Что делать если управляющая компания отказалась от дома: Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

После заключения договора один экземпляр должен храниться у собственников жилых помещений, а другой – в компании по управлению.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Несмотря на то, что практика судов отображает частые случаи отказа УК от выполнения обязательств по договору, собственники часто пытаются обратиться в суд с обжалованием. Следовательно, для такого шага у фирмы должны иметься серьезные обстоятельства.

При выполнении вышеописанных действий необходимо помнить о четкости их совершения. Лишь при грамотных шагах управляющей компании и правильном выборе другой фирмы она сможет не испортить отношения с жильцами многоквартирного дома и избежать судебного процесса по делу.

Посмотрите видео. Что управляющая компания должна ремонтировать бесплатно:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Автор статьи:

Евгения Долгая

Управляющая компания не принимает на обслуживание дом

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Post navigation

Что делать жильцам многоквартирного дома, если от них отказалась управляющая компания

Для каждого дома обязательно выбирается управляющая компания, в обязанности которой входит управление строением, его ремонт и благоустройство. Но нередко от старых домов отказываются УК, поэтому жители таких зданий сталкиваются с серьезными проблемами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Может ли УК отказаться от дома

Данные компании имеет право самостоятельно выбирать дома, с жильцами которых будут составлены контракты. Поэтому если фирма за месяц до окончания срока действия договора сообщают об отказе от пролонгации, то далее она перестает заниматься управлением конкретного дома.

После расторжения контракта отправляются жильцам квитанции от непосредственных ресурсных компаний за коммунальные услуги. В доме не проводятся периодические ремонтные работы, а также не моются полы и не выполняются иные аналогичные платные действия.

Правомерные причины

УК могут отказываться от домов по разным основаниям. К ним относится:

• нарушение значимых пунктов договора жильцами дома;
• у компании отзывается лицензия на работу;
• банкротство организации;
• компания не желает заниматься ремонтом и управлением старых домов, являющихся проблемами, так как постоянно возникают разные серьезные нарушения, требующие вложения значительных средств;
• отсутствие оплаты от большинства жильцов дома.

Как проверить законность отказа УК от дома? Фото: 101urist.com

Независимо от причины расторжения контракта компания должна позаботиться о том, чтобы отношения были прекращены законным способом.

Порядок отказа от дома

Если УК по разным причинам желает отказаться от какого-либо строения, то ее работники должны хорошо разбираться, как именно осуществляется данный процесс. Поэтому выполняются последовательные действия:

• организуется собрание жильцов;
• на нем уведомляются все собственники квартир в доме, что компания отказывается от управления строением;
• могут предлагаться варианты составления соглашения для разрешения конфликтных ситуаций;
• если невозможно прийти к консенсусу, то прекращается сотрудничество;
• составляется и подписывается протокол собрания;
• компания обращается в администрацию региона с заявлением, где указывается на прекращение работы с конкретным домом;
• собственники жилья принимают строение от фирмы на основании специального акта;
• работники УК передают нужные документы по дому в жилищный надзор и налоговую инспекцию.

Как юридически оформить

Если инициатором расторжения отношений выступает сама компания, то для этого могут выбираться разные способы:

• по взаимному согласию, если большинство жильцов дома желают прекратить сотрудничество, для чего подписывается мирное соглашение;
• с помощью арбитра, для чего подается иск в суд, но для этого должны иметься веские основания, например, отсутствие платы или изменение обстоятельств функционирования у УК;
• в одностороннем порядке, если жильцы нарушают существенные условия соглашения, что приносит к нанесению серьезного ущерба компании.

Что делать жильцам, если от дома отказалась УК, смотрите в видео:

Могут применяться и другие основания для расторжения сотрудничества, но они должны предусматриваться контрактом.

Какие требуются документы

Если УК принимает решение отказаться от многоквартирного дома, то ее работниками подготавливается необходимая документация для этих целей. Бумаги должны передаваться жильцам строения и разным государственным органам. К этим документам относится:

• правильно составленное обращение к собственникам квартир в доме, где указываются основания для расторжения договора;
• акт в жилищную инспекцию;
• обращение в администрацию региона;
• бумаги с информацией об особенностях сотрудничества за последние два месяца;
• выписки с лицевых счетов;
• отчет о тратах;
• протоколы собраний;
• контракты, заключенные с подрядчиками;
• описание имущества дома.

Отказ в связи с потерей лицензией

Наиболее популярной причиной отказа УК от дома является то, что организация просто теряет право заниматься управлением домов в связи с потерей лицензией на такую деятельность. Наиболее часто лицензия отзывается по следующим причинам:

• фирма неправильно оформляет протоколы собрания собственником дома;
• отсутствуют нужные сведения в документах;
• не размещается информация о работе компании в открытых источниках.

Необходимые документы при отказа УК от дома. Фото: 101urist.com

Если отказывается жилищная инспекция выдавать лицензию УК, то такое решение должно быть мотивированным. Компания должна оповестить жильцов о потере разрешения на работу, что приводит к расторжению сотрудничества.

Как отстаивается право управлять домом

УК может лишиться лицензии только при наличии веских оснований. По ст. 198 ЖК должны выполняться следующие требования:

• фирме предлагается возможность устранить нарушения;
• осуществляется повторная проверка;
• если не устраняются нарушения, то по решению суда отзывается лицензия.

Компания может отстоять свои права, если докажет, что ею не были нарушены требования законодательства. Для этого составляется иск в суд.

Если же фирма лишается лицензии, то по ст. 200 ЖК в течение 30 дней жильцы дома должны заключить договор с другой компанией или найти иной способ управлять домом.

Что делать, если от дома отказалась управляющая компания

Если УК отказывается от управления домом, то жильцы должны выбрать новую УК. Для этого могут использоваться разные способы:

• проведение общего собрания, где выбирается новая организация;
• обращение в местную администрацию;
• выбор управляющей компании через жилищную инспекцию.

Как судить с управляющей компанией и выиграть, расскажет это видео:

Заявки от новых УК должны направляться в местную администрацию и представителю собственников квартир в доме. Все представители компаний обязаны предоставить максимум информации о своей работе владельцам квартир.

Это же осуществляется, если не получается выбрать одну фирму. Если же выбирается компания, то с ней обсуждаются все нюансы, после чего подключается договор. После этого управление домом передается новой организации.

Заключение

Таким образом, отказ УК от дома может осуществляться по разным причинам. Процедура должна выполняться в правильной последовательности действий. Сами жильцы могут отказаться от фирмы, если она не исполняет свои обязательства по соглашению.

Для этого должно приниматься соответствующее решение на собрании дома, после чего с новой выбранной организацией составляется контракт.

Управляющая компания не принимает на обслуживание дом

В Российской Федерации привычные всем ЖЭКи сменились на управляющие компании (УК). В прошлом сфера управления находилась в обязательном порядке в ведении государственных структур, а в условиях современности управление и содержание МКД отдано в руки коммерческих предприятий.

Законодательство в сфере жилищных правоотношений предоставило в пользу собственников квартир право выбирать, каким образом будет происходить управление МКД.

Согласно статье 161 ЖК РФ, управление своим хозяйством может возлагаться на самих собственников помещений многоквартирных домов. Для данных целей им разрешается создать так называемые ТСЖ.

Если же таким образом поступать жильцы не пожелали, то они имеют право доверить управление общедомовым имуществом своего МКД управляющим организациям, которые могут быть представлены как ООО или АО, так и прочими формами. Выбор какой-то определенной компании должен осуществляться посредством голосования на общем собрании.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Виды управления многоквартирным домом

Нормы Жилищного кодекса регламентируют три способа для управления МКД: непосредственное управление, управление посредством создания ТСЖ или же другим кооперативом и, наконец, – управление посредством управляющей компании (УК). Каждый из вышеприведенных способов управления обладает как положительными, так и отрицательными сторонами.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности.

Если управляющая компания отказывается от дома, читайте тут.

Если происходит непосредственное управление самими собственниками многоквартирного дома, то нет какой-либо необходимости для образования аппарата управления, а также юридического лица, поскольку для такого типа управления вполне достаточным выступает проведение собраний для разрешения актуальных проблемных вопросов.

При таком варианте управления договорные соглашения собственников помещений МКД заключаются непосредственно с поставщиками коммунальных услуг. Работы по дому проводятся либо самими жильцами, либо же общим решением заключаются договоры с соответствующими компаниями, которые специализируются, к примеру, на вывозе мусора, уборке и т.п.

Однако смеем заметить, что такой способ управления является подходящим для домов с количеством квартир не более 12. Если же квартир в доме больше, то, согласно ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, следует заключать договор с управляющей компанией, которая будет заниматься лишь управлением домом, однако, не будет предоставлять коммунальные услуги.

Что касается ТСЖ (товарищества собственников жилья), то при таком способе управления собственниками выбираются представители, в руки которых предоставляются полномочия на управление домом. Такая форма управления предполагает создание юридического лица.

Наиболее распространенный способ управления – заключение договора с управляющей организацией, которая обязана нести ответственность перед собственниками помещений многоквартирных домов за все процессы в доме.

Относительно коммунальных услуг и услуг специализированных компаний – договоры с ними заключает сама УК. Естественно, данные услуги со стороны УК предоставляются не бесплатно, для этих целей УК взимает с собственников оговоренную оплату, что, в свою очередь, составляет доход подобных компаний.

Какой из вышеуказанных способов управления избрать – компетенция и право самих собственников МКД, реализуемое ими на общем собрании.

Заметим, что зачастую в случае как непосредственного управления домом, так и посредством создания ТСЖ, собственниками заключается договор с организациями по обслуживанию, которые, согласно договорным условиям, занимаются выполнением определенных видов работ за фиксированную оплату.

Основным преимуществом непосредственного управления жильцами выступает то, что поставщики коммунальных услуг вправе дифференцировано проводить отключение от поставок данных услуг лиц, уклоняющихся от уплаты, поскольку каждый заключенный договор несет персональный характер и относится только к одной конкретной квартире. Если же создано ТСЖ или управление происходит посредством УК, ответственность за неуплату коммунальных услуг должно нести юридическое лицо.

Потому по причине наличия нескольких должников, весь МКД может стать должником для поставщика услуг, что, в свою очередь, чревато некоторыми ограничениями. Такими штрафными санкциями может выступить последнее по очередности подключение к теплоснабжению в отопительный сезон.

Лица-участники круглого стола пришли к единому решению, что в условиях современности нет абсолютно действенного механизма для оказания влияния на неплательщиков, поскольку заваленные исковыми заявлениями судебные органы порой не в силах взыскать с должника сумму иска по причине отсутствия у последних какого-либо имущества, в связи с чем производство по такого рода делам прекращается.

В какой орган стоит обращаться, когда управляющая организация не выполняет свои обязательства согласно заключенному договору?

Очень часто жильцам МКД приходится управлять своим домом в непосредственном порядке по причине неисполнения или же недобросовестного исполнения УК обязательств по договору.

При условии, что управляющая организация не занимается выполнением условий договора, советуем прибегнуть к обращению в специальные органы по надзору.

Спорные вопросы между хозяйствующими субъектами должны быть решены только в порядке судебного разбирательства.

Есть также органы с надзирательной функцией, в адрес которых жильцы вправе обратиться и пожаловаться на недобросовестную организацию управления в лице УК. Такими органами являются ГЖИ (государственная жилищная инспекция), а также прокуратура. К числу таких органов можно причислить также и муниципальный жилищный комитет при администрации населенного пункта.

Помимо этого УК в обязательном порядке, согласно договорным условиям, должны предоставить в адрес собственников полную отчетность о собранных денежных средствах, направлениях их использования, результатах, проведенных на данные средства работах. Зачастую такая информация выкладывается на интернет-странице фирмы, а также на стендах информационного характера, или даже печатается на обратной стороне платежной документации.

Может ли УК отказаться от принятия дома в управление?

Согласно действующему законодательству РФ (статья 426 Гражданского кодекса), договор выступает публичным, если он заключен лицом, которое осуществляет предпринимательскую или иную деятельность, приносящую ему прибыль.

Посредством публичного договора устанавливаются обязанности лиц по выполнению работ или же оказанию определенных услуг, осуществляемых со стороны предпринимателя в адрес каждого его клиента. В конкретном случае УК обязана проводить работы и предоставлять услуги в пользу собственников МКД согласно ее договорным обязательствам.

В рамках публичного договора оплата за услуги и работы для всех жителей дома должна быть одинаковой, помимо устанавливаемых государством специальных льгот в пользу определенных категорий граждан.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, физические и юридические лица имеют свободу в заключении договоров. Иными словами, никто никого не может принудительно склонить к заключению гражданского договора, исключая случаи, когда ГК или отдельным законом установлена обязанность заключения договора.

У предпринимателя нет права на отказ от заключения договора, при условии наличия возможности выполнять работу и оказывать услуги, являющиеся предметом указанного договора.

Каковы же признаки публичности договоров управления многоквартирными домами?

Первый признак публичности – одной из сторон договора выступает управляющая компания, поскольку УК является осуществляющим предпринимательскую деятельность лицом, которое получает за данную деятельность прибыль.

Второй признак публичности – УК выполняет обязательства относительно выполнения работ и оказания услуг в адрес собственников МКД за установленную ежемесячную плату.

Третий признак публичности – недопустимый характер отказа УК от заключения договора или же уклонения от заключения такового при наличии реальной возможности выполнения работ и предоставления услуг.

Обязательный характер заключения договора по управлению УК находит свое закрепление в нормах законодательства, в том числе и при победе в рамках открытого конкурса, проводимого от лица органа местного самоуправления (регламентировано частями 4 и 13 статьи 163 ЖК РФ, а также частью 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что будет, если способ управления МКД не выбран или не реализован: особенности эксплуатации и законодательные аспекты

Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность по эксплуатации и улучшению занимаемых помещений.

В большинстве случаев для таких целей владельцы выбирают компанию, которая наделяется соответствующими полномочиями. Варианты такой процедуры определены статьей 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

В каких случаях способ управления МКД считается не выбранным?

Решение о выборе варианта правления принимается на общем заседании владельцев. Такая процедура имеет свои правила. Если они не был соблюдены, то принятое решение не будет являться законным.

1. Прежде всего, это общее количество присутствующих. Если их было меньше 50% от общего числа, то решение не может быть принято.
2. Ещё одним обязательным условием является количество проголосовавших «за». Если их было менее половины, то решение не является законным.
3. Способ управления многоквартирным домом не будет считаться выбранным, если предпочтение было отдано компании, не имеющей соответствующей лицензии.

Что значит реализация способа управления и чем это регламентировано?

В тексте документа должно быть указано следующее:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки. В качестве таковых выступают управляющая организация, имеющая специальную лицензию, и общее собрание собственников.
3. Предмет договора. В качестве такового выступает управление МКД.
4. Перечень коллективных материальных ценностей.
5. Список действий, которые обязана выполнять управляющая компания.
6. Стоимость договора. Здесь порядок расчета цен и периодичность выплат. Данная информация может быть оформлена в виде отдельного приложения.
7. Способ контролирования деятельности управляющей компании по исполнению ею взятых на себя обязательств.
8. Меры воздействия, применяемые к недобросовестной стороне.
9. Атрибуты участников и росписи их представителей.

Соглашение составляется в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. Срок действия документа составляет от одного года до пяти лет.

В каких случаях считается выбранным, но не реализованным?

Выбрать вариант контроля за жильем на собрании ещё недостаточно, даже при условии законности вынесенного решения. Это необходимо реализовать. В качестве подтверждения выступают договор, заключенный с управляющей компанией, либо напрямую с поставщиками жилищно-коммунальных услуги, если управление осуществляется собственниками. При отсутствии указанного документа способ считается не реализованным.

Может ли многоквартирный дом существовать без руководства?

В статье 161 ЖК РФ указано, что орган местной власти проводит конкурс по выбору УК, если в течение полугода до дня его проведения владельцами помещений в многоквартирном доме не выбран способ, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. То есть фактически дом может существовать без управления на протяжении полугода.

Если жильцы не выбрали или не реализовали способ управления, проводится процедура отбора УК. Она регулируется нормами Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75.

Что происходит, если жильцы не определили или не реализовали вариант правления?

Этапами выбора исполнителя являются:

1. Формирование конкурсной комиссии. Она должна быть создана не позднее чем за 5 дней до уведомления о проведении конкурса. Срок полномочия комиссии может составлять до двух лет.
2. Составление извещения для потенциальных претендентов. В нем должно быть указано:

• основание проведение конкурса;
• данные организатора;
• описание многоквартирного дома – адрес, общая площадь;
• перечень работ, которые необходимо выполнять;
• стоимость услуг;
• срок, место и порядок представления документов;
• дата и время проведения конкурса.

Победитель конкурса должен представить организатору проект договора в течение 10 рабочих дней с момента принятия решения. А в течение 20 суток с этого же момента он должен передать подписанные им проекты соглашений управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны.

Выбор способа управления МКД является обязанностью владельцев квартир. Решение принимается на коллективном заседании владельцев. Если оно не было вынесено, то местная администрация проводит открытый конкурс по определению исполнителя.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Вопрос по ЖКХ. Брошенный дом

Управляющая компания банкрот.Другие управляющие компании на обслуживание не берут. Перешли на непосредственное управление домом (всего 5 квартир).Поставщик тепла (отопление) и воды в одном лице .Никакие договора подписывать не хочет. Только через управляющую компанию . Что делать ?

Андрей, добрый вечер.

Вам был письменный отказ в заключении договора?

Если нет, то отправляйте ресурсонсабжающей организации письмо с просьбой о заключении договора.

Ресурснабжаются организация заявляет что готова работать только через управляющую компанию.могу предположить что не хотят утруждать себя лишней работой с каждым обонентом. в данном случае ресурсоснабжающей организацией выступает аэропорт. К котельной которой подключен дом.утверждают что теплоснабжение вообще не основной вид их деятельности.

Документы не принимают.письменный отказ в заключении договора не дают

Вы можете сделать представителем одного из жителей вашего дома, написав ему доверенность, и заключить один договор. Или через суд обязать заключить их договор.

У ресурсников своя правда. Согласно ЖК ст.161 п 2 собственники помещений должны выбрать один из способов управления в том числе как один из вариантов управляющая компания.вот только договор с управляющей компанией не публичный.однако согласно п.7 все той же статьи можно принудить местные власти к выбору управляющей компании. Именно такой сценарий хотят видеть господа ресурсники.отчасти с ними соглашусь. Зачем создаётся управляющая компания ?как можно реализовать своё право на управление домом управляющей компанией если компании не берут себе дома?

Вам нужно направить официальные письма в ресурсоснабжающую и в управляющую с запросами о заключении договоров. И потом уже с их официальными отказами действеннее будет обратиться даже не в суд, а в прокуратуру. Пока такой план действий.

Такой план действия напрашивается сам собой. Только в компаниях не глупые люди работают и отлично понимают зачем требуют с них письменный отказ.поэтому предпочитают письменных ответов не довать.есть небольшой нюанс с ресурсной компанией. Это аэропорт. Котельная предналежит аэропорту.Директор прямо говорит что у них оснавная задача не теплоснабжение. Тот факт что дома отапливаются от их котельной исторически сложившийся факт.прямых договоров заключать не будем.неизвестно что у них в уставе написано.Возможно что формально они не энергопоставщики?поэтому и так смело отказывают в заключение договора

Вам фактически услуги оказываются? Есть возможность получать услуги в другом месте?

Не глупые, согласна, но молчание это тоже уклонение от заключения договора. Уведомление об отправлении писем или их возврат по истечении срока хранения на почте (просто не забрал адресат) будут вашими доказательствами.

Получать услуги в другом месте нет. Поставку воды ограничили.в связи с тем что нет договора. Вода течёт тонкой струйкой.Воду планируют у всего района перекючить на местный горводоканал с июня.обещали разослать соответствующие уведомления жителям.договор на отопление только с ними необходимо заключать.котельная и сети подключены к ним.обращались с проблемой в управление ЖКХ города.администрацию района,управляющие компании.везде ответ один-переходити на непосредственное управление домом,заключайте договора.планируем повторно обратиться к главе администрации района,в вновь созданный МУП в районе для который берет брошенные дома.но в доме 5 квартир . поэтому все настаивают на прямом управлении домом .

Вы вначале же писали, что уже перешли на непосредственное управление. Или еще нет? Почему в прокуратуру не хотите обратиться?

завтро все стороны сложившийся ситуации собираются в районной администрации.предлагают вообще отрезать отопление и делать собственное. такое законно?

Вопрос очень спорный. Меня больше волнует за чей счет… Интересно какое решение они примут

было сегодня совещание в администрации района.в целом ниочем.на повестки дня 2 вопроса.1 переключение снабжения воды небольшого райончика с постовщика Аэропорт на горводоканал. Исторически сложилось что поставщик воды аэропорт но но в данный момент он отказывается поставлять воду ссылаясь на нехватку для собственных нужд .решили переключить снабжение района на воду с горводоканала но есть проблема нехватка давления в системе в одном из домов установлены повышающие насосы весь спор хватит ли давление воды для жителей 4 5 этажей в трёх многоэтажках.как кто и кому будет передовать сети водоснабжения. завтро будут решать на месте. По отоплению. аэропорт отказываются подписывать договора поскольку является федеральной собственностью все договора с физическими лицами запрещены .администрация района предлагает установить собственное отопление завтра придут представители газовой службы для экспертизы возможности установки газового оборудования. но в пару квартирах мы думаем врятле такое возможно.затраты на отоплнение внутри квартир за счёт жильцов. коммуникации до дома за счёт города.в управление ЖКХ сказали что в потоплении отказать не в праве . подумайте о создании тсж из 5 квартир.вообдем завтро очередное собрание и принятие каких то решений.управляющие компании не по-прежнему нехотят брать дом на полное управление. только на обслуживание по вывозу мусора,очистка и т.п.теоретически возможно . но ответов нет. все только завтро

Здесь только принуждать их через суд.

Похожие вопросы

Вопрос по продаже дома со статусом «нежилое» в садоводстве

Вопрос по строительству дома на дачном участке

Имеет ли право истец ставить вопрос о сносе дома, если это единственное жилье?

Вопрос по собственности дома

Вопрос — есть частный дом, приватирирован — сейчас хотим его продать. Тому кто покупает как быть с приватизацией дальше?

Бегут от дома

Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья

Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.

— Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.

Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.

Неудивительно, что когда управляющая компания предложила повысить тариф на содержание общего имущества больше чем наполовину, не подкрепив это никакими документами, жители не согласились. Руководство УК не стало настаивать — просто объявило о том, что не намерено продлевать контракт. В мае шестидесятиквартирный дом остался без обслуживания.

Лето обитатели дома худо-бедно перетерпели, а с наступлением осени забили тревогу: кто будет готовить дом к отопительному сезону? Проблема в том, что альтернативы в городке с населением 4,5 тысячи человек просто нет. Создавать товарищество собственников недвижимости (ТСН) обитатели дома не хотят. Пенсионеры (а их здесь примерно две трети) не верят в такую форму управления. Сергей Худяев, руководитель регионального центра «ЖКХ Контроль» Ленинградской области, к которому любанцы обратились за помощью, выяснил, что в Любани таких бесхозных домов несколько, и обратился за помощью к исполняющему обязанности председателя комитета Госжилнадзора Ленобласти Олегу Ромадову с просьбой посодействовать в разрешении конфликта. Местные активисты обратились за помощью к властям, и, как ни странно, им, похоже, все-таки удалось найти выход.

— Мы уговорили управляющую компанию, которая собралась уходить, остаться в городе, — говорит Юлия Додонова, заместитель главы администрации Любанского городского поселения. — Сейчас горожане обсуждают условия с руководством новой УК, и судя по всему, дело идет к заключению контракта. Таких «бесхозных» зданий у нас в Любани несколько. Но дом на Загородном, 38 — самый большой из них. И если мы решим вопрос с ним, то и с остальными все получится.

Однако жильцы дома, наученные горьким жизненным опытом, не торопятся радоваться. И подобных печальных историй по всей России — не десятки, а сотни.

В Омске только в Советском округе три десятка жилых домов не имеют управляющих компаний, а таких округов в городе пять. Конкурсы проводятся, но формально. И это уже становится тенденцией. Любопытно, что в списке брошенных находится дом N 3 на улице Комбинатской, в котором 25 процентов квартир принадлежит муниципалитету, но должного внимания к нему все равно нет. В этом году в рамках капремонта здесь должны были поменять кровлю, но ремонт так и не состоялся. К тому же каждый год возникает проблема с подключением тепла.

Между тем во многих городах таких проблем нет: там созданы муниципальные УК, которые разруливают узкие места. В частности, подобный опыт был реализован в Самарской области, где вообще нет домов, которые УК бросили бы на произвол судьбы. Проблему решили так. Если компания отказывается от дома, то до назначения новой УК старая продолжает ее обслуживать. Кроме того, практически во всех муниципалитетах региона, а также в каждом районе Самары созданы муниципальные управляющие компании, которые могут брать в управление дома, от которых отказываются частники.

Похожий опыт опробован и властями Приморья. В Красноярске брошенных домов официально нет. Всевозможные шлакоблочные двухэтажки, бараки, — словом, ветхий жилфонд формально закреплены за каким-то УК, но услуги, как выясняется, оказываются им «для галочки». Напрямую красноярская муниципальная УК отказалась брать на себя ответственность за эти дома и обслуживает их только на договоре подряда. Причина: жилфонд в неудовлетворительном состоянии.

Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль»:

— Главная причина появления брошенных домов чаще всего заключается в том, что собираемых с собственников средств недостаточно для их надлежащего содержания и обслуживания. Как правило, такие дома являются ветхими или аварийными. Поэтому у управляющих компаний есть риск попасть под штрафные санкции надзорных органов, а то и под уголовное дело. А если поднять тарифы на содержание, то жильцы такую финансовую нагрузку не потянут.

В этих условиях возможен еще один выход — субсидировать управление такими домами из муниципальных бюджетов. Однако лично я знаю только один город в России — Соликамск, где муниципалитет принял такое решение. В большинстве случаев содержание невыгодных домов субсидируется собственниками домов более новых, многоэтажных. Но это противоречит всем нормам Жилищного кодекса.

Если дом полгода остается без управления — орган местного самоуправления обязан объявить конкурс, на котором должна быть избрана управляющая организация. Понятно, что желающих взять эти дома в управление, как правило, не находится. Зачастую такими домами поручают управлять муниципальным управляющим компаниям, но относятся они к таким домам как к социальной нагрузке — по остаточному принципу.

Сейчас обсуждается новая стратегия ЖКХ до 2035 года, и практически все склоняются к тому, что нужно вводить для таких домов государственное регулирование тарифов на содержание, предлагая собственникам выбор из нескольких пакетов. При этом собственники, желающие сэкономить, смогут выбрать пакет «эконом», в который будет входить ограниченный перечень услуг, обеспечивающих главным образом безопасность содержания дома.

Управляющая компания не хочет брать дом на обслуживание

Обстоятельства, при которых жители дома, неудовлетворенные организацией управления МКД, пытаются прекратить с ней правовые отношения, однако, последняя не хочет лишиться довольно крупной части прибыли и всевозможными способами пытается удержать бразды правления над домом, уже стали типичными для условий современности.

Однако бывают и такие обстоятельства, когда УК наоборот пытается избавиться от надоевших собственников какого-нибудь проблемного многоквартирного дома.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Управляющая компания отказывается от дома: что делать

Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ, расторгать или изменять договор по управлению МКД разрешается в случаях и алгоритме, предусмотренными действующими нормами гражданского права.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса России, подвергать изменениям и расторгать договор реально по согласованию сторон, при условии, что иной порядок не предписан настоящим Кодексом, иными нормативно-правовыми актами или же договором.

Исходя из требования одной стороны, договор управления изменяется или расторгается согласно решению судебного органа лишь:

• в случае значительного нарушения договора другой стороной;
• при других обстоятельства, которые предусмотрены этим кодексом, иными нормативными документами или же договором.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ, отказ от исполнения обязательств в одностороннем порядке, а также изменение условий договора в одностороннем порядке являются недопустимыми, исключая случаи, предусмотренные законом (к примеру: при значительном изменении обстоятельств, согласно которых стороны заключали договор).

Согласно части 8.2 ст. 162 ЖК РФ, предписано, что со стороны собственников помещений в МКД, основываясь на решении общего собрания собственников, в одностороннем порядке сохраняется право на отказ от исполнения договора управления МКД, при условии, что УК не выполняет договорных условий конкретного договора, а также сохраняется право на принятие решения по выбору другой управляющей компании или же о смене способа управления МКД в принципе.

При других обстоятельствах договор может расторгаться или по согласованию сторон, или же в порядке судебного разбирательства, согласно заявлению какой-либо из сторон договора.

Итак, судя по анализу вышеуказанных правовых норм, установлено, что законом предусмотрено одностороннее расторжение договорных отношений лишь исходя из инициативы собственников помещений в МКД, основываясь на решении, принятом общим собранием сособственников. Расторжения же договорных отношений согласно инициативе УК не предусмотрено действующим законодательством.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Такое понятие, как непосредственное управление МКД, находит свое определение в рамках статьи 164 ЖК РФ.

Смысл таков: со стороны собственников МКД, не привлекая УК и не создавая ТСЖ, в самостоятельном порядке заключаются договоры с ресурсоснабжающими компаниями и самостоятельно несутся расходы на содержание и ремонт общедомового имущества.

При непосредственном управлении все собственники МКД, действуя от своего имени, заключают договоры по предоставлению им коммунальных услуг, неся дифференцированную персональную ответственность по неисполнению обязательств в части оплаты предоставленных услуг.

Относительно содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома следует отметить, что непосредственное управление МКД предполагает заключение отдельных договоров со специализированными компаниями, которые занимаются предоставлением подобных услуг. При этом все собственники или же большинство из них являются одной стороной в заключаемом договоре. Подобное решение принимается на общем собрании сособственников.

Подобный способ по управлению «многоквартирками» обладает рядом преимуществ касательно экономии, исходя из того, что не нужно содержать управленческий аппарат в виде УК или ТСЖ. Недостатком такого метода управления является, как правило, малое количество или же вообще отсутствие инициативных представителей среди собственников.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

• расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
• выбор новой управляющей организации;
• утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т. д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

Когда управляющая компания не обязана делать ремонт?

Вопрос: Мы обратились в управляющую компанию, обслуживающую наш дом с требованием провести частичный ремонт фасада здания, облицовочный слой которого нарушен и требует немедленного восстановления. Однако нам отказывают по тем основаниям, что данные работы не входят в состав работ по содержанию, а относятся к капитальному ремонту и подлежат выполнению на основании решения общего собрания собственников и только за дополнительную плату. Правомерен ли такой ответ?

Ответ:

В обзоре «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту» мы писали о том, что управляющая компания обязана провести ремонт элементов общего имущества без дополнительной платы, поскольку внося каждый месяц плату за содержание, вы уже оплачиваете услугу по поддержанию общего имущества МКД в нормативном состоянии.

Однако не во всех случаях неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений дома управляющая компания обязана без дополнительной платы приводить все в порядок (в нормативное состояние). При наличии желания обратиться в прокуратуру, жилищную инспекцию или суд следует иметь ввиду, что работы, относящиеся к текущему ремонту управляющая компания обязана выполнить только при наличии решения общего собрания собственников. В таком решении должно быть отражено, что надо ремонтировать и на какие средства.

Не обязана управляющая компания без решения собрания собственников и без дополнительных денежных средств выполнять и работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Что относится к капитальному ремонту общего имущества?

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда приведен в Приложении № 8 к Постановлению Госстроя № 170.

В частности, ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% отнесен к работам при капитальном ремонте.

Таким образом, если объем ремонта составляет менее 50%, данные работы к капитальному ремонту отнесены быть не могут.

В то же время, согласно пунктам 4.2.1.1, 4.2.3.1 и 4.2.3.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, одной из обязанностей управляющей многоквартирным домом организации является устранение повреждений стен по мере их выявления и недопущение дальнейшего развития этих повреждений. В Правилах указано, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности и тому подобные разрушения должны устраняться по мере их выявления и восстанавливаться с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества МКЖ принимается общим собранием собственников (двумя третями голосов от всех голосов собственников).

На основании изложенного, можно сделать вывод о том, что требование произвести ремонт отдельных участков фасада здания без проведения общего собрания собственников помещений дома будет законным в случае, если данные работы не относятся к капитальному ремонту, т. е. их объем не более 50% об общего объема работ по восстановлению облицовочного слоя фасада. В данном случае, если управляющая компания отказывается выполнить данные работы, следует обращаться в суд с иском о понуждении. Перед этим следует обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, которая составит акт о состоянии фасада жилого дома.

Рекомендуем далее: Жалоба на управляющую компанию. Примеры и образцы жалоб; куда обращаться

Арендатор бросил вашу собственность? Вот что делать

Срок действия вашего арендатора истек, и ему пора съехать. Возможно, они купили дом или переезжают в другой штат. К счастью, они отправили уведомление о выселении, чтобы вы могли соответствующим образом спланировать свой срок. Но что делать, если арендатор исчезает в середине срока аренды и больше не возвращается? Можете ли вы убрать вещи арендатора из квартиры? Сколько времени должно пройти, прежде чем личное имущество будет считаться брошенным? Вот что могут сделать домовладельцы, чтобы защитить себя в этой сложной ситуации.

Определите, действительно ли арендаторы покинули собственность

Прежде чем принимать какие-либо решения, вы должны определить, действительно ли арендатор покинул собственность. Просто заметить, что арендатор отсутствовал какое-то время, недостаточно, чтобы доказать, что собственность была заброшена. Продолжительный отпуск, командировка и болезнь в больнице — вот лишь несколько причин, по которым арендатор может отсутствовать какое-то время.

Чтобы определить, покинул ли арендатор навсегда, поищите знаки и задайте себе следующие вопросы:

• Задерживаются ли они в оплате или им грозит выселение? В нескольких штатах, если арендная плата текущая, имущество не считается брошенным.
• Не хватает какой-нибудь значительной мебели, например кровати, дивана или шкафа? Большинство людей возьмут с собой такие необходимые предметы, если будут перемещаться.
• Оставили ли ценные вещи? Если они оставили телевизоры или много одежды, скорее всего, это место не заброшено.
• Оставили ли они мусор или гниющую пищу? Жильцы часто спешат покинуть дом, чтобы оставить после себя мусорные баки или гниющую еду. Большинство людей выбрасывают мусор и вымывают холодильник, если знают, что их не будет на несколько недель или месяцев.
• Утилиты выключены? Вы можете определить это, позвонив в коммунальное предприятие.
• Арендатор менял адрес на почте?
• Поговорите с соседями. Они видели, как арендатор съехал? Арендатор сказал соседу, что они съезжают? Если сосед говорит, что видел, как арендатор переехал, или разговаривал с ним об этом, вы укрепляете свою позицию.
• Обратитесь к контактным лицам арендатора в экстренных случаях. Знают ли они об их отсутствии или местонахождении? Это также укрепит ваши аргументы в пользу отказа от арендатора.
• Ответил ли арендатор на любую форму связи? Вам следует связаться с арендатором по электронной или обычной почте. Если они не ответят, они могли бы покинуть собственность.

Имейте в виду, что комбинация этих факторов должна присутствовать до определения того, что арендатор покинул собственность. Если вы не совсем уверены, что арендатор уехал, не меняйте замки. Если вы измените замки на арендаторе, который не покинул собственность, вы можете столкнуться с неправомерным иском о блокировке.Помните, что арендатор может по-прежнему оставаться во владении квартиры до тех пор, пока он не нарушит условия аренды.

Документирование процесса обнаружения

Надлежащая подробная документация является ключом к возврату брошенной арендуемой собственности и защите себя как арендодателя. Вы должны иметь возможность предоставить доказательства в суде, чтобы оправдать свои действия, если вы столкнетесь с неправомерным иском о локауте. Вот что вам нужно сделать, чтобы правильно задокументировать:

• Сделайте фото и видео заброшенной собственности.Обязательно соберите улики, такие как гниющая еда, отсутствие мебели или брошенных домашних животных, которые могут указывать на то, что жилец уехал.
• Сохраняйте копии любых письменных уведомлений и электронных писем, отправленных вами арендатору. Вы можете отправить письма на последний известный адрес арендатора и его рабочего места, чтобы проиллюстрировать, что вы пытались общаться.
• Следите за именами, временем и датами контактов и соседей, с которыми вы разговаривали. Вы также должны написать резюме каждого разговора.
• Сделайте фото и видео любого оставленного личного имущества, чтобы подтвердить его состояние.Если вам нужно удалить оставленные предметы, задокументируйте стоимость удаления и хранения предметов вместе с квитанциями и / или счетами.

Знать законы

В каждом штате действуют разные правила, касающиеся отказа от арендатора, поэтому важно провести исследование, прежде чем принимать меры, особенно если арендатор оставил личное имущество. Большинство штатов требует, чтобы арендодатели хранили личную собственность арендатора в безопасном месте для предотвращения кражи или повреждения в течение как минимум 30 дней. В других состояниях вы можете просто поменять замки и избавиться от любых имеющихся предметов. Прежде чем принимать какое-либо решение, рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы избежать судебных разбирательств.

Сделка с брошенным имуществом

В зависимости от штата, когда арендатор отказывается от личного имущества, домовладельцы могут продать, подарить или оставить у себя оставленные предметы. Хотя в некоторых штатах домовладельцы разрешают продавать эти предметы, может существовать порог в долларах, не позволяющий арендодателю иметь полный контроль. Опять же, всегда консультируйтесь с юристом, прежде чем принимать решения и предпринимать какие-либо действия.

Подобно документированию процесса обнаружения, вы также должны вести учет удаления любых личных вещей.Прежде чем удалять предметы из устройства, создайте список каждого оставленного предмета. Сделайте фото и видео, чтобы проверить состояние каждого предмета. Отправьте арендатору письменное уведомление с подробным описанием того, где вы планируете хранить их предметы, и с указанием сроков, в течение которых они могут забрать предметы. Попросите свидетеля наблюдать за вывозом предметов из брошенной арендуемой собственности в хранилище.

Замена замков

Если вы определили, что арендатор действительно покинул собственность и не оставил ключ, замените замки как можно скорее.Существует множество простых в использовании систем, которые можно использовать для смены ключей.

Как правило, имея дело с брошенным имуществом, необходимо собрать как можно больше информации и доказательств. Всегда не забывайте изучать законы штата и проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать какие-либо решения, связанные с отказом от арендатора. Есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы проявлять инициативу и избегать подобных ситуаций, например, правильно проверять арендаторов. Вы также можете включить в договор аренды пункт, в котором будет указано, что произойдет, если предметы останутся позади.Многие домовладельцы взимают плату за переезд или удерживают часть залога. Ни один домовладелец не захочет обнаружить, что арендатор исчез с неоплаченной арендной платой. Точно так же ни один арендатор не захочет возвращаться домой после двухмесячного отпуска только для того, чтобы обнаружить, что его заблокировали в своей квартире, поэтому всегда документируйте и консультируйтесь соответствующим образом.

Опубликовано 5 октября 2020 г.

Что вы думаете?

4 ответа

Об авторе

Что делать, если вы подозреваете, что ваша аренда брошена?

Сложный вопрос в управлении недвижимостью — как определить, что собственность брошена? К сожалению, бросить дом обычно не так просто, как оставить дома чистым веником с ключами, лежащими на прилавке.Заброшенная недвижимость обычно выглядит как дом, в который можно вернуться домой… с доказательствами того, что никто не придет.

Признаки заброшенности собственности

Следующие очевидные улики:

• Арендная плата не оплачивается.
• Нет ответа при попытке дозвониться. Осталось несколько сообщений без обратного звонка от клиента.
• Размещенные уведомления остаются в курсе.
• Соседи не видели ваших жильцов несколько недель.
• Поименованный контакт для экстренной помощи ничего не знает.

Если есть достаточно улик, активируйте пункт в договоре аренды, который позволяет менеджеру осматривать интерьер дома.

Вход в возможно заброшенное имущество

При входе в предполагаемое заброшенное имущество может возникнуть путаница. Дом может выглядеть обжитым … за исключением запаха испорченной еды в холодильнике. Еще больше сбивает с толку, если в доме есть домашние животные. Решение о том, были ли брошены домашние животные, становится грустной и сложной частью детективной работы.

Предполагая, что большинство пунктов в контрольном списке не получают ответа, а визуальные подсказки присутствуют после ввода, пора вернуть собственность. Первым делом нужно перепрограммировать дом. Это действие может вызвать массу проблем с законом, если арендатор вернется. Будьте готовы повесить еще одно уведомление в доме, информирующее арендатора о том, что дом был определен как брошенный, и связаться с домовладельцем для получения доступа.

Будьте осторожны, предполагая, что арендатор покинул собственность.Задокументируйте причины повторного владения мячом. Вы не должны поощрять любые юридические действия из-за небрежных процедур или выводов. Цель — как можно быстрее вернуть недвижимость в состояние положительного денежного потока. Четкое документирование датированных заметок и изображений поможет избежать судебных исков или обеспечит гораздо лучшую защиту, если арендатор вернется.

И они часто это делают.

Оставленное личное имущество в заброшенном имуществе

Это их личное имущество, которое заставляет их возвращаться.Может быть, когда они бросили, им просто нужно было решить, куда переехать, и потребовался месяц или два, чтобы понять это. Поверьте, им и в голову не приходило, что они не могут просто бесплатно хранить свои личные вещи в доме, который сдавали в аренду. Арендодатель должен правильно хранить вещи в доме. В противном случае существует риск судебного процесса, который будет очень сложно защитить. Арендодателю могло быть приказано заплатить бывшему арендатору за потерю его личного имущества!

Правила, касающиеся уведомлений о личном имуществе, его хранения и утилизации, зависят от штата.Знайте требования своего штата и будьте очень осторожны, прежде чем выбрасывать какое-либо имущество арендаторов, определенное как имеющее ценность.

Убедитесь, что ваши адреса аренды Брошенное имущество

Большинство договоров аренды касается отказа, и именно с этого менеджер должен начать. Еще одно сильное оружие против будущих споров — это письменное подтверждение арендатором своего понимания процесса, применяемого арендодателем для определения отказа от собственности.

Вот язык нашего договора аренды.

ОТКАЗ : Если Арендатор покидает Помещение или какое-либо личное имущество в течение срока действия настоящего Договора аренды, Арендодатель может по своему усмотрению войти в Помещение любым законным способом без ответственности перед Арендатором и может по своему усмотрению расторгнуть Договор аренды.

Покинуть квартиру означает отсутствие Арендатора в помещении в течение не менее пятнадцати (15) дней подряд без уведомления Арендодателя. Если Арендатор покидает помещение, пока арендная плата остается невыплаченной более 15 дней, и нет никаких разумных доказательств, кроме наличия личного имущества Арендатора, что Арендатор занимает квартиру, Арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть настоящее соглашение и вернуть себе владение в порядке, установленном законом.

Чего ожидать при выселении

Как обеспечить соблюдение и документально закрепить положение о брошенном имуществе?

Сложная часть этого конкретного пункта — доказать, что дом не был занят в течение 15 дней подряд.

Фотографии с датой и временем — лучший инструмент для документирования заброшенной собственности. Изображения опубликованного уведомления за 15-дневный период очень впечатляют. Даже если вы не можете посещать дом 15 дней подряд, заклейте все входные двери клейкой лентой.Ленту придется разрезать, чтобы открыть дверь. Как можно чаще фотографируйте дом с отметкой даты и времени в течение 15 дней подряд, показывая, что лента не была порвана или удалена.

Лучшим вариантом может быть ваше дело адвоката о выселении после первой просроченной выплаты. В защиту выселения должно быть достаточно оговорки об отказе от аренды и фотографий с датой отказа, а также доказательства неуплаты, чтобы восстановить владение.

Что делать, если арендатор пропускает аренду и исчезает

Если вы подозреваете, что ваш арендатор исчез и не собирается возвращаться в арендуемую собственность, вам необходимо выполнить соответствующие шаги, прежде чем приступить к повторной аренде собственности.

Прежде чем предпринимать какие-либо шаги по повторной аренде собственности, вам необходимо ознакомиться с законами вашего штата и местными законами относительно отказа от сдачи в аренду. Соблюдение этих законов поможет гарантировать, что арендодатель вернется к повторной аренде собственности и возмещению утраченного дохода как можно скорее. Несоблюдение этих законов об аренде может привести к штрафам и судебным искам против вас и вашего бизнеса.

Почему арендаторы пропускают аренду или исчезают

Арендаторы, как правило, исчезают из-за того, что они не выплачивают арендную плату или имеют другие невыплаченные сборы, сталкиваются с выселением или не хотят проходить процедуру расторжения договора аренды.В настоящее время из-за пандемии COVID-19 рекордная безработица стала движущей силой снижения арендных платежей. Если арендатор считает, что он не может платить арендную плату на неопределенный срок, он может решить пропустить арендную плату и переехать без предупреждения. Также существует вероятность того, что с вашим арендатором случилось что-то ужасное, например, смерть или похищение, или что ваш арендатор убегает из другой опасной ситуации.

Если вы считаете, что исчезновение вашего арендатора произошло в результате преступной деятельности, немедленно обратитесь в полицию.Скорее всего, вы сможете продолжить процесс выселения или отказа, но работа с полицией гарантирует, что вы получите их разрешение, не вмешиваясь в потенциальное место преступления.

В большинстве случаев арендодатели имеют дело с отказом от арендатора из-за того, что арендатор решил покинуть объект недвижимости, не связываясь с арендодателем. В этом случае выполните следующие действия, чтобы установить отказ и сдать недвижимость повторно.

Шаг 1. Установление отказа

Вы не можете просто предположить, что из-за того, что ваш арендатор просрочил арендную плату, и вы не слышали от него несколько дней, что недвижимость действительно заброшена.Они могли просто плохо общаться с намерением вернуться, несмотря на просроченную аренду и / или просрочку платежа.

Чтобы соответствовать требованиям законодательства вашего штата, вам необходимо четко указать на отказе.

Как установить отказ:

Арендатор может съехать и оставить вам записку о своем намерении никогда не возвращаться. Или, возможно, соседи видели, как арендатор переезжал посреди ночи. В других случаях вы просто не сможете удержать арендатора в течение длительного периода времени.

Если вы не уверены, действительно ли арендатор покинул собственность, найдите ответы на эти вопросы на сайте RentPrep:

• Арендатор не вносит арендную плату? Во многих штатах аренда не считается отмененной, если она действительна.
• Коммунальные сети отключены? Быстрый звонок в коммунальную компанию предоставит вам эту информацию, однако это также может быть совпадением из-за неуплаты и не обязательно отказа.
• Осталось ли что-нибудь в арендуемой единице , например, мебель или одежда? Если там остались ценные вещи, вероятность того, что они останутся брошенными, меньше, чем если вы найдете мусор или гниющую пищу.
• Соседи заметили что-нибудь существенное? Если на днях другие видели движущийся грузовик у участка, или арендатор сказал им, что они уезжают, это помогает укрепить другие доказательства оставления дома.
• В почтовое отделение было внесено изменение адреса? Быстрое посещение местного почтового отделения поможет вам разобраться.
• Что говорят контактные лица арендатора? Вы должны связаться со службой экстренной помощи арендатора, чтобы узнать, могут ли они получить какие-либо сведения об отсутствии арендатора.

Ни один фактор не является решающим — вместо этого вы должны рассмотреть несколько вещей, прежде чем вы сможете сделать вывод о том, что собственность заброшена. Это тонкая грань между отказом арендатора от собственности и его отсутствием на какое-то время. Необычные обстоятельства, такие как длительный отпуск или командировка, пребывание в больнице или даже тюремное заключение, могут создать впечатление, будто арендатор отказался от собственности, когда на законных основаниях они все еще находятся во владении, пока они не нарушили условия аренды.

Шаг 2: Уведомить арендатора

Для того, чтобы официально установить отказ и расторгнуть договор аренды, арендодателю, возможно, придется уведомить арендатора о том, что он считает отказом.

Например, в Калифорнии, если вы считаете, что арендатор покинул собственность, не намереваясь возвращаться, вы должны направить арендатору официальное уведомление по последнему известному адресу арендатора, заявив, что вы уверены, что недвижимость была оставлена ​​(Раздел 1951.3 Гражданского кодекса СА).В этом «Уведомлении о предполагаемом отказе» арендатору предоставляется 15 дней на то, чтобы ответить, что имущество не оставлено, в противном случае договор аренды будет официально расторгнут. Если договор аренды прекращается из-за отказа, ответственность за невыплаченную арендную плату и сборы по-прежнему несет арендатор.

Центр самопомощи по гражданскому праву предупреждает арендодателей о необходимости проявлять особую осторожность при обращении с брошенным имуществом: «Если ваш арендатор не сдался или отказался от владения арендуемым имуществом, вы должны подать иск о выселении, чтобы удалить арендатора! (NRS 118A. 480.) Если вы заблокируете доступ арендатора к собственности, примените силу или угрозы, чтобы удалить арендатора, или прекратите коммунальные услуги или услуги арендатора, вы можете быть привлечены к ответственности со стороны арендатора и наказаны судом ».

Большинство форумов арендодателей советуют вам работать с поверенным, знакомым с законами о арендодателях в вашем штате, когда имеете дело с исчезающим арендатором.

Могу я просто выселить пропавшего арендатора?

Чтобы установить отказ, одним из критериев, которые должен доказать арендодатель, является то, что арендодатель просрочил арендную плату на определенное количество дней.

В типичных обстоятельствах домовладелец может также принять решение о юридическом выселении, если арендатор не внес арендную плату в течение определенного количества дней.

Обычный процесс выглядит следующим образом:

В уведомлении о выплате арендной платы или уведомлении о выходе арендаторам обычно дается 3-5 дней на оплату аренды или выселение («выход»). Если арендатор не сделает ни того, ни другого в назначенный срок, вы можете продолжить подачу заявления о выселении. Единственная проблема с доставкой извещения о выплате арендной платы или увольнении может возникнуть, если арендатор не получит извещение из-за того, что он покинул собственность.Это может серьезно задержать процесс выселения, поэтому некоторые домовладельцы будут пытаться утвердить убеждение в отказе от жилья, чтобы расторгнуть договор аренды и получить право владения недвижимостью.

Действующий мораторий на выселение еще больше усложнит ситуацию. Вам нужно будет помнить о федеральных нормах и правилах штата и, возможно, обратиться за юридической консультацией о том, как лучше действовать в таких необычных обстоятельствах.

Аренда

Ваше соглашение об аренде должно включать формулировку, определяющую условия брошенного имущества и шаги, которые вы предпримете, чтобы установить отказ.Убедитесь, что эти условия аренды соответствуют законам вашего штата и местному законодательству и были рассмотрены юристом.

Что арендодатели делают с брошенным имуществом арендатора?

Помимо дома, которое могло быть заброшено, если ваши арендаторы оставили личное имущество, когда они неожиданно уехали, вы должны соблюдать законы штата в отношении обращения с брошенным имуществом арендатора.

Как правило, домовладелец должен детализировать оставленные предметы, сохранить собственность и уведомить арендатора о предметной собственности и о том, где она хранится.Если арендодатель не получает известие от арендатора по прошествии определенного времени, арендодатель может продать предметы, чтобы заплатить за хранение, и выдать все оставшиеся деньги государству. Ознакомьтесь с законами своего штата и местными законами, чтобы узнать, как обращаться с брошенным имуществом арендатора в вашем штате.

Избегайте исчезновения кошмаров жильцов

Запутанные законы, касающиеся сдачи в аренду украшений, могут стать кошмаром для любого домовладельца или управляющего недвижимостью. Тщательная проверка арендаторов дает вам наилучшие шансы избежать подобных ситуаций.

Предыдущие рекомендации арендодателя будут иметь ключевое значение для определения того, отказывался ли ваш заявитель на аренду. Вы также можете проверить криминальное прошлое заявителя на аренду, чтобы узнать, подавались ли какие-либо выселения или иски о просроченной арендной плате (или любых других неоплаченных счетах в этом отношении). Также убедитесь, что у заявителя аренды разумное соотношение долга к доходу, указанное в кредитном отчете, может дать вам представление о том, как арендатор управляет своими финансами.

Эта статья была первоначально опубликована в окт.2017 г. и был обновлен.

Дополнительная литература для вас:

Что делать, если арендатор отказывается от вашей арендуемой собственности

Последнее изменение: 16 июня 2017 г.
Эйми Миллер

Как управляющий недвижимостью, часть вашей роли заключается в надзоре за процессом въезда и выезда жильцов. Обычно вы заранее знаете, когда это произойдет. Это позволяет вам выполнять необходимые работы по техническому обслуживанию между жильцами и помогает убедиться, что у вас была возможность собирать любую арендную плату или сборы, которые могут быть неоплаченными.

Однако не всегда все идет так гладко — особенно в сегодняшней экономике, когда люди изо всех сил пытаются оплачивать свои счета, в том числе арендную плату. В некоторых обстоятельствах люди предпочитают сразу отказаться от собственности, вместо того, чтобы иметь дело с непосредственными последствиями выплаты невыплаченной арендной платы и столкнуться с затруднением.

Имея дело с брошенным отрядом, вам необходимо предпринять ряд шагов.

1. Проверьте договор аренды, чтобы выяснить, как было определено «отказ»
Это должно быть составной частью любого договора аренды.С юридической точки зрения ситуация должна соответствовать изложенным критериям, прежде чем можно будет предпринять дальнейшие действия. Это может быть непростой вопрос. Некоторые жители могут забрать все и оставить ключи от дома. Другие могут оставить свою мебель и личные вещи, но ключи забрать с собой. В таких обстоятельствах люди не всегда мыслят рационально, поэтому невозможно предугадать, какими будут их действия, когда они решат покинуть свое место жительства.

2. Проведите расследование
Вы не можете просто решить, что житель, не внесший арендную плату, покинул собственность.Вам необходимо отправить уведомление за 3 дня, а также уведомление об отказе. Если житель не отвечает ни на один из этих вопросов, проверьте, находятся ли его машины еще на территории. Кроме того, попробуйте связаться с ними, используя любую имеющуюся у вас информацию.

3. Задекларировать имущество как брошенное
Если имущество соответствует критериям отказа в аренде, и вы безрезультатно пытались связаться с жителем, то имущество может быть объявлено заброшенным. Однако обычно необходимо выпускать публичное уведомление.

4. Проверьте законы вашего штата в отношении невостребованного имущества
В большинстве штатов требуется, чтобы вы держали все личные вещи, оставленные в собственности, в течение определенного периода времени на случай, если жители решат потребовать их. Невыполнение этого требования может привести к юридическим осложнениям.

5. Документируйте все
Проходя процесс, убедитесь, что вы документируете все действия, которые вы предпринимаете, и все, что вы наблюдаете в отношении брошенного имущества. Эти данные предлагают вам защиту в случае оспаривания чего-либо.Программное обеспечение для управления арендуемой недвижимостью может помочь упростить этот процесс.

Что делать, если арендатор оставляет свои вещи,

Когда арендатор выезжает, независимо от причины, текучесть кадров всегда требует большого объема работы. Каждый владелец недвижимости хочет, чтобы этот переход прошел без проблем, но на самом деле это может потребовать много времени и даже дорого.

Прежде чем что-либо делать, важно осмотреть квартиру, чтобы получить представление о состоянии вашей собственности и составить план подготовки к аренде для нового арендатора.При осмотре вы можете увидеть, сколько требуется очистки, нужно ли вам сделать какой-либо ремонт / техническое обслуживание или есть ли повреждения. Однако вы можете даже обнаружить, что предыдущий арендатор оставил значительное количество своего имущества — это не круто.

Работа с брошенным имуществом может стать серьезной рутиной. В лучшем случае это простой случай забывчивости, а в худшем — длительный и сложный процесс — от удаления и хранения до общения с арендатором, либо до возврата предметов, либо их утилизации.Вот что делать, если вы оказались в ситуации, когда ваш арендатор оставил много своих вещей, и как предотвратить повторение этого.

Определение собственности арендатора

Прежде чем вы решите убрать брошенное имущество арендатора, вы должны знать, какие предметы на самом деле принадлежат им. Имущество арендатора определяется как любое личное имущество, принадлежащее вашему арендатору или его гостям, перемещенное в арендуемую единицу или на имущество (например, хранящееся в гараже или дворе).

Согласно договору аренды, арендатор должен восстановить собственность до ее первоначального состояния при заключении договора аренды, что означает выселение своей личной собственности.

Вот почему так важно, чтобы вы завершали обход каждый раз, когда договор аренды переходит в другую — вы не хотите, чтобы в итоге оставалась мебель прошлого арендатора, о которой вы даже не подозревали! Одно дело, если вы сознательно сдаете квартиру частично меблированной и знаете, какая недвижимость принадлежит вам. Другое дело, если арендаторы оставляют части, которые просто переносятся каждый раз, когда появляется новый арендатор.

Несмотря на это, когда вы завершите прогулку и обнаружите, что собственность осталась позади (e.грамм. одежду, мебель, электронику и т. д.), вы должны выполнить определенный процесс, чтобы либо вернуть, либо избавиться от брошенного имущества. Как владелец собственности, вы обязаны надежно хранить имущество арендатора в течение разумного периода времени, не повреждая его, и позволять арендатору вернуть свое имущество в течение этого периода времени. Вы несете ответственность за собственность и хотите быть уверенными в том, что соблюдаете протокол, чтобы не подвергать себя риску предъявления иска о возмещении ущерба. То, что вы думаете, что это мусор, не означает, что вы можете относиться к нему таким же образом.

Хотя вы можете предположить, что если арендатор оставляет вещи после освобождения, они больше не нужны им, вы будете в ясности только в том случае, если в вашем договоре аренды прямо указано, что происходит с брошенным имуществом, или если вы предоставили письменное подтверждение, что арендатор не будет возвращаясь, чтобы потребовать свои вещи.

# 1: Определите причину, по которой арендатор ушел.

В зависимости от того, почему арендатор ушел, у вас есть определенные правила, которым вы должны следовать, некоторые из которых предоставляют вам много свобод, а к другим вам нужно быть более осторожными.

Срок аренды закончился или вам прислали уведомление о расторжении: У вас здесь самый гибкий подход, потому что арендатор выехал по собственному желанию в рамках своих законных прав.

Вы вручили им уведомление об увольнении: Если вы следовали надлежащей правовой процедуре и уведомили за нужное количество дней, большее количество штатов также предоставит вам максимальную гибкость в выборе способа распоряжения имуществом.

Выселено: Здесь все становится рискованно. В зависимости от штата вы, вероятно, не можете просто положить их вещи на бордюр.Возможно, существует более подробный протокол, гарантирующий, что арендатор вернет свои вещи. Вероятно, местные правоохранительные органы займутся выселением и документацией, включая вывоз собственности, и сообщат вам, что вы имеете право продать, чтобы получить компенсацию за невыплаченную арендную плату.

Исчезновение: Если арендатор уехал без предупреждения, с его собственностью нужно обращаться более осторожно, чем с теми, кто уехал намеренно. У них по-прежнему есть права на собственность, оставленную на территории, и вы не можете удерживать личную собственность, чтобы заставить их платить за аренду.

Чтобы добавить уровень сложности, в каждом штате существуют различные законы о собственности, касающиеся ответственности арендодателя за собственность арендатора. Мы рекомендуем ознакомиться с законодательством вашего штата, прежде чем приступать к удалению.

№ 2: Обследование оставленного имущества

Арендатор мог оставить позади множество вещей. Опять же, существуют другие правила обращения с их выброшенными предметами.

Работа с мусором

Если вы нашли мусор в аренде, вы можете его выбросить.Если есть скоропортящиеся продукты, которые гниют, или очевидный мусор, лежащий вокруг, вы имеете право выбросить его.

Работа с «приспособлениями»

Если арендатор устанавливает что-либо в стены, что кажется постоянным, и не снимает их при выезде (например, книжные полки, крючки для одежды, осветительные приборы), такие предметы становятся приспособлениями для квартиры. Это означает, что эти дополнения становятся собственностью арендодателя и не подлежат возврату.

Если в договоре аренды нет ничего, что гласит, что арендаторы несут ответственность за удаление оборудования, вам решать, хотите ли вы сохранить их как часть квартиры или вы хотите их удалить.Вам не нужно рассказывать своим арендаторам о вкусах освещения в стиле дискотек только потому, что они есть. Это то, для чего нужен гарантийный депозит — вы можете использовать эти средства для покрытия убытков и повреждений.

Работа с автотранспортными средствами

Любой вид транспортного средства, оставленного на территории, будь то полностью исправный или неисправный старомодный автомобиль или даже скутер, должен обрабатываться местными правоохранительными органами. Законы штата о брошенном имуществе не распространяются на автомобили, поскольку они относятся к другой категории личного имущества.Ознакомьтесь, например, с законами Аризоны, чтобы узнать, что считается брошенным автомобилем и с кем связаться, чтобы его отбуксировали.

Позвоните в местную полицию по номеру службы экстренной помощи, сообщите номерной знак автомобиля (если он есть), марку и модель, а также сообщите, где он припаркован. После заключения о том, что он заброшен, полиция организует его буксировку.

Работа с мебелью и другим личным имуществом

Это то, что вы, скорее всего, найдете забытым.Вам нужно будет соблюдать надлежащие процедуры и, возможно, привлечь к участию местные органы власти в зависимости от общей стоимости брошенного имущества. Проще говоря, вам нужно будет инвентаризировать вещи, безопасно хранить их, а затем либо вернуть, продать, сохранить, подарить или выбросить их через определенное время.

# 3: Детализация брошенного имущества арендатора

После того, как будет вывален мусор, создайте список всех предметов, оставленных арендатором, и сфотографируйте их состояние — это защитит вас от ответственности по любым претензиям о возмещении ущерба.Мы предлагаем организовать этот список с помощью приложения для инвентаризации. Баланс рекомендует Сортировать, потому что он позволяет вам организовать элементы в папки, добавить восемь фотографий на элемент, добавить подробное описание и добавить значение.

# 4 Безопасное хранение собственности

От вас не требуется хранить собственность в квартире, особенно если вы готовите ее для нового арендатора. Однако вам нужно место для безопасного хранения вещей. Вы можете хранить недвижимость в коммерческом складском помещении или контейнере в другом месте арендуемой собственности (например,грамм. подвал или гараж), или даже собственный гараж. В некоторых штатах вы не можете хранить брошенное имущество за пределами штата, поэтому мы рекомендуем найти поблизости хранилище. Совет от профессионала: найдите нейтрального свидетеля, например соседа, который будет следить за тем, как вы перемещаете предметы в безопасное место.

Если есть расходы, связанные с вывозом и хранением, ведите список этих расходов, чтобы вы могли получить возмещение посредством залога, продажи предметов или оплаты, если арендатор потребует эти предметы. Составьте список затрат и убедитесь, что они соответствуют рыночной стоимости на случай, если штат или арендатор не согласны.

# 5: Свяжитесь с арендатором по поводу брошенного имущества

Часть вашей должной осмотрительности — попытаться связаться с арендатором независимо от того, как он освободил аренду. Обратитесь к их заявлению, чтобы получить их последний известный адрес или любые другие соответствующие адреса в файле — адрес соруководителя или контактного лица в чрезвычайных ситуациях может оказаться полезным. Затем вы должны доставить письменное уведомление о брошенном имуществе вручную или почтой первого класса с уведомлением о вручении на адрес (а), указанный в файле .Вы должны приложить разумные усилия, чтобы уведомить арендатора об имуществе, многие из которых включают доставку нескольких уведомлений.

Письменное уведомление должно включать следующие сведения:

• Подробный список собственности с изображениями
• Крайний срок подачи претензии на собственность (законы вашего штата могут указывать минимальные временные рамки, обычно 5-45 дней в зависимости от стоимости предметов, или вы, возможно, предоставили больше времени, чем минимальное требование штата в вашей аренде)
• Где хранится собственность
• Плата за хранение собственности
• Информация о том, что вы будете делать с собственностью, если арендатор не претендует на это (продать / выставить на аукцион, подарить, оставить, выбросить и т. д.)

# 6: Что делать, если арендатор претендует на собственность

Если вам удалось связаться с арендатором (успех!), И они вернули собственность в течение указанного периода времени, вы должны предоставить арендатору доступ к вещам для их получения в разумное время и в разумном месте.

В зависимости от размера предметов у домовладельцев может быть определенное временное окно для возврата вещей после того, как арендатор потребует их. Например, закон Калифорнии о домовладельцах и квартиросъемщиках предписывает домовладельцам сдавать мелкие предметы (например,грамм. одежду, электронику) в течении 72 часов. Однако для более крупных предметов, таких как мебель, обе стороны должны действовать разумно и договариваться о времени вывоза.

Держите под рукой расходы на удаление и хранение. Это сделано для того, чтобы вы могли быть уверены, что вам возместят расходы к тому моменту, когда арендатор заберет свое имущество (либо путем вычета из залога, либо путем запроса платежа при получении).

# 7 Что делать, если арендатор не претендует на собственность

В зависимости от законодательства вашего штата вы можете продать собственность на публичной или частной продаже.Вы также можете подарить его, оставить себе (совет: арендуйте квартиру как частично меблированную, чтобы получить более высокую арендную плату) или выбросить.

Можно ли продать брошенную недвижимость арендатора? Да.

Здесь вступает в игру оценочная стоимость брошенных предметов. В некоторых штатах есть долларовый порог в своих законах о домовладельцах и арендаторах, который проводит черту, где домовладельцы могут делать с недвижимостью все, что они хотят, вместо того, чтобы проводить официальную продажу. В Калифорнии домовладельцы могут сохранить, продать или избавиться от заброшенной собственности арендаторов, если она стоит менее 700 долларов.Если она превышает 700 долларов, домовладельцы должны связаться с округом по поводу продажи предметов на открытом аукционе.

Арендодатель обычно может удержать из продажи разумную стоимость, которая покрывает расходы на отправку уведомления, удаление и хранение, а также любую невыплаченную арендную плату. Законы штата также могут определять, сколько дополнительных денег домовладелец может отложить от продажи, прежде чем переправить оставшуюся сумму арендатору или округу.

Профилактические меры, которые вы можете предпринять, чтобы обеспечить чистый выселение

Жильцы экрана для поиска ответственных арендаторов

При поиске заполнения квартиры внимательно проверяйте своих потенциальных арендаторов, чтобы найти тех, у кого есть хорошие показатели.Это включает в себя проверку биографических данных и кредитоспособность — вы увидите, кто несет финансовую ответственность и соблюдает закон. Также обратитесь к рекомендациям домовладельцев — вы можете задать вопросы о том, как заявители оставили предыдущую арендную плату после освобождения. Если у них есть история покидания заброшенной собственности, вы можете передать их — просто объясните им, почему им было отказано в справедливости процесса выбора арендатора.

Напишите пункт о брошенном имуществе в договоре аренды

Чтобы избежать этой головной боли, вы можете написать пункт о брошенном имуществе в договоре аренды, который может освободить вас от большей части этого обязательства, особенно если вы попросите их отказаться права, предусмотренные законами штата. Как упоминалось ранее, ваш договор аренды должен включать требование о том, чтобы они вернули аренду в то же состояние, в котором оно было при въезде — вы также можете включить требования по удалению приспособлений. Вы также можете указать некоторые или все следующие сведения о брошенном имуществе:

• Что будет считаться заброшенным имуществом
• Как долго вы будете его хранить (минимальное время в соответствии с законами штата или если вы дадите больше времени)
• Плата за хранение и вывоз (либо фиксированная ставка, основанная на справедливой рыночной стоимости, либо сумма, которую вы выставляете арендатору)
• Как вы будете получать оплату за хранение и вывоз (удержание залога или требование оплаты)
• Что вы будете делать с недвижимостью, если она останется невостребованной

Вы можете изменить приведенный ниже пункт в соответствии со своими потребностями или ознакомиться с другими примерами предложений о брошенном имуществе для вдохновения. И, как всегда, сначала посоветуйтесь со своим юристом.

Образец статьи о брошенном имуществе

После истечения срока или досрочного прекращения действия настоящего Договора, если Арендатор не вывезет какое-либо имущество из Здания или Помещений, которое Арендатор обязан по условиям настоящего Договора аренды удалить в течение X (X) рабочих дней после письменное уведомление от Арендодателя, в соответствии с требованиями государства X, такое имущество («Брошенное имущество») будет окончательно считаться брошенным и может либо быть оставлено Арендодателем в качестве его собственности, либо продано или иным образом отчуждено таким образом. по усмотрению Арендодателя.Если какой-либо предмет Брошенной собственности будет продан, Арендатор настоящим соглашается с тем, что Арендодатель может получать и удерживать выручку от такой продажи и применять ее, по своему усмотрению, к расходам на продажу, стоимости перемещения и хранения, а также к любому ущербу, нанесенному на который Арендодатель может претендовать, а также на любую задолженность по арендной плате.

Отправьте арендаторам контрольный список выселения

Когда срок аренды подходит к концу, домовладельцы могут отправить арендаторам контрольный список выселения. Это подтверждает ожидание, установленное в договоре аренды для арендаторов, чтобы восстановить собственность до ее первоначального состояния.Вы можете настроить свой вариант под свою собственность или использовать образец списка.

Рассмотрите возможность включения задач в контрольный список при выезде:

• Требования к уборке
• Перекраска стен в тот же цвет, в котором они были при въезде
• Вывоз всего личного имущества
• Вывоз всего мусора
• Оставление бытовой техники и другие предметы, которые являются элементами собственности
• Удаление самостоятельно установленных приспособлений
• Уведомление арендодателя о любых повреждениях или проблемах в квартире

Многие управляющие недвижимостью используют постоянный сайт, что позволяет легко, быстро и удобно общаться с арендаторами относительно политики выселения и других общих запросов, таких как оплата аренды, вопросы технического обслуживания и документации.

Установить ожидание удержания залога

Обеспечение удержания может быть спорным, но до тех пор, пока вы представляете ожидание, что если арендатор не оставит квартиру в том же состоянии, в котором она была во время въезда, вы можете удержать часть залога, справедливой рыночной стоимости ремонта. Однако знайте разницу между износом и повреждением.

Если есть работа и ремонт, которые сопровождаются удалением оборудования, установленного арендатором, сохраните квитанции подрядчика.То же самое касается очистки и вывоза мусора, если вы обнаружите, что устройство было оставлено в беспорядке с мусором повсюду. Если вы удерживаете залог за хранение и вывоз брошенного имущества, также укажите эти расходы.

Нанять управляющего недвижимостью

Управляющие недвижимостью обладают опытом, когда дело касается текучести арендаторов. Они берут на себя всю работу, связанную с выселением. Так что, если при заселении особенно грязно, либо из-за выселения, либо из-за чрезмерного количества оставленного имущества / мусора, они справятся со всем этим. Работа с брошенным имуществом арендатора — это определенно сложная процедура между пониманием законов штата и передовой практики, поэтому хорошо иметь на вашей стороне эксперта.

Управляющие недвижимостью также могут проверять потенциальных арендаторов и оформлять договоры аренды. Вы можете быть уверены, что все будет в порядке, и просто наслаждайтесь пассивным доходом от владения недвижимостью без какого-либо трудоемкого и энергозатратного управления. Если вы готовы начать поиск управляющих недвижимостью в вашем районе, мы готовы вам помочь.

Следуйте процессу

Ни один владелец собственности не хочет иметь дело с брошенным имуществом, когда арендатор переезжает.Однако, когда вы входите в свободную аренду и обнаруживаете беспорядок, выполнение этих шагов неизбежно. Хотя этот процесс может показаться долгим и утомительным, вы избежите юридических споров, ваш бывший арендатор (надеюсь) оценит это, и вы можете заработать дополнительные деньги. И если можете, примите превентивные меры, чтобы гарантировать, что подобная ситуация с вами не случится.

Что делать, если арендатор отказывается от собственности?

Управляющий недвижимостью часто сталкивается с новыми препятствиями. Одно из препятствий, которое может расстраивать, — это когда арендатор решает отказаться от собственности.Управляющие недвижимостью должны контролировать въезд и выезд жителей, но что происходит, когда кто-то просто уезжает? Обычно домовладельцы замечают, что арендатор планирует выехать, что дает им время поработать над уборкой и ремонтом собственности до въезда следующих арендаторов. Однако бывают ситуации, когда люди изо всех сил стараются платить арендную плату и просто не могут свести концы с концами. встретить. Если вы оказались в ситуации, когда у вас есть свободная недвижимость, вот что делать, если арендатор покидает собственность без предупреждения.

Что говорится в договоре аренды?

Прежде чем вы сможете что-либо сделать с их отъездом, вам необходимо убедиться, что вы знаете, что содержится в договоре аренды. Некоторые арендаторы могут уехать, потому что нет пункта, запрещающего им выезжать. Узнайте, что говорится об отказе от договора аренды, чтобы знать свои законные права. С юридической точки зрения ситуация должна быть описана должным образом, чтобы принимать меры, связанные со сбором арендной платы и обращением в суд. Некоторые жители проведут уборку в доме и оставят ключи.Другие арендаторы оставят в доме некоторые личные вещи и даже уйдут с ключами. Важно, чтобы в ваших договорах об аренде обсуждалась эта ситуация и то, как вы хотите поступить, если это произойдет.

Проведите небольшое исследование

Это помогает провести расследование, чтобы выяснить, что произошло. Есть люди, которые просто не могут сводить концы с концами, поэтому уходят посреди ночи. Если кто-то уезжает и не вносит арендную плату, вы не можете просто открыть собственность и начать ее уборку.По закону вы должны предоставить уведомление за 3 дня и уведомление об отказе. Позвоните по номерам, указанным в их договоре аренды, и проверьте, не оставили ли они там свои автомобили. Сделайте все возможное, чтобы связаться с ними, прежде чем предпринимать дополнительные действия. Вот несколько вещей, которые нужно проверить, которые могут указать, покинули ли они собственность или нет:

• Коммунальные сети отключены
• Соседи видели, как они съехали
• Мебель вывезена из собственности
• Подан запрос на изменение адреса

Вы должны быть осторожны, определяя, было ли заброшено имущество.Если недвижимость выглядит так, как будто они все еще живут в ней, они могут находиться в больнице или заниматься другими делами. Пока они продолжают платить арендную плату, вы не должны предполагать, что они покинули собственность.

Объявить имущество брошенным

Если вы считаете, что имущество было заброшенным, вы можете объявить его заброшенным. Перед объявлением собственности заброшенной важно опубликовать публичное уведомление. Большинство штатов действительно требует, чтобы вы держали любые личные вещи арендатора, иначе это может привести к юридическим последствиям.

Четкая документация

Процесс обращения с недвижимостью после того, как кто-то переехал, может быть трудным. Важно иметь четкую документацию обо всем, что произойдет в случае, если вы столкнетесь с правовыми последствиями. Сделайте снимки и видео собственности и обсудите, что произошло. Сохраните информацию о своем договоре аренды недвижимости, чтобы упростить процесс.

Поменять замки

Если объект заброшен, замки можно поменять.Лучшее, что вы можете сделать в этой ситуации, — это попытаться избежать кражи каких-либо вещей арендатора внутри дома. Смена замков также помогает предотвратить возвращение арендатора в пользование имуществом, пока вы уезжаете, а он законно покинул собственность.

Если вы направили арендатору уведомление и не получили ответного сообщения, вы принимаете правильные меры предосторожности, чтобы определить, что делать, если арендатор покидает собственность. Наем фирмы по управлению недвижимостью в Северном Чикаго — отличный способ избежать подобных проблем.Фирмы по управлению недвижимостью, такие как Keyrenter, специализируются на решении всех вопросов, связанных с управлением недвижимостью, включая отказ от собственности и выселения. Для получения дополнительной информации и помощи с заброшенной недвижимостью позвоните в Keyrenter сегодня!

3 самые большие ошибки, которые вы можете сделать с арендуемой брошенной квартирой

Брошенная аренда может привести к тому, что арендодатели не поймут, что делать дальше, а правила того, что вы можете и что не можете делать, различаются в зависимости от штата.
В какой-то момент в качестве арендодателя вы столкнетесь с пустой или полупустой квартирой, и вам будет интересно, где находится ваш арендатор.
Возможно, это потому, что вы вручили арендатору уведомление о выселении и думаете, что он выселился ночью, чтобы избежать дальнейших действий. Или другая возможность состоит в том, что арендатор просто хотел отказаться от аренды и арендуемой собственности и просто нарушил их.

Недавно мы встретили управляющего недвижимостью из Нью-Йорка, у которого была очень интересная история.
Его бывший арендатор скончался, и ее сын взял на себя аренду. Сын скончался, и Кори обнаружил, что задал ему вопрос: «Что мне делать с прахом моего бывшего арендатора?»
Послушайте, как Кори рассказывает свою историю, а затем Стив обсуждает, что вы должны знать о брошенном имуществе.