Можно ли детям выделить доли в другой квартире: Могу ли я выделить доли детям в другой квартире, а не в той, что приобреталась на капитал? Планируем продать её, чтобы купить лучше.

Материнский капитал можно ли выделить доли в другой квартире

Подборка наиболее важных документов по запросу Материнский капитал можно ли выделить доли в другой квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Как выделить доли детям в ипотечной квартире

Для покупки квартиры или частного дома многие семьи прибегают к помощи банковских организаций. Оформляя ипотечный кредит, супруги становятся… Финансы

Права несовершеннолетних отмечены на законодательном уровне в статье 60 Семейного кодекса РФ, которая определяет возможность ребенка владеть собственностью. При ущемлении интересов малолетнего родители или опекуны могут понести ответственность перед законом. За соблюдение прав детей отвечают органы опеки. Они должны дать согласие на передачу собственности ребенка в залог банку. Разрешение органов опеки на детей до 14 лет получают законные представители, то есть родители. При наличии паспорта малолетнему необходимо подписать согласие на осуществление сделки.

В каких случаях необходимо отчуждение имущества

Выделение доли ребенку обязательно при:

• продаже имеющегося жилья;

• оформлении кредита на недвижимость, при участии в долевом строительстве;

• покупке жилья на средства материнского капитала.

Подробнее рассмотрим каждый вариант.

• При продаже недвижимости, собственником или долевым участником которой является ребенок, требуется получить соответствующее разрешение органов опеки. Супруги получают согласие, только если в новой квартире или доме детям будут выделены квадратные метры. На других условиях продать жилье не удастся.

• При покупке недвижимости в кредит ребенку можно сразу выделить долю в ипотечной квартире. Однако не все банки готовы принять такие условия, поскольку в последующем не исключены проблемы с реализацией объекта. В этом случае дети могут стать собственниками сразу после погашения кредита. Важно помнить, что в соответствии с ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения. Смягчить решение банка позволит предоставление в залог собственной недвижимости или оформление на ребенка другой собственности.

• При приобретении жилья, находящегося на этапе строительства, несовершеннолетние могут быть включены в договор долевого участия. После подписания акта приема-передачи появляется возможность оформить право собственности на жилплощадь. При строительстве частного дома от родителей требуется выделить также часть земельного участка.

• При задействовании материнского капитала выделение долей является обязательным. Органы опеки дадут разрешение на оформление сделки, если при составлении договора не были ущемлены права ребенка. Поэтому с отчуждением имущества следует определиться до подачи заявки на кредит. Однако оно невозможно, пока действует обременение по ипотеке на жилье. В этом случае при заполнении заявления на использование средств маткапитала владелец квадратных метров должен подтвердить, что обязуется выделить доли детям. При невыполнении этого пункта к нему будут применены соответствующие меры.

Как осуществляется выделение доли детям после погашения ипотеки

Оформление производится через составление дарственной или письменного соглашения на передачу детям части имущества. В обоих документах указана информация об участниках сделки (в том числе представителях несовершеннолетних), регистрационный номер недвижимости, размер отчуждаемой доли. К слову, в законе не указывается количество квадратных метров, передающихся в собственность ребенку. Величина определяется местными властями в зависимости от площади жилья и числа участников сделки.

Отчуждение части имущества выполняется у нотариуса. Для проведения процедуры необходимо оплатить госпошлины. Оформление возможно при предоставлении следующих документов:

• Паспорта граждан РФ, участвующих в сделке. Если дети несовершеннолетние, предоставляются свидетельства о рождении.

• Договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН.

• Свидетельство о заключении брака.

• Соглашение на отчуждение доли.

• Квитанция об оплате госпошлины.

• Договор по ипотеке.

Нотариусу необходимо предоставить оригиналы документов и их копии. Соглашение на выделение доли детям оформляется в Пенсионном фонде России (ПФ РФ) до перевода средств маткапитала на счет матери.

Пошаговая инструкция по выделению доли ребенку

После погашения задолженности по ипотеке следует снять жилье с обременения. Для этого необходимо написать заявление в Росреестр и предоставить документы, которые подтверждают закрытие кредита. После проверки заемщик получит новую выписку из ЕГРН.

Следующим этапом станет подписание у нотариуса соглашения на выделение доли ребенку в ипотечной квартире. Документы подготавливаются в нескольких экземплярах (для родителей, Росреестра, ПФ РФ). Подготовленную документацию необходимо передать в орган регистрации. При этом заявление заполняет каждый участник сделки (за несовершеннолетних расписывается родитель). Срок регистрации составляет 10 дней, после чего можно получить новую выписку о собственниках имущества.

Вопрос-ответ — Межрайонное управление министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области № 1

Добрый день, Галина! В соответствии со ст. 65 Семейного кодекса РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое) Учитывая изложенное, при наличии спора между родителями вопрос определения места жительства ребенка разрешается судом, при этом учитывается привязанность ребенка к родителям, возраст ребенка, реальная возможность родителя обеспечить надлежащее воспитание ребенка, характер сложившихся взаимоотношений родителя с ребенком, и другие конкретные обстоятельства, влияющие на создание нормальных условий жизни и воспитания ребенка родителем. В суд необходимо предоставить документы, подтверждающие, что ребенок проживает с Вами и Вы надлежащим образом осуществляете родительские обязанности. Данными документами могут быть: свидетельство о рождении ребёнка, справки 2-НДФЛ о размере доходов; характеристика с места жительства и места работы, характеристики с места учебы несовершеннолетнего, документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости и др. В соответствии с ч. 1 ст. 78 Семейного кодекса Российской Федерации при рассмотрении судом споров, связанных с воспитанием детей, к участию в деле должен быть привлечен орган опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства обязан провести обследование условий жизни ребенка и лица (лиц), претендующего на его воспитание, и представить суду акт обследования и основанное на нем заключение по существу спора. Кроме того, разъясняем, что в соответствии с ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире?

 Решая проблемы по семейному праву, участвуя в спорах с наследственностью, клиентам юридической компании mirzoev.pro, г. Санкт-Петербург приходится пользоваться консультацией опытных юристов и адвокатов. Наши эксперты помогут быстро найти правильный ответ на вопрос – как выделить ребенку долю в квартире и не нарушить при этом ничьих интересов. Нуждаясь в правовой помощи, решая задачи по узакониванию объектов недвижимости, люди должны помнить, что:

• Необходимо придерживаться принципа соблюдения прав детей на квартиры их родителей, земельные участки, частные дома;
• Требуется точно установить – кому законно принадлежит рассматриваемый объект недвижимости;
• Ребенок может иметь право на жилье своих родителей, выступать законным собственником дома, квартиры, земельного участка или других спорных объектов. 

Если родители приобретают объекты недвижимости – какие правовые последствия для их детей вытекают в результате такой покупки?

Не всегда происходит выделение доли в квартире несовершеннолетнему, если его родители купили новый объект. По законодательству РФ, покупка недвижимости за средства родителей, не во всех случаях может создавать у ребенка права собственности на оспариваемый объект. Руководствуясь нормами Семейного Кодекса РФ, стоит отметить, что:

• Все имущество, купленное супругами в браке, представляет их частную и личную собственность;
• Приобретаемые родителями квартиры, дома, земельные участки принадлежат мужу и жене, но и их дети имеют определенное и законное право на жилую недвижимость.
• Если стал вопрос – как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире, необходимо четко понимать, что права на недвижимость родителей у каждого несовершеннолетнего представлены:
• Возможностью пользоваться, проживать и быть прописанным в купленной квартире;
• В зависимости от ситуации, дети могут иметь право на наследство или требовать обязательную долю, которая уже принадлежит им законно. Это касается приватизированных объектов, в которых дети являлись полноценными хозяевами (официально узаконенных квартир или домов).

Если интересует вопрос – можно ли выделить долю ребенку в другой квартире, то прежде, чем оформлять сделку купли-продажи на спорный объект, продавать недвижимость, необходимо:

• Получить официальное согласие от органов опеки и попечительства;
• Продавая квартиру, чтобы приобрести новую, эти две сделки необходимо совершить в один день;
• Когда новую недвижимость еще не подобрали, ребенка требуется на время прописать на площади, которая будет не меньше прежней. Дом или квартира должны соответствовать всем требованиям комфортного жилья.

Руководствуясь основополагающими и нормативно-правовыми актами в сфере семейных правоотношений, юристы за основу берут Семейный кодекс. Поэтому, отвечая на вопрос, можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире сразу – ответим категоричное «нет», нельзя. Альтернативным решением может стать составление нотариального обязательства о выделении определенной доли детям, но только после выполнения всех обязательств по оформленной ипотеке.

Не знаете, как правильно выделяется доля в ипотечной квартире ребенку?

Ситуации могут быть самые разные, а как выделить долю в ипотечной квартире ребенку без нарушения его законных прав и ущемления интересов – этот вопрос сможет разрешить только эксперт. Долю купленной родителями недвижимости можно оформить на своих детей. Придется дополнительно составить договор дарения. Если не знаете, как выглядит договор купли продажи квартиры с выделением долей детям образец можно просмотреть на сайте нашей компании. Здесь найдете актуальные формы образцов для заполнения, сможете проконсультироваться в правильности оформления отдельной документации по узакониванию объектов общей недвижимости.

В центре предоставления юридических услуг Mirzoev Group всегда рады помочь, смогут оперативно ответить на вопрос – можно ли продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка сразу, если в деталях ознакомятся с делом, в подробностях проанализируют создавшуюся ситуацию. В любом случае, для официальной сделки, чтобы она была признана законной, не вызвала разбирательств в судах – необходимо изначально получить согласие органов опеки и попечительства, найти покупателей на реализуемый объект, заодно подыскать достойное жилье с не меньшей площадью, в которой изначально был прописан сын или дочь. В нем в последствие должен быть зарегистрирован несовершеннолетний на правах собственника приобретаемой квартиры или дома, где будет законно выделена и его часть.

Материнский капитал и вложения на приобретение нового жилья

Решить проблему, как продать квартиру если дети в доле несовершеннолетние, можно, если признать ребенка дееспособным. Это возможно в случаях, когда:

• Ваш мальчик или девочка работают по трудовому договору;
• Дети занимаются предпринимательской деятельностью с согласия родителей;
• Подросток вступил в законный брак.

Даже в случаях расторжения брака, если девочке или мальчику не исполнилось полных 18 лет – они имеют полную дееспособность. Она за ними остается и, как можно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – эта ситуация может быть разрешена уже при участии законного совладельца недвижимости.

Если приобретается жилье или отдельная квартира на средства материнского капитала, по закону оно должно оформляться как совместная собственность для родителей и их детей. А что будет, если не выделить доли детям по материнскому капиталу – эта проблема будет решаться по факту неисполнения взятых на себя обязательств родителями. Придется заниматься оформлением жилья в собственность родителей и малолетних. При этом обнаруженное несоответствие фиксируется, передается в соответствующий правоохранительный орган для дальнейших разбирательств.

Об особенностях оформления прав ребенка на недвижимость

Правам несовершеннолетних, маленьких детей, отведено особое место в действующем законодательстве России. Чтобы узнать правильный ответ на вопрос – можно ли продать долю в квартире где собственник несовершеннолетний, рекомендуется обратиться за консультацией у опытному юристу, работающему в нашей компании Mirzoev Group. Ведь основные условия при оформлении таких сделок, это:

• Получение разрешения от органов опеки и попечительства;
• Обеспечение детей равноценным жильем, где полностью соответствуют заявленным требованиям нормальные условия и нормам для дальнейшего проживания, не затронуты интересы малолетних. 

Данный вопрос, кроме гражданского и жилищного кодекса, регулируется положениями семейного законодательства РФ. По законодательству России, родители с детьми имеют равные части на существующее имущество, находящееся на балансе семьи. Поэтому продажа доли в квартире где есть доля несовершеннолетнего должна проходить только с согласия органов опеки. В противном случае, такую сделку легко оспорить в судах, особенно, когда будет установлено явное ущемление прав на недвижимое имущество детей.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

По законодательству РФ, независимо от возраста, девочки и мальчики имеют полное право на владение недвижимостью или ее определенной частью. И если планируется продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире, необходимо:

• Обратиться в органы опеки для получения разрешения на куплю-продажу жилья. Обе сделки должны совершиться в один и тот же день;
• В качестве защиты прав несовершеннолетнего, в органы опеки предоставляются достоверные сведения о приобретаемом объекте – новой квартире. При этом выделенная новая доля для малолетнего в покупаемом объекте недвижимости, обычно больше прежней. 

Если соблюдены эти условия, то у органов опеки не найдется оснований отказать родителям при покупке новой квартиры или дома. И отвечая на вопрос – как продать долю в квартире если второй собственник несовершеннолетний, стоит подчеркнуть, что эта сделка проходит в том же порядке, как и в случаях с совершеннолетними совладельцами. Необходимо только заранее получить официальное разрешение, выданное попечительским органом, чтобы в дальнейшем не признали сделки по купле-продаже недействительными.

Органы опеки вправе отказать в приобретении нового жилья, когда:

• Комната или изолированная квартира приобретается в доме с несуществующей недвижимостью, когда дом только начали строить в новом ЖК;
• Квартира или частный дом, расположен в зоне, с более худшей инфраструктурой или неприемлемыми экологическими условиями;
• Выбранное жилье отличается несоответствием нужных характеристик, намного хуже предыдущей недвижимости, в которой проживал мальчик или девочка.

Если часть продаваемой недвижимости принадлежит малолетнему, понадобится нотариальное обязательство о выделении долей по материнскому капиталу, а также техпаспорт, план на старую квартиру и ряд иных документов. На основе этого органы опеки смогут подробно проанализировать условия проживания, определиться реально с точным размером доли малолетнего. Понадобится и наличие предварительного договора о покупке нового жилья. В этом документе малыш должен указываться как совладелец, где прописываются характеристики приобретаемого жилья, определяется точный размер доли для ребенка. Это поможет защитить права несовершеннолетних, отстоять интересы на этапе приобретения нового объекта жилой недвижимости, не прибегать к судебным разбирательствам.

Поделиться с друзьями:

Есть дети? Откажут в ипотеке!

Кредитные организации инициировали внесение в закон поправок, которые отрегулируют процедуру продажи жилья с выделенными детскими долями и выдачи новой ипотеки. На настоящий момент жилищный кредит для таких семей получить затруднительно. Бизнес-сообщество уверено, что, если законодательно закрепить условие о выделении детских долей после погашения кредита, это могло бы изменить ситуацию в лучшую сторону.

Руководитель комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил, что сейчас ведется работа по внесению изменений в действующее законодательство. Поправки должны улучшить ситуацию с получением кредитов на жилье семьями, которые выделили доли для своих детей в уже имеющемся жилье.

Чаще всего детские доли выделяются при использовании материнского капитала при приобретении жилья. Согласно требованиям закона, в данном случае родители обязаны в нотариальном порядке заверить обязательство предоставить детям доли в таком жилье.

На практике часть семей после такой сделки оказываются в практически безвыходной ситуации. Если решат взять ипотеку на новую квартиру, а старую продать, нужно прежде получить согласие органов опеки. Последние всегда настаивают на том, чтобы и в новой квартире каждому ребенку принадлежала определенная доля собственности. При этом банки далеко не всегда готовы пойти на встречу таким родителям, взяв в залог подобное жилье.

Отказывают каждому пятому

Логика следующая: в случае дефолта банк окажется в убытке, если не сможет закрыть долг реализацией предмета залога, ведь доли детей, не достигших совершеннолетия, защищает орган опеки и попечительства. В результате родители с выделенными для детей долями фактически оказываются заложниками ситуации и получают отказы в ипотеке.

По информации «Ъ», доля отказов по вышеуказанному основанию достигает 10 %, в то время как материнский капитал для улучшения жилищных условий используют 5-6 % банковских клиентов. По «детской» ипотеке отказ получает каждый пятый обратившийся.

Сертификат на материнский капитал стали выдавать двенадцать лет назад. К началу текущего года, по информации ПФР, владельцами сертификатов стали 9,2 млн семей. Семьдесят процентов этих средств потрачено именно на приобретение жилья. Многие из обладателей сертификатов за 14 лет успели обзавестись недвижимостью и даже расплатиться с ипотекой, а теперь готовы продолжать совершенствовать свои жилищные условия, но не могут этого сделать.

Банки предложили свой выход из ситуации: регламентировать процедуру согласия органов опеки для проведения альтернативных сделок по приобретению жилья на условиях выдачи ипотечного кредита. Смысл в законодательном закреплении условия о выделении доли для несовершеннолетних детей только после того, как кредит будет полностью погашен. В свою очередь, с родителей банки предложили брать нотариальное обязательство выделять доли после исполнения обязательств перед банком.

Вполне может оказаться, что ситуация безвыходная. В случае дефолта, банк забирает предмет залога, соответственно, и дети, и родители остаются без жилья, а условия их жизни ухудшаются.

Надежда Захарова, директор ООО «НОРМА ПРАВА», проректор Омской Юридической Академии, отметила, что до недавнего времени органы опеки спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Но практика такая была прекращена буквально весной этого года.

Эксперт предложила, как можно подкорректировать инициативу банков об изменении порядка оформления долевой собственности. Например, решить вопрос о правовом характере возникающей долевой собственности и предусмотреть определение долей в приобретаемой квартире на этапе совершения сделки, а выделение долей сделать автоматическим после снятия обременения в связи с погашением кредита.

Проблема слишком раздута

По мнению Юрия Паршикова, юриста, риелтора и владельца ГК «Полезные Люди», ситуация с куплей-продажей жилья с выделенными детскими долями не такая однозначная, как ее рассматривают в ракурсе внесения изменений в закон. На практике продать квартиру с выделенной детской долей возможно, даже если берешь ипотеку на приобретение следующего жилья.

«Единственное, что для этого нужно, — согласие органа опеки и попечительства на залог детских долей. Исходя из моей личной практики в Удмуртской Республике практически все банки принимают такие залоги, а местная опека дает родителям свои согласия, когда действительно предполагается улучшение жилищных условий. Разумеется, есть банки, которые детские доли не кредитуют, потому что считают такие сделки рискованными, но центральные банки все идут на это, по крайней мере, в моем регионе. Я не вижу на рынке проблемы как таковой, но, возможно, она есть в отдельно взятых регионах», — рассуждает эксперт.

Эксперт также отметил, что предложение о нотариальном заверении выдела доли после погашения ипотеки — это не выход. Курирующим органом в данном случае будет выступать Росреестр, который является государственной структурой. Ипотека, в свою очередь, будет курироваться банковской коммерческой структурой. Органы никак между собой не связаны, соответственно, будет достаточно проблематично проконтролировать и отследить выполнение родителями обязанности по выделу доли после закрытия ипотеки. В пример можно привести аналогию с материнским капиталом: кураторством выделения долей после погашения займа материнским капиталом занимается Пенсионный фонд, который в действительности не в силах проверить, исполнили родители обязательство или нет».

По словам эксперта, органы опеки в своей деятельности руководствуются старыми регламентами, которые на сегодняшний день уже не актуальны. Возможно поэтому и возникают спорные ситуации.

«В целом в моем регионе нормальное явление, когда опека дает постановление с формулировкой «с последующим приобретением». То есть опека разрешает продажу квартиры с детскими долями на приобретение другого жилья с последующим приобретением долей для детей с использованием ипотечных средств, — объясняет эксперт. — Есть и второй вариант формулировки «в одновременным приобретением». Однако на практике такое невозможно, поэтому здесь в игру вступает нотариус. Он контролирует сначала приобретение на имя ребенка квартиры, а потом уже продажу. Это происходит все в один день, при одних и тех же людях, то есть закон не нарушается, но процедура при этом немного перевернутая».

Могут ли ваши взрослые дети жить в вашем кооперативе?

Могут ли ваши взрослые дети жить в вашем кооперативе?

Ранее мы обсуждали параметры предоставления акционерами кооперативов в субаренду. Что касается субаренды, это, в конечном счете, решение совета кооператива. Они могут ввести временные ограничения, сборы и надбавки или полностью отказать в опционе. Однако какую бы политику они ни собирались навязать акционерам, необходимо будет четко указать в договоре аренды (в частности, в отношении надбавок, см. DeSoignies v.Cornasesk House Tenants ’Corp .) И быть разумными (см. Bailey v. 800 Grand Concourse ).

Возникают дополнительные вопросы в связи с тем, что ваши взрослые дети могут жить в вашей квартире без вас. Как молодые взрослые дети акционеров вписываются в устав правления кооператива и договор аренды? Как правило, супруг (а) или ближайший член семьи имеет право жить в кооперативе с акционером. Акционер также может иметь возможность передать свои акции этим членам семьи.Однако язык права собственности на аренду был истолкован судами очень буквально в том смысле, что только «Арендатор и супруга арендатора, их дети, пасынки, внуки, родители, отчим, дедушки и бабушки, братья и сестры» могут жить в нем. пай, а не один на один с арендатором или родственниками акционера. Толкование права собственности на аренду может зависеть от того, в каком районе Нью-Йорка вы живете. В Бруклине, Квинсе и Статен-Айленде были случаи, когда суды истолковывали слово «и» как «или», которое затем разрешает детям жить в пая без акционера.

Как правило, акционер должен получить разрешение совета директоров, прежде чем разрешить своему взрослому ребенку жить в квартире, в противном случае вы рискуете, что совет директоров сочтет договор субарендой и наложит дополнительную плату за субаренду. Возникнет ли такая же проблема при аренде? Скорее всего, нет, поскольку арендодателей больше волнует получение ежемесячной арендной платы, чем то, кто живет в квартире. У кооперативов более строгие правила и утомительный процесс собеседований. Обычно советы директоров тщательно выбирают и ищут потенциальных акционеров, которые будут иметь долгосрочный интерес в здании и смогут оплачивать счета и плату за обслуживание.В процессе проверки правление изучает финансовую историю человека, деловые и личные рекомендации и налоговые декларации. Молодые люди, которые только что закончили университет, не обязательно имеют обширную историю финансовых и налоговых деклараций, что делает их маловероятным кандидатом.

Одним из решений может быть добавление ваших детей в частную аренду, поэтому в случае, если вам придется покинуть свою квартиру на длительный период, ваши дети будут иметь право занимать квартиру. Однако советам директоров следует проявлять осторожность в этом процессе и обеспечивать свою защиту, принимая во внимание интересы акционеров.Если ребенок акционера находится в частной аренде, это означает, что акции кооператива и аренда будут переданы ребенку автоматически после смерти родителей. Молодые люди также, как правило, имеют финансовые долги, такие как студенческие ссуды, поэтому важно оценить финансовую стабильность семьи в целом, чтобы гарантировать выплату алиментов и любые другие сборы. Акционерам следует обсудить эти варианты со своим советом директоров и управляющим агентом, чтобы прийти к наиболее подходящему выводу для кооператива и семьи акционеров.

Поделиться

Правовые и процедурные аспекты — Наследование акций кооператива

Допустим, вы и ваша супруга владеете домом на одну семью. У вас двое взрослых детей и пара внуков. Когда придет время, при условии, что ваше завещание и другие документы об окончании срока службы в порядке, проследить за тем, чтобы ваша собственность и активы передавались по вашему желанию, — это довольно простой процесс — в конце концов, дом — это недвижимость, и законы о наследовании были практически изобретены, чтобы гарантировать передачу такой собственности наследникам без особых хлопот.

Но кооперативы разные; кооперативы не находятся в прямой собственности, как дома для одной семьи или квартиры. Жизнь в кооперативе означает, что вы являетесь акционером, а не владельцем собственности, и что ежемесячные взносы на содержание, которые вы платите своей кооперативной корпорации, дают вам право занимать одну из квартир в вашем здании. Но при этом можно ли оставить кооперативную квартиру наследникам? Можно ли унаследовать доли в кооперативной квартире? Короткий ответ — да — акции любой корпорации передаются по наследству.Но в целом наследование этих долей может быть немного сложнее, чем кажется на первый взгляд. Сложности, если таковые имеются, обычно связаны с арендой собственности.

Прежде всего, обратите внимание на договор аренды

Филлис Вайсберг, партнер юридической фирмы Armstrong Teasdale, расположенной на Манхэттене, объясняет; «В большинстве случаев обзор частной аренды дает ответы на ваши вопросы. Договор аренды не имеет значения, если передача осуществляется в силу закона, то есть когда один из двух совместных арендаторов или арендаторов в целом умирает, а оставшийся в живых получает все.Но в договоре аренды обычно есть положение, касающееся передачи в случае смерти. В договоре аренды может быть предусмотрено, что передача супругу не требует согласия [правления], или может быть предусмотрено, что правление «не будет необоснованно отказывать в согласии материально ответственному супругу». Некоторые договоры аренды не будут касаться супруга отдельно, но предусматривают что правление «не будет необоснованно отказывать в согласии на перевод финансово ответственному члену семьи», [хотя] иногда оно ограничивается ближайшими родственниками.”

Филип Т. Симпсон — поверенный в нью-йоркской юридической фирме Robinson Leinwand Genovese and Gluck. «Обычно вопрос в первую очередь касается языка договора аренды. Делает ли договор частной аренды исключение из обычного требования о том, что совет кооператива одобряет все передачи по делам, связанным с наследованием от умершего акционера? Некоторые виды частной аренды составляют исключение; другие нет.”

Об этих исключениях …

«Если нет исключения, — продолжает Симпсон, — лицо, желающее получить наследство, должно пройти тот же процесс, что и любое лицо, подающее заявку на покупку кооперативного жилья». Если есть исключение, то возникают вопросы о том, кто подпадает под это исключение. Патентованная аренда может относиться к «ближайшим родственникам» — что является неудачным выражением, потому что нет четкого определения — или может описывать с конкретностью людей, которые подпадают под исключение.Лучшая альтернатива «ближайшим родственникам» — это частная аренда, чтобы подробно описать классы людей, подпадающих под исключение. Сюда могут входить супруги, взрослые дети, родители или другие специально выделенные классы людей ».

Вейсман советует, что «любая передача в случае смерти должна быть рассмотрена юрисконсультом кооператива, чтобы удостовериться, что передающая сторона действительно является должным образом назначенным представителем недвижимости; в случае завещания — исполнитель.Если нет завещания, это будет администратор. В случае завещания адвокат подтвердит, что передача осуществляется в соответствии с положениями завещания и что налоговые органы предоставили освобождение от залога или освобождение от него. Предполагая, что правление имеет право дать согласие на аренду, правление должно запросить заявку у предполагаемого получателя и провести собеседование. Хотя существует противоречивое прецедентное право относительно того, имеет ли правление право отказать указанному бенефициару в завещании, на практике, если правление делает это, то указанный бенефициар получит финансовую выгоду, когда исполнитель продаст квартиру.”

Симпсон говорит, что в настоящее время он вовлечен в дело, связанное с вопросом о том, кто может наследовать. «В этом случае, — говорит он, — проприетарная аренда имеет самое широкое включение, которое я когда-либо видел. Согласие совета директоров не требуется для передачи супругу, родителям, взрослым братьям и сестрам, взрослым детям, взрослым приемным детям, опекунам или попечителям траста в пользу детей или приемных детей Арендатора или траста, созданного по Воле Арендатора в пользу Арендатора. не должно быть необоснованно отказано в согласии супруга (-и) и правления ‘на передачу’ взрослым внукам, приемным внукам или бабушкам и дедушкам Арендатора.’”Как указывает Симпсон выше, это включение очень широкое. Гораздо чаще встречается исключение, ограниченное только супругами и взрослыми детьми.

Права Правления

Если есть исключение, каков предел прав Правления утвердить или отклонить передачу? Очень широкое исключение, процитированное Симпсоном, фактически означает, что совет директоров не имеет права утверждать назначение одним людям и что в одобрении совета не должно «необоснованно отказывать» другим.«Это один из возможных сценариев», — объясняет Симпсон. «Другой сценарий, когда есть исключение, заключается в том, что в одобрении совета« не должно быть необоснованно отказано »в отношении всех правопреемников или наследников, подпадающих под исключение. Это налагает на правление обязанность действовать разумно — это означает, что правление должно сформулировать здравую причину для отказа наследнику, подпадающему под исключение ».

Иногда исключение гласит, что правление одобрит передачу, если финансовые показатели наследника «удовлетворительны».Это может означать, что, скажем, писатель-фрилансер, актер или музыкант, доход которого меняется из года в год (или даже из месяца в месяц), может с трудом унаследовать кооперативную квартиру в дорогом здании.

Назначается ли «наследник» по завещанию или нет, это так или иначе не имеет значения. Симпсон описывает ситуацию с кооперативом в Верхнем Ист-Сайде Манхэттена, в котором подразделение было специально предназначено для наследника в завещании умершего акционера, но у наследника не было финансовых средств, чтобы соответствовать требованиям.Итак, наследник решил продать квартиру самостоятельно. Воля или нет, в любом случае для умершего акционера должно быть открыто имущество.

«Личный представитель умершего — исполнитель, если имеется завещание, или администратор, если его нет, — должен быть назначен суррогатным судом», — поясняет Симпсон. «Затем личный представитель подпишет документы о передаче акций и имущественной аренды.Если в суррогатном суде идет спор о завещании или о назначении администратора, это может занять годы и задержать передачу квартиры. Или может случиться так, что кто-то может получить временное назначение с целью передачи кооперативного подразделения, пока будет решено оспаривание завещания ».

Пример из реальной жизни

В одном хорошо известном случае, описанном фирмой Ganfer Shore Leeds и Zauderer на их веб-сайте, совету кооператива было предписано признать двух сыновей умершего акционера правопреемниками соответствующих акций. в квартиру их матери и разрешить присвоение акций их именам.

В деле Estate of Del Terzo v. 33 Fifth Avenue Owners Corp. два брата унаследовали от своей матери кооперативную квартиру, которую семья занимала в течение 50 лет. За годы, непосредственно предшествующие кончине их матери, один брат проживал в квартире со своей матерью, женой и двумя детьми студенческого возраста. Другой брат проживал в Пенсильвании, где у него была процветающая медицинская практика.

Братья обратились в правление кооператива с просьбой о передаче им долей в имении матери им обоим совместно.Однако только брат, не являющийся жильцом, имел достаточный доход, чтобы платить 3500 долларов в месяц. Опираясь на положение об аренде, в котором говорится, что «не должно быть никаких ограничений» в праве совета давать — или удерживать — согласие на уступку, совет отклонил заявление братьев. Суд аргументировал это тем, что договор аренды не позволял более чем одной семье проживать в квартире, и что если в ней проживали только брат и его семья, проживающие в настоящее время, заявление должно быть отклонено, поскольку он не имел финансовых возможностей стать акционером.

Братья подали в суд на правление, утверждая, что отказ от уступки им как наследникам нарушил отдельное положение в договоре аренды собственности, регулирующее согласие на уступку правопреемникам. В этом положении об аренде говорилось, что «в случае смерти Арендатора в согласии [совета директоров] не должно быть необоснованно отказано в уступке аренды и акций финансово ответственному члену семьи Арендатора». Суд согласился с братьями и пришел к выводу, что правление необоснованно отказало в своем согласии.

Хотя большинство людей не думают о конце своей жизни, когда покупают кооперативную квартиру (напротив, они обычно думают о новой главе, которую представляет новый дом), факт остается фактом: в зависимости от языка Закодированное в договоре аренды здания, совет может иметь широкую власть над тем, как эта квартира может быть передана последующим поколениям. Этот язык — и та сила, которую он дает — безусловно, следует учитывать при принятии решения о покупке.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер The Cooperator и писатель-романист.

Должны ли вы относиться к своим детям одинаково в вашей воле? 12 специалистов по финансовому планированию взвешиваются на

«Я всегда знал, что мама и папа любили вас больше всего». Это не то, что родители хотят слышать … но это то, что чувствуют многие дети, даже если их родители клянутся, что они одинаково любят своих детей.

Когда родители садятся писать завещания, это проблема, с которой они должны столкнуться. Итак, как они поступают правильно, сохраняют мир и не играют в фаворитов? Стоит ли даже попробовать?

При принятии решения о том, как разделить ваши активы между детьми, следует ли вам раздавать их равными долями, чтобы быть справедливым, или можно ли давать одному ребенку больше, чем другим? Мы попросили специалистов по финансовому планированию поделиться историями, почерпнутыми из их многолетнего опыта. Некоторые из их историй заканчиваются катастрофой, в то время как другие убеждают, что им предстоит пройти четкий путь. Читайте дальше, чтобы увидеть, как эти истории могут быть применены к семейному плану вашей семьи.

1 из 12

Майк Пиршейл: Эмоциональную проблему можно свести в одно простое предложение

Я советую всем своим клиентам любить своих детей одинаково и относиться к ним уникально. Другими словами, рассмотрите уникальную ситуацию каждого ребенка и примите намеренное решение о том, что и сколько им дать.

Я работал с пожилым вдовцом, имеющим трех взрослых дочерей.У двоих из них дела шли неплохо в финансовом отношении, а у третьего всегда было тяжело. Кроме того, этот третий взрослый ребенок играл роль опекуна для своего отца, живя с ним в доме последние 10 лет его жизни.

В то время как отец оставил равные суммы денег трем дочерям, он решил оставить свой скромный дом и свой автомобиль дочери, которая испытывала финансовые трудности и обеспечивала его уход. Все трое детей были согласны с решением своего отца и считали, что оставить лишнюю третью дочь было правильным решением.

На мой взгляд, это хороший пример того, как любить своих детей одинаково, но относиться к ним по-разному, что означает НЕ всегда делить между ними свое имущество поровну.

— Майк Пиршал, ChFC , президент финансовой группы Piershale в Баррингтоне, штат Иллинойс. Он напрямую работает с клиентами по вопросам пенсионного и имущественного планирования, управления портфелем и потребностей в страховании.

2 из 12

Джеффри М. Вердон: Поучительная история: будьте внимательны к навыкам и характеру

Замечательная женщина с четырьмя детьми открыла магазин бубликов в начале 1980-х и превратила его в очень успешный бизнес.Мы будем называть ее «Ширли» для целей этой истории.

Ширли годами работала семь дней в неделю, чтобы построить бизнес. Когда она наконец добилась финансового успеха, вместо того, чтобы тратить деньги на себя, она потратила его на своих детей и внуков. Она наняла некоторых из своих детей в компанию, при этом ей принадлежало 100% бизнеса. Сказать, что она была щедрой женщиной, было бы преуменьшением.

В относительно молодом возрасте она заболела и умерла примерно через год. Ее план недвижимости, подготовленный очень уважаемой юридической фирмой, оставил большую часть компании одному члену семьи, наименее квалифицированному для управления бизнесом.Почему? Что ж, Ширли хотела гарантировать своему младшему ребенку работу в бизнесе и оставила ей контрольный пакет акций в качестве ее способа обеспечить такой результат.

Братья и сестры ссорились из-за бизнеса, обвиняя друг друга и говоря, что другие разрушат его. Как нетрудно догадаться, бизнес развалился и был продан на металлолом. Дети потеряли многомиллионный актив, и наследия, которое их мать построила своей кровью, потом и слезами, больше не было.

Мы советуем семьям, прежде чем решать, кто что получает, выполните или выполнили откровенную оценку зрелости и навыков предполагаемых бенефициаров и избегайте опасностей, постигших Ширли и ее наследие.

— Джеффри М. Вердон, эсквайр , управляющий партнер Jeffrey M. Verdon Law Group, LLP, юридической фирмы-бутика Trusts & Estates, расположенной в Ньюпорт-Бич, Калифорния. Обладая более чем 30-летним опытом, юридическая фирма обслуживает состоятельные семьи и успешных владельцев бизнеса в решении их проблем. самые сложные вопросы налога на имущество, подоходного налога и защиты активов.

3 из 12

Маргарита М. Ченг: Делай это, а не то

Рассматривая свой собственный план недвижимости, примите во внимание эти две истории, в которых подробно изложены проблемы.

• Равный, но несовершенный план. Один из друзей моего друга оставил большое состояние своим двум дочерям. Он оставил столько же, но у них разный образ жизни. Живете очень скромно и, наверное, действительно не нужно работать, но работает. Другой не работает, но живет шире и, наверное, должен.
• Неравно, но гармонично. Пара, с которой я работал, наделена двумя здоровыми пособиями по социальному обеспечению, тремя источниками пенсионного дохода и пенсионными активами. Живут скромно, у них трое взрослых детей и семеро внуков.

Хотя план недвижимости был равным, было ли оно справедливым? Судите сами, но тут вспоминается знаменитая фраза, заимствованная из школы мысли Уоррена Баффета: Вы даете своим детям достаточно денег, чтобы что-то делать, но недостаточно, чтобы ничего не делать.

Вместо того, чтобы ждать, пока они уйдут, чтобы передать свои активы, они решили помочь своим внукам с образованием прямо сейчас. Их взрослые дети работают, но они потеряли работу и разводились, поэтому помощь приветствуется. Положение одной внучки более уязвимо, потому что у нее только одна установка на бабушек и дедушек (их). Они сделали условия, чтобы помочь ей больше. Это не вызывает недовольства, потому что они открыто говорили об этом, а общение является ключевым моментом.

Эта пара все делает правильно.Они спланировали наперед, справедливо учитывая потребности своей семьи.

— Маргарита М. Ченг, CFP , является генеральным директором Blue Ocean Global Wealth. Она является дипломированным консультантом по пенсионному планированию, сертифицированным специалистом по пенсионному доходу и сертифицированным финансовым аналитиком по разводам, который помогает информировать общественность, политиков и СМИ о преимуществах компетентного, этичного финансового планирования.

4 из 12

Дэниел А. Тиминс: Экстремальный план владения с ошеломляющим результатом

Я считаю, что вам не нужно одинаково относиться к детям в рамках вашего плана владения недвижимостью, даже если они несут равную ответственность, имеют равные финансовые возможности и хорошие отношения с вами и друг с другом.Некоторые родители следуют разным образцам распределения в соответствии с законами шариата или другими культурными указами. Другие оставляют детям несопоставимые суммы, если у одного есть несколько собственных детей, а у другого их нет. В конце концов, решение о том, как завещать свои деньги, принадлежит клиенту.

• У меня была пара, которая решила почти полностью лишить наследства свою дочь. Она была опиоидной наркоманкой в ​​течение нескольких лет, и они чувствовали, что оставление ей значительных денег (даже при использовании трастового фонда для лечения наркозависимости) не побудит ее протрезветь, пока она еще молода.Таким образом, родители решили оставить почти все свое имущество непосредственно своему сыну, который в будущем будет решать, как передать какое-либо наследство дочери, исключительно по своему усмотрению.
• Вы должны понять, что это означает: Сын пары должен был законно получить почти все свои деньги, и он мог решить не отдать своей сестре ни одной из них. Я предупреждал их об этом возможном исходе (такое бывает), но они были уверены, что это лучший курс действий, поэтому мы двинулись вперед.Однако мы решили создать документы, которые могут быть изменены в будущем.
• Я рад сообщить, что этот подход до сих пор работал: Дочь клиентов трезвела два года, , и мы рассматриваем возможность изменения имущественного плана пары через несколько месяцев.

Я посоветовал им не полагаться на свое завещание при создании этого распределения: завещания являются общедоступной информацией во время процесса завещания. Обычно они требуют, чтобы все дети дали согласие на законность завещания (и дочь явно будет оспаривать завещание), поэтому мы создали живые трасты, которые позволили бы избежать судебного надзора и возложили бремя доказательства признания документа недействительным на дочь.

Я сделал обильные записи, в которых подробно описал, почему ее родители почти полностью лишили ее наследства, а также попросил ее родителей написать ей письма (оставленные в моем юридическом деле), объясняющие их намерения, чтобы эти записи могли быть использованы в качестве доказательства, если есть будущее испытание. Наконец, я проинструктировал родителей сказать ей, что она собирается получить очень мало от их имущества: если их цель состояла в том, чтобы убрать свою дочь раньше, чем позже, ей нужно было дать стимул сейчас, а не узнавать, когда они скончались. .

— Дэниел А. Тиминс, , адвокат по вопросам имущественного планирования и престарелых, а также сертифицированный специалист по финансовому планированию, помогающий клиентам с завещаниями, завещанием, жизненными потребностями и планированием Medicaid.

5 из 12

Кэтрин Дин: общение — ключ к успеху

Мой совет: относитесь к каждому из ваших детей в соответствии с их потребностями, но будьте готовы сообщить , почему отстает от вашего выбора в течение всей вашей жизни. Связь важна.В противном случае вы рискуете «удивить» своей смертью, оставив ваших бенефициаров возможности неверно истолковать , почему вы сделали такой выбор. Это может закончиться обидой и разрушением отношений, что никогда не является желаемым результатом.

Я никогда не забуду пару, которая подошла ко мне однажды после того, как я закончил выступление, касающееся именно этой темы. Они бросились на сцену, как только мы закончили, разрываясь вопросами, например: «Как мы определяем, что справедливо, а что равно для наших детей? Как мы с ними поговорим об этом? Что мы говорим? Что, если они думают иначе? »

По мере того, как они рассказывали о своих конкретных обстоятельствах, я узнал, что у них было трое взрослых детей, у одного из которых были особые потребности.Я посоветовал им начать с определения единовременной выплаты, необходимой для обеспечения источника дохода детям с особыми потребностями на протяжении всей их жизни.

Как только они узнали, какая сумма в долларах им необходима, они могли посмотреть на оставшуюся часть своего имущества, чтобы определить, как может выглядеть общий план распределения для всех троих их детей.

• Выполнение этого простого первого шага мгновенно принесло им комфорт. Затем мы поговорили о том, как их решения могут быть доведены до сведения детей и как им нужно создать безопасное пространство для семейного обсуждения и вопросов по этой теме.

Конечный результат был очень положительным. Они решили для своих целей, они рассказали, почему они хотят сделать неравное, но справедливое распределение своего имущества, и они провели большую дискуссию со своей семьей по этому поводу. Их дети полностью понимали и поддерживали их выбор. Это, безусловно, показывает, насколько мощным может быть общение.

— Кэтрин Дин, руководитель отдела семейной динамики в Wells Fargo Private Bank. Дин руководит постоянной эволюцией учебной программы программы Family Dynamics, а также руководит командой Family Dynamics, которая помогает семьям поддерживать свое благосостояние из поколения в поколение, облегчая принятие решений.

6 из 12

Лиза Браун: Учитывайте возраст прежде всего, уникальные характеристики Далее

То, как вы относитесь к своим детям в рамках вашего имущественного плана, может зависеть от их возраста. Если ваши дети младше 18 лет, в большинстве случаев ответ положительный, вы должны относиться к ним равномерно в своем плане недвижимости. До этого момента в их жизни вы, вероятно, потратили примерно столько же на воспитание каждого из своих детей, и, возможно, не будет других жизненных факторов, которые заставят вас оставить им что-то другое после вашей смерти.

• Однако, когда у вас появляется ребенок старше 18 лет, все становится сложнее. Если у вас есть ребенок, чье образование в колледже оплачивается, но он все еще учится в старшей школе, вы можете создать единый «трастовый фонд». Например, все наследство ваших детей изначально остается на одном доверительном счете и не делится на равные доли до тех пор, пока последний ребенок не закончит колледж. Эта стратегия гарантирует, что младший ребенок не тратит свое наследство на оплату своего образования, в то время как образование старшего ребенка в колледже уже оплачено.

Затем, , если один из ваших детей расточителен, вы можете оставить его наследство в доверительном управлении вместо того, чтобы отдавать его им напрямую. У меня был клиент, который оставил два из трех своих детей наследства в доверительном управлении, потому что они были моложе и менее зрелы в финансовом отношении. С другой стороны, старшему ребенку была предоставлена ​​его доля.

Наконец, примите во внимание тип активов, которые наследует потомок. Например, если один ребенок любит семейный домик на пляже, а другой предпочитает горы, вполне нормально оставить больше денег ребенку, который не хочет домик на пляже.У меня есть клиент, который владеет тремя объектами недвижимости и оставляет дом на пляже своему сыну, который любит там отдыхать. После своей смерти он оставит оценочную стоимость пляжного домика наличными своему другому сыну (который продаст два других дома и заберет свою долю из этих денег).

— Лиза Браун, партнер и советник по вопросам благосостояния в Brightworth, фирме по управлению активами в Атланте с активами в 3 миллиарда долларов под управлением, обслуживающей более 1200 семей в 48 штатах. Она работает с состоятельными семьями в вопросах управления инвестициями, вознаграждения руководящих работников, перехода на пенсию и имущественного планирования.Браун — сертифицированный специалист по финансовому планированию ™ и аккредитованный специалист по планированию недвижимости.

7 из 12

Тимоти Барретт: ясный аргумент в пользу неравенства

Когда родители предоставляют постоянную и существенную финансовую помощь некоторым детям, но не всем, создают ли они фидуциарную ответственность перед этими детьми-иждивенцами, которую они должны уважать в своей жизни. план недвижимости? Справедливо ли это по отношению к их самостоятельным братьям и сестрам? Я считаю, что , равное , не всегда означает справедливо .

У пары, с которой я работал, назовем их Джесси и Лори Дэвид, трое взрослых детей. Их замужние дочери кажутся платежеспособными, но их сын Джефф примерно в 19 лет начал страдать от тяжелых припадков, которые быстро привели к полному истощению и помещению в больницу. Джеффу около 60 лет, у него серьезные когнитивные нарушения и он не может управлять своим инвалидным креслом. Его родители согласились передать половину своего состояния заведению Джеффа, которое было его домом в течение 40 лет, в качестве компенсации за гарантированное проживание Джеффа на всю жизнь.Другая половина будет финансировать дополнительный траст Джеффа, а его сестры разделят траст после смерти Джеффа.

• Давиды боролись с этим решением исключить своих дочерей. Но все они годами обсуждали, что делать. В конце концов, все они решили, что этот план поддержит Джеффа, избавит его сестер от финансовых проблем и, вероятно, в конечном итоге принесет пользу одной или обеим сестрам.

Этот пример, конечно, находится на одном конце спектра возможностей.Но что, если состояние Джеффа было вызвано им самим из-за злоупотребления психоактивными веществами или его потребности были менее существенными? Это немного сбивает с толку. Где именно начинаются зависимость и взятые на себя обязанности — это вопрос совести. Где это кончится — это вопрос мнения.

— Тимоти Барретт, партнер и советник по благосостоянию в компании Argent Trust. Тимоти — выпускник юридической школы Луи Д. Брандейса, член правления Бингхэма 2016 года, член правления Metro Louisville Estate Planning Council, член ассоциации адвокатов Луисвилля, Кентукки и Индианы, а также Университета планирования недвижимости Кентукки. Комитет по программному планированию института.

8 из 12

Кейси Робинсон: Когда один ребенок более успешен; и лишение наследства ребенка от первого брака

Понятно, что родители почти всегда одинаково относятся к своим детям в своем имущественном плане, когда дети маленькие. По мере того как дети становятся взрослыми, разделение наследства может усложняться. Вот истории планирования поместья двух семей, с которыми я сталкивался на протяжении многих лет:

• У отца двоих детей есть сын, которому не повезло, оставался без работы в течение нескольких месяцев, пытаясь вырастить своих детей. .Его отец щедро поддерживал его, давая ему 10 000 долларов в месяц в течение двух лет. Это почти четверть миллиона долларов, а сыну еще предстоит наследство. Но будет ли справедливым разделение 50 на 50 между двумя детьми отца? Это субъективно, но после всех денег, которые получил сын, может показаться, что дочь отца наказана за то, что она была более успешной, чем брат.
• В другой ситуации я встретил отца троих детей от второго брака, с одним ребенком от первого брака и двумя от нынешнего брака.Как и в случае с большинством супружеских пар, все активы оставлены выжившему супругу, но они решили, что окончательное распределение должно зависеть от того, кто скончался последним. Если муж уходит последним, все трое детей получают равное наследство от отца. Однако, если жена передается последней — что более вероятно из-за разницы в возрасте — активы делятся поровну между двумя ее детьми, исключая ребенка, который не принадлежит ей, из какого-либо наследства.

В этом сценарии мы можем отследить, сколько денег было подарено, и создать конкретный счет с пропорциональной суммой денег для дочери.Большой вопрос в том, достаточно ли денег, которые потратил отец, чтобы все уравновесить?

Этот сценарий может показаться несправедливым по отношению к ребенку, который может не получить наследство, но имейте в виду, что ребенок от первого брака получит активы от своей биологической матери. В данном конкретном случае жена имеет значительно больше активов, чем муж, и считает несправедливым, что треть ее жизненных сбережений остается на ребенка, который ей не принадлежит, если только они сначала не перешли к мужу, и в этом случае , она явно уже прошла.Между тем муж считает справедливым разделить имущество между тремя своими биологическими детьми.

Я считаю обычным делом, что родителей с детьми от предыдущих браков борются с «справедливостью». Помните, что завещания всегда можно изменить, поэтому не откладывайте решение просто потому, что вы не можете определить, что является справедливым. Есть много переменных, которые могут повлиять на эти решения в каждом конкретном случае, но, как и в случае любого имущественного планирования, это личный процесс, который в конечном итоге сводится к желанию родителей, а не к каким-либо установленным правилам.

— Кейси Робинсон, консультант по вопросам благосостояния в Waldron Private Wealth, фирме по управлению частным капиталом недалеко от Питтсбурга. Робинсон имеет обширный опыт оказания помощи семьям из нескольких поколений в стратегиях имущественного планирования, интеграции трастов, налогового планирования и управления рисками.

9 из 12

Лаура А. Розер: Можно изменить свое мнение, но не поддавайтесь на это давление

Иногда вашим детям будет казаться, что вы предпочитаете друг друга.То же самое и в имущественном планировании. Шестьдесят процентов неудачных переводов богатства являются результатом сбоев в общении. и доверия в семье. ты знаешь что это значит? Вы должны быть очень, очень ясны в своих намерениях с детьми, прежде чем вы уйдете.

Я поговорил с одной семьей об их плане недвижимости, и мать сказала, что она планировала передать один из своих домов брату своего мужа, но это взбесило их дочь, потому что дочь проектировала дом и жила там несколько лет.Она думала об этом как о своем. Теперь они меняют план своего имения, чтобы вместо этого завещать дом дочери.

• Одна из худших вещей, которую вы можете сделать, — это не объясниться с наследниками перед передачей состояния. Им невероятно легко считать ваши действия несправедливыми. Ваше объяснение может иметь для вас смысл, но когда вы объясняете его лично и ведете диалог со своими наследниками, вы понимаете, что не учли их точку зрения.

Семейная динамика может усложнить такие разговоры.Если вас беспокоят ссоры, обвинения или давление с целью изменить свое мнение, вы можете обратиться за помощью к посреднику или своему адвокату.

С вашим планом недвижимости вы отдаете деньги и, следовательно, последнее слово за вами. Слушайте своих наследников. Попытайтесь понять их точку зрения. Если изменение имеет смысл, измените его. Если нет, скажите им, что вы приняли решение, , но дайте им знать, почему.

— Лаура А. Розер, основатель и генеральный директор Paragon Road, ведущего авторитета в области планирования наследия (передача нефинансовых активов, таких как ценности, мудрость и убеждения).Для получения дополнительной информации о устаревшем планировании посетите www.paragonroad.com.

10 из 12

Трейси Крейг: Признание роли опекуна

Типичный план имения для супружеской пары с детьми заключается в том, что родители оставляют активы друг другу, а затем детям в равных долях. Так что, как правило, у родителей должна быть веская причина по-другому относиться к детям.

Один из сценариев, при котором я постоянно вижу, что родители оставляют одного ребенка больше, чем других, заключается в том, что этот ребенок является основным опекуном за родителями по мере того, как они стареют.Это может быть связано с тем, что ребенок живет с родителями, или потому, что ребенок находится рядом и помогает с повседневными задачами, такими как приготовление пищи, оплата счетов и отвоз к врачу. В знак признания и благодарности за эту помощь в имущественном плане этому «опекуну» часто предоставляется более чем равная доля наследства.

В одном из недавних случаев я работал со стареющей супружеской парой с тремя детьми, двое из которых были женаты и имели собственных детей, а один был холост, жил с родителями и заботился о них.В этом случае ребенок должен получить основное место жительства, а затем более высокую процентную долю оставшихся активов. Вместо того, чтобы получать одну треть от оставшихся активов, ребенок, осуществляющий уход, в дополнение к дому получит 60% других активов. Остальные два ребенка поделят оставшиеся 40%, или по 20% каждый. Родители хотели этого распоряжения активами в знак признания того, что ребенок всегда о них заботится.

— Трейси Крейг, поверенный по недвижимости, партнер и председатель правления Mirick O’Connell’s Trusts and Estates Group.Она специализируется на имущественном планировании, управлении имуществом, брачных соглашениях, организациях, освобожденных от налогов, опеке и попечительстве, а также на праве пожилых людей. Крейг является членом Американского колледжа доверительного управления и недвижимости, а также имеет степень AEP®. Она получила рейтинг AV® Preeminent Peer Review от Martindale-Hubbell, наивысший рейтинг в области юридической дееспособности и профессиональной этики.

11 из 12

T. Эрик Райх: Решение НЕ разделять семейный бизнес

Клиенты редко поднимают эту тему, поэтому я всегда делаю это.Я всегда задаю вопрос: «Хотите ли вы относиться к своим детям одинаково или справедливо ?» Конечно, я обычно смотрю на оленей в фарах, пока вопрос действительно не проникает в меня. Я отвечу на этот вопрос, сказав: «Потому что эти две концепции — очень разные вещи».

Примером этого принципа, который у меня недавно был, был владелец бизнеса с тремя детьми. Только один из детей работал в очень успешном семейном бизнесе последние 20 лет.Было бы несправедливо по отношению к этому ребенку внезапно разделить стоимость компании, которую он помог построить, с другими братьями и сестрами, которые никогда не работали в этом бизнесе.

«Справедливым» было бы, если бы этот ребенок получил бизнес, а другие дети либо разделили оставшиеся активы, если их было достаточно, чтобы уравнять имущество, либо, в случае моего клиента, мы приобрели страховку жизни на отца. равный 2x стоимости бизнеса, который будет разделен между другими дочерними элементами.

Один ребенок в бизнесе получал значительно больше дохода, чем два других, но двум другим всегда разрешалось присоединиться к бизнесу.Они никогда не выбирали этого. Это не вина этого ребенка, что братья и сестры выбрали менее прибыльную карьеру.

В конце концов, дети унаследовали, как правило, такое же количество активов, но ребенок, участвующий в бизнесе, несомненно, продолжит зарабатывать значительно больше в ближайшие годы.

— Т. Эрик Райх, президент Reich Asset Management, LLC. Он является сертифицированным специалистом по финансовому планированию ™, имеет сертификат сертифицированного аналитика по управлению инвестициями, а также имеет звания Chartered Life Underwriter® и Chartered Financial Consultant®.

12 из 12

Нил Годфри: Жизнь несправедлива, поэтому планируйте соответственно

• Следует ли вам одинаково относиться к своим детям в рамках вашего имущественного плана? Одним словом, «Нет». Наши дети не такие, и обращаться с ними так может быть большой ошибкой.

Я имел дело с семьей, в которой был ребенок с особыми потребностями, и этот ребенок будет нуждаться в уходе до конца своей жизни. Были ли у нее те же потребности, что и у другого ребенка, который на тот момент был учителем с двумя детьми? Очевидно нет.Было ли «справедливым», что ребенок с обычными потребностями не получал столько денег, сколько другой ребенок? Нет. Было бы справедливо возложить на здоровую дочь задачу по уходу и, возможно, финансировать ребенка с особыми потребностями на всю ее жизнь? Нет. Жизнь несправедлива.

Я посоветовал этим родителям создать доверительный фонд для нуждающегося ребенка и обеспечить ему пожизненную заботу.

Я также имел дела с другой семьей, у которой было трое детей. У одного из мальчиков была проблема с зависимостью.Родители были не в восторге от того, чтобы оставить этому ребенку треть своего состояния в 20 миллионов долларов. Я посоветовал им снова создать траст, но в данном случае привязать к нему строки.

Я спросил их, что позволит им чувствовать себя комфортно, оставляя деньги сыну. Ответ: если он останется в реабилитационном центре и будет чистым хотя бы три года. Теперь у них была основа для условий траста.

Суть в том, что важно донести свои пожелания до всех участников.Меньше всего вы хотите получить «сюрприз» после того, как вы уйдете, и, что еще хуже, пусть ваши близкие услышат об этом от адвоката, которого они могут даже не знать. Общайтесь, общайтесь, общайтесь.

— Нил Годфри, , автор бестселлеров №1 по версии New York Times из 27 книг, которые дают семьям возможность взять на себя ответственность за свою финансовую жизнь. Годфри начала свое путешествие с The Chase Manhattan Bank, а позже стала президентом The First Women’s Bank и основателем The First Children’s Bank.Нил стала пионером в теме «Дети и деньги», которая стала популярной после ее 13 появлений в «Шоу Опры Уинфри». www.nealegodfrey.com

Могут ли родители оставить кооператив взрослому ребенку? Зависит от

Q. Мы с мужем недавно обновили наше завещание. Мы хотим оставить нашу квартиру взрослой дочери. Она выросла в квартире, но сейчас живет самостоятельно. Наш юрист посоветовал нам проконсультироваться с советом кооператива. К нашему удивлению, он отклонил нашу просьбу.Какой смысл в завещании, если я не могу оставить нашу квартиру нашему ребенку?

A: Если у вас был дом или кондоминиум, вы могли завещать это имущество своей дочери, и она могла делать с ней все, что ей заблагорассудится — въезжать, сдавать в аренду или продавать. Но кооператив — это не недвижимость. Вместо этого вы и ваш муж владеете акциями корпорации с правом аренды вашей квартиры. Правление кооператива имеет последнее слово в отношении того, кто захватит квартиру и в конечном итоге в ней живет.

По мере того, как вы продолжаете составлять завещание, попросите своего юриста просмотреть руководящие документы вашего кооператива. В некоторых кооперативах для передачи квартиры после смерти определенным членам семьи, например, супругу (а) или взрослому ребенку, не требуется согласия совета директоров. Однако большинство кооперативов требует, чтобы правление одобрило передачу финансово ответственному члену семьи.

Судя по тому, что вы описываете, ваш кооператив требует согласия, и правление намеревается воспользоваться своими полномочиями. Если ваша дочь решит, что она хочет переехать, ей придется предоставить на рассмотрение пакет документов, досье с финансовой и личной информацией.Возможно, ей также придется пройти собеседование с советом директоров. Этот процесс не будет отличаться от того, что терпят потенциальные покупатели. Правление хочет знать, что человек, который принимает квартиру, может себе это позволить.

«Правление может быть обеспокоено способностью дочери позволить себе квартиру после смерти родителей или намерением фактически использовать квартиру для себя», — сказала Лиза А. Смит, юрист по недвижимости и партнер в New Йоркский офис юридической фирмы Smith, Gambrell & Russell.

Несмотря на ваше беспокойство, ваша дочь может пройти проверку с доской. Предположительно, она наследует ваше имущество, поэтому она также может унаследовать активы, которые улучшат ее финансовое положение. Однако, если правление отклонит ее заявку, то ваше имение, скорее всего, продаст квартиру и обойдется без выручки, как того требует ваше желание.

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой.Под давлением, чтобы бороться с повышением арендной платы, законодатели штатов в Иллинойсе, Орегоне и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой. Хотя правила и нормы контроля арендной платы различаются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и за пределами срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки.В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающих районов.

В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы, чтобы выделить потенциальные негативные последствия для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую собственность арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость.Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми объектами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля за арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) . Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в семейных квартирах, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение. Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989).Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Sims 2007).

Конечно, контроль арендной платы также дает потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый капитал для района, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, посещающие местные школы, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы.Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую ​​страховку.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом.Но появившиеся данные о рынке жилья, охватывающие периоды драматических изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страхованием, обеспечиваемым контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такого страхования очень велики.

С декабря 1970 по 1994 год все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало удаление единиц из арендного фонда.Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в предоставлении доступного арендного жилья, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно арендовались на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности. В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подвергавшуюся контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer и Pathak (2014) (APP) изучают влияние этого неожиданного изменения и обнаруживают, что рыночная стоимость недавно снятых с контроля объектов недвижимости увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, повышая их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно выше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем контроля арендной платы приобрела примерно на 13 процентов больше стоимости собственности после отмены контроля, чем недвижимость с 25-м процентилем воздействия.Эта дифференцированная оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего района.

Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велики, в результате чего стоимость недвижимости выросла на 2,0 миллиарда долларов в период с 1994 по 2004 год. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, в то время как 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки предполагают, что более половины капитализированных затрат на контроль арендной платы несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные отрицательные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих кварталов и делая их менее желательными для проживания. Короче говоря, эта политика требовала 2,0 миллиарда долларов затрат для местных владельцев недвижимости, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) исследуют последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль над арендной платой в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с ИПЦ, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому развитию.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля за арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 года — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось по-разному в соответствии с законом.

Чтобы изучить влияние контроля арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ исследует панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живущих в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего момента, независимо от того, куда они мигрируют.

Между пятью и десятью годами после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля над арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная часть арендаторов, которых контроль за арендной платой заставил остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем за арендной платой.

Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в своей квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства в Сан-Франциско столкнулись с большим давлением вытеснения, чем белые.

Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на уменьшение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов отстранения арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в кондоминиумы.Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов более вероятно были преобразованы в кондоминиум, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в зданиях, подвергнутых лечению, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Столь значительное сокращение предложения арендуемого жилья было вызвано преобразованием существующих строений в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих строений новым строительством.

Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что согласуется со стандартной экономической теорией. В этом смысле контроль за арендной платой действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, живущим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую извлекали выгоду из более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих объектов сдаваемой в аренду недвижимости были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами кондоминиумы и новые объекты для сдачи в аренду, переход контроля за арендной платой в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, который обслуживает лиц с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль за арендной платой, привлекло жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все эти моменты вместе, то выясняется, что контроль арендной платы на самом деле способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля над арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда с учетом вкусов людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию жилья. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае с расширением контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и обновлений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые предпочли отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не предпочел преобразовать в кондоминиум или перепланировку в ответ на первоначальный переход контроля за арендной платой.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.

Контроль арендной платы, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домашние хозяйства желаемой страховкой. Точка будущего исследования будет заключаться в разработке оптимальной программы социального страхования, чтобы застраховать арендаторов от значительного повышения арендной платы.

Авторы не получали никакой финансовой поддержки ни от какой фирмы или лица для этой статьи или от какой-либо фирмы или лица, имеющего финансовый или политический интерес к этой статье.В настоящее время они не являются должностным лицом, директором или членом правления какой-либо организации, заинтересованной в этой статье.

Исключений из повторной оценки Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Предложения 58/193

Важное примечание: Предложение 19 отменило исключения бывших родителей-детей и дедушек и дедушек-внуков, которые были добавлены в предложениях 58 (1986) и 193 (1996).Эти исключения, описанные ниже, теперь не действуют с 16 февраля 2021 года и действуют только в отношении передачи родитель-ребенок или дедушка-дедушка-внук, которая произошла 15 февраля 2021 года или ранее. Пожалуйста, посетите веб-страницу Предложения 19 для получения информации о новом действующем родителе: исключения для детей и дедушек, дедушек и внуков.

Предложение 58, вступившее в силу 6 ноября 1986 г., представляет собой поправку к конституции, одобренную избирателями Калифорнии, которая исключает передачу недвижимого имущества между родителями и детьми при переоценке.Предложение 58 кодифицировано разделом 63.1 Налогового и налогового кодекса.

Предложение 193, вступившее в силу 27 марта 1996 г., представляет собой поправку к конституции, одобренную избирателями Калифорнии, которая исключает из переоценки передачу недвижимости от бабушек и дедушек к внукам, при условии, что все родители внуков, которые квалифицируются как дети бабушек и дедушек, умерли. на дату передачи. Предложение 193 также кодифицировано разделом 63.1 Налогового и налогового кодекса.

В штате Калифорния недвижимость переоценивается по рыночной стоимости, если она продается или передается, и в результате налоги на недвижимость иногда могут резко возрасти. Однако, если продажа или передача осуществляется между родителями и их детьми или от бабушек и дедушек их внукам, при определенных обстоятельствах, собственность будет переоценена , а не при соблюдении определенных условий и своевременной подаче надлежащего заявления.

Эти предложения позволяют новым владельцам собственности избежать увеличения налога на недвижимость при приобретении собственности у своих родителей или детей или у своих бабушек и дедушек.Налоги нового владельца рассчитываются на основе установленной факторизованной стоимости базового года в соответствии с Предложением 13 вместо текущей рыночной стоимости на момент приобретения недвижимости.

• Передача основного жилья (без ограничения стоимости)
• Передача первого недвижимого имущества на 1 миллион долларов, кроме основного жилья. Исключение в размере 1 миллиона долларов применяется отдельно к каждому правомочному плательщику.
• Передачи могут быть результатом продажи, подарка или наследования.Перевод через траст также имеет право на это исключение. Для целей налога на имущество мы проверяем доверие к нынешнему бенефициарному владельцу. Когда нынешнее бенефициарное право собственности переходит от родителя к ребенку, это изменение права собственности, имеющее право на исключение родитель-ребенок.

Стоимость по предложению 13 (факторизованная стоимость за базовый год) непосредственно перед датой передачи. Обычно это налогооблагаемая стоимость в ведомости оценки. Если собственность находится в соответствии с контрактом по закону Вильямсона (открытое пространство) или закону Миллса (историческая собственность), то учитывается факторизованная стоимость базового года, а не ограниченная стоимость.

Нет. В случаях, когда переданное имущество оценивалось по его текущей рыночной стоимости в соответствии с Предложением 8 на момент передачи (то есть его рыночная стоимость упала ниже первоначальной факторизованной стоимости передающего имущества в соответствии с Предложением 13 за базовый год), это может быть выгодно для новый владелец , а не , должен требовать освобождения и вместо этого принять новую переоценку за базовый год по Предложению 13. Таким образом, в данном случае переоценка может привести к снижению налогов на имущество с течением времени за счет фиксации более низкой рыночной стоимости в качестве стоимости недвижимости за новый базовый год на дату передачи.

В противном случае более высокая первоначальная стоимость базового года по Предложению 13, установленная в рамках права собственности передающей стороны, когда-нибудь будет восстановлена ​​по мере улучшения рыночных условий с течением времени и на более высоком уровне, чем если бы недвижимость получила новую стоимость базового года по Предложению 13 по состоянию на дата передачи имущества.

В любом случае, вы можете проконсультироваться со специалистом по недвижимости или планированию недвижимости, прежде чем требовать этого исключения.

«Дочерний» для целей Предложения 58 включает:

1. Любой ребенок, рожденный от одного из родителей.
2. Любой пасынок, пока существуют отношения отчима и пасынка.
3. Любой зять или невестка родителей.
4. Любой усыновленный ребенок, усыновленный до 18 лет.

Супруги детей, имеющих право на получение пособия, также имеют право на развод или, в случае расторжения брака со смертью, до повторного брака оставшегося в живых супруга, отчима или свекрови.

Лицо, усыновленное после достижения 18-летнего возраста, не считается «ребенком» в целях исключения родителей и детей.

Подходящим «внуком» для целей Предложения 193 является любой ребенок родителя (ей), который квалифицируется как ребенок (дети) бабушки и дедушки на дату передачи.

Да. Развод вашей дочери прекратил отношения между вами и вашим зятем. Поскольку ваш бывший зять не считается вашим ребенком для целей этого исключения, ваши внуки имеют право передавать вашу собственность.

№Ваш зять по-прежнему будет считаться вашим «ребенком» до тех пор, пока он не выйдет замуж повторно, в результате чего ваши внуки не будут допущены к получению права на передачу.

Да, при условии соблюдения других условий и подачи надлежащей претензии. Для переводов, происходящих 1 января 2006 г. или после этой даты, нет необходимости, чтобы зять или невестка, являющиеся приемным родителем внука, умерли, чтобы внук мог иметь право на передачу.

№Несмотря на то, что отказ от ответственности означает, что лицо, подавшее заявление об отказе от ответственности, считается умершим, это не означает, что это лицо умерло, как того требует Конституция Калифорнии.

Имущество, переданное первым, по которому был подан иск, получит исключение. После этого другие объекты недвижимости также могут получить исключение, если совокупная факторизованная стоимость исключенных объектов за базовый год не превысит 1 миллион долларов для каждого лица, передающего право собственности.

Управление трастом регулируется трастовым инструментом.Если доверительный управляющий имеет право распределять на непропорциональной основе, это означает, что доверительный управляющий может распределить определенные активы между отдельными бенефициарами. Если один ребенок получает недвижимость, а другие дети — другие активы, тогда один ребенок может получить исключение «родитель-ребенок» до тех пор, пока стоимость недвижимости не превышает долю этого ребенка во всем имуществе. Если стоимость недвижимости превышает долю этой дочерней собственности в имуществе, считается, что излишек принадлежит брату или сестре и, таким образом, подлежит переоценке как передача от одного брата к другому.

Дополнительную информацию о доверительном управлении и распределении завещаний см. В письме к оценщикам № 91/08.

Сертификат доверия не является достаточным доказательством для определения права на исключение родителей и детей, если он не идентифицирует бенефициаров или их интересы в собственности, находящейся в доверительном управлении. Оценщик может потребовать от истца для исключения либо представить трастовый документ, либо копии частей инструмента, которые идентифицируют бенефициаров и их интересы, перечисляют полномочия доверительного управляющего и устанавливают другие соответствующие условия, касающиеся распоряжения трастовой собственностью. и активы, как условие обработки и предоставления исключения.

Нет. Передача недвижимого имущества должна осуществляться между правомочными родителями и детьми или бабушками и дедушками внукам, а не юридическим лицам.

Общество с ограниченной ответственностью считается юридическим лицом, так же как товарищества и корпорации. Передача недвижимого имущества должна осуществляться правомочными бабушкой и дедушкой правомочным внукам / внукам. Юридическое лицо, даже если оно полностью принадлежит внукам, не является правомочным получателем.

Нет. Передача доли партнерства не является передачей недвижимого имущества и не подлежит исключению родителей и детей.

Нет. Вы должны выбрать, для какого исключения вы хотите применить значение базового года. Если вы продаете недвижимость своему ребенку и решите перенести стоимость за базовый год с использованием исключения родитель-ребенок, тогда стоимость базового года больше не будет вашей для передачи в собственность, заменяющую.

№Лимит в 1 миллион долларов применяется только в том случае, если собственность не имела права на освобождение домовладельцев или ветеранов-инвалидов до передачи. Если у вас не было льготы для домовладельцев или ветеранов-инвалидов в вашем основном месте жительства до передачи родитель-ребенок, то вам, возможно, придется предоставить оценщику доказательства того, что это имущество было вашим основным местом жительства. Доказательства включают регистрацию избирателей, регистрацию транспортного средства, банковские счета или налоговые декларации.

Для переводов между родителями и детьми (Предложение 58):

Заявление об исключении повторной оценки для передачи между родителем и ребенком, Форма BOE-58-AH

Для переводов от бабушек и дедушек к внукам (Предложение 193):

Заявление об исключении переоценки для передачи между дедушкой и бабушкой, Форма BOE-58-G

Копии этих форм доступны в офисе вашего эксперта или вы можете проверить их на веб-сайте вашего округа, поскольку некоторые из них предоставляют загружаемые формы.В большинстве округов есть веб-сайты.

Несмотря на то, что формы BOE разработаны и утверждены штатом, формы BOE администрируются округом и НЕ доступны на этом веб-сайте.

Как правило, для получения помощи задним числом до даты передачи, требование должно быть подано в офис окружного асессора не позднее из следующих :

• В течение трех лет после передачи
• До передачи третьему лицу

Если уведомление о дополнительной оценке или побеге отправлено по почте после крайнего срока для любого из этих периодов, то у получателя есть дополнительные шесть месяцев с даты уведомления для подачи иска.Например, если налогоплательщик получил Уведомление о дополнительной оценке для передачи родитель-ребенок от 1 января 2003 года, а затем получил Уведомление о предлагаемой оценке избежания от 1 апреля 2006 года, у налогоплательщика будет шесть месяцев от 1 апреля 2006 г. подать иск оценщику.

Начиная с 1 января 1998 г., если получатель не передал собственность третьей стороне, заявки могут быть поданы в любое время после трехлетнего крайнего срока; однако заявления, поданные через три года, вступят в силу только на дату удержания в том оценочном году, в котором они были поданы, и не будут иметь обратной силы для даты передачи.Следовательно, зачисленная стоимость первого года будет стоимостью базового года на год передачи с учетом инфляции плюс любая дополнительная стоимость, которая была зачислена из-за нового строительства.

Если у вас все еще есть вопросы по Предложениям 58/193, вы можете найти ответы в письме для экспертов по оценке № 2008/018 или позвонить в отдел услуг по оценке по телефону 916-274-3350.

Да, Совет по уравниванию ведет базу данных по всему штату для отслеживания исключения на сумму 1 миллион долларов.Однако информация в базе доступна только по письменному запросу. По телефону информация не предоставляется. Если вы хотите узнать, сколько вы израсходовали, отправьте факс в Отдел оцениваемой недвижимости округа по телефону 1-916-285-0134. Пожалуйста, включите: (1) заявление о том, что вы хотите знать, какую часть исключения родителей и детей вы использовали, (2) ваше имя, (3) ваш номер социального страхования и (4) номер обратного факса или адрес. Если у вас нет доступа к факсимильному аппарату, отправьте запрос по следующему адресу:

Государственный совет по уравнениям
Отдел оцениваемой недвижимости округа, MIC: 64
П.О. Box 942879
Сакраменто, Калифорния 94279-0064

Заявления об исключении родителей и детей не являются общедоступными документами и не подлежат общественной проверке. Поскольку общегосударственная база данных Совета по уравнениям составлена ​​на основе информации о претензиях, эта база данных также является конфиденциальной.

Если вы являетесь попечителем траста своих родителей, исполнителем или управляющим имуществом своих родителей или принимающей стороной в сделке с недвижимостью с вашими родителями, то вы можете запросить информацию об использовании ими исключения.Раздел 63.1 (i) Кодекса доходов и налогообложения предусматривает, что информация об исключении родителей и детей доступна передающей стороне или его / ее супруге, законному представителю передающей стороны, доверительному управляющему траста передающей стороны или исполнителю или администратору имущества передающей стороны. . Кроме того, информация доступна правопреемнику или его / ее супруге, законному представителю правопреемника, доверительному управляющему траста цессионария или исполнителю или управляющему имуществом цессионария.Ребенок в силу того, что он ребенок, не имеет права получать информацию о своих родителях, если только они не выполняют одну из вышеупомянутых ролей.

Как законный представитель вашего клиента вы можете запросить его информацию без его письменного разрешения. Пожалуйста, отправьте факс на своем бланке в Отдел оцениваемой недвижимости округа по телефону 1-916-285-0134, который включает: (1) заявление, объясняющее ваши отношения с клиентом, (2) имя вашего клиента, (3) социальную информацию вашего клиента. номер безопасности и (4) номер обратного факса, если у вашего офиса несколько адресов.Если вы представляете ребенка умерших родителей, и ребенку необходимо знать, сколько родители потратили на управление своим имуществом, включите дополнительное заявление, в котором объясняется роль ребенка в их имуществе, а также имена родителей и номера социального страхования. .

Поскольку вы не являетесь законным представителем, у вас нет полномочий запрашивать их информацию без их письменного разрешения. Отправьте факс в отдел оцениваемой недвижимости округа по телефону 1-916-285-0134, который включает: (1) письменное разрешение, подписанное вашим клиентом, в котором говорится, что мы можем предоставить вам его информацию, (2) имя вашего клиента, (3) ) номер социального страхования вашего клиента и (4) номер обратного факса, если у вашего офиса несколько адресов.

Передача активов для участия в программе Medicaid

Передача активов для получения права на участие в программе Medicaid может лишить вас права на получение льгот в течение определенного периода времени. Прежде чем совершать какие-либо переводы, нужно осознавать последствия.

Конгресс установил срок дисквалификации по программе Medicaid для тех, кто передает активы. Так называемый «ретроспективный» период для всех переводов составляет 60 месяцев, что означает, что государственные должностные лица Medicaid проверяют переводы, сделанные в течение 60 месяцев до подачи заявления на Medicaid.

Хотя период ретроспективного анализа определяет, какие переводы подлежат штрафу, продолжительность штрафа зависит от суммы перевода. Срок штрафа определяется путем деления перечисляемой суммы на среднемесячную стоимость ухода в доме престарелых в штате. Например, если резидент дома престарелых перевел 100000 долларов в штате, где среднемесячная стоимость ухода составляла 5000 долларов, срок штрафа составит 20 месяцев (100000 долларов / 5000 долларов = 20). 20-месячный период не начнется до тех пор, пока (1) лицо, передающее его, не переедет в дом престарелых, (2) он потратит до предела активов для получения права на участие в программе Medicaid, (3) не подаст заявку на покрытие Medicaid и (4) не получит был утвержден для покрытия, но для передачи.Таким образом, если физическое лицо переводит 100000 долларов 1 апреля 2017 г., переезжает в дом престарелых 1 апреля 2018 г. и тратит до уровня права на участие в программе Medicaid 1 апреля 2019 г., то именно тогда начнется 20-месячный штрафной период, и он будет не закончится до 1 декабря 2020 года.

Переводы следует производить осторожно, с пониманием всех последствий. Люди, осуществляющие переводы, должны быть осторожны, чтобы не подать заявку на участие в программе Medicaid до истечения пятилетнего периода ретроспективного анализа, не проконсультировавшись предварительно со старшим адвокатом.Это связано с тем, что штраф в конечном итоге может продлиться даже более чем на пять лет, в зависимости от размера перевода.

Будьте очень и очень осторожны перед переводом. Любая стратегия перевода должна учитывать доход жильца дома престарелых и все его или ее расходы, включая стоимость дома престарелых. Имейте в виду, что если вы даете деньги своим детям, они принадлежат им, и вы не должны полагаться на них в том, что они хранят деньги для вашей выгоды. Какими бы благими намерениями они ни были, ваши дети могут потерять деньги из-за банкротства, развода или судебного процесса.Любой из этих случаев поставит под угрозу сбережения, накопленные вами за всю жизнь. Не отдавайте свои сбережения, если вы не готовы к этим рискам.

Кроме того, имейте в виду, что тот факт, что ваши дети хранят ваши средства на свое имя, может поставить под угрозу право ваших внуков на получение финансовой помощи в колледже. Переводы также могут иметь плохие налоговые последствия для ваших детей. Это особенно верно в отношении активов, стоимость которых выросла, таких как недвижимость и акции.Если вы отдадите их своим детям, они не получат налоговых льгот, которые они получили бы, если бы получали их через ваше имущество. В результате, когда они продают собственность, им придется платить гораздо более высокий налог на прирост капитала, чем если бы они унаследовали ее.

Как правило, никогда не переводите активы для планирования Medicaid, если вы не храните достаточно средств на свое имя, чтобы (1) оплатить любые потребности в уходе, которые могут возникнуть у вас в течение окончательного периода дисквалификации, и (2) чувствовать себя комфортно и иметь достаточные ресурсы чтобы поддерживать свой нынешний образ жизни.

Помните: Вам не нужно копить имущество для детей. Наклейка на бампере с надписью «Я трачу наследство своих детей» является совершенно подходящим подходом к планированию имущества и Medicaid.

Даже если резидент дома престарелых может получать Медикейд, будучи владельцем дома, если резидент состоит в браке, он или она должны передать дом супругу по месту жительства (при условии, что проживающий в доме престарелых желает и компетентен). Это дает супругу по месту жительства контроль над активом и позволяет супругу продать его после того, как супруг (а) из дома престарелых получит право на участие в программе Medicaid.Кроме того, супруг (а) по месту жительства должен изменить свое желание и обойти супругу (а) из дома престарелых. В противном случае, в случае смерти супруга по месту жительства, дом и другие активы супруга по месту жительства перейдут к супругу дома престарелых и будут потрачены.

Разрешенные переводы

Хотя большинство переводов наказывается периодом дисквалификации Medicaid до пяти лет, некоторые переводы освобождаются от этого штрафа. Даже после того, как вы войдете в дом престарелых, вы можете передать любое имущество следующим лицам, не дожидаясь срока дисквалификации Medicaid:

• Ваш супруг (но это может не помочь вам получить право, поскольку будет применяться одинаковый лимит на активы обоих супругов)
• Доверительный фонд, предназначенный исключительно для вашего слепого или постоянного ребенка с инвалидностью.
• В доверительное управление исключительно в интересах лиц моложе 65 лет и лиц с постоянной инвалидностью.

Кроме того, вы можете передать свой дом следующим лицам (а также перечисленным выше):

• Ребенок младше 21 года
• Слепой или инвалидный ребенок (дом не обязательно должен находиться в доверительном управлении)
• Брат или сестра, которые проживали в доме в течение года, предшествовавшего помещению заявителя в лечебное учреждение, и который уже владеет долей участия в доме
• «Ребенок-опекун», который определяется как ребенок заявителя, который проживал в доме не менее двух лет до помещения заявителя в лечебное учреждение и в течение этого периода оказывал помощь, которая позволила заявителю избежать пребывания в доме престарелых.