Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ
СТАТЬИ 222 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.
Производственный кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения главы муниципального образования о сносе возведенной заявителем самовольной постройки (здания ангара).
Этим распоряжением производственному кооперативу предписывалось в тридцатидневный срок снести здание ангара, указывалось, что при неисполнении распоряжения в добровольном порядке постройка будет снесена силами специализированного муниципального предприятия, а связанные с этим расходы — взысканы с производственного кооператива.
Производственный кооператив обосновал свое требование тем, что лишение его имущества во внесудебном порядке противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации.Ответчик против заявленного требования возражал, сославшись на то, что постройка является самовольной, поскольку создана без получения необходимых разрешений (отсутствуют разрешение на строительство и утвержденная проектная документация). При этом по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) снос самовольных построек производится в административном порядке (пункт 2 статьи 222 Кодекса), а в судебном порядке разрешается лишь вопрос о признании права собственности на самовольно возведенный объект (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленного требования было отказано по следующим основаниям.
Согласно материалам дела спорный объект недвижимости являлся самовольной постройкой. Не оспаривая этот факт, производственный кооператив требовал признания недействительным распоряжения главы муниципального образования лишь по тому основанию, что решение о сносе не могло быть принято в административном порядке.
Суд указал, что в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет. Следовательно, самовольная постройка подлежит сносу и без соответствующего судебного решения и ее снос возможен на основании распоряжения, принятого в административном порядке.По мнению суда, в данном случае установленные Конституцией Российской Федерации и ГК РФ принципы неприкосновенности собственности и недопустимости лишения имущества иначе как по решению суда не нарушаются, поскольку право собственности на объект самовольной постройки не возникает. Судебная защита прав лица, осуществившего спорную постройку, в данном случае обеспечивается путем оспаривания распоряжения о сносе.Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявленное требование удовлетворил, исходя из следующего.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности; на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.Принимая распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности производственного кооператива, так как в силу абзаца первого пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Между тем федеральным законодательством такого права административным органам не предоставлено.Суд апелляционной инстанции также отметил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ. В случае принудительного сноса самовольной постройки во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что принятие в административном порядке распоряжения о сносе самовольной постройки и последующее исполнение этого решения привело бы к ее уничтожению, а поэтому восстановление положения, существовавшего до издания такого распоряжения, при последующем судебном контроле было бы невозможно.
Следовательно, решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации, а также общим началам гражданского законодательства. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.Обжалованное в суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции было оставлено без изменения.
2. Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов.
Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).В обоснование своего требования истец сослался на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. По мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, поскольку прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки.Указанное решение было отменено судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 4 статьи 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании пункта 3 статьи 35 названного Закона прокурор в соответствии с процессуальнымзаконодательствомвправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.Суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу данных норм, а также положений статьи 52 АПК РФ последние нельзя рассматривать как запрет для прокурора заявить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц, в том числе граждан. При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, — защиты своих нарушенных прав и законных интересов.
Суд апелляционной инстанции также учел, что основанием для предъявления в суд иска о сносе автозаправочной станции явились многочисленные обращения граждан, проживающих рядом со спорным объектом.
В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции рассмотрел требование прокурора по существу.
В другом деле прокурор обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком склада как самовольной постройки.
Как указал прокурор, постройка была создана на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом согласие на строительство, данное этим учреждением и уполномоченным представителем собственника имущества учреждения, отсутствует.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании следующего.
Прокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах. Так, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка.
3. Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здания магазина).
В обоснование заявленного требования истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, акционерное общество, несмотря на отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и на неоднократные предупреждения со стороны истца, использует строение для торговли.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано ввиду следующего.
В соответствии со статьей 53 АПК РФ государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных федеральным законом.За органом, осуществляющим строительный надзор, право на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки законом прямо не закреплено.
Суд апелляционной инстанции решение отменил по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.В силу статьи 222 ГК РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.
Самовольная постройка подлежит сносу (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.ГрК РФ определяет общие полномочия органов, осуществляющих строительный надзор, которые необходимы для выполнения возложенных на них надзорных функций.Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности. К таким принципам согласно статье 2 ГрК РФ, в частности, относятся осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.В связи с этим за органом, осуществляющим строительный надзор, должно быть признано право на предъявление в публичных интересах в суд иска о сносе самовольной постройки. Статья 53 АПК РФ не может рассматриваться как не допускающая реализацию полномочий названного органа, закрепленных законом.
4. Правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке.
В обоснование своего требования истец сослался на то, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Земельный участок истца граничит с земельным участком, на котором ответчиком возведена самовольная постройка. Сохранение этой постройки нарушает права истца.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на предъявление иска о сносе здания как самовольной постройки.
Суды указали, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является такое строение или сооружение, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведено без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Отсюда вытекает, что возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью.
Истец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. Собственник же земельного участка против возведения спорного объекта не возражал. Кроме того, истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд в защиту прав и законных интересов других лиц.
Суд кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.
В силу последнего абзаца пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.Из этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.Суд кассационной инстанции указал, что судом не оценивались представленные истцом доказательства, свидетельствующие о его заинтересованности как смежного землепользователя в заявлении указанного требования, а также доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного здания.
В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в заявлении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (по ходатайству или с согласия истца).
5. Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.
Открытое акционерное общество — собственник земельного участка — обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком здания.
Истец обосновал свое требование тем, что спорное здание является самовольной постройкой, так как создано на принадлежащем ему земельном участке без его согласия, и представил доказательства того, что ответчик не обладал и не обладает каким-либо правом на этот участок. По мнению истца, в силу положений статьи 222 ГК РФ право собственности ответчика на указанное здание не могло возникнуть и быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр).В отзыве на иск ответчик указал на необоснованность требования, поскольку его право собственности на спорное здание зарегистрировано в установленном законом порядке, а законодательством при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не предусмотрена возможность признания такого объекта самовольной постройкой и его сноса. Кроме того, ответчик отметил, что государственная регистрация его права не была оспорена или признана судом недействительной.
Суд первой инстанций в иске отказал, исходя из следующего.
В соответствии состатьей 2Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку право ответчика на здание не оспорено, иск о сносе не подлежит удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции с такой позицией не согласился, решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждено сооружение спорной постройки без согласия собственника земельного участка и отсутствие у ответчика каких-либо прав на этот участок, то есть здание является самовольной постройкой и право собственности ответчика на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).К тому же суд апелляционной инстанции отметил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Реестр. Учитывая, что право собственности ответчика на спорное здание было зарегистрировано, суд апелляционной инстанции направил копию постановления в регистрирующий орган для внесения в Реестр соответствующей записи (пункт 1 статьи 17
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Постановление суда апелляционной инстанции оставлено судом кассационной инстанции без изменения.
6. Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.
Индивидуальный предприниматель — собственник земельного участка — обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе построек, возведенных последним на части земельного участка истца.
В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения статьи 222 ГК РФ, указал, что не давал согласия на строительство спорных построек.Ответчик, не оспаривая того, что постройки являются самовольными, просил суд отказать в иске ввиду пропуска истцом срока исковой давности, поскольку спорные постройки возведены и находятся на земельном участке истца уже более пяти лет.
Возражая против применения срока исковой давности, истец указал следующее. Он не лишен владения земельным участком в целом. Заявленное требование о сносе самовольных построек, по существу, является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком, а поэтому — способом защиты вещного права, предусмотренным статьей 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (статья 208 ГК РФ).Суд первой инстанции признал доводы ответчика об истечении срока исковой давности обоснованными и на этом основании в иске отказал.
При этом суд указал, что требование о сносе самовольной постройки не является разновидностью негаторного иска, поскольку из статьи 222 ГК РФ следует, что оно может быть заявлено не только собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором возведена спорная постройка. Закон не называет среди требований, на которые исковая давность не распространяется, иск о сносе самовольной постройки.Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, исходя из следующего.
В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.В данном случае требование о сносе самовольных построек было заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежало применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске (статьи 304, 208).В другом деле муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания склада, обосновывая свое требование тем, что склад возведен ответчиком на муниципальном земельном участке в отсутствие согласия уполномоченного представителя собственника, а следовательно, является самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что ранее истцу было отказано в удовлетворении иска об истребовании спорного земельного участка из владения ответчика (статья 301 ГК РФ) в связи с истечением срока исковой давности. Поэтому у истца нет интереса в сносе склада, и срок исковой давности по предъявленному требованию также истек.Истец представил встречное возражение: на требование о сносе самовольной постройки исковая давность не распространяется.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что по смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.Поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).
7. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением строительных норм и правил. Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что на такие требования исковая давность не распространяется ввиду следующего.
Статья 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке. В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.Иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе предъявляется, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (статья 42 Конституции Российской Федерации), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п.Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.Кроме того, суд не согласился с доводом ответчика, полагавшего, что снос самовольной постройки по истечении длительного срока невозможен, в том числе и в связи с истечением сроков давности привлечения к административной ответственности, предусмотренных статьей 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Как указал суд, снос самовольной постройки, созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может быть признан мерой административной ответственности и направлен на пресечение длящегося правонарушения.В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина, возведенного ответчиком на принадлежащем ему земельном участке без разрешения на строительство.
Ответчик в отзыве на иск указал, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку она возведена на его земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Суд первой инстанции отметил, что само по себе создание постройки без получения на это необходимых разрешений означает, что она в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной и подлежит сносу. Однако поскольку истец требовал сноса постройки лишь по данному формальному основанию, а ответчиком были представлены доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то на такое требование распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ. В материалах дела имелись доказательства того, что за четыре года до предъявления иска истец получил от ответчика письмо, содержащее просьбу ввести спорный объект в эксплуатацию. При таких обстоятельствах суд первой инстанции органу, осуществляющему строительный надзор, в иске отказал.Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, отметил, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
8. В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина), осуществленную ответчиком на земельном участке истца без согласия последнего.
Ответчик предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.
Как следовало из материалов дела, постройка была возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд первой инстанции удовлетворил требование индивидуального предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, учитывая, что при сравнимых обстоятельствах стоимость подобного здания, не являющегося самовольной постройкой, ниже, чем понесенные на строительство спорного объекта расходы, суд взыскал с индивидуального предпринимателя в пользу производственного кооператива соответствующую часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд исходил из следующего.
Согласно пункту 3 части 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.В силу абзаца первого пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.Признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка означает возникновение у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, права требовать возмещения всех или части расходов на ее создание. Размер такого возмещения определяется судом. Поэтому предъявление в данном случае встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
Кроме того, суд указал, что при определении возмещения, подлежащего выплате лицу, создавшему самовольную постройку, в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 222 ГК РФ суд исходит не только из действительно понесенных этим лицом расходов, но и оценивает, не превышают ли эти расходы рыночную стоимость спорного объекта.
9. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Акционерное общество, являясь собственником земельного участка и здания диспетчерского пункта на нем, без получения необходимых разрешений произвело реконструкцию названного здания, в том числе пристроило к нему дополнительное помещение. После реконструкции здание использовалось как кафе.
Ввиду невозможности осуществления государственной регистрации права собственности на реконструированный объект общество обратилось в арбитражный суд с иском к органу местного самоуправления о признании права собственности на этот объект на основании статьи 222 ГК РФ.Ответчик против иска возражал, указывая, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.
Решением суда иск удовлетворен, поскольку земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности у общества, предоставившего доказательства о соответствии возведенного строения градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям пожарной безопасности.
Суд апелляционной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции отменил, в иске отказал, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.Как следовало из материалов дела и не только не оспаривалось обществом, но и прямо указывалось им в исковом заявлении, за получением такого разрешения оно никогда не обращалось. Реконструировав объект недвижимости, общество сразу обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании на него права собственности на основании статьи 222 ГК РФ.Поскольку было установлено, что общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствовало положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.Согласно материалам другого дела общество с ограниченной ответственностью, предъявившее иск к муниципальному образованию о признании права собственности на созданную на собственном земельном участке, но без необходимых разрешений самовольную постройку, представило доказательства обращения к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство, и ему было отказано в выдаче такого разрешения. Однако, как следовало из материалов дела, к его заявлению не была приложена документация, необходимая в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство. При таких обстоятельствах, учитывая недобросовестное поведение лица, создавшего самовольную постройку, суд в иске отказал.10. Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Однако поскольку при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создавало угрозу жизни и здоровью граждан, суд принял решение о сносе такой постройки на основании статьи 222 ГК РФ.
Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражным суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания автомойки как самовольной постройки.
Как следовало из материалов дела, на основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, ответчик возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение признано незаконным как противоречащее положениям статей 46, 47 Воздушного кодекса Российской Федерации, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации.Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о сносе здания, указал, что исходя из существа нарушений, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, истец имеет право требовать сноса данной самовольной постройки, поскольку ее сохранение нарушает его права и охраняемые законом интересы. Право истца предъявить подобный иск подтверждается статьей 46 Воздушного кодекса Российской Федерации.Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал следующее.
В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.Как было установлено судом первой инстанции, ответчиком приняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство от уполномоченных органов. В связи с этим он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства объекта уполномоченный орган учел требования Воздушного кодекса Российской Федерации.Однако сохранение спорного объекта препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов, то есть этот объект создан с такими нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, которые являются существенными (сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Поэтому здание автомойки подлежит сносу, а предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в том числе расходов по строительству и сносу спорного объекта.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Н. о сносе здания склада, возведенного на земельном участке истца без его согласия.
В обоснование своих требований истец указал, что ранее данный участок был им истребован из чужого незаконного владения муниципального образования, которое было указано в Реестре как собственник этого участка; к участию в том деле в качестве соответчика был привлечен арендатор земельного участка — общество с ограниченной ответственностью, которое возвело спорную постройку.
Ответчик в отзыве на иск возразил, что он приобрел постройку у общества с ограниченной ответственностью на основании договора купли-продажи, фактически оплатил и получил ее во владение. И хотя регистрация права собственности покупателя на постройку имела место после принятия арбитражным судом решения по иску об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения муниципального образования и общества с ограниченной ответственностью, ответчик этого не знал и не должен был знать, поскольку в Реестре никаких отметок о правопритязаниях в отношении здания не содержалось.
При таких обстоятельствах ответчик полагал себя добросовестным приобретателем постройки и считал, что он приобрел право собственности по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ.Суд первой инстанции удовлетворил иск о сносе здания склада, исходя из следующего.
КонсультантПлюс: примечание.
Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ с 1 сентября 2013 года статья 168 ГК РФ изложена в новой редакции, согласно которой, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, а не ничтожной, за исключениями, установленными названной статьей.Ответчик получил здание во владение по сделке, пороком которой было не только то, что отчуждатель здания не являлся его собственником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.
12. Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.
Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил и вступил во владение жилым домом, который был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке, однако без утвержденной проектной документации, необходимых разрешений.
В настоящее время заявитель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и использует купленное строение исключительно в предпринимательских целях (для осуществления торговли).
Так как заявитель приобрел на основании договора купли-продажи и земельный участок, на котором расположен спорный объект, он обратился к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — регистрирующий орган), с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом.
Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на данное строение, поскольку оно является самовольным как созданное без получения необходимых разрешений.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано, так как спорный объект относится к самовольным постройкам, поскольку был создан без получения необходимых разрешений (статья 109
Гражданского кодекса РСФСР, утвержденного 11.06.1964).
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требование индивидуального предпринимателя удовлетворил, исходя из следующего.
Спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию — при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Судом апелляционной инстанции также учтено, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о сносе данной самовольной постройки распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ.В силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.
Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего пятнадцать лет.
Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
13. В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к органу, осуществляющему строительный надзор, о признании права собственности на самовольную постройку (здание кафе).
Как следовало из материалов дела и не оспаривалось истцом, при строительстве здания были допущены существенные нарушения строительных норм и правил, в результате которых может произойти обрушение здания.
Однако истец, заявляя указанное требование, полагал, что допущенные при строительстве нарушения являются устранимыми, а сохранение постройки не влияет на права третьих лиц. По мнению истца, существенное нарушение строительных норм и правил при возведении постройки не исключает ее сохранения и признания на нее права собственности в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ.Решением суда первой инстанции в иске отказано по следующим основаниям.
Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абзац первый пункта 3). Данная норма является исключением из общего правила о том, что право собственности на самовольную постройку не возникает (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).Оценивая доводы истца, суд указал, что по смыслу статьи 222 ГК РФ существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил обусловлена тем, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом в случае, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на самовольную постройку не может быть признано (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
ВС разбирался в деле о самовольной постройке, о судьбе которой было заявлено два встречных требования
Одна из экспертов отметила, что право собственности на самовольную постройку может быть признано не за любым лицом, а лишь за тем, кому соответствующий земельный участок принадлежит на вещном праве. Другая указала, что вопреки положениям ГК РФ Верховный Суд признал в качестве существенно важного признака самовольной постройки, на который следует ориентироваться, исключительно наличие или отсутствие существенных нарушений градостроительных норм и правил при возведении постройки, угрозы жизни и здоровью граждан. Третий эксперт посчитала, что принять взвешенное решение на основании только письменных доказательств, без экспертизы, невозможно.
Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС19-14740 по спору между администрацией Ессентуков и арендатором земельного участка по поводу возведенного на нем многоэтажного дома, строительство которого шло без получения необходимого разрешения.
Обстоятельства дела
3 сентября 2013 г. ООО «Эрмесстрой» заключило с администрацией г. Ессентуки договор аренды земельного участка для использования в целях строительства многоэтажных домов от 3 до 9 этажей. 18 февраля 2016 г. Управление архитектуры и градостроительства администрации города установило, что арендатор осуществляет строительство при отсутствии необходимого разрешения, а также положительного заключения экспертизы проекта многоэтажного многоквартирного дома.
Полагая, что возведенный объект является самовольным строением, которое подлежит сносу, Управление обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края. Общество предъявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку. Такие же требования арендатор предъявил и к администрации.
Суд посчитал, что земельный участок был предоставлен обществу неправомерно
Первая инстанция иск Управления удовлетворила, отказав во встречном иске. Она отметила, что постановлением администрации г. Ессентуки от 11 июня 2013 г. по заявлению «Эрмесстрой» был изменен вид разрешенного использования земельного участка с «под производственную базу» на «для строительства многоэтажных жилых домов от 3 до 9 этажей». На основании постановления администрации от 28 августа 2013 г. стороны заключили договор аренды земельного участка.
Суд указал, что Земельным кодексом в редакции, действовавшей на момент заключения договора, был предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство. Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалась ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен только посредством проведения аукциона. «При этом наличие на земельном участке <…> принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества производственного назначения не имеет правового значения для целей легализации права аренды на участок, поскольку в данном случае предоставление участка под жилищное строительство выполнено в обход установленной законом процедуры торгов», – указал суд.
Он отметил, что согласно выписке из ЕГРП на земельном участке расположены как объекты ООО «Эрмесстрой», так и ООО «Управление механизации». Первая инстанция подчеркнула, что право аренды приобретено ответчиком, минуя процедуру торгов, несмотря на то, что на участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам по праву собственности. «При таких обстоятельствах следует признать, что предоставление земельного участка <…> под жилищное строительство в нарушение императивного требования закона о торгах посягает на публичный интерес неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованных в приобретении прав на земельный участок, предназначенный для жилищного строительства. Тогда как наличие на участке недвижимого имущества, находящегося в собственности третьих лиц, нарушает права этих лиц на свободное использование той части участка, которая необходима для эксплуатации принадлежащих им по праву собственности объектов недвижимости», – резюмировал суд.
Он заметил, что по вопросу выдачи разрешения на строительство общество обращалось в администрацию дважды – 13 ноября 2015 г. и 14 сентября 2016 г. При этом ни разу полный пакет документов, предусмотренных п. 7 ст. 51 ГрК РФ, не представлялся. При этом в ходе рассмотрения дела общество ходатайствовало о проведении строительно-технической экспертизы, однако суд посчитал, что ее проведение нецелесообразно.
Апелляция рассмотрела дело дважды
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрел дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел судом первой инстанции. Он посчитал, что обжалуемым судебным решением затрагиваются права и обязанности не привлеченных к участию в деле участников строительства (дольщиков). Апелляция привлекла их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, однако все равно удовлетворила иск Управления.
Стоит отметить, что «Эрмесстрой» вновь заявлял ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Однако и в этот раз суд посчитал, что необходимость в ее назначении отсутствует, поскольку в данном случае правильное разрешение спора возможно без проведения экспертизы путем исследования и оценки представленных в материалы дела документов, а также обстоятельств по настоящему спору.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотрев кассационные жалобы общества, указал, что апелляция неверно определила процессуальный статус дольщиков как третьих лиц и направила дело на пересмотр. В ходе повторного рассмотрения дела Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом дольщики заявили ходатайства о привлечении их в качестве соответчиков и прекращении производства по делу.
Суд указал, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с п. 2 данной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 настоящей статьи.
Апелляция отметила, что в абз. 4 п. 2 Определения КС от 26 апреля 2016 г. № 910-О, указывается, что п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ не предполагают возложения на невиновное лицо обязанности по сносу за свой счет самовольной, не им созданной постройки.
Общество представило строительно-техническое заключение, которое содержало выводы о том, что постройка соответствует градостроительным требованиям, а также требованиям СНиП, СП, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Но суд указал, что, поскольку представленное заключение не является результатом проведения судебной экспертизы, получено не в рамках судебного процесса, а по инициативе ответчика, оно в соответствии со ст. 71 АПК признается простым письменным доказательством и оценивается наряду с другими доказательствами.
В то же время, отметила апелляция, заключение выполнено по заказу заинтересованной в исходе спора стороны, исследование проведено не в рамках рассмотрения настоящего дела, проводивший исследование эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, исследование проводилось без соблюдения требований, установленных ст. 82, 83, 86 АПК, в связи с чем не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего доводы встречного иска. Также суд вновь посчитал, что необходимость в проведении судебной строительно-технической экспертизы по делу отсутствует.
Удовлетворяя требования Управления, суд руководствовался ст. 222 ГК, ст. 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса, разъяснениями, изложенными в п. 26 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из того, что общество на спорном земельном участке осуществляло строительство без разрешения и с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о предоставлении обществу в аренду земельного участка для жилищного строительства с нарушением предусмотренной положениями ст. 30.1 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) процедуры торгов. Исходя из разъяснений, данных в п. 26 постановления Пленума № 10/22, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд пришел к выводу, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за добросовестным лицом, которое возводило объект по легальной процедуре, действуя на равных началах с другими добросовестными участниками оборота.
Не усмотрев доказательств принятия обществом «Эрмесстрой» надлежащих мер к легальному созданию объекта, в частности к получению необходимого для строительства разрешения, суд апелляционной инстанции посчитал, что в силу установленных по делу обстоятельств имеются основания для сноса самовольной постройки и отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил постановление апелляции в силе.
Верховный Суд указал на ошибки нижестоящих инстанций
Изучив материалы дела, ВС заметил, что, поскольку при его рассмотрении было заявлено два встречных требования о судьбе самовольной постройки, судам следовало исходить из необходимости установления фактических обстоятельств, входящих в предмет доказывания по каждому иску.
Высшая инстанция сослалась на п. 26 Постановления Пленума ВАС № 10/22 и указала, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не закреплено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
ВС отметил, что в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС 19 марта 2014 г., разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35–40 ГрК, ст. 85 ЗК), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.
ВС заметил, что 11 июня 2013 г. постановлением администрации г. Ессентуки был изменен вид разрешенного использования (назначения) земельного участка, при этом Управление отмечало, что данный земельный участок находится в зоне многоэтажной жилой застройки, основной вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома от 3 до 9 этажей. «Однако указанным обстоятельствам не была дана соответствующая правовая оценка в совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами», – подчеркнул Суд.
Кроме того, отметил он, договор аренды предусматривал использование земельного участка в целях строительства именно таких многоквартирных жилых домов, а в соответствии с п. 1.2 договора находящиеся на земельном участке объекты (склады, навесы, боксы, мастерские, производственные строения и т.д.) принадлежат обществу на праве собственности. ВС указал, что иных собственников объектов на этом земельном участке на момент строительства не имеется.
Однако это, заметила высшая инстанция, не было учтено судами при применении в споре ст. 30.1 ЗК в обоснование необходимости проведения торгов и нарушения тем самым прав других лиц возведением самовольной постройки обществом на земельном участке, на котором расположены только принадлежащие ему объекты недвижимости, согласно чему, как утверждало общество, оно имеет исключительное право на его аренду. Общество отмечало, напомнил ВС, что в силу указанных обстоятельств нахождение самовольной постройки на арендуемом земельном участке не может нарушать права иных лиц.
Суд указал, что апелляция, считая заключение «Эрмесстроя» недопустимым доказательством, поскольку оно выполнено по заказу заинтересованной стороны, не дала оценки содержащимся в нем выводам. По его мнению, признавая заключение недопустимым доказательством и одновременно отказывая в назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции нарушил ч. 1 ст. 82 АПК РФ, не обеспечив полноту и объективность при сборе и исследовании доказательств. «Указанный подход не позволил судам дать оценку наличия при возведении самовольной постройки существенных нарушений строительных норм и правил, в том числе неустранимых, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц», – посчитал ВС.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах третьих лиц, судебная коллегия посчитала, что выводы судов об отсутствии оснований для привлечения их в качестве ответчиков являются обоснованными, соответствуют разъяснениям, изложенным в п. 23–24 Постановления Пленума № 10/22.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.
Эксперты «АГ» проанализировали дело
В комментарии «АГ» руководитель практики «Недвижимость, строительство, инвестиции», партнер КА Pen & Paper Мария Николаева отметила, что предусмотренный ст. 222 ГК РФ механизм узаконивания самовольных построек призван компенсировать отдельные нарушения процедуры их создания, в том числе отсутствие разрешительной документации на строительство объекта. При этом одним из обязательных условий признания права на самовольную постройку является установление судом того факта, что создавшее соответствующий объект лицо принимало меры для получения необходимой разрешительной документации. Важное значение имеют также основания, по которым уполномоченный орган отказал в выдаче такого разрешения.
По мнению эксперта, следует также учитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано не за любым лицом, а лишь за тем, кому соответствующий земельный участок, на котором возведен объект, принадлежит на вещном праве – праве собственности, пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования. «При рассмотрении дел данной категории суд также в обязательном порядке должен установить, в том числе, соответствие постройки установленным требованиям, а также тот факт, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан», – указала Мария Николаева.
Руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура отметила, что ответчик в преимущественном порядке получил право на использование земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов, на что обращал внимание Шестнадцатый арбитражный суд. Однако в своем решении Верховный Суд РФ, по сути, легализовал такую схему приобретения права аренды на земельные участки для жилищного строительства в обход обязательной процедуры торгов.
«Также, вопреки положениям нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ, Верховный Суд признал в качестве существенно важного признака самовольной постройки, на которой следует ориентироваться, исключительно наличие или отсутствие существенных нарушений градостроительных норм и правил при возведении постройки, угрозы жизни и здоровью граждан», – указала Ольга Батура.
Читайте также
О правовых позициях по экономическим делам из Обзора ВС № 3 за 2018 г.
Большинство правовых позиций Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда посвящено спорам о банкротстве
29 Ноября 2018
Юрист КСК групп Нина Бабинова отметила, что после внесения изменений в ст. 222 ГК РФ в 2018 г. появилась возможность приведения самовольной постройки в соответствие с разрешением и иными документами. Она заметила, что при этом суды не могут одновременно отказать и в сносе самовольной постройки, и в признании права собственности на такую постройку (Определение ВС РФ от 28 июня 2018 г. № 304-ЭС18-2938).
Нина Бабинова посчитала, что основным критерием признания права собственности является то, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Она заметила, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание результаты экспертизы, а принять взвешенное решение на основании только письменных доказательств, без экспертизы, невозможно.
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством — Верховный Суд Российской Федерации
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик,
краевыми, областными и равными им судами проведено изучение
судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной
постройки и предоставляя возможность при определенных
обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот,
одновременно регулирует различные по своей правовой природе
правоотношения, как административные (связанные с совершением
публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного
законодательства, регулирующих предоставление земельного участка
под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих
проектирование и строительство), так и частноправовые.
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются
положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского,
Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской
Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в
постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Вопросы применения процессуального права
При определении подведомственности дел, связанных с
применением положений ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать
субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их
совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что
определение подведомственности дел по искам о признании права
собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также
по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких
самовольных построек вызывает у судов определенные сложности.
Частью 3 ст. 22 ГПК РФ установлено, что суды рассматривают и
разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 указанной статьи, за
исключением экономических споров и других дел, отнесенных
федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению
арбитражных судов.
В соответствии с положениями чч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ
арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и
другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной
экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают
экономические споры и рассматривают иные дела с участием
организаций, являющихся юридическими лицами, граждан,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования
юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,
приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях,
предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, государственных органов, органов местного
самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса
индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями
отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного
суда являются субъектный состав и экономический характер спора,
применяемые в совокупности.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих
наличие у истца по иску о признании права собственности на
самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по
иску муниципального образования или прокурора о сносе такой
постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление
им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор
подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что
предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое,
которое может быть использовано для предпринимательской
деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку
закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности
любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку,
статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных,
свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости
используется или будет использован для целей предпринимательской
деятельности, само по себе не является основанием для отказа в
принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о
признании права собственности или о сносе такой самовольной
постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Определением районного суда прекращено в связи с
неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по
иску А. и Н. к администрации города о признании права собственности
на самовольно возведенное нежилое здание - магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о
том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции,
поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в
качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют
предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о
признании права собственности на самовольно возведенный объект
недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание
эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной
экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о
запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны
районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной
ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и
автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне
малоэтажной жилой застройки г. Владимира, указывая, что ответчик
осуществляет строительство без необходимых разрешений и
согласований с существенным нарушением строительных и
градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу
причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда г. Владимира гражданское дело было
передано для рассмотрения по подсудности в районный суд г. Москвы
по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по
гражданским делам областного суда обоснованно указала, что
требования В. сводятся к ограничению права пользования и
распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по
смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об
исключительной подсудности исков о правах на земельные участки,
участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения,
строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей,
суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для
рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов
недвижимости.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее
следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек,
признании реконструкции незаконной и приведении помещения в
первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к
имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по
таким спорам в соответствии с требованиями ст.ст. 23, 24 ГПК РФ
отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права
собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье
необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о
принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению
разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию
(например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче
таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья
на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании
права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в
судебном порядке является исключительным способом защиты права,
который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд,
по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности
получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или
реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном
нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с
градостроительной деятельностью, и отношения по использованию
земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации
прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный
порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых
вещей.
Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе
не может служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку. В то же время суду
необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную
постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах
документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации
самовольной постройки, в частности к получению разрешения на
строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о
причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и
(или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать
вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или
законных интересов лица, обращающегося в суд, что является
обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1
ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст.ст. 131, 132, 136
ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении
заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление,
разумного срока для исправления недостатков.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были оставлены без изменения определения районного суда об
оставлении искового заявления К. и А. о признании права
собственности на самовольно возведенные строения без движения и о
возвращении искового заявления, а также определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном
участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с
приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в
уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом
заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо
угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его
требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает
свои требования, и доказательства, подтверждающие эти
обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные
постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя
из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие
разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в
эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного
самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности
на самовольно возведенные строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов
в установленном порядке в орган местного самоуправления за
разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию
или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем
возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в
установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по
вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов
недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они
не обращались, а представленный ответ отдела муниципального
строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и
А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов
для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных
строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования ст. 131 ГПК
РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были
выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении
искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда
РФ признала данные процессуальные решения судьи правильными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 80-В09-23.)
Запрет на производство строительных работ в качестве меры по
обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен
судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц,
фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки
судом может быть удовлетворено ходатайство о применении
обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных
работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря
на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного
строительства) запрет на производство строительных работ, такие
работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает
оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению
иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в
соответствии с пп. 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ такие обеспечительные
меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных
лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном
объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо
трудовых договоров.
Определением районного суда, оставленным без изменения
апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения
дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому
удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а
также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания
производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и
на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой
объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
являются основанием для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в
решении должны содержаться сведения, необходимые для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином
государственном реестре прав.
С учетом положений ст. 12 того же Закона, а также Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в резолютивной части такого решения
суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе
(местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении,
площади, а если объект находится в общей долевой собственности -
доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного
описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения
решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при
наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить
определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения
ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить
истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
последнего необходимых расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения,
обязывающего ответчика совершить определенные действия, не
связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же
решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в
течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия
за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом
конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего
ходатайства истца.
Судом апелляционной инстанции было отменено решение районного
суда и принято новое решение по делу по иску администрации
муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного
объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект
представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом,
возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и
разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил
на земельном участке, предоставленном для эксплуатации
индивидуального жилого дома, надлежащих мер к легализации которого
Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные
требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен
трехмесячный срок, по истечении которого администрации города
предоставлено право совершить действия по сносу самовольной
постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права
собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без
установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ
может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм
как материального, так и процессуального права.
К. обратился с иском к С., Д. о признании права собственности
на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что
между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в
строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с
условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные
средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой
собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои
обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном
объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и
технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои
обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче
дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре
помещений, а также документов, необходимых для государственной
регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К., суд первой
инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав,
что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и
охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по
другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого
следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном
земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации
здания магазина. Решение об изменении целевого назначения
земельного участка и разрешенного вида его использования органом
местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в
самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска
ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли
положения ст. 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого
обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка
и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного
использования нарушает права и законные интересы органа местного
самоуправления, что в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ
является препятствием для принятия судом признания иска
застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ N 18-КГ13-100.)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на
самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности
в силу приобретательной давности может быть приобретено на
имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а
также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает
самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на
неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной
ситуации отсутствует такое необходимое условие, как
добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное
строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него
оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь
совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим
собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет)
является основанием для приобретения права собственности на это
имущество в силу приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации
о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав,
что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет
хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного
подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 м от
ближайшего жилого дома, что соответствует
санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с
разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам
документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку
уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что
земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная
постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный
участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на
строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в
эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не
усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права
собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом
земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не
предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена
постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также
принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта
ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций
отказали в удовлетворении иска.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки
представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде
осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение
такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно
при наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и
Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и
градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью
о признании незаконным и об отмене постановления о выделении
земельного участка, признании незаконным разрешения на
строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых
насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о
предоставлении обществу земельного участка под строительство
блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство,
возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью
освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем
сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения,
газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и
въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и
апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о
предоставлении земельного участка под строительство и выдаче
разрешения на строительство были допущены существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил, экологических и
иных обязательных нормативов, что влечет признание строения
самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с
указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу
ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если
доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы
одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и
положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий,
строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в
указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной
АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и
правил, не указано, какие конкретно негативные последствия
наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью
граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу
экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые
могут быть допущены при предоставлении земельного участка для
строительства и при возведении постройки, в том числе
градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются
безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка
может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего
ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения
послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений
и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 39-B11-8.)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством,
судам следует применять градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными
постройками, следует применять градостроительные и строительные
нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения
самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, когда это прямо
предусмотрено законом (так, в соответствии со ст. 9 Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17
ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения
или его реконструкции не требуется выдача разрешения на
строительство, применяются также в отношении указанных в ней
объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до
введения в действие ГрК РФ).
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно
отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по
иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании
ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет.
Президиумом областного суда, в частности, было указано, что
несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП
30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего
приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний
между строениями не могло служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных, поскольку на время их возведения
названные нормативные акты не были приняты и, соответственно,
застройщик не мог их нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании
права собственности на самовольную постройку является установление
того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования Г. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для
строительства объекта - магазина площадью не более 150 кв. м, Г.
было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой
общей площадью 1331,2 кв. м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело
на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из
юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3
ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что
сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, в частности права смежных
землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого-либо суждения по вопросу,
касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в
частности правил застройки, установленных в муниципальном
образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального
строительства - нежилого здания с измененными параметрами (1331,2
кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному
вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-В11-25.)
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки
нарушений градостроительных и строительных норм и правил является
основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права
собственности на самовольную постройку либо основанием для
удовлетворения требования о ее сносе при установлении
существенности и неустранимости указанных нарушений.
Как показало изучение судебной практики, существенность
нарушений градостроительных и строительных норм и правил
устанавливается судами на основании совокупности доказательств
применительно к особенностям конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных
норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной
постройки требования санитарного, пожарного, экологического
законодательства, законодательства об объектах культурного наследия
и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные
строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11
"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"
разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом
(экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых
относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при
возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не
могут ставиться на разрешение эксперта.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды
относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут
повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью
человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК
РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также
соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости,
разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом
способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или
законных интересов, публичных интересов послужило, например,
основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу
по иску администрации муниципального образования к К. о сносе
самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
незавершенный строительством дом.
Решением районного суда в удовлетворении первоначального и
встречного исков было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части
отменено, вынесено новое решение о возложении на К. обязанности
снести за его счет самовольно возведенный, капитальный объект
недвижимости.
Отменяя апелляционное определение в части отмены решения
районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении
требований администрации муниципального образования, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.
Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного
строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной
строительно-технической экспертизы этот объект расположен в
границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь
незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м,
размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки
составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет
требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При
этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует
владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и
земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и
не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении
автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта
капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из
того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки
самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных
документов возводит второй этаж и часть самовольного строения
выступает за границы правомерного земельного участка.
Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала,
что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку для
правильного разрешения этого дела необходимым является установление
обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и
т. д.
Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа
строения без разрешительных документов само по себе не является
основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при
отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим
постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Обращаясь в суд со встречным иском, а также в судебном
заседании К. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела
заключение экспертов, проводивших судебную строительно-техническую
экспертизу, что выявленное нарушение, связанное с неправильным
размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта
строительства.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии
решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не
установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав
соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в
осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в
размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 м на
протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного нарушения без
сноса объекта незаконченного строительства. (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14.)
По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение
гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не
является существенным нарушением градостроительных и строительных
норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены,
опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не
представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых
требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков
обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем
переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши
снегозадерживающих заграждений.
Возможность признания права собственности на часть объекта
самовольной постройки действующим законодательством не
предусмотрена.
Рассматривая вопрос о возможности признания права
собственности на часть объекта самовольного строительства, например
на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса
кооператива, если земельный участок под строительство выделялся
гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в
эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения
с нарушением установленных законом градостроительных, строительных
и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по
такой категории споров не является единообразной.
Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из
того, что не имеется законных оснований для признания права
собственности на часть объекта, возведенного с нарушением
установленных законом норм и правил и являющегося самовольной
постройкой.
Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному
кооперативу, администрации района о признании права собственности
на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе
гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом
кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически
передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в
эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена
возможности зарегистрировать право собственности на указанное
имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом
судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с
нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично
расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 "Тепловые сети" и с
нарушением СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и
застройка городских и сельских поселений", что создает угрозу жизни
и здоровью граждан.
Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный
комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной
ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26
месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке,
срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок
предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3
ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную
постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит
земельный участок на определенном законом вещном праве.
При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный
комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил
и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к
правильному выводу, что оснований для признания права собственности
на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в
составе гаражного комплекса) не имеется.
Право собственности на самовольное строение, возведенное
гражданином без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил и если сохранение этого строения не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает
угрозу жизни и здоровью граждан.
В практике судов вызывают определенную сложность дела,
связанные с разрешением требований о признании права собственности
на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных
участках.
Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из
перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок
является безусловным основанием для отказа в удовлетворении
требований о признании права собственности на самовольную
постройку.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах
предоставление лицу земельного участка в аренду для целей
капитального строительства может служить основанием для признания
за таким лицом права собственности на самовольно возведенную
постройку.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом
собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном
участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо
учитывать следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222
ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3
названной статьи право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1
ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду для
жилищного строительства предусмотрена ст. 30-1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного
имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться
арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с
назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм
следует, что право собственности на самовольную постройку,
возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
такое строение создано без существенных нарушений градостроительных
и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу
жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований,
установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия
договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для
возведения временных строений либо легковозводимых конструкций,
основания для признания права собственности на фактически
возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении
договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою
волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения
строений конкретного типа.
В качестве примера правильного определения судом юридически
значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести
следующее дело.
Т. обратился с иском к администрации муниципального
образования о признании права собственности на самовольную
постройку - незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.
Судом установлено, что постановлением главы администрации
муниципального образования от 21 июля 1999 г. Т. был предоставлен в
аренду земельный участок под проектирование и строительство
индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа
1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования
заключен договор аренды земельного участка для целей строительства
жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным
ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением
главного архитектора администрации города согласован проект жилого
дома. Постановлением главы администрации муниципального образования
от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21
июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для
строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и
хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к
его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет
с разрешенным использованием - для строительства индивидуального
жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В
соответствии с произведенным зонированием указанный земельный
участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой
застройки с земельными участками.
По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном
участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.
Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном
участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому
использованию, истец пользовался этим земельным участком на
законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности
на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения
на земельном участке, который предоставлен в аренду для
строительства жилья, может быть признано, если жилое строение
создано без существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью
граждан.
Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не
допущено существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд
при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на
незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с
мансардой готовностью 60%.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на
пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции
помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие
реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме
под реконструкцией понимается изменение параметров объекта
капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей,
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение
объекта капитального строительства, а также замена и (или)
восстановление несущих строительных конструкций объекта
капитального строительства, за исключением замены отдельных
элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства
осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как
возможность перепланировки и переустройства жилого помещения
предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник
новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых
помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и
устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и
санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры
или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих
тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от
27 сентября 2003 г. N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку,
замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК
РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных
очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной
мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не
проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки
(переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан,
например о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной
пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об
узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции:
пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось
право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на
отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности
за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку
лит. a1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право
собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за
каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном
состоянии и признано право собственности за этими же лицами на
самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения
пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на
праве собственности за гражданином, следует учитывать, что
первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а
самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права
собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь
всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права
собственности, который отличается от первоначального размерами,
планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой
дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием
изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании
права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся
частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к
участию в деле необходимо привлекать всех сособственников
домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и
разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей
сособственников после признания права собственности на возведенную
пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на
общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ,
обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости
судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав
на реконструированный объект недвижимого имущества открывается
новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее
существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора
рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к
администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении
жилого дома в реконструированном состоянии, признании права
собственности на самовольную постройку, признании права
собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой
дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является
собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение,
расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в
долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им
самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению
общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м
сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право
собственности на самовольно возведенную пристройку площадью
10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда указала, в частности,
следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе
результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ
"Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция
жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными
нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью,
размещение самовольного строения не противоречит документации
градостроительного зонирования территории города, произведено на
участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о
возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и
удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю
(389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом
произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части
признания за Б. права собственности на самовольно возведенную
пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске,
поскольку указанная пристройка является составной частью жилого
дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не
только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с
чем отсутствовали основания для признания права собственности на
нее как на самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом
пристройки изменение долей всех участников долевой собственности,
судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из
сособственников.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права
собственности на самовольную постройку, помимо доказательств
принадлежности истцу земельного участка суду также следует
проверять соблюдение его целевого назначения.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка
может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их
перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке
другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований
о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в
установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и
иного целевого назначения, использование которых для других целей
не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком,
отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1
ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства, является одним из основных принципов
земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации
подразделены по целевому назначению на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных
пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и
объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли
запаса.
Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями
специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК
РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон,
то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки
определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в
пределах границ соответствующей территориальной зоны виды
разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что
находится над и под поверхностью земельных участков и используется
в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства, предельные (минимальные и (или)
максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, а также ограничения использования земельных участков
и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35
ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями чч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства на другой вид такого
использования осуществляется в соответствии с градостроительным
регламентом при условии соблюдения требований технических
регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на
земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена
с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо
вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35-40 ГрК
РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного
населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования
земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где
находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны
индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования
земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный
участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений
об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр
недвижимости (пп. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г.
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда
использование земельного участка, занятого самовольной постройкой,
не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в его изменении, требование о признании права
собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением
целевого назначения земельного участка, судом не может быть
удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК
РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода
их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида
разрешенного использования земельных участков на другой вид такого
использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка, отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке,
установленном ст.ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих
органов могут быть предметом проверки суда как в порядке,
установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае
заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу,
связанному с легализацией самовольного строения, без установления
фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за
соответствующим разрешением в административном порядке,
недопустимо.
Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с
ограниченной ответственностью о признании многоквартирного
трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе,
указывая, что являются собственниками земельных участков и
расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве
долевой собственности принадлежит смежный земельный участок,
целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а
вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую
застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный
на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего
разрешения, с нарушением технического регламента,
градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и
правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4-5 м)
возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью
1282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция,
а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе
пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.
Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города,
Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым
домом, а также признать за ними право собственности на данный
объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями
земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой
застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были
нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие
разрешения на строительство не является препятствием к узаконению
постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью
граждан.
Прокурор района обратился в суд с иском в интересах
неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными
действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия
соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу
спорного многоквартирного жилого дома.
Определением районного суда гражданские дела по указанным
искам были объединены в одно производство.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора
удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести
самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим
этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования
Г., Р. оставлены без удовлетворения.
При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного
участка, на котором расположено спорное строение, является
эксплуатация индивидуального жилого дома и несмотря на
принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне
многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и
застройки городского округа, утвержденным решением городской думы,
при строительстве были нарушены требования технических регламентов,
тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется не только в соответствии с градостроительным
регламентом, но и при условии соблюдения требований технических
регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых
разрешений, с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических
изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной
документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки
технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к
сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также
с несоответствием минимально допустимых расстояний между
строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах,
принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью
в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.
В другом случае определением судебной коллегии областного суда
было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности
на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку
земельный участок, на котором произведено строительство,
предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального
жилого дома, в то время как истцом произведено строительство
нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса.
Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом
получено не было.
При этом коллегией обоснованно указано, что изменение
разрешенного вида использования земельного участка в данном случае
относится к ведению местной администрации, решение которой лицо
вправе обжаловать в судебном порядке.
По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований
о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному
виду использования земельного участка, судебная коллегия областного
суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками
многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки
первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного
вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно
нормативным правовым актам органов местного самоуправления,
определяющим правила землепользования и застройки населенного
пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и
объектов капитального строительства правообладателями земельных
участков могут быть применены только после получения специального
согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида
разрешенного использования участка для строительства многоэтажного
дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не
производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не
обращался.
Возведение новых построек при наличии обременении права
собственности в виде запрещения нового строительства является
основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.
При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе
самовольной постройки судом было установлено, что К. является
собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на
котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное
помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку
расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без
получения необходимых разрешений, с существенным нарушением
градостроительных норм и правил, так как земельный участок
располагается в границах исторического центра города и объединенной
охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное
свидетельство по охране и использованию памятников истории и
культуры области, зарегистрированное в качестве публичного
ограничения, согласно которому земельный участок не может
использоваться под новое строительство.
В силу ст.ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение
землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных,
хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля
запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника
или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной
деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не
создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его
территорий осуществляются по согласованию с компетентными органами
власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного
наследия, на основании письменного разрешения.
Доказательств того, что К. спорное строение возведено на
основании разрешений и согласований с компетентными органами,
представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований
для принятия судом решения об отказе в иске.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
19 марта 2014 г.)
Иск о признании права собственности на самовольную постройку, единственным признаком которой является отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, может быть удовлетворен, если уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче этих доказательств. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 октября 2013 г. N 18-КГ13-116 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации
2. Иск о признании права собственности
на самовольную постройку, единственным
признаком которой является отсутствие разрешения
на строительство и/или акта ввода объекта
в эксплуатацию, может быть удовлетворен,
если уполномоченный орган неправомерно
отказал в выдаче этих доказательств
Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 1 октября 2013 г. N 18-КГ13-116
(Извлечение)
М. обратилась в суд с иском к администрации муниципального
образования г. Краснодара о признании права собственности на жилой
многоквартирный пятиэтажный дом с цокольным этажом.
В обоснование своих требований М. ссылалась на то, что
является собственником земельного участка на основании договора
купли-продажи. На данном земельном участке ею возведен пятиэтажный
жилой дом с цокольным этажом. Департаментом архитектуры и
градостроительства администрации муниципального образования
г. Краснодара ей в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного
объекта недвижимости отказано со ссылкой на отсутствие разрешения
на строительство и иных документов.
Ответчик иск не признал, указав, что спорный жилой дом
является самовольной постройкой.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от
16 марта 2012 г., оставленным без изменения апелляционным
определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского
краевого суда от 15 мая 2012 г., исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе администрации муниципального образования
г. Краснодара ставился вопрос об отмене названных судебных
постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
1 октября 2013 г. жалобу удовлетворила, отменив обжалуемые судебные
постановления по основаниям, предусмотренным ст. 387 ГПК РФ.
Судом установлено, что М. принадлежит на праве собственности
земельный участок, имеющий категорию земель - земли населенных
пунктов и разрешенное использование - для индивидуального жилищного
строительства.
На данном земельном участке в 2011 году возведен пятиэтажный
жилой дом, который состоит из 50 квартир, 16 помещений цокольного
этажа и мест общего пользования.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с
которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того,
что спорный многоквартирный жилой дом возведен на земельном
участке, принадлежащем М. на праве собственности, и соответствует
строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам,
предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает
жизни и здоровью граждан, в связи с чем имеются правовые основания
для признания за истцом права собственности на данный объект
недвижимости.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
признала, что выводы судебных инстанций сделаны без учета
требований закона.
Пункт 1 ст. 7 ЗК РФ подразделяет земли в Российской Федерации
по целевому назначению на ряд категорий, выделяя в качестве
самостоятельной категории земли населенных пунктов.
Земли, указанные в п. 1 названной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями
специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных
зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без
дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7
ЗК РФ).
Таким образом, законом предусмотрено, что разрешенное
использование определяется в результате зонирования территорий,
которое осуществляется в соответствии с градостроительным
законодательством Российской Федерации.
Так, ч. 1 ст. 35 ГрК РФ закреплены виды территориальных зон,
определяемых в результате градостроительного зонирования, в число
которых входят жилые зоны.
В состав жилых зон в силу ч. 2 ст. 35 ГрК РФ могут включаться
зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки
малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми
домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой
застройки иных видов.
В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из указанных норм в их взаимосвязи следует, что строительство
объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для
этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного
использования.
Несоблюдение данного требования закона при возведении объектов
недвижимости влечет возникновение у объекта недвижимости признака
самовольной постройки.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой
является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое
имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих
целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,
либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Таким образом, законом закреплены три признака, при наличии
хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое
имущество могут быть признаны самовольной постройкой, в частности
если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:
1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на
это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил.
Следовательно, по делам, связанным с разрешением прав на
самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами
являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в
том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному
использованию земельного участка, на котором она расположена.
Между тем суд первой инстанции, установив, что истцом возведен
многоквартирный жилой дом, в нарушение приведенных выше требований
закона не исследовал вопрос о соответствии возведения М. спорного
жилого дома виду разрешенного использования земельного участка, на
котором он расположен.
Как установлено судом, указанный земельный участок,
принадлежащий М., обладает определенным видом разрешенного
использования - для индивидуального жилищного строительства.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности
на самовольную постройку может быть признано судом, а в
предусмотренных законом случаях в ином установленном законом
порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится
земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 совместного
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав",
рассматривая иски о признании права собственности на самовольную
постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении
существенные нарушения градостроительных и строительных норм и
правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных
органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе
назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может
служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку. В то же время суду
необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную
постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права
собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при
установлении судом того, что единственными признаками самовольной
постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или
отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых
лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом
случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение
самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других
лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из положений перечисленных норм права и разъяснений следует,
что право собственности на самовольную постройку может быть
признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится
земельный участок, где осуществлена постройка, в случае, если
данная постройка обладает единственными признаками самовольной
постройки - возведение данной постройки без получения разрешения на
строительство и/или в отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.
При этом требования о признании права собственности на
самовольную постройку подлежат удовлетворению в случае установления
судом, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало
надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению
разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в
эксплуатацию, а уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче
такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Также для удовлетворения данного требования необходимо
установить отсутствие нарушения сохранением самовольной постройки
прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и
здоровью граждан.
Однако суд первой инстанции, установив, что истцом возведен
многоквартирный жилой дом, не угрожающий жизни и здоровью граждан,
не исследовал вопрос о правомерности или неправомерности отказа
департамента архитектуры и градостроительства администрации
муниципального образования г. Краснодара в выдаче М. разрешения на
ввод спорного жилого дома в эксплуатацию.
Данное обстоятельство также являлось юридически значимыми для
правильного разрешения дела.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 16 марта
2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по
гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 мая 2012 г.
отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой
инстанции.
__________________
Публикации — Адвокатская палата
И.С. Богданова,
к.ю.н., доцент кафедры
гражданского права юридического
факультета Института естественных
и гуманитарных наук СФУ, адвокат
А.В. Деев,
старший преподаватель
кафедры гражданского права
юридического факультета Института
естественных и гуманитарных наук СФУ;
помощник судьи Красноярского краевого суда
Проблема определения правового режима объектов самовольного строительства не является новой, она традиционно привлекает внимание ученых и практиков. Вместе с тем, вступление в силу Жилищного кодекса РФ[1]и Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 года №93-ФЗ[2](далее – закон №93-ФЗ), повлекло возникновение ряда вопросов, требующих серьезного осмысления и анализа.
К числу таковых, прежде всего, следует отнести вопрос о порядке признания права собственности заинтересованных лиц на объекты самовольного строительства. В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не может совершать с нею сделки. В результате самовольного строительства для застройщика возникает обязанность по сносу возведенного объекта, однако, в исключительных случаях, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ, за таким лицом может быть признано право собственности на постройку.
Законом №93-ФЗ были внесены изменения в п.3 ст.222 ГК РФ, вследствие чего с 01.09.2006 года (даты вступления закона в силу) право собственности на объект самовольного строительства может быть признано судом либо «в ином установленном законом порядке». Указанное обстоятельство приводит к необходимости разграничения традиционного судебного и нового «иного установленного законом порядка» признания права собственности.
В литературе указанный «иной» порядок признания права собственности уже получил наименование «административного» (внесудебного) порядка и в качестве закона, устанавливающего данный порядок, рассматривается ст.25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ[3] (далее – закон о государственной регистрации).[4]
На наш взгляд, подобное решение анализируемого вопроса носит преждевременный характер. Анализ п.3 ст.222 ГК РФ позволяет выделить три условия, которым должен отвечать «иной» порядок признания права собственности: 1) такой порядок не должен быть судебным, т.е. признавать право должен орган, не относящийся к судебной ветви власти; 2) этот порядок должен быть прямо назван в качестве такового федеральным законом; 3) при решении вопроса о признании права компетентный субъект обязан проверять соответствие объекта требованиям аб.3 п.3 ст.222 ГК РФ, т.е. сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни или здоровью граждан.
В результате, «иной» порядок признания права, установленный ст.25.3 закона о государственной регистрации, не в полной мере отвечает названным требования п.3 ст.222 ГК РФ, несмотря на то, что и ст.25.3 закона о государственной регистрации, и новая редакция п.3 ст.222 ГК РФ были введены в действие одним законом №93-ФЗ. В пользу этого могут быть приведены следующие аргументы.
Во-первых, право собственности на объект самовольного строительства по смыслу ст.222 ГК РФ может быть признано судом или иным органом в установленном законом порядке. Данное положение закона согласуется со ст.12 ГК РФ, в силу которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем их признания. При этом законодатель не ограничивает возможность защиты права путем его признания только в судебном порядке, т.е. признание права может иметь место и во внесудебном порядке.
В то же время следует учитывать, что специфика ст.222 ГК РФ накладывает определенный отпечаток на осуществлении указанного способа защиты права. Так, классический иск о признании права характеризуется тем, что лицо, заявляя его в суд, ограничивается лишь требованием о том, чтобы суд свои решением подтвердил существование определенного правоотношения и, тем самым, устранил спорность его существования. В результате, перед судом при удовлетворении иска о признании стоит задача такой защиты прав истца, которая заключается лишь в устранении спорности вопроса о том, существует ли определенное правоотношение.[5] Отсюда вытекает, что судебное решение, вынесенное по иску о признании права, носит правоподтверждающий характер, т.к. констатирует факт наличия (существования) определенного правоотношения.
В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст.222 ГК РФ, не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст.8 ГК РФ).[6]Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер,[7] являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было.
Поэтому вынесение судом решения об удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку завершает «накопление» юридического состава, необходимого для возникновения у истца права собственности на спорный объект недвижимости. Как справедливо отмечается в литературе, последующая государственная регистрация права собственности, установленного таким судебным решением, носит лишь правоподтверждающий характер.[8]
В результате возникает закономерный вопрос – обладает ли акт государственной регистрации таким же свойством, как судебное решение, и возможно ли признание права собственности на объект самовольного строительства посредством его государственной регистрации?
В силу ст.2 закона о государственной регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признанияи подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Не вдаваясь в обсуждение вопроса о правовой природе акта государственной регистрации, получившего достаточное освещение в литературе,[9] отметим, что, как указал Конституционный суд РФ (применительно к государственной регистрации сделок), государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.[10]
Отсюда вытекает, что государственная регистрация права на «проблемный» объект недвижимости, в отличие от судебного решения, сама по себе не может иметь правообразующего характера, т.к. призвана удостоверить (подтвердить) уже существующее правоотношение, и в этом смысле она является специфическим основанием возникновения гражданских прав (п.2 ст.8 ГК РФ). Соответственно, невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства в смысле ст.222 ГК РФ посредством его государственной регистрации.
Во-вторых, основная цель ст.222 ГК РФ заключается в «узаконении» объектов самовольного строительства. Как указывает К.И. Скловский, в основании самовольного строительства всегда лежит публичный деликт – самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.д.[11]Соответственно, только в случае устранения подобных нарушений, за лицом может быть признано право собственности, а строение вовлечено в гражданский оборот.
В этом смысле определяющее значение приобретают критерии отнесения постройки к числу самовольных, а именно – 1) постройка должна быть создана на земельном участке, не отведенным для этих целей в установленном порядке; 2) постройка должна быть создана без необходимых разрешений; 3) постройка должна быть создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.[12]
В отличие от ст.222 ГК РФ, в сферу действия ст.25.3 закона о государственной регистрации попадают объекты недвижимости, не отвечающие названным признакам самовольности. Так, для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в порядке ст.25.3 закона о государственной регистрации заявитель должен представить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, и документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимости и содержащий его описание (технический паспорт или декларация об объекте). Если же для строительства объекта требуется выдача разрешения на строительство, то на государственную регистрацию представляется решение органа местного самоуправления о вводе объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства, — разрешение на строительство.
Что же касается третьего критерия (постройка создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил), то он также в рассматриваемой ситуации «не срабатывает», т.к. регистрирующий орган не обладает полномочиями по контролю за соблюдением заявителем градостроительных норм и правил, указанные обязанности возложены на иные органы государственной власти и местного самоуправления.
В результате получается, что объекты недвижимости, право собственности на которые подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.25.3 закона о государственной регистрации, не являются самовольными постройками в смысле ст.222 ГК РФ, т.к. ни один из критериев самовольности к ним не применим.
Таким образом, следует прийти к выводу о том, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество, закрепленный ст.25.3 закона о государственной регистрации, в том виде, в котором он сейчас действует, не может рассматриваться в качестве «иного» установленного законом порядка, о котором речь идет в п.3 ст.222 ГК РФ. По существу, ст.25.3 закона о государственной регистрации закрепляет упрощенный порядок оформления права собственности на некоторые созданные или создаваемые объекты недвижимости и в этом смысле является специальной нормой по отношению к ст.25 данного закона, но не ст.222 ГК РФ.
Иное решение анализируемой проблемы неизбежно приведет к необходимости ответа на вопрос о том, должен ли регистрирующий орган при оформлении права собственности на постройку в порядке ст.25.3 закона о государственной регистрации проверять ее соответствие требованиям п.3 ст.222 ГК РФ (не нарушает ли ее сохранение права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает ли угрозу жизни или здоровью граждан). Учитывая, специальную компетенцию регистрирующего органа, можно прийти к уже высказанному в литературе, по меньшей мере, странному, на наш взгляд, утверждению о том, что «собственник, оформивший право собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке, может быть лишен своего права судом в случае, если сохранение такой постройки нарушает права и охраняемый законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни или здоровью граждан».[13] При таком решении указанного вопроса оформление права собственности в порядке ст.25.3 закона о государственной регистрации просто утрачивает смысл, т.к. собственник в любое время может быть лишен своего права.
Возвращаясь к вопросу об «ином» установленном законом порядке признания права на самовольную постройку, представляется, что в действующем законодательстве с определенной долей условности этим требованиям отвечает только порядок, предусмотренный ст.25-29 ЖК РФ, распространяющийся на случаи самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данные нормы не только устанавливают критерии самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, но и закрепляют условия, при которых оно может быть сохранено в таком состоянии.
В силу п.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки (п.6 ст.26 ЖК РФ), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (п.3 ст.26 ЖК РФ). Согласно п.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Из приведенных норм вытекает, что необходимость обращения в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии возникает только, когда орган местного самоуправления отказал заинтересованному лицу в этом, т.е. отказал в признании права в административном порядке. Соответственно, как разъяснил Верховный суд РФ, отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть обжалован гражданином в суд в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений¸ и быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в п.2 ст.26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.[14]
Об административном характере установленного ст.25-29 ЖК РФ порядка признания права также свидетельствует то обстоятельство, что Красноярский краевой суд рекомендует судам края вообще отказывать в принятии первоначальных исковых заявлений о сохранении жилых помещений в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если до обращения в суд не было нарушено прав истца, а именно ему не было отказано органом местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройств и (или) перепланировок, либо если к нему не был заявлен иск о продаже жилого помещения или о расторжении договора социального найма по данному основанию.[15]
Следующим вопросом, заслуживающим внимания, является вопрос об условиях признания права собственности на объекты самовольного строительства в соответствии со ст.222 ГК РФ.
Для возникновения права собственности на самовольную постройку в силу ст.222 ГК РФ должен быть соблюден ряд условий.
Во-первых, объект самовольного строительства должен являться объектом недвижимого имущества и отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст.130 ГК РФ. При этом положения ст.222 ГК РФ распространяются только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, т.е. представляют собой результат строительной деятельности.
Во-вторых, возведенная постройка должна отвечать критериям самовольности, установленным п.1 ст.222 ГК РФ, т.е. должна быть создана либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В-третьих, земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности. В отличие от прежней редакции п.3 ст.222 ГК РФ, новая редакция данной нормы свидетельствует о том, что земельный участок должен принадлежать истцу на определенном вещном праве уже на момент обращения в суд с соответствующим иском.
Данное условие признания права собственности на объект самовольного строительства подверглось наибольшим законодательным изменениям. Ранее, в силу абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Указание законодателя о том, что земельный участок «будет предоставлен» застройщику получило не однозначное толкование. Одни ученые полагали, что земельный участок не обязательно должен быть предоставлен истцу на момент рассмотрения спора, главное, что бы к моменту его рассмотрения имелось обещание собственника земельного участка, выраженное в письменной форме, о возможности предоставления такого участка лицу.[16]
Другие — допускали возможность признания права собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведено строение, на момент рассмотрения дела в установленном порядке был предоставлен истцу.[17]Как справедливо указывалось в литературе, «само по себе обещание не порождает никакого обязательства собственника по предоставлению соответствующего участка под возведенную постройку в будущем. Кроме того, в подобной ситуации суд фактически принимает решение под условием. Факта выделения земельного участка, т.е. одного из юридических фактов, имеющих существенное значение для дела, нет, поэтому решение по делу будет незаконным».[18]
Внесенные в п.3 ст.222 ГК РФ изменения подтвердили обоснованность второго подхода, поскольку теперь право собственности на самовольную постройку может быть признано только, если истцу земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования.
В-четвертых, сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).
В-пятых, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом в предусмотренных законом случаях «в ином установленном законом порядке» (п.3 ст.222 ГК РФ).
Введение законодателем данного условия признания права на самовольную постройку напрямую связано с появившейся возможностью оформления прав на подобные объекты во внесудебном порядке, как следствие, возникает вопрос об их конкуренции.
В принципе, возможна ситуация, когда заинтересованное лицо при наличии достаточных оснований для оформления права собственности во внесудебном порядке, тем не менее, обращается в суд с требованием о признании за ним права собственности. Очевидно, что в подобной ситуации отсутствуют основания для рассмотрения судом заявленных требований, поскольку отсутствует спор о праве, являющийся необходимым условием для судебного разбирательства.[19]
На наш взгляд, в таком случае поданное исковое заявление не должно быть принято судом со ссылкой на ст.134 ГПК РФ, а возбужденное исковое производство подлежит прекращению на основании ст.220 ГПК РФ, т.к. отсутствует спорность правоотношения, что исключает возможность защиты права в исковом порядке (ст.3 ГПК РФ).[20]
Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст.222 ГК РФ суд должен установить, с одной стороны, соответствие самого объекта самовольного строительства условиям, закрепленным ст.222 ГК РФ, а — с другой, определить надлежащего субъекта, за которым может быть признано право собственности.
Прежняя редакция ст.222 ГК РФ допускала признание права собственности на объект самовольного строительства как за лицом, осуществившим такое строительство, так и за титульным владельцем земельного участка, на котором возведено строение, даже если он непосредственно в создании объекта не принимал участие. В новой редакции анализируемой нормы – законодатель ужесточил требования к субъекту, имеющему право на легализацию постройки, указав в качестве необходимого условия наличие у претендента вещного титула на земельный участок. В результате, в практике возник вопрос о том, за кем может быть признано право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором она возведена, находится в общей долевой собственности.
Обратимся к конкретному примеру: в 2002 году после смерти наследодателя Ч. открылось наследство, в состав которого вошел земельный участок. На указанном земельном участке при жизни наследодателя был частично возведен объект самовольного строительства — нежилое здание, на которое право собственности у Ч. не возникло, в результате чего в состав наследства он не вошел. Для оформления права на названное нежилое здание супруга наследодателя Ч.Н. обратилась в суд в порядке ст.222 ГК РФ с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства, аналогичные встречные исковые требования предъявили мать М. и дочь В. наследодателя.
В ходе разбирательства судом было установлено, что возведение спорного объекта самовольного строительства было начато до смерти наследодателя за счет его средств и средств его супруги Ч.Н., завершение же строительства произошло после смерти Ч. за счет средств его супруги, мать М. и дочь В. никакого участия в возведении постройки не принимали. Доли в праве собственности на земельный участок у супруги, матери и дочери наследодателя возникли в результате наследственного преемства.
Решением районного суда от 27.02.2007 года право собственности на самовольную постройку было признано за всеми собственниками земельного участка в неравных долях, при этом суд обосновал свое решение формальным толкованием п.3 ст.222 ГК РФ о том, что все лица, являющиеся собственниками земельного участка, должны стать собственником возведенного на нем самовольного строения.
Представляется, что с вынесенным судом решением нельзя согласиться, поскольку сам по себе факт обладания вещным титулом на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не свидетельствует о том, что право собственности должно быть признано за всеми его владельцами. В пользу данного вывода могут быть приведены следующие аргументы.
Во-первых, статья 222 ГК РФ «Самовольная постройка» помещена в главу 14 ГК РФ «Приобретение права собственности», т.е. законодатель рассматривает приобретение права собственности на объект самовольного строительства как особый способ приобретения права собственности. В данном смысле ст.222 ГК РФ связана с положениями п.1 ст.218 ГК РФ, в силу которых право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. Ст.222 ГК РФ регламентирует как раз один из тех случаев, когда требования закона и иных правовых актов при создании новой вещи (постройки) не были соблюдены.
В результате, можно сделать вывод о том, что норма ст.222 ГК РФ является специальной по отношению к ст.218 ГК РФ и должна применяться с учетом ее положений: в этом смысле ключевым является факт создания вещи лицом для себя, т.е. своими силами, за счет собственных средств и в своем собственном интересе.
Во-вторых, новая редакция п.3 ст.222 ГК РФ в качестве обязательного условия для признания права собственности на объект самовольного строительства закрепляет принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования. Из положений приведенной нормы следует, что законодателем право собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана, соответственно для применения ст.222 ГК РФ также следует руководствоваться и положениями главы 17 ГК РФ, специально посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю.
В соответствии с п.2 ст.263 ГК РФ, расположенным в главе 17 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельного участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Как и в ст.218 ГК РФ, собственник земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, расположенный на принадлежащем ему земельном участке, если этот объект возведен или создан им для себя.
Таким образом, следует прийти к выводу о том, что ст.222 ГК РФ с учетом положений ст.218 и ст.263 ГК РФ, изначально ориентирована на определение правового положения лица, осуществившего самовольную постройку для себя и на принадлежащем ему земельном участке, поэтому для признания за истцом права собственности на объект самовольного строительства он должен доказать –
1) факт возведения постройки для себя и за свой счет;
2) факт принадлежности земельного участка на определенном вещном титуле.
За иными лицами, т.е. лицами, непосредственно не осуществлявшими создание объекта самовольного строительства, но обладающими вещным правом на земельный участок, право собственности на такой объект может быть признано только в исключительных случаях, когда отсутствует сам застройщик объекта. Иное решение данного вопроса противоречило бы положениям ст.218, 263 ГК РФ и нарушало права лица, являющегося владельцем земельного участка, и осуществившего для себя строительство объекта недвижимости.
В результате, буквальное толкование п.3 ст.222 ГК РФ позволяет утверждать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано (но не должно) за лицом, обладающим земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования. Именно поэтому в рассмотренной выше ситуации право собственности могло быть признано только за супругой наследодателя, которая участвовала в возведении спорной постройки и являлась сособственником земельного участка.
В завершении, хотелось бы остановиться на еще одном весьма актуальном моменте. Изменения в ст.222 ГК РФ были внесены федеральным законом №93-ФЗ и вступили в силу с 01.09.2006 года, возникает вопрос о временных пределах действия ст.222 ГК РФ в новой редакции.
В принципе для его решения могут быть предложены три варианта ответа – выбор применимой редакции ст.222 ГК РФ зависит от: 1) даты обращения заинтересованного лица в суд; 2) даты рассмотрения судом иска по существу; 3) даты возведения постройки.
В литературе преобладающим является последний подход, в пользу которого приводятся следующие аргументы. В силу п.1 ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Закон №93-ФЗ не содержит положения, в силу которого его нормам придана обратная сила, поэтому для решения вопроса о распространении его действия имеет значение не дата заявления иска или рассмотрения судом спора, а момент возникновения спорных отношений.[21]
На наш взгляд, такое решение анализируемого вопроса не в полной мере соответствует существу возникающих при самовольном строительстве отношений. Следует учитывать, что возведение самовольной постройки представляет собой правонарушение, последствием которого выступает невозможность вовлечения такой постройки в гражданский оборот и только в исключительных случаях судом или в ином установленном законом порядке за субъектом может быть признано право собственности. По этой причине распространять действий ст.4 ГК РФ на случаи самовольного строительства нет оснований, т.к. возникающие при этом отношения лишены правовой поддержки и в каждом конкретном случае суд или иной орган будут решать «судьбу» самовольной постройки. В результате, получается, что вопрос о применимой редакции ст.222 ГК РФ должен решаться в зависимости от даты рассмотрения судом иска по существу.
Таким образом, анализ современного законодательства позволяет утверждать, что особенности правового режима объектов самовольного строительства предопределяют специфику правового регулирования в данной сфере. В целом же, можно констатировать положительный характер предпринятых законодателем изменений, поскольку признание права собственности на самовольную постройку как результат неправомерной деятельности должно иметь только в исключительных случаях, а не превращаться в общее правило.
[1] Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. №1 (ч.1). Ст.14.
[2] О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: ФЗ РФ от 30.06.2006 №93-ФЗ // СЗ РФ. 2006. №27. Ст.2881.
[3] О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 18.12.2006 №232-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2006. №52 (1ч.). Ст.5498.
[4] См.: Гришаев С.П. Закон о дачной амнистии // СПС «Консультант-Плюс»; Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. №12. С.10; Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. №3. С.18-20 и др.
[5] Зейдер Н.Б. Судебное решение по гражданскому делу. – М.: Юрид. лит., 1966. С.26-27.
[6] Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. №4. С.11.
[7] Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве / Категории науки гражданского права. Избр. тр.: в 2 т. Т.2. – М.: Статут, 2005. С.141.
[8] Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество. Автореферат дис…к.ю.н. – Екатеринбург, 2005. С.16.
[9] См.: Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. №1. С.70-77; Шмайлова Л.П., Гордиенко Е.В. О правовой природе актов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российский юридический журнал. 2006. №2. С.135-141 и др.
[10] Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п.1 ст.165, п.3 ст.433 и п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ: Определение КС РФ от 05.07.2001 №154-О // Вестник Конституционного суда РФ. 2002. №1.
[11] Скловский К.И. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. №1. С.64.
[12] См.: Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. №8. С.23-33; Зинченко С.А., Галлов В.В. Признание права собственности на объект самовольного строительства // Вестник ВАС РФ. 2005. № 8. С.123-138 и др.
[13] Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. №3. С.20.
[14] Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года, утв. Пост. Президиума ВС РФ от 27.09.2006 // СПС «Консультант-Плюс: Судебная практика»
[15] Письмо Красноярского краевого суда от 04.12.2006 №П-695 // СПС «Консультант-Плюс»
[16] Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. №5. С.33.
[17] Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. №8. С.28; Зинченко С.А., Галов В.В. Признание права собственности на объекты самовольного строительства // Вестник ВАС РФ. 2005. №8. С.136-137 и др.
[18] Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Указ. соч. С.28
[19] См. подробнее: Пятков Д.В. Возникновение прав на самовольные постройки: проблемы правоприменения // Кодекс-Info. 2004. №5-6.
[20] Сходную позицию в отношении самовольно переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений занимает Н.К. Толчеев. См.: Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2006. №24.
[21] Киминчижи Е.Н. Запутанное регулирование самовольных построек // Российская юстиция. 2007. №2. С.18; Щербаков Н. Ответы на вопросы // Хозяйство и право. 2007. №1. С.136-137.
Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ18-252 от 29 января 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Горшкова В.В., судей Гетман Е.С., Марьина А.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по искам администрации г. Сочи, Лясковского Александра Леонидовича к Пономарёву Андрею Николаевичу, Усову Николаю Анатольевичу, Носкову Вадиму Анатольевичу о сносе самовольной постройки, по встречному иску Пономарёва Андрея Николаевича, Усова Николая Анатольевича, Носкова Вадима Анатольевича к администрации г. Сочи о признании права собственности на жилой дом, по кассационной жалобе представителя Лясковского Александра Леонидовича — Шапиро Марины Александровны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2018 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Лясковского А.Л. — Шапиро М.А., поддержавшую доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
администрация г. Сочи, Лясковский А.Л. обратились в суд с иском к Носкову В.А., Пономареву А.Н., Усову Н.А. о сносе самовольной постройки, указав в обоснование заявленных исковых требований, что ответчики на принадлежащем им на праве собственности земельном участке ведут работы по строительству капитального объекта недвижимости с отклонением от параметров строительства, указанных в ранее выданной разрешительной
документации. Выданное ранее предписание не исполнено, строительные работы продолжаются. При строительстве были допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил, а именно превышена разрешённая площадь застройки более чем в 4 раза, превышен коэффициент застройки на 16 %, нарушены коэффициент использования территории, правила землепользования и застройки г. Сочи, а именно не соблюдены отступы от границ земельного участка. Таким образом, возведённое ответчиками здание с нарушениями градостроительных норм является самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Носков В.А., Пономарёв А.Н., Усов Н.А. обратились в суд с встречным иском к администрации муниципального образования г. Сочи о признании права собственности на трёхэтажный жилой дом общей площадью 604,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером [___], указав в обоснование заявленных встречных требований, что земельный участок принадлежит им на праве общей долевой собственности. Пономарёв А.Н. обратился в администрацию г. Сочи для получения разрешения на строительство дома на указанном земельном участке и получил градостроительный план застройки земельного участка с коэффициентом максимальной застройки 50%.
Не согласившись с данным решением, он повторно обратился в администрацию г. Сочи для получения разрешения на строительство с коэффициентом застройки 35 %, на что получил отказ. Носковым В.А., Пономарёвым А.Н., Усовым Н.А. был возведён на указанном земельном участке трёхэтажный дом обшей площадью 604,6 кв.м, площадью застройки 200 кв.м., что составляет 35% от площади земельного участка. Указанный дом возведён с незначительными отклонениями от выданного разрешения на строительство, соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Разрешённый вид использования земельного участка соответствует функциональному назначению возведённого объекта. В связи с этим заявители полагали возможным признать за ними право собственности на возведённый объект.
Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 марта 2017 г. исковые требования администрации г. Сочи, Лясковского A.Л. удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Носкову В.А., Пономарёву А.Н., Усову Н.А. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 20 декабря 2017 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2017 г. отменено. Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
При новом рассмотрении дела апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2018 г. решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 марта 2017 г. отменено. По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исков администрации г. Сочи и Лясковского A.Л. отказано, встречный иск Пономарёва А.Н., Усова Н.А., Носкова В.А. к администрации г. Сочи о признании права собственности на жилой дом удовлетворён.
В кассационной жалобе, поданной 11 сентября 2018 г. представителем Лясковского А.Л. — Шапиро М.А., ставится вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2018 г.
В связи с поданной кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Киселёвым А.П. 4 октября 2018 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационных жалоб и определением этого же судьи от 26 декабря 2018 г. кассационная жалоба Лясковского А.Л. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2018 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции выразившиеся в следующем.
Судом установлено, что земельный участок площадью 532 кв.м, с кадастровым номером [___], расположенный по адресу: г. [___], [___] район, микрорайон [___], квартал [___], категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, находится в долевой собственности Носкова В.А. (36/100), Пономарёва А.Н. (35/100), Усова Н.А. (29/100). _
9 февраля 2016 г. администрацией г. Сочи Пономарёву А.Н. выдано разрешение на строительство № [___] индивидуального жилого дома площадью застройки 86 кв.м., общей площадью 212 кв.м., этажность — 3 этажа, высота 13,8 м.
1 ноября 2016 г. управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи в соответствии с распоряжением от 20 октября 2016 г. проведена проверка на предмет соблюдения земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером [___].
Из акта проверки от 1 ноября 2016 г. земельного участка следует, что указанный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2. В соответствии с таблицей 11 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Сочи, утверждённых решением городского собрания г. Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202, для территориальной зоны Ж-2 установлены следующие параметры разрешённого строительств объектов капитального строительства: максимальный коэффициент застройки 50%, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м, максимальная высота здания до конька крыши 15м., коэффициент использования территории 0,7%.
По итогам проверки управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи вынесено предписание об устранении земельного правонарушения № 215, по которому в срок до 30 ноября 2016 г. ответчик обязан устранить допущенные нарушения, поскольку на указанном земельном участке фактически возведён трёхэтажный объект незавершённого капитального строительства площадью застройки 353,5 кв.м., что превышает параметры застройки, площадь разрешённого строительства, коэффициент застройки земельного участка, нарушает права смежных землепользователей.
Распоряжением начальника управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи поручено проведение повторной проверки земельного участка с кадастровым номером [___].
Согласно акту проверки земельного участка при проведении повторной проверки установлено, что на земельном участке располагается трёхэтажный объект капитального строительства, площадью застройки 353,5 кв.м., возведение которого не завершено.
Ранее выданное предписание от 1 ноября 2016 г. об устранении в срок до 30 ноября 2016 г. нарушений путём прекращения строительных работ и о сносе ответчиком не выполнено.
Более того, указанное строение возводится с превышением коэффициента застройки земельного участка, с несоблюдением трёхметрового минимального отступа от границы участка, а именно с севера — 1,14 м., с востока — 1,4 м., с юга — 0,1 м., с запада — 0,31 м.
По факту выявленных нарушений 8 декабря 2016 г. составлены протоколы об административных правонарушениях в отношении ответчиков.
Судом также установлено, что собственником смежного земельного участка с кадастровым номером [___] является Лясковский А.Л.
Согласно заключению проведённой судом судебной строительнотехнической экспертизы от 8 февраля 2017 г. земельный участок, на котором возводится строение, располагается в зоне Ж-2. Минимальный отступ от границы земельного участка для данной зоны составляет 3 м. При этом здание расположено так, что отступ с одной стороны выпуклой части строения составляет 1,1м. Коэффициент использования территории (КИТ) для зоны Ж-2 составляет 0,7%, а коэффициент использования земельного участка со спорным строением составляет 1,1%. При расчёте коэффициента застройки земельного участка спорным строением эксперт исходил из площади застройки 194,6 кв.м.
Вместе с тем, как установлено судом, управлением муниципального земельного контроля г. Сочи установлено и следует из актов проверки земельного участка с кадастровым номером [__] площадь застройки составляет 353,5 кв.м.
Разрешая дело по существу, удовлетворяя исковые требования администрации г. Сочи, Лясковского A.J1. и отказывая в удовлетворении заявленных встречных требований Пономарёва А.Н., Усова Н.А., Носкова В.А., суд первой исходил из того, что заключение эксперта в части расчёта площади застройки не соответствует действительности, поскольку опровергается представленными администрацией г. Сочи доказательствами.
Поскольку акты земельного контроля не были оспорены, суд первой инстанции их принял в качестве доказательства площади застройки и указал, что в нарушение пункта 5.2 правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Сочи площадь застройки и коэффициент застройки земельного участка превышены без разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.
Учитывая, что разрешение на строительство трёхэтажного объекта недвижимого имущества площадью застройки 353,5 кв.м, с отступом от границ смежного земельного участка менее установленных и с превышением коэффициента застройки не выдавалось, суд первой инстанции пришёл к выводу, что возведённый Носковым В.А., Пономарёвым А.Н., Усовым Н.А. объект капитального строительства является самовольной постройкой.
С данным выводом суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции, указав, что в строящемся жилом доме семья каждого из ответчиков после окончания строительства будет занимать один этаж и, соответственно, проживать в отдельном помещении.
В связи с этим судебная коллегия пришла к выводу о том, что спорное строение по своему функциональному назначению не является индивидуальным жилым домом, а является многоквартирным жилым домом, размещение которого на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302036:152, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, запрещено требованиями градостроительного и земельного законодательства.
Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2017 г. и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, президиум Краснодарского краевого суда исходил из того, что судами первой и апелляционной инстанций дело рассмотрено без участия Пономарёва А.Н., в отсутствие данных о его надлежащем извещении, в связи с чем Пономарёв А.Н. был лишён возможности участвовать в судебных заседаниях и защищать свои права и законные интересы.
При новом рассмотрении дела, проверяя законность решения Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 марта 2017 г., судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда пришла к выводу об отказе в удовлетворении исков администрации г. Сочи и Лясковского A.JI. и удовлетворении встречных исковых требований Пономарёва А.Н., Усова Н.А., Носкова В.А., поскольку согласно судебной экспертизе спорное строение возведено с незначительным отклонением от ранее выданной разрешительной документацией и имеет площадь застройки 205,9 кв.м., строение соответствует виду разрешённого использования земельного участка, на котором оно возведено, не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни и здоровью.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи И Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Под точным соблюдением норм процессуального права понимается обязанность суда и сторон строго следовать императивным положениям гражданского процессуального законодательства.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2018 г. приведённым требованиям не соответствует.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае.
В соответствии с частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 июня 2017 г. и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, президиум Краснодарского краевого суда указал, что в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем извещении Пономарева А.Н. о рассмотрении дела, в связи с чем он не был извещен надлежащим образом о времени и месте судебных заседаний, поэтому был лишен возможности участвовать в судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций.
В силу требований части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации настоящее дело подлежало рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, как усматривается из протокола судебного заседания от 22 февраля 2018 г., суд апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции не перешел и определения о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции не вынес.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела суд обязан исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться лишь формальным исследованием условий применения правовых норм, поскольку иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закреплённое частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, оказалось бы существенно ущемлённым (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 июля 2007 г. № 10-П).
Данная правовая позиция не была учтена судом первой инстанции.
Гражданские дела по исковым заявлениям администрации г. Сочи и Лясковского A.JT. были объединены в одно производство судом с учётом процессуальных прав только указанных в иске администрации г. Сочи лиц, при этом процессуальные права лиц, участвующих в деле по иску Лясковского А.Л. учтены не были.
Так судебная строительно-техническая экспертиза, назначенная определением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 декабря 2016 г., проведена 8 февраля 2017 г.
Гражданские дела по искам администрации г. Сочи и Лясковского А.Л. объединены в одно производство определением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 февраля 2017 г.
При этом Лясковский А.Л., имевший материально-правовой интерес в исходе дела, до его привлечения к участию в деле в качестве соистца по первоначальному иску был лишен возможности представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, экспертам, заявлять ходатайства, давать суду объяснения, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц и пользоваться иными процессуальными правами (часть 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Данное нарушение, допущенное судом первой инстанции и повлекшее за собой иные существенные нарушения норм процессуального права, в частности гарантированного Конституцией Российской Федерации права Лясковского A.J1. на судебную защиту, допущено и судом апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела.
В силу статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основание и предмет иска определяет истец.
В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Как разъяснено в пункте 5 части 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как усматривается из материалов дела, Носковым В.А., Пономарёвым А.Н., Усовым Н.А. заявлялись встречные исковые требования о признании права собственности на трёхэтажный жилой дом общей площадью 604,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером [___], по адресу: [___].
Вместе с тем, согласно резолютивной части апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2018 г. за истцами по встречному иску признано право общей долевой собственности с равенством долей (1/3) на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [___] по вышеуказанному адресу.
Таким образом, судом апелляционной инстанции, в нарушение требований статей 39, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разрешены требования, которые не были заявлены стороной по делу.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 (абзац второй пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав», по которым собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.
Судом установлено, что Носковым В.А., Пономарёвым А.Н., Усовым Н.А. без получения разрешения на строительство и составления проектной документации и получения положительного экспертизы, на земельном участке по адресу [___], собственниками которого они являются, самовольно фактически возведено трехэтажное многоквартирное жилое здание. Данный вывод суда первой инстанции не опровергнут судом апелляционной инстанции.
Удовлетворяя встречный иск о признании права собственности на возведенный объект недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при возведении указанного объекта соблюдены правила застройки, установленные действующим законодательством.
Данный вывод суда апелляционной инстанции противоречит установленным судом первой инстанции обстоятельствам дела.
Судом первой инстанции установлено, что при возведении строения нарушено минимальное допустимое расстояние застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи. По решению городского собрания г. Сочи от 29 декабря 2009 г. минимальный отступ от границ земельного участка должен быть не менее трёх метров. Фактический же отступ от соседнего земельного участка до незавершённого капитального строения составляет 1,1м.
В соответствии с решением городского собрания г. Сочи от 3 ноября 2015 г. № 41 «О внесении изменений в решение городского собрания г. Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202 «Об утверждении правил землепользования застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи» в зоне Ж-2 (малоэтажная жилая застройка до 15 м. Цель выделения — развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной жилой застройки, зон комфортного жилья, включающих отдельно стоящие и блокированные индивидуальные (одноквартирные) жилые дома), в которой расположен земельный участок ответчиков, максимально разрешённый коэффициент использования территории равен 0,7 %, однако фактически коэффициент использования земельного участка застройки составляет 1,1 %.
9 февраля 2016 г. Пономарёву А.Н. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 86 кв.м., общей площадью 212 кв.м.
Вместе с тем судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда признано право собственности на объект недвижимости площадью застройки 205,9 кв.м., общая площадь — 604,6 кв.м., то есть с превышением разрешённых параметров в 2,4 и 2,85 раза соответственно.
Указанные обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, не получили оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем вывод суда о том, что при возведении указанного объекта соблюдены правила застройки, установленные действующим законодательством, нельзя признать правильным.
В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 341 кв.м., расположенный по адресу: [___], с кадастровым номером [___] имеет разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.
Вместе с тем, в процессе судебного разбирательства дела судом первой инстанции установлено целевое назначение и дальнейшее использование указанного спорного объекта в установленном порядке путем, соответствующее требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам.
Таким образом, учитывая, что земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства жилых строений этажностью не более трех этажей, возведением многоквартирного жилого дома ответчиками не соблюдено целевое назначение земельного участка.
Данный довод суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не опровергнут.
Пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Перечень общего имущества многоквартирного дома содержится в пункте 1 статьи 36 названного кодекса.
Следовательно, многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации имуществу общего пользования.
Однако в нарушение приведённых выше норм материального права суд апелляционной инстанции не дал какую-либо оценку тому, соответствует ли возведённый ответчиками объект требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам.
Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о незначительности допущенных при строительстве объекта недвижимости нарушений, обосновал данный вывод на заключении эксперта от 8 февраля 2017 г., отвергнутом судом первой инстанции по тем основаниям, что заключение эксперта в части расчёта площади застройки не соответствует действительным объемам застройки, также выводов суда первой инстанции не опроверг.
Кроме того, сославшись на выводы эксперта о том, что возведенный строительный объект находится в технически исправном состоянии, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы смежных землепользователей и третьих лиц, суд апелляционной инстанции существенное обстоятельство, имеющее значение для дела, не установил и условий для его установления не создал, в частности не обсудил вопрос о назначении и проведении по делу строительно-технической экспертизы с целью установления соответствия или несоответствия возводимого объекта строительства разрешительной документации, требованиям, предъявляемым к индивидуальному жилому дому, а также выяснения вопроса, допущены ли при возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предельных параметров разрешенного строительства.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.
В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Между тем, в материалах дела отсутствует разрешение на строительство объекта недвижимости — многоквартирного жилого дома, площадью 205,9 кв.м., расположенного по адресу: [___], равно как и доказательства обращения ответчиков в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства такого строительного объекта, что подтверждает отсутствие попыток к легализации самовольного строения. При этом нахождение указанного строительного объекта в территориальной зоне «Ж-2», малоэтажной жилой застройки, не может свидетельствовать о соблюдении ответчиками целевого назначения земельного участка, определенного как индивидуальное жилищное строительство.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанций об отсутствии достаточных оснований для признания возведенного Носковым В. А., Пономарёвым А.Н., Усовым Н.А. подлежащим сносу самовольным строением без надлежащей оценки в судебных постановлениях обстоятельств, указанных истцами по основному иску в обоснование своих требований, свидетельствует о существенном нарушении судом апелляционной инстанции статей 56, 57, 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 30 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, указав в резолютивной части определения о признании за Носковым В.А., Пономарёвым А.Н., Усовым Н.А. права собственности на жилой дом площадью 205,9 кв.м., расположенный по адресу: [___] оставил без внимания тот факт, что указанный объект недвижимости на момент рассмотрения дела не окончен строительством.
При этом признание за истцами по встречному иску права собственности на жилой дом, как на объект завершенного строительства, противоречит заключению проведенной судом судебной строительно-технической экспертизы от 8 февраля 2017 г., положенной судом апелляционной инстанции в основу вывода об удовлетворении встречного иска, в которой процент готовности указанного объекта определен как 48%, что также свидетельствует о нарушении судом апелляционной инстанции требований статей 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как вывод суда противоречит установленным обстоятельствам дела.
Таким образом, судом апелляционной инстанции признано право собственности за истцами по встречному иску не на объект незавершенный строительством, которым он является согласно установленным по делу обстоятельствам, а на завершенный строительством объект недвижимости (жилой дом), которого реально не существует, что действующим законодательством не допускается.
При вынесении решения судом апелляционной инстанции не были выполнены и требования статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой суд должен дать оценку достоверности, а также достаточности доказательств и их взаимосвязи, что привело к неправильному применению нормы материального права (статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом суду следовало принять во внимание всю совокупность обстоятельств дела с учетом всех установленных судом фактов. Однако судом это сделано не было, в связи с чем суд разрешил спор с нарушением норм процессуального права, не на основе доказанных фактов.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Данные разъяснения не были учтены судом апелляционной инстанции при вынесении решения.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).
Приведённые выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2018 г. нельзя признать законным, и по изложенным основаниям оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 февраля 2018 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 13.08.2019 N 18-КГ19-40
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2019 г. N 18-КГ19-40
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Асташова С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодара к Дечевой Бэле Владимировне о сносе самовольной постройки, по встречному иску Дечевой Бэлы Владимировны к администрации муниципального образования г. Краснодара о признании права собственности
по кассационной жалобе Дечевой Б.В. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 апреля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 августа 2018 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В.,
установила:
Администрация муниципального образования г. Краснодара обратилась в суд с иском к Дечевой Б.В. о сносе самовольной постройки, указав в обоснование заявленных требований, что на принадлежащем Дечевой Б.В. земельном участке площадью 400 кв. м с кадастровым номером <…>, категория — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства индивидуальных жилых домов, малоэтажных жилых домов, жилых домов блокированной застройки, расположенном по адресу: <…> внутригородской округ, в районе <…>, КП «<…>», участок N <…>, в границах территориальной зоны — общественно-деловая зона местного значения (О.Д.2), без получения разрешения на строительство возведен двухэтажный объект площадью застройки 145 кв. м, обладающий признаками индивидуального дома блокированной застройки. Нарушение ответчицей требований законодательства при строительстве создает угрозу жизни и здоровья граждан, в связи с чем постройка, по мнению истца, подлежит сносу.
Дечева Б.В. заявленные исковые требования не признала, обратилась со встречным иском к администрации муниципального образования г. Краснодара о признании права собственности на домовладение площадью застройки 145 кв. м, указав, что спорная постройка возводится на принадлежащем ей земельном участке, возведенный объект не нарушает целевого использования участка, отвечает градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем подлежит сохранению. Она обращалась за получением разрешения на строительство, но ей было необоснованно отказано.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 апреля 2018 г. в удовлетворении исковых требований администрации и встречных исковых требований Дечевой Б.В. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 августа 2018 г. решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменено. В указанной части вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований администрации. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Дечева Б.В. просит отменить указанные судебные постановления.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 8 июля 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.
Судом установлено, что земельный участок N <…> площадью 400 кв. м с кадастровым номером <…>, категория — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства индивидуальных жилых домов, малоэтажных жилых домов, жилых домов блокированной застройки, расположенный по адресу: г. <…> внутригородской округ, в районе ул. <…>, КП «<…>» принадлежит на праве собственности Дечевой Б.В.
9 февраля 2017 г. администрацией Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара отказано Дечевой Б.В. в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома.
По результатам выездной проверки соблюдения земельного законодательства, проведенной администрацией муниципального образования г. Краснодара 21 августа 2017 г., выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером <…> без получения разрешения на строительство возводится индивидуальный жилой дом. Составлен протокол об административном правонарушении и привлечении Дечевой Б.В. к административной ответственности.
Согласно заключению судебной экспертизы, спорный объект является жилым домом блокированной застройки, соответствует строительным и экологическим нормам, требованиям и нормам пожарной безопасности. Угроза жизни и здоровью в результате возведения объекта недвижимости отсутствует. Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 19, на спорном объекте незавершенного строительства не нарушены.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что возводимый Дечевой Б.В. объект капитального строительства по указанному выше адресу находится на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства, принадлежащем Дечевой Б.В. на праве собственности. При возведении строения соблюдены правила застройки, установленные действующим законодательством, права иных лиц не нарушены, строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал, что возведение Дечевой Б.В. объекта строительства осуществляется без получения разрешительных документов, мер по легализации постройки собственником земельного участка не предпринималось.
Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска и принимая новое решение об удовлетворении требований администрации, суд апелляционной инстанции указал, что Дечевой Б.В. не представлено доказательств оспаривания соответствующего решения об отказе в выдаче ей разрешения на строительство, в связи с чем пришел к выводу, что возводимое строение обладает признаками самовольной постройки, которая подлежит сносу лицом, осуществившим ее и за его счет.
С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (здесь и далее — в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Пунктом 3 той же статьи установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом апелляционной инстанции установлено, что индивидуальное жилищное строительство осуществлялось Дечевой Б.В. на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке с соблюдением его разрешенного использования, постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на незавершенный объект строительства и основанием для удовлетворения иска о его сносе.
Данные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, не были учтены судом апелляционной инстанции, что повлекло неправильное применение норм материального права и вынесение незаконного судебного постановления.
С учетом изложенного апелляционное определение подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 августа 2018 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
——————————————————————
Несоответствующие виды использования, конструкции и партии
На этой странице представлена информация о регулировании местными органами власти несоответствующего использования в штате Вашингтон, включая соответствующие судебные решения и примеры местных постановлений.
Обзор
Несоответствующее использование — это использование собственности, которое было разрешено в соответствии с правилами зонирования в то время, когда использование было установлено, но которое из-за последующих изменений в этих правилах больше не является разрешенным использованием.Несоответствующая структура — это структура, которая соответствовала правилам зонирования и развития на момент ее строительства, но которая из-за последующих изменений в правилах зонирования и / или развития больше не полностью соответствует этим правилам. Несоответствующая партия — это партия, которая на момент ее создания соответствовала требованиям к минимальному размеру партии для зоны, в которой она расположена, но которая из-за последующих изменений минимального размера партии, применимого к этой зоне, теперь меньше этого минимальный размер лота.
Закон штата не регулирует несоответствующие виды использования, конструкции или участки. Таким образом, местные юрисдикции свободны в определенных конституционных пределах устанавливать свои собственные стандарты для регулирования этих несоответствующих ситуаций.
Несоответствующие виды использования и конструкции не являются незаконными использованиями и сооружениями; им, как правило, разрешается продолжать работу в том виде, в каком они есть, с учетом местных ограничений. В деле Rhod-A-Zalea v. Snohomish County , 136 Wn.2d 1, 7 (1998) верховный суд штата объяснил основания для такого обращения с несоответствующими видами использования:
Теория постановления о зонировании заключается в том, что несоответствующее использование наносит ущерб некоторым из тех общественных интересов (здоровье, безопасность, нравственность или благосостояние), которые оправдывают использование полицейских полномочий.Несмотря на то, что установлено, что оно наносит ущерб важным общественным интересам, несоответствующее использование может продолжаться на основании убеждения, что было бы несправедливо и, возможно, неконституционно требовать немедленного прекращения несоответствующего использования.
Местные ограничения обычно запрещают расширение использования несоответствующих конструкций и сооружений. Несоответствующее использование обычно теряет свой правовой статус в соответствии с местным законодательством, если оно прекращается на определенный период времени, например шесть месяцев или год.Несоответствующие конструкции обычно теряют свой правовой статус, если они уничтожены, например, в результате пожара, полностью или частично.
Использование, которое становится несоответствующим в результате изменений в правилах зонирования, по-прежнему регулируется разумными правилами полиции города или округа для защиты здоровья, безопасности и благополучия населения, которые вступают в силу после установления такого использования. Род-А-Залеа против округа Снохомиш , 136 Wn. 2д в 8-9. В этом решении суд постановил, что компания, которая имела право добывать торф в качестве несоответствующего использования, подпадала под действие принятых позже местных строительных норм, которые требовали разрешения на проведение земляных работ или засыпки территории.
Постановления о зонировании могут предусматривать прекращение несоответствующего использования с помощью положений о разумной амортизации. Такие положения о амортизации, которые позволяют продолжать эксплуатацию в течение периода времени, который считается достаточным для возмещения вложенных в использование инвестиций, обычно применяются к ограничениям или запретам, налагаемым на рекламные щиты.
Владельцам собственности обычно разрешается строить на своих несоответствующих участках, хотя они, как правило, должны встречать неудачи, применимые к этой зоне, если отклонение от таких неудач не применяется и не может быть предоставлено в соответствии с принятыми критериями для утверждения отклонения.Отказ в возможности строить на несоответствующей партии в некоторых случаях может представлять собой «изъятие» в соответствии с федеральной конституцией и конституцией штата. Если собственник недвижимости владеет двумя соседними и неразработанными несоответствующими участками, в некоторых юрисдикциях эти два участка рассматриваются как один, соответствующий.
Избранные судебные решения
Суд постановил, что нарушитель владения землей не может на законных основаниях установить действительное несоответствующее использование, которое в данном случае использовалось для разборки автомобилей, перешедших с соседнего участка.Суд возвратил дело в суд высшей инстанции для определения того, было ли использование рассматриваемого имущества разрешительным, чтобы не было нарушения прав владения.
Верховный суд штата принял доктрину уменьшающегося актива и постановил, что несоответствующее закону использование горнодобывающей промышленности предыдущим владельцем простиралось до границ земельного участка площадью 80 акров и перешло к застройщику, правопреемнику. Суд пояснил, что эта доктрина «может рассматриваться либо как исключение из общего принципа, согласно которому несоответствующее использование будет ограничено его первоначальным участком, либо как существенная адаптация доктрины несоответствующего использования для признания реалий добывающих отраслей.Суд пришел к выводу, что городские власти не установили действие или бездействие, которые доказали бы, что это несоответствующее использование было прекращено. То, что участок еще не был заминирован и был продан без упоминания добычи, не является окончательным.
Если существует несоответствующее использование на момент принятия постановления о зонировании и, таким образом, разрешено продолжать его действие, оно «не может быть изменено на какой-либо другой вид несоответствующего использования». Таким образом, даже если рассматриваемое свойство в Изначально этот корпус использовался как церковь, в течение 12 лет в нем располагалась художественная школа, до того как церковь купила его в 1990 году.Каким бы ни был первоначальный статус несоответствующего использования, которым он когда-то обладал, нельзя было передать церкви.
Допустимое существующее несоответствующее использование горнодобывающей компании было предметом позже принятого в округе постановления о полномочиях полиции, которое требовало, чтобы предприятие получило разрешение на сортировку перед проведением текущих земляных работ и работ по заполнению.
Окружной медпункт отказал в разрешении на строительство для увеличения размера хижины на том основании, что локальная септическая система хижины была неадекватной для любого дополнительного использования.Септическая система на объекте была недавно отремонтирована и была одобрена медицинским округом как приемлемая некачественная система для существующей, неулучшенной хижины, но постановление округа запретило строительство пристроек к зданиям с некачественными септическими системами. Суд постановил, что требование к истцам соблюдать минимальные нормы санитарного кодекса при строительстве пристройки является разумным средством защиты здоровья населения и качества воды.
Школа, управляемая церковью, имеет право на выгоду «дедушкиной оговорки» строительных норм и положения о «несоответствующем использовании» постановления о зонировании.Единообразный Строительный кодекс предусматривал, что «Здания, существующие на момент принятия настоящего Кодекса, могут иметь свое существующее использование или пребывание, если такое использование или занятие было законным на момент принятия настоящего Кодекса, при условии, что такое дальнейшее использование разрешено. не опасен для жизни «. Не было ни попытки показать, ни каких-либо выводов, что дальнейшее использование здания в качестве церкви было бы опасно для жизни.
Суд постановил, что усовершенствования корпорацией своего завода, которые увеличили производство, не привели к расширению несоответствующего использования в нарушение постановления города.Постановление города о несоответствующем использовании не содержит конкретного запрета на интенсификацию несоответствующего использования.
Владельцы кинотеатров оспорили законность постановлений, которые запрещали им показ фильмов для взрослых в их нынешних местах и прекращали любое несоответствующее использование в течение 90 дней. Был принят балансирующий тест, чтобы определить разумность периода прекращения, то есть перевешивают ли вред или трудности для пользователя выгоды для общества, которые могут быть получены от прекращения использования.Этот тест применяется в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств каждого несоответствующего пользователя. Суд в этом деле установил, что срок прекращения несоответствующего использования был разумным.
Использование собственности должно быть установлено до принятия постановления о зонировании, чтобы впоследствии квалифицироваться как несоответствующее использование. Простая покупка собственности и владение ею не являются достаточными факторами для установления существующего несоответствующего использования.
Совет по регулированию имел право одобрить заявку на строительство здания на автосервисе, даже несмотря на то, что заявка требовала расширения ранее существовавшего несоответствующего использования, потому что в постановлении о зонировании не было запрета на расширение или расширение несоответствующего использования и потому что расширение улучшит неприглядные условия на верфи.
Суд поддержал решение должностного лица по слушанию дела об отказе в удовлетворении иска владельца собственности о законном несоответствующем использовании его собственности, поскольку решение было подтверждено существенными доказательствами, включая аэрофотоснимки, предоставленные округом, и свидетельские показания соседей, подтверждающие, что бизнес владельца не был расположен на участке до изменения законов о зонировании.
Владелец парка мобильных домов не выполнил постановление, требующее, чтобы владельцы несоответствующих видов использования подали план участка, чтобы на законных основаниях продолжить свое несоответствующее использование, и город уведомил владельца, что использование больше не разрешено. Апелляционный суд постановил, что постановление города было действующим постановлением, а не изъятием, потому что «право» использовать собственность для конкретного использования не является фундаментальным атрибутом собственности. Скорее, это условное право, зависящее от закона штата и местных нормативных актов, таких как требования к бизнес-лицензии и зонирование.
Примеры местных правил
- Остров Бейнбридж Муниципальный кодекс гл. 18.30 — Несоответствующие партии, использование и конструкции
- Бентон-Сити Муниципальный кодекс Ch. 20.45 — Использование, здания, строения и участки
- Блейн Муниципальный кодекс Ch. 17.94 — Использование в несоответствиях
- Округ Клаллам Код Ch. 33.43 — Статус несоответствующего использования, посылок и ранее существовавших видов использования
- Friday Harbour Муниципальный кодекс Ch.17.60 — Несоответствие
- Кент Municipal Code Sec. 15.08.100 — Несоответствующая разработка
- Мукилтео Муниципальный кодекс гл. 17.68 — Несоответствующие здания, использование и участки
- Спокан Муниципальный кодекс Ch. 17C.210 — Несоответствующие ситуации
- Самнер Муниципальный кодекс гл. 18.46 — Несоответствующие партии, конструкции и использование
Рекомендуемые ресурсы
: Четвертая поправка — Обыск и конфискация :: Аннотированная Конституция США :: Justia
Право людей на безопасность в своих лицах, домах, документах и имуществе от необоснованных обысков и конфискований не должно нарушаться, и никакие ордера не могут выдаваться, кроме как по вероятной причине, подкрепленной Клятвой или подтверждением, и в частности описанием место, подлежащее обыску, и лица или вещи, подлежащие изъятию.
Аннотации
Оформление ордеров. «Общий критерий разумности Четвертой поправки». . . определяет способ исполнения ордера ». 177 Однако до недавнего времени большинство таких вопросов решались законодательными актами и правилами. 178 Согласно общему праву, прежде чем офицер мог вторгнуться, он должен уведомить о своей должности, полномочиях и целях, и в действительности ему должно быть отказано в допуске, 179 , и до недавнего времени это было требованием закона. в федеральной системе 180 и в целом в штатах.В деле Ker v. California , 181 Суд счел правило объявления конституционным требованием, хотя большинство сочло обстоятельства, оправдывающие въезд без объявления.
В деле Wilson v. Arkansas , 182 Суд определил, что правило общего права «постучи и объяви» является элементом расследования обоснованности Четвертой поправки. Однако это правило представляет собой просто презумпцию, которая срабатывает при различных обстоятельствах, включая те, которые представляют угрозу физического насилия для офицеров, те, в которых заключенный сбежал и укрылся в своем жилище, и те, в которых у офицеров есть основания полагать, что вероятно уничтожение улик.Тест, сформулированный двумя годами позже в деле Richards v. Wisconsin , 183 , заключается в том, есть ли у полиции «разумное подозрение, что стучать и сообщать о своем присутствии при определенных обстоятельствах было бы опасно или бесполезно, или что это было бы воспрепятствовать эффективному расследованию преступления ». В деле Richards Суд постановил, что нет общего исключения из правила, когда офицеры исполняют ордер на обыск в расследовании уголовного преступления, связанного с наркотиками; вместо этого требуется анализ в каждом конкретном случае, чтобы определить, оправдан ли запрет на вход в систему в данных обстоятельствах. 184 Аналогичным образом, если полицейские решат постучать и объявить перед поиском наркотиков, обстоятельства могут оправдать принудительный вход, если не будет быстрого реагирования. 185 Недавние федеральные законы, предусматривающие выдачу ордеров, разрешающих при определенных обстоятельствах «беспрепятственные» записи для исполнения ордеров, несомненно, предоставят Суду возможность изучить конфигурации правила объявления. 186 Закон, регулирующий истечение срока действия одного ордера и выдачу другого, «должен толковаться либерально в пользу отдельного лица. 187 Точно так же, как наличие вероятной причины должно быть установлено на основе свежих фактов, так и исполнение ордера должно выполняться своевременно, чтобы гарантировать, насколько это возможно, дальнейшее существование вероятной причины. 188
Поскольку действия полиции во исполнение ордера должны быть связаны с целями санкционированного вторжения, и поскольку неприкосновенность жилища лежит в основе Четвертой поправки, сотрудники полиции нарушают Поправку, вызывая представителей средств массовой информации или других третьих лиц в жилище во время исполнения ордера, если присутствие этих лиц не способствовало исполнению ордера. 189
При оформлении ордера на обыск помещений и указанных лиц в помещениях, сотрудники полиции не могут автоматически обыскивать кого-либо еще, найденных на территории. 190 Если они могут сформулировать какие-либо разумные основания для опасений за свою безопасность, они могут провести «обыск» человека, но для проведения обыска у них должна быть конкретная вероятная причина в отношении этого человека. Однако в деле Мичиган против Саммерса , 191 Суд постановил, что офицеры, прибывшие для исполнения ордера на обыск дома, могут задержать, не требуя формулировки каких-либо разумных оснований и, следовательно, обязательно без вероятной причины, владельца или житель дома, с которым они столкнулись на крыльце, выходя из помещения.Суд определил, что такое задержание, которое было «существенно менее назойливым», чем арест, было оправдано интересами правоохранительных органов в минимизации риска причинения вреда офицерам, облегчении проникновения и проведении обыска, а также предотвращении полета в этом случае. компрометирующие улики найдены. 192 По тем же причинам полицейские могут использовать «разумную силу», включая наручники, для проведения задержания. 193 Кроме того, при некоторых обстоятельствах офицеры могут обыскивать помещения, исходя из ошибочного, но разумного убеждения, что помещения описаны в действующем ордере. 194
Ограничения инцидента задержания до обыска были рассмотрены в деле Bailey v. United States, — дело, в котором житель покинул свое жилище и проехал некоторое расстояние, прежде чем его остановили и задержали. 195 Суд Bailey постановил, что задержание не было конституционно обоснованным в соответствии с правилом, объявленным в Summers . 196 По мнению Суда, применение категорического исключения к требованиям вероятной причины задержания инцидента при обыске определяется пространственной близостью, то есть тем, обнаружен ли обитатель «в непосредственной близости от помещения, подлежащего обыску», 197 , а не по временной близости, то есть задержанию пассажира «как можно скорее» в соответствии с требованиями безопасности.Таким образом, Суд аргументировал это тем, что ограничение правила Summers территорией, в которой обитатель представляет реальную угрозу, гарантирует, что сфера действия правила, касающегося задержания при обыске, ограничивается его основным обоснованием. 198
Хотя для целей казни, как и во многих других вопросах, между ордерами на обыск и ордерами на арест мало различий, одно заметное различие состоит в том, что наличие действующего ордера на арест не дает властям права входить в дом третьей стороны, ищущей лицо, указанное в ордере; для этого им нужен ордер на обыск, подтверждающий, что судья установил наличие вероятных оснований полагать, что указанное лицо находится в помещении. 199
Незаконное выселение может привести к неприятностям из-за преследований арендодателя
Не используйте самопомощь для выселения арендатора
Самостоятельное выселение происходит, когда домовладелец вновь вступает во владение недвижимостью, не прибегая к процессу выселения. Использование самопомощи может быть равносильно преследованию арендодателя. Почти каждый штат запрещает домовладельцу использовать самопомощь для выселения арендатора.
Законные процедуры выселения штата применяются независимо от того, что арендатор сделал или как ведет себя арендатор.Даже если арендатор не уплатил арендную плату, разрушил собственность или нарушил условия договора аренды или аренды, арендодатель может удалить арендатора только в соответствии с законом, выполнив процедуры выселения штата.
Арендодатель должен избегать следующих методов самопомощи:
- Принуждение коммунальных предприятий к отключению услуг из-за неуплаты счета
- Замена замков
- Вывоз имущества арендатора из арендуемой квартиры
- Угроза или преследование арендатора
- Приказ арендатору покинуть
Ответственность за незаконное выселение арендатора
Суды не одобряют выселение по принципу самопомощи и могут легко присудить арендатору компенсацию за незаконное выселение.Если владелец недвижимости незаконно выселяет арендатора, арендатор может подать на арендодателя в суд по широкому кругу вопросов в зависимости от обстоятельств выселения:
- Взлом
- Неправомерное выселение
- Нападение
- Аккумулятор
- Клевета
- Клевета
- Умышленное причинение эмоционального стресса.
Поведение арендатора не освобождает арендодателя от ответственности. Вместо этого суд может рассматривать незаконные действия арендодателя как преследование арендодателя.
Арендатор имеет право на получение реальной денежной компенсации расходов, понесенных в результате незаконного выселения. Это может включать компенсацию за:
- Временное жилище
- Еда, испорченная при отключении электричества
- Имущество, которое исчезло, когда арендодатель был заблокирован арендодателем
Некоторые штаты могут также разрешить арендаторам взыскать денежные штрафы, такие как арендная плата за два или три месяца или в два-три раза больше фактического ущерба.Арендатор также может остаться в помещении, получить бесплатное проживание или освободить помещение и получить свой залог от арендодателя.
Законное выселение арендатора
Вместо того, чтобы использовать преследование арендодателя и другие незаконные средства, чтобы заставить арендатора освободить арендуемое имущество, арендодатель должен следовать применимым законам штата при выселении арендатора. Хотя это может занять больше времени, а судебные издержки могут оказаться дорогостоящими, это защитит арендодателя от крупных штрафов. Поскольку процедуры выселения различаются в каждом штате, ниже приведены общие рекомендации по выселению арендатора.
Шаг 1. Предоставьте арендатору уведомление о расторжении договора
Прежде чем домовладелец сможет обратиться в суд для удаления арендатора, договор аренды должен быть прекращен. Арендодатель может расторгнуть договор аренды по причине или без таковой. Однако для прекращения аренды может потребоваться причина или юридическая причина, регулируемая постановлениями о контроле за арендной платой. Чтобы выселить арендатора по уважительной причине, арендодатель должен надлежащим образом уведомить арендатора.
Доступны три типа уведомлений о прекращении действия:
- Pay Rent or Quit: Арендатор должен заплатить арендную плату в течение установленного времени (обычно от трех до пяти дней) или освободить арендуемую квартиру.
- Вылечить или выйти: Арендатор должен исправить нарушение договора аренды или договора аренды в течение определенного времени.
- Безусловный выход: Арендатор должен освободить помещение без возможности исправить нарушение или оплатить арендную плату.
Чтобы удалить арендатора без причины, домовладелец должен направить арендатору уведомление за 30 или 60 дней об освобождении собственности.
Шаг 2. Подайте иск о выселении
Арендатор должен устранить нарушение или освободить помещение в указанные сроки.Если арендатор отказывается, арендодатель должен подать незаконный иск о задержании в суде мелких тяжб с целью законного выселения арендатора.
Арендодатель должен подать «жалобу» в суд. В жалобе содержится:
- Факты, оправдывающие выселение
- Заявление о возврате арендной платы и возмещении убытков
Арендодатель должен вручить арендатору жалобу вместе с повесткой, которая является документом, информирующим арендатора о судебном иске.
Шаг 3. Дождитесь ответа арендатора
Арендатор может ответить на жалобу «ответом» в течение времени, указанного в повестке.Арендатор может использовать ответ, чтобы опровергнуть обвинения или представить свою защиту. Например, арендатор может сказать, что выселение является ответным выселением или что недостающая арендная плата была использована для проведения необходимого ремонта, который арендодатель отказался произвести.
Шаг 4: Получите приговор за владение
Если арендатор не отвечает на жалобу, арендодателю выносится решение по умолчанию. Если арендатор дает ответ, но решение суда вынесено в пользу арендодателя, это решение дает арендодателю право вступить во владение недвижимостью.
Шаг 5. Удаление арендатора
Несмотря на то, что арендодатель имеет право вернуть собственность, арендодатель не может выселить арендатора без помощи сотрудника правоохранительных органов. Как только офицер, обычно маршал или шериф, получит решение и гонорар, он уведомит арендатора о законном выселении и количестве дней, в течение которых арендатор должен переехать. Если арендатор не освободит недвижимость в течение указанного времени, сотрудник правоохранительных органов может физически удалить арендатора.
Избегайте незаконных выселений: позвольте адвокату помочь вам сделать это правильноИногда арендатор доставляет больше проблем, чем того стоит — будь то просрочка арендной платы, жалобы соседей или разрушение вашей собственности — и им нужно уехать. Но все же нужно соблюдать закон при выселении проблемного арендатора. Убедитесь, что вы соблюдаете закон, обратившись за юридической консультацией к местному адвокату по закону арендодателя-арендатора в вашем районе.
Основания для подачи гражданского иска
Гражданским иском является любое дело, не являющееся уголовным делом.Большинство дел — это гражданские иски. Если вы хотите, чтобы судья издал приказ, вы можете подать гражданский иск с просьбой о судебном запрете. Вы можете подать иск о выплате денег, чтобы компенсировать вам причиненный вред. Если ваше дело составляет менее 7000 долларов, вы можете подать иск с небольшой претензией. Дело о мелких претензиях также является гражданским иском.
Если ваше дело связано с большими деньгами или является сложным, вам, вероятно, потребуется помощь юриста для подачи гражданского иска. Цель этого раздела — объяснить наиболее распространенные юридические претензии арендаторов.
1. Плохие условия и нарушение гарантии пригодности
Согласно закону Массачусетса, все арендодатели должны арендаторам так называемую «гарантию пригодности для жилья». Это означает, что домовладелец обязан поддерживать вашу квартиру в хорошем состоянии с момента вашего первого заселения до вашего отъезда. 4
Очень важно понимать, что домовладелец не может отказаться от своих обязательств по предоставлению жилой квартиры, заявив, что арендная плата, которую она взимала с вас, была снижена из-за плохих условий. 5
Если арендодатель не поддерживает вашу квартиру в хорошем состоянии, он нарушил или «нарушил» свои гарантии пригодности для проживания. Затем вы можете заявить, что стоимость вашей квартиры снизилась и что она не стоит всей арендной платы, которую взимает с вас арендодатель. Вы можете подать это требование в некоторых случаях выселения, чтобы уменьшить сумму арендной платы, которую вы должны, или получить право на проживание в вашей квартире. Вы также можете использовать его, чтобы подать иск против арендодателя о возврате арендной платы.Эта гарантия распространяется на все соглашения об аренде, будь то письменные или нет. Ваш домовладелец не может игнорировать это требование или потребовать от вас отказаться от вашего права на проживание в жилой квартире. 6
Арендодатель нарушает гарантию пригодности для проживания с того момента, как он действительно узнает об условиях, которые могут поставить под угрозу или нанести ущерб вашему здоровью, безопасности или благополучию. 7 В соответствии с законом предполагается, что домовладелец действительно знает о нарушениях, если они имели место во время вашего переезда в свою квартиру. 8 Не нужно ей о них рассказывать, хотя гораздо лучше сделать это, а всегда лучше сделать это письменно.
Если проблемы возникают после вашего въезда, домовладелец знает, что они существуют:
- Если она их увидит,
- Когда вы рассказываете ей о них (устно или письменно), или
- Когда Департамент здравоохранения или Департамент инспекционных услуг отправляет ей уведомление о наличии проблем. 9
Кроме того, когда один арендатор сообщает о неисправности, которая влияет на других арендаторов, арендодатель получает уведомление, на которое другие арендаторы могут полагаться.
Не каждого дефекта будет достаточно, чтобы суд констатировал снижение стоимости вашей квартиры. 10 Суд имеет широкие полномочия решать, что является нарушением гарантии, а что нет. Если вы хотите подать в суд на арендодателя за нарушение гарантии пригодности для проживания, вы должны получить отчет от Департамента здравоохранения, в котором документируются все нарушения кодекса.
Когда домовладелец нарушает гарантии проживания, у вас есть несколько вариантов. Вы можете попросить суд уменьшить вашу арендную плату за период, когда вы жили в плохих условиях.Ваше право на снижение арендной платы начинается с того момента, когда арендодатель узнает о плохом состоянии вашей квартиры. 11 Если суд установит, что арендодатель нарушил гарантию пригодности для проживания, судья затем рассчитывает денежный ущерб, который арендодатель может вам задолжать. Мера ущерба для арендатора — это разница между справедливой рыночной стоимостью квартиры в хорошем состоянии (обычно это сумма арендной платы, которую вы первоначально согласились платить) и справедливой арендной стоимостью, которая представляет собой стоимость квартиры со всеми проблемы. 12 Однако даже с учетом многочисленных нарушений кодекса судья может обнаружить, что справедливая арендная стоимость вашей квартиры с дефектами не намного ниже вашей первоначальной арендной платы. 13
Если ваш домовладелец серьезно нарушил гарантию пригодности для проживания, вы можете аннулировать договор аренды и выехать из дома 14 или обратиться в суд с просьбой отменить договор аренды и полностью или частично вернуть уже уплаченную вами арендную плату. . 15 Если вы сделаете это, суд будет использовать несколько факторов, чтобы решить, будет ли вам разрешено расторгнуть договор аренды:
- Серьезность неисправных состояний и их влияние на обитаемость квартиры,
- Как долго вам пришлось жить с дефектами?
- Могут ли дефекты быть устранены в разумные сроки и ваша квартира снова станет пригодной для проживания, и
- Несете ли вы ответственность за дефекты.
Если суд установит, что арендодатель нарушил гарантию пригодности для проживания, и позволяет вам прекратить аренду, вы все равно можете нести ответственность за выплату справедливой арендной стоимости квартиры, если таковая имеется, в то время, когда вы жили там в плохих условиях. условия. 16
Примечание
Вам не нужно обращаться в суд, чтобы получить разрешение на выезд из-за плохих условий. Но есть шанс, что если вы съедете до истечения срока аренды без разрешения суда, домовладелец может подать на вас в суд в отношении упущенной арендной платы, пока не найдет другого арендатора.Но если у вас есть веская причина для переезда, суд может не привлечь вас к ответственности, если домовладелец подаст на вас в суд.
Вы также можете подать ходатайство о введении в действие Санитарного кодекса штата, которое отличается от подачи гражданского иска. В ходатайстве вы просите суд обязать владельца произвести необходимый ремонт и снизить арендную плату (включая уже уплаченную) до тех пор, пока не будет произведен ремонт. Вы также можете потребовать денежную компенсацию. Стоимость подачи этой петиции установлена законом в размере 2 долларов, и это самый быстрый способ передать ваш запрос о ремонте судье. 17 Дополнительные сведения о других способах устранения плохих условий и дополнительную информацию об этой гарантии см. В Главе 8: Выполнение ремонта. Форму ходатайства см. В «Ходатайстве арендатора о соблюдении государственного санитарного кодекса» (форма 14).
2. нарушение спокойного удовольствия
В Массачусетсе, если домовладелец вмешивается или не делает ремонт, в результате которого вы не можете пользоваться своей квартирой и получать от нее удовольствие, это может быть нарушением спокойного отдыха. Вы можете подать на нее в суд о возмещении денежного ущерба или постановлении суда в следующих случаях:
- Если ваш домовладелец должен предоставлять коммунальные или другие услуги, а он намеренно не предоставляет их.Обычные ситуации включают отказ от подачи горячей воды или тепла, а также отказ от ремонта печи или котла.
- Если ваш домовладелец должен предоставлять коммунальные или другие услуги, и он прямо или косвенно мешает их меблировке.
- Если ваш домовладелец передает вам ответственность за оплату коммунальных услуг без вашего согласия.
- Если ваш домовладелец пытается заблокировать вас или выселить из вашей квартиры без предварительного обращения в суд.
- Если домовладелец каким-либо образом намеренно мешает вам «тихо наслаждаться» вашей квартирой. 18
Очень важно понимать, что тот факт, что у вас может быть арендная плата, не мешает вам подать такой иск.
Сумма возмещения ущерба, присужденного вам судом, будет равна либо арендной плате за 3 месяца, либо вашим фактическим убыткам, в зависимости от того, что больше (за вычетом любой арендной платы, которую вы можете задолжать). Фактические убытки могут включать в себя деньги, которые вы должны были заплатить, чтобы поесть в ресторане, когда вы не смогли попасть в свою квартиру, повреждение вашего имущества из-за протекающей крыши или разницу в стоимости между вашей квартирой с водонепроницаемой крышей и вашей квартирой. с протекающей крышей (иными словами, нарушение гарантийных обязательств). 19
Если вы выиграете судебный процесс, вы также имеете право на оплату расходов на подачу иска и гонорары адвоката. Суд может присудить вам гонорары адвоката, даже если вы не платите адвокату, потому что она является юристом, оказывающим юридические услуги. 20 Некоторые юристы берутся за дела такого рода, даже если вы не можете им заплатить до тех пор, пока дело не будет выиграно или урегулировано.
Вот несколько примеров, которые нарушают ваше право на спокойное проживание в вашей квартире:
- Повторное затопление вашей квартиры из-за неисправности водопровода, которая не была отремонтирована должным образом. 21
- Неспособность домовладельца обеспечить адекватное отопление во время отопительного сезона, даже если она не могла позволить себе купить мазут. 22
- Неисправность или отказ арендодателя отремонтировать печь или котел, даже если арендатор несет ответственность за оплату топлива.
- Арендодатель превращает ваше личное пространство в общее пространство, такое как крыльцо или подвал, которые раньше были доступны только вам. 23
- Чрезмерный шум от других арендаторов, находящихся под контролем арендодателя. 24
- Эмоциональное расстройство, вызванное просчетом арендной платы арендодателем и попыткой выселить арендатора за неуплату. 25
- Звонок пожарной тревоги, действующий в течение 24 часов. 26
Если действия арендодателя настолько помешали вам использовать квартиру, что вам необходимо немедленно переехать, вы можете сделать это, не платя арендную плату, которую вы обязаны платить. 27 Но ситуация должна быть чрезвычайно серьезной, чтобы вы могли разорвать договор аренды или аренды.Если суд установит, что ситуация не была настолько серьезной, чтобы вам пришлось уехать, суд может обязать вас заплатить арендную плату после вашего выезда. Подробнее о расторжении договора аренды см. Глава 11: Выезд.
Примечание. Если в вашем договоре аренды содержится положение о том, что владелец будет обеспечивать тепло и горячую воду, но не несет ответственности за ущерб, если он этого не сделает, это положение об аренде является незаконным. 28
3. Возмездие
Закон штата запрещает домовладельцу или его агенту принимать меры против вас за следующие действия: 29
- Письменное уведомление арендодателя о нарушениях государственного санитарного кодекса;
- Сообщать арендодателю медицинским инспекторам, местным советам или другим должностным лицам о нарушениях закона;
- Удержание арендной платы из-за плохих условий; 30
- Подать иск против арендодателя
- ¡для защиты ваших прав; или
- Создание или вступление в организацию арендаторов.
Если в течение 6 месяцев после того, как вы приступили к какой-либо из вышеупомянутой деятельности, арендодатель отправит вам уведомление об увольнении, уведомление об увеличении арендной платы или уведомление о любых существенных изменениях в условиях вашего договора аренды или аренды, закон требует, чтобы судья предположил, что действия домовладельца были ответными. В случае оспаривания арендодатель должен доказать «четкими и убедительными доказательствами», что ее действия имели место независимо от вашего участия в этих охраняемых мероприятиях. 31 Если ваш домовладелец не докажет это, вы можете иметь право на получение арендной платы или денежного возмещения в течение 1-3 месяцев за ваш фактический ущерб, в зависимости от того, что больше, плюс расходы на подачу иска и гонорары вашего адвоката. 32
4. Недобросовестные или вводящие в заблуждение действия
Законодательный орган Массачусетса признал, что арендаторы являются потребителями одного из самых важных потребительских товаров — жилья. 33 В соответствии с Законом штата о защите прав потребителей, называемым «Глава 93A», домовладелец незаконно угрожает, пытается или фактически использует какие-либо нечестные или обманные действия против вас или кого-либо в вашем доме. 34
Например, если ваш домовладелец намеренно отключит отопление, это будет несправедливым или обманным действием, нарушающим Закон о защите прав потребителей.Если ваш домовладелец действует несправедливо или обманным путем, и это причиняет вам «травму», 35 вы можете подать на нее в суд и, возможно, получить денежную компенсацию или судебный запрет против нее. Травма может включать не только фактическую потерю из кармана, но и другие виды вреда, такие как эмоциональное расстройство, 36 и даже потерю времени на работе. Вы также можете иметь право на получение разумного гонорара адвоката и суммы ваших фактических убытков. 37 Если вы можете доказать, что домовладелец должен был знать, что его действия были несправедливыми или обманчивыми, иногда вы можете получить двойную или тройную сумму вашего денежного возмещения. 38
Однако не все арендодатели подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Если вы живете в доме на 2 или 3 семьи, и арендодатель проживает в этом здании вместе с вами, Закон о защите прав потребителей может не применяться. 39 Если вы живете в доме на 2 или 3 семьи, и арендодатель живет в этом здании и использует деньги за аренду для оплаты счетов, то Закон о защите прав потребителей не применяется. 40 Арендаторы государственного жилья не могут взыскать убытки в соответствии с Законом о защите прав потребителей за нарушение жилищными властями гарантии пригодности для проживания. 41 Однако, если вы живете в другой ситуации, вы можете использовать этот закон для защиты своих прав.
а. Что такое несправедливый или вводящий в заблуждение закон
Нечестным или обманчивым действием может быть любое действие, которое нарушает существующие законы или постановления, защищающие ваше здоровье, безопасность или благополучие. 42 Это может включать:
- Нарушение местных строительных норм, жилищных норм и государственного санитарного кодекса;
- Нарушение правил Генерального прокурора о защите прав потребителей; 43
- Retaliation;
- Недобросовестная практика взыскания долгов;
- Отказ от ремонта после уведомления домовладельца;
- Нарушение вашего права на спокойное наслаждение;
- с нарушением гарантии обитаемости;
- Не соблюдает закон о залоге;
- Отправляю вам документы, которые выглядят как судебные, но таковыми не являются;
- Отказ принять от вас судебные документы;
- Использование незаконных условий в договоре аренды;
- Отсутствие в договоре аренды имени, адреса или номера телефона домовладельца или управляющего вашим зданием; или
- Непредоставление вам копии договора аренды в течение 30 дней после его подписания.
Многие другие претензии, перечисленные в этой главе, также являются нарушением Закона о защите прав потребителей.
Наконец, закон запрещает домовладельцу любое другое поведение, которое вы можете убедить судью в несправедливости или обмане. 44 Чтобы убедиться, что вы заявляете обо всех возможных нарушениях Закона о защите прав потребителей (глава 93A), лучше всего указать в конце вашей жалобы: «Все мои претензии также являются нарушениями главы 93A Общего регламента штата Массачусетс. Законы.Это дает мне право удвоить или утроить все фактические убытки, нанесенные мне «.
г. Вы должны отправить письмо с требованием
Для возмещения убытков в соответствии с Законом о защите прав потребителей закон требует, чтобы вы сначала отправили своему домовладельцу письменное письмо с требованием не менее чем за 30 дней до подачи иска . 45 Цель письма с требованием — рассказать арендодателю, как она нарушила закон и что вы от нее хотите. Это письмо должно описывать обман домовладельца, то, как он причиняет вам вред, что вы хотите сделать, и просьбу о разумном урегулировании. 46 См. Образцы писем с требованием (формы 5, 6, 10 и 18). Это письмо не требуется, если ваш иск о защите прав потребителей является встречным в деле о выселении. 47 Вам также следует обратиться к информации о письмах с требованием на веб-сайте Генерального прокурора. Введите «письмо с требованием» в поле поиска.
Если домовладелец не ответит на ваше письмо в письменной форме в течение 30 дней, вы можете подать на нее в суд. 48 Если домовладелец ответит на ваше письмо, но вы не считаете это предложение разумным, вы все равно можете подать иск.Но суд не вправе присудить компенсацию в размере, превышающем то, что уже предложил домовладелец. 49 Если отказ арендодателя от урегулирования был умышленным или недобросовестным, вы можете получить в два или три раза больше суммы, которую вы требуете, плюс разумные гонорары адвокату и судебные издержки. 50 Чтобы подать иск в соответствии с Законом о защите прав потребителей, вы должны подать в суд на арендодателя в течение 4 лет после того, как арендодатель совершил несправедливое или обманчивое действие. 51
Если другие арендаторы также пострадали или пострадали от несправедливых или обманных действий арендодателя, вы можете подать против нее коллективный иск. 52
5. Залог
Если ваш домовладелец нарушает закон о залоге, вы можете подать на него в суд, как описано в Главе 3: Залог и арендная плата за последний месяц. Любое нарушение закона о залоге вашим арендодателем также может быть нарушением Закона о защите прав потребителей. 53
6. Халатность
Как правило, домовладелец должен проявлять разумную осторожность при использовании и обслуживании своей собственности, чтобы люди не пострадали. 54 Если арендатор или гость арендатора получили травмы из-за халатности арендодателя в поддержании своего имущества в хорошем состоянии, это лицо может подать иск против арендодателя или его агента о возмещении денежного ущерба. 55
Примечание
Случаи телесных повреждений или халатности являются сложными и могут повлечь за собой крупный материальный ущерб. Этот тип дела лучше всего рассматривать юристом, специализирующимся на законе о «телесных повреждениях». В таких случаях юристы часто берут гонорар из окончательной суммы, которую вы выигрываете.
Лицо может подать в суд за халатность в связи с травмами, вызванными опасным состоянием, которое арендодатель знал, что необходимо исправить, но не исправил. Владелец несет ответственность перед всеми законными жителями и всеми законными посетителями, а в некоторых случаях и перед детьми, которые не были приглашены на территорию. 56 Независимо от того, что говорится в вашем договоре аренды, арендодатель несет ответственность перед вами за травмы, полученные в результате следующих плохих жилищных условий: 57
- Скрытые дефекты
Арендодатель несет ответственность за травмы, вызванные скрытыми дефектами или плохими условиями в вашей квартире, которые существовали в начале вашей аренды. 58 - Зоны, находящиеся под контролем арендодателя
Арендодатель несет ответственность за травмы, вызванные дефектами или проблемами, о которых он знал, в местах общего пользования, таких как коридоры, тротуары и лестницы. 59 Независимо от того, существовали ли эти дефекты в начале вашей аренды или возникли позже, она несет ответственность за любой ущерб, который случится с вами. 60 Она также несет ответственность за травмы, нанесенные на территориях, находящихся под ее исключительным контролем, в случае нарушения санитарных или строительных норм. 61 - Невыполнение ремонта
Существует три ситуации, в которых вы можете подать иск против арендодателя, если вы получили травму из-за состояния, которое она не смогла исправить.- Если ваш домовладелец согласился в договоре аренды на ремонт, он несет ответственность перед вами за травмы, вызванные опасным состоянием, о котором она знала, но не смогла отремонтировать или отремонтировала неправильно. 62
- Ваш арендодатель несет ответственность перед вами за травмы, вызванные дефектом, который она по собственной инициативе взяла на себя исправить, но исправила грубо небрежно. 63
- Арендодатель несет ответственность перед вами за травму, причиненную любым небезопасным состоянием, не созданным вами, о котором она была уведомлена. 64 Это относится ко всем домовладельцам, за исключением домовладельцев, проживающих в домах на 2 и 3 семьи, занимаемых собственниками.
Суд может признать вашего арендодателя небрежным в отношении любой из вышеперечисленных травм, даже если вы нарушили положение своего договора аренды, например, сдавали квартиру в субаренду без согласия или не уплатили всю арендную плату.Арендодатель может уменьшить, но не может избежать ее ответственности, если ваша собственная халатность способствовала нанесению вам травмы. 65
7. Утрата или телесное повреждение в результате кражи со взломом или других уголовных преступлений
Если вы стали жертвой преступного деяния, такого как кража со взломом, изнасилование или нападение, в вашем доме или квартире, и халатность арендодателя создала возможность для преступника действовать, вы можете подать в суд на арендодателя и требовать деньги убытки. 66 Арендодатель должен был знать или должен был знать, что ее действие или бездействие создали ситуацию, которая позволила кому-либо другому совершить преступление. 67 Кроме того, преступное деяние должно быть предсказуемым. 68
Если вы столкнетесь с ситуацией, описанной выше, вы также можете потребовать возмещения убытков в размере
нарушение гарантии проживания. 69
Эмоциональное расстройство
Существует ряд ситуаций, в которых теперь вы можете взыскать денежную компенсацию за эмоциональный стресс и любые физические травмы, вызванные действиями или бездействием вашего арендодателя. 70 Эмоциональное расстройство — это серьезное эмоциональное или психическое расстройство. 71 Эмоциональное расстройство встречается не во всех случаях. Ваш арендодатель может нести ответственность за причинение эмоционального стресса в следующих ситуациях:
- Эмоциональный вред, который приводит к физическому ущербу
Если домовладелец причиняет вам серьезное эмоциональное расстройство, которое приводит к телесным повреждениям (например, болезнь сердца), вы можете получить компенсацию за нанесенные вам физические и эмоциональные травмы, независимо от действий вашего арендодателя. были небрежными, безрассудными или преднамеренными. 72 - Эмоциональный вред сам по себе
Если арендодатель причиняет вам серьезное эмоциональное расстройство, которое не приводит к физическому ущербу, вы можете получить компенсацию за этот чисто эмоциональный вред, если действия арендодателя были опрометчивыми или преднамеренными. 73 Денежный ущерб может быть удвоен или утроен, если вы также заявите, что действие было несправедливым или вводящим в заблуждение. - Физический или эмоциональный вред другому человеку
В некоторых случаях закон штата Массачусетс теперь возлагает на вашего арендодателя ответственность перед другими людьми, которые тесно связаны с вами и которые сами страдают от вашего бедствия.
Если арендодатель причинит вам эмоциональные и физические травмы, третья сторона, физическое здоровье которой ухудшается из-за ее беспокойства о вас, может получить компенсацию за свои собственные физические и эмоциональные травмы, если поведение вашего арендодателя было небрежным, безрассудным или преднамеренным. 74 Третье лицо, получившее чисто эмоциональную травму, может оправиться от этой травмы только в том случае, если поведение владельца было опрометчивым или преднамеренным. 75 Если арендодатель повел себя просто по небрежности, а травма была чисто эмоциональной, возмещение ущерба невозможно. 76 Если вы пострадали в собственности арендодателя, вам следует обратиться к адвокату по личным травмам.
8. Вторжение в частную жизнь
Вы имеете право подать иск о судебном запрете и возмещении денежного ущерба в ответ на любое «необоснованное, существенное или серьезное вмешательство» в вашу физическую неприкосновенность частной жизни. 77 Арендодателю не разрешается нарушать вашу конфиденциальность в вашей квартире. Скорее всего, это право на неприкосновенность частной жизни включает право на закрытые собрания арендаторов. 78 Конечно, владелец не может тайно записывать ваши личные разговоры или «вторгаться в ваше пространство» каким-либо подобным образом. 79
9. Оплата коммунальных услуг без письменного договора
В соответствии с Санитарным кодексом штата, если нет письменного соглашения, в котором прямо указывается, что вы, арендатор, обязаны платить за тепло, горячую воду, газ или электричество, арендодатель должен платить за эти коммунальные услуги. 80 Большинство арендаторов без аренды переезжают в квартиру без подписания какого-либо договора аренды. В то же время домовладелец может попросить их указать коммунальные услуги на свое имя. По ГСН это недопустимо. Если домовладелец предоставляет какие-либо коммунальные услуги на ваше имя без письменного соглашения, это считается нарушением вашего права на спокойное пользование. 81
Если вы платили за коммунальные услуги в своей квартире без письменного соглашения, суд может присудить вам 25 долларов за это нарушение. 82 Вы также можете получить обратно все, что вы заплатили за коммунальные услуги, но суды не согласовали сумму денег, которую они присуждают за этот тип нарушения. Кроме того, вы можете попросить судью выставить счета за коммунальные услуги на имя вашего арендодателя. 83 Даже если вы не оплатили счет самостоятельно, например, если помощь за топливо оплатила часть счета, вы все равно можете получить обратно всю сумму присланных вам счетов. 84 Дополнительную информацию см. В главе 6: Утилиты.
Если вы планируете подать иск против арендодателя и уже оплатили часть счетов самостоятельно или у вас есть несколько счетов, которые необходимо оплатить, принесите в суд счета и доказательства того, что вы заплатили. Если у вас нет счетов за коммунальные услуги или подтверждения того, что вы заплатили, обратитесь в коммунальную компанию. Компания может предоставить вам компьютерную распечатку, в которой будет указано, сколько вам выставили счет и сколько вы заплатили. 85
10. Неприятность
Арендодатель, который знает или участвует в создании состояния, которое «существенно мешает нормальному комфорту человеческого существования» или снижает разумное использование или стоимость собственности, может быть привлечен к ответственности за травмы, вызванные этим состоянием.Это состояние технически известно как «неудобство». В Массачусетсе условия, связанные с шумом, ядовитыми запахами, испарениями или паразитами, представляют собой неудобства. 86
11. Дискриминация
См. Главу 7: Дискриминация.
12. Свинцовая краска
Если вы определили, что в вашей квартире свинцовая краска и в квартире проживали дети младше 6 лет, вы можете подать иск о том, что домовладелец не раскрыл или не удалил свинцовую краску. См. Главу 9: Отравление свинцом.
13. Непредоставление копии договора аренды
Арендодатель должен предоставить вам копию договора аренды в течение 30 дней с момента его подписания. 87 Невыполнение этого требования может привести к штрафу в размере до 300 долларов. 88
CPR: Пункт о выкупе
по Билл ФанкУильям Функ — заслуженный профессор права юридической школы Lewis & Clark в Портленде, штат Орегон.
Профессор Функ регулярно преподает административное и конституционное право. Он также преподавал экологическое право, деликтное право в отношении токсичных веществ, закон о контроле за загрязнением и вел семинар по закону об опасных отходах. В рамках спонсируемых правительством учебных программ он преподавал экологическое право федеральным судьям и служащим Инженерного корпуса армии США, Лесной службы США и Службы рыболовства и дикой природы США.
Профессор Функ оставил юридическую практику в академических кругах в 1983 году, но по-прежнему активно участвует в повседневной жизни экологического права и нормативной практики.На протяжении многих лет он консультировал Министерство энергетики США, Административную конференцию США и Комиссию по ущелью реки Колумбия, а также адвокатов по конкретным делам. Он возглавлял консультативный комитет Департамента качества окружающей среды штата Орегон (DEQ), который разработал правила экологического разрешения штата Орегон, и в течение ряда лет входил в состав консультативного комитета по разработке нормативных документов DEQ штата Орегон, регулирующих очистку опасных отходов. Профессор Функ активно работал в Секции административного права и нормативной практики Американской ассоциации юристов, где он в прошлом был ее председателем, а также возглавлял комитеты и редактировал их информационный бюллетень.
После получения степени бакалавра искусств из Гарварда и его доктор медицины из Колумбии, профессор Фанк работал секретарем у судьи Джеймса Оукса Апелляционного суда США второго округа. Затем он присоединился к Управлению юрисконсульта Министерства юстиции США. После трех лет работы на этой должности он стал главным сотрудником Подкомитета по законодательству Постоянного специального комитета Палаты представителей по разведке. В 1978 году он присоединился к Министерству энергетики США сначала в качестве заместителя помощника главного юрисконсульта, а затем в качестве помощника главного юрисконсульта.В Министерстве энергетики его основные обязанности сначала включали тогдашнюю систему цен и распределения нефти, а затем регулирование энергоэффективности и реформу регулирования.
Профессор Функ опубликовал множество публикаций в области административного права, конституционного права и экологического права. Он является автором «Введение в американское конституционное право» и соавтором «Административной процедуры и практики», «Правовая защита окружающей среды» и «Справочника по федеральным административным процедурам».
Будучи студентом юридического факультета, профессор Функ был одним из редакторов-основателей Колумбийского журнала экологического права. Как профессор права, он возглавлял Секцию природных ресурсов и Секцию административного права Ассоциации американских юридических школ. Он часто выступал по экологическим вопросам в программах CLE. Недавно он был избран в Американский юридический институт.
Уильям Фанк
Юридическая школа Льюиса и Кларка
Портленд, Орегон
503 768.6606
эл. Почта
веб-сайт
SSRN
ФонПятая поправка к Конституции Соединенных Штатов включает положение, известное как пункт о сборах, в котором говорится, что «частная собственность [не может] использоваться для общественного пользования без справедливой компенсации.»В то время как Пятая поправка сама по себе применяется только к действиям федерального правительства, Четырнадцатая поправка распространяет положение о сборах также на действия правительства штата и местного самоуправления.
Когда правительство желает приобрести собственность, например, для строительства нового здания суда, оно сначала пытается купить собственность на открытом рынке. Однако, если владелец отказывается продавать, правительство может обратиться в суд и воспользоваться полномочиями выдающегося домена, потребовав от суда осудить собственность в пользу правительства.Оговорка о сборах предъявляет два требования к правительству для осуществления этого права. Во-первых, приобретаемая собственность должна быть «для общественного пользования», а во-вторых, государство должно выплатить «справедливую компенсацию» владельцу взятой собственности. Верховный суд уже давно истолковал термин «общественное пользование» как включающий не только случаи, когда общественность может предположительно использовать собственность, например, в качестве дороги общего пользования, но также и случаи, когда собственность не используется населением буквально, но использование собственности будет служить общественным целям, таким как реконструкция зараженной территории.
Часто, когда государство регулирует использование собственности человека, это оказывает неблагоприятное воздействие на конкретного человека. Например, когда правительство зонирует территорию для проживания, владелец определенной собственности может захотеть открыть мини-маркет или собачью будку, что может принести большую экономическую отдачу, чем жилое строение. До 1922 года Верховный суд не рассматривал такое уменьшение стоимости собственности конкретного лица, связанное с общим постановлением, как поднятие вопроса в соответствии с положением о выручке.В том же году, однако, в знаменитом заключении судьи Оливера Венделла Холмса суд постановил, что, если постановление зайдет «слишком далеко», оно может представлять собой захват, который потребует справедливой компенсации со стороны правительства. С тех пор оставался вопрос, насколько далеко.
Первоначальный вопрос заключается в том, вмешивается ли регулирование в законное право собственности или же оно просто отражает «базовое понимание» границ права собственности. Например, поскольку право собственности не включает право необоснованно вмешиваться в право собственности другого человека — определение частной неприятности — постановление, которое просто кодифицирует это исходное понимание, не может заходить слишком далеко.Регламент не лишает человека ничего, на что он имеет право.
Что на кону?Способность агентств устанавливать гарантии защиты здоровья населения и окружающей среды. Принцип, согласно которому компании и частные лица должны избегать нанесения серьезного ущерба здоровью людей и окружающей среде, насколько это возможно. Посетите страницу CPR «Правда о правонарушениях», чтобы узнать больше. |
Нормативные условия также подверглись критике. Утверждается, что правительства по сути вымогают у разработчиков значительные суммы для общественных улучшений, которые по праву должны финансироваться общественностью в целом. Другие отвечают, что те, кто занимается строительством собственности, должны иметь юридическую обязанность принять на себя издержки бремени, которое они неизбежно возлагают на сообщество.
Решение Верховного суда, вынесенное в июне 2005 г., привлекло внимание общественности к другому вопросу, связанному с положением о выкупе: Кело против города Нью-Лондон, 125 S.Кт. 2655 (2005). Дело касалось принятия городом Нью-Лондоном, штат Коннектикут, плана реконструкции части города с целью преодоления депрессивных экономических условий в городе. План включал конференц-отель на набережной в центре городской деревни, состоящий из ресторанов, магазинов, пристани для яхт, набережной реки, новых жилых домов, музея, парка и
квадратных футов офисных помещений для исследований и разработок. В то же время корпорация Pfizer планировала разместить крупный исследовательский центр рядом с районом, подлежащим перепланировке.В то время как почти вся частная собственность в районе реконструкции площадью 90 акров была приобретена городом путем покупки у желающих продавцов, девять человек не захотели продавать. Поэтому город инициировал судебное разбирательство по делу о передаче этой собственности в собственность именитого владения. Это действие было оспорено на том основании, что собственность должна была быть передана частным владельцам, чтобы оказать влияние на экономическое развитие района, и что приобретение собственности для передачи в частные руки с такой целью не является «общественным использованием» в пределах значение Пятой поправки.С перевесом в пять к четырем Суд постановил, что такого конституционного ограничения не существует.
Решение Кело вызвало бурю критики в средствах массовой информации, поскольку оно было воспринято как разрешение правительству впервые забрать частную собственность у одного человека и передать ее другому лицу исключительно для получения экономических преимуществ для общества, таких как налоги. и рабочие места. Более того, критики утверждали, что изъятие было возбуждено в интересах Pfizer, а не жителей Нью-Лондона, несмотря на противоположное решение суда первой инстанции.Если бы город действовал от имени Pfizer, решение поддержать его действия подняло бы призрак использования выдающегося домена в интересах могущественных частных интересов, что коренным образом изменило бы нашу систему защиты прав частной собственности.
После принятия решения критики убедили некоторые штаты принять законы, запрещающие использование выдающихся владений государственными агентствами и местными органами власти в целях экономического развития.
Перспектива CPRПункт о сборах Конституции устанавливает только базовый уровень защиты прав собственности, как с точки зрения того, когда может быть использован выдающийся домен, так и с точки зрения требования справедливой компенсации. Следовательно, могут быть конкретные случаи, когда некоторые люди или даже многие люди могут почувствовать, что пункт о выкупе не идет достаточно далеко для защиты частной собственности.Именно это чувство подогревает интересы в поправках к закону или конституции штатов, требующих компенсации в более широком наборе ситуаций и запрещающих осуществление выдающейся области экономического развития.
Что касается обеспокоенности по поводу государственного регулирования землепользования, поскольку пункт о выкупе дает только общие указания относительно того, когда действия правительства заходят «слишком далеко», неудивительно, что отдельные случаи могут вызывать вопросы. Однако многие из этих случаев связаны с ситуациями, в которых действия владельца собственности могут нанести реальный вред окружающей среде.В некоторых случаях этот ущерб может быть достаточно большим, чтобы причинять неудобства, что исключает любые требования о компенсации. Но даже когда ущерб не достигает уровня неудобства, справедливое требование компенсации со стороны землевладельца, желающего предпринять действия, наносящие вред окружающей среде, может быть исключительно слабым из-за скромного характера его законных ожиданий и ограниченного уменьшения стоимость. Таким образом, любая поправка к законодательству, предусматривающая выплату компенсации в случае возникновения каких-либо неблагоприятных последствий правительственного постановления, имеет слишком широкую окраску.
Некоторые реформы, направленные на смягчение возможных побочных негативных последствий государственного регулирования, могут сами по себе препятствовать достижению основной общественной цели государственного регулирования. Например, некоторые предлагаемые поправки к законодательству, по сути, потребуют от государственного агентства либо выплаты компенсации за любое неблагоприятное воздействие на стоимость частной собственности, либо предоставления отказа от регулирующего закона. Поскольку ассигнования агентства не включают средства для выплаты компенсации заранее, агентство фактически обязано предоставить освобождение от регулирования, тем самым подрывая эффективность государственного регулирования и, возможно, нанося непоправимый вред окружающей среде.Кроме того, многие правительственные постановления имеют давнюю историю. Хотя сегодня они могут ограничивать то, что владелец собственности может делать со своей собственностью, реальный неблагоприятный эффект, вызванный регулированием, если таковой имеется, может уже отразиться на стоимости собственности, возможно, даже когда нынешний владелец приобрел землю. Следовательно, любая «компенсация» за ограничение на самом деле была бы неожиданной прибылью для нынешнего владельца. Эти соображения указывают на крайнюю осторожность при внесении поправок в законодательство для предоставления компенсации всякий раз, когда соблюдение законов об охране окружающей среды ограничивает использование собственности.
Впервые в CPR?Центр прогрессивных реформ — это сеть, состоящая из более чем 60 известных ученых со всех концов Соединенных Штатов, которые работают с профессиональным штатом аналитиков и экспертов по коммуникациям, выступая за надежную защиту здоровья, безопасности и окружающей среды. Узнайте больше о нашей работе. |
Предлагается ряд альтернатив, от дополнительных процессуальных требований до дополнительных выводов и определений по существу, которые могут быть пересмотрены в судебном порядке, если целью изъятия является экономическое развитие.Например, одним из важных ограничений может быть требование, чтобы любые меры по экономическому развитию были частью скоординированного плана развития. Такое требование эффективно защитит от использования выдающейся области для экономического развития на разовой основе в интересах конкретной частной организации. Одна или несколько из этих альтернатив обеспечат значительную дополнительную защиту от потенциального неправомерного использования, как это утверждалось в деле Кело.
Другой формой защиты может быть предоставление альтернатив стандартному стандарту компенсации справедливой рыночной стоимости, доступному только в определенных случаях.Конституция не может требовать компенсации, которая принимает во внимание нерыночные соображения, но те, кто обеспокоен возможной несправедливостью выселения людей из их домов в целях экономического развития, могут создать законодательные положения, позволяющие увеличить компенсацию в этих случаях. Такие положения могут касаться как нерыночной стоимости дома человека, так и разрыва между справедливой рыночной стоимостью и восстановительной стоимостью, обеспечивая выплаты, достаточные для поиска эквивалентного или адекватного жилья, или которые направлены на компенсацию потери дома.
Конституция устанавливает гарантии против присвоения государством частной собственности в ненадлежащих целях и предусматривает компенсацию за государственное регулирование частной собственности, которое заходит «слишком далеко». В некоторых ситуациях требования Конституции о гарантиях и компенсации могут показаться неадекватными, поэтому дополнительные гарантии или требования о компенсации могут быть оправданы политическим вопросом. Однако следует проявлять осторожность при формулировании любых таких дополнительных гарантий или требований о компенсации, поскольку многие возможные ответные меры могут быть крайне контрпродуктивными, ограничивая способность правительств действовать или регулировать в общественных интересах.
Вирджиния Законы и штрафы за нарушение границы
Бороться с уголовными обвинениями без помощи адвоката может быть непросто. Работа с прокурором по уголовным делам штата Вирджиния может помочь вам добиться справедливого решения. Фирма занимается уголовными делами, включая преступления, связанные с вождением автомобилей, и преступления против собственности через наш офис в Фэрфаксе, штат Вирджиния. Вы также можете воспользоваться услугами юридического представителя фирмы при предъявлении обвинения в незаконном проникновении.
Что такое незаконное проникновение в соответствии с законами штата Вирджиния?
Кодекс Вирджинии состоит из нескольких законов, которые рассматривают вторжение как преступление.В этом контексте вторжение — это акт проникновения в собственность человека без разрешения. С вас может взиматься плата за вторжение только в том случае, если объект недвижимости не является общественным зданием или зоной общественного доступа. Оставаться в собственности человека, когда его попросили уехать, также квалифицируется как нарушение владения.
Кодекс штата Вирджиния18.2-119 гласит, что незаконно въезжать или оставаться на земле человека после просмотра уведомления, запрещающего вторжение. Вы можете совершить такое преступление, нарушив охранный ордер от вторжения или оставшись на территории после того, как владелец попросит вас уйти.Кодекс VA 18.2-11 рассматривает нарушение общественного порядка как акт проникновения в собственность человека и угрозы нарушить или нарушить его покой.
Другие законы Вирджинии о незаконном проникновении включают коды VA 18.2-121, 18.2-23 и 18.2-120. Кодекс VA 18.2-121 рассматривает нарушение владения с намерением создать помехи или нанести ущерб собственности как проступок 1-го класса. Вы можете быть осуждены за сговор с целью проникновения в чужую собственность в соответствии с Кодексом VA 18.2-23 или за совершение действий, поощряющих посягательство в соответствии с Кодексом VA 18.2-120.
Какой суд рассматривает дела о нарушении границы в Вирджинии?
Суды штата Вирджиния работают с общей целью справедливого, быстрого и экономичного разрешения споров. Судебная система Вирджинии состоит из окружных судов, окружных судов, Апелляционного суда и Верховного суда. Если ваше правонарушение квалифицируется как мисдиминор, оно будет рассмотрено в Общем окружном суде. Как часть единой системы окружных судов Вирджинии, этот суд рассматривает преступления, которые нарушают устав, законы или постановления округа / города.
Вас могут судить в окружном суде, если ваши обвинения в незаконном проникновении квалифицируются как уголовное преступление. Окружные суды — единственные суды первой инстанции, обладающие общей юрисдикцией в отношении апелляций, уголовных дел и гражданских исков. Уголовные дела, рассматриваемые в окружных судах, могут включать правонарушения, которые были вынесены на основании обвинительного заключения большого жюри или были обжалованы в районных судах. Они также включают уголовные преступления, которые караются лишением свободы на срок не менее одного года.
Большое жюри обычно собирается после начала каждого заседания окружного суда.Эта комиссия рассматривает положения, которые определяют ваше дело, чтобы установить, есть ли достаточные вероятные основания для вашего дела в суде. Судебная система Вирджинии не позволяет большому жюри заслушивать обе стороны вашего дела или определять вашу невиновность / виновность на данном этапе.
Способы вывешивания знаков на частной собственности
КодексВирджиния 18.2-134.1 излагает инструкции по размещению знаков, запрещающих отлов, рыбалку или охоту на частных землях. Этот закон гласит, что опознавательные следы краски должны быть размещены на столбах или деревьях у въездов на дороги, которые находятся рядом с общественными водными путями или дорогами общего пользования.Отметка краской должна представлять собой вертикальную линию не менее 8 дюймов в длину и 2 дюйма в ширину. Знаки следует размещать на расстоянии не более 6 футов или не менее 3 футов от земли или воды.
Кто несет ответственность за травмы нарушителя?
Злоумышленники имеют ограниченную защиту, если они получают травму при попытке доступа к частной собственности. Следовательно, в соответствии с Кодексом Вирджинии 18.2-134.1 владельцы собственности обязаны устанавливать знаки, запрещающие незаконный въезд.Такой жест указывает на то, что владелец намеревался защитить свою землю от злоумышленников. Вы можете получить любую компенсацию за ваши травмы, если вы получили травму при доступе к помеченному объекту.
Можете ли вы заключить сделку о признании вины за нарушение границ в Вирджинии?
Лица, обвиняемые в первом преступлении, могут быть подвергнуты испытательному сроку в соответствии с Кодексом штата Вирджиния 19.2-303.2. Это положение применимо только тогда, когда вы заявляете о своей невиновности или признаете себя виновным в совершении мисдиминора. Такие правонарушения, как вторжение, подпадают под действие этого закона.
Суд может назначить вам испытательный срок, если факты / доказательства, представленные прокурором, подтверждают вашу вину. Вы также должны согласиться на условный срок, чтобы суд отказался от дальнейшего судебного разбирательства. Условия и сроки вашего испытательного срока могут включать возмещение причиненных убытков. Нарушение срока или условия вашего испытательного срока может привести к уголовному преследованию.
Какие наказания за нарушение границ в Вирджинии?
Преступления, связанные с незаконным проникновением, подпадают под действие проступков 1-го, 2-го, 3-го или 4-го класса, если они менее серьезны.Они могут рассматриваться как тяжкое преступление 6 класса, если они причиняют вред или могут причинить ущерб. Ниже обсуждаются наказания за различные преступления незаконного проникновения в Вирджинии.
Несоблюдение предупреждений владельца
Кодекс ВА 18.2-119 рассматривает вторжение как проступок 1 класса. Меры наказания за такое правонарушение включают штраф в размере до 2500 долларов и тюремное заключение сроком до 12 месяцев. Вас могут наказать за совершение тяжкого преступления 6-й степени, если вы намеренно проникли в собственность, учитывая этническую принадлежность, цвет кожи, религию или расу владельца.Меры наказания за это преступление включают 5-летний тюремный срок или минимум 6 месяцев тюремного заключения
.Незаконное проникновение в собственность объявлено
Кодекс штата Вирджиния 18.2-134.1 определяет размещенную собственность как собственность с четко обозначенными знаками, запрещающими отлов, охоту и рыбную ловлю. Вы можете быть привлечены к ответственности в соответствии с Кодексом VA 18.2-134 за посягательство на размещенную собственность. Для доступа к такой собственности вам необходимо письменное или устное согласие владельца / агента по аренде.Несанкционированный доступ к размещенному имуществу рассматривается как проступок 1-го класса.
Преступления с незаконным проникновением на кладбище
Кодекс штата Вирджиния18.2-127 (а) (3) рассматривает акт злонамеренного или преднамеренного блокирования входа на кладбище как проступок 1 класса. Наказания за это преступление включают штраф в размере не более 2500 долларов и тюремное заключение сроком на 12 месяцев. Несанкционированное проникновение на кладбище в ночное время также считается правонарушением 4-й степени (штраф до 250 долларов США) в соответствии с Кодексом ВА 18.2-125.
Преступления за незаконное проникновение в школьную собственность
Кодекс штата Вирджиния18.2-1238 (b) гласит, что вторжение в школу после просмотра объявления является проступком класса 1. Преступление может квалифицироваться как тяжкое преступление 6-й степени с наказанием в виде 5-летнего тюремного заключения, если ваши действия привели к похищению школьника. Дело может рассматриваться как проступок 3 класса в соответствии с Кодексом VA 18.2-128 (a), если оно связано с незаконным проникновением в школьный автобус или школьное имущество в ночное время.
Преступления с незаконным владением, связанные с охотой и рыболовством
Охота или установка ловушек в государственном лесу без разрешения является правонарушением класса 3, наказуемым штрафом в размере 500 долларов в соответствии с Кодексом штата Вирджиния 10.1-1157. Суды Вирджинии также признают нарушение владения с намерением ловить рыбу правонарушением класса 3, описанное в Кодексе штата Вирджиния 18.2-132. Вы можете отбыть 12-месячный срок или заплатить штраф в размере 2500 долларов в соответствии с Кодексом штата Вашингтон 18.2-134 за вторжение в охотничьи / рыболовные угодья, на которых нет никаких следов.
Преступления, связанные с незаконным проникновением, связанные с транспортом
Кодекс ВА 18.6-160 рассматривает нарушение владения поездом как проступок 4 класса, за который взимается штраф в размере 250 долларов. Несанкционированный доступ к другим системам общественного транспорта также является незаконным (проступок 4 класса) в соответствии с Кодексом VA 18.2-160.2. Ваше дело может рассматриваться как проступок 4-й степени за вторжение на железную дорогу.
Как группа обвинения доказывает обвинения в незаконном проникновении в Вирджинию?
Прокурор должен предоставить веские доказательства того, что вы умышленно проникли в чужую собственность без разрешения.Группе обвинения необходимо доказать, что вы вошли в собственность без разрешения и остались после того, как вас попросили уйти. Доказательства и факты, собранные группой обвинения, должны включать следующее:
Доказательство владения
Истец должен обладать правами собственности на имущество, в незаконном владении которого вы обвиняетесь. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, включают договор аренды, договор аренды, договор об ипотеке и документ о праве собственности. Записи должны быть действительными, чтобы прокурор мог использовать их в качестве доказательств.
Маркеры границ
Если дело касается посягательства на землю, истец должен установить границы этой собственности. Отчет местных экспертов по исследованию может помочь доказать, что вы пересекли забор во время инцидента. Отчет должен включать точные измерения, цифры и изображения, подтверждающие обвинения прокуратуры.
Выявление нарушителя
Судья может попросить истца идентифицировать вас, прежде чем вынести приговор.Истец может использовать видео или фотографии для доказательства своих обвинений. Ваши автомобильные номера также могут быть использованы для вашей идентификации в суде, если вы ехали в собственность истца на машине.
Свидетели и показания свидетелей
Группа обвинения может представить свидетелей для дачи показаний или помочь подтвердить вашу личность. Свидетелями могут быть соседи истца, которые присутствовали в момент совершения вами преступления. Прокурор также может предоставить свидетельские показания этих соседей вместо их явки в суд.Такая информация, как время и дата, когда они видели вас, может помочь в создании веских доводов против вас.
Доказательство имущественного ущерба
Если ваши действия привели к повреждению имущества, судья может попросить прокуратуру представить доказательства, подтверждающие нанесенный ущерб. Доказательства могут включать письменные описания или фотографии разрушений. Также может быть представлен свидетель-эксперт для профессиональной оценки имущественного ущерба.
Правовая защита по обвинениям в незаконном проникновении в Вирджинию
Людей незаконно осуждают за незаконное проникновение на территорию, когда они не намеревались нарушить закон.Исходя из характера вашего дела, ваш адвокат по уголовным делам должен использовать надежные средства защиты, чтобы заключить с вами справедливую сделку. Вот некоторые из юридических аргументов, которые могут работать.
Имущество не подписывалось и не огораживалось
В соответствии с Кодексом VA 18.2-119 с вас могут быть предъявлены обвинения в нарушении права владения, если вы намеренно проникли на территорию с указателями или знаками. К таким знакам относятся плакат, предупреждающий нарушителей, или забор. Суд может предъявить вам обвинение, если на территории будет виден какой-либо из этих знаков.Ваш адвокат может возразить, что знаки не были вывешены по всей территории. Ваши обвинения могут быть отклонены, если есть доказательства того, что на земле не было достаточных знаков.
Вы не нарушили мир
Кодекс штата Вирджиния 18.2-11 рассматривает нарушение общественного порядка как проступок 1 класса. Такое преступление предполагает проникновение в собственность человека с намерением нарушить покой. Прокуратура может возбудить против вас дело только в том случае, если у них есть достаточно доказательств, связывающих вас с этим преступлением.Утверждение, что действия, которые вы предприняли на территории собственности, не вызвали каких-либо препятствий, может сработать в качестве защиты.
У вас было согласие владельца на пребывание в собственности
Ваши обвинения могут быть отклонены, если вы докажете, что у вас было согласие владельца на доступ к собственности. Однако суд может признать вас виновным, если вы оставались в собственности в течение длительного времени без разрешения. Вам также может быть предъявлено обвинение за нарушение VA Code 18.2-11.9, если владелец попросил вас уйти, но вы предпочли остаться.
Вы имели законное право находиться в собственности
Доказательство того, что у вас было законное право находиться в собственности человека, может стать отличной правовой защитой. Такие действия, как организация труда или участие в юридическом союзе, считаются законными согласно законам Вирджинии. Первая поправка к вышестоящей Конституции Соединенных Штатов также предлагает защиту лицам, участвующим в деятельности по свободному выражению мнения.
Связанные правонарушения
Суды штата Вирджиния могут предъявить вам обвинение в совершении других правонарушений в зависимости от вашего поведения на запрещенной территории. Такие преступления, как кража со взломом и вандализм, обычно связаны с преступлениями с незаконным проникновением из-за способа казни. Ниже рассматриваются некоторые из преступлений, связанных с незаконным проникновением.
Повреждение любого имущества или памятника (код VA 18.2-137)
Согласно Кодексу Вирджинии 18.2-137 (а), незаконным является удаление, повреждение, порча или уничтожение (без намерения кражи) любого памятника или собственности. Это положение применяется к статуям, воздвигнутым в честь прошлых достижений, отмечая частную собственность или обозначающих границы города / поселка. Суд рассматривает это правонарушение как проступок 3-й степени. Суд также может отклонить обвинения, если в письменном показании под присягой от организации или физического лица, обслуживающего собственность или памятник, указано, что была получена полная оплата ущерба.
КодексVA 18.2-137 (b) гласит, что умышленное причинение такого ущерба памятнику, мемориалу или имуществу является незаконным. Дело может рассматриваться как проступок 1-го класса, если стоимость актива ниже 1000 долларов, и как уголовное преступление 6-го класса, если стоимость актива превышает 1000 долларов. Реституция может быть рассчитана с учетом текущих рыночных затрат на замену или ремонт. После признания виновным суд может обязать правонарушителя оплатить эти расходы.
Вход в оккупированный дом с намерением совершить избиение, нападение или другое тяжкое преступление (Кодекс ВА 18.2-91)
Вы можете быть осуждены за кражу со взломом, если попадете в жилой дом с намерением совершить побои или нападение в соответствии с Кодексом VA 18.2-91. За такое преступление может быть предусмотрено наказание в виде лишения свободы на срок от одного года до двадцати лет в исправительном учреждении штата. Вы также можете быть заключены в тюрьму на срок до 12 месяцев или быть приговорены к уплате максимального штрафа в размере 2500 долларов США. Ваше дело может рассматриваться как уголовное преступление класса 2, если вы были вооружены во время незаконного проникновения.
Незаконное проникновение в собственность с помощью беспилотного летательного аппарата (Кодекс ВА 18.2-121.3)
Кодекс штатаВирджиния 18.2-121.3 утверждает, что преднамеренное и сознательное использование беспилотного летательного аппарата на территории собственности человека является незаконным. Такое преступление может быть наказуемо как проступок класса 1, если система самолета зависла в 50 футах от дома владельца с целью запугать или запугать. Вам также могут быть предъявлены обвинения в этом преступлении, если вы получили предварительное уведомление о том, что вам следует отказаться от использования системы самолета.
Размещение знаков «Не вторгайтесь» на землю (Кодекс ВА 18.2-119.1)
Умышленное или сознательное размещение знаков «Запрещено проникновение» на землю человека без его согласия считается незаконным действием в соответствии с Кодексом VA 18.2-119.1. Такое правонарушение рассматривается в суде штата Вирджиния как мисдиминор 3 класса. Преступнику также может быть предъявлено обвинение в посягательстве на владение, если он признан виновным в совершении преступления.
Слежка или подглядывание в загоне или жилище (код VA 18.2-130)
Ваше дело может рассматриваться как проступок 1 класса, если оно будет признано виновным в подглядывании или шпионаже в отношении частной собственности в соответствии с Кодексом 18 VA.2-130. Вы можете быть осуждены за это преступление независимо от того, владеет ли житель или имеет договор аренды собственности. Суд также может приговорить правонарушителей, обнаруживших, что они заглядывали в номера мотелей, гостиничных номеров или раздевалок с намерением увидеть людей в их личные моменты.
Проникновение в имущество лица с целью его повреждения (Код Вирджинии 18.2-121)
Такое преступление квалифицируется как проступок 1 класса в соответствии с Кодексом Вирджинии 18.2-121. Имущество может быть в виде временного или постоянного жилья.Преступление квалифицируется как преступление класса 6, если оно связано с нанесением ущерба собственности с целью дискриминации расы, религии или национальности владельца. Преступник может быть приговорен к лишению свободы на срок не менее шести лет за тяжкое преступление 6 класса.
Нанять адвоката по уголовным делам для борьбы с обвинениями в незаконном проникновении рядом со мной
Процедура преследования за уголовные преступления, такие как вторжение, обычно утомительна и устрашающа. Как юридическая фирма (Адвокат по уголовным делам штата Вирджиния), действующая из Фэрфакса, штат Вирджиния, мы понимаем, что вам необходимо юридическое представительство в такие тяжелые времена.Наши адвокаты имеют большой опыт работы в различных уголовных делах. Свяжитесь с нашим адвокатом по уголовным делам из Fairfax сегодня по нашему номеру 703-718-5533 для получения бесплатной консультации.
Фонд конституционных прав
Иоанн жил в эпоху, когда владельцы предприятий работали без особого вмешательства со стороны правительства. Даже подоходного налога не было. Рокфеллер построил нефтяную монополию, безжалостно устранив большинство своих конкурентов. Это сделало его самым богатым человеком в мире.Но он провел пенсионные годы, раздавая большую часть своих денег. Маловероятный матч между «Дьяволом Биллом» и Элизой Рокфеллер произвел на свет сына, который, как это ни парадоксально, стал самым ненавистным и почитаемым человеком в Америке.
Стандартная нефтяная монополияНезадолго до гражданской войны Рокфеллер и его партнер основали судоходную компанию в Кливленде, штат Огайо. Во время войны компания заработала много денег. В 1863 году он и его партнер инвестировали в другой бизнес, который производил переработку сырой нефти из Пенсильвании в керосин для освещения ламп.
К 1870 году Рокфеллер и новые партнеры управляли двумя нефтеперерабатывающими заводами в Кливленде, в то время крупнейшем центре нефтепереработки страны. Партнеры зарегистрировались (в соответствии с уставом штата Огайо) и назвали свой бизнес Standard Oil Company.
Чтобы дать Standard Oil преимущество перед конкурентами, Рокфеллер тайно устроил железнодорожные перевозки по сниженным тарифам. По железным дорогам сырая нефть доставлялась на нефтеперерабатывающие заводы Standard в Кливленде, а керосин — на рынки больших городов.Многие утверждали, что железные дороги, являясь «обычными перевозчиками», не должны разграничивать свои транспортные расходы. Но малые предприятия и фермеры часто были вынуждены платить более высокие ставки, чем крупные грузоотправители, такие как Standard Oil.
Нефтяная промышленность в конце 1800-х годов часто переживала внезапные подъемы и спады, что приводило к резким колебаниям цен и ценовым войнам между нефтеперерабатывающими предприятиями. Больше всего на свете Рокфеллер хотел контролировать непредсказуемый рынок нефти, чтобы сделать свою прибыль более надежной.
В 1871 году Рокфеллер помог сформировать секретный союз железных дорог и нефтепереработчиков.Они планировали контролировать фрахтовые ставки и цены на нефть, сотрудничая друг с другом. Сделка сорвалась, когда отказались железные дороги. Но прежде, чем это произошло, Рокфеллер использовал угрозу этой сделки, чтобы запугать более 20 нефтеперерабатывающих заводов Кливленда, чтобы те продали их Standard Oil по заниженной цене. Когда в марте 1872 года закончилась так называемая «Кливлендская резня», Standard контролировала 25 процентов нефтяной промышленности США.
Рокфеллер считал неизбежным поглощение компанией Standard Oil НПЗ в Кливленде.По его словам, это проиллюстрировало «борьбу новой идеи сотрудничества с конкуренцией». По его мнению, крупные промышленные объединения, более известные как монополии, заменят индивидуализм и конкуренцию в бизнесе.
Рокфеллер планировал выкупить как можно больше других нефтеперерабатывающих заводов. Для этого он часто использовал жесткую тактику. В 1874 году Standard начал приобретение новых сетей нефтепроводов. Это позволило компании перекрыть поток сырой нефти на нефтеперерабатывающие заводы, которые Рокфеллер хотел купить.Когда конкурирующая компания попыталась построить конкурирующий трубопровод через Пенсильванию, Standard Oil по пути скупила землю, чтобы заблокировать его. Рокфеллер также прибег к откровенному подкупу законодателей Пенсильвании. В конце концов, Рокфеллер заключил сделку с другой компанией, которая передала Standard Oil в собственность почти все нефтепроводы в стране.
К 1880 году Standard Oil владела или контролировала 90 процентов нефтеперерабатывающего бизнеса США, что сделало его первой крупной промышленной монополией в мире.Но при достижении этой позиции Standard нарушил свой устав штата Огайо, который запрещал компании вести бизнес за пределами штата. Рокфеллер и его партнеры решили переместить Standard Oil из Кливленда в Нью-Йорк и сформировать бизнес-организацию нового типа, названную «траст».
Согласно новому соглашению (заключенному тайно) девять человек, включая Рокфеллера, владели «в доверительном управлении» акциями Standard Oil of Ohio и 40 других компаний, полностью или частично принадлежащих ему. Попечители руководили управлением всем предприятием и распределяли дивиденды (прибыль) среди всех акционеров.
Когда в 1882 году был основан Standard Oil Trust, он производил большую часть мирового керосина для ламп, владел 4 000 милями трубопроводов и нанял 100 000 рабочих. Рокфеллер часто платил своим сотрудникам зарплату выше среднего, но он категорически противился любым попыткам их вступить в профсоюзы. Сам Рокфеллер владел одной третью акций Standard Oil стоимостью около 20 миллионов долларов.
В 1880-х годах Standard Oil разделила Соединенные Штаты на 11 округов для продажи керосина и других нефтепродуктов.Чтобы стимулировать спрос, компания продавала или даже раздавала дешевые лампы и печи. Он также создавал фиктивные компании, которые, казалось, конкурировали со Standard Oil, их настоящим владельцем. Когда независимые компании пытались конкурировать, Standard Oil быстро снижала цены — иногда ниже себестоимости — чтобы вытеснить их из бизнеса. Затем Standard повысило цены, чтобы возместить убытки.
Большая часть усилий траста ушла на то, чтобы убить конкуренцию. Но Standard Oil во время правления Рокфеллера также обычно поставляла продукцию хорошего качества по довольно разумным ценам.Рокфеллер часто заявлял, что единственная цель Standard Oil — дать «свет беднякам».
Антимонопольное движениеК 1900 году Standard Oil Trust расширилась от своей первоначальной базы на востоке до новых нефтяных регионов дальше на запад. В то же время по США прокатилась волна антимонопольных настроений. Фермерские организации, профсоюзы, разоблачающие журналисты и многие политики атаковали такие комбинации, как сахарные и табачные тресты.Но в первую очередь они были нацелены на «материнский фонд» Standard Oil.
К этому времени почти 30 штатов и федеральное правительство приняли антимонопольные законы, направленные против злоупотреблений монополиями. Эти законы обычно основывались на ряде юридических и экономических предположений:
- Общее право, унаследованное от Англии, осуждало ограничение торговли.
- Монополии, как правило, ограничивали торговлю, поддерживая высокие цены, подавляя усовершенствования продукции и получая чрезмерную прибыль.
- Конкуренция между многими независимыми фирмами была необходима для обеспечения справедливых цен, высококачественной продукции и разумной прибыли.
Начиная с Огайо в 1887 году, 10 штатов и территория Оклахома подали 33 отдельных иска против компаний, входящих в Standard Oil Trust. В большинстве случаев Standard проигрывает в суде. Но директора Standard реорганизовали траст, переместив операции от штата к штату, и иным образом уклонились от судебных решений, чтобы сохранить свою монополию.
Поскольку судебные иски штата против Standard Oil ни к чему не привели, журналисты-разоблачители потребовали от федерального правительства принять меры против фонда.
Начиная с ноября 1902 года Ида Тарбелл написала серию из 19 тщательно исследованных статей в журнале McClure’s Magazine . Она подробно рассказала, как Джон Д. Рокфеллер безжалостно заставлял своих конкурентов «продать или погибнуть». Она правильно определила железнодорожные скидки, конкретно запрещенные Законом о торговле между штатами 1887 года, как ключ к созданию монополии Рокфеллера Standard Oil.
Названный Рокфеллером «мисс Тарбаррел» и «этой ядовитой женщиной», Тарбелл помог федеральному правительству провести расследование в отношении Standard Oil Trust.Публично нападая на Standard Oil и другие тресты, президент Теодор Рузвельт не одобрял их разделение. Он предпочел только прекратить их антиконкурентные злоупотребления.
18 ноября 1906 года генеральный прокурор США при Рузвельте подал в суд на Standard Oil of New Jersey и ее дочерние компании, составляющие траст. Иск был подан в соответствии с Антимонопольным законом Шермана 1890 года. Согласно этому федеральному закону, «каждый контракт или комбинация, ограничивающая торговлю или коммерцию между несколькими штатами или с иностранными государствами, настоящим объявляется незаконным.«
Standard Oil против СШАСуд над Standard Oil проходил в 1908 году в федеральном суде штата Миссури. Дали показания более 400 свидетелей. Правительство представило доказательства того, что Standard Oil Trust добивалась незаконных скидок на железнодорожные перевозки, запрещала конкурентам использовать нефтепроводы, шпионила за другими компаниями и подкупала выборных должностных лиц. Более того, правительство показало, что с 1895 по 1906 год цены на керосин Standard выросли на 46 процентов, что принесло монополии огромные прибыли.
Хотя технически Рокфеллер был президентом Standard Oil, он ушел из активного управления в 1895 году. Но он оставался единственным крупнейшим держателем акций. Рокфеллер засвидетельствовал, что Standard Oil достигла своих позиций, потому что ее объединение сотрудничающих компаний было более эффективным и производило лучший продукт, чем ее конкуренты. При перекрестном допросе о том, как Standard Oil стала настолько доминирующей, 71-летний Рокфеллер часто заявлял, что не может вспомнить.
Адвокаты Standard Oil утверждали, что большая комбинация компаний, составляющих траст, возникла естественным образом и фактически спасла отрасль от разрушительных ценовых войн.Они также утверждали, что, поскольку Standard Oil была компанией по производству , она была освобождена от действия Закона Шермана, который касался только межгосударственной торговли .
Судья первой инстанции и единогласный федеральный апелляционный суд согласились с тем, что Standard Oil является монополией, нарушающей антимонопольный закон Шермана. Они также поддержали рекомендацию правительства о разделении траста на независимые конкурирующие компании. Затем Standard Oil подала апелляцию в Верховный суд США.
15 мая 1911 года Верховный суд единогласно поддержал решение федерального апелляционного суда и постановил, что Standard Oil Trust является монополией, незаконно ограничивающей торговлю. Однако все судьи, кроме одного, продолжали считать, что незаконными являются только монополии, ограничивающие торговлю «необоснованными» способами. Хотя было установлено, что Standard Oil действительно действовала необоснованно, использование Верховным судом «правила разума» затруднило для правительства преследование других монополий. [ Standard Oil of New Jersey v.США ]
Судьи Верховного суда пришли к выводу, что для восстановления конкуренции в нефтяной отрасли Standard Oil Trust необходимо разделить на независимые компании. Но правительство разрешило акционерам Standard Oil получить доли акций всех 34 образованных компаний. Это означало, что у каждой из этих компаний были одни и те же владельцы акций. Эти компании тогда должны были конкурировать друг с другом. На самом деле у компаний не было реальных стимулов для этого, и они действовали сообща, устанавливая цены в течение десяти или более лет.
После открытия новых месторождений нефти в Соединенных Штатах и за рубежом независимые нефтяные компании, наконец, создали реальную конкуренцию отрасли. Но бывшие компании Standard Oil с современными названиями, такими как Exxon, Mobil, Amoco, Chevron, ARCO, Conoco и Sohio, продолжали оказывать значительное влияние на ценообразование на нефть.
Когда в 1911 году Верховный суд распустил Standard Oil Trust, керосиновые лампы быстро заменили электрические лампы. Но автомобили с бензиновым двигателем только начинали появляться.Бензин, который до того времени был бесполезным побочным продуктом переработки нефти, делал компании, основанные на доверии, богаче, чем когда-либо. Состояние Рокфеллера, владеющего 25% акций каждой из новых компаний, в 1913 году составляло 900 миллионов долларов (13 миллиардов долларов в сегодняшних долларах). Это сделало его самым богатым человеком в мире.
Выйдя на пенсию, Рокфеллер создал науку о благотворительности. Он и его сын пожертвовали большую часть миллионов Рокфеллеров, в основном на медицинские исследования, общественное здравоохранение и образовательные учреждения.Несмотря на это, он резко возражал против введения федерального подоходного налога в 1913 году.
Экономист Роберт Хейлбронер однажды охарактеризовал Джона Д. Рокфеллера как «агента, способствующего лучшему и худшему в огромной промышленной трансформации Америки». Пережив большинство своих деловых партнеров и критиков, Джон Д. Рокфеллер умер в 1937 году, за несколько недель до своего 98-летия.
Для обсуждения и написания- Объясните, почему Джон Д. Рокфеллер был «агентом как лучшего, так и худшего» в американской истории.
- Согласны ли вы с решением Верховного суда от 1911 года о том, что Standard Oil Trust нарушила антимонопольный закон Шермана? Почему или почему нет?
- В 1911 году Верховный суд постановил, что только монополии, «необоснованно» ограничивающие торговлю, являются незаконными. Считаете ли вы, что сегодня все монополии должны быть незаконными? Почему или почему нет?
Джон Д. Рокфеллер: История фотографии
Джон Д. Рокфеллер и Standard Oil Company
Чернов, Рон. Титан, Жизнь Джона Д. Рокфеллера-старшего. Нью-Йорк: старинные книги, 1998. Первая глава
Деньги, Деньги, ДеньгиМногие американцы стремятся к огромному богатству. Некоторые, например Джон Д. Рокфеллер, достигают этого. После того, как Рокфеллер получил свое состояние, он провел остаток своей жизни, раздавая свои деньги. В этом упражнении студенты будут изучать других очень успешных американских бизнесменов и сообщать классу о том, (1) как они заработали свое состояние, (2) что они с ним сделали и (3) почему.Каждый студент должен выбрать человека, о котором он будет докладывать, из списка ниже. Для студентов, использующих Интернет для исследований, ссылки на исследования CRF — хорошее место для начала.
Эндрю Карнеги | Рэй Крок
|
Поиск по сайту