Как при разводе разделить дом: Раздел дома при разводе

Порядок раздела частного дома | Адвокат Курганов и Партнеры. Коллегия адвокатов города Москвы

Раздел недвижимости – один из самых больных вопросов при разводе. По закону все, что приобретено супругами во время брака, является общей собственностью и подлежит разделу. То, что приобретено ими до брака, а также унаследовано или получено в дар, относится к личной и не делится.

Раздел общего имущества  предполагает определение размера долей, которые получают муж и жена, а также состава имущества, то есть суд должен установить, что является личной, а что совместной собственностью супругов.

Если речь идет о частном доме, то сначала нужно установить, когда возникло право собственности на него. Если один из супругов владел им до вступления в брак, то дом не может быть разделен.  Дети тоже не могут претендовать на часть дома, потому что по закону не имеют прав на имущество родителей.

Приобретенный тем или иным способом во время брака, дом является совместно нажитым имуществом, вне зависимости от того, на кого он оформлен и кто заключал договор обмена или купли-продажи.

Для раздела частного дома через суд муж или жена, или сразу оба, подают в суд иск о разделе имущества. П. 1 ст. 39 СК РФ гласит, что доли супругов при разводе являются равными в отсутствие брачного контракта или иного соглашения. Правда, п. 2 той же статьи позволяет отступить от принципа равенства долей в интересах несовершеннолетних детей. Равными доли будут признаны, если один супруг долгое время не имел доходов, потому что не работал. Причины могут быть разными: болезнь, беременность, роды, уход за больными родственниками. Но если причины не уважительны, или один из супругов тратил общее имущество в ущерб семье, его доля может быть уменьшена судом.

Разделить дом можно и без суда, если муж и жена договорились и заключили соглашение о разделе имущества. Но даже в этом случае нужно обращаться к букве закона, раз речь идет о недвижимости, подлежащей государственной регистрации. Поэтому соглашение о разделе совместного имущества нужно составлять с помощью адвоката по разделу имущества.

Если дом фактически продолжает использовать один супруг, второй ищет иное жилье или получает по суду долю в этом доме. Но дело в том, что даже если каждому будут определены комнаты, то не всякие бывшие муж и жена смогут ужиться рядом после развода.  Если там к тому же одна кухня и одна комната, то совместное проживание станет, скорее всего, невозможным.

Частный дом можно разделить, если его технически можно делить на части сообразно размеру долей супругов. Если это можно сделать с отступлением от размера доли одного супруга, суд делает это и определяет размер компенсации тому супругу, чья доля становится меньше. Если дом технически разделить нельзя, то супруг, которому достается вся собственность, обязан выплатить второму компенсацию за долю. Такие компенсации возможны по взаимному согласию сторон по отдельному договору. Для этого лучше обратиться к семейному адвокату или адвокату по разделу имущества.

ВС объяснил, как делить недостроенные объекты недвижимости при разводе | Российское агентство правовой и судебной информации

Суды обязаны помогать сторонам добиваться справедливости, а не самоустраняться при отсутствии у участников спора необходимых документов — такое указание дал Верховный суд РФ по делу о разделе имущества бывших супругов. В определении высшая инстанция также объяснила нюансы подобных разбирательств, в которых фигурируют недостроенные объекты.

Суть спора 

Жительница Ставрополья просила в судебном порядке разделить совместно нажитое с бывшим супругом имущество — недостроенный жилой дом. Поскольку объект недвижимости находится на земельном участке, купленном на имя бывшего супруга, а сам он препятствует проведению кадастровых работ, то у заявительницы нет возможности указать степень готовности жилого дома. Зарегистрировать недостроенный дом бывший супруг также отказывается.

Единственный документ, которым располагает истица — разрешение местной администрации на индивидуальное жилищное строительство.

При разрешении спора районный суд направлял запрос местным властям и получил ответ от администрации, что она не имеет полномочий на проведение осмотра объекта незавершенного строительства, вместе с тем визуально по спорному адресу виден возведенный двухэтажный объект капитального строительства.

Первая инстанция решила, что этого мало и отказала истице в признании недостроенного дома совместным имуществом. Суд исходил из того, что документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости является кадастровый паспорт, а право собственности на жилой дом возникает с момента госрегистрации такого права в ЕГРП. Поскольку у заявительницы таких документов нет, то и делить нечего. Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.

Позиция ВС

Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, напоминается в определении позиция пленума Верховного и Высшего арбитражного суда от 29 апреля 2010 года №10/22 (пункт 30 постановления).

По решению суда на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности, указывает ВС.

Следовательно, считает высшая инстанция, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу с учетом требований статей 38, 39 Семейного кодекса РФ.

«Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе», — отмечает ВС.

Он подчеркивает, что сам по себе факт отсутствия госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права бывшей супруги на долю в совместно нажитом имуществе.

ВС также напоминает, что именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

В данном разбирательстве юридически значимым и являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам, поясняет ВС. Однако обе инстанции этот вопрос проигнорировали.  

Кроме того, в случаях, когда участникам спора затруднительно собирать доказательства, то суд по их ходатайству оказывает им содействие в собирании и истребовании доказательств.

«Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел», — подчеркивает ВС.

По его мнению, вопрос о соответствии возведенного сторонами объекта строительным нормам и правилам, а также о степени его готовности требует специальных знаний и может быть разрешен в том числе при проведении судебной экспертизы. Однако суды этого не учли, тем самым, они не создали необходимых условий для установления фактических обстоятельств дела.

В связи с чем ВС отправил  данный спор на новое рассмотрение в районный суд. 

Алиса Фокс

Как при разводе разделить дом, на который не получен кадастровый паспорт

До недавнего времени супруги, которые решили развестись и поделить совместно нажитое имущество, не имели возможности разделить объект незавершенного строительства – будь то дом, гараж, хозяйственная постройка или любое другое здание и сооружение.

Причина банальна – несовершенство российского законодательства: на объект незавершенного строительства семья не могла оформить ни кадастровый паспорт, ни право собственности.

Разделить квартиру или дом, оформленные в собственность, труда не составляет.

А как поделить объекты недвижимости, которые не существуют де-юре?

Естественно, законодатель никак не регулировал раздел такого имущества.

Казалось бы, проблема носит частный характер, ведь далеко не все распадающиеся семьи имеют недостроенные объекты недвижимости, а пытаются поделить их в судебном порядке и того меньше.

Но это только на первый взгляд. На самом деле проблема давно вышла за рамки частного случая.

Хорошо, конечно, когда основная ячейка государства – семья – прочна и стабильна, однако объективная реальность такова, что кривая разводов в России уже не первый год демонстрирует постоянный рост.

В результате, по данным Росстата, количество разведенных пар за последние пять лет увеличилось на 8,5%.

В абсолютных цифрах это около 700 тыс. разводов только по итогам 2014 года.

Даже если допустить, что объект «недостроя» имеет лишь одна из ста таких семей, то все равно предметом спорного дележа являются минимум семь тысяч объектов!

Решил проблему с подачи одной настырной россиянки Верховный суд РФ, а точнее – его судебная коллегия по гражданским делам, вынесшая определение по частному спору вокруг раздела недостроенного дома между разводящимися супругами.

Истица действительно оказалась весьма настырной особой.

Когда суды нижестоящих инстанций по причинам, указанным выше, отказали ей в праве собственности на часть недостроенного дома, гражданка обратилась в Верховный суд.

Там-то и были расставлены все точки над «i».

Во-первых, разъяснил ВС РФ, Семейный кодекс гласит: все, что было нажито мужем и женой за время брака, — это безусловно совместная собственность, и, если супруги разводятся, она делится поровну.

Во-вторых, сославшись на Гражданский кодекс, высшая судебная инстанция указала, что ст. 130 упомянутого кодекса относит к объектам недвижимости не только земельный участок, но и объекты на нем – здания и сооружения, в том числе не завершенные строительством, которые не подлежат перемещению ввиду причинения им несоразмерного ущерба.

Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда определила, что отсутствие кадастрового паспорта на недостроенный дом не может служить основанием для отказа супругам, если они пожелают разделить этот дом при разводе.

Однако с одной существенной оговоркой.

Чтобы недостроенный объект недвижимости стал объектом дележа при разводе, супругам необходимо обратиться в суд по месту жительства.

Суд установит, что такой объект действительно реально существует и вынесет постановление об оформлении на него права собственности.

Местному органу Росреестра останется только подчиниться этому решению и зарегистрировать недостроенный объект недвижимости.

Теперь путь к разделу спорного объекта недвижимости открыт.

Супругам остается лишь включить его в перечень имущества, которое они намерены поделить при разводе, и суд примет соответствующее решение.

Как делить недостроенный дом при разводе?

Вопрос: Мы с женой начали строить загородный коттедж на общие деньги. Сейчас мы подали документы на развод. Можем ли мы разделить дом, если он еще недостроен и не введен в эксплуатацию?

Еще несколько лет назад супруги не имели возможности разделить недостроенное домовладение. Это было связано с тем, что на объект незавершенного строительства не выдавался кадастровый паспорт, соответственно не оформлялось и право собственности. Таким образом, недостроенный дом попросту не существовал юридически и не мог служить объектом гражданских правоотношений.

Раздел происходит через суд

В настоящее время судебная практика показывает, что раздел недостроенного дома стал возможным. Для этого стороны обязаны обратиться в суд. Вопрос в любом случае решается в суде, даже если супруги уже договорились мирным путем.

Суд устанавливает факт наличия домовладения и принадлежности его заявителям. Таким образом, дом признается объектом недвижимости независимо от готовности и возможности его надлежащей эксплуатации. Главным условием для этого является наличие:

• разрешения на строительство;
• проектно-сметной документации;
• положительного заключения строительно-технической экспертизы.

Чаще всего в рамках такого процесса рассматриваются требования об установлении права собственности на спорное домовладение, определении долей и разделе имущества. Однако, исходя из обстоятельств конкретного дела, судья вправе выделить указанные требования в отдельное производство.

Решение, вступившее в законную силу, передается в органы Росреестра. После чего супруги могут зарегистрировать право собственности на свои доли.

Как происходит раздел подобного строения

Фактический раздел недостроенного домовладения осуществляется общеизвестными способами. Во-первых: муж и жена могут продать его и разделить деньги пропорционально присужденным долям. Во-вторых: один из супругов может передать в собственность другому свою долю взамен на денежную компенсацию либо выполнение определенных условий.

Важно знать, что передача доли, равно как и отказ от нее оформляется в письменном виде, заверяется у нотариуса и подлежит государственной регистрации.

Как разделить недостроенный дом и выселить супруга-дебошира из совместной квартиры – отвечает адвокат

Немало личных историй приходит в нашу рубрику «Право на защиту: советы адвоката». Люди пишут в надежде найти решение своей проблемы, которая, казалось бы, зашла в тупик. По этическим соображениям мы не публикуем ни имен, ни некоторых подробностей этих историй, а лишь суть, необходимую для понимания ситуации. Полноценная консультация адвоката требует всестороннего изучения конкретного вопроса. Вместе с тем на основе присланной информации лучшие адвокаты разъясняют общие положения законодательства. Ответы для этой публикации подготовила адвокат специализированной юридической консультации № 1 Минска Екатерина Проневич.

У нас семья из пяти человек: я, муж и трое детей (младшему ребенку 1 год). Проживаем в трехкомнатной квартире, построенной в период брака с использованием льготного кредита. Хочу подать на развод и выселить мужа, потому что жить с ним под одной крышей невозможно. Переехать на съемное жилье нет материальной возможности, муж также категорически отказывается съезжать с квартиры. Помимо этого жилья, у нас есть участок в черте города, недостроенный дом, гараж, машина, мотоцикл, от которых я готова отказаться в счет его доли квартиры. При каком-либо обсуждении возможности заключить соглашение о разделе имущества или брачный договор муж отвечает отказом. Подскажите, пожалуйста, куда мне обратиться, как правильно составить заявление о разводе и куда его подавать? Как нам разделить имущество, и есть ли у меня шансы на выселение мужа из квартиры, в которой мы проживаем с детьми?

Расторгнуть брак можно в суде и в органе, регистрирующем акты гражданского состояния. Куда именно подавать документы на развод, это зависит от ряда обстоятельств.

Так, расторжение брака органом, регистрирующим акты гражданского состояния, производится при наличии взаимного согласия супругов, отсутствия общих несовершеннолетних детей и спора об имуществе. Заявление подается по месту регистрации, по месту жительства или пребывания супругов или одного из них.

При этом необходимо подать совместное заявление супругов, паспорта или иные документы, удостоверяющие их личность, свидетельство о заключении брака. Если один из супругов не может явиться в орган загса для регистрации расторжения брака, требуется его заявление об этом в его отсутствие. Кроме того, нужно представить документ, который подтверждает внесение платы за регистрацию расторжения брака, а также выдачу свидетельств, в размере 4 базовых величин.

Расторжение брака производится органом, регистрирующим акты гражданского состояния, в согласованный с супругами срок, но не ранее чем через месяц и не позднее чем через два месяца со дня подачи соответствующего совместного заявления.

В судебном порядке брак расторгается в случае, если у супругов есть несовершеннолетние дети, один из них не согласен на расторжение брака или же имеется спор об имуществе.

Для расторжения брака в суд направляется исковое заявление, которое должно соответствовать требованиям ст. 109 и ст .243 Гражданского процессуального кодекса. В частности, в нем указывается, когда и где зарегистрирован брак, есть ли общие дети, их возраст, мотивы расторжения брака, излагаются другие требования, которые могут быть рассмотрены одновременно с иском о расторжении брака. Также в заявлении должно быть указано отсутствие согласия ответчика на расторжение брака органом, регистрирующим акты гражданского состояния, если у супругов нет общих несовершеннолетних детей и спора об имуществе. Несоответствие заявления этим требованиям является основанием для оставления его без движения.

К исковому заявлению прилагаются: свидетельство о заключении брака, копии свидетельств о рождении детей, документы о заработке и иных источниках доходов супругов (если заявлено требование о взыскании алиментов), документ, подтверждающий уплату госпошлины и другие необходимые материалы.

По общему правилу исковое заявление подается по месту жительства ответчика, но есть ряд исключений. Например, в случае, если с истцом находятся несовершеннолетние дети или когда по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика затруднителен, – по месту его жительства.

Таким образом, отвечая на первый вопрос, как правильно составить исковое заявление и куда его подавать, сообщаю: ввиду наличия несовершеннолетних детей и спора об имуществе расторжение брака между супругами возможно лишь в судебном порядке путем подачи искового заявления, которое должно соответствовать всем вышеназванным требованиям.

Переходим к вопросу, как разделить совместно нажитое имущество. Законодательство гласит: имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из них оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью.

Совместно нажитое во время брака имущество при его разделе делится пополам, если иное не предусмотрено брачным договором. Суд вправе отступить от признания долей равными, учитывая интересы несовершеннолетних и нуждающихся в помощи нетрудоспособных совершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, которое есть у них в наличии на день рассмотрения дела либо находится у третьих лиц. Если супруги прекратили вести общее хозяйство до рассмотрения дела, то суд производит раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства.

Не является общей собственностью супругов имущество, приобретенное во время брака на личные средства одного из них, принадлежавшее каждому из них до вступления в брак либо полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Касательно того, возможно ли после расторжения брака выселение вашего уже бывшего супруга из квартиры, в которой на данный момент вы проживаете совместно с детьми, сообщаю следующее. Поскольку квартира была приобретена с использованием льготного кредита, предоставленного вашей семье, и ваш супруг на момент его предоставления входил в состав семьи, выселению он не подлежит, даже в том случае, если после разрешения вопроса о разделе совместно нажитого имущество единоличной собственницей квартиры станете только вы (п. 4 ст. 95 Жилищного кодекса).

Законодательством предусмотрено лишь единственное исключение из вышеизложенной нормы, которое допускает выселение члена семьи, бывшего члена семьи вне зависимости от того, что бывший супруг на момент предоставления льготного кредита входил в состав семьи. Речь идет о норме, которая прописана в абзаце четвертом пункта 1 статьи 85 Жилищного кодекса.

Т.е. совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, проживающие вместе с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение, которые в течение года три и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений (выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению) или за иные нарушения, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения – подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Квартира приватизирована на 40 лет на жену, но не выплачена. В приватизации муж, сын и дочь не участвовали, а только имеют право пользования. Муж сейчас выписан и проживает в частном доме, который тоже является совместной собственностью. В случае развода будет ли у мужа право пользования квартирой и имеет ли он долю в ней?

В силу п.12 постановления Пленума Верховного суда от 26 марта 2003 года № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилое помещение» возведенное или приобретенное супругами в период брака жилое помещение (кроме полученного в дар или в порядке наследования) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором.

Согласно ст. 137 Жилищного кодекса жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвуют в приватизации этого жилого помещения (в том числе путем вложения денежных средств, принадлежащих им на праве общей совместной собственности).

Следовательно, при установлении того факта, что оба супруга на момент приватизации проживали в жилом помещении, а также доказанности того, что первоначальный взнос за его приватизацию, а также обязательные ежемесячные платежи вносились из общих денег супругов – в судебном порядке приватизируемая квартира может быть признана совместно нажитым имуществом и при разделе имущества супругов могут быть выделены доли в праве общей собственности на спорную квартиру за каждым из них.

После развода с мужем прошло 4 года. Может ли он подать на раздел имущества? Есть недостроенный дом, который еще не введен в эксплуатацию. Все документы оформлены на меня. Это даже еще не дом, а строительный объект. Как может быть произведен его раздел?

Согласно ч. 5 ст. 24 Кодекса о браке и семье для требований о разделе общей совместной собственности супругов, расторгнувших брак, срок исковой давности составляет три года, который начинает исчисляться не с момента расторжения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Разрешая спор о жилом доме, возникший до завершения строительства и государственной регистрации, если госрегистрация незавершенного строительства не предусмотрена законодательством, суд в силу п. 3 ст. 220 Гражданского кодекса может признать право собственности на строительные материалы, из которых построен этот дом. Однако если с учетом степени готовности дома можно определить отдельно подлежащие выделу части строения, строительство которых технически возможно завершить после раздела, суд вправе по иску лиц, возводивших совместно с застройщиком жилой дом с целью создания общей собственности, а также по иску наследников произвести раздел неоконченного строительством дома.

Недавно развелась с мужем, вместе не жили уже около двух лет. В совместной собственности есть дом, оформленный на мое имя, в котором живет бывший супруг. По истечении срока исковой давности (3 года) могу ли я стать полноправным владельцем дома, если мы не разделим имущество по соглашению? И, если не живем вместе уже 2 года, срок исковой давности истечет через год после развода? Или 3 года считать после официального развода?

Для требований о разделе общей совместной собственности супругов, расторгнувших брак, срок исковой давности составляет три года. В силу п. 22 постановления Пленума Верховного суда от 22.06.2000 № 5 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» срок исковой давности о расторжении брака исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Применительно к этой правовой норме под супругами понимаются как состоящие в браке, так и бывшие супруги.

Следовательно, поскольку нахождение общего имущества у одного супруга не нарушает прав другого супруга, срок исковой давности не начинает течь. Исковая давность начнет исчисляться лишь с момента, когда супруг, владеющий имуществом, откажется выделить часть другому. Чаще всего в таких случаях один из супругов отчуждает либо чинит препятствия к пользованию имуществом, вывозит его в неизвестное место и т.п.

Собираюсь разводиться с мужем. У нас двое несовершеннолетних детей. Есть двухкомнатная квартира, выделялась мне как молодому специалисту. Также мне была выделена земля на строительство. Дом оформлен в браке на мое имя. Как разделить имущество?

Имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из них оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью.

Совместно нажитое во время брака имущество при его разделе делится пополам, если иное не предусмотрено брачным договором. Суд вправе отступить от признания долей равными, учитывая интересы несовершеннолетних и нуждающихся в помощи нетрудоспособных совершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

Подскажите, пожалуйста, что ожидает ответчика, который без уважительной причины не пришел на судебное заседание по разделу имущества? Как процесс будет проходить дальше?

В случае неявки в судебное заседание кого-либо из юридически заинтересованных в исходе дела лиц, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.

Если юридически заинтересованные в исходе дела лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела, если признает причины их неявки уважительными.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из юридически заинтересованных в исходе дела лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, если причины их неявки будут неуважительными.

Дополнительно обращаю внимание: в силу ст. 334-1 Гражданского процессуального кодекса, если ответчик, который был надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие, не придет на судебное заседание либо если суд признает, что надлежаще извещенный ответчик умышленно затягивает производство по делу – суд вправе с согласия истца рассмотреть его в заочном производстве. Суд исследует доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, учтет их доводы, а по окончании примет решение, которое называется заочным.

По сообщению БЕЛТА
(фото – БЕЛТА)

Раздел дома после развода: Как организовать

Дом — это совместное имущество супругов и они оба имеют право на него.

У нас с бывшим мужем есть общая недвижимость – загородный дом. Предварительно мы договорились его продать и разделить деньги от продажи поровну. Но теперь бывший муж всячески затягивает продажу, при этом, не позволяя мне жить в доме. Как продать дом, и как правильно оформить раздел недвижимого имущества между бывшими супругами, если одна из сторон не идет на компромисс? Нинель, Киев

Об этом сообщают Деньги.ua.

Юристы уверены: общая недвижимость супружеской пары после развода подлежит разделу, даже если она зарегистрирована на одного из супругов, и разделить имущество после развода вполне реально.

Важно понимать, что муж с женой имеют одинаковые права на пользование и распоряжение этим имуществом. При этом совершенно не имеет значения, что квартира зарегистрирована на одного из них, – комментирует Ольга Лепихина, старший юрист ЮК Asters.

Сам по себе раздел имущества супругов подразумевает прекращение режима общей совместной собственности и возникновение на его основе собственности раздельной (личной). Такой раздел может быть осуществлен как в добровольном порядке, так и в судебном.

Наиболее безболезненный способ (быстрый, простой и не требующий средств на адвоката и суды) – это мирно договориться о добровольном разделе недвижимости. В этом случае нужно действовать через заключение договора о разделе имущества, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Законодательство предусматривает свободу договора и практически не ограничивает стороны в вариантах раздела.

Они могут продать недвижимость и поделить деньги, оформить на одного из супругов, а второй получит компенсацию стоимости его части, можно сдавать ее в аренду и делить доходы, обменять на две квартиры поменьше и любой другой вариант, который устроит обоих, – говорит Ольга Лепихина.

Добровольный порядок возможен, если супруги смогли договориться об определении частей каждого из них в праве на имущество, а также достигли согласия относительно конкретного раздела имущества в соответствии с такими частями, – подчеркивает Платон Даниленко, партнер руководитель практики семейного права Юридической фирмы Expatpro.

Читай также: Сколько стоит арендовать дом в Украине

Если между супругами возникает спор относительно размера принадлежащих им долей, способа или порядка раздела недвижимости, или же добровольный раздел невозможен из-за вредности одного из супругов, то добровольный порядок меняется на судебный. Раздел имущества тогда осуществляется в несколько этапов: суд определяет размер долей супругов, а затем проводит раздел имущества в соответствии с установленными долями.

При определении размера долей каждого из супругов суд исходит из того, что доли имущества жены и мужа являются равными (ч. 1 ст. 70 СК Украины). Как рассказал Платон Даниленко, суд может уменьшить или увеличить долю одного из супругов, исходя из существенных обстоятельств (если один из них не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, уничтожил или повредил общее имущество, расходовал его в ущерб интересам семьи). Также суд может увеличить долю того супруга, с которым проживают несовершеннолетние или совершеннолетние нетрудоспособные дети, при недостаточном размере получаемых алиментов.

Если истцу (стороне, которая требует разделить имущество) объект недвижимости не интересен, он может просить суд прекратить его право собственности на недвижимость и взыскать в свою пользу денежную компенсацию стоимости его доли (обычно 50%) со второго супруга.

Стоимость доли рассчитывается по данным независимой оценки. Важно убедить суд, что у второго супруга есть возможность выплатить компенсацию, – предупреждает юрист Ольга Лепихина.

Противоположная ситуация, когда истец хочет оставить недвижимость за собой.

В этом случае он выплачивает компенсацию (чтобы у суда не возникало сомнений в честности его намерений, сумму компенсации он должен заранее внести на депозит суда). Позитивное решение зависит от воли ответчика – он должен быть согласен лишиться имущества в счет компенсации, – объясняет г-жа Лепихина.

Читай также: Что происходит с рынком первичной недвижимости

Увы, суд не может своим решением обязать супругов продать недвижимость и разделить деньги. Если вышеуказанные способы решения вопроса не работают, а один из супругов препятствует продаже, то юристы советуют следующее:

Делите имущество, регистрируйте на себя эту часть и предлагайте другому совладельцу выкупить вашу часть (чтоб не нарушить его приоритетное право), или же предлагайте ему продать его часть вам. Если он не соглашается покупать вашу часть, то по истечении определенного времени, вы имеете полное право продать ее любым третьим лицам, – говорит Платон Даниленко.

Напомним, какой налог на недвижимость и когда нужно заплатить.

Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook 

Смотри также — Раздел имущества в Украине | адвокат Дмитрий Головко

Как поделить недвижимость при разводе: Квартира: Дом: Lenta.ru

Обмениваясь кольцами, новоиспеченные супруги вряд ли задумываются о том, что через десяток, а может и того менее лет «вторая половина» может опостылеть вконец, до полного невосприятия — например, из-за разбросанных носков, переваренных щей или ретроградного Меркурия. А это значит — не только развод и девичья фамилия, но и раздел имущества, в том числе недвижимого. Кому при расставании достанется квартира, дача и участок в Усть-Кукуйске? Разбираемся вместе с «Домом».

Случай первый — самый распространенный. Супруги не оформляли брачный договор, и вся приобретенная в браке собственность — вне зависимости от того, на кого из них она оформлена — является совместной и будет разделена пополам. Важно, что имущество считается общим, даже если один из супругов в период брака не работал, то есть не имел самостоятельного дохода. Чаще всего это жены — и здесь закон на их стороне: ведь они занимались домашним хозяйством, ухаживали за детьми, в общем — «прикрывали тылы».

Еще один нюанс — совместным считается только то имущество, которое приобретено на деньги, именно заработанные супругами в период брака. Если недвижимость была, к примеру, подарена бывшей жене любовником, или куплена на средства, пожертвованные бывшему мужу щедрым родственником — такое имущество совместной собственностью являться не будет. Правда, факт приобретения квартиры на свалившиеся с неба деньги нужно будет доказывать в суде.

Таким образом, «откусить» у некогда любимой половины не получится недвижимость, которая досталась ей/ему до вступления в брак или была получена в наследство или по дарению даже в период брака.

Также, очевидно, нельзя разделить при разводе муниципальную или служебную квартиру — просто потому, что она не является собственностью ни одного из супругов.

Фото: Image Source / Corbis / East News

«Кроме того, не подлежит разделу квартира в новостройке, если она была оплачена одним из супругов до регистрации брака, а свидетельство на право собственности получено уже во время брака», — указывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Хорошая новость для разводящихся — скандалить и судиться при разводе необязательно. Можно заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества без участия суда, прописав в нем, кому достанется квартира, а кому — любимый кот и коллекция фантиков «Love is…». С 1 января 2016 года такое соглашение заключается только при участии нотариусов.

Для людей, заключавших брачный договор, казалось бы, проблема раздела имущества вообще не существует — написано, что при разводе вся недвижимость достается жене, значит, так и будет. На самом деле, документ, в котором можно «нарисовать» свой брак и условия его расторжения в мельчайших деталях (например, из-за «неправильного» цвета нижнего белья, или из-за несваренного в четверг рыбного супа), — защищает интересы супругов, но не на 100 процентов.

Жена, например, может просто отказаться исполнять условия, предусмотренные брачным договором. Тогда придется судиться. При этом суд, как и положено, при разрешении спора о разделе имущества супругов будет руководствоваться условиями брачного договора. Но здесь нужно учитывать, что оставить вторую половину без штанов и без метров — даже если она сама на это ранее согласилась — вряд ли получится. Согласно пункту 3 статьи 42 Семейного кодакса РФ, условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. Иными словами, если судья увидит, что мужу достаются квартиры во всех столицах Европы, а жене — картонная коробка в подземном переходе, условия раздела имущества, предусмотренные брачным договором, могут быть аннулированы.

Фото: Roy Botterell / Corbis / East News

Тем не менее, очевидно, что заключение брачного договора позволяет избежать многих проблем и споров в дальнейшем — в том числе, касающихся принадлежащих супругам квартир, дач и прочих объектов недвижимости. «В этом плане показательна практика стран Евросоюза и Америки, в которых заключение брачного контракта (договора) считается нормой, — отмечает юрисконсульт юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лариса Воробьева. — Согласно статистике, 70 процентов пар в Америке и странах Евросоюза заключают брачные контракты, что ведет к цивилизованному решению имущественных вопросов. Мы пока не располагаем такой статистикой в отношении российских граждан, но однозначно можно сказать, что количество супругов, заключающих брачные договоры, с каждым годом увеличивается».

Разводиться вообще не рекомендуется, а когда недвижимость приобретена в кредит, да еще и на момент развода не погашенный — особенно. Но если склеить разбитую чашку никак не получается, то ипотечная квартира, понятно, никуда не исчезнет и тоже может быть поделена.

«Квартира, приобретенная в ипотеку, точно так же признается совместным имуществом и делится в равных долях при разводе супругов — причем и гражданских, и законных, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — Чтобы обезопасить себя в будущем, стоит задуматься о подписании брачного договора, который поможет предусмотреть разные нюансы – например, если выплаты планирует совершать только муж, можно указать в договоре, что после развода квартира перейдет в его собственность».

Если ипотечный кредит еще не погашен, членам бывшей ячейки общества придется договариваться, кто из них будет выплачивать оставшуюся часть кредита, кто получит квартиру, а кто — компенсацию своей части уже выплаченных по кредиту средств.

Материалы по теме

12:39 — 14 апреля 2016

16:13 — 26 января 2016

13:21 — 6 июля 2015

Без обмана

Как не пострадать при покупке квартиры на кризисном рынке

«По достижении соглашения нужно обратиться в банк, чтобы получить его согласие как залогодержателя жилья — обычно банки идут на изменение договора об ипотеке, хотя здесь многое зависит от конкретного банка, от стоимости квартиры и размера выплаты», — отмечает Ирина Доброхотова.

Если банк по каким-то причинам заартачится, придется сначала выплатить кредит и только после снятия обременения делить квартиру.

Довольно распространенной является ситуация, когда квартира была приобретена в ипотеку до брака, а часть выплат осуществлялась уже в его период. В таком случае супругу придется доказывать, что часть кредита была уплачена из личных средств, которые у него/нее были до брака, или, например, из тех, которые были получены безвозмездно (в наследство). «Суд может увеличить при разделе имущества долю того супруга, чей вклад был больше», — отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

«Детский» фактор, формально, на процесс раздела имущества влияет мало. По закону, ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Таким образом, если детям принадлежит доля в разрываемой на части квартире, при разделе имущества супругов она учитываться не будет.

Но — и это важно — согласно статье 39 Семейного кодекса РФ, при разделе имущества суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей. Это означает, что супругу, с которым остаются дети, может достаться бОльшая доля в общей квартире. Особенно, если уходящая в свободное плавание сторона в период брака не получала доходов по неуважительным причинам или расходовала общее имущество в ущерб интересам семьи.

Фото: Image Source / Corbis / East News

В любом случае, интересы детей в каждом конкретном случае развода будет устанавливать суд — если, конечно, супругам не удастся договориться по-хорошему.

И последнее — так называемый «гражданский» брак, или совместное проживание двух любящих друг друга людей — в России не подпадает под действие семейного законодательства. Соответственно, при расставании сожителям придется делить имущество, руководствуясь нормами законодательства гражданского.

Это значит, что если в гражданском браке собственность приобреталась на имя одного из гражданских супругов, другой будет вынужден доказывать свое участие в покупке этого имущества в судебном порядке. На практике это довольно проблематично. «Лицам, проживающим в гражданском браке, для защиты своих имущественных прав, для исключения спорных ситуаций рекомендуется оформлять приобретаемое имущество, включая имущественные права, в общую долевую собственность, — говорит Наталья Шаталина. — Раздел имущества, оформленного сожителями в общую долевую собственность, возможен в любое время — как в период сожительства, так и после прекращения гражданского брака».

Если же сожители не определят заранее, кому что принадлежит и в каких долях, решение вопроса о разделе имущества вряд ли пройдет без скандалов. Хотя последние, как утверждают некоторые ученые, даже полезны — вспыльчивые люди живут дольше, чем склонные сдерживать эмоциональные порывы. Главное — не разнести в клочья саму недвижимость и не выяснять отношения в ночное время, так как тогда в конфликт окажутся вовлеченными и соседи.

Как разделить стоимость дома при разводе

Когда супруги разводятся, у них есть три основных варианта, что делать с собственным домом. Независимо от того, какой вариант они выберут, первым делом необходимо определить стоимость дома. Самый надежный способ — получить оценку, а еще лучше — две.

Даже при мирном разводе для каждого супруга будет разумным заказать оценку, говорит Мэри Баллин, сертифицированный специалист по финансовому планированию и консультант по работе с клиентами компании Mosaic Financial Partners из Уолнат-Крик, Калифорния.Получение двух оценок защищает обе стороны, поскольку маловероятно, что две оценки будут одинаково неточными, говорит она.

После того, как супруги, разводящиеся с домом, договорились о стоимости дома, они вычитают свою задолженность по нему. Результат — их равенство.

Знайте, сколько стоит ваш дом?

NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и сообщить вам об изменениях с течением времени.

Как делится собственный капитал при разводе?

Есть три основных способа обращения с домом:

1. Продать дом и разделить выручку.

3. Оба бывших супруга временно держат дом.

Шон Лимон, сертифицированный финансовый аналитик по разводам и основатель веб-сайта «Развод и ваши деньги», советует взвесить все варианты. Вот три основных варианта:

Вариант 1: Продать дом и разделить выручку

Самый простой способ разделить собственный капитал — продать дом. После того, как пара погасит ипотечный долг, заплатит налоги и расходы, связанные с продажей, они поделят оставшиеся деньги.

Продавая дом, двум бывшим легче распутать жизни друг друга, говорит Баллин.

Вариант 2: Один бывший сохраняет дом

Лучший способ для одного супруга стать единственным владельцем — это рефинансировать ипотеку. Рефинансирование служит трем целям:

1. Оно исключает другого супруга из ипотеки, так что дом больше не является совместно удерживаемым активом.

2. Выплачивает любую непогашенную ипотечную задолженность, заменяя старую ипотеку новой.

3. Он высвобождает деньги для выкупа доли в капитале другого бывшего.

При рефинансировании разведенный владелец обычно должен иметь право на получение ипотеки на основе одного дохода. Это может быть сложно, если пара изначально имела право на ипотеку на основе двух доходов. Иногда нереально ожидать, что одна бывшая супруга сможет позволить себе купить дом, говорит Элизабет Роуз, менеджер отделения Movement Mortgage в Далласе.

“

Лицо, владеющее домом, должно выкупить долю бывшего в капитале дома.

«Я бы порекомендовал обоим людям, независимо от того, вежливы они или нет, решить эту проблему заранее, — говорит Роуз. «Вам нужно точно знать: может ли другой человек соответствовать требованиям?» Единственный владелец должен иметь подходящее соотношение долга к доходу.

При таком выкупе «должно быть соглашение о стоимости», — говорит Роуз. Вот почему важно платить за более чем один отчет об оценке общего назначения или GPAR.

Вариант 3: Оба держат дом

Иногда не время для продажи дома.Может быть, семейная пара должна больше, чем стоит дом. Или они не могут позволить себе отдельные дома, поэтому они продолжают жить в одном доме. Или один из супругов съезжает, но платит ипотеку, пока дети учатся в школе.

Чаще всего дети являются причиной того, что пара сохраняет совместную собственность, говорит Баллин. В конце концов, пара обычно продает дом или один бывший выкупает долю другого.

Сколько у вас средств?

Вот упрощенный пример того, как можно распределить собственный капитал.

Супруги должны 100 000 долларов за дом, оцененный в 400 000 долларов. Это означает, что их собственный капитал составляет 300 000 долларов (стоимость дома за вычетом 100 000 долларов США). Если они разделят эквити поровну, у каждого из них будет по 150 000 долларов. Человеку, который держит дом, потребуется ипотечный кредит в размере 250 000 долларов:

• 100 000 долларов, чтобы взять на себя непогашенный остаток по кредиту

• Плюс 150 000 долларов, чтобы выкупить половину капитала бывшего

Итак, в этом примере бывший покидающий дом получает 150 000 долларов, не имеет ипотечного кредита и не имеет доли в будущем капитале дома; а бывший владелец дома имеет 150 000 долларов в капитале, ипотеку на 250 000 долларов и будущую стоимость дома.

Проявите творческий подход

Каждый из вышеперечисленных сценариев — продажа дома, сохранение дома, выкуп одного бывшего супруга другого — имеет свои вариации. Известно, что супруги довольно изобретательны в том, как разрывать узы.

Например, вместо того, чтобы платить друг другу наличными, бывшие могут обмениваться активами, такими как пенсионные фонды или даже автомобили, говорит Лимон. Ключ к успешному исходу — это с самого начала держать все возможности открытыми, когда дело касается дома.

«Не думайте, что вам придется продать его или оставить себе, или что-то еще, — говорит Лимон. «Просто выясните, какие у вас есть варианты, чтобы принять наилучшее долгосрочное финансовое решение».

Как разделить дом при разводе [Обновление 2019]

Скорее всего, ваш дом — самый ценный актив, который вы приобрели в браке. Таким образом, один из самых больших вопросов — как вы относитесь к разделу дома при разводе ?

Многое зависит от того, насколько дом оценили, включая рыночные условия и продолжительность владения, и это лишь некоторые из них.

В отношении чего-то столь важного вы должны быть осторожны с тем, как вы решите действовать, и понимать последствия своих решений, прежде чем выбирать, что делать.

Какие варианты оценки вашего дома при разводе?

Есть несколько способов определить стоимость дома, что является первым шагом в определении того, с каким капиталом вы будете работать при сплите.

Ниже приведены наиболее часто используемых методов :

• аттестация
• мнение брокера о цене
• сравнительный анализ рынка
• Налоговая оценка имущества
Онлайн-оценщик
• (т. е. Zillow или Redfin)

Некоторые из них лучше других, но все они могут быть использованы в зависимости от того, чего вы хотите достичь.

Полная оценка опытным и квалифицированным оценщиком предоставит вам наиболее полный и точный анализ.

Если вы в конечном итоге сохраняете семейный дом и вам необходимо его рефинансировать, имейте в виду, что каждый кредитор требует собственной оценки. Итак, если у вас есть оценка для определения стоимости дома с точки зрения справедливости, она может или не может быть использована в будущем.

Ценовое заключение брокера (BPO) — это отчет, созданный агентом по недвижимости, брокером или оценщиком.

A Сравнительный анализ рынка (CMA), также выполняется брокером по недвижимости. CMA и BPO похожи. В обоих указана оценочная стоимость имущества. CMA отличается тем, что он больше ориентирован на сопоставимые продажи местной недвижимости и использует эту информацию для оценки стоимости вашего дома.

Оценка налога на имущество используется округом или налоговым органом для определения размера ваших налогов на имущество.Он менее точен, чем другие методы, поскольку значения оценки не обновляются часто. Это означает, что сумма стоимости имущества, используемая для расчета налога на имущество, может не служить хорошим индикатором текущей рыночной стоимости вашего дома.

Хотя они доступны как ресурс, большинство профессионалов не рекомендуют использовать онлайн-калькуляторы, такие как Zillow или Redfin. Они не всегда указывают на истинную ценность дома, потому что не всегда принимают во внимание все элементы дома, которые могут добавлять или уменьшать ценность.

Возможные недостатки полной экспертизы.

Некоторые люди советуют вам не использовать оценку, которая проводится для целей ипотеки, потому что это может быть более низкая стоимость, поскольку эту оценку заказывает банк или кредитор.

Но существует мало свидетельств того, что это действительно так. Оценка финансирования недвижимости может быть как выше, так и ниже, чем та, которую вы бы назвали оценкой развода.

Что касается недостатков, один из супругов может захотеть более высокую стоимость, если они откажутся от дома в качестве актива и его выкупят.Если супруг (а) собирается сохранить собственность и выкупает свою супругу, это работает в их пользу, если дом оценивается по более низкой цене.

Еще одним недостатком является то, что полная оценка может быть дорогостоящей. Для дорогостоящей недвижимости нет ничего необычного в оценке стоимости от 499 до 1500 долларов.

Вам также может не понадобиться полная оценка, потому что это потребует полной проверки и пошагового руководства. Если в вашем доме есть неровности или недостатки, которые могут повлиять на сумму оценки, которую вы надеетесь получить, подумайте о поиске других вариантов.Сравнительный анализ рынка или мнение брокера о ценах в большинстве случаев не включают пошаговое руководство оценщика.

После того, как вы согласитесь, сколько стоит дом, следующим шагом будет определение собственного капитала.

Собственный капитал рассчитывается как таковой: возьмите все текущие залоговые права на собственность и вычтите из ее стоимости.

Залог может быть любым, связанным с имуществом, которое является прямым дебетом капитала.Это может включать такие вещи, как HELOC, первый остаток по ипотеке или даже аренда солнечных батарей или солнечные ссуды для солнечных батарей.

После того, как вы определили стоимость и вычли все залоговые права, оставшаяся сумма является собственным капиталом в собственности.

В некоторых случаях супруг может также владеть отдельным имущественным интересом, возможно потому, что он владел домом до брака. Не исключено, что в результате может произойти сокращение доли совместного владения.

Когда были определены доли чистого капитала обеих сторон, тогда капитал будет разделен в соответствии с законами о разделе активов штата, в котором происходит развод.

Есть ли имущественные права на дом?

Помимо ипотеки или HELOC на собственность, многие люди хотят знать, есть ли другие залоговые права. Если да, то как получить информацию?

Вы можете начать с запроса официального отчета о праве собственности в титульной компании. Отчет о праве собственности будет содержать полную, точную и актуальную цепочку прав собственности на собственность.

Отчет о праве собственности может быть получен ипотечным брокером, имеющим существующие отношения с титульной компанией.Брокер может получить отчет о праве собственности и передать его супругам, либо супруги могут обратиться напрямую в компанию, занимающуюся правами собственности.

Вы можете получить отчет о титуле по цене от 70 до 275 долларов в зависимости от титульной компании. Или, если вы работаете с консультантом по ипотеке при разводе, они могут обратиться в титульную компанию и получить ее бесплатно. Риэлторы также должны иметь доступ к титульным компаниям, чтобы получить копию отчета о праве собственности для супругов.

Если ваша цель — подать заявление о финансировании в рамках развода, вы можете запланировать использование того, кого вы собираетесь использовать для услуг условного депонирования / ипотеки. Таким образом, это делается через единое целое.

Второй вариант определения наличия залогового права — получение отчета о профиле собственности.

Профиль собственности — это краткая сводная версия отчета о заголовке. Он должен совпадать с заголовком отчета, но поскольку он создан на основе другого документа, он не всегда может быть точным.

Важность вашей доли в капитале

Ваша доля в капитале — это, по сути, остаток на вашем счете .

Итак, если собственный капитал составляет миллион долларов, и вы находитесь в государстве с общественной собственностью, например, в Калифорнии, теоретически вы и ваш супруг (а) имеете собственный капитал по 500 000 долларов каждый.

Это не ликвидный актив, но в какой-то момент он может быть конвертирован в наличные путем продажи недвижимости или выкупа дома. Оба эти метода — хорошие способы разделить дом и получить деньги.

Способы разделения капитала в вашем доме

Наиболее распространенный способ разделения капитала — продажа дома и разделение выручки.

Вам нужно будет учесть некоторые затраты, такие как комиссия за недвижимость, налог на прирост капитала и другие вещи, например, получение чистой доли после продажи.

Если вы собираетесь продать дом, хорошая новость заключается в том, что вам действительно не нужно согласовывать его стоимость, потому что рынок определит это за вас. За что продается дом, такова его стоимость.

Итак, нет причин проводить оценку, если вы не знаете, что стоимость будет фактором при принятии решения о продаже дома или удержании его.

Другой вариант разделения капитала состоит в том, чтобы один супруг оставил дом, а другой супруг был выкуплен. Супруг, сохраняющий собственность, должен найти способ получить его справедливую долю в капитале.

Если взять один миллион долларов в качестве примера суммы капитала, каждый супруг может иметь право на 500 000 долларов. Лицо, сохраняющее дом, должно будет найти способ выплатить другому супругу их долю в капитале в размере 500 000 долларов.

Они могут сделать это несколькими способами.

Если в браке есть другие ликвидные активы, вы можете передать эти активы другому супругу для зачисления на сумму выкупа в размере 500 000 долларов. Вы можете использовать автомобили, ювелирные изделия, предметы коллекционирования, пенсионные счета или другие активы.

Другой способ выплатить супругу — это рефинансирование имущества. Это позволяет супругу забрать лишние деньги и использовать их как часть выкупа.

Если дом принадлежит вам, допустим, вы согласились на определенную сумму выкупа, но у вас нет других активов для покрытия этой суммы.Способ получения доходов от собственности — рефинансирование.

Это ничем не отличается от того, когда вы впервые купили недвижимость и предоставили ссуду. Вы прошли через процесс ипотеки. Рефинансирование — это еще один процесс ипотеки, который позволит вам получить достаточно средств для выполнения ваших обязательств перед супругом.

Прочие аспекты рефинансирования с выплатой наличных при разводе

Если вы договорились о том, как разделить капитал в вашем доме до завершения развода, и хотите вывести наличные сейчас, до урегулирования, будет небольшое повышение процентной ставки по ипотеке в результате расторжения брака. наличными вне собственности.

Способ избежать увеличения процентной ставки, когда вы снимаете наличные, — это рефинансирование после окончательного развода.

После окончательного развода вы можете вывести капитал из дома, и до тех пор, пока эти деньги будут поступать непосредственно вашему бывшему супругу через условное депонирование в рамках этого рефинансирования. Если это предусмотрено вашим мировым соглашением, кредитор не будет наказывать вас за получение наличных. Это потому, что технически вы не снимаете наличные. Вы покупаете недвижимость у супруга.

Отсрочка продажи — еще один вариант, который следует учитывать при разделении дома

В некоторых случаях есть причины, по которым кто-то не продаст дом.

У них может не быть возможности рефинансировать собственность, или они не продадут ее, потому что, как родители, они согласились оставить детей в доме. Всегда есть возможность сохранить совместное владение после развода.

Вы можете отложить вопрос о том, как разделить поступления от капитала, на более позднюю и более удобную дату. У вас все еще есть возможность продать недвижимость напрямую или попросить одного супруга выкупить другого, когда это имеет больше смысла.

Разделение недвижимости при разводе: 3 основных варианта

При примерно 800 000 разводов по всей стране каждый год вы не одиноки в расставании с партнером — или в принятии решения о том, как то, что когда-то было «нашим», распределяется между «вашим» и «моя.»

Раздел недвижимости при разводе добавляет стресса к и без того напряженному жизненному событию, потому что собственность, особенно приобретенная вместе, может стать основой отношений.

«Это стабильность. Это безопасность, ощущение, что с вами все будет в порядке, потому что у вас есть крыша над головой », — сказал Дэвид Дорман, ведущий агент по недвижимости в Орландо, штат Флорида, который регулярно помогает разводиться с клиентами с их имущественными потребностями.

Хотя законы о разводе различаются в зависимости от штата, эксперты по недвижимости и финансовые эксперты говорят, что существует три основных способа разделения собственности при разводе:

• Обе стороны продают его и делят капитал
• Одна сторона выкупает другую
• Обе стороны соглашаются отложить продажу на более поздний срок

Здесь мы собрали наиболее важные моменты для каждого маршрута.

Вариант 1: Продать дом и разделить капитал

Разделение выручки от продажи справедливо для всех сторон может помочь покрыть первоначальный взнос за новый дом, помочь бывшему переехать в другое место — и просто предоставить вам обоим чистый лист. Звучит просто — при условии, что дом находится в семейной собственности.

«Если один человек купил дом до свадьбы, об этом даже не могло быть и речи», — сказал Шон Лимон, сертифицированный финансовый аналитик из Далласа, штат Техас, в течение 10 лет специализирующийся на вопросах развода и ведущий популярный подкаст «Развод» и ваши деньги.”

Большинство штатов являются «штатами общего права собственности», что означает, что собственность, которую приобрела одна часть супружеской пары, принадлежит полностью и единолично этому лицу, если только право собственности или документ не зарегистрированы на имена обоих людей.

Калифорния, Аризона, Нью-Мексико, Невада, Айдахо, Вашингтон, Техас, Висконсин и Луизиана являются штатами «общественной собственности», что означает, что все активы и долги, приобретенные во время брака, в равной степени принадлежат обоим супругам. Любые активы, приобретенные до брака, считаются отдельной собственностью, если один из супругов не передает право собственности другому супругу.

Судья может приказать разводящейся паре продать дом для покрытия непогашенных долгов и других расходов, и в этом случае у вас обоих останется меньше капитала для разделения. Кроме того, в зависимости от законов о собственности и приусадебных участков в вашем штате, у вас может возникнуть ситуация, когда вы делите только процент от доходов от дома — например, вы владели домом до свадьбы, но вы оба внесли свой вклад в ремонт.

«Дело не в соотношении пятьдесят на пятьдесят», — заметил Дорман.

Если выручка от продажи дома является частью вашего урегулирования развода, вы не сможете завершить развод до тех пор, пока дом не будет продан.

Соображения для этого маршрута:

• Думайте о своем доме не как о физической структуре, а как о части всей вашей финансовой картины. «Это просто числа на листе бумаги», — сказал Лимон. «Вы смотрите на картину в целом и прикидываете, кто какие деньги получит. Как вы к этому доберетесь, зависит от вас «.
• Пройдите профессиональную оценку дома, чтобы и вы, и ваш бывший знали, сколько стоит дом, и, вероятно, его продадут на рынке.
• Проконсультируйтесь со своими адвокатами по разводам о том, какие активы доступны, что, по вашему мнению, вы должны, и как прийти к приемлемому решению.«Если вам нужно разделить, скажем, четверть отремонтированной спальни, возможно, вы сможете достичь компромисса, торгуя другими активами, такими как деньги из пенсионного фонда», — сказал Лимон.
• Поговорите с агентом по недвижимости или поверенным по недвижимости, который может подготовить предварительное заключительное заявление и рассказать вам о том, что можно разделить после закрытия, если дом будет продан по определенной цене. Люди склонны забывать, что продажа дома связана с дополнительными расходами, такими как страхование титула и комиссия за передачу права собственности, а развод имеет тенденцию запутывать, кто за них платит.

«Вам нужно четко указать, кто за что платит и как это распространяется», — сказал Дорман. «Но вы не хотите говорить о гипотетических цифрах».

Вариант 2: одна сторона выкупает другую

Выкуп обычно совпадает с рефинансированием первоначальной ипотечной ссуды. Бывший, желающий купить дом, подает заявление на получение новой ссуды на свое имя, взяв в долг достаточно денег, чтобы выплатить предыдущую ссуду и задолженность другому супругу.

Однако возникает ключевой вопрос: может ли тот, кто владеет домом, позволить себе его рефинансирование.«Многие люди должны поговорить с ипотечным кредитором раньше, чем позже», — сказал Лимон. «Это может иметь очень большое влияние на ваши варианты».

Если бывший, который хочет сохранить дом, работал только неполный рабочий день или не работал вообще, кредитор может не посчитать такой уровень дохода достаточным. «Многие люди начинают с того, что хотят выкупить другую, и понимают, что не могут этого сделать, и в конечном итоге все равно продают», — сказал Дорман.

Соображения для этого маршрута:

• Поговорите с ипотечным кредитором о возможности рефинансирования бывшего, который намеревается остаться в доме.
• Работайте с агентом, у которого есть опыт помощи в разводе клиентов. Агенты, имеющие статус специалиста по разводам, будут хорошо разбираться в том, как обращаться с дополнительными коммуникациями, законами о разделе имущества, эмоциональными конфликтами и другими сложностями при продаже дома для развода.
• Тот, кто планирует переехать, также должен поговорить с агентом по недвижимости, чтобы оценить, что он или она может позволить себе в разумных пределах, добавил Лимон.
• Позвольте вашим поверенным по бракоразводным процессам или поверенному по недвижимости рассмотреть соглашение, в котором указывается, как каждой стороне будет выплачиваться оплата.

Что касается последнего пункта, Дорман работал с супружеской парой, которая разводилась мирно, и разводилась сама. Бывшая жена выкупила бывшего мужа, а потом решила продать дом; однако, основываясь на формулировках указа о разводе, адвокат титульной компании сказал, что бывшему мужу причитались дополнительные деньги.

«Это почти задержало закрытие, — сказал Дорман. «К счастью, адвокат смог составить приложение, а муж и бывшая жена были достаточно друзьями, чтобы заставить его подписать отказ, в котором говорилось, что он уже получил свои деньги.”

Вариант 3: Вместе владеть домом на данный момент, а затем продать его позже

Хотя это и необычно, это происходит, когда обе стороны соглашаются продать дом в какой-то момент в будущем, потому что сделать это сейчас вызовет слишком много потрясений. Возможно, у них есть дети, и они согласятся продать их, когда дети закончат школу, что будет более естественным переходом. «Они включили это в свои документы по урегулированию споров, — сказал Лимон. «Это имеет больше смысла с точки зрения жизни. ”

Убедитесь, что тот, кто платит ипотеку, не пропустит платеж, который может повлиять на вас обоих в будущем.

Вы также захотите взвесить, как это решение повлияет на вашу способность иметь право на освобождение от налога на прирост капитала, когда придет время продавать свой дом. Вы и ваш супруг можете исключить первые 250 000 долларов прибыли от продажи вашего дома при условии, что вы соответствуете «тесту на право собственности» (оба человека владеют домом) и «тесту на использование» (который вы проживали в доме в течение два из пяти лет до продажи) вне зависимости от вашего семейного положения.

Проблема в том, что… если предположить, что один из супругов планирует съехать, несмотря на договор о совместном владении, тот, кто покинет дом и больше не использует его в качестве основного места жительства, может потерять свою часть прибыли, когда придет время продавать фактически сокращая исключение с 500 000 до 250 000 долларов.

Соображения:

• Проконсультируйтесь с юристом, чтобы подробно описать, как будет обрабатываться ипотека, если собственность принадлежит обоим именам, и когда нужно исключить бывшего из ипотеки. «Во многих случаях это делается просто путем преобразования документа в акт о прекращении права требования, но вам нужно убедиться, что это сделано правильно, — сказал Дорман.
• Вам также может потребоваться помощь специалиста по налогам, имеющего опыт развода, который может объяснить влияние налогов на проценты по ипотеке и налога на прирост капитала, если вы продаете до развода или позже.

Как бы вы ни разделяли то, что было вашим семейным домом, знайте, что профессионалы в вашем углу не имеют эмоциональной заинтересованности в ситуации.Они готовы помочь вам, чтобы вы и ваш бывший могли оценить преимущества и недостатки каждого варианта, чтобы вы могли решить, как лучше всего завершить эту главу и начать новую.

Источник изображения заголовка: (Africa Studio / Shutterstock)

Кто получает дом при разводе? (Руководство на 2021 год)

Ваш дом может оказаться самым большим активом, который вам придется разделить при разводе. Это означает, что это может быть громоотвод для разногласий, и выяснить, как разделить его по справедливости, может быть непросто.

Итак, как вы решаете, кому достанется дом?

Здесь играет роль ряд факторов.

Давайте подробнее рассмотрим проблемы и некоторые возможные решения, которые могут сработать в вашей ситуации.

Это супружеская (общественная) собственность или раздельное имущество?

Прежде чем вы сможете решить, кому достанется дом при разводе, вам нужно ответить на несколько основных вопросов. Первый из них — кто им владеет. В большинстве случаев оба супруга могут претендовать на долю собственности.Но это не всегда так.

Самый чистый из всех сценариев — если вы поженились, затем вместе купили дом и живете в государстве, принадлежащем общине. В этом случае значение относительно легко определить. Каждый супруг имеет право на получение 50% капитала.

Итак, если вы поженились, вместе купили дом, и теперь он стоит 1 миллион долларов, то каждый из вас будет иметь право на 500 000 долларов.

Но жизнь и разделение дома при разводе не всегда так банальны.Есть несколько штатов, в которых при разводе действуют правила общественной собственности. Подавляющее большинство — это государства со справедливым распределением.

В государстве справедливого распределения раздел собственности более сложен. Либо вы можете договориться со своим супругом о разделе активов, либо суд решит этот вопрос за вас.

Справедливое распределение означает, что суды будут стараться быть справедливыми при разделе дел, но это не всегда означает, что каждый из супругов получит 50% этих активов.

Еще больше усложняет ситуацию то, что один из супругов владел домом до брака. Если этот супруг предпримет определенные шаги, чтобы сохранить дом в качестве отдельного актива во время брака, то при разводе он или она сохранят дом.

Но чаще всего, когда два домохозяйства становятся одним, активы смешиваются. Если супруг (а) переезжает и начинает вносить взносы для выплаты ипотеки и содержания дома, то дом может стать семейным активом.

Как вы могли догадаться, выяснение прав собственности и намерений, а также уравновешивание дома как актива с другими активами в браке может быстро стать сложным.

В некоторых случаях, чтобы избежать ссоры, супруг может согласиться отказаться от своей доли в доме в обмен на большую долю в другом значительном активе. Во многих случаях это большая доля пенсионного счета.

Кто решает, кому достанется дом при разводе?

Это довольно просто.

Либо вы, и ваш супруг (а) можете выяснить, кому достанется дом или как он разделен, либо судья примет это решение за вас.

У обоих есть свои плюсы и минусы.

Если вы и ваш супруг (а) сумеете это понять, вы сэкономите много денег, времени и неприятностей. Помимо опеки над детьми, часто существует эмоциональная привязанность к семейному дому, и это может осложнить ситуацию до тупика. В других случаях это может привести к тотальной войне.

Главный недостаток попытки принять решение самостоятельно состоит в том, что один из супругов может оказаться обманутым в переговорах и в результате окажется меньше, чем они могли бы получить в противном случае. Если один из супругов обладает сильной индивидуальностью и доминирует в браке, другой супруг может оказаться в несправедливом невыгодном положении.Любая добрая воля, созданная попытками решить проблемы самостоятельно, стирается, когда в результате получается однобокая сделка.

Если суд выносит решение от вашего имени, значит, вы полагаетесь на незнакомца, который сделает правильный выбор за вас. Конечно, судья имеет большой опыт в этих вопросах, но нюансы развода могут не приниматься во внимание. Это станет скорее соглашением о долларах и центах.

Также велика вероятность того, что юристы сыграют свою роль при принятии решения судом.Это будет стоить вам денег и времени. Если вы надеетесь на скорейшее прекращение развода, это не выход.

Также может возникнуть необходимость нанять независимого оценщика или других финансовых специалистов, чтобы определить, как отчуждение дома влияет на общее соглашение об урегулировании.

Определение того, как разделен дом, никогда не является отдельным островом.

Если вы достаточно умны, разумны и достаточно хорошо ладите с супругом, то, вероятно, вы можете попытаться решить все самостоятельно.Но если вам даже намекают, что вам не нравится, как идут дела, не рискуйте. Позвоните профессионалам, чтобы они помогли вам заключить максимально выгодную и честную сделку.

Какие факторы учитывает суд при принятии решения о том, кому достанется дом?

Как упоминалось ранее, решение о том, кому достанется дом при разводе, не происходит отдельно. Обычно это вплетено в общее мировое соглашение. Опять же, это проще в государстве общественной собственности, и тем более в состоянии справедливого распределения.

Основным фактором, который рассмотрит суд, является цель дома, заявленная обеими сторонами. Если один из супругов хочет сохранить дом (возможно, чтобы продолжать воспитывать семью с меньшими проблемами), а другой супруг хочет уйти, тогда это становится скорее математической проблемой, чем чем-либо еще.

Если ни один из супругов не хочет сохранить дом и оба хотят начать все сначала, то избавление от дома может привести к полному перерыву.

Но когда оба супруга хотят получить дом, судья рассмотрит потребности каждой стороны и вынесет соответствующее решение.Некоторые факторы, которые могут повлиять на решение, — это вовлеченность детей, основная опека, алименты в рамках урегулирования, а также возраст, состояние здоровья и доходность каждого супруга.

В каждом штате действуют различные законы со списком факторов, которые судьи должны учитывать или исключать при вынесении решения по дому. Если есть спор с вашим домом, лучше проконсультироваться с юристом. Он или она будут знакомы с этими законами, чтобы их можно было применить в вашу пользу наилучшим образом.

Варианты раздела дома при разводе

В зависимости от целей и желаний каждого из супругов существует несколько способов разделения дома.

Самый чистый из них — продать дом, разделить выручку в соответствии с особенностями вашего развода и двигаться дальше.

Когда один из супругов хочет сохранить дом, может быть задействована пара сценариев. «Внутренний» может выкупить «чужого супруга» по договорной цене и стать единственным владельцем собственности.Дом может нуждаться в рефинансировании, поэтому супругу необходимо убедиться, что они могут претендовать на получение дохода со своими собственными источниками в будущем.

Положительным моментом здесь является то, что супруг, который рефинансирует, может взять более крупную ссуду на собственность, чтобы выплатить согласованную сумму, идущую на чужую половину.

Если супруга хочет остаться в доме, возможно, чтобы продолжить воспитывать детей, тогда, если пара согласится, обе стороны все еще могут владеть домом и принять решение о его продаже позже. Такое совместное владение через отсроченную продажу дает время для решения многих других нерешенных вопросов развода и изолирует продажу до более удобного времени в будущем.

Обратной стороной этого является то, что собственный капитал в доме остается связанным, поэтому, если другой супруг хочет купить другой дом или квартиру, он может потерпеть неудачу в своих усилиях.

Вы действительно хотите дом?

Добро пожаловать в извечную битву сердца и головы.

Если вы прожили в доме какое-то время, скорее всего, у вас есть бесчисленные воспоминания, связанные с этим домом. Домашние животные, дети, дни рождения, праздничные собрания, сворачивание калачиком на диване для просмотра фильмов, барбекю, семейные традиции и многие другие вещи могут стать для вас глубоким эмоциональным вложением.

Вы должны спросить себя, сколько стоят эти воспоминания, и сможете ли вы сохранить эти воспоминания, даже если вы больше не живете в доме.

Обратной стороной этого является то, что этот дом также может быть местом многих трудных времен, когда ваш брак распадался. Ссоры, вопли, крики, ночи, проведенные в слезах или во сне в другой комнате, могут быть для вас невыносимы. В некоторых случаях эмоциональная привязанность более чем уравновешивается некрасивыми воспоминаниями.

Важная причина сохранить дом — обеспечить стабильность для ваших детей. Они всегда являются невинными жертвами развода, неспособными контролировать свою судьбу до тех пор, пока не станут старше, но все же находятся под сильным влиянием ваших неудач и неудач вашего супруга как мужа и жены.

Развод травмирует детей, и часто лучше попытаться минимально нарушить их жизнь, оставив их в одних и тех же школах, тех же районах, с теми же друзьями и другими знакомыми тотемами их жизни.Не всегда так получается, но это достойная цель, если вы умеете ее качать.

Одна вещь, которую нужно знать, если вам нужно выселить детей в результате развода, — это то, что дети устойчивы. На них может сильно повлиять развод, но со временем они приспособятся.

Как родитель, вы можете внести свой вклад, не ссорясь из-за дома (или любого другого брачного вопроса) перед ними. Кроме того, убедитесь, что они знают, что развод — это не их вина, и что вы будете продолжать любить их безоговорочно.

С финансовой точки зрения содержание дома может оказаться невыполнимым. Но ваше суждение может быть омрачено вашими эмоциями, и это станет опасным решением, если вы заключите сделку, с которой не можете справиться.

Если у вас нет значительных ресурсов или получение платежей по собственному желанию пугает вас до чертиков, то, как бы вы не хотели сталкиваться с фактами, вам необходимо перейти к более стабильной форме существования. -развод. Это может означать дом меньшего размера, квартиру или аренду, пока вы не поправите свои финансы.

Вы даже не можете претендовать на рефинансирование самостоятельно, что лишит вас возможности принимать решение. Другой скрытой проблемой могут быть налоговые последствия. Не забудьте спросить о налоговых обязательствах, чтобы не попасть в засаду.

Сколько стоит ваш дом?

Если вы собираетесь выкупить своего супруга (или наоборот), вам необходимо определить сумму выкупа.

Для этого первым делом необходимо определить, сколько стоит ваш дом. Как вы можете видеть здесь, есть несколько способов придумать значение.

Лучший способ оценить ваш дом — это получить официальную оценку. Ваш адвокат или CDFA могут порекомендовать квалифицированного оценщика недвижимости для выполнения этой работы. В большинстве случаев вы и ваш супруг разделите стоимость этой услуги.

Пока у вас нет точной стоимости, невозможно вести серьезные переговоры.

Опять же, когда вы имеете дело с внутренней транзакцией, вы будете иметь дело со значительной суммой в долларах. Оценка — это страховой полис, необходимый для защиты ваших финансовых интересов.

Как только вы узнаете, сколько стоит ваш дом, вы можете рассчитать собственный капитал и сумму выкупа.

Кто останется в доме во время развода?

Это зависит от того, что решите вы или суд.

Когда один из супругов добровольно уезжает в рамках первоначального раздельного проживания, есть большая вероятность, что это соглашение может продолжиться.

Ставки повышаются каждый раз, когда происходит домашнее насилие. В этих случаях жестокого супруга можно заставить держаться подальше от дома с помощью запретительного судебного приказа.За его нарушение они будут арестованы.

Супругу с детьми будет отдано предпочтение остаться в доме до достижения урегулирования, но не всегда. Супруг (а) может решить переехать, чтобы жить к родственникам или друзьям, если другой супруг решит остаться.

Когда возникает враждебность, и ни один из супругов не желает уезжать, суд вмешивается и решает условия проживания.

Кроме того, если долгосрочная цель состоит в том, чтобы сохранить дом после развода, пребывание в доме во время разлуки также может быть наименее разрушительным вариантом.

Как разделить капитал при разводе: 12 шагов (с иллюстрациями)

Об этой статье

Соавторы:

Сертифицированный специалист по финансовому планированию

Соавтором этой статьи является Stacy Chretien, CFP®. Стейси Кретьен — сертифицированный специалист по финансовому планированию ™ (CFP®), базирующаяся в районе залива, Калифорния. Обладая более чем 25-летним опытом, она специализируется на разработке индивидуальных пенсионных планов и планов по наследству, а также на разработке стратегий минимизации налогов.Стейси работала сертифицированным общественным бухгалтером ™ и финансовым консультантом. Она также работала с различными финансовыми службами, недвижимостью и некоммерческими компаниями. Она имеет степень бакалавра в области бизнеса и бухгалтерского учета Калифорнийского государственного университета в Хейворде. Стейси получила звание дипломированного бухгалтера (CPA), успешно сдала экзамен Series 66 и получила сертификат Certified CFP®. Эта статья была просмотрена 50 770 раз (а).

Соавторы: 7

Обновлено: 22 сентября 2020 г.

Просмотры: 50,770

Когда вы разводитесь, вам нужно будет разделить любую долю в семейном доме, которая представляет собой разницу между стоимостью недвижимости и суммой, оставшейся задолженностью по ипотеке.Для начала выясните, сколько вы должны по ипотеке. Затем оцените текущую стоимость вашего дома, наняв оценщика или попросив агента по недвижимости провести анализ рынка. Вычтите ипотеку из стоимости, чтобы получить свой капитал. Например, если оценочная стоимость составляет 220 000 долларов, а ваша задолженность составляет 140 000 долларов, ваш капитал составляет 80 000 долларов. Самый простой способ разделить эквити — разделить его пополам. Однако, если один партнер заплатил больше или продал другую недвижимость в качестве первоначального взноса, он может захотеть большего.Чтобы узнать, как продать свою половину дома партнеру, продолжайте читать!

• Печать
• Отправить письмо поклонника авторам

Сплитсвилль? Как разделить имущество при разводе

(Рейтер) — Когда Рик Бухлер и его жена расстались два года назад, они решили, что она останется в их доме недалеко от Стоктона, Калифорния, и он уйдет.

У пары не было детей, и жена Бухлера, педиатр, хотела остаться в семейном доме с четырьмя спальнями и подземным бассейном, поскольку она могла управлять выплатами по ипотеке.

«В соглашении о разводе конкретно сказано, что я больше не несу ответственности за дом», — говорит Бухлер.

Его банк не видел этого так же. Когда 40-летний Бухлер месяц назад подал заявку на ссуду для покупки квартиры в центре Чикаго, он узнал, что его имя все еще фигурирует в ипотеке, несмотря на передачу права собственности своему бывшему и предоставление ипотечному кредитору копии развода.

«Мне сказали, что моей бывшей пришлось повторно подать заявление на получение другой ипотечной ссуды только на свое имя — за хорошие 5 000 долларов дополнительных сборов», — говорит Бухлер, который недавно начал консалтинговый бизнес.

Как обнаружил Бухлер, разводящиеся пары должны тщательно составить план раздела своей собственности и иметь солидное юридическое представительство для навигации по ипотечным договорам.

Что будет с семейным домом? Это вопрос, с которым сталкиваются многие разводящиеся пары. Согласно августовскому опросу, проведенному юридическим сайтом Avvo.com, это одна из их главных проблем после опасений по поводу влияния раскола на детей и финансы.

Вот несколько советов, которые помогут вам ответить на этот вопрос, если вы переживаете развод:

ОБЕИ СТОРОНЫ ХОТЯТ ПРОДАТЬ

Если вы продаете дом и есть прибыль, которую можно разделить, это относительно простой процесс.

Разводящиеся пары должны согласиться с объявленной ценой, графиком показа дома и планом распределения расходов до продажи, говорит Дженнифер Брандт, адвокат по разводам из Филадельфии.

«После продажи дома сторонам необходимо решить, будут ли вырученные средства депонированы или распределены», — говорит она.

Налоги также фигурируют в уравнении. Например, проверьте свою подверженность налогу на прирост капитала после развода, — говорит Хайди Опински, адвокат по разводам из Коннектикута.

Сложнее становится, если пара сомневается, что дом можно продать с прибылью.

В этом случае продажа и получение убытков могут быть единственным вариантом, если развод будет беспорядочным и каждый хочет умыть руки от брака, или один человек может временно оставаться в доме, пока другой уезжает, причем оба согласие разделить стоимость возможной продажи и любую полученную прибыль или убытки.

Если это мирный развод, и обе стороны хотят уехать и могут себе это позволить, сдавайте дом в аренду и становитесь совладельцами, — предлагает Глория Шульман, владелица лицензированной ипотечной брокерской фирмы в Беверли-Хиллз, Калифорния.

Если один человек будет основным домовладельцем, который будет иметь дело с арендаторами, может быть разумным — в зависимости от того, что позволяет закон штата — согласиться продать дом, с большей долей прибыли, передаваемой супругу, который является основным арендодателем, чтобы компенсировать свое время.

ОДНА СТОРОНА ХОЧЕТ СОХРАНИТЬ ДОМ

Попробуйте рефинансировать на имя человека, который хочет остаться. Если в доме есть капитал, это может быть жизнеспособным вариантом.

«Дом будет оценен, и супруг, который держит дом, будет платить« компенсационный платеж »другому супругу, что составляет половину капитала», — говорит Келли Чанг Рикерт, адвокат по разводам из Лос-Анджелеса.

Шульман предлагает гипотетический случай пары, разлученной, но разводящейся, с домом, который они купили за 800 000 долларов, в котором осталось 200 000 долларов по ипотеке.

С каждой стороной, имеющей право на 300 000 долларов капитала, пара могла обеспечить рефинансирование наличными в размере 500 000 долларов на имя проживающего супруга.

«Если проживающий супруг не может претендовать на получение этой суммы кредита самостоятельно, а мы имеем дело с дружной парой, мы можем получить кредит на имя обоих супругов», — говорит Шульман.

После развода вы, как правило, можете повторно оформить ссуду при условии, что вы можете документально подтвердить аннулирование ипотечных чеков за 12 месяцев с индивидуального счета.

«Разведенный супруг, который переехал из собственности, может потерять как ссуду, так и титул», — говорит Шульман.

ЕСЛИ ВЫ НЕ СОГЛАСНЫ

Здесь все может быть запутано. Если один человек хочет сохранить дом, а другой — продать, или если оба хотят остаться, возможно, придется вмешаться суду.

В некоторых битвах ставки могут быть низкими, включая вопросы, например, чьего брокера следует использовать.Иногда каждый супруг нанимает брокера, и два брокера делят комиссию.

Иногда ставки выше. Несколько клиентов Джеки Теплицки, маклера по недвижимости из Нью-Йорка, построили внутренние стены в своих домах по решению суда, чтобы разделить разделенную пару, пока они ждали, чтобы уладить дела.

Это неразумный подход к продаже дома. В случае одной пары «судебные издержки в основном съели прибыль их дома от продажи», — говорит Теплицкий.

Самая большая проблема для Теплицкого — это продать дом, где один из супругов все еще живет и не хочет переезжать.

В одном случае, имея в руках постановление суда показать дом, Теплицкий проводил потенциальных покупателей по квартире, в которой царил полный беспорядок, громко звучала музыка и бегали соседские дети.

«(Оставшаяся супруга) сделала все, что в ее силах, чтобы затруднить продажу», — говорит Теплицкий.

Дом был продан с целью получения прибыли через 18 месяцев.

Редактирование Лорен Янг и Бернадетт Баум

Основы развода: разделение вашей собственности и долга

На содержание этой статьи повлияла COVID-19.Прочтите, как COVID-19 (коронавирус) может повлиять на ваше дело в суде по семейным делам, чтобы узнать больше.

Возможно, вы и ваш супруг вместе владеете собственностью. Вы можете владеть домом, машинами, мебелью и другими вещами. Имущество, которым владеете вы и ваш супруг (а) вместе, называется семейным имуществом.

Вы и ваш супруг (а) также можете иметь совместные долги, такие как ипотека, автокредиты, задолженность по кредитной карте и личные ссуды. Долг, ответственность за который несете вы и ваш супруг (а), называется семейным долгом.

Раздел вашего имущества и долга — важная часть вашего развода.

Кто какую собственность получает?

Семейное имущество разделено справедливо

Если вы и ваш супруг не можете договориться о разделе вашей собственности, решение примет судья. Закон штата Мичиган требует, чтобы судьи делили имущество справедливо. Справедливо обычно означает, что каждый получает примерно половину всего. Но в некоторых случаях судья может решить, что разделить семейную собственность иным образом справедливо.

Ваше имущество может быть разделено поровну, если один человек виноват в расторжении брака или если одному человеку нужно больше имущества.Иногда один человек получает больше семейной собственности, но также берет на себя больше семейных долгов.

Что такое семейная собственность?

Большая часть имущества, которое вы или ваш супруг (а) получили во время брака, является семейной собственностью. Если есть титул или документ, не имеет значения, чье имя на нем. Это все еще семейная собственность, если только она не была подарком или наследством. Если что-то является супружеской собственностью, то это принадлежит вам обоим. При разводе семейное имущество делится. Вещи, не являющиеся семейной собственностью, называются отдельной собственностью.

Что такое обособленное имущество?

Если один из супругов владеет собственностью до брака, это отдельная собственность. Если один из супругов получает подарок или наследство в течение брака, это отдельная собственность. Если у супруга есть отдельная собственность, и она становится более ценной сама по себе, увеличение стоимости является отдельной собственностью.

Например, жена владеет арендуемым домом до замужества. Ни она, ни ее муж не работают по дому во время брака.Увеличение стоимости дома — это ее отдельная собственность.

При разводе супруги обычно сохраняют отдельное имущество. Однако отдельное имущество может быть разделено в определенных ситуациях (см. Ниже).

При разделении отдельного имущества

Раздельное имущество обычно переходит к супругу, который изначально владел им. Однако отдельное имущество можно разделить, если:

• Другой супруг внес свой вклад в приобретение собственности, ее улучшение или рост; или
• Доли другого супруга в семейном имуществе недостаточно для удовлетворения потребностей этого супруга.

Например, ваш супруг (а) владел домом до вашего брака. Во время брака вы улучшили дом, повысив его стоимость. Вы можете иметь право на часть стоимости дома или, по крайней мере, на часть увеличения стоимости.

Раздельное имущество также может стать семейной собственностью, если оно регулярно используется для супружеских целей или помещается на совместный банковский счет.

Примеры:

• Если вы перевели унаследованные деньги на совместный банковский счет со своим супругом, эти деньги, скорее всего, стали семейной собственностью;
• Если вы регулярно использовали деньги, которые давали вам родители, для выплаты ипотеки на семейный дом, этот подарок, вероятно, стал семейной собственностью.

Определить, является ли собственность семейной или раздельной, может быть сложно. Вы можете поговорить об этом с юристом. Если у вас низкий доход, вы можете иметь право на получение бесплатных юридических услуг. Независимо от того, имеете ли вы низкий доход или нет, вы можете использовать Руководство по юридической помощи, чтобы найти юристов в вашем районе.

Передача прав собственности после раздела имущества

Ваше решение о разводе скажет, кто какие вещи сохранит. Но вам все равно может потребоваться передать титулы или документы.

Автомобили и дома на колесах — это виды собственности, имеющие титулы. Ни ваше решение о разводе, ни судья не передадут вам титул. Если вам необходимо передать право собственности, вы и ваш супруг должны подписать и подать необходимые документы. Госсекретарь Мичигана занимается вопросами автомобилей и мобильных домов. Чтобы передать титул, обратитесь с супругой в отделение государственного секретаря. Вы можете использовать их локатор филиалов, чтобы найти ближайший к вам офис. Чтобы узнать больше о процессе передачи правового титула, свяжитесь с вашим местным офисом или посетите страницу государственного секретаря по присвоению прав и регистрации транспортного средства.

Дом — это имущество, имеющее право собственности. Ни ваше решение о разводе, ни судья не изменят имена в деле за вас. Вам потребуется акт о прекращении права собственности, если оба ваших имени указаны в текущем документе или если текущий документ не на имя лица, владеющего недвижимостью. Человек, который не ведет дом, должен подписать акт о прекращении права собственности, чтобы передать свою долю в доме своему бывшему супругу. Чтобы узнать больше, прочтите «Заявление о прекращении права требования и развод». Если вам нужен акт о прекращении права, вы можете использовать наш инструмент «Сделай сам» для отказа от права (после развода).

В решении о разводе каждому из вас будет указано заполнить документы, необходимые для передачи собственности. Если один из вас этого не сделает, другой супруг может подать ходатайство с просьбой к судье привести в исполнение ваше решение о разводе. Чтобы узнать больше, прочтите раздел «Вопросы после развода — имущественная и супружеская поддержка».

Кто выплатит наш долг?

Семейный долг разделен справедливо

Каждый супруг несет ответственность за справедливую долю семейного долга. Обычно это означает, что каждый человек должен заплатить примерно половину общей суммы долга.В некоторых случаях судья может решить, что справедливо разделить долг другим способом.

В следующих ситуациях может произойти неравное разделение долга:

• В расторжении брака больше виноват один человек,
• Один человек может заплатить больше, или
• Одно лицо несет ответственность за возникновение долга без согласия другого супруга с целью, не приносящей пользу семье (пример: задолженность одного из супругов за азартные игры)

Иногда один из супругов берет на себя больше долгов и получает больше собственности.

Семейный долг или отдельный долг

Долги, которые один из супругов приобрел до брака, являются отдельными долгами. В общем, все долги, полученные в браке, являются семейными. Неважно, кто совершил покупку или чья кредитная карта использовалась.

Из этого правила есть некоторые исключения. Игровые долги, деньги, потраченные на внебрачные связи, и деньги, потраченные на реституцию по уголовному делу, обычно не являются семейным долгом. Студенческие ссуды, взятые во время брака, являются отдельным долгом, если они использовались только для обучения одного из супругов.Но если студенческие ссуды использовались для поддержки семьи, их можно было бы рассматривать как семейный долг.

Долг обычно остается с имуществом

Лицо, которому передается собственность, обычно берет на себя соответствующий долг. Иногда только один человек может позволить себе выплатить соответствующий долг, поэтому он сохраняет собственность.

Кредиторы не связаны вашим долгом

Судья, назначенный для рассмотрения вашего дела о разводе, не имеет власти над вашими кредиторами. Кредиторы — это те, кому вы должны деньги.Ваше решение о разводе может назначить каждый долг вам или вашему супругу. Однако кредиторы могут продолжать рассматривать долги, которые указаны на ваше имя, как совместные.

Важно, чтобы все долги на обоих ваших имен были включены в ваше решение о разводе. Таким образом, если лицо, которому приказано выплатить долг, не выполняет этого, другой супруг может добиться исполнения приказа судьей. Если вы в конечном итоге платите долг, закрепленный за вашим супругом, вы можете подать ходатайство с просьбой к судье приказать вашему супругу вернуть вам долг.

Кто решает, как разделить нашу собственность и долг?

Вы и ваш супруг можете договориться о своем собственном

Адвокаты, посредничество и судебные слушания — дорогостоящие способы разделить ваше имущество и долг. Если ваши активы и долги легко понять, вы и ваша супруга можете попытаться самостоятельно урегулировать имущественные отношения. Это поможет снизить затраты.

Если вы и ваш супруг (а) можете спокойно вести переговоры, сядьте вместе, перечислите все свое имущество и долги и договоритесь о том, как их разделить.Судья рассмотрит ваше мировое соглашение, чтобы убедиться, что оно справедливо, но обычно утверждает его, если вы согласны.

Вы можете поговорить с юристом, если вы не можете безопасно вести переговоры или если ваши активы и долги сложны. Если вам нужен адвокат и вы имеете низкий доход, вы можете иметь право на бесплатную юридическую помощь. Используйте Руководство по юридической помощи, чтобы найти юристов и юридические услуги в вашем регионе.

Вы и ваш супруг можете договориться о посредничестве

Посредничество — это процесс, при котором нейтральное лицо помогает вам и вашему супругу уладить вопросы, по которым вы не согласны в своем деле о разводе.Посредничество может помочь вам договориться о разделе имущества и долга, а также по другим вопросам. Это альтернатива обращению в суд и вынесению решения судьей о том, что произойдет. Чтобы найти информацию о посреднических услугах, см. Общественные услуги.

Посредничество и другие формы альтернативного разрешения споров не рекомендуются в ситуациях, связанных с домашним насилием. Угрозы, страх и контроль являются обычным явлением в ситуациях домашнего насилия и могут затруднить достижение справедливого соглашения. Посредничество может быть особенно плохой идеей, если вы пережили домашнее насилие и у вас нет адвоката.Чтобы узнать больше о посредничестве, прочтите раздел «Посредничество и другие формы мирового соглашения». Чтобы узнать больше о домашнем насилии, прочтите Обзор домашнего насилия.

Если вы не можете согласиться, решение принимает судья

Если вы и ваш супруг не можете прийти к соглашению о разделении вашего имущества и долга, решение будет принимать судья. Судья примет во внимание следующие факторы:

• Как долго вы были в браке
• Какой вклад каждый из супругов внес в семейное имущество
• Финансовые потребности обоих супругов
• Сколько денег может заработать каждая группа
• Почему вы разводитесь, если виноват один человек
• Все остальное, что судья считает важным

Согласно второму вышеупомянутому фактору, взносы в семейное имущество являются не только финансовыми.Например, если один из супругов не зарабатывал деньги, но заботился о детях и доме, это тоже взносы.

Использование инструмента для развода «сделай сам»

Если вы воспользуетесь инструментом для самостоятельного развода, вас попросят предоставить информацию о вашей семейной собственности и долгах. Вас спросят, как вы хотите их разделить. Если вы и ваш супруг (а) договорились о разделе всего имущества и долга, укажите эти условия. После того, как вы ответите на все вопросы, вы получите решение о разводе, которое включает ваше согласие.Инструмент «Сделай сам» может также создавать вложения для разделения таких вещей, как автомобили и недвижимость, если они у вас есть.

Если вы не готовы разделить свою собственность и долги при использовании инструмента «Сделай сам», вы можете пропустить эту информацию. Инструмент «Сделай сам» создаст решение о разводе, которое не включает раздел имущества и долга. Сохраните свои ответы на сайте LawHelp Interactive, чтобы вы могли вернуться позже.

Когда вы вернетесь к сохраненным ответам, введите информацию о своей собственности и долге.Введите условия, о которых вы и ваш супруг договорились, если вы пришли к соглашению. Если вы закончили слушание перед судьей, введите условия, которые назначил судья. Затем вы можете распечатать решение о разводе, которое включает раздел вашего имущества и долгов.

В поисках адвоката

Вы можете решить, что вам нужен адвокат для помощи в вашем деле. Если у вас низкий доход, вы можете иметь право на получение бесплатных юридических услуг. Независимо от того, имеете ли вы низкий доход или нет, вы можете использовать Руководство по юридической помощи, чтобы найти юристов в вашем районе.Если вы не имеете права на бесплатные юридические услуги и не можете позволить себе высокие гонорары, подумайте о том, чтобы нанять адвоката для части вашего дела, а не для всего дела. Это называется представлением с ограниченным объемом. Чтобы узнать больше, прочтите «Ограниченное представительство (LSR): более доступный способ нанять юриста».