Что такое обременение имущества: Что такое обременение недвижимости? — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Понятия «обременение» и «ограничение» в законодательстве о недвижимом имуществе

Понятия, указанные в названии данной статьи, достаточно широко используются в гражданском законодательстве, однако не имеют достаточно четких легальных определений. Отсутствие таких определений не может не оказывать негативного влияния на практику применения законодательства, определяющего правовой режим недвижимости. Цель статьи – анализ понятий «обременение» и «ограничение» с точки зрения гражданского законодательства и законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и выработка предложений по совершенствованию этого законодательства.

В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество.
В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, говорит и определение, содержащееся в первой статье Закона. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других».

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое- либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

Видимо,  с целью исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй:«Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом»1. Но получилось не очень  удачно. Хотя в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, содержащееся в ст. 1, такого упоминания не содержит. 

Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в Гражданском кодексе и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

Начнем с рассмотрения понятия ограничения.
Прежде всего, анализируя текст обеих частей Гражданского кодекса, можно однозначно определить, что термин«ограничение» в том смысле, который придает ему ст.131 ГК РФ и Закон о регистрации, в гражданском законодательстве всегда используется применительно к гражданским правам.  Термин же «обременение» всегда относится к имуществу (см.ст.ст.274, 275, 460, 586, 704, 1019ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко — нигде в Гражданском кодексе не говорится об «обременении прав» или «ограничении имущества».

В рассматриваемой статье сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом, очевидно, закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом установлено запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.

Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

Вполне очевидно, что ст.131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.

С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения(обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника именно по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п.1 ст.587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.

Теперь перейдем к понятию обременения.
Как уже указывалось, в Законе оно используется применительно к имуществу, а не к правам на него.
По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так, например, ст.274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п.1 ст.275 ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу». Относя ренту к обременениям, Гражданский кодекс в ст. 586 формулирует аналогичное правило: «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества».

Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так в случае обременения имущества сервитутом права его собственника ограничены правами пользования собственника соседнего участка, при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества  дополнительных обязанностей, неразрывно связанных  с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п.1 ст.583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества  определенных действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст.76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:«Обременение имущества — ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и  сохраняющиеся при смене правообладателя».  
Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.
При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.

1  Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ) 

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

доктор юридических наук.

29.05.2011

Государственная регистрация прекращения обременения прав на недвижимое имущество заказать в Киеве, Одессе, Украине

Регистрация недвижимости, вещных прав и их обременений в Украине регулируется соответствующими нормами национального законодательства. Факт госрегистрации вещных прав и их отягощений это официальное подтверждение выдачи, изменения или прекращения прав на недвижимость, а также их отягощений. Процедура регистрации представляет собой внесение данных в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Регистрация прав на незавершенное строительство и их отягощений также необходима. Выполняется с учетом специфики правового статуса объекта. Закон о госрегистрации недвижимости не регулирует регистрацию прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и другие объекты гражданских прав. Упомянутые объекты не входят в понятие недвижимого имущества.

Процедура регистрации права собственности и вещных прав, не включая ипотеку, занимает не более пяти рабочих дней с момента поступления заявления на госрегистрацию. Регистрация обременений выполняется не более чем за два рабочих дня. Один рабочий день установленный срок для госрегистрации изменений в записи госреестра прав и извлечения сведений в бумажной форме.

Государственный реестр вещных прав на недвижимость и их обременений

Госреестр прав представляет собой государственную информационную систему, гарантирующую обработку, хранение и выдачу данных о зарегистрированных вещных правах на недвижимость и их отягощений. А также сведений об объектах и субъектах таких прав. Информация из госреестра доступна на платной основе, кроме бесплатных случаев-исключений, предусмотренных в законе. Если в записях госреестра прав содержится ложная или неточная информация, приоритет имеют сведения из документов, на основании которых выполнялась госрегистрация.

Принципы государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений

Среди основных принципов регистрации вещных прав, их прекращений и обременений:

• вещные права возникают с момента их официального засвидетельствования,
• госрегистрация прав их прекращений и отягощейний обязательна,
• предоставление госорганам достоверных и полных данных о зарегистрированных правах на недвижимость и их отягощений,
• вещные права на недвижимость и их отягощения, появившиеся до 1 января 2013 года, считают актуальными и законными, если: на момент их возникновения госрегистрация не была обязательной; регистрацию выполнили в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

Госрегистратор имеет право отказать во внесении записи или изменений в запись реестра вещных прав. Заявителю при этом направляется решение об отказе, в котором должен быть перечислен подробный перечень причин, ставших основанием для отказа.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость: что нужно регистрировать

Право собственности, иные вещные права на недвижимое имущество и их обременения, а также появление этих прав, их переход и прекращение должны в обязательном порядке проходить госрегистрацию. Сами права на недвижимость создаются в момент госрегистрации.

Для регистрации, кроме права собственности, необходимо подавать информацию о следующих вещных правах на:

• использование (сервитут),
• использование земельного участка в сельскохозяйственных целях,
• застройку земельного участка,
• хозяйственное ведение,
• оперативное координирование,
• аренду или субаренду земельного участка,
• аренду сооружения или отдельной его части, появившуюся на основании договора (документ должен быть заключен не менее чем на три года),
• ипотеку,
• доверительную собственность,
• объект незавершенного строительства,
• запрет отчуждения и арест недвижимости, налоговый залог на недвижимое имущество, и другие отягощения.

Игнорирование процедуры госрегисрации прав на недвижимое имущество приводит к тому, что фактический владелец недвижимости, согласно нормам законодательства Украины, не становится полноправным собственником объекта.

Регистрация обременение прав на недвижимое имущество

Обременением или отягощением считается запрет на использование и передачу прав на недвижимость. Процедуру также часто называют арестом недвижимости. Арест могут наложить госорганы в соответствии с актами должностных лиц, другими документами или договорами. Операции прекращения, изменения или регистрации вещных прав и их отягощений выполняются на основании информации из этого реестра. Данные из госреестра могут быть использованы при судебных спорах с третьим лицом в качестве законного подтверждения или аргументации. Административный сбор за регистрацию обременений прав составляет 0,05 минимальной заработной платы.

Наиболее распространенные основания обременения недвижимости или наложения ареста на имущество решение суда или исполнительной службы. Для того чтобы снять арест или прекратить отягощение необходимо получить из госреестра информацию о том, кто его наложил. Далее, исходя их полученных сведений, определяется наиболее оптимальная процедура прекращения ареста.

Госрегистрация прекращения обременения прав на недвижимость

Прекращение отягощений вещных прав, как и их возникновение и переход обязательны для регистрации. Для внесения соответствующих сведений в госреестр необходимо подать госрегистратору заявление в установленной законом форме. Заинтересованным лицом в снятии ареста с имущества могут быть две стороны та, которая принимает решение о прекращении обременения, и та, с чего имущества снимется арест.

Основания для госрегистрации прекращения ареста прав на недвижимость

Возможные основания отягощения прав на недвижимое имущество:

• решение органа местного самоуправления о квалификации объекта недвижимости в качестве устаревшего жилищного фонда;
• договора обременения прав на недвижимость,
• закона, предусматривающего запрет на использование или распоряжение недвижимостью.

Документ-сервис dela официальная компания, предоставляющая услуги по юридическому сопровождению бизнеса. Имеем широкий штат сотрудников и гарантируем соответствие услуг профессиональным стандартам. Выполним вашу заявку без проволочек в самые короткие сроки.

Обращайтесь в dela, чтобы получить квалифицированную помощь по любым вопросам, связанным с госрегистрацией прекращения обременения прав на недвижимость. Заказать услугу легко. Позвоните по одному из указанных телефонов в контактах или оставьте заявку на консультацию онлайн, и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время.

Что такое обременение недвижимого имущества

Обременение недвижимости — это права третьих лиц на нее. Их называют так потому, что они мешают правообладателю свободно и в полной мере осуществлять свои правомочия.

Если правообладатель сменится, новому тоже придется терпеть обременение — оно, как правило, следует за недвижимостью. Поэтому, если, например, собственник обремененной недвижимости захочет ее продать, ему нужно заручиться согласием покупателя принять ее с обременением. Иначе последний сможет потребовать уменьшить цену имущества или расторгнуть договор, если не доказать, что он знал или должен был знать об обременении (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Чем обременение отличается от ограничения прав

Некоторые нормативные и судебные акты приравнивают к обременениям ограничения прав. Понятие «обременение» нередко даже указывают в скобках после «ограничения» или через запятую. Ограничения обычно запрещают правообладателю совершать какие-то действия со своей недвижимостью. Как и обременения, они стесняют его в осуществлении прав. Отличие ограничений в том, что в случае с ними никакие конкретные третьи лица не получают прав на недвижимость. Пример ограничения — арест имущества должника, который наложил судебный пристав-исполнитель. Арест запрещает распоряжаться имуществом, может ограничивать пользование им или даже включать его изъятие (ч. 1, 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).

Виды обременений недвижимости названы в Законе о госрегистрации недвижимости, в частности, это сервитут, ипотека, доверительное управление, наем жилья (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Но исчерпывающего перечня там нет. И другие обременения или возможность их установить (например, актом органа власти) могут быть предусмотрены иными нормативными актами. Например, Гражданский кодекс РФ относит к обременениям еще и ренту (п. 1 ст. 586 ГК РФ).

Поскольку в законе нет ни определения обременений, ни их закрытого перечня, на практике часто возникают споры о том, что считать обременением, а что — нет.

Является ли аренда обременением недвижимости

Да. И Закон о госрегистрации недвижимости, и судебная практика относят аренду к обременениям.

Это касается не только договоров, которые заключены на срок не менее года и потому подлежат регистрации, но и краткосрочных договоров (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому, если вы продаете объект, в отношении которого есть краткосрочные договоры аренды, покупателя все равно надо о них информировать.

Содержание обременения (специфика каждого его вида) выражается в конкретных правах третьего лица на недвижимость и обязанностях ее правообладателя. О них вы можете узнать из норм об обременении, которое вас интересует.

Так, если это аренда, третье лицо (арендатор) получает на недвижимость собственника-арендодателя права временного владения и пользования или временного пользования (ст. 606 ГК РФ). Если собственник продаст недвижимость, это само по себе не станет основанием изменить или расторгнуть договор аренды и новому собственнику придется продолжить арендные отношения (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Узнать, обременена ли недвижимость, часто можно из ЕГРН, поскольку многие обременения надо регистрировать. Так, регистрируются сервитут, ипотека, арест (п. 1 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1, ч. 13 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости). Если же регистрация не нужна (как, к примеру, при краткосрочной аренде), узнать об обременениях можно в том числе у самого правообладателя.

Проверка имущества на наличие обременения. Нотариус Мамонтова О.С.

Теперь при покупке движимого имущества стало еще проще получить информацию, находится ли оно в залоге, лизинге, а также есть ли договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом и т.п.

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества, оператором которого выступает Федеральная нотариальная палата, был создан в 2014 году по поручению Президента России, чтобы предотвратить участившиеся случаи мошенничества, связанные с продажей заложенных автомобилей или умышленным сокрытием факта залога. В него вносятся сведения о залоге имущества, и эту информацию можно бесплатно проверить через интернет на сайте ФНП. Более того, внесение информации в Реестр уведомлений о залоге движимого имущества имеет правовые последствия. На основе информации из реестра формируется принцип определения добросовестности покупателя, а также определяется старшинство залога. Приобретая имущество, покупатель имеет возможность бесплатно узнать о его обременении в реестре, если информация о залоге была размещена на момент совершения сделки. Если ли же залогодержатель или залогодатель не разместили в реестре информацию о залоге, то, приобретая имущество, покупатель не мог знать об обременении. В такой ситуации покупатель считается добросовестным, а залог прекращает своё действие. Другая информационная система, Федресурс, оператором которого является АО «Интерфакс», предоставляет справочные сведения о фактах деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В ней размещаются сообщения о залогах, договорах лизинга и купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом.

Этим летом была реализована система сквозного поиска информации одновременно на двух ресурсах. Как юридическим лицам, так и гражданам стало намного удобнее проверять имущество на предмет обременения, поскольку теперь достаточно зайти на один из ресурсов, чтобы получить искомую информацию в максимальном объёме.

Возврат к списку

Арзамасский район

Значение обременения на недвижимое имущество

О государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество Текст научной статьи по специальности «Право»

Вестник СПбГУ. Сер. 14. 2012. Вып. 2

А. В. Швабауэр*

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Согласно ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ)1 «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».

Как видно, Закон о регистрации не проводит различия между «ограничениями» и «обременениями» права. Такое отождествление можно встретить и в юридической литературе.2 Однако не имеется никаких оснований для использования различных терминов при обозначении одного и того же правового явления. Более корректной считаем позицию авторов, предлагающих разграничивать обременения и ограничения.3 Вопрос о содержании этих понятий должен быть решен на законодательном уровне, поскольку иначе грань установить достаточно сложно в силу близости лексических значений. Согласно словарю Д. Н. Ушакова обременить — значит «отяготить, затруднить, доставить неудобства, неприятности»;4 ограничить — значит «стеснить известными пределами, условиями, поставить в какие-нибудь рамки, границы».5 Как видно, значения похожи. Вероятно поэтому даже при разграничении указанных понятий правоведы нередко определяют обременение через ограничение. Так, В. А. Белов рассматривает обременения как «ограничения субъективных прав, установленные в пользу определенных частных лиц», отмечая, что ограничения (в собственном смысле этого слова) в отличие от обременений устанавливаются в пользу неопределенного круга лиц.6 В определении об-ременений термин «ограничение» использует и В. А. Алексеев: «Обременение имущества — это установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами

* Швабауэр Анна Викторовна — соискатель кафедры гражданского права юридического факультета СПбГУ.

© А. В. Швабауэр, 2012

E-mail: [email protected]

1 Далее — Закон о регистрации.

2 Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. № 10. Размещено в СПС «КонсультантПлюс»; Сидоренко А. Ю. Актуальные проблемы правового регулирования ограничений (обременений) в земельном праве // Юрист. 2000. № 11. Размещено в СПС «Консультант-Плюс».

3 Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Авто-реф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 15; Савельев А. А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 8.

4 Толковый словарь Д. Н. Ушакова // http://dic.academic.ru/dic.nsf/ushakov/894682.

5 Там же // http://dic.academic.ru/dic.nsf/ushakov/898386.

6 Белов В. А. Гражданское право. Общая часть. Т. I. Введение в гражданское право. М., 2011. С. 340.

уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав» (курсив наш. — А. Ш.).7 При этом под ограничениями автор предлагает понимать «установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно».8 Во избежание путаницы и для обеспечения реального разграничения понятий следует исключать такое словоупотребление.

При определении ограничений и обременений необходимо, на наш взгляд, учитывать историческую традицию: дореволюционные правоведы под ограничениями понимали такие условия для осуществления права собственником, которые не связаны с существованием чужого субъективного права. Как отмечал Г. Ф. Шершеневич, «ограничения права собственности имеют в виду только стеснение собственника из-за посторонних лиц в осуществлении его права, но не доставление посторонним лицам прав на чужую вещь. Последней цели служат главным образом сервитуты…».9 Да и действующий Гражданский кодекс РФ оперирует термином «обременение» в случаях, когда речь идет об установлении права третьего лица по инициативе собственника (ст. 209, 460 ГК и др.). Так, согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ «собственник вправе… отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.». Обременениями ГК РФ именует сервитут (п. 2 ст. 274), залог (п. 4 ст. 342), ренту (ст. 586) и др.

Кроме того, для исключения удвоения терминологии важно при определении ограничений и обременений не допускать их смешение с иными понятиями гражданского права, например, с субъективными гражданскими правами или обязанностями собственника, как это иногда делается.10

Правильным представляется подход, согласно которому обременения обусловлены определенным субъективным правом другого лица (например, правом залогодержателя), а ограничения обусловлены актом государственных органов (например, арест).11

Мы разделяем мнение о том, что некорректны позиции о возможности обременения объектов или субъектов права (А. А. Хореев, А. Ю. Сидоренко, В. Ф. Спиридонов и др.): обременению подлежит именно субъективное право.12 Выражение «обременение вещи» появилось, по-видимому, в связи со следованием обременения «за вещью» при смене ее правообладателя. Однако стеснению (обременению) подлежат на самом деле возможности собственника вещи, а не вещь, поэтому об обременении вещи можно говорить лишь условно.

7 Здесь и далее курсив наш. — А. Ш.

8 Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Ав-тореф. дис. … д-ра юрид. наук. С. 15; Савельев А. А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. С. 15.

9 Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 230. — Аналогичные рассуждения — у В. И. Синайского, Д. И. Мейера (см.: Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 208 и сл.; Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2003. С. 346 и сл.).

10 Белов В. А. Гражданское право. Общая часть. Т. I. Введение в гражданское право. С. 347; Лужина А. Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и Франции: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 10; Микрюков В. А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007. С. 48, 78.

11 Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 17.

12 См., напр.: Савельев А. А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. С. 16.

63

А. А. Савельев предлагает определять ограничение права собственности как «правило, установленное в предусмотренных законом целях и пределах, стесняющее независимо от воли собственника осуществление права собственности необходимостью воздерживаться от собственных действий и допускать не связанные с реализацией имущественных прав действия третьих лиц».13 Под обременением права собственности указанный автор понимает «правило, установленное в предусмотренных законом либо сделкой пределах, стесняющее осуществление права собственности необходимостью воздерживаться от собственных действий, допускать действия управомоченных собственником лиц и понуждающее к совершению определенных действий вследствие и в целях обеспечения возможности реализации прав указанных лиц на имущество собственника».14 На наш взгляд, указанные определения близки к истине. Однако представляется спорным использование слова «правило». Согласно словарю С. И. Ожегова «правило» — это «положение, в котором отражена закономерность, постоянное соотношение каких-нибудь явлений; постановление, предписание, устанавливающее порядок чего-нибудь».15 Термин «правило» по своему значению близок к понятию «нормы», некоего постоянного и общего для всех установления. Вместе с тем обременения всегда индивидуальны, ибо обусловлены существованием конкретного субъективного права, и ограничения могут быть индивидуальны (например, арест). В связи с изложенным, на наш взгляд, обременения более точно определять как условия, стесняющие собственника в осуществлении права собственности, связанные (обусловленные) с существованием чужого субъективного права, а ограничения — как условия, стесняющие собственника в осуществлении права собственности, не связанные с существованием чужого субъективного права.

Обременение права собственности, обусловленное субъективным правом другого лица, связано с этим правом, однако право другого лица лишь влечет обременение, и само обременением не является.16 По сути об этом же говорит п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации17 от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»: «.регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации.».

Итак, понятия субъективного права и обременения не тождественны. Однако они тесно взаимосвязаны. Вероятно, поэтому законодательство имеет много недоработок, касающихся регулирования регистрации обременений. С одной стороны, ст. 131 ГК РФ, ст. 1, 2 Закона о регистрации требуют регистрации и прав, и обременений. С другой стороны, закон содержит нормы, провоцирующие отождествление регистрации права и обременения, равно как и нормы, провоцирующие отождествление регистрации договора и обременения.18

13 Там же. С. 8.

14 Там же.

15 Ожегов С. И. Словарь русского языка. М., 1990. С. 574.

16 См. также: Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 161.

17 Далее — ВАС РФ.

18 Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 25.

64

Никакой последовательности в подходе законодателя усмотреть невозможно, поскольку объекты регистрации иногда различаются, иногда смешиваются.

Например, аренда, сервитут, ипотека признаны обременениями, подлежащими внесению в качестве таковых в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним19 (п. 1 ст. 4, абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации). Однако они могут быть оценены и как права, подлежащие регистрации: согласно ст. 131 ГК РФ регистрируются все вещные права; сказано также, что регистрации подлежат «ипотека, сервитуты, а также иные права». Вместе с тем, исходя из Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. от 22 ноября 2006 г.),20 аренда и ипотека регистрируются как обременения и как сделки (п. 8, 44), а сервитут вносится в ЕГРП как обременение и как вещное право (п. 38, 44). В отношении ипотеки такой подход соответствует абз. 2 п. 3 ст. 11 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ),21 которая говорит об отсутствии необходимости регистрации прав залогодержателя, однако не согласуется с текстом ст. 131 ГК РФ. В отношении аренды игнорирование ее регистрации в качестве права может быть обосновано ее обязательственно-правовой природой, однако с этим согласны далеко не все правоведы.22 Причисление же аренды к вещным правам требует отдельной регистрации права (в силу ст. 131 ГК).

Запутана ситуация и с концессионными соглашениями. Согласно ч. 15 ст. 3 ФЗ РФ от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (в ред. от 2 июля 2010 г. № 152-ФЗ)23 регистрации подлежат «права владения и пользования концессионера недвижимым имуществом». При этом далее идет оговорка, что регистрируются эти права «в качестве обременения права собственности». Вместе с тем согласно ст. 1, абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации «концессионные соглашения» регистрируются в качестве об-ременений. Исходя из изложенного, можно заключить, что объектом регистрации выступают и права концессионера, и соглашение с ним, но информация о правах или о соглашении (однозначно сказать невозможно) вносится в раздел ЕГРП об обременениях. Большую путаницу сложно представить!

Интересно также и то, что в ст. 14 Закона о регистрации, регулирующей вопросы удостоверения произведенной регистрации, форма такого удостоверения установлена только для регистрации сделок и прав. Об обременениях указанная статья вообще не упоминает.

Итак, с одной стороны, при соответствующем толковании норм можно сделать вывод о необходимости регистрации аренды, ипотеки, прав концессионера в качестве и обременений, и прав, что обозначает некорректность их внесения лишь в раздел ЕГРП об обременениях. С другой стороны, нецелесообразным представляется проведение самостоятельной регистрации одного и того же правового явления и в качестве права, и в качестве обременения, что сейчас делается в отношении сервитута.

Понятия «регистрация договора» и «регистрация обременения» также нередко отождествляются. В литературе распространено мнение о том, что «в силу прямого

19 Далее — ЕГРП.

20 Далее — Правила ведения ЕГРП.

21 Далее — Закон об ипотеке.

22 См., напр.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А. П. Сергеева. М., 2008. С. 603 (автор главы — Н. Н. Аверченко).

23 Далее — Закон о концессионных соглашениях.

указания закона регистрация целого ряда договоров, предметом которых является недвижимость, должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на недвижимость».24

В нормативных актах такое смешение имеет место на каждом шагу. Так, согласно п. 43 Правил ведения ЕГРП источником для формирования подраздела III, содержащего записи об обременениях, служат подлежащие регистрации договоры. Регистрация аренды как обременения происходит путем регистрации договора (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). То же самое можно сказать об ипотеке (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). В абз. 4 п. 28 Правил ведения ЕГРП сказано: «.при государственной регистрации договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие.».

Можно ли в связи с этим заключить, что регистрация обременений охватывает по смыслу регистрацию договоров?

Момент регистрации сделки является, как правило, моментом возникновения прав из сделки и одновременно моментом возникновения обременения. Обременения не может быть, если нет чьего-либо субъективного права, стесняющего собственника. Учитывая, что п. 44 Правил ведения ЕГРП установлена регистрация сделок в подразделе об обременениях, начинает казаться допустимым отождествление регистрации обременения, основанного на договоре, и регистрации договора. Наверно, подобными аргументами руководствовался и ВАС РФ, когда указывал, что «при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения» (п. 9 Информационного письма ВАС РФ № 59). Из этого ВАС РФ делает вывод о необходимости регистрации по указанной причине изменений к договору аренды.

Однако, представляется, здесь все-таки произошло смешение разных понятий. Тот факт, что права и обязанности сторон возникают при регистрации договора, как правило, одновременно с возникновением обременения, не означает ничего кроме этой одновременности. Связанность обременения с существованием чужого субъективного права не означает ничего кроме этой связанности.

Тот факт, что договоры регистрируются в том же разделе ЕГРП, что и обременения, только вводит в заблуждение; характерен пример регистрации договора ипотеки, которая не означает возникновения обременения, если основное обязательство не возникло (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке). Отождествление регистрации «обременения (ограничения)» (не различаемых в Законе о регистрации) и договора невозможно и по той причине, что ограничения возникают не только на основании договоров, но и на основании административных и судебных актов.

Конечно, не является правильным то, что закон требует фактически тройной регистрации одного и того же обстоятельства. Правоприменительная практика ищет выход: обременение регистрируется путем регистрации договора. Но ситуация должна быть изменена на уровне закона.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации25 правильно сказано о необходимости устранить смешение различных систем регистрации

24 Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 163.

25 Далее — Концепция 2009 г.

66

и «перейти на подлинную систему регистрации прав».26 Однако при этом в Концепции фактически сохраняется регистрация обременений. Например, прямо предлагается «регистрировать залоговое право как обременение недвижимого имущества».21

Тесная взаимосвязь обременения и ограниченных вещных прав породила мнение об идентичности понятий и безразличное отношение к вопросу о том, в какой раздел ЕГРП должна вноситься запись: в раздел об обременениях или в раздел о вещных пра-вах.28

Такое безразличие, возможно, было бы допустимо при общем согласии по поводу вопроса о понятиях обременения и субъективных прав. Однако никакого согласия не наблюдается. В связи с этим законодатель должен быть более точен в формулировках.

С юридической точки зрения регистрация соответствующего права третьего лица, действительно, порождает обременения для правообладателя в том смысле, о котором мы сказали выше. Поэтому выделение обременения как самостоятельного объекта регистрации нецелесообразно.

Показательно, что в Германском гражданском уложении29 мы обнаруживаем некоторую произвольность формулировок в отношении объектов регистрации, которая тем не менее позволяет выявить позицию законодателя о необходимости регистрации именно прав. Так, согласно § 892 (1) ГГУ «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее соответствующее право…». Как указано в § 876 ГГУ, «если право на земельный участок обременено правом третьего лица, то для прекращения обремененного права необходимо согласие этого третьего лица». При этом § 873 (1) ГГУ гласит, что «для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу.».

Указанные нормы позволяют понять, что объектом регистрации являются вещные права,30 при этом внесение записей о правах в поземельную книгу приводит одновременно к возникновению обременения (стеснения прав собственника). Как пишет немецкий исследователь Я. Шапп, «собственник обосновывает свое ограниченное вещное право в пользу другого лица и тем самым обременяет свою собственность этим ограниченным вещным правом»;31 «обременение земельного участка ограниченным вещным правом осуществляется. посредством соглашения собственника и другой стороны о том, что должно возникнуть ограниченное вещное право, и последующей регистрацией ограниченного вещного права в соответствующей поземельной книге».32

Понимание того, что благодаря регистрации прав, осуществляемой на основании соответствующих вещных соглашений о передаче прав, возникают обременения, позволяет в Инструкции по ведению поземельной книги (Verordnung zur Durchführung

26 Яковлев В. Ф. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11. С. 16. — См. аналогичное мнение: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 273.

27 Яковлев В. Ф. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 59.

28 Микрюков В. А. Ограничения и обременения гражданских прав. С. 157.

29 Далее — ГГУ.

30 См. также: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 316.

31 Шапп Я. Система германского гражданского права. М., 2006. С. 104.

32 Там же. С. 105.

67

der Grundbuchordnung от 8 августа 1935 г.) указать, что обременения (Belastungen) отражаются в разделе 2 поземельной книги. При этом буквальный анализ даже этой Инструкции приводит к выводу о том, что речь идет о регистрации прав, в результате которой возникает обременение: согласно § 10 Инструкции в раздел 2 поземельной книги вносятся данные об обременениях «за исключением ипотеки, долга, подлежащего выплате из стоимости земельного участка, и рентного долга», а в соответствии с § 11 Инструкции последние три, включая возражения, «связанные с этими правами», отражаются в разделе 3 Поземельной книги.

В современной юридической литературе справедливо указывается на необходимость отмены регистрации сделок, необоснованно усложняющей оборот. Но о такой же потребности в отношении регистрации обременений не пишут, несмотря на то что последняя, как и самостоятельная регистрация сделок, представляет собой по существу дублирование регистрации прав.

По поводу Концепции 2009 г., предлагающей ввести регистрацию именно прав, отметим, что, во-первых, противоречия в ее реализации могут быть порождены сохранением регистрации обременений, во-вторых, несколько изумляет предложение ввести «регистрацию изменений договоров, подлежащих регистрации»33 наряду с предложением отмены регистрации сделок.34 Переход к системе регистрации прав должен выражаться в регистрации возникновения, изменения, прекращения лишь прав.

При этом мы не оспариваем необходимости сохранения регистрации ограничений, не являющихся правами, но имеющих юридическое значение для осуществления субъективных прав (например, арест).35

Итак, из закона необходимо исключить нормы о регистрации не только сделок, но и обременений прав, сохранив регистрацию прав.

Для этого в нормы о конкретных видах договоров (порождающих обременения и подлежащих сегодня регистрации) необходимо включить правила, требующие регистрации соответствующих прав. Например, в отношении договора аренды правило может быть следующим: «Регистрации подлежит право аренды из договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Правоотношения из договора аренды возникают с момента регистрации в ЕГРП права аренды».

Внесение в реестр информации о правах в отношении недвижимой вещи (их возникновении, изменениях, ограничениях, прекращениях) будет необходимым и достаточным условием для защиты прав хозяйствующих субъектов, решит те задачи, которые оборот ставит перед регистрационной системой, а требование о самостоятельной регистрации обременений прав должно быть отменено.

33 Яковлев В. Ф. Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 19.

34 Там же. С. 16.

35 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 74. — Рациональной представляется позиция, согласно которой регистрации должны подлежать ограничения лишь ненормативного характера, устанавливаемые актами уполномоченных органов в предусмотренном законом порядке (см.: Савельев А. А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. С. 24-25). Только такие ограничения являются информацией об индивидуальных особенностях юридического положения объекта.

68

Что такое обременение при покупке недвижимости? | by Imperia Structures Ltd

При покупке недвижимости существует ряд юридических документов, которые мы должны проверить и принять во внимание перед покупкой недвижимости. Будь то проверка состояния собственности или юридическое преобразование собственности на наше имя. Все юридические документы необходимо проверить. Свидетельство об обременении и свидетельство о владении — это два из тех юридических документов, которые мы должны проверить перед покупкой недвижимости, в противном случае в ближайшем будущем нам, возможно, придется столкнуться с проблемами с юридическими правами.И здесь, в этой статье, мы объясним вам каждую деталь, связанную с сертификатом обременения. Вот смотрите!

Свидетельство об обременении — важный документ, который требуется при сделке / продаже / покупке недвижимости и используется в качестве доказательства единоличного владения. Важно убедиться, что недвижимость, в которую вы собираетесь инвестировать, не имеет юридических сборов или денежных проблем. И это гарантирует, что есть ли юридические сборы или денежные проблемы на собственности или нет.Он содержит подробную информацию о каждой сделке с недвижимостью.

Свидетельство об обременении можно получить в офисе дополнительного регистратора, в котором зарегистрирована недвижимость, в которую вы планируете инвестировать. Хотя в нем приводятся все подробности обременения собственности, есть несколько документов, которые не подлежат регистрации в офисе субрегистратора. Поэтому настоятельно рекомендуется, чтобы владелец получил как свидетельство обременения, так и свидетельство о владении в качестве доказательства законного и полного владения недвижимостью.

Сертификат без обременения — это сертификат, который показывает, что ранее не было ипотечных, жилищных ссуд или долгов по собственности. А в справке об отсутствии обременения указаны данные только за определенный период времени, на который вы подали заявку на перепроверку предыдущих данных. Свидетельство об отсутствии обременения показывает 12-летнюю историю собственности, но вы также можете запросить более старые данные, но для этого взимается некоторая плата за подачу заявления.

Людям, которые обращаются за жилищным ссудой под залог недвижимости или хотят продать или купить недвижимость, требуется справка об обременении.Если предыдущий владелец взял какой-либо долг по собственности или какой-либо кредит, который находится на рассмотрении, вы можете легко проверить это в сертификате обременения, и поэтому важно проверить сертификат обременения, прежде чем инвестировать в недвижимость. Вы также можете проверить предыдущие транзакции, которые были выполнены в собственности.

Как правило, вы можете получить подробную информацию об обременении от 12 до 15 лет в государственных органах и финансовых учреждениях. Однако, если вы все же хотите провести перекрестную проверку с другим носителем, вы можете взять свидетельство о владении собственности в сельском управлении.

Свидетельство о владении также известно как свидетельство о проживании. Свидетельство о владении или свидетельство о заселении — это сертификат, который мы можем подать после завершения строительства здания. Его может подать строитель или владелец здания в местные общественные органы.

Свидетельство о владении является доказательством того, что недвижимость построена в соответствии с планом, и тот, кто имеет свидетельство о владении на свое имя, является реальным владельцем.Свидетельство о праве собственности можно получить только один раз после постройки здания. Таким образом, нужно хранить его в безопасности. Однако процесс получения свидетельства о праве собственности на землю (LPC) включает в себя еще один этап — получение свидетельства о завершении строительства. Согласно законам штата, никто не может легально въехать в построенное здание, если владелец не получит свидетельство о владении от местных общественных органов. Кроме того, муниципалитет может попросить владельца здания покинуть здание и сочтет его незаконно занятым или наложит серьезные штрафы.

В свидетельстве обременения вы можете найти все сделки, связанные с недвижимостью, которые были зафиксированы регистратором. В справке выдается информация о конкретном периоде. Еще одно важное соображение заключается в том, что сертификат обременения отражает только те операции, которые были зарегистрированы в офисе субрегистратора. Такие документы, как краткосрочная аренда или завещание, исключаются из сертификата, поскольку они не регистрируются в офисе субрегистратора.

Есть две категории, в которых вы можете получить свидетельство об обременении. Одна — это форма 15, а вторая — форма 16. Здесь вы можете ознакомиться с деталями формы 15 и формы 16.

Форма 15 — это свидетельство об обременении. Если обременение зарегистрировано на имущество, то выдается форма 15. В сертификате формы 15 представлены документы, зарегистрированные на имущество, или информация о том, что, если имущество является подарком, арендой, разделом, участием второй стороны, заложено или нет. А в форме 15 вся информация, относящаяся к налогам, займам и операциям, подробно написана по дате.

Форма 16 — это свидетельство об отсутствии обременения или свидетельство об отсутствии обременения. Если недвижимость, которую вы ищете, не обременена в течение указанного вами периода времени, вам будет выдана форма 16.

1. Заявление в письменном виде на простой бумаге.
2. Копия документов, подтверждающих право собственности на имущество на имя заявителя. Например, договор купли-продажи, средний балл успеваемости и т. Д. Также убедитесь, что документы, которые вы предъявляете в качестве доказательства, являются подлинными.
3. Копия продовольственной карточки с адресом, который должен быть засвидетельствован официальным лицом. Аффидевит заявителя относительно права собственности на рассматриваемую собственность
4. Аффидевит от двух адвокатов, который доказывает, что собственность свободна от обременения.
5. Копия письма / справки органа, в который должен быть представлен сертификат.

Ниже приведена процедура получения сертификата обременения онлайн и офлайн:

• Сначала вам необходимо загрузить форму 22 с государственного веб-сайта регистрации.И поставьте на нем внесудебную печать в размере 2 рупий и направьте его Тахсильдару. Кроме того, предоставьте заверенную копию документа, подтверждающего проживание, поскольку эти данные необходимы для получения сертификата.
• Теперь укажите правильные данные о собственности, например, где находится недвижимость, кто является владельцем. Вы должны написать полное описание объекта в заявке.
• А потом заплатите необходимую пошлину, и она должна быть уплачена согласно периоду обременения. Годовой период обременения начинается с 1 апреля календарного года и заканчивается 31 марта следующего года.Сертификат обременения обычно предоставляется на региональном языке штата, или вы также можете получить сертификат, переведенный на английский язык, заплатив дополнительную плату.
• Написанное вами заявление на получение свидетельства об обременении необходимо подать в субрегистр, в котором зарегистрировано имущество.

Примерное время, необходимое для получения свидетельства об отягощении, обычно составляет 15–30 рабочих дней. Обычно люди получают справку об обременении в течение 20 дней, но, конечно, не более 30 дней, чтобы получить справку.

Итак, вот что означает обременение и причина, по которой он требуется при покупке недвижимости.

Что такое имущественное обременение? Влияет ли это на продажу и покупку вашей недвижимости?

Обременения правового титула на собственность также могут затруднить получение ипотеки, поскольку банк может не решаться предоставить вам ссуду на покупку имущества, подпадающего под обременение, которое может повлиять на ее будущую стоимость. Например, вы можете обнаружить, что передние 5 метров вашей прекрасной новой собственности на самом деле находятся в пределах дорожного заповедника, и у вас просто есть сервитут на этой части земли, что дает вам возможность использовать ее, но не дает вам никаких прав на фактическое владение. Это.Все в порядке, конечно, пока местные власти не решат расширить дорогу, после чего они вернут себе землю в собственность, и ваш палисадник внезапно станет на 5 метров короче.

Сервитут — это распространенный вид обременения и может распространяться на такие вещи, как пропуск газа, воды или канализации через собственность — эти виды обременений часто предоставляются местным властям или коммунальным компаниям. Другие распространенные сервитуты включают такие вещи, как дренаж (дающий кому-то право сливать воду через чужую землю) или «право проезда».

В связи с тем, что обременение может иметь обязательные последствия для последующих владельцев земли, местные власти часто используют обременения как удобный способ обеспечить соблюдение землевладельцами определенных условий согласия, таких как, например, ограничение любого дальнейшего подразделения земельного участка. кусок земли.

Завет — это еще один тип обременения, который накладывает определенные ограничения на использование земли, такие как ограничения на тип или качество построенных зданий или на размер плана этажа.Этот вид завета является обычным явлением в новых разработках, как способ гарантировать, что собственность поддерживает определенный стандарт или уровень единообразия. Другими примерами являются ограничения по высоте, которые могут защитить вид или ограничить высоту дерева. Хотя земельные соглашения могут носить ограничительный характер, они также могут означать, что собственность, на которую распространяется соглашение, будет более ценной, особенно для будущей перепродажи.

Таким образом, хотя обременение может снизить стоимость собственности, в некоторых случаях конкретное обременение может иметь более позитивные долгосрочные последствия.Тем не менее, независимо от того, является ли эффект обременения положительным или отрицательным, при покупке недвижимости очень важно убедиться, что вы проявите должную осмотрительность в отношении титула собственности, о которой идет речь.

Глава 8 — Обременения | Недвижимость U

В течение следующих нескольких уроков вы узнаете о различных типах обременений, которые могут повлиять на недвижимость.

Хотя слово «обременение» звучит сложно, на самом деле они чрезвычайно распространены в сфере недвижимости.Проще говоря, обременение — это широкий термин, который относится ко всему, что влияет или налагает ограничения на простой сбор, титул или стоимость недвижимости. Некоторые примеры обременений включают залоговые права и сервитуты.

В этом уроке мы сосредоточимся на различных типах залогового права.

Залог — это форма обременения, которая служит для создания обеспечительного интереса в конкретном идентифицируемом недвижимом имуществе для оплаты долга собственника или другого финансового обязательства.

На самом базовом уровне залоговое удержание можно рассматривать как защиту кредитора.Когда существует право удержания в отношении недвижимости, это означает, что владелец залога имеет некоторые претензии (или право на получение) части стоимости имущества.

Существует несколько различных типов залогового права. Залог может быть общим или конкретным, а также добровольным или принудительным. Чтобы понять разницу между ними, подумайте о них таким образом. «Общее удержание» — это удержание всего имущества, принадлежащего должнику. Напротив, «конкретное право удержания» — это залог, который привязан только к определенной части имущества должника.

А теперь давайте рассмотрим добровольное залоговое право собственности.

Как следует из названия, добровольное право удержания собственности — это такое залоговое право собственности, которое собственник недвижимости добровольно соглашается принять, или которое является результатом добровольных действий собственника.

Наиболее распространенным типом залога является добровольное имущественное удержание, известное как ипотечное удержание. Когда кто-то хочет занять деньги у банка или ипотечного кредитора для финансирования покупки недвижимости, ипотечный кредитор имеет право удержания в отношении собственности, равное сумме невыплаченной основной суммы ипотеки и процентов.

Это важно для банков и ипотечных кредиторов, потому что они хотят иметь возможность защитить себя в случае невыполнения заемщиком (владельцем собственности) ссуды. Если это произойдет, кредитор должен иметь возможность возместить задолженность по ссуде.

Залог по ипотеке является добровольным в том смысле, что владелец собственности соглашается на залоговое удержание в качестве условия получения разрешения на заимствование средств для покупки недвижимости. Конечно, если покупатель жилья не хотел соглашаться на залог по ипотеке, он или она могли это сделать, но это также означает, что он не сможет занять средства, необходимые для покупки недвижимости.Это означает, что ипотечные кредиторы требуют залогового удержания в обмен на ссуду денег.

Залог по ипотеке также является особым залогом, что означает, что залог распространяется только на один конкретный объект недвижимости. Это означает, что если заемщик не выполняет свои обязательства и имущество находится под водой, кредитор не может напрямую преследовать другой дом заемщика или другие активы, не связанные с недвижимостью, чтобы компенсировать разницу в том, что им все еще причитается (хотя они могут подать в суд в в судебной системе.) они собираются взять ипотечный кредит, чтобы профинансировать 80 процентов покупной цены.В качестве условия утверждения ссуды кредитор регистрирует (или регистрирует) ипотечное право удержания в округе, где находится недвижимость. Джимми и Ким соглашаются с этим, когда подписывают документы при закрытии.

Кредитор создает залоговое право на дом для отдыха.

Через два года Джимми и Ким решают продать свой загородный дом. К сожалению, рынок упал, поэтому на момент закрытия сумма, которую они получают, всего лишь на 1000 долларов больше, чем то, что все еще причитается по их ипотеке.

Залог по ипотеке гарантирует, что кредитор первым получит всю причитающуюся сумму; Джимми и Ким получат 1000 долларов сверх ссуды.

Предположим, что вместо того, чтобы продать свой дом, Джимми и Ким попали в тяжелые времена и были вынуждены передать свой загородный дом взысканию. В этом случае ипотечное удержание функционирует как обеспечительный интерес, помогая гарантировать, что банк сможет возместить выручку от продаж до суммы, которая ему причитается (и любые связанные с этим сборы или расходы взыскания, как это согласовано в ипотечной записке. .)

До сих пор мы рассматривали ипотечные залоги, которые являются добровольными залогами.

А теперь перейдем к принудительному залоговому удержанию.

«Недобровольное залоговое удержание» — это залог имущества, который зарегистрирован или зарегистрирован и не требует согласия или одобрения собственника.

Существует несколько типов принудительного удержания, включая справедливое и установленное законом удержание.

Справедливое залоговое удержание — это удержание недвижимого имущества судебной системой. Равноправное залоговое удержание может иметь место при вынесении гражданского или уголовного судебного решения против собственника собственности.Суд может вступить в силу и обеспечить справедливое право удержания в отношении стоимости имущества, чтобы лицо или организация, в отношении которых было вынесено судебное решение, имели больше шансов фактически получить платеж по судебному решению.

Право удержания также называется «залогом по судебному решению». Залог по судебному решению — это просто юридическое требование на все имущество должника по судебному решению, которое позволяет кредитору по судебному решению продать это имущество за уплату суммы по судебному решению.

Пример может помочь понять это в контексте:

Давайте посмотрим на Джилл.Джилл — бухгалтер, которой было предъявлено обвинение в хищении 500 000 долларов у своего работодателя. После уголовного процесса Джилл была признана виновной и осуждена судом. Суд вынес решение против Джилл ее бывшему работодателю. К сожалению, у Джилл нет ликвидных активов. Таким образом, суд установил право удержания в судебном порядке в отношении активов Джилл, включая ее основное место жительства и дом на берегу моря, с целью обеспечения исполнения судебного решения. Этот тип залога является общим залогом, поскольку он не привязан конкретно к одному активу или объекту недвижимости.

Это также принудительное удержание, потому что Джилл не должна соглашаться с ним, чтобы удержание было обеспечено исковой силой.

Установленное законом удержание — это еще один вид принудительного удержания.

«Установленные законом залоги» возникают в соответствии с законами (законами). Вместо справедливого залогового права, которое требует судебного иска или судебного решения, законом автоматически создается залоговое право. Некоторые распространенные типы установленных законом прав удержания включают в себя налоговое удержание, удержание домовладельца, удержание ремесленника, удержание механика, удержание продавца и удержание владельца склада.

Некоторые из них встречаются чаще, чем другие, поэтому давайте рассмотрим залоговые права механиков и налоговые удержания более подробно.

Залог механика — это залог, установленный законом (законом), который существует в отношении недвижимого имущества в пользу лиц, которые выполнили работу или предоставили материалы для улучшения недвижимого имущества.

Это определение звучит более запутанно, чем есть на самом деле.

Залоговое право механика дает рабочему (или лицу, поставляющему материалы для строительства или реконструкции) залог в собственности, которая получила выгоду от проекта строительства или реконструкции.Таким образом, если владелец собственности не платит своему подрядчику или строительному поставщику в течение определенного периода времени и по согласованию, рабочий или поставщик может подать взыскание на имущество, чтобы защитить причитающуюся им сумму.

Практически любой, кто занимается строительством или поставляет материалы для строительства недвижимости, может подать залоговое право механику, хотя процесс этого может сильно отличаться от штата к штату.

Право удержания механика может быть подано плотниками, рабочими, сантехниками, электриками, специалистами по HVAC или механиками, а также архитекторами, инженерами-строителями, лесозаготовителями, поставщиками электричества и сантехники и другими.

Другие названия залоговых прав механиков включают залоговые права на строительство, залоговые права рабочих, залоговые права материально-технических работников, залоговые права поставщика, залоговые права ремесленников и залоговые права профессиональных дизайнеров.

Заложение механика является принудительным, потому что владелец собственности не должен давать согласие на подачу залогового права механика.)

Вот пример залогового удержания механика на практике:

Бонни надстраивает над собой крупное дополнение дома. Она нанимает и заключает договор с генеральным подрядчиком.Когда работа была закончена, Бонни отказалась платить подрядчику. Подрядчик подал залог механику, чтобы, если Бонни попытается продать дом, прежде чем заплатить ему, он сможет вернуть свою задолженность.

Залог механика также может использоваться для защиты субподрядчиков. Если, в нашем примере, Бонни заплатила генеральному подрядчику, но субподрядчикам так и не заплатили, они могли бы предъявить механику залоговое право на имущество.

А теперь перейдем к налоговым залоговым правам.

Налоговые залоговые права также являются законными залоговыми правами, поскольку они налагаются законом на собственность, чтобы помочь IRS, штатам или местным налоговым органам обеспечить уплату налогов, которые они причитаются владельцу собственности.

Налоговые залоговые права также являются принудительными, поскольку домовладельцу (или владельцу бизнеса) не нужно давать согласие на подачу или принудительное исполнение залогового права.

Налоговое удержание — это способ, с помощью которого правительство может потребовать часть недвижимого имущества собственника из-за неуплаченных налогов.

Как правило, налоговые залоги могут быть поданы после того, как IRS или налоговые органы штата уведомят налогоплательщика о сумме задолженности, и налогоплательщик не выплатит задолженность в полном объеме в срок.

Налоговые залоговые права могут быть сняты после полного погашения налоговой задолженности, хотя при определенных обстоятельствах IRS рассмотрит возможность погашения или снятия залогового удержания, даже если налоговая задолженность еще не была полностью оплачена.

В качестве примера практического применения налогового залога давайте посмотрим на ситуацию Кена и Эми.

Кен и Эми работают не по найму. К сожалению, они недооценили сумму предполагаемой суммы налогов, которую они должны были в течение года. Когда пришло время подавать их годовую налоговую декларацию, они обнаружили, что они должны дополнительно 15 000 долларов налогов перед Налоговым управлением США и еще 5 000 долларов США налоговому органу штата.

К сожалению, у них не было свободных средств для уплаты налогов, хотя они получили уведомление и требование об уплате от правительства. В этом случае и IRS, и государство могут подать налоговый залог в отношении их собственности, так что, если Кен и Эми продадут свой дом, у правительства есть некоторая гарантия того, что налоги будут уплачены.

При определенных обстоятельствах правительство может принудить к «продаже налога» собственности для возмещения невыплаченных налогов от владельцев собственности.

Мы изучили множество различных залоговых прав — прежде чем мы закроем это подразделение, давайте поговорим о приоритете этих залоговых прав. Приоритет важен, потому что он устанавливает порядок, в котором залоговые права имеют преимущественную силу или предпочтение, если существует несколько залогов на объект недвижимости.

В первую очередь выплачиваются залоги с наивысшим приоритетом, а любые оставшиеся дополнительные средства (если таковые имеются) используются для оплаты оставшихся залогов. Вот почему так важно иметь право залога на максимально высоком уровне.Залог с более низким приоритетом никогда не может быть выплачен, если денежных средств от продажи имущества при обращении взыскания недостаточно.

Вообще говоря, залоги собственности имеют приоритет в том порядке, в котором они были поданы (первый по времени / первый по праву). Если владелец попадает в потерю права выкупа, залоговые права выплачиваются в зависимости от их приоритета.

Однако из этого правила есть некоторые исключения.

Налоговые залоговые права обычно имеют наивысший приоритет, независимо от того, когда они были поданы.
Ипотечные залоги станут следующим наивысшим приоритетом, поскольку кредиторы хотят быть в максимально возможной позиции, чтобы снизить свои риски.Кредиторы могут достичь этой позиции, потребовав от заемщика закрыть все существующие залоговые права перед выдачей ссуды.

Остальные залоговые права имеют приоритет в зависимости от даты их подачи, причем самое старое залоговое право имеет наивысший приоритет.

Облегчения и препятствия — Что нужно знать.

Если вы не совсем понимаете, что подразумевается под облегчениями и обременениями, рекомендуется хорошо их понять, прежде чем начинать какую-либо сделку с недвижимостью. Это не одно и то же, и они могут сильно повлиять на то, чего вы надеетесь достичь.

Некоторым лицам может потребоваться проникнуть в вашу собственность по определенной причине. Их право на это известно как сервитут. Вашему совету или SA Water может потребоваться это право для доступа к канализации или канализации. SA Power Networks имеет право в любое время получить доступ к собственности для работы над своей инфраструктурой, если это необходимо, и обычно не регистрируется на Право собственности как сервитут. Тем не менее, он упоминается в одном из правительственных поисков, данных в форме 1.Но это также может быть ваш сосед, который может получить доступ к своей собственности только через определенный участок вашей земли.

Большинство других сервитутов будут влиять только на определенную часть собственности, и это указано в Заголовке. Если вы не получили разрешения от соответствующего органа власти на строительство сервитута, вы можете обнаружить, что ваши работы будут удалены или повреждены, если уполномоченному лицу потребуется доступ к своей инфраструктуре на вашем участке.

Обременение сообщает землевладельцу о том, что он не может делать с недвижимостью.Они часто влияют на группу свойств, созданных разработчиком. Некоторые примеры включают в себя, как долго вы можете оставлять блок свободным, прежде чем строить на нем, какие типы строительных материалов вы можете использовать, где вы можете и не можете парковаться, а также предметы, которые нельзя выставлять на всеобщее обозрение (например, вешалки для стирки на парадном балконе и посуду Foxtel и т. д.). В нем также может быть указано, можно ли разделить землю в будущем.

Определенные обременения будут зарегистрированы в Титуле самым первым человеком, который купит этот участок земли.После этого они останутся в Титуле для будущей передачи новым владельцам. Но есть и другие виды обременений, которые необходимо снять с Титула. Когда это происходит, следующий покупатель вводит новую версию. Некоторым застройщикам нравится, когда у каждого покупателя земли возникает новое обременение. Это гарантирует, что новый владелец знает об условиях (разработчик также может это доказать).

Застройщики также часто устанавливают Обременение, которое после постройки жилища не требует его разгрузки и повторного входа (что обычно именуется перевозчиками как «снятие и замена» Обременений).

Некоторые обременения введены в действие, чтобы гарантировать, что имущество и близлежащие объекты остаются одинаковыми. Это помогает поддерживать стабильную стоимость площади. Если вас устраивают обременения, вы получите дополнительное преимущество, зная, что окружающее пространство останется таким же, каким оно было при покупке.

Каждое препятствие различается, поэтому вам нужно каждый раз внимательно читать каждое из них.

На Право прописаны залоги и залоги.Итак, если вы рассматриваете покупку недвижимости, разумно попросить агента предоставить копию. Таким образом, вы сможете провести исследование, чтобы узнать, применимо ли что-нибудь к рассматриваемому вами объекту.

Пакт против обременений | Бостонский юрист по недвижимости Pulgini & Norton

Право собственности на дом продавца передается путем передачи покупателю письменного документа или акта.Лицо, передающее право собственности, известно как «лицо, предоставляющее право», а лицо, получающее право собственности, — «лицо, предоставляющее право». Существуют разные виды действий, каждый из которых предлагает «грантополучателю» разные степени защиты и заветы. В деле можно найти до шести явных заветов: завет сейсина, завет права передачи, завет против обременений, завет спокойного наслаждения, завет общей гарантии и завет дальнейшего заверения. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, если вы пытаетесь заключить договор на дом, который включает или не включает договор об обременениях, юристы по недвижимости в Бостоне в Pulgini & Norton могут вам помочь.

Регистрация документа в Реестре сделок не является передачей права собственности. Напротив, это уведомление для последующих покупателей и других лиц о передаче и обещаниях, данных при передаче. Исследование в Реестре сделок — это часть экзамена на право собственности, необходимого при покупке дома. Если документ зарегистрирован, предполагается, что он был доставлен, но при передаче права собственности на недвижимость наибольшее значение имеет фактическое вручение документа.Если получатель гранта владеет документом, предполагается, что этот документ был доставлен и этот титул, указанный в документе, был передан.

После акцепта акта договорное обязательство предоставить товарный титул, как указано в соглашении купли-продажи или другом соглашении, перестает действовать. Однако сам акт может включать в себя завет против обременения и другие заветы, относящиеся к доброму титулу.

Документ о разрешении или прекращении права требования не дает никаких гарантий того, что правообладатель имеет право собственности.Он не будет включать завет против обременений. Эти документы должны быть дешевле, потому что покупатель принимает на себя риск, принимая такого рода документы.

Общий гарантийный акт будет включать несколько явных гарантий, в том числе договор против обременений. Эти договоренности заключаются в отношении недостатков в праве собственности, которые возникли еще до того, как лицо, предоставившее право, вступило во владение. В специальном гарантийном акте содержатся конкретные обещания, но они даются только в отношении дефектов, которые могли возникнуть в то время, когда лицо, предоставившее право, владело домом.

Обязательство против обременений, обнаруженное в общих гарантийных актах, является обещанием, которое тесно связано с передачей товарного титула. Если в момент передачи дела возникнет препятствие, это означает нарушение этого завета. Обременение — это бремя или препятствие для собственности, которые делают ее менее ценной или рыночной. Это не только снижает стоимость, но и может препятствовать передаче собственности. Примерами обременений являются сервитуты, залоговое право механика, накопленные, но не уплаченные налоги, ипотека.В Массачусетсе лицо, предоставляющее право, должно сообщить получателю гранта о существовании и характере любых обременений недвижимого имущества до выплаты возмещения.

Завет против обременений считается настоящим заветом, и если он нарушается, он нарушается, когда дело совершается. Дата доставки — это дата, в которую возбуждается какое-либо основание для иска в связи с нарушением условий договора о возмещении убытков. Срок исковой давности в Массачусетсе составляет шесть лет, если акт подписан без печати, и 20 лет, если акт подписан с печатью, как и большинство документов.

Наши опытные бостонские юристы по недвижимости могут помочь вам заключить сделку, которая включает договор против обременений или других обещаний. Наша фирма также консультирует и представляет покупателей, продавцов и кредиторов в Ньютоне, Уэймуте, Малдене и других городах Массачусетса. Позвоните нам по телефону 781-843-2200 или свяжитесь с нами через нашу онлайн-форму для бесплатной консультации с поверенным по сделкам с недвижимостью.

Комплексная проверка при покупке недвижимости — Модуль 3 из 5

Модуль 3: Комплексная проверка при покупке недвижимости

Проведение комплексной проверки требует от продавца и покупателя «выполнения своих обязательств». домашнее задание.”Это займет много времени, потому что и покупатель, и продавец должны предпринять необходимые шаги, чтобы убедиться, что продавец передача покупателю права собственности.

В каждом штате есть сложная система правил и требований к квалифицируется как надлежащая комплексная проверка сделки с недвижимостью. В каждом штате соответствующий контрольный список комплексной проверки требуется проверка права собственности, страхование покупки права собственности, завершение земельных изысканий и написание точных описаний земель, исследование и сбор всех обременения на землю, и понимание законов зонирования, которые применяются к свойство.An обременение — это любое требование к собственности, которое влияет на ее стоимость и Примеры включают ипотечные кредиты, налоговые залоги и сервитуты на землю.

Проверка правового титула и страхование

Продавец должен предъявить подтверждение правового титула собственности на недвижимость. имущество, которое он передает покупателю. Этот доказательство правового титула обеспечивается после проверки права собственности на государственную собственность записи и покупка титульного страхования. [1]

При поиске по названию экзаменатор, который обычно работает с названием страховая компания будет проверять общедоступные записи на предмет каких-либо дефектов в реальных цепочка владения недвижимостью.Титульный экзаменатор проверит титул уже возможно в сделке с недвижимостью, а также выполнит второй осмотр непосредственно перед закрытием. Публичные записи состоят из цепочки информация о праве собственности, ипотека, судебные решения, налоговые залоги, залоговые права механика, текущие иски, связанные с недвижимостью и записями о наследстве. Правильно оформленное название поиски различаются в зависимости от юрисдикции. Например, в Массачусетсе покупатель должен проверять перевозочные средства только с того момента, когда каждый владелец получил имущество, пока оно не было передано другому владельцу.[2] В Нью-Йорке покупатель должен проверять все записи, сделанные последующими владельцами, включая залоговые права, обременения, и сервитуты. [3]

Титул может быть неполноценным, если исполняет несовершеннолетний или недееспособный акт, если есть недостающие или ошибочные публичные записи, если есть акт фальсификация, существуют залоговые права или обременения, влияющие на собственность, такие как судебное решение или налоговые залоги, или если другая сторона предъявляет отрицательный иск по свойство. [4]

Уведомление об отрицательной претензии может быть представлено двумя способами.Во-первых, если покупатель имеет «фактическое» уведомление, в котором он узнает о фактах или непосредственно наблюдает за ними. демонстрация того, что кто-то другой претендует на собственность. [5] Во-вторых, если у покупателя есть «Конструктивное» уведомление. Конструктивное уведомление возникает, если уведомление о претензии появляется в доступных для поиска общедоступных записях.

Если нет фактического или конструктивного уведомления, покупатель защищен от любых отрицательных претензий. Согласно правилу добросовестного покупателя на сумму , покупатель добросовестно приобретает недвижимость за ценное вознаграждение без уведомление о неблагоприятном иске на имущество переходит в собственность бесплатно и очистить от этих других требований.Следовательно, незарегистрированные интересы безопасности рискует быть аннулированным передачей добросовестным покупателям.

Даже самые тщательные экзаменаторы могут не обнаружить риски хорошее название. Поэтому кредиторы обычно требуют, чтобы покупатель приобрел титул. страхование, которое возмещает покупателю убытки в случае возникновения проблем с титулом. Страхование титула защищает кредиторов от защита стоимости своего обеспечительного интереса от дефектов правового титула. Заголовок страховые взносы состоят из единовременной платы, и полис действует до тех пор, пока покупатель и ее наследники владеют им.

Опросы и описания земли

. точно описан как имеющий юридическую силу. Каждый документ, закладная, аренда, сервитут или другой аналогичный документ влияющие на собственность должны правильно идентифицировать собственность. [6] Хотя адрес может быть достаточным описанием для юридических целей, более полным «соответствует и границы », как правило, включаются в документы.

Землемеры неотъемлемая часть создания полного и точного юридического описания части свойство.Землемерная съемка — это оценка недвижимости на основе данных, которая показывает физические границы данного участка земли. Геодезист собирает информация из полевых свидетельств, письменных отчетов и физических измерений и готовит карту, которая становится официальной записью границ собственности. [7]

Обременения на суше

Редко бывает недвижимость полностью свободна от каких-либо ограничений и обременений. Обременение должно быть зарегистрировано, чтобы быть законным привязка, чтобы его можно было обнаружить во время поиска по заголовку.

Имущество Налоговые залоги

Государственные и местные правительства ежегодно взимают налоги с недвижимого имущества в пределах своих границ. Эти налоги основаны на стоимость собственности, оцененная регулирующим налоговым агентством. Если собственник не оплачивает имущество при уплате налогов, когда они подлежат уплате, правительство может наложить удержание налога на имущество, общественное обременение.

Залог — это право сохранять интерес к собственности, принадлежащей другому, пока владелец собственности погашает задолженность.Залог по налогу на имущество имеет преимущество перед большинством других обременения. Если налоги на недвижимость останутся неоплаченный, правительство может взыскать задолженность путем обращения взыскания на предмет имущество и продажа его на открытом аукционе. [8] С практической точки зрения когда недвижимость продается, покупатель всегда будет настаивать на том, чтобы продавец рассчитался любые залоговые права при закрытии или до закрытия.

Правительство также может наложить залог, если владелец недвижимости не уплатит специальную оценку, единовременную счет от правительства на расходы на модернизацию государственной инфраструктуры, обслуживающей свойство, такое как профилирование дорог или удлинение водоразделов.[9]

Частное мероприятие Залог

В некоторых случаях частные стороны могут оценивать залоговое право на имущество, принадлежащее людям, которые им должны деньги. Например, брокер по недвижимости с эксклюзивным листинговым соглашением может установить залог брокера на собственность за ее комиссию, если соглашение о листинге нарушено. [10] Кроме того, суд может наложить судебное удержание в отношении собственности, если владелец собственности оценивается денежное суждение. Право удержания становится официальным обременением для имущество, если оно должным образом зарегистрировано в юрисдикции, в которой находится и будет оставаться на месте до выплаты судебного решения.[11] Большинство штатов ограничивают продолжительность Судебное удержание может иметь место, обычно от семи до 14 лет [12].

Еще одним распространенным залогом является удержание механика, когда механик выполняет работу, которая повышает ценность собственность, но не оплачивается. Хотя это называется залогом механика, это средство доступен для рабочего, архитектора или инженера. [13] Любая из этих сторон должна подать залог в течение разумный срок после завершения работ или поставки материалов, обычно 60-120 дней, и он должен включать информацию о претензии против собственника.Залог механика может быть серьезной проблемой для затронутых владельцев собственности, потому что, если не принять меры, это может привести к собственности потеря права выкупа.

Интересы, связанные с использованием земли

Ограничительный Соглашения

Владелец собственности может связаться с частное соглашение об ограничении или расширении использования ее земли. Определенные обременения недвижимого имущества «бегут с землей», что означает, что они прикрепляются к собственности сам и переходят от одного хозяина к другому.[14] Два типа частных обременений с собственностью связаны ограничительные соглашения и сервитуты.

А ограничительный договор является обременением, потому что он запрещает собственнику использовать собственность так, как она хочет. Ограничительный завет указывает, что определенные что-то не может быть сделано и мешает будущим владельцам собственности использовать землю для определенных целей. [15] Ограничительный завет перечислен в деле, как правило, в части «юридического описания» документа.Заветы также могут быть поданы в местный клерк округа или в реестр собственности.

В подразделениях и запланированные сообщества, ограничительные заветы выражены в известном документе как заветов, кодексов и ограничений . Они могут диктовать такие вещи, как:

· В размер и тип строительства, которое может быть построено на участке;

· Допустимый краски для наружной окраски дома;

· Домашние питомцы которые можно оставить, или деревья, которые можно посадить;

· Типы ограждений разрешено; и

· Ограничения по типам сигнальных огней.[16]

Ограничительные условия может быть навязано ассоциацией домовладельцев в запланированном сообществе. В сообщества с ограничительными условиями, но без ассоциации домовладельцев, владельцы могут обеспечить соблюдение ограничительных условий в отношении других владельцев собственности, добиваясь судебный запрет против неправомерного использования.

Фасады

Еще одним препятствием является сервитут, который передает законное право на использование или владение частью собственности [17]. Сервитуты повсеместны и распространены включать право отвода (разрешая одному соседу физический доступ через его собственность соседа), запрещая раскопки и позволяя другим землевладельцам доступ к свету, воздушному потоку, воде или дикой природе.

Сервитут — это обременение, потому что оно дает третьей стороне некоторую привилегию или свободу в отношении участок земли, с которым владелец собственности не может вмешиваться. [18] Это можно формализовать с явным соглашением, может подразумеваться или возникать по рецепту.

Экспресс сервитут создается письменным соглашением между землевладельцами о предоставлении или бронировании сервитут. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами и зарегистрировано в дела к каждой собственности.

Сервизы также могут быть подразумевается.Первый пример — это «предыдущее использование», когда «владелец двух участков земля использует один участок в пользу другого до такой степени, что при продаже полученной посылки, покупатель мог разумно ожидать, что предыдущее использование быть включенным в продажу ». [19] Например, Дана владеет дом с акром земли, и ее дом полагается на солнечную энергию. Если она делит свой акр так, что на нем строится еще один дом, Дана может искать подразумеваемый сервитут, чтобы будущий покупатель не смог построить высокую конструкцию это предотвратит попадание солнечного света на солнечные панели ее дома, которые она использовались для удовлетворения ее энергетических потребностей перед продажей.В этом примере было единство собственности до передачи нового участка, намерение среди стороны, чтобы создать сервитут, и очевидная потребность в сервитуте для свет, чтобы Дана могла продолжить свое предыдущее использование.

Второй способ — для сервитут следует из «необходимости», хотя необходимость означает больше, чем просто неудобство. Самый распространенный пример сервитута по необходимости — это собственность, не имеющая выхода к морю, без проезда к дорогам общего пользования без проезда над прилегающим земельным участком.Юридическая теория гласит, что не имеющие выхода к морю земельный участок был создан случайно, и помещик забыл приложить сервитут или способ подъезда к дороге. Итак, суд найдет подразумевается сервитут по чужому участку для использования проезжей части.

Землевладелец также должен знать, есть ли сервитуты по рецепту. Предписывающий сервитут дает одному землевладельцу возможность пользоваться имуществом другого землевладельца если использование является открытым и печально известным, актуальным, непрерывным в соответствии с законодательством штата период, который может составлять от пяти до 30 лет, и без другого разрешение помещика.Из-за неучтенного характера многих предписывающих сервитуты, проверка права собственности не поможет покупателю определить этот сервитут. Наиболее эффективные способы определения предписывающих сервитутов — это пересмотр фотографии собственности, чтобы определить, есть ли проторенная дорожка, другие могут использовать, и опросить соседних землевладельцев и арендаторов о их использование собственности и если существуют какие-либо соглашения, разрешающие использование.

Независимо от при формировании сервитута, он будет загромождать землю до момента прекращения действия.Юридическая Требования к прекращению сервитута различаются в зависимости от штата, но определенные принципы существуют везде. Во-первых, может быть явное соглашение о расторжении. Второй, держатель сервитута может отказаться от сервитута, если он не использует сервитут или намеревается использовать его в будущем. Сервитут также может быть прекращен путем слияния. недвижимости, участвующей в сделке сервитута. Здесь владелец имущество, обремененное сервитутом, приобретает имущество, извлекающее выгоду из сервитут, поэтому в нем больше нет необходимости.

Законы о зонировании

Географические области обычно делятся местными властями на «зоны», а местные Правительство определит допустимые виды землепользования в каждой зоне. Город или округ регулирует землепользование принятие и обеспечение соблюдения законов о зонировании, которые защищают владельцев собственности и гарантируют, что люди, живущие в районе, используют свою землю в соответствии с их использование своих земель соседями [20]. Органы местного самоуправления могут инициировать юридические действие, чтобы помешать землевладельцу нарушить законы о зонировании и даже может взимать денежные штрафы на помещика.

В некоторых случаях кусок собственности используется для метода, который предшествует правилам зонирования, ограничивающим это использовать. Когда это происходит, ранее существовавшие несоответствующее использование часто разрешается продолжать. Использование упоминается как будучи «дедушкой». Дедушкины не всегда разрешены и даже разрешены Унаследованные обычаи обычно не могут быть расширены, остановлены и перезапущены [21].

По желанию помещика использовать свою собственность способом, не разрешенным законами о зонировании, он может подать заявку для разницы.Отклонение — это не изменение в законах о зонировании, а отказ от Требования постановления о зонировании для определенной и ограниченной цели. Процесс получение отклонения зависит от района, но землевладелец, как правило, должен продемонстрировать что существующие правила зонирования создают ненужные трудности. Во-первых, он должен подать запрос офицеру по зонированию, который затем решает, следует ли предоставить его после проведения слушания и встречи с ним и его соседями, которые будет зависеть от дисперсии. Если судебный исполнитель отклоняет отклонение, землевладелец может обжаловать это решение местной апелляционной комиссии по зонированию.

Города также могут проходить правила строительства, устанавливающие правила для используемых материалов и методов в строительных проектах. В большинстве городов США строительство здания невозможно. и занята без разрешения, подтверждающего, что он был осмотрен и признан жалоба на все применимые строительные нормы и правила. Местные органы власти также обычно создавать и обеспечивать соблюдение законов о подразделениях, требующих предварительного утверждения для строительство новой инфраструктуры, например, улиц или канализации.

Покупатели реальных Estate может осматривать недвижимость со свидетельством о заселении, чтобы определить, есть ли несоответствующее или незаконное использование свойство.Если поиск обнаруживает нарушения зонирования, многие контакты требуют, чтобы продавец устранил нарушения или получил необходимые справки о заселении или отклонениях в качестве предварительного условия обязанности покупателя по закрыть продажу.

Заключение

Реальное поиск и проверка прав собственности могут быть сложными и трудоемкими, но для покупателей важно убедиться, что приобретаемая недвижимость бесплатна. правового титула, обременений и несоответствующего использования.Неспособность отдать должное усилия по поиску и проверке могут привести к тому, что покупатель подвергнется к неприятным сюрпризам после закрытия, когда продавца больше нет рядом, чтобы помочь устранять проблемы.

[6] Hilbert v. Hough, 969 P.2d 836 (Айдахо Кт. Приложение. 1998) (отрицание конкретных показателей для покупателей, когда продавец аннулировал настоящую договор о недвижимости при обнаружении южной границы предметного участка было нечетко определено).

[7] Хинкель Д. Основы практической работы с недвижимостью Закон 34-35 (6 ^-е изд.2016).

[12] Хинкель, D., Основы практического права в сфере недвижимости 77 (6 ^th ed. 2016).

[16] Хинкель, D., Основы практического права в сфере недвижимости 79-80 (6 ^th ed. 2016).

Что такое обременение недвижимостью?

Роберт Рико разбивает, что такое обременение, и типы обременений. Это первый эпизод из новой серии о препятствиях и о том, как вы можете определить их в своей карьере в сфере недвижимости. Подпишитесь здесь!

Покупка недвижимости — серьезное обязательство. Когда вы тратите деньги на недвижимость, вы, конечно же, хотите иметь полный доступ к земле. Однако существуют правовые ограничения на вашу возможность доступа к собственности.

Это так называемые обременения.

Обременение — это больше, чем просто причудливое терминологическое слово в сфере недвижимости. Это юридическое ограничение, с которым сталкиваются владельцы собственности. Обременения бывают разных форм.Некоторые из них могут помешать вам передать право собственности на собственность другому владельцу.

Понимание закона о недвижимости — важная часть для того, чтобы стать успешным агентом по недвижимости. Мы разбиваем термин и различные типы обременений, чтобы вы точно знали, чего ожидать при работе с обременениями.

Виды обременений

Обременения — это юридические ограничения, запрещающие конкретное использование собственности. Они бывают разных форм и форм, поэтому вы можете иметь дело с различными типами препятствий на основе вашего собственного сценария.Ниже мы определили типы обременений, с которыми вы можете столкнуться в сфере недвижимости.

Ограничение действия

Ограничения по договору — это согласованные правила, которым домовладелец должен следовать, чтобы владеть недвижимостью. Эти ограничения уникальны в каждой ситуации. Тем не менее, некоторые общие примеры включают в себя, где домовладельцы могут парковать свои автомобили или могут ли они выполнять строительные работы.

Ограничения по договору создают стандартизированное использование собственности в определенной области.Таким образом, некоторые объекты недвижимости должны соответствовать правилам, чтобы владельцы могли занимать это место. Это необходимо для сохранения имущественной стоимости земли.

Подставки

Сервитут позволяет третьим лицам использовать собственность без права собственности. Это дает сторонним лицам, не имеющим отношения к владельцам, доступ к собственности.

Типичный пример сервитута — это когда коммунальной компании потребуется доступ к земле для проекта установки. В результате у них будет право доступа к собственности для выполнения требований проекта.Другой пример: домовладелец предоставляет соседу доступ к своей подъездной дорожке для проезда к своей собственности.

Посягательства

Посягательства связаны с границами собственности между двумя соседями. Когда ветка дерева нависает над линией собственности, это считается посягательством. Часто домовладельцы устанавливают заборы, чтобы обозначить границу между двумя соседними землями.

Нарушения отмечаются, когда землемер осматривает собственность перед переходом права собственности.Более того, домовладельцы могут потребовать устранения посягательства на собственность. Примером этого является обрезка ветки, которая свешивается над забором.

Залог

Залог — это ограничение, налагаемое на имущество на основании невыплаченных финансовых средств. Залог создается, чтобы побудить владельцев собственности вернуть деньги, причитающиеся другой стороне. Другими словами, собственность будет иметь право удержания, если владельцы не выплатили долг.

Примеры включают невыплаченные ипотечные кредиты, налоги или деньги, причитающиеся за услуги по контракту.Таким образом, если вы не выплачиваете ипотечный платеж, ваша собственность будет удержана. Когда залог остается неоплаченным, имущество будет выставлено на продажу взыскания, а деньги идут на погашение неуплаченных долгов.

Лицензии

Лицензии — это устное или письменное разрешение на доступ к земле владельцев собственности. Это взаимное соглашение между двумя сторонами. Например, домовладелец может разрешить своему соседу хранить свои личные вещи в гараже или на своей территории.