МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Что это escrow: что это, как работает новая система покупки жилья

Особенности оказания услуг эскроу агента

Что такое эскроу?

Эскроу — договор, в соответствии с которым стороны пользуются услугами независимой третьей стороны «эскроу агент», которому передаются ценности с целью обеспечения исполнения обязательств по сделке, заключенной между сторонами. Такие ценности хранятся на специально предусмотренном счете «эскроу счете» вплоть до исполнения обязательств по покупке и продаже товаров или услуг в соответствии с предусмотренными условиями договора.

Сторонами договора счета эскроу являются «депозитор», «эскроу агент» и «бенефициар». Данная процедура заключается в том, что депозитор предоставляет имущество или денежные средства эскроу агенту, который удерживает эскроу депозит до тех пор, пока они не будут переданы бенефициару после исполнения обязательств, предусмотренных в соглашения между депозитором и бенефициаром.

По договору купли-продажи недвижимого имущества представителю покупателя или продавца может быть передан депозит, удерживаемый в соответствии с эскроу соглашением. В таком случае покупатель является депозитором, а продавец является бенефициаром. эскроу агент обязуется хранить сумму депозита на специальном банковском счете до момента исполнения договора. После исполнения обязательств по сделке эскроу агент передает денежные средства продавцу в соответствии с договоренностями. Если стороны примут решение расторгнуть договор, эскроу агент обязан вернуть денежные средства покупателю в соответствии с условиями соглашения.

Требования, предъявляемые к Договору эскроу счета

Данный договор должен содержать следующую информацию:

  • Имена и адреса депозиторов, эскроу агента и бенефициаров;
  • Сумма, предоставляемая в качестве эскроу депозита;
  • Реквизиты банка, в который будет переведены денежные средства, предоставляемые в качестве обеспечения;
  • Если эскроу агент обязан открыть счет, предусматривающий начисление процентов, то необходимо указать условия уплаты процентов, начисленных на депозит;
  • Условия, на которых эскроу агент отпускает соответствующие денежные средства;
  • Сроки исполнения данных условий;
  • Информация о лицах, которым будут предоставлены средства в соответствии с договором счета эскроу, а также
  • Обязанности эскроу агентом при неисполнении условий, предусмотренных в договоре счета эскроу.

Также всем сторонам рекомендуется сохранять копию договора и предусмотреть обязательство эскроу агента предоставлять периодические доклады об остатке по эскроу счету.

Эскроу агент и его обязанности

Эскроу агент действует в качестве доверенного лица, который имеет обязанности перед всеми сторонами, имеющим отношение к имуществу, предоставленному по договору эскроу счета. Эскроу агент обязан действовать в интересах всех сторон, указанных в соответствующем договоре. Обязанность эскроу агента заключается в сохранении суммы депозита, предоставленного по договору эскроу счета. Данная сумма должна быть внесена на специальный банковский счет. Данный счет не может быть личным или лицевым счетом агента.

Эскроу агент обязан также предоставить сторонам квитанцию, подтверждающую получение имущества, вносимого на эскроу счет, копию договора эскроу счета, а также он обязан подготовить всю необходимую документацию.
Законодательством предусмотрены обязательства по соблюдению договора эскроу счета. Имущество, предусмотренное в договоре эскроу счета, не может быть передано третьим лицам, не предусмотренным в договоре. Данное имущество может быть передано только после исполнения условий договора.

Эскроу агент имеет право получить вознаграждение за управление эскроу счетом или имуществом. Данный сбор, а также условия возмещения расходов должны быть предусмотрены в Договоре эскроу счета. Эскроу агент не имеет право предъявлять претензии в отношении депозита, внесенного на эскроу счет, если договором не предусмотрены такие сборы и т.д. В целом эскроу агент несет ответственность за сохранность переданного имущества, передаваемого в соответствии с Договором эскроу счета.

Если не будет предусмотрено иное в договоре эскроу счета, проценты, начисляемые по эскроу счету, должны быть уплачены в соответствии с договором эскроу счета или должны быть уплачены стороне, которая внесла соответствующий депозит на эскроу счет.

Документы, необходимые для составления договора эскроу счета:

  • Нотариально заверенные и апостилированные копии оригиналов корпоративных документов.
  • Рекомендательные письма банка.
  • Копии паспортов лиц, уполномоченных подписывать договор эскроу счета.

Зачем использовать эскроу в качестве правового инструмента?

Данный инструмент минимизирует любые возможные риски, связанные со сделкой, в которой участвует эскроу агент, предусматривая конкретные инструкции и условия, которые должны быть исполнены, до осуществления обмена. Эскроу услуги обычно используются в случае, когда стороны, намеревающиеся заключить сделку, не имеют не только никакого представления о сделке, но и уверенности во вступаемые отношения. В результате эскроу агент, предоставляя свои услуги, играет важную роль в обеспечении исполнения обеими сторонами своих обязательств.

Юридическое сопровождение сделок и escrow account

Сделки  с   имуществом  в   бизнесе совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок при их совершении. Совершение любой сделки с недвижимостью требует максимального внимания к неизбежно сопровождающим их тонкостям и формальностям.

Сделки с коммерческой недвижимостью связаны со значительными организационными усилиями и подлежат управлению как полноценные проекты. При заключении данных сделок и регистрации прав возникает ряд вопросов и нюансов, с которыми неминуемо приходится сталкиваться сторонам и на которые необходимо обратить внимание. К таким немаловажным моментам, в частности, относятся: юридические   и   экономические   риски, налоговые последствия сделки, условия действительности сделки, момент перехода права собственности, условия о расчетах и многое другое

Международные сделки и тонкости частного коммерческого права всегда являлись одним из наиболее сложных и запутанных аспектов ведения международного бизнеса. Попытки самостоятельно разобраться и заключить международную сделку без консультации и сопровождения адвоката могут обернуться огромными убытками для одной из сторон.
Опытные адвокаты Grant Law Corporation, P.A.  грамотно структурируют сделку, подготовят международный договор, отвечающий всем требованиям международного права и гарантирующий защиту ваших интересов при выполнении условий сделки.

Мы сможем добиться для вас наиболее выгодных условий, которые помогут вам извлечь максимальную выгоду из международной транзакции.

Мы   рекомендуемприменяются в торговых операциях,  при   покупке  недвижимости, активов и при  любых  сделках использовать  нашу услугу — эскроу-счета или escrowaccount, который широко используются в сделках с недвижимостью.

Эскроу-счет (англ. Escrowaccount) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.

В любой такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент в лице нашей компании GrantLawCorporation, P.A. Наш бухгалтер  и  адвокат  по  сделке  следит за ходом сделки и выдает деньги с эскроу-счета (escrowaccount)  и выдает  денежные  средства   стороне, указанной   в  договоре  в момент подписания всех необходимых документов.

Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель.

Использование эскроу-счета позволяет сторонам в обязательстве (сделке) обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

ESCROW ACCOUNT

В этом видео мы представляем очень востребованную услугу для БИЗНЕСА – Счета Ескроу  (ESCROW ACCOUNT). 

В рамках контрактного права, клиенты Grant Law Corporation, P.A. могут воспользоваться этой услугой при проведении любых коммерческих сделок. 

Договор о предоставлении ESCROW ACCOUNT — это трехсторонние соглашение, при котором одна сторона во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту) – в данном случае адвокатской компании Grant Law Corporation, P.A. Вторая сторона, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. 

Этот счет удобен и действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Договор эскроу-аккаунта – это второстепенный договор к основному контракту, потому что он заключается только после того, как стороны пришли к соглашению по основному контракту. Использование этого договора возможно в разных сферах бизнеса и при любых сделках: при покупке- продаже имущества, жилых и нежилых помещений, самолетов, яхт и любых активов, в сделках слияния или поглощения компаний, при заключении любых контрактов, в том числе международных. 

Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет адвокатской компании, учитываются банком и блокируются и, по общему правилу, ни одна из трех сторон не имеет права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств. 

Адвокат несет ответственность за этот счет в соответствии с законодательством и отвечает своей лицензией. Стороны могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента (Адвоката) проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.

 

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

 

1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.

4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина — участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 4 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Счета эскроу, услуги по открытию и обслуживанию

Частное акционерное общество «Житомирский комбинат силикатных изделий» (идентификационный код 00290676) 15.10.2018 Житомирское РУ, ул. Победы, 99, г. Житомир, 10003 Добровольская Наталия Владимировна
Тел.: +38 (0412) 51 93 87
Факс: +38 (0412) 51 93 82
і[email protected]іgmіr.net
Адрес для переписки:
ул. Промышленная, 10, г. Житомир, 10019
Частное акционерное общество «СКФ УКРАИНА» (ЕГРПОУ 05745160) 26.11.2018 1. Волынское ГРУ, пр-т Возрождения, 1, г. Луцк, Волынская обл., 43020
2. Черновицкое главное отделения, ул. Небесной Сотни, 14А, г. Черновцы, Черновицкая обл., 58029
Фокина Виктория Евгеньевна
Тел.: +38 (0332) 78 32 09,
+38 (0332) 78 33 29
Факс: +38 (0332) 37 83 34
E-mail: [email protected]
Адрес для переписки:
ул. Боженко, 34, г. Луцк, 43017
Частное акционерное общество «Электромеханический завод «Магнит» (ЕГРПОУ 14309540) 04.01.2019 Черкасское ГРУ, Каневское отделение, ул. Шевченко, г. Канев, Черкасская обл., 619002 Федорин Ярослав Владимирович
Тел.: +38 (050) 414 54 19
E-mail: [email protected]
Адрес для переписки:
ул. Немецкая (Тельмана), 3-Б, м. Киев, 03150
Частное акционерное общество «Курдюмовский завод кислотоупорных изделий» (ЕГРПОУ 00293545) 30.01.2019 Торецкое отделение, Краматорский филиал, ул. Маяковского, 19, г. Торецк, Донецкая обл., 85205 Аксакова Юлия Сергеевна
Тел.: +38 (06247) 940 42
Факс: +38 (06247) 940 42
E-mail: kzkі@ukr.net
ул. Киевская, 5, с. Опытное, Бахмутский р-н, Донецкая обл., 84571
Частное акционерное общество «Агропроммаш» (ЕГРПОУ 05425164) 15.02.2019 Вишневское отделение «Южное», Киевское ГРУ, ул. Вячеслава Черновола, 1, г. Вишневое, Киевская обл., 08133 Кузьменко Татьяна Леонидовна
Тел.: +38 (050) 380 64 86
E-mail: [email protected]іl.com
Адрес для переписки:
ул. Вячеслава Черновола, 1, г. Вишневое, Киевская обл., 08133
Частное акционерное общество «Форум Сателит» (ЕГРПОУ 14309600) 22.03.2019 1. Шевченковское отделение, Печерский филиал, б-р Тараса Шевченко, 58, г. Киев, 01001
2. Отделение № 1, Печерский филиал, ул. Маршала Тимошенко, 29, г. Киев, 01001
Кутельмах Оксана Зиновьевна,
Тел.: +38 (044) 407 14 21
Факс: +38 (044) 403 84 74
E-mail: offі[email protected]іtm.net.ua
Адрес для переписки:
ул. Героев Космоса, 4, г. Киев, 03148
Частное акционерное общество «Труббудиндустрия» (ЕГРПОУ 05533066) 26.03.2019 1. Шевченковское отделение, Печерский филиал, б-р Тараса Шевченко, 58, г. Киев, 01001
2. Отделение № 1, Печерский филиал, ул. Маршала Тимошенко, 29, г. Киев, 01001
Коваль Валентин Владимирович
Тел.: +38 (044) 259 35 98
Факс: +38 (044) 259 36 10
E-mail: [email protected]
Адрес для переписки:
ул. Столичное шоссе, 100, г. Киев, 03045
Частное акционерное общество «Сумской завод продовольственных товаров» (ЕГРПОУ 00375160) 28.05.2019 Центральное отделение, Сумской филиал, ул. Горького, 5А, г. Сумы Жукова Надежда Дамировна
Тел.: +38 (099) 059 86 89
E-mail: [email protected]
Адрес для переписки:
61001, м. Харків, майдан Захисників України, 16
Частное акционерное общество «ГИДРОСИЛА» (ЕГРПОУ 05786100) 16.07.2019 1. Кировоградское ГРУ, ул. Преображенская, 26/70, г. Кропивницкий, 25006
2. Харьковское ГРУ, майдан Конституции, 21/2, г. Харьков, 61002
3. Черкасское ГРУ, ул. Байды-Вишневецкого, 40, г. Черкассы, 18002
Засинец Евгений Григорьевич
Тел.: +38 (052) 239 14 14,
+38 (052) 239 14 94
E-mail: www.hydrosila.com,
[email protected],
[email protected]
Адрес для переписки:
ул. Братиславская, 5, г. Кропивницкий, 25006,
Частное акционерное общество «Архитектурно-строительная научно-проектно-производственная корпорация по комплексной организации и регенерации среды «Терно-КОРС» Украинской Академии архитектуры и Академии Строительства Украины» (ЕГРПОУ 02497743) 24.06.2019 Отделение «Гранд», Тернопольский филиал, ул. Шептицкого, 4А, г. Тернополь, 46008 Зуб Людмила Ивановна
Тел.: +38 (0352) 52 20 52;
+38 (0352) 25 78 00
E-mail: [email protected]
Адрес для переписки:
ул. Д. Галицького, д.76, г. Подволочиськ, Тернопольская область, 47800
Частное акционерное общество «Радосинь» (ЕГРПОУ 23379189) 10.06.2019 Шевченковское отделение, Печерский филиал, б-р Тараса Шевченко, 58, г. Киев, 01001 Матюк Виктория Владимировна
Тел.: +38 (050) 332 62 93
E-mail: [email protected]
Адрес для переписки:
ул. Теодора Драйзера, 8, г. Киев, 02217
Частное акционерное общество «Управление механизации и автотранспорта» (ЕГРПОУ 05415473) 18.06.2019 Шевченковское отделение, Печерский филиал, б-р Тараса Шевченко, 58, г. Киев, 01001 Бажан Татьяна Александровна
Тел.: +38 (044) 405 82 00
+38 (044) 273 57 03
E-mail:[email protected]
Адрес для переписки:
ул. Большая Кольцевая, 2, г. Киев, 03170
Частное акционерное общество «Белоцерковский автобусный парк» (ЕГРПОУ 05538721) 19.07.2019 Белоцерковское отделение, Киевское ГРУ, б-р Александрийский, 137, г. Белая Церковь, Белоцерковский р-н, Киевская обл., 09117 Старинко Андрей Стефанович
Тел.: +38 (04563) 654 12,
Адрес для переписки:
ул. Сухоярская, 18, г. Белая Церковь, Киевская обл., 09109
Частное акционерное общество «Шполянский завод продтоваров» (ЕГРПОУ 00380681) 05.06.2020 Центральное Шполянское отделение, ул. Соборная, 25, г. Шпола, Шполянский р-н, Черкасская обл., 20603 Зирянов Александр Владимирович
Тел.: +38 (067) 460 59 96
E-mail: [email protected]
Адрес для корреспонденции: ул. Соборная, 87, г. Шпола, Черкасская область, 20603
Публичное акционерное общество «СЕВЕРТРАНС» (ЕГРПОУ 05523553) 29.06.2020 Отделение № 5, Южное ГРУ, ул. Марсельская, 60, г. Одесса, 65123 Губарєв Сергій Миколайович
Губарев Сергей Николаевич
Тел.: +38 (048) 750 38 38
Факс: +38 (048) 750 25 40
E-mail: [email protected].com
Адрес для корреспонденции: 21 км Старокиевской дороги, г. Одесса, 65025

Эскроу-сделки: кто, что, кому и когда должен

Как работает эскроу?

Для начала стоит разобраться в том, как работают подобные сделки. По сути своей, это договор посреднического типа, в котором участвуют три стороны. Во-первых, это «должник» (или, говоря юридическим языком, депонент), во-вторых, – «кредитор» (или бенефициар). Между ними появляется посредник – эскроу-агент, в роли которого может выступать не только банк, но и в принципе любое физическое лицо, которому вы доверяете.

Имущество (то есть деньги, ценные бумаги и т.д.), хранящееся у эскроу-агента, находится в «замороженном» состоянии: оно ждет своего часа, когда бенефициар исполнит свои обязательства перед депонентом. Существуют альтернативные способы оплаты  товара или услуги со своеобразным «ограничителем»: например, можно перевести деньги на банковский счет с условием снятия их лишь в случае наступления каких-либо обстоятельств (проще говоря, деньгами получатель сможет воспользоваться только после того, как сделает обещанную работу). Но и здесь есть свои подводные камни.

«В судебной практике активно применяется такая позиция, что вы только законом можете ограничить владельца счета в распоряжении денежными средствами. И, безусловно, продолжает действовать норма Гражданского кодекса, согласно которой кредитор – он же является владельцем счета – всегда может закрыть его. А значит, вне зависимости от того, какие там были ограничения, он получит денежные средства в свое распоряжение», – объясняет Максим Башкатов.

Принципы работы эскроу-договоров

Существует несколько механизмов работы подобных договоров:

  • Пожалуй, самой простой является следующая схема: сначала депонент передает средства эскроу-агенту (и этот момент считается моментом исполнения обязательства), затем бенефициар выполняет свою часть сделки и после того, как эскроу-агент удостоверился, что обязательство «кредитора» выполнено, передает ему имущество – тогда и осуществляется переход права собственности. Однако всегда остаются некоторые риски: например, девальвации валюты. Исполняя долгосрочный заказ, бенефициар не может застраховать себя от резкого падения курса рубля, поэтому возникают новые пункты в договорах: зачастую используется так называемый револьверный эскроу.  «Это значит, что вы предусматриваете вознаграждение бенефициара, то есть поступление ему от эскроу-агента тех или иных средств, по истечении определенных небольших периодов исполнения его встречного обязательства. То есть он получит их не тогда, когда он полностью исполнит свое обязательство: он частично исполнил – ему частично агент заплатил», – описывает принцип работы такого механизма Михаил Башкатов.
  • Более характерным для континентального права является другой принцип: момент исполнения обязательства депонентом наступает только тогда, когда его имущество попадет «в руки» бенефициару. Такие сделки заключаются в основном по «продавливанию» именно второго из них: получается, что средства, переданные эксроу-агенту, уже не находятся во владении «должника», однако требовать в случае отказа посредника от выплат будут все равно с него.
  • Третий вариант развития событий – более сложный, но при этом минимизирующий возможные риски, связанные, в частности, с действиями эскроу-агента. Он во многом похож на первую схему с одним нюансом: как только бенефициар исполняет встречное обязательство, к нему автоматически переходит право собственности на имущество. Зачем это нужно? В случае, если выясняется, что у посредника более нет средств, которые по праву уже принадлежат «кредитору», он сможет их требовать как собственник, чего не гарантируют два предыдущих варианта.

Роль эксроу-агента

По сути своей, подобные договоры всегда подразумевают два ключевых обязательства по передаче имущества: от депонента к посреднику и от посредника к бенефициару. Часто в договорах прописываются дополнительные условия – что эскроу-агент может делать с этим имуществом, в частности, есть ли у него право распоряжаться им. Эксперты находят этот вопрос весьма неоднозначным – скажем, если по своему усмотрению посредник обменял акции компании «А» на акции «Б» – будет ли это устраивать другие стороны сделки? Впрочем, такие проблемы не возникают с эскроу-счетами в банках, на которых лежат исключительно денежные средства, а касаются только людей-посредников.

К слову, в качестве таких посредников исследователи и практики предлагают привлекать специалистов из самых разных областей – не обязательно это должны быть юристы.  «У нас сложился стереотип, что эскроу-агент – это нотариус или уважаемый адвокат, который будет ждать «отмашку» о перечислении денежных средств, например, по договору купли-продажи квартиры. Это неправильно. Очень часто на Западе, например, эскроу используется для того, чтобы сторона в обязательстве сняла с себя риски оценки качества встречного исполнения. О чем идет речь? Скажем, я покупаю какое-то большое оборудование, чтобы его перепродать. И, хоть убейте, я не могу оценить, все ли винтики работают, правильно ли припаяли одну деталь к другой. Но у меня есть посредник, который фактически оказывает мне услугу по оценке качества исполнения, который может проконтролировать передачу», – объясняет Максим Башкатов.

Особенности эскроу-счетов

Отдельно стоит сказать об эскроу-счетах в банках: несмотря на кажущуюся прозрачность и простоту, и здесь могут возникать свои сложности. Речь в этом случае идет исключительно о деньгах: ценные бумаги на счетах не хранятся. Первый вопрос, возникающий в отношении банков – это их ответственность. Так, юристы полагают, что в случае, например, задержек выплат, на посредников должен налагаться штраф, что далеко не всегда прописывается в договорах.

Чаще всего в то время, пока деньги на счете ждут своего «звездного часа», их количество может расти – депонент может зачислять дополнительные суммы. Однако здесь важно согласовывать такой «рост» с основным обязательством – увеличение ли это цены за товар или услугу или что-либо еще, соглашением не предусмотренное.

Наконец, неприятный, но важный вопрос: что делать при банкротстве кого-либо из сторон? В случае краха банка в целом все понятно – деньги на счете с места «сдвигаться» не должны, следовательно, они в таком случае должны сохраниться в целости. Однако если такая ситуация настигла одного из других участников соглашения – можно ли взыскать эту сумму в счет списания долга? Пока встречные обязательства не исполнены, средства «заморожены», и взыскание можно обратить только на право требования. Юристы во избежание подобных сложностей рекомендуют сразу прописывать этот сценарий в договоре.

Больше о договорах эскроу – в тематической лекции Максима Башкатова.

Зачем нужен счет эскроу? | GFLO Consultancy

Обновлено: 29.07.21

Механизм эскроу

Счет эскроу предлагает механизм, по которому на специальном условном счету владельца счета (депонента) в банке (эскроу-агент) учитываются и блокируются денежные средства в целях их передачи конкретному лицу (бенефициару) при возникновении оговоренных между этими сторонами обстоятельств. Юридическим обрамлением отношений выступает трехсторонний договор между депонентом, эскроу-агентом и бенефициаром. Простыми словами, благодаря счету эскроу, деньги могут храниться на счету до тех пор, пока не произойдет действие или не случится событие, которое имеет ключевое значение для исполнения обязательств. Простой пример: покупка квартиры в доме на этапе строительства. Сколько людей потенциально могут потерять свои денежные средства по причине того, что стройка прекратилась или даже не началась? Система эскроу позволяет «задержать» денежные средства за покупку квартиры, перечисленные продавцу, на специальном условном счету — счету эскроу, до момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Таким образом, интересы и продавца, и покупателя могут быть надежно защищены.

Интересно:
В России с 01.07.2019 года вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ, который как раз коснулся долевого строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Одним из ключевых нововведений стало увеличение объектов недвижимости, при покупке которой требуется счет эскроу. Соответственно, количество объектов, в отношении которых застройщик может напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан, уменьшилось. С 01.07.2019 года возможность прямого привлечения денежных средств с покупателей существует лишь в отношении домов с высокой степенью готовности, что, безусловно, способствует защите покупателей.

Стоит сразу отметить, что механизм эскроу (сочетает в себе договор условного депонирования и договор специального счета) может различаться в зависимости от страны. Например, за рубежом на счет эскроу могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, результаты интеллектуальной деятельности, недвижимое имущество и др. В то время как по смыслу российского законодательства, счет эскроу может быть открыт только для движимого имущества.

Обратите внимание:
Статья 806.7 ГК РФ содержит указание только на денежные средства, однако перечень депонируемых объектов был расширен с 1 июня 2018 года Законом от 23.05.2018.

Помимо этого, в России под эскроу-агентом понимается только банк (и, с оговорками, с 1 июня 2018 года — нотариусы), в то время как за рубежом широко предоставляются услуги различных эскроу-агентов, которые специализируются на конкретном виде сделок. В роли эскроу-агентов в таком случае выступают не только кредитные организации, но и различные финансовые учреждения, нотариусы и юристы.

Важно:
В США и Великобритании деятельность эскроу-агента подлежит лицензированию, а потому не каждый юрист имеет право выступать эскроу-агентом.

Где применяется механизм эскроу?

Сфера применения эскроу очень обширна, и данный инструмент лишь набирает популярность. В частности, он постоянно используется в США, Европе и ОАЭ при заключении сделок с недвижимостью. Первое, что можно увидеть на иностранных сайтах в части эскроу — это их использование для покупки дома. Зачастую такие сделки предполагают значительную сумму, и риски неисполнения обязательств велики. Чтобы обезопасить себя, стороны обращаются к содействию эскроу-агента.

В США и Великобритании механизм эскроу также применяется при заключении сделок слияния и поглощения (M&A), что позволяет следить за целевым использованием денежных средств и обеспечивать исполнение обязательств сторонами. В России применение эскроу в слияниях и поглощениях не распространено, однако принятые летом 2019 года изменения могут оказать влияние на будущее этого института. Кто знает, возможно, через несколько лет использование условного депонирования при слияних и поглощениях будет успешно применяться и в российской практике.

Эскроу-счета также широко используются при заключении лицензионных договоров, в особенности в части предоставления прав на ПО. Механизм эскроу предоставляет дополнительную защиту в случае неисполнения лицензиаром обязательств по договору/банкротства или нежелания лицензиара преждевременно раскрывать лицензиату связанную с ПО конфиденциальную информацию (к примеру, коды программ).

Также, эскроу-счет используется в жилищном строительстве. В особенности стоит отметить Россию, так как с 1 июля 2019 года, как уже было указано, вступили в силу изменения в законодательстве, по которым застройщики теперь в большинстве случаев обязаны использовать счета эскроу для зачисления и хранения денег дольщиков. Нововведения создали дополнительный способ защиты интересов покупателей, снизив риск так называемого «котлового» механизма сбора денежных средств (когда сумма собирается зстройщиками на один объект строительства, а вместо этого строится другой). Более того, теперь, если строительная компания обанкротится, банк (эскроу-агент) вернет покупателю внесенную на счет эскроу сумму.

В отдельную категорию стоит выделить и онлайн-эскроу, который часто используется за рубежом для защиты сторон при покупке товара или услуги через Интернет. Модель онлайн-эскроу работает аналогичным образом: деньги удерживаются на счете эскроу третьей стороной (эскроу-агентом), пока условия договора купли-продажи не будут удовлетворены как покупателем, так и продавцом.

Заключение

Подводя итоги, цель механизма эскроу можно свести к следующему: снижение рисков покупателя и продавца при эффективном заключении сделки. Использование условного депонирования сокращает издержки при неисполнении обязательств, снижает расходы на применение последствий недействительности сделки, защищает интересы сторон и является важной гарантией исполнения обязательств. Если Вас интересует возможность использования счета эскроу при заключении сделки и Вам необходима помощь специалистов, напишите команде GFLO Consultancy, мы всегда будем рады помочь!

Эскроу-агент

Вы планируете покупку или продажу акций?

Мы предлагаем вам новый механизм снижения риска неисполнения обязательств одной из сторон, т.е. риска, что продавец поставит ценные бумаги, но не получит от покупателя оплаты уже полученных ценных бумаг или что покупатель произведет оплату ценных бумаг, но продавец не поставит ценные бумаги после получения оплаты. Помощь Регистратора — эскроу-агента обеспечит всестороннюю безопасность сделки.


Как это работает:

  • Ценные бумаги, депонируемые по договору эскроу, блокируются в реестре владельцев ценных бумаг, пока не наступят основания для их передачи приобретателю или не истечёт срок депонирования.
  • Депонированные ценные бумаги защищены от недобросовестных действий сторон сделки и третьих лиц. Сторона, которая должна передать ценные бумаги (депонент), сохраняет право собственности на них, пока не наступили основания для передачи ценных бумаг приобретателю, но не может распорядиться ценными бумагами без согласия приобретателя. В силу закона депонированные ценные бумаги защищены от взыскания, ареста и обеспечительных мер по долгам депонента или эскроу-агента.
  • Передающая сторона не вправе распоряжаться ценными бумагами, переданными на хранение эскроу-агенту.
  • Эскроу-агент не вправе распоряжаться депонированными ценными бумагами, если это не предусмотрено договором эскроу.
  • Эскроу-агент контролирует наступление оснований для передачи ценных бумаг, и при наступлении таких оснований, обеспечивает передачу ценных бумаг приобретателю. Эскроу-агентом может быть третье лицо, которому доверяют стороны, или сам Регистратор.
  • Если эскроу-агентом является Регистратор, реализация сделки существенно упрощается за счет совмещения функций эскроу-агента и учёта прав на ценные бумаги в одном лице. Регистратор не ждёт уведомления от эскроу-агента, а сам, являясь эскроу-агентом, контролирует наступление оснований для передачи ценных бумаг приобретателю и, при наступлении таких оснований, зачисляет ценные бумаги на счёт приобретателя.
  • Регистратор может быть эскроу-агентом не только по ценным бумагам, но и по денежным средствам, что обеспечит сокращение издержек на проведение сделки за счет снижения затрат на оплату банковской комиссии при переводе денежных средств.

ОСОБЕННОСТИ ЭСКРОУ:

  • Заключение трехстороннего договора между продавцом ценных бумаг (эскроу-депонентом), Регистратором (эскроу-агентом) и приобретателем ценных бумаг (эскроу-бенефициаром) сроком до 5 лет
  • Простая письменная форма договора
  • В силу закона не допускается обращение взыскания, арест или принятие обеспечительных мер в отношении депонированного имущества по долгам продавца
  • Депонированное имущество не включается в конкурсную массу в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства
  • Стороны сохраняют возможность контроля. Продавец и покупатель имеют возможность получения информации из реестра в отношении обремененных ценных бумаг по договору эскроу

Позвоните по телефону (495) 783-01-62 (доб.120)

или напишите на [email protected]


Вам будет назначен персональный менеджер, который:

  • Подготовит проект договора эскроу, согласует все его условия и организует подписание сторонами
  • Организует информационно-консультационное сопровождение сторон в течение срока действия договора эскроу
  • Организует проведение всех необходимых операций в реестре в соответствии с требованиями действующего законодательства

Презентация Услуги АО «Сервис-Реестр» при условном депонировании ценных бумаг (эскроу)

Типы, примеры, плюсы и минусы

Что такое условное депонирование?

Условное депонирование — это юридическая концепция, описывающая финансовый инструмент, при котором актив или условное депонирование удерживаются третьей стороной от имени двух других сторон, которые находятся в процессе завершения транзакции. Счета условного депонирования могут включать комиссию за условное депонирование, управляемую агентами, которые удерживают средства или активы до получения соответствующих инструкций или до выполнения заранее определенных договорных обязательств. Деньги, ценные бумаги, фонды и другие активы могут храниться на условном депонировании.Его часто предлагают вместо сертифицированного или кассового чека.

Ключевые выводы

  • Условное депонирование — это использование третьей стороной, которая удерживает актив или средства до их передачи от одной стороны к другой.
  • Третья сторона удерживает средства до тех пор, пока обе стороны не выполнят свои договорные требования.
  • Escrow связан с операциями с недвижимостью, но может применяться в любой ситуации, когда средства переходят от одной стороны к другой.
  • В случае с недвижимостью условное депонирование можно использовать как при покупке дома, так и в течение срока действия ипотеки.
  • Эскроу онлайн становится все более популярным как способ предложить безопасные транзакции для дорогостоящих предметов, таких как искусство или ювелирные изделия.

Общие сведения об условном депонировании

Escrow — это процесс, используемый, когда две стороны находятся в процессе завершения транзакции, и существует неопределенность в отношении того, сможет ли та или иная сторона выполнить свои обязательства.Контексты, в которых используется условное депонирование, включают интернет-транзакции, банковское дело, интеллектуальную собственность, недвижимость, слияния и поглощения, право и многое другое.

Рассмотрим компанию, продающую товары на международном уровне. Этой компании требуется гарантия того, что она получит оплату, когда товары прибудут в пункт назначения. Покупатель, со своей стороны, готов оплатить товар только в том случае, если он будет доставлен в хорошем состоянии. Покупатель может поместить средства на условное депонирование с агентом с инструкциями по передаче их продавцу, как только товар будет доставлен в подходящем состоянии.Таким образом, обе стороны в безопасности, и транзакция может продолжаться.

Для недвижимости есть два счета условного депонирования: первый используется при покупке дома, а второй — на весь срок действия ипотеки.

Типы условного депонирования

Условное депонирование и недвижимость

Счета условного депонирования могут применяться к сделкам с недвижимостью. Размещение средств на условном депонировании позволяет покупателю провести комплексную проверку потенциального приобретения. Счета условного депонирования также гарантируют продавцу, что покупатель может закрыть покупку.Например, счет условного депонирования можно использовать для продажи дома. Если к продаже прилагаются условия, такие как прохождение проверки, покупатель и продавец могут договориться об использовании условного депонирования.

В этом случае покупатель недвижимости вносит сумму платежа за дом на счет условного депонирования, принадлежащий третьей стороне. Продавец может провести осмотр дома, будучи уверенным, что средства есть и покупатель способен произвести оплату. Сумма условного депонирования затем передается продавцу после выполнения всех условий продажи.

Условное депонирование также может относиться к счету условного депонирования, который создается во время закрытия ипотеки. При этом на счете условного депонирования размещаются страховые выплаты будущих домовладельцев и налоги на имущество. Часть ежемесячного платежа по ипотеке зачисляется на счет условного депонирования для покрытия этих платежей. Таким образом, залогодержатели, открывшие счет условного депонирования (в некоторых случаях это требует кредитор), будут иметь более высокие выплаты, чем те, кто этого не сделал; однако им также не придется беспокоиться об оплате ежегодных взносов или счетов по налогу на имущество, поскольку они уже ежемесячно вносят их на свой счет условного депонирования.

Условное депонирование и фондовый рынок

Акции часто выпускаются на условном депонировании. В этом случае, хотя акционер является реальным владельцем акций, акционер имеет ограниченные права, когда дело доходит до распоряжения акциями. Например, руководители, которые получают акции в качестве бонуса к своей компенсации, часто должны дождаться окончания периода условного депонирования, прежде чем они смогут продать акции. Биржевые бонусы — это тактика, используемая для удержания топ-менеджеров.

Escrow и онлайн-продажи

Оперативное депонирование в Интернете, как и условное депонирование недвижимости и фондового рынка, защищает покупателя и продавца от мошенничества или неплатежей.Онлайн-платформа выступает в качестве посредника для онлайн-продаж продуктов. Покупатели отправляют деньги в службу условного депонирования, например escrow.com, и хранят деньги до тех пор, пока товар не будет получен.

После того, как продукт будет доставлен и проверен, онлайн-провайдер условного депонирования переведет средства продавцу. По большей части услуги условного депонирования не используются; однако в таких случаях он лучше всего подходит для дорогостоящих товаров, например ювелирных украшений или предметов искусства. Компания условного депонирования онлайн взимает плату за услугу.

Преимущества и недостатки условного депонирования

Escrow может обеспечить безопасность транзакций с высокой суммой билетов, но за эту услугу обычно взимается комиссия. Escrow для ипотечных кредитов может помочь защитить заемщика и кредитора от потенциально недоплачиваемых налогов на недвижимость или страхования домовладельцев.

С другой стороны, эти цифры обычно являются приблизительными, поэтому вы можете в конечном итоге переплатить (или недоплатить) на свой счет условного депонирования, что может привести к корректировке, когда придет время производить ежегодные платежи.Для простоты, которую предлагают ежемесячные платежи условного депонирования, это требует более высокого платежа по ипотеке, чем если бы платеж включал только основную сумму и проценты.

Плюсы
  • Обеспечивает защиту во время транзакции, особенно транзакции с недвижимостью (которая обычно бывает значительной)

  • Может допускать ежемесячную оплату страховки и налогов (без единовременной выплаты).

  • Условное депонирование выгодно как покупателю, так и продавцу, когда речь идет о дорогостоящих товарах.

Минусы
  • Более высокие выплаты по ипотеке (если условное депонирование используется для налогов и страхования)

  • Оценка суммы налогов может быть неверной.

  • Для онлайн-транзакций комиссия за условное депонирование может быть выше, чем на других платформах, таких как PayPal.

Пример условного депонирования

Покупатели жилья часто видят, что принимают условное депонирование дважды. Во-первых, предположим, что Джон хочет купить дом. Джон находит дом и решает сделать предложение.Предложение принято, и он должен положить свой задаток, скажем, 5000 долларов на условное депонирование. Деньги, помещенные на условное депонирование, позволяют продавцу знать, что вы серьезно относитесь к потенциальной покупке недвижимости, а в свою очередь продавец снимет недвижимость с рынка и завершит ремонт и т. Д. Все идет хорошо, и во время покупки условное депонирование переводится продавцу, и покупная цена снижается на 5000 долларов.

При закрытии покупатель соглашается открыть счет условного депонирования у кредитора для оплаты налогов на недвижимость и страхования домовладельцев.Таким образом, ежемесячные платежи Джона выглядят так:

  • 1000 долларов США на основную сумму и проценты
  • 100 $ для страховки домовладельца
  • 300 долларов США по налогу на недвижимость
  • Общий ежемесячный платеж по ипотеке в размере 1,400 долларов США

Затем, когда наступит срок уплаты ежегодных налогов и страховки, кредитор выплатит эти остатки со счета условного депонирования. Некоторым кредиторам требуется счет условного депонирования, чтобы гарантировать своевременную оплату обоих из них. Если налоги не будут уплачены, на имущество может быть наложено удержание, что не в интересах кредитора.

Часто задаваемые вопросы об условном депонировании

Что такое условное депонирование дома?

Условное депонирование для покупки дома — это счет (счет условного депонирования), на который зачисляются деньги потенциального покупателя. Требуемое условное депонирование обычно составляет от 1% до 2% от запрашиваемой цены дома. Деньги необходимы для того, чтобы покупатель всерьез рассматривал дом и имел средства для совершения покупки. В свою очередь, продавец обычно снимает рынок с рынка и предоставляет потенциальному покупателю доступ к дому для осмотра.

Как работает условное депонирование?

Условное депонирование, требуемое кредиторами для ипотеки, включает ежемесячные платежи по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев. Если кредитор требует условное депонирование (или запрашивает заемщик), платеж по ипотеке будет включать основную сумму и проценты по ссуде, а также выделенные суммы на налоги на имущество и страхование домовладельцев. Кредитор будет собирать эти суммы на налоги и страхование ежемесячно и хранить их на счете условного депонирования, а затем, когда наступит срок оплаты годовых счетов, производить соответствующие платежи.

Как долго вы платите условное депонирование?

Условное депонирование для ипотечных кредитов может длиться в течение всего срока кредита. Иногда кредиторы не требуют создания условного депонирования. Однако кредиторы предъявляют другие требования к удалению условного депонирования. Если вам необходимо изначально создать учетную запись условного депонирования, многие кредиторы будут рассматривать письменный запрос на прекращение условного депонирования после того, как вы совершите 12 своевременных платежей по ипотеке, и ваша стоимость кредита обычно должна составлять 80% или ниже.

Эскроу — это хорошо или плохо?

Условное депонирование обычно считается хорошим, поскольку оно защищает покупателя и продавца сделки.Кроме того, условное депонирование как часть платежей по ипотеке, как правило, выгодно для кредитора и помогает покупателю, обеспечивая своевременную оплату налогов на недвижимость и страхование домовладельцев.

Что такое эскроу-выплата?

Выплата условного депонирования — это платеж со счета условного депонирования, как правило, кредитором от имени заемщика для покрытия налогов на недвижимость и страхования домовладельцев.

Итог

Escrow можно использовать для различных транзакций, включая операции с недвижимостью, выпуск акций и онлайн-продажи.Деньги покупателя хранятся на счете условного депонирования до завершения транзакции или до тех пор, пока покупатель не сможет получить или проверить состояние продукта. Как только покупатель соглашается на транзакцию, деньги переводятся продавцу со счета условного депонирования. Компания, управляющая счетом условного депонирования, обычно берет плату за оказание сторонней услуги.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности для Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности для Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности для Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Что такое условное депонирование в ипотеке и зачем оно нужно?

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

В отношении ипотечных кредитов «условное депонирование» и «условное депонирование» относятся к двум немного разным понятиям. Escrow — это процесс, при котором нейтральная третья сторона выступает посредником в сделке с недвижимостью, удерживая деньги и имущество «на условном депонировании» до тех пор, пока обе стороны не согласятся, что выполнены все условия для закрытия продажи.В отличие от этого, счет условного депонирования обычно представляет собой счет, который помогает управлять ежегодными налоговыми и страховыми расходами ипотечного заемщика.

Что означает условное депонирование?

Escrow — это сторонняя услуга, которая обычно является обязательной при покупке дома. Когда покупатель и продавец первоначально приходят к соглашению о покупке, они выбирают нейтральную третью сторону, которая будет действовать в качестве агента условного депонирования. Агент условного депонирования собирает с покупателя так называемый «задаток»: залог, равный небольшому проценту от продажной цены.Взамен продавец снимает недвижимость с продажи. До завершения окончательного обмена и депозит покупателя, и имущество продавца считаются депонированными.

Escrow «счета» больше связаны с ежемесячным платежом по ипотеке, чем с первоначальной покупкой дома. Когда вы занимаете деньги в банке или у прямого ипотечного кредитора, вам обычно предоставляется счет условного депонирования. На этот счет кредитор будет вносить часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке, покрывающего налоги и страховые взносы.Собирая часть этих годовых затрат каждый месяц, счет условного депонирования снижает риск того, что вы не выполните свои обязательства перед государством или своей страховой компанией.

Как работают счета условного депонирования?

Когда вы получаете ипотечную ссуду в банке или у прямого кредитора, вы также получаете счет условного депонирования, который помогает вам своевременно оплачивать налоги на недвижимость и страховые взносы домовладельца. Несмотря на то, что эти расходы оплачиваются на ежегодной основе, ваш кредитор потребует, чтобы вы выплачивали ежемесячную часть каждой стоимости и накапливали остаток на вашем счете условного депонирования.Это гарантирует своевременную оплату этих расходов каждый год.

Ипотечные кредиторы требуют счета условного депонирования заемщика, чтобы свести к минимуму риск невыполнения вами своих финансовых обязательств как домовладельца. В случае обращения взыскания неуплаченные налоги или страхование могут привести к залоговому удержанию, что затрудняет для ипотечного кредитора возврат первоначальной ссуды. Это создает сильный стимул для кредиторов держать своих заемщиков в курсе событий с помощью счетов условного депонирования, которые сглаживают не связанные с ипотекой расходы на владение домом.

Хотя счета условного депонирования позволяют кредиторам уплачивать соответствующие налоги и страховые взносы от вашего имени, у них есть некоторые недостатки для заемщика. Кредиторы часто требуют, чтобы вы поддерживали минимальный баланс на своем счете условного депонирования, чтобы защититься от любого неожиданного увеличения затрат. Обычное правило требует как минимум двухмесячных расходов на вашем счете условного депонирования ипотечного кредита, хотя предел может быть выше для более рискованных ипотечных кредитов. Кредиторы обычно проверяют ваш счет условного депонирования один раз в год, чтобы убедиться, что рассчитанные платежи соответствуют затратам.

Сколько стоит комиссия за условное депонирование?

Как и любой другой поставщик услуг, участвующий в сделке с недвижимостью, агенту условного депонирования необходимо будет заплатить комиссию. Услуги условного депонирования при покупке дома обычно стоят от 1% до 2% от окончательной цены. Исходя из медианной стоимости дома по стране, это означает сбор в размере от 2000 до 4000 долларов, который добавляется к другим вашим затратам на закрытие. Однако комиссия за условное депонирование является одним из многих расходов, которые обсуждаются между покупателем и продавцом. Это означает, что вы можете попробовать попросить другую сторону оплатить часть или даже всю комиссию за условное депонирование, в зависимости от местных правил или текущих рыночных условий.

Если вы покупаете, вам также необходимо внести от 1% до 3% от окончательной цены продажи на совместный счет условного депонирования с предполагаемым продавцом. Этот задаток служит доказательством того, что вы серьезно относитесь к завершению продажи, и обязывает продавца снять недвижимость с рынка до завершения сделки. Когда вы завершите транзакцию, задаток, который вы положите на условное депонирование, будет использован для оплаты вашего первоначального взноса за дом. Задаток на условном депонировании не является комиссией, но вам следует опасаться того факта, что эти деньги можно потерять, если вы не можете прийти к окончательному соглашению с продавцом.

Когда необходимо условное депонирование ипотеки?

Escrow играет роль как в вашей первоначальной покупке дома, так и в последующих ежемесячных выплатах по ипотеке. При покупке процесс условного депонирования предоставляет определенные гарантии как покупателю, так и продавцу. Как только две стороны договорятся о продаже, нейтральная третья сторона — банк, титульная компания или поверенный — получит подписанный договор купли-продажи, чтобы выступить в качестве агента условного депонирования. Агенты условного депонирования существуют для отслеживания и помощи в выполнении условий продажи, таких как «задаток» покупателя в виде процента от продажной цены.

Типичные компоненты условного депонирования недвижимости
Должен предоставить…
  • задаток в счет первоначального взноса
  • подтверждение одобрения ипотечного кредита
  • доступ к собственности для осмотра
  • требуемый ремонт или реконструкция
  • проверка права собственности

После того, как недвижимость находится в режиме условного депонирования, ни покупатель, ни продавец не получат ничего от компании условного депонирования до тех пор, пока не будут выполнены все условия договора купли-продажи.Например, вы можете согласиться купить более старый дом при условии, что здание пройдет проверку безопасности. Другие распространенные условия условного депонирования включают ремонт и проверку налога на имущество. Между тем задаток покупателя доказывает продавцу, что покупатель имеет как намерение, так и возможность совершить покупку. Задаток может быть возвращен продавцу, если покупатель отступит или не выполнит условия контракта.

Escrow-агенты также несут ответственность за передачу денег сторонам, кроме покупателя и продавца.Сюда могут входить комиссионные агенту по недвижимости, предоплаченные проценты по ипотеке кредитору, плата за регистрацию в бюро документации графства и собственное вознаграждение агента условного депонирования. В этом смысле условное депонирование значительно упрощает процесс покупки жилья: без него вы будете нести ответственность за отправку своевременных и точных платежей каждой стороне, участвующей в транзакции.

Что такое счет условного депонирования? — Уэллс Фарго

[Музыка]

Верно или неверно?

Escrow — это простой способ управлять налогами на недвижимость и страховыми взносами для вашего дома.

Не торопитесь, чтобы узнать. Ответ может вас удивить.

Добро пожаловать в основы условного депонирования. Поскольку вы здесь, скорее всего, у вас есть дом и учетная запись условного депонирования или вы хотите купить дом, и вам просто нужна дополнительная информация о том, что такое учетная запись условного депонирования.

В любом случае, мы поможем вам разобраться в этом. Эскроу играет важную роль в вашей ипотеке. Давайте вместе исследуем основы.

Когда вы являетесь владельцем дома, вы несете ответственность за дополнительные расходы, связанные с домом, такие как налоги на недвижимость и страхование.Счета условного депонирования помогут вам спланировать эти платежи и убедиться, что для них у вас есть деньги, чтобы вам не приходилось об этом думать.

Счет условного депонирования — это счет, который вы финансируете каждый месяц, и мы используем его для оплаты этих товаров от вашего имени в срок. Вот как они работают.

Когда вы вносите свой общий ежемесячный платеж, часть его идет на ипотечный кредит для выплаты основной суммы и процентов, а другая часть идет на ваш счет условного депонирования для оплаты налогов, страховки домовладельцев и других расходов, которые могут возникнуть при владении домом, например, ипотечное страхование и страхование от наводнений.

Каждый платеж, который вы делаете, добавляется к вашему счету условного депонирования.

Затем, когда ваши налоги и страховка подлежат оплате в течение года, мы снимаем средства с вашего условного депонирования и используем их для оплаты счетов за вас.

Итак, возвращаясь к нашему первоначальному вопросу, ответ — «правда». Эскроу — это простой способ управлять налогами на недвижимость и страховыми взносами для вашего дома, потому что вам не нужно откладывать их отдельно.

Вы откладываете им деньги каждый месяц, что часто проще, чем пытаться найти деньги на единовременные выплаты в течение года.Кроме того, когда эти счета подлежат оплате, они оплачиваются от вашего имени.

Вот и все. Это основы. Если у вас есть вопросы, мы здесь для вас. Позвоните нам по телефону 1-800-357-6675. Или вы можете посмотреть другие наши видео, чтобы узнать больше о своей ипотеке.

Wells Fargo Home Mortgage является подразделением Wells Fargo Bank, N.A.
© 2015 Wells Fargo Bank, N.A. Все права защищены. NMLSR ID 399801. Равноправный жилищный кредитор.

[Музыка]

Что такое условное депонирование и как работает депонирование?

Узнайте больше об условном депонировании дома и посмотрите, как работает условное депонирование, за 5 простых шагов! Команда специалистов по закрытию Endpoint готова помочь вам.

Что такое эскроу? Что значит «на условном депонировании»? На разных рынках «депонирование» может означать разные вещи. Для некоторых это период времени между заключением контракта и достижением заключительного стола. В других случаях это постоянная часть ежемесячного платежа по ипотеке.

Возможно, вы слышали термин «условное депонирование», используемое по-разному в отношении недвижимости, но что именно такое условное депонирование и как оно применяется к сценарию продажи, покупки или владения домом? Наше руководство отвечает на все ваши вопросы, связанные с условным депонированием, чтобы вы могли лучше понять, как это работает и как упрощенный процесс закрытия может принести вам пользу, независимо от того, покупаете ли вы или продаете дом.


1. Что такое счет условного депонирования и как он работает? Что такое условное депонирование дома?


Что такое счет условного депонирования и как он работает? Что такое условное депонирование дома? Чтобы ответить на эти вопросы, мы рассмотрим несколько вариантов использования и определений, связанных с концепцией условного депонирования.

Что означает условное депонирование? Что такое условное депонирование?

Определение условного депонирования — это, по сути, процесс поручения третьей стороне ответственности за документы или финансы для обеспечения своевременных платежей и защиты всех сторон сделки с недвижимостью.

Для чего используется условное депонирование? Что делает условное депонирование?


Escrow можно использовать для различных целей в процессе покупки дома и владения.

  1. Условное депонирование во время покупки начинается, как только дом переходит в контракт, то есть как только покупатель и продавец согласовывают условия и подписывают договор купли-продажи вместе с условными обязательствами и дополнениями.

Счет условного депонирования этого типа содержит депозит задатка (EMD), документы, связанные с транзакцией, и любые другие предметы, необходимые для завершения покупки и продажи дома или собственности.Это означает, что если продажа не состоится, нейтральная третья сторона будет удерживать вовлеченные деньги до тех пор, пока финансовые детали не будут завершены. Это защищает всех участников и гарантирует соблюдение условий контракта.

  1. Условное депонирование в течение срока владения включает в себя сбор средств третьей стороной из ежемесячного платежа по ипотеке для оплаты крупных предметов, таких как налоги на недвижимость и страхование домовладельцев. Такие платежи условного депонирования могут потребоваться ипотечным кредитором для обеспечения выполнения этих обязательств и того, что дому не угрожает потеря или потеря стоимости из-за неуплаченных налогов или незастрахованного ущерба.

Что такое эскроу-платеж? Что покрывает условное депонирование?

Что такое эскроу-платеж? В случае условного депонирования дома сумма условного депонирования составит 1/12 расчетной годовой стоимости необходимых платежей, таких как налоги на недвижимость и страхование домовладельца. Это означает, что размер оплаты может варьироваться в зависимости от страховых тарифов, оценки имущества и других факторов.

Примерно каждые шесть месяцев эскроу-компании будут выставляться счета за налоги и страховые взносы на недвижимость.Они будут выплачены из денег, хранящихся на условном депонировании. Требуемые платежи условного депонирования затем могут быть скорректированы, если оценки были недостаточны для покрытия затрат, или может быть предоставлено возмещение, если оценки были слишком завышены, что привело к удержанию слишком большой суммы денег.

Что такое баланс условного депонирования?

Баланс условного депонирования — это разница между суммой денег, хранящейся на условном депонировании в любое время года, и суммой, необходимой для уплаты налогов на недвижимость и страховых взносов.

  1. Отрицательный баланс или нехватка условного депонирования означает, что ежемесячно удерживалось недостаточно средств, и разница будет передана вам.
  2. Положительный баланс означает, что было удержано слишком много денег, и разница будет вам возвращена.

2. Как работает условное депонирование?

Escrow работает по-разному, в зависимости от того, где вы находитесь в процессе покупки дома или владения.

Как долго дом находится на депонировании?

Дом обычно находится в условном депонировании с момента заключения контракта до закрытия, когда все обязательства между покупателем и продавцом были выполнены и договор на дом доступен для передачи.В большинстве сделок для закрытия достаточно 30 дней. Однако в случае продажи за наличные этот процесс может быть короче, а особенно сложная продажа может занять значительно больше времени.

Как долго я буду платить условное депонирование по ипотеке?

Платежи условного депонирования по ипотеке зависят от требований кредитора. В некоторых случаях, таких как ссуды VA или FHA или другие сценарии с низким процентом, платежи условного депонирования потребуются в течение срока ссуды, который может составлять до 30 лет. С другой стороны, некоторые обычные ипотечные кредиты не требуют выплаты условного депонирования.

3. Почему эскроу не закрывается?

Есть много разных причин, по которым условное депонирование не закрывается. Некоторые примеры включают в себя то, что покупатель или продавец задерживают процесс из-за задержки ответа, тратят время или отказываются сотрудничать. Другие факторы, которые могут помешать закрытию условного депонирования, включают в себя оценщик или обзор оценки, которые займут больше времени, чем ожидалось. Осмотр дома, который приводит к длительному ремонту, также может предотвратить своевременное закрытие условного депонирования.

4.Может ли покупатель отступить во время условного депонирования?

Покупатели могут отказаться во время условного депонирования, если они все еще находятся в согласованном периоде времени и некоторые непредвиденные обстоятельства не выполняются. Покупатель может отказаться по разным причинам, таким как проблемы с финансированием, недостаточные результаты осмотра дома или проблемы с оценкой. Однако, если покупатель откажется от сделки во время условного депонирования, когда выполнены все непредвиденные обстоятельства, он может потерять свой задаток.

5. Сколько стоит эскроу?

Стоимость условного депонирования зависит от суммы местного налога на недвижимость и страховых взносов домовладельца.Одна двенадцатая часть стоимости этих платежей будет добавляться на ваш счет условного депонирования каждый месяц.

Помните, что эти расходы могут возрасти, если вырастет размер налога на недвижимость, если ваш рынок станет более желанным или, с другой стороны, ваш рынок станет более рискованным. Обычно вы узнаете о скорректированной стоимости условного депонирования один раз в год.

6. Нужно ли платить условное депонирование ежемесячно?

Как правило, счета условного депонирования оплачиваются ежемесячно как форма вынужденных сбережений для крупных, двухгодичных налоговых и страховых платежей.

Могу ли я снять деньги со своего счета условного депонирования?

Нет, вы не можете снимать деньги со своего эскроу-счета. Деньги там предназначены для выплат местным налоговым органам и вашей страховой компании. В случае, если вы оплачиваете любой из этих счетов напрямую, вы можете иметь право на возмещение со счета условного депонирования, в зависимости от обстоятельств и политики компании условного депонирования.

Какая сумма условного депонирования требуется при закрытии?

Возможно, вам потребуется внести предоплату на свой счет условного депонирования при закрытии, в зависимости от времени года и графика платежей местного налогового органа и вашей страховой компании.Это гарантирует, что при наступлении срока платежа на счете условного депонирования будет достаточно средств для его покрытия.

Как я могу уменьшить сумму условного депонирования?

Ваш условный платеж может быть уменьшен или отменен следующими способами:

  1. Ваши страховые взносы и страховые взносы могут снизиться, что приведет к уменьшению двухгодичного платежа.
  2. Вы можете рефинансировать свой дом из ссуды VA или FHA, которая требует выплаты условного депонирования, на обычную ссуду, которая не может.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>