МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

О прекращении права пользования жилым помещением: Основания прекращения права пользования жилым помещением

Порядок прекращения права пользования жилым помещением: разъяснение суда

Суд рассмотрел иск о прекращении права пользования квартирой

Гражданин обратился в суд с иском к брату о признании прекратившим право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета.

Заявленные требования были мотивированы тем, что истец является членом семьи нанимателя жилого помещения – однокомнатной квартиры, зарегистрирован и проживает в указанной квартире. Нанимателем квартиры является брат истца, с которым они жили совместно и вели общее хозяйство. В августе 2012 г. ответчик выехал из квартиры, вывез все принадлежащие ему вещи, и с тех пор в квартире не проживает, обязательств по оплате за жилье и коммунальные услуги не выполняет. Препятствий в пользовании жилым помещением ответчик не имел.

Решением Советского районного суда Уфы было постановлено – иск о снятии с регистрационного учета удовлетворить и признать ответчика прекратившим право пользования жилым помещением.

Ответчик обжаловал решение районного суда

В апелляционной жалобе ответчиком был поставлен вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, так как его выезд из квартиры носил вынужденный характер, выезд состоялся в 2015 г., так как истец выгнал ответчика из квартиры, что происходило неоднократно. От исполнения условий по договору социального найма ответчик не отказывался.

Судебная коллегия апелляционную жалобу не удовлетворила

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами. В силу ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик в 2012 году выехал из спорной квартиры в новое место жительства и с указанного момента в квартире не проживает, после выезда пользуется другим жилым помещением, в том числе в течение двух лет с момента принятия решения по настоящему делу и на период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, обязанностей по оплате спорного жилого помещения и коммунальных услуг не исполняет.

Материалы дела также не содержат и сведений о попытках ответчика в течение последних семи лет вселиться в квартиру, о несении ими расходов по содержанию спорного жилого помещения с момента выезда. Таким образом, в данном деле судом первой инстанции было установлено и не опровергнуто то, что ответчик добровольно более 7 лет назад выехал из спорной квартиры и, имея реальную возможность пользоваться жилым помещением, своим правом не воспользовался, прекратил выполнять обязательства по договору социального найма, сохранив лишь регистрацию в жилом помещении.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, добровольный выезд ответчика из спорного жилого помещения в другое место жительства, дают основание для вывода об отказе ответчика в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма данного жилого помещения, а значит, и о расторжении им в отношении себя указанного договора и об утрате права на жилое помещение. В связи с этим у судебной коллегии по доводам апелляционной жалобы не имеется оснований для вывода о временном и вынужденном отсутствии ответчика в спорном жилом помещении и сохранении за ним по этой причине права пользования жилым помещением.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия по делу иного решения об отказе в удовлетворении исковых требований у судебной коллегии не имелось. Решение Советского районного суда г.Уфы было оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Прекращение права пользования жилым помещением, снятие с регистрационного учета

К адвокату Поляк Марии Ивановне за юридической помощью обратилась гражданка «Т» с просьбой помочь ей прекратить право пользования жилым помещением её отчимом.

Описание ситуации

На консультации у адвоката гражданка «Т» сообщила, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 18 сентября 2011 года она является собственником жилого помещения-квартиры  № **, расположенной по адресу: г.Москва, ул.****, дом ***, корпус***. В настоящий момент в вышеуказанной квартире кроме неё прописан муж её покойной матери гражданин «Л». Сама гражданка «Т» не вселяла гражданина «Л» в принадлежащую в настоящий момент ей квартиру в качестве члена своей семьи, не давала согласие на его регистрацию в квартире, поскольку на тот момент была несовершеннолетней. Гражданин «Л» являлся членом семьи (мужем) её покойной матери. На сегодняшний момент гражданин «Л» не проживает по адресу постоянной регистрации с момента смерти матери гражданки «Т», коммунальные платежи не оплачивает, бремя содержания помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.****, дом ***, корпус***, квартира ** не несет. Кроме того, гражданин «Л» является номинальным директором множества фирм, указывает адрес гражданки «Т» и она испытывает неудобства, общаясь с сотрудниками правоохранительных органов, которые разыскивают уклоняющегося от уплаты налогов гражданина «Л».

Составление искового заявления

Адвокат Поляк Мария Ивановна, выслушав гражданку «Т» и исследовав обстоятельства дела, посоветовала гражданке «Т» обратиться в суд с исковым заявлением о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета гражданина «Л». Гражданка «Т» приняла решение обратиться за юридической помощью к адвокату Поляк М.И. и попросила помочь ей подготовить исковое заявление и представлять её интересы в суде.

Поляк Мария Ивановна подготовила исковое заявление, в котором указала все обстоятельства описанные гражданкой «Т». Кроме того, адвокат указала, что в соответствии с п.2 ст.288 ГК РФ гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Согласно ч.1 ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственникам жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи.

В соответствии с п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Согласно п.4 ст.31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Ответчик не проживает по адресу постоянной регистрации, коммунальные платежи не оплачивает, бремя содержания помещения не несет.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В исковом заявлении Поляк М.И. просила:

  1. Прекратить право пользования Ответчиком жилым помещением, расположенным по адресу: г.Москва, ул.****, дом ***, корпус***, квартира **;
  2. Обязать Отделение УФМС района «****» города Москвы снять Ответчика с регистрационного учета по адресу: г.Москва, ул.****, дом ***, корпус***, квартира **.

Рассмотрение дела в суде

В судебном заседании адвокат Поляк М.И. исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. В ходе судебного заседания адвокат Поляк М.И. указала, что право пользования у Ответчика на настоящий момент утрачено согласно ч.1, 4 ст.31 ЖК РФ, в вышеуказанной квартире Ответчик не проживает уже около 7 лет и его место нахождение Истцу не известно. В связи с этим, на основании ч.1 ст.35 ЖК РФ, он подлежит снятию с регистрационного учета.

Решение суда

Выслушав адвоката гражданки «Т», ознакомившись с материалами дела, оценив представленные доказательства и выслушав свидетелей, которые подтвердили тот факт, что гражданин «Л» перестал быть членом семьи собственника квартиры (Истца), выехал из неё добровольно, семейные отношения между ними прекращены суд установил, что ответчик добровольно выехал из спорного жилого помещения и длительное время там не проживает, а значит, оснований сохранения за ним права пользования жилым помещением не имеется. В связи с изложенным, суд решил:

  1. Исковые требования гражданки «Т» к гражданину «Л» удовлетворить;
  2. Прекратить право пользования гражданина «Л» жилым помещением, расположенным по адресу: г.Москва, ул.****, дом ***, корпус***, квартира **;
  3. Обязать Управление ФМС России по г.Москве снять гражданина «Л» с регистрационного учета по месту жительства из жилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.****, дом ***, корпус***, квартира **.

Право пользования служебным жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи нанимателя, в отношении которого договор найма служебного жилого помещения не прекращен. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 сентября 2011 г. N 32-В11-4 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации




          4. Право пользования служебным жилым помещением
                   сохраняется за бывшим членом
              семьи нанимателя, в отношении которого
             договор найма служебного жилого помещения
                           не прекращен

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                 от 13 сентября 2011 г.  N 32-В11-4

                           (Извлечение)


     Войсковая часть обратилась в суд с иском к Н. (третье  лицо  -
С.) о прекращении права пользования служебным  жилым  помещением  и
выселении ее из служебного жилого помещения как бывшего члена семьи
нанимателя.
     В обоснование исковых требований войсковая часть ссылалась  на
то, что 28 декабря 2007 г.  между  военнослужащим  С.  и  войсковой
частью на период прохождения  им  военной  службы  по  контракту  в
данной войсковой части был заключен договор найма служебного жилого
помещения, по условиям которого военнослужащему  С.  и  членам  его
семьи  (жене  Н.  и  несовершеннолетней  дочери  К.)  предоставлена
служебная двухкомнатная квартира. Семейные отношения между С. и  Н.
прекратились 20 июля 2007 г. в связи с расторжением брака  решением
мирового судьи от 9 июля  2007 г.,  ответчик  стала  бывшим  членом
семьи нанимателя служебного жилого помещения С.   Право  пользования
служебным  жилым  помещением  за  бывшим  членом  семьи  нанимателя
служебного жилого помещения в соответствии с  ч. 4  ст. 31  и  ч. 5
ст. 100 ЖК РФ не сохраняется,  поэтому  Н.  подлежит  выселению  из
указанного служебного жилого помещения по требованию  собственника.
Предоставленное  военнослужащему  С.  служебное   жилое   помещение
находится в федеральной собственности,  закрепленной  за  войсковой
частью. Войсковой частью Н. направлялось уведомление с  требованием
освободить жилое помещение, однако Н. это требование не выполнила.
     Решением  Балашовского  районного суда  Саратовской области от
7 сентября  2010 г.  иск войсковой части удовлетворен с сохранением
за Н. права пользования служебным жилым помещением до 7 мая 2011 г.
     Определением   судебной   коллегии   по   гражданским    делам
Саратовского областного суда от  1  декабря  2010 г.  решение  суда
оставлено без изменения.
     В надзорной жалобе Н.  просила об  отмене  вынесенных  судебных
постановлений как незаконных.
     Судебная  коллегия  по гражданским  делам  Верховного Суда  РФ
13 сентября   2011 г.   надзорную   жалобу   удовлетворила,  указав
следующее.
     В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями  для  отмены  или
изменения  судебных  постановлений  в  порядке   надзора   являются
существенные  нарушения  норм  материального  или   процессуального
права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых  невозможны
восстановление  и  защита  нарушенных  прав,  свобод   и   законных
интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
     Такие нарушения норм  материального  и  процессуального  права
были допущены судами первой и кассационной инстанций.
     Разрешая дело по существу и  удовлетворяя  исковые  требования
войсковой части, суд исходил из  вывода  о  том,  что  ответчик  Н.
утратила право пользования служебным жилым помещением, поскольку  в
связи с расторжением брака между С.  и Н.  и  прекращением  семейных
отношений  последняя  перестала  быть   членом   семьи   нанимателя
служебного  жилого  помещения  С., а  доказательств  заключения   с
собственником  служебного  жилого помещения соглашения о сохранении
за  Н.  права  пользования  данным  жилым помещением  ответчиком не
представлено.
     Суд кассационной инстанции согласился с  выводом  суда  первой
инстанции.
     Однако такие выводы являются ошибочными, так как  основаны  на
неправильном толковании и применении норм  материального  права,  а
также сделаны с существенным нарушением норм процессуального права.
     Служебные жилые помещения отнесены ст. 92 ЖК РФ  к  одному  из
видов жилых помещений специализированного жилищного фонда.
     Согласно ч. 3 ст. 104 ЖК РФ договор  найма  служебного  жилого
помещения заключается на  период  трудовых  отношений,  прохождения
службы либо  нахождения  на  государственной  должности  Российской
Федерации, государственной должности субъекта Российской  Федерации
или на выборной  должности.   Прекращение  трудовых  отношений  либо
пребывания  на  государственной  должности  Российской   Федерации,
государственной должности  субъекта  Российской  Федерации  или  на
выборной  должности,  а  также  увольнение   со   службы   является
основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
     В судебном заседании Н. и ее представитель  указывали  на  то,
что в спорное жилое помещение она переселилась вместе с мужем С.  и
дочерью из семейного общежития в 2001  году  на  основании  решения
жилищной комиссии, пользовалась жилым помещением, как полагала,  по
договору социального найма, о заключении С. в  2007  году  договора
найма служебного жилого помещения не знала. Факт  проживания  Н.  в
жилом помещении с 13 ноября 2001 г.  подтверждается  записью  в  ее
паспорте  о  регистрации,  а  также  лицевым  счетом.  На  эти   же
обстоятельства заявитель ссылалась в надзорной жалобе.
     В соответствии с ч.  2 ст. 56  ГПК  РФ  суд  определяет,  какие
обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне  надлежит  их
доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны
на какие-либо из них не ссылались.
     Следовательно, по данному делу, исходя из заявленных войсковой
частью исковых требований и возражений на них ответчика и с  учетом
приведенных выше нормативных актов юридически значимым и подлежащим
доказыванию являлось выяснение следующих обстоятельств: когда и  на
каком правовом основании Н. была вселена в спорное жилое помещение;
каким был на момент вселения правовой режим этого жилого помещения;
имелось или отсутствовало между нанимателем жилого помещения  С.  и
бывшим членом его семьи Н. соглашение о  сохранении  за  ней  права
пользования жилым помещением после прекращения  семейных  отношений
(если  на  момент  вселения  Н.  в  жилое  помещение  оно  являлось
служебным).
     Между  тем  суд,  удовлетворяя  исковые  требования  войсковой
части,  перечисленные  обстоятельства  не  определил   в   качестве
юридически значимых для правильного разрешения спора, они не  вошли
в предмет  доказывания  по  делу  и,  соответственно,  не  получили
правовой  оценки  суда,  что  является   следствием   неправильного
толкования  и  применения  судом  норм  ЖК  РФ  о  договоре   найма
служебного жилого помещения. 
     Кроме того, на момент обращения войсковой части в суд с  иском
к Н. о прекращении права пользования служебным жилым  помещением  и
на день рассмотрения дела в суде договор  найма  служебного  жилого
помещения от 28 декабря 2007 г., заключенный между войсковой частью
и  С.  на  период  прохождения  им  военной  службы  по  контракту,
прекращен не был.
     Исходя из смысла положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ во взаимосвязи  с
положениями ч. 5 ст. 100 и ч. 3 ст. 104 ЖК  РФ  следует,  что  если
договор  найма  служебного  жилого  помещения  не   прекращен,   то
сохранение права пользования служебным жилым помещением  за  бывшим
членом семьи нанимателя этого помещения или прекращение этого права
зависит от волеизъявления самого нанимателя.
     Наймодателю жилого помещения при непрекращенном договоре найма
служебного жилого помещения (в данном случае войсковой части) такое
право  законом  не  предоставлено,  на  что  обоснованно   указывал
заявитель надзорной  жалобы.   Сам  же  наниматель  спорного  жилого
помещения С. вопроса о выселении бывшего члена своей  семьи  Н.  из
жилого помещения не ставил, с соответствующими требованиями к Н. не
обращался.
     Однако судом в нарушение требований  ст. 3  ГПК  РФ,  согласно
которым  заинтересованное  лицо  вправе  в  порядке,  установленном
законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в  суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав,  свобод  или  законных
интересов, оценка правомочности исковых требований войсковой  части
к Н. не дана.
     Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ
состоявшиеся по делу судебные постановления отменила.


                           ____________

Иски о прекращении права пользования жилым помещением собственника. Часть первая

Одной из наиболее частых категорий жилищных дел, инициированных исками собственников жилых помещений, являются дела, преследующие своей целью выселение проживающих в жилом помещении лиц или же получение решения суда для целей последующего снятия таких лиц с регистрационного учета, если они в жилом помещении не проживают.

Вряд ли дела это категории можно признать сложными для практикующих юристов. Все нормативное регулирование возникающих в данном случае отношений, несмотря на кажущуюся скромность, последовательно и не предполагает разночтений.

Между тем, выбор надлежащего способа защиты интересов собственника порой крайне важен для решения побочных задач, в том числе в случае последующей постановке вопроса о компенсации понесенных расходов на представителя.

Итак. Все дела данной категории можно разделить на две группы в зависимости от того, проживает ли ответчик на момент обращения собственника с иском в его жилом помещении или нет.

При фактическом проживании ответчика в жилом помещении, надлежащим способом защиты будет требование собственника о выселении ответчика, для чего необходимо представить суду доказательства фактического проживания ответчика, а также указать на основания вселения.

Последнее необходимо в связи с тем, что не всякое вселение в жилое помещение влечет за собой возникновение самостоятельного права пользования жилым помещением, а это, в свою очередь, предопределяет подлежащий применению закон при разрешении спора.

Если фактические обстоятельства свидетельствуют о возникновении самостоятельного права пользования ответчика (в случае возникших семейных отношений, факта общего проживания и ведения совместного проживания), следует руководствоваться положениями ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, согласно которой в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Таким образом, предоставление доказательств прекращения семейных отношений, явно свидетельствует о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника, что освобождает истца от необходимости обращаться с требованием о прекращении права пользования ответчика жилым помещением.

Вместе с тем, закон исходит из того, что, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Закон не требует в данном случае заявление ответчиком встречного иска о сохранении права пользования на определенный срок, но таковое в принципе возможно, хотя на практике защита интересов ответчика чаще осуществляется по его заявлению о невозможности обеспечить себя жилым помещением и, как следствие, о необходимости сохранения права пользования. Вместе с тем, поскольку в настоящем случае стоит вопрос о праве ответчика, его соответствующие интересы подлежат защите при обращении с конкретными требованиями. Однако желаемое положение вещей, прямо, на наш взгляд, вытекающее из закона, реализуется судом по собственной инициативе, что вряд ли можно признать оправданным с точки зрения принципа состязательности гражданского процесса.

Срок сохранения права пользования, как правило, не является значительным, если речь не идет, например, о сохранении прав бывшей супруги, совместно с которой определено место жительства ребенка, имеющего право пользования в жилом помещении своего родителя – собственника. В данном случае, суды определяют срок сохранения права пользования периодом достижения ребенком совершеннолетнего возраста.

Сложившаяся практика в приведенной части соответствует разъяснениям п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», согласно которому при определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из разумности и справедливости.

Если же обстоятельства дела, не позволяют сделать вывода о возникновении у ответчика самостоятельного права пользования жилым помещением собственника, необходимо определиться с природой возникших отношений, и подлежащей применению нормы права.

Собственник, реализуя свои права, не лишен возможности заключить с иными лицами договор о предоставлении жилого помещения для проживания. При этом такой договор может быть как договором найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) при возмездности (платности) отношений собственника и нанимателя, либо же договором безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).

В таком случае, спор не подлежит разрешению со ссылкой на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, что, в сущности, влияет на невозможность разрешить вопрос о сохранении права пользования выселяемого ответчика из жилого помещения собственника.

Кроме того, в случае выселения бывших членов семьи, закон требует соблюдения досудебного порядка разрешения спора согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, согласно которой если ответчик в срок, установленный собственником жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. При выселении нанимателей положения этой нормы подлежат применению по аналогии закона, в связи с указанием в ней на то, что обязанность ответчика освободить жилое помещение обусловлена не только требованиями ЖК РФ, но также и при прекращении права пользования по основаниям, предусмотренным иными законами.

В частности, учитывая договорной характер найма жилого помещения, наниматель обязан освободить жилое помещение по истечению срока действия такого договора. При безвозмездном пользовании сторонам и вовсе предоставлено право на отказ от договора в одностороннем порядке (ст. 699 ГК РФ). Кроме того в п. 3 ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что договор найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, предусмотренных жилищным законодательством. А поскольку последствием расторжения договора найма (ст. 688 ГК РФ) является выселение нанимателя, то ч. 1 ст. 35 ЖК РФ подлежат применению по аналогии закона также и в случае выселения лиц, не приобретающих самостоятельное право пользование жилым помещением собственника в связи с семейными отношениями, факте ведения совместного хозяйства и др. Кроме того, в пользу такого решения указывает также и п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которой требование о расторжении договора может быть предъявлено в суд только после направления стороне соответствующего требования и истечении срока его добровольного исполнения либо при отказе от добровольного исполнения в досудебном порядке такого требования.

Предложенное решение проблемы выселения нанимателей единственно может породить вопрос о необходимости заявления требования о расторжении договора, послужившего основанием для вселения. Вместе с тем, практика демонстрирует, что момент обращения собственника с иском обусловлен моментом отказа от освобождения жилого помещения нанимателем по истечения срока действия договора, что является известным основанием для квалификации договора как расторгнутого уже на стадии судебного рассмотрения дела, и освобождает собственника от необходимости постановки такого требования перед судом.

Прокуратура разъясняет: последствия прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения в части права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника

Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) прекращение семейных отношений влечет утрату права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и бывпшм членом семьи (таким соглашением может быть» например, брачный договор, заключенный как до регистрации брака, так и в период брака).

Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского
состояния; признание брака недействительным. Отсутствие у бывшего члена семьи общего бюджета, общих предметов быта с собственником и т.п., а также выезд в другое место жительства также могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами. В случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака неправомерно ставить вопрос об утрате супругом (супругой) права пользования занимаемым жилым помещением по основаниям ч. 4 ст. 3 1 ЖК РФ В соответствии с п. 4 ст. 71 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав или ограничены в родительских правах, сохраняет права пользования жилым помещением.

Кроме того, в силу норм Семейного кодекса об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, которая сохраняется и
после расторжения брака, прекращение семейных отношений между родителями не влечет утраты права пользов^ия жилым помещением,
находящимся в собственности одного из родителей, проживающим в нем ребенком.

При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении последним права пользования жилым
помещением и выселеуши суд, руководствуясь положением ч. 4 ст. 31 ЖК, может принять решение о сохранении за бывшим членом семьи права
пользования жилым помещением, но только на определенный срок. По истечении опг>еделенного судом срока право пользования жилым
помещением бывшим членом семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собствешшком и бывшим членом семьи.

Статья 31 ЖК не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного срока. Таким образом, при наличии определенных
обстоятельств суд может продлить срок сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением.
Вместе с тем, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого пр:ша, оно прекращается по решению суда до истечения ранее установленною решением суда срока (например, в случае приобретения бывшим членом семьи жилья в собственность, переезда ею на жительство к другим родственникам и пр. ). Пользование жилым помещением бывшим членом семьи прекращается в связи с прекращением права собственности (продажа, дарение).

Решение суда прекратить право пользование жилым помещением и снять с регистрационного учета

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

….                                                                                                         г. Москва

 

Солнцевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Серова М.А., при секретаре Василеженко Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-424\2016 по иску Лебель Е. А. к Лейбель Н. П. о  прекращении права пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета, —

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился  в суд с иском, в котором просил прекратить за ответчиком право пользования жилым помещением по адресу: …  снять его с регистрационного учета.

Истец в суд не явился.

Ответчик в суд не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства,  не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

С согласия истца суд на основании ст.233 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам в порядке заочного производства.

Суд, выслушав объяснения истца, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В суде установлено, что истец является собственником спорной квартиры  по адресу: …

Ответчик зарегистрирован в спорной квартире.

15 мая 2015 года брак между сторонами прекращен.

Ответчик длительное время в спорной квартире не проживает.

В соответствие с ч.4 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Прекращение за ответчиком права пользования спорной квартирой влечет то, что он подлежит снятию с регистрационного учета органом регистрационного учета.

в силу ст.7 Закона РФ от 25 июня 1993 года №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»,

п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации»,  утвержденными постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237  ГПК РФ, —

РЕШИЛ:

Прекратить за Лейбель Н. П. право пользования жилым помещением по адресу: …  со снятием ее с регистрационного учета.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

 

Судья                                                                                                                  Серов М.А.

Прекращение права пользования жилым помещением собственника

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39

 

Прекращение права пользования жилым помещением собственника

«Законы России: опыт, анализ, практика», 2009, N 6

 

Статус члена семьи имеет ключевое значение не только для возникновения прав и обязанностей членов семьи собственника, но и для их прекращения. ЖК РФ в качестве общего правила устанавливает, что прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение права пользования его жилым помещением.
Сразу оговоримся, что вступивший в силу ЖК РФ в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» распространяет свое действие на отношения, возникшие после введения его в действие. Применительно к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, последний применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ.
Положения ст. 31 ЖК РФ к таким случаям не относятся. Таким образом, если вселение членов семьи произошло до 1 марта 2005 г., т.е. до вступления в силу ЖК РФ, то возникший правовой режим права пользования жилым помещением собственника подчиняется правилам Жилищного кодекса РСФСР, действовавшим в это время. Согласно ст. 127 ЖК РСФСР члены семьи собственника сохраняют свое право пользования и при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.
Если же члены семьи были вселены собственником 1 марта 2005 г. и после этой даты, то в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения они могут быть выселены по правилам ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Однако Президиум Верховного Суда РФ 23 ноября 2005 г. утвердил своим Постановлением Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов (далее — Ответы). На вопрос о применении ч. 4 ст. 31 ЖК РФ к случаям, когда семейные отношения были прекращены до 1 марта 2005 г., дан категоричный ответ, что положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственниками жилого помещения и бывшими членами семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.
Такая, мягко сказать, не основанная на нормах права позиция Верховного Суда РФ была нивелирована Определением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 2006 г. N 455-О об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского суда Кировской области о проверке конституционности п. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, а также жалоб граждан Вахрамеевой и Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами. В п. 3.3 Определения сказано, что поскольку никаких специальных оговорок о характере действия нормативных положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ во времени не предусмотрено, то они действуют в общем порядке. Установление же того, какие отношения существовали между собственником и бывшим членом его семьи по поводу спорного жилого помещения на момент вступления в силу ЖК РФ, в какой период возникли эти отношения и подвергались ли они трансформации, позволяющей распространить на длящиеся правоотношения действие ч. 4 ст. 31 ЖК РФ или иных норм жилищного и гражданского законодательства, связано с оценкой всего комплекса фактических обстоятельств дела.
О прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения свидетельствуют определенные юридические факты.
Семейные отношения с супругом считаются прекращенными в случае расторжения брака. Согласно ст. 25 СК РФ при расторжении брака в суде моментом прекращения брака является вступление в законную силу решения суда. В случае расторжения брака в органах загса брак считается прекращенным с момента совершения актовой записи о государственной регистрации расторжения брака. Формальным подтверждением расторжения брака является свидетельство о государственной регистрации расторжения брака.
Фактическое прекращение семейных отношений между супругами не прекращает права пользования жилым помещением супруга — собственника.
Такой вывод поддержан в приведенных выше Ответах Верховного Суда РФ. В частности, там сказано, что поскольку ст. 31 ЖК РФ относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, невозможно.
В случае расторжения брака в судебном порядке при наличии общих несовершеннолетних детей суд в соответствии со ст. 24 СК РФ обязан определить, с кем из родителей будут проживать несовершеннолетние дети после расторжения брака родителей. В силу в том числе и объективных причин суды выносят чаще решения, определяя место жительства ребенка с матерью.
Данное обстоятельство невольно послужило поводом для предъявления отцами — собственниками жилых помещений исков о выселении бывшей жены (что допускается нормой права), а также своих несовершеннолетних детей, чье место жительства было определено судом с бывшей супругой. Оставляя за рамками данной статьи этический аспект поведения таких отцов, обратимся за анализом сформировавшейся в связи с этим судебной практики.
Немаловажную роль в данном случае сыграл Верховный Суд РФ. В Ответах, приведенных выше, было указано, что ребенок, не проживающий совместно с родителем — собственником жилого помещения, считается бывшим членом его семьи и его право пользования жилым помещением собственника может быть прекращено.
Такая позиция Верховного Суда РФ только увеличила число исков и число выселений несовершеннолетних с выселяемым родителем, что неизбежно повлекло увеличение количества жалоб в различные федеральные и региональные органы власти, а также общественные и правозащитные организации, и привлекла внимание средств массовой информации.
В марте 2007 г. депутатом Государственной Думы П. В. Крашенинниковым был внесен законопроект о внесении изменений в ст. 31 ЖК РФ в части исключения из числа бывших членов семьи, подлежащих выселению, несовершеннолетних детей. Этот законопроект был принят в первом чтении, однако дальше дело не пошло. Кроме того, предлагаемая депутатом редакция ст. 31 ЖК РФ не снимала проблем, порождаемых неверным ее толкованием судами. Напротив, в случае внесения предлагаемых изменений возникли бы новые проблемы.
После обсуждения сложившейся ситуации с выселением несовершеннолетних на заседании организационного комитета по проведению в 2008 г. в Российской Федерации Года семьи Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. был утвержден Обзор законодательства и судебной практики за третий квартал 2007 года. В нем была изложена иная позиция высшей судебной инстанции. В частности, было указано, что правило о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения не распространяется на несовершеннолетних, поскольку семейные отношения между родителями и детьми в части прав и обязанностей, установленных СК РФ, сохраняются и после расторжения брака между родителями ребенка. Таким образом, право пользования жилым помещением ребенка не может быть прекращено.
Изменившаяся позиция Верховного Суда РФ, безусловно, положительно сказалась на судебной практике. При этом Верховный Суд РФ не учел, что сохранение за ребенком права пользования жилым помещением собственника при выселении родителя, с которым определено его место жительства, является лишь декларацией этого права. Также Верховный Суд РФ необоснованно сузил термин „дети“, используемый в ст. 31 ЖК РФ, до несовершеннолетних детей, оставив за бортом совершеннолетних детей.
Вместе с тем правоотношение между родителями и детьми (независимо от возраста последних) прекращается только в установленных семейным законодательством случаях.
Одним из оснований прекращения правовой связи детей с родителями является исключение записи об отце (матери) ребенка из актовой записи о рождении ребенка. На основании вступившего в силу решения суда об удовлетворении требований об оспаривании отцовства (материнства) в порядке ст. 52 СК РФ вносятся соответствующие изменения в актовые записи, а именно аннулируется запись об отце и (или) матери в актовой записи о государственной регистрации рождения ребенка либо аннулируется актовая запись о государственной регистрации установления отцовства.
Еще одним основанием прекращения родительского правоотношения является усыновление ребенка иными лицами. Согласно ст. 137 СК РФ усыновление является не только правообразующим, но и правопрекращающим юридическим фактом. В результате усыновления прекращается правовая связь ребенка с его биологическими родителями и другими родственниками (п. 2 ст. 137 СК РФ). Доказательством прекращения семейных отношений является вступившее в силу решение суда об усыновлении.
Отмена усыновления, в свою очередь, влечет прекращение правоотношения между ребенком и его усыновителями, что квалифицируется как прекращение семейных отношений по смыслу ст. 31 ЖК РФ. Формальным выражением прекращения семейных отношений в данном случае служит вступившее в силу решение суда об отмене усыновления.
При рассмотрении оснований прекращения родительского правоотношения следует особо остановиться на лишении родительских прав.
В соответствии со ст. 71 СК РФ родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, за исключением обязанности по содержанию ребенка.
При этом вопрос дальнейшего проживания ребенка и родителей, лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством. Согласно п. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Ребенок, в отношении которого родители лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства (п. 4 ст. 71 СК РФ).
К сожалению, совместное применение приведенных положений СК РФ и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ уже породило негативную судебную практику, а именно выселение детей из жилых помещений родителей-собственников, лишенных родительских прав.
Позиция судов основана на том, что лишение родительских прав прекращает семейные отношения между родителем и ребенком. При этом правила п. 4 ст. 71 СК РФ не были применены судами со ссылкой на то, что ЖК РФ принят позднее СК РФ, и не предусматривает возможности сохранения за ребенком, чьи родители лишены родительских прав, права пользования жилым помещением. В связи с этим дети, чьи родители — собственники жилых помещений лишены родительских прав, подлежат выселению из жилого помещения родителей-собственников как утратившие с ними семейные отношения.
Однако согласиться с такой позицией судов нельзя. Более того, не имеет никакого отношения к рассматриваемой ситуации разрешение вопроса о конкуренции СК РФ и ЖК РФ по времени их принятия и вступления в силу.
Правовая связь между родителями и детьми основывается на происхождении детей, удостоверенном в установленном законом порядке (ст. 47 СК РФ).
Лишение родительских прав является мерой семейно-правовой ответственности, которая применяется в исключительных случаях, когда родители (один из них) не выполняют или ненадлежащим образом исполняют свои родительские обязанности.

Лишение родительских прав не прекращает родительское правоотношение, а лишь ограничивает права родителей по отношению к детям. Актовые записи о государственной регистрации рождения ребенка и установлении отцовства при лишении родительских прав не аннулируются, а продолжают существовать с наличием в них отметки о вступлении в силу решения суда о лишении родительских прав. Сказанное означает, что родитель, даже лишенный родительских прав, продолжает пребывать с ребенком в родительском правоотношении независимо от прекращения у родителя прав, основанных на факте родства с ребенком.
Таким образом, лишение родительских прав не является основанием прекращения права ребенка на пользование жилым помещением родителя-собственника. Иное толкование проанализированных положений действующего законодательства приведет к тому, что мера ответственности родителей породит негативные имущественно-правовые последствия в отношении ребенка и позволит родителю, лишенному родительских прав, извлечь выгоду из своего ненадлежащего поведения.
Другие родственники, иждивенцы и иные лица становятся бывшими членами семьи собственника также в силу прекращения семейных отношений с собственником. Документальным подтверждением данных фактов могут быть акты органа опеки и попечительства о прекращении опеки (попечительства), об отстранении опекуна (попечителя) от исполнения обязанностей, расторжение договора об осуществлении опеки и другие тому подобные юридические факты.
Тогда, когда отсутствует формальное выражение правопрекращающих фактов, они устанавливаются в судебном порядке при рассмотрении иска собственника жилого помещения о выселении вышеуказанных лиц по основаниям, установленным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. При этом суду следует представить доказательства утраты доверительности между названными лицами, прекращения ведения ими общего хозяйства и позиционирования себя в качестве членов одной семьи.
Вместе с тем прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения не обязательно влечет прекращение права пользования данным жилым помещением для бывшего члена семьи. Часть 4 ст. 31 ЖК РФ допускает возможность сохранения этого права в нескольких случаях.
Первым основанием сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника является соглашение, заключаемое собственником с бывшими членами семьи. Например, договор коммерческого найма или безвозмездного пользования. Не исключено, что вопросы сохранения права пользования жилым помещением собственника за бывшим членом его семьи могут быть урегулированы в брачном договоре или соглашении об уплате алиментов.
Так, брачный договор может помочь супругам или будущим супругам заранее предусмотреть сохранение права пользования жилым помещением супруга-собственника, как на возмездных, так и на безвозмездных основаниях, на случай расторжения брака (ст. 40 СК РФ).
Пункт 2 ст. 104 СК РФ позволяет заключить соглашение об уплате алиментов на условиях предоставления имущества как в собственность, так и в пользование (разумеется, только на безвозмездной основе).
Круг лиц, имеющих право заключить соглашение об уплате алиментов, намного шире, чем круг субъектов брачного договора. Поэтому соглашение об уплате алиментов может послужить эффективным способом сохранения права пользования жилым помещением, принадлежащим плательщику алиментов на праве собственности, для многих членов семьи — получателей алиментов. Более того, признание за нотариально удостоверенным соглашением об уплате алиментов силы исполнительного листа позволяет получателю алиментов в принудительном порядке реализовать свое право на пользование данным жилым помещением.
Права и обязанности бывших членов семьи собственника при сохранении права пользования жилым помещением на договорной основе регулируются условиями заключенных соглашений.
Вторым основанием сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника является решение суда. Суд может сохранить право пользования за бывшим членом семьи собственника при наличии одновременно следующих условий:
у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.
При этом в решении суда указывается срок, на который сохраняется данное право за бывшими членами семьи.
В рамках судебного разбирательства по иску собственника о вселении бывших членов семьи суд обязан исследовать обстоятельства, позволяющие сохранить право пользования жилым помещением собственника. Предъявление в этом случае встречного иска бывшими членами семьи собственника жилого помещения не требуется, хотя не исключается.
Представляется, что на сегодняшний день суды забывают, что именно правосудие позволяет обеспечить взаимный учет интересов собственников жилых помещений и бывших членов семьи путем установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.
На важную роль судов при рассмотрении дел о выселении бывших членов семьи обращено внимание в приведенном выше Определении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 2006 г. N 455-О. В п. 3.2 Определения Конституционный Суд РФ указал, что, предусматривая известную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности (сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, ЖК РФ во всяком случае предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.
К таким обстоятельствам относится решение суда об определении места жительства ребенка с родителем — несобственником жилого помещения. Реализация права ребенка на пользование жилым помещением родителя-собственника возможна лишь при сохранении права пользования жилым помещением за бывшим супругом собственника. При этом желательно, чтобы право пользования жилым помещением за ним сохранялось на время, оставшееся до достижения ребенком возраста восемнадцати лет.
Установленный судом срок пользования жилым помещением может быть продлен судом. В уже упоминавшихся Ответах Верховного Суда РФ отмечается, что ст. 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.
Права и обязанности бывших членов семьи собственника, за которыми суд сохраняет право пользования жилым помещением, регулируются ст. 31 ЖК РФ.
Вместе с тем согласно п. 5 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.
Помимо прочего ЖК РФ позволяет дополнительно учесть интересы выселяемых бывших членов семьи собственника, в отношении которых собственник жилого помещения выплачивает алименты. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Удовлетворение таких требований возможно при соблюдении одновременно следующих условий.
Во-первых, бывший супруг и другие члены семьи проживали с собственником и пользовались его жилым помещением как члены семьи собственника и подлежат выселению из него (или выселены из него) как бывшие члены семьи.
Во-вторых, у них отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также их имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением.
В-третьих, в пользу данных лиц собственник выполняет алиментные обязательства, возникшие на основании судебного акта или соглашения об уплате алиментов. Иными словами, алиментное обязательство между собственником и супругом или другими членами семьи уже должно существовать к моменту предъявления соответствующего иска. Предоставление собственником в пользование иного жилого помещения не заменяет собой исполнение алиментной обязанности, а является возложением на плательщика алиментов дополнительного имущественного бремени в пользу получателей алиментов. Иное жилое помещение может быть предоставлено получателем алиментов в собственность или на праве пользования.
Поскольку ст. 31 ЖК РФ не устанавливает условий, на которых должно осуществляться обеспечение жилым помещением, то их желательно изложить при предъявлении заинтересованными лицами в суд требований о предоставлении иного жилого помещения.

 

 

По всем вопросам, связанным с юридической консультацией по вопросам выселения, выселения из аварийных домов, из домов подлежащих сносу, о выселении из общежитий, о выселении из служебного (специализируемого) жилья, о выселении алкоголика, о выселении неплательщика, о выписке из квартиры, о выселении из жилого помещения, о выселении бывшего члена семьи, о выселении несовершеннолетних, о выселении супруга, о снятии с регистрационного учета можно записаться на прием к специалистам нашего Центра по телефонам:

 

8 (985) 763 — 90 – 66; (495) 776-13-39, (985) 776 13 39 или по e-mail: [email protected]

 

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Договор найма, Выселение супруга, выселение суд, выселение собственников, выселение несовершеннолетних, выселение из квартиры, выселение из жилого помещения, выселение детей, выселение бывшего члена семьи, выселение без предоставления, выселение, Вселение, Право пользования, Право собственности, Предоставление жилья, Прекращение права, Признание права, Расторжение договора найма, Прекращение права пользования, Выселение из служебного жилья, Срок пользования, выселение алкоголика

05. 08.2010, 9971 просмотр.

Контакты

Первый Столичный Юридический Центр.
Наши телефоны:
1. 8  (985) 763-90-66
2. 8  (495) 776-13-39
3. 8  (985) 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж


Реклама

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки допустимой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1647812918.18f2569c

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Свод законов — Раздел 27 — Глава 35

Раздел 27 — Имущество и транспортные средства

ГЛАВА 35

Создание, строительство и прекращение аренды


РАЗДЕЛ 27-35-10. Аренда создается по устному соглашению.

По устному соглашению может быть заключен договор аренды на срок не более одного года.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-51; Разделы 41–51 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-20. Соглашение более чем на год.

Любое соглашение об использовании или владении недвижимостью на срок более одного года считается недействительным, если оно не заключено в письменной форме.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-52; Разделы 41–52 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-30. Аренда считается месяц за месяцем; исключения.

Все виды аренды недвижимого имущества, кроме земель сельскохозяйственного назначения, считаются ежемесячными, если не заключено иное соглашение. Но этот раздел не распространяется на домашнюю прислугу, сельскохозяйственных рабочих или арендаторов по желанию.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-53; Разделы 41-53 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-40.Использование помещений без согласования или разрешения либо путем незаконного проникновения; аренда.

Когда какое-либо лицо входит в помещение другого лица или использует его без согласия или без разрешения собственника или путем незаконного проникновения, собственник может по своему выбору отказаться от такого правонарушения и считать такое лицо арендатором по своему желанию. В таком случае арендодатель должен иметь и иметь право на разумную арендную плату за использование и занятие таких помещений и на все средства защиты своих прав в отношении них, как и в других случаях аренды по желанию.

ИСТОРИЯ: 1962 г. Разделы 41-54 Кодекса; Разделы 41–54 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-50. Продажа недвижимости в аренду.

При продаже недвижимого имущества, находящегося в аренде, отношения арендодателя и арендатора возникают ipso facto как между покупателем и арендатором, как если бы покупатель был арендодателем в первую очередь, и покупатель имеет право на все выгоды и права по такой аренде, как если бы он был арендодателем с даты покупки.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-55; Разделы 41–55 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-60. Срок действия и последствия субаренды.

Сдача в субаренду арендатором без письменного согласия арендодателя является недействительной в отношении прав арендодателя, за исключением того, что арендная плата, полученная арендатором от субарендатора, считается находящейся в доверительном управлении арендатора в пользу арендодателя до погашения требования арендодателя об арендной плате. Но когда помещение сдано в субаренду, субарендодатель в отношениях между ним и субарендатором или субарендатором считается арендодателем, а субарендатор — арендатором под ним, и в соответствии с положениями глав 33–37, разделов 27-39-10 и статьи 3. Глава 39 настоящего Титула, кроме Разделов 27-35-80, 27-35-170 и 27-35-180, 27-39-280 и 27-39-300, применяется к субарендодателям и субарендаторам, как между собой, так и в других случаях арендодателя и арендатора.

ИСТОРИЯ: 1962 Код Раздел 41-56; Разделы 41-56 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584; 1972 (57) 2451.

РАЗДЕЛ 27-35-70. Лицо, признанное владельцем недвижимого имущества.

Во всех случаях аренды считается, что владелец, арендодатель или лицо, имеющее право владения, владеет недвижимостью, используемой или занимаемой арендатором, и считается, что арендатор владеет ею.

ИСТОРИЯ: 1962 г. Разделы 41-57 Кодекса; Разделы 41–57 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-75.Обязательства арендатора по использованию и обслуживанию; Право арендодателя на осмотр.

(A) Если иное не оговорено в договоре коммерческой аренды или соглашении об обеспечении, этот раздел применяется ко всем договорам аренды коммерческих помещений, расположенных в Южной Каролине.

(B) Арендатор должен:

(1) соблюдать все обязательства, налагаемые на арендаторов применимыми положениями строительных и жилищных норм и правил, которые существенно влияют на здоровье и безопасность;

(2) не умышленно или по небрежности не разрушать, не портить, не повреждать, не наносить ущерб, не злоупотреблять или не удалять какую-либо часть помещения или сознательно не позволять делать это любому лицу, находящемуся в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ к помещения арендатором;

(3) вести себя и требовать от других лиц, находящихся в помещении с разрешения арендатора или которым арендатор разрешил доступ в помещение, вести себя таким образом, чтобы не мешать другим арендаторам спокойно пользоваться помещением; и

(4) соответствуют договору коммерческой аренды или договору обеспечения.

(C) В случае недвижимого имущества, принадлежностей и оборудования или любого из них, являющихся предметом договора коммерческой аренды, арендодатель имеет право входить и осматривать арендованные помещения, как это предусмотрено в подразделе (D) для определить, используется ли арендованная недвижимость, приспособления и оборудование или любое из них:

(1) разумным и безопасным образом, как это предусмотрено в подразделе (B) или в договоре коммерческой аренды или в соглашении об обеспечении; и

(2) небрежно, преднамеренно или преднамеренно уничтожаются, портятся, повреждаются, искажаются, используются не по назначению или удаляются в нарушение подраздела (B) или условий договора коммерческой аренды или соглашения об обеспечении.

(D) Арендодатель не должен злоупотреблять правом входа и осмотра помещений в соответствии с настоящим разделом и не должен использовать это право доступа для преследования арендатора. За исключением случаев доказуемой чрезвычайной ситуации, арендодатель должен письменно уведомить арендатора не менее чем за двадцать четыре часа о своем намерении войти и осмотреть помещение, и вход должен быть запланирован в разумное время.

(E) Арендатор не должен необоснованно отказывать арендодателю в разрешении на вход и осмотр рассматриваемого помещения в целях, описанных в подразделе (C).

(F) Если арендатор необоснованно отказывает арендодателю в разрешении на законный доступ в помещение, как описано в подразделе (C), арендодатель может получить судебный запрет в магистратском суде или окружном суде округа, в котором имущество находится, без размещения залога, чтобы заставить доступ. Если испрашивается судебный запрет, выигравшая сторона может возместить фактический ущерб и разумные гонорары и расходы на адвоката.

ИСТОРИЯ: Закон № 15 от 2005 г., раздел 1.

Примечание редактора

2005 г. Закон № 15, раздел 2, частично предусматривает следующее:

Настоящий закон . . . . применяется ко всем договорам аренды коммерческих единиц, расположенных в Южной Каролине, вне зависимости от того, созданы ли они до или после даты вступления в силу настоящего закона [1 января 2005 г.]. Обязательства, налагаемые этим актом, и права, возникающие в связи с ним, возникают с даты вступления акта в силу или после нее.

РАЗДЕЛ 27-35-80. Доверенность со стороны арендаторов.

Во избежание затруднений и расходов, которые могут возникнуть у арендодателя или арендодателя из-за мошеннической практики арендаторов, заключающих сделки с незнакомцами, которые претендуют на право собственности на имущество своих соответствующих домовладельцев или арендодателей, каждое такое выкуп любого арендатора любых земель, аренда или наследство должны быть абсолютно недействительными для всех намерений и целей, и владение арендодателем или арендодателем не должно считаться или истолковываться как измененное, измененное или затронутое каким-либо образом каким-либо таким актом.Но ничто из содержащегося в настоящем документе не распространяется на отмену и не влияет на любые доверенности, сделанные в соответствии с каким-либо решением, постановлением или постановлением суда или сделанные с согласия и с согласия арендодателя или арендодателя или в соответствии с Разделом 27-35-50. .

ИСТОРИЯ: Кодекс 1962 г. Раздел 41-58; Разделы 41–58 Кодекса 1952 года; Раздел 8803 Кодекса 1942 года; Раздел 8803 Кодекса 1932 года; Гражданский С. ’22 Раздел 5269; Гражданский С. ’12 Раздел 3499; Гражданский С. ’02 Раздел 2413; Г. С. 1810; Р. С. 1929; 1712 (2) 575.

РАЗДЕЛ 27-35-90.Время выплаты арендной платы.

Если не оговорено иное, арендная плата уплачивается ежемесячно и в конце каждого календарного месяца, за исключением арендной платы за сельскохозяйственные угодья.

ИСТОРИЯ: 1962 г. Разделы 41-59 Кодекса; Разделы 41-59 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-100. Время прекращения аренды фермы.

Все права аренды сельскохозяйственных рабочих, издольщиков и арендаторов сельскохозяйственных угодий прекращаются в последний день декабря каждого года, если не имеется прямого соглашения об обратном или если они не продолжаются в силу закона, как здесь предусмотрено.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-60; Раздел 41-60 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-110. Время истечения согласованного срока аренды на срок или годы.

При наличии письменного или устного соглашения о сроке аренды арендатором на срок или на несколько лет такая аренда прекращается без предварительного уведомления в последний день согласованного срока.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-62; Разделы 41-62 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-120.Прекращение ежемесячной аренды.

Аренда от месяца к месяцу может быть прекращена любой из сторон путем направления другой стороне письменного уведомления за тридцать дней о том, что такая аренда должна быть прекращена. Никакая такая аренда не должна перерастать в аренду из года в год.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-63; Раздел 41-63 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-130. Уведомление требуется для арендаторов по желанию и домашней прислуги.

Все арендаторы по собственному желанию и домашняя прислуга должны освободить занимаемые помещения после письменного уведомления за двадцать дней.

ИСТОРИЯ: 1962 г. Разделы 41-64 Кодекса; Раздел 41-64 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-140. Неуплата арендной платы.

Неуплата согласованной арендной платы в установленный срок или разумной арендной платы за использование и занятие по требованию влечет за собой прекращение всех договоров аренды на срок, на годы, из месяца в месяц и по желанию, и арендатор должен немедленно освободить помещение без уведомление.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-65; Раздел 41-65 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-150.Отказ от помещения.

Когда арендатор покидает помещение, ранее занимаемое им, арендодатель может войти в него и вступить во владение им, произведя арест, как это предусмотрено в настоящем документе, на любое имущество, находящееся в нем, включая имущество, освобожденное от убытков в соответствии с положениями Раздела 27-39-230 и сроком отказа арендатора от помещения, используемого и занимаемого им как таковым, считается оконченным таким отказом. Отсутствие в собственности в течение пятнадцати дней после неуплаты арендной платы считается оставлением.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-66; Раздел 41-66 Кодекса 1952 года; 1946 (44) 2584.

РАЗДЕЛ 27-35-160. Незаконное оставление зданий без предупреждения.

Любой арендатор, покинувший здание и оставивший его открытым и подвергшимся вандализму, не уведомив об этом арендодателя, считается виновным в совершении правонарушения и по приговору суда подлежит штрафу в размере не более ста долларов или тюремному заключению за несоблюдение более тридцати дней.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-67; 1962 (52) 1909.

РАЗДЕЛ 27-35-170. Удержание следующего требования о владении; штраф.

Все арендаторы, пожизненные или многолетние, по дозволению или по воле, или лица, находящиеся под их началом или по сговору с ними, которые сохраняют право собственности после законного определения своего имущества после письменного требования о передаче его во владение лицо, имеющее возврат или оставшуюся часть, или его агент, в течение трех месяцев после такого требования лишается двойной стоимости использования помещений, подлежащей возмещению в судебном порядке.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-72; Раздел 41-72 Кодекса 1952 года; Раздел 8800 Кодекса 1942 года; Раздел 8800 Кодекса 1932 года; Гражданский С. ’22 Раздел 5267; Гражданский С. ’12 Раздел 3497; Гражданский С. ’02 Раздел 2411; Г. С. 1808; Р. С. 1927; 1808 (5) 565.

РАЗДЕЛ 27-35-180. Штраф за невыдачу владения после уведомления о намерении выйти.

В случае, если какой-либо арендатор уведомит в письменной форме о своем намерении покинуть арендованное им помещение и, соответственно, не передаст владение во время, содержащееся в таком уведомлении, арендатор, его душеприказчики или администраторы должны уплатить арендодателю вдвое больше арендной платы, которую он в противном случае должен был бы платить.Но ничто из содержащегося здесь не может быть истолковано как дающее такому арендатору право прекратить или определить свою аренду посредством такого уведомления каким-либо иным способом, кроме как в соответствии с законами, действующими на момент подачи такого уведомления.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс Раздел 41-73; Раздел 41-73 Кодекса 1952 года; Раздел 8814 Кодекса 1942 года; Раздел 8814 Кодекса 1932 года; Гражданский С. ’22 Раздел 5280; Гражданский С. ’12 Раздел 3510; Гражданский С. ’02 Раздел 2424; Г. С. 1820; Р. С. 1940; 1712 (2) 578; 1808 (5) 565.

Словарь арендодателя-арендодателя — FindLaw

Ниже вы найдете определения ряда общеупотребительных слов и фраз, которые могут возникнуть в контексте отношений между арендодателем и арендатором.Эти термины, содержащиеся в кавычках, то есть «дата прекращения аренды», определяются так, как они могут быть найдены в пункте или положении типичного договора аренды жилья или аренды.

Брошенный дом: Поведение арендатора, демонстрирующее его или ее намерение отказаться от права проживания в сдаваемом в аренду жилье без разрешения или согласия арендодателя. Например, если арендатор нанимает транспортную компанию, вывозит все свое личное имущество из арендуемого помещения и не появляется в помещении в течение двух недель, можно сказать, что арендатор отказался от арендуемого имущества.

Конструктивное выселение: Процесс, посредством которого действия арендодателя (или бездействие) мешают арендатору владеть арендованным имуществом до такой степени, что имущество становится непригодным для разумного использования арендатором.  

Выселение: Судебный процесс, посредством которого арендодатель может выселить арендатора из сдаваемого в аренду имущества при наличии уважительной причины и после выполнения ряда процедурных требований. В некоторых штатах процесс выселения также называют «незаконным задержанием».

Приспособление: При аренде жилого помещения приспособление является личным имуществом, принадлежащим арендатору, но являющимся постоянной частью арендуемого имущества, поэтому его удаление невозможно или нецелесообразно. Например, установка арендатором нестандартных окон с двойным остеклением будет означать приспособление. Обычно приспособление остается в арендованной собственности после прекращения договора аренды или аренды, хотя арендодатель и арендатор могут договориться о некоторой форме компенсации.

Арендодатель: Владелец недвижимого имущества, который посредством договора аренды или аренды обещает сдать в аренду все имущество или его часть другому лицу («арендатору») для его или ее исключительного использования — обычно для установленный период времени и в обмен на согласованную сумму денег.

Аренда: Письменное соглашение, заключенное между арендодателем и арендатором, по которому арендатору предоставляется право исключительного пользования и занятия жилой недвижимостью арендодателя в течение определенного периода времени в обмен на согласованную сумма денег. Также называется «договор аренды».

«Имущество»:  Договор аренды или аренды должен содержать полное описание сдаваемого в аренду имущества. Это описание должно включать почтовый адрес, город, штат и почтовый индекс.Он также должен включать в себя количество квадратных футов в помещении и способы измерения площади в квадратных футах.

Quiet Enjoyment: Подразумеваемое право арендатора пользоваться арендованным имуществом без препятствий или вмешательства со стороны других жильцов здания, арендодателя или других лиц.

Продление: Опцион для арендатора при расторжении договора аренды, дающий ему или ей возможность продлить договор в течение определенного периода времени.

Арендная плата:  Плата определенной денежной суммы за право исключительного пользования жилой недвижимостью, как правило, посредством периодических (т.е. ежемесячных) платежей. В договоре об аренде или аренде жилого помещения должна быть указана сумма арендной платы, а также время и способ ее уплаты.

Контроль арендной платы: Действующие в основном в городских районах законы о контроле арендной платы ограничивают размер арендной платы, которую арендодатель может взимать с арендаторов, с учетом определенных ограничений.Большинство законов о контроле за арендной платой допускают ежегодное увеличение арендной платы на определенную сумму, то есть на 2,5%.

Право входа: Право арендодателя (весьма ограниченное) входить в помещение, сданное в аренду арендатору, обычно только в экстренных случаях, чтобы показать квартиру потенциальному арендатору или произвести ремонт (в последних двух случаях требуется надлежащее уведомление арендатора).

Гарантийный депозит:  Возвратная сумма, уплаченная новым арендатором арендодателю в день въезда или до нее, чтобы гарантировать выполнение арендатором обязательств по аренде, т.е.е. отсутствие ущерба имуществу, кроме износа, и оплата арендной платы. В большинстве штатов установлены ограничения на сумму денег, которую арендодатель может потребовать в качестве залога. В соглашении об аренде или аренде должна быть указана сумма гарантийного депозита, а также должно быть указано, для чего будет использоваться гарантийный депозит, где он будет храниться и будут ли приносить проценты.

«Сдача в субаренду или переуступка»: Дает арендатору право сдавать в субаренду или переуступать имущество, если арендатор не может выполнить условия договора аренды или хочет сдать часть своего помещения в аренду кому-то другому.В этом пункте будет указано, при каких условиях арендатор может воспользоваться этим правом. При субаренде первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за соблюдение положений договора аренды. При уступке первоначальный арендатор выпадает из поля зрения и не несет никакой дополнительной ответственности по договору аренды.

Арендатор: Лицо, которому было предоставлено право использовать и занимать сдаваемое в аренду имущество, принадлежащее другому лицу, обычно на основании договора аренды или аренды. Право арендатора на исключительное пользование имуществом обычно предоставляется в обмен на оговоренную сумму денег и ограничено фиксированным периодом времени (обычно указанным в договоре аренды).

«Улучшения арендатора»: Указывает, имеет ли арендатор право вносить улучшения в имущество и в какой степени арендодатель разрешает такие улучшения.

«Расторжение»:  Налагает на арендатора обязательство вернуть имущество в определенном состоянии по окончании срока аренды.

«Дата окончания аренды»:  Указывает дату окончания аренды.

«Срок аренды»:   Указывает в месяцах или годах продолжительность аренды. В нем также должно быть указано, когда арендатор имеет право владения.

«Использование помещений»:  Определяет любые ограничения на использование помещений.

Гарантия пригодности для проживания: Обязанность арендодателя предоставить арендатору сдаваемое внаем жилье, достаточно пригодное для проживания человека, в том числе в отношении основных условий проживания и своевременного проведения ремонта. Однако то, что является «разумным» в одной области, может быть таковым в другой. Например, неспособность арендодателя из Калифорнии надлежащим образом изолировать трубы может не нарушать гарантии пригодности для проживания, но невыполнение этого арендодателем из Миннесоты может привести к ответственности, если трубы постоянно замерзают в течение ночи.

Право арендатора на компенсацию. Действовать с осторожностью. – Часть 1

В первой части этой серии статей объясняются обязательства арендодателя по коммерческой аренде и средства правовой защиты, доступные для коммерческого арендатора в случае невыполнения арендодателем своих обязательств. Во второй части этой статьи объясняется, как и когда включать положения о взаимозачете в договор аренды.

Право коммерческого арендатора на исправление невыполнения обязательств арендодателем путем самостоятельного выполнения необходимых работ и последующего возмещения затрат на такие работы в счет будущих арендных платежей, вероятно, является самым немедленным и эффективным средством правовой защиты, которое может быть у арендатора.Тем не менее, арендатору необходимо внимательно изучить договор аренды и ознакомиться с применимым местным законодательством, прежде чем принять такое агрессивное решение. Большинство договоров аренды (и законы большинства штатов, если в договоре об аренде ничего не говорится) по существу запрещают право взаимозачета, поэтому искушенному и кредитоспособному арендатору необходимо вести переговоры о таком праве до того, как договор аренды будет заключен.

Обязательства арендодателя

У арендодателей есть много обязательств по коммерческой аренде, которые могут быть причиной невыполнения обязательств арендодателем, если такие обязательства не выполняются. Например, арендодатель может не содержать должным образом парковку или места общего пользования в розничном торговом центре, или арендодатель может не обслуживать должным образом лифт или систему вентиляции и кондиционирования воздуха в высотном офисном здании. В зависимости от условий договора аренды и законов местной юрисдикции коммерческий арендатор может воспользоваться множеством различных средств правовой защиты как в соответствии с правом справедливости, так и в соответствии с законодательством.

Средства правовой защиты по праву справедливости включают следующее:

  1. расторжение, если арендодатель нарушает существенное условие договора аренды до начала срока аренды;
  2. конструктивное выселение, если арендодатель либо предпринимает действия, либо не выполняет что-либо, что он обязан предоставить по закону, в результате чего помещение становится практически непригодным для проживания;
  3. ходатайство о декларативном решении;
  4. конкретное исполнение в случаях уникальных фактов, например, когда арендодатель нарушает свой договор аренды; или
  5. судебный запрет в чрезвычайных ситуациях, когда арендатору грозит немедленный и непоправимый вред.

В качестве альтернативы арендатор может отреагировать на неплатежеспособного арендатора, подав иск о возмещении денежного ущерба. Однако, возможно, самым немедленным и эффективным средством правовой защиты после невыполнения обязательств арендодателем, с точки зрения арендатора, было бы само выполнение обязательства арендодателя, а затем вычет понесенных расходов из будущих арендных платежей, причитающихся арендодателю. Арендатору, как правило, трудно получить право на компенсацию, и арендатор должен проконсультироваться с опытным юристом по аренде недвижимости, прежде чем следовать этой стратегии.Двумя основными препятствиями, мешающими арендатору реализовать это право на самопомощь и компенсацию, являются правило общего права о независимых соглашениях и положения, благоприятствующие арендодателю, которые можно найти в большинстве договоров коммерческой аренды.

Правило независимых соглашений

В соответствии с традиционным правилом общего права, известным как правило независимых договоров, обязательства арендодателя и арендатора не зависят друг от друга. Это основано на традиционном взгляде на аренду как на передачу недвижимого имущества, а не на договор, и восходит к временам сельскохозяйственного феодализма, когда использование земли было основным, а улучшения, если таковые были, были построены на земле. куда менее важно.При старых феодальных договорах аренды обязанность арендатора платить арендную плату сохранялась и после полного разрушения здания. Согласно этой традиционной точке зрения, арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет свои обязательства перед арендатором по договору аренды. Вместо этого арендатору придется искать средства правовой защиты по праву справедливости, перечисленные выше.

Правило о взаимозависимых соглашениях

Многие штаты пересмотрели эту традиционную точку зрения, учитывая, что сегодня в большинстве коммерческих предприятий первостепенное значение имеет здание, а земля в основном не имеет смысла.Современный коммерческий арендатор заключил сделку в пользу некоторых важных услуг, таких как коммунальные услуги, лифты, структурная надежность, такая как мощеная парковка и прочная крыша, все из которых имеют решающее значение для ведения арендатором своего бизнеса в помещении. К меньшинству штатов, которые отвергли традиционные взгляды и приняли современные правила, относятся Аризона, Массачусетс, Пенсильвания и Юта. Вместо этого эти штаты приняли основанное на договорном праве правило взаимозависимых соглашений для коммерческой аренды.Обратите внимание, что это правило уже является общенациональным стандартом для большинства договоров аренды жилья.

Правило взаимозависимых соглашений основано на предположении, что если две стороны дали важные обещания друг другу, то невыполнение одной стороной своих обязанностей обеспечивает защиту другой стороны от выполнения своего соответствующего обещания. Или, в случае аренды недвижимости, правило означает, что арендатор, заключивший договор аренды в связи с использованием помещения, не должен быть обязан продолжать платить арендную плату, если на использование такого помещения отрицательно повлияло несоблюдение арендодателем свои обязательства.

В важном деле Массачусетса Wesson v. Leone Enterprises, Inc. , 437 Mass. 708 (2002) суд постановил, что «применяя правило взаимозависимых соглашений к фактам, представленным в этом деле, мы заключаем, что неспособность арендодателя содержать крышу своего здания в хорошем состоянии лишила арендатора существенной выгоды, существенной для цели, для которой был заключен договор аренды». Далее суд Массачусетса установил, что арендатор имел право расторгнуть договор аренды и возместить разумные расходы на переезд.

В разделе 7.1 (1977 г.) Американского юридического института (второе) переформулирование имущества (арендодатель и арендатор) приняты современные правила взаимозависимых соглашений в контексте аренды недвижимости следующим образом: «За исключением случаев, когда стороны договор аренды на законных основаниях договориться об ином, если арендодатель не выполнил действительное обещание, содержащееся в договоре аренды … и, как следствие этого, арендатор лишается значительного стимула к заключению договора аренды, и если арендодатель не выполняет свое обещание в течение по прошествии разумного периода времени после получения соответствующего запроса арендатор может расторгнуть договор аренды.

Таким образом, если вы являетесь арендатором помещения, расположенного в штате, который принял правило взаимозависимых обязательств, и в вашем договоре аренды либо полностью ничего не сказано по этому вопросу, либо разрешены взаимозачеты, то вы можете иметь право на самопомощь и вычесть расходы из ваших будущих обязательств по аренде. Однако почти все формы коммерческой аренды любой продолжительности будут содержать формулировку о том, что «арендная плата подлежит уплате без уменьшения, встречного иска, вычета или взаимозачета ни при каких обстоятельствах.

Наиболее изощренные договоры аренды в форме арендодателя идут намного дальше и содержат независимые договорные положения, которые дополнительно запрещают арендаторам компенсировать поток арендной платы. Таким образом, лучшей стратегией для более крупных арендаторов является проведение переговоров об этом праве до подписания договора аренды. Поскольку арендодатели будут сильно сопротивляться такому положению, рекомендуется включить такое право в качестве коммерческого вопроса в письмо о намерениях. Без явных формулировок в договоре аренды арендатору было бы целесообразно пересмотреть свое решение, прежде чем в одностороннем порядке принять решение о самопомощи и вычесть расходы из арендной платы.Какими бы разумными ни казались его требования, арендатору грозит неисполнение обязательств, расторжение договора аренды и серьезные убытки.

Во второй части этой публикации обсуждаются положения о взаимозачете в договорах аренды и когда арендаторы могут и должны включать их в свои договоры аренды. Вторая часть будет опубликована на следующей неделе.

Эта статья была впервые опубликована в журнале Commercial Leasing Law & Strategy, июль 2013 г.

Права и обязанности арендодателей

Когда вы сдаете дом или квартиру в аренду другому лицу, вы заключаете юридический договор, который создает отношения между арендодателем и арендатором.Этот контракт имеет определенные основные условия, установленные законом, которые вы должны понять, прежде чем заключать такой тип соглашения.
У вас есть права и обязанности, описанные ниже, независимо от того, заключен ли ваш договор с арендатором в письменной или устной форме. Письменное соглашение лучше всего, потому что оно служит записью условий, которые вы, возможно, захотите включить, например, разрешены ли домашние животные. Если вы хотите договориться об условиях более чем на один год, соглашение должно быть заключено в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу.

Права арендодателя

  • Вы имеете право на получение арендной платы за использование вашей собственности.
    • Реагирование на пандемию Covid-19 привело к временным изменениям в законах о выселении арендаторов на основании неуплаты арендной платы. Теперь арендаторы должны до 28 февраля 2022 г. уплатить арендную плату, причитающуюся с 1 апреля 2020 г. и 30 июня 2021 г. Арендаторы не могут быть выселены за неуплату арендной платы в течение этого периода до 1 марта 2022 г.
    • С 1 июля 2021 года арендаторы должны платить текущую арендную плату. Если арендная плата просрочена на 8 дней, вы можете выдать уведомление об оплате арендной платы за 10 дней, но только для арендной платы, начиная с июля 2021 года.
    • Если ваш арендатор просрочил арендную плату, вы можете предложить ему обратиться за помощью по телефону https://www.oregonrentalassistance.org/ или по телефону 211.
    • .
    • Если арендатор съезжает до окончания срока аренды, вы можете попытаться взыскать невыплаченную арендную плату за оставшееся время в соглашении. Тем не менее, вы должны сначала приложить разумные усилия, чтобы снова снять дом или квартиру. Вы должны предпринять эти шаги, даже если арендатор имеет письменный договор аренды. При помесячной или понедельной аренде ваше право на получение арендной платы ограничено обычной продолжительностью периода аренды.
  • Как правило, вы имеете право защитить свою собственность посредством разумного осмотра, ремонта и показа собственности возможным покупателям.
    • Вы должны уведомить о своем намерении войти не менее чем за 24 часа, за исключением случаев, когда арендатор в письменной форме просил провести ремонт в течение последних семи дней или возникла чрезвычайная ситуация.
  • Вы имеете право на возврат своей собственности по истечении срока аренды в том же состоянии, в котором она была получена, за исключением естественного износа.

Обязанности арендодателя

  • Вы несете ответственность за обеспечение жилого дома и ремонт, если это необходимо.
    • Вы должны оборудовать резиденцию исправно работающим детектором дыма и угарного газа и предоставить первоначальный комплект батарей, если он работает от батареек.
  • Сдавая свое имущество в аренду арендатору, вы предоставляете этому арендатору право владеть и использовать ваше имущество без какого-либо вмешательства.
    • Вы не можете входить часто, в неурочные часы, без уважительной причины или без предварительного уведомления.
    • Вы не можете заблокировать арендатора.
      • Единственным исключением из правила запрета на блокировку является ситуация, когда арендатор, который может доказать, что он стал жертвой домашнего насилия, преследований или сексуальных посягательств, просит запретить арендатору-нарушителю доступ в квартиру, где жертва преступления продолжает жить. жить.
  • Как домовладелец вы несете ответственность за соблюдение федеральных, государственных и местных законов о справедливом жилье.
    • Когда вы сдаете свою недвижимость в аренду кому-либо, вы должны сообщить им свое имя и адрес или имя и адрес вашего уполномоченного управляющего.
    • Вы не можете подвергать арендатора дискриминации за то, что у него есть дети, из-за его инвалидности или из-за его религии, расы, пола, этнического происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности.
    • Когда арендатор подает заявку на арендную плату, вы не можете учитывать прошлое дело арендатора о выселении, которое он успешно защитил.
    • Вы не можете рассматривать решение арендатора о выселении в эпоху Covid с 1 апреля 2020 г. по 1 марта 2022 г.
    • Вы не можете дискриминировать арендатора, потому что он стал жертвой домашнего насилия, сексуального насилия или преследования.
    • Для получения дополнительной информации о ваших обязанностях по соблюдению справедливости в жилищных вопросах посетите Совет по справедливому жилищному обеспечению штата Орегон .
  • Меры возмездия против арендатора путем повышения арендной платы, отключения коммунальных услуг или попытки выселения арендатора за то, что он пожаловался вам или государственному органу на условия проживания, дискриминацию или другие нарушения закона, или потому что арендатор присоединился к организации арендаторов или сформировал ее.
  • Вы должны отчитаться или возместить арендатору любые залоговые суммы после того, как арендатор выедет. Вы должны предоставить арендатору письменный отчет, в котором конкретно указано, почему вы сохранили часть или весь депозит в течение 31 дня после заключения договора аренды. Если вы не соблюдаете это требование, арендатор может отсудить у вас удвоенную сумму залога.

Уведомления о прекращении аренды

  • Чтобы прекратить помесячную аренду в течение первого года аренды, вы должны направить арендатору письменное уведомление за 30 дней, за исключением случаев, когда сдаваемая в аренду квартира находится в городе Портленд, где уведомление за 90 дней и оплата затраты на переезд требуются для расторжений без причины. Арендатор также может расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление за 30 дней. При понедельной аренде требуется уведомление за 10 дней.
  • Если ваш квартиросъемщик проживает в жилище более года, вы не можете расторгнуть договор аренды без причины, если только у вас нет «уважительной причины арендодателя». Квалифицирующие причины арендодателя:
    • Вы намереваетесь снести жилую единицу или преобразовать ее в нежилое помещение, или
    • Вы намерены выполнить ремонт или реконструкцию, которые сделают устройство небезопасным, или
    • Вы намерены переселить в квартиру себя или близкого члена семьи, или
    • Вы приняли предложение о покупке жилого помещения от лица, которое намеревается его занять.
  • Аренда с фиксированным сроком менее одного года автоматически преобразуется в помесячную аренду после истечения фиксированного срока, если арендодатель не уведомил о расторжении по крайней мере за 30 дней до даты окончания, указанной в договор аренды.
    • В Портленде арендодатель должен уведомить не менее чем за 90 дней о намерении не продлевать аренду с фиксированным сроком. Вы не можете досрочно прекратить договор аренды с фиксированным сроком, если у вас нет причин для его прекращения, например, нарушения договора аренды арендатором.
  • Если арендатор (или лицо, находящееся под контролем арендатора) угрожает или причиняет существенные телесные повреждения лицу, находящемуся в собственности или соседу, умышленно наносит существенный ущерб имуществу или совершает акт, являющийся в высшей степени возмутительным, Вы можете уведомить арендатора за 24 часа о выезде.
    • Уведомление должно быть в письменной форме в специальной правовой форме.
    • В уведомлении должна быть указана причина расторжения, и оно должно быть вручено арендатору лично или отправлено арендатору только почтой первого класса.Если уведомление отправлено по почте, вы должны добавить три дня к сроку уведомления. (Дополнительные три дня не включают дату отправки по почте.)
    • Юридическая форма уведомления должна быть правильной во всех деталях, чтобы его можно было привести в исполнение в суде.

Выселение

  • Если жилец игнорирует ваши уведомления и вы хотите, чтобы жилец съехал, вы должны подать иск о выселении в суд.
  • Жильцу должны быть надлежащим образом вручены повестка и жалоба.
  • Будет слушание и, возможно, суд, на котором вы сможете потребовать выселения жильца. Если судья или присяжные согласятся, вам будет вынесено решение, дающее право на владение имуществом.
  • Если арендатор не переедет после вынесения решения, вы должны заплатить шерифу, чтобы он приехал в собственность и выселил арендатора.
    • Вы несете ответственность за временное хранение любого оставшегося имущества арендатора до тех пор, пока вы не приложите разумные усилия, чтобы вернуть имущество, и оно станет юридически «брошенным».
Требования по возврату имущества арендатора могут быть сложными, поэтому вам следует обратиться за юридической консультацией. Прочтите « Когда жильцы оставляют вещи после » в этой серии для получения дополнительной информации.

Юридический редактор: Кевин Меренс, июнь 2021 г.

Права и обязанности арендодателей и арендаторов

Права и обязанности арендодателей

Закон возлагает на арендодателя ряд обязанностей и предоставляет арендатору ряд соответствующих прав.К ним относятся (1) владение, (2) пригодное для проживания состояние и (3) невмешательство в использование.

Владение

Арендодатель должен предоставить арендатору право владения недвижимостью. Эта обязанность нарушается, если в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение, третье лицо имеет первостепенное право собственности на имущество, и утверждение этого титула лишило бы арендатора возможности использования, предусмотренной сторонами. Высшее звание Высшее звание. означает любой юридический интерес в помещении, который не может быть прекращен по воле арендодателя или в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение.

Если арендатор уже вступил во владение, а затем обнаруживает верховный титул, или если верховный титул возникает только после этого, арендодатель не нарушает автоматически. Однако, если арендатор после этого выселяется из помещения и, таким образом, лишается имущества, то арендодатель нарушает правила. Предположим, домовладелец сдает в аренду дом врачу на десять лет, зная, что врач намеревается открыть медицинский кабинет в части дома, а также зная, что участок предназначен только для проживания.Въезжает доктор. Хозяин еще не в дефолте. Арендодатель будет неплатежеспособен, если сосед получит судебный запрет на содержание офиса. Но если домовладелец не знал (и не мог разумно знать), что врач намеревался использовать его дом в качестве кабинета, то домовладелец не был бы неплатежеспособным по договору аренды, так как имущество могло бы быть приведено в нормальное состояние, т. е. является жилым — использование без ущерба для права арендатора на владение.

Гарантия обитаемости

Применительно к аренде старая доктрина общего права о предупреждении покупателя «Пусть покупатель остерегается.«По общему праву, после того как арендатор подписал договор аренды, он должен взять помещение в том виде, в котором он его находит. сказала, что после того, как арендатор подписал договор аренды, она должна принять помещение в том виде, в котором она его находит. Поскольку она могла осмотреть их до подписания договора аренды, она не должна жаловаться позже. Более того, если выявятся скрытые дефекты, арендатору должно быть достаточно легко их исправить самому. Сегодня это правило больше не распространяется, по крайней мере, на аренду жилья. Если стороны специально не договорились об ином, арендодатель нарушает договор аренды, если условия не подходят для проживания, когда арендатор должен въехать.Арендодатель несет подразумеваемую гарантию пригодности для проживания. Обязанность арендодателя обеспечить условия, подходящие для проживания..

Изменение правила отчасти связано с условиями современной городской среды: арендаторы практически не имеют возможности покинуть свободную квартиру в районах, где жилья не хватает. Это также связано с современными конструкциями и технологиями: немногие арендаторы способны устранить большинство типов дефектов. Апелляционный суд США заявил следующее:

Нынешних городских арендаторов, подавляющее большинство которых проживает в многоквартирных домах, интересует не земля, а исключительно «дом, пригодный для проживания.Кроме того, у современного горожанина обычно есть один-единственный специализированный навык, не связанный с ремонтными работами; он не может делать ремонт, как фермер-«мастер на все руки», который был образцом арендатора в соответствии с нормами общего права. Кроме того, в отличие от своего аграрного предшественника, часто остававшегося на одном участке земли на всю жизнь, сегодня городские арендаторы более мобильны, чем когда-либо прежде. Владения арендатора в конкретной квартире часто бывает недостаточно, чтобы оправдать усилия по ремонту. Кроме того, растущая сложность современных жилищ делает их гораздо более трудными для ремонта, чем постройки прежних времен.В многоквартирном доме для ремонта может потребоваться доступ к оборудованию и зонам, находящимся под контролем арендодателя. Арендаторы с низким и средним доходом, даже если бы они были заинтересованы в проведении ремонта, не смогли бы получить финансирование для капитального ремонта, поскольку у них нет долгосрочного интереса к собственности.

По общему праву арендодатель не несет ответственности, если помещение становится непригодным после того, как в него въезжает арендатор. Это правило часто применялось жестко, даже в отношении неподходящих условий, вызванных внезапным стихийным бедствием, таким как торнадо.Даже если помещение рухнет, арендатор будет обязан платить арендную плату в течение всего срока аренды. Однако сегодня многие штаты законодательно отменили обязательство арендатора платить арендную плату, если нерукотворная сила делает помещение непригодным. Более того, большинство штатов сегодня возлагают на арендодателя после вселения арендатора ответственность за поддержание помещения в безопасном, пригодном для жизни состоянии в соответствии с нормами безопасности, здоровья и жилищными кодексами юрисдикции.

Настоящие правила применяются только при отсутствии прямого соглашения между сторонами.Арендодатель и арендатор могут распределить в договоре аренды ответственность за ремонт и техническое обслуживание. Но маловероятно, что какой-либо суд будет обеспечивать соблюдение положения об аренде, отменяющего подразумеваемую арендодателем гарантию пригодности жилых квартир, особенно в районах, где жилья относительно мало.

Невмешательство в использование

Помимо содержания помещения в физически пригодном состоянии, арендодатель обязан перед арендатором не препятствовать разрешенному использованию помещения.Предположим, Симона переезжает в дом с несколькими квартирами. Один из других жильцов постоянно включает музыку поздно вечером, из-за чего Симона теряет сон. Она жалуется арендодателю, у которого в договоре аренды есть положение, позволяющее ему расторгнуть договор аренды любого арендатора, который продолжает беспокоить других арендаторов. Если домовладелец ничего не предпримет после того, как Симона уведомит его о беспорядке, он будет нарушителем. Иногда говорят, что это право не вмешиваться в разрешенные виды использования возникает из подразумеваемого соглашения арендодателя о спокойном использовании — подразумеваемого права в большинстве договоров аренды — права не вмешиваться в разрешенные виды использования..

Средства правовой защиты арендатора

Когда арендодатель нарушает одну из вышеуказанных обязанностей, арендатор может выбрать одно из трех основных средств правовой защиты: прекращение действия. Средство правовой защиты для арендатора, но требующее уведомления арендодателя и соблюдения ранее согласованных условий или законодательных требований для прекращения аренды. , возмещения ущерба или корректировки арендной платы.

Практически во всех случаях, когда арендодатель нарушает правила, арендатор может расторгнуть договор аренды, тем самым прекратив свое обязательство продолжать платить арендную плату.Чтобы расторгнуть договор, арендатор должен (1) фактически освободить помещение в течение времени, в течение которого он имеет право на расторжение, и (2) либо соблюдать положения об аренде, регулирующие способ расторжения, либо предпринять разумные шаги, чтобы арендодатель знал, что она расторгла договор. и почему.

Когда арендодатель физически лишает арендатора владения, он выселяет арендатора; неправомерное выселение позволяет арендатору расторгнуть договор аренды. Даже если поведение арендодателя не соответствует фактическому выселению, оно может существенно повлиять на допустимое использование арендатором, так что они будут равносильны выселению.Это известно как конструктивное выселение. Условия, которые настолько существенно мешают разрешенному использованию арендатором, что это равносильно выселению, и охватывает широкий спектр действий как со стороны арендодателя, так и со стороны тех, чье поведение приписывается ему, как показано в Fidelity Mutual. Life Insurance Co. против Kaminsky (см. Раздел 13.5.1 «Конструктивное выселение»).

Повреждения

Другим традиционным средством правовой защиты является денежная компенсация, доступная всякий раз, когда прекращение является подходящим средством правовой защиты.Возмещение убытков может быть запрошено после расторжения или в качестве альтернативы расторжению. Предположим, что после того, как домовладелец отклонил просьбу Симоны отремонтировать электрическую систему, Симона наняла подрядчика для выполнения этой работы. Стоимость ремонтных работ подлежит взысканию с арендодателя. Прочие возмещаемые затраты могут включать расходы на переезд в случае расторжения договора аренды, расходы на переезд, расходы, связанные с поиском нового помещения, а также любое увеличение арендной платы за период расторгнутого договора аренды для сопоставимого нового помещения.Предприятие может возместить упущенную выгоду от ожидаемой коммерческой прибыли, но только в том случае, если размер убытка установлен с достаточной степенью уверенности. В случае большинства новых предприятий было бы почти невозможно доказать упущенную выгоду.

Во всех случаях возмещение арендатором будет ограничено ущербом, который был бы понесен арендатором, принявшим все разумные меры для уменьшения убытков. То есть арендатор должен предпринять разумные шаги, чтобы предотвратить убытки, связанные с нарушением арендодателем, найти новое помещение в случае расторжения договора, эффективно переехать и так далее.

Аренда средства правовой защиты

В соответствии со старой нормой общего права обязанность арендодателя предоставить арендатору жилую площадь и обязанность арендатора платить арендную плату были независимыми договорами. Согласно старой норме общего права, обязанность арендодателя предоставить арендатору жилую площадь и обязанность арендатора платить арендную плату .. Если домовладелец нарушал правила, арендатор по-прежнему был юридически обязан платить арендную плату; ее единственными средствами защиты были увольнение и иск о возмещении ущерба. Но это часто трудные средства правовой защиты для арендатора. Прекращение означает усугубление переезда, предполагая, что можно найти новое жилье, а иск о возмещении ущерба требует много времени, неопределенен и дорог. Очевидное решение состоит в том, чтобы разрешить арендатору удерживать арендную плату или то, что мы здесь называем корректировкой арендной платы. Одно из нескольких средств правовой защиты для арендаторов, когда арендодатель нарушил одну или несколько обязанностей. Корректировка арендной платы может включать в себя удержание арендной платы до тех пор, пока арендодатель не выполнит требования, перевод платежей на условное депонирование или применение удержанной арендной платы к проблеме, которую арендодатель не устранил.. Современное правило, принятое в нескольких штатах (но еще не в большинстве), гласит, что взаимные обязательства арендодателя и арендатора являются зависимыми. Государства, придерживающиеся этого подхода, разработали три типа средств правовой защиты: удержание арендной платы, применение арендной платы и снижение арендной платы.

Простейший подход заключается в том, чтобы арендатор удерживал арендную плату до тех пор, пока арендодатель не устранит дефект. В некоторых штатах арендатор может оставить деньги себе. В других штатах арендная плата должна выплачиваться каждый месяц на счет условного депонирования или в суд, и деньги на счете условного депонирования подлежат выплате арендодателю после устранения дефолта.

Законы нескольких штатов разрешают арендатору использовать арендную плату непосредственно для устранения дефекта или иным образом удовлетворить требования арендодателя. Таким образом, Симона могла бы вычесть из своей арендной платы разумную стоимость найма электрика для ремонта электрической системы.

В некоторых штатах арендная плата может быть снижена или даже отменена, если арендодатель не устранит определенные виды дефектов, например нарушения жилищного кодекса. Снижение будет продолжаться до тех пор, пока дефолт не будет устранен или договор аренды не будет расторгнут.

Права и обязанности арендаторов

В дополнение к обязанностям арендатора, изложенным в самом договоре аренды, общее право налагает три другие обязанности: (1) уплачивать зарезервированную (установленную) в договоре аренды арендную плату, (2) воздерживаться от совершения растраты (повреждения) , и (3) не использовать помещения в незаконных целях.

Обязанность платить арендную плату

Арендная плата не обязательно ограничивается заявленным периодическим платежом, обычно именуемым «арендная плата».Арендатор также может нести ответственность за такие начисления, как налоги и коммунальные услуги, подлежащие уплате арендодателю в качестве арендной платы. Аренда Симоны требует от нее уплаты налогов в размере 500 долларов в год, выплачиваемых ежеквартальными платежами. Она платит арендную плату первого числа каждого месяца и первый налоговый счет 1 января. 1 апреля она платит арендную плату, но не выполняет следующий налоговый счет. Она не внесла арендную плату, зарезервированную в договоре аренды.

В большинстве штатов арендодатель не обязан уменьшать свои убытки, если арендатор отказывается от собственности и после этого не платит арендную плату.На практике это означает, что арендодатель не должен пытаться сдать недвижимость в аренду, а вместо этого может оставить ее незанятой и предъявить иск арендатору-неплательщику на оставшуюся часть арендной платы по мере наступления срока ее выплаты. Однако арендатор может уведомить арендодателя о том, что он отказался от имущества или собирается отказаться от него, и предложить передать его. Если арендодатель принимает отказ, договор аренды прекращается. Если это специально не предусмотрено договором аренды, арендодатель, принявший отказ, не сможет взыскать с арендатора разницу между суммой его обязательства по аренде и обязательством по аренде нового арендатора.

Многие договоры аренды требуют, чтобы арендатор внес гарантийный депозит. Выплата определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором обязанностей по договору аренды. Уплата определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором обязанностей по договору аренды. Если арендатор не платит арендную плату или иным образом не выполняет свои обязательства, арендодатель может использовать деньги, чтобы компенсировать убытки арендатора. Какая бы часть денег не была использована для выполнения обязательств арендатора, она должна быть возвращена арендатору в конце срока аренды.При отсутствии иного соглашения арендодатель должен выплатить проценты по залоговому депозиту, когда он возвращает сумму арендатору в конце срока аренды.

Переделка и реставрация помещений

При отсутствии специального соглашения в договоре аренды арендатор имеет право физически изменить помещение в целях максимально возможного использования имущества, но не может производить структурные изменения или портить (расходовать) имущество. Арендатор жилого помещения может прокладывать телефонные линии, расклеивать картины и прикреплять к стенам книжные полки, но он не может удалять стену для увеличения комнаты.

Арендатор должен восстановить имущество до его первоначального состояния по окончании срока аренды, но это требование не включает нормальный износ. Симона снимает квартиру с недавно отполированными деревянными полами. Поскольку ей нравится внешний вид дуба, она решает не застилать полы коврами. Через несколько месяцев полы теряют блеск и становятся потертыми.Симона не обязана перекрашивать полы, потому что потертости появились от обычной ходьбы, что является обычным износом.

Использование имущества в незаконных целях

Это нарушение обязанности арендатора использовать имущество в незаконных целях. Домовладелец, обнаруживший, например, что арендатор занималась мошенничеством с цифрами или производил и продавал самогонный виски, мог по праву выселить ее.

Средства правовой защиты домовладельца

Как правило, когда арендатор нарушает любую из трех обязанностей, предусмотренных общим правом, арендодатель может расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков.Особого упоминания заслуживает одна распространенная ситуация: оставшийся арендатор. Когда арендатор ненадлежащим образом просрочивает срок аренды, она считается арендатором, находящимся под стражей. Когда арендатор ненадлежащим образом превышает срок аренды, это означает, что она подлежит выселению. В некоторых культурах, например в японской, наблюдается значительное предубеждение по отношению к арендатору, что чрезвычайно затрудняет выселение оставшихся арендаторов, которые решили остаться. Но в Соединенных Штатах арендодатели могут выселить жильцов в порядке упрощенного (ускоренного) разбирательства, доступного в каждом штате, или, в некоторых случаях, в порядке самопомощи. Вход в помещение для восстановления владения и изъятия вещей оставшихся жильцов — должен быть мирным, не должен причинять физического вреда. причинять вред или даже сообщать об ожидании вреда арендатору или кому-либо, находящемуся в помещении с разрешения арендатора, и не должны приводить к необоснованному повреждению имущества арендатора.. Самопомощь является предусмотренным законом средством правовой защиты для арендодателей или новых арендаторов в некоторых штатах и ​​​​предполагает мирный вывоз имущества оставшегося арендатора. Если в штате есть закон, предусматривающий упрощенную процедуру выселения оставшегося арендатора, ни арендодатель, ни новый арендатор не могут прибегать к самопомощи, если только закон прямо не разрешает это. Положение договора аренды, разрешающее самопомощь в отсутствие законных полномочий, не имеет исковой силы. Самопомощь должна носить мирный характер, не должна причинять физический вред или даже ожидание вреда арендатору или кому-либо, находящемуся в помещении с его разрешения, и не должна приводить к необоснованному повреждению имущества арендатора.Любой пункт в договоре аренды, пытающийся отказаться от этих условий, является недействительным.

Самопомощь может быть рискованной, поскольку в некоторых законах об упрощенном производстве это объявляется уголовным преступлением, а домовладелец может быть привлечен к гражданской ответственности. Предположим, что Симона ненадлежащим образом владеет своей квартирой. Новый арендатор должен прибыть через два дня, и домовладелец стучится в ее дверь на следующий вечер после истечения срока аренды. Когда Симона открывает дверь, она видит хозяина дома, стоящего между двумя 450-килограммовыми борцами сумо с угрожающими лицами.Он требует, чтобы она немедленно ушла. Опасаясь за свою безопасность, она мгновенно уходит. Поскольку у нее были разумные основания ожидать причинения вреда, если бы она не выполнила требование арендодателя, Симона имела бы право на возмещение убытков в судебном иске против ее арендодателя, хотя она не имела бы права на восстановление владения квартирой.

Помимо упрощенного судебного разбирательства и самопомощи, у арендодателя есть еще одно средство защиты от оставшегося арендатора: назначить новый срок аренды. Чтобы продлить аренду таким образом, арендодатель должен просто уведомить оставшуюся арендаторшу о том, что она удерживается еще на один срок, обычно измеряемый периодическим характером арендной платы. Например, если арендная плата выплачивалась каждый месяц, то введение нового срока приводит к помесячной аренде. Один год — это максимальный срок аренды, который арендодатель может создать, решив удержать арендатора еще на один срок.

Ключ на вынос

И арендодатели, и арендаторы имеют права и обязанности.Основная обязанность арендодателя — выполнить подразумеваемую гарантию пригодности для проживания: помещение находится в безопасном и пригодном для жизни состоянии. У арендатора есть различные средства правовой защиты, если арендодатель не выполняет эту обязанность или если арендодатель не выполняет подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. К ним относятся расторжение договора, возмещение ущерба и удержание арендной платы. У арендатора также есть обязанности: платить арендную плату, воздерживаться от расточительства и не использовать имущество в незаконных целях.

Упражнения

  1. В соответствии с подразумеваемой арендодателем гарантией пригодности для проживания, могут ли арендодатель и арендатор договориться в договоре аренды о том, что арендатор несет все расходы по ремонту холодильника, плиты и микроволновой печи?
  2. При каких условиях арендатор вправе удерживать арендную плату от арендодателя?

Фондиа Виртуальный Юрист | 4.2.12.1.5 Расторжение договора аренды служебных помещений

Истечение срока

Срок действия срочного договора аренды истекает в установленную дату. Соглашение является обязательным для сторон в течение оговоренного срока. Срочный договор не может быть расторгнут по собственному желанию, однако он может быть расторгнут в соответствии с основаниями для расторжения, указанными ниже.

Уведомление о расторжении

Договор аренды, действующий до дальнейшего уведомления, прекращает свое действие по истечении периода уведомления после уведомления о расторжении, направленного любой из сторон.Стороны могут договориться о сроке уведомления. При отсутствии соглашения срок уведомления составляет один месяц, если уведомление направляется арендатором, и три месяца, если уведомление направляется арендодателем. Исчисление срока уведомления начинается с последнего числа календарного месяца, в течение которого было осуществлено расторжение, если иное не оговорено или не предусмотрено законом.

Уведомление о расторжении должно быть сделано в письменной форме и доставлено другой стороне поддающимся проверке способом.В уведомлении о расторжении, выдаваемом арендодателем, должны быть указаны время расторжения договора аренды и основания расторжения. Прекращение аренды недействительно, если оно не осуществлено в соответствии с законом.

По требованию арендатора суд может объявить уведомление арендодателя о расторжении договора аренды недействительным, если:

  • причиной расторжения является корректировка арендной платы или договорное условие, касающееся определения арендной платы, и запрошенная арендная плата или срок определения арендной платы является необоснованным; или
  • расторжение является необоснованным с учетом обстоятельств арендатора, и нет уважительной причины для расторжения договора аренды.

Если расторжение договора аренды считается противоречащим добросовестной деловой практике, суд может обязать арендодателя возместить арендатору убытки, например, за потерю клиентов, если следующий арендатор начал практику аналогичной коммерческой деятельности в помещения. Однако это необычно для соглашений между компаниями.

Расторжение договора

Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды с немедленным вступлением в силу при определенных обстоятельствах, например, если арендатор не вносит арендную плату, использует помещение не по назначению или не заботится о помещении должным образом.Наймодатель вправе расторгнуть договор и в случае, если наниматель передал договор аренды или передал во владение помещение третьему лицу без согласия наймодателя. Однако право арендодателя зависит от того, что действия арендатора имеют более чем незначительное значение, и если арендодатель заявляет о таких обстоятельствах в разумный срок после того, как ему стало известно об этом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>