Как приватизировать дом на дачном участке: Приватизация дачи, дома на дачном участке, дачного участка

Приватизация дачного дома на приватизированном участке в 2021 году

Переход государственной собственности в частные руки осуществлялся при помощи процедуры приватизации.

Земли, ранее принадлежащие муниципалитету или государству, с распадом советского союза были отданы их владельцам на праве собственности. К этому времени многие из них успели обзавестись дачными строениями на этих земельных наделах.

Приватизация дачного дома на приватизированной участке земли хоть и не является обязательной, но даёт ряд преимуществ своим владельцам в части распоряжения объектом недвижимости.

Приватизация и регистрация садовых строений осуществляется по упрощенной процедуре – по дачной амнистии. Несмотря на частые продления срока действия этого закона, в любой момент времени амнистия может быть отменена.

Для того, чтобы воспользоваться ее привилегиями, нужно знать особенности и сложности этой процедуры. Об этом мы и поговорим далее.

Нужно ли приватизировать дачный дом, если земля приватизирована?

Процедура приватизации дачного домика на уже приватизированных землях не отличается от аналогичной приватизации в отношении земель, ещё не оформленных в собственность.

Надо ли приватизировать дачный домик на приватизированной земле, решать только его владельцу. Нигде в законодательстве нет указания на подобного рода обязанность. Это право владельца земли, от использования которого он, к слову, может иметь некоторые преимущества.

В пользу отказа от приватизации действует только обязанность владельца домика платить с него налоги в бюджет. Если объект официально не оформлен на владельца и не зарегистрирован, обязанности уплаты налога возникать не будет.

Чаще всего приватизация дачного домика происходит перед продажей земельного участка

Продать по отдельности землю и находящееся на ней строение нельзя.

С 2017 года появилась возможность приватизировать домик при наличии у владельца кадастрового паспорта. Получить его можно в БТИ. Чтобы объект строительства был признан жилым, у него должен быть технический паспорт.

Для чего нужно приватизировать дачный дом?

Прежде всего государственная регистрация дачных домов позволяет чувствовать себя владельцам защищёнными. Они могут свободно распоряжаться своим имуществом. Его можно продавать, дарить, передавать по наследству, закладывать в банке, в нем можно получить прописку.

Очевидные плюсы приватизации дачного домика на приватизированной земле заключаются в следующем:

• Отсутствие ограничений на пользование имуществом;
• Защищенность собственности государством;
• Официальный статус законного строения.

Такой домик не может быть признан самостроем и снесён, отобрать его у владельца также никто не сможет.

Бесплатная упрощенная приватизация действует в отношении одного гражданина только единожды. Это нужно учитывать при приватизации земли. Ведь земля и садовый дом будут считаться двумя разными объектами строительства.

При этом на несовершеннолетних граждан это правило не распространяется. Они могут принимать участие в приватизации неограниченное количество раз.

Нормативная база

С 2006 года в стране полным ходом идёт действие закона «о дачной амнистии», которым определён порядок регистрации загородной недвижимости.

Его не раз хотели отменить, но продолжают продлевать его действие. Закон позволяет регистрировать такие объекты без получения разрешения на ввод их в эксплуатацию.

В 2015 году изменения претерпел и Земельный Кодекс, который регулировал права членов садовых кооперативов. Теперь дачник бесплатно приватизирует землю независимо от даты вступления в общество, просто предоставляя упрощенный пакет документов в администрацию.

Регистрация земельных участков и домов дачных хозяйств регламентируется двумя нормативно-правовыми актами:

• ФЗ № 137 ст. 3;
• ФЗ № 1541 «О приватизации жилищного фонда»;
• Указ Президента № 2284;
• Постановление Правительства № 585;
• Постановление Правительства № 584;
• ФЗ № 93.

Согласно действующим правовым нормам запрещено приватизировать следующие объекты недвижимости:

• Признанное официально аварийным;
• Находящееся в общежитиях;
• Служебную недвижимость.

Указанный перечень нормативно-правовых актов не является исчерпывающим, но отражает самые важные особенности данной процедуры.

Как приватизировать дачный домик на приватизированной земле?

Обязательно ли приватизировать дачный домик или нет, мы уже разобрались. Теперь отдельного внимания заслуживает рассмотрение процедуры приватизации.

С чего начать приватизацию? Начинать процедуру нужно с того, чтобы определиться с точным назначением строительного объекта.

Если дачный домик планируется в качестве постоянного места жительства в течение всего года, его приватизация точно необходима.

Требования к строительным объектам

Пока по последним данным упрощенная схема приватизации дачных домиков действует только до 1 марта 2021 года. Что будет после наступления этой даты, доподлинно неизвестно.

В отношении объектов строительства, приватизация которых планируется, действуют следующие правила:

• Они должны быть расположены в населенном пункте и иметь почтовый адрес;
• В них должна проживать только одна семья;
• В строительном объекте не должно быть более 3 этажей;
• Они должны быть пригодны на проживания в них в течение всего календарного года;
• В домах должны присутствовать все коммуникации и нормативные технические оснащения.

Если владелец не успеет приватизировать домик по упрощенной схеме, в дальнейшем ему придётся собирать полный пакет документов для регистрации, оформлять кадастровый паспорт и получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Документы для приватизации дачного дома

Когда с назначением объекта строительства владелец определится, он может приступать к подготовке и сбору необходимой для этого документации.

В последующем этот пакет должен быть предъявлен в местную администрацию, которая правомочна принимать решение об одобрении приватизации или отказе в ней.

Потребуется подготовить следующую документацию:

• Паспорт владельца недвижимости;
• Доверенность при обращение за помощью к представителям;
• Декларация на объект недвижимости по форме № 447 Министерства экономического развития с указанием площади и адреса объекта, года его возведения, разрешения на строительство, кадастрового номера и этажности, вида постройки;
• Заявление о приватизации.

Заявление в обязательном порядке должно быть собственноручно подписано заявителем.

Этапы процедуры приватизации дачного домика в 2021 году

Как оформить в собственность дачный домик на приватизированной земле? В списке документов, необходимых к предъявлению, особое место занимает бумага, которая подтверждает, что данная земля была выделена дачному хозяйству или кооперативу в качестве участка.

Его можно получить в администрации населенного пункта, земельном департаменте, органах местного самоуправления или у председателя правления дачного кооператива.

Владелец дачного домика, получивший его по наследству, становится членом садоводческого товарищества автоматически. Факт принадлежности к тому или иному СНТ подтверждает членская книга.

Заявление о приватизации пишется в свободной форме с указанием адреса и контактных данных самого заявителя. В нем в простой форме нужно изложить просьбу о приватизации дачного домика с указанием его адреса.

После оформления всех документов следующая последовательность действий гражданина выглядит следующим образом:

• Подача заявления и прочей документации в местное отделение администрации. Подавать его можно лично или по почте. Ответ на него, как правило, готовится около 2 недель.
• После получения положительного ответа из администрации, необходимо оформить кадастровый паспорт на недвижимость. Для этого нужно вызвать инженера, который изготовит паспорт в течение месяца.
• Регистрация дачного домика в Росреестре. Регистрирующий орган после проверки всей представленной информации выдаёт владельцу свидетельство о праве собственности на дачный домик на приватизированной земле.

Сколько стоит вся процедура приватизации дачного дома? Фактически до 2021 года это действие по законодательству признано бесплатным для гражданина. Но при этом расходы на его проведение все же присутствуют.

Это государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости. Размер ее имеет различные показатели в зависимости от региона проживания владельца и нахождения участка.

Дачная амнистия, продолжающая действовать и активно использоваться населением, даёт возможность по упрощенному механизму приватизировать земельные участки и находящиеся на ней дачные домики.

С помощью этой процедуры владельцы расширяют свои права пользования садовыми угодьями, приобретают возможность продавать их, дарить, передавать по наследству.

Садовый дом превращается в полноценный жилой объект недвижимости, подлежащий общим правилам государственной регистрации.

Читайте также:

Дачная амнистия с 2017 года – какие участки и дома можно приватизировать

Разделы статьи

Вопросы приватизации используемых земельных участков остаются актуальными для огромного числа людей и компаний, ведь они касаются прав собственности на землю, с которой полноправный владелец может поступать по своему усмотрению – продать или подарить, заложить в банк для получения денежных средств, совершить обмен и т.д.

Но прежде, чем разбираться с некоторыми тонкостями приватизации, определимся с этим понятием.

Что такое приватизация земельных участков?

Под приватизацией ЗУ понимается способ приобретения в частную собственность муниципальных или государственных земельных участков, которыми уже давно пользуются как граждане, так и юридические компании.

Приватизация – передача муниципалитетом или государством прав собственности на участок на бесплатной основе. Попутно можно заметить, что часто употребляемое выражение «бесплатная приватизация» звучит как «масло масляное».

Другим способом получения в собственность земельных участков, которые много времени назад были предоставлены муниципалитетами и государством в пользование – в аренду, для бессрочного пользования или в пожизненно наследуемое владение, – является выкуп земель.

Порядок предоставления используемых участков в собственность, устанавливаемый государством, периодически менялся, далеко не всегда был удобным и зачастую представлял весьма дорогостоящий и очень длительный процесс.

Эти обстоятельства создавали сложности в оформлении собственности на земельные наделы, на которых люди строили дома или просто занимались выращиванием ягод и овощей. А для части пользователей участков нежелание приватизировать или выкупать землю мотивировалось их откровенным стремлением избежать будущей уплаты налогов.

Ситуация с регистрацией собственности на используемые участки, существенно изменилась в очередной раз, когда 1 марта 2015 года вступили в силу поправки к ЗК РФ, прослывшие как новая Земельная реформа 2015, как «дачная амнистия» (после вступления в силу Федерального Закона № 171-ФЗ от 23.06.2014, а с 1 января 2017 года – ФЗ-218).

Превратившееся уже практически в термин популярное название лояльных изменений в земельном законе «дачная амнистия» стало означать упрощённый порядок регистрации прав собственности на объекты недвижимости:

• земельные участки
• дома и постройки на участках

Чьи интересы защищены новой «дачной амнистией» 2015-2018-2020 годов?

ФЗ №171-ФЗ, не только изменил упрощённый порядок оформления в собственность земельных участков, которые ранее можно было приватизировать по предшествующему закону, но и сузил круг приватизируемых объектов.

По этому закону, приватизации до 31.12.2020 года, минуя торги, подлежали земельные участки в садовых объединениях – некоммерческих садоводческих и дачных товариществах, дачных партнёрствах и хозяйствах (СНТ, ДНП, ДНТ).

Возведённые дома и постройки на участках более широкого класса – для ИЖС, ЛПХ и на тех же земельных наделах в садоводствах, зарегистировать которые можно будет до 01.03.2018 года.

Изменения с 2017 года

Вступивший в силу с 1 января 2017 года ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внёс очередные поправки:

• По земельным участкам – упрощённый порядок оформления распространяется на земельные участки, предоставленные до 30.10.2001:
  1. для садоводства
  2. для огородничества
  3. для дачного хозяйства
  4. для индивидуального строительства (жилищного и гаражного)
  5. для ведения личного подсобного хозяйства
• По возведённым постройкам на таких участках, включающих:
  1. садовые и дачные дома
  2. хозяйственные постройки
  3. бани
  4. индивидуальные гаражи
  5. индивидуальные жилые дома
• По регистрации построек:
  1. изменения затронули срок упрощённой регистрации индивидуальных жилых домов, ограничив его датой 1 марта 2018 года,
  2. для других строений, попадающих под действие «дачной амнистии», регистрация остаётся бессрочной.
• В условиях кадастрового учёта и регистрации построек:
  1. для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права земельного участка и построек на нём
     • кроме Выписки из ЕГРН о собственности на объекты или правоустанавливающих документов (если объекты не были поставлены на учёт в ЕГРН), требуется технических план
  2. технический план готовится кадастровым инженером, состоящим в СРО (реестр кадастровых инженеров размещён на официальном сайте Росреестра,
  3. для изготовления технического плана на жилой дом необходимо предоставить один из документов:
     1. разрешения на строительство
     2. проектной документации
     3. декларации (при отсутствии проектной документации)
  4. введённый принцип экстерриториальности регистрации (независимо от места нахождения объектов) позволяет произвести их одновременную постановку на кадастровый учёт и госрегистрацию в любом удобном офисе приёма документов (отделения или интернет-ресурсы Росреестра или Кадастровой палаты, МФЦ)

Примечание

Не следует считать вид разрешённого использования участков «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» идентичным виду «для малоэтажной жилой застройки».

В соответствии с ГрК РФ (пункт 2 статьи 49) существует 2 вида жилых домов, относящихся к малоэтажным:

• индивидуальные жилые дома и садовые дома – отдельно стоящие жилые дома
  • количество этажей – не более чем 3
  • предназначены для проживания одной семьи
• жилые дома блокированной застройки, состоящие из нескольких блоков:
  • количество блоков – не более 10
  • количество этажей – не более чем 3
  • каждый блок предназначен для проживания одной семьи
  • каждый блок общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
  •  каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Особенностью строительства малоэтажных жилых домов является отсутствие обязательных требований по государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по всем этим типам объектов.

Участки с ВРИ «для малоэтажной жилой застройки» и, соответственно, возведённые на них постройки, под действие «дачной амнистии» не попадают.

На участки, предоставленные на условиях аренды или различных прав пользования после введения нового закона, и на те, что не приватизированы по предшествующей «дачной амнистии» и не находятся в СНТ ДНП, ДНТ, новые условия приватизации не распространяются.

Это означает, что право собственности на них можно будет получить только за плату – по стоимости, не превышающей кадастровую стоимость земли, установленной на основе государственной оценки в каждом муниципалитете для конкретных видов использования участков (ИЖС, ЛПХ, дачные и т.д.).

Приобрести арендуемый у государства участок под домом владельцы капитальных загородных домов смогут, минуя торги, за 60% кадастровой стоимости (Постановлением Правительства РФ № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности», при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов»). 

Возможность каждого из 2 указанных направлений приватизации садовых участков и домов основывается на соответствующих им статьях нового закона с детализацией особенностей их реализации.

Рассмотрим каждое направление по-отдельности.

Приватизация земельных участков в садоводческих объединениях

По закону, можно приватизировать, то есть получить на безвозмездной основе (бесплатно) и в упрощённом порядке зарегистрировать право собственности только на участки в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах (в СНТ и в ДНП, ДНТ), предоставленных садовым товариществам и объединениям до 30 октября 2001 года.

Условиями приватизации участков в садоводствах стали следующие:

• территория некоммерческого садоводства и земельные участки в нём должны быть сформированы из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу ФЗ №171 для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение
• участки на территориях садоводств должны быть образованными, то есть:
  1. все земельные участки должны быть отмежёваны (иметь границы)
  2. территории общего пользования должны быть отмежёваны (иметь границы)
  3. должен быть утверждён проект организации застройки территории садоводства
  4. на общем собрании членов садоводства должно быть принято решение о распределении образованных участков между членами садоводства в соответствии с проектом организации застройки территории садоводства
• территория садоводства и земельный участок члена садоводства не изъяты из оборота, не ограничены в обороте и в их отношении не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Садовые участки, на которые распространяется действие закона по приватизации, могут иметь разные виды прав:

• бессрочное пользование
• пожизненно наследуемое наследование
• право собственности по документу не определено (в документах обычно без указания каких-либо прав или вида использования написано: «земельный участок предоставлен тому-то»)

Перечень документов для приватизации садоводческого участка

• заявление будущего собственника земли на проведение регистрации права собственности
• личный документ (паспорт или заменяющее его удостоверение личности
• правоустанавливающие бумаги любого рода на приватизируемую землю, которыми могут быть:
  1. свидетельство о праве собственности
  2. свидетельство о предоставлении участка на праве пожизненно наследуемого владения
  3. свидетельство о предоставлении участка на праве бессрочного пользования
  4. свидетельство о регистрации права аренды участка
• любой правоустанавливающий документ на земельный участок:
  1. договор купли/продажи
  2. договор мены
  3. договор дарения
  4. свидетельство о вступлении в право наследства
  5. государственный акт
  6. постановление городского или сельского совета о предоставлении участка на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования
  7. свидетельство Земельного комитета о предоставлении участка на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования
  8. выписка из похозяйственной книги
• технический план участка
• оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес участка, но не адрес, по которому проживает (зарегистрирован) заявитель

Примечание 1

Предоставление правоустанавливающего документа не понадобится в случае, когда есть свидетельство о собственности на садовый участок старого образца – от 1997 года.

Примечание 2

Получить выписку из ЕГРН с 1 января 2017 года на участок, на который не будут предоставлены правоустанавливающие документы, не получится. С введённым в 2017 году новым порядком постановки на кадастровый учёт и регистрации объектов недвижимости можно ознакомиться тут, а регистрацией по декларации – здесь.

Точно так же будет отказано в регистрации права собственности на кусок земли, самовольно прирезанный к ранее выделенному участку в садоводстве. С порядком оформления прирезок можно ознакомиться здесь.

С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.

С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.

Если из документов только книжка члена садоводства

Членские книжки выдавалась председателями садоводств, когда земля предоставлялась садоводческому товариществу, а не конкретно садоводу.

В этом случае для приватизации участка дополнительно к перечисленным выше документам потребуются:

• копия постановления о выделении земли садоводческому товариществу
• выписка из протокола общего собрания садоводческого товарищества, в котором находится приватизируемый земельный участок, с печатью садоводства и заверенная подписью председателя, о принятии в члены садоводства
• список членов садоводческого товарищества, заверенный подписью председателя и скрепленный его печатью
• книжка садовода
• справка из садоводческого товарищества об отсутствии задолженности по членским взносам
• паспорт или удостоверение личности

Приватизация домов и построек на участках ИЖС, ЛПХ, садовых участках

Для регистрации права собственности на дом, баню, сараи, хозяйственные постройки на безвозмездной основе (для приватизации) до 1 марта 2018 года к перечню документов на земельный участок необходимо добавить следующие:

1. заявление будущего собственника строения на проведение регистрации права собственности
2. личный документ (паспорт или заменяющего его удостоверения личности)
3. технический план самого строения (дома, построек)
   • без него регистрация права на строение невозможна
   • вместо техплана строения можно подать мнее точный точный документ – декларацию, форма которой утверждена Минэкономразвития)
4. оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес дома на участке, но не адрес, по которому проживает (зарегистирирован) заявитель

Куда подать документы для приватизации?

Документы для приватизации садовых участков и возведённых строений на участках для ИЖС, ЛПХ, подаются в любое подразделение Росресстра или в любой из многофукциональных центров (МФЦ), работающих в границах соответствующего субъекта РФ – в границах областей, краёв, автономных республик, к которым относится участок или в территориальные подразделения Росреестра и МФЦ.

В течение 14 дней ведётся их поверка и принимается решение о регистрации права собственности и выдачи свидетельства на право собственности или делается отказ по мотивированным обстоятельствам.

Когда приватизация земельных участков невозможна?

Перечень вполне понятных причин, не позволяющих приватизировать или выкупить используемый земельный участок, остался прежним, как и до введения нового земельного закона:

• участок находится на земле, охраняемой государством
• на участок федеральными законами наложены ограничения
• закон запрещает передачу территорий в частные владения
• участок попадает в земли, зарезервированные для государственных и муниципальных задач
• участок исключён из оборота земель
• запрет местных властей на приватизацию определённых угодий

В заключение стоит заметить, что если по каким-то причинам недвижимость осталась в «подвешенном» состоянии, самое время заняться приватизацией, ведь продление закона о «дачной амнистии» оказалось как нельзя кстати.

• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года — здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома и его регистрации в ЕГРН стал технический план
• С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь 

Оформление дач — Центр оформления земли и недвижимости

Ответ: Необходимо сразу отметить, что действующее законодательство не ставит приобретение права собственности на дачный дом в зависимость от соблюдения градостроительных требований. То есть для того, чтобы оформить дачный дом на дачной земле вам будет достаточно предоставить в Росреестр документ о праве собственности на землю и кадастровый паспорт на дачный дом (или декларацию, заполненную собственноручно). В данном случае действует упрощенный порядок регистрации права, предусмотренный так называемым Законом о дачной амнистии. Однако про градостроительные нормы не стоит забывать, хотя бы потому, что впоследствии их нарушение возможно станет причиной предъявления к вам претензий как со стороны органов власти, так и со стороны соседей. Такие требования содержаться в Своде Правил 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97, утвержденном приказом Минрегионразвития РФ от 30.12.2010 N 849, главные из которых следующие. 1. Площадь индивидуального садового, дачного участка принимается не менее 0,06 га. 2. По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. 3. Жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. 4. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от: жилого строения (или дома) — 3 м; постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м; других построек — 1 м; стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м; кустарника — 1 м. Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.). 5. При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок. 6. На садовых, дачных участках площадью 0,06 — 0,12 га под строения, отмостки, дорожки и площадки с твердым покрытием следует отводить не более 30% территории. Таким образом, нарушение данных градостроительных норм хоть и не является препятствием для приобретения права собственности на дачный дом, однако впоследствии может очень сильно осложнить вам жизнь.

Если у вас возникли вопросы — закажите обратный звонок → Заказать обратный звонок

Оформление дачи в собственность в 2021 г.

1. Проживём.com≫
2. Дача≫
3. Оформление в собственность

Автор рубрикиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с 2005 г.

Здравствуйте. Добро пожаловать в рубрику, в которой я расскажу как зарегистрировать в собственность свой дачный дом или дачный земельный участок. Инструкции актальные на 2021 год. Но для начала важная информация.

Дачные участки автоматически стали садовыми или огородными

Каждый участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — ст. 37 ГрК РФ. Согласно Федеральному закону от 29.07.2017 N 217-ФЗ, с 1 января 2019 года дачные участки автоматически становятся только двух видов — садовыми или огородными. Что-либо переоформлять при этом не нужно.

Земельный участок автоматически становится «садовым», если он имеет ВРИ такие как: «садовый земельный участок»; «для садоводства»; «для ведения садоводства; «дачный земельный участок»; «для ведения дачного хозяйства»; «для дачного строительства» и т.п. (п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ).

Участок автоматически становится «огородным», если он имеет один из таких ВРИ: «огородный земельный участок»; «для огородничества»; «для ведения огородничества» (п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ).

Советую сейчас проверить ВРИ своего земельного участка — инструкция с картинками.

Как оформить в собственность

Дачный/садовый участок, который находится в аренде

Арендованный участок можно только выкупить у арендодателя без проведения или с проведением торгов. Первым делом проверяем не ограничен ли участок в обороте и установлены ли его границы в кадастре. Если участок не ограничен и его границы есть в кадастре, можно будет обратиться к арендодателю за выкупом участка. После выкупа с арендодателем подписываются договор купли-продажи, соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи. Эти документы нужно подать в МФЦ или Росреестра, где зарегистрируют право собственности на участок.

Участок с садовой книжкой на руках

Инструкцию разделил на 4 этапа:

1. Запрашиваем у председателя товарищества необходимые документы.
2. Оформляем схему расположения участка на кадастровом плане территории.
3. Обращаемся в местную администрацию с просьбой предоставить земельный участок в собственность бесплатно.
4. Регистрируем право собственности.

Брошенный участок в каком-либо товариществе

Чтобы оформить брошенный участок, нужно сначала запросить у председателя товарищества информацию о его пользователе и какие на него есть документы. Если окажется, что участок пользователю брошенного участка не был выдано какого-либо свидетельства, можно предложить председателю закрепить брошенный участок за собой. Для этого председатель проводит собрание, в котором членам товарищества нужно будет проголосовать — изъять брошенный участок у нынешнего пользователя и закрепить его другим членом товарищества. Вопрос о становлении новым членом товарищества также решается на собрании.

Дачный участок, полученный в бессрочное пользование или в пожизненное наследуемое владение

Такой участок можно оформить в собственность в упрощенном порядке по закону «Дачной амнистии». В приниципе, участок может быть любой — дачный, садовый и огородный. Инструкция все равно одинаковая.

Как оформить землю в собственность в упрощенном порядке по закону «дачной амнистии».

Упрощенный порядок при оформлении заключается в следующем: 1) потребуется лишь правоустанавливающий документ, который подтверждает факт передачи участка в пользование или владение. Этим документом может быть: свидетельство/договор/акт от муниципалитета о предоставлении участка в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение; выписка из похозяйственной книги; договор на право застройки. Если такого документа на руках нет, советую обратиться в местную администрацию — может что-нибудь выдадут или хотя-бы посоветуют где искать. 2) не нужно заказывать межевание, чтобы установить границы участка, т.к. его передадут в собственность и без точных координат границ. Установить границы можно по-желанию.

Жилой дом на дачном/садовом участке

Если кратко, то делаем так: 1) Проверяем требования к жилому дому и участку. 2) Уточняем границы участка. 3) Заказываем на него технический план с декларацией. 4) Регистрируем дом в Росреестре.

Дачный дом на земле, которая уже в собственности или в аренде

Инструкцию я разделил на 4 шага: 1) Обычно дачные дома строили и строят, не обращая внимания на градостроительные требования и регламенты. Но сейчас требования ужесточились и их нужно соблюдать. Поэтому первым шагом проверяем можно ли оформить дачным дом в свою собственность по этим требованиям. 2) Если участок подходит под требования, то вторым шагом желательно уточнить границы земельного участка. 3) Заказываем технический план дома и декларацию. 4) Подаем техплан и декларацию в отделения Росреестра, чтобы зарегистрировали право собственности на дом.

Вопросы — ответы

Как узаконить дачный дом, оформим дом на дачном участке по амнистии

Зачем нужна легализация дачного строения

Что же будет, если не узаконить дачный дом? В начале 2017 года Верховная Рада Украины приняла Закон “О внесении изменений в законодательные акты по совершенствовании градостроительной деятельности”. Эти изменения затронули штрафные санкции, которые полагаются за незаконно возведенный дачный дом.

Теперь размер штрафа зависит от последствий ответственности. Все постройки разделены на три категории:
СС1 — незначительные последствия,
СС2 — средние,
СС3 —значительные последствия ответственности.

Дачные дома попадают в первую категорию СС1, за которую предусмотрены различные штрафы. Для домов, возведенных с 5 августа 1992 года до 12 марта 2011:

• за подготовительные работы на участке без уведомления ГАСИ — 5 минимальных зарплат, то есть 16000 грн;

• за строительные работы без уведомления ГАСИ — 10 минимальных зарплат, то есть 32000 грн.

Для домов, возведенных после 12 марта 2011, незаконное строительство обойдется еще дороже — 18 минимальных зарплат, то есть 57600 грн. Порой даже сам дачный дом стоит меньше!

Помимо штрафных санкций, недвижимость без документов нельзя продать, подарить, сдать в аренду или передать по наследству. Само собой, в таком доме вы не сможете прописаться или подключить любые коммуникации — газ, воду, свет.

В итоге, эксплуатация дачного дома без документов на право собственности — не самая лучшая затея.

Узаконить дачу — куда дешевле, чем платить штрафы. Поэтому, если у вашего жилья все еще нет необходимой документации — займитесь этим как можно быстрее.

Также можем помочь получить кадастровый номер на земельный участок, заказать геодезические работы, и получить свидетельство на право собственности на землю.

Приватизация земельных участков в Сургуте и Сургутском районе

Зачем нужна приватизация?

Без её оформления, участок по-прежнему во власти местной администрации, и вы можете только пользоваться им. Но если по планам территориальной застройки района, территория, где расположен участок потребуется для градостроительных нужд, вы лишитесь его совершенно безвозмездно.

Приватизация земельного участка защитит вас от безвозмездного изъятия территории, если она вдруг окажется в черте новых градостроительных работ. Позволит распоряжаться участком, как своей личной собственностью, то есть продавать, передавать
по наследству, сдавать в аренду.

К неоспоримым ПЛЮСАМ приватизации относятся:

Без согласия собственника с участком сделать ничего не представляется возможным. Это касается его отчуждения,
передачи по наследству, изъятия или «пользования» другими лицами.

Получение дополнительной прибыли от пользования участком, например, при сдаче его в аренду и пр.

Неограниченность в действиях, связанных с земельным участком.

Так же с приватизацией земельного участка у собственника возникает ряд обязательств:

1

Ежегодная уплата земельного налога (исключение составляют некоторые категории граждан).

2

Обязанность собственника «содержать» земельный участок, в частности, дороги, придомовую территорию и т.д.
В противном случае к собственнику могут быть применены меры ответственности.

3

В случае продажи земельного участка, находящегося в собственности менее трех лет, возникает обязанность
по представлению налоговой декларации 3-НДФЛ и уплаты налога.

Несмотря на то, что приватизация – это довольно сложный и долгий процесс, пока есть возможность оформить ее бесплатно, нужно пользоваться этим.
Специалисты агентства недвижимости «ДОМ ДОМОВ» также проконсультируют, помогут собрать и грамотно проверить пакет документов, необходимых для приватизации участка.

Возвращение «дачной амнистии» поможет выполнить задачи нацпроекта

Госдума на заседании в четверг приняла в третьем чтении проект закона о продлении «дачной амнистии» еще на два года – до 1 марта 2021 года. Это не только поможет гражданам оформить в собственности свои дома, но и отразится на показателях объема ввода жилья.

Возвращение дачной амнистии улучшит статистику по обеспечению граждан жильем и объемам ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что поможет выполнить задачи национального проекта «Жилье и городская среда». Такое мнение высказали эксперты общероссийскому порталу «Будущее России. Национальные проекты», оператором которого является ТАСС.

«Дачная амнистия» вносила ощутимый вклад в статистику строительной отрасли, рассказал порталу заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. «По упрощенной процедуре (в рамках дачной амнистии) ежегодно вводится порядка 6-9 млн кв. м жилья при общем объеме ввода индивидуальных домов в 30-33 млн кв.м в год. В этом смысле дачная амнистия является постоянным источником прироста вводимого жилья помимо вновь построенного», — сказал он. За последние годы объем ввода частных домов благодаря действию механизма «дачной амнистии» находится в стабильном положении, продолжил замминистра.

Незначительный спад объемов ввода жилья в сегменте частного за первые четыре месяца 2019 года по сравнению с прошлым годом компенсировался ростом в мае, отметил Стасишин. «По итогам года мы скорее всего выйдем на прирост в 2-3 млн кв. м по сравнению с прошлогодними 32,4 млн кв. м. Мы видим перспективу роста как в объеме вводимого индивидуального жилья, так и многоквартирного», — добавил он. Целевой ориентир нацпроекта – это возведение 80 млн кв. м в многоквартирных домах и 40 млн кв. м в индивидуальных к 2024 году, напомнил замглавы министерства.

«Упрощенный порядок регистрации недвижимости, а также получение постоянной прописки в жилом садовом доме могут улучшить статистику обеспечения граждан жильем и выполнение показателей, заложенных в нацпроекте. Эта норма вызовет наибольший интерес у людей, проживающих и работающих в Москве и Санкт-Петербурге из-за дороговизны квартир. Дачи станут реальным и недорогим инструментом, конкурирующим с городским жильем по цене. Тем более, около 70% россиян хотят жить именно в индивидуальном жилье», – рассказала ТАСС президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева.

По словам управляющего директора «Метриум Премиум», участника партнерской сети CBRE, Ильи Менжунова, с учетом вступивших в силу поправок в 214-ФЗ и возможным уходом с рынка ряда застройщиков, для увеличения объемов ввода до плановых 120 млн кв. м требуются дополнительные меры. «Развитие ИЖС станет одной из них. Поэтому продление «дачной амнистии» действительно можно считать шагом для увеличения объема ввода жилья», – считает эксперт.

О позитивном влиянии института «дачной амнистии» на ежегодный показатель по вводу жилья в РФ говорит также руководитель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский. «Почти половина вводимого в стране жилья – сегмент ИЖС, где существенную долю занимает как раз объем в рамках «дачной амнистии», – сказал он.

Что такое «амнистия»?

Когда-то «дачная амнистия» была задумана для тех же целей, что и приватизация жилья – в условиях рыночной экономики нужно было оформить в частную собственность доставшиеся от государства дачные постройки. Она предполагала упрощенную процедуру регистрации прав на постройки, возведенные на садовых и дачных участках, на основании деклараций об объекте недвижимости. Для жилых домов на участках ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ) также применялся декларативный принцип, но требовалось получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Без такого документа объект считался самостроем.

Действие этого режима прекратилось 1 марта 2019 года, когда в силу вступил так называемый уведомительный порядок. Это означало, что при строительстве жилого или садового дома в органы местного самоуправления нужно было предоставлять уведомления о планируемом строительстве. Если это не было сделано, органы местного самоуправления имели право подать в суд и потребовать снос незаконной постройки. Впрочем, ни профильные комитеты Госдумы, ни исполнительные органы пока не обладают сведениями, были ли зафиксированы факты таких исков.

«Дачная амнистия» действовала в РФ на протяжении почти 13 лет, неоднократно продлевалась и закончилась 1 марта этого года. За этот период в упрощенном порядке было зарегистрировано более 13,5 млн прав на жилые дома, дачи, садовые дома, бани, гаражи.

Среди причин, почему дачники в прошлые годы не спешили воспользоваться «амнистией» участники рынка называют неурегулированность вопросов и нежелание платить налоги на имущество. По словам главы комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, нельзя исключать также человеческий фактор – «люди откладывают до последнего».

Ряд опрошенных юристов указали на то, что изначально многие ожидали, что у них есть время до марта 2020 года, но «дачная реформа» (вступившая в силу с 1 января 2019 года) за счет упрощения многих процедур привела к возможности сокращения «дачной амнистии» на год – до 1 марта 2019 года. Наконец, Николаев уверен: в стране отсутствовала эффективная система информирования граждан о серьезных изменениях в регистрационных процедурах, а их за 13 лет произошло немало.

Елена Николаева предполагает: в России, по самым скромным подсчетам, насчитывается около 5 млн неоформленных домов, которые можно признать самостроем. Заместитель председателя Московской областной Думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Юрьевич Чаплин считает, что только в Подмосковье таких домов насчитывается не менее 40%. Эта оценка подтверждается исследованием сети агентств недвижимости «Century 21 Россия». Проанализировав 3 тыс. объявлений на популярных сайтах объявлений, ее эксперты подсчитали, от 30% до 50% предложений по продаже на рынке загородной недвижимости Подмосковья – это дома, не стоящие на кадастровом учете.

Зачем вернули «амнистию»?

Документ с условным названием «дачная амнистия II» разработан главой комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым. «Цель у нас одна – помочь гражданам оформить права, которые у них уже есть. Я хочу подчеркнуть, что эти права уже возникли и существуют. Их нужно оформить, чтобы была возможность, допустим, продать, заложить, передать по наследству», – говорит Крашенинников.

В соответствии с принятым законом проекта упрощенный порядок регистрации дачной недвижимости продлевается до 1 марта 2021 года. До этой даты оформление прав на дома, построенные на садовых участках, будет осуществляться в прежнем порядке – при наличии права на земельный участок потребуется только технический план. Все необходимые документы владелец сможет подать в органы регистрации прав самостоятельно. Устанавливается также обязанность органов местного самоуправления информировать граждан о новых правилах строительства домов на дачных и садовых участках и о процедуре оформления прав на эти дома, поскольку разобраться в этих процедурах самостоятельно очень сложно.

Помимо продления срока «дачной амнистии» закон сделал бессрочной норму о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. Также в документе предусматривается продление до 1 марта 2022 года срока льготного бесплатного предоставления в собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности. Действие этих норм истекало 1 марта и 31 декабря 2020 года соответственно.

Как заключил глава Федеральной кадастровой палаты Парвиз Тухтасунов, регистрация права собственности проводится исключительно по желанию владельца, однако без этого невозможно совершать сделку с недвижимостью: «Если владелец хочет быть уверенным в сохранности своей недвижимости, возможности совершать сделки – будь то покупка или сдача в аренду, то, конечно, для надежной защиты прав стоит поставить на кадастровый учет и зарегистрировать объекты», — сказал он.

На что обратить внимание при покупке дачи?

Во-первых, необходимо проверить ее владельца. По словам замглавы Федеральной кадастровой палаты Марины Семеновой, подтверждением станут свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Чем ближе выписка из ЕГРН к дате потенциальной сделки – тем лучше. Ведь не исключено, что продавец может предъявить выписку, полученную до того, как он продал недвижимость кому-то еще. Кроме того, выписка из ЕГРН позволит проверить дачу на ограничения и обременения (ипотека, аренда, арест).

Во-вторых, нужно обратить внимание на вид разрешенного использования. «Если участок «под строительство индивидуального жилого дома» – то владелец имеет полное право размещать дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен «для ведения подсобного хозяйства» и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы», — говорит Семенова.

Эксперт также советует заручиться нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца дачи. Нужно выяснить, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года.

Что, если дачу продают по доверенности?

Особый случай — когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности. В кадастровой палате предупреждают, что такую схему часто выбирают мошенники, и советуют за проверкой подлинности доверенности обратиться к нотариусу.

А если вместо документов книжка садовода?

Бывают случаи, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. «Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы все равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости», — отмечают в кадастровой палате.

Как поступить, если участок стоит на кадастре, а дом нет?

Эксперты кадастровой палаты рекомендуют несколько раз подумать, прежде чем совершать подобную сделку. «Если дом не стоит на кадастровом учете и права на него не зарегистрированы, то предметом договора может быть только участок. Но есть риски приостановления регистрации, если в рамках правовой экспертизы регистратором будет установлено нахождение законченного строительством дома — регистратор может запросить информацию у органов местного самоуправления о том, какие объекты находятся на участке», — прокомментировали в ведомстве.

Если строительство еще в процессе, то возможно предусмотреть в договоре купли-продажи, что обязательства по оформлению построенного дома берет на себя покупатель. «На наш взгляд правильно было бы перед продажей все-таки оформить дом», — подчеркивают в кадастровой палате.

10 идей конфиденциальности заднего двора, чтобы заблокировать просмотр ваших соседей

Было время, когда можно было расслабиться в великолепном одиночестве прямо у себя на заднем дворе. Затем семья по соседству вырубила деревья на своем участке. А с другой стороны, новый главный люкс соседей включает в себя террасу на втором этаже с прекрасным видом на ваш двор. Внезапно вы чувствуете, что живете в аквариуме.

Поскольку большие дома занимают все меньшие участки, а спрос на открытые жилые помещения растет, конфиденциальность становится все больше.И дело не только в том, чтобы любопытные глаза вторглись в ваше пространство — вы можете защитить свой собственный вид на загорающих соседей и заблокировать их болтовню.

Заборы — обычно первое решение, которое приходит на ум. Но есть множество способов создать уединение на заднем дворе без забора — от озеленения по периметру до каменных стен или садовых конструкций.

Чтобы вдохновить вас, вот наши любимые идеи конфиденциальности на заднем дворе.

1. Деревянные доски в шахматном порядке

Деревянные доски, расположенные в шахматном порядке, окрашены в мягкие оттенки черного, желтого, зеленого и красного цветов. Они создают единственный в своем роде забор для уединения, смягченный кустами спереди и перистым навесом над головой.

2. Хеджирование конфиденциальности

Эта идея ландшафтного дизайна может обеспечить круглогодичную проверку и обычно не ограничивается муниципальными постановлениями, ограничивающими их высоту.Там, где пространство ограничено, например, в боковом дворе, быстрорастущие столбчатые вечнозеленые растения, такие как итальянский кипарис и туи, или стриженная изгородь из бирючины, могут стать простым решением для разделения соседних дворов или перекрытия линий обзора из кухонного окна.

Чтобы посадить новую живую изгородь из бирючины, сделайте траншею шириной два фута и глубиной два фута, расположите отдельные кусты на расстоянии примерно 12 дюймов друг от друга и поднесите почву к ветвящимся стволам. Первый год поливайте глубоко и часто, используя капельное орошение. Для процветания этим листопадным кустарникам требуется умеренный климат и домовладелец, готовый использовать острые ножницы так часто, как это необходимо.

3. Многослойные уединенные насаждения

На больших дворах посадка смеси лиственных или вечнозеленых деревьев, кустарников и многолетних растений создает более естественный вид, особенно если вы наслоите растения, сгруппировав их в нечетные числа. «Расставьте вечнозеленые растения на заднем плане, а на переднем плане уменьшите высоту за счет лиственного материала, чтобы обеспечить текстуру, глубину и цвет», — говорит Эллиот Брандейдж, ландшафтный архитектор из Андовера, штат Массачусетс.

Посадка лиственных тенистых деревьев, которые обычно вырастают от 25 до 60 футов в высоту, в зависимости от вида, — хороший способ скрыть вид соседа из окна или террасы второго этажа. Навес, расположенный над палубой или патио, обеспечивает уединение и тень летом. Зимой голые ветви деревьев позволяют солнцу светить в дом.

4. Контейнерные сады для защиты палубы

Комнатные растения, такие как туи или бамбук, можно расположить так, чтобы создать зеленый экран вокруг места для отдыха на приподнятой палубе.В идеале горшки следует поднимать на колесиках или делать из легких материалов, чтобы их можно было легко перемещать для вечеринок или ремонта палубы.

5. Заборы и стены

Для недавно установленных бассейнов, патио и детских площадок может потребоваться визуальный буфер в спешке. 6-футовый забор из массивной доски — самый быстрый способ создать уединение на вашем заднем дворе круглый год — просто обязательно ознакомьтесь с местными строительными нормами, касающимися высоты забора (и любых других ограничений).Это также может быть лучшим решением для бокового двора, где места мало, поскольку заборы занимают меньше места, чем насаждения.

Доски заборы бывают разных стилей, чтобы дополнить архитектуру вашего дома, и вы можете окрашивать их, чтобы они соответствовали дому. «Но, хотя ограждение конфиденциальности может решить проблему, это не всегда наиболее эстетичное решение», — говорит Эрик Зауэр, ландшафтный архитектор из Дейтона, штат Огайо. Чтобы разбить массу дощатого забора, Зауэр предлагает добавить открытую решетку или балясину и посадить перед ним цветущие или вечнозеленые кусты, чтобы смягчить его прочность.

6. Каменная стена с ограждением

Другой вариант — установить более короткую решетку или штакетник высотой 3 или 4 фута поверх каменной стены высотой 2 или 3 фута. Стена, издалека, достаточно высока, чтобы мешать обзору, а ажурный забор экранирует без ощущения клаустрофобии.

7. Каменная кладка стен с декоративными элементами из металла

Точно так же каменная стена из камня или штукатурки, которая возвышается на 5 или 6 футов в высоту, кажется менее угнетающей, когда в ней прорезаны окна; Часто такие проемы могут украшать орнаментальные изделия из железа.

Майкл Глассман, ландшафтный дизайнер из Сакраменто, Калифорния, ищет на распродаже гаражей ограждение, которое он встроил во дворы своих клиентов. Он мог использовать чугунную секцию за 50 долларов в качестве решетки для виноградных лоз, прикрепив ее скобами, чтобы прикрепить ее к стене дома. «В отличие от новых металлических конструкций, которые могут выглядеть обычным образом, утиль имеет старый вид, который придает ландшафту большую устойчивость», — говорит Глассман.

8. Панели и беседки

Определенные области, такие как небольшие внутренние дворики, открытые кухни и террасы, обычно легче экранировать, чем целый двор.Соорудив вокруг них вольер, вы можете воссоздать интимное ощущение еды или развлечений в помещении, при этом наслаждаясь прекрасной погодой.

Ограждения могут иметь форму деревянной беседки с решетчатым верхом, покрытой вьющимися лозами на внутреннем дворике, или пары фиксированных решетчатых панелей вдоль двух сторон приподнятого настила. Сборные железные беседки могут быть установлены прямо на земле и окружены виноградными лозами в горшках и подвесными корзинами, чтобы заполнить некоторые промежутки.

9. Решетки, деревянные панели и декоративные изделия из металла

Экраны, изготовленные из решетки, ставен, таких как деревянные панели с жалюзи, или секции декоративного железа с анкерными стойками, могут быть установлены в землю, чтобы оградить уютный уголок или сделать U-образную конструкцию, сохраняющую желаемый вид.Для максимальной гибкости рассмотрите возможность размещения концов стоек в легких сеялках с колесами; чтобы закрепить их, добавьте к опорам бетонные заглушки или установите столбы в гравий. Таким образом, их можно перемещать, чтобы освободить больше открытого пространства, когда вы развлекаетесь.

Полупрозрачные конструкции не могут обеспечить полную конфиденциальность, но они добавляют много визуального интереса к ландшафту и пропускают естественный свет и бриз. «Они создают успокаивающее чувство сдержанности и психологический буфер», — говорит Стефани Хаббард, ландшафтный архитектор из Бостон и TOH TV обычный.

10. Использование фонтанов для маскировки шума

Даже если вы буквально не смотрите в глаза соседям, вы все равно можете быть достаточно близко, чтобы слышать их разговор. Или вас может беспокоить навязчивый шум транспорта или жужжание компрессоров переменного тока. В таких случаях добавление фонтана к вашему плану конфиденциальности может замаскировать нежелательные звуки приятным белым шумом. Они варьируются от готовых съемных блоков, которые можно разместить на столе или вешать на стену, до нестандартных конструкций, которые становятся основным фокусом.

Имейте в виду, что текущая вода становится громче, чем дальше она падает и чем больше ярусов преодолевает. Майкл Глассман, ландшафтный дизайнер из Сакраменто, Калифорния, предупреждает, что фонтан может быть слишком громким, что так же разрушительно, как и шум, который вы пытаетесь скрыть. «Звук бегущей воды может быть привлекательным, когда приходят гости, но вам не нужно кричать из-за шума за ужином», — говорит Глассман, создавший показанные здесь стены и водные объекты. Все фонтаны имеют рециркуляционный насос, поэтому, если вы приобретете регулируемый, вы обязательно найдете успокаивающий уровень звука.

способов создать частное убежище на заднем дворе

Сегодня мы изучаем несколько забавных способов создания частного убежища на заднем дворе. Вы будете удивлены, как вы можете сделать его, потратив немного времени… даже если у вас ограниченный бюджет!

Если вы хотите уехать, но не можете уехать из города, приготовьтесь расслабиться дома. Побалуйте себя, пропустив обычную рутину просмотра телевизора или сидения за компьютером, выйдя на улицу. Вы можете легко создать уединенное место на заднем дворе, похожее на место отдыха, с помощью этих восьми простых советов.

Прежде чем вы сможете улучшить свой двор, вам нужно его очистить. Подстригите газон, подстригите кусты и удалите оставшиеся сорняки. Когда у вас есть чистый лист для работы, варианты отступления безграничны.

Источник

Что вы считаете расслабляющим? Вы можете мечтать о поездке на пляж или о том, чтобы окружить себя природой в горах.После того, как вы определите, что успокаивает вас, окружите себя этим. Украсьте свой двор ракушками или винтажным декором. Эти предметы помогут создать настроение, когда вы войдете во двор.

Источник

Многие домовладельцы сажают деревья, чтобы создать барьер конфиденциальности между собой и своими соседями. Если у вас есть место во дворе, выберите несколько лиственных деревьев , которые легко выращивать и поддерживать.Вы всегда можете присоединиться к местному клубу садоводов, чтобы получить помощь экспертов, если вы новичок в уходе за деревьями.

Источник

Вы также можете добавить уединения своему дому, если вы построите живую стену , в которой на досках или решетках будут размещаться небольшие растения. Это также лучший вариант для арендаторов, которые не могут сажать деревья на участке или не планируют там долго жить.

Источник

Если у вас во дворе костровище, вы сможете отдыхать в новом убежище круглый год.Убедитесь, что вы собрали нужные материалы для любых дизайнерских планов, которым вы собираетесь следовать. Сядьте рядом с ним летними вечерами, приготовьте закуски или почитайте у потрескивающего огня осенним днем.

Может быть, ваш двор не кажется привлекательным местом для проведения времени. Если это так, вы можете рассматривать дополнение как колоду. Палубы и патио добавляют к атмосфере уединения , обозначая место для отдыха.Это также дает вам место для таких вещей, как гриль или мебель.

Источник

Спа, курорты и другие места отдыха расслабляют, потому что у них правильная атмосфера. Создайте собственное убежище на заднем дворе с небольшими водными элементами, такими как струящийся настольный фонтан на столе на крыльце или пруд рядом с вашим садом. Звук воды облегчит ваши переживания, когда вам понадобится место, где можно сбежать.

Источник

Еще одна альтернатива для длительного уединения — посадка больших кустов. Все, что вырастает в высоту с большим количеством листьев, станет естественным барьером между вашим имуществом и внешним миром, если вы научитесь правильно за ним ухаживать.

Источник

Может быть трудно представить, что ваш двор выглядит иначе, чем сейчас, поэтому нарисуйте свои идеи.Нарисуйте патио с уютной мебелью или раскинувшуюся живую стену. Когда вы сможете визуализировать свое отступление, вы получите энергию и драйв, чтобы воплотить его в жизнь.

Будьте в курсе последних событий рынка коттеджей, присоединившись к нашему списку рассылки!

Следуйте за Кейси в Twitter и подпишитесь на ее блог, чтобы быть в курсе ее путешествий и вдохновляющих публикаций!

идей конфиденциальности на заднем дворе для проверки соседей

У моего дома есть небольшой городской двор, откуда у соседей есть хороший вид на мой задний двор.Когда я переехал, одним из моих главных приоритетов было придумать некоторые идеи конфиденциальности заднего двора, чтобы скрыть это представление. Используя некоторые из этих идей и некоторые идеи оттенков заднего двора, я смог создать уединенный тайный сад моей мечты.

Если у вас есть городской участок стандартного размера, как у меня, то ваш дом находится довольно близко к вашим соседям (как и мой). Например, если вы выйдете через черный ход, вы можете легко сказать друг другу «доброе утро», если они выйдут через черный ход в одно и то же время.

Не знаю, как вы, но в хорошую погоду я люблю пить утренний кофе на террасе… в пижаме… без макияжа… и с прической. Меньше всего я хочу сказать «доброе утро» своим соседям, когда они выпускают свою собаку (в пижаме). Поэтому одним из моих главных приоритетов, когда я переехал в свой дом, было создать уединение на заднем дворе.

Я обнаружил, что для создания приватности типа «выпей кофе в пижаме», не создавая ощущения во дворе Форт-Нокса (или заставляя соседей думать, что они вам не нравятся), вам действительно нужны слои экранов конфиденциальности.Все они работают вместе, чтобы создать привлекательный вид и ощущение «Тайного сада», благодаря которому вы захотите провести время в своем дворе.

Итак, если вы также ищете способы сделать ваш двор немного более уединенным, вот мои любимые идеи конфиденциальности заднего двора.

Privacy Fence Ideas

Этот пост может содержать партнерские ссылки. Мы взимаем небольшую комиссию, если вы покупаете товары по этим ссылкам (без каких-либо дополнительных затрат для вас). Как партнер Amazon, я зарабатываю на соответствующих покупках.Но мы рекомендуем только те продукты, которые использовали бы сами. Для получения дополнительной информации нажмите здесь, чтобы увидеть наши раскрытия.

Забор для уединения был первым, что я установил, чтобы мой двор выглядел более уединенным.

Традиционное ограждение для уединения

Когда я думаю о традиционном ограждении для уединения, оно очень высокое с вертикальными деревянными планками.

Что очень эффективно для конфиденциальности, но не всегда очень красиво и определенно склоняется в сторону конфиденциальности Форт-Нокса.Не говоря уже о том, что мое товарищество домовладельцев не позволяет устанавливать такие высокие заборы.

Добавление решетки наверху делает их немного менее пугающими.

И мне нравится, как этот забор вымыли серым, чтобы смягчить его внешний вид.

Если пойти еще дальше, то установка деревянных сланцев по горизонтали, а не по вертикали снижает действительно высокий внешний вид этого деревянного забора.

И решетка, установленная волнообразно наверху, определенно помогает смягчить ее внешний вид.Я не совсем уверен, как бы вы это сделали, но выглядит красиво!

Custom Privacy Fence

В своем дворе я выбрал индивидуальный забор высотой 5 футов, который хорошо смотрится с обеих сторон (счастливые соседи!) И имеет немного больше характера, чем ваш стандартный деревянный забор.

Когда я собирал это вместе, я понял, что у меня нет фотографий только забора. Надеюсь, вы понимаете, как это выглядит за моей зоной для гриля.

Это не дает такой степени конфиденциальности, как традиционное ограждение конфиденциальности, но мне нравится, как он выглядит намного лучше.

Вы можете найти руководство по созданию моего индивидуального забора ЗДЕСЬ.

Lattice Privacy Fence

Когда моя мама хотела уединиться на своей террасе от соседей, она построила решетчатый экран конфиденциальности, используя листы решетки размером 4 x 8 дюймов, которые вы можете купить в любом большом магазине.

Вырезы добавляют интерес и дают ей место для летних висящих растений.

В своем дворе я использовал доски 2 x 2 дюйма, чтобы создать решетчатую перегородку (также с вырезами для подвешивания растений) вокруг основной лужайки во дворе.

Мне нравится, что это дает мне дополнительное пространство для выращивания одного из моих любимых растений — клематисов! (Это цветение в правом нижнем углу изображения).

Помимо добавления дополнительного уровня конфиденциальности, он также помогает отделить лужайку от огорода и сарая.

Bamboo Privacy Fence

Бамбук — еще один материал, из которого можно сделать отличное ограждение для частной жизни. И это то, что моя мама использовала на другой стороне своего двора.

Поставляется в рулонах, которые можно установить в раму, чтобы сделать забор (или решетку, если вы хотите что-то поменьше).

Поскольку бамбуковые рулоны гибкие, вы можете даже сделать изогнутый забор, если хотите.

В этой традиционной японской версии бамбукового забора для столбов используется бамбук. И похоже, что они привязали бамбуковый экран к месту. Что значительно упростило бы обслуживание, если необходимо заменить секцию.

Причудливый личный забор

Или, если вы хотите сделать что-то более креативное, попробуйте установить высокий забор из штакетника.

А потом раскрашиваем пикеты, чтобы они выглядели как цветные карандаши.

Идеи экрана конфиденциальности Trellis

Решетки — простой способ добавить уединения террасе или патио.

Поскольку они не такие большие, как забор, они значительно дешевле и их намного проще установить.

Экран конфиденциальности DIY Trellis

Моя мама построила эту решетку во дворе своего дома, чтобы скрыть соседский забор.

Благодаря своему красивому цвету, он станет центром внимания в саду даже зимой.

Эта версия решетчатого экрана конфиденциальности из журнала Wood похожа на решетку, добавленную сверху. Это пригодится, если вы хотите закрыть вид из двухэтажного дома соседа или если у вас есть многоквартирные дома, которые смотрят на ваш двор.

Получите учебное пособие ЗДЕСЬ.

Зеркальный экран конфиденциальности решетки

Если вы хотите, чтобы решетка конфиденциальности выглядела без возможности видеть сквозь нее, сделайте эту зеркальную решетку DIY от designponge.com может быть именно то, что нужно. И вы только увидите, как ваш двор отражается на вас.

Декоративный экран конфиденциальности DIY Lattice

Я сделал этот декоративный экран конфиденциальности для задней части моей колоды.

Черные решетчатые панели имеют нетрадиционный узор, что добавляет интереса моей колоде.

Он выполняет двойную функцию: экран конфиденциальности и произведение садового искусства.

Мой учебник по экрану конфиденциальности можно найти ЗДЕСЬ.

Экран конфиденциальности решетчатой ​​решетки из кованого железа

Конечно, если вы предпочитаете покупать, а не строить свой экран конфиденциальности решетчатой ​​конструкции, для этого тоже есть варианты.

Эта трехчастная металлическая решетка * прекрасна.

PVC Vinyl Trellis Privacy Screen

В то время как эта версия PVC Vinyl * немного менее декоративная и немного менее дорогая.

Возможно, вам понадобится несколько панелей, в зависимости от размера вашей террасы или патио.

Экран конфиденциальности для арочной беседки с решеткой

Эта арочная решетчатая решетка * имеет высоту 7 1/2 футов, так что она определенно достаточно высока, чтобы добавить уединения вашей террасе или патио.

Plus Белый винил из ПВХ требует минимального ухода.Очистить его с помощью шланга или мойки высокого давления — единственная необходимая работа.

Экран конфиденциальности для сеялки Trellis

Вы также можете купить сеялки с прикрепленной решеткой, поэтому установка не требуется.

Доступны в деревянных версиях *, как указано выше.

Или версии из ПВХ винила.

У этого * даже есть колеса, поэтому вы можете легко перемещать его туда, где вам нужно. И система самополива, которая всегда является бонусом для саженцев.

Идеи конфиденциальности на заднем дворе с растениями

Что вы заметите почти во всех этих идеях экрана конфиденциальности?

Все они используют растения, чтобы добавить уровни конфиденциальности, о которых я упоминал ранее.

Вечнозеленые растения

Туя

Вечнозеленые растения хороши в качестве экранов конфиденциальности, потому что они остаются зелеными (и обеспечивают конфиденциальность) в течение всего года.

Туя — это большое вечнозеленое растение, которое обычно используется для создания живой изгороди, поскольку оно быстро растет и его легко поддерживать.

Установите их достаточно близко друг к другу, чтобы получился толстый экран конфиденциальности.

Купите тую ЗДЕСЬ. *

Самшит

Самшит — еще одна вечнозеленая живая изгородь для защитных экранов, которую обычно можно найти в более традиционных садах.

Они растут медленно, поэтому покупайте растения побольше, если не хотите годами ждать, пока ваша изгородь станет достаточно высокой.

Купите их ЗДЕСЬ. *

Садовый бордюр

Вы также можете посадить садовый бордюр из смеси некоторых лиственных растений (например, кизила и гортензии), широколистных вечнозеленых растений (таких как рододендроны и камелии) и различных сортов игольчатых вечнозеленых растений. добавить текстуру.

Вечнозеленые кусты для защиты от солнца можно найти ЗДЕСЬ, а для затенения — ЗДЕСЬ.

Виноградные лозы

Выращивание виноградных лоз на решетке или заборе для уединения — еще один способ добавить фактор конфиденциальности.

Как вы уже слышали, я люблю выращивать клематисы на моем решетчатом заборе. Однако есть много других вариантов, например, вьющаяся лоза гортензии на решетчатом ограждении моей мамы наверху.

Или даже растения, которые технически не являются виноградными лозами, но их можно выращивать на решетке, например, бересклет.

Список легко выращиваемых лоз можно найти ЗДЕСЬ.

Комнатные растения

Еще один способ добавить менее постоянный экран конфиденциальности — выстроить несколько больших горшков и заполнить их такими растениями, как бамбук.

Очень быстро растет и красиво выглядит.

Поскольку это может быть довольно агрессивно, это также отличный способ посадить бамбук в вашем саду, не беспокоясь о том, что он захватит власть.

Вертикальный экран конфиденциальности для сада

На прошлой неделе я писал обо всех вариантах вертикальных садов.

Они не только отлично подходят для расширения вашего садового пространства. Но они также делают отличные экраны для уединения на заднем дворе.

Экран конфиденциальности Living Wall

Живые стены проходят по той же линии, что и вертикальные сады.

На них так много растений, что они полностью покрыты зеленью.

Хотя это не совсем то же самое, что эта стена, я видел самый простой способ сделать ее самостоятельно, используя этот урок из этого дома.com.

Установите искусственную живую стену

Если вам нужен внешний вид живой стены, но не требует усилий или ухода, вы можете выбрать искусственную живую стену.

Вы можете купить эти панно из искусственной зелени * уже установленные на бамбуковую решетку.

Затем вам просто нужно прикрепить его к существующему забору или другой конструкции, и все готово.

Для их использования даже не обязательно иметь сад. Они даже хорошо подойдут для квартирных балконов!

Идеи конфиденциальности для террасы и патио

Если вы специально ищете решения по обеспечению конфиденциальности для своей террасы или патио, то эти идеи для вас.

Палубные шторы

Эта идея о конфиденциальности на заднем дворе занимает целую страницу из шикарной гостиничной книги.

Если вы когда-нибудь видели кабинки для переодевания у бассейна в дорогих отелях, вы заметите, что на всех них есть занавески, которые можно закрыть для уединения.

Если повесить занавески на террасе или в патио, то уединение на заднем дворе тоже можно сделать.

Я думаю, что от них также есть ощущение свежести, которое заставляет меня думать о Карибах. Очень расслабляет!

Конечно, вам понадобится конструкция, чтобы их повесить.Это может быть что угодно, от простого деревянного каркаса до сплошной беседки.

Наше руководство по созданию недорогих уличных штор ЗДЕСЬ.

Закрытые планки

Говоря о шикарных отелях, эта идея экрана конфиденциальности пришла прямо из Beverly Hills Hilton.

Их бассейн окружен комнатами более высокого уровня и другими многоэтажными зданиями.

Итак, чтобы добавить приватности своим шезлонгам, в дополнение к занавескам они добавили ограждения с планками, которые можно открывать и закрывать, как вертикальные жалюзи.

Хотя они делали это в небольшом масштабе, та же идея могла бы также хорошо работать для террас, веранд или патио.

Решетчатый экран

Вы также можете взять идею решетчатого забора сверху и использовать ее вокруг своей террасы или патио, чтобы создать уютную частную зону.

Добавление ее к задней части встроенных скамеек, как в этом саду, — простой способ установить решетку, чтобы она выглядела так, как будто она здесь.

Canvas Walls

Последняя из моих идей экрана конфиденциальности — это создание холщовой стены.Это несколько похоже на шторы, но немного более структурировано и постоянно закрыто.

Я видел их в действии в отеле на Ямайке, где холщовые стены создавали уединение между внутренними двориками номеров, расположенными рядом друг с другом.

Мне нравится, как они все еще пропускают свет, но не отрывают глаз. И их действительно не так уж и сложно установить. Просто наденьте ткань на дополнительный стержень внизу.

Если у вас сейчас нет ограды на террасе или патио, вы можете попробовать эту идею DIY от hgtv.com, чтобы сделать его из трубы ПВХ.

Конфиденциальность на заднем дворе с видом на окна

Если вам нужна уединенность заднего двора из двухэтажного дома по соседству или многоквартирного дома позади, установка затененной конструкции поможет заблокировать вид… а также обеспечит некоторую летняя жара.

Надземные провайдеры приватности могут быть чем угодно: от деревьев до беседки и парусины до фиксированной надземной конструкции, подобной той, что указана выше.

Найдите еще несколько дополнительных идей по обеспечению конфиденциальности здесь:

Что ж, это мой список идей по обеспечению конфиденциальности на заднем дворе.Надеюсь, вы нашли что-то, что поможет вам уединиться от соседей … чтобы вы тоже могли носить пижаму, пока пьете утренний кофе на террасе.

Другие идеи садоводства, которые могут вам понравиться

Есть ли другие идеи по обеспечению конфиденциальности на заднем дворе? Расскажите нам в разделе ниже.

Совместное использование — это забота!

Дом Делла Уокер — Калифорния

Давным-давно — задолго до того, как меня заинтересовал Фрэнк Ллойд. Райт — Раньше я регулярно прогуливался мимо необычного сооружения на Сценике. Ездить по Кармел-бай-зе-Си, почти не обращая на это внимания.За исключением одного: он очень напомнил мне нос корабль, выходящий наружу из каменистой береговой линии, но почти с этим. И как крепкий и хорошо построенный корабль из камня и стекла конструкция грациозно плывет сквозь годы, как волны Тихий океан непрерывно и непрерывно обрушивается на береговую линию.

Прочные, как камни

Таковы черты любой структуры Райта: они так смешиваются. прекрасно ладят со своим окружением и величественно стоят сегодня — даже некоторые из его старейших комиссий — в дань уважения архитектор, спроектировавший и построивший их.В этом случае дом что я никогда не прохожу сейчас, не прекращая восхищаться, на самом деле выглядят как нос корабля, постоянно стоящего на якоре в угол Scenic Drive и Ocean View Avenue в Кармел-Пойнт.

Конструкция была спроектирована в 1948 году и завершена примерно в 1951 году для Миссис Клинтон Уокер, сестра миссис Уиллис Дж. Уокер из Сан Франциско и Пеббл Бич, которые вместе со своим мужем в 1918 году купили 216 акров земли на юго-западном углу Кармела.Участок, на котором построен дом, был передан миссис Дж. Клинтон Делла Уокер. Вдова в то время, сказал Уокер Architect Фрэнк Ллойд Райт сказал, что ей нужен дом, «прочный, как скала». и прозрачны, как волны ». Видимо, вдохновленный По просьбе Райт Райт спроектировал для нее «хижину на скалах».

Летнее место

Дом площадью 1200 квадратных футов представляет собой одноэтажное строение, построенное на гранитные валуны с треугольным основанием из камня Кармель.Другие особенности включают широкую низкую медную крышу, покрытую обожженной эмалевой черепицы сине-зеленого цвета — явно в тон цвет моря и неба — это поддерживается массивным камин от пола до потолка, шестиугольный план этажа (как Ханна Дом в кампусе Стэнфордского университета в Пало-Альто), Райта торговая марка в виде непрерывных горизонтальных линий створки окна с видом на океан и крашеные ленты «красный чероки» из стали, которые их обрамляют.Почти все номера имеют вид на океана, включая главную спальню, добавленную в 1956 году.

Главные герои (Кен и Сильвия) из фильма 1959 года «А Summer Place »утверждают, что Фрэнк Ллойд Райт спроектировал дом для их на пляже. И хотя действие фильма на самом деле происходит на востоке побережья, показывает виды во внутреннюю и внешнюю части — с патио — из дома Уокеров в Кармеле.

Дом миссис Клинтон Уокер, частная собственность Фрэнка Ллойда Дом Райта в Кармеле, штат Калифорния, однажды открыт для публики. каждый июнь в пользу Общества наследия Кармель.

Статьи по теме, СМИ, ресурсы и ссылки

Просмотрите эти ресурсы для получения дополнительной информации об этом здании FLW, это история и информация о регионе.

Eminent Domain: Private Property Rights v. Economic Development

* «Разве это не Америка, дом бесплатных розовых домиков для нас с вами?» что вызвало разногласия после постановления Верховного суда Соединенных Штатов от 23 июня 2005 г. о том, что местные органы власти могут осуществлять выдающиеся полномочия в сфере владения частной собственностью в целях экономического развития.

Настроение Джона (Кугара) Мелленкампа в его хите 1984 года Pink Houses может быть именно тем, что вызвало разногласия после постановления Верховного суда США от 23 июня 2005 года о том, что органы местного самоуправления могут осуществлять выдающиеся полномочия по изъятию частной собственности в целях экономического развития. .

Как правило, выдающаяся сфера, также называемая «осуждением», — это изъятие частной собственности местным, государственным или федеральным правительством для «общественного использования» или «общественных целей.”

В решении по делу «пять к четырем» высокий суд постановил, что дело Кело против города Нью-Лондон , 125 S. Ct. 2655 (2005 г.), что Нью-Лондон, штат Коннектикут, может должным образом осуществлять выдающуюся власть в сфере реализации плана экономического развития. Под вопросом была сфера применения Пятой поправки к Конституции США, которая позволяет правительствам передавать частную собственность в выдающиеся владения, если земля предназначена для
«общественного пользования».

Нью-Лондон, штат Коннектикут, пережил тяжелые экономические времена.Город находился в экономическом кризисе после того, как его последний крупный работодатель, Центр подводных боевых действий ВМС США, был закрыт в 1996 году. Его налоговая база и население постоянно сокращались, а руководство города отчаянно нуждалось в каком-либо экономическом развитии. В 1998 году фармацевтический гигант Pfizer начал строительство крупного исследовательского центра на окраине района Форт Трамбал в Нью-Лондоне. Увидев возможность, город активировал New London Development Corporation, частное предприятие, находящееся под контролем правительства города, для рассмотрения планов реконструкции района и поощрения новой экономической деятельности, которая может быть осуществлена ​​заводом Pfizer.Корпорация по развитию разработала план развития, который включал курортный отель на берегу моря и конференц-центр (Нью-Лондон расположен как на реке Темза, так и на проливе Лонг-Айленд), новый государственный парк, новые жилые дома и различные исследовательские, офисные и торговые помещения.

В 2000 году Нью-Лондон утвердил план развития, который предусматривал создание множества рабочих мест, повышение налогов и других доходов и оживление экономически неблагополучного города, включая его центр и прибрежные районы.Работая над сборкой земли, необходимой для проекта, городской агент по развитию провел переговоры и приобрел недвижимость у согласных продавцов, а также использовал власть выдающегося владения, чтобы приобрести оставшуюся часть собственности у не желающих владельцев в обмен на справедливую компенсацию.

Сюзет Кело и восемь ее соседей, которые не желали продавать свои 15 объектов собственности, подали в суд, утверждая, что изъятие их собственности путем вынесения обвинительного приговора нарушило ограничение на «общественное использование», содержащееся в пункте о выкупе пятой поправки.Г-жа Кело, главный истец, владела небольшим домом на Темзе. Хотя суд первой инстанции вынес постоянный запретительный судебный приказ, запрещающий изъятие определенной собственности, Верховный суд Коннектикута, опираясь на дела Верховного суда США, такие как Hawaii Housing Authority против Midkiff , 467 US 229 (1984) и Berman v. Parker , 348 US 26 (1954) поддержал предложенные сборы.

Верховный суд США предоставил certiorari для рассмотрения вопроса о том, «квалифицируется ли предлагаемое государством распоряжение этим имуществом как« общественное использование »по смыслу пункта о выкупе пятой поправки к Конституции.Дело потребовало, чтобы Верховный суд пересмотрел свой 51-летний прецедент в Бермане, и это было первое крупное дело выдающейся области, рассмотренное Верховным судом после Мидкиффа в 1984 году.

Исторически выдающиеся владения использовались в качестве частной собственности для строительства автомагистралей и других общественных работ.Но в 1954 году в историческом деле Berman Верховный суд расширил определение «общественного пользования», предоставив местным органам власти широкие полномочия осуждать «зараженные районы» с целью их улучшения. Постановление г. Берман открыло дорогу проектам обновления городов в 1960-х и 1970-х годах, поскольку определение «общественного пользования» постепенно расширялось и теперь включало цели экономического развития.

С годами правительства штатов и местные органы власти постепенно расширили использование выдающихся владений, часто в целях экономического развития. ¹ Например, в 1981 году суды штата Мичиган подтвердили право города Детройт осудить и разрушить район Полтаун, чтобы очистить территорию для завода General Motors. ² На протяжении 1990-х годов крупные розничные торговцы, такие как Home Depot и Costco, расширялись в городах с помощью полномочий местных властей по расчистке земель под застройку.

Но назревала обратная реакция. В 2004 году Верховный суд штата Мичиган отменил закон Poletown и заблокировал осуждение малых предприятий, окружающих аэропорт графства. ³ В деле Kelo Сюзет Кело и ее соавторы также призвали высокий суд восстановить термин «общественное использование» в его первоначальном значении и признать, что частное экономическое развитие не является общественным использованием.

Дело Kelo , таким образом, стало предметом активных обсуждений и дебатов сторонников с обеих сторон. По делу было подано около 40 записок amicus curiae, в том числе 25 от имени петиционеров различными некоммерческими, общественно-политическими и общественными правозащитными организациями, включая NAACP и AARP.

Дело Kelo рассматривалось в Верховном суде 22 февраля 2005 г. Интересно, что этот аргумент выслушали всего семь членов суда. Помощник судьи Сандра Дэй О’Коннор председательствовала на заседании, поскольку председатель Верховного суда Уильям Ренквист поправлялся дома после лечения. Помощник судьи Джон Пол Стивенс задержался по возвращении в Вашингтон, округ Колумбия, из Флориды. Хотя председатель суда Ренквист и судья Стивенс не участвовали в устной дискуссии, они прочитали краткие отчеты и стенограммы устных выступлений и участвовали в принятии решения.

Верховный суд своим тщательно согласованным решением оставил в силе постановление Верховного суда Коннектикута, постановив, что, поскольку предложенное Нью-Лондоном распоряжение объектом собственности действительно квалифицируется как публичное использование, это было законным изъятием. Судья Стивенс, писавший от имени большинства, отметил, что «[страна] тщательно сформулировала план экономического развития, который, по его мнению, принесет ощутимые выгоды обществу, включая, но не ограничиваясь, новые рабочие места и увеличение налоговых поступлений.Мнение большинства далее отметило, что, если бы город забрал собственность просто для предоставления частной выгоды определенному лицу или корпорации, это не прошло бы конституционного осмотра.

Хотя город не планировал полностью открыть списанную землю для использования широкой публикой, большинство отметило, что Суд «давно отклонил любое буквальное требование о том, чтобы осужденная собственность была введена в использование для. . . общественность. » Скорее, большинство сочло, что Суд «принял более широкое и более естественное толкование публичного использования как« публичной цели ».Суд определил «концепцию [общественной цели] в широком смысле, отражая его давнюю политику уважения к решениям законодательных органов» в отношении того, какие общественные потребности оправдывают использование права взимания сборов. Таким образом, большинство пришло к выводу, что решение города о том, что рассматриваемый район был достаточно неблагополучным, чтобы оправдать программу экономического восстановления, имеет право на уважение.

По мнению большинства, план города несомненно служил общественным целям и, следовательно, удовлетворял требованиям Пятой поправки.Таким образом, согласно постановлению Суда, если экономический проект создает новые рабочие места, увеличивает налоги и другие доходы и оживляет депрессивный (даже если не испорченный) городской район, он квалифицируется как общественное использование.

Решение большинства опередило критику в отношении того, что постановление могло быть использовано в личных целях, отметив, что «гипотетические дела, выдвинутые петиционерами, могут быть рассмотрены, если и когда они возникнут. Они не оправдывают создание искусственного ограничения концепции общественного пользования.Судья Стивенс также подчеркнул важность судебной сдержанности, заявив, что Суд признал, что осуждение собственности может повлечь за собой трудности, и что отдельные штаты вправе вводить ограничения на использование этих полномочий местными властями.

Судьи Кеннеди, Соутер, Гинзбург и Брейер присоединились к мнению большинства. Судья Кеннеди также представил отдельное совпадающее мнение.

Судья О’Коннор, однако, выступил с категорическим особым мнением, в котором утверждалось, что местным органам власти не следует иметь неограниченные полномочия выдающихся доменов для перемещения семей, даже если они получают компенсацию, просто для размещения частных разработчиков.Судья О’Коннор пришел к выводу, что «теперь любая собственность может быть изъята в пользу другой частной стороны, но последствия решения [большинства] не будут случайными. Бенефициарами, вероятно, будут те граждане, которые обладают непропорционально большим влиянием и властью в политическом процессе, включая крупные корпорации и девелоперские фирмы ». Она аргументировала это тем, что это решение устраняет «любое различие между частным и публичным использованием собственности — и тем самым эффективно [удаляет] слова« для общественного пользования »из пункта о сборах пятой поправки.Главный судья Ренквист, судьи Скалия и Томас присоединились к мнению меньшинства.

Судья Томас также представил отдельное особое мнение, в котором он утверждал, что прецеденты, на которых основывалось решение Суда, были ошибочными и что «что-то пошло не так с толкованием Конституции этим Судом». Судья Томас обвинил большинство в замене пункта Пятой поправки о «общественном использовании» совершенно другим критерием «общественной цели»: «Этот почтительный сдвиг во фразеологии позволяет Суду оспорить, вопреки здравому смыслу, этот дорогостоящий проект обновления города, который Заявленная цель — неопределенное обещание новых рабочих мест и увеличения налоговых поступлений, но что также подозрительно устраивает корпорация Pfizer, предназначено для «публичного использования».Судья Томас также утверждал, что «[я] оспы непропорционально упадут на бедные сообщества. Эти общины не только систематически реже используют свои земли для наиболее эффективного и социального использования, но и обладают наименьшим политическим влиянием ».

Судья Томас также написал, что «последствия решения [большинства] нетрудно предсказать, и они обещают быть вредными.«Программы так называемого« обновления городов »обеспечивают некоторую компенсацию за собственность, которую они забирают, но никакая компенсация невозможна за субъективную ценность этих земель для перемещенных лиц и за унижение, причиненное им изгнанием из своих домов». Хотя Пятая поправка требует «справедливой компенсации» за собственность, взятую в общественное пользование, компенсация часто оказывается крайне недостаточной. Например, при установлении цены правительство не принимает во внимание то самое, что якобы оправдывает осуждение: более выгодное использование, которому частный застройщик поместит собственность.Вместо этого местные органы власти обычно нанимают оценщиков, которые устанавливают заниженные оценки собственности, исходя из текущего использования собственности, а затем угрожают использовать выдающиеся владения, чтобы запугать владельцев собственности с целью продажи по ценам ниже рыночных. Местные органы власти также избегают оплаты затрат на переезд для предприятий и домовладельцев и игнорируют ценность «доброй воли» и других нематериальных ценностей, присущих репутации или местонахождению бизнеса. Точно так же, как отметил судья Томас, правительственная идея справедливой компенсации не принимает во внимание субъективную ценность дома владельца собственности.Например, вид на набережную г-жи Кело и любовь со-петиционеров Вильгельмины и Чарльза Дери к дому, в котором г-жа Дери родилась в 1918 году и где они прожили вместе более полувека, для них дороже, чем городские оценки. рыночная стоимость.

Мнения как большинства, так и меньшинства проанализировали Пятую поправку, которая предусматривает, что частная собственность не может «использоваться для общественного пользования без справедливой компенсации».

Несмотря на предупреждение судьи О’Коннора о «последствиях» мнения большинства и предупреждение судьи Томаса о том, что решение большинства «обещает быть вредным», еще неизвестно, расчистит ли решение в Кело путь для неограниченного частного развития. проекты за счет использования именитого домена.Например, решение Kelo окажет незначительное влияние на девять штатов — Арканзас, Флорида, Иллинойс, Кентукки, Мэн, Мичиган, Монтана, Южная Каролина и Вашингтон, — которые уже специально запрещают использование выдающихся владений для экономического развития, за исключением устраняют упадок сил. Другие штаты, такие как Алабама, Делавэр, Невада, Техас и Юта, оперативно запретили сборы, подобные тем, которые разрешены в Kelo . Кроме того, такие штаты, как Алабама, Калифорния, Флорида, Джорджия, Мичиган, Нью-Джерси и Техас, все рассматривают дополнительные гарантии конституционных поправок с той же целью.Ожидается, что выдающиеся владения станут главной проблемой на предстоящих политических выборах, а также на законодательных сессиях штата и федерального правительства. Действительно, наблюдается волна поддержки домовладельцев и прав собственности, а политики и законодательные органы быстро действуют, чтобы обуздать выдающуюся власть в этой сфере.

На следующий день после объявления решения по делу Кело сенатор Джонни Исаксон (Республика Джорджия) выпустил пресс-релиз, в котором заявил, что это решение «вызывает глубокую тревогу и создает очень опасный прецедент.Это открывает правительству возможность использовать силу выдающейся области сверх того, что, как я считаю, было намерением наших отцов-основателей ». 27 июня 2005 года сенатор Джон Корнин (R-Техас) внес в Сенат США закон «О защите домов, малого бизнеса и частной собственности 2005 года» (SB 1313), чтобы ограничить использование именитого домена. для экономического развития. Рабочий язык запрещает федеральному правительству осуществлять выдающуюся власть в домене, если единственное оправдание «общественного использования» — это экономическое развитие, и налагает такой же предел на осуществление властями штата и местного самоуправления выдающейся власти в домене «за счет использования федеральных средств».»Спонсоры S.B. 1313 г. — сенатор Исаксон. Конгрессмены Фил Гингри (республиканец) и Деннис Реберг (республиканец) представили сопутствующие законопроекты (HR 3087 и HR 3083, соответственно) в Палату представителей Соединенных Штатов. Другие аналогичные законопроекты были впоследствии внесены в Палату представителей Джеймсом Сенсенбреннером (штат Висконсин), Джоном Коньерсом (штат Мичиган) и другими. Кроме того, резолюция 340 Палаты представителей, представленная конгрессменом Филом Гингри (штат Джорджия) и выражающая «серьезное неодобрение» решения Кело , подавляющим большинством голосов была принята Палатой 30 июня 2005 года.Кроме того, резко отвергнув Кело, 3 ноября 2005 г. Палата представителей одобрила законопроект (HR 4128), который запрещает использование выдающихся владений для экономического развития любым государством или местным правительством, получающим федеральные фонды экономического развития в том финансовом году, в котором власть осуществляется. Законопроект также запрещает федеральному правительству осуществлять полномочия выдающейся области для экономического развития, что определяется как изъятие частной собственности без согласия владельца и передача или сдача ее в аренду частному лицу или организации для коммерческого предприятия с целью получения прибыли или увеличения налога. доход, занятость или общее экономическое здоровье.

Вслед за решением Kelo губернатор Джорджии Сонни Пердью создал комитет для изучения выдающихся доменов и выработки рекомендаций о том, как защитить владельцев частной собственности в Джорджии.

В настоящее время округа, города и органы жилищного строительства в Грузии могут осуществлять полномочия по перепланировке с разрешения Генеральной Ассамблеи, включая право продавать или иным образом отчуждать собственность, приобретенную в престижном владении, частному предприятию для частного использования. ⁴ Конституция Джорджии гласит, что «развитие торговли, коммерции, промышленности и возможностей трудоустройства является« общественной целью, жизненно важной для благосостояния народа этого штата », и органы развития уполномочены способствовать достижению этой цели». ⁵

Генеральная ассамблея Джорджии уполномочила округа и города запрещать собственность для частного использования в соответствии с четырьмя различными законами: (1) Законом о перепланировке, O.C.G.A. § 8-4-1, и след. ; (2) Закон о городской застройке, О.C.G.A. § 36-61-1, и след. ; (3) Закон о правах на перепланировку, O.C.G.A. § 36-44-1, и след. ; и (4) Закон об органах управления развитием городских районов, O.C.G.A. § 36-42-1, и след. .

С момента принятия решения в Kelo на Генеральную ассамблею Джорджии было внесено несколько законопроектов и резолюций, касающихся вопроса выдающегося домена. Законопроект Сената 86, спонсируемый сенатором штата Джеффом Чепменом из Брансуика, предусматривает в соответствующей части, что «ни в коем случае общественная цель не может толковаться как включающая использование выдающихся прав исключительно или в первую очередь с целью увеличения налоговых поступлений или налоговой базы или цель экономического развития.Законопроект № 86 Сената был принят Сенатом Джорджии 10 марта 2005 г. и в настоящее время внесен в палату Джорджии.

Исследовательский комитет сената Джорджии по выдающимся сферам и экономическому развитию под председательством сенатора Чепмена проводит слушания по теме выдающихся сфер. В результате сенатор Чепмен также подал законопроект о моратории на использование выдающихся владений для целей городского развития (SB 391) и резолюцию о внесении поправок в Конституцию Джорджии, чтобы ограничить право изъятия частной собственности через выдающиеся владения в целях экономического развития. целей (С.Р. 652).

House Bill 943, спонсируемый представителем штата Джорджия Томом Ноксом, среди прочего указывает, что власть выдающегося домена не должна использоваться для экономического развития или реконструкции. Аналогичным образом, резолюции 1036 и 1037 Палаты представителей Джорджии, спонсируемые представителями Тимом Берденом и Томом Ноксом, соответственно, предлагают поправки к Конституции Джорджии, которые фактически запрещают использование выдающихся доменов исключительно или в первую очередь с целью увеличения налоговых поступлений или в целях экономического развития. разработка.В феврале 2006 года губернатор Пердью предложил всеобъемлющий закон, ужесточающий законы, регулирующие использование известных доменов. Предлагаемый закон позволяет правительству брать «испорченную» собственность известного домена и продавать ее частным застройщикам для перепланировки. Однако только избранные должностные лица могут осуждать собственность, а определение «порока» является узким.

Решение Kelo — одно из самых спорных решений, вынесенных Верховным судом за последнее время. Поскольку в решении четко указано, что законодательные органы штатов могут ограничивать авторитет выдающихся доменов, вопрос о том, следует ли и как это делать, является одним из самых острых в настоящее время для законодателей. Как показано выше, уже произошла волна законодательных попыток отменить постановление Kelo . Редко демонстрируя единодушие, выходящее за рамки партийных взглядов, законодатели практически в каждом штате выдвигают законопроекты и поправки к конституции, ограничивающие использование выдающихся владений для изъятия собственности в целях экономического развития.

Как выясняется, согласно пресс-релизу, выпущенному адвокатами Сюзет Кело из Института юстиции, «маленький розовый домик в Нью-Лондоне, штат Коннектикут, который начал общенациональное восстание за права собственности, все еще стоит через год после того, как Верховный суд США заслушал аргументы. а затем в конце концов постановил, что его можно снести для частной застройки ». Сюзет Кело и ее соседи по-прежнему остаются в своих домах. Вскоре после решения Кело законодательный орган штата и губернатор Коннектикута ввели мораторий на все сборы для экономического развития, в то время как законодательный орган пересмотрел закон.В феврале 2006 года городской совет единогласно проголосовал за спасение домов. Сюзет Кело заявляет, что не планирует переезжать из своего маленького розового домика.

Примечания

Куба открыта для частного жилья, но сохраняет права на жилье

Джилл Хамберг

Ипотечный кризис в Соединенных Штатах вызвал новые призывы к более рациональной системе финансирования, которая ставит право на жилье выше прибыли банковского сектора и сектора недвижимости .Интересно, что на социалистической Кубе правительство экспериментирует с легализацией рыночных механизмов в сфере жилья.

В течение 50 лет подавляющее большинство кубинских семей на законных основаниях владели своими домами как формой «личной собственности», но с некоторыми ограничениями. В ноябре 2011 года кубинское правительство легализовало продажи на свободном рынке и другие меры, направленные на то, чтобы выявить подпольный рынок, который в значительной степени не регулировался.

Но приведет ли это к широким спекуляциям, полноценному рынку недвижимости и возможным потерям права выкупа? Меры по легализации продажи жилья на свободном рынке являются частью широкого пакета «руководящих принципов», принятых шестым съездом коммунистической партии весной 2011 года для «обновления» социалистической системы Кубы.К ним относятся широкое распространение самозанятости и создание кооперативов городских рабочих, отчасти для того, чтобы справиться с резкими сокращениями государственных служащих. Вместо того, чтобы сильно субсидировать определенные товары и услуги, правительство начало оказывать помощь нуждающимся домохозяйствам. Экономика по-прежнему основана на социалистической собственности на основные средства производства и планирования, а не на рыночных силах. Но модель также включает кооперативы, небольшие фермы и ряд возможностей для самозанятости.Хотя новые законы институционализируют многие существующие практики, они также создают новые проблемы и усиливают неравенство.

Пятьдесят лет домовладения
После кубинской революции 1959 года выселения были остановлены, большинство арендных плат было снижено, а спекуляция городской землей в значительной степени контролировалась. В соответствии с Законом о городской реформе 1960 года арендаторы становились домовладельцами, амортизируя покупную цену своих квартир за счет арендной платы. Арендодателям и другим владельцам собственности было разрешено сохранить свой дом, а также второй дом для отдыха.Построенное государством жилье предлагалось в долгосрочную «аренду» с арендной платой в размере 10 процентов от дохода семьи. Частная аренда была запрещена. Кроме того, пустующие квартиры, конфискованные у эмигрантов, были розданы нуждающимся, а кубинская лотерея превратилась в недолговечный инструмент для финансирования строительства нового жилья. Жители бедного городского жилья оставались долгосрочными арендаторами, но к середине 1960-х годов уже не платили арендную плату.

Домовладельцы могли покупать и продавать жилища и землю, но только по низким ценам, установленным государством, и у государства был первый вариант покупки.Хотя в течение следующих двух десятилетий происходило мало законных куплей и продаж земли и жилья, неформальная продажа земли для самостоятельного строительства была обычным явлением. Обмен жилья был способом переезда большинства домашних хозяйств в другое жилище, но стоимость собственности, определяемая по очень низким официальным ценам, должна была быть сертифицирована как эквивалентная. Наследники домовладельцев имели право на получение своей доли от официальной стоимости жилища, однако право оставаться в собственности и приобретать собственность — путем погашения доли, причитающейся другим наследникам — было ограничено людьми, которые жили в квартире во время владения собственником. смерть.Точно так же, когда арендатор скончался, существующие жители могли остаться.

Общие жилищные законы 1984 г. (и 1988 г.) превратили большинство арендаторов в домовладельцев, легализовали самые незаконные и неоднозначные ситуации владения недвижимостью десятков тысяч самозастроителей и других лиц, разрешили частную аренду на свободном рынке и продажу прав на крышу и стимулировали самостоятельное строительство как отдельными лицами, так и недавно разрешенными жилищными кооперативами (которые так и не сдвинулись с мертвой точки). Единственными группами, не преобразованными в домовладельцев, были жители многоквартирных домов и трущоб, которые оставались арендаторами без арендной платы, и жильцы квартир, непосредственно «связанных» с рабочими местами.Эти законы также обновили существующее законодательство, регулирующее управление жильем, правопреемство, обмен домами, техническое обслуживание, ремонт и выселение, и они учредили Национальный жилищный институт. Закон 1984 г. также разрешал покупать и продавать землю и жилье на свободном рынке, но в течение нескольких лет это было ограничено. Немногие домохозяйства видели необходимость продавать, но сдерживаемый спрос и низкое предложение привели к высоким ценам и некоторым спекуляциям.

К началу 1990-х годов более 85 процентов кубинских домохозяйств были домовладельцами, мало или совсем ничего не платя за свои квартиры, за исключением обслуживания, ремонта и коммунальных услуг.Не было ипотеки, земельных и имущественных налогов. Финансирование покупки квартир или ремонта считалось ссудой, а не ипотекой, и поэтому жилища не использовались в качестве залога. Экономический кризис на острове 1990-х годов привел к серьезным трудностям для многих семей, которые использовали свои дома для пополнения скудных доходов за счет сдачи в аренду (легально) или сокращения штатов, переезда в менее доступный район или продажи через скрытые сделки. После десятилетия ужесточения правил в 2010 году ограничения на получение разрешений на строительство и покупку строительных материалов были существенно ослаблены, что привело к увеличению объемов строительства и ремонта.

Зачем разрешать продажи на свободном рынке сейчас?
Скрытая продажа квартир и «непропорциональный» обмен домами были незаконными, но они стали обычным явлением в последние два десятилетия, наряду с взятками местным жилищным чиновникам. Но покупатели и продавцы рисковали конфисковать новое имущество и доходы. Требование, чтобы единицы в обмене домами были эквивалентными по стоимости, затрудняло переезд. Бедные с деньгами, но богатые имуществом семьи не могли сокращать штат и получать деньги на жизнь, в то время как домохозяйства, ищущие больше места, не могли по закону использовать свои сбережения или денежные переводы для расширения.Новые меры призваны устранить такие несоответствия, повысить прозрачность рынка и ограничить возможности для коррупции.

Новая система
Положения нового закона включают:

• Вместо того, чтобы проходить через местных жилищных чиновников, покупатель и продавец заполняют необходимые документы перед специализированным юристом.
• Оплата производится через банк, поэтому у покупателя должен быть банковский счет.
• Продавцы платят 4-процентный подоходный налог с продаж, а покупатели платят 4-процентный налог на передачу собственности.
• Жителям по-прежнему разрешено владеть только одним домом и вторым домом в зоне отдыха.
• Люди, торгующие домами, могут заплатить разницу в стоимости.
• Кубинцы, которые эмигрируют, могут передавать или продавать дома перед выездом из страны. Если они не сделали этого, государство бесплатно передаст собственность членам семьи, а не стоимость, конфискованную государством, как это было ранее.
• Передачи и пожертвования, а также распоряжение имуществом при расторжении брака и наследовании также были пересмотрены.

Проблемы и опасения
Несмотря на широко распространенное на Кубе согласие о необходимости ослабления ограничений на рынке недвижимости, существуют опасения по поводу их выполнения и его последствий. Наиболее важные вопросы связаны с доступностью, ценами, спекуляциями и источником средств для покупок. В течение многих лет кубинцы, живущие за границей, переводили деньги родственникам на покупку, обмен или модернизацию своего жилья, и это увеличилось с легализацией. Многие помогают родственникам, но другие покупают дома для себя, несмотря на то, что законные продажи обычно ограничиваются кубинцами и иностранцами, постоянно проживающими на Кубе.Другие потенциальные покупатели — это те, кто имеет значительные доходы — независимо от того, получены они законным путем или нет, — или конвертируемую валюту за счет денежных переводов и рабочих мест, связанных с такими секторами, как туризм и совместные предприятия. Некоторые из этих покупателей могут искать возможности для спекулятивных инвестиций. Покупатели должны обосновать источники средств для закупочной цены, что может побудить тех, у кого есть незаконные деньги, продолжить работу на черном рынке или объявить низкую закупочную цену. В любом случае цены резко подскочили, особенно в основных областях рынка.

Ограничение права собственности на жилище одним основным местом жительства призвано предотвратить накопление богатства, но уклонение может быть возможным, если имена родственников будут указаны в разных жилищах.

Для большинства населения, не имеющего доступа к значительным средствам, приобретение жилья зависит от наличия кредита и на каких условиях. В декабре 2011 года Куба расширила доступ к кредитам для частных самозанятых работников, мелких частных фермеров и домашних хозяйств для оплаты строительных материалов и рабочей силы для ремонта, восстановления и строительства домов.Также разрешены ссуды на приобретение «товаров длительного пользования», таких как автомобили, дома и другие здания, а также других предметов, таких как электроприборы. Но согласно закону, «они будут вводиться поэтапно по мере улучшения экономических и финансовых условий в стране».

Банки, выдающие кредит, проводят оценку риска для обеспечения возврата. Обычно они требуют залог от заемщиков и любых соавторов. Новой формой залога является «ипотека на недвижимость», но только в отношении домов для отпуска и пустырей и не более чем по низкой юридической цене.Предметы, которые не могут быть использованы в качестве залога, включают основное место жительства заемщика, необходимую мебель и технику, землю, принадлежащую мелким фермерам, пенсии по социальному обеспечению, алименты на ребенка и две трети доходов заемщика.

В январе 2012 года была введена новая субсидия малообеспеченным жителям на строительство и ремонт жилья. Приоритет отдается домохозяйствам, дома которых были повреждены или разрушены в результате ураганов и других стихийных бедствий.

На данный момент единственными действующими налогами на недвижимость являются налог на передачу собственности, уплачиваемый покупателем, и подоходный налог для продавца.Текущие налоги на недвижимость, основанные на начисленных налогах, рассматриваются как часть общего налогового закона, который будет обсуждаться на заседании законодательного собрания Кубы летом 2012 года. Если будут введены налоговые начисления, они могут вынудить некоторые домохозяйства, которые не собирались продавать, сократиться, собраться с родственниками или переехать в районы с низкими ценами. Однако налоговые ставки могут быть низкими, а семьям с низким доходом могут предоставляться льготы.

Все эти предлагаемые меры могут ускорить тенденцию к большей географической дифференциации по расам и классам.Соседства стали более разнородными в социальном плане после революции, но продажи на черном рынке и обмен домами за последние два десятилетия начали менять эту модель вспять. Однако ограничения на продажи или обмен домами в особых районах, например, предназначенных для туризма, остались в прошлом.

Некоторые опасаются, что рыночные силы могут привести не только к джентрификации, но и к бездомности и продолжающемуся росту трущоб. Не только потеря права выкупа (если в конечном итоге появится ипотека на основное жилье) и налоговые оценки (если они будут введены) могут заставить людей уйти, но некоторые домовладельцы могут найти некоторые предложения настолько привлекательными, что они продадут дом из-под других членов семьи, что время от времени происходило в течение короткого периода свободного рынка в середине 1980-х годов.Новый закон содержит положения, гарантирующие, что жильцам продаваемого дома будет где жить, но неясно, насколько хорошо он будет соблюдаться.

Некоторые проектировщики и архитекторы утверждают, что у семей теперь есть стимул украшать свои жилища для продажи или они могут финансировать обслуживание здания за счет выручки от обмена домами. Это, безусловно, происходит, но может также отражать более легкий доступ к разрешениям на строительство и материалам. Новый бум на рынке недвижимости может нанести удар по разрушающемуся архитектурному наследию Гаваны.Кубинский куратор и искусствовед Херардо Москера отметил, что «если ничего не изменится, Гавана рухнет. А если что-то изменится, они снесут его ».

Также вызывает озабоченность небольшая отдельная система, созданная в середине 1990-х годов для совместных инвестиций в недвижимость для иностранцев. Тысячи единиц были построены для продажи иностранным бизнесменам, дипломатам и снежным птицам. После продажи нескольких сотен кондоминиумов продажи были прекращены, а остальные квартиры были сданы в аренду. Предлагаемый закон, регулирующий эту параллельную жилищную систему, за многие годы прошел через множество проектов, но до сих пор не принят.Кубинское правительство недавно согласилось разрешить совместному предприятию, занимающемуся недвижимостью для полей для гольфа, бесплатно продавать роскошные кондоминиумы. И некоторые задаются вопросом, почему, если иностранцы могут покупать недвижимость по этим специальным сделкам, они не могут покупать обычное жилье.

Жилье — это право, а не товар
На Кубе жилье считается правом, а не товаром. Опыт показал, что ликвидировать рынок недвижимости сложно, но оставить его полностью свободным тоже не получится.Задача будет заключаться в создании юридической основы, регулирующей рынок, для предотвращения спекуляций и искусственного роста цен. Лучшие районы Гаваны, пляжные курорты и другие места испытывают сильное спекулятивное давление, но в других районах может быть более «нормальный» рынок, на который влияет доступ к конвертируемой валюте или другой существенный доход. Хотя некоторые источники коррупции устранены, другие будут продолжаться, поскольку стимулы к уклонению от уплаты налогов или необходимость обоснования источника средств для покупки будут удерживать некоторых участников от полного перехода через законные каналы.Обмен домами продолжается, потому что семьи хотят быть уверены, что им есть где жить, и что более доступным является оплата разницы в стоимости в обмене, чем покупка жилья.

Поскольку Соединенные Штаты и Европа переживают период чрезвычайной жесткой экономии, когда государственные активы продаются на рынок, Куба продолжает свою неизменную приверженность общественному контролю как над государственной, так и над частной собственностью. Готовность Кубы экспериментировать с внедрением рыночных механизмов в свою экономику составляет убедительный контраст с промышленно развитым Севером, где социальный контроль над капиталом, похоже, недосягаем даже для развитых социальных демократий Европы.

Джилл Хамберг — специалист по городскому планированию, преподает в Государственном университете Нью-Йорка Эмпайр Стейт Колледж. Эта статья адаптирована из статьи, опубликованной в Progressive Planning № 189 | Осень 2011

Куба готовится к частной собственности

Но на практике правила нечеткие. Семейные сделки — в основном с участием недавних эмигрантов — похоже, расширяются с подмигиванием из Белого дома. Поддержка частного бизнеса теперь поощряется в соответствии с общей лицензией, которая позволяет кубинским американцам навещать родственников, а в 2009 году президент Обама ввел новую политику, разрешающую кубинским американцам посещать остров, когда они захотят, и отправлять неограниченные денежные переводы родственникам.

Кроме того, правоприменительные меры в отношении частных лиц, в отличие от предприятий, практически отсутствуют: за последние 18 месяцев только один американец был оштрафован за нарушение санкций штрафом в размере 525 долларов, согласно отчету Конгресса, опубликованному в прошлом месяце.

Эксперты говорят, что кубинская диаспора уже начала создавать многоуровневую социальную систему на Кубе. Исследования показывают, что в прошлом году кубинские эмигранты отправили обратно около 1 миллиарда долларов в виде денежных переводов, причем все большая часть этих денег финансирует начинающих капиталистов, нуждающихся в печах для пиццы или другом оборудовании для работы в частном порядке.Эксперты говорят, что дома просто увеличат связь, и предложения уже поступают.

Ильда, 69 лет, живет один в пятикомнатной квартире на девятом этаже с видом на море. Приехавшая с визитом кубино-американская пара — «шикарная, очень хорошо одетая», — сказала она, — попросила купить ей квартиру за 150 000 долларов, не обращая внимания на запреты на иностранную собственность.