МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Собственность на квартиру какая бывает: Собственность на недвижимость: виды и особенности.

Право собственности на квартиру

Обычному человеку порой бывает сложно разобраться в российских законах. Местами они запутаны и кажутся нелогичными. Однако, как говорится, незнание законов не освобождает от ответственности. Особенно дорого последствия такого незнания обходятся нам в области недвижимости. Поэтому сейчас хотелось бы ответить на основные вопросы, связанные с правом собственности на квартиру.

Что означает право собственности и как можно понять, обладаю ли я этим правом или нет?

Право собственности означает право собственника владеть, использовать и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением. Доказательством того, что данный человек является собственником квартиры, является Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Является ли квартира, полученная от государства, собственностью проживающих?

Нет, проживающие в так называемой муниципальной квартире не имеют на нее право собственности, если они не провели приватизацию данного жилого помещения.

Это означает, что права проживающих сходны с правами арендатора: вы должны оплачивать предоставленное право проживания и бережно использовать квартиру по прямому назначению. Также вы имеете право поселить в ней других членов своей семьи с согласия уже проживающих там людей. Однако ваше право владеть и распоряжаться данным имуществом на такую квартиру не распространяется.

В чем различие между долевой собственностью и совместной собственностью на квартиру? Имеет ли смысл оформлять долевую собственность при покупке квартиры?

Общая собственность может быть как долевой, так и совместной. Различие заключается в том, что при долевой четко распределены доли каждого участника в собственности квартиры. При совместной собственности такого нет.

От определения вида собственности зависит прежде всего права их владельцев при распоряжении имуществом. При долевой собственности есть возможность продавать, обменивать, дарить отдельные доли ее владельцами с учетом согласия остальных собственников. При совместной собственности такое право можно реализовать только для всей квартиры целиком.

Имею ли я право получить право собственности на квартиру после смерти родственника?

Все зависит от того, находилась ли квартира в собственности на момент смерти и кто там был прописан. В случае, если квартира использовалась на условиях социального найма и вы не были там прописаны, то скорее всего нельзя. Если же квартира была в собственности, то нужно обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти для того, чтобы заявить права на наследство. Если вы были там зарегистрированы, то надо переоформить договор муниципального найма и только после этого с помощью приватизации получить право собственности на квартиру.

Существует ли еще возможность бесплатно приватизировать жилье?

Да, бесплатная приватизация жилья продлена до 1 марта 2013 года.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита будет ли принадлежать право собственности банку?

Нет. Когда вы приобретаете квартиру с участием ипотечного кредита, право собственности переходит к заемщику (или созаемщикам в зависимости от договора) в момент государственной регистрации собственности. Банк использует эту квартиру только как залоговое средство по кредиту.

Но на Вас накладываются некоторые ограничения на права использования и распоряжения квартирой до полной выплаты кредита. Все они должны быть указаны в вашем кредитном договоре, поэтому на стадии его заключения лучше ознакомится с этими условиями повнимательнее. Обычно ограничиваются права на продажу квартиры, передачу жилья в аренду или лизинг, прописку других членов семьи. Все эти действия возможны, однако их необходимо согласовывать с банком.

Что делать, когда нарушаются мои права собственника? Мои родственники не пускают меня в квартиру, часть которой находится у меня в собственности.

В случае, если не удается договорится мирным путем о решении данного конфликта, необходимо обращаться в суд о признании вашего права распоряжаться вашей частью имущества.

Могут ли лишить меня права собственности на квартиру без моего ведома, если я в ней не проживаю?

Нет, не могут. Законом предусматривается право собственника отказаться от права собственности на имущество. При вашем нежелании дело должно рассматриваться в суде с привлечением вас в качестве ответчика.

Каковы плюсы и минусы получения квартиры в собственность?

Можно выделить следующие положительные моменты для собственника жилья:

— Собственник имеет право владеть, использовать и распоряжаться своим жильем, а именно проживать в нем, продавать, покупать, сдавать, дарить, завещать, обменивать, перепланировать.
— В случае сноса дома государство обязано предоставить аналогичное жилье.
— Выселить собственника жилья из принадлежащей ему квартиры очень сложно. Даже при наличии большой задолженности по коммунальным услугам собственника выселяют после решения суда, квартиру продают и оставшуюся часть после уплаты долгов передают собственнику.

Но это при условии, если у собственника и членов его семьи есть другое жилье, пригодное для проживания. Жителей муниципальных квартир в аналогичном случае переселяют в другую квартиру в соответствии с нормами общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека.
— После смерти владельца квартира переходит к наследникам вне зависимости от того, был ли в ней кто-нибудь прописан.
— Квартира в собственности, приобретенная до брака, не будет считаться общим имуществом и не будет делиться между супругами в случае развода.

В то же время для собственников жилья есть определенные минусы:

— Необходимо ежегодно выплачивать налог на имущество.
— Собственники несут все расходы на ремонт общих помещений дома, а не только своей квартиры.
— После смерти проживающего в муниципальной квартире на нее претендуют только те, кто в ней прописан. На квартиру с собственностью могут претендовать все, имеющие право на наследство.
— Жилье в собственности является имуществом, которым заемщик может отвечать перед банком в случае невыплаты кредита.



Беззащитная собственность – Газета.uz

За последние два года руководством Узбекистана предприняты значительные усилия, направленные на поощрение предпринимательской инициативы и привлечение инвестиций. Большинство из принятых в этом направлении нормативно-правовых актов основываются на международном опыте. Внедряются подлинно рыночные институты, такие как государственно-частное партнерство и частная собственность на землю, а также новые принципы регулирования: сокращается присутствие государства на рынке базовых ресурсов, создаются условия для справедливой конкуренции, облегчаются условия инвестирования.

Многое сделано и для гарантирования иностранных инвестиций, в том числе создан международный коммерческий арбитражный суд при Торгово-промышленной палате. Но очевидно, что споры инвесторов с государственными органами не подпадают под его юрисдикцию, поэтому обеспечение беспристрастного судейства в государственных судах и защита собственности инвесторов от конфискации со стороны государства остается главным условием притока и сохранения инвестиций.

Роль права и государства в защите собственности

Собственность важна, так как является гарантией существования индивида. Но при этом собственность бывает своя и чужая. И людям может быть присуще обожание собственности своей с одновременной завистью и ненавистью к чужой.

В человеческом обществе всегда присутствует конкуренция индивидов и желание одних отнять и присвоить собственность других. Но что сдерживает взаимоотношения индивидов от всеобщего произвола и хаоса? Это, в первую очередь, конвенциональные (устоявшиеся) правила, основанные на неком понимании справедливости и собственности, как естественном праве человека.

Как известно, и государство, и право, и суды возникли именно как институты защиты собственности и упорядочения споров. А парламент в свое время возник как институт защиты частной собственности против суверена.

В современном обществе его зрелость и состоятельность его правовой системы во многом определяются по тому, как институты государства относятся к собственности. Поэтому вопросы защиты собственности заслуживают упорядочения с особой тщательностью.

Объективная необходимость упорядочения защиты собственности

Важно отметить, что собственность может принудительно изыматься по разным основаниям, например, для общественных нужд или в рамках погашения собственником своих договорных, деликтных или административных обязательств (это так называемые дефолтные обязательства).

В данной статье мы хотим исследовать только принудительное изъятие, ограничение или лишение собственности в рамках публичных нужд. А дефолтные обязательства мы оставляем за рамками данного материала.

То, что посягательство на чужую собственность не справедливо, — это аксиоматично. Принцип запрета посягательства на чужую собственность должен обеспечиваться, в том числе, и при изъятии объекта частной собственности для публичных нужд.

Национальные инструменты и механизмы должны быть приведены в соответствие с международными стандартами, в том числе указанными ниже.

Анализ законов Узбекистана

Конституция и законы Узбекистана определяют, что вопрос лишения собственности решается в порядке, определяемом законами, то есть нормативно-правовыми актами высшего законодательного органа (Олий Мажлиса):

1. Конституция Республики Узбекистан

Статья 16: «Ни одно из положений настоящей Конституции не может толковаться в ущерб правам и интересам Республики Узбекистан. Ни один закон или иной нормативно-правовой акт не может противоречить нормам и принципам Конституции».

Статья 19: «Права и свободы граждан, закрепленные в Конституции и законах, являются незыблемыми, и никто не вправе без суда лишить или ограничить их».

Статья 53: «Основу экономики Узбекистана, направленной на развитие рыночных отношений, составляет собственность в ее различных формах. Государство гарантирует свободу экономической деятельности, предпринимательства и труда с учетом приоритетности прав потребителя, равноправие и правовую защиту всех форм собственности».

2. Гражданский кодекс Республики Узбекистан

Статья 202: «Национализация представляет собой возмездный переход права собственности на национализируемое имущество, принадлежащее гражданам и юридическим лицам, к государству в соответствии с законом».

3. Жилищный кодекс Республики Узбекистан

Статья 11: «Жилые дома, квартиры, находящиеся в частной собственности, не могут быть изъяты, собственник не может быть лишен права собственности на жилой дом, квартиру, кроме случаев, установленных законом. Принудительное изъятие жилого помещения допускается только на основании решения суда в случаях и порядке, предусмотренных законом».

4. Закон «О собственности в Республике Узбекистан»

Часть 2 статьи 7: «Частная собственность, наряду с другими формами собственности, неприкосновенна и защищается государством. Собственник может быть лишен ее только в случаях и в порядке, предусмотренных законом».

5. Закон «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»

Статья 2: «Собственник может быть лишен своего имущества только в случаях и порядке, предусмотренных законом».

Статья 17: «Имущество, находящееся в частной собственности, не подлежит национализации, конфискации и реквизиции, за исключением случаев, предусмотренных законом».

6. Закон «О гарантиях свободы предпринимательской деятельности»

Статья 23: «Не допускаются изъятие собственности, прекращение других вещных прав субъекта предпринимательской деятельности, а также их ограничение, за исключением случаев, предусмотренных законом.»

7. Закон «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»

Статья 9: «Акт государственного и иного органа или органа самоуправления граждан, не соответствующий законодательству и нарушающий право частной собственности, может быть признан судом недействительным».

Если основываться на Конституции, то право собственности не может быть ограничено и никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Получается, что решение о лишении собственности может принять только суд, и, соответственно, подобные решения, принятые другими органами, будут противоречить Конституции. Отсюда вывод, что орган, инициирующий изъятие имущества, в любом случае должен идти в суд.

Однако в результате искажения конституционного принципа мы сейчас имеем ситуацию, когда субъекту, лишенному права собственности, приходится идти в суд уже после того, как исполнительный или административный орган принял решение об изъятии, действуя за рамками компетенции, ограниченной Конституцией.

В то же время ряд нижеуказанных законов противоречат Конституции, так как определяя, что решения по этим вопросам могут приниматься законодательством или актами законодательства, фактически выводят их за рамки компетенции Олий Мажлиса и передают в компетенцию исполнительной ветви власти:

1. Гражданский кодекс Республики Узбекистан:

Статья 168: «…особенности владения, пользования и распоряжения имуществом устанавливаются законодательством».

Статья 199: «…изъятие имущества у собственника допускается … в случае и порядке, предусмотренном законодательными актами».

А в статье 197 содержится конфликтное положение, где сообщается, что право собственности может быть прекращено «на основании судебного решения, а также акта законодательства, прекращающего право собственности».

Далее, согласно статье 205, «стоимость изымаемого имущества… определяется оценочной организацией на момент прекращения права собственности, если иное не установлено законодательством».

Последняя фраза сводит к абсолютному нулю ценность Гражданского кодекса как нормативно-правового акта, призванного гарантировать соблюдение другими законами принципа исключительной компетенции парламента в вопросе регулирования возмещения при изъятии собственности.

2. Закон «О собственности в Республике Узбекистан»

Статья 32: «Не допускается принудительное изъятие имущества, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Узбекистан».

3. Закон «О гарантиях свободы предпринимательской деятельности»

Статья 23: «В случае принятия акта законодательства, прекращающего право собственности[…]».

Таким образом, если основываться на этой второй группе актов, практически любой ведомственный акт (включая акты министерств и хокимиятов) может решать вопрос о принудительном лишении имущества (Смотрите справку ниже).

Тем не менее, Конституция, закон «О собственности в Республике Узбекистан» и ряд других законов, устанавливая, что основания и порядок лишения имущества и обращения на него взыскания определяются законами, юридически отнесли регулирование этих вопросов к исключительным полномочиям законодательной власти (парламента).

Таким образом, исполнительная ветвь власти (правительство и ведомства), по Конституции, не может определять общие основания и порядок лишения имущества, расширять этот перечень, дополнять его и т. д. Правительство и ведомства должны лишь исполнять акты законодательной власти (парламента).

Мы полагаем, что статья 19 Конституции определила ключевыми органами при принятии вопроса о лишении имущества сам парламент и суды. Парламент определяет основания и порядок принятия решений по изъятию имущества, а суд является органом, уполномоченным принимать решения об изъятии собственности во всех случаях, когда отсутствует добровольная передача имущества собственником. Окончательную точку в этом вопросе может поставить Конституционный суд.

Для справки: К актам законодательства или законодательству относятся законы Республики Узбекистан; постановления палат Олий Мажлиса; указы и постановления президента; постановления Кабинета Министров; приказы и постановления министерств, государственных комитетов и ведомств; решения органов государственной власти на местах (Основание:Статьи 5 и 6 закона «О нормативно-правовых актах»).

Историческая память

Нашему обществу необходим разумный самоконтроль, так как в нашей исторической памяти хранится шлейф несправедливых лишений собственности, который искажает понимание справедливости, смещая его в сторону допустимости таких лишений.

Мы можем не без удовольствия созерцать различного рода «раскулачивания», покуда это не касается нас. К сожалению, при установлении справедливости инструменты реагирования нашей правовой системы более эмоциональны, чем рациональны. И в этом главное отличие нашей правовой системы от общеевропейской. Да, нарушителей надо наказывать, но при этом надо, тем не менее, соблюсти в отношении них все предусмотренные буквой закона процедуры.

Надо избавляться и от гипотетической возможности изъятия собственности через механизмы налогового преследования или неуплаты повышенных ставок налогов при неиспользовании производственных объектов. Можно представить реакцию иностранного инвестора на следующие положения действующих нормативных актов: «Все еще сохраняется значительное число незавершенных строительством объектов и неиспользуемых производственных площадей, в связи с неспособностью отдельных собственников эффективно их использовать. Вместе с тем предприниматели, желающие создавать новые производства и рабочие места, зачастую сталкиваются с трудностями при приобретении необходимых для этого производственных помещений».

Подобные конфискационные практики, если они будут реализованы, могут нанести непоправимый урон государственной политике поощрения инвестиций.

Какими бы плохими или хорошими ни были первые инвесторы и приобретатели приватизированных объектов, все они являются плательщиками налогов, и, если они не принимали на себя договорных инвестиционных обязательств, изменять условия инвестирования введением конфискационного налогообложения, каким бы острым ни был дефицит обеспеченных инфраструктурой производственных площадей, противоречит праву. Вряд ли подобные акты послужат укреплению репутации регулятора как последовательного гаранта и защитника инвестиций.

Как должны решаться вопросы лишения собственности

Внесение в Конституцию следующей нормы: «Принудительное отчуждение имущества для общественных нужд может быть произведено только по решению суда — в случаях, предусмотренных законом, и после предварительного, справедливого и равноценного возмещения, при условии, что эти нужды не могут быть удовлетворены иным способом», будет важнейшей демонстрацией приверженности страны реальному обеспечению защиты собственности и позволит избавиться от экзотических форм изъятия собственности, а также создаст основания для передачи споров о публичном отчуждении в исключительную компетенцию судов. Уверен, что это послужит важнейшим поощрительным сигналом для инвесторов.

Мы понимаем, что в период реформ всегда есть заинтересованность регулятора в эффективном и быстром управлении экономикой, включая неотягощенное перераспределение собственности. Но с другой стороны, есть и необходимость в демонстрации незыблемости правовых принципов. Это подтверждается примером Великобритании, суды которой сохраняют ее привлекательной для инвестиций на протяжении столетий. Вот и давайте выбирать, что важнее.

Изъятие собственности для публичных нужд

Очевидно, что собственность может изыматься для общественных нужд (не нужно путать их с государственными). Во всем мире существуют подобные механизмы. В их основе лежит институт Eminenes Dominium (Eminent Domain).Этот институт принудительного отчуждения частной собственности (иногда именуется «доктриной отчуждения») восходит корнями к дофеодальным обществам, но в его современном виде был сформулирован философами-юристами XVII—XVIII вв. : голландцем Гуго Гроцием, англичанином Джоном Локком, немцем Самуэлем Пуфендорфом и французом Шарлем Монтескье. Вдохновленные этими представителями естественно-правой школы, отцы-основатели США внесли данный принцип в Пятую поправку к Конституции США: «[N]or shall private property be taken for public use, without just compensation.», то есть: «Никакая частная собственность не может быть изъята для общественных нужд без справедливой компенсации».

В чем смысл этой доктрины:

  • во-первых, государство может изъять или уничтожить имущество или ограничить права на имущество только для публичных нужд;

  • во-вторых, государство должно возместить собственнику «справедливую» компенсацию за изымаемое или уничтожаемое имущество или за ограничение права пользования им;

  • в-третьих, лицу, чье имущество изымается, уничтожается или ограничивается в пользовании, должно быть предоставлено право должной судебной защиты (не путать с правилом «Государство не может изъять имущество без соблюдения должного порядка изъятия»).

Во всех юрисдикциях развитых обществ действует формула изъятия собственности только при условии справедливого возмещения ее стоимости. Определение «справедливого» возмещения в большинстве стран отнесено к исключительной компетенции парламента. Это означает, что порядок определения стоимости возмещения определяется на уровне закона (парламентского акта), а не подзаконного акта (акта исполнительного органа).

Существуют разные подходы к тому, что такое «справедливое» возмещение. Например, основываясь на Пятой поправке к Конституции США, Верховный суд США признал «справедливой стоимостью ту рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель продавцу при обоюдном согласии».

Другой важный критерий, выработанный Верховным судом США, — признание того, что «будет несправедливо, если бремя тех расходов, которые могут и должны разделить все налогоплательщики (читай — „бюджет“), будет нести один из них, являющийся собственником, у которого изымается имущество».

Эти принципы на протяжении прошлого столетия были заимствованы большинством зарубежных юрисдикций.

Источники доктрины отчуждения

Очевидно, что институт собственности и его ограничения в любом виде регулируются различными источниками права национальных законодательных систем. Но приоритет все же принадлежит международным нормам.

В этой связи представляется интересным проследить отдельные этапы развития института «изъятия собственности для общественных нужд».

A. Французская Декларации прав человека и гражданина (Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen) — важнейший документ Великой французской революции, определяющий индивидуальные права человека. Декларация была принята Национальным учредительным собранием (Assemblée nationale constituante) 26 августа 1789 года.

Применительно к предмету нашего изучения статья 17 Декларации гласит: «Поскольку собственность является неприкосновенным и священным правом, никто не может быть лишен ее иначе как в случае установленной законом несомненной общественной необходимости и при условии справедливого и предварительного возмещения». (La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.)

Именно эта Декларация в последующем послужила основой для национального и международного права, регулирующего защиту права собственности индивида от произвола государства.

B. Всеобщая декларация прав человека (принята и провозглашена Резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеи Организации Объединенных Наций от 10 декабря 1948 года).

Предваряя нижеуказанные статьи, Всеобщая декларация в своей Преамбуле принимает во внимание, то есть исходит из понимания того, «что признание достоинства, присущего всем членам человеческой семьи, и равных и неотъемлемых прав их является основой свободы, справедливости и всеобщего мира»; и «что необходимо, чтобы права человека охранялись властью закона в целях обеспечения того, чтобы человек не был вынужден прибегать, в качестве последнего средства, к восстанию против тирании и угнетения»:

Статья 8. Каждый человек имеет право на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случаях нарушения его основных прав, предоставленных ему конституцией или законом.

Статья 17. 1. Каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими. 2. Никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

C. Декларация прав и свобод человека (Москва, 05.09.1991 г. №2393-I, ратифицирована Постановлением Верховного Совета Республики Узбекистан от 30 сентября 1991 года № 366-XII).

Это один из первых международных документов, касающийся прав человека, принятый при непосредственном участии Узбекистана, который предусматривает следующие нормы (подчеркивание авторское):

Статья 1. Каждый человек обладает естественными, неотъемлемыми, ненарушимыми правами и свободами. Они закрепляются в законах, которые должны соответствовать Всеобщей декларации прав человека, Международным пактам о правах человека, другим международным нормам и настоящей Декларации.

Все государственные органы обязаны обеспечивать и охранять права и свободы человека как высшие социальные ценности.

Статья 24. Каждый человек имеет право на собственность, то есть право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, как индивидуально, так и совместно с другими лицами. Право наследования гарантируется законом. Неотчуждаемое право быть собственником является гарантией осуществления интересов и свобод личности.

Статья 27.Каждый человек имеет право на поддержку государства в получении и постоянном пользовании благоустроенным жилым помещением в домах государственного или общественного жилого фонда, в индивидуальном жилищном строительстве. Никто не может быть произвольно лишен жилища иначе как на основаниях, установленных законом.

D. Конституция Республики Узбекистан

В национальном регулировании приоритет принадлежит Конституции, которая, в частности, содержит следующие положения:

Статья 14. Государство строит свою деятельность на принципах социальной справедливости и законности в интересах благосостояния человека и общества.

Статья 19. Права и свободы граждан, закрепленные в Конституции и законах, являются незыблемыми, и никто не вправе без суда лишить или ограничить их.

Статья 36. Каждый имеет право на собственность.

Статья 53. Основу экономики Узбекистана, направленной на развитие рыночных отношений, составляет собственность в ее различных формах. Государство гарантирует свободу экономической деятельности, предпринимательства и труда с учетом приоритетности прав потребителя, равноправие и правовую защиту всех форм собственности.

Частная собственность, наряду с другими формами собственности, неприкосновенна и защищается государством. Собственник может быть лишен ее только в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Элементы института

Eminenes Dominium

Так на чем же базируется вышеупомянутый институт Eminenes Dominium? Данный институт публичного лишения собственности состоит из следующих стандартных процедур:

  1. досудебная процедура инициирования лишения собственности;

  2. принятие (судебного) решения о лишении собственности;

  3. исполнение решения о лишении собственности;

  4. оспаривание решения о лишении собственности.

Давайте вместе более детально рассмотрим элементы института Eminenes Dominium:

A. Частное имущество как объект изъятия

По умолчанию объектом изъятия может быть любое частное имущество и имущественные права или их часть.

Примечательно, что применительно к принудительному изъятию к имуществу может быть отнесено не только частное имущество, но и полезные ископаемые и другие природные ресурсы, такие как вода, и даже воздушное пространство, которые традиционно считаются общенациональным (народным) богатством.

Наиболее ценным активом является недвижимость и, соответственно, лишение права пользования естественно протекающей водой, изменение зонирования, строительство дороги или аэропорта вблизи или на самом земельном участке и другие подобные вмешательства и ухудшения, снижающие стоимость частной собственности, должны быть предметом компенсации.

К объектам, наряду с собственностью, относятся и другие права на имущество, которые могут быть прекращены или ограничены в результате Eminenes Dominium: права постоянного бессрочного или наследуемого пользования землей.

И возникает вопрос: кто должен решать, имеет ли место ограничение (изъятие) имущества, будь оно частным или иным, но тесно связанным с ценностью такого имущества? Очевидно, что в определении этого вопроса должна принимать участие незаинтересованная сторона, то есть суд.

B. Изъятие и как его следует понимать

Важно отметить, что речь идет не только об изъятии (как следствии насильственного перехода права собственности), но и об уничтожении, повреждении или разрушении и даже ограничении права надлежащего и ожидаемого пользования имуществом. Например, в случае строительства дорожной магистрали по территории частного земельного участка. Или при изъятии автотранспорта при чрезвычайных обстоятельствах: эпидемии или военного конфликта. Или при строительстве аэропорта возле земельного участка, в результате которого право собственника на первоначально ожидаемое использование земельного участка ограничивается или нарушается.

В правовой сфере вопрос проведения грани между публичным вмешательством и ограничением и отчуждением или изъятием права не совсем прост. Например, в каждом конкретном случае необходимо решить, какая продолжительность ограничения прав собственника может быть приравнена к фактическому лишению права собственности.

Другим примером сложности проведения грани между регулятивным ограничением и изъятием являются споры категории «регулятивного предписания», которые в отдельных случаях могут фактически влечь последствия, равные изъятию имущества. Опыт толкования таких споров есть в практике Верховного суда США. Речь идет о полных регулятивных изъятиях (total regulatory taking». Гипотетически такой случай может возникнуть, если на земельном участке, принадлежащем одному лицу, регулятором предоставлены права для осуществления своей деятельности третьим лицам, в результате чего собственник, оставаясь формальным владельцем, фактически лишается права использовать его по прямому назначению. Например, выдача регулятором лицензии на добычу полезных ископаемых на земельном участке, принадлежащем другому лицу.

Любое решение об изъятии по логике должно быть категоричным и либо значительным по времени (как вариант, измеряться годами), либо постоянным, но нельзя исключить, что даже временное изъятие будет влечь результаты? сопоставимые с фактическим лишением собственности.

Важным остается определение момента, с которого следует считать изъятие свершившимся. В силу очевидной заинтересованности поднятые выше спорные вопросы не могут решаться в исполнительном органе и поэтому в международной практике решаются в суде.

C. Что такое«общественные нужды»?

Что такое общественные нужды и какие нужды не являются общественными? Это два сложных вопроса, по которым нет категоричных и универсальных ответов.

Очевидно, что законодательством должно быть четко расписано (по пунктам), какие случаи подпадают под общественные нужды, а какие случаи не являются общественными нуждами. Это должен быть исчерпывающий («закрытый») список, не позволяющий трактовать его расширенно даже суду.

Подобное регулирование применяется за рубежом для того, чтобы исключить случаи злоупотреблений, когда критерий «общественных нужд» используется лишь для прикрытия изъятия имущества у одного лица и передачи его (позднее) другому лицу.

Объективное исследование наличия явных и не мнимых публичных нужд может произвести только суд.

D. Должный порядок перед отчуждением (изъятием)

Должны быть соблюдены процедуры, а именно: 1) предшествующая судебному решению обязательная попытка (переговоры, конкретное предложение) приобрести имущество путем заключения договора купли-продажи в установленные сроки; 2) судебный порядок принятия решения по принудительному отчуждению.

Смысл существования публичного порядка как раз в том, чтобы права собственника не были ущемлены не только в связи c изъятием, но в процессе изъятия. А сроки важны для того, чтобы у собственника была возможность для своевременного реагирования на возможные нарушения его прав в период до изъятия, а также для того, чтобы быть выслушанным в суде.

Должная процедура также является важнейшей гарантией справедливости и объективности. Эта процедура, или правила, предшествующие процессу принятия решения об отчуждении или акту отчуждения, чрезвычайно важны.

Лица, чьи интересы затрагиваются, должны быть заблаговременно в разумные сроки уведомлены о предстоящем и возможном решении об изъятии, чтобы иметь фактическую и реальную возможность подготовиться, нанять необходимых профессиональных представителей, так как предстоит противостоять государству, являющемуся квалифицированным субъектом.

Должная процедура также предполагает равную возможность для каждой из сторон возражать и приводить свои аргументы и доказательства в подтверждение своих прав и апеллировать к суду.

E. Должный орган, принимающий решение об отчуждении

Мы уже сделали выводы, что собственник имеет право на получение информации, на участие в принятии решения, на оспаривание (апелляцию) решения об изъятии. А публичный орган, инициирующий изъятие, обязан представить в орган принятия решения доказательства: 1) четко аргументированной необходимости изъятия имущества; 2) обоснованности изъятия имущества; и 3) что все иные способы, не ведущие к изъятию имущества, уже были использованы, не приемлемы и исчерпаны.

Другая причина переноса решения вопроса о принудительном изъятии имущества в суд в том, что государству придется доказывать и обосновывать необходимость изъятия, и что за этим решением не стоит чей-то личный интерес или произвол.

Ну и, конечно, принимаются во внимание и публичность процедуры и право на обжалование решения суда. А без участия в судебном процессе обеспечение права быть выслушанным не будет гарантировано.

В силу камеральности своих процедур административные органы не могут обеспечить соблюдение прав, состязательность и объективное экспертное заключение о реальной необходимости изъятия. Только суд, наделенный необходимыми инструментами, может гарантировать соблюдение минимальных процессуальных и материальных требований при рассмотрении вопроса о лишении собственника имущества.

Важно понимать, что судебная процедура означает не право собственника на судебную защиту уже после изъятия имущества, а предваряющую судебную процедуру, то есть обязанность государства обращаться в суд за решением об изъятии частного имущества в случае, если нет добровольного исполнения.

В тех же случаях, когда имущество изымается по соглашению сторон, стороны должны заключить договор и оговорить в нем все условия. Договорное изъятие собственности приравнивается к судебному. Таким образом, изъятие возможно только при наличии либо соответствующего договора (например, мены, купли-продажи, уступки), либо судебного решения. Никакие другие акты и решения об изъятии не должны признаваться действительными.

Соблюдения судебного порядка само по себе важно и для государства, поскольку, во-первых, институт вторжения государства в частную собственность должен признаваться особым случаем и должен применяться в исключительных обстоятельствах, детально предписанных законом, а во вторых, суд — это бескомпромиссный и безальтернативный механизм разрешения спора, применимый для общества в целом, а не для каждого отдельного случая, в том числе когда речь идет о коллективном изъятии. Сложность процедуры призвана быть сигналом регулятору в серьезности общественных последствий решения об изъятии частной собственности и необходимости ее обоснования в публичной состязательной процедуре.

Так как каждый случай изъятия вместе с общественной выгодой приносит и значительные репутационные потери для власти, и играет роль прямо противоположную поощрению инвестиций и предпринимательства, то изъятие следует осуществлять наиболее прозрачным и справедливым способом.

И для каждого конкретного случая изъятия именно суд должен подтвердить наличие всех четырех вышеуказанных элементов (стандартов).

Отметим, что в США дела об изъятии имущества для публичных нужд рассматриваются в судах общей юрисдикции. Но в большинстве стран Британского содружества — в земельных или специальных судах. А в ведущих европейских странах такие споры подведомственны административным судам.

F. Справедливое возмещение

Это второй сложнейший, но первый по значимости, вопрос, по которому часто возникают споры в зарубежной судебной практике, где к слову «возмещение» добавляют не только слово «справедливое», но и «равноценное».

И здесь важным остается тот факт, что возмещение должно быть предварительным, то есть предшествующим решению об изъятии имущества.

Вопрос справедливой компенсации предполагает ее справедливость для обеих сторон. Но приоритет должен отдаваться интересам собственника по той простой причине, что не он является инициатором обращения в суд и, к тому же, не обладает властными полномочиями.

Момент, на который производится рыночная оценка имущества

Момент оценки также весьма важен, так как возможны оценки как в пользу регулятора, так и собственника. К примеру, возможно, что земельный участок в нарушение правил зонирования был преобразован собственником таким образом, что его стоимость существенно возросла еще до изъятия. Поэтому при оценке должны учитываться и оценочная история объекта собственности, и его изначальное предназначение.

Очевидно, что имущество можно оценить двояко: 1) с позиции собственника, оценив стоимость имущества на момент утраты, а можно 2) оценить потенциальную стоимость объекта, приобретаемого государством. Но правильный подход предполагает, что изымаемое имущество должно оцениваться с учетом того, сколько оно могло бы стоить до момента принятия решения об изъятии.

В качестве примера, в Российской Федерации при изъятии права постоянного бессрочного или наследуемого пользования землей ее стоимость определяется в отношении собственников — юридических лиц как рыночная стоимость права аренды на 49 лет, а в отношении физических лиц — как рыночная стоимость земельного участка.

Модели определения рыночной стоимости

Во многих юрисдикциях разработаны критерии определения «справедливой рыночной цены», основой которой в большинстве случаев является «сумма обмена активами между осведомленными и мотивированными к сделке сторонами».

Рыночная стоимость определяется как цена, которая в разумных пределах могла бы возникнуть в результате переговоров между владельцем, который хотел ее продать, и покупателем, который хотел ее купить. Элементы для рассмотрения включают историю и общий характер местности, пригодность земли для ее использования по предназначению после ее изъятия.

В английском земельном суде, например, размер компенсации при изъятии земельного участка должен быть равным цене продажи на публичном рынке или предоставить возможность приобрести участок с аналогичными характеристиками.

А в законе РФ «Об оценочной деятельности» рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме«.

В ряде юрисдикций дополнительно введен критерий «достоверности» оценки, который налагает особую ответственность на оценщика.

Вопрос шкалы или пределов оценки различается в континентальной Европе и в постсоветских странах, где в отдельных случаях сохраняется социально-ориентированная цена. Ну, а в странах англо-саксонского мира в компенсационную сумму дополнительно включается еще и моральный ущерб.

Предварительная выплата возмещения

Справедливое возмещение означает возмещение, предшествующее изъятию, что делается для минимизации неудобств собственника.

Во Франции и Германии возмещение должно предшествовать изъятию. А в англо-саксонских юрисдикциях отсутствие обязательного предваряющего возмещения компенсируется дополнительными выплатами за все создаваемые из-за этого неудобства и последствия.

К большому облегчению наших специалистов по праву, на сегодняшний день международное и зарубежное сообщество предлагает большое количество примеров статутного (на уровне законов) и судебного регулирования защиты института собственности. Остается только ознакомиться с этим опытом и заимствовать его.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Можно ли получить ВНЖ в Германии при покупке недвижимости в 2020 году?

Во всём мире разными странами практикуется предоставление вида на жительство взамен покупку жилой или коммерческой недвижимости на их территории. В Европе одним из наиболее привлекательных государств для переезда на ПМЖ является ФРГ. Поэтому россиян, да и представителей других стран СНГ интересует, можно ли получить ВНЖ в Германии при покупке недвижимости. В этой статье мы тщательно разберём данный вопрос и расскажем о действующих основаниях для оформления немецкого вида на жительство по состоянию на 2020 год.

Переезд на ПМЖ в Германию и получение вида на жительство является довольно сложным процессом. Мы не рекомендуем заниматься этим самостоятельно, чтобы не получить отказа. Лучше всего воспользоваться услугами специализированных фирм. Наша компания проводит консультационное и юридическое сопровождение процедуры оформления ВНЖ в Германии на основании работы, обучения, ведения бизнеса и экономической независимости. С нашими услугами вы можете ознакомиться в конце статьи.

Почему вообще наши соотечественники выбирают ФРГ? Да просто, потому что там уровень жизни намного выше, чем в наших странах. В связи с этим и средняя продолжительность жизни в Германии составляет 81 год, тогда как, например, в России — 71 год. Колоссальная разница в 10 лет. Если не затягивать с решением и переехать сейчас, то существует минимум статистическая вероятность прожить на 10 лет больше.

Чтобы постоянно проживать в Германии, необходимо получить вид на жительство. Подобная практика используется по всему миру. Вид на жительство может быть временным и постоянным. Первый, зачастую необходим тем лицам, которые по определенным причинам (учёба, долгосрочная практика или работа по контракту) намерены пробыть в стране несколько лет, а затем вернуться на родину. Если иностранное лицо решило насовсем остаться жить в стране, тогда ему необходимо оформить второй вариант — постоянный вид на жительство спустя определённое количество лет пребывания.

Нам часто при запросах информации задают вопрос, можно ли получить вид на жительство в Германии при покупке недвижимости? Какая минимальная стоимость квартиры, апартаментов или дома должна быть, чтобы рассчитывать на ВНЖ в Германии?

ВНЖ в Германии в 2020 году — основания для получения

Немецкий закон “О пребывании иностранцев на территории страны” определяет следующие виды оснований для получения вида на жительство:

  • Обучение в немецких высших учебных заведениях.
  • Обучение немецкому языку на специальных курсах.
  • Трудоустройство на официальную работу по специальности в дипломе.
  • Открытие бизнеса.
  • Воссоединение семьи, в том числе заключение брака с немецким резидентом (гражданином или обладателем ПМЖ).
  • Участие в программе “Поздние переселенцы”.
  • Иммиграция по еврейской линии.
  • Другие основания.

Предписание, опубликованное Министерством внутренних дел ФРГ, расшифровывает другие основания для получения ВНЖ. Согласно ему, иностранное лицо с солидным капиталом (условно от 1 миллиона евро) при желании жить на территории Германии, может получить вид на жительство. Всё просто — без инвестиций, без открытия бизнеса, без покупки недвижимости.

Так может ли покупка недвижимости стать основанием для получения ВНЖ в Германии?

Из всего перечисленного выше можно с уверенностью сказать, что покупка жилой или коммерческой недвижимости как таковая не может быть основанием для оформления вида на жительство. Действительно, есть ряд стран мира, которые дают не только вид на жительство, но и скорое оформление своего гражданства за приобретение объектов недвижимости на своей территории. Например, к таким государствам относится карибская Доминика.

В ФРГ нельзя после совершения сделки прийти в ведомство по делам иностранцев с договором купли-продажи объекта недвижимости и потребовать принять заявку на оформление ВНЖ. Если кто-то из посредников вам предлагает подобные услуги, его можно считать мошенником. Немецким законодательством не предусмотрены подобные нормы.

Однако сделка с недвижимостью может стать частью программы бизнес иммиграции в Германию. Далее мы подробно расскажем, что имеем в виду. С другой стороны, если речь идет о покупке дорогого дома или квартиры в центре Берлина, либо другого немецкого мегаполиса стоимостью от полумиллиона евро, скорее всего, сделку совершают не на последние деньги. Вероятно, покупателям выступает лицо, которое имеет капитал в один миллион евро и более. Тогда ему вообще не нужно совершать никаких действий с недвижимостью. Он просто подаёт документы в ведомство по делам иностранцев, чтобы получить ВНЖ на основании финансовой независимости. С него потребуют минимум документов и рассмотрят заявку достаточно быстро — за несколько месяцев.

Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.

Инвестиции в недвижимость Германии с регистрацией фирмы с правом оформление ВНЖ

Управление недвижимостью в ФРГ давно является широко распространенным доходным бизнесом. Больше половины всего немецкого населения предпочитает постоянно жить в съемных квартирах и домах. Многие из них на протяжении всей жизни так и не решаются приобрести жильё, хотя бы в ипотеку.

Дело в том, что стоимость жилья, как в крупных, так и небольших немецких городах намного выше, чем, к примеру, в России. В деле приобретения жилья не помогут даже дешёвые банковские кредиты под ипотеку с низкими процентными ставками до 4% годовых. Среднестатистическая немецкая семья, в которой взрослые работают на обычных должностях, не может потянуть ипотеку не в ущерб собственному уровню жизни и достатку. Для нее доступнее оказывается просто снимать жилье в аренду.

В стране отлично выделяется классовое неравенство. Богатые люди будут и дальше богатеть, управляя доходными домами и квартирами, которые сдают в аренду. Они только будут дальше расширять свою базу владения недвижимостью. А простые немцы так за всю жизнь и не заработают на собственное жильё.

Чтобы управлять сразу несколькими объектами недвижимости необходимо зарегистрировать юридическое лицо. Как раз открытие бизнеса является основанием для оформления вида на жительство в Германии.

Поэтому, прежде чем приобрести недвижимость, необходимо зарегистрировать компанию в Германии. Чтобы претендовать на вид на жительство, лучше открывать организационно-правовую форму GmbH или AG, то есть общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество.

Для GmbH минимальный размер уставного капитала составляет 25000 евро, у немецкого акционерного общества —  50000 евро. Чтобы бизнес-иммиграция стала возможной, необходимо оформить общество с ограниченной ответственностью одним учредителем, который также будет выступать генеральным директором. Во время регистрации юридических документов у немецкого нотариуса и открытия корпоративного банковского счёта учредитель должен присутствовать лично.

Бизнес план открываемой фирмы должен предварительно пройти проверку в немецких ведомствах. Его подают со всеми документами для открытия долгосрочной визы в немецком посольстве или консульстве. Оттуда бизнес-план передаётся в региональное отделение ведомства по делам иностранцев по месту планируемой регистрации бизнеса. Для иммиграции иностранным бизнесменам предъявляют следующие требования:

  • Соответствие бизнес проекта экономическим ожиданиям и целесообразности внедрения в экономику конкретного немецкого региона.
  • Доход от бизнеса должен составлять от 5000 евро в месяц на одного учредителя.
  • Высокие деловые и личностные качества бизнесмена.

Покупать недвижимость необходимо от имени созданного юридического лица. Сначала нашему бизнесмену выдадут долгосрочную визу. Затем, находясь на территории ФРГ, он получит ВНЖ на 1-2 года с правом продления. Если каждый год бизнес будет демонстрировать соответствующий уровень дохода, временный вид на жительство будут продлевать. Через 3 года возникает право на получение постоянного вида на жительство — ПМЖ в Германии. С этим документом уже нет необходимости вести существующий бизнес. Если фирма по управлению недвижимости не нужна, ее можно закрыть. Всё равно ПМЖ останется у обладателя.

Есть возможность вместо юридического лица зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя. Однако в таком случае он будет нести ответственность за все сделки с собственным имуществом. Поэтому лучше всё же открыть общество с ограниченной ответственностью.

Налоги в Германии с юридического лица, владеющего недвижимостью

Покупка недвижимости для любого юридического лица является инвестицией, с которой не взимаются налоги в ФРГ. Как только объекты недвижимости начнут давать прибыль, например, после сдачи их в аренду, юридическое лицо начнет платить налоги:

  • Налог на прибыль — 25%.
  • Региональный налог на предпринимательскую деятельность — до 17% в зависимости от региона.
  • Несколько других мелких налогов.

Налоговую нагрузку в Германии никак нельзя назвать низкой по сравнению с Россией. Однако это не пугает наших инвесторов, так как их привлекает более высокий уровень жизни.

Если вы хотите снизить налоговое бремя, лучше использовать форму регистрации полного товарищества — GmbH & Co KG. Оно состоит из двух компаний: общества с ограниченной ответственностью GmbH и коммандитного товарищества KG, в котором есть полный товарищ — собственно GmbH, и неполный собственник — физическое лицо. Общество с ограниченной ответственностью будет управлять всем бизнесом, а прибыль будет получать инвестор — бизнесмен.

Согласно постановлению Верховного суда Германии, коммандитное товарищество не относится к юридическим лицам. Соответственно, оно не платит налог на прибыль, а налог на предпринимательскую деятельность необходимо платить, когда прибыль за год превышает 24500 евро. С этой формой можно сэкономить как минимум 25% прибыли.

Так как в персональном обществе полный товарищ — GmbH, у физического лица коммандитиста нет личной ответственности за обязательства компании. Соответственно, такая форма является во всех смыслах удобной для наших бизнесменов. Она широко распространена не только среди мелких инвесторов, но также используется крупными немецкими консервами.

Открывая сразу два общества, кажется, что недостатком будут двойные расходы на обслуживание, подачу годовых финансовых отчетов и т.д. Однако при управлении недвижимостью GmbH будет вести минимальную деятельность, поэтому затраты на бухгалтерские услуги также будут минимальными.

ВНЖ в Германии и покупка недвижимости — наши советы

Покупая доходные дома и отдельные квартиры в городах, необходимо учитывать расходы на их содержание и коммунальные услуги. Если недвижимость будет простаивать много времени без аренды, такие затраты для многоквартирных домов будут значительными. Поэтому необходимо выбирать крупные немецкие города, где спрос на жилую недвижимость в аренду выше, чем предложение. В такое местности ваша квартира гарантированно будет постоянно под сдачей в аренду.

Также стоит учитывать, что в последние годы возник острый дефицит новостроек в крупных городах ФРГ. Желающих приобрести недвижимость намного больше, чем количество предложений на рынке. В связи с этим не прекращается рост стоимости одного квадратного метра жилья по всей стране.

Палки в колёса деятельности инвесторам вставляют различные законопроекты. Так в Берлине внесли законопроект о заморозке арендных ставок, а в Мюнхене хотят провести референдум против уплотнения застроек.

Надеемся, наша статья поможет вам правильно вложить собственные финансовые средства в недвижимость так, чтобы стопроцентно оформить ВНЖ в Германии, а спустя три года — и ПМЖ. Подробнее о наших услугах в сопровождении процедуры оформления вида на жительство читайте в следующей статье.

Для состоятельных лиц с семейным капиталом свыше 1 миллиона евро мы предлагаем помощь в получении ВНЖ. Более подробную информацию вы можете узнать по ссылке.

Если вы хотите узнать больше о том, как получить вид на жительство в Германии, напишите нам письмо на электронный почтовый адрес [email protected] info. Наши менеджеры проконсультируют вас.

Может ли покупка недвижимости быть основанием для оформления ВНЖ в Германии?

По закону, приобретение любых объектов недвижимости в собственность не является основанием для получения ВНЖ в Германии. Однако если приобретать недвижимость от лица собственной немецкой компании, то она поможет увеличить уставной капитал и оформить вид на жительство на основании ведения бизнеса. Если приобретается элитная недвижимость стоимостью от 1 миллиона евро, она может стать подтверждением большого состояния, на основе чего также можно получить немецкий вид на жительство. За подробной консультацией обращайтесь к нам по электронной почте, указанной в конце статьи.

Как управление немецкой недвижимостью позволяет оформить ВНЖ в Германии?

В ФРГ управление недвижимостью, приобретение доходных домов, складских помещений, торговых центров с целью сдачи их в аренду считается бизнесом и обязательно требует оформления юридического лица. Так как происходит регистрация компании в Германии, а недвижимость включается в её уставной капитал, возникает основание получить ВНЖ в Германии в качестве владельца бизнеса. Мы рекомендуем перед покупкой доходной недвижимости зарегистрировать GmbH, и оформить ее уже на новую немецкую фирму. Если доход от сдачи в аренду составляет от 7000 евро на семью из трех человек, ВНЖ точно предоставят.

Какие налоги платят компании в Германии, владеющие недвижимостью?

При покупке недвижимости в Германии физические и юридические лица платят единоразовый налог при смене права собственности по ставке от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от немецкого региона. Далее владелец недвижимости каждый год оплачивает налог по ставке 0,35% от оценочной стоимости объекта. Как юридическое лицо, немецкая компания также платит в следующие налоги: Налог на прибыль 15% + налог на солидарность 5,5% от суммы налога на прибыль.
Промышленный налог — разновидность регионального налога — ставка от 3,5 до 18%.  
Налог на добавленную стоимость — ставка 19%.

Метки: ВНЖ В Германии Налоги В Германии Недвижимость В Германии

Как проверить квартиру перед покупкой Онлайн в Украине — GetHom.com

5 января 2022 GetHom эксперт