Исковое заявление о выделе доли в натуре в жилом доме: Иск о выделе доли в жилом доме \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

• База затрат должна быть разумной и применяться последовательно. Вы не можете угадать или использовать заложенные в бюджет суммы. Кроме того, вы не можете выделить источник финансирования только потому, что у него больше свободных средств, чем у других грантов или контрактов.
• Выберите каждую базу затрат, используя точные и актуальные данные, чтобы определить ее обоснованность. Все ваши базы затрат следует периодически переоценивать, чтобы гарантировать, что они приводят к справедливому и равноправному распределению общих затрат.
• Базовая стоимость должна соответствовать стоимости. Например, количество телефонных аппаратов не может служить подходящей базой затрат для распределения дополнительных льгот.
• Выбранная вами база затрат должна привести к точному измерению выгоды, которую каждая программа / источник финансирования получает от каждой доли общих затрат. Это не означает, что это будет точная мера выгоды, а скорее справедливое и равноправное распределение. Пока вы выполняете утвержденный план распределения затрат для всех источников финансирования в течение года, источники финансирования, включая ваших федеральных спонсоров, будут удовлетворены тем, что они платят не больше и не меньше их справедливой доли.

Несколько лет назад Управление генерального инспектора (OIG) Министерства труда проанализировало практику распределения затрат финансируемых из федерального бюджета организаций и обнаружило ряд общих проблем. Самая распространенная проблема заключалась в отсутствии документации по затратам на заработную плату. Многие организации использовали табели учета рабочего времени в качестве документации по расходам на заработную плату, но табели учета рабочего времени отражали только количество часов, отработанных каждым сотрудником, а не распределение этих часов по различным источникам финансирования.Табели учета рабочего времени служат основой для распределения заработной платы и заработной платы и должны отражать распределение затрат на рабочую силу между несколькими источниками финансирования. Часы, отнесенные к источникам финансирования в табелях учета рабочего времени, должны соответствовать способу, которым эти часы были отнесены к источникам финансирования организации, в противном случае эти расходы могут быть запрещены.

Проблема недокументированных расходов также возникла, когда OIG проанализировало командировочные расходы. Если организация собирается взимать с источника финансирования расходы, связанные с поездкой, эти расходы должны быть задокументированы, чтобы показать, как поездка была связана с программой.Проездная документация должна включать формы, подтверждающие разрешение на поездку до даты поездки. Организации также должны использовать специальные формы возмещения командировочных, к которым прилагаются квитанции о командировочных расходах после завершения поездки.

OIG также обнаружило, что организации включали недопустимые статьи в пулы затрат, которые распределялись по всем источникам финансирования, включая федеральные гранты. В одном случае закуски и обеды на заседаниях совета директоров были зарегистрированы как косвенные расходы и включены в косвенный фонд.Позднее эти расходы были запрещены, и их пришлось возместить.

Другая распространенная ошибка распределения, которую допускают многие организации, — это то, как они относятся к кредитам, полученным по переплаченным счетам. Если вы получаете возмещение в результате переплаты расходов, а расходы изначально были по крайней мере частично отнесены на счет федерального гранта, федеральное правительство ожидает, что оно получит свою справедливую долю возмещения. Многие организации ошибочно регистрируют этот возврат как неограниченный доход, но вместо этого его следует использовать для сокращения расходов текущего года.

Сейчас неподходящее время для пересмотра политики распределения затрат в вашей организации. Не совершайте ошибку, используя неограниченные фонды или общие фонды для покрытия допустимых расходов, которые действительно должны покрываться за счет грантов, финансирующих вашу деятельность. Убедитесь, что все ваши источники средств и программы оплачивают свою справедливую долю затрат, необходимых для продолжения обслуживания ваших клиентов.

Сохраните эти кровно заработанные неограниченные средства для оплаты новых программ, капитальных затрат или недопустимых федеральных расходов!

Часть II: Косвенные затраты и единое руководство — что нового?

Трудно ли вашей организации получить федеральные субсидии для прямого или косвенного покрытия накладных расходов? Есть ли у вашей организации согласованная ставка косвенных затрат, которую необходимо пересматривать каждый финансовый год? У нового Uniform Guidance есть для вас хорошие новости — есть новые способы возмещения косвенных затрат за счет ваших федеральных наград!

Title 2 CFR 200 был введен в действие всеми федеральными агентствами 19 декабря 2014 года.Новые правила объединили восемь циркуляров OMB, включая циркуляры, регулирующие прямые и косвенные расходы (A-122 и A-87), в одно место в Своде федеральных правил (www.ecfr.gov). Эти упрощенные и пересмотренные правила включают некоторые изменения в расчете и применении косвенных затрат к федеральным вознаграждениям. (См. Раздел 200.414 Подчасти E — Принципы затрат):

1. Если ваша организация никогда не заключала соглашение о ставке косвенных затрат, вы можете выбрать использование минимальной ставки в размере 10 процентов модифицированных общих прямых затрат (MTDC), не согласовывая эту ставку с компетентным агентством.Важно, чтобы ваша организация рассчитала, хватит ли этой 10-процентной ставки для покрытия ваших косвенных затрат. Эта ставка должна применяться ко всем вашим федеральным наградам. Ваша организация может продолжать использовать эту ставку до тех пор, пока ваша организация не решит договориться о ставке, которую вы можете подать в любое время.
2. Многие организации изо всех сил пытались покрыть свои косвенные расходы, потому что некоторые или большинство их федеральных агентств по присуждению контрактов или транзитных организаций не принимали их согласованную ставку косвенных затрат.Единое руководство содержит конкретную формулировку, которая требует, чтобы федеральные агентства по присуждению контрактов и промежуточные организации (см. Раздел 200.331) принимали согласованную ставку косвенных затрат получателя или субреципиента, включая новую минимальную ставку. Плохая новость заключается в том, что из этого нового постановления все еще существует исключение, в котором говорится, что если федеральный закон или постановление, регулирующее эти средства, ограничивает или запрещает косвенные расходы / административные расходы, ваша организация может быть не в состоянии возместить все косвенные затраты, которые могут подать заявку на получение федеральной награды.
3. Есть хорошие новости, даже если вы не можете получить 100 процентов согласованной ставки косвенных затрат из федеральной премии. Вы можете использовать эти невозмещенных косвенных затрат для покрытия всех или части вашего участия в расходах или компенсации любого федерального вознаграждения. (Невозмещенные косвенные затраты означают разницу между суммой, взимаемой с федерального вознаграждения, и суммой, которая могла быть отнесена на счет федерального вознаграждения в соответствии с утвержденной согласованной ставкой косвенных затрат нефедерального субъекта.) Для этого вам потребуется предварительное разрешение федерального агентства, присуждающего награды. (См. Раздел 200.306 (c) — Разделение затрат или согласование в 2 CFR 200.)
4. Если ваша организация согласовала окончательную ставку с вашим компетентным агентством (крупнейшим источником федерального финансирования), вы можете продлить эту ставку до 4 дополнительных лет без переговоров. Эти расширенные ставки в основном становятся фиксированными ставками на этот период продления, поэтому убедитесь, что вам удобна ставка, которую вы просите продлить.Вы не сможете запросить пересмотр рейтинга до окончания периода продления. В конце периода продления компетентное агентство обсудит новую предварительную ставку на основе проверенных финансовых показателей за последний год периода продления, но пересмотр ставки за последний продленный год не состоится. Ваша организация может запрашивать это продление каждый раз, когда присуждается новая окончательная или заранее определенная ставка. Это расширение недоступно для организаций, у которых есть фиксированная ставка с переносом на будущие периоды.
5. Если ваша организация является «крупной» некоммерческой (вы получили более 10 миллионов долларов прямого федерального финансирования), ваш пул косвенных затрат необходимо разделить на два пула — «Помещения» и «Администрация». «Помещения» определяются как амортизация зданий, оборудования и капитального ремонта, проценты по долгу, связанным с определенными зданиями, оборудованием и капитальными улучшениями, а также эксплуатационные расходы и расходы на техническое обслуживание. «Администрация» определяется как общие административные и общие расходы, такие как расходы на офис директора, бухгалтерский учет, персонал и все другие виды расходов, не перечисленные конкретно в одной из подкатегорий «Помещения».
6. Требования к разработке и представлению предложений по ставкам косвенных (F&A) затрат и планов распределения затрат для различных типов нефедеральных субъектов можно найти в Приложениях III-VII.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ MINIMIS RATE

Как упоминалось выше, если ваша организация никогда не оговаривала ставку косвенных затрат (NICRA) с компетентным агентством, вы можете использовать 10 процентов минимальной косвенной ставки Модифицированных общих прямых затрат (MTDC) для возмещения косвенных затрат в рамках ваши федеральные грантовые бюджеты.

• Как выбрать ? Все, что вам нужно сделать, это отправить письмо на фирменном бланке, подписанное уполномоченным лицом вашей организации, в каждый из ваших федеральных источников финансирования, в котором говорится, что ваша организация выбирает минимальную косвенную ставку 10 процентов. В письме вам также необходимо будет подтвердить, что ваша организация никогда не имела NICRA и что ваша организация будет применять эту ставку ко всем вашим федеральным грантам.
• Как рассчитывается ставка косвенных затрат? Ставка косвенных затрат рассчитывается путем простого деления совокупных косвенных затрат за финансовый год на некоторую базу затрат.Например, если у вас есть совокупность косвенных затрат в размере 150 000 долларов США и прямая база в 1 000 000 долларов США, ваша ставка косвенных затрат для этого финансового года будет 15 процентов (150 000 долларов США / 1 000 000 долларов США). На каждый доллар из этой базы, который вы тратите, вы можете получить 1 доллар плюс 15 процентов от этого доллара или 1,15 доллара.
• Что такое MTDC ? Если вы решите использовать минимальную ставку 10 процентов, Единое руководство требует, чтобы вы использовали модифицированные общие прямые затраты в качестве основы для затрат. Определение можно найти по адресу 68 Модифицированные общие прямые затраты (MTDC) : MTDC означает все прямые оклады и заработную плату, применимые дополнительные льготы, материалы и материалы, услуги, командировки и до первых 25000 долларов США каждого суб-вознаграждения (независимо от срок выполнения суб-наград по награде).

Термин «Модифицированный» относится к определенным исключениям затрат, которые должны быть исключены из общих прямых затрат перед применением 10-процентной косвенной ставки к каждому источнику финансирования. Согласно Унифицированному руководству, из затрат, которые следует исключить, являются оборудование, капитальные затраты, расходы на уход за пациентами, расходы на аренду, освобождение от платы за обучение, стипендии и стипендии, расходы на поддержку участников и часть каждого суб-вознаграждения, превышающую 25000 долларов. Другие статьи могут быть исключены только в случае необходимости, чтобы избежать серьезного неравенства в распределении косвенных затрат, и с одобрения компетентного агентства в отношении косвенных затрат.
Обратите внимание — «расходы на аренду» НЕ означают аренду и коммунальные услуги, которые являются частью накладных расходов организации. (Для уточнения см. Часто задаваемые вопросы COFAR за июль 2017 г. 68-3 Допустимы ли затраты на аренду?)

• Как узнать, подходит ли эта ставка для моей организации ?
  Первый шаг — изучить вашу текущую методологию распределения затрат, которая должна быть задокументирована в утвержденном плане распределения затрат, чтобы проанализировать, как ваша организация в настоящее время финансирует свои «косвенные» затраты.Как упоминалось в конце первой части этой серии, многие некоммерческие организации в конечном итоге используют свои кровно заработанные неограниченные или «административные» фонды для оплаты косвенных затрат, поскольку их спонсоры ограничивают сумму административных расходов, которые могут быть начислены или организация принимает решение ограничить начисление этих затрат, чтобы максимизировать прямое финансирование программы. Последнее достойно восхищения, но может вызвать недофинансирование инфраструктуры вашей организации. Даже федеральное правительство наконец осознает важность финансирования справедливой доли деятельности самой организации, а не только ее программ.Шаг 2 — рассчитать, какой была бы косвенная ставка вашей организации, если бы вы использовали эту методологию в прошлом. Используя ваши самые последние проверенные финансовые отчеты, вычтите все расходы, которые могут быть квалифицированы как косвенные, включая некоторую часть заработной платы и надбавок ED, корпоративного страхования и т. Д. Вы также можете включить общую арендную плату, коммунальные услуги, корпоративные канцелярские товары и другие накладные расходы. которые могут быть распределены напрямую, включая часть в пул косвенных затрат, или все могут быть включены в пул косвенных затрат.Определите общий пул косвенных затрат и разделите эту сумму на сумму ваших Модифицированных общих прямых затрат за этот финансовый год. Это даст вам приблизительную ставку косвенных затрат на этот год. Это 10 процентов или близко? Этот процент будет частично определяться решением о том, какие накладные расходы включены в пул косвенных расходов. У вашей организации есть выбор, как справиться с общими накладными расходами.
• Как это реализовать ? Минимальная ставка — это фиксированная ставка, такая же, как заранее определенные косвенные ставки или даже как ставки суточных GSA.Ваша организация не обязана согласовывать или обосновывать 10-процентную ставку с осведомленным агентом, но ваша организация должна гарантировать, что расходы, покрываемые косвенной ставкой, также не относятся непосредственно к гранту. Например, если в прошлом вы распределяли страхование гражданской ответственности между всеми своими источниками финансирования, используя статью расходов по страхованию, вы не можете продолжать делать это, а также получать 10-процентную минимальную сумму, поскольку эти расходы обычно были бы частью косвенный пул.Ваш бухгалтерский отдел должен создать отдельный центр затрат для косвенных затрат в вашем бухгалтерском программном обеспечении и указать на 100 процентов истинные косвенные затраты для этого центра затрат. Этот центр затрат должен получать свои собственные распределения других общих прямых затрат в зависимости от базы затрат для каждой из этих затрат. Например, если вы распределяете свои канцелярские товары на основе процентной доли заработной платы и дополнительных льгот, начисляемых каждому центру затрат, то косвенные расходы должны взиматься с него, исходя из любых косвенных заработных плат и дополнительных льгот, начисленных центру косвенных затрат.Затем, в конце каждого месяца, после того, как все совместные прямые затраты были распределены между всеми соответствующими источниками финансирования, ваша организация должна проверить прямые затраты, чтобы убедиться, что ни одна из них не должна быть исключена из базы. Затем 10-процентная косвенная ставка будет применяться к оставшимся общим прямым расходам за месяц в качестве дебета косвенных затрат для каждого источника финансирования. Кредитная часть этой записи будет относиться к статье косвенных затрат в МВЗ, что приведет к отрицательному числу.
• Что, если наша расчетная косвенная ставка ниже 10 процентов от MTDC на финансовый год?
  Как упоминалось выше, 10-процентная минимальная ставка, добавленная к федеральным постановлениям с внедрением Единых руководящих указаний в 2014 году, является фиксированной ставкой. При использовании минимальной ставки документации не требуется, но ожидается, что аудиторы проверят затраты, чтобы убедиться, что они допустимы, не взимаются дважды, одинаково обрабатываются в аналогичных обстоятельствах и т. Д. Некоторые государственные органы могут попытаться потребовать документацию по минимальная ставка, даже если это неверно.Часто задаваемые вопросы COFAR за июль 2017 г., посвященные этому:

.414-12 Подтверждение косвенных затрат по минимальной ставке

Должна ли нефедеральная организация, которая использует минимальную ставку косвенных затрат 10 процентов, предоставлять документацию, подтверждающую, что ее косвенные затраты составляют не менее 10 процентов модифицированных общих прямых затрат ее организации?

Нет. Нефедеральная организация, которая никогда не получала согласованную ставку косвенных затрат и которая использует минимальную ставку 10 процентов, не нуждается в подтверждении своих косвенных затрат.10-процентная минимальная ставка была разработана для снижения бремени для небольших нефедеральных субъектов (см. Также .414-11 выше). Нефедеральный субъект должен сообщить в своей SEFA, решило ли оно использовать минимальную ставку 10 процентов для своих федеральных программ (см. § 200.510 (b) (6)).
С другой стороны, 10 процентов MDTC — это уже очень небольшое число. Если косвенная ставка вашей организации меньше этого, возможно, вы не полностью учитываете или не финансируете критически важные организационные расходы, связанные с управлением вашей организацией.Ваша организация обходится без должностей персонала и / или компьютерных систем, необходимых для эффективности и результативности?

• Что делать, если в моих федеральных фондах установлен предел административных расходов ?

Согласно часто задаваемым вопросам COFAR за июль 2017 г., любое ограничение или установленный законом предел административных расходов применяется к объединенным требованиям в отношении косвенных затрат и прямых административных расходов. (См. 200.56-1 Косвенные расходы против Административных расходов ) В результате ваша организация может быть не в состоянии получить полные 10 процентов минимальных косвенных расходов из награды.

Первым шагом является вычисление двух сумм, поскольку ограничение применяется к полной сумме гранта, а минимальные 10 процентов применяются только к MTDC. Например, если организация получает федеральный грант в размере 100 000 долларов с 5-процентным административным лимитом, для прямого и косвенного администратора будет доступно 5 000 долларов. Однако 10-процентный минимальный косвенный сбор с этого гранта (при условии, что не было исключений из прямых затрат) составит 9 091 доллар (100 000 долларов, разделенные на 1,1 x 10 процентов), а не 10 000 долларов (10 процентов от 100 000 долларов).Очевидно, что грант не оплатит свою долю в 10 процентов, но разница будет немного меньше, чем разница между 10 000 и 5 000 долларов.
Шаг 2 — определить, сможет ли ваша организация найти административные средства для покрытия неполного сбора этих административных расходов. Это должно быть частью обсуждения, прежде чем ваша организация подаст заявку или примет эту награду.

Если ваша организация решит принять этот грант со своим административным пределом, следует рассчитать полную сумму минимальной косвенной ставки и отнести на счет гранта внутри компании, чтобы руководство знало истинную стоимость программы, даже если ваша организация не будет возможность получить полную стоимость гранта.

• Аудит 10-процентной минимальной косвенной ставки
  Приложение OMB о соответствии, указанное в Приложении к единообразному руководству, предоставляет аудиторам, проводящим единичный аудит или аудит федеральной программы, руководство по аудиту минимальной 10-процентной косвенной ставки. Цели аудита, указанные на стр. 3.2-B-11 Приложения о соответствии требованиям от июля 2017 г., включают следующее:

1. Получите представление о внутреннем контроле, оцените риски и протестируйте внутренний контроль в соответствии с требованиями раздела 200 2 CFR.514 (с).
2. Определите, что минимальная ставка применяется к соответствующей базовой сумме.
3. Определить, что минимальная ставка постоянно используется нефедеральной организацией в соответствии с ее федеральными законами.

Приложение также включает предлагаемые процедуры аудита соответствия для минимальной ставки косвенных затрат, которые применяются к любой нефедеральной организации, использующей минимальную ставку косвенных затрат, будь то в качестве получателя или субреципиента. Аудитор должен определить, что нефедеральная организация ранее не требовала косвенных затрат на основе согласованной ставки за 3 финансовых года, непосредственно предшествующих текущему периоду аудита.Кроме того, аудитор должен проверить выборку операций на соответствие разделу 200.414 (f) 2 CFR. Это будет включать выборку требований о возмещении косвенных затрат и подтверждение того, что минимальная ставка использовалась последовательно, ставка применялась к соответствующей базе, а заявленные суммы были результатом применения ставки к модифицированной базе общих прямых затрат. . Наконец, для нефедеральной организации, выполняющей единственную функцию, которая преимущественно финансируется за счет федеральных средств, аудитор должен определить, привело ли использование минимальной ставки косвенных затрат к тому, что нефедеральная организация взимает двойные или непоследовательные затраты в качестве как прямые, так и косвенные.

179D Налоговый вычет за энергоэффективность коммерческих зданий

Налоговый вычет за энергоэффективность коммерческих зданий 179D в первую очередь позволяет владельцам зданий требовать налогового вычета за установку соответствующих систем и зданий. Арендаторы могут иметь право на участие, если они несут строительные расходы. Если система или здание устанавливаются на территории федерального, государственного или местного правительства, налоговый вычет 179D может быть произведен лицом, несущим основную ответственность за проектирование системы.Налоговый вычет 179D не применяется к другим организациям, не уплачивающим налоги, включая, но не ограничиваясь, НПО или церкви, за исключением случаев, когда существует соглашение об использовании энергии как услуги, принадлежащее компании-налогоплательщику. Дополнительную информацию см. В Уведомлении IRS 2008-40 или в ответах на часто задаваемые вопросы. Налоговый вычет 179D действует с 1 января 2006 года и в настоящее время является постоянной программой, принятой в рамках Закона о консолидированных ассигнованиях от 2021 года, подписанного 27 декабря 2020 года.

Следующая информация по-прежнему применима к объектам, введенным в эксплуатацию 31 декабря 2020 г. или до этой даты.Обновленная информация будет доступна для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию 1 января 2021 года или после этой даты, после ожидаемого выпуска Уведомления IRS.

Налоговый вычет в размере 1,80 доллара за квадратный фут предоставляется владельцам новых или существующих зданий, которые устанавливают (1) внутреннее освещение; (2) ограждающая конструкция; или (3) системы отопления, охлаждения, вентиляции или горячего водоснабжения, которые снижают стоимость энергии и мощности внутреннего освещения, систем отопления, вентиляции и кондиционирования и систем горячего водоснабжения на 50% или более по сравнению со зданием, отвечающим минимальным требованиям, установленным стандартом ASHRAE. 90.1. Экономия затрат должна быть рассчитана с использованием квалифицированного компьютерного программного обеспечения, ссылка на которое приводится ниже.

Для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию 31 декабря 2020 г. или до этой даты, стоимость энергии и мощности должна сравниваться с минимальными требованиями стандарта ASHRAE Standard 90.1-2007. Проекты, введенные в эксплуатацию 1 января 2021 г. или после этой даты, должны использовать самый последний Стандарт 90.1, утвержденный не позднее даты, которая за 2 года до даты начала строительства соответствующей собственности или даты получения разрешения на строительство соответствующей собственности. выпущен.Подробная информация и соответствующие обновления на этой веб-странице ожидают ожидаемого уведомления IRS.

Вычеты в размере до 0,60 доллара США за квадратный фут доступны владельцам зданий, в которых индивидуальное освещение, ограждающая конструкция здания или системы отопления и охлаждения частично удовлетворяют требованиям при достижении определенных целевых уровней или посредством временного правила освещения. Для объектов, введенных в эксплуатацию 31 декабря 2020 г. или ранее, в соответствии с Уведомлением IRS 2012-26 выберите соответствующий путь соответствия, показанный в таблице ниже.Обновления для свойств, введенных в эксплуатацию 1 января 2021 г. или после этой даты, будут доступны после ожидаемого выпуска Уведомления IRS.

* Экономия относится к снижению затрат на электроэнергию и мощность комбинированной энергии для внутреннего освещения, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и систем горячего водоснабжения по сравнению с эталонным зданием, которое соответствует минимальным требованиям стандарта ASHRAE 90.1-2007 для свойств. введены в эксплуатацию 31 декабря 2020 г. включительно.

** Налоговый вычет распределяется пропорционально в зависимости от снижения плотности мощности освещения (LPD). См. Уведомление IRS 2006-52 для определения «применимого процента».

Ниже приведены ссылки на квалифицированное программное обеспечение и технические справочные материалы, которые необходимы для расчета налогового вычета для собственности, введенной в эксплуатацию 31 декабря 2020 г. или до этой даты. Будет произведено обновление квалифицированного программного обеспечения и технических справок для объектов, введенных в эксплуатацию в январе или после этой даты. 1 января 2021 г., после ожидаемого выпуска Уведомления IRS.

Системы и здания, введенные в эксплуатацию 31 декабря 2020 г.или до этой даты

Аттестованное программное обеспечение
DOE имеет установленный процесс аттестации программного обеспечения для моделирования систем и зданий. На веб-странице перечислено соответствующее программное обеспечение для проектов, введенных в эксплуатацию до 31 декабря 2020 г. или ранее.

Обновления будут внесены в недвижимость, введенную в эксплуатацию 1 января 2021 года или после этой даты, после ожидаемого выпуска Уведомления IRS.

Ресурсы

Руководство по моделированию и проверке энергосбережения для коммерческих зданий Отчисления федерального налога на здания на 2016–2020 годы, опубликованные NREL, содержат рекомендации по моделированию и проверке энергосбережения, требуемой законом для зданий и систем, введенных в эксплуатацию 31 декабря или до этой даты. 2020.Дополнительные ресурсы будут добавлены для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию 1 января 2021 года или после этой даты, после ожидаемого выпуска Уведомления IRS.

2012-26 предоставляет дополнительный набор процентов экономии энергии, которые налогоплательщики могут использовать для получения права на частичный вычет 179D в соответствии с постоянным правилом для имущества, введенного в эксплуатацию на дату или после даты вступления в силу уведомления.

Уведомление IRS 2008-40 содержит дополнительные указания относительно вычета для энергоэффективных коммерческих зданий под 26 U.S.C. 179D и предназначен для использования с Уведомлением 2006-52.

2006-52 установило процедуру, позволяющую налогоплательщикам получить подтверждение того, что недвижимость соответствует требованиям энергоэффективности, содержащимся в 26 U.S.C 179D

Ремонт зданий, не относящихся к ACM — GOV.UK

В бюджете на март 2020 года правительство объявило, что оно выделит 1 миллиард фунтов стерлингов в 2020-2021 годах для поддержки восстановления небезопасной системы облицовки без ACM на жилых зданиях 18 метров и более как в частном, так и в социальном жилищном секторе.

26 мая 2020 года мы опубликовали проспект регистрации. Процесс регистрации, начавшийся после публикации проспекта эмиссии, завершился 31 июля 2020 года.

Если вы уже зарегистрировались для участия в схеме Заявки на финансирование можно подавать с 31 июля 2020 года. Если они соответствуют критериям, кандидатам будет предоставлен доступ к соответствующему порталу заявок после завершения технической проверки при регистрации. Об этом заявителям сообщат партнеры DLUHC — Управление Большого Лондона и Homes England.

Фонд безопасности строительства: процесс подачи заявки

Это руководство предназначено для арендаторов, чтобы внести большую ясность и прозрачность в процесс подачи заявки в Фонд безопасности строительства.

Фонд безопасности строительства: процесс подачи заявки

PDF , 220КБ, 4 стр.

Руководство по подаче заявки на фонд

Руководство для владельцев зданий из частного сектора, арендаторы которых в противном случае понесли бы расходы за счет оплаты услуг, и поставщиков жилья из социального сектора, которые продемонстрировали в процессе регистрации, что затраты на восстановление недоступны или угрожают финансовой жизнеспособности.

В этом руководстве вы узнаете больше о Фонде безопасности строительства, о том, как он будет работать и что заявители могут ожидать в процессе подачи заявления.

Фонд безопасности строительства для восстановления систем облицовки, изготовленных не из ACM (только для Англии): руководство по подаче заявки на фонд

PDF , 684Кб, 28 стр.

Фонд безопасности строительства: форма обращения

Эта форма предназначена для лиц, зарегистрированных в Фонде безопасности строительства, которые хотят подать апелляцию после уведомления о решении о регистрации в Фонде безопасности строительства.Обратите внимание, что апелляции могут быть приняты только от регистранта, получившего уведомление о решении, и никакая другая сторона не может подавать апелляцию.

Фонд безопасности строительства: форма обращения

ODT , 24,2 КБ

Этот файл находится в формате OpenDocument

Субсидии социальному сектору (расходы арендатора) Руководство

Это руководство предназначено специально для социальных работников (чьи затраты на восстановление не считаются чрезмерными или угрожающими финансовой жизнеспособности).В руководстве представлена ​​дополнительная информация о том, как зарегистрированные поставщики социального жилья могут претендовать на финансирование, эквивалентное стоимости работ, которое в противном случае было бы начислено арендаторам.

17 декабря департамент объявил о продлении срока окончания приема заявок в Фонд безопасности строительства до 30 июня 2021 года с датой начала работы на объекте, перенесенной на 30 сентября 2021 года.

Если заявки на гранты, которые уже были поданы / будут поданы до 31 декабря 2020 года, и эти проекты остаются в процессе, чтобы начать работу на месте к 31 марта 2021 года, мы продолжим оценивать заявки на соответствие оценкам, прежде чем принимать решение о финансировании.Если первоначальный крайний срок 31 марта 2021 года для начала работы на объекте не может быть соблюден, и вы работаете над новым крайним сроком 30 сентября 2021 года, заявки на грант будут утверждены только после того, как будут представлены затраты, проинформированные в результате завершенного тендерного процесса.

Фонд безопасности зданий для восстановления систем облицовки, не изготовленных из ACM (только для Англии): руководство по субсидиям социального сектора (расходы арендатора)

PDF , 831Кб, 12 стр.

Руководство и декларация по контролю за субсидиями

Руководство и форма декларации для обеспечения того, чтобы выплаты из фонда в отношении каждого арендатора соответствовали требованиям контроля субсидий.

Форма заявки на получение гранта для зарегистрированных поставщиков социального жилья

Зарегистрированные поставщики социального жилья, желающие подать заявку на грант, должны подавать заявку на здание, а не массовые заявки через местные органы власти или частные зарегистрированные поставщики.

Обратите внимание, что эта форма была обновлена ​​18 января 2021 года и теперь включает некоторые дополнительные сведения о требованиях к подтверждающей документации.

Заявителям частного сектора в фонд не нужно возвращать эту форму.

Зарегистрированные лица, подающие заявку на получение субсидии на социальное жилье, форма

ODT , 28,9 КБ

Этот файл находится в формате OpenDocument

Форма поставщика SAP7B

Заполненная форма поставщика SAP7B потребуется от всех зарегистрированных частных поставщиков социального жилья, которые хотели бы получить доступ к Фонду. Это гарантирует, что мы сможем назначить вас поставщиком в наших системах и осуществлять платежи.Форма поставщика может быть предоставлена ​​в любое время, но имейте в виду, что проверка ваших банковских реквизитов и включение платежа может занять до 6 недель.

Заявителям частного сектора в Фонд не нужно возвращать эту форму.

Форма поставщика SAP7B

ODT , 53,7 КБ

Этот файл находится в формате OpenDocument

Проспект — определение права на участие в фонде

Проспект, содержащий информацию о праве на участие в фонде и о том, как зарегистрироваться. Дата окончания регистрации — 31 июля 2020 года.

Фонд безопасности строительства: проспект

PDF , 465Кб, 12 стр.

Проспект, приложение А: техническое приложение

Приложение А к проспекту эмиссии: техническая информация

PDF , 497КБ, 6 стр.

Этот файл может не подходить для пользователей вспомогательных технологий.

Приложение Б к проспекту эмиссии: вопросы регистрации

Приложение В к проспекту эмиссии: регистрационные вопросы

PDF , 344Кб, 6 стр.

Этот файл может не подходить для пользователей вспомогательных технологий.

Форма обратной связи с арендатором

Фонд безопасности зданий обеспечивает защиту арендаторов от затрат на восстановление небезопасной облицовки, когда владельцы зданий, владельцы домов или управляющие агенты, ответственные за безопасность здания, не несут такие расходы сами или из других источников, таких как претензии по гарантии, и обращаются в фонд.

Заявки в фонд должны поступать от собственников зданий, собственников домов или управляющего агента, ответственного за содержание многоквартирного дома. Хотя арендаторы не могут подавать индивидуальные заявки в фонд, мы предоставляем форму обратной связи, чтобы они могли сообщить нам подробности своего здания, если они обеспокоены тем, что владелец их здания не принимает достаточных мер для восстановления небезопасной облицовки или перекладывает затраты на восстановление на арендаторов.

Заполните форму обратной связи с арендатором здесь

Другая важная информация для владельцев зданий, включая советы экспертов

Информация для владельцев зданий о Фонде безопасности строительства и восстановлении небезопасных систем облицовки без ACM в многоэтажных жилых домах — включает сводные советы экспертов по безопасности зданий.

Фонд безопасности строительства: статистика регистрации

Регистрация и распределение средств в Фонде безопасности строительства

Всего регистраций в частном секторе

Примечание. Некоторые регистрации в Фонде безопасности зданий охватывают более одного здания, например, если регистрация была подана на жилую застройку, состоящую из нескольких отдельных зданий.В таблице выше показано общее количество регистраций и общее количество зданий, охваченных этими регистрациями

Статус регистрации частного сектора

Оценка домов и собственности, на которые распространяется заявка в Фонд безопасности строительства = 67,000 (2)

(1) Показанные цифры включают апелляции, которые были поданы против неподходящих регистраций.
(2) Оценка основана на ответах на 689 текущих заявок в Фонд безопасности строительства на вопрос о количестве единиц в здании, заданный в рамках процесса регистрации

Здания частного сектора с облицовкой из ACM и без ACM

В настоящее время зарегистрировано 65 зданий с системами облицовки ACM и без ACM.Из них 39 были оценены как имеющие право на финансирование облицовки без ACM и ACM, а 36 получили финансирование на работы с оценкой стоимости.

Заявки на получение субсидии в социальном секторе

* 47 из них были получены в июне 2021 года незадолго до крайнего срока приема заявок и собирают информацию, остальные 57 находятся на различных этапах технической оценки, все они прошли первоначальную проверку.
** Сюда входят 33 претензии, техническая приемлемость которых была принята, но остается на рассмотрении для оценки сопутствующих расходов.

Ассигнования из Фонда безопасности строительства (частный сектор и социальный сектор)

Распределение средств частного сектора

(3) Показанные в таблице ассигнования для зданий с облицовкой из ACM и без ACM предназначены только для финансирования восстановительных работ без ACM Фондом безопасности строительства. Финансирование восстановления небезопасной облицовки ACM осуществляется через Фонд восстановления ACM частного сектора.

По состоянию на 30 сентября 2021 года общий объем финансирования частного сектора составляет 637,5 миллиона фунтов стерлингов

По состоянию на 30 сентября 2021 года расходы Фонда безопасности строительства в частном секторе составили 172 миллиона фунтов стерлингов. Данные о расходах обновляются ежеквартально, следующее обновление должно быть произведено в январе 2022 года.

Выделение средств на социальный сектор

По состоянию на 30 сентября 2021 года общая сумма утвержденных заявок на гранты социального сектора составляет 96,6 миллиона фунтов стерлингов.

По состоянию на 30 сентября 2021 года общая сумма расходов на выплату субсидий социальному сектору составляла 37 миллионов фунтов стерлингов.Данные о расходах обновляются ежеквартально, следующее обновление должно быть произведено в январе 2022 года.

Общая сумма ассигнований

По состоянию на 30 сентября 2021 года общая сумма финансирования, выделенного на восстановление облицовки без ACM, составляет 734 миллиона фунтов стерлингов (включая социальный сектор).

По состоянию на 30 сентября 2021 года общие расходы Фонда безопасности строительства (включая расходы социального и частного секторов) составили 209 миллионов фунтов стерлингов. Данные о расходах обновляются ежеквартально, следующее обновление должно быть произведено в январе 2022 года.

См. Дополнительную информацию о месте регистрации. Мы не включили места регистрации, в которых менее 5 зданий в зоне местного самоуправления, чтобы предотвратить идентификацию конкретных зданий.

Фонд безопасности строительства: регистрация в местных органах власти

ОДС , 4.54 КБ

Этот файл находится в формате OpenDocument

Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC)

Ключевые выводы

• Налоговая льгота на жилье для малоимущих (LIHTC) предлагает застройщикам невозмещаемые и переводные налоговые льготы для субсидирования строительства и восстановления жилых комплексов, которые имеют строгие ограничения дохода для правомочных арендаторов и их стоимости жилья.
• LIHTC субсидировал более 3 миллионов единиц жилья с момента своего основания в 1986 году, став крупнейшим источником финансирования доступного жилья.[1] По данным Министерства жилищного строительства и городского развития, LIHTC ежегодно обходится правительству в 8 миллиардов долларов упущенной выгоды. [2]
• Исследования показывают, что застройщики LIHTC производят «единицы жилья, которые, по оценкам, на 20 процентов дороже за квадратный фут, чем в среднем по отрасли» [3].
• LIHTC страдает от мошенничества и критикуется как неэффективный метод предоставления доступного жилья. Конгрессу следует рассмотреть меры по усовершенствованию надзора и администрирования кредита, например, рекомендации Счетной палаты правительства по улучшению ведения учета, обмена данными и надзора с целью усиления оценки затрат и управления рисками мошенничества.[4]

Введение

Несмотря на стабильные капитальные вложения и экономический рост после финансового кризиса 2008 года и пузыря на рынке жилья, дефицит нового жилищного строительства остается. [5] Эта нехватка — наряду с последующим ростом цен на жилье — наиболее остро ощущается работниками с низкими доходами в поисках доступного жилья.

Фактически, исследование Гарвардского университета 2019 года показало, что более 75 процентов домохозяйств с доходом менее 30 000 долларов США умеренно или серьезно «обременены стоимостью жилья», то есть более 30 процентов их дохода идет на оплату жилья.[6] В исследовании сделан вывод, что доступное жилье обычно строится и продается лицам с более высоким доходом, превышающим средний доход. [7]

Нехватка привлекательного и доступного жилья была хронической проблемой в Соединенных Штатах, по крайней мере, с начала послевоенного периода. В рамках Закона о налоговой реформе 1986 года политики создали Налоговую льготу на жилье для малоимущих (LIHTC), чтобы устранить несоответствие между предложением и спросом на жилье, поощряя застройщиков строить квартиры, специально предназначенные для жителей с доходами ниже среднего дохода в их районе (AMI ).

С момента своего создания LIHTC субсидировал более 47 500 проектов и 3,13 миллиона единиц жилья, используя в среднем 8 миллиардов долларов упущенного дохода для субсидирования затрат на строительство более 107 000 единиц жилья в рамках 1411 проектов каждый год [8]. Сегодня LIHTC является крупнейшим источником финансирования доступного жилья в США. [9]

LIHTC предлагает застройщикам невозвратные и переводные налоговые льготы для субсидирования строительства и восстановления жилых комплексов со строгими ограничениями доходов правомочных арендаторов и их стоимости жилья.[10] LIHTC может подаваться ежегодно в течение 10 лет после того, как построенные единицы будут введены в эксплуатацию (т.е. готовы к заселению). [11] Кроме того, разработчики могут продавать свои кредиты инвесторам в обмен на финансирование проекта [12].

Кредиты выделяются Налоговой службой (IRS) органам жилищного финансирования (HFA) на уровне штата, которые используют минимальные требования доступности, детализированные Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), для создания своих собственных руководящих принципов (рисунок 1).[13]

Типичный проект включает в себя несколько частных и государственных субъектов от первоначального регулирования до готовой жилой недвижимости (см. Рисунок 1):

1. На федеральном уровне HUD устанавливает общенациональные требования к доступности, а IRS рассчитывает размер налоговых льгот для каждого штата. В 2019 году каждое государство HFA получило примерно 2,75 доллара на душу населения или минимальную сумму ассигнований от штата для небольшого населения в размере 3 166 875 долларов. Ежегодные ассигнования индексируются с учетом инфляции с 2004 года и, таким образом, номинально увеличиваются каждый год.[14]
2. HFA штата дополняют и адаптируют общенациональные минимальные требования и разрабатывают собственный процесс подачи заявок.
3. Частные застройщики составляют планы проектов доступного жилья и обращаются в соответствующие HFA за финансированием LIHTC.
4. HFA выбирают проекты, одобренные для финансирования.
5. Застройщики заключают договор с институциональными инвесторами о передаче гарантий их налоговых кредитов для немедленного финансирования (т. Е. Собственного капитала), чтобы они могли начать строительство.
6. После завершения строительства и ввода проекта в эксплуатацию IRS официально выделяет застройщикам налоговые льготы.
7. Разработчики, заключившие договор с инвесторами, затем передают кредиты своим инвесторам.
8. Субсидируемое жилье предоставляется малообеспеченным арендаторам по льготным ставкам.
9. Государственные HFA контролируют разработки в течение как минимум 15 лет, чтобы гарантировать, что они соответствуют уровням доступности, предложенным разработчиками на шаге 3. В случае несоблюдения, разработчики могут быть подвергнуты налоговому возмещению IRS. [15]

История

Изменения, предложенные в Законе о налоговой реформе 1986 года в отношении налогового режима недвижимости и строений, особенно арендуемого жилья, вызвали тревогу для защитников жилья с низкими доходами.[16] Закон о налоговой реформе увеличил срок амортизации жилой и нежилой недвижимости с 19 лет до 27,5 лет и 31,5 лет соответственно, а также ограничил вычет пассивных инвестиционных убытков. [17] Оба изменения уменьшат льготы, предоставляемые налоговым кодексом для инвестиций в арендное жилье [18].

В ответ на это сторонники доступного жилья вступили в партнерские отношения со строительной отраслью и успешно лоббировали включение налоговой льготы на жилье для малоимущих в Закон о налоговой реформе, надеясь компенсировать другие последствия этого закона для арендного жилья.[19] Из-за положения о прекращении действия кредита первоначально предполагалось, что срок его действия истечет через три года, если Конгресс не предпримет никаких действий по продлению кредита. [20]

После неоднократных продлений и улучшений в структуре кредита LIHTC стал постоянным в соответствии с Законом об омнибусном согласовании бюджета 1993 года [21]. В то время застройки LIHTC составляли 25 процентов всего нового многоквартирного жилого дома и «практически все» жилье для домохозяйств с доходом менее 15 000 долларов [22]. Он также пользовался поддержкой обеих партий в Конгрессе.[23]

Поскольку распределение и перевод средств LIHTC зависит от первоначальных частных инвестиций для строительства единиц, в которых будет применяться кредит, влияние кредита и его стоимость колеблются в зависимости от экономики. Объединенный комитет по налогообложению (JCT) подсчитал, что в среднем LIHTC стоит около 9,9 млрд долларов в год [24]. До принятия TCJA Счетная палата правительства (GAO) оценила, что переводы LIHTC составили 8,4 млрд долларов недополученного дохода в 2017 году [25]. Бюджетное управление Конгресса (CBO) прогнозировало, что отмена кредита увеличит федеральные доходы на 49 долларов.4 миллиарда в период с 2019 по 2028 год. [26]

Несмотря на свою зависимость от частных инвестиций и ежегодных (наряду с циклическими) колебаний, кредит оставался важной частью проектов строительства доступного жилья и выдержал высокий уровень арендной платы в конце 1980-х годов, дефляцию арендной платы в начале 1990-х годов и рецессию 2001 года. [27]

Кризис субстандартного ипотечного кредитования 2007-08 гг. И последовавшая за ним рецессия привели к снижению доходов корпораций, уменьшив необходимость для многих фирм компенсировать свой налогооблагаемый доход невозмещаемыми кредитами.В результате произошло резкое сокращение доступного жилищного строительства и заявок на LIHTC. [28]

Fannie Mae и Freddie Mac, крупнейшие финансируемые государством ипотечные кредиты (GSE), которые ранее составляли примерно 40 процентов инвестиций LIHTC, ушли с рынка LIHTC в 2008 году, поскольку их прогнозируемые убытки от рецессии компенсируют их налогооблагаемую прибыль в обозримом будущем. . [29] Впоследствии Fannie и Freddie были переданы под опеку, в соответствии с которой Министерство финансов и Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) управляли обеими организациями до тех пор, пока они не были рекапитализированы.Сокращение участия инвесторов Fannie и Freddie привело к значительному дефициту финансирования многих проектов LIHTC по всей стране. [30]

Чтобы смягчить спад в инвестициях, Конгресс принял две программы в рамках Закона о восстановлении и реинвестировании Америки (ARRA) 2009 года. Во-первых, Программа помощи в налоговых кредитах предоставила федеральные гранты для помощи проектам LIHTC, которые пытаются найти инвесторов. Во-вторых, программа обмена налоговых кредитов позволила государственным HFA обменивать неиспользованные налоговые кредиты на финансирование через Казначейство по ставке 85 центов за доллар.Это финансирование должно было быть предоставлено проектам LIHTC, от которых инвесторы отказались [31]. Обе программы были доступны для проектов LIHTC, начатых в период с 2007 по 2009 год.

В 2010-х годах, по мере восстановления остальной экономики, рынок LIHTC также восстановился. С принятием Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) в 2017 году ставка корпоративного налога была снижена с 35 до 21 процента. Поскольку корпоративный подоходный налог с корпораций ежегодно уменьшается, возникли опасения, что потребность в налоговых льготах снизится, что приведет к сокращению инвестиций в проекты, финансируемые LIHTC.

Закон о консолидированных ассигнованиях на 2018 г. увеличил сумму налоговых льгот, доступных для всех штатов, на 12,5% до 2021 г. и добавил новые правила доступности [32]. Увеличение налоговых льгот позволило финансировать более доступное жилье через LIHTC.

Требования к доступности

LIHTC подробно описывают арендную ставку, по которой объект может считаться «доступным», кто может претендовать на получение доступного жилья, и какой процент квартир в проекте должен быть доступным, чтобы претендовать на кредит.Первое требование обычно используется в программах HUD: квартира является доступной, если арендатор тратит 30 или менее процентов своего ежемесячного скорректированного валового дохода (AGI) [33] на расходы на жилье (то есть арендная плата плюс коммунальные услуги) [34]. Кроме того, используя измерения среднего дохода по площади (AMI) HUD, проект должен предоставлять либо 20 процентов квартир по доступной ставке для арендаторов с уровнем AMI или ниже или ниже, либо 40 процентов квартир по доступной ставке для арендаторов на уровне 60 процентов или ниже. AMI. [35] Второе и третье требования оцениваются вместе и могут быть выполнены несколькими способами.

Кроме того, Закон о консолидированных ассигнованиях 2018 реформировал LIHTC, разрешив дополнительную метрику доступности: домохозяйство, зарабатывающее до 80 процентов AMI, может претендовать на доступную единицу, если средний доход всех субсидируемых единиц ниже 60 процентов AMI. [36] Это изменение было внесено, чтобы предотвратить кластеризацию доходов вокруг верхнего предела AMI. В настоящее время в проектах могут размещаться арендаторы с более низким уровнем дохода без потери дохода, поскольку теперь они могут субсидироваться арендаторами с более высокими доходами.

Эти критерии доступности должны соблюдаться в течение 30 лет, и владельцы должны сообщать о своем соответствии в IRS и HFA своего штата. Правоприменение подкреплено возможностью IRS вернуть налоговые льготы. Первые 15 лет известны как «период начального соблюдения». Последние 15 лет называются «периодом расширенного использования». Увеличенный период использования влечет за собой несколько изменений в соответствии. Хотя владельцы по-прежнему обязаны поддерживать доступность по цене в течение длительного периода использования, они больше не обязаны сообщать о соответствии доступности в IRS и HFA своего штата и больше не рискуют получить свои налоговые льготы.[37]

4-процентный кредит против 9-процентного кредита

LIHTC состоит из двух основных типов кредита: 4-процентного кредита и 9-процентного кредита. Кредиты подлежат погашению каждый год в течение 10 лет и рассчитываются как 4 или 9 процентов от квалификационной базы проекта, эта цифра рассчитывается на основе валовых затрат на строительство доступных единиц проекта.

Оба кредита предоставляют жилье с одинаковыми требованиями к доступности [38]. 4-процентный кредит предоставляется на неконкурентной основе через федеральное правительство и не влияет на годовые ассигнования HFA штата.Другими словами, все проекты, отвечающие критерию 4%, получат кредит. 4-процентный кредит предназначен для проектов, которые уже получают большую часть своего финансирования в виде освобожденных от налогов облигаций или других государственных субсидий, а также приобретения, восстановления и преобразования существующих структур в доступное жилье.

9-процентный кредит предоставляется на конкурсной основе государственными HFA. Государства разрабатывают план квалифицированного распределения (QAP), в котором подробно описываются минимальные требования для получения кредита, а также критерии оценки для сравнения проектных заявок.Конкретные критерии каждого государства уникальны. Однако есть несколько общих целей, которые большинство HFA стремятся стимулировать, например, количество доступных квартир, пороговые значения стоимости проекта и качество жилья. [39]

Важно отметить, что заявители проекта получают либо 4-процентный, либо 9-процентный кредит, но не оба сразу. Хотя кандидаты могут подать несколько заявок на разные проекты, которые соответствуют критериям для каждого кредита соответственно, кандидат не может претендовать на получение 4-процентного кредита и 9-процентного кредита по одному и тому же проекту.

Интересно, что 4-процентные и 9-процентные кредиты редко в конечном итоге составляют ровно 4 и 9 процентов каждый год, а 10-летний поток кредитов равен 30 процентам и 70 процентам от квалифицированной базы. Поскольку процентные ставки меняются в зависимости от экономики, годовая стоимость налоговых вычетов колеблется в пределах от 4 до 9 процентов. Окончательное значение 4-процентных и 9-процентных кредитов называется соответствующими процентами [40] и устанавливается IRS. [41]

Чтобы проиллюстрировать взаимодействие этих вычислений, Марк Кейтли и Джеффри Ступак из Исследовательской службы Конгресса США (CRS) приводят пример в своем учебном пособии по LIHTC:

Упрощенный пример может помочь понять, как программа LIHTC предназначена для поддержки строительства доступного жилья.Рассмотрим новый жилой комплекс с квалифицированной базой в 1 миллион долларов. Поскольку проект предусматривает новое строительство, он будет иметь право на получение кредита в размере 9 [процентов] и, если предположить для целей этого примера, что кредитная ставка составляет ровно 9 [процентов], будет генерироваться поток налоговых кредитов, равный 90 000 долларов США (9 [процентов] ] × 1 миллион долларов) в год в течение 10 лет, или всего 900 000 долларов. При соответствующей процентной ставке приведенная стоимость потока налоговых кредитов в размере 900 000 долларов должна быть равна 700 000 долларов, что дает 70 [процентов] субсидии. [42]

Действительно, называть их «4-процентный кредит» и «9-процентный кредит» — это условное обозначение, а не реальная стоимость налоговых вычетов. В 2015 году несколько лет низких процентных ставок привели к тому, что в течение нескольких лет кредиты «4 процента» и «9 процентов» достигли значений значительно ниже 4 и 9 процентов. В ответ Конгресс принял закон PATH и установил постоянный нижний предел для 9-процентного кредита, заявив, что независимо от текущей процентной ставки 9-процентный кредит будет стоить минимум 9 процентов в год.[43] Это не относилось к 4-процентному кредиту. [44]

В то время как официальные минимальные критерии допускают, чтобы доступным было не более 20 процентов единиц, обычно проекты обещают 100 процентов доступных единиц, чтобы гарантировать конкурентоспособность их применения и возможность получения максимальной суммы налоговых льгот [45]. В период с 1986 по 2018 год примерно 70 процентов проектов предлагали 100-процентные доступные квартиры. [46] Кроме того, некоторые QAP стремятся стимулировать более широкие социальные цели, такие как воздействие проекта на окружающую среду, близость к общественному транспорту и предпочтения в отношении занятости (для пожилых людей, семей, лиц с особыми потребностями и т. Д.). [47]

Например, План квалифицированного распределения средств в Аризоне на 2020 год включал критерии «предоставления налогового кредита для проектов, обслуживающих малообеспеченные слои населения, включая семьи с детьми, бездомных, ветеранов и пожилых людей, для развития и продвижения энерго- и водосберегающих технологий. жилья, для строительства арендного жилья в местах, которые находятся в пределах разумной близости к частым автобусным остановкам или к остановкам общественного транспорта с высокой пропускной способностью », среди других целей. [48]

Процесс распределения

В 2020 году государственные HFA получат больше 2 долларов.81 на душу населения или минимальную сумму государственных ассигнований на небольшую численность населения в размере 3 217 500 долларов США для награждения 9-процентных проектов. Минимальная сумма государственных ассигнований на малочисленное население первоначально составляла 2 миллиона долларов, но с 2004 года была проиндексирована с учетом инфляции [49]. Эти суммы включают временное увеличение финансирования на 12,5%, предусмотренное Законом о консолидированных ассигнованиях на 2018 год [50]. Это распределение не распространяется на 4-процентные кредиты.

Разработчики обращаются в HFA штата с предложенными ими проектами, и налоговые льготы распределяются в зависимости от того, насколько хорошо они соответствуют критериям QAP своего штата.Налоговые льготы не подлежат погашению до тех пор, пока проект не будет завершен и введен в эксплуатацию. В результате застройщики обычно заключают контракты с инвесторами, которые предоставляют немедленное финансирование проекта в обмен на ожидаемые заявленные налоговые льготы. Часто этим сделкам способствуют «синдикаторы», которые специализируются на подборе разработчиков и инвесторов за определенную плату.

Инвесторам требуется возврат своих инвестиций, поэтому кредиты обычно покупаются у застройщиков со скидкой. После принятия TCJA стоимость 1 доллара в виде налоговых льгот колебалась в пределах 0 долларов.90 и 0,95 доллара [51], что означает, что инвесторы могут рассчитывать обменять 1 доллар налоговых кредитов инвесторам на 0,90–0,95 доллара в виде немедленного финансирования проекта.

Кроме того, Закон о реинвестициях в сообщества (CRA) поощряет банки предоставлять финансирование членам их местных сообществ. Инвестиции LIHTC — одна из таких выгодных форм финансирования. В частности, инвестирование в разработки LIHTC интерпретируется в рамках CRA как «развитие сообщества» и положительно оценивается регулирующими органами, которые оценивают банки по соответствию CRA.[52]

Оценка

Несмотря на двухпартийную поддержку программы и статус крупнейшего источника финансирования доступного жилья в Соединенных Штатах, она не безупречна. Исследователи обнаружили проблемы с тем, насколько эффективна программа по направлению субсидий арендаторам с низкими доходами. В статье Майкла Эриксена, опубликованной в 2009 году в журнале Journal of Urban Economics , было обнаружено, что застройщики LIHTC производят «единицы жилья, которые, по оценкам, на 20 [процентов] дороже на квадратный фут, чем в среднем по отрасли.[53] Эриксен объясняет, что более высокие затраты связаны либо с «превосходным качеством», либо с «гораздо менее эффективным» производством, чем при производстве без финансирования LIHTC. [54] Это согласуется с отчетом GAO 2001 года, в котором говорится, что разработки LIHTC стоят на 16 [процентов] больше, чем ваучерные программы, которые предоставляли аналогичные субсидии домашним хозяйствам с низкими доходами [55].

Совсем недавно в документе Arizona Free Enterprise Club от 2020 года было обнаружено, что стоимость строительства квадратного фута в застройках LIHTC была значительно выше, чем в застройках с аналогичными рыночными ставками.Исследование показало рост на 39,87 долларов и 77,82 долларов за квадратный фут в штатах Аризона и Вашингтон, соответственно. [56]

Есть также опасения по поводу надзора и подотчетности внутри кредитной администрации. Согласно отчету GAO о LIHTC за 2017 год, только 68 процентов распределительных агентств имели лимиты на затраты на разработку и только 60 процентов имели лимиты на выделение кредитов на единицу, на проект или на одного разработчика. [57] GAO также сообщило, что отсутствие надзора за расходами подрядчиков означает, что «уязвимость программы LIHTC к риску мошенничества повышается.”[58]

В документе Института Катона, опубликованном в том же году, говорится, что повышенный риск, упомянутый GAO, был хорошо обоснованным, и в нем перечислены многочисленные случаи мошенничества в программе LIHTC. Это стало возможным благодаря непрозрачному и дискреционному процессу распределения LIHTC, когда проекты передаются разработчикам, которые завышают или фальсифицируют гонорары подрядчиков, тем самым увеличивая вознаграждение LIHTC, которое они получают от правительства. Эти мошеннические сборы выплачиваются подставным компаниям, в которых подрядчики являются прямыми бенефициарами.Часто правительственные чиновники, контролирующие решения о распределении средств LIHTC, получали от этих подрядчиков пожертвования [59] или откаты от денег от мошеннических платежей [60]. В документе Cato Institute перечислены примеры, когда произошло мировое соглашение или осуждение, в том числе два из Майами, один из Нормана, Оклахома, один из Лос-Анджелеса и один из Далласа, каждая из которых составила миллионы долларов в результате мошенничества или нецелевого использования средств. [61]

Недавно бывший администратор LIHTC Джейсон Врабель написал о «трудностях процесса, проблемах проектирования, задержках строительства и необходимости соблюдать строгие сроки, установленные программой LIHTC.[62] По его собственной оценке, попытка построить жилые единицы LIHTC в Питтсбурге была успешной, но не без больших затрат. Врабель пришел к выводу, что эта попытка «показала, насколько необходимы координация и финансирование для того, чтобы доступное жилье заработало». [63]

Административные усовершенствования на государственном уровне могут быть сделаны для снижения вероятности мошенничества; Однако за это тоже приходится платить. Например, Калифорния потратила 9,6 миллиона долларов на Комитет по распределению налоговых кредитов Калифорнии на 2019 год с единственной целью — администрировать программу LIHTC.[64]

LIHTC был отчасти мотивирован угрозой, которую представляет для программ доступного жилья Закон о налоговой реформе 1986 года, предусматривающий продление сроков амортизации недвижимого имущества. [65] Длительный срок амортизации остается препятствием на пути развития доступного жилья в Соединенных Штатах. Переход к нейтральной окупаемости жилых построек может сделать строительство доступного жилья более рентабельным. [66]

В целом это говорит о том, что программа LIHTC является неэффективным и громоздким механизмом предоставления доступного жилья.Несмотря на то, что среднегодовые налоговые расходы составляют 9,9 млрд долларов США, есть обширные данные, позволяющие предположить, что только часть из них переводится в жилищные единицы для правомочных арендаторов с низким доходом. Вместо этого значительная часть федерального финансирования идет на пользу застройщикам и инвесторам или тратится впустую на бюрократическую сложность, высокие затраты на строительство и мошенничество. Надзор за программой в основном специальный, реакционный и рефлексивный, а не стандартизованный, упреждающий и упреждающий.

Уменьшение предложения доступного жилья может указывать на необходимость в большем количестве проектов LIHTC; однако для того, чтобы программа работала нормально, сначала необходимо решить проблемы.Кроме того, другие изменения в политике, такие как повышение окупаемости, могут быть рассмотрены в качестве решения проблемы нехватки доступного жилья. Как указано в отчете GAO, улучшенное ведение документации, обмен данными и надзор улучшат оценку затрат и управление рисками мошенничества в программе LIHTC. [67]

Заключение

Созданная в 1986 году налоговая льгота на жилье для малоимущих представляет собой исключительно сложную налоговую статью, которая в настоящее время представляет собой крупнейший источник финансирования доступного жилья в Соединенных Штатах.От предоставления кредита до оценки соответствия многие государственные и частные организации играют роль в строительстве доступного жилья.

Конгресс выделяет суммы кредита для каждого штата, в то время как Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) и Управление жилищного финансирования штата (HFA) разрабатывают требования доступности и стандарты качества для проектов. Местные разработчики отвечают, планируя проекты в зависимости от наличия кредита. Многие соискатели кредита финансируют начало строительства, обменивая свои текущие и ожидаемые налоговые льготы на немедленное финансирование от внешних инвесторов, которые в конечном итоге выкупают налоговые льготы и сокращают свои налоговые обязательства в IRS.

Хотя целью кредита является предоставление высококачественного и доступного арендного жилья домохозяйствам с низкими доходами, данные свидетельствуют о том, что кредит неэффективен для достижения этой цели. Несмотря на очевидную неэффективность, кредит сохранил участие местных разработчиков и продолжал расширяться со стороны двухпартийной коалиции законодателей Конгресса.

Поскольку предложение доступного арендного жилья для семей с низкими доходами продолжает сокращаться, налоговая льгота на жилье для малоимущих будет оставаться в центре обсуждения жилищной политики.[68]

[1] Уилл Фишер, «Налоговая скидка на жилье для малообеспеченных слоев населения может сделать больше для расширения возможностей для бедных семей», Центр приоритетов бюджета и политики, 28 августа 2018 г., стр. 1, https://www.cbpp.org/ сайты / по умолчанию / файлы / атомы / файлы / 8-28-18hous.pdf.

[2] Департамент жилищного строительства и городского развития, Управление разработки политики и исследований, «Налоговые льготы на жилье для малоимущих», 5 июня 2020 г., https://www.huduser.gov/portal/datasets/lihtc.html.

[3] Майкл Эриксен, «Рыночная цена налоговых кредитов на малообеспеченное жилье», журнал по экономике городов, 66: 2 (сентябрь 2009 г.), 141–49.

[4] Даниэль Гарсия-Диас, «Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом: улучшенные данные и надзор улучшат оценку затрат и управление рисками мошенничества», Счетная палата правительства, сентябрь 2018 г., 1, https://www.gao.gov/ активы / 700 / 694541.pdf.

[5] Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета, «Состояние жилищного строительства в стране: 2019» 1, https://www.jchs.harvard.edu/sites/default/files/Harvard_JCHS_State_of_the_Nations_Housing_2019.pdf.

[6] Там же, 5.

[7] Там же, 2.

[8] Департамент жилищного строительства и городского развития, Управление разработки политики и исследований, «Налоговые льготы на жилье для малоимущих».

[9] Фишер, «Налоговая льгота на жилье для малоимущих может сделать больше для расширения возможностей для бедных семей», 1.

[10] Налоговые льготы уменьшают налоговые обязательства доллар к доллару. Невозвратные кредиты могут уменьшить налоговые обязательства только до тех пор, пока они не достигнут 0 долларов США. Напротив, возвращаемые кредиты могут привести к возмещению подателю заявки, если сумма кредита превышает их общую сумму обязательств.

[11] Марк П. Кейтли, «Введение в налоговую льготу на жилье для малоимущих», Исследовательская служба Конгресса, 27 февраля 2019 г., 2, https://fas.org/sgp/crs/misc/RS22389. pdf.

[12] Центр налоговой политики, «Что такое налоговая скидка на жилье для малоимущих и как она работает?» Май 2020 г., https://www.taxpolicycenter.org/briefing-book/what-low-income-housing-tax-credit-and-how-does-it-work.

[13] Институт правовой информации, Школа права Корнелла, 26 U.S.C. 42. Жилищный кредит для малообеспеченных, июль 2020 г., https: // www.law.cornell.edu/uscode/text/26/42.

[14] Кейтли, «Введение в налоговую льготу на жилье для малоимущих», 2.

[15] Управление жилищного финансирования Коннектикута, «Руководство по соблюдению налоговых льгот на жилищное строительство для малоимущих», май 2019 г., стр. 48, https://spectrumlihtc.com/wp-content/uploads/CT-LIHTC-Compliance-Manual-2019.pdf .

[16] Кирк МакКлюр, «Налоговая скидка на жилищное строительство для малоимущих как помощь жилищному финансированию: насколько хорошо это сработало?», Дебаты по жилищной политике 11: 1 (2000): 94–95, https: // www.Innovations.harvard.edu/sites/default/files/hpd_1101_mcclure.pdf.

[17] Рой Э. Кордато, «Уничтожение недвижимости с помощью Налогового кодекса. (Закон о налоговой реформе 1986 г.) », The CPA Journal Online (июнь 1991 г.), http://crab.rutgers.edu/~mchugh/taxes/Destroying%20real%20estate%20through%20the%20tax%20code_%20 % 28Tax% 20Reform% 20Act% 20of% 201986% 29.htm.

[18] Там же.

[19] Карл Э. Кейс, «Инвесторы, девелоперы и субсидии со стороны предложения: сколько достаточно?», Housing Policy Debate 2: 2 (1991), 350, https: // www.tandfonline.com/action/showCitFormats?doi=10.1080%2F10511482.1991.9521055.

[20] МакКлюр, «Налоговая скидка на жилищное строительство для малообеспеченных как помощь жилищному финансированию: насколько хорошо это сработало?», 95.

[21] Мартин Олав Сабо, «H.R. 2264 — Закон о согласовании общего бюджета 1993 г., https://www.congress.gov/bill/103rd-congress/house-bill/2264?q=%7B%22search%22%3A%5B%22cite%3APL103-66% 22% 5D% 7D & r = 1.

[22] Сенат США, «Параллельная резолюция по бюджету на 1993 финансовый год: слушания в Комитете по бюджету, Сенат США, сто второй Конгресс, вторая сессия, том 1», декабрь.31, 1992, 291, https://play.google.com/store/books/details?id=R18UZnMx_eQC.

[23] Доступное арендное жилье A.C.T.I.O.N., «Налоговый кредит на жилье для малоимущих», весна 2013 г., 3, http://static1.squarespace.com/static/566ee654bfe8736211c559eb/t/56b8ae57356fb0ff251b42e2/145494dfIN40

[24] Рассчитано как средние расчетные налоговые расходы, связанные с программой в период с 2018 по 2022 год. См. Объединенный комитет по налогообложению, «Оценка федеральных налоговых расходов на 2018-2022 финансовые годы», октябрь.4, 2018 г., https://www.jct.gov/publications.html?func=fileinfo&id=5149.

[25] Гарсия-Диас, «Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом: улучшенные данные и надзор улучшат оценку затрат и управление рисками мошенничества», 1.

[26] Бюджетное управление Конгресса, «Отмена налоговой льготы на жилье для малоимущих», 13 декабря 2018 г., https://www.cbo.gov/budget-options/2018/54814.

[27] Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета, «Нарушение программы налоговых льгот на жилье для малоимущих: причины, последствия, меры реагирования и предлагаемые меры», декабрь 2009 г., 22, https: // www.jchs.harvard.edu/sites/default/files/disruption_of_the_lihtc_program_2009_0.pdf ..

[28] Хайди Каплан и Мэтт Ламберт, «Инновационные идеи для оживления рынка LIHTC», Федеральный резервный банк Сент-Луиса, 2009 г., 4, https://www.federalreserve.gov/other200a1.pdf.

[29] Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета, «Нарушение программы налоговых льгот на жилье для малоимущих: причины, последствия, меры реагирования и предлагаемые меры», 5.

[30] Там же., 1.

[31] Майкл А. Андерсон, «Процесс реализации программы обмена налоговыми кредитами (TCEP)», Агентство жилищного финансирования Северной Дакоты, 30 октября 2009 г., 1, https://www.novoco.com/sites/default/files /atoms/files/ok_exchangeprocess.pdf.

[32] Представитель Эдвард Р. Ройс, «H.R. 1625, — Закон о консолидированных ассигнованиях
, 2018, 811, https://www.congress.gov/bill/115th-congress/house-bill/1625?q=%7B%22search%22%3A%5B%22cite% 3APL115-141% 22% 5D% 7D & s = 1 & r = 1.

[33] Скорректированный валовой доход — это валовой доход за вычетом определенных вычетов, на которые может претендовать арендатор.Основные вычеты включают вычет на иждивенцев, вычет по уходу за ребенком, вычет из пособия по инвалидности, вычет из семьи престарелых / инвалидов и вычет из невозмещенных медицинских расходов. См. Главу 5 «Определение дохода и расчет арендной платы» в Министерстве жилищного строительства и городского развития США, Справочник по занятости HUD (Вашингтон, округ Колумбия: HUD), 2007.

[34] Там же.

[35] Институт правовой информации, Школа права Корнелла, «26 Свода законов США §42. Жилищный кредит для малообеспеченных».”

[36] Там же.

[37] Департамент жилищного строительства и городского развития США, «Что произойдет с недвижимостью LIHTC после истечения срока действия требований по доступности?», Без указания даты, https://www.huduser.gov/portal/pdredge/pdr_edge_research_081712.html.

[38] Кейтли, «Введение в налоговую льготу на жилье для малоимущих», 2.

[39] Корианна Пэйтон Скалли, Аманда Голд и Николь Дюбуа, «Налоговый кредит на жилье для малоимущих, как он работает и кому он служит», Urban Institute, июль 2018 г., 4, https: // www.urban.org/sites/default/files/publication/98758/lithc_how_it_works_and_who_it_ sizes_final_2.pdf.

[40] Соответствующие проценты рассчитываются с использованием ставки дисконтирования, равной 72 процентам от среднего значения федеральных среднесрочных и долгосрочных применимых федеральных ставок. При использовании этой ставки дисконтирования 30 или 70 процентов квалифицированной базы выплачиваются в виде налоговых льгот в качестве 10-летнего аннуитета. Источник: I.R.C. § 42 (b) (1).

[41] Национальная ассоциация жилищного строительства и реабилитации, «Ставки налоговых кредитов на жилье для малоимущих», n.г., https://www.housingonline.com/resources/facts-figures/low-income-housing-tax-credit-rates/.

[42] Кейтли, «Введение в налоговую льготу на жилье для малоимущих», 3.

[43] Объединенный комитет по налогообложению, «Техническое объяснение Закона о защите американцев от повышения налогов от 2015 г.», 17 декабря 2015 г., https://www.jct.gov/publications.html?func=startdown&id=4861.

[44] Марк П. Кейтли и Джеффри М. Ступак, «Программа налоговых льгот на жилье для малоимущих: фиксированная субсидия и переменная ставка», Исследовательская служба Конгресса, 16 июля 2015 г., стр. 2, https: // www.novoco.com/sites/default/files/atoms/files/crs_lihtc-fixed-subsidy-variable-rate_071615.pdf.

[45] Там же, 7.

[46] Расчеты автора, из Департамента жилищного строительства и городского развития, Управления разработки политики и исследований, «Налоговые льготы на жилье для малоимущих».

[47] Там же.

[48] Департамент жилищного строительства Аризоны, «Квалифицированный план распределения на 2020 год по программе налоговых льгот на жилье для малоимущих», 18 января 2019 г., 26 января, https://www.novoco.com/sites/default/files/atoms / файлы / arizona_2020_qap_121819.pdf.

[49] Кейтли, «Введение в налоговую льготу на жилье для малоимущих», 2.

[50] Ройс, «Х.Р. 1625, — Закон о консолидированных ассигнованиях
, 2018, 811.

[51] Новоградац, «Тенденции ценообразования LIHTC, январь 2016 г. — май 2020 г.», nd, https://www.novoco.com/resource-centers/affordable-housing-tax-credits/data-tools/lihtc-pricing- тенденции.

[52] Дэвид Эриксон, «Справочник по инвестициям CRA», Федеральный резервный банк Сан-Франциско, март 2010 г., 11, https: //www.frbsf.org / community-development / files / CRAHandbook.pdf.

[53] Эриксен, «Рыночная цена налоговых льгот на жилье для малоимущих», 141.

[54] Там же, 144.

[55] Стэнли Дж. Червински, «Федеральные жилищные программы: сколько они стоят и что они предоставляют», Счетная палата правительства США, 18 июля 2001 г., 3, https://www.gao.gov/assets/100/.pdf.

[56] Эверетт Стамм, «Анализ программы налоговых льгот на жилье для малоимущих», Клуб свободного предпринимательства Аризоны, январь.31 января 2020 г., https://www.azfree.org/wp-content/uploads/2020/02/LowIncomeHousing_PolicyPaper.pdf.

[57] Гарсия-Диас, «Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом: улучшенные данные и надзор улучшат оценку затрат и управление рисками мошенничества», 176.

[58] Там же, 2.

[59] Кристиан Бричги, «Кандидат в губернаторы Калифорнии направляет жилищные фонды для малообеспеченных участников кампании», Reason , 15 августа 2017 г., https://reason.com/2017/08/15/influence-peddling- scandal-wracks-feds-l /.

[60] The Dallas Morning News , «Джибрил Рашад признан виновным в судебном процессе по делу о коррупции в мэрии Далласа», 11 февраля 2010 г., https://www.dallasnews.com/news/crime/2010/02/11/ Джибрил-рашад-признан виновным в суде мэрии Далласа и коррупции /.

[61] Крис Эдвардс и Ванесса Браун Колдер, «Налоговый кредит на жилье с низким доходом: дорогостоящий, сложный и склонный к коррупции», Институт Катона, Бюллетень по налогам и бюджету , нет. 79, 13 ноября 2017 г., https://www.cato.org/publications/tax-budget-bulletin/low-income-housing-tax-credit-costly-complex-corruption-prone.

[62] Джейсон Врабель, «Развитие доступного жилья — непростая задача. История этого комплекса в Окленде показывает, что для этого нужно », Открытый источник, 6 января 2020 г., https://www.publicsource.org/developing-affordable-housing-isnt-easy-the-story-of-this- Окленд-комплекс-показывает-что-это-берет /.

[63] Там же.

[64] Губернатор Гэвин Ньюсом, «Бюджет штата Калифорния на 2019-2020 годы, раздел 0968: Комитет по распределению налоговых льгот Калифорнии», Казначей штата Калифорния, июнь 2019 г., 1, http: //www.ebudget.ca.gov/2019-20/pdf/Enhibited/GovernorsBudget/0010/0968.pdf.

[65] Алекс Муресяну, «Повлияла ли налоговая реформа 1986 года на доступное жилье?», 1 июля 2020 г., https://taxfoundation.org/1986-tax-reform-hurt-affordable-housing/.

[66] Скотт А. Ходж, «Улучшение налогового режима жилых зданий приведет к дальнейшему увеличению расходов на доступную жилищную помощь», Налоговый фонд, 25 июня 2020 г., https://taxfoundation.org/improving-the-tax-treatment- из-жилых-зданий-простираться-доступного-жилья-помощи-долларов-дальше /.

[67] Гарсия-Диас, «Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом: улучшенные данные и надзор улучшат оценку затрат и управление рисками мошенничества», 1.

[68] Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета, «Состояние жилищного строительства в стране, 2019 г.», 29–30.

Чистая прибыль (убыток) от продажи, обмена или отчуждения имущества

Обзор

Продажа, обмен или отчуждение собственности — это:

• Передача собственности за деньги;
• Передача имущества под обещание уплаты денег;
• Передача имущества в другое имущество;
• Списание безнадежного долга;
• Распределение денег или имущества, кроме дивидендов акционеру в отношении акций, или при частичной или полной ликвидации корпорации;
• Выкуп акций;
• Предоставление опциона на покупку недвижимости;
• Арендатор получает суммы для расторжения договора аренды;
• Дистрибьютор товаров получает суммы за расторжение договора дистрибьютора;
• Погашение долгового инструмента;
• Любая передача собственности, при которой другая сторона принимает на себя обязательства передающей стороны как часть возмещения;
• Передача имущества для удовлетворения иска;
• Передача франшизы, товарного знака или фирменного наименования;
• Передача, аннулирование, прекращение, аннулирование, освобождение или иное прекращение любого права по контракту или аренде;
• Взыскание ранее списанной дебиторской задолженности;
• Раздел отдельного участка имущества между его собственниками или между его собственниками;
• Полное или частичное уничтожение имущества в результате пожара, наводнения или других несчастных случаев;
• Кража или растрата;
• Осуждение, конфискация или отчуждение имущества;
• Выкупа или другие сборники требований;
• Добровольная передача имущества залогодержателю выкупной суммы;
• Ликвидация имущества, включая нематериальные затраты на бурение сухих скважин при разведке нефти и газа;
• Выдача восстановленного имущества в личное пользование;
• Другие транзакции или события, при которых права на собственность или отношения с ней конвертируются в деньги или другое имущество или прекращаются, уменьшаются или становятся бесполезными.

Прибыль от продажи, обмена или иного отчуждения любого вида собственности подлежит налогообложению в соответствии с законом штата Пенсильвания о подоходном налоге с населения (PA PIT). Это включает в себя прибыль от продажи или отчуждения недвижимости, материального личного имущества, нематериального личного имущества и инвестиций, таких как акции или другие доли владения в коммерческих предприятиях, облигации, аннуитеты и договоры страхования с возмещаемыми накопленными резервами, подлежащими выплате в случае истечения срока или передачи .

Пенсильвания не предусматривает никаких резервов на прирост капитала.Нет никаких резервов на долгосрочную и краткосрочную прибыль.

Убытки признаются только в том году, когда какое-то идентифицируемое событие закрывается и завершает транзакцию и фиксирует сумму убытка, поэтому нет возможности восстановления. Убытки признаются только по сделкам, заключенным с целью получения прибыли, таким как инвестиции, коммерческая недвижимость и недвижимость. Убытки не признаются при продаже имущества, которое не было приобретено в качестве инвестиций или для получения прибыли, например, имущества для личного пользования.В Пенсильвании также нет резервов на перенос убытков с одного налогового года на другой. Кроме того, в Пенсильвании не допускается зачет убытков против прибыли от одного класса дохода к другому или между двумя налогоплательщиками (то есть супругами).

Как правило, прибыль (убыток) от продажи или иного отчуждения собственности рассчитывается путем вычитания скорректированной основы собственности из стоимости денежных средств и имущества, реализованных при ее продаже или отчуждении. Однако особые налоговые положения применяются в отношении расчета прибыли от собственности, приобретенной до 1 июня 1971 года.См. Информацию ниже о Продажа имущества, приобретенного до 1 июня 1971 г. для дополнительной информации.

Обычно ваша скорректированная база для целей налогообложения собственности в Пенсильвании совпадает с вашей скорректированной базой для целей федерального подоходного налога. Это первоначальная (нескорректированная) стоимость недвижимости (плюс допустимые расходы на приобретение):

• Скорректированная в сторону увеличения на стоимость капитальных улучшений недвижимости, вклады капитала и прибыль, полученную, полученную или признанную в течение всего периода владения. ; и
• Скорректировано в сторону понижения за счет ежегодных отчислений на износ, амортизацию, устаревание или снижение стоимости (но не процентного истощения), разрешенных или допустимых, и возмещение капитала (например, компенсация имущественного ущерба, выручка от страхования от несчастных случаев, корпоративное распределение «возврата капитала») полученные в течение всего периода владения, допустимые убытки в течение всего периода владения и другие налоговые разницы в федеральном и государственном налогообложении.См. Раздел о Амортизация и корректировка базы ниже для получения дополнительной информации.

Скорректированная база для коммерческой собственности или скорректированная база для инвестиций в партнерства и S-корпорации часто различаются для целей федерального подоходного налога и подоходного налога Пенсильвании в результате пунктов 1 и 2, как отмечалось ранее. Рекомендуется ежегодно определять отдельные базисные расчеты Пенсильвании для этих типов инвестиций.

Налогоплательщики-резиденты должны сообщать обо всех прибылях и убытках от продажи, обмена или отчуждения собственности независимо от того, где произошло отчуждение.Таким образом, все транзакции, показывающие чистую прибыль и убытки, отражаются в Таблице PA D. Если у налогоплательщика есть убыток от собственности для личного пользования или другого имущества, убыток по которому не разрешен, транзакция все равно должна быть отражена. Однако в таких ситуациях в сделке будет показана цена продажи и базисная сумма для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании.

Налогоплательщики-нерезиденты облагаются налогом только на доход из источника в Пенсильвании. Таким образом, в Таблице D.Любая прибыль, указанная в Таблице NRK-1 PA-20S / PA-65, должна быть и считается доходом из Пенсильвании. Примеры отчуждения собственности, о которой должен сообщать нерезидент, включают, помимо прочего: продажу сдаваемой в аренду собственности, расположенной в Пенсильвании; продажа бизнеса или сдача в аренду движимого имущества, расположенного в Пенсильвании; и продажа земли и / или зданий, расположенных в Пенсильвании, как инвестиционной собственности. Ссылаться на Бюллетень по подоходному налогу с физических лиц 2005-02, Прибыль или убыток от отчуждения действующего предприятия, для получения дополнительной информации о налогообложении гудвила для нерезидентов.

Различия между федеральным подоходным налогом и подоходным налогом в Пенсильвании

Существует много различий между режимом федерального налогового законодательства и порядком, применяемым Пенсильванией в отношении прибыли или убытка от продажи, обмена или отчуждения собственности. Многие из этих различий обсуждаются в этой главе. Некоторые из различий включают, но не ограничиваются: продажей бизнес-активов; IRC, раздел 338 (h) (10) транзакции; подобный обмен; мытье продажи; распределение прироста капитала; добросовестные продажи связанным сторонам; и транзакции, связанные с мошенническими инвестиционными схемами.На следующих страницах обсуждается отношение Пенсильвании к этим операциям, а также ко многим другим.

Пенсильвания, налогообложение отдельных операций

Аннуитеты

Для налоговых лет, начинающихся после 31 декабря 2004 г., Закон 40 от 7 июля 2005 г. предусматривает, что доход от договора страхования жизни или пожертвования или аннуитетов, таких как пожертвование на благотворительность или договор аннуитета, приобретенный в качестве пенсионного аннуитета, составляет не от спонсируемого работодателем пенсионного аннуитета или не являются частью спонсируемой работодателем программы, являются процентным доходом.Любой доход от этих типов инвестиций, который подлежит налогообложению в целях федерального подоходного налога, подлежит налогообложению в целях налога на доходы физических лиц в Пенсильвании как процентный доход. Если суд присуждает компенсацию в форме аннуитета, аннуитетные выплаты облагаются налогом бенефициару как процентный доход, как указано выше. Обратитесь к Руководство по подоходному налогу с населения — Проценты, для получения дополнительной информации.

Продажа аннуитетного договора облагается налогом как отчуждение собственности (Приложение D). Назначение аннуитетных платежей также облагается налогом как отчуждение собственности, если налогоплательщик отказывается от своих прав на выплаты.Простое назначение аннуитетных платежей другому получателю не облагается налогом как прибыль по Графику D. Скорее, применяется доктрина распределения дохода, и аннуитетные платежи по-прежнему подлежат налогообложению получателю аннуитета.

Назначение приза лотереи PA (в том числе назначения согласно 72 P.S. § 3761-306) облагается налогом как прибыль по Графику D. Основой для приза является сумма, уплаченная налогоплательщиком за выигрышный билет / шанс в лотерее PA Lottery, в которой был вручен приз.

Для целей подоходного налога с физических лиц в Пенсильвании до января.1 января 2005 г. вся возвратная стоимость страхового полиса или аннуитета наличными за вычетом уплаченных премий (кроме премий по страхованию жизни человека по договору страхования) облагалась налогом в классе дохода «чистая прибыль или доход от отчуждения собственности. », А не как интерес.

Обмен страховых договоров в соответствии с разделом 1035 IRC

Для налоговых лет, начинающихся после 31 декабря 2004 г., Закон 40 от 7 июля 2005 г. предусматривает, что обмен страховых договоров в соответствии с разделом 1035 IRC, освобожденных от налогов для целей федерального подоходного налога, также освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц в Пенсильвании.Следовательно, не сообщайте о прибылях (убытках) от продажи, обмена или отчуждения по любым договорам страхования, которые включают:

• Обмен договора страхования жизни на другой договор страхования жизни, договор целевого капитала или договор аннуитета;
• Обмен аннуитетного договора на другой аннуитетный договор;
• Обмен эндаумент-контракта на аннуитетный;
• Обмен одного контракта на пожертвование на другой контракт на пожертвование, если даты выплат начинаются не позднее даты выплаты первоначального контракта.

Если обмен контрактами приводит к передаче собственности лицу, не являющемуся гражданином США, прибыль или убыток не освобождается от налогообложения. Если обмен контрактов связан с наличными или другими выгодами, прибыль или убыток также не освобождается от налогообложения. Полученная сумма наличных или других денежных средств будет облагаться налогом как процентный доход. Ссылаться на Руководство по подоходному налогу с населения — Проценты, для получения дополнительной информации.

Продажа договора страхования

Для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании основа договора страхования жизни должна быть скорректирована, чтобы исключить стоимость страхования (то есть любые расходы, связанные со страховой защитой).Только стоимость инвестиционной части полиса (возвратная стоимость наличных средств) может быть включена в качестве основы для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании.

Прибыль от распределения полисов долгосрочного ухода

Если договор страхования долгосрочного ухода (LTC) имеет возвратную стоимость наличными и есть обмен одного договора страхования LTC на другой, любая прибыль от обмена договоров должна быть сообщается в расписании PA D.

Снятие средств с планов оплаты обучения (TAP)

Для налоговых лет, начинающихся после декабря.31 января 2005 г. взносы в любую программу обучения, отвечающую требованиям, в том числе в других штатах, будут вычитаться из налогооблагаемого дохода. Сумма, удерживаемая для каждого назначенного бенефициара, не может превышать годового ограничения на подарки, разрешенного IRC для целей федерального налога на наследство и дарение. В результате удержания налогооблагаемый доход не может быть меньше нуля.

Изъятия или распределения за налогооблагаемые годы, начинающиеся после 31 декабря 2005 г., используемые для покрытия расходов на квалифицированное образование, а также нераспределенная прибыль на счетах не будут облагаться налогом.Квалифицированные на федеральном уровне пролонгации между счетами и смены бенефициаров также не будут облагаться налогом для целей подоходного налога Пенсильвании. Выплаты взносов, произведенные после 31 декабря 2005 г. и не использованные для покрытия расходов на квалифицированное высшее образование, подлежат налогообложению как процентный доход. Распределение взносов, сделанных до 1 января 2006 г. и не использованных для целей квалифицированного образования, подлежит налогообложению в той степени, в которой распределение превышает взносы с использованием метода возмещения затрат при распределении взносов по принципу «первым пришел — первым ушел».Ссылаться на Дополнительную информацию можно найти в Бюллетене по подоходному налогу с физических лиц за 2006-04 гг., Программы квалифицированного обучения.

Медицинский сберегательный счет / Раздачи Archer (MSA)

См. Руководство по подоходному налогу с населения штата Пенсильвания — проценты и см. Дополнительную информацию можно найти в Бюллетене по подоходному налогу с физических лиц за 2006-05 гг., «Сберегательные счета Archer Medical».

Медицинский сберегательный счет / Распределение HSA

См. Руководство по подоходному налогу с физических лиц штата Пенсильвания — проценты, а дополнительную информацию см. В Бюллетене по подоходному налогу с физических лиц 2006-06 «Счета медицинских сбережений».

Condemnations

Прибыль от продажи имущества — это облагаемое налогом отчуждение собственности для целей Пенсильвании. Распоряжение происходит при подаче обвинительного приговора в канцелярию протонотария. Только фактическая компенсация стоимости самой собственности облагается налогом в Пенсильвании. Компенсация будет представлять собой брутто продажную цену, а стоимость — скорректированную основу собственности. Для целей PA Schedule SP полученные дополнительные суммы (расходы на переезд) не являются частью приемлемого дохода.Однако, если недвижимость приносит доход, все полученные деньги включаются в общую продажную цену при продаже недвижимости.

Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям (FEMA)

Как правило, деньги FEMA не облагаются налогом. Однако, если деньги не были полностью реинвестированы в поврежденное имущество, излишек будет облагаться налогом в соответствии с Графиком D PA-40. Если деньги FEMA не использовались для восстановления имущества, они будут компенсированы базисным сокращением.

Групповое страхование жизни

Расчеты по групповому иску, когда акции передаются держателю полиса, а также возможность расчета наличными при продаже акций компанией, отражаются как продажа собственности.Продажа полиса (в случае его отмены) использует метод возмещения затрат для определения прибыли / убытка. Если полис не будет продан или аннулирован, полученные средства изменят основу полиса. Полученные запасы будут иметь нулевую основу, так что при продаже чистая продажная цена является отчетной прибылью.

Преобразование взаимного страхования

Демутуализация — это преобразование компании взаимного страхования в компанию страхования акций. В силу наличия полиса компании взаимного страхования страхователь является совладельцем этой организации.Страхователь имеет право получить компенсацию за отказ от членства в соответствии с его полисом в компании взаимного страхования. После преобразования в компанию по страхованию акций страхователь обменял свою долю в компании взаимного страхования на акции или их денежный эквивалент. Сама политика не изменяется при демутуализации.

В случае получения эквивалента денежных средств страхователь имеет право распоряжаться нематериальным личным имуществом, указанным в Приложении D.Полученная сумма брутто является продажной ценой, а исходная стоимость равна нулю.

Для налоговых лет, начинающихся после 31 декабря 2008 г., налогоплательщики должны указывать справедливую рыночную стоимость полученных акций как прибыль при получении акций, если только сумма не может быть определена на основе, отличной от нуля. См. Бюллетень по подоходному налогу с физических лиц 2009-01, Порядок демутуализации для целей подоходного налога с населения (PA PIT) Пенсильвании для получения дополнительной информации относительно отчетности о транзакции и определения основы на момент получения акций.Когда происходит продажа акций, за основу берется справедливая рыночная стоимость акций, указанная как прибыль в год получения. Прибыль или убыток от любой последующей продажи акций рассчитывается на основе разницы между продажной ценой и базовой ценой. Если акции в демутуализации были получены в налоговом году, начинающемся до 1 января 2009 г., при получении акций не требовалось включать прибыль. Однако, когда произошла последующая продажа акций, полученных в результате демутуализации, для налогоплательщика база таких акций будет равна нулю.Цена продажи за вычетом комиссионных, уплаченных за продажу акций, приведет к отражению только прибыли по таким сделкам.

Прибыль от сервировки и права отвода

Передачи и права отчуждения представляют собой передачу собственности и, следовательно, отражаются в Приложении D PA-40. Продавец должен установить первоначальную стоимость переданной собственности при определении основа. В таких случаях квадратные метры сервитута и общие квадратные метры собственности используются для распределения стоимости или скорректированной основы.Пропорциональный принцип используется для определения прибыли или убытка от отчуждения собственности. Метод площади в квадратных футах для распределения стоимости или скорректированного базиса может использоваться только в том случае, если все имущество одинакового типа или равноценной.

В случае отрицательного сервитута, когда имущество передается, но использование такого имущества ограничено (например, соглашение не развивать указанное имущество, а содержать его в сельскохозяйственных целях), полученные деньги представляют собой корректировку базовой и подлежат налогообложению как прибыль в той степени, в которой они превышают базовую стоимость собственности.

Урегулирования Холокоста

Награды или выплаты, полученные в качестве возмещения за конфискацию, кражу, реквизицию или недобровольную конверсию доходов жертв нацистских преследований, представляют собой доходы от отчуждения собственности и подлежат налогообложению как прибыль в той степени, в которой они превышают основную сумму недвижимость. Ссылаться на 61 Па. Код § 125.41-125.43 для получения дополнительной информации.

Сохранение сельскохозяйственных угодий

Доход, полученный от включения сельскохозяйственных угодий в Программу сохранения сельскохозяйственных угодий, установленную Законом 146 1988 г., следует использовать в качестве корректировки основы собственности.В случае, если вознаграждение превышает базовый уровень, избыточная выручка отражается как прибыль от продажи, обмена или отчуждения собственности.

Продажи древесины

Для обсуждения надлежащей отчетности о прибылях и убытках от продаж древесины следует обратиться к Частное письмо с постановлением PIT-08-003 (копия которого размещена на веб-сайте Департамента).

Повторное вступление во владение собственностью

Возвращение собственности происходит, когда происходит передача собственности в соответствии с договором об отсрочке платежа и имеется неисполнение обязательств по договору.Во многих случаях договор об отсрочке платежа может охватывать более одного налогового года. В этом случае договор об отсрочке платежа может соответствовать методу учета продаж в рассрочку. В случае нематериального имущества продажа не будет соответствовать методу учета продажи в рассрочку, но может соответствовать методу возмещения затрат с отражением прибыли от продажи.

• Налоговый режим повторного владения для покупателя / должника
  Когда недвижимость продается по договору об отсрочке платежа, и продавец / кредитор возвращает собственность в собственность после неисполнения обязательств покупателем / должником, покупатель / должник распоряжается недвижимостью для получения личного дохода в Пенсильвании. Налоговые цели.Прибыль или убыток покупателя / должника измеряется разницей между суммой задолженности, погашенной в результате передачи имущества, полученного в собственность, и основанием для передачи имущества.
  
  Например, покупатель покупает виджет у продавца за 12 000 долларов США, и покупатель соглашается платить продавцу 500 долларов США в месяц до уплаты покупной цены (т. Е. 500 долларов США в месяц в течение двух лет). В виджете покупатель имеет базовую стоимость в размере 12 000 долларов США в связи с его обязательством заплатить продавцу.Через шесть месяцев после продажи покупатель произвел 6 платежей на общую сумму 3 000 долларов США. Оставшаяся задолженность покупателя перед продавцом составляет 9 000 долларов США. В этот момент покупатель больше не может позволить себе выплатить продавцу, и продавец возвращает виджет в обмен на погашение оставшейся задолженности. В этом случае покупатель распоряжается виджетом и получает убыток в размере 3 000 долларов США (погашение долга на 9 000 долларов США — 12 000 долларов США в основе).
  
  Предположим те же факты, что и выше, за исключением того, что договор об отсрочке платежа предусматривает начисление процентов на остаток основной суммы долга.На момент повторного вступления во владение были начислены проценты в размере 4000 долларов США. Продавец берет виджет и освобождает покупателя от основного баланса в размере 9000,00 долларов и начисленных процентов в размере 4000,00 долларов. В результате покупатель получает прибыль в размере 1000,00 долларов США от повторного вступления во владение (погашение долга в размере 13 000,00 долларов США — 12 000,00 долларов США).
  
  См. Руководство по подоходному налогу с населения штата Пенсильвания — Аннулирование долга, для получения дополнительной информации.
• Налоговый режим возврата права собственности для продавца / кредитора
  Когда недвижимость продается по договору об отсрочке платежа, продавец может иметь безнадежную задолженность, если покупатель / должник не производит платежи по договору.Безнадежная задолженность признается, когда счет становится безнадежным. Продавец / кредитор использует либо «метод прямого списания», либо «метод резерва» для учета безнадежных долгов.
  
  Если продавец / кредитор переуступает собственность после неисполнения обязательств покупателем / должником, продавец / кредитор сообщит о прибылях и убытках для целей личного подоходного налога Пенсильвании. Фактически продавец / кредитор обменивает права на получение платежей от покупателя / должника по договору об отсрочке платежа в обмен на собственность.Расчет прибыли или убытка зависит от того, сообщил ли продавец / кредитор о продаже по методу начисления или по кассовому методу или в рассрочку.
• Метод начисления
  Если использовался метод начисления, то продавец / кредитор сообщил всю прибыль / убыток от продажи в год продажи. Следовательно, прибыль или убыток от повторного вступления во владение рассчитывается следующим образом:

Прибыль / убыток = FMV возвращенного имущества за вычетом базы продавца / кредитора в контракте (базис = полная номинальная стоимость контракта за вычетом всех платежей. от основной суммы, полученной по контракту.Если при повторном вступлении во владение выполняется только часть платежного обязательства по контракту, рассчитайте основу, используя только эту сумму вместо полной номинальной стоимости контракта.). Если продавец / кредитор получает прибыль в той степени, в которой FMV превышает базис, или убытки в той степени, в которой FMV меньше базовой.

• Денежный метод или метод продажи в рассрочку
  Если использовался кассовый метод или метод продажи в рассрочку, то продавец / кредитор сообщил только часть прибыли или убытка на момент возврата во владение.Следовательно, прибыль или убыток от повторного владения рассчитывается следующим образом:

Прибыль / убыток = FMV возвращенного имущества за вычетом оставшейся базы продавца / кредитора в договоре (базис = остаток дебиторской задолженности за вычетом нереализованной валовой прибыли Если при повторном вступлении во владение выполняется только часть платежного обязательства по контракту, рассчитайте основу, используя только эту сумму вместо полной номинальной стоимости контракта.). Продавец / кредитор получает прибыль в той степени, в которой FMV превышает базис, или убыток в той степени, в которой FMV меньше базовой.

Распределение прироста капитала от паевых инвестиционных фондов или регулируемых инвестиционных компаний

Распределение прироста капитала, полученное от паевых инвестиционных фондов или других регулируемых инвестиционных компаний, облагается налогом как дивиденды. Ссылаться на Руководство по подоходному налогу с населения штата Пенсильвания — Дивиденды, для получения дополнительной информации.

Обязательства, освобожденные от налогов

Чистая прибыль от продажи или отчуждения (не погашения) следующих обязательств подлежит налогообложению в той мере, в какой эти обязательства включают:

• Прямые обязательства U.S. правительство, такое как векселя федерального казначейства и казначейские билеты, первоначально выпущенные 1 февраля 1994 г. или после этой даты;
• Прямые обязательства определенных агентств, органов или территорий федерального правительства, первоначально выпущенные 1 февраля 1994 г. или после этой даты; и
• Прямые обязательства Содружества Пенсильвании и его политических подразделений или органов власти, первоначально выпущенные 1 февраля 1994 г. или после этой даты.

Убытки, понесенные в результате распоряжения вышеуказанными обязательствами, могут быть использованы для уменьшения других доходов.

До принятия законодательства в 1993 году, если какое-либо из описанных выше обязательств было первоначально выпущено до 1 февраля 1994 года, любая прибыль, полученная от продажи, обмена или распоряжения такими обязательствами, освобождается от налога. Убытки, понесенные в результате реализации обязательств, выпущенных до 1 февраля 1994 г., не могут быть использованы для уменьшения других прибылей.

Чистая прибыль или доход от продажи обязательств других государств или зарубежных стран подлежат налогообложению независимо от даты выдачи таких обязательств.

Обмен подобного рода

Обмен аналогичного вида относится к собственности, которая была обменена на аналогичную собственность. Например: налогоплательщик обменял землю в Пенсильвании на землю во Флориде. Согласно Налоговому кодексу (IRC) прибыль (убыток) не признается и откладывается до тех пор, пока аналогичная недвижимость не будет продана. Налоговое законодательство Пенсильвании не содержит таких положений, разница между базой для старой собственности и текущей рыночной стоимостью собственности, полученной в обмен, является налогооблагаемой прибылью и должна отражаться в отчетности.Определения подобных свойств можно найти в разделе 1031 IRC.

Принудительные преобразования

Закон штата Пенсильвания о PIT следует положениям раздела 1033 IRC в отношении имущества, подлежащего принудительному преобразованию (полное или частичное уничтожение, кража, конфискация, реквизиция или осуждение, либо угроза или неминуемость) после 11 сентября 2016 года.

в Пенсильвании включает налогооблагаемую прибыль от принудительного преобразования собственности, произошедшего до 12 сентября 2016 года.Убыток может возникнуть в отношении собственности, полученной и удерживаемой для получения прибыли, прибыли или дохода, но недопустим в отношении собственности, используемой в личных целях (материальной или нематериальной).

Основой приобретения / приобретения имущества для замены недобровольно переоборудованного имущества является его стоимость.

Убыток от вынужденного преобразования ограничен меньшим из убытков, рассчитанных с использованием стоимости преобразованного имущества непосредственно перед преобразованием или стоимости сразу после преобразования с учетом любых страховых поступлений или других соображений.

Продажа белья

Федеральные положения о продаже белья не применяются для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании. Для целей Пенсильвании каждая транзакция считается отдельной и независимой от любой последующей транзакции.

Добросовестные продажи связанным сторонам

Прибыль или убыток рассчитываются с использованием фактических затрат и фактических скорректированных продажных цен без каких-либо специальных правил. Подоходный налог с населения штата Пенсильвания не предусматривает сделок со связанными сторонами.Раздел 1239 Налогового кодекса (в отношении доходов от продажи амортизируемого имущества между связанными сторонами) и Раздел 267 Налогового кодекса (в отношении учета убытков, расходов и процентов между связанными сторонами) не применимы для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании.

Бартер

Бартер — это вид продажи, включающий обмен собственности. Прибыль от бартера облагается налогом на доходы физических лиц в Пенсильвании. Прибыль от бартера — это разница между скорректированной базой отчужденного имущества и справедливой рыночной стоимостью полученного имущества.В основе стоимости полученного имущества лежит справедливая рыночная стоимость.

Мошеннические инвестиционные схемы

Инвесторам мошеннических инвестиционных схем, широко известных как «схемы Понци», следует обращаться к Бюллетень по подоходному налогу с населения 2010-02, Руководство для инвесторов в мошеннические инвестиционные схемы, для получения подробной информации о том, как сообщать об убытках по любым инвестициям в такие схемы.

Распределения от корпораций C

Акционер корпорации C, который получает распределение, отличное от дивидендов, должен уменьшить базовую стоимость акций или акций корпорации C, но не ниже нуля, посредством любого такого распределения.О любом распределении, превышающем базовое, сообщается как усиление PA Schedule D.

Прибыль или убыток от продажи товарищества или доли владения S Corporation

Налогоплательщики-резиденты Пенсильвании с инвестициями в товарищества (включая компании с ограниченной ответственностью, указывающие как товарищества по федеральной форме 1065) и корпорации S, которые продают или обменивают свои доли или акции в них организации обязаны отчитываться о прибылях и убытках от этих продаж в Приложении D. Пенсильванский принцип в этих инвестициях часто отличается от того, который используется для целей федерального подоходного налога.Ссылаться на PA Руководство по подоходному налогу с физических лиц — сквозные организации, для получения дополнительной информации об основных расчетах для этих организаций.

IRC § 338 (h) (10) Продажа акций, рассматриваемых как продажа активов

В законе Пенсильвании о подоходном налоге с физических лиц нет положений, позволяющих рассматривать прибыль от продажи акций как прибыль от продажи активы корпорации. Вся прибыль, указанная для целей федерального подоходного налога с использованием этого раздела кода IRC, должна быть сторнирована, а транзакция должна быть отражена как продажа акций владельцем (ами).В результате корпорация должна вести отдельные бухгалтерские книги и записи Пенсильвании с даты будущей покупки для всех активов, удерживаемых на момент покупки, чтобы поддерживать надлежащую основу в корпорации и рассчитывать допустимые амортизационные расходы для компании на Для целей Пенсильвании.

Инвестиции в акции и облигации

Любая прибыль или убыток от продажи, обмена или отчуждения акций или облигаций отражается в подоходном налоге с населения штата Пенсильвания.Налогоплательщик может сообщать о каждой транзакции или использовать сводную информацию с брокерских счетов или рабочего листа для отчета о любых суммах чистой прибыли или убытков, если акции и облигации котируются на любой крупной бирже.

IRC § 1256 Прибыли и убытки от рыночной стоимости

Прибыли и убытки от текущей рыночной цены, указанные в соответствии с IRC §1256 прибылей и убытков, отражаются как транзакции по Приложению D для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании.

IRC §§ 987 и 988 Прибыли и убытки от курсовой разницы

Прибыли и убытки от обменных операций с иностранной валютой отражаются как операции по Приложению D для целей подоходного налога с физических лиц в Пенсильвании.

Прочие доходы от инвестиционных партнерств

Прибыли и убытки (краткосрочный прирост капитала, долгосрочный прирост капитала, IRC § 987, IRC § 988, IRC § 1256 и свопы), указанные как прочие доходы для целей федерального подоходного налога во вставке 11 Приложения K-1 к федеральной форме 1065 — это прибыли и убытки по Графику D для целей подоходного налога с физических лиц в Пенсильвании.

Продажа бизнеса или арендуемой собственности

Чистые прибыли и убытки от продажи материальной и нематериальной личной собственности, включая продажу прав, лицензионных отчислений, патентов и авторских прав, используемых в торговле или бизнесе или которые являются частью арендуемой собственности или лицензионный бизнес, должны отражаться как прибыли или убытки в Приложении D PA, если имущество аналогичного характера не приобретается или не получено для замены выбывшего имущества.В случаях, когда федеральная отчетность по таким операциям также включает в себя обычный доходный компонент прибыли, обычный доход, сообщаемый для федеральных целей от таких продаж, должен быть реклассифицирован как прибыль от продажи, обмена или отчуждения собственности. Если недвижимость, проданная или обменянная для бизнеса (не арендуемая), заменяется аналогичной недвижимостью, чистая прибыль или убыток могут быть классифицированы как коммерческий доход для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании. См. Информацию на Классификация прибылей (убытков) в этой главе для получения дополнительной информации.

Продажа земли или зданий, предназначенных для инвестиций

Прибыль или убыток от продажи, обмена или отчуждения собственности, такой как земля или здания, предназначенные для инвестиций с целью получения прибыли, необходимо указывать в Приложении D.

Продажа и / или оставление нефтяных и газовых скважин

Продажа и / или ликвидация нефтяных и газовых скважин на федеральном уровне требуют немедленного возмещения нематериальных затрат на бурение в качестве обычного коммерческого дохода. Однако в Пенсильвании не допускается немедленное возмещение нематериальных затрат на бурение (IDC) в качестве обычного коммерческого дохода.Если скважина продается или заброшена из-за отсутствия добычи или недостаточной добычи, продажа и / или оставление считаются отчуждением собственности, отражаемой в Таблице D. выбываемое благополучие для целей расчета прибыли / убытка. Ссылаться на Информационное уведомление о подоходном налоге с физических лиц: «Нематериальные затраты на бурение и разработку», 2013-04 гг., Для получения дополнительной информации.

Продажа недвижимости, преобразованной из служебной или арендуемой в недвижимость личного пользования

Прибыль от продажи недвижимости, преобразованной из служебной или арендуемой (т.е., приносящая доход собственность) в собственность для личного пользования (т.е. недвижимость, не приносящую доход) указывается в Приложении D. Поскольку собственность используется в личных целях при продаже, любые убытки от продажи не могут быть востребованы для целей налога на доходы физических лиц PA. .

Распределение акций из планов владения акциями сотрудников (ESOP) и последующих продаж

Если участник плана владения акциями служащих (ESOP) получает распределение от ESOP, распределение отражается как компенсация в той степени, в которой распределение больше чем основа участника (ранее облагаемые налогом взносы сотрудников).Если работник получает распределение акций по плану, стоимость акций, подлежащих налогообложению в качестве компенсации, является справедливой рыночной стоимостью акций на момент распределения (за вычетом базы участника). После распределения базовая доля акций участника увеличивается до справедливой рыночной стоимости акций. Если участник позже продает акции обратно ESOP или другой стороне, прибыль или убыток от продажи указывается в Приложении D. См. Руководство по подоходному налогу с населения штата Пенсильвания — Валовая компенсация, для получения дополнительной информации.

Инвестиции в квалифицированные фонды возможностей

В 2018 и 2019 налоговые годы прибыль, вложенная в квалификационные фонды возможностей, должна указываться для целей личного подоходного налога PA, даже если прибыль отложена для целей федерального подоходного налога. Начиная с 2020 налогового года, PA следует правилам IRC § § 1400Z-2 (c) Налогового кодекса 1986 года с поправками.

Классификация прибылей (убытков)

В следующей таблице описаны различные типы прибылей или убытков, а также классификация прибыли или убытка, а также то, подлежит ли доход налогообложению налогоплательщикам-резидентам или нерезидентам.

Продажа основного места жительства

Как правило, прибыль от продажи основного места жительства, произошедшая 1 января 1998 г. или после этой даты, освобождена от подоходного налога с населения Пенсильвании. Точно так же не могут быть понесены убытки, потому что такая сделка заключена не для получения прибыли или выгоды. Нет требований к подаче какого-либо графика в информационных целях по освобожденной от налогообложения продаже основного места жительства.Однако, если какая-либо часть прибыли подлежит налогообложению в связи с использованием имущества в нежилых (служебных / арендных) целях, рабочий лист, прилагаемый к Приложение 19 PA должно быть приложено к возврату.

Жилой дом — это дом, квартира или другое место проживания, включая трейлер или кондоминиум, в котором есть независимые или автономные кухонные, спальные и санитарные помещения.

Основное жилище, чтобы иметь право на исключение, должно соответствовать всем следующим условиям:

• Было продано 1 января или позже.1, 1998; и
• В собственности в течение двух из последних пяти лет до даты продажи; и
• Физически заняты и лично использовали больше всего в течение двух из последних пяти лет до даты продажи. Перемещение мебели и личных вещей в жилище не считается использованием. Даже если семья налогоплательщика физически занимала место жительства, оно не является основным местом проживания налогоплательщика, если он или она не занимали его; и
• Если налогоплательщик продал основное место жительства и потребовал освобождения от налога в течение двух лет с даты продажи второго основного места жительства, необходимо сообщить о второй продаже, если только продажа не является результатом изменения личных обстоятельств, не зависящих от него. , например, смена места работы или здоровья.

Если основное место жительства включает в себя бизнес или арендуемые помещения, освобождение не распространяется на часть собственности, используемую для бизнеса или сдачи в аренду. Примеры включают жилое помещение индивидуального предпринимателя над магазином индивидуального предпринимателя, офис в доме и дуплекс, где сдается одна квартира. Основное жилище, используемое для сдачи в аренду, в то время как владелец пытается продать недвижимость, подлежит вычету из амортизационных отчислений, независимо от того, взяты они или нет, и, следовательно, не имеет права на исключение.

PA-19, Продажа основного места жительства. Для правильного распределения процентной доли недвижимости смешанного использования, не подпадающей под исключение, следует использовать рабочий лист и инструкции.

Если собственность находится в совместной собственности и только один из супругов соответствует требованиям и подана совместная декларация, вся сделка освобождается. Однако, если муж и жена подают документы отдельно, только тот супруг, который соответствует всем требованиям, может претендовать на освобождение.Другой супруг будет облагаться налогом со своей половины дохода.

Это исключение также относится к продажам в рассрочку.

Если владелец умер, исключение не может быть востребовано, если только умерший не закрыл продажу до своей смерти. Однако оставшийся в живых супруг может потребовать исключения, если умерший до своей смерти удовлетворял как условиям владения, так и использования, и супруг не вступил в повторный брак. Исключение не может быть принято в налоговой декларации PA-41, фидуциарной налоговой декларации наследства.

Однако тот факт, что резиденция была сдана в аренду на пару месяцев, не обязательно исключает ее из исключения. Например, арендная плата, уплачиваемая покупателем за проживание в доме продавца до его отчуждения, сама по себе не нарушает никаких требований по исключению прибыли от отчуждения основного места жительства.

Прибыль (убыток) по любому жилому дому или части жилого дома, не имеющей права на исключение, указывается в Приложении D. Прибыль (убыток) по любому жилому дому, не имеющему права на полное или частичное исключение, указывается в строке 1 Запланированное.Прибыль, исключенная из налогообложения для любого основного места жительства, или частичная прибыль, исключенная из налогообложения для любого основного места жительства, включается в приемлемый доход в Строке 8 Приложения SP.

Прибыль или убыток от собственности, приобретенной до 1 июня 1971 г.

См. Приложение PA D-71 (REV-1742), Продажа или обмен или имущество, приобретенное до 1 июня 1971 г., содержит подробные правила о том, как сообщать о прибылях (убытках) по имуществу, приобретенному до 1 июня 1971 г.

Расчет прироста от продаж в рассрочку

Когда недвижимое или личное имущество продается с прибылью и любая часть платежей получена в налоговом году после года продажи, это продажа в рассрочку.При продаже недвижимого или материального личного имущества налогоплательщик, использующий кассовый метод, имеет возможность либо указать всю прибыль за год продажи, либо указать прибыль, используя метод учета продаж в рассрочку. Налогоплательщик не может использовать метод расчета продажи в рассрочку. Согласно методу учета продаж в рассрочку, прибыль от каждого платежа в рассрочку отражается по мере получения, а база налогоплательщика распределяется пропорционально между всеми платежами в рассрочку.

Хотя нематериальное личное имущество может быть продано в соответствии с соглашением о продаже в рассрочку, для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании налогоплательщик на кассовой основе не может выбрать использование метода продажи в рассрочку для учета продажи нематериального личного имущества или операций в рассрочку, если целью является ссуду денег или оказание услуг.Скорее, налогоплательщик, использующий кассовую основу, может отразить всю прибыль за год продажи или использовать метод учета возмещения затрат (каждый частичный платеж относится на базис до полного возмещения) для определения прибыли по каждому частичному платежу. Однако, если обещание выплатить будущие взносы обеспечено примечанием, которое может быть переуступлено, налогоплательщик не может использовать метод возмещения затрат и должен сообщить всю прибыль в течение года продажи.

Кроме того, если продажа приводит к убыткам, метод рассрочки не может быть использован, и о продаже необходимо указать в Приложении D.Метод продажи в рассрочку также не может использоваться, если налогоплательщик решает исключить прибыль от продажи основного места жительства.

Если выбран метод рассрочки отчетности, налогоплательщик должен использовать REV-1689, PA Schedule D-1 , чтобы сообщить о продаже. Если недвижимость была приобретена до 1 июня 1971 года, налогоплательщик также должен получить REV-1742, PA Schedule D-71 , для определения скорректированной основы или альтернативной основы.

Если метод рассрочки не выбран или не разрешен, или метод возмещения затрат не может быть использован, налогоплательщик должен указать всю прибыль от продажи в год продажи в своем Приложении D PA-40 или График PA C.

Выборы

Налогоплательщики должны сделать выбор, если они хотят использовать метод рассрочки платежей. Однажды сделанная сделка по продаже в рассрочку не может быть отменена. Пенсильвания будет считать, что выбор был сделан в следующих случаях:

Если налогоплательщик сообщает об изолированной операции как о продаже в рассрочку во время подачи индивидуальной налоговой декларации PA-40 по:

• Используя REV-1689 , PA Schedule D-1 для расчета прибыли, подлежащей отчетности, и
• Включая прибыль по PA-40 Schedule D, и
• Идентифицируя транзакцию в PA-40 Schedule D как продажу в рассрочку.

После того, как выбор будет сделан, налогоплательщик не сможет изменить метод отчетности в последующие годы.

Пример:

• Джейн продала свою охотничью хижину 12 сентября текущего года.
• Она купила его 5 августа 1989 года.
• Цена покупки составляла 10 000 долларов.
• Она внесла улучшения на 500 долларов с учетом корректировки в 10 500 долларов.
• Она продала кабину за 15000 долларов.
• Затраты на закрытие составили 775 долларов США при чистой выручке в размере 14 225 долларов США.
• Он был продан в рассрочку с выплатами на общую сумму 4 383 доллара в первый год, из которых 4 100 долларов были основной суммой.
• За второй год она собрала 7 124 доллара, из которых 5 251 доллар были основными.

Поскольку Джейн выбирает метод продажи в рассрочку, чтобы сообщить об этой продаже:

• Необходимо использовать REV-1689, Schedule D – 1.
• На год продажи Таблица D – 1 показывает чистую прибыль в Части 1 в размере 3 725 долларов (14 225 — 10 500 долларов), и;
• Часть 2 показывает расчет налогооблагаемой части продажи в рассрочку за первый год.
• Во-первых, коэффициент пропорциональной прибыли должен быть определен путем деления чистой прибыли на продажную цену брутто.
• В этом примере это 0,249 (3725 долл. США ÷ 15 000 долл. США).
• Примените коэффициент к основным платежам, полученным в течение года (4 100 долларов x 0,249 = 1 021 доллар).
• Добавьте к этой цифре любые процентные платежи, полученные в течение года, на общую сумму 283 доллара (4383 доллара — 4 100 долларов).
• Итоговая цифра представляет собой налогооблагаемую прибыль в размере 1 304 доллара США.

На следующий год:

• Заполните Часть 1 с теми же суммами, начиная с первого года.
• Часть 2 начинается с того же отношения, что и в предыдущем году 0,249. Это применяется к основным платежам, полученным во второй год (5 251 доллар x 0,249 = 1 308 долларов США).
• Добавьте к этой цифре сумму процентных платежей, полученных в течение второго года, в размере 1 873 доллара (7 124 доллара — 5 251 доллар).
• Итоговая цифра представляет собой налогооблагаемую прибыль в размере 3181 доллар (1 308 долларов + 1873 доллара).

Последующие годы будут такими же, как и во второй год.

Если бы Джейн решила не использовать метод рассрочки:

• График D был бы использован, и вся сумма прибыли была бы указана в первый год.

• Ежегодные проценты по продаже в рассрочку должны были бы отражаться как процентный доход в Графике A.

Если бы Джейн была нерезидентом и сообщала всю прибыль в год продажи, она не сообщала бы о процентных доходах в Пенсильвания.

Значения по умолчанию и возврат

См. Восстановление собственности в этой главе для получения дополнительной информации.

Амортизация и корректировка базы

Амортизация

При расчете дохода допускается амортизационный вычет в связи с истощением, износом и устареванием имущества, используемого для ведения бизнеса или предназначенного для получения дохода.Вычет должен быть разумным и должен рассчитываться в соответствии с скорректированной базой имущества на момент ввода в эксплуатацию, разумно оцененным сроком полезного использования и чистой ликвидационной стоимостью в конце его разумно оцененного срока полезного использования. Налогоплательщик должен последовательно использовать один и тот же метод амортизации в течение всего срока службы актива.

Допустимые методы амортизации:

• Прямолинейный метод; или
• Любой метод амортизации, метод возмещения или соглашение, которые также используются налогоплательщиком при определении федеральной чистой налогооблагаемой прибыли.Сюда входят такие методы, как модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS). Такой метод может использоваться только в том случае, если недвижимость при вводе в эксплуатацию имеет такую ​​же скорректированную базу для целей федерального подоходного налога, и этот метод или соглашение разрешены для целей федерального подоходного налога на момент ввода собственности в эксплуатацию или под Налоговый кодекс 1986 года, в зависимости от того, что наступит раньше.

Амортизация федеральных бонусов

Подоходный налог с населения Пенсильвании , а не , следуют федеральным положениям о амортизации бонусов.Амортизация бонуса не может производиться для целей налога на доходы физических лиц в Пенсильвании.

Применение Базовых правил корректировки Пенсильвании для амортизации

Закон о подоходном налоге с населения в 72 P.S. В §7303 (a.2) говорится, что базовая стоимость имущества должна быть уменьшена, но не ниже нуля, для амортизации на большее из:

• Сумма, удерживаемая при возврате и не запрещенная, но только в той степени, в которой это приводит к вычету. в снижении дохода; и
• Сумма, допустимая с использованием линейного метода начисления амортизации, рассчитанная на основе скорректированной базы имущества на момент ввода в эксплуатацию, разумно оцененного срока полезного использования и чистой ликвидационной стоимости в конце его разумно оцененного срока полезного использования, независимо от того, приводит ли вычет к снижению дохода.

Распределение прибыли на капитал

Акционер или партнер-резидент должен указать в качестве налогооблагаемой прибыли за тот налоговый год, в котором она была получена или зачислена, превышение справедливой рыночной стоимости любого распределения прибыли на капитал над скорректированной базой доли акций или партнерства в Приложении D PA-40. Распределение прибыли от капитала — это любое распределение, которое не производится или не зачисляется коммерческой корпорацией или ассоциацией из ее доходов и прибыли. Обратитесь к Руководство по подоходному налогу с населения штата Пенсильвания — юридические лица, для получения дополнительной информации.

Реорганизации

Определение продажи, обмена или иного распоряжения в соответствии с Законом Пенсильвании

Режим Пенсильвании аналогичен разделу 368 (a) (1) Налогового кодекса. Дополнительную информацию см. В разделе 303 (a) (3) (iv) Кодекса о налоговой реформе Пенсильвании.

PA Порядок учета подоходного налога с физических лиц для акций и ценных бумаг, полученных при реорганизации

Ценные бумаги считаются загружаемыми при реорганизации. В следующей таблице показано, когда полученная загрузка приводит к налогооблагаемой или необлагаемой транзакции для целей личного подоходного налога PA:

Основная сумма

Только 9246

Расчет прибыли или убытка при налогооблагаемой реорганизации

Прибыль или убыток от налогооблагаемой реорганизации для целей личного подоходного налога PA рассчитывается таким же образом, как и для целей федерального подоходного налога.

Основа наследуемой собственности

Лицо, включая имущество наследника, унаследовавшего имущество, имеет в качестве основы справедливую рыночную стоимость имущества на дату смерти умершего («расширенная основа»). Кроме того, к наследуемому имуществу применяются следующие правила:

• Основание для имущества, приобретенного по наследству, будь то по наследству или по наследству, устанавливается в момент смерти. Пенсильвания не признает альтернативное «окно через шесть месяцев после смерти» в соответствии с федеральным законом.
• В Пенсильвании не существует повышенного подоходного налога с физических лиц для имущества, приобретенного в качестве пережившего совместного арендатора с правом наследования, или пережившего супруга (супруга) для имущества, принадлежащего всем арендаторам.
• Базовая база не должна уменьшаться для целей штата только потому, что налогоплательщик использовал федеральный налоговый кредит в сочетании с амортизируемым активом.

Передача собственности по происшествию при разводе

Нет корректировки стоимости для стороны, получающей собственность.Когда приобретающая сторона отчуждает имущество, будет использоваться первоначальная стоимость. Кроме того, отказывающаяся сторона не будет сообщать о прибылях и убытках от продажи или отчуждения собственности.

Прибыли и убытки от партнерств и корпораций PA S

См. Руководство по подоходному налогу с населения штата Пенсильвания — сквозные организации, для получения информации о прибылях и убытках от партнерств и корпораций штата Пенсильвания.

Распределение от партнерств

См. Руководство по подоходному налогу с физических лиц штата Пенсильвания — сквозные организации, для получения информации о распределении доходов от партнерств.

Распространение от корпораций PA S

См. Руководство по подоходному налогу с населения штата Пенсильвания — сквозные организации, для получения информации о распределении доходов от корпораций S.

Классификация чистой прибыли и прибылей (убытков) по схеме D.

Прибыли и убытки классифицируются как чистая прибыль Пенсильвании, если средства реинвестируются в одно и то же направление бизнеса в рамках одного и того же предприятия. Средства реинвестируются в одно и то же направление бизнеса в рамках одного и того же предприятия только в том случае, если средства используются для приобретения аналогичной собственности, используемой в том же бизнесе, профессии или ферме.Если средства не реинвестируются, то прибыль указывается в Приложении D PA-40. Если прибыль указывается как обычный доход в федеральной форме 4797, она не обязательно указывается как чистая прибыль для целей подоходного налога с физических лиц в Пенсильвании. Для целей этой классификации «Направление деятельности» определяется Североамериканской системой классификации запасов (НАИКС). Если средства не реинвестируются в одно и то же направление бизнеса, то прибыль (убыток) отражается в PA-40 Schedule D.

NAICS — это иерархическая система классификации с двумя-шестизначными цифрами, предлагающая пять уровней детализации.Каждая цифра в коде является частью серии все более узких категорий, и чем больше цифр в коде, тем выше степень детализации классификации. Полный и действующий код NAICS состоит из шести цифр, которые состоят из:

• Первые две цифры обозначают сектор экономики;
• Третья цифра обозначает подсектор;
• Четвертая цифра обозначает отраслевую группу;
• Пятая цифра обозначает отрасль НАИКС; и
• Шестая цифра обозначает национальную промышленность.

Что касается классификации чистой прибыли и прибылей (убытков) по Графику D PA-40, первые четыре цифры NAICS считаются одним и тем же видом деятельности. Например, код НАИКС 336340 будет рассматриваться для этой цели как то же направление деятельности, что и 336312 .

Классификация доходов от аренды и доходов (убытков) по Графику D PA

Когда недвижимость, используемая для сдачи в аренду, продается, прибыль или убыток является прибылью согласно Приложению D PA-40.Это правило применяется как к недвижимому, так и к движимому имуществу, используемому в сфере аренды. Такой выигрыш является выигрышем по Графику D PA-40 независимо от того, реинвестируется ли собственность в новое здание или здание аналогичного типа.

Однако, когда дилер по продаже недвижимости продает недвижимость, прибыль классифицируется в соответствии с правилами чистой прибыли. Такая прибыль классифицируется в зависимости от того, как и куда реинвестируются доходы. Если выручка реинвестируется в тот же самый вид деятельности, направленной на получение чистой прибыли, прибыль включается в расчет чистой прибыли или убытка от такой деятельности, направленной на получение чистой прибыли.При применении этого правила классификации учитывается, находится ли эта новая недвижимость географически рядом со старой собственностью дилера. Если вырученные средства инвестируются в новую недвижимость, расположенную за пределами Пенсильвании, прибыль обычно составляет прибыль по Графику D. PA-40. Этот новый вид деятельности по получению чистой прибыли обслуживает новых клиентов. Это касается только торговцев недвижимостью. Пенсильвания будет следовать федеральным правилам классификации дилеров при применении этих правил.

Как обсуждалось выше, когда торговец недвижимостью продает недвижимое или личное имущество, прибыль обычно классифицируется в соответствии с правилами чистой прибыли.Прибыль классифицируется в зависимости от того, как и куда дилер реинвестирует выручку в недвижимость. Если выручка реинвестируется в одно и то же направление деятельности, направленное на получение чистой прибыли, прибыль включается в расчет чистой прибыли. То же направление деятельности определяется пятизначным NAICS, в отличие от четырехзначного.

Пример:
При применении этого правила классификации учитывается, находится ли приобретенная или обмениваемая недвижимость географически в пределах Пенсильвании по отношению к старой собственности дилера.Если выручка инвестируется в недвижимость, расположенную за пределами Пенсильвании, соответствующая прибыль, как правило, представляет собой прибыль по Графику D. Это рассматривается как новая деятельность по получению чистой прибыли, направленная на обслуживание новых клиентов. Это правило распространяется только на торговцев недвижимостью. Пенсильвания будет следовать федеральным правилам классификации дилеров при применении этих правил.

Управление и сокращение отходов: руководство для коммерческих зданий

Офисные здания, школы, магазины, гостиницы, рестораны и другие коммерческие и институциональные здания образуют значительное количество материалов и отходов.Вот инструменты и ресурсы, которые помогут руководителям объектов, владельцам зданий, арендаторам и другим заинтересованным сторонам улучшить управление отходами в своих зданиях, снизить затраты и повысить устойчивость.

На этой странице:

---

Преимущества обращения с отходами

До недавнего времени вы могли не обращать особого внимания на отходы, производимые вашей организацией. Многие организации довольствуются простым установлением системы удаления мусора. Все больше внимания уделяется управлению отходами, и активные организации видят преимущества создания программы сокращения отходов.

• Экономьте деньги — увеличение объемов переработки может сократить ваши расходы на утилизацию и улучшить вашу прибыль.
• Знание — сила — Понимание количества и типов отходов, производимых вашей организацией, позволяет вам найти способы сократить расходы на транспортировку и договориться об услугах по переработке и переработке отходов, которые действительно соответствуют вашим потребностям.
• Оптимизация отчетности и обмена информацией — Отслеживание вашей деятельности по управлению отходами на одной платформе и с использованием стандартного набора показателей упрощает обмен и передачу информации заинтересованным сторонам.
• Повышение устойчивости — Более эффективное управление отходами, водой и энергией — ключевые компоненты устойчивости. Повышение устойчивости вашей организации может улучшить ваш корпоративный имидж, привлечь качественных арендаторов к вашим объектам и положительно заинтересовать сотрудников.
• Снижение выбросов парниковых газов — Предотвращение образования и переработка отходов обладают значительным потенциалом для сокращения выбросов парниковых газов.
• Сохранение ресурсов — Повторное использование и переработка позволяет сохранить природные ресурсы, включая деревья, металлы и воду.

---

Отходы пути

Материалы и отходы предлагают часто упускаемую возможность повысить устойчивость организации, предотвратить выбросы парниковых газов и снизить затраты. Первый шаг — это отслеживание количества отходов, производимых вашей организацией, поскольку, как гласит старая пословица, «вы не можете управлять тем, что не измеряете». Отслеживание ваших отходов и их вторичной переработки является ключевой основой для успешной программы сокращения отходов.

ENERGY STAR Portfolio Manager® — это бесплатный, простой в использовании онлайн-инструмент для отслеживания данных об отходах, энергии и воде с течением времени.Используйте его для сравнения производительности одного здания или целого портфеля зданий в безопасной онлайн-среде. Portfolio Manager предлагает последовательный набор показателей для оценки вашей деятельности по управлению отходами.

Ознакомьтесь с кратким руководством по работе с Portfolio Manager и сайтом обучения ENERGY STAR, чтобы узнать, как использовать Portfolio Manager.

В качестве альтернативы организации, которые зарегистрировались в качестве партнера в WasteWise, Food Recovery Challenge или Federal Green Challenge, могут использовать Систему управления данными в области устойчивого управления материалами (SMM), размещенную в Re-TRAC Connect.С помощью системы управления данными SMM партнеры могут отслеживать и сообщать EPA о своей годовой деятельности по управлению отходами и экологическим закупкам, устанавливать годовые цели и подавать заявки на признание.

---

Объединяйтесь и добивайтесь высоких результатов

Вовлечение других и выполнение плана действий помогает обеспечить успех вашей программы по сокращению отходов.

В команде

• Используйте существующую команду. Подумайте о том, чтобы сделать акцент на сокращении отходов в существующей зеленой команде вашей организации.Это может означать привлечение дополнительных членов команды с упором на отходы и переработку.
• Создать новую команду. Если в вашей организации нет зеленой команды, подумайте о создании группы, ответственной за планирование, разработку и реализацию мероприятий по сокращению отходов. Вот несколько советов по сплочению вашей команды:
  • Получите поддержку от руководства.
  • Нанимайте представителей из разных областей вашей организации. Широкая команда предложит различные точки зрения, творческие методы решения проблем и, вероятно, определит больше возможностей для улучшения.
  • Соотнесите размер вашей команды с размером вашей организации и соберите представителей как можно большего числа отделов, арендаторов или функций.

По мере того, как команда собирается вместе, важно определить ее обязанности, которые могут включать:

1. Работа с руководством вашей организации для определения краткосрочных и долгосрочных целей по сокращению отходов.
2. Сбор и анализ информации, связанной с разработкой и реализацией ваших запланированных мероприятий.
3. Обеспечение участия руководства в утверждении целей программы и ее реализации, информирование о важности сокращения потерь в организации, руководство и поддержка программы, а также поощрение и поощрение приверженности сотрудников и их участия в усилиях.
4. Продвижение программы среди других сотрудников и обучение их способам участия.
5. Предложение стимулов для сотрудников по сокращению отходов.
6. Привлечение сотрудников к поиску предложений и созданию программ признания и награждения.
7. Мониторинг прогресса.
8. Сообщение руководству о статусе запланированной деятельности.
9. Отчетность об усилиях организации по сокращению отходов для всех сотрудников.

Задайте цели

Наличие четких измеримых целей дает командам общее понимание того, над чем они работают и как они продвигаются. Изучите данные отслеживания, чтобы установить ориентир и сообщить свои цели. Изучите данные отслеживания, чтобы установить ориентир и сообщить свои цели.Постановка целей помогает расставить приоритеты в деятельности по предотвращению отходов и расширению программ утилизации. Затем отслеживайте прогресс в достижении целей, используя свой тест.

Чтобы определить конкретные действия, которые могут наиболее эффективно привести вас к достижению ваших целей, проведите оценку отходов. Собранная информация поможет вам определить области сокращения отходов, на которых следует сосредоточиться.

---

Оцените свою программу

Отслеживание количества перерабатываемых материалов и отходов, вывезенных из вашего здания, дает вам представление о том, как работает ваша программа управления отходами — данные о количестве производимых отходов и степени их переработки.Однако для понимания того, как улучшить ситуацию, критически важна оценка отходов. Оценка отходов предоставит вам важные данные для выявления возможностей сокращения отходов.

Оценка или аудит отходов — это систематический анализ вашего здания и его операций с целью определения количества и состава материалов в вашем потоке отходов. Знание того, что находится в отходах, позволяет вам эффективно адаптировать свою программу сокращения отходов.

Кроме того, рассмотрите возможность обращения в офис по переработке отходов вашего города или округа или к перевозчику мусора за помощью в проведении оценки отходов.Некоторые местные органы власти и перевозчики мусора предлагают предприятиям бесплатный аудит отходов.

Использование результатов оценки отходов

Используйте результаты оценки отходов для информирования о своих действиях по сокращению отходов. Например, вы можете обнаружить, что в вашем потоке рециркуляции высокий процент загрязнения, что указывает на необходимость улучшения коммуникации и просвещения о том, что следует отправлять в мусорную корзину. Или результаты могут указывать на то, что участники выбрасывают большой процент вторсырья в мусор.

После рассмотрения результатов оценки отходов рассмотрите возможность проведения группового мозгового штурма для определения потенциальных мероприятий по сокращению отходов. Составьте список наиболее многообещающих вариантов и оцените их с точки зрения осуществимости и соответствия вашим целям. При анализе и выборе занятий:

1. Сосредоточьтесь в первую очередь на предотвращении образования отходов, что поможет устранить отходы у источника, сэкономить природные ресурсы и энергию и сократить расходы.
2. Оцените варианты переработки и компостирования для управления отходами, которые невозможно предотвратить.
3. Реализуйте мероприятия по сокращению отходов, которые лучше всего подходят для вашей организации. Вы можете начать с одного или двух четких занятий, чтобы заинтересовать других. Затем разверните другие инициативы, поскольку некоторые из действий по предотвращению отходов и утилизации отходов становятся привычкой.

---

Совершенствуйте свою практику

Программы предотвращения и утилизации отходов можно значительно улучшить, если активно привлекать и обучать сотрудников, а также определять рынки для ваших рекуперированных материалов.

Профилактика отходов

Самый эффективный способ сократить отходы вашей организации — это в первую очередь производить меньше. Предотвращение образования отходов обеспечивает максимальную экологическую выгоду и экономию средств.

• Уменьшить: Организации могут изменить свои текущие методы, чтобы уменьшить количество отходов, образующихся путем изменения конструкции, производства, покупки или использования материалов или продуктов. Например, ваша организация может побудить сотрудников печатать только то, что им нужно, и убедиться, что в настройках принтера по умолчанию установлена ​​двусторонняя печать, чтобы сэкономить бумагу.
• Повторное использование: Повторное использование продуктов и упаковки продлевает срок службы этих материалов, тем самым задерживая окончательную утилизацию или переработку. Повторное использование — это ремонт, восстановление, стирка или просто восстановление изношенных или бывших в употреблении товаров, техники, мебели и строительных материалов. Например, поощряя пассажиров использовать многоразовые кофейные кружки, а не одноразовые одноразовые чашки, вам не нужно управлять утилизацией нескольких кофейных чашек.
• Пожертвовать: Организации могут жертвовать продукты или материалы тем, кто в них нуждается и которые могут использовать их.Например, рестораны, отели и кафетерии незамедлительно раздают скоропортящиеся и готовые продукты голодным людям в своих общинах. Многие местные продовольственные банки могут бесплатно забрать пожертвования продуктов, что сэкономит вам на хранении и утилизации.

Переработка

Переработка позволяет экономить энергию, не допускать попадания материалов на свалки и мусоросжигательные заводы, а также обеспечивает сырье для производства новых продуктов. Когда невозможно предотвратить образование отходов, вторым лучшим вариантом является переработка. Переработка — это больше, чем просто продление срока службы свалок.Речь идет о наилучшем использовании имеющихся у нас ресурсов и их сохранении для будущих поколений. Речь идет об экономии воды, энергии, земли и сырья.

Компостирование — это переработка органических веществ. Он превращает органические материалы, такие как пищевые отходы и обрезки дворов, в ценную почвенную добавку, которая способствует здоровью почвы и предотвращает попадание органических отходов на свалки.

При стремлении увеличить объем вторичной переработки необходимо решить два взаимосвязанных компонента: доступность и участие.

Наличие

Это относится к доступным вам системам сбора, рынкам и оборудованию, которые влияют на ваши варианты утилизации. Ваше местоположение и количество материалов или отходов, генерируемых вашей организацией, формируют ваши возможности для увеличения переработки. Доступность имеет несколько уровней:

• Региональный — К каким конечным рынкам материалов и обрабатывающим предприятиям вы можете получить доступ, особенно если у вас есть большие объемы материалов?
• Местный — Какие материалы принимаются вашими муниципальными или окружными программами для переработки или компостирования? Какие услуги предлагают автоперевозчики в вашем районе? Существуют ли другие предприятия или организации, которые могут использовать ваши отходы, например, пункты обмена отходов и пункты пожертвования?
• Внутри здания — Какие услуги ваш самосвал предлагает для вашего здания? Видны ли и удобны ли контейнеры для переработки и компостирования?

Помолвка

Когда появится возможность перерабатывать или компостить, важно вовлекать и обучать.Утилизация — это простой и очевидный способ участия людей в усилиях организации по обеспечению устойчивости. передовой опыт:

1. Начни: Начинаете ли вы новую программу утилизации или активизируете существующую, сделайте объявление и проведите запуск программы. Попросите старшего руководителя организации объявить цели, почему эти усилия важны и как они будут реализованы.
2. Keep It Fun: Используйте проблемы, обеды без потерь, признание и многое другое, чтобы подчеркнуть роль людей в помощи организации в достижении ее целей по сокращению отходов.
3. Рисунки, пожалуйста: Четкие вывески о переработке, компостировании и мусорном ведре с изображениями того, что в какой мусорный ящик. Например, функция создания знаков «Окружающая среда Сан-Франциско» предоставляет изображения, которые можно использовать для настройки знаков утилизации, компостирования и захоронения мусора.
4. Вместе лучше: Когда дело доходит до мусора и мусорных баков, лучше всего держать их рядом, чтобы у людей были оба варианта в одном месте. Его должно быть так же легко утилизировать, как и выбросить.Убедитесь, что все контейнеры для мусора и мусорные контейнеры четко промаркированы, чтобы избежать неправильного использования.
5. Будьте последовательны: Если ваши мусорные баки синие, компостируемые — зеленые, а мусор — черный, сохраняйте единообразие цветов во всей программе и здании.
6. Keep It Up: Постоянное общение и продвижение — ключ к успеху программы. Вы можете использовать дни особого внимания, такие как День Земли (22 апреля ^-е ) и День переработки отходов Америки (15 ноября ^-е ), и отмечать вехи программы, чтобы поддерживать темп.

Чтобы узнать больше о передовых методах улучшения вторичной переработки, см. Наш список ресурсов.

---

Поделитесь своим успехом

Благодаря активному отслеживанию ваших действий по управлению отходами на таких платформах, как ENERGY STAR Portfolio Manager®, вы можете измерять прогресс, отслеживать экономию затрат и создавать отчеты для просмотра сводных показателей эффективности управления отходами.

Чтобы количественно оценить воздействие выбросов парниковых газов в результате вашей деятельности по управлению отходами, используйте модель сокращения отходов (WARM) Агентства по охране окружающей среды.WARM позволяет количественно оценить сбережения парниковых газов и энергии в результате переработки и компостирования.

Рассмотрите возможность проведения ежегодного обзора ваших усилий. Вместе с зеленой командой оцените, что работает, а что можно улучшить.

---

Ресурсы

Всегда ищите существующую информацию, чтобы помочь в разработке, внедрении или расширении программ сокращения отходов и переработки. Если вы знаете, где искать, уже доступно много информации. В приведенных ниже списках представлены некоторые ресурсы.

Наборы бизнес-инструментов для управления и сокращения отходов

Сдача	Прием	PA Налогообложение
Акции и ценные бумаги	Акции и ценные бумаги в одинаковой пропорции	Не облагаемые налогом
Акции и ценные бумаги		9000 разных пропорций Облагается налогом
Только акции	Только акции	Не облагаются налогом
Только ценные бумаги
Только ценные бумаги
Только акции	Только ценные бумаги	Облагаемые налогом
Только ценные бумаги	Только акции	Налогооблагаемые33

Ссылка на Toolkit Следующие ссылки выходят с сайта	Описание
Переработка при работе	Этот сайт, спонсируемый Keep America Beautiful, содержит план действий по переработке отходов на работе, информационные инструменты и тематические исследования.
Набор инструментов Zero Waste Toolkit для бизнеса	San Francisco Environment’s Zero Waste Toolkit включает в себя функцию создания вывесок, инструкции по реализации программ утилизации и компостирования офисных зданий, а также тематические исследования.
Sustainable Office Toolkit	Созданный Департаментом природных ресурсов Джорджии набор инструментов для устойчивого управления офисом представляет собой набор ресурсов и инструментов, которые помогут офисам любого типа и размера двигаться в направлении устойчивого развития с помощью таких методов, как переработка отходов, энергосбережение и водосбережение и «зеленое» строительство.

Предприятия по переработке, компостированию и повторному использованию

Ссылка на сайт объекта Следующие ссылки выходят с сайта	Описание
Вторичная переработка	Этот ресурс включает поиск по почтовому индексу, чтобы найти ближайший к вам центр утилизации и «узнать, как мусор получает другую жизнь.”
Устройство для утилизации	Этот поисковый инструмент, спонсируемый Earth911, позволяет пользователям указать материал, который они хотят переработать, и выявляет программы и объекты сбора в определенных регионах.
Навигатор Composter	Этот инструмент поиска, спонсируемый BioCycle, позволяет пользователям находить местные службы компостирования и сбора органических веществ.
Локатор продовольственного банка по штату	Этот локатор, спонсируемый Feeding America, обеспечивает расположение продовольственных складов по штатам.

Другие образовательные ресурсы

Ссылка на ресурс Следующие ссылки выходят с сайта	Описание
RE3.org	Этот ресурс предоставляет плакаты, рекламу, декали, вывески, стоковые фотографии.
The Recycle Guys	Этот ресурс предоставляет графику. Опубликовано в Разное 7 февраля 1980 Комментариев нет » Отменить ответ Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong> Имя * Email * Сайт Поиск по сайту Поиск по сайту Поиск Рубрики Без рубрики Воспитание Дети Общение Права Разное Родитель Советы