МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Как происходит покупка квартиры в ипотеку в новостройке: Как купить квартиру в новостройке в ипотеку: пошаговая инструкция — Ипотека

Схема покупки квартиры по ипотеке в новостройке от застройщика или на вторичном рынке с материнским капиталом.

Схема покупки квартиры в первую очередь зависит от степени готовности новостройки. На стадии строительства дома законом разрешены только 3 типа договоров:

  • Договор долевого участия (ДДУ).
  • Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
  • Покупка жилищного сертификата (данная схема на практике почти не встречается).
На сегодняшний день договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ является самым надежным и распространенным способом покупки квартиры в строящемся доме.
По такому договору совершается более 90% сделок в новостройках.Кроме того, тип договора может являться одним из показателей надежности застройщика и будущей сделки.

Покупка по ЖСК в строящемся объекте существенно более рискованна и оправдана только, если Читать далеезастройщик обладает хорошей репутацией (единственный гарант рисков), а вы готовы ему довериться. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

После ввода дома в эксплуатацию, при полном завершении строительства, возможен предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Его лучше применять только в сделках с застройщиком и привлекать юриста для снижения рисков по договору.

После ввода в эксплуатацию и оформления права собственности возможен договор купли продажи (ДКП) завершенного объекта, этот же договор применяется для сделок на вторичном рынке жилья.

Стадия готовности дома На стадии строительства Дом готов, введен в эксплуата-
цию до оформления права собствен-
ности
Дом готов, оформлено право собствен-
ности
Тип договора ДДУ Уступка
прав ДДУ
ЖСК ПДКП ДКП
Законо-
дательная база
ФЗ-214 ФЗ-214 ФЗ-215
ГК РФ
ГК РФ
Риск потери вложений при банкротстве застройщика Риск мини-
мальный
Риск мини-
мальный*
Риск высокий Риск высокий Риск отсутствует, объект готов
Защищен-
ность прав покупателя
Высокая Высокая* Низкая Средняя Высокая
Двойные продажи Не
возможны
Не
возможны
Возможны Возможны Не
возможны
Гарантийный период от
застройщика
Не менее 5 лет Не менее 5 лет Отсутствует Не регла-
ментирован, зависит от договора
Не регла-
ментирован, зависит от договора

*кроме случаев, когда по договору уступки проходит значительная доля стоимости квартиры (см. детальнее про уступку по ДДУ)

Вам также может быть интересно:
Какие типы договоров безопаснее при покупке квартиры?
Тест: Готовы ли вы к покупке квартиры?
Нужен ли вам риелтор

Дистанционная покупка квартиры: как происходит и что для этого нужно?

Собственная недвижимость в Сочи – мечта людей из самых разных уголков страны. Воплотить мечту в реальность решается далеко не каждый. Причины для этого могут быть разные: от отсутствия финансовых возможностей до нехватки времени для того, чтобы приехать и выбрать вариант, устраивающий по всем параметрам!

Содержание:

  1. Покупка квартиры в другом городе: как выбрать подходящий вариант
    1. Оцениваем расположение
    2. Оценка внутреннего состояния и прилегающей территории
  2. Алгоритм действий, необходимых для покупки
    1. Квартиры в новостройках
    2. Вторичная недвижимость
  3. Дистанционная покупка в ипотеку

Дистанционная покупка квартиры сегодня – это не фантастика, а обыденная реальность. Многие люди, у которых нет времени на поиски недвижимости, доверяют выбор подходящего варианта специалистам. Современные технологии позволяют совершать сделки без личного присутствия и изучать объекты на расстоянии тысяч километров от них. Колоссальная экономия личного времени и сил!


В статье мы подробно расскажем вам о том, как купить квартиру находясь в другом городе, как сделать правильный выбор и какие документы для этого потребуются. В случае, если вы хотите купить квартиру в Сочи и находитесь в поиске ответственных специалистов, которые возьмут все на себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы с большим удовольствием вам поможем!

Рынок недвижимости курортной столицы насыщен предложениями на любой вкус и бюджет. Первоочередно рекомендуем определиться с целью покупки и начать поиски, опираюсь на эту самую цель. Например, если вы хотите приезжать в Сочи на отдых, то рассмотрите квартиры, расположенные в прибрежном кластере или в уютных курортных районах. Рассматриваете покупку как перспективное инвестиционное вложение? Обратите внимание на строящиеся жилые комплексы и квартиры, которые можно сдавать в аренду по очень выгодной цене!

Одной из главных сложностей в вопросе того, как купить квартиру в другом регионе, часто является банальное незнание города. Сочи – это самый длинный город России с достаточно сложным рельефом. Вы можете открыть карту и оценить расположение объекта, «погулять» по улицам через специальные сервисы или же попросить вашего агента устроить для вас виртуальную экскурсию по видеосвязи.

Обязательно учитывайте следующие параметры:

  • близость важных объектов инфраструктуры;
  • экологическая обстановка;
  • транспортная доступность;
  • сколько времени занимает дорога до моря.

Если вы рассматриваете квартиру для переезда с детьми, то оцените, как далеко находится школа, детский садик, поликлиника, образовательные центры. Если переезд связан с работой, то с помощью навигатора, вы можете посмотреть, как долго вам придется добраться.


Перед покупкой в обязательном порядке нужно запросить у продавца или вашего персонального менеджера как можно больше информативных фотографий и видео. Обязательно попросите отобразить в графических материалах:

  • состояние санузлов и кухни;
  • состояние коммуникаций;
  • подъезд, лифт;
  • вид из окон;
  • состояние мебели и бытовой техники;
  • общий вид двора, игровой площадки;
  • паркинг.

Лучше всего чтобы владелец предоставил вам фотографии, сделанные в разное время года, и суток (если такая возможность есть). Это необходимо для того, чтобы вы имели максимально реалистичное представление о квартире.

Как мы уже говорили выше, дистанционные сделки сегодня – это обычная практика. Специалисты компании «Винсент Недвижимость» ежедневно работают с клиентами, которые находятся в других городах и желают купить собственную квартиру в курортном городе.

Всю недвижимость можно поделить на две глобальные группы – новостройки и вторичное жилье. Рассказываем о том, как дистанционно купить квартиру в другом городе!

Предположим, что вы решили приобрести недвижимость в новом жилом комплексе, который только что введен в эксплуатацию или пока еще только строится.

  1. Необходимо выслать застройщику отсканированные страницы паспорта покупателя – человека, на которого будет оформлена квартира;
  2. Застройщик заполняет договор, в котором приписываются реквизиты сторон, сроки оплаты. Затем договор отправляется покупателю для ознакомления;
  3. Если вас все устраивает, и вы согласны со всеми пунктами, то необходимо распечатать договор в трёх экземплярах и подписать его, оплатить государственную пошлину;
  4. Необходимо сделать нотариальную доверенность на юриста компании-застройщика или на ваше доверенное лицо, коим может выступать риелтор;
  5. Пакет собранных документов, включающий в себя 2 подписанных договора, квитанцию об оплате пошлины и доверенность, отправляете юристу или доверенному лицу;
  6. Застройщик вместе с доверенным лицом сдают документы в МФЦ;
  7. После того, как договор зарегистрирован, застройщик отправляет его вам;
  8. Как только регистрация сделки состоялась, вы оплачиваете сумму, указанную в договоре.

Обращаем ваше внимание на то, что при нахождении в браке, дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие от второго супруга.


При дистанционной покупке квартиры на вторичном рынке, алгоритм действий не сильно отличается от приобретения недвижимости в новом доме. Вам необходимо отправить вашему доверенному лицу скан паспорта покупателя, нотариальную доверенность. В назначенный день представитель и продавец подписывают договор, производят расчет заранее оговоренным способом и отправляют документы в МФЦ для государственной регистрации.

Для того, чтобы дистанционно купить квартиру с привлечением ипотечных средств, необходимо учитывать ряд нюансов. Банки не всегда охотно предоставляют кредит на покупку недвижимости в другом городе.

Чтобы взять ипотеку в другом регионе, потребуется следующее:

  • определение суммы займа и первого взноса;
  • подача заявки в банк;
  • получение одобрения;
  • предоставление банку пакета документов на квартиру;
  • выбрать схему заключения сделки.

Не стоит забывать и об оформлении нотариальной доверенности на лицо, которое будет заниматься решением данного вопроса – вашего родственника, близкого друга или риелтора.

Можно купить квартиру в ипотеку, находясь при этом в другом городе, но при этом обязательно нужно учитывать тот факт, что банк может несколько затянуть с проверкой юридической чистоты объекта.

Ипотека от 4,9% от Банка ДОМ. РФ в 2020 году, заявка онлайн

Ставка

Первый взнос от 15%

5,9%1


1 Ставка указана с учетом скидок при подтверждении дохода выпиской из Пенсионного Фонда РФ или для зарплатных клиентов АО «Банк ДОМ.РФ и при приобретении строительных объектов на проектном финансировании АО «Банк ДОМ.РФ».

Скидки

-0,4 п.п.*

При подтверждении дохода выпиской из Пенсионного Фонда РФ.
Для заказа выписки из Пенсионного фонда Российской Федерации (форма СЗИ-ИЛС) необходимо иметь подтвержденную учетную запись на сайте государственных услуг. Заказ выписки осуществляется сотрудником Банка.
Или
Зарплатный клиент АО «Банк ДОМ.РФ».
Заемщик должен получать заработную плату на банковский счет в АО «Банк ДОМ. РФ» в течение последних 3 месяцев.

-0,2 п.п.*

При приобретении строительных объектов на проектном финансировании АО «Банк ДОМ.РФ»

*Скидки суммируются между собой

Ставка ниже

Внесите единовременный платеж, и скидка к ставке на весь срок кредита составит:

Скидка к ставке
(на весь срок кредита)

Размер единовременного платежа
(от суммы кредита)

Единовременный платеж может быть оплачен до выдачи кредита:


  • Заемщиком — в соответствии с условиями кредитного договора
  • Юридическим лицом (работодателем или застройщиком) — в соответствии с условиями действующего договора между АО «Банк ДОМ.РФ» и юридическим лицом о компенсации Банку недополученных доходов и получении АО «Банк ДОМ.РФ» от юридического лица информации (в отношении заемщика, с которым предполагается заключение кредитного договора) о компенсации недополученных доходов

При покупке недвижимости

Сумма кредита

  • В Москве и МО, Санкт-Петербурге и области: 500 000 — 12 000 000 ₽
  • В остальных регионах: 500 000 — 6 000 000 ₽

Срок кредитования

от 3 до 30 лет

Первоначальный взнос

от 15% стоимости квартиры

Обязательное страхование

Имущественное страхование рисков, связанных с утратой или повреждением приобретаемого недвижимого имущества. В случае приобретения на этапе строительства, имущественное страхование оформляется после завершения строительства.

Страхование по желанию

Личное страхование заемщика не является обязательным. При отсутствии — процентная ставка по ипотеке повышается на 0,7 процентных пункта.

Акция

Снижение процентной ставки на -0,4%

При подтверждении дохода выпиской из Пенсионного Фонда РФ

Подать заявку на ипотеку онлайн

У нас можно подать заявку на ипотеку онлайн через интернет

Если вы решили купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга в ипотеку, то на нашем сайте можно подать онлайн заявку на одобрение абсолютно бесплатно. Для этого достаточно корректно заполнить специальную форму с указанием всех данных заемщика и ожидать обратно звонка нашего ипотечного центра. Чтобы сузить круг потенциальных кредиторов в строке поиска необходимо в заявке указать нужные критерии по ипотеки: нужная сумма, первый взнос, желаемая процентная ставка, ежемесячный платеж. Онлайн заявка позволяет в режиме реального времени узнать о том, какие банки уже сегодня готовы предоставить ипотечный кредит, а кто откажет.

5 преимуществ онлайн заявки на ипотеку через ГК «ПЛЮС»

 

  • Бесплатно. Заполнение онлайн заявки на одобрение ипотеки во все банки происходит бесплатно. Достаточно вести свои персональные данные в регистрационной форме;
  • Удобно. Заявка на ипотеку во все банки оформляется в режиме онлайн. Для получения одобрения банка Вам не нужно личное посещение отделения банка, документы можно отправить через интернет. Это удобный и надежный способ получения одобрения в любом банке Санкт-Петербурга;
  • Экономия времени. У вас есть возможность одновременно подать заявку на ипотеку онлайн сразу в несколько банков, воспользовавшись нашим сервисом. Мы осуществим массовую рассылку заявки на ипотеку во все банки, тем самым — увеличим шансы на ее одобрение;
  • Выгодные условия. Наш ипотечный специалист самостоятельно подбирает самые выгодные условия ипотечного кредитования и самый низкий процент в СПб. Вам остается только выбрать оптимальный вариант по размеру годовой процентной ставки, срокам кредитования, валюте выдачи ипотеки и наличия первоначального взноса;
  • Быстро. Одобрение банка на ипотеку в Санкт-Петербурге происходит в течение рабочего дня.

 

Почему покупатели оставляют заявки на ипотеку через интернет у нас?

Бесплатное сопровождение ипотечной сделки и оценка платежеспособности заемщика через интернет включает в себя:

  1. Оценка кредитного потенциала. Каждый банк для оценки кредитоспособности заемщика применяет свой коэффициент дохода для одобрения заявки на ипотеку. Если у Заявителя коэффициент проходит по показателям банка, то его онлайн заявка на выдачу ипотечного кредита одобряется. В случае, когда коэффициент получился ниже установленного числа банком, конкурентоспособность банку не подходит и в ипотеке отказывают. Преимущество оформления онлайн заявки на ипотеку на нашем сервисе заключается в то, что рассылка идет сразу в несколько российских банков, у которых разный коэффициент оценки кредитного потенциала. Таким образом заявитель получает сразу несколько предложений с ипотечными программами, где его доходы удовлетворяют требованиям этих банков.
  2. Подбор ипотечной программы. Только актуальная информация (на сегодняшний день) по доступным ипотечным программам поступает на момент подачи заявки. Поэтому у заявителя есть право выбора программы с лояльными ипотечными условиями кредитования.
  3. Экспертные консультации по предоставляемым документам. Специалисты ипотечного отдела при одобрении онлайн заявки на ипотеку окажут консультативную помощь по сбору пакета документов для оформления кредита.
  4. Заполнение кредитной заявки и подача в банки. При необходимости наши эксперты в области ипотечного кредитования помогут заполнить кредитную заявку за вас и направить документы в банк.
  5. % ставка ниже, чем в банке. Если оформлять на нашем сервисе онлайн заявку на ипотеку, то процентная ставка может быть ниже, чем предлагает банк при личном посещении. Снижение ключевой процентной ставки происходит за счет партнерской программы.

Сделайте шаг на пути приобретения собственного жилья в новостройке путем заполнения заявки на ипотеку уже сегодня (812) 676 12 12

Бесплатное сопровождение ипотечной сделки, сделки с субсидией и мат. капиталом

ГК «ПЛЮС» — официальный партнер 62-х банков. Большой опыт наших специалистов в области ипотечного кредитования гарантируют максимальный процент одобренных кредитов. Мы получаем одобрение 95 заявок из 100.

Что может быть проще, чем собрать необходимые документы и отнести их в выбранный банк?

Полагаем, это задача, с которой может справиться любой. Дальше начнутся томительные дни ожидания одобрения кредитной заявки. И… счастье, если пришло одобрение из банка – значит, можно оформлять договор на приобретение квартиры и вносить первоначальный взнос. Но что, если из банка пришел отказ? Бронь с выбранной (таким трудом) квартиры снимают и все начинается с самого начала.

Зачем ставить ненужные эксперименты и изматывать свои нервы, ставя под угрозу срыва реализацию своих желаний?

Ипотечный отдел Группы компаний «ПЛЮС» оказывает следующие услуги:

  • Оценка кредитного потенциала
  • Военная ипотека
  • Ипотека без первого взноса
  • Подбор ипотечной программы
  • Экспертные консультации по предоставляемым документам
  • Заполнение кредитной заявки и подача в банки
  • % ставка ниже чем в банке за счет партнерской программы ГК «ПЛЮС» — Банк

Профессиональные и спланированные действия специалистов ипотечного центра ГК «ПЛЮС» гарантируют положительный результат на максимально выгодных для покупателей условиях.

Для всех клиентов ГК «ПЛЮС» услуги ипотечного центра абсолютно бесплатны. Для того чтобы получить консультацию профессионала, достаточно просто позвонить по телефону (812) 676 1212 или отправить заявку на предварительный расчет ипотеки. Это займет всего несколько минут Вашего времени.

Почему ипотеку в новостройке взять легче, чем во вторичке

Когда человек задумывается о приобретении своего жилья, перед ним встает главный вопрос: что выбрать? Новостройка или жилье на вторичном рынке? И у старой, и у новой квартиры есть как достоинства, так и недостатки. Покупка вторички гарантирует, что дом не осядет, вы уже заранее будете знать, какой контингент будет окружать вашу семью – все видно по подъезду и по району. А вот в новостройку могут запросто отправить жить каких-нибудь алкоголиков по программе расселения авариек.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

С другой стороны, купить понравившуюся квартиру в старом доме вам может не разрешить банк. А так как сейчас львиная доля жилья покупается в кредит, этот аргумент имеет значительный вес. Итак, почему новостройка в кредит — это просто и выгодно?

Квартиру точно согласуют

Банки охотнее выдают жилищные кредиты на квартиры в новостройках. Более того, у каждого застройщика есть договор с несколькими банками-партнерами. Зачастую, сами застройщики способствуют оформлению ипотечных кредитов для клиентов. Не редки случаи, когда банк отказывает человеку в жилищном займе на вторичку, но с радостью дает одобрение на сделку в новостройке.

Еще один плюс – отсутствие первоначального взноса. Многим застройщикам удается добиться особой лояльности в банках. Да такой, что те выдают гражданам жилищные кредиты без первоначального взноса. К слову, многие россияне не могут себе позволить ипотеку именно потому, что не обладают необходимой суммой сбережений.

Ипотека выйдет дешевле

Сотрудничая с банками, застройщики не только добиваются одобрения самих ипотек, есть еще один способ сделать так, чтоб квартиры раскупались, как горячие пирожки, – снизить ставку.

Почти у каждого застройщика есть договор с определенным банком, который предоставляет ипотеку по сниженной процентной ставке для покупателей квартир в определенном жилом комплексе.

Кроме того, даже если не брать во внимание сотрудничество банков и застройщиков, ставки на жилье в новостройках ниже, чем во вторичках.

Почему так происходит

Новое жилье – это новое жилье. Банк, забирая в залог свежепостроенную ипотечную квартиру, несет меньшие риски, чем в аналогичной ситуации с жильем на вторичном рынке. Новое жилье приобретается напрямую от застройщика, а значит, в квартире никто не был прописан, в процессе не объявятся «мертвые души», которые будут претендовать на недвижимость, у бывшего владельца не окажется справки из желтого дома. В общем, риски признания сделки недействительной ничтожно малы.

Кроме того, на «свежее» жилье застройщик обязан выдать гарантию: если новый дом треснет пополам, банк вернет свои деньги. Если вдруг трещина пойдет по дому, построенному давно, недвижимость станет непригодной для жилья, а значит, потеряет свою ценность.

Есть ряд госпрограмм

Еще один плюс новостроек – целый ряд государственных программ, которые субсидируют часть процентной ставки по жилищному кредиту, делая его доступнее для российских семей.

Это программа молодая семья, когда государство выдает первоначальный взнос на покупку или частично субсидирует процентную ставку. Есть специальные жилищные программы для военных, для работников бюджетной сферы.

С 1 января 2018 года действует программа для семей, в которых появится второй или последующий ребенок. Им предоставляется возможность взять ипотеку под 6%. Такая ставка будет действовать от трех до пяти лет, что финансово здорово поможет семьям, которые давно хотели, но не решались расширить свою жилплощадь.

При этом все государственные программы субсидирования действуют исключительно при покупке нового жилья! На вторичку такую программу не оформить.

Отсутствие мертвых душ

Выше, описывая банковские риски, мы упомянули мертвых душ. Это люди, которые не числятся в документах, но на самом деле являются владельцами долей в квартирах. Это могут быть несовершеннолетние дети, старые немощные бабушки, люди, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных.

Понятно, что без их ведома или ведома их опекунов жилье продавать нельзя. Однако вспомните, сколько подобных историй вы уже слышали по телевизору?

Если они объявятся, сделка будет признана недействительной. Вы пойдете на улицу, но будете должны банку – кредит придется выплачивать в любом случае. 

А банк не проверит?

Если вы думаете, что банк будет проверять каждую бумажку, требовать дополнительные документы на квартиру, то вы ошибаетесь.

Менеджер сверит сведения со своим списком и нажмет кнопку «одобрено». Проверять «чистоту» квартиры придется самостоятельно. Но далеко не каждый профессиональный риелтор сможет это сделать. В этом плане новостройка гораздо выгоднее вторички.

Ещё одно выгодное отличие — безопасность

Новые дома сделаны по ГОСТу. При строительстве запрещены горючие и токсичные  материалы, все блоки и кирпичи безопасны, экологичны, негорючи. Если застройщик на рынке давно, он заботится о своей репутации, поэтому не будет возводить дома, которые развалятся через пять лет.

В новых домах не только теплее, но и безопаснее. В них нет старых текущих труб, искрящей проводки и висящих розеток. Потолок в новостройках не будет сыпаться, а из-под окна не будет задувать северный ветер.

К сожалению, такие мелочи выясняются только после покупки квартир, но требуют значительных финансовых вложений в ремонт. С новостройкой проще – заехал и живи. Этот факт очень важен для тех, кто берет жилье в ипотеку – дополнительные траты таким семьям точно не нужны, а зачастую и не по карману.

Фото: posovetujte.ru

Дистанционная покупка квартиры. Что нужно знать?

По этой причине, многие иногородние покупатели выбирают дистанционный способ приобретения квартиры в Тюмени, главным преимуществом которого, несомненно, является экономия финансов и времени.

Самое важное при покупке квартиры в другом городе – убедиться в том, что застройщик надежный, а квартира и жилой комплекс подходят под ваши требования. Узнайте, как проверить застройщика и быть уверенным в надежности сделки и качестве приобретаемого жилья. А наши специальные материалы «Найти квартиру своей мечты», «Новостройка или вторичка? Что выбрать?», «Инфраструктура новостроек: как понять, что жилой комплекс вам подходит?» помогут вам найти идеальную квартиру в достойном вас жилом комплексе.

Тем, кто не знаком с городом и хочет узнать о Тюмени как можно больше полезной информации для выбора жилья, мы рекомендуем прочитать материалы «Где лучше купить квартиру в Тюмени?», «Топ-10 новостроек Тюмени в 2019 году. Какие дома сдадут?». Благодаря им вы сможете познакомиться с районами города и лучшими тюменскими жилыми комплексами.

Порядок проведения сделки

Итак, вы определились с районом города и новостройкой и выбрали дистанционный способ покупки жилья. Далее сценарий такой:

  1. Сделайте копию паспорта и отправьте его застройщику.

  2. Застройщик проверяет документ и готовит договор, где указаны ваши данные, и условия сделки. Затем, он отправляет документ вам на электронную почту для ознакомления.

  3. Ваша задача – внимательно проверить договор, и в случае если вас всё устраивает, вы должны сделать три копии документа (вам, застройщику и регистрационному органу) и подписать их.

  4. После – необходимо оплатить государственную пошлину. В ближайшем отделении МФЦ вам подскажут реквизиты для оплаты.

  5. Далее оформляется доверенность на юриста застройщика (шаблон вы можете запросить у специалиста отдела продаж строительной компании). Это нужно для того, чтобы ваши интересы были защищены в регистрационных учреждениях.

  6. Собираете пакет необходимых документов (три копии договора, квитанция об уплате госпошлины, доверенность на юриста) и отправляете сервисом экспресс-доставки в адрес строительной компании.

  7. Застройщик подписывает документы со своей стороны и сдает их в Росреестр. В среднем регистрация занимает 4-5 дней.

  8. После того, как зарегистрированный договор готов и получен, застройщик отправляет вам экземпляр.

  9. Регистрацию договора можно проверить на сайте Росреестра. А после того, как договор окажется у вас, вам предстоит оплатить установленную в документе сумму любым удобным для вас способом на счет строительной компании.

  10. Поздравляем, вы обладатель новой квартиры!

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

 

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

Руководство инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо принять во внимание штрафы за досрочное погашение (комиссионные за досрочное погашение кредита), а также то, следует ли брать ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирной недвижимости, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

  • Данные о занятости и экономике

  • Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

  • Тенденции роста населения и населения

  • Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторам следует ориентироваться на рынки, где стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, скорее всего, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты сторонних организаций, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты третьих сторон.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

  • Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

    • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

    • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

    • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

  • Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

  • Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, когда проблемы или свидетельства загрязнения были обнаружены при первоначальной оценке фазы I. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

  • Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

  • Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

  • Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в регионах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

  • Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса идут со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Строительство нового дома: ссуды и финансирование

При покупке нового дома видения великолепных кухонь, роскошных хозяйских ванных комнат и изобилие места в шкафу может танцевать в вашей голове, но вы не можете забыть важный этап финансирования.

Когда вы делаете покупки для дома своей мечты, ключевые вопросы, которые следует задать себе на самом раннем этапе поиска, включают:

  • Являются ли мои кредитные отчеты актуальными и точными?
  • Какую информацию мне нужно будет собрать, чтобы подать заявку на финансирование моего нового дома?
  • Что я могу позволить в виде ипотеки?
  • Какие у меня варианты ссуды?
  • Где я могу узнать больше об ипотеке и, в конечном итоге, купить ее?

Во многих отношениях финансирование нового дома во многом похоже на получение ипотечной ссуды для покупки дома перепродажи, но есть важное отличие.Помимо поиска ставок и условий в банках, ипотечных компаниях, брокерах и онлайн-кредитных организациях, строители недавно построенных домов могут предлагать привлекательные пакеты финансирования либо напрямую через свою дочернюю ипотечную компанию, либо через аффилированное лицо.

В дополнение к финансированию строителей существуют некоторые уникальные инструменты, которые применяются к новым домам (но не к перепродаже домов), которые включают промежуточные ссуды и финансирование нового строительства. Их можно использовать для финансирования покупки и строительства нового дома перед продажей вашего текущего дома.

Мы подробно рассмотрим каждую тему, но сначала необходимо предпринять важные шаги, чтобы убедиться, что у вас есть вся необходимая информация, документация и формы.

Подготовка к работе

Кто-то однажды сказал, что успех случается, когда подготовка встречается с возможностью. Независимо от того, какой кредитор или тип финансирования вы в конечном итоге выберете, жизненно важно, чтобы вы начали подготовку задолго до подачи заявки. Вот несколько ключевых шагов, которые сделают процесс простым и эффективным:

Получите свою кредитную информацию

Задолго до покупки дома вам необходимо заказать свои национальные кредитные файлы — в идеале — во всех трех кредитных бюро (Equifax, Experian, Trans Union ).Убедитесь в отсутствии неточностей или устаревшей информации. Вы можете бесплатно получать свои файлы один раз в год на странице Annual Credit Report. Исправьте все, что вы обнаружите в ошибке, заранее; в противном случае вы задержите весь процесс финансирования. Также закажите свои кредитные рейтинги FICO в одном или нескольких бюро. Они будут играть ключевую роль в определении того, какие условия предложит ваш кредитор.

Любой кредитор должен будет увидеть документацию о вашем доходе, занятости, двухлетних поданных в IRS, если вы работаете не по найму, банковские счета, фонды 401 (K) и другие активы.Разумно составить это еще до того, как вы начнете выбирать варианты финансирования. Также полезно иметь хотя бы приблизительное представление о ваших текущих домашних расходах; они повлияют на размер ипотеки, которую вы можете получить, и максимальную цену дома, которую вы можете профинансировать.

Определите, сколько вы можете себе позволить

Вы можете получить хорошее представление об этом задолго до покупки, проверив калькуляторы, которые большинство кредиторов и застройщиков предоставляют на своих веб-сайтах. Простые практические правила (например, вы можете позволить себе приобрести дом в два-два с половиной раза больше вашего валового годового дохода) упоминались в прошлом.Однако сегодняшние правила намного сложнее. Большинство кредиторов берут вашу основную информацию и вводят ее в автоматизированные модели андеррайтинга, которые объединяют кредитные рейтинги, соотношение долга к доходу и другие факторы, чтобы принимать решения о размерах ссуд, ставках и комиссиях.

Итог: приучите себя экспериментировать с разными ставками, суммами первоначального взноса и условиями кредита (30-летние, 15-летние, фиксированная ставка, регулируемая ставка), чтобы увидеть, как изменяется ваша максимальная сумма ипотеки и как это влияет на максимальную цену, которую вы можете позволить себе в новом доме.

Множество оттенков ссуд

Ипотечные ссуды бывают разных форм и размеров. Подумайте о них с точки зрения их способностей к решению проблем:

Ссуды FHA

Если у вас есть только минимальные средства для внесения первоначального взноса, а в вашей кредитной истории есть несколько недостатков, вы можете получить ссуду, обеспеченную федеральным правительством. скорее всего, ваш лучший выбор. Ссуды FHA (Федеральное жилищное управление) позволяют вносить первоначальные взносы на уровне 3,5 процента наряду с щедрым кредитным андеррайтингом.

VA Ссуды

VA ссуды не требуют первоначального взноса, но вы должны быть ветераном, чтобы соответствовать требованиям. Сельские кредиты Министерства сельского хозяйства США также допускают нулевую скидку, но они ограничены районами с относительно небольшим населением и могут иметь ограничения по доходу. Предостережения заключаются в том, что FHA недавно увеличило свои страховые взносы, что увеличивает ваши ежемесячные платежи. VA также увеличила размер гарантийного взноса.

Обычные ссуды

Если у вас есть более 10 или 20 процентов, то это может быть вашим лучшим выбором.Обычные ссуды предназначены для продажи Fannie Mae и Freddie Mac (мега-инвесторам, уполномоченным государством). Обратной стороной является то, что обычные правила андеррайтинга являются более строгими, и банки могут взимать дополнительные сборы за ссуды, увеличивая ваши расходы. Первоначальные выплаты ниже 10 процентов возможны, но они требуют высоких взносов по частному страхованию ипотечных кредитов.

Ссуды на строительство нового жилья

Ссуды на строительство полезны, если вы строите дом самостоятельно в качестве генерального подрядчика или работаете с индивидуальным строителем; они часто сочетаются с ссудами с большим финансированием.Большинство ссуд на строительство нового жилья представляют собой краткосрочные средства, предназначенные для того, чтобы вы прошли этап строительства вашего проекта (от шести до 12 месяцев) с последующим преобразованием в постоянный долгосрочный кредит на 30 или 15 лет; это называется ссудой с однократным закрытием.

Ссуда ​​с двумя закрывающимися сторонами, с другой стороны, означает, что покупатели берут ссуду на финансирование строительства, закрывают ее, когда дом построен, а затем подают заявку на новую ссуду для постоянного финансирования. Хотя это дороже из-за необходимости двух утверждений ссуд и двух затрат на закрытие, этот вариант полезен, если затраты на строительство выходят за рамки бюджета.

Ссуды на строительство новых домов — это специализированная ниша в индустрии кредитования, и они далеко не так широко доступны, как стандартные ипотечные ссуды. Лучше всего делать покупки в местных банках, которые знают местный или региональный рынок, особенно в сберегательных кассах и сберегательных учреждениях, хотя некоторые брокеры размещают рекламу в Интернете, и их стоит проверить.

Draws

Вы можете рассчитывать на рассрочку использования средств в любом кредитном договоре. Хотя это всегда обсуждается, типичный график может предусматривать первоначальное получение 15 процентов от полной суммы кредита для подготовки участка и этапа фундамента; второй розыгрыш еще от 15 до 20 процентов на каркас и дополнительные розыгрыши в оставшиеся месяцы на работы по сантехнике, электросистеме, столярным работам, установке приборов и т. д.Перед выплатой каждого розыгрыша банк отправляет инспектора на объект, чтобы сообщить о ходе работ и определить, соответствует ли он местным строительным нормам и правилам.

Первоначальные платежи по ссуде на строительство

Большинство банков, предлагающих финансирование строительства, хотят видеть существенные авансовые платежи — обычно не менее 20-25 процентов. Однако у некоторых кредиторов есть специализированные программы, связывающие постоянные ссуды, застрахованные FHA, с краткосрочными ссудами на строительство.Допустим, вы планируете построить дом, который, как ожидается, будет оценен в 400 000 долларов после завершения на участке земли, который у вас уже есть. Местный коммерческий банк может предложить вам девятимесячный ссуду в размере 300 000 долларов США на строительство дома — из расчета 100 000 долларов США в качестве стоимости земли — и попросить предоплату в размере 80 000 долларов (20 процентов) на основе предполагаемой оценки по завершении строительства. В конце периода строительства вы получите постоянную ссуду в размере 300 000 долларов.

Процентные ставки

Как правило, краткосрочный сегмент пакета финансирования на период строительства будет иметь процентную ставку «прайм-плюс».Если основная краткосрочная ставка банковского кредитования составляет 3 процента, ссуда на период строительства может быть установлена ​​в размере от 4,25 процента до 4,5 процента. Постоянная 30-летняя или 15-летняя часть пакета обычно будет близка к текущей ставке для обычной ипотечной ссуды — скажем, от 4,25% до 4,5% по фиксированной 30-летней ссуде. Ставки могут быть значительно ниже для вариантов с регулируемой процентной ставкой, таких как популярный ARM «5/1», где ставка фиксирована на первые пять лет ссуды, но может меняться каждый год после этого, обычно в пределах заранее определенного диапазона.

Промежуточное финансирование

Так называемые «промежуточные» займы также могут быть для вас важными инструментами. Эти краткосрочные (от шести до девяти месяцев) финансовые средства предназначены для того, чтобы помочь вам преодолеть сжатые сроки, например, когда вы покупаете новый дом, но еще не продали свой нынешний дом и у вас нет всех необходимых денежных средств. .

Кредитор, которым может быть местный банк или дочерняя компания вашего застройщика, соглашается предоставить вам деньги, используя в качестве залога капитал, который у вас есть в вашем текущем доме.

Допустим, вам не хватает 50 000 долларов на первоначальный взнос, необходимый для покупки нового дома.Ваш нынешний дом выставлен на продажу, но у вас еще нет покупателя. Тем не менее, у вас есть 250 000 долларов чистого собственного капитала в вашем нынешнем доме и только небольшая первая ипотека. Кредитор может авансировать вам необходимые 50 000 долларов, разместив вторую ипотеку на ваш текущий дом или выплатив существующую ипотеку и взяв первое залоговое право, хорошо обеспеченное вашим оставшимся капиталом. Как только ваш дом будет продан, часть выручки будет выплачена по промежуточной ссуде.

Имейте в виду, что промежуточные ссуды являются строго краткосрочными, и все становится рискованно, если ваш нынешний дом не продается в течение указанного в контракте периода времени.Промежуточные ссуды также имеют более высокие ставки, чем обычные ипотечные ссуды, часто как минимум на 2 процентных пункта выше.

Финансирование строителей

Большинство крупных и средних застройщиков либо полностью владеют ипотечными дочерними компаниями, либо имеют аффилированные отношения с внешними ипотечными компаниями. Это позволяет строителям предлагать квалифицированным покупателям ряд вариантов финансирования.

Ваш застройщик может также предлагать услуги по страхованию правового титула и расчетам. Иногда весь пакет финансирования включает в себя стимулы для продажи нового дома, такие как модернизация и снижение цен.Поскольку пакеты финансирования для строителей могут иметь значительную ценность, вам следует внимательно рассмотреть предложение. Тем не менее, вы также должны знать, что федеральный закон разрешает — даже поощряет — потребителей делать покупки на рынке и использовать любую выбранную вами ипотеку, страхование титула и компанию по предоставлению расчетных услуг.

Как правило, финансирование застройщика может сократить время, необходимое для перехода от заявки к расчету, поскольку весь процесс по существу находится под контролем застройщика.Это также может дать вам небольшое преимущество при одобрении вашей заявки на финансирование и сэкономить ваши деньги на общем пакете льгот, которые вам предлагаются (на доме в сочетании с затратами на ипотеку и закрытие).

С другой стороны, условия ипотеки застройщика (процентная ставка, комиссии и ряд типов ссуд) могут быть не самыми выгодными из доступных на рынке, о чем вы можете узнать, только осмотревшись и сравнив весь предлагаемый пакет с конкурирующие источники.

Настройтесь на успех

Благодаря заранее собранным записям, знанию своего кредитного рейтинга и ноу-хау различных вариантов финансирования процесс поиска лучшего финансирования для вашего нового дома на основе ваших уникальных потребностей будет быстрее, проще и эффективнее.

Кеннет Харни — обозреватель общенационального синдицированного обозревателя по недвижимости газеты Washington Post Writers Group. Его колонка «Nation’s Housing» появляется в городах по всей стране и была отмечена многочисленными профессиональными наградами, в том числе множеством наград Best Column-All Media от Национальной ассоциации редакторов недвижимости и Премии Consumer Media Service от Федерации потребителей Америки за « бесценный и уникальный вклад в продвижение интересов потребителей жилья.»

Живите в собственном арендуемом здании и называйте его основным местом жительства

В этой статье:

Владение арендуемой недвижимостью и проживание в ней может быть отличным способом сократить ежемесячный платеж по ипотеке.

  • Когда вы покупаете дом из 2, 3 или 4 квартир, вы как домовладелец имеете право жить в любой из имеющихся единиц дома.
  • Право на получение ссуды будет зависеть от ипотечного кредита, который вы используете для его финансирования. Как правило, ипотечные кредиторы позволяют указывать в заявлении на ипотеку только 75% от общего дохода от аренды дома, потому что арендные дома действительно освобождаются.Это означает, что из каждой тысячи долларов собранной арендной платы 750 долларов можно использовать в вашей кредитной заявке.
  • Процесс утверждения ипотеки при покупке арендуемой недвижимости в качестве основного места жительства аналогичен процессу покупки любого другого дома. Ваш кредитор потребует подтверждение дохода и активов; свидетельство о трудоустройстве; и кредитный рейтинг, соответствующий минимальным программам. Внесение первоначального взноса также требуется практически для всех кредитов.

Вы можете жить в арендуемом доме

Знаете ли вы, что вы действительно можете жить в своей инвестиционной недвижимости?

Владение арендуемой недвижимостью и проживание в ней может быть отличным способом сократить ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита, одновременно повышая собственный капитал для вашего будущего.

И вы даже можете сделать это как первый покупатель дома, если планируете заранее. Ключевым моментом является покупка дома с 2-х, 3-х или 4-х квартирными квартирами — ни больше, ни меньше.

Дома с 2-4 квартирами могут быть профинансированы как жилищная ипотека, что означает, что вы получаете доступ к «обычным» ставкам по ипотеке; и недвижимость можно приобретать независимо от того, снимаете вы в настоящее время дом или владеете им.

Вы также получите доступ к более крупным размерам ссуд, потому что лимиты ссуды для многоквартирных домов выше, чем для одноквартирных домов.

В Сиэтле, штат Вашингтон, максимальный размер кредита для дома на одну семью составляет 540 500 долларов. Но если бы вы купили дом из 4 квартир и планируете жить в одной из них, вместо этого вы могли бы занять целых 1 039 450 долларов.

Вот что вам нужно о покупке «комбинированной» арендуемой недвижимости / основного места жительства.

Подтвердите новую ставку (19 марта 2021 г.)

Снимите дом и назовите его «основным местом жительства»

Когда вы покупаете дом из 2, 3 или 4 квартир, вы как домовладелец имеете право жить в любой из имеющихся единиц дома.

Для многих домовладельцев проживание в многоквартирном здании, сдаваемом в аренду, является способом покрытия, сокращения или устранения ежемесячных денежных затрат их кредитора. Арендная плата, взимаемая с других квартир дома, компенсирует причитающийся платеж по основной квартире.

Владение и проживание в арендуемом здании разрешено ипотечными кредиторами, и, согласно руководящим принципам ипотечного кредитования, когда вы живете в сдаваемом в аренду здании, вся недвижимость может быть классифицирована как ваше основное место жительства, что дает доступ к более низким ставкам по ипотеке и потенциально большая ежемесячная прибыль.

Кроме того, сдача в аренду здания, в котором вы живете, дает вам доступ к более широкому спектру ипотечных продуктов.

Когда вы живете в доме из 2–4 квартир и сдаете оставшиеся квартиры в аренду, у вас есть доступ к кредитам через FHA, через Департамент по делам ветеранов (VA) и через Fannie Mae и Freddie Mac, включая HomeReady с низким первоначальным взносом. ™ ипотека.

Однако право на получение ссуды на аренду здания для первичного жилья будет различным.

Получение дохода от аренды основного места жительства

Покупка многоквартирного дома для сдачи в аренду для использования в качестве основного места жительства имеет свои преимущества, как с точки зрения краткосрочной, так и денежной прибыли; и долгосрочный прирост капитала.

Однако, в зависимости от ипотечного кредита, который вы используете для его финансирования, право на получение такого кредита будет различным.

Как правило, ипотечные кредиторы позволяют указывать в заявлении на ипотеку только 75% от общего дохода от сдачи дома в аренду, потому что дома, сдаваемые в аренду, иногда остаются пустыми. Это означает, что из каждой тысячи долларов собранной арендной платы 750 долларов можно использовать в вашей кредитной заявке.

После этого правила ипотечного кредитования расходятся, и из-за этих различий вы можете обнаружить, что имеете право на ссуду FHA, но не ссуду Fannie Mae; или для Fannie Mae, но не для ссуды VA.

Кредитор Fannie Mae, например, вычитает арендную плату, полученную из предложенного вами ежемесячного платежа, и использует эту цифру как часть вашего отношения долга к доходу (DTI).

Напротив, чтобы найти ваш DTI, кредитор VA добавит собранную арендную плату к вашему общему ежемесячному доходу и оставит ваш предложенный ежемесячный платеж без изменений.

Эти два подхода кардинально отличаются, и из-за того, как рассчитывается DTI в каждом сценарии, становится намного проще получить разрешение на проживание в арендуемой собственности, когда вы используете обычную ипотеку через Fannie Mae, по сравнению с ссудой VA. через утвержденного кредитора VA.

Тем не менее, стоит рассмотреть оба варианта, потому что ставки по ипотеке VA могут быть ниже обычных ставок на 37,5 (0,375%) базисных пунктов, что может повысить прибыльность вашей аренды.

Подтвердите новую ставку (19 марта 2021 г.)

Требования к первоначальному взносу для сдачи в аренду первичного жилья

Процесс утверждения ипотеки при покупке арендуемой недвижимости в качестве основного места жительства аналогичен процессу покупки любого другого дома.

Ваш кредитор потребует подтверждение дохода и имущества; свидетельство о трудоустройстве; и кредитный рейтинг, соответствующий минимальным программам.

Также требуется внесение первоначального взноса (если вы не используете ипотеку VA, которая позволяет получить 100% финансирование)

Вот минимальные требования к первоначальному взносу для некоторых ипотечных программ, которые вы, возможно, захотите использовать для финансирования вашего основного места жительства / аренды дома:

  • VA ссуда: Нет требований к предоплате, не требуется ипотечное страхование.
  • Кредит FHA: требуется предоплата 3,5%. Минимальный кредитный рейтинг 580.
  • Freddie Mac Home Возможно: требуется 5% предоплата.Должен соответствовать стандартам дохода.
  • Обычный заем; 15% предоплата за 2-х квартиру; 25% на 3-4 единицы

Обратите внимание на то, что VA и FHA предлагают покупателям домов различные программы, включая энергоэффективную ипотеку и строительную ссуду в размере 203 тыс., Соответственно.

Оба могут использоваться вместе с вашим «стандартным» кредитным продуктом.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Покупка недвижимости для сдачи в аренду в качестве основного места жительства может помочь вам быстрее и эффективнее наращивать свой портфель недвижимости, чем покупка недвижимости по отдельности.

Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.

Подтвердите новую ставку (19 марта 2021 г.)

Покупка новостройки от строителей

Идея покупки нового дома может быть заманчивой. Вы не унаследуете чье-то изношенное ковровое покрытие и не будете смотреть на инициалы какого-нибудь ребенка, нацарапанные на некогда влажном цементе. Вы получите дом, соответствующий последним тенденциям в дизайне и строительстве, и он должен быть готов к заселению.Но есть некоторые недостатки и подводные камни, связанные с покупкой нового дома непосредственно у застройщика.

Предупрежден — значит вооружен, поэтому примите некоторые меры, чтобы защитить себя и сделать процесс более приятным и со счастливым концом.

Рассмотрите возможность найма агента

У вас нет или , чтобы использовать агента по недвижимости для покупки новостройки, но вы можете. И вы, вероятно, столкнетесь с торговым агентом, когда посетите модельный дом или встретитесь с домостроителем, кем-то, кого он нанял для продажи недвижимости в этом районе.Вы не хотите, чтобы вас превзошли, если у вас нет личного опыта в сфере недвижимости и вы действуете без собственного агента.

Имейте в виду, что строитель платит зарплату своему агенту и что агент, вероятно, получает комиссию с каждой проданной им собственности. В результате они могут не заботиться о ваших интересах.

Нанимая агента, вы можете быть уверены, что в вашем углу будет опытный профессионал. Они могут помочь защитить ваши интересы и гарантировать, что вы получите наилучшую сделку.

Этот шаг не должен вам ничего стоить, потому что продавец — в данном случае застройщик — обычно платит комиссию агента покупателя.

Воспользуйтесь правом кредитора

Строители часто рекомендуют своих предпочтительных ипотечных кредиторов по разным причинам. Это снижает их затраты и помогает сохранить бизнес — и прибыль от этого бизнеса — внутри компании. Это также упрощает информирование обеих сторон о ходе транзакции.

Фактически, застройщики иногда предлагают специальные предложения и скидки, если вы пользуетесь услугами их предпочтительного кредитора.Они могут даже предложить деньги от продажной цены вашего дома. Но пока не прыгайте обеими ногами. Сначала исследуйте репутацию, рейтинги и качество обслуживания клиентов кредитора.

Возможно, вы захотите сделать покупки у других кредиторов, на всякий случай. Экономия, которую дает вам кредиторская сеть вашего застройщика, на самом деле может оказаться не лучшим вариантом, если вы рассмотрите другие предложения, которые есть на столе.

  • Рассмотрите альтернативные источники, чтобы найти кредитора. Ваш собственный банк или кредитный союз может предложить вам очень привлекательные ставки и условия на основе вашей банковской истории с этим учреждением.Ваш агент может порекомендовать кредиторов, которые тоже могут помочь … если вы его наймете.
  • Получить несколько котировок . Обычно рекомендуется получать котировки как минимум от трех-пяти кредиторов. Фактически, Фредди Мак указывает, что получение пяти котировок может сэкономить вам в среднем 3000 долларов.
  • Найдите своего кредитора и возьмите интервью у него. Найдите банкира или ипотечного брокера, которому вы можете доверять и с которым вам комфортно вести дела. Изучите их предысторию и обзоры.
  • Не ограничивайтесь процентными ставками. Это не все, и они не рассказывают всю историю. Вы также должны учитывать комиссионные, которые каждый кредитор назначает вам, а также условия, штрафы за досрочное погашение и другие аспекты их ссуды.

Получить юридическую консультацию

Вы можете поговорить с юристом по недвижимости, прежде чем подписывать договор купли-продажи. Стандартные договоры купли-продажи не обязательно содержат формулировки, защищающие покупателя. Вы захотите узнать об определенных областях вашего контракта:

  • Непредвиденные обстоятельства и ваши права на отмену: Разрешен ли вам домашний осмотр? На каких условиях можно расторгнуть договор? Убедитесь, что вы понимаете свою ответственность и обязательства.
  • Риски для здоровья: Узнайте, содержат ли материалы, используемые строителем, химические вещества, опасные для вашего здоровья. Вероятно, это потому, что это серьезная проблема, и другие покупатели обратились в суд по этому поводу, если в вашем контракте содержится предупреждение о проблемах со здоровьем.
  • Сроки : Когда начнется строительство и когда, как ожидается, его завершат? В каких ситуациях может быть задержка? Что произойдет, когда и если произойдет задержка? Спросите о включении суточных в случае, если ваше строительство выходит за рамки установленного срока.
  • Гарантии: Большинство строителей предоставляют какую-либо гарантию на свою работу. Убедитесь, что вы понимаете, на что распространяется гарантия вашего строителя и как долго действует политика.

Законы некоторых штатов фактически требуют привлечения юриста по недвижимости.

Проверить параметры и цены на обновления

У многих строителей рентабельность максимальна при апгрейде. Если вы думаете об обновлении каких-либо материалов или функций в доме, который вы строите или покупаете, вам необходимо получить подробную информацию в письменном виде:

  • Стоимость: Убедитесь, что вы точно понимаете, сколько стоит каждое обновление за единицу, а также каковы будут ваши общие затраты на обновление и как они повлияют на вашу окончательную цену продажи.
  • Ответственность: Получите подробную информацию о политике отмены застройщика. Сколько времени у вас есть, чтобы отменить обновление? Будете ли вы нести ответственность за предметы, которые строитель не сможет вернуть продавцу, если вы передумаете?
  • Время: Каковы сроки принятия решения о ваших улучшениях и материалах? Некоторые контракты дают застройщику право выбирать ваши обновления, если вы не отправите свой запрос в течение определенного периода времени.

Поговорите со своим ипотечным кредитором, чтобы узнать, профинансируют ли они все выбранные вами варианты / обновления.Вам придется платить за дополнительные услуги из своего кармана, если ваш кредитор не профинансирует 100% вашего выбора. Вам также следует подумать, какие обновления вы можете приобрести и установить самостоятельно после закрытия продажи.

Просто имейте в виду, что некоторые обновления, такие как Ethernet CAT-V, спутник DSS или защитная проводка внутри стен, проще выполнить до строительства .

Проверьте репутацию строителя

Слухи обычно быстро распространяются, когда у покупателя плохой опыт общения со строителем.Просмотрите онлайн-обзоры и просмотрите общедоступные записи, чтобы узнать, есть ли какие-либо судебные иски против застройщика в прошлом или ожидающие рассмотрения, а затем поговорите с соседями . Испытывали ли они какие-либо проблемы, если покупали у одного и того же застройщика?

Вам также следует внимательно изучить качество строительства окружающих домов. Строит ли застройщик одинаковые или большие дома в этом районе, или строительство отстает, и дома уменьшаются в размерах?

Наконец, узнайте, продает ли строитель инвесторам.Некоторые строители требуют, чтобы все их дома были заняты собственниками, но другие охотно продают инвесторам столько инвентаря, сколько позволяет размер прибыли.

Спросите о льготах

Большинство строителей предлагают широкий спектр стимулов для продажи недвижимости или завершения строительства своих поселений. Спросите, какие стимулы вы могли бы использовать при покупке дома. Это может сэкономить вам ценные деньги или дать вам бесплатное обновление вашей собственности.

Некоторые из наиболее распространенных стимулов включают:

  • Обновления со скидкой или бесплатно
  • Взносы на закрытие
  • Скидки
  • Экологичные или энергоэффективные функции
  • Помощь при продаже существующего дома
  • Бесплатные баллы или выкуп процентных ставок

Нанять домашнего инспектора

Легко поверить, что новое строительство будет без изъянов, но это далеко не так. Всегда проходите осмотр дома при покупке — будь то новый дом или старый. Осмотр дома предлагает стороннюю оценку систем и структуры вашего дома и может помочь убедиться, что ваш дом безопасен, свободен от опасностей и является хорошей инвестицией.

Инспекция обойдется вам от 300 до примерно 1000 долларов по состоянию на 2020 год, в зависимости от размера дома и степени проверки, от базовой до каждого звонка и свистка.

Вернитесь к своему строителю, если осмотр выявит какие-либо проблемы или проблемы, и попросите его сделать ремонт, прежде чем вы закроете дом.Вместо этого они могут захотеть снизить продажную цену, если откажутся.

Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это хорошим вложением средств для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую собственность.Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы смягчить последствия. риск того, что несколько пустующих единиц нанесут ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько творческих вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартира с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать.В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на принимаемый вами риск. В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в сфере недвижимости, арендную плату по сравнению с спросом на владение в этом районе. Самый простой способ сделать это — воспользоваться калькулятором аренды недвижимости, который позволяет прогнозировать доход, который вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. .В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего на 3,5%.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы меньше «Малый многоквартирный дом» и что-то большее, чем «многоквартирный комплекс».”

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинство инвесторов.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Купить 9 и сэкономьте с помощью Clever

Если вы думаете о покупке В жилом комплексе Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы связываем вас, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, агент, с которым мы вас связываем, возместит до 1% от стоимости покупки из комиссии, которую продавец возвращает вам!

Найти агента можно бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды — После того, как вы оплатите все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, когда захотите
  2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается за счет ренты, потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса со ставкой капитализации 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы сможете получить огромную прибыль. возвращаться.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются активом, который растет в цене. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно имеют долгосрочных арендаторов. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с более высокой текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и выполнение ремонтных работ, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде односемейной недвижимости.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спроси себя, чего ты хочешь получить от владения жилым комплексом, а затем работать в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедись, что ты оставьте достаточно наличных денег на ремонт и сделайте свое портфолио разнообразным. Не лучшая идея вкладывать более 50% вашего инвестиционного портфеля в одну недвижимость.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь находится упомянутый выше калькулятор почечных свойств. пригодится. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы убедиться, что он выполнимо, прежде чем вы начнете смотреть из штата.Гораздо проще управлять тем, к чему вы можете доехать, и вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику района.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начать поиск недвижимости — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть нерыночная недвижимость.Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
  7. Начать делать предложения — Не выходите из себя! Это инвестиции, и вам следует предложить только количество это имеет смысл для вас, даже если оно значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотр — Убедитесь, что ваш жилой комплекс находится в том же состоянии, в котором он был объявлен. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, сантехника и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выберите управляющую компанию — Выбранная вами управляющая компания сделает или нарушите свои вложения, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, для которых они управляют недвижимостью.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые вас предварительно одобрили, и принесите фактические сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полное одобрение.
  11. Последний день работы — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете генерировать денежный поток, это пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Более подробное объяснение вы можете найти в нашем подробном руководстве о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс — правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на рынок. Если вы Не знаю, где найти одного из этих агентов, Clever может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, средние, садовые и жилые дома, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам потребуется оплатить страховку, выплаты по ипотеке, обслуживание и расходы на управление , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды) отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок займа 20-25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%. покупателям, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы решили, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения недвижимости. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка — 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам нужно найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж с помощью коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, желающих профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также может понравиться

Купить дом в Нью-Йорке: Путеводитель по недвижимости Нью-Йорка

Покупка дома в Нью-Йорке — непростая задача, особенно после того, как вы внимательно посмотрите на некоторые цифры: средняя цена продажи на Манхэттене в настоящее время составляет чуть менее 1 миллиона долларов, согласно последним рыночным отчетам Дугласа Эллимана, и медианным ценам продаж. в Бруклине и Квинсе выросли до 790 000 и 600 000 долларов соответственно. А продавцы обычно ожидают 20-процентного первоначального взноса за объявления, а это означает, что вам понадобится не менее 120 000 долларов, а то и больше.

Между тем, согласно последней переписи населения, средний доход в Нью-Йорке составляет немногим более 57 000 долларов. С учетом всех этих цифр покупка дома может показаться не только сложной, но и совершенно невозможной.

Но есть и хорошие новости: запасы (например, количество квартир на рынке) продолжают расти, и при большем предложении, чем спросе, покупатели часто имеют преимущество в получении лучших предложений. Кроме того, рынок недвижимости в последнее время переживает спад (особенно на Манхэттене), и, по словам Стивена Геллера, брокера Corcoran, ожидается дальнейшее снижение цен.Возможно, вам не удастся приобрести таунхаус, но на рынке есть тысячи квартир, и если вы готовы немного уступить по размеру, вы, возможно, сможете заключить сделку.

Итак, что вам нужно знать, если вы хотите купить дом в Нью-Йорке? Это руководство призвано развенчать этот процесс и послужить полезным руководством как для начинающих покупателей, так и для тех, кто ищет дополнительные рекомендации.

Сколько стоит дома в Нью-Йорке?

Краткий ответ: много.

По данным Zillow, средняя цена домов, выставленных на рынке в настоящее время, составляет 779 000 долларов.Средняя запрашиваемая цена домов на Манхэттене в ноябре 2019 года составила 1,6 миллиона долларов, согласно метрике StreetEasy’s Price Index; в Бруклине — немногим более 969 000 долларов.

В целом, цены на жилье в Нью-Йорке значительно восстановились после рецессии 2008 года. Однако в городе появляется рекордное количество квартир, и эксперты утверждают, что это приведет к снижению цен, особенно на Манхэттене и Бруклине.

Почему так дорого?

Тот факт, что Нью-Йорк такой чертовски дорогой, не недавнее явление — город остается оплотом богатства уже более века, несмотря на приливы и отливы на протяжении десятилетий, по словам гуру недвижимости Джонатана. Миллер.(Вы можете прочитать больше о его мыслях по этому поводу здесь.)

Самый последний толчок к росту дорогой недвижимости произошел после финансового кризиса 2008 года, когда рынки начали восстанавливаться, говорит Миллер. Капитал хлынул со всего мира, что побудило разработчиков заняться строительством. Из-за ограниченного пространства, доступного в городе, высокой стоимости строительства и высокой стоимости земли, девелоперы предпочитают строить роскошные жилые комплексы — например, жилые комплексы на Улице миллиардеров — что, в свою очередь, привело к росту цен по всему городу.

«Нью-Йорк всегда сталкивался с проблемой доступности, но последний жилищный бум только усугубил ситуацию», — говорит Миллер.

«Будучи культурной столицей мира, также хранится определенное количество тайников», — говорит Геллер из Коркорана. «За это нужно платить, — объясняет он, — и исторически люди были готовы платить за это».

Какие дома я могу купить в Нью-Йорке?

Для потенциальных покупателей в Нью-Йорке доступно несколько типов домов:

Condo : при покупке кондоминиума вы получаете полную собственность на квартиру и некоторую часть общих частей здания (например,г., тренажерный зал). Хотя в здании кондоминиума будет доска, она не будет такой же сложной, как доска для кооператива, и владельцы могут легко сдать или продать свой дом, когда захотят. Кондо — обычно хороший вариант для тех, кто не ищет долгосрочных инвестиций. С другой стороны, они, как правило, дороже, чем кооперативы: владельцев могут попросить платить больше общих расходов в зависимости от удобств в здании, а в Нью-Йорке они быстрее улетают с рынка, говорит Геллер.

Кооператив: Они идеально подходят для людей, желающих сделать долгосрочное вложение в дом.В кооперативном здании владельцы получают долю в кооперативной ассоциации, и все акционеры вместе владеют зданием и его подразделениями. Кооперативные доски играют большую роль и могут определить, можете ли вы сдать квартиру в аренду или внести в нее серьезные изменения. Кооперативные доски также играют большую роль в определении того, кому принадлежит право собственности в их зданиях, поэтому иногда бывает сложно найти квартиру, даже если у вас есть средства. Кооперативы Нью-Йорка, как правило, старше по сравнению с кондоминиумами, а у некоторых, например, в Сан-Ремо и Дакоте в Верхнем Вест-Сайде, есть знаменитые владельцы, что означает, что процесс подачи заявок будет более строгим.Однако кооперативов в городе больше, и они часто могут стоить меньше, чем кондоминиумы.

Девон Бэнкс

Таунхаус: Таунхаус обычно представляет собой трех- или четырехэтажное здание, примыкающее к другим зданиям в квартале; он может служить домом на одну семью или иметь несколько квартир на этажах. Хотя таунхаусы уже, чем отдельные дома, у них часто есть задние дворы и крыши, и они предлагают больше уединения, чем квартира.Они также имеют тенденцию быть дорогими: таунхаусы во многих районах просят более 1 миллиона долларов (и до 88 миллионов долларов, в зависимости от дома).

Отдельно стоящий дом: Эти типы домов труднее найти на Манхэттене — Фрик, который сейчас является музеем, является примером отдельно стоящих домов, которые были опорой Манхэттена в 19-м и начале 20-го века, но их относительно легко найти во внешних районах, таких как Дитмас-Парк и Форест-Хиллз. Часто они шире и просторнее, чем пристроенный таунхаус, и к тому же могут иметь много открытого пространства.

Лофт: Сегодня сложно определить лофт в Нью-Йорке, так как было построено много новых, чтобы воссоздать атмосферу оригинальных. Но обычно лофты расположены в бывших промышленных или производственных зданиях, которые были преобразованы в жилые помещения. Они отличаются высокими потолками, большими окнами, широкими открытыми пространствами и минималистичными внутренними стенами. Большинство оригинальных можно найти в таких районах, как Трибека, Сохо и Вильямсбург.

Стоит ли арендовать вместо покупки?

Большинство людей, переезжающих в Нью-Йорк, предпочитают снимать жилье из-за непомерных затрат на покупку дома (арендные квартиры составляют около 63 процентов жилищного фонда Нью-Йорка).Но если вы планируете жить здесь на длительный срок, может оказаться выгоднее купить, чем арендовать, особенно с учетом высокой стоимости аренды в Нью-Йорке.

В городе также есть несколько районов (Ист-Виллидж, Западный Гарлем и Кью-Гарденс — лишь некоторые примеры), где имеет смысл покупать, поскольку вы окупитесь по стоимости своих инвестиций через меньшее количество лет. Но нет универсального ответа; В конечном итоге, ваше финансовое положение и личные предпочтения будут определять, брать ли вы аренду или покупать.

Когда лучше покупать?

В то время как лучшее время для покупок в остальной части страны — ближе к концу лета, в Нью-Йорке идеальным временем обычно является весна или осень. Весна, как правило, более конкурентоспособна, но это также означает, что покупатели могут выбирать из большего числа вариантов, поскольку именно весной на рынок выходит много новых проектов (как кондоминиумов, так и кооперативов). Осенью покупатели, вероятно, получат более выгодные скидки — на рынке часто бывает избыток квартир, что заставляет продавцов снижать цены.По оценкам StreetEasy, лучшее время для покупок — с апреля по июнь и с сентября по октябрь.

Худшее время для покупок — зимние месяцы, а точнее с декабря по февраль, поскольку в это время на рынке меньше предложений, и в результате покупатели с меньшей вероятностью получат скидки.

Какая сумма первоначального взноса мне понадобится?

Первоначальный взнос — один из важнейших факторов, которые покупатели должны учитывать при совершении покупки. По данным StreetEasy, чем ниже ваш первоначальный взнос, тем больше вероятность того, что вам придется платить более высокие процентные ставки и, возможно, понести другие расходы в будущем.Кроме того, чем ниже ваш первоначальный взнос, тем меньше вероятность того, что вы найдете кредитора для жилищного кредита.

Первоначальный взнос в размере 20 процентов считается ориентиром, и возможность выполнить этот порог значительно увеличит ваши шансы на получение ссуды и снизит вашу процентную ставку. По словам Геллера, можно найти дома, в которых вы платите меньший процент первоначального взноса, особенно в некоторых новых многоквартирных домах в городе. При более низких первоначальных взносах вам придется учитывать другие факторы, такие как получение частной ипотечной страховки, которая выручит вас в случае дефолта.

Благодаря ссудам Федерального жилищного управления (FHA) вы также можете заплатить всего 3,5 процента, но в городе не так много зданий, соответствующих требованиям FHA, и большинство из них расположены во внешних районах, что является фактором учитывать.

Вы также можете попробовать свои силы в квартирах с ограниченным доходом, расположенных в кооперативных зданиях Корпорации жилищного строительства (HDFC) по всему городу. Они работают аналогично кооперативному зданию в том смысле, что совет директоров в конечном итоге определит, кто там будет жить, но квартиры зарезервированы для людей и семей с низким и средним доходом.Согласно правилам города, цена продажи этих единиц жилья не может превышать 165 процентов от среднего дохода в районе. Ограничения дохода меняются в зависимости от типа квартиры и размера семьи, проживающей в каждой квартире. Обратной стороной HDFC является то, что они часто могут требовать более высоких первоначальных взносов или сделок с оплатой наличными. Вот список доступных на данный момент единиц.

В декабре 2017 года в городе были введены новые программы по повышению доступности жилья в городе. Open Door профинансирует строительство кондоминиумов и кооперативов для тех, кто впервые покупает жилье, с доходом от 69 000 до 112 000 долларов.Ожидается, что программа создаст 1300 новых домов в течение следующих восьми лет. Для тех, кто зарабатывает до 80 процентов среднего дохода в районе, город также предлагает программу помощи, которая предусматривает до 40 000 долларов в качестве первоначального взноса или покрытия расходов на закрытие.

Мне нужен брокер? А что насчет юриста?

Вы, , можете купить дом без агента по недвижимости или брокера, но, вероятно, лучше вам его нанять, особенно с учетом высококонкурентного рынка в Нью-Йорке.Ваш брокер поможет вам заключить наиболее выгодную сделку и поможет в переговорах о уступках. Брокеры могут быть особенно полезны при покупке кооперативного здания в Нью-Йорке, поскольку они будут лучше знакомы с требованиями, предъявляемыми к этой собственности, и смогут дать вам лучшее представление об идеальном кандидате. Более того, когда дело доходит до продаж, вам не нужно платить брокеру комиссию. Эти деньги обычно включаются в сумму продажи и делятся между брокером, представляющим продавца, и вашим.

Найти юриста по недвижимости еще более важно в Нью-Йорке. В отличие от других частей страны, покупатели здесь должны составить контракт, чтобы завершить продажу, и, если вы не знакомы с законом, это будет крутой холм, на который нужно подниматься. Ваш юрист также сможет лучше проконсультировать вас о потенциальных проблемах в вашем новом здании или доме — жалобах на шум, нарушениях строительства и т. Д. — при оформлении документов на эту собственность. Обычно и покупатель, и продавец в Нью-Йорке имеют юридическое представительство, и, как покупатель, наличие юриста может гарантировать, что продавец не обидит вас.Плата за этот вид работ может составлять от 1000 до 5000 долларов.

Должен ли я получить предварительное одобрение?

Макс Буркхальтер

Это определенно да. Если вы работаете с брокерами, чтобы найти дом, почти все будут настаивать, чтобы у вас было письмо с предварительным одобрением от вашего кредитора, прежде чем они начнут искать для вас дома. Предварительное одобрение говорит продавцам, что вы серьезно относитесь к покупке, и значительно увеличит ваши шансы на ее получение.

Письмо с предварительным одобрением создается вашим кредитором на основе вашего дохода и вашего кредитного рейтинга и обычно готовится менее чем за 30 минут. Вероятно, лучше получить предварительное одобрение, чем предварительную квалификацию, потому что последний предоставляет только диапазон суммы, которую вы соответствуете критериям для жилищного кредита, тогда как первый дает вам приблизительную оценку, которую предпочтут брокеры и продавцы. В целом, этот процесс также поможет убедиться, что вы действительно готовы купить дом.

По словам Геллера, с точки зрения того, что ищут продавцы, особенно советов по кооперации, это хорошие финансовые показатели.Наиболее важным фактором является одобрение вашего банка, и его можно обеспечить, приведя в порядок свои финансы. Вы также поправитесь, если покажете, что проработали на одной работе несколько лет.

Могу ли я участвовать в торгах?

«Войны за торги» уже не так распространены, как раньше, — говорит Геллер. Некоторые элитные трофейные объекты все еще могут стать предметом серьезных войн заявок, но по большей части их число сокращается, особенно на Манхэттене.

Однако, если вы все же окажетесь в конкурентной борьбе, есть разные способы выйти на первое место.Одним из ключевых факторов успеха является знание района, в котором вы покупаете, а затем, возможно, предложение цены, превышающей запрашиваемую, на основе сопоставимых продаж (сопоставимых продаж). Другие факторы, такие как гибкость в выборе даты закрытия и даты въезда, могут помочь вам. Старомодное персональное письмо продавцу не повредит, особенно если продавец является постоянным владельцем или инвестирует в недвижимость.

Как скоро я смогу въехать?

Продолжительность периода между подписанием контракта и фактическим закрытием объекта недвижимости — это во многом индивидуальная ситуация.По некоторым оценкам, с момента подписания контракта до вступления во владение домом проходит около 90 дней, но на самом деле это зависит от множества факторов. Покупка квартиры по сравнению с кооперативом, получение предварительного одобрения от вашего кредитора, нанятого вами юриста по недвижимости — все эти факторы могут сыграть большую роль в количестве времени, необходимом для обеспечения безопасности вашего дома. Квартиры обычно могут быть защищены в течение 30-45 дней, а кооперативы (из-за процесса утверждения правлением) могут занять от 60 до 90 дней.

Чего мне ждать при закрытии?

Обычно за день или два до закрытия вы должны пройти осмотр собственности.Пришло время отметить все, что может быть неправильным или что вы хотели бы решить, — вы можете предоставить своему брокеру контрольный список этих проблем.

Закупки

обычно могут занять несколько часов, потому что вы, как покупатель, должны подписать ряд банковских документов. Вам действительно не нужно ничего приносить для закрытия как такового, кроме удостоверения личности государственного образца (и чековой книжки, если вы планируете платить таким образом), потому что к этому моменту все ваши документы уже будут проверены продавцом, — говорит Геллер.

Ваш брокер и ваш поверенный обычно сопровождают вас при заключении сделки и проверяют, соответствует ли вся документация тому, о чем вы договорились с продавцом, прежде чем вы сможете приступить к подписанию документов.

Длительность тоже может быть дорогостоящим делом. Затраты будут варьироваться в зависимости от внесенного вами первоначального взноса и вашей ставки по ипотеке, но в настоящее время вам придется оплатить гонорары адвокату, ипотечные сборы и расходы на переезд. Трудно оценить среднюю цену, потому что она полностью зависит от стоимости квартиры и от того, кооператив это или кондоминиум; рассчитывайте выложить тысячи долларов.

И как только об этом позаботятся, вы можете приступить к настоящей работе, — обустройству своего нового дома.

Как ссуды на строительство помогают финансировать дом вашей мечты

Для покупки дома вашей мечты может потребоваться ипотека. Но построить дом своей мечты? Что ж, для этого может потребоваться ипотека с изюминкой. А именно строительный кредит.

Что такое строительный кредит?

Строительные ссуды — это краткосрочные ипотечные ссуды с более высокой процентной ставкой, которые покрывают стоимость строительства или ремонта дома.Кредитор выплачивает ссуду на строительство подрядчику, а не заемщику, частями по мере достижения основных этапов строительства. После завершения строительства ссуды на жилищное строительство либо конвертируются в постоянную ипотеку, либо выплачиваются полностью.

Строительство — это ваш шанс получить в доме все, что вы хотите, но процесс получения строительного кредита может быть сложным. Прежде чем начинать работу, узнайте, как работают различные типы и как выбрать кредитора.

Типы строительных ссуд

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена / кв. Фут $ 1,684
Средняя цена продажи $ 1,598,091

08
238 400 долл. США
Количество продаж 329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США 160,131
Число продаж свыше 1 млн долл. США 46,669 46,669 7,659
Средняя общая сумма налога 31,708 долл. США
Средняя оценочная стоимость 758,959 долл. США
Средняя рыночная стоимость 1,205,696000 долл. США

Строительные ссуды на постоянной основе (также известные как ссуды на строительство с единовременным закрытием). .

  • Процентные ставки заблокированы при закрытии.

    • У вас простой план строительства и вам нужны предсказуемые процентные ставки.

    Только строительство (также известное как «ссуды на строительство с двумя закрытыми»)

    • Должны быть выплачены после завершения строительства.

    • Требуется, чтобы заемщик прошел квалификацию, получил одобрение и несколько раз оплатил затраты на закрытие сделки.

    • У вас есть большие денежные резервы или вы хотите купить постоянного кредитора на этапе строительства.

    Кредит на реконструкцию и строительство

    • Стоимость капитального ремонта заложена в ипотеку, а не финансируется после закрытия.

    • Кредит основан на стоимости дома после ремонта и ремонта.

    • Вы влюбились в фиксирующий верх, но у вас нет денег на ремонт.

    Что покрывает строительный кредит?

    Каждый проект индивидуален, но, как правило, строительный кредит покрывает:

    • Резервы на непредвиденные обстоятельства (на случай, если стоимость проекта превышает предполагаемую).

    • Процентные резервы (если вы не хотите платить проценты во время строительства).

    Как работают ссуды на строительство?

    Ссуда ​​на новое строительство

    Когда вы занимаете деньги на строительство дома, нет залога для поддержки ссуды, как при традиционной ипотеке — по крайней мере, пока.Это заставляет кредиторов нервничать, поэтому вам придется преодолеть некоторые дополнительные трудности, прежде чем они раскроют наличные. Ожидайте тщательного изучения архитектурных планов и вашего строителя, а также ваших финансов.

    Ожидайте тщательного изучения архитектурных планов и вашего строителя, а также ваших финансов.

    Выдача строительного кредита также работает иначе, чем выдача традиционного кредита. Вместо перечисления единовременной суммы кредиторы выплачивают застройщику ссуды на строительство жилья в рассрочку, называемую «розыгрышем».«Каждый розыгрыш совпадает с важным этапом проекта, таким как заливка фундамента, каркасные и отделочные работы.

    Обычно требуется проверка перед тем, как каждый розыгрыш передается застройщику, и размер этой оплаты зависит от работы

    Ссуды на реконструкцию дома

    Если дом вашей мечты нуждается в большом ремонте, ссуда на реконструкцию позволит вам включить расходы на модернизацию и ремонт в вашу постоянную ипотеку, говорит Шон Фарис, генеральный директор компании Land Gorilla, компания-разработчик программного обеспечения для строительных кредиторов, базирующаяся в Сан-Луис-Обиспо, Калифорния.

    Как и в случае обычной строительной ссуды, сумма, которую вы можете занять для ремонта, зависит от оценки стоимости оценщика после завершения ремонта и модернизации. Кредитор все еще должен утвердить вашего подрядчика и планы ремонта, и он по-прежнему выплачивает деньги в рассрочку.

    Преимущество финансирования крупного ремонта с помощью строительного кредита, а не личного кредита или кредитной линии, заключается в том, что вы, как правило, будете платить более низкую процентную ставку и иметь более длительный период погашения.

    Подготовка к обзору застройщика

    Ипотека обычно представляет собой сделку между кредитором и заемщиком, но строительные ссуды добавляют в эту смесь третью сторону: застройщика. Все зависит от способности вашего подрядчика завершить строительные планы вовремя и в рамках бюджета, поэтому нанимайте с осторожностью.

    «Проверьте рекомендации строителей и просмотрите другие выполненные ими работы. Убедитесь, что их планы и спецификации одобрены местными строительными властями, и они готовы приступить к реализации проекта», — говорит Фарис.

    Кредитор может запросить у вашего строителя историю работы и подтверждение страхования, чертежи, спецификации, список материалов, подробный бюджет и подписанный контракт на строительство, который включает даты начала и окончания.

    Какой первоначальный взнос требуется для получения кредита на строительство?

    Первоначальный взнос от 20% до 30% обычно требуется для нового строительства, но некоторые программы ссуды на реконструкцию могут допускать меньшую сумму. Например, программа FHA 203 (k) позволяет вносить первый взнос всего в 3 раза.5%.

    Как получить строительную ссуду

    Как и в случае со всеми ипотечными кредитами, минимальный кредитный рейтинг, максимальное отношение долга к доходу и первоначальный взнос, необходимые для строительной ссуды, будут варьироваться от кредитора к кредитору. В большинстве случаев эти требования зависят от суммы займа.

    Кредиторы рассмотрят ваш:

    • Отношение долга к доходу: Кредиторы обычно ожидают, что ваши долги составят не более 45% вашего дохода, и чем меньше, тем лучше.

    • Кредитный рейтинг: большинству кредиторов на строительство требуется кредитный рейтинг 680 или выше.

    • Первоначальный взнос: Обычно для нового строительства требуется первоначальный взнос от 20% до 30%, но некоторые программы ссуды на реконструкцию могут допускать меньшую сумму.

    • План погашения. В случае ссуды только на строительство кредитор может захотеть узнать, оплатите ли вы остаток наличными или произведете рефинансирование после завершения строительства.

    Как выбрать кредитора на строительство

    Помните, что не каждый ипотечный кредитор предлагает строительный продукт, говорит Рэй Родригес, региональный менеджер по ипотечным продажам TD Bank в Нью-Йорке.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
    <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>