МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Разделение на доли квартиры: на доли, в натуре, лицевые счета по долевой собственности

Раздел квартиры

Приобретённая квартира супругами за счет кредитных средств, независимо от того на имя кого она оформлена, является общим имуществом супругов. При этом наличие обременения квартиры в виде ипотеки (или залоговых прав) не является основанием к отказу в иске о разделе квартиры супругов.

Вопрос раздела квартиры в ипотеке очень сложный. В настоящее время мы подготовили подобный иск и разделе имущества супругов, приобретенного за счёт средств банка и находящегося в залоге у банка. Над правовой основой такого иска работал не один юрист. По нашему убеждению такой раздел следует проводить с предъявлением ряда требований и просить Суд:

1. осуществить раздел квартиры, путём признания права собственности на всю квартиру за Истцом (к примеру это ВЫ) с выплатой денежной компенсации в пользу Ответчика (Созаёмщика или просто супруга), определив размер такой компенсации исходя из размера выплаченных по кредиту денежных средств (в настоящее время мы настаиваем на том, что в размер компенсации должна входить только сумма основного долга.

Проценты туда входить не должны). Также в размер компенсации должны входить все сумму (кроме оговорённых) уплаченные за недвижимость (аванс). Побочные услуги, такие как: нотариус, страховка, риэлтор в компенсацию входить не должны.

2. Осуществить раздел прав требований по обязательствам, возникшим в интересах семьи, путём прекращения обязательств Заёмщика (Ответчика) с возложением обязанности Заёмщика на Истца исполнять обязательства Заёмщика перед банком по кредитному договору в полном объёме.

3. Принять деньги в депозит суда.

Правовая основа:

Положением ст. 33 СК РФ установлено, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. С учётом названной нормы, а также положения ст. 34 СК РФ, приобретенная супругами квартира является совместной собственностью супругов, а значит подлежит разделу на общих основаниях. Иное противоречило бы положениям названных норм, а также положению ст. 256 ГК РФ. Безусловным доказательством данного факта, может является факт отсутствия брачного договора между супругами.

Порядок раздела общего имущества супругов определён положением ст. 38 СК РФ. Законом установлено, что в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества Суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Таким образом, по смыслу действующего семейного законодательства, при разделе супружеского имущества, суд должен определить состав общего имущества, подлежащего разделу, определить доли, причитающиеся супругам, и конкретные предметы из состава имущества, которые выделяются каждому супругу исходя из их интересов.

Если раздел конкретных вещей в соответствии с долями невозможен, суд определяет супругу денежную или иную компенсацию.

Из описываемой ситуации следует, что разделу подлежит квартира, с учётом обязательств по выплате предоставленного кредита, обеспеченного залогом (ипотека). При разделе названной квартиры следует учитывать наличие обременений прав собственности, обязательством уплачивать предоставленный кредит, что вытекает из условий кредитного договора и договора залога квартиры. В связи с изложенным, раздел квартиры возможен лишь с одновременным разделом солидарных обязательств по кредитному договору, поскольку иное противоречило положениям ст.ст. 321-325 ГК РФ, а также приведённым положениям СК РФ и нарушало бы права Кредитора.

Разделение лицевых счетов по оплате жилищно-коммунальных услуг

 Плата за жилищно-коммунальные услуги изначально подлежит начислению каждому «собственнику», а не «квартире». Положение об этом содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, из содержания которой можно сделать вывод о том, что платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В то же время закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Данный вывод следует из ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Следовательно, собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа.

Если же соглашение между ними не будет достигнуто и возникают споры о порядке оплаты жилого помещения, собственники прибегают к разделу счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг. При разделении лицевых счетов плательщик не будет отвечать за долги своего совладельца по оплате.

В действующем жилищном законодательстве не прописан чёткий порядок действий по разделению лицевого счёта. Однако, по требованию собственников, лицевой счёт может быть разделён.

Раздел лицевых счетов в муниципальных или приватизированных квартирах в рамках жилищного законодательства Российской Федерации определен каквыделение доли в оплате за жилое помещение и коммунальные услуги и производится в судебном порядке.

Собственник вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения.

Таким образом, каждый из собственников жилого помещения вправе требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и выдачу ему соответствующего платежного документа.

Дополнительно отметим, что существуют определенные условия, при которых возможен и невозможен раздел лицевого счета на оплату услуг.

Раздел лицевого счета запрещен, если:

— раздел касается служебного жилого помещения;

— квартира находится в частной собственности гражданина;

— на квартиру наложен арест или другое принудительное запрещение.

Отдельный лицевой счет возможно сделать на отдельно изолированную комнату, а не на смежные помещения, часть комнаты или подсобное помещение. Также данная изолированная комната должна соответствовать определенным санитарным и техническим требованиям.

 

Разделение квартиры и право собственности

Раздел квартиры: основные моменты

Согласно статистике разделение различного имущества, в том числе квартир, является сегодня достаточно распространенным и актуальным явлением. Такое разделение квартир осуществляется в основном между супругами при их разводе и реже между различными родственниками.

Этот процесс разделения общего жилья достаточно сложен как для наследников, так и для их родителей, дети которых рассчитывают на данное имущество. Разделение жилья часто происходит с определенными проблемами и сложностями, так что без трудностей этот аспект решается очень редко. Как утверждает нотариальная современная практика, между отдельными родственниками появляется ряд трудных разногласий, которые могут длиться буквально годами.

Сможет ли решить право наследования все детали разделения жилья?

Разделение имущества не будет вызывать определенных проблем, если бывший владелец самой квартиры составил общее завещание о разделе общего имущества после его смерти. Даже если рассматриваемая квартира завещалась различным гражданам, в том числе и чужим, то половинная доля этого имущества достается родственникам усопшего. Эта доля будет передаваться обязательно родителям-пенсионерам, а также несовершеннолетним детям и супруге либо супругу, которые не трудоспособные в данный момент.

Самыми первыми могут претендовать на наследство дети и супруги, а также родители самого умершего. Это первая степень общего родства, а ко второй ступени относятся братья и сестры, а также бабушки и, соответственно, дедушки, а всего таких степеней существует ровно семь. Основные преимущества раздела квартиры будут у жены и мужа, которые остались в живых, они претендуют в данном случае на половину самого жилья. Имущество при отсутствии наследников, относящихся к первой степени, разделяется между остальными уровнями в порядке родственной очереди.

Приватизированная квартира: основные моменты разделения

Такое имущество, как квартира, относится к самым ценным и дорогим, и за нее часто проходят между родственниками целые битвы. Если владельцы такой приватизированной квартиры проявят адекватное разумное решение и будут совершеннолетними и дееспособными, то раздел имущества будет проведен в сжатые сроки. Такое согласование оформляется нотариусом и затем регистрируется в соответственных документах юстицией государства. На основе данной документации и выделенных долей родственникам потребуется разделение лицевого общего счета, после чего идет отплата всех коммунальных общих услуг. Часто бывает такая сложная ситуация, когда между родственниками нет общей договоренности, здесь право пользования осуществляется после стандартного процесса в суде.

Ситуация с отсутствием договоренности обычно связана с тем, что родственники не хотят делить жилье между собой или же с несовершеннолетними детьми. В данном случае требуется составить исковое общее заявление, где указывается список собственников, их правовые законные статусы и причины самого раздела имущества. Если здесь рассматривается аспект несовершеннолетних лиц, то при этом следует обратиться в государственные попечительные органы, которые должны дать согласие для разделения жилья, а также определить доли самого ребенка. Такие аспекты, как вступление в наследство, подробно и четко рассматриваются современным судом РФ.

Как правильно решить вопросы с проживанием после общего разделения квартирного имущества? Идеальным вариантом будет получение лицом отдельного жилья либо подсобных различных помещений, если это, конечно же, получается сделать. Если жилье имеет достаточно малые площади, то здесь будет проводиться трудное разбирательство в современном суде. Суд здесь располагает правом обязательства всех жильцов провести в дальнейшем переоборудование комнат в изолированные и разделенные друг от друга. Главным условием здесь будет получение требуемого дозволения на перестройку жилья и сохранение требуемых законных условий между сторонами, проживающими в общей квартире.

Разделение неприватизированного жилья

Для современного жилья, которое не было приватизировано, а это также касается и муниципальной собственности, долевое выделение и разделение лицевого счета будет невозможно, как утверждает жилищный современный кодекс России. Из такого сложного аспекта, как разделение жилья, есть один простой выход, то есть обмен, а если рассматривается муниципальное современное жилье, то разделение может быть только после получения соглашения с городской администрацией. Для этой цели требуется подать заявление в местный комитет, который и занимается управлением различным имуществом граждан. Заявление должно обязательно включать в себя требования по разделению собственности, которая используется нанимателями жилья.

Затем после рассмотрения общего согласия по проведению обмена комитет будет расторгать старые договоры о найме и оформит новые договоренности согласно законному обмену. Для случаев, когда не получается согласовать общий обмен, имущество будет разделяться только судом. Современные законы РФ будут просматривать все варианты защиты интересов для каждого лица, проживающего в квартире. Также если в квартире будут проживать несовершеннолетние лица или же недееспособные граждане, то они будут под защитой государственных органов соцзащиты, без согласия которых обмен проводиться не будет точно. Такое сложное принятие наследства рассматривается справедливым судом России.

Что требуется делать, если квартиру разменять не удается?

Часто случается такая сложная ситуация, когда после решения аспектов собственности люди все равно не могут мирно уживаться. Идеальным вариантом здесь будет, если стоимость жилья дает возможность собственнику взять свою долю и купить раздельное жилье, изолированное от других. Статья 252 ГК РФ будет защищать личные права самого владельца на выделение его доли из общей собственности, которая принадлежит семье. Здесь суд обладает правом по личной инициативе рассматривать возможность выплаты собственнику с малой долей, который не пользуется имуществом. Затем после получения собственником компенсации за долю имущества он утрачивает свое право владения жильем. Такое получение наследства должно проводиться при участии современного суда России.

Участники собственности, доказавшие свой интерес к использованию жилья, получат доли при учете судом их возраста, а также общей трудоспособности и аспекта нахождения у этих лиц иждивенцев. Когда идет речь о неделимой общей квартире при возможности ущерба имуществу и при сложных аспектах суд решает вопрос в пользу того, у кого интерес в общем имуществе будет самым существенным и значительным. Другие совладельцы могут получить законные компенсации по их доле собственности, согласно решениям суда и закону современного государства.

Заблуждения и ошибки собственников при разделе жилья

Достаточно часто встречается такая сложная ситуация, когда собственники при разделении жилья стараются насильно дать денежные компенсации другому родственнику по общей квартире. Здесь будет работать статья 35 Конституции РФ, которая защищает личные права и не допустит принудительное прекращение собственности гражданами. Далее, если не будет мирного законного соглашения между сторонами, то суд рассматривает заинтересованность отдельных сторон и необходимость получения рассматриваемого жилья долевыми собственниками. А если стороны находятся в одинаковых общих условиях, у них нет иного жилья, а также имеется одинаковая заинтересованность в квартире, то суд будет делать буквально все для мирного решения такого аспекта.

Собственники, имеющие другую недвижимость, согласно решениям суда будут иметь равное право обладания общей квартирой, как и другие стороны. С другой стороны, суд сможет даже прекратить для этого владельца квартиры право собственности при определенных законом аспектах. Собственник, оставшийся далее проживать в этой квартире, также будет иметь право получить денежные компенсации от своей личной доли, что рассматривается современным законным судом РФ. 

Вопрос-ответ: раздел квартиры

Во время брака с мужем была приобретена квартира. Денежные средства на покупку данной квартиры мне были подарены моими родителями, поэтому данную квартиру оформили на мое имя. В январе нынешнего года мы с мужем прекратили семейные отношения. Он добровольно выписался из квартиры и ушел жить к другой женщине. Мы с мужем заключили соглашение между супругами в простой письменной форме, что он не будет иметь претензий на данную квартиру. У нотариуса мы эти бумаги не заверяли. Два дня назад мы расторгли брак, но за неделю до этого муж подал исковое заявление в суд о признании 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Я являюсь нетрудоспособным инвалидом первой группы. Как и чем я могу доказать в суде, и могу ли вообще, что квартира — моя собственность, и исковые требования моего мужа следует оставить без удовлетворения?

Обязательно предъявите суду подписанные с мужем бумаги (хотя для определения их правовой значимости надо бы показать их адвокату), а также пригласите в качестве свидетелей родителей, которые давали деньги на покупку квартиры. Если родители что-то продавали или снимали деньги на квартиру со счета, эти доказательства также надо предоставить суду. Если Вы докажите, что покупали квартиру на деньги родителей или то, что подписанные Вами соглашения являются соглашениями о разделе совместного имущества супругов, квартира останется Вашей.

В каких случаях можно пересмотреть раздел долей на квартиру, если изначально доли равные?

Если раздел долей уже произведен, то пересмотреть его возможно лишь путем оспаривания в судебном порядке соглашения, которым уже этот раздел был произведен (это соглашение может входить в договор приватизации квартиры, или может быть выполнено в виде отдельного соглашения). А реальность такого оспаривания определяется наличием законных оснований для признания сделки недействительной или применения последствий недействительности ничтожной сделки, и наличием соответствующих доказательств. При этом равенство долей – общеприменяемый порядок при приватизации жилья, или при разделе общего имущества.

Наша квартира находится в долевой собственности у трех собственников, по 1/3 доли у каждого. При продаже квартиры деньги равными частями делятся на троих. Если мы с сыном будем выкупать долю бывшего супруга, о какой сумме можно будет вести речь, ведь стоимость доли меньше, чем при продаже всей квартиры? Агентства недвижимости в городе, где находится квартира, нет, как определиться с ценой доли?

В такой ситуации цена выкупа может быть определена только соглашением сторон. Договоритесь на меньшую сумму — ради бога. Но муж может резонно отказаться от уменьшенной цены (а права заставить его продать свою долю у Вас нет), и предложить продавать квартиру третьему лицу с разделом вырученных денег соразмерно долям, и будет при этом прав.

У моего отца есть в собственности 1/2 доли 2-х комнатной квартиры. Вторая часть принадлежит его второй жене, с которой он находится в разводе. На данный момент времени она одна проживает в этой квартире. У отца нет на руках договора приватизации. Я являюсь единственным ребенком отца. Какие документы и действия мне необходимо сделать для того, чтобы я могла продать его часть квартиры.

Необходимо выяснить, определен ли между отцом и бывшей женой порядок пользования долями (т.е. существует ли документальное закрепление права пользования изолированными долями за сособственниками), а для этого необходимо изучить договор приватизации квартиры. Если этот порядок в договоре определен, долю продавать можно, с соблюдением права преимущественной покупки, которое имеет бывшая жена. При этом, если бывшая жена не отдает Вам оригиналы документов на квартиру, надо получить дубликат правоустанавливающего документа и зарегистрировать его, собрать иные необходимые документы и совершать сделку. Если порядок пользования долями в договоре не определен, определить его возможно (при условии, что комнаты являются изолированными) соглашением между отцом и его бывшей женой, либо в судебном порядке.

Есть двухкомнатная квартира, купленная в браке. Собственниками в равных долях являются отец и несовершеннолетняя дочь. После «прописали» жену — мать. При разводе без раздела имущества, ребенка оставили с матерью. Затем по решению суда, бывшей жене отказали в праве на собственность 1/4 квартиры и определили порядок пользования комнатами: одна отцу (14м), вторая матери с дочерью (19м). Могу ли я (отец) продать, подарить или поменять свою долю без согласия второй стороны? Нужно ли согласие опекунского совета?

Отец вправе отчуждать свою комнату без согласия ребенка. Но при продаже или мене ребенок имеет право преимущественной покупки. Для того, чтобы мать от имени ребенка отказалась от этого права действительно нужно предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Если мать ребенка не желает получать это разрешение, действовать нужно так: отец должен отправить официальное уведомление о предстоящей продаже с указанием цены продажи. И в случае не получения ответа в течение 1 месяца, спокойно совершать сделку. Важно: и в уведомлении о продаже, и в договоре купли-продажи должна стоять реальная цена сделки, а уведомление обязательно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. При дарении нет необходимости ни в согласии, ни в отказе от преимущественного права покупки.

Если я являюсь собственником квартиры, может ли бывший муж, если он еще не выписан, претендовать на долю квартиры?

Ответ дан при условии, что не заключался брачный договор, который изменил законный режим общего имущества супругов. Если квартира приобреталась в законном браке на совместные деньги супругов – муж вправе претендовать на ½ долю квартиры. Если квартиру Вы приобрели до брака, или в период брака получили ее безвозмездно (приватизация, наследование, дарение), то бывший муж не вправе претендовать на долю в праве собственности на квартиру. Его прописка в квартире сама по себе значения не имеет.

В 1973 году наша семья получила квартиру ЖСК в Санкт-Петербурге. В выплачивании пая я (дочь) не участвовала, так как была несовершеннолетней, затем училась в ВУЗе, потом вышла замуж за военнослужащего, и с ним уехала в военный гарнизон, где прожила 13 лет. Прописка в это время была забронирована. Когда я вернулась в Петербург, пай ЖСК был уже выплачен. А перед смертью отец завещал квартиру матери, она уже оформила ее в собственность на себя. В квартире, кроме матери и меня, прописаны мой муж и 2-ое наших детей, один из которых несовершеннолетний. Может ли мать продать квартиру и всех прописанных оттуда выписать?

Мать продать квартиру сможет, а выселять прописанных лиц будет покупатель. Но вряд ли найдется покупатель, который за подобную квартиру даст хорошую цену (покупая квартиру, он «покупает» длительный судебный процесс). Кроме того, при грамотной работе адвоката в иске о выселении, предъявленном матерью или покупателем квартиры, суд может и отказать. Ведь квартира выделялась с учетом дочери, и дочь сохраняла право пользования квартирой на момент приобретения ее в собственность.

Мы с мужем и 16 летним ребенком живем в 3-х комнатной квартире, собственником которой является мой супруг. Мы с ребенком там только зарегистрированы. Планируем заключить с мужем соглашения о разделе имущества в равных долях без расторжения брака. Обязательно ли заверять соглашение у нотариуса? Смогу ли я распоряжаться своей долей: продать, прописать кого-либо, подарить? Можно ли оспорить это соглашение в случае расторжения брака? Сможет ли муж, при наличии подписанного мной соглашения о разделе, оформить все бумаги без моего присутствия? Может ли быть разделено имущество без расторжения брака в случае несогласия одной из сторон? У мужа в собственности еще есть земельный участок с недостроенным домом (еще не сдан). Как это отразить в соглашении, ведь на данном этапе дом не может рассматриваться как имущество, так как он не достроен? Учитываются ли интересы ребенка во всех этих случаях?

Отвечаем в порядке заданных вопросов. Соглашение о разделе не обязательно удостоверять нотариально, достаточно простой письменной формы (обязательная нотариальная форма установлена для брачного контракта). Для того, чтобы каждый из супругов мог распоряжаться своей долей в этом соглашении надо определить и порядок пользования долями (закрепить за каждым право пользования изолированными комнатами квартиры). Любое соглашение можно оспорить, но для успеха дела должны существовать законные основания и соответствующие доказательства. Без Вашего участия переход права собственности зарегистрировать нельзя. Имущество может быть разделено как в период брака, так и после его расторжения. Земельный участок и недостроенный дом можно оговорить в соглашении, недостроенный дом может рассматриваться в качестве имущества. Если Вы делите имущество по соглашению, то Вам и учитывать интересы детей. При разделе имущества в суде возможно отступление от равенства долей супругов с учетом интересов несовершеннолетних детей. Но это возможно в случаях, когда уже определено место жительства ребенка — с мамой, и когда отец не участвовал и, вероятно, не будет участвовать в содержании ребенка.

У нас приватизированная 2 комнатная квартира, собственников 3 человека (мать, отец и дочь), у каждого 1/3. Сейчас отец грозится продать свою долю. Может ли он это сделать без согласия 2-х других собственников?

Может. Однако, если порядок пользования долями не определен, то такую долю вряд ли купят за рыночную цену. Так что, для продажи доли за нормальную цену отцу придется в судебном порядке определять порядок пользования долями квартиры (закреплять за своей долей изолированную комнату). Вашего согласия на продажу его доли не требуется в любом случае, но продажа должна осуществляться с соблюдением Вашего преимущественного права покупки.

Владение недвижимостью в неравных долях в качестве арендаторов общей собственности

Совместная аренда — популярный способ для совладельцев получить право собственности на дом. Этот способ наделения правами предлагает альтернативу совместной аренде, при которой дом находится в совместном владении, но владельцы делят свои доли поровну. Здесь мы говорим о том, что такое совместная аренда и почему ее разрешение на совместное владение неравными долями может быть преимуществом.

Общая аренда: популярный выбор совладельцев

Когда люди вместе приобретают недвижимость, они должны быть готовы указать, какая форма наделения правами будет указана в акте.В некоторых штатах совместная аренда является режимом наделения по умолчанию для супружеских пар. В некоторых штатах это режим по умолчанию для не состоящих в браке совладельцев, поэтому эти владельцы становятся общими арендаторами, если они не выберут другую форму наделения правами.

Совместными арендаторами может быть пара собственников или группа. Они могут быть связаны друг с другом или не связаны. Это могут быть супруги, братья и сестры, партнеров или друзей.

Когда они решают сохранить право собственности на дом в аренде в общие, могут ли эти совладельцы делить собственность неравномерно? Может ли каждый совладелец подать на содержание в разных количествах?

По обоим пунктам да:

  • Совладельцы должны указать свою конкретную долю проценты. Это иногда упускают из виду титульные компании, но у совладельцев должен быть свой план. Равные доли могут быть не оптимальными. Каждый владелец может владеть любым процентом от всего, и в акте будет указана доля каждого совладельца. процент владения.
  • Если не оговорено иное, доля совладельцев расходы тоже пропорционально. Когда два или более человека покупают дом вместе, они вероятно, имеют разные причины и возможности для инвестирования. мы посмотрим в некоторых сценариях в следующем разделе.

Должны ли совладельцы жить вместе? Только если это план. С юридической точки зрения никому не разрешено удерживать какую-либо часть дом закрыт для других совладельцев. Другими словами, совладельцы, даже если они владеют неравными долями собственности, пользуются правом доступа ко всем этого. Но они могут вместе купить дом без какого-либо намерения физически Поделиться этим.

Сценарии: зачем покупать совместно

Многие люди решают разделить доли в своих домах. Платежи и расходы могут быть совместными инвестициями.

Совместная покупка с другом, коллегой по бизнесу или братом или сестрой в качестве общие арендаторы могут помочь одному или нескольким сопокупателям стать домовладельцами. Один владелец может быть в более твердом финансовом положении, чем другой, и предложить быть сопокупатель, чтобы помочь другому купить. План может включать рефинансирование позже, чтобы передать титул в единоличную собственность, без благотворителя.

Кредитор может захотеть, чтобы дополнительный поручитель по кредиту был совладельцем, поэтому доля в активе есть у финансово более сильного человека.В В этом случае первичный покупатель будет жить в доме, платить за дом, делать все ипотечные и налоговые платежи, и взять на себя полную ответственность за ремонт, взносы товарищества собственников жилья, благоустройство территории и так далее. «Владелец Б» заплатит ничего, и состоит только в совместной аренде, чтобы помочь «Владельцу А» купить и иметь настоящую имущество. «Владелец Б» может получить меньший процент владения, разрешенный кредитором. Позже, когда «Владелец А» станет единоличным владельцем, потребуется только меньшая часть. должны быть переданы из B в A, поэтому новый единоличный владелец будет иметь более низкую передачу налог.

Эти совладельцы должны продумать все возможные сценарии. Что, если «Владелец Б» скончается до рефинансирования и передачи единоличному право собственности завершено? Создали ли совладельцы юридическое соглашение, объясняющее что должно произойти с имуществом, если один из совладельцев умрет во время временного совместное владение? По умолчанию дом переходит в наследство.

Еще одна причина для совместной покупки с небольшой собственностью процент может включать покупку квартиры. Кондоминиумы обычно ограничивают сдачу в аренду единиц и в некоторой степени ограничивают владельцев-инвесторов.Аренда в общие с неравными интересами могут быть обходным путем для инвестора — если ипотечный кредитор утверждает неравенство прав собственности на дело.

Чтобы узнать больше об ипотеке, читайте дальше.

Как работает ипотечный кредит на общую аренду

Если совладельцы приобретают титул без необходимости финансирования дома, их неравные доли собственности зависят от них. У них может быть 99% и 1% процентов; общая аренда позволяет это. Но если дом финансируется, кредитор вряд ли позволит одному заемщику иметь минимальные права на стоимость актива.Смысл требования совладельцев состоит в том, чтобы все были в кредите разделить ответственность за его возврат.

В конечном счете, кредитор хочет получить возможность потребовать все собственности в случае дефолта — таким образом, банки любят, чтобы поручители были совладельцами. В в действительности, однако, только один человек может платить ипотеку, а другой только по делу. «Владелец Б», созаемщик «Добрый самаритянин», должен быть осознавая, что никто не освобождается от ответственности за погашение ипотеки, и подготовьтесь к этой непредвиденной возможности.

Продажа: что происходит, когда совладелец хочет уйти

При покупке жилья совладельцами на взаимовыгодной основе соглашение, они могут позже продать и разделить выручку в соответствии со своей долей проценты. Но общим арендаторам не обязательно, чтобы все были согласны с продажей по в то же время. Совладельцев в долевой собственности:

  • Можно ли продать или взять кредит под залог их собственная доля.
  • Может продать свою долю в имущество без согласия других собственников.
  • Не может продать все имущество (заставляя других продавать) без согласия других.

Люди могут как заключать соглашение, так и выходить из него. В в любой момент может появиться новый совладелец. В это время текущая группа должны будут сообщить о своем поступке новой, более крупной группе, оставив при этом свои первоначальный договор без изменений.

Не состоящие в браке совместители должны платить налог при продаже имущества полностью или частично.Тем не менее, владельцы, которые получают прирост капитала от продажи, имеют право исключить до 250 000 долларов этой прибыли из подоходного налога, если они соответствуют требованиям IRS.

Последние пожелания: что происходит, когда совладелец проходит

Долевая аренда отличается от совместной аренды с правами выживания. Если один из собственников скончался во время аренды в распространено, что имущественный интерес оказывается в завещании умершего домовладельца. имущество. Иными словами, общие арендаторы могут оставлять свои части квартиры. собственность любым бенефициарам, которых они указывают в своих завещаниях.

После смерти любого совладельца живые совладельцы могли совместное владение домом с бенефициаром, которого они не знают. Этот Проблема может быть предотвращена путем консультации с адвокатом по завещаниям и наследствам. в начале процесса.

Короче совладельцы:

  • Могут ли передать свои доли их названные бенефициары; и
  • Невозможно автоматически пройти право на выживание после их смерти.

Соглашение о совместном владении

Возможно, стоит потратить время на совместное владение соглашение, чтобы владельцы договорились о том, как они будут вести себя в определенных ситуациях. Если состояние, в котором существует дом, позволяет это, совладельцы в аренде в common может подделать письменное соглашение о том, чтобы в доме проживал исключительно один совладелец. Они также могут распределять ответственность за ремонт и расходы.

Помогает изложить письменно:

  • Какая доля владения долей совладельцы держат.
  • Кто будет жить в доме.
  • Как будут распределяться комнаты, если их несколько хозяин будет жить в доме.
  • Кто несет ответственность за различные авансовые расходы в процессе покупки.
  • Кто покроет ежемесячный ипотечный кредит платежи, страхование, членские взносы, налоги и другие обычные расходы.
  • Кто будет выполнять другие обязанности группой.
  • Дата, до которой рефинансирование и передача права собственности должно иметь место, если, например, ожидается, что один владелец улучшит финансовую права и стать единственным владельцем.
  • Как стороны намерены завещать свои интересы если один из них скончался.

При хорошем взаимопонимании с самого начала владение может быть удовольствием для всех участников. Ваши имена будут вписаны в дома цепь титулов вместе на вечность. Вот сильный и здоровый отношение!

Фото: Лилибет Бустос Линарес, Unsplash.

Кому достанется дом, если пара расстается?

Любовь может витать в воздухе в этот День святого Валентина, но парам, которые думают о совместном проживании, покупке недвижимости или женитьбе, следует сначала прочитать о своих финансовых правах и обязанностях. К сожалению, многие пары, покупающие вместе дом, не обсуждают, что они будут делать, если их отношения не продлятся долго. По данным исследования, проведенного юридической фирмой Simpson Millar, треть новых покупателей, вносящих неравные суммы при покупке недвижимости с партнером, не имеют юридического соглашения для защиты своих денег. Каждый пятый назвал это причиной боязни «подорвать доверие» партнеров, родителей или друзей.

Подумайте о том, как разделить собственность

Неженатые пары, покупающие недвижимость вместе, могут ограждать свой вклад, владея ею как «общие арендаторы», а не как «совместные арендаторы».Владение имуществом в качестве совместных арендаторов дает обоим партнерам равные права на имущество, при этом каждому лицу принадлежит 100% имущества. В случае смерти одного из партнеров право собственности на имущество автоматически переходит к другому собственнику, и доля имущества не может быть передана третьему лицу по завещанию, пока другой собственник жив. В случае разрыва отношений любая из сторон может обратиться в суд с иском о продаже дома и разделении вырученных средств поровну.

Общие арендаторы владеют собственностью по-разному, при этом каждому лицу принадлежит фиксированная доля в собственности.Это может быть равное (50:50) или неравное (например, 70:30). Юридический документ, называемый «декларацией о доверительном управлении», может использоваться для указания доли имущества, принадлежащего каждому партнеру, и того, как стоимость имущества будет разделена, если они разойдутся. Покупка в качестве общих арендаторов часто является предпочтительным вариантом, когда один партнер вносит больше, чем другой, или если одна группа родителей помогает с депозитом.

Тем не менее, пары, владеющие недвижимостью в качестве общих арендаторов, должны знать о последствиях смерти одного из партнеров.Доля имущества умершего человека не переходила автоматически к другому лицу, а переходила в соответствии с пожеланиями, изложенными в его завещании, или в соответствии с правилами сохранения завещания, если завещания не было. «Если вы хотите владеть имуществом в качестве общих арендаторов, но по-прежнему хотите, чтобы оставшийся в живых владелец унаследовал вашу долю в собственности после вашей смерти, вам необходимо предусмотреть это в условиях вашего завещания», — говорит Стюарт Дюррант. солиситоров Гарднер Лидер.

Совершенно иная ситуация для супружеских пар или тех, кто состоит в гражданском браке.В соответствии с брачно-семейным законодательством «супружеский дом», в котором проживает пара, обычно считается совместным имуществом. Это применимо, даже если он был внесен в брак одним супругом или имеет только имя одного партнера в документах, подтверждающих право собственности. Во время развода все семейное имущество определяется и оценивается как часть процесса определения того, что нужно разделить. Не существует установленной формулы того, как делятся активы, но отправной точкой обычно является разделение 50:50.

«Если одно лицо владело недвижимостью до брака, то невладелец по-прежнему имеет право на собственность, даже если брак не продлится долго», — говорит Дюррант. «В соответствии с брачно-семейным законодательством имущество обеих сторон в браке может учитываться и перераспределяться независимо от законной собственности».

Тем не менее, есть некоторые исключения из этого правила. Один из них применяется, если брак классифицируется как «краткосрочный брак», что обычно означает пять лет или меньше. При краткосрочном браке имущество, приобретенное до брака, может рассматриваться иначе, чем имущество, накопленное в течение брака.

«Чем дольше брак, тем больше шансов, что имущество будет разделено независимо от сделок.В случае краткосрочных браков это может быть отменено, если речь идет о детях, но может быть и так, что основной опекун требует дом для детей», — говорит Фиона Лэзенби из Knights Professional Services. «Суд рассматривает справедливый исход. , и имеет право решать, как это будет определять результат. Факторы, на которые он будет обращать внимание, включают продолжительность брака, финансовые ресурсы каждого из супругов и жилищные потребности детей». в случае развода добрачные договоры не имеют юридической силы в Англии.В любом случае, не все разводящиеся пары решают вопрос о разделе своего имущества в суде, многие достигают соглашения посредством посредничества или переговоров от их имени со стороны их соответствующих адвокатов. Если все достаточно просто, варианты в отношении имущества обычно заключаются в том, чтобы один супруг выкупил другого, или имущество будет продано, а вырученные средства разделены.

Как обращаться с ипотекой

Если пара, заключившая совместную ипотеку, рассталась, и один из них хочет взять на себя единоличную ответственность, ипотека должна быть переведена из совместной ипотеки в ипотеку на одно имя.Этот процесс известен как «передача капитала». «Кредитор оценит нового единственного владельца, чтобы установить, могут ли они позволить себе ипотеку только на свой доход», — объясняет Пит Маглестон из onlineMortgageAdvisor.co.uk.

«Кредитор не обязан исключать другого партнера из ипотечного договора, если заемщик не может пройти этот тест. Это может вызвать проблемы, если уходящий партнер захочет уйти и купить другое имущество.» Во многих случаях новому единоличному владельцу потребуется занять больше денег, чтобы выкупить долю бывшего партнера в собственности.Но опять же, ему или ей нужно будет соответствовать критериям заимствования кредитора, чтобы получить новый, более крупный ипотечный кредит только на одно имя.

Если ваш ипотечный кредитор не согласен на передачу капитала, может быть возможно перезаложить залог новому кредитору. «Ипотечный брокер сможет посоветовать подходящих кредиторов для ваших новых обстоятельств. Например, некоторые кредиторы будут учитывать выплаты на содержание детей при оценке заявки на ипотеку», — говорит Маглестон.

Однако многие люди считают слишком дорогим выкуп своего бывшего партнера, поскольку рост цен на жилье часто означает, что они должны бывшему супругу крупную сумму денег.В этом случае лучшим решением может быть продажа имущества и раздел вырученных средств. В идеале это должно произойти как можно скорее, что позволит обеим сторонам двигаться дальше, но если в деле участвуют дети, один из родителей может захотеть остаться в семейном доме, чтобы сохранить как можно большую преемственность.

В этом случае другой партнер может согласиться отложить получение остатка до тех пор, пока имущество не будет продано, когда дети достигнут установленного возраста. Это широко известно как «ордер Мешера».Недостатком является то, что оба имени остаются в ипотеке, что может затруднить получение ипотечного кредита на другое имущество съехавшему партнеру. Независимо от того, кто и где проживает после развода, если у вас есть совместная ипотека, вы оба несете ответственность за выплату ипотеки, поэтому ваши кредитные рейтинги пострадают, если вы задержите выплаты.

Миф о гражданском браке

Не состоящие в браке люди, переезжающие в дом, принадлежащий исключительно их партнеру, должны знать, что в случае прекращения отношений у них будет мало прав.В Англии не существует понятия «общего права» мужа или жены. «Независимо от того, как долго вы прожили со своим партнером, не существует автоматических прав требования на имущество вашего партнера, доход или пенсии», — объясняет Фиона Лазенби. «Ввиду отсутствия четкой правовой базы для совместного проживания супругов следует обратиться за консультацией. Правильно составленный договор о совместном проживании может позволить вам определить, как будут устроены ваши семейные финансы, и общие намерения в отношении доли собственности, а также поможет избежать проблем в будущее.»

В случае распада в некоторых случаях лицо, не являющееся собственником, может доказать, что у него есть «бенефициарные интересы» в собственности. ипотеки или на ремонт, или было четкое понимание того, что они будут иметь право на долю его стоимости. воля владельца.

Как разделить право собственности на дом между более чем двумя людьми

Сейчас вы и ваш совладелец вместе владеете домом, и каждый из вас владеет половиной собственности. Если один из вас умрет, оставшийся в живых владелец станет единственным владельцем дома.

Вы или ваш совладелец можете добавить третье лицо к праву собственности на дом. Но вы не можете добавить их в качестве совладельцев имущества самостоятельно, где каждый из вас будет владеть одной третью имущества. Вместо этого вам придется передать часть своей доли собственности в доме этому человеку.Как только вы это сделаете, ваш первый совладелец будет владеть половиной доли в доме, а вы и новый совладелец будете владеть по одной четверти доли в доме.

История продолжается под объявлением

Но как только вы добавите третьего владельца, вы разорвете совместную собственность с вашим первым совладельцем. В этот момент вы и другие владельцы станете общими арендаторами: после смерти вашего первого совладельца их доля в доме больше не будет автоматически переходить к вам. Доля этого лица будет распределена в соответствии с волей этого лица или в соответствии с законодательством штата, после чего у вас может появиться один или несколько новых совладельцев.

В отношениях между вами и новым совладельцем каждый из вас может владеть половинной долей в доме в качестве совладельцев с правом наследования (где вы унаследуете долю другого в случае смерти) или в качестве арендаторов в распределяются поровну (по одной четверти каждого) или в любой процентной доле, которую вы выберете (например, 90-10).

Вы спрашиваете, потому что хотите добавить в дом ребенка, друга или родственника? Если это так, и вы и ваш первый совладелец соглашаетесь сделать это, то вы и ваш первый совладелец можете передать право собственности новому совладельцу таким образом, чтобы вы все трое могли владеть домом как совместная собственность. арендаторы с правами наследования или с долевой собственностью, по вашему желанию, или любая комбинация этих двух методов.

История продолжается ниже объявления

Но если ваш первый совладелец не хочет иметь ничего общего с передачей доли собственности этого лица, и вы нарушаете соглашение о совместной аренде, вы и первый совладелец станете равными владельцами доли, но без права на проживание.

Мы рекомендуем вам поговорить с юристом по недвижимости, чтобы обсудить ваши мысли и разработать план, который подойдет всем вам.

Плюсы и минусы использования совместного владения для покупки дома из коричневого камня в Нью-Йорке

Многие люди мечтают жить в доме из коричневого камня в Нью-Йорке, но обнаруживают, что это им не по карману.Таким образом, они в конечном итоге придерживаются аренды, ошибочно полагая, что у них нет другого выхода. Однако решением может быть совместное владение, в зависимости от вашей ситуации. Некоторые дома из коричневого камня имеют два дуплекса, 3 квартиры или могут быть легко отремонтированы в соответствии с вашими требованиями. Совместная покупка — это то, как не состоящие в браке люди могут собраться вместе и купить здание, чтобы получить право собственности на жилье и увеличить долю в своих инвестициях. В последние пару лет экономика акций процветает. Точно так же совместная покупка и совместное владение приобретают все большую популярность, настолько, что становятся культурной нормой в таких местах, как Нью-Йорк, где цены на недвижимость значительно выросли по сравнению с прожиточным минимумом.

Что такое совместная покупка или совместное владение?

Совместная покупка – это когда два или более человека покупают недвижимость и договариваются о долевом владении. Это партнерство может быть организовано бесконечным числом способов, и процент владения не обязательно должен быть одинаковым, в зависимости от того, как владельцы получают право собственности на собственность. Можно совместно купить недвижимость с другой парой, друзьями, семьей или корпорацией.

Какие существуют типы прав собственности при совместной покупке недвижимости?

При покупке недвижимости у другого владельца, с которым вы не состоите в браке, у вас есть два варианта получения и сохранения права собственности.

  1. Совместная аренда (TIC)

Совместная аренда является наиболее популярным способом для нескольких владельцев получить право собственности на недвижимость. Это в основном потому, что это очень гибкая структура собственности. Примечательно, что собственники не обязаны делить доли в имуществе поровну. Вместо этого владельцы могут основывать долю владения на пропорциональной сумме того, сколько каждый владелец внес в покупку. Кроме того, каждый совладелец может оставить свою долю своим наследникам и указать, кто унаследует их долю после их смерти.Тем не менее, новый владелец (бенефициар) должен будет пройти через суд штата по наследственным делам, чтобы изменить название собственности на свое имя. Однако совладельцы должны помнить, что это может быть сложным процессом, если на недвижимость все еще действует ипотека.

  1. Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

Напротив, при совместной аренде с правом наследства (JTWROS) доли собственности делятся поровну между каждым владельцем, независимо от суммы инвестиций каждого владельца.Эту форму собственности лучше всего использовать, когда каждый владелец вносит равные суммы (или близкие к равным). Кроме того, с JTWROS каждый владелец имеет право на выживание. Это означает, что когда один из владельцев умирает, оставшиеся в живых владельцы автоматически наследуют умершие доли в собственности. Это делается в силу закона и не требует завещания о передаче права собственности. В отличие от Tenancy in Common, этот процесс позволяет избежать длительного, дорогостоящего и трудоемкого процесса оформления завещания. JTWROS чаще встречается в семьях и супружеских парах.Хотя имейте в виду, что супружеские пары в Нью-Йорке имеют собственное право совместной собственности, называемое «Аренда в полном объеме», где оставшийся в живых супруг автоматически становится единственным владельцем имущества в случае смерти другого супруга.

Как финансировать совместную покупку

Чтобы приобрести недвижимость в совместное владение, основной заемщик берет ипотеку с другим заемщиком или несколькими созаемщиками. Вместе они используют свой доход и активы, чтобы претендовать на ипотеку. Как правило, ипотечный кредитор возлагает на каждого созаемщика равную ответственность за погашение ипотечного долга и требует, чтобы каждый из них владел какой-либо долей собственности в доме; однако в заявке на ипотеку совладельцы могут указать, как они намерены сохранить право собственности. Однако из-за сложностей лучше, чтобы каждый совладелец проконсультировался со своим юристом и / или бухгалтером, чтобы понять преимущества и недостатки сделки. После окончательного определения структуры собственности кредитор готовит договор ипотечного кредита. Затем титульная компания подготовит свидетельство о праве собственности, чтобы отразить тип структуры совместной собственности, о которой договорились совладельцы.

Созаемщики и поручители

Созаемщик отличается от поручителя. В частности, поручителем является лицо, которое гарантирует кредит, но, как правило, не проживает в собственности и не имеет каких-либо прав собственности.Однако кредиторы могут возложить на поручителя ответственность за погашение долга так же, как и на владельца. Однако соподписавшийся по-прежнему является , а не , совладельцем.


Уникальные риски совместного владения

Хотя совместное владение — отличный способ инвестировать в недвижимость и улучшить свое жилое пространство, как и любые инвестиции, оно сопряжено со своими уникальными рисками и недостатками, некоторые из которых мы обсудим ниже.

Остерегайтесь разделов

По большей части между совладельцами все хорошо, то есть … до тех пор, пока они не станут плохими.В качестве решения вражды между совладельцами каждый владелец по закону имеет право на раздел, если дела пойдут плохо. Существует два разных типа разделов. Один тип — это фактический и физический раздел имущества, который может быть нецелесообразным в зависимости от типа имущества. Второй тип раздела — это когда имущество продается по решению суда, а вырученные средства делятся между каждым совладельцем. Это может быть огромной головной болью, отнимать много времени и дорого. Таким образом, вы должны тщательно подумать о людях, с которыми вы решите владеть недвижимостью.

Право на владение помещением

Не забывайте, что каждый совладелец имеет право на владение имуществом в любое время. При этом не имеет значения, насколько каждый совладелец владеет имуществом или имеет ли он 1% или 90% доли собственности. Каждый совладелец ПО-ПРЕЖНЕМУ имеет равные права на использование имущества в любой момент времени.

Оплата счетов и расходов по собственности

Аналогично, каждый совладелец должен оплачивать расходы по собственности пропорционально своей доле собственности.Это потенциально может привести к конфликтам между совладельцами, особенно когда один владелец владеет контрольным пакетом акций. Примечательно, что предположим, что мажоритарный владелец считает, что миноритарный(е) владелец(ы) использует собственность больше. В этом случае они могут считать, что миноритарные владельцы должны нести ответственность за расходы на недвижимость или вносить более высокую сумму, чем их пропорциональная доля.

Обязанности перед другими совладельцами

Кроме того, совладельцы не должны друг другу арендной платы. Совладельцы могут сдавать имущество в аренду третьим лицам без согласия других совладельцев.Совладельцы не имеют права на компенсацию за управление имуществом или иное улучшение имущества. Однако доход, полученный от сдачи в аренду имущества, должен быть пропорционально разделен с другими совладельцами.

Совладельцы могут вносить изменения в собственность, не консультируясь и не получая одобрения от других владельцев. Это особенно верно, если предлагаемое изменение, реконструкция или модификация приносят пользу собственности.

Право совладельца на залог или отказ от своей доли

Совладелец всегда может заложить свою долю в собственности.Это верно даже в том случае, если совладельцы не получают разрешения или даже не обсуждают сделку с другими совладельцами.

Точно так же совладелец всегда может продать, подарить или подарить свою долю в собственности кому угодно в любое время. Другие совладельцы ничего не могут сделать, если один из совладельцев решит продать свою собственность. Это право может создать большую головную боль, потому что совладельцы в конечном итоге владеют собственностью с кем-то, кого они изначально не собирались владеть, или, что еще хуже, с кем-то, с кем они не хотят владеть собственностью.

Важность соглашений о праве собственности

В целом, чтобы избежать большинства предыдущих вопросов, совладелец должен заключить соглашение о праве собственности, которое в основном представляет собой договор, регулирующий совместное владение имуществом. В этом соглашении о праве собственности совладельцы могут согласиться отказаться от права на раздел, указать, кто может использовать имущество и землю, решить финансовые обязательства каждого совладельца и т. д.

Не упустите свой шанс приобрести недвижимость Прямо сейчас!

Хотя это правда, что 2020 год был сложным, особенно на фоне глобальной пандемии коронавируса (COVID-19).Однако, что касается недвижимости, инвесторы заключают выгодные сделки в Нью-Йорке, пользуясь в своих интересах более медленным рынком недвижимости и более слабой экономикой и покупая инвестиционную недвижимость, когда цены находятся на более низком уровне. Это в основном потому, что люди по-разному смотрят на свою собственность и пространство. Сейчас самое подходящее время для обновления жилых помещений. Еще одна вещь, о которой следует помнить, это то, что в обозримом будущем все больше людей будут работать из дома. Идеальным вариантом является владение жилыми помещениями, в которых удобно разместить домашние офисы и виртуальное обучение детей.При этом в разгар пандемии цены на недвижимость в Нью-Йорке упали примерно на 54%. В общем, при низкой активности, отчаянных продавцах и экономическом спаде рынок быстро изменился, и опытные инвесторы этим воспользовались.

В целом, таунхаусы и таунхаусы в собственности из коричневого камня — отличный вариант для семей, которые хотят остаться в Нью-Йорке, но при этом нуждаются в дополнительном пространстве, которого не хватает в традиционных квартирах. Для тех, кто не может позволить себе сделать это самостоятельно в финансовом отношении, совместная покупка является отличным вариантом приобретения жилья в Нью-Йорке.

Свяжитесь со мной по адресу [email protected], если вы заинтересованы в покупке таунхауса или многоквартирного дома в Нью-Йорке в ближайшем будущем.

Свяжитесь со мной в Linkedin или Instagram для получения дополнительной информации о рынке таунхаусов и многоквартирных домов.

Декларация о подразделении

Декларация о разделе в немецком законодательстве о жилой недвижимости представляет собой заявление собственника недвижимости в Земельном кадастре о том, что право собственности на имущество, находящееся в совместной собственности, разделено.

Общий

Декларация о разделе является важным правовым основанием для квартирной или частичной собственности и должна быть подана один раз, когда это обосновано. Это одностороннее заявление, которое должно быть подано владельцем собственности и направлено на то, чтобы Земельный кадастр давал точную информацию о законе о земельном кадастре для предоставления фактов.

Юридические вопросы

При учреждении жилой недвижимости владелец недвижимости должен подать заявление о разделе в соответствии с разделом 8 (1) WEG. Это происходит либо через реальный договор совладельцев имущества, либо через реальное заявление о разделе единственным собственником имущества и запись в земельной книге. Это относится к плану распределения, который становится его частью. [1] План распределения должен быть заверен органом строительного надзора как компетентным органом по утверждению (§ 7 WEG). С этой целью власти проверяют уединение единиц использования и соответствие содержания плана разделения разрешению на строительство, принадлежащему имуществу.

Декларация о разделе представляет собой одностороннее получение, требующее волеизъявления в отношении кадастровых выставок. [2] Согласно § 29 ГБО требуется только нотариальное удостоверение, но большинство частичных заявлений на практике осуществляется нотариальным актом о. [3] Через заявление о разделе, с каждой долей, в частную собственность на конкретную квартиру или отдельные комнаты, не используемые для жилых целей (частная собственность) в построенном или строящемся здании. Квартиры и совладельцы обязаны участвовать в изменениях в декларации о разделе, если их сохранение приводит к грубо несправедливым результатам, которые не могут быть согласованы добросовестно. [4] Декларация о разделении является необходимым условием для создания земельных книг: На основании декларации о разделении земельная книга официально делит предыдущую земельную книгу на поквартирные книги и земельные книги с частичной собственностью. Последующие изменения в декларации о разделе всегда требуют единогласия на собрании собственников квартир.

содержание

Декларация о разделе определяет, что должно находиться в совместной собственности, а что в частной собственности. [5] Часть вещного права касается раздела квартиры или частичной собственности на доли в общей собственности, а правила сообщества содержат основные правила общих отношений между квартирными или частичными собственниками, а также правила пользования (статья 15 (1) ВЭГ). Если правил использования нет, они должны быть определены большинством голосов на собрании собственников. Внутренние правила также могут быть частью декларации о разделении, но обычно они принимаются только после объявления о разделении. Распределение операционных и вспомогательных расходов. [6] Кроме того, обычно регистрируются особые права пользования (например, парковочные места).

Прочие области права

В патентном праве выделенная заявка возможна в соответствии с разделом 39 (1) Закона о патентах, в соответствии с которым заявитель должен подать письменное заявление о разделении в Немецкое ведомство по патентам и товарным знакам.В то же время частичная передача товарного знака также разрешена законом о товарных знаках в соответствии с разделом 27 (4) Закона о товарных знаках в сочетании с разделом 46 (1) Закона о товарных знаках. Владелец товарного знака имеет право подать соответствующее заявление о разделении в Ведомство по патентам и товарным знакам Германии.

литература

Индивидуальные доказательства

  1. ↑ Александр С. Бланкенштейн, Lexikon Wohnungseigentum , 2008, с. 676 ф.
  2. ↑ Манфред Рапп, в: Julius von Staudinger, BGB Commentary , 13-е издание, 2005 г., § 8 WEG, Rn.Карл-Фридрих Мёрш, Wohnen im Alter von AZ , 2007, с. 123

Как налоги связаны с разводом в Калифорнии: Раздел имущества

Существует четыре основных способа влияния налогов на ваш развод в Калифорнии: поддержка, статус подачи документов, раздел имущества и освобождение от зависимости. Вот краткий обзор того, что вам нужно знать о том, как налоги влияют на раздел имущества при разводе.

Раздел 1071 Кодекса IRS позволяет любому супругу передать имущество, связанное с бракоразводным процессом, не облагаться налогом.Это означает, что единовременная выплата, передача прав на транспортные средства, рефинансирование и выкуп доли другого лица в доме могут рассматриваться как не облагаемые налогом операции.

Однако, когда участвуют третьи стороны, применяются другие правила. Общее эмпирическое правило состоит в том, чтобы помнить, что развод не меняет основной налоговый режим операций с участием других людей или организаций. Например, если вы и ваш супруг решили продать семейный дом третьему лицу вместо того, чтобы один из вас рефинансировал и выкупил долю другого лица в собственности, вы можете нести ответственность за уплату налога на прирост капитала, как если бы вы продавали недвижимость. дом как счастливая супружеская пара.Если вы продаете акции, ваша прибыль будет облагаться налогом так же, как если бы вы не разводились.

Когда дело доходит до пенсионных счетов, вполне возможно избежать каких-либо налоговых последствий, если пенсионные счета сохраняют свой характер пенсионных счетов. Другими словами, если вы обналичите свой пенсионный счет, вы будете нести ответственность за налоги и штрафы. Однако, если вы разделите имущество пенсионного счета с помощью соответствующего приказа о внутренних отношениях (QDRO) или приказа о внутренних отношениях (DRO), передача будет не облагаться налогом.

Последнее потенциальное налоговое последствие, которое следует учитывать, связано с разделением акций ограниченного использования (RSU) или другого актива, который не может быть передан на имя другого супруга. Если, например, Жена владела RSU, которые не будут переданы в течение следующего года, а Муж хотел получить свою долю в них в качестве общей собственности, его доля не могла быть оформлена на его имя. Это создает проблему, потому что, когда жена продает RSU, на бумаге она одна будет нести ответственность за уплату налогов, даже если муж имеет право на свою долю в них.Чтобы убедиться, что каждый человек получает правильную сумму дохода и уплачивает правильную сумму налогов, связанных с доходом, им необходимо будет работать вместе со своими налоговыми консультантами и адвокатами, чтобы защитить свои интересы.

Суть в том, что налоговые последствия могут сделать разделение активов сложным и затруднительным. Если все сделано неправильно, супруги могут столкнуться со значительными налоговыми обязательствами, которых можно было бы легко избежать. Во избежание осложнений оба супруга должны работать с налоговыми специалистами и адвокатами, чтобы защитить свои активы.

Для получения дополнительной консультации по вопросам раздела имущества и налогообложения при разводе, пожалуйста, свяжитесь с нами для получения помощи.

Как продать дом как есть, если совладелец отказывается

Быстро продать дом или продать свою долю

Наш краткий ответ :

Есть несколько способов прийти к решению, которое удовлетворит всех, если вы не согласны с соинвестором(ами). Лучший вариант, если они не придут, — это либо купить их долю, либо попросить, чтобы они купили вашу.

Разногласия, когда вы хотите продать дом как есть

Если вам посчастливилось быть единственным владельцем недвижимости, вы сами принимаете решение, когда продать свой дом как есть. Однако, если вы только совладелец, все немного по-другому. Вы можете продать только если вы получите разрешение от другого совладельца (ов).

Если все совладельцы согласны с тем, что нужно продать недвижимость, и когда продать, то проблем нет.К сожалению, это происходит не всегда. Если вы окажетесь в таком затруднительном положении, лучшее, что вы можете сделать, это выкупить другого владельца (владельцев) или попросить его выкупить вас. При внимательном подходе оно может быть даже взаимным и дружеским.

Другой вариант — продать право собственности.

Но что, если все эти варианты не работают? Ваш партнер просто не слушает и не готов принять какие-либо изменения. В крайнем случае, это обращение в суд для принудительной перепродажи.

Как работает выкуп вашего совладельца(ов), когда вы хотите быстро продать дом

Если вы хотите продать свою собственность, а другие совладельцы этого не делают. Одним из решений является выкуп другого совладельца(ов). После того, как вы выкупите совладельца(ов), вы можете распоряжаться им по своему усмотрению.

Если ваш совладелец немного ссорится и отказывается, это не обязательно конец разговора.

Как происходит выкуп при наличии нескольких владельцев?

Как работает ситуация, когда владельцев несколько? Это обычное дело, когда у вас есть братья и сестры, которые могли унаследовать недвижимость от своих родителей или близких родственников. Допустим, у вас есть два брата Ричард и Майк и их сестра Бетси. Майк и Бетси хотят продать дом как есть, но Ричард не соглашается. Он хочет остаться в родительском доме.

В этой ситуации один из выходов для Ричарда — выкупить долю Майка и Бетси в собственности.Однако для этого Ричарду нужны финансы, и все трое братьев и сестер должны договориться о том, сколько стоит их имущество.

В случае, если все они не согласны с тем, сколько стоит дом, следующим шагом будет оценка дома, чтобы получить объективную цифру. Для целей этой теории предположим, что оценщик оценивает стоимость дома в 400 000 долларов.

При такой оценке каждый из братьев и сестер владеет долей в доме на сумму 133 333 доллара (при условии, что они владеют равными долями).Чтобы выкупить долю Майка и Бетси без переговоров, Ричарду нужно было внести 266 666 долларов.

Однако не всегда в результате одной оценки все собственники приходят к соглашению о том, сколько один должен заплатить другому за владение всем имуществом. Возможно, Ричард решит запросить еще одну отдельную оценку. Если более новая оценка ниже, две стороны могут встретиться на полпути между двумя значениями.

В случае, если одна из сторон просто отказывается, и не удается прийти к общему мнению, то разногласие может быть передано в суд.

Продажа вашей доли вместо продажи дома как есть

Если вы находитесь в ситуации, когда вы хотите продать свою долю в собственности более чем с одним совладельцем, вам необходимо выполнить определенные шаги, чтобы снять с себя юридическую ответственность за собственность. Это включает в себя обеспечение рефинансирования ипотечного кредита, чтобы взять ваше имя из титула с * актом об отказе от права требования.

* Акт об отказе от претензий также известен как негарантийный акт, « акт об отказе от претензий передает любые интересы, которые лицо, предоставившее право, в настоящее время имеет в своей собственности, если таковые имеются. Лицо, предоставившее право, только «уступает, освобождает и отказывается от претензий» на свою долю в собственности получателю права. Нет никаких гарантий или обещаний относительно качества тайтла ».

Разделение расходов до продажи дома

Вы можете делить арендаторов или заключать соглашение арендаторов, которым вы делитесь со своими совладельцами. Частью соглашения является то, что каждый владелец оплачивает свою долю текущих расходов на дом. Это и ремонт, ипотечные платежи, и коммунальные платежи.

Сумма, которую вы платите, зависит от того, какой долей собственности вы владеете. Вы будете продолжать выплачивать свою долю до тех пор, пока не будет заключено соглашение о выкупе или какое-либо другое соглашение, чтобы вы могли продать дом как есть.

Если вы не можете продать дом быстро, можете ли вы продать свою долю кому-то другому?

Вы не можете владеть всем имуществом, но можете владеть его значительной частью. Это ваша доля, поэтому она находится под вашим контролем. Вы можете решить продать свою долю собственности кому-то другому.

Тем не менее, ваш совладелец (совладельцы) не поддерживает это. Ведь вполне вероятно, что они их не узнают и могут чувствовать себя некомфортно при таком расположении.

Помимо того, что он не пользуется популярностью у совладельца, продать свою долю может быть сложно. Если ваша собственность не находится в желательном месте или не является роскошным пентхаусом, вероятно, будет трудно найти кого-то, кто будет комфортно владеть чем-то совместно с незнакомцем.

Вряд ли это заманчивое предложение.Вы можете обнаружить, что вам вообще не разрешено продавать свою долю. Как правило, совладельцы решают продать свою долю дома, но если это семейный дом, «это право может быть приостановлено ».

Как форсировать продажу, если один владелец хочет продать дом как есть?

Вы можете получить постановление суда, если хотите продать находящуюся в совместном владении собственность, если у вас есть веская причина для продажи. Это известно как действие раздела.Земельный участок в собственности суду гораздо легче разделить между совладельцами. Но все становится сложнее, когда дело доходит до «, разделяющих дома ».

Суд не может разделить дом на равные половины. Вместо этого он может заставить владельцев продавать, даже если это не то, что они хотят делать. Выручка от продажи дома делится между владельцами в зависимости от того, какой долей они владеют. Но, когда речь идет о ситуации раздела имущества между супружеской парой, законы различаются.

Проблема принудительной продажи дома как есть

Очень часто имущество, которое вы хотите продать, практически невозможно разделить между совладельцами. Например, если это был коттедж на берегу моря. Суд может принять решение отдать одному владельцу коттедж, а другому собственнику — пляж. Проблема в том, что будет сложно, если вообще возможно, найти покупателя, который захочет приобрести коттедж без береговой линии.

Является ли обращение в суд лучшим решением для всех?

Независимо от того, можно ли надлежащим образом разделить дом между несколькими совладельцами, действие раздела может быть не лучшим решением.В иске о разделе последнее слово о том, как имущество делится между совладельцами, остается за судом.

Однако это может быть очень дорого и может занять много времени. В некоторых случаях на получение иска о разделе через судебную систему может уйти не менее пары лет. В течение этого времени, как один из совладельцев, вам нужно будет продолжать покрывать все расходы на жилье, такие как счета за коммунальные услуги и налоги.

Документы на недвижимость и ипотечные кредиты

Важно понимать, что договор о праве собственности и ипотека — это два разных правовых вопроса со своими последствиями.Если ваше имя указано в документе о праве собственности, вы несете ответственность, связанную с тем, что вы являетесь совладельцем.

Если вы продаете или передаете право собственности на дом, это означает, что ваше имя будет удалено из документа. У вас может не быть другого выбора, кроме как обратиться в суд, чтобы добиться продажи. Выручка от продажи дома может пойти на погашение ипотеки, и вы можете уйти.

Однако, если вы передаете право собственности другим способом, вам нужно убедиться, что остальные совладельцы хотят и могут рефинансировать кредит без вас.Если они не могут этого сделать, это означает, что вам придется платить за дом, которым вы больше не владеете.

Вероятность удачи

Споры и разногласия по поводу продажи могут быть довольно частыми между совладельцами (собственниками) – когда один хочет продать дом как есть, а другой отказывается сдвинуться с места. Часто эти разногласия можно урегулировать путем мирных переговоров и компромиссов.

Итог:

Если ваш совладелец (совладельцы) отказывается продавать дом как есть, лучшее решение — либо выкупить их долю, либо потребовать, чтобы они купили вашу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>