Если в браке куплена квартира: Если квартира куплена до брака, может ли жена претендовать на неё после развода?

В части 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ говорится о том, что имущество, которое принадлежало супругам до момента заключения ими брака, то, что получено кем-то из супругов на условиях договора дарения, в процессе наследования и прочих сделок безвозмездного характера, относится к его личной собственности.

Подобная норма супружеских правовых взаимоотношений в имущественных вопросах четко определяет характер принадлежности той или иной имущественной ценности. Квартира, относящаяся к объектам недвижимости, при пребывании ее в собственности жены либо мужа до момента официальной регистрации брака, остается таковой независимо от факта изменения текущего семейного статуса человека.

В ходе бракоразводного процесса может быть разделено лишь имущество, вместе нажитое супругами, чей брак был официально зарегистрирован. Любые имущественные ценности, приобретенные за общие финансы или за полученные доходы любого из супругов в период брака, в автоматическом порядке подпадают под категорию общего супружеского имущества.

Однако к данной категории никак нельзя причислять имущественные ценности, которые были получены одной из сторон в процессе наследования или через дарственную.

В качестве основания отнесения собственности к имуществу, которое не подлежит разделу при бракоразводном процессе, т. е. не относится к нажитому супругами вместе в период своей совместной жизни, можно привести подтверждающие определенные факты документы:

• Письменный договор, где обозначены условия фактического приобретения имущества;
• Договор о передаче имущества в дар;
• Завещательный документ.

Разделение имущества, которое фактически признано общим, происходит в равных пропорциях между двумя супругами, в случае, когда процесс развода не осложнен обстоятельствами дополнительного характера.

В данном случае жилье разделяется между сторонами поровну, что в ходе развода равноценно выплате одним из супругов второму, который остался проживать в жилье, компенсации, эквивалентной доле жилья или же реализации общей недвижимости с разделом приобретенных по результату проведения данной сделки средств.

Ремонтные работы

Российское законодательство предусматривает условия, при которых норма права собственности на имущество, которое было приобретено до момента вступления лица в брачный союз, может быть не учтена.

В качестве основания для включения жилья, пребывающего во владении одного из супругов до момента регистрации их семейных отношений, в перечень имущества, которое должно быть разделено между супругами, может служить выполнение во время семейного проживания ремонтных работ значимого характера.

Поскольку в нормах законодательства нет определенных указаний того, какие точно работы с затратами на них считаются значимыми, данный вопрос решается непосредственно судьей, занимающимся рассмотрением определенного дела о разводе.

В ходе принятия своего решения он оценивает целый комплекс имеющихся по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства имущественного и прочего характера. Довольно часто, чтобы оценить значимость сделанных в квартире улучшений, могут быть привлечены оценщики (независимые).

Особое значение в ходе определения значимости улучшений имеет наличие документации, которая служит подтверждением наличия затрат на приобретение средств и материальных ресурсов вместе с проводимыми ремонтными работами.

Беря за основу эти предоставленные оценщиком сведения и документацию, имеющуюся в наличии, суд принимает решение в отношении статуса объекта недвижимости. В случае, когда источником финансирования ремонтных работ являлись кредитные средства или взятые в ссуду, то преимущественно принимается решение по поводу признания данного имущества совместным.

Какие-либо конкретные рекомендации по этому поводу отсутствуют. Если ремонт, выполненный в жилье, приобретенном до момента регистрации брака, не подразумевает внесение серьезных изменений, и крупные суммы на него не были потрачены, статус имущества остается неизменным, т. е. им продолжает распоряжаться только одна из сторон.

При данных обстоятельствах рассматривается вопрос по поводу раздела не доли в жилплощади, а цены выполненных ремонтных работ. Владелец жилья обязан будет выплатить половину израсходованных на ремонт средств, которые принадлежали второй стороне.

Из этого следует, что основанием для признания жилья, которое относилось к собственности одной из сторон до регистрации брака, общим, выступают такие обстоятельства: выполнено качественное улучшение жилплощади (проведен капитальный ремонт, проведены работы по переоснащению помещения инженерным оборудованием, сделана перепланировка).

Цена жилья на рынке существенно возросла. Расходы на выполнение ремонтных работ связаны с совместным бюджетом или затрачивались личные средства супругов.

Приобретение жилья

В качестве основного доказательства появления права владения жильем до момента, когда были оформлены семейные отношения, выступает договор о купле/продаже или прочий документ которым осуществляется передача прав на имущество (дарственная/завещательный документ). Однако в данном аспекте существуют определенные нюансы, которые необходимо брать в расчет.

К примеру, будущим супругом накоплены средства для приобретения объекта недвижимости в период, когда он еще не был в браке, сама же сделка, связанная с покупкой, была оформлена непосредственно с момента официальной регистрации семьи, поэтому приобретенное жилье будет относиться к общему.

Процесс доказательства того, что все финансы на покупку жилья были переданы только одной стороной, довольно сложен. Есть ряд случаев и когда приобретение жилья в новостроящемся объекте было выполнено до момента вступления в брак, а статус владельца был приобретен уже после того, как официально зарегистрировали союз между супругами.

При данных обстоятельствах ключевой момент – оплата. В случае предоставления документальных доказательств того, что передача финансов была проведена до момента оформления официальных отношений между супругами, жилье не получит статус общего.

Если есть ипотека

Когда кто-то из будущих супругов до момента вступления в брак оформил на жилье ипотеку, а выплаты по ней стали вноситься после официальной регистрации семейных отношений, подобное жилье с момента расторжения брака останется во владении приобретающего жилплощадь лица.

Проплаты в качестве погашения общей ипотечной суммы, вносимые в период официального существования семьи, должны полностью компенсироваться другой стороне в соответствии с общими основаниями. Есть вариант и того, что судом подобное имущество будет признано общим, принадлежащим и одному, и второму супругу.

В случае если оформление ипотеки происходило до регистрации семьи, однако, преимущественная часть проплат по ней выполнялась с помощью средств второго супруга в период пребывания в браке, подобное имущество будет отнесено в случае развода к общему. Данные нюансы зависят от множества факторов, возникающих при бракоразводном процессе.

До момента вступления в брак нужно заблаговременно продумывать развитие событий в случае наличия длительного обременения. Супруги должны обсудить все нюансы, попробовать поменять или пересмотреть ипотечные условия.

Наиболее лучшим выходом в решении вопросов, связанных с ипотекой, можно назвать подписание контракта, с помощью которого можно урегулировать все вероятные спорные моменты между супругами, связанные с имуществом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Покупка квартиры в браке: правила безопасной сделки

Эксперты рынка недвижимости рассказывают про правила покупки квартиры для семей. Когда лучше покупать квартиру – до брака или после, как быть тем, кто состоит в гражданском браке, и на какой налоговый вычет могут рассчитывать супруги, купившие жилье совместно.

Покупка квартиры вне брака: что сначала – сделка или свадьба?

Купленное в браке имущество является совместно нажитым, а значит и в случае развода делится пополам. Поэтому будущим супругам важно заранее позаботиться об этом вопросе. Как минимум для того, чтобы каждый чувствовал себя в безопасности. Если вы покупаете квартиру напополам в равных долях, то существенной разницы дата заключения сделки не играет – и до, и после брака недвижимость будет делиться на двоих по принципу 50/50%, если супруги не решат иначе в добровольном порядке. Другое дело, если кто-то покупает квартиру единолично или собирается оплатить большую часть стоимости объекта. В этом случае эксперты рекомендуют совершать сделку до заключения брака, с выделением в квартире долей, соразмерных вложенным средствам. Теоретически такой подход практикуется и после брака, однако в этом случае владелец меньшей доли имеет шанс оспорить долевой раздел имущества в суде и добиться получения половины квартиры.

А если покупатель один?

Тогда тем более совершить покупку следует до брака. Если уже после свадьбы один из супругов решит купить недвижимость за личные средства, оформит право собственности на себя и по документам будет проходить единственным владельцем, для государства эта квартира все равно останется совместно нажитым имуществом. Более того, тот из супругов, кто не участвовал в покупке, может через суд потребовать выделения доли для себя и без инициирования бракоразводного процесса. В этом случае ему полагается 50%.

В каких случаях лучше покупать квартиру после заключения брака?

Как мы уже говорили ранее, если квартира покупается совместными усилиями обоих супругов, вкладывающих равные суммы в оплату объекта, сделку лучше заключать после женитьбы. Так оба покупателя автоматически получат равные своим затратам доли без необходимости дополнительно их выделять.

Также эксперты советуют заключать сделки после свадьбы тем парам, которые смогут претендовать на участие в программе субсидирования недвижимости для молодых семей.

Иногда застройщики стимулируют продажи семейного формата недвижимости с помощью специальных акций для супругов. В этом случае также целесообразно сначала заключить брак, а уже затем приобретать недвижимость. Однако и в этом случае эксперты рекомендуют сразу выделить доли, соразмерные вложенным средствам.

Придется ли делить недвижимость, купленную до брака?

Нет, любые приобретения до брака совместно нажитыми не считаются, а значит и разделу в случае развода не принадлежат. Исключение – если в квартире изначально выделена доля второго супруга, то есть недвижимость стала совместной собственностью пары еще до заключения брака. Но и делится она в этом случае не как совместно нажитое имущество (иначе говоря, пополам), а как долевая собственность, то есть соразмерно выделенным каждому владельцу долям.

Когда квартира, полученная в браке, не будет делиться между супругами?

Не подлежат разделу унаследованные и полученные в дар квартиры. Такая недвижимость признается личной собственностью одного из супругов, и второй не может претендовать на это имущество в случае развода.

Покупка квартиры в гражданском браке

Если пара планирует совместную покупку квартиры и при этом не собирается официально подтверждать свои отношения, решением станет выделение долей при покупке. Это могут быть равные половины или доли, соответствующие вложенным средствам.

С каждой долей владелец может поступать по своему усмотрению – оставить в наследство, подарить кому-то или продать. Однако в случае продажи преимущественное право покупки всегда сохраняется за содольщиком.

Нужен ли брачный договор?

Брачный договор позволяет супругам «договориться на берегу» и может существенно облегчить раздел имущества, если дойдет до расставания. В документе можно прописать, кому, что и в каких размерах достанется в случае развода, как должны делиться доли в приобретаемой квартире и даже какие обязательства каждый из супругов несет по ипотечному кредиту.

Необязательно включать в договор все имущество, достаточно описать самое важное – недвижимость, автомобиль и т. д.

Брачный договор может быть зарегистрирован как до брака, так и после его заключения – в любое время. Для этого необходимо обратиться к юристам, которые помогут грамотно составить договор с учетом интереса обеих сторон, а также к нотариусу, который удостоверит его действительность.

Сможет ли каждый супруг получить налоговый вычет за покупку недвижимости?

Да, при покупке недвижимости в формате долевой собственности вычет распределяется между супругами в соответствии с понесенными ими расходами, что необходимо подтвердить документально.

Если же квартира куплена силами одного члена семьи или по документам на двоих указана общая сумма, расходы могут быть распределены в любых пропорциях в соответствии с желаниями супругов – и 50/50%, и 70/30%, и 100/0%. В этом случае супруги получат вычет с учетом указанной ими же доли расходов.

Для этого необходимо обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о распределении вычета. Документ должен быть подписан обоими супругами. Важно помнить, что заявление принимается только один раз! Если впоследствии супруги захотят перераспределить долю вычета, сделать это после поданного ранее заявления уже не получится.

Если у моего мужа есть ипотека на дом, который он купил до нашей свадьбы, это половина моей? | Домашняя страница Руководства

Фрейзер Шерман Обновлено 28 ноября 2018 г.

В Калифорнии определить, является ли актив общественной собственностью, должно быть просто, но в некоторых случаях это не так. Если ваш муж покупает дом во время брака, половина его обычно принадлежит вам. Однако, если он купил его до свадьбы, то, есть ли у вас доля в собственности, зависит от многих факторов.Например, записал ли он ваше имя на документе; производил ли он выплаты по ипотеке во время брака из каких-либо общественных фондов; или сделали ли вы какие-либо финансовые пожертвования или взносы в счет собственного капитала на дом.

Наконечник

Собственность в Калифорнии может стать семейной или общественной собственностью, даже если до брака принадлежала исключительно вашему мужу. Кто платит ипотеку и какими способами может отдать отдельное имущество и вам.

Как выплачивается ипотека

Даже если дом вашего мужа изначально был отдельной собственностью, он может не оставаться таким.Когда вы вступаете в брак, ваш и его заработки являются доходом общества. Если он использует доход сообщества для выплаты ипотеки, это дает вам долю владения. Размер ставки зависит от обстоятельств и от того, ведет ли он точные записи о том, какой доход сообщества он вложил в дом. Если он платит отдельными фондами, не являющимися доходом, такими как доверительный фонд или наследство, он может сохранить дом на 100 процентов своей собственностью.

Отдельная собственность становится общественной собственностью

Трансмутация означает процесс, в результате которого отдельная собственность становится общественной собственностью.Например, смешение может вызвать трансмутацию. Если ваш муж намерен выплатить ипотечный кредит из своих отдельных денег, но в конечном итоге использует ваш общий текущий счет для совершения платежей, возможно, что может произойти трансмутация. Другой способ трансмутации — это если ваш муж укажет ваше имя на документе.

Доход от аренды на вашем счете

Когда вы попадаете в брак, владея отдельной собственностью, это может иметь волновой эффект. Если, например, ипотечный кредит вашего мужа относится к арендуемому дому, и если он продолжает выплачивать ипотеку во время вашего брака своими отдельными фондами, опять же, а не своими заработками, доход от аренды также является отдельным доходом.Конечно, здесь тоже могут происходить смешение и трансмутация. Например, если он всегда кладет свои чеки на аренду на ваш совместный банковский счет и оплачивает ремонт с этого счета, деньги за аренду больше не могут считаться отдельной собственностью.

Соглашения о брачном или последующем соглашении

Всегда можно изменить правила владения, заключив брачный или пост-контрактный договор. Если вы согласны, скажем, с тем, что ваш муж может потратить свои заработки на выплату ипотечного кредита и что дом останется его отдельной собственностью, то он будет его.В таком случае у вас нет никаких претензий к дому. Prenups и аналогичные контракты — при условии, что они действительны и не считаются крайне несправедливыми — имеют приоритет перед законом штата в отношении раздела собственности.

Разделение

Общинные штаты собственности, такие как Калифорния, стремятся к равному разделу семейной собственности и обычно не затрагивают отдельную собственность, но это не обязательно означает, что вы получите «свою» точную пропорцию каждого актива. Предположим, ваши семейные активы составляют 400 000 долларов: не имеет значения, с какими активами на 200 000 долларов каждый из вас уходит.Например, возможно, у вас есть только 10 процентов собственности в семейном доме, но у вас есть маленькие дети, и вы надеетесь и дальше жить в нем. Можно договориться с мужем и по сути выкупить его долю в доме. Таким образом, он мог сохранить больше других активов в обмен на отказ от своего интереса к дому.

Имеет ли мой супруг (а) право на мой дом, если я владел им до брака?

В соответствии с Законом о собственности сообщества Калифорнии краткий ответ, скорее всего, будет ДА, , даже если ваш (а) супруг (а) никогда не был добавлен к титулу .

Это может показаться вам удивительным, но этот результат основан на общей посылке Закона Калифорнии о общественной собственности, согласно которой все, что заработано любой из сторон во время брака, является 100% общественной собственностью. Это означает, что любой заработок, полученный любой из сторон во время брака, будет разделен пополам в процессе развода / расторжения брака. Однако, если вы купили дом до свадьбы, вы, естественно, можете подумать про себя: «Эй, но я владел этим домом до свадьбы, это означает, что дом полностью мой!» Это верная мысль, но что, если бы ваш супруг ответил: «Но я помогал вносить все эти выплаты по ипотеке каждый месяц, я должен получить что-нибудь за эти выплаты!»

В этом случае закон согласуется с вашим супругом . Пока выплаты по ипотеке, сделанные во время брака, производились за счет доходов от общей собственности, т. Е. Денег, которые были заработаны одним или другим супругом (или обоими) во время брака, тогда община приобрела интерес к дому, так же как и ваш супруга поспорила. Закон объясняет это тем, что, поскольку деньги, принадлежащие вашему супругу, были потрачены на ипотеку дома для выплаты основного долга, даже если вы владели домом до брака, ваш супруг теперь получил долю в доме посредством выплат по ипотеке.

Вы можете подумать про себя: «Хорошо, я понимаю, что моя супруга заинтересовалась домом, помогая выплатить принцип ипотечного кредита, но было бы несправедливо, если бы моя супруга получила половину дома, потому что мы заплатили только 15 000 долларов в принципе во время нашего брака! » Это действительный момент, и закон согласен с вами, по крайней мере, частично. Ваш супруг не имеет права на половину дома только потому, что он или она производили выплаты по ипотечному принципу.

Ваш (а) супруг (а) имеет право на возмещение половины основной суммы, выплаченной во время брака (т.е. от даты заключения брака до даты развода). Теперь вы можете подумать: «Слава Богу, я готов дать ему 7 500 долларов, и тогда я буду владеть домом бесплатно!» Ну не так уж и быстро . В дополнение к возмещению в долларах половины основной суммы выплаты по ипотеке, ваш супруг (а) также получил долю в доме, помогая с выплатами по ипотеке во время брака.

Размер доли в доме, который приобрел ваш супруг (а), включает техническое уравнение, которое каждый адвокат здесь, в The Moreno Family Law Firm, полностью понимает и готов объяснить.Этот расчет может измениться еще более радикально, если дом был рефинансирован или если один из супругов позже был добавлен к титулу. Важно знать общий интерес вашего супруга к дому, чтобы вы могли тщательно оценить, что делать с домом во время развода / расторжения брака. Это также вопрос, чувствительный ко времени, и, в зависимости от рынка, быстрое реагирование может быть в ваших лучших финансовых интересах. Позвоните (408) 266-9011, чтобы записаться на прием сегодня, чтобы поговорить с одним из наших опытных партнеров, который поможет вам пройти этот технический процесс!

Я купил наш дом до того, как мы поженились, это отдельная собственность? — Блог адвоката по разводам в Далласе — 11 октября 2013 г.

Вы принесли в брак какое-то имущество, по пути накопили какое-то имущество, и теперь вам грозит развод.Вам нужен совет о том, что на самом деле ваше, ее и что-то среднее. Не только вы имеете смешанную собственность — многие люди беспокоятся о собственности и о том, что с ней в конечном итоге происходит, особенно если это дом или какое-либо другое крупное имущество.

Многие люди сбиты с толку и думают, что все, что написано на их имя, является их собственностью, и то же самое касается их супруга. К сожалению, в Техасе это не работает. Мы являемся государством общественной собственности, и характер или характер собственности зависит от момента возникновения права собственности — когда вы приобрели эту часть собственности.Общая собственность — это все, что было приобретено во время брака, независимо от того, от чьего имени оно принадлежит. Отдельная собственность — это все, что было приобретено до брака или в результате дара, завещания или наследства во время брака. Следовательно, если вы купили дом до брака, то это ваша отдельная собственность.

Но теперь вы обеспокоены тем, что после свадьбы вы присвоили дом обоим своим именам. Однако этого недостаточно для преобразования отдельной собственности в общественную собственность в соответствии с разделом 4 Семейного кодекса Техаса.202. Фактически, в подразделе (а) говорится, что у вас должно быть соглашение о преобразовании раздельной собственности в общественную, и это соглашение должно «(1) быть в письменной форме; подписываться супругами; идентифицировать перестраиваемую недвижимость; и указать, что собственность превращается из отдельной собственности в общую собственность супругов; (2) и подлежит исполнению без рассмотрения «.

Еще одна проблема, которую вам, возможно, придется решить, — это вопрос о возмещении расходов сообществом. Если вы купили дом до брака, это ваша отдельная собственность; однако, если вы все еще платите по ипотеке во время брака, ваш супруг (а) может подать иск о возмещении от общины.Причина, по которой общественная собственность (доход вас и вашего супруга) была использована для улучшения вашей отдельной собственности. Таким образом, вы можете сохранить свой дом, но, возможно, вам нужно будет изучить особенности того, что может повлечь за собой это требование о возмещении.

Guest & Gray есть опыт, необходимый для решения этих сложных проблем, которые могут возникнуть. Позвоните сегодня, чтобы назначить встречу.

Кто получает дом при разводе в Висконсине?

Раздел имущества и долга в штате Висконсин

При разделе собственности в Висконсине активы и долги делятся поровну.Как всегда, когда дело доходит до раздела собственности, если обе стороны могут договориться, процесс проходит намного более гладко. Но если стороны не могут прийти к взаимному решению, суды будут делить имущество максимально справедливо. Однако в большинстве случаев до этого не доходит, потому что, как вы думаете, люди обычно любят принимать решения сами.

Цель состоит в том, чтобы составить таблицу с двумя столбцами, в которой будет указано, что каждая сторона сохранит, и чтобы общая стоимость каждой стороны была относительно одинаковой. Дом должен быть разделен, как и любой другой актив в списке.

В центре внимания семейный дом

Будет ли дом продавать и разделить, сохранить и выкупить, или поделить и содержать — это редко бывает легким решением. Супружеский дом часто является самой большой частью совместной собственности, рассматриваемой при разводе, поэтому решения, касающиеся дома, не следует принимать легкомысленно. Мы рекомендуем проконсультироваться с юридической фирмой по семейному праву, такой как Sterling Law Offices, потому что после того, как соглашение подписано и окончательно оформлено, очень сложно вернуться назад и передумать.

Ниже описаны три основных варианта раздела семейного дома:

• Продам дом
• Согласиться на выкуп
• Совладелец дома

Продам дом

Если ни одна из сторон не хочет иметь дом или ни одна из сторон не может позволить себе его самостоятельно, они могут продать дом и разделить прибыль. Соображения относительно продажи дома делятся на две категории: финансовые и личные. Финансовые относятся к вещам, связанным с деньгами, от ипотеки до риэлтора, но под личными понимаются те, кто там жил — дети или взрослые — и сентиментальная ценность, которую они имеют в доме.

Что происходит, если мы с супругом решаем продать семейный дом?

После того, как решение о продаже дома принято, в центре внимания находятся только финансовые аспекты. Во-первых, оцените текущий рынок и решите, хорошее сейчас время для продажи дома или нет. Дом, возможно, все равно придется продать, но лучше подождать.

Вам нужно будет знать любой долг, связанный с домом, включая ипотеку и любые кредитные линии под залог собственного капитала, чтобы вы могли спланировать, как их погасить.Это также когда вы должны изучить налоги на прирост капитала и любые другие налоги, относящиеся к дому.

Наконец, подготовьте дом к продаже, сделав любой ремонт или модернизацию, связавшись с риэлтором, чтобы помочь с продажей, и согласовав запрашиваемую цену.

Согласиться на выкуп

Стороны могут договориться о выкупе или сделке, когда одна сторона сохраняет дом, выкупает другую сторону и рефинансирует дом только от своего имени. Выкуп — отличный вариант, когда в семейном имуществе есть значительное количество других активов.Когда семейных активов достаточно, чтобы сбалансировать собственный капитал дома, сторона, владеющая домом, может обменять эти активы на долю капитала другой стороны.

Недостатки этого варианта двусторонние, поскольку покупатель может заплатить слишком много, если дом обесценится, или продавец может проиграть в результате повышения стоимости собственности в будущем. Таким образом, существует три распространенных способа выкупа.

1.) Отказаться от других активов

Наиболее распространенный выкуп — это когда одна сторона сохраняет дом в обмен на другие семейные активы, такие как инвестиции или пенсионные счета.Чтобы сделать это справедливо, третья сторона оценивает стоимость дома до того, как происходит раздел, после чего супруги соглашаются, что обменять.

2.) Выплаты по выкупу с течением времени

Выкуп также может быть оплачен в течение определенного периода времени. После того, как третья сторона оценивает стоимость семейного дома, условия выкупа излагаются и включаются в соглашение о разводе и брачном соглашении. В этих обстоятельствах совместное владение существует до тех пор, пока не будет произведена окончательная оплата выкупа.

3.) Вместо супружеской поддержки

Третий распространенный вариант случается, когда супружеская поддержка (алименты) является частью переговоров.В этом сценарии супруг, который будет платить супружескую алименты, может «отдать» дом другому супругу в обмен на то, что он не платит или выплачивает значительно меньшую супружескую поддержку.

Исключительное недвижимое имущество при браке или разводе

Автор: Кейси Джонсон-Уэлш, семейный адвокат

Продажа недвижимости при разводе может стать проблемой. У каждого супруга может быть разное представление о том, какая цена лучше всего подходит для перечисления собственности, какую работу необходимо выполнить, чтобы подготовить недвижимость к продаже, и даже какой брокер по недвижимости лучше всего выставит эту недвижимость.В дополнение к разногласиям, которые могут возникнуть в отношении продажи собственности, находящейся в совместной собственности, могут возникнуть и другие проблемы, если только один из супругов имеет право собственности на собственность. Хотя эти уникальные обстоятельства существуют независимо от того, не нарушен ли брак или супруги разводятся, конфликт с большей вероятностью может возникнуть во время развода.

Проблемы продажи единоличного имущества и имущества до брака

Имущество, имеющее единоличное право собственности, могло быть приобретено до или после заключения брака. Реже можно встретить недвижимость, купленную после свадьбы, которая оформлена исключительно на имя одного из супругов.Чаще всего один из супругов владел имуществом до встречи с другим, или один из супругов мог даже купить его в надежде, что пара однажды будет жить там вместе. Независимо от того, произошла ли покупка до или после брака, титулованному супругу может быть не так просто продать собственность, как можно было бы подумать, поскольку для завершения продажи почти всегда требуется согласие другого супруга.

Брачная стоимость единоличного имущества

Когда один из супругов покупает собственность, находясь в браке, есть несколько способов придать этой собственности брачную ценность.Если для покупки собственности использовались совместные фонды, но по какой-либо причине пара помещает собственность только на имя одного из супругов, собственность является супружеской, то есть стоимость собственности принадлежит обоим супругам независимо от того, как она называется. Если будет доказано, что независимые внебрачные средства одного из супругов были использованы для покупки имущества во время брака, может быть некоторая внебрачная составляющая, но любое увеличение стоимости собственности, скорее всего, будет связано с браком. Большинство покупателей приобретут недвижимость в ипотеку.Даже если ипотека хранится только на имя одного из супругов, если выплаты по ипотеке производятся с использованием дохода, полученного во время брака, к стоимости имущества снова применяется семейный компонент. Существуют различные другие способы, которыми единоличная собственность, приобретенная после брака, может иметь ценность для супруга, не являющегося собственником; это всего лишь несколько примеров.

Аналогичным образом, брачная стоимость может быть присвоена собственности, принадлежащей одному из супругов до брака. Любое увеличение стоимости имущества во время брака — это ценность, которая теперь принадлежит обоим супругам.Это увеличение стоимости могло быть результатом выплаты ипотеки во время брака или увеличения рыночной стоимости. В качестве дополнительного примечания, если супруг, который владеет недвижимостью, передает собственность обоим супругам после свадьбы, вся стоимость имущества в таком случае принадлежит браку / обоим супругам.

Дело отказавшегося от сотрудничества супруга при продаже имущества с единоличным титулом

Поскольку существует множество способов, которыми супруг, не являющийся собственником, может владеть долей в некоторой части недвижимого имущества, находящегося исключительно в праве собственности, владельцу зачастую очень трудно продать собственность без согласия супруга, не являющегося собственником.Большинство титульных компаний потребуют, чтобы супруг, не являющийся владельцем, подписал отказ от права супруга, отказываясь от своей заинтересованности в собственности, чтобы завершить продажу. Нередко супруг, не являющийся собственником, отказывается подписать отказ, не позволяя другому супругу продать собственность. Не все надежды потеряны. Если существуют веские причины, супруг-владелец может обратиться в суд с ходатайством о продаже имущества до завершения развода, позволяя продать собственность. Если у вас есть вопросы по поводу вашей собственности или вы столкнулись с проблемой продажи собственности с супругом, который отказывается сотрудничать, позвоните нам сегодня.

Другие часто задаваемые вопросы о добрачной недвижимости

В Пенсильвании семейная собственность охватывает собственность, приобретенную во время брака, и подлежит разделу при разводе. Однако брачная стоимость может быть присвоена собственности, принадлежащей одному из супругов до заключения брака. Любое увеличение стоимости имущества во время брака — это ценность, которая теперь принадлежит обоим супругам.

Да, суд имеет право принудить вас продать свой дом.Если один из супругов не может выкупить долю другого супруга в доме или стороны не могут договориться о стоимости дома, единственный справедливый и простой способ разделить капитал — это продать его.

вопросов, которые должна задать каждая не состоящая в браке пара перед покупкой дома

Не готовы жениться, но готовы купить дом? Вы и ваш партнер не одиноки. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2020 году неженатые пары составили 9 процентов покупателей жилья.Это число, вероятно, также увеличится, поскольку пары пересматривают финансовые последствия высказывания «да» после пандемии.

Банковское понимание

Если есть вероятность, что вы или ваш партнер можете переехать по работе или по другим причинам в ближайшие несколько лет, возможно, лучше воздержаться от покупки дома. Это связано с тем, что транзакционные издержки на покупку недвижимости и ее последующую продажу в короткие сроки могут съесть ваш капитал.

Хотя покупка дома с партнером может показаться новой захватывающей главой, важно понимать, что это не обязательно выглядит так в глазах суда.

«В случае супружеских пар у вас есть суды по семейным делам, в которых есть своя совокупность правил. Эти правила не применяются, когда не состоящая в браке пара расстается, — говорит Барри Крейслер, поверенный по недвижимости из Чикаго.

Если вы не состоящая в браке пара, желающая вместе купить дом, перед поиском ответьте на эти шесть вопросов:

1. Каковы законы для не состоящих в браке пар?

В некоторых штатах ваше решение жить вместе в качестве партнеров может классифицировать ваше соглашение как гражданский брак.Однако законы большинства штатов относятся к парам, не состоящим в браке, как к частным лицам, когда речь идет об активах, таких как недвижимость. Таким образом, пара должна написать свои собственные правила, которые диктуют, как обращаться с их собственностью в случае разлуки или смерти.

2. Что должно быть включено в договор собственности?

Чтобы получить такую ​​же защиту, как и традиционно признанный брачный союз, не состоящие в браке пары, покупающие дом вместе, должны указать свои собственные параметры по умолчанию. Это обычно известно как «договор о совместном проживании в собственности», и он должен включать правила о том, как будет разделено имущество в случае худшего.В соглашении должны быть указаны четкие детали, в том числе:

• Тип собственности на имущественный акт (совместная аренда с правом наследования или общие арендаторы)
• Доля дома, принадлежащего каждой стороне
• Ответственность за платеж (и что произойдет, если одна из сторон не выполнит свои обязательства)
• Договор о выкупе
• Что произойдет, если будет передача работы
• Процесс разрешения споров
• Стратегия выхода

«Главное, чтобы они выразили свои ожидания друг относительно друга в письменной форме», — говорит Крейслер.«Собираются ли они вносить финансовый вклад на равной основе? Кто за что платит? »

Парам целесообразно заключать это соглашение с адвокатом, пока они находятся в гармоничном состоянии — «пора решить, что произойдет, если они разойдутся или один из них получит перевод на работу», — говорит Крейслер.

3. Что делать, если я не получаю ипотеку?

Если у вас или вашего партнера плохая кредитная история, вы можете не иметь права на совместную ипотеку — и даже если вы это сделаете, ваша процентная ставка будет выше.Чтобы избежать этого, вы можете решить, как пара, что только партнер с хорошей кредитной историей должен получать ипотеку.

Ипотечные кредиторы получают кредитные рейтинги от всех трех отчитывающихся агентств (Equifax, Experian и TransUnion) и обычно получают вторую или среднюю оценку из всех трех. Это означает, что если три агентства сообщают ваши баллы как 689, 682 и 676 соответственно, кредитор будет учитывать число 682 в вашей заявке на получение кредита. Если вы подаете заявку на совместную ипотеку, кредитор рассмотрит средние баллы обоих заявителей и возьмет наименьшее из двух.Если ваш средний балл составляет 682, а ваш партнер — 575, тогда ваш балл по заявке будет 575.

Хотя более высокий кредитный рейтинг одного партнера увеличит шансы на одобрение и лучшие условия прямо сейчас, все может стать тернистым, когда дело доходит до первоначальный взнос и определение того, кто за что платит, а также единоличное владение могут создать серьезные проблемы в будущем.

«Если у одного человека плохая кредитная история, то он может быть частичным заявителем, если партнер может справиться с дополнительным долгом», — говорит Марк Крафт, региональный менеджер по ипотеке в U.С. Банк в Денвере. «Они также могут быть в титуле, но не в ссуде, но это большой риск, потому что вы отдаете кому-то половину дома».

Если вы решите оставить одного человека без ипотечного кредита, но обе стороны участвуют в документе, лицо, которое находится на ипотеке, несет юридическую ответственность за выплату ссуды.

«Преимущество обладания титулом состоит в том, что ваша доля владения является официальной», — говорит Крейслер. «Лицо по ипотеке несет всю ответственность, в то время как лицо, имеющее право собственности, имеет права без каких-либо обязательств.”

Ситуация также может быть проблемой для партнера, который находится в деле, но не в ипотеке. Например, если они платят половину стоимости ипотеки и налогов, но партнер, на имя которого выдана ссуда, тайно прекращает ее выплату, дом может быть возвращен в собственность кредитору. Партнер по делу мог быть без денег и дома.

4. Кто получит дом, если вы расстанетесь?

Не состоящие в браке пары, покупающие дом, конечно же, планируют остаться вместе, но планы часто меняются.Хотя разрыв достаточно сложен, совместное владение домом усложнит ситуацию. В конце концов, дом не разделить пополам.

Предполагая, что обе стороны участвуют в договоре и нет соглашения о собственности, дом может быть продан или одно лицо может выкупить другое. Вам нужно будет заключить соглашение о покупке / продаже с механизмом ценообразования и точными сроками выполнения действий. Если ни одна из сторон не может выкупить другую, лучший план — согласиться продать дом в течение определенного периода времени.

Договор собственности может облегчить работу. Например, если вам принадлежит 85 процентов, и вы хотите остаться дома, а ваш партнер хочет продать, вам нужно будет выкупить только 15 процентов его собственности. Однако, если вы оба используете ипотеку, вам также придется рефинансировать ипотеку на свое имя.

«Единственный способ снять ссуду — это рефинансировать», — говорит Крафт.

Рефинансирование совместной ипотеки в ипотеку с одним заемщиком также может вызвать некоторые проблемы.Вам нужно будет иметь право на получение всей ссуды на свое имя, и вы должны быть готовы оплатить все заключительные расходы по новой ссуде.

5. Что произойдет с имуществом, если один из нас умрет?

К супружеской паре применяются законы наследования по завещанию, если ни одна из сторон не имеет завещания. Закон в основном гласит, что если вы состоите в браке и у вас нет детей, он переходит к оставшейся в живых. По словам Крейслера, это правило не применяется автоматически к парам, не состоящим в браке.

В случае покупки дома парами, не состоящими в браке, это зависит от того, как они владеют правом собственности.В этом сценарии есть два способа удержания титула: общая аренда и совместная аренда с правом наследования. Общая аренда, или TIC, означает, что каждый человек владеет определенной долей дома, и в случае смерти его доля в собственности переходит в его собственность. Совместная аренда с правом наследования требует, чтобы в случае смерти одного человека оставшийся в живых наследует свою долю собственности.

Третий способ владения недвижимостью — партнерство.

«В партнерском соглашении вы можете точно указать, что вы хотите, чтобы произошло в случае смерти, а также инвалидности или разрыва отношений», — говорит Крейслер.

6. Что, если мы планируем пожениться в конце концов?

Трудно говорить о разрыве отношений и смерти в разгар знаменательного события в вашей жизни: совместной покупки дома. Возможно, вы планируете официально связать себя узами брака в будущем, поэтому вам интересно, стоит ли вам беспокоиться о каких-либо потенциальных проблемах. Даже с учетом возможного брака на горизонте создание юридически обязывающего документа, в котором излагаются оба ваших желания в отношении вашей собственности, по-прежнему является разумным шагом.

Если вы все же решите пожениться, вам нужно будет пересмотреть все документы.Например, если в документе указан только один из вас, вы захотите добавить в него имя своего супруга. Это может быть сделано путем подачи заявления о прекращении права собственности.

Вы также захотите проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы убедиться, что вы максимально увеличиваете вычет процентов по ипотеке. Как неженатой паре, покупающей дом вместе, воспользоваться этим вычетом немного сложнее. Когда вы решите сделать это официально, вы сможете воспользоваться преимуществом снижения вашего налогового счета.

Решение вопросов по ипотеке — это только часть успешного управления своими финансами.Вот как можно обсудить свои финансовые ценности и приоритеты со своей второй половинкой.

Подробнее:

Разделение дома — когда дом покупается до брака

Самый большой вопрос в разводе, после детей, касается дома. Кому достанется дом и как он делится? Во-первых, как я уже говорил в другом месте на этом сайте, имя в документе не имеет отношения к вопросу о том, кому принадлежит дом. Если дом был приобретен во время брака на семейные средства, он является семейным имуществом.Если дом был приобретен до брака, это отдельный актив. Но границы могут размываться.

Сотрудник по судебным слушаниям (это судьи в отставке) Стэнли Гартенштейн недавно столкнулся с одной такой ситуацией. Он опубликовал свое решение 27 марта 2009 г. в «Юридическом журнале» по делу Ли против Ли. Муж приобрел дом еще до свадьбы. Понятно, что тогда дом был отдельной собственностью. Однако в ходе брака он совершил новый поступок, доставив жене половину интереса. Дж. О. Гартенштейну было поручено определить вопрос об интересе жены к дому и ее ценности.Во-первых, он обнаружил, что передача превратила отдельную собственность в семейную. Затем он обнаружил, что муж имеет право на «доллар в качестве долларового кредита для его отдельных имущественных взносов». Поскольку стоимость имущества составляла 375 000 долларов на дату передачи и 500 000 долларов на дату судебного разбирательства, мужу был предоставлен кредит на сумму 375 000 долларов, в результате чего 125 000 долларов оставалось в качестве семейной собственности.

Следующий вопрос: если дом не передан другому супругу. Предположим, дом был куплен за 80 000 долларов.За время брака стоимость дома выросла до 160 000 долларов. Прирост раздельное или семейное имущество?

Крупное дело по этому поводу — Прайс против Прайса 68 NY2d 8 (1986). Апелляционный суд постановил, что увеличенная стоимость отдельного имущества может быть семейным имуществом:

Закон о справедливом распределении широко определяет термин супружеская собственность, очень узко определяет «отдельную» собственность (см. Закон о семейных отношениях, § 236 [B] [1] [d]; Majauskas v Majauskas, 61 NY2d 481, 489). для достижения наилучшего результата для обеих сторон при расторжении брака (см., O’Brien v O’Brien, 66 NY2d 576, 584-585).В основополагающем деле О’Брайен против О’Брайена (id.) Этот суд постановил, что медицинская лицензия, полученная во время брака, была семейной собственностью в соответствии с § 236 (B) (1) (c) Закона о семейных отношениях, подлежащей справедливому распределению. в соответствии с разделом 236 (B) (5). В деле «Цена против цены» (69 NY2d 8)) мы считали, что в случаях, когда отдельная собственность оценивалась во время брака, отчасти благодаря усилиям и вкладам неименованного супруга, сумма вознаграждения была супружеской собственностью, подлежащей справедливому распределению.Отсюда следует, что если супруг, не имеющий титула, способствовал признанию заинтересованности титулованного супруга в партнерстве, даже если супруг уже был партнером на момент заключения брака, такое вознаграждение представляет собой супружескую собственность, подлежащую справедливому распределению ».

Хотя в этом деле, казалось бы, говорится, что любое увеличение стоимости будет супружеской собственностью, позже суд занял более строгую позицию. Суд заявил, что, если ценность оценки не является супружеской, если она была результатом «чистых рыночных сил».Бернс против Бернса 84 Нью-Йорк, 2 день 369, 374 (Нью-Йорк 1994).

Что касается кондоминиума, ответчик утверждает, что Верховный суд злоупотребил своими дискреционными полномочиями, несправедливо распределив оцененную стоимость как семейную собственность. Мы не согласны. Кондоминиум, купленный истцом до заключения брака, явно являлся отдельной собственностью (см. Закон о семейных отношениях, § 236 [B] [1] [d] [1]), и, следовательно, любое увеличение стоимости остается отдельной собственностью, за исключением в той степени, в которой такая признательность частично объясняется вкладом или усилиями другого супруга »(Закон о семейных отношениях, § 236 [B] [1] [d] [3]; см. Hartog v Hartog, 85 NY2d 36, 45- 46, 647 с.E.2d 749, 623 N.Y.S.2d 537 [1995]; Прайс против Прайса, 69 NY2d 8, 15, 503 N.E.2d 684, 511 N.Y.S.2d 219 [1986]). Ответчик, как безымянный супруг, претендующий на такой интерес, нес бремя доказывания того, что увеличение стоимости было частично связано с его усилиями, а не с рыночными силами или другими не связанными факторами (см. Golub v Ganz, 22 AD3d 919, 922-923, 802 NYS2d 526 [2005]; Lawson v Lawson, 288 AD2d 795, 796, 732 NYS2d 753 [2001]; Burgio v Burgio, 278 AD2d 767, 769, 717 NYS2d 769 [2000]) .

Обращаясь к доказательствам, ответчик дал показания относительно общего технического обслуживания, которое стороны выполнили в кондоминиуме, которое включало покраску, конопатку, организацию коврового покрытия и замену бытовой техники, а также его отношения с Управлением жилищного строительства Бостона по вопросам арендаторов. . Мы также посчитали бесспорным, что никаких ремонтов или структурных изменений в кондоминиуме не производилось во время брака. Примечательно, что в показаниях истца установлено, что стоимость недвижимости резко возросла в результате оживления района, в значительной степени из-за недавнего строительства роскошных кондоминиумов через дорогу от кондоминиума.При всех обстоятельствах мы не можем сказать, что Верховный суд злоупотребил своим усмотрением, установив, что увеличение стоимости было результатом рыночных сил.

Апелляционный отдел, Третий департамент рассмотрел вопрос о ремонте и улучшении собственности в Бонанно против Бонанно, 2008 г., NY Slip Op 10084, 2 (N.Y. App. Div. 3d Dep’t 2008)

Согласно Закону о семейных отношениях, существует две категории собственности: семейная собственность и отдельная собственность. После развода супружеская собственность подлежит справедливому распределению, а отдельная собственность не подлежит (Закон о семейных отношениях § 236 [B] [1] [c], [d]).Закон определяет супружескую собственность в широком смысле как «всю собственность, приобретенную одним или обоими супругами во время брака» (Закон о семейных отношениях, § 236 [B] [1] [c]). Доход обоих супругов на протяжении всего брака считается частью семейного имущества и используется для расчета справедливого распределения (Закон о семейных отношениях, § 236 [B] [5] [d] [1]). Напротив, отдельная собственность, которая не подлежит справедливому распределению, явно определяется как собственность, исключенная из семейного имущества.Это «имущество, приобретенное до брака, или имущество, приобретенное по завещанию, завещанию или наследству, или дар от лица, не являющегося супругом» (Закон о семейных отношениях, § 236 [B] [1] [d] [1]). Раздельное имущество также включает «имущество, приобретенное в обмен на отдельное имущество или при увеличении его стоимости, за исключением случаев, когда такое вознаграждение частично обусловлено вкладом или усилиями другого супруга» (Закон о семейных отношениях, § 236 [B] [ 1] [d] [3]). Понятие обособленной собственности трактуется узко (см. Hartog v Hartog, 85 NY2d 36, 48, 647 N.E.2d 749, 623 N.Y.S.2d 537 [1995]), и существует презумпция, что собственность является супружеской, пока одна из сторон не докажет обратное (LeRoy v LeRoy, 274 AD2d 362, 712 N.Y.S.2d 33 [2000]).

Суд взял показания ряда свидетелей и учел оценки экспертов сторон. Затем он провел подробную инвентаризацию имущества сторон и назначил распределительное вознаграждение. Суд должным образом рассмотрел факторы, изложенные в § 236 (B) (5) (d) Закона о семейных отношениях, включая соответствующие вклады сторон в семейное экономическое предприятие (см. Price, 69 NY2d, 14-15; O’Brien v. О’Брайен, 66 NY2d 576, 587, 489 N.E.2d 712, 498 N.Y.S.2d 743 [1985]).

Суд постановил, что на дату свадьбы стоимость главного дома и земли Claverack составляла 556 000 долларов, а дом арендатора стоил 357 000 долларов. Мужу эти суммы были должным образом засчитаны как отдельное имущество. Затем суд определил, что на дату судебного разбирательства главный дом и имущество стоили 1 985 000 долларов, а дом арендатора — 516 000 долларов. Эти значения были основаны на признании судом экспертных оценок жены.Это было правильным, учитывая явные свидетельства того, что эксперт жены был гораздо более опытен в проведении необходимых здесь оценок. Кроме того, отчет эксперта жены был полным и точным, в то время как отчет эксперта мужа был полон ошибок и упущений (см. Cash-Scher v Scher, 299 AD2d 193, 193, 748 NYS2d 868 [2002]; Charland v Charland, 267 AD2d 698 , 700-701, 700 NYS2d 254 [1999]).

Суд справедливо постановил, что обширный ремонт привел к значительному увеличению стоимости и что все улучшения были на 100% супружескими.Доказательства в записи показывают, что собственность Claverack после ремонта мало похожа на бывший скромный загородный дом, которым владел муж, когда он вступил в брак. Практически все постройки на участке и сама недвижимость были преобразованы. Присуждая жене половину оцененной стоимости имущества, суд учел как работу жены по выполнению ремонта, так и тот факт, что улучшения были оплачены из семейных фондов (см. Price, 69 NY2d at 11 [где отдельная собственность оценивается как «должным образом»). частично »благодаря усилиям не имеющего титула супруга как родителя и домохозяйки, сумма вознаграждения является супружеской собственностью, подлежащей справедливому распределению]).Апелляционный суд по прайсам постановил, что если супруг, не получающий денежные средства, способствует признанию ценности отдельной собственности своего супруга (либо прямыми усилиями, либо выполняя домашние обязанности в процессе ремонта), он или она имеет право на справедливую долю стоимости вознаграждения.

Закон о семейных отношениях рассматривает супругов как участников семейного хозяйственного предприятия. Здесь оба супруга потратили много времени и денег на ремонт загородного дома в Клавераке.Жена провела много выходных и каникул с мужем и сыном в Клавераке и внесла свой вклад в ремонт дома.

Однако присуждение судом жене 50% стоимости имущества Claverack было несоразмерным (см. Ritz v Ritz, 21 AD3d 267, 799 N.Y.S.2d 501 [2005]). Рыночные силы в течение примерно 11 лет брака привели к некоторому увеличению стоимости собственности. Жена не имела права ни на какую долю этой «пассивной» оценки.Таким образом, разделение оценки Claverack на 75% / 25% является более справедливым распределением в данных обстоятельствах.

Возникает правило, что если повышение было чисто рыночными силами, то повышение является отдельной собственностью. Если признание было результатом некоторых вложений, денег и / или пота, тогда это могло быть супружество.