МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Иск о выделении доли в натуре в квартире: Исковое заявление о выделе доли

Заявление о выделе доли в натуре \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Заявление о выделе доли в натуре (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Заявление о выделе доли в натуре

Судебная практика: Заявление о выделе доли в натуре Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 150 «Действия судьи при подготовке дела к судебному разбирательству» ГПК РФ
(О.М. Кабанов)Мотивированное неуказанием в иске его цены и непредоставлением плана границ земельного участка определение об оставлении заявления без движения отменено, материал направлен в тот же суд для разрешения вопросов принятия иска к производству, так как в заявлении о выделе доли в натуре изложены обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, к исковому заявлению приложены имеющиеся у истца документы и в силу ст. ст. 148 — 150 ГПК РФ, п. п. 5, 7, 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» при наличии у судьи на стадии принятия заявления к производству суда вопросов относительно заявленных требований, а также представленных по делу доказательств, достаточности их объема они могут быть уточнены в ходе подготовки дела к судебному разбирательству после принятия заявления к производству.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 213.26 «Особенности реализации имущества гражданина» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»»Вопреки доводам Григорян П.А. о том, что ею подан иск в суд общей юрисдикции об определении долей за каждым из бывших супругов в праве общей собственности на спорный земельный участок, суды указали, что определение только долей в праве собственности на имущество не влечет изменения его состава, подлежащего реализации на торгах и, как следствие, не исключает применения положения пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве о реализации находящегося в общей собственности имущества в деле о банкротстве. При этом суды отметили, что согласно исковому заявлению бывшая супруга должника просила только определить доли в праве общей собственности на земельный участок, то есть изменить режим общей совместной собственности на общую долевую собственность, требования о выделении доли в натуре или разделе земельного участка (путем его межевания) исковое заявление не содержит.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Заявление о выделе доли в натуре

Нормативные акты: Заявление о выделе доли в натуре

Выделение доли (части) из совместной собственности в натуре в Киеве и по Украине

Если имущество пребывает в совместной собственности, каждый совладелец вправе пользоваться и распоряжаться данным имуществом наравне с другими совладельцами. Однако без выделения части (доли) данного имущества в натуре невозможно совершить определенные гражданско-правовые действия. Например, продать, оформить залог, подарить.

Термин «выделение доли в натуре» зачастую употребляется в контексте жилой недвижимости (квартир и домовладений). Совладельцами объектов недвижимого имущества выступают бывшие супруги после развода или наследники.

Процедура выдела части из совместной собственности в натуре связана с множеством правовых тонкостей, поэтому требует участия опытного юриста. Специалисты АК «Altexa» готовы предоставить помощь для эффективного решения этого вопроса. В зависимости от специфики ситуации выбирается один из двух путей:

  1. Заключение договора о выделении в натуре части из совместного имущества.
  2. Судебное разбирательство для получения соответствующего решения.

Нюансы выделения долей в натуре из общего имущества

На предварительной консультации с клиентом адвокатом анализируются правоустанавливающие документы, технический паспорт на недвижимость, прочая необходимая документация. Важно достоверно определить: возможен ли технически выдел доли в натуре.

Если в дальнейшем предполагается подавать судебный иск по данному вопросу, то необходимо получить экспертное Заключения касательно технической возможности разделения/ выдела в натуре доли из объекта недвижимости.

Когда речь идет о домовладении с земельным участком, зачастую имеется возможность оборудовать отдельные входы в жилое помещение, обустроить автономные коммуникации (водоснабжение, канализацию, электроснабжение и так далее). Однако если объектом недвижимости выступает квартира (особенно – небольшой площади), выделение отдельной части/ частей представляет собой серьезную проблему.

При таких обстоятельствах более рациональный шаг не обратиться в суд с иском о выделении доли в натуре, а истребовать денежную или материальную компенсацию от других совладельцев (соразмерно стоимости доли).

Необходимо учитывать: квартира/ дом имеет жилую и общую площадь. Иногда выделить фактически доли в натуре в порядке раздела имущества – значит передать в собственность бывшим совладельцам (супругам, наследникам) жилые комнаты. При этом некоторые помещения останутся в общем пользовании (кухня, ванная комната, туалет, гардеробная комната, кладовая).

Адвокаты нашей компании рекомендуют в ходе реализации данной правовой процедуры воспользоваться вариантом заключения мирового соглашения (договора) между совладельцами. Судебное разбирательство влечет за собой дополнительные затраты финансов, времени и нервов.

Выдел доли супругов при разделе имущества

Супругами доля в совместной собственности определяется:

  • Брачным контрактом
  • Обоюдным соглашением
  • В судебном порядке

В определенных случаях у клиентов компании «Altexa» возникает вопрос о возможности избежать раздела/ выделения части имущества в натуре путем признания права личной собственности на недвижимость, приобретенную в браке.

Речь идет о достаточно сложной с правовой точки зрения процедуре, для успешной реализации которой следует собрать и представить суду доказательства/ аргументацию определенного характера.

Согласно положениям Гражданского Кодекса, устанавливается презумпция совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. В перечень объектов личной собственности попадают только определенные исключения. Жилье в данный перечень зачастую не попадает.

Исходя из практики, можно выделить следующие эффективные пути признания имущества собственностью одного из супругов:

  1. Приобретение квартиры/ дома на средства, вырученные от продажи личной недвижимости.
  2. Оплата жилья денежными средствами с личного счета, который имелся до брака.
  3. Покупка объекта недвижимости на деньги, которые подарили одному из супругов близкие родственники.

В однозначном порядке личной собственностью признается жилая недвижимость, приобретенная/ подаренная/ унаследованная до брака.

Высокие шансы на признание личной собственности имеет вариант доказательства приобретения квартиры на деньги, вырученные от продажи добрачной недвижимости. Например, при переводе денег безналичным путем, можно найти информацию о соответствующих банковских транзакциях.

Обширная юридическая практика специалистов нашей компании дает возможность находить эффективные решения сложных задач!

Выделение доли по суду — раздел дома или квартиры по долям, подача иска

Отправляем…

Описание и цены

Краткое содержание услуги:

  • Консультация
  • Составление искового заявления
  • Ведение дела в суде

вкл. 2 заседания

30 000

+ 1 заседание

+ 10 000

Срок

индивидуально

Отправляем…

Наши услуги

Консультация

Недвижимое имущество часто находится в собственности сразу нескольких человек одновременно. Такая собственность называется совместной. Как правило, в подобных случаях сособственниками являются супруги, которые приобрели недвижимость в период брака (взяли в ипотеку или решились на серьезную покупку за наличные), или члены одной семьи, получившие квартиру в результате приватизации. Чтобы иметь возможность распоряжаться своей частью такого имущества, необходимо прежде всего юридически выделить из него свою долю. Этот вопрос можно решить путем достижения соглашения между всеми сособственниками, но если хотя бы один из них не согласен, эта проблема может быть разрешена только в суде. Переход из общей совместной собственности к общедолевой представляет собой сложную задачу, особенно если все сособственники предпочитают иметь долю в натуре, а не в денежном эквиваленте, что далеко не всегда представляется возможным, так как ключевым моментом в этой проблеме являются технические особенности недвижимости.

Юристы и адвокаты отдела по жилищным спорам Юридической компании URVISTA проконсультируют Вас по всем вопросам, связанным с выделением долей как в купленном ипотечном, так и в приватизированном недвижимом имуществе. Наши специалисты имеют богатый опыт ведения судебных дел данной категории и хорошо знают особенности законодательства и правоприменительной практики по этому вопросу.

Составление искового заявления

Первым шагом на пути к выделению долей из недвижимого имущества через суд является подготовка искового заявления. Закон предъявляет к форме и содержанию такого документа определенные требования. В иске необходимо не только заявить свои требования о выделе доли, но и грамотно аргументировать свою правовую позицию и подтвердить ее ссылками на соответствующие источники права.

Наши юристы помогут Вам составить исковое заявление с соблюдением всех требований законодательства. Мы также окажем Вам помощь в подготовке и сборе необходимых документов, которые надо предъявить в суде.

Ведение дела в суде

Жилищные адвокаты компании URVISTA готовы представлять Ваши интересы во всех судебных заседаниях. В этом случае Вы можете не принимать участия в судебном процессе лично. Это будет зависеть только от Вашего желания.

Вам может также понадобиться:

Процедура:

Оставляете на сайте или звоните нам, получаете консультацию

Предоставляете нам документы, мы анализируем ситуацию

Подъезжаете к нам в офис для заключения договора и оплаты услуг

Составляем иск, подаем в суд

Представляем Ваши интересы в суде на каждом заседании

Информируем Вас о результатах своей работы

Довольный клиент

  1. Данные по объекту недвижимости (адрес, вид объекта)
  2. Имеющиеся документы на недвижимость
  3. Краткое описание сути спора

Мы работаем на договорной основе, по предоплате, возможен наличный и безналичный расчет, в том числе все виды online-платежей.

Отправляем…

Отправляем…

Верховный суд разрешил менять размер долей собственников

Земельный участок площадью 6 соток и расположенный на нем дом находятся в общей долевой собственности между Ольгой Сахарковой*, Мариной Волковской* и Николаем Киревым*. Кирев через суд попросил выделить его долю в праве собственности. И хотя Киреву причитается чуть меньше двух соток земли, он попросил отдать ему 2,65 сотки – поскольку такое выделение соответствует сложившемуся порядку пользования участком и домом. Сахаркова и Волковская возражали: они хотели сохранить 2 сотки участка, на котором расположен дом, в общей долевой собственности.

Калужский районный суд Калужской области удовлетворил иск Кирева. Суд отверг вариант ответчиков, поскольку выделение доли в натуре должно прекратить долю выделяющегося сособственника на весь земельный участок, а они предлагали частично сохранить ее. В то же время суд постановил выделить в общее пользование всех трех сособственников дорожку 22 кв. м. 

ИСТЕЦ: Николай Кирев*

ОТВЕТЧИКИ: Ольга Сахаркова*, Марина Волковская*

СУТЬ СПОРА: О выделе доли в праве собственности на земельный участок 

РЕШЕНИЕ: Апелляционное определение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции 

Калужский областной суд отменил вынесенное решение и принял новое, которым отказал в удовлетворении требований. Он пояснил: предложенный истцом вариант раздела не учитывает размер принадлежащих сторонам долей в праве собственности, что противоречит закону.

Верховный суд напомнил: ст. 252 ГК допускает выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого. При несогласии апелляции с решением суда первой инстанции нужно было выбрать другие варианты раздела. Полностью отказав в иске, апелляционный суд не разрешил спор, а значит, не выполнил задачи гражданского судопроизводства, отметил ВС. Поэтому ВС отменил определение суда второй инстанции и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию. Калужскому областному суду следует учесть: выдел земельного участка и создание новых образуемых земельных участков означает, что ничего не должно остаться в общей долевой собственности (№ 85-КГ18-14). Пока еще дело не рассмотрено.

Мнение экспертов

В судебной практике встречаются разделы земельного участка с отступлением от размера долей каждого собственника. Для соблюдения баланса интересов суд обычно назначает одной из сторон выплату компенсации (п. 4 ст. 252 ГК). Кроме того, для определения наиболее приемлемого варианта суд может назначить землеустроительную экспертизу.

Надо учитывать, что закон запрещает бесконечно дробить земельные участки, площадь которых меньше предельных минимальных размеров (обзор судебной практики ВС № 4 от 2016 года). Минимальные размеры зависят от целевого назначения и разрешенного использования земли. Образование участка площадью 22 кв. м в долевую собственность недопустимо.

В этом сюжете

Если у сторон спора есть желание разрешить возникшую ситуацию, помочь в этом должен суд. Только в исключительном случае законодатель допускает принудительное решение вопроса при незначительности выделяемой доли. «Определение ВС – удачный пример судебного разрешения возникшей проблемы. ВС не отказал в иске, несмотря на формально имеющиеся для этого основания, не ограничился разъяснением действующего законодательства, а пошел дальше, применив закон на практике. Апелляции рекомендовано предложить сторонам достигнуть соглашения о способе и условиях раздела имущества, в том числе путем выплаты компенсации. Ранее подобных решений на уровне ВС не принималось», – отметил руководитель направления «Недвижимость» MGP Lawyers Юрий Марфин. «К такому определению ВС следует относиться положительно. Если выдел доли в натуре не запрещен законом и не повлечет несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, нет оснований для отказа в иске. При этом суд мог по своему усмотрению определить наиболее приемлемый вариант раздела», – считает юрист практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Сергей Омельченко. «ВС справедливо отметил, что процедура выдела не допускает оставления части участков в общей долевой собственности выделяющегося лица и иных сособственников», – добавил руководитель допофиса Амулекс Андрей Еремин.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

Чем отличается доля в праве собственности от доли со своим кадастровым номером? Как собственник может выделить свою часть квартиры? Можно ли разделить лицевой счет, и если да, то как? Разобраться с этими вопросами помогает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости».

AndreyPopov/Depositphotos

 

Квартиры коммунального заселения до сих пор существуют, но их нельзя путать с объектами долевой собственности. Часто возникает неразбериха из-за того, что люди пытаются понять разницу между долями в праве собственности на квартиру и долями в объектах с отдельными кадастровыми номерами. Так вот, важно знать, что долей с кадастровыми номерами в принципе не существует. В любом случае кадастровый номер присваивается на всю квартиру полностью, независимо от того, находится она в долевой собственности или нет.


10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?


Как возникает долевая собственность?

Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам. Например, в результате наследования, раздела имущества между супругами и другими типичными житейскими историями.

Квартира может находиться:

  • в общей собственности с определением долей,
  • общей собственности без определения долей,
  • или совместной собственности – такой вид владения может быть только между супругами.

Если доли не выделены, это означает, что существует доля в праве, а не в объекте — по сути, право на право. То есть каждый собственник фактически владеет долей в каждом сантиметре в помещении, а не отдельной комнатой.

Если доли выделены, то речь идет о пользовании конкретным обозначенным помещением.


Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?


Как выделить долю в квартире?

Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.

Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.

Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.

Понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на имущество,
  • паспорт,
  • исковое заявление о выделении долей в натуре.

Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.

На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.


Как разделить однушку на 2 жилых помещения?

Нужен ли нотариус для выдела долей детям?


И немного нюансов

Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.

В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.

Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.

Не пропустите:

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

Как переоформить долю в ипотечной квартире на мужа?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

«Тактика защиты ответчика при выделе доли в натуре на жилой дом»

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Часто на практике случаются ситуации, при которых собственники жилого дома находятся в крайне неприязненных отношениях, итогом которых является судебный спор по выделу доли одного из собственников в натуре.

В начале остановимся на различии понятий раздела жилого дома и выдела из него доли в натуре. В соответствии со ст. 252 ГК РФ раздел общего долевого имущества возможен по соглашению между собственниками. Отсюда раздел жилого дома, который находится в общей долевой собственности предполагает заключение между сторонами соглашения о разделе жилого дома и отсутствия каких-либо спорных моментов между собственниками. Выдел доли в натуре на жилой дом предполагает наличие спора между собственниками, при котором они не могут договориться о варианте раздела жилого дома. В этом случае один из собственников подает исковое заявление в суд о выделе в натуре своей доли из права общей долевой собственности на жилой дом. В связи с этим настоящая статья посвящена практическим аспектам тактики защиты Ответчика при выделе Истцом в натуре своей доли из права общей долевой собственности на жилой дом.

Итак, представим ситуацию, что вам вы являетесь ответчиком по судебному спору с обозначенным выше предметом. В первую очередь Вам необходимо внимательно прочитать исковое заявление и прилагаемые к нему документы, чтобы понимать чего требует у суда истец, и на каких доказательствах он основывает свою правовую позицию. Далее вы выбираете для себя форму защиты своих прав: самостоятельно либо с привлечением профессионального юриста, имеющего практический опыт участия в судебных спорах. Казалось бы, если есть необходимость обращаться к профессионалу, зачем тогда нужна данная статья, ведь мне же делать ничего не надо? По моему мнению, указанный вид судебных споров включает в себя три составляющих: бытовую (кто фактически пользуется каким помещением, где проходят коммуникации и т.д.), юридическую (составление грамотных процессуальных документов, формулирование вопросов перед экспертом и т.д.), экспертную (привлечение эксперта в области строительно-технической экспертизы). Кроме того, как говорится в пословице, хочешь сделать что-то хорошо тогда сделай это сам. Я не имею ввиду конечно, что Ответчик должен стать юристом и сам защищать свои права, на это банально не хватит времени, но контролировать работу юриста и помогать ему в случае, если тот что-то упустил крайне необходимо.

В связи с этим остановимся на тех аспектах, которые могут быть положены в основу тактике защиты по данного рода спорам.

1) Досудебный порядок урегулирования спора.

Закон в лице Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает истца соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Это означает, что вместе со своим исковым заявлением истец обязан был предоставить доказательства подтверждающие соблюдение им указанного порядка. Какие документы являются указанными доказательствами? К ним могут относиться различного рода входящие документы (заявления, уведомления, письма, претензии и т.д.) отправленные истцом ответчику посредством почтового отправления либо врученные ему нарочно. Кроме того, к доказательствам соблюдения досудебного порядка могут относиться исходящие документы ответчика (отказ, согласие и т.д.). При этом в случае отсутствия указанных документов судебная практика говорит о том, что суд все равно должен рассмотреть дело по существу, а не оставлять исковое заявление без рассмотрения. Таким образом, указанное обстоятельство может быть указано в качестве возражения на исковое заявление, а также может являться основанием для отложения судебного заседания для разрешения сторонами мирного сценария урегулирования спора.

2) Строительно-техническая экспертиза.

В спорах о выделе доли в натуре на жилой дом всегда привлекается эксперт, в качестве лица обладающего специальными познаниями в области строительства. И действительно проведение строительно-технической экспертизы является при вынесении судом решения по таким делам практически «обязательным».

Как известно экспертизы бывают досудебные и судебные. В чем их отличия и какова сила их доказательственного значения? Досудебной экспертизой является экспертное исследование специалиста, проведенное им на основании обращения гражданина по поставленным им вопросам. На практике принимается судом в качестве значимого доказательства по делу при отсутствии иных доказательств. Судебной же экспертизой является экспертное исследование специалиста, проведенное им на основании определения суда о назначении экспертизы по вопросам, которые поставил перед экспертом суд. На практике принимается судом в качестве основного доказательства по делу и большинстве случаев имеет решающее доказательственное значение.

Правильным поведением истца по указанным делам является назначение экспертизы вместе с подачей искового заявления, после чего он будет иметь возможность уточнить свои исковые требования. В случае же, если экспертиза проведена в досудебном порядке, Вам необходимо внимательно ее проанализировать понять какие варианты были предложены экспертом и устраивает ли хотя бы один из этих вариантов Вас. Если экспертиза проведена явно в «защиту» прав и законных интересов Истца обязательно необходимо подать ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с указанием экспертной организации и вопросов, какие вы ходите поставить перед экспертом.

3) Вопросы, на которые должен ответить эксперт.

Очень важным моментом в указанных спорах является постановка грамотных вопросов перед экспертом. В связи с этим попробую привести их примерный перечень:

  • а) Имеется ли возможность выдела доли в натуре из права общей долевой собственности на жилой дом…, расположенный по адресу… без несоразмерного ущерба его техническому состоянию и хозяйственному назначению?
  • б) Предложить варианты раздела (не менее двух) жилого дома…, расположенного по адресу… для выдела в натуре из права общей долевой собственности на жилой дом по … идеальной доли?
  • в) Определить стоимость строительных работ по переустройству жилого дома в соответствии с предложенными вариантами раздела?
  • г) Определить в случае наличия в вариантах раздела жилого дома…, расположенного по адресу… отклонений идеальных долей от реально выделяемых сумму компенсационных выплат в каждом из предложенных вариантов в соответствии с кадастровой стоимостью объекта недвижимости?
4) Сложившейся порядок пользования жилым домом.

Обращаю ваше внимание на то, что при проведении строительно-технической экспертизы обязательно учитывается сложившейся порядок пользования жилым домом. Так что при написании возражений и при постановке вопросов перед экспертом на это необходимо обратить особое внимание суда.

5) Компенсационные выплаты.

Практически всегда варианты раздела жилого дома, предложенные экспертом не соответствуют по площади идеальным выделяемым долям. В таком случае встанет вопрос выплаты компенсации той стороне по делу, которая получит реальную долю меньше идеальной. На основании какой стоимости будет определяться указанная компенсация? Здесь есть два варианта, взять за основу кадастровую стоимость на жилой дом либо провести независимую экспертизу по определению рыночной стоимости жилого дома.

6) Распределение расходов сторон по переустройству жилого дома.

Расходы по переустройству жилого дома делятся между сторонами соразмерно идеальной доле, исходя из обязанности каждого из собственников содержать жилой дом соразмерно своей доле.

7) Вопрос подведения коммуникаций (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение).

Расходы по подведению коммуникаций делятся между сторонами соразмерно идеальной доле, на основании проектов и смет, представленных организациями, уполномоченными на проведение такого рода работ.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Самохин С.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.05.2017 N 50-КГ17-8

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 мая 2017 г. N 50-КГ17-8

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Романовского С.В.,

судей Марьина А.Н. и Киселева А.П.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Шаяпова Р.М., Коровиной В.В. к Гончаренко Н.А. о выделе доли в жилом доме, вселении, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым домом, по встречному иску Гончаренко Н.А. к Шаяпову Р.М., Коровиной В.В. о выделе в натуре доли в жилом доме

по кассационной жалобе Гончаренко Н.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 августа 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения представителя Шаяпова Р.М. и Коровиной В.В. — Трофимова А.В. по доверенностям, поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Шаяпов Р.М. и Коровина В.В. обратились в суд с иском к Гончаренко Н.А. и с учетом уточнения исковых требований просили о выделе в натуре доли в жилом доме общей площадью 510,7 кв. м, расположенном по адресу: <…> (далее — жилой дом), о вселении в него, а также возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий в пользовании им, указав, что стороны являются участниками общей собственности на жилой дом, однако соглашение о выделе долей в натуре, равно как и соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, между сторонами не достигнуто.

Гончаренко Н.А. первоначальные исковые требования не признала, предъявила встречный иск к Шаяпову Р.М. и Коровиной В.В. и с учетом уточнения исковых требований просила о выделе в натуре доли в жилом доме.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от 19 мая 2016 г. первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены частично, произведен выдел долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по второму варианту, предложенному экспертом, с признанием помещения котельной (N 3 по техническому паспорту) общей площадью 19,2 кв. м, расположенного в цокольном этаже дома, местом общего пользования Гончаренко Н.А., Шаяпова Р.М. и Коровиной В.В.

Прекращено право общей долевой собственности Гончаренко Н.А. на 1/2 доли жилого дома, Шаяпова Р.М. — на 49/100 доли, Коровиной В.В. — на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Шаяпов Р.М., Коровина В.В. вселены в помещение жилого дома общей площадью 241,68 кв. м и на Гончаренко Н.А. возложена обязанность не чинить им препятствий в пользовании данным помещением жилого дома.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 августа 2016 г. решение суда первой инстанции в части разрешения первоначальных и встречных исковых требований о выделении в натуре долей в жилом доме и прекращении права общей долевой собственности на жилой дом отменено. В указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2016 г. отказано в передаче кассационной жалобы Гончаренко Н.А. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В повторной кассационной жалобе Гончаренко Н.А. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 августа 2016 г., как незаконного.

При изучении доводов кассационной жалобы по материалам истребованного дела заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаевым В.И. установлены основания для отмены определения судьи Верховного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2016 г. и передачи кассационной жалобы Гончаренко Н.А. с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что собственниками жилого дома общей площадью 510,7 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: <…> (50/100 доли в праве общей долевой собственности), Шаяпов Р.М. (49/100 доли в праве общей долевой собственности) и Коровина В.В. (1/100 доли в праве общей долевой собственности).

Соглашение о выделе доли в натуре, равно как и соглашение об определении порядка пользования жилым домом, между участниками долевой собственности не достигнуто.

Согласно заключению эксперта АНО «Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр» от 18 марта 2016 г. N 56/2016 по результатам судебной строительно-технической экспертизы установлена техническая возможность раздела жилого дома путем выделения в натуре 1/2 доли. Экспертом представлены три варианта выдела.

Разрешая спор в части выделения долей в праве собственности на жилой дом в натуре, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наиболее соответствующим интересам сторон является содержащийся в заключении эксперта вариант N 2 выдела с отступлением от этого варианта в части выдела помещения котельной, которое суд посчитал необходимым оставить в общей долевой собственности.

Отменяя в указанной части решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда пришла к выводу о том, что предложенные экспертом варианты выдела не отвечают интересам истцов по первоначальному иску, в то время как иных экспертных заключений в деле не имеется. При этом суд апелляционной инстанции указал, что стороны не лишены права повторного обращения с иском о выделе в натуре долей в праве собственности на жилой дом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд отказывает в принятии искового заявления, если имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Таким образом, вывод судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда о том, что стороны по делу не лишены права повторного обращения с иском о выделе в натуре долей в праве собственности на жилой дом, ошибочен, поскольку в случае возникновения впоследствии между сторонами указанного спора, его разрешение в судебном порядке станет невозможным по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Также Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым обратить внимание на следующее.

На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса.

Согласно статье 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1).

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).

На основании части 1 статьи 57 указанного кодекса доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Перечисленные выше нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должны применяться с учетом положений его статьи 2 о том, что задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Однако эти требования гражданского процессуального законодательства были нарушены судом при рассмотрении возникшего спора.

Как следует из материалов дела, эксперт АНО «Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр» в судебном заседании суда первой инстанции пояснил, что возможны другие варианты раздела жилого дома (л.д. 219).

Кроме того, Шаяповым Р.М. и Коровиной В.В. заявлялось ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы для выяснения иных возможных вариантов раздела жилого дома, однако в удовлетворении данного ходатайства было отказано.

Между тем суд апелляционной инстанции, указывая на то, что заключение судебной экспертизы от 18 марта 2016 г. не может быть положено в основу решения суда, в нарушение приведенных выше норм процессуального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации не предложил сторонам представить дополнительные доказательства, не вынес на обсуждение вопрос о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной строительно-технической экспертизы и тем самым не создал условий для установления фактических обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 августа 2016 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 августа 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

——————————————————————

Понимание тонкостей совместного использования акций — делитесь и делитесь одинаково

Это самые маленькие кусочки совместной головоломки. Единственный предмет, без которого не могло бы работать все предприятие. Как в корпорации из списка Fortune 500 акции кооператива отражают стоимость и могут быть востребованными призами — конечно, в зависимости от эксклюзивность адреса. Но несмотря на все разговоры акционеров и акций, что на самом деле представляют собой эти предметы и как они функционируют? Даже сами владельцы кооперативов иногда не уверены, что именно средства владения акциями, и как эти акции распределяются.

Определение, пожалуйста

Проще говоря, акции представляют собой доли акций в корпорация. Это различие — то, что отличает кооператив от реального двоюродный брат по недвижимости, кондоминиум. В кооперативе резидент владеет акциями корпорация, которая владеет зданием, объясняет поверенный Гейл Миранда Шмидт. фирмы Milbank Tweed Hadley & McCloy. Есть долгосрочный частная аренда, которая дает физическим лицам их права в качестве акционеров в компания и как арендатор в самой квартире.

«В кондоминиуме вам действительно принадлежит настоящая Estate », — говорит Шмидт. «Вы владеете процентной долей базового здание и часть общих элементов. Вы получаете страхование титула. Вы облагаетесь налогом как физическое лицо. Вы физически владеете коробкой, которую вы купил.»

Или как адвокат Диана Липсиг из Pisapia & Lipsig в Манхэттен говорит: «В кооперативе это сообщество.В кондоминиуме, как будто у каждого есть своя маленькая вотчина.

В то время как владельцы кондоминиумов получают четыре стены и крышу, кооперативная акционеры получают действительные сертификаты акций, хотя они могут только мельком взгляните на них при закрытии. «Банк владеет сертификат, и хозяин не увидит его, пока не расплатится соглашение об обеспечении », — говорит поверенный Роберт Тирман из Юридическая фирма Litwin & Tierman, базирующаяся на Манхэттене.

«Акции представляют вашу собственность правильно — иначе вам ничего не принадлежит », — говорит Шмидт. «Ты просто имеют право проживать в здании ».

Это право закреплено в договоре имущественной аренды. «Эта аренда позволяет вам жить в здании», — говорит Липсиг. «Вам нужны акции и аренда, чтобы жить там».

Сколько акций?

Определение количества долей, прикрепленных к каждой квартира или квартира — это решение, которое принимается на ранней стадии кооператива процесс, либо когда строится кооператив, либо сначала строится здание. преобразован.«Когда вы создаете корпорацию в Нью-Йорке, вы можете обозначить количество объявленных акций », — говорит Тирман. «Ты можете выбрать любое количество долей ». Большинство кооперативов состоит из сотен акций, а не из тысяч, но числа отличаться.

«Кооперативы обычные, стандартные корпорации », — говорит Шмидт. Кондо и кооперативы должны подавать свои организационные документы с генеральным прокурором. Эти документы обведет начальное количество долей и начальный объем пространства предлагается в плане.

«Первоначальное количество акций указано в план предложения », — говорит Липсиг. «Так же, как корпорация должна есть план предложения, как и у кооператива ».

В конечном счете, это не общее количество акций. это имеет значение. Это относительная связь между всеми этими акции. Вопрос определения, сколько долей стоит каждая квартира и то, как эти распределения соотносятся друг с другом, является ключевым.

По словам Энтони Сарро из Priority Appraisal Services, Ltd. в Бронксвилле, долларовая стоимость доли в кооперативе равна определяется путем деления остатка по ипотеке комплекса на общую количество строительных долей. Затем эта цифра умножается на паевые доли. «Две одинаковые квартиры должны иметь равные оценки, если не включены дополнительные предметы, такие как парковочное место ».

«Важно то, что акции для с двумя спальнями будет вдвое больше, чем с одной спальней », — добавляет Тирман.«Фактическое количество не имеет значения. Это родственник поделитесь цифрами, которые важны ».

Если здание переоборудовано или переоценено из-за меняя планы этажей, Сарро говорит, что «стоимость акций, общее количество акций и т. д., скорее всего, обусловлены конвертацией компания и / или финансовое учреждение, предоставившее финансирование для сложный. Пропорционально количество паев, скорее всего, останется одинаковый.Это своего рода серая зона для оценщиков, потому что обычно говоря, «акции» номинально рассматриваются оценщики ».

Таким образом, размер имеет значение при определении распределения долей. «Акции определяются размером, — говорит Шмидт. «По квадрату метраж, балконы и пентхаусы ». Очевидно, что чем больше квартира, тем больше акций она будет стоить.

Эти определения также не могут быть сделаны случайным образом.Кооперативы должны соответствовать требованию Службы внутренних доходов (IRS), которое заявляет, что должен быть «относительный и разумный взаимосвязь »между акциями и их стоимостью. Эти отношения должен быть учрежден лицензированным брокером по недвижимости или оценщиком. «Вы должны доказать, что относительные значения действительны», — сказал Тирман. говорит.

И важно, чтобы ценности были справедливыми, когда речь идет о сравнениях собственности. Эти определения должны быть сделаны осторожно — если две практически одинаковые квартиры в одном доме даются неравные доли, это вызывает понятное огорчение.В первую очередь, это медвежья услуга тому, кто получает больше репостов, потому что больше акций означает больший процент обслуживания и другие общие расходы, когда на самом деле квартира не имеет большей стоимости, чем тот, что в коридоре.

Больше акций, больше мощности?

Иногда акционеры увеличивают свои доли в кооператив, купив дополнительное место. Если соседская квартира выставляется на продажу, житель может решить скупить его и добавить это логово и вторая ванная, которую они всегда представляли.Если это произойдет, « акции будут объединены, и они получат новый сертификат отражая новое количество акций », — говорит Липсиг.

Но есть ли ценность в том, чтобы иметь больше акций, чем у вас? сосед? Да и нет. «В некотором смысле это аномально», — говорит Тирман. «Если бы это была Microsoft, вы бы хотели больше акций. Но в кооперативе большее количество долей означает, что вы в конечном итоге платите более высокую долю эксплуатационные расходы здания ».

Из плюсов — квартира с более высокой долей. стоимость может окупиться в будущем финансово, по крайней мере, теоретически.«Люди оценивают квартиры по относительному количеству акций », — говорит Тирман. «Брокер по недвижимости мог бы сказать следующее у квартиры есть лишние 50 долей, потому что кто-то когда-то думал об этом был более ценным. Итак, с точки зрения продажи квартиры это может быть полезно позже ».

В небольших кооперативных комплексах выгода от дополнительных акций по словам Липсига, может иметь форму власти. «Это могло быть некоторое значение в относительной силе голоса — с точки зрения таких вещей, как избрание членов правления.Ваше право голоса зависит от количества разделяет вашу собственность «.

Добавление дополнительных акций

Хотя большинство кооперативов сохраняют свой размер годами, иногда появляется возможность так сказать расширить бизнес. В Правление может внести поправки в устав для увеличения количества акций в кооперативе. Это может произойти, если — цитируя относительно распространенный пример — единица измерения, ранее использовавшаяся в коммерческих целях, конвертируется для бытового использования.Акции также должны быть увеличены, если решение принято. сделал для покупки соседнего здания, говорит Липсиг. «Тогда доска увеличит количество акций, доступных в здании ».

По словам Термана, иногда эти дополнительные акции уже встроены в план совместной игры. Когда кооператив впервые создается, разработчик часто авторизует большее количество акций, чем у него есть к количеству свободных квартир. Это так, что если они решат чтобы превратить общую площадь в здании в покупную единицу, предварительно разрешенные акции уже будут существовать.

Вы не можете взять это с собой

Хотя акции, безусловно, можно покупать и продавать, вопрос о том, что с ними происходит после смерти акционера, может получить немного сложно. Если владелец акций скончался, его или ее супруга может получать стоимость этих акций по завещанию или совместной собственности арендаторов без каких-либо затруднений, по договору аренды. Было бы нет необходимости в одобрении правления при передаче.

Если, однако, акционер уходит из жизни и оставляет или ее доли с потомством, более дальним родственником или несемейным член, правление должно дать согласие на перевод, как если бы человек продавал квартиру совершенно постороннему. Если наследник не может получить одобрение совета, тогда наследство будет вынуждено продать пай и его акции третьей стороне, одобренной советом директоров. По словам Тирмана, это наихудший сценарий.Важно обратите внимание, что по закону согласие правления не может быть «Необоснованно отказано».

За такие тонкие и тонкие листы бумаги акции держат огромные полномочия для резидентов, членов правления, брокеров, менеджеров и все, кто участвует в кооперативном бизнесе. Акции могут быть проданы и прошел вниз. Они могут дорожать в соответствии с растущим престижем элитный адрес, или держитесь стабильно, измеряя долгосрочную надежность устоявшееся кооперативное сообщество.Самое главное, что эти части бумага представляет собой пункт назначения, метафорический ключ к месту, называемому домом. п

Лиз Лент — писатель-фрилансер и частый участник The Cooperator.

Страница не найдена | Уомбл Бонд Дикинсон

Имя

Фамилия

Офис — Любой -Атланта, Джорджия, ЮСБалтимор, Мэриленд, ЮСБостон, Массачусетс, ЮСБристоль, Чарльстон, Южная Каролина, США, Шарлотта, Северная Каролина, США, Шарлоттсвилл, Вирджиния, США, Колумбия, Южная Каролина, США, Эдинбург, Эдинбург, Эдинбург, Эдинбург, Гринсборо, Северная Каролина, США, Лондон, Лондон, Лондон, Лондон, США, Лондон, Лондон, Лондон, Великобритания, Лондон, Лондон, Лондон, Великобритания, Лондон, Лондон, Лондон, Лондон, Лондон, Лондон, Лондон, Лондон, Лондон, Лондон, Великобритания. , Калифорния, США Ньюкасл — Ньюкасл Святой Анны — Ньюкасл Святой Анны — Ньюкасл Святой Анны — Ньюкасл Святой Анны — ТринитиПлаймут Роли, Северная Каролина, США Исследовательский треугольник Парк, Северная Каролина, США Силиконовая долина, Калифорния, США Саутгемптон Тайсонс, Вирджиния, США Вашингтон, округ КолумбияК., США, Уилмингтон, Делавэр, США, Уинстон-Салем, Северная Каролина, США

Связанные сектора — Любое покупку и Disposition реальных активов недвижимости для институциональных InvestorsAdmiralty и PortsAerospace & DefenceAerospace & DefenseAerospace, обороны и правительства ContractsAgriculture, ферм и EstatesApparelAviationBuild к RentBuilding и строительства ProductsBusCannabisCentral GovernmentCharitiesCharities и PhilanthropyChemicalsCommunications, технологии и MediaComputers и ElectronicsConsumer FinanceConsumer FinanceConsumer ProductsCrown Коммерческого ServiceCyber ​​RiskDevelopersDigital инфраструктуры и Облачные решенияЭкономические стимулы для развитияОбразованиеПособия для сотрудников Консультационные услугиЭнергетика и природные ресурсы Хранение энергииФинансовые институтыФинансовые направленияФинансовые услугиФинтех и страховые технологииЕда и напиткиМебель и предметы домашнего обиходаАзартные игрыЗдравоохранениеСистемы и услуги здравоохраненияЗдание и досугДоверие в сфере недвижимостиУправление недвижимостьюДоверие в сфере недвижимостиУправление недвижимостью Налоговые стратегииНалог на наследство, подоходный налог и налог на прирост капиталаИнституциональное страхование благосостоянияСтрахование — регулятивные и транзакционные консультации по инвестициямИнвестиционные фондыИнвесторы ИТ-услуги и консалтинг Совместное предприятие и соглашения между девелоперами и партнерами по акциямЖизнь и фармацевтикаМестное правительствоЛогистикаПроизводство РазвитиеЭнергетика и возобновляемые источники энергииЧастное богатствоЧастное благосостояниеУслуги по предоставлению права собственностиПланирование защитыГосударственные финансыГосударственный секторЖелезнодорожная недвижимостьФонды недвижимости и частные REITЖилая недвижимость

Связанные услуги — Любые — Адмиралтейство и морские споры и судебные разбирательстваРеклама и цифровой маркетинг Регулирование рекламы и маркетинга Регулирование рекламы и маркетингаДоступное жилье и развитие сообществПротиводействие взяточничеству и коррупцииАнтикоррупция и коррупцияАнтимонопольные судебные разбирательстваАнтимонопольные судебные разбирательстваПредприятие по заявлению о банкротстве, кредитование на основе активов, финансовое кредитование и финансовая защита активов, кредитование и финансовое управление МеханизмКазуальные тяжбыСудебные тяжбы по классамСудебные тяжбы по классамКоммерческиеКоммерческие и страховые возмещенияКоммерческие контрактыКоммерческие контрактыКоммерческие спорыКоммерческие спорыКоммерческие финансовые тяжбыКоммерческая собственностьКоммерческая собственностьКомпания СекретарьКонкурсное и антимонопольное законодательствоКонкурсные, антимонопольные и торговые правилаСтроительство и инжинирингСтроительные и инженерные споры Контракты, политики и процедуры. Контракты, политики и процедуры. Медицинское оборудованиеКоммерцияКоммерцияЭкономическое развитиеУчебные заведения Судебные услугиПособия для сотрудниковПособия для сотрудниковПравила для сотрудниковСудебные искиПланы и стимулы для сотрудниковПланы и льготы по обеспечению равноправия сотрудниковТрудоустройство и пенсииСпоры при трудоустройствеСпоры о трудоустройствеСтруктуры капитала и регулированиеОкружающая среда al MarketsНабор и увольнение исполнителейНабор и увольнение исполнителейЭкспорт и международная торговляЭкспорт и международная торговляФидуциарные тяжбыФинансы: банковское дело, реструктуризация, несостоятельностьПредотвращение финансовых преступленийФинансовые линииФинансовое регулирование Судебные разбирательства Судебные разбирательства в области здравоохраненияСудебные разбирательства в сфере здравоохраненияПромышленные отношенияИнформационные технологииИнформационные технологииНаследство, фидуциарные и доверительные споры и судебные разбирательстваСтраховые спорыСтрахование по страхованиюСпоры в области интеллектуальной собственности и судебные разбирательстваВнутренние расследованияМеждународное и внутреннее арбитражное разбирательство по арбитражу и международное судебное разбирательствоМеждународное судебное разбирательство и арбитражное разбирательство по IPМеждународный арбитраж Лицензирование IP и транзакции IP, технологии и данные Совместные предприятия и сотрудничество Совместные предприятия и сотрудничествоТрудовые отношенияЗемельное использование и зонированиеЛизингМассовые судебные тяжбыМедицинские и научные решенияСлияния и поглощенияСлияния и приобретенияМногогосударственные и местные налогиЗоны возможностейПартнерство и проектирование продуктов УслугиПлатежные услугиПенятияСудебные тяжбы с фармацевтическими и медицинскими устройствами состояние Acquisition, Due Diligence и FinancingReal Estate FinanceReal Estate FinanceReal Estate FinanceReal Estate LitigationRegenerationRegulatoryRegulatory AffairsRegulatory и корпоративных InsuranceReorganisationsResidential и HousingRestructuring и InsolvencyRestructuring и RedundancyShareholder, ценные бумаги и производные LitigationSyndicated LendingTCPA обороны Судебные и ComplianceTechnology CommunicationsTelecommunications и СМИ RegulationTitle IX и сексуальных MisconductTrademarks и Марка ManagementTUPE и OutsourcingWBD AdvanceWhite Воротник Реорганизация и сокращение персонала защиты по уголовным делам

Должность — Любой — Ассоциированный (FCILEx) Исполнительный вице-президент Юрист (Квалифицированный в Австралии) Управляющий Ассистент (Барристер) Президент Советник по найму Старший вице-президент Старший советник — Глава отдела стратегического земельного права Квалифицированный в Шотландии Квалифицированный юрист в Австралии Управляющий партнер (Квалифицированный в США — Иллинойс) Юрист-управляющий (не практикующий) (FCILEX) Солиситор и сертифицированный поверенный по товарным знакамКвалифицированный юрист из Южной Африки Управляющий юрист и дипломированный поверенный по товарным знакам Старший юрист (юрист по развитию практики) Старший юрист Управляющий партнер Генеральный директор и председатель Великобритании Партнер Юридический директор Управляющий юрист Барристер Старший советникГенеральный советник и главный юрисконсульт ) Заместитель главного юрисконсультаСолиборЮристСоветник юрисконсульта Юридический советник, конфликты и соблюдение нормативных требований Юрист по решениям GC на пенсииМенеджер по управлению состоянием RAL CounselAssistant Trust ManagerAssociate ParalegalBusiness ManagerChartered Юридическая ExecutiveChartered Торговая марка AttorneyChief Operating OfficerChief Рекрутинг OfficerCommercial Контракты ManagerResponsible Бизнес ManagerCompany секретарские AdministratorConsultantCosts LawyerCounsel AttorneyDepartmental ClerkDeputy Общие CounselDirectorDirector адвоката AssistanceDirector графического SolutionsDirector здравоохранения AuditsDirector здравоохранения ConsultingDirector удара StrategiesDirector медицинской AnalysisDirector медицинских и научных SolutionsDirector из Директор по исследованиям и консалтингуДиректор судебного консалтингаСоветник отдела Советник по вопросам ранней карьерыСоветник по этике и конфликтамИсполнительный директорКонсультант по государственным контрактамСпециалист по набору выпускниковСтарший параюрист f Технологическая трансформацияРуководитель отдела благосостоянияКонсультант по здравоохранениюНезависимый подрядчикИсследовательIP-аналитикКоординатор по основным клиентамКоординатор по основным клиентам и стажер LE (ACILEx) Специалист по планированию земельных участковСоветник по составлению юридических документовСтарший консультантЮридический администраторСтарший консультант по юридической рекламе и маркетингуСтарший консультант по юридическому консультированиюМенеджер по юридической поддержкеМенеджер по юридическому анализу МенеджерСтарший руководитель по связям с общественностьюПланировщик благосостоянияДиректор по операциямСтарший руководитель по связям с общественностьюКонсультант по здоровьюМедсестра-консультантПараюридический агентПатентный агентЮрист по развитию практикиМенеджер по развитию практикиМенеджер по развитию практикиПрактикующий врачПрофессиональный юрист tistStaff Адвокат — главный юрисконсульт в OfficeResearch ConsultantSecretary / ParalegalScience AdvisorScientific и регуляторная ConsultantSolicitor (практика развития Lawyer) Старший Accounts OfficerSenior AnalystSenior Клиент Услуги DirectorSenior ConveyancerSenior долгов ManagerSenior Директор SalesSenior Отдел CounselSenior ManagerSenior Медсестра ConsultantSenior ParalegalSenior Богатство AdviserStaff AttorneyTax AssistantTax ConsultantTax ManagerTax SeniorTax SupervisorTechnical AdvisorTrademark AdministratorTrainee SolicitorTrainee торговой марки ПоверенныйTrust ManagerTrust Senior

Понимание вашего расписания K-1 и налогов на недвижимость

Эта серия , состоящая из двух частей, , представленная вам CrowdStreet и Трентом Бэклом, CPA, знакомит новых инвесторов с недвижимостью через налоговую информацию, которую вы можете ожидать в ближайшее время. месяцы.

Налоговая отчетность по прямым инвестициям в недвижимость не так проста, как другие формы инвестиций, такие как акции, и даже не так проста, как другие формы ценных бумаг в сфере недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Хорошая новость заключается в том, что налоговые льготы при инвестировании напрямую в недвижимость могут быть значительно выше, чем при других типах инвестиций, поэтому оформление документов того стоит. В этой статье мы расскажем, что вам нужно знать о правильном включении прямых инвестиций в недвижимость в налоговую декларацию, и выделим щедрые налоговые льготы, предлагаемые прямым инвесторам в недвижимость.

Давайте начнем с обсуждения налоговой информации, которую необходимо проанализировать перед подачей налоговой декларации. Во-первых, хотя инвестиции в недвижимость могут принимать самые разные формы, обычная инвестиционная практика заключается в том, что несколько лиц объединяются в товарищество с ограниченной ответственностью или компанию с ограниченной ответственностью (LLC) и инвестируют в недвижимость. LLC обязаны сообщать каждому инвестору финансовую информацию, чтобы определить влияние ваших инвестиций на вашу индивидуальную налоговую декларацию.Это сообщение происходит по графику K-1. Представленная информация включает вашу долю в чистом рентном доходе, капитале и обязательствах ООО.

Чистый доход (убыток) от аренды недвижимости

Чтобы распределить долю каждого инвестора в чистом доходе или убытке от сдачи недвижимости в аренду за год, LLC должна сначала рассчитать общую чистую прибыль или убыток, определив, что разрешено Налоговым кодексом (IRC). Налогооблагаемый доход обычно рассчитывается путем вычета чистой операционной прибыли за вычетом процентов и амортизации за год.(Ключевой вывод, о котором следует помнить, — это амортизация, которая будет обсуждаться во второй части этой серии). Налогооблагаемый доход также может быть уменьшен на любые капитальные затраты текущего года, которые не требуется капитализировать для целей налогообложения в соответствии с положениями о материальном имуществе.

После определения налогооблагаемой прибыли или убытка от арендной деятельности LLC распределяет сумму каждому инвестору на основе положений о распределении прибыли и убытков в операционном соглашении LLC. Это связано с тем, что прямой инвестор в недвижимость может получить свою пропорциональную долю доходов или убытков.Это также резко контрастирует с REIT и другими инвестициями. Это распределение может быть таким простым, как умножение вашей доли владения на налогооблагаемую прибыль или убыток для LLC. Правила партнерского налогообложения позволяют гибко и творчески подходить к распределению доходов и убытков, поэтому важно, чтобы вы понимали положения о прибылях и убытках, с которыми вы согласились при инвестировании в LLC.

Счет операций с капиталом

В этом разделе Приложения K-1 сообщается об изменениях в вашем капитале (или собственном капитале) в ООО, включая распределение чистой прибыли или убытка, взносы в капитал и распределения, полученные в течение года.Важно отметить, для какого метода указывается капитал. Если Таблица K-1 представлена ​​на налоговой основе, эта сумма добавляется к распределению обязательств для расчета общей налоговой базы * ваших инвестиций. Если поле налоговой базы не отмечено флажком , вам нужно будет отслеживать свой налоговый капитал каждый год отдельно.

Обязательства

Общество с ограниченной ответственностью, владеющее арендуемой недвижимостью, обычно использует ее в качестве долга, как и в случае с ипотекой на свое основное место жительства.В то время как банки предоставляют ссуды на более низкую стоимость ссуды на инвестиционную недвижимость по сравнению с первичным жилым домом, проценты вычитаются из полученного дохода от аренды. Когда арендная недвижимость используется в качестве заемных средств, она обычно имеет положительный денежный поток и приводит к налоговым убыткам в течение нескольких лет из-за процентов и амортизационных отчислений. IRC ограничивает возможность принимать убытки или не облагать налогом распределения в той мере, в какой партнерские отношения основываются на их партнерских интересах. Здесь долг играет важную роль, обеспечивая дополнительную основу помимо денежных взносов.

Пример 1 : В 2015 году вы вложили 50 000 долларов в 10% -ную ограниченную долю участия в ABC LLC, которая купила коммерческое здание за наличные. В период с 2015 по 2017 год ABC LLC не выплачивает никаких выплат и распределяет вам убытки от аренды в размере 50 000 долларов США. В 2018 году вы получили доход от аренды в размере 5000 долларов США и денежные средства в размере 15000 долларов США. Ваша основа для вашей доли участия в ABC LLC на 01.01.18 составляла 0 долларов (50 000 долларов первоначального взноса в капитал за вычетом 50 000 долларов распределенных убытков от аренды).Позже в этом году ваша база увеличилась до 5000 долларов для дохода от аренды, распределенного непосредственно перед распределением денежных средств. Поскольку вы получили выплаты сверх установленной базы, в вашей индивидуальной налоговой декларации за 2018 год будет отражена прибыль в размере 10 000 долларов США.

Пример 2: То же, что и в Примере 1, за исключением того, что ABC LLC берет на себя задолженность в размере 1 000 000 долларов США при покупке здания. Если предположить, что ни один из участников лично не гарантировал долг, ваша распределяемая доля долга составляет 100 000 долларов (1 000 000 долларов долга x 10% владения).Ваша первоначальная база теперь составляет 150 000 долларов США в виде процентов членства в ABC LLC (50 000 долларов внесены наличными + выделенный долг в размере 100 000 долларов). На 01.01.18 ваша база стала 100 000 долларов (начальная база 150 000 долларов минус 50 000 долларов распределенных убытков от аренды). Когда ABC LLC выплачивает вам денежное распределение в размере 15 000 долларов, оно теперь сокращается до 90 000 долларов (ваша основа 1/1/18 плюс доход от аренды 5 000 долларов минус 15 000 долларов США). Распределение сверх установленной для вас суммы не облагается налогом.

ООО должно сообщать всем инвесторам о своей доле обязательств по Приложению K-1.Налоговые правила в отношении обязательств партнерства являются одними из самых сложных в IRC, но в большинстве ситуаций обязательства без права регресса и без права регресса (QNR) распределяются на основе процента прибыли инвестора. Обязательства по регрессу — это те обязательства, которые инвестор лично гарантировал и которые будут распределяться на основе конкретных фактов и обстоятельств, связанных с этими обязательствами.

Распределение обязательств может быть важным для инвесторов в арендную недвижимость, поскольку обеспечивает налоговую базу для покрытия распределяемой доли убытков.Когда ООО распределяет убыток от сдачи в аренду недвижимости вам, инвестору, у вас есть три разных способа отнесения убытка на счет другого дохода.

Ограничения убытков

Первое ограничение допускает убытки только в пределах налоговой базы в интересах ООО. При наличии достаточных оснований следующее ограничение допускает убытки в размере налоговой базы, подверженной риску, за которую вы несете экономическую ответственность. Вы должны знать — вложенные денежные средства связаны с риском, потому что, если партнерство не вернет этот капитал, вы потеряете свои вложения.Что касается инвестиций в товарищества с ограниченной ответственностью или ООО, вы, как правило, несете экономическую ответственность по любым обязательствам, распределенным, если вы лично гарантировали эти долги. Если товарищество не выплатило долг, кредитор может обратиться в суд, чтобы потребовать платеж от поручителя, возложив на него экономическую ответственность за это распределение долга. Однако партнеры с ограниченной ответственностью редко гарантируют ссуды товарищества или ООО.

В правилах, касающихся основы риска, есть исключение для квалифицированных обязательств без права регресса (QNR).Для того чтобы долг был классифицирован как QNR, он должен: быть обеспечен недвижимостью, кредитор — это тот, кто занимается кредитованием, никто не несет личной ответственности по долгу, и это неконвертируемый долг. Распределение QNR партнерам с ограниченной ответственностью считается основанием для риска для члена. Это позволяет требовать возмещения убытков, даже если они не несут экономической ответственности за возмещение, в соответствии с правилами пассивных убытков.

Пример 3 : То же, что и в Примере 2, за исключением того, что ваши распределяемые убытки составляют 75 000 долларов, а компания ABC LLC заняла 1 000 000 долларов при покупке здания у физического лица, не занимающегося торговлей или бизнесом ссуды.На 01.01.18 ваша база составляла 75 000 долларов (начальная база 150 000 долларов минус 75 000 долларов распределенных убытков от аренды). Из 75 000 долларов убытков вы можете требовать 50 000 долларов убытков в счет пассивного дохода. Остальные 25000 долларов приостановлены в соответствии с ограничениями риска. Когда ABC LLC выплачивает вам денежное распределение в размере 15 000 долларов, оно сокращается до 65 000 долларов (ваш базис 1/1/18 из 75 000 долларов плюс 5 000 долларов дохода от аренды минус 15 000 долларов при распределении денежных средств). При распределении сверх базисной суммы налогооблагаемой прибыли нет.

Пример 4 : То же, что и в Примере 3, за исключением того, что ссуда на строительство была получена от подходящего кредитора, выполнившего распределение обязательств QNR.Полные $ 75 000 распределенных убытков доступны для компенсации прочего пассивного дохода.

Последним препятствием для получения распределения убытков от сдачи в аренду недвижимости являются правила пассивных убытков. Убытки от сдачи в аренду недвижимости по умолчанию считаются пассивными ** и могут использоваться только для компенсации пассивного дохода из других источников. Любые неиспользованные пассивные убытки переносятся на неопределенный срок до тех пор, пока не будет получен пассивный доход или пока эта деятельность не будет ликвидирована.

Пример 5 : То же, что и в Примере 3, но у вас нет других пассивных инвестиций.У вас есть 50 000 долларов приостановленных пассивных убытков и 25 000 долларов условных убытков, подверженных риску, которые переносятся на 2019 год. В 2019 году ABC LLC выделяет вам 30 000 долларов дохода от сдачи в аренду недвижимости. Поскольку ваши общие приостановленные убытки составляют 75 000 долларов, в Форме 1040 не будет отражаться доход от аренды недвижимости. Распределение доходов на 2019 год сначала освобождает приостановленные убытки, подверженные риску, а затем высвобождает приостановленные пассивные убытки. У вас будет 45000 долларов приостановленных пассивных убытков и 0 долларов приостановленных рискованных убытков, которые вы перенесете в 2020 году.

Как видите, налоговые последствия инвестирования в ООО более сложны, чем вложения в фондовый рынок. Однако такая сложность также дает уникальные преимущества, такие как возможность не облагаться налогом через годы, когда LLC генерирует налоговые убытки. Во второй части будут рассмотрены дополнительные преимущества, предоставляемые за счет амортизационных отчислений и льготных налоговых ставок при продаже недвижимости.

* Базис представляет собой сумму, инвестированную в ООО, которая необходима для определения прибыли или убытка от продажи доли в ООО.Эта сумма определяется ежегодно путем увеличения базы для капитальных вложений и распределения доходов и уменьшения базы для распределения и распределения убытков. База также включает распределение обязательств.

** Чтобы потери от сдачи в аренду недвижимости до , а не считались пассивными, вы должны считаться материально участвующим профессионалом в сфере недвижимости (MPREP). Чтобы получить это звание, вы должны более 750 часов в течение года заниматься торговлей недвижимостью или бизнесом, при этом не менее половины своего времени посвящаете этим видам деятельности.Кроме того, вы должны пройти один из семи тестов на материальное участие в арендной деятельности. В вашей налоговой декларации можно сделать выбор, чтобы сгруппировать всю арендную деятельность вместе, чтобы соответствовать критериям материального участия. Обозначение MPREP также может принести пользу, если зарегистрирован доход от сдачи в аренду недвижимости. Для состоящих в браке совместных налогоплательщиков (MFJ) с модифицированным скорректированным валовым доходом более 250 000 долларов США (200 000 долларов США для лиц, подающих единую налоговую декларацию), пассивный доход также подлежит обложению налогом на чистый инвестиционный доход.Налогоплательщики, отвечающие критериям MPREP, не облагаются этим 3,8% налогом на чистый доход от сдачи в аренду, а также на прибыль от продажи арендной собственности.

Скоро может быть предоставлена ​​помощь в аренде на 45 миллиардов долларов. Как применять

тупунгато | iStock | Getty Images

Между принятым в декабре федеральным пакетом стимулов и тем, который проходит через Конгресс, вскоре может появиться финансовая помощь на сумму более 45 миллиардов долларов для тех, кто просрочил свою арендную плату.

Всем штатам уже выделены средства из 25 миллиардов долларов федеральных денег, включенных в более ранний законопроект о чрезвычайной помощи, а пакет мер стимулирования на 1,9 триллиона долларов, который находится в разработке и который, как ожидается, будет принят в этом месяце, откроет еще 20 миллиардов долларов.

Адвокаты говорят, что помощь могла бы помочь миллионам американцев остаться в своих домах во время пандемии. Однако они также опасаются, что некоторые люди столкнутся с проблемами при попытке получить доступ к средствам.

Еще из Personal Finance:
Covid затрудняет поступление в ведущий колледж
Вот как отсрочка поступления в колледж может повлиять на ваши будущие доходы
Колледж может стоить до 70000 долларов в год

Это потому, что процесс подачи заявки на Деньги варьируются от штата к штату, и развертывание программ не было быстрым.Хотя первый раунд помощи в аренде жилья в размере 25 миллиардов долларов был проведен более двух месяцев назад, по данным Национальной жилищной коалиции с низким доходом, только 15 штатов начали раздавать деньги.

«Но новые программы открываются регулярно», — сказала Дайан Йентель, президент и главный исполнительный директор Национальной коалиции по жилищному строительству с низким доходом.

По мнению экспертов, лучший способ повысить ваши шансы на получение помощи — это быть в курсе правил. Вот что вам нужно знать.

Имею ли я право?

Чтобы иметь право на получение помощи, по крайней мере один член вашей семьи должен иметь право на пособие по безработице или подтвердить в письменной форме, что они потеряли доход или понесли значительные расходы из-за пандемии.

Вам также необходимо будет продемонстрировать риск бездомности, который может включать просроченную арендную плату или уведомление за коммунальные услуги.

Кроме того, ваш уровень дохода на 2020 год не может превышать 80% от среднего дохода в вашем регионе, хотя штатам было предписано отдавать приоритет кандидатам, чей доход упал на 50% или ниже, а также тем, кто не работал на 90 дней и более.

Доступны ли средства сейчас?

Не во всех штатах действует программа помощи в аренде жилья, но в конечном итоге она должна быть во всех штатах.

«Если люди находятся в штате, где программа еще не открыта, им следует проверить, предлагает ли их местность программу помощи в аренде», — сказал Йентел.

Как подать заявку?

«Куда и как подавать документы будут зависеть от города к городу, — сказала Эмили Бенфер, приглашенный профессор права в университете Уэйк Форест.

Во многих районах уже были фонды помощи в аренде жилья, и через один из них вы подадите заявку на получение новой помощи. В других случаях будут созданы новые программы для выплаты денег, сказал Бенфер.

«Арендаторам следует связаться с местными жилищными группами, их представителями или с местными телефонными линиями 211/311, чтобы определить программы и узнать, как подать заявку», — добавила она.

Многие программы, учрежденные в рамках 25 миллиардов долларов Казначейства, не имеют ограничений на финансирование.

Дайан Йентел

президент и генеральный директор Национальной жилищной коалиции с низким доходом

Национальная жилищная коалиция с низким доходом также имеет базу данных программ помощи в аренде жилья.

Ваш домовладелец также может подать заявление от вашего имени, но должен получить вашу подпись и предоставить вам копию заявления, если он это сделает.

Сколько я могу получить?

«Многие программы, учрежденные в рамках 25 миллиардов долларов США, не имеют ограничений по финансированию», — сказал Йентел. «Скорее, арендаторы ограничены в зависимости от того, сколько месяцев помощи они могут получить».

Некоторые программы позволяют 12 месяцев, другие 15. Горшок денег в пакете стимулов президента Джо Байдена, Американском плане спасения, позволит людям получить доступ к платежам на срок до 18 месяцев аренды.

В некоторых случаях вы можете получить средства для покрытия будущих арендных платежей, но только в том случае, если есть план в первую очередь погасить какие-либо долги.

Деньги выплачиваются арендодателю. Если арендодатель отказывается принимать средства, вы можете получить их напрямую.

Меня беспокоит выселение. Что мне делать?

Немедленно подайте заявку на получение средств.

Также знайте свои права. Большинству арендаторов должно быть разрешено оставаться в своих домах, по крайней мере, до конца марта, благодаря продлению президентом указа, объявленного Центрами по контролю и профилактике заболеваний в сентябре, который объявил выселение за неуплату незаконным.

Чтобы вызвать эту защиту, вам необходимо подтвердить в форме декларации, что вы соответствуете нескольким требованиям, например, ожидаете заработать менее 99 000 долларов США в 2020-2021 календарном году.

«Если арендатор не может платить арендную плату, он должен как можно скорее предоставить декларацию владельцу собственности», — сказал Бенфер.

Исключение переоценки для передачи между родителем и ребенком

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: в ноябре 2020 года избиратели Калифорнии приняли Предложение 19, которое вносит изменения в льготы по налогу на имущество для семей (вступает в силу с 16 февраля 2021 года).Пожалуйста, посетите страницу ресурсов Предложения 19 для получения дополнительной информации.

В штате Калифорния недвижимость переоценивается по рыночной стоимости, если она продается или передается, и в результате налоги на недвижимость иногда могут резко возрасти. Однако, если продажа или передача осуществляется между родителями и их детьми, при определенных обстоятельствах, собственность будет переоценена , а не при соблюдении определенных условий и своевременной подачи соответствующего заявления.

Предложение 58 позволяет новым владельцам собственности избежать увеличения налога на недвижимость при приобретении собственности у своих родителей или детей.Налоги нового владельца рассчитываются на основе установленной факторизованной стоимости базового года в соответствии с Предложением 13 вместо текущей рыночной стоимости на момент приобретения недвижимости. Узнайте больше, прочитав наш информационный бюллетень здесь.

Предложение 58, вступившее в силу 6 ноября 1986 г., представляет собой поправку к конституции, одобренную избирателями Калифорнии, которая исключает передачу недвижимого имущества между родителями и детьми при переоценке. Предложение 58 кодифицировано разделом 63.1 Налогового и налогового кодекса.

Передачи недвижимого имущества, исключенные из переоценки согласно Предложению 58:

  • Передача основного места жительства (без ограничения стоимости).
  • Передача первого недвижимого имущества на 1 миллион долларов, кроме основного жилья. Исключение в размере 1 миллиона долларов применяется отдельно к каждому правомочному плательщику. 1 миллион долларов — это факторизованная стоимость за базовый год, а не справедливая рыночная стоимость.
Определение и терминология, относящаяся к Предложению 58:

Ребенок: К детям относятся: сыновья и дочери, зятья и невестки, пасынки и дети, усыновленные до 18 лет.

Подарок / Покупка: Передачи, такие как подарок или покупка между родителями и детьми, исключаются с заполненным Опорой.58 форма.

Основное место жительства: Предложение 58 не требует, чтобы родитель или ребенок использовали переданную собственность в качестве основного места жительства. Кроме того, лимит в 1 миллион долларов не применяется к основному месту жительства передающей стороны.

1 миллион долларов Исключение: Исключение в размере 1 миллиона долларов для другого имущества применяется к каждому лицу, передающему собственность. Таким образом, один родитель может передать 1 миллион долларов другой собственности, а другой родитель может также передать 1 миллион долларов другой собственности, что в совокупности составляет 2 миллиона долларов.Эти переводы координируются на уровне штата в рамках лимита в миллион долларов.

Юридические лица: Переводы напрямую между юридическими лицами, принадлежащими родителям и детям, не имеют права на льготы по этой мере.

Трасты: Передача в траст или из траста рассматривается так же, как перевод в траст или из траста лично, при условии, что траст является отзывным.

Дата смерти умершего: Датой любой передачи между родителями и их детьми в соответствии с завещанием или наследованием по завещанию является дата смерти умершего, которая должна быть после 6 ноября 1986 г. (дата вступления в силу предложения 58).

Третья сторона: Третья сторона — это любое физическое или юридическое лицо, которое не является правопреемником или правопреемником при передаче прав между родителями и детьми.

Передача недвижимого имущества «третьей стороне»: Для подачи заявок передача недвижимого имущества третьей стороне происходит, когда вся полученная недвижимость передается кому-либо, кроме первоначального правопреемника или правопреемника. Следовательно, передача может иметь право на исключение, когда частичная доля в полученном имуществе передается третьей стороне до подачи заявки.

Требования к подаче:

Форма претензии должна быть заполнена и подписана передающей стороной и правопреемником и подана Оценщику. Форма претензии подается своевременно, если она подана в течение трех лет после даты покупки или передачи или до передачи недвижимости третьему лицу, в зависимости от того, что наступит раньше.

Если форма претензии не была подана к дате, указанной в предыдущем предложении, она будет своевременной, если будет подана в течение шести месяцев после даты отправки по почте уведомления о дополнительной оценке этого имущества или об отказе от него.

Если претензия не подана своевременно, исключение будет предоставлено, начиная с календарного года, в котором вы подали претензию.

Заполните все разделы A, B и C и ответьте на каждый вопрос, в противном случае ваше заявление может быть отклонено. Может потребоваться подтверждение права, включая копию документа о передаче и / или траста.

Мораторий на выселение закончится. Что тогда происходит с арендаторами?

Примечание редактора, 2 августа: Федеральный мораторий на выселение истек в субботу, 31 июля, после того, как в июне Верховный суд постановил, что Центры по контролю и профилактике заболеваний не имеют полномочий продлевать его, и Конгресс не продлил его.


Все согласились с тем, что снижение арендной платы было единственным способом остановить волну выселения миллионов американцев.

Логика была проста: дать людям, которые боролись во время пандемии, деньги на оплату аренды, и у домовладельцев не будет причин для выселения за невыплату. Эта простота, а также замечательное единство лобби домовладельцев и защитников арендаторов, призывающих к помощи такого рода, побудили Конгресс выделить в декабре 25 миллиардов долларов на помощь в аренде жилья.Менее чем через три месяца, в начале марта, на эти же цели было выделено еще 21,55 миллиарда долларов.

Но, несмотря на беспрецедентный уровень федеральной помощи, такие люди, как Эмили Эшбс, все еще находятся в кризисе.

«Я в ужасе. Я так боюсь тратить деньги », — сказала мне 31-летняя жительница Флориды, когда покупала товары для дома в Walmart. «Я буквально пожертвовал яйца, чтобы [арендовать]. Я продаю части тела «.

Эшбес, которая говорит, что работает 11 или 12 часов в смену без перерыва в Texas Roadhouse, чтобы позволить себе арендную плату в размере 1300 долларов в месяц, даже не знала, что может подать заявление о снижении арендной платы.

Технически, она не могла этого сделать, пока на позапрошлой неделе штат не открыл процесс подачи заявления на снятие арендной платы, сообщает Tampa Bay Times. Между тем округ Майами-Дейд, где проживает Эшбс, уже закрыл свою программу приема заявок.

Этот разрыв между ситуацией Эшбс и федеральной помощью, которая должна была помочь таким арендаторам, как она, объясняет, почему люди бьют тревогу по поводу потенциального наводнения выселений, если федеральный мораторий истечет (или будет отменен) в ближайшие несколько недель. .

Получение денег в руки арендаторов было чрезвычайно сложным — Национальная жилищная коалиция с низким доходом обнаружила более 340 различных программ, пытающихся управлять федеральной помощью. Некоторые программы требуют обременительной документации; другие затрудняют подачу заявки домовладельцами, и большинство возлагает бремя на арендаторов за предоставление подробных доказательств необходимости. И Ашбс далеко не уникален; Многие адвокаты Vox говорили с указанными арендаторами, часто даже не подозревая, что им доступна помощь. Все это подчеркивает сложность оказания помощи тем, кто подвергается наибольшему риску выселения.

Члены сообщества протестуют против выселения у здания жилищного суда Бронкса в Нью-Йорке 10 августа 2020 года. Анджела Вайс / AFP / Getty Images

Контекст этой трудности заключается в том, что федеральное правительство никогда раньше не оказывало такой помощи арендаторам. Беспрецедентные меры, предпринятые Центрами по контролю и профилактике заболеваний бывшего президента Дональда Трампа по введению моратория на выселение, в дополнение к расширенным пособиям по безработице, выплатам за экономические последствия и финансированию в Законе CARES для обеспечения стабильности жилья, позволили удержать на плаву миллионы семей. .Теперь десятки миллиардов льгот по квартплате — это возможность удержать миллионы людей в своих домах и огромная проблема для штатов и населенных пунктов, многие из которых никогда раньше не предоставляли такого рода помощь.

Но с учетом федерального моратория на выселение, истекающего в конце июня, и нескольких судей, пытающихся отменить его до этого, у штатов может быть всего несколько недель, чтобы получить деньги в руки арендаторов, прежде чем процессы выселения снова начнут всерьез.

Ни один эксперт или адвокат, с которым беседовал Вокс, не верит, что к тому времени деньги будут выделены.

Задолженность по аренде составляет

миллиардов долларов. Штаты изо всех сил пытаются распределить часть этой помощи на аренду.

«Деньги пришли с опозданием», — сказала Vox Дайан Йентель, президент и главный исполнительный директор Национальной жилищной коалиции для малоимущих. «Деньги пришли, когда арендаторы уже накопили задолженность по аренде на сумму почти 50 миллиардов долларов. Так что теперь мы играем в догонялки «.

Оценки суммы просроченной арендной платы по стране варьируются от 8,4 до 52,6 млрд долларов, а это означает, что выделенные 45 млрд долларов должны покрыть подавляющее большинство потребностей, особенно с учетом того, что арендаторы косвенно получали другие формы помощи от федерального правительства.

Подавляющее большинство арендаторов придумали, как платить за аренду. Согласно системе отслеживания арендной платы Национального совета по многоквартирному жилью, «80,0% квартирных домохозяйств произвели полную или частичную арендную плату к 6 мая». Данные за предыдущий месяц показывают, что к концу месяца 95 процентов арендаторов внесли полную или частичную арендную плату.

Исследование, проведенное Исследовательским институтом жилищного строительства Америки Ассоциации ипотечных банкиров, обнаружило не менее обнадеживающие новости: «В то время как 23.7 процентов арендаторов пропустили хотя бы один платеж за последний год, только 8,6 процента арендаторов пропустили более двух платежей.

Но это не означает, что у более 90 процентов арендаторов все в порядке. Чтобы произвести эти платежи, многим арендаторам пришлось исчерпать свои сбережения, исчерпать свои кредитные карты или взять ссуды у семьи, друзей или кредиторов до зарплаты.

И непонятно, когда помощь с арендой дойдет до этих людей.

Хотя Министерство финансов не требует, чтобы кто-то задерживал арендную плату, чтобы иметь право на получение помощи (согласно его информационным бюллетеням), программы могут добавлять свои собственные требования для получения права на получение помощи.Некоторые из этих требований могут исключать таких арендаторов, как Мэтью Тернер, которые пошли на крайние меры, чтобы остаться в этой группе, которые пропустили только один или нулевой платеж.

Тернер, арендатор, проживающий в Северной Каролине, сказал Vox, что его заявление о помощи первоначально было принято программой в округе Уэйк, но в конечном итоге ему было отказано в помощи после того, как он заплатил за квартиру.

«Мы продали все свое имущество в нашей квартире, чтобы заплатить за аренду», — сказал Тернер Vox. Теперь, по его словам, он попал в невозможное место.Если он не платит арендную плату, он рискует получить уведомление о выселении — черная отметка в истории любого арендатора, которая может затруднить получение жилья в будущем — но без предъявления доказательств того, что он не вносит арендную плату, он не может получить помощь, чтобы оставаться платежеспособным.

«[Мой партнер и я] обсуждали, должны ли мы уехать самостоятельно, или мы должны остаться и быть выселены и никогда не сможем получить другую квартиру в течение следующих 10 лет», — сказал он мне. Мораторий на выселение не остановил некоторых домовладельцев от подачи заявления о выселении или, в некоторых случаях, даже принуждения арендаторов к выезду.Тернер не хочет, чтобы дело зашло так далеко, но, если ему не помогут, он говорит мне, что они снова окажутся бездомными.

История

Тернера может показаться свидетельством того, что на эти программы не хватает средств, но все отчеты указывают на то, что очень мало на самом деле попало в карманы арендаторов из группы риска. Министерство финансов собирает данные о том, сколько штатов выделили и кому, но они еще не опубликованы. Адвокаты арендаторов, с которыми я разговаривал в Калифорнии и Вашингтоне, округ Колумбия, сказали мне, что они лично не знали никого, кто действительно получал помощь.

«Я буквально пожертвовал яйца, чтобы [арендовать]. Я продаю части тела «.

Департамент по делам сообществ штата Джорджия сообщил мне, что распределил более 4 миллионов долларов в виде помощи в аренде домовладельцам и арендаторам; На эти цели государство выделило более 552 миллионов долларов. Жилищное управление штата Делавэр сообщило мне, что оно выдало 40 000 долларов в виде помощи в аренде жилья — 0,02 процента от выделенных средств. Жилищно-финансовая ассоциация Айдахо сообщила мне, что распределила 6 долларов.1 миллион из 175 миллионов долларов, которые он получил от декабрьского распределения арендной платы Конгрессом. Информационная панель Колорадо показывает, что 2,8 миллиона долларов были утверждены из полученных 247 миллионов долларов. Информационная панель Аризоны показывает, что из полученных 289 миллионов долларов израсходовано 4,38 миллиона долларов.

Число

More достигло арендаторов — эти цифры по штатам не включают расходы, произведенные программами на уровне округа и города — но это указывает на то, что темпы этих программ могут быть недостаточно быстрыми для преодоления неотложного надвигающегося кризиса.

The New York Times недавно сообщила, что Калифорния выплатила только 1 миллион долларов из 355 миллионов долларов, запрошенных арендаторами и домовладельцами. The Times также сообщила, что Texas, получившая более 1 миллиарда долларов, заплатила только 250 домохозяйствам за 45 дней. В некоторых штатах даже не принимаются заявки на экстренную помощь в аренде, в том числе в Нью-Йорке.

«Из всех открытых программ на них в общей сложности приходится около 18 миллиардов долларов из 25 миллиардов долларов.Это сумма денег, которую можно получить от открытых программ, которые принимают заявки, рассматривают заявки и выписывают чеки », — пояснил Йентел.

Программы

на уровне округов и городов в этих штатах действуют, поэтому это не означает, что все жители полностью лишены возможности выбора, но подчеркивает, насколько ужасна ситуация всего через шесть недель после истечения моратория.

Все согласны, что это чрезвычайная ситуация. Так что же так долго, чтобы получить деньги?

Время, знания и бюрократия: вот проблемы, с которыми сталкиваются программы снижения арендной платы, стремящиеся распределить средства.

Штатам и местностям никогда раньше не приходилось создавать программы снижения арендной платы для распределения федеральной помощи. Для этого программам необходимо было нанять сотрудников, создать веб-сайты, соблюдать любые дополнительные правила или цели, установленные законодательными собраниями их штатов, и провести разъяснительную работу. Даже приложив все усилия, большинство экспертов, с которыми разговаривал Vox, скептически относились к тому, что программы могли развиваться достаточно быстро, чтобы получить всю помощь до конца июня.

Но это также отражает недостаточное взаимодействие правительства с некоторыми из наиболее маргинализированных членов их сообществ.

«Одна из вещей, которые эта пандемия очень ясно показала, — это то, что мы многого не знаем о нашем рынке жилья», — сказал мне Винсент Рейна, директор жилищной инициативы Университета Пенсильвании. «В подавляющем большинстве городов нет полных реестров всех владельцев в своем городе. … Это показывает, что мы часто не знаем, кто владеет недвижимостью и что с ней происходит, или какие арендаторы испытывают финансовые трудности ».

Если бы штаты собирали подробную информацию о том, где находятся арендаторы, находящиеся в затруднительном положении, и какая сумма накопленной арендной платы была накоплена, вероятно, этот процесс пошел бы быстрее.

Кандида Урага, съемщик из Нью-Йорка, говорит, что она истощила все свои сбережения, пытаясь справиться с арендной платой после того, как ее уволили с работы в качестве помощника учителя. Роберт Бамстед / AP Демонстранты в Калифорнии призывают законодателей и губернатора Гэвина Ньюсома принять решение о прощении арендной платы и усилении защиты от выселения 25 января. Рич Педрончелли / AP

Но есть несколько историй успеха.Представитель Корпорации жилищного финансирования Аляски, например, сказал мне, что к 10 мая штат выплатил 18,2 миллиона долларов и было одобрено 9000 заявок. Когда я вернулся через девять дней, представитель сказал мне, что они одобрили более 1300 дополнительных заявок и отправили платежи на общую сумму 25,9 миллиона долларов. Общий объем ассигнований штата составляет 200 миллионов долларов, так что им еще предстоит проделать путь, но они приписывают свой прогресс тому факту, что они «предложили унифицированное приложение, оптимизированное для мобильных устройств», а также измерению того, сколько времени требовалось для обработки приложений. а также «максимально упростить для заявителей, домовладельцев или коммунальных компаний» представление необходимой документации.

«Кажется очевидным, что места, которые действительно взяли на себя обязательство анализировать, как идут дела, и вносить поправки в курс по ходу дела, больше всего смогли выручить деньги», — объяснила Рейна.

Второе препятствие — знания. Как сказала мне Эшбс, даже несмотря на то, что она пыталась получить помощь от правительства в течение последнего года (успешно подавая заявление на пособие по безработице), она не знала о льготах по квартплате, доступных для таких людей, как она.

Когда я сказал ей о возможности подать заявление о снятии арендной платы, она показалась безнадежной, но сказала, что рассмотрит возможность подачи заявления.

«Я чувствую, что должна что-то делать, но понятия не имею, что это такое», — сказала она. «Мол, это как-то моя вина, но я не знаю, что мне делать. Я готов на все, делаю все, что могу. Это ломает мое тело, это ломает мою душу. Я подумывала вернуться к танцам, например к стриптизу, но боюсь, что моя проблема со злоупотреблением психоактивными веществами вернется ».

Ашбес — не единственный, кто не знает, что миллиарды были выделены на снижение арендной платы.Шакеара Минго, организатор из ONE DC и член коалиции по отмене арендной платы, сказала мне, что есть арендаторы, которые не знают, как подать заявку.

Но еще больше ее беспокоит, насколько сложно подать заявку, даже когда арендаторы уведомлены. Поскольку программы могут быть проверены, чтобы убедиться, что они расходуют деньги так, как задумано федеральным правительством, администраторы вынуждены собирать большой объем информации и вкладывать ресурсы и время, тщательно проверяя, действительно ли люди в этом нуждаются, прежде чем они дадут им деньги.

«Одна из вещей, которые эта пандемия очень ясно показала, — это то, что мы многого не знаем о нашем рынке жилья»

Эта проблема состоит из двух частей. Одно из них — ненужные бюрократические препоны, такие как Массачусетс, первоначально требующая от заявителей предъявить свидетельства о рождении, а другое — необходимые бюрократические препятствия — должен быть или способ для программ определить, кому и в каком объеме нужна помощь.

Взаимодействие между быстрым выводом денег и проверкой того, что никто не играет с системой (или, что более важно, чтобы деньги доходили до людей, которые в них больше всего нуждаются), не новость.Нелегко также возложить вину на отдельные программы или федеральное правительство — по сути своей трудно помочь неимущим жителям. Но трудно не проводить сравнения с простотой внесения стимулирующих платежей на счета десятков миллионов американцев, которые не требовали от жителей каких-либо доказательств для быстрого доступа к фондам. Люди сразу же отмечают, что в большинстве штатов никогда раньше не было программ снижения арендной платы, но возникает вопрос — почему бы и нет?

Министерство финансов опубликовало разъяснения 7 мая, чтобы помочь сделать процесс менее обременительным и уточнить, какие типы документации необходимы, но, например, во Флориде, где живет Эшбс, следующие документы требуются для всех членов семьи, подавшей заявку. :

  • Удостоверение личности (водительские права, свидетельство о рождении или паспорт)
  • Текущий договор аренды или другое подтверждение договора аренды
  • Документы о годовом или ежемесячном доходе
  • Документы, подтверждающие право на участие в программе SNAP, TANF, Medicaid, субсидированном жилье или жилье для малоимущих, если вы соответствуете требованиям
  • Документация о пособии по безработице или доказательство сокращения дохода семьи или доказательство увеличения расходов из-за Covid-19
  • Уведомление о просроченной арендной плате, расторжении договора аренды или выселении, или постановлении об отказе в оплате, или неудавшемся отчете о проверке от местного органа власти

Иметь эти документы под рукой — непростая задача, особенно для таких людей, как Ашбс, которым пришлось переехать в течение последнего года, или для тех, у кого может не быть официальных документов о своей работе или договоре об аренде.

«Это действительно запутанный процесс, — сказал Шанти Сингх, директор по коммуникациям и законодательству калифорнийской организации Tenants Together. «Люди, которые больше всего страдают от экономических трудностей во время Covid-19, часто не имеют подробной документации о трудностях или потере работы».

Доказательства того, что люди либо не знают, либо обескуражены из-за обременительного процесса подачи заявок, отражаются в номерах заявок. По состоянию на 12 мая в Джорджии только 5000 человек заполнили заявки на участие в государственной программе, а Делавэр получили 5145 заявок; к 23 мая Аризона получила 2 889 заявок.а Колорадо — 8 510 долларов.

«Цель всех этих требований к отчетности — убедиться, что никто не« обманывает систему », — объяснил Сингх, — но чем больше требований вы предъявляете к этим программам, тем больше людей, которые действительно в ней нуждаются, терпят поражение. трещины ».

Майк Флуд, старший вице-президент Ассоциации ипотечных банкиров, твердо согласен с необходимостью снизить требования к документации: «Давайте поймем, что очень важно получить деньги в руки людей…. Каждый раз, когда мы накладываем ограничение на программу, это заставляет заемщика или, откровенно говоря, арендатора сомневаться в том, стоит ли пользоваться программой ».

Что будет, если деньги не выйдут вовремя?

Некоторые правозащитники настаивают на продлении моратория на выселение до тех пор, пока эти программы не смогут адекватно оценить, кто нуждается в помощи и как ее получить.

Даже если мораторий будет продлен снова (а многочисленные судебные иски против постановления останутся безуспешными), основной долг будет продолжать накапливаться, и в какой-то момент арендодатели достигнут своего предела.

По данным Департамента жилищного строительства и городского развития, «41 процент всех сдаваемых в аренду единиц жилья принадлежит индивидуальным инвесторам» или «семейным домовладельцам». Это означает, что эти домовладельцы вряд ли смогут пережить месяцы невыплаты и при этом не отставать от своих расходов.

Бенни — домовладелец в Калифорнии, который купил свой первый дом в прошлом году перед повсеместными остановами из-за коронавируса. Чтобы произвести выплаты по ипотеке, он сдал арендатору свободную комнату. По его словам, после начала моратория его арендатор перестал платить.

«Нам нужен мораторий на выселение», — сказал мне Бенни, фамилия которого не разглашается, чтобы защитить его частную жизнь. «Я определенно не думаю, что мы должны допускать широкомасштабные выселения, но я также считаю, что отношение к мелким домовладельцам недопустимо. … Откровенно говоря, я буду вынужден продать свой дом, как только мой арендатор съедет. Я больше никогда не собираюсь быть домовладельцем после этой ситуации ».

1 марта, в день, когда истек мораторий на аренду в связи с вирусом Covid-19 в Нью-Йорке, активисты за права арендаторов провели демонстрацию у здания суда, где снова возбуждаются дела о выселении. Эндрю Лихтенштейн / Corbis / Getty Images

Бенни говорит, что он и его арендатор подали заявку на снижение арендной платы, но он скептически относится к тому, что это поможет. Он также разочарован тем, что для того, чтобы принять послабление арендной платы, Калифорния требует от домовладельцев отказываться от 20 процентов того, на что они имеют право, в качестве возврата арендной платы: какая-то плохая сущность. »

Это плохо не только потому, что эти мелкие домовладельцы борются; это плохо, потому что мелкие арендодатели непропорционально предоставляют доступное жилье.

Исследование Института урбанистики показывает, что средняя арендная плата за небольшую арендуемую недвижимость ниже «среднего значения для аренды на одну семью, средних и больших многоквартирных домов». А в 2018 году «средний доход домовладельца с двумя-четырьмя квартирами составлял 67 000 долларов». Съемщики этих квартир преимущественно чернокожие и латиноамериканцы, и у них самый низкий средний доход семьи по сравнению с арендаторами других типов собственности.

Если домовладельцам не будет предоставлена ​​достаточная помощь, это может вызвать нагрузку на и без того ограниченный доступный жилищный фонд Америки, который приближается к истощению после Великой рецессии.

«Крайне важно, чтобы мы как можно быстрее получили доллары, чтобы стабилизировать положение [домовладельцев]», — предупредил Боб Пиннегар, президент и главный исполнительный директор Национальной ассоциации квартирного типа. «У нас был кризис доступности жилья, связанный с Covid-19; если мы выйдем из этого с существенно меньшим количеством сдаваемых в аренду квартир, у нас будет ситуация, которая будет намного хуже, чем то, что было раньше ».

Но, по всей вероятности, мораторий на выселение скоро закончится — все более доступные вакцинации сделали обоснование порядка (что выселения и перенаселенность в домах приведут к распространению Covid-19) менее убедительным.

Джейми Вудвелл, вице-президент по исследованиям и экономике Ассоциации ипотечных банкиров, утверждает, что даже если произойдет всплеск выселений, это должно быть связано с заметным сокращением количества выселений за последний год: «Это будет действительно важно. чтобы знать, с чем мы сравниваем новые уровни выселения ».

Однако, несмотря на то, что политика федерального правительства беспрецедентна, оставляя миллионы людей уязвимыми перед выселением, даже если деньги на их содержание уже выделены, является замечательным обвинением в способности правительства действовать.

Correction, 26 мая: В предыдущей версии этой статьи статистические данные о программе снижения арендной платы в Калифорнии были искажены. The New York Times сообщила, что из калифорнийской программы снижения арендной платы было запрошено 355 миллионов долларов, но они не были выделены на нее.

В предыдущей версии этой статьи также искажалось распределение федеральных ресурсов штата Айдахо в размере . Жилищно-финансовая ассоциация Айдахо распределила 6,1 миллиона долларов из 175 миллионов долларов, полученных от декабрьского распределения арендной платы Конгрессом, а государство выделило 15 миллионов долларов на финансирование в соответствии с Законом CARES на цели оплаты аренды и коммунальных услуг.

Должен ли я претендовать на доход от аренды комнаты в моем основном месте жительства, если я не зарабатываю денег, сопоставимых с затратами?

Для вашей конкретной и явной ситуации ВАЖНО, чтобы вы работали с программой так, как она разработана и предназначена для использования. Если вы этого не сделаете, изменения будут высокими, ваши налоги будут неправильными, и это будет «ВАША НЕИСПРАВНОСТЬ», на которую не распространяется гарантия 100% точности TTX.

Когда используется способ, которым она разработана и предназначена для использования, вы можете выбрать, чтобы программа «делала разбивки» за вас для тех вычетов, которые идут на SCH E для арендованной части, и тех, которые идут на SCH A для часть, которая не сдается.Но обратите внимание на детали.

Некоторые экраны запрашивают у вас расходы на «весь дом», в то время как другие запрашивают у вас те расходы, которые на 100% связаны только с арендной частью. Как правило, все расходы, связанные только с арендной платой, будут равны нулю, а расходы на «весь дом» будут превышать 0 долларов.

Затем, на основе введенных вами данных, программа выполнит разделение «за вас» на основе процента площади, которую вы сдавали в аренду, и количества месяцев, в течение которых она была арендована.

Вот некоторая дополнительная информация, которая вам * НЕОБХОДИМА * для разъяснения, чтобы вы не совершили ошибку «по вашей вине».

Сроки аренды и номера имеют значение.

Дата преобразования — Если раньше это было ваше основное место жительства, то эта дата будет днем ​​ПОСЛЕ вашего выезда. Если вы снимаете комнату в своем доме, это день «ПОСЛЕ» того, как вы перестали использовать это пространство в личных целях.
Срок службы — Это дата, когда арендатор «мог» въехать. Обычно эта дата — день, когда вы ставите знак АРЕНДА на переднем дворе.
Количество дней аренды — отсчет дней для этого начинается с первого дня, когда арендатор «мог» въехать.Это должна быть ваша дата начала работы, если вас об этом попросят. Вакантные периоды между арендаторами также учитываются ПРИ УКАЗАНИИ, что вы не проживали в доме или не использовали комнату / пространство для личного пользования в течение одного дня в течение указанного периода вакансии.
Дней личного пользования — Это число будет большим жирным НУЛЕВОЙ . Прочтите экран. Он запрашивает количество дней, которые вы прожили в собственности ПОСЛЕ того, как вы перевели ее в аренду. Если вы арендуете комнату в своем доме, то это количество дней, в течение которых вы использовали эту комнату в личных целях ПОСЛЕ того, как вы преобразовали эту комнату в аренду.Я серьезно сомневаюсь (хотя это возможно), что вы жили в этом доме (или использовали пространство, если снимали часть дома) в качестве основного места жительства, второго дома или для личного пользования после того, как вы переоборудовали его в аренду.
Доля коммерческого использования . 100%. Я выражу это словами, чтобы не сомневаться, что я не допустил здесь опечатки. Сто процентов . После того, как вы переоборудовали эту собственность или помещение в аренду, они полностью использовались для бизнеса. То, для чего вы его использовали до даты конверсии, не учитывается.

Теперь, когда вы проработаете все вышеперечисленное, я хотел бы, чтобы вы помогли мне определить ошибку программирования в программе, которая применима только к * ВАШЕЙ * конкретной ситуации. Если вам удастся идентифицировать ошибку (тем самым доказав, что это «на самом деле» ошибка программирования), я помогу вам «исправить» ее, чтобы ваши налоги были правильными по этому вопросу и не задерживали возмещение, которое вы можете получить. приходящий.

В основном перейдите к публикации IRS 946 — Как амортизировать собственность по адресу https: // www.irs.gov/pub/irs-pdf/p946.pdf

Затем на странице 36 этого документа используйте рабочий лист MACRS в правом столбце, чтобы вручную вычислить свой первый год допустимого прекращения поддержки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>