МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Как отказаться от управляющей компании и создать тсж: Как отказаться от управляющей компании (УК) — Юридическая консультация

Как отказаться от услуг управляющей компании и создать тсж. Как отказаться от управляющей компании

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании. Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и привлечь другую УК.

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

ОСНОВАНИЯ

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы. В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

КТО ИМЕЕТ ПРАВО?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется 162 статей ЖК РФ.
Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано. Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости.

Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании. Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

КАК ОТКАЗАТЬСЯ ОТ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией. Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год. Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания. При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – товарищество собственников жилья.

Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

МОЖНО ЛИ ОДНОМУ СОБСТВЕННИКУ (ОДНОЙ КВАРТИРЕ)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно. Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг. В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

ПЕРЕЙТИ В ДРУГУЮ

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать. Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК. Управляющая компания предоставляет услуги на платной и бесплатной основе. Нужен образец уведомления о смене управляющей компании? Смотрите здесь.

СОЗДАТЬ ТСЖ

Можно создать товарищество собственников жилья . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить. Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя. Чтобы ТСЖ было создано, нужно: открыть отдельный лицевой счет; провести собрание. Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо: собрать жильцов; проголосовать; если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых услуг.

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ЖИЛЬЦОВ

Если один из собственников крайне недоволен работой управляющей компании, то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе. Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать. В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации. Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете. Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании. Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади.

То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50. Здесь представлен образец протокола собрания о смене управляющей компании. В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании. Обычно выделяют 3 варианта: поиск новой УК; создание товарищества; создание непосредственного управления. Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям. Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг. Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

Ответственность управляющей компании на неисполнение своих обязанностей определяется действующим законодательством. Нужен образец отчета управляющей компании 2017 года перед собственниками?

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Для смены управляющей компании необходимо: договор с УК; письменные итоги собрания; заявление об отказе от предоставляемых услуг; свидетельство о собственности на квартиру. Тут можно скачать образец договора с управляющей компанией. Следует отметить, что при малейших недовольствах УК можно сменить. При этом процесс пойдет быстрей, если не помешать.

В законодательстве прописаны правила, которые говорят о том, как отказаться от управляющей компании. Данные нормы закреплены в Жилищном кодексе. Отказ можно написать в том случае, когда собственники не удовлетворены качеством предоставляемого компанией сервиса, при этом нужно будет привлекать другую УК. Однако решение данного вопроса не имеет однозначного решения, так как обязательно требуется соблюсти установленные правила.

Кто может отказаться

Расторжение имеющегося договора с управляющей компанией не связывается с наступлением определенного рода обстоятельств, то есть подразумевается, что достаточно и того, что владельцы жилых помещений не довольны оказанными услугами. В том случае, когда отказывается более чем 1 жилец, то порядок изменения управляющей компании будет несложным. Рассматриваемый процесс урегулирован в статье 162 жилищного законодательства.

Право, касающееся расторжения договора с управляющей компанией, принадлежит собственнику жилой площади, то есть процесс может быть претворен в жизнь, если квартира была приватизирована. Когда правами собственности на жилье обладает муниципалитет или госорганы, то принятие решения будет возложено на них. При этом не стоит забывать о том, что в квартире проживают наниматели, которые имеют право высказать свою позицию относительно данного вопроса.

Жилищный кодекс говорит о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, то есть собственники могут принять самостоятельно решение о расторжении договора управления и перейти в другую компанию. Для того чтобы выйти, не требуется нести финансовые затраты, кроме того, процесс осуществляется быстро.

Процедура отказа

Собственник должен принять решение о том, что он переходит в другую компанию еще до того, как истечет срок действия этого договора. Если затянуть процесс прекращения отношений с компанией, то соглашение может быть пролонгировано в автоматическом порядке на 12 месяцев, и тогда выходить из состава нельзя будет на протяжении действия этого договора. Отказу должно предшествовать собрание всех собственников жилья, при этом каждый из жильцов должен получить уведомление о том, где и когда оно будет проведено. Уведомлять нужно письменным документом. На собрании решается, кто будет входить в состав инициативной группы и направит в управляющую компанию заявление, в котором указывается, что происходит смена компании и протоколы, составленные во время собрания. Не имеет значения, куда перейдут жильцы – они могут создать ТСЖ.

Важно! Собственнику нужно использовать данную процедуру за образец, тогда процедура будет наделана законным статусом.

Нужно сказать, что одному владельцу жилого помещения также можно отказаться от услуг, предоставляемых компанией. Как пример, он может перейти в другую УК, которая оказывает качественные услуги. Если договор расторгается подобным образом, то нужно запастить терпением и временем, так как процедура будет длительная. Это связано с необходимостью сбора документации.

Другая УК или создание ТСЖ

Для того чтобы перейти в другую управляющую компанию не требуется тратить много сил и времени, процесс достаточно прост. Также происходит организация общего собрания, и на нем решается вопрос о том, требуется ли замена компании, и куда перейти. Перед тем, как создать собрание, нужно направить уведомления всем собственникам. Во время обсуждения нужно вести протокол. Основная цель – достичь компромисса в рассматриваемом вопросе. Чтобы не попасть в руки аферистов, требуется лично проверить все сведения о компании, куда вы будете переходить.

На пути к созданному ТСЖ лежит большое количество заполненных бланков, и сбор прочей документации. Образец для заполнения можно отыскать на просторах интернета либо, обратившись к профессиональному юристу. Стоит отметить, что, порой, для создания товарищества все необходимые документы подготавливает муниципальная власть, нужно будет только приготовить бумаги, касающиеся дома, в котором живет заявитель. Имейте в виду, что для создания товарищества нужно:

  • провести общее собрание;
  • открыть лицевой счет, который будет отдельным.

После того, как документы будут рассмотрены – примут решение. В этом случае большое значение имеет то, чтобы за образование рассматриваемого ТСЖ было подано как можно больше голосов. Выйти из ТСЖ можно, если написано соответствующее заявление.

Для того чтобы расторгнуть договор с одной компанией и перейти в другую, нужно собрать определенный пакет бумаг, в него входят договор, заключенный с УК, решение принятое на собрании, закрепленное документально, жильцы должны написать заявление, в котором указывается, что они отказываются от предоставляемого сервиса. Кроме этого потребуются бумаги, подтверждающие, что у человека имеются права собственности на жилое помещение.

Инструкция

Как уже было указано выше, для того чтобы изменить управляющую компанию, требуется провести общий сбор собственников и проголосовать. В том случае, когда решение принимается большим количеством голосов, то отказаться от предоставляемого сервиса можно будет без проблем.

Собрание может быть инициировано одним из собственников, кто не доволен тем, как компания выполняет возложенные на нее обязательства. Если в доме проживают жильцы, которые заключили договор найма социальной направленности, то нужно будет пригласить на собрание представителя муниципалитета. Перед проведением собрания лучше совершить поквартирный обход и узнать, какая часть жилых помещений не приватизирована. Это необходимо для того, чтобы знать, кто из жильцов не может присутствовать на собрании, так как не обладает соответствующими правами на квартиру. Кроме этого такие сведения могут быть предоставлены муниципалитетом. Если организовать собрание не удалось, то нужно разослать всем владельцам письменные предложения о смене.

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ , которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

  • Отказ от договора с управляющей компанией . Судебно-арбитражная практика
  • Смена управляющей компании – отказ от договора управления . Судебная практика

Нередко возникают ситуации, когда у владельцев одной из квартир вызывает недовольство условиями членства в товариществе собственников жилья (ТСЖ), в которое ранее пришлось вступить, а теперь есть желание выйти из него. Как это сделать, если дом многоквартирный? Запрета на совершение такого шага в действующем законодательстве нет. Однако придется придерживать некоторых правил и знать о возможных последствиях. Об этом речь пойдет ниже.

Каждый член товарищества может рассчитывать на некоторые права, но, в то же время, должен выполнять определенные обязанности. В случае выхода из него такие правоотношения упраздняются. Как прекратить свое членство? Для такой процедуры предусмотрены несколько вариантов.

Соблюдение условий

Выйти из ТСЖ можно всем домом, что проще и быстрее всего. Или же одной квартирой. Тогда процедура будет иметь свою специфику. В любом случае первым делом необходимо обратиться в правление товарищества с соответствующим заявлением.

Поскольку выход одной квартирой происходит чаще всего, давайте подробнее остановимся именно на этом варианте. Процедура должна быть прописана в Уставе товарищества. Помимо того, в документе перечисляются основания для прекращения своего членства. Они, как правило, соответствуют тем, которые выделены в законодательстве.

Так, можно выразить свое несогласие с тем, как в товариществе распределяются собранные деньги (желательно привести конкретные примеры), или недоверие членам правления. Намерение воспользоваться услугами другой управляющей компании, предложившей более выгодные условия обслуживания. Решение об изменении формы организации работы товарищества. Полная утрата доверия владельцев квартир… Никто, конечно же, не запрещает указать свою причину, подтолкнувшую к решению сменить управляющую организацию.

Другим условием для того, чтобы прекратить членство в ТСЖ, является выполнение собственником квартиры определенных условий (они также прописываются в Уставе). Речь идет о полном отсутствии долгов за коммуналку (текущие платежи тоже придется погасить), и о письменном обращении на имя председателя правления. Без этого дело не сдвинется с мертвой точки.

Получается, никаких ограничений на то, чтобы выйти из товарищества, нет. Главное, рассчитаться по долгам, если таковые имеются. То же касается ситуации, когда членство прекращает вся квартира, а один из собственников доли в ней что-то задолжал. Процедура не начнется до тех пор, пока не погасят полностью.

Какие документы потребуются?

При выходе из ТСЖ всякое сотрудничество с товариществом, само собой, прекращается. В то же время некоторые возможности остаются. Это обусловлено тем, что жилое помещение все равно должно входить в какое-то объединение, чтобы проще было решать постоянно возникающие жилищные вопросы.

Прекращение своего членства не запрещает вступить в товарищество вновь. При этом не будет иметь значения, добровольно или принудительно пришлось пойти на такой шаг.

Действующее жилищное законодательство и разработанные на его основании Уставы предусматривают различные способы выхода из товариществ. Любым из них разрешается воспользоваться на свое усмотрение.

Так, можно лично обратиться в правление с соответствующим заявлением. Главное в данной ситуации не личный визит в контору, а собственноручно написанное обращение. Не запрещается отправить его по почте. Но только заказным письмом с уведомлением о вручении адресату. После рассмотрения заявления члены правления вынесут решение о том, чтобы исключить собственника или всю квартиру из товарищества.

Другой вариант – совершение с квартирой какой-нибудь сделки. К примеру, ее продажа или дарение. Тогда при оформлении прав собственности на жилье новым владельцем предыдущий автоматически лишается все прав.

Не исключено, что товарищество может прекратить свое существование. Как только начинается процесс его ликвидации, тут же участники перестают быть членами.

В первых двух из вышеперечисленных способов требуется желание владельца квартиры, а в третьем случае выход из объединения будет принудительным.

Часто возникает вопрос: а сколько раз разрешается входить в товарищество и выходить из него. Это свободное волеизъявление и ничем не ограничено.

Кроме заявления на выход из ТСЖ правление потребует техническую документацию квартиры; документы на право владения ею; справки из коммунальных организаций об отсутствии долгов по обязательным платежам, из бухгалтерии – по уплате взносов.

Что представляет собой процедура прекращения членства в ТСЖ?

Она не займет много времени при условии, что собраны все необходимые документы и указана весомая причина такого решения. По сути дела, правление не имеет права ответить собственнику отказом.

Специалисты в области жилищного права рекомендуют при выходе из товарищества одной из квартир придерживаться такого алгоритма действий. После написания соответствующего заявления сделать шаг к примирению сторон. Все дело в том, что обычно причиной выхода является недовольство чем-то владельца квартиры. Не исключено, что правление сочтет доводы собственника обоснованными, примет меры к устранению причин, способствовавших его решению, тогда и процедуре не будет никакого смысла.

Если компромисса так и удалось достигнуть, издается приказ о выходе из состава ТСЖ. После этого все отношения считаются прекращенными. Платить за процедуру не нужно.

Далее собственнику квартиры придется посетить ресурсоподающие организации, чтобы заключить с ними договора напрямую без посредничества товарищества, и в дальнейшем получать платежки за предоставленные услуги. А вот рассчитаться по всем имеющимся долгам желательно еще до написания заявления, к которому приложить справки, что таковых нет.

Нередко жильцы спрашивают, а каких привилегий лишаешься при выходе из товарищества, появляються ли дополнительные обязанности? Как показывает практика, после лишения членства придется самостоятельно установить контакты с коммунальными организациями, напрямую получать от них квитанции на оплату, а также убирать общую территорию. Вот и все.

Если вы недовольны действиями своего ТСЖ , то закономерно, встает вопрос – а можно ли выйти из него.

В интернете собрано множество информации по данному поводу, но она либо противоречит сама себе на корню, либо сильно запутана для обычного обывателя, далекого от вопросов юриспруденции.

В этой статье мы расскажем, как именно происходит выход из товарищества , по каким причинам и какие нюансы имеет данная процедура.

Такая форма управления является наиболее популярной, так как по всем законом логики, жильцы, входящие в правление и принимающие решение по тем или иным вопросам должны действовать в интересах сохранения дома в подобающем виде, а значит и в интересах других владельцев.

Но на деле не редки и другие ситуации. Многие лица, добравшиеся до правления, а значит и до бюджетных денег начинают вести себя не соответствующим образом.

Конечно в этом случае, многие собственники недвижимости могут желать выхода из состава товарищества с целью организовать свою контору по управлению дома или же заниматься благоустройством самостоятельно .

Вопреки расхожему мнению, выйти из состава этой организации можно. При этом совсем не обязательно иметь веские на то основания.

Какими законами регламентируется?

В этой статье также говорится о том, что основная цель – это не удовлетворение потребностей всех кто входит в правление , а непосредственное управление и грамотное использование общей собственности в многоквартирном доме.

Товарищество владельцев жилья не может существовать без входящих в нее , поэтому если весь дом решил принять иную организационно правовую форму, это автоматически является ликвидацией организации.

О причинах и стадиях банкротства ТСЖ читайте в .

Основания и причины

Оснований для выхода из товарищества многоквартирного дома может быть масса, однако есть ряд распространенных, которые наиболее часто встречаются повсеместно , на всех этапах существования организации:

  1. Собственники могут быть недовольны политикой в отношении распределения денежных средств.
  2. Собственники могут оказывать недоверие членам правления.
  3. Собственники нашли более сговорчивую и выгодную для них организацию.
  4. Собственники хотят поменять организационно правовой вид управления домом.
  5. ТСЖ утратило свое доверие в отношении граждан.

Как видите, причин может быть масса.

Пошаговые инструкции

Если решено единолично отказаться от услуг товарищества, то необходимо выполнить следующий алгоритм действий :

  1. Явитесь в офис ТСЖ, заявите о своем желании и попросите образец заявления. Отказать вам не могут.
  2. В заявлении укажите причину выхода.
  3. Пройдите процедуру медиации – попытайтесь договориться о решении проблемы мирным путем. Если ваши требования не удовлетворяют – товарищество издает приказ о выходе вас из его состава.
  4. Обратитесь с копией заявления в ресурсообеспечивающие организации. Необходимо договориться о том, чтобы вас лично оповещали о платежах. Как правило, это делается также в форме заявления.

Если у вашей квартиры есть долги по тем или иным видам услуг — вы не можете выйти из состава пока не погасите их.

Если целый дом хочет выйти из состава ТСЖ, то эта процедура называется ликвидацией .

Без сформированного состава жильцов в числе половины, данная организация не может существовать:

  1. Жильцы пишут заявление о том, что не хотят обслуживаться в данной организации и почему.
  2. ТСЖ складывает свои полномочия и передает всю документацию собственникам.
  3. В течение месяца жильцы должны решиться на новый способ управления зданием.
  4. ТСЖ закрывает все свои счета, забирает документацию из ресурсообеспечивающих предприятий.

С чего начать, куда обратиться?

Первым делом необходимо сформировать мнение о том, по какой причине вы хотите выйти из состава организации. Далее, можно предложить и иным владельцам примкнуть на вашу сторону.

В случае одиночного выхода – заявление принимают члены товарищества, в случаях массового – администрация города или района.

Какие документы необходимы?

Необходимо предоставить следующие документы:

Как правильно оформить заявление о выходе?

Заявление оформляется в свободной форме, но если в вашем ТСЖ есть установленный бланк – сделайте все в точности с его описанием. Также необходимо поставить подпись и дату написания.

Сроки оформления и стоимость

Оформляется выход из товарищества в течение одной недели . В индивидуальном случае срок может варьироваться.

Процедура выхода абсолютно бесплатна. Раскошелиться придется только, если есть долги.

Какие документы выдаются после? После на руки выдается ответ от администрации или ТСЖ о том, что вы больше не входите в состав организации.

Когда могут отказать? Отказать могут по факту наличия у вас долгов или же если вы не являетесь полноправным собственником недвижимости.

Последствия

Выйдя из сообщества жильцов придется самостоятельно платить ресурсообеспечивающим организациям , а главное – узнавать у них о своих показаниях. Кроме того, необходимо осуществлять уход за прилегающей к вашей квартире общедомовой территорией.

Теперь, зная все нюансы выхода из товарищества, можно не ждать, когда другие собственники решаться на подробный шаг, а действовать самостоятельно уже сейчас.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Как северянам решить коммунальную проблему и сменить неэффективную управляющую компанию?

Муниципальное учреждение «Новые формы управления» уже более десяти лет помогает собственникам жилья в решении коммунальных проблем, оказывает методическую помощь при создании ТСЖ. Каким должен быть договор управления домом, как отказаться от услуг нерадивой управляющей организации, и почему жильцы выбирают ТСЖ — в эфире «Большого радио» рассказал директор МКУ «Новые формы управления» Александр Раев.

В чем идея создания «Новых форм управления»?

— Организация была создана в 2009 году администрацией города Мурманска для реализации своих полномочий в сфере жилищных отношений, поскольку так же, как и жители областного центра, является собственником жилых и нежилых помещений и имеет такие же права.

Но кроме выполнения возложенных функций по управлению муниципальным жилым и нежилым имуществом, «Новые формы управления» (НФУ) консультируют граждан по вопросам содержания общедомового имущества, текущего ремонта, выбора способа управления многоквартирным домом, в том числе и по процедуре смены управляющей организации. Здесь мы выступаем на стороне собственников жилья, так как не все они имеют специальное образование, чтобы тягаться с управляющей организацией, где работает штат юристов.

Каковы основные проблемы в сфере ЖКХ на сегодняшний день, если исходить из тем обращений мурманчан?

— В основном, все трения между жильцами с управляющими организациями возникают из-за ненадлежащего выполнения последними своих обязанностей. К примеру, не ликвидируется течь кровли, не убирается придомовая территория. И у жильцов возникает желание понудить управляющую организацию к выполнению этих работ, а в худшем случае – вообще сменить.

Изначально все эти обязанности должны быть прописаны в договоре управления. Но зачастую управляющая организация сама предлагает этот документ, когда выходит на собрание собственников жилья. Поэтому часто жильцы его не видят и соглашаются с ним заочно. А на самом деле в договоре управления может не содержаться полного перечня работ. Проект договора управления жильцы должны требовать сразу, после чего они могут обратиться с ним в НФУ для проверки на соответствие законодательству.

Правда, на сегодня нет единого документа, где были бы четко прописаны обязанности УК, зато имеется целый ряд нормативно-правовых актов, федеральных законов, регламентирующих деятельность управляющих организаций в каждой сфере.

Но в 2011 году появилось разъяснение Арбитражного суда о том, что все текущие, сезонные, неотложные работы должны выполняться управляющей организацией вне зависимости от того, прописано ли это в договоре управления. И этот аргумент жильцы тоже могут использовать в диалоге с управляющей организацией.

Кроме того, жильцам надо знать, что необходимость капитального ремонта дома не освобождает управляющие организации от выполнения локальных ремонтов.

Как поменять управляющую организацию? Жильцы жалуются, что это очень сложный и многотрудный процесс…

— Смена управляющей организации – это уже крайняя мера, которую собственники жилья могут применить по отношению к управляющей организации. Жилищным кодексом предусмотрено, что если УК не выполняет свои обязанности по управлению домом надлежащим образом, собственники вправе на общем собрании ее сменить. Но к этому моменту жильцам необходимо определиться с заменой – найти управляющую организацию в городе, которая согласится взять их дом под управление. И когда выбор уже сделан, новая управляющая организация может помочь собственникам завершить процедуру смены УК. Но собственники могут обратиться и в НФУ за оказанием методической помощи в этом вопросе.

На мой взгляд, самое сложное в проведении собрания – это опрос соседей, обход с листами решений, чтобы узнать их мнение, так как для смены УК требуется не менее 50% голосов «за».

Добросовестную управляющую компанию собственники не захотят менять. Надо ли доказывать, что смена УК происходит из-за ее ненадлежащей работы?

— В принципе, достаточно посмотреть журнал диспетчерской службы «051» и оценить количество жалоб. Но для смены УК достаточно желания не менее половины собственников.

Но можно не только сменить УК, но и выбрать иной способ управления домом, например, создать ТСЖ.

Как часто дома, где есть ТСЖ, обращаются к вам за помощью?

— Работающие в Мурманске ТСЖ не обращаются к нам на помощью, там вопросов по управлению домом не возникает. Вопрос о создании ТСЖ также решается на общем собрании собственников жилья. Для этого нужна инициативная группа. Жильцы должны определиться с кандидатурой будущего председателя ТСЖ, с составом правления и составом ревизионной комиссии. Затем в налоговую инспекцию подаются документы о регистрации ТСЖ, после чего следует уведомить УК, с которой ранее был заключен договор. За помощью можно обратиться и в МФУ, и в местные органы самоуправления. Часто помощь оказывают председатели ТСЖ из соседних домов.

Правда ли, что тариф в домах, где ТСЖ, выше, чем в тех, где домом управляет УК? И почему?

— Да, в управляющей компании тариф может быть меньше, но и побегать за ней приходится, чтобы помыли, например, подъезд. В домах с ТСЖ плата зависит от того, какие услуги хотят получать сами собственники. Но если им кажется, что председатель, как говорят, что-то крутит, они могут потребовать от него отчет о расходовании полученных средств. Председатель ТСЖ не хозяин дома, в любой момент его можно поменять.

Какие меры поддержки предусмотрены для образцовых ТСЖ?

— В Мурманске реализуется профильная муниципальная программа с 2018 по 2024 годы. По ее положениям собственникам при создании ТСЖ возмещаются затраты на пошлину при регистрации, предоставляются субсидии на возмещение затрат на обучение по эффективному управлению домом, проводятся конкурсы «Лучший дом», «Лучший двор», «Лучшее ТСЖ».

ТСЖ в деталях: кто управляет нашим домом и как улучшить качество услуг

Кто стоит за этими тремя буквами? И может ли группа жильцов обеспечить эффективное управление?

ТСЖ: что это и для чего создается

Впервые я услышала о ТСЖ более 10 лет назад, когда моя бабушка переехала в новую квартиру. Жители дома решили отказаться от услуг управляющей компании и выбрали правление собственников.

До этого я даже не знала, что есть такой способ распоряжения коммунальным хозяйством, поэтому мне это показалось немного странным. Как можно самостоятельно обслуживать многоквартирный дом? Но, как оказалось, странного в этом ничего нет.

Чтобы понять, что такое товарищество собственников жилья, достаточно прочитать название – в нем и кроется вся суть. Оно объединяет владельцев квартир одного или нескольких домов для управления жизнедеятельностью и обеспечения всего необходимого.

Но в чем цель ТСЖ? Почему бы не доверить дом управляющей компании?

Обычно собственники объединяются, чтобы сделать управление жилым пространством простым и прозрачным. Так гораздо удобнее отслеживать, на что уходят деньги, в каком объеме предоставляются услуги. Собрание способно улучшить жизнь всего дома, например, сменить поставщика услуг или управлять тарифами.

Не каждый хочет отдавать половину зарплаты каждый месяц на ипотеку. Рекомендуем взять ипотеку на 30 лет на выгодных условиях в Совкомбанке. Оформить его можно двумя способами: оставить заявку на сайте или обратиться в ближайшее отделение банка.

Как создать ТСЖ

Формирование объединения жильцов проходит в несколько этапов.

  • Решение принимается на общем собрании собственников.

Согласно законодательству, требуется более 50% голосов всех владельцев помещений, тогда ТСЖ может считаться выбранным.

Если под одним товариществом объединяются несколько домов, то для принятия решения достаточно двух третей голосов от общего количества собственников.

  • Создание устава.

Формируется правление товарищества: председатель, а также члены правления и ревизионная комиссия (которая проверяет качество проведенных работ). В уставе содержится информация о доме, его адресе, правах и обязанностях будущей организации.

  • Прекращение действия УК.

Если на момент выборов ТСЖ дом обслуживала коммунальная компания, то необходимо направить в администрацию письмо о расторжении договора и приложить копию протокола собрания.

  • Регистрация товарищества.

Каждое ТСЖ является юридическим лицом, поэтому его необходимо зарегистрировать как организацию в налоговой. Для этого нужно предоставить:

  1. протокол собрания жильцов-собственников;
  2. устав;
  3. справку об оплате госпошлины;
  4. заявление о регистрации юрлица.

Документы можно отправить через онлайн-сервисы, а также по почте, или предоставить при личном визите в отделение налоговой службы. Регистрация обычно занимает 5 рабочих дней.

Максимальное количество людей должно принять это ответственное решение
  • Объявление о начале деятельности.

ТСЖ не может начать работать, не сообщив об этом Жилинспекции. Отправьте уведомление, копию протокола собрания и копию госрегистрации. Не забудьте поставить объединение на учет в ПФР, фонды медицинского и социального страхования. Позаботьтесь о реквизитах: создайте отдельный счет в банке, а также закажите отдельную печать.

Права и обязанности товарищества

Главная задача ТСЖ – обеспечить комфортный уровень жизни всех обитателей дома. Поэтому обязанности товарищества широки: от поиска подрядчиков и заключения договоров на услуги до содержания дома и поддержания чистоты.

Ст. 148 ЖК РФ объясняет, за что ответственна организация.

  1. Соблюдение законодательства и устава объединения.
  2. Управление многоквартирным домом.
  3. Отчет о финансовой деятельности, доходах и расходах, предоставление данной информации жильцам.
  4. Контроль за своевременной оплатой коммунальных платежей и прочих взносов жильцами.
  5. Управление и обслуживание многоквартирным домом (в том числе заключение договоров с подрядчиками и наем рабочих).
  6. Ведение делопроизводства и бухгалтерского учета.
  7. Объявление и проведение собраний жильцов.

Помимо этого, правление должно заранее предоставлять актуальную информацию о запланированных отключениях и перебоях в работе водоснабжения, электричества и других коммуникаций. А также своевременно сообщать о проведении собраний. Один из вариантов – создать общедомовую группу в мессенджере и предупреждать о грядущих событиях.

Статус юрлица позволяет осуществлять и экономическую деятельность на территории жилого дома. Например, разместить рекламный баннер на фасаде или сдавать в аренду свободные помещения, в том числе и подвальные. Прибыль можно направить на нужды двора и дома, на сокращение того или иного платежа.

Обязанности председателя

Законодательство не дает конкретного срока, на который избирается председатель организации. Ст. 149 ЖК РФ говорит, что данный срок должен быть указан в уставе.

В обязанности главы входит:

  1. действовать от имени товарищества без доверенности;
  2. давать распоряжения должностным лицам, занятым в управлении дома;
  3. следить за выполнением решений правления;
  4. подписывать документы и оформлять соглашения в рамках закона и устава;
  5. устанавливать приемные часы для встречи с жильцами;
  6. выносить на обсуждение собрания вопросы, связанные с вознаграждением сотрудников, обслуживающих дом (членов правления).

Плюсы и минусы

Конечно, как у любой формы управления домом, у товарищества жильцов есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы

  • Самостоятельное управление домом.

У участников ТСЖ есть возможность обсуждать все вопросы обслуживания жилья и территории на собрании. Когда дом находится под ведением УК, такое почти невозможно – руководство компаний принимает решения по управлению коммунальным хозяйством в закрытом порядке.

  • Возможность снизить тарифы.

Объединение состоит из жильцов дома, которым невыгодно много платить за обслуживание. Соответственно, они могут выбрать подрядчика с наиболее приемлемыми ценами на услуги.

  • Выбор эксплуатирующей компании.

Если жильцов не устраивает качество оказываемого обслуживания, например, по уборке дворовой территории, то они могут найти другого подрядчика. Сделать это в рамках ТСЖ гораздо проще, чем договариваться с УК.

  • Распоряжение недвижимым имуществом.

Например, можно сдать в аренду подвальные помещения, а выручку направить на улучшение обслуживания здания.

Минусы

  • Неграмотное управление.

Должность бухгалтера ТСЖ, например, требует определенных знаний и опыта. Далеко не каждый сосед подойдет на эту роль. Поэтому в правлении могут оказаться совершенно не знающие дело люди, а это сказывается на качестве работы. Впрочем, УК от такого тоже не застрахована.

  • Отсутствие активности жителей.

Одно из условий эффективности объединения – активность жильцов и регулярные встречи. Вполне может выясниться, что большая часть соседей вовсе не заинтересована в совместном решении проблем и ждет, что кто-то все сделает за них.

Постоянное участие соседей – залог ухоженного и чистого дома
  • Ответственность за чужие долги.

ТСЖ – некоммерческая организация, и у нее нет капитала, чтобы быстро компенсировать недоплату подрядчикам. Это значит, что когда у одного или нескольких обитателей дома возникает задолженность по коммуналке, то включается принцип круговой поруки: платить за соседа будет весь дом.

  • Сложнее прийти к согласию.

В одном доме живет много людей со своими нуждами и мнениями. Кому-то не хватает места для автомобиля, а кто-то будет против вырубки старого дерева для увеличения парковочных мест. Поэтому часто собрания жильцов из обсуждений превращаются в споры, которые ни к чему не ведут.

Куда жаловаться на неграмотное управление

Однажды моя родственница обнаружила в почтовом ящике повестку в суд. Оказалось, что ее, как и нескольких соседей, вызвали в качестве свидетелей на процесс против председателя ТСЖ: он незаконно присваивал себе средства жильцов путем искусственного повышения тарифов. Дом был совсем новый, и, казалось, еще только вчера они выбирали главу организации. Поэтому женщина очень удивилась такому развитию событий. 

Конечно, ни одно объединение владельцев помещений не застраховано от подобного случая. По закону правление должно вести финансовую отчетность и предоставлять данные о расходах любому заинтересованному жителю двора. Но при этом закон не дает никакой строгой формы предоставления отчета, поэтому председатель может просто отказать вам под предлогом, что он не знает, как его составить.

Куда обращаться, если жильцы столкнулись с недобросовестным председателем

  • В первую очередь – в ТСЖ.

Не забывайте, помимо руководителя есть еще и правление. Напишите жалобу в двух экземплярах с просьбой разобраться в ситуации. Одну копию оставьте у себя.

  • Жилищная инспекция.

Занимается рассмотрением жалоб, связанных с техническим обслуживанием и эксплуатацией дома.

  • Роспотребнадзор.

Следует обращаться, если дело касается неправильных расчетов по тарифам, а правление не предоставляет информацию о сроках и стоимости проведенных работ.

  • Прокуратура и суд.

Если ничего из вышеперечисленного не помогло, то стоит обратиться в высшие инстанции.

У вас появится дополнительный повод поддерживать хорошие отношения с соседями

Согласно п. 1 ст. 143.1, собственники жилья, даже не являясь членами ТСЖ, могут обжаловать решения товарищества в судебном порядке. Но для серьезных разбирательств следует собрать весомую доказательную базу и аргументировать свои доводы. На помощь вам придут устав, Жилищный кодекс, а также фотографии, видеосъемка и объединение с соседями.

Отличия ТСЖ от УК

Если вы все еще сомневаетесь, какую форму управления домом выбрать, рассмотрим основные отличия управляющей компании от объединения владельцев.

УК ТСЖ
Компания, основная цель которой – заключать договоры с поставщиками услуг на обслуживание домов и получать прибыль Некоммерческая организация. Добровольно создается жильцами, чтобы самостоятельно контролировать хозяйственные процессы в доме
Обслуживает десятки домов в разных кварталах города Ограничения по количеству домов. Как правило, это один дом или пара домов в одном дворе
Все решения принимаются исключительно на закрытом совете между руководителем и сотрудниками УК Проводятся открытые собрания жильцов с голосованием относительно текущих дел
Сотрудники – квалифицированные специалисты, имеющие опыт в проведении работ разного типа. Также компания располагает техническими возможностями Проводит работы «своими силами» или с привлечением сторонних мастеров. Зачастую отсутствует техническая и материальная база, члены правления не имеют соответствующего опыта
Не заинтересованы в снижении тарифов для жильцов

Жители могут влиять на размер оплаты услуг, в том числе и снизить расходы

Берет на себя ответственность за решение текущих вопросов Требует активного участия больше половины владельцев в решении каждого процесса

Доверить обслуживание жилья специальной компании или создать организацию из самих жильцов – вопрос сложный. На него вряд ли можно дать однозначный ответ, ведь каждая ситуация требует индивидуального подхода и обсуждения всех «за» и «против».

Товарищество собственников – хорошая альтернатива, если в доме живут активисты, которые действительно готовы заниматься содержанием и обслуживанием жилых помещений, ведь это нелегкое дело. Но при любом варианте, УК или ТСЖ, ваш подъезд и двор требуют постоянного участия жителей для контроля за управлением. Ведь только так можно получить качественный уровень жизни.

Может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от обслуживания дома — расторжение договора управления в одностороннем порядке. Что делать жильцам многоквартирного дома, если от них отказалась управляющая компания

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и .

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется .

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8. 1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – . Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Создать ТСЖ

Можно . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

  • открыть отдельный лицевой счет;
  • провести собрание.

Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.

Пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо:

  • собрать жильцов;
  • проголосовать;
  • если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых услуг.

Общее собрание жильцов

Если один из собственников крайне недоволен , то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.

Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.

В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации.

Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.

Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.

Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.

В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

Выбор способа управления

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.

Обычно выделяют 3 варианта:

  • поиск новой УК;
  • создание товарищества;
  • создание непосредственного управления.

Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.

Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение .

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная , а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162 , Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса , мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:


После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

  1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам , который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
  2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию . Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.


На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Обратите внимание! Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах и оставшихся средствах на лицевых счетах.

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает . Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год.

Совет! Первый и самый простой путь отказа от обслуживающей УК на данный момент – просто дождаться срока окончания действия договора. А затем, на общем собрании выбрать новую управляющую компанию.

После окончания срока договора

Пошаговая инструкция того, как в общем порядке отказаться от управляющей компании состоит из таких этапов:

Если срок договора просто закончился, у собственников нет необходимости обосновывать свое решение об отказе от УК , утруждать себя сбором доказательств для расторжения. Просто отказываемся от услуг этой компании и все.

Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте .

В этом случае приходится досрочно прерывать договорные отношения с недобросовестным партнером.

Путем досрочного расторжения договора

Перед тем как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке, собственникам МКД нужно подготовиться:

  1. иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
  2. подготовить требуемый пакет бумаг;
  3. уведомить собственников о проведении собрания;
  4. провести общее собрание собственников;
  5. уведомить УК о решении.

Рассмотрим, вначале, основания для выхода из УК, затем коснемся доказательств, которые понадобятся для него и узнаем, какие нужны будут документы.

Основания

Отказ от услуг УК нужно обосновать. Основаниями для досрочного расторжения договора могут быть признанны следующие действия со стороны УК:

  • не выполняла работы по обслуживанию дома;
  • не предоставляла жильцам услуги, оговоренные договором;
  • качество предоставленных услуг и выполненных работ было низким;
  • не предоставляла гражданам интересующую их информацию.

Если присутствует хоть одно из этих условий, то на законном основании можно требовать прекращения отношений с УК.

Обратите внимание! Окончание срока действия договора является абсолютно законным поводом для прекращения отношений с УК. Если он не продлевается, то сотрудничество заканчивается полностью и окончательно.

Во всех остальных случаях, согласно ст.162 ЖК РФ , наличие оснований придется доказывать, чаще всего в суде.

Документы

Для досрочного одностороннего расторжения договора между собственниками и УК, необходимо подготовить такие документы:

  1. Протокол общего собрания, на котором принято решение об отказе от УК.
  2. Копии обращений в курирующие организации — потребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию.
  3. Копии жалоб собственников на нарушения со стороны УК.
  4. Копии актов проверок деятельности УК.
  5. Письменное уведомление УК о расторжении договора с ней.
Уведомление

В процессе расторжения договора с УК используются два вида уведомлений. Первое уведомление предназначено для оповещения собственников и УК о проведении общего собрания владельцев жилья , на котором будет подниматься вопрос об отказе от услуг управляющей компании.


Если в МКД есть неприватизированные квартиры, на собрание обязательно приглашается представитель городской администрации.

Ведь в таком случае, собственником жилья является муниципалитет.

В уведомлении указывается повестка дня — вопрос о выборе новой управляющей компании или иного способа управления.

Далее в уведомлении должны быть контактные телефоны, по которым можно получить информацию о вопросах, вынесенных на обсуждение, указывается инициативная группа, то есть те люди, которые и созывают общее собрание. Естественно, место, дата и время проведения собрания.

О принятом на собрании решении собственников необходимо уведомить и саму УК. В уведомлении необходимо опираться на действующее законодательство — ст.162 ЖК РФ , п.п. 8.1 и 8.2 ст.450 ГК РФ .

Справка! В уведомлении обязательно указываются основания принятого решения: постановление суда, решение общего собрания и т.д.

Доказательства

Важно помнить, что законодательством, собственникам жилья предоставлена возможность досрочного расторжения отношений с УК . Но подобное решение должно быть подтверждено неопровержимыми доказательствами. К примеру, к таковым можно отнести следующие случаи:


Важно! Все нарушения со стороны УК нужно запоминать и, по возможности, документально фиксировать. Прежде чем собирать общее собрание, нужно не только затребовать от УК документацию, связанную с выполнением работ по действующему договору, но и подготовить доказательства того, что пункты этого договора неоднократно нарушались.

В качестве доказательств нарушений со стороны УК могут выступить:

  • копии обращений и жалоб жильцов;
  • акты проверок работы УК курирующими организациями;
  • акты, фиксирующие ненадлежащее выполнение УК обязанностей.
Подготовка и проведение собрания собственников

Для правильной подготовки собрания относительно отказа от УК, необходимо совершить такие действия:


Важно! Надо учитывать что до начала подготовки проводится тщательная работа с собственниками. Желательно убедить большинство из них в необходимости или избрать иной способ управления домом. Только после этого можно и предпринимать практические шаги.

После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания . Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя.

Собрание должно быть проведено не позднее, чем за 3 месяца до того, как истечет срок действия договора. Если уведомить УК или обратиться в суд позже, то требования и решение собрания будут отклонены.

Затем проводится общее собрание. Если не удастся провести его очным порядком, то допускается заочная форма.

Что делать после принятия решения об отказе?

После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.


Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.

Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.

После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией . Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.

Можно ли отказаться от УК одной квартирой?

Прежде, чем ответить на вопрос о том, как отказаться от управляющей компании одной квартире, нужно выяснить, возможно ли это.

Внимание! Отказаться от услуг УК одному собственнику нельзя, поскольку правом избирать форму управления домом наделено только общее собрание и только это собрание может принимать решение об отказе от услуг УК.

В случае, если один собственник недоволен предоставляемыми услугами, он должен обсуждать это с остальными жильцами и приходить к решению об отказе от УК всем домом и только путем проведения общего собрания.

Заключение

К тому же существует много подводных камней в действующем законодательстве, которые могут свести на нет все усилия.

Жилищный кодекс Российской Федерации закрепляет за владельцами жилой недвижимости право на самостоятельный выбор управляющей организации. Собственники квартир обладают возможностью отказа от услуг недобросовестной УК в пользу другой организации. С противоположной стороны – управляющая компания также может отказаться от управления многоквартирным домом из-за разногласий с жильцами. Порядок процедуры выхода из под юрисдикции УК регламентирован 162-й статьей ЖК России, за переход от одной компании к другой штрафные санкции не налагаются.

Поводы для расторжения договора

Отказаться от услуг управляющей компании можно на основании одной из причин:

  • неудовлетворение тем, как компания управляет многоквартирным домом;
  • начисление чересчур высокой платы за предоставление коммунальных услуг;
  • решение УК не проводить капитальный ремонт жилья, несмотря на сбор средств для его проведения;
  • наличие проблем с отоплением, водоснабжением, состоянием кровли, которые управляющая компания замалчивает или отказывается решать;
  • сотрудники компании, обязанной добросовестно управлять вверенным жильем, требуют оплаты своих услуг сверх установленных нормативов;
  • медленное и некачественное выполнение работ по поддержанию недвижимости в жилом состоянии.

Порядок расторжения договорных обязательств

Прерывание действующего контракта с компанией, которая должна на основе заключенного соглашения управлять многоэтажным домом, происходит в соответствии с положениями 162-й статьи Жилищного кодекса РФ.


Самым легким способом, позволяющим запретить УК управлять недвижимостью, будет дождаться срока окончания действия действующего договора и после его истечения передать право управлять жильем другому представителю сферы обслуживания. В этом случае однозначно не возникнет прений с управляющей компанией и не придется доказывать ее несостоятельность в сфере ЖКХ.

Также для жильцов существует возможность вовсе не обращаться к услугам управляющих компаний и управлять своим имуществом самостоятельно, создав товарищество собственников жилья. Для организации собственного управления потребуется организовать инициативную группу, вынести вопрос о создании ТСЖ на общем собрании жителей многоквартирного здания, после получения одобрения большинством голосов следует обратиться в банк для открытия лицевого счета.

Как надо действовать

Для отказа от управляющей компании необходимо следовать пошаговой инструкции:

  • письменно проинформировать всех владельцев приватизированных квартир о планирующемся проведении общего собрания жильцов дома, в повестке должно быть обязательно указано место, время, причина созыва собрания;
  • в случае наличия неприватизированных квартир, в принятии решения о смене компании, обязанной управлять домом, должен участвовать сотрудник муниципального органа власти;
  • вынести на общем собрании вопрос о передаче управления домом другой организации, способной успешно управлять вверенным ей имуществом.

Существует значительная вероятность того, что местные власти организуют проведение проверки работы действующей УК с дальнейшим составлением актов о результатах инспекции.


Прежде чем остановить выбор на какой-либо организации следует тщательно взвесить все «за» и «против», провести мониторинг поставщиков услуг, ознакомиться с положительными и отрицательными отзывами об их компетенции и порядочности. Отдельное внимание стоит уделить негативным характеристикам, так как на основе этих сведений можно составить мнение о слабых сторонах компаний, из которых выбирается организация для управления недвижимостью.

Удобнее всего остановить выбор на перечне из двух или трех претендентов и озвучить список на вседомовом собрании владельцев квартир для детального обсуждения. Победитель определяется путем голосования, после ознакомления собственников с достоинствами и недостатками каждой организации.

Если владельцы жилья хотят самостоятельно управлять своей недвижимостью, без участия управляющей компании, то на общем собрании может быть принято решение об организации ТСЖ при условии, что за подобный метод управления проголосовало большинство заинтересованных лиц.

В обязанности инициативной группы входит объяснение причин, по которым требуется сменить управление домом.

Доводы в пользу необходимости отказа от действующей УК

Инициаторам общего собрания требуется заранее подготовиться к вопросам о том, зачем нужен отказ от услуг УК. На данном этапе необходимо подробно проработать и четко сформулировать причины, по которым жильцы мкд отказывают руководству управляющей компании в сохранении договорных обязательств и требуют прервать действие договора. Отказать УК, которая обслуживает дом, можно на основании фактических данных:

  • регулярное нарушение взятых согласно договору обязательств со стороны организации, поставляющей услуги ЖКХ;
  • организация отказывается добросовестно делать работы по поддержанию мкд в жилом состоянии;
  • если УК не предоставляет отчетность либо искажает информацию;
  • договор недействителен из-за окончания срока действия.

Примером создания управляющей компанией неблагоприятной ситуации может служить обязательство сделать ремонт подконтрольного здания, которое не было выполнено.


Бумаги с отчетами о проведенных работах и количеству затраченных средств следует запрашивать у представителей УК в процессе подготовки к общему сбору жильцов с целью создания базы обоснований для выхода из-под юрисдикции организации, которая обслуживает жилой дом.

Создавать перечень и обоснований лучше всего под эгидой опытного юриста, так как его рекомендации и советы помогут избежать проволочек, способных задержать процесс смены руководства домом.

Какие документы требуется собрать

Для того, чтобы текущий договор был убран в список расторгнутых, следует подготовить заранее пакет бумаг, который содержит:

  • приглашения, направленные собственникам от инициативной группы, для проведения общего собрания жильцов мкд в определенном месте, а также в конкретное время;
  • информационное письмо, направленное в управляющую компанию с уведомлением о факте досрочного расторжения договорных обязательств по инициативе квартиросъемщиков, право на которое подтверждено законодательно;
  • письма от владельцев жилой недвижимости, содержащие жалобы на неспособность УК удовлетворительно делать свою работу;
  • ксерокопии обращений о некачественном выполнении предоставляемых услуг, направленных в офис управляющей компании, Роспотребнадзор, жилищную инспекцию;
  • составленный по результатам совместных дебатов протокол общего сбора.

Копия последнего документа направляется в УК. Важно получить в офисе управленцев отметку о приеме переданных бумаг. Для этого следует снять копии с каждого из документов, направляемых в жилконтору, а при непосредственной передаче бумаг представителю УК – требовать при вас зарегистрировать полученный пакет и проставить отметку о приеме на ксерокопиях, которые остаются у членов инициативной группы.


Подобные действия позволят защитить собственников жилья от заявлений о том, что претензии жильцов являются необоснованными и они убирают УК лишь по своей прихоти.

По факту получения материалов, уведомляющих обслуживающую организацию о смене статуса для конкретного здания, УК обязана осуществить подготовку бумаг, подлежащих передаче организации, которую владельцы квартир наделили полномочиями в сфере услуг ЖКХ.

Однако подобная уступчивость со стороны управленцев существует лишь в теории, на практике же УК всеми силами стремятся не допустить разрыва контракта. Поэтому существует вероятность того, что для разрешения конфликта потребуется проведение судебного разбирательства.

Управляющая компания отказалась от дома

Существует ряд причин, из-за которых УК снимает с себя выполнение обязательств по поддержанию многоквартирного здания в надлежащем состоянии:

  • обслуживающая организация начала процедуру банкротства;
  • отсутствует лицензия на соответствующий вид деятельности;
  • собственники квартир не выполняют взятые на себя финансовые обязательства.

Закон Российской Федерации требует, чтобы все компании, осуществляющие руководство жилой недвижимостью, прошли процедуру лицензирования. Однако получение лицензии, позволяющей брать на себя ответственность по содержанию жилья, процесс медленный, может затянуться на несколько лет. Большинство УК не стремится информировать своих подопечных об изменении статуса, связанного с отсутствием лицензии. То есть продолжают оказывать жилищно-коммунальные услуги независимо от ее наличия. Подобные действия со стороны управленцев являются незаконными. Поэтому при заключении контракта следует уделить вопросу наличия лицензии особое внимание.

Если организация, отвечающая за обеспечение дома, находится в финансовой яме, не позволяющей заниматься благоустройством вверенной недвижимости, то единственным выходом для нее является процедура банкротства.

Также УК может расторгнуть соглашение обслуживания из-за собственников жилья, которые не производят выплаты по перечню оказываемых услуг либо предъявляют чересчур завышенные либо неадекватные требования по содержанию дома и придомовой территории.

Во всех вышеперечисленных ситуациях управляющая компания имеет право расторгнуть соглашение об оказании услуг в одностороннем порядке.

Что делать собственникам, если у дома больше нет управляющей компании? Согласно действующему законодательству Российской Федерации, владельцы жилья в многоквартирном доме обязаны в течение месяца определиться, кто будет обслуживать дом: конкретная управляющая компания или товарищество собственников жилья. В случае неспособности квартиросъемщиков самостоятельно сделать выбор, его осуществляет за них администрация. Окончательный разрыв сотрудничества между обслуживающей организацией и жильцами дома происходит по истечении 30 календарных дней с момента извещения собственников об инициации УК прекращения действия договора в одностороннем порядке.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.

Как сменить управляющую компанию в МКД

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ. Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
  2. На голосовании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.
  3. За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
  4. Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
  5. Составляется протокол мероприятия.
  6. УК информируется о решении, принятом на собрании.

[3]

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом. Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор.

Отказ от УК и создание ТСЖ

Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ. Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества. Затем жильцы:

  • принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
  • выбирают председателя;
  • информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

  1. Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
    • о проведении встречи в форме очно-заочного голосования;
    • о расторжении договора и выборе способа управления;
    • о сроках передачи технической документации и так далее.
  2. Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его. Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2019 году, напомним, что с апреля 2016 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.

  • Проведение очной части собрания в очно-заочной форме. Заочная часть проводится путем посещения собственников, которые не были на собрании.
  • Составление протокола собрания.
  • Все жильцы, проголосовавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

    Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.

    В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму.

    Конкурс по выбору новой управляющей компании

    Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

    Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

    Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.

    В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.

    Уведомление старой организации о ее смене

    По принятии жильцами окончательного решения лицо, уполномоченное собственниками квартир, должно в пятидневный срок направить в прежнюю управляющую организацию уведомление о расторжении договора с ней.

    Кроме того, любое расторжение договоров управления должно быть обязательно зафиксировано в органах государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

    В сообщении следует указать также название новой коммунальной фирмы, её адрес, а если управление осуществляют собственники – предоставить сведения об одном из них.

    Подписание соглашения с новой компанией

    В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

    Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

    Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

    Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

    Претензии прежней УК по поводу долгов

    Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании. Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей.

    Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается.

    Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде. В этот период потребители оплачивают услуги на счет старой фирмы.

    Заключение

    Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

    Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

    Pазъяснения

    Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

    Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

    Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

    Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

    Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

    Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

    Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

    Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

    Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

    Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

    Основные способы смены УК:

    1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

    2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

    3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

    4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

    5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

    Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

    Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

    1) Подготавливаем повестку собрания.

    В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

    а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

    б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

    в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

    г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

    д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

    Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п. 21 Правил №416).

    е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

    2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

    Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

    Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

    Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

    В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

    Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

    С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

    Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

    4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

    Бланк Решения собственников используется все тот же.

    5) Составляем протокол собрания.

    Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

    6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

    Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

    Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

    Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

    В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

    Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 18 Правил №416).

    Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

    Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

    Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

    После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

    Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п. 4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

    Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

    В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

    Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

    Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

    Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

    Рассказываем, как сменить управляющую компанию 10198

    Как уйти от «крепостничества» в управляющих организациях и самостоятельно выбрать свою УК – читайте в нашей инструкции.

    Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.

    Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

    Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии – в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

    И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.

    В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!

    Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода – кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

    Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

    Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.

    Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:

    1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.

    2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.

    Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

    3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.

    На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

    4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

    Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

    6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

    КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

    ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

    Определение круга претендентов – это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.

    Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.

    Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

    Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

    Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.

    Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».

    Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.

    ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО

    Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

    Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.

    Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.

    Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех, кто заинтересовался управлением вашим домом или в ком заинтересованы вы.

    Цель первого шага – составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2–5 компаний.

    Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.

    ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ

    На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.

    [2]

    Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

    Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.

    Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.

    Сбор технической информации по своему дому

    Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).

    На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

    Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.

    Определение насущных проблем в доме

    Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.

    Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.

    На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.

    ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

    На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.

    Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

    В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.

    ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ

    По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.

    ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

    Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.

    Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.

    На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании.

    Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!

    Инструкция, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме. Все тонкости и нюансы процедуры

    Жилищный кодекс России закрепляет за собственниками жилья право выбора УК в качестве одного из вариантов управления многоквартирным домом.

    Но первоначальный выбор не всегда идеален, и перед владельцами помещений, недовольными работой организации, встаёт вопрос о смене управленцев.

    Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок, о котором речь пойдет в статье. Вы узнаете, каков алгоритм действий, кого необходимо уведомлять о смене, как подобрать новую УК, а также найдете ответы на другие вопросы по теме.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

    Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме

    Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

    Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать сведения о своей деятельности собственникам жилья.

    Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:

    1. Некачественное содержание общего имущества — отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.
    2. Предоставление услуг ненадлежащего качества — отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.
    3. Несвоевременное реагирование на заявки и жалобы либо невыполнении их.
    4. Сокрытие информации о собственной деятельности.

    Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

    Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

    Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

    Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения соглашения с УК в первый год.

    Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.

    Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

    Кто выступает инициатором?

    В этой роли должна выступить созданная инициативная группа, выступающая от имени МКД. В группу могут входить любые из собственников квартир, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.

    Как сменить управляющую компанию МКД: порядок

    Чтобы сменить УК для начала нужно расторгнуть соглашение со старой компанией или дождаться окончания его действия. Подготовка документов и процедура перехода к новой управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

    Уполномоченная советом группа собирает документы для обоснования смены управленцев.

    Для этого она внимательно изучает договор, требует от УК отчёт о деятельности за определённый период — акты работ, акты осмотра технического оборудования и др.

    УК обязана предоставить полный пакет документов. Если она сделать это отказывается, потребуйте выдать вам официальный ответ в письменной форме.

    Инициативная группа готовится к общему собранию жильцов после изучения всей документации и подготовки списка претензий. Для обеспечения кворума для смены УК, необходимо провести рассылку извещений о собрании по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным. А без согласия собственников смена управляющей компании невозможна.

    Обязательные пункты в извещении:

    • сведения об инициаторах;
    • информация о форме, дате и времени проведения;
    • повестка дня;
    • способ вручения извещения;
    • бюллетени для голосования при заочной форме.

    Созыв собрания. На собрании обязаны присутствовать не меньше 50 % собственников помещений. Только в этом случае оно будет иметь законную силу.

    Аргументированно выдвинутые претензии к УК фиксируются в протоколе, который завершается решением о смене организации.

    [1]

    Обязательным пунктом повестки дня собрания является выбор новой компании. Круг возможных кандидатов подбирается инициативной группой заранее и предоставляется собранию. Кроме того, заранее готовится договор с новой УК. Перечень его пунктов содержится в статье 162 ЖК.

    Правильное оформление протокола собрания. По каждому пункту повестки дня необходимо принять решение.

    Строго определённой формы нет, но в протоколе обязательно должны присутствовать следующие пункты:

    • сведения об уведомлении собственников;
    • повестка дня;
    • сведения о голосовании;
    • процедура ознакомления собственников с решением;
    • решение по повестке;
    • процедура ознакомления с результатами собрания управляющей компании.

    Вручение протокола старой и вновь избранной УК. Вместе с протоколом, УК вручается уведомление о расторжении соглашения с ней, в котором указываются причины и основания для прекращения сотрудничества.

    Управленцы обязаны сдать полномочия и всю документацию новой компании в течение 3 дней с момента получения уведомляющего протокола и окончания действия соглашения.

    Также есть полезные публикации по другим важным темам:

    Правила подбора новой УК

    Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:

    1. Опыт работы УК, характер её взаимоотношений с администрацией.
    2. Организационная состоятельность компании — объемы фондов, учредители, штат сотрудников.
    3. Количество домов под управлением данной организации.
    4. Состояние документации.
    5. Материальная база — наличие техники, договоров с субподрядчиками.
    6. Открытость деятельности компании, её контактность.
    7. Сроки реагирования на заявки от жильцов, готовность находить индивидуальный подход к собственникам жилья.
    8. Квалификация кадров — опыт персонала, соотношение численности руководящего состава и технических работников.
    9. Сведения о тарифной политике, система работы с поставщиками коммунальных услуг.

    Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.

    Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый конкурс по отбору организации, которая возьмёт в свои руки управление данным МКД.

    По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.

    Правила проведения собрания

    По закону собрание МКД проводится не менее двух раз в 12 месяцев. Но если возникла неординарная ситуация, правление или любой из собственников может инициировать внеочередной сбор жильцов.

    После фиксации кворума собрания, выбирается секретарь для ведения протокола. Первым выступает руководитель УК с отчётом о деятельности организации. Затем выступает представитель инициативной группы со сведениями по проверке работы УК.

    Следующим шагом является голосование о переходе в другую УК. Решение принимается простым большинством голосов. Следует заметить, что количество голосов, принадлежащих собственнику, зависит от площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома. Не менее 50% собственников плюс еще 1 — именно столько нужно голосов, сколько потребуется, чтобы голосование было признано проведенным, а дальнейшая процедура по смене УК возможной.

    Ход голосования вносится в протокол, который подписывается председателем и секретарём. Результаты доносятся до сведения всех собственников, и является обязательным для исполнения.

    Может ли УК быть инициатором общего собрания?

    Согласно п.7 ст.45 ЖК РФ, управляющая компания может выступить инициатором собрания жильцов. Но в отношении собрания по смене УК, имеется ограничение.

    Для организации собрания с такой повесткой дня УК должна получить заявление от одного из собственников или группы собственников. По этому заявлению управленцы обязаны заняться организацией общего собрания.

    Созыв собрания с запрашиваемой собственниками повесткой дня управленцы обязаны провести в течение полутора месяцев от даты поступления к ним заявления.

    Заключение нового договора

    Договор с новой компанией должен соответствовать ст.162 ЖК РФ. Внимательно изучите его пункты. При необходимости обратитесь к юридической компании.

    Если какие-то пункты вас не устраивают, составьте протокол разногласий и передайте его в УК. Возможно также создание рабочей группы, в которую войдут представитель управленцев и МКД. Совместными действиями вы сможете составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

    Не стесняйтесь предъявлять требования к УК, ведь её услуги вы оплачиваете из собственного кармана, а значит, она должна работать так, чтобы вы были удовлетворены результатами.

    Вопрос о согласованных пунктах нового договора обсудите на общем собрании. Текст договора необходимо предварительно размножить и вручить для подписания каждому собственнику.

    Узнать о том, какая управляющая компания обслуживает дом, можно воспользовавшись специальной инструкцией.

    Для успешного сотрудничества с новой управляющей организацией лучше заранее ознакомиться с ее правами и обязанностями, а также с особенностями взаимодействия с советом МКД.

    Если УК отказывается от передачи технической документации

    Срок передачи технической документации УК при ее смене составляет 3 рабочих дня согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Но управленцы могут не признать решение собрания и не передать дела новой компании.

    Поэтому к сбору обоснований для отстранения от деятельности собственники должны подойти со всей серьёзностью, фиксируя письменно каждое нарушение собственных прав.

    В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля. Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несооветствия нормативам.

    В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в арбитражный суд, а также подать жалобу в прокуратуру и жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства.

    Опираясь на ст. 165 ЖК РФ, они проведут проверку деятельности организации и в случае подтверждения фактов, которые вы предоставили, самостоятельно инициируют проведение собрания совета дома, что поможет вам избавиться от нерадивых управленцев.

    Если вы справились с подбором подходящей управляющей компании и добились замены старой, у вашего дома начнётся благополучная жизнь.

    На видео предоставлены рекомендации о том, как быстро и правильно поменять УК:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Источники


    1. Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.

    2. Гамзатов, М. Латинско-русский словарь юридических терминов и выражений для специалистов и переводчиков английского языка / М. Гамзатов. — М.: СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2013. — 508 c.

    3. Берус, Виталий А. С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
    4. Куницын, А. Р. Образцы судебных документов / А.Р. Куницын. — М.: Юридическая литература, 2018. — 336 c.
    5. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.

    Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

    Оценка 5 проголосовавших: 1

    Здравствуйте. Я Владимир, мой стаж работы юристом составляет 15 лет. За данный промежуток времени получил большой опыт в юридической тематике, чем и хочу поделиться с вами.

    Материалы для создания данного портала тщательно группировались для удобства и понимая у пользования. А вся информация изложена в доступном виде.

    Проконсультируйтесь со специалистами перед применением прочитанного, т.к. законы меняются часто.

    КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


    УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

    8 800 350 84 37

    Как отказаться от услуг управляющей компании и сменить ее на другую?

    Многих жильцов многоквартирных домов, а особенно которым кому оказываются услуги ненадлежащего качества интересует вопрос, можно ли отказаться от услуг управляющей компании и расторгнуть с ней договор? В данной статье я расскажу вам как это можно сделать!

    Как отказать от услуг управляющей компании?

    Вы имеете право отказаться от услуг управляющей компании если она оказывает услуги не надлежащего качества, с грубыми нарушениями, то есть фактически не соблюдает условия договора, который заключен между собственниками жилых помещений и управляющей организации. Не выполнение условий договора, является причиной для расторжения договора, не исключено, что договор придется расторгать в судебном порядке. Но так де договор можно будет расторгнуть по соглашению сторон, если стороны достигнуть какого либо соглашения.

    Для того, что ы решить расторгнуть договор с управляющей организацией или нет, необходимо провести общее собрание собственников жилья, на данном собрании жильцам необходимо прийти к решению, расторгать договор с управляющей компанией или нет и если решение расторгать, то сразу же необходимо определиться со способом управления домом.

    Жильцы могут организовать товарищество собственников жилья, так и перейти на непосредственное управление домом, но это возможно, если в доме не более 16 квартир, так же жильцы могут принять решение о смене управляющей организации (УК), расторгнуть договор со старой УК и подобрать новую УК и заключить договор с ней.

    Что бы скажем принять решение о расторжении договора с УК которое будет иметь силу, необходимо собрать более 50% голосов жильцов, то же самое и с принятием решения о форме управления домом, если выбрали ТСЖ, то за эту форму управления должны так же проголосовать более 50% жильцов и так далее, какое решение набирает большее количество голосов на собрании, то решение и принимается.

    Жильцам необходимо составить протокол собрания жильцов многоквартирного дома и принять решение о расторжении договора с УК, так же управляющей компании необходимо направить уведомление о расторжении договора. Такое уведомление необходимо подать или лично в УК в 2 экземплярах (приложит копию решения, протокола), на вашей экземпляре сотрудник УК обязан поставить дату и отметку о том, что уведомление принято и отдать экземпляр с отметками вам.

    Очень важный момент, договор серьезный документ и для его расторжения должны быть серьезные причины, так что если управляющая компания не допускала нарушений, то расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится, для того, что бы расторгнуть договор в таком случае, вам придется ждать срока окончания действия договора, обычно он заключается с УК на срок от 1 года до 5 лет.

    А вот если УК недобросовестно выполняла свои обязанности, то расторгнуть договор будет просто, так как нарушение условий договора серьезная причина для его расторжения.

    После того как вы расторгли договор, вы можете создать ТСЖ или заключить договор на управление вашим домом с другой управляющей компанией, которая будет выполнять свои обязанности добросовестно.

    Надеюсь я понятно объяснил каким образом вы можете расторгнуть договор с управляющей организацией, если у вас остались вопросы, вы можете задать их на сайте.

    Знайте ваши права. Желаю вам удачи!

    Об авторе:

    Ростовцева Ирина. Преимущественно занимается решением вопросов в сфере защиты прав потребителей, возмещение ущерба, работа с банками, спорами по недвижимости и ЖКХ. Общий юридический стаж составляет более 8 лет. В 2004 году закончила ПГНИУ – Пермский государственный национальный исследовательский университет. Обучалась на факультете юриспруденции.

    6 шагов по смене управляющей компании ТСЖ

    Работа с управляющей компанией ТСЖ должна сделать жизнь лучше для всех. Это гарантирует, что члены Правления ТСЖ получат хорошую поддержку в своей работе и получат ресурсы, необходимые им для создания процветающего сообщества. При этом управляющие компании ТСЖ могут предоставить домовладельцам ряд преимуществ, в том числе доступ к круглосуточным линиям обслуживания. В идеале нанять управляющую компанию ТСЖ – это выигрыш для всех.

    Но что произойдет, если вы обнаружите, что ваша управляющая компания просто не подходит? Или, что еще хуже, что они не могут делать то, что вам нужно? В этих случаях членам правления ТСЖ может быть благоразумно обсудить вопрос о найме новой управляющей компании.

    Но как убедиться, что пришло время смены управляющей компании ТСЖ? Каковы общие предупреждающие знаки и красные флажки? И каков фактический процесс привлечения новой управляющей компании ТСЖ? В этом посте мы обсудим каждую из этих тем, а затем некоторые из них.

    признаков того, что вам нужна новая управляющая компания ТСЖ

    Прежде чем мы обсудим, как сменить управляющую компанию ТСЖ, давайте отметим некоторые общие признаки того, что ваша нынешняя компания не обслуживает вас должным образом. Вот несколько наиболее распространенных красных флажков.

    1) Ваша управляющая компания ТСЖ предоставляет неоптимальные услуги.

    Некачественный сервис – одна из основных причин смены управляющей компании. Имейте в виду, что когда вы нанимаете управляющую компанию ТСЖ, вы полагаетесь на их опыт во всех вопросах, связанных с управлением сообществом, включая финансовые и юридические вопросы. Если ваша нынешняя управляющая компания ТСЖ не может ответить на основные вопросы или допускает небрежные ошибки, которые создают проблемы в будущем, именно так вы узнаете, что пришло время внести изменения.

    2) Ваша управляющая компания плохо общается.

    При выборе управляющей компании ТСЖ общение имеет решающее значение. В конце концов, вашему менеджеру сообщества поручено регулярно общаться с Правлением, а также налаживать отношения с поставщиками. Кроме того, ваш специалист по управлению ТСЖ также может играть важную роль в управлении коммуникациями с домовладельцами.

    Вывод: если ваш менеджер медленно отвечает на ваши электронные письма, никогда не отвечает на звонки, когда вы звоните, или иным образом не общается, это отличный повод начать искать новую управляющую компанию ТСЖ.

    3) Ваша управляющая компания не может завершить ни одного проекта.

    Когда вы нанимаете управляющую компанию, вы ожидаете, что она поможет вам обеспечить бесперебойную работу вашего сообщества. Это будет означать выполнение некоторых больших и малых проектов, будь то замена уличных фонарей или ремонт крыши в местах общего пользования.

    Надеюсь, вы сможете указать на реальные, конкретные результаты, достигнутые вашей управляющей компанией. Но если им не удается завершить проекты из-за некомпетентности или плохих способностей к управлению проектами, то нет причин держать их в вашей платежной ведомости.Считайте это отличной возможностью просмотреть альтернативные управляющие компании ТСЖ.

    4) Ваша управляющая компания ТСЖ взимает с вас непредвиденные сборы или скрытые расходы.

    Управляющие компании ТСЖ

    не являются благотворительными организациями. Это коммерческие компании, и они должны получать компенсацию за свои услуги. Таким образом, при приеме на работу новой управляющей компании вас попросят подписать договор, в котором должны быть подробно описаны все оказываемые услуги и ставка, которую вы будете платить.

    Проблемы возникают, когда управляющая фирма ТСЖ начинает взимать с вас плату, которая нигде не указана в договоре.Эти неожиданные сборы могут быстро подорвать доверие между управляющей компанией и Советом директоров. Они также могут сигнализировать о том, что пришло время внести изменения.

    5) Ваша команда управления ТСЖ непоследовательна в соблюдении правил вашего сообщества.

    Одной из наиболее важных задач управленческой команды ТСЖ является обеспечение надлежащего, справедливого и последовательного соблюдения всех правил и подзаконных актов.

    Избирательное применение ТСЖ — это термин, используемый, когда правила ТСЖ применяются предвзято или непоследовательно. Когда происходит выборочное правоприменение, это может привести к большому напряжению в сообществе и, возможно, даже к юридическим искам против вашей ассоциации.

    Это также свидетельствует о том, что ваша управляющая компания не выполняет свою работу должным образом. Вы можете поискать новую команду управления ТСЖ.

    6) Вы получаете много жалоб от жителей.

    Как мы говорили с самого начала, цель найма управляющих компаний ТСЖ — сделать жизнь лучше для всех.Как только у вас будет правильная управленческая команда ТСЖ, все должно работать более гладко, и люди, которые живут в вашем ТСЖ, должны быть счастливее.

    Так что же означает, что вы продолжаете получать жалобы домовладельцев? Если вы регулярно получаете жалобы от недовольных домовладельцев, это должно заставить вас остановиться и задуматься, правильно ли ваша команда управления ТСЖ выполняет свою работу.

    7) Членам правления ТСЖ жить не легче.

    Управление товариществом собственников жилья — это непростая задача, требующая много работы. Для членов правления ТСЖ эта работа может оказаться непосильной. Одной из основных причин обращения в управляющую компанию является облегчение части бремени.

    Таким образом, все члены вашего Совета должны быть довольны тем, что управляющая компания работает от их имени. Но если ваша управленческая команда ТСЖ на самом деле не делает вещи проще, то какой смысл держать их рядом?

    8) Ваше ТСЖ не в лучшем финансовом положении.

    В конечном счете, ваш ТСЖ — это бизнес, и работа вашей команды управления ТСЖ состоит в том, чтобы убедиться, что бизнес ведется хорошо.

    Если деловой стороной ТСЖ пренебрегают, это огромный красный флаг. В частности, следите за финансовыми потерями и снижением прибыли, которые указывают на необходимость новой управляющей компании ТСЖ.

    Как сменить управляющую компанию ТСЖ: процесс

    Мы рассмотрели некоторые причины, по которым вам может понадобиться новая управляющая компания ТСЖ. Теперь давайте приступим к процессу. Как только ваш совет ТСЖ решит внести изменения, каковы следующие шаги в этом процессе?

    6 шагов для изменения команды управления ТСЖ

    Чтобы сменить управляющую компанию ТСЖ, рекомендуем выполнить несколько шагов.

    1. Просмотрите свои действующие контракты на управление . После того, как члены правления согласятся сменить управляющую компанию ТСЖ, первое, что вы должны сделать, это заключить договор с нынешним руководством и внимательно изучить его условия. В частности, посмотрите, когда истекает срок действия контракта, и есть ли пункт об автоматическом продлении. В некоторых случаях самым простым может быть просто переждать контракт; иными словами, дайте договору истечь, а потом займитесь наймом новой управляющей компании ТСЖ.
    2. Сообщите об этом управляющей компании ассоциации домовладельцев. Также обратите внимание, что если вы решите сменить управленческую команду ТСЖ, от вас может потребоваться уведомить текущую компанию. Подробности должны быть изложены в вашем соглашении об обслуживании, но отраслевая норма составляет от 60 до 90 дней.
    3. Досрочная отмена (при необходимости) . Конечно, вы можете не захотеть ждать, пока истечет срок действия текущего контракта на управление. Если это так, вам следует просмотреть договор на наличие политики отмены.Обратите внимание, что если вы решите отменить до истечения срока действия контракта на управление, вам все равно придется уведомить об этом. И, возможно, вам также придется заплатить комиссию действующей команде управления ТСЖ.
    4. Поговорите со своим адвокатом ТСЖ. Вы можете проконсультироваться со своим адвокатом ТСЖ, прежде чем сменить управляющую компанию. Юрист сможет просмотреть как текущий контракт, так и новый контракт, который вы подписываете, гарантируя, что все юридические основания охвачены.
    5. Свяжитесь с вашим ТСЖ. При смене управляющей компании ТСЖ важно держать домовладельцев в курсе. Разошлите сообщения о смене менеджера сообщества, предоставьте базовый обзор того, почему вы решили сменить управляющую компанию ТСЖ, и сообщите домовладельцам, чего они могут ожидать от следующих шагов. Также пригласите их прийти к вам с любыми вопросами.
    6. Начните поиск нового менеджера сообщества. Более конкретные инструкции мы дадим в следующем разделе, а пока отметим, что при смене управляющей компании ТСЖ вам не захочется тратить время на поиск новой управляющей компании ТСЖ.

    Поиск новой команды управления ТСЖ

    Конечно, увольнение текущего руководства ТСЖ — это только часть уравнения. Вам также нужно будет начать поиск новой управляющей фирмы ТСЖ.

    Это предприятие может выиграть от участия ваших домовладельцев. Не стесняйтесь опросить своих нынешних жителей, спросив их, что им понравилось и не понравилось в предыдущем менеджере сообщества, а также оценив их приоритеты, когда дело доходит до управления сообществом.

    Опять же, вы также можете проконсультироваться со своим юристом ТСЖ. Скорее всего, адвокат знаком с большинством крупных управляющих ТСЖ в городе и может порекомендовать вам надежную фирму, которая удовлетворит ваши потребности.

    Вы редко получите выгоду, просто наняв первую попавшуюся компанию ТСЖ. Вместо этого найдите время, чтобы рассмотреть несколько кандидатов. Опросите их, попросите представить предложения и ведите переговоры, как считаете нужным. Это важное решение, и вам не следует торопиться.

    На что обратить внимание при поиске новой компании по управлению сообществом

    Что касается того, что вы должны искать в своем новом менеджере, вот несколько моментов, которые следует учитывать.

    • Ищите управляющую компанию, которая имеет соответствующую лицензию и/или сертификат. Поиск квалифицированной и опытной управленческой команды может помочь вам избежать некоторых проблем, с которыми вы столкнулись в предыдущей компании.
    • Спросите об отношениях с поставщиками. Одно из основных преимуществ найма профессиональной управляющей компании ТСЖ заключается в том, что они приведут вас к местным поставщикам. Убедитесь, что вы заранее осведомились об отношениях с поставщиками, которые у них есть, и о том, какую пользу эти отношения могут принести вашему сообществу.
    • Обратите внимание на стиль общения. Как мы отмечали выше, одна из основных функций менеджера ТСЖ – хорошо общаться. Проводя собеседования с разными кандидатами, обратите особое внимание на то, насколько хорошо они с вами общаются. Если вам не нравится уровень обслуживания клиентов, которого вы получаете, это достаточная причина, чтобы искать в другом месте.
    • Спросите ссылки. У хорошего руководства ТСЖ должен быть длинный список клиентов, готовых петь им дифирамбы. Прежде чем нанимать компанию, попросите несколько рекомендаций, по которым вы можете позвонить.Будьте осторожны с любым менеджером ТСЖ, который не может предоставить эти рекомендации.
    • Проверить наличие. Хороший управляющий ТСЖ должен быть доступным. Вы должны быть в состоянии положиться на них, чтобы отвечать на вопросы или давать обратную связь, когда вам это действительно нужно. Обязательно спросите, как вы можете связаться с вашим менеджером ТСЖ, и какой реакции вы должны ожидать.
    • Обзор потребностей в обслуживании. Всегда спрашивайте у руководства ТСЖ, какие виды услуг они предлагают, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим потребностям.Например, вы можете спросить о ведении документации, ведении бухгалтерского учета, помощи в планировании и проведении совещаний и т. д.

    Это лишь некоторые из качеств, которым следует уделить первоочередное внимание при поиске нового менеджера ТСЖ, но опять же: вы можете получить дополнительные предложения, поговорив с другим членом правления ТСЖ и с членами вашего сообщества.

    Получите помощь по управлению ТСЖ от Kuester Management Group

    Если вы ищете новую управленческую команду ТСЖ, которая сделает все возможное с образцовым обслуживанием, обратитесь в Kuester Management Group. Мы гордимся тем, что предоставляем услуги по управлению ТСЖ в Шарлотте, Северная Каролина, управление ТСЖ в Хантерсвилле, Северная Каролина, а также услуги по управлению ТСЖ в районе Миртл-Бич.

    На протяжении десятилетий мы являемся одним из самых надежных поставщиков ТСЖ в Каролине. Домовладельцы и члены правления знают, что они могут рассчитывать на то, что мы предоставим оперативное обслуживание и весь спектр знаний ТСЖ. Наши услуги охватывают все: от круглосуточного аварийного обслуживания до закупок и контроля поставщиков.

    Мы хотели бы рассказать вам больше о наших услугах и помочь вам в переходе.Чтобы узнать больше об услугах, которые мы предлагаем управленческим клиентам ТСЖ в Каролине, обратитесь в Kuester Management Group при следующей возможности.

    Расторжение брака: уведомление о расторжении договора для вашего ТСЖ или управляющей компании

    Как поется в песне, расстаться бывает непросто. В отношениях мы перешли от разрыва лицом к лицу, разрыва телефонного звонка, разрыва письма по электронной почте и, наконец, самой низкой формы разрыва — разрыва текстовых сообщений. Но это не относится к разрыву с поставщиком услуг для вашего сообщества. Итак, сегодня мы собираемся рассказать о расставании: уведомление о расторжении вашего ТСЖ или управляющей компании.

    Шаг 1: Получите свое текущее соглашение об обслуживании и просмотрите его, пока не дойдете до абзаца о прекращении действия. Обычно в этом параграфе говорится, что соглашение может быть нарушено а) по любой причине с письменным уведомлением за 60-90 дней или б) немедленно, если «причина», такая как халатность.

    Примечание. Если срок действия вашего контракта истек, а автоматическое продление не предусмотрено, то вы в основном находитесь на месячном сроке и можете уведомить об этом за 30 дней.

    Шаг 2: Прочтите параграф о расторжении договора, в нем может быть указано, что вы должны направить уведомление заказным письмом. В этом случае у нас часто есть доски, которые отправляют по электронной почте уведомление о прекращении и в электронном письме сообщают, что официальное уведомление по почте будет в ближайшее время.

    Иногда управляющая компания позволяет вам уволиться досрочно: 1) они хотят уйти на достойных условиях, чтобы защитить свою репутацию и 2) может быть, это чувство взаимно. Так, например, если в соглашении указано 90 дней, но вы можете уйти с уведомлением за 30 дней.В других случаях уходящая компания будет приверженцем, и это в основном по финансовым причинам, они хотят, чтобы ваш доход оставался как можно дольше. Но мы говорим, что вы можете попытаться договориться.

    Чтобы облегчить вам расставание, мы составили уведомление о расторжении для вашего менеджера сообщества, которое вы можете отредактировать и использовать.

    Если вы хотите узнать больше о переходе, вы можете прочитать нашу публикацию в блоге «Последовательность событий для смены ТСЖ или управляющей компании или бухгалтерской компании» ЗДЕСЬ.

     

     

    Перезапуск ТСЖ? С чего начать

    март 2013 г.

    Вот вопрос от руководителя ТСЖ.com о ситуации, которая случается чаще, чем вы можете себе представить: «У нас есть четыре квартиры в нашем доме и три владельца. новый. Однако с тех пор, как ураган «Сэнди» затопил наш подвал, я понял, что мне нужно знать больше. У нас никогда не было официального собрания совета директоров, а несколько недель назад впервые все три владельца созвонились вместе. Мой вопрос Есть ли у кого-нибудь совет, с чего начать?»

    Здесь наши эксперты дают свои лучшие советы членам правления ассоциаций, которые никогда не работали как ассоциации и хотят вернуться на правильный путь.

    Бездействующий ТСЖ? You’re Not Alone

    «Это всплывает чаще, чем вы думаете», — говорит Дженни Ки, вице-президент RealManage из Сан-Рафаэля, штат Калифорния, вице-президент ассоциации управляющих компаний, управляющей недвижимостью в Аризоне. , Калифорния, Колорадо, Флорида, Луизиана, Невада и Техас.

    «Это довольно распространено», — соглашается Роберт Гэлвин, партнер Davis, Malm & D’Agostine PC в Бостоне, который специализируется на представлении кондоминиумов и кооперативов.«Обычно случается так, что владельцы никогда не проводят собрания, не ведут протоколы и не имеют бюджета, а всякий раз, когда им нужны деньги, владельцы просто платят».

    Как ТСЖ достигают этого? Существуют всевозможные пути, которые приводят к невозможности запустить ассоциацию как ассоциацию.

    • «Возможно, владельцы управляли сами собой и делали то, что считали правильным, или, возможно, ими плохо управляли», — говорит Ки.
    • «Я вижу это, когда ассоциации очень новы, и застройщик либо отказался от них, либо теоретически передал контроль владельцам, но не предпринял необходимых шагов для создания функционирующей структуры управления», — говорит Кевин Бритт из The Law Office. Кевина Л.Бритт, который специализируется на представлении ассоциаций в районе Сиэтла.
    • «Это также происходит, когда ассоциация какое-то время имела действующий совет, а потом по какой-то причине, может быть, они не могут заставить людей служить, они говорят: «Зачем нам правление? Мы» Мы прекрасно ладим», — объясняет Бритт. «Они работают годами, и ничего особенного не происходит, а потом у них возникает проблема. Им нужно обеспечить выполнение некоторых условий или собрать средства, и они понимают, что им нужна эта функционирующая организация. »

    «Что такого страшного, если контроль над вашим ТСЖ отпал на второй план? Вы берете на себя большой риск с тем, что, вероятно, является вашим самым большим финансовым вложением. «В какой-то момент произойдет что-то плохое», — предсказывает Гэлвин. «Либо не будет страховки, либо места общего пользования не будут обслуживаться, что в конечном итоге приведет к дорогостоящим потерям или ремонту. На самом деле управлять ассоциацией не так уж сложно, особенно если вы находитесь в очень маленьком здании. Но кто-то должен подойти и сделать это.»

    Владельцы, перезапустите двигатели вашей ассоциации

    С чего начать? Свернитесь калачиком и почитайте.

    «Первый шаг — дать им домашнее задание», — говорит Мэтью А. Древес, партнер компании Thomsen & Nybeck PA в Эдине, штат Миннесота, представляющий ассоциации. «Вам необходимо ознакомиться с документами вашей ассоциации. Даже среди ассоциаций, на которые может распространяться версия нашего штата Единого закона о владении общими интересами, могут быть изменения в документах или определенные процедуры. Управляющие документы не являются универсальными. Вам нужно их прочитать.»

    Ищите определенные сигналы. «Устав определяет, как вы должны управлять своей корпорацией или организацией, — объясняет Древес. «Итак, обратите внимание на то, как вы выбираете членов правления, как должны проводиться собрания, что вы должны включать в свое уведомление о собраниях и сроки, которые должны использоваться в любом уведомлении о собраниях. В декларации обычно больше говорится об использовании, работе, и обслуживание вашей собственности и контролирует вопросы, связанные с доступом.Там вы должны посмотреть, как ваша ассоциация должна поддерживаться, кто что должен поддерживать и какие виды деятельности разрешены, а не на территории ассоциации».

    Как только вы почувствуете правила, возьмитесь за дело. «Владельцы должны понимать, кто сейчас руководит ассоциацией, — говорит Бритт. «Иногда они похожи на корабль-призрак, дрейфующий в море, и на нем никого нет. Но обычно кто-то есть, и часто решения принимает управляющая компания. Они могут управлять им, основываясь на своих стандартных методах, и управляющий имуществом фактически является советом, потому что он действует как один, но управляющий не является советом. Понять статус-кво, включая то, что делается сейчас и какова сейчас структура управления».

    Следующий созыв собрания — действительно. «В штате Вашингтон наш закон гласит, что даже если совета вообще нет, определенный процент — он отличается для квартир и ТСЖ, но обычно это 20–30 процентов — владельцев могут созвать собрание», — говорит Бритт.«Частью вашей повестки дня, как только вы выяснили, как созвать собрание, будет избрание правления. Затем посмотрите на свои руководящие документы и решите, сколько членов правления должно быть. Цель состоит в том, чтобы избрать правление, чтобы принимать решения от имени ассоциации».

    Исправление того, что сломано

    Если плата вашего ТСЖ не бездействовала в течение определенного периода времени, но не работала должным образом, возможно, вам придется внести некоторые исправления.

    «Как правило, мы пытаемся исправить любые серьезные проблемы, случавшиеся в прошлом, — говорит Ки.«Самая большая из них заключается в том, что, возможно, они не избрали членов правления должным образом. Может быть, им не хватило добровольцев, и некоторые люди активизировались. Или, возможно, на недавнем ежегодном собрании не было кворума. С помощью адвоката мы можем вернуться. и увековечить, что эти вещи не были сделаны должным образом, и что мы делаем, чтобы исправить их. Недавно мы начали управлять ассоциацией, в которой было слишком много членов правления. Это не вызвало каких-либо глобальных проблем, но правление не соответствовало , и если кто-то захочет возразить по поводу того, как работает правление, он может пожаловаться на это.Итак, на ежегодном собрании мы объяснили, кто входит в совет директоров, и что два человека уходят в отставку, и все было в порядке». исправить, и вам просто нужно двигаться вперед», — говорит Ки. «Допустим, ассоциация прошла специальную оценку или повысила оценки больше, чем должна была. Деньги, вероятно, уже потрачены; как ассоциация будет возвращать его обратно? К счастью, я не видел много этих проблем. Что мы действительно видим, так это то, что решения не документируются.Мы не можем исправить все, но если есть что-то выдающееся, мы стараемся это исправить.»

    Не бойтесь потратить несколько долларов на профессиональный совет. «Если у вас есть вопросы, обрисуйте их в общих чертах и ​​начните просматривать свои документы с их учетом», — говорит Древес. «Или получить профессиональный совет, будь то юрист по юридическим вопросам или бухгалтер по финансовым вопросам. Ассоциация имеет право полагаться на советы профессионалов, и вы можете получить экономические ответы на конкретные вопросы, что может впоследствии избавить вас от многих горя. .»

    Бритт соглашается, что получить дельный совет не обязательно стоит целое состояние. «Многие члены правления считают, что получение юридической консультации будет непомерно дорогим — если вы зададите простой вопрос, вы получите ответ в размере 500 долларов», — говорит он. «Но не все адвокаты такие, и вы можете договориться о своих ожиданиях с такими вещами, как ограничения на гонорары и сколько времени займет проект. Часто советы приятно удивляются, что могут задать простой вопрос и получить простой ответ. этот хороший совет, даже если это будет краткая отправка быстрого электронного письма и получение быстрого электронного письма в ответ, члены правления изолируют себя от личной ответственности за свои решения, потому что они выполнили свою часть с точки зрения усердия, чтобы выяснить свои обязательства.»

    Как выиграть бой с вашим ТСЖ (и не разориться)

    Прочтите исходную статью из US News.

    По данным Института общественных ассоциаций, более 68 миллионов американцев живут в общественных ассоциациях, а это означает, что каждый пятый из нас обязан следовать правилам и положениям кондоминиума, кооператива или ассоциации домовладельцев.

    Согласно опросу CAI, проведенному в 2016 году, 65 % жителей положительно относятся к жизни в ассоциации, а еще 22 % относятся к этому нейтрально. Но опрос, проведенный в 2015 году Коалицией за жилищную политику в общественных интересах, показал, что 72 процента были вовлечены в спор с их ассоциацией, который было трудно разрешить.

    Даже в самых лучших ассоциациях иногда возникают конфликты, будь то из-за правил парковки, жилищных взносов или другого вопроса. И бороться с вашей квартирой или ассоциацией домовладельцев часто бывает сложнее, чем бороться с мэрией.

    «Когда владелец берет на себя ТСЖ, колода действительно складывается против домовладельца», — говорит Сара Бенсон, один из основателей CHPPI и соавтор книги «Побег из тюрьмы в многоквартирном доме: ключи к навигации по рискам и опасностям выживания в доме». «Беззаботный» образ жизни сообщества.»

    Это не означает, что домовладелец не может победить, особенно когда имеет дело с правлением, которое ведет себя плохо. Но это означает, что домовладельцы должны действовать осторожно.

    Ассоциации домовладельцев регулируются законодательством штата, и законы в разных штатах различаются, при этом существуют отдельные законы для ассоциаций домовладельцев, кооперативов или кондоминиумов. Кроме того, каждая ассоциация имеет свой собственный набор правительственных документов, известных как Декларация соглашений, условий и ограничений или CC&R, а также подзаконные акты и правила.CC&R — это юридически обязывающий документ, подаваемый в штат, а устав — это процедуры, в соответствии с которыми работает ассоциация. Для внесения изменений в эти документы требуется голосование членов. Правила голосуются советом директоров в соответствии с процедурами, установленными ассоциацией, и в соответствии с законодательством штата.

    Соблюдение

    регулируется добровольным советом директоров, хотя более крупные ассоциации часто заключают контракты с управляющими компаниями, такими как AMS, для выполнения повседневных задач. Если вы сталкиваетесь с проблемами, которые не можете решить с вашей ассоциацией, в большинстве случаев единственным выходом для вас является подача иска в гражданский суд, что может быть дорогостоящим делом.Даже если вы выиграете дело, вы все равно можете оплатить свои собственные судебные издержки. И сборы ассоциации будут разделены между вами и вашими соседями.

    Это хороший повод разобраться с конфликтом до того, как он достигнет этой точки.

    «Не поднимайте руки вверх, это самое худшее, что вы можете сделать», — говорит Доун Бауман, старший вице-президент CAI по связям с правительством и общественностью. «Знай своих соседей, знай свой совет и знай свои обязанности».

    Две области, в которых ассоциации и домовладельцы часто должны вступать в конфликт, включают сбор взносов или оценок и обеспечение соблюдения правил.Ставки могут быть высоки, потому что во многих ассоциациях есть положения, позволяющие им штрафовать домовладельцев, которые не соблюдают документы, подавать залог на дом и даже забирать дом путем обращения взыскания. Большинство ассоциаций имеют право на лишение права выкупа за неуплату взносов по истечении определенного периода, включая гонорары адвокатов и штрафы за просрочку платежа.

    Если вы получили уведомление о том, что ваши взносы просрочены или что вы нарушили правило, ваш первый шаг должен состоять в том, чтобы позвонить и попросить о личной встрече. «Попросите о встрече с ними, объясните ситуацию и отстаивайте свою позицию», — говорит Бенсон. «Сделайте это и взывайте к их чувству порядочности и справедливости».

    Если вы непреднамеренно нарушили правило, «признайте свою вину, извинитесь и пообещайте, что это никогда больше не повторится», — говорит Бенсон.

    Если вы считаете, что правление ошибается, попросите разъяснений — в письменной форме — о том, какое именно правило, по мнению правления, было нарушено, а также о том, какие действия требует правление. Даже если вы уверены, что не сделали ничего плохого, не вступайте в бой.

    «Домовладелец приходит с полной яростью, потому что он уверен, что это месть или личное нападение на него», — говорит Келли Г. Ричардсон, управляющий партнер юридической фирмы Richardson Harman Ober в Южной Калифорнии и автор еженедельной синдицированной колонки HOA Homefront. «Если вы подходите к этому с неправильным отношением, вероятность конфликта или крупной катастрофы намного выше».

    Судебные разбирательства дорого обходятся и правлению, что открывает двери для переговоров о компромиссе.

    Для большинства домовладельцев, недовольных тем, как управляется их сообщество , наиболее эффективным вариантом часто является сплочение соседей, чтобы они добивались перемен, и самому баллотироваться в совет директоров.

    «Либо примите участие и пригласите хороших людей в правление… либо решите просто принять это, либо продать и уйти куда-нибудь еще», — говорит Ричардсон.

    Вот шесть способов эффективно бороться с вашими домовладельцами, кооперативами или ассоциациями квартир:

    Знай правила.  Вы должны были прочитать все правительственные документы, включая правила и положения, прежде чем совершить покупку.Знание правил и их соблюдение уберегут вас от неприятностей. Если вас обвиняют в нарушении правила, которого вы не видите в своих документах, обратитесь за разъяснениями в письменной форме. Попросите о слушании и следуйте процессу, изложенному в ваших документах для процедур. «Подход должен быть разговором», — говорит Бауман.

    Будь приятным.  Ваши члены правления и члены комитета – ваши соседи, и они работают волонтерами. «Многие люди приходят на эти слушания и говорят: «Как вы смеете», — говорит Ричардсон, но все начинается с враждебной ноты.Если вы будете относиться ко всем с добротой, ваша позиция будет восприниматься более уважительно. «Такая реакция будет иметь гораздо больше шансов на то, что совет директоров приостановит наложение штрафов», — говорит Ричардсон. «Они просто хотят соблюдения. Они не хотят наказывать людей».

    Ответить письменно.  Вы хотите иметь документальный след на случай, если вы окажетесь в суде. Вы также хотите убедиться, что все члены правления и ваши соседи, если вы хотите поделиться, имеют одинаковое понимание того, что происходит.Документируйте все в письменной форме, чтобы избежать ситуаций типа «он сказал, она сказала».

    Не спорьте с правилом. Возможно, вы не поддерживаете правило вашей ассоциации, запрещающее движение пикапов на подъездных дорожках, но аргументы в пользу целесообразности этого правила ни к чему не приведут, если вас обвинят в его нарушении. «Это не Верховный суд США, — говорит Ричардсон. «Не спорьте о правиле больше, чем вы спорите с полицейским об ограничении скорости на определенной улице». Если вы считаете, что правило следует изменить, попросите соседей присоединиться к вам в петиции.

    Знайте штрафы.  Насколько далеко вы можете зайти в борьбе, не неся значительных расходов, зависит от отношения вашей ассоциации к судебным разбирательствам, а также от ваших руководящих документов. Некоторые ассоциации могут налагать огромные штрафы, которые могут стать залогом вашего дома и привести к потере права выкупа. Помните о ставках, когда решаете, как далеко зайти в своей борьбе.

    Не прекращайте платить взносы.  Независимо от того, о чем вы спорите, вносите ежемесячные платежи, а также оплачивайте любые просроченные платежи.В противном случае причитающаяся сумма может увеличиться, как только совет начнет добавлять гонорары адвокатов. Если выяснится, что вы переплатили, вы можете запросить возврат средств позже. «Если вы не платите взносы ассоциации, у вас в два раза больше проблем». — говорит Бауман. «Это как не платить налоги».

    Новые законы о ТСЖ вступают в силу сегодня – Texas REALTORS®

    1 сентября вступили в силу несколько новых законов о реформировании ассоциаций домовладельцев, поддерживаемых REALTOR®. Эти изменения приведут к большему балансу между правами владельцев недвижимости и их ассоциаций владельцев собственности.

    Законодательное собрание Техаса 87-го созыва приняло эти изменения в качестве законопроекта Сената № 1588, авторами которого являются сенатор Брайан Хьюз и член палаты представителей Крис Тернер.

    • Плата ограничивается информацией о подразделениях (375 долларов США), сертификатами перепродажи (75 долларов США) и обновленными сертификатами перепродажи (75 долларов США).
    • TREC создаст общедоступную центральную базу данных ТСЖ Техаса к 1 декабря 2021 года. ТСЖ, подавшие сертификаты управления в записи округа до 1 декабря 2021 года, должны подать документы в TREC до 1 июня 2022 года.
    • ТСЖ
    • , имеющие не менее 60 участков или заключившие договор с управляющей компанией, обязаны разместить актуальную версию передаточных документов на сайте ТСЖ или управляющей компании.
    • Все ТСЖ обязаны подавать документы о передаче в округ (округи) и предоставлять определенную контактную информацию по всем документам о передаче и сертификатам управления.
    • Владельцы недвижимости получили новые средства защиты от отрицательной кредитной отчетности, когда оспаривается штраф или комиссия, и ТСЖ должны предоставить подробный отчет о сборах и предложить план платежей, прежде чем сообщать о просрочках.
    • Новые законы улучшают некоторые конфликты интересов в архитектурных наблюдательных советах ТСЖ.
    • ТСЖ запрещено запрашивать доступ к договорам аренды, и им разрешено запрашивать только контактную информацию арендатора и даты начала и окончания аренды.
    • ТСЖ должны запрашивать предложения по контрактам на услуги на сумму более 50 000 долларов.
    • ТСЖ запрещено запрещать определенные ограждения бассейнов, установку определенных мер безопасности на частной собственности владельца или определенные религиозные представления.
    • Правления ТСЖ
    • обязаны своевременно уведомлять членов о собраниях.
    • Новые законы улучшают надлежащий процесс разрешения споров и предоставляют дополнительные юридические возможности при поиске решения спора с ТСЖ.

    РИЭЛТОРЫ® изменили ситуацию

    Принятие монументального закона о реформе ТСЖ не состоялось бы без вас. Техасские РИЭЛТОРЫ® разослали призыв к действию по электронной почте всем членам, поскольку законопроект проходил через законодательный процесс, предоставляя РИЭЛТОРАМ® удобный способ призвать своих представителей поддержать SB 1588. Призыв к действию привел к более чем 12 500 сообщениям поддержки — рекордно высокий отклик.

    Кроме того, веб-сайт myhoastory.com собрал реальные истории домовладельцев и РИЭЛТОРОВ® о проблемах, с которыми они столкнулись при ТСЖ.

    Роль ТСЖ и президента многоквартирного дома

    Подобно генеральному директору компании, президент ассоциации домовладельцев (ТСЖ) играет основную роль в принятии решений и надзоре за повседневным управлением ассоциации.Некоторые президенты ТСЖ получают компенсацию, но большинство из них являются добровольцами без оплаты, выполняя роль, которая может быть полезной, но часто недооцененной.

    Независимо от того, получаете вы компенсацию или нет, к вашей роли президента нельзя относиться легкомысленно. Принятие должности в совете ТСЖ — это серьезно, так как вам поручено защищать личные инвестиции всех членов ТСЖ. Необходимо позаботиться о том, чтобы проблемы и вопросы домовладельцев решались к удовлетворению всех вовлеченных сторон. Понимание обязанностей президента ТСЖ и рисков, связанных с этой ролью, важно для любого, кто занимает эту должность.

    Обязанности президента

    Быть президентом ТСЖ требует большого взаимодействия с людьми — домовладельцами, управляющим недвижимостью, другими членами правления и внешним сообществом. Терпение и гибкость являются ключевыми качествами для этой должности. Вы должны принимать каждое решение честно и справедливо, избегая фаворитизма и принимая решения в личных интересах.

    Устав ТСЖ обычно определяет, как часто должен избираться новый президент. В противном случае рекомендуется переизбирать нового президента каждые несколько лет, чтобы получить свежий взгляд, а также избежать возможности хищения средств ассоциации.

    Устав также определяет обязанности президента, которые могут варьироваться от одной ассоциации к другой. В обязанности президента ТСЖ входят следующие основные обязанности:

    • Председательство на заседаниях правления. Разработайте повестку дня перед встречей и следите за ходом встречи.

    • Ведение точных записей. В основном это обязанность секретаря правления, но в конечном счете ответственность лежит на президенте.

    • Изучение местных законов перед принятием правил.ТСЖ диктуются законами штата; президент несет ответственность за понимание законов, применимых к ассоциации.

    • Частое и постоянное общение с ассоциацией. Это включает распространение копий протоколов заседаний правления и информирование всех домовладельцев об изменениях.

    • Ежедневный мониторинг деятельности ассоциации. Осуществлять повседневное администрирование политик ассоциации, установленных советом, и обеспечивать завершение проектов.

    • Работа с правлением по разработке бюджета и плана резервных фондов. В основном это обязанность казначея совета директоров, но в конечном счете ответственность лежит на президенте.

    • Оформление контрактов, банковских документов и других юридических документов от имени ассоциации в качестве ее агента. Лучше всего получить три предложения по каждому контракту, чтобы убедиться, что вы получите справедливую цену.

    Вне компетенции президента

    Хотя у президентов ТСЖ много обязанностей, некоторые вопросы выходят за рамки их компетенции.Президенты не управляют недвижимостью. ТСЖ обычно нанимает компанию по управлению недвижимостью или управляющего недвижимостью для наблюдения за повседневной деятельностью ассоциации. На самом деле неразумно, чтобы президент также выполнял функции управляющего недвижимостью, поскольку это увеличивает вероятность мошенничества или неточной бухгалтерии. Президент ТСЖ взаимодействует с управляющими недвижимостью, выступая в качестве связующего звена между управляющей компанией и правлением ТСЖ.

    Президенты также не являются «полицией имущества» и не должны нести ответственность за соблюдение графика работы бассейна, удаление детей из фитнес-центра и т. д.

    Риски, связанные с ролью президента ТСЖ

    Как президент вашего ТСЖ, вы должны определять и устранять риски, связанные с вашей должностью. Вы будете человеком, к которому домовладельцы обращаются, когда у них возникают проблемы; а с владением недвижимостью проблемы неизбежны. Поскольку домовладельцы лично заинтересованы в своих инвестициях, естественно предположить, что они будут разочарованы, если их проблемы и проблемы не будут решены своевременно или в их пользу. Ваша роль может быть сопряжена с большей ответственностью, чем вы ожидали.Судебные иски могут исходить от домовладельцев, которые не удовлетворены или думают, что их проблемы не были должным образом решены советом директоров.

    Подобно директору или должностному лицу корпорации, президент ТСЖ также имеет фидуциарные обязанности. Это означает, что должны быть предприняты добросовестные усилия для принятия решений в интересах ассоциации. Президенты нарушают свои фидуциарные обязанности, когда действуют небрежно, совершают преступление или получают личную выгоду за счет ТСЖ.

    Плохое и нечастое общение может привести к дополнительным проблемам, когда домовладельцы не информированы о решениях или изменениях.Вы должны следить за тем, чтобы общение между домовладельцами, управляющим недвижимостью и другими членами правления информировало все стороны о событиях в ассоциации.

    Как снизить риски

    Один из основных способов снизить риски, связанные с вашим положением, — создать надежную базу знаний о руководящих документах ТСЖ и применимых местных законах. Даже если вы новичок в этой должности, от вас все равно ожидают принятия обоснованных решений в интересах ассоциации.

    Кроме того, ознакомьтесь с историей ТСЖ, в том числе с прошлыми планами правления и с тем, как ранее решались проблемы. Убедитесь, что вы последовательно решаете проблемы так же, как они решались в прошлом, и не навязываете участникам радикальные, деспотические изменения. Знайте свои фидуциарные обязанности и следите за тем, чтобы каждое решение совета директоров принималось добросовестно и в интересах членов.

    При работе с советом директоров сосредоточьтесь на создании и настройке политик, но оставьте реализацию и обеспечение соблюдения этих политик управляющей компании.Как президент, вы курируете управление ассоциацией, но не должны контролировать повседневную деятельность.

    Вы также можете снизить риски следующими способами:

    • Поддерживать командный дух в ассоциации и поощрять сплочение коллектива.

    • Постоянная связь между управляющим недвижимостью и правлением.

    • Прежде чем ввязываться в юридические споры, проконсультируйтесь с адвокатом.

    • Не позволяйте личностным различиям с другими членами правления мешать совету выполнять работу.

    • Тратьте деньги разумно и постройте надежное финансовое будущее для сообщества. При необходимости получить консультацию финансового консультанта.

    • Сохранить и улучшить все места общего пользования, что является одной из причин, по которой люди хотят вступить в ТСЖ.

     

    Закон о владельцах собственности штата Джорджия: часто задаваемые вопросы

    Как ваша управляющая компания, большая часть нашей работы заключается в том, чтобы быть ресурсом для наших ассоциаций и следить за тем, чтобы они были созданы максимально выгодным образом. , снижая риск и сводя к минимуму работу совета директоров.Таким образом, мы хотели бы убедиться, что каждая ассоциация знакома с разницей между ассоциацией домовладельцев (ТСЖ) и ассоциацией собственников недвижимости (POA). Как ваш управляющий агент, мы считаем, что внесение поправок в документы, чтобы они стали частью Закона о собственниках, является хорошим решением для большинства ассоциаций; тем не менее, правление всегда должно проконсультироваться со своим юрисконсультом, прежде чем принимать какое-либо решение в отношении руководящих документов сообщества.

    В целом, POA был разработан, чтобы отразить Закон о кондоминиумах Джорджии (GCA) с точки зрения предложения «набора» преимуществ сообществам ТСЖ.По сути, это «обновляет» сообщество и предлагает новый набор прав, включая следующие преимущества:

    1. Возможность взимать штрафы за просрочку платежа и более высокие проценты по просроченным суммам
    2. Вечные заветы, не требующие продления; отсутствие этого пункта может привести к случайному роспуску
    3. Более высокий приоритет залога и возможность обращения взыскания на залог (при необходимости), что означает, что ассоциация получает оплату до других кредитов или «передвигается» в качестве кредитора
    4. Автоматические залоговые права на каждое имущество; нет необходимости подавать «бумажные» залоговые документы для обеспечения долга
    5. Стандартизирует требования к уведомлению, процессы выборов, требования к доверенности и другие процессы

    Что определяет, является ли ассоциация доверенным лицом или ТСЖ?

    Уставные документы ассоциации определяют статус ассоциации. В большинстве случаев разработчик работает со своим адвокатом и регистрирует первоначальные соглашения и уставы. Это их решение, создавать ли ТСЖ или POA. Застройщик обычно сохраняет контроль над ассоциацией в качестве совета директоров в процессе строительства. Контроль не переходит к домовладельцам до определенного времени, обычно в заранее определенный момент, когда проект находится на стадии завершения или близок к завершению. В этот момент, обычно называемый «Оборот», избирается новый совет, состоящий из домовладельцев.

    Как происходит преобразование ТСЖ в POA?

    Адвокат должен подготовить поправку к руководящим документам, в которой говорится, что ассоциация согласна соблюдать Закон об ассоциации владельцев собственности штата Джорджия. Поправка также приводит положения руководящих документов в соответствие с положениями POAA.

    Каким образом ассоциация имеет право добавлять поправку?

    По иронии судьбы, это определяется исходными руководящими документами ТСЖ. Для принятия любой поправки требуется большинство или 2/3 голосов членов ассоциации. Если требуется членское голосование, поправка, составленная адвокатом, должна быть предоставлена ​​каждому владельцу, и она должна быть одобрена требуемым числом членов. Тем не менее, в некоторых документах есть оговорка, которая позволяет совету директоров в одностороннем порядке принимать решение о том, чтобы Ассоциация подпадала под действие Закона о доверенности. В этом случае поправку, составленную адвокатом, необходимо предоставить только членам совета, а протокол собрания совета должен четко отражать голосование большинства членов совета, присутствующих на собрании совета (при наличии кворума совета). ), принять поправку к POA.Это делает процесс отправки в POA намного более эффективным.

    После того, как было принято решение о сокрытии, каков процесс?

    После того, как Ассоциация соберет необходимое количество голосов для принятия поправки к POA, должностные лица Ассоциации подписывают поправку, и она должна быть зарегистрирована в земельных книгах графства. За это взимается плата; однако точная сумма будет зависеть от адвоката и содержания самой поправки.

    Есть ли стоимость преобразования?

    Silverleaf не взимает плату за помощь в этом процессе; тем не менее, с адвоката будет взиматься почасовая оплата или фиксированная плата, связанная с его помощью, и будет взиматься регистрационный сбор от округа, когда поправка к юридическим документам регистрируется в земельных книгах.Наши менеджеры будут рады получить для вас предложение от поверенного вашей ассоциации, но Советы должны запланировать потратить от 1500 до 2000 долларов США на подготовку документации поправок юристами и не менее 30-45 дней на подачу после принятия.

    Должен ли совет информировать домовладельцев?

    Да, после того, как поправка к доверенности будет зарегистрирована в земельных книгах округа, управляющая компания отправит уведомление, информирующее домовладельцев об изменении. Уведомление будет содержать напоминания о том, что это изменение значит для них. Имейте в виду, что доверенность является более сильной и эффективной организацией, и поэтому каждый домовладелец будет пожинать плоды.

    Снижает ли это изменение нагрузку на плату?

    Да, POA позволяет системам «под ключ» решать многие вопросы, которые просто недоступны для товариществ собственников жилья. Точно так же, как стандартная политика сбора данных устраняет путаницу и многочисленные электронные письма, POA предлагает самую прочную основу для ассоциаций, которые не являются кондоминиумами, на которых можно строить.

    Если в ходе этого процесса правление хочет внести поправки в свои документы ассоциации, чтобы принять больше, чем просто POA, самое время рассмотреть все изменения. Будет ли это рентабельно, будет решаться в каждом конкретном случае.

    Какой первый шаг?

    Свяжитесь с Silverleaf и/или вашим адвокатом напрямую, чтобы определить, является ли это решением совета директоров или домовладельца.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.

    Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
    <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>