Наследование квартиры находящейся в совместной собственности: Квартира в совместной собственности на троих- я, м…

Как оформить наследство на квартиру, находящуюся в залоге у банка — Ипотека и финансы

Наследование приобретенной в ипотеку и заложенной в банке недвижимости – весьма непростой с юридической и практической точки зрения сюжет. Постараемся разобраться в алгоритме действий наследника.

Беря ипотечный кредит на 15-20 лет, человек настраивается на долгую счастливую жизнь в новом жилье. Мечты, увы, сбываются не всегда – несчастный случай или болезнь порой становятся причиной преждевременной смерти. После умершего остаются квартиры, долги и наследники.

Кто наследник?

На этот вопрос ответить проще всего – общий принцип наследования имущества изложен в Гражданском кодексе РФ. Наследование бывает двух видов: по завещанию (статья 1118 ГК РФ) и по закону (статья 1141 ГК РФ). С первым вариантом все ясно: указанные в завещании лица и являются главными претендентами на упомянутое в тексте имущество.

В этом случае ГК РФ выстраивает наследников в восемь очередей в зависимости от степени родства с наследодателем. К наследникам первой очереди относятся супруг, дети и родители. Даже в тех случаях, когда муж и жена являлись созаемщиками по договору ипотечного кредитования, после смерти одного из них его доля окажется разделена поровну между всеми первоочередными наследниками. Если близких родственников нет, право наследования переходит к наследникам второй очереди – к братьям и сестрам, бабушкам и дедушкам усопшего с обеих сторон. Этот же принцип действует и далее.

Как продать ипотечную квартируСрок погашения ипотечного кредита редко составляет менее десяти лет. Но за это время у заемщика может многое произойти в жизни, и не исключено, что >>Наследники каждой очереди имеют право на равные доли в оставшемся имуществе. Но возможно отказаться от своей части в пользу другого лица.

Что делать?

Закон отводит на непростой процесс оформления наследства довольно длительный срок – шесть месяцев. За это время заинтересованное лицо должно собрать и представить нотариусу по месту открытия наследственного дела внушительную пачку документов. Прежде всего это выданное отделением ЗАГСа на основании медицинского заключения свидетельство о смерти. (В редких случаях факт смерти устанавливает суд. Соответственно, подтверждающим документом будет являться его постановление.) Кроме того, потребуется получить справку из паспортного стола о месте регистрации наследодателя на день смерти.

Завершающий аккорд – заявление о своем праве и желании вступить в наследство. Если нотариус не выявит никаких препятствующих обстоятельств, то по завершении полугодового периода будет выдано свидетельство о праве на наследство.

Однако этот внятный, хотя и длинный, перечень дел не исчерпывает всех хлопот, которые сваливаются на потенциального наследника ипотечной недвижимости. Несмотря на тяжелое душевное состояние, ему придется собрать волю в кулак и поторопиться. Дело в том, что подавляющее большинство ипотечных заемщиков страхуют свою жизнь и здоровье. В договоре страхования указывается срок, в течение которого необходимо оповестить страховую компанию о случившемся несчастье. В большинстве случаев это можно сделать в течение 30 календарных дней. Но, например, в правилах «Росгосстраха» на установление контакта со страховщиком дается всего два дня с того момента, как выгодоприобретатель узнал о смерти застрахованного.

Хотя заемщик страхует свою жизнь в пользу банка, тот не станет требовать компенсации со страховой компании. Общение со страховщиком – обязанность наследников

Строго говоря, выгодоприобретателем по договорам ипотечного страхования является банк. Но он не станет проявлять инициативу, так что ставить в известность страховщиков придется наследникам. Сделать это необходимо в письменной форме – лично, заказным письмом или телеграммой. После подачи документов остается терпеливо ждать решения компании, которая может два-три месяца разбираться, является ли случай страховым.

Тем временем следует связаться с банком и точно так же – в письменной форме – поставить держателя залога в известность об изменившихся обстоятельствах. До вступления в наследство лучше продолжать ежемесячно гасить кредит, так как в ином случае обязательства по займу возрастут на сумму пеней и штрафов.

Заплатят или нет?

Очень сложно предсказать, как поведет себя страховая компания в случае смерти застрахованного. Если смерть будет признана страховым случаем, то наследникам беспокоиться не о чем. В течение нескольких дней на счет банка поступит сумма, равная размеру невыплаченного кредита плюс 10%. Если страховая сумма превысит долг (такое возможно к концу срока действия договора страхования жизни, который заключается на год), то разницу получит наследник.

Но дело в том, что в договорах личного страхования предусмотрен длинный список причин, по которым событие признается нестраховым. Помимо традиционных (войны, революции, радиационное заражение), в перечне исключений – смерть от СПИДа, самоубийство и убийство, которые произошли в первые два года обслуживания кредита. В этом списке также все случаи гибели застрахованного, в той или иной мере спровоцированные его действиями. Например, вследствие травм, полученных в пьяном виде. Или – в аварии, когда за рулем был нетрезвый застрахованный.

Принять или отказаться?

Рассмотрим пессимистический вариант. Допустим, страховая компания отказывается гасить кредит и суд ее поддержал. Перед наследниками встает проблема: принимать ли наследство, обременненное долгами, или отказаться от него? Ведь далеко не все «потянут» выплаты по ипотеке.

Самое досадное, что невозможно принять наследство по частям – отказаться от ипотечной квартиры, но взять «чистую» машину, дачу, накопления. Закон по этому пункту читается однозначно: либо все, либо ничего.

Банк не может потребовать с наследников в счет компенсации ипотечного кредита сумму больше той, которую удалось выручить за продажу залоговой недвижимости

Впрочем, наиболее прозорливые наследодатели нашли способ облегчить жизнь своих наследников. Можно выделить ипотечную недвижимость из общей массы наследуемого имущества и завещать ее конкретному человеку. Даже если это единственный наследник, он сможет отказаться от наследства по завещанию, но принять всю недвижимость и «движимость», причитающуюся ему в силу закона. Квартира тогда отойдет банку.

Решение – принимать или отказаться – необходимо принять и реализовать в течение полугода с момента смерти наследодателя. Если дело о ведении наследства уже открыто, отказываться от своей части требующего финансовых вложений имущества следует в письменном заявлении, которое необходимо передать нотариусу. Если в нотариат еще не обращались, можно просто ничего не делать. Бездействие наследников в течение шести месяцев, отведенных на наследственные дела, воспринимается с точки зрения закона как отказ от своих прав.

Кстати, если ипотечное имущество переходит по наследству несовершеннолетним детям умершего, а других наследников нет, закон не освобождает новых владельцев от обязанности гасить кредит. Естественно, делать это придется опекуну. Если он не в состоянии обслуживать банковский заем и считает, что такие затраты поставят его и опекаемых на грань выживания, от наследства можно отказаться. Но сделать это будет непросто – только через органы опеки.

Чаще всего несостоятельный наследник все же выбирает другой путь. Принимает наследство вместе с долгами и ищет вместе с банковскими специалистами выход из ситуации. При благосклонном настрое кредитора срок кредитования удлиняется, а размер ежемесячных платежей, соответственно, уменьшается. Или квартира сдается в аренду, за счет чего обслуживается заем. Или, в крайнем случае, залоговая недвижимость продается, долг погашается, а разница, если она будет, отдается наследнику.

Справка БН

Затраты на принятие недвижимости по наследству в силу завещания или закона (скачать)

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок   

Причуды совместной собственности | Полезное о недвижимости

О правах собственности на помещения в новых многоквартирных домах

Когда застройщик возводит многоквар­тирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или прини­мает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в ре­зультате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) заст­ройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто зака­зывал строительство конкретной квартиры.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера­ции» (далее — закон о долевом строитель­стве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании дого­вора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конк­ретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделе­ние Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик — разрешение на ввод в эксплуатацию мно­гоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получе­ния свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы го­ворить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно гово­рить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто на­ходится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием зако­на о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального за­кона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон о регистра­ции прав). Как в законе о долевом строи­тельстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на на­чальном этапе строительства, а дольщики — при регистрации прав. Единообразный под­ход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объ­ектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Ми­нистерства юстиции Российской Федера­ции (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для ра­ботников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представля­ют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни до­кументов (не так общо как в законах) и ука­заны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)

Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоре­тически возможна ситуация, когда многок­вартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной па­лате права собственности на все индивиду­ально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого че­ловека или организацию. В доме есть поме­щения, которые предназначены для инди­видуального использования: жилые (квар­тиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования — лестничные клетки, колясочные, техничес­кие подвалы, чердаки. Именно индивиду­ально определенные помещения будут за­регистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности это­го лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объекта­ми отчуждения) являются только индивиду­ально определенные помещения. Напри­мер, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вно­сить какие-либо учетные изменения, касаю­щиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отно­шении каких-то определенных квартир из­менить лишь сведения о титульном вла­дельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после со­вершения купли-продажи у Иванова оста­нется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регист­рационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.

Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и по­лучат свидетельства о праве собственнос­ти, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собствен­ности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижи­мости, а отдельные дольщики не выполни­ли свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построен­ные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считать­ся индивидуально определенными объекта­ми недвижимости и будут иметь неопреде­ленный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщи­ка возникнет необходимость совершить ка­кую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственнос­ти, или передать объект долевого строи­тельства дольщику. Таким образом, на пос­леднем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже заре­гистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участво­вавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застрой­щик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соотве­тствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным стро­ительным или строящимся объектом.

Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект»

Иногда по каким-то причинам строитель­ство прекращается, договор подряда растор­гается, то есть тот субъект, который оплачи­вал стоимость работ, строительных материа­лов и т. п. решает это имущество кому-то про­дать. В этом случае осуществляется описа­ние незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строитель­ство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собствен­ности на две и более квартиры. Многоквар­тирный дом юридически «возникает» именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не су­ществует такого легитимного определения как «многоквартирный дом», исходя из смыс­ла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квар­тир. В статье 15 Жилищного кодекса Рос­сийской Федерации (ЖК РФ) дается опреде­ление жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием «жилой дом» понимается инди­видуально определенный дом, где нет квар­тир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие «квар­тира» — жилое помещение, состоящее из ком­нат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (напри­мер на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие «квартира» определя­ется понятие «многоквартирный дом».

Управление многоквартирным домом, право собственности на часть помещений в котором зарегистрировано, а на оставшуюся часть нет

Многоквартирный дом, право собствен­ности, например, на 90 процентов квартир, которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть долж­ны заключаться договоры на его содержа­ние и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены поло­жения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирова­ния процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), за­конодательством не предусмотрено. Но ес­ли 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут прини­мать решения. Статьей 161 ЖК РФ предус­мотрена возможность управления многок­вартирными домами тремя способами:

1. непосредственное управление самими собственниками, когда не создается това­рищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2. управление товариществом собствен­ников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Для принятия общим собранием собственников помещений решения о вы­боре способа управления многоквартир­ным домом необходимо простое большин­ство голосов от общего числа голосов, при­нимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 про­центами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартир­ном доме состоялось, должно быть прове­дено повторное общее собрание собствен­ников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количе­ством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэ­тому в идеальном случае решение о выбо­ре способа управления домом при единог­ласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие бо­лее чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме. Для сравнения: приня­тие решения о проведении ремонта многок­вартирного дома принимается большин­ством не менее двух третей голосов от об­щего числа голосов собственников поме­щений.

В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собствен­ников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать догово­ры на содержание и ремонт дома, предос­тавление коммунальных услуг, кого нани­мать для вывоза мусора и т. д. Затем заклю­чаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая — заниматься ремонтом крыш, третья — вывозом мусора и т. п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на дан­ный момент) помещений, а с другой — предс­тавителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подпи­савшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.

Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отноше­ний. Договор на предоставление комму­нальных услуг заключает каждый собствен­ник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он бу­дет подписываться, с одной стороны, нап­ример представителем водоканала, а с дру­гой — одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это му­ниципальное помещение, то как собствен­ник и сторона договора выступит муниципа­литет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то — фи­зическое лицо, если организации, то — орга­низация.

Жилищный кодекс Российской Федера­ции определяет процедуру отношений и для других способов управления. При выборе способа управления управляющей органи­зацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) все услуги по содержанию, работы по ремонту и ком­мунальные услуги выполняются и предос­тавляются только одной управляющей орга­низацией (ст. 162 ЖК РФ). При выборе спо­соба управления уже существующим мно­гоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищ­ным кооперативом или иным специализи­рованным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за содержание и ремонт многоквартирного дома отвечает ТСЖ (кооператив), причем как перед чле­нами ТСЖ (кооператива), так и перед лица­ми, не являющимися их членами (части 5 и 6 статьи 155ЖКРФ).

Бремя же содержания помещений, кото­рые еще не переданы дольщикам (в нашем примере — 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафик­сированы. Гражданским кодексом Российс­кой Федерации (ГК РФ) и законом о доле­вом строительстве установлено, кто и в ка­кой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания пере­ходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск слу­чайной гибели или случайного поврежде­ния объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строитель­ства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной ги­бели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет до­говора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допуска­ет возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственни­ки помещений, то есть именно те дольщи­ки, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме долж­но приниматься на общем собрании буду­щих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собра­ния собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организа­цию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести рабо­ту по их устранению и т. д. По мере регист­рации прав собственности на жилые поме­щения члены товарищества будут приобре­тать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением до­ма, организацией его содержания, комму­нального обслуживания, будет решать то­варищество собственников жилья. В перс­пективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относи­тельно содержания, ремонта дома и комму­нального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищест­во может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или дого­ворные).

Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возник­новения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вно­сить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момен­та возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Феде­рации. До заселения жилых помещений, на­ходящихся в государственной и муници­пальной собственности, расходы на их со-

держание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.

Из этого положения следует, что сложившаяся практика вменения приобретателям квартиры обязанности оплачивать содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту, или вручения ключей не соответствует положению статьи 153 ЖК РФ. В общем случае все подобные расходы должны нести застройщики за счет средств, выделенных на строительство объекта недвижимости.

Если после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию управление его содержанием осуществляет ТСЖ, то его взаимоотношения застройщиком могут складываться непросто. Возможно, застройщик откажется заключить договор с ТСЖ в качестве заказчика (потребителя) и не будет оплачивать расходы на содержание многоквартирного дома (обслуживание лифта, вывоз бытовых отходов и т. п.). Поскольку главное для застройщика — построить квартиры, передать их и приступать к строительству нового объекта, скорее всего, он не будет вступать в товарищество, хотя такой вариант не исключен в случае, если он хочет влиять на принятие решений или намеревается приобрести право собственности на часть квартир. Если застройщик не стал членом товарищества, то по возмездному договору он должен будет вносить средства на отопление и освещение своих (не переданных) общих помещений, а члены товариществ будут платить взносы. В любом случае застройщик вправе предложить дольщика урегулировать в договоре вопросы распре деления расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходов на ремонт дома в принципе быть не должно, разве что застройщик построит не­качественный объект, а при получении раз­решения на ввод объекта в эксплуатацию этот факт по каким-то причинам не будет выявлен.

Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стои­мость (НДС). Такая норма содержится в па­кете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 го­да № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не под­лежат обложению НДС операции по реали­зации жилых домов, жилых помещений, до­лей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы расп­ространяются как на граждан, так и на орга­низации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 го­да принят Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений зако­нодательных актов) Российской Федера­ции и внесении изменений в некоторые за­конодательные акты Российской Федера­ции в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налого­обложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим за­коном в пункт 181 статьи 217 НК РФ вно­сятся изменения, согласно которым осво­бождаются от обложения налогом на дохо­ды физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответ­ствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и деть­ми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имею­щими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны ут­ратившими силу Закон Российской Феде­рации от 12 декабря 1991 года № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в по­рядке наследования или дарения» и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены приду­мывать разнообразные схемы ухода от на­логов, чтобы вступить в права наследова­ния или стать собственником квартиры, пе­редаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобрете­нию прав собственности. Благодаря изме­нениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант ре­шения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, роди­тели, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет пода­рена ему при жизни родителей, то она вы­бывает из наследуемой массы, и второй ре­бенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завеща­ние, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то вто­рой ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родите­лей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю нас­ледства, например, как инвалид. Таким об­разом, истинная воля родителей будет ис­кажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собствен­ники жилых домов и квартир после перехо­да к ним права собственности станут пла­тельщиками налога на имущество физи­ческих лиц. Кроме того, при наличии задол­женности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стои­мости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

Передача дома и регистрация права собственности

В буквальном смысле слова «передача» дома не осуществляется. Большим заблуж­дением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно «пе­редавать на баланс». Это последствия по­рочной практики социалистического поряд­ка управления «жилищным фондом». Как известно, ранее все многоквартирные до­ма, за исключением домов жилищно-строи­тельных и жилищных кооперативов, явля­лись государственной собственностью и составляли «государственный жилищный фонд». В соответствии со статьей 3 Жи­лищного кодекса РСФСР «находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях об­разуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жи­лых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного ха­рактера». Позднее «государственный жи­лищный фонд» был передан в муниципаль­ную собственность и стал «муниципальным жилищным фондом». При этом многоквар­тирные дома «числились на балансе» госу­дарственных и муниципальных предприя­тий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления. После начала привати­зации и «выбытия» квартир из публичной собственности соответствующие бухгалте­рские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома про­должали «висеть» на балансе государ­ственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуа­ция существует в отдельных муниципалите­тах по сей день. Новые дома по договорен­ности застройщиков с органами местного самоуправления передаются «на баланс» муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подряд­чиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквар­тирным домом «передачи на баланс» не требуется. Речь должна идти о предостав­лении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управле­ния (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание «передачи» многоквартирного дома как описания состава общего имуще­ства (для установления взаимных обяза­тельств) и фиксации его технического сос­тояния (для определения результатов дея­тельности по управлению).

На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в ре­зультате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Не­обходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возни­кает только у собственника жилого поме­щения, а собственники нежилых помеще­ний таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, лю­бой участник долевого строительства дол­жен принимать не только помещение, в ко­тором он будет проживать или использо­вать для иных допускаемых законодатель­ством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслужива­ния потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состоя­ние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помеще­ния на площадь всех индивидуальных по­мещений. Если, например, площадь кварти­ры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индиви­дуально определенных помещений многок­вартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относя­щихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользова­ния дома 1 процент принадлежит владель­цу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в дру­гом подъезде, на 1 процент также находит­ся в общей долевой собственности вла­дельца конкретной квартиры. Поэтому вла­дельцу следует проверять состояние («принимать») всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается пе­риод эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недодел­ки. Какой бы добросовестной и профессио­нальной ни была комиссия, она не будет ос­матривать каждый элемент здания так до­тошно, как собственники помещения, поэ­тому есть смысл создавать ТСЖ, привле­кать добросовестных и грамотных экспер­тов для определения качества строитель­ства. Чем больше требований к застройщи­ку сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполне­ны застройщиком, тем лучше будет качест­во дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.

Регистрация права собственности осуще­ствляется добровольно каждым дольщи­ком. К сожалению, российским законода­тельством не установлена обязанность ре­гистрировать право собственности. Напри­мер, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином государственном реестре прав (ЕГРП), но в принципе он может и не делать этого. В таком случае гражданин ограничит свои возможности распоряжения принадле­жащим ему имуществом, но заставить его зарегистрировать права фактически невоз­можно, хотя это может привести ко многим негативным последствиям для других собственников и управляющей организа­ции. В частности, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ владелец, не оформивший пра­ва собственности из-за нежелания или по причине постоянного проживания в другом населенном пункте, не обязан оплачивать содержание и ремонт жилья. Мы уже гово­рили, что эта обязанность возникает лишь с момента возникновения права собствен­ности. Может возникнуть и следующая коллизия — в распоряжении гражданина имеет­ся квартира, он ее отремонтировал, живет в ней, ходит по лестнице, пользуется лифтом, мусоропроводом, но обязанности оплачи­вать содержание дома не возникло, пос­кольку им не произведена регистрация пра­ва собственности. Конечно, добросовест­ные граждане осуществляют такую регист­рацию, поскольку они заинтересованы в закреплении своих прав.

Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет дру­гих лиц, потому что, если, например, 70 про­центов жильцов дома платят за обслужива­ние лифтов, то, значит, 30 процентов жиль­цов пользуются им бесплатно. Обязатель­ства вследствие неосновательного обога­щения урегулированы главой 60 ГК РФ. По­терпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помеще­ний в доме (если управляющая организа­ция будет вынуждена снизить перечни, объ­емы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управ­ляющая организация (если она будет пол­ностью выполнять свои обязательства пе­ред добросовестными собственниками по­мещений при недофинансировании). При­обретатель — лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпев­ших), обязан возвратить последним неосно­вательно сбереженное имущество (неосно­вательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории «приобретателя» с наличием у него права собственности на помещение в многоквар­тирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращать­ся в суд с требованием о взыскании с при­обретателя необходимых средств.

Как не остаться обезДОЛенным | www.

Многие граждане полагают, что вправе при разводе получить часть жилого помещения лишь на том основании, что они прописаны в данной квартире. Тем не менее, приватизация, как и наследование, и дарение, считается безвозмездной сделкой.

Поэтому при осуществлении приватизации жилья лишь на одного из супругов квартира становится, согласно семейному законодательству, его личной собственностью, полученной на безвозмездном основании. В результате такая квартира не подлежит никакому разделу при разводе с супругом, не считающимся собственником приватизированного жилья.
Если квартира была приобретена в браке, она принадлежит супругам на правах совместной собственности, независимо от того, за чьи деньги была куплена, и на чье имя была оформлена, если брачным договором не установлено иное.
Общее имущество супругов, в том числе квартира, может быть разделено по соглашению супругов, либо при наличии спора в судебном порядке. При этом доли супругов в общем имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.

Раздел общего имущества по соглашению супругов
Соглашение супругов о разделе имущества, в том числе квартиры, должно быть нотариально удостоверено.
В соглашении о разделе совместно нажитого имущества указывается, какое имущество переходит в собственность каждого из супругов, а также кто из супругов несет расходы, связанные с заключением данного соглашения и его регистрацией и т.п. В отношении квартиры в соглашении указывается размер доли каждого из супругов в праве собственности на нее, а также порядок регистрации изменений размера долей супругов.
Если квартира приобретена с использованием заемных средств (ипотечного кредита) и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок погашения кредита. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора.
После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную на квартиру.
Раздел общего имущества в судебном порядке
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств и находящейся в залоге у кредитной организации, нужно привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры.
Иск о разделе имущества может быть заявлен супругами как одновременно с требованием о разводе, так и отдельно.
После вступления в законную силу решения суда о разделе квартиры необходимо произвести государственную регистрацию произошедших изменений, представив в территориальный орган Росреестра заверенную судом копию решения суда с отметкой о вступлении в силу.

Выдел доли в натуре
Если квартира находится в долевой собственности супругов, каждый из них вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.
Выдел доли в натуре может быть произведен как по соглашению супругов, так и, при недостижении соглашения, в судебном порядке.

Обратите внимание!
При разделе общего имущества, в том числе квартиры, у супругов, получивших в единоличную собственность часть имущества, которым они владели ранее, экономической выгоды и облагаемого НДФЛ дохода не возникает. Если имущество разделено на основании соглашения супругов и один из супругов получил имущество, стоимость которого меньше причитающейся ему доли, выплачиваемая ему денежная компенсация облагается НДФЛ. При разделе имущества на основании решения суда с суммы денежной компенсации НДФЛ не уплачивается.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области
 

Кадастровая палата:как поделить квартиру, купленную в браке

Очень часто в Кадастровую палату по Свердловской области обращаются граждане с вопросом: как можно поделить квартиру, купленную в браке? Мы попросили и.о. директора Кадастровой палаты по Свердловской области Виктора Николаевича Симонова подробно ответить на вопрос уральцев.

Многие граждане полагают, что вправе при разводе получить часть жилого помещения лишь на том основании, что они прописаны в данной квартире. Тем не менее, приватизация, как и наследование, и дарение, считается безвозмездной сделкой. Поэтому при осуществлении приватизации жилья лишь на одного из супругов квартира становится, согласно семейному законодательству, его личной собственностью, полученной на безвозмездном основании. В результате такая квартира не подлежит никакому разделу при разводе с супругом, не считающимся собственником приватизированного жилья.

Если квартира была приобретена в браке, она принадлежит супругам на правах совместной собственности, независимо от того, за чьи деньги была куплена, и на чье имя была оформлена, если брачным договором не установлено иное.

Общее имущество супругов, в том числе квартира, может быть разделено по соглашению супругов, либо при наличии спора в судебном порядке. При этом доли супругов в общем имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.

Раздел общего имущества по соглашению супругов

Соглашение супругов о разделе имущества, в том числе квартиры, должно быть нотариально удостоверено.

В соглашении о разделе совместно нажитого имущества указывается, какое имущество переходит в собственность каждого из супругов, а также кто из супругов несет расходы, связанные с заключением данного соглашения и его регистрацией и т.п. В отношении квартиры в соглашении указывается размер доли каждого из супругов в праве собственности на нее, а также порядок регистрации изменений размера долей супругов.

Если квартира приобретена с использованием заемных средств (ипотечного кредита) и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок погашения кредита. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора.

После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную на квартиру.

Раздел общего имущества в судебном порядке

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств и находящейся в залоге у кредитной организации, нужно привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры.

Иск о разделе имущества может быть заявлен супругами как одновременно с требованием о разводе, так и отдельно.

После вступления в законную силу решения суда о разделе квартиры необходимо произвести государственную регистрацию произошедших изменений, представив в территориальный орган Росреестра заверенную судом копию решения суда с отметкой о вступлении в силу.

Выдел доли в натуре

Если квартира находится в долевой собственности супругов, каждый из них вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.

Выдел доли в натуре может быть произведен как по соглашению супругов, так и, при недостижении соглашения, в судебном порядке.

Обратите внимание!

При разделе общего имущества, в том числе квартиры, у супругов, получивших в единоличную собственность часть имущества, которым они владели ранее, экономической выгоды и облагаемого НДФЛ дохода не возникает. Если имущество разделено на основании соглашения супругов и один из супругов получил имущество, стоимость которого меньше причитающейся ему доли, выплачиваемая ему денежная компенсация облагается НДФЛ. При разделе имущества на основании решения суда с суммы денежной компенсации НДФЛ не уплачивается.

как оформить на одного человека?

Для чего может понадобиться переоформить дом? Это происходит при разных обстоятельствах, включая получение недвижимости в наследство или покупка квартиры, когда нужно поменять одного собственника на другого. Чаще всего новый владелец не знает, как стать полноценным хозяином собственности, а это является необходимым условием для дальнейшего проживания и распоряжения полученным жилищем.

Можно ли переоформить квартиру в совместной собственности на одного человека?

Правовой статус имущества супругов может быть индивидуальным или совместным. В первом случае квартира была приобретена одним из супругов до вступления в официальный брак, получена в дар или по завещанию, во втором – куплена или приватизирована в период брака.

Имущество, принадлежащее собственнику единолично, может быть продано, подарено, передано в аренду и т.д. При этом ему не нужно получать на это согласия супруга. Совсем другая ситуация с совместным владением. В этом случае хозяев у объекта два, но их доли не выделены. Чтобы совершить с ними действие, необходимо на это получить нотариальное согласие супруга.

Совместное имущество подарить одному из супругов одной сделкой не получится. Ведь он уже имеет свои права в квартире. Рассмотрим, как же оформить квартиру в совместной собственности на одного человека.

Как переоформить квартиру при разводе, чтобы не делить

Важно знать, что может происходить по одному из трех сценариев:

1. По договоренности супругов;
2. В соответствии с брачным контрактом;
3. По решению суда.

Если к процессу подключается Фемида, то обычно недвижимость между супругами поровну. Но что предпринять, когда совершенно не хочется. Например, если она была куплена на наследственные деньги, или в нее был вложен капитал, скопленный еще до вступления в брак.

Как вариант может быть – перерегистрация квартиры на одного из ближайших родственников еще до развода. Например, жилье можно переписать на мать или отца. Но этот способ действенен исключительно в том случае, если в собственниках числится только один из супругов. Но тут важно учитывать тот факт, что опасность такого метода еще и в том, что если у родителей есть другие наследники, то они также смогут претендовать на эту недвижимость.

Второй вариант – заключить брачный контракт. Но это возможно только в том случае, если расставание происходит полюбовно, и муж или жена готовы пойти на соглашение и не претендовать на имущество второй половинки.

Можно также собрать доказательства того, что квартира была куплена на добрачные деньги. Например, предоставить справки о том, что взнос за жилье был получен от продажи квартиры, которая имелась в собственности до заключения брачного союза. Это несложно сделать, отследив банковские расчеты.

Способы оформления квартиры на одного человека

Существует несколько способов решения вопроса по имуществу супругов. Им предоставляется выбрать один из удобных для себя вариантов:

1. Дарение доли супруга в квартире, предварительно выделив его долю.

Сначала мужу и жене нужно составить и подписать соглашение об определении долей. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и удостоверить сделку. Размер долей может быть различным, но в данной ситуации целесообразно определить каждому по ½.

Выделенные доли регистрируются в Росреестре, результатом является получение выписки из ЕГРН каждому собственнику с точным значением доли в имуществе.

Затем нотариально же оформляется договор дарения доли одного из супругов другому. После комплект документов передается на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. В выписке из ЕГРН будет указан один собственник, основанием перехода владения станет договор дарения.

Образец договора дарения доли в квартире

1. Супруги могут перераспределить общую собственность между собой.

Для этого потребуется обратиться к нотариусу, где составить и подписать соглашение о разделе всего совместного имущества. В результате оно будет перераспределено, а общая квартира станет оформлена на одного. Затем передаются документы на регистрацию в Росреестр и собственник получает выписку из ЕГРН со своим именем в графе владельца.

Для использования такого варианта супругам нужно владеть не только квартирой, но и еще неким равнозначным имуществом, например, дачей, жилым домом, транспортом и т.д. Соглашением супруги должны перераспределить эти объекты между собой так, чтобы их стоимость оказалась равновесной для каждого из них.

1. Подписание брачного договора.

Квартиру одному из супругов можно передать в рамках брачного договора. Его также заверяют нотариально и регистрируют право собственности в Росреестре. Такой вариант по затратам оказывается самым демократичным и супруг становится единоличным собственником сразу после подписания договора. Но внести соответствующую запись в ЕГРН все же необходимо.

Необходимая документация

Для переоформления дома необходимо учитывать, что вся недвижимость, зарегистрированная до 1998 года, не имеет свидетельств о собственности. Это произошло по той причине, что все сделки по купле и продаже недвижимости или наследовании ранее проводились на основе нотариально заверенных документов.

Со второй половины 2021 регистрация недвижимых объектов стала также делаться без выдачи на руки бумажного свидетельства, его роль теперь выполняет выписка из ЕГРН. В остальных случаях оригинал документа о собственности должен присутствовать.

Чтобы новый владелец мог переписать на себя собственность, необходимо предпринять следующие действия:

1. Обновите все документы, которые имеют отношение к вашему имуществу.
2. При наличии неограниченного по сроку годности технического паспорта и неоформленных кадастровых документов нужно подать заявку в бюро технической инвентаризации на специальном бланке. Помните, что услуги мастера из БТИ требуют оплаты государственной пошлины, квитанцию также прикладывают к документам. На основании проведенного осмотра составляется домовый план и кадастровый паспорт недвижимости. Срок их действия ограничен. То есть если документация оформлялась пять лет назад, то ее надлежит обновить.
3. Необходимы правоустанавливающие документы, на основании которых было получено право собственности прежним владельцем: дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т. д. Соответственно предъявляется документ о собственности — выписка либо регистрационное свидетельство.
4. Паспорт гражданина России от каждого участника сделки.
5. Недвижимость всегда лучше переоформлять с привлечением нотариуса. Хотя дарственная не требует обязательного заверения, в случае с домом желательно все же ее составить по всем правилам, дабы избежать в будущем возможных претензий к новому собственнику со стороны заинтересованных лиц. При передаче дома умершего родственника, например, сыну после смерти отца, требуется иметь на руках свидетельство о наследовании — завещание не является в данном случае правоустанавливающим актом.
6. После того как все необходимые документы собраны, их нужно отнести в регистрационную палату. При этом документы должны быть как в оригинале, так и в копии вместе с квитанцией об уплате госпошлины.

Налогообложение

Дарение между близкими родственниками, к кому относится супруг, не облагается налогом с полученного дохода. Поэтому НДФЛ не исчисляется и не подлежит уплате в бюджет.

Но владелец имущества становится единоличным плательщиком соответствующего налога. Исчисление его производится налоговым органом по ставке, утвержденной региональной властью. Таким образом, если право собственности зарегистрировано на квартиру только за одним супругом, то только он признается налогоплательщиком по ней.

Как быстрее и дешевле переоформить частный дом с жены на мужа.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
См. также:

ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

КонсультантПлюс: примечание.

Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Купля-продажа

Иногда между супругами заключается договор купли-продажи. Такой вариант также возможен, однако следует учитывать, что если стороны не планируют действительно совершать подобную возмездную сделку, то есть, супруга не будет оплачивать за нею оговоренную денежную сумму, то эта сделка считается притворной, и в случае признания ее таковой на законных основаниях, не будет порождать для ее сторон никаких юридических последствий.

Также, минусом такого способа оформления является необходимость уплаты супругой налога в размере 13% от стоимости квартиры.

Что для этого требуется?

Для оформления стандартной сделки по передаче недвижимости в собственность жены, потребуется подготовка документов:

• паспорта сторон;
• техпаспорт квартиры;
• кадастровые документы;
• свидетельство о праве собственности или иной документ, подтверждающий ее;
• справка о зарегистрированных лицах в объекте.

При возникновении разных нюансов могут потребоваться дополнительные документы.

При оформлении сделки дарения между супругами дополнительных затрат на уплату госпошлины не возникнет.

Раздел совместного имущества

Многие считают, что делить имущество можно только после официального развода. Однако это не так. Соответствующее соглашение можно заключить также и находясь в браке. Важно знать, что такое соглашение в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом.

Однако, этот способ не всегда подходит супругам, потому что по соглашению, доли имущества, подлежащего разделу, должны быть равными. А значит, если стороны пришли к соглашению о том, что квартира перейдет в частную собственность жены, то в собственность мужа должно перейти равнозначное имущество, либо денежная сумма.

Завещание как способ переоформления квартиры на жену

Завещание является одним из способов передачи квартиры в собственность супруги, однако у него значительно больше минусов, чем у иных способов, рассмотренных в настоящей статье:

1. Завещание может быть отменено лицом, составившим его, в любое время после его составления;
2. Завещание может быть оспорено другими наследниками, например, нетрудоспособными иждивенцами, которым по закону придется выделять часть имущества умершего.
3. Имущество переходит к жене только после смерти мужа. Однако, никто из нас не сможет знать достоверно, чья смерть наступит раньше.

Заключая брачный договор, стоит учесть следующие важные нюансы:

1. В договоре можно предусмотреть, что квартира перейдет в собственность супруги в случае развода. Тогда, до развода она будет являться совместно нажитым имуществом и, к примеру, после смерти мужа в период брака, его часть будет разделена между наследниками. Также, на квартиру, купленную в браке, могут быть наложены аресты или иные санкции по долгам мужа, при условии, что она не является единственным жильем.
2. Договор может содержать условие о том, что квартира уже в браке будет признаваться собственностью жены.
3. Заключить брачный договор о правах на квартиру, купленную в браке без нотариуса не получится. Законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение этого документа, в ином случае, он будет признан незаключенным.
4. Муж может передумать и потребовать в судебном порядке расторжения договора. Для этого ему будет достаточно доказать в суде наличие для этого уважительных оснований.

Переоформление квартиры, купленной в ипотеку

Отдельно стоит поговорить о квартирах, покупаемых мужьями в ипотеку. Если долг перед банком не погашен, то любые действия с этим имуществом могут совершаться только с письменного согласия банка. Перед совершением сделки также очень важно внимательно прочитать кредитный договор на предмет запрета определенных действий. Например, в договоре может быть прямо предусмотрен запрет на дарение квартиры, ипотека по которой еще не погашена.

Нередко банки отказывают на переоформление квартиры на имя супруги по той причине, что ее дохода может быть недостаточно для погашения долга. Выходом из этой ситуации может быть выступление супруга в качестве гаранта выполнения ею обязательств.

В любом случае, если банк подтвердит свое согласие на совершение сделок с квартирой, в кредитный договор нужно будет вносить изменения. В зависимости от того, какая сделка планируется, может потребоваться ее нотариальное заверение, либо регистрация в Росреестре.

Как это можно оформить:

1 шаг. Покупка квартиры.

Оформлять документы следует сразу на супругу, чтобы потом не пришлось повторно регистрировать право собственности. Оформление собственности на квартиру осуществляется в Росреестре. Для этого в соответствующий орган нужно обратиться с заявлением установленной формы, оплатить пошлину, и предоставить договор о приобретении квартиры в трех экземплярах.

2 шаг. Заключение брачного договора.

Брачный договор заключается между законными супругами и подлежит нотариальному заверению.

Составить такой договор можно самостоятельно, включив в него всю необходимую информацию и сведения, включая данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации), данные квартиры (кадастровый номер, адрес, площадь), информацию о том, что эта квартира, купленная в браке, признается частной собственностью супруги, а также иную информацию, которую стороны считают важным согласовать.

Составление договора можно доверить нотариусу. Для этого ему необходимо предоставить оригиналы паспортов, свидетельства о регистрации брака, а также документы на квартиру. Нотариус сам составит и заверит договор.

Когда необходимо переоформление квартиры

Ситуаций, при которых становится необходимым переоформление квартиры на законную супругу, множество, от банального желания ее владельца сделать приятное любимой жене, или его нежелания делить свое имущество с другими наследниками, до ситуаций, когда такие сделки совершаются во избежание наложения каких-либо взысканий на квартиру за долги мужа и так далее. Но, какими бы не были причины переоформления, сделать это возможно на законных основаниях.

В зависимости от того в какой период была куплена квартира – в браке или до брака, можно выбрать один из следующих вариантов переоформления: подписание брачного договора или соглашения о разделе имущества, либо передача квартиры по договорам купли-продажи или дарения.

Что произойдет, если я унаследую дом, а в нем живет другой владелец? | Путеводители по домам

Многие дома находятся в совместной собственности, то есть ими владеют два или более человека. Одна из форм собственности, которая позволяет двум или более людям получить право собственности на дом, называется совместной арендой. При долевой аренде каждый собственник владеет отдельной долей имущества, но также имеет право пользоваться им целиком. Общая аренда часто используется в тех случаях, когда владельцы хотят гарантировать, что они могут передавать свои доли другим лицам по наследству.

Наследование общей аренды

Все соарендаторы или совладельцы общей аренды владеют неделимыми долями, но эти доли не обязательно должны быть одинакового размера. Совладельцы в общей аренде также не обладают правом наследования, а это означает, что они не будут автоматически наследовать доли умерших совладельцев. Фактически, многие совладельцы в общей собственности передают свои доли оставшимся в живых наследникам, что приводит к проблемам. Если вы унаследовали долю в общей собственности, вам нужно решить, что делать с другими совладельцами.

Физическое разделение собственности

Закон позволяет физически разделять совместную собственность, но обычно это неосуществимо. Например, вы и другой совладелец дома, который вы только что унаследовали, можете физически разделить его в соответствии с вашей долей. Но если вы и другой совладелец вашего унаследованного дома не можете договориться о том, как физически разделить его, вам нужно будет изучить другие альтернативы. Совладельцы долевой собственности могут продать свои доли или предпринять иные действия для разрешения имущественных споров.

Продажа долевой аренды

Вы можете продать собственность, которой вы владеете в рамках долевой аренды, пропорционально вашей доле собственности. Например, если вы владеете 30 процентами общей земли, вам разрешено продать 30 процентов. Кроме того, совладельцы в общей аренде обычно не могут запретить другим совладельцам продавать свои доли. Кроме того, если совладельцы общей аренды не могут договориться о ее добросовестном использовании, один или несколько из них могут подать в суд с требованием принудительной продажи всего имущества.

Иски о разделе

Иск о разделе — это судебный процесс, направленный на то, чтобы заставить совладельцев разделить свою собственность. Если вы и совладелец дома, который вы унаследовали, не можете договориться о том, как его физически разделить, вы можете обратиться в суд с ходатайством об урегулировании его раздела. Вы также можете использовать иск о разделе, чтобы заставить продать весь совместно находящийся в собственности дом, который вы только что унаследовали. Суды, рассматривающие иски о разделе, обычно просто распоряжаются о том, чтобы имущество было продано, а выручка была разделена в соответствии с долями собственности.

Мирное урегулирование вопросов

Часто совладельцам общей аренды бывает разумнее прийти к мирному соглашению о любом использовании, а также о продаже, если это необходимо.Во-первых, иски о разделе могут быть дорогими и эмоционально тяжелыми для вовлеченных в них совладельцев. С другой стороны, вы также можете свободно продавать свою долю другим совладельцам или пытаться купить их долю в общей аренде. Наконец, если вы унаследовали дом, находящийся в совместном владении с другими людьми, просто оставить все как есть также может быть эффективной стратегией.

Совместное владение недвижимостью: понимание ваших прав

Если вы владеете недвижимым имуществом, например, домом или загородным домом, совместно с кем-то еще, кто получит его, если один из вас умрет? Вы можете подумать, что очевидным ответом будет «выживший владелец», и вы будете правы…. но только при определенных обстоятельствах. Правда в том, что есть разные способы владеть имуществом вместе с людьми, и то, кто получает имущественные интересы умершего владельца, зависит от того, как хранится имущество. Вот краткое изложение некоторых типов совместной собственности и их значение для оставшихся в живых владельцев.

Совместная аренда

Совместная аренда – это вид собственности между двумя или более лицами или организациями. В большинстве случаев доли собственности равны, но это не обязательно.Например, одному человеку может принадлежать 50 % имущества, а двум другим — по 25 %.

Давайте представим, что вы и трое ваших братьев и сестер унаследовали загородный коттедж ваших родителей в качестве общих арендаторов с равными долями. Каждый из вас будет иметь «безраздельный интерес» в собственности, что означает, что каждый из вас сможет использовать всю собственность, а не только ту ее часть, которая была обозначена как «ваша». В этом есть смысл.

Если один общий арендатор умирает, и имущество было сохранено только на его имя, права собственности переходят к их наследникам или назначенным бенефициарам.

Каждый из вас также будет иметь право продавать или передавать свою долю в собственности, и вам не потребуется совместное разрешение других арендаторов. Так что, если ваш брат потеряет интерес к имуществу в игре в покер, вы и другие ваши братья и сестры можете вести переговоры о выходных на озере с совершенно незнакомым человеком. Если ваша сестра не успеет заплатить свой подоходный налог, ее проценты могут в конечном итоге быть начислены IRS.

Что происходит с правами собственности, когда умирает один общий арендатор? Вместо того, чтобы автоматически переходить к другим общим арендаторам, если доля умершего в собственности принадлежит только их имени, она переходит к наследникам умершего по закону (если нет плана наследования) или к указанному бенефициару. в завещании или доверительном управлении.

Еще больше усложняет ситуацию то, что имущество, отличное от недвижимости, может находиться в общей собственности арендаторов. Это влияет на то, кто будет наследником по закону. Если имущество является недвижимостью, закон штата, в котором находится имущество, определяет, кто является наследником по закону. Если речь идет о личном имуществе, таком как автомобиль, право наследования регулируется законом штата, в котором умерший проживал на момент смерти.

Совместная аренда с правом наследования

Теперь давайте сравним совместную аренду и совместную аренду с правом наследства.Как и при совместной аренде, при совместной аренде все арендаторы имеют право пользоваться всем имуществом. Другое сходство заключается в том, что жильцов может быть два или более. Но есть много различий между этими двумя типами собственности.

Если совладелец с правом наследования умирает, другие совладельцы автоматически получают долю умершего.

При совместной аренде с правом наследования (JTWROS) все арендаторы имеют равные доли в собственности; Например, один не может владеть 25%, если другой владеет 75%.Все интересы должны быть созданы одновременно, и акт должен отражать имя каждого владельца, что не относится к общей аренде. Но, возможно, самая большая разница заключается в том, что происходит в случае смерти владельца: их доля в собственности переходит непосредственно к другому совладельцу (владельцам) вне завещания, независимо от того, что может быть сказано в документах по планированию имущества умершего.

Это может быть реальным преимуществом, как в примере с коттеджем выше. Ваши родители, вероятно, хотели, чтобы коттедж остался в семье.С JTWROS вы и ваши братья и сестры сможете пользоваться коттеджем на протяжении всей своей жизни, а последний оставшийся в живых брат станет полноправным владельцем. Никакого управления завещанием не потребуется в отношении имущества.

Однако JTWROS не всегда лучший вариант в любой ситуации. Допустим, ваш супруг унаследовал вместе с братом дом родителей в качестве совладельцев. Родной брат вашего супруга живет за границей, и вы с супругом всегда жили в одном доме.После тридцати лет проживания там вместе с супругом, содержания его и уплаты налога на имущество, супруг умирает. Кому принадлежит дом? Твой шурин. У вас ровно нулевое юридическое право на собственность. Ваш зять может захотеть сдать его в аренду или продать вам по хорошей цене, но это зависит от него, а не от вас.

Возможно, вы не можете контролировать то, как вы или ваш супруг(а) наследуете имущество, но вы можете контролировать, как вы решаете владеть им и оставлять его другим. Различные формы совместной собственности имеют множество последствий, и лучше всего поговорить с опытным юристом по планированию имущества и управлению завещаниями, чтобы понять, как выбранная вами форма собственности повлияет на ваших наследников.

Вам также может быть интересно прочитать:

Совместное владение имуществом после смерти: что происходит?

Линда Гэри | Fosters Daily Democrat

Кто из нас имеет совместный банковский счет с супругом, ребенком или родителем? Точно так же, когда мы делаем решительный шаг и покупаем дом или квартиру, довольно часто мы покупаем недвижимость совместно с кем-то еще. Это хорошая идея? Что происходит с совместно нажитым имуществом после смерти? Имеют ли преимущественную силу положения завещания или отзывного траста?

Если имущество находится в собственности «долевых арендаторов» (наиболее распространенная форма совместной собственности), то совладелец имеет право продать свою долю кому угодно без согласия сособственника.Существует также некоторый риск, поскольку имущество может быть предметом требований кредиторов совладельца. Когда совладелец умирает, его/ее доля имущества переходит в соответствии с его/ее волей (или другим завещательным документом, таким как траст). Если владелец умирает без завещания или траста, то имущество переходит в соответствии с законами штата о завещании (прописанным родственникам, независимо от того, было ли это желательно). Другой совладелец продолжает владеть своей долей.

Рассмотрим этот сценарий с практической точки зрения.Алекс, Бен и Чарли вместе покупают пляжный домик в качестве общих арендаторов. Это работает нормально в течение нескольких лет, но затем Алекс начинает испытывать финансовые трудности и хочет уйти. Он хочет продать пляжный домик, но Бен и Чарли этого не делают. Он просит их купить его долю, но у них нет на это денег. Алекс пытается найти покупателя, но не может найти никого, кто хотел бы стать совладельцем дома вместе с Беном и Чарли. Он застрял. Тем временем Бен неожиданно умирает, и требуется больше года, чтобы его поместье обустроилось, и теперь право собственности Бена переходит к его пожилой матери.Сейчас Алекс, Чарли и мать Бена являются совладельцами. Как видите, совместная собственность может быть сложной и может привести к непредвиденным последствиям.

Рассмотрим другой сценарий. Ваш престарелый отец больше не может хорошо справляться со своими делами, и без вашего ведома ваша сестра Сью добавила к своему банковскому счету счет, который подлежит оплате в случае смерти или удерживается совместно с правом наследования, чтобы она могла оплатить ваши расходы. счета отца за него. При любом назначении, когда совладелец умирает, оставшийся в живых наследует.Упс! Даже если у вашего отца было завещание или доверительное управление, в котором говорилось, что вы должны унаследовать наравне с сестрой, Сью автоматически будет владеть всеми активами на этих типах счетов, заменяя любое положение в завещании или доверительном управлении вашего отца. То же самое верно, если кто-то владеет имуществом в качестве совместных арендаторов или арендаторов целиком: в этом типе совместной собственности наследует оставшийся в живых.

Хотя это может быть эффективным методом передачи имущества после смерти, часто возникают непредвиденные последствия.Некоторые недостатки совместного владения имуществом таким образом включают:

Более высокие подоходные налоги. Обычно имущество, переданное в момент смерти, получает «повышенную основу», что означает, что наследники могут продать его без последствий для налога на прирост капитала. Это преимущество чаще всего связано с недвижимостью и инвестициями (например, владение акциями), которые значительно выросли с момента покупки. Однако, когда имущество или банковский счет принадлежат совместным арендаторам, доля совместного владельца в имуществе не увеличивается.Это означает, что любое увеличение доли совладельцев в активе между моментом добавления совладельца и датой смерти будет облагаться налогом на прирост капитала при продаже.

В качестве примера давайте сравним, что произойдет, если ваш отец купит свой дом в 1980-х годах за 305 000 долларов и впишет ваше имя в документ о совместной съемке. Когда он умер в 2019 году, дом на набережной теперь оценивался в 2 153 200 долларов. Если вы были на правах собственности с отцом в качестве сожителей, вы точно знаете свой дом.Здорово! Но если вы хотите продать дом сейчас, будет считаться, что вы имеете ту же базовую стоимость (305 000 долларов США) и не получите выгоды от повышения базовой стоимости. Скорее всего, вам придется заплатить налог на прирост капитала: 1 848 200 долларов будут облагаться налогом на прирост капитала (который, в зависимости от вашей налоговой категории, может достигать 20%).

Напротив, если бы вы могли унаследовать дом после смерти вашего отца и получить повышенную базовую стоимость, ваша базовая стоимость в доме будет считаться равной 2 153 200 долларов.Гораздо лучше, особенно если вы живете в таком штате, как Нью-Гэмпшир, где не взимается налог на наследство в случае смерти.

Потенциально более высокие налоги на дарение и наследство. Добавление чьего-либо имени к названию актива (например, дома) считается облагаемым налогом подарком. Если стоимость подарка превышает 15 000 долларов США (в 2019 году), необходимо подать федеральную налоговую декларацию о подарках. Как указано выше, переданное имущество не будет иметь права на поэтапную основу в случае смерти. Имущество, оставшееся у первоначального владельца, остается в его наследственной массе.

Таким образом, хотя совместное владение имуществом является обычным явлением, следует обратить внимание на детали. Понимание того, что определенные формы совместной собственности преобладают над условиями завещания или траста, поможет вам правильно оформить права собственности на активы или передать их в траст.

Линда Гэри — юрисконсульт отдела траста и недвижимости в McLane Middleton, P.A. С ней можно связаться по телефону (603) 628-1325 или по адресу [email protected]. McLane Middleton — крупнейшая юридическая фирма в Нью-Гэмпшире с офисами в Манчестере, Конкорде и Портсмуте, а также в Уоберне и Бостоне, штат Массачусетс.

Подводные камни совместной собственности

Совместная собственность, также известная как совместная аренда, представляет собой не что иное, как ловушку планирования. Хотя совместная аренда в течение многих лет подвергалась нападкам со стороны многих экспертов по планированию недвижимости, она остается, к сожалению, очень популярной формой владения недвижимостью. Совместная аренда — это ловушка, потому что вы не можете контролировать, куда переходит такое имущество после вашей смерти.

При совместной аренде каждому лицу принадлежит весь актив, а не его часть.Эта юридическая фикция двух или более человек, владеющих 100 процентами одного и того же актива, происходит от полного названия, данного совместной аренде: совместная аренда с правом наследования. «Право на оставление в живых» означает, что имущество принадлежит тому, кто умрет последним. Предыдущие совместители просто пользовались имуществом, пока были живы.

Имущество, находящееся в совместной аренде, является «неконтролируемым». Даже если совместный арендатор намеревается передать свою долю близким, имущество не контролируется инструкциями в завещании или доверительном управлении совместного арендатора.Совместная аренда автоматически переходит к оставшимся в живых владельцам автоматически в силу закона.

Имущество, находящееся в совместной аренде, может быть ловушкой, потому что сам термин имеет хорошие коннотации. Это подразумевает «нас двоих», партнерство, титульный брак, а также любовь. По крайней мере, на первый взгляд кажется правильным, чтобы люди, которые заботятся друг о друге, владели собственностью. Психологически это приятно, что для многих людей является реальным преимуществом совместного владения имуществом.

Как и во многих других скрытых проблемах, совместная аренда проста и удобна. Скорее всего, когда вы были женаты (если вы женаты), одним из первых финансовых действий, которые вы и ваш супруг предприняли, было открытие расчетного или сберегательного счета. Клерк, который помог настроить ваш счет, указал его на ваши совместные имена, когда вы ответили «да» на вопрос «Оба имени в счете?» То же самое верно для вашего первого дома или вашей первой машины. Кажется, что все вовлеченные лица (в первую очередь клерки и продавцы), независимо от того, знали они, что они делают, взяли под свой контроль ваше планирование и зарегистрировали вашу собственность в совместной аренде.

Для большинства людей недостатки совместного проживания намного превышают любые преимущества. Некоторые из наиболее разрушительных ловушек совместной аренды:

1. Контроль отсутствует, и имущество может перейти к непредусмотренным наследникам.
2. Нет возможностей для планирования.
3. Для супружеских пар завещание в лучшем случае откладывается, а не полностью избегается.
4. Для владельцев, не состоящих в браке, могут взиматься налоги на непреднамеренные дарения и налоги на смерть.

Рассмотрим каждую из этих проблем более подробно.Наша цель состоит в том, чтобы вы, как профессиональный консультант, могли дать своим клиентам четкие и убедительные ответы на вопрос, почему им следует избегать права собственности на имущество, находящееся в совместной аренде. Мы также предложим им другие способы владения своей собственностью, которые позволят им сохранить желаемый контроль.

Нет контроля, и собственность может перейти к непредусмотренным наследникам

Имущество, находящееся в совместной аренде, переходит к оставшемуся в живых совладельцу и никому другому, что бы вы ни делали. Если вы намерены оставить свою собственность супругу, а затем детям, совместная аренда не для вас.

Совместная аренда не гарантирует, что ваша собственность перейдет к тому, кого вы хотите. Например, если ваш супруг вступает в повторный брак, ваши дети могут быть непреднамеренно лишены наследства. Или, вопреки вашему желанию, ваш супруг может лишить наследства некоторых или всех ваших детей после вашей смерти. Если вы и ваш супруг вместе погибнете в результате несчастного случая, могут возникнуть серьезные вопросы относительно того, кто унаследует ваше имущество.

Пока живы совладельцы, они могут продать свою долю в совместном имуществе и отдать свою долю. В этом отношении совместная аренда аналогична другим формам собственности. Только после смерти совладельца вступают в силу его уникальные особенности. В Северной Каролине совместная аренда между мужем и женой называется арендой в целом. Он работает точно так же, как совместная аренда с правом наследования, за исключением того, что он более ограничительный. Пока оба супруга живы, необходимо согласие обоих, прежде чем имущество может быть передано.

Совместный арендатор имеет право снимать все деньги с банковского счета и имеет значительный контроль над другими видами собственности.Такой «контроль» может быть опасен, тем более что умерший арендатор не имел бы возможности оставить какие-либо указания, ограничивающие использование совместно нажитого имущества. Несмотря на то, что имущество находится в совместной аренде, предполагается, что совместный арендатор, который умирает, владеет 100 процентами собственности. В результате семья умершего арендатора не только теряет имущество (которое переходит к оставшемуся в живых совместному арендатору), но и должна платить все налоги на смерть. Совместная аренда между несупругами может создать наихудший налоговый сценарий: полное налогообложение имущества, которым никто даже не владеет.

Совместное владение не предоставляет вариантов планирования

Что делать, если вашему супругу или детям нужна помощь в управлении имуществом, которое вы им оставили? Совместное проживание не поможет. Что, если вы хотите оставить инструкции для своих близких относительно того, как, когда и почему будет использоваться ваша собственность? Совместная аренда не дает возможности для каких-либо указаний.

Если вы станете инвалидом, ваше имущество, находящееся в совместной аренде, может быть связано с живым наследством, в то время как вы отчаянно нуждаетесь в нем для ухода за собой или вашими близкими.Если ваш супруг станет инвалидом на момент вашей смерти, суд по наследственным делам «унаследует» имущество, находящееся в совместной аренде, и определит, как и когда оно будет использоваться в интересах вашего супруга. Больше подводных камней и возможных решений в следующий раз в последней части этой серии.

Завещание в лучшем случае откладывается, но не полностью избегается

Несмотря на уже обсуждавшиеся опасения, некоторые консультанты продолжают рекомендовать совместную аренду! Почему? Основная причина заключается в том, что совместная собственность обходит весь процесс завещания.Но это не совсем так.

Для супружеских пар совместная аренда не позволяет избежать завещания, а только отсрочивает его. Поскольку совместная аренда выходит за рамки планирования завещания или доверительного управления, она не требует завещания — в случае смерти первого супруга. Однако, когда второй супруг умирает, будет завещание. В ситуациях, когда оба супруга умирают вместе, будет как минимум одно завещание, а возможно, и два.

Для владельцев, не состоящих в браке, могут быть созданы налоги на непреднамеренные дарения и налоги на смерть

Когда лица, не являющиеся супругами, создают совместную аренду, они также часто создают налог на дарение.Часто пожилой родитель назначает сына или дочь совместным арендатором банковских счетов и/или другого имущества. В тот момент, когда это делается, IRS часто рассматривает передачу собственности как подарок, и если стоимость превышает 13 000 долларов (в 2011 году), об этом необходимо будет сообщить в IRS. В некоторых случаях налог на дарение может быть уплачен немедленно.

Когда совместный арендатор, не являющийся супругом, умирает, оставшийся в живых арендатор получает собственность. Если родитель с тремя детьми делает одного ребенка совместным арендатором (например, в доме), то этот ребенок наследует имущество, независимо от того, что говорится в завещании или доверительном управлении родителя.В результате (1) если ребенок эгоистичен, он или она может законно сохранить все имущество или (2) если ребенок щедр и разделяет наследство, ему или ей, возможно, придется заплатить налог на дарение. Совместная аренда чрезвычайно затрудняет планирование налога на недвижимость и может лишить клиентов возможности снизить налоговое бремя, возлагаемое на их близких.

Получите помощь в планировании вашего имущества и защите вашего имущества

Для многих клиентов решением всех этих проблем является создание отзывных живых трастов и передача права собственности в доверительное владение, а не в совместную аренду. Если вам нужна помощь в планировании вашего имущества и защите вашего имущества, позвоните в Carolina Family Estate Planning по телефону (919) 443-3035 , чтобы узнать, как начать работу.

Совместное владение имуществом может иметь непредвиденные последствия

Когда мы купили нашу квартиру в 2013 году, мы указали имя нашего сына в документах, думая, что это может пригодиться в будущем. Недавно мы обнаружили, опять же после прочтения ваших статей, что в документах не указано, какой тип аренды у нас есть, что, как сказал нам наш адвокат, означает, что это совместная аренда.

Мы хотим перейти на совместную аренду, чтобы быть справедливыми по отношению к нашей дочери, так как эта квартира составляет основную часть нашего имущества. Наш сын здесь не живет, у него свой дом.

Нам не удалось получить совет от нашего адвоката. Интересно, не могли бы вы сообщить нам, что связано с изменением и сколько это может стоить?

г-жа М.М., электронная почта

Собственность и в лучшие времена может быть сложной; совместное или совместное владение только усугубляет потенциальную сложность и путаницу. Именно здесь вы ожидаете, что юрист будет активно взаимодействовать со своими клиентами, чтобы убедиться, что они знают о последствиях.

По какой-то причине здесь этого не произошло. Или, если это так, были какие-то перекрещенные провода.

Среди частных лиц, как правило, существуют две формы совместной собственности – совместная аренда или совместная аренда. Звучит похоже, но они совершенно разные, с очень разным контролем над активом — будь то собственность, как в этом случае, или акции, картина или бэк-счет.

Совместная аренда предполагает, что каждый имеет равную долю в активе. Что еще более важно, когда один владелец умирает, его доля автоматически переходит к оставшемуся в живых владельцу (владельцам).

Долевая аренда, напротив, означает, что каждый из владельцев имеет контроль над отдельной долей актива. Это не обязательно должны быть равные доли, но при отсутствии какого-либо другого определенного распределения это будет презумпцией.

В этом сценарии каждый отдельный владелец может распоряжаться своей долей по своему усмотрению.Это может быть связано с их продажей или раздачей при жизни, или может быть, что они оставят это кому-то в завещании. Если они умрут, не сообщив, что должно произойти с их долей, с ней будут обращаться в соответствии с правилами отсутствия завещания, не зависящими от долей других владельцев.

Когда пара совершает покупку недвижимости, предполагается, что они действуют на условиях совместной аренды, если не указано иное. Для других совладельцев стандартной практикой является то, что форма аренды определяется в момент покупки и указывается при регистрации собственности в Земельном кадастре.

Я провел поиск в Земельном кадастре, но вашей собственности там нет, что означает, что сведения о ней должны быть доступны в Реестре сделок. Если, как советует ваш нынешний поверенный, в документах не указана конкретная форма аренды, я полагаю, что это будет рассматриваться как совместная аренда, учитывая обстоятельства покупки.

Когда вы купили квартиру в 2013 году, я полагаю, вы предполагали, что имя вашего сына в документах может быть полезно для целей налогообложения наследства или дарения в будущем. Это также указывает на договор о совместной аренде.

Однако я не уверен, что это сработает. В то время как совместная аренда действительно означает, что обе/все стороны владеют имуществом и что оно перейдет к оставшимся в живых совместным арендаторам без завещания, для целей расчета налога на наследство налоговые инспекторы, вероятно, потребуют доказательства того, откуда поступили средства для покупки имущества в первое место.

Если ваш сын не внес свою долю в покупной цене, налоговая служба, скорее всего, сочтет полную стоимость имущества не облагаемой налогом пороговой суммой наследства или налоговыми обязательствами.

В любом случае, каким бы ни было происхождение, ваша главная забота сейчас состоит в том, чтобы изменить соглашение, чтобы обеспечить равное обращение с обоими вашими детьми после вашей смерти, поскольку эта квартира, по сути, является вашим основным активом.

Вы говорите, что не смогли получить совет по этому вопросу от своего адвоката. Я немного в растерянности по этому поводу. Если нет конфликта интересов — т. е. адвокат отдельно представляет вас и вашего сына — я не вижу причин, по которым они не могли бы дать совет по этому вопросу.

Согласие

Это довольно простой процесс. Важно, однако, то, что вы не можете разорвать текущую договоренность без явного письменного согласия всех сторон. Это означает, что вам нужно будет заручиться письменным согласием на предложение вашего сына, а также каждого из вас двоих.

Если по какой-либо причине этого не будет, вы можете отдельно подать прошение в Высокий суд, чтобы отменить его отсутствие согласия, по сути, утверждая, что он был неразумен, отказывая в своем согласии.Но судебный процесс против собственного сына может быть сложным, а также может привести к серьезному разрыву семейных отношений. И, как и все, что связано с Высоким судом, это будет стоить значительных денег.

Однако если предположить, что ваш сын согласен на расторжение (предполагаемой) совместной аренды и его замену соглашением о том, что имущество находится в собственности в качестве общих арендаторов, при этом каждый владелец имеет оговоренную долю в имуществе, это вопрос подписание всеми сторонами довольно простого юридического документа, составленного с учетом ваших пожеланий.

Это будет составлено адвокатом, поэтому я довольно ошеломлен позицией вашего нынешнего адвоката, что он или она не может дать вам совет по процессу. Это должно стоить не больше пары сотен евро.

В Интернете есть юридические компании, которые предлагают такие услуги и документацию в Интернете менее чем за 150 евро, хотя, в целом, я предпочитаю — и я уверен, что вы — иметь дело со своим собственным доверенным юридическим консультантом.

Пожалуйста, присылайте свои вопросы Доминику Койлу, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street, Dublin 2, или по электронной почте [email protected]. Эта колонка предназначена для читателей и не предназначена для замены профессиональных советов. Никакая личная корреспонденция не будет вводиться по номеру или

Лучше использовать совместную собственность или траст для передачи дома?

Оставляя дом своим детям, вы можете избежать завещания, используя совместное владение или отзывное доверительное управление, но какой метод лучше?

Если вы добавите своего ребенка в качестве совладельцев вашего дома, каждый из вас будет иметь равные доли собственности в собственности.Если один совместитель умирает, его или ее доля немедленно прекращает свое существование, и другой совместитель становится владельцем всего имущества. Это позволяет избежать завещания.

Недостатком совместной аренды является то, что кредиторы могут наложить арест на имущество арендатора для погашения долга. Так, например, если соарендатор не выплачивает долги, его или ее кредиторы могут подать в суд в рамках «процесса раздела» с целью раздела имущественных интересов и продажи имущества, даже вопреки возражениям других владельцев.Кроме того, даже без проблем с кредитором один совладелец имущества может подать в суд на раздел имущества, поэтому один владелец может заставить другого владельца выехать.

Совместная аренда также влияет на прирост капитала для ребенка. Когда вы передаете имущество ребенку, налоговой базой для имущества является та же цена, по которой вы приобрели это имущество. Однако унаследованное свойство получает «шаг вверх» в базисе, что означает, что базой является текущее значение свойства. Когда вы умрете, ваш ребенок унаследует вашу половину имущества, поэтому половина имущества получит «шаг вверх» в основе. Но налоговой базой подаренной половины имущества останется первоначальная цена покупки. Если ваш ребенок продаст дом после вашей смерти, ему или ей придется заплатить налог на прирост капитала с разницы между налоговой базой и продажной ценой. Единственный способ избежать уплаты налога — чтобы ребенок прожил в доме не менее двух лет, прежде чем продать его. В этом случае ребенок может исключить из налогов до 250 000 долларов (500 000 долларов на пару) прироста капитала.

Если вы передадите свое имущество в отзывное доверительное управление, в котором вы будете бенефициаром, а бенефициаром будет ваш ребенок, после вашей смерти имущество перейдет к вашему ребенку без завещания.Траст выгоден еще и тем, что может гарантировать вам право жить в доме и учитывать изменения обстоятельств, например, смерть вашего ребенка раньше вас.

Еще одним преимуществом траста является налог на прирост капитала. Налоговая база имущества в отзывном доверительном управлении увеличивается, когда вы умираете, а это означает, что базой будет текущая стоимость имущества. Поэтому, если ваш ребенок продаст имущество вскоре после его наследования, стоимость имущества, скорее всего, не сильно изменится, а налоги на прирост капитала будут низкими.

В целом траст более гибкий и предоставляет больше возможностей для защиты вас и вашего ребенка, но обстоятельства всегда меняются. Вам следует поговорить со своим адвокатом о том, как передать свое имущество. Чтобы найти адвоката рядом с вами, перейдите сюда: http://www.elderlawanswers.com/elder-law-attorneys.

В чем разница между совместными арендаторами с правом на выживание и общими арендаторами?

Когда два или более человека владеют общественным имуществом, например домом, либо в качестве совместных арендаторов, либо в качестве арендаторов, каждый из них владеет долей (или долей) всего имущества. Это означает, что определенные участки собственности не принадлежат одному лицу, а принадлежат им в целом. Хотя совместные арендаторы с наследством во многом похожи на общих арендаторов, особенно в отношении права владения недвижимостью, существуют некоторые важные различия в отношении того, что происходит, когда совладелец умирает. Это может быть очень актуально, когда один из супругов умирает, а оставшийся в живых супруг теперь владеет недвижимостью один.

В этой статье рассматриваются основные различия между совместными арендаторами и общими арендаторами, а также то, как совместная собственность с правом наследования рассматривается каждым типом классификации арендаторов.Важно отметить, что штатами, в которых находится общественная собственность, являются Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин, в которых могут действовать разные законы о собственности супругов, недвижимости и действующих законах о совместной аренде.

Чтобы узнать больше, см. раздел FindLaw о завещании , в том числе Уклонение от процесса завещания.

Доля владения

Хотя ни один из владельцев не может претендовать на владение определенной частью имущества, общие арендаторы могут иметь разные права собственности.Например, арендатор A и арендатор B могут владеть по 25% дома каждый, а арендатор C владеет 50% имущества в целом. Общие арендаторы также могут создаваться в разное время; таким образом, физическое лицо может получить долю в собственности спустя годы после того, как другие лица заключили договор аренды в общей собственности.

Совместные арендаторы, с другой стороны, должны получить равные доли собственности по одному и тому же документу в одно и то же время. Условия совместной аренды или совместной аренды прописаны в акте, праве собственности или других юридически обязательных документах о праве собственности.Характеристика собственности по умолчанию для супружеских пар – это совместная аренда в одних штатах и ​​совместная аренда в других (см. 10 основных причин, по которым неженатые партнеры владеют недвижимостью в качестве совместных арендаторов).

 Совместная аренда расторгается, если один из арендаторов продает свою долю другому лицу, таким образом изменяя порядок владения на общую аренду для всех сторон. Однако совместная аренда может закончиться, если один или несколько соарендаторов выкупят остальных; если имущество продается и выручка распределяется поровну между владельцами; или если подан иск о разделе, который позволяет наследнику, наследующему имущество, продать свою долю.

Право на наследство

Одно из основных различий между двумя типами долевой собственности заключается в том, что происходит с имуществом, когда один из владельцев умирает. Когда недвижимость принадлежит совместным арендаторам с оставшимися в живых владельцами, интересы умершего владельца автоматически переходят к оставшимся в живых владельцам. Например, если четыре совладельца владеют домом и один из них умирает, каждому из трех оставшихся совладельцев достается одна треть доли собственности. Это называется правом на выживание.

Но общие арендаторы не имеют права наследования. Если в завещании умершего не указано, что его или ее доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общей доле принадлежит его или ее имуществу.

Получите помощь с вашим имуществом от местного прокурора

Планирование недвижимости может быть сложным, и правильный выбор сейчас избавит вас и вашу семью от проблем в будущем. Рассмотрите возможность встречи с юристом по планированию недвижимости, чтобы узнать больше о различиях между совместными арендаторами и общими арендаторами в отношении дожития.Начните сегодня, обратившись к местному юристу по планированию недвижимости.