МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Покупка квартиры по договору уступки права требования риски: что такое, особенности заключения договора

Переуступка права собственности на квартиру – что это такое?

Сегодня сделки, совершаемые при помощи переуступки прав достаточно распространены. Они абсолютно законны и полностью безопасны.

Содержание:

  1. Что такое переуступка прав на квартиру?
  2. Виды переуступок
  3. Особенности и возможные риски
  4. Как продать квартиру по переуступке?

В случае, если вас интересуют квартиры в Сочи без переуступки прав, и вы желаете приобрести недвижимость напрямую от застройщика, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы будем искренне рады помочь вам в вопросах поиска и выбора самого лучшего варианта, устраивающего по всем параметрам!


Прежде чем рассказать вам о видах и особенностях, предлагаем начать с элементарных азов и разобраться с терминологией. Переуступка прав на квартиру в жилом комплексе или в новостройке – это сделка, которая подразумевает передачу прав собственности на объект недвижимого имущества.

Иногда переуступку называют цессией – это юридический термин, но своей сути он от этого не теряет.

Когда человек приобретает недвижимость в строящемся жилом комплексе, он заключает с застройщиком договор долевого участия. Полноценным собственником он станет только после ввода дома в эксплуатацию. Ситуации бывают разные: кто-то решает переехать в другой город, а кто-то находит более интересный для себя вариант. Ввиду того, что до окончания строительных работ, продать квартиру дольщик не может, осуществляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Сразу бы хотелось обратить ваше внимание на то, что такие сделки абсолютно законны и встречаются достаточно часто. Они регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Более того, к ним часто прибегают в тех случаях, когда человек приобретает квартиру на стадии котлована с целью инвестирования и решает продать жилье после повышения стоимости.



Назад к содержанию

Переуступка права требования на квартиру бывает следующих видов:

  • Объект принадлежит физическому лицу;
  • Квартира оформлена на организацию или юридическое лицо.

В первом случае все предельно просто и понятно. Выше мы приводили примеры. Сюда относятся ситуации, когда покупатель решает продать свою квартиру до конца строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. В этом случае действие текущего договора долевого участия не прекращается и в нем меняется только ФИО и паспортные данные дольщика.

Недостатком можно выделить только то, что невозможно внести коррективы, касающиеся договорных отношений. Если человека, решающего купить квартиру по переуступке, в договоре что-то не устраивает, то остается два варианта развития событий: соглашаться на условия или искать другую квартиру.

В случае, когда договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом, нужно очень внимательно изучить первоначальный договор, а также проверить – точно ли он оплачен. Обращаем ваше внимание на то, что оплата по такому договору осуществляется исключительно путем безналичного расчета и только после регистрации договора в Росреестре!

Еще один важный момент, касающийся переуступки – это согласование с застройщиком. Обычно этого делать не нужно, кроме тех случаев, когда это прописано в ДДУ. Однако, в интересах покупателя стоит уведомление, поскольку собственником квартиры по итогу станет он. Отдельные компании могут взимать плату за переоформление договора. Это важно уточнить заблаговременно.



Назад к содержанию

В целом, право переуступки квартиры в строящемся доме – это в каком-то смысле более безопасная сделка, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Практика показывает, что с договором цессии продают квартиры в домах, которые уже почти построены, соответственно – риски сводятся к минимуму.

Еще одним важным преимуществом переуступки является возможность купить квартиру на более выгодных условиях чем тогда, когда жилой комплекс будет уже введен в эксплуатацию. Часто по переуступке покупают квартиры для инвестирования, чтобы перепродать их дороже после сдачи дома.

Что касается сложностей в такой сделке, то здесь нужно учитывать тот факт, что помимо продавца и покупателя в сделке присутствуют третьи лица – застройщик и, если квартира приобреталась в ипотеку, то банк.

В момент продажи первый покупатель снимает с себя абсолютно всю ответственность и, если вдруг, застройщик окажется недобросовестным или же обанкротится, то все судебные тяжбы лягут на плечи того, кто покупает квартиру по переуступке. Поэтому перед покупкой нужно узнать о цели продажи, а также проверить застройщика.

В ситуации, если квартира куплена в ипотеку, объект недвижимости не может быть передан покупателю без согласия банка. Здесь сначала нужно решить вопрос с финансовой организацией, в которой вы получали кредит, а затем уже искать покупателей и заниматься переоформлением. Обращаем ваше внимание на то, что переуступка прав собственности в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре!



Назад к содержанию

Сделка с договором цессии не представляет ничего сложного, но к ней нужно подойти максимально ответственно. Можно выделить следующие этапы данной процедуры:

  1. Подготовка;
  2. Составление и подписание договора;
  3. Регистрация в Росреестре или МФЦ.

На этапе подготовки покупателям нужно запросить у продавца договор долевого участия и изучить его самым внимательным образом. Кроме договора, запросите дополнительные соглашения (если они есть), техническую документацию. Особое внимание уделите таким пунктам как оплата, срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Лучше всего привлечь к сделке специалиста по недвижимости, имеющего за спиной опыт работы с продажей квартир по переуступке.

Продавцам на данном этапе лучше всего получить у застройщика справку об оплате и согласие на переуступку прав собственности (если договор подразумевает оповещение). Важно! Если квартира была куплена в браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если в ДДУ вас все устроило, то переходим ко второму этапу – составлению договора цессии (переуступки, передачи права). Иногда застройщик может предложить свои услуги и предоставить уже готовый образец договора. Еще раз внимательно с ним ознакомьтесь и уделите должное внимание каждому из пунктов.

Если долг продавца перед застройщиком покрыт не в полном объеме, то условия перевода долга на покупателей указываются в одном из первых пунктов договора цессии. При таких обстоятельствах застройщика нужно оповестить в обязательном порядке.

Опять же, лучшим решением в данном случае станет обращение к юристу, который поможет составить все максимально грамотно, учтет интересы сторон и не упустит ничего из виду.

Третий этап – это регистрация сделки. Для этого сторонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить государственную пошлину и сдать документы:

  • Копии паспортов продавца и покупателя;
  • Подписанный договор цессии;
  • ДДУ между продавцом и застройщиком.

Дополнительно может потребоваться согласие супруга на покупку (если квартира покупается с привлечением ипотечных средств), письменное согласие застройщика. Перечень всех необходимых документов лучше уточнить заблаговременно. В среднем, регистрация переуступки занимает от 7 до 10 дней.

По истечению срока, сторонам нужно будет вновь посетить МФЦ для того, чтобы забрать новые документы.

Назад к содержанию

ДДУ, ДКП и уступки права требования

ДДУ, ДКП и даже ДУПТ — с этими аббревиатурами сталкиваются все покупатели и продавцы недвижимости. Здесь нет ничего сложного, просто каждая сделка сопровождается своим договором. Mafin Media рассказывает о видах договоров и их особенностях.

Когда используется договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) — соглашение между застройщиком и дольщиком, в котором первый обязуется достроить недвижимость в оговоренные сроки и передать объект долевого строительства — например, квартиру будущему собственнику.

Этот вид договора используется при покупке новостройки. Он несет риски, так как застройщик не может дать стопроцентной гарантии, что строительство завершится, причем в указанные в договоре сроки.

Чтобы покупатель не переживал за свои средства, а застройщик не мог обмануть дольщиков, используются счета эскроу. Здесь участвует три стороны: застройщик, дольщик и банк, который хранит деньги дольщика на специальном счете, одновременно выдавая застройщику кредит до тех пор, пока дом не получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

Застройщик уверен, что затраты на постройку окупились, и может планировать новые проекты. А покупатель приобретает строящуюся недвижимость дешевле, чем готовое жилье.

Когда используется договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) — соглашение, по которому одна сторона обязана передать права на недвижимое имущество другой стороне. Обычно именно по ДКП осуществляются сделки на вторичном рынке недвижимости.

Покупка «вторички» сопровождается бо́льшими рисками, чем «первички». Покупатель проверяет юридическую историю недвижимости, так как в этом случае неучтенные наследники могут оспорить сделку, и право собственности будет утрачено.

Поэтому собственники оформляют титульное страхование, защищающее от возможных материальных потерь. Если квартира берется в ипотеку, банки предлагают оформить этот страховой продукт, а в случае отказа могут даже не выдать кредит.

Когда используется договор уступки права требования

Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
  4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Как правильно заключить договор переуступки прав требований — Рынок жилья

Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложения от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.

Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.

Коротко и по делу

Договор переуступки прав требования, или иначе – цессии, в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Правила приемки квартиры у застройщикаПосле того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру. Если все устраивает, строительная компания предлагает >>Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Денежные расчеты по договору цессии производятся после государственной  регистрации документа в Росреестре.

Далее необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ),  согласно которому дольщику к определенному сроку передается объект недвижимости. Потому в тексте составляемого документа должны быть прописаны строительный адрес, проектный номер квартиры, ее площадь и количество комнат.

Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>Надо понимать, что предметом договора цессии является передача новому дольщику не квартиры, а права требования на нее. Этот момент тоже находит отражение в документе. Ответственность сторон обычно описываются довольно лаконично. Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и платежных документов, подтверждающих, что он инвестировал средства в новостройку. Или двусторонний акт сверки произведенных с застройщиком расчетов. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

Подготовительная работа

Казалось бы, текст договора цессии настолько краток и понятен, что в нем не может быть никаких подводных камней. На самом деле, купить квартиру по переуступке не так-то просто. Чтобы избежать рисков, следует уделить пристальное внимание не столько конечному договору, подписываемому цедентом и цессионарием, сколько основательной пачке документов, которую должны представить продавец квартиры и застройщик.

Как уже говорилось, цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства: в случае развития ситуации по негативному сценарию цессионарию придется предъявлять претензии застройщику. Поэтому, приобретая квартиру у дольщика, следует провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: запросить у строительной организации актуальный вариант проектной декларации, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, а также проверить сроки действия разрешения на строительство, наличие правоустанавливающего документа на земельный участок и ТУ на подключение к инженерным сетям. Стоит поискать в интернете информацию о застройщике: аккуратно ли он выполняет свои обязательства перед дольщиками, не задерживает ли сдачу объектов.

Справка БН 

Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии в Росреестре (скачать)

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. То есть на ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

У покупателя  должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой. Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише – когда он будет получать от застройщика готовое жилье.

Денежный вопрос

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант – цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.

Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента. К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.

Если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита (а это должно быть отражено в ДДУ), то процесс оформления сделки потребует больше времени и сил. Необходимо будут получить согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга на цессионария. Соответственно, покупатель должен будет подготовить и передать в банк пакет документов, аналогичный тому, который требуется от ипотечного заемщика, и ждать одобрения кредитного совета.

Но даже если ипотечный заем к моменту заключения договора переуступки выплачен полностью, необходимо будет к договору цессии приложить справку банка, подтверждающую, что кредит погашен и залог по ДДУ снят.

Последний штрих

Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу. Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, приведен ниже.

Пай по переуступкеПереуступка пая в жилищном кооперативе – один из законных способов приобретения квартиры, позволяющий сэкономить на покупке жилья до 20%. Чтобы снизить >>Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. По закону процесс должен занимать не более 18 календарных дней. На практике иногда растягивается на месяц и более. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья: деньги закладывают в банковскую ячейку и вынимают только после получения свидетельства о регистрации договора цессии из органов Росреестра.



 

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок   

Можно ли с целью приобретения квартиры в строящемся жилом доме заключить не договор участия в долевом строительстве, а иной предусмотренный действующим законодательством договор

Заключая договор на приобретение жилья, следует помнить, что в соответствии с Федеральным законом от 30. 12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон), если застройщик не является жилищно-строительным и жилищно-накопительным кооперативом либо не выпускает жилищные сертификаты, то привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов он может только путем заключения договоров участия в долевом строительстве. К сожалению, приходится признать, что вопреки действующему законодательству многие застройщики составляют и заключают договоры без учета требований Федерального закона. Поэтому следует еще раз внимательно изучить подписанный договор.

Практика показывает, что наиболее рискованными являются следующие схемы оплаты приобретаемой квартиры:

  • приобретение векселя,
  • заключение предварительного договора купли-продажи,
  • покупка квартиры через агента.

1. Приобретение векселя (или заключения договора займа). В этом случае гражданин дает застройщику денежные средства в долг, а застройщик формально принимает обязательство по истечении определенного срока передать в погашение долга квартиру.

Однако в векселе или договоре займа указано только одно обязательство застройщика — оплатить вексель (возвратить заем).

В указанной ситуации существует риск неисполнения застройщиком обязательств передать квартиру, и гражданин не может принудить застройщика к этому, а может только взыскать сумму «долга», которая явно обесценивается с учетом инфляции. В указанном случае гражданин может обратиться за защитой своих прав только в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика.

2. Предварительный договор купли-продажи квартиры дает право не на жилое помещение, а на покупку этого помещения в будущем. По предварительному договору подразумевается, что права на все квартиры приобретают не конкретные граждане-дольщики, а застройщик. Иными словами квартира полностью оплачивается в момент подписания договора, а не когда она появляется физически. Кроме того, предварительный договор не подлежит государственной регистрации, то есть существует риск «двойных продаж». Если застройщик нарушил обязательства заключить основной договор и передать квартиру к оговоренному сроку, также следует обратиться в суд.

3. Использование схемы с привлечением промежуточного звена – агента. Гражданину предлагается заключить договор с компанией, в соответствии с которым агенту передаются деньги и поручается использовать их для приобретения у застройщика квартиры и передачи ее гражданину. В этом случае застройщик не несет каких-либо обязательств перед гражданами, и если агент не исполнит обязанность по передаче квартиры гражданину, то требования о возврате денежных средств гражданин может предъявить в судебном порядке только агенту.

В случае неисполнения решения суда, вынесенного в пользу гражданина, следует обращаться за содействием в защите своих прав в органы внутренних дел с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении застройщика или его агента. Обращаться следует в то отделение, на подведомственной территории которого находится офис застройщика или агента, либо адрес, указанный в учредительных документах.

Переуступка прав на квартиру | Переуступка права требования

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Что должен знать покупатель?

  • При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
  • В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
  • Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
  • Договор уступки права требования заверяется нотариально.
  • Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

  • основной договор, по которому совершалась уступка;
  • подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
  • акт передачи упомянутых выше документов;
  • подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности. Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве

Один из способов приобретения объекта долевого строительства в новостройке – переуступка права и обязанностей (цессия) по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (далее – ДДУ).

Уступка — возможность одного лица, на возмездной или безвозмездной основе передать другому лицу свои права (требования), вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ).

Помимо норм Гражданского кодекса РФ уступка права требования по ДДУ регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Приобретая право требования по ДДУ, гражданин становится новым участником долевого строительства того или иного объекта недвижимости, и к нему переходят в полном объеме не только права, но и соответствующие обязанности, а также все риски, связанные с участием в долевом строительстве. Поэтому, в договоре уступки важно указать:

• договор, по которому уступается право;

• содержание уступаемого права;

• сроки, цену уступки;

• документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требование;

• и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору, иначе, приобретающий право требования по ДДУ, обязан будет исполнить все условия первичного договора перед застройщиком.

Федеральным законом № 214-ФЗ к уступке права требования по ДДУ предъявляются следующие требования (ст. 11):

— уступка допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены по договору, иначе к гражданину, приобретающему право требование, перейдут помимо всего прочего и долги лица по ДДУ, уступившего свое право;

— уступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ и только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта долевого строительства.  В случае отсутствия регистрации ДДУ, такой договор считается незаключенным, а значит, не влечет правовых последствий для сторон. При оформлении передаточного акта, обязательство застройщика перед участником долевого строительства по ДДУ считается исполненным, а значит уступать в этом случае уже нечего. Участник долевого строительства после оформления на себя документов о праве собственности на квартиру может продать ее по договору купли-продажи.

— договор уступки, как и ДДУ, в отношении которого осуществляется уступка, должны пройти государственную регистрацию (иначе договор уступки не считается заключенным).

— если право требование по ДДУ уступает юридическое лицо, уплата цены уступки производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по ДДУ. При нарушении указанного правила юридическое лицо несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 14.28 КоАП РФ).

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ согласия застройщика на уступку права требования по ДДУ не требуется, за исключением случая, когда цессия осуществляется с переводом долга. Однако уведомлять застройщика – прямой интерес лица, приобретающего право требования, так как в этом случае застройщик точно будет знать, перед кем он должен исполнить свои обязательства по передаче квартиры. Обратится к застройщику, а также в Росреестр — орган, осуществляющий государственную регистрацию ДДУ, необходимо еще и для того, чтобы убедиться, что квартира никому, кроме лица, приобретающего право её требования, параллельно не переуступлена.

Отдельно следует обратить внимание на то, что зачастую участник долевого строительства уступает своё право требования за цену, большую, нежели цена по ДДУ, которую он сам до этого уплатил застройщику. Таким образом, деньги, вносимые гражданами, приобретающими права требования по ДДУ – это плата за приобретаемое право, но не за саму квартиру. В случае возникновения необходимости расторжения ДДУ, новый участник долевого строительства несёт риск невозврата своих денежных средств, особенно, в части, превышающей цену договора участия в долевом строительстве. Связано это с тем, что прежний участник долевого строительства не отвечает перед новым участником за неисполнение застройщиком переданного права требования (ст. 390 ГК РФ). Застройщик же, в свою очередь, в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, обязан возвратить только те денежные средства, которые были уплачены в счёт цены ДДУ, при этом проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие уплате застройщиком участнику долевого строительства, также будут начисляться только на указанную сумму.

Аналогично будет решаться вопрос и с неустойкой, которую застройщик в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства обязан уплатить участнику долевого строительства, она будет исчисляться исходя из цены ДДУ, а не из суммы, уплаченной за уступку прав требований.

Можете ли вы уступить свои права по договору страхования, который запрещает уступку? Только для априорных фиксированных убытков | Фаррелл Фриц, ПК

Стороны договора, как правило, могут включать в свое соглашение положение, запрещающее уступку прав и средств правовой защиты по соглашению без согласия обеих сторон. Поскольку уступка прав по договору третьей стороне может иметь серьезные последствия для обеих сторон при выполнении этого соглашения, положения о запрете уступки защищают договаривающиеся стороны, гарантируя, что никакая передача прав по соглашению не произойдет без согласия всех сторон. вовлеченный.Танцуй с датой, которую ты привел. И в отсутствие мошенничества, недобросовестности или какой-либо другой причины для признания договора недействительным суды обычно применяют эти оговорки против уступки.

Однако в контексте страхования обеспечение соблюдения оговорок о запрете уступки является более сложным. Поскольку страховщики, как и любая сторона договора, имеют законный интерес в защите себя от уступки страхователями договора страхования другой, возможно, более рискованной стороне, оговорки о запрете уступки в договорах страхования подлежат принудительному исполнению в отношении уступок , которые произошли до покрытия убытков. . Арровуд Индем. Ко. против Атлантик Мут. Инс. Ко . , 96 AD3d 693, 694 [1-е отделение 2012]. Но в обстоятельствах, когда уступка происходит после покрытия убытков , суды Нью-Йорка более критично относятся к положениям о запрете уступки. При таких обстоятельствах, по мнению судов, нет повышенного риска для застрахованного лица; убыток уже произошел, и единственное, что меняется в результате уступки, это то, кто страховщик должен будет заплатить за этот убыток.

Определенные андеррайтеры At Lloyd’s, London v AT&T, Corp. , 2021 NY Slip Op. 31740[U] , недавнее решение судьи Нью-Йоркского коммерческого отдела Коэна, Суд исследует исключения из общих правил, касающихся оговорок о запрете уступки в страховых полисах. В конечном счете, этот случай подчеркивает трудности, с которыми сталкиваются страховщики при отказе от страхового покрытия путем принудительного применения положения о запрете уступки в полисе.

Фон

Спор по делу «Некоторые андеррайтеры» связан со спором о покрытии между Nokia of America Corporation и несколькими страховщиками, выдавшими полисы предшественнице Nokia, AT&T, в отношении ряда обязательств по асбесту, которые Nokia унаследовала от AT&T.

В 1996 году AT&T реорганизовала свою глобальную организацию в три независимых подразделения путем заключения трехстороннего соглашения о разделении и распределении («SDA»). В рамках SDA AT&T передала Lucent (теперь Nokia) все «права, права собственности и доли участия во всех активах Lucent». ПДД уточнено:

[С]таниями настоящего Соглашения стороны намерены, чтобы Lucent и каждый другой член Lucent Group были правопреемниками всех прав, которые любой член Lucent Group может иметь на Дату закрытия в качестве дочерней компании, филиала, подразделение или отдел AT&T до Даты закрытия по любому страховому полису, выданному AT&T любой страховой компанией, не связанной с AT&T[,] .. . включая любые права, которые такой член Lucent Group может иметь в качестве застрахованного или дополнительного поименованного застрахованного лица, дочерней компании, аффилированного лица, подразделения или отдела, чтобы воспользоваться любым таким полисом страхования. . . в силе до Даты закрытия.

(SDA § 7.1 [c] [выделено автором]). SDA также предусматривало, что Nokia берет на себя все определенные обязательства, вытекающие из определенных направлений деятельности AT&T.

По крайней мере, с 1996 года против Nokia были возбуждены тысячи судебных исков, связанных с асбестом, связанных с деятельностью некоторых предприятий AT&T до 1996 года.AT&T (то, что осталось после ПДД) также предъявляет иски по этим делам об асбесте; часто один и тот же истец называет Nokia и AT&T ответчиками.

Компания AT&T запросила покрытие исков, связанных с асбестом, в рамках своих страховых полисов. Массовое и затянувшееся дело Certain Underwriters объединяет все споры, связанные с покрытием, между AT&T и ее страховщиками.

Nokia, как правопреемник страховых полисов AT&T, также добивалась покрытия исков, связанных с асбестом, в которых она фигурирует в качестве ответчика.Страховщики, выдавшие AT&T полисы убытков, отказали Nokia в покрытии, утверждая, что: (i) простой язык SDA не уступал Nokia прав по их полисам, и (ii) даже если SDA уступал эти права, страховка оговорки о запрете уступок в соглашениях запрещают такие уступки.

Судья Коэн удовлетворил ходатайство Nokia о вынесении суммарного судебного решения

Nokia потребовала вынесения суммарного решения по узкому вопросу: является ли она застрахованной стороной в соответствии с прежними политиками AT&T в силу того, что AT&T уступила эти политики в SDA? Или, как утверждают страховщики, была ли предполагаемая уступка AT&T своих страховых полисов Nokia в SDA недействительной?

Судья Коэн быстро разобрался с доводом страховщиков о том, что простого языка SDA недостаточно для передачи Nokia прав по действующим страховым полисам.Суд постановил, что тот факт, что в ПДД не использовались «слова-талисманы, такие как «назначать» или «передавать», не имеет значения, поскольку «текст ПДД несколькими способами демонстрирует намерение договаривающихся сторон передать права AT&T в соответствии с Унаследованными политиками».

Однако гораздо более важным вопросом был вопрос о влиянии оговорок против уступки в оперативных политиках. Суд признал, что общее правило — оговорки о запрете уступки в договорах страхования не запрещают уступки, имевшие место после покрытия убытка, — подлежит важному исключению: уступка после убытка, тем не менее, может быть запрещена оговоркой о запрете уступки, если уступка существенно увеличивает риск для страхователя. См. Globecon Group, LLC против Hartford Fire Ins. Ко . , 434 F3d 165, 171 [2d Cir 2006] [«Согласно законодательству штата Нью-Йорк, положение о запрете передачи может при определенных необычных обстоятельствах оставаться в силе в отношении некоторых претензий до передачи, даже если убыток произошел до передачи]) .

Например, в деле Холт против Fidelity Phoenix Fire Ins. Co , 273 AD 166, 168 [3d Dept 1948], пожар вынудил закрыть кинотеатр, и владелец кинотеатра подал иск о возмещении упущенной выгоды по страховке от перерыва в работе.Когда через несколько дней владелец театра продал бизнес, новый владелец попытался предъявить иск о возмещении упущенной выгоды, которую он получил после покупки бизнеса. В последующем иске о покрытии Третий департамент встал на сторону страховщика, мотивируя это тем, что, хотя пожар произошел до уступки, уступка полиса упущенной выгоды была недействительной, поскольку она существенно увеличивала риск для страховщиков, которые так и не согласились выплатить упущенную выгоду. прибыль какого-то другого бизнеса.

Здесь страховщики утверждали, что даже несмотря на покрытие убытков ( i.e ., предполагаемое воздействие асбеста) произошло до SDA, уступка AT&T Nokia была недействительной в соответствии с положениями полисов о запрете уступки, поскольку эта уступка существенно увеличила риск страховщиков и затраты по полисам. В частности, неправильное поручение Nokia страховщикам застраховать две корпорации вместо одной, AT&T и Nokia. И поскольку две корпорации часто фигурируют в одном и том же иске, затраты на защиту и потенциальные обязательства умножаются. Страховщики указали на дело, в котором Nokia и AT&T, как соответчики, не сотрудничали в защите иска об асбесте и вместо этого достигли отдельных расчетов с истцом на совершенно разные суммы. Страхователи утверждали, что необходимость платить по обеим выплатам является положительным доказательством их повышенного риска.

Суд отклонил довод страховщиков о том, что увеличение расходов на защиту Nokia и AT&T существенно увеличило риск страховщиков, так что необходимо применить оговорку против уступки. Суд пришел к выводу, что в отличие от убытков от перерыва в коммерческой деятельности, заявленных в деле Holt , убытки, связанные с асбестом, здесь такие же, как если бы уступки не было.Увеличение расходов на защиту само по себе не является основанием для признания задания недействительным. Если бы это было так, по мнению Суда, никогда не было бы допустимой уступки «страховых прав между организациями, которые сталкиваются с общими судебными угрозами, потому что любая такая уступка может привести к увеличению общих расходов на защиту для страховщика».

Кроме того, суд постановил, что у страховщиков было множество договорных механизмов для контроля расходов на защиту, включая положения о сотрудничестве в области защиты. При строгом надзоре страхователи могут удержать свои расходы на защиту от раздувания.

Еда на вынос

Те, кто реструктурирует свой бизнес или иным образом рассматривает возможность передачи своих прав по договору страхования, должны действовать осторожно. Положение соглашения о запрете уступки, вероятно, сделает недействительным покрытие любых претензий, возникших после возникновения, и предыдущих претензий с убытками, которые являются спекулятивными на момент уступки (например, упущенная выгода). Но Определенные Андеррайтеры предлагают некоторую меру комфорта; того, что уступка потенциально может привести к увеличению расходов на защиту, недостаточно, чтобы признать уступку недействительной.

[Исходный код.]

Как продажа недвижимости влияет на страховое возмещение? — Общественный регулировщик

Рассмотрим следующую ситуацию, в которой возникает то, что я называю «вопросом к экзамену в юридической школе».

Проблема возникла, когда у застрахованного был договор на продажу его имущества, но перед закрытием в здании произошел пожар. Ваше понимание, вероятно, приведет к более гладкой продаже вашего бизнеса или дома и более быстрому получению большего количества долларов на счет «правильной» стороны.

Дилемма:

  • Что будет дальше?
  • Может ли имущество переходить из рук в руки?
  • Страховая компания и претензия задерживают перевод?
  • Кто получает страховые выплаты — продавец, имущество которого сгорело, или покупатель, имущество которого повреждено? Возможно оба?
  • Зависит ли определение от договора купли-продажи? Что делать, если в страховом полисе есть оговорка против уступки? Кто имеет страховой интерес?

Эта конкретная недавняя головоломка дала мне возможность надеть свою кепку «юридического орла» и, наряду с моим опытом работы в качестве оценщика требований государственного страхования, предоставить основу для возможных решений.

Что ж, берите свои синие книги (извините, это датирует меня, я знаю) и начинайте писать. . .

Все мы понимаем, что продажа коммерческой и жилой недвижимости — повседневное явление. Как правило, переход права собственности происходит незаметно, независимо от того, идет ли речь о коммерческой недвижимости или о доме. То же самое относится и к переходу страхования. Продавец страхует имущество до закрытия сделки. При заключении сделки покупатель страхует недвижимость.

Теперь предположим, что произошло или произошло одно из двух событий:

Что потом? Либо 1) У вас произошел страховой случай, и теперь вы решили продать свою собственность, пока ваше требование находится на рассмотрении; или 2) В разгар продажи вашей собственности возникает страховой случай.

Ключевой принцип игры заключается в том, что убыток не должен задерживать продажу или передачу собственности. На самом деле страховая компания не может приостановить продажу и передачу только потому, что существует ожидающая рассмотрения претензия.

Пожалуйста, будьте осторожны со страховщиками, которые пытаются отсрочить или вообще отказать в выплате страховых требований, когда недвижимость с «живыми» претензиями подлежит продаже. Маневр является лишь частью собственной программы страховой компании, направленной на то, чтобы избежать своевременной выплаты максимальной суммы, причитающейся по закону.

Уступка требования:

Существует несколько сценариев, которые могут возникнуть в зависимости от языка в соглашении о покупке. В одном из таких сценариев продавец уступает часть или все претензии покупателю. Каждый страховой полис имеет ту или иную версию пункта «против уступки». Этот пункт просто означает, что сам полис не может быть переуступлен без согласия страховщика, но претензия после убытка является абсолютно допустимой, несмотря на пункт.

Учитывайте эти возможности.

Во-первых, давайте предположим, что договор купли-продажи не назначает  страховое требование. В таком случае только продавец может подать иск о возмещении убытков или ущерба в соответствии с полисом, действовавшим на момент причинения ущерба, поскольку покупатель не имел бы права предъявлять иск, как он это сделал, и не имеет страхового полиса. интерес. В таком случае, при условии отсутствия уступки, продавец, как правило, снижает свою покупную цену на сумму требования, которую он должен был возместить, чтобы поставить покупателя на то же место, которое было бы в случае отсутствия убытков.

Теперь предположим, что продавец уступил требование покупателю, покупатель будет иметь право в соответствии с уступкой получить выручку от требования и произвести ремонт. В таком случае цена продажи останется такой же, как и в договоре купли-продажи.

В обоих приведенных выше сценариях страховщик не избегает возмещения убытков, что является уместным.

Претензия по стоимости замены:

Хорошо, теперь давайте изменим сценарий, предположив, что застрахованный продавец уже получил фактическую денежную стоимость по полису (определяемую по-разному в разных штатах, но давайте остановимся на преобладающем определении: «восстановительная стоимость минус амортизация»), а затем продал/передал имущество покупателю.

Имеет ли продавец или покупатель право требовать возмещения удержанной амортизации (стоимости ремонта или замены имущества) от страховой компании? Короче говоря, ответ «Да», когда имущество было отремонтировано или заменено. Но кто имеет право предъявлять требования? Опять же, это зависит от языка в договоре купли-продажи. Если претензия была уступлена, то покупатель сможет отремонтировать или заменить имущество и предъявить претензию на удержанную амортизацию в соответствии с первоначальной политикой продавца.

А если бы уступки требования не было. Может ли застрахованный, который уже передал имущество, потребовать возмещения удержанной амортизации буквально в отношении имущества, которым он больше не владеет?

Этот вопрос был рассмотрен несколько лет назад Апелляционным судом Седьмого округа в деле Edgewood Manor Apartment Hoes, LLC против RSUI Indemnity Co.,  733 F.3d 761 (7-й округ, 2013 г.). Там суд постановил, что застрахованный, чье имущество было повреждено ураганом, может продать неотремонтированное имущество и потребовать возмещения восстановительной стоимости.

Не вдаваясь в доводы суда, страховая компания выплатила застрахованному фактическую денежную стоимость убытков, причиненных ураганом «Катрина», и начала переговоры о возмещении восстановительной стоимости. В ходе этих переговоров страхователь продал имущество. После продажи покупатель отремонтировал имущество, и в конечном итоге и продавец, и покупатель предъявили иск страховщику о возмещении стоимости замены. Как суд первой инстанции, так и окружной суд согласились с тем, что в отсутствие уступки требования покупатель не имел права предъявлять иск.

Остался вопрос: может ли продавец по-прежнему возмещать удержанную выручку от амортизации/восстановительной стоимости?

Страховщик утверждал, что у него не было обязательств по выплате, поскольку продавец продал имущество в неотремонтированном состоянии, не понес никаких расходов на ремонт имущества и утратил страховой интерес после продажи. Суд первой инстанции согласился со страховщиком и отказал в иске.

Продавец подал апелляцию, утверждая, что его право на получение возмещения осталось после передачи имущества, а полис не требует от него ремонта имущества, а требует только проведения ремонта. Седьмой округ согласился с тем, что правящий закон штата Миссисипи требует наличия страхового интереса в имуществе только во время заключения договора, то есть когда полис был выдан, и не требует от страхователя сохранения интереса во время переговоров, урегулирования претензии или на протяжении всего периода. судебные разбирательства.

А как быть с тем, что продавец даже ремонт не сделал?

Седьмой окружной суд постановил, что страховой полис не требует, чтобы застрахованный сам произвел ремонт, а только чтобы ремонт был сделан.Суд заявил, что страхование восстановительной стоимости: а) должно быть больше, чем полис возмещения убытков, б) предназначено для того, чтобы поставить застрахованного в лучшее положение, чем до убытка (и взимание соразмерной премии за это преимущество), путем компенсации застрахованному амортизация, и C) что, если бы страховщик имел в виду требование «самостоятельный ремонт», он мог бы сформулировать формулировку полиса таким образом.

В деле Edgewood Manor, суд постановил, что продавец/застрахованный имел страховой интерес в имуществе как в момент приобретения полиса, так и во время убытка, удовлетворяя любым юридическим требованиям в отношении правоспособности. Опять же, у продавца есть следующие варианты: A) снизить продажную цену в зависимости от ущерба и забрать RCV; или Б) взять полную продажную цену (как если бы имущество не было повреждено) и предоставить уступку права требования покупателю.

Обновление кода

В качестве примечания: может существовать одна область, в которой непредоставление уступки требования может привести к прекращению платежа продавцу, не выполняющему ремонт. Это касается обновлений кода. Как правило, обновления кода должны быть оплачены страховщиком только в размере понесенных расходов в момент их возникновения.

Если не было уступки права требования, но покупатель, вступивший во владение и владение имуществом, обновляет код, покупатель, скорее всего, не будет иметь право на получение возмещения от страховщика (поскольку не было уступки) и продавец также вряд ли сможет получить возмещение от страховщика (поскольку он фактически не брал на себя затраты на обновление кода).

В таких обстоятельствах, когда покупателю, вероятно, придется ремонтировать, включая обновление кода, сделка с недвижимостью должна уступить покупателю требование, чтобы можно было восстановить обновления кода. При этом нет необходимости в изменении продажной цены.

Резюмируя, не позволяйте перевозчику говорить вам, что вы попали в «Уловку-22», когда возникает претензия при продаже недвижимости. Возмещение либо продавцом, либо покупателем, в зависимости от соглашения, является жизнеспособным. И цена продажи может или не должна быть скорректирована так, чтобы обе стороны находились в положении, которое, по их мнению, было бы в отсутствие страхового случая. Конечно, специалисты по урегулированию убытков по государственному страхованию, такие как компания Alex N. Sill, могут помочь сгладить иск, если возникнет такая проблема.

Обратитесь к ближайшему к вам государственному оценщику Sill, чтобы получить максимальную помощь в выплате страхового возмещения по страхованию вашего бизнеса или жилого имущества.

Подраздел 28.3 — Страхование

(а) Когда ожидается, что 50 или более процентов затрат на самострахование, которые будут понесены в сегменте бизнеса подрядчика, будут отнесены на согласованные государственные контракты, и ожидается, что расходы на самострахование в этом сегменте в течение финансового года подрядчика составляет 200 000 долларов США или более, подрядчик должен представить в письменной форме информацию о своей предлагаемой программе самострахования административному сотруднику по заключению контрактов и получить одобрение этой программы этим должностным лицом. Представление должно быть по сегменту или сегментам бизнеса подрядчика, к которым применяется программа, и должно включать-

(1) Полное описание программы, включая любую резолюцию совета директоров, санкционирующую и принимающую страховое покрытие, включая типы рисков, лимиты покрытия, задачи по обеспечению безопасности и контролю убытков, а также обязанности юридических служб;

(2) При наличии руководство по корпоративному страхованию и организационная схема с подробным описанием финансовых обязательств по страхованию;

(3) Условия страхового покрытия любого государственного имущества;

(4) Последняя финансовая отчетность подрядчика;

(5) Любые технико-экономические обоснования самострахования или исследования страхового рынка, сообщающие о сравнительных альтернативах;

(6) История убытков, история премий и отраслевые коэффициенты;

(7) Формула для создания резервов, включая процентные вариации между оплаченными убытками и зарезервированными убытками;

(8) политика, практика и процедуры администрирования претензий;

(9) Метод расчета прогнозируемого среднего убытка; и

(10) Раскрытие всех договоров кэптивной страховой компании и перестрахования, включая методы расчета стоимости.

(б) Программы самострахования, покрывающие страховые риски подрядчика, включая вычитаемую часть приобретенной страховки, могут быть одобрены, если изучение программы показывает, что ее применение отвечает интересам правительства. Агентства не должны утверждать программу самострахования компенсации работникам в юрисдикции, где компенсация работникам не полностью покрывает ответственность работодателя перед работниками, за исключением случаев, когда подрядчик-

(1) Поддерживает утвержденную программу самострахования для любой ответственности работодателя, не покрываемой таким образом; или

(2) Показывает, что совокупные затраты правительства на самострахование компенсации работникам и коммерческое страхование ответственности работодателя не превысят стоимость покрытия обоих видов риска коммерческим страхованием.

(с) После утверждения программы административным сотрудником по заключению контрактов подрядчик должен представить этому официальному лицу на утверждение любые существенные предлагаемые изменения в программе. Утверждение любой программы может быть отозвано, если сотрудник по контрактам обнаружит, что:

(1) Любая часть программы не соответствует требованиям этой части и/или критериям 31.205-19; или

(2) Условия или ситуации, существовавшие на момент утверждения и являвшиеся основанием для первоначального утверждения программы, изменились настолько, что внесение изменений в программу стало необходимым.

(г) Чтобы претендовать на участие в программе самострахования, подрядчик должен продемонстрировать способность выдерживать возможные убытки. При принятии решения сотрудник по контрактам должен учитывать следующие факторы:

(1) Надежность финансового состояния подрядчика, включая доступные кредитные линии.

(2) Географическая разбросанность активов, так что возможность единовременной потери, истощающей все активы, маловероятна.

(3) История предыдущих убытков, включая частоту возникновения и финансовые последствия каждого убытка.

(4) Тип и величина риска, например незначительное покрытие подлежащей вычету части приобретенной страховки или значительное покрытие опасных рисков.

(5) Соблюдение подрядчиком федеральных и государственных законов и правил.

(е) Агентства не должны утверждать программу самострахования от катастрофических рисков ( например, см. 50.104-3, Специальные процедуры для особо опасных или ядерных рисков).Если выполнение государственных контрактов создает риск катастрофических убытков, правительство может, в пределах, разрешенных законом, согласиться возместить подрядчику ущерб или признать соответствующую долю премий за приобретенную страховку, или и то, и другое.

(е) Программы самострахования для защиты подрядчика от затрат на устранение собственных дефектов материалов или изготовления не утверждаются. Для этих целей нормальная смета доработок и гарантийные расходы не будут считаться самострахованием.

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки допустимой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы ознакомиться с рекомендациями по эффективной загрузке информации с SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите сайт sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC.Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1645863062.1b4e0b5e

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 г. и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 г. (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC. gov, чтобы автоматический поиск не влиял на возможность доступа других лиц к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту в SEC.правительство Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Пункт назначения

— все, что вам нужно знать

Пункт об уступке (AC) является важной частью многих контрактов, особенно в отношении недвижимости.В этой статье мы обсуждаем:

  • Что такое пункт об уступке прав? (с примером)
  • Оговорки против уступки (с примерами)
  • Оговорки о недопустимости уступки
  • Важные соображения
  • Как Assets America ® может помочь
  • Часто задаваемые вопросы

Что такое пункт об уступке прав?

Обзор

AC является частью договора, регулирующего продажу имущества и другие сделки. В нем рассматриваются вопросы, касающиеся уступки имущества в договоре купли-продажи.Суть пункта об уступке состоит в том, что покупатель может арендовать, арендовать, ремонтировать, продавать или уступать собственность.

«Переуступить» просто означает передать преимущества и обязательства по контракту от одной стороны к другой. Короче говоря, это передача договорных прав.

Углубленное определение

В AC явно выражены обязательства, связанные с уступкой от цедента к цессионарию. В зависимости от автора договора оговорка о переуступке прав на недвижимость может принимать две разные формы:

  1. AC заявляет, что цедент не делает никаких заверений или гарантий в отношении собственности или соглашения.Это делает задание «КАК ЕСТЬ».
  2. Правопреемник не будет обвинять правопреемника. Он защищает цедента от убытков, обязательств, затрат, претензий или других расходов, вытекающих из соглашения.

В пункте договора о передаче прав указывается «покупатель и/или правопреемник». В этом предложении «назначает» — это существительное, означающее правопреемников. Это относится к любому, кого вы решите получить ваши права собственности.

Положение об уступке устанавливает тот факт, что покупатель (который является цедентом) может уступить имущество цессионарию. После уступки правопреемник становится новым покупателем.

AC передает правопреемнику как права собственности AC, так и договорные обязательства AC. После уступки цедент исчезает с поля зрения.

Что такое договор аренды?

Пример пункта назначения

Это пример пункта уступки договора купли-продажи недвижимости:

«Покупатель оставляет за собой право передать этот контракт полностью или частично любой третьей стороне без дополнительного уведомления Продавца; указанная уступка не освобождать Покупателя от его или ее обязательства выполнить условия настоящего контракта должна быть уступкой невыполнения обязательств.

Положение о назначении

Положение об уступке представляет собой отдельный пункт, в котором говорится о принятии правопреемником договорной уступки.

Пример предоставления назначения

Вот пример положения о назначении:

«Инвестор, как Правопреемник, настоящим принимает вышеуказанную и предшествующую Переуступку Контракта от XXXX, XX, 20XX между Цедентом и ____________________ (продавцом) и соглашается принять на себя все обязательства и выполнять все обязанности Цедент в соответствии с Договор.

Оговорки против уступки и оговорки об отказе от уступки

Положение о запрете уступки не позволяет ни одной из сторон уступать контракт без разрешения другой стороны. Обычно он делает это, запрещая оплату за задание. Оговорка о неуступке — это другое название оговорки против уступки.

Пример статьи о запрете уступки

Это пример положения о запрете уступки из Стандартной формы соглашения AIA:

» Сторона 1 и Сторона 2, соответственно, связывают себя, своих партнеров, правопреемников, правопреемников и законных представителей другой стороны настоящего Соглашения и партнеров, правопреемников, правопреемников и законных представителей такой другой стороны в отношении ко всем положениям настоящего Соглашения.Ни Сторона 1, ни Сторона 2 не могут переуступать настоящее Соглашение без письменного согласия другой стороны».

Важные аспекты договоров уступки

Присутствие переменного тока вызывает несколько важных соображений.

Плата за переуступку

По сути, цедент — это посредник, который сводит покупателя и продавца. Таким образом, цедент взимает плату за эту услугу. Естественно, цедент не несет обычных расходов покупателя.

Скорее, новый покупатель берет на себя эти расходы.На самом деле плата за переуступку заменяет комиссию, которую риэлтор или брокер взимает при обычной сделке. Часто комиссия за переуступку меньше, чем обычная брокерская плата.

Например, сравните комиссию за переуступку в размере 2 % и комиссию за посредничество в размере 6 %. Это экономия в размере 200 000 долларов при цене покупки в 5 миллионов долларов. Оптовики — это профессионалы, которые зарабатывают на жизнь выполнением заданий.

Часто цедент требует, чтобы цессионарий депонировал вознаграждение на условное депонирование. Как правило, комиссия не возвращается, даже если правопреемник отказывается от сделки после подписания положения о переуступке.В некоторых случаях цессионарий перечисляет плату непосредственно цеденту.

Намерение цедента

Тот факт, что контракт содержит AC, не обязывает покупателя уступать контракт. Покупатель остается покупателем, если он не решит осуществить AC, после чего он становится цедентом. Покупатель должен решить, совершить ли покупку или уступить контракт.

Тем не менее, AC сигнализирует продавцу о вашем возможном намерении переуступить договор купли-продажи другому лицу.Во-первых, продавец может возразить, если вы попытаетесь переуступить собственность без AC.

У вас могут возникнуть серьезные проблемы при закрытии, если вы явитесь с неожиданным исполнителем. На самом деле, вы можете поставить под угрозу всю сделку.

Еще одна вещь, которую следует учитывать, это то, не отпугнет ли продавец желание покупателя включить AC в контракт. Возможно, продавец очень придирчив к типу покупателя, которому он будет продавать.

Или, возможно, продавец слышал страшилки, настоящие или вымышленные, о заданиях.Какой бы ни была причина, пункт о переуступке прав на недвижимость может поставить под угрозу возможную сделку.

Цепь титула

Если вы передадите недвижимость до закрытия, вы не будете в цепочке титулов. Очевидно, что это отличается от случая, когда вы продаете недвижимость через пять минут после ее покупки.

В последнем случае ваше имя появится в цепочке титулов дважды, один раз как покупатель и еще раз как продавец. Кроме того, в последнем случае потребуется два набора расходов на закрытие, тогда как в случае уступки будет только один.Это включает в себя встречное (или двойное) закрытие.

Правоприменение

Присвоение может быть принудительным не во всех ситуациях, например, когда:

  • Закон штата или государственная политика запрещают это.
  • Контракт запрещает это.
  • Задание существенно меняет ожидания продавца. Эти ожидания могут включать снижение стоимости имущества или увеличение риска дефолта.

Также обратите внимание, что объекты REO (недвижимость в собственности), объекты HUD и перечисленные объекты обычно не допускают заключения договоров уступки. Недвижимость REO — это недвижимость, принадлежащая банку после обращения взыскания. Обычно для этого требуется 90-дневный период, прежде чем недвижимость можно будет перепродать.

Как Assets America может помочь

AC является частью договора купли-продажи. Когда покупка включает в себя коммерческую недвижимость с кредитом в размере 10 миллионов долларов или более, Assets America ® потенциально может организовать ваше финансирование.

Мы можем финансировать оптовиков, которые решили совершить покупку. В качестве альтернативы мы также можем финансировать правопреемников.В любом случае мы предлагаем целесообразное, профессиональное финансирование и множество вспомогательных услуг. Свяжитесь с нами сегодня для конфиденциальной консультации.

Примечание: для этого контента требуется JavaScript.

Часто задаваемые вопросы

Какие права вы можете уступить, несмотря на пункт контракта, прямо запрещающий уступку?

Обычно запрет на уступку не ограничивает права на получение причитающихся платежей. Однако обстоятельства могут привести к противоположному результату.Кроме того, запрет не препятствует осуществлению права на деньги, которые указаны в контракте.

Какова цель пункта об уступке арендной платы в договоре доверительного управления и кому это выгодно?

Пункт об уступке арендной платы является положением в ипотеке или договоре о доверительном управлении. Это дает кредитору право взимать арендную плату с заложенной недвижимости, если заемщик не выполняет свои обязательства. Все доходы и арендная плата от залогового имущества поступают кредитору и компенсируют непогашенный долг. Очевидно, что это выгодно кредитору.

Что входит в пункт уступки в договоре медицинского страхования?

Обычно полисы медицинского страхования содержат положения о назначении льгот (AOB). Эти положения позволяют страховщику выплачивать пособия непосредственно поставщикам медицинских услуг, а не пациенту. В некоторых случаях поставщик предлагает пациенту подписать соглашение о переуступке, которое дает тот же результат. Поставщик представляет соглашение AOB вместе со страховым требованием.

Что означает «оговорка об уступке» для страхования ответственности?

Эта оговорка разрешает уступку выручки от присуждения ответственности, подлежащей выплате, третьей стороне.Однако застрахованный должен согласиться с пунктом, иначе он не имеет обязательной силы. Это ограничение применяется только до проигрыша. После убытка первой стороны согласие страховщика больше не имеет значения.

Связанные статьи

примеров передачи рисков | AmTrust Financial

Резюме: Передача риска включает в себя передачу риска травм или материального ущерба, причиненного нанятой вами компанией — подрядчиком, продавцом или другими поставщиками — посредством контракта или страхового полиса. Примеры передачи риска включают арендаторов коммерческой недвижимости, которые берут на себя риск по поддержанию чистоты тротуаров, жилой комплекс, передающий риск кражи охранной компании, и субподрядчиков, берущих на себя риск за работу, которую они выполняют для подрядчика на объекте.

Загрузить версию в формате PDF

Преимущества передачи риска 

Травмы и материальный ущерб, причиненные компанией, нанятой вашим бизнесом, например, поставщиками, продавцами, поставщиками услуг или субподрядчиками, могут увеличить ваше участие в ситуациях претензий, которые вы не предвидели. Тем не менее, использование этих компаний часто необходимо для ведения успешного бизнеса. Когда владелец бизнеса начинает переговоры по контрактам на оказание услуг, есть определенные преимущества в передаче потенциальных обязательств бизнесу, предоставляющему услуги.

Определение передачи риска

Так же, как и другие действия по контролю убытков, передача риска может помочь снизить затраты на претензии, с которыми может столкнуться ваша компания. Наиболее распространенным способом передачи риска является страховой полис, когда страховая компания берет на себя определенные риски для держателя полиса в обмен на комиссию или страховую премию и покрывает расходы на травмы рабочих и материальный ущерб.

При передаче договорных рисков (CRT) ваш бизнес разделяет бремя риска с другими предприятиями.CRT — это распространенный метод перекладывания риска с одной стороны на другую. Он включает в себя нестраховой договор или соглашение между двумя сторонами, согласно которому одна сторона соглашается защитить другую сторону от ответственности за определенные действия, бездействие, травмы или ущерб и возместить ущерб владельцу.

В большинстве случаев CRT действует до тех пор, пока договор соответствует условиям облучения, соответствует любым применимым законам штата и был подписан обеими сторонами до возникновения каких-либо повреждений или травм.

Примеры передачи риска из реальной жизни

Давайте подробнее рассмотрим некоторые примеры передачи риска в реальных сценариях.

Пример передачи рисков № 1: владелец и арендатор коммерческой недвижимости

Владельцы коммерческой недвижимости могут столкнуться с различными рисками и проблемами со своими арендаторами. Например, после того, как такой бизнес, как небольшой бутик, сдает в аренду коммерческую недвижимость, владелец бутика может также подписать контракт с владельцем здания. Контракт должен включать формулировку, гарантирующую, что владелец бутика будет содержать витрину магазина и тротуар непосредственно перед магазином чистыми и свободными от снега или льда в зимние месяцы.Если покупатель бутика поскользнется и упадет на лед, в договоре будет указано, что владелец магазина будет нести ответственность за медицинские счета пострадавшего покупателя или судебные издержки, если этот покупатель подаст в суд. Контракт будет включать «Соглашение о возмещении вреда», которое освобождает владельца коммерческой недвижимости от последствий или обязательств, связанных с действиями владельца бутика.

Пример передачи риска № 2: Квартира и охранная компания

Другой сценарий: управляющий многоквартирным домом нанимает охранную компанию для обеспечения безопасности жильцов, возможно, из-за нескольких недавних взломов в этом районе. Однако в этом примере дежурный охранник долгое время пренебрегал своим постом, что привело к ограблению одного из жильцов или гостя на территории. Этот человек может подать в суд на жилой комплекс за свои травмы, украденные вещи или общую боль и страдания, вызванные инцидентом. Передача договорного риска позволила бы переложить риск на охранную компанию – сторону, которая в наибольшей степени способна контролировать риск.

Пример передачи риска № 3: Компания по обслуживанию офисных зданий и уборке


Компании по обслуживанию уборки нанимаются владельцами или менеджерами офисных зданий для поддержания чистоты и безопасности помещений.Компании, которые предоставляют эти услуги, должны не только пройти тщательную проверку перед тем, как их наймут, но и подписать контракт, который перенесет некоторые связанные с этим риски, которые могут привести к высоким требованиям в долларах. Например, дворник не вытирает мокрый подъезд после особенно дождливого дня, а гость в здании падает и ломает руку. CRT гарантирует, что обслуживающая компания будет нести ответственность за травмы и медицинские расходы сотрудника.

Еще одним прекрасным примером передачи риска являются отношения между генеральным подрядчиком и субподрядчиком.Генеральные подрядчики нанимают субподрядчиков для выполнения конкретных работ или проектов. Например, на строительной площадке субподрядчики выполняют такие проекты, как гипсокартон, сантехнические работы, электромонтажные работы и т. д. Поскольку эти субподрядчики имеют самый непосредственный контроль как над качеством проекта, так и над безопасностью задействованных рабочих, CRT помогает переложить потенциальную ответственность от генерального подрядчика к субподрядчикам.

Генеральные подрядчики должны иметь в виду, что недостаточная работа, выполненная их субподрядчиком, которая приводит к материальному ущербу или телесным повреждениям, может привести к претензии к генеральному подрядчику.Это справедливо даже в том случае, если работа субподрядчика была выполнена некоторое время назад. Имея это в виду, все контракты между генеральным подрядчиком и субподрядчиком должны иметь формулировку, требующую, чтобы субподрядчик имел достаточное покрытие завершенных операций.

Как начать работу с передачей договорных рисков

Передача договорных рисков осуществляется в три основных этапа:
  • Шаг 1: Оценка рисков и выявление возможностей для CRT.
  • Шаг 2: Заключите письменный договор с юрисконсультом вашего юридического отдела.
  • Шаг 3: Проверка, заключение контрактов и поддержание процессов ведения учета ИСП.
Во-первых, важно создать подробный список процессов в вашем бизнесе, а также список всех нанятых поставщиков услуг, поставщиков, продавцов и субподрядчиков. Используйте этот список, чтобы понять конкретные риски, с которыми может столкнуться ваша компания, если одна из этих сторон не выполнит обязательство или совершит ошибку. Это поможет вам определить, где может возникнуть высокая сумма требования, и где есть возможность передать риск.

Всегда поручайте своему юрисконсульту просматривать и обновлять любые контракты, которые вы составили с вашими поставщиками услуг, поставщиками, поставщиками и субподрядчиками. Этот договор должен состоять из пяти важных частей:

Наконец, помните, что CRT может быть эффективным только в том случае, если он правильно поддерживается и соблюдается. Создайте письменный контрольный список, которому должна следовать ваша команда, прежде чем переходить к любому новому поставщику услуг, поставщику, поставщику или субподрядчику. Тщательно проверяйте каждого нового партнера, чтобы узнать о существующих протоколах управления рисками.Попросите их подписать CRT в письменной форме, а не просто согласиться с ним в устной форме, прежде чем любая работа будет завершена. Ведите надлежащий учет каждого контракта и другой документации в организованном файле, чтобы не забывать запрашивать обновления каждый год.

Услуги по контролю убытков от AmTrust Financial

Отдел контроля убытков AmTrust знает, что доступ к нужным ресурсам безопасности и гарантиям коммерческой собственности является ключом к успешному бизнесу. Мы можем уделить вам индивидуальное внимание, которого вы заслуживаете, определяя конкретные опасности и предлагая рекомендации, которые подходят для вашей работы.Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами сегодня.

Этот материал предназначен только для информационных целей и не является юридической или деловой консультацией. Ни AmTrust Financial Services, Inc., ни какие-либо из ее дочерних или аффилированных компаний не заявляют и не гарантируют, что информация, содержащаяся в настоящем документе, подходит или подходит для какой-либо конкретной деловой или юридической цели. Читатели, стремящиеся получить ответы на конкретные вопросы, должны проконсультироваться со своими деловыми и/или юридическими консультантами. Покрытие может варьироваться в зависимости от местоположения.Свяжитесь с вашим местным RSM для получения дополнительной информации.

Налоговые последствия уступки договора купли-продажи

Налоговые ловушки, которых следует избегать при покупке или продаже договора на новостройку

Собираетесь выгодно продать строящийся дом или квартиру? Не забудьте добавить налог к ​​вашим расчетам.

Бум продаж новостроек привел к увеличению числа первоначальных покупателей, продающих свои контракты с застройщиком, чтобы получить доступ к рынку отапливаемого жилья. Такие сделки, называемые соглашениями об «уступке прав на покупку», имеют налоговые последствия как для лица, продающего контракт, так и для лица, покупающего его.

Любая прибыль, полученная от таких продаж уступок, должна сообщаться цедентом и может иметь различные последствия. Эти последствия включают в себя то, что прибыль рассматривается как полностью налогооблагаемый доход от бизнеса или доход от прироста капитала. Существуют также косвенные налоговые последствия, то есть GST / HST. В результате связанных с ними проблем, в том числе усиленного контроля со стороны Канадского агентства по доходам (подробнее об этом ниже), некоторые застройщики включают в свои договоры купли-продажи оговорки о запрете уступки.

Определения

Чтобы избежать путаницы, давайте начнем с определения некоторых понятий. Когда вы покупаете новый дом или строящуюся квартиру, вы подписываете договор купли-продажи. Если — с разрешения застройщика — вы продаете этот договор купли-продажи кому-то еще, прежде чем вступить во владение, это называется переуступкой прав на покупку. Вы становитесь цедентом, а покупатель — цессионарием.

Однако то, что может показаться простой транзакцией, становится более сложным при решении налоговых вопросов, связанных со сделкой.Любая прибыль, полученная от продажи первоначального контракта, подлежит налогообложению; это данность. Но сколько налогов и кто что платит спорно.

Доход от прироста капитала или доход от бизнеса?

Прибыль, полученная в результате уступки договора купли-продажи, будет либо определяться как доход от бизнеса, который полностью облагается налогом, либо как прирост капитала, который в настоящее время облагается налогом по ставке 50 процентов. Налоговый режим зависит от первоначального намерения покупателя при подписании контракта на новостройку.

Если вы купили или продали один или два дома, вы можете подумать, что прибыль автоматически попадает в категорию доходов от прироста капитала и соответственно облагается налогом.Например, возможно, вы изначально подписали соглашение и внесли залог с намерением сдать недвижимость в аренду после ее постройки. Однако вы передумали и продали контракт в качестве договора купли-продажи, когда рынок разгорячился. В этом случае, скорее всего, CRA сочтет прибыль от продажи классифицированной как доход от бизнеса, даже если вы изначально намеревались сдать ее в аренду. CRA утверждает, что такие операции обычно совершаются с целью получения прибыли, а время между первоначальным заключением контракта и его продажей было очень коротким.

Однако, если бы вы купили недвижимость с намерением использовать ее в качестве основного места жительства, но продали ее до владения, вы бы еще не жили в ней. В этом случае он не имеет права на освобождение от основного места жительства, и прибыль будет облагаться налогом. Но вы можете возразить, что это должно облагаться налогом как прирост капитала, а не как доход от бизнеса, поскольку ваше первоначальное намерение состояло в том, чтобы использовать его как свой личный дом.

Как и в предыдущем примере, CRA также был бы склонен рассматривать прибыль от этой уступки покупки как доход от бизнеса из-за короткого периода времени от приобретения до продажи и предположил бы, что это «переворот» и что покупатель целью было получить быструю прибыль от продажи контракта.

ГСТ / ГСТ

Еще один большой вопрос заключается в том, что происходит вокруг GST/HST и новой скидки на жилье.

Если цедент докажет, что его намерение при покупке недвижимости состояло в том, чтобы использовать ее в качестве основного места жительства, ему не придется собирать и перечислять GST/HST на полученное возмещение. Задание будет освобождено от GST/HST. Но если CRA установит, что намерение цедента состояло в том, чтобы продать недвижимость, то цедент может быть обязан собрать и перечислить налог на транзакцию, либо на комиссию за уступку, либо на общую цену, уплаченную цессионарием за дом, в зависимости от условий. договора уступки.

Что касается правопреемника, вы, вероятно, знаете, что берете на себя ответственность за дом с уступкой договора купли-продажи. Чего вы, вероятно, не знаете, так это того, что вы, возможно, не сможете претендовать на скидку GST / HST на новое жилье (которая обычно предоставляется застройщиком в качестве кредита против покупной цены). Если цедент продает дом, освобожденный от GST/HST, цедент, вероятно, получит выгоду от скидки по договору купли-продажи (при условии, что он намеревался использовать его в качестве места жительства).

Однако, если уступка подлежит налогообложению, правопреемник должен претендовать на скидку, хотя на сумму скидки будет влиять цена, уплаченная за уступку. Таким образом, правопреемник должен будет определить, существует ли еще новая возможность получения скидки на жилье, а также размер любой доступной скидки.

В центре внимания CRA

В то же время имейте в виду, что шансы пройти аудит высоки, если вы участвуете в задании на покупку. CRA продолжает тщательно проверять сделки с недвижимостью и строительством с помощью усиленных аудиторских групп. В федеральном бюджете на 2019 год предлагается создать Целевую группу по недвижимости. Эта целевая группа, по сути, объединяет аудиторов и сотрудников бизнес-аналитики, обладающих специальными знаниями, подготовкой и опытом для тщательной проверки сделок с недвижимостью, в которых стороны не уплатили требуемые налоги.

В том году налоги на недвижимость подскочили на 65 процентов, а штрафы, наложенные CRA, увеличились более чем вдвое, до 57 миллионов долларов.

Заключение

Если у вас есть или вы планируете участвовать в уступке сделки купли-продажи, будьте готовы платить налоги по сделке и пройти проверку. Когда вы получите письмо от CRA с вопросом о сделке, немедленно обратитесь к дипломированному профессиональному бухгалтеру, чтобы он помог вам изложить свое дело.

Если вы ожидали, что ваша продажа будет облагаться налогом как доход от сделки, это не имеет большого значения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>