МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Что нужно для оценки квартиры: Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы — Ипотека

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы — Ипотека

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы — Ипотека — Журнал Домклик
  • Главная
  • Ипотека
  • Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы
<p>Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.</p> <h3>Что такое отчет об оценке стоимости недвижимости</h3> <p>Отчет об оценке стоимости недвижимости &mdash; это документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом <span><strong><a href=»http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/» target=»_blank» rel=»noopener»>№&nbsp;135-ФЗ</a></strong></span> <span>&laquo;Об оценочной деятельности в РФ&raquo;</span>, который содержит информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.
</p> <p>Вы можете скачать <span><strong><a href=»https://domclick.ru/fs/public/docs/eva/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BC%D0%B5%D1%80_%D0%BE%D1%82%D1%87%D1%91%D1%82%D0%B0_%D0%BE%D0%B1_%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B5.pdf» target=»_blank» rel=»noopener»>пример</a></strong></span> отчета об оценке, чтобы узнать, как выглядит документ.</p> <h3>Зачем оценивать недвижимость</h3> <p><strong>Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:</strong></p> <ul> <li>Покупаете или продаете недвижимость</li> <li>Получили недвижимость по наследству</li> <li>Хотите застраховать квартиру</li> <li>Оформляете кредит под залог недвижимости</li> <li>Решаете спорные вопросы</li> </ul> <p>Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.
</p> <h3>Зачем отчет об оценке недвижимости банку</h3> <p>Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости вашей квартиры &mdash; ведь банк берет ее в залог. Отчет можно оформить <span><strong><a href=»https://domclick.ru/ipoteka» target=»_blank» rel=»noopener»>онлайн</a></strong></span> &mdash; быстро и безопасно.</p> <p><strong>Оценка точно понадобится, если вы:</strong></p> <ul> <li>рефинансируете ипотеку другого банка в Сбербанке</li> <li>купили в ипотеку Сбербанка квартиру на стадии строительства и дом наконец построен</li> <li>покупаете квартиру или жилой дом с земельным участком на вторичном рынке</li> </ul> <p>Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение <span>3 месяцев </span>после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36<span>&nbsp;месяцев </span>с даты подписания кредитного договора.
Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом <span><strong><a href=»http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/» target=»_blank» rel=»noopener»>&laquo;Об ипотеке&raquo;</a></strong></span>.</p> <p>Также оценка может понадобиться при <strong><span><a href=»https://domclick.ru/pokupka/kvartiry?from=blog» target=»_blank» rel=»noopener»>покупке квартиры</a></span></strong> на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка.</p> <div> <div>На ДомКлик вы можете найти недвижимость, при покупке которой предоставлять отчет об оценке не придется. Такие квартиры отмечены значком &laquo;Ипотека без отчета об оценке&raquo;.<br />Подробнее о проекте можно узнать здесь: <span><strong><a href=»https://help.domclick.ru/%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D1%8F%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BD%D0%B0-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BA%D0%BB%D0%B8%D0%BA-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D0%BE%D1%82%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B0-%D0%BE%D0%B1-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B5/%D1%83%D1%81%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%8F-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0-%D0%B2%D0%BE%D0%B7%D0%BC%D0%BE%D0%B6%D0%BD%D0%BE-%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8/» target=»_blank» rel=»noopener»>&laquo;Ипотека без отчета об оценке&raquo;</a></strong></span>.
</div> </div> <h3>Документы для оценки квартиры</h3> <p>Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.</p> <p><strong>Для недвижимости на вторичном рынке:</strong></p> <ul> <li>документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)</li> <li>выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности</li> </ul> <p><strong>Для недвижимости на первичном рынке:</strong></p> <ul> <li>договор долевого участия</li> <li>акт приема-передачи квартиры</li> <li>документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)</li> </ul> <h3>Где заказать оценку недвижимости</h3> <p>Заказывать отчет об оценке лучше в надежной оценочной компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.
</p> <p>Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете <span><strong><a href=»https://domclick.ru/ocenka/search» target=»_blank» rel=»noopener»>заказать отчет</a></strong></span> об оценке в любой аккредитованной банком компании прямо на ДомКлик.</p> <p>Аккредитация оценочной компании в Сбербанке &mdash; это показатель ее надежности. Кроме того, в этом случае вы можете быть уверены, что все требования к отчету об оценке будут соблюдены.</p> <h3>Как заказать оценку</h3> <p>Есть несколько вариантов.</p> <h4>Вариант 1: на ДомКлик</h4> <p>Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.</p> <ol> <li>Авторизуйтесь на ДомКлик</li> <li>Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер &laquo;Закажите отчет об оцене недвижимости&raquo;</li> <li>Оплатите услугу</li> </ol> <h4>Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас</h4> <p>Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, отчет об оценке может заказать для вас менеджер.
&nbsp;</p> <ol> <li>Авторизуйтесь на ДомКлик</li> <li>Позвоните или напишите менеджеру &mdash; сообщите о том, что хотите заказать отчет об оценке</li> <li>Получите от менеджера договор на оценку и ссылку н

Что нужно знать для оценки недвижимости?

Оценка недвижимости в настоящее время – это одна из самых популярных услуг, которые предоставляют специализированные компании. Она требуется, главным образом для того, чтобы заказчик узнал реальную стоимость того или иного недвижимого объекта. Под недвижимостью в данном случае понимаются дома, здания, сооружения, земельные участки, зелёные насаждения и пр.

Для того чтобы оценщик смог проанализировать недвижимость, клиент обязан предоставить целый пакет документов, который включает в себя:

  • Копию документа, подтверждающего право собственности.
  • Документ БТИ, в котором отражён список комнат, их площадь и назначение.
  • Выписку из техпаспорта БТИ.
  • Кадастровый паспорт.
  • Копию договора об аренде земли/документ, подтверждающий право владения объектом.
  • Данные о налогах, балансовой стоимости, коммунальных платежах.

Если имеется возможность, то было бы неплохо предоставить оценщику и сведения, касающиеся расходов на ремонт, договора об аренде и пр. Чем больше документов собственник недвижимости передаст специалисту, тем оценка объекта будет достовернее.

Что нужно знать при оценке недвижимости: основные нюансы

  • При выборе оценщика удостоверьтесь в том, что он имеет свидетельство о членстве не в иногородней, а местной палате.
  • Для оценки земельных участков необходим специалист с генеральной лицензией или лицензией на нематериальные активы.
  • Одним из важнейших параметров в ходе оценки недвижимости является такой параметр, как планировка. Если она не соответствует техническому паспорту, или внедрённые изменения не отражены в документах, то собственник не сможет получить кредит в банке под залог недвижимости.
  • Для правильной оценки недвижимости иногда необходим анализ всего комплекса объектов, а не отдельных его составляющих. Например, для оценки земли следует учитывать и все здания и сооружения, располагающиеся на участке.

«Центр Делового Консультирования» занимается независимой оценкой любого вида недвижимости в Москве. 

Что такое оценка недвижимости? В каких случаях она нужна?

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Содержание:

  1. Оценка квартиры — что это такое?
  2. Для чего нужна оценка недвижимости?
  3. Виды оценки
  4. Методы оценки недвижимости
  5. Как происходит оценка?

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!


Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Оформление ипотечного кредита;
  • Купля-продажа квартиры;
  • Обмен жилья;
  • Судебные разбирательства;
  • Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.



Назад к содержанию

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

  1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
  2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
  3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
  4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.



Назад к содержанию

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный;
  2. Доходный;
  3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. Главная задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.



Назад к содержанию

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

  1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
  2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
  3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
  4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
  5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Оценка квартиры: независимая оценка стоимости квартиры в Москве и Подмосковье за ОДИН день

Как известно, квартира представляет собой встроенное жилое обособленное помещение в многоквартирном доме, которое используется для проживания физическими лицами с возможностью регистрации в этом помещении (в отличие от такого формата жилой недвижимости, как апартаменты, где т.н. прописка невозможна).

На активно развивающемся московском и подмосковном рынке жилой недвижимости наиболее востребованной является такая услуга, как оценка квартиры — установление рыночной стоимости конкретной квартиры на конкретную дату для определенных целей (причем рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от объема прав на нее — более подробно см. оценка доли в квартире).

Рыночная оценка квартиры  представляет собой комплексное мероприятие, которое проводится специалистом-оценщиком по соответствующему запросу Заказчика. В процессе независимой оценки квартиры оценщик недвижимости собирает и анализирует огромный объем информации, принимая во внимание каждую мелочь, которая может иметь немаловажное значение для итогового результата оценки недвижимости. Они имеют множество особенностей, начиная от места их расположения и заканчивая всеми своими практичными и функциональными характеристиками. Поэтому процесс оценки стоимости квартиры должен осуществляться взвешенно с рассмотрением целого комплекса факторов.

В соответствии с российскими стандартами и законами оценка жилых помещений предполагает установление рыночной цены права собственности либо других прав (см. оценка арендной ставки) по отношению к объекту. Исходя их этого, мы можем выделить основные цели, когда стоит соответствующая задача:

  • оценка стоимости квартиры для органов опеки и попечительства;
  • оценка квартиры (Москва или другой город страны) для целей кредитования;
  • рыночная оценка для заключения договора страхования недвижимого имущества;
  • независимая оценка квартиры для наследства;
  • оценка стоимости квартиры для определения рыночной цены на неё при возникновении споров имущественного характера.
Для заказа услуги «оценка квартиры» , подробных консультаций о перечне необходимых данных, документов, информации обращайтесь по телефону +7 495 222 19 07 и мы поможем Вам.

Оценка стоимости квартиры в Москве.

А теперь давайте вкратце рассмотрим, на какие детали и особенности обращает внимание эксперт при проведении оценки жилых помещений, в частности, при рыночной оценке квартиры. Прежде всего, анализируется местоположение объекта – рассматривается район, микрорайон и округ столицы (если осуществляется оценка квартиры в Москве), местонахождение дома в конкретном районе, застройка этого района (преобладающая), обеспеченность транспортом (общественным) и доступность транспортная общего вида. При этом оценщик субъективно осматривает всю прилегающую к дому территорию, анализирует наличие промышленных и социальных объектов в данном районе и так далее.

Затем оценка стоимости квартиры предполагает необходимость анализа состояния многоэтажного дома, в котором она расположена. На этом этапе оценивается год возведения дома, его тип, материалы, из которых изготовлены стены наружные и перекрытия, износ строения, его обеспеченность с технической точки зрения, число этажей и прочие факторы, вплоть до состояния подъезда дома. На финальном этапе осмотра оценщик анализирует все параметры и характеристики помещения (площадь всех комнат, наличие лоджии или/и балкона, панорама из окон, наличие дефектов и т.д.). Оценить квартиру, не учитывая все эти факторы и параметры- по крайне мере,некорректно.

Собрав все данные, специалист независимого центра оценки может приступать непосредственно к расчету, используя все имеющиеся в его распоряжении методики, базы данных и личный опыт. Можно не сомневаться, что результаты рыночной оценки квартиры (в Москве, например) после подобных мероприятий будут реальными, взвешенными и исключительно достоверными.

Оценка рыночной стоимости квартиры в Москве и Подмосковье

На сегодняшний день границы между Москвой и Подмосковьем все более размыты. Все чаще руководители государства вычказываются об объединении этих двух крупных регионов в единый — Столичный федеральный округ и присоебинении части подмосковных районов к Москве. Это должно дать толчок развитию строительного комплекса и улучшению инфраструктуры в целом для данных районов.

Компания «ПрофиЭксперт» уже давно оказывает услуги по оценке квартир не только в Москве, но и Подмосковье. Мы, как партнеры, проводим оценку квартиры для ипотеки Сбербанка в Балашихе, Красногорске, Мытищах, Долгопрудном, Химках, Видном, Троицке, Коммунарке, Люберцах, Щелкове  и т.д.

Как правило, сервисы по оценке жилых помещений в сети интернет предлагают для сравнения лишь несколько показателей. Понятно, что такой «сравнительный оценочный метод» особой пользы владельцу не принесет, а, возможно, только запутает человека. Именно поэтому, если вы действительно желаете продать свою недвижимость с максимальной выгодой для себя, обязательно обращайтесь в «ПрофиЭксперт» — настоящим профи оценочной деятельности для достоверной рыночной оценки квартиры.

По результатам независимой оценки квартиры заказчик на руки получает полный отчет о проведенных мероприятиях, и именно этот отчет может быть предъявлен в банк для получения кредита, в суд, для разрешения имущественных споров, в страховую компанию и так далее.

В отчете об оценке стоимости квартиры указана общая информация о заказчике услуги и о специалисте, который проводит исследование, описание подходов и методов, использованных в процессе расчетов, подробное описание оцениваемого объекта с фотографическими снимками. Кроме того, отчет о независимой оценке квартиры содержит полные сведения об имеющемся рынке недвижимости, подробный расчет стоимости и все необходимые документы правоустанавливающего характера.

Оценка квартир для закладной по ипотеке

Проведение оценки включает следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку:

определение объекта оценки и получение от Заказчика первоначальных сведений о нем;

определение цели оценки, предполагаемого использования результатов оценки и вида стоимости оцениваемого объекта;

установление наличия имущественных прав на оцениваемый объект, проверка правоустанавливающих документов на оцениваемый объект;

определение объема работы, срока и стоимости ее выполнения;

подписание договора на проведение оценки

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

осмотр и фотографирование оцениваемого объекта;

изучение информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информации о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;

изучение информации о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

анализ ситуации на рынке аналогичных объектов, определение уровня спроса и предложения на рынке.

3. Выполнение необходимых расчетов

в соответствии с применяемыми подходами и методами оценки к определению стоимости оцениваемого объекта (Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Определение стоимости оцениваемого объекта.

4. Оформление письменного отчета об оценке

в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254 (Образец отчета в формате PDF)

5. Сдача выполненных работ Заказчику по акту.

На что обращают внимание оценщики при оценке многоквартирных домов? | Главная Путеводители

Недвижимость имеет три вида стоимости: оценочная стоимость, рыночная стоимость и оценочная стоимость. Оценочная стоимость определяется оценщиками, работающими в налоговых органах местного самоуправления, таких как муниципалитеты и округа. Периодически местные налоговые органы используют оценщиков имущества для переоценки имущества в пределах своей юрисдикции, чтобы оценить его для целей налогообложения. Например, многоквартирные дома в юрисдикции налоговых органов часто оцениваются таким образом, чтобы учитывать доход, который каждый из них приносит.

Оценка по доходному подходу

Для приносящей доход недвижимости, такой как многоквартирные дома, для определения их оценочной стоимости часто используется доходный подход. Подход к доходу для многоквартирного дома учитывает ставки аренды и вакантные ставки для него и подобных свойств. Расчет также включает текущие процентные ставки и потенциальную норму прибыли инвестора на инвестиции. Таким образом, используя доходный подход, оценщики будут проводить оценку многоквартирных домов на основе преобладающих местных рыночных условий.

Другие стоимостные подходы

В зависимости от штата или муниципалитета многоквартирные дома и другая доходная недвижимость могут оцениваться с использованием различных стоимостных подходов. Обычным универсальным подходом к оценке стоимости, который может быть рекомендовано использовать оценщику, является восстановительная стоимость имущества. Подход восстановительной стоимости рассматривает количество и стоимость материалов и труда, необходимых для замены имущества. Оценщик также учитывает амортизацию в подходе стоимости замещения к стоимости.

Налогооблагаемая стоимость

Государственные налоговые органы обычно рассчитывают налоги на имущество на основе налогооблагаемой стоимости имущества. Сама налогооблагаемая стоимость представляет собой процент от оценочной стоимости имущества за вычетом любых освобождений, таких как амортизация имущества. Процент налогооблагаемой стоимости любого оцениваемого имущества широко варьируется и зависит от местности. Например, округ Кук, штат Иллинойс, облагает недвижимость налогом в размере 10 процентов от ее оценочной справедливой рыночной стоимости, а округ Кларк, штат Невада, — 35 процентов.

Фактическая физическая оценка

В зависимости от физического размера юрисдикции государственного налогового органа оценщики не могут фактически физически осматривать недвижимость, по крайней мере, первоначально. Используя компьютеры, оценщики обучаются искать взаимосвязь между характеристиками собственности и рыночной стоимостью. Однако многие государственные налоговые органы требуют, чтобы оценщики дополняли любые предварительные оценки фактической физической проверкой оцениваемой недвижимости. Короче говоря, оценщики часто сочетают компьютерную оценку имущества с физическим осмотром, чтобы определить окончательную налогооблагаемую стоимость любого оцениваемого имущества.

Процесс оценки: почему, когда и как получить справедливую оценку при покупке или рефинансировании дома

The New SkylineЛюди формируют Нью-ЙоркВеликие предложенияКварталы ЗлатовласкиЗаметные продажиНью-Йорк будущегоУзнай большеТенденции в Нью-ЙоркеЗнаковые адресаДоступное жилье

Квартира в Коринфянине (Компас) Независимо от того, покупаете ли вы дом с помощью кредита или рефинансируете существующую ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, захочет, чтобы ваша недвижимость была оценена. Причина проста: ваш дом является залогом банка, и, чтобы защитить свои интересы, ему необходимо тщательно оценить стоимость вашей собственности. Хотя это может показаться относительно простым процессом, знать, почему, когда и как получить оценку, сложнее, чем вы могли бы ожидать, особенно в Нью-Йорке.

Все, от уровня пола до качества и количества естественного света и отделки квартиры, может повлиять на ее стоимость. Но такие видимые особенности — не единственное, на что обращают внимание оценщики. В кооперативных зданиях оценщики также тщательно изучают менее заметные переменные, включая финансовые показатели вашего здания и записи об обслуживании.Если есть вероятность того, что вашему зданию вскоре может потребоваться дорогостоящая фасадная работа, которая может привести, например, к высокой оценке, это может отрицательно сказаться на стоимости вашей квартиры. В результате важно знать, почему, когда и как получить справедливую оценку квартиры.

По сути, есть только две причины, по которым когда-либо нужна оценка квартиры: первая причина касается финансирования, а вторая причина касается налогов.

Для начала, если вы покупаете дом, вам, вероятно, потребуется провести оценку, прежде чем вы сможете оформить ипотеку. Если вы хотите рефинансировать, вас, вероятно, попросят провести переоценку имущества. Аналогичным образом, если вы ищете кредит под залог собственного дома (т. е. берете взаймы под залог вашего дома для реализации проекта капитального ремонта), вы, как правило, должны пройти оценку дома. Наконец, хотя и реже, кредиторы могут потребовать оценку вашего дома, прежде чем одобрить другие виды кредитов (например, бизнес-кредит), но только если вас просят использовать ваш дом в качестве залога.

Во-первых, важно иметь в виду, что в зависимости от кредитора вы вообще не сможете нанять оценщика.Многие кредиторы предпочитают нанимать собственных оценщиков, чтобы убедиться, что недвижимость не переоценена. Если вы обязаны нанять оценщика, сосредоточьтесь на найме наиболее квалифицированного оценщика для вашей конкретной собственности — в идеале, это должен быть тот, кто знает ваш район и даже уже знает ваше здание. Для начала спросите предложения у своих нынешних соседей, агента или брокера, имеющего значительный опыт продажи квартир в вашем доме.

Во-вторых, убедитесь, что ваш оценщик имеет лицензию в штате Нью-Йорк.Лицензированные оценщики прошли соответствующее обучение, сдали письменный экзамен и наработали от 2000 до более 3000 часов опыта не менее чем за 24–30 месяцев. Оценщики с наивысшим рейтингом являются государственными аттестованными генеральными оценщиками — они должны иметь не менее 3000 часов опыта в течение не менее 30 месяцев. Если у вас есть какие-либо опасения по поводу вашего оценщика, штат Нью-Йорк также публикует список оценщиков, в настоящее время подвергающихся дисциплинарным взысканиям.

Наконец, если вы покупатель, избегайте оценок, оплачиваемых продавцом.Это может быть заманчиво, поскольку все хотят сэкономить деньги, но оценки, оплачиваемые продавцом, часто лучше служат продавцам, чем покупателям. Кроме того, если оценщик продавца завышает стоимость объекта слишком высоко, ваш собственный кредитор может отказаться от сделки.

При оценке квартиры нельзя особо скрывать основные факты. Если ваша квартира всего 565 квадратных футов, а не 850 квадратных футов, это станет очевидным. Точно так же, если вы находитесь в одном квартале от Восточного Гарлема, а технически не в Верхнем Ист-Сайде, оценщик обязательно примет к сведению эту небольшую разницу.Наконец, если финансовые показатели вашего кооператива в беспорядке, любой хороший оценщик об этом узнает. Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы подготовиться к оценке, и эти шаги могут значительно повлиять на оценочную стоимость вашего дома.

Сначала оценщики оценят текущее состояние вашей собственности. Заплесневелые стены ванной комнаты с потрескавшейся плиткой, отслоившиеся половицы и облупившаяся краска произведут ложное впечатление. Перед визитом оценщика постарайтесь сделать хотя бы базовый ремонт в вашем доме.Во-вторых, обратите внимание на все улучшения, которые вы сделали с тех пор, как переехали в свой дом. Если вы делали ремонт в ванной и на кухне, обязательно укажите это. То же самое относится и к любым другим дорогостоящим дополнениям, включая встроенные. Наконец, в день визита убедитесь, что ваш дом чистый и благоустроенный — вы не получите дополнительных баллов за чистоту, но это облегчит проявление лучших качеств вашего дома.

В идеальном мире оценка дома была бы совершенно справедливой и объективной наукой, но во многих отношениях оценка дома — это больше искусство, чем наука.В результате аналогичные квартиры, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, часто имеют совершенно разные оценки. Кроме того, ряд чернокожих домовладельцев обнаружили, что их дома постоянно оцениваются ниже, чем у их белых соседей. Если вы считаете, что ваш дом был оценен несправедливо, начните с получения копии отчета об оценке и начните искать возможные ошибки. В некоторых случаях виновата простая канцелярская ошибка (например, квадратные метры вашей квартиры были записаны неправильно), и если это так, то исправить это можно довольно просто.Если нет очевидных ошибок, проведите собственное исследование рынка и сравните свою оценку с сопоставимыми объектами недвижимости в вашем квартале или, по крайней мере, в вашем районе.

Кроме того, Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 г. запрещает дискриминацию по признаку расы, религии, пола, национального происхождения, инвалидности и семейного положения; если вы подозреваете, что это так, вы можете подать жалобу в Управление HUD по вопросам справедливого жилья и равных возможностей. Члены Конгресса призвали Федеральный совет по проверке финансовых учреждений внести изменения, а законопроект Конгресса направлен на искоренение дискриминации в оценочной отрасли, но он еще не прошел Палату представителей.

В худшем случае вам, возможно, придется заплатить за повторную оценку. Однако, в зависимости от ситуации, это также может быть сложно. Лучше всего начать с лицензированного оценщика с опытом работы в вашем конкретном районе или здании, кому вы можете доверять, чтобы дать вам справедливую оценку.

Связанные статьи

  • Из лучших объявлений Снижение цен: квартира Trump International подешевела на 41% до 835 тысяч долларов; Пентхаус Tower of Power сократился на 7 миллионов долларов Четверг, 3 февраля 2022 г.
  • От «Познакомься» Как найти соседа по комнате в Нью-Йорке + 5 лучших ресурсов для поиска соседей по комнате Четверг, 3 февраля 2022 г.
  • Из Лонг-Айленд-Сити Обзор доступного жилья: всесторонний обзор лотерей + дополнительные программы для помощи арендаторам Среда, 2 февраля 2022 г.
  • Из лучших объявлений Поскольку арендная плата стремительно растет, посмотрите новые скидки на аренду в Нью-Йорке Среда, 2 февраля 2022 г.
  • Из лучших объявлений Квартиры в саду для собак, сурков и запертых ньюйоркцев с лихорадкой в ​​хижине Среда, 2 февраля 2022 г.
  • Из будущего Нью-Йорка 44 Box Street продает доступные кондоминиумы Greenpoint с балконами по цене от 780 тысяч долларов. Среда, 2 февраля 2022 г.
  • От «Познакомься» Шесть пентхаусов Tribeca, достойных вашей премии Уолл-Стрит; Соседские отчеты фиксируют транзакции Вторник, 1 февраля 2022 г.
  • Из лучших объявлений 30 лучших новостроек Нью-Йорка включают террасу в отеле Four Seasons и очаровательный таунхаус в Вест-Виллидж 1831 года. понедельник, 31 января 2022 г.
Соавтор Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры публиковались в газетах и ​​журналах США и других стран. Кейт, опытный финансовый писатель, стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного дома на Манхэттене. Включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии с помощью Disqus.

Правильно ли оценили вашу квартиру?

Прошли месяцы, а ваша квартира или таунхаус до сих пор не сделали нужного вам предложения. Вот несколько возможных объяснений и предлагаемых подходов:

1. Цена завышена.

Если ваша квартира выставлялась на продажу в течение 30 дней без предложения, вам необходимо пересмотреть свои цены и определить, отпугивает ли запрашиваемая цена покупателей. Вы или ваш брокер также должны периодически проверять своих конкурентов.Если они скорректируют свои цены, вы тоже должны быть готовы к этому. Этот вопрос следует задавать снова каждые несколько недель, если ваша недвижимость продолжает оставаться на рынке.

Снижение цен обычно небольшое, но существенное. Вы можете снизить его всего на пол процента или на несколько процентов. Не следует требовать резкого падения цен сразу, если в листинге изначально была указана правильная цена. Однако, если вы решили «протестировать рынок» с высокой ценой с самого начала, подумайте о том, чтобы вернуться к своей первой корректировке цены.

2. Плата за техническое обслуживание или общие расходы слишком высока

Снизьте запрашиваемую цену и/или рассмотрите возможность оплаты этих расходов за 6-12 месяцев в качестве поощрения.

3. Рядом идет стройка

Снизьте цену и/или установите звуконепроницаемые окна, или снимите квартиру до окончания строительства.

4. У вашего кооператива есть договор об аренде земли, срок действия которого скоро истечет, или ипотечный кредит, который должен быть погашен.

5. У вас есть окна на участке, которые скоро будут окончательно замурованы из-за строительства по соседству

Снизьте цену или снимите квартиру с продажи, пока окна и, возможно, строительство не будут завершены.

6. В вашем здании находятся незаконченные судебные процессы

Нет простого решения. Вы можете только контролировать цену, которую, возможно, придется скорректировать, чтобы компенсировать предполагаемый риск. Подумайте о том, чтобы сообщить об этом серьезному покупателю на раннем этапе.Нет смысла публиковать его в первый раз, когда контракты с адвокатами расторгнуты.

7. Многие владельцы квартир просрочивают платежи за обслуживание или коммунальные платежи

Опять же, вам придется компенсировать предполагаемый риск, сделав цену покупки еще более привлекательной.

8. В вашем доме продается слишком много квартир

Вам нужно действительно выделяться. Рассмотрите неценовые варианты, такие как постановка.Тем не менее, вы должны быть оценены более привлекательно, чем остальная часть пакета, чтобы получить предложения; см. также № 9 ниже.

9. В вашей квартире нет ничего особенного

Есть один верный способ привлечь больше покупателей хотя бы к рассмотрению вашей квартиры: сделать ее заметной для их посредников. Предложите заплатить брокеру покупателя более высокую комиссию, скажем, 4% вместо стандартных 3%. Добавьте крайний срок, чтобы подогреть еще больший интерес.

10. Совет директоров вашего кооператива известен тем, что отказывает покупателям

Очень важно, чтобы вы работали с брокером, имеющим опыт продажи вашего здания.Они будут первой линией обороны, гарантирующей, что неквалифицированные покупатели будут отсеяны до заключения контракта.

11. Совет отклонил вашего покупателя, потому что цена была слишком низкой

Это более распространено, чем вы думаете, поскольку советы, члены которых также владеют квартирами в этом здании, предпринимают, возможно, ошибочные усилия по сохранению собственности. ценности. Суды постановили, что советы могут отказывать покупателям по любой причине, кроме незаконной дискриминации. Однако ваш адвокат может реструктурировать вашу сделку таким образом, чтобы это понравилось вам, вашему покупателю и правлению.

12. Это вина вашего брокера

Ничто так не испортит ваши отношения с агентом, как тихая квартира. Если дела ухудшились, сначала поговорите со своим агентом. Если это не решит проблему, поговорите с менеджером филиала (часто называемым управляющим директором) в брокерской компании вашего агента. Если есть непримиримые разногласия, большинство брокерских контор признают, что нет смысла пытаться обеспечить соблюдение соглашения о листинге, когда продавец может просто отказаться от сотрудничества в будущем, и согласится расторгнуть соглашение или переключить вас на другого агента в фирме.

Как работает процесс в многоквартирных домах и кооперативах – Азбука оценки

Для многих людей оценка является загадкой, от того, почему и как она проводится, до того, как информация, собранная в ходе процесса, в конечном итоге используется. Правда в том, что тайна легко демистифицируется. Оценка, во всех смыслах и целях, является прямым и простым компонентом в процессе завершения финансовых транзакций. Поскольку они относятся к недвижимости в целом и к кооперативам и кондоминиумам в частности, оценка может быть определена просто как оценка стоимости для целей продажи, оценки и/или налогообложения.Оценка требуется для всех видов финансирования, включая ссуды для индивидуальных кооперативов и квартир, базовые постоянные ипотечные кредиты на кооперативные многоквартирные дома и даже права собственности с частичной процентной ставкой, такие как общие помещения общего пользования в собственности кондоминиума.

Оценка недвижимости – это не только искусство, но и наука. Он использует установленные методы и методы для получения последовательных и надежных оценок. По словам Кена Читестера, директора по связям с общественностью Института оценки, национальной зонтичной организации оценочной отрасли, базирующейся в Чикаго, «методологии и методы оценки одинаковы по всей стране.Каждый рынок уникален, но методология оценки остается неизменной и применяется повсеместно».

Что отличает оценку от других секторов процесса сделок с недвижимостью, говорит Джонатан Миллер, президент и главный исполнительный директор Miller Samuels, национальной оценочной фирмы, базирующейся в Нью-Йорке, так это то, что «в сделках с недвижимостью у каждого есть своего рода участия в сделке, кроме оценщика. Оценщику платят независимо от того, закрыта сделка или нет; брокеры этого не делают, если транзакция не закрывается.Мы снаружи, нейтральные эксперты. В игре нет скина. Поэтому есть другая точка зрения». Благодаря этому все прозрачно и открыто.

Три подхода к определению стоимости

Методология оценки основывается на трех подходах к определению стоимости любого данного объекта недвижимости: затратный подход, подход сопоставимых продаж или рынка и доходный подход.

Затратный подход является самым простым — хотя, откровенно говоря, наименее используемым — из трех.При использовании затратного подхода стоимость определяется путем оценки стоимости воспроизводства собственности; другими словами, учет каждого физического аспекта собственности — кирпичей, раствора, бетона, стекла, плитки и т. д. — корректировка этих затрат с учетом возраста и устаревания, а затем добавление обратно стоимости земли, на которой находится недвижимость, для определения сколько недвижимость будет стоить сегодня. Этот подход используется редко, за исключением страховых ценностей, к которым мы вернемся позже.

Подход к сопоставимым продажам или рыночный подход к оценке рассматривает продажи аналогичного имущества и основан на сравнении соответствующих различий между оцениваемым имуществом (известным как объект) и другими объектами (известными как сопоставимые), выводится соответствующее значение. Этот подход чаще всего используется в частных домах, кооперативах и квартирах. Так, например, если мы пытаемся оценить квартиру с двумя спальнями или кооперативную квартиру в довоенном многоквартирном доме с лифтом в Бэк-Бэй в Бостоне, мы должны посмотреть на недавние продажи других квартир с двумя спальнями в Бэк-Бэй и сравнить их. атрибуты — такие вещи, как площадь в квадратных футах, виды, отделка, возраст приборов и т. Д., Внесение корректировок вверх или вниз и, в конечном итоге, получение значения для субъекта.

Доходный подход применяется в первую очередь для объектов, приносящих доход, таких как сдаваемые в аренду многоквартирные дома или торговые центры.Теория, лежащая в основе этого подхода к определению стоимости, заключается в том, что недвижимость может требовать определенной суммы арендной платы, а также иметь определенные расходы. Расходы вычитаются из дохода, а полученный чистый доход, который получает владелец, затем «капитализируется» по соответствующей ставке для определения ценности для инвестора. «Норма капитализации» является отражением того, какой доход требуется инвестору для осуществления инвестиций с определенным потоком дохода и «результатом». Другими словами, инвестору может потребоваться доход в размере 10%, чтобы принять на себя риск своих инвестиций. скажем, небольшой многоквартирный дом.Если чистый доход от собственности составляет 100 000 долларов, стоимость собственности составит 1 000 000 долларов. Оценка доходного подхода обычно требуется для приобретения и рефинансирования ипотечных кредитов, включая основные постоянные ипотечные кредиты в кооперативных зданиях.

Оценка кооператива и многоквартирного дома в реальном мире

Наиболее типичная причина оценки кооперативного здания — рефинансирование основной постоянной ипотеки собственности.В отличие от ипотечных кредитов или индивидуальных кооперативных ипотечных кредитов, базовые постоянные ипотечные кредиты, как правило, не являются самоликвидирующимися кредитами на 20 или 25 лет. Эти кредиты, как правило, выдаются на пять или десять лет и требуют рефинансирования с тем же интервалом.

Вопрос: как будет оцениваться кооперативное здание? Как и дома на одну семью, каждая отдельная единица имеет стоимость, поэтому будет ли стоимость собственности представлять собой совокупную стоимость всех единиц? Короче говоря, да, говорит Теренс Тенер, основатель KTR Real Estate Advisors, общенациональной оценочной и консультационной фирмы с офисами по всей стране.По его словам, «здание стоит сумму стоимости каждой из отдельных акций, составляющих корпорацию, владеющую недвижимостью. Но стоимость этих акций зависит не от того, за что вы можете их арендовать, а от того, сколько вы заплатите за жилье, в котором будете жить».

Тенер поясняет, что «в целях андеррайтинга банки могут рассмотреть вероятность того, что кооператив может потерпеть неудачу, и они могут изъять собственность из-под права выкупа, и попросить оценщика рассмотреть гипотетическую ситуацию, когда собственность будет эксплуатироваться как аренда. «Эта гипотетическая стоимость — стоимость кооператива, если бы он был преобразован в арендную собственность, — является основой, на которой большинство кредиторов будут гарантировать свой кредит. «Истинная стоимость, — утверждает Тенер, — это стоимость суммы акций».

Оценка отдельных объектов

«Хотя ключом к оценке является то, что оценщики учитывают все три подхода к оценке, — говорит Миллер, — в многоквартирных кооперативах или многоквартирных домах затратный подход не может использоваться, потому что вы вытягивать стоимость агрегата из всего проекта – так просто нецелесообразно.Вы рассматриваете все три, но на самом деле только два, и из этих двух [подход с продаж] составляет 90% вознаграждения, а остальные 10% — доходный подход. Проблема доходного подхода в кооперативах заключается в том, что существует так много ограничений на разрешение субаренды, что кооперативный рынок в целом экономически не управляется инвесторами».

Использование рыночных продаж или сопоставимого подхода в качестве первичного определения стоимости отдельных единиц зависит от надежной сопоставимой информации. «Первое предпочтение, — продолжает Миллер, — это смотреть на продажи в одном и том же здании, особенно на той же линии. Вы склонны отдавать предпочтение единицам в одном и том же здании, потому что на них влияют одни и те же общие зоны, основное финансирование, пропорциональное обслуживание и удобства, которые определяют собственность. Второй категорией для рассмотрения будут продажи из близлежащих зданий, которые имеют аналогичные характеристики; тип здания, благоустройство и так далее. После этого можно рассматривать что угодно».

«Процесс оценки, — объясняет Миллер, — заключается в том, что чем меньше корректировок оценщик должен сделать между предметом и сравниваемым объектом, тем лучше; тем надежнее сравнение.Это становится сразу видно, когда, например, вы пользуетесь квартирой этажом выше или ниже в одной линии».

Другие виды и использование оценок

Оценка и методы оценки используются для нескольких других целей в мире кооперативов и многоквартирных домов. Первое, что приходит на ум, — это определение страховой стоимости.

Страховая стоимость чаще всего запрашивается либо страховой компанией в отношении восстановительной стоимости имущества в случае полной гибели (например, крупного землетрясения), либо банком во время рефинансирования базовой постоянной ипотеки с целью определения того, как много страховки, которую они хотят, чтобы кооператив нес в отношении новой ипотеки.Страховая стоимость основана на затратном подходе и часто имеет очень мало отношения к реальной стоимости имущества, поскольку она основана на восстановительной стоимости строительных материалов и технологий, которые больше не используются или устарели. Рассмотрим пример довоенного многоквартирного дома с мраморными коридорами и паркетными полами ручной работы. Эту отделку нельзя было заменить сегодня, не понеся чрезвычайно непомерно высоких расходов.

Еще одной областью, в которой используются методы оценки, является оценка для целей налогообложения. Налоговые инспекторы в основном оценивают вашу собственность. «Оценочная оценка, — говорит Тенер, — рождается из массовой оценки, а не конкретной оценки. Не хватает оценщиков, чтобы оценить каждое здание в Нью-Йорке или любом муниципалитете, если на то пошло, поэтому оценщик говорит: «Хорошо, вся недвижимость в конкретном районе стоит не менее 300 долларов за квадратный фут» и так далее. ” Налоговая оценка редко имеет прямое отношение к реальной стоимости имущества.

Миллер говорит, что им часто звонят с просьбами о передаче всех видов уникальных прав собственности.«Мы проводим оценку общественных пространств, коридоров, подвальных помещений и всего прочего. Они не являются традиционными оценками и требуют специальных методов».

Возможно, в конечном счете, предполагает Миллер, существует важная концепция, которую владельцы кооперативов и кондоминиумов или любой другой владелец собственности должны иметь в виду при проведении оценки. «Оценщик работает на банк, — или на того, кто их нанял, — говорит он, — а не на потребителя. Дело не в том, кто платит взнос; речь идет о том, кто нанимает оценщика.«Эта сделка на расстоянии вытянутой руки защищает всех.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель/репортер New England Condominium и публикующийся писатель.

Как проводится оценка дома и сколько это стоит

Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит, кредитор обычно требует оценку имущества, независимо от того, покупаете ли вы дом или рефинансируете ипотечный кредит.

Что такое оценка дома?

Оценка дома – это мнение лицензированного или сертифицированного оценщика о стоимости дома.Оценка основана на исследовании недавних продаж сопоставимых домов в этом районе, анализе собственности и суждениях оценщика.

Ипотечному кредитору требуется оценка, чтобы определить риск выдачи ссуды. Имущество служит залогом в случае неплатежа заемщика, поэтому кредитор хочет убедиться, что кредит не слишком велик по сравнению со стоимостью имущества.

Ботанический совет: обычно оценщик осматривает недвижимость внутри и снаружи. Но из-за пандемии коронавируса кредиторы не требуют, чтобы оценщики заходили внутрь домов для многих покупок и рефинансирования ипотечных кредитов.Вместо этого оценщики могут полагаться на исследования рынка и другие данные, фотографии и внешние виды. Узнайте больше о покупке и продаже дома во время COVID-19.

Сколько стоит оценка дома?

Оценка дома обычно стоит от 300 до 400 долларов, при этом в среднем по стране 339 долларов, согласно HomeAdvisor, цифровому рынку домашних услуг. Но котировки оценки дома могут начинаться с 600 долларов в некоторых мегаполисах, а сборы могут превышать 1000 долларов за более крупную или сложную недвижимость.

Что влияет на стоимость оценки дома?

Вот некоторые из факторов, влияющих на то, сколько вы заплатите за оценку дома:

Тип ипотеки

Жилищные кредиты, обеспеченные государством, требуют специальной оценки. Помимо оценки стоимости дома, эти оценки определяют, соответствует ли недвижимость минимальным структурным требованиям и требованиям безопасности, установленным федеральными агентствами, которые будут страховать или гарантировать кредит. В результате оценка может стоить дороже, когда речь идет об ипотеке, обеспеченной государством.

Средняя стоимость оценки составляет от 400 до 500 долларов для кредитов FHA и кредитов VA, по сравнению с 300 до 400 долларов для обычных ипотечных кредитов, согласно HomeAdvisor.

Департамент по делам ветеранов ограничивает сумму, которую оценщики могут взимать за кредиты для ветеранов. Максимальные сборы за оценку варьируются в зависимости от штата, а иногда и округа. По всей стране максимальные сборы за оценку VA варьируются от 425 до 875 долларов США для домов на одну семью, квартир и готовых домов. Оценщики могут запросить разрешение взимать дополнительную плату за километраж и дополнительное время, необходимое для оценки сложных свойств.

Федеральная жилищная администрация не устанавливает максимальные оценочные сборы для кредитов FHA, а просто требует, чтобы сборы были «обычными и разумными» для районов, где расположена недвижимость.

Местонахождение

Затраты на оценку дома выше в больших городах или других местах, где стоимость жизни выше средней.

Размер и сложность собственности

Оценка обычно будет стоить дороже для необычной, сложной или большой собственности, которая иногда требует дополнительных посещений участков или дополнительных исследований для определения стоимости.Роскошный дом на набережной в отдаленном районе потребует больше времени для оценки, чем, например, дом для начинающих в районе.

Кто оплачивает оценку дома?

Когда речь идет об ипотеке, кредитор выбирает и нанимает оценщика, а заявитель на ипотеку оплачивает оценку дома.

Это означает, что покупатель платит за оценку при покупке дома, а домовладелец платит за оценку при рефинансировании ипотеки.

Когда вы покупаете дом за наличные, кредитор не участвует, поэтому оценка не требуется.Но вы все равно можете получить оценку, чтобы убедиться, что вы не платите больше, чем стоит недвижимость. В этом случае вы наймете оценщика и заплатите гонорар.

Процесс оценки дома

Оценка обычно требуется для покупки или рефинансирования ипотечного кредита, но некоторые государственные программы рефинансирования, как правило, не требуют оценки, включая рационализацию FHA, рефинансирование кредита VA со снижением процентной ставки или VA IRRRL, и USDA упорядочить кредиты.

Когда вы покупаете дом, кредитор заказывает оценку после того, как вы сделали предложение и подписали договор купли-продажи.При рефинансировании ипотечного кредита кредитор закажет оценку после того, как вы подадите заявку.

Вы можете попросить сопровождать оценщика при осмотре имущества, если кредитор не возражает, согласно Институту оценки, профессиональной ассоциации оценщиков недвижимости.

На что обращают внимание оценщики жилья?

Оценщики недвижимости учитывают множество деталей при определении стоимости дома. Оценщик проведет исследование рынка и обычно посещает дом, чтобы осмотреть недвижимость.Вот некоторые из факторов, которые они принимают во внимание:

Контрольный список оценки дома

  • Характеристики района.

  • Тенденции местного рынка жилья.

  • Цены продажи сопоставимых домов, недавно проданных в этом районе.

  • Возраст и дизайн дома.

  • Типы внутренних и наружных материалов.

  • Удобства, такие как камины или террасы.

  • Ремонт и благоустройство дома.

Осмотр дома и оценка

Как оценка, так и осмотр дома важны в процессе покупки жилья, но служат разным целям.

Осмотр дома проводится для оценки состояния дома. Инспектор обходит и проверяет конструкцию сверху донизу, включая стены, потолки, полы, окна и двери, а также механические и электрические системы, приборы и сантехнику.Осмотрев все, инспектор предоставляет объективный отчет, включая рекомендации по ремонту.

Оценка – это оценка стоимости дома. Оценщик рассматривает состояние дома как часть анализа стоимости имущества, а также другие факторы, такие как местный рынок жилья. Оценщик не дает рекомендаций по ремонту.

Получение отчета об оценке дома

Как ипотечный заемщик, вы имеете право на бесплатную копию отчета об оценке не менее чем за три дня до закрытия кредита.Рекомендуется прочитать отчет, чтобы проверить его точность.

Сообщите кредитору, если вы обнаружите ошибки и считаете, что оценочная стоимость неверна. Любая относящаяся к делу информация, которую вы предоставляете, может привести к повторной оценке оценщиком. Вы также можете попросить кредитора провести повторную оценку. Имейте в виду, что вам придется заплатить за оценку, если запрос будет удовлетворен.

Если оценочная стоимость дома, который вы хотите купить, меньше ожидаемой, вы можете использовать эту информацию для переговоров с продавцом о более низкой цене.

Вот что следует ожидать от оценки дома, чтобы не прогадать

Имея в руках великолепное предложение, вы с облегчением отметите, что большая часть сделки по продаже дома уже позади. Но сделка еще не заключена в камне. Впереди несколько шагов, которые могут повлиять на вашу способность закрыть сделку, включая оценку дома.

Оценка дома — это профессиональное заключение лицензированного оценщика о стоимости вашей собственности. «Это мнение одного человека за один день», — объясняет Джолин Джейкобс, которая продает дома на 57% быстрее, чем средний агент по недвижимости в Ройал-Оук, штат Мичиган.

Ипотечный кредитор покупателя использует оценку, чтобы определить, стоит ли дом той суммы денег, которую покупатель хочет занять, чтобы купить его. Кредитор не даст взаймы больше, чем стоит недвижимость, поэтому, если оценка окажется низкой, ваш покупатель должен будет возместить разницу наличными или вам придется согласиться на более низкую цену покупки. В противном случае покупатель может выйти из сделки со своими задатками в целости и сохранности благодаря своей оценке на случай непредвиденных обстоятельств.

К сожалению, проблемы с оценкой не так уж редки, особенно на рынке горячих продавцов, где ценовые войны ведут к росту продажных цен.По данным Национальной ассоциации риэлторов®, по состоянию на июль 2021 года на вопросы оценки приходилось 27% просроченных контрактов и 14% расторгнутых контрактов (рост на 9% по сравнению с прошлым годом).

Источник: Национальная ассоциация риелторов, Индекс доверия риэлторов за июль 2021 г.

Звучит пугающе? Не волнуйтесь; мы сотрудничаем с тремя экспертами по оценке, чтобы помочь вам понять все тонкости того, как работает оценка дома.

Вот что вы можете ожидать от оценки дома:

В среднем оценка дома занимает две недели от начала до конца

Обычно получение отчета об оценке занимает несколько недель. Однако ваша оценка может занять еще больше времени, в зависимости от сложности оценки и спроса на местном рынке.

Обратите внимание, что всплеск заявок на ипотеку может привести к сокращению сроков рассмотрения. Например, в 2020 году опрос кредиторов, проведенный HousingWire, показал, что некоторые оценщики указали две-три недели для отчета об оценке, в то время как другие указали не менее четырех недель.

«Сроки выполнения во многом зависят от сложности задания. Наш отдел жилищного строительства находится примерно через две недели», — комментирует Мейсон Сперджен, сертифицированный генеральный оценщик и владелец Spurgeon Appraisals.«Это довольно типично для оценки жилья в этом районе».

Вот обзор временной шкалы оценки :

  1. Кредитор подает запрос на оценку непосредственно оценщику или через компанию по управлению оценками (КУА).
  2. Оценщик принимает задание.
  3. Оценщик исследует объект недвижимости, просматривая общедоступные записи.
  4. После того, как оценщик получит данные об объекте (площадь, количество спален и т.), они найдут сопоставимые объекты (comps), недавние продажи домов, похожие на объект недвижимости. Оценщик использует компиляции для оценки вашей собственности, добавляя и вычитая стоимость уникальных характеристик вашего дома.
  5. Оценщик выезжает на объект для полной оценки. Встреча может длиться от 15 минут до нескольких часов, в зависимости от размера и сложности дома.
  6. Оценщик подготавливает отчет, обычно в форме Единого отчета об оценке жилого помещения (URAR), и представляет его кредитору или AMC для рассмотрения андеррайтером.
  7. В соответствии с Законом о равных кредитных возможностях кредитор должен направить копию оценки заявителю на получение ссуды «незамедлительно после ее завершения».
Источник: (rawpixel.com/Pexels)

Оценка оценивает размер, характеристики и состояние вашей собственности

При определении стоимости дома оценщик сравнивает характеристики дома с аналогичными, недавно проданными объектами недвижимости.

Поскольку каждый дом имеет уникальные особенности и характеристики, оценщик применяет корректировки в долларах или процентах для учета различий.

Например, у вашего дома может быть бассейн и беседка на заднем дворе, а в соседнем аналогичном доме эти функции отсутствуют. Оценщик определит, заслуживают ли ваш бассейн и кабана более высокую оценку, и скорректирует эти характеристики.

При определении стоимости «учитываются все компоненты недвижимости», — говорит Сперджен. Некоторые из характеристик, которые рассматривает оценщик, включают:

Структура дома, состояние и размер

  • Площадь в футах
  • Количество спален и ванных комнат
  • Тип фундамента
  • Тип используемых материалов
  • Наличие подвала, подвального помещения или чердака
  • Косметические обновления и желательность отделки
  • Доказательства отложенного технического обслуживания, физических недостатков или неблагоприятных условий

Внешние характеристики дома

  • Район (городской, пригородный или сельский)
  • Классификация зон
  • Размер партии
  • Поверхность проезжей части и стоянка для автомобилей

Дополнения и обновления

  • Энергосберегающие функции
  • Камины или дровяные печи
  • Ограждение
  • Патио или терраса
  • Крыльцо

Прочие факторы

  • Условия финансирования
  • Условия продажи
  • Рыночные условия

При оценке не учитываются декор или движимые предметы

Если вы беспокоитесь о том, что оценщик неправильно оценит вашу мебель или картины на стенах, не беспокойтесь. Оценщики не учитывают личные вещи при определении стоимости дома.

«Оценщики принимают во внимание все имущество при оценке имущества. Но, очевидно, это не будет включать личное имущество, такое как мебель и домашний декор», — комментирует Сперджен.

Однако ваши вещи могут повредить вашей оценке, если они мешают оценщику увидеть ваш дом целиком. Это потому, что оценщики не будут перемещать ваши вещи, чтобы получить доступ к пространству. Таким образом, стопка движущихся ящиков, которые блокируют доступ к вашему готовому подвалу, может повлиять на окончательный отчет, если они мешают оценщику осмотреть территорию.

Источник: (Lukasz Radziejewski / Unsplash)

Оценка дома стоит в среднем 347 долларов

Местоположение, размер и структурные особенности вашего дома могут повлиять на окончательную сумму. По данным HomeAdvisor, средняя оценка дома на одну семью стоит 347 долларов, при этом большинство людей тратят от 312 до 419 долларов.

Тем не менее, сертифицированный генеральный оценщик Майк Форд говорит, что за его 40-летний опыт работы в сфере недвижимости плата за оценку, как правило, выше среднего показателя. «Почти в любой точке страны минимальная сумма, необходимая для достоверной оценки дома, вероятно, будет составлять от 450 до 550 долларов», — отмечает он.

В большинстве случаев у вас нет возможности обращаться в оценочные компании за низкой ценой; кредитор координирует оценку. В то время как некоторые кредиторы нанимают оценщика напрямую, многие нанимают стороннюю компанию по управлению оценкой (AMC) для обеспечения беспристрастности. Затем КУА нанимает оценщика от имени кредитора.

Сторона, подающая заявку на получение кредита (покупатель при покупке или домовладелец при рефинансировании), как правило, несет ответственность за уплату комиссии за оценку.

Оценка для рефинансирования и продажи жилья проводится по одним и тем же критериям

Независимо от того, покупаете ли вы дом или рефинансируете существующую ипотеку, кредиторы обычно требуют оценку, чтобы убедиться, что отношение вашего кредита к стоимости соответствует их рекомендациям по андеррайтингу. Ипотечные кредиты — это обеспеченные кредиты, при которых кредитор использует ваш дом в качестве залога на случай, если вы не выполните согласованные платежи.

Как для оценки покупки, так и для оценки рефинансирования оценщики обычно используют форму Единого отчета об оценке жилья (URAR) и следуют одной и той же систематической процедуре для составления заключения о стоимости.

Основное различие между отчетом об оценке дома и рефинансированием? При сделке покупки оценщик может использовать договор купли-продажи в качестве ориентира или точки отсчета при определении оценочной стоимости дома.

Источник: (Freedomz / ShutterStock)

Оценка FHA имеет специальные минимальные требования

В отличие от обычной оценки, оценка FHA не просто проверяет рыночную стоимость дома. Сперджен объясняет, что процесс оценки FHA отражает процесс обычной оценки. Тем не менее, «оценочная проверка FHA является более исчерпывающей и конкретной», поскольку FHA предъявляет минимальные требования к собственности, которые должны быть выполнены для утверждения кредита.

Оценщики

FHA должны определить, соответствует ли дом стандартам жилищного строительства и городского развития (HUD).Эти требования включают физическое состояние собственности и необходимость ремонта перед закрытием. По сути, оценщик проводит визуальный осмотр дома, чтобы убедиться в его безопасности, надежности и надежности.

Некоторые тревожные сигналы оценки FHA могут включать:

  • Неработающие бытовые приборы, когда они вносят вклад в общую стоимость дома
  • Неправильный контроль дренажа (например, оценщик заметит стоячую воду возле дома)
  • Доказательства заражения термитами
  • Признаки сырости или оседания фундамента
  • Крыша подходит к концу срока службы
  • Отслаивающаяся краска в домах, построенных до 1978 года, которая может содержать краску на основе свинца

Как продавец, вы должны исправить все неприемлемые условия перед закрытием.Кроме того, вы можете нанять квалифицированного специалиста для проверки отмеченных проблем, чтобы объявить, что они не являются небезопасными.

На рынке горячих продавцов ваша оценка может быть низкой

На рынке горячих продавцов в 2021 году многие покупатели платят значительно выше заявленной цены, чтобы превзойти других покупателей. Следовательно, оценщики не всегда находят рыночные данные, которые могут оправдать эти более высокие цены продажи, что приводит к увеличению пробелов в оценке (когда оценочная стоимость ниже цены покупки).

Компания CoreLogic, занимающаяся аналитикой и данными в сфере недвижимости, отмечает, что эти пробелы в оценке иногда возникают из-за запаздывания данных в сделках с недвижимостью. Оценщики используют данные о недавно проданных домах для сравнения. Однако CoreLogic отмечает, что цена покупки закрытого дома могла быть согласована за два месяца до этого. Если цены предложения значительно выросли за этот период, данные могут уже устареть, что затрудняет точную оценку сегодняшней оценки.

Источник: (fizkes/ShutterStock)

Вы часто можете оспорить или обойти низкую оценку

Если бы оценка была произведена по договорной цене, вы могли бы инстинктивно позвонить оценщику и спросить, как они пришли к такому числу. Но есть правильный способ оспорить оценку.

Давайте рассмотрим ваши лучшие варианты.

1. Пересмотр стоимости на основе сопоставимых данных о продажах

Если вы считаете, что низкая оценка необоснованна, вам необходимо собрать доказательства и запросить пересмотр стоимости .

Сначала просмотрите отчет вместе со своим агентом, чтобы убедиться в отсутствии расхождений в данных. В одном случае Джейкобс видел, как оценщик указал в отчете дом с 3 спальнями как дом с 2 спальнями, где третья спальня оказала значительное влияние на стоимость дома.

Затем убедитесь, что оценщик использовал наиболее релевантные сопоставимые продажи. Джейкобс сообщает, что ваш агент может собрать сопоставимые объекты, которые более точно соответствуют вашему дому, чем те, которые оценщик использовал в отчете. Если эти дома проданы по цене, превышающей использованную компенсацию, вы можете оправдать более высокую оценочную стоимость.

«Когда кто-то считает, что оценка была низкой, лучше всего получить подтверждение в виде других сопоставимых объектов в том же районе», — подтверждает Форд.

Собрав доказательства, отправьте письменный запрос кредитору покупателя вместе с подтверждающими данными.В конечном счете, кредитор должен оспорить оценку, поэтому вы должны сделать все возможное, чтобы убедить их сделать это.

Примечание. В большинстве случаев оценщики не меняют своего мнения о стоимости
Оценщики редко меняют свое первоначальное мнение о стоимости — если только они не совершают существенную ошибку. По словам Форда, оценщик может подтвердить свое мнение о стоимости примерно в 85–90% случаев. Он разделяет, что часто оценщики доказывают, что новые сопоставимые объекты, предлагаемые агентом, недостаточно похожи на недвижимость, которую можно использовать.

Тем не менее, бывают случаи, когда новые сопоставимые объекты оправданы. Например, предположим, что есть два одинаковых дома в одном и том же месте, но оценщик выбрал более низкую стоимость из двух, чтобы оценить ваш дом. Оказывается, один из них был унаследованным имуществом, которое можно было быстро продать, и это единственная причина, по которой оно было продано дешевле. Тогда у вас может быть случай, который может побудить оценщика признать себя и изменить свой отчет.

2. Сменить кредитора и получить новую оценку

Иногда вы можете получить вторую оценку, но это может быть дорого и часто требует от покупателя смены ипотечного кредитора, говорит Крюгер.Может оно того стоит? Может быть. Однажды Крюгер заметил, что разница между первой и второй оценкой одного и того же дома составила 30 000 долларов.

3. Переговоры с покупателем для сохранения сделки

В некоторых случаях покупатель хочет купить ваш дом так же сильно, как вы хотите его продать. Это означает, что даже если оценка окажется низкой, вы можете согласиться на один из следующих обходных путей:

.
  • Вы снижаете запрашиваемую цену, чтобы она соответствовала оценке.
  • Покупатель компенсирует разницу между продажной ценой и оценочной стоимостью наличными.
  • Вы и покупатель встретились где-то посередине.

Обсудите эти варианты с вашим агентом по недвижимости; они часто могут вести переговоры с покупателем, чтобы сохранить контракт.

Избавьтесь от головной боли, связанной с низкой оценкой, заранее договорившись с покупателем о гарантии оценки

Если вы и покупатель предполагаете, что оценка будет низкой, рассмотрите возможность добавления в договор купли-продажи гарантии отсутствия оценки.

С гарантией оценки покупатель соглашается покрыть разницу между оценочной стоимостью и ценой покупки (часто до определенного предела), если оценка окажется низкой.Таким образом, если вы соглашаетесь на цену покупки в размере 300 000 долларов США, а ваша оценочная стоимость составляет 275 000 долларов США, покупатель будет нести ответственность за разницу в 25 000 долларов США из своего кармана.

На конкурентном рынке покупатели с большей вероятностью скинутся, чтобы покрыть пробелы в оценке. Например, Джейкоб сообщает, что в 2020 году покупатели на ее рынке обычно соглашались внести от 5000 до 10 000 долларов, чтобы покрыть разрыв в оценке. На рынке 2021 года средний вклад увеличился с 10 000 до 25 000 долларов.

Источник: (Fox/Pexels)

Вы можете улучшить свои шансы на успешную оценку с помощью этих советов

Хотя вы не можете контролировать решение оценщика, представление вашего дома в лучшем свете не повлияет на ваши шансы на успешную оценку.Воспользуйтесь этими советами и ознакомьтесь с контрольным списком оценки HomeLight перед встречей с оценщиком.

Подготовить оценочный пакет

Национальная ассоциация риэлторов® рекомендует подготовить пакет оценки для оценщика, который включает:

  • Недавние сопоставимые продажи
  • Подробный список последних ремонтов и обновлений вместе со стоимостью
  • Планы этажей
  • Отчеты об инспекции
  • Детали района
  • Сведения об имуществе, включая обследования и соглашения
  • Список энергоэффективных функций

Глубокая уборка внутри вашего дома

Готовясь к оценке, будьте чистыми, как будто вы показываете дом покупателям.Воспользуйтесь нашим основным руководством по уборке, чтобы ничего не пропустить.

Защитите своих питомцев

Это элементарная вежливость, позволяющая оценщику работать более эффективно, даже если он собачник.

Проведите день за уборкой двора

Не нужно слишком вычурно — просто убедитесь, что фасад дома выглядит красиво и аккуратно. Вырывайте сорняки, косите газон, подстригайте живые изгороди, обрезайте траву, смахивайте паутину и убирайте листья и мусор.

Вы не можете обязательно установить цену на апелляцию с помощью количественных методов оценки, но оценщики учитывают ее качественно при согласовании этой окончательной стоимости.

Подкрасьте фасад дома

Во время оценки FHA инспектор ищет поверхностные трещины, отслоения и другие дефекты, которые потенциально обнажают лежащую под ними свинцовую краску. Это окна, двери, перила, навесы и другие хозяйственные постройки.

Если у вас нет запаса краски в подвале, вы можете использовать лезвие бритвы, чтобы взять небольшой образец со стены и подогнать его по цвету в магазине красок.

Основные выводы о том, чего ожидать от оценки дома

  • Оценка дома занимает около двух недель, но этот срок может варьироваться в зависимости от рыночных условий и сложности оценки.
  • Оценщики оценивают все аспекты дома, но не вашу личную собственность.
  • Если вы рефинансируете, процесс оценки дома почти такой же, как если бы вы покупали дом.
  • Оценки
  • FHA являются более строгими, чем обычные оценки. HUD требует, чтобы оценщики оценивали потенциальные проблемы со здоровьем, безопасностью и конструкцией в дополнение к определению стоимости.
  • На рынке горячих продавцов выше вероятность того, что ваша оценочная стоимость окажется ниже цены вашего контракта.Ваш агент по недвижимости может помочь вам подготовиться заранее, договорившись с покупателем о гарантии разрыва в оценке.
  • Вы можете оспорить низкую оценку, но вам нужно будет обосновать более высокую стоимость соответствующими данными.
  • Подготовьтесь к оценке, заранее приведя в порядок и подготовив оценочный пакет. Ознакомьтесь с контрольным списком оценки HomeLight, чтобы получить дополнительные советы.

Источник изображения заголовка: (paulbr75/ Pixabay)

11 вещей, на которые оценщики обращают внимание при оценке дома

На что обращают внимание оценщики при оценке дома?  Оценка дома является важным компонентом в процессе покупки дома, поскольку она определяет стоимость недвижимости.Делая предложение риэлторам, используйте дополнения к оценке, чтобы выиграть несколько ситуаций с предложениями, вот насколько важна роль оценки как для покупателей, так и для продавцов. Понимание того, как работает процесс оценки, может помочь как покупателям, так и продавцам должным образом подготовиться, поскольку есть несколько ключевых моментов, на которые оценщик будет обращать внимание при проведении оценки дома.

На прошлой неделе мы написали статью о том, что ищут жилищные инспекторы, а на этой неделе мы пишем о том, что ищут оценщики! Давайте углубимся в нашу статью, которая отвечает на вопрос:  Что ищут оценщики дома?

В этой статье мы обсудим, как работает процесс оценки дома, чего ожидать до, во время и после оценки дома и как правильно подготовиться к дню оценки. Хотя процесс оценки может показаться пугающим как для покупателей, так и для продавцов, есть несколько способов адекватной подготовки, которые помогут оценить ваш дом.

Что такое оценка дома?

Оценка дома – это оценка стоимости дома. Обычно это определяется путем осмотра дома лицензированным оценщиком и изучения цены, по которой недавно были проданы дома в этом районе. Перед покупкой дома ипотечный кредитор потребует провести оценку дома, чтобы убедиться, что дом стоит суммы, которую просит продавец.Например, если продавец перечисляет свой дом за 450 000 долларов, а вы предлагаете 435 000 долларов, ипотечный кредитор захочет убедиться, что дом действительно стоит 435 000 долларов. Если после проведения оценки дома они обнаружат, что дом стоит всего 415 000 долларов, они могут захотеть одолжить только 415 000 долларов. Это означает, что ваш агент по недвижимости должен либо помочь вам в пересмотре переговоров с продавцом о снижении покупной цены до 415 000 долларов, либо вам, как покупателю, придется найти средства, чтобы компенсировать разницу между тем, что ваш ипотечный кредитор предложение и то, что продавец просит на дом.

Домовладельцы также могут запросить оценку при рефинансировании своей ипотеки. Кредитор, как правило, запрашивает оценку, чтобы убедиться, что он не ссужает больше денег, чем на самом деле стоит дом. После того, как оценка будет завершена, ипотечный кредитор определит, сколько они одолжат для собственности. Итак, на что обращают внимание оценщики при оценке дома?

На что обращают внимание оценщики во время оценки дома?

При сравнении вашего дома с другими домами в этом районе они в первую очередь будут принимать во внимание размер и общее состояние вашего дома при проведении анализа.Если у вас есть дом с 3 спальнями в Роли, штат Северная Каролина, они будут сравнивать количество аналогичных домов с 3 спальнями, проданных в районе Роли, при определении стоимости вашего дома. Помимо проведения анализа сопоставимых домов по соседству, они также рассмотрят физическое состояние вашего дома и качества, которые нельзя изменить, такие как площадь, зонирование и другие факторы.

1. Общее состояние дома

Прежде чем углубляться в детали, оценщик отметит общие детали дома, такие как материалы, использованные во всем доме, состояние имущества и любые тревожные физические аспекты имущества, которые могут повлиять на его пригодность для проживания.Это первое, на что обращают внимание оценщики! Если что-то покажется структурно ненадежным или небезопасным для жизни, они примут это к сведению. Они также будут сканировать общее содержание дома, например, отсутствие дверных ручек, протекающие краны и другие проблемы, связанные с техническим обслуживанием. Хотя они не будут сосредотачиваться на том, чистый дом или нет, они будут искать признаки небрежности, в том числе разбитые окна, поврежденные полы, сломанную технику, треснувшие стены, сломанные двери, разорванный ковер и т. д. 

2. Местоположение дома

Оценщики изучат местоположение дома.При проведении оценки оценщик учитывает, где находится дом. Местоположение играет решающую роль в оценке дома. Они оценят близость дома к желаемым школам, низкий уровень преступности и близость дома к больнице, пожарной части и полицейскому участку. Они оценят, расположен ли дом на оживленной дороге и находится ли он в непосредственной близости от домов, занимаемых владельцами, домами, занимаемыми арендаторами, или имуществом, на которое было обращено взыскание. Они также отметят, находится ли он в пригородном районе или в сельской/городской местности.В очень желательных районах, таких как Плаза-Мидвуд или Майерс-Парк, которые являются двумя из лучших районов Шарлотты, дома будут цениться намного выше, чем в менее желательных районах. Оценщики также рассмотрят соседние дома по соседству. Являются ли они в основном домами для одной семьи, многоквартирными домами или коммерческой недвижимостью?

3. Эпоха дома

Одна вещь, которую многие люди не учитывают, это возраст дома. Как у новых, так и у старых домов есть свои преимущества и недостатки, поэтому дом не обязательно будет оценен только потому, что он новый. Старые дома иногда обслуживаются гораздо дольше и расположены в исторических районах, тогда как новые дома могут иметь проблемы. Тем не менее, возраст дома будет играть роль в процессе оценки. Новостройки всегда ценятся выше, чем дома, построенные сто лет назад.

4. Внешний вид дома 

Оценщику дома потребуется время, чтобы осмотреть внешний вид дома, чтобы убедиться, что он прочный. Они будут искать любые признаки повреждения водой или другие проблемы, такие как треснутый или отклоняющийся от дома дымоход (что может указывать на повреждение конструкции), а также кривое крыльцо или лестницу, ведущую к дому.

Качество крыши также будет играть важную роль в продажной стоимости вашего дома. Поврежденные крыши вызывают заражение, протечки и другие проблемы, поэтому оценщик оценит качество кровли дома. Если вы знаете о проблемах с крышей вашего дома, поговорите со своим агентом по недвижимости, прежде чем тратить десятки тысяч долларов на ее ремонт. Возможно, будет более выгодно снизить запрашиваемую цену вашего дома, чем вкладывать кучу денег в установку совершенно новой крыши.Помимо крыши, оценщик также осмотрит состояние сайдинга, гаража, крыльца, террасы и любых других внешних элементов.

5. Дизайн дома

Если ваш дом сильно устарел и не обновлялся в течение нескольких лет или десятилетий, оценщик примет это во внимание. Если дом устарел, он понравится ограниченному кругу покупателей и его будет сложнее продать.

6. Признаки повреждения водой

Повреждение водой вызывает множество проблем в доме, включая плесень, грибок, гниение и многое другое.Оценщик будет искать воду в подвале, проблемы с сантехникой, протечки крыши и любые пятна на потолках, полах или стенах. Если в вашем доме есть небольшой ущерб от воды, вы можете решить проблему самостоятельно, чтобы покупатель не отказался от сделки.

Повреждение водой является важным аспектом процесса оценки, поскольку удаление плесени может стоить тысячи долларов. Мало того, плесень также чрезвычайно токсична и опасна для тех, кто подвергается воздействию. Отравление плесенью может вызвать серьезные проблемы с дыханием, а также множество других осложнений для здоровья.

7. Размер дома

Когда оценщики оценивают ваш дом, они рассматривают другие дома аналогичного размера в вашем районе. Они будут принимать во внимание площадь вашего дома и количество спален при определении стоимости вашего дома. Оценщик дома также оценит размер участка, на котором расположен дом. Размер гаража будет решающим фактором, так как дом с гаражом на 3 или 4 машины будет оцениваться выше, чем дом с гаражом на 1 машину или вообще без гаража.

8. Интерьер дома 

Оценщик обычно тратит больше всего времени на осмотр интерьера дома. Оценщик оценит структуру и общее состояние дома. При оценке интерьера дома они обычно начинают с количества спален и ванных комнат, а также наличия подвала, чердака или подвального помещения. Они примут к сведению тип фундамента дома и оценят материалы, используемые на полах, окнах и стенах.

Обычно они не обращают особого внимания на косметические детали, но обращают внимание, если дом сильно обветшал.Они осмотрят двери, окна, потолки, стены и любые протекающие краны или видимые проблемы с электричеством.

9. Домашние улучшения 

Если какие-либо комнаты в доме, особенно кухня и ванные комнаты, были отремонтированы, оценщик примет это к сведению. Энергосберегающие приборы или другие экологически чистые аспекты дома также являются плюсом. Они также отметят камин или крыльцо, патио или забор вокруг дома.

Некоторые улучшения дома повышают ценность дома, а другие нет.

Если в вашем доме вместо индивидуальных кондиционеров в каждой комнате центральное кондиционирование, это может стоить дороже. Оценщик также оценит, питается ли ваше тепло нефтью, газом или электричеством, и отметит любые устаревшие системы отопления и охлаждения.

Любые дополнительные улучшения, которые были сделаны в доме, такие как новый паркет, новый гараж или входная дверь, новая крыша, новый сайдинг и т. д., также повлияют на оценку вашего дома.

10. Признаки заражения

В то время как оценщик не будет проводить полную проверку на вредителей, он будет искать признаки термитов или других вредителей на полах и подоконниках.Термиты, грызуны и другие вредители могут нанести непоправимый ущерб структуре дома, так что это будет играть роль в процессе оценки.

11. Средства безопасности

Если вы получаете ссуду, обеспеченную государством, например ссуду VA или FHA, должны быть предусмотрены определенные функции безопасности. Оценщик будет искать детекторы дыма на каждом уровне дома, поручни на всех лестницах и другие детали безопасности.

Общие вопросы о том, что ищут оценщики жилья:

Оценка дома — это то же самое, что осмотр дома?

Хотя процесс оценки и инспекции дома может показаться похожим в том смысле, что оба они включают анализ состояния дома, это два совершенно разных процесса. Оценка дома используется для определения стоимости дома, тогда как домашняя инспекция рассматривает состояние дома, чтобы убедиться, что он пригоден для проживания. Оценка обычно намного короче, чем осмотр дома, поскольку осмотр дома обычно длится несколько часов и включает в себя тщательный анализ состояния имущества. Оценщик общается с ипотечным кредитором о стоимости имущества, тогда как жилищный инспектор общается с покупателем или продавцом дома о структурных проблемах или ремонте, который необходим в собственности.Домашний инспектор предоставит информацию о том, как исправить любые проблемы, возникшие в процессе проверки, в то время как домашний оценщик не предоставит подробностей о том, как устранить обнаруженные проблемы.

Кто проводит оценку дома?

Оценщики являются лицензированными профессионалами, не имеющими никаких связей с ипотечным кредитором, покупателем или продавцом. Они должны быть нейтральной третьей стороной, которая может дать справедливую и непредвзятую оценку дома. Оценщики обычно должны пройти несколько часов обучения, в зависимости от штата, в котором они становятся оценщиками.Им также обычно требуется степень младшего специалиста, в то время как для продвинутых оценочных должностей потребуется степень бакалавра.

Сколько стоит оценка?

Стоимость оценки дома зависит от размера дома и уровня детализации процесса оценки, но обычно составляет от 300 до 450 долларов. Покупатель обычно платит за оценку, но ипотечный кредитор обычно заказывает ее. Если продажа по какой-либо причине не состоялась, плата за оценку, как правило, не возвращается.

Сколько времени занимает оценка дома?

Оценка дома намного короче, чем осмотр дома. Оценка дома обычно длится от 30 до 45 минут. При проведении оценки оценщик сделает фотографии всех комнат в доме, гаража и внешней части дома. Они также измерят дом и изучат его общее состояние, модернизацию, удобства и любые другие важные аспекты дома.

Как оценщик определяет стоимость дома?

После проведения физической оценки собственности они проанализируют сопоставимые дома в вашем районе и оценят размер и цену продажи домов поблизости.Если вы подаете заявку на ипотеку, они будут учитывать вашу кредитную историю, доход, активы и другие финансовые данные для определения суммы кредита.

Что произойдет, если оценка дома окажется низкой?

Если оценочная стоимость дома оказывается ниже запрашиваемой цены, обычно происходят две вещи: продавец может согласиться снизить цену, чтобы продолжить сделку, или покупатель может решить увеличить свой первоначальный взнос. Если есть сильный рынок продавца, и продавец не боится потерять вас как покупателя, он может не согласиться снизить цену дома.Если это произойдет, и вы все еще хотите дом, вам, к сожалению, придется увеличить первоначальный взнос, чтобы получить ту же процентную ставку. Если и покупатель, и продавец не могут прийти к соглашению, они могут вообще отказаться от сделки.

Как я могу подготовиться к оценке?

Несмотря на то, что очень трудно изменить результат оценки, есть способы помочь процессу пройти гладко и повысить ваши шансы на получение более качественного отчета об оценке. Оценщик рассмотрит привлекательность собственности, поэтому потратьте время на ландшафтный дизайн и общий внешний вид дома.Если в доме необходим ремонт, например, починить неисправную дверь или разорванный ковер, лучше всего сделать этот ремонт в рамках подготовки к оценке. Если вы внесли значительные улучшения и усовершенствования в дом, предоставьте список всех обновлений для проверки оценщиком.

Как оспорить низкую оценку дома?

В некоторых ситуациях покупатели могут запросить опровержение оценки, что включает в себя подачу запроса оценщику на пересмотр стоимости дома.Это может произойти, если вы считаете, что оценщик упустил важные или уникальные характеристики дома или исключил некоторые сопоставимые дома в своем анализе.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>