Коммерческое жилье: что это такое в 2021 году? Что значит?

что это такое в 2021 году? Что значит?

Вся недвижимость условно разделяется на жилую и коммерческую. Первая предназначена для проживания граждан, вторая – для ведения предпринимательской деятельности.

С недавнего времени широкое распространение получила коммерческая жилая недвижимость, ничего общего не имеющая с ведением предпринимательской деятельности, но пригодная для проживания на особых условиях.

Итак, коммерческое жильё: что это такое? Второе название этой категории недвижимости – апартаменты, столь популярные сегодня в столичном регионе.

В апартаментах можно жить, их можно покупать или брать в аренду. Однако статус такого жилья не является жилым, объекты не принадлежат к жилому фонду города, а значит на них не распространяются многие правила и требования, обязательные к исполнению застройщиками при строительстве обычных жилых домов.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

• офисные и складские помещения;
• промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
• торговые центры, магазины, отели;
• водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
• земельные участки и иные естественные угодья;
• социальные помещения;
• коммерческое жильё.

Все перечисленные объекты, кроме двух последних, являются абсолютно коммерческими. Последние две категории могут приносить прибыль своим владельцам только если будут использоваться по определенному назначению.

Особенности коммерческого жилья

Коммерческое жильё – это апартаменты. В Москве в 2021 году такой вид жилой недвижимости пользуется огромной популярностью.

Потенциальных владельцев жилья такого типа прежде всего привлекает более низкая стоимость квадратных метров. Стоимость апартаментов по сравнению с обычными жилыми квартирами в Москве ниже примерно на 20 %.

Чтобы покупка коммерческого жилья не стала «котом в мешке», нужно знать основные достоинства и недостатки такого типа недвижимости.

Достоинства апартаментов заключаются в следующем:

• более низкая стоимость квадратного метра;
• расположение в центральных районах города;
• огромные площади квартир (часто с панорамными окнами, высокими потолками и прочими элементами жилья повышенной комфортности).

В целом, больше достоинств у такого жилья нет. В остальном начинают проявляться недостатки.

Очевидные минусы коммерческого жилья – это:

• высокие коммунальные платежи;
• высокие налоги;
• несоблюдение норм и требований, предъявляемым к жилым помещениям;
• отсутствие статуса жилой недвижимости;
• невозможность получения постоянной регистрации.

Коммерческое жильё – это все-таки недвижимость, имеющая статус коммерческого. Все требования СанПиНа и других нормативов по жилым помещениям строителями апартаментов не соблюдаются.

Иногда с первого взгляда такие нарушения не бросаются в глаза. Чаще они проявляются уже спустя время после проживания в апартаментах.

К примеру, прямо напротив Ваших окон может внезапно притык вырасти новое здание, преграждающее поступление солнечного света в Вашу квартиру. Обычно в апартаментах нет достаточного числа парковочных мест для проживающих граждан.

В апартаментах можно оформить только временную регистрацию сроком не более 5 лет для граждан страны.

Все нормативы начисления платежей по коммунальным услугам в жилых помещениях к апартаментам не применяются. Поэтому жильцам иногда приходится платить ежемесячно огромные суммы за коммуналку, такие как платят владельцы офисов.

Ведь по сути коммерческое жильё – это тот же офис, только в котором предусмотрено все необходимое для проживания граждан.

По коммерческому жилью нельзя получить налоговый вычет в размере 13%, поскольку объекты не относятся к жилой недвижимости. На апартаменты действуют повышенные ставки налогообложения. Собственники такого жилья ежегодно переплачивают около 20 % налогов.

Сдача в аренду

Апартаменты в идеале должны рассматриваться приобретающими их гражданами как арендное коммерческое жильё. Весь коммерческий характер данной недвижимости проявляется в том, что она рассматривается в качестве инструмента инвестирования денежных средств для будущего извлечения выгоды при сдаче ее в аренду третьим лицам.

Сегодня основные покупатели апартаментов – это именно богатые граждане, которые таким способом совершают инвестирование своих средств. Покупая коммерческое жильё, они сдают его в аренду.

Снимать апартаменты удобно, ведь они располагаются в центральных районах, обычно около станций метро. В них есть все необходимое для жизни, как правило, присутствуют хорошие соседи из молодых и работающих граждан.

Термины «коммерческое жильё» и «апартаменты» не закреплены ни на федеральном, ни на региональном нормативном уровне.

Изначально апартаменты были придуманы для того, чтобы обеспеченные бизнесмены могли купить квартиры в больших бизнес-центрах тех городов, где они часто бывают по работе. Это было бы удобно для проживания.

Позже они стали популярным способом инвестирования денежных средств для дальнейшей сдачи в аренду.

Для собственного проживания апартаменты покупают редко

Чем коммерческое жильё отличается от коммерческого найма?

Многие ошибочно связывают два понятия «коммерческое жильё» и «коммерческий найм». Это совершенно разные категории недвижимости, имеющие регламентированные различия.

Существует коммерческое жильё государственного жилого фонда, которое сдаётся гражданам в аренду по договору коммерческого найма. Такие помещения имеют официальный статус жилых, к апартаментам они не имеют никакого отношения.

Весь жилой фонд в стране можно использовать по коммерческому найму или по социальному найму. По социальному найму предоставляется жильё только той категории населения, которая признана нуждающейся в жильё.

По коммерческому найму снять квартиру может любой желающий. По сути коммерческий найм – это обычная аренда жилья, где арендатором выступает физическое лицо и члены его семьи.

Граждане, заселившиеся в квартиру по договору коммерческого найма, не имеют права на использование недвижимости в имущественных сделках и на последующею приватизацию объекта.

В целом же, заключаются договоры коммерческого найма по тому же порядку, что и договоры социального найма. Социальное жильё в последующем владельцы смогут приватизировать и оформить в собственность, если будут соблюдены все законодательные требования данной процедуры.

Жильё, взятое в аренду по договору коммерческого найма, нужно:

• использовать исключительно для проживания;
• использовать с обеспечением его первоначального состояния;
• регулярно оплачивать пользование жилым помещением.

Какие-либо строительные работы по перепланировке или переустройству такого жилья нельзя проводить без получения согласия арендодателя.

Если владелец жилья причинит ущерб ему или находящему в нем имуществу, будет иметь просрочку по платежам более полугода, договор коммерческого найма может быть в принудительном порядке расторгнут, в жилец выселен.

Как получить прописку в апартаментах?

Оформление регистрации в недвижимости, в которой гражданин проживает, для многих является важным пунктом нормального существования. С апартаментами оформление прописки становится гораздо более затруднительной процедурой, но вполне решаемой.

Коммерческое жильё с пропиской — не заоблачная мечта, а вполне реальная возможность.

Получить прописку в коммерческом жильё можно несколькими способами:

1. Оформление постоянной регистрации возможно только в том случае, если объект недвижимости будет переведён в статус жилого.
2. Оформление временной регистрации допускается сроком не более 5 лет.

Временная регистрация по сути даёт такие же привилегии для граждан, как и постоянная. Они будут прикреплены к местной поликлинике, их дети будет ходить в местную школу или детский сад. При этом временную регистрацию придётся постоянно продлевать.

При этом не в каждом лофте можно будет получить прописку. Для того, чтобы регистрация даже временная была возможна, нужно, чтобы объект был приравнен к недвижимости гостиничного типа. Это означает, что квартира должна быть оборудована санузлом и необходимыми для нормальной жизни коммуникациями. Причём эта информация обязательно должна быть документально зафиксирована.

Для получения прописки в апартаментах нужно лишь согласие собственника помещения. Таким собственником по сути будет выступать сам владелец апартаментов. Количество пролонгаций временной регистрации законодательно никак не ограничено.

Перевести же коммерческую недвижимость в жилой тип собственнику будет очень непросто. Это длительная процедура по сбору документов и проведению многочисленных проверок, на основании которых комиссия могла быть сделать вывод о том, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности.

Подавать документы на смену статуса недвижимости нужно в местную администрацию. Однако чаще всего решить вопрос мирно с администрацией не получается, окончательное решение выносит суд.

Так как помещения по сути своей не имеют статуса жилых, застройщике при возведении таких объектов часто нарушают правила пожарной безопасности и санитарные требования. Выясняется это обычно, когда собственник пытается изменить статус недвижимости и встречает существенные трудности.

Коммерческое жильё – это недвижимость в виде апартаментов, в которых физические лица могут приживать даже без получения недвижимостью статуса жилых объектов.

В таких квартирах нельзя получить постоянную регистрацию, высокие коммунальные платежи, не соблюдены правила пожарной безопасности и санитарные требования.

Конечно, апартаменты стоят гораздо дешевле аналогичных квартир в многоэтажных домах тех же районов, но потенциальным покупателям стоит несколько раз подумать, прежде чем совершать такую покупку, никак не урегулированную сегодня в законодательстве страны.

Читайте также:

Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость

Даже в собственной квартире можно легально вести свой бизнес

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Квартиры в новостройках на любой кошелёк

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Хостелам в жилых домах осталось недолго жить

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Чем еще можно заниматься в квартирах

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения — возможности шире

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д

Больше возможностей, но и больше ограничений

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Москательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Как перевести помещение в новый статус

В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.

— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.

Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.

Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

StockRocket/Fotolia

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Коммерческий найм жилья в СПб, коммерческое жильё

Для начала необходимо определиться с понятием того, что такое коммерческий найм жилья в Санкт-Петербурге? Недвижимость, которая является собственностью граждан РФ, государства и предлагается для проживания, является жилым фондом коммерческого использование. Именно так определяет это понятие Гражданский кодекс Российской Федерации.

Где искать коммерческое жильё в Санкт-Петербурге?

Собственники таких объектов имеют неоспоримое право вселять в свои владения любых лиц. Также они имеют право на сдачу внаём своих объектов на условиях, которые оговорены в договоре коммерческого найма или на условиях полного согласия сторон.

Жилье по коммерческому найму в Санкт-Петербурге: подводные камни

Стоит отметить, что помещение, сдаваемое в найм, должно быть пригодным для жизни. Добавим, что если у объекта сменится владелец, то человек, или семья проживающая в нём, имеют право жить тот срок который оговорен в договоре.

Важным моментом соглашения коммерческого найма является размер платы за пользование помещением. Эта сумма должна быть четко оговорена сторонами.

Жилой объект, сдаваемый в найм, не может использоваться как офис, склад или под коммерческое предприятие.

Как найти предложения коммерческого найма жилья в Санкт-Петербурге?

Отметим, что обращаться в нотариальную контору для заверения договора коммерческого найма нет необходимости. Кроме того, важно понимать, что обязательным условием является то, что договор должен быть составлен в письменной форме.

Квартиры в коммерческий найм в Санкт-Петербурге. Что? Где? Когда?

Если вам необходимо оперативно, юридически грамотно и недорого найти предложения квартир в коммерческий найм, то вы можете обратиться в проверенную компанию, которая осуществляет подобные услуги. Агентство недвижимости “Невский Простор” работает на рынке жилья Санкт-Петербурга уже более двадцати лет. За это время наши специалисты помогли решить жилищные вопросы тысячам клиентов. Звоните: 8(812)325-38-38!

Военный информационный портал Министерства обороны Республики Беларусь

Бобруйск — ЖКХ — Перечень свободных жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда

1. Главная
2. ЖКХ / Перечень свободных жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда

Перечень свободных жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда

­­­
­Порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования определен Указом Президента Республики Беларусь от 16. 12.2013г. N 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее Указ № 563).

Согласно Указу № 563 право на получение жилых помещений коммерческого использования имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и не с­остоящие на таком учете. При этом преимущественное право на получение жилых помещений коммерческого использования имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
­
Срок обращения за предоставлением жилых помещений коммерческого использования составляет 15 календарных дней со дня размещения информации на сайте Бобруйского горисполкома. При подаче заявления гражданин должен предъявить документ, удостоверяющий личность, и ­по желанию — справку о нахождении на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

По истечении указанного срока заявления рассматриваются и жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в п­орядке очередности исходя из даты постановки их на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. При отсутствии заявлений граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам, не состоящим на таком учете, в порядке очередности поступления заявлений.

Также необходимо учитывать следующее:
— после заключения договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда в случае обеспеченности общей площадью жилого пом­ещения 15 кв. метров и более на одного человека, граждане (за исключением нанимателей, с которыми данный договор найма заключен на срок трудо­вых, служебных отношений) подлежат снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с подпунктом 32.1 пункта 32 Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом N 563, как утратившие основания для признания их нуждающимися в улучшении жи­лищных условий;
— наниматели жилых помещений коммерческого использов­ания подлежат выселению из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений в случае наличия без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги в размере двухмесячной платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги. ­ ­
­
Согласно вступившему в силу Постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 N 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых помещений коммерческого использования» гражданин, уведомленный о предоста­вл­ении ему жилого помещения коммерческого использования, либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке, в течение 15 календарных дней со дня получения такого извещения обязан обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, в ведении которой находится жилое помещение, для заключения договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Необращение гражданина либо его представителя в указанный срок рассматривается как отказ от предоставления жилого помещения коммерческого использования.

Пунктом 77 Указа № 563 определен порядок предоставления жилых помещений коммерческого и­спользования в первоочередном порядке следующим категориям граждан: судьям, прокурорским работникам, молодым рабочим (служащим), специалистам, получившим образование за счет средст­в бюджета, прибывшим по распределению, военнослужащим, работникам при назначении на должность в случае их переезда из другого населенного пункта при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены, ученым, профессорско-преподавательскому составу учреждений высшего образования, работникам организаций культуры. Данным категориям граждан жилые помещения коммерческого использования в первоочередном порядке предоставляются на основании индивидуальных ходатайств государственных органов и организаций.

Об утверждении Положения «О коммерческом найме жилых помещений муниципального жилищного фонда городского округа Котельники Московской области» от 10.07.2013 № 497/67

ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

10.07.2013 № 497/67
г. Котельники
 

 
В соответствии со статьями 671-679, 681-688 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06. 10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и руководствуясь Уставом городского округа Котельники Московской области, Совет депутатов городского округа Котельники Московской области
 
РЕШИЛ:
 
1.Утвердить Положение «О коммерческом найме жилых помещений муниципального жилищного фонда городского округа Котельники Московской области» (Приложение)
 
2.Направить настоящее решение Главе городского округа А.Ю. Седзеневскому для подписания и обнародования.
 

Председатель Совета депутатов
городского округа Котельники А.И. Бондаренко

Глава
городского округа Котельники А.Ю. Седзеневский

10.07.2013г.

Приложение

УТВЕРЖДЕНО

решением Совета депутатов
городского округа Котельники
Московской области
от 10. 07.2013г. №497/67

ПОЛОЖЕНИЕ
О КОММЕРЧЕСКОМ НАЙМЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

1. Общие положения
 

1.1. Положение о коммерческом найме жилых помещений (далее по тексту — Положение) разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом городского округа Котельники Московской области и определяет порядок и условия коммерческого найма жилых помещений.
 
1.2. Коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное, возмездное пользование жилыми помещениями, находящимися в собственности городского округа Котельники Московской области, для проживания граждан.
 
1.3. Основным документом, регулирующим отношения Наймодателя с Нанимателем, является договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в письменной форме (приложение 1).
 
Договор коммерческого найма жилого помещения — соглашение, по которому собственник жилого помещения (далее — Наймодатель) передает другой стороне (далее — Наниматель) жилое помещение во владение и пользование за плату, а Наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключенным с момента его подписания Наймодателем и Нанимателем.
 
В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны все члены семьи Нанимателя, которые будут проживать с Нанимателем. Наниматель обязан ознакомить всех совершеннолетних членов семьи, которые будут проживать с ним, с условиями договора коммерческого найма жилого помещения.
 
1.4. Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры или комнаты, отвечающее санитарным и техническим нормам, находящееся в собственности городского округа Котельники Московской области. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта приема-передачи жилого помещения (приложение 2).
 
1.5. Сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет передачу права собственности на него.
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в коммерческий наем жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма жилого помещения.
 
1.6. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения не связано с очередностью предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма.
 
1.7. На условиях коммерческого найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования.
 
1.8. Включать жилые помещения жилищного фонда городского округа Котельники Московской области в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования по одной квартире один раз в год.
 

2. Условия коммерческого найма

 
2.1. Наймодателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения является администрация городского округа Котельники Московской области (далее по тексту — Администрация). Платежи за коммерческий наем жилого помещения поступают в бюджет городского округа Котельники Московской области.
 
2.2. Нанимателями жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения могут являться только совершеннолетние граждане, зарегистрированные на территории Российской Федерации в установленном порядке.
Право на получение жилого помещения на условиях коммерческого найма при предъявлении документов, указанных в п. 3.3 настоящего Положения, имеют муниципальные служащие, сотрудники муниципальных учреждений, сотрудники противопожарной службы МЧС России, сотрудники правоохранительных органов, прокуратуры и суда, осуществляющие деятельность на территории городского округа Котельники Московской области.
 
2.3. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет . Если срок коммерческого найма жилого помещения в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.
 
2.4. Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
 
2.5. В случае смерти Нанимателя либо признания его недееспособным или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем и указанных в договоре коммерческого найма, по общему согласию между ними. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
 
2.6. Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи по уважительным причинам не влечет изменения их прав и обязанностей по договору коммерческого найма жилого помещения. При этом Наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны своевременно вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, предусмотренные договором коммерческого найма, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
 
2.7. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним в жилом помещении, предоставленном ему по договору коммерческого найма жилого помещения.
В случае заключения Нанимателем с совместно проживающими с ним гражданами договора о солидарной ответственности при условии уведомления об этом Наймодателя указанные граждане несут солидарную с Нанимателем ответственность перед Наймодателем в соответствии с условиями договора.
 
2.8. Если Наниматель не возвратил жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения в полном объеме.
 
2.9. В случае освобождения Нанимателем жилого помещения по окончании срока договора или расторжении договора коммерческого найма, он обязан в срок, согласованный с Наймодателем в письменной форме, оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.
 
2.10. Наниматель обязан вносить плату за коммерческий наем жилого помещения в установленные Администрацией размере и сроки (приложение 3), а также своевременно вносить платежи за жилищно-коммунальные и иные услуги.
 
2.11. Наниматель не вправе без письменного согласия Наймодателя вселять в жилое помещение лиц, не указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения.
 
2.12. Иные права и обязанности Наймодателя и Нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, а также порядок и условия изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются договором коммерческого найма и действующим законодательством.
 
2.13. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п. 2.4 настоящего Положения.

 
3. Порядок предоставления жилых помещений по договорам коммерческого найма
 

3.1. Предоставление гражданам по договору коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании постановления Администрации с учетом решения общественной комиссии по жилищным вопросам городского округа Котельники Московской области.
 
3.2. Основанием для вселения в жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, является договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный Наймодателем и Нанимателем в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством, а также подписанный обеими сторонами договора акт приема-передачи жилого помещения.
 
3.3. Для рассмотрения вопроса о возможности предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма гражданин (далее — Заявитель) представляет в Администрацию личное заявление, ходатайство руководителя организации (предприятия), справку с места работы либо копию трудовой книжки, копию контракта, заверенные надлежащим образом, паспорт или документ, удостоверяющий личность Заявителя, паспорта или документы, удостоверяющие личность граждан, которые будут проживать вместе с Заявителем, а также иные документы по требованию Администрации.
 
3.4. Заявление о предоставлении жилого помещения Заявителю по договору коммерческого найма рассматривается общественной комиссией по жилищным вопросам городского округа Котельники Московской области.
 
3.5. В случае положительного решения общественной комиссии по жилищным вопросам городского округа Котельники Московской области о предоставлении Заявителю жилого помещения по договору коммерческого найма отдел учета и распределения жилой площади управления имущественных отношений (далее – Отдел) готовит проект постановления главы городского округа Котельники Московской области (далее –Постановление) о предоставлении Заявителю по договору коммерческого найма жилого помещения.
 
3.6. После издания Постановления оформляется договор коммерческого найма жилого помещения, а Заявителю направляется письменное приглашение (далее — Приглашение) прибыть в назначенный день для
заключения (подписания) договора в Отдел. Приглашение направляется Заявителю по указанному им в заявлении адресу или сообщается по телефону (на копии приглашения — о том кому и по какому телефону сообщено, делается соответствующая отметка за подписью исполнителя и начальника Отдела).
 
3.7. Договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен (подписан) Заявителем в срок не позднее 1 месяца с момента получения им Приглашения. В случае отсутствия Заявителя по указанному в заявлении адресу или возврате Приглашения в Отдел Заявитель считается уведомленным надлежащим образом.
 
3.8. В случае пропуска Заявителем срока, отведенного для заключения договора коммерческого найма жилого помещения без уважительных причин, Постановление о предоставлении этому Заявителю по договору коммерческого найма жилого помещения может быть отменено.
В случае пропуска Заявителем срока, отведенного для заключения договора коммерческого найма жилого помещения по уважительной причине (болезнь, командировка и т.д.), этот срок продлевается при условии уведомления Отдела о невозможности заключения договора в указанный в Приглашении день.
 
3.9. В целях сокращения сроков, отведенных для заключения договоров коммерческого найма жилого помещения, Отдел вправе изменить порядок Приглашения Заявителя для подписания договора, предусмотренный п. 3.6 настоящего Положения, на иной удобный для Заявителя порядок, не нарушая при этом его прав и законных интересов.

Понимание 8 типов коммерческой недвижимости

Reonomy определяет коммерческую недвижимость как нечто большее, чем дом на одну семью.

Итак, от дуплекса до самых больших зданий в стране.

Хотя официальная классификация может варьироваться от округа к округу, в целом коммерческую недвижимость можно разбить на восемь основных категорий.

Ниже мы рассмотрим восемь различных типов коммерческой недвижимости, рассматривая каждый из следующих:

Мы рассмотрим различные типы зданий, типы собственности и землепользования, а также по ходу ознакомимся с некоторыми примерами каждого класса активов.

Нажмите здесь, если хотите узнать о различных уровнях класса собственности в CRE.

1. Многосемейный

Многосемейная недвижимость — посредник для жилой и коммерческой недвижимости.

В то время как они могут служить в первую очередь в качестве места жительства, основная цель этого типа собственности — инвестиции (занимаемая владельцем или нет).

Класс многоквартирных домов включает все, от дуплекса до многоквартирного дома из нескольких сотен квартир.

Дуплекс / Триплекс / Квадруплекс

Дуплексы — это двухкомнатные дома для сдачи в аренду, триплексы — это трехкомнатные дома, а четырехэтажные дома — четыре объекта. Довольно просто.

Типы недвижимости с суффиксом «сплетение» встречаются практически на каждом рынке, но больше подходят для начинающих инвесторов и тех, кто хотел бы получать прибыль от собственного жилья (путем сдачи в аренду других единиц).

С другой стороны, многоквартирные дома обычно делятся на низкие, средние или высокие в зависимости от количества этажей.

Garden Apartments

Загородные садовые квартиры начали появляться в 1960-х и 1970-х годах, когда молодые люди переезжали из городских центров в пригороды.

Квартиры с садом, как правило, 3-4 этажа, 50-400 квартир, без лифта и наземной парковки.

По сути, это совокупность малоэтажных многоквартирных домов на одном участке собственности, которые могут иметь общий двор или другое земельное пространство.

Среднеэтажные апартаменты

Эти свойства обычно 5-12 этажей, от 30 до 110 квартир, есть лифт.Они часто строятся в городских местах засыпки.

Высотные апартаменты

Квартиры в высотных зданиях можно найти на более крупных рынках, обычно насчитывается более 100 квартир, и ими управляют профессионально.

Количество этажей менее явное для высотных зданий, но обычно, когда вы превышаете 10–12 этажей, большинство рынков сочтут здание высотным.

Если высотное здание превышает 40 этажей и достигает определенной высоты, оно обычно считается небоскребом.

2. Офис

Как и многоквартирные дома, офисные здания также делятся на низкие, средние и высокие в зависимости от их размера.

Офисные здания классов A, B и C

Офисные здания обычно делятся на три категории: , класс A, , , класс B, или , класс C, .

Все эти классификации относительны и во многом зависят от контекста, т.е. расположение здания и здоровье окружающего рынка.

Здания класса А считаются лучшими из лучших с точки зрения конструкции и расположения.

Объекты класса B могут иметь высококачественное строительство, но с менее желательным местоположением.

Класс C — это те, которые могут быть довольно ветхими и в неблагоприятном месте.

Центральный деловой район (CBD)

Офисные здания, расположенные в центральном деловом районе (CBD), находятся в самом центре города.

В больших городах, таких как Чикаго или Нью-Йорк, и в некоторых городах среднего размера, таких как Орландо или Джексонвилл, эти здания будут включать многоэтажные дома в центре города.

Пригородные офисные здания

Эта классификация пригородных офисных помещений обычно включает среднеэтажные здания площадью 80 000–400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города.

В городах также часто есть пригородные офисные парки, которые объединяют несколько разных зданий средней этажности в студенческий городок.

3. Промышленное

Промышленные объекты также могут незначительно отличаться по размеру в зависимости от конкретных сценариев использования.

Тяжелое производство

Эта категория промышленной собственности действительно является особой категорией использования, к которой относятся большинство крупных производителей.

Эти типы собственности в значительной степени адаптированы к оборудованию для конечного пользователя и обычно требуют значительного ремонта для перепрофилирования для другого арендатора.

Светильник в сборе

Эти конструкции намного проще, чем тяжелые технологические свойства, и обычно их можно легко изменить.

Типичное использование включает складские помещения, сборку продукции и офисные помещения.

Flex склад

Flex space — это промышленная недвижимость, которая может быть легко преобразована и обычно включает в себя как промышленные, так и офисные помещения.

Flex space также можно считать смешанным, о чем мы поговорим подробнее ниже.

Навальный склад

Эти объекты очень большие, обычно от 50 000 до 1 000 000 квадратных футов.

Часто эти свойства используются для регионального распределения продуктов и требуют легкого доступа для грузовиков, въезжающих и выезжающих с автомобильных дорог.

4. Розничная торговля

Стрип / Торговый центр

Стрип-центры — это небольшие торговые объекты, которые могут содержать или не содержать якорных арендаторов.

Якорный арендатор — это просто более крупный розничный арендатор, который обычно служит для привлечения клиентов в недвижимость.

Примеры якорных арендаторов: Wal-Mart , Publix или Home Depot .

Стрип-центры, как правило, включают в себя сочетание небольших розничных магазинов, таких как китайских ресторанов , химчистка , маникюрные салоны и так далее.

Общественный торговый центр

Общественные торговые центры обычно занимают площадь от 150 000 до 350 000 квадратных футов.

Несколько якорей занимают общественные центры, такие как продуктовые магазины и аптеки. Кроме того, часто можно найти один или несколько ресторанов, расположенных в общественном торговом центре.

Центр питания

Центр питания обычно имеет несколько небольших розничных магазинов, но отличается наличием нескольких крупных розничных продавцов коробок, таких как Wal-Mart , Lowes , Staples , Best Buy и т. Д.

Каждый розничный торговец большими коробками обычно занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов, и эти торговые центры обычно содержат несколько посылок (см. Ниже).

Региональный торговый центр

имеют площадь от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов и обычно имеют несколько якорных арендаторов, таких как универмаги или крупные розничные магазины, такие как Barnes & Noble или Best Buy .

Из посылки

Большинство крупных торговых центров содержат один или несколько земельных участков, которые представляют собой земельные участки, отведенные для индивидуальных арендаторов, таких как рестораны быстрого питания или банки.

5. Гостиницы

Отели с полным обслуживанием

Отели с полным спектром услуг обычно расположены в центральных деловых районах или туристических зонах и включают такие известные флаги, как Four Seasons , Marriott или Ritz Carlton .

отелей с ограниченным обслуживанием

Гостиницы с ограниченным сервисом обычно представляют собой бутик-отели.

Эти отели меньше по размеру и обычно не предоставляют таких удобств, как обслуживание номеров, наличие ресторанов или конференц-залов.

Отели длительного проживания

В этих отелях есть большие комнаты, маленькие кухни и они предназначены для людей, останавливающихся на неделю и более.

6. Смешанное использование

Объекты смешанного использования, хотя и отличаются друг от друга, могут представлять собой комбинацию любого из вышеупомянутых типов коммерческой недвижимости.

Самая распространенная форма многофункциональной недвижимости, особенно в городах, — это объекты розничной торговли / ресторана с офисами или жилыми домами наверху.

Подумайте о своем обычном многоэтажном здании в центре города: велика вероятность, что объект считается многофункциональным.

Как правило, объекты смешанного использования представляют собой некоторую комбинацию офисных, жилых / многоквартирных, торговых и / или промышленных помещений.

7. Земельный участок

Гринфилд / Сельскохозяйственная земля

Зеленая земля означает неосвоенную землю, такую ​​как ферма или пастбище.

В этом ведре также будут различные типы сельскохозяйственных земель, такие как фруктовые сады, животноводческие фермы, ранчо и т. Д.

Земля под засыпку

Земля под застройку находится в городе, который уже был застроен, но сейчас пуст.Заполнение строго связано с развитием недвижимости в городах.

Земля Браунфилд

Коричневые поля — это земельные участки, которые ранее использовались для промышленных или коммерческих целей, но теперь доступны для повторного использования.

Эти свойства, как правило, нарушены с экологической точки зрения или, по крайней мере, предположительно таковыми из-за предыдущего коммерческого использования.

8. Специального назначения

Вышеуказанные категории недвижимости охватывают основные виды коммерческой недвижимости.

Однако существует множество других типов недвижимости, которые можно было бы считать коммерческими, которые инвесторы строят и владеют.

Вот здесь и вступает в игру идея собственности «специального назначения». Это более или менее разная классификация CRE.

Примеры объектов особого назначения: парки развлечений, боулинг, автостоянки, стадионы, театры, зоопарки и многое, многое другое.

Несмотря на то, что профессионалы CRE должны научиться многому в отношении каждого типа активов с течением времени, общее представление о различных типах коммерческой недвижимости — отличное место для начала.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности. Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к сдаче в аренду крупных жилых помещений.

Отнесение объекта к коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как облагается налогом и как к нему применяются законы.

Ломаем коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость включает торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое.Показатели коммерческой недвижимости –, включая продажные цены, ставки нового строительства и заполняемость –, часто используются в качестве меры деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью

Коммерческая недвижимость традиционно считалась хорошей инвестицией.Первоначальные инвестиционные затраты на здание и затраты на адаптацию для арендаторов выше, чем в жилую недвижимость. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, которые возникают с жилыми арендаторами, отсутствуют при работе с компанией и ясных договорах аренды.

Инвесторы в коммерческую недвижимость могут также использовать тройную чистую аренду, при которой такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание, несет компания, сдающая помещения в аренду.Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

Помимо выгодных условий аренды, коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простых цен. Инвестор в жилую недвижимость должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность недвижимости для потенциальных арендаторов. В отличие от этого, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, в котором указана стоимость текущих договоров аренды, которые затем можно сравнить со ставкой капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS

Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) — идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете достаточного капитала или желаете купить целое здание. REIT действуют как паевые инвестиционные фонды, поскольку они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция REIT представляет собой базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующегося на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя, чтобы вы сами покупали здание.

6 типов коммерческой недвижимости и секторов недвижимости | VTS

Аманда Марш

Основатель, Buzzmaestro

Первый шаг любой успешной карьеры в сфере коммерческой недвижимости — это изучение типов секторов, составляющих коммерческую недвижимость, которая определяется как объекты, которые могут приносить прибыль за счет капитала. прибыль или доход от аренды. Хотя вы, возможно, знаете основы, каждый сектор включает в себя различные типы собственности.

1.Офис

Офисные здания обычно делятся на два типа: городские и пригородные. Городские офисные здания встречаются в городах и включают небоскребы и высотные здания — некоторые из них могут занимать площадь в несколько миллионов квадратных футов. Загородные офисные здания обычно меньше по высоте и иногда сгруппированы в офисные парки.

Офисные здания могут быть многоквартирными или одинарными, и многие из них построены по индивидуальному заказу. Они также делятся на три уровня: класс A , класс B и класс C .Международная ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA) поясняет:

Офис класса A

Самые престижные здания, конкурирующие за первоклассных пользователей офисов с арендной платой выше средней для этого района. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, самые современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.

Офис класса B

Здания, конкурирующие за широкий круг пользователей, с арендной платой в среднем диапазоне для данной площади. Отделка зданий для этого района удовлетворительна.Отделка здания удовлетворительная для данного района, а системы адекватны, но здание не может конкурировать с классом A по той же цене.

Офис класса C

Здания, конкурирующие за арендаторов, которым требуются функциональные площади по арендной плате ниже средней для данной площади.

Медицинские офисные здания являются специализированным подсектором в этом пространстве.

Узнайте больше о 3 классах офисных зданий.

2. Розничная торговля

Розничная торговля включает в себя объекты, в которых находятся магазины розничной торговли и рестораны, которые мы часто посещаем.Они могут быть многопользовательскими (часто с якорем или ведущим арендатором, который служит для привлечения трафика в собственность) или одноразовыми автономными зданиями.

Сектор розничной торговли сложен, так как тип торгового центра — например, региональный торговый центр, общественный центр, торговый центр или центр электроснабжения — определяется многими показателями, включая размер, концепцию, типы и количество арендаторов, и торговая площадь.

Одноквартирные здания, с которыми вы можете столкнуться, включают в себя большие бокс-центры (обычно с национальной сетью, такой как Target, Walmart, Best Buy или Dick’s Sporting Goods) или площадочные площадки (одноквартирные здания в торговом центре, часто в банке, ресторан или аптека).

Узнайте больше о 7 типах торговой недвижимости.

3. Промышленные

Промышленные здания предназначены для различных арендаторов и в основном расположены за пределами городских районов, особенно вдоль основных транспортных маршрутов. Малоэтажные дома также можно объединить в индустриальные парки. Недвижимость подразделяется на четыре типа:

• Тяжелое производство: Эти здания сильно индивидуализированы, и производители домашнего оборудования должны работать и производить товары и услуги.
• Сборка светильника: Они не соответствуют индивидуальным требованиям и могут использоваться для сборки или хранения продукта.
• Оптовый склад: Эти объекты, как правило, большие и используются как распределительные центры.
• Flex industrial: Эти объекты включают как промышленные, так и офисные помещения.

Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР) являются специализированным производством.

Узнайте больше о 8 типах промышленной недвижимости.

4. Многоквартирный сектор

Многосемейный сектор охватывает все типы жилой недвижимости, за исключением односемейных, включая квартиры, кондоминиумы, кооперативы и таунхаусы. Как и офисные здания, многоквартирные дома часто подразделяются на классы A, B и C.

В частности, многоквартирные дома, сдаваемые в аренду, делятся на несколько типов собственности. Фредди Мак разделил их на шесть разных блоков:

• Высотное : здание с девятью или более этажами и как минимум одним лифтом.
• Среднеэтажное здание : многоэтажное здание с лифтом, обычно в городской зоне.
• Садовый : Одно-, двух- или трехэтажный жилой комплекс, построенный в подобном саду, в пригороде, сельской или городской местности; в зданиях могут быть лифты, а могут и нет
• Walk-up : четырех- или шестиэтажное здание без лифта.
• Сообщество промышленных домов : Сообщество, в котором оператор сдает земельные участки в аренду владельцам промышленных домов.
• Жилье специального назначения : Многосемейная собственность любого стиля, предназначенная для определенного сегмента населения, включая студенческое жилье, жилье для пожилых людей и субсидируемое жилье (с низким доходом или с особыми потребностями).

5. Гостиница

Гостиничный сектор охватывает учреждения, предоставляющие проживание, питание и другие услуги для путешественников и туристов. Отели могут быть независимыми (бутик) или отмеченными флажками — последнее означает, что они являются частью крупной гостиничной сети, такой как Marriott или Sheraton.Real Capital Analytics подразделяет их на шесть отдельных категорий:

• Ограниченное обслуживание: Нет обслуживания номеров, ресторана на территории или консьержа.
• Полный комплекс услуг : включает обслуживание номеров и ресторан на территории отеля.
• Бутик : расположен в городе или на курорте, предлагает полный спектр услуг, не является частью национальной сети и имеет меньше номеров.
• Казино : имеет игровой компонент, например видеопокер или игровые автоматы.
• Длительное пребывание : Ограниченное обслуживание с полностью оборудованными кухнями в номерах и более просторных номерах для длительного проживания.
• Курорт : Большой участок земли с полным комплексом услуг в типичном курортном месте (например, на Гавайях или Орландо), с прилегающим полем для гольфа, аквапарком или развлекательным центром.

6. ​​Специальное назначение

Недвижимость специального назначения может принадлежать инвесторам в коммерческую недвижимость, но не относится ни к одному из указанных выше секторов.Например, парки развлечений, церкви, складские помещения и боулинг — это объекты специального назначения.

Аманда Марш — основательница Buzzmaestro, фирмы, занимающейся написанием и редактированием деловых текстов. Она работала журналистом по коммерческой недвижимости более десяти лет, ее статьи были опубликованы в Bisnow, Commercial Property Executive, Multi-Housing News, Real Estate Weekly, BOMA Magazine и других отраслевых изданиях.

Что такое коммерческая недвижимость? Определение CRE

Коммерческая недвижимость (CRE) просто определяется как любая собственность, предназначенная для получения дохода.Это может быть что угодно, в том числе:

• район Circle K, где вы заправляете свой Prius
• четырехэтажный жилой дом по соседству
• ваше дачное пятиэтажное офисное здание
• автомойка, которой владеет и управляет ваш брат
• изящное стеклянное высотное здание в центре города.

С инвестиционной точки зрения коммерческая недвижимость включает в себя любой вид собственности, включая землю, которая приносит или может приносить доход.С точки зрения бизнеса коммерческая недвижимость — это любое предложение офисных, торговых, промышленных, медицинских, гостиничных и других коммерческих помещений, которые могут быть сданы в аренду (а иногда и куплены) для использования в бизнесе.

Коммерческую недвижимость можно разделить на шесть основных категорий: офисные, торговые, промышленные, многоквартирные, земельные и различные универсальные категории, которые включают все остальное.

Офисная недвижимость

Офисы коммерческой недвижимости включают в себя здания с одним арендатором, небольшие профессиональные здания, небоскребы и все, что между ними.Здания делятся на три категории: класс A, класс B или класс C.

Здания класса А — лучшие из лучших. Часто это более новые здания с современной инфраструктурой, но могут быть и старые здания, которые были серьезно отремонтированы. Здания класса А обычно находятся в лучших местах с хорошим доступом и профессионально обслуживаются.

Инвесторы часто обращаются к зданиям класса B, потому что, хотя они могут быть старше, они обладают потенциалом высокой окупаемости инвестиций за счет ремонта и улучшений.Эти здания обычно содержатся в хорошем состоянии и хорошо управляются, но для инфраструктуры могут потребоваться некоторые капитальные вложения.

Здания класса C более старые, плохо расположены и часто нуждаются в капитальном ремонте и обновлении устаревшей инфраструктуры. У них обычно более низкие арендные ставки, чтобы компенсировать более низкое качество офисных помещений. Здания класса C часто пустуют дольше, чем здания более высокого класса, и могут быть использованы для перепланировки.

Поскольку локация является девизом в сфере недвижимости, офисные здания при перечислении часто определяются по району, а не по характеристикам здания.Офисная башня в финансовом районе Сан-Франциско будет цениться за превосходный доступ, престижный корпоративный адрес и близость к местным удобствам, таким как изысканная кухня и бизнес-услуги. Художник-лофт в Нью-Йорке может предпочесть Сохо центральному деловому району (CBD) из-за причудливой архитектуры и вычурной истории района.

Офисные помещения в коммерческой недвижимости не ограничиваются мегаполисами; пригородные офисные здания усеивают ландшафт повсюду, где есть жилые дома. Эти здания обычно представляют собой среднеэтажные строения площадью от 80 000 до 400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города и в пригороде. Офисные комплексы, часто с безмятежной атмосферой, похожей на университетский городок, также входят в эту категорию коммерческой недвижимости.

Розничная торговля / Ресторан

Сайты розничной торговли или ресторанов могут быть автономными, например, здания банка или ресторана. Их часто можно найти на нижних этажах офисных зданий или многоквартирных домов, особенно в городских районах.Розничные предложения изобилуют торговыми центрами и районными центрами. Предприятия могут определить свое идеальное торговое пространство с помощью любого из этих вариантов, но инвесторов будут привлекать торговые центры и торговые центры, у которых много арендаторов и, следовательно, повышенный риск.

Стрип-центры — это закрытые торговые точки площадью от 5000 до более 100000 квадратных футов, которые могут иметь якорного арендатора, такого как OfficeMax или Safeway, для привлечения клиентов. Обычно они представляют собой смесь множества небольших торговых точек и вездесущи в пригородных пейзажах, возможно, включая модный суши-ресторан, бутик-зоомагазин, маникюрный салон и магазин импортных сигар в престижном районе.

Коммунальные торговые центры занимают от 150 000 до 350 000 квадратных футов коммерческих площадей и имеют несколько якорей. Продуктовые магазины, аптеки, магазины канцелярских товаров, фитнес-центры и т. Д. Могут закрепить эти центры; все пространство между ними заполнено большим количеством маникюрных салонов, химчисток, магазинов поздравительных открыток и других небольших торговых точек.

В энергоцентре в качестве якорных арендаторов находятся крупные крупные розничные торговцы коробками, такие как Wal-Mart, Lowes или Best Buy, причем каждый якорь занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов в пределах центра мощности.В этих центрах электроснабжения есть несколько участков или отдельно стоящих торговых единиц, обычно занятых заправочными станциями, ресторанами и банками.

Размер региональных торговых центров варьируется от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов. У них есть несколько якорных арендаторов и ресторанов, а также множество крупных, средних и мелких магазинов.

Промышленное

Промышленные объекты варьируются от небольших участков, которые часто называют «гибкими» площадями или объектами «НИОКР»; на склады; на большие, тяжелые производственные площадки.Эти пространства часто указываются с четкими указаниями по высоте или высоте от пола до самого нижнего потолочного препятствия, которая может составлять от 14 футов в небольшом здании до более 40 футов в большом промышленном пространстве. Компании, которым требуется промышленное пространство, также обращают внимание на типы и доступность док-станций. Доки уровня уровня находятся на уровне улицы для удобства въезда; Полудоки составляют 24 дюйма для пикапа или грузовика для доставки товаров, а полный док — 48 дюймов для полуприцепа.

Некоторые производственные площади больше подходят для инвестиций.Участки тяжелого производства очень специализированы на оборудовании и не могут быть легко преобразованы для другого использования. На этих сайтах часто размещается один арендатор, что в целом делает их плохой инвестиционной ставкой. Объемные складские площади также довольно специализированы, и их нелегко трансформировать. С другой стороны, производственные помещения легкой сборки можно легко преобразовать в офисные помещения или другое коммерческое использование. Складские площадки Flex также легко перенастраиваются и часто предоставляют предприятиям, которым нужна такая комбинация, сочетание складских и офисных помещений.Эти два последних типа промышленных помещений становятся все более популярными как «гибкие» офисные помещения и могут представлять собой хороший вариант для инвестиций.

Многосемейный

Для инвестора коммерческой недвижимостью считается квартира размером четыре или более этажей. Развивающиеся жилые комплексы, многоэтажные кондоминиумы и небольшие многоквартирные дома — все это инвестиции CRE. Аренда многоквартирных домов короче, чем офисных и торговых единиц, однако обеспечивает меньшую долгосрочную стабильность, чем инвестиции в офисные здания.

Типы многоквартирных домов включают садовые квартиры, которые появились по всей стране в 60-х и 70-х годах. Это трех-четырехэтажные строения без лифтов и с наземной парковкой. Жилые комплексы средней этажности имеют от 5 до 9 этажей с лифтом и часто находятся в городских районах застройки. Многоэтажные жилые комплексы обычно насчитывают более 100 квартир и управляются профессионально.

Земля

Инвесторы обычно отдают предпочтение земле, которая находится на пути будущего развития.Земля с гринфилдом — это неосвоенная земля — ​​пастбище только и ждет, чтобы его заасфальтировали. Городская засыпка — это, как правило, земля, которая когда-то была застроена, а сейчас пуста. Земля Браунфилд описывает ранее застроенную собственность, которая часто находится под угрозой с точки зрения окружающей среды, требуя значительной очистки для использования. Загородные земли и городские засыпки более высоко ценятся инвесторами, заботящимися об окружающей среде.

Все остальное

Досуг (гостиницы, трактиры, спортивные сооружения и т. Д.) и здравоохранение (медицинские центры, больницы и дома престарелых), вероятно, могут иметь свои собственные категории, поскольку их много. Другие розничные предложения включают автомойки, тематические парки, склады для хранения вещей, боулинг, пристань для яхт, театры и похоронные бюро. Все они попадают в категорию CRE как для компаний, занимающихся поиском космоса, так и для инвесторов.

Эти шесть основных типов коммерческой недвижимости могут помочь вам в поиске идеального места для бизнеса или получения максимальной отдачи от инвестиций.

Источники:

http://www. investopedia.com/terms/c/commercialrealestate.asp
http://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property
http://useconomy.about.com/od/glossary/g/commercial_real. htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property
http://www.propertymetrics.com/blog/2013/02/27/types-of-commercial-real-estate/
http: // www .propertymetrics.com / blog / 2013/02/27 / types-of-Commercial-real-estate /

Дана Хэмсон

Гостевой писатель для 42 этажей

Коммерческая недвижимость против инвестирования в жилую недвижимость

Основные выводы

Выбор между коммерческой недвижимостью ижилая недвижимость инвестирование — это не решение, которое можно принять в одночасье. Каждая стратегия предлагает свой набор преимуществ, а также свой набор проблем. Выбор инвестора будет зависеть от его целей, устойчивости к риску, ликвидного капитала и времени. Прежде чем сделать окончательный выбор, ознакомьтесь со следующими преимуществами.

В чем разница между жилой и коммерческой недвижимостью?

Техническая разница между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в следующем: жилая недвижимость — это все дома на одну семью и жилые дома, сдаваемые в аренду на одну или четыре квартиры.Напротив, коммерческая недвижимость — это что-либо, состоящее из пяти или более единиц. Кондо, дуплексы и квадруплексы составляют жилую недвижимость, в то время как офисные, торговые, промышленные, многоквартирные (из пяти и более квартир), гостиницы и здания специального назначения считаются коммерческой недвижимостью.

Еще одно существенное различие между коммерческой и жилой недвижимостью заключается в типе арендатора, которого привлекает каждое здание. Жилая недвижимость обычно сдается в аренду семьям и частным лицам, а коммерческая недвижимость сдается в аренду предприятиям.

Наконец, каждый тип собственности имеет свой набор возможностей. Коммерческая недвижимость, как правило, предоставляет инвесторам гораздо более широкий спектр потенциальных инвестиций. Например, инвестиционных фондов коммерческой недвижимости больше, чем жилищных. С другой стороны, инвестирование в жилую недвижимость имеет тенденцию давать инвесторам более активную роль в собственности.

[Ищете способы начать увеличивать свой ежемесячный денежный поток? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как использовать стратегии пассивного дохода на вашем местном рынке! ]

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

• Более высокая доходность: Вы слышали поговорку: «Чем больше риск, тем выше награда», что весьма остро относится к коммерческой недвижимости и более высокой доходности.По сравнению с доходами от жилой недвижимости денежный поток и доход от коммерческой недвижимости намного более привлекательны. По данным Национального совета фидуциаров по инвестициям в недвижимость (NCREIF), Property Index, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют среднегодовую доходность 12,7 процента по сравнению с S&P 500, со средней годовой доходностью 8,8 процента за последние 15 лет. Больше места — больше арендаторов, а значит больше денег в вашем кармане. Неплохо для инвестора, желающего диверсифицировать свой портфель.

• Квалифицированные арендаторы: Инвесторам, желающим сдать в аренду свою односемейную недвижимость (или небольшую многоквартирную недвижимость), иногда может быть сложно найти арендаторов, которые имеют квалификацию и будут содержать недвижимость в надлежащем состоянии. С другой стороны, коммерческие арендаторы, как правило, представляют собой предприятия, корпорации или что-то в этом роде. Поскольку их поддерживает более крупная компания, они, как правило, с большей вероятностью будут уважать собственность и ее правила. Хотя это не всегда так, квалифицированные арендаторы облегчат жизнь любому собственнику недвижимости.

• Тройная аренда: Хотя тройная чистая аренда варьируется от случая к случаю, она чрезвычайно важна для инвесторов в коммерческую недвижимость. При тройной аренде нетто собственнику недвижимости не нужно оплачивать никаких имущественных расходов. Арендатор берет на себя все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость, поэтому все, что должен заплатить владелец недвижимости, — это ипотека. Крупные компании (например, Starbucks, Target, Walmart и т. Д.) Обычно подписывают этот тип аренды, чтобы поддерживать внешний вид в соответствии со своим брендом.Таким образом, они управляют этими расходами, в то время как инвестор практически ничего не платит за обслуживание. Поговорим о беспроигрышном варианте. Инвесторы могут использовать различные виды чистой аренды; однако трехкратная чистая аренда выгодна только коммерческой недвижимости.

• Более длительные сроки аренды: Коммерческая аренда, как правило, намного дольше по сравнению с жилой недвижимостью, которая обычно составляет от шести до 12 месяцев. Нередко коммерческая недвижимость сдается на срок от пяти до 10 лет.Для инвесторов это означает более низкие затраты на оборот и более низкий уровень вакантных площадей. Долгие сроки аренды свидетельствуют о надежном положительном потоке денежных средств для тех, кто из года в год беспокоится о маркетинге недвижимости. Коммерческие инвесторы могут в конечном итоге иметь менее желаемых арендаторов на длительные периоды времени. Тем не менее, при правильном процессе подачи заявки и правовой защите инвесторы могут избежать любых долгосрочных проблем.

• Легче увеличить стоимость: Одно из самых больших различий в жилой и коммерческой недвижимости заключается в том, как определяется стоимость собственности.В то время как на жилую недвижимость в значительной степени влияют сопоставимые объекты, коммерческая недвижимость напрямую зависит от того, какой доход она приносит. Проще говоря, чем выше будет денежный поток коммерческой недвижимости, тем выше будет ее стоимость. При наличии подходящих арендаторов инвесторы могли увидеть рост стоимости гораздо более быстрыми темпами, чем жилое жилье.

Умные инвесторы знают, что крайне важно оценить все «за» и «против», прежде чем принимать окончательное инвестиционное решение.Однако эти преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость неоспоримы.

Преимущества инвестирования в жилую недвижимость

• Стоимость входа: Хотя получить ссуды на коммерческую недвижимость можно даже в качестве новичка, затраты на инвестиции в жилую недвижимость, безусловно, меньше, чем в коммерческую недвижимость — по крайней мере, для начала. Среднестатистический человек может не иметь достаточно сбережений для значительного первоначального взноса за коммерческую недвижимость, в то время как гораздо более вероятно, что у него достаточно сбережений для дома на одну семью.Если мысль о коммерческой недвижимости звучит слишком ошеломляюще для нового инвестора, подумайте об этом так: как только инвестор приобрел несколько объектов жилой недвижимости, приносящих денежный поток, у него, скорее всего, будет капитал и необходимый опыт для инвестирования в коммерческое здание.

• Снижение текучести арендаторов: Для инвесторов в жилую недвижимость, особенно если они сосредоточены на домах на одну семью, с оборотом арендаторов нечасто сталкиваются. Бизнес меняется и растет, и обычно это арендаторы, которые создают коммерческую недвижимость.При такой нестабильности может быть трудно удерживать арендаторов в течение длительного периода времени. Это означает, что больше работы придется потратить на поиск арендаторов регулярно, а не один раз в синюю луну. Фактически, если вы как инвестор в жилую недвижимость правильно продвигаете и отбираете арендаторов, вы можете найти людей, которые привержены долгосрочному арендодателю. Если вы сосредоточитесь на привлечении только долгосрочных арендаторов, вы можете быть более уверены в том, что они будут относиться к дому как к своему собственному.

• Более мягкие законы о зонировании: При коммерческом инвестировании возникает гораздо больше бюрократии, с которой приходится иметь дело как владельцу собственности.Законы о зонировании более строгие, разрешения на строительство получить труднее и т. Д. В отношении жилой недвижимости правила и положения более мягкие и менее масштабные.

• Пул более крупных покупателей и арендаторов: Подумайте об этом: каждому нужно место для жизни, верно? Жилая недвижимость выигрывает от наличия большого пула потенциальных арендаторов и покупателей по сравнению с коммерческой недвижимостью, которая зависит от бизнеса. По мере того, как компании привыкают к онлайн-рынкам и возможностям удаленной работы, инвесторам становится все труднее привлекать коммерческих арендаторов на некоторых рынках.Высокий спрос на жилую недвижимость делает ее особенно привлекательной возможностью для инвесторов независимо от рынка.

• работает лучше в условиях экономического кризиса: Компании часто первыми несут издержки экономического спада, который может повлиять на коммерческих инвесторов несколькими способами. Во-первых, владельцы коммерческой недвижимости, надеющиеся привлечь арендаторов, в то время как экономика находится в упадке, могут столкнуться с проблемами сбыта недвижимости. Жилая недвижимость никоим образом не застрахована от этих проблем; однако в целом владельцы жилой недвижимости выиграют от того, что жилье всегда пользуется спросом (несмотря на состояние экономики). Также нет гарантии, что компания останется в бизнесе в течение срока коммерческой аренды. Это может стать уникальной проблемой для коммерческих инвесторов, рассчитывающих на долгосрочных арендаторов.

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Чтобы решить, какая стратегия подходит вам, важно проанализировать преимущества и определить, какие из них больше соответствуют вам и основным ценностям вашего бизнеса.

Коммерческие кредиты против жилищных кредитов

Традиционные жилищные ссуды или ипотечные жилищные ссуды обычно выдаются банками заемщикам.В отличие от жилищной ипотеки, обычно между банками и отдельными покупателями, коммерческая ипотека предоставляется компании. В целях налогообложения также обычно в интересах заемщика подписаться в качестве представителя коммерческой организации, поскольку собственность зонирована для использования в коммерческих целях.

Кроме того, коммерческие ссуды более рискованные (в глазах кредиторов), чем жилищные ссуды. Это делает процентные ставки по коммерческому кредиту выше, а сроки короче. Почему? Потому что для коммерческих кредиторов существует целый вторичный рынок, отдельный от традиционных банковских учреждений.

Чтобы претендовать на получение коммерческого кредита, инвесторы по большей части должны иметь бизнес-план и солидный кредитный рейтинг. Коммерческие кредиторы больше озабочены прогнозируемым денежным потоком собственности, чем жилищные кредиторы. Они захотят узнать, кто будет платить за коммунальные услуги, какой тип обслуживания потребуется и многое другое, прежде чем одобрить ссуду.

Наконец, условия, ограничения и штрафы сильно различаются между коммерческими и жилищными кредитами.Домовладельцы обычно финансируют свою недвижимость на длительный период времени. — чаще всего с ипотекой с фиксированной ставкой на 30 лет. Хотя у покупателей жилья есть много других доступных вариантов ссуд, этот срок является идеальным из-за более длительного периода амортизации, который приводит к меньшим ежемесячным платежам. Жилищные ссуды обычно амортизируются в течение срока ссуды, поэтому ссуда полностью погашается в конце срока. В отличие от жилищных ссуд, сроки коммерческих ссуд обычно составляют от пяти до 20 лет, а период погашения часто превышает срок ссуды.Коммерческие кредиторы также могут настроить график погашения кредита с учетом конкретных требований каждого заемщика.

Тарифы на электроэнергию в коммерческих и жилых помещениях

Качество энергии, потребляемой в коммерческой и жилой недвижимости, одинаково. Однако, поскольку владельцам коммерческой недвижимости, как правило, приходится покупать электроэнергию оптом, электрические компании часто предлагают скидки и другие тарифы. Эти коммерческие тарифы на электроэнергию часто позволяют владельцам бизнеса покупать электроэнергию по более низким ценам.Объем, который они должны потреблять, гарантирует, что электроэнергетические компании будут возвращать достаточно средств за свою энергию.

Что такое пассивное коммерческое инвестирование?

Пассивное инвестирование в коммерческую недвижимость позволяет физическим лицам инвестировать в качестве ограниченного партнера с компаниями в сфере коммерческой недвижимости. Хотя инвестор может стать прямым владельцем коммерческого здания, размер капитала, необходимый для этого, обычно затрудняет вход в сферу. Реконструкция, предварительная подготовка и продажа коммерческой и жилой недвижимости — отличная стратегия выхода для тех, кто хочет зарабатывать на жизнь недвижимостью.Однако инвесторам, стремящимся к более диверсифицированному и сбалансированному подходу к инвестированию в недвижимость, может быть лучше переосмыслить эти стратегии и вместо этого выбрать создание портфеля пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости имеют много общего. Тем не менее, важно понимать основные различия, чтобы определить, какой путь подходит вам.

• Образование и обучение: Агентам по недвижимости необходимо пройти обучение и получить образование для получения лицензии на недвижимость, независимо от того, занимаются ли они коммерческой или жилой недвижимостью. Тем не менее, агенты по коммерческой недвижимости должны иметь высшее образование в области бизнеса или финансов, чтобы лучше понимать финансовые концепции сделок, с которыми они столкнутся, и пройти дополнительное обучение наставничества перед тем, как приступить к работе.

• Типы недвижимости: Четкое различие между этими двумя типами агентов по недвижимости заключается в типе собственности, с которой они работают.Агенты по жилой недвижимости работают только с жилой недвижимостью, тогда как коммерческие агенты могут сталкиваться с недвижимостью, используемой для различных целей. Следовательно, агенты по коммерческой недвижимости должны обладать знаниями, необходимыми для различения надлежащих процессов и законности сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью.

• Прибыль: Коммерческая недвижимость, как правило, представляет более высокий потенциал дохода, чем жилая недвижимость. Хотя снять жилую недвижимость с рынка проще, коммерческие агенты могут получать более высокую комиссию с продаваемой недвижимости.

• Клиенты: Жилую недвижимость продать проще из-за экономических факторов, которые могут по-разному влиять на рынок коммерческой недвижимости. Агентам по жилой недвижимости легче искать арендаторов для размещения их собственности, в то время как клиентов по коммерческой недвижимости меньше.

• Рабочая жизнь: Работа агента по коммерческой недвижимости по сравнению с жилыми агентами различается по графику работы и обязанностям.Бытовые агенты могут рассчитывать на то, что будут доступны для работы в нестандартное время, включая вечера и выходные. С другой стороны, агенты по коммерческой недвижимости обычно придерживаются рабочего дня с 9 до 5. Однако коммерческие агенты берут на себя более тяжелую рабочую нагрузку, которая будет включать в себя исследование и составление отчетов о рыночных и экономических тенденциях, чтобы обеспечить их более сложные сделки.

Сводка

Выбор между коммерческой недвижимостью и жилой недвижимостью для инвестиций — нелегкая задача, особенно потому, что и то, и другое имеет свои преимущества и недостатки. Оба варианта диверсифицируют ваш портфель, оба имеют значительные налоговые льготы, и оба сделают вас на шаг ближе к достижению финансовой свободы … Итак, как же выбрать инвестора?

Ответ на этот вопрос в конечном итоге зависит от того, что они хотят получить, инвестируя в недвижимость. Инвесторам следует подумать о своих краткосрочных и долгосрочных целях. Если они хотят быстро заработать для начала, восстановление или оптовая продажа жилой собственности может быть лучшим решением.С другой стороны, коммерческая недвижимость предлагает привлекательные преимущества, если они находятся в ней надолго и стремятся получить пассивный доход.

Если вы хотите получить максимальную прибыль, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в коммерческую недвижимость. С другой стороны, жилая недвижимость может быть более привлекательной, если вам удобнее работать в небольшом масштабе. Подумайте о том, сколько времени вы готовы посвятить своему проекту, и о своей терпимости к риску, чтобы облегчить принятие решения о том, куда вложить свои деньги.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Жилье смешанного использования: включение коммерческих, культурных и промышленных программ в доме

Жилье смешанного использования: включение коммерческих, культурных и промышленных программ в доме

ShareShare

• Facebook

• Twitter

• Pinterest

• Whatsapp

• Почта

Или

https: // www. archdaily.com/946111/casas-de-uso-mixto-incorporando-lo-comercial-cultural-o-industrial-en-la-vivienda

+ 38

В последние годы дома на одну семью претерпевают незаметную трансформацию. Рост стоимости земли, рост городских поселений и нехватка доступной площади для строительства вызвали рост строительства многофункционального жилья. В результате архитекторы начали включать больше общественных программ в частные жилые проекты. Теперь мы можем найти дома, которые могут использоваться в коммерческих, культурных, образовательных или промышленных целях.Это не только обеспечивает разнообразие и эффективность, но также позволяет оживить окружающие районы с помощью смешанных программ, которые способствуют социальному взаимодействию, взаимодействию и связи.

Проекты такого типа можно создавать как вертикально — в 2- или 3-этажном доме — так и горизонтально, используя два соседних участка или вокруг открытого пространства. Ниже приведены 12 примеров современных домов смешанного использования.

Дом + образовательные пространства

Альбита и Хуан, молодая пара, нуждались в новом жилье.В качестве ответа была предложена возможность использования земельного участка в пределах городской территории, устанавливающая цель получения экономического дохода на участке, а также возможность размещения школы поддержки академического образования. Таким образом, была создана программа, которая позволяет вести диалог между жизнью, образованием и производством. Коммерческие предприятия создаются на первом этаже для более прямой и продолжительной связи с городской деятельностью, а верхний этаж, хотя и разделен центральной осью, предназначен для жилых и учебных помещений.

Предоставлено Natura Futura Arquitectura Предоставлено Natura Futura Arquitectura Предоставлено Natura Futura Arquitectura

Home + Coffee Shop

Клиент хотел переехать на окраину города и построить свой дом, который также был бы собственный бизнес в кафе, чтобы подготовиться к жизни после выхода на пенсию. Мы хотели подчеркнуть потенциал восстановления региона, построив безмятежный образец современной архитектуры, который будет служить для клиента небольшим домом и кафе.

© Юн Джунхван Предоставлено ON Architecture INC © Юн Джунхван

Home + Library — Стоматологическая клиника

Guha — это сочетание нового и реконструированного проекта, основанного на ранее существовавшей «Гильдии», расположенной на Таманской вилле Меруя. Проект состоит из библиотеки Ома, стоматологической клиники, резиденции и студии Realrich Sjarief под названием Guha Bambu. Студия — это архитектурная мастерская Realrich (известная под названием RAW Architecture). Раздел обновления состоит из добавления последовательности для добавления разработанных программ для библиотеки Omah, таких как дополнительное пространство для книжных полок, книжного магазина и галереи.

© Эрик Динарди Предоставлено RAW Architecture © Ernst Theofilus

Home + Coffee Shop

Louverwall предназначен для пары с пятью кошками. Муж — любитель музыки, он управляет кафе, где любит музыку, кофе и красивое пространство. Он хочет, чтобы пространство кафе было вертикальным, прозрачным и динамичным. Им нужна небольшая резиденция на 2-м и 3-м этажах, состоящая из спальни, гостиной и небольшой кухни.

© Kyungsub Shin Предоставлено AND © Kyungsub Shin

Home + Office

Дом и офис в Хофу — это проект реконструкции 40-летнего здания.Здание со стальным каркасом было реконструировано, чтобы включить в него различные помещения, такие как жилые помещения, офис, склад, магазин и многое другое. Заказчиком этого проекта является владелец пивоварни, основанной в 1865 году. Помимо традиционных продуктов — сои и мисо, компания также работает над разработкой новых продуктов с использованием старых технологий, усовершенствованных на протяжении истории пивоварни. К счастью, здание для этого проекта реконструкции было большим, поэтому можно было построить и Дом, и Бизнес в рамках существующей архитектуры.

© Shinkenchiku Sha Предоставлено Tato Architects © Shinkenchiku Sha

Дом + производственный центр

Семейное предложение было основано на обновлении оборудования для бизнеса и жилых помещений, отдыха и аренды. Проект сконфигурирован с использованием прямоугольной призмы в качестве базовой геометрии, на участке 12×20, который расположен рядом с местным уличным рынком. Объем возвращается на первый этаж, чтобы создать традиционную галерею, которая получает и обеспечивает социальное взаимодействие с местным рынком; в то время как его средние этажи повторяют передний городской профиль ранее существовавших зданий.Над коммерческой историей мы найдем складские помещения, жилую зону, зал для мероприятий, комнаты отдыха, террасы и смотровую площадку для созерцания гор, окружающих город.

© JAG Studio Предоставлено Natura Futura Arquitectura © JAG Studio

Home + Studio

Palma Hideaway служит домашней студией для молодой предпринимательницы, которая большую часть времени проводит в разъездах. Этот проект является результатом постоянных исследований того, как жить в помещениях первого этажа в шумных городских условиях.В этом случае владелец приобрел бывшую мастерскую по ремонту мотоциклов площадью 92 кв. М, которая долгое время была закрыта на границе старого квартала Пальма-де-Майорка. Пространство имело большую свободную высоту, неиспользуемый двор и было построено из традиционного кобыльего камня (известняк майорки).

© José Hevia Предоставлено Mariana de Delás © José Hevia

Центр обучения Home +

Брюссельский проект включает в себя учебный центр и практику для расширенной диагностической визуализации в стоматологии, а также населен клиентом и его сосед по комнате.Дом состоит из разных пространств, которые можно гибко использовать, что делает возможным сочетание работы и проживания. Например, тренировочная комната на третьем этаже становится столовой и кухней вечером, а винный бар может использоваться как конференц-зал.

© Серхио Пирроне Предоставлено dmvA © Серхио Пирроне

Home + Gallery

Мы превратили ледник, в котором хранился лед, изготовленный на бывшей ледяной фабрике Fuji по соседству, в галерею.Галерея предназначена для выставок, например выставка новых произведений из текстиля местного производства и бесплатное использование художниками, остающимися в рамках программ проживания художников. Также мы переоборудовали соседний свободный дом в краткосрочную жилую площадь. Существующее здание имело деревянный интерьер, заключенный в бетонный каркас. Мы попытались восстановить взаимосвязь между тремя различными компонентами (железобетон, дерево и белая стена), оставив деревянный интерьер в одной области, сняв его в другой и добавив белые стены в оставшейся части.В результате внутри этого небольшого дома мы создали три зоны с разной атмосферой, каждая из которых выполняет необходимые функции соответственно.

© Masashige Akeda Предоставлено Таку Сакауши (OFDA) + Sakaushi Lab (TUS) © Masashige Akeda

Дом + Студия + Галерея

Алехандра — скульптор, решившая объединить свой маленький домик в один мир. . Жизнь в том же помещении, в котором вы работаете, всегда подразумевает размышление о физических отношениях между обоими местами, о том, насколько они опьяняют друг друга.Этот проект, начиная с базового дома, фокусируется на том, что архитектура помогает эмоционально и физически разделить два места. Первый этаж и подвал для работы и последний этаж для отдыха.

© Héctor Santos-Díez Предоставлено Castroferro Arquitectos © Héctor Santos-Díez

Home + Store

На первом этаже находится магазин, где владелец здания продает одежду и другие предметы, сделанные из натуральных материалов. использоваться и любить на долгие годы.Второй этаж — это светлый и легкий ветерок, где живет мама хозяина. Наша цель заключалась в том, чтобы четко отделить магазин от жилого дома наверху, при этом позволяя пользователям обоих пространств чувствовать успокаивающее присутствие друг друга. Получившаяся структура немного отличается от типичного дома из нескольких поколений; Вместо этого простая и компактная квадратная форма дает возможность двум поколениям работать, жить и присматривать друг за другом.

© Кента Хасегава Предоставлено архитекторами suzuki © Кента Хасегава

Центр утилизации отходов для дома

Первый этаж функционирует как складское и классификационное пространство для улучшения условий продуктивности семьи.Дополняя дизайн контейнеров для облегчения процесса переработки, они отличаются цветом, нанесенным на каждую структуру. Адаптируемый дом сливается с производственным помещением в соответствии с потребностями семьи. Дом начинается с контраста между экспериментом и проектом, предлагая стратегии вмешательства с пространственной проницаемостью и самоуправлением пространством. Первая стратегия разработана в системе проемов с возвышением. Вторая стратегия направлена ​​на создание гибкой среды обитания, при которой пользователь с помощью вращающихся панелей может самостоятельно управлять своим повседневным жизненным пространством.

Предоставлено Natura Futura Arquitectura Предоставлено Natura Futura Arquitectura Предоставлено Natura Futura Arquitectura

Что такое коммерческая недвижимость? | Путеводители

Домашние охотники, особенно в старом городе, могут иногда сталкиваться с заманчивой перспективой, которая, как ни странно, на самом деле является коммерческой недвижимостью, а не жилой. Таким кандидатом может быть таунхаус с более чем четырьмя квартирами, дом с магазином на первом этаже или даже отдельный особняк с кабинетом врача, и это лишь некоторые из возможных вариантов.

Домовладельцы, будь то действительные или подающие надежды, обычно не имеют дела с коммерческой недвижимостью, но важно знать, что могут применяться другие правила — особенно когда речь идет о налогах, регулировании арендной платы, займах денег и требованиях к первоначальному взносу.

План этажа 144 Franklin, кооперативного здания, которое включает три жилых квартиры и одну коммерческую единицу. Изображение Core

Краткое определение коммерческой недвижимости

Обычно коммерческая недвижимость — это любое нежилое здание, хотя некоторые определяют его в более узком смысле как коммерческую недвижимость.Есть много видов. Коммерческая недвижимость может включать в себя все, что угодно, от небольшого здания с фасадом до многоквартирного дома и торгового центра. Даже общественные здания, такие как школы и церкви, считаются коммерческой собственностью в широком смысле этого слова.

Домашние охотники в Нью-Йорке, скорее всего, столкнутся с двумя типами: таунхаусы или небольшие многоквартирные дома с более чем четырьмя квартирами и небольшие здания смешанного использования, которые включают как коммерческие, так и жилые дома.

И наоборот, жилую недвижимость можно определить как недвижимость от одной до четырех квартир без коммерческих площадей.Недвижимость смешанного использования относится к коммерческой категории, поскольку содержит как жилые, так и коммерческие объекты.

Этот обширный отдельно стоящий дом на 1306 Albemarle Road в Prospect Park South кажется маловероятным примером коммерческой недвижимости, но это был тот случай, когда на его первом этаже находился кабинет врача.

Примеры зданий, которые потенциальные покупатели могут встретить в Бруклине, включают 144 Franklin in Greenpoint и 1306 Albemarle Road в Prospect Park South, оба изображены.Первое изначально было коммерческим зданием: Бруклинским банком механиков и трейдеров, построенным в 1895 году в стиле эпохи Возрождения.

В 80-х он стал кооперативным и был разделен на четыре единицы, включая три квартиры и одну коммерческую единицу. Таким образом, несмотря на то, что здание небольшое и содержит квартиры, оно остается коммерческим зданием.

Второй, просторный отдельно стоящий дом с экстравагантными деталями интерьера, такими как овальная столовая с покрытыми гобеленами стенами, кажется маловероятным кандидатом на роль коммерческого здания.Но на самом деле так было до недавнего времени: медицинские кабинеты располагались в том месте, где раньше была кухня, в задней части этажа гостиной. (Текущий владелец переоборудовал все здание обратно в дом на одну семью в 2014 году.)

В вестибюле по адресу 1306 Albemarle Road в задней части были медицинские кабинеты, где изначально располагалась кухня.

Что нужно знать перед покупкой коммерческой или многоцелевой недвижимости

Для смешанной недвижимости требуется первоначальный взнос в размере не менее 20 процентов. Но чисто жилая многоквартирная недвижимость может быть профинансирована всего на 3,5 процента, в зависимости от количества квартир.

Также важно понимать, что коммерческое свидетельство о занятости, например, в случае витрины, нельзя без значительных трудностей заменить жилым.

Коммерческая недвижимость требует коммерческого кредита с более высокой процентной ставкой. Затраты на закрытие коммерческой недвижимости также будут выше.

Даже после покупки действуют другие правила.Коммерческая недвижимость облагается налогом по более высокой ставке, чем жилая недвижимость, а страховые ставки будут выше.

Многосемейные дома с пятью и более квартирами могут подпадать под действие законов штата Нью-Йорк о регулировании арендной платы (в зависимости от множества факторов). Городские требования к здоровью и безопасности — такие как спринклеры, пожарные лестницы и противопожарная защита — более строгие для коммерческой недвижимости, чем для домов с одним-тремя блоками.

Эта коммерческая недвижимость на Восточном бульваре включает в себя как апартаменты, так и коммерческие помещения.Фото Джо Стрини для PropertyShark

Понимание свидетельства о владении недвижимостью и последствий коммерческого арендатора

Покупатель должен проверить справку о заселении перед покупкой. Если есть коммерческое помещение, это может означать, что будущий владелец будет сдавать в аренду коммерческому арендатору, например магазину. Коммерческие арендаторы обычно предлагают преимущество стабильности, часто подписывая долгосрочные договоры аренды.

.