МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности: Раздел земельного участка в долевой собственности

Раздел земельного участка в долевой собственности

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел земельного участка в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Раздел земельного участка в долевой собственности

Судебная практика: Раздел земельного участка в долевой собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39 «Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к ответчику о разделе земельного участка, прекращении права общей долевой собственности и признании права собственности. Применив положения ст. ст. 16, 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что выдел доли в натуре из земельного участка, сформированного для целей эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, противоречит требованиям действующего законодательства и, соответственно, отсутствуют основания для раздела земельного участка.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 60 ЗК РФ и установив, что истец является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома; ответчикам на праве долевой собственности принадлежит смежный земельный участок; ранее спорные объекты представляли собой единое домовладение, находившееся в долевой собственности ответчиков; раздел земельного участка произведен соглашением собственников; после раздела домовладения хозяйственная постройка перешла в собственность одного из собственников, в дальнейшем он снес данное строение и возвел на его месте жилой дом, который по договору купли-продажи перешел в собственность истца, суд правомерно отказал в сносе самовольной постройки, обоснованно сославшись на то, что несоответствие минимального отступа от границы земельного участка истца имеет несущественный характер, не влияет на безопасность объекта в целом; строение ответчика расположено в соответствии с ранее сложившейся застройкой, доказательств существенного нарушения ответчиками строительных норм и правил при реконструкции ранее возведенной хозяйственной постройки не представлено, реальной угрозы жизни и здоровью истца спорное строение не несет.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Раздел земельного участка в долевой собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как разделить земельный участок?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022)Если земельный участок находится в долевой собственности, то соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается всеми собственниками разделяемого земельного участка. По вашему желанию соглашение можно удостоверить у нотариуса (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 252 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).

Нормативные акты: Раздел земельного участка в долевой собственности

Раздел земельного участка – от закона к практике

Содержание:

 

Делимые и неделимые участки

 

Собственники земельных участков (ЗУ) иногда задумываются об их разделе на две или несколько частей.

Одну из них, при необходмости, можно подарить, оставить в наследство или передать бывшегу супругу в случае семейного развода.

Размышления житейские и вполне оправданные. Но разделить участки получается не всегда:

  • одни являются делимыми
  • другие попадают в группу неделимых, раздел которых запрещён

Какие условия определяют градацию участков на делимые и неделимые?

Делимость и неделимость участков зависит от их целевого назначения. Оно устанавливается в зависимости от многих факторов:

  • природных особенностей территории
  • ландшафта
  • плодородия
  • возможности использования получающихся при разделе частей как самостоятельных наделов с сохранением исходного назначению земли

Делимыми считаются такие участки, котрорые после раздела:

  • не теряют своей сущности
  • сохраняют исходное целевое использование для образованных меньших территорий

Неделимыми являются участки, раздел которых может вызвать:

  • нарушение режима использования
  • изменение целевого назначения

Например, участок для ИЖС с домом, в котором проживают 2 семьи, можно разделить, но при этом:

  • потребуется разделить строение
  • выявится, что размеры площади образованных частей участка скажутся на их правовом статусе:
    • останутся в долевой собственности (то есть исходный ЗУ оказался неделимым)
    • станут самостоятельными объектами права (исходный участок делимый)

Участок под многоквартирным жилым домом неделимый. Его можно распределить только в долях между собственниками жилья пропорцинально площадям их квартир. Невозможно выделить в натуре квартиру, скажем, на 8 этаже многоквартирного дома вместе с частью земельного участка, как и землю для помещений в производственных и административных зданиях.

К неделимым относятся с/х участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пункты 1–2 статьи 9 № 74-ФЗ). Раздел прочих сельхозземель должен происходить так, чтобы самый малый образуемый участок не был по площади меньше установленных норм.

Обременения и ограничения, наложенные на использование исходного надела, могут оказать влияние на возможность его раздела. В зависимости от их вида участок может быть:

  1. неделимым, то есть на его раздел будет наложен запрет
  2. делимым, если существующие обременения не становятся препятствием для раздела

В числе обремений могут быть:

  • обременения, связанные с правом пользования землёй:
    • сервитут
    • запрет на размещение объектов в охранных зонах
    • иные
  • ограничения по распоряжению участком:
    • ипотека
    • долгосрочная аренда свыше 1 года
    • доверительное управление
    • арест по решению суда
    • концессия
    • обременения, связанные не с землей, а с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры

При наличии обременений и ограничений становятся важными:

  1. их срок
  2. точные временные границы действия

Оценка влияния обременений позволит прийти к пониманию возможности раздела.

 

Резюме

 

Неделимый земельный участок – это надел, в отношении которого невозможно установить право собственности на его отдельную часть:

  • ЗУ выступает объектом права в целом:
    • права единственного собственника участка
    • общей собственности несколько собственников

При наличии на участке здания, находящегося в собственности нескольких лиц, правом на ЗУ может быть только общая собственность (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ)

Делимый участок – надел, на отдельные части которого можно установить право собственности, причём эти части обладают следующими признаками одновременно:

  1. не нарушают режим использования
  2. имеют площади и границы
  3. выступают объектами права их собственников

 

Когда разрешён и запрещён раздел земельного участка?

 

Как можно разделить делимый участок? Существуют ли какие-то правила? Что нужно учесть при разделе? Да, правила есть. Они изложены в ЗК РФ (статья 11.4).

Раздел участка разрешается, если выполняются следующие условия:

  • делимость надела
  • части участка после раздела:
    • становятся самостоятельными ЗУ
    • разрешённое использование каждого образуемого ЗУ может выполняться без перевода в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами)

 

Запрет на раздел участков

 

Полный перечень ситуаций, когда раздел ЗУ не разрешён законом изложен в пункте 4 статье 11.9 ЗК РФ:

  • невозможность эксплуатации после раздела:
    • находящихся на ЗУ объектов недвижимости по их назначению
    • образованных наделов в соответствии с ВРИ из-за сохранённых обременений (ограничений) исходного надела
  • при разделе участка:
    • образуемые ЗУ вклиниваются или вкрапливаются в другие
    • появляется изломанность границ, чересполосица
    • создаётся невозможность размещения объектов недвижимости
    • выявляются недостатки, препятствующие использованию и охране земель
    • границы образуемого ЗУ пересекаются с границами территориальных зон, лесничеств, лесопарков
    • наделы, образуемые при разделе исходного участка, остаются без самостоятельных подъездов и выходов к местам общего пользования (дорогам, проездам и выездам):
      1. возникает ограничение прав владельцев иных ЗУ, обязанных обеспечить проход или проезд к образованному наделу по территории своих наделов

 

Ориентир при разделе участка – сопоставимость размера образуемых наделов с установленными предельными нормами

 

Термины «размеры участка», «реальные размеры доли» (или «доли в натуре») связаны с более сложным понятием – градостроительными регламентами, устанавливаемыми Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Градостроительные регламенты вводят конкретику в использование земли в соответствии с её назначением. На их основе на территориях населённых пунктов и за их границами земельные участки группируются в территориальные зоны:

  • зоны жилого строительства
  • с/х зоны
  • производственные зоны
  • зоны размещения деловых и коммерческих объектов
  • т.д.

Градостроительные регламенты ужесточают ситуацию с застройкой наделов:

  • устанавливают:
    • предельные минимальные и предельные максимальные размеры участков
    • параметры строительства объектов
  • налагают запрет на строительство (например, на полевых участках для ведения ЛПХ)

Предельные размеры ЗУ «говорят» о том, что размеры образуемых наделов не должны быть меньше минимальной и больше максимальной площадей ЗУ, установленных градостроительным регламентом.

Раздел участка, выдел части земель из общей доли или доли из об общедолевой собственности (при согласии на это всех дольщиков) означает:

  • определение границ образующихся ЗУ на местности
  • преобразование их в самостоятельные участки

без изменения категории земель и изменения их ВРИ. Все эти требования к земельным участкам, образуемым в ходе раздела, изложены в статье 11.9 ЗК РФ.

Вывод 1

Случаи, когда раздел земельного участка, выдел в натуре доли в праве собственности, не допускается:

  • существует запрет на раздел земли:
    • например, не могут разделяться участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
  • у образованных наделов:
    • площадь не соответствует установленным предельным размерам
    • размеры превышают максимальные размеры земельных участков
    • нет собственных подъездов и подходов


Вывод 2

Итоги раздела исходного участка или выдела в натуру части из совместной и доли из общедолевой собственности должны быть такими:

  • образуются участки, соответствующие предельным размерам, самостоятельные участки
  • исходный участок:
    • прекращает существование
    • снимается с учёта в ГКН
  • владелец исходного участка сохраняет право собственности на все образованные ЗУ

Выдел из земельного участка, находящегося в общей собственности:

  • участники могут сохранить право общедолевой собственности на все образованные ЗУ
  • по заключённому соглашению участники долевой собственники могут оформить право собственности на свои выделенные доли, утрачивая право долевой собственности
  • исходный надел сохраняется в изменённых границах (изменённый ЗУ)
  • размеры образованных ЗУ соответствуют установленным предельным нормам

 

Самостоятельность участка – что это означает?

 

Самостоятельность участков характеризуют:

  • местоположение образованных наделов, установленное по результатам кадастровых работ, уточняющих границы:
    • наделов
    • смежных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН
  • идентичность ВРИ образованных наделов и исходного участка
  • соответствие предельным размерам площади каждого надела
  • технологическая и производственная возможность:
    • деятельности, разрешённой для исходного участка
    • производства с/х продукции на ЗУ:
      1. для ведения личного подсобного хозяйства
      2. для деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства

При выделе долей из исходного надела, предназначенного для ведения ЛПХ или КФХ и находящегося в общедолевой собственности, предельные размеры не устанавливаются. Условием для этого становится деятельность:

  • садоводство
  • овощеводство
  • цветоводство
  • виноградарство
  • семеноводство
  • птицеводство
  • пчеловодство
  • товарное рыбоводство
  • другая деятельность, соотвествующая назначению участка

Так установлено ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 4 № 101-ФЗ)

Рассмотрим ситуации раздела участков:

  • расположенных на землях населённых пунктов и предназначенных:
  1. для ИЖС и ЛПХ
  2. для ведения садоводствва и огородничеста
  3. для гаражей и участков
  4. для всех других видов использования
  • расположенных на землях сельхозназначения:
  1. садовых участков
  2. участков для огородничества

Земельный участок, подлежащий разделу или выделу в натуру долей, должен сответствовать следующим требованиям одновременно:

  1. стоять на кадастровом учёте
  2. иметь границы
  3. не иметь обременений и ограничений, накладывающих запрет на проведение раздела

 

Раздел участка

 

Деление ЗУ в соответствии с установлеными требованиями значит формирование из него нескольких самостоятельных наделов. Исходный участок, находящийся в совместной или общедолевой собственности, дробится пропорционально размеру земельных долей собственников.

В ходе раздела:

  • прекращается первичная целостность и существование исходного участка
  • назначением и ВРИ участков, образуемых из исходного ЗУ, становятся назначение и вид использования исходного надела
  • по образованным участкам производится:
    • государственный кадастровый учёт
    • регистрация права собственности

Порядок раздела участка включает 4 этапа:

  1. составление соглашения собственника (собственников):
    • на раздел участка
    • на выдел части из совместного или из общедолевого исходного ЗУ
  2. межевание
  3. присвоение почтовых адресов образуемым участкам
  4. государственный кадастровый учёт
  5. регистрация права собственности на образованные наделы

 

1.

Соглашение собственников на раздел участка или выдел земельной доли из совместной или общедолевой собственности

 

Соглашение о разделе земельного надела заключается между всеми его собственниками. По их желанию, оно может быть удостоверено нотариально.

Если участок находится:

  1. в совместном владении нескольких собственников (даже если это супруги)
  2. в совместной или общедолевой собственности

межевание и государственный кадастровый учёт образованных участков проводится после представления в кадастровому инженеру и в службу Росреетра соглашения, подписанного:

  1. собственниками ЗУ
  2. собственниками земельных долей

Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нём должны быть:

  • сведения о собственниках ЗУ:
    • паспортные данные
    • адреса места жительства
  • сведения об исходном участке
    • адрес 
    • кадастровый номер 
  • подтверждение согласия всех собственников на раздел участка
  • место оформления соглашения
  • дата подписания соглашения

В соглашении указываются:

  • размер доли в общем праве
  • наименование и реквизиты правоустанавливающего документа
  • номер записи в ЕГРН
  • порядок распределения расходов на:
    • межевание
    • подготовку межевого плана
    • государственную регистрацию права собственности

При несогласии хотя бы одного из собственников долей выдел может проводиться только по судебному решению, определяющему порядок распределения частей исходного участка. Судебное решение, как понятно, должно быть представлено в землеустроительную организацию, проводящую межевые работы.

 

2. Межевание

 

Выполнять межевание может только лицензированная землеустроитительная организация.

Собственнику (собственникам) участка нужно:

  1. подать заявление
  2. заключить договор подряда
  3. предоставить согласие о разделе

Перед проведением межевания выполняется подготовка. Кадастровый инженер землеустроительной компании:

  • получает:
    • кадастровые выписки из ГКН на исходный участок
    • кадастровый план территории
  • знакомится с правоустанавливающими документами на исходный участок
  • проводит оценку расположения соседних земель с выявлением точного расположения характерных точек исходной зоны во избежание пересечения границ
  • устанавливает необходимость проведения полевых работ
    • на основании заключения геодезической экспертизы

По результатам полевых работ кадастровый инженер:

  • определяет:
    • границы
    • координаты поворотных точек
    • площади
  • разрабатывает предварительный межевой план:
    • показывает вариант площадей и конфигураций новых земельных участков
  • обсуждает проект плана  с землевладельцем

Полученная информации вносится в кадастр недвижимости.

 

Согласование границ со смежниками

 

ФЗ «О кадастровой деятельности» установил обязательность согласования границ образуемых при разделе участков с собственниками смежных наделов (статья 39 и статья 40 федерального законв ФЗ № 221).

Процедурой согласования границ занимается кадастровый инженер. По его выбору, оно проводится:

  • индивидуально с каждым смежником
  • на общем собрании смежных землепользователей

Кадастровый инженер готовит акт согласования границ. В нём, на обороте листа графической части межевого плана, все смежники участков ставят свои подписи.

В случае отказа кем-либо из собственников смежных наделов от согласования предложенных границ и предоставления им обоснованных возражений, возражения прилагаются к к межевому плану и признаются его неотъемлемой частью (часть 4 статьи 40 федерального закона № 218-ФЗ).

В акт вносится запись о наличии возражений со стороны смежного землепользователя. Они могут быть сняты при повторном согласовании новой редакции чертежа межевого плана, который должен подготовить кадастровый инженер.

Если же возражения не сняты:

  • акт будет считаться несогласованным
  • участок не может быть поставлен на кадастровый учёт

Способ разрешения проблемы в этом случае — судебное разбирательство.

 

3. Присвоение почтовых адресов образуемым участкам

 

Присвоение персональных адресов образованным наделам делается на основании заявления собственника. Подать его нужно в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации. К заявлнию необходимо приложить:

  • межевое дело
  • свидетельство о праве собственности на долю в исходном наделе
  • кадастровый паспорт
  • соглашение собственников участка о его разделе
  • судебное решение о разделе

Итогом рассмотрения заявления будет решение администрации о присвоении персональных почтовых адресов каждому из образованных земельных наделов.

Окончательный вариант межевого плана (на бумажном носителе и в электронном виде) для передачи собственнику (собственникам) земельного участка и в кадастровую службу готовится после:

  • достижения полного согласия по межевому плану
  • согласования границ образуемых участков со смежниками
  • присвоения почтовых адресов образованным участкам

Далее собственнику (собственникам) образуемых участков неоходимо подготовить заявление в Росреестр о постановке объект а на кадастровый учёт. К нему нужно приложить:

  • межевой план
  • решение администрации, в котором будут указаны адреса участков 

 

4. Кадастровый учёт и государственная регистрация прав на образованные земельные участки

 

Федеральным законом  №218-ФЗ установлено, что при разделе земельного участка такие задачи, как:

  • государственный кадастровый учёт образованных участков
  • государственная регистрация прав на образованные ЗУ
  • снятие с кадастрового учёта исходного участка
  • прекращение права собственности на исходный ЗУ

решаются одновременно, для чего в подразделение Росррестра вместе с заявлением должны быть предоставлены следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность
  • заявление
  • решение администрации о присвоении адресов образованным наделам
  • межевой план (по инициативе заявителя)
  • соглашение собственников или решение суда о разделе земельного участка
  • документ, подтверждающий полномочия, если заявление подает представитель

При отсутствии решения администрации о присвоении адресов образованным наделам в сведениях о них указывается адрес исходного земельного участка.

Результатом рассмотрения заявления станет выписка из ЕГРН о праве собственности на образованные участки (о госрегистрации права).

 

Консультационные услуги

 

Стоимость услуги по привлечению на основе анализа ситуации кадастрового инженера для уточнения площади и границ ЗУ, выполнения работ, связанных с перераспределением ЗУ, с подготовкой межевого и технического планов, схемы расположения ЗУ на КПТ (только для Санкт-Петербурга и Ленинградской области)  –  пункт 20 раздела «Тарифы»:

 

Полезная информация

 

  • О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
  • Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
  • Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…». с особенностями которого можно ознакомиться здесь.

Прекращение общей долевой собственности в связи с разделом имущества и выделом долей

  1. Главное меню
  2. Статьи
  3. Раздел земельного участка

Прекращение общей долевой собственности в связи с разделом имущества и выделом долей. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе земельных участков или выделе земельных участков.

 

В соответствии с нормами действующего законодательства РФ имущество может находиться в общей собственности с определением долей сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

 

Участниками права общей долевой собственности могут быть любые субъекты гражданского права. В соответствии с действующим гражданским законодательством РФ участнику общей долевой собственности принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Объектом данного права является не конкретное имущество или его часть, а доля в праве на общее имущество, выступающая в качестве объекта гражданского оборота различных гражданско-правовых сделок.

 

Гражданское законодательство предоставляет участнику общей собственности право произвести раздел имущества или выдел принадлежащей ему доли из общего имущества в натуре. Данное право является одной из форм осуществления правомочия распоряжения долей в общей собственности.

 

Разделу подлежит только то имущество, на которое участники долевой собственности имеют право. Самовольно построенные или перепланированные объекты разделу не подлежат, не может производиться и выдел доли из такого имущества.

 

Сособственники вправе самостоятельно определить способ и условия прекращения права общей долевой собственности — разделить общее имущество, либо произвести выдел доли из общего имущества. При этом разногласия по способу и условиям прекращения права общей долевой собственности возможны как между выделяющимся участником общей собственности, с одной стороны, и остальными сособственниками — с другой, так и между остальными участниками, когда например, один из них согласился с предложенным вариантом раздела или выдела, а других он не устраивает. Когда достичь соглашения не удается, закон предоставляет право заинтересованному участнику общей собственности обратиться в суд с иском к иным участникам общей собственности, указав конкретный вариант раздела общего имущества либо выдела доли из общего имущества.

 

Порядок раздела земельного участка установлен ст. 11.4 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных п. п. 4, 6 ст. 11.4. ЗК РФ.

 

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

 

Порядок выдела земельного участка определен в ст. 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

 

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

 

Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля, либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

 

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков установлены ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

 

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе земельных участков или выделе из земельных участков, является:

 

1) решение о разделе находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

 

2) соглашение о разделе земельных участков или о выделе из земельных участков;

 

3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

 

Обязательными приложениями к документам являются:

 

— правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее — исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке;

 

— согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ.

 

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельных участков или выделе из земельных участков.

 

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

 

Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае если право на земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, зарегистрировано, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

 

Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

 

В заключении хотелось бы обратить внимание на то, что в данной статье не затронута тема выдела земельных участков в счет долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку она требует отдельного более детального рассмотрения.

 

 

Как заключить соглашение о разделе земельного участка на два?

Что значит раздел участка между собственниками?

Данная юридическая операция регламентируется ст. 11.4 ЗК РФ. Разделение одной земельной зоны на несколько секторов представляет собой ряд мероприятий по осуществлению подготовительных операций, кадастровых работ и регистрационных действий, направленных на оформление раздела участка.

Участки считаются разделенными, когда каждая область земельных территорий после преобразования получает самостоятельный характер, а единый участок, который ранее составлял площади двух новых, перестает существовать. При этом к собственникам разделенной территории переходит право общей собственности на образованные участки земли.

Без получения одобрения всех собственников надела невозможно добиться его юридического разделения. Согласие, как правило, оформляется в виде соглашения на раздел. При этом существует и иной путь, предполагающий получения одобрения на раздел земли в судебном порядке.

Требования к участку земли

Перед тем как начинать процедуру деления участка, необходимо убедиться, что земля может быть разделена. Для этого зона, подлежащая разделу на части, должна отвечать следующим требованиям:

  1. Иметь допустимые максимальные и минимальные размеры — они регламентируются актами региональных органов власти. При определении размеров земель должностные лица руководствуются нормами гражданского, земельного и градостроительного законодательств. Площади земель зависят от их функционального назначения.
  2. Границы земельных зон не должны пересекаться с границами населенных пунктов и муниципальных образований.
  3. Земли не могут делиться, если на них наложены определенные обременения, ограничивающие пределы их использования.
  4. Запрещается проводить раздел территорий, который может иметь последствия в виде образования изломанности границ, смешения границ разных земельных участков, вклинивания одной территории в другую. Также закон предупреждает собственников участков, что раздел земель не должен становиться препятствием для охраны земель и их рационального использования.

Также законодательством установлен запрет деления земель, который может спровоцировать изменение их категории. Нельзя зоны преобразовывать и в случаях, когда такие изменения влекут нарушение градостроительных норм.

Что нужно делать перед началом раздела земель (дачи, ЛПХ и пр.)?

Перед тем как обращаться в соответствующие органы для оформления раздела территорий, граждане должны предпринять следующие действия:

  1. Подтвердить наличие бумаг, регламентирующих границы исходной территории, подлежащей разделению. Следует узнать, проходил ли данный участок процедуру межевания. В тех случаях, когда земля не межевалась либо нормативная точность определения границ зоны оказалась ниже установленной законом, необходимо начать подготовку к проведению кадастровых работ. Они позволят с максимальной точностью выявить границы участка и определить его общую площадь.
  2. Уточнить расположение характерных точек исходного земельного участка. Если их точное расположение неизвестно, следует определить границы участка.
  3. Заключить соглашение о разделе земельного участка, условия которого необходимо обговорить заранее. Соглашение о разделе земли должно предусматривать, на какие участки делится прежний объект и кому в собственность они переходят.

Подготовка к осуществлению реального раздела участка

Приготовления к реальному разделу земли включают ряд мероприятий, в числе которых:

  • получение кадастровой выписки из Государственного кадастра недвижимости на исходный участок;
  • получение кадастрового плана территории (см. : Как получить кадастровую карту и план земельного участка онлайн?);
  • ознакомление кадастрового инженера с правоустанавливающими бумагами на исходный участок земли;
  • оценка расположения соседних земель, выявление точного расположения характерных точек исходной зоны во избежание пересечения границ;
  • установление необходимости проведения полевых работ, что определяется на основании заключения геодезической группы.

Стадии раздела земли в натуре

Межевание

Межевание земельного надела осуществляется кадастровым инженером по заявлению собственника территории, который оплачивает все сопутствующие расходы специалиста. При межевании должен присутствовать собственник, владелец, пользователь надела или его официальный представитель.

Процедура начинает только после того, как все собственники участка выразят свое согласие на ее проведение. После этого инженер-землеустроитель осуществляет определение размеров исходной зоны, устанавливает допустимые границы ее деления и площади будущих участков, образующихся при разделе земли. Общие границы территорий обозначаются при помощи межевых знаков.

Все замеры и вычисления фиксируются в межевом деле. Также оставляется акт установления границ, который подлежит обязательному утверждению местным комитетом по землеустройству.

Соглашение о разделе земельного участка между собственниками

Письменное соглашение собственников земельной территории оформляется при отсутствии судебного решения о возможности оформления раздела участка.

Присвоение адресов

Процедура присвоения адресов земельным наделам является следующим этапом раздела земельного участка. Для ее проведения заявители должны обратиться в местный орган градостроительства с заявлением о присвоении персональных адресов новообразованным зонам.

При себе заявитель должен иметь следующий пакет документов:

  1. Межевое дело.
  2. Свидетельство о собственнических правах на исходный участок земли.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Соглашение о разделе участка либо судебное решение о разделе, которое предъявляется при отсутствии соглашения собственников.

Постановка земли на учет

Образованные наделы собственник должен поставить на кадастровый учет в Росреестре. Для этого следует представить следующие документы:

  1. Заявление о постановке на учет установленного образца.
  2. Паспорт.
  3. Межевое дело.
  4. Решение о присвоении участкам адресов.

В течение 5 рабочих дней органы Росреестра принимают решение о постановке земельных территорий на учет, о чем сообщают заявителю путем отправки письменного извещения.

Регистрация прав

Права собственности на новые участки регистрируются в Росреестре. Для этого необходимо оформить заявку и приложить соглашение собственников и кадастровые паспорта образованных в результате разделения земельных территорий. Так как процедура регистрации предполагает уплату государственной пошлины, заявитель должен будет приложить к заявлению и оригинал квитанции о ее уплате.

Должностные лица рассматривают предложенные документы на протяжении 7 рабочих дней. По результатам рассмотрения уполномоченные органы выносят решение о возможности внесения регистрационных данных об объекте недвижимости в государственный реестр. После указанной процедуры заявителю выдается выписка из ЕГРН (бывший ЕГРП) по новообразованным территориям.

Образец соглашения о разделе земельного участка

В том случае, если раздел происходит по согласию сторон, они заключают между собой соглашение (образец представлен ниже). Главное при этом — проследить, чтобы содержание этого документа включало следующее:

  1. Данные о собственниках.
  2. Адрес земли.
  3. Кадастровый номер участка.
  4. Подтверждение факта согласия на раздел всех собственников.
  5. Описание способа раздела территории.
  6. Способ несения расходов сторонами.

При отсутствии согласия кого-либо из собственников земли на раздел остальные собственники участка могут добиться разрешения на раздел в судебном порядке.

Минимальный размер участка, образующегося при разделе

Проводя раздел земли в натуре, необходимо помнить об ограничениях, установленных местным законодательством. Дело в том, что минимальный размер земельного участка при разделе не может быть меньше определенной площади, которая устанавливается в каждом регионе отдельно и зависит от назначения земель.

Например, закон «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» от 17.06.2003 № 63/2003-ОЗ устанавливает:

  1. Минимальные размеры:
  • для земель, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, — 2 га;
  • для садоводческих земель — 0,06 га;
  • для земель, используемых как огороды, — 0,04 га;
  • для земель под дачное строительство — 0,06 га (то есть при разделе дачи не допускается образование участков меньше 6 соток).
  1. Максимальные размеры:
  • для земель, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, — 40 га;
  • для садоводческих земель — 0,15 га;
  • для земель, используемых как огороды, — 0,10 га;
  • для земель под дачное строительство — 0,25 г

Чтобы удостовериться, что производимый вами раздел земли не нарушает нормы, стоит проконсультироваться со специалистами местного муниципалитета.

***

Таким образом, процесс раздела участка на две отдельные территории является достаточно сложной процедурой и требует определенных знаний в сфере земельного законодательства и согласованного участия всех собственников земельной зоны. Кроме того, участникам раздела предстоит побывать во множестве государственных инстанций и понести финансовые расходы.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Земля».

Раздел земельного участка и жилого дома

Как показывает судебная практика, споры о разделе земельного участка и жилого дома, являются одними из наиболее распространенных и специфических категорий судебных дел, осложненных необходимостью применения различных отраслей российского законодательства: земельного, семейного, градостроительного, гражданского, жилищного права.

Нередко такие судебные дела длятся годами, по ним назначаются различные экспертизы, привлекаются множество участников. И это не удивительно – времена продажи земли за бесценок и повального переезда жителей сельской местности в город уже давно прошли. Напротив, осознав всю прелесть и престижность жизни загородом, жители крупных городов стремятся иметь свой домик и земельный участок вне городской черты. Ценность земли невероятно выросла. Поэтому в решении споров о разделе земли и дома лучше не заниматься «самолечением», а обратиться за профессиональной юридической помощью.

Адвокаты МОКА «Правовая защита» имеют большой опыт ведения дел о разделе земли и домов и помогут Вам признать право собственности на выделенный участок или помещения в доме. Обращайтесь к нам по телефону: +7 (495) 790-54-47.

Когда речь идет о разделе земельного участка и жилого дома, то подразумеваются два вида раздела: 1) определение идеальных долей, например, в общем совместно нажитом имуществе супругов или в наследстве; 2) раздел в натуре с возникновением индивидуальной собственности на часть дома или участка и прекращением общей долевой собственности.

Делится участок между супругами или нет?

Наиболее распространённая ситуация: земельный участок предоставляется супругу в собственность бесплатно распоряжением главы местной администрации во время брака. Возникает вопрос: является ли земля его личной собственностью или относится к общей совместной собственности супругов? Возможен ли раздел земельного участка? Как известно, то что получено в браке по безвозмездной сделке одним из супругов, является его личной собственностью и не подлежит разделу. Справедливо ли это для земли?

Осуществляя защиту прав супруга собственника, адвокаты МОКА «Правовая защита» доказывают, что в данном случае речь идет не о безвозмездной сделке, а об акте органа местного самоуправления. Так как собственник состоял в браке, то земля выделялась не ему лично, а на семью. Поэтому земельный участок должен быть признан общим совместным имуществом супругов и разделен.

В том случае, если участок был предоставлен до брака, а собственность была оформлена во время брака, судебный раздел земли между супругами невозможен.

Реальный раздел жилого дома и земельного участка

Заметим, что чаще всего раздел земли и дома вызван желанием сособственников прекратить режим общей долевой собственности и стать независимыми друг от друга. И это понятно, ведь зачастую долевая собственность на землю или дом возникает на основании вторичных сделок (наследования, дарения, купли-продажи), либо раздела имущества при разводе. В результате под одной крышей приходится уживаться совершенно посторонним людям.

Конечно, наиболее безболезненным способом раздела земли и дома, является подписание Соглашения о разделе земельного участка (жилого дома) и прекращении долевой собственности. Для того, чтобы переход права собственности прошел государственную регистрацию, необходимо правильно оформить соглашения, отразить в них все существенные условия, приложить проект межевания вновь образуемых участков, техническое заключение о возможности раздела дома, соблюсти требования законодательства о минимальном размере земельных участков. Наши адвокаты оказывают помощь в составлении таких соглашений, учитывая все требования законодательства.

К сожалению, сособственники не всегда готовы идти на встречу друг другу или уступать, поэтому раздел земельного участка и жилого дома в судебном порядке, как-правило является единственным способом решить конфликт.

Раздел земли и дома в судебном порядке

Адвокаты МОКА «Правовая защита» оказывают помощь гражданам в выделении земельных участков в натуре и фактическом разделе жилых домов, прекращении общей долевой собственности на землю и дом, признании права собственности на выделенный земельный участок и часть жилого дома.

В рамках дела обязательно назначаются судебные строительно-техническая и землеустроительная экспертизы для установления возможности выдела в натуре долей в земельном участке или доме. В первую очередь проверяется возможность выдела доли в соответствии с идеальными долями, а если такой выдел невозможен, то в соответствии со сложившимся порядком пользования. Эксперты предлагают различные варианты раздела, определяют границы вновь образованных земельных участков, а также помещения дома, переходящие в собственность той или иной стороны. В случае необходимости реконструкции дома, переустройства, в судебном решении определяется, какие работы по переустройству дома должна выполнить каждая из сторон.

Выдел доли в доме означает передачу в собственность стороны дела определённой изолированной части жилого дома с отдельным входом. Раздел дома возможен и в том случае, если часть дома можно превратить в изолированную путем переоборудования.

Для того, чтобы судебное решение было законным и «устояло» в вышестоящих судебных инстанциях должны быть соблюдены требования различных регламентов: строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и других. Поэтому участие в процессе грамотного адвоката, который обратит внимание суда на эти нюансы, является залогом правильного разрешения дела. Так, например, экспертное заключение должно содержать выводы о возможности обустройства отдельной кухни и ванной, отдельного водо-, электро- и газоснабжения, канализации. Должно быть получено согласование соответствующих коммунальных служб. И только такое экспертное заключение может быть положено в основу решения суда. В противном случае решение может быть отменено в суде вышестоящей инстанции, а раздел жилого дома признан незаконным.

Для раздела земельного участка в ходе землеустроительной экспертизы проводиться межевание исходного земельного участка. Проверяются предельные минимальные и максимальные размеры образуемых земельных участков, соответствующие виду разрешенного использования. Не допускается раздел земельного участка без раздела строений, расположенных на нем.

Когда раздел дома и земли невозможен

К сожалению, не во всех случаях получается выделить в свою индивидуальную собственность участок или часть дома. И это обусловлено не субъективным мнением судьи, а совершенно объективными причинами.

Чаще всего отказ связан с изъянами в правах на объекты, о разделе которых просят стороны, отсутствием регистрации права собственности на них. Например, если дом является самовольной постройкой, а в отношении земельного участка не проведены кадастровые работы по его формированию, участок не поставлен на кадастровый учет, либо поставлен на учет, но без согласования границ.

Еще одним основанием для отказа в разделе земельного участка, является несоответствие вновь образуемых участков предельной минимальной площади, определённой в правилах землепользования и застройки соответствующей территории. Раздел земли будет невозможен также в случае нарушения нормативов расстояний между жилыми домами и границами смежных земельных участков, а также противопожарных норм. Образуемые земельные участки не должны приводить к вклиниванию, изломанности границ, невозможности размещения на них объектов недвижимости. Необходимость установления сервитута на участок (права ограниченного пользования) для беспрепятственного прохода и проезда на соседний участок, также может стать камнем преткновения в разделе земли.

Определяем порядок пользования земельным участком

В тех случаях, когда прекратить режим общей долевой собственности в отношении дома и земли невозможно, адвокаты МОКА «Правовая защита» оказывают помощь в определении порядка пользования домом и земельным участком.

Если есть техническая возможность раздела дома, то дом лучше разделить на две самостоятельные части, а в отношении земельного участка можно определить порядок пользования. В этом случае долевая собственность на участок сохраняется и он продолжает существовать как единый объект недвижимости.

Порядок пользования землей определяется исходя из размеров долей сособственников, а также сложившегося порядка пользования. В этом случае земельные участки выделяются в пользование, а не в собственность.

Если невозможно разделить дом, то каждому сособственнику в пользование передается конкретная часть строения исходя из его доли, причем выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим собственникам долям.

Адвокаты Коллегии адвокатов «Правовая защита» имеют многолетний опыт разрешения различных споров о разделе земельных участков и жилых домов, наработанными контактами со строительно-экспертными и землеустроительными организациями, что позволяет провести раздел земли и дома в полном соответствии действующим законодательством, нормами и правилами.

Вы решили осуществить раздел земельного участка или жилого дома? Обращайтесь за правовой помощь в Коллегию адвокатов «Правовая защита». Наш телефон: +7 (495) 790-54-47.

© Вашанова Оксана Вячеславовна, адвокат МОКА «Правовая защита»

О разделе жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, рассказали в Кадастровой палате Тамбовской области

На территории Тамбовской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким правообладателям на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте обособленна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети. В связи с этим (с целью увеличения оборотоспособности своего имущества) собственники таких долей желают разделить принадлежащие им домовладения в натуре, то есть выделить свои доли в здании и земельном участке в отдельные объекты недвижимости.

О разделе жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, рассказала начальник юридического отдела Кадастровой палаты Тамбовской области Наталия Харланова.

Согласно п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В силу положений п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства.  Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест. Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости.

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Также следует учитывать, что согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (закон о регистрации), государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении не допускаются.

Для выхода из сложившейся ситуации возможны два варианта: индивидуальный жилой дом можно преобразовать либо в многоквартирный дом с одновременным созданием в нем квартир, либо в жилой дом блокированной застройки с одновременным образованием в нем блоков. Такие объекты имеют разный правовой режим, который следует учитывать собственникам при принятии данных решений.

При создании квартир в жилом доме требуется изменение его назначения на «многоквартирный дом». Многоквартирный дом должен располагаться на едином земельном участке, который является общим имуществом собственников расположенных в таком доме квартир. Кроме того, присвоенные земельному участку вид разрешенного использования и категория должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.

Наиболее распространенным является раздел домовладения на блоки в доме блокированной застройки. Исходя из положений п. 2 ч. 2 ст. 49 Гражданского кодекса РФ, каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учету, и права на который подлежат государственной регистрации.

С учетом того, что образование блоков в данном случае осуществляется в результате раздела исходного объекта недвижимости (жилого дома), в соответствии с ч. 1 ст. 41 закона о регистрации, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемые объекты недвижимости осуществляется одновременно.

В случае если для раздела здания и образования блоков в доме блокированной застройки требуется реконструкция здания, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные в результате раздела блоки осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости. К заявлению прилагается соглашение о разделе объекта недвижимости или соответствующее решение суда, разрешение на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технический план здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных блоков.

В случае если здание изначально соответствовало признакам жилого дома блокированной застройки и реконструкция для его раздела не требуется, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные блоки осуществляется на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости. К заявлению прилагается соглашение о разделе объекта недвижимости или соответствующее решение суда, а также технический план, в состав приложения к которому в качестве обоснования кадастровых работ необходимо включить заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности. Заключение должно содержать информацию, подтверждающую, что исходное (преобразуемое) здание соответствует характеристикам жилого дома блокированной застройки без необходимости проведения реконструкции.

При недостижении согласия по вопросам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на квартиры, блоки в доме блокированной застройки сособственник здания вправе обратиться в суд в порядке искового производства к остальным сособственниками указанного здания с требованиями о государственном кадастровом учете помещений, признании прав на них и прекращении права общей собственности на данное здание.

При этом обращаем внимание, что при разделе жилого дома на блоки и земельного участка под ним необходимо учитывать вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, поскольку земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Платные услуги РГБУ «УМФЦ КЧР»

1 Составление предварительного договора купли-продаж объектов недвижимого имущества 1 услуга 610,00
2 Составление договора купли-продажи автомобиля 1 услуга 520,00
3 Составление договора купли-продажи комнаты, квартиры 1 услуга 870,00
4 Составление договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности 1 услуга 950,00
5 Составление договора купли-продажи гаража и земельного участка 1 услуга 950,00
6 Составление договора купли-продажи садового домика и земельного участка 1 услуга 950,00
7 Составление договора купли-продажи земельного участка 1 услуга 870,00
8 Составление договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 1 услуга 950,00
9 Составление дополнительного соглашения к договору купли-продажи 1 услуга 520,00
10 Внесение изменений и дополнений в проект договора купли-продажи 1 услуга 350,00
11 Составление договора дарения квартиры 1 услуга 870,00
12 Составление договора дарения комнаты 1 услуга 870,00
13 Составление договора купли-продажи недвижимости в пользу третьего лица 1 услуга 1050,00
14 Составление договора дарения гаража и земельного участка 1 услуга 950,00
15 Составление договора дарения садового домика и земельного участка 1 услуга 950,00
16 Составление договора дарения земельного участка 1 услуга 870,00
17 Составление договора дарения жилого дома и земельного участка 1 услуга 950,00
18 Составление дополнительного соглашения к договору дарения 1 услуга 520,00
19 Внесение изменений и дополнений в договор 1 услуга 350,00
20 Составление договора купли — продажи при множественности лиц на стороне покупателя или продавца (при 2-х лицах на стороне покупателя и (или) продавца) 1 услуга 1050,00
21 Составление договора дарения при множественности лиц на стороне дарителя или одаряемого (при 2-х лицах на стороне дарителя или одаряемого) 1 услуга 1050,00
22 Составление договора аренды недвижимого имущества (для юридических лиц) 1 услуга 950,00
23 Составление договора субаренды недвижимого имущества (для юридических лиц) 1 услуга 1050,00
24 Составление договора аванса 1 услуга 520,00
25 Составление расписки о получении денежных средств 1 услуга 260,00
26 Юридическое сопровождение документов 1 услуга 4320,00
27 Юридическое сопровождение сделки при продаже недвижимого имущества 1 услуга 2160,00
28 Юридическое сопровождение сделки при покупке недвижимого имущества 1 услуга 2160,00
29 Юридическое сопровождение сделки при купле -продаже недвижимого имущества 1 услуга 4320,00
30 Составление актов приема-передачи (1 акт) 1 услуга 520,00
31 Составление договора аренды объекта недвиж. имущества, при участии не более 3-х участников сделки (в том числе с участием несовершеннолетних, опекаемых лиц, а так же лиц, действующих по доверенности) 1 услуга 700,00
32 Составление договора аренды объекта недвижимого имущества, при участии не более 3-х участников сделки 1 услуга 870,00
33 Юридическое сопровождение сделок с использованием средств материнского капитала, средств социальных выплат и кредитных средств 1 услуга 5050,00
34 Составление дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимого имущества 1 услуга 520,00
35 Составление договора мены объектов недвижимого имущества 1 услуга 950,00
36 Составление договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материального капитала, средств социальной выплаты и кредитных средств 1 услуга 1730,00
37 Составление договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материального капитала 1 услуга 1300,00
38 Составление договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материального капитала, средств социальной выплаты 1 услуга 1400,00
39 Составление договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств социальной выплаты 1 услуга 1300,00
40 Составление договора займа 1 услуга 870,00
41 Составление договора залога 1 услуга 860,00
42 Подготовка пакета документов для государственной регистрации юридических лиц (общество с ограниченной ответственностью) 1 услуга 5050,00
43 Составление договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материального капитала при множественности лиц на одной или второй стороне, при количестве лиц, превышающих 4 человека 1 услуга 1500,00
44 Юридическое сопровождение сделок по оформлению наследства 1 услуга 5050,00
45 Подготовка и сбор документов, необходимых для регистрации прав собственности на объекты недвижимости и земельные участки 1 услуга 3050,00
46 Подготовка исковых заявлений в суд 1 услуга 2030,00
47 Составления договоров приватизации 1 услуга 610,00
48 Соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 1 услуга 950,00
49 Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры 1 услуга 870,00
50 Составление договора переуступки права для юридического лица 1 услуга 1550,00
51 Составление договора переуступки права для физического лица 1 услуга 950,00
52 Составление договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материального капитала, средств социальной выплаты при множественности лиц на одной или второй стороне, при количестве лиц, превышающих 4 человека 1 услуга 1600,00
53 Юридическое сопровождение по узаконению перепланировок в объекте недвижимости 1 услуга 5050,00
54 Составлени соглашений об определении долей в праве общей собственности (не более 4-х участников сделки) 1 услуга 1300,00
55 Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности (не более 4-х участников сделки) 1 услуга 1300,00
56 Юридическое сопровождение сделки по оформлению земельного участка без первичных документов 1 услуга 8700,00
57 Составление договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств социальной выплаты при множественности лиц на одной или второй стороне, при количестве лиц, превышающих 4 человека 1 услуга 1500,00
58 Юридическое сопровождение — перевод объекта из жилого в нежилой фонд 1 услуга 10000,00
59 Составление дополнительного соглашения к договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств материального капитала 1 услуга 520,00
60 Генерация ключевой пары для ЭДО СМЭВ 1 услуга 1470,00
61 Выезд специалиста к заявителю для оказания услуг (1 час) 1 услуга 925,00
62 Регистрация на Портале Бизнес-навигатора МСП субъектов малого и среднего предпринимательства 1 услуга 800,00
63 Информирование заявителей МФЦ с использованием сведений предоставляемых контрагентами (1 минута) 1 услуга 34,56

Essentials of Tenancy in Common (TIC)

Вы хорошо инвестировали в недвижимость и хотите увеличить свой портфель. Ваш брокер только что звонил и дал вам «горячую подсказку» недели: это сверкающее офисное здание класса А на Мейн энд Мейн, о котором вы мечтали с младенчества инвестора, появится на рынке через три месяца.

Теперь ваша фирма преуспела, но не в одиночку на этом алмазном колодце. Ну так что ты делаешь?

Поделись любовью!

У вашего приятеля-адвоката (ну, он закончил юридический факультет, но технически теперь ваш бармен) было несколько идей о том, как вы могли бы заключить такую ​​сделку.Некоторые из идей звонили в колокол, но одна звенела чуть громче.

«Общие жильцы», — сказал ваш приятель. Вы знали, что это какое-то совместное владение имуществом, но прежде чем вы смогли извлечь какую-либо информацию о волшебной фразе, бармен уже шутил с 13 буйными участниками конгресса, рассчитывая на счет спиртного размером с гору.

У тебя осталась только пустая бутылка пива и куча вопросов.

Что такое долевая аренда (ТИС)? Каковы его характеристики? Его преимущества и недостатки? Если собственников несколько, кто получает прибыль, оплачивает расходы на недвижимость, принимает решения? Если я решу, что мои совладельцы заблуждаются, могу ли я продать свою долю? Если да, могу ли я произвести обмен §1031? И как мне финансировать свою часть сделки?

Хорошо, давайте посмотрим, сможем ли мы найти ответы. Однако я вам скажу, поскольку законы, регулирующие TIC, различаются от штата к штату, прежде чем принимать какое-либо решение о своей мечте об офисе класса А, было бы неплохо встретиться со своим адвокатом и налоговым консультантом.

Начнем.

Что такое совместная аренда?

Прежде всего, чтобы понять общую аренду, вы должны сначала понять совместную аренду. Что такое совместная аренда? Когда два или более человека владеют недвижимостью, они имеют совместную аренду, и каждый из них является соарендодателем. Совместная аренда может иметь место как в жилых, так и в коммерческих помещениях, и двумя наиболее распространенными формами совместной аренды являются совместная аренда (с владельцами, называемыми общими арендаторами, TIC) и совместная аренда с правом наследования.

С учетом изменений по соглашению каждый из совладельцев имеет право доступа ко всему имуществу, долю дохода, полученного от имущества (включая выручку от продажи), и обязанность участвовать в расходах, связанных с имуществом. Совладельцам, возможно, не придется участвовать в затратах на улучшения, но если один владелец производит улучшения за свой счет, и улучшения увеличивают стоимость актива при продаже, этот владелец может получить возмещение своего вклада.

Наконец, сторона, рассматривающая возможность совместной аренды, будет счастлива отметить, что совладельцы несут друг перед другом обязанность вести честные отношения.

Что такое долевая аренда и что такое долевой арендатор (TIC)?

Как отмечалось выше, аренда общего имущества является разновидностью совместной аренды, и арендатором общего имущества является каждый совладелец, имеющий долю в одном аренде общего имущества . Итак, каковы основные общие характеристики аренды? Основными характеристиками общей аренды являются:

  • Каждый общий арендатор имеет отдельную и неделимую долю в собственности
  • Совместные арендаторы могут, но не обязаны владеть различными долями собственности в собственности
  • Права наследования у сособственников отсутствуют, а
  • Каждая ТИК может передавать или обременять свою имущественную долю без согласия других ТИК (хотя это право может быть изменено по соглашению сособственников)

Давайте рассмотрим эти характеристики TIC одну за другой, а затем рассмотрим некоторые другие общие вопросы и проблемы, связанные с арендой жилья.

Каждый совладелец имеет неделимую долю в собственности

Если имущество находится в совместной аренде (структура собственности формируется при приобретении имущества), каждый собственник имеет отдельный и неделимый интерес в имуществе, что означает не только то, что они имеют право доступа, владения и использования всей собственности, но также и то, что они могут продать свою индивидуальную долю собственности.

TIC могут иметь разные проценты владения

Общие арендаторы могут иметь разные доли собственности в целом, как правило, в зависимости от их вклада в приобретение имущества.Например, если вы, ваш бармен и один из участников конгресса приобрели здание класса А в рамках структуры TIC, вы можете получить 60% акций, аукционист — 30%, а ваш бармен — 10%. Эти доли собственности затем определяют, как вы распределяете затраты и выгоды от собственности, такие как расходы на общую площадь и выручку от продажи. Документы, по которым TIC приобретает свою долю, будут показывать процент их владения.

Что произойдет, когда я умру? (Выживание)

Если вы собака, вы идете на эту большую ферму, где всегда солнечно и миски с водой всегда полны…

Если вы являетесь общим арендатором, у вас нет права на наследство.Это означает, что если ТИЦ умирает, его доля переходит к наследникам этого совладельца по завещанию или законам о наследовании. Конечно, при желании совладелица могла предусмотреть в своем завещании, что после ее смерти ее доля владения перейдет к другим владельцам ТИК.

Должен ли каждый совладелец пользоваться всем имуществом?

Да, если только они не согласятся.

Как отмечалось выше, как владельцы неделимой доли в собственности, каждая TIC имеет право доступа, владения и использования любой части собственности.Доступ ко всем типичен, когда друзья или члены семьи приобретают недвижимость вместе и когда стороны приобретают долю в собственности в целях пассивного инвестирования.

Тем не менее, TIC могут также согласиться использовать только назначенные части собственности, например, этаж офисного здания, жилой блок, торговую площадь, складское помещение и т. д. Например, TIC может быть создан для приобретения индустриального парка, при этом каждый совладелец использует только определенное здание в парке. Затем совладельцы также могут договориться о том, что каждый из них имеет исключительное право на доход, полученный от использования закрепленного за ними пространства.

Между прочим, таймшер представляет собой структуру TIC с назначенным использованием, но вместо того, чтобы использование владельца ограничивалось определенным пространством, оно ограничено определенным временем.

Передача прав на использование и получение дохода изложена в соглашении TIC, которое, как обсуждается ниже, определяет права и обязанности совладельцев.

Могу ли я продать свой процент TIC?

Да. TIC имеет неделимую долю в собственности. Они могут продавать, передавать или обременять свою долю (т.г., занимать средства под свои проценты) без согласования с другими собственниками.

Однако, поскольку такое неограниченное право может резко увеличить риск владения для непродающих сторон, соглашения TIC обычно ограничивают права совладельцев на передачу. Соглашение может, помимо прочих ограничений, предоставлять владельцам право преимущественной покупки при любой продаже, а также право проверять и одобрять потенциальных покупателей. Если на первый взгляд это кажется неразумным, помните, что покупатель встанет на место продающего совладельца со всеми его правами и обязанностями.

Представьте, что вы купили дуплекс со своим тихим, кротким и добросовестно платящим по счетам бывшим соседом по комнате в колледже, и каждый из вас проживает в одной из квартир. А теперь представьте, что ваш идеальный совладелец решил переехать в Перу и продать свою долю в дуплексе семье заядлых курильщиков, играющих на саксофоне и волынке, которые считают своевременные выплаты по кредиту скорее предложением, чем обязанностью.

Думаете, было бы неплохо заключить соглашение TIC, дающее вам право утверждать покупателей?

Теперь представьте, что вы купили это офисное помещение класса А, частично профинансированное за счет кредита в 20 миллионов долларов, предоставленного вам троим, и ваш бармен хотел продать свою долю стороне с историей серьезной финансовой нестабильности и судебных разбирательств…

Итак, да, общие арендаторы могут продавать свои доли, но соарендаторы могут договором ограничить это право.

Когда создается TIC?

TIC создается, когда владельцы получают право собственности на имущество, при этом в акте указывается процентная доля каждого владельца. Хотя разумно создать соглашение TIC до аренды в общей структуре, это не требуется. Если на момент перехода права собственности соглашение о ТИЦ отсутствует, характеристики ТИЦ будут установлены законами штатов и общим правом, например, каждый ТИЦ имеет право владеть всем имуществом, каждый может передавать свою долю без согласия других ТИЦ. , и каждый будет делить общие доходы и расходы от собственности в соответствии с процентами владения, указанными в их документах.

Обратите внимание, что не все совладельцы должны существовать с самого начала. Они могут быть созданы в разное время. Например, когда владелец многоквартирного дома продает доли TIC физическим лицам, передавая им права пользования как отдельные единицы, между первым владельцем TIC и последним могут пройти годы.

Наконец, TIC может быть создан в силу закона, когда разделяется совместное владение с правом наследования (обсуждается ниже).

Отличается ли TIC от совместной аренды?

Совместная аренда или совместная аренда с правом наследования обычно используется, когда имущество принадлежит мужу и жене, родителю и ребенку или любой другой группе, которая хочет, чтобы каждая отдельная доля собственности перешла к другой в случае смерти.Это «право на оставление в живых» позволяет автоматически передавать интересы умершего владельца оставшемуся в живых без прохождения завещания. TIC, с другой стороны, не имеют права на выживание.

Кроме того, в то время как общие арендаторы могут иметь неравные доли в собственности, совместные арендаторы должны иметь равные доли. Поскольку арендаторы имеют равные доли, в случае раздела путем продажи имущества выручка должна быть разделена поровну, независимо от вклада сторон в покупку имущества.

Наконец, в то время как общие арендаторы могут передавать свои доли, если совместный арендатор продает или закладывает свою долю без согласия другого, совместная аренда преобразуется в TIC.

Кто управляет TIC?

Управление ТИЦ определяется в соглашении ТИЦ. Часто ТИК с небольшим количеством совладельцев и относительно простыми потребностями в управлении управляются самими совладельцами, а управление более сложными ТИК осуществляется отдельными управляющими компаниями.В любом случае роль и обязанности руководства изложены в соглашении TIC. А кто составляет договор ТИЦ? Тот, кто создает общую аренду, будь то одна сторона или несколько совладельцев.

Что содержится в соглашении TIC?

Цель соглашений TIC состоит в том, чтобы (i) четко определить права и обязанности всех сторон, (ii) предвидеть потенциальные проблемы с имуществом и его совместным владением и (iii) установить определенные процедуры для разрешения конфликтов. быть решен.В тех случаях, когда сделка особенно сложна, а риски высоки, хорошо составленное соглашение TIC может и должно быть длинным и подробным. Любые затраты, сэкономленные на составлении простого или универсального договора, будут потеряны в десятикратном размере, если в договоре не будут даваться четкие ответы при возникновении неизбежных разногласий между совладельцами.

Как правило, соглашение TIC дает указания по следующим вопросам:

Переуступка в пользование: Опишите, какую часть собственности имеет исключительное право на использование каждый совладелец, а также площади, доступные для использования всеми владельцами.

Определение доли владения: Опишите метод определения доли совладельца, например, по площади, стоимости, вкладу и т. д.

Разрешенные виды использования: Определите допустимые виды использования для каждого выделенного пространства и любые ограничения на такие виды использования, например, шум, количество арендаторов, домашних животных и т. д.

Управление недвижимостью: Подробно опишите, как будут управляться все аспекты собственности (например, учет общих расходов, техническое обслуживание, ремонт), будут ли совладельцы выполнять определенные задачи сами или все вопросы будет решать сторонний менеджер.

Как более подробно обсуждается ниже, интересы TIC подпадают под действие §1031 Кодекса IRS отложенного налогообложения, если они отвечают определенным условиям. Что касается управления имуществом, эти условия требуют, чтобы (i) управляющий выплачивал совладельцам их доли чистых доходов в течение трех месяцев с даты получения этих доходов, (ii) плата за управление не зависела от дохода. или прибыль, полученная от собственности, и (iii) вознаграждение за управление не превышает справедливую рыночную стоимость услуг управляющего.

Техническое обслуживание: Опишите обязанности каждого владельца по поддержанию своего пространства и то, как будет содержаться общее пространство.

Расходы: Опишите, как все расходы на недвижимость будут распределяться между владельцами. Типичные общие расходы включают в себя налоги на недвижимость, содержание и ремонт общих территорий, общие коммунальные услуги и страховку.

Поскольку TIC не разделяет право собственности на имущество, каждый совладелец не будет получать отдельный счет по налогу на недвижимость для своей доли владения.Вместо этого налоговый орган выставит единый счет на всю собственность, возложив ответственность за всю сумму на каждого совладельца.

Дополнительно в соглашении должно быть указано, как налоговые вычеты должны быть распределены между собственниками, например, ипотечные проценты по коллективному кредиту, налог на имущество и т. д.

Хотя способ получения вычета процентов по ипотеке не обязательно должен быть частью соглашения TIC, это интересный процесс. В отношении жилой недвижимости, где ссуда совладельца обеспечена ипотекой только на его имущественные интересы, процесс прост: он получает форму 1098 от своего кредитора и требует эту полную сумму вычета.При наличии группового кредита среди совладельцев, обеспеченного ипотекой на всю собственность, требуется несколько дополнительных шагов: (i) кредитор отправляет 1098 первому заемщику, указанному в кредите, (ii) этот первый- названный заемщик указывает в своем Приложении A только проценты, выделенные ему в соответствии с соглашением TIC, (iii) остальные владельцы указывают (A) свои соответствующие отчисления в своих Приложениях A как проценты по ипотеке, не указанные в форме 1098, и (B) первого названного заемщика по их возвращении.

Финансирование: Опишите, как финансируется приобретение. Все владельцы могут быть участниками одной облигации, обеспеченной всеми их интересами, или каждый совладелец может получить свое собственное финансирование, обеспеченное их дробной долей. Все финансовые обязательства должны быть прописаны, например, необходимые первоначальные депозиты, резервные счета, расчет платежей по кредиту и возможные корректировки платежей.

Продажа или передача доли: Опишите права арендаторов на передачу своей доли и любые условия этих прав.Например, передача может зависеть от преимущественного права других владельцев или одобрения потенциальных покупателей. Обратите внимание, что прямой запрет на право владельца на передачу может быть неисполнимым как незаконное ограничение на отчуждение собственности или может помешать TIC пользоваться режимом §1031.

Кроме того, в соглашениях TIC может потребоваться рассмотреть, какие права потенциальные кредиторы могут потребовать от новых совладельцев. Например, от заемщика может потребоваться залоговая уступка своих прав на передачу своему кредитору.

Принятие решений: Подробно опишите, как принимаются решения, влияющие на имущество. Это может включать согласование того, какие решения потребуют большинства (например, повседневные операции), квалифицированного большинства (например, ремонт или улучшение на определенную сумму в долларах) или единогласного одобрения совладельцев (например, изменение на назначенное использование или пространство).

Положения о неисполнении обязательств и разрешении споров: Определите, что представляет собой неисполнение обязательств по соглашению TIC, какие средства правовой защиты доступны для добросовестных владельцев, а также процедуру разрешения споров для разрешения неисполнения обязательств (т.г., неофициальные переговоры, посредничество, арбитраж и судебный процесс).

Финансирование собственности TIC

Как вкратце упоминалось выше, обычно финансирование имущества TIC осуществляется либо (i) группой владельцев, имеющих один или несколько кредитов, обеспеченных общей долей собственности группы, либо (ii) каждым совладельцем, имеющим свой собственный кредит, обеспеченный только их имущественный интерес.

В случае групповой ссуды суммы платежа, причитающиеся с каждого владельца, должны быть согласованы между владельцами.Один из методов состоит в том, чтобы взять сумму, которую TIC заплатил за свою долю владения, и вычесть сумму, которую они внесли, в результате чего получится сумма группового кредита, приходящаяся на этого владельца. Затем разделите эту сумму на общую сумму группового кредита, чтобы определить процент выплат по кредиту, за который несет ответственность владелец.

Один из основных рисков группового финансирования заключается в том, что, когда один из совладельцев не выполняет свои платежные обязательства, а у других владельцев недостаточно средств для полной оплаты, кредитор может лишить права выкупа все имущество.Чтобы уменьшить этот риск, владельцы (i) проверяют финансовую устойчивость и историю своих совладельцев, (ii) обеспечивают, чтобы соглашение TIC давало им такое же право проверки для любых потенциальных новых совладельцев, и (iii) требуют совместной -собственников вносить в резервные фонды.

В случае с индивидуальными ссудами, поскольку ссуда обеспечена только интересами отдельного владельца, их невыполнение не налагает прямых обязательств на другие TIC. Если владелец не выполняет свои обязательства, кредитор может обратить взыскание только на долю владельца, а не на имущество.В этом случае кредитор может продать лишенную права собственности долю с учетом любых ограничений, которые TIC накладывает на передачу (например, право преимущественной покупки).

Еще одна структура финансирования, иногда называемая «циклическим» финансированием, имеет место, когда до создания структуры TIC первоначальный владелец недвижимости (часто застройщик проекта) имеет один кредит, обеспеченный всем имуществом, и делает все платежи по этому кредиту. По мере того как новые совладельцы покупают доли TIC в собственности, первоначальный владелец предоставляет им индивидуальные ссуды.Новые совладельцы платят по кредиту первоначальному владельцу, который затем платит своему кредитору.

Каково сейчас кредитование TIC? И что такое обмен по разделу 721?

После выпуска IRS Процедуры 2002-22, разъясняющей, что должным образом созданные интересы TIC имеют право на обмен § 1031, инвесторы устремились к сделкам TIC. Собранные и проданные «синдикаторами» или «спонсорами», инвесторы купили доли в принадлежащих TIC активах CRE.

Когда грянула рецессия, банковское регулирование ужесточилось, а активы банков в проблемной собственности увеличились, кредиты для сделок TIC замедлились.Проще говоря, если у финансового учреждения был выбор между работой с одной стороной или с TIC, насчитывающей до 35 совладельцев, выбор был прост. Поскольку нынешняя банковская среда по-прежнему недовольна многопартийной структурой собственности, у нынешних инвесторов в проекты TIC могут возникнуть проблемы с поиском нового капитала или рефинансированием кредитов, обеспеченных во время бума.

Соответственно, для совладельцев ТИЦ очевидное решение по привлечению новых средств — стать более привлекательным: упростить многостороннее владение. Общие арендаторы могут сделать это, «объединив» свои интересы в единую новую LLC через обмен IRS § 721.

Как и биржа § 1031, биржа § 721, если она структурирована должным образом, может получить отсрочку по налогу на прирост капитала. Исторически сложилось так, что REIT использовали Раздел 721 при покупке у сторон, желающих избежать такого налога на прибыль. Процесс начинается с того, что владелец недвижимости обменивает свою недвижимость на единицы собственности в приобретающем операционном товариществе REIT (OP Units). Операционное товарищество (также называемое зонтичным товариществом) — это организация, отдельная от REIT, которая владеет активами REIT.Затем паи OP могут быть переведены с отсрочкой налогообложения в акции REIT. В рамках этого процесса владелец недвижимости преобразует свой интерес в отношении недвижимого имущества в частную или государственную ценную бумагу.

В случае TIC обмен по Разделу 721 начинается с того, что арендаторы совместно вносят свои доли TIC в новое LLC или «свертывают» свои доли. После внесения этих взносов ООО становится единственным владельцем недвижимости, а каждый общий арендатор — собственником доли в ООО.Эта упрощенная структура собственности облегчает привлечение финансирования. В то время как этот обмен может пользоваться режимом отсрочки налогообложения, следует использовать налогового консультанта, чтобы тщательно структурировать рефинансирование и избежать непредвиденного налогооблагаемого дохода для бывших TIC.

Подходит ли аренда в общей собственности для равноценного обмена согласно §1031?

Имущественные интересы TIC могут быть обменены в §1031 Кодекса IRS с отложенным налогом на аналогичный обмен. Это позволяет владельцам собственности откладывать прирост капитала при замене доли участия в собственности с денежными потоками.Партнерский интерес, однако, не может пользоваться таким обращением. Соответственно, владелец TIC, намеревающийся использовать свою долю для такой налоговой отсрочки, должен следить за тем, чтобы TIC был структурирован и функционировал как право собственности на недвижимое имущество, а не как товарищество. Чтобы дать представление о том, что IRS считает TIC, она выпустила Процедуру IRS 2002-22, в которой подробно описаны 15 условий, которым должна соответствовать общая аренда, чтобы претендовать на режим §1031.

Процедура IRS 2002-22 включает, среди прочего, что (i) должно быть не более 35 инвесторов, (ii) каждый совладелец имеет право передавать, разделять и обременять свою неделимую долю в собственности без согласия или одобрения любого лица, и (iii) допускаются ограничения права передачи, раздела или обременения, требуемые кредитором и соответствующие обычной практике коммерческого кредитования.

Сколько общих арендаторов разрешено?

Если совладельцы не хотят иметь право на отсрочку уплаты налогов в соответствии с §1031, может быть от двух до бесконечности минус один общих арендаторов. Хотя нет ограничений на количество TIC, которые могут иметь долю в одном объекте, если требуется соответствие §1031, не может быть более 35 совладельцев.

Каковы основные преимущества совместной аренды (TIC)?

Одно из основных преимуществ TIC для покупателей подчеркивается на примере вас, вашего бармена и участника конференции, желающих купить офисную недвижимость класса А. Хотя никто из вас не смог бы приобрести здание самостоятельно, TIC позволяет вам объединить ресурсы и максимизировать свою покупательную способность.

С другой стороны, TIC могут принести пользу продавцам, предоставив им большую гибкость в маркетинге своей собственности. Они могут продавать целиком или по частям в зависимости от требований рынка. Часто при продаже частей имущества общий доход от этих продаж больше, чем если бы имущество было продано одной стороне. В этом случае целое не больше суммы своих частей…

Каковы основные недостатки совместной аренды (TIC)?

Как и при любом совместном владении, общий арендатор принимает на себя риск того, что его совладельцы не выполнят свои обязательства.Бармен не платит свою долю налога на недвижимость? Вы добираетесь. Не вносит свою долю в выплату по групповому кредиту и не пополняет свой резервный счет? Вытащите эту чековую книжку.

Кроме того, из-за сложностей финансирования групповых кредитов и потенциальных рисков для кредитора с несколькими и, возможно, меняющимися заемщиками, TIC могут столкнуться с более высокими затратами на кредитование. Кроме того, с годами желание финансовых учреждений финансировать TIC то уменьшалось, то уменьшалось. Если эти сложные структуры собственности окажутся не в фаворе у кредиторов, когда ТИЦ необходимо будет рефинансировать, они могут столкнуться с трудной борьбой.Могут быть методы упрощения структуры собственности для облегчения рефинансирования или продажи (например, биржа 721, где коммерческая недвижимость работает хорошо), но следует учитывать риск доступности и стоимости финансирования.

Кроме того, владение TIC также может подвергнуть совладельца риску действий кредиторов другого владельца. Например, предположим, что ваш бармен должен VISA 100 000 долларов за импровизированную поездку в Непал. VISA надеется на его интерес к офисной недвижимости класса А. Теперь они могут претендовать только на частичную долю вашего бармена, а не на вашу или участника конференции, долю TIC.Но они могут заставить продать все здание, чтобы погасить личный долг бармена. Хотя вы и член съезда могли бы вернуть свою часть выручки от такой продажи, вы все равно потеряли бы собственность своей мечты.

В чем разница между TIC и LLC или партнерской структурой?

Компании с ограниченной ответственностью и товарищества являются коммерческими предприятиями, в которых одна или несколько сторон имеют долю собственности. ООО, как правило, может состоять из одного или нескольких владельцев (членов), в то время как товарищества должны иметь не менее двух партнеров.Законы штатов регулируют как правила обоих образований.

Основное различие между LLC и товариществом заключается в личной ответственности по обязательствам юридического лица. Члены LLC защищены от юридических обязательств. Партнеры — нет. Партнеры в полном товариществе несут солидарную и личную ответственность по всем обязательствам товарищества, а партнеры в коммандитном товариществе несут ответственность в пределах своих инвестиций в товарищество.

Владелец TIC несет ответственность за долю обязательств TIC, как описано в соглашении TIC.В таком случае личная ответственность является вопросом организационной структуры каждого совладельца. Например, если сторона создает одноцелевое ООО для владения долей TIC, то личная ответственность владельца LLC будет ограничена стоимостью доли TIC LLC.

ООО и партнерство имеют общую структуру налогообложения, в которой доход от бизнеса облагается налогом один раз на уровне члена/партнера. С другой стороны, корпорации облагаются налогом на корпоративном уровне, а затем снова на уровне акционеров.

TIC не является налогооблагаемой организацией.Каждый совладелец облагается налогом на собственный доход.

Если ООО или товарищество приобретают недвижимость, отдельные участники владеют не долей в собственности, а долей в организации. Напротив, каждый из общих арендаторов владеет отдельной собственностью непосредственно в собственности. Из-за этой разницы стороны могут захотеть рассмотреть, насколько легко они могут отказаться от своей доли участия в ООО по сравнению с долей TIC. Как правило, ответ на этот вопрос будет зависеть от условий договора ТИЦ и учредительных документов ООО.

Кроме того, как обсуждалось выше, режим отсрочки уплаты налогов, доступный в соответствии с § 1031 IRS, разрешен с долями владения TIC, но не с товариществами. Таким образом, если сторона хочет приобрести недвижимость для передачи аналогичного рода, она может пользоваться режимом 1031 при покупке собственности TIC, но не участия в партнерстве или ООО.

Как можно расторгнуть TIC? (Раздел или…)

Если вам надоели махинации вашего бармена, вы можете расторгнуть TIC через раздел суда.Разделы бывают трех видов: в натуральном выражении, по распределению или по продаже. Раздел в натуре является фактическим разделением собственности между совладельцами и возможен только в том случае, если это разрешено местным законодательством о разделе. Раздел путем выделения дает право собственности одному владельцу (или группе владельцев), который затем компенсирует изгнанным совладельцам потерю права собственности. А раздел путем продажи — это именно то, на что это похоже: суд принуждает продать имущество, а прибыль делит между совладельцами. Раздел путем продажи, как правило, является последним средством судебной защиты и присуждается только в том случае, если раздел в натуральной форме недоступен.

Следует отметить, однако, что общие арендаторы могут отказаться от своего права на раздел в соответствии с их соглашением TIC. Полный отказ может быть неисполнимым ограничением на отчуждение собственности, но суд может признать ограниченные отказы, например, когда отказ от прав на раздел осуществляется на определенный период времени или при определенных условиях.

Итак, каков был метод «или…» для расторжения TIC? Незаконное владение. Имущество, приобретенное путем неправомерного владения, прекращает действие TIC. И теперь вы знаете.

Заключение

Если на рынке появляется офисное здание класса А, и вы просто не можете работать в одиночку, решением может стать TIC. Если ваш бармен и организатор конгресса блестяще прошли проверку, то объединение ваших ресурсов в рамках этой структуры собственности может воплотить в жизнь вашу мечту об офисе.

Конечно, поскольку эта статья предназначена только для информационных целей (а не для предоставления юридических консультаций), и учитывая сложности, которые мы затронули, и риски, связанные с TIC, проконсультируйтесь со своим юристом и налоговым консультантом, если у вас есть какие-либо конкретные вопросы совместной аренды.

Что мы пропустили? Вы когда-нибудь владели долей участия в TIC? Вы знаете каких-нибудь барменов, которые подрабатывают инвесторами в недвижимость? Дайте нам знать в комментариях ниже!

В чем разница между совместной арендой и общей арендой?

Когда два или более человека владеют домом в совместной или общей аренде, каждый человек владеет долей во всем имуществе. Это означает, что определенные части дома не принадлежат одному человеку, а совместно используются в целом.Хотя совместные арендаторы во многом похожи на общих арендаторов, особенно в том, что касается их права владения данным имуществом, между ними есть некоторые важные отличия.

В этой статье рассматриваются основные различия между совместными и общими арендаторами. См. «Покупка дома с кем-то» в разделе «Закон о недвижимости» FindLaw, чтобы узнать больше.

Общая аренда

Хотя ни один из владельцев не может претендовать на конкретную часть собственности, общие арендаторы могут иметь неравные доли и разные права собственности.Например, арендатор А и арендатор Б могут владеть по 25 % дома, а арендатор С — 50 %. Совместная аренда также может быть получена в разное время, поэтому физическое лицо может получить долю в собственности спустя годы после того, как одно или несколько других лиц вступили в наем в общей собственности.

Совместная аренда

С другой стороны, совместные арендаторы должны получить равные доли в собственности по одному и тому же документу в одно и то же время. Условия совместной аренды или совместной аренды изложены в акте, праве собственности или другом юридически обязывающем документе о праве собственности. По умолчанию для супружеских пар используется совместная аренда в одних штатах и ​​совместная аренда в других (см. 10 основных причин, по которым неженатые партнеры могут владеть недвижимостью в качестве совместных арендаторов).

Прекращение совместной аренды по сравнению с общей арендой

Совместная аренда может быть расторгнута, если один из совладельцев передаст или продаст свою долю другому лицу, тем самым изменив порядок владения на общую аренду для всех сторон.

Общая аренда может быть расторгнута, если произойдет одно из следующих событий:

  • Один или несколько соарендаторов выкупают остальных
  • Имущество продано, а выручка распределена между владельцами
  • Подан иск о разделе, позволяющий наследнику продать свою долю.На этом этапе бывшие общие арендаторы могут заключить договор совместной аренды посредством письменного документа, если они того пожелают.

Этот тип владения титулом наиболее распространен между мужьями и женами и среди членов семьи в целом, поскольку он позволяет собственности переходить к оставшимся в живых без прохождения завещания (экономия времени и денег).

Право на наследство 

Одно из основных различий между двумя типами совместной собственности заключается в том, что происходит с собственностью, когда один из владельцев умирает.

Когда имущество принадлежит совместным арендаторам, доля умершего владельца передается оставшимся в живых владельцам. Например, если дом принадлежит трем совместным арендаторам и один из них умирает, каждый из двух оставшихся арендаторов получает по половине доли собственности. Это называется правом на выживание.

Общие арендаторы не имеют права наследования. Если в завещании умершего владельца или другом документе не указано, что его доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, доля умершего лица принадлежит наследственной массе.

См. «Руководство по покупке жилья» FindLaw, чтобы узнать больше о различиях между совместной и общей арендой.

Адвокат может помочь вам разобраться в вопросах совместной аренды и общей аренды

Решения, касающиеся недвижимости , имеют огромные финансовые последствия. Прежде чем решить, как разделить право собственности на то, что, вероятно, является самой крупной инвестицией в вашей жизни, вам может пригодиться профессиональный совет. Подумайте о встрече с местным адвокатом по недвижимости, прежде чем принимать такие важные решения.

Раздел совместно находящейся недвижимости

Получите быструю юридическую консультацию у одного из наших экспертов.

ПРЕДОСТАВЛЯЕМ ЭКСПЕРТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО ВОПРОСАМ УРЕГУЛИРОВАНИЯ ИМУЩЕСТВА

НАШИ КЛИЕНТЫ МОГУТ ПОЛОЖИТЬСЯ НА

  • МАКСИМАЛЬНЫЙ ПРОФЕССИОНАЛИЗМ И КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
  • ОПЫТ И ЭКСПЕРТИЗА
  • ОБЩЕНАЦИОНАЛЬНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ СЛУЖБА

Отправной точкой является бесплатный первоначальный юридический анализ вопроса; точка прибытия – быстрый и беззаботный раздел совместно находящейся в собственности недвижимости.

Вы столкнулись с одной из перечисленных ниже ситуаций и не знаете, что делать?

  • Вы и другие совладельцы не можете прийти к соглашению о разделе совместно нажитого имущества?
  • Не является ли имущество, которым вы владеете, легко делимым?
  • Остальные сособственники отказываются прекратить долевое владение?

Следующие шаги:

Вот следующие шаги для быстрого и безопасного раздела совместно находящейся в собственности недвижимости.

1) БЕСПЛАТНАЯ НАЧАЛЬНАЯ ОЦЕНКА

Ваш первый разговор с нами — это возможность для вас задать вопросы, а для нас — понять вашу ситуацию, а также определить, чего вы надеетесь достичь, и сможем ли мы помочь вам, как только мы рассмотрим ваши обстоятельства. .

2) СООТВЕТСТВУЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ

Studio Legale Lazzari необходимо будет получить полную и исчерпывающую информацию, касающуюся вашего вопроса о разделе недвижимости.Для этого мы поможем вам собрать все соответствующие юридические документы.

3) ДОПОГ (АЛЬТЕРНАТИВНОЕ РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ) И ПОСРЕДНИЧЕСТВО

Если совладельцы не могут прийти к соглашению о прекращении совместной собственности, посредничество в вопросах недвижимости часто является предварительным обязательным шагом, который необходимо предпринять до подачи иска о разделе.

Мы регулярно представляем клиентов в различных видах посредничества, включая споры по договорам недвижимости.

4) СУДЕБНАЯ ОТДЕЛЕНИЕ

Когда совладельцы не могут прийти к мирному соглашению о том, как добровольно разделить свое имущество и превратить свои идеальные части в реальные, любой совладелец может подать иск о разделе в судебном порядке.

5) ПРЕКРАЩЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ

Каждый совладелец совместно находящегося в совместной собственности недвижимого имущества имеет право подать иск о разделе в судебном порядке. В этом иске суд обязан прекратить совместную собственность и дело заканчивается разделом имущества.После этого осуществляется фактическое распределение, суд с помощью эксперта разделяет недвижимость, создавая отдельные доли для каждого бывшего совладельца. Определенная часть имущества будет закреплена за бывшими совладельцами или, в качестве альтернативы, будет закреплена денежная сумма, равная стоимости доли в совместной собственности; если имущество не подлежит разделу, оно будет передано совладельцу (или совладельцам), желающему выкупить его полностью.

Раздел совместно нажитого недвижимого имущества

Наша команда высококвалифицированных юристов накопила обширный опыт представления интересов клиентов как в договорных, так и в судебных подразделениях по недвижимому имуществу, находящемуся в совместном владении.

Совместное владение имеет место, когда два или более лица владеют одним и тем же недвижимым имуществом. Два или более человека могут находиться в состоянии совместной собственности в порядке наследования, при котором недвижимое имущество остается более чем одному лицу в долях; путем заключения брака при совместном имуществе или посредством соглашения, по которому стороны соглашаются совместно купить имущество и что оба будут иметь равные доли в имуществе.

Любой сособственник может потребовать раздела совместно нажитого имущества.Для раздела совместного имущества требуется, чтобы стороны сначала попытались разделить имущество между собой, прежде чем обращаться в суд с иском о разделе имущества, который называется действием communi dividundo.

Основополагающий принцип иска communi dividundo заключается в том, что ни один совладелец обычно не обязан оставаться таковым против своей воли. Если один из совладельцев отказывается от раздела, то другой совладелец может обратиться в суд с иском о разделе.Этот иск предоставляет совладельцу средства для отделения его неделимой доли в имуществе и получения соответствующей компенсации. Суд правомочен вынести любое из следующих распоряжений: а) о разделе имущества, если это целесообразно; б) продажа имущества и раздел вырученных средств между совладельцами; в) передать общее имущество одному из собственников за счет выплат или компенсаций другим сособственникам; г) отдавать любой приказ, справедливый и беспристрастный в данных обстоятельствах.

Выгодно наличие решений по разделу имущества, находящегося в совместной собственности сторон, которые больше не желают сохранять совместную собственность, но не могут прийти к соглашению о разделе имущества.Без такого действия люди могут остаться с собственностью, от которой они не получают никакой выгоды, поскольку она находится во владении других совладельцев, которые отказываются продавать собственность.

Если у вас есть вопросы или вам нужна помощь в прекращении совместной собственности, пожалуйста, свяжитесь с нашей юридической фирмой, чтобы обсудить ваше дело или договориться о консультации. Мы регулярно представляем клиентов в делах, связанных с недвижимостью, находящейся в совместной собственности.

Выберите один из наших офисов:

Вы захотите передать основные моменты вашего запроса.

, и, если вы решите поручить нашей фирме разобраться с вашим вопросом, вы должны будете предоставить нам всю соответствующую информацию и документацию, относящуюся к этому вопросу.

Ваш первый разговор с нами — это возможность для вас задать вопросы, а для нас — внимательно выслушать вас, понять вашу ситуацию и предоставить вам необходимую информацию, чтобы решить, хотите ли вы получить юридическую помощь от одного из наших юристов-специалистов, чтобы принять решение. дальше.

Прекращение совместной собственности — ваше право.Наши юристы помогут вам защитить ваши права!

Имущество может быть разделено между совладельцами. Раздел имущества, находящегося в совместном владении нескольких лиц, заключается для раздела имущества между сособственниками с тем, чтобы каждое лицо получало долю и становилось собственником выделенной ему доли.

Осуществляется путем раздела имущества в соответствии с долями, на которые каждая из сторон имеет право по закону. Каждая разделенная собственность получает новый титул, и каждый участник отказывается от своей доли в собственности в пользу других участников.

Порядок прекращения совместной собственности зависит от того, подлежит ли имущество или имущество разделу между долями, находящимися в совместном владении, или нет. Это определяет, примет ли суд решение о разделе или имущество будет продано с аукциона.

Если имущество или поместье можно удобно разделить между совладельцами, то суд с помощью технического консультанта разделит его на несколько лотов, отражающих принадлежащие им доли. Если это не так, то суд распорядится о продаже имущества с помощью судебного аукциона, при этом выручка от продажи будет разделена пропорционально между владельцами в соответствии с их соответствующими долями.

Когда доли равны, деление простое. Недвижимость разделена на участки, имеющие равную или близкую стоимость. Любое расхождение в стоимости компенсируется платежом, который отражает разницу в цене. С другой стороны, когда доли неравны, логически свойства, закрепленные за каждым совладельцем, должны отражать долю каждого совладельца, чем больше доля, тем больше стоимость лота. Раздел является формой передачи имущества, так как каждый сособственник передает свою неразделенную долю в не закрепленном за ним имуществе другим собственникам, получая при этом неразделимую долю другого собственника в закрепленном за ним имуществе и, таким образом, в конечном итоге становится полноправным собственником этого имущества.Следовательно, для разделения требуется публичный акт, опубликованный нотариусом.

Если совместно находящееся имущество не является делимым, то суд распорядится о продаже имущества в судебном порядке, то есть в судебном порядке, в соответствии с теми же правилами и процедурами, что и при обычной продаже через судебный аукцион, с выручка от продажи впоследствии делится между владельцами в соответствии с их долей.

 

Наши опытные юристы по недвижимости помогут вам выбрать способ прекращения совместной собственности и проведут вас через процесс раздела, тесно сотрудничая с нотариусом, чтобы обеспечить защиту ваших интересов в собственности.

Существует множество различных причин, по которым совладельцы совместно находящейся собственности могут принять решение о прекращении совместной собственности на недвижимое имущество, добиваясь раздела. Члены семьи, которые совместно унаследовали имущество после смерти наследодателя, или деловые партнеры или романтические партнеры, которые решили совместно владеть имуществом и после ухудшения отношений больше не желают проживать вместе или заниматься совместным бизнесом.

Раздел может быть добровольным (по соглашению) или принудительным (в судебном порядке).Есть два способа законного раздела имущества: стороны могут добровольно согласиться на раздел с юридической помощью или совладелец может подать иск о разделе, чтобы получить судебное решение о разделе имущества. Добровольный раздел приведет к значительно меньшему количеству судебных разбирательств, чем судебный раздел, но сторонам все равно необходимо будет работать с опытными юристами-специалистами, чтобы обеспечить представление их интересов в ходе процесса и защиту их имущественных прав в процессе переговоров о разделе с другими сторонами. совладельцы.

Если у вас есть вопросы о разделе имущества в Италии или вам нужно узнать, как прекратить отношения совладения и получить компенсацию за свою долю имущества, свяжитесь с одним из наших опытных юристов по недвижимости.

 

ОТЗЫВЫ

Г-н Д. де С. в Studio Legale Lazzari

Юристы-специалисты юридической фирмы Lazzari помогли мне решить сложный вопрос в области семейного и имущественного права, а также договорились о сложном имущественном урегулировании.Вся команда отнеслась к делу с уважением, вежливостью и профессионализмом, что привело к результату путем посредничества и переговоров и избежания длительного и дорогостоящего судебного разбирательства. Их руководство в решающие моменты процесса было бесценным. Я очень рекомендую их другим в помощи и решении вопросов, связанных с недвижимостью.

Миссис К. Т. в Studio Legale Lazzari

Мы использовали Studio Legale Lazzari для подачи сложного дела о наследовании и последующем разделе совместно находящейся недвижимости.Они управляли процессом очень профессионально. В начале нам дали полную разбивку затрат, и весь процесс прошел без стресса. Мне понравилось, что мне не нужно было ездить в Италию, и я смог успешно вести все сделки по почте и электронной почте. Я очень рекомендую Studio Legale Lazzari за их высочайший профессионализм.

Мы предоставляем вам доступные и недорогие юридические консультации

Мы стремимся предоставлять первоклассные юридические услуги нашим клиентам, привлекая для работы с нашими клиентами наиболее способных юристов-специалистов, чтобы получить наилучший результат.

Мы помогаем нашим клиентам защищать или отстаивать свои законные права против любого оппонента и гарантируем, что все наши специалисты и вспомогательный персонал будут соответствовать стандартам обслуживания, на которые вы вправе рассчитывать.

Точное понимание потребностей и желаний каждого из наших клиентов лежит в основе нашего подхода к праву. У каждого клиента есть команда, состоящая как минимум из двух юристов, которые ведут дело с тщательностью, вниманием к деталям и готовностью усердно работать для защиты интересов клиента.Наши специалисты очень доступны, так как мы верим в поддержание прямых линий связи с нашими клиентами.

Наши клиенты ценят наши обширные знания, практическое мастерство и разнообразие дисциплин. Юристы Studio Legale Lazzari обладают предпринимательским подходом и действуют в вашем темпе.

От первого контакта с нашей командой до завершения вашего дела вы найдете команду, признанную за предоставление ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ, ОБСЛУЖИВАНИЕ КЛИЕНТОВ И ДОБАВЛЕННУЮ ЦЕННОСТЬ.

Наши юристы по недвижимости имеют беспрецедентный опыт в разделе совместно находящейся в собственности недвижимости

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ СЕГОДНЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ БЕСПЛАТНОЙ НАЧАЛЬНОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ

 

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

  В чем разница между дружественным или договорным подразделением и судебным подразделением?

Различие между различными видами раздела имущества заключается не в инструменте, посредством которого осуществляется раздел (договор или приговор), а в возможности отступления от предусмотренных законом правил о разделе.

Например, при товарищеском разделе можно ожидать, что одному из собственников будет отдано право собственности на имущество, а другому — пользование тем же имуществом. Наоборот, в судебном порядке это было бы невозможно, так как предусматривалось лишь, что раздел будет осуществляться путем закрепления за каждым сособственником части имущества (без перехода к изменению его вещных прав на имущество).

И опять-таки можно было бы прийти к разделу имущества, при котором все недвижимое имущество переходит к одному собственнику, а все движимое имущество — к другому, а правила о разделе предусматривают, что каждому сособственнику должна достаться часть обоих движимых и недвижимое имущество.

Следовательно, в случае судебных разногласий нельзя отступать от дисциплины, продиктованной законом о «расторжении общины», в отличие от того, что происходит в случае мирного разделения.

  Кто может запросить судебное разделение?

Каждый совладелец имеет право прекратить совместную собственность на совместно нажитое имущество добровольно или путем подачи иска о разделе.

Согласно итальянскому законодательству, до возбуждения судебного разбирательства и с помощью адвоката лица, которые намереваются возбудить судебное разбирательство в суде по иску, связанному со спором, касающимся вопроса о совместной собственности, имущественных правах, раздел имущества, наследственное правопреемство, семейные договоры, лизинг, ссуды, коммерческий лизинг, врачебная ошибка, медицинская и парамедицинская ответственность или диффамация через прессу или любые другие средства рекламы, страхование, банковские и финансовые контракты, требуется, чтобы первая попытка разрешать свои споры путем медиации (с обязательным участием юристов).Попытка медиации является предварительным условием судебного разбирательства.

Если сторона инициирует разбирательство в Суде, не прибегнув сначала к посредничеству, судья приостанавливает рассмотрение дела и приказывает сторонам провести посредничество. Такое посредничество должно осуществляться одним из поставщиков услуг ADR, аккредитованных Министерством юстиции Италии. Если посредничество не было начато, Суд предоставляет сторонам до 15 дней для подачи заявления о посредничестве.

Медиатор должен стремиться к тому, чтобы стороны пришли к мировому соглашению об урегулировании спора.

Если будет достигнуто мировое соглашение или если все стороны согласятся с предложением посредника, соглашение станет частью отчета о посредничестве и представляет собой право на принудительную экспроприацию, а также регистрацию судебной ипотеки или залога.

  Совместная собственность: может ли кредитор одного из сособственников наложить арест?

По закону возможен арест дома, находящегося в совместной собственности (например, между супругами, находящимися в общей собственности, между сонаследниками одного и того же имущества, между двумя лицами, которые приобрели одно и то же имущество путем объединения своих финансовых средств).Однако это не должно ущемлять интересы совладельцев, не являющихся должниками; это означает, что, если это возможно, судья должен будет приступить к разделу имущества и только в последнюю очередь продать его. На практике суд должен проверить, возможно ли разделить имущество в натуре, разрешив отделение доли «принудительного» лица (т.е. должника) от доли других сособственников, не связанных с долгом: думаю в случае разделения дома на две единицы недвижимости.

Могут ли меня принудить к продаже дома, находящегося в совместной собственности?

Если собственники совместно находящейся собственности не могут договориться о продаже всей собственности, может быть подан иск о разделе для принудительной продажи. В иске о разделе суд может распорядиться о продаже всего имущества и разделить выручку между его владельцами. Иски о разделе, вынуждающие всех владельцев собственности продать эту собственность, обычно являются последним средством. Суды всегда предпочитают, чтобы ссорящиеся совладельцы сотрудничали в продаже имущества, прежде чем рассматривать вопрос о принудительном разделе.

Каковы общие принципы формирования квот при разделе совместно находящейся в собственности недвижимости?

Основной принцип формирования отдельных акций можно резюмировать следующим образом: стоимость активов, закрепленных за разделением (каждым отдельным собственникам), должна соответствовать стоимости доли каждого отдельного владельца. Однако наш законодатель принимает во внимание и то, что существуют свойства, не являющиеся «легко делимыми», т.е. е. они не являются физически делимыми, иначе «разделение» приведет к значительному экономическому обесцениванию частей.Общину нелегко разделить, даже если, принимая во внимание обычное предназначение здания и его прежнее использование, невозможно образовать части, пригодные для автономного и свободного пользования. Например, одна скромная квартира, которую нельзя разделить из-за невозможности сделать два входа или два санузла. Или участок под застройку, который, если его разделить на две части, сделал бы части непригодными для использования.

Если имущество не подлежит разделу, то суд постановляет, что имущество продается путем публичной или частной продажи.

  Каковы юридические критерии прекращения совместной собственности?

  Совместное владение недвижимым имуществом может осуществляться в различных формах, таких как коммерческие товарищества или ситуации, когда два или более человека совместно покупают недвижимость. Иногда отношения между сторонами ухудшаются до такой степени, что совместное владение становится несостоятельным. Если раздел имущества нецелесообразен, решение может заключаться в том, что один совладелец выкупает долю других совладельцев или, в качестве альтернативы, имущество продается, а выручка делится между сторонами.

Если, однако, один или несколько совладельцев не желают продавать имущество, а также не желают и/или не могут приобрести доли других совладельцев в имуществе, возникает тупиковая ситуация, поскольку обе стороны согласие требуется для продажи имущества, особенно в случае недвижимого имущества.

К счастью, итальянское законодательство предлагает решение этой проблемы, а именно  actio communi dividundo , которое представляет собой иск о разделе, тип судебного иска, относящегося к совладельцам недвижимого имущества.Когда два или более собственников не могут прийти к соглашению об отчуждении соответствующего имущества, любой из совладельцев может подать иск о разделе в соответствующий суд. Суд может распорядиться, чтобы недвижимость была продана, а выручка была разделена между владельцами в той же части, что и доли собственности. Если рассматриваемое имущество является физически делимым, суд может распорядиться так же, чтобы каждая сторона получила пропорциональную долю имущества. Однако, когда рассматриваемое имущество не может быть физически разделено между несколькими владельцами, обычно более практичным является продажа имущества и разделение выручки между владельцами.

Что произойдет, если совладелец с наибольшей долей не намерен передавать все право собственности на недвижимость?

В этом случае право на уступку переходит к другим совладельцам с наименьшей квотой. Они могут потребовать, индивидуально или совместно, чтобы имущество было передано им в единоличную и исключительную собственность.

Кто преобладает между совладельцем с наибольшей долей, который просит уступку, и остальными совладельцами, которые складывают свои доли?

  Судебная практика сочла необходимым предоставить привилегию отдельному акционеру с наивысшей квотой, мотивируя решение на основе более общего принципа, выводимого из законов о собственности в нашей правовой системе. На самом деле считается, что собственностью лица легче управлять, и она рассматривается в более выгодном свете по сравнению с ситуациями совместного владения, растянувшимися во времени.

  Что произойдет, если ни один из участников судебного раздела не потребует уступки всего имущества?

  В этом случае в суд может быть подан иск о разделе для принудительной продажи имущества. В иске о разделе суд может распорядиться о продаже всего имущества на аукционе и разделить выручку между его владельцами.

Процедура продажи может быть судебной или, по соглашению между сособственниками, в частном порядке.

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии

СООТВЕТСТВИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЛИФОРНИИ

Нас часто просят определить и объяснить различные «формы» или «способы», в которых недвижимое имущество может принадлежать двум или более лицам.

Эта статья предназначена для предоставления основных объяснений различных форм совместной собственности на недвижимое имущество; и не предназначен для того, чтобы дать читателю юридические советы о том, как совладельцы должны владеть правами собственности на совместно находящееся в собственности недвижимое имущество. Многие факторы, включая, помимо прочего: (а) налоговое планирование; (б) планирование недвижимости; и (c) то, принадлежит ли имущество индивидуально, товариществу, ООО или юридическому лицу, окажет значительное влияние на способ, которым совладельцы решат владеть титулом. Следовательно, эта статья не предназначена для замены консультации адвоката по конкретной проблеме или сделке. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.

ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Право собственности на недвижимое имущество двух или более лиц обычно называют «совместным владением», «совместной арендой» или «совместным владением».В Калифорнии существует четыре традиционных формы совместной собственности: (а) совместная аренда, (б) совместная аренда, (в) партнерство и (г) общественная собственность.

В дополнение к четырем «традиционным» формам совместной собственности, вопросы совместной собственности могут возникать в «застройках с общими интересами», таких как кондоминиумы и таунхаусы.

При отсутствии письменного соглашения между собственниками, предусматривающего иное, совладельцы имеют определенные права на недвижимое имущество, которым они владеют. Эти права включают:

– Равное и неограниченное право пользования и владения всем имуществом;
— Право продавать или обременять свою долю в собственности без ведома, одобрения или согласия их соарендаторов;
– право на долю любой прибыли, полученной от собственности;
– право участия других совладельцев в общих расходах по эксплуатации и содержанию имущества; и,
– Право подать иск о разделе, который представляет собой процедуру разделения и прекращения всех совместных долей в недвижимом имуществе.

Важно отметить, что права и обязанности совладельцев могут быть изменены письменным соглашением. Правила, обсуждаемые в этой статье, являются просто правилами по умолчанию, т.е. правила, которые применяются при отсутствии письменного соглашения, предусматривающего иное.

ОБЩАЯ АРЕНДА

Совместная аренда является формой совместной аренды по умолчанию, что означает, что за исключением супружеских пар или зарегистрированных домашних партнеров (которые, как предполагается, приобретают все имущество как совместную собственность), лица, которые совместно приобретают недвижимое имущество, владеют имуществом в качестве общих арендаторов, если инструмент предусматривает иное. Таким образом, все договоры совместной аренды между лицами, не состоящими в браке, которые прямо не оформлены как совместные договоры аренды или товарищества, являются общими договорами аренды. Ниже приведены некоторые из основных общих черт аренды.

Право собственности и передача . В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы могут владеть равными или неравными долями в приобретаемом ими недвижимом имуществе и могут приобретать свои доли из разных источников в разное время. В результате каждый общий арендатор имеет право продавать или обременять свою долю без ведома, одобрения или согласия их соарендаторов.Однако общий арендатор не имеет права передавать интересы какого-либо соарендатора, и любая такая попытка передачи является недействительной.

Равное право на владение всем имуществом . Хотя общие арендаторы могут владеть неравными интересами, если иное не согласовано в письменной форме, все общие арендаторы имеют равное право владеть и пользоваться всей совместной собственностью . Следовательно, ни один соарендатор не может исключать другого соарендатора из какой-либо части совместно находящейся в собственности собственности.В более широком смысле, поскольку все владельцы имеют равное право занимать и использовать все имущество, ни один общий арендатор не имеет права взимать арендную плату с соарендатора.

Без права наследования . Ключевой особенностью, отличающей совместную аренду от совместной аренды или права на совместное имущество, является то, что арендаторы, имеющие общие интересы, не имеют права наследования. Это означает, что после смерти соарендатора доля умершего соарендатора в имуществе, находящемся в совместной собственности, переходит к их наследникам или завещаниям через их имущество.Это отличается от права совместной аренды или права на совместное имущество, оба из которых имеют право на оставление в живых, а это означает, что после смерти соарендатора интересы умершего соарендатора переходят к их пережившим соарендаторам в силу закона.

Право на участие в прибыли . Поскольку общие арендаторы имеют равное право пользоваться и занимать все имущество, находящееся в совместной собственности, любая рента, полученная от третьих лиц, принадлежит всем соарендаторам в соответствии с их пропорциональными долями в имуществе.Точно так же все арендаторы совместно несут ответственность за связанные с недвижимостью расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание. Однако общий арендатор не может требовать от своих совместно проживающих взносов или возмещения им расходов на улучшения имущества.

Право на раздел . При отсутствии особых обстоятельств каждый общий арендатор имеет абсолютное право на раздел всего находящегося в совместной собственности недвижимого имущества. Раздел — это процедура прекращения и раздела всего недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, на отдельные и исключительные индивидуальные интересы. Раздел может быть осуществлен одним из трех способов: (1) продажа, при которой имущество подлежит продаже по решению суда, а выручка делится в соответствии с процентной долей каждого владельца в имуществе; (2) физическое разделение, при котором каждый соарендатор приобретает исключительный интерес в части ранее находящейся в совместной собственности собственности; или (3) оценка, при которой один соарендатор приобретает интересы других соарендаторов на основании оценки, назначенной судом.

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА

Совместная аренда определяется как совместное владение недвижимым имуществом двумя или более лицами, созданное в результате единовременной передачи, объявляющей форму собственности совместной собственностью.Чтобы создать совместную аренду, передача должна в то же время передавать тот же титул, тот же интерес в собственности, с тем же правом равного владения. Передача, которая не передает все четыре «единства» (время, право собственности, интерес и владение), создает общую аренду, стандартную форму совместной собственности. В более широком смысле совместная аренда длится только до тех пор, пока существуют четыре единицы. Таким образом, передача одним совместным арендатором своего интереса, даже если самому себе, уничтожает совместную аренду в отношении этого совместного арендатора.Это приводит к тому, что передающий (разделяющий) собственник становится общим арендатором со всеми оставшимися (не отделяющимися) совместными арендаторами, каждый из которых остается совместным арендатором между собой.

Еще одним ключевым признаком, отличающим совместную аренду от совместной аренды, является право наследования. Совместная аренда несет с собой право на выживание. Это означает, что в случае смерти совместного арендатора доля умершего совместного арендатора в имуществе, находящемся в совместной аренде, переходит к его или ее выжившим совместным арендаторам, , автоматически в силу закона .Это потенциальное преимущество и недостаток — хотя это позволяет интересу умершего в имуществе избежать завещания, это не позволяет умершему завещать свою долю в имуществе после их смерти; их интересы принадлежат оставшимся совместным арендаторам.

ПАРТНЕРСТВО

Третий метод приобретения недвижимого имущества — «партнерство». Партнерство определяется как «объединение двух или более лиц для ведения в качестве совладельцев бизнеса с целью получения прибыли.«Имущество считается имуществом товарищества, если оно приобретено на имя товарищества или одним или несколькими товарищами либо с указанием в передаточном акте права лица в качестве товарища, либо с указанием существования товарищества. Примечательно, что поскольку товарищество является юридическим лицом, отличным от своих партнеров, собственность товарищества принадлежит товариществу, а не какому-либо из партнеров по отдельности . Таким образом, индивидуальные собственники не являются «совладельцами» имущества и не имеют индивидуального интереса в имуществе, а скорее являются партнерами в товариществе, владеющем правом собственности на имущество.

ОБЩЕСТВЕННАЯ ИМУЩЕСТВО

Совместная собственность определяется как вся собственность, включая недвижимое имущество, приобретенная лицами, состоящими в браке или зарегистрированными сожителями, проживающими в Калифорнии, за исключением случаев, когда собственность прямо приобретена как «совместные арендаторы» или «совместные арендаторы».

Как и совместные арендаторы, супруги или зарегистрированные домашние партнеры имеют равные интересы во всем совместном имуществе. Таким образом, каждый супруг или зарегистрированный сожитель имеет равные права на владение, управление и контроль над имуществом.Однако, в отличие от совместных арендаторов и общих арендаторов, супруги и зарегистрированные домашние партнеры являются фидуциариями и, следовательно, обязаны друг перед другом проявлять «высочайшую добросовестность и честность». Это включает в себя обязанность проявлять осторожность и лояльность во всех вопросах, касающихся рассматриваемой общественной собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как мы рекомендуем нашим существующим и потенциальным клиентам, юридические консультации следует проводить заранее, в идеале до завершения сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Крайне важно, чтобы люди понимали свои потенциальные обязанности и обязательства ДО принятия решения о совместном приобретении недвижимого имущества. Однако, хотя предыдущая статья была предназначена для освещения некоторых характеристик нескольких наиболее распространенных форм совместной собственности, в ней не рассматриваются все вопросы, которые необходимо рассмотреть перед совместной покупкой имущества, в частности, налоги, планирование недвижимости, и вопросы ответственности. Наконец, потенциальным совладельцам важно понимать, что «правила по умолчанию», о которых говорилось выше, могут быть изменены и часто изменяются путем письменного соглашения между всеми соарендаторами; то есть они применяются только при отсутствии письменного соглашения между сторонами.

Право собственности с несколькими владельцами

Вы можете быть удивлены, узнав, что существуют разные способы совместного владения недвижимостью несколькими людьми. Кроме того, каждый способ имеет свои собственные требования и последствия. Как правило, существует три основных типа владения недвижимостью с участием нескольких владельцев: общие арендаторы, совместные арендаторы и арендаторы в полном объеме.

Арендаторы в общем

Владение имуществом в качестве общих арендаторов, вероятно, является наиболее распространенным способом совместного владения имуществом несколькими людьми.Фактически, это часто считается статусом по умолчанию, когда задействовано несколько владельцев. Общие арендаторы имеют неделимый интерес к имуществу, а это означает, что независимо от того, какая часть имущества принадлежит каждому владельцу, каждый владелец имеет право владеть всем имуществом.

Долевой арендатор может передать свою долю в имуществе другому лицу по завещанию, акту или наследованию по закону (когда имущество переходит без завещания). Лицо, получившее права общего арендатора на землю, становится новым общим арендатором.

Скажем, например, что Эшли и Бобби владеют землей как общие арендаторы. Однако Эшли решает, что она больше не хочет владеть какой-либо частью земли, поэтому она продает свою долю владения Чарли через документ. Следовательно, Эшли больше не является владельцем земли, и теперь Бобби и Чарли владеют имуществом как общие арендаторы.

Лицо, владеющее имуществом в качестве долевого нанимателя, может обратиться в суд с иском о разделе имущества и прекращении долевого найма. Одним из видов раздела является раздел в натуральной форме.При разделе в натуральной форме суд делит имущество, и каждый владелец получает свою долю земли. Другим вариантом является раздел путем продажи, когда суд постановляет продать землю. После продажи жильцы совместно делят полученные деньги.

Совместные арендаторы

Совместную аренду часто сложнее создать, чем общую аренду, потому что существуют определенные требования, которые необходимо выполнить. Намерение создать совместную аренду должно быть ясным, так как это обычно не считается арендой по умолчанию.Примерами явного намерения могут быть формулировки в документе, в котором говорится: «собственность Эшли и Бобби в качестве совместных арендаторов» или «имущество Эшли и Бобби в качестве совместных арендаторов с правом наследования».

Кроме того, для того, чтобы образовалась совместная аренда, совместные арендаторы обычно должны получить свои доли в земле в одно и то же время и одним и тем же путем, например, посредством одного и того же акта или одного и того же завещания. Кроме того, совместные арендаторы обычно должны владеть землей в равных долях, и, как и при совместной аренде, каждый совместный арендатор имеет право владеть всем имуществом.

Совместный арендатор может прекратить совместную аренду, продав или подарив свою долю в земле. Когда это происходит, новый владелец доли и другой совместный арендатор становятся общими арендаторами. Кроме того, совместители также могут обратиться в суд с иском о разделе.

В отличие от общих арендаторов, совместные арендаторы имеют право на наследство. Право наследования является важной характеристикой совместной аренды, поскольку это означает, что, когда совладелец умирает, его или ее доля в земле автоматически переходит к оставшемуся в живых совладельцу(ам).Таким образом, если в живых остался только один совместитель, этот совместитель может стать единственным владельцем имущества.

Права совладельца на землю не могут быть переданы по завещанию или наследованию без завещания, поскольку право наследования автоматически вступает в силу после смерти совладельца.

Арендаторы полностью

Аренда в целом похожа на совместную аренду. Арендаторы должны получать каждый из своих долей одновременно и одним и тем же путем, и им необходимо владеть землей в равных долях с правом владения всем имуществом.Также, как и при совместной аренде, право на выживание существует при аренде в целом.

Однако, в отличие как от совместной аренды, так и от совместной аренды, аренда в полном объеме обычно может быть создана только между супругами. (Тем не менее, это может варьироваться в зависимости от штата.) Кроме того, только некоторые штаты полностью признают аренду. Например, штат Мэриленд не только признает аренду в полном объеме, но также предполагает, что супружеская пара полностью владеет имуществом в качестве арендаторов.

штата также различаются по тому, как может закончиться аренда в целом.В некоторых штатах требуется, чтобы оба супруга прекратили аренду или обратились в суд с заявлением о разделе, в то время как в других требуется, чтобы это сделал только один из супругов. В штате, где брак требуется для того, чтобы имущество было полностью передано в аренду, например, в Мэриленде, развод приведет к прекращению аренды, поскольку арендаторы больше не состоят в браке, а аренда в полном объеме может быть только между супругами. В этом случае бывшие жильцы в целом обычно становятся долевыми жильцами.

Несмотря на то, что вышеперечисленные типы собственности являются наиболее распространенными, в каждом штате действуют свои собственные законы в отношении собственности, поэтому существуют различия в требованиях и последствиях, упомянутых выше.Кроме того, некоторые штаты могут не признавать упомянутые выше типы или могут иметь дополнительные методы владения. По этой причине важно проконсультироваться с адвокатом, чтобы помочь вам выяснить последствия вашего типа собственности на основании применимых законов штата. Адвокаты Patriots Law Group имеют большой опыт в судебных спорах с недвижимостью. Позвоните по номеру 301-952-9000, чтобы получить помощь уже сегодня!

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ. Приведенная выше информация предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве юридической консультации в какой-либо конкретной ситуации.Эта информация не предполагает и не создает никаких отношений между адвокатом и клиентом, и на них нельзя полагаться на основании приведенных выше заявлений. Каждая индивидуальная ситуация индивидуальна, и поэтому необходима консультация, прежде чем можно будет полагаться на какой-либо совет, который будет уместным и точным для вашей ситуации. Пожалуйста, позвоните в юридическую группу Patriots по телефону 301-952-9000, чтобы договориться о консультации, если вы хотите получить конкретную юридическую консультацию относительно вашей ситуации.

Статья адвоката: Составление ключевых положений соглашения о совместной скважине

По : Артур Б.Макомбер, управляющий юрист, Macomber Law PLLC

Биография автора : На протяжении более десяти лет компания Macomber Law, PLLC занимается вопросами недвижимости, землепользования, водоснабжения и строительного права. До поступления в юридический колледж Гастингса Калифорнийского университета г-н Макомбер 25 лет занимался бизнесом, недвижимостью и строительством. Г-н Макомбер получил степень бакалавра в области бизнеса в Университете Джорджа Фокса.

Статья опубликована в The Advocate , Отдел водного права, октябрь 2017 г.

Краткий обзор : В этой статье рассматриваются ключевые и предпочтительные положения соглашений о совместном использовании колодца, которые регулируют предоставление питьевой воды для менее чем 15 подключений к водопроводу[1] или 25 или менее человек.[2] Эти контракты включают положения о передаче, техническом обслуживании, использовании и правоприменении недвижимого имущества, которые должны действовать вместе с обслуживаемой землей и быть присущими ей. Специализированные положения о расторжении обеспечат продолжение предоставления услуг, даже если некоторые сервисные подключения и обязательства пользователя будут прекращены.

ОСНОВЫ ДОГОВОРА О СООТВЕТСТВИИ СКВАЖИНЕ

Общая скважина Соглашения с соседями — это сложные и потенциально запутанные отношения. В деле Humphries v. Becker стороны заключили соглашение о совместном использовании скважины, но не указали скважину должным образом.[3] Имущество было передано покупателю, который, основываясь на утверждениях продавца, полагал, что колодца, на который распространяется Соглашение о совместном использовании колодца, будет достаточно для обеспечения водой как дома, так и их ирригационной системы.[4] На самом деле колодец, обслуживающий ирригационную систему, находился на прилегающей территории фермера и использовался только с его разрешения.[5] Фермер прекратил использование поливной воды, когда между покупателем и фермером возник конфликт. В результате покупатель подал в суд на продавца за введение в заблуждение.[6] Неспособность первоначальных сторон надлежащим образом идентифицировать скважину в Соглашении о совместной скважине привела к тому, что продавец понес расходы на дорогостоящие судебные разбирательства, которых можно было бы избежать.

Грамотно составленный договор на совместное использование скважины поможет вашим клиентам избежать распространенных ошибок и дорогостоящих судебных разбирательств. Соглашение о совместном использовании скважины — это договор о бурении, техническом обслуживании и использовании скважины. В качестве контракта основные положения Соглашения должны надлежащим образом определять стороны, имущество, колодец и систему распределения воды, обязательства по обслуживанию, сервитуты и зарегистрированные права на воду, если таковые имеются.Стороны должны быть идентифицированы с их полными юридическими именами точно так же, как указано в их документах. Недвижимость, колодец и места сервитута, подпадающие под действие Соглашения, должны быть идентифицированы с использованием действительных юридических описаний и схемы, показывающей расположение колодца и распределительной системы, прилагаемой в качестве доказательств. Неспособность должным образом определить и указать использование и обязательства по техническому обслуживанию скважины в Соглашении может привести к будущим недоразумениям и дорогостоящим судебным разбирательствам.

ЦЕЛЬ ДОГОВОРА

Во избежание путаницы стороны должны четко указать цель заключения Соглашения о совместном использовании скважины, которое обычно представляет собой передачу права собственности на воду.Стороны должны решить, будет ли их использование непрерывным, периодическим или сезонным. Кроме того, в положениях Соглашения должно быть указано предполагаемое использование как исключительно бытовое или включает ли оно сельское хозяйство или коммерческое использование. Четкое выражение цели контракта на скважину может избежать проблем между нынешними сторонами и любыми последующими владельцами земли, на которые распространяется Соглашение.

Стороны должны перечислить допустимые виды использования в своем Соглашении. Каждое использование нуждается как в четком определении, так и в ограничении его использования.Стороны также должны подумать, хотят ли они позволить третьим сторонам использовать их воду, и если да, то при каких условиях или ограничениях (например, скот, гости, поставщики услуг по контракту, пожарные и т. д.).

Самый простой способ для сторон заявить о своем назначении колодца — прямо ограничить колодец только бытовым использованием. Айдахо освобождает домашнее использование подземных вод от большинства разрешений и сборов. Айдахо определяет бытовое использование как «воду для домов, организационных лагерей, общественных палаточных лагерей, скота и для любых других целей, связанных с этим, включая орошение до половины (1/2) акра земли, если общее использование не в превышение тринадцати тысяч (13 000) галлонов в сутки.«[8] Если, однако, владелец земли использует воду для нескольких подразделений собственности, парков трейлеров, коммерческих или коммерческих, это ограничено 2500 галлонами в день.[9] Для многих землевладельцев ограничение их Соглашения домашними видами использования удовлетворит их потребности в воде. Если использование сторонами превышает установленное законом определение домашнего использования, им необходимо будет приобрести новое право на воду.

Кроме того, кредиторы могут потребовать особых положений соглашений о совместном использовании водных ресурсов для обеспечения своих инвестиций в заложенное имущество. Стороны должны разработать Соглашение и любые поправки в соответствии с требованиями своих кредиторов, а также применимыми федеральными законами, законами штата и местными законами.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ СКВАЖИНЫ

После того, как в Соглашении определены стороны, свойства и цель Соглашения, в нем должно быть указано, кто несет ответственность за расходы на установку, эксплуатацию и техническое обслуживание колодца. Водопользователи должны нести солидарную ответственность за допустимое использование и содержание скважин. Выделение времени для уточнения того, как стороны будут делить затраты на техническое обслуживание, ремонт, модернизацию и замену скважинного оборудования, включая сроки оплаты таких затрат, может помочь избежать споров между сторонами и последующими владельцами.

В соглашении о скважине должно быть четко указано, кто кому платит за регулярные расходы. Методы различаются в зависимости от того, сколько людей владеет колодцем и насколько формальным они хотят, чтобы соглашение было. Некоторым людям удобно платить непосредственно владельцу одной скважины. Часто сложные соглашения создают трастовый фонд с местным банком, из которого назначенные стороны могут снимать средства. Назначенная сторона может отчитываться за эти средства, предоставляя регулярные отчеты другим сторонам. Тем не менее, разделить счет может быть непросто, если одни стороны используют больше воды, чем другие.Соглашение может смягчить эту проблему, требуя установки индивидуальных счетчиков воды и электроэнергии для каждого подключения к воде и взимания платы в соответствии с их фактическим использованием. Некоторые соглашения о водозаборных скважинах могут работать только с фиксированной ежемесячной оплатой, хотя необходимы положения, разрешающие изменение платы.

Когда колодец требует ремонта, в Соглашении должно быть указано, кто несет ответственность за его ремонт. Обычно каждый владелец собственности несет ответственность за трубы, обслуживающие собственное жилье, и должен нести расходы на ремонт общего оборудования, такого как водопровод, насосы или колодезь. Кто получает ставки? Сколько ставок требуется? Как стороны выбирают между конкурирующими предложениями? Составление графика технического обслуживания является полезным способом структурирования сроков, стоимости и обязанностей каждой стороны. В договоре должен быть указан порядок принятия решения и проведения ремонта. Если ремонт затрагивает использование другими сторонами или стороны должны распределять расходы, то для ремонта потребуется предварительное согласие затронутых сторон.

Чрезвычайные ситуации – это ситуации, опасные для здоровья и безопасности, но определение «чрезвычайная ситуация» должно быть прямо указано в Соглашении.В экстренных случаях хорошее соглашение позволяет любой стороне выполнять необходимый ремонт без уведомления других пользователей, если согласие других сторон невозможно или нецелесообразно. В нем могут быть указаны действия, которые могут быть предприняты для немедленного смягчения последствий чрезвычайной ситуации.

В Соглашении об общем колодце стороны должны предоставить взаимные неисключительные права сервитута другим сторонам на доступ к колодцу и водопроводным трубопроводам для ремонта, обслуживания, отключения и других необходимых причин. Наем геодезиста для нанесения на карту этих сервитутов — хороший способ обеспечить точность определения местоположения. Сервитуты должны проходить как минимум на четыре фута по обеим сторонам нижележащей водопроводной трубы, чтобы трактор или копатель канав могли войти и выйти для ремонта. После изучения и приложения в качестве приложения к Соглашению в положениях должно быть указано, что такие сервитуты остаются в силе, когда одна из сторон прекращает действие Соглашения, до тех пор, пока они требуются другим сторонам, или если стороны не согласятся изменить или прекратить сервитуты в письменной форме.

Лучше всего, чтобы стороны рассмотрели, как будут распределяться затраты, если использование скважины будет расширено в будущем. Даже если общий колодец используется только для бытовых нужд, увеличение забора подземных вод может потребовать более крупного колодца или расширения инфраструктуры. Если одна сторона хочет расширить использование скважины, а другая нет, это может вызвать конфликт между ними относительно любых дополнительных затрат, связанных с расширением. Частое ограничение для бытовых колодцев – это запрет на использование воды для бассейнов.Другие идентифицируемые виды использования в больших объемах должны быть явно запрещены в Соглашении либо путем указания вида использования, либо путем учета использования объема воды для каждого соединения.

Помимо затрат на техническое обслуживание и ремонт, владельцы частных колодцев несут ответственность за обеспечение безопасности питьевой воды. Департамент качества окружающей среды штата Айдахо рекомендует владельцам колодцев не реже одного раза в год проверять питьевую воду, чтобы убедиться, что она безопасна для употребления. Три наиболее распространенных загрязняющих вещества в Айдахо — это нитраты, общее количество кишечной палочки и мышьяк.[10] Чтобы протестировать свою воду, стороны могут сами взять пробы воды и отправить их на анализ в лабораторию или попросить консультанта по окружающей среде взять пробу для них. Включите такие требования к тестированию качества воды и периодичность тестирования в Соглашение.

ПЕРЕДАЧА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА СКВАЖИНУ

Хотя большинство землевладельцев могут себе представить, что они делят колодец со своим нынешним соседом, немногие думают о том, чтобы делить колодец с кем-то, кто не является первоначальной стороной Соглашения.Грамотно составленное соглашение включает положения, регулирующие передачу права собственности на скважину покупателю недвижимого имущества, обслуживаемого скважиной. Большинство соглашений передается вместе с документом на землю, потому что право на использование воды принадлежит земле, которую она обслуживает.[11] Некоторые стороны могут не хотеть передавать соглашение. Соглашения могут заключаться на определенный срок или между конкретными сторонами. Как бы то ни было, в Соглашении должно быть четко указано, является ли оно соглашением, подлежащим передаче с правом собственности и принадлежащим земле, и при каких условиях эти соглашения и статус принадлежности прекращают свое действие.Лучшие соглашения предусматривают соседей, которые не ладят друг с другом: положения легко понять и не поощряют споры, потому что выполнение данной стороной четко указано в отношении его предмета и времени для выполнения с явными штрафами за неисполнение, такими как прекращение водоснабжения после должное уведомление.

Незарегистрированные соглашения подрывают правоприменимость, поскольку правопреемники, скорее всего, не будут знать о Соглашении об общем колодце. Так было в деле Koelker v.Тернбулл . В Koelker продавец подписал гарантийный договор с покупателем, но не сообщил о наличии интереса третьей стороны в собственности в соответствии с незарегистрированным Соглашением о совместном использовании скважины.[12] Когда третьи лица попытались реализовать свое право на воду в колодце покупателя, покупатель подал в суд на право собственности и на нарушение продавцом прямо выраженной гарантии права собственности.[13] Покупатель получил заочное решение против третьих лиц и продавца.[14] Продавец подал апелляцию, и суд постановил, что продавец нарушил явную гарантию права собственности и что мерой ущерба покупателя были его гонорары адвокатам.[15]

Покупатель Koelker смог заявить о своей заинтересованности в своем колодце, но только по заочному решению. Если бы покупатель этого не сделал, он, возможно, был бы вынужден поделиться своим колодцем с третьими лицами. Самый простой способ избежать проблемы в Koelker — это для сторон зарегистрировать Соглашение в офисе окружного регистратора в округе, где находится колодец.Если какие-либо подключения к услугам находятся за пределами этого округа, Соглашение должно быть зарегистрировано и в другом округе. Как и в случае с любым документом, регулирующим имущественные права, связанные с землей, изменения также должны быть внесены в письменном виде и зарегистрированы.[16]

ИСПОЛНЕНИЕ СОГЛАШЕНИЯ

Даже грамотно составленные Соглашения могут быть предметом спора. Некоторые из этих споров возникают из-за того, что разумные умы расходятся во мнениях относительно наилучшего подхода к проблеме, например, если скважинный насос ломается и существует более одного способа его ремонта, или варианты ремонта различаются по своей стоимости и эффективности.Однако иные споры могут возникнуть исключительно по вине пользователей скважины, не желающих соблюдать условия Соглашения вне зависимости от его положений. В любом случае стороны должны указать процесс разрешения споров и обеспечения соблюдения условий Соглашения, когда это необходимо.

Один из вариантов, доступный сторонам Соглашения о совместной скважине, — подать иск для обеспечения соблюдения Соглашения. Однако судебные тяжбы могут во много раз превысить стоимость ремонта скважины и занять слишком много времени, чтобы достать воду для завтрашнего утреннего кофе.По этой причине стороны могут захотеть включить оговорку о посредничестве или арбитраже. Арбитраж обычно дешевле судебного разбирательства и является обязательным для сторон. Обеспечьте наличие уведомлений о вызовах и ответах и ​​положений о производительности, требующих связи между сторонами Соглашения и действий со стороны сторон для обеспечения своевременного разрешения споров.

ЗАВЕРШЕНИЕ

Большинство людей заключают соглашения об общем колодце на неограниченный срок, но может наступить день, когда соглашение станет не нужным или невыполнимым. В хорошо написанном Соглашении будут положения о расторжении. Часто соглашения требуют, чтобы сторона уведомляла другие стороны за тридцать-шестьдесят дней до их предполагаемого расторжения. В Соглашении могут быть указаны причины расторжения, такие как наличие нового источника воды, смена владельца участка, недостаточное водоснабжение или загрязнение. Владельцы скважин могут рассмотреть возможность добавления пункта о форс-мажоре в случае, если они больше не могут поставлять воду по независящим от них причинам.

Сторонам может потребоваться приостановить прекращение водоснабжения в соответствии с Соглашением при определенных обстоятельствах.Когда партия находит новый источник воды, такой как новый колодец или муниципальный источник воды, ей может понадобиться время, чтобы построить и ввести в действие свой новый источник воды. Соглашения, позволяющие сторонам использовать воду в течение разумного периода времени до запуска своих новых систем, выгодны. Сезонные факторы, такие как мерзлота зимой или вода для озеленения и скота летом, также должны учитываться.

Расторжение Соглашения о совместном использовании скважины не должно прекращать долги или обязательства стороны, возникшие на дату расторжения или до нее.Завершающая сторона обычно оплачивает стоимость отключения своей воды от общей системы, а также любой ущерб, который он может нанести чужому имуществу или системе распределения воды в процессе. Наконец, если какая-либо сторона выходит из Соглашения, любые изменения в процентной доле совместной ответственности остальных сторон должны быть скорректированы положением, включенным при заключении договора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Хорошо написанное соглашение о совместном использовании колодца ничем не отличается от любого другого договора. Он должен дать сторонам четкое представление об их правах на воду и сервитут на колодец и их обязательствах по Соглашению.В идеале, Соглашение позволит избежать недопонимания между сторонами за счет отсутствия двусмысленности в отношении определений, использования, технического обслуживания и ремонта скважины. Кроме того, если стороны зарегистрируют Соглашение, будущих споров можно избежать.[17] Благодаря хорошему составлению договора стороны, рассматривающие соглашение о совместном использовании скважины, могут избежать многих общих проблем.

— КОНЕЦ —

[1] Свод правил штата Айдахо, § 39-362(2) («Коммунальная система водоснабжения» означает общественную систему питьевого водоснабжения, которая обслуживает не менее пятнадцати (15) водопроводных сетей, используемых круглогодичными жителями, или обслуживает не менее двадцати пяти (25 ) круглогодичные жители.).

[2] И.Д.А.П.А. 58.01.08.003.110 (2009 г.) («Общественная система питьевой воды» означает систему снабжения населения водой для потребления человеком по трубам или, после 5 августа 1998 г., другим построенным транспортным средствам, если такая система имеет не менее пятнадцати (15) сервисные соединения, независимо от количества источников воды или конфигурации системы распределения, или регулярно обслуживает в среднем не менее двадцати пяти (25) человек ежедневно не менее шестидесяти (60) дней в году. Такой термин включает: любые объекты по сбору, обработке, хранению и распределению, находящиеся под контролем оператора такой системы и используемые в основном в связи с такой системой; и любые хранилища для сбора или предварительной обработки, не находящиеся под таким контролем, которые используются главным образом в связи с такой системой. Такой термин не включает какой-либо «специальный ирригационный район».).

[3] Хамфрис против Беккера , 159 Айдахо 728, 366 P.3d 1088 (2016).

[4] Идентификатор .

[5] Идентификатор .

[6] Идентификатор .

[7] Кодекс Айдахо § 42-227.

[8] Кодекс Айдахо § 42-111.

[9] Идентификатор .

[10] См. Департамент качества окружающей среды штата Айдахо, http://www.deq.idaho.gov/water-quality/ground-water/private-wells.aspx (последнее посещение 13 июня 2017 г.).

[11] Кодекс штата Айдахо § 55-101(1) и (3).

[12] Келькер против Тернбулла , 127 Айдахо 262, 899 P. 2d 972 (1995).

[13] Koelker , 127 Айдахо 263, 899 P.2d 973.

[14] Идентификатор .

[15] Идентификатор .

[16] Кодекс штата Айдахо § 55-101(1) и (3).

[17] Кодекс Айдахо § 55-606.

Совместное владение имуществом — The Economic Times

Совладельцы означают всех владельцев имущества. Если имущество принадлежит нескольким лицам, такое владение называется совместной собственностью. В случае совладения члены мужского пола и дочери имеют общий и равный интерес в наследственном имуществе.

Любой совладелец может передать свою долю в имуществе постороннему лицу или другому совладельцу, при этом правопреемник выступает на месте совладельца. Получатель становится совладельцем.

Вы можете изменить совместное владение на единоличное посредством раздела. Термин совладелец включает в себя все виды собственности, такие как совместная аренда, совместная аренда, совместное владение, членство в индуистской неразделенной семье (HUF) и т. д.


Если стороны имеют доли в собственности, это указывает на то, что они владельцы.Совладелец имеет право владения, право пользования и право распоряжения имуществом.

Общие арендаторы

В случае с общими арендаторами форма совместной собственности конкретно не указывается. Каждый общий арендатор имеет отдельную долю участия во всем имуществе. Хотя каждый общий арендатор имеет отдельный интерес в собственности, каждый из них может владеть и пользоваться всей собственностью.

Общие арендаторы могут владеть неравными долями в собственности, но доли каждого из них являются дробными долями во всей собственности.Каждый может свободно передавать свою долю в собственности.

Общие арендаторы не имеют права наследования. Следовательно, в случае смерти одного его интерес переходит по завещанию или по законам об отсутствии завещания к другому лицу, которое затем становится общим арендатором с оставшимися в живых сособственниками.

Совместная аренда

В отличие от этого, совместная аренда влечет за собой право наследования. В случае смерти одного совладельца его интересы немедленно переходят к оставшимся в живых совладельцам, а не к имуществу умершего.Совместные арендаторы владеют единым единым интересом во всем имуществе.

Каждый совладелец должен иметь равные доли в собственности. Каждый совладелец может занимать все имущество только с соблюдением прав других совладельцев.

Совместная аренда имеет несколько требований, которые должны быть выполнены для того, чтобы быть должным образом оформлены. Для того чтобы создать совместную аренду, в договор о передаче прав собственности должны быть включены конкретные формулировки, явно предназначенные для создания недвижимости в совместной аренде. Интересы совладельцев должны быть переданы одновременно.


Совместные арендаторы должны иметь неделимые доли во всем имуществе и неразделенные доли в отдельных частях. Совместные арендаторы должны получать свои интересы с помощью одного и того же документа. Кроме того, каждый совместный арендатор должен иметь недвижимость одного типа и с одинаковой продолжительностью. Совместная аренда может быть создана завещанием или актом.

Полная аренда

Также может быть полная аренда. Этот тип совместной собственности предназначен исключительно для мужа и жены. Аренда в целом обеспечивает право на содержание.Для существования полной аренды требуется, чтобы два совладельца состояли в браке.

Аренда в полном объеме не позволяет одному из супругов передать свою долю третьему лицу. Однако один из супругов может передать свой интерес другому супругу. Аренда в целом может быть прекращена только в случае развода, смерти или взаимного согласия обоих супругов. Прекращенный договор аренды полностью становится общим договором аренды.

Раздел 44 Закона о передаче собственности 1882 года касается передачи собственности одним совладельцем.Если один из совладельцев недвижимого имущества, правомочный в этом отношении, передает свою долю имущества, получатель приобретает право передающего на совместное владение или пользование имуществом. Он может добиться раздела имущества.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>