Когда требуется согласие супруга?Любые сделки (отчуждение) недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, заключаются при наличии согласия супруга собственника (продавца, дарителя) недвижимого имущества на отчуждение (продажу, дарение, мену) этого имущества. В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса, такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по отчуждению (продаже, мене, дарению) любого недвижимого имущества требуется, если имущество было приобретено во время брака, за некоторыми исключениями. Недвижимое имущество, которое было получено Вами во время брака, но по безвозмездным сделкам: приватизация, получение наследства, дарение, — является вашей личной собственностью, здесь согласие супруга не требуется. Исключением из этого правила является отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору. Следует помнить, что имущество каждого из супругов, приобретенное ими до брака или полученное по безвозмездным сделкам (например, дарение), может быть признано их общей собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.), для отчуждения такого имущества необходимо истребовать согласие второго супруга. Бывают такие случаи, когда недвижимость приобретена в период брака, но фактически приобретена на деньги одного из супругов. Так, например супругу принадлежала часть жилого дома до заключения брака, в период брака он продает данную собственность и приобретает в этот же день квартиру, на деньги, полученные с продажи доли жилого дома, на приобретение которой супруга уже дает свое согласие. Данная квартира по всем документам будет являться совместно нажитым имуществом и только в судебном порядке супруг имеет возможность доказать, что данная квартира является его личной собственностью. Согласие не требуется, если недвижимость являлось Вашей собственностью до вступления в брак. Многие покупатели (одаряемые) заблуждаются в том, что если у собственника недвижимого имущества расторгнут брак, о необходимости согласия его бывшей(го) супруги(а) можно не беспокоиться. Если продавец (даритель) приобрел недвижимость во время брака, но потом развелся, и с момента расторжения брака не прошло три года, попросите документы, подтверждающие факт раздела совместно нажитого имущества между бывшими супругами. Это может быть соглашение о разделе имущества (желательно нотариально удостоверенное), мировое соглашение, утвержденное судом, решение суда о передаче имущества каждому из супругов, вступившее в законную силу. Если таких документов нет, то бывший супруг в течение 3- х лет с момента, когда он узнал о нарушении своего права (это срок исковой давности), может потребовать свою законную половину в праве собственности на квартиру, нажитую во время брака. Знайте, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Так, например супруги выбрали для приобретения земельный участок с жилым домом и на тот момент отношения были в семье хорошие. При подписании договора купли-продажи жена присутствовать не смогла и муж, каким-то образом, подписал за нее согласие на приобретение объекта недвижимости. Своевременно данный договор зарегистрирован не был и право собственности от продавца к покупателю не перешло. В дальнейшем супруги расторгли брак, и жена вновь заключила договор купли-продажи данного жилого дома с продавцом и зарегистрировала переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество на свое имя. При обращении бывшего супруга в суд за защитой своих прав, судом было отказано ему в признании первого договора купли-продажи действительным в связи с тем, что подпись на согласии супруги при заключении сделки не принадлежала супруге, которая пояснила, что о приобретении жилого дома и земельного участка не знала. Чтобы постараться избежать неприятностей, необходимо проверить у продавца (дарителя) его паспорт на наличие штампа о регистрации брака, сверить дату заключения брака и дату приобретения недвижимости. Но часто оказывается так, что человек в браке состоит, а штамп в паспорте отсутствует (например, при смене паспорта). В этом случае продавец (даритель) может ввести покупателя (одаряемого) в заблуждение и продать (или подарить), купленную им во время брака недвижимость без согласия супруга, а через некоторое время новоявленный собственник обнаружит в своем почтовом ящике повестку в суд. Несмотря на то, что права супруга, чье согласие не получено, нарушены, Закон на стороне обманутых покупателей. Совершенная одним из супругов сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, без согласия другого супруга, может быть признана недействительной по его требованию только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (то есть покупатель или одаряемый – в случае дарения) знала или заведомо должна была знать об этом. При сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество специалист по приему документов требует от всех участников сделки указать в своем заявлении семейное положение на момент приобретения недвижимости. В случае судебного разбирательства это может послужить доказательством того, что покупатель не знал о семейном положении продавца. Несмотря на то, что Закон защищает добросовестных покупателей, перспектива судебной тяжбы с обманутым супругом – мало привлекательна. Поэтому, приобретая квартиру, дом, земельный участок или иной объект недвижимого имущества будьте бдительны. А вот в случае уклонения супруга продавца от дачи согласия на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку можно оформить без согласия второго супруга.Когда требуется согласие супруга Так же нужно помнить, что получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества (продавца), но и от супруга покупателя. Это требование содержится в ст. 35 Семейного Кодекса, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи, с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество в собственность одаряемого переходит безвозмездно. Если недвижимость оформляется на обоих супругов, нотариальные согласия на покупку не нужны. Во избежание разногласий с будущим супругом заключайте брачный договор, определяющий имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения, о котором мы постараемся рассказать Вам в следующий раз.
|
Когда не требуется нотариально заверенное согласие супруга при приобретении земельного участка
Принято соответствующее Решение Верховного Суда РФ по делу № АКПИ15-1048 от 08.10.2015 (приложено ниже).
Дело касается положений приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, которым утверждён перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее — Приказ).
Приказ зарегистрирован 27.02.2015 в Минюсте России, регистрационный номер 36258, размещён (опубликован) 28.02,2015 на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru).
Пунктом 2 Приказа предписано, что лицо, подающее заявление о приобретении прав на земельный участок, предъявляет документ, подтверждающий личность заявителя, а в случае обращения представителя юридического или физического лица — документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, копия которого заверяется должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающим заявление, и приобщается к поданному заявлению. В случае приобретения земельного участка в собственность одним из супругов к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается нотариально заверенное согласие супруга на приобретение в собственность земельного участка.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437 утверждено Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, согласно которому к полномочиям этого федерального органа исполнительной власти отнесено принятие перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 5.2.25).
Следовательно, оспариваемое нормативное положение издано Минэкономразвития России при реализации предоставленных ему полномочий.
Положения статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, во исполнение требований которой издан Приказ, регламентируют отношения, связанные с предварительным согласованием предоставления земельного участка и подачей соответствующего заявления. Указанная норма, а также иные положения названного кодекса не содержат предписаний, обязывающих гражданина, состоящего в браке, подтверждать право на приобретение земельного участка без проведения торгов нотариально удостоверенным согласием супруга на приобретение в собственность земельного участка.
Отмечается, что отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы статьёй 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Данная норма направлена на определение правового режима имущества, приобретённого супругами в браке, и по своему смысловому содержанию не устанавливает обязанность супругов получать в нотариальной форме согласие другого супруга при обращении к уполномоченному органу с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
В свою очередь, отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга не является основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, которые предусмотрены статьями 39.15 и 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи земельного участка, который может быть заключён согласно статьям 39.1, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации при принятии уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно статье 550, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация такой сделки также не предусмотрена действующим законодательством, в том числе статьёй 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Подавая заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка либо впоследствии заявление о предоставлении земельного участка, гражданин не распоряжается подобной недвижимостью, поскольку не имеет соответствующих правомочий собственника вещи до дня регистрации необходимого права.
Таким образом, реализация гражданином права на приобретение земельного участка без проведения торгов не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Установленное во втором предложении пункта 2 Приказа предписание о том, что в случае приобретения земельного участка в собственность одним из супругов к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается нотариально заверенное согласие супруга на приобретение в собственность земельного участка, вводит дополнительную обязанность для граждан, выполнение которой не предусмотрено законом.
Так, перечень документов, прилагаемых непосредственно к заявлению о предоставлении земельного участка, определён пунктом 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, который в их числе не предусматривает нотариально удостоверенного согласия супруга, а полномочиями по расширению видов документов Минэкономразвития России не наделено.
Кроме того, реализуя полномочия на принятие перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, Минэкономразвития России осуществило нормативное правовое регулирование, в соответствии с которым сам утверждённый перечень, изложенный в приложении к Приказу, который, по смыслу закона, должен иметь исчерпывающий характер, не содержит в числе необходимых документов нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение в собственность земельного участка.
Исходя из изложенного оспариваемое нормативное положение не соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, что в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации влечёт признание его недействующим со дня вступления решения суда в законную силу с учётом того, что оно применялось.
Как оценить риски при покупке земельного участка?
Фото: Руслан Пряников
Иногда после приобретения участка суд может признать сделку недействительной и зачастую очень сложно вернуть потраченные деньги. В некоторых случая это даже невозможно, рассказал в интервью корреспонденту «Капитал.kz» директор адвокатской конторы NS Ренат Наинбаев. Чтобы избежать этой ситуации, нужно оценить все риски еще до покупки земельного участка, призвал он и пояснил, как это сделать.
— Когда речь идет о приобретении участка, особенно крупного, необходимо проводить правовой due diligence. Эта процедура включает оценку рисков предстоящей сделки. Основной риск заключается в том, что после покупки суд может признать сделку недействительной. Рассмотрим ситуацию, когда участок приобретается у физического лица. Для этого покупателю нужно нанять юриста, который поможет ему снизить многие риски, сохранить свои средства.
Во-первых, юрист должен проверить, состоит в браке продавец участка или нет. Во-вторых, желательно уточнить, на основании какой сделки продавец стал собственником участка: по дарственной, наследству или договору купли-продажи.
В-третьих, необходимо проверить фактическое месторасположение участка. Например, бывает так, что владелец объекта демонстрирует покупателю один участок, а де-факто ему принадлежит другой. Также границы участка могут быть смещены, может наблюдаться наложение границ участка на соседние. Для этого покупателю необходимо заказать землеустроительные работы. В Казахстане такие услуги предлагают несколько организаций.
Хотя обычно один экземпляр землеустроительного проекта всегда имеется у продавца участка. Этот документ выдается при переходе права собственности на участок. Например, после сделки купли-продажи.
До заключения сделки рекомендую получить справку о наличии или отсутствии обременений, имеются ли наложения границ на соседние участки. Этот документ можно получить в государственной корпорации «Правительство для граждан». Также нужно выяснить, в залоге участок или нет.
— Зачем покупателю нужно проверять семейный статус владельца участка?
— Это необходимо для того, чтобы при заключении сделки купли-продажи супруга или супруг продавца дали согласие на сделку. Оно заверяется нотариально. Желательно, чтобы супруг (супруга) присутствовал (а) при заключении сделки по продаже участка. Без этой процедуры супруга продавца имеет шанс оспорить сделку в суде.
Если брак был заключен позже 2005 года, данные о том, состоит ли человек в браке или нет, можно посмотреть в специальной базе, которая доступна нотариусам. А если продавец участка вступил в брак раньше – такой информации нет в базе. Продавец может ввести в заблуждение, заявив, что в браке не состоит, это впоследствии несет риск судебного разбирательства по иску другого супруга о признании сделки недействительной. Как раз целью правового due diligence является снижение таких рисков через проверку информации, предоставляемой продавцом.
— Вы упомянули, что имеет значение формат сделки, в результате которой участок стал собственностью продавца. Предположу, что более рискованны сделки по дарению, наследованию.
— Наиболее рискованны сделки дарения. Тот, кто подарил участок, может обратиться в суд не только с иском о признании сделки недействительной, но и с иском об отмене договора дарения. А оснований для отмены дарения может быть несколько. Одно из них –нанесение дарителю телесных повреждений. То есть достаточно обычной пощечины, чтобы суд отменил договор дарения. Естественно, для покупателя участка это несет дополнительные риски.
— В течение какого срока даритель может оспорить договор?
— В течение трех лет с момента заключения сделки. Но договор дарения может быть оспорен и по истечении этого срока. Так, даритель вправе отменить договор дарения, если одаряемый нанес ему телесные повреждения. То есть срок исковой давности в этом случае исчисляется с даты нанесения побоев. Если участок перешел в собственность по наследству, то оспорить эту сделку сложнее. Наследники в течение шести месяцев могут заявить о своем праве на наследование. Поэтому перед заключением сделки юрист должен посмотреть, когда собственник участка вступил в права наследования, сколько еще наследников претендовали на участок. Для полного исключения риска появления наследников нужно в СМИ разместить объявление о продаже участка. В нем важно указать фамилию и имя продавца, его контакты. В объявлении должна быть такая строчка: «если имеются требования к собственнику участка, прошу обратиться по контактам…».
— На это объявление могут откликнуться наследники?
— Не только. Это могут быть и кредиторы, у которых брал заем собственник участка. Они также имеют право подать в суд иск о признании сделки по продаже участка недействительной.
— Сколько может занять процедура due diligence?
— Если продавцом участка является физическое лицо – 15-20 рабочих дней, юридическое: – 25-30 дней.
— Сколько стоят услуги юриста по сопровождению процедуры оценки рисков?
— В среднем такие услуги обходятся от 2-3% от суммы сделки. В то же время стоимость таких услуг напрямую не зависит от стоимости сделки. В основном стоимость юридических услуг зависит от объема предстоящей работы по выявлению рисков.
Например, если земельный участок стоит 500 тыс. тенге, то на услуги юриста может быть потрачено 10 тыс. тенге. В этом случае юрист вряд ли возьмется за сопровождение процедуры due diligence, так как гонорар слишком мал.
— Какие еще шаги включает процедура due diligence?
— Перед покупкой участка также необходимо проверить, проходят ли с участием собственника участка судебные споры. Это могут быть как гражданские, так и уголовные дела. Для мониторинга нужно отправить запросы в судебные органы по месту нахождения участка, месту жительства собственника участка.
Уточню, может выясниться, что идут какие-либо судебные споры по взысканию суммы долга, оспаривание прав на земельный участок. Бывает так, что судебные споры есть, а арест на участок пока не наложен.
— По вашему опыту, почему чаще всего сделки по продаже участка признавались недействительными?
— Обычно по иску кредитора к собственнику участка. Поэтому рекомендую перед заключением сделки направить письма во все банки. В письме нужно сообщить о предстоящей сделке с участием продавца. Банкам необходимо предложить обратиться к покупателю участка, если с их стороны имеются препятствия для совершения сделки. Например, если у собственника участка есть кредиторская задолженность, обязательство предоставить участок в залог и т.д.
— Насколько сложно вернуть обратно средства за участок?
— Если суд по каким-то причинам признал сделку недействительной, то чаще всего вернуть деньги очень сложно. Для этого покупатель должен снова обратиться в суд о взыскании суммы за участок в связи с признанием сделки недействительной. Процесс возврата потребует больших затрат времени и ресурсов. Например, нужно будет оплатить госпошлину в размере 3% от суммы иска (стоимости участка). Услуги представителя могут обойтись до 10% от суммы иска.
— Кто покрывает эти издержки, истец?
— Их должен оплатить ответчик, то есть продавец участка. Но фактически добиться от ответчика погашения издержек очень сложно, как и получить обратно деньги.
— Какие процедуры оценки рисков необходимо пройти, если продавцом недвижимости является юридическое лицо?
— Все те процедуры, которые я уже перечислил, кроме проверки семейного статуса. Главное, нужно проверить, имеется ли у юридического лица налоговая задолженность. Налоговые органы при наличии долгов по налогам могут обратиться в суд о признании сделки по продаже участка недействительной.
Перед совершением сделки также нужно проверить, участвует ли юридическое лицо в судебных спорах. Кроме того, перед продажей участка должны быть соблюдены все корпоративные процедуры, которые описаны в уставе компании. Так, в некоторых компаниях этот вопрос решается общим собранием участников, в других – относится к компетенции совета директоров. В ходе правового due diligence нужно проверить, полностью ли продавец провел необходимые корпоративные процедуры для отчуждения участка. Желательно, чтобы на корпоративных процедурах продавца присутствовал представитель покупателя. Это необходимо, чтобы он удостоверился в легитимности корпоративного мероприятия, полномочиях участников. Так можно избежать риска фиктивных собраний.
При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.
Согласие супруга на покупку недвижимости – «Правовой Сервис»
Совместно нажитым имуществом супругов считаются денежные средства, полученные в процессе трудовой деятельности, социальные выплаты, дивиденды, движимое имущество и объекты недвижимости. При покупке квартиры, дома или земельного участка и регистрации купленного имущества супружеской парой требуется согласие мужа/жены на совершение такой сделки. Чтобы в дальнейшем избежать судебных разбирательств относительно общего имущества, юристы рекомендуют всегда оформлять согласие супруга на покупку недвижимости.
Юридическая компания «Правовой Сервис» оформляет письменное согласие супругов на приобретение недвижимого имущества в г. Санкт-Петербург и других регионах. Разрешение на дорогостоящую покупку заверяется нотариусом, чтобы исключить любые подозрения, касающиеся правомерности заключенной сделки.
Согласие супруга на покупку недвижимости 2018 год
Почему так важно оформить согласие на приобретение жилья? По закону один из супругов имеет полное право обратиться в суд для признания сделки недействительной, если недвижимость приобреталась в период совместного проживания. Особенно актуален этот вопрос при разводе, когда недвижимое имущество приобреталось в ипотеку.
Согласие дается на приобретение имущества, участие в долевом строительстве и на государственную регистрацию права собственности.
Считается, что жилье приобретается на совместные деньги, поэтому супруги являются совладельцами. Однако некоторые исключения из этого правила все же существуют.
Документы для оформления согласия супруга на покупку недвижимости
- гражданский паспорт мужа/жены, от чьего имени будет составлен документ;
- свидетельство о заключении брака, являющееся основанием для составления документа;
- квитанция об оплате нотариальных услуг согласно тарифам 2018 года.
Разрешение подписывается и оформляется на бессрочный или срочный период.
Опытные адвокаты нашей фирмы рекомендуют составлять срочный документ, чтобы в дальнейшем избежать неприятных ситуаций. Мы грамотно составим текст документа, учитывая нюансы вашего дела, нотариально оформим бумагу и с удовольствием поможем в других вопросах при покупке или продаже недвижимости в г. Санкт-Петербург и регионе.
Согласие супруга на аренду земли — Вопрос-ответ — Земельные споры
Предприниматель является собственником нежилого помещения, находящегося на неделимом земельном участке, принадлежащем субъекту Российской Федерации, Уполномоченным органом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключено соглашение о присоединении предпринимателя к договору аренды этого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Регистрирующий орган отказал в регистрации этого договора аренды, сославшись на то, что в представленных документах отсутствует нотариально удостоверенное согласие супруги предпринимателя на совершение указанной сделки или документ, подтверждающий, что предприниматель на момент подписания договора не состоял в браке.
Может ли арендодатель признать такой отказ незаконным в Арбитражном суде г. Москвы?
Добрый день!
Статьей 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ урегулированы именно отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов. В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Таким образом, ст. 35 СК РФ направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливает в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.
При заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.
Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., так и ст. 3920 ЗК РФ, действующей после указанной даты, независимо от согласия супруга (супруги).
При этом согласно п. 8 ст. 3920 ЗК РФ в течение 3 месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 данной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Иное толкование норм ст. 35 СК РФ может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга, что повлечет для него неблагоприятные последствия (государственная пошлина, судебные расходы, которые возникнут при обращении уполномоченного органа в суд с требованием заключить договор аренды земельного участка), а также к неисполнению принятого судебного акта о понуждении к заключению договора аренды.
Следовательно, для заключения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 3920 Земельного кодекса Российской Федерации не требуется согласия супруга арендатора.
Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.
нужно ли согласие второго супруга?
Совместное имущество – основа и неотъемлемый атрибут любой украинской семьи. Новые и подержанные автомобили, дома, квартиры, земельные участки приобретаются каждый день. Однако, помимо прочих процедурных нюансов оформления покупки, людей, состоящих в браке и расторгающих его, интересует вопрос о возможности покупки или продажи имущества без согласия супруга/супруги. Такие вопросы чаще всего остро заявляют о себе на этапе прекращения брачных отношений и тогда, когда начинается раздел совместно нажитого имущества. Рассмотрим, как ситуация урегулирована на законодательном уровне.Как известно, договора бывают разные. Есть договора, которые оформляются в простой письменной форме, а есть и те, которые подлежат обязательной государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению. Например, договор о покупке авто может быть заключен в простой письменной форме, а вот договор ренты или пожизненного содержания, а также договор купли-продажи недвижимости (квартиры, дома или земельного участка) подлежат в соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса Украины обязательному нотариальному удостоверению. Однако есть и нюансы. Например, в отношении автомобилей Гражданский кодекс Украины предусматривает некоторые исключения из общего правила (простой письменной формы) – обязательное нотариальное удостоверение договора найма транспортных средств при участии физлица (cт. 799 ГКУ) и договора ссуды транспортного средства, в котором хотя бы одной из сторон выступает физическое лицо (ст. 828 ГКУ). Это означает, что подлежит нотариальному удостоверению договор покупки автомобиля в кредит (через банковские учреждения).
А как же совместная собственность супругов? Неужели права второго из супругов ничем не защищены? В соответствии с ч.3 ст. 65 Семейного кодекса Украины заключение одним из супругов договора, требующего нотариального удостоверения и/или государственной регистрации, а также договоров, касающихся ценного имущества, согласие второго из супругов должно быть письменным. При этом в случаях, когда речь идет о нотариально удостоверяемых договорах – согласие также подлежит удостоверению нотариусом.
Далее ч.ч. 2, 3 ст. 61 Семейного кодекса Украины относят денежные средства, полученные одним из супругов в результате сделки (в том числе от продажи автомобиля или квартиры) к объектам общей совместной собственности супругов. Ч. 2 ст. 60 кодекса устанавливает презумпцию отнесения имущества, приобретенного во время брака, к совместной собственности. Это говорит о том, что супруг/супруга должны быть заранее осведомлены о том, что приобретается или продается вторым супругом во время брака, так как это напрямую воздействует на их имущественное положение.
Ч. 2 ст. 65 Семейного кодекса Украины наделяет жену или мужа, не давшего согласие на приобретение или отчуждение имущества (в том числе автомобиля или жилья), правом обратиться в суд с исковым заявлением о признании такой сделки недействительной. Исключение составляют лишь мелкие бытовые договора о покупке, к примеру, бытовой техники.
Однако не спешите делать выводы. В среде юристов практиков нет единого мнения по рассматриваемому вопросу. Многие правоведы утверждают, что даже в случае нотариально удостоверенного договора о купле-продаже имущества обязательности согласия второго супруга можно избежать, и вот как.
Ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины распространяется на отношения по распоряжению совместной собственностью путем отчуждения имущества. Денежные средства, выплачиваемые покупателем, не являются предметом отчуждения, поскольку не могут рассматриваться, как предмет договора. Деньги – всего лишь средство платежа. Когда же возникает вопрос о том, что выплаченные деньги являлись частью бюджета семьи – доказать их внесение в бюджет практически невозможно. Это могут быть и личные средства супруга или супруги. Отсюда, — оснований для признания сделки недействительной нет, поскольку требования к сделке, предусмотренные ст. 203 Гражданского кодекса Украины соблюдены.
Специалисты утверждают, что закон несовершенен и вопрос о наличии или отсутствии согласия супруга на осуществление сделки может быть рассмотрен в различных ракурсах. В то же время наличие такого согласия, да еще и нотариально удостоверенного является правовой гарантией того, что сделка не сможет быть признана недействительной по инициативе второго супруга.
Так или иначе, необходимость наличия согласия супруга на приобретение или продажу имущества должна устанавливаться в каждом отдельном случае индивидуально. Если вы запланировали совершение подобной сделки – обезопасьте себя, обратившись за помощью к опытному специалисту. Юридическая консультация поможет более детально рассмотреть вашу ситуацию и просчитать перспективу развития событий в результате тех или иных действий. Если же ваша супруга или супруг (возможно, бывшие) уже обратились в суд за признанием сделки недействительной, вам потребуется семейный адвокат или адвокат по жилищным вопросам (в случаях, когда вопрос касается недвижимости и жилья). Юрист точно найдет способ защитить ваши права и интересы, он также сможет представить ваши интересы в суде, экономя вам время и деньги.
Помните, залог успешного разрешения любой проблемы – это ее профилактика!
Вы можете получить консультацию у автора статьи:Донин Сергей для Lawyer.ua
Коварный полудом, или К чему готовиться, покупая загородный недострой
https://realty.ria.ru/20210813/nedostroy-1745608076.html
Коварный полудом, или К чему готовиться, покупая загородный недострой
Коварный полудом, или К чему готовиться, покупая загородный недострой — Недвижимость РИА Новости, 18.08.2021
Коварный полудом, или К чему готовиться, покупая загородный недострой
Присматривая себе участок для строительства загородного коттеджа, можно наткнуться на вариант с недостроенным домом. И здесь встает вопрос – нужно ли сразу… Недвижимость РИА Новости, 18.08.2021
2021-08-13T12:44
2021-08-13T12:44
2021-08-18T11:57
жилье
загородная недвижимость
технониколь
realty-гид – риа недвижимость
строительство
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/06/0f/1572936134_0:101:3072:1829_1920x0_80_0_0_009e539ab67a6f90b9b6314efae945e4.jpg
Присматривая себе участок для строительства загородного коттеджа, можно наткнуться на вариант с недостроенным домом. И здесь встает вопрос – нужно ли сразу отметать подобные предложения или все-таки стоит к ним присмотреться? Сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов объяснить, на что нужно обращать внимание при выборе загородного недостроя, а также перечислить все бонусы от такой покупки.Масштабы предложенияРеальный объем недостроенных объектов на загородном рынке оценить, конечно, сложно, поскольку это частные предложения, в основном вторичная перепродажа и преимущественно в деревнях или в коттеджных поселках, где реализация велась без обязательного подряда, указывает директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.Однако, по словам руководителя юридического отдела ТСН Недвижимость, сертифицированной компании Гильдии риелторов Московской области Елены Щербаковой, в настоящее время в продаже находится достаточно большое количество земельных участков с расположенными на них незавершенными объектами: недостроенными домами (садовыми, жилыми), гаражами, банями иными хозяйственными постройками в разной степени готовности. «Ориентировочно 20-30% от загородной недвижимости, предлагаемой к продаже нашим агентством», – приводит данные собеседница агентства.Стоит ли покупка свеч?Главный вопрос, который нужно задать себе перед тем, как решаться на покупку земельного участка с недостроем: «А в чем моя выгода?».»Первая выгода – это, очевидно, цена. Недострой, как правило, нелегко продать, это специфический объект, покупателей на него немного, и это вынуждает продавца просить за свой лот меньше денег. Вторая выгода – это время. Если какая-то часть строительных работ выполнена с надлежащим качеством и не требует дальнейшей переделки, то завершение строительства может занять меньше времени, чем возведение здания с нуля. Ну и, наконец, третья выгода — приобретение недостроенного объекта может позволить покупателю получить дом в той локации, где уже нет свободных участков под застройку и нет готовых домов, удовлетворяющих его требованиям» – приводит все варианты ответов на этот вопрос заместитель генерального директора Kaskad Недвижимость Ольга Магилина.Приведенные тезисы подтверждают и другие эксперты. Так, по словам Коган, участки с обременениями в виде строений «под снос» действительно подразумевают наличие определенной скидки или изначально низкую цену – минус 30-50% от рыночной стоимости участка.Хорошая локация также является весомым аргументом для рассмотрения загородного недостроя. «В 2007−2008 годах во время бурного роста девелопмента многие люди напокупали дорогой земли в классных местах под застройку. Затем деньги закончились и работы остановились. Теперь некоторые инвесторы скупают их, дают им новую жизнь и перепродают. Поэтому при грамотном расчете можно очень успешно заниматься этим и даже зарабатывать на таких проектах», − рассуждает руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов.Проверяем документыСледует отметить, что индивидуальные дома как недострой регистрируются крайне редко. Во всех остальных случаях, покупая недостроенный дом, вы будете фактически приобретать только земельный участок, подчеркивает Магилина.С этим соглашается Щербакова, вспоминая, что за ее многолетнюю практику сделка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства была только один раз.Более того, если незавершенный объект и вовсе пойдет под снос, то и документы на него будут в нагрузку, поскольку придется проводить процедуру ликвидации или реконструкции, а это тоже время и деньги, обращает внимание руководитель проекта Dom Technonicol Андрей Баннов.Следовательно, необходимо тщательно изучить документы именно на земельный участок, говорит Магилина.Далее следует проверить вид разрешенного использования земли, он должен позволять строить на участке индивидуальный дом (ИЖС), а, к примеру, сельскохозяйственные земли для этого не годятся, добавляет она. Нужно также обязательно выяснить, не находится ли участок в залоге.Опасные моментыНе нужно забывать, что любой сделке могут быть риски, связанные с ухудшением материального положения продавца, которое в будущем может повлечь его банкротство, напоминает Щербакова. Поэтому она настаивает на том, что в обязательном порядке необходимо проверить наличие долгов у продавца и его супруга по базе судебных приставов, а также произвести проверку подачи заявления этих лиц или их кредиторов о банкротстве, проверить наличие в отношении них судебных споров – обязательно по месту нахождения объекта и постоянному месту жительства (регистрации) продавца и супруга.Уже после того, как покупатель приобретет участок с недостроем и достроит его, оформляется право собственности на объект недвижимости, указывает она.Консервация и срок годностиЕсли вы все-таки решились на приобретение недостроя для дальнейшего завершения, важно учитывать способ его консервации, а также стадию, на которой строительство было заморожено, подчеркивает Баннов.»В строительстве очень много скрытых рисков, которые могут проявить себя на этапе эксплуатации. Например, при устройстве скатной кровли или каркаса слой утеплителя закрывается строительными пленками – ветро- и влагозащитой. Если в составе материала нет УФ-стабилизатора, при этом строители оставили его под открытым солнцем на пару дней, то в пленке запустился процесс старения. Это означает, что со временем она может начать разрушаться», – объясняет эксперт.Также Баннов указывает, что оставленный на долгий срок недострой из блока или деревянный каркас без финишной отделки приобретать довольно рискованно. Конструкция впитывает влагу. В процессе завершения строительства (во время монтажа внутренней или внешней отделки) влага может оказаться запертой внутри. А это уже мина замедленного действия. Повышается риск появления плесени и грибка, а в случае промерзания высока вероятность деструктивных изменений: трещин, разрушения и прочее. А если на фасаде или фундаменте уже появились трещины – это тревожный симптом, говорит он.Фундамент у недостроя – также зона повышенного внимания. Когда дом готов к эксплуатации, то бетонное основание должно быть тщательно защищено от воды. С этой задачей справляются отмостка, водосточная система и дренаж. Данные сооружения отводят воду от дома. Если же строительство заморожено, то весь объем осадков с крыши попадает к бетонному основанию. Вода не успевает уходить и с наступлением морозов замерзает. В твердом состоянии она увеличивается в объеме и давит на стенки фундамента. Летом лед тает, грунт оседает, давление слабеет. Такие подвижки негативно сказываются на фундаменте и служат причиной появления трещин и разрушений, предупреждает руководитель проекта Dom Technonicol.Как проверить недостройДля самостоятельной оценки состояния незавершенного дома есть мобильные приложения, вроде TN CHECK, с помощью которых можно провести «чекап» постройки, указывает Баннов. Работают они по следующему принципу: пользователь отвечает на вопросы чек-листа. На основе ответов программа выдает заключение по состоянию и износу. Кроме того, в приложении есть фотографии правильно выполненных узлов, с которыми можно свериться, добавляет он.Но для серьезного анализа Баннов все-таки рекомендует вызвать технический аудит, который сможет проанализировать состояние фундамента, несущих конструкций, перекрытий. В любом случае в недострое всегда скрывается довольно много рисков, не поддающихся инструментальному анализу.Уже после тщательной проверки можно продолжать работы. «Но имейте в виду, реконструкция – это отдельный вид строительства, нужно подбирать опытного и креативного исполнителя, который сможет сэкономить вам бюджет, применяя нестандартные решения, специфичные для этого сегмента стройки», – советует Баннов.
https://realty.ria.ru/20210713/dom-1741102952.html
https://realty.ria.ru/20210528/dachnik-1734592025.html
https://realty.ria.ru/20200605/1572524016.html
https://realty.ria.ru/20210224/dacha-1598758290.html
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2021
Марина Заблудовская
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/08/04/1744313449_9:0:2042:2033_100x100_80_0_0_058b57eac7c432cee5c237617bdcfca8.jpg
Марина Заблудовская
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/08/04/1744313449_9:0:2042:2033_100x100_80_0_0_058b57eac7c432cee5c237617bdcfca8.jpg
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/06/0f/1572936134_0:0:2732:2048_1920x0_80_0_0_32540b7bd09560a4650cc70123a561e6.jpgНедвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Марина Заблудовская
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/08/04/1744313449_9:0:2042:2033_100x100_80_0_0_058b57eac7c432cee5c237617bdcfca8.jpg
жилье, загородная недвижимость, технониколь, realty-гид – риа недвижимость, строительство
Присматривая себе участок для строительства загородного коттеджа, можно наткнуться на вариант с недостроенным домом. И здесь встает вопрос – нужно ли сразу отметать подобные предложения или все-таки стоит к ним присмотреться? Сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов объяснить, на что нужно обращать внимание при выборе загородного недостроя, а также перечислить все бонусы от такой покупки.
Масштабы предложения
Реальный объем недостроенных объектов на загородном рынке оценить, конечно, сложно, поскольку это частные предложения, в основном вторичная перепродажа и преимущественно в деревнях или в коттеджных поселках, где реализация велась без обязательного подряда, указывает директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.
Однако, по словам руководителя юридического отдела ТСН Недвижимость, сертифицированной компании Гильдии риелторов Московской области Елены Щербаковой, в настоящее время в продаже находится достаточно большое количество земельных участков с расположенными на них незавершенными объектами: недостроенными домами (садовыми, жилыми), гаражами, банями иными хозяйственными постройками в разной степени готовности. «Ориентировочно 20-30% от загородной недвижимости, предлагаемой к продаже нашим агентством», – приводит данные собеседница агентства.
Стоит ли покупка свеч?
Главный вопрос, который нужно задать себе перед тем, как решаться на покупку земельного участка с недостроем: «А в чем моя выгода?».
«Первая выгода – это, очевидно, цена. Недострой, как правило, нелегко продать, это специфический объект, покупателей на него немного, и это вынуждает продавца просить за свой лот меньше денег. Вторая выгода – это время. Если какая-то часть строительных работ выполнена с надлежащим качеством и не требует дальнейшей переделки, то завершение строительства может занять меньше времени, чем возведение здания с нуля. Ну и, наконец, третья выгода — приобретение недостроенного объекта может позволить покупателю получить дом в той локации, где уже нет свободных участков под застройку и нет готовых домов, удовлетворяющих его требованиям» – приводит все варианты ответов на этот вопрос заместитель генерального директора Kaskad Недвижимость Ольга Магилина.
Приведенные тезисы подтверждают и другие эксперты. Так, по словам Коган, участки с обременениями в виде строений «под снос» действительно подразумевают наличие определенной скидки или изначально низкую цену – минус 30-50% от рыночной стоимости участка.
13 июля, 15:42
Золотой теремок: сколько сейчас стоит построить загородный домХорошая локация также является весомым аргументом для рассмотрения загородного недостроя. «В 2007−2008 годах во время бурного роста девелопмента многие люди напокупали дорогой земли в классных местах под застройку. Затем деньги закончились и работы остановились. Теперь некоторые инвесторы скупают их, дают им новую жизнь и перепродают. Поэтому при грамотном расчете можно очень успешно заниматься этим и даже зарабатывать на таких проектах», − рассуждает руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов.
Проверяем документы
Следует отметить, что индивидуальные дома как недострой регистрируются крайне редко. Во всех остальных случаях, покупая недостроенный дом, вы будете фактически приобретать только земельный участок, подчеркивает Магилина.
С этим соглашается Щербакова, вспоминая, что за ее многолетнюю практику сделка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства была только один раз.
Более того, если незавершенный объект и вовсе пойдет под снос, то и документы на него будут в нагрузку, поскольку придется проводить процедуру ликвидации или реконструкции, а это тоже время и деньги, обращает внимание руководитель проекта Dom Technonicol Андрей Баннов.
28 мая, 14:53
Дачник-неудачник: 10 фатальных ошибок при покупке земельного участкаСледовательно, необходимо тщательно изучить документы именно на земельный участок, говорит Магилина.
«Как и в случае с покупкой любой другой недвижимости, нужно узнать, каким образом продавец стал обладателем участка, проверить, является ли он дееспособным, не состоит ли на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. При наличии супруга – получить его согласие на продажу», − инструктирует собеседница агентства.
Ольга Магилина
Заместитель генерального директора Kaskad НедвижимостьДалее следует проверить вид разрешенного использования земли, он должен позволять строить на участке индивидуальный дом (ИЖС), а, к примеру, сельскохозяйственные земли для этого не годятся, добавляет она. Нужно также обязательно выяснить, не находится ли участок в залоге.
Опасные моменты
Не нужно забывать, что любой сделке могут быть риски, связанные с ухудшением материального положения продавца, которое в будущем может повлечь его банкротство, напоминает Щербакова. Поэтому она настаивает на том, что в обязательном порядке необходимо проверить наличие долгов у продавца и его супруга по базе судебных приставов, а также произвести проверку подачи заявления этих лиц или их кредиторов о банкротстве, проверить наличие в отношении них судебных споров – обязательно по месту нахождения объекта и постоянному месту жительства (регистрации) продавца и супруга.
«При этом не будет лишним позадавать вопросы соседям о материальном положении и конфликтах в отношении продавца. Это мнение, конечно, будет достаточно субъективным, но если будет получена информация о резком ухудшении материального положения или конфликтной ситуации, то принимать решение о покупке надо с большей осторожностью», − рассуждает Щербакова.
Елена Щербакова
Руководитель юридического отдела ТСН НедвижимостьУже после того, как покупатель приобретет участок с недостроем и достроит его, оформляется право собственности на объект недвижимости, указывает она.
Консервация и срок годности
Если вы все-таки решились на приобретение недостроя для дальнейшего завершения, важно учитывать способ его консервации, а также стадию, на которой строительство было заморожено, подчеркивает Баннов.
«В строительстве очень много скрытых рисков, которые могут проявить себя на этапе эксплуатации. Например, при устройстве скатной кровли или каркаса слой утеплителя закрывается строительными пленками – ветро- и влагозащитой. Если в составе материала нет УФ-стабилизатора, при этом строители оставили его под открытым солнцем на пару дней, то в пленке запустился процесс старения. Это означает, что со временем она может начать разрушаться», – объясняет эксперт.
Также Баннов указывает, что оставленный на долгий срок недострой из блока или деревянный каркас без финишной отделки приобретать довольно рискованно. Конструкция впитывает влагу. В процессе завершения строительства (во время монтажа внутренней или внешней отделки) влага может оказаться запертой внутри. А это уже мина замедленного действия. Повышается риск появления плесени и грибка, а в случае промерзания высока вероятность деструктивных изменений: трещин, разрушения и прочее. А если на фасаде или фундаменте уже появились трещины – это тревожный симптом, говорит он.
5 июня 2020, 15:25
Лечим дом: как самостоятельно укрепить фундамент на старой дачеФундамент у недостроя – также зона повышенного внимания. Когда дом готов к эксплуатации, то бетонное основание должно быть тщательно защищено от воды. С этой задачей справляются отмостка, водосточная система и дренаж. Данные сооружения отводят воду от дома. Если же строительство заморожено, то весь объем осадков с крыши попадает к бетонному основанию. Вода не успевает уходить и с наступлением морозов замерзает. В твердом состоянии она увеличивается в объеме и давит на стенки фундамента. Летом лед тает, грунт оседает, давление слабеет. Такие подвижки негативно сказываются на фундаменте и служат причиной появления трещин и разрушений, предупреждает руководитель проекта Dom Technonicol.
«Лучше всего, когда готов полностью теплый контур: есть фундамент, стены и крыша. Но в любом случае важно понимать, сколько объект простоял без отделки, каким образом он был законсервирован. Обычно необратимые разрушения могут начаться, если простой длится более года», – заключает Баннов.
Андрей Баннов
Руководитель проекта Dom TechnonicolКак проверить недострой
Для самостоятельной оценки состояния незавершенного дома есть мобильные приложения, вроде TN CHECK, с помощью которых можно провести «чекап» постройки, указывает Баннов. Работают они по следующему принципу: пользователь отвечает на вопросы чек-листа. На основе ответов программа выдает заключение по состоянию и износу. Кроме того, в приложении есть фотографии правильно выполненных узлов, с которыми можно свериться, добавляет он.
Но для серьезного анализа Баннов все-таки рекомендует вызвать технический аудит, который сможет проанализировать состояние фундамента, несущих конструкций, перекрытий. В любом случае в недострое всегда скрывается довольно много рисков, не поддающихся инструментальному анализу.
Уже после тщательной проверки можно продолжать работы. «Но имейте в виду, реконструкция – это отдельный вид строительства, нужно подбирать опытного и креативного исполнителя, который сможет сэкономить вам бюджет, применяя нестандартные решения, специфичные для этого сегмента стройки», – советует Баннов.
24 февраля, 13:09
Дачное счастье: как перестроить частный дом без последствий> Ваш (а) супруг (а) должен дать согласие на распоряжение семейным имуществом
Вы с удовольствием читаете местную газету и наткнулись на объявление об открытии аукциона на лучший земельный участок. Кажется, это недалеко от того места, где вы живете; при ближайшем рассмотрении он кажется идентичным тому, который вы купили восемь лет назад вместе со своим супругом. Полагая, что это ошибка, вы звоните своему супругу, чтобы его успокоили. Ваш супруг небрежно говорит, что «мы» должны «DD Bank». Вы сейчас в панике, так как аукцион через пять дней.
Это ситуация, в которой оказались бесчисленные супруги. В более неудачных сценариях вы можете обнаружить, что ваш дом был продан, когда новые владельцы пошлют вас чемоданами. Суды завалены делами, в которых недовольные супруги отчаянно пытаются спасти свое имущество и обеспокоенные третьи стороны. Именно на этом фоне были внесены поправки / приняты различные законы о земле и браке, чтобы исправить эту явно несправедливую ситуацию.
Что такое согласие супруга?Согласие супруга — это требование, согласно которому для успешной продажи, передачи, аренды или дарения супружеской собственности оба супруга должны знать о сделке и согласиться с ней.Для прав на землю существует предписанная форма, которую оба супруга заполняют и которая должна быть представлена Регистратору при регистрации передачи, аренды или залога. Документы «Согласие супруга на перевод и согласие супруга на предъявление обвинения» доступны на сайте LawyerWangu®.
Раздел 93 Закона о регистрации земли предусматривает, что, если супруг получает долю в земле во время существования брака для совместного владения / использования обоих или всех супругов, имущество считается супружеской собственностью, с которой ведутся дела в соответствии с супружеской собственностью. Действовать.Раздел 12 Закона о супружеской собственности предусматривает, что один из супругов в моногамном браке не может в одностороннем порядке распоряжаться супружеской собственностью.
Раздел 12 также предусматривает, что супруги, состоящие как в моногамных, так и в полигамных браках, имеют интерес в супружеской собственности, которая может быть защищена предупреждением, предостережением или иным образом в соответствии с любым законом. Это означает, что супруг (а) может зарегистрировать предостережение / предостережение в Земельном реестре о том, что никакая операция не может быть совершена в отношении этой земли до того, как они будут впервые уведомлены.
Кроме того, в разделе 12 (3) говорится, что один из супругов является незаконным выселять другого супруга из супружеского дома во время существования брака. Только суд может принять решение о таком выселении.
Кто такой супруг?Раздел 2 Закона о браке 2014 года и Закона о семейном имуществе 2013 года описывает супруга как мужа или жену, состоящую в браке в соответствии с любыми признанными в Кении режимами брака. Признанными браками являются христианские, гражданские, традиционные, индуистские и мусульманские браки.
Это может показаться достаточно простым вопросом с довольно прямым ответом. Однако в деле Esther Njeri Mwangi v Equity Bank Ltd и другой [2017] eKLR суд постановил, что, хотя для предъявления иска требовалось согласие супруга, истец был обязан подпадать под действие положений на супружеское имущество путем доказательства наличия брака. Истец утверждала, что она вышла замуж за второго ответчика в соответствии с обычным правом Кикуйю, но не представила доказательств того же.Следовательно, суд не вынес решение в ее пользу.
Для того, чтобы подать заявление на получение согласия супруга, вы должны иметь возможность доказать, что вы являетесь супругом. Обычно по свидетельству о браке. Часть IX Закона о браке 2014 года требует, чтобы все браки регистрировались, а сторонам выдавались свидетельства о браке. Статья «Планирование брака по обычному праву»? Вот что требует от вас Закон, который регулирует процесс регистрации традиционных браков, заключенных до или после вступления в силу Закона о браке 2014 года и соответствующих Правил брака (обычных браков) 2017 года, доступно на сайте LawyerWangu®.
Что такое супружеская собственность?Вопреки распространенному мнению супружеская собственность — это не просто дом, который супруги занимают вместе. Сюда также входит любое имущество, приобретенное любым из супругов во время брака.
Согласно разделу 6 Закона о супружеской собственности супружеская собственность подразделяется на три категории:
- Супружеский дом (дома) — это любой интерес в земле, которая принадлежит или арендуется одним или обоими супругами и занята супругами в качестве их семейного дома, такого как дом, квартира, хижина и т. Д.
- Хозяйственные товары и имущество в супружеском доме; и
- Любое другое недвижимое и движимое имущество, находящееся в совместной собственности и приобретенное во время брака.
Следующие презумпции применяются к супружескому имуществу, приобретенному во время брака в соответствии со статьей 14 Закона о супружеском имуществе:
- Если собственность приобретается на имя одного из супругов, существует опровержимая презумпция, что она находится в доверительном управлении другого супруга и
- Если собственность принадлежит обоим супругам, существует опровержимая презумпция того, что их бенефициарные интересы равны.
Эти предположения означают, что без доказательств обратного собственность, приобретенная супругом (-ями) во время брака, принадлежит обоим супругам независимо от того, указаны ли имена обоих супругов в титульных документах, следовательно, перед продажей, сдачей в аренду, залогом должно быть согласие супруга. или дарение супружеского имущества.
Согласие супруга в полигамном бракеРаздел 12 (1) Закона о супружеской собственности предусматривает, что доля в супружеской собственности не может отчуждаться в любой форме во время существования моногамного брака и без согласия обоих супругов, будь то путем продажи, аренды, ипотеки, Подарок или иначе.Хотя это похвальное положение, оно вызывает уместные вопросы. А как насчет полигамных браков? Распространяются ли на них положения этого раздела? Если да, то как должно быть получено согласие супруга при наличии двух или более жен в случае браков, заключенных по обычному праву или мусульманских браков?
Прочтение статьи 12 (1) само по себе, по-видимому, подразумевает, что согласие супруга требуется только для моногамных браков. Такое толкование было бы дискриминационным по отношению к супругам, состоящим в полигамных браках, и подрывало бы прогресс, достигнутый в признании всех форм браков равными перед законом.В случае неоднозначности судебных решений суды рекомендуют рассматривать статут как единое целое, при этом одно положение подкрепляет другое, принимая во внимание исторический контекст, лежащий в основе законодательства.
Хотя Закон о супружеской собственности прямо не содержит положений о согласии супругов в полигамных браках, мы можем сделать следующие выводы из прочтения всего закона и применения целенаправленного толкования закона.
а) Требуется ли согласие супруга в полигамных браках?Да.Мы определили супруга как мужа или жену, состоящую в браке в соответствии с признанными режимами. Раздел 6 Закона о браке признает 5 форм браков и предусматривает, что браки, заключаемые в соответствии с обычным / мусульманским правом, являются полигамными / потенциально полигамными. Таким образом, к супругам в полигамном браке следует относиться так же, как к супругам в моногамном браке. В результате на практике все распоряжения супружеской собственностью должны сопровождаться согласием супруга, независимо от характера брака.
б) Как должно быть получено согласие супруга в полигамном браке?Раздел 8 Закона о супружеской собственности предусматривает имущественные права в полигамных браках в случае развода / раздельного проживания. Эти положения могут служить руководством для получения согласия супруга. В разделе указано, что:
- Семейное имущество, приобретенное мужчиной и его первой женой до того, как мужчина женится на другой жене, остается в равной мере за мужчиной и первой женой.Из этого мы можем сделать вывод, что согласие супруга на такую собственность будет получено от мужа и первой жены.
- Семейное имущество, приобретенное мужчиной после женитьбы на другой жене, считается собственностью мужчины и жен с учетом вклада, внесенного мужчиной и каждой из жен. Взнос определяется в Разделе 2 Закона о супружеской собственности как денежный, так и неденежный, такой как работа на ферме, управление семейным бизнесом / имуществом, работа по дому, уход за детьми и т. Д.Из этого мы можем сделать вывод, что согласие супруга на такую собственность будет получено от супруга (-ей) в соответствии с их вкладом. Например: если мужчина приобретает собственность на пожертвования всех своих жен, то согласие на такое распоряжение будет исходить от мужчины и всех жен. Если собственность приобретена за счет вкладов мужчины и его второй жены только , согласие супруга на такое распоряжение будет от мужчины и второй жены. В целях защиты распоряжения супружеской собственностью, когда требуется согласие одной из жен в полигамном браке, другие жены должны давать под присягой письменные показания под присягой, заявляя, что они не заинтересованы в конкретном расположении.
Супружеское согласие в полигамных браках — это серая область в законе, мы сделали вышеуказанные выводы с учетом текущей практики и положений. Мы руководствуемся любыми судебными заявлениями по этому же поводу.
Что произойдет, если вы овдовели / холостые / разведены или если ваша собственность не является супружеской собственностью?Если вы одиноки, разведены или овдовели, то согласия супруга не требуется, однако на практике установлено, что вам необходимо предоставить декларацию о семейном положении, сопровождающую обвинение, аренду или передачу для регистрации.Аналогичным образом, если собственность не является супружеской собственностью, то есть она была приобретена вне брака с супругом, это коммерческая собственность, или по такой другой причине зарегистрированный владелец должен дать письменные показания под присягой. В обоих случаях продавец должен предоставить аффидевит об отказе от согласия супруга, сопровождающий перевод / обвинение, доступный на сайте LawyerWangu®.
ЗаключениеСтатья 45 (3) Конституции провозглашает, что стороны в браке имеют равные права при вступлении в брак во время брака и при расторжении брака.Требование согласия супруга обеспечивает равенство прав супругов на распоряжение супружеской собственностью, поскольку оба должны соглашаться с любым таким распоряжением.
Перед тем, как избавиться от супружеской собственности, убедитесь, что вы откровенно поговорите со своим супругом (-ями) и проинформируйте их о любых последствиях такого распоряжения для семьи. Сделка, по которой супружеская собственность отчуждается без согласия, является недействительной по просьбе потерпевшего супруга.
Как покупатель, вы обязаны получить от потенциального продавца согласие супруга или письменное показание под присягой, отрицающее то же самое, что и в случае, для защиты ваших интересов в собственности.Раздел 103 Закона о регистрации земли предусматривает, что, если какое-либо лицо сознательно делает ложное заявление в устной или письменной форме в связи с любым распоряжением или сделкой, связанной с землей, или обманным путем обеспечивает регистрацию любого документа или инструмента, относящегося к земле, оно совершает правонарушение и, будучи осужденным, оно подлежат штрафу в размере до десяти миллионов шиллингов или тюремному заключению на срок до десяти лет или и того, и другого. Это последствия ложных заявлений в супружеском согласии, , заявлении о семейном положении , или под присягой, отрицании супружеского согласия или обманным путем получения согласия супруга.
АдвокатWangu®
| ГОСУДАРСТВО | ОБЩЕСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ | ПРИВОД | ДОМ | СУПРУГА ДОЛЖНА ПОДПИСАТЬСЯ | ОТДЕЛЬНЫЙ ПРИБОР |
| АЛАБАМА | № | № | Есть | Refis = ДаПокупка = Нет | № |
| АЛАСКА | Да; В 1998 году AK принял уникальный Закон о общественной собственности, в соответствии с которым супруги могут согласиться на создание общественной собственности.Однако для целей титула документы должны подписывать только супруги, наделенные титулом. | № | Есть | Есть | Да, это называется «отказ от прав на усадьбу» |
| АРИЗОНА | Да. Однако, если кредитор ищет общественную собственность, такую как заработная плата или зарплата супруга-заемщика, для погашения ипотечного кредита, супруг, не являющийся заемщиком, должен заключить семейное объединение, чтобы юридически обязать семейное сообщество к выплате. ипотечной ссуды. | № | Да; Залог по обоюдному согласию имеет приоритет перед усадьбой. Отказ от усадьбы не требуется. Усадьбы обычно не отображаются в свидетельстве о праве собственности, поскольку они создаются автоматически. | Да, за исключением случаев, когда собственность была приобретена одним из супругов до брака или подарком, по наследству или по наследству во время брака. | № |
| ARKANSAS | № | Есть | Есть | Есть | Да, свяжитесь с FNAS |
| КАЛИФОРНИЯ | Да — и муж, и жена должны подписать договор доверительного управления, который обременяет собственность общины.Если зарегистрированное право собственности на недвижимость является единственной и отдельной собственностью супруга, подпись супруга, не являющегося собственником, не требуется. Тем не менее, супруг, не являющийся собственником, должен оформить заявление об отказе от ответственности в отношении собственности (акт о прекращении права требования, акт о передаче между супругами и т. Д.) | № | Есть | Есть | Да, акт передачи между супругами или акт о прекращении права требования |
| КОЛОРАДО | № | № | Есть | Да; Не имеющий титула супруг должен расписаться только в том случае, если есть зарегистрированная заявленная усадьба.Отсутствует требование к подписи супруга без титула из-за установленного законом освобождения усадьбы. | Да, заявление о прекращении права требования |
| CONNECTICUT | № | № | № | № | НЕТ |
| Делавэр | № | № | № | № | Отсутствие отказа — супруг, не имеющий займа, должен подписать ипотеку, TIL и RTC, даже если супруг является единственным и раздельным супругом (проверено 01.10.08) |
| РАССТОЯНИЕ КОЛУМБИИ | № | №Закон 2000 года о внесении поправок в «Омнибусные трасты и поместья» стал законом примерно 26 апреля 2001 года, приданое было отменено. | № | № | До отмены закона отдельный документ был разрешен, но не предпочтительнее; назвал отречение |
| ФЛОРИДА | № | № | Есть | Да; Если приусадебная собственность, необходимо подписать ипотеку, отдельного отказа недостаточно | № |
| ГРУЗИЯ | № | № | № | № | НЕТ |
| HAWAII | № | № | № | № | НЕТ |
| ИДАХО | Есть | № | Да; Если приусадебная собственность, необходимо подписать ипотеку, отдельного отказа недостаточно | Есть | Можно использовать документ«Оставление усадьбы».Должен быть подготовлен поверенным. Редко используется |
| Иллинойс | № | № | Есть | Есть | «Отказ от права собственности на усадьбу» Особенности ипотеки |
| ИНДИАНА | № | № | № | № | НЕТ |
| ИОВА | № | № | Есть | Есть | № |
| KANSAS | № | Есть | Есть | Есть | Да, называли разными именами |
| КЕНТУКИ | № | Есть | Есть | Есть | Да, «освобождение от права на вдовство» |
| ЛУИЗИАНА | Есть | № | Есть | Да, если собственность не является отдельной собственностью супруга, подпись не требуется. | Да, «Отказ от освобождения усадьбы» |
| ГЛАВНАЯ | № | № | № | № | НЕТ |
| МЭРИЛЕНД | № | № | № | № | НЕТ |
| MASSACHUSETTS * См. Ниже | № | № | Да, однако необходимо зарегистрировать декларацию об участии в усадьбе | Есть | Да, «отказ от усадьбы» |
| MICHIGAN | № | Есть | Есть | Есть | № |
| МИННЕСОТА | № | № | Есть | Есть | № |
| MISSISSIPPI | № | № | Есть | Есть | № |
| MISSOURI | № | Да; Термин «Вдовец» не используется, а вместо этого называется «Брачные права». | Есть | Есть | Да, свяжитесь с FNAS |
| МОНТАНА | № | № | Есть | Есть | Да, при условии, что оформлено одновременно с ипотекой. Называется освобождением от прав на усадьбу и относится к ипотечной сделке | .
| НЕБРАСКА | № | № | Есть | Есть | № |
| НЕВАДА | Есть | № | Есть | Есть | Да, акт о прекращении права требования оформлен одновременно с ипотекой |
| НОВЫЙ HAMPSHIRE | № | № | Есть | Есть | № |
| НЬЮ-ДЖЕРСИ | № | Да; Применимо только к собственности, принадлежащей женатому лицу до 28 мая 1980 г. | Есть | Refis = Да. Любая титульная компания штата Нью-Джерси будет требовать подписи обоих супругов, поскольку новое право, известное как право совместного владения основным семейным местом жительства, распространяется на собственность, приобретенную 29 мая 80 г. или после нее = № | .Да, акт |
| НОВАЯ МЕКСИКА | Есть | № | Есть | Refis = ДаПокупка = Нет | Да, «Соглашение о единоличном и отдельном имуществе и передаче» или отказ от права требования или гарантийный акт |
| НЬЮ-ЙОРК | № | № | № | № | НЕТ |
| СЕВЕРНАЯ КАРОЛИНА | № | Да; Называется законом заменителем. | Есть | Refis = ДаПокупка = Нет | № |
| СЕВЕРНАЯ ДАКОТА | № | № | Есть | Есть | № |
| Огайо | № | Да. Согласно § 2329.66 Кодекса Rev. Однако это не влияет, не отменяет и не ухудшает залоговое право или судебное решение, вынесенное по ипотеке. Идентификатор. в § 2329.661. | Есть | Есть | № |
| OKLAHOMA | № | № | Есть | Есть | № |
| OREGON | № | № | № | № | НЕТ |
| ПЕНСИЛЬВАНИЯ | № | № | № | * Нет, однако титульная компания PA потребует обоих супругов, если поиск выявит или если кто-то знает о предстоящем разводе, не имеющий титула супруг должен присоединиться к договору или ипотеке.Аффидевит будет подписан одним из супругов, в котором будет указано, что в противном случае развод не ожидается. | НЕТ |
| Род-Айленд | № | № | № | № | НЕТ |
| ЮЖНАЯ КАРОЛИНА | № | № | Да; Государство усадьбы только для целей налогообложения. | № | НЕТ |
| ЮЖНАЯ ДАКОТА | № | № | Есть | Есть | № |
| ТЕННЕССИ | № | № | Есть | Есть | № |
| ТЕХАС | Есть | № | Есть | Есть | № |
| ЮТА | № | № | Да; Чтобы основное жилище считалось «усадьбой» для целей исполнения, владелец должен зарегистрировать декларацию усадьбы.Обычно такие заявления прекращаются до регистрации первого акта доверительного управления. | № | НЕТ |
| ВЕРМОНТ | № | № | Есть | Refis = ДаПокупка = Нет | № |
| ВИРДЖИНИЯ — подпись неназванного супруга требуется только в Дарственной грамоте. | № | Нет; Режим «расширенного наследства» — если в течение срока своей жизни супруг (а) передает имущество по цене ниже полной стоимости, то супруг должен присоединиться к договору или ипотеке. | № | Нет; Пока ипотека представляет собой добросовестную сделку, однако титульная компания штата Вирджиния может потребовать от обоих супругов подписать документы по обеспечению безопасности, поскольку один из супругов имеет возможность получить установленный законом интерес в имуществе умершего супруга вместо передачи имущества умершего супруга. буду. | НЕТ |
| ВАШИНГТОН | Есть | № | Есть | Есть | Отсутствие отказа — супруг, не имеющий займа, должен подписать ипотеку, TIL и RTC, даже если супруг является единственным и раздельным супругом (проверено 01.10.08) |
| ЗАПАДНАЯ ВИРДЖИНИЯ | № | Нет; Отменена в 1991 году. | Есть | Есть | № |
| ВИСКОНСИН | № | № | Да; Неспособность супруга, не имеющего титула, отказаться от усадьбы, приводит к аннулированию ипотеки. Отказ от усадьбы также может быть отменен отдельным актом. | Refis = ДаПокупка = Нет | Есть |
Один для покупки и два для продажи? Не всегда!
Агентам по недвижимости и инвесторам часто преподают аксиому: «Один нужен, чтобы купить, а два — продать.Отчасти это правда, а отчасти неправда. Как и во многих аксиомах, «все не так просто».
Во-первых, что означает аксиома? В переговорах по контракту могут быть супружеские пары или даже деловые партнеры, участвующие в качестве покупателей или продавцов. Это высказывание пытается ответить на вопрос: «Кто имеет право продавать» недвижимость; «У кого есть право покупать» недвижимость?
Сторона продавца в уравнении
Как правило, если собственность принадлежит двум сторонам (супругам или арендаторам), для совершения продажи требуется их подпись.Если мы собираемся обеспечить соблюдение договора купли-продажи 1234 Main Street, вы можете сделать это только в том случае, если оба или все владельцы подписали договор купли-продажи. Таким образом, стенография говорит: «Чтобы продать двое».
Здесь возникает другой вопрос: если один человек дает обещание, которое он не может выполнить (например, муж обещает продать дом, но жена отказывается дать согласие на продажу своей половины и не подпишет документ), какова ответственность стороны, давшей обещание? Короче говоря, даже несмотря на то, что покупатель не может преуспеть в наделении себя полным правом собственности в иске Specific Performance, покупатель все же может подать в суд на продавца за то, что он выполнил свое обещание передать право собственности на недвижимость.Другими словами, единственный продавец, который не может выполнять свои обязательства, все еще может оказаться на крючке из-за денежного возмещения убытков за невыполнение им условий контракта.
Эта концепция дополняется двумя конкретными положениями стандартной формы договора купли-продажи жилья Совета риэлторов района Цинциннати:
- Раздел 6 гласит: недвижимое имущество и другие предметы, перечисленные в Разделе 5, вместе с их соответствующими супругами.«
- Раздел 19 гласит:« Продавец… должен передать рыночный титул на Недвижимое имущество на основании акта общей гарантии или фидуциарного акта, если применимо, за простую абсолютную плату, с освобождением от выкупа ».
Раздел 6 откровенно сбивает с толку. Требуется ли для исполнения контракта подпись супругов? Кажется, это поддается обеим интерпретациям.
Раздел 19, с другой стороны, ясно говорит о том, что лицо, подписывающее договор в качестве продавца, обязуется совершить доброе дело «с освобождением от вдовства».«Для меня это означает, что продавец обещает, что, если потребуется подпись его жены или ее мужа, они ее получат. Покупатель не является проблемой получить вторую подпись для обеспечения этого обещания или выполнения.
Кроме того, хотя мы указываем, что неполный продавец (например, только половина супружеской пары) может оказаться на крючке в отношении денежного ущерба в случае невыполнения им своих обещаний, в равной степени верно и то, что продавец, не подписавший договор, не может быть принужден к совершению сделки только потому, что его супруга обещала это исполнение.
Что это означает с практической точки зрения? Ну, несколько вещей:
- За нарушение подписавшего продавца возможна только денежная компенсация.
- Средство правовой защиты в виде «особого исполнения», то есть принуждение неподписавшегося и упорствующего продавца передать законный титул на собственность, не может быть получено в таких обстоятельствах.
- Тем не менее, покупатель все еще может «нарушить правовой титул» на собственность, подав письменные показания по вопросам, касающимся права собственности, или судебный иск lis pendens , требующий права собственности на недвижимость из-за нарушения продавцом.Таким образом, даже несмотря на то, что покупатель не может в судебном порядке принудить продавца к исполнению, он также может помешать продавцу передать ясный титул кому-либо еще. В этом случае мы получаем старомодное противостояние.
Сторона покупателя в уравнении
Таким образом, у нас есть сторона уравнения покупателя. Может ли покупатель, женатый или нет, купить недвижимость самостоятельно? Безусловно. Единственный покупатель — без согласия своей супруги или делового партнера может от своего имени покупать недвижимость.Таким образом, поговорка «надо покупать».
Это означает, что если женатый покупатель подписывает контракт на покупку недвижимости, а затем ему подрезает крылья непокорная жена, которая отказывается подписать, он все равно может быть юридически удержан в отношении этого контракта либо в судебном порядке для конкретных действий, либо в денежном выражении. убытки. И то, что его жена не подпишет, не оправдывает его выступления.
Тогда возникает еще один вопрос: может ли покупатель профинансировать эту покупку? Что ж, для того, чтобы женатый человек занимал деньги на покупку недвижимости, супруга должна поставить подпись на ипотеке, чтобы выплачивать ей проценты по выручке.Итак, вопреки аксиоме, на покупку может потребоваться «двое». Теперь, если покупатель может заплатить наличными или получить ссуду, не обеспеченную ипотекой, то он может покупать самостоятельно. Но, в противном случае, «для покупки нужны еще двое».
Наконец, покупатель может избежать выполнения своих обязательств по контракту, если его супруга отказывается участвовать в процессе подачи заявления на ипотеку, но это более сложный юридический анализ. Это будет зависеть от языка контракта и фактов.
Могу ли я продать свой дом без согласия супруга? Муж или жена
Этого нельзя избежать, это непростая тема, но мы понимаем, что если вы переживаете развод или развод, ваш дом может быть самым большим активом, который вы оба внесли, и вы можете захотеть продать дом только для того, чтобы продолжайте жить своей жизнью, но ваш муж или жена могут находиться в разных местах.Это вопрос, который мы получаем довольно часто: можете ли вы продать свой дом без согласия партнеров?
Ответ немного сложнее, чем просто да или нет. Мы предоставили экспертную информацию о ваших разрешениях на то, когда вы можете и не можете продавать дом.
Быстро перемещайтесь по статье, используя ссылки ниже:
Можете ли вы продать свой дом без согласия супруга?
Есть определенные обстоятельства, при которых вы можете отказаться от продажи вашего дома.Вы можете продать дом без согласия вашего супруга (включая гражданские партнерства) только в том случае, если они не являются совладельцами. Если вы являетесь единственным лицом, указанным в официальных копиях или свидетельствах о праве собственности на недвижимость, то вы являетесь единственным владельцем и не попадаете в эту категорию. Это означает, что вы можете продавать, сдавать в аренду или повторно сдавать недвижимость в собственность, делать с ней практически все, что захотите, без разрешения супруги / супруги.
Они касаются выплат за дом или документов о праве собственности?
Когда мы говорим о совместной собственности на имущество, мы имеем в виду именно это.Существует большая разница между именами на платежах за дом и именами в титулах, которые вы, возможно, не осознавали. Указание на выплате за дом означает, что вы несете ответственность за выплаты, но не означает автоматически, что вы являетесь совладельцем. Знайте разницу, и где вы стоите, прежде чем спешить с какими-либо действиями, ваш супруг может быть на погашении дома, но не на документах о праве собственности, что все равно будет означать, что вы можете продать собственность.
Купим Ваш дом за 7 дней! Без стресса, без хлопот и без обязательств…
Получить предложение
Что может сделать ваш супруг, если вы хотите продать?
Если вы посмотрите на продажу собственности, потому что ваш супруг (а) не является совладельцем, то они все равно могут сделать что-то, чтобы попытаться помешать вам продать собственность.Ваш (а) супруг (а) может подать заявление о предоставлении права на жилище, чтобы получить разрешение на проживание в пределах собственности, что, очевидно, будет означать, что вы не можете продавать в течение определенного периода времени. Если они подадут заявку на это, земельный кадастр свяжется с вами, чтобы сообщить вам и сообщить, что это может означать. Что вам нужно сделать, если это произойдет, так это обратиться за юридической консультацией, чтобы попытаться выкупить право на продажу своей собственности.
Если ваш (а) супруг (а) заплатил в счет погашения дома, любых ремонтных работ или строительных работ на участке, тогда он может подать заявление о выдаче разрешения на проживание в нем, что опять же, если оно будет предоставлено, будет означать, что вы не можете на законных основаниях продать недвижимость. .Для этого им придется использовать для этого адвоката, и дело может пойти в суд, что может оказаться дорогостоящим или выгодным для обеих сторон. Суд признает, что они имеют установленный интерес в собственности и могут иметь право на долю в ее стоимости при ее продаже. Это довольно сложная область, каждый случай различается, потому что обстоятельства разные, и вклады тоже могут быть разными, поэтому рекомендуется юридическая консультация, если дело дойдет до этого этапа.
Может ли совладелец принудить к продаже? Работает иначе!
Если у вас есть совместное владение недвижимостью, вы не можете продавать ее без разрешения супруга, и реального способа обойти это невозможно.Однако у вас есть несколько вариантов того, что вы можете сделать:
- Вы можете предложить купить их долю в собственности, но получите независимую оценку, чтобы убедиться, что установлена справедливая цена.
- Вы можете согласиться продать его вместе по согласованной цене и процентным разделением
- Если ваш супруг отказывается сотрудничать, вам нужно будет подать иск о разделе и продаже в суде.
Если это вообще возможно, вам следует попытаться урегулировать его во внесудебном порядке, хотя бы не только из-за стоимости, но и потому, что это означает, что исход не в ваших руках, и вы оба можете не получить то, на что надеялись.
Хотите быстро продать свой дом?
Вы ищете быстрое решение запутанной ситуации? Мы можем помочь. Если вы хотите быстро продать свою недвижимость за наличные всего за 7 дней, свяжитесь с нами сегодня. Как указано выше, мы сможем купить вашу недвижимость только в том случае, если у вас есть согласие вашего партнера или он не считается совладельцем. Если вы заинтересованы в получении ценового предложения, мы можем предоставить его всего за 24 часа. Для этого просто ответьте на несколько вопросов о вашем доме, используя наш онлайн-процесс расчета цен:
Совершенно БЕСПЛАТНОЕ предложение наличных без обязательств в течение 24 часов
Начало работы
Сколько мы предложим за ваш дом?
Получение первоначального предложения на ваш дом совершенно бесплатно, и если вы не совсем уверены, сможете ли вы продать его из-за того, что у вас есть права собственности, мы можем помочь вам поговорить об этом. через и попробуйте найти решение.Наша услуга — это быстрая продажа дома, что означает, что мы можем купить ваш дом всего за 7 дней за наличные, при этом все обрабатываем за вас и избавляемся от стресса и хлопот, связанных с традиционным процессом продажи, однако, в свою очередь, мы полностью прозрачны в том смысле, что мы не можем предложить полную рыночную стоимость.
Следующий вопрос, который у вас возникнет, вероятно, будет связан с тем, сколько мы можем предложить за вашу собственность. Мы хотели бы иметь возможность предоставить вам точную цифру, она действительно зависит от вашей собственности, местоположения и состояния, хотя, как правило, мы обычно предлагаем около 80% от ее стоимости.Достаточно быстро поговорить с нами, и мы сразу же сможем дать вам приблизительную оценку того, что мы можем предложить, чтобы вы могли определить, выгодна ли вам эта услуга.
Почему выбрали нас?
Что отличает компанию по закупке недвижимости и почему вы должны выбрать нас, а не традиционного агента по недвижимости? Что ж, как мы уже упоминали, мы можем купить ваш дом всего за 7 дней, это быстро и легко. Здесь нет брокеров или посредников, у нас есть собственные деньги, чтобы купить вашу недвижимость.Мы можем помочь вам на каждом этапе процесса, поскольку мы опытные эксперты по недвижимости и расскажем вам о продаже вашей собственности и о том, требуется ли вам согласие.
Мы также пользуемся доверием в отрасли и являемся частью The Property Ombudsman и Национальной ассоциации покупателей недвижимости, что означает, что мы должны придерживаться высоких стандартов обслуживания и соблюдать определенные правила поведения.
Ведущие покупатели недвижимости в Великобритании за наличные. Чтобы начать работу, ответьте на несколько простых вопросов…
Узнать больше
Может ли совместный собственник заложить недвижимость без согласия другого собственника? | Руководства по дому
Фрейзер Шерман Обновлено 27 декабря 2018 г.
Если вы разделяете собственность с кем-то еще — супругом, деловым партнером, родственником — маловероятно, что он сможет взять ипотечный кредит или ссуду под залог собственного капитала без вашего согласия.Однако это не совсем невозможно. Многое зависит от условий вашего соглашения о праве собственности и типа собственности, которую вы разделяете.
Типы собственности
Если у вас есть совместная аренда с правом наследования, вы и ваш совладелец имеете равные доли в собственности. Если один из вас умирает, ее доля переходит к другому. При общей аренде доли могут быть неравными, и вы можете оставить свою собственность кому угодно. Когда вы и ваш супруг (а) покупаете недвижимость вместе, многие штаты — в зависимости от своего законодательства — по умолчанию рассматривают это либо как совместную аренду с правом наследования, либо как полную аренду.Полная аренда дает вам обоим полную и равную долю в собственности. Ни один из вас не может заложить или продать его без согласия другого.
Соглашение о праве собственности
Если вы владеете недвижимостью в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, полезно иметь договор, в котором прописаны условия. Предположим, вы платите 60 процентов ипотечного кредита и ожидаете, что 60 процентов собственности будет принадлежать вам: если это не оговорено в соглашении, суд может постановить, что вы и ваши совладельцы должны делить долю в равных долях. Если у вас есть письменное соглашение, в котором говорится, что один собственник может принимать односторонние решения о получении ипотеки или рефинансирования — или в соглашении указано, что это может быть только совместное решение, — это решает вопрос, пока соглашение действует в соответствии с законы вашего государства.
Ссуды
Если ваш совладелец не имеет права получить ипотечный кредит в одиночку, большинство кредиторов не обратятся к этой сделке. Без вашей подписи на документах, подтверждающих сделку, кредитор не может лишить права выкупа и получить собственность, поэтому оформление ипотеки было бы рискованной игрой. Однако ваш совладелец может найти кредитора, готового предложить вторую ипотеку под ее долю в доме. Если каждый из вас владеет, скажем, 120 000 долларов из дома стоимостью 240 000 долларов с ипотечным кредитом на 80 000 долларов, у нее есть 80 000 долларов собственного капитала, под которые можно взять взаймы.
Эффекты
Даже если ваш совладелец берет взаймы только под свою долю, это не означает, что ваша доля собственности в безопасности. Если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор может обратиться в суд и наложить арест на ее долю дома. Если после этого вы попытаетесь продать дом, вам придется сначала выплатить залог. В некоторых случаях кредитор может обратиться в суд и принудить к продаже, чтобы получить деньги.
Могу ли я быть отстранен от дела без согласия?
Как правило, лицо не может быть отстранено от дела без его согласия и подписи на нем.При отсутствии судебного иска с постановлением суда, такого как обращение взыскания или раздел, единственный способ передачи доли собственника в недвижимом имуществе — это надлежащим образом оформленный, признанный и зарегистрированный акт, передающий интересы этого собственника новой стороне. Если два или более человека совместно владеют недвижимостью в качестве общих арендаторов, совладелец не может удалить другого совладельца, совершив новый договор — человек может передать только то, что ему принадлежит. Титульная компания будет проверять все переводы, чтобы удостоверить владельцев записей, и те, кто имеет интерес в собственности, должны будут оформить договор с покупателем.
Чтобы проиллюстрировать, что если A и B совместно владеют недвижимостью как общие арендаторы, каждый из которых владеет пятидесятипроцентной долей участия, и A выполняет последующий акт передачи собственности C без присоединения B к этому договору, A передала только то, что у нее было, то есть пятьдесят процентов. доля в C. B остается владельцем остальных пятидесяти процентов, и теперь является совладельцем C.
Напротив, если собственность находится в полной собственности арендаторов, как правило, между супругами, то совладелец не может передать свою половину без согласия другого.В штате Нью-Йорк, если пара разводится, совместная собственность автоматически становится общей арендой.
Что делать, если один совладелец хочет продать недвижимость, а другой совладелец или совладельцы нет?
Обычным явлением в сфере трастов и поместий является ситуация, когда один совладелец хочет продать собственность, а другой — нет. В типичном сценарии родитель умирает, а дети наследуют его недвижимое имущество. Если один ребенок, который сейчас является совладельцем, отказывается продать или выкупить других братьев и сестер, единственным вариантом для братьев и сестер является действие раздела.В деле о разделе суд предписывает сторонам продать его третьей стороне, разделив выручку в соответствии с интересами сторон. К сожалению, этот процесс дорогостоящий и требует времени в судебной системе. Если этот сценарий вызывает беспокойство, лучше всего поговорить с опытным юристом, который может правильно составить документы по имущественному планированию, чтобы избежать этой ситуации.
Юридическая помощь в сфере недвижимости и планирования недвижимости
Если вы считаете, что кто-то незаконно передал вашу долю в недвижимость путем подделки вашей подписи или каким-либо другим способом, вам следует поговорить с опытным юристом по недвижимости, чтобы рассмотреть ваши варианты.Когда в мошенничестве участвуют пожилые люди, которые стали недееспособными, процедура опеки и передачи часто является самым быстрым способом решения проблемы перевода. В противном случае гражданский иск о «тихом праве собственности» необходимо будет подать в Верховный суд округа, в котором находится недвижимость.
Покупка дома, когда не замужем? Подумайте об этих вещах. — Советник Forbes
От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.
Решение о покупке дома — захватывающее, но оно может быть особенно сложным, если вы совершаете покупку со значимым человеком, который не женат на вас.
Не состоящие в браке пары должны четко сообщать друг другу и своему кредитору о своих финансах и ожиданиях в отношении домовладения, не забывая при этом план действий на случай непредвиденных обстоятельств в случае разрыва отношений.
Хотя большинство пар, которые покупают дом, состоят в браке, становится все более распространенным владение домом в качестве партнеров.Фактически, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов (NAR), 20% людей, купивших дом в течение 12 месяцев, закончившихся в июле 2020 года, не состояли в браке и были в возрасте от 22 до 30 лет. В целом на тот период не состоящие в браке пары составляли 9% всех домохозяйств, покупающих жилье.
Мы расскажем, что следует учитывать, если вы не состоите в браке и планируете купить дом вместе со своим партнером.
Что следует знать при покупке дома не состоящим в браке
Покупка дома с партнером может быть разумной инвестицией в ваше будущее, но пары, не состоящие в браке, сталкиваются с уникальными проблемами при совместной покупке недвижимости и поиске финансирования.К счастью, есть несколько мер предосторожности, которые вы можете предпринять, чтобы защитить себя и своего партнера в случае разрыва или другого неожиданного события. Перед совместной покупкой дома вам и вашему партнеру необходимо:
Соглашение о финансировании
Ипотечный кредит может иметь огромные последствия для ваших финансов. Поговорите со своим партнером о своем бюджете и о том, сколько вы готовы финансировать, прежде чем начинать поиск дома. В рамках этого процесса проверяйте финансы каждого партнера, включая кредитные рейтинги, ежемесячное обслуживание долга и любые другие факторы, которые могут повлиять на вашу способность покрывать расходы на жилье.Когда вы узнаете, сколько каждый из вас может вносить ежемесячно, подсчитайте, сколько дома вы можете позволить себе профинансировать.
Составьте план распределения затрат
Хотя разделение затрат 50/50 может показаться простым способом разделить обязанности домовладельца, это не всегда так просто. Чтобы все были на одной странице, выясните, кто будет нести ответственность за налоги на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев, страховые взносы и расходы на обслуживание, прежде чем покупать дом.Также подумайте, как вы разделите коммунальные, интернет, кабельные и другие бытовые расходы.
При разделении затрат может быть полезно открыть совместный банковский счет специально для общих расходов, которые каждый партнер вносит регулярно. Для некоторых домовладельцев наличие специального счета для выплат по ипотеке и других расходов упрощает составление бюджета и отслеживание того, кто за что платит. Это также отличный способ настроить автоматическую оплату счетов, чтобы ваши платежи никогда не задерживались.
Подписать договор о совместном проживании
Соглашение о совместном проживании — или соглашение о совместной собственности — является юридически обязательным контрактом, в котором подробно описывается раздел имущества и других активов в случае разрыва отношений.Этот документ должен быть правильно составлен и оформлен, поэтому мы рекомендуем работать с поверенным, чтобы убедиться, что интересы обеих сторон должным образом защищены. Вот несколько разделов, которые следует включить в ваше соглашение о совместном проживании:
- Форма собственности на документ
- Разделение жилищных расходов
- Условия выкупа в случае распада
- Стратегия выхода, если один партнер хочет продать
- Процесс разрешения споров
Если вы и ваш партнер подписываете договор о совместном проживании, периодически просматривайте этот документ, чтобы учесть любые изменения в ваших обстоятельствах, например, рождение ребенка.
Рассмотрите разницу между покупкой дома для супругов и супругами. Не женат
Хотя покупка дома супружеской парой часто рассматривается как более традиционный путь к приобретению жилья, процесс покупки дома незамужней парой не сильно отличается. Наиболее заметное отличие состоит в том, что, в отличие от супружеских пар, которые часто обращаются за ипотекой вместе, пары, не состоящие в браке, обычно подают заявки как отдельные лица.
Это означает, что кредитор может принимать во внимание доход только одного партнера, тем самым ограничивая количество дома, которое вы действительно можете себе позволить.Тем не менее, некоторые кредиторы допускают созаемщиков и принимают во внимание активы, доход и кредитный рейтинг обоих заемщиков при оценке заявки на ипотеку.
Подготовка заявки на ипотеку
Хотя покупка дома, когда вы женаты или не состоите в браке, во многом одно и то же, процесс подачи заявки на ипотеку может отличаться. Пары, не состоящие в браке, также имеют некоторую гибкость в том, как они владеют недвижимостью, даже если только один человек пользуется ипотекой. Вот некоторые вещи, которые следует учитывать при подготовке к подаче заявки на ипотеку в качестве не состоящей в браке пары.
Кто претендует на роль ведущего заемщика?
Не состоящие в браке партнеры обычно подают заявку на ипотеку как частные лица, а не как пара. По этой причине важно, чтобы наиболее финансово квалифицированный партнер подал заявку на ипотеку, чтобы вы могли получить более выгодные условия ипотеки и конкурентоспособные процентные ставки. Определите самого сильного кандидата в ваших отношениях, потратив время на изучение каждого партнера:
- Кредитный рейтинг . Минимальный квалификационный кредитный рейтинг во многом зависит от типа ипотеки, на которую вы подаете заявление.Например, чтобы претендовать на обычную ипотеку, вы должны иметь минимальный балл FICO 620. Однако более высокие баллы предполагают наиболее выгодные ставки и условия. Воспользуйтесь бесплатным веб-сайтом с кредитными рейтингами, чтобы проверить и сравнить свои кредитные рейтинги, чтобы решить, кому следует подавать заявку на ипотеку.
- Доход . Большинство финансовых учреждений предпочитают, чтобы заемщики не тратили более 28% своего дохода до вычета налогов на жилищные расходы. При принятии решения о том, кто должен подавать заявку в качестве ведущего заемщика, посмотрите, какой партнер имеет более высокий доход, и сопоставьте его с другими факторами.Если ваш кредитор позволяет это, подумайте о том, чтобы подать заявку в качестве созаемщика, чтобы учесть оба ваших дохода.
- Статус занятости и история . Помимо дохода покупателя жилья, кредиторы хотят видеть стабильную историю занятости. Как и доход и кредитный рейтинг, это показатель того, насколько ответственен заемщик и может ли он своевременно вносить платежи по ипотеке. Например, если ваш партнер — фрилансер, а вы работаете на оплачиваемой должности, вы можете быть самым сильным кандидатом.
- Отношение долга к доходу .Отношение долга к доходу заемщика — или DTI — представляет собой сравнение ежемесячных выплат по долгу с их ежемесячным доходом. Идеальный DTI для ипотеки составляет 36%, но не выше 43%, но требования различаются в зависимости от типа ипотеки и кредитора. Наличие солидной студенческой ссуды или платежей за автомобиль может повлиять на ваш DTI, поэтому оцените степень, в которой каждый партнер использует кредитное плечо, прежде чем подавать заявку на ипотеку.
Если ваш ипотечный кредитор позволяет это, вы можете подать заявку на ипотеку вместе как созаемщики.Это позволяет вам объединить оба ваших дохода и претендовать на более высокую сумму кредита. Тем не менее, если у одного из партнеров гораздо более низкий кредитный рейтинг, это может негативно повлиять на ваши шансы на квалификацию, или вам могут быть предложены менее выгодные условия.
Как обращаться с заголовком
Название — это юридическая документация, в которой перечислены детали собственности и указано, кому она принадлежит; обычно это оформляется в виде дела. Когда к дому прилагается ипотека, кредитор сохраняет право собственности на недвижимость до тех пор, пока ссуда не будет выплачена.Даже в этом случае, если только один партнер находится в ипотеке, обе стороны могут участвовать в документе. Фактически, у одного или нескольких владельцев есть несколько способов владения недвижимостью, в том числе:
- Единоличное владение . Единоличное владение домом означает, что в документе записано только одно лицо. Согласно этой структуре собственности, только лицо, фигурирующее в документе, имеет права на собственность и несет ответственность за право собственности, независимо от того, существует ли разрыв. Имейте в виду, что даже если ваше имя не указано в ипотеке, оно все равно может быть указано в документе.
- Совместная аренда . При совместной аренде каждый член пары, не состоящей в браке, имеет 50% -ную долю в доме. Оба имени записаны в документе, и есть право на выживание, то есть, если один из партнеров умирает, их интересы автоматически переходят к другому партнеру. Хотя для некоторых это может быть хорошим решением, оно может создать проблемы, если есть разрыв и один человек не хочет покупать долю другого партнера.
- Общая аренда . Общие арендаторы имеют равные права на всю собственность в течение всей жизни.Однако доли владения можно разделить любым способом, а не только 50/50. И, в отличие от совместной аренды, нет права на наследство. Таким образом, если один владелец умирает, его доля собственности переходит к его наследникам, а не другому владельцу. Далее один из собственников может принудительно продать недвижимость под этой структурой.
Принимая решение о том, как обращаться с титулом, помните, что каждый подход имеет свои налоговые последствия. По этой причине мы рекомендуем проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом по недвижимости перед принятием решения.
Аналогичным образом, если вы и ваш партнер поженитесь после совместной покупки дома, проверьте свой документ и проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, чтобы обновить структуру собственности, если это необходимо.
Как совершить покупку недвижимости 50/50
Чтобы приобрести недвижимость в соотношении 50/50, каждая сторона должна внести половину первоначального взноса и обязаться ежемесячно вносить половину ипотечного платежа. При регистрации вашей собственности учитывайте совместную аренду или общую аренду, при которой каждая сторона имеет равные права на собственность.Аналогичным образом, при разделении дома 50/50 каждый партнер должен вносить половину коммунальных, эксплуатационных и других домашних расходов.
Что будет, если вы разделитесь?
Если вы не состоите в браке и разошлись с совладельцем вашего дома, судьба собственности обычно зависит от того, как она называется и есть ли какие-либо другие соглашения, например, соглашение о совместном проживании.
Например, если вы и ваш бывший партнер владеете домом в качестве общих арендаторов, любой из вас может принудительно продать собственность без согласия другого.Однако, если в сделке участвует только один партнер, другой может не иметь никаких юридических прав.
Чтобы избежать конфликта и неразберихи в случае разрыва, обязательно, чтобы вы и ваш партнер подробно описали, что произойдет с домом, если вы разделитесь, прежде чем покупать дом. Никогда не бывает приятно рассматривать конец отношений, но тщательно составленное соглашение о совместном проживании может обеспечить душевное спокойствие и сэкономить деньги и избежать дальнейших осложнений.
В отсутствие письменного соглашения государства различаются подходами к разделу недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности не состоящих в браке пар.Хотя при возникновении разногласий суды обычно предписывают совладельцам продать собственность — третьей стороне или одному из партнеров — и разделить выручку в соответствии с правами собственности.
.
Поиск по сайту