Кооперативная квартира что такое: Приватизация кооперативной квартиры

Каким образом пайщик ЖСК должен делить кооперативную квартиру с родственниками?

— граждане, достигшие возраста 16 лет,

— юридические лица.

В соответствии со ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. С момента полной оплаты паевого взноса гражданин становится собственником квартиры и имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости по своему усмотрению.

Правовое положение членов семьи пайщика производно от его права, то есть лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи.

В одном из постановлений Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением.

В случае если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью из общего совместного имущества супругов, они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру независимо от того, кто из них является членом ЖСК (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ далее — СК РФ).

Непременными условиями раздела пая и жилого помещения в кооперативных квартирах между членом кооператива и его супругом (супругой) являются следующие:

— внесение пая за счет общих средств супругов;

— наличие в квартире двух или более изолированных комнат;

— расторжение брака между супругами в установленном законом порядке.

Раздел кооперативной квартиры производится в судебном порядке. (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Ответ на 2 вопрос

В случае если члены семьи не участвовали в выплате паевого взноса, требование о разделе квартиры на доли между членами семьи являет не правомерно. Собственник квартиры имеет право  по своему волеизъявлению продать или подарить долю в квартире или всю квартиру членам семьи или иным лицам, понуждать к совершению сделки не законно.

Как наследуется кооперативная квартира? — Недвижимость РИА Новости, 07.08.2017

В случае если пай умершей перешел к нескольким наследникам, то наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда (ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», п. 2 ст. 1177 ГК РФ).

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п.1 ст.129 ЖК РФ).

Та дочь умершей, которая проживала отдельно, может стать членом кооператива, если дочь, проживающая совместно с умершей, откажется от преимущественного права на вступление в члены кооператива.

Если от права на членство в кооперативе откажется проживающая в кооперативной квартире дочь и та дочь, которая жила отдельно, внучка умершей имеет право на членство в кооперативе, но для этого ей потребуется внести в кооператив паевой взнос.

Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства (ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»)

Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (п. 4 ст. 130 ЖК РФ).

То есть потребуется обратиться к руководителю кооператива с заявлением о принятии в члены кооператива, к заявлению потребуется приложить копию свидетельства о праве на наследство, паспорта, выписку из домовой книги, кооператив может потребовать дополнительно иные документы, подтверждающие ваше право на вступление в его члены.

Важно не пропустить срок для принятия наследства, он составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). За это время нужно прийти к нотариусу по месту смерти наследодателя и написать заявление о принятии наследства.

Если вы не уложились в этот срок, нужно будет просить его восстановить, доказав, что пропустили срок по уважительной причине либо подтвердить фактическое принятие наследства (п. 1 ст. 1152, ст. 1153 ГК РФ), например, о фактическом принятии наследства будет свидетельствовать проживание наследника совместно с наследодателем, что можно подтвердить выпиской из домовой книги.

После получения свидетельства о праве на наследство и вступления в члены кооператива вам предстоит окончательный этап, — процедура государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Для регистрации вам потребуется собрать ряд документов (их перечень может различаться в зависимости от ситуации), в частности, справку из кооператива о полной оплате пая; технический паспорт на квартиру из БТИ; кадастровый паспорт на квартиру; выписку из домовой книги; выписку из протокола заседания собрания членов кооператива, подтверждающую ваше членство.

Далее обратитесь с указанными документами в соответствующее подразделение Росреестра для регистрации за вами права собственности.

Право собственности на квартиру возникнет у наследника в данном случае и без регистрации, но регистрация позволит вам совершать сделки с квартирой.

Квартира в Чехии: своя VS кооперативная

При принятии решения о покупке недвижимости, помимо цены, расположения, состояния, большое значение имеет тип владения недвижимостью. В Чехии квартира может находиться в личном владении или в кооперативном. Разница между ними весьма существенная. Покупатель должен иметь полное представление о том, чем отличаются эти типы.

В Чешской Республике официально зарегистрировано более 60 тысяч обществ владельцев жилых помещений (SVJ — společenství vlastníků jednotek) и 9 тысяч жилищных кооперативов. Кооперативное жилье имеет многолетнюю традицию в Чехии. Но многие иностранцы не представляют себе всех нюансов функционирования этой модели.

Кооператив VS личное владение

Основное различие между кооперативной квартирой и квартирой в личном владении заключается в том, что член кооператива приобретает не право собственности на квартиру, а долю в кооперативе, которая регулируется договором аренды на неопределенный срок. В кадастре недвижимости в разделе «владелец» будет записан жилищный кооператив.

В случае с квартирой в личном владении ее покупатель (физическое или юридическое лицо) становится владельцем жилой или нежилой недвижимости на основании договора купли-продажи. В кадастре недвижимости в графе «владелец» будет указан непосредственно покупатель, так как квартира является его частной собственностью.

Приобретение кооперативной квартиры происходит на практике гораздо быстрее, так как отпадает необходимость записи в кадастре недвижимости. Это связано с анонимностью кооперативной собственности. До тех пор пока владелец не оформит в кооперативной квартире постоянную прописку, практически невозможно узнать собственника этой квартиры.

Платежи и права в кооперативе и частной собственности

За частную собственность владелец не платит аренду. Однако, собственник должен разделить расходы, связанные с управлением дома и земельного участка, потому что, помимо владения квартирой, он также является совладельцем общих частей дома. Обязательные платежи устанавливаются, в зависимости от размера квартиры и доли отдельных собственников в общих частях дома.

Расходы включают в себя платежи за коммунальные услуги (электричество, газ, вода, канализация), платежи, связанные с управлением дома и платежи в ремонтный фонд, который служит для проведения технического обслуживания, ремонта и реконструкции помещений общего пользования.

В случае с кооперативом, его члены платят арендную плату, которая включает в себя платежи за коммунальные услуги, ремонтный фонд и, в некоторых случаях, платежи за аннуитет (финансовая рента), то есть непогашенная основная сумма кредита, которая возникла во время приватизации или строительства дома. В идеале кооперативная квартира должна иметь полностью оплаченный аннуитет. Сумма платежа зависит от размера квартиры.

Идем дальше. Владелец квартиры в частной собственности может распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право продать ее или сдать в аренду. Кроме того, он может реконструировать и ремонтировать квартиру, в соответствии со строительными предписаниями, без согласия третьего лица.

Кооперативную квартиру также можно продать без согласия кооператива, точнее, речь будет идти не о классической продаже, а о переводе членства в жилищном кооперативе с правом на аренду квартиру на неопределенный срок. Однако, если вы решите сдавать квартиру в аренду, то вам потребуется заручиться согласием кооператива, которому принадлежит дом. Согласие также потребуется в случае реконструкции квартиры.

Ипотека: различия

Одним из самых больших преимуществ кооперативной квартиры является ее цена, которая может быть на 20% ниже, чем у квартиры в частной собственности. Но финансирование покупки кооперативной квартиры будет сложнее, чем квартиры в личном владении.

Квартиру в частной собственности можно использовать в качестве залога при оформлении ипотечного или другого кредита, что исключено в случае с кооперативом. Банки разрешают финансирование кооперативной квартиры, если вы поручитесь за нее другой недвижимостью.

Единственным исключением из этого правила является случай, когда вы покупаете квартиру в кооперативе с письменным обещанием о переводе в частную собственность в течение 1 года. Банк разрешает финансирование предипотечным кредитом, который служит в качестве переходного кредита до той поры, пока недвижимость не будет записана в кадастре. Минусом является в данном случае более высокая процентная ставка.

Еще одним нюансом при покупке кооперативной квартиры является то, что вы не платите налог на переоформление недвижимости в размере 4% от ее стоимости (в отличие от квартиры в частной собственности). Расходы на покупку квартиры в кооперативе составят от 3 до 12 тысяч крон (координированный платеж кооперативу), тогда как при покупке квартиры в личном владении запись в кадастре стоит 1000 крон.

Прежде чем купить кооперативную квартиру…

Прежде чем принять решение о покупке кооперативной квартиры, необходимо узнать, планируется ли перевод ее в частную собственность, и когда именно это произойдет. Также нужно поинтересоваться, какова сумма не выплаченного аннуитета. Важным является и требование налогового отчета кооператива, устава и внутренних предписаний, а также ограничений, к примеру, невозможность сдавать квартиру в аренду и т.д. Желательно получить от продавца документ о том, что кооператив не обременен долгами.

Прежде чем купить квартиру в частной собственности…

При покупке квартиры в частной собственности необходимо проверить право собственности продавца, ограничения его права собственности, наличие обременений. Далее необходимо проверить документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор купли-продажи, договор наследования, дарственная и т.д.).

Проверьте, нет ли у продавца проблем с кредиторами, долгов перед поставщиками коммунальных услуг. Также стоит узнать размер взносов в ремонтный фонд и другие расходы, связанные с использованием дома.

Кооперативные квартиры: вход — рубль, выход — два.

О забытой, но весьма  популярной в советское время схеме приобретения жилья через кооператив, заговорили вновь в начале 2000-х годов. Тогда, через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) покупали квартиры те, у кого сразу не было полной суммы. В условиях, когда цены постоянно росли, этот способ приобретения недвижимости казался разумным, тем более что можно было не прибегать к дорогостоящим банковским кредитам, а вступив в кооператив, затем, в течение многих лет, выплачивать беспроцентный остаток. Однако махинации руководителей кооперативов и последовавшая череда громких судебных дел, а также ужесточение законодательства сделали свое дело, отбив охоту у россиян вступать в ЖСК. Однако эта схема покупки не канула в небытие, а с новой силой заявила о себе в 2010 году, после принятия поправок к ФЗ № 214. Сегодня мы расскажем, что такое жилищно-строительный кооператив, как он работает и на каких условиях, каковы права и обязанности обеих сторон и стоит ли доверять данной схеме.

Рожденный в СССР

Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. По сути, ЖСК – это продукт советского времени. Первые кооперативы, как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» появились в 20-х годах прошлого века. Однако уже в 37-м году они были ликвидированы как проявление частной собственности. Лишь через 20 лет решением ЦК КПСС кооператив был возрождён. Следует отметить, что тогда ЖСК строил жилье на средства дольщиков, но при этом получал от государства внушительные ссуды на срок до 20 лет и другие льготы. Несмотря на то, что кооперативные квартиры были довольно дешевыми, доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства СССР не превышала 7-8%, так как для того, чтобы вступить в кооператив, необходимо было отстоять в многолетней очереди. Постепенно привлекательность ЖСК и вовсе сошла на нет, прежде всего, из-за многочисленных афер связанных с кооперативами.

Возможно, эта схема покупки недвижимости, так и осталась бы пережитком прошлого, если бы не принятые в 2010 году поправки к ФЗ № 214. В результате, число застройщиков, которые не хотели или не могли продавать жилье по новой букве закона вновь стали прибегать к продаже жилья по договорам участия в ЖСК, говорит  Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Связано это с тем, что с одной стороны ЖСК позволяет девелоперам обойти закон о долевом участии и продавать квартиры до получения разрешения на строительство, а с другой – не грозит никакими штрафами за задержку сроков возведения объекта. Сейчас, по данным компании «Метриум Групп» объем сделок, которые совершаются по схеме ЖСК, составляет порядка 20% в Москве и 8% в области.

ЖСК начинается с устава

Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст. 116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.

Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица. Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.

После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.

Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива  в годовом отчете.

Простой вход

Вступить в жилищно-строительный кооператив довольно просто. Для этого необходимо написать заявление о приеме, которое будет рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца. После получения утвердительного решения с момента подписания устава и уплаты вступительного взноса вы становитесь членом ЖСК. Однако получить свидетельство права собственности на квартиру член кооператива может только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.

Член ЖСК может выйти из состава кооператива, написав соответствующее заявление. Если, на момент выхода из ЖСК он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должны вернуть внесенную ранее сумму. Однако сроки и условия возврата денег должны быть прописаны в уставе кооператива.

Высокие риски

Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет. Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первоначального взноса по ДДУ. Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом, не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.

Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретая квартиру по такой схеме гораздо больше рисков остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества. Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.

Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру.

Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы  — вступительный и ежемесячные. Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства. Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.

Плакали ваши денежки

Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем. Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.

Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.

Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона. Однако Софья Лебедева предупреждает, что приобретая квартиру через кооператив, покупатель законодательно защищен гораздо хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.

Каковы особенности кооперативной модели покупки квартиры — Bankir.Ru

В последнее десятилетие благодаря совершенствованию законодательства в России возрождаются жилищные кооперативы – которые в 90-е и в начале 2000-х принято было считать советской, отжившей формой и делать акцент в государственной политике на ипотечное кредитование. Однако в развитых рыночных экономиках, например, в Германии или Швейцарии, кооперативная форма представлена так же хорошо, как и банковская. У покупателей квартир есть альтернатива – появляется она и в нашей стране.

Банковское финансирование покупки квартиры – вид коммерческой деятельности, жилищные кооперативы – некоммерческие организации, основанные на принципе взаимопомощи для совместного достижения совместно определенных целей – приобретения жилья. В ЖК покупка квартир происходит вскладчину его членами. 

Разумеется, для покупки квартир сразу всем десяти средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков

Работает это следующим образом: допустим, объединяется десять человек. Сначала приобретается квартира одному, потом второму, затем третьему… Разумеется, для покупки квартир сразу всем десяти средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков.

За предоставление ипотечного кредита нужно заплатить процент, а в некоторых случаях и страховку

За предоставление ипотечного кредита нужно заплатить процент, а в некоторых случаях и страховку. Первоначального взноса может не быть. За предоставленные в кредит деньги квартира приобретается сразу, кредитополучатель оформляет ее в собственность, но она находится у банка в залоге до погашения банковского кредита. 

Кооператив предоставляет средства для покупки квартиры на беспроцентной основе. При этом как правило предусматривается значительный первоначальный паевый взнос (часть от стоимости квартиры, планируемой к приобретению). Но его не обязательно вносить единовременно, он может и накапливаться на счете кооператива. После того, как первоначальный взнос внесен в полном объеме, пайщик ставится в очередь. Когда подходит его очередь и в паевом фонде кооператива образуется достаточно средств для покупки желаемой им квартиры, происходит приобретение.

При этом собственником квартиры, приобретенной в интересах данного пайщика, становится первоначально весь кооператив – пайщик получает право безвозмездного пользования квартирой, может прописаться в ней сам, а также прописать своих родственников. Права собственности переходят к пайщику после полного возврата кооперативу суммы пая – средств, предоставленных ЖК на покупку квартиры, расплатиться нужно в срок, не превышающий десять лет.   

Нужно сказать, что приобретение квартиры с помощью кооператива не обходится совсем бесплатно: пайщик платит сравнительно небольшие суммы в фонд развития. В крупных, эффективно организованных кооперативах сумма взносов в фонд развития, вносимых за год не превышает 1,5—2% от суммы предоставленных кооперативом средств на приобретение квартиры.

Пайщиками можно стать с 16 лет, верхней границы возраста вступления нет

Кооперативы не требуют справку с места работы, копию трудовой книжки, подтверждающую, что на последнем месте работы гражданин трудится продолжительное время, справку о доходах и не проверяют кредитную историю. Пайщиками можно стать с 16 лет, верхней границы возраста вступления нет. Для вступления в ЖК необходим только паспорт.   

Почему кооперативы не проводят более основательную проверку потенциальных пайщиков?

Почему кооперативы не проводят более основательную проверку потенциальных пайщиков? Кооперативы не берут на себя риски того, что пайщик, в интересах которого куплена квартира не справится с оплатой взносов за нее. Пайщик изначально платит по дифференцированной, а не аннуитетной схеме платежей. Ему может быть предоставлена отсрочка на период до нескольких месяцев для восстановления его платежеспособности. Но если она так и не восстановилась, пайщик выходит из кооператива, выписывается из квартиры, которая ему была приобретена, при этом он по закону получает в двухмесячный срок весь объем паевых взносов, которые он внес в кооператив (взносы в фонд развития кооператива не возвращаются). Для возврата паевых взносов в паевом фонде кооператива есть неснижаемый остаток.  

Таким образом, ЖК управляют только рисками, связанными с покупкой квартиры. Именно поэтому наиболее привлекательной формой кооперативов являются кооперативы, приобретающие квартиры на вторичном рынке, перед покупкой кооперативом квартиры проходят независимую оценку и тщательную юридическую проверку.

Фактически единственный минус кооперативов – это срок ожидания квартиры. Но довольно часто на получение ипотеки также уходят месяцы, а то и годы. При этом крупные кооперативы успешно решают задачу сокращения срока ожидания. Это касается прежде всего кооперативов, действующих в крупных городских агломерациях, и кооперативов, работающие одновременно во многих регионах страны.  

Крупные ЖК, создают условия для того, чтобы быстрее пополнялся паевый фонд, за счет чего сокращается очередь на покупку квартиры, в связи с чем активно происходит вступление новых пайщиков.   

Это взаимосвязано: чем быстрее движется очередь – тем быстрее приходят новые пайщики; чем быстрее приходят новые пайщики – тем быстрее движется очередь. 

Есть ли риск появления финансовой пирамиды? Пирамида возникает, когда обязательства предшествующих участников финансового проекта обеспечены деньгами последующих. В случае с кооперативом не обеспеченных обязательств нет: обязательства перед пайщиками обеспечены квартирами, которые приобретаются в их интересах. Как показывает многолетний международный опыт, кооперативная модель имеет высокий уровень финансовой устойчивости. Крупные кооперативы, завоевавшие репутацию за годы работы на рынке, эффективны и стабильны.

Число кооперативов постоянно увеличивается, и к их помощи в приобретении квартир уже обратились тысячи россиян. 

§ 2. Вещное право на кооперативную квартиру

§ 2. Вещное право на кооперативную квартиру

Рядом важных особенностей отличается вещное право члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива на свою квартиру.

Жилищный кооператив – это объединение граждан, которое создается для приобретения жилищ, предоставляемых в пользование членам кооператива. Если подобное объединение образуется для постройки жилищ с целью их предоставления членам кооператива, то оно именуется жилищно-строительным кооперативом. Различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается, следовательно, в том, что задачи последнего более широкие и охватывают не только приобретение, но также предварительное строительство кооперативных жилищ. Соответственно члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) по сравнению с членами жилищного кооператива (ЖК) обладают дополнительными правами и обязанностями, связанными со строительством жилых домов. После завершения этапа обеспечения жильем своих членов функции ЖСК полностью совпадают с функциями ЖК, и законодательство не проводит различия между правовым статусом жилищного и жилищно-строительного кооперативов.

Кооперативные квартиры, как это прямо вытекает из ст. 52 Жилищного закона, предназначены для проживания членов кооператива. Разумеется, правомочия последних выходят за пределы узкого понимания данного термина («проживание»), так как необходимо должны охватывать различные проявления пользования, владения и распоряжения, о чем будет сказано ниже. Столь же логично толковать термин «проживание» не только применительно к члену кооператива, но и к членам его семьи.

И все же основное назначение кооперативной квартиры накладывает отпечаток на содержание правомочий члена кооператива, придавая им более конкретный «жилищный» характер и ограничивая передачу квартиры другим лицам.

В отличие от кооператива собственников квартир, который является органом управления кондоминиумом, и, как правило, не обладает вещными правами на имущество, входящее в состав кондоминиума, жилищный (жилищно-строительный) кооператив становится собственником приобретаемых (построенных) жилых помещений (дома, части домов, квартиры, земельные придомовые участки). В качестве собственника жилищный кооператив в лице общего собрания членов кооператива или органов управления, избранных членами кооператива, вправе выносить решения о первоначальном распределении квартир между членами кооператива и предоставлении квартир лицам, позже вступающим в кооператив, контролировать использование квартир, управлять домом как единым жилищным комплексом, принимать все необходимые меры для его жизнеобеспечения.

Члены кооператива, получившие от него квартиры, не становятся их собственниками, но тем не менее приобретают на них вещные права, во многом сходные с правами собственника. Вещное право члена кооператива складывается из полнообъемных правомочий владения и пользования жилищем и ограниченных правомочий распоряжения им. Главное среди них – это правомочие пользования. Оно в кооперативной квартире мало чем отличается от правомочия пользования собственной квартирой, является бессрочным, принудительно может быть прекращено лишь по ограниченному перечню оснований, определяемых законодательными актами. Органы управления жилищным кооперативом не вправе ни прекратить, ни ограничить правомочия пользования кооперативными квартирами, непосредственно установленные законом. Член кооператива сам определяет формы пользования каждым конкретным помещением своей квартиры. На объем и содержание права пользования не влияет наличие у члена кооператива права собственности на другие жилые помещения.

Даже с учетом общего целевого назначения кооперативной квартиры рассматриваемое право члена жилищного кооператива включает возможность использования части квартиры или даже всей кооперативной квартиры по нежилому назначению в соответствии с п. 2 ст. 56 Жилищного закона.

Речь, конечно, идет об использовании своего жилища по нежилому назначению непосредственно членом кооператива. Предоставление квартиры с этой целью другому лицу выходит за пределы права пользования и необходимо включает элементы правомочия распоряжения, поэтому будет рассмотрено ниже.

Право пользования жилищем включает, естественно, запрет принудительного проникновения в квартиру других лиц. И в этой части правомочия члена кооператива равнозначны правомочиям собственника жилища и в равной мере основываются на конституционном принципе неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции Республики Казахстан).

Неотделимо от права пользования правомочие владения кооперативной квартирой. Оно служит обеспечением самой возможности использования ее для проживания. Поэтому право владения кооперативной квартирой длится столько же, сколько длится право пользования для проживания и может быть принудительно ограничено или прекращено лишь одновременно с ограничением или прекращением права пользования.

Следует отметить, что член кооператива вправе защищать правомочия пользования и владения своей квартирой против всех нарушителей, т.  е. не только против третьих лиц, но также и против собственника. Здесь вполне применимы и виндикационный, и негаторный иски, что прямо вытекает из ст. 265 Гражданского кодекса.

Значительной спецификой по сравнению с правомочиями собственника обладает принадлежащее члену кооператива правомочие распоряжения кооперативной квартирой, поскольку именно возможность распоряжения наиболее четко выделяет собственника вещи из круга других лиц, владеющих или пользующихся ею, а член кооператива таким собственником квартиры не является.

Исторически, в прошлом, начиная с послевоенного развития в СССР жилищно-строительной кооперации, член кооператива по закону был полностью лишен права свободно распоряжаться квартирой, он не мог ее продать, подарить, передать по наследству. Даже обмен кооперативной квартиры на другое жилище, сдача кооперативной квартиры внаем зависели от решения, которое выносили по этому вопросу органы управления кооперативом. Член кооператива имел право передавать по наследству свои паенакопления. Паенакопления, но не квартиру.

Существенно раздвинули границы правомочий распоряжения кооперативной квартирой некоторые подзаконные правовые нормативные акты, принятые в первые месяцы перестройки и разрешившие члену кооператива передавать свои права на квартиру другому лицу по своему выбору. Это сразу открыло возможность продавать право на жилое помещение и вообще отчуждать его по воле правообладателя, что не освобождало приобретателя права от необходимости вступить в кооператив и подчиняться его уставу. Практически распоряжался квартирой не кооператив, а владелец квартиры.

Следующий шаг в этом направлении был сделан Жилищным кодексом Республики Казахстан, принятым 1 июля 1992 г. Кодекс признал права члена кооператива на раздел жилого помещения, на передачу прав на квартиру другим лицам, в том числе – по завещанию, и другие правомочия (ст. 98, 101, 103). Такие права (во всяком случае – часть из них) и порядок их осуществления должны были определяться уставом ЖК, но Закон признавал их правомерность.

И, наконец, действующий Закон о жилищных отношениях. Статья 60 Закона весьма определенно предоставляет члену кооператива право, выходя из кооператива, указать другое лицо, которому он желает передать свои кооперативные права и обязанности. При этом кооператив не вправе отказаться от принятия упомянутого лица в члены ЖК. Таким образом Закон признал, что член кооператива может непосредственно, по своему усмотрению распоряжаться правом на квартиру, и этим подтвердил автономность таких прав, их вещный характер.

Уточним, что речь идет о распоряжении не самой квартирой, ибо член кооператива не обладает правом собственности на нее (собственником квартиры остается ЖК), а вещным жилищным правом на квартиру.

Помимо этого, согласно ст. 56 Закона о жилищных отношениях, владельцу кооперативной квартиры принадлежат некоторые другие распорядительные правомочия: сдавать квартиру (или ее часть) внаем, использовать ее по нежилому назначению, вселять в помещение временных жильцов и другие. Эти правомочия, их границы и порядок осуществления, должны предусматриваться уставом кооператива, но нельзя упускать из виду, что устав принимается самими членами кооператива. Поэтому уставные ограничения – это, по существу, не ограничения, а самоограничения, которые неизбежно определяют условия осуществления и границы многих субъективных гражданских прав.

Все рассмотренное выше позволяет сделать вывод, что право члена жилищного кооператива на полученное от кооператива жилище – это особое вещное право, распространяемое только на жилые помещения, собственником которых является жилищный кооператив.

Мы полагаем, что для возникновения такого права необходима совокупность, как минимум, четырех юридических фактов:

принятие лица в члены кооператива;

внесение установленной уставом или решением общего собрания необходимой суммы в счет паенакоплений данного лица;

решение общего собрания о закреплении квартиры за данным членом кооператива;

фактическое получение квартиры, т.  е. вступление во владение жилищем.

Иногда все они совпадают, иногда – не совпадают по времени, иногда требуют дополнительных юридических фактов, но необходимость четырех названных выше фактов непосредственно вытекает из Закона и при первоначальном вступлении лица в жилищный кооператив следуют в изложенном порядке. В случаях же, когда к другим лицам переходит уже существующее жилищное право на помещение, процедура может изменяться. Так, при передаче права могут совпадать принятие лица в кооператив и закрепление за приобретателем определенной квартиры; при наследовании, передаче права пользования помещением другому лицу, проживающему в той же квартире, требуется наличие дополнительных юридических фактов: наследственное преемство, расторжение брака, семейные отношения между отчуждателем и приобретателем права и т. п.

Другие лица могут иметь на квартиру права, в разной степени отличающиеся от вещного права члена кооператива. Неодинаковым правовым статусом обладают: супруг члена кооператива, члены его семьи, наниматели кооперативной квартиры, временные жильцы.

За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам (ст. 223 Гражданского кодекса, ст. 19, 20 Кодекса о браке и семье Казахской ССР), и приобретение жилищного права на кооперативную квартиру не составляет в этом отношении исключения. Практически это означает, что супруг члена кооператива вправе владеть и пользоваться жилищем вместе и наравне с самим членом кооператива. И распорядительные действия по отчуждению либо передаче в пользование кооперативной квартиры (ее части), вселение в нее других лиц и пр. недопустимы без согласия другого супруга. Практически, если стороны не договорились об ином, супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления, равноправен с членом кооператива во владении, пользовании и ограниченном распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу.

В свое время, когда в послевоенные годы в бывшем СССР начала развиваться жилищная кооперация, Ш. Д. Чиквашвили предложил ввести в отношения жилищной кооперации понятие коллективного (супружеского) членства, при котором и муж, и жена признавались бы членами кооператива с одним голосом и с правом пользоваться одной квартирой. Официальной поддержки это предложение не получило, но в реальной практике так это и бывает. Включение названного понятия в акты законодательства практически ничего бы не изменило, но закрепило бы: а) законность участия в принятии решений супруга члена кооператива без получения формального полномочия от другого супруга; б) возможность избрания во все руководящие органы кооператива супруга члена кооператива. Впрочем, и эти действия уже не редко встречаются в практике жилищных кооперативных отношений.

В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживавшие вместе с ним в кооперативной квартире. Каждый из них в порядке наследования приобретает право на часть паенакоплений. Один из наследников обязан вступить в члены кооператива, но остальные наследники приобретают право на кооперативную квартиру, аналогичное рассмотренному выше праву супруга члена жилищного кооператива.

Здесь же следует рассмотреть прочность связей между членством в кооперативе, вещным правом на кооперативную квартиру и правом на паенакопления. Как правило, все три права принадлежат одному субъекту и в одной связке передаются другому лицу в порядке универсального и сингулярного правопреемства. Но возможны разрывы. Так, супруг члена кооператива может обладать правом на паенакопления и правом на квартиру, но не быть членом кооператива (об этом было сказано выше).

К раздельно проживающему наследнику умершего члена кооператива может перейти право на паенакопления, но не право членства в кооперативе и не право на кооперативную квартиру. Длительность разрыва между правом на квартиру и членством в кооперативе может быть весьма продолжительной (в частности, при признании права на квартиру за супругом члена кооператива). Разрыв же между правом на квартиру и правом на паенакопления недопустим и при его появлении по объективным основаниям должен быть аннулирован в короткий срок.

Связь между членством в кооперативе и вещным правом на кооперативную квартиру представляется не столь однозначной, когда гражданин в соответствии со ст. 60 Жилищного закона выходит из кооператива, оставаясь проживать в кооперативной квартире. Выходящий из кооператива гражданин лишается права на членство и на паенакопления. Что же касается сохранения вещного права на квартиру, то оно сохраняется в объеме, предусмотренном соглашением между теми, кто передает и кому передается право на квартиру члена кооператива. Если в соглашении об этом ничего не сказано, то право лица, вышедшего из кооператива, но оставшегося проживать в квартире, должно приравниваться к праву члена семьи владельца кооперативной квартиры, о котором сейчас пойдет речь.

В кооперативной квартире, помимо члена кооператива и членов его семьи, имеющих право на часть паенакоплений, могут проживать и члены семьи, такого права не имеющие, а также иные лица: наниматели, временные жильцы, гости и др.

Как уже отмечалось, жилищное право члена кооператива носит постоянный, бессрочный характер. Но, как и всякое право, оно может быть прекращено в случаях и в порядке, установленных законом. Прекращение жилищного права необходимо связано с прекращением членства в кооперативе. Поэтому ст. 59 Закона, перечисляя основания прекращения членства в жилищном кооперативе, по существу определяет также основания прекращения вещного жилищного права на кооперативную квартиру. Все эти основания можно разделить на три группы: а) возникающие по воле члена кооператива; б) возникающие в силу объективных обстоятельств; в) принудительное прекращение.

Воля члена кооператива, направленная на прекращение членства, проявляется в добровольном выходе из кооператива, что означает одновременно добровольный отказ от права на кооперативное жилище. Такой выход возможен в различных формах: продажа паенакопления и права пользования квартирой, обмен квартирами и правами на них, безвозмездная передача таких прав другому лицу. В последнем случае выходящий из кооператива владелец квартиры может остаться проживающим в ней либо выехать из нее.

В течение многих лет всякий выход члена жилищного кооператива из его состава рассматривался в качестве акта, прекращающего жилищные права без правопреемства. Сохранялось лишь право вышедшего члена кооператива на возврат внесенных в кооператив паенакоплений. Воля вышедшего юридически никак не влияла на возникновение права на оставленное жилое помещение у нового владельца. Далее кооператив своим решением, независимым от воли предшествующего владельца квартиры, принимал в свой состав нового члена ЖК, передавал ему права на квартиру и принимал у него сумму, адекватную сумме паенакоплений, выплаченную прежнему владельцу.

Серьезное изменение законодательства было произведено ст. 101 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. Пункт 2 названной статьи установил, что член кооператива, выбывающий из него, может указать лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. Разумеется, в состав передаваемых прав входило и право на кооперативное жилище.

Новый Закон от 16 апреля 1997 г., по существу, повторил это правило (п. 2 ст. 60).

Передача права на кооперативную квартиру не зависит от воли и согласия тех членов семьи, которые остаются проживать в жилом помещении. Исключение составляет лишь член семьи, который имеет право на часть паенакоплений, но он, как выше уже говорилось, вообще имеет все имущественные права члена кооператива.

Ко второй группе оснований прекращения членства в кооперативе можно отнести объективные обстоятельства: непригодность помещения для дальнейшего использования и смерть члена кооператива.

Статья 59 Закона буквально говорит, что непригодность помещения для дальнейшего использования может прекратить членство в кооперативе, если она вызвана стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами. Мы полагаем, что этот текст подлежит расширительному толкованию.

Невозможность использования жилища по назначению – его разрушение или полное уничтожение – означает ликвидацию объекта права, а значит, прекращение права на этот объект независимо от того, вызвано оно чрезвычайными обстоятельствами или иными, не чрезвычайными причинами, в том числе – небрежностью самого члена кооператива, членов его семьи или третьих лиц. Можно спорить о том, кого привлечь к ответственности за разрушение жилища, с кого требовать возмещения ущерба. Но такие требования, даже будучи удовлетворенными, сами по себе не восстанавливают жилище, а значит и права на него.

Напротив, восстановление жилища, ранее находившегося в состоянии невозможности использования, может также привести к восстановлению вещного права на кооперативную квартиру.

К основанию непригодности квартиры для проживания вплотную примыкает такое основание, как принудительный выкуп придомового земельного участка вследствие необходимости его использования для государственных надобностей. Но данное основание ввиду общего правила предусмотрено не жилищным, а земельным законодательством (подпункт 2 п. 2 ст. 60 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 22 декабря 1995 г. «О земле»).

Если стороны не договорятся об условиях выкупа, то он может быть произведен по условиям, определенным судом.

Полагаем, что цена выкупаемого участка должна компенсировать все потери кооператива (а значит, и членов кооператива), связанные с необходимостью передачи участка государству, вплоть до возмещения стоимости постройки или покупки нового дома (см. ст. 63–67 Указа «О земле»).

Членство в кооперативе прекращается смертью члена кооператива, прекращается, следовательно, и право умершего на кооперативную квартиру. Закон о жилищных отношениях, в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса, не устанавливает, к кому может перейти квартира умершего. Нужно поэтому считать, что здесь применимы общие правила наследственного правопреемства. Более конкретно это означает, что квартира может перейти:

а) к наследнику по завещанию, каковым может быть любое лицо, указанное наследодателем, в том числе – и не член его семьи, в том числе – лицо, не проживавшее в квартире. Такой логический вывод можно сделать из правила п. 2 ст. 60 Жилищного закона. Поскольку этот пункт предусматривает право члена кооператива при жизни передать право на квартиру любому лицу, в том числе и постороннему, ранее там не проживавшему, нет оснований для запрета свободно распоряжаться правом не квартиру на случай смерти, т. е. в завещании. Но члены семьи умершего, проживавшие в квартире вместе с ним, сохраняют свои права;

б) к наследникам по закону. При отсутствии завещания право на квартиру переходит к наследникам в порядке установленной очередности. Но здесь наследственная ситуация осложняется, по нашему мнению, тем, что право члена кооператива носит в значительной степени личный характер, так как квартира предоставлялась для личного проживания, конечно, проживания вместе с семьей. Поэтому к наследнику умершего члена кооператива, проживавшему вместе с ним в кооперативной квартире, переходит и право на паенакопления, и право на квартиру при условии, конечно, вступления наследника в кооператив. Наследник же, не проживавший вместе с умершим членом кооператива, должен получить в порядке наследования паенакопления умершего. Оставшийся же проживать в квартире член семьи умершего, даже не входящий в круг лиц, призванных к наследству, сохраняет свои права на жилище и сохраняет преимущество вступления в кооператив, но обязан выплатить сумму паенакоплений живущим отдельно наследникам умершего, призванным к наследству. Более четко этот порядок был определен ст. 103 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.

Третья группа оснований прекращения членства в кооперативе охватывается понятием исключения из кооператива. Такие основания перечислены ст. 61 Закона. Они сводятся к грубо неправомерному поведению члена кооператива, связанному с использованием квартиры. Данные основания достаточно полно уже освещались в юридической литературе применительно к выселению нанимателей без предоставления другого жилого помещения.

Но есть и еще одно основание, свойственное только кооперативным жилищным отношениям, – исключение из кооператива по причинам, предусмотренным его уставом. Введение такого основания вполне оправданно, так как кооперативы живут исключительно за счет средств своих членов. За этот же счет обеспечивается содержание в надлежащем состоянии жилых домов и других связанных с ними объектов. В кооперативе действует закон: если необходимо оплатить общие затраты, а некоторые члены кооператива уклоняются от участия в сборе нужных денежных сумм, то недостающую часть так или иначе покрывают другие члены кооператива. Неплательщик живет за счет своих соседей. Поэтому наиболее часто в устав кооператива вносится такое основание выселения, как неисполнение (грубое, неоднократное, продолжающееся и т. п.) членом кооператива своих обязательств перед кооперативом, преимущественно – денежных обязательств. В устав могут быть внесены и другие основания исключения, в частности, выезд, направленный на фактическое прекращение проживания члена кооператива в предоставленном ему жилище.

Прекращение права на жилище в связи с принудительным исключением из кооператива ведет к передаче такого права другим лицам, которых можно выстроить по цепочке приоритетов: член семьи, имеющий право на часть паенакоплений, другой член семьи, постоянно проживавший в квартире, другой член кооператива, желающий улучшить свои жилищные условия, иное лицо.

Прекращение жилищного права вследствие выхода из кооператива или исключения из него однородны по своим конечным юридическим последствиям – право прекращается у его обладателя и переходит к другому лицу. Но в первом случае (выход) обладатель права сам добровольно передает его другому лицу, во втором же случае прекращение права является принудительным, и правопреемник определяется непосредственно законом или по уполномочию закона.

Нетрудно заметить, что именно в этом положение члена жилищного кооператива отличается от положения члена кооператива собственников квартир. Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в случаях, специально законом предусмотренных для принудительного прекращения права собственности.

Специально следует отметить последствия такого юридического факта, как внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. Согласно подпункту 5 ст. 12 Закона это ведет к преобразованию жилищного вещного права члена кооператива в право собственности на занимаемое жилище. Данное правило вытекает также из п. 4 ст. 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Оно и прежде содержалось в ряде предшествовавших законодательных актов (см. п. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства, п. 2 ст. 9 Закона Республики Казахстан «О собственности», подпункт 5 ст. 100 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г.).

Для правильного применения этого важного предписания закона следует ответить минимум на два вопроса: 1) в какой момент у члена кооператива возникает право собственности на свою квартиру; 2) ведет ли этот юридический факт (полная оплата паевого взноса) к прекращению членства в кооперативе.

Необходимость ответа на первый вопрос вытекает из того, что ст. 12 Закона и ст. 235 Гражданского кодекса связывают возникновение права собственности на жилище только с внесением членом кооператива всей суммы паевого взноса. Но другие статьи Гражданского кодекса (118, 155, 236, 238) связывают возникновение права собственности на недвижимость с моментом ее государственной регистрации.

Так когда же возникает право собственности на квартиру – со дня внесения взноса или со дня регистрации? Ответ имеет весьма важное практическое значение.

Алматинский суд рассматривал дело по иску И. к ЖСК о признании истца собственником кооперативной квартиры, ранее принадлежавшей его сестре С., которая также проживала в этой квартире. Обстоятельства дела таковы. С., будучи членом жилищно-строительного кооператива, внесла всю сумму паевого взноса, а через несколько дней после этого оформила завещание, назначив И. своим единственным наследником. Она подготовила все документы для регистрации права собственности на квартиру, однако скоропостижно скончалась, не успев завершить регистрацию.

Жилищный кооператив принял решение о выселении И. из указанной квартиры, выплате ему паенакоплений С. и о передаче квартиры другому лицу, принятому в члены кооператива. Мотивом решения послужило то, что С. еще не успела зарегистрировать квартиру и, значит, не стала ее собственницей. Поэтому И. имеет право только на паенакопления.

Суд отказал в иске, согласившись с мотивировкой ответчика (ЖСК). Дело неоднократно пересматривалось, и в конце концов И. был признан собственником спорной квартиры.

Такое решение представляется правильным. Оно основывается на том, что внесение полной суммы пая – это основной правообразующий волевой акт, направленный на приобретение права собственности на квартиру. Регистрация надлежащим образом оформляет результаты такого акта, но сама по себе права не образует. Член кооператива, внесший пай, приобретает право на регистрацию, и если он умер, не успев зарегистрировать оплаченную квартиру, то право на должное оформление собственности в числе других имущественных прав переходит к наследникам умершего. К тому же новая редакция ст. 155 Гражданского кодекса установила, что сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права на недвижимость, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. В данном же случае законодательные акты (ст. 235 ГК и другие) связывали завершенность сделки (внесение паевого взноса) не с регистрацией, а с окончательным паевым расчетом.

Ответ на второй вопрос сводится, по нашему мнению, к тому, что преобразование вещного жилищного права на кооперативное жилище в право собственности не ведет к автоматическому выходу из кооператива.

Утративший ныне силу Жилищный кодекс Республики Казахстан 1992 г. называл (ст. 100) полное внесение паевого взноса за квартиру среди других оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, но новый Закон вполне обоснованно отказался от такого предписания.

Выход из состава кооператива – сугубо добровольное действие. Признавать члена кооператива выбывшим помимо его воли – значит исключить его из кооператива, но подобного исключения Закон не предусматривает.

Преобразование права на квартиру одного, нескольких или даже всех членов ЖК в право собственности преобразует дом, который был единым объектом собственности жилищного кооператива, в объект кондоминиума, но органом управления таким домом может оставаться жилищный кооператив, ибо ст. 42 Закона допускает такую форму управления объектом кондоминиума. Конечно, член кооператива, превратившись в собственника своей квартиры, приобретает все правомочия собственника, прежде всего – правомочия свободно, не требуя согласия кооператива, распоряжаться своей квартирой. Он не может также быть исключенным из кооператива, ибо исключение, предусмотренное ст. 59 и 61 Закона, направлено на лишение члена кооператива прав на кооперативную квартиру, а собственника нельзя путем исключения из кооператива лишить этого права.

Конечно, по своей воле собственник вправе выйти из состава кооператива, поскольку кооператив – добровольное объединение. Но он (собственник) остается участником кондоминиума, и, следовательно, у него сохраняются предусмотренные ст. 36 Закона обязанности по содержанию дома как единого жилищного комплекса. А поскольку обязанности, накладываемые кооперативом, все равно нужно исполнять, то собственник квартиры напрямую заинтересован в том, чтобы принимать участие в определении этих обязанностей, т.  е. заинтересован в сохранении своего членства в кооперативе.

В итоге рассмотрения прав члена жилищного кооператива можно прийти к выводу, что по всем основным признакам (объект права, характер правомочий и другие признаки, определенные главой I настоящей работы) такое право может быть отнесено к категории вещных прав.

Такими же являются права на жилище у членов семьи владельца кооперативной квартиры, имеющих право на часть паенакоплений.

Что же касается других совместно проживающих членов семьи, то их права производны и зависимы от прав члена кооператива. Закон (ст. 58) упоминает лишь об их праве проживания (пользования) в помещении. Никаких других правомочий для них жилищное законодательство прямо не устанавливает. Но, учитывая близость правового статуса владельца кооперативной квартиры к статусу гражданина-собственника частной квартиры, можно, по нашему мнению, признать по аналогии за членами семьи кооператора правомочия членов семьи собственника, которые были освещены в первом разделе настоящей главы.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Как оформить в собственность кооперативную квартиру — Рамблер/финансы

Эра советских жилищных кооперативов хоть и канула в Лету, но оставила после себя богатое «наследство» в виде неоформленных в собственность квартир и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре таковыми не являются. Каких правил нужно придерживаться, чтобы оставить недвижимость за собой, если паевые взносы до сих пор не выплачены полностью.

Проблемы правопреемственности

Если паевой взнос не оплачен, квартира фактически принадлежит ЖСК. У пользователя в таком случае нет основания для регистрации собственности. Статья 129 Жилищного кодекса предполагает, что член кооператива может быть полноправным владельцем жилого помещения только в случае полной выплаты пая. Чаще всего с такими проблемами сталкиваются не сами пайщики, а их дети или другие близкие родственники, которые не вписаны в ордер и не состоят в кооперативе, но фактически приняли наследство после смерти своих родителей и долгое время проживают в кооперативной квартире.

Правопреемники имеют полное право обратиться в Росреестр и зарегистрировать собственность на свое имя. Но до того момента им, как наследникам, необходимо получить паенакопления умершего и продолжать выплачивать взносы. Как правило, в этом случае родственникам нужно вступить в кооператив. Решение об этом принимают его члены на общем собрании. После погашения задолженности по взносам правление ЖСК по требованию обязано выдать справку, подтверждающую выплату пая. Она и является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрирующий орган оформит квартиру в собственность фактического хозяина.

Однако в силу давности кооперативных «историй» и смерти собственников настоящим владельцам часто приходится обращаться в суд. При этом даты в справках зачастую играют решающую роль при вынесении решений и не всегда могут соответствовать действительности. Все потому, что раньше хронику кооперативов вели органы технической инвентаризации, которые не фиксировали сделки по передаче прав, и только с конца 90-х эта информация стала архивироваться в Росреестре.

«В одном из судебных споров, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — дочь умершего члена кооператива попыталась отсудить квартиру, за которую отец не успел полностью выплатить паевой взнос. В исковых требованиях она заявила, что постоянно и непрерывно пользовалась жильем и, кроме того, является наследницей первой очереди. Районный суд отказал в иске на основании того, что пай не был выплачен целиком, следовательно, квартира не могла находиться в собственности умершего, а значит, унаследовать ее нельзя. Истица не согласилась с таким решением и обжаловала его. В порядке апелляции право собственности на кооперативную квартиру было признано за наследницей, поскольку после смерти отца она все же оплатила остаток паевого взноса».

Но точку в этом споре поставил Верховный Суд. Он отменил решение областного и принял позицию районного суда, таким образом окончательно отказав дочери в праве владения кооперативным жильем. При вынесении решения судьи руководствовались тем, что фактический пользователь спорной квартиры умер в 1989 году, то есть до принятия закона о собственности. Кроме того, истек срок (полгода), в течение которого можно было принимать наследство. Поэтому наследовать дочь могла не квартиру, а паенакопления, вне зависимости от того, внесены они полностью или частично.

Видеоврез (реклама)

Приобретательная давность

Количество ЖСК в России регулярно сокращается. Это связано с тем, что большинство из них оказываются вне закона после преобразования в ТСЖ. Как следствие — основная часть жилищных активов уходит из подведомственности бывших кооперативов и становится частной собственностью жителей. Тот, кто в срок оплатил паевые взносы и прошел процедуру своеобразной приватизации, то есть оформил квартиру на себя, является легитимным владельцем. Сложности же возникают у граждан, которые не оплатили пай вовремя, ведь теперь им некому перечислить оставшиеся взносы и негде взять справку об отсутствии задолженности для предоставления ее в Росреестр: раз ЖСК ликвидирован, стало быть, уполномоченного органа нет.

Заявить о своих правах на такое жилье необходимо в суде, основываясь на давности владения и распоряжения квартирой. При этом фактическое продолжительное пользование объектом нужно будет доказывать, например, квитанциями об оплате коммунальных услуг, датированными разными периодами времени, или чеками, подтверждающими проведение ремонта.

В соответствии с Гражданским кодексом так называемая приобретательная давность наступает тогда, когда человек формально не владеет квартирой, но непрерывно проживает в ней, добросовестно пользуется, как своей собственной на протяжение как минимум 15 лет. На основе приобретательной давности закон позволяет проживающему зарегистрировать право собственности.

Однако на практике большие сложности при регистрации права собственности у владельцев кооперативных квартир возникают и тогда, когда они выплатили паевые взносы. Часто руководство ЖСК просто препятствует приватизации объектов, всячески избегая встреч с жильцами, не выдает им справки о выплаченных взносах и другие документы, необходимые для оформления жилья.

Единственный выход отстоять свои права в такой ситуации – обратиться в суд. Заручившись документами и показаниями возможных свидетелей, следует заявить о своих требованиях в иске к правлению кооператива. В большинстве случаев судьи принимают сторону владельца, если он способен доказать выполнение финансовых обязательств по заключенному с ЖСК договору. Такими подтверждениями могут быть платежные квитанции, акт о полной выплате паевого взноса, а также смотровой ордер и акт приема-передачи квартиры. Если решение принято в пользу истца, оно и будет считаться основным документом, по которому Росреестр зарегистрирует право собственности на спорную недвижимость.

Что такое кооператив? Дом, которым вы технически не владеете

Что такое кооператив? Сокращенно от кооперативного жилья, в этих жилищных единицах один из членов будет жить в одном месте с другими жителями, но вместо того, чтобы владеть своей единицей, вы будете владеть долями во всем комплексе.

Нет, это не антиутопия из подросткового романа. Для некоторых покупателей жилья, особенно в Нью-Йорке и некоторых частях Среднего Запада, кооперативные дома — это образ жизни. Вот все, что нужно знать о кооперативных домах.

Что такое кооператив?

«Жилищный кооператив» (или «кооператив») — это юридический термин для обозначения жилой единицы, находящейся в совместной собственности и под контролем группы лиц, имеющих равные доли, членство и/или права проживания в жилищном сообществе. .

Кооператив — это, по сути, финансовая некоммерческая корпорация, в состав которой входит совет директоров, и каждый член является акционером сообщества. Это означает, что владелец кооператива фактически не владеет своей единицей, а вместо этого владеет акциями кооператива в зависимости от размера и желательности единицы.

Типы кооперативных домов

Существует три основных типа конструкций кооперативных домов:

1. Рыночная ставка Кооперативы рассматриваются как большинство стандартных жилых кооперативов, где владельцам разрешено продавать свои доли когда захотят, за столько денег, сколько захотят. Эти типы кооперативов по финансовым рыночным ставкам очень распространены в Нью-Йорке.
2. Кооперативы с ограниченным капиталом обычно ориентированы на тех, кто ищет доступное жилье. Существует ограничение на то, сколько участники акций могут заработать на своих домах, поэтому они не могут продать свою долю с огромной прибылью. Это ограничение работает, чтобы сделать эти кооперативные сообщества доступными. Примером этого является Co-op City в Нью-Йорке, крупнейший кооператив в стране, насчитывающий более 50 000 членов и более 15 000 единиц.
3. В кооперативах с групповым капиталом или с нулевым капиталом  члены не накапливают никакого финансового капитала в своих домах, но они платят арендную ставку ниже рыночной стоимости.

Как выглядит кооперативный дом?

Кооперативы в основном расположены в крупных городах, но бывают разных типов и размеров:

Что такое кооператив: другие важные детали, которые необходимо знать

Финансирование кооператива

Если вы Если вам нужно взять ипотечный кредит на покупку жилья в кооперативе, кредит, который вы получите, фактически не будет ипотечным кредитом. Это будет кредит на покупку акций. На практике это в основном то же самое, что и обычная ипотека, но в некоторых случаях для кооперативного кредита или кредита на акции требуется первоначальный взнос в размере от 10% до 20% от члена.

Основной отличительной чертой кооперативного проживания является плата за обслуживание. Акционеры обязаны платить ежемесячную плату за обслуживание для покрытия коммунальных расходов, таких как ремонт, техническое обслуживание и налоги. Плата за обслуживание варьируется от незначительной до существенной, поэтому важно выяснить ее перед покупкой.Обратите внимание, что часть платы за обслуживание может не облагаться налогом.

Преимущества кооперативных домов

Основным преимуществом кооператива является доступность, так как обычно он дешевле, чем квартира. Некоторые люди хотят вложить капитал в дом, но не заинтересованы в том, чтобы брать на себя ответственность и расходы, связанные с владением. В более крупных кооперативах оплачиваемая бригада занимается ремонтом, обслуживанием и безопасностью. Домовладельцу не нужно ухаживать за газоном или поддерживать внешний вид дома.По этой причине кооперативы могут быть привлекательным вариантом для пожилых покупателей. Небольшие кооперативы, как правило, управляются самостоятельно, поэтому владельцы должны заботиться о таких вещах, как уборка снега, но затраты на обслуживание ниже.

Недостатки кооперативных домов

Хотя кооперативы представляют собой доступную альтернативу жилью, они также имеют ряд недостатков. Главный из них заключается в том, что вступление в кооператив может быть проблемой само по себе: правление кооператива должно одобрить кандидатов, процесс, который включает в себя собеседования и документацию, которая может включать налоговые отчеты за несколько лет.

Владельцам кооперативов после покупки не разрешается проводить какие-либо ремонтные работы без одобрения правления. Существует также ряд ограничений в отношении того, кому владельцы кооперативов могут продавать свои доли или сдавать в аренду свое место, что может вызывать разочарование.

Кроме того, в некоторых районах ежемесячная плата за обслуживание может быть высокой. Например, по данным New York Times, содержание квартиры с тремя спальнями в Co-op City обходится примерно в 1500 долларов в месяц. Однако эта плата может покрывать дополнительные расходы, такие как коммунальные услуги и парковка.Если вы хотите жить в кооперативе, обязательно сравните различные кооперативы перед покупкой.

Обновлено по сравнению с предыдущей версией Авива Фридландер

Плюсы и минусы совместной жизни

При рассмотрении вопроса о покупке квартиры в Нью-Йорке одним из первых вариантов является покупка кондоминиума или жилищного кооператива. Кооперативы варьируются от элитных и престижных, таких как культовые апартаменты Dakota в Нью-Йорке, до доступных и практичных, таких как многочисленные кооперативы в бруклинском Мидвуде.Хотя у кооперативов есть много преимуществ, у них также есть свои особенности, поэтому важно изучить все тонкости этого типа собственности, прежде чем совершать покупку.

Сокращенно от жилищного кооператива кооператив представляет собой основанное на членстве юридическое лицо, которому принадлежит один или несколько жилых домов. Кооперативы — это форма жилого дома, наряду с кондоминиумами и домами на одну семью, но, в отличие от этих более распространенных классификаций, они не считаются недвижимостью.Жители кооператива не владеют определенной ячейкой в ​​здании — скорее, они имеют эксклюзивное право пользования определенной ячейкой после получения членства путем покупки определенного количества акций в кооперативе. Чем крупнее единица, тем большее количество акций должен приобрести покупатель.

Обычно новые кооперативы могут быть созданы либо застройщиком новостройки, либо жильцами выставленного на продажу многоквартирного дома. В первом случае застройщик выходит из кооператива после продажи всех паев.В последнем случае существующие арендаторы многоквартирного дома могут объединиться и организовать кооператив для покупки недвижимости у владельца.

В случае недвижимого имущества, такого как квартиры, владельцы вступают во владение документом на свою конкретную квартиру, что позволяет им брать ипотечные кредиты для финансирования покупки. Однако банки не выдают ипотечные кредиты для финансирования покупки паев кооперативов. Вместо этого покупатели могут брать ссуды под акции, которые аналогичны ипотечным кредитам, чтобы финансировать покупку своего членства в кооперативе.

Особое внимание нужно обратить на то, есть ли в залоге само здание. Даже если пайщик уже выплатил свой собственный паевой кредит, который профинансировал его покупку в кооперативе, кооператив в целом по-прежнему несет ответственность за любые ипотечные кредиты, взятые кооперативом на само здание.

Поскольку кооперативы не считаются недвижимым имуществом, налог на индивидуальную собственность отсутствует. Скорее, все здание получает один налог на недвижимость, а расходы распределяются между акционерами, обычно в зависимости от количества принадлежащих акций. Сам кооператив также несет ответственность за коммунальные услуги и страхование, и обычно эти расходы распределяются между пайщиками. Организация также несет ответственность за заработную плату любых сотрудников, таких как швейцары или уборщики, обычно известную как плата за обслуживание.

Кооперативы обычно управляются советом директоров, избираемым из акционеров, но в некоторых случаях акционеры нанимают компанию для управления финансами и бизнес-операциями ассоциации. Поскольку большинство кооперативов зарегистрированы как компании с ограниченной ответственностью, количество голосов, которыми обладает акционер, напрямую связано с количеством акций, которыми он владеет.Тем не менее, некоторые кооперативы следуют принципам Рочдейла, согласно которым каждому акционеру — независимо от количества принадлежащих ему акций — предоставляется один голос в процессе принятия решений.

Несмотря на решение процесса голосования, совет директоров отвечает за установление и соблюдение правил кооператива, проверку будущих резидентов, обеспечение финансовой стабильности ассоциации и решение вопросов, связанных с ремонтом, обслуживанием и модернизацией. Покупатели, заинтересованные в вступлении в кооперативную ассоциацию, должны подать пакет заявок на покупку, а также пройти собеседование с правлением.Пакет приложений, также известный как совет директоров, обычно содержит налоговые декларации, трудовую книжку, финансовую и кредитную информацию, а также рекомендации банкиров, арендодателей, работодателей и друзей.

Кооперативы — популярный вид жилья в Нью-Йорке, где они составляют около половины жилищного фонда. Поскольку кооператив является собственником имущества, он несет расходы по содержанию и ремонту, как и в договоре между арендатором и арендодателем

Одной из главных привлекательных черт кооперативов являются более низкие расходы, поскольку они работают по себестоимости, то есть не преследуют цели получения прибыли.Многие кооперативы, особенно небольшие, управляются и обслуживаются акционерами-резидентами, что еще больше снижает расходы. Еще одним преимуществом кооперативов является то, что, хотя пайщики не владеют недвижимостью, они по-прежнему имеют право на все налоговые вычеты, доступные домовладельцам, включая налоги на недвижимость.

Кооперативы регулируются более строгими правилами, чем кондоминиумы. Правление кооператива может вводить запреты на выставление квартир в аренду в качестве жилья для отдыха по типу Airbnb, на субаренду, использование недвижимости в качестве «квартиры-квартиры» или на покупки для родителей.

Также могут быть более строгие правила финансирования, поскольку кооператив может принимать очень небольшое кредитное финансирование или вообще не принимать его. Покупатели подвергаются тщательной финансовой проверке при подаче заявки на покупку кооператива, что затрудняет как покупку, так и продажу акций кооператива, поскольку продавец может потратить время и ресурсы на поиск покупателя, но покупатель будет отклонен. советом кооператива.

Некоторые кооперативы, особенно небольшие, могут иметь очень ограниченный персонал или вообще не иметь его. Поэтому от акционеров может потребоваться выделение определенного количества времени на содержание здания. Хотя такие договоренности могут быть полезны для создания чувства общности и сопричастности и экономии накладных расходов, они могут быть невыполнимыми для некоторых покупателей.

Еще один фактор риска для кооперативов связан с их основной характеристикой совместной собственности: если один из акционеров не выплачивает платежи, будь то плата за обслуживание или ссуда в виде акций, это может повлиять на всех членов ассоциации. В крайних случаях от всех акционеров может потребоваться покрыть дефолт одного члена, хотя строгий процесс подачи заявок предназначен для сведения дефолтов к минимуму.

Кооперативы бывают двух видов: долевые и долевые. В кооперативах собственности акционеры получают права владения определенной единицей посредством передачи права собственности, в то время как в кооперативах без долевого участия акционеры обеспечивают права владения посредством договора аренды или договора аренды.

С точки зрения ценообразования кооперативы можно разделить на три категории: рыночная ставка, кооперативы с ограниченным капиталом и арендные кооперативы. Как следует из названия, кооперативы с рыночной ставкой торгуются в тандеме с рыночными условиями, что означает, что партнеры могут выставлять акции на продажу по цене, которую они выбирают.Кооперативы с рыночной ставкой напоминают кондоминиумы, хотя покупная цена обычно будет значительно ниже, чем для аналогичной квартиры, а ежемесячная плата, вероятно, будет выше.

В случае кооперативов с ограниченным капиталом ассоциация будет иметь строгие правила в отношении цен на акции и темпов их роста, чтобы жилье оставалось доступным. Лизинговые кооперативы, также известные как кооперативы без участия в капитале, являются разновидностью этой категории и характеризуются очень низкой покупной ценой.В случае арендных кооперативов покупка в ассоциацию будет производиться по низкой цене — всего лишь залог за сдаваемую в аренду квартиру — и будет сопровождаться более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Такая кооперативная договоренность во многом схожа с арендой. Когда акционер лизингового кооператива продает свою долю в ассоциации, он получает только ту низкую цену выкупа, которую он заплатил, плюс любое повышение цены, разрешенное ассоциацией.

Если вас интересует кооператив в Нью-Йорке, PropertyShark предлагает отчеты о собственности для каждого кооператива в Нью-Йорке, от шедевра в стиле ар-деко River House на Манхэттене до Premier House в бруклинском Мидвуде.Если вы имеете в виду конкретное здание, просто введите адрес здания в нашу строку поиска, и вы сможете получить доступ к большому количеству информации о собственности от квадратных метров и правоустанавливающих документов до полного списка кооперативных единиц, а также подробные отчеты о самих свойствах. Посмотрите приведенный ниже пример того, как начать поиск:

Вы также можете использовать инструмент Comps в PropertyShark для сравнения объектов из одного и того же кооператива или разных объединений кооперативов.

Определение кооперативного жилья | Путеводители по домам

Кооперативное жилье представляет собой альтернативную форму владения домами и недвижимостью, при которой собственность принадлежит организации, а затем продается в виде акций жителям сообщества. Кооперативное жилье разделяет затраты на общие жилищные удобства и часто используется как часть преднамеренной общественной инициативы.

Факты

Проект кооперативного жилья начинается с того, что корпорация, часто, но не всегда некоммерческая, покупает блок жилых единиц, которые могут быть квартирами в отдельном здании или домами на одну семью в определенном районе. Члены кооператива приобретают долю в корпорации, которая соответствует определенному имуществу и дает им право жить в нем.Однако право собственности принадлежит доле в кооперативной корпорации, а не самой собственности, как это было бы при покупке дома на одну семью или кондоминиума.

Значение

Кооперативное жилищное строительство, как правило, распределяет расходы на содержание, техническое обслуживание и общие удобства между всеми своими членами, что требует определенной формы самоуправления для управления расходами сообщества и принятия решений относительно будущих расходов. Кооперативы также могут устанавливать правила для своих членов в отношении содержания их собственного имущества.

Временные рамки

Цена доли в кооперативе варьируется в зависимости от стоимости собственности, которую владелец дает право на использование доли, и распределения затрат, сделанного советом директоров кооператива. Такие покупки могут быть профинансированы так же, как ипотека, в те же сроки. Кооперативные сообщества могут дополнительно устанавливать свои собственные правила в отношении сдаваемой в аренду недвижимости в сообществе и разрешены ли краткосрочные арендаторы.

Соображения

Кооперативное жилье — это не просто покупка недвижимости и жилья: оно может также включать обязательства со стороны новых домовладельцев по участию в управлении, организации и деятельности сообщества.Потенциальные члены кооператива должны, в дополнение к их обычному усердию при покупке дома, просмотреть все уставы кооператива, чтобы убедиться, что они переезжают в сообщество, которое управляет собой так, как они хотели бы жить.

Пособия

Из-за присущего жилищному кооперативу самоуправления члены заинтересованы в том, чтобы быть активными в общественной деятельности и общественных организациях. Это движущая философия кооперативного жилья, которое может быть привлекательным в качестве основы для преднамеренной социальной структуры сообщества.

Кооператив или многоквартирный дом: какой из них подходит именно вам?

Городские покупатели, которые не совсем готовы или не могут купить дом на одну семью, часто сталкиваются с выбором между кооперативом или квартирой. У обоих есть свои преимущества, особенно для покупателей жилья впервые, но важно понимать различия между ними. Потому что, хотя они могут показаться похожими, существуют очень реальные различия в условиях владения и ответственности, которые покупатели должны знать, прежде чем совершать покупку.Итак, каковы эти важные различия и какой из них подходит именно вам? Давайте углубимся в особенности кооператива и квартиры, чтобы помочь вам понять это.

Здания и единицы кооператива и многоквартирного дома в целом очень похожи. Из-за этого может быть трудно различить различия. Но есть одна очевидная разница, и это с точки зрения владения.

Кооператив, сокращенно от кооператива, управляется некоммерческой корпорацией, которой владеют и управляют жители здания.Право собственности на имущество принадлежит корпорации, находящейся в совместном владении, и именно у этой корпорации жители приобретают права аренды (доли в собственности в целом). Покупка права аренды в кооперативе дает жильцам права на общие части здания, а также доступ к их отдельным единицам, и все жильцы должны соблюдать уставы и правила, установленные кооперативом. Важно отметить, что имущественная аренда — это не то же самое, что право собственности.Жители не владеют своими юнитами — они владеют долей в корпорации, которая дает им право на использование их юнитов.

Однако жильцы квартир владеют своими квартирами. Они также имеют долю собственности в местах общего пользования. Когда вы покупаете дом в здании кондоминиума, вы покупаете часть недвижимости, как если бы вы вышли и купили отдельный дом на одну семью или таунхаус.

Итак, вот разбивка собственности на кооператив и квартиру: Если вы покупаете дом в кооперативе, вы покупаете права собственности на использование своего пространства.Если вы покупаете дом в кондоминиуме, вы покупаете законное право собственности на свое пространство. Вам решать, имеет ли для вас значение эта разница.

Частью выяснения того, что вам лучше — кооператив или квартира, является определение того, какую часть покупки вам нужно будет финансировать за счет ипотечного кредита. Кооперативы, как правило, более разборчивы, чем кондоминиумы, когда дело доходит до такого рода вещей, и многие из них требуют низкого отношения кредита к стоимости (LTV).Коэффициент LTV — это сумма денег, которую вам нужно взять взаймы, деленная на общую стоимость недвижимости. Чем больше собственных денег вы вкладываете, тем ниже коэффициент LTV. Для кооперативов обычно требуется LTV 75% или меньше, тогда как с квартирами, как и с покупками дома, вы, как правило, готовы к работе при условии, что между вашим первоначальным взносом и вашим кредитом покрывается общая стоимость собственности.

Принимая решение о том, подходит ли вам кооператив или кондоминиум, вам нужно очень рано выяснить, какую сумму первоначального взноса вы можете себе позволить, а какую общую сумму вы готовы потратить .Если вы планируете вносить только от 3% до 10%, как это делают многие покупатели жилья, вам будет трудно попасть в кооператив.

Как долго вы собираетесь жить в своем новом доме? Если ваша цель — пожить там всего пару лет, возможно, вам будет лучше купить квартиру. Одним из преимуществ кооператива является то, что жители имеют очень строгий контроль над тем, кто там живет. Обручи, через которые вам придется пройти, чтобы приобрести аренду собственности в кооперативе, такие как собеседования и строгие финансовые требования, потребуются и от следующего покупателя.Это хорошо для нынешних жителей, но может сильно ограничить круг потенциальных покупателей, а также замедлить процесс. Это также дает вам значительно меньше контроля над тем, кому вы продаете.

Когда вы собираетесь продавать квартиру, самым большим препятствием для вас будет найти покупателя, который хочет купить недвижимость и может найти финансирование, независимо от того, как получится разбивка LTV. Однако, когда вы будете готовы выйти из кооператива, найти человека, который, по вашему мнению, является подходящим покупателем, будет недостаточно — ему придется пройти через весь контрольный список покупок кооператива.

Если вы намерены пожить на новом месте в течение короткого периода времени, вам может понадобиться гибкость при продаже квартиры, а не более сложная дорога, с которой вы столкнетесь, когда будете продавать свою долю в кооперативе.

Во многих отношениях жизнь в кооперативе похожа на членство в клубе или обществе. Каждое важное решение, от ремонта до новых арендаторов и потребностей в техническом обслуживании, принимается совместно жителями здания, а избранный совет отвечает за выполнение решения группы.

В многоквартирном доме вы можете решить, насколько — или насколько мало — вы участвуете в такого рода решениях. Если вы предпочитаете просто плыть по течению и позволить жилищной ассоциации принимать решения о здании за вас, вы имеете на это право.

Конечно, даже в квартире вы можете быть полностью заняты, если захотите. Разница в том, что в кооперативе больше ожидают участия резидентов; возможно, вы не сможете прятаться в тени столько, сколько вам хотелось бы.

В конечном счете, несмотря на то, что права собственности, правила финансирования и обязанности жильцов являются важными факторами, многие покупатели жилья начинают процесс сужения своего выбора по одной простой переменной: цене.И на этом фронте кооперативы, как правило, являются более доступным вариантом, по крайней мере, на первых порах.

Возьмем, к примеру, Манхэттен, место, известное своими непомерными ценами на недвижимость. Отчет оценочной фирмы Miller Samuel показал, что во втором квартале 2018 года покупатели квартир на Манхэттене заплатили в среднем 1989 долларов за квадратный фут площади, что на 50% больше, чем в среднем 1319 долларов за квадратный фут, которые платили покупатели кооперативов.

Если вы смотрите только на стоимость, вы почти всегда увидите более низкие закупочные цены в кооперативных зданиях.Но вы должны помнить, что вам, скорее всего, потребуется внести гораздо больший первоначальный взнос. Таким образом, хотя общая цена может быть значительно ниже, вам все равно понадобится больше наличных денег. Вы также, вероятно, будете иметь более высокие ежемесячные платежи в кооперативе, чем в кондоминиуме, поскольку, как акционер в собственности, вы несете ответственность за все расходы на ее обслуживание, ипотечные сборы и налоги, среди прочего. .

Учитывая существенные различия между ними, на самом деле должно быть довольно легко решить, где кооператив, а где нет.кондо дискуссия для себя. У обоих есть большие преимущества, но также и очень четкие различия, которые делают решение настолько черно-белым, насколько это возможно. Примите решение, которое подходит вам и вашим долгосрочным целям, в том числе вашему долгосрочному финансовому благополучию. И знайте, что бы вы ни выбрали, пока вы найдете дом, который вам нравится, вы, вероятно, приняли правильное решение.

Что такое кооператив? | Руководство по покупке кооператива

Кооператив — это дом, который вы точно не купите. Вместо этого вы покупаете акции корпорации, которые позволяют вам жить в этом доме.

Это может затруднить финансирование кооператива, поскольку на самом деле это не сделка с недвижимостью. Но если вы живете в районе, где кооперативы распространены, например, в Нью-Йорке или Вашингтоне, округ Колумбия, кооператив может быть более доступным вариантом жилья.

Вот что вам следует знать, если вы думаете о покупке кооператива.

Что такое кооперативный дом?

Кооператив – это жилая единица в здании или жилом комплексе, находящаяся в совместной собственности всех людей, проживающих в различных его единицах.Эти совладельцы образуют жилищный кооператив (следовательно, кооператив), который является типом некоммерческой корпорации.

Каждый владелец является акционером, акции которого распределяются на основе рыночной стоимости их доли. Как и в любой корпорации, в жилищном кооперативе есть совет директоров. Но, как акционеры, каждый, кто там живет, имеет право голоса в управлении кооперативом.

Кооператив — это не то же самое, что квартира, которая представляет собой тип недвижимости, находящейся в независимом владении.

Как работает жилищный кооператив?

Когда вы покупаете кооператив, вы не покупаете само устройство.Вы покупаете акции, которые дают вам право жить в квартире. Корпорации принадлежат не только помещения общего пользования и экстерьер, но и интерьер кооператива. Это означает, что если вы хотите сделать капитальный ремонт, например, переделку кухни, вам может потребоваться одобрение совета кооператива.

Вы будете платить ежемесячную плату, покрывающую вашу часть расходов кооператива, которая может включать выплату части основной ипотеки за всю собственность.

Другие расходы жилищного кооператива, такие как налоги на имущество, совместное обслуживание и коммунальные услуги, также обычно распределяются между всеми жильцами, при этом сумма, которую вы платите, определяется стоимостью вашей квартиры. Разделение расходов таким образом иногда может работать в интересах акционеров.

В то время как кондоминиумы могут иметь меньшую ежемесячную плату, кооперативы часто являются более выгодной сделкой, если учесть все, что покрывает плата, отмечает Карл Бьюкелер, агент по недвижимости из Детройта из Century 21 Curran and Oberski. «Сборы в кооперативе, как правило, выше, потому что каждый месяц вы откладываете часть своей электроэнергии, газа, налогов, а также обслуживания», — говорит Беккелаере.

Покупка кооператива может наложить ограничения на размер собственного капитала, который вы можете накопить, или на то, сможете ли вы вообще накопить собственный капитал.В то время как кооперативы с рыночной ставкой накапливают капитал так же, как дома на одну семью, кооперативы с ограниченным и нулевым капиталом ограничивают вашу способность получать прибыль, если и когда вы продаете свои акции.

Получение ссуды для кооператива

Получить ссуду для кооператива может быть сложно, так как вы на самом деле не являетесь владельцем своей квартиры. Это мрачный способ думать об этом, но кредиторы не будут гарантировать ипотеку для собственности, на которую они не могут лишить права выкупа. Вместо этого вам понадобится кредит для покупки акций кооператива, который иногда называют кооперативным кредитом или кредитом на акции.

Ботанический совет: Совет директоров кооператива устанавливает правила относительно того, сколько вы можете занять для покупки акций. Кооперативы могут потребовать минимальный первоначальный взнос в размере 20% или более.

Как правило, ваш кредитор захочет узнать, как работает кооператив, и взглянуть на основную ипотеку. Он также проверит, как работает совет, проверит любые крупные запланированные расходы и обеспечит наличие достаточных финансовых резервов на случай непредвиденных обстоятельств.

Более крупные кооперативы в районах, где кооперативное жилье относительно распространено, могут иметь отношения с определенными кредиторами, что может упростить процесс финансирования.

Лицом к правлению кооператива

Прежде чем вы сможете вступить в кооператив, вы должны быть одобрены его советом директоров. Этот руководящий орган действует аналогично ассоциации домовладельцев, определяя не только то, как управляется имущество, но и то, кто может в нем жить.

Хотя закон требует, чтобы советы кооперативов соблюдали положения Закона о справедливом жилищном обеспечении, в этих пределах они могут устанавливать свои собственные стандарты для потенциальных жильцов. Чаще всего это означает финансовые стандарты, но они также могут отказать кандидатам на основании их предполагаемой способности соблюдать правила кооператива.

По словам Эвана Металиоса, брокера по недвижимости из команды Re/Max в Квинсе, Нью-Йорк, встреча с правлением кооператива может быть особенно напряженной. Металиос говорит, что хороший брокер попытается понять, что ищет совет директоров, чтобы дать своему покупателю как можно больше поддержки.

Кооперативы или многоквартирные дома: что лучше?

Кооперативы и кондоминиумы являются обычными вариантами для тех, кто надеется стать домовладельцами в городах, где пространство в большом почете. Хотя они могут выглядеть одинаково, у каждого есть свои преимущества.Вот несколько плюсов каждого типа дома.

Плюсы покупки квартиры:

• Кондоминиумы являются недвижимым имуществом, поэтому у вас есть документ, подтверждающий право собственности, и вы можете воспользоваться накопленным капиталом.

• Поскольку вы являетесь владельцем кондоминиума, у вас будет больше возможностей для ремонта или сдачи в субаренду.

• Кондоминиумы легче финансировать и проще продавать, поскольку покупателям не требуется одобрение совета директоров.

Плюсы покупки кооператива:

• Вы будете знать своих соседей, поскольку обширный процесс утверждения может означать меньший оборот, а кооперативы редко разрешают субаренду.

• Затраты на закрытие кооперативов могут быть ниже, чем в многоквартирных домах. Например, поскольку документ не переходит из рук в руки, когда вы покупаете кооператив, вы не будете платить налог на передачу собственности.

• Как акционер вы имеете право голоса в управлении зданием или комплексом, даже если вы не входите в совет директоров.

Покупка кооператива в Нью-Йорке: основные вопросы, которые следует задать в 2022 году

Большинство квартир в Нью-Йорке являются кооперативами, и в них действует гораздо больше правил, чем в других типах квартир.В результате возникает множество вопросов, когда человек покупает кооператив в Нью-Йорке.

Чтобы упростить поиск кооперативной квартиры в Нью-Йорке, ниже мы ответили на наиболее распространенные вопросы, которые жители Нью-Йорка задают агентам Prevu о покупке кооперативной квартиры.

Покупка кооператива в Нью-Йорке — общие вопросы

• В чем основное отличие кооператива от кондоминиума?
• Какой первоначальный взнос требуется для кооператива в Нью-Йорке?
• Сколько мне потребуется в финансовых резервах после закрытия?
• Могу ли я сдавать в субаренду? Если да, то какова политика субаренды?
• Что такое оборотный налог?
• Разрешены ли дарения или совместные покупки?
• Разрешены ли домашние животные?
• Сколько стоит закрытие кооператива в Нью-Йорке?
• Могу ли я получить гарантию на ремонт после закрытия перед покупкой?
• Что включено в мой ежемесячный платеж за обслуживание?
• Нужен ли мне брокер покупателя при покупке кооператива в Нью-Йорке?
• Нужно ли мне предварительное одобрение, чтобы сделать предложение о кооперативе?
• Какое отношение долга к доходу требуется советам кооператива?
• Почему в объявлениях о кооперативах не указаны квадратные метры?
• Какие советы я получу на собеседовании в правление кооператива?
• Когда я узнаю, одобрен ли я советом кооператива?
• Как сделать совместную покупку в Нью-Йорке более доступной?

1) В чем основное отличие кооператива от кондоминиума?

Независимо от того, покупаете ли вы кооператив на Манхэттене или покупаете кооператив в Бруклине, ключевое различие между кооперативом и квартирой заключается в типе собственности. Кооперативы, также известные как кооперативы, принадлежат корпорации и не считаются недвижимым имуществом. Покупая кооперативную квартиру в Нью-Йорке, вы фактически покупаете акции корпорации, которые принадлежат этой квартире, и это дает вам право на частную аренду.

Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете недвижимое имущество, подобное дому на одну семью или таунхаусу, которое является фактически оформленным имуществом, за которое взимается отдельный налоговый счет.

2) Какой первоначальный взнос требуется для кооператива в Нью-Йорке?

Ответ: зависит.Все кооперативы разные. Многие кооперативы Нью-Йорка допускают снижение на 20% или 25%, в то время как другие ожидают снижения на 30%. В чрезвычайно эксклюзивных кооперативах, которые вы можете найти на Пятой авеню или Парк-авеню, мы даже видели ожидания, что покупатели кооператива внесут 40% или более суммы денег в качестве первоначального взноса.

Хотя это может быть хорошо для финансового положения жителей здания, это может повлиять на вашу возможность приобрести кооператив, поэтому обязательно обсудите это со своим агентом, чтобы убедиться, что вы выбрали правильное здание.

3) Сколько мне потребуется в финансовых резервах после закрытия?

Ликвидность после закрытия чаще называют финансовыми резервами. Хорошее эмпирическое правило при покупке кооператива в Нью-Йорке состоит в том, чтобы запланировать двадцать четыре месяца (два года) ипотеки и ежемесячных платежей за обслуживание в качестве финансовых резервов (после закрытия). В процессе предложения кооперативные продавцы попросят предоставить финансовый отчет REBNY, чтобы понять финансовое положение покупателя и доступные резервы.

Для расчета резервов включите денежные средства, обращающиеся на рынке ценные бумаги (акции и облигации) и другие инвестиции или ликвидные активы, которые можно быстро и легко преобразовать в денежные средства.Как правило, другая недвижимость и пенсионные счета не включаются.

Конечно, всегда есть исключения из правил, несколько избранных из самых эксклюзивных кооперативов в Нью-Йорке ожидают, что покупатели будут иметь финансовые резервы после закрытия, равные покупной цене квартиры.

Чтобы узнать больше о том, сколько наличных вам понадобится для покупки кооператива в Нью-Йорке, прочитайте нашу запись в блоге «Сколько наличных мне нужно для покупки кооператива в Нью-Йорке?»

4) Могу ли я сдавать в субаренду? Если да, то какова политика субаренды?

Правила субаренды кооперативной квартиры могут показаться ограничительными для большинства людей, но основная цель таких правил заключается в поощрении высокой заполняемости акционерами, поскольку обычно считается, что владельцы лучше заботятся о квартире и здании, чем арендаторы.

Независимо от причины введения правил, политика субаренды каждого кооператива может варьироваться от здания к зданию.

Многие кооперативы требуют, чтобы вы прожили в квартире два года, прежде чем вам будет разрешено сдавать ее в субаренду. Если вы можете сдавать квартиру в субаренду, большинство кооперативов взимают дополнительную плату за субаренду, требуют одобрения совета директоров лица, сдающего квартиру в субаренду, и могут быть ограничения или ограничения на количество лет, на которые вам разрешено сдавать квартиру в субаренду в течение периода вашего проживания. право собственности.

5) Что такое оборотный налог?

Флип-налог – это плата за перевод, уплачиваемая покупателем или продавцом кооперативу при сделке купли-продажи кооперативной квартиры.Это просто плата, а технически не «налог», поэтому она не подлежит вычету как налог на имущество, поскольку не взимается государственным органом.

Размер отступного налога варьируется от кооператива к кооперативу, но эта информация, как правило, указывается в договоре аренды здания или уставе кооператива. Некоторые из методов, которые кооперативы используют для расчета оборотного налога, включают процент от цены продажи, процент прибыли, установленную сумму в долларах на принадлежащую акцию, и этот список можно продолжить.

В конце концов, важно знать, как ваш кооператив рассчитывает этот дополнительный налог, если он применим к вашему зданию, а также кто платит дополнительный налог, покупатель или продавец.Хотя дополнительный налог может не быть для вас расходом при покупке кооператива, вам следует помнить об этом, когда вы в конечном итоге будете продавать квартиру в будущем.

6) Разрешены ли дарения или совместные покупки?

в Нью-Йорке стоят дорого, и в настоящее время довольно часто те, кто впервые покупает жилье, получают некоторую помощь от члена семьи при покупке своего первого жилья. Если вы ожидаете, что получите средства от семьи или друзей, чтобы сделать совместную покупку возможной, вам нужно будет сделать две вещи.

Во-первых, убедитесь, что кооперативные здания, на которые вы смотрите, допускают дарение или совместную покупку. Вы же не хотите влюбиться в квартиру, которую не можете купить. Во-вторых, если дарение разрешено кооперативом, вам, скорее всего, потребуется документально подтвердить этот подарок письмом. Чтобы узнать больше о том, как оформить подарок, ознакомьтесь с записью в нашем блоге «Подарочное письмо — покупателям из Нью-Йорка необходимо документировать».

Если вы планируете приобрести кооператив с помощью подарка, не забудьте сообщить об этом своему брокеру по недвижимости и юристу по недвижимости в начале процесса покупки кооператива, чтобы убедиться, что у вас есть надлежащая документация.

7) Разрешены ли домашние животные?

К сожалению, не во всех кооперативных зданиях разрешено проживание с домашними животными. На самом деле, даже если кооперативное здание допускает домашних животных, оно может иметь ограничения на количество, тип и/или размер домашних животных, которых вам разрешено держать.

Более крупные кооперативные здания обычно имеют установленные правила, которые могут быть подтверждены в уставе кооператива (и некоторые агенты по листингу проявляют инициативу, указывая правила для домашних животных в информации о листинге). Небольшие или самоуправляемые кооперативы могут проводить оценку в каждом конкретном случае.

Хотя это может показаться удивительным, мы даже столкнулись с некоторыми кооперативными досками, которые требуют интервью с питомцами и/или рекомендательных писем для питомцев. Прыжки через обручи – буквально!

8) Сколько стоит закрытие кооператива в Нью-Йорке?

При покупке кооператива в Нью-Йорке покупатели должны заплатить от одного до двух процентов от покупной цены или от двух до трех, если квартира стоит 1 000 000 долларов или больше. Затраты на закрытие при покупке кооператива намного ниже, чем при покупке квартиры в Нью-Йорке, поскольку вам не нужно платить налог на регистрацию ипотечного кредита или приобретать страховку правового титула.

Технически, когда вы покупаете кооператив, вы покупаете доли в кооперативе и, следовательно, не платите налог на регистрацию ипотечного кредита. Хотя для кооператива можно приобрести тип титульного страхования, большинство предпочитает его не покупать.

Вы можете оценить свои потенциальные затраты на закрытие кооператива с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие в Нью-Йорке Prevu для покупателей.

9) Могу ли я перед покупкой получить гарантию на ремонт после закрытия?

Самый вежливый ответ — нет.Хотя было бы здорово заранее знать, что вы сможете добавить вторую ванную комнату или установить встроенную стиральную машину и сушилку, большинство советов кооперативов требуют одобрения совета директоров для всех ремонтных работ.

Многие правления кооперативов имеют правила внесения изменений, которые четко определяют процесс подачи заявки на такое утверждение. Если вы даже отдаленно рассматриваете идею ремонта в будущем, обязательно попросите своего юриста по недвижимости просмотреть эту политику, чтобы избежать любых проблем, которые могут помешать вам внести изменения, без которых вы не могли бы жить.

10) Что входит в мой ежемесячный платеж за обслуживание?

Ежемесячное содержание вашего кооператива включает в себя как общие расходы на вашу квартиру, связанные с вашими долями в кооперативе, так и применимые пропорциональные налоги на недвижимость. В отличие от кондоминиумов, у которых есть отдельные счета за общие расходы и специальный налоговый счет для вашей квартиры, кооперативные налоговые счета оплачиваются городу кооперативной корпорацией на уровне здания. Таким образом, вы вносите свою часть налогов в корпорацию.

11) Нужен ли мне брокер покупателя при покупке кооператива в Нью-Йорке?

Всегда полезно иметь посредника при покупке квартиры или дома в Нью-Йорке. Вы хотите иметь брокера по недвижимости, который будет выступать в качестве вашего защитника на каждом этапе процесса. Это включает в себя подготовку предложения, сравнительный анализ, стратегию переговоров и все остальное, что вам нужно от предложения до закрытия.

Особенно актуально при покупке кооператива. Учитывая дополнительные и более строгие требования процесса подачи заявки в совет кооператива, работа с брокером по недвижимости, который соответствует вашим интересам, повысит ваши шансы на одобрение совета кооператива.Ваш агент или брокер в Нью-Йорке поможет вам в подготовке и рассмотрении вашего заявления на правление.

12) Нужно ли мне предварительное одобрение, чтобы сделать предложение о кооперативе?

Если вы планируете приобрести кооперативную квартиру с ипотечным кредитованием, рекомендуется получить письмо с предварительным одобрением от вашего кредитора, прежде чем рассматривать предложение. Кооперативные здания предъявляют очень строгие финансовые требования, поэтому продавцы более строго проверяют квалификацию покупателя, прежде чем принять предложение.

В целом, всегда полезно получить предварительное одобрение в начале поиска квартиры, чтобы показать продавцам, что вы настроены серьезно и готовы.

13) Какое отношение долга к доходу требуется для правления кооператива?

Хорошим практическим правилом является установление отношения долга к доходу на уровне 25% после закрытия, чтобы избежать каких-либо сомнений в процессе подачи заявки на кооператив. Предполагая, что все другие финансовые требования и требования к ликвидности соблюдены, некоторые советы кооперативов допускают соотношение долга к доходу до 30%, но это менее распространено.Чтобы узнать больше по этой теме, ознакомьтесь с нашим Руководством по соотношению долга к доходу в Нью-Йорке.

14) Почему в объявлениях о кооперативах не указаны квадратные метры?

Измерения площади в квадратных футах официально не задокументированы в планах предложений кооперативных зданий, как и в многоквартирных домах (это относится к типу собственности для кооперативов по сравнению с кондоминиумами). Скорее, любые квадратные метры, предоставленные для кооперативов, будут грубыми приближениями и не будут надежными для сравнительного анализа.

Для тех списков кооперативов, где квадратные метры предоставлены владельцем или агентом по недвижимости, они должны быть восприняты с долей скептицизма, поскольку не существует общепринятой практики измерения внутренних квадратных футов кооператива. оп квартиры.

15) Какие советы я получу на собеседовании в правление кооператива?

Вы подали заявку на правление кооператива и прошли первоначальную проверку управляющей компанией. Далее состоится собеседование с советом директоров Нью-Йорка, но не о чем беспокоиться. Есть советы по проведению собеседования с советом директоров, которые помогут вам добиться успеха. Независимо от того, проводите ли вы личное собеседование или недавно принятые виртуальные интервью с помощью видеозвонков, лучший подход — быть самим собой. Честно отвечайте на вопросы и предоставляйте основную информацию, чтобы отвечать на запросы членов правления кооператива.

16) Когда я узнаю, одобрен ли я правлением кооператива?

Управляющий агент сообщает об официальном одобрении правления кооператива. Сроки сообщения об утверждении правления будут зависеть от здания и могут произойти как на следующее утро после собеседования, так и через неделю. Хорошее эмпирическое правило – ожидать официального ответа в течение нескольких дней.

В некоторых случаях, особенно в небольших кооперативах, где вы можете встретиться со всеми владельцами, вы можете получить неофициальное подтверждение того, что вас, скорее всего, одобрят в конце собеседования.Но ожидайте естественной оговорки, что официальные утверждения будут сделаны.

17) Как сделать совместную покупку в Нью-Йорке более доступной?

В дополнение к выбору местного агента, который поможет вам договориться о наилучшей возможной цене для вашего кооператива, вам обязательно следует подумать о брокерской компании в Нью-Йорке, которая предлагает комиссионные скидки, чтобы помочь вам сэкономить при покупке.

Prevu предлагает самую большую комиссию в Нью-Йорке. Когда вы покупаете с Prevu, вы получаете две трети комиссии, которую брокер получает за то, что представляет вас — до 2% от вашей покупной цены. Например, если вы покупаете кооператив в Нью-Йорке на сумму 1 500 000 долларов США с брокерской комиссией покупателя в размере 3%, вы можете получить до 30 000 долларов США наличными обратно с помощью Prevu Smart Buyer Rebate.

Это настоящие деньги, особенно если учесть, сколько времени ушло на то, чтобы накопить на квартиру.

Кооперативы на продажу в Нью-Йорке

Просмотрите списки кооперативов в Манхэттене и Бруклине.

Prevu — компания, занимающаяся технологиями в сфере недвижимости, миссия которой — экономить деньги людей при покупке или продаже дома.Наша ведущая в отрасли система скидок Smart Buyer™ позволяет покупателям жилья в Нью-Йорке получать скидку на комиссию в размере до 2 % от их покупной цены благодаря беспрепятственному сквозному процессу покупки и экспертному совету преданного своему делу агента, получающего зарплату. .

Покупка коммерческой и жилой недвижимости

Кооперативная собственность: структура кооператива (кооператива)

Жилую недвижимость в Нью-Йорке можно разделить на три основные категории:

1. Кооператив
2. Кондоминиумы
3. Таунхаусы / таунхаусы и многоквартирные дома

Кооперативы имеют отличительную структуру собственности. Как юридическое лицо Кооператив представляет собой единую корпорацию, которой принадлежит все здание. Кооператив формируется, когда люди объединяются, чтобы владеть или контролировать жилье и связанные с ним объекты, в которых они живут. Приобретая кооперативную квартиру, Покупатель не приобретает недвижимое имущество как таковое , как это определено законом; скорее они получают пропорциональное количество акций кооперативной корпорации . Таким образом, в отличие от покупки кондоминиума, Покупатели Кооператива не получают купчую на квартиру, а получают документы, которые по существу приравниваются к купчей, т.е.е. Свидетельство о наличии акций и имущественная аренда. Как арендаторы, акционеры платят ежемесячное содержание. После закрытия Корпорация выдает Сертификат на акции и Договор аренды на имя Покупателя. Общее количество акций, как правило, указано в одном сертификате акций, и вы обычно получаете право собственности.

Преимущества покупки кооператива

Существуют различные заслуживающие внимания преимущества владения кооперативом:

1.  Процесс подачи заявок, который кооперативы используют для «одобрения» и «отклонения» потенциальных владельцев, защищает интересы нынешних акционеров, утверждая только квалифицированных кандидатов в качестве будущих акционеров и ваших потенциальных соседей, чтобы гарантировать, что акционер будет продолжать выплачивать свою «справедливую долю».
2. Как правило, совместное владение обеспечивает безопасное сообщество. Кооперативы выбирают будущих акционеров, так что вы, надеюсь, получите «желаемого» соседа. У вас практически нет контроля над тем, кто будет вашим соседом в кондоминиуме.
3. Часть ежемесячной платы за обслуживание, уплачиваемая акционером, не облагается налогом.
4. Налоги на недвижимость кооператива, как правило, ниже, чем у кондоминиума, потому что здание оценивается как единое целое, а не как отдельные единицы. Индивидуальные владельцы квартир не платят налоги на недвижимость напрямую, а являются частью их содержания.

Недостатки покупки кооператива

Тем не менее, существуют потенциально серьезные недостатки при покупке и владении кооперативом, поскольку правление кооператива стремится поддерживать и повышать стоимость собственности и здания:

1. Часто Советы директоров требуют большой первоначальный взнос наличными, поскольку от потенциальных покупателей обычно требуется внести заранее установленный первоначальный взнос. Есть Кооперативы, которые могут потребовать 50%, а некоторые из самых эксклюзивных зданий могут абсолютно не финансироваться
2. Возможно, наиболее существенным ограничением является то, что покупатели кооперативной единицы не могут свободно сдавать в субаренду.Большинство кооперативов придерживаются строгой политики в отношении субаренды. Обычно существует плата за субаренду и ограничение в один-два года в течение пяти-семилетнего периода. Это может быть особенно неподходящим для людей с профессиями, которые требуют много поездок или если кто-то должен внезапно переехать.
3. Владельцам кооперативов обычно не разрешается использовать квартиры в профессиональных или деловых целях. Кроме того, посещение Кооператива даже членами семьи в отсутствие вас, пайщика, может быть очень проблематичным.
4. Правление должно одобрять почти все ремонтные работы и изменения в отдельных подразделениях. Чтобы иметь возможность сделать ремонт, резидент Кооператива должен заполнить форму соглашения о перепланировке.