МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Отмена дарения квартиры: В каких случаях можно отменить договор дарения?

Нотариус рассказал о нюансах отмены договора дарения квартиры — Рамблер/финансы

У тех, кто подарил свою квартиру, есть возможность забрать ее назад, хотя это сделать достаточно проблематично, заявил РИА Недвижимость нотариус Москвы Вадим Сопин.

По его словам, Гражданским кодексом и другими законами РФ предусматривается ряд оснований для отмены дарения.

Сопин отметил, что даритель имеет право отменить дарение, если тот, кому он подарил ту или иную вещь, совершил покушение на его жизнь (либо умышленно причинил ему телесные повреждения), жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или его близких родственников.

«В этих случаях срок давности начинает течь с момента совершения такого действия, а не с момента заключения договора», – указал Сопин.

По словам нотариуса, отмены дарения могут потребовать и наследники дарителя в судебном порядке. Это касается отмены по основаниям недействительности сделки, которая была совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими – «под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств».

Сопин указал, что наследники имеют возможность обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки.

Кроме того, требование об отмене дарения доступно через суд, если обращение одаряемого с полученной вещью, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, «создает угрозу ее безвозвратной утраты», отметил нотариус.

Могут возникать и частные случаи, когда также можно потребовать отмены дарения. Так, в договоре может быть указано право дарителя отменить свое распоряжение в случае, если он переживет того, кому дарит недвижимость или какую-то иную ценную вещь.

Кроме того, суд может отменить дарение, которое было совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, которые имеют отношение к его предпринимательской деятельности.

Ранее «Рамблер» сообщал, что в России вырос спрос на покупку комнат.

Подарочные метры – Коммерсантъ Екатеринбург

Вступление в силу с 1 января 2006 года закона, облегчающего налоговое бремя для приобретающих квартиры по договору дарения, привело к росту популярности заключения дарственных договоров. Сегодня дарение недвижимости для граждан – самый реальный способ сэкономить время и деньги при передаче прав на жилье. Однако случается, что люди, не обладающие достаточной правовой грамотностью, рискуют лишиться законных квадратных метров.

Бонусы для родни
Закон № 78-ФЗ «О внесении изменений в Налоговый Кодекс РФ», принятый Госдумой в июле 2005 года, отменил с 1 января 2006 года налог на имущество переходящее в порядке дарения и наследования. Если ранее граждане в зависимости от степени родства и стоимости подаренного объекта платили налог в размере от 5 до 40% стоимости подаренного объекта, то теперь они платят лишь 13%-типроцентный налог на доходы физических лиц. Кроме того, любое налогообложение отменяется при сделке дарения между членами семьи и близкими родственниками. «К ним относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры», — комментирует директор екатеринбургского юридического агентства «Юс-Когенс» Светлана Корабель.
— «Если же, к примеру, племянник получает жилье в подарок от тети, то он по закону обязан платить налоги. Но формально эту норму можно обойти, если тетя сначала подарит квартиру своему брату (отцу племянника), а тот, в свою очередь — своему сыну». — продолжает госпожа Корабель.

Кроме того, на квартиры, полученные по безвозмездной сделке (наследование и дарение) не распространяется режим совместной собственности. «Это позволяет, к примеру, родителям защитить интересы своих детей, состоящих в браке. Если супруги разведутся, то квартира останется в собственности одаряемого и не будет делиться между мужем и женой, как другое имущество, находящееся в их совместном владении», — объясняет госпожа Корабель. При этом договор дарения имеет свои преимущества по сравнению с договором наследования. Подаренное имущество переходит в собственность одаряемого сразу после регистрации сделки, а унаследованное — лишь спустя полгода с момента смерти наследодателя. «Кроме того, необязательно, что после смерти завещателя квартира перейдет в собственность именно названных наследников, ведь завещание оспорить проще, чем договор дарения», — поясняет Евгений Шаламов.

«Если в семье сложные отношения и собственник хочет, чтобы только один родственник получил его имущество, то в договор дарения можно внести пункт, согласно которому жилье возвращается в собственность к дарителю, если одаряемый умирает раньше него. В этом случае наследники умершего не могут претендовать на долю в данной квартире», — продолжает старший юрист уральской юридической компании «ЭНСО» Рамиль Мардугаллямов.

Как отмечают эксперты, договором дарения вместо завещания предпочитают пользоваться родители при передаче жилья своим детям, бабушки-дедушки предпочитают дарственную на квартиру завещанию.

Фиктивный дар
Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, количество сделок по передачи жилого имущества за первый квартал 2008 года по сравнению с 2007 годом увеличилось на 33,4%. До 10% таких сделок, по мнению директора агентства недвижимости «Новосел на Бардина» Евгения Шаламова, являются дарственными. При этом, отмечают эксперты, преимущества безналоговой передачи жилья от одного собственника к другому оценили не только граждане, передающие и получающие наследство.

«Практика показывает, что договор дарения, заключаемый между людьми посторонними, в 99% случаев является фиктивным, прикрывая сделку купли-продажи. Делается это обычно по инициативе покупателя, ведь при заключении договора дарения 13-процентный налог платит не тот, кто дарит квартиру, а тот, кто ее получает», — замечает директор «Тюменского агентства недвижимости» Денис Петров. «Одаряемый имеет возможность немного сэкономить и в этом случае. Для этого он должен договориться с дарителем, чтобы тот указал рыночную стоимость своего имущества ниже, чем она есть на самом деле. Случаи выявления таких нарушений единичны, так как налоговые органы обращают внимание на стоимость подарка, лишь если она неправдоподобно маленькая», — добавляет директор челябинского Центра недвижимости «ВЕК» Андрей Ветхов.

«Чаще всего дарение заменяет куплю-продажу, когда речь идет об отчуждении доли в коммунальной квартире. Это позволяет обойти норму о преимущественном праве покупки, которым обладают сособственники. Ведь именно им по закону правообладатель обязан предложить выкупить свою долю в первую очередь»,— рассказывает Светлана Корабель.

«Бесплатный сыр» и мышеловка
Эксперты предупреждают: пытаясь с помощью фиктивного дарения посторонним людям прикрыть сделку купли-продажи квартиры, нужно быть очень осмотрительным. «Риску в данном случае подвергаются обе стороны. Даритель, не оформив продажу официально, может не получить денег за свой «подарок». Рискует нажить вместе с квартирой неприятности и одаряемый. Потребовать изъятия у него «подаренного» жилья могут, например, предыдущие хозяева квартиры, если при отчуждении ими жилья дарителю были допущены малейшие нарушения. «Всегда существует вероятность, что даритель — это мошенник, который подделал доверенность или каким-то другим незаконным способом получил права на жилье. В случае же если сделка была оформлена как купля-продажа, лишить нового собственника жилья будет очень непросто», — говорит госпожа Корабель.

Следует быть осторожными и дарителям, передающим жилье родственникам.

«Если есть какие-то сомнения в порядочности того, кому передается жилье, то в договоре можно указать право дарителя без ограничения времени пользоваться имуществом, то есть проживать, оплачивать и совершать другие действия», — советует Андрей Ветхов. Так же важным в ситуации дарения является получение согласия всех заинтересованных сторон, как то: супруга или супруги дарителя, обладающего правом на имущество, или кого-то еще. Последние могут в течение 3 лет признать сделку недействительной.

Обязательный аспект
Свои тонкости имеет договор, в котором даритель обещает передать другому лицу недвижимость в собственность по истечении какого-то времени. «Такие договоры могут заключаться между родственниками, когда, например, родители рассчитывают передать жилье своим детям в собственность после женитьбы или окончания вуза», — комментирует Рамиль Мардугаллямов. При этом даритель вправе изменить свое решение, если его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни».

Например, если квартира, в которой предполагал жить даритель, сгорела, была изъята, так как находилась в залоге, передана как часть совместной собственности супругу после развода или осталась единственным источником дохода (сдается и приносит прибыль).

Закон допускает и другие условия, при которых даритель имеет право вернуть подарок. Если одаряемый неподобающим образом распоряжается с подарком, обладающим большой неимущественной ценностью для дарителя, то последний вправе потребовать отмены дарения, однако дарителю придется убедить суд как в неадекватном обращении с предметом, так и его особого значения для дарителя.

«Договор дарения может быть оспорен и в случае, если он был совершен под влиянием обмана или заблуждения. Однако то и другое придется доказывать в суде, и сделать это, как правило, очень сложно. Например, если даритель думал, что только прописывает кого-либо или что ему передадут в собственность другое жилье, то необходимо будет предъявить очень весомые доказательства этих обстоятельств», — отмечает господин Мардугаллямов.

Также согласно 578 статье Гражданского кодекса, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Такие действия могут быть и не связаны с актом дарения. «В этой ситуации пострадавшему даже не обязательно обращаться в органы внутренних дел — ему достаточно, например, найти свидетелей случившегося, предъявить медицинскую справку или другие доказательства совершения таких действий одаряемым и их умышленный характер», — говорит господин Мардугаллямов. При этом, добавляет он, если после постановления суда об отмене дарения в собственности у одаряемого квартира уже не находится, например, он успел ее продать, подарить, или же с ней что-нибудь случилось, то он не должен будет нести никакой дополнительной ответственности за происшедшее и возмещать стоимость квартиры тому, кто ее подарил.

Кроме того, если одаряемый, которому обещано недвижимое имущество, умер до исполнения договора дарения, то его наследники не имеют права требовать от дарителя квартиру.

Но если умирает даритель, то обязанность передать жилье переходит к его наследникам. Правда, как отмечает господин Мардугаллямов, эти условия действуют, если в договоре не указано иное.

При этом даритель несет дополнительную ответственность перед будущим владельцем своего жилья. К примеру, если подарок нанес новому владельцу или его имуществу вред, вследствие его скрытых недостатков, о которых даритель знал, но не сообщил, то одаренный имеет право потребовать возмещение ущерба.

Особые условия
Особая ситуация возникает, когда речь идет о квартире, купленной в кредит, если он еще не погашен. «В том случае, когда жилье взято под залог другой квартиры, само не является обремененным залоговыми обязательствами и находится в собственности дарителя, последний может передать квартиру через договор дарения», — поясняет Рамиль Мардугаллямов, — «При этом кредит продолжает погашать тот, кто его брал».

Но если кредит взят под залог той же самой квартиры, которую хотят подарить, то любое отчуждение предмета залога, передача в аренду или другому лицу в безвозмездное пользование возможно только с согласия банка, который является залогодержателем. Основанием для этого является 346 статья ГК. «Обычно банки не идут на такие условия, даже если одаряемый в состоянии продолжить погашение кредита», — добавляет Андрей Ветхов.

Наконец, дарить жилье можно далеко не всем. Статья 575 ГК запрещает делать дорогие подарки «работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан» и «государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей». Передавать им в собственность недвижимое имущество могут только близкие родственники.

Мария Худовекова

Квартира как подарок: вопросы и нюансы

Получать подарки всегда приятно, особенно если подарок относится к категории недвижимого имущества. Тем более интересно будет разобраться, есть ли в таком приятном предмете, как договор дарения недвижимости, какие-то любопытные моменты, на которые стоит обратить внимание. Мы сделали это вместе с нотариусом Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексеем Комаровым.

Согласно современному российскому праву, статье 572 Гражданского кодекса, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. 

Исходя из условий дарения, договор может быть реальным (договор считается заключенным с момента передачи вещи, который может не совпадать с моментом подписания договора) или консенсуальным (договор порождает обязательство с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в определенной законом форме, и с этого момента он считается заключенным).

Альтернативно одаренные

На практике 95% договоров дарения реальные. Это значит, что, исходя из буквального смысла закона, стороны должны осуществить передачу дара, подтверждаемую соответствующим документом — актом приема-передачи недвижимости, либо в самом договоре должно быть указано, что имущество передано до момента заключения сделки, тогда такой договор считается исполненным — т. е. порождает юридические последствия для сторон, и на основании данного договора и факта передачи регистрируется право собственности на одаряемого в Росреестре. 

В реальности часто встречаются случаи, когда передача объекта не осуществляется, акт не подписан сторонами, однако собственность зарегистрирована на одаряемого, а даритель продолжает проживать, владеть квартирой.

Возникает справедливый вопрос: вправе ли даритель отменить, отказаться от такого дарения, если докажет, что имущество фактически не передавалось одаряемому во владение?

«По моему мнению, на этот вопрос стоит ответить утвердительно, поскольку Росресстр не должен регистрировать данное право в принципе, так как основного порождающего права  факта не произошло — факта передачи вещи (квартиры) одаряемому, — считает Алексей Комаров. — Для отказа от дарения по указанной причине дарителю нужно подать иск в суд о признании права собственности за одаряемым отсутствующим». 

Даже если право собственности на одаряемого уже зарегистрировано и квартира передана ему, даритель вправе отменить дарение в судебном порядке по основаниям, прямо указанным в законе. Во-первых, если одаряемый совершил покушение на жизнь своего благодетеля, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.  Во-вторых, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

По первому основанию указанный факт может быть установлен решением суда. Также применяя первое основание, важно понимать, что закон не требует установления факта причинения телесных повреждений, например, путем вынесения приговора и признания одаряемого виновным в совершении преступлений, устанавливающих ответственность за причинение потерпевшему телесных повреждений.

Что касается второго основания, то можно привести в пример из судебной практики. Одна пожилая женщина, ветеран войны, подарила квартиру молодой родственнице. Судом было установлено, что жилое помещение представляло для дарительницы большую неимущественную ценность как государственная благодарность за участие в Великой Отечественной войне, как награда за подвиги, совершенные ею. Родственница же долго не занималась должным содержанием квартиры, что, как постановил суд, «могло привести к его безвозмездной утрате применительно к назначению помещения, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ, для постоянного проживания, поскольку следствием ненадлежащего содержания жилого помещения является утрата его потребительских качеств и возможности использования по назначению».

Однако отмена дарения по указанному обстоятельству — скорее экзотика.

На практике в большинстве случаев суды отказывают в отмене дарения по указанной причине.

Часто интересующее граждан условие в договоре дарения о его отмене на случай продажи подаренной квартиры одаряемым незаконно и не может стать условием отмены по этой причине.

Консенсуальный договор

Консенсуальный договор дарения содержит обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем — «обещание дарения», т. е. обязанность передать квартиру и подать документы на регистрацию права к определенной дате в будущем. Помимо ранее указанных оснований, даритель вправе во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В указанном случае даритель направляет письменное заявление — отказ от договора по месту регистрации одаряемого. При этом одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, причиненных отзывом подарка.

По другим причинам даритель не вправе отказаться от консенсуального договора, например, по основанию изменения мотива сделки.

Если вещь была отчуждена дарителем после заключения такого договора, но до момента наступления обязательства передать вещь и зарегистрировать переход права, то одаряемый вправе потребовать возмещения понесенных убытков или попытаться оспорить сделку отчуждения, например, по причине мнимости.

Что можно и чего нельзя

Подарить можно не только уже готовую квартиру, но и строящуюся в виде права требования квартиры у застройщика по договору участия в долевом строительстве. Однако данная сделка будет совершаться в форме уступки данного права, т. е. цессии, с соблюдением соответствующих положений об уступке, закрепленных в ГК РФ и в договоре между дарителем и застройщиком. 

У договора дарения есть еще важный признак – его безвозмездность. В связи с этим возникает вопрос: исключает ли встречное предоставление дарителю, например, в виде права пользования комнатой или квартирой, безвозмездность договора дарения, а значит и саму квалификацию договора в виде дарения? Однозначный ответ – нет, поскольку в данном случае даритель не получит нового блага, т. е. это право у дарителя и так было до заключения сделки. По-другому обоснование можно интерпретировать и таким образом, что данное право и не входило в состав дара. Аналогично при дарении одного из соседних участков

даритель может оставить за собой по договору дарения право прохода или проезда по подаренному земельному участку, например, к своему соседнему участку.

На основании договора в реестре прав на недвижимое имущество будет отражено это обременение.  

Но как же быть членам семьи дарителя после заключения договора дарения: могут ли они и дальше проживать в подаренной квартире или им нужно освободить помещение? По общему правилу, согласно статье 292 ГК РФ, они должны освободить помещение, поскольку переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако тут же возникает еще один вопрос: возможно ли «прописать» в договоре право проживания членов семьи дарителя? Да, возможно.

Часто дарителями выступают пожилые люди, и, к сожалению, в жизни встречаются случаи, когда даритель не доживает до регистрации перехода права на объект. Одаряемому и наследникам важно понимать, будет ли дар делиться между наследниками (попадет в состав наследственной массы) или же все-таки перейдет в собственность к одаряемому. Согласно последней судебной практике, факт смерти дарителя не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, если даритель лично участвовал в заключении договора дарения и выразил свою волю как на заключение, так и на государственную регистрацию перехода права собственности по сделке к одаряемым, заявление о регистрации было подано лично или по доверенности при жизни дарителя и им отозвано не было.  

И еще: законом установлена возможность обусловить в договоре право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Если указанное условие в сделке не содержится, то отменить дарение по этому основанию нельзя. При этом сама формулировка о возможности отмены дарения должна быть четкой и ясной, не допускать неоднозначного истолкования, как то: «дарение может быть отменено в судебном порядке», «допускается отмена дарения» и т. д.  В данном случае регистрация дарителем вновь своего права на квартиру будет происходить на основании свидетельства о смерти одаряемого и заявления дарителя, поданного в реестр, без необходимости получения судебного решения.

Отмена договора дарения квартиры

Довольно часто в судебной практике встречаются судебные дела по искам об отмене дарения недвижимого имущества (квартир, дач, земельный участок).

         Согласно положений статьи 572 Гражданского Кодекса РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность…

         Договор дарения  недвижимого имущества должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации (статья 574 Гражданского Кодекса РФ).

         Таким образом, закон определяет дарение как безвозмездную передачу имущества,  без какой либо встречной обязанности одаряемого.

         Проблемы, как правило, возникают,  если стороны при заключении договора дарения, предполагают, что после передачи имущества (квартиры, дачи, зем. участка и иного недвижимого имущества) в  дар, одаряемый будет ухаживать за дарителем либо имущество передается в дар при жизни дарителя, однако предполагается, что пользоваться этим имуществом одаряемый будет только после смерти дарителя и т.п.   

         Однако, после заключения договора дарения и перехода права собственности одаряемый оговоренных обязательств не исполняет.

         Рассмотрим случаи, при которых закон позволяет бывшим собственникам квартир и иной недвижимости отменить заключенный договор дарения.

          В соответствии со ст. 578 Гражданского Кодекса РФ,  даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

          Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

          Также в  договоре дарения может быть оговорено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

          В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь.

          Кроме того, в силу статьи 577 Гражданского Кодекса РФ,  даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

           В случае, если стороны, при заключении договора дарения предполагали наличие встречного обязательства одаряемого по отношению к дарителю (уход, материальное содержание и т. п.), то договор дарения может быть признан в судебном порядке недействительной сделкой.

 Если после прочтения настоящей статьи у вас остались вопросы, вы можете воспользоваться  бесплатной юридической консультацией .

Юристы юридической консультации «ЮР-ЭКСПЕРТ» помогут защитить  ваши права  имущественные права.

Запланировать сбор пожертвований

Товары, которые вы жертвуете, и деньги, которые вы тратите в магазинах Армии Спасения, подпитывают программы, меняющие жизнь.

Армия Спасения предлагает семейные секонд-хенды, где вы можете покупать новые и бывшие в употреблении товары. Семейные секонд-хенды также служат пунктами приема пожертвований в виде одежды, предметов домашнего обихода, небольшой мебели и даже подержанных автомобилей.

Доходы от Семейных комиссионных магазинов поддерживают жизненно важные программы реабилитации, включая жилье, питание, индивидуальные и групповые консультации, а также развитие рабочих и социальных навыков — и все это бесплатно для более чем 150 000 мужчин и женщин, которые ежегодно обслуживаются по всей стране.

Найдите ближайший семейный комиссионный магазин и пункт выдачи

Семейные секонд-хенды и пункты самовывоза, часы работы и принимаемые товары можно найти на www.satruck.org или позвонить по телефону 1-800-SA-TRUCK (1-800-728-7825).

Руководство по сумме пожертвований

Используйте Руководство по стоимости пожертвований, чтобы определить приблизительную не облагаемую налогом стоимость предметов, обычно жертвуемых семейным комиссионным магазинам Армии Спасения.Все пожертвования бытовой техники, электроники и оборудования считаются рабочими, а вся одежда и мебель в хорошем состоянии.


Чтобы ознакомиться с Руководством по стоимости пожертвований Армии Спасения для благотворительных магазинов, посетите: www.satruck.org/donation-value-guide.


Помогите тем, кто сталкивается с бедностью, позволить себе предметы первой необходимости, такие как еда, коммунальные услуги и арендная плата.

Вы можете помочь.