Исковое заявление на право собственности земельного участка: Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок отсутствующим

(наименование суда первой инстанции)

Истец: __________________________

(сведения об истце, указанные

в п. 2 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ)

Ответчик: _______________________

(сведения об ответчике, указанные

в п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ)

Цена иска _______________________

(сумма в рублях, если иск подлежит

оценке)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об устранении нарушения прав собственника

земельного участка, не связанного с лишением владения

Решением главы администрации _________________ района ___________________ области мне предоставлен в собственность земельный участок, расположенный в _______________________, общей площадью __ га, кадастровый N _________________, для ______________________________________ (цели использования земельного участка). Право собственности на указанный земельный участок подтверждается ______________________________ (указать сведения о правоустанавливающем документе — наименование, дата, номер, когда и кем выдан и др.).

________________ (указать срок) я не приступал к освоению земельного участка ввиду _________________________________ (указать причины) и в течение указанного срока не посещал свой земельный участок.

Приехав на земельный участок «__»________ 20__ г., я обнаружил, что собственник земельного участка, граничащего с моим земельным участком (гр. _______________ Ф.И.О.), неправомерно возвел на моем земельном участке хозяйственную постройку (площадь застройки __ га), что препятствует осуществлению моих планов по освоению и использованию принадлежащего мне земельного участка.

Поэтому «___»_____________ 20__ г. мною было направлено ответчику заказное письмо с уведомлением о вручении, содержащее предложение прекратить указанное нарушение права собственности и снести неправомерно возведенное строение в срок ____________________, который мне представляется разумным. Данное письмо оставлено без ответа, и меры по устранению препятствий к использованию мною земельного участка ответчиком не приняты до настоящего времени.

Наличие на моем земельном участке неправомерно возведенного строения подтверждается ____________________________.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 304 ГК РФ,

прошу:

1. Обязать ответчика прекратить нарушение моего права пользования земельным участком, расположенным в __________, общей площадью ____ га, кадастровый N ___________________ и снести за его счет хозяйственное строение, неправомерно возведенное на моем земельном участке.

2. Вызвать в суд в качестве свидетелей ____ (Ф.И.О., адреса).

Приложения:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок — на ____ стр.

2. План границ земельного участка — на ____ стр.

3. Копия заказного письма от «___»_________ 20__ г. — на ___ стр.

4. Уведомление о вручении заказного письма — на ____ стр.

5. Документы (фотографии и др.), подтверждающие факт нарушения права пользования, — на ____ стр.

6. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, — на ____ стр.

7. Копия искового заявления.

Дата подачи заявления: «___»___________ 20__ г.

Подпись истца

Негативное владение недвижимостью и имущественным правом :: Justia

Неблагоприятное владение — это правовая доктрина, которая позволяет одному лицу требовать права собственности на землю, принадлежащую другому лицу. Распространенные примеры неправомерного владения включают постоянное использование частной дороги или проезжей части или сельскохозяйственное освоение неиспользуемого участка земли. Предпочитая враждебного собственника истинному землевладельцу, доктрина неправомерного владения вознаграждает продуктивное использование земли и наказывает землевладельцев, которые «спят на своих правах».«

Последствия враждебного владения

В то время как неправомерное владение само по себе не приводит к передаче правового титула, неправомерное владение дает лицу закрепленное право собственности на территории, которой он владеет. Как только человек соответствует законодательным требованиям для неправомерного владения, он или она может инициировать тихий иск о праве собственности и получить законный титул на собственность.

Требования

Требования для неправомерного владения регулируются статутом штата и могут значительно различаться в зависимости от юрисдикции.Типичный закон о враждебном владении требует соблюдения следующих условий:

• Открытые и известные. Лицо, претендующее на неправомерное владение, должно занять земельный участок открытым и очевидным образом. Это лицо не может тайно занимать землю или прилагать усилия, чтобы оставаться незамеченным. Однако от землевладельца не требуется, чтобы он действительно знал свое занятие.
• Эксклюзив. Земля должна быть занята исключительно лицом, претендующим на неправомерное владение, и не может быть разделена с общественностью или истинным владельцем.
• Враждебный. Оккупация должна быть враждебной и противоречить интересам истинного владельца. Если землевладелец дал человеку разрешение на использование собственности, владение не считается враждебным. Однако от землевладельца не требуется фактического знания своего занятия, если оно противоречит имущественным интересам владельца. Например, землевладелец может не знать, что забор его соседа простирается на несколько футов над границей его владения. Однако оккупация является достаточно враждебной, потому что землевладелец не дал своему соседу разрешения посягать на его собственность таким образом.
• Законодательный срок. Право владения землей должно продолжаться в течение установленного законом срока. Установленный законом период неправомерного владения может составлять от трех до двадцати лет. Многие юрисдикции позволяют враждебному владельцу «привязать» его или ее период неправомерного владения к периоду предыдущего владения, при условии, что между двумя занятиями не проходит промежуток времени. Установленный законом срок не начнется, если землевладелец является младенцем (моложе совершеннолетия), если землевладелец считается сумасшедшим или если землевладелец находится в заключении.Если землевладелец страдает от одного из вышеуказанных условий в течение установленного законом периода, установленный законом период не будет взиматься и может продолжаться непрерывно.
• Непрерывно и беспрерывно. Все элементы враждебного владения мячом должны соблюдаться постоянно в течение установленного законом периода. Однако противный владелец имеет право использовать собственность в соответствии с типом собственности, которой он владеет. Например, лыжный домик может использоваться постоянно, даже если он используется только в зимние месяцы.

Пределы неблагоприятного владения

Неблагоприятное владение доступно не во всех ситуациях. Например, право собственности на землю, находящуюся в государственной собственности, не может быть получено в результате неправомерного владения.

Ресурсы по вопросам недвижимости и имущественного права

Последнее обновление: апрель 2018 г.

Определение неблагоприятного владения

Что такое неблагоприятное владение?

Термин «неправомерное владение» относится к правовому принципу, по которому право собственности предоставляется тому, кто проживает на земле другого лица или владеет ею.Право собственности предоставляется владельцу при соблюдении определенных условий, в том числе о том, нарушают ли они права фактического владельца и находятся ли они в постоянном владении имуществом. Неблагоприятное владение иногда называют правами скваттера, хотя права скваттера — это в разговорной речи ссылка на идею, а не на зарегистрированный закон.

Как действует неблагоприятное одержимость

Как упоминалось выше, неправомерное владение — это правовая ситуация, которая возникает, когда одна сторона получает право собственности на собственность другого лица, вступая во владение ею.Это может произойти намеренно или непреднамеренно, с ведома или без ведома владельца недвижимости.

В случаях умышленного неправомерного владения нарушитель или самозванец — кто-то, незаконно занимающий чужую землю — сознательно переходит на чужую землю, чтобы жить на ней и / или захватить ее. В других случаях неправомерное владение может быть непреднамеренным. Например, домовладелец может построить забор, отделяющий свой двор, не осознавая, что он пересек границу владения своего соседа и посягнул на нее.В любом случае противный владелец — также называемый диссиссором — может претендовать на это имущество. И если заявителю удастся доказать неправомерное владение, он не обязан платить владельцу за землю.

Диссиссор, успешно доказавший неправомерное владение, не обязан платить собственнику за землю.

Требования для доказательства неправомерного владения, как правило, различаются в зависимости от юрисдикции. Во многих штатах для того, чтобы заявитель выиграл дело, по сути, требуется доказательство уплаты налогов на недвижимость и документ.В каждом штате есть период времени, в течение которого зарегистрированный землевладелец может в любое время признать иск недействительным. Например, если государственный порог составляет 20 лет, а домовладелец красит или оплачивает другое обслуживание рассматриваемого дома в 19-м году, то заявителю будет сложно доказать неправомерное владение. При этом землевладельцам рекомендуется как можно скорее исключить возможность неправомерного владения, подписав соглашения о любом использовании принадлежащей им собственности.

Чтобы успешно претендовать на землю, находящуюся во враждебном владении, заявитель должен продемонстрировать, что занимаемая им земля соответствует следующим требованиям:

• Непрерывное использование: В соответствии с этим условием противный владелец должен доказать, что он постоянно владел данным имуществом.
• Враждебное поглощение собственности: Хотя это не означает, что диссиссор применяет силу для захвата земли, они должны показать, что у землевладельца нет существующего соглашения или лицензии, такой как письменный сервитут, договор аренды или аренды. .
• Открытое и печально известное владение: Это означает, что обладание собственностью рассекателя очевидно для любого, кто ее наблюдает.
• Фактическое владение: Владелец активно владеет своим имуществом.Это может включать в себя уход за землей и — в зависимости от закона штата — уплату налогов.
• Исключительное использование: Собственность используется исключительно диссиссором, за исключением других лиц.

Ключевые выводы

• Неблагоприятное владение — это юридический процесс, в результате которого лицо, не являющееся собственником земельного участка, получает титул и право собственности на эту землю по истечении определенного периода времени.
• Истец или диссиссор должны продемонстрировать соответствие нескольким критериям, прежде чем суд удовлетворит их иск.
• Требования могут включать непрерывное использование, захват земли и исключительное использование.
• Закон, также известный в просторечии как права скваттеров или владение недвижимостью, также может применяться к другой собственности, такой как интеллектуальная или цифровая / виртуальная собственность.

Особые соображения

Неблагоприятное владение было предложено как возможное решение для предотвращения злоупотреблений правами интеллектуальной собственности, таких как киберсквоттинг, чрезмерное авторское право и патентный троллинг.Применение неправомерного владения к интеллектуальной собственности, а также к физической собственности вынудило бы злоумышленников вкладывать больше ресурсов в активное использование своего портфеля товарных знаков, патентов и так далее, вместо того, чтобы просто сидеть на них и ждать, пока настоящие новаторы вступят на их территорию. .

Неблагоприятное владение против усадьбы

Неблагоприятное владение на практике похоже на хомстединг. В приусадебном хозяйстве государственная земля или собственность без явного владельца передаются новым владельцам при условии, что они ее используют и улучшают.Если поселенец не использует землю, он может ее потерять. Неблагоприятное владение может действовать аналогичным образом, высвобождая землю с нечетким правом собственности для продуктивного использования.

Конечно, враждебным владением также можно злоупотреблять, чего нельзя сказать о домашнем владении. Если существует неформальный сервитут между двумя фермами, например, когда за забором одного фермера находится акр земли соседей, фермер, использующий его, может потребовать неправомерное владение, чтобы фактически откусить этот кусок земли, если нет письменного соглашения о сервитуте. .

Стать владельцем собственности, используя ее в течение длительного времени

Следующий вопрос был задан Джону Роска, адвокату / писателю, чья еженедельная колонка «The Law Q&A» публиковалась в газете Champaign News Gazette.

Вопрос

Мой сосед говорит, что недавно проводил обследование, которое показало, что мой сарай находится над границей его владений. Он говорит, что я должен его удалить. Я построил сарай 25 лет назад, и никто никогда не жаловался. Разве этого не достаточно, чтобы сделать его моей собственностью?

Наверное.Требуется 20 лет, чтобы получить законный титул на недвижимого имущества путем неправомерного владения. Если ваше владение было «неблагоприятным», вы владеете им.

Неблагоприятное владение — единственный пример прав скваттеров в праве собственности Иллинойса. Независимо от того, началось ли это владение по невинной ошибке или незаконным посягательством, 20 лет сделают вас законным землевладельцем.

Но не только 20 лет владения. Суды Иллинойса требуют 5 основных ингредиентов. Ваше владение должно быть:

• Непрерывное,
• Враждебное или враждебное,
• Фактическое,
• Открытое, печально известное и исключительное владение помещением и
• Заявление о праве собственности, несовместимое с правом истинного владельца.

Итак, если вы вступаете во владение с разрешения первоначального владельца собственности, это не является неблагоприятным. Это может стать неблагоприятным, но потребует веских доказательств того, что первоначальное разрешение было отозвано. Без этих доказательств не стоит тратить 20 лет на то, чтобы недоброжелательное владение превратило вас в владельца.

Идея состоит в том, что ваше владение должно четко уведомлять мир о том, что вы владеете, и требовать землю как свою. Это реальное уведомление предупреждает других возможных владельцев о том, что вы оспариваете их претензии.

Заборы, знаки или улучшения не требуются. Важно то, что ваши акты владения … показывают людям по соседству, что вы контролируете землю.

Ваше владение начинает отсчет 20-летнего срока давности для подачи исков о возврате земли. Если истинный владелец не подаст в суд, чтобы выгнать вас в течение 20 лет, эта земля и есть ваша земля.

Как сформулировал Верховный суд штата Иллинойс: Если земля занята кем-то, кроме собственника, в течение 20 лет без разрешения, владелец «по закону лишен права делать запись или подавать иск о возврате владения.»

Итак, если кто-то подаст в суд на вас, чтобы выгнать вас после того, как вы проработали там 20 лет, и вы могли бы доказать эти 5 основных элементов, они проиграют. Если вы подадите на них в суд, чтобы объявить себя владельцем, вы должны выиграть.

Право собственности, приобретенное вами в результате неправомерного владения, может быть законным, но не сразу. Потребуется судебное разбирательство и постановление судьи, чтобы обеспечить соблюдение ваших прав. Этот приказ может стать официально зарегистрированным титулом.

Другое возможны виды неправомерного владения.Если у вас есть «цвет титула» и вы платите налоги в течение 7 лет, вы можете получить юридический титул. Если земля не свободна, вы также должны быть в ее фактическом владении в течение этих 7 лет.

«Цвет титула» обычно означает письменный документ, такой как контракт, акт или завещание.

Отдел регулирования землепользования NJDEP

Закон о усадьбах 1862 года

Президент Авраам Линкольн подписал Закон о усадьбах 20 мая 1862 года. 1 января 1863 года Дэниел Фриман подал первое требование в соответствии с Законом, согласно которому гражданам или будущим гражданам было предоставлено до 160 акров государственной земли при условии, что они будут жить на ней. это, и заплатить небольшой регистрационный сбор. На время действия закона правительство предоставило более 270 миллионов акров земли.Подробнее …

Связанные первичные источники

Ссылки ведут на DocsTeach, онлайн-инструмент для обучения с использованием документов из Национального архива.

Учебная деятельность

Дополнительная справочная информация

1 января 1863 года Даниэль Фриман, разведчик армии Союза, должен был покинуть округ Гейдж, территория Небраска, и явиться на службу в Сент-Луис. Накануне на новогодней вечеринке Фриман встретился с некоторыми представителями местного земельного управления и убедил клерка открыть офис вскоре после полуночи, чтобы подать заявку на землю.При этом Фримен стал одним из первых, кто воспользовался возможностями, предоставляемыми Законом о Хомстеде, законом, подписанным президентом Авраамом Линкольном 20 мая 1862 года. На момент подписания из Союза вышли 11 штатов, и этот закон будет по-прежнему иметь региональный и политический подтекст.

Распределение правительственных земель было проблемой со времен Войны за независимость. Во время Статей Конфедерации основная полемика была связана с измерением земли и ценообразованием.Ранние методы выделения незаселенных земель за пределами первоначальных 13 колоний были произвольными и хаотичными. Границы устанавливались путем отступления участков от географических ориентиров. В результате частыми были частичные претензии и пограничные споры.

Постановление о земле 1785 года, наконец, ввело в действие стандартизированную систему федеральных земельных исследований, которая облегчила пограничные конфликты. Используя астрономические отправные точки, перед заселением территория была разделена на 6-мильный квадрат, называемый городком.Городок был разделен на 36 секций, каждая размером 1 квадратную милю или 640 акров каждая. Продажа государственной земли рассматривалась как средство получения доходов для правительства, а не как способ поощрения поселения. Первоначально физическому лицу требовалось купить полный участок земли по цене 1 доллар за акр за 640 акров. Инвестиции, необходимые для покупки этих больших участков, и огромное количество физического труда, необходимого для расчистки земли для сельского хозяйства, часто были непреодолимыми препятствиями.

К 1800 году минимальный участок был уменьшен вдвое до 320 акров, и поселенцам разрешили платить в 4 платежа, но цены оставались фиксированными на уровне 1,25 доллара за акр до 1854 года. отражать желательность лота. Например, участки, которые продавались на рынке в течение 30 лет, были снижены до 12 ½ центов за акр. Вскоре после этого ветеранам и тем, кто заинтересован в заселении территории Орегон, были предоставлены экстраординарные бонусы, что сделало усадьбу жизнеспособным вариантом для некоторых.Но в основном национальная политика в области государственного землепользования сделала землевладение финансово недоступным для большинства потенциальных поселенцев.

До и после американо-мексиканской войны в середине 1800-х годов давление народа с целью изменения политики исходило из развивающейся экономики, новой демографии и меняющегося социального климата в Америке начала XIX века. В 1830-х и 1840-х годах рост цен на кукурузу, пшеницу и хлопок позволил крупным, хорошо финансируемым фермам, особенно плантациям Юга, вытеснить более мелкие предприятия.Затем перемещенные фермеры посмотрели на запад в сторону безлесной страны, которая предлагала более доступное развитие.

До войны с Мексикой (1846–1848 гг.) Люди, поселившиеся на Западе, требовали «преимущественного права», т.е. права человека сначала заселять землю, а потом платить (по сути, ранняя форма кредита). Восточные экономические интересы выступили против этой политики, поскольку опасались, что база дешевой рабочей силы для заводов будет истощена. После войны с Мексикой ряд событий поддержал рост движения приусадебных участков.Экономическое процветание привлекло в Америку беспрецедентное количество иммигрантов, многие из которых также устремились на запад в поисках новой жизни. Новые каналы и дороги снизили зависимость Запада от гавани в Новом Орлеане, а отмена Англией законов о кукурузе открыла новые рынки для американского сельского хозяйства.

Несмотря на эти изменения, законодательные усилия по совершенствованию законов о хомстединге столкнулись с противодействием на нескольких фронтах. Как упоминалось выше, владельцы северных заводов опасались массового ухода своей дешевой рабочей силы, а южные штаты опасались, что быстрое заселение западных территорий приведет к появлению новых штатов, населенных мелкими фермерами, выступающими против рабства.Упреждение стало национальной политикой, несмотря на эти частные опасения, но поддерживающее законодательство было заблокировано. Трижды — в 1852, 1854 и 1859 годах — палата представителей принимала законы о фермах, но каждый раз Сенат отклонял эту меру. В 1860 году законопроект о приусадебных участках, предусматривающий предоставление федеральных земельных участков западным поселенцам, был принят Конгрессом только для того, чтобы на него наложил вето президент Бьюкенен.

Гражданская война сняла проблему рабства, потому что южные штаты вышли из Союза.В конце концов, в 1862 году был принят и подписан Закон о хоумстедах. Новый закон установил трехступенчатый процесс приобретения усадьбы: подать заявление, улучшить землю и подать документ о праве собственности.

Любой гражданин США или предполагаемый гражданин, который никогда не выступал против правительства США, мог подать заявку и потребовать 160 акров обследованной государственной земли. В течение следующих 5 лет Главное земельное управление ожидало от поселенцев добросовестных усилий. Это означало, что усадьба была их основным местом жительства и что они улучшали землю.Через 5 лет поселенец мог подать заявку на патент (или документ о праве собственности), представив подтверждение места жительства и необходимые улучшения в местное земельное управление.

Местные земельные управления направили документы в Главное земельное управление в Вашингтоне, округ Колумбия, вместе с окончательным сертификатом соответствия. Материалы дела были изучены, и по законным претензиям был предоставлен патент на землю бесплатно и ясно, за исключением небольшого регистрационного сбора. Право собственности также могло быть приобретено после 6 месяцев проживания и незначительных улучшений при условии, что истец заплатил государству 1 доллар.25 за акр. После гражданской войны солдаты Союза могли вычесть время, которое они прослужили, из требований к месту жительства.

Некоторые спекулянты землей воспользовались лазейками в законодательстве. Другие нанимали фальшивых претендентов или покупали заброшенные земли. Главное земельное управление было недостаточно финансировано и не могло нанять достаточное количество следователей для своих широко разбросанных местных офисов. В результате следователи, перегруженные работой и получающие низкую оплату, часто были подвержены взяточничеству.

Физические условия на границе представляли еще большие проблемы.Ветер, метели и нашествия насекомых угрожали посевам. Открытые равнины означали, что для строительства нужно немного деревьев, что вынуждает многих строить дома из дерна. Ограниченные запасы топлива и воды могли превратить простую работу по приготовлению пищи и обогреву в тяжелые испытания. По иронии судьбы, даже меньший размер секций взял свое. Хотя 160 акров могло быть достаточно для восточного фермера, этого было просто недостаточно для ведения сельского хозяйства на засушливых равнинах, а скудная естественная растительность затрудняла выращивание скота в прериях.В результате во многих районах первоначальный поселенец не оставался на земле достаточно долго, чтобы выполнить требование.

Поселенцы, проявившие настойчивость, были вознаграждены возможностями, поскольку быстрые изменения в транспорте облегчили некоторые из невзгод. Через шесть месяцев после принятия Закона о Хомстеде был подписан Закон о железных дорогах, и к маю 1869 года через границу протянулась трансконтинентальная железная дорога. Новые железные дороги обеспечивали относительно легкий транспорт для поселенцев, а новых иммигрантов на запад заманили железнодорожные компании, стремившиеся продать лишнюю землю по завышенным ценам.Новые железнодорожные пути обеспечивали свободный доступ к промышленным товарам, и дома-каталоги, такие как Montgomery Ward, предлагали сельскохозяйственные инструменты, колючую проволоку, белье, оружие и даже дома, доставляемые по рельсам.

Распределение земель на западе Федеральным правительством не может быть исключено из федеральной политики Индии. Период с 1870 по 1900 год ознаменовал отход от прежней политики, в которой преобладали депортации, договоры, оговорки и даже война. Новая политика в конце 1880-х годов — после того, как количество доступных государственных земель стремительно уменьшилось — была сосредоточена конкретно на разделении резерваций путем предоставления земельных наделов отдельным коренным американцам.Стремясь удовлетворить земельный голод страны, Конгресс в 1887 году принял Закон Дауэса, согласно которому индейцам резервации были предоставлены отдельные фермы, а оставшиеся индейские земли открыты для поселенцев.

1 января 1863 г. Дэниел Фриман и еще 417 человек подали иски. За ними последовали многие другие пионеры, заселяя земли, строя города и школы и создавая новые государства на территориях. Во многих случаях школы становились центром общественной жизни, служа церквями, избирательными участками и местами общественных собраний.

В 1936 году Министерство внутренних дел признало Дэниела Фримена первым заявителем и установило национальный памятник Хомстед рядом со школой, построенной в 1872 году, на его усадьбе недалеко от Беатрис, Небраска. Сегодня памятник находится в ведении Службы национальных парков, и это место знаменует изменения в земле и нации, вызванные Законом о усадьбе 1862 года.

К 1934 году было обработано более 1,6 миллиона заявок на приусадебные участки и было обработано более 270 миллионов акров земли — 10 процентов от всех U.С. земель — перешла в руки частных лиц. Принятие Федерального закона о земельной политике и управлении 1976 года отменило Закон о хоумстедах в 48 смежных штатах, но предоставило десятилетнее продление по искам на Аляске.

Этот текст был адаптирован из статьи Ли Энн Поттер и Винелла Шамела «Закон о усадьбах 1862 года».

Образец цитирования: Поттер, Ли Энн и Винелл Шамел. «Закон о усадьбе 1862 года». Социальное образование 61, 6 (октябрь 1997 г.): 359-364.

Материалы, созданные Национальным управлением архивов и документации, находятся в открытом доступе.

Эффективный первый шаг • Карлсон Дэш

«Неблагоприятное владение» — один из тех терминов, который, как кажется, принадлежит древней, ушедшей эпохе. Если вы не знакомы с этим, это правовая доктрина, которая позволяет кому-то стать владельцем чужой земли в результате неправомерного использования или «владения».«Большие участки с участками, которые не контролируются регулярно, особенно подвержены иску о незаконном владении — несколько примеров — это фермы, районы коммерческой застройки, общая собственность, такая как общие элементы кондоминиумов, и другие участки незанятой земли.

Исторически сложилось так, что знание того, как эффективно прервать иск о неправомерном владении, не было хорошо решенным. Вы не публикуете уведомления о вторжении, ведете неловкий или жаркий разговор с соседом или участвуете в каком-то сомнительном сносе? И защитит ли это хоть что-нибудь ваши права собственности на законных основаниях? К счастью, законодательный орган штата Висконсин недавно предоставил владельцам недвижимости гораздо более простое решение.Однако, прежде чем перейти к этому решению, давайте кратко обсудим основы того, как работает враждебное владение.

Основные компоненты неблагоприятного владения

Для того, чтобы предъявить претензию к собственности другого лица путем неправомерного владения, лицо должно осуществлять контроль над собственностью другого лица, которая несовместима / противоречит правам собственника. Неблагоприятное использование должно быть, как выразились суды, «непрерывным, видимым, открытым и печально известным». Вообще говоря, для удовлетворения этих требований потребуется строительство значительного ограждения, обработка земли и / или некоторые другие улучшения на земле (т.е. возведение здания, посадка сельскохозяйственных культур, озеленение, текущее обслуживание и уход и т. д.). Важнейшим компонентом неблагоприятного владения является время. Неблагоприятное использование должно сохраняться в течение: a) 20 лет, если претензия о неправомочном владении не соответствует на основании письменного документа; б) 10 лет, если претензия о неправомерном владении равна на основании письменного документа, например, акта; или c) 7 лет, если претензия о неправомочном владении основана на письменном документе, который занесен в реестр документов, где находится недвижимость, и противный владелец может показать уплату налогов, связанных с этим имуществом.

Хотя на первый взгляд эти периоды времени могут показаться долгими, не позволяйте этому убаюкивать вас, если вы обнаружите, что кто-то злонамеренно использует вашу собственность. Претензии о неблагоприятном владении могут возникать в результате последовательного владения, а это означает, что претензии о неблагоприятном владении могли начаться еще до того, как вы даже приобрели какой-либо интерес в земле. Например, если вы приобретаете долю в большом участке земли, который не контролировался должным образом предыдущим владельцем, который позволил соседнему собственнику — намеренно или невольно — построить забор на земле 18 лет назад, незаконное владение претензия будет полностью выплачена через два года.Ваша недавно приобретенная доля владения не влияет на требуемый период времени. Хотя заказ обследования до приобретения доли в земле является хорошей практикой, существуют различные обстоятельства, при которых стороны предпочитают отказаться от затрат на дорогостоящее обследование при передаче недвижимости.

Допустим, вы владелец большого участка инвестиционной собственности в северных лесах и только что получили предложение о покупке. Потенциальный покупатель заказывает обследование и, осмотрев собственность, узнает, что сосед благоустроил и поддерживал большую часть вашего участка, примыкающего к границе собственности соседа.Несмотря на то, что вы прилежный владелец недвижимости, это инвестиционная недвижимость, и вы не были на этой части участка в течение нескольких лет. Теперь перед вами встает вопрос: что делать, чтобы не допустить возникновения претензий о неправомерном владении? В марте 2016 года законодательный орган штата Висконсин предоставил нам эффективное и простое решение — «письменные показания о прерывании».

Аффидевит о прерывании дела

Чтобы быть эффективными, владелец собственности просто записывает аффидевит о прерывании вместе с осмотром собственности, возраст которой не превышает 5 лет, а затем передает копию этих документов неблагоприятному пользователю с уведомлением о том, что владелец собственности намерен также запишите аффидевит против собственности соседа.Существуют некоторые особые требования в отношении того, что должно быть включено в письменное заявление о прерывании, и процедуры для эффективного вручения уведомления неблагоприятному пользователю, которые довольно просты и могут быть размещены в Статуте штата Висконсин, Раздел 893.305 (4) (поиск в Google цитируйте этот статут, и вы сразу перейдете к нему). При надлежащей регистрации и вручении письменное показание о прерывании «сбрасывает» период времени, необходимый для предъявления требования о неправомерном владении, что делает его чрезвычайно эффективным инструментом.

Следует отметить, что письменное показание о прерывании не отменяет требования о неправомерном владении, если период времени уже был установлен. Это одна из многих причин, по которым вам важно не ждать, чтобы воспользоваться своими правами и защитить свою собственность. Более того, аффидевит о прерывании — это не «все, конец всему» для защиты ваших прав. Это один из многих вариантов, и при этом очень эффективный, доступных тем, кто хочет защитить свои имущественные интересы.

Этот документ предназначен только для информационных целей и не является юридической консультацией или заменой консультации с лицензированным юристом в конкретном случае или обстоятельствах.

Если вам нужна помощь по какому-либо вопросу, свяжитесь с нами.

ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ЭТО ВЛАДЕНИЕ НЕЖЕЛАТЕЛЬНЫМ ПОЛОЖЕНИЕМ?

Для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество в результате неправомерного владения сторона должна продемонстрировать четкими и убедительными доказательствами, что владение имело (1) враждебное и требующее права, (2) фактическое, (3) открытое и печально известное владение. , (4) исключительный и (5) непрерывный в течение установленного законом периода в 10 лет.

Излишне говорить, что каждый элемент формулы разработал уникальный и дискретный свод законов, в соответствии с которым окончательное решение, как правило, зависит от факта.Ниже приведены несколько недавних примеров.

Mazzei v. Metropolitan Trans. Авт. , 2018 NY Slip Op 06007, App. Div. 2 ^nd Dept. (12 сентября 2018 г.)

Истец потребовал вынесения судебного решения против MTA, объявив истца владельцем определенного недвижимого имущества путем неправомерного владения. Верховный суд удовлетворил ходатайство MTA об отклонении иска о неправомерном владении.

Апелляционная коллегия резюмировала иск:

Истец подал иск против Столичного транспортного управления… Стейтен-Айлендской железной дороги… и города Нью-Йорк, утверждая, среди прочего, что он приобрел право собственности на определенные участки, расположенные рядом с железнодорожными путями в Статен-Айленде [.]

Предыдущее производство:

Истец ходатайствовал, в частности, о предварительном запрете ответчикам доступа к имуществу. MTA и Железнодорожный переезд в соответствии с CPLR 3211 (a) отклонили жалобу. Городские власти представили доверенность, среди прочего, в поддержку встречного ходатайства и ходатайствуя об отклонении жалобы в той мере, в какой она была выдвинута против нее. Верховный суд отклонил ходатайство истца и удовлетворил встречное ходатайство MTA и железной дороги [.]

Стандарт доказательности:

Если, как здесь, доказательства представлены и рассматриваются по ходатайству в соответствии с CPLR 3211 (a) (7), и ходатайство не преобразовано в ходатайство для упрощенного судебного разбирательства, вопрос заключается в том, есть ли у истца основание для иска, а не то, указал ли истец таковой, и ходатайство не должно быть удовлетворено, если заявитель не сможет доказать, что существенный факт, заявленный истцом, вовсе не является фактом, и если нельзя сказать, что по этому поводу не существует значительного спора … Здесь , доказательственные материалы, представленные MTA и Железной дорогой в поддержку их встречного ходатайства, с точки зрения закона не разрешают фактические споры сторон, так что можно сказать, что утверждения в жалобе относительно основания иска ибо неправомерное владение — это вовсе не факты [.]

Обращение и заключение, что:

Хотя муниципалитет не может потерять правовой титул в результате неправомерного владения имуществом, которым он владеет в своем правительственном качестве или которое было объявлено неотчуждаемым по закону … когда муниципалитет владеет недвижимым имуществом в своем праве собственности, иммунитет против неправомерного владения отсутствует … Здесь, MTA и Железная дорога не установили окончательно, что имущество не подлежит незаконному владению на основании государственного иммунитета.Хотя MTA и Железная дорога представили, среди прочего, соглашение от 29 мая 1970 года между городом, которому принадлежит собственность, и предшественниками MTA и железной дороги, подтверждающее запланированное использование некоторых [этих] участков земли рядом с земельным участком, предназначенным для государственных нужд, то есть для строительства железнодорожной подстанции, доказательства не позволяют окончательно установить, что это имущество было частью земельных участков, предназначенных для этого запланированного использования. Кроме того, доказательства не подтверждают окончательно, что в течение периода времени, относящегося к предполагаемому неправомочному владению истцом, имущество удерживалось для целей этого плана.Таким образом, встречное ходатайство об отклонении должно быть отклонено, поскольку остается фактический спор относительно того, находилось ли в течение периода времени, относящегося к предполагаемому неправомочному владению истцом, государством в государственном или имущественном качестве [.]

Fini v. Marini , 2018 NY Slip Op 06003, Прил. Div. 2 ^nd Dept. (12 сентября 2018 г.)

Фини подала на Марини в суд за раздел недвижимого имущества. Марини подал встречный иск, основанный на владении мячом в чужой руки.Верховный суд отклонил встречные ходатайства в порядке упрощенного судопроизводства.

Апелляционная коллегия резюмировала иск:

В данном иске о разделе недвижимого имущества сторонами являются зять и бывшие деловые партнеры. В 1970 году они приобрели [Лот 176] в Квинсе… в качестве общих арендаторов. После этого они использовали лот 176 в коммерческих целях. В 1992 году стороны решили разорвать деловые отношения. Они заключили соглашение … в соответствии с которым истец продаст все свои доли в уставном капитале четырех корпораций ответчику, указанные акции составляют все права, титул и долю истца в этих корпорациях.Истец продолжал работать по лоту 176 до тех пор, пока в 1994 году не стал инвалидом.

Состязательные бумаги и предыдущие слушания:

В 2013 году истец подал иск о разделе лота 176, утверждая, что он имел настоящее право владения помещением и право подать этот иск как владелец неразделенной доли в помещении. В своем ответе ответчик выдвинул встречные иски о неправомерном владении и нарушении контракта, а также о судебных издержках. Впоследствии ответчик ходатайствовал об упрощенном судебном разбирательстве, отклоняя жалобу и свои встречные иски.Истец обратился с ходатайством об упрощенном судебном разбирательстве по жалобе и отклонении встречных требований ответчика. Верховный суд отклонил ходатайство ответчика и встречное ходатайство истца, установив, что существуют подлежащие рассмотрению фактические вопросы, касающиеся имущественных интересов сторон в рассматриваемом имуществе.

Подтвержденное отклонение ходатайства Марини о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства:

Мы согласны с решением Верховного суда отклонить эту ветвь ходатайства ответчика, которая касалась упрощенного судебного разбирательства об отклонении жалобы.Ответчик не смог доказать свое право prima facie на судебное решение, отклоняя жалобу о разделе лота 176. Ответчик не продемонстрировал, что истец передал свою долю в лоте 176 ответчику или что стороны имели согласился не разделить лот 176. Вопреки утверждению ответчика мировое соглашение от 25 апреля 2002 г.…, заключенное сторонами для разрешения спора относительно участка собственности, расположенного в округе Саффолк, не повлекло за собой передачу ответчику Лот 176, который находится в округе Куинс.Нигде в соглашении 2002 года, включая, но не ограничиваясь, третий пункт «в то время как» в указанном соглашении, стороны не предусматривают, что вся доля участия истца в лоте 176 будет передана ответчику. Документ, упомянутый в той части соглашения 2002 года, которая предусматривает передачу правового титула путем вручения указанного документа, является актом на собственность округа Саффолк. Более того, вопреки утверждениям ответчика, взаимные освобождения в соглашении 2002 года не препятствовали истцу в подаче иска о разделе.

И обратился со встречным иском о незаконном владении:

Ответчик также не подтвердил свое право prima facie на судебное решение по своему встречному иску о неправомерном владении. Для обоснования своего встречного иска о неправомерном владении ответчик должен был доказать четкими и убедительными доказательствами, что его владение имуществом было (1) враждебным и обоснованным; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение требуемого установленного законом периода … Ответчик не мог доказать, что его владение лотом 176 было заявлено на право, поскольку у него не было разумных оснований полагать, что собственность принадлежит ему одному … Даже если предположить что ответчик имел исключительное владение Лотом 176 и что он оплатил расходы на содержание этого имущества, эти действия недостаточны для обоснования требования о праве в целях неправомерного владения в отношении сожителя … RPAPL 541 создает установленную законом презумпцию, что общий арендатор во владении владеет имуществом в пользу сожителя… Презумпция прекращается только по истечении 10 лет исключительного проживания такого арендатора или после его отстранения [.]

Фактическое увольнение обычно требует, чтобы имеющий сожитель прямо сообщил о намерении исключить или отказать в правах сожительству. Оустер может подразумеваться в тех случаях, когда действия обладающего имуществом являются настолько откровенно враждебными, что можно предположить, что несобственники знают, что имуществом является неблагоприятное владение по отношению к ним … увольнение. В отсутствие отстранения период, требуемый RPAPL 541, составляет 20 лет непрерывного исключительного владения, прежде чем сожитель сможет получить полный титул в результате неправомерного владения … Даже если предположить, что ответчик имел исключительное владение имуществом после того, как истец стал инвалидом в 1994 году, требуемые 20 лет -летний установленный законом срок не истек, когда ответчик в своем ответе 26 сентября 2013 г. подал встречный иск о неправомерном владении.

Children’s Magical Garden, Inc. против Норфолк-стрит Дев., LLC , 2018 NY Slip Op 05223, App. Div. 1 ^st Департамент (12 июля 2018 г.)

Верховный суд отклонил ходатайство ответчика об отклонении иска о неправомерном владении.

Апелляционная палата обобщила факты:

Эта апелляция связана с тем, что должно быть чрезвычайно редким явлением на Манхэттене, а именно с заявлением о незаконном владении элитной недвижимостью, расположенной в районе Нижний Ист-Сайд на Манхэттене.В частности, нам представляется спор по поводу вакантного углового участка, расположенного по адресу: 157 Norfolk Street, на пересечении с Stanton Street, в одном квартале к югу от East Houston Street в нижнем Манхэттене. Истец «Детский волшебный сад»… некоммерческая корпорация, зарегистрированная в 2012 году, представляет собой общественный сад, основанный ее членами в 1985 году на участках 16, 18 и 19 в блоке 154. Сад был основан активистами, возмущенными скоплением мусора. и использовали иглы на участках, расположенных через улицу от начальной школы.

Ответчики Norfolk Street Development, LLC, S&H Equities (NY), Inc., и Серж Хойда, как утверждается, были рекордными владельцами Лота 19 в течение предписывающего периода. Ответчик 157, LLC предположительно приобрел недвижимость у Norfolk Street Development примерно 6 января 2014 года.

Заданных вопросов:

Центральный вопрос, представленный в этой апелляции, заключается в том, заявил ли истец требование о неправомерном владении Лотом 19, сославшись на элемент непрерывного владения.Мы считаем, что жалоба содержала достаточные основания для иска о неправомерном владении [.]

Жалоба:

В жалобе утверждается, что более 30 лет назад, в 1985 году, сад был основан активистами сообщества, которые стремились улучшить свой район. Потому что в то время в районе царила преступность, и использованные иглы и груды мусора были усеяны заброшенным угловым участком — через дорогу от начальной школы P.S. 20 — эти районные активисты решили построить то, что, по словам истца, теперь называется «иконой района».Истец также заявляет, что ответчики и их предшественники покинули Лот 19 как «постыдную бельмо на глазу», и что истец и его члены вступили во владение и «своими огромными усилиями превратили [p] remises в яркий общественный сад, где процветали поколения детей. ”

Среди прочего, члены Сада, начиная с 1985 года, убирали мусор и завалы, вырывали сорняки и возвели забор из сетки рабицы, чтобы ограждать помещения. Они посадили фрукты, овощи, растения, кусты и деревья, в том числе яблоню и кизил, построили качели и другое игровое оборудование, а также добавили сцену для концертов и выставок искусства.На протяжении многих лет соседские дети использовали сцену для постановки спектаклей. В какой-то момент участники также построили пруд с рыбками и тропинки по всему саду.

Истец также утверждал, что Сад никогда не был открыт для широкой публики и что доступ к помещению можно получить, только предварительно отперев ворота специальным ключом, который защищают только члены клуба. Члены держат ворота запертыми на ночь и в любое другое время, когда Сад не используется под присмотром члена.

Кроме того, на протяжении многих лет в саду размещались различные школы, внешкольные и лагерные программы по естествознанию, математике, кулинарии и общественным работам.Ежегодно в саду местная молодежь устраивала «пиццерию», а осенью устраивала вечеринку по приготовлению пиццы на территории, где дети наслаждались урожаем овощей.

Другие мероприятия, проводимые в саду, включали поэтические чтения и музыкальные мероприятия в течение лета, а каждый сентябрь в саду проводился концерт в качестве участника серии Vision Festival Jazz in Gardens. Сад также открывался каждый 21 декабря для празднования зимнего солнцестояния с искусством и живой музыкой.

Истец утверждает, что на протяжении всех этих лет члены Garden защищали правовые требования Garden, в том числе против ответчиков. В качестве примера истец утверждает, что в августе 1999 года ответчики Хойда, Норфолк и S&H Equities или их агенты прорвались через забор сада и вошли в здание. Они утверждают, что дерево, посаженное более десяти лет назад, было срублено, а детский клуб был поврежден. Также была возведена импровизированная внутренняя ограда.Однако члены Сада немедленно снесли забор и сняли его. Члены также устранили другие повреждения.

По словам истца, в мае 2013 года группа мужчин с электроинструментами и строительной техникой в ​​сопровождении частных охранников прибыла в Сад и сообщила о своем намерении взломать внешний забор. Произошло противостояние, когда члены Гарден заблокировали ворота. В конце концов, сотрудники милиции приказали предоставить группе мужчин доступ в помещение. Истец утверждал, что эти люди были ответчиками или их агентами, и что среди них был адвокат, якобы представлявший обвиняемого Хойду.

Мужчины «топтали, разрушали и выкапывали растения, кусты, деревья» и возвели металлический забор внутри Сада, якобы забаррикадировав участок 19 от оставшихся двух участков. Ответчики также наняли частную охранную фирму для охраны помещения.

Истец утверждает, что, несмотря на просьбы различных государственных должностных лиц снять забор, забор все еще прорезает территорию, что делает недоступными некоторые грядки с овощами, деревья и зону для медитации.

Последующие разработки:

В июле 2013 года другие участки, составляющие Сад — 16 и 18 — были сохранены в рамках программы GreenThumb города Нью-Йорка после того, как Совет сообщества Манхэттена 3 принял резолюцию, в которой заявлялось, что он «очень сильно поддерживает предложение, насколько это возможно, чтобы сохранить весь общественный сад.В рамках этой программы Департамент парков и отдыха города Нью-Йорка заключает лицензионные соглашения с общественными группами, которые создают и поддерживают сады на принадлежащих городу свободных землях.

Согласно протоколам, 15 декабря 1998 г. или около того ответчик Серж Ходи через 28 Properties, Inc.… заключил договор купли-продажи на покупку 157 Norfolk Street, Lot 19, у 88 Holding Corp. Компания 88 Holding гарантировала, что поставит Лот 19 «свободным и свободным от любого помещения и каких-либо претензий на право проживания».Примерно в ноябре 1999 года компания 28 Properties подала иск против 88 Holding за конкретную работу и заявление о том, что она должна удовлетворять условию вакансии в контракте. В жалобе 28 Properties утверждалось, что «часть Помещений была и остается занятой третьими сторонами, претендующими на право использования и занимать часть Помещений (курсив в оригинале)».

В письменных показаниях, поданных по этому иску, после того, как 88 Holding не предприняла «действий по удалению незаконных жителей», ответчик Серж Ходя признал, что 88 Holding «утверждал, что такое занятие было незаконным и несанкционированным.Несмотря на вышесказанное, Ходя «отказался [d] от условия контракта, согласно которому помещения будут сданы свободными … Соответственно, приказом от 30 мая 2003 г. суд (Вальтер Б. Толуб, Дж.) Удовлетворил ходатайство 28 Properties о предоставлении суммарное решение.

Примерно 27 августа 2003 г. ответчик Norfolk Street Development LLC (Норфолк, d / b / a 28 Properties), членом которого является Ходиа и аффилированное лицо ответчика S&H Equities (NY), Inc., стал зарегистрированный владелец Лота 19. Актом от 9 января 2014 года Норфолк передал Лот 19 ответчику 157, LLC, якобы за 3 350 000 долларов США и другое вознаграждение.

Состязательные бумаги и предыдущие слушания:

Истец подал иск в 2014 году, утверждая, что ответчики подали заявку на строительство шестиэтажного жилого дома высотой 70 футов на участке 19. Жалоба утверждает шесть оснований иска, в том числе одно для декларативного решения о том, что истец является единственный и исключительный законный и равноправный владелец Лота 19 в результате неправомерного владения. Что касается этого основания для иска, истец утверждал, что сад был окружен забором, возделывался и улучшался, и доступ к нему осуществлялся через запертые ворота с 1985 года.Истец также утверждал, что он постоянно владел лотом 19 в соответствии с иском о праве в течение не менее 10 лет подряд и владел им враждебным, фактическим, открытым и очевидным образом, который был исключительным и непрерывным в течение этого периода времени.

Ответчики отклонили жалобу в связи с отсутствием обоснования иска, утверждая, что, поскольку Сада не существовало до декабря 2012 года, он не мог занимать собственность в течение необходимого периода. Они также утверждали, что в жалобе не утверждается, что размещение истцом было осуществлено на основании иска о праве.

Возражение против отклонения:

В противовес Кейт Темпл-Уэст, президент и директор Garden, заявила, что, когда она переехала на Норфолк-стрит, 153 в 1997 году, она заметила, что в саду, огороженном забором, были посажены различные деревья и кусты. и структуры, которые регулярно обслуживались. Темпл-Вест также наблюдал за детьми, играющими в саду, которым управляли члены, которые контролировали доступ с помощью ключа и присматривали за посетителями. Темпл-Уэст стал сотрудничать с Садом вскоре после переезда в этот район и с тех пор помогал другим раскапывать и снести сгоревшие остатки здания, которое когда-то стояло на участке 19, используя лопаты, кирки и тачки.Примерно с 2000 года Темпл-Вест нанимал грузовики для вывоза обломков и мусора из Сада и с тех пор примерно раз в год нанимает мусорные контейнеры и / или грузовики для технического обслуживания.

С момента прибытия в Темпл-Вест в 1997 году она и другие члены установили проволочную проволоку по периметру забора, чтобы не допустить крыс и мусор. Они заложили почву и компост, посадили различные типы деревьев и кустарников, построили кирпичные дорожки, проходящие через сад, построили качели и наблюдали и / или наблюдали за установкой вторых качелей, бетонных художественных скульптур, традиционной медицины грядка для растений, зона для медитации молодежи и тропический сад.В 2003 году Темпл-Вест стал содиректором Сада. Позже она стала директором. В декабре 2012 года Сад был включен и перешел в собственность Участка 19. Темпл-Уэст стал президентом и директором Сада. Дэвид Карренс и Ева Берксон — двое других членов совета директоров.

Темпл-Вест отметил роль Сада в обществе с момента ее прибытия, включая организацию различных студенческих групп, скаутов, вечеринок по приготовлению пиццы, концертов, поэтических чтений и вечеров кино, а также отметил недавние события, в том числе установку цыпленка. кооператив в 2012 году.На момент подачи возражения Темпл-Вест против ходатайства ответчиков об увольнении в Саду было более 20 активных взрослых членов и 30 детей, которые использовали Сад каждую неделю, а мероприятия, проводимые в Саду, посещают сотни членов сообщества.

В своих показаниях под присягой Барден Присант объяснил, что был членом Сада примерно с 1985 по 1991 год, в течение которых он, Кармен Рубио и Альфредо Феличиано возделывали, улучшали и поддерживали Сад. В 1985 году Сад был заполнен грудами мусора, выброшенного металла и прочего мусора.Присант, Рубио, Фелисиано и другие приводили в порядок Сад, сажали деревья и кусты и наблюдали за установкой конструкций, включая качели, пруд и деревянную сцену. Присант оставался членом Сада до 1991 года, когда он уехал. Во время своего членства Присант, который вносил финансовый вклад в Сад, заметил, что никому не был разрешен доступ, если только он, Феличиано или Рубио не открыли ворота и не присутствовали, и что Сад был окружен цепью. забор, к которому можно было попасть через ворота на улицах Стэнтон и Норфолк.

Во время сотрудничества Присанта с Садом, члены организовали различные программы, в том числе Первомайский фестиваль, на котором Майский шест был установлен в саду. Каждый год на Рождество дети украшали сосну, которую они с Феличиано посадили. Деревянная сцена использовалась для занятий живописью и актерским мастерством, а также для музыкальных представлений.

Присант утверждал, что с 1985 года сад был огражден сеткой. После переезда Присанта в 1991 году он превратил однокомнатную квартиру своей жены на Норфолк-стрит, 151 в свой офис и ежедневно проезжал Гарден по дороге на работу и с работы.В течение примерно восьми лет после этого он ежедневно наблюдал, что Сад, в котором постоянно росли деревья и насаждения, оставался огражденным сетчатым забором с воротами, которые запирались, если Сад не находился под присмотром. Он также заметил, что в течение этого периода времени Рубио, Феличиано и другие, которых он считал членами, продолжали заботиться и поддерживать Сад.

Постановление Верховного суда:

Верховный суд отказал в удовлетворении ходатайств.При этом суд установил, что никакие утверждения в жалобе и никакие документальные доказательства не свидетельствовали о том, что истец открыто признавал право собственности ответчиков на собственность, или отклонил утверждение истца о том, что он занимал имущество в соответствии с иском о праве. Таким образом, суд пришел к выводу, что для состязательных целей жалоба адекватно обосновывала требование о праве. Суд также отклонил утверждение ответчиков, что «пребывание истца не было непрерывным в течение установленного законом периода», установив, что недавняя дата регистрации истца была несущественной и что истец надлежащим образом заявил о неразрывной цепочке личных отношений между членами Garden в течение установленного законом периода. [.]

Юридический шаблон:

Для обоснования претензии о неправомерном владении истец должен доказать, что владение было: (1) враждебным и по иску о праве; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение 10-летнего установленного законом периода … Кроме того, если, как здесь, требование о праве не основано на письменном документе, сторона, заявляющая право собственности путем неправомерного владения, должна установить, что земля «обычно обрабатывалась или улучшенный »или что земля« была защищена существенным огораживанием »… Единственными оспариваемыми элементами здесь являются« требование права »и« непрерывные »элементы.

Заявление ответчика:

Ответчики утверждают, что истец не смог сослаться на достаточные факты, свидетельствующие о непрерывном владении его предшественниками в течение установленного законом периода, через непрерывную цепочку личных отношений, путем установления периодов между анонимными владельцами, которые, как утверждается, не намеревались передать право собственности инкорпорированным членам. Этот аргумент основан на том факте, что истец был зарегистрирован в 2012 году, и на утверждении ответчиков об отсутствии утверждений о том, что истец имел необходимые личные отношения с участниками Garden до регистрации.Этот аргумент не работает, особенно на стадии рассмотрения дела о признании вины.

Подтверждая и делая вывод, что:

В данном случае в жалобе достаточно утверждается, что члены Сада владели им в течение почти 30 лет до того, как Сад был включен. Как изложено выше, обвинения включают значительную работу членов по очистке заброшенного участка и превращению его в ценный общественный ресурс, содержащий пруд с рыбой, игровое оборудование, деревья, растения и сцену, все из которых было огорожено забором. с доступом, ограниченным участниками.Такие утверждения, если они будут доказаны, установят неправомерное владение членами в течение установленного законом срока.

Кроме того, в той степени, в которой в жалобе утверждается, а зарегистрированные доказательства показывают, что имела место преемственность различных отдельных участников Garden, «[все] необходимо для того, чтобы вступить в силу в течение установленного законом срока право владения последующими лицами. заключается в том, чтобы такое владение продолжалось непрерывной цепочкой личных отношений между противоборствующими владельцами »[.]

* * *

В данном случае в жалобе достаточно утверждается, что члены-предшественники истца непрерывно занимали участок 19, улучшали землю, ограничивали въезд и не подпускали злоумышленников, и, таким образом, фактически оккупировали землю способом, неблагоприятным для истинного владельца.Таким образом, жалоба удовлетворяет элемент «враждебный и правый». Более того, поскольку ни истец, ни предшествующие члены открыто не признали какие-либо права ответчиков на Лот 19, и нет никаких указаний на то, что использование было разрешительным, Верховный суд должным образом установил, что требование элемента права было обосновано в достаточной степени.

Браунштейн против Ходжеса , 2018 NY Slip Op 00401, App. Div. 2 ^nd Dept. (24 января 2018 г.)

Апелляционная палата в следующем порядке вкратце подтвердила отклонение ходатайства истца о вынесении предварительного судебного запрета:

Истцы подали иск о вынесении постоянного судебного запрета, запрещающего ответчику вмешиваться в предполагаемый сервитут в отношении определенного недвижимого имущества.Ответчик представила ответ, в котором утверждала, что данный сервитут был аннулирован вследствие неправомерного владения. Более чем через семь месяцев истцы потребовали предварительного судебного запрета, запрещающего ответчику вмешиваться в предполагаемый сервитут во время рассмотрения этого иска. Верховный суд отклонил ходатайство истцов [.]

Чтобы установить право на предварительный судебный запрет, истец должен продемонстрировать (1) вероятность окончательного успеха по существу, (2) непоправимый ущерб при отсутствии судебного запрета и (3) остаток капитала истца. благосклонность… Здесь истцы не смогли установить эти три элемента.Соответственно, Верховный суд предусмотрительно применил свое дискреционное право, отклонив ходатайство истцов о вынесении предварительного судебного запрета.

Thomas v. Slaton , 2018 NY Slip Op 00392, App. Div. 1 ^st Департамент (23 января 2018 г.)

Апелляционная палата вкратце подтвердила отказ Верховного суда в удовлетворении ходатайства истца о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства:

Существуют поддающиеся рассмотрению фактические вопросы относительно того, было ли владение истцом объектом собственности враждебным и исключительным образом в течение установленного законом периода в 10 лет [.]

Bratone v. Conforti-Brown , 2017 NY Slip Op 04094, Прил. Div. 2 ^nd Dept. (24 мая 2017 г.)

В иске об урегулировании претензий в отношении недвижимого имущества Верховный суд после судебного разбирательства без участия присяжных отклонил первую и вторую причины иска истца, которые касались неправомерного владения.

Апелляционная палата обобщила факты:

Это действие в соответствии со статьей 15 RPAPL состоит в том, чтобы добиться рассмотрения претензий к участку недвижимого имущества, расположенному на бульваре Вернон в Лонг-Айленд-Сити… Это имущество было приобретено в 1960 году зятем Клементе Братоне (отец отдельных истцов) ) и Рэй Конфорти (отец подсудимых).После смерти Братоне в 1966 году Конфорти стал единственным владельцем гонорара. Актом от 7 сентября 1971 года Conforti передала право собственности на часть собственности истцу Vernon-Sutton, Inc.… корпорации, созданной в 1960 году Conforti and Bratone. Conforti сохранила право собственности на оставшуюся часть собственности, и именно этот участок… является предметом данного действия. Истцы Артур Братоне, Рональд Братоне и Стивен Братон совместно владеют 50% акций VSI, а ответчики, Линда Конфорти-Браун и Марта Конфорти, владеют оставшимися 50% акций VSI.

Состязательные бумаги:

В 2007 году истцы подали иск, утверждая, среди прочего, что VSI приобрела право собственности на оспариваемый земельный участок в результате неправомерного владения. В ответ ответчики утверждали, что оспариваемый участок принадлежит им, унаследовав его от отца. Кроме того, ответчики в своем ответе заявили о производных встречных исках от имени VSI, в которых утверждалось, что определенные транзакции, одобренные отдельными истцами, представляют собой расточительство и неправильное управление корпоративными активами VSI.

Постановление Верховного суда:

После судебного разбирательства без судебного разбирательства Верховный суд в своем решении отклонил, в частности, первую и вторую причины иска истцов, в которых говорилось о неправомочном владении. Суд постановил, что VSI использовала оспариваемый участок с подразумеваемого разрешения владельца и что такое разрешение никогда не было отклонено. Кроме того, суд отклонил первый и третий встречные иски ответчиков. Суд фактически установил, что доказательства не доказывают, что потраченные деньги были растратой корпоративных активов [.]

На основании этого:

Верховный суд правильно определил, что компания VSI не является владельцем собственности в результате неправомерного владения. В соответствии с законодательством, существовавшим в то время, когда истцы возбудили этот иск, когда требование о незаконном владении не было основано на письменном документе, истцы должны были продемонстрировать, что они «обычно возделывали, улучшали или существенно огораживали землю»… кроме того, противный истец должен установить с помощью четких и убедительных доказательств, что владение имуществом было «(1) враждебным и основывалось на праве; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение требуемого периода »[.]

Цель требования о враждебности состоит в том, чтобы уведомить правообладателя об отрицательном иске посредством «недвусмысленных действий узурпатора»… »Враждебность может быть выведена просто по существованию остальных четырех элементов, тем самым перекладывая бремя на запись владелец должен представить доказательства, опровергающие презумпцию неблагоприятного исхода »… Однако, если существуют тесные отношения сотрудничества между владельцем записи и лицом, претендующим на право собственности в результате неправомерного владения, презумпция враждебности может не применяться…» [Чтобы] установить враждебность элемент, сторона, заявляющая требование о неправомерном владении, должна «представить подтверждающие факты, чтобы установить, что использование [собственности] было правомерным и противоречило интересам [истинного владельца]» »[.]

«Когда доступ на землю был осуществлен по разрешению или на основании какого-либо права или полномочий, полученных от владельца, неправомерное владение не начинается до тех пор, пока такое разрешение или полномочия не будут отклонены и отказано, и после этого владелец не проявит враждебную позицию по отношению к любому праву. у реального владельца »… Такое разрешение может быть явным или подразумеваемым… и« если первое владение было получено по разрешению, предполагается, что так будет продолжаться до тех пор, пока не появится иное »[.]

В данном случае решение Верховного суда о том, что первоначальный въезд и дальнейшее присутствие VSI на участке, включая оспариваемый участок, происходило с подразумеваемого разрешения владельцев записей Братоне и Конфорти, было подтверждено фактами.Действительно, неоспоримые доказательства того, что Bratone и Conforti были агентами VSI, ответственными за управление ее повседневными операциями. Таким образом, хотя формального письменного соглашения не существовало, первоначальное вхождение и использование собственности VSI, включая использование спорного земельного участка, было неявно разрешительным, основанным на знаниях Братоне и Конфорти о праве собственности на собственность и использовании этой собственности компанией VSI … Вопреки утверждениям утверждение истцов, тот факт, что разрешенное использование было чрезмерно широким, не отменяет фактически предоставленного разрешения… Скорее, «предполагается, что разрешение будет действовать до тех пор, пока не появится обратное»… права, враждебного владельцу »… Здесь использование собственности VSI с 1960 примерно по 2005 год оставалось в соответствии с подразумеваемым разрешением, первоначально предоставленным Bratone и Conforti.Первое явное утверждение права, враждебного владельцу, не произошло примерно до декабря 2005 года, когда VSI впервые начала рассматривать возможность продажи всей собственности … Этот иск был начат в 2007 году. Следовательно, истцы не смогли доказать, что они владели спорным участком. по враждебному иску о праве на требуемый законом срок в 10 лет. Поскольку это частично декларативное судебное решение, судебное решение должно было включать положение, объявляющее, что VSI не является владельцем собственности в результате неправомерного владения [.]

Лоренц против Соареса , 2018 NY Slip Op 50019 (U), Sup. Кт. Запад. Co. (10 января 2018 г.)

В иске по определению претензий к недвижимому имуществу ответчики подали упрощенное судебное решение, а истцы предложили внести поправки в свою жалобу.

Верховный суд обобщил факты:

Истцы являются собственниками недвижимого имущества, расположенного по адресу 3 Bayden Road, Ossining, New York. Истцы приобрели недвижимость в апреле 2005 года. Задний двор 3 Bayden Road примыкает к трем различным объектам, расположенным на Feeney Road, в том числе 10 Feeney Road, принадлежащим ответчикам.Ответчики приобрели право собственности на свою собственность в январе 1988 года. На полосе собственности, проходящей вдоль южной границы участка ответчиков и рядом с участками северной границы участка истцов, существовал забор из цепей. Забор полностью находился на территории подсудимого и был отодвинут примерно на десять футов назад.

Незавершенное действие:

Истцы возбудили этот иск, стремясь успокоить правовой титул путем неправомерного владения территорией собственности ответчиков между забором из звеньев цепи и линией границы собственности истцов, которая покрывает приблизительно 800 футов … и возмещения ущерба за нарушение владения, неудобства и судебный запрет.Истцы утверждают, что в период с 2005 по 2015 год они ухаживали за травой на спорной земле и высаживали огород. Истцы также утверждают, что сарай был построен на спорной земле их предшественником в интересах.

Соответствующие показания:

На допросе перед судом истец Джейсон Лоренц показал, что он и его жена приобрели 3 Bayden Road 22 апреля 2005 года. Перед покупкой они осмотрели задний двор и заметили забор из проволочной сетки на собственности ответчиков.Перед забором росли деревья и кусты.

Г-н Лоренц показал, что 3 Bayden — это собственность в форме пирога. На северной стороне заднего двора находятся три граничащие друг с другом линии собственности соседей; имущество ответчиков находится посередине. Столб и ограждение начинались с передней стороны 3 Bayden Road и продолжались до заднего двора и приобрели L-образную форму, превратившись в первую примыкающую территорию. Отсюда к собственности ответчиков была прикреплена сетка-забор, продолжавшаяся вдоль южной части собственности ответчиков.Г-н Лоренц описал забор из звеньев сети как зеленый и высотой 4 фута. Оспариваемая земля находилась к югу от сетчатого забора и доходила до границы владения. Г-жа Лоренц показала на своем допросе перед судом, что она измерила спорную землю как 80 футов в длину. Истцы заменили столб и ограждение перил в 2010 году. Истцы никогда не выполняли никаких работ по техническому обслуживанию или ремонту ограждения из звеньев цепи.

Г-н Лоренц никогда не разговаривал с предыдущими собственниками о спорной земле. Истцы в 2010 году посадили четыре туи туи на спорном участке.На спорной земле также есть клены. Клены были здесь до тех пор, пока истцы владели недвижимостью. Г-н Лоренц не знает, кто посадил клены. По словам истцов, когда они покупали свою собственность, на заднем дворе спорной земли находился металлический сарай, который построил Брайан Ринк, предыдущий владелец собственности 3 Bayden. Г-н Лоренц перевез сарай в 2010 году.

Г-н и г-жа Лоренц показали, что между тем временем, когда истцы приобрели недвижимость в 2005 и 2010 годах, они ничего не сажали на спорной земле, а просто косили ее и убирали все упавшие ветви.Они показали, что на спорной земле находился сарай. В 2010 году они наняли компанию по вырубке сосен и посадили четыре туи на спорных землях. Весной 2011 года истцы высадили на спорном участке огород.

Истцы установили бассейн на заднем дворе своего дома в 2015 году. Примерно в то же время ответчики сняли забор из цепных звеньев. В результате у истцов не было надлежащего ограждения вокруг бассейна, и они были вынуждены установить ограждение на своей собственности. Именно тогда началось расследование судебного процесса в отношении спорной земли.

Брайан Ринк, предыдущий владелец собственности истцов, показал, что он и его жена переехали на 3 Bayden Road в 1993 году. Они жили в доме два или три года, а затем арендовали его примерно на три или четыре года до продажи. недвижимость. Г-н Ринк показал, что он построил на участке алюминиевый сарай. Г-н Ринк показал, что при установке сарая он старался оставить его на своей территории, потому что не хотел никаких проблем. Он думал, что деревья обозначают границу собственности.Мистер Ринк намеревался установить сарай примерно в футе от границы участка. Г-ну Ринку показали [экспонат] и попросили отметить место сарая, которое он установил. Мистер Ринк нарисовал коробку целиком в пределах 3-й Бейден-роуд, чтобы обозначить местонахождение сарая. Он показал, что не занимался уборкой, посадкой или скашиванием спорной земли.

Доводы ответчика:

Ответчики ходатайствуют об отказе в упрощенном судопроизводстве по жалобе. Ответчики утверждают, что предоставление истцам права неправомочного владения спорной землей будет нарушением государственной политики, поскольку Постановление о зонировании города Оссининга требует, чтобы все дома для одной семьи занимали минимальную площадь в 15 000 квадратных футов.Размер участка собственности ответчиков составляет 15 156 квадратных футов, и если они потеряют 900 квадратных футов в пользу истцов, их собственность не будет соответствовать постановлению о зонировании.

Ответчики также утверждают, что не было доказательств исключительного владения истцами спорной земли. Ответчики утверждают, что сетчатый забор представлял собой непрочный зеленый забор и не являлся значительным ограждением … Кроме того, хотя истцы утверждают, что часть сарая была возведена на оспариваемой земле, г-н.Ринк, установивший сарай, показал, что он полностью находился в собственности истцов и не находился на спорной земле. Обвиняемые утверждают, что минимальные действия по покосу травы и чистке веток недостаточны для того, чтобы обратить внимание на их незаконное владение. Ответчики утверждают, что истцы не выполнили десятилетнее требование для неправомерного владения, которое, если вообще, началось только в 2010 году, когда истцы очистили спорную землю и посадили сад. Ответчики также добиваются упрощенного судебного разбирательства в их пользу по причинам иска о нарушении права владения и причинении неудобств, утверждая, что, поскольку истцы не владеют спорной землей, они не могут предъявить такие требования.

Возражение истцов:

[А] по существу, истцы утверждают, что в данном деле существуют фактические вопросы, включая то, находился ли сарай, построенный г-ном Ринком, на спорной земле; видна ли оспариваемая земля из собственности ответчиков; было ли использование истцами спорной земли непрерывно в течение десяти лет; квалифицируется ли забор из цепных звеньев как существенное ограждение; является ли использование истцами собственности достаточным для указания исключительного права собственности; и построил ли забор предшественник истцов.Истцы утверждают, что доводы ответчиков относительно постановления о зонировании необоснованны и не поддерживаются никаким применимым законодательством. Кроме того, истцы утверждают, что их иски о нарушении права владения и причинении неудобств не следует отклонять, поскольку в данном иске речь идет о праве собственности на спорную землю.

Юридический шаблон:

Для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество путем неправомерного владения сторона должна продемонстрировать четкими и убедительными доказательствами, что владение имело (1) враждебное и правообладание, (2) фактическое, (3) открытое и печально известное , (4) исключительный и (5) непрерывный в течение установленного законом периода в 10 лет [.]

Неблагоприятное владение собственностью в течение установленного законом срока дает право собственности на имущество противного владельца … Неблагоприятное владение в течение установленного законом периода времени лишает истинного владельца средств правовой защиты и лишает владельца его или ее имущества … Таким образом, по истечении срока установленный законом срок, право собственности на землю переходит от собственника к другому владельцу [.]

Кроме того, «[сторона], претендующая на неправомерное владение, может установить владение в течение установленного законом периода, привязав время, в течение которого сторона владела имуществом, к тому времени, когда предшественник стороны неблагоприятно владел имуществом»… Для того чтобы закрепление было применимо, Сторона должна показать, что ее «предшественник» «намеревался и фактически передал владение неописанной частью вместе с частью земли, включенной в акт» [.]

Поправки 2018 г. к РПАЗЛ:

В 2008 году Законодательный орган принял изменения в положения RPAPL в отношении требований неправомерного владения. Поправки 2008 года включают «переписывание RPAPL 501 с целью включения, впервые, законодательного определения элемента« требования права », необходимого для приобретения права собственности путем неправомерного владения»… В соответствии с RPAPL 501 (3) с поправками, требование право определяется как «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит другому владельцу или владельцу собственности, в зависимости от обстоятельств» [.]

Кроме того, поправки 2008 года отменяют общее право владения в неблагоприятном порядке и определяют как «разрешающие и не неблагоприятные» действия, которые в соответствии с предыдущим статутным правом и давними принципами общего права были достаточными для получения титула в результате неправомерного владения…:

1. Невзирая на любое другое положение данной статьи, наличие минимальных [минимальных] неструктурных посягательств, включая, помимо прочего, заборы, живые изгороди, кустарники, насаждения, навесы и неструктурные стены, считается разрешительный и не неблагоприятный.
2. Невзирая на любое другое положение данной статьи, стрижка газона или аналогичное обслуживание через границу прилегающей собственности землевладельца должны считаться разрешительными и доброкачественными.

Поправки 2008 года к статье 5 RPAPL вступили в силу 7 июля 2008 года и применяются ко всем искам, поданным в дату вступления в силу поправок или после нее… »Поправки 2008 года к законам о неблагоприятном владении, содержащиеся в статье 5 RPAPL, не применимы. если право собственности предполагаемого неблагоприятного владельца, как утверждается, было передано до вступления в силу этих поправок »… Если право собственности перешло в результате неправомерного владения, оно не может быть нарушено задним числом недавно принятым или измененным законодательством.RPAPL 501 (2), с поправками, признает, что титул, а не право начинать действие по определению титула, получен по истечении срока давности [.]

Ответчики утверждают, что истцы не могут предъявить иск о праве или исключительном владении и не выполнили десятилетнее требование. Истцы утверждают, что независимо от того, применяются ли поправки 2008 года или применяется предыдущее законодательство, ответчики не имеют права на упрощенное судебное решение.

В данном случае поправки 2008 года к статье 5 RPAPL применимы к этому иску … поскольку истцы не владели спорным имуществом в течение 10 лет, когда был принят закон, и их предполагаемое неправомерное владение не переходило до принятия закона в 2008 году. [.]

На основании этого:

[D] обвиняемые продемонстрировали prima facie право на судебное решение в рамках закона, отклонив жалобу. Ответчики продемонстрировали, что использование истцами оспариваемой собственности не было правомерным или непрерывным в течение десяти лет. В этом случае действия истцов по расчистке ветвей на спорной земле, стрижке газона или существованию навеса на спорной земле являются разрешительными и не неблагоприятными … Разрешительное использование спорной собственности «сводит на нет элемент враждебность, необходимая для обоснования заявления о незаконном владении »[.]

В возражении истцы не подняли вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению. Истцы не поднимают вопрос о том, что 10-летний период может быть удовлетворен путем включения периодов неправомерного владения или использования их предшественниками, поскольку они не представили доказательств того, что их предшественники намеревались и фактически передали владение спорным имуществом. с частью земли, включенной в акт [.]

Соответственно, поскольку истцы не приобрели право собственности на спорную землю в результате неправомерного владения, ответчики имеют право на упрощенное судебное решение, отклоняющее оставшиеся причины иска о взыскании убытков за нарушение владения, неудобства и судебный запрет [.]

Kheel v. Molinari , 201y NY Slip Op 32058 (U), Sup. Кт. Tompkins Co. (28 сентября 2017 г.)

Верховный суд, рассматривая встречные ходатайства о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства, резюмировал состязательные бумаги:

Это дело касается имущественного спора между двумя соседями, истцом Томасом Х. Килом, эсквайром… и Джозефом А. Молинари… Кхиль подал иск 25 октября 2016 года в соответствии со статьей 15 Закона о действиях в отношении недвижимого имущества и процессуальных действиях (« RPAPL »), добиваясь декларативного судебного решения для вынесения решения по претензиям на недвижимое имущество, и RPAPL § 641, чтобы заставить Молинари удалить септическую систему на земле Хила.Молинари вручил ответ на жалобу примерно 7 ноября 2016 г., а также подал отдельный подтвержденный встречный иск примерно в тот же день или примерно в тот же день, добиваясь предоставления сервитута и вывода о неудобствах со стороны Хила, а также о том, чтобы Хил прекратил и воздерживался от определенных действий. провести и удалить забор, который Кхил построил в 2011 году.

Фактов:

Кхил приобрел свою собственность в 1977 году, а Молинари владеет имуществом, прилегающим к Кхилу с 2001 года. Есть подъездная дорога и септик, обслуживающие собственность Молинари, но которая расположена на земле Кхила.Кхил построил забор, который, как утверждает Молинари, не дает ему получить доступ к септической системе и подъездной дорожке Молинари.

Конкурирующие претензии:

Молинари утверждает, что, когда он приобрел недвижимость, в листинге говорилось, что в нее входила мощеная подъездная дорога, которой он пользовался более 10 лет. Тем не менее, похоже, что подъездная дорога на самом деле находится на земле, принадлежащей Хилу, который установил забор, который не позволяет Молинари использовать подъездную дорожку или получить доступ к септической системе. В ходе выполнения двух предыдущих мероприятий был выполнен приказ, разрешающий опорожнение септической системы.Молинари представил доказательства того, что на его территории нет участка, на котором могла бы быть расположена септическая система, и, следовательно, ему нужен доступ к септической системе, которую он использовал на земле Хила. Молинари добивается приказа, чтобы Хил снял забор, и чтобы ему было разрешено получить доступ к септической службе и использовать подъездную дорожку. Молинари утверждает, что он удовлетворил элементы иска о неправомерном владении.

Юридический шаблон:

Закон о незаконном владении, применявшийся до поправок 2008 года, был определен Апелляционным судом следующим образом:

Если имело место фактическое продолжающееся занятие помещений в соответствии с заявлением о праве собственности, исключая любое другое право, но не основанное на письменном документе, судебном решении или постановлении, помещения, фактически занимаемые таким образом, и никакие другие, считаются был проведен неблагоприятно … Чтобы обосновать претензию о неправомерном владении, владение имуществом должно быть (1) враждебным и в соответствии с претензией на право (т.e., разумное основание для уверенности в том, что объект собственности принадлежит определенной стороне), (2) действительный, (3) открытый и печально известный, (4) исключительный, и (5) непрерывный в течение установленного законом периода (не менее 10 годы). . . Характер владения должен быть таким, чтобы [это] давало владельцу основание для иска против оккупанта … Кроме того, если, как здесь, требование права не основано на письменном документе, сторона, заявляющая право собственности путем неправомерного владения должно установить, что земля обычно обрабатывалась, улучшалась или защищалась значительным ограждением … Поскольку приобретение права собственности в результате неправомерного владения не одобряется законом, эти элементы должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами.

Поправка 2008 г.:

«В 2008 году закон о неправомочном владении… был полностью изменен… с целью, среди прочего, отговорить людей от притязаний на неправомерное владение недвижимым имуществом, которое, как они знают, принадлежит другому лицу, обладающему более высокими правами собственности. Среди изменений Законодательное собрание определило термины «неправомерный владелец», «приобретение права собственности» и «требование права» … и изменило требования, которые должны быть изложены в тех случаях, когда иск о неблагоприятном владении не основан на письменном документе … изменения включали определение притязания на право означать «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит противному владельцу или собственнику собственности.… Кроме того, «[t] поправки 2008 года заменили формулировку« [где] здесь она обычно культивировалась или улучшалась »… на« [w] здесь были приняты меры, достаточно открытые для того, чтобы обратить внимание на разумно прилежного владельца. «»… В частности, пункт 522 RPAPL теперь предусматривает, что «[f] или с целью создания враждебного владения, не основанного на письменном документе, судебном решении или постановлении, земля считается владением и занятой в любом из следующих случаев , и никакие другие: 1. В тех случаях, когда были совершены действия, достаточно открытые для того, чтобы уведомить разумно прилежного владельца.2. Если он был защищен прочным ограждением. . . »

Поправки вступили в силу 8 июля 2008 г. и применяются ко всем делам, поданным в эту дату или после нее. Поправки не применяются, когда неправомерное владение созрело до даты вступления в силу поправок … В данном случае Молинари владел недвижимостью с 2001 года. Следовательно, его требование о неправомерном владении не созрело или не было закреплено к моменту вступления в силу поправок. поправки, и, соответственно, это действие регулируется поправками к уставу.

Утверждения Молинари:

Молинари утверждает, что он встретил элементы враждебного владения тем фактом, что он использовал подъездную дорожку для содержания своего дома и доступа к септической системе более 10 лет. Он также указывает, что когда он приобрел недвижимость, в листинге указывалось, что подъездная дорога была включена в его собственность. «Цель требования о враждебности состоит в том, чтобы уведомить владельца плитки о неблагоприятном иске через` недвусмысленные действия узурпатора.’”… Враждебность будет предполагаться, если использование будет открытым, печально известным и непрерывным в течение 10-летнего периода… Действия Молинари были достаточно открытыми, чтобы обратить внимание на разумно прилежного владельца. Здесь стороны — соседи, и Хил присутствовал, чтобы наблюдать за всеми действиями. Молинари также утверждает, что он использовал подъездную дорожку к дому, а также для доступа к септической системе, которая обслуживает только его собственность. Таким образом, он утверждает, что он показывает фактическое, открытое, печально известное и исключительное использование в течение более 10 лет [.]

Эти утверждения, если они верны, показали бы, что использование Молинари было враждебным и в соответствии с заявлением о праве, потому что у него были разумные основания полагать, что он владеет недвижимостью (полагаясь на листинг). Хотя Хил возражает против внесения в список собственности как слухов, а также утверждает, что зарегистрированные дела и опросы противоречат утверждениям Молинари, надлежащим расследованием является убеждение Молинари и обоснованность этого мнения. Суд считает, что Молинари представил доказательства, достаточные при отсутствии опровержения, для упрощенного судебного разбирательства по его иску о незаконном владении.

Переменное бремя доказывания:

Затем бремя доказывания перекладывается на Хила, чтобы поднять вопрос, который можно проверить. Опять же, как отмечалось выше, Хил утверждает, что в зарегистрированных актах и ​​описаниях собственности не было споров относительно истинного владения спорной землей — это действительно поднимает вопрос о том, имел ли Молинари разумное убеждение, что земли, охватывающие подъездную дорожку и септическая система принадлежала ему. Хил также оспаривает, что Молинари фактически обслуживал септическую систему в период с 2002 по 2016 год, и не согласен с тем, что септическая система и поле пиявок все еще используются.Он также утверждает, что собственность Молинари пустовала в течение нескольких лет и в ней не было жильцов. Следовательно, он утверждает, что Ответчик не установил требуемые сроки для подачи иска о неправомерном владении.

На основании этого:

На данном этапе стороны представили противоречащие друг другу доказательства, исключающие возможность вынесения итогового решения. Основываясь на рассмотрении всех факторов, Суд приходит к выводу, что в отношении иска о неправомочном владении предъявлен вопрос, подлежащий судебному рассмотрению, и поэтому ходатайство ответчика о вынесении упрощенного судебного решения о неправомерном владении должно быть ОТКАЗАНО.

168-170 Flushing Ave, LLC против Feruary 22, LLC , 2018 NY Slip Op 06710, App. Div. 2 ^nd Отдел (10 октября 2018 г.)

В иске об урегулировании претензий в отношении недвижимого имущества Верховный суд удовлетворил ходатайство истца о вынесении упрощенного судебного решения о присвоении титула в результате неправомерного владения той частью соседнего имущества, на которую вторгся гараж авторемонтной мастерской истца.

Апелляционная палата обобщила факты:

Истец и ответчик 22 февраля ООО… владеют прилегающей недвижимостью в Бруклине.Истец приобрел свою собственность, которая была развита как автозаправочная станция и автомастерская, в 2002 году. В 2013 году, вскоре после приобретения собственности, ответчик потребовал, чтобы истец убрал часть гаража автомастерской и подъездную дорожку, которая вторгалась на треугольной полосе жребия ответчика.

Предыдущее производство:

После этого истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, чтобы получить право собственности на оспариваемую полосу в результате неправомерного владения.После обнаружения истец подал ходатайство об упрощенном судопроизводстве. Верховный суд, среди прочего, удовлетворил ту ветвь ходатайства истца, которая касалась упрощенного судебного разбирательства, присвоив ему право собственности в результате неправомерного владения истцом той части спорной полосы, на которую вторгается гараж автомастерской [.]

Юридический шаблон:

Для установления неправомерного владения истец должен был продемонстрировать четкими и убедительными доказательствами, что владение им было «неблагоприятным, в соответствии с иском о праве, открытым и печально известным, непрерывным, исключительным и фактическим» в течение 10 лет. [.]

На основании этого:

Истец удовлетворил это бремя в отношении той части спорной полосы, которая занята гаражом автомастерской, которая представляет собой существенное ограждение … Доказательства, представленные в поддержку ходатайства, показали, что гараж был построен до того, как истец приобретая право собственности на собственность, автомастерская непрерывно работала в течение 10 лет владения истцом, и гараж использовался исключительно… В возражении ответчик не смог поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению в судебном порядке [.]

Диас против Май Джин Ян , 2017 NY Slip Op 01534, App. Div. 2 ^{-й отдел} (1 марта 2018 г.)

Верховный суд отклонил ходатайство истца о вынесении упрощенного судебного решения об отклонении жалобы и о вынесении упрощенного судебного решения по их первому, третьему и четвертому встречным искам.

Апелляционная палата обобщила факты, состязательные бумаги и предыдущие слушания:

Истец владеет жилой недвижимостью, прилегающей к жилой недвижимости ответчиков.Гараж на две машины и подъездная дорожка находятся частично в собственности истца, а частично — в собственности ответчиков. Истец приобрела свою собственность на основании документа, зарегистрированного 1 июля 2006 года. В октябре 2012 года истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, добиваясь, среди прочего, судебного решения о том, что она приобрела титул и все права в результате неправомерного владения. , на долю ответчиков в гараже на две машины и на подъездную дорожку, и что сервитут на ее собственность в пользу собственности ответчиков на доступ к двойному гаражу был аннулирован.Истец также указал причины иска о взыскании убытков, связанных с использованием и владением, нарушением права владения и клеветой на правовой титул. Ответчики ходатайствовали об упрощенном судебном решении, отклоняющем жалобу, и об упрощенном судопроизводстве по их первому, третьему и четвертому встречным искам, в котором требовалось вынесение судебного решения, в частности, объявляющего, что они являются собственниками оспариваемой собственности и что истец не заинтересован в спорное имущество и соответствующий судебный запрет. Постановлением от 26 февраля 2015 года Верховный суд отказал в удовлетворении ходатайства, и ответчики подали апелляцию.

Юридический шаблон:

Для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество путем неправомерного владения сторона должна доказать посредством четких и убедительных доказательств, что владение имело (1) враждебное и требующее права, (2) действительное, (3) открытое и печально известное владение. , (4) исключительный и (5) непрерывный в течение установленного законом периода в 10 лет… В 2008 году Законодательное собрание внесло поправки в статуты о неправомочном владении… Эти поправки включали следующее установленное законом определение элемента «требования права»: «разумное основание. для уверенности в том, что собственность принадлежит неправомочному владельцу или собственнику собственности, в зависимости от обстоятельств »… Кроме того, для аннулирования сервитута сторона должна установить с помощью четких и убедительных доказательств пять элементов неправомерного владения: использование собственности в ущерб владельцу сервитута было (1) враждебным и в соответствии с претензией на право, (2) фактическим, (3) открытым и печально известным, (4) исключительным и (5) непрерывным в течение установленного законом периода 10 лет [.]

Расчет установленного законом периода:

«Сторона, требующая неправомерного владения, может установить владение в течение установленного законом периода,« привязав »время, в течение которого сторона владела имуществом, к тому времени, когда предшественник стороны неблагоприятно владел имуществом»… Для того чтобы закрепление было применимо, сторона должна показывают, что предшественник партии «намеревался и фактически передал владение неописанной частью вместе с частью земли, включенной в акт» [.]

Обращение и заключение, что:

В данном случае объяснений ответчиков было достаточно для подтверждения их права prima facie на вынесение судебного решения об отклонении жалобы.Они представили доказательства, демонстрирующие, среди прочего, что использование истцом спорной собственности не было враждебным и не было обоснованным, а было разрешительным. В этом отношении разрешительное использование рассматриваемой собственности «отрицает элемент враждебности, необходимый для обоснования иска о неправомерном владении»… В возражении, истец не поднял вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению. Бесспорно, истец не владел спорным имуществом в течение 10 лет, установленных законом. Вопреки утверждению истца, она не представила доказательств того, что 10-летний период может быть удовлетворен путем «прибавления» к периодам неправомерного владения или использования ее предшественниками… Следовательно, Верховный суд должен был предоставить эту ветвь права ходатайство ответчиков касалось упрощенного судебного разбирательства, отклоняющего основания иска истца в отношении неправомерного владения.

Поскольку истец не приобрел правовой титул в результате неправомерного владения спорным имуществом, ответчики имеют право на упрощенное судебное разбирательство, отклоняющее оставшиеся основания иска, которые были направлены на взыскание убытков, связанных с использованием и владением, нарушением права владения и клеветой на правовой титул … Ответчики также имеют право на упрощенное судебное разбирательство по их первой, третьей и четвертой встречным искам. Ответчики представили документ о своем имуществе, а также обследование их имущества, подтверждающее, что они имеют право на запрошенную декларативную судебную защиту и судебный запрет [.