Как при разводе поделить дом: Раздел дома при разводе

Как поделить при разводе неоформленный дом. Если недвижимость не оформлена

Как поделить при разводе неоформленный дом

Видео по теме

Земельный участок в садоводческом обществе оформлен в собственность одного из супругов. На участке в период брака строился дом, который до сих пор юридически не оформлен и не поставлен на учет. Как будут супруги делить дом при разводе?

Ответ:

В данном случае следует рассмотреть два вопроса.

1. Будет ли вообще недостроенный дом подлежать разделу как совместно нажитое имущество?

Существует несколько взглядов на эту проблему. Одни земельные юристы, основываясь главным образом на ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение прав на объект недвижимости с фактом регистрации, склоняются к тому, что разделить такой недостроенный дом нельзя, пока на него не будет оформлено право собственности в установленном порядке. Сторонники этой позиции не считают недостроенный дом (если только он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства) объектом недвижимости, а соответственно, он не может быть объектом гражданских прав. Хотя здесь можно отметить позицию суда, который признал право собственности на долю в недостроенном доме именно на том факте, что недостроенный дом не является объектом недвижимости, а поэтому факт регистрации не имеет никакого значения (см. Постановление Президиума Московского областного суда от 16.05.2007 N 317).

Другие, наоборот, полагают, что главное при разделе недостроенного дома установить, является ли он (с учетом стадии его строительства и конструктивных особенностей) делимой вещью. Тогда суд сможет либо определить отдельные подлежащие разделу части дома, либо (при невозможности раздела) признает право за супругами на строительные материалы и конструктивные элементы дома (см. Определение ВС РФ от 23.04.2001 N 57-В01-2, Постановление Президиума Московского областного суда от 13.05.2009 N 115).

Как видим, однозначного ответа на указанный вопрос нет.

Нам же более близка вторая точка зрения, но с некоторыми оговорками.

Ввиду того что суд должен определить имущество, подлежащее разделу между супругами, он же обязан установить факт принадлежности данного имущества лицам. В суде при разделе недостроенного дома (если он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства) возникнут проблемы с доказательством факта возведения дома, факта его существования и принадлежности супругам. Как показывает судебная практика земельных юристов нашего центра, некоторые суды отказывают в разделе подобного имущества, рассматривая его как самовольную постройку. В последующем такие решения признают незаконными, но мотивация у судов разная (см. вышеназванные Постановления Президиума Мособлсуда).

По нашему мнению, учитывая положения ст. 130 ГК РФ, ст. 38 СК РФ, а также Определение ВС РФ от 23.04.2001 N 57-В01-2, раздел недостроенного дома возможен, но только если стороны смогут предоставить суду соответствующие документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, позволяющие идентифицировать данный дом и его принадлежность к имуществу супругов. Конечно, желательно, чтобы на дом имелся технический или кадастровый паспорт.

2. Каковы особенности раздела дома, находящегося на земельном участке, оформленном на одного из супругов?

То обстоятельство, что земельный участок оформлен в собственность только одного супруга, не имеет особого значения. Главное, чтобы данный земельный участок был приобретен супругами во время брака. Тогда он будет разделен между супругами как совместно нажитое имущество. Но даже если земельный участок признают личной собственностью супруга, а дом — совместно нажитым имуществом, выдел доли в доме повлечет за собой определение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой будет пропорционален доле в праве собственности на дом. Такой вывод вытекает из ст. 273 ГК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, принадлежащее собственнику участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

При возникновении схожих вопросов обращайтесь к земельным адвокатам нашего Центра.

Раздел дома при разводе между супругами, способы, примеры

Когда семейная жизнь развивается по идеальным канонам, вроде: «они жили долго и счастливо и умерли в один день», совместно нажитое имущество, это источник достатка и радости в семье. Если же совместная жизнь не сложилась, и супруги разводятся, она становится проклятьем.

Если разделить чашки-ложки и прочий движимый скарб еще относительно несложно, то когда речь заходит о недвижимости, люди просто становятся в тупик.

Как разделить то, что на первый взгляд кажется неделимым? Квартиру? Дачу? Дом? Особенно много вопросов вызывает раздел частного дома, в котором постоянно живет семья. Они сыплются, буквально как из рога изобилия:

• Как понять, кто, на какую долю имеет право?
• Всегда ли доли супругов равны?
• А если дом получен одним из супругов в наследство?
• А если оформлен он на одного из супругов, а строительством и обустройством занимался другой, или оба вместе?
• Что делать, если кроме мужа и жены в жилой недвижимости проживают дети?
• А если один из детей инвалид?
• Можно ли разделить не только денежный эквивалент дома, но и само помещение, фактически?
• Какие вообще существуют способы раздела?

И это далеко не все возникающие вопросы. В данной статье мы постараемся наиболее полно осветить проблему раздела частного дома при разводе с правовой и практической точки зрения.

Право собственности на дом

Гражданское законодательство России содержит понятие совместной собственности. Семейное – конкретизированное понятие общей членов семьи, в частности, супругов. Что касается мужа и жены, то все, что каждый из них покупает или приобретает во время брака (кроме наследства и имущества, полученного в дар, но об этом чуть ниже), входит в совместную собственность супругов.

При этом прекращение брака само по себе не становится причиной прекращения факта совместного владения имуществом. Например, дом после развода все равно остается общим. И будет таковым неопределенное время, пока его не разделят законным путем.

То есть, супруги по-прежнему, могут достичь обоюдного согласия и совместно распорядиться общим домом, либо произвести справедливый раздел, и затем распоряжаться каждый своей долей (частью).

ВНИМАНИЕ! Совместная собственность супругов на детей не распространяется! То есть, принадлежащий родителям дом, детям не принадлежит (если только не был куплен или построен с участием материнского капитала).

Данный вопрос регулирует статья №:60 (п.4) СК РФ, И дети не являются субъектами раздела семейного имущества, независимо от того, делят его родители по причине развода или просто так (согласно правовым нормам РФ, супруги могут разделить между собой имущество, не расторгая брака).

Совместная собственность в браке не означает, что у кого-либо из супругов не может быть личной собственности. Например, объекты имущества, подаренные супругами друг другу или какой-то третьей стороной, считаются личной собственностью получателя дара и разделу не подлежат. То же самое касается наследства, полученного по завещанию или очереди наследования. А также имущества, которым муж или жена владели до брака.

Хотя, что касается дома, здесь могут быть варианты. Например, жена до брака имела земельный участок с полуразвалившимся «сараем». За время семейной жизни муж, вкладывая заработанные деньги и личный труд, способствовал превращению его в комфортабельную усадьбу. Такой дом может быть переведен в разряд совместной собственности, поскольку стоимость недвижимости существенно возросла во время брака. Такие вопросы решаются в суде.

Способы раздела дома. Соглашения или суд

Как и большинство вопросов, которые регулирует СК РФ, решить проблему раздела между собой частного дома можно двумя способами:

• Договориться в частном порядке между собой и оформить соответствующее нотариальное соглашение, которое будет иметь полную юридическую силу
• Составить исковое заявление и предоставить суду разрешать непреодолимые разногласия между супругами, исходя из законодательных норм и правил

Рассмотрим оба способа чуть подробнее

Соглашение

Муж и жена самостоятельно определяют доли, которые каждый из них получает при разводе. По правилам они должны быть равными. Однако, супруги могут договориться и о неравных долях, учитывая, например, детей.

Хотя с точки зрения закона, дети не имеют право на родительское имущество, закон не запрещает родителям учитывать их интересы в частном порядке.

Например, супруг, покидающий семью, может передать детям свою долю вместо ежемесячных алиментных выплат. Или оставить супругу, с которым остаются жить дети, большую долю в доме. Говоря проще, по соглашению супруги могут договориться о любом способе раздела дома, либо возмещении части его стоимости со стороны того, кто будет продолжать жить в нем.

Данный способ удобен и предпочтителен в том смысле, что внутренние дела семьи (пусть даже распавшейся) остаются ее внутренними делами, и не требуют вмешательства государственных органов. Но применить его возможно только в том случае, когда конфликт между разводящимися супругами не достиг «крайней точки кипения», и люди еще способны конструктивно общаться друг с другом.

Суд

Если же муж и жена не могут договориться или подозревают, что вторая сторона «хочет их обмануть», придется прибегнуть к помощи суда. Подать в суд может один из собственников дома, или оба вместе. В этом случае пишется совместное заявление.

Подавать заявление лучше в территориальный суд по месту расположения дома (особенно, если оно совместное). Если же в суд подает один из супругов, он может сделать это по месту проживания другого (ответчика).

Делить дом необязательно одновременно с бракоразводным процессом. Можно сделать это заранее, или, наоборот, после развода. Вы вправе выбрать удобный для себя режим, и следует это сделать.

Например, если развод сложный и сопровождается несколькими исковыми требованиями об алиментах, месте жительства детей, порядке встреч с ними, лучше не осложнять и без того запутанный процесс дополнительным исковым требованием, а отложить раздел «на потом». Если же особых разногласий нет, оптимальным будет «отсудиться» за один раз, чтобы не повторять всю малоприятную процедуру заново.

Срок исковой давности

Согласно положению статьи №38(п.7) СК РФ, супругам дается три года на то, чтобы поделить общее имущество между собой. Но эту цифру не следует воспринимать однозначно, как трехлетний срок с момента развода.

Статья №200 (п.1) ГК РФ поясняет, что срок исковой данности считается не с момента наступления события, дающего право подать иск, а с того момента, как истцу стало известно, что его права (в данном случае на общее имущество) нарушены. Поясним это на реальном примере.

Пример из судебной практики 2018 года

Гражданка А была замужем за гражданином В 12 лет. За это время супруги построили дом. После развода В остался жить в доме, против чего А не возражала. Она не отказывалась от права на совместное имущество, а просто уехала жить в другое место.

В проживал в доме с новой семьей, у него родилось двое детей. Через 8 лет В умер. Наследство (собственно, данный дом) должны были разделить между собой его новая жена, мать и двое сыновей.

Однако А подала в суд иск о восстановлении своих прав на половину дома, как на имущество, совместно нажитое во время брака. Ответчики (наследники В) настаивали на том, что срок исковой давности истек, поскольку после развода прошло 8 лет.

Дело поочередно рассматривалось в трех инстанциях. Территориальный суд иск А удовлетворил, апелляция встала на сторону ответчиков, а Верховный Суд, куда была подана кассационная жалоба, подтвердил правоту первой инстанции и гражданки А.

Было признано, что до наступления события, предшествующего иску (перехода дома по наследству, как объекта единоличной собственности В), у гражданки А не было оснований считать, что ее права собственности на половину дома, принадлежащую ей на основе совместной собственности с В, нарушаются.

Таким образом, срок исковой давности не истек, и иск должен быть удовлетворен, поскольку А не заявляла о своем отказе от права собственности в пользу В.

Данный прецедент подтверждает позицию Верховного Суда в отношении срока исковой давности относительно раздела совместного имущества после развода. С юридической точки зрения разделить материальные ценности, принадлежащие супругам в браке, можно в любое время.

Что же касается практической стороны дела, то, пожалуй, разобраться с разделом имущества после развода разумнее в «обозримом будущем», не откладывая этот вопрос на долгие годы.

Расставшись, каждый супруг начинает самостоятельно строить свою жизнь. В ней появляются новые люди, создаются новые семьи. «Вернуть свое» можно, конечно, и через 20 лет, но тогда будьте готовы к тому, что вас ждут изнурительные судебные разбирательства и сложности с получением своей доли в доме, который когда-то принадлежал вашей семье.

Содержание искового заявления

Требования к исковым заявлениям более-менее одинаковы для всех видов исков: деловой стиль, отсутствие ошибок и помарок в тесте, соблюдение общей формы деловой документации («шапка», заголовок, основная часть, дата и подпись в конце). Способ написания – рукописный или печатный (ранее документы печатали на пишущей машинке, теперь это можно сделать при помощи компьютера). Все это подробно зафиксировано в статье № 131 ГПК РФ.

В заявлении обязательно должны быть указаны:

• Полное и точное наименование судебной инстанции, плюс иногда имя судьи
• Полные имена и адреса истца и ответчика (если регистрационные и фактически адреса разные, следует написать и тот, и другой)
• Цена иска (поскольку раздел дома относится к имущественным искам, и пошлина за него считается в зависимости от цены дома, кадастровой или рыночной)
• Обстоятельства исковых требований (данные о заключении и расторжении брака, данные о приобретения дома, необходимость его раздела, дополнительные сведения) со ссылками на приложенные документы
• Исковое требование (разделить дом)
• Ссылки на законодательные нормы, обуславливающие иск
• Перечень прилагаемых документов, в обязательном порядке включающий:
  • Копии паспортов, свидетельства о браке/разводе
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (дом) и документы, подтверждающие его стоимость
  • Квитанция об уплате пошлины

А также (в зависимости от наличия и надобности)

• брачный договор
• соглашение о разделе
• данные о детях
• и прочее, что затребует суд

Образец заявления можно найти и скачать в интернете, либо написать его самостоятельно, пользуясь -помощью юриста. Все документы подаются в канцелярию в трех экземплярах. После принятия дела в работу первое заседание назначается через месяц. Далее, либо суд принимает решение о разделе (в силу оно вступает еще через месяц, в течение которого ответчик может его оспорить), либо назначает новое заседание, если требуются дополнительные документы и свидетельства.

Можно ли поделить дом после развода?

Речь в данном контексте идет не о выделении супругам долей в собственности, а о фактическом разделении жилплощади в соответствии с этими долями. То есть о том, возможно ли, чтобы бывшие супруги продолжали жить в том же доме, но уже не «под одной крышей», а каждый на своей половине, самостоятельной фактически и юридически.

Да, в некоторых случаях это возможно, но окончательный ответ может дать только судебно-строительная экспертиза.

Экспертиза

Фактический раздел дома возможен только при соблюдении требований жилищных норм и функционального назначения помещений. То есть, это зависит от размера и планировки дома. Выводы экспертизы могут иметь рекомендательный характер по возможной перепланировке. Экспертиза может предложить несколько вариантов раздела или прийти к выводу о его невозможности.

Например, нельзя разделить дом с печным отоплением, если печь находится лишь в одной половине, и невозможно установить второй ее аналог. Нельзя разделить дом по этажам, если нет возможности обеспечить независимый вход на этаж. Нельзя отдать жене кухню, а мужу – жилую комнату и санузел. Нельзя разделить маленький домик, если после раздела площадь каждой части будет меньше положенных норм жилой площади. И так далее.

Как разделить дом после развода?

Если с технической точки зрения дом может быть разделен на две равные, независимые друга от друга части, суд принимает решение о разделе на доли и выделяет эти доли в натуре.

Если раздел возможен, но размер одной независимой части меньше по площади и не соответствует по размеру юридической доле, суд может принять решение о разделе в натуре и денежной компенсации. То есть тот совладелец, фактическая для которого оказалась больше, выплатит определенную сумму тому, чья доля меньше.

Если же фактический раздел в принципе невозможен, могут быть самые разные альтернативные решения (важно, чтобы он устраивали обе стороны):

• Продать дом и поделить вырученные средства в соответствии с долями
• Передать дом одному из совладельцев и потребовать от второго выкупа доли второго
• Продолжать совместно пользоваться домом, установив порядок, не нарушающий права ни одной из сторон

Но в любом случае судебный раздел производится по принципу справедливости и равноправия супружеских долей.

В судебной практике бывают случаи, когда делят не до конца достроенный дом. Если он конструктивно позволяет фактический раздел (с минимальными изменениями проекта или даже без такового), то делится фактически. Если же нет – подлежит разделу альтернативными способами. В стоимость такого дома включается цена материалов, необходимых, чтобы завершить строительство.

Размер долей

По умолчанию супружеские доли равны, если брачным договором или соглашением не заявлены иные пропорции деления. Но, разумеется, на практике бывают исключения.

Например, суд может выделить большую долю тому супругу, на попечении которого остаются малолетние дети. Особенно, если ребенок-инвалид I или II группы. Или уменьшить долю одного из супругов, если второй докажет, что тот не вкладывал средств в семейный бюджет, а напротив, приносил семье убытки.

Данное правило не может быть применено к женщине, которая рожала и воспитывала детей, не работая при этом. Также физическая невозможность работать (длительная болезнь, инвалидность) считаются уважительной причиной, позволяющей одному из супругов не работать и при этом иметь равное право на совместное имущество.

Также перед тем, как приступить к разделу совместного имущества (и дома в том числе), суд выделяет ту часть имущества, которое считается личным (куплено до брака, подарено, получено в наследство). Оно не делится. Остальное делится на доли. При наличии возможности суд устанавливает порядок фактического раздела (что именно кому именно достанется).

Если дом приобретен на средства материнского капитала

Это совершенно особый случай. Такой дом считается не совместной собственностью супругов, а совместной собственностью всей семьи, включая детей. Следовательно, он будет делиться не на двоих, а на всех. Если дом приобретен или построен на средства материнского капитала, каждый ребенок должен иметь в нем свою долю.

ВНИМАНИЕ! Никакие сделки с жильем, доля в которых принадлежит несовершеннолетним детям, невозможны без привлечения органов опеки и попечительства. В том числе, заключение добровольного соглашения на раздел имущества или судебный раздел после развода.

Органы опеки проверяют, соблюдены ли права ребенка и дают свое согласие, либо не дают согласия. При судебном разделе мнение органа опеки может быть учтено при требовании выделить супругу, с которым остаются жить дети, большей доли в доме.

Если есть дети

Наличие детей в большинстве случаев не влияет на порядок раздела имущества после развода, Материальные права ребенка защищаются путем назначения алиментов, а имущество семьи – это совсем другое. Оно принадлежит родителям, и дети не вправе на него претендовать.

Но СК РФ допускает увеличение доли супруга, с которым остаются дети после развода, в недвижимости (мы же говорим о доме). Если истец намерен реализовать это право, то важно обратить внимание суда на наличие детей. Об этом следует специально упомянуть в иске, или подать отдельное ходатайство.

Скорее всего будет увеличена доля того родителя, который остается с несколькими несовершеннолетними детьми, или с ребенком-инвалидом. Это тоже следует отразить в иске.

Делится ли имущество ребенка

Несовершеннолетние дети тоже имеют право владеть личным имуществом. Компьютеры, музыкальные инструменты, дорогие высокотехнологичные игрушки, принадлежащие детям, разделу не подлежат. Более того, даже если дом, в котором проживает семья, получен ребенком в наследство от другого родственника, или подарен, он тоже не будет поделен между родителями.

Имущество, принадлежащее ребенку, передается тому родителю, с которым он останется жить. Никакой компенсации второму родителю в этом случае не полагается.

ВНИМАНИЕ! Важно перечислить в исковом заявлении все имущество, принадлежащее ребенку. Это избавит вас от споров и необходимости доказывать данный факт в процессе суда.

Судебная практика раздела дома при наличии ребенка

Во-первых, наличие несовершеннолетнего ребенка, который живет вместе с ним, дает право истцу выбрать орган суда. Иск можно подавать не только по месту расположения дома или месту регистрации ответчика, но и по своему месту жительства.

Во-вторых, судьи достаточно часто увеличивают долю в доме для родителя нескольких детей или того, который занимается уходом за ребенком-инвалидом.

ВНИМАНИЕ! Любая продажа недвижимости, в которой живут и прописаны дети, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Когда родители при разделе имущества решают продать дом и поделить деньги между собой, на заседании суда обязательно должен присутствовать представитель опеки. Суд сам его вызовет. Но в некоторых случаях разумно заблаговременно поставить органы опеки в известность о планируемом мероприятии, убедить их в том, что права ребенка будут соблюдены, и получить разрешение на продажу дома. Его следует приложить его к исковому заявлению, тогда процесс пойдет быстрее.

Если у вас остались вопросы, касающиеся раздела дома после развода, квалифицированные юристы портала Prav.io будут рады ответить на них.

Раздел жилого дома при разводе в натуре или долями по соглашению и через суд по исковому заявлению супругов

В современных реалиях приобрести жилье — непростая задача, поэтому при разводе столько внимания уделяется разделу домов. И, напротив, купив или построив частный дом за большую сумму, никто из супругов не хочет просто так подарить свою часть другому. Так или иначе, вопрос раздела жилья имеет множество нюансов, которые при разводе определяют и размер долей и то, получит ли вообще один из супругов что-нибудь.

Мирный раздел

Составление мирной взаимовыгодной договоренности между супругами — идеальный вариант, который сэкономит им массу времени и нервов. В зависимости от степени взаимного доверия, разводящиеся могут прийти к неофициальной договоренности или оформить её согласно требованиям закона.

1. Неофициальная договоренность представляет собой соглашение, которое реализуется официальными способами. Например, супруги договорились продать дом и разделить вырученные деньги пополам.
2. Официальные договоренности представляют собой документы, оставленные супругами и заверенные нотариусом, или же мировые соглашения, достигнутые непосредственно в ходе судебного разбирательства.

Доли в жилье

Если речь идет о договоренности, то супруги сами вправе определить, кому из них какая часть дома достанется. Что касается определения долей судом, он, как правило, учитывает следующие обстоятельства:

• с кем остаются дети до 18 лет;
• серьезное заболевание или нетрудоспособность супруга;
• отсутствие работы и дохода во время совместной жизни у одной стороны по неуважительным причинам;
• нерациональная растрата одним из супругов средств семейного бюджета.

Чаще всего суд придерживается равенства долей. Правило работает и тогда, когда один из супругов длительно не получал дохода, например, потому что воспитывал маленьких детей или занимался домашним хозяйством.

Раздел через суд

Вопрос о разделе частного дома рассматривается в суде, если стороны не смогли прийти к соглашению, которое устроило бы каждую из них. При наличии споров схема действий такая.

1. Истец (инициатор развода) проводит и оформляет оценку недвижимости.
2. Согласно определенной стоимости жилья уплачивается госпошлина.
3. Истец подает свои требования на раздел дома вместе с заявлением и квитанцией об уплате сбора.

Бывает, что заявитель стремится фиктивно занизить стоимость дома, чтобы уменьшить размер госпошлины. Если судья заподозрит несоответствие, то может назначить повторную оценку.

Особенности фактического распределения долей

Нередко суд выносит постановление о «натуральном» разделе дома. То есть, если конструкция строения позволяет, его просто делят дополнительной стеной на 2 части.
Возможны и другие варианты:

• между сторонами будут распределены конкретные комнаты;
• если дом можно разделить, но для этого придется фактически уменьшить долю одной из сторон, то вторая обязана выплатить ей компенсацию;
• по обоюдному согласию разводящихся весь дом может перейти к одному из них, а второй получит возмещение (т.е. фактически один супруг «выкупает» долю другого).

Раздел дома, приобретенного до брака

Частный дом, приобретенный одним из супругов до заключения брака, полученный в дар или по праву наследования, при разводе разделу не подлежит. Второй супруг не будет иметь право и на то жилье, которое было куплено уже во время семейной жизни, но на средства, вырученные от продажи дома, имевшегося до заключения союза.

Раздел возможен только в том случае, если стоимость недвижимости, купленной до брака, во время него существенно возросла. Например, в ней проведен дорогостоящий ремонт, перепланировка или надстроен еще один этаж.

Раздел дома, приобретенного с помощью ипотеки

При разделе частного дома, приобретенного на средства ипотечного кредита, он распределяется между супругами либо по правилу равенства долей, либо с учетом их участия в погашении займа. Для этого нужно определить, кто совершил первоначальный взнос, сколько было уплачено одним супругом, если он взял ипотеку еще до брака, а сколько было внесено из семейного бюджета, а также другие обстоятельства.
Дело значительно осложняется, если ипотека еще не выплачена полностью, а вместе с долями в имуществе делить приходится и долги. В такой ситуации банк является полномочным третьим лицом и получает право озвучивать свои требования и условия.
При разделе частного дома, приобретенного в ипотеку, возможно несколько вариантов.

1. Жилье продается. Часть суммы отходит банку в качестве погашения кредита, остальное делится между супругами.
2. На дом остается совместное право пользования, а сумма оставшихся платежей распределяется между обеими сторонами. В такой ситуации нужно составить дополнительное соглашение к договору с банком.
3. Если банк даст свое согласие, то и дом, и остатки платежей по ипотеке переходят в собственность одного из супругов. Второй обязан выплатить ему компенсацию. В кредитный договор вносятся поправки.
4. Банк предъявляет свои требования, согласно которым определяется доля каждого супруга. При этом оба они должны дать свое согласие.

Дом, купленный в браке, будет делиться между обоими супругами, даже если фактически был приобретён на деньги, заработанные одним из них. Например, если супруг получал доход, а супруга находилась в декретном отпуске или занималась домашним хозяйством.

Как не лишиться дома при разводе?

— Земля досталась мне по наследству до замужества, в браке я построила дом на средства мамы. Как обезопасить дом от раздела в случае расторжения брака? Муж не работал и никакого участия не принимал.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вам нужно заключить брачный договор, так как муж уже претендует на половину дома, а участком он может пользоваться, потому что дом неразрывно связан с землей.

Развожусь с мужем-пенсионером, как делить дом?

Могу ли я отсудить квартиру, если только я платил за ремонт?

Отвечает юрист компании «Див Ком» Людмила Александрова:

В случае, даже если муж не работал и не принимал никакого участия в постройке дома, по закону он имеет право на его половину. На основании статьи 34 Семейного кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Кроме того, режим совместной собственности на все имущество, приобретаемое супругами в браке, установлен статьей 256 Гражданского кодекса.

К сожалению, не очень понятно, оформлен ли построенный дом в собственность. Если он еще не оформлен, то стоит оформить его на маму, которая впоследствии его Вам может подарить. В соответствии со статьей 36 Семейного кодекса, полученное одним из супругов в дар имущество является его собственностью и разделу в случае расторжения брака не подлежит.

Теперь давайте рассмотрим ситуацию, если дом оформлен на Вас.

Есть несколько способов обезопасить дом от раздела в случае расторжения брака.

Например, можно заключить брачный договор, по которому в случае расторжения брака недвижимость перейдет в собственность супруги. В этом же договоре можно будет определить правовой режим собственности, которую супруги планируют приобретать в дальнейшем. Данный договор необходимо составить и заверить нотариально, тогда он будет иметь юридическую силу.

Есть еще один способ — дарение. Но здесь нужно действовать поэтапно. Режим совместной собственности, который действует в настоящий момент, не предполагает выделения долей имущества: каждый из супругов обладает им в равной степени в силу закона. Поскольку оба супруга уже владеют объектом недвижимости, его необходимо вывести из совместной в долевую собственность. Это можно сделать в рамках ст. 38 Семейного кодекса через раздел жилья на доли и последующей государственной регистрации каждой из них. После выделения долей в доме Ваш муж может подарить Вам свою часть.

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):

По общему правилу, имущество, приобретенное в браке, является общим имуществом супругов вне зависимости от того, на имя какого супруга оно приобретено. Правда, Семейный кодекс содержит оговорку о том, что общим является имущество, приобретенное в браке за счет общих доходов супругов. Поэтому, на первый взгляд, построенный Вами дом вроде бы не должен подлежать разделу в случае расторжения брака, так как он построен на средства Вашей мамы. Однако если Ваш муж все-таки решит, что имеет право на получение доли дома, и заявит в суд иск о разделе, вопрос о происхождении денежных средств будет решать суд.

Если, например, в процессе судебного разбирательства будет установлено, что деньги были подарены Вам мамой для строительства дома, то, возможно, суд признает, что общая собственность на дом в Вашем случае не возникла. В то же время суд может прийти к выводу, что деньги были предоставлены Вам в долг, что повлечет признание дома общей собственностью супругов. Возможны и другие варианты развития событий. То есть при возникновении судебного спора о разделе дома предсказать его исход однозначно невозможно.

Как по закону разделить квартиру при разводе?

Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?

Для того чтобы ситуация была более стабильной, можно порекомендовать Вам заключить с мужем брачный договор, который установит режим Вашей личной собственности на дом. Нелишним будет закрепить в договоре положение о том, что Ваш муж подтверждает, что дом построен не на ваши общие средства, а на средства, подаренные Вам Вашей мамой. Попутно стоит отметить, что при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Однако суд вправе отступить от этого правила в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

Необходимо заключить брачный договор, по которому все имущество, оформленное на одного из супругов, является его личной собственностью. При этом нужно попросить нотариуса сделать указание на то, что даже если в период брака в собственность одного из супругов были сделаны вложения, увеличивающие его стоимость, собственность не становится совместной, а остается личной собственностью этого супруга.

Второй вариант — это утвердить, что деньги на строительство дома были получены от третьих лиц (например, от той же мамы). Необходимо иметь доказательства, что на постройку дома не использовались совместные денежные средства. В противном случае супруг может попытаться включить недвижимость в состав совместного имущества.

Отвечает директор ООО «МосСделка» Вероника Панкова:

Самый простой выход — у нотариуса составить брачный договор (ст. 40 СК РФ) с мужем, устанавливающий режим раздельной собственности на все имущество супругов, на какой-то отдельный объект недвижимости или на имущество каждого из супругов. После этого рекомендую зарегистрировать дом на свое имя. И желательно это сделать до того, как соберетесь разводиться.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В данном случае можно порекомендовать зарегистрировать построенный дом на маму. Соответственно, собственником станет она. В последующем она может передать его Вам через заключение договора дарения.

Согласно положениям Семейного кодекса РФ, то имущество, которое подарено, является личной собственностью одаряемого супруга. Поэтому такой вариант оптимален для Вас.

Если же этот дом на Вас уже зарегистрирован, то здесь нужно подготовиться к возможному суду, а именно собрать доказательства того, что дом построен на средства мамы (выписки по счету, подтверждающие перевод денег, электронная переписка, свидетельские показания и т. д.).

Отвечает генеральный директор Агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Земельный участок, оформленный в собственность до замужества, предметом раздела быть не может. Что касается дома, супруг при разводе может претендовать на его половину. Это ведь не доля в квартире — он может продолжить там жить, сделав отдельный вход.

Наши суды охотно удовлетворяют иски о разделе имущества, нажитого в браке. Такой итог имеют около 90% разбирательств. Поскольку супруг не принимал участия в постройке дома ни деньгами, ни участием, то для исключения раздела потребуется судебное заседание. Но если даже удастся доказать, что претендент на долю никаким образом не участвовал в строительстве, суд может истолковать в его пользу другие обстоятельства. На основе семейного законодательства судья может учитывать участие супруга в ведении домашнего хозяйства, воспитании детей и т. д. Поэтому он все же, видимо, будет настаивать на разделе имущества пополам.

Избежать этого поможет брачный контракт, в котором определяется порядок пользования имуществом. Пока в семье есть взаимопонимание, следует этим заняться. А если дом еще не оформлен в собственность, то Ваша мама может оформить его на себя и затем подарить Вам. Подарок, полученный одним из супругов (как и наследство), не является совместно нажитым имуществом и разделу не подлежит.

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:

Обезопасить дом можно предельно просто: заключить с мужем брачный договор (контракт), в котором четко прописано признание сторонами факта, что дом был построен на денежные средства, не принадлежащие мужу, и что после расторжения брака только Вы будете являться его единоличной собственницей.

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

Все имущество, нажитое в браке, является по закону собственностью обоих супругов независимо от того, кому оно принадлежит и на кого зарегистрировано. Таким образом, если дом зарегистрирован на Вас, то супругу в случае расторжения брака будет принадлежать ½ его часть. Кроме того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание или сооружение земля под домом тоже принадлежит обоим и будет делиться при разводе.

Обезопасить себя Вы можете только тем, что зарегистрируете дом на маму (на средства которой он строился), если еще не зарегистрировали на себя, или составите брачный контракт, по которому дом с землей под ним принадлежат только Вам.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Порядок раздела частного дома | Адвокат Курганов и Партнеры. Коллегия адвокатов города Москвы

Раздел недвижимости – один из самых больных вопросов при разводе. По закону все, что приобретено супругами во время брака, является общей собственностью и подлежит разделу. То, что приобретено ими до брака, а также унаследовано или получено в дар, относится к личной и не делится.

Раздел общего имущества  предполагает определение размера долей, которые получают муж и жена, а также состава имущества, то есть суд должен установить, что является личной, а что совместной собственностью супругов.

Если речь идет о частном доме, то сначала нужно установить, когда возникло право собственности на него. Если один из супругов владел им до вступления в брак, то дом не может быть разделен.  Дети тоже не могут претендовать на часть дома, потому что по закону не имеют прав на имущество родителей.

Приобретенный тем или иным способом во время брака, дом является совместно нажитым имуществом, вне зависимости от того, на кого он оформлен и кто заключал договор обмена или купли-продажи.

Для раздела частного дома через суд муж или жена, или сразу оба, подают в суд иск о разделе имущества. П. 1 ст. 39 СК РФ гласит, что доли супругов при разводе являются равными в отсутствие брачного контракта или иного соглашения. Правда, п. 2 той же статьи позволяет отступить от принципа равенства долей в интересах несовершеннолетних детей. Равными доли будут признаны, если один супруг долгое время не имел доходов, потому что не работал. Причины могут быть разными: болезнь, беременность, роды, уход за больными родственниками. Но если причины не уважительны, или один из супругов тратил общее имущество в ущерб семье, его доля может быть уменьшена судом.

Разделить дом можно и без суда, если муж и жена договорились и заключили соглашение о разделе имущества. Но даже в этом случае нужно обращаться к букве закона, раз речь идет о недвижимости, подлежащей государственной регистрации. Поэтому соглашение о разделе совместного имущества нужно составлять с помощью адвоката по разделу имущества.

Если дом фактически продолжает использовать один супруг, второй ищет иное жилье или получает по суду долю в этом доме. Но дело в том, что даже если каждому будут определены комнаты, то не всякие бывшие муж и жена смогут ужиться рядом после развода.  Если там к тому же одна кухня и одна комната, то совместное проживание станет, скорее всего, невозможным.

Частный дом можно разделить, если его технически можно делить на части сообразно размеру долей супругов. Если это можно сделать с отступлением от размера доли одного супруга, суд делает это и определяет размер компенсации тому супругу, чья доля становится меньше. Если дом технически разделить нельзя, то супруг, которому достается вся собственность, обязан выплатить второму компенсацию за долю. Такие компенсации возможны по взаимному согласию сторон по отдельному договору. Для этого лучше обратиться к семейному адвокату или адвокату по разделу имущества.

ВС объяснил, как делить недостроенные объекты недвижимости при разводе | Российское агентство правовой и судебной информации

Суды обязаны помогать сторонам добиваться справедливости, а не самоустраняться при отсутствии у участников спора необходимых документов — такое указание дал Верховный суд РФ по делу о разделе имущества бывших супругов. В определении высшая инстанция также объяснила нюансы подобных разбирательств, в которых фигурируют недостроенные объекты.

Суть спора 

Жительница Ставрополья просила в судебном порядке разделить совместно нажитое с бывшим супругом имущество — недостроенный жилой дом. Поскольку объект недвижимости находится на земельном участке, купленном на имя бывшего супруга, а сам он препятствует проведению кадастровых работ, то у заявительницы нет возможности указать степень готовности жилого дома. Зарегистрировать недостроенный дом бывший супруг также отказывается.

Единственный документ, которым располагает истица — разрешение местной администрации на индивидуальное жилищное строительство.

При разрешении спора районный суд направлял запрос местным властям и получил ответ от администрации, что она не имеет полномочий на проведение осмотра объекта незавершенного строительства, вместе с тем визуально по спорному адресу виден возведенный двухэтажный объект капитального строительства.

Первая инстанция решила, что этого мало и отказала истице в признании недостроенного дома совместным имуществом. Суд исходил из того, что документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости является кадастровый паспорт, а право собственности на жилой дом возникает с момента госрегистрации такого права в ЕГРП. Поскольку у заявительницы таких документов нет, то и делить нечего. Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.

Позиция ВС

Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, напоминается в определении позиция пленума Верховного и Высшего арбитражного суда от 29 апреля 2010 года №10/22 (пункт 30 постановления).

По решению суда на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности, указывает ВС.

Следовательно, считает высшая инстанция, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу с учетом требований статей 38, 39 Семейного кодекса РФ.

«Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе», — отмечает ВС.

Он подчеркивает, что сам по себе факт отсутствия госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права бывшей супруги на долю в совместно нажитом имуществе.

ВС также напоминает, что именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

В данном разбирательстве юридически значимым и являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам, поясняет ВС. Однако обе инстанции этот вопрос проигнорировали. 

Кроме того, в случаях, когда участникам спора затруднительно собирать доказательства, то суд по их ходатайству оказывает им содействие в собирании и истребовании доказательств.

«Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел», — подчеркивает ВС.

По его мнению, вопрос о соответствии возведенного сторонами объекта строительным нормам и правилам, а также о степени его готовности требует специальных знаний и может быть разрешен в том числе при проведении судебной экспертизы. Однако суды этого не учли, тем самым, они не создали необходимых условий для установления фактических обстоятельств дела.

В связи с чем ВС отправил  данный спор на новое рассмотрение в районный суд. 

Алиса Фокс

Как поделить имущество при разводе — Банки Череповца

Квартира, купленная на добрачные средства

Если квартира была куплена на деньги от продажи добрачной собственности одного из супругов, и формально приобретена в браке, то она становится общей собственностью.
Что делать? Сохранять доказательства того, что купил квартиру на деньги от продажи собственной добрачной собственности. Подойдут выписки о движении средств на банковском счете. Суд делит только то имущество, которое вы приобрели на общие доходы. Если сможете доказать, что имущество приобрели сами без помощи супруга, то суд может признать это имущество только вашим и отказать в разделе.

Неравные вложения

Предположим, супруги решили купить общий дом за 15 миллионов. Жена вложила в дом 10 миллионов, муж добавил 5 миллионов. При разводе суд по умолчанию разделит дом пополам и этот бывший супруг получит от брака дополнительные два с половиной миллиона.
Что делать? Как и в предыдущем случае: сохранять доказательства того, кто сколько вложил. Если сможете доказать, что вложили в имущество больше второго супруга, суд разделит имущество не пополам, а пропорционально вложенному.

Супруга не работала ни дня

Муж работал топ-менеджером в крупной компании и хорошо зарабатывал. Жена воспитывала их детей. Семья ни в чём не нуждалась: за 15 лет совместной жизни супруга не проработала ни дня. Именно этот аргумент использовал муж при разводе в суде, не желая делить имущество пополам. К его удивлению, суд аргумент не принял, имущество разделил в равных долях. Потому что уход за детьми и домом — это тоже работа, которая обеспечивает вклад в семейное благосостояние.

Что делать? Заключать брачный договор, в котором прописывается вклад каждого супруга в благосостояние семьи, как бы это ни было неприятно делать в разгар романтических отношений. Если у одного из супругов в планах работать, а у другого — сидеть с детьми, нужно поделить имущество «на бумаге» еще до того, как оно появится. Заодно вы узнаете об аппетитах второй половины: вдруг за сидение с детьми человек захочет две трети имущества?

Оформил имущество на родственника

Мужчина, не доверяя законной жене, решил перестраховаться. Квартиру и две машины, приобретенные на личные средства, записал на брата. Теперь при разводе он ничем не рисковал: ведь формально имущество принадлежит не ему. А вот его брат вел рискованный бизнес и многим задолжал. В итоге имущество мужчины, формальным собственником которого был его брат, ушло с молотка в пользу кредиторов брата. Муж и жена остались без квартиры и автомобилей.

Что делать? Избегать подставных собственников. Сохранять доказательства того, что имущество куплено на собственные средства. Если вы подтвердите, что имущество приобретено на личные доходы, суд признает его вашей собственностью, и не будет делить. Бывший супруг претендовать на это имущество не сможет.

Существенные улучшения

Один из супругов получил в наследство квартиру, а другой супруг вложил собственные средства в капитальный ремонт, благодаря чему рыночная стоимость квартиры существенно возросла. При разводе суд учел это обстоятельство и выделил супругу, вложившему деньги в ремонт, долю в имуществе.
Что делать? По общему правилу наследство становится личной собственностью супруга. А личная собственность разделу не подлежит. Но если второй супруг произвел «существенные улучшения» имущества, чем увеличил его стоимость, он может претендовать на долю в этом имуществе. Необходимо сохранять доказательства — например, чеки на стройматериалы.

Продажа общего имущества без согласия

Перед разводом муж втайне от жены продал семейный автомобиль, чтобы не делить его. Жена оспорила эту сделку через суд, потому что не давала на нее согласия. Теперь муж должен выплатить жене половину от стоимости машины.

Что делать? При продаже общей собственности заручиться письменным согласием супруга. Если супруг продал имущество без вашего согласия, опротестовать сделку через суд.

Для продажи недвижимого имущества закон требует нотариально заверенного согласия второго супруга. С автомобилем всё сложнее. В ГИБДД не проверяют, согласен ли второй супруг на сделку, и без проблем регистрируют автомобиль на нового собственника.

Если сделка еще не состоялась, нужно письменно предупредить покупателя о том, что вы не даете согласия на сделку, а суд сможет признать сделку недействительной. Покупатель вернет супругу автомобиль, а супруг покупателю — деньги.

Если вы узнали о продаже машины после заключения сделки, подайте в суд иск о разделе имущества. В имущество необходимо включить автомобиль. В процессе разбирательств суд установит, что второй супруг продал машину, не имея на то права, и обяжет супруга выплатить половину стоимости или компенсировать другим имуществом.

Общие кредиты

Если у супругов есть совместно нажитый долг — к примеру, кредит наличными на поездку к морю, стоит помнить, что общие обязательства супругов тоже делятся при разводе. Но в суде надо доказать, что деньги были потрачены на общие нужды семьи и второй супруг знал о кредите. Но даже при наличии судебного решения банк может не признать второго супруга должником.

Что делать? Стоит обсудить с банком вопрос о признании бывшего супруга созаемщиком. Привлечь банк к участию в судебном заседании в качестве третьего лица.

Раздел ипотеки

Совместная ипотека берется по одной из двух схем: либо супруги созаемщики, либо один заемщик, а другой поручитель. Если супруги созаемщики, то при разделе имущества они в любом случае продолжат выплачивать долг. Можно спокойно разводиться. Если один из супругов поручитель, то формально весь долг переходит на второго супруга — заемщика. При разводе есть смысл оспорить поручительство и сделать второго супруга созаемщиком.
Что делать? Договоритесь с бывшим супругом о совместной выплате долга, предоставьте в банк информацию о платежеспособности созаемщика, договоритесь о переоформлении кредитного договора.

Если супруг не согласен на раздел обязательств, вы можете сделать это принудительно в судебном порядке, точно так же, как делили имущество. С решением суда вам нужно обратиться в банк и обсудить с ним возможность признания бывшего супруга созаемщиком. С согласия банка можно продать ипотечное жилье и досрочно погасить кредит. Обсудите этот вопрос с супругом и представителем банка.

Брачный договор

Разводиться неприятно, но необязательно болезненно. Большинство проблем с имуществом при разводе можно избежать, если заранее заключить брачный договор. Этот документ снимает у суда все вопросы о разделе имущества. В следующий раз поговорим о том, что это за договор и как его заключать, чтобы не было мучительно больно за совместно прожитые годы.

Выводы

• Договаривайтесь о разделе имущества еще до суда. Для этого есть брачный договор.
• Сохраняйте доказательства, что имущество приобретено на ваши личные средства или вы его существенно улучшили.
• Получите письменное согласие супруга на продажу общего имущества.
• Если супруг продал общее имущество без вашего согласия, оспорьте сделку в суде.
• Делите общие кредиты добровольно или через суд. Заручитесь поддержкой банка.

С использованием материалов сайта journal.tinkoff.ru

Как разделить стоимость дома при разводе

Когда пара разводится, у них есть три основных варианта, что делать с собственным домом. Независимо от того, какой вариант они выберут, первым делом нужно определить стоимость дома. Самый надежный способ — получить оценку, а еще лучше — две.

Даже в случае мирного развода для каждого супруга будет разумным заказать оценку, говорит Мэри Баллин, сертифицированный специалист по финансовому планированию и советник по работе с клиентами компании Mosaic Financial Partners из Уолнат-Крик, штат Калифорния.По ее словам, получение двух оценок защищает обе стороны, поскольку маловероятно, что две оценки будут одинаково неточными.

После того, как супруги, разводящиеся с домом, соглашаются со стоимостью дома, они вычитают сумму своей задолженности. Результат — их равенство.

Знаете, сколько стоит ваш дом?

NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и сообщить вам об изменениях с течением времени.

Как делится собственный капитал при разводе?

Есть три основных способа обращения с домом:

1. Продать дом и разделить выручку.

3. Оба бывших супруга временно держат дом.

Шон Лимон, сертифицированный финансовый аналитик по разводам и основатель веб-сайта «Развод и ваши деньги», советует взвесить все варианты. Вот три основных варианта:

Вариант 1: Продать дом и разделить выручку

Самый простой способ разделить собственный капитал — продать дом. После того, как пара погасит ипотечный долг, заплатит налоги и расходы, связанные с продажей, они поделят оставшиеся деньги.

Продавая дом, двум бывшим будет легче распутать жизни друг друга, говорит Баллин.

Вариант 2: Один бывший сохраняет дом

Лучший способ для одного супруга стать единственным владельцем — это рефинансировать ипотеку. Рефинансирование служит трем целям:

1. Оно исключает другого супруга из ипотеки, так что дом больше не является совместно удерживаемым активом.

2. Выплачивает непогашенную ипотечную задолженность, заменяя старую ипотеку новой.

3. Это освобождает денежные средства для выкупа доли в капитале другого бывшего.

При рефинансировании разведенный владелец обычно должен претендовать на получение ипотеки на основе одного дохода. Это может быть сложно, если пара изначально имела право на ипотеку на основе двух доходов. «Иногда нереально ожидать, что одна бывшая супруга сможет позволить себе дом», — говорит Элизабет Роуз, менеджер отделения Movement Mortgage в Далласе.

«Лицо, владеющее домом, должно выкупить долю бывшего в капитале дома.«

» Я бы порекомендовал обоим людям, независимо от того, вежливы они или нет, решить эту проблему заранее, — говорит Роуз. «Вам нужно точно знать: может ли другой человек соответствовать требованиям?» Единственный владелец должен иметь подходящее соотношение долга к доходу.

При таком выкупе «должно быть соглашение о стоимости», — говорит Роуз. Вот почему важна оплата более чем одного отчета об оценке общего назначения или GPAR.

Вариант 3: Оба держат дом

Иногда не время для продажи дома.Может быть, пара, которая скоро расстается, должна больше, чем стоит дом. Или они не могут позволить себе отдельные дома, поэтому они продолжают жить в одном доме. Или один из супругов переезжает, но платит ипотеку, пока дети учатся в школе.

Чаще всего дети являются причиной того, что супружеская пара сохраняет совместную собственность, говорит Баллин. В конце концов, пара обычно продает дом или один бывший выкупает долю другого.

Сколько у вас средств?

Вот упрощенный пример того, как можно распределить собственный капитал.

Супруги должны 100 000 долларов за дом, оцененный в 400 000 долларов. Это означает, что их собственный капитал составляет 300 000 долларов (стоимость дома за вычетом 100 000 долларов США). Если они разделят капитал поровну, у каждого из них будет по 150 000 долларов. Человеку, который держит дом, понадобится ипотечный кредит в размере 250 000 долларов:

• 100 000 долларов, чтобы взять на себя непогашенный остаток по кредиту

• Плюс 150 000 долларов, чтобы выкупить половину капитала бывшего

Итак, в этом примере бывший кто покидает дом, получает 150 000 долларов, не имеет ипотечного кредита и не имеет доли в будущем капитале дома; а бывший владелец дома имеет 150 000 долларов в капитале, ипотеку на 250 000 долларов и будущую стоимость дома.

Проявите творческий подход

Каждый из вышеперечисленных сценариев — продажа дома, сохранение дома, покупка одного бывшего супруга другого — имеет свои вариации. Известно, что супруги довольно изобретательны в том, как разрывать узы.

Например, вместо того, чтобы платить друг другу наличными, бывшие могут обмениваться активами, такими как пенсионные фонды или даже автомобили, говорит Лимон. Ключ к успешному исходу — с самого начала держать все возможности открытыми, когда дело касается дома.

«Не думайте, что вам придется продать его или оставить себе, или что-то еще, — говорит Лимон. «Просто выясните, какие у вас есть варианты, чтобы вы могли принять наилучшее долгосрочное финансовое решение».

Как разделить дом при разводе [Обновление 2019]

Скорее всего, ваш дом — это самый ценный актив, который вы приобрели в браке. Таким образом, один из самых больших вопросов — как вы относитесь к разделу дома при разводе ?

Многое зависит от того, насколько оценили дом, включая рыночные условия и продолжительность владения, и это лишь некоторые из них.

В отношении чего-то столь важного вы должны быть осторожны с тем, как вы решите действовать, и понимать последствия своих решений, прежде чем выбирать, что делать.

Какие варианты оценки вашего дома при разводе?

Есть несколько способов определить стоимость дома, что является первым шагом в определении того, с каким капиталом вы будете работать при сплите.

Ниже приведены наиболее часто используемых методов :

• аттестация
• мнение брокера о цене
• сравнительный анализ рынка
• Налоговая оценка имущества
Онлайн-оценщик
• (т.е. Zillow или Redfin)

Некоторые из них лучше других, но все они могут быть использованы в зависимости от того, чего вы хотите достичь.

Полная оценка опытным и квалифицированным оценщиком предоставит вам наиболее полный и точный анализ.

Если вы в конечном итоге сохраните семейный дом и вам необходимо его рефинансировать, имейте в виду, что каждый кредитор требует собственной оценки. Итак, если у вас есть оценка для определения стоимости дома с точки зрения справедливости, она может или не может быть использована в будущем.

Отчет о цене брокера (BPO) — это отчет, созданный агентом по недвижимости, брокером или оценщиком.

Сравнительный анализ рынка (CMA) также проводится брокером по недвижимости. CMA и BPO похожи. В обоих указана ориентировочная стоимость имущества. CMA отличается тем, что он больше ориентирован на сопоставимые продажи местной недвижимости и использует эту информацию для оценки стоимости вашего дома.

Оценка налога на имущество используется округом или налоговым агентством для определения размера ваших налогов на имущество.Он менее точен, чем другие методы, поскольку значения оценки не обновляются часто. Это означает, что сумма стоимости имущества, используемая для расчета налога на имущество, может не служить хорошим индикатором текущей рыночной стоимости вашего дома.

Хотя они доступны в качестве ресурса, большинство профессионалов не рекомендуют использовать онлайн-калькуляторы, такие как Zillow или Redfin. Они не всегда указывают на истинную ценность дома, потому что не всегда принимают во внимание все элементы дома, которые могут добавлять или уменьшать ценность.

Возможные недостатки полной экспертизы.

Некоторые люди советуют вам не использовать оценку, которая проводится для целей ипотеки, потому что это может быть более низкая стоимость, поскольку эту оценку заказывает банк или кредитор.

Но существует мало свидетельств того, что это действительно так. Оценка финансирования недвижимости может быть как более высокой, так и более низкой, чем оценка, полученная вами при разводе.

Что касается недостатков, один из супругов может захотеть получить более высокую стоимость, если они откажутся от дома в качестве актива и его выкупят.Если супруг собирается сохранить собственность и выкупает свою супругу, это работает в их пользу, если дом оценивается по более низкой цене.

Еще одним недостатком является то, что полная оценка может быть дорогостоящей. Для дорогостоящей недвижимости нет ничего необычного в оценке стоимости от 499 до 1500 долларов.

Вам также может не потребоваться полная оценка, потому что это потребует полной проверки и пошагового руководства. Если в вашем доме есть неровности или недостатки, которые могут повлиять на сумму оценки, которую вы надеетесь получить, подумайте о поиске других вариантов.Сравнительный анализ рынка или мнение брокера о ценах в большинстве случаев не включают пошаговое руководство оценщика.

После того, как вы согласитесь, сколько стоит дом, следующим шагом будет определение справедливости.

Собственный капитал рассчитывается как таковой: возьмите любые текущие залоговые права на собственность и вычтите из ее стоимости.

Залогом может быть что угодно, привязанное к собственности, которое является прямым дебетом капитала.Это может включать такие вещи, как HELOC, первый остаток по ипотеке или даже аренда солнечных батарей или солнечные ссуды для солнечных батарей.

После того, как вы определили стоимость и вычли все залоговые права, оставшаяся сумма является капиталом в собственности.

В некоторых случаях супруг может также владеть отдельным имущественным интересом, возможно потому, что он владел домом до брака. Не исключено, что в результате может произойти сокращение долевого участия в совместном владении.

Когда будут определены доли чистого капитала обеих сторон, тогда капитал будет разделен в соответствии с законами о разделе активов штата, в котором происходит развод.

Есть ли имущественные права на дом?

Помимо ипотеки или HELOC на собственность, многие люди хотят знать, есть ли другие залоговые права. Если да, то как получить информацию?

Вы можете начать с запроса официального отчета о праве собственности в титульной компании. Отчет о праве собственности будет содержать полную, точную и актуальную цепочку прав собственности на собственность.

Отчет о праве собственности может быть получен ипотечным брокером, имеющим существующие отношения с титульной компанией.Брокер может получить отчет о праве собственности и передать его супругам, либо супруги могут напрямую обратиться в компанию, занимающуюся правами собственности.

Вы можете получить отчет о титуле по цене от 70 до 275 долларов в зависимости от титульной компании. Или, если вы работаете с консультантом по ипотеке при разводе, они могут обратиться в титульную компанию и получить ее бесплатно. Риэлторы также должны иметь доступ к титульным компаниям, чтобы получить копию отчета о праве собственности для супругов.

Если ваша цель — подать заявку на финансирование в рамках развода, вы можете запланировать использование того, кого вы собираетесь использовать для услуг условного депонирования / ипотеки.Таким образом, это делается через единое целое.

Второй вариант определения наличия залогового права — получение отчета о профиле собственности.

Профиль собственности — это краткая сводная версия отчета о заголовке. Он должен совпадать с заголовком отчета, но поскольку он создан на основе другого документа, он не всегда может быть точным.

Важность вашей доли в капитале

Ваша доля капитала — это, по сути, остаток на вашем счете .

Итак, если собственный капитал в собственности составляет миллион долларов, и вы находитесь в государстве с общественной собственностью, например в Калифорнии, теоретически вы и ваш супруг (а) имеете собственный капитал по 500 000 долларов каждый.

Это не ликвидный актив, но в какой-то момент он может быть конвертирован в наличные путем продажи недвижимости или выкупа дома. Оба эти метода — хорошие способы разделить дом и получить свои деньги.

Способы разделения капитала в вашем доме

Наиболее распространенный способ разделения капитала — продажа дома и разделение выручки.

Вам нужно будет учесть некоторые расходы, такие как комиссия за недвижимость, налог на прирост капитала и другие вещи, например, получение чистой доли после продажи.

Если вы собираетесь продать дом, хорошая новость заключается в том, что вам действительно не нужно договариваться о его стоимости, потому что рынок определит это за вас. За что продается дом, такова его стоимость.

Итак, нет причин проводить оценку, если вы не знаете, что стоимость будет фактором при принятии решения о том, продавать дом или удерживать его.

Другой вариант разделения капитала заключается в том, чтобы один супруг оставил дом, а другой супруг был выкуплен. Супруг, сохраняющий собственность, должен найти способ получить его справедливую долю в капитале.

Если взять один миллион долларов в качестве примера суммы собственного капитала, каждый супруг может иметь право на получение 500 000 долларов. Лицо, сохраняющее дом, должно найти способ выплатить другому супругу их долю в капитале в размере 500 000 долларов.

Это можно сделать несколькими способами.

Если в браке есть другие ликвидные активы, вы можете передать эти активы другому супругу в счет суммы выкупа в размере 500 000 долларов. Вы можете использовать автомобили, ювелирные изделия, предметы коллекционирования, пенсионные счета или другие активы.

Другой способ выплатить супругу — это рефинансировать имущество. Это позволяет супругу забрать лишние деньги и использовать их как часть выкупа.

Если вы владеете домом, допустим, вы согласились на определенную сумму выкупа, но у вас нет других активов для покрытия этой суммы.Способ получения доходов от собственности — рефинансирование.

Это ничем не отличается от того, когда вы впервые купили недвижимость и предоставили ссуду. Вы прошли через процесс ипотеки. Рефинансирование — это еще один процесс ипотеки, который позволит вам снять достаточно средств для выполнения ваших обязательств перед супругом.

Другие аспекты рефинансирования с выплатой наличных при разводе

Если вы договорились о том, как разделить капитал в вашем доме до завершения развода, и хотите вывести наличные сейчас, до урегулирования, будет небольшое повышение процентной ставки по ипотеке в результате расторжения брака. наличными вне собственности.

Способ избежать повышения процентной ставки при выводе наличных — это рефинансирование после окончательного развода.

После окончательного развода вы можете вывести капитал из дома, и до тех пор, пока эти деньги будут поступать непосредственно вашему бывшему супругу через условное депонирование в рамках этого рефинансирования. Если это предусмотрено вашим мировым соглашением, кредитор не будет наказывать вас за получение наличных. Это потому, что технически вы не снимаете наличные. Вы покупаете недвижимость у супруга.

Отсрочка продажи — еще один вариант, который следует учитывать при разделении дома

В некоторых случаях есть причины, по которым кто-то не продаст дом.

У них может не быть возможности рефинансировать собственность, или они не продадут ее, потому что, как родители, они согласились оставить детей в доме. Всегда есть возможность сохранить совместное владение после развода.

Вы можете отложить вопрос о том, как разделить поступления от капитала, на более позднюю и более удобную дату.У вас по-прежнему есть возможность продать недвижимость напрямую или попросить одного супруга выкупить другого, когда это имеет больше смысла.

Кто получает дом при разводе? (Руководство на 2021 год)

Ваш дом может быть самым большим активом, который вам придется разделить при разводе. Это означает, что это может быть громоотвод для споров, и выяснить, как разделить его по справедливости, может быть непросто.

Итак, как вы решаете, кому достанется дом?

Здесь играет роль ряд факторов.

Давайте подробнее рассмотрим проблемы и некоторые возможные решения, которые могут сработать в вашей ситуации.

Это супружеская (общественная) собственность или раздельное имущество?

Прежде чем вы сможете решить, кому достанется дом при разводе, вам нужно ответить на несколько основных вопросов. Первый из них — кто им владеет. В большинстве случаев оба супруга могут претендовать на долю собственности. Но так бывает не всегда.

Самый чистый из всех сценариев — если вы поженились, затем вместе купили дом и живете в государстве, являющемся общественной собственностью.В этом случае значение относительно легко определить. Каждый супруг будет иметь право на получение 50% капитала.

Итак, если вы поженились, вместе купили дом, и теперь он стоит 1 миллион долларов, то каждый из вас будет иметь право на 500 000 долларов.

Но жизнь и разделение дома при разводе не всегда так очевидны. Есть несколько штатов, в которых при разводе действуют правила общинной собственности. Подавляющее большинство — это государства со справедливым распределением.

В состоянии справедливого распределения раздел собственности более сложен.Либо вы можете договориться со своим супругом о том, как разделить активы, либо суд решит этот вопрос за вас.

Справедливое распределение означает, что суды будут стараться быть справедливыми при разделе дел, но это не всегда означает, что каждый из супругов получит 50% этих активов.

Еще больше осложняет ситуацию то, что один из супругов владел домом до брака. Если этот супруг предпримет определенные шаги, чтобы сохранить дом в качестве отдельного актива во время брака, то он или она получит право сохранить дом в случае развода.

Но чаще всего, когда два домохозяйства становятся одним, активы смешиваются. Если супруг (а) переезжает и начинает вносить взносы для выплаты ипотеки и содержания дома, то дом может стать семейным активом.

Как вы могли догадаться, распутать право собственности и намерения, а также уравновесить дом как актив с другими активами в браке, может быстро стать сложным.

В некоторых случаях, чтобы избежать ссоры, супруг может согласиться отказаться от своей доли в доме в обмен на большую долю в другом значительном активе.Во многих случаях это большая доля пенсионного счета.

Кто решает, кому достанется дом при разводе?

Это довольно просто.

Либо вы и ваш супруг можете выяснить, кому достанется дом или как он разделен, либо судья примет это решение за вас.

У обоих есть свои плюсы и минусы.

Если вы и ваш супруг (а) сумеете это понять, вы сэкономите много денег, времени и неприятностей. Помимо опеки над детьми, часто существует эмоциональная привязанность к семейному дому, что может усложнить ситуацию до тупика.В других случаях это может привести к тотальной войне.

Главный недостаток попытки принять решение самостоятельно состоит в том, что один из супругов может оказаться обманутым в переговорах и в результате окажется меньше, чем они могли бы получить в противном случае. Если один из супругов обладает сильной индивидуальностью и доминирует в браке, другой супруг может оказаться в несправедливом невыгодном положении. Любая добрая воля, созданная попытками решить проблемы самостоятельно, уничтожается, когда в результате получается однобокая сделка.

Если суд выносит решение от вашего имени, значит, вы доверяете незнакомцу, который сделает за вас правильный выбор.Конечно, судья имеет большой опыт в этих вопросах, но нюансы развода могут не приниматься во внимание. Это станет скорее соглашением о долларах и центах.

Также велика вероятность, что юристы сыграют свою роль при принятии решения судом. Это будет стоить вам денег и времени. Если вы надеетесь на самый быстрый конец развода, это не выход.

Также может возникнуть необходимость нанять независимого оценщика или других финансовых специалистов, чтобы определить, как отчуждение дома влияет на общее соглашение об урегулировании.

Определение того, как разделен дом, никогда не является отдельным островом.

Если вы достаточно умны, разумны и достаточно хорошо ладите с супругом, то вы, вероятно, можете попытаться решить все самостоятельно. Но если вам даже намекают, что вам не нравится, как идут дела, не рискуйте. Позвоните профессионалам, чтобы они помогли вам заключить максимально выгодную и справедливую сделку.

Какие факторы принимает во внимание суд, решая, кому достанется дом?

Как упоминалось ранее, решение о том, кому достанется дом при разводе, не происходит отдельно.Обычно это вплетено в общее мировое соглашение. Опять же, это проще в государстве общинной собственности и тем более в состоянии справедливого распределения.

Основным фактором, который рассмотрит суд, является цель дома, заявленная обеими сторонами. Если один из супругов хочет сохранить дом (возможно, чтобы продолжать воспитывать семью с меньшими нарушениями), а другой супруг хочет уйти, тогда это становится скорее математической проблемой, чем чем-либо еще.

Если ни один из супругов не хочет сохранить дом и оба хотят начать все сначала, то избавление от дома может привести к чистому перерыву.

Но когда оба супруга хотят получить дом, судья рассмотрит потребности каждой стороны и вынесет соответствующее решение. Некоторые факторы, которые могут повлиять на решение, — это вовлеченность детей, основная опека, алименты в рамках урегулирования, а также возраст, состояние здоровья и доходность каждого из супругов.

В каждом штате действуют различные законы со списком факторов, которые судьи должны учитывать или исключать при вынесении решения по дому. Если есть спор с вашим домом, лучше проконсультироваться с юристом.Он или она будут знакомы с этими законами, чтобы их можно было применить в вашу пользу наилучшим образом.

Варианты раздела дома при разводе

В зависимости от целей и желаний каждого из супругов существует несколько способов разделения дома.

Самый чистый из них — продать дом, разделить выручку в соответствии с особенностями вашего развода и двигаться дальше.

Когда один из супругов хочет сохранить дом, может возникнуть несколько сценариев.«Внутренний» может выкупить «чужого супруга» по договорной цене и стать единственным владельцем собственности. Дом может нуждаться в рефинансировании, поэтому супругу необходимо убедиться, что они могут претендовать на получение дохода со своими собственными источниками дохода в будущем.

Положительным моментом здесь является то, что супруг, который осуществляет рефинансирование, может взять более крупную ссуду на собственность, чтобы выплатить согласованную сумму, идущую на другого супруга.

Если супруга хочет остаться в доме, возможно, продолжать воспитывать детей, тогда, если пара согласится, обе стороны все еще могут владеть домом и решить продать его позже.Такое совместное владение через отсроченную продажу дает время для решения многих других нерешенных вопросов развода и изолирует продажу до более удобного времени в будущем.

Обратной стороной этого является то, что собственный капитал в доме остается связанным, поэтому, если другой супруг захочет купить другой дом или квартиру, они могут потерять свои усилия.

Вы

Добро пожаловать в вековую битву между сердцем и головой.

Если вы прожили в доме какое-то время, скорее всего, у вас есть бесчисленные воспоминания, связанные с этим домом.Домашние животные, дети, дни рождения, праздничные собрания, сворачивание калачиком на диване для просмотра фильмов, барбекю, семейные традиции и многие другие вещи могут стать для вас глубоким эмоциональным вложением.

Вы должны спросить себя, сколько стоят эти воспоминания, и сможете ли вы сохранить эти воспоминания, даже если вы больше не живете в доме.

Обратной стороной этого является то, что этот дом также может быть местом многих трудных времен, когда ваш брак распадался. Ссоры, вопли, крики, ночи, проведенные в слезах или во сне в другой комнате, могут быть невыносимы для вас.В некоторых случаях эмоциональная привязанность более чем уравновешивается некрасивыми воспоминаниями.

Важная причина сохранить дом — обеспечить стабильность для ваших детей. Они всегда являются невинными жертвами развода, неспособными контролировать свою судьбу до тех пор, пока не станут старше, но все же находятся под сильным влиянием ваших неудач и неудач вашего супруга как мужа и жены.

Развод травмирует детей, и часто лучше попытаться минимально нарушить их жизнь, оставив их в одних и тех же школах, тех же районах, с теми же друзьями и другими знакомыми тотемами их жизни.Не всегда так получается, но это достойная цель, если вы умеете ее качать.

Одна вещь, которую нужно знать, если вам нужно выселить детей в результате развода, — это то, что дети устойчивы. На них может сильно повлиять развод, но со временем они приспособятся.

Как родитель, вы можете внести свой вклад, не ссорясь из-за дома (или любого другого брачного вопроса) перед ними. Кроме того, убедитесь, что они знают, что развод — это не их вина, и что вы будете продолжать любить их безоговорочно.

С финансовой точки зрения содержание дома может оказаться невыполнимым. Но ваше суждение может быть омрачено вашими эмоциями, и это станет опасным решением, если вы заключите сделку, с которой не можете справиться.

Если у вас нет обширных ресурсов или получение платежей по собственному желанию пугает вас до чертиков, то, насколько вы не хотите сталкиваться с фактами, вам необходимо перейти к более стабильной форме существования. -расторжение брака. Это может означать дом меньшего размера, квартиру или аренду, пока вы не поправите свои финансы.

Вы даже не можете претендовать на рефинансирование самостоятельно, что лишит вас возможности принимать решение. Другой скрытой проблемой могут быть налоговые последствия. Обязательно спросите о налоговых обязательствах, чтобы не попасть в засаду.

Сколько стоит ваш дом?

Если вы собираетесь выкупить своего супруга (или наоборот), вам необходимо определить сумму выкупа.

Для этого первым делом необходимо определить, сколько стоит ваш дом. Как вы можете видеть здесь, есть несколько способов придумать значение.

Лучший способ оценить ваш дом — это получить официальную оценку. Ваш адвокат или CDFA могут порекомендовать квалифицированного оценщика недвижимости для выполнения этой работы. В большинстве случаев вы и ваш супруг разделите стоимость этой услуги.

Пока у вас нет точной стоимости, невозможно вести серьезные переговоры.

Опять же, когда вы имеете дело с сделкой внутри дома, вы будете иметь дело со значительной суммой в долларах. Оценка — это страховой полис, необходимый для защиты ваших финансовых интересов.

Как только вы узнаете, сколько стоит ваш дом, вы можете рассчитать собственный капитал и сумму выкупа.

Кто может оставаться в доме во время развода?

Это зависит от того, что решите вы или суд.

Когда один из супругов добровольно уезжает в рамках первоначального раздельного проживания, есть большая вероятность, что это соглашение может продолжиться.

Ставки повышаются каждый раз, когда происходит домашнее насилие. В этих случаях жестокого супруга можно заставить держаться подальше от дома с помощью запретительного судебного приказа.За его нарушение они будут арестованы.

Супругу с детьми будет отдано предпочтение остаться в доме до достижения урегулирования, но не всегда. Супруг может по своему усмотрению переехать жить к родственникам или друзьям, если другой супруг решит остаться.

Когда возникает враждебность, и ни один из супругов не хочет уезжать, суд вмешивается и решает условия проживания.

Кроме того, если долгосрочная цель состоит в том, чтобы сохранить дом после развода, пребывание в доме во время разлуки также может быть наименее разрушительным вариантом.

Раздел недвижимого имущества при разводе: 3 основных варианта

Ежегодно в стране происходит примерно 800 000 разводов, и вы не одиноки в расставании с партнером — или в принятии решения о том, как то, что когда-то было «нашим», переходит в «ваше» и мой.»

Раздел недвижимости при разводе добавляет стресса к и без того стрессовому жизненному событию, потому что собственность, особенно приобретенная вместе, может стать основой отношений.

«Это стабильность. Это безопасность, ощущение, что с вами все будет в порядке, потому что у вас есть крыша над головой, — сказал Дэвид Дорман, ведущий агент по недвижимости в Орландо, штат Флорида, который регулярно помогает разводиться с клиентами с их имущественными потребностями.

Хотя законы о разводе различаются в зависимости от штата, эксперты по недвижимости и финансовые эксперты говорят, что существует три основных способа разделения собственности при разводе:

• Обе стороны продают его и делят капитал
• Одна сторона выкупает другую
• Обе стороны соглашаются отложить продажу на более поздний срок

Здесь мы собрали наиболее важные моменты для каждого маршрута.

Разделение выручки от продажи справедливо для всех сторон может помочь покрыть первоначальный взнос за новый дом, помочь бывшему переехать в другое место — и просто предоставить вам обоим «чистый лист».Звучит просто — при условии, что дом находится в семейной собственности.

«Если один человек купил дом до свадьбы, об этом даже не могло быть и речи», — сказал Шон Лимон, сертифицированный финансовый аналитик из Далласа, штат Техас, в течение 10 лет специализирующийся на вопросах развода и ведущий популярный подкаст «Развод» и ваши деньги ».

Большинство штатов являются «штатами общего права собственности», что означает, что собственность, которую приобрела одна часть супружеской пары, принадлежит полностью и единолично этому лицу, если только титул или документ не зарегистрирован на имена обоих людей.

Калифорния, Аризона, Нью-Мексико, Невада, Айдахо, Вашингтон, Техас, Висконсин и Луизиана являются штатами «общественной собственности», что означает, что все активы и долги, приобретенные во время брака, в равной степени принадлежат обоим супругам. Любые активы, приобретенные до брака, считаются отдельной собственностью, если один из супругов не передает право собственности другому супругу.

Судья может приказать разводящейся паре продать дом, чтобы покрыть непогашенные долги и другие расходы, и в этом случае у вас обоих останется меньше капитала для разделения.Кроме того, в зависимости от законов о собственности и приусадебных участков в вашем штате, у вас может возникнуть ситуация, когда вы делите только процент от доходов от дома — например, вы владели домом до свадьбы, но вы оба внесли свой вклад в ремонт.

«Дело не в соотношении пятьдесят на пятьдесят», — заметил Дорман.

Если выручка от продажи дома является частью вашего урегулирования бракоразводного процесса, вы не сможете завершить развод до тех пор, пока дом не будет продан.

Соображения для этого маршрута:

• Думайте о своем доме не как о физической структуре, а как о части всей вашей финансовой картины.«Это просто числа на листе бумаги», — сказал Лимон. «Вы смотрите на картину в целом и прикидываете, кто какие деньги получит. Как вы к этому доберетесь, зависит от вас «.
• Пройдите профессиональную оценку дома, чтобы и вы, и ваш бывший знали, сколько стоит дом, и, вероятно, его продадут на рынке.
• Проконсультируйтесь со своими адвокатами по разводам о том, какие активы доступны, сколько, по вашему мнению, вы должны, и как прийти к приемлемому решению. «Если вам нужно разделить, скажем, четверть отремонтированной спальни, возможно, вы сможете достичь компромисса, торгуя другими активами, такими как деньги из пенсионного фонда», — сказал Лимон.
• Поговорите с агентом по недвижимости или поверенным по недвижимости, который может подготовить предварительное заключительное заявление и рассказать вам о том, что можно разделить после закрытия, если дом будет продан по определенной цене. Люди склонны забывать, что продажа дома связана с дополнительными расходами, такими как страхование титула и комиссия за передачу права собственности на дом, и развод имеет тенденцию запутывать, кто за них платит.

«Вам нужно четко указать, кто за что платит и как это распространяется», — сказал Дорман.«Но вы не хотите говорить о гипотетических цифрах».

Выкуп обычно совпадает с рефинансированием первоначальной ипотечной ссуды. Бывший, желающий купить дом, подает заявку на новую ссуду на свое имя, взяв в долг достаточно денег, чтобы выплатить предыдущую ссуду и задолженность другому супругу.

Однако возникает ключевой вопрос, может ли тот, кто владеет домом, позволить себе его рефинансирование. «Многие люди должны поговорить с ипотечным кредитором раньше, чем позже», — сказал Лимон.«Это может очень сильно повлиять на ваши варианты».

Если бывший, который хочет сохранить дом, работал только неполный рабочий день или не работал вообще, кредитор может не посчитать такой уровень дохода достаточным. «Многие люди начинают с того, что хотят выкупить другую, но понимают, что не могут этого сделать, и в конечном итоге все равно продают», — сказал Дорман.

Соображения для этого маршрута:

• Поговорите с ипотечным кредитором о возможности рефинансирования для бывшего, который намеревается остаться в доме.
• Поработайте с агентом, который имеет опыт помощи в разводе клиентов. Агенты, имеющие статус специалиста по разводам, будут хорошо разбираться в том, как обращаться с дополнительными коммуникациями, законами о разделе имущества, эмоциональными конфликтами и другими сложностями при продаже дома для развода.
• Тот, кто планирует переехать, также должен поговорить с агентом по недвижимости, чтобы оценить, что он или она может позволить себе в разумных пределах, добавил Лимон.
• Пусть ваши адвокаты по бракоразводным процессам или поверенный по недвижимости ознакомятся с соглашением, в котором указывается, как каждой стороне будет выплачиваться оплата.

Что касается последнего пункта, Дорман работал с супружеской парой, которая разводилась мирно, и разводилась сама. Бывшая жена выкупила бывшего мужа, а потом решила продать дом; однако, основываясь на формулировках указа о разводе, адвокат титульной компании сказал, что бывшему мужу причитались дополнительные деньги.

«Это почти задержало закрытие, — сказал Дорман. «К счастью, адвокат смог составить приложение, а муж и бывшая жена были достаточно друзьями, чтобы заставить его подписать отказ, в котором говорилось, что он уже получил свои деньги.”

Хотя это и необычно, это происходит, когда обе стороны соглашаются продать дом в какой-то момент в будущем, потому что сделать это сейчас вызовет слишком много потрясений. Возможно, у них есть дети, и они согласятся продать их, когда дети закончат школу, что будет более естественным переходом. «Они включили это в свои документы по урегулированию споров», — сказал Лимон. «Это имеет больше смысла с точки зрения жизни.”

Убедитесь, что тот, кто платит ипотеку, не пропустит платеж, который может повлиять на вас обоих в будущем.

Вы также захотите взвесить, как это решение повлияет на вашу способность иметь право на освобождение от налога на прирост капитала, когда придет время продавать свой дом. Вы и ваш супруг можете исключить первые 250 000 долларов прибыли от продажи вашего дома при условии, что вы соответствуете «тесту на право собственности» (оба человека владеют домом) и «тесту на использование» (который вы проживали в доме в течение два из пяти лет до продажи) независимо от вашего семейного положения.

Проблема в том, что… если предположить, что один из супругов планирует съехать, несмотря на договор о совместном владении, тот, кто покинет дом и больше не использует его в качестве основного места жительства, может потерять свою часть прибыли, когда придет время продавать, эффективно сокращая исключение с 500 000 до 250 000 долларов.

Соображения:

• Проконсультируйтесь с юристом, чтобы подробно описать, как будет обрабатываться ипотека, если собственность принадлежит обоим именам, а также когда исключить бывшего из ипотеки.«Во многих случаях это делается просто путем изменения документа на акт о прекращении права требования, но вы должны убедиться, что это сделано правильно, — сказал Дорман.
• Вам также может потребоваться помощь специалиста по налогам, имеющего опыт развода, который может объяснить влияние налогов на проценты по ипотеке и прирост капитала, если вы продаете до развода или позже.

Как бы вы ни разделили то, что было вашим семейным домом, знайте, что профессионалы в вашем углу не имеют эмоциональной заинтересованности в ситуации.Они там, чтобы помочь вам, чтобы вы и ваш бывший могли оценить преимущества и недостатки каждого варианта, чтобы вы могли решить, как лучше всего закончить эту главу и начать новую.

Источник изображения заголовка: (Africa Studio / Shutterstock)

Как разделить семейный дом во время развода

Вообще говоря, если вы состоите в браке с детьми, супруг, у которого больше всего родительского времени, останется в доме. Какой бы из супругов не оставался в доме, он получит компенсацию за свою долю другими способами.Это можно сделать с помощью:

1. Согласие на выкуп
2. Отказ от прочего имущества
3. Взять дом вместо алиментов (супружеская поддержка)
4. Совладение домом

Часто семейный дом является одним из самых больших активов, которые необходимо поделить при разводе. Если вы и ваш супруг (а) сможете прийти к соглашению о том, как лучше всего разделить его стоимость, это значительно упростит процесс раздела имущества. Вот несколько наиболее распространенных вариантов, которые следует учитывать при разделе семейного дома при разводе:

Продам Дом

Если это возможно, и ни один из супругов не хочет продолжать жить в доме, можно просто продать его и разделить выручку.Для продажи дома вам понадобится:

• Погасить ипотеку
• Выплата любых кредитных линий собственного капитала
• Уплатить налог на прирост капитала

Хотя это может показаться самым простым вариантом, многие люди упускают из виду многие «скрытые расходы», которые возникают при продаже дома. Не говоря уже о том, что вы меньше контролируете рыночные условия при продаже. Кроме того, вам нужно будет найти агента по недвижимости, согласовать запрашиваемую цену и оплатить любой ремонт.

Точно так же некоторые сообразительные покупатели могут переждать вас, если дом не продается сразу. Таким образом, хотя на бумаге это самый простой вариант, существует несколько скрытых рисков.

Согласиться на выкуп

Если один из супругов хочет остаться в доме, то один из вариантов — выкупить другого человека или обменять его. Другими словами, какой бы из супругов ни выехал, их доля в доме будет выплачена деньгами или другими семейными активами. Это может быть отличным вариантом, когда семейных активов достаточно, чтобы конкурировать по стоимости дома.

Некоторые риски, которые следует учитывать при выборе этого варианта:

• Покупатель может заплатить слишком много, если стоимость дома снизится.
• Продавец может в конечном итоге проиграть в связи с будущей оценкой стоимости имущества

Если дело о разводе затягивается надолго, может быть разумным сначала оценить собственность, а затем еще раз до вынесения окончательного решения.

Отказаться от других активов

Один из способов выкупа состоит в том, чтобы супруг (а), оставшийся в доме, вместо этого отказался от других семейных активов.Это могут быть пенсионные фонды или вложения. Обычно для этого требуется, чтобы третья сторона оценила дом и собственность. Это позволяет выкупаемому супругу получить справедливую стоимость.

Выплаты по выкупу с течением времени

Большинство людей не могут позволить себе со временем купить большую часть дома. Таким образом, вместо этого один из супругов, проживающий в доме, может согласиться выкупить другого, выплачивая со временем платежи. Условия выплат будут включены в урегулирование развода.В этих условиях, пока выкуп не будет завершен, оба супруга будут владеть домом.

Отказ от супружеской поддержки

Часто менее зарабатывающий супруг может зарабатывать супружескую поддержку (алименты как часть развода. Если этот супруг решает остаться в доме, может быть сочтено справедливым значительно уменьшить алименты или вообще не платить их взамен. и ваш супруг находятся в дружеских отношениях, вы сами решаете, как именно это организовать.

Если вы представите судье условия, которые являются беспристрастными, они, скорее всего, одобрит их.

Совладение домом

Хотя этот вариант встречается реже, после развода можно продолжить совместное владение домом. В большинстве случаев это происходит только тогда, когда один супруг со временем выкупает другого. Конечно, есть и минусы:

Кредитные рейтинги и отчетность

Пока оба супруга владеют недвижимостью, ипотека по-прежнему будет отображаться в обоих их кредитных отчетах. Это означает, что на вашем кредите появится крупная задолженность, даже если вы больше не живете в этом доме.Это может затруднить получение финансирования для других целей.

Расходы на содержание

Как и ипотека, оба супруга по-прежнему несут ответственность за содержание собственности, если они совместно владеют ею. Отслеживание того, кто и за что может заплатить, когда один из супругов больше не живет, может стать ненужной проблемой.

Налоги

При совместном владении домом только один из супругов может претендовать на вычет процентов по налогам.

Прочие риски

Есть и другие риски, если после развода продолжать владеть таким большим участком собственности вместе.Например, что, если второй супруг скончался? Без воли управлять имуществом будет сложно. Менее болезненно то, что если один из супругов подаст в суд или объявит о банкротстве, у вас мало средств, чтобы защитить себя.

Совместное владение — это, безусловно, вариант, но было бы нечестно говорить, что нет никаких рисков. Если вы склоняетесь к совместной собственности, внимательно учитывайте риски.

Что происходит, когда обе стороны хотят получить дом при разводе?

В Иллинойсе существует множество факторов, влияющих на раздел собственности, включая дом.Иллинойс — штат со справедливым распределением, что означает, что собственность и активы делятся справедливо, но не всегда поровну. Если ваше дело будет передано в суд, судья рассмотрит различные факторы, включая доходы обоих супругов, их вклад в ипотеку, а также многие другие факторы.

Если удастся прийти к мировому соглашению, это всегда лучше. Обычно, если один дом решает остаться в доме, другой можно выкупить за счет других активов, полученных от брака, или с выплатами со временем.

При разводе с участием несовершеннолетних детей родителю, на который возложена большая часть родительских обязанностей и времени (попечительство и размещение, в просторечии) будет разрешено оставаться в доме. Это потому, что считается, что в интересах детей продолжать жить в семейном доме.

Однако даже в этом случае другой супруг получит определенную компенсацию.

Что считается семейной собственностью в Иллинойсе?

Семейная собственность — это все, что было куплено, или что-либо, в которое во время брака был вложен значительный совместный доход.Но есть несколько особых соображений, когда вы рассматриваете семейный дом как семейную собственность или нет.

Технически, если один из супругов приобрел дом на свое имя до брака, то он может быть имуществом вне брака. Однако есть способы, которыми часть собственности может превратиться в супружескую собственность в течение брака.

Например, если пара рефинансирует ипотечный кредит на обоих своих имен, то дом будет принадлежать им. Наличие обоих имен в документе — не единственный способ стать семейной собственностью.

Если совместные фонды использовались для значительных улучшений или большая часть ипотеки была выплачена обоими супругами, дом, скорее всего, будет считаться совместной собственностью.

Может ли муж выгнать жену из дома в Иллинойсе?

Нередко при разводе один из супругов добровольно переезжает из дома, чтобы разлучиться с другим человеком. Однако, если один из супругов отказывается уехать, вы можете насильственно удалить супруга, только если вы подадите петицию только при наличии особых обстоятельств.

Могу ли я получить дом с большей вероятностью, если муж обманул меня или бросил меня?

Иллинойс — это штат, в котором разводятся без вины, а это означает, что ни одна из сторон не должна доказывать неправомерное поведение для развода. Это также распространяется на то, как суд определяет раздел собственности.

Поскольку основания вины (прелюбодеяние и т. Д.) Не рассматриваются при разводе, они не повлияют на то, кто останется в доме.

Как Иллинойс определяет, как имущество делится при разводе?

Иллинойс — штат со справедливым разделом, а не штат общинной собственности.Это означает, что семейное имущество составляет , а не , разделенное поровну между супругами. Вместо этого суд принимает во внимание доходы обоих супругов, продолжительность брака, их доход, медицинские потребности и множество других факторов.

Затем судья разделит имущество на основании того, что они считают справедливым по отношению к обеим сторонам. Вещи, которые были подарены или унаследованы одним из супругов, будут считаться внебрачной собственностью и будут возвращены им. Кроме того, все, что находилось в собственности до брака и не входило в семейную собственность, считается внебрачным.

Как разделить капитал при разводе: 12 шагов (с иллюстрациями)

Об этой статье

Соавторы:

Сертифицированный специалист по финансовому планированию

Соавторы: 7

Обновлено: 22 сентября 2020 г.

Просмотры: 55,588

Когда вы разводитесь, вам необходимо разделить любой капитал в вашем семейном доме, который представляет собой разницу между стоимостью недвижимости и суммой, оставшейся задолженностью по ипотеке.Для начала выясните, сколько вы должны по ипотеке. Затем оцените текущую стоимость вашего дома, наняв оценщика или попросив агента по недвижимости провести анализ рынка. Вычтите ипотеку из стоимости, чтобы получить свой капитал. Например, если оценочная стоимость составляет 220 000 долларов, а вы должны 140 000 долларов, ваш капитал составляет 80 000 долларов. Самый простой способ разделить эквити — разделить его пополам. Однако, если один партнер заплатил больше или продал другую недвижимость в качестве первоначального взноса, он мог бы захотеть большего.Чтобы узнать, как продать свою половину дома партнеру, продолжайте читать!

• Печать
• Отправить письмо поклонника авторам

Сплитсвилль? Как разделить имущество при разводе

(Рейтер) — Когда Рик Бухлер и его жена расстались два года назад, они решили, что она останется в их доме недалеко от Стоктона, Калифорния, и он уйдет.

У пары не было детей, и жена Бухлера, педиатр, хотела остаться в семейном доме с четырьмя спальнями и подземным бассейном, поскольку она могла управлять выплатами по ипотеке.

«В соглашении о разводе конкретно сказано, что я больше не отвечаю за дом», — говорит Бухлер.

Его банк не видел этого так же. Когда 40-летний Бухлер месяц назад подал заявку на ссуду для покупки квартиры в центре Чикаго, он узнал, что его имя все еще фигурирует в ипотеке — несмотря на то, что он передал право собственности своему бывшему и передал ипотечному кредитору копию соглашения о разводе.

«Мне сказали, что моей бывшей пришлось повторно подать заявление на получение другой ипотечной ссуды только на свое имя — за хорошие 5 000 долларов дополнительных комиссионных», — говорит Бухлер, недавно открывший консалтинговый бизнес.

Как обнаружил Бюхлер, разводящиеся пары должны тщательно планировать свои планы по разделу собственности и иметь надежное юридическое представительство для навигации по ипотечным договорам.

Что будет с семейным домом? Это вопрос, с которым сталкиваются многие пары в разводе. По данным августовского опроса, проведенного юридическим сайтом Avvo.com, это одна из их главных проблем после опасений по поводу воздействия раскола на детей и финансы.

Вот несколько советов, которые помогут вам ответить на этот вопрос, если вы переживаете развод:

ОБЕИ СТОРОНЫ ХОТЯТ ПРОДАВАТЬ

Если вы продаете дом и есть прибыль, которую нужно разделить, это относительно простой процесс.

Разводящиеся пары должны согласиться с объявленной ценой, графиком показа дома и планом распределения расходов до продажи, говорит Дженнифер Брандт, адвокат по разводам из Филадельфии.

«После продажи дома сторонам необходимо решить, будут ли вырученные средства депонированы или распределены», — говорит она.

Налоги тоже фигурируют в уравнении. Например, проверьте свою подверженность налогу на прирост капитала после развода, — говорит Хайди Опински, адвокат по разводам из Коннектикута.

Сложнее становится, если пара сомневается, что дом можно продать с прибылью.

В этом случае продажа и получение убытков могут быть единственным вариантом, если развод будет беспорядочным и каждый хочет умыть руки о браке, или один человек может временно оставаться в доме, пока другой уезжает, с обоими согласие разделить стоимость возможной продажи и любую полученную прибыль или убытки.

Если это мирный развод, и обе стороны хотят уехать и могут себе это позволить, сдавайте дом в аренду и становитесь совладельцами, — предлагает Глория Шульман, владелица лицензированной ипотечной брокерской фирмы в Беверли-Хиллз, Калифорния.

Если один человек будет основным домовладельцем, который будет иметь дело с арендаторами, может быть разумным — в зависимости от того, что позволяет закон штата — согласиться продать дом, с большей долей прибыли, передаваемой супругу, который является основным арендодателем, чтобы компенсировать свое время.

ОДНА СТОРОНА ХОЧЕТ СОХРАНИТЬ ДОМ

Попробуйте рефинансирование на имя человека, который хочет остаться. Если в доме есть капитал, это может быть жизнеспособным вариантом.

«Дом будет оценен, и супруг, который держит дом, будет платить« компенсационный платеж »другому супругу, что составляет половину капитала», — говорит Келли Чанг Рикерт, адвокат по разводам из Лос-Анджелеса.

Шульман предлагает гипотетический случай пары, разлученной, но разводящейся, с домом, который они купили за 800 000 долларов, в котором осталось 200 000 долларов по ипотеке.

С каждой стороной, имеющей право на 300 000 долларов в качестве капитала, пара могла обеспечить рефинансирование наличными в размере 500 000 долларов на имя проживающего супруга.

«Если проживающий супруг не может претендовать на получение этой суммы кредита самостоятельно, а мы имеем дело с дружной парой, мы можем получить ссуду на имя обоих супругов», — говорит Шульман.

После развода вы, как правило, можете повторно оформить ссуду — при условии, что вы можете документально подтвердить аннулирование ипотечных чеков за 12 месяцев с индивидуального счета.

«Разведенный супруг, который переехал из собственности, может потерять как ссуду, так и титул», — говорит Шульман.

ЕСЛИ ВЫ НЕ МОЖЕТЕ СОГЛАСИТЬСЯ

Здесь все может запутаться. Если один человек хочет сохранить дом, а другой — продать, или если оба хотят остаться, возможно, придется вмешаться суду.

В некоторых битвах ставки могут быть низкими, включая вопросы, например, чьего брокера следует использовать.Иногда каждый супруг нанимает брокера, и два брокера делят комиссию.

Иногда ставки выше. Несколько клиентов Джеки Теплицки, маклера по недвижимости из Нью-Йорка, построили внутренние стены в своих домах по решению суда, чтобы разделить разделенную пару, пока они ждали, чтобы уладить дела.

Это неразумный подход к продаже дома. В случае одной пары «судебные издержки в основном съели прибыль их дома от продажи», — говорит Теплицкий.

Самая большая проблема для Теплицкого — продать дом, в котором один из супругов все еще живет и не хочет переезжать.