МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Согласие на отчуждение недвижимого имущества: Согласие супруга на отчуждение недвижимости приобретенной до брака

Согласие супруга на отчуждение недвижимости приобретенной до брака

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие супруга на отчуждение недвижимости приобретенной до брака (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Согласие супруга на отчуждение недвижимости приобретенной до брака Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 253 «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности» ГК РФ»После расторжения брака между супругами к правоотношениям, возникшим между бывшими супругами и иными участниками гражданского оборота, должны применяться положения ст. 253 ГК РФ, а не положения ст. 35 СК РФ, которые требуют при отчуждении совместно нажитого (недвижимого) имущества одним из супругов обязательного нотариально удостоверенного согласия второго супруга на совершение такой сделки.
При этом имущество, приобретенное супругами в браке, сохраняет режим общего совместного имущества супругов после расторжения брака. Согласно положениям ч. 1 ст. 35 СК РФ, а также положениям ч. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию его участников. В соответствии со ст. 253 ГК РФ при заключении сделки одним из супругов после расторжения брака согласие второго супруга предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Судом установлено, что согласия на совершение сделки дарения квартиры истец не давал.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие супруга на отчуждение недвижимости приобретенной до брака
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиТаким образом, в силу приведенных норм государственная регистрация перехода права собственности на основании договора от 25. 01.2007 не могла быть произведена, поскольку 29.01.2007 супруг ответчика — Иванов В.И. заявлением, удостоверенным нотариусом, отменил выданное им ранее согласие на отчуждение приобретенного во время брака и являющегося совместной собственностью нежилого здания, расположенного по адресу: г. Шарыпово, 6 мкр., 38 А. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Статья: Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов
(Наумова О.)
(«Жилищное право», 2019, N 10)В соответствии с требованиями семейного законодательства при отчуждении объекта недвижимости, приобретенного в браке на основании возмездной сделки, необходимо представить согласие супруга. При действующем Законе о регистрации недвижимости согласие супруга не требуется при сдаче документов на регистрацию сделки, но в случае его непредставления такая сделка будет зарегистрирована как оспоримая, т.е. супруг вправе ее оспорить в судебном порядке в течение года с того момента, когда ему стало известно о такой сделке.
Более того, иногда супруги действуют в сговоре, и в таком случае сделка будет аннулирована, а деньги вряд ли вернутся в полном объеме.

Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества

«___» __________ 20__г.                                               г. Архангельск

Я, ______________ (ФИО) , __________ года рождения, уроженец города_________________ , ____________ района, _____________ области, проживающий по адресу ____________________________, паспорт серии____ № ____, выдан «___» _______ _____ г. составил(а) настоящий документ о нижеследующем:
Я, ___________________ (ФИО) настоящим сообщаю, что состою в зарегистрированном браке с ________________ (ФИО супруга), зарегистрированном _________ г. _______ ЗАГСе г. ________ (актовая запись № ___ от _________ г.)

В соответствии со ст. ст. 34, 35 Семейного Кодекса РФ выражаю свое согласие супругу _____________ ФИО на продажу квартиры/жилого дома/земельного участка/доли в праве по адресу: _________________, которая была приобретена в период брака, сроками продажи не ограничиваю, с правом получения денег, определения цены, сроков, порядка расчета и иных существенных условий договора по усмотрению моего супруга.
Согласен(на) на государственную регистрацию перехода (прекращения) права собственности и регистрацию договора в ____________________________________________________________

До подписания настоящего согласия мне нотариусом разъяснено, что в соответствии со ст. 34, 35 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется с обоюдного согласия супругов.

После прочтения текста вслух:
фамилия, имя, отчество и подпись

 

О том, как разделить совместно нажитое имущество супругов можно прочитать здесь.

 

На странице нашей группы ВКонтакте «Юристы в Архангельске» Вы можете задать вопрос по волнующей Вас юридической проблеме.

 

Не нашли ответ на Ваш вопрос?

Позвоните нашему юристу!

Архангельск: (8182) 47-15-16, +7 902-286-15-16

Санкт-Петербург: +7 981-761-00-72

Поделиться этим материалом в социальных сетях

Требуется ли согласие супруга на отчуждение имущества?

Вступление в силу с 01. 01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) потребовало некоторых изменений сложившейся практики проведения регистрационных действий. Ранее, одним из оснований для приостановления государственной регистрации являлось отсутствие согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимого в силу закона для совершения регистрации права.

С 01.01.2017 в соответствии с п. 5. ст. 38 Закона о регистрации не представление согласия третьих лиц, в случае, если сделки в силу закона не являются ничтожными, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета. При этом, в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) одновременно с внесением записи о государственной регистрации, вносится соответствующая запись о непредставлении согласия третьих лиц.

Так, согласие супругов при заключении любых видов сделок, а также решения, согласия, одобрение по сделкам, заключенным юридическими лицами, организациями, заявитель может предоставить по собственной инициативе, а непредставление таких документов не будет являться основанием для приостановления государственной регистрации заявленного права.

При этом в ЕГРН вносятся дополнительные сведения об отсутствии необходимого согласия при совершении сделки. Указанная информация отражается в выписке из ЕГРН по результатам государственной регистрации прав. Таким образом, заинтересованное лицо считается информированным о соответствующем пороке сделки.

Дополнительно информируем Вас, что в настоящее время порядок погашения дополнительной записи об отсутствии необходимого согласия при совершении сделки не регламентирован ни Законом о государственной регистрации, ни другими нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения в сфере государственной регистрации прав. Такая дополнительная запись не препятствует дальнейшим сделкам с вышеуказанными объектами недвижимости.



Официальный сайт МФЦ Свердловской области

— Заявление о выдаче разрешения на совершение сделки
— Документ, подтверждающий полномочия законного представителя заявителя
— Документ, удостоверяющий личность
— Согласие в письменной форме на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному (примечание — попечителя либо обоих родителей или единственного родителя несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и граждан, ограниченных судом в дееспособности; второго родителя (при наличии) несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, либо сособственников недвижимого имущества, распоряжение которым осуществляется)

— Решение суда о лишении родителя родительских прав (ограничении в родительских правах), признании родителя безвестно отсутствующим, недееспособным (ограниченно дееспособным), объявлении родителя умершим (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 

— Приговор суда о назначении родителю меры наказания, связанной с лишением свободы (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Правоустанавливающие документы на отчуждаемое (приобретаемое) недвижимое имущество 
— Справка о рождении формы № 25 (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Свидетельства о смерти родителя (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Справка правоохранительных органов об объявлении родителя в розыск, нахождении в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Письменное извещение кредитной организации о согласии на включение подопечного в число сособственников недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки (залога) 

— выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному;
— отказ в выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

Новая реальность.

Сделку зарегистрируют без согласия супруга на отчуждение имущества.


Уважаемые посетители нашего сайта!

Мы представляем Вам уникальный проект агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» –
персональный блог юридического отдела нашей компании.

Здесь вы сможете найти актуальную информацию о недвижимости: новости, разъяснения тех или иных решений суда, трактовку законов, анонсы законопроектов и прочее.

Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.


Статьи:


Всем известно о том, что при оформлении сделок с недвижимым имуществом, в первую очередь интересуются в том числе, семейным положением продавца на момент приобретения такого имущества. По закону, нотариально удостоверенное согласие другого супруга необходимо получить для совершения следующих сделок, предусмотренных п. 3 ст. 35 СК РФ:

1) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;

2) сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;

3) сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Совершенная одним из супругов сделка по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по требованию другого супруга и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ).

Однако, при этом необходимо учитывать, что судебная практика исходит из того, что закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия (Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2016 N 18-КГ16-97) Исковые требования супругов, подавших иски о признании сделки недействительной на основании п. 2 ст.35 СК, удовлетворяются.

На практике, при оформлении сделок, отсутствие согласие супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом до 1 января 2017 года являлось основанием для приостановки государственной регистрации перехода права собственности.

Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено. Однако, теперь Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.

С 1 января 2017 года Росреестр одновременно с внесением записи о государственной регистрации права собственности за покупателем вносит в ЕГРН запись об отсутствии такого согласия (ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Приведем дословное содержание новой нормы:

«При осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации».

Информация об отсутствии согласия супруга отражается в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости в Сведениях о зарегистрированных правах, при заполнении реквизита «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа».

Отчуждение общего имущества без согласия супруга: защита нарушенных прав

Отчуждение общего имущества без согласия супруга, к сожалению, довольно распространенное явление. Цель такой сделки очевидна – вывести имущество из-под раздела супружеского имущества. И сделать это достаточно просто, ввиду установленной законом презумпции согласия другого супруга на распоряжение общим совместным имуществом. Насколько безнаказанными могут оказаться действия хитрого супруга и так ли беззащитен пострадавший супруг и пойдет речь в настоящей статье.

Если в тайне от Вас супругом было отчуждено совместное имущество и Вам нужна грамотная юридическая помощь, обращайтесь в Коллегию адвокатов «Правовая защита». Наш телефон: +7 (495) 790-54-47. Будем рады помочь Вам!

Напомним, что в соответствии с действующим семейным законодательством любое имущество, возмездно приобретенное в период брака, считается находящимся в общей совместной собственности супругов, независимо от того, на чье имя оно оформлено. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Зачастую, собственники, на чье имя оформлено супружеское имущество, используют эту презумпцию, распоряжаются нажитым в браке имуществом втайне от другого супруга. Поступая так, супруг полагается на то, что его вторая половина ничего не узнает, не станет тратить силы на оспаривание следки, пропустит срок исковой давности, получит меньше, чем могла бы получить при официальном разделе имущества.

Но как известно «все тайное становится явным». У пострадавшего супруга есть несколько способов юридической защиты нарушенных прав, каждый из которых используется при определенных условиях. Применение же неверного способа защиты может привести к отказу в иске или того хуже, к пропуску срока исковой давности. Поэтому важно знать с каким иском следует обращаться в суд. Давайте вместе разберемся как правильно защищать нарушенные права в случае отчуждения общего имущества без согласия супруга.

Тактика защиты зависит от времени совершения сделки: в период брака или после расторжения брака (прекращения семейных отношений). Если отчуждение общего имущества без согласия супруга осуществлено в период брака, то для защиты используются нормы семейного законодательства, а если после расторжения брака, то нормы гражданского законодательства.

Тайное отчуждение общего имущества в период брака

Итак, давайте подробнее остановимся на ситуации, когда отчуждение общего имущества без согласия супруга произошло во время брака. Законом предусмотрена возможность признания такой сделки недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга.

Обратим внимание, что с иском о признании сделки недействительной может обратиться только пострадавший супруг. Именно он должен доказать, что не давал согласие на сделку, а приобретатель по сделке знал или заведомо должен был знать о несогласии истца на совершение сделки. Но как показывает судебная практика, именно это обстоятельство доказать очень сложно. Поэтому большинство исков остаются без удовлетворения. Забегая вперед, уточним, что такая ситуация в основном касается движимого имущества.

В тех редких случаях, когда суды все-таки признают сделку недействительной, речь идет о мнимых сделках, совершенных лишь для вида, с целью вывода имущества из раздела совместно нажитого имущества. Чаще всего это касается переоформления автотранспорта на близких родственников, компаньонов по бизнесу, друзей, которые знают о конфликтной ситуации в семье и предстоящем разводе. Автомобиль, как правило остается в пользовании прежнего собственника. Для вида заключается договор купли-продажи, подписывается передаточный акт, осуществляется государственная регистрация перехода права собственности, но все это не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной в силу ее мнимости.

Что касается недвижимости, а также другого имущества и сделок, в отношении которых законом предусмотрена обязательная государственная регистрация или нотариальная форма, то здесь действует особое правило необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

Примерами отчуждения общего имущества без согласия супруга, являются заключение с банком договора залога недвижимости, дарение квартир детям от предыдущих браков, оформление недвижимости на родственников и знакомых, продажа третьим лицам.

Суды по-разному относятся к кругу обстоятельств, достаточных для признания сделки недействительной. В одних случаях, суды полагают, что достаточно самого факта отсутствия нотариального согласия на сделку (Апелляционное определение Московского городского суда от 2 ноября 2015 г. по делу № 33-40358/2015, Определение Приморского краевого суда от 26 мая 2015 г. по делу № 33-4198). В других случаях, судьи просят истца также доказать, что приобретатель недвижимости должен был знать о несогласии истца на сделку (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.09.2016 по делу N 33-29040/2016).

Оспорить сделку по причине отсутствия нотариально удостоверенного согласия можно в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушенном праве. В судебной практике нет единого подхода к определению времени, с которого исчисляется срок исковой давности. Всегда учитываются конкретные обстоятельства дела. Чаще всего судьи полагают, что супруги должны периодически интересоваться состоянием общего недвижимого имущества, нести расходы по его содержанию, а поэтому узнать о состоявшейся сделке должны сразу. Но если супруги недвижимостью не пользовались, например, приобрели ее с целью дальнейшей перепродажи, то срок исковой давности будет рассчитываться с момента, когда пострадавший супруг узнал о совершенной сделке.

Ответчиком по таким делам помимо собственно супруга, совершившего сделку, также выступает приобретатель недвижимости. Последний обычно пытается убедить суд в том, что является добросовестным приобретателем. Но если суд убежден в недействительности сделки, то в признании ответчика добросовестным приобретателем будет отказано, поскольку покупатель не предпринял достаточной осмотрительности при заключении сделки, не осведомился о наличии нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на отчуждение имущества.

На практике встречаются случаи, когда супруг дает нотариальное согласие на отчуждение недвижимости, но в последующем оспаривает сделку, по причине продажи недвижимости не тому покупателю или по заниженной цене. В суде истца скорее всего будет ждать разочарование, так как давая согласие на отчуждение недвижимости, он подтверждает, что знал о предстоящей сделке. Ведь как правило согласие формулируется в общих словах: на заключение любых сделок, на отчуждение любого имущества, без указания срока его действия и возможности воспользоваться им однократно.

В случае отказа в признании сделки недействительной, а также при отсутствии оснований для признания сделки недействительной, пострадавший супруг может использовать еще один способ защиты: взыскание компенсации стоимости за отчужденную супружескую долю в порядке раздела имущества супругов. Отметим, что здесь также именно истец должен доказать, что продажа имущества была произведена не в интересах семьи и вопреки его воле, а денежные средства израсходованы ответчиком по своему усмотрению и не в интересах семьи.

Тайное отчуждение общего имущества после расторжения брака

Если отчуждение общего имущества без согласия супруга произведено после расторжения брака, то спор регулируется не статьей 35 Семейного кодекса РФ (поскольку семьи уже нет), а нормами гражданского законодательства, а именно статьей 253 Гражданского кодекса РФ о распоряжении общей совместной собственностью. И здесь имеется принципиальное отличие! Указанная норма ГК РФ не содержит требования о получении нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга на отчуждение недвижимости, поскольку согласие сособственника на распоряжение общим совместным имуществом предполагается, пока не доказано обратное. Добросовестность покупателя также предполагается, пока не доказано обратное.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена необходимость получения нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга на совершение сделки бывшим супругом в отношении совместно нажитого в период брака недвижимого имущества.

Поэтому для признания такой сделки недействительной, на основании ст.253 ГК РФ, именно истец должен доказать, что у его бывшего супруга отсутствовали полномочия на совершения сделки (нет согласия на сделку), а приобретатель имущества знал или заведомо должен был знать об этом.

Сами понимаете, что недобросовестность поведения приобретателя имущества доказать сложно, особенно если, например, продавец представил нотариально заверенное заявление, в котором указано, что у продавца отсутствует супруг, который имел бы право на спорое имущество.

Поэтому суды чаще всего отказывают в иске о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на супружескую долю. Однако, можно попробовать признать сделку недействительной по другим основаниям, например, по причине ее мнимости, если имущество продолжает сохраняться в пользовании бывшего супруга, а переоформлено на другое лицо лишь для вида, с целью избежать раздела супружеского имущества.

Наиболее распространённым способом защиты в случае отчуждения общего имущества без согласия супруга после расторжения брака, является взыскание компенсации стоимости супружеской доли отчужденного имущества. Речь идет именно о разделе стоимости отчужденного имущества, а не разделе имущества, так как имущество находится в собственности третьего лица. С иском о взыскании компенсации можно обратиться и в том случае, если суд откажет в иске о признании сделки недействительной.

В деле о взыскании компенсации стоимости отчужденного имущества, обязанность доказать, что отчуждение общего имущества произведено с согласия другого супруга и в интересах семьи лежит на ответчике, а не на истце. Таким образом, здесь меняется распределение бремени доказывания. Ответчик должен представить суду доказательства того, что вырученные от продажи общего имущества денежные средства были израсходованы с учетом общих интересов бывших супругов.

Момент прекращения семейных отношений имеет важное значение, поскольку продажа общего имущества после фактического прекращения супругами семейных отношений, предполагает, пока не доказано обратное, что такие действия были совершены одним супругов при отсутствии согласия второго супруга и что полученные от продажи общего имущества денежные средства не были израсходованы в интересах семьи. Момент фактического прекращения семейных отношений может быть установлен решением суда о расторжения брака или определен судом в процессе разрешения спора о разделе имущества супругов.

Естественно, что в деле о взыскании компенсации важным является вопрос определения стоимости имущества, поскольку зачастую в договоре купли-продажи цена занижена. Компенсация взыскивается судом на основании заключения оценщика, отражающего действительную рыночную стоимость имущества. Стоимость имущества определяется на время рассмотрения дела. Доказать, что указанная в договоре заниженная цена отражала рыночную стоимость имущества (например, по причине наличия у автомобиля серьезных повреждений), должен ответчик.

Компенсация может взыскиваться и в случае закрытия бывшим супругом после расторжения брака банковских вкладов, и дальнейшим распоряжением денежными средствами по своему усмотрению. Если банковский вклад был валютным, то сумма истраченных денежных средств в валюте определяется не на дату снятия денежных средств со вклада, а исходя из официального курса валюты к рублю на время рассмотрения дела.

Помимо взыскания компенсации можно просить суд также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Правда единой позиции у судов об определении момента, с которого можно начислять проценты нет. В одних случаях суды взыскивают проценты начиная с момента получения ответчиком денежных средств по сделке, в других — с даты вступления в силу решения суда. Проценты взыскиваются до момента фактического исполнения денежного обязательства.

Последнее на что хотелось обратить внимание – на сроки исковой давности. Для взыскания компенсации установлен общий срок – 3 года. Если исковое заявление о взыскании компенсации подается по истечении трех лет с момента расторжения брака, то ответчик как правило заявляет о пропуске срока исковой давности. Однако течение срока исковой давности рассчитывается не с момента расторжения брака, а с того момента, когда истец узнал о нарушенном праве, например, получив выписку из ЕГРП.

Подводя итог, отметим, что отчуждение общего имущества без согласия супруга, позволяет последнему использовать различные способы защиты нарушенных имущественных прав, наиболее распространенным из которых, является взыскание компенсации за отчужденное имущество. В тех случаях, когда имеется возможность оспорить сделку и признать за собой право собственности на долю, следует использовать этот путь, так как он гарантирует исполнимость решения суда.

Адвокаты Коллегии адвокатов «Правовая защита» помогут Вам защитить Ваши права в случае отчуждения общего имущества без Вашего согласия. Ждем Ваших звонков по телефону: +7 (495) 790-54-47.

© Вашанова Оксана Вячеславовна, адвокат МОКА «Правовая защита», 2016 год

 

Передача права собственности на недвижимость

Право собственности указывает как на право собственности на землю, так и на подтверждение этого права собственности. Акт — это печатный документ, подтверждающий право собственности, и инструмент, с помощью которого передается право собственности. Акт должен быть зарегистрирован, как правило, в окружном суде, в котором находится недвижимость.

Право собственности может быть передано другому лицу либо добровольно, обычно путем продажи, но иногда и в дар, либо принудительно, в силу закона.

Добровольное отчуждение

Добровольное отчуждение — юридический термин для добровольной передачи права собственности. Если собственник недвижимости еще жив, то передача осуществляется путем оформления акта передачи права собственности; в противном случае право собственности передается по завещанию и подлежит завещанию. Добровольное отчуждение в виде продажи или дарения должно быть оформлено с использованием документа о передаче права собственности.

Акт — это письменный документ, подтверждающий передачу права собственности на недвижимость.Статут о мошенничестве требует, чтобы дело было в письменной форме. праводатель , первоначальный владелец земли, передает свои интересы правообладателю , получателю титула.

Чтобы договор был действительным, он должен соответствовать следующим требованиям:

  • Доверитель должен обладать правоспособностью , что означает, что доверитель находится в здравом уме и совершеннолетнем возрасте — в большинстве штатов минимальный возраст составляет 18 лет. сделка совершена несовершеннолетним, или если праводатель является психически недееспособным, передача права собственности может быть оспорена, но не является недействительной. Однако, если лицо, предоставившее право, признано недееспособным, то передача права собственности является недействительной, и в этом случае передача права собственности требует одобрения суда. Имя лица, предоставляющего право, должно быть написано правильно и включать любые прошлые имена, например, девичью фамилию. Например, Мэрилин Смит, ранее Мэрилин Миллер.
  • В акте должно быть достаточно информации для идентификации грантополучателя с разумной уверенностью. Если право собственности передается более чем 1 лицу, то должна быть указана форма собственности, например, совместная аренда или долевая аренда.
  • Должна быть предусмотрена статья о предоставлении прав , в которой указывается передача права собственности с намерением передать право собственности, а также тип собственности, например, простая плата или пожизненное имущество. Чтобы предоставить титул, лицо, предоставляющее право, должно иметь по крайней мере личную заинтересованность , которая представляет собой либо нынешнюю, либо будущую заинтересованность в земле.
  • В акте также должно быть указано вознаграждение — то, что продавец получил за передачу, что обычно представляет собой сумму денег, уплаченную, но, в случае подарка, может быть за любовь и привязанность, или номинальное вознаграждение небольшая сумма и другое ценное рассмотрение.
  • Юридическое описание , которое точно идентифицирует недвижимость.
  • Любые исключения или оговорки , такие как обременения или ограничения по акту; лицо, предоставляющее право, может сохранить определенные права, такие как сервитут на землю.
  • Может существовать пункт habendum , который дополнительно ограничивает права собственности, например, запрещает определенные виды деятельности, такие как азартные игры или употребление алкоголя.
  • Все владельцы недвижимости должны подписать акт, включая супругов в тех штатах, которые предоставляют супругу права на супружескую жизнь или право собственности.В некоторых штатах также требуются свидетели. За доверителя может расписаться поверенный, имеющий доверенность.
  • Подтверждение — официальное заявление нотариусу, мировому судье или другому официальному лицу, назначенному законом штата, — что передача прав является добровольной и что праводатель имеет право передать право собственности. Форма подтверждения должна соответствовать законодательству штата, в котором находится имущество. Хотя подтверждение не является обязательным для действительного акта, за исключением случаев, когда этого требует закон штата, оно может быть неприемлемым для регистрации.
  • Документ должен быть доставлен и принят грантополучателем; он может быть доставлен лично или стороной 3 rd , такой как агент условного депонирования (также известный как расчетный агент ). Датой передачи и принятия грантополучателем считается дата передачи, хотя в тех штатах, где используется система Torrens, датой передачи считается дата, когда документ был рассмотрен и принят к регистрации.

Вынужденное отчуждение

Вынужденное отчуждение — передача недвижимого имущества по закону и без согласия собственника.Есть 4 метода, с помощью которых это достигается: обращение взыскания, выдающееся владение, неправомерное владение и выкуп.

Отчуждение

Отчуждение — это юридический процесс, посредством которого имущество продается для погашения долга, обычно долга, за счет которого было приобретено имущество. Часто недвижимость продается кредитором для погашения ипотечного кредита.

Eminent Domain

Иногда правительство или одно из его учреждений, коммунальное предприятие или другое частное предприятие завладевает собственностью, используя свои полномочия Eminent Domain , которые представляют собой право субъекта на приобретение собственности посредством процесса осуждения , для использования в общественных целях, таких как строительство дороги или школы.Владельцу имущества выплачивается справедливая рыночная стоимость за изъятие.

Неправомерное владение

Неправомерное владение — это претензия на имущество со стороны того, кто занимал это имущество в течение ряда лет. Чтобы добиться успеха, противный владелец — скваттер — должен непрерывно занимать землю в течение как минимум того количества лет, которое требуется по закону штата для успешного иска.

Это занятие должно удовлетворять 5 требованиям:

  1. открытое — то есть хорошо видно при осмотре;
  2. печально известный тем, что был известен другим;
  3. непрерывный — без перерывов в использовании;
  4. противный собственности зарегистрированного владельца; и
  5. враждебный — без согласия владельца.

Срок непрерывного использования, необходимый для установления неправомерного владения, определяется законом штата и составляет от 5 до 30 лет. Однако непрерывная оккупация не обязательно должна принадлежать одному и тому же лицу. С помощью правовой концепции и неправомерный владелец может удовлетворить требование времени, если до него были другие неправомерные владельцы, при этом общее количество времени, в течение которого земля непрерывно занималась, равно или превышает время, требуемое законом штата. .

Претендент на имущество, находящееся во владении, должен подать иск в суд, чтобы получить право собственности. Если противный владелец не обратится с иском в суд, то у него будет сервитут по давности.

Выморочное имущество

Если землевладелец умирает без завещания и без законных наследников, то имущество возвращается государству через выморочное имущество . Однако, если землевладелец имеет родственников и умирает без завещания (без завещания), то его имущество будет разделено между родственниками в соответствии с законом штата о наследовании и распределении .Супруга или дети получат основную часть имущества, или, если у собственника не было супруга или детей, то имущество будет разделено между другими родственниками. Большинство штатов отдают более высокий приоритет ближайшим родственникам.

Вынужденное отчуждение Основы экзамена на получение лицензии на недвижимость

Иногда ваше имущество может быть конфисковано против вашей воли или по какой-либо другой причине оно может быть утеряно. Экзамен на получение лицензии на недвижимость спросит вас об этих типах ситуаций, обычно известных как недобровольное отчуждение .Вопросы о недобровольном отчуждении, скорее всего, будут носить определяющий характер, поэтому запомните основные характеристики каждой из форм.

Неправомерное владение

Неправомерное владение — это потеря вашей собственности или некоторых прав на вашу собственность из-за того, что она продолжает использоваться кем-то другим. Первоначальный владелец может потерять полное право собственности (право собственности) на имущество или только право на использование части имущества, например сервитут, называемый предписывающим сервитутом , или сервитутом , предусмотренным предписанием p tion.

Основная предпосылка неправомерного владения заключается в том, что кто-то, кроме собственника, использует часть имущества открыто, публично и без согласия собственника в течение определенного периода времени. Условия, необходимые для заявления права собственности при неправомерном владении:

  • Фактическое владение: Чтобы завладеть, кто-то должен занять собственность.

  • Неправомерное владение: Кто-то узурпирует права собственности реального владельца.

  • Заявление о праве собственности: Кто-то предъявляет права на имущество.

  • Непрерывное использование: Кто-то использует имущество без перерыва.

  • Враждебный: Кто-то забирает собственность после того, как использовал ее без согласия владельца.

  • Notorious: Кто-то владеет не тайно, а хорошо известно другим людям.

  • Открыто: Использование собственности кем-либо видно и очевидно любому, кто просматривает собственность.

Кроме того, любой, кто претендует на титул в результате незаконного владения, должен делать все, что требуется по закону, в течение определенного периода времени, а законы, регулирующие незаконное владение, различаются от одного штата к другому.

При расчете периода времени, в течение которого кто-либо, кроме владельца, использует собственность для неправомерного владения, в игру вступает понятие, известное как прихватка. Прихватка — это способность стороны, заявляющей о владении, подсчитывать или накапливать необходимое количество времени владения во время владения более чем одним владельцем.

Присвоение титула по заявлению о неправомерном владении не происходит автоматически. Лицо, претендующее на титул, должно подать иск или , в противном случае инициировать иск о закрытии права собственности в суде. Если тихий иск о праве собственности успешен, человеку присваивается право собственности на недвижимость.

. Сервитут по давности может быть также истребован через неправомерное использование имущества. Например, кто-то проезжает часть вашей собственности каждый день в течение установленного законом периода времени, в конечном итоге может претендовать на право проезда через вашу собственность навсегда. В случае успеха в судебном иске этому лицу может быть предоставлен сервитут, который представляет собой право использовать собственность определенным образом.

И на всякий случай, если вы обратите внимание на несколько футов этого парка за вашим домом, в большинстве штатов действуют правила, освобождающие государственные земли от неправомерного владения.

Отрыв и эрозия

Мать-природа определенно является могущественной силой, даже в мире недвижимости. Она может забрать вашу землю несколькими способами:

  • Отрыв, или внезапная потеря земли может произойти в результате естественных процессов, таких как землетрясения или оползни.

  • Эрозия – это постепенное изнашивание или потеря земли.

Противоположностью потери земли в результате естественных процессов является приращение, или получение земли в результате естественных сил. Одна из форм нарастания описывает приобретение свойств за счет естественного действия воды.

Выдающийся домен

Выдающийся домен — это изъятие земли вопреки вашему желанию правительством или другим государственным учреждением, например коммунальными предприятиями, для общественных целей.В дополнение к требованию, чтобы земля использовалась для общественных целей, владелец собственности должен получить справедливую компенсацию, а орган власти, вступающий во владение, должен соблюдать надлежащую процедуру или предписанные юридические требования, необходимые для изъятия собственности.

Выкупа

Лишение права выкупа означает вынужденную потерю вашей собственности для уплаты долга. Наиболее распространенные типы потери права выкупа являются результатом невыплаченных ипотечных кредитов или неуплаченных налогов на недвижимость. Несвоевременная выплата заемных денег или налогов может привести к потере права выкупа.Кредитор или сообщество, перед которым задолженность, инициирует процедуру обращения взыскания в суде.

Эти процедуры позволяют кредитору или местному органу власти продать имущество и взыскать неоплаченный долг из выручки от продажи. В большинстве мест ассоциации домовладельцев также имеют право наложить арест на имущество из-за неуплаченных членских взносов или общих сборов.

Конфискация

Вы также можете потерять право собственности на свою собственность, не подчинившись некоторым условиям договора, например, используя имущество для чего-то, что запрещено договором, или не используя его для цели, указанной в договоре.Имущество, которое было подарено муниципалитетам для использования в качестве парков, может быть возвращено их дарителям за несоблюдение документа.

Условия, ограничивающие использование имущества, также могут быть прописаны в акте. Если муниципалитет когда-либо использует имущество для каких-либо других целей, лицо, пожертвовавшее имущество (или семья или имущество этого лица), может через суд потребовать возврата имущества.

Разделение

Раздел – это судебное разбирательство, предпринимаемое для раздела одного объекта имущества, находящегося в долевой собственности (в неделимой собственности), между двумя или более лицами.

Два человека, которые вместе владеют одним участком с двумя домами для отдыха, являются хорошим примером. Один владелец хочет сдать обе квартиры в аренду, а другой хочет использовать их. Если пара не может договориться о том, как использовать имущество или как его разделить, можно подать иск о разделе, попросив суд физически разделить имущество.

Если по какой-либо причине имущество не может быть разделено, суд может обязать стороны продать имущество и разделить выручку от продажи пропорционально в соответствии с соответствующими интересами в имуществе двух собственников.

Г.Р. № 130722

 

Г.Р. № 130722 9 декабря 1999 г.

СПС. РЕЙНАЛЬДО К. ЛИТОНДЖУА и ЭРЛИНДА П. ЛИТОНДЖУА и ФИЛ. WHITE HOUSE AUTO SUPPLY, INC., заявители,
против
L & R CORPORATION, ВИСЕНТ М. КОЛОЙАН в качестве исполняющего обязанности регистратора реестра дел Кесон-Сити через заместителя шерифа РОБЕРТО Р. ГАРСИА, респондента.

 

ИНАРЕС-САНТЬЯГО, Ж.:

Может ли ипотечный договор предусматривать: а) что залогодатель не может продать заложенное имущество без предварительного согласия залогодержателя и что в противном случае продажа, совершенная без согласия залогодержателя, является недействительной; и (b) для права преимущественной покупки в пользу залогодержателя?

Разногласия связаны с займами, полученными супругами Литонжуа от L & R Corporation на общую сумму 400 000,00 песо; 200 000 песо, из которых были получены 6 августа 1974 года, а остальные 200 000 песо.00, полученный 27 марта 1978 года. Ссуды были обеспечены ипотекой 1, учрежденной супругами на их два земельных участка и улучшения на них, расположенные в Кубао, Кесон-Сити, на которые распространяется свидетельство о передаче права собственности № 197232 и 197233, с площадью 599 и 1436 квадратных метров соответственно. Ипотека была должным образом зарегистрирована в Реестре сделок Кесон-Сити.

14 июля 1979 года супруги Литонхуа продали филиппинской компании White House Auto Supply, Inc. (PWHAS) участки земли, которые они ранее заложили корпорации L&R, на сумму 430 000 песо.00. 2 Продажа была аннотирована в конце соответствующих свидетельств о праве собственности. 3

Между тем, поскольку супруги Литонхуа не выполнили свои обязательства по выплате своих кредитов, L & R Corporation инициировала внесудебное разбирательство по обращению взыскания с Ex-Oficio Sheriff of Quezon City. 23 июля 1980 года заложенное имущество было продано на открытом аукционе L&R Corporation как единственному участнику торгов на сумму 221 624,58 песо. 4 Когда L&R Corporation представила соответствующий Сертификат о продаже, выданный заместителем шерифа Роберто Б.Гарсия, в Реестр сделок Кесон-Сити для регистрации 15 августа 1980 года, он впервые узнал о предыдущей продаже собственности, совершенной супругами Литонхуа PWHAS, увидев надпись на обратной стороне свидетельств о праве собственности. Так, 20 августа 1980 г. он написал письмо 5 в Реестр сделок Кесон-Сити с просьбой отменить аннотацию о продаже PWHAS. Корпорация L&R сослалась на положение в своем ипотечном договоре с супругами Литонжуа о том, что предварительное письменное согласие залогодержателя необходимо в случае последующего обременения или отчуждения объекта недвижимости.Таким образом, он утверждал, что, поскольку продажа компании PWHAS была произведена без ее предварительного письменного согласия, она не должна была быть зарегистрирована и/или аннотирована.

10 марта 1981 г., или через семь месяцев после продажи права выкупа, PWHAS за счет супругов Литонджуа предложил L&R Corporation уплатить полную выкупную цену в форме чека управляющего китайским банком № HOF-M. О12623 на сумму 238 468,04 тенге. 6 Корпорация L & R, однако, отказалась принять платеж, поэтому PWHAS была вынуждена выкупить заложенное имущество через Ex-Oficio Sheriff of Quezon City.31 марта 1981 г. он предложил выплату выкупной цены заместителю шерифа чеком управляющего китайским банком № HOF-O14750 на сумму 240 798,94 песо. 7 Чек был передан на хранение секретарю отделения суда, который выдал квитанцию ​​№ 7522484 8 на полную выкупную цену заложенного имущества. Соответственно, заместитель шерифа выдал Свидетельство о выкупе в пользу супругов Литонжуа от 31 марта 1981 года. 9

В письме от того же числа заместитель шерифа проинформировал L&R Corporation об уплате PWHAS полной суммы выкупа и сообщил ей, что она может потребовать выплаты после сдачи дубликатов свидетельств о праве собственности ее владельца.10

2 апреля 1981 года супруги Литонжуа представили для регистрации Свидетельство о выкупе, выданное в их пользу, в Реестр сделок Кесон-Сити. Сертификат также информировал L&R Corporation о факте выкупа и предписывал последней сдать дубликаты свидетельств о праве собственности в течение пяти дней. 11

22 апреля 1981 г. корпорация L&R написала письмо шерифу, копия которого была направлена ​​в Реестр сделок, в котором говорилось: (1) продажа заложенной собственности компании PWHAS была произведена без ее согласия в нарушение параграфов 8 и 9 их ипотечных сделок с недвижимостью; и (2) что не супруги Литонжуа, а PWHAS пытались выкупить отчужденное имущество, когда в соответствии со статьями 1236 и 1237 Нового Гражданского кодекса последний не имел правосубъектности или способности выкупить то же самое. 12

С другой стороны, 8 мая и 8 июня 1981 г. супруги Литонжуа обратились в Реестр сделок с просьбой отметить их Свидетельство о выкупе как неблагоприятное требование в отношении титулов на предмет собственности в связи с отказом L & R Corporation сдать дубликаты копий прав собственности на объекты недвижимости, принадлежащие владельцу. С отказом Реестра сделок аннотировать их Свидетельство о выкупе, супруги Литонхуа подали Ходатайство 13 17 июля 1981 года против L&R Corporation о передаче копии владельца Свидетельства о передаче права собственности №197232 и 197233 в тогдашнем суде первой инстанции Кесон-Сити, отделение IV, зарегистрированное как гражданское дело № 32905.

15 августа 1981 года, когда указанное дело находилось на рассмотрении, L&R Corporation подписала аффидевит о консолидации собственности. 14 После этого, 20 августа 1981 г., Реестр сделок аннулировал Свидетельства о передаче правового титула № 197232 и 197233 и вместо них выдал Свидетельства о передаче правового титула № 280054 15 и 28055 16 в пользу L&R Corporation без какой-либо залог или обременение.

Выдав титулы на свое имя, L&R Corporation уведомила арендаторов квартир, расположенных на подлежащих земельных участках, о том, что, будучи новым владельцем, арендные платежи должны быть произведены им, и что новые договоры аренды будут заключаться с заинтересованными сторонами. арендаторов до конца августа 1981 года. 17 Узнав об этом происшествии от своих арендаторов, супруги Литонжуа подали противный иск 18 и уведомление lis pendens 19 в Регистр сделок. В процессе они узнали, что предыдущая продажа собственности в пользу PWHAS не была отмечена в документах, выданных L&R.

Жалоба об отмене права собственности, аннулировании права собственности и возмещении ущерба с предварительным судебным запретом была подана супругами Литонжуа и PWHAS против ответчиков по настоящему документу в тогдашний суд первой инстанции Кесон-Сити, отделение 9, зарегистрированное как гражданское дело № Q-33362. . 20 10 февраля 1987 г. суд низшей инстанции вынес свое Решение 21 об отклонении жалобы, установив, что продажа между супругами Литонджуа и PWHAS была недействительной и не имеющей законной силы в отношении L & R Corporation, а также что произведенный выкуп также был недействительным. .

В апелляционном порядке решение суда первой инстанции было отменено Апелляционным судом в его Решении от 22 июня 1994 г. 22 на том основании, что продажа, совершенная PWHAS, а также выкуп, осуществленный супругами Литонжуа, были действительными. Однако впоследствии это же решение было пересмотрено и отменено измененным решением от 11 сентября 1997 г. 23

Отсюда мгновенное Ходатайство по следующим вопросам:

(1) действительны и подлежат исполнению пункты 8 и 9 Ипотеки недвижимости;

(2) является ли продажа заложенного имущества супругами Литонхуа компании PWHAS без ведома и согласия L & R Corporation действительной и подлежащей исполнению;

(3) имело ли право PWHAS выкупить отчужденное имущество за счет супругов Литонжуа; и

(4) независимо от того, имело ли место выкуп.

Пункты 8 и 9 предмета Договора об ипотеке недвижимости изложить в следующей редакции

8. ЗАЛОГОДАТЕЛИ не должны продавать, отчуждать, закладывать, а также иным образом обременять недвижимое имущество/имущество, являющееся предметом этой ипотеки, без предварительного письменного согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ;

9. В случае, если ЗАЛОГОДАТЕЛИ решат продать недвижимое имущество/имущество, являющееся предметом настоящей ипотеки, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ должен быть должным образом уведомлен об этом ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ, и в случае заинтересованности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ в приобретении такого же имущества последний имеет приоритет перед всеми другие потенциальные покупатели; 24

Нет никаких сомнений в том, что супруги Литонжуа нарушили оба вышеуказанных положения, продав PWHAS заложенное имущество без предварительного письменного согласия L&R Corporation и не уведомив последнего о такой продаже или приоритете перед PWHAS.

Re: Действительность запрета на последующую продажу заложенного имущества без предварительного письменного согласия залогодержателя и действительность последующей продажи PWHAS

Истцы отстаивают законность продажи между ними, утверждая, что пункт 8 нарушает статью 2130 Нового Гражданского кодекса, которая предусматривает, что «(А) условие, запрещающее собственнику отчуждать заложенное недвижимое имущество, является недействительным».

В случае Philippine Industrial Co . против . Эль-Хогар филиппинский и
Vallejo
, 25 было признано действительным условие, запрещающее залогодателю вступать во вторую или последующую ипотеку. Это явно не то же самое, что содержится в пункте 8 предметного договора об ипотеке недвижимости, который также запрещает любую последующую продажу без письменного согласия залогодержателя. Тем не менее, в Arancillo v . Rehabilitation Finance Corporation , 26 дело Philippine Industrial Co., выше , было ошибочно указано, что она заключила ипотечный договор против обременения, продажи или отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя.В наших законах не содержится аналогичного запрета, запрещающего владельцу заложенного имущества (впоследствии) закладывать заложенное недвижимое имущество, что делает решение по делу Philippine Industrial Co., выше абсолютно действительным. С другой стороны, распространение такого решения на последующие продажи или отчуждение противоречит не только самой Филиппинской промышленной компании, но и статье 2130 Нового Гражданского кодекса.

Тем временем в Де ла Пас против . Макондрей и ; Со ., Inc ., 27 было установлено, что, хотя соглашение такого рода не аннулирует последующую продажу, совершенную залогодателем, залогодержатель уполномочен предъявить иск о взыскании залога против залогодателя без необходимости уведомления покупателя или включая его в качестве ответчика. При этом покупатель заложенного имущества считался не утратившим равноправного права выкупа.

В Бонневи против . Апелляционный суд , 28 при наличии аналогичного положения в предмете договора об ипотеке, просители по нему, которым заложенное имущество было продано без письменного согласия залогодержателя, признавались не имеющими права выкупа указанного имущества.Поскольку согласия залогодержателя на продажу с принятием ипотеки истцами при этом получено не было, последние не были правомерно заменены в качестве должников. Далее указывалось, что, поскольку их права никогда не регистрировались, на залогодержателя возлагалась обязанность признавать право выкупа только за первоначальными залогодателями-продавцами. Не обсуждая действительность рассматриваемого положения, то же самое, по сути, было оставлено в силе.

Опять же, в Круз против . Апелляционный суд , 29, хотя аналогичное положение было признано и применено, его действительность не обсуждалась, поскольку оно не поднималось как вопрос.

С другой стороны, в Tambunting v . Финансы реабилитации
Корпорация
, 30 действительность аналогичного положения была специально поднята и обсуждена и признана недействительной. Там рассудили, что

Безусловно, договор о второй ипотеке, оформленный Эскуетами в пользу Авроры Тамбунтинг, вышедшей замуж за Антонио Л.Tambunting, действительно содержит положение о том, что «заложенное имущество не должно быть… предметом каких-либо новых или последующих договоров соглашений, за исключением тех, которые связаны с первой ипотекой с RFC, без предварительного обеспечения письменного разрешения и согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ». Но это положение может быть истолковано только как направленное против последующей ипотеки или обременения, а не как отчуждение самой недвижимой вещи. В то время как положения, запрещающие владельцу оформлять более позднюю ипотеку на имущество, зарегистрированное в соответствии с Законом Торренса, считались юридически допустимыми (Фил.Industrial Co. против El Hogar Filipino, et al., 45 Phil. 336, 341-342; Банк Филиппин против Тай Камко Собрино, 57 Фил. 801), положения о «запрете собственнику отчуждать заложенную недвижимую вещь» прямо признаются законом недействительными (ст. 2130 ГК). Ясно, что упомянутая выше оговорка против «последующих соглашений» не была нарушена уступкой Escuetas (Hernandezes) их права выкупа в связи с ипотекой, составленной в пользу R.ФК Уступка не была последующей ипотекой или обременением, юридически подразумеваемым запрещающей оговоркой, а действительно была продажей или передачей всех своих прав на обремененное недвижимое имущество по истине, отчуждением недвижимой вещи, которое нельзя было законно запретить . Более того, поскольку предмет задания Эрнандесам имел «связь с первым заданием RFC», он не подпадал под действие рассматриваемого запретительного положения, а прямо исключался из него.Наконец, не следует забывать, что, поскольку Tambuntings в своем собственном договоре об условной продаже с RFC безоговорочно приняли положение о том, что указанный договор может быть отозван в течение одного (1) года с 16 сентября 1955 г. по выбору RFC, как продавец, если бывший владелец (Escueta) реализует свое право на выкуп имущества; и что выкуп имущества в течение указанного периода «бывшим владельцем или его правопреемником» сделает их документ об условной продаже «автоматически недействительным и недействительным», теперь они не могут занимать позицию, несовместимую с указанным положением. .

(Выделение, Наш).

Ранее, в PNB v . Mallorca , 31 было повторено, что реальная ипотека является просто обременением; оно не аннулирует право собственности должника, чье право распоряжаться основным атрибутом собственности не утрачивается. Таким образом, залогодатель имел полное право продать заложенное им имущество, против чего залогодержатель не может возражать.

Подтверждая действительность рассматриваемого положения, измененное Решение основывалось на делах Cruz v . Апелляционный суд, выше , и Медида против . Апелляционный суд . 32 Согласно Апелляционному суду, указанные дела не только более поздние, чем дела Tambunting, выше , но и более применимы к делу в адвокатуре.

Мы не убеждены.

Как мы уже упоминали, хотя аналогичное положение было признано и применено в деле Cruz v . Апелляционный суд, выше , не обсуждалась его действительность, поскольку этот вопрос не поднимался.Таким образом, нельзя сказать, что конкретное заявление в деле Tambunting о том, что такая оговорка может быть истолкована только в отношении последующих ипотек или обременений, но не в отношении отчуждения самой недвижимой вещи, что запрещено статьей 2130, тем самым было отменено. . С другой стороны, факты по делу Медида против . Апелляционный суд , отличаются от дел в настоящем деле, поскольку в указанном деле речь шла о второй ипотеке заложенного имущества в течение периода выкупа.Таким образом, постановление по делу Medida цитируется в Решении с внесенными поправками, что «то, что ограничено, является не правом залогодателя jus dispodendi как атрибутом собственности, а просто правами, предоставляемыми таким актом отчуждения, которые могут быть соответственно ограничены». фактически относится к тому факту, что единственными правами, которые залогодатель может на законных основаниях передавать, уступать и передавать после обращения взыскания на свою собственность, являются право выкупа земли, а также право владения и пользования ею в течение периода выкупа.Он не имеет отношения или ссылки на право залогодателя продать заложенное им имущество без необходимого согласия залогодержателя. Безусловно, в Medida нет абсолютно ничего, что подтверждало бы действительность спорного положения.

В части действительности оспариваемой оговорки, запрещающей залогодателю продавать заложенное имущество без согласия залогодержателя, поэтому постановление по делу Tambunting по-прежнему является применимым законом.Действительно, мы полностью согласны с содержащимся в нем заявлением о том, что такая оговорка нарушает статью 2130 нового Гражданского кодекса . И суд низшей инстанции, и Апелляционный суд в своем Решении с поправками объясняют, что, поскольку пункт 8 предмета Договора об ипотеке недвижимого имущества не содержит абсолютного запрета на продажу заложенного имущества, а только требует от залогодателя получить предварительное письменное согласие залогодателя. залогодержателя до любой такой продажи, статья 2130 тем самым не нарушается.Это замечание имеет узкий и технический взгляд на рассматриваемое положение, не принимая во внимание конечный результат требования такого предварительного письменного согласия. Правда, положение вовсе не запрещает залогодателю продавать заложенное им имущество; но то, что прямо не запрещается, тем не менее достигает. Для всех намерений и целей положение практически дает залогодержателю единственную прерогативу предотвратить любую продажу заложенного имущества третьему лицу.Залогодержатель может просто отказаться от своего согласия и тем самым помешать залогодателю продать имущество. Это создает неоправданное преимущество для залогодержателя и равносильно фактическому запрету собственнику продавать заложенное имущество. Иными словами, положения, подобные предусмотренным пунктом 8 предмета Договора об ипотеке недвижимого имущества, обходят закон, в частности ст. 2130 ГК .

Будучи противоречащим закону, пункт 8 предмета Договора об ипотеке недвижимого имущества не является обязательным для сторон.Соответственно, продажа, совершенная супругами Литонжуа компании PWHAS, несмотря на отсутствие предварительного письменного согласия L&R Corporation, является действительной.

Re: Действительность выкупа, осуществленного PWHAS за счет супругов Litonjua

Переходя теперь к вопросу о том, является ли действительным выкуп, предложенный PWHAS за счет супругов Litonjua, мы принимаем утвердительное решение. Продажа супругами Литонжуа заложенного имущества PWHAS действительна. Таким образом, PWHAS встала на место супругов Литонжуа в связи с такой продажей и фактически стала их правопреемником.Таким образом, он имел право выкупить имущество, изъятое L&R Corporation. Опять же, Tambunting , выше , поясняет, что

. . .. Приобретение Hernandezes прав Escuetas на имущество влекло за собой принятие на себя обязательств, обременяющих имущество, как записано в Реестре собственности, i . е ., задолженность по ипотеке в пользу RFC (DBP) и Tambuntings. Эрнандесы, заняв место Эскуэтас в качестве правопреемников, были обязаны выплатить ипотечные долги, в противном случае эти долги были бы и могли быть обращены в принудительном порядке в отношении имущества, являющегося предметом уступки.Иными словами, Эрнандесы путем уступки получили право снять бремя с объекта собственности, уплатив обеспеченные таким образом обязательства; то есть они имели право выкупа в отношении первой ипотеки, которое должно было быть осуществлено в сроки и в порядке, предусмотренном законом и ипотечным договором; а что касается второго ипотечного кредита, на который пытались обратить взыскание в судебном порядке, но который все же не был изъят, они имели так называемое право выкупа.

Право PWHAS на выкуп предмета собственности находит поддержку в Разделе 6 Закона 3135 , который дает право на выкуп не только залогодателю-должнику, но и его правопреемникам.Как покупатель предмета собственности, PWHAS квалифицируется как такой правопреемник в интересах супругов Litonjua.

Re: Срок действия выкупа сделан

Из записей ясно, что PWHAS предложила выкупить объект недвижимости через семь (7) месяцев после даты регистрации продажи права выкупа, то есть в течение одного года после выкупа.

Re: Действительность и возможность принудительного исполнения положения о предоставлении залогодержателю права преимущественной покупки

Хотя заявители ставят под сомнение действительность пункта 8 своего ипотечного договора, они, как представляется, хранят молчание в отношении пункта 9.Упомянутый параграф 9 предоставляет L&R Corporation право преимущественной покупки заложенного имущества в случае, если залогодатель решит продать его. Мы не видим ничего плохого в этом положении. Право первого отказа уже давно признано действительным в нашей юрисдикции. Вознаграждение за кредит-ипотеку включает рассмотрение за право преимущественной покупки. Корпорация L&R фактически заявляет, что она согласна ссудить деньги супругам Литонжуа при условии, что в случае, если они решат продать заложенное ей имущество, то корпорации L&R будет предоставлено право соответствовать предложенной покупной цене и купить недвижимость по этой цене.Таким образом, хотя супруги Литонжуа имели полное право продать свое заложенное имущество PWHAS без получения предварительного письменного согласия L & R Corporation, они были обязаны в соответствии с пунктом 9, который является совершенно действительным положением, уведомить последнего о своем намерении. продать недвижимость и отдать ей приоритет перед другими покупателями. Только в случае неспособности L&R Corporation реализовать свое право преимущественной покупки супруги Литонжуа могут законно продать рассматриваемую недвижимость другим лицам на тех же условиях, что и L&R Corporation.

Каков тогда статус продажи, сделанной PWHAS в нарушение договорного права преимущественной покупки L & R Corporation? В этом отношении мы согласны с измененным решением Апелляционного суда о том, что продажа, совершенная PWHAS, может быть расторгнута. Дело Guzman, Bocaling & Co . против . Bonnevie 33 является поучительным по этому вопросу

Суд-ответчик правильно постановил, что договор купли-продажи не может быть оспорен, но подлежит расторжению.В соответствии со статьями 1380–1381(3) Гражданского кодекса договор, действующий в иных отношениях, тем не менее может быть впоследствии расторгнут по причине причинения вреда третьим лицам, например кредиторам. Статус кредиторов мог быть на законных основаниях предоставлен Бонневи, поскольку они имели существенный интерес, который был ущемлен продажей предмета имущества по договору аренды .

Согласно Толентино, расторжение договора есть средство правовой защиты, предоставленное законом договаривающимся сторонам и даже третьим лицам для обеспечения возмещения убытков, причиненных им договором, даже если он должен быть действительным, посредством восстановления вещей в их первоначальном виде. состояние на момент, предшествующий заключению указанного контракта.Это освобождение одной из договаривающихся сторон и даже третьих лиц от любого вреда и ущерба, которые может причинить договор, или защита некоторых несовместимых и преимущественных прав, созданных договором. Расторжение подразумевает договор, который, даже если он изначально действителен, причиняет вред или материальный ущерб кому-либо, что оправдывает его недействительность по соображениям справедливости.

(выделено, Наш)

Затем было установлено, что договор купли-продажи, который нарушил право преимущественной покупки, был расторгнут.

В деле, возбужденном по делу, PWHAS не может заявить о незнании права преимущественной покупки, предоставленного L&R Corporation в отношении объекта недвижимости, поскольку ипотечный договор с недвижимостью, содержащий такое положение, был должным образом зарегистрирован в Реестре сделок. Таким образом, предполагается, что PWHAS была уведомлена об этом путем регистрации, что приравнивается к уведомлению всего мира.

Отметим, что L&R Corporation всегда выражала готовность выкупить заложенное имущество на равных условиях с PWHAS.Действительно, в своем ответе на поданную жалобу корпорация L&R заявила, что она была готова, желала и могла приобрести рассматриваемую недвижимость по той же покупной цене в размере 430 000,00 песо, и была согласна выплатить разницу между такой покупной ценой и цена выкупа в размере 249 918,77 песо, рассчитанная по состоянию на 13 августа 1981 г., когда истекает годовой период для выкупа. То, что он не воспользовался должным образом своим правом преимущественной покупки в подходящее время, не может быть обвинен против него именно потому, что он не был уведомлен супругами Литонжуа о своем намерении продать предмет собственности и тем самым отдать ему приоритет перед другими покупателями.

Учитывая все обстоятельства, каковы же относительные права и обязанности сторон? Подытожим: сделка между супругами Литонжуа и PWHAS действительна, несмотря на отсутствие на нее предварительного письменного согласия L&R Corporation. Поскольку продажа PWHAS была действительной, ее предложение о выкупе и ее предложение цены выкупа в качестве правопреемника интересов супругов Литонжуа в течение одного года должны были быть приняты корпорацией L & R как действительные. .Однако, хотя продажа действительно действительна, она может быть расторгнута, поскольку она игнорировала право преимущественной покупки L&R Corporation.

Предвидя возможную отмену продажи, супруги Литонжуа утверждают, что с восстановлением первоначального статуса quo , без продажи, теперь им должно быть разрешено выкупить предмет имущества, период выкупа которого был приостановлен. в период судебного разбирательства. По сути, супруги Литонжуа хотят сохранить за собой право собственности.Однако мы не можем санкционировать эту запоздалую отмену решения супругов Литонжуа о продаже. Это дало бы им неправомерное преимущество в связи с повышением стоимости объектов недвижимости в промежуточные годы, когда именно они нарушили и проигнорировали право преимущественной покупки L&R Corporation в отношении того же самого. Кроме того, необходимо подчеркнуть, что при отмене продажи, совершенной PWHAS, цель состоит в том, чтобы поддержать и обеспечить право преимущественной покупки L&R Corporation.

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что обжалуемое решение настоящим ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ со следующими ИЗМЕНЕНИЯМИ:

(a) Приказ об отмене продажи заложенного имущества между заявителями супругами Рейнальдо и Эрлиндой Литонхуа и Philippine White House Auto Supply, Inc. и приказ указанным супругам вернуть Philippine White House Auto Supply, Inc. покупную цену 430 000,00 песо;

(c) Отказ, в связи с аннулированием продажи, совершенной в его пользу , погашение, произведенное Philippine White House Auto Supply, Inc.и приказав шерифу Кесон-Сити Роберто Гарсии вернуть ему чек на «выкуп» на сумму 240 798,94 песо;

(d) Разрешение ответчику L & R Corporation сохранить свои консолидированные титулы на имущество, лишенное права выкупа, но предписание выплатить супругам Литонхуа дополнительную сумму в размере 189 201,96 песо, представляющую собой разницу от покупной цены в размере 430 000,00 песо в отмененная продажа;

(e) Отмена присужденных компенсаций за моральный и примерный ущерб и гонорары адвокатам ответчикам .

Никаких заявлений о затратах.

ТАК ПРИКАЗАНО.

Беллосильо, Мело, Пуно, Капунан, Панганибан, Кисумбинг, Пурисима, Пардо, Буэна, Гонзага-Рейес и Де Леон-младший, Джей-Джей, согласны.

Давиде-младший, CJ, я присоединяюсь к г-ну судье Витугу в его совпадающем и особом мнении.

Витуг Ю., пожалуйста. см. совпадающие и особые мнения.

Мендоса Дж., я присоединяюсь к особому мнению судьи Витуга.

Отдельные мнения

ВИТУГ, Дж.,

совпадающие и особые мнения;

В основе спора лежат два положения договора об ипотеке недвижимости, а именно: (а) залогодатель не может продать заложенное имущество без письменного согласия залогодержателя и (б) что последний имеет «право первого отказа» в любой предполагаемой продаже заложенного имущества.

Ниже приводится фактическая подоплека дела.

Супруги Рейнальдо и Эрлинда Литонхуа (супруги Литонхуа) взяли кредит у L&R Corporation на сумму 400 000 песо.00, выплаченный двумя траншами в размере 200 000 песо 6 августа 1974 года и другой 200 000 песо 27 марта 1978 года. Кредит был обеспечен ипотекой на недвижимость, оформленной супругами на их два земельных участка, расположенных в Кубао, Кесон-Сити, покрываемых передачей Свидетельства о праве собственности («ТСТ») № 197232 и 197233 площадью 599 и 1 436 кв.м соответственно. Договор предусматривал, inter alia , что залогодателям запрещается передавать заложенное имущество без письменного согласия залогодержателя и что залогодержатель имеет право преимущественной покупки в случае, если залогодатели решат продать имущество.1 Ипотека была должным образом зарегистрирована в Реестре сделок Кесон-Сити.

В то время как ипотечное обязательство все еще оставалось непогашенным, супруги Литонхуа продали два земельных участка компании Philippine White House Auto Supply, Inc. (PWHAS) на сумму 430 000,00 песо. Продажа была отмечена на оборотной стороне свидетельства о праве собственности.

Когда Litonjuas не выполнили свои обязательства по выплате кредита, L & R Corporation инициировала внесудебное обращение взыскания на ипотеку. Заложенные участки были проданы на публичных торгах корпорации L&R, которая была единственным участником торгов, 23 июля 1980 года.15 августа 1980 года, когда L&R представила свидетельство о продаже в Реестр сделок Кесон-Сити, она была проинформирована о предыдущей продаже, совершенной супругами Литонхуа PWHAS. Корпорация L & R после этого потребовала от Реестра сделок отмены записи о продаже PWHAS, обращающей внимание на оговорку в ипотечном соглашении, запрещающую супругам Литонжуа продавать имущество.

Позже, PWHAS, за счет супругов Литонджуа, предложил L&R Corporation уплатить полную выкупную цену.После отказа последнего выполнить выкуп, PWHAS предложил сумму секретарю отделения суда; соответственно, заместитель шерифа выдал свидетельство о выкупе в пользу супругов Литонжуа. Однако свидетельство о выкупе не могло быть зарегистрировано, потому что L&R Corporation не отдала бы дубликаты свидетельств владельца о праве собственности. Когда Реестр сделок также отказался аннотировать свидетельство о выкупе как неблагоприятное требование в отношении титулов, охватывающих два земельных участка, Литонжуа подали петицию в тогдашний суд первой инстанции Кесон-Сити, чтобы заставить L&R Corporation сдаться. дубликаты свидетельств о праве собственности.

В ходе рассмотрения дела L&R Corporation подписала «Аффидевит о консолидации прав собственности», на основании которого Реестр сделок отменил TCT № 197232 и 197233 и вместо них выдал TCT № 280054 и 280055 в пользу L&R Corporation без каких-либо залогов или обременений. Корпорация L & R после этого посоветовала арендаторам квартир по этим участкам внести арендную плату в корпорацию как в нового владельца.

Узнав о вышеизложенном, супруги Литонжуа подали жалобу на «Урегулирование права собственности, аннулирование права собственности и убытки. Суд первой инстанции отклонил жалобу на тезисе о том, что сделка купли-продажи между супругами Литонжуа и ПВХАС, а также произведенный впоследствии выкуп были ничтожными и не имеющими исковой силы в отношении L&R Corporation.

При рассмотрении апелляции решение суда первой инстанции было отменено Апелляционным судом в его решении от 22 июня 1994 г.; однако 11 сентября 1997 г. апелляционный суд пересмотрел и отменил свою предыдущую позицию.

Кажется, в мгновенной петиции есть смысл.

Положение в ипотеке недвижимого имущества, которое запрещает залогодателю продавать заложенное имущество без письменного согласия залогодержателя, противоречит закону. Статья 2130 нового Гражданского кодекса устанавливает, что положение , запрещающее собственнику отчуждать заложенную недвижимую вещь, является ничтожным . Фраза «без () письменного согласия залогодержателя», добавленная сторонами в их договоре, не приносит реального утешения залогодержателю и лишь подчеркивает ограничение того, что в противном случае должно было бы являться беспрепятственным правом залогодержателя. залогодатель для отчуждения имущества.Явное намерение закона состоит в том, чтобы объявить вне закона положение, которое фактически помешало бы залогодателю свободно передавать имущество в течение срока действия ипотеки. Излишне говорить, что стороны не могут прямо или косвенно обойти предписание закона.

Таким образом, я полностью согласен с большинством в заключении, что «продажа, совершенная супругами Литонжуа PWHAS, несмотря на отсутствие предварительного письменного согласия L & R Corporation, является действительной» и что в качестве такого правопреемника — интерес Litonjuas, PWHAS имеет «право выкупить имущество, изъятое L&R Corporation.

Что мне довольно трудно принять, при всем уважении, так это
. упреждающее и безапелляционное заявление в ponencia о том, что продажа между Litonjuas и PWHAS может быть расторгнута, поскольку она игнорировала «право первого отказа» L&R Corporation. Я должен подчеркнуть, что право преимущественной покупки не является совершенным договором. 2 Это также не квалифицируется как опцион в соответствии со вторым абзацем статьи 1479, 3 которая сама должна поддерживаться рассмотрением, отдельным и отличным от самой цены, 4 ни предложение, которое согласно статье 1319 5 Кодекса должно быть окончательным и определенным как в отношении объекта, так и причины предполагаемого соглашения.Даже несмотря на то, что объект «права преимущественной покупки» может быть определенным, осуществление этого права тем не менее будет зависеть не только от возможного намерения праводателя вступить в обязательные юридические отношения, но и от условий, включая цену. , которые, очевидно, еще предстоит исправить. Было бы абсурдно предполагать, что право преимущественной покупки может быть надлежащим предметом иска о конкретном исполнении, но, конечно, также было бы неправильно говорить, что нарушение такого права было бы совершенно несущественным.Даритель, который несправедливо отказывается от своего собственного утверждения, нарушает основной догмат человеческих отношений, так хорошо выраженный в статье 19 Гражданского кодекса, в том смысле, что каждый человек должен действовать справедливо, давать другому должное и соблюдать честность и добросовестность. При игнорировании юридическая осуществимость иска о возмещении ущерба является давно решенным вопросом.

Самое главное , аннулирование иска в соответствии со статьей 1380 в отношении статьи 1381, параграфа (3) Нового Гражданского кодекса 6, вызванного таким образом (со ссылкой на Guzman, Bocaling & Co.против Bonnevie 7), поскольку полномочия для расторжения сделки между супругами Litonjua и PWHAS здесь, к сожалению, не соответствуют действительности. Иск о расторжении договора в соответствии с указанными положениями Кодекса носит вспомогательный характер и относится к конкретному случаю, когда должник , в попытке обмануть своего кредитора , заключает договор с другим лицом, который лишает кредитора возможности взыскать свои справедливые иск и не оставляет ему никаких других законных средств , , кроме расторжения , для получения возмещения .8 Таким образом, расторжение производится только в той мере, в какой это необходимо для покрытия убытков, причиненных в соответствии со статьей 1384 Гражданского кодекса. Поистине, дело и фактические обстоятельства настоящего спора (по поводу «Успокоения правового титула, аннулирования правового титула и возмещения ущерба с предварительным судебным запретом»), инициированные супругами Литонжуа и PWHAS против ответчиков по настоящему документу, не являются ни поводом, ни подходящим форумом для такого вопроса. быть рассмотренным. 9

Подводя итог, единственное, о чем, на мой взгляд, следует сказать, это та часть ponencia , в которой делается вывод о том, что продажа между супругами Litonjua и PWHAS является действительным и действующим договором, который был заключен PWHAS, вступив в роль продавцов, соответствующее право выкупить изъятое имущество.

ПОЭТОМУ, я голосую за ОТМЕНИТЬ и ОТМЕНИТЬ обжалуемое измененное решение и ВОССТАНОВИТЬ первоначальное решение от 22 июня 1994 года апелляционного суда.

Сноски

1 См. Приложения «14» и «15», акт и изменение ипотечного кредита, соответственно, папка с приложениями.

2 См. Экспонат «U», Акт абсолютной продажи, id .

3 См. Приложения «3-A» и «4-A», аннотации к свидетельствам о передаче прав собственности No.197232 и 197233 соответственно, id .

4 См. Экспонаты «C» и «5», Свидетельство о продаже, id .

5 Экспонат «18», id .

6 См. Приложения «G» и «2», письмо PWHAS в L&R Corporation, id .

7 См. Экспонат «D», Письмо PWHAS шерифу Роберто Гарсии, id .

8 См. Приложение «X», id .

9 Экспонат «F», id .

10 См. Экспонат «E», Письмо шерифа Роберто Гарсии в L&R Corporation, id .

11 См. Приложение «I», Письмо из Реестра сделок Кесон-Сити в L&R Corporation, id .

12 См. Вещественные документы «Y» и «13», письмо L&R Corporation шерифу Роберто Гарсии, id .

13 Экспонат «J», id .

14 Экспонат «О» и «8», id .

15 Экспонат «P» и «9», id .

16 Экспонат «Q» и «10», id .

17 См. Приложение «O» к жалобе; Записи, с. 38.

18 Экспонат «V», id .

19 Экспонат «W», id .

20 записей, стр. 1-39.

21 Ид ., стр. 437-447.

22 Ходатайство, Приложение «Б»; Ролло , стр.69-81.

23 Ходатайство, Приложение «А»; Ролло , стр. 46-68.

24 Экспонат «14-А», Папка экспонатов.

25 Г.Р. № 20482, 45 Фил. 336 [1923].

26 Г. Р. № 4602, 89 Фил. 801 [1951].

27 Г.Р. № 44072, 66 Фил. 402 [1938].

28 Г.Р. № 49101, 125 ГКРА 122, 135 [1983].

29 Г.Р. № , 191 ГКРА 170, 173 [1990].

30 Г.Р. №№ 54224-25, 176 SCRA 493, 502-503 [1989].

31 Г.Р. № 22538, 128 ГКРА 747 [1967].

32 Г.Р. № 98334, 208 ГКРА 887 [1992].

33 Г.Р. № 86150, 206 ГКРА 668, 675 [1992].

VITUG, J., совпадающее и особое мнение;

1 8. Что ЗАЛОГОДАТЕЛИ не должны продавать, отчуждать, закладывать или каким-либо иным образом обременять недвижимое имущество/имущество, являющееся предметом этой ипотеки, без предварительного согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ (Договор и изменение ипотечного кредита на недвижимое имущество).

9. В случае, если ЗАЛОГОДАТЕЛИ решат продать недвижимое имущество/имущество, являющееся предметом настоящей ипотеки, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ должен быть должным образом уведомлен об этом ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ, и в случае заинтересованности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ в приобретении такого же имущества последний имеет приоритет перед всеми другие потенциальные покупатели (акт и изменение ипотечного кредита на недвижимость).

2 Анг Ю Асунсьон против Апелляционного суда, 238 SCRA 602.

3 ст. 1479. Обещание купить и продать определенную вещь по определенной цене требует взаимного требования.

Принятое одностороннее обещание купить или продать определенную вещь по определенной цене является обязательным для векселедателя, если это обещание подкрепляется встречным вознаграждением, отличным от цены. (Новый Гражданский кодекс)

4 Cronico против JM Tuason and Co., 78 SCRA 331; Серра против Апелляционного суда, 229 SCRA 60; Нул против Апелляционного суда, 276 SCRA 149.

§ 5. Согласие выражается встречей оферты и принятием вещи и причины, которые должны составлять договор.Предложение должно быть определенным, а принятие абсолютным. Акцепт с оговорками представляет собой встречную оферту.

Акцепт, сделанный письмом или телеграммой, не связывает оферента, кроме как с момента, когда он узнал об этом. В таком случае договор считается заключенным в месте, где была сделана оферта.

6 ст. 1380. Правомерно заключенные договоры могут быть расторгнуты в случаях, установленных законом.

Арт. 1381. Следующие договоры являются расторжимыми:

(1) Те, которые заключаются опекунами всякий раз, когда подопечным, которых они представляют, наносится ущерб более чем на одну четвертую стоимости вещей, являющихся их объектом;

(2) Те, которые согласованы в представлении отсутствующих, если последние страдают от ущерба, указанного в предыдущем номере;

(3) Предпринимаемые с целью обмана кредиторов, когда последние не могут каким-либо иным образом взыскать причитающиеся им требования ;

(4) Те, которые относятся к предметам судебного разбирательства, если они были заключены ответчиками без ведома и одобрения сторон или компетентного судебного органа;

(5) Все другие договоры, специально объявленные законом подлежащими расторжению.

7 206 ГКДР 668.

8. Наличие намерения причинить вред кредиторам подтверждается либо презумпцией, установленной статьей 1387, либо доказательствами, представленными в судебном заседании. (Air France против Апелляционного суда, 245 SCRA 485).

9 См. Гачалян против Манало, 68 Фил. 708.


Проект Lawphil — Юридический фонд Арельяно

Northwest Real Estate Co. против Серио

Работает на студентов-юристов: не знаете свой логин Bloomberg Law? Зарегистрируйтесь здесь

Краткое изложение фактов.Простой акт о вознаграждении грантополучателя ограничивал будущую продажу земли без согласия грантополучателя.

Краткий обзор верховенства закона. Когда право собственности на землю предоставляется за плату, лицо, предоставляющее право, не может ограничивать получателя права на продажу земли третьим лицам.

Пункты права — правовые принципы в этом деле для студентов-юристов.

Это положение завещания, если оно вступит в силу, практически равносильно ограничению в течение десяти лет любого отчуждения любым ребенком его доли в имуществе.

Посмотреть полный пункт закона Факты. Северо-Западная компания по недвижимости (истец) предоставила своим правообладателям договор об уплате пошлины, в котором содержалось положение о том, что земля не должна впоследствии продаваться или сдаваться в аренду до назначенной даты без согласия праводателя. Грантополучатель заключил контракт на продажу земли Чарльзу Серио (Ответчику), но Истец отказался дать согласие на продажу. Этот иск был подан для принуждения к конкретному исполнению продажи.

Выпуск. Когда лицо, предоставляющее право, передает правообладателю простой документ о вознаграждении, может ли лицо, предоставляющее право, включить в документ пункт, требующий от лица, предоставляющего право, получить разрешение лица, предоставляющего право, до передачи имущества третьему лицу?

Проведено.
Ограничение актом о продажах противоречит простому названию, которое передано в акте. Цель ограничения заключалась в том, чтобы лишить правообладателя неограниченного права отчуждения, связанного с абсолютной собственностью, которую создает простая плата.

Несогласие. Ограничение отчуждения просто дает застройщику возможность контролировать характер развития. Это не противоречит общественным интересам. Такие ограничения откроют территорию и предоставят жилье на удобных условиях, что будет не во вред, а в пользу общества.

Обсуждение. Оговорка о согласии лица, предоставившего право, в договоре на вознаграждение в виде простого интереса к имуществу будет недействительной в качестве ограничения на отчуждение.

Стандарты уступки и согласия в коммерческой аренде

Положения о переуступке в коммерческой аренде активно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. В данной статье представлен краткий обзор положения об уступке прав при аренде коммерческих помещений, как офисных, так и торговых.

Положения о переуступке в коммерческой аренде активно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов.При переуступке доли арендатора в аренде арендатор передает всю свою долю арендованного имущества и 100% арендованных помещений третьему лицу на весь оставшийся срок аренды. Для арендатора положение о переуступке представляет собой потенциальную стратегию выхода, зависящую, конечно, от местного рынка и повышенной гибкости для будущих потребностей. Для арендодателя это назначение обеспечивает большую безопасность потока доходов и, как мы надеемся, предотвращение банкротства или дефолта арендатора при сохранении своего здания занятым.Желание арендатора гибкости и потребность арендодателя в контроле — вот на чем сосредоточены переговоры. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке прав при коммерческой аренде, как офисной, так и торговой, с особым вниманием к законам Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Стандарт арендодателя в отношении предоставления согласия на запрос о назначении будет пересмотрен, и в заключение мы предложим предложенную формулировку.

Что делать, если договор аренды не содержит положения об уступке прав?

Закон традиционно выступает за свободное отчуждение имущества.Таким образом, по законодательству почти каждого штата, если в договоре аренды ничего не говорится о том, требуется ли согласие арендодателя на уступку, то коммерческий арендатор имеет право уступить свою долю. Это верно в Мэриленде, Вирджинии и округе Колумбия. Учитывая этот базовый уровень, почти каждая форма аренды будет содержать подробное положение, определяющее процесс уступки. Обратите внимание, однако, что в большинстве штатов для коммерческой аренды также предусмотрен прямой запрет на уступки.Такое положение, скорее всего, не станет отправной точкой для заключения сделки для самых искушенных арендаторов.

Что означает разумный?

Если договор аренды просто предусматривает, что арендатору требуется согласие арендодателя на уступку, но не включает стандарт предоставления или отказа в таком согласии, то во многих штатах подразумеваемый стандарт заключается в том, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Исторически это была точка зрения меньшинства, поскольку историческое правило позволяло домовладельцу отказывать в согласии по любой причине.Подразумеваемая обязанность проявлять разумность теперь является скорее нормой, поскольку все больше государств занимают эту позицию, когда сталкиваются с проблемой. В Мэриленде существует прямое прецедентное право, устанавливающее это правило, и большинство судов в Вирджинии и Вашингтоне, округ Колумбия, подразумевают такое соглашение о добросовестности и честности. Однако в большинстве штатов арендодателю предоставляется исключительное право давать или не давать свое согласие, если договор аренды прямо предусматривает это, а в Мэриленде в договоре аренды должно быть конкретно указано, что согласие арендодателя может быть предоставлено или отказано по единоличному и абсолютному субъективному усмотрению арендодателя. арендодатель.Опять же, искушенный арендатор с любыми рычагами никогда не должен соглашаться на такое положение.

Большинство заключенных договоров аренды вместо этого будут содержать положение, требующее согласия арендодателя на уступку, но в таком согласии не будет необоснованно отказано. Арендатор, вероятно, также попытается включить обязательство арендодателя не задерживать необоснованно и не обусловливать свое согласие. Короткая оговорка без дальнейшего определения того, что представляет собой «разумность», обычно благоприятствует арендатору, и арендодатели обычно предпочитают включать конкретные стандарты в отношении критериев, которые он может учитывать при разумном принятии решения о согласии на переуступку.Без такой конкретики определение «разумного» будет затруднено, поскольку арендодатель и арендатор явно будут иметь разные точки зрения, и этот вопрос может быть оставлен как фактический вопрос, который будет решаться в ходе судебного разбирательства. Типичным определением (изложенным в Переформулировании (втором) имущества) будет определение разумно благоразумного лица в положении арендодателя, несущего разумную коммерческую ответственность.

При отсутствии подробного перечня критериев, которые арендодатель может учитывать при разумном рассмотрении запроса на уступку, арендодатель обычно считается разумным, если он учитывает определенные общие общие факторы. Во-первых, арендодатель рассматривает предполагаемое использование правопреемником. В условиях розничной торговли арендодатель будет обеспокоен тем, соответствует ли предлагаемое использование существующему центру и / или нарушает какие-либо существующие эксклюзивные или страховые требования. В офисе арендодатель может проверить ожидаемый трафик и износ здания. Во-вторых, арендодатель будет учитывать кредитоспособность правопреемника. Арендодатель (и цедент) захочет быть уверенным в том, что цессионарий способен выполнять обязательства арендатора по договору аренды, а крупный платежеспособный арендатор увеличивает стоимость актива.Цедент может возразить, что строгий финансовый критерий (например, минимальный собственный капитал) является несправедливым, поскольку цедент, скорее всего, не будет освобожден после уступки, и арендодатель все еще может преследовать цедента в случае невыполнения обязательств. В-третьих, арендодатель ознакомится с опытом и историей цедента. Как упоминалось выше, арендодатели вместо этого предпочитают подробный список с изложением множества факторов, которые они могут включить в обоснованную проверку запроса на уступку аренды.

Без дальнейшего установления критериев арендодатель рискует оспорить арендатора тем, что отказ в согласии является необоснованным.

При определении термина «разумный» суды, как правило, не позволяют арендодателю отказать или обусловить согласие на уступку исключительно по экономическим причинам, когда арендодатель приводит к существенному увеличению того, на что он имел право по договору аренды. В Вашингтоне, округ Колумбия, существует хорошо зарекомендовавшая себя прецедентная практика, согласно которой арендодателю неразумно отказывать в согласии только для того, чтобы получить экономическую уступку или улучшить свое экономическое положение.Например, суд не счел бы разумным, чтобы арендодатель обусловливал свое согласие тем, что правопреемник выплачивает значительно повышенную арендную плату. Вместо этого, как обсуждается ниже, арендодатели должны стремиться защитить свои интересы на рынке повышения арендной платы, предусмотрев либо разделение избыточной арендной платы, либо право возврата.

Каковы типичные положения в пункте об уступке прав?

Как указывалось выше, арендаторы, как правило, предпочитают положение о краткосрочной уступке, просто требующее от арендодателя необоснованно отказывать, обусловливать или откладывать свое согласие на уступку.Но большинство договоров аренды составляется арендодателями, и с годами положения об уступке претерпели изменения и теперь содержат множество типичных положений в дополнение к дальнейшему определению «разумности», включая следующее ниже.

  • Разделение избыточной ренты. Поскольку многие штаты не разрешают арендодателю обусловливать свое согласие улучшением своего экономического положения (например, г. , повышением арендной платы), большинство договоров аренды вместо этого содержат положение, согласно которому арендодатель имеет право на все или часть прибыль.Прибыль может означать увеличение арендной платы или даже может быть истолкована в более широком смысле, чтобы учитывать стоимость местоположения при продаже бизнеса арендатора. Аргумент арендодателя заключается в том, что он не хочет, чтобы арендаторы конкурировали на рынке недвижимости. Арендатор должен отступить здесь и, конечно же, попытаться снизить разделяемый процент, вырезать любое вознаграждение, полученное при продаже бизнеса арендатора, и делиться прибылью только после того, как все разумные расходы арендатора, понесенные в связи с уступкой, были сначала вычтены.
  • Корпоративные переводы. Поскольку покупка юридического лица, являющегося арендатором, скорее всего, не считается уступкой в ​​соответствии с законом, в большинстве договоров аренды ясно указывается, что любая такая корпоративная продажа, включая продажу либо контрольного пакета акций, либо практически всех активов арендатора, считается уступкой для целей аренды. Арендатор должен выделить разрешенные передачи для типичных слияний и поглощений при определенных условиях, а также выделить обычные передачи акций (или других долей собственности) между существующими партнерами или в целях планирования недвижимости. Арендодатель, скорее всего, примет концепцию разрешенной передачи при условии, что он получит надлежащее уведомление, а правопреемник унаследует все активы первоначального арендатора с приемлемой чистой стоимостью.
  • Плата за пересмотр задания. Большинство арендодателей включают в свои формы аренды требование о том, чтобы арендатор возместил им юридические и административные расходы, понесенные при рассмотрении запроса на согласие и подготовке задания. Арендатор явно хочет, чтобы эти сборы были разумными и соответствовали местному рынку.
  • Права на возврат. Арендодатели любят включать прямо выраженное право вернуть помещение в случае, если арендатор придет к нему с просьбой о согласии на переуступку. Пункт о возврате позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды, если рыночная арендная плата увеличилась или если ему нужно помещение для другого использования. Искушенные арендаторы должны отодвинуться здесь настолько, насколько позволяют рычаги, попытаться ограничить периоды времени и, если ничего другого, попытаться за право аннулировать повторный захват, отменив свой запрос на согласие.
  • Помощь арендатору. Чтобы защитить себя от исков о возмещении ущерба со стороны арендатора, если арендодатель отказывается дать согласие на запрошенную уступку, арендодатели часто включают положение, согласно которому арендатор отказывается от своих прав на возмещение денежного ущерба в такой ситуации и может добиваться только судебного запрета. Арендатор должен попытаться исключить это положение или, по крайней мере, если позволяют рычаги, предусмотреть право требовать возмещения убытков, если впоследствии будет установлено, что арендодатель действовал недобросовестно.

Положения о переуступке активно обсуждаются, и как коммерческий арендодатель, так и арендатор должны быть проинформированы о применимом местном законодательстве и знать рынок для сопоставимой сделки. ( Примечание: Автор представляет интересы арендодателей и арендаторов офисных и торговых помещений на всей территории Вирджинии, Мэриленда и округа Колумбия.) Примеры положений о разумности как для офисных, так и для торговых помещений скопированы ниже для справки.

Торговая аренда

Арендодатель и Арендатор соглашаются, в качестве примера и без ограничений, что для Арендодателя разумно отказать в своем согласии, если существует или может существовать любая из следующих ситуаций: (i) По разумному деловому суждению Арендодателя, предполагаемый правопреемник деловой опыт для ведения бизнеса типа, разрешенного по настоящему Договору аренды, и с качеством, требуемым по настоящему Договору аренды; (ii) Текущая чистая стоимость предлагаемого правопреемника ниже, чем у Арендатора либо на дату предлагаемой уступки, либо на дату настоящего Договора аренды; (iii) Предлагаемое задание потребует внесения изменений в Помещения, затрагивающих системы или структуру Здания; (iv) Предлагаемая уступка потребует внесения изменений в условия настоящего Договора аренды или нарушит любое соглашение Арендодателя в любом другом договоре аренды, страховом полисе, финансировании или другом соглашении, касающемся Торгового центра, включая, помимо прочего, условия, касающиеся радиуса действия. , местоположение, использование и/или эксклюзивность; (v) Предлагаемое назначение будет противоречить основному использованию любого существующего арендатора в Торговом центре или любого зарегистрированного инструмента, к которому привязан Торговый центр; и/или (vi) Предлагаемая уступка или субаренда приведет к уменьшению Арендной платы, взимаемой Арендодателем в течение любой части срока действия настоящего Договора аренды.

Аренда офиса

Без ограничения других разумных оснований для отказа в согласии, стороны настоящим соглашаются, что в соответствии с настоящим Договором аренды и любым применимым законодательством для Арендодателя будет разумным отказывать в согласии на любую предлагаемую Передачу, если применяется одно или несколько из следующих условий: (i) Правопреемник имеет характер или репутацию или занимается бизнесом, который не соответствует качеству Здания; (ii) Получатель намеревается использовать Помещения в целях, не разрешенных по настоящему Договору аренды; (iii) Получатель является государственным учреждением; (iv) Передача происходит до первой годовщины Даты начала аренды; (v) Чистая стоимость Получателя составляет менее 10 000 000 долларов США. 00; (vi) Предлагаемая Передача приведет к нарушению или повлечет за собой прекращение права другой аренды помещения в Здании; или (vii) Либо предлагаемый Правопреемник, либо любое физическое или юридическое лицо, которое прямо или косвенно контролирует, контролируется или находится под общим контролем с предлагаемым Правопреемником, (i) занимает помещение в Здании на момент запроса для получения согласия, или (ii) ведет переговоры с Арендодателем об аренде площади в Здании в такое время, или (iii) вел переговоры с Арендодателем в течение шести (6) месяцев, непосредственно предшествующих Уведомлению о передаче.

Перепечатано с разрешения из мартовского выпуска Закона и стратегии коммерческого лизинга© 2020 ALM Media Properties, LLC. Все права защищены. Дальнейшее копирование без разрешения запрещено. Свяжитесь с нами по телефону 877-257-3382 или по электронной почте [email protected]

Титул Alienation — LONANG Institute

. Наиболее обычным и универсальным способом приобретения права собственности на недвижимое имущество является отчуждение, передача или покупка в его ограниченном смысле: под ним может подразумеваться любой способ, при котором имущество добровольно отказывается от одного человека и принимается другим; будь то путем продажи, дарения, заключения брака, завещания или иной передачи имущества по взаимному согласию сторон.

. ЭТО средство захвата имений путем отчуждения не имеет такой же древности в праве Англии, как и способ захвата их по происхождению. Ибо мы можем помнить, что по феодальному закону 1 чистый и подлинный феод не мог быть передан от одного феодала к другому без согласия сеньора; чтобы таким образом немощный или подозрительный арендатор мог быть заменен и навязан ему для выполнения феодальных услуг вместо того, на чьи способности и верность он мог положиться.Не мог тогда феодал подчинить землю своим долгам; ибо, если бы он мог, феодальные ограничения отчуждения можно было бы легко разрушить и обойти. 2 И как он не мог отчуждать его при жизни своей, так и не мог он по своей воле победить наследство, замыслив свою вражду с другим родом; ни даже изменить его ход, наложив определенные ограничения или предписав необычный путь нисхождения. Короче говоря, он не мог отчуждать имение даже с согласия лорда, если только он не получил также согласия своего следующего предполагаемого или предполагаемого наследника. 3 И потому весьма обыкновенно в древних феофорах было выражать, что отчуждение производилось по согласию наследников феофора; или иногда сам наследник присоединялся к феофору в гранте. 4 И, с другой стороны, так как феодальное обязательство считалось взаимным, сеньор не мог отчуждать или передавать свое сеньорство без согласия своего вассала: ибо считалось неразумным подчинять феодальное владение новому начальнику. , с которым он мог бы иметь смертельную неприязнь, без его собственного одобрения; или даже передать свою верность, не будучи полностью уведомленным об этом, чтобы он мог с уверенностью знать, кому причитаются его пожертвования и услуги, и быть в состоянии отличить законное требование арендной платы от враждебного захвата его скота сеньором. соседнего клана., 5 Это согласие вассала было выражено тем, что называлось заверением 6 или заявлением стать арендатором нового лорда; эта доктрина судебного преследования была впоследствии распространена на всех арендаторов на всю жизнь или годы. Ибо если кто-либо купил имение с какой-либо пожизненной или многолетней арендной платой, а арендатор или арендатор отказывался дать обязательство покупателю и стать его арендатором, дарование или договор в большинстве случаев были недействительными или, по крайней мере, неполными: 7 что тоже было дополнительным засором при отчуждениях.

НО мало-помалу эта феодальная строгость изнашивается, изнашивается; и опыт показал, что собственность лучше всего отвечает целям гражданской жизни, особенно в торговых странах, когда ее передача и обращение совершенно свободны и ничем не ограничены. Дорога была расчищена в первую очередь законом короля Генриха I, который разрешал человеку продавать и распоряжаться землями, которые он сам купил; ибо считалось, что над ними он имеет более обширную власть, чем над тем, что было передано ему по наследству от его предков: 8 доктрина, которая поддерживается самими феодальными конституциями: ему не было позволено продать все свое имущество, чтобы полностью лишить наследства своих детей, так же как он не имел права отчуждать свое отцовское имущество. 10 Впоследствии человек, по-видимому, был волен расстаться со всеми своими приобретениями, если он предварительно купил ему и его правопреемникам поименно; но, если его правопреемники не были указаны в купчей, он не имел права отчуждать: 11 , а также мог расстаться с одной четвертой наследства своих предков без согласия своего наследника. 12 Великой хартией Генриха III, 13 , субфеодация не допускалась к части земли, если не оставалось достаточного количества, чтобы отвечать за услуги, причитающиеся вышестоящему лорду, что, вероятно, интерпретировалось как половина или часть земли. земля. 14 Но эти ограничения были в целом сняты статутом quia emptores , 15 , согласно которому все лица, за исключением королевских арендаторов in capite , имели право отчуждать все или часть своих земель по своему усмотрению. собственное усмотрение. 16 И даже эти арендаторы в капите были по статуту 1 Эдв. III. в. 12. разрешено отчуждать, уплатив штраф королю. 17 По временному уставу 11 Хен. VII. в. 3. и 3 Курица.VIII. в. 4. всем лицам, сопровождавшим короля в его войнах, было позволено отчуждать свои земли без лицензии и они были освобождены от других феодальных повинностей. И, наконец, эти 90 295 самых штрафов за отчуждение были совершенно отменены во всех случаях безусловного владения статутом 12 Car. II. в. 24. Что касается права взимать с земли долги собственника, то оно было введено еще в статуте Westm. 2. который 18 подверг часть земель арендатора казням за долги, взысканные по закону; поскольку все они также были заложены в торговом законе по закону de mercatoribus , принятому в том же году, и в основном по закону по закону 27 Edw.III. в. 9. и в других подобных обязательствах по закону 23 Hen. VIII. в. 6. И теперь все они не только подлежат закладу в счет долгов владельца, но также должны быть полностью проданы в пользу торговли и коммерции в соответствии с несколькими законами о банкротстве. Запрет завещания земель по завещанию, за исключением некоторых мест по особому обычаю, длился дольше; это не будет полностью удалено до отмены военных должностей. Учение о атторнментах продолжалось еще позже, чем все остальные, и сделалось чрезвычайно хлопотным, хотя было изобретено множество способов уклониться от них; пока, наконец, в них не отпала необходимость в соответствии с статутами 4 и 5 Ann.в. 16. и 11 гео. II. в. 19.

В рассмотрении природы отчуждения сначала спросим вкратце, кто может отчуждать и кому; и затем, в более широком смысле, как человек может отчуждать или несколько способов передачи.

1. КТО и кому может отчуждать; или, другими словами, кто способен передать, а кто купить. И здесь мы должны учитывать скорее недееспособность, чем дееспособность отдельных сторон: ибо все лица, владеющие, prima facie, способны как отчуждать, так и покупать, если только закон не наложил на них какой-либо особой неспособности.Но если человек имеет только в себе право владения или собственности, он не может передать его кому-либо другому, чтобы мнимые титулы не были предоставлены великим людям, вследствие чего справедливость была бы попрана, а слабые угнетены. 19 Тем не менее, реверсии и закрепленные остатки могут быть предоставлены; потому что владение конкретного арендатора является его владением в возврате или в остатке; сказано) быть поручено незнакомцу, если только оно не связано с каким-либо нынешним интересом. 20

ЛИЦА, обвиненные в государственной измене, уголовном преступлении и praemunire [предупреждение], не могут передать с момента совершения преступления при условии, что правонарушитель следует: 21 , поскольку такая передача ими может привести к поражению короля его конфискации , или владыка его выморочного имущества. Но они могут покупать в пользу короны или сеньора за плату, хотя они и не в состоянии владеть: земли, купленные таким образом, если они были приобретены после приобретения, подлежат немедленной конфискации; если раньше, то к выморочному, а также к конфискации, в зависимости от характера преступления. 22 Так же и корпорации, религиозные или другие, могут покупать земли; тем не менее, если у них нет лицензии на досрочное хранение, они не могут удерживать такую ​​покупку; но он будет конфискован в пользу лорда гонорара.

ИДИОТЫ и лица с ненормальной памятью, младенцы и лица, находящиеся под принуждением, не полностью неспособны ни к перевозке, ни к покупке, а только sub modo [в некоторой степени]. Ибо их перевозки и покупки могут быть оспорены, но не фактически недействительны. Король действительно может из-за идиота уклоняться от своих пожалований или других действий. 23 Но было сказано, что самому некомпетентному, хотя бы он впоследствии и пришел в здравый ум, не разрешается заявлять о своем безумии, чтобы избежать такого дара: ибо это никому не позволено отуплять себя или ссылаться на собственную инвалидность. Развитие этого понятия несколько любопытно. Во времена Эдуарда I non compos был достаточным доводом, чтобы избежать собственной связи человека: 24 и в реестре 25 есть предписание на самого отчуждателя вернуть земли, отчужденные им во время его безумия; dum fuit non compos mentis suae, ut dicit [пока он, как он говорит, был в нездоровом уме] и т. д.Но при Эдуарде III начали возникать сомнения относительно того, можно ли человеку позволить себе порочить себя, сославшись на собственное безумие: 26 и, впоследствии, ответчик в суде присяжных, сославшись на освобождение истца с момента последнего продолжения, чтобы на что истец ответил ( ore tenus [из уст в уста], как тогда было принято), что он был не в своем уме, когда дал это, суд отложил рассмотрение присяжных; сомневаясь, был ли истец вменяемым как тогда, так и в начале иска, ему должно быть разрешено ссылаться на промежуточное лишение разума; и был задан вопрос, как он вспомнил об освобождении, если в своем уме, когда он дал его. 27 При Генрихе V1 этот способ рассуждения (что человеку не должно быть позволено вывести себя из строя, сославшись на собственную недееспособность, потому что он не может знать, что он сделал в такой ситуации) был серьезно принят судьями в споре; 28 на вопрос, был ли наследник лишен права въезда по воле его безумного предка. И из этих расплывчатых авторитетов, которые Фицерберт не постесняется отвергнуть как противоречащие разуму, 29 максима о том, что человек не должен отуплять себя, была вынесена в качестве установленного закона: 30 хотя более поздние мнения, чувствуя неудобство правило, во многих пунктах пытались ограничить его. 31 И, очевидно, следующий наследник или другое заинтересованное лицо может, после смерти идиота или несостоятельного, воспользоваться его недееспособностью и избежать гранта. 32 И так же, если он купит в силу этой инвалидности, а потом, придя в себя, не согласится на покупку, его наследник может либо отказаться от наследства, либо принять его по своему выбору. 33 Аналогичным образом младенец может отказаться от такой покупки или перевозки, когда он достигнет совершеннолетия; или, если он затем действительно не согласен с этим, его наследники могут отказаться от него после него. 34 Лица также, которые покупают или передают под принуждением. 35 Ибо все они находятся под защитой закона; который не позволит им навязываться из-за глупости их нынешнего положения; так что их действия имеют обязательную силу только в том случае, если они будут согласованы впоследствии, когда такая глупость прекратится.

Случай с тайной женщиной несколько иной. Она может купить поместье без согласия своего мужа, и передача права собственности действует во время прикрытия, пока он не уклонится от нее каким-либо действием, заявив о своем несогласии. 36 И хотя он ничего не делает, чтобы избежать этого, или даже если он действительно соглашается, сама скрытая женщина может после смерти своего мужа отказаться или не согласиться с тем же самым: более того, даже ее наследники могут отказаться от этого после ее, если она умрет раньше своего мужа или если она, овдовев, не сделает ничего, чтобы выразить свое согласие или согласие. 37 Но договор о передаче или иной договор с тайной женщиной (кроме как по какому-либо протоколу) является абсолютно недействительным, а не просто оспоримым; 38 и поэтому не могут быть подтверждены или исправлены каким-либо последующим соглашением.

Случай рожденного инопланетянином тоже своеобразен. Ибо он может купить любую вещь; но после покупки он не может владеть ничем, кроме аренды на годы дома для удобства торговли, в случае, если он будет другом-инопланетянином: все другие покупки (если они будут обнаружены в ходе дознания) немедленно конфискованы королем. 39

ПАПИСТЫ, наконец, и лица, исповедующие папскую религию, согласно статуту 11 и 12 W. III. в. 4. неспособен покупать какие-либо земли, арендную плату или наследство; и все поместья, переданные им в пользование или переданные им в доверительное управление, недействительны.Но этот статут истолковывается как распространяющийся только на папистов старше восемнадцати лет; такие только абсолютно неспособны покупать: однако следующий протестантский наследник паписта моложе восемнадцати лет будет иметь прибыль в течение своей жизни; если он не откажется от своих ошибок в срок, ограниченный законом. 40

II. МЫ следующие, но главным образом, исследуем, как человек может отчуждать или передавать; что приведет нас к рассмотрению нескольких способов передачи.

В результате признания собственности или наделения по закону общества отдельным правом на те вещи, которые по закону природы были общими, необходимо было изобрести какие-то средства, с помощью которых это отдельное право или исключительная собственность быть первоначально приобретенным; что, как мы уже не раз наблюдали, было занятием или первым владением.Но это владение, однажды обретенное, должно было также быть продолжено; или же, когда один человек пренебрежет захваченной им вещью, она снова станет общей, и произойдут все те беды и раздоры, для предотвращения которых была введена собственность. Итак, для того, чтобы продолжать владение, городское право установило наследство и отчуждение: первое, чтобы продолжать владение в наследниках собственников после его невольного отказа от него своей смертью; последний, чтобы сохранить его в тех лицах, которым собственник, по своему собственному добровольному акту, решит отказаться от него при жизни.Перевод или передача имущества, признанная таким образом законом, стала необходимой, чтобы эта передача была должным образом засвидетельствована: во избежание споров либо о самом факте, либо о том, была ли вообще какая-либо передача; или о лицах, которыми и кому оно было передано; или в отношении предмета, как то, из чего состояла переданная вещь; или, наконец, в отношении способа и качества передачи, в отношении того, на какой период времени (или, другими словами, на какое имущество и проценты) была совершена передача. Юридические доказательства этого перевода собственности называются общими гарантиями королевства; благодаря чему состояние каждого человека гарантируется ему, а все споры, сомнения и затруднения либо предотвращаются, либо устраняются.

ЭТИ распространенные заверения бывают четырех видов: 1. По делу in pais или по делу; которая является гарантией, заключенной между двумя или более частными лицами in pais, в стране; то есть (согласно старому общему праву) на самом месте, подлежащем передаче. 2. По официальному документу или по заверению, заключенному только в официальных королевских судах.3. По особому обычаю, приобретаемому в определенных местах и ​​относящемуся только к определенному виду собственности. Какие три из них действуют в течение жизни стороны, передающей или заверяющей. 4. Четвертый не вступает в силу до его смерти, и это по замыслу, содержащемуся в его последней воле и завещании. Мы будем рассматривать каждый по порядку.

Что означает отчуждение в имущественном праве? – СидмартинБио

Что означает отчуждение в имущественном праве?

Основные вкладки. Отчуждение относится к процессу добровольной передачи или продажи собственником имущества другой стороне. Когда имущество считается отчуждаемым, это означает, что оно может быть продано или передано другому лицу без ограничений.

Какой закон запрещает отчуждение имущества?

Закон о передаче собственности 1882 г. (далее именуемый «Закон») устанавливает различные правила, касающиеся отчуждения собственности, в соответствии со статьями 10–18. Эти статьи налагают ограничения на отчуждение и настаивают на свободном обороте собственности.

Какой закон относится к отчуждению?

Отчуждение означает передачу собственности, такую ​​как дарение, продажа и ипотека. Отчуждение отдельной собственности индусом, независимо от того, регулируется ли она школой Митакшара или любой из ее подшкол или школой Даябхага, имеет над ней полную и абсолютную власть. Закон о передаче собственности регулирует такое отчуждение.

Что понимается под отчуждением земли?

передача имущества путем передачи или завещания в собственность другого лица. Отчуждение есть акт, посредством которого один человек передает собственность и владение землями, многоквартирными домами или другими вещами другому. …

Какая правильная комбинация при отчуждении имущества?

В Англии при феодальной системе земля обычно передавалась путем субфеодации, а отчуждение требовало разрешения сюзерена….Ссылки.

скрыть Авторитетный контроль
Общий Интегрированный авторитетный файл (Германия)
Прочее Академический Microsoft

Какое имущество не может быть передано?

Сервитут не может быть передан отдельно от господствующего наследия.Все интересы в отношении имущества, ограниченного в использовании, собственнику лично не могут быть переданы им. Даже право на будущее содержание, каким бы образом оно ни возникло, не было обеспечено или определено, не может быть передано.

Что такое отчуждение недвижимого имущества?

Недвижимое имущество отчуждается для нужд охраны государства, охраны окружающей среды, здравоохранения или социального обеспечения, строительства объектов культуры, образования и спорта, инженерных сооружений и инженерных коммуникаций либо развития транспортной инфраструктуры, необходимой для населения, в качестве …

Что такое отчуждение земли в Индии?

Отчуждение означает перемещение Имущества. В индуистском праве отчуждение имеет дополнительное значение, поскольку, как правило, ни исполнитель, ни какой-либо другой совладелец не разделены, а все соглашение удерживается на совместной семейной собственности или их рвении к совместной семейной собственности.

Кто имеет право на отчуждение в совместном имуществе?

1. Единственный выживший Совладелец имеет полное право на отчуждение общего семейного имущества. Однако, если на момент такого отчуждения в утробе матери находится другой Сородитель, то такой Сородитель может оспорить отчуждение или ратифицировать его по достижении совершеннолетия.

Что такое добровольное отчуждение имущества?

Добровольное отчуждение – это принудительная передача права собственности путем продажи или дарения от собственника другому лицу. Принудительное отчуждение – это переход права собственности на недвижимое имущество без согласия собственника.

Что такое добровольное отчуждение имущества?

Определением добровольного отчуждения в отношении недвижимого имущества является передача права на проживание или акта собственности между двумя сторонами без применения посторонних юридических мер.

Что такое отчуждение заложенного имущества?

Пункт об отчуждении — это формулировка в ипотечном договоре или договоре о доверительном управлении, которая позволяет кредитору требовать немедленного погашения ссуды в случае, если владелец продает или передает право собственности на недвижимость. Он запрещает передачу кредита новому покупателю и требует немедленной выплаты остатка.

Что такое отчуждение имущества?

Определение ОТЧУЖДЕНИЯ АКТИВОВ: Продажа активов, переданных в залог.Пункт об отчуждении обычно запрещает это. Юридический словарь с юридическим словарем Блэка Бесплатный онлайн-юридический словарь, 2-е изд.

Что такое отчуждение недвижимости?

Добровольное отчуждение. Типичной продажей недвижимости считается передача имущества путем добровольного отчуждения.

  • С волей. Недвижимость также может быть передана по завещанию.
  • Недобровольное отчуждение. Недвижимость также может быть передана путем так называемого принудительного отчуждения, которое будет передачей без вашего согласия.
  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.

    Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
    <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>