МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Как поделить квартиру если один из собственников против: Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

https://realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против — Недвижимость РИА Новости, 20.03.2019

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех «дольщиков». Как… Недвижимость РИА Новости, 20.03.2019

2019-03-20T14:52

2019-03-20T14:52

2019-03-20T15:21

f.a.q. – риа недвижимость

жилье

продажа

покупка

сделки

дольщики

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_0:0:5760:3240_1920x0_80_0_0_c9a25475cd195567b7574953ae81ffc4.jpg

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех «дольщиков». Как быть, если один из них не выходит на связь или просто находится в ссоре с остальными и не общается? Об этом эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость». Материал подготовлен при участии юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Марии Оболенской, старшего юриста фирмы «Юст» Олеси Стукаловой, руководителя офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирины Бербеневой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой и управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой.

https://realty.ria.ru/20190207/1550532996.html

https://realty.ria.ru/20181212/1547848492.html

https://realty.ria.ru/20180801/1525723182.html

https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

https://realty.ria.ru/20181025/1531458042.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_640:0:5760:3840_1920x0_80_0_0_34458a23b1c8d1c37e1425a15bdc095f.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, жилье, продажа, покупка, сделки, дольщики

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире – INTEGRITES

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

«Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки. «Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

«Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней. Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

«Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.

Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Пять способов законно поделить квартиру


03.07.2004 10:10 0 комментариев

Приобретение жилых помещений в общую собственность несколькими лицами давно стало широко распространенным явлением. Закон предоставляет собственнику право самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и т. д.


Однако, столкнувшись с этой проблемой на практике, выясняется, что все не так просто. Порядок совершения сделок с квартирой, находящейся в долевой собственности, так же как и с отдельными долями этой квартиры, имеет свои особенности, которые могут ограничивать возможности долевого собственника распорядиться своей долей.
Практическая ситуация
В общей долевой собственности ныне разведенных супругов осталась двухкомнатная квартира, приобретенная ими в равных долях в период брака по договору купли-продажи. Поскольку после развода совместное проживание стало невозможным, как это часто бывает, один из супругов (в данном случае жена) переехал жить в другое жилое помещение, а муж остался проживать в совместно приобретенной квартире.
Таким образом, в фактическое владение бывшего мужа поступила вся квартира, принадлежащая на праве общей долевой собственности обоим супругам, т. е. он стал фактическим обладателем имущества, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю.
Для того чтобы приобрести другое жилье, жена решила использовать имеющуюся в ее собственности долю. С вопросом, как это лучше сделать, она и обратилась к нам.
Внимание! Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о фактическом делении самой квартиры («выделение доли в натуре»), а о юридическом (абстрактном) делении права собственности на квартиру. Иначе говоря, долевые собственники имеют абстрактную долю квартиры. Например, если двухкомнатная квартира принадлежит двум гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, то это значит, что каждому из них принадлежит 1/2 доля квартиры и они оба в отношении всей квартиры имеют равные права и обязанности. При этом никакого фактического деления жилых помещений в натуре не происходит, т. е. не устанавливается, какая половина помещений квартиры (комнат, кухни, коридора и т. д.) принадлежит одному собственнику, а какая — другому. Также не устанавливается, кому какая комната принадлежит.
Способы решения сложившейся ситуации
Существует несколько способов выхода из сложившейся ситуации. Каждый из этих способов имеет свои достоинства, недостатки, а также индивидуальные особенности.
1 Одним из наиболее простых (и, как представляется, справедливых) способов решения вопроса является совместная продажа обоими супругами всей квартиры целиком и деление поровну полученной денежной суммы.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В этом случае оба супруга одновременно выступают в качестве продавца одного объекта — всей квартиры, и поэтому они оба должны подписать договор купли-продажи квартиры со стороны продавца. Для реализации этого способа необходимо согласие и непосредственное участие в совершаемой сделке обоих супругов. Если же один из супругов (в рассматриваемом нами случае — муж, остающийся проживать в совместной квартире) не дает такого согласия или саботирует свое участие в сделке, то, к сожалению, этот вариант становится неприемлемым. Реализовать этот вариант в судебном порядке, т. е. помимо воли обоих собственников, законодательство не позволяет.
2 Еще одним вариантом решения вопроса является покупка женой у бывшего мужа его доли в праве общей собственности на квартиру. В этом случае между бывшими супругами заключается договор купли-продажи 1/2 доли на квартиру, после чего жена, заплатив соответствующую денежную сумму, становится собственником всей квартиры. Недостаток этого, так же как и предыдущего, варианта заключается в необходимости непосредственного участия в совершаемой сделки обоих супругов. Поэтому если муж откажется продавать свою долю, то этот вариант также не удастся реализовать. Действующее законодательство не предусматривает возможность обязать мужа продать свою собственность (1/2 долю) в судебном порядке.
3 Следующий способ, по своему смыслу обратный предыдущему, заключается в продаже женой своей доли в праве общей собственности на квартиру бывшему мужу.
Если остающийся в квартире муж откажется от выкупа у жены ее доли, то в отличие от двух предыдущих вариантов этот вопрос может быть решен в судебном порядке.
Дело в том, что закон позволяет каждому собственнику доли требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Однако выдел в натуре одному из собственников принадлежащей ему доли допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи этому участнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Обычно квартиры не обладают такими признаками, поэтому в данном случае выдел доли в натуре не допускается.
Но в этом случае (когда выдел доли в натуре не допускается) закон позволяет выделяющемуся собственнику (жене) требовать выплаты стоимости его доли другими участниками долевой собственности (мужем). Поэтому жена вправе заявить такое требование в судебном порядке.
На практике такой вариант имеет существенные недостатки. Первый недостаток связан с оценкой, т. е. с определением размера стоимости доли выделяющегося собственника (в данном случае — жены). Уже на этом этапе неминуем спор: жене выгодно, чтобы ее доля была оценена максимально высоко, мужу выгодна максимально низкая оценка. Следовательно, каждая сторона будет вынуждена заказывать у независимого оценщика свою оценку. Что решит суд (с какой оценкой согласится), еще неизвестно. Второй недостаток связан с возможным формальным отсутствием у мужа денежных средств, что может привести к значительному растягиванию во времени процесса выплаты стоимости доли в полном размере. Поэтому в случае отсутствия соглашения с мужем о покупке им этой доли лучше воспользоваться вариантом 4.
4 Если не удалось реализовать ни один из вышеперечисленных способов, то остается только продать свою долю в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу. Каждый участник долевой собственности независимо от размера этой доли имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т. д.
При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных долевых собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому, найдя покупателя на 1/2 долю квартиры, жена должна в письменной форме известить бывшего мужа о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Лучше всего такое извещение произвести через нотариуса. Если бывший муж откажется от покупки либо в течение месяца не приобретет продаваемую долю (или по крайней мере не заявит о своем намерении ее приобрести), то продавец вправе продать ее любому другому лицу. Причем продавец должен будет продавать квартиру на тех же условиях, на каких она была предложена другому собственнику.
Если по каким-либо причинам муж не будет своевременно извещен о продаже доли квартиры и тем самым лишится преимущественного права покупки, то он получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли, т. е. сама доля квартиры все равно останется проданной, но только покупателем квартиры станет не постороннее лицо, а бывший муж.
Следует отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.
Безусловно, продать долю в квартире сложнее, чем продать всю квартиру целиком. Кроме того, стоимость продаваемой 1/2 доли будет меньше половины стоимости всей квартиры. Поэтому для жены это не самый выгодный вариант (хотя при определенных обстоятельствах он может быть единственным приемлемым вариантом). Остающийся в квартире муж в выигрыше также не останется, поскольку долю в квартире часто приобретают лица (как правило, это приезжие), которые, искусственно создавая невыносимые условия для совместного проживания в одной квартире, вынуждают второго долевого собственника продать оставшуюся долю на невыгодных для него условиях.
5 Существует еще одна возможность по использованию своей доли в праве общей собственности на квартиру для решения рассматриваемой жилищной проблемы. Эта возможность не связана с продажей кому-либо всей квартиры или ее доли. Она заключается в праве, предоставленном законом долевому собственнику, пользоваться частью квартиры, соразмерной его доле. При этом сама квартира продолжает оставаться в долевой собственности обоих бывших супругов (это является существенным недостатком данного способа).
Поскольку квартира находится в собственности проживающих в ней лиц, то отсутствует возможность разделить лицевые счета и заключить отдельные договоры найма жилых помещений (т. е. превратить квартиру в коммунальную). Имея двухкомнатную квартиру в долевой собственности, бывшие супруги могут договориться о порядке пользования этой квартирой, т. е. установить, кто в какой комнате будет жить. Если же прийти к взаимному соглашению по этому вопросу не удастся, то этот порядок будет установлен судом по заявлению одного из супругов. При этом суд может учесть фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями в квартире, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности. Например, если жена с ребенком фактически занимали большую комнату, а бывший муж — меньшую, то суд своим решением может закрепить именно этот порядок пользования квартирой.
Следует иметь в виду, что при последующей продаже женой своей 1/2 доли квартиры к новому собственнику доли автоматически не перейдет право пользования конкретной комнатой, установленное решением суда для прежних долевых собственников — бывших супругов. Порядок пользования общей квартирой ее новым собственникам придется устанавливать заново.
Таким образом, пути решения проблемы реализации или использования доли квартиры зависят от конкретных обстоятельств и от намерений самих долевых собственников.

Как избавиться от дробления квартир на микродоли

Количество крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть. Одна из преступных схем связана с микродолями, когда часть квартиры дробится на клочки для продажи размером до нескольких десятков квадратных сантиметров. Как побороть этот «бизнес», не нарушая права граждан на собственность, разбиралась «Парламентская газета». 

Остановить профессиональных «выживателей»

Точное количество сделок с квартирными микродолями подсчитать затруднительно, но число афер в этой сфере недвижимости растёт. В Финансовом университете при Правительстве проанализировали данные МВД и судебную статистику за последние пять лет: в 2015 году заведено 6,2 тысячи подобных дел, а в 2020-м — 7,2 тысячи.

«Рост зарегистрированных случаев мошенничества в сфере оборота недвижимости составляет примерно 19 процентов за последние пять лет. При этом количество приговоров, когда преступления раскрыты и доказаны, примерно в пять-шесть раз меньше», — обращает внимание кандидат юридических наук Венера Шайдуллина.

После того как под прямой запрет попали схемы с «резиновыми квартирами», в которых иногда регистрировали сотни человек, арсенал жилищных мошенников заметно сократился. Но остаётся одна, чреватая тысячами судебных дел, предупреждает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ

Галина Хованская.

«Микродоли становятся всё большей головной болью, обращения от граждан поступают регулярно. Суды в регионах один за другим выносят решения по злоупотреблениям правом на собственность. И если ситуация будет развиваться в таком же ключе, будут тысячи новых судебных разбирательств», — говорит Хованская. 

По её словам, собственники незначительных долей не смогут жить в квартире, не нарушая прав других её владельцев. Зачастую подобная собственность — фантом. Например, в Москве это делают ради регистрации, которая открывает доступ к некоторым льготам. Таким «бизнес-предложением» нередко пользуются граждане стран ближнего зарубежья.

Самые опасные ситуации возникают, когда один из жителей коммунальной квартиры продаёт часть своей доли и туда вселяются профессиональные соседи-«выживатели», которые терроризируют совладельцев, создавая им невыносимые условия.

Фото: Тимур Ханов / ПГ

«У пенсионерки не оказалось денег на выкуп пяти квадратных метров после смерти родственника, другой наследник воспользовался правом на отчуждение своей доли любому лицу. А «любое лицо» начало угрожать ей и создавать невыносимые условия», — привела глава комитета реальный пример из обращений граждан.

В 2019 году Верховный суд постановил, что владение квадратными метрами не повод для вселения. Если в собственности незначительная часть помещения и проживать на ней практически невозможно, то суд должен ответить истцу отказом.

Право или злоупотребление им?

Проект закона, призванный не допускать продажу микродолей, Госдума приняла в первом чтении ещё в мае 2018 года. Помимо Хованской, в числе его авторов депутаты Павел Крашенинников и Павел Качкаев. Документ привязывает долю в праве общей собственности на жилое помещение к учётной норме, то есть к минимальному размеру площади помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жильём. Её устанавливают органы местного самоуправления. Например, в Москве учётная норма составляет 10 квадратных метров на человека, в других регионах она варьируется от 8 до 15 «квадратов». 

Учётные нормы площади жилья (кв. м)
15 — Омск, Белгород
13 — Владивосток
12 — Ярославль, Красноярск
11 — Воронеж
10 — Москва
9 — Санкт-Петербург

«Мы против того, чтобы пол квадратного метра оформлялись в собственность. То есть зарегистрироваться и жить ты можешь, а иметь право собственности на микродолю — нет», — считает Павел Качкаев.

Это правило предполагают не распространять на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. Исключение сделают и для близких родственников.

По словам Качкаева, законопроект пока не обсуждался во втором чтении из-за разногласий во время межведомственных согласований. Так, предлагаемое ограничение стали трактовать как нарушение прав граждан на собственность.

К любым мерам, которые каким-либо образом ограничивают права граждан, надо относиться как можно осторожнее, сказал «Парламентской газете» председатель Общероссийского движения «Сильная Россия» Антон Цветков.

«Должна быть качественная работа правоохранительных органов и судов. Действующее законодательство позволяет это делать. Мы не можем постоянно его корректировать из-за плохого исполнения. Возможно, стоит подумать о том, как оперативнее реагировать на сообщения об агрессивных действиях тех же рейдеров», — полагает эксперт.

Любая сделка с недвижимостью — через нотариуса?

Замгендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда», член экспертного совета при жилищном комитете Госдумы Дмитрий Гордеев считает, что документ конкретизирует права собственников, а аргументы его противников беспочвенны.

Фото: PIXABAY

«Гражданский и Жилищный кодексы знают много примеров введения законодательных ограничений прав отдельных собственников во имя реализации прав и законных интересов большинства собственников, — отметил эксперт. — Собственники таких долей не смогут их использовать ни для своего полноценного проживания, ни для сдачи внаём, то есть это фактически квазиправо».

А вот по мнению Венеры Шайдуллиной, такая мера не решит проблему полностью: «Ведь мошенники смогут его обходить, выделяя и по 18 квадратных метров. Просто изменятся масштаб и способ реализации».

Юрист предлагает пойти по пути развития превентивного законодательства, как за рубежом.

«Это хорошее эффективное регулирование риелторской деятельности с институтами ответственности, страхования, СРО или разрешений, либо лицензирования, а также и введение обязательной нотариальной формы сделок для всех операций с недвижимостью», — объяснила Шайдуллина.

Необходимость обязательного нотариального заверения всех гражданских сделок с жилой недвижимостью активно обсуждается не первый год. «Однако это связано с дополнительной финансовой нагрузкой на граждан, которые будут вынуждены платить существенный нотариальный тариф», — предупредил председатель Московской городской думы Алексей Шапошников в конце февраля на круглом столе по противодействию квартирным рейдерам.

По его словам, в Москве накоплен серьёзный опыт по выявлению мошеннических схем в области сделок с жильём. «Уверен, что столичные законодатели подключатся к законотворческой работе на федеральном уровне. Для этого у нас есть все необходимые механизмы», — добавил спикер Мосгордумы.

Возможно, что полномочия разбираться с каждым конкретным случаем стоит передать на местный уровень, предлагает первый зампред Комитета Совета Федерации по социальной политике Валерий Рязанский.

«Когда у определённой жилплощади оказывается большее число граждан-сособственников, чем позволяет норматив для проживания, то для таких ситуаций местным органам власти стоит принимать отдельное решение. Думаю, это единственный вариант, без которого проблема не разрешится», — подчеркнул сенатор.

В любом случае нужен общественный консенсус по этой щепетильной теме, добавил Рязанский.

«С одной стороны, вопрос относится к конституционному праву на собственность, а с другой — всё же есть и некий здравый смысл при дроблении жилья. Поэтому не обойтись без открытой дискуссии по возможным вариантам», — заключил он.

 

Вопрос — ответ

Политика конфиденциальности

Введение

Мы стремимся уважать информацию личного характера, касающуюся посетителей нашего сайта. В настоящей Политике конфиденциальности разъясняются некоторые из мер, которые мы предпринимаем для защиты Вашей частной жизни.

Конфиденциальность информации личного характера

«Информация личного характера» обозначает любую информацию, которая может быть использована для идентификации личности, например, фамилия или адрес электронной почты.

Использование информации частного характера.

Информация личного характера, полученная через наш сайт, используется нами, среди прочего, для целей регистрирования пользователей, для поддержки работы и совершенствования нашего сайта, отслеживания политики и статистики пользования сайтом, а также в целях, разрешенных вами.

Раскрытие информации частного характера.

Мы нанимаем другие компании или связаны с компаниями, которые по нашему поручению предоставляют услуги, такие как обработка и доставка информации, размещение информации на данном сайте, доставка содержания и услуг, предоставляемых настоящим сайтом, выполнение статистического анализа. Чтобы эти компании могли предоставлять эти услуги, мы можем сообщать им информацию личного характера, однако им будет разрешено получать только ту информацию личного характера, которая необходима им для предоставления услуг. Они обязаны соблюдать конфиденциальность этой информации, и им запрещено использовать ее в иных целях.

Мы можем использовать или раскрывать Ваши личные данные и по иным причинам, в том числе, если мы считаем, что это необходимо в целях выполнения требований закона или решений суда, для защиты наших прав или собственности, защиты личной безопасности пользователей нашего сайта или представителей широкой общественности, в целях расследования или принятия мер в отношении незаконной или предполагаемой незаконной деятельности, в связи с корпоративными сделками, такими как разукрупнение, слияние, консолидация, продажа активов или в маловероятном случае банкротства, или в иных целях в соответствии с Вашим согласием.

Мы не будем продавать, предоставлять на правах аренды или лизинга наши списки пользователей с адресами электронной почты третьим сторонам.

Доступ к информации личного характера.

Если после предоставления информации на данный сайт, Вы решите, что Вы не хотите, чтобы Ваша Персональная информация использовалась в каких-либо целях, Вы можете исключить себя из списка ОНЭКСИМ, связавшись с нами по следующему адресу: [email protected]

Наша практика в отношении информации неличного характера.

Мы можем собирать информацию неличного характера о Вашем посещении сайта, в том числе просматриваемые вами страницы, выбираемые вами ссылки, а также другие действия в связи с Вашим использованием нашего сайта. Кроме того, мы можем собирать определенную стандартную информацию, которую Ваш браузер направляет на любой посещаемый вами сайт, такую как Ваш IP-адрес, тип браузера и язык, время, проведенное на сайте, и адрес соответствующего веб-сайта.

Использование закладок (cookies).

Файл cookie — это небольшой текстовый файл, размещаемый на Вашем твердом диске нашим сервером. Cookies содержат информацию, которая позже может быть нами прочитана. Никакие данные, собранные нами таким путем, не могут быть использованы для идентификации посетителя сайта. Не могут cookies использоваться и для запуска программ или для заражения Вашего компьютера вирусами. Мы используем cookies в целях контроля использования нашего сайта, сбора информации неличного характера о наших пользователях, сохранения Ваших предпочтений и другой информации на Вашем компьютере с тем, чтобы сэкономить Ваше время за счет снятия необходимости многократно вводить одну и ту же информацию, а также в целях отображения Вашего персонализированного содержания в ходе Ваших последующих посещений нашего сайта. Эта информация также используется для статистических исследований, направленных на корректировку содержания в соответствии с предпочтениями пользователей.

Агрегированная информация.

Мы можем объединять в неидентифицируемом формате предоставляемую вами личную информацию и личную информацию, предоставляемую другими пользователями, создавая таким образом агрегированные данные. Мы планируем анализировать данные агрегированного характера в основном в целях отслеживания групповых тенденций. Мы не увязываем агрегированные данные о пользователях с информацией личного характера, поэтому агрегированные данные не могут использоваться для установления связи с вами или Вашей идентификации. Вместо фактических имен в процессе создания агрегированных данных и анализа мы будем использовать имена пользователей. В статистических целях и в целях отслеживания групповых тенденций анонимные агрегированные данные могут предоставляться другим компаниям, с которыми мы взаимодействуем.

Изменения, вносимые в настоящее Заявление о конфиденциальности.

Мы сохраняем за собой право время от времени вносить изменения или дополнения в настоящую Политику конфиденциальности — частично или полностью. Мы призываем Вас периодически перечитывать нашу Политику конфиденциальности с тем, чтобы быть информированными относительно того, как мы защищаем Вашу личную информацию. С последним вариантом Политики конфиденциальности можно ознакомиться путем нажатия на гипертекстовую ссылку «Политика конфиденциальности», находящуюся в нижней части домашней страницы данного сайта. Во многих случаях, при внесении изменений в Политику конфиденциальности, мы также изменяем и дату, проставленную в начале текста Политики конфиденциальности, однако других уведомлений об изменениях мы можем вам не направлять. Однако, если речь идет о существенных изменениях, мы уведомим Вас, либо разместив предварительное заметное объявление о таких изменениях, либо непосредственно направив вам уведомление по электронной почте. Продолжение использования вами данного сайта и выход на него означает Ваше согласие с такими изменениями.

Связь с нами.

Если у Вас возникли какие-либо вопросы или предложения по поводу нашего положения о конфиденциальности, пожалуйста, свяжитесь с нами по следующему адресу: [email protected]

как могут лишить доли собственника квартиры? Как защититься?

Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

 

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

  1. По его добровольному согласию.
  2. По решению суда.
  3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

  • Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
  • Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
  • Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
  • Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

  1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
  2. Доля не может быть выделена в натуре.
  3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать отчуждения?

Когда собственник категорически против отчуждения, а совладельцы подают на него в суд, необходимо попытаться убедить органы в отсутствии причин для принудительного выкупа.

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Имею долю в квартире, другие дольщики пытаются забрать мою долю, смогут ли они ее изъять без моего согласия?

Согласно ст. 35 Конституции РФ, никто не может изъять имущество без соответствующего решения суда. В этом случае у других дольщиков есть единственный шанс – принудительный выкуп. Если суд признает, что ваша доля в праве общей собственности малозначительна, имущество могут изъять. В такой ситуации вы получите компенсацию, эквивалентную стоимости доли.

✔ Имею 1/5 долю в квартире, другой дольщик хочет ее купить, но предлагает совсем небольшие деньги. Можно ли его обязать выкупить по рыночной стоимости?

Обязать кого-то купить имущество не удастся, но вот продать долю по рыночной стоимости можно. Для этого необходимо воспользоваться процедурой продажи своей доли с учетом преимущественного права покупки. Направьте сособственникам уведомление о планируемой продаже доли с указанием цены по рынку. Если по истечении месяца они не изъявят свое желание купить долю, вы сможете продать ее третьему лицу.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист по недвижимости Инна Белякова расскажет, как можно законно лишить собственника доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Могут ли отнять долю в квартире за неуплату коммунальных платежей?

Читатель задал вопрос:

Нам с братом осталась от мамы квартира в наследство, сейчас в ней живет брат, за коммунальные услуги платить не хочет, не работает. Не знаю, имеет ли смысл оплачивать их мне? И можно ли на том основании, что я плачу за коммунальные услуги, а он нет, переписать его долю в квартире на меня?

Разъясняет методист Нотариальной палаты Волгоградской области Татьяна Коронова.

Согласно гражданскому кодексу каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственника жилого помещения, появляющаяся с правом собственности на такое помещение, установлена ст. 153 ЖК РФ.

Так как Вы с братом имеете равные права на принадлежащее на праве общей долевой собственности имущество, у Вас возникает солидарная (совместная) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги .Это значит Ваши обязанности по оплате равны. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Собственники жилого помещения могут заключить соглашение о порядке уплаты коммунальных платежей, закрепив размер участия каждого из собственников по оплате за жилое помещение и коммунальные платежи, при этом солидарная ответственность перед третьими лицами сохраняется.

Если согласия в оплате по коммунальным платежам достичь не удалось, то собственник, который платит за коммунальные услуги в полном объеме, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ).

Это значит, вы можете предъявлять в суд исковые требования о взыскании с неплательщика понесенных Вами расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные платежи в той части, в какой их обязан был нести такой неплательщик. Кроме того, если соглашение не будет достигнуто, то Вы вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения.

Напоминаем также, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Прекратить право на долю в праве собственности на квартиры и выселить за неуплату коммунальных платежей имеет получиться вряд ли.

Конечно, собственник отвечает по долгам всем своим имуществом. Однако ст. 446 ГПК РФ гласит: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Это правило полностью подтверждается и судебно-арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.01.2011 по делу N А63-4217/2008, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.11.2010 N 33-15024/2010 и др.).

Таким образом, лишить собственника доли в праве собственности на квартиру за долги по коммунальным услугам практически невозможно.

 

 

Как это сделать юридически

Обновлено в мае 2020 г.

Большинство людей думают о домовладельцах и квартиросъемщиках, живущих в разных помещениях, но что делать, если вы решите сдать в аренду комнату в своем доме? Когда вы это сделаете, вы станете арендодателем с такой же уверенностью, как если бы у вас было другое здание, которое вы бы полностью сдавали в аренду.

Тем не менее, правила и положения могут отличаться, когда речь идет о сдаче в аренду комнат, где вы живете, и о сдаче в аренду всего имущества.В любом случае, чтобы стать успешным арендодателем, важно знать подробности. Без них у вас могут возникнуть проблемы с законом!

В случае, если вы решите, что хотите снять комнату, многие из тех же уроков, советов и процедур могут быть реализованы, чтобы гарантировать, что вы и ваш сосед по комнате арендатор ведете дела справедливо и законно.

Информация, содержащаяся в сегодняшнем руководстве, поможет вам стать законным арендодателем в вашей собственности с минимальными сложностями, пока вы зарабатываете дополнительные деньги.

Оглавление по сдаче комнаты в Вашем доме

Что собственно означает сдача комнаты в доме?

Если в вашем доме есть неиспользуемое пространство, сдача комнаты в аренду может быть хорошим способом заработать дополнительные деньги. Сдача комнаты в вашем доме может представлять собой настоящую спальню, место для свекрови или некоторую комбинацию спальни и ванной комнаты, а также доступ к кухне.

Независимо от того, какое место вы решите арендовать, знайте, что это означает, что в вашем доме будет жить еще один человек.Бывают моменты, когда вы прекрасно ладите, а также когда они, вероятно, в какой-то момент будут действовать вам на нервы.

Помните, что сдача комнаты в аренду отличается от субаренды, которая происходит, когда вы снимаете квартиру, которой не владеете, но сдаете ее в аренду кому-то другому, при этом неся ответственность за аренду арендодателю.

Сдача комнаты в собственности, которой вы владеете, — это другая ситуация, которая больше связана с отношениями арендодателя и арендатора, чем с двумя арендаторами вместе.

Законно ли сдавать в аренду комнату в вашем доме?

Существует ряд условий, которые могут повлиять на то, можете ли вы даже сдавать место в своем доме, чтобы заработать дополнительные деньги.

Один из примеров может заключаться в том, что если у вас где-то есть квартира, и ваша ассоциация домовладельцев запрещает дополнительных жильцов, которые не являются членами семьи.

В некоторых муниципалитетах действуют правила и ограничения на аренду комнат в домах, поэтому убедитесь, что ваше желание сдавать в аренду неиспользуемое пространство будет соответствовать закону.

Как сдать комнату легально

В вашем городе могут также действовать законы о зонировании, запрещающие жителям сдавать в аренду людям, не имеющим отношения к ним, без лицензии или разрешения. Также могут быть ограничения на количество посторонних людей, которым домовладелец может сдавать в аренду; проверьте законы о зонировании вашего города, чтобы убедиться, что вы действуете законно.

В некоторых случаях могут существовать условия для сдачи комнаты в аренду в вашем доме, например, если вашему городу требуется уникальный независимый доступ на улицу для любого арендуемого помещения внутри дома.

В некоторых муниципалитетах вам может потребоваться пройти осмотр комнаты, прежде чем вы сможете сдать ее в аренду.

Убедитесь, что неиспользуемое пространство соответствует нормам, действующим в вашем регионе. В частности, проверьте следующие законы:

  • Местное законодательство
  • Городские постановления
  • Законы о зонировании
  • Законы штата
  • Применимые законы об ассоциациях домовладельцев

Сдам в аренду комнату в основном общежитии

После того, как вы определили, что можете легально сдать в аренду комнату в своем доме, вам нужно будет пройти через процесс подготовки комнаты, а затем продвигать ее, чтобы найти подходящих арендаторов.Внимательно выполните следующие действия, чтобы убедиться, что все настроено правильно.

Шаг 1. Подготовка комнаты

В идеале, ваше неиспользуемое пространство должно быть пригодным для проживания с надлежащими системами отопления, электричества и водопровода.

Вы не можете отказать своему соседу по комнате в пользовании ванной, поэтому убедитесь, что вы указали, какая из них «принадлежит» арендатору.

Ваш арендатор также имеет право на неприкосновенность частной жизни, поэтому вы можете подумать об установке замка на двери спальни.

Таким образом, арендатор может убедиться, что его вещи находятся в безопасности, и при необходимости наслаждаться уединением дома. Ожидается, что арендаторам, которые платят арендную плату, будут предоставлены определенные гарантии в соответствии с законами арендодателя-арендатора, поэтому выполнение всех этих действий гарантирует, что вы соблюдаете закон.

Многие люди, желающие снять комнату, ищут комнату, которая меблирована.

Если вы решите предоставить комнату в аренду в том виде, в каком она меблирована, убедитесь, что вы провели тщательную инвентаризацию, и вы и ваш новый сосед по комнате завершите пошаговый осмотр перед подписанием договора аренды.

Вы можете фотографировать мебель, стены, ковер и т. Д., Чтобы у вас обоих было визуальное представление о состоянии комнаты до заселения.

Шаг 2. Маркетинговые аспекты

Создайте своего идеального аватара соседа по комнате и установите стандарты, по которым вы будете выбирать арендатора. Будет ли это студентка колледжа? Пенсионер? Кто-то без криминального прошлого?

Вы можете установить конкретные критерии того, кого вы будете рассматривать, так же, как если бы вы арендуете всю недвижимость.

Помните о справедливом жилищном законодательстве

При создании аватара арендатора необходимо отметить одну важную вещь, которая предназначена исключительно для тех, кто снимает комнату или находит соседа по комнате. При выборе соседа по комнате Федеральные законы о справедливом жилищном обеспечении допускают некоторые исключения из традиционных защищенных классов.

Это означает, что когда дело доходит до сдачи комнаты в аренду в собственном доме, реклама соседа по комнате арендатора и выбор одного из них имеют определенные условия и исключения.

Закон

Федерального закона о справедливом жилищном строительстве не разрешает никому использовать дискриминационные выражения в рекламе арендатора или соседа по комнате. Однако вы можете указать в своем объявлении пол соседа по комнате.

Другими словами, если вы женщина, вы можете рекламировать арендатора-женщину, но не можете включать в объявление какие-либо другие квалификаторы.

Однако когда дело доходит до принятия решения о том, какого заявителя выбрать для проживания в вашем доме, новые судебные решения открыли дверь, позволяющую домовладельцам и квартиросъемщикам, ищущим соседей по комнате, выбирать на основе своих личных критериев, даже если это носит дискриминационный характер.

В 2012 году 9-й окружной суд постановил, что применение требования о недискриминации к выбору домовладельца или соседа по комнате было бы серьезным посягательством на частную жизнь.

Следовательно, при выборе соседа по комнате антидискриминационные положения FHA не применяются. Вы можете свободно выбирать себе нового соседа по комнате, даже путем дискриминации из-за фактора общего пространства.

Поскольку выбор соседа по комнате увеличивает личный риск и влияет на качество жизни владельца, суд допускает более конкретные причины для выбора.Если бы вы продавали или арендовали целую квартиру отдельно от вашего собственного жилого помещения, то, конечно, применимы законы о недискриминации.

Как сдать комнату в аренду

После того, как вы подготовили место и выяснили, какого типа соседа вы ищете, самое время создать объявление и опубликовать его. Учтите, что ваш арендатор может не искать вашу рекламу в обычных местах.

Обратитесь в жилищное агентство кампуса колледжа или в газету колледжа или в центр для пожилых людей для одинокого человека, ищущего комнату.Так как, например, вы не будете привлекать семью, вы можете сосредоточиться на более узком маркетинговом подходе, чем на широкой сети.

Расскажите о себе друзьям и семье, потому что нетворкинг часто дает хорошие результаты. Как всегда, хорошая проверка арендаторов неоценима и избавит вас от многих проблем в будущем. Вы можете провести обследование самостоятельно или воспользоваться профессиональными услугами за разумную плату.

Одна вещь, которую следует попросить в ситуации аренды комнаты / соседа по комнате, — это получить рекомендации для предыдущих соседей по комнате, если заявитель желает.Совсем другое дело — узнать, с кем человек живет от бывшего партнера по жизни, чем спросить домовладельца, который, вероятно, не знает, каков этот человек изо дня в день.

Как проверить соседа по комнате

Если вы сдаете комнату, очень важно, чтобы в вашем доме был хороший съемщик. Вы не только хотите быть уверены, что они будут платить за аренду, но также должны помнить, что обычные проблемы арендатора усугубляются, когда вы делите дом с арендатором.Вы будете делить общие зоны, поэтому проверка еще важнее.

В нашем руководстве по отбору арендаторов вы узнаете, как найти хорошего арендатора.

Чтобы сделать это правильно И на законных основаниях, вам необходимо начать с совместимого приложения для аренды, которое дает вам (домовладельцу) разрешение на проверку биографических данных и контактные ссылки.

После того, как предложенный арендатор заполнил заявку, следует выполнить полную проверку данных.

Мы можем сделать это для вас прямо здесь, в RentPrep.

Ознакомьтесь с нашими пакетами и ценами, нажав здесь.

Составление договора аренды помещения в моем доме

Договор аренды комнаты для частного дома должен во многих отношениях отражать то, как законы арендодателя и арендатора требуют, чтобы любой другой договор аренды выглядел. Да, даже при аренде комнаты в собственном доме было бы разумно заключить договор аренды, в котором оговаривалось бы, что ожидается от соседа по комнате и каковы ваши обязанности как домовладельца.

Хотя во многих штатах устное соглашение об аренде считается юридическим и обязательным, гораздо разумнее оформить все в письменной форме и подписать его обеими сторонами.

Таким образом, если в будущем возникнут какие-либо конфликты или проблемы, у вас обоих будет ресурс, который можно использовать.

В соглашении об аренде комнаты должны быть указаны подробности ваших ожиданий от соседа по комнате. Вот 5 вещей, которые должны быть включены в договор аренды в дополнение ко всем общим требованиям договора аренды:

1.Срок действия аренды . Договоры аренды обычно заключаются на один год, но если вы сдаете в аренду студенту колледжа, вы можете рассмотреть возможность аренды на 9 или 10 месяцев, чтобы она совпадала с учебным годом. Или, если вы хотите заключить 6-месячный договор аренды, чтобы увидеть, как вам нравится сдавать комнату в своем доме, это тоже прекрасно.

2. Определение общих частей . Аренда комнаты означает, что арендатор может рассчитывать на уединение в своей собственной комнате, но общее пространство между вами может привести к некоторому конфликту в будущем, если не обсудить это заранее.Если арендуемое помещение не является квартирой в стиле свекрови в вашем доме, вашему арендатору, как правило, потребуется доступ к кухне, ванной, прачечной и даже гостиной. Парковка на подъездной дорожке и использование заднего двора или балкона также должны быть частью обсуждения. Укажите также, какие пространства запрещены. Убедитесь, что в вашем договоре аренды четко прописаны правила и положения, касающиеся всех мест общего пользования.

3. Коммунальная ответственность . Если вы сдаете в аренду комнату в своем доме, вам не захочется передавать коммунальные услуги арендатору.Вместо этого оплачивайте коммунальные услуги самостоятельно и немного повышайте арендную плату, чтобы покрыть долю арендатора. Однако некоторые домовладельцы могут захотеть разделить коммунальные услуги пополам или попросить арендатора оплатить одну коммунальную услугу, например, кабель или Интернет. Вам просто нужно проанализировать свою ситуацию и понять, что лучше для вас.

4. Правила дома . Дайте понять, чего вы ожидаете от арендатора, особенно в отношении шума, ночных гостей, домашних животных и длительного отпуска.Поскольку вы, по сути, будете жить с соседом по комнате, вы можете устранить много путаницы и серых зон, предоставив заявителям четкий список домашних правил, чтобы узнать, есть ли у них какие-либо проблемы с жизнью в соответствии с вашими стандартами. Убедитесь, что выбранный вами арендатор получил копию правил, и при необходимости обращайтесь к ним, если ваш сосед по комнате не соблюдает их.

5. Установить размер арендной платы и депозита . Укажите арендную ставку, срок оплаты и сумму гарантийного депозита в договоре аренды и сообщите арендатору, что в случае просрочки аренды процесс выселения работает так же, как если бы вы сдавали в аренду отдельное имущество.И наоборот, вы также несете ответственность за соблюдение закона в отношении официальных уведомлений, технического обслуживания и возврата залога.

Налоги при сдаче комнаты в вашем доме

Любая арендная плата, которую вы получаете, является налогооблагаемым доходом.

Тем не менее, вы сможете потребовать возмещения расходов и удержаний при аренде комнаты, на которую вы не могли претендовать ранее.

Если ковер необходимо заменить, вы сможете вычесть стоимость нового ковра в арендуемой комнате.

Если вы планируете сдавать в аренду свободную комнату в своем доме, вам нужно выяснить площадь этой комнаты и ее процентную долю в вашем доме.

Если у вас дом площадью 2500 квадратных футов, а площадь комнаты, которую вы сдаете в аренду, составляет 500 квадратных футов, это будет составлять 20% вашей площади в квадратных метрах.

Доля процентов по ипотеке, коммунальных услуг или налогов на недвижимость, которая причитается вашему соседу по комнате, составляет одну пятую. Эти расходы вычитаются как расходы на аренду по Приложению E.[источник: H&R Block]

Варианты субаренды в квартирах колледжа

Конечно, в студенческом городке вы также сталкиваетесь с очень высокой вероятностью того, что многие из ваших арендаторов захотят вернуться домой на летние каникулы, в результате чего у вас останется много вакансий. Конечно, поэтому договоры аренды и аренды в студенческих городках заключаются на 12 месяцев, а не на 9 месяцев, так что вы получаете гарантию на эти 3 летних месяца полной арендной платы.

Это не означает, что ваши жильцы все равно не пойдут домой.Вы можете заработать много доброй воли, просто посоветовав арендаторам студенческого возраста, которые хотят вернуться домой, найти людей, которых они тоже могут сдать в субаренду. Это обычная практика в городах, где учатся тысячи студентов студенческого возраста.

Идея довольно проста: как домовладелец или управляющий недвижимостью вы можете согласиться на договор субаренды между вашим арендатором и его субарендатором. Конечно, можно и отказаться. Ваш арендатор по-прежнему несет финансовую ответственность за всю причитающуюся вам арендную плату, и он будет нести ответственность за любую неуплату.

Однако в долгосрочной перспективе вам будет лучше, если вы поможете своим арендаторам найти субарендаторов.

Скорее всего, они вернутся, когда школа снова откроется. Вы также получите выгоду от проживания в квартире в течение трех месяцев, пока ваши арендаторы уезжают.

Вы можете быть поражены тем, как быстро квартира разваливается, когда в ней никого нет. Вам придется больше заниматься уборкой и обслуживанием, если вы не заполните пространство субарендатором.

Это всего лишь часть бизнеса.

Часто задаваемые вопросы: Сдача комнаты в доме

Сколько мне нужно платить за аренду комнаты в моем доме?

Первое, что вам следует сделать, это посмотреть на любую сопоставимую арендную плату в вашем районе. Посмотрите, есть ли аналогичные ситуации, когда домовладелец сдает в аренду отдельную комнату. Это даст вам лучшее представление о рыночной арендной плате для соседей по комнате.

Затем посмотрите на традиционную арендную плату в вашем районе и сравните, как складывается ваша ситуация с арендой.

Арендатор, которого вы ищете, не может позволить (или не хочет платить) студию с одной спальней. Зная это, вы должны быть оценены значительно ниже этих вариантов с одной спальней, чтобы побудить арендатора остаться в вашей собственности в качестве соседа по комнате.

Могу ли я сдать комнату в доме другу?

Это сложная ситуация, потому что вы стираете границы между домовладельцем и друзьями.

Некоторые домовладельцы считают это одним из главных грехов управления недвижимостью и советуют никогда не сдавать в аренду другу.

Плюсы в том, что вы имеете представление о том, кто этот человек и как они будут обращаться с вашей собственностью.

Обратной стороной является то, что вы привносите в свою дружбу финансовую составляющую. Что произойдет, если они задержат арендную плату или возникнет спор о повреждении аренды? Будет ли вам комфортно просить их платить за аренду, если они опаздывают?

Многие арендодатели скажут вам, что после тщательной проверки лучше сдать квартиру незнакомцу. В отношениях будут четкие границы, и вам будет легче относиться к своему доходу от аренды как к бизнесу.

Является ли Аренда комнаты налогооблагаемым доходом ?

Да, любой доход, полученный от аренды комнаты (в США), является налогооблагаемым доходом. Однако, если вы сдаете комнату в аренду менее чем на 15 дней, это не применяется, если вы сами используете резиденцию в качестве основного жилья не менее 15 дней.

Следует ли указывать всех взрослых в договоре аренды?

Целесообразно получить каждому взрослому жителю договор аренды или аренды.Несоблюдение этого правила может привести к проблемам с волосами в будущем. Например, вам нужно обслуживать арендаторов, когда возникает потенциальный юридический вопрос. Если в квартире три жителя, но только один сдается, и вы никогда не сможете найти их дома, вам будет сложно начать процесс выселения.

Это еще можно сделать, но это сложнее и требует много времени. Однако, если бы вы взяли в аренду всех людей, живущих в квартире, вы могли бы обслуживать любого из них.

Как выселить соседа моего арендатора по комнате?

Если ваш арендатор добавил соседа по комнате, не посоветовавшись с арендодателем или не договорившись об аренде, вы можете выселить обе стороны.

Если договор аренды содержит конкретное положение об уведомлении, домовладелец должен действовать в соответствии с ним как можно скорее, уведомив нынешних арендаторов о том, что им придется покинуть помещение.

Если в договоре аренды нет положения об уведомлении, домовладелец может быть вынужден уведомить об этом в соответствии с законами штата, в котором находится недвижимость.В этих ситуациях уведомление может быть продолжительностью периода выплаты арендной платы или дольше.

Арендодатель может иметь возможность добиваться выселения на том основании, что в квартире проживают неутвержденные арендаторы, если договор аренды допускает выселение на этом основании.

Как я могу легально сдать в аренду комнату в моем доме?

Чтобы легально сдать комнату в своем доме, вам необходимо выполнить следующие действия:

1. Убедитесь, что местные законы и разрешения на зонирование позволяют вам сдавать в аренду комнату в вашем доме; В некоторых городах или ТСЖ есть ограничения для всех, кто не является семьей, проживающей в собственности.

2. Убедитесь, что помещение правильно настроено для сдачи в аренду, включая все необходимые средства безопасности, такие как выходное окно или огнетушитель, если это необходимо.

3. Рекламируйте комнату недискриминационным образом и тщательно проверяйте жильцов, чтобы найти подходящие.

4. Заключите договор аренды, включающий правила дома, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

5. Платите налоги по мере необходимости и следите за тем, чтобы с вашего арендатора не взимались завышенные суммы налогов или любых других коммунальных платежей.

Чтобы узнать больше обо всех этих шагах, вернитесь к началу сегодняшней статьи. Оттуда вы можете перейти к каждому разделу, чтобы узнать больше о том, как правильно, законно и легко сдать в аренду комнату в вашем доме.

Можно ли сдать комнату в доме по обычной ипотеке?

Большинство кредитных компаний позволяют вам сдавать в аренду комнату в вашем доме, пока у вас есть ипотечный кредит, но правила будут отличаться в зависимости от ваших конкретных условий кредитования.Проконсультируйтесь со своей кредитной компанией, чтобы убедиться, что вы не нарушаете никаких правил, прежде чем приступить к решению вопроса аренды комнаты.

Сколько я могу взимать за аренду комнаты в моем доме?

Теоретически вы можете брать столько, сколько хотите за аренду комнаты; большинство домовладельцев устанавливают свои цены где-то ниже местных цен на однокомнатную квартиру-студию, чтобы привлечь подходящих арендаторов. В некоторых городах или законах штата могут быть установлены ограничения на сумму, за которую вы можете сдавать аренду, но в большинстве случаев арендатор и домовладелец должны согласовывать цену.

Какие права я имею при аренде комнаты?

Законы о арендодателях и квартиросъемщиках применяются к аренде комнат так же, как они применяются к аренде недвижимости. И вы, и ваши арендаторы будете иметь эти права в соответствии с вашими местными законами и законами штата; любые непонятные моменты, которые необходимо прояснить из-за совместного использования пространства, должны быть указаны в договоре аренды.

Как обезопасить себя при аренде комнаты?

Сдавая комнату в своем доме, убедитесь, что вы делаете следующее, чтобы обезопасить себя и свои финансы:

  • Иметь подробный и полный договор аренды
  • Правильно отображать арендаторов
  • Узнайте, имеете ли вы право на дополнительную страховую защиту
  • Выполните пошаговые инструкции по въезду и выезду на предмет повреждений

Должен ли я сообщать о доходе от аренды комнаты?

Да; Доход от аренды, полученный от сдачи комнаты в аренду вне вашего дома, по-прежнему необходимо указывать как доход.Получаемая вами арендная плата считается доходом и должна отражаться за год, в который вы ее получили, даже если период аренды охватывает другой год.

Можно ли сдавать комнаты в частном доме?

Вы можете сдавать комнаты в частном доме, если вы проживаете там в большинстве районов; Если вы там не живете, вам нужно будет проверить свои местные ограничения, чтобы узнать, можно ли сдавать комнаты индивидуально. Многие районы ограничивают количество семей, которые могут занимать дом, или требуют, чтобы такой тип аренды был зарегистрирован в качестве пансионата.Чтобы убедиться в этом, проверьте свои местные законы.

Как сдать комнату в аренду: все окупается

Вы столкнетесь с гораздо меньшим количеством проблем, если воспользуетесь этой фразой, которая должна быть мантрой каждого домовладельца: «Относитесь к этому как к бизнесу».

Ужасные истории, которые исходят от домовладельцев, которые сдают в аренду неиспользуемое пространство в своих домах, часто можно избежать, если рассматривать эту ситуацию с арендодателем / арендатором как с любой другой.

Письменные договоры аренды, проверки, техническое обслуживание, денежные средства и даже выселение — все это часть работы домовладельца, и это не должно меняться, если арендатор находится в вашем собственном доме или в отдельной арендуемой собственности.Следуйте инструкциям по правильной сдаче комнаты в аренду от начала до конца, и у вас будет гораздо более успешный опыт.

Сдать комнату в вашем доме может быть отличным опытом и отличным способом заработать дополнительные деньги, если вы найдете время, чтобы сделать это правильно. Тщательно проработайте настройку аренды, рекламу, просмотр и подписание договора, чтобы убедиться, что у вас есть наилучшая возможная ситуация с арендой.

3 вещи, которые следует учитывать при аренде по комнате

Многие люди дополняют свой инвестиционный портфель жилой недвижимостью.Эти инвестиции могут быть частными домами, кондоминиумами или квартирами. Однако некоторым инвесторам в недвижимость кажется, что они просто не зарабатывают достаточно денег.

Если у вас есть только одна недвижимость, можете ли вы заработать на ней больше денег? Да, в том числе увеличение прибыли от вашей инвестиционной собственности или свойств. Если вы хотите увеличить свою прибыль, подумайте об аренде по комнатам, а не по всей собственности.

Аренда отдельных комнат дает вам доступ к нескольким арендаторам, что означает несколько проверок арендной платы.Хотя это может быть отличной финансовой стратегией, аренда таким способом все же имеет несколько предостережений.

Ключевые выводы

  • Сдача дома на одну семью или другой квартиры нескольким арендаторам дает множество преимуществ для арендаторов и домовладельцев.
  • Арендаторы могут сэкономить на аренде и других расходах, сдавая комнаты в частных домах.
  • Несмотря на рост доходов от аренды, арендодатели могут захотеть рассмотреть возможность высокой текучести арендаторов.
  • Чем больше арендаторов, тем больше звонков по поводу шума, повреждений и других жалоб.
  • Арендодателям также может потребоваться рассмотреть дополнительные расходы, включая отопление и благоустройство территории.

Почему аренда по комнатам?

Большинство людей, владеющих недвижимостью, обычно сдают свою собственность целиком одному человеку или одной семье. Как владелец недвижимости, вы можете рассмотреть этот вариант независимо от того, является ли дом вашим основным местом жительства (то есть вы живете в нем) или это просто инвестиционная недвижимость.Есть много преимуществ в аренде дома на одну семью или другой квартиры нескольким арендаторам как для вас, арендодателя, так и для арендаторов.

Основы

Поскольку в доме проживает несколько человек, арендаторы могут сократить свои расходы на аренду, поделившись своими расходами с другими. Допустим, дом с тремя спальнями обычно сдается за 2000 долларов в месяц. Одному арендатору может не понадобиться такое количество комнат, и он может быть не в состоянии позволить себе арендную плату. Но если бы комната ушла за 800 долларов в месяц, она могла бы быть более доступной.

Это дает арендатору свое личное пространство, а также доступ к остальной жилой площади — гостиной, кухне, ванной (ам) и любому другому общему пространству. Более того, если домовладелец оплачивает коммунальные услуги отдельно, их можно разделить между арендаторами, что еще больше снизит их ежемесячную нагрузку.

Арендодатели, с другой стороны, могут получать больший доход от аренды, сдавая комнаты разным арендаторам. Таким образом, дом с тремя спальнями, который сдается одной семье за ​​2000 долларов, будет приносить 2400 долларов каждый месяц, если будет сдан в аренду трем разным арендаторам.Аренда по комнатам также помогает арендодателям получать более надежный доход, поскольку сводит к минимуму последствия, связанные с наличием вакансий.

Высокая текучесть арендаторов

Совместное проживание в доме с несколькими людьми вместо того, чтобы снимать целую квартиру в одиночку, является экономически эффективным способом жизни. Это особенно актуально для одиноких и молодых людей — особенно в больших городах, таких как Нью-Йорк, где площадь является премиальной, а арендная плата может стремительно расти.

Многие миллениалы выбрали такую ​​схему, потому что она позволяет им иметь дополнительные наличные, которые можно использовать для других вещей, таких как оплата долга за колледж, покупка новой машины или даже сбережения для первоначального взноса на собственный дом.Во многих частях страны большинство отдельных комнат можно сдавать в аренду за несколько сотен долларов в месяц, в то время как приличная квартира может стоить не менее 800 долларов в месяц.

В результате разделить дом с несколькими людьми почти не составляет труда для людей, у которых нет детей, и очень мало ответственности, потому что экономия средств огромна.

Однако арендодателям, скорее всего, придется мириться с высокой текучестью арендаторов. Да, на такое жилье, безусловно, существует большой спрос, но по большей части аренда комнаты обычно носит временный характер.Через несколько месяцев арендаторы в конечном итоге захотят иметь собственное место с большей уединенностью и пространством. Некоторых людей может раздражать совместное использование кухни или ванной комнаты с другими в течение длительного времени. Также могут возникнуть трудности при аренде отдельной комнаты.

В результате домовладельцам, возможно, придется менять нескольких арендаторов каждые три-шесть месяцев. Хотя найти замену может быть нетрудно, хлопоты, связанные с частым сдачей жилья в аренду, а также проверкой возможных арендаторов, могут стать раздражающими.

Дополнительные телефонные звонки

Еще одна вещь, которую следует учитывать при принятии решения о том, следует ли вам арендовать недвижимость по комнате, — это дополнительная работа, необходимая для управления несколькими арендаторами, не говоря уже о возможности конфликта и драмы.

Многих домовладельцев уже раздражает, когда им поздно ночью звонят один арендатор. При большем количестве арендаторов под одной крышей почти неизбежно, что арендодатель получит больше звонков по поводу сломанных предметов, жалоб и споров между соседями по комнате.Дополнительные деньги, полученные от аренды комнаты вместо всей квартиры, могут не окупить дополнительных головных болей и стресса.

Также важно помнить, что сдача в аренду большему количеству людей в конечном итоге будет означать получение большего ущерба и, возможно, большего количества выселений. Это может отпугнуть инвесторов в недвижимость, которые хотят пассивно получать доход от своей собственности.

Скрытые расходы

Очень легко упустить важные расходы при расчете потенциальной прибыли от сдачи в аренду недвижимости, которую снимает комната.Это связано с тем, что многие расходы, которые обычно перекладываются на арендатора, в конечном итоге берет на себя арендодатель, включая уход за газоном, расходы на отопление и все остальное, что может быть трудно измерить использованием каждым арендатором. Без тщательного рассмотрения этих скрытых расходов арендодатели рискуют переоценить окупаемость своих вложений.

Во многих штатах незаконно взимать с арендатора плату за коммунальные услуги — воду, газ и электричество — если их использование не было точно и индивидуально измерено.Это сложно сделать с квартирой, в которой проживает несколько арендаторов. В конце концов, арендодатель должен будет покрыть эти расходы.

В некоторых штатах домовладельцы не могут взимать с арендаторов отдельную плату за коммунальные услуги, если их использование не измеряется точно и индивидуально.

Итог

Аренда по комнатам — один из способов увеличения доходов инвесторов от сдачи в аренду. Однако перед реализацией этой стратегии следует учесть ряд моментов.Например, наличие от двух до пяти совершенно незнакомых людей в одном доме может создать потенциальные конфликты.

Кроме того, есть некоторые расходы, такие как электричество и вода, которые нельзя передать арендаторам при аренде отдельных комнат. Некоторым арендодателям также может не показаться, что хлопоты, связанные с высокой текучестью арендаторов, того стоят.

Обзор арендодателя / арендатора и соглашения о соседях по комнате

Наряду с соглашением об аренде, наличие соглашения между соседями по комнате является одним из способов избежать потенциальных проблем.Эти соглашения можно небрежно назвать «домашними правилами», но они часто игнорируются. Письменное соглашение о соседстве по комнате — хороший способ доказать, что сосед перешел черту, и разрешить конфликт.

Что включать в договор о соседстве по комнате

Вопросы, которые вы включаете в соглашение о соседе по комнате, могут варьироваться от серьезных до незначительных.

Незначительные проблемы в арендуемой квартире могут включать:

  • Кто убирает каждую комнату
  • Кто моет посуду
  • Кто выносит мусор
  • Совместное питание стоит
  • Правила для ночевок
  • Если гости могут привезти с собой домашних животных свыше
  • Использование общих жилых помещений, таких как подвал или кухня

Основные проблемы в арендуемой единице могут включать:

  • Сроки аренды
  • Как распределять арендную плату
  • Как разделить квартплату и коммунальные платежи
  • Уровни шума, тихие часы или большие вечеринки
  • Домашние животные (когда они не допускаются на территорию)
  • Чей-то партнер въезжает, но не платит арендную плату
  • Пьянство несовершеннолетними или употребление запрещенных наркотиков
  • Уход за газоном или уборка снега
  • Как делятся гараж или парковочные места
  • Порядок выхода из аренды
  • Какие действия могут привести к выселению соседа по комнате

Эти проблемы считаются серьезными, поскольку они могут иметь юридические последствия.Когда вы подписываете договор аренды с другими, вы несете ответственность по обязательствам друг друга перед арендодателем. Если ваш соарендатор делает что-то, что нарушает договор аренды, это негативно сказывается на вас. Это называется солидарной ответственностью, и в большинстве договоров аренды есть формулировки, отражающие эту ответственность. Это означает, что если один или несколько из ваших соседей по комнате не соблюдают договор аренды, все вы несете ответственность.

Например, предположим, что один сосед по комнате не платит арендную плату. По этим законам другие соседи по комнате должны заплатить недостающие деньги, иначе закон может вмешаться.

С точки зрения арендодателя эта ответственность понятна. Они не хотят, чтобы их беспокоили внутренние проблемы с соседями по комнате, они просто хотят, чтобы договор аренды соблюдался.

Ни один арендатор не хочет нести ответственность за негативные действия другого человека. Соглашение о соседстве по комнате, в котором объясняется, за что каждый человек несет ответственность, — это простой способ помочь разрешить споры до того, как они перерастут в проблемы.

Избегайте конфликтов с общей арендной платой

Невыплата арендной платы — самый распространенный способ нарушения людьми договоров аренды.Это также большая проблема между соседями по комнате.

В договорах аренды обычно не указывается, как арендная плата должна распределяться между соарендаторами. Если в договоре аренды не указано, как распределяется оплата, соседи по комнате несут солидарную ответственность за полную арендную плату. Так что, если ваш сосед по комнате не платит арендную плату, вы все равно обязаны заплатить полную сумму. Если вы этого не сделаете, ваш домовладелец имеет право выселить вас всех.

Чтобы избежать этой ответственности, никогда не помешает спросить своего арендодателя, принимают ли они отдельные чеки арендной платы.Не ждите, что домовладелец согласится на это, но попробовать стоит. Однако, разделив чеки арендной платы, домовладелец будет знать, кто опоздал или не может заплатить арендную плату, и, возможно, просто выселит этого одного арендатора, а не всех вас. На практике домовладельцы, которые знают, какой арендатор опаздывает с арендной платой, обычно не наказывают виновных. Но с юридической точки зрения это решение домовладельца.

Другие нарушения договора аренды

Многие нарушения могут привести к негативным последствиям для всех арендаторов.Обычно к ним относятся нарушения шума, надлежащий уход за помещениями и их сдача в субаренду (если это запрещено договором аренды).

«Солидарная ответственность» означает, что по закону любое нарушение, совершенное одним арендатором, считается нарушением для всех. Следовательно, домовладелец может принять меры против каждого. Но опять же, это на усмотрение домовладельца; если вы можете отделиться от действий вашего соседа по комнате, домовладелец может наказать только виновного соседа по комнате.

Заключение договора о соседстве по комнате

Принимая во внимание общие проблемы, описанные выше, рекомендуется отсечь потенциальные проблемы до того, как они перерастут в более серьезные споры.Лучше всего это сделать по номеру:

  1. Достигните соглашения по вопросам, которые вы считаете наиболее важными, пока все будут спокойны и новички в аренде
  2. Записано
  3. Пусть все согласятся и подпишут документ

Суд обычно обеспечивает исполнение письменных соглашений, касающихся денежных средств, таких как арендная плата, коммунальные услуги и гарантийный депозит. Письменные документы также обычно более серьезно относятся к подписывающим их сторонам. Так что, если вы хотите, чтобы ваше соглашение соблюдалось, получите письменное согласие с соседом по комнате.

Составление собственного договора

Соглашения о соседстве по комнате часто содержат пункт о посредничестве, который требует от соседей по комнате обращаться за помощью в той или иной форме к третьей стороне, прежде чем предпринимать какие-либо действия. Это хорошая идея. В конце концов, действия соседа по комнате влияют на вас, и наоборот. Соглашение о посредничестве дает вам больше контроля над спором.

Образец документа о соглашении о соседстве по комнате

Ниже приводится образец соглашения, которое иллюстрирует основное содержание соглашения о соседстве по комнате:

ОБРАЗЕЦ СОГЛАШЕНИЯ С СЕМЬИ

Мы (нижеподписавшиеся) подписали договор аренды на 777 State Street, Ann Arbor, MI, 1 января 2020 года, срок аренды действует до 31 декабря 2020 года, по цене аренды 1200 долларов в месяц.Мы надеемся сделать так, чтобы обязанности по аренде были разделены поровну между всеми соседями по комнате. По этой причине мы подписываем это соглашение.

  1. Соседи по комнате
    Соседи по комнате по вышеуказанному адресу и аренде:
    Джозеф Блау
    Джонатан К. Публичный
    Джеймс Насиум
  2. Условия аренды
    Каждый сосед по комнате несет ответственность за соблюдение условий аренды до конца срока аренды. Сосед по комнате может уйти, если будет найден другой сосед по комнате, который будет приемлем для остальных соседей по комнате и домовладельца.Оставшиеся соседи по комнате соглашаются не отказывать в одобрении нового соседа безосновательно. Каждый уходящий сосед по комнате будет нести ответственность за поиск своего заменяющего арендатора.

    Арендодатель должен быть проинформирован о любой смене соседа по комнате, и уходящий сосед по комнате будет нести ответственность за свою часть арендной платы до конца периода аренды, если другие договоренности не будут согласованы с другими соседями по комнате и арендодателем в письменной форме.

  3. Аренда
    Каждый сосед по комнате будет платить 400 долларов.Остальные соседи по комнате будут сдавать арендную плату Джеймсу не позднее 1 числа каждого месяца. Джозеф должен будет выписывать единый чек, включающий арендную плату других соседей по комнате, домовладельцу не позднее 4-го числа каждого месяца.
  4. Гарантийный депозит
    Соседи по комнате внесли залог в размере 1200 долларов, разделенный поровну между ними. Каждый сосед по комнате будет нести ответственность за ущерб, причиненный им или их гостями. Если лицо, причинившее ущерб, не может быть определено, стоимость будет разделена поровну между соседями по комнате.
  5. Домашние животные
    Каждый сосед по комнате несет ответственность за любой ущерб, нанесенный их питомцу. Это включает в себя повреждение мебели, коврового покрытия, жалюзи, дверей, окон или любого личного имущества.
  6. Использование на кухне и уборка
    Еда должна покупаться каждым отдельно. Без предварительного разрешения нельзя делиться едой. Каждый сосед по комнате несет ответственность за уборку своей кухни в течение 24 часов после использования, включая посуду, кастрюли, сковороды, посуду и любое другое оборудование, которое использовалось, например, вытирая плиты, микроволновые печи и духовку.
  7. Предметы домашнего обихода
    Соседи по комнате будут вести единую бухгалтерскую книгу с квитанциями о расходных материалах, которые все соседи по комнате регулярно используют для обслуживания квартиры. К таким расходным материалам относятся бумажные полотенца, мешки для мусора, моющее средство для стирки и посуды и другие товары, которыми пользуются все соседи по комнате. Стоимость таких принадлежностей будет делиться поровну между соседями по комнате и согласовываться до 4 числа каждого месяца.
  8. Уборка
    Соседи соглашаются вместе убирать в общих частях квартиры каждую вторую субботу утром.Это включает в себя уборку пылесосом гостиной, мытье пола на кухне, протирание обеденного стола и любые другие разумные задачи, связанные с помещениями общего пользования. Каждый сосед по комнате несет ответственность за уборку и содержание своей спальни и ванной комнаты.
  9. Коммунальные услуги и кабель
    Все коммунальные услуги должны быть равномерно распределены между соседями по комнате.
    Алекс внес залог в размере 200 долларов за коммунальное предприятие по электричеству и газу, и в течение трех дней после получения копии счета за газ и электричество Майкл и Блэр заплатят ему одну треть от общей суммы.
    Майкл сохранил счет за кабельное телевидение, включая телевидение и Интернет. В течение трех дней после получения копии счета за кабельное телевидение Алекс и Блэр оплатят ему одну треть счета.
  10. Личное имущество
    Все соседи по комнате соглашаются воздерживаться от заимствования личного имущества других соседей по комнате без явного согласия владельца. Если владелец согласится передать собственность соседу по комнате, с ней будут обращаться в разумных пределах, и она будет возвращена в том же состоянии. В случае повреждения имущества заемщик несет ответственность за причиненный ущерб.
  11. Гости
    Каждый сосед по комнате соглашается иметь не более одного гостя на ночь, если оба других соседа не будут уведомлены за 3 дня и не согласятся на это. Каждый сосед соглашается, что не будет принимать гостей на ночлег более 5 раз в месяц.
  12. Вечеринки и собрания
    Любой сосед по комнате, который хочет устроить вечеринку или собрание более 10 человек в квартире, должен уведомить других соседей по комнате за 3 дня и получить их согласие на собрание.
  13. Quiet Times
    Каждый сосед соглашается ограничить свой шум и шум гостей после 22:00 в будние дни и до 12:00 по выходным. К шуму относятся музыка, телевидение, громкие разговоры, приготовление пищи и уборка, а также любые другие действия, которые в достаточной степени беспокоят других соседей по комнате.
  14. Периоды экзаменов
    Во время экзаменов соседи по комнате соглашаются, что у них не будет ночлега или собраний в квартире, и тихое время будет с 21:00 по будням и с 23:00 по выходным.
  15. Курение и алкоголь
    Соседи по комнате соглашаются с тем, что курение и употребление алкоголя не разрешается в помещениях или в зоне, непосредственно прилегающей к помещению, включая лестничные клетки, а также передний и задний вход в квартиру.
  16. Посредничество
    Соседи по комнате соглашаются обсудить нерешенные проблемы с соседями по комнате с консультантом из жилищного управления университета. Любой сосед по комнате может инициировать этот процесс, который включает консультации и посредничество. Все соседи по комнате соглашаются приложить добросовестные усилия, чтобы обсудить / получить решение, прежде чем предпринимать какие-либо действия, особенно в отношении параграфа 16 «Нарушения соглашения».

Подписи соседей по комнате:

Джозеф Блаф ___________________________________ Дата ____________

Джонатан К. Публичный ________________________________ Дата ____________

Джеймс Насиум ___________________________________ Дата ____________

У вас есть вопросы по закону арендодателя / арендатора или соглашениям с соседями по комнате? Спросите у юриста

Лучший способ для арендаторов и арендодателей защитить свои интересы — это иметь базовое представление о применимых законах и заключать свои соглашения в письменной форме.Обратитесь к ближайшему к вам поверенному домовладельца-арендатора за помощью в составлении или рассмотрении договора аренды или соглашения о соседстве по комнате.

Совместная и раздельная ответственность — Ресурсный центр для арендаторов

Когда входит арендатор и говорит, что у него проблемы с кем-то другим, указанным в договоре аренды (сосед по комнате, бывший, бывший друг), большинство консультантов по жилищным вопросам здесь, в TRC, затаят дыхание, потому что они собираетесь сказать этому человеку то, что он не захочет слышать. Мне нравятся хорошие истории, и в большинстве из них есть отличные истории, но в любом случае это обычно не заканчивается так, чтобы мы могли сообщить клиенту хорошие новости.Причина этих плохих новостей — солидарная ответственность.

Совместная и раздельная ответственность — это юридический термин, который сбивает с толку, означающий, что всех арендаторов по договору аренды (по одному договору аренды, а не по отдельным договорам аренды) и каждого арендаторов по договору аренды могут нести ответственность за все денежные убытки. Например: сосед А пробивает дыру в стене, а затем уезжает на работу за границу. Сосед по дому Б, получивший специальность, не повлекшую за собой международных возможностей трудоустройства, остается на месте.Соседа Б легче найти, когда придет срок оплаты. Сосед Б оказывается на крючке.

Это не означает, что у арендаторов нет права на защиту, когда они в конечном итоге получают счет за безответственность своих соарендаторов. Арендаторы могут привлечь друг друга к ответственности, что еще проще, если у них есть какое-то письменное понимание того, кто что должен, или какие-то бумажные следы, показывающие, кто причинил ущерб. Это просто не работа домовладельца — выяснять, кто был причиной проблемы, хотя домовладелец может попытаться, если он / она считает, что это так.Ниже приведены несколько советов для тех, кто может оказаться в такой ситуации.

Арендаторам:

  • Живите только с тем, кто, по вашему мнению, будет действовать добросовестно. Если у вас есть хороший друг, который очень ненадежен и к тому же склонен к несчастным случаям, ваша дружба может продержаться дольше, если вы не решите жить вместе.
  • Договоритесь с соседом по комнате, пока дела идут хорошо! В то время как все кажется счастливым и теоретическим, составьте список того, кто что будет платить, кто что будет делать, и все подробности вашей индивидуальной ситуации.Когда (если?) Вам станет некомфортно, вы пожалеете, что у вас не было такого.
  • Если вы небезопасны, есть способы получить помощь! Если вы живете с кем-то, кто угрожал вам или причинил вам боль, вы можете воспользоваться Законом о безопасном жилье и выйти из договора аренды или удалить страшного человека. Пожалуйста, свяжитесь с нами или с местным агентством по борьбе с домашним насилием, чтобы узнать больше о ваших правах. Подробнее о домашнем насилии здесь.
  • Если вы получите счет за чужие действия , вы можете подать иск в суд мелких тяжб.Вы можете предъявить иск только в отношении реальной причитающейся суммы (не предъявлять иск в отношении боли и страданий по мелким претензиям). Лучший способ добиться успеха в рассмотрении мелких претензий — иметь документальный след. *

Для подписавших:

  • Если вы подписываетесь на кого-то, кто будет находиться в аренде с другим арендатором (или более чем одним арендатором), вы можете в конечном итоге оплатить счет за кого-то, кого вы не знаете. Cosigning берет на себя ответственность за ВСЕЙ договор аренды, а не только за ту часть, которая касается человека, о котором вы заботитесь.Здесь вы найдете гораздо больше информации для соискателей.
  • У вас будет больше возможностей привлекать к ответственности отдельных арендаторов, если вы получите все в письменной форме! Поощряйте арендаторов к заключению соглашения о соседстве по комнате, в котором говорится, какие арендаторы, что и почему будут должны, и четко определяет, за какие обязательства арендатора несет ответственность каждый соавтор. (А еще лучше — сделайте это обязательным, прежде чем подписывать). Это не задача домовладельца — обеспечивать это, но это позволит вам легче подавать иск против арендаторов, которые не выполнили свои финансовые обязательства, в суде мелких тяжб.

Арендодателям:

  • Для вас отличная идея — предоставить арендаторам соглашения о соседстве по комнате, когда они подписывают договор аренды. От вас не потребуется применять его, если вы его предоставите, но это может помочь облегчить некоторые стрессы, связанные с разногласиями арендаторов.
  • Вы действительно можете привлечь к ответственности любую комбинацию арендаторов . Вы можете выселить или подать в суд на одного, всех или группу участников.
  • Многие из арендаторов, которых мы видим, действительно не понимают солидарной ответственности .Это отличная вещь, которую нужно объяснить, когда вы продвигаетесь по аренде.
  • Убедитесь, что вы понимаете Закон о безопасном жилье! Если арендатор приходит к вам с запретительным судебным приказом / жалобой на уголовное преследование / с условием освобождения за домашнее насилие / сексуальное насилие / преследование в отношении арендатора-нарушителя в их квартире или комплексе, он может быть освобожден от аренды или принудить арендатора-нарушителя из. Если у вас возникнут вопросы, вы можете связаться с нами или с местным агентством по борьбе с домашним насилием. Больше о домашнем насилии здесь.

А для любителей рассказов, вроде меня, несколько примеров из жизни:

  • Сегодня утром пришла женщина, которая ухаживала за своим престарелым отцом в обмен на жилье. Ее отец скончался. Она и ее отец были в договоре аренды, и даже несмотря на то, что есть закон, который гласит, что аренда заканчивается для людей, которые умирают (через 60 дней или по окончании срока аренды, в зависимости от того, что наступит раньше), если в договоре аренды указан другой арендатор. , договор остается в силе для оставшегося лица.Поскольку и дочь, и отец были указаны в договоре аренды одинаково (отдельных договоров не было), арендатор теперь несет ответственность за всю арендную плату, даже если раньше она ничего не платила.
  • В начале этого месяца пришли два арендатора, которые были давними друзьями. Они нашли квартиру, которая им понравилась, но нуждались в третьем человеке, чтобы разделить ее с ними. Управляющий порекомендовал кого-то, но этот человек оказался безответственным соседом по дому — редко платил аренду или коммунальные услуги.Клиенты думали, что менеджер должен нести ответственность за действия этого третьего лица (она рекомендовала его!), Но, поскольку все они были названы арендаторами в договоре аренды, они должны были вычислить сумму задолженности между собой.
  • Недавно вошел домовладелец, потому что он получал массу жалоб на шум в квартире с тремя жильцами. Арендодатель был почти уверен, кто является причиной всех проблем, и поэтому мы сказали ему, что, поскольку все они были названы арендаторами в заключенном у них контракте, арендодатель может направить уведомление о выселении только одному проблемному арендатору.

* Привет! Вы знали, что мы не адвокаты здесь, в TRC? И это тоже не юридическая консультация. Если то, что мы здесь написали, вам не подходит, поговорите об этом с кем-нибудь, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Редактировать от 21.07.14: Во втором абзаце была добавлена ​​фраза: «и каждый из арендаторов, находящихся в аренде», чтобы уточнить, что арендаторы могут нести ответственность как группа («совместно») и индивидуально. («Раздельно») на все условия аренды.Мы внесли изменения, потому что прекрасный читатель написал нам с просьбой прояснить этот пост, особенно в отношении того, что происходит, когда один человек несет ответственность по договору аренды, когда есть и другие арендаторы.

Совместная и раздельная ответственность действительно может сбивать с толку, и арендаторам важно понимать, что, подписывая договор аренды, только они могут нести ответственность за ошибки другого арендатора в том же договоре аренды. Теперь есть вещи, которые ошибочно обвиненный арендатор может сделать с этим — ошибочно обвиненный сосед по комнате может втянуть проблемного соседа по комнате в судебный процесс, но ошибочно обвиненный арендатор, вероятно, останется названным в иске.Соглашение о соседстве по комнате даст ошибочно обвиняемому арендатору больше свободы действий, чтобы самостоятельно возложить на проблемного арендатора ответственность, возможно, позже предъявив ему иск о возмещении денежного ущерба, причиненного в результате действий проблемного арендатора. Тем не менее, домовладелец не несет ответственности за проведение такого различия. Арендаторы, подписывающие договор аренды, по которому они несут «солидарную ответственность», выдают это разрешение.

Закон о соседях по комнате: сколько людей могут жить вместе по закону?

Учитывая непомерную сумму денег, которую мы тратим на аренду каждый месяц, неудивительно, что некоторые жители Нью-Йорка лукавят с количеством соседей в своей квартире.Как сообщала New York Times, даже супружеские пары брали соседей по комнате, чтобы сэкономить на аренде или чтобы иметь возможность накопить достаточно, чтобы когда-нибудь купить собственное жилье. Но какое количество человек разрешено в одной квартире?

«Закон о соседях по комнате» — малоизвестная и широко нарушенная часть городского Жилищного кодекса. Раздел § 27–2075 определяет максимально допустимое размещение в многоквартирных домах, а также в домах на одну и две семьи. Поскольку инспекторы не могут ходить от двери к двери в поисках нарушений, закон редко соблюдается, и поэтому Brick Underground назвала его одним из пяти самых больших невыполнимых положений об аренде.В том маловероятном случае, когда требуется максимальная вместимость, чаще всего это происходит из-за жалобы соседа. Согласно New York Times, нарушение обычно фиксируется только в том случае, если его сопровождает множество других.

Если в аренде один арендатор…

В соответствии с Законом Нью-Йорка о недвижимости 235 (f), также известным как «Закон о соседях по комнате», договор аренды жилого помещения, заключенный одним арендатором, неявно разрешает этому арендатору делить квартиру со своими ближайшими родственниками и / или лицами, не связанными с семьей, «из соображений экономии, безопасность и дружеское общение.”

Таким образом, если в договоре аренды есть только один арендатор, арендатору, ближайшим родственникам арендатора, одному дополнительному арендатору и детям-иждивенцам дополнительного арендатора разрешается жить в этой квартире до тех пор, пока она принадлежит арендатору (или супруга арендатора) основное место жительства.

Если в аренде более одного арендатора…

Любой договор аренды жилого помещения, подписанный двумя или более арендаторами, разрешает занятие: арендаторами, ближайшими родственниками арендаторов, жильцами (т.е., постороннее лицо, имя которого не указано в договоре аренды), а также иждивенцы этих жильцов.

Тем не менее, § 235-f 3-4 Закона о недвижимости гласит, что количество жильцов в квартире (то есть тех, кто не назван в договоре аренды) не должно превышать количество жильцов. Таким образом, если договор аренды подписывают два человека, в квартире должно одновременно проживать не более четырех жильцов.

Итак, если два человека подписывают договор об аренде студии, могут ли там жить четыре человека?

Наверное, нет.Здесь все становится сложнее; согласно разделу § 27–2075 Жилищно-эксплуатационного кодекса, каждый человек в квартире или доме на одну или две семьи должен иметь жилую площадь не менее 80 квадратных футов. Таким образом, максимальное количество людей, которым по закону разрешено занимать квартиру, определяется делением общей жилой площади квартиры на 80 квадратных футов. «Жилая площадь» квартиры не учитывает площадь частных холлов, фойе, ванных комнат или кладовых, но включает кухню.

На приведенном выше плане изображено 696,84 квадратных футов жилой площади. Этот квадратный метр, разделенный на 80 квадратных футов, равен 8,7 человек, поэтому по закону восемь человек могут жить в этой двухкомнатной квартире.

Восточный Гарлем

1955 Первая авеню

3 600 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Центральный Гарлем

44 Восточная 132-я улица

2 658 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Линкольн-сквер

240 West 64th Street

2 585 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Манхэттенвилль

3333B Бродвей

2650 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Мюррей Хилл

108 Восточная 38-я улица

3 700 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Yorkville

225 Восточная 93-я улица

3 480 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Midtown

245 West 51st Street

3 595 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Адская кухня

355 West 51st Street

3 695 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Восточный Гарлем

1955 Первая авеню

3 700 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Линкольн-сквер

160 Вест-Энд-авеню

4 000 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Центральный Гарлем

410 Saint Nicholas Avenue

2497 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ленокс Хилл

145 Восточная 63-я улица

3 700 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Жилищно-эксплуатационный кодекс также гласит, что на каждые два человека, законно проживающих в квартире, также разрешается проживать в ней одному ребенку в возрасте до четырех лет. Поскольку в этой двухкомнатной квартире восемь квартир площадью 80 квадратных футов, там могут жить восемь человек старше четырех лет и четыре ребенка до четырех лет. Однако, по определению Бюро переписи населения США, такое количество людей в вышеуказанной квартире будет считаться сильно переполненным, поскольку их будет больше одного.5 человек в комнате.

В случае, если ребенку исполнится четыре года, или в случае рождения ребенка, количество людей в квартире превысит максимальную вместимость — но Кодекс по содержанию жилья гласит, что это разрешено законом в течение одного года.

Что именно имеет право знать мой арендодатель?

В случае увеличения количества жильцов, арендатор должен сообщить домовладельцу имя нового жильца в течение 30 дней после въезда.

Арендодателю разрешается запрашивать имена и родство всех жильцов, а также возраст несовершеннолетних, проживающих в квартире, и арендатор должен ответить в течение 30 дней с момента этого запроса, чтобы избежать возможных судебных исков и / или расторжения договора аренды.

Прочие правила и положения…

Вы можете узнать больше о реальных примерах закона о соседях по комнате от эксперта по спорам с недвижимостью Мишель Ицковиц здесь.

[Этот пост был обновлен и переиздан.]

Парк Слоуп

226 Седьмая авеню

3 500 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Восточный Вильямсбург

249 Montrose Avenue

2 550 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

599 Quincy Street

2100 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

709 De Kalb Avenue

2 275 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Виндзорская терраса

101 Ocean Parkway

2 933 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Columbia St Waterfront District

73 Columbia Street

3 300 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Crown Heights

Роджерс-авеню, 24

2 125 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

564 Сент-Джонс-Плейс

3 200 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

834 Herkimer Street

2450 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Cobble Hill

403 Генри-стрит

3 500 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Бушвик

1254 Decatur Street

2100 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

523 Throop Avenue

2 494 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5


Получили интересный рассказ о недвижимости Нью-Йорка или полезный совет? Отправьте его нам по адресу [email protected] (Вы останетесь анонимным.) А почему бы не поставить лайк StreetEasy в Facebook и не подписаться на @streeteasy в Instagram?

Доходы и расходы от аренды — Советы по налогу на недвижимость

Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы.Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью.

Расходы на аренду недвижимости могут быть вычтены из вашего валового дохода от аренды. Как правило, вы вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете. Публикация 527 включает информацию о расходах, которые вы можете вычесть, если вы арендуете кондоминиум или кооперативную квартиру, если вы арендуете часть своей собственности или если вы меняете свою собственность на аренду.

Когда отражать прибыль

Укажите доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его фактически или конструктивно получили, если вы платите кассовый налог.Вы являетесь налогоплательщиком по кассовой основе, если вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Вы конструктивно получаете доход, когда он предоставляется вам, например, за счет зачисления на ваш банковский счет.

Подробнее о том, когда вы получаете доход конструктивно, см. Публикацию 538.

Предварительная аренда

Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до истечения периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, в котором вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.

Пример:

Вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.

Залог

Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.

Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательного платежа за аренду, это аванс. Включите его в свой доход, когда вы его получите.

Расходы, оплачиваемые арендатором

Если ваш арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, платежи являются арендным доходом. Вы должны включить их в свой доход. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычетом расходов на аренду. См. Расходы на аренду в Публикации 527 для получения дополнительной информации.

Пример 1:

Ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы.По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет.

Пример второй:

Пока вы находитесь за городом, печь в арендуемой вами собственности перестает работать. Ваш арендатор оплачивает необходимый ремонт и вычитает счет за ремонт из арендной платы. Основываясь на фактах, приведенных в каждом примере, включите в свой доход от аренды как чистую сумму арендной платы, так и сумму, уплаченную арендатором за коммунальные услуги и ремонт. Вы можете вычесть расходы на коммунальные услуги и ремонт как расходы на аренду.

Имущество или услуги вместо аренды

Если вы получаете недвижимость или услуги вместо денег в качестве арендной платы, включите справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды.

Если услуги предоставляются по согласованной или указанной цене, эта цена является справедливой рыночной стоимостью, если нет доказательств обратного.

Пример:

Ваш арендатор — маляр. Он предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо того, чтобы платить за аренду за 2 месяца.Вы принимаете его предложение. Включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за аренду за 2 месяца. Вы можете включить эту же сумму в арендную плату за покраску вашей собственности.

Использование дома для отпуска или жилого помещения в личных целях

Если вы используете в личных целях дом для отдыха или другое жилое помещение, которое вы сдаете в аренду, вы должны разделить свои расходы между арендным и личным использованием. См. Расчетные дни личного использования и Как разделить расходы в Публикации 527.Если ваши расходы на аренду превышают ваш доход от аренды, вы не сможете вычесть все расходы на аренду. См. Как рассчитать доход от аренды и вычеты в Публикации 527.

Аренда, залог и выселения — Справочник потребителей | Бюро защиты прав потребителей

Закон штата Нью-Гэмпшир о гарантийных депозитах (RSA 540-A) определяет гарантийный депозит как любые деньги, которые арендатор передает своему домовладельцу, кроме ежемесячной арендной платы.

Предисловие | Руководство пользователя | Содержание | Печатать Справочник

Договоры аренды являются важными юридическими документами, регулирующими права и обязанности арендаторов любого типа жилья. Договоры аренды обычно оформляются арендодателями. Поэтому условия аренды часто записываются в пользу арендодателя. Потенциальному арендатору необходимо внимательно прочитать договор аренды, прежде чем подписывать его. Аренда — это юридически обязывающий договор, поэтому арендатор должен понимать и соглашаться с условиями аренды.До подписания договора аренды потенциальный арендатор должен выяснить, кто оплачивает горячую воду, коммунальные услуги, парковку, вывоз снега, вывоз мусора и другие расходы. Если арендодатель и арендатор соглашаются изменить что-либо в распечатанном договоре аренды, изменение должно быть сделано в письменной форме, и арендатор и арендодатель должны поставить свои инициалы рядом с изменением. Все обещания произвести ремонт сдаваемого в аренду имущества должны быть сделаны в письменной форме. Сохраните копию договора аренды, чтобы вы могли обратиться к ней в случае возникновения проблемы. Закон штата Нью-Гэмпшир требует, чтобы арендодатель предоставил арендатору копию договора аренды в течение 30 дней после подписания.Арендаторы всегда должны получать квитанции о том, что они платят арендодателю (хотя аннулированные чеки часто являются достаточным доказательством оплаты).

Остерегайтесь «отказов» в договоре аренды, по которому арендатор отказывается от прав при определенных условиях. Например, пункт об автоматическом продлении автоматически продлевает истекший договор аренды, если вы не уведомите арендодателя в письменной форме о том, что не намерены продлевать договор аренды. Пункт о максимальной вместимости ограничивает количество людей, которые могут проживать в квартире.Арендодатель также может включить пункт о повышении арендной платы в середине срока аренды, если повышаются налоги на недвижимость.

Закон

Закон штата Нью-Гэмпшир о гарантийных депозитах (RSA 540-A) определяет гарантийный депозит как любые деньги, которые арендатор передает своему домовладельцу, кроме ежемесячной арендной платы. Название платежа — залог за уборку, предоплата за последний месяц и т. Д. — не имеет значения. Сумма является «гарантийным депозитом», если это не ежемесячная арендная плата.

В Нью-Гэмпшире домовладелец, владеющий более чем шестью квартирами, может попросить не более одного месяца арендной платы или 100 долларов, в зависимости от того, что больше, в качестве залога. Арендодатель должен хранить гарантийные депозиты на специальном счете условного депонирования или размещать залог в местном муниципалитете для обеспечения выплаты.

Арендатор имеет право на получение депозита. В квитанции должен быть указан банк, в котором хранится депозит, или указано, что у городского служащего есть залог, и должно быть указано, что у арендатора есть пять (5) дней, чтобы передать домовладельцу список дефектов и повреждений квартиру, когда она или он въехали.Если гарантийный депозит удерживается более 12 месяцев, домовладелец должен выплатить как минимум ту сумму процентов, которую он или она фактически заработали на эти деньги.

Пример: Марта подписывает договор аренды на 2 года, чтобы снять квартиру в одном из больших жилых комплексов, принадлежащих мистеру Баку. Марта вносит залог, эквивалентный месячной арендной плате, когда подписывает договор аренды. Агент г-на Бака дает ей квитанцию ​​о том, что средства залогового депозита хранятся на счете во 2-м Национальном банке в Конкорде.

Марта переезжает в свою новую квартиру первого числа месяца, и, прежде чем друзья помогут ей перенести мебель, она осматривает квартиру в поисках уже существующих повреждений. Она находит большое пятно на ковре в обеденной зоне, несколько потертых пятен на линолеуме на кухне и пару маленьких дырок в оконной перегородке в спальне. Когда она заканчивает инвентаризацию, она подписывает ее и ставит дату. На следующий день она делает копию описи и отправляет оригинал мистеру.Офис Бака, хранящая копию в своих файлах.

RSA 540-A: 5 определяет правовые отношения между арендодателями и арендаторами, так что к обоим будут обращаться справедливо. Распространяется на всех арендаторов, кроме:

  • Арендаторы, снимающие частный дом у домовладельца, у которого нет другой собственности;
  • Арендаторы в возрасте до 60 лет, которые проживают в здании с менее чем шестью квартирами и чей арендодатель проживает в том же здании;
  • Арендаторы, арендующие недвижимость для бизнеса, отдыха или отдыха (но закон может распространяться на некоторые мобильные дома и места на колесах).

Если арендуемая недвижимость не подпадает под действие RSA 540-A: 5, то условия аренды регулируют отношения арендодателя / арендатора.

Обязанности арендатора

Список дефектов и повреждений в арендуемой квартире, который должен быть передан арендодателю в течение 5-дневного периода, предназначен для защиты арендаторов от ответственности за ущерб, нанесенный предыдущими арендаторами. Каждый новый арендатор должен тщательно фиксировать дефекты арендуемой квартиры при заселении.Вы должны включить в свой осмотр состояние стен, полов, ковров, окон (ширмы, молдинг, подоконники и шторы), бытовой техники и оборудования. Обратите внимание на трещины, дыры, потертости, пятна, грязь и т. Д. Опись должна быть подписана и датирована вами и вашим арендодателем. Сделайте копию этого инвентарного списка перед тем, как вернуть его арендодателю в течение 5-дневного периода, чтобы сохранить его вместе с копией вашего договора аренды.

Арендаторы имеют дополнительные обязанности, которые не являются частью закона о арендодателях / арендаторах штата Нью-Гэмпшир, но регулируются договорным правом.Арендаторы обязаны соблюдать соглашения, указанные в договоре аренды. Арендаторы также несут ответственность за поддержание в надлежащем состоянии собственности арендодателя. В большинстве случаев арендаторы обязаны уведомить арендодателя как минимум за 30 дней о своих планах покинуть арендуемую квартиру, если в договоре аренды не указан другой период времени.

Арендаторы также несут ответственность за страхование своего личного имущества. У арендодателя обычно есть страховое покрытие для здания, но эта страховка не распространяется на личные вещи арендатора.Для арендаторов рекомендуется инвестировать в страхование арендаторов, чтобы убедиться, что их имущество защищено от краж, повреждений в результате пожара и ряда других опасностей.

Обязанности арендодателя

Арендодатель несет ответственность за обеспечение своих арендаторов безопасным и гигиеничным жилищем. В Нью-Гэмпшире строительные нормы и правила устанавливают стандарты строительства и обслуживания здания, включая защиту от пожаров. Жилищные нормы устанавливают стандарты для достаточного освещения, воздуха, тепла, вентиляции, санитарии и пространства для жильцов.Арендатор может связаться с местными жилищными властями, чтобы узнать, соответствует ли квартира, в которой он живет, действующим требованиям.

RSA 48-A: 14 устанавливает минимальные стандарты здоровья и безопасности для арендуемой собственности в городах, в которых нет постановлений, устанавливающих жилищные стандарты. Квартира не соответствует этим минимальным стандартам, если:

  • Заражена насекомыми-вредителями, и арендодатель не проводит регулярных проверок и уничтожения вредителей;
  • Неисправен водопровод или канализация;
  • Обнаружена небезопасная проводка;
  • Стены или крыша протекают;
  • Штукатурка падает со стен и потолка;
  • В полу, стенах или потолке есть небезопасные дыры;
  • Подъезды, лестницы или перила не здоровые;
  • В местах общего пользования есть мусор и мусор, когда домовладелец несет ответственность за вывоз мусора;
  • Не хватает воды или не работает система горячего водоснабжения;
  • Течь газовых линий или неисправны сигнальные лампы;
  • Система отопления не работает должным образом.

Арендодатель, который не поддерживает или отказывается поддерживать в надлежащем состоянии безопасное и гигиеничное жилище, может быть вынужден судом выплатить компенсацию арендаторам. Вы должны сообщать о любых дефектах в вашем жилище, которые нарушают какие-либо жилищные или строительные нормы, которые ваш домовладелец отказывается ремонтировать, вашему местному офицеру по обеспечению соблюдения норм и / или в Отдел общественного здравоохранения Нью-Гэмпшира в Конкорде.

Чтобы обеспечить дополнительную защиту арендаторов, закон Нью-Гэмпшира также требует, чтобы арендодатели предоставляли датчики дыма для своих квартир.RSA 153: 10-a требует, чтобы каждая арендуемая квартира была оборудована по крайней мере одним автоматическим дымовым / пожарным сигнализатором, расположенным в каждом коридоре или зоне, прилегающей к спальной зоне. Закон также требует, чтобы многоквартирные дома были оборудованы автоматическими устройствами дымовой / пожарной сигнализации на каждом уровне этажа, на каждой общей лестнице и в каждом общем коридоре. Арендодатель несет ответственность за поддержание этих дымовых / пожарных извещателей в надлежащем рабочем состоянии.

Если арендуемая квартира не оборудована детектором дыма / пожара или коридоры или лестницы в здании не оборудованы детекторами дыма / огня, арендатор должен связаться с домовладельцем и попросить установить устройства, а также связаться с местными пожарными, чтобы поддержать домовладелец должен соблюдать этот закон штата.

При некоторых условиях арендаторы могут прекратить платить арендную плату, чтобы заставить арендодателя соблюдать нормы здравоохранения или RSA 48-A (см. RSA 540: 13-c и -d). Поскольку неуплата арендной платы может быть основанием для выселения, арендаторам необходима компетентная юридическая консультация, прежде чем они откажутся от арендной платы. Бюро по защите прав потребителей Нью-Гэмпшира направит любых арендаторов, думающих о том, чтобы предпринять это действие, в Службу правовой помощи Нью-Гэмпшира или к частному адвокату за помощью.

Выезд

Когда арендатор выезжает из арендуемой квартиры, у арендодателя есть тридцать (30) дней, в течение которых он должен либо вернуть весь гарантийный депозит плюс проценты, если это необходимо, либо отправить письменное заявление о любых удержаниях, сделанных из депозита на ремонт, уборку, и т.п.стоимость каждого ремонта (подтвержденная копиями соответствующих квитанций, смет, договоров и т. д.) вместе с оставшейся суммой залога (RSA 540-A: 7). Арендатор должен уведомить арендодателя о своем новом адресе в течение 30 дней после выезда. Уведомление должно быть в письменной форме, но не обязательно формально.

Арендодатель может вычесть из залога:

  • Задолженность по аренде;
  • Доля арендатора в повышенных налогах на недвижимость, если это допускается договором аренды или другим письменным соглашением;
  • Стоимость ремонта повреждений, отличных от естественного износа.

Примечание: Как и следовало ожидать, значение термина «нормальный износ» может быть предметом спора. Следы от мелка, дыры в стене, разбитые окна, разбитые двери и т. Д., Вероятно, будут называться «повреждениями». Изношенные ковры, изношенные полы, повреждения, вызванные случайным разрывом труб или протекающей кровлей, вероятно, будут называться «износом». Сложнее всего классифицировать ущерб, причиненный предполагаемым неспособностью арендатора обеспечить надлежащий уход за квартирой.

Пример: Марта пишет агенту арендодателя за два месяца до окончания срока аренды, заявляя, что она не желает продлевать договор аренды. После того, как Марта выносит свою мебель из квартиры, агент мистера Бака, владельца дома, подходит, чтобы осмотреть квартиру, прежде чем Марта уйдет. Агент находит большое пятно на ковре в столовой, несколько сильно потертых пятен на линолеуме на кухне, несколько маленьких дырок в экране в окне спальни и треснувшее окно на кухне.Марта предъявляет свою копию описи, которую она провела при въезде, показывая, что пятно на ковре и дыры в экране существовали, когда она въехала. И Марта, и агент соглашаются, что изношенный линолеум — это нормальный износ. Агент действительно сообщает Марте, что стоимость замены треснувшего оконного стекла на кухне будет вычтена из ее залога.

Через три недели после переезда Марта получает чек от мистера Бака. Чек выписан на сумму ее гарантийного депозита, плюс проценты, заработанные по депозиту, за вычетом затрат на замену треснувшего кухонного окна.К чеку прилагается детализированная ведомость стоимости окна и суммы процентов.

Выселения

В Нью-Гэмпшире действует особая процедура выселения. Ни один домовладелец не может законно выселить арендатора, не выполнив действия, предусмотренные законодательством штата (RSA 540). Арендатора могут выселить за нарушение договора аренды. Если арендатор не имеет письменного договора аренды, он или она могут быть выселены по разным причинам. В Нью-Гэмпшире арендаторы, снимающие часть частного дома или занимаемого им дома, могут быть выселены практически по любой причине.

В Нью-Гэмпшире есть пять «хороших» причин для выселения:

  • Неуплата арендной платы;
  • Существенный ущерб помещению;
  • Поведение, которое влияет на здоровье и безопасность других людей;
  • Нарушение договора аренды;
  • Другая уважительная причина.

«Другая уважительная причина» может включать законные деловые причины арендодателя.Если, однако, «другая» причина — это что-то, что арендатор сделал или не сделал, то арендодатель должен сначала предупредить арендатора в письменной форме о том, что в будущем действие или бездействие будет основанием для выселения.

Арендатор может отменить порядок выселения по первым трем причинам, «исправив» ситуацию, то есть уплатив арендную плату, возместив ущерб и так далее.

Арендодатель может законно выселить арендатора только путем направления арендатору письменного уведомления.Это письменное уведомление должно быть в форме «письменного уведомления о выходе или увольнении», которое является юридическим документом. Для выселения за неуплату арендной платы, нанесение ущерба имуществу или опасность для здоровья или безопасности других лиц требуется уведомление за семь дней. Все другие основания для выселения требуют уведомления за 30 дней.

В случае, если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель должен предъявить письменное требование о выплате денег до выдачи уведомления о выходе. В уведомлении о выходе за неуплату арендной платы должно быть объяснено право арендатора отменить выселение путем уплаты причитающейся арендной платы плюс 15 долларов до последнего дня уведомления о выходе (RSA 540: 3, IV).Если оплата произведена, то выселение за неуплату арендной платы более невозможно (RSA 540: 2-5, 9). Однако арендаторам можно избежать выселения, только «исправив неплатежи» три раза в течение одного календарного года.

Арендодатель не может проникать в жилище, не имеет права выносить вещи арендатора, а не имеет права отключать отопление и коммунальные услуги. Шериф — единственный человек, который может вывезти собственность из помещения, и это может быть сделано только после того, как домовладелец получит решение суда, называемое «приказом о владении» (RSA 540-A: 3, III-IV).

Арендодатель не может выселить арендатора за сообщение властям о нарушении здания или жилищного кодекса, законное удержание арендной платы, подачу жалобы в суд с просьбой о запрете определенных действий, а также за встречу или организацию других арендаторов (RSA 540: 13- А).

Пример: Пити снимает квартиру у мистера Бака в большом комплексе. Пити не платил за квартиру последние три месяца, хотя агент мистера Бака отправил Пити несколько уведомлений с напоминаниями.Мистер Бак решает, что ему придется начать процедуру выселения против Пити за неуплату арендной платы. Мистер Бак отправляет письмо с требованием, чтобы Пити заплатил свою просроченную арендную плату в течение двух недель, иначе мистер Бак выселит Пити. Пити не отвечает на письмо. Мистер Бак выдает уведомление о выходе, в котором Пити сообщает, что он должен заплатить арендную плату плюс 15 долларов в течение семи дней, иначе он будет выселен. Пити не отвечает.

Г-н Бак подает жалобу арендодателя-арендатора в суд, чтобы начать процедуру выселения.На судебном заседании Пити говорит судье, что он не может платить арендную плату и что он не будет платить арендную плату. Мистеру Баку выдается «приказ о владении», и его исполняет заместитель шерифа с требованием выселить Пити из квартиры. Пити наконец убирает свои вещи из квартиры под бдительным присмотром депутата.

Что нужно помнить

  • Внимательно прочтите договор аренды, прежде чем подписывать его. Обратите особое внимание на пункты, в которых описывается, за что вы несете ответственность и за что отвечает ваш арендодатель.
  • Обратите внимание на все пункты, которые ограничивают то, что вы можете или не можете делать в отряде, и то, кто может жить в отряде (включая домашних животных).
  • Все изменения в распечатанном договоре аренды должны быть внесены в договор аренды в письменной форме и подписаны как вами, так и арендодателем.
  • Все, что вы платите арендодателю сверх месячной арендной платы, является залогом. В Нью-Гэмпшире домовладелец может потребовать не более 100 долларов или месячную арендную плату в качестве залога.
  • Арендодатель должен предоставить вам квитанцию ​​о внесении залога. В квитанции должна быть указана следующая информация:
    • Название банка, в котором хранится депозит. или заявление о том, что домовладелец заплатил гарантийный залог городскому служащему;
    • Заявление о том, что у вас есть 5 дней, чтобы передать домовладельцу копию списка повреждений в арендуемой квартире при въезде.
  • Проведите инвентаризацию ранее существовавших повреждений в квартире и отправьте копию арендодателю. Сохраните копию описи вместе с вашей копией договора аренды.
  • Если домовладелец не обеспечивает надлежащее отопление, воду или другие коммунальные услуги, вы можете подать ходатайство в районный суд, чтобы заставить домовладельца предоставить эти услуги.

Куда обращаться, если у вас возникла проблема

Хорошим источником помощи в решении проблем арендодателя и арендатора является юридическая помощь штата Нью-Гэмпшир.В штате Нью-Гэмпшир действует несколько отделений юридической помощи:

  • Манчестер: (603) 668-2900 или 1-800-562-3174
  • Клермонт: (603) 542-8795 или 1-800-562-3994
  • Портсмут: (603) 431-7411 или 1-800-334-3135
  • Литтлтон: (603) 444-8000 или 1-800-548-1886

Обратитесь в Бюро по защите прав потребителей Нью-Гэмпшира:

NH Consumer Protection Bureau
Департамент правосудия
33 Capitol Street
Concord, NH 03301-6397
(603) 271-3641 или 1-888-468-4454
http: // doj.nh.gov/consumer/index.htm

Если вы студент, вы также можете получить помощь в своем колледже или университете. В некоторых кампусах есть штатный юрист для консультации со студентами или жилищные офисы за пределами кампуса, которые имеют опыт оказания помощи студентам в решении подобных проблем.

Жалобы на нарушения здоровья и безопасности следует подавать в местный отдел здравоохранения или жилищное управление. С проблемами, связанными с детекторами дыма, следует обращаться к местному начальнику пожарной охраны.

О

нарушениях жилищного кодекса также можно сообщить в Управление здравоохранения штата Нью-Гэмпшир:

NH Отдел общественного здравоохранения
Департамент здравоохранения и социальных служб
29 Hazen Drive
Concord, NH 03301
(603) 271-4501

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>