Договор коммерческого найма жилого помещения это: ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения / КонсультантПлюс

Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме

УДК 347.254 

Страницы в журнале: 71-76

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова e-mail: [email protected]

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь заключение долгосрочного договора коммерческого найма путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору.

Ключевые слова: порядок заключения договора, требования к форме договора, долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, фактическая передача жилого помещения, акт приемки-передачи жилого помещения.

The order of concluding the contract hiring of commercialdwelling, the requirements for its form

Kirichenko O.

Conclusion of the contract commercial tenancy is based on the principle of freedom of contract. Civil law provides for a mandatory written form of the contract, leaving many questions related to its design, is not quite clarified. In turn, conclude a long-term commercial contract of employment by drawing up one document signed by the parties, allows not only easy to understand to fix all the conditions to which the parties agree, and guarantee the rights and obligations under the contract.

Keywords: order of the contract, the requirements for the form of the contract, the contract term commercial tenancy, the actual transfer of the dwelling, the act of acceptance and transfer of the dwelling.

Договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ[1], кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным[2].

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются ст. 421 ГК РФ. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор по собственной воле: ни та ни другая сторона не может понудить другую сторону вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия договора.

Заключению договора коммерческого найма предшествует процедура преддоговорных контактов сторон. Представляется, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель находится в более выгодных условиях, чем наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь доход, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому неслучайно его стремление заключить договор с надежным, платежеспособным нанимателем.

Процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем жилого помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта[3].

При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.

Правовое значение такого рода договоров определено в ст. 427 ГК РФ. В отличие от типового, примерный договор не является обязательным для сторон. Для того чтобы сделать примерный договор обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор согласно ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК РФ по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

В зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья. Так, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар. Указанные договоры утверждаются как на уровне правительства (например, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан), так и на уровне отдельно взятых организаций нанимателей (квартиросъемщиков) и наймодателей (например, в Англии в регулярно проводимом конкурсе на лучший примерный договор найма жилого помещения в 2008 году победителем стала организация квартиросъемщиков из небольшого города Хаддерсфилд)[4].

К сожалению, приходится констатировать, что в нашей стране практика разработки и внедрения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространения не получила. На наш взгляд, во многом это объясняется недостаточностью правового регулирования отношений коммерческого найма, имеющимися пробелами в действующем законодательстве. При этом значимость и необходимость таких договоров состоит в том, что будущие стороны договора коммерческого найма, прежде всего граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и тем более практических навыков по заключению договора как такового, могут использовать такие примерные договоры (долгосрочного, краткосрочного коммерческого найма) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности, внеся в них необходимые изменения и дополнения, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста либо агентства недвижимости.

На наш взгляд, примерные договоры коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора коммерческого найма жилого помещения. При этом в связи с отсутствием в главе 35 ГК РФ указания о специальных последствиях, связанных с нарушением правила о письменной форме договора, в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Отсутствие заключенного в письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения создает правовую неопределенность в положении его сторон, что, в свою очередь, осложняет правоприменительную деятельность суда. Обзор судебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда за 2010—2011 гг. показывает, что в большинстве рассмотренных судом дел, связанных с оспариванием жилищных прав, отношения между собственниками жилых помещений и фактическими нанимателями юридически оформлены не были.

Анализ принятых по таким делам постановлений позволяет выявить следующие позиции суда:

— проживание лица в чужом жилом помещении и оплата коммунальных услуг не являются основаниями приобретения таким лицом права пользования жилым помещением, если не заключен (прежде всего письменно) договор коммерческого найма с собственником данного жилого помещения. Проживающее в жилом помещении лицо признается судом временным жильцом и подлежит выселению в установленном законом порядке. При этом в качестве доказательства оформления договорных отношений коммерческого найма суд принимает внесение жильцом платы за проживание (наем) собственнику жилья;

— суд признает наличие фактически сложившихся отношений коммерческого найма жилого помещения между собственником жилья и бывшими членами его семьи, другими совместно проживающими с ним родственниками, свойственниками[5]. В таких отношениях, как правило, не определен срок найма (суд исходит из заключения договора найма на максимальный срок — 5 лет с момента вселения нанимателя), права, обязанности сторон. В данном случае суд принимает решение о выселении нанимателей только при истечении срока договора найма, учитывая другие заслуживающие внимания обстоятельства: отсутствие у нанимателя другого жилья; наличие в семье нетрудоспособных граждан, несовершеннолетних детей и т. д.

Таким образом, выявленные в правоприменительной деятельности судов трудности указывают на недостаточность законодательного регулирования порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

Очень часто на практике, преимущественно в сельской местности, вообще не заключаются письменные договоры найма. При этом особенно высоки риски нанимателей, так как при отсутствии заключенного в письменной форме договора коммерческого найма наймодатели зачастую безнаказанно злоупотребляют своими правами: предоставляют жилое помещение, несвободное от прав иных лиц, в том числе уже сданное внаем; препятствуют пользованию жильем; произвольно повышают плату за наем; без предварительного предупреждения, разрешения нанимателя и даже в его отсутствие вторгаются в жилое помещение в целях проверки, чем нарушают право нанимателя на неприкосновенность жилища; обвиняют нанимателей в порче находящегося в жилом помещении имущества; требуют проведения как капитального, так и текущего ремонта и т. д. Проблемы возникают и у наймодателей. Так, они часто сталкиваются с неоплаченными счетами за международные телефонные переговоры, неоплатой жилого помещения (либо плата вносится в сумме, гораздо меньшей, чем оговоренная, с задержками), недобросовестным отношением нанимателя и проживающих с ним граждан к жилью, нецелевым его использованием, порчей имущества и т. д.

В целях избежания указанных выше проблем риелторы, в частности, агентства недвижимости Москвы «МИЭЛЬ-недвижимость», Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН), компания «Георгиев и партнеры», рекомендуют заключать договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в котором четко должны быть указаны все существенные условия данного договора.

Такая позиция риелторов поддерживается и большинством нанимателей и наймодателей договора коммерческого найма, которые полагают, что составление рассматриваемого договора (особенно договора долгосрочного коммерческого найма) в виде одного документа, подписанного сторонами, в полной мере позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору, а в случае их нарушения такой договор послужит важнейшим доказательством в суде. Указанные предложения и практические рекомендации по составлению договоров коммерческого найма жилого помещения широко представлены на форумах, сайтах в Интернете.

Продолжая анализ процедуры заключения договора коммерческого найма, следует обратить внимание на такой вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю. Договор коммерческого найма является консенсуальным договором (т. е. считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора — п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны вправе указать в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование.

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как уже отмечалось, на практике стороны договора коммерческого найма чаще стремятся оформить свои отношения путем составления одного документа. Прежде всего это касается долгосрочных договоров коммерческого найма, которые связывают стороны на достаточно продолжительный период времени и предоставляют нанимателю более широкий объем прав, по сравнению с краткосрочным договором, так как такой порядок заключения договора коммерческого найма дает и наймодателю, и нанимателю дополнительную гарантию устойчивости их отношений.

На наш взгляд, положение ст. 674 ГК РФ не в полной мере отвечает потребностям сторон рассматриваемого договора, в том числе не учитывает особенности краткосрочного и долгосрочного договоров коммерческого найма. Полагаем, что долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность.

Такой порядок заключения долгосрочного договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

С учетом сказанного предлагаем изложить ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года (долгосрочный наем), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы такого договора коммерческого найма жилого помещения влечет его недействительность».

Статья 674 ГК РФ не предусматривает обязанности сторон по нотариальному удостоверению договора коммерческого найма жилого помещения[6]. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие. При этом удостоверяемый договор должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ, а именно выражать волю сторон и быть ими подписанным. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ содержит важное правило, согласно которому нотариальное удостоверение сделок является обязательным не только в силу прямого указания закона, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по  закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Таким образом, стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение данного договора в целях защиты своих интересов и гарантии выполнения обязанностей по договору.

Мы рассмотрели порядок и особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Что же касается вопроса фактической передачи жилого помещения, то, на наш взгляд, она должна осуществляться по аналогии с передачей здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ) на основании передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, подписываемого сторонами. При этом обязательство наймодателя считается исполненным после предоставления нанимателю во владение и пользование жилого помещения и подписания сторонами соответствующего документа о его передаче, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, может рассматриваться как отказ соответственно наймодателя от исполнения обязанности по передаче жилья, а нанимателя — от его принятия.

При передаче жилого помещения существенное значение имеет точная фиксация его состояния, а также наличия и состояния находящегося в нем имущества. Если состояние жилого помещения и передаваемого вместе с ним имущества не были описаны с достаточной точностью на момент заключения договора, то в случае прекращения договора наймодателю придется доказывать, что уничтожение, порча имущества произошли по вине нанимателя, и сделать это будет достаточно трудно.

В свою очередь рискует и наниматель. Так, наймодатель может потребовать от него возмещения убытков, которые существовали уже до использования жилого помещения и находящегося там имущества и не были обусловлены проживанием в нем нанимателя. Таким образом, передаточный акт позволит наймодателю избежать бремени доказывания убытков, возникших в связи с проживанием нанимателя в жилом помещении, а нанимателю — необоснованных обвинений в растрате или порче имущества наймодателя.

Передаточный акт целесообразно оформить в момент, когда стороны осматривают жилое помещение и наймодатель передает нанимателю ключи от него. При этом важно зафиксировать количество комплектов ключей и их распределение. В передаточном акте также должна быть отражена опись имущества, находящегося в жилом помещении, если оно сдается вместе с жилым помещением. Как показывает практика, в опись необходимо включать не только мебель, ковры, бытовую технику, но и посуду, белье — все, что представляет для наймодателя ценность. Те предметы, которые не войдут в список, а после будут утеряны, повреждены или присвоены жильцом, вернуть окажется почти невозможно.

Составление описи требует и внимательного отношения нанимателя. Так, наниматель должен проследить за тем, чтобы в перечень не был случайно включен предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание, например, в отношении бытовой техники или мебели указать название, модель, количество, приблизительный год выпуска, степень износа, имеющиеся дефекты и повреждения.

Таким образом, подписание передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения позволит сторонам избежать неблагоприятных последствий, связанных с передачей (возвращением) жилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора коммерческого найма. Данное правило не является императивным, и договором коммерческого найма могут быть установлены иные требования, касающиеся порядка передачи жилого помещения.

В заключение необходимо указать на то, что сторонам рассматриваемого договора следует уделить особое внимание его юридически грамотному оформлению. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения различных юридических и технических вопросов обратиться за помощью к квалифицированным специалистам — юристу, нотариусу. Кроме того, потенциальные наймодатель и наниматель могут обратиться в агентство недвижимости, работники которого не только помогут подобрать приемлемый вариант, но и проведут юридическое сопровождение самой сделки.

По аналогии с зарубежным законодательством (Таиланда, Японии) стороны договора коммерческого найма при его заключении могут предусмотреть обеспечительные меры на случай неисполнения и ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, например, задержки передачи жилого помещения в срок, указанный в договоре, порчи находящегося в нем имущества. Такими обеспечительными мерами могут выступать внесение определенной суммы в депозит наймодателя (обычно равной сумме наемной платы за 1—3 месяца), передача вещи, имущества в залог и т. д.[7]

Библиография

1 См. подробнее: Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9. С. 42—43.

2 См.: Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2. С. 34—38.

3 Проекты договоров удобно использовать на переговорах сторон в процессе согласования условий договора коммерческого найма. См.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 6—7. С. 21.

4 URL: www.vn-nn.ru (дата обращения: 21.07.2011).

5 Позиция суда в этом вопросе не всегда однозначна: некоторые судьи считают, что между указанными лицами возникают отношения ссуды (если плата за наем не вносится).

6 При этом некоторые авторы высказываются за обязательное нотариальное удостоверение договора коммерческого найма жилого помещения. См.: Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 1999. С. 9; Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2003. С. 9. Со своей стороны полагаем, что государственная регистрация рассматриваемого договора в большей степени стабилизирует гражданский оборот и усиливает правовую защищенность его участников.

7 См.: Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. № 11. С. 25.

Сайт администрации Кировского района города Новосибирска

В последнее время участились случаи обращения граждан в суд с исками о признании за ними права пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма. Вот только иногда речь идёт о жилых помещениях, занимаемых на условиях коммерческого найма.

Граждане не всегда различают понятия «социальный наём» и «коммерческий наём».

Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой разновидность договора аренды, т. е. арендодатель (собственник имущества) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В городе Новосибирске действует Положение о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска (утверждено решением городского Совета Новосибирска от 21.05.2003 № 255). 

Как происходит предоставление такого жилого помещения? 

Гражданин, заинтересованный в заключении договора найма, обращается с заявлением о предоставлении жилого помещения по договору найма в администрацию района по месту жительства. При отсутствии оснований для отказа в предоставлении жилого помещения заявителя включают в список граждан, претендующих на заключение договора найма. Предоставление жилых помещений по договору найма осуществляется, исходя из очерёдности включения гражданина в список на основании правового акта мэрии города Новосибирска о предоставлении жилого помещения по договору найма. Наймодателем выступает администрация района. 

В чём отличия договора коммерческого найма от договора социального найма?

Если жилое помещения по договору социального найма предоставляется в связи с нуждаемостью гражданина в жилом помещении (т.е. лицо должно состоять на учёте нуждающихся в жилых помещениях), то по договору коммерческого найма жилое помещение может быть предоставлено, независимо от того, признан гражданин нуждающимся или нет. Основной целью предоставления жилых помещений по коммерческому найму является реализация конституционного права граждан на жилище (в том числе социально незащищённых слоёв населения), путём развития договорных отношений. Кроме того, собственник таких помещений (мэрия города Новосибирска) преследует целью получение прибыли, поэтому в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение договор может быть расторгнут по требованию наймодателя (в судебном порядке).  

Договор социального найма является бессрочным, в то время как договор коммерческого найма заключается на срок не более пяти лет (или на год – краткосрочный наём), однако по окончании его действия может быть перезаключён. 

Таким образом, к жилому помещению, занимаемому на условиях коммерческого найма, не могут применяться нормы законодательства о социальном найме. Соответственно, такое жилое помещение не подлежит приватизации, положения Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» к нему неприменимы. Если по истечении действия договора он продляется на новый срок, это не влечёт за собой преобразование договора в договор социального найма, что подтверждает складывающаяся судебная практика.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Глава 35. Наем жилого помещения

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Бесплатный шаблон договора коммерческой аренды в Калифорнии — Word

Образец соглашения о коммерческой аренде штата Калифорния   действует как обязывающий договор между арендодателем, сдающим в аренду коммерческое помещение, арендатору, управляющему бизнесом в этом помещении, и арендатором, арендующим помещение. Стороны этого соглашения должны удостовериться, что их факты ясны, поскольку характер бизнеса может включать несколько дополнительных регулирующих органов. Само соглашение окажет глубокое финансовое влияние как на финансы арендодателя, так и на способность арендатора вести успешный бизнес, поэтому каждая сторона должна убедиться, что они согласны с условиями аренды.Это считается письменным договором после его подписания всеми участвующими сторонами, поэтому как Арендодатель, так и Арендатор могут ожидать, что другая сторона выполнит свои обязательства. Точно так же каждая сторона несет ответственность за соблюдение того, о чем они договорились. Таким образом, вся введенная информация должна быть точной на 100%.

Арбитраж споров (§ 7191) – Если арбитраж упоминается в какой-либо части соглашения, необходимо включить следующее заявление, напечатанное жирным шрифтом с заглавными буквами (8 пунктов):

“ УВЕДОМЛЕНИЕ:  НАЧИВАЯ ИНФОРМАЦИЮ В МЕСТАХ НИЖЕ, ВЫ СОГЛАШАЕТЕСЬ НА РАЗРЕШЕНИЕ ЛЮБЫХ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ВОПРОСОВ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ», РЕШЕНИЕМ НЕЙТРАЛЬНЫМ АРБИТРАЖОМ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ КАЛИФОРНИИ, И ВЫ ПРЕДОСТАВЛЯЕТЕ UP UP END UP. ВОЗМОЖНО РАССМОТРЕНИЕ СПОРА В СУДЕ ИЛИ В СУДЕ ПРИСЯЖНЫХ.ПОСТАВЛЯЯ ИНИЦИАЛ В ПРОСТРАНСТВЕ НИЖЕ, ВЫ ОТКАЗАЕТЕСЬ ОТ СВОИХ СУДЕБНЫХ ПРАВ НА РАСКРЫТИЕ И ОБЖАЛОВАНИЕ, ЕСЛИ ЭТИ ПРАВА СПЕЦИАЛЬНО НЕ ВКЛЮЧЕНЫ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ». ЕСЛИ ВЫ ОТКАЗЫВАЕТЕСЬ ПОДАТЬ В АРБИТРАЖ ПОСЛЕ СОГЛАШЕНИЯ С ЭТИМ ПОЛОЖЕНИЕМ, ВЫ МОЖЕТЕ БЫТЬ ПРИНУЖДЕНЫ К АРБИТРАЖНОМУ РАЗБИРАТЕЛЬСТВУ В СООТВЕТСТВИИ С КОДЕКСОМ ДЕЛОВОГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО КОДЕКСА ИЛИ ДРУГИМИ ПРИМЕНИМЫМИ ЗАКОНАМИ. ВАШЕ СОГЛАСИЕ С ДАННЫМ АРБИТРАЖНЫМ ПОЛОЖЕНИЕМ ЯВЛЯЕТСЯ ДОБРОВОЛЬНЫМ». «МЫ ПРОЧИТАЛИ И ПОНИМАЕМ ВЫШЕИЗЛОЖЕННОЕ И СОГЛАШАЕМСЯ ПЕРЕДАВАТЬ СПОРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ИЗ ВОПРОСОВ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ», В НЕЙТРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖ. »

Отчет CASp (§ 55.53) — Сертифицированный специалист по доступу (CASp) Отчеты должны быть предоставлены новому арендатору, и арендатор может запросить отчет не позднее, чем за 48 часов до подписания договора аренды.

Если арендодатель никогда не проводил инспекцию и, следовательно, не имел отчета CASp, в договор аренды необходимо внести следующее заявление:

«Сертифицированный специалист по доступу (CASp) может осмотреть рассматриваемые помещения и определить, соответствуют ли рассматриваемые помещения всем применимым стандартам доступности, связанным со строительством, в соответствии с законодательством штата. Хотя закон штата не требует проведения инспекции CASp рассматриваемых помещений, владелец коммерческой недвижимости или арендодатель не может запретить арендатору или арендатору проводить CASp инспекцию рассматриваемых помещений на предмет занятости или потенциальной занятости арендатором или арендатором, если это требуется. арендатором или арендатором. Стороны взаимно согласовывают порядок и порядок проведения осмотра ЦАСП, оплаты сбора за осмотр ЦАСП, а также стоимость проведения ремонтных работ, необходимых для устранения нарушений строительно-технических норм доступности в помещениях.

Ремонт (Раздел 1938) — Требует, чтобы арендодатель был привлечен к ответственности за содержание имущества, включая любой необходимый ремонт для устранения любых нарушений стандартов доступности, связанных со строительством, в отчете CASp , за исключением , если арендодатель и арендатор придут к отдельному договору.

SEC.

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов.Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы ознакомиться с рекомендациями по эффективной загрузке информации с SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите сайт sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте в программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу opendata@sec. gov.

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Код ссылки: 0.5dfd733e.1642310462.ae78bb4e

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности.В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см. S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов контента SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC. gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Коммерческие договоры аренды: все, что вам нужно знать

Независимо от того, подписываете ли вы свой первый договор аренды или готовитесь к переезду или продлению, вам необходимо иметь полное представление о коммерческой аренде. В отличие от жилой аренды, коммерческая аренда очень «осторожна с покупателем». Ваши права точно такие, как указано в договоре аренды, практически без какой-либо другой защиты.

Оглавление

Что такое коммерческая аренда?

Соглашение о коммерческой аренде — это договор коммерческой аренды офисных помещений или другой деловой собственности у арендодателя.Термин «коммерческий» просто означает, что аренда предназначена для коммерческой деятельности, а не для жилья. Коммерческим арендатором может быть кто угодно, от индивидуального предпринимателя с небольшим растущим бизнесом до крупной транснациональной корпорации.

Чем аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилья?

Хотя основные концепции и условия коммерческой аренды аналогичны договору аренды, который вы могли подписать на квартиру, между коммерческой и жилой арендой все же есть различия, о которых вам следует знать.Аренда жилья часто строго регулируется некоторыми условиями, которые не могут быть изменены законом, даже если обе стороны соглашаются отказаться от этих условий. С другой стороны, коммерческая аренда практически не имеет ограничений, кроме основного договорного права.

Кроме того, коммерческая аренда гораздо более настраиваема. В то время как в большинстве договоров об аренде жилых помещений используется практически идентичный шаблонный язык, вы должны тщательно обсудить и просмотреть договор коммерческой аренды, чтобы убедиться, что он содержит все, что вы думаете.

Получают ли коммерческие арендаторы какую-либо юридическую защиту помимо договора аренды?

Различия между коммерческой и жилой арендой также влияют на разрешение споров.Арендатор жилья может полагаться на местное жилищное законодательство и защиту прав потребителей для защиты прав арендаторов. С другой стороны, коммерческий арендатор, как правило, не имеет никаких прав, кроме тех, которые прямо указаны в договоре аренды.

В некоторых штатах имеется ограниченный список раскрываемой арендодателем информации или других обязательных условий аренды. Как правило, они ограничиваются основными вопросами общественного здравоохранения и безопасности, такими как предупреждения об асбесте или использование имущества для незаконной деятельности.

Каковы распространенные виды коммерческой аренды?

Помимо простой ежемесячной или годовой аренды квартиры существует несколько видов коммерческой аренды.

• Чистая аренда – Арендатор оплачивает все или часть налогов, страховки или эксплуатационных расходов, которые в противном случае были бы понесены арендодателем в дополнение к заявленной арендной плате.
• Двойная чистая аренда – Арендатор платит налоги, страховку и арендную плату.
• Тройная чистая аренда – Арендатор платит налоги, страховку, техническое обслуживание и арендную плату.
• Процентная аренда – Арендная плата основана на определенном проценте от продаж или прибыли арендатора.
• Аренда с полным обслуживанием – Арендная плата включает коммунальные услуги и другие услуги, за которые арендатор обычно платит отдельно (обычно в офисных зданиях с несколькими арендаторами).

В договоре аренды должны быть указаны вид аренды и основа для расчета арендной платы. Вышеуказанные условия являются стандартными договоренностями, но, как и другие части коммерческой аренды, подлежат обсуждению.

Каковы другие важные условия коммерческой аренды?

Существуют и другие предметы, которые обычно включаются в коммерческую аренду.Хотя большинство из них довольно стандартны, они применяются только в том случае, если они включены в договор аренды во время переговоров с арендодателем.

Основные условия включают следующее:

• Срок аренды – Как долго длится аренда? Он закончится в фиксированную дату или будет зависеть от условий? Есть ли у арендодателя или арендатора возможность продлить его или отменить досрочно?
• Арендная плата – Сколько стоит базовая арендная плата? Увеличивается ли она в определенные периоды времени? Какие еще расходы включены помимо аренды?
• Прочие расходы – Кто оплачивает такие расходы, как страхование здания, налоги на имущество и текущий ремонт?
• Залог – Сколько он стоит и когда арендодатель может его удержать?

В договоре аренды также могут быть указаны разрешенные виды использования имущества.

• Разрешенное использование – Аренда предназначена только для определенной коммерческой деятельности. Арендатор не может заниматься другими видами предпринимательской деятельности без разрешения арендодателя.
• Эксклюзивное использование – Арендатор получает исключительные права на выполнение определенных действий в пределах более крупной собственности с большим количеством арендаторов. Например, кофейня в торговом центре или налоговый бухгалтер в офисном парке могут вести переговоры об исключительном использовании, чтобы конкуренты не переехали в соседний дом.

Техническое обслуживание и ремонт

При коммерческой аренде арендодатель обычно несет ответственность за текущее техническое обслуживание, такое как ремонт ОВКВ или благоустройство территории. Однако договор аренды может полностью или частично возлагать эту ответственность на арендатора.

Важно учитывать услуги по уборке. Это баланс удобства, особенно в офисной башне, где арендодатель предоставляет услуги по уборке всем арендаторам, и возможные проблемы безопасности, связанные с привлечением постороннего персонала в бизнес.Конечно, включение этого срока в договор аренды помогает избежать споров.

Положения о ремонте также распространены в коммерческой аренде. Арендаторам офисов может потребоваться перенести стены, ресторанам может потребоваться определенная планировка, а производителям может потребоваться привезти специальное оборудование. Арендатор должен иметь на это разрешение в соответствии с договором аренды. В договоре аренды также должно быть указано, кто будет платить за ремонт. Это обычная концессия по аренде, когда арендодатель оплачивает первоначальный ремонт, чтобы сделать недвижимость пригодной для долгосрочного арендатора.

Страхование

Поскольку арендодатель владеет зданием, он часто застрахован на случай пожара, наводнения или других стихийных бедствий. Однако в некоторых случаях коммерческой аренды эти расходы перекладываются непосредственно на арендатора, а не включаются в арендную плату.

Арендаторы, как правило, хотят обеспечить себе ответственность и защиту личного имущества. В некоторых случаях арендодатель потребует эти полисы, чтобы защитить арендодателя от включения в иск против арендатора.

Внешний вид

В договоре аренды также должны быть указаны вывески и аналогичные права.

• Разрешается ли арендатору устанавливать вывеску и кто оплачивает расходы?
• Имеет ли арендатор право быть включенным в справочник здания?
• Что произойдет, если арендодатель решит изменить или удалить каталог или наружные вывески?

Закон об американцах-инвалидах

Закон об американцах-инвалидах (ADA) требует, чтобы бизнес-пространства, открытые для публики, были доступны для людей с ограниченными возможностями.Требования закона зависят от размера бизнеса, типа бизнеса и возраста здания или времени, прошедшего с момента последнего ремонта.

Арендаторы несут основную ответственность за то, чтобы их бизнес соответствовал требованиям ADA. Однако они могут захотеть договориться об аренде, которая требует от арендодателя обновления ADA или соблюдения требований ADA, например, постоянного доступа к лифту.

Личная гарантия

Даже если у арендатора есть корпорация или ООО, арендодатель может потребовать от арендатора личной гарантии аренды в качестве условия подписания.Если арендатор принимает этот термин, он несет личную ответственность за любую арендную плату или другие сборы, которые корпорация или LLC не в состоянии оплатить, даже если они прекратят свою деятельность.

Прочие условия

Коммерческий договор аренды может содержать практически любые другие условия, на которые соглашаются как арендодатель, так и арендатор. Как правило, все, что включено в коммерческую аренду, подлежит принудительному исполнению, если только оно не является незаконным или условия слишком расплывчаты, чтобы суд мог его обеспечить.

Что делать, если арендодатель хочет изменить договор аренды?

Арендодатель обычно не имеет права самостоятельно вносить изменения в договор аренды.Чтобы внести изменения, им обычно нужно дождаться следующего продления или предложить арендатору что-то, чтобы заставить его согласиться с изменениями.

Основное исключение было бы, если бы сам договор аренды содержал какой-либо вариант. Например, арендодатель может включить пункт, позволяющий ему расторгнуть договор аренды в случае продажи имущества.

Короче говоря, любые изменения должны быть подписаны арендатором либо как поправка, либо как вариант, который они согласовали в рамках первоначального договора аренды.

Что делать, если арендатор хочет изменить или выйти из договора аренды?

Подобно тому, как арендаторы имеют право требовать от своего арендодателя соблюдения условий аренды, арендодатель также имеет право требовать от арендаторов соблюдения условий аренды. Есть, конечно, и исключения из правил.

Расторжение договора аренды

Если бизнес испытывает трудности или ему необходимо переехать в другое помещение, арендатор может рассмотреть возможность расторжения договора аренды. Если они это сделают, арендодатель может иметь право предъявить иск арендатору в отношении оставшейся арендной платы, причитающейся по договору аренды. В некоторых штатах на арендодателя может быть возложена обязанность по смягчению последствий, которая требует, чтобы он попытался повторно сдать в аренду помещение и зачесть полученную арендную плату в счет возмещения ущерба, причитающегося с арендатора.

Юридические обязательства арендаторов могут различаться в зависимости от того, как они подписали договор аренды. Например, индивидуальный владелец может нести полную личную ответственность, в то время как если аренда была заключена в рамках несостоятельной корпорации, арендодатель сможет предъявить иск только в отношении любых оставшихся корпоративных активов.

Коммерческая субаренда

Арендаторы также могут иметь право сдавать коммерческие помещения в субаренду новому арендатору.Первоначальная аренда может запрещать или ограничивать субаренду. Если это не так, арендаторам обычно разрешается сдавать в субаренду.

В соответствии с большинством договоров аренды первоначальные арендаторы несут ответственность за любой срок первоначальной аренды, не охватываемый новым арендатором, а также за любые невыполнения обязательств этим новым арендатором. То есть, если субарендатор не платит арендную плату, первоначальный арендатор должен будет платить арендодателю.

Другим вариантом является переуступка права аренды новому арендатору и получение от арендодателя согласия освободить первоначального арендатора.Это более сложный процесс, потому что арендодатель захочет более тщательно проверить нового арендатора, прежде чем отказываться от каких-либо будущих обязательств.

Изменение

Если арендатор и арендодатель могут прийти к взаимовыгодному соглашению, арендаторы также могут изменить существующий договор аренды. По сути, это новый договор аренды, хотя измененный договор аренды может ссылаться на первоначальный договор аренды.

Что делать, если возникает спор об аренде?

В случае спора по аренде процесс разрешения зависит от типа спора.

Неуплата

Если арендатор не платит арендную плату или выплачивает ее с опозданием, арендодатель, как правило, может принять меры по взысканию задолженности или начать процедуру выселения. Арендаторы должны знать, что коммерческие выселения часто намного быстрее и имеют меньше защиты, чем аренда жилья. Кроме того, арендодатель может иметь право поменять замки до обращения в суд, если арендатор не заплатил арендную плату.

Споры об условиях аренды

Споры об условиях аренды часто возникают, когда арендодатель и арендатор не могут договориться о том, кто несет ответственность за конкретный объект.Часто это происходит, когда положение в договоре аренды было слишком расплывчатым или не включало в себя то, что, по мнению стороны, было включено.

Многие договоры коммерческой аренды включают арбитражную оговорку для разрешения подобных споров. Арбитражная оговорка требует, чтобы стороны использовали и принимали решение арбитра, а не обращались в суд.

Как составить договор коммерческой аренды

Несмотря на то, что в коммерческую аренду входит многое, вам не нужно изобретать велосипед.Нажмите здесь, чтобы создать договор коммерческой аренды и начать адаптировать его к вашим потребностям.

ОФИЦИАЛЬНОЕ Соглашение о коммерческой аренде в Калифорнии [2021]

Соглашение о коммерческой аренде в Калифорнии — это договор, используемый специально для сдачи коммерческих помещений в аренду предприятиям. В этом письменном документе описываются условия, связанные с арендой производственных площадей, магазинов розничной торговли и офисных помещений. Этот тип аренды часто сложнее, чем стандартная аренда жилья.

Договор коммерческой аренды представляет собой юридически обязывающий договор между арендодателем, владеющим коммерческой недвижимостью, и арендатором, желающим арендовать коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса. Сдаваемая в аренду коммерческая недвижимость обычно относится к категории торговых, офисных или промышленных помещений.

Существует три основных типа коммерческой аренды. Каждый из них имеет положительные и отрицательные стороны для арендодателя и арендатора. Три разновидности коммерческой аренды определяются как:

1.  Аренда брутто — , также известная как аренда с полным спектром услуг, этот тип соглашения считается удобным для арендатора.В этой ситуации арендатор платит заранее установленную сумму ежемесячной арендной платы. Арендодатель использует эти средства для оплаты связанных с недвижимостью расходов, также известных как «нетто». Чистая стоимость включает налоги, страховку и расходы на места общего пользования.
2. Triple Net (NNN) Lease — благоприятный тип аренды для арендодателя, этот тип соглашения требует от арендатора уплаты всех налогов, страховки и общих расходов, связанных с недвижимостью, в дополнение к их базовой сумме арендной платы.
3. Модифицированная валовая аренда  – этот тип соглашения служит компромиссом между валовой арендой и тройной чистой арендой.В модифицированной валовой аренде арендодатель и арендатор договариваются о том, какую чистую сумму обязана заплатить каждая сторона.

Договоры коммерческой аренды могут оказать существенное влияние на финансовое благополучие всех вовлеченных сторон. Важно, чтобы арендодатель и арендатор полностью понимали и соглашались с условиями предложенного договора аренды до того, как подписали его в юридически обязывающем документе.

Требования к раскрытию информации для договора коммерческой аренды в Калифорнии

Информация, которая должна быть включена в договор коммерческой аренды, зависит от законодательства отдельных штатов.В этом разделе перечислены все сведения, которые должны быть раскрыты в договоре коммерческой аренды в штате Калифорния:

1. Раскрытие информации об асбесте :  Арендодатель любой собственности, построенной до 1979 года, должен сообщить, известно ли о наличии асбеста в конструкции или на территории. В этом уведомлении должно быть указано конкретное местонахождение асбеста на участке и необходимые процедуры для предотвращения воздействия опасного материала.
2. Раскрытие информации о проверке доступа для инвалидов в отношении коммерческой недвижимости : Арендодатель коммерческой недвижимости должен сообщить, прошла ли проверка доступности помещения сертифицированным специалистом по доступу (CASp).В отчете CASp указывается, соответствует ли помещение требованиям доступности для инвалидов в соответствии с § 55.53 Гражданского кодекса Калифорнии. Потенциальный арендатор может запросить отчет не позднее, чем за 48 часов до подписания договора коммерческой аренды. Если отчет отсутствует, договор коммерческой аренды должен содержать раскрытие информации о том, что сертифицированный специалист по доступу может осмотреть рассматриваемое имущество по запросу арендатора. В этом раскрытии также должно быть указано, что график, оплата инспекции CASp и оплата возможного ремонта, необходимого для того, чтобы недвижимость соответствовала стандартам доступности, будут согласованы между арендодателем и арендатором.
3. Раскрытие существенных фактов : Информация об опасных условиях в помещении должна быть раскрыта, если нераскрытие этих условий будет считаться мошенническим действием.
4. Предложение 65 Предупреждение :  Это раскрытие предназначено для информирования арендаторов о воздействии потенциально вредных химических веществ в окружающей среде арендованного имущества, например, в питьевой воде. Это раскрытие требуется всегда, когда в коммерческой недвижимости работает более 10 человек.Аналогичное заявление должно быть четко указано в договоре коммерческой аренды, если это применимо:  «Внимание! В этом помещении содержатся химические вещества, которые, как доказано в штате Калифорния, повышают риск развития рака, врожденных дефектов или нарушения репродуктивной функции. КОДЕКС ЗДОРОВЬЯ И БЕЗОПАСНОСТИ КАЛИФОРНИИ SEC. 25249,6».
5. Соответствие дымовой сигнализации :  Это раскрытие обычно относится к жилой недвижимости, однако, учитывая максимальную безопасность, арендодатель коммерческой недвижимости может также принять решение включить это раскрытие.Соблюдение этого раскрытия информации часто берет на себя арендатор. Важно понимать местные законы, касающиеся строительных норм и правил безопасности, поскольку они могут быть более или менее строгими в зависимости от муниципалитета.
6. Арбитраж споров :  Если в договоре коммерческой аренды рассматривается арбитраж, то необходимо включить информацию о том, что арендатор соглашается урегулировать определенные споры в нейтральном арбитраже, а не в судебном разбирательстве или с участием присяжных.Арендатор может добровольно согласиться с раскрытием информации, предоставив свои инициалы или подпись в специально отведенном месте.

Подписание договора коммерческой аренды в Калифорнии

Договоры коммерческой аренды существуют для защиты прав и деловых интересов арендодателя и арендатора. Вот список всех разделов, которые необходимо включить в законный договор коммерческой аренды в штате Калифорния, а также описание соответствующих пунктов списка:

1.  Введение: Укажите дату аренды и официальные имена вовлеченных сторон.
2. Описание помещения: Укажите тип коммерческого помещения, площадь и адрес помещения.
3. Использование помещений.
4. Срок аренды: укажите дату начала и окончания аренды.
5. Арендная плата: укажите сумму арендной платы, первоначальный и последующие сроки оплаты.
6. Возможность продления:  Если доступно продление аренды, опишите любое потенциальное увеличение арендной платы.
7. Расходы. Укажите, является ли соглашение валовой, модифицированной валовой или тройной чистой арендой, и опишите разделение расходов.
8. Гарантийный депозит: укажите требуемую сумму и место, где эти средства будут храниться.
9. Улучшения арендованного имущества. Устраните необходимость получения арендатором согласия арендодателя на внесение улучшений в имущество.
10. Лицензии и разрешения:  Укажите, что арендатор должен иметь необходимые лицензии и разрешения для ведения своего бизнеса.
11.  Обязательства арендатора:  Опишите общие ожидания арендатора, включая техническое обслуживание и чистоту имущества.
12.  Требования к страхованию.
13.  Ограничения по субаренде.
14. Повреждение помещений: Устраните обстоятельства, при которых происходит непреднамеренный ущерб имуществу, препятствующий ведению бизнеса арендатором.
15. Дефолт и владение: Опишите последствия, если арендатор не перечислит арендную плату.
16. Заявление о возмещении убытков.
17.  Заявление о банкротстве.
18. Заявление о субординации и доверенности.
19.  Разное: учитывайте обстоятельства, характерные для помещений, такие как размещение вывесок, рекламы или политика в отношении домашних животных.
20.  Свидетельство о лишении свободы.
21.  Удержание.
22.  Отказ.
23.  Платежи и уведомления. Опишите, кто отвечает за получение платежей и сообщений, а также предоставьте инструкции для денежных переводов.
24. Заявление о поправке.
25. Заявление об обязательном эффекте.
26. Подписи арендодателя и арендатора.
27. Нотариальное удостоверение.

Особенности Калифорнии

Как и договоры об аренде жилых помещений, коммерческие договоры аренды регулируются правилами, которые различаются в зависимости от штата и местного правительства.В этом разделе описываются некоторые юридические аспекты договоров коммерческой аренды, характерные для штата Калифорния.

Субаренда

Прежде чем сдавать арендуемое имущество в субаренду, коммерческий арендатор должен получить разрешение от арендодателя. Если арендатор не получит это разрешение, он может столкнуться с серьезными последствиями, включая выселение. Запрос арендатора на субаренду должен содержать:

1.  Продолжительность субаренды.
2.  Имя субарендатора.
3.  Текущий адрес субарендатора.
4. Предполагаемый адрес субарендодателя после освобождения помещения.
5.  Подписи всех сторон, запрашивающих разрешение на вступление в субаренду.
6.  Копия предлагаемого субаренды.

Согласно законам штата Калифорния арендодатель не должен отказывать в субаренде без уважительной причины. Если у арендодателя есть уважительная причина для отказа в субаренде, он должен документально подтвердить свою причину в письменной форме. Если это не задокументировано должным образом, предполагается, что арендодатель дает согласие на субаренду.

Ключ Деньги

Ключевые деньги — это фраза, описывающая недокументированный платеж арендодателю в обмен на возможность арендовать недвижимость. Хотя у арендодателя может возникнуть соблазн потребовать эти дополнительные средства от коммерческих арендаторов, это неправильный способ для арендодателя воспользоваться конкурентным рынком коммерческой аренды. Оплата и прием денег за ключ строго запрещены в штате Калифорния. Если арендодатель просит арендатора заплатить деньги за ключ, арендатор может получить в три раза больше убытков, понесенных в результате отказа в аренде помещения.

Управление арендной платой и коммерческая недвижимость

Контроль арендной платы относится к практике установления максимальной суммы арендной платы и регулирования ее повышения. В Калифорнии контроль за арендной платой применяется в отношении жилой недвижимости в крупных городах, таких как Лос-Анджелес и Сан-Франциско. Контроль арендной платы не применяется к коммерческой недвижимости в Калифорнии. Считается, что введение ограничений по контролю за арендной платой в отношении коммерческой недвижимости ограничивает конкуренцию и дает несправедливые преимущества определенным предприятиям.Хотя контроль за арендной платой не осуществляется на уровне штата, коммерческие арендодатели могут по-прежнему устанавливать верхний предел арендной платы в соответствии с требованиями определенных организаций.

Выселение

Выселение из коммерческой недвижимости осуществляется аналогично выселению из жилой недвижимости в штате Калифорния. К уважительным причинам выселения из коммерческой недвижимости относятся:

1.  Неуплата арендной платы.
2.  Непокинутое имущество при заключении договора аренды.
3.  Нарушение правил собственности, препятствующее ведению бизнеса другими арендаторами.
4. Нанесение значительного ущерба помещению.
5. Проведение незаконных действий на территории.
6. Другие существенные нарушения договора коммерческой аренды.

Важно, чтобы договоры коммерческой аренды составлялись как можно более подробно. В случае судебного иска вопросы, не разъясненные в договоре коммерческой аренды, подлежат толкованию.Предполагается, что права и средства защиты арендодателя и арендатора, которые прямо не указаны в договоре коммерческой аренды, намеренно опущены.

Обзор договора коммерческой аренды — FindLaw

Коммерческая аренда — это договор между арендодателем и предприятием об аренде имущества. Большинство предприятий предпочтут арендовать недвижимость, а не покупать ее, потому что это требует меньшего капитала.Договоры коммерческой аренды более сложны, чем договоры аренды жилых помещений, поскольку условия являются предметом переговоров и сильно различаются от аренды к аренде. Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, важно понять условия аренды, которые определяют права и обязанности каждой стороны.

Договоры коммерческой аренды и договоры аренды жилья

Существуют существенные различия между договором коммерческой аренды и договором аренды жилого помещения. Предложение по аренде коммерческой недвижимости:

• Меньше средств правовой защиты: Законы о защите прав потребителей, применимые к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду.Законы штата обеспечивают меньшую защиту потребителей от мошеннических действий арендодателей, потому что законодатели штата считают, что деловые люди более осведомлены.

• Различные условия: Во многих случаях арендодатель может использовать стандартную форму для договоров аренды жилья, поскольку нет необходимости учитывать различные требования арендаторов. Коммерческая аренда, однако, имеет разные условия, потому что потребности каждого арендатора различны.

• Договорные условия: Условия коммерческой аренды обычно являются договорными.Условия, которые могут быть изменены, включают сумму арендной платы, увеличение арендной платы, продолжительность аренды, возможность переуступки аренды и допустимые улучшения.

• Более длительные сроки: Большинство договоров аренды жилья заключаются не более чем на год. С другой стороны, многие договоры коммерческой аренды часто заключаются на несколько лет.

Важные условия договора коммерческой аренды

Прежде чем подписывать договор коммерческой аренды, убедитесь, что условия будут соответствовать потребностям бизнеса.Неспособность определить требования до заключения договора аренды может привести к неблагоприятным последствиям. Коммерческая аренда обычно включает следующие условия:

• Сумма арендной платы: Арендодатель рассчитает сумму арендной платы на основе квадратных метров помещения. Знайте, какие кадры использует арендодатель для расчета арендной платы. Например, есть ли в отснятом материале лифт и внутренние стены? Если возможно, договоритесь, какая сторона несет ответственность за другие расходы, такие как коммунальные услуги, налоги на имущество, страховку и ремонт.

• Повышение арендной платы: Договоры коммерческой аренды обычно предусматривают ежегодное процентное увеличение арендной платы. Договаривайтесь с арендодателем о максимальном процентном увеличении, чтобы впоследствии избежать неуправляемых расходов на аренду.

• Залог: В договоре аренды должны быть указаны сумма залога и условия его возврата.

• Срок аренды: Большинство арендодателей предпочитают долгосрочные договоры аренды.Это, однако, может быть неразумным для нового бизнеса. Попросите арендодателя о краткосрочной аренде с возможностью продления. Это может повысить размер арендной платы, но это лучшая альтернатива, чем согласие на длительный срок.

• Улучшения: В договоре аренды должно быть указано, какие улучшения или модификации могут быть внесены в имущество, какая сторона будет платить за улучшения и несет ли арендатор ответственность за возвращение помещения в исходное состояние по окончании срока аренды. .

• Описание имущества: В договоре аренды должно быть четко описано имущество, сдаваемое в аренду. Например, в договоре аренды должно быть указано, включает ли он ванные комнаты, помещения общего пользования, кухонную зону и парковку.

• Вывески: Если это необходимо для успеха бизнеса, убедитесь, что договор аренды не запрещает ставить вывески, которые видны с улицы. Кроме того, проверьте местные постановления о зонировании, чтобы определить, какие другие ограничения могут применяться.

• Пункт об использовании: Многие договоры аренды включают пункт об использовании, определяющий деятельность, которой арендатор может заниматься в помещении. Эти пункты предназначены для защиты имущества от повреждений и ограничения ответственности владельца имущества. Если возможно, попросите широкое положение об использовании на тот случай, если бизнес расширится до других видов деятельности.

• Пункт об эксклюзивности: Это важный пункт для предприятий розничной торговли, арендующих помещения в торговом комплексе. Положение об эксклюзивности не позволит арендодателю сдавать помещение в аренду конкуренту.

• Переуступка и субаренда: Спросите у арендодателя право переуступить аренду или субаренду помещения другому арендатору. Это важный термин, потому что арендатор по-прежнему несет ответственность за уплату арендной платы, если бизнес терпит неудачу или переезжает, но при наличии пункта о переуступке или субаренде бизнес может найти кого-то другого для покрытия арендной платы.

• Соответствие Закону об американцах-инвалидах (ADA): В соответствии с ADA, если предприятие открыто для публики и в нем работает более 15 сотрудников, помещения должны быть доступны для людей с ограниченными возможностями.В договоре аренды должно быть определено, кто несет ответственность за внесение любых необходимых изменений в имущество и кто должен платить за эти изменения.

Получите профессиональную юридическую помощь при аренде коммерческой недвижимости

Законодательство о коммерческой аренде постоянно меняется и может быть довольно сложным для неадвокатов. Если у вас есть вопросы, касающиеся условий коммерческой аренды или других вопросов, или вы хотите убедиться, что вы избегаете проблем до их возникновения, помощь профессионала может помочь. Свяжитесь с местным адвокатом по коммерческому праву, который может помочь с арендой и другими юридическими проблемами.

Споры по коммерческой аренде | Katz Law Group, PC

Споры по коммерческой аренде намного сложнее, чем другие виды договоров аренды имущества. Они часто связаны с изменением факторов, которые выходят за рамки контроля любой из сторон, включая комиссии по зонированию, местные регулирующие органы, других арендаторов и клиентов. При возникновении спора в коммерческой аренде на карту могут быть поставлены большие деньги.

Независимо от того, являетесь ли вы коммерческим арендодателем или коммерческим арендатором, юридическая группа Katz может помочь составить, обсудить, изменить, обеспечить соблюдение и оспорить договоры коммерческой аренды.

СПОРЫ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЕ В МАССАЧУСЕТСЕ

Существует ряд общих вопросов, возникающих в спорах об аренде коммерческой недвижимости. Как и другие споры по аренде, вопросы коммерческой аренды могут включать различное толкование условий договора, изменение условий, незначительные и существенные нарушения и расторжение договора. Однако время и деньги, связанные с коммерческой арендой, имеют большое финансовое значение для обеих сторон.

Средняя продолжительность большинства коммерческих договоров аренды составляет от 3 до 5 лет.Однако такие договоры аренды могут также охватывать сроки 10 и более лет. Коммерческая аренда может стоить сотни долларов за квадратный фут в Массачусетсе. Сочетание длительной аренды и высокой стоимости аренды может означать, что даже небольшой спор повлечет за собой большие финансовые затраты. Более длительная аренда может также сохранить неудовлетворительные отношения между арендодателем и арендатором на долгие годы, увеличивая риск возникновения дополнительных споров.

Общие области споров по аренде коммерческой недвижимости могут включать:

• Увеличение арендной платы
• Переуступка и субаренда
• Варианты расширения и улучшения
• Обслуживание мест общего пользования
• Удаление снега
• Вопросы безопасности и санитарии
• Ответ на запросы на обслуживание
• Структурная целостность здания
• Просроченные платежи или частичные платежи
• Изменения условий собственности
• Соответствие нормам
• Шумовые споры
• Страхование ответственности
• Продление аренды или отказ
• Арендаторы прочего имущества
• Законы о зонировании
• Гарантийные депозиты
• Прекращение аренды
• Коммерческие выселения, включая выселения за неуплату арендной платы
• Уведомления о выселении

ОБЗОР КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ

Пересмотр коммерческой аренды может помочь избежать многих споров до их возникновения. Опытный юрист по коммерческой аренде знает, как выявить проблемы в языке аренды и найти положения, которые могут нуждаться в уточнении. Они также могут помочь клиенту проработать сценарии, которые могут выявить потенциальные споры.

Многие коммерческие договоры аренды включают формы договоров аренды, которые могут широко применяться к коммерческой аренде, но не учитывают конкретные интересы отдельных арендодателей и арендаторов. В некоторых случаях такие формы соглашений могут содержать положения, которые не применяются или не могут быть принудительно соблюдены.

Как минимум, компания, вступающая в спор о коммерческой аренде, должна рассмотреть соглашение с опытным юристом по недвижимости. Штатный юрисконсульт или юрист общего профиля может не иметь опыта, необходимого для выявления проблем до заключения контракта, что может помочь избежать дорогостоящих споров в будущем.

НАРУШЕНИЕ ВЛАДЕЛЬЦА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ/АРЕНДОДАТЕЛЯ

Коммерческий арендодатель может нарушить договор аренды, не выполнив своих обязательств и условий по договору. Это может включать:

• Строительные дефекты
• Неспособность поддерживать имущество
• Не отвечает на запросы на обслуживание
• Сдача в аренду другого имущества конкурирующим предприятиям
• Непродление договора аренды

Варианты действий коммерческого арендатора в случае нарушения арендодателем договора аренды обычно прописаны в контракте. Это включает в себя определение того, что представляет собой нарушение, возможности сторон и средства правовой защиты после нарушения.Во многих случаях предприятия чувствуют себя ограниченными в своих возможностях из-за более сильной переговорной позиции крупной компании по управлению коммерческой недвижимостью. Однако, даже если договор, как представляется, ограничивает возможности арендатора, арендатор все еще имеет права.

Прежде чем прибегать к средствам правовой защиты, таким как расторжение договора аренды, удержание арендной платы или устранение дефектов и вычет стоимости из арендной платы, поговорите с опытным юристом по коммерческим спорам. Ваш адвокат может помочь определить ваши средства правовой защиты и варианты, договориться о разрешении и, при необходимости, предпринять юридические действия для защиты прав арендатора.

НАРУШЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА

Коммерческий арендатор может нарушить договор аренды, не уплатив вовремя арендную плату или не обеспечив должный уход за имуществом. Однако многие коммерческие нарушения связаны с попыткой расторгнуть договор аренды до его окончания. Если у бизнеса финансовые проблемы, арендатор может расторгнуть договор аренды без уплаты каких-либо штрафов или затрат на долгосрочную аренду.

В некоторых случаях арендодателю может быть выгоднее пересмотреть договор коммерческой аренды, чтобы сохранить помещение занятым.В качестве альтернативы, коммерческим арендаторам может потребоваться быстро принять меры, чтобы сохранить право собственности на активы компании, прежде чем бизнес закроется, обанкротится или ликвидируется.

ПРОДЛЕНИЕ АРЕНДЫ И ОТКАЗ

Продление и отказ в аренде — еще одна область распространенных споров по коммерческой аренде. Чем дольше арендатор находится в помещении, тем важнее для арендатора получить продление аренды. Тем не менее, с изменившимися условиями арендодатель может попытаться найти в этом помещении компанию другого типа или предложить это место компании, которая готова платить больше денег.

Условия продления аренды, права на продление и условия продления могут быть изложены в предыдущем договоре аренды. Если в условия продления внесены существенные изменения или арендодатель отказывается продлевать договор, арендатору может потребоваться обратиться к юристу по спорам по коммерческой аренде для согласования условий договора о продлении.

ОПЫТНЫЙ АДВОКАТ ПО СПОРАМ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЕ, ОБСЛУЖИВАЮЩИЙ МАССАЧУСЕТС

Коммерческая аренда часто является предметом споров из-за длительных договоров аренды и меняющихся условий с течением времени.Опытный юрист по коммерческой недвижимости может помочь пересмотреть договор аренды, обеспечить соблюдение условий аренды и урегулировать любые текущие споры между арендодателем и коммерческим арендатором.

The Katz Law Group PC имеет почти 40-летний опыт представления интересов клиентов в спорах, связанных с коммерческой арендой и контрактами. Мы понимаем, как вести переговоры и смягчать споры по коммерческой аренде между арендодателями и арендаторами. Если ваша компания имеет дело со спором об аренде или ожидаете нарушения контракта, обратитесь к опытному юристу по коммерческой недвижимости в Массачусетсе.Свяжитесь с Katz Law Group через Интернет или позвоните в их юридический офис по телефону (508) 480-8202, чтобы получить помощь во Фрамингеме, Вустере, Мальборо, Мидлсексе, округе Норфолк или в остальной части Массачусетса.

Договор коммерческой аренды | Услуги |Адвокатское бюро Kevork Adanas, P.C.

Подписание договора аренды коммерческой недвижимости – это крупная инвестиция. Успех или неудача вашего бизнеса могут фактически зависеть от деталей подписанного договора аренды. Поэтому крайне важно понимать особенности коммерческой аренды, прежде чем подписывать ее.

Несмотря на то, что каждая коммерческая аренда уникальна, есть некоторые принципы, которые являются важными и общими для всех:

• Срок аренды, в котором указывается продолжительность договора, например, когда он начнется и как его продлить
• Размер арендной платы и условия ее увеличения в течение срока действия договора
• Ваши обязанности, такие как налоги на имущество, расходы на содержание, страхование и коммунальные услуги
• Сумма залога
• Характеристики арендуемого помещения
• Характеристики знака 
• Возможность субаренды доступна или нет
• Параметры спора, например, будете ли вы обращаться в арбитраж или посредничество 
• Меры по досрочному прекращению аренды, включая штрафы и уведомления

Наймите нашего опытного юриста по недвижимости для договоров коммерческой аренды. Прежде чем подписать договор аренды, наш юрист поможет вам предпринять необходимые шаги, чтобы убедиться, что он отвечает всем уникальным потребностям вашего бизнеса. В том числе:

• Арендная плата — наш юрист позаботится о том, чтобы арендная плата на весь срок аренды была такой, чтобы вы могли себе это позволить и не испытывали затруднений с арендными платежами.
• Переговоры об условиях аренды — мы поможем вам договориться о краткосрочной аренде с несколькими продлениями. Это защитит вас в ситуации, когда локация больше не подходит для вашего бизнеса или ваш бизнес перерастает и должен переехать в другое место.

Мы также позаботимся о том, чтобы арендодатель разрешил вам внести определенные изменения в недвижимость в соответствии с вашим бизнесом, а договор аренды позволяет вам установить деловые вывески, которые видны через улицу, чтобы привлечь клиентов.

Если у вас есть какие-либо вопросы или опасения, связанные с коммерческой арендой, или вам нужна помощь квалифицированного юриста, свяжитесь с нами сейчас.