МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Договор ренты судебная практика: Расторжение договора ренты \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

ГК ПОжизненное содержание с иждивением

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу ГК ПОжизненное содержание с иждивением (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: ГК ПОжизненное содержание с иждивением

Судебная практика: ГК ПОжизненное содержание с иждивением Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 1131 «Недействительность завещания» ГК РФ»Разрешая спор, оценив представленные доказательства в их совокупности, заключение комиссии экспертов, руководствуясь положениями ст. ст. 177, 1118, 1131 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что С.Т. на момент заключения с С.Е. договора пожизненной ренты от 08.05.2018 года, составления завещаний от 08. 05.2018 года в пользу С.Е. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а потому сделки по составлению вышеуказанного договора и по составлению завещания в пользу ответчика, в силу ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации признал недействительными и нарушающими наследственные права истца Б.А.ВБ. по принятию наследства. Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением и завещания были признаны недействительными, в связи с чем юридических последствий не влекут, суд правомерно удовлетворил требования Б.М. о признании недействительной государственную регистрацию перехода права собственности.»
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 1118 «Общие положения» главы 62 «Наследование по завещанию» ГК РФ»Разрешая спор, оценив представленные доказательства в их совокупности, заключение комиссии экспертов, руководствуясь положениями ст. ст. 177, 1118, 1131 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что С.
Т. на момент заключения с С.Е. договора пожизненной ренты от 08.05.2018 года, составления завещаний от 08.05.2018 года в пользу С.Е. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а потому сделки по составлению вышеуказанного договора и по составлению завещания в пользу ответчика, в силу ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации признал недействительными и нарушающими наследственные права истца Б.А.ВБ. по принятию наследства. Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением и завещания были признаны недействительными, в связи с чем юридических последствий не влекут, суд правомерно удовлетворил требования Б.М. о признании недействительной государственную регистрацию перехода права собственности.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: ГК ПОжизненное содержание с иждивением

Нормативные акты: ГК ПОжизненное содержание с иждивением

виды, как заключить, какая плата и условия пожизненного содержания

https://ria. ru/20220305/renta-1776741888.html

Как заключить договор пожизненного содержания: что нужно знать о ренте

Договор ренты: виды, как заключить, какая плата и условия пожизненного содержания

Как заключить договор пожизненного содержания: что нужно знать о ренте

Рента — это доход, получаемый в результате передачи владельцем своего имущества в пользование третьим лицам. В чем суть таких правоотношений и чем отличаются… РИА Новости, 05.03.2022

2022-03-05T17:12

2022-03-05T17:12

2022-03-05T17:12

россия

общество

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e6/02/19/1775065789_0:75:3068:1801_1920x0_80_0_0_1bad735974c1f3e146c763694406dfde.jpg

МОСКВА, 5 мар — РИА Новости. Рента — это доход, получаемый в результате передачи владельцем своего имущества в пользование третьим лицам. В чем суть таких правоотношений и чем отличаются различные виды ренты: пожизненная, содержание с иждивением, постоянная и земельная, а также — что необходимо указать в договоре, чтобы обезопасить себя, и какие требования к рентной плате являются обязательными, — в материале РИА Новости. Договор рентыСлово «рента» в общеправовом плане имеет два значения: первое — определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, второе — ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застрахованным гражданам. Термин «рента» появился еще в древнем Риме. В средние века существовало два вида такого договора: с недвижимого имущества (R.fonciere) и с капитала (R.constituee).В России в послереволюционный период такой договор был легализован сначала в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года в качестве разновидности договора купли-продажи, а затем в Гражданском кодексе РФ в виде самостоятельного договора ренты, отметил эксперт.»Важно отличать договор ренты от договора аренды. В частности, первый характеризуется так: получать ежемесячные рентные платежи может только гражданин, а при постоянной ренте еще и некоммерческие организации; передаваемое по договору имущество должно находиться в единоличном пользовании стороны и не иметь обременений. Договор ренты является самостоятельным видом и носит материальный характер, так как требуется передача имущества плательщику. После передачи получатель не несет никаких обязанностей, обладая лишь правами (право на получение ренты). Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме (например, услуг)», — объясняет Константин Ерохин, адвокат, специалист в области судебной экспертизы.Для чего нуженДоговор ренты необходим для законного оформления рентных отношений.»В подавляющем большинстве одними из участников правоотношений, возникающих на основании договоров ренты, являются собственники жилого помещения, которые в силу возраста либо по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществить уход за собой. Если у человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним у нотариуса договор пожизненной ренты, сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни. Основной принцип ренты заключается в том, что получатель передает в собственность плательщику свое жилое помещение, а тот в свою очередь обеспечивает постоянное, пожизненное материальное обеспечение рентополучателя либо уход за ним», — объясняет Гульнора Собко, практикующий юрист, заместитель генерального директора ООО «Юрист -Медиа».Виды рентыРазновидности ренты указаны в статье 583 ГК РФ.ПостояннаяГлавным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате. Это означает, что складывающиеся обязательства не ограничены каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или места пребывания получателя.»Получать ренту по такому договору могут как граждане (физические лица), так и некоммерческие организации. Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству, а также в процессе правопреемства. Передать по договору можно как движимое, так и недвижимое имущество. Плательщик имеет возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты“, — рассказала Полина Павлова, адвокат, медиатор, партнер юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры». При этом если в договоре выкупная цена не указана, то по закону она соответствует годовой сумме ренты.Получателем постоянной ренты не может быть юридическое лицо, коммерческая организация имеет право выступать только в качестве плательщика.»Запрет на оформление коммерческих юридических лиц в качестве получателей ренты объясняется тем, что их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и поэтому несовместима с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен», — объясняет Вячеслав Бобрышев.Особое значение в этом виде договора имеет вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели или ненамеренного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Собственником признается плательщик и (ст. 211 ГК РФ) предполагается, что риск лежит на нем. Однако при постоянной ренте риск в значительной мере перекладывается на получателя. В ст. 595 ГК РФ указано: если случайно гибнет или повреждается имущество, полученное за плату под выплату ренты, плательщик вправе потребовать прекращения обязательства либо изменения условий. Если же имущество было передано бесплатно, риск несет плательщик. Как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно, он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать выполнять обязательство по выплате ренты”, — добавляет эксперт.ПожизненнаяДоговор пожизненной ренты имеет строгие временные рамки и действует с момента оформления до смерти рентополучателя.»Получателем платежей, к жизни которого привязан договор, может быть не только владелец имущества, но и иное лицо или даже несколько лиц», — уточняет Вадим Дигин, управляющий партнер юридического центра «Адвокат Дигин и партнеры».»Размер пожизненной ренты при передаче имущества бесплатно не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины — не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (абз. 1 п. 2 ст. 597 ГК РФ)», — предупреждает Евгения Нестяк, юрист в области недвижимости.Выплаты по договору пожизненной ренты возможны только деньгами и даже случайная гибель или непреднамеренное повреждение имущества, передаваемого под выплату, не освобождают плательщика от обязательства выплачивать материальное обеспечение (ст. 600 ГК РФ), так как риск в этом случае несет именно он.Пожизненное содержание с иждивениемЭто наиболее распространенный вид ренты. Согласно п.1 ст. 601 ГК РФ, плательщиком в этом договоре может выступать как физическое, так и юрлицо. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, но на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается с одинокими малоимущими гражданами преклонного возраста либо пожилыми семейными парами.»Перед заключением договора рентоплательщику рекомендуется с согласия пожилого человека провести его психиатрическое освидетельствование с привлечением эксперта. Нередки случаи, когда суд признает договор ренты недействительным в связи с тем, что пожилой человек не понимал значения своих действий, когда подписывал документ. В свою очередь, гражданам преклонного возраста, желающим стать получателями ренты, рекомендуется проверять рентоплательщиков на предмет их добросовестности (почитать отзывы и посмотреть портал судов общей юрисдикции на предмет наличия судебных споров с этим человеком)», — говорит Иван Хоменко, адвокат, член союза адвокатов «Сокол». ЗемельнаяВладелец земельного участка может передать его во временное пользование физическому или юридическому лицу (статья 22 ЗК РФ) по договору ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентные платежи не должны быть связаны с коммерческой деятельностью собственника.АбсолютнаяТакой вид земельной ренты приносит доход землевладельцу независимо от ценности, плодородности и расположения участка. В результате предприниматель, арендующий землю, должен обеспечить не только среднюю прибыль, но и сверхприбыль, чтобы передать ее в виде абсолютной ренты. Поэтому она часто включается в постоянные издержки производства.Дифференциальная»По договору такого вида владелец получает более высокие платежи за счет большей плодородности земельного участка и большей эффективности труда», — объясняет Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.Это дополнительный чистый доход, который можно получить в результате удачного расположения земли, а также от дополнительных вложений в рабочую силу и производство. МонопольнаяМонопольная рента возникает при продаже товаров по монопольной цене, которая превышает их себестоимость. Например, в сельском хозяйстве — это выращивание редких культур особых сортов, в производстве — добыча ценных металлов. Это разница между продажной ценой и ценой собственного производства.Рентные платежиОбязательным условием договора ренты выступают рентные платежи, которые могут выражаться как в форме денежных выплат, так и в форме иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде, уходе и прочее.»Независимо от того, какой договор ренты заключается, в нем обязательно указывается размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку. Сведения о платежах в натуральной форме (лекарства, уход, уборка и подобное) необходимо как можно подробнее прописать в договоре, чтобы у обеих сторон не было двоякого толкования», — предупреждает Евгения Нестяк.Как заключить договорФорма договора ренты регулируется определёнными правилами (ст. 584 ГК РФ). Составление договораДля его заключения необходимо посетить нотариуса, который составит документ. По словам Оксаны Васильевой, стороны должны предоставить:Нотариальное заверениеДоговор ренты должен быть нотариально удостоверен. Это обеспечивает дополнительную проверку нотариусом психического состояния сторон, наличия у них дееспособности, отсутствия ограничений на распоряжение имуществом, соответствие условий договора всем требованиям закона.»Причины обязательного нотариального удостоверения следующие: во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого документа требуется более тщательное оформление; во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон требуют особой защиты. В ней в первую очередь нуждается рентополучатель как более слабая сторона. Для него договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником существования», — говорит Вячеслав Бобрышев.Регистрация в РосреестреВ том случае, если по договору передается недвижимость, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это может сделать нотариус, воспользовавшись межведомственным взаимодействием, либо любая из сторон договора (присутствие второй стороны не обязательно), обратившись в Росреестр или ближайший МФЦ.Оспаривание договораОснованиями для оспаривания могут быть:Расторжение договораЗакон устанавливает возможность расторжения договора пожизненной ренты.В соответствии со статьями 587, 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ, рентополучатель может расторгнуть договор по следующим причинам:Кроме того, стороны могут расторгнуть договор по обоюдному согласию.Риски для получателя рентыПо словам Светланы Дзиконской, к основным рискам договора ренты с пожизненным содержанием для рентополучателя можно отнести:Риски для плательщика рентыРентодатель также подвержен рискам, к которым относится:Плюсы и минусы договораК плюсам для рентополучателя можно отнести то, что он пожизненно гарантированно будет получать платежи одновременно проживая в квартире, финансовое обеспечение сохранится, даже если жилье станет непригодным.Минусы заключаются в невозможности распоряжаться недвижимостью, ее нельзя передать по наследству, продать или обменять. Плательщик получает квартиру по сниженной цене в рассрочку и, если соблюдены все условия договора, рантье не сможет его расторгнуть. Но необходимо нести все расходы, связанные с рентой и совершать платежи до момента смерти получателя, который может прожить не один десяток лет.

https://realty.ria.ru/20170925/1505511151.html

https://realty.ria.ru/20180301/1515503841.html

https://realty.ria.ru/20181019/1531049710.html

https://realty.ria.ru/20180712/1524444787.html

https://realty.ria.ru/20171115/1508876978.html

россия

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2022

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e6/02/19/1775065789_337:0:3068:2048_1920x0_80_0_0_bb59722756d4f6f994c7ccd32bd90dc3.jpg

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

россия, общество

МОСКВА, 5 мар — РИА Новости. Рента — это доход, получаемый в результате передачи владельцем своего имущества в пользование третьим лицам. В чем суть таких правоотношений и чем отличаются различные виды ренты: пожизненная, содержание с иждивением, постоянная и земельная, а также — что необходимо указать в договоре, чтобы обезопасить себя, и какие требования к рентной плате являются обязательными, — в материале РИА Новости.

Договор ренты

Слово «рента» в общеправовом плане имеет два значения: первое — определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, второе — ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застрахованным гражданам. Термин «рента» появился еще в древнем Риме. В средние века существовало два вида такого договора: с недвижимого имущества (R.fonciere) и с капитала (R.constituee).

«Первая была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Он был обязан платить ежегодную ренту. Второй вид — рента с капитала или установочная. Согласно договору, капитал переходил в пользование лицу или учреждению не за проценты, а для того, чтобы собственнику ежегодно поступала определенная сумма в виде периодических платежей”, — рассказал Вячеслав Бобрышев, кандидат юридических наук, доктор права, советник юстиции.

В России в послереволюционный период такой договор был легализован сначала в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года в качестве разновидности договора купли-продажи, а затем в Гражданском кодексе РФ в виде самостоятельного договора ренты, отметил эксперт.

«Важно отличать договор ренты от договора аренды. В частности, первый характеризуется так: получать ежемесячные рентные платежи может только гражданин, а при постоянной ренте еще и некоммерческие организации; передаваемое по договору имущество должно находиться в единоличном пользовании стороны и не иметь обременений. Договор ренты является самостоятельным видом и носит материальный характер, так как требуется передача имущества плательщику. После передачи получатель не несет никаких обязанностей, обладая лишь правами (право на получение ренты). Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме (например, услуг)», — объясняет Константин Ерохин, адвокат, специалист в области судебной экспертизы.

Для чего нужен

Договор ренты необходим для законного оформления рентных отношений.

«В подавляющем большинстве одними из участников правоотношений, возникающих на основании договоров ренты, являются собственники жилого помещения, которые в силу возраста либо по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществить уход за собой. Если у человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним у нотариуса договор пожизненной ренты, сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни. Основной принцип ренты заключается в том, что получатель передает в собственность плательщику свое жилое помещение, а тот в свою очередь обеспечивает постоянное, пожизненное материальное обеспечение рентополучателя либо уход за ним», — объясняет Гульнора Собко, практикующий юрист, заместитель генерального директора ООО «Юрист -Медиа».

Виды ренты

Разновидности ренты указаны в статье 583 ГК РФ. 25 сентября 2017, 15:27Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуютВозмездная забота: как выбрать договор ренты и не стать жертвой мошенниковТема договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, пожалуй, является одной из самых неоднозначных. Эксперты Федеральной нотариальной палаты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость» обо всех возможностях и подвохах договора ренты на примерах.

«Виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду частных моментов: форма и минимальный размер предоставления содержания, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и прочее», — отмечает Вячеслав Бобрышев.

Постоянная

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате. Это означает, что складывающиеся обязательства не ограничены каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или места пребывания получателя.

«Получать ренту по такому договору могут как граждане (физические лица), так и некоммерческие организации. Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству, а также в процессе правопреемства. Передать по договору можно как движимое, так и недвижимое имущество. Плательщик имеет возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты“, — рассказала Полина Павлова, адвокат, медиатор, партнер юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры». При этом если в договоре выкупная цена не указана, то по закону она соответствует годовой сумме ренты.

Получателем постоянной ренты не может быть юридическое лицо, коммерческая организация имеет право выступать только в качестве плательщика.

«Запрет на оформление коммерческих юридических лиц в качестве получателей ренты объясняется тем, что их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и поэтому несовместима с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен», — объясняет Вячеслав Бобрышев.

Особое значение в этом виде договора имеет вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели или ненамеренного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Собственником признается плательщик и (ст. 211 ГК РФ) предполагается, что риск лежит на нем. Однако при постоянной ренте риск в значительной мере перекладывается на получателя. В ст. 595 ГК РФ указано: если случайно гибнет или повреждается имущество, полученное за плату под выплату ренты, плательщик вправе потребовать прекращения обязательства либо изменения условий. Если же имущество было передано бесплатно, риск несет плательщик. Как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно, он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать выполнять обязательство по выплате ренты”, — добавляет эксперт.

Пожизненная

Договор пожизненной ренты имеет строгие временные рамки и действует с момента оформления до смерти рентополучателя.

«Получателем платежей, к жизни которого привязан договор, может быть не только владелец имущества, но и иное лицо или даже несколько лиц», — уточняет Вадим Дигин, управляющий партнер юридического центра «Адвокат Дигин и партнеры».

«Размер пожизненной ренты при передаче имущества бесплатно не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины — не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (абз. 1 п. 2 ст. 597 ГК РФ)», — предупреждает Евгения Нестяк, юрист в области недвижимости.Выплаты по договору пожизненной ренты возможны только деньгами и даже случайная гибель или непреднамеренное повреждение имущества, передаваемого под выплату, не освобождают плательщика от обязательства выплачивать материальное обеспечение (ст. 600 ГК РФ), так как риск в этом случае несет именно он.

Пожизненное содержание с иждивением

Это наиболее распространенный вид ренты. Согласно п.1 ст. 601 ГК РФ, плательщиком в этом договоре может выступать как физическое, так и юрлицо. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, но на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается с одинокими малоимущими гражданами преклонного возраста либо пожилыми семейными парами.

«Договор заключается на неопределенный срок (до смерти рентополучателя). Но действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Эта возможность относит такой вид ренты к группе алеаторных (рисковых) дoгoвopoв. Сложный характер имущественных отношений обуславливает необходимость нотариального удостоверения договора, а соглашение, предусматривающее отчуждение недвижимости под выплату ренты, подлежит к тому же государственной регистрации. Поэтому договор считается заключенным только с момента госрегистрации», — объясняет Вячеслав Бобрышев.

«Перед заключением договора рентоплательщику рекомендуется с согласия пожилого человека провести его психиатрическое освидетельствование с привлечением эксперта. Нередки случаи, когда суд признает договор ренты недействительным в связи с тем, что пожилой человек не понимал значения своих действий, когда подписывал документ. В свою очередь, гражданам преклонного возраста, желающим стать получателями ренты, рекомендуется проверять рентоплательщиков на предмет их добросовестности (почитать отзывы и посмотреть портал судов общей юрисдикции на предмет наличия судебных споров с этим человеком)», — говорит Иван Хоменко, адвокат, член союза адвокатов «Сокол».

1 марта 2018, 10:58

Как потерять деньги, жилье и жизнь: истории мошенничества с квартирамиПарадокс операций с недвижимостью состоит в том, что, хотя их участники очень боятся потерять даже копейку, они все равно очень часто оказываются жертвами ловких мошенников, и теряют уже и жилье, и деньги. Эксперты рассказали РИА Недвижимость несколько реальных историй о том, как люди становились жертвами преступников и собственной неосторожности.

Земельная

Владелец земельного участка может передать его во временное пользование физическому или юридическому лицу (статья 22 ЗК РФ) по договору ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентные платежи не должны быть связаны с коммерческой деятельностью собственника.

Абсолютная

Такой вид земельной ренты приносит доход землевладельцу независимо от ценности, плодородности и расположения участка. В результате предприниматель, арендующий землю, должен обеспечить не только среднюю прибыль, но и сверхприбыль, чтобы передать ее в виде абсолютной ренты. Поэтому она часто включается в постоянные издержки производства.

Дифференциальная

«По договору такого вида владелец получает более высокие платежи за счет большей плодородности земельного участка и большей эффективности труда», — объясняет Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.

Это дополнительный чистый доход, который можно получить в результате удачного расположения земли, а также от дополнительных вложений в рабочую силу и производство.

Монопольная

Монопольная рента возникает при продаже товаров по монопольной цене, которая превышает их себестоимость. Например, в сельском хозяйстве — это выращивание редких культур особых сортов, в производстве — добыча ценных металлов. Это разница между продажной ценой и ценой собственного производства.

Рентные платежи

Обязательным условием договора ренты выступают рентные платежи, которые могут выражаться как в форме денежных выплат, так и в форме иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде, уходе и прочее.

«Получатель ренты передает в собственность плательщика принадлежащее ему недвижимое (или движимое) имущество, а плательщик ежемесячно выплачивает ему установленную договором сумму денежных средств (или осуществляет уход в рамках этой суммы). В договоре также можно предусмотреть, что кроме ежемесячных платежей необходимо выплатить единоразовое вознаграждение», — рассказывает Полина Павлова.

«Независимо от того, какой договор ренты заключается, в нем обязательно указывается размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку. Сведения о платежах в натуральной форме (лекарства, уход, уборка и подобное) необходимо как можно подробнее прописать в договоре, чтобы у обеих сторон не было двоякого толкования», — предупреждает Евгения Нестяк.

Как заключить договор

Форма договора ренты регулируется определёнными правилами (ст. 584 ГК РФ).

19 октября 2018, 13:58

«Соломка» для пенсионера: как обеспечить безбедную старость за счет жильяПенсионная реформа, увеличившая возраст выхода на пенсию, заставила многих людей, пока еще далеких от пенсионного возраста, задуматься, на какие средства они будут жить после того, как, наконец, выйдут на заслуженный отдых. Сайт «РИА Недвижимость» решил изучить, какие есть варианты обеспечить себе безбедную старость при помощи жилья.

Составление договора

Для его заключения необходимо посетить нотариуса, который составит документ. По словам Оксаны Васильевой, стороны должны предоставить:

  • копии паспортов;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилье;
  • выписку из ЕРГН;
  • копию финансово-лицевого счета на жилье;
  • заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины;
  • поэтажный план и экспликацию объекта недвижимости;
  • выписку из домовой книги.

Нотариальное заверение

Договор ренты должен быть нотариально удостоверен. Это обеспечивает дополнительную проверку нотариусом психического состояния сторон, наличия у них дееспособности, отсутствия ограничений на распоряжение имуществом, соответствие условий договора всем требованиям закона.

«Заверение нотариусом дополнительно подтверждает, что обе стороны действительно решили его заключить, а также поставили на нем свои подписи в дату и время, установленные договором. Также нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, чтобы исключить возможное введение в заблуждение получателя ренты», — объясняет Константин Ерохин.

«Причины обязательного нотариального удостоверения следующие: во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого документа требуется более тщательное оформление; во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон требуют особой защиты. В ней в первую очередь нуждается рентополучатель как более слабая сторона. Для него договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником существования», — говорит Вячеслав Бобрышев.

Регистрация в Росреестре

В том случае, если по договору передается недвижимость, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это может сделать нотариус, воспользовавшись межведомственным взаимодействием, либо любая из сторон договора (присутствие второй стороны не обязательно), обратившись в Росреестр или ближайший МФЦ.

Оспаривание договора

Основаниями для оспаривания могут быть:

  • нарушения при составлении договора, отсутствие госрегистрации или удостоверения нотариусом;
  • недееспособность одной из сторон;
  • договор заключен под обманом, введением в заблуждение и прочее;
  • неисполнение договора одной из сторон.

12 июля 2018, 13:08

Не зарекайся: где пенсионерам найти денег на квартплатуПожилые владельцы недвижимости относятся к группе риска, так как над ними постоянно довлеет угроза лишиться жилья из-за мошеннических действий или накопленных долгов по квартплате. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как этого не допустить и что делать, если беда уже настигла.

Расторжение договора

Закон устанавливает возможность расторжения договора пожизненной ренты.

«Причем если была безвозмездная передача имущества по договору, получатель ренты вправе при существенном нарушении плательщиком условий потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ч. 2 ст. 599 ГК РФ)», — отмечает Светлана Дзиконская.В соответствии со статьями 587, 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ, рентополучатель может расторгнуть договор по следующим причинам:
  • плательщик ренты не выполняет свои обязательства;
  • существенно нарушил условия договора;
  • при пожизненном содержании с иждивением несвоевременно выплачивает деньги, нарушает индексацию платежей, не оказывает услуги по уходу.

Кроме того, стороны могут расторгнуть договор по обоюдному согласию.

«Чаще всего по искам пенсионеров в судах расторгаются именно договоры пожизненного содержания с иждивением, а не простые договоры ренты, так как легко доказать выплату получателю определенных сумм. Доказать же надлежащее содержание пожилого человека достаточно трудно: плательщику необходимо вести детальный учет всех расходов. Также нужно обосновать, что эти расходы предназначались именно для содержания пожилого человека», — говорит Иван Хоменко.

Риски для получателя ренты

По словам Светланы Дзиконской, к основным рискам договора ренты с пожизненным содержанием для рентополучателя можно отнести:

  • предоставление содержания не в полном объеме;
  • риск быть обманутым, не разобравшись в тонкостях договора.

15 ноября 2017, 15:21

Десять патовых ситуаций с недвижимостью, в которые лучше не попадатьАксиома «безвыходных ситуаций не бывает», к сожалению, работает не всегда, особенно когда речь идет об операциях с недвижимостью. Юристы напомнили читателям сайта «РИА Недвижимость» о ситуациях, в которых обратного хода уже не будет.

Риски для плательщика ренты

Рентодатель также подвержен рискам, к которым относится:

  • стремление родственников и наследников признать подобные договоры недействительными;
  • злоупотребление получателя ренты своим защищенным положением и манипулирование под угрозой расторжения договора;
  • устойчивая судебная практика по расторжению договоров ренты с пожизненным содержанием по искам получателей.

Плюсы и минусы договора

К плюсам для рентополучателя можно отнести то, что он пожизненно гарантированно будет получать платежи одновременно проживая в квартире, финансовое обеспечение сохранится, даже если жилье станет непригодным.

Минусы заключаются в невозможности распоряжаться недвижимостью, ее нельзя передать по наследству, продать или обменять.

Плательщик получает квартиру по сниженной цене в рассрочку и, если соблюдены все условия договора, рантье не сможет его расторгнуть. Но необходимо нести все расходы, связанные с рентой и совершать платежи до момента смерти получателя, который может прожить не один десяток лет.

“Несмотря на свои очевидные преимущества в настоящее время договор ренты продолжает оставаться одним из наименее распространенных. Многие российские граждане не имеют представления о существовании подобной правовой конструкции в законодательстве, более грамотное в правовых вопросах население опасается рентных отношений в связи с присущей договору степенью риска”, — заключает Вячеслав Бобрышев.

Решение о расторжении договора ренты, исключении квартиры из наследства

Решение о расторжении договора ренты, исключении квартиры из наследства

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Зюзинский районный суд г.Москвы, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савельевой А.С. к Тимофеевой В.Д. о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением, исключении квартиры из наследственной массы, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением, исключении квартиры из наследственной массы, признании права собственности, указывая на то, что 08.06.2010 г. она заключила договор пожизненного содержания с иждивением, по которому передала в собственность Тимофееву Д.Л. принадлежащую ей квартиру. В соответствии с п. 5 договора стоимость общего объема содержания с иждивением  определена сторонами в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного законом.

В течение всего времени, начиная с момента заключения договора Тимофеев И.Л. не выполнял условия договора, не оплачивал стоимость общего объема содержания с иждивением

25.01.2011 г. плательщик ренты умер. Наследниками по закону являются его супруга Тимофеева В.Д. – ответчик, которая в настоящее время также не исполняет обязанности по договору. Истец не желает продолжать договорные отношения с наследником плательщика ренты, также как и ответчица не желает исполнять условия договора.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явилась, исковые требования признала в полном объеме.

Представитель 3-его лица Управление Росреестра по г.Москве и нотариус г.Москвы Ильина С.П. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушании дела извещались надлежащим образом, возражений на иск не представили.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст.601 Гражданского кодекса РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.

В соответствии с ч. 1 ст.1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

В соответствии с ч. 2 ст.605 Гражданского кодекса РФ, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 настоящего Кодекса.

Общее определение существенного нарушения гражданско-правового договора дано в ч. 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ.

Как установлено судом, 08.06.2010 г. между истцом и Тимофеевым Д.Л. был заключён договор ренты с пожизненным содержанием с иждивением, который удостоверен нотариусом и зарегистрирован в комитете муниципального жилья. Согласно условий договора истица бесплатно передала в собственность Тимофееву Д.Л. квартиру, а Тимофеев Д.Л. обязался предоставить истцу пожизненное содержание с иждивением, которое включает в себя обеспечение получателя ренты необходимым питанием, одеждой, а если это потребует состояние здоровья, то и уходом, сохранив в ее бесплатном пользовании указанную квартиру. Стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц определена сторонами в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Из объяснений истца следует, что Тимофеев Д.Л. при жизни не осуществлял пожизненное содержание с иждивением. 25.01.2011 г. Тимофеев Д.Л. умер.

Нотариусом Ильиной С.П. открыто наследственное дело к имуществу умершему.

С заявлением о принятии наследства к нотариусу обратилась ответчик – жена умершего. Как следует из представленной по запросу суда копии заявления ответчика, других наследников первой очереди, наследников по праву представления, а также нетрудоспособных лиц, которые бы находились на иждивении наследодателя не менее одного года до его смерти, не имеется.

Данные обстоятельства в судебном заседании подтвердила ответчица.

В судебном заседании не представлено доказательств того, что плательщик ренты при жизни исполнял все условия договора, в том числе производил ежемесячные платежи, согласно п.5 договора. Отсутствие данных доказательств, свидетельствует о нарушении тем самым обязанности исполнителя договора, и в свою очередь порождает право получателя ренты, то есть истицы, требовать расторжения договора пожизненного содержания с иждивением и возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

В данном случае суд также учитывает, что в виду смерти Тимофеева Д.Л. произошла смена личности плательщика ренты, которая отказывается исполнять условия договора, тогда как в силу ст.310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Смерть плательщика ренты и отсутствие согласия его наследника на возможность исполнения обязательства по договору, является в данном случае основанием для его расторжения.

На основании изложенного, принимая во внимание признание ответчиком иска, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о расторжении договора и возврата ей квартиры.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истицы о расторжении договора и возврата ей квартиры, спорная квартира подлежит исключению из наследственной массы после смерти Тимофеева Д.Л.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, заключенный 08. 06.2010 года между истицей и Тимофеевым Д.Л.

Восстановить право собственности на квартиру за истицей.

Исключить из наследства, открывшегося 25.01.2011 г. в связи со смертью Тимофеева Д.Л. имущество в виде квартиры по указанному адресу.

Решение суда подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра и является основанием для погашения записи о регистрации права собственности Тимофеева Д.Л. на указанную квартиру, восстановлении записи о регистрации права собственности истицы на указанную квартиру.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский городской суд через Зюзинский районный суд г.Москвы.

Защищаем свои права на пенсии: рента и завещание

Риски преклонного возраста

Конечно, нужно относиться с уважением к людям любого возраста, не разделяя жизнь в целом на десятилетия или эпохи. Эйджизм сейчас считается моветоном. Но все же мы понимаем, что есть некоторые проблемы, которые могут нас настигать с определенным возрастом. Это проблемы:

  • общего состояния организма: зрение, слух и т.п;
  • реакции на ситуации;
  • регулярных изменений в обществе, за которыми сложно следить даже в зрелом возрасте.

Поэтому человеку крайне важно, чтобы рядом был надежный помощник, который сможет решить все вопросы. И есть два пути, по которым можно пойти:

  • составить завещание, обязав на словах своих потомков еще при жизни заботиться о себе;
  • подписать договор ренты, который закрепляет право человека на заботу.

Михайлов Дмитрий Александрович

Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Особенно сложно следить за правовыми изменениями в гражданском обществе. Законы меняются практически каждый месяц, вводятся новые нормы. И привычные статьи гражданского, уголовного и административного права могут привнести совсем иные идеи, от незнания которых возникают негативные последствия. Иметь юридического советника под рукой – это норма, к которой нужно привыкнуть, как к личному терапевту или стоматологу.

Рента или завещание

Получение наследства, дарение имущества, рента относятся к гражданским правоотношениям, с помощью которых люди имеют возможность распоряжаться своей собственностью. Но не всегда они могут понимать, что будет в их конкретной ситуации выгоднее: рента или завещание.

Давайте разберем вопрос: «Завещание — это сделка или нет?» Завещание – это односторонняя сделка, с помощью которой завещатель распоряжается своим имуществом на случай своей кончины. Он может в любое время изменить его, составить иные завещания у других нотариусов. И каждое последующее будет заменять и/или дополнять предыдущие в части или в целом. Завещание – это практически абсолютно свободное волеизъявление, которое ограничивается только обязательной долей – ст. 1149 ГК РФ.

Завещатель не обязан никому рассказывать суть своего завещания. Он может составить завещание, даже не раскрывая его смысл нотариусу. Такое завещание называется закрытым. Завещание — это сделка, но не договор. Договоры предполагают участие в них второй стороны.

Поэтому человек в целях своего собственного блага может заключить при жизни договор ренты. Он регламентируется главой 33 ГК РФ. И у гражданина есть несколько вариантов ренты:

  • постоянная;
  • пожизненная;
  • пожизненное содержания с иждивением.

Как видно, этот договор вариативен, у человека есть выбор. В чем разница между этими договорами?

Разновидности

Как мы видим из статьи 583 ГК РФ гражданин передает в собственность свое имущество в обмен на периодические платежи или иную форму помощи.

Самое главное условие в договоре, это тот факт, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без соблюдения этой формальности договор считается незаключенным. А также, когда речь идет о недвижимости, все сделки с ней проходят регистрацию в Росреестре.

Образец договора

Образец договора ренты на жилой дом

Скачать
  • Платная и бесплатная

Если условия предполагают передачу имущества за деньги, то к таким правоотношениям применяются положения договора купли-продажи. А если бесплатно, то применяются положения договора дарения.

Такой договор предполагает выплату и помощь на срок жизни получателя ренты. Причем получателей может быть и несколько. Тогда в нем может быть установлено, что права на получение могут перейти к другим в случае смерти одного из получателей.

Согласно этому договору, выплаты осуществляются бессрочно. Стороной в качестве получателя могут быть только граждане и некоммерческие организации. Права могут переходить по цессии или по наследству. Обычно выплаты идут ежеквартально.

Важно! Есть основное условие по определению платежей постоянной и пожизненной ренты. Они не могут быть ниже прожиточного минимума в регионе. А если такой не установлен, то не менее прожиточного минимума по России. И индексация должна проходить соответственно – ст. 590 ГК РФ.
  • Пожизненное содержание с иждивением

Этот вид договора очень похож на пожизненную ренту. Только отличается он тем, что передается именно недвижимое имущество, а взамен гражданин получает обязанность по содержанию, которое не обязательно заключается в периодических выплатах.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Ниже вы можете скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением.

Образец заявления

Образец договора пожизненного содержания с иждивением

Скачать

Риски и возможности договора ренты

Отдать свое имущество, тем более недвижимость, еще при жизни может далеко не каждый, риски определенно существуют. Это и есть, пожалуй, самый основной страх владельца недвижимости – потеря единственного жилья. Но законом предусмотрены варианты защиты.

Гражданин, который является получателем ренты действительно сильно защищен со стороны закона. Если плательщик продаст имущество, обремененное ею, то к новому собственнику переходят обязательства платить ренту. А продавец будет нести субсидиарную ответственность перед получателем ренты за платежи, если самим договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Получатель платежей в отношении недвижимого имущества приобретает право залога. Более того, плательщик ренты обязан обеспечить исполнение своих обязательств или застраховать свою ответственность.

  • Платежи и расторжение

Если условия по обеспечению значительно ухудшились или прекратились совсем, то получатель ренты имеет право расторгнуть договор и получить возмещение убытков. А если плательщик пропустил срок платежа или перестал платить совсем, то за это предусмотрена ответственность в виде уплаты процентов и расторжения.

Пример

Заключен договор постоянной ренты. В обеспечение на три года была застрахована ответственность плательщика. Но после трех лет он страховку не продлевал и иным способом не обеспечил свою ответственность. Получатель имеет право требовать продления страхования или расторгнуть отношения.

Михайлов Дмитрий Александрович

Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Ответственность за неисполнение денежного обязательства предусмотрена статьей 395 ГК РФ. Но самостоятельно посчитать все возможные убытки, неустойки и проценты за неисполнение обязательства сложно. В таких вопросах всегда лучше предварительно получать консультации юристов, чтобы защитить наилучшим способом свои права.

Плюсы и минусы завещания

Давайте рассмотрим риски при завещании. Их практически нет. Завещание – это самый удобный способ определить игру по своим правилам. Вы можете составить завещание на любого человека, который взамен будет осуществлять уход. Именно наследник по завещанию несет риск остаться без всего, так как завещатель может передумать в любой момент.

Правда, как было сказано выше, есть обязательная доля, которая будет учитываться всегда. Наследники по закону, самые близкие и незащищенные будут получать не менее половины от той доли, которая должна была бы перейти к ним при наследовании по закону.

Образец заявления

Образец завещания

Скачать

Судебная практика

Давайте рассмотрим практику на тему ренты. Дело №5-КГ15-103. Гражданка С. Получала ренту от гражданина Я. Истица обратилась к плательщику ренты с иском, требуя возврата в собственность своей квартиры. Она утверждала, что плательщик платил деньги в меньшем объеме, как это было предусмотрено самим договором. А с 2014 года перестал платить совсем.

Районный суд ее требования удовлетворил. А в апелляции решение суда несколько изменили: резолютивная часть решения дополнена указанием на взыскание с Сизоровой А.Ф. в пользу Якушева В.П. Но Верховный Суд с таким мнением не согласился. Он посчитал, что в апелляционном суде забыли или неверно поняли требование о минимальном размере рентных платежей. И с учетом этого суд отправил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Получайте консультации наших юристов, они помогут определить, что лучше рента или завещание в каждом конкретном случае. С нами вы будете защищены полностью. Мы не позволим непредвиденным обстоятельствам мешать вашим планам. Каждый имеет право на улучшение своих условий проживания, а мы поможем защитить ваши интересы.

Частые вопросы

Какой вид ренты выгоднее?

+

На самом деле все зависит от обстоятельств. Нужно помнить, что постоянная может переходить иным правопреемникам. Тогда эти платежи продолжаются. А пожизненная заканчивается смертью получателя, если только их не несколько.

Получается плательщик постоянной ренты в каббале у получателя?

+

Нет закон предусматривает право плательщика на ее выкуп.

А если договором запретить право на выкуп?

+

Согласно ч. 3 ст. 592 такое условие будет ничтожно.

А можно ли в завещании указать, что квартира перейдет наследникам, только если они что-то выполнят?

+

Это называется завещательным отказом или возложением. Но в завещании нельзя предусмотреть условия, которые ограничивают личные права и свободу: обязательство переехать куда-то, жениться на ком-то и прочие. Поэтому лучше консультироваться с юристами, прежде чем решите составить завещание.

А если я решу подарить квартиру в случае своей смерти, точнее после нее?

+

Это невозможные условия по договору дарения. К таким правоотношениям применяются условия о завещании.


Интерфакс-Недвижимость / ИП и НКО могут получить право заключать договоры пожизненной ренты


24 октября 2016, 18:53

Москва. 24 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила поправки в Гражданский кодекс (ГК) РФ, ограничивающие круг тех, кто может заключать с гражданами договоры пожизненной ренты, сообщил «Интерфаксу» источник в финансово-экономическом блоке правительства.

Сейчас п. 1 ст. 601 ГК РФ (Договор пожизненного содержания с иждивением) оговаривает, что получатель ренты передает свой жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется пожизненно содержать гражданина. По новым правилам плательщиком ренты смогут стать не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели (ИП) и некоммерческие организации (НКО), говорится в законопроекте, с которым ознакомился «Интерфакс».

«Изменение связано с отсутствием возможности обеспечить необходимый контроль за деятельностью коммерческих организаций в рассматриваемой сфере», — отмечают авторы законопроекта в пояснительной записке. В случае неоднократного непредставления НКО в установленный срок сведений, предусмотренных законом, Минюст вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации данной некоммерческой организации. «Таким образом, осуществление контроля за деятельностью некоммерческих организаций в сфере рентных отношений позволит обеспечить больший уровень защиты прав граждан старшего поколения», — отмечают разработчики.

Чаще всего плательщиками ренты выступают родственники, друзья или соседи пожилого человека, рассказал «Интерфаксу» партнер юридической фирмы «ЮСТ» Александр Боломатов. «Родственники таким образом решают будущие вопросы наследства, а друзья и соседи, в основном, защищают одиноких пенсионеров от «черных риелторов». Поправки исключают возможность создания различных пирамид, что логично, ведь подобная деятельность — это прежде всего помощь, и она, как правило, не направлена на получение выгоды», — считает юрист.

В то же время Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства указывает, что законопроект не гарантирует защиту от злоупотреблений со стороны физических лиц. «Анализ судебной практики показывает, что имущество под выплату ренты зачастую приобретают именно граждане, причем во многих случаях не имеющие статуса ИП. (Это) ограничение их не коснется», — говорится в отзыве, с которым ознакомился «Интерфакс».

Законопроект также уточняет вопросы государственной регистрации договора об отчуждении недвижимости под выплату ренты. Положения 584 ст. ГК РФ (Форма договора ренты) не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года. Поэтому из этой статьи исключат обязанность регистрировать договор об отчуждении недвижимости под выплату ренты.

Вместе с тем, в 586 ст. ГК РФ (Обременение рентой недвижимого имущества) появится новый абзац. «Обременение рентой недвижимого имущества подлежит госрегистрации. В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о виде ренты (постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением) и о сроках ее выплаты», — говорится в законопроекте.

Ст. 596 ГК РФ (Получатель пожизненной ренты) дополнят новым пунктом. «В случаях, когда договором пожизненной ренты предусматривается передача недвижимого имущества за плату, (ее) размер должен составлять не менее 20% от кадастровой стоимости (недвижимости), а в случае ее отсутствия — от рыночной стоимости такого имущества», которую определит независимый оценщик, отмечается в документе.

Поправки в ГК РФ в части совершенствования правового регулирования рентных отношений разработаны по поручению президента от 9 сентября 2014 года для защиты прав граждан пожилого возраста, говорится в пояснительной записке.

О расторжении договора ренты, возврате жилого помещения в собственность

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2013 г. по делу N 11-19910

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи дело по апелляционной жалобе представителя К.Р. — К.В. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2012 года, которым постановлено: Исковые требования И. к К.Р. о расторжении договора ренты, возврате жилого помещения в собственность удовлетворить; Расторгнуть договор ренты, заключенный. года между И. и К.Р., удостоверенный исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы К. Е. и зарегистрированный в реестре N.; Возвратить в собственность И. квартиру N., расположенную по адресу:; Решение является основанием для погашения записи о праве собственности К.Р. на жилое помещение по адресу:, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановлении записи о праве собственности И. на указанный объект,

Установила:

И. обратилась в суд с иском к К.Р. о расторжении договора ренты и возвращении в ее собственность квартиры N., по адресу:. В обоснование заявленных требований истец указала, что ответчик своих обязательств по договору ренты не исполняет: не предоставляет ей содержания, не оказывает необходимый уход. От расторжения договора ответчик в добровольном порядке отказалась.Истец И. и ее представитель Х. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.Ответчик К. Р. и ее представитель К.В. в судебное заседание явились, исковые требования не признали.Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель К.Р. — К.В. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильность сделанных судом выводов, и в которой указывает на добросовестное исполнение ответчиком своих обязательств по договору ренты.Проверив материалы дела, выслушав объяснения К.Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя И. — Х., возражавшей против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.Как установлено судом и следует из материалов дела, года между И. и К.Р. был заключен договор ренты, согласно условиям которого, И. передала К.Р. в собственность бесплатно, с условием своего пожизненного содержания с иждивением, принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу:, а К.Р. взяла на себя обязательство пожизненно полностью содержать И. , обеспечивать ее одеждой, лекарствами, уходом, необходимой помощью.Стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц определяется в четыре минимальных размера оплаты труда, установленных законодательством РФ, при этом стоимость общего объема содержания в месяц, включающего стоимость питания и одежды, установлена в сумме трех минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством РФ. При этом К.Р. приняла на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации квартиры.

Согласно положениям ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Удовлетворяя исковые требования, суд верно исходил из того, что ответчик свои обязательства по договору ренты надлежащим образом не исполняет, что является существенным нарушением условий договора ренты.

Так судом было установлено, что истец является пожилым человеком, 1928 г.р., нуждается в постороннем уходе. В настоящее время истцу помогает социальный работник, который покупает продукты, лекарства. Доводы истца о невыполнении условий договора ответчиком подтверждены показаниями свидетелей, которым судом дана оценка в совокупности со всеми представленными доказательствами по правилам ст. 67 ГПК РФ.В апелляционной жалобе представитель К.Р. указывает, что ответчик приезжала к истцу после декабря 2011 года только два раза, в феврале и в апреле, однако это вызвано было тем, что с октября 2011 года после появления племянницы истец стала просить, чтобы ее перевезли на постоянное место жительства в Анапу, что лишало ее возможности обеспечивать истца как в г. Москве. Однако указанное обстоятельство не может повлечь отмену решения суда, поскольку выполнение обязательств по договору не связано с местом жительства истца и не освобождает, в любом случае, от выполнения условий договора ответчика.Довод жалобы о том, что ответчик добросовестно исполняла обязательства по договору ренты не нашел своего подтверждения в судебном заседании.Апелляционная жалоба не содержит данных, свидетельствующих о нарушении судом норм материального права, что могло бы повлечь отмену решения суда.Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2012 г. — оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.Р. — К.В. — без удовлетворения.

По вопросам судебных споров о пожизненной ренте, признание пожизненной ренты недействительной, расторжении пожизненной ренты, рекомендуем записаться на прием к АДВОКАТАМ по телефонам:

8  (985) 763 — 90 – 66; 

8 (495) 776-13-39, 

8 (985) 776 13 39 или по e-mail: [email protected]

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам.

Внимание! Консультация платная.

Признание права

24.09.2013, 2391 просмотр.

Контакты

Первый Столичный Юридический Центр.
Наши телефоны:
1. 8  (985) 763-90-66
2. 8  (495) 776-13-39
3. 8  (985) 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж


Реклама

О правах супругов при договоре ренты

Из материалов дела: Решением суда первой инстанции частично удовлетворены исковые требования гражданки В и частично удовлетворены исковые требования гражданина А и судом постановлено разделить совместно нажитое гражданином А и гражданкой В в браке имущество в следующем порядке:

  • Разделить нажитую в период брака супругами квартиру;
  • взыскать с гражданки В в пользу гражданина А стоимости ½ доли квартиры,

в удовлетворении остальной части исковых требований сторон отказано.

Определением вышестоящего суда решение суда в части взыскания с гражданки В в пользу гражданина А компенсации отменено, и в данной части иска гражданину А отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Судебная коллегия вышестоящего суда пришла к выводу, что гражданка В приобрела спорную квартиру по договору ренты бесплатно, в силу этого применяются правила о договоре дарения, а значит, квартира принадлежит ей и не является совместно нажитым имуществом.

С данным определением я был не согласен. По моему мнению определение вышестоящего суда необоснованно, незаконно и подлежащим отмене исходя из следующего.

В период брака гражданин А и гражданка В приняли решение пожизненно содержать гражданку С, а она им передать в собственность, принадлежавшую ей квартиру.

С этой целью был заключен договор ренты между гражданкой В и гражданкой С, удостоверенный нотариально.

Договор ренты и основанное на нем право зарегистрированы в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» на имя гражданки В. в период брака.

Согласно договора ренты в п.5 была предусмотрена обязанность плательщика ренты по предоставлению пожизненного безвозмездного содержания с иждивением в отношении гражданки С и определена стоимость объема пожизненного   содержания.

Гражданин А и гражданка В состояли в браке и обязательства по договору ренты исполняли совместно, а именно: за счет общих средств содержали и досматривали гражданку С, которая умерла в 2007 году. Кроме того, в период жизни гражданки С они начали ремонт в квартире, где она проживала, и продолжили его после ее смерти за счет совместных супружеских средств.

В соответствии с ч.1ст.554 ГК Республики Беларусь по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Однако в абз.2 ч.1 ст. 543 Гражданского кодекса Республики Беларусь указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

При заключении вышеуказанного договора нотариус разъясняла гражданке С его значение, содержание, обязательства сторон, юридические последствия. Гражданка С имела намерение заключить именно договор ренты, обременив семью встречными обязательствами гражданина А и гражданку В.

Вопроса о признании договора ренты недействительным в судебном заседании не поднималось.

Гражданин А и гражданка В содержали гражданку С, покупали ей необходимые продукты, медикаменты, памперсы и другие средства ухода, оплачивали коммунальные платежи за квартиру, делали в квартире ремонт. То ест, свои финансовые обязательства по договору ренты выполнялись из их семейного бюджета.

Согласно ч.1ст.393 ГК Республики Беларусь договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Договор ренты — это возмездный договор. По такому договору жилое помещение может передаваться и бесплатно, то есть без выплаты стоимости имущества. Тем не менее, сам договор ренты остается возмездным, потому что плательщиком ренты в любом случае предоставляется встречное удовлетворение ее получателю в виде платежей, которые могут иметь как денежную, так и натуральную форму (выполнение работ, оказание услуг, обеспечение потребности в жилье, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и т.д.). То есть имущество передается в обмен на предоставление содержания, в виду этого, указанное в договоре «бесплатно» не равнозначно понятию «безвозмездно».

ч.1 ст.26 КоБС РБ предусматривает, что имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими в период брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них. Таким образом, имущество, полученное по договору ренты не может быть собственность одного супруга в виду возмездности указанного договора и не является полученным в дар или в порядке наследования.

Так как все расходы по данному договору производились за счет общих доходов и труда супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора ренты, является их совместной собственностью.

На момент заключения договора ренты гражданин А и гражданка В состояли в браке, имели общий бюджет, совместно планировали жизнь семьи, и, конечно, совместно выполняли обязательства по указанному договору. После смерти гражданки С супруги организовали ее похороны, поставили памятник. Также из совместных денежных средств оплатили подоходный налог за полученную по ренте квартиру.

После расторжения брака гражданину А стало известно, что гражданка В продала вышеуказанную квартиру без его ведома.

Согласно п. 18 постановления Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006г. № 63 (ред. от 26.01.2015г.) «Об утверждении инструкции о порядке совершения нотариальных действий» при удостоверении договоров об отчуждении и о залоге имущества нотариус выясняет факт нахождения имущества в общей собственности (совместной или долевой), для чего истребует документ, позволяющий установить участников общей собственности.

Кроме того, в п. 19 закреплено, что нотариус удостоверяет договоры об отчуждении и о залоге имущества, находящегося в совместной собственности супругов, с учетом требований, установленных статьей 256 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

В п.2 ст.256 ГК Республики Беларусь распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом. Это правило не распространяется на недвижимое имущество, для распоряжения которым необходимо письменное согласие всех участников совместной собственности.

Нотариальной конторой при оформлении сделки купли-продажи квартиры вообще не истребованы документы об участниках общей совместной собственности, а также о том, состояла ли гражданка В в браке на момент продажи объекта недвижимости. Права гражданина А, как супруга при продаже совместно нажитого имущества (спорной квартиры) были нарушены.

В соответствии с ч.2ст.257 ГК Республики Беларусь при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением участников, их доли признаются равными.

Согласно ч.1ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено Брачным договором.

Мною была подана надзорная жалоба в Верховный суд РБ. Зам. Председателя Верховного суда был внесен протест на определение вышестоящего суда и указанное определение было отмене. В результате спорная квартира была признана общим совместным имуществом супругов и в пользу гражданина А с гражданки В была взыскана ½ доля рыночной стоимости квартиры, а так же понесенные им судебные расходы.

Рейтинг: 9.40/10 — 49 голосов

Подробная информация о законах штата об аренде и соглашениях об аренде

Когда кто-то соглашается арендовать или арендовать недвижимость, он подписывает договор аренды или аренды, в котором излагаются условия соглашения. Это юридически обязывающий договор между арендатором и арендодателем, в котором подробно описаны права и обязанности каждой стороны. Когда одна из сторон нарушает условия действующего договора аренды, потерпевшая сторона может обратиться за защитой в гражданский суд. Соглашение об аренде или аренде обычно включает в себя стоимость аренды, сумму необходимого депозита, срок уплаты арендной платы, разрешено ли проживание с домашними животными и другие правила.

Законы штатов регулируют некоторые аспекты договоров аренды и аренды, включая лимиты на гарантийные депозиты, сроки возврата депозитов и правила против дискриминации. Как правило, эти законы призваны обеспечить тонкий баланс, защищая интересы каждой стороны.

Дополнительные статьи см. в разделе «Соглашения об аренде и аренде» FindLaw, в том числе «Образец письма арендодателю» и «Добавление соседа по комнате в договор аренды».

Условия аренды

«Условия» аренды или аренды относятся к тому, как часто арендатор платит арендную плату (еженедельно, ежемесячно?) и как долго арендатор несет ответственность за уплату арендной платы.Между арендой и арендой существует важное юридическое различие. Срок аренды обычно составляет не менее одного года, хотя арендные платежи обычно уплачиваются помесячно. Между тем, условия аренды , как правило, из месяца в месяц, хотя иногда и из недели в неделю. Практически все штаты признают, что по окончании срока аренды срок превращается в помесячную арендную плату, если только не подписан новый договор аренды и арендодатель не продолжает принимать ежемесячные платежи.

В штате Миссури, например, любая аренда, которая не оформлена в письменной форме и не подписана обеими сторонами, считается ежемесячной, несмотря на устные соглашения. Однако во Флориде выплата арендной платы после истечения первоначального срока аренды не считается автоматическим продлением условий. Но в Пенсильвании предполагается, что пережитки (аренда, которая продолжается после окончания срока аренды) имеют те же условия, что и первоначальная аренда.

Гарантийный депозит

В большинстве штатов установлены законодательные ограничения на сумму залога, который арендодатель может потребовать от арендатора, а также сроки возврата залога по окончании срока аренды.Обычно эти ограничения на сумму депозита основаны на размере арендной платы. Айова, например, ограничивает депозиты двойной суммой арендной платы). Но не все штаты ограничивают сумму залога, включая Иллинойс и Техас.

Сроки возврата залога за вычетом любых вычетов на ремонт или уборку составляют от двух недель (Аризона, Небраска) до 45 дней (Вирджиния, Индиана). В некоторых штатах нет крайних сроков, включая Теннесси и Западную Вирджинию.

Условия аренды

Определенные положения об аренде, такие как размер арендной платы и условия аренды, требуются для действительного договора аренды.Но договор об аренде или аренде также может включать следующее:

  • Взимаются ли с арендатора штрафы за просрочку платежа
  • Варианты продления
  • Обязанности по техническому обслуживанию
  • Правила в отношении домашних животных
  • Когда арендодатель может войти в сдаваемое в аренду имущество

Однако некоторые положения не подлежат исполнению. Например, арендодатель не может включать пункт, который позволяет арендодателю входить в собственность в любое время без уведомления или соглашения о том, что арендатор оплачивает все убытки независимо от вины.

Бесплатный первоначальный обзор случая

Между штатами есть сходство в отношении антидискриминационных положений и общих условий аренды, но законы штатов довольно сильно различаются. Если вы являетесь арендатором и у вас есть опасения по поводу условий вашего конкретного договора аренды или вашего залога, вам следует поговорить с адвокатом, который практикует право недвижимости в вашем штате. Начните с первоначального рассмотрения дела сегодня.

Г.Р. № L-12949


Республика Филиппины
ВЕРХОВНЫЙ СУД
Манила

EN БАНК

Г.Р. № Л-12949            7 августа 1918 г.

ЛУИ ОТТОФИ, истец по апелляции,
против
ДЖЕЙМС С. ДАНН, ответчик-апеллянт.

Час. А. Макдонаф для апеллянта.
Х. В. Бамбергер для подачи апелляции.

ФИШЕР, Дж. :

Это иск истца против ответчика о взыскании суммы P37, якобы причитающейся ему по условиям договора аренды. Иск был начат в суде мирового судьи Манилы и передан из этого суда по апелляции в суд первой инстанции. Решение было вынесено в пользу истца на требуемую сумму с процентами и судебными издержками. Ответчик исключен из приговора, перешел на новое судебное разбирательство, исключен из приказа об отклонении его ходатайства и возбудил дело здесь по законопроекту об исключениях.

Доказательства показывают, и суд установил, что 14 марта 1916 года истец и ответчик заключили письменный договор аренды на следующих условиях:

Это соглашение заключено между Луи Оттофи, арендатором помещения по адресу 54. А.Мабини, Эрмита, Манила, и Джеймс С. Данн, Манила, относительно аренды нижнего этажа указанного помещения:

1. Арендная плата составляет пятьдесят песо (50 песо) в месяц, вносится авансом в первый день каждого месяца.

2. Поскольку арендатор несет ответственность за исправность имущества, включая водопровод и канализацию с их подключением, и обязан соблюдать полицейские и санитарные правила, арендатор нижнего этажа соглашается со своей стороны также, выполнять все требования таким же образом.

3. В дополнение к помещениям на нижнем этаже арендатор имеет право ( a ) на помещение для прислуги, непосредственно примыкающее к указанным помещениям, и ( b ) на закрытый двор, в который можно попасть через указанное помещение для прислуги. комната, для стирки, приготовления пищи и т.д.

4. Если арендатор нижнего этажа желает освободить помещение, он должен направить письменное уведомление за тридцать дней, разрешить одновременно размещать объявления об аренде и разрешить с этого момента в разумные сроки, просмотр помещений со стороны потенциальных арендаторов.С другой стороны, арендатор не может быть принужден к освобождению помещения, если ему не было дано письменное уведомление за тридцать дней.

Настоящее соглашение вступает в силу 1 апреля 1916 г., и получение одного песо настоящим признается в качестве частичной оплаты арендной платы за апрель месяц 1916 г.

Ответчик вступил во владение арендованным помещением в соответствии с условиями договора . 14 мая 1916 года он письменно уведомил истца о том, что 14 июня 1916 года освободит помещение.Примерно 1 июня 1916 г. ответчик предложил заплатить истцу P25 в качестве арендной платы до 15 июня 1916 г., но это предложение было отклонено на том основании, что арендная плата подлежала уплате за весь июнь. Ответчик освободил помещение 14 июня 1916 г., не уплатив ни одной части июньской арендной платы, хотя был готов платить и предлагал уплатить часть ее, соответствующую первой половине месяца. Истцу удалось сдать помещение другому арендатору 23 июня 1916 г. или около того, и за арендную плату за этот месяц была собрана сумма в 13 песо, которая вычитается из 50 песо, остается остаток в размере 37 песо, для возмещения которого истец приносит это действие.На основании этих фактов судья первой инстанции постановил, что по условиям договора в первый день каждого месяца арендная плата подлежит оплате авансом за весь месяц; что уведомление о намерении освободить помещение вступило в силу в день аренды, следующий за датой подачи уведомления; что следствием уведомления, данного ответчиком 14 мая 1916 года, было расторжение контракта на 30-й день июня, а не на четырнадцатый день июня, как утверждал ответчик. Разрешая ходатайство ответчика о проведении нового судебного разбирательства, в обоснование которого утверждалось, что принятое решение противоречит положениям статей 1566 и 1581 ГК РФ, судья первой инстанции указал:

Адвокат ответчика заявил ходатайство для нового судебного разбирательства на законных основаниях, и утверждает, что по договору аренды в данном случае ответчик не был ответственен за арендную плату за весь месяц с 1 июня 1916 г. и после нее, поскольку срок аренды начался 1 апреля 1916 г., и закончился 30 апреля 1916 г., и что его следует считать молчаливо продленным на май 1916 г., поскольку ответчик заранее заплатил арендную плату за этот месяц и занял помещение после 15-го числа месяца; но что это молчаливое возобновление не может быть принято в отношении июня, потому что 15 мая было дано уведомление о том, что помещение будет освобождено 15 июня.

Ответчик ссылается на статьи 1566 и 1581 ГК РФ и утверждает, что продление договора аренды на весь июнь месяц не производилось, так как помещение не было занято ответчиком после 15 числа этого месяца. Суд считает, что вопрос о продлении на каждый последующий месяц не зависел от того, удерживал ли ответчик после 15-го числа месяца по договору, согласно которому арендная плата должна выплачиваться ежемесячно авансом в первый день каждого месяца. с 1 апреля 1916 года и после этой даты, если арендатор не уведомил его о намерении выселиться за тридцать дней, арендная плата за май подлежала уплате с 1 мая, а арендная плата за июнь подлежала уплате с июня. 1, при отсутствии полных тридцатидневного уведомления по договору о намерении ответчика освободить помещение.Таким образом, по договору владение ответчиком помещения в течение любой части июня влекло за собой ответственность за весь июнь месяц. Другими словами, когда ответчик задержал июнь месяц и арендная плата за этот месяц подлежала уплате в соответствии с договором, обязательство ответчика по уплате арендной платы за июнь не могло быть удовлетворено за счет оплаты части месяца и по этой причине уведомление, сделанное ответчиком 14 мая о своем намерении освободить помещение 15 июня, имело не более силу уведомления за тридцать дней по договору, чем если бы оно было сделано 1 июня 1916 года.

Язык, цитируемый адвокатом по делу Eleizegui vs. Manila Lawn Tennis Club (2 Phil. Rep., 309, 310) и Gonzalez vs. Crisanto (2 Phil. Rep., 404, 405, 406, 409, 410, 411) не противоречит решению по данному делу. По договору аренды в первом случае аренда подлежала расторжению по воле арендатора, а в договоре аренды указано, что арендная плата за каждый месяц не подлежала уплате до первых пяти дней каждого месяца не подлежала уплате до первых пяти дней каждого месяца. дней каждого последующего месяца, и в этом случае Верховный суд постановил, что арендатор не был связан обязательствами на каждый последующий месяц, за исключением молчаливого продления, со ссылкой на статью 1566 Гражданского кодекса и постановив, что это действие может быть предотвращено путем с обязательным уведомлением, а во втором случае срок аренды истек 1 мая 1897 года, и арендатор удерживал его в течение нескольких лет, и Верховный суд постановил, что «эта аренда была результатом последовательных подразумеваемых продлений из месяца в месяц, начиная с мая 1897 года, поскольку согласованная арендная плата выплачивалась из месяца в месяц с того времени», и что «это продление было окончательно завершено в январе 1902 года на основании уведомления о выходе, сделанного 6 февраля, следующего за ним. »

Сумма по его делу небольшая, но вопрос важный, и стороны решили оспорить его в суде. По мнению этого суда, закон на стороне истца, и суд не может найти справедливых оснований для лишения выигравшей стороны этого законного права на взыскание с проигравшей стороны расходов, допускаемых законом в таких случаях.

Ввиду вышеизложенного, суд не находит оснований для ходатайства о новом судебном разбирательстве, и настоящим отменяется.

Утверждается от имени заявителя, что суд допустил ошибку в его толковании договора и в его толковании статей 1566 и 1581 Гражданского кодекса применительно к ним. Мы вынуждены согласиться с заявителем. Как мы читаем рассматриваемый договор, созданная им аренда была не аренда от месяца к месяцу, регулируемая статьей 1581 Гражданского кодекса, а аренда по желанию, регулируемая условиями договора. Аренда изо дня в день, из месяца в месяц или из года в год, регулируемая статьей 1581, может возникнуть одним из двух способов. Если стороны ничего не говорят в договоре найма о его продолжительности и не предусматривают его расторжение с уведомлением, то продолжительность определяется договором как периоды, в которые уплачивается рента. В конце каждого периода, будь то день, неделя, месяц или год, срок аренды истекает без предварительного уведомления. Если арендатору разрешается начать новый период, происходит молчаливое продление аренды на аналогичный срок. Такая аренда может также возникнуть в соответствии со статьей 1566 Гражданского кодекса, если по истечении срока аренды на определенный срок арендатору разрешается удерживать его в течение пятнадцати дней.То есть, если по условиям договора аренды период его продолжительности составлял, например, пять лет, и была зарезервирована месячная, квартальная или годовая арендная плата, а по истечении срока аренды арендатор, с согласия арендодателя, сохраняется в течение пятнадцати дней, это не влечет за собой молчаливого продления договора аренды еще на пять лет, но создает договор аренды из месяца в месяц, из квартала в квартал или из года в год, в зависимости от обстоятельств, впоследствии регулируется в отношении продолжительности и продления статьей 1581. Таким образом, эта статья устанавливает юридический срок, с помощью которого можно установить продолжительность аренды, когда ( а ) стороны вообще не достигли соглашения по этому вопросу в своем договоре или ( b ) когда они достигли такого соглашения. соглашение, а оговоренный срок истек. Но только когда нет общепринятого термина, применяется юридический термин.

В случае Eleizegui vs. Manila Lawn Tennis Club (2 Phil. Rep., 309) договор аренды должен был продолжаться «все время, пока члены клуба» могли захотеть использовать землю.Суд первой инстанции расценил этот договор как создание договора аренды из месяца в месяц с ежемесячной выплатой арендной платы. Этот суд постановил, что это была ошибка, сказав:

. . . судья должен только определить, есть или нет общепринятый термин. Если существует обычный срок, он не может применять юридический срок, установленный в субсидии, для покрытия случая, в котором стороны не достигли никакого соглашения относительно продолжительности аренды.

Соглашение о том, что аренда должна продолжаться по желанию арендатора, было истолковано как создание обычного срока на неопределенный срок; что он не может быть прекращен по уведомлению арендодателя, но что суды могут определить срок в соответствующем действии в соответствии со статьей 1128 Гражданского кодекса.

В деле Gonzalez против Crisanto (2 Phil. Rep., 404, 409) арендатор утверждал, что по истечении трехлетнего срока, на который данное помещение было сдано в аренду, ему было разрешено владеть более чем на пятнадцать дней, и что это привело к молчаливому продлению договора аренды еще на три года. Суд постановил, что полученная в результате аренда была один раз в месяц, в соответствии со статьей 1566, ежемесячная арендная плата была зарезервирована в соответствии с первоначальным договором.

В деле Soriano vs. Heirs of Roxas (4 Phil. Rep., 638) выяснилось, что рассматриваемое имущество было сдано в аренду в соответствии с соглашением об уплате ежемесячной арендной платы, аренда продолжалась в воли арендатора. Первоначальный арендатор умер, и арендодатель разрешил его наследникам продолжать владеть арендованным имуществом. В защиту иска арендодателя о восстановлении права собственности на помещение утверждалось, что право аренды по желанию было передано наследникам первоначального арендатора.Суд постановил, что обычный срок истекает со смертью первоначального арендатора и что «занятие собственности ответчиками после смерти их предка было в силу молчаливого возобновления, упомянутого в статье 1566. По условиям первоначального арендная плата подлежала уплате ежемесячно, а это городское имущество, к которому применима статья 1581 Гражданского кодекса, поэтому ответчики с 1897 г. находились и находятся во владении лишь как арендаторы из месяца в месяц, и истец имел право выгнать их в конце любого месяца.. . .»

Таким образом, кажется очевидным ( a ), что статьи 1566 и 1581 неприменимы, когда стороны договорились об условном условии, и ( b ), что для существования условного условия нет необходимости, чтобы оно быть определенным . Правда, в соответствии со статьей 1543 Гражданского кодекса договор найма определяется как соглашение, по которому одна из сторон обязуется предоставить другой «в пользование или пользование вещью на определенный срок и на определенная цена; но, как замечает Манреса (т.10, с. 505), эту формулировку не следует толковать буквально в смысле запрещения аренды на неопределенный срок, ибо возможность существования такой аренды по необходимости подразумевается формулировкой статьи 1565 Уложения. Эта статья предусматривает, что «если аренда была заключена на определенный срок, срок ее действия истекает в назначенный день без необходимости предъявления требования».

Правило, установленное этой статьей, будучи условным, ссылаясь, как говорит Манреса (т. 10, с.546) к чему-то, что могло быть или не быть оговорено на определенный срок.

Вывод логичный. . . что наряду с арендой на определенный срок кодекс признает и такие другие, в которых этой определенности нет.

При рассмотрении спора об аренде в свете этих соображений неизбежным представляется вывод о том, что стороны предусмотрели условный срок на неопределенный срок, то есть что он будет продолжаться неопределенно долго до тех пор, пока один из стороны должны направить требуемое уведомление.Когда это уведомление дано, срок перестает быть неопределенным, и по истечении срока договор прекращается. (статья 1565) Толковать договор так, как это делает нижестоящий суд, означает игнорировать действительное соглашение сторон, имеющее силу закона между ними (Civ. Cod., статья 1091) относительно его продолжительности, и заменить вместо обычный термин, юридический термин, который, как мы показали, применим только в подразделе . Если бы четвертый абзац был опущен из договора, несомненно, арендная плата за целый месяц подлежала бы уплате в начале каждого месяца.Если бы ничего не было оговорено в отношении продолжительности аренды, соглашение об уплате ежемесячной арендной платы, причитающейся первого числа каждого месяца, создало бы аренду из месяца в месяц, прекращающуюся в конце каждого месяца, но продлеваемую еще на месяц. , по молчаливому продлению, просто по факту продолжения владения арендатором, без явного уведомления об освобождении после истечения срока. Нет необходимости, чтобы оккупация продолжалась в течение пятнадцати дней, чтобы вызвать молчаливое возобновление.Требование о владении в течение пятнадцати дней (статья 1566) применяется только в случае удержания после истечения срока аренды на определенный срок и в отношении первого периода. То есть по истечении обычного срока арендатор может быть выселен в любое время в течение пятнадцати дней. Но это право выселить его в течение пятнадцати дней не распространяется на последовательные продления срока в соответствии со статьей 1581. Когда рента выплачивается ежемесячно, право арендатора на владение и землевладельца на его ренту фиксируется простым удержанием последующий срок.То, что положение о пятнадцати днях статьи 1566 не применимо к последовательным продлениям в соответствии с 1581, ясно видно из того факта, что последняя статья регулирует не только аренду из года в год и из месяца в месяц, но и аренду изо дня в день. Из этого следует, что если бы в договоре не было оговорено ничего, кроме того, что рента должна была быть уплачена авансом первого числа каждого месяца, то обязательство по уплате ренты за следующий месяц было бы рентой, определенно было бы возложено на продолжение занятия помещения после окончания каждого последующего месяца.Суд нижестоящей инстанции постановил, что оговорка в договоре о том, что арендная плата должна составлять «50 песо в месяц, подлежащая уплате авансом в первый день каждого месяца», налагает на арендатора обязательство выплачивать арендную плату за полный месяц 1 июня. независимо от того, что 14 мая он письменно уведомил о своем намерении освободить помещение 14 июня. Следствием этой конструкции является отмена положения о том, что договор аренды может быть расторгнут с письменным уведомлением за тридцать дней, и оставляет договор таким, каким он был бы, если бы был исключен четвертый пункт.Мы придерживаемся мнения, что правильное толкование первого пункта состоит в том, что оно налагает на арендатора обязательство платить авансом первого числа каждого месяца все, что причитается арендодателю в это время. Если бы уведомление о намерении освободить помещение не было предоставлено, подлежала бы уплата арендной платы за полный месяц. Если арендатор своевременно уведомил о своем намерении освободить помещение 14 июня, сумма арендной платы, подлежащая уплате авансом 1 июня, представляет собой сумму, которая должна быть начислена между этой датой и датой, когда срок аренды должен был истечь.Признается, что эта сумма была выставлена ​​на торги.

По изложенным причинам мы считаем, что договор аренды был расторгнут 14 июня 1916 г. и что с арендатора не причиталась арендная плата, превышающая сумму, пропорциональную периоду между 1 и 14 числами месяца. Истец имеет право на получение этой суммы, но в связи с тем, что заявка на нее была сделана и отклонена до возбуждения иска, ответчик имеет право на возмещение своих расходов.

Решение нижестоящего суда отменено.Настоящим выносится решение в пользу истца против ответчика на сумму 25 песо и ответчика против истца в отношении расходов на иск мирового судьи, суда первой инстанции и настоящего Суда.

Arellano, C.J., Torres, Street, Malcolm and Avanceña, JJ., , согласен.


Проект Lawphil — Юридический фонд Арельяно

Г.Р. № 215014



ВТОРОЕ ОТДЕЛЕНИЕ

29 февраля 2016 г.

Г.Р. № 215014

РЕБЕККА ФУЛЛИДО, заявитель,
против
ДЖИНО ГРИЛЛИ, Респондент.

ДЕКИС И С И О Н

МЕНДОЗА, Дж.:

Это ходатайство о пересмотре дела certiorari с целью отменить и отменить решение1 от 31 мая 2013 г.1 и постановление Апелляционного суда от 24 сентября 20142 г. (CA) по делу CA-G.R. CEB-SP № 06946, которым подтверждено Решение3 областного суда первой инстанции, отделение 47, город Тагбиларан (RTC) от 26 апреля 2012 года по гражданскому делу №7895, отменяющее решение4 муниципального окружного суда первой инстанции, Дауис, Бохоль (MCTC) от 31 марта 2011 г. по гражданскому делу № 244, делу о незаконном задержании, поданному Джино Грилли (Грилли) против Ребекки Фуллидо ( Фуллидо).

Факты

Где-то в 1994 году Грилли, гражданин Италии, встретил Фуллидо на Бохоле и ухаживал за ней. В 1995 году Грилли решил построить жилой дом, в котором они с Фуллидо останавливались бы, когда бы он ни отдыхал за городом.Грилли оказал финансовую помощь Фуллидо в приобретении у ее родителей земельного участка, расположенного в Байкинге I, Дауис, Бохоль, который был зарегистрирован на ее имя в соответствии со Свидетельством о передаче права собственности (TCT) № 30626.5. На указанном имуществе они построили дом, который финансировался Грилли. По завершении они поддерживали гражданские отношения и жили там, когда Грилли два раза в год уезжал в отпуск на Филиппины.

В 1998 году Грилли и Фулидо подписали договор аренды6, меморандум о соглашении7 (MOA) и специальную доверенность8 (SPA), для определения их соответствующих прав на дом и участок.

Договор аренды предусматривал, среди прочего, что Grilli в качестве арендатора будет арендовать участок, зарегистрированный на имя Fullido, сроком на пятьдесят (50) лет с автоматическим продлением еще на пятьдесят (50) лет после его истечение срока действия в размере P10 000,00 на весь срок договора аренды; и что Fullido как арендодателю было запрещено продавать, дарить или обременять указанный участок без письменного согласия Grilli. Соответствующие положения договора аренды дома и участка следующие:

В счет общей суммы арендной платы в размере ДЕСЯТЬ ТЫСЯЧ (10 000 рупий.00) Песо, филиппинская валюта, уплачиваемая АРЕНДАТОРОМ АРЕНДОДАТЕЛЮ, получение которой настоящим подтверждается, последний настоящим сдает в аренду АРЕНДАТОРУ дом и участок, а также всю мебель, находящуюся на нем, на земле, расположенной в Байкинге I, Дауис, Бохоль. , Филиппины, полностью принадлежащие АРЕНДОДАТЕЛЮ и описанные ниже, а именно:

х х х х

Что АРЕНДОДАТЕЛЬ и АРЕНДАТОР настоящим соглашаются, поскольку они согласились соблюдать следующие положения и условия, а именно:

1. Что срок аренды составляет ПЯТЬДЕСЯТ (50) ЛЕТ с 16 августа 1998 г. по 15 августа 2048 г. и автоматически продлевается на тот же срок по его истечении;

х х х

7. АРЕНДОДАТЕЛЮ строго запрещается продавать, дарить, обременять или каким-либо образом передавать имущество, являющееся предметом настоящей аренды, любому третьему лицу без письменного согласия АРЕНДАТОРА.9

Указанный договор аренды был должным образом зарегистрирован в Реестре сделок Бохола.

МСХ, с другой стороны, заявил, среди прочего, что Грилли заплатил за покупку дома и участка; что право собственности на дом и участок должны были проживать с ним; и что в случае прекращения гражданских отношений Фуллидо мог продать дом и участок только тому, кому пожелает Грилли.В частности, соответствующие условия MOA гласят:

.

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ вышеизложенное, стороны договариваются о том, что ПЕРВАЯ СТОРОНА (Grilli) будет постоянно проживать на территории, как указано выше, в соответствии со следующими положениями и условиями. :

1. Право собственности на вышеупомянутое имущество должно полностью принадлежать ПЕРВОЙ СТОРОНЕ, и ВТОРАЯ СТОРОНА (Fullido) настоящим подтверждает это;

2.Что ВТОРОЙ СТОРОНЕ прямо запрещено продавать вышеуказанное имущество, за исключением случаев, когда указанная продажа осуществляется с согласия ПЕРВОЙ СТОРОНЫ;

3. ВТОРАЯ СТОРОНА настоящим предоставляет ПЕРВОЙ СТОРОНЕ абсолютное и безотзывное право проживать в жилом здании, построенном таким образом, при его жизни или в любое время, когда указанная ПЕРВАЯ СТОРОНА может этого пожелать;

4. Что в случае прекращения гражданско-правовых отношений, или когда ВТОРАЯ СТОРОНА вступает в брак с другим лицом или вступает в другие гражданско-правовые отношения с другим лицом, указанная ВТОРАЯ СТОРОНА обязана заключить ДОГОВОР О АБСОЛЮТНОЙ ПРОДАЖЕ в отношении вышеизложенного- указанный земельный участок и жилое здание, в пользу того, кому ПЕРВАЯ СТОРОНА может этого пожелать, и в дальнейшем обязана передать все вознаграждение за указанную продажу ПЕРВОЙ СТОРОНЕ или, если это разрешено законом, ПЕРВАЯ СТОРОНА сохраняет за собой право собственности на указанную землю, как это предусмотрено в пункте 7 ниже;

х х х

7. Что, если произойдут случаи, указанные в параграфе 4, и в случае принятия будущего закона, разрешающего иностранцам владеть недвижимостью на Филиппинах, право собственности на вышеописанную недвижимость будет принадлежать ПЕРВОЙ СТОРОНЕ, а нижеподписавшаяся ВТОРАЯ СТОРОНА обязуется оформить все необходимые акты, документы и контракты для осуществления передачи права собственности в пользу ПЕРВОЙ СТОРОНЫ;

х х х .10

Наконец, Соглашение SPA позволяло Грилли администрировать, управлять и передавать дом и участок от имени Фуллидо.Изначально их отношения были гармоничными, но испортились после 16 лет совместной жизни. Оба обвинили друг друга в неверности. Они не могли договориться, кто должен оставить общее имущество, и Грилли отправил Фуллидо официальные письма с требованием освободить имущество, но они остались без внимания. 8 сентября 2010 г. Грилли подал жалобу на незаконное задержание с мольбой о вынесении предварительного судебного запрета в отношении Фуллидо в MCTC, зарегистрированное как гражданское дело № 244.

Положение решетки

В жалобе указывалось, что гражданские отношения между Грилли и Фуллидо начинались гладко, пока Грилли не обнаружил, что Фуллидо беременна, когда прибыл на Филиппины в 2002 году.Сначала она сказала ему, что ребенок, которого она носит, его. Однако после рождения ребенка стало очевидно, что ребенок не его из-за несоответствия между датой рождения ребенка и его физическим присутствием на Филиппинах, а также разницы между физическими особенностями ребенка и Грилли. Позже она призналась, что ребенок действительно был отцом другого мужчины.

Грилли также утверждал, что он был настолько опустошен, что решил разорвать их гражданские отношения.Тем не менее он позволил Фуллидо жить в своем доме из щедрости и великодушия, но на этот раз в другой комнате. Он не требовал от Фуллидо арендной платы за пользование его имуществом.

Через год Фуллидо стал более враждебным и трудным в обращении. Грилли приходилось делать ремонт в своем доме каждый раз, когда он приезжал на Филиппины, потому что она не поддерживала его в хорошем состоянии. Кроме того, Фулидо позволил двум ее детям, братьям и сестрам и родителям остаться в своем доме, что нанесло ущерб имуществу.Несколько раз он даже терял свои личные вещи в своем доме. Грилли устно попросил Фуллидо переехать из его дома, потому что они больше не ладят, но она отказалась. Он больше не мог терпеть враждебное отношение к нему со стороны Фуллидо и ее семьи, поэтому немедленно подал жалобу.

Позиция Фуллидос

Фуллидо возразила, что познакомилась с Грилли где-то в 1993 году, когда ей было еще 17 лет, и она работала кассиром в супермаркете Альтурас.Грилли был тогда туристом на Бохоле, который настойчиво ухаживал за ней.

Сначала Фуллидо не решалась на ухаживания Грилли, потому что она еще не могла вступить в действительный брак. Когда он заверил ее и ее родителей, что через три года они в конечном итоге поженятся, она в конце концов согласилась завязать с ним отношения и жить как гражданские супруги. Где-то в 1995 году Грилли предложил построить для нее дом на участке земли, которым она владела исключительно, который станет их супружеским жилищем.Фуллидо утверждала, что их отношения в качестве гражданских супругов длились более 18 лет, пока она не обнаружила, что Грилли нашел в своей жизни новую и более молодую женщину. Грилли начал угрожать ей и физически причинил ей вред, ударив ее по голове и задушив.

Когда Фуллидо отказался покинуть их дом даже после того, как было возбуждено дело о незаконном задержании, Грилли снова преследовал, запугивал и угрожал причинить вред ей и ее детям. Таким образом, она подала ходатайство о временном охранном ордере (TPO) и постоянном охранном ордере (PPO) против Грилли в соответствии с Законом Республики (R.A.) № 9262 в Региональном суде первой инстанции, отделение 3, Бохоль (RTC-отделение 3). Приказом 11 от 23 февраля 2011 года RTC-филиал 3 предоставил TPO в пользу Фуллидо и предписал исключить Грилли из их дома.

Фуллидо, наконец, заявила, что, хотя Грилли финансировал строительство дома, она владела участком исключительно ей, и она внесла свой вклад в стоимость дома, наблюдая за его строительством и поддерживая их домашнее хозяйство.

Постановление MCTC

В своем решении от 31 марта 2011 г. MCTC закрыл дело после того, как установил, что Фулидо не может быть выселен из их дома и участка.MCTC считает, что она была совладелицей дома, поскольку внесла свой вклад в его строительство, наблюдая за его строительством. Более того, MCTC соблюдал TPO, выданное RTC-Branch 3, в котором предписывалось удалить Грилли из резиденции Fullidos. Резолютивная часть решения МКТС гласит:

.

ПОЭТОМУ, решение настоящим вынесено:

1. Прекращение настоящего дела;

2. Приказ Истцу выплатить Ответчику сумму в пятьдесят тысяч песо (50 000 песо).00) в качестве возмещения морального вреда, и двадцать тысяч песо (20 000,00 песо) в качестве примерного возмещения ущерба, и двадцать тысяч песо (20 000,00 песо) в качестве гонораров адвокатов; и

3. Отклонение молитвы о выдаче предварительного обязательного судебного запрета.

ТАК ЗАКАЗАНО.12

Не соответствует, Грилли поднял вопрос перед RTC.

Постановление RTC

Своим решением от 26.04.2012 РКТС отменил и отменил решение МКТС.RTC считал, что Grilli имел исключительное право на использование и владение домом и участком на основании договора аренды, заключенного сторонами. Поскольку срок аренды еще не истек, Fullido, как арендодатель, был обязан уважать спокойное и адекватное пользование арендованным помещением Grilli в качестве арендатора. РТЦ пришел к выводу, что в отсутствие судебного признания договора аренды недействительным его условия были действительными и обязательными. Что касается ОСРТ, то РТЦ постановил, что это не имеет отношения к настоящему делу, которое касается лишь владения арендованным имуществом.

Обиженная, Фуллидо подала апелляцию в СА, утверждая, что ее земля была незаконно передана Грилли некой Жаклин Гибоне (Гибоне) , его новой подруге, на основании SPA, ранее казненного Фуллидо.

Постановление CA

В своем оспариваемом решении от 31 мая 2013 г. АС оставил в силе решение РТК, подчеркнув, что в случае выселения единственным вопросом, который необходимо решить, будет физическое владение имуществом.СА также придерживался мнения, что, поскольку Фуллидо выполнил как MOA, так и договор аренды, который предоставил Грилли право владения и пользования домом и участком, то же самое представляло собой судебное признание того, что именно Грилли имел больше прав. физическое владение. АС подчеркнул, что, если Фуллидо будет настаивать на том, что указанные документы могут быть оспорены, поскольку ее согласие утратило силу, она должна возбудить отдельный иск об аннулировании контрактов. Наконец, CA заявил, что TPO, выданное RTC-Branch 3 в соответствии с разделом 21 R.A. № 9262 не наносит ущерба любым другим действиям, которые могут быть поданы сторонами.

Фуллидо подала ходатайство о пересмотре13, но не приложила доказательств вручения своего ходатайства. По указанной причине он был отклонен АС в своем оспариваемом постановлении от 24 сентября 2014 г.

Следовательно, настоящая петиция содержит следующее:

ПРОБЛЕМЫ

я

УВАЖАЕМЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ГРУБО ОШИБАЛСЯ И ОТСТУПИЛ ОТ УСТАНОВЛЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИЧЕСКОЙ ПРАКТИКИ, ОТКАЗВАЯ ХОДАТАЙСТВО О ПЕРЕСМОТРЕ И ПОДТВЕРЖДАЯ РЕШЕНИЕ ОТДЕЛЕНИЯ RTC BOHOL 47 ИСКЛЮЧЕНИЕ ЗАЯВИТЕЛЯ ИЗ СУБЪЕКТА ИМУЩЕСТВА, КОТОРОЕ ПРИКАЗ НА ИЗВЛЕЧЕНИЕ ПРИКРЕПЛЕНО НА PENTLY NECTIONL

II

УВАЖАЕМЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ГРЯЗНО ОШИБАЛСЯ И ОТСТУПИЛ ОТ УСТАНОВЛЕННОГО ЗАКОНА ПРИ ПОДТВЕРЖДЕНИИ РЕШЕНИЯ ОТДЕЛЕНИЯ RTC BOHOL 47 ИЗГНАНИЕ ИСТОЧНИКА ИЗ ИХ СУПРУЖЕСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ, ГДЕ ОТВЕТЧИКУ БЫЛО РАНЬШЕ ПРИКАЗАНО ОСТАВИТЬСЯ НА ПОСТОЯННУЮ ЗАЩИТУ. И/ИЛИ НАРУШЕНИЕ ПРИКАЗА, ИЗДАННОГО СУДОМ РАВНОЙ ЮРИСДИКЦИИ.

III

ЧЕСТНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ТАКЖЕ ОШИБАЛСЯ И ОТСТУПИЛ ОТ УСТАНОВЛЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАВОПРАКТИЧЕСКОЙ ПРАКТИЧЕСКОЙ ПРАКТИКИ, ОТКАЗАВ ИСПОЛНИТЕЛЯМ ХОДАТАЙСТВА О ПЕРЕРАСМОТРЕНИИ, СРЕДИ ПРОЧЕГО, ЗА НЕСООТВЕТСТВИЕ РАЗДЕЛУ 1 ПРАВИЛО 52 В ОТНОШЕНИИ РАЗДЕЛА 13, ПРАВИЛА 13 ПРАВИЛ 1997 ГОДА. .14

Фуллидо утверждает, что ее нельзя было выселить со своего участка на основании договора аренды и МСХ, поскольку эти документы были недействительными, поскольку противоречили Конституции, закону, общественному порядку, морали и обычаям; что МСХ запрещало ей распоряжаться или продавать свою землю, в то время как договор аренды в пользу Грилли, иностранца, противоречил Конституции, поскольку он был заключен на период в пятьдесят (50) лет и, по расторжении, автоматически с возможностью продления еще на пятьдесят (50) лет; что ОРТ, которое стало ОПП на основании Решения15 RTC-Отделения 3 от 5 июля 2011 г., не должно быть побеждено по иску о выселении; и что СА должен был свободно применять свои процессуальные правила и разрешить ее ходатайство о пересмотре.

В своем комментарии16 Грилли возразил, что он является законным владельцем дома, поскольку иностранцу не запрещено владеть жилыми домами; что лот больше не был зарегистрирован на имя Fullido, поскольку он был передан Guibone, на что распространяется TCT № 101-2011000335; что, если Фуллидо хотела оспорить договор аренды, она должна была сначала подать отдельный иск об аннулировании указанного договора, что она и сделала в гражданском деле № 8094, находящемся на рассмотрении в региональном суде первой инстанции Бохоля; и что, подписав контракты, Fullido полностью согласился с их условиями и должен их соблюдать.

В своем ответе17 Фуллидо настаивала на том, что договор аренды и MOA являются недействительными, поэтому они не могут быть источником фактического владения Grillis .

Решения судов

Суд признает ходатайство обоснованным.

Незаконное удержание — это действие по возврату владения недвижимым имуществом тому, кто незаконно удерживает владение им после истечения срока действия или прекращения его права владения по любому договору, прямо выраженному или подразумеваемому.Владение подсудимым в незаконном задержании изначально было законным, но стало незаконным в связи с истечением или прекращением права владения. Единственным вопросом, который необходимо решить в деле о незаконном задержании, является физическое или материальное владение соответствующим имуществом, независимо от каких-либо претензий на право собственности со стороны какой-либо из сторон.18

В данном случае Фуллидо главным образом утверждает, что Грилли не имел права возбуждать дело о незаконном задержании, поскольку договор аренды и МОА, которые якобы давали ему право владения участком, были недействительны как нарушение Конституции. Вопреки выводам СА, Фуллидо не только утверждала, что указанные контракты были просто оспоримыми, но и постоянно ссылалась на то, что они были полностью недействительными. 19 Грилли, с другой стороны, утверждает, что Фуллидо не могла ставить под сомнение действительность указанных контрактов в настоящем иске о выселении, если она не возбудила отдельный иск об аннулировании контрактов. Таким образом, перед судом встает вопрос о возможности признания договора недействительным в порядке упрощенного производства по делу о незаконном задержании.

По обстоятельствам дела суд дает утвердительный ответ.

Недействительный договор не может быть
источник любого права; нельзя
использоваться в катапультируемом костюме

. Недействительный или несуществующий договор может быть определен как договор, в котором абсолютно отсутствует, фактически или по закону, один или несколько элементов, необходимых для его действительности20. Такой договор не имеет силы и действия с самого начала, как будто в него никогда не входили; оно не производит никакого действия ни против, ни в пользу кого бы то ни было.21 Q uod nullum est nullum producit effectum. В статье 1409 нового Гражданского кодекса прямо указано, что недействительные договоры также не могут быть ратифицированы; также нельзя отказаться от права установить защиту от незаконности.22 Соответственно, нет необходимости в действиях по отмене недействительного или несуществующего контракта.23

Обзор соответствующей судебной практики показывает, что суд без колебаний отменил ничтожный договор даже в иске о незаконном задержании. В деле Супруги Alcantara v.Нидо, 24, который включает в себя иск о незаконном задержании, заявители в нем выдвинули возражение, что подлежащий земле уже был продан им агентом владельца. Суд отклонил их защиту и постановил, что договор купли-продажи был ничтожным, поскольку у агента не было письменного разрешения владельца на продажу соответствующего земельного участка.

Аналогичным образом, в деле Roberts v. Papio 25 о незаконном содержании под стражей Суд постановил, что защита права собственности ответчиком несостоятельна.Договор купли-продажи, на который ссылался последний, был недействителен, поскольку агент не имел письменных полномочий собственника. Недействительный договор не производит действия ни против, ни в пользу кого-либо.

В деле Ballesteros v. Abion ,26, которое также связано с иском о незаконном задержании, Суд отклонил в нем защиту права собственности ответчика, поскольку продавец в их договоре купли-продажи не был владельцем предмета собственности. Из-за отсутствия объекта указанный договор купли-продажи был признан недействительным ab initio.

Ясно, что договоры могут быть признаны недействительными даже по суммарному иску о незаконном задержании, потому что именно ничтожные договоры не имеют юридической силы и не могут быть источником каких-либо прав. Подчеркнем, что недействительные контракты не могут использоваться в качестве действительного иска или защиты в любом судебном разбирательстве, включая иск о выселении. Следующий вопрос, который должен решить суд, заключается в том, являются ли оспариваемый договор аренды и MOA недействительными.

Договор аренды и
МОА обойти
конституционное ограничение против
иностранная собственность на землю.

В соответствии с разделом 1 статьи XIII Конституции 1935 года природные ресурсы не подлежат отчуждению, за исключением государственных сельскохозяйственных угодий, и в таких случаях отчуждение ограничивается филиппинскими гражданами . Одновременно в разделе 5 говорится, что, за исключением случаев наследственного правопреемства, никакие частные сельскохозяйственные земли не могут передаваться или назначаться, за исключением отдельных лиц, корпораций или ассоциаций, имеющих право приобретать или владеть землями, находящимися в общественном достоянии на Филиппинах. Запрет на передачу земель иностранцам был принят в действующей Конституции 1987 года в соответствии с разделами 2, 3 и 7 статьи XII. Сельскохозяйственные земли, будь то государственные или частные, включают жилые, коммерческие и промышленные земли. Целью запрета на передачу земель иностранцам является защита нашего национального достояния и обеспечение того, чтобы сельскохозяйственные ресурсы оставались в руках филиппинских граждан.27

Запрет, однако, не ограничивается продажей земель иностранцам.Он также охватывает аренду земель, равнозначную передаче всех или практически всех прав владения. В знаменательном деле Филиппинская банковская корпорация против Луи Ше, 28 Суд расторг договор аренды земельного участка в пользу иностранца на срок девяносто девять (99) лет с возможностью купить землю на пятьдесят (50) лет. Если схема обхода конституционного запрета на передачу земель иностранцам легко раскрывается как цель контрактов, то незаконная цель становится незаконной причиной, делающей контракты недействительными. Таким образом, , если иностранцу предоставляется не только аренда, но и опцион на покупку участка земли, в силу которого филиппинский владелец не может продать или иным образом распорядиться своей собственностью, на срок 50 лет, то он Становится ясно, что договоренность представляет собой фактическую передачу права собственности , посредством которой собственник поэтапно отказывается не только от права пользования землей, но и от права распоряжаться ею прав, составляющих право собственности. Если это удастся сделать, то конституционный запрет на владение землей иностранцами на Филиппинах действительно окажется в серьезной опасности.29

Однако в деле Llantino v. Co Liong Chong, 30 Суд разъяснил, что договор аренды в пользу иностранцев на разумный срок действителен, если в нем не предусмотрена какая-либо схема обхода конституционного запрета, например лишение арендодателям права распоряжаться землей. Суд пояснил, что «конституция не полностью исключает право на использование земель для проживания. Поскольку их проживание на Филиппинах носит временный характер, им могут быть предоставлены временные права, такие как договор аренды, который не запрещен законом. Конституция.Если они захотят остаться здесь навсегда и разделить с нами наше счастье и несчастье, вполне возможно получить филиппинское гражданство».

В связи с этим был принят Указ Президента (ПП) № 471, регулирующий сдачу земель в аренду иностранцам. 1avvphi1 Он предусматривает, что максимальный срок аренды частных земель иностранцами или принадлежащими иностранцам корпорациями, ассоциациями или организациями, не имеющими права приобретать частные земли на Филиппинах, составляет двадцать пять (25) лет с возможностью продления. еще на двадцать пять (25) лет по взаимному согласию арендодателя и арендатора.32 Он также предусматривает, что любой договор или соглашение, заключенное или исполненное в нарушение этого, является недействительным ab initio .33

На основании указанных выше конституционных, правовых и судебно-правовых ограничений Суд находит, что договор аренды и МСХ в настоящем деле являются недействительными в связи с фактической передачей владения землей иностранцу.

Как следует из договора, договор аренды в пользу Grilli был заключен на период в пятьдесят (50) лет, который автоматически продлевался еще на пятьдесят (50) лет по истечении первоначального срока.Более того, он строго запрещал Фуллидо продавать, дарить или обременять свою землю кому-либо без письменного согласия Грилли. За ничтожную плату в 10 000 песо Грилли сможет полностью оккупировать землю Фуллидо на 100 лет, а она бессильна распоряжаться ею. Условия аренды практически лишили Фуллидо прав собственности и фактически передали их Грилли.

Хуже того, господство Грилли над землей было прочно закреплено условиями МСХ, поскольку оно укрепляло права собственности Гриллиса на землю, потому что, во-первых, оно нагло продиктовало, что право собственности на землю и жилое здание принадлежало ему. . Second, Fullido было прямо запрещено передавать то же самое без согласования с Grillis. В-третьих, Грилли будет постоянно проживать в жилом доме. В-четвертых, Грилли может произвольно распоряжаться имуществом Фуллидо после прекращения их гражданских отношений. Это право было реализовано недавно, когда земля была передана Гуибоне. Наконец, Фуллидо будет вынужден передать землю Грилли, если будет принят закон, разрешающий иностранцам владеть недвижимостью на Филиппинах.

Очевидно, договор об аренде и МСХ действовали рука об руку, чтобы лишить Фуллидо любого достойного права на ее собственность. Срок аренды на 100 лет явно превышал допустимые сроки по П.Д. № 471. Даже Грилли признал, что «это случай действительного в других отношениях договора аренды, который вышел за пределы допустимого законом срока»34. Грилли был уполномочен лишить Фуллидо права владения землей, контроля, распоряжения и даже его право собственности. jus possidendi, jus utendi, jus fruendi, jus abutendi и, что более важно, jus disponendi , сумма прав, составляющих право собственности на имущество, были фактически переданы Грилли, который благополучно пользовался ими более века. Титул Фуллидо над землей стал пустым и бесполезным сосудом, видимым только на бумаге, и предназначался только как манекен, чтобы удовлетворить желание иностранцев владеть землей на наших землях. Вызывает тревогу то, как эти документы были методично сформулированы, чтобы обойти конституционный запрет на владение землей иностранцами.Упомянутые контракты пытались маскироваться под аренду, но более тщательное их изучение показало, что они предназначались для передачи владения землей иностранцу в нарушение раздела 7 статьи XII Конституции 1987 года. Даже если бы Фуллидо добровольно выполнил то же самое, никакое согласие сторон не могло бы легализовать неконституционное соглашение. Договор аренды и MOA не заслуживают ни на йоту действительности и должны быть по праву признаны недействительными как противоречащие основному закону.Эти недействительные документы не могут быть источником прав и должны рассматриваться как простые клочки бумаги.

Grilli не имеет
причина действия для
незаконно задержанный

В конечном итоге жалоба, поданная Грилли, была иском о незаконном задержании. Раздел 1 Правила 70 Регламента Суда устанавливает требования для подачи жалобы на незаконное задержание, а именно:

Кто и когда может возбудить дело. С учетом положений следующего последующего раздела, лицо, лишенное владения какой-либо землей или зданием силой, запугиванием, угрозой, стратегией или хитростью, или арендодатель , продавец, торговец или другое лицо, в отношении которого владение любая земля или здание незаконно удерживается после истечения срока действия или прекращения права владения на основании любого договора, явного или подразумеваемого, или законные представители или правопреемники любого такого арендодателя, продавца, продавца или другого лица могут , в любое время в течение одного (1) года после такого незаконного лишения или удержания во владении возбудить иск в соответствующем муниципальном суде первой инстанции против лица или лиц, незаконно удерживающих или лишающих владения, или любого лица или лиц, претендующих на их основании, за реституция такого владения вместе с убытками и расходами.

[Выделение добавлено]

Жалоба в достаточной степени указывает на причину иска для незаконного задержания, если в ней указывается следующее: (1) первоначально владение имуществом ответчиком осуществлялось по договору с истцом или по его допуску; (2) в конечном итоге такое владение стало незаконным после уведомления истцом ответчика о прекращении права владения последнего; (3) после этого ответчик остался во владении имуществом и лишил истца права пользования им; и (4) в течение одного года с момента последнего требования ответчика об освобождении имущества истец подал жалобу на выселение.35

Суд постановил, что у Грилли нет оснований для возбуждения дела о незаконном задержании Фулидо. Как можно понять из приведенного выше обсуждения, заявитель должен быть либо арендодателем, продавцом, торговцем, либо иным лицом, которому незаконно отказано во владении какой-либо землей или зданием. Другими словами, заявитель в деле о незаконном задержании должен иметь какое-то право владения имуществом.

В ходе судебного разбирательства договор аренды и MOA, из которых Грилли якобы получил право собственности, были признаны недействительными в силу их неконституционности.Контракт, нарушающий Конституцию и закон, является недействительным ab initio и не дает никаких прав и не создает никаких обязательств. Оно вообще не имеет юридической силы36. Следовательно, поскольку недействительные договоры не могли быть источником прав, Грилли не имел право собственности на подвластную землю. Лицо, изначально не имевшее права на вещь, не может выгнать другое лицо, владеющее ею. Следовательно, жалоба Гриллиса на незаконное задержание должна быть отклонена за недоказанностью его оснований для иска.

В доктрине Пари Деликто
не применяется

Наконец, Суд считает уместным обсудить доктрину in pari delicto. на латыни означает «при равной вине», in pari delicto означает, что два или более человека виновны или виновны в совершении преступления. Ни суды общей юрисдикции, ни право справедливости не будут вмешиваться, чтобы предоставить защиту сторонам, когда было заключено незаконное соглашение, и обе стороны находятся в заключении in pari delicto. 37

Применение доктрины к pari delicto не всегда жестко. Принятое исключение возникает, когда его применение противоречит общепринятому общественному порядку. В этой юрисдикции публичный порядок определяется как такой принцип закона, согласно которому ни один субъект или гражданин не может на законных основаниях делать то, что имеет тенденцию наносить ущерб обществу или противоречит общественному благу. любой из сторон, им может быть разрешено предъявить иск о возмещении ущерба по сделке.39

В данном случае и Грилли, и Фуллидо, несомненно, были сторонами недействительного договора. Однако Фуллидо не было запрещено подавать настоящую петицию в Суд, поскольку рассматриваемые вопросы касались вопроса государственной политики, в частности, конституционного запрета на владение землей иностранцами. Как указано в деле Филиппинская банковская корпорация против Луи Ше, , указанное конституционное положение будет отменено, а его дальнейшее нарушение будет санкционировано, если земли по-прежнему останутся в руках иностранца.40 Таким образом, доктрина in pari delicto в данном случае неприменима.

ПОЭТОМУ, ходатайство ПРЕДОСТАВЛЕНО. Решение Апелляционного суда от 31 мая 2013 г. и резолюция от 24 сентября 2014 г. по делу CA-G.R. CEB-SP № 06946 настоящим являются ОТМЕНЕННЫМИ, и ОТМЕНЕННЫМИ. Жалоба, поданная Джино Грилли в муниципальный окружной суд первой инстанции, Дауис-Панглао, Дауис, Бохоль, зарегистрированная как гражданское дело № 244, ОТКЛОНЕНА за отсутствием оснований для иска.

ЗАКАЗАН.

ХОСЕ КАТРАЛ МЕНДОСА
Помощник судьи

СОГЛАШАЕМСЯ:

АНТОНИО Т. КАРПИО
Помощник судьи
Председатель

(в отпуске)
АРТУРО Д. БРАЙОН *
Помощник судьи
МАРИАНО К. ДЕЛЬ КАСТИЛЬО
Помощник судьи

MARVIC M.V.F. ЛЕОНЕН
Помощник судьи

А Т Е С Т А Ц И Я

Я подтверждаю, что выводы в вышеупомянутом Решении были сделаны в ходе консультаций до того, как дело было передано составителю заключения Коллегии Суда.

АНТОНИО Т. КАРПИО
Помощник судьи
Председатель второго отделения

СЕРТИФИКАЦИЯ

В соответствии со статьей 13, статьей VIII Конституции и аттестацией председателя Коллегии, я удостоверяю, что выводы в вышеупомянутом Решении были сделаны в ходе консультаций до того, как дело было передано составителю заключения Коллегии Суда.

МАРИЯ ЛУРД П.А. СЕРЕНО
Главный судья

Сноски

* В отпуске

1 Написано помощником судьи Рамоном Полом Л. Эрнандо с помощником судьи Пампио А. Абаринтосом и помощником судьи Эдгардо Л. Делосом Сантосом, совпадающими; ro/lo, стр. 31-49.

2 Идент. в 51-54.

3 Составлено председательствующим судьей Сусесо А. Аркамо; я бы. на 112-116.

4 Сочинено исполняющим обязанности председательствующего судьи Хорхе Д. Кабалитом; я бы.на 106-111.

5 Идент. в 55-56.

6 Идент. в 59-60.

7 Идент. в 57-58.

8 Идент. в 61-62.

9 Идент. в 59-60.

10 Идент. в 57-58.

11 Идент. в 90-91.

12 Ролло, с. 111

13 Идент. на 146-162.

14 Идент. в 11-12.

15 Составлено председательствующим судьей Лео Мойзесом Лисоном; я бы. в 92-105.

16 Идент. на 246-461.

17 Идент. на 296-310.

18 Piedad v. Spouses Gurieza , G.R. № 207525, 18 июня 2014 г. РА 71, 76.

19 Ролло, стр. 138 и 207

20 Хурадо, Комментарии и судебная практика в отношении обязательств и договоров, изд. 2010 г., с. 574, со ссылкой на Manresa, 5 th Ed., Bk. 2, с. 608.

21 The Manila Banking Corp. против Сильверио , 504 Phil. 17, 30 (2005).

22 Статья 1409 ГК РФ.

23 Супруги Ронгавилла против Апелляционного суда, 355 Phil. 721, 739 (1998).

24 632 Фил. 343 (2010).

25 544 Фил. 280 (2007).

26 517 Фил 253 (2006).

27 Кривенко против ЗАГС, 79 Фил. 461, 473 (1947).

28 128 Фил. 53 (1967).

29 Идент. в 67-68.

30 266 Фил. 645 (1990).

31 Идент. в 651.

32 Раздел 1, с.Д. № 471.

33 Раздел 2, ПД. № 471; См. также Р.А. № 7652 или Закон об аренде для инвесторов, который предусматривает, что договор аренды в пользу иностранного инвестора может быть заключен на срок, превышающий пятьдесят (50) лет, с возможностью однократного продления на срок не более двадцати пяти (25) лет. ) годы. Чтобы считаться иностранным инвестором, иностранец должен инвестировать в акционерный капитал на Филиппинах путем фактического перевода иностранной валюты или передачи активов, будь то в форме средств производства, патентов, формул или других технологических прав или процессов, при регистрации. с Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) .В соответствии с таким определением Грилли не может считаться иностранным инвестором, поскольку не было доказано, что он инвестировал в акции страны, и что он зарегистрировал их в Комиссии по ценным бумагам и биржам. Следовательно, Р.А. № 7652 не может применяться в его пользу.

34 Ролло, стр. 254.

35 Закариас против Анакая , Г.Р. № 202354, 24.09.2014, 736 ГКРД 508, 516.

36 Чавес против PCGG, 366 Phil. 863, 869 (1999).

37 Константино с.Наследники Константино-младшего, г.р. № 181508, 02.10.2013, 706 ГКРД 580, 589.

38 Мальтос против наследников Борромео, G.R. № 172720, 14.09.2015.

39 Де Лос Сантос против Римско-католической церкви Мидсаяпа, 94 Phil. 405 (1954).

40 Supra note 26, at 69.


The Lawphil Project — Юридический фонд Арельяно

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы ознакомиться с рекомендациями по эффективной загрузке информации с SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите сайт sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте в программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1647052474.3ee30ea3

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности.В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC. gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

ПЛАТИТЬ ИЛИ НЕ ПЛАТИТЬ? – ЭТО ВОПРОС Судебная практика Люксембурга, вынесенная по делу об обязанности арендатора платить арендную плату – недвижимость и строительство

I. Факты

13 и 14 января 2021 года мировой судья Люксембурга вынес два решения 1 , которые привлекли немало заинтересованность арендодателей и арендаторов коммерческой аренды в Люксембург.

В обоих случаях арендаторы, осуществляющие коммерческую деятельность владельца кафе и продавца текстиля подали в суд за неуплату арендной платы арендодателями, на что они ответили запросом отказ или, как вариант, снижение арендной платы.

В поддержку своего запроса арендаторы утверждали, что, поскольку нормативно-правовых актов, принятых в связи с борьбы с пандемией COVID-19 они были лишены пользование арендованным имуществом и, таким образом, не несет ответственности за арендная плата или, в качестве альтернативы, оплата всего рента.

Суд удовлетворил их требования, полностью реабилитировав продавца текстиля, арендатора от ответственности за уплату арендной платы и путем предоставления владельцу кафе скидки на арендную плату на 50%. арендатору на периоды обязательного закрытия предприятий, установленного властями Люксембурга.

II. Мотивировка суда

Для удовлетворения просьбы арендаторов суд обратился в особым образом юридическое понятие, характерное для синаллагматических контракты (то есть контракты, которые предусматривают взаимные обязательства сторон, как и в случае с договором аренды): «теория риска».

На самом деле, эта теория теперь новая и была особенно отмечена решение бельгийского кассационного суда от 27 июня 1946 г. 2 также уже нашли применение в судебной практике Люксембурга. 3

Согласно теории риска погашение обязательств по делу форс-мажор одной стороны результаты при погашении соответствующих обязательств другого стороной и, в соответствующих случаях, обосновывает отказ от договор.

Этот принцип применяется в нескольких статьях Гражданского кодекса, включая статью 1722, которая предусматривает, что если во время аренды срок объект лизинга полностью уничтожается в соответствии с случай форс-мажор , аренда автоматически прекращено; и если он разрушен лишь частично, арендатор может, в зависимости от обстоятельств потребовать либо уменьшения арендная плата или расторжение договора аренды.

Другими словами, поскольку арендодатель больше не может выполнять его основное договорное обязательство — предоставление арендатору спокойно пользоваться арендованным помещением из-за случае форс-мажорных обстоятельств , приведших к их уничтожению, может не требовать возмещения, являющегося уплатой арендной платы.

На основе широкого прочтения этой статьи, если не по аналогии с ней суд удовлетворил требования арендаторов, взяв на себя этот риск теория применялась не только к случаям материальных потерь арендованного объекта, но и в случаях юридической утраты мирного пользования из них:

» требуемое закрытие арендованных помещений таким образом составляет арендодатель не может обеспечить пользование арендованным имуществом помещения, так что арендатор, в соответствии со статьей 1722 Гражданского кодекса, а также от его обязанности платить арендную плату и расходы, связанные с использованием помещения » . 4

Суд также счел, что тот факт, что продавец текстиля арендатор не разработал альтернативное использование, продав свою товар через интернет никак не повлиял на разрешение спор, потому что в любом случае не смог бы обеспечить ему эффективное пользование арендованным помещением.

Что касается другого файла, владелец кафе только запросил 50% снижение суммы арендной платы на период самоизоляции период, поэтому суд не смог присудить ему общую сумму реабилитация.

Мы также отмечаем, что хотя суд постановил, что невозможность использование арендованных помещений по назначению может оправдать арендатора от его обязательства по оплате, это не тот случай, если неожиданные события приводят к простому снижению прибыль, не препятствуя использованию арендованных помещений согласно их назначению. 5

Эти решения не являются окончательными, и в свете огромных финансовых последствий того, что прочное признание этой юриспруденции, возможно, в Люксембурге.

III. Лучшие практики

Хотя, насколько нам известно, прецедентное право Люксембурга еще никогда не решается вопрос о том, является ли статья 1722 Гражданского кодекса публичной приказ, Кассационный суд Франции прямо признал его дополнительный характер, что дает сторонам возможность договором, исключающим применение этого положения. 6

Не кажется неразумным думать, что, как и во многих других вопросы, люксембургские суды могут придерживаться того же подхода, что и Французская судебная практика признает дополнительный характер Статья 1722 Гражданского кодекса.

В свете вышеизложенного, арендодателям следует быть мудрыми в будущем включить в свои договоры коммерческой аренды пункт, устанавливающий исключительно за счет арендатора риски, связанные с новым долгосрочное закрытие арендованных заведений или предоставление распределение рисков, которое четко определено из Начало.

Сноски

1. Дж.П. (Люксембург), 13 января 2021 г., № 94/21; JP (Люксембург), 14 лет Январь 2021 г., № 124/21.

2. Касс. (be), 27 июня 1946 г., Metro Goldwyn решение, Pas. , 1946, I, 270.

3. Для например, Т.А. (Люксембург), 11 января 2008 г., № 109833; Т.А. (Люксембург), 16 января 2009 г., № 116672; Дж.П. (Эш-сюр-Альзетт), 30 марта 2012 г., № 1015/12.

4. Дж.П. (Люксембург), 14 января 2021 г., op. цит. , с. 15.

5. Дж.П. (Люксембург), 13 января 2021 г., op.цит. , стр.4.

6. Касс. (фр.), 17 декабря 2015 г., № 14-23.385.

Первоначально опубликовано 22 февраля 2021 г.

Содержание этой статьи предназначено для предоставления общего руководство по теме. Следует обратиться за консультацией к специалисту о ваших конкретных обстоятельствах.

Устная аренда испортилась | Инквайрер Бизнес

Финн устно согласился сдать свою собственность в Мандалуйонге Вито, который намеревался построить на ней ресторан.

Финн оформил временное предоставление полномочий в пользу Вито, что позволило последнему использовать предполагаемое арендованное помещение в качестве ресторана в соответствии с договором аренды, который все еще находится на стадии завершения.

Однако до того, как бизнес Вито смог начать развиваться и до того, как был составлен и подписан какой-либо окончательный договор аренды, у сторон начались серьезные разногласия относительно его условий. Финн написал Вито с требованием внести залог и арендную плату и показать, что он не намерен продолжать соглашение, если последний не заплатит.Вито, однако, проигнорировал требование Финна, продолжал занимать помещение до того дня, когда его смотритель добровольно сдал имущество Финну.

Вито обратился в суд, чтобы заставить Финна подписать письменный договор аренды на пять лет, вычитая из депозита и арендной платы стоимость, или, в альтернативном порядке, Финн должен вернуть свои инвестиции и компенсировать незаработанный чистый доход с процентами, плюс адвокатские сборы. Вито также утверждал, что было бы несправедливо позволить Финну, как владельцу собственности, постоянно пользоваться внесенными им улучшениями без возмещения ему стоимости указанных улучшений.Он утверждает, что никто не должен быть несправедливо обогащен или извлекать выгоду за счет другого.

Суд первой инстанции вынес решение в пользу Финна и отклонил жалобу Вито. Однако в апелляционном порядке Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и обязал Финна оплатить Вито расходы, понесенные последним на ремонт и улучшение помещений.

При подаче апелляции в Верховный суд Вито был обязан представить свой комментарий к петиции Финна. Адвокат Вито показал, что он не может подать заявление, поскольку местонахождение его клиента ему неизвестно.Высокий суд повторил свой приказ, требующий от адвоката Вито представить его комментарий, поскольку копии постановлений, требующих от Вито представления своего комментария, были отправлены на его последний известный адрес и, таким образом, считались врученными.

В: Могут ли принципы справедливости и неосновательного обогащения оправдать право Вито на возмещение?

О: В данном случае принцип справедливости не применяется. Справедливость, которую удачно охарактеризовали как «справедливость вне законности», применяется только в отсутствие и никогда не вопреки статутному праву или судебным процессуальным нормам.Позитивные правила преобладают над всеми абстрактными аргументами, основанными на справедливости contra legem. Также неприменим принцип неосновательного обогащения, поскольку у Финна имелись обоснованные требования.

В: Учитывая отсутствие письменного договора аренды, каковы отношения между Финном и Вито?

A: Несмотря на отсутствие письменного договора аренды, Финн и Вито по-прежнему являются арендодателем и арендатором соответственно.

В: Имеет ли Вито, как арендатор, право на возмещение полезных улучшений и декоративных расходов, которые он внес после расторжения договора аренды?

A: В соответствии со статьей 1678 Гражданского кодекса Финн, как арендодатель, имеет преимущественное право (или право первого шага) возместить арендатору 50 процентов стоимости улучшений по окончании срока аренды. Если он отказывается произвести возмещение, возникает дополнительное право Вито, как арендатора, удалить улучшения, даже если основная вещь понесет ущерб. Следовательно, у Финна есть основная возможность заплатить половину стоимости полезных улучшений. Только когда он отказывается возместить расходы, Вито может удалить улучшения. Если Финн откажется воспользоваться опционом на оплату половины стоимости улучшений, он не может быть принужден к этому.Затем Вито должен настаивать на своем субсидиарном праве удалить улучшения, даже если основная вещь понесет ущерб, но не причинив ущерба арендованному имуществу больше, чем это необходимо.

Что касается декоративных расходов, Вито не имеет права на возмещение. Статья 1678 дает арендатору право снимать украшения без ущерба для главной вещи. Но если арендодатель присвоит и сохранит указанные украшения, он должен оплатить их стоимость по прекращении аренды.

Тот факт, что Финн выиграет от улучшений, введенных Вито, не имеет значения. Во-первых, Вито внес эти усовершенствования на свой страх и риск в качестве арендатора. Вито не заставляли и не обязывали тратить деньги на арендованные помещения, поскольку это было делом необходимости, а также бизнес-стратегией.

В: Может ли Вито обоснованно утверждать, что он имеет право на возмещение полезного улучшения, внесенного в недвижимость, поскольку он является добросовестным строителем?

A: Статьи 448 и 546 Гражданского кодекса, которые допускают полное возмещение полезного улучшения и удержание помещения до возмещения, применяются только к добросовестному владельцу или тому, кто строит на земле, полагая, что он является владелец оного.Добросовестный строитель — это тот, кто не подозревает о каких-либо изъянах в своем праве на землю в то время, когда он строит на ней.

Несмотря на вышеуказанные положения, Vito, как арендатор, не может считаться добросовестным владельцем или застройщиком. Этот принцип добросовестного владельца, естественно, не может применяться к арендатору, потому что как арендатор он знает, что не является собственником арендованного имущества. Он также не может отрицать право собственности или титул своего арендодателя. Зная, что занятие им помещения продолжается только в течение срока действия договора аренды и что он должен освободить имущество по прекращении договора аренды или при нарушении им какого-либо из его условий, он производит улучшения указанного имущества на свой страх и риск. в том смысле, что он не может взыскать их стоимость с арендодателя, не говоря уже о сохранении помещения до такого возмещения.Если бы правило было иным, арендатор всегда был бы во власти улучшить своего арендодателя за счет его собственности.

В: Учитывая, что точное местонахождение Вито неизвестно, как будут применяться положения статьи 1678?

A: Здесь должны вступить в игру соображения справедливости. Очевидно, что Вито больше не может удалить улучшения из собственности, если они все еще существуют. Таким образом, единственная справедливая альтернатива, учитывая обстоятельства, состоит в том, чтобы приказать Финну выплатить Вито половину стоимости полезных улучшений, внесенных в собственность. В счет этой суммы входит невыплаченная ежемесячная арендная плата Вито. Это соответствует намерению закона предотвратить неосновательное обогащение арендодателя, который теперь должен выплатить половину стоимости полезных улучшений в конце срока аренды, потому что арендатор уже воспользовался ими, тогда как арендодатель может получить их в дальнейшем на неопределенный срок.

Тем не менее, Вито не имеет права на возмещение расходов на украшения в соответствии с прямым положением статьи 1678. Более того, поскольку он не снял эти украшения, несмотря на возможность сделать это, когда они освобождали имущество, то он считался отказавшимся или отказались от своего права на удаление.

Источник: Ченг против супругов Донини, Г.Р. № 167017 от 22 июня 2009 г.

млн лет назад. Соледад Дерикито-Мавис Декан, юридический колледж, лицей Филиппинского университета Председатель, Филиппинская ассоциация юридических школ Mawis Law Office

Читать далее

Не пропустите последние новости и информацию.

Подпишитесь на INQUIRER PLUS, чтобы получить доступ к The Philippine Daily Inquirer и другим более чем 70 изданиям, делиться до 5 гаджетами, слушать новости, скачивать уже в 4 утра и делиться статьями в социальных сетях.Позвоните по телефону 896 6000.

«Аренда» наших проблем: средства правовой защиты, когда владелец продает арендованное имущество

Опубликовано 30 ноября 2018 г., The Daily Tribune

Душевное спокойствие является квинтэссенцией как для семьи, проживающей в жилой квартире, так и для опытного бизнесмена, ведущего свой бизнес в арендованном помещении. Безопасность и стабильность — это лишь некоторые из причин, по которым люди заключают договоры долгосрочной аренды с арендодателями и владельцами собственности, ибо действительно уверенность в том, что никто не будет потревожен во владении, стоит дополнительных выплат, сопровождающих такие договоры, а также продолжительного периода времени. обязательство платить арендную плату, которая приходит с более длительной арендой.

Однако, когда владелец/арендодатель (юридически именуемый «арендодателем») внезапно решает продать, какие средства правовой защиты доступны несчастному арендатору (часто называемому «арендодателем»)? Он бессилен по условиям своего договора аренды?

В соответствии с нашим Гражданским кодексом при аренде вещей арендодатель обязуется предоставить арендатору право пользования или пользование объектом в обмен на денежную сумму, обычно называемую «рентой». Как правило, арендодатель обязан обеспечить арендатору мирное и адекватное пользование арендой в течение всего срока действия договора.Взамен арендатор должен платить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды и пользоваться сданной внаем вещью как добросовестный отец семейства, посвящая ее условленному использованию.

Но что, если кто-то узнает, что арендодатель продал квартиру третьему лицу и теперь отчаянно пытается выгнать арендатора, чтобы уступить место новому владельцу?

Первое, что нужно учитывать, это тип собственности и размер арендной платы. Если квартира является жилой и ежемесячная арендная плата не превышает 10 000 песо.00, аренда регулируется Законом Республики № 9653 или Законом о контроле за арендной платой. Этот закон гарантирует, что ни арендодатель, ни новый собственник не могут выгнать арендатора на том основании, что арендованное помещение было продано или заложено третьему лицу. Этот закон действует, даже если договор аренды не зарегистрирован.

Если рассматриваемая единица не является жилой или ежемесячная арендная плата превышает 10 000 филиппинских песо, арендатор должен зарегистрировать аренду в Реестре сделок и отразить регистрацию в титуле собственности, чтобы защитить свои интересы.Это связано с тем, что в соответствии с Гражданским кодексом, если договор аренды земельного участка зарегистрирован в реестре сделок по месту нахождения имущества, ни арендодатель, ни новый владелец не могут расторгнуть договор аренды.

Другими случаями, когда договор аренды не может быть расторгнут, являются случаи, когда договор купли-продажи между арендодателем и новым владельцем предусматривает иное или когда покупатель знает о существовании договора аренды. Первое случается редко, в то время как второй сценарий трудно доказать, поэтому для арендатора по-прежнему разумно регистрировать договор аренды в Реестре сделок.

Однако это не означает, что арендатор совершенно бессилен, если его аренда не зарегистрирована. Как правило, собственник не может принудительно выселить жильца. Статья 536 нашего Гражданского кодекса предусматривает, что владение не может быть приобретено силой или запугиванием, пока есть владелец, который возражает против этого. Далее, тот, кто полагает, что он имеет иск или право лишить владения другого (в данном случае арендодателя или нового собственника), должен обратиться за помощью к компетентному суду, если владелец отказывается уступить.

Само собой разумеется, что владелец должен сначала подать иск о незаконном задержании против арендатора в любой из столичных судов первой инстанции (MTC) в том месте, где находится недвижимость. Незаконное удержание — это действие по возвращению владения недвижимым имуществом тому, кто незаконно удерживает владение после истечения срока действия или прекращения его права владения по любому договору, явно выраженному или подразумеваемому. Владение ответчиком в незаконном задержании изначально было законным, но стало незаконным в связи с истечением или прекращением права владения.

Если арендодатель или новый владелец приступит к принудительному выселению без решения МТС, он может быть привлечен к уголовной ответственности за тяжкое принуждение в соответствии со статьей 286 Пересмотренного Уголовного кодекса (УПК). Тяжкое принуждение совершается любым лицом, которое без какой-либо власти закона путем насилия, угроз или запугивания воспрепятствует другому лицу в совершении чего-либо, не запрещенного законом, или в том, что оно принудило его к совершению чего-либо против его воли, будь то правильно или неправильно. Таким образом, без решения МТС ни арендодатель, ни новый собственник не могут принудительно выселить арендатора, даже если договор аренды не зарегистрирован.

Для комментариев и вопросов, пожалуйста, отправьте электронное письмо по адресу [email protected]

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>