Оценщик должен быть: Права и обязанности оценщиков имущества. Почему оценщик должен быть независимым?

При этом, осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что оценочная деятельность является профессиональной деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), которую они осуществляют самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом,

В то же время, согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом, в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

Из приведенных норм законодательства РФ следует, что оценочная деятельность по своей сути является профессиональной деятельностью и не может являться предпринимательской деятельностью.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности. Согласно же Гражданскому кодексу РФ предпринимательская деятельность гражданина без образования юридического лица осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя.

Исходя из особенностей оценочной и предпринимательской видов деятельности законодателем предусмотрен налоговый учет результатов отдельно для каждого из указанных видов деятельности.

Обозначив в Законе об оценочной деятельности положение о том, что профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики не было установлено внятного механизма реализации на практике данной правовой нормы. 

Поэтому, зачастую при банках, СРО арбитражных управляющих (далее – СРО АУ) элементарно не предусмотрена процедура аккредитации частнопрактикующего оценщика, а вместо этого осуществляется аккредитация индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги в области оценки или юридических лиц (оценочных компаний). Порой такая «аккредитация» при СРО АУ является платной.

Процесс регистрации оценщиков в качестве субъектов оценочной деятельности, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой не должен ущемлять имущественных прав оценщиков, участвовавших ранее в качестве ИП в  аккредитациях при банках, СРО АУ и т.п. Тем более, к причинению ущерба в виде «сгоревших» платных аккредитациях при СРО АУ. 

В связи с этим, МСНО-НП «ОПЭО» готовятся и будут в ближайшее время представлены в Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков – Союз саморегулируемых организаций оценщиков (Союз СОО) конкретные предложения по обращению Союза СОО в банки и СРО АУ с требованиями сохранения аккредитации оценщиков, ранее осуществлявших оценочную деятельность в форме ИП и зарегистрировавшихся в качестве субъектов оценочной деятельности, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.  

Вопрос:

«По – моему мнению, порядок работы оценщика соответствует порядку осуществления деятельности самозанятыми гражданами. Хотела бы получить ваше разъяснение».

Ответ:

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).

Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

При этом, осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для субъектов оценочной деятельности (оценщиков), занимающихся частной практикой, Законом предусмотрен свой налоговый режим.

Согласно пункту 6 статьи 83 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) постановка на учет оценщика, занимающегося частной практикой, осуществляется налоговым органом по месту его жительства на основании сведений, сообщаемых в соответствии со статьей 85 Кодекса.

При этом, на основании пункта 4.1 статьи 85 Кодекса Росреестр обязан не позднее 10-го числа каждого месяца сообщать в налоговый орган по месту своего нахождения сведения за предшествующий месяц об оценщиках, занимающихся частной практикой — членах соответствующих СРО, внесенных в сводные реестры членов указанных СРО, исключенных из таких реестров, о прекращении оценщиком занятия частной практикой.

Необходимо отметить, что контексте упоминаний о самозанятых гражданах как правило ведется речь о налоге на профессиональный доход – новый специальный налоговый режим для самозанятых граждан.

Физические лица и индивидуальный предприниматели, переходят на новый специальный налоговый режим (самозанятые) могут платить с доходов от самостоятельной деятельности только налог по льготной ставке – 4 или 6%.

Это позволяет легально вести бизнес и получать доход от подработок без рисков получить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.

Таким образом, оценочная деятельность является профессиональной деятельностью, для которой Законом предусмотрен свой налоговый режим.

Самозанятые граждане — физические лица и индивидуальные предприниматели могут заниматься самостоятельной предпринимательской деятельностью, для которой Законом предусмотрен специальный налоговый режим, позволяющий легально вести бизнес и получать доход от подработок.

Оценочная деятельность, являясь профессиональной деятельностью, ничего общего не имеет с самостоятельной деятельностью граждан (самозанятых), заключающейся в ведении бизнеса в виде различного рода подработок.

Вопрос: 

1. При заполнении заявления на  включение в реестр членов МСНО-НП «ОПЭО»  сведений об осуществлении мной оценочной деятельности самостоятельно, занимаясь частной практикой, какую дату необходимо указать как  начало осуществления частной практики (дата регистрации ИП в 2010 году, или его закрытие в 2020 г. , или дата не привязана к регистрационным действиям с ИП)?
2. В настоящее время есть заключенный договор на оказание оценочных услуг исполнение которого запланировано на 31.07.2020 г. Оплата по этому договору должна пройти  в августе 2020 г.  Как быть с этим договором, если необходимо закрыть ИП до 31.07.2020 г.? Ведь необходимо будет закрыть и расчетный счет ИП.
3. Возможно ли закрыть ИП и приостановить членство в СРО с возможностью в последствии возобновить  деятельность, но не терять взнос в компенсационный фонд СРО? Какие требования, в таком случае, должны выполняться, что бы быть включенным в реестр частно практикующих оценщиков? 

 Ответ:

Дата на заявлении о занятии частной практикой не привязана к регистрационным действиям с ИП. Она указывается на дату до 31.07.2020г.Времени после уведомления Вами МСНО-НП «ОПЭО» о начале занятия частной практикой до уведомления налоговым органом о постановке Вас на налоговый учет в качестве частнопрактикующего оценщика (ЧПО) вполне хватит для исполнения Вами существующего договора. А ИП Вы можете закрыть не до 31.07.2020г., а после уведомления Вас налоговым органом о постановке на налоговый учет как ЧПО.

Законом не предусмотрено приостановление оценщиком членства в СРОО. Законом предусмотрено приостановление оценщиком права осуществление оценочной деятельности. Для этого оценщику необходимо подать заявление в СРОО. Однако приостановление оценщиком права осуществления оценочной деятельности не означает приостановление его членства в СРОО. Необходимо понимать, что вопрос регистрации Вас как ЧПО совершенно не зависит от процесса закрытия ИП. Тем более для этого нет необходимости приостанавливать права осуществления Вами оценочной деятельности.

Для включения Вас в реестр частнопрактикующих оценщиков Вам необходимо уведомить МСНО-НП «ОПЭО» о начале частной практики в срок до 31.07.2020г. и ждать уведомления от налогового органа о постановке Вас на налоговый учет в качестве ЧПО.

СРОО после получения от Вас заявления в течение 5-ти рабочих дней направляет его в Росреестр. Росреестр в срок не позднее 10-ти дней каждого месяца направляет по межведомственному обмену полученную от СРОО информацию за предшествующий месяц в ФНС, а та в течение 5 рабочих дней направляет оценщикам уведомление о постановке их на налоговый учет в качестве ЧПО. После этого можно открывать расчетный счет как ЧПО, закрывать ИП и т.д. 

Вопрос:

 Я являюсь ИП и сейчас нужно перейти в статус ЧПО, как быть с ИП, его закрывать? Так же могу ли я стать ЧПО если я еще работаю оценщиком в ООО…? 

Просто не совсем понятно как работать если закрыть ИП и открыть ЧПО, ведь это новые реквизиты, а значит какое то время на то что бы всех клиентов уведомить и перезаключить договор, а это потеря выручки. Не понятно как в этой ситуации быть?

 Ответ:

 Если оценочная деятельность являлась единственным видом деятельности ИП, то при изменении статуса ИП на ЧПО теряет смысл само существование ИП. Тем более, что величина уплачиваемых налогов для обоих видов деятельности одинакова.

Работа по трудовому договору в ООО не является препятствием регистрации Вас в качестве ЧПО.

Алгоритм действий следующий:

• Вы подаете заявление в ОПЭО о занятии Вами частной практикой (до 31.07.2020г.).
• В срок до 1 месяца Вы получаете уведомление налогового органа о постановке Вас на налоговый учет как ЧПО.
• После этого можно открывать расчетный счет, закрывать ИП и т.п. 

Вопрос:

 Подскажите, если   оценщик имеет постоянный договор с юридическим лицом (ООО), и  осуществлял оценочную деятельность через ИП, может ли он встать на учет в качестве частнопрактикующего оценщика.

Ответ:

 В данном случае оценщик должен подать в СРОО заявление о начале занятия частной практикой. При этом, в случае если оценочная деятельность является единственным видом деятельности ИП, оценщику предлагается закрыть ИП во избежание возможного двойного налогообложения.

Вопрос:

 Могу ли я быть частнопрактикующим оценщиком и при этом быть в штате оценочной организации (ООО) одновременно?

 Ответ:                 

Да, можете. Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

Однако, вопрос возможности и условий занятия оценщиком частной практикой должен быть согласован им с работодателем при приеме на работу в ООО по трудовому договору.

 Вопрос:

 Скажите пожалуйста, в случае реализации 2-го варианта действий при изменении статуса оценщика — индивидуального предпринимателя (ИП) на статус оценщика, занимающихся частной практикой, когда индивидуальный предприниматель помимо оценочной деятельности осуществляет иные виды деятельности, я исключаю из видов деятельности оценочную и подаю в СРО заявление с просьбой включить в реестр членов Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации — Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» сведения об осуществлении мной оценочной деятельности самостоятельно, занимаясь частной практикой с 31.07.2020г. При этом остаюсь зарегистрированным в ИФНС только как ИП, все таки добавится регистрация ЧПО?

Не возникнет ли для меня обязанность уплаты налогов и страховых взносов как за ИП, так и за ЧПО?

 Ответ:

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

При этом, осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

 В то же время, согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом, в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

Из приведенных норм законодательства РФ следует, что оценочная деятельность по своей сути является профессиональной деятельностью и не может являться предпринимательской деятельностью.

 Исходя из специфики оценочной и предпринимательской деятельности законодателем предусмотрен налоговый учет результатов отдельно для каждого из указанных видов деятельности.

Вопрос:

 Поясните, можно ли заключить договор с ИП как оценщик и работать .

 Ответ:                

Нет, не можете.

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В связи с вышеуказанным отсутствуют законные основания для возникновения трудовых отношений между оценщиком и индивидуальным предпринимателем.

Вопрос:

 Добрый день! неужели нельзя найти способ притормозить этот процесс? Оценщики в этой ситуации окажутся пострадавшими, при чем очень сильно! 1. Налоги: вместо УСН 6% — НДФЛ-13% плюс ПФР-ОМС, при чем на УСН при своевременной оплате ПФР скидка 50%; НК РФ не предусматривает для ЧПО УСН. 2. Сохранение ИП и одновременная работа ЧПО влечет за собой двойные взносы в ПФР-ОМС. Эти первые два пункта значительно ухудшают положение нас оценщиков, как налогоплательщиков, что в корне противоречит заявлениям Президента РФ! 3. Ограничивается возможность работы оценщика (ЧПО) с заказчиками ЮЛ, поскольку ОНИ должны будут оплачивать НДФЛ + соц.пакет, а следовательно, ЮЛ как клиенты связываться с ЧПО не будут, либо только в рамках коррупционной схемы… 4. Аккредитации оценщиков как ИП в различных организациях и обществах — ее снова необходимо будет проходить как ЧПО, а это потери 1 — 1,5 месяца! 5. Работа либо у ЮЛ, либо ЧПО, оценщик мог работать в ЮЛ в другом регионе или в своем и мог работать отдельно как ИП, что тоже связано с запросами заказчиков (кого-то не устраивает работа с ИП или объем работ большой, а оценщики ИП обычно не работодатели, опять же с точки зрения упрощения налогообложения). И это только то, что лежит на поверхности!

Неужели Ассоциация СРО Оценщиков не может поднять эти вопросы, для начала хотя бы перед законодателями? В Налоговый кодекс внести изменения гораздо сложнее, чем в 135-ФЗ, в котором всего лишь надо дополнить ИП как форму осуществления оценочной деятельности наряду с ЮЛ и ЧПО, с жестким ограничением видов деятельности конкретными кодами ОКВЭД! И ВСЁ! То есть привести Закон в соответствие с реалиями, в соответствие с разрешенными формами осуществления деятельности.

Защищайте наши интересы! У нас таких возможностей нет!

Спасибо за внимание к письму. Всего доброго, надеюсь все вышеизложенное поможет найти обоснование если не прекратить процесс, то хотя бы отсрочить его до внесения изменений в законы и подзаконные акты, которые позволят не ухудшить положение людей, особенно с учетом и так ОЧЕНЬ ТЯЖЕЛОГО ГОДА!

 Ответ:

 Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

При этом, осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что оценочная деятельность является профессиональной деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), которую они осуществляют самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

 В то же время, согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом, в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

Из приведенных норм законодательства РФ следует, что оценочная деятельность по своей сути является профессиональной деятельностью и не может являться предпринимательской деятельностью.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно же Гражданскому кодексу РФ предпринимательская деятельность гражданина без образования юридического лица осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя.

Поэтому является невозможным дополнить статью 4 Закона об оценочной деятельности положением о том, что профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) наряду с лицами, указанными в Законе, должна осуществляться индивидуальными предпринимателями.

Исходя из особенностей оценочной и предпринимательской деятельности законодателем предусмотрен налоговый учет результатов отдельно для каждого из указанных видов деятельности.

Обозначив в Законе об оценочной деятельности положение о том, что профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики не было установлено внятного механизма реализации на практике данной правовой нормы. 

Поэтому, зачастую при банках, СРО арбитражных управляющих (далее – СРО АУ) элементарно не предусмотрена процедура аккредитации частнопрактикующего оценщика, а вместо этого осуществляется аккредитация индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги в области оценки или юридических лиц (оценочных компаний). Порой такая «аккредитация» при СРО АУ является платной.

Процесс регистрации оценщиков в качестве субъектов оценочной деятельности, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой не должен ущемлять имущественных прав оценщиков, участвовавших ранее в качестве ИП в  аккредитациях при банках, СРО АУ и т.п. Тем более, к причинению ущерба в виде «сгоревших» платных аккредитациях при СРО АУ. 

В связи с этим, МСНО-НП «ОПЭО» готовятся и будут в ближайшее время представлены в Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков – Союз саморегулируемых организаций оценщиков (Союз СОО) конкретные предложения по обращению Союза СОО в банки и СРО АУ с требованиями сохранения аккредитации оценщиков, ранее осуществлявших оценочную деятельность в форме ИП и зарегистрировавшихся в качестве субъектов оценочной деятельности, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.  

Вопрос:

Добрый день,

повторно информирую, что оценочная деятельность осуществлялась мной, в период с 01.01.2017 по 19.03.2020, на основании трудового договора между мной и юридическим лицом (оценочной компанией). С 19.03.2020, даты увольнения в связи с ликвидацией юридического лица, оценочную деятельность я не осуществляю, в связи с чем, повторно, прошу приостановить моё членство в СРОО до подачи мной личного заявления о возобновлении осуществления оценочной деятельности.

Также, убедительно прошу сообщить мне основания, по которым слово «самостоятельно», специально отделенное Законодателем запятой от слов «занимаясь частной практикой», трактуется Исполнителями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» в лице Министерства экономического развития РФ и СРОО, как ЗАПРЕЩАЮЩИЙ субъекту оценочной деятельности (оценщику) осуществлять оценочную деятельность в качестве САМОЗАНЯТОГО гражданина или Индивидуального предпринимателя. 

Учитывая, что в ГК РФ термина «частная практика» не существует, ФЗ «Об оценочной деятельности» НЕ запрещает физическим и юридическим лицам осуществлять оценочную деятельность с целью получения ПРИБЫЛИ, единственными возможными организационно-правовыми формами осуществления оценщиками своей профессиональной деятельности САМОСТОЯТЕЛЬНО являются формы ИП (с возможностью найма сотрудников) и Самозанятого гражданина (без возможности найма сотрудников). Никакой иной формы «самостоятельно, занимаясь частной практикой» для оценщиков законом не предусмотрено. Другими словами, оценщик может осуществлять оценочную деятельность и получать прибыль  самостоятельно, как физическое лицо.

 Ответ:

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее – Закон об оценочной деятельности) оценщик имеет право добровольно приостанавливать право осуществления оценочной деятельности по личному заявлению, направленному в саморегулируемую организацию оценщиков, в порядке, который установлен внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

Права приостановления оценщиком членства в саморегулируемой организации оценщиков Законом об оценочной деятельности не предусмотрено.

 Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).

Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

 В вопросе содержится мысль о возможности осуществления оценочной деятельности (оценщиком) в качестве САМОЗАНЯТОГО гражданина или Индивидуального предпринимателя.

 Здесь необходимо отметить, что при упоминании о самозанятых гражданах речь, прежде всего, идет не о форме осуществления гражданином или индивидуальным предпринимателем какой-либо деятельности, а о налоге на профессиональный доход – новом специальном налоговом режиме для самозанятых граждан.

Физические лица и индивидуальные предприниматели, переходя на новый специальный налоговый режим (самозанятые) могут платить с доходов от самостоятельной деятельности только налог по льготной ставке – 4 или 6%.

Это позволяет легально вести бизнес и получать доход от подработок без рисков получить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.

Таким образом, самозанятые граждане — физические лица и индивидуальные предприниматели могут заниматься самостоятельной предпринимательской деятельностью, для которой Законом предусмотрен специальный налоговый режим, позволяющий легально вести бизнес и получать доход от подработок.

Одновременно, согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом, в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

 Таким образом, из приведенных норм законодательства РФ следует, что оценочная деятельность является профессиональной деятельностью, а не предпринимательской деятельностью.

Согласно Закону об оценочной деятельности профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности. Согласно Гражданскому кодексу РФ предпринимательская деятельность гражданина без образования юридического лица осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя.

Оценочная деятельность, являясь профессиональной деятельностью, ничего общего не имеет с самостоятельной деятельностью граждан (самозанятых), заключающейся в ведении бизнеса в виде различного рода подработок.

Исходя из особенностей оценочной и предпринимательской видов деятельности законодателем предусмотрен налоговый учет результатов отдельно для каждого из указанных видов деятельности.  

Оценщиков экзаменовать будут с тем же усердием.

Правительство РФ одобрило поправки в закон «Об оценочной деятельности». Однако порадует это далеко не всех, поскольку некоторые пожелания представителей оценочного сообщества так и не были приняты во внимание.

Проекта закона № 381390-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был принят в первом чтении 5 июля 2018 года. 14 января 2019 года он был одобрен Правительством РФ.

Ряд поправок, которые нашли отражение на страницах проекта закона № 381390-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» бурно обсуждался на протяжении всего прошлого года. Органы власти, представители оценочного сообщества рассуждали о возможностях внесения изменений в действующее законодательство на заседаниях Рабочей группы Государственной Думы, в Торгово-Промышленной Палате РФ, в рамках Форума судебных экспертов и оценщиков Башкортостана, а также на других информационных площадках.

В итоге многочисленных дискуссий были выработаны следующие предложения:
— Срок для пересдачи квалификационного экзамена снижен с 90 до 30 дней.
— Оценщики, состоявшие в СРОО на 1 января 2018, могут не подтверждать стаж получения квалификационного аттестата.
— При отсутствии квалификационного аттестата право на осуществление профессиональной деятельности приостанавливается. Если по истечение трёх месяцев данное нарушение не устранено, оценщик должен быть исключён из саморегулируемой организации.
— Наличие высшего образования в сфере оценочной деятельности не является обязательным условием членства в СРОО.
— Сотрудники Департамента контроля СРОО должны иметь квалификационный аттестат.

А вот долгожданной отмены требования о пересдаче квалификационного экзамена каждые три года так и не произошло! Напомним, члены Рабочей группы «Совершенствование законодательства в области имущественных налогов, кадастровой оценки и оценочной деятельности» лоббировали исключение этой нормы законодательства. Предложение было направлено и на Пленарное заседание Государственной Думы, и в рамках письма на имя заместителя министра экономического развития И. Э. Торосова, курирующего оценочную деятельность.

С той же просьбой в рамках V Всероссийского форума оценщиков генеральный директор НП СРО «Деловой Союз оценщиков» Ирина Шевцова обращалась к представителям законодательной власти: «Для региональных специалистов все это стало жутким стрессом. Многие из них работают в отрасли не один десяток лет: им есть, что предложить по части опыта. Ездить в столицу каждые три года из Владивостока, Мурманска, Калининграда — это издевательство». Несмотря на все ожидания и ходатайства от представителей оценочного сообщества, Правительство не поддержало данную инициативу…

Так или иначе, предложения специалистов отрасли по тексту законопроекта будут приниматься и передаваться разработчикам документа до 21 января 2019 года — отмечают в Ассоциации «Экспертный Совет».

ПАМЯТКА ОЦЕНЩИКУ | Региональная Ассоциация оценщиков РАО

Член СРО обязан ежегодно:

1  Оплачивать годовой членский взнос  в порядке и размере, установленном советом CРО. (Закон об оценочной деятельности, статья 15)

2  Предоставлять в Исполнительную дирекцию СРО копию полиса страхования ответственности оценщика, а также не допускать перерывов между полисами страхования. (Закон об оценочной деятельности, статьи 24.6, 24.7). Полис обязательного страхования ответственности оценщика должен быть оформлен на физическое лицо, а не на работодателя и не на ИП.

 
Член СРО обязан: 

ПРЕДСТАВЛЯТЬ ЕЖЕКВАРТАЛЬНО в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости.

Ежеквартальную отчетность необходимо загрузить (только в строго установленной форме) в личном кабинете

Член СРО обязан предоставлять дополнительные документы в следующих случаях

— Изменение фамилии, имени или отчества — ксерокопия паспорта, копия документа, подтверждающего смену Ф.И.О.,

-Смена паспорта — ксерокопия нового паспорта.

— Изменение адреса регистрации (прописки) — ксерокопия паспорта.

-Изменение места работы — копия трудовой книжки, информация о юридическом лице, с которым у оценщика заключен трудовой договор 

-Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. (Закон об оценочной деятельности, статья 15)

НЕИСПОЛНЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА ЯВЛЯЕТСЯ НАРУШЕНИЕМ ОЦЕНЩИКОМ — ЧЛЕНОМ СРО СВОИХ ОБЯЗАННОСТЕЙ И МОЖЕТ ПОВЛЕЧЬ ПРИМЕНЕНИЕ СО СТОРОНЫ СРО МЕР ДИСЦИПЛИНАРНОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ!

Создана: 20.12.2018 12:02, обновление 10.01.2019 11:08

Разберемся с датой оценки и датой составления Отчета

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

• Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
• Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
• Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Отличие современной и ретроспективной оценки

• прикладывает актуальные фотографии объекта;
• приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
• описывает текущее состояние объекта;
• приводит описание выявленных дефектов;
• прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.

Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?

Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.

Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.

Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:

1. Оспаривание кадастровой стоимости.
2. Вступление в права наследования.
3. Судебные разбирательства.

К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.

Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.

Возможно ли проведение оценки в будущем

Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.

Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.

Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

Отчет содержит три даты, согласно ФСО:

• Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка;
• Дата проведения просмотра — дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
• Дата составления отчета — дата выпуска и подписания отчета.

Какие нюансы могут быть у подбора объектов-аналогов?

Чтобы правильно произвести оценку нужно:

• Использовать только проверенную информацию;
• При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
• Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
• Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

• Страховой полис на компанию;
• Диплом об образовании, Повышение квалификации;
• Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
• Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о  документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Актуализация Отчета

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими  клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать  клиенту актуализированный отчет. 

1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется. 
4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации. 

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

На какую дату можно оценивать бизнес

Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:

• датой составления последней годовой бухгалтерской отчетности, если с момента ее составления прошло не более 6 месяцев;
• датой промежуточной отчетности (не является обязательной). А если бухгалтерская отчетность отсутствует  или с момента ее составления произошли существенные изменения, то необходимо запросить в компании актуальные данные.

Вопрос-ответ

Согласно утвержденным требованиям к содержанию отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта. Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра. Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.

Согласно п.8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.

Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки. 

Вопрос: «Что если дата рыночной оценки позже даты договора?»

Ответ: Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта. В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета. В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.

При этом, иногда «бюрократические» процедуры не позволяют оперативно оформить Договор. И чаще все такой «затык» связан с действиями отдела закупки со стороны Заказчика. Поэтому в некоторых случаях процедура согласования может длится неделями, а иногда и месяцами. В качестве выхода из ситуации в качестве даты оценки можно указать дату осмотра. В задании на оценку так и прописываем: «Дата оценки — Дата осмотра».

У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным». Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре. Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывала.

Ответ: По трактовке федеральных стандартов в рамках ФЗ №157 от 27.07.2006 г. и Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» следует понимать, что в отчете оценщика проставляется дата составления подтверждающего акта осмотра в момент посещения объекта, но это отнюдь не дата причинения ущерба. То есть стоимость оценки ущерба совпадает с датой вынесения экспертом заключения.

Несоответствие дат, к примеру, если фактический осмотр проводился «до» или «после» отчетной даты, приведет к недостоверности информации, что имеет существенное значение при дальнейшем судебном разбирательстве в части компенсации за причиненный ущерб. Пострадавшей стороне следует понимать, что дата оценки останется неизменной, и потом судиться можно не один год, доказывая неадекватность суммы ущерба. Актуальность данных равна 6 месяцам с момента выдачи отчета оценщика.

Важно! Заказывая услуги оценщика, необходимо удостовериться, что у исполнителя все в порядке с разрешительными документами на день составления отчета.

Вопрос: «Можно ли сделать оценку имущества задним числом?»

Ответ: Оценщик составляет Отчет, указывая в нем дату составления — фактическая дата подготовки Отчета, исходя из ст. 11 ФЗ-№135, п. п. 5.8 ФСО №1. Поэтому выполнить профессиональную оценку имущества «задним числом» с юридической точки зрения не является возможным. При этом оценщик ежеквартально не позднее 15-го числа второго календарного месяца после окончания отчетного периода сдает в СРО реестр, где указывается информация о подготовленных отчетах с проставлением порядкового номера, даты выдачи, вида оцениваемого объекта (содержание отчетности различно в каждой СРО).

Вопрос: «Продлено ли действие отчета об оценке на период самоизоляции?»

Ответ: Как разъясняет Верховный Суд РФ, режим самоизоляции не попадает под форс-мажорные обстоятельства, что могли бы продлить срок действия отчета об оценке. Во время установленного на территории Российской Федерации режима самоизоляции в связи с массовым распространением коронавирусной инфекции COVID-19 среди населения нарушился привычный образ жизни, включая коммерческую деятельность в сфере предпринимательства. Вместе с тем договорные обязательства были отменены на некоторый период, исходя из предписанных санитарно-эпидемиологических требований.

Меры по обеспечению самоизоляции не являются тем непредсказуемым / чрезвычайным событием, что могло бы подходить под действие автоматического продления отчета об оценке. Причинно-следственная связь с привязкой к COVID-19 не усматривается в данной процедуре, поскольку исполнение условий договора о проведении оценки не имеет непреодолимых причин по факту их осуществления. Режим повышенной ответственности никак не касается приостановления / продления действия отчета об оценке, исчисляемого шестью месяцами. 

Вопрос: «Как должна выглядеть актуализация Отчета – это новый Отчет? Должна ли актуализация Отчета (обновленный Отчет) фиксироваться в СРО в реестре Отчетов? Где закреплены такие требования и основания?»

Ответ: Под актуализацией Отчета подразумевается составление нового Отчета об оценке с новым номером и датой составления.

Каждый подписанный Отчет необходимо фиксировать в реестре отчетов. Говоря иным языком, если Отчета в реестре нет, то будет считаться, что компания его не формировала и не подписывала, и соответственно, он не будет являться легитимным.

Проведение оценки и оформление Отчета определены положениями Федерального Законодательства и Приказами Минэкономразвития РФ. В частности, процесс оценки и итоговый отчет регламентируются в ФЗ №135 от 29 июля 1998 года (последняя редакция от 28 ноября 2018 года) и Федеральными стандартами оценки.

Вопрос: «В какой предельный срок после выдачи Отчета об оценке, оценщик имеет право произвести актуализацию своего Отчета? Какие есть ограничения по актуализации Отчета по сроку? Может ли оценщик через 1 год или 1 год и 4 месяца актуализировать свой Отчет?»

Ответ: В соответствии со ст. 12 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете об оценке, является рекомендованной для совершения сделки в течение полугода с даты составления Отчета. Таким образом, если отчет был составлен 1 марта, его можно использовать до 1 сентября. Для дальнейшего использования потребуется актуализация, а попросту – составление нового Отчета об оценке.

Обращаем внимание, что срок указан, как рекомендуемый. Иначе говоря, актуальность Отчета об оценке определяется на усмотрение специалиста, которому потребовался этот документ.

Актуализация отчета об оценке возможно через полгода после оформления первичного Отчета. Однако, по сути, работа оценщика в этом сводится к проведению всех процессов с нуля на текущую дату.

Вопрос: «ФСО № 1 действует или утратил силу, если утратил, то — когда?»

Ответ: Федеральные стандарты оценки утверждаются на основании приказов Минэкономразвития России. ФСО №1 – действующий нормативно-правовой акт, утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 года. 

Ответ: Процедура определения стоимости объектов недвижимости регулируется общероссийскими оценочными стандартами. Они согласуются с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Действующие правила устанавливают определенные требования к порядку проведения оценки. В предварительном задании, которое является неотъемлемой частью договора, устанавливается четкая дата, на которую определяется цена объекта. Нормативными актами предусмотрено, что специалист не должен учитывать какие-либо обстоятельства, влияющие на стоимость и возникшие при этом позже обозначенного дня.

Нередки ситуации, когда оценщик для собственного удобства использует аналоги на более позднюю дату, а для исполнения контракта приводит стоимость к требуемым параметрам с помощью утвержденных индексов. Этот метод противоречит федеральному стандарту и не может использоваться в практике. Грамотная работа специалиста предполагает неукоснительное следование условиям заключенного соглашения и соблюдение действующих нормативов.

Вопрос: Дата оценки по ФСО должна совпадать с датой осмотра?

Заказчик может установить собственные даты в Задании или исключить визуальный осмотр. Если осмотр объекта не проводится, то оценщик обязан указать причины.

Рекомендации по срокам основываются на том, что при разнице в датах могут произойти изменения:

• объект может быть поврежден третьими лицами или окончательно утерян после даты осмотра – выломаны двери или окна в здании, пожар, изменено межевание участков, иные форс-мажорные обстоятельства; 
• владелец может улучшить имущество в целом или его отдельные части – сделать пристройку, построить забор на земельном участке.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

Закон об оценочной деятельности | Правоведус

Рассматриваемый правовой документ состоит из четырех глав и 26 статей. 

Закон об оценочной деятельности

В самых первых своих статьях Закон дает определение оценочной деятельности. Согласно ст. 3 Закона оценочная деятельность — это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. В этой же статье говорится о том, что рыночная цена – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Отдельно законодательно выделена категория кадастровой стоимости, то есть стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или иными способами, предусмотренными Законом.

На основании ст. 4 Закона осуществлять оценочную деятельность могут только физические лица, которые являются членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и которые застраховали свою ответственность. Оценщики могут работать самостоятельно в рамках частной практики, а могут работать по трудовому договору у организаций.

В соответствии со ст. 5 Закона объектами оценки могут быть:

·        отдельные вещи;

·        совокупность вещей;

·        право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

·        долги;

·        работы, услуги, информация;

·        иные объекты гражданских прав.

В ст. 6 Закона провозглашается право каждого гражданина и организации свободно проводить оценку принадлежащих им вышеуказанных объектов. Согласно ст. 8 Закона предусмотрена обязательная оценка, если речь идет о совершении операций с государственным или муниципальным имуществом. Там же перечисляются конкретные случаи, когда обязательно заказывать оценку.

Для проведения оценки необходимо сначала заключить договор с оценщиком (ст. 9 Закона). Согласно ст. 10 Закона в договоре на проведение оценки должны содержаться следующие данные и реквизиты:

цель оценки;

описание объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

дату определения стоимости объекта оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности.

Если в договоре будут отсутствовать перечисленные сведения, то такой договор признается недействительным.

Оценщик завершает свою работу составлением отчета об оценке объекта оценки. В соответствии со ст. 11 Закона в отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки;

сведения об оценщике, в том числе фамилия, имя и отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

цель оценки;

точное описание объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В случае составления отчета в письменной форме он должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной печатью оценщика. Допускается составление отчета в электронной форме.

Согласно ст. 12 Закона установленная при оценке рыночная стоимость объекта признается достоверной для заключения сделок, определения начальной цены торгов в течение шести месяцев с момента составления отчета. При этом допускается опровержение данных о стоимости в судебном или ином установленном законодательством порядке.

В ходе своей деятельности оценщик, в том числе при общении с заказчиками, несет следующие обязанности, предусмотренные ст. 15 Закона:

1.     быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

2.     соблюдать требования законодательства, стандарты и правила оценочной деятельности;

3.     соблюдать правила деловой и профессиональной этики;

4.     вовремя информировать заказчика о невозможности проведения оценки;

5.     обеспечивать сохранность документов заказчика;

6.     информировать заказчика о своем членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

7.     по требованию заказчика представлять страховой полис и документ, подтверждающие его профессиональные знания в сфере оценочной деятельности;

8.     не разглашать полученную от заказчика информацию;

9.     хранить все документы, связанные с отчетом, в течение трех лет;

10.                       по требованию заказчика предоставлять выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков.

Права заказчика оценки перечислены в ст. 15.2 Закона:

1.     требовать и получать от оценщика обоснование выводов по результатам оценки;

2.     получать от оценщика отчет об оценке в срок, установленный договором;

3.     осуществлять иные права, вытекающие из договора на проведение оценки.

Закон затрагивает актуальный в последнее время вопрос о пересмотре государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Как известно, государственные органы для целей налогообложения самостоятельно проводят кадастровую оценку объектов недвижимости. В соответствии со ст. 24.18 Закона, если гражданин не согласен с результатами такой оценки, то он может обжаловать ее в суд или в специальную комиссию. Обязательным условием для обжалования является ущемление этой оценкой прав гражданина. Для обращения в суд не обязательно предварительное обращение в комиссию.

Физическое лицо должно подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости не раньше времени, когда сведения о кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости. К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:

— выписка из Единого государственного реестра недвижимости с отметкой об оспариваемой кадастровой стоимости;

— нотариально заверенная копия документа, подтверждающего права заявителя на объект недвижимости;

— отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта.

Комиссия рассматривает заявление и документы к нему в течение одного месяца. После принятия комиссией решения она обязана в течение пяти дней уведомить о нем заявителя. Заявитель вправе оспорить решение комиссии в суде. Если комиссия примет решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, то в течение пяти дней она обязана направить копию решения в Росреестр для внесения изменений. Кроме того, вместе с копией решения комиссии в регистрирующий орган должен быть направлен отчет оценщика, представленный заявителем.

Остальные части Закона посвящены внутренним вопросам регулирования оценочной деятельности, саморегулируемым организациям оценщиков, их управлением и т.д. (глава III Закона), а также заключительным положениям (глава IV Закона).

Ст 11 Закон Об Оценочной Деятельности в РФ N 135-ФЗ

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Другие статьи ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

Статья 14. Права оценщика

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

Статья 24.17. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ ст 11 (действующая редакция 2021)

Что нужно знать о домашней оценке

Независимо от того, покупаете ли вы дом с использованием ипотеки, рефинансируете ли вы существующую ипотеку или продаете его кому-либо, кроме покупателя, оплачивающего все наличные, оценка дома является ключевым компонентом сделки. Если вы покупатель, владелец или продавец, вам нужно понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома.

Ключевые выводы

• Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома, которое используется всякий раз, когда ипотечный кредит связан с покупкой, рефинансированием или продажей этой собственности.
• Квалифицированный оценщик создает отчет на основе визуального осмотра, используя недавние продажи аналогичной недвижимости, текущие рыночные тенденции и характеристики дома (например, удобства, план этажа, квадратные метры) для определения оценочной стоимости недвижимости.
• Заемщик обычно платит оценочную комиссию, которая может составлять несколько сотен долларов.
• Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена.

Что такое оценка дома?

Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома.Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в сделках рефинансирования. В сделке купли-продажи оценка используется, чтобы определить, соответствует ли контрактная цена дома его состоянию, местоположению и характеристикам. В сделке рефинансирования оценка убеждает кредитора в том, что он не передает заемщику больше денег, чем стоит дом.

Кредиторы хотят удостовериться, что домовладельцы не берут чрезмерные займы на недвижимость, потому что дом служит залогом для ипотеки.Если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке и будет лишен права выкупа, кредитор продаст дом, чтобы вернуть деньги, которые он ссудил. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования в большей степени, чем он сможет восстановить в этом наихудшем сценарии.

Что нужно знать о домашней оценке

Процесс оценки и определение стоимости

Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно заказывает оценку.Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, эту комиссию оплачивает заемщик.

По данным Appraisal Institute, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат — в соответствии с требованиями всех 50 штатов — и знать местность. Согласно федеральным правилам оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямого или косвенного интереса в сделке.

На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичной недвижимости и текущие рыночные тенденции.Удобства в доме, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь в квадратных футах также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить все условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

Обычно оценщики используют Единый отчет об оценке жилья от Fannie Mae для домов на одну семью. В отчете оценщику предлагается описать интерьер и внешний вид собственности, окрестности и сопоставимые продажи поблизости.Затем оценщик предоставляет анализ и выводы о стоимости недвижимости на основе своих наблюдений.

Отчет должен включать:

• Карта улиц, показывающая оцениваемую недвижимость и сопоставимые продажи использованных
• Эскиз наружного здания
• Объяснение того, как была рассчитана площадь в квадратных футах
• Фотографии фасада, спины и улицы дома
• Фотографии фасада каждой использованной сопоставимой собственности
• Другая относящаяся к делу информация, такая как данные о рыночных продажах, государственные земельные записи и государственные налоговые отчеты, которые требуются оценщику для определения справедливой рыночной стоимости собственности.

При рефинансировании ипотеки, если оценочная стоимость вашего собственного капитала составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI).

Что нужно знать покупателям жилья

Когда вы покупаете дом и заключаете договор, его оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, сделка проходит в соответствии с планом. Однако, если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать сделку.

Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы транзакция сорвалась. У вас как у покупателя есть преимущество в том, что низкая оценка может служить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену. Банк не ссудит вам или любому другому потенциальному покупателю больше, чем стоит дом.

Хотя оценка помогает покупателям избежать переплаты за дома, продавец может посчитать заниженную оценку неточной и не захотеть снижать цену. Если между вами и покупкой или продажей вашего дома стоит плохая оценка, постарайтесь получить второе мнение с помощью другой оценки, проведенной другим человеком.Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию. Еще лучше представить первоначальному оценщику фактические доводы в пользу более высокой стоимости. Они могут согласиться с вами и пересмотреть оценку.

Федеральные директивы, направленные на устранение завышенных оценок стоимости, которые способствовали жилищному кризису 2008 года, иногда приводят к тому, что оценки оказываются ниже справедливой рыночной стоимости, и могут затруднить оспаривание заниженных оценок.

Что нужно знать продавцам дома

Если вы продавец, то низкая оценка, если она точна, означает, что вам, возможно, придется снизить цену на свой дом, чтобы продать его.Удержание покупателя, который полностью оплачивает покупку, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли принесет вам более высокую продажную цену. Никто не хочет переплачивать за дом.

К сожалению, если в вашем районе недавно были плохие продажи, это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома снизилась из-за продажной цены близлежащих выкупа и коротких продаж, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эта недвижимость.

Оценка также является обязательным шагом при передаче дома члену семьи в качестве правового подарка.

Что нужно знать домовладельцам рефинансирования

Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен быть оценен на уровне или выше суммы, которую вы хотите рефинансировать, чтобы ваш кредит был одобрен. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать ее без оценки через программу FHA Streamline — отличный вариант для подводных домовладельцев.

Итог

Когда все идет гладко, оценка дома — это просто еще один пункт, который нужно проверить на заключительном контрольном списке. Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от того, с какой ситуацией вы сталкиваетесь при покупке, продаже или рефинансировании дома, базовое понимание того, как работает процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом.

The Appraisal Profession — AI Resources

Что такое оценка?

Оценка — это мнение профессионального оценщика о стоимости.Подготовка оценки включает исследование соответствующих рыночных областей; сбор и анализ информации, относящейся к собственности; а также знания, опыт и профессиональное суждение оценщика. Оценка может потребоваться для любого типа собственности, включая дома на одну семью, многоквартирные дома и кондоминиумы, офисные здания, торговые центры, промышленные объекты и фермы. Причины проведения оценки недвижимости столь же разнообразны. Они обычно требуются всякий раз, когда недвижимость продается, закладывается, облагается налогом, страхуется или строится.Например, оценка проводится на:

• Цели ипотечного кредитования
• Налоговые исчисления и обжалование начислений
• Переговоры между покупателями и продавцами
• Государственное приобретение частной собственности для общественного пользования
• Слияние или роспуск предприятий
• Переговоры по аренде

Какова роль оценщика?

Роль оценщика заключается в предоставлении объективных, беспристрастных и непредвзятых мнений о стоимости недвижимости, оказывая помощь тем, кто владеет, управляет, продает, инвестирует и / или ссужает деньги под залог недвижимости.Оценщики собирают ряд фактов, статистических данных и другой информации о конкретных свойствах, анализируют эти данные и вырабатывают ценностные мнения. Каждое задание по оценке ставит под сомнение способность оценщика применять аналитические навыки на практике, выносить здравые суждения и эффективно общаться.

Какой квалификацией должны обладать оценщики?

Все штаты требуют, чтобы оценщики имели лицензию или сертификацию штата, чтобы предоставлять оценку кредиторам, регулируемым на федеральном уровне.В некоторых штатах требуется, чтобы оценщики имели лицензию или сертификаты для проведения оценок и для других сторон. Чтобы получить лицензию или сертификат, вы должны сдать экзамен, который проводится аттестационной комиссией вашего штата. Поскольку требования штата различаются, обратитесь в регулирующий орган вашего штата за конкретными требованиями. Квалификационный совет оценщиков (AQB) The Appraisal Foundation уполномочен Конгрессом устанавливать минимальные требования для классификаций Сертифицированных общих оценщиков недвижимости и Сертифицированных оценщиков жилой недвижимости, а AQB предоставляет рекомендуемые минимальные требования для классификации лицензированных оценщиков недвижимости и стажеров. .Описание четырех категорий можно найти на веб-сайте The Appraisal Foundation.

Оценщики, которые стали назначенными членами Института оценки, вышли за рамки этих требований. Они выполнили строгие требования к образованию и опыту и должны придерживаться строгих стандартов и кодекса профессиональной этики. В настоящее время Институт аттестации присваивает обозначения MAI, SRA, AI-GRS и AI-RRS. Пожалуйста, посетите нашу страницу требований к назначению для получения информации об обозначениях Института аттестации.

Существуют ли оценщики недвижимости разных категорий?

Квалификационный совет оценщиков (AQB) The Appraisal Foundation уполномочен Конгрессом устанавливать минимальные требования для классификаций Сертифицированных общих оценщиков недвижимости и Сертифицированных оценщиков жилой недвижимости, а AQB предоставляет рекомендуемые минимальные требования для классификации лицензированных оценщиков недвижимости и стажеров. . Описание четырех категорий можно найти ниже (дополнительную информацию можно найти на веб-сайте The Appraisal Foundation:

Стажер-оценщик:

Кто-то, кто имеет квалификацию для оценки той собственности, которую сертифицированный оценщик имеет право оценивать.

Лицензированный оценщик недвижимости:

Кто-то, кто имеет право оценивать несложные от одного до четырех квартир со стоимостью сделки менее 1000000 долларов и сложные от одного до четырех жилых единиц со стоимостью сделки менее 250 000 долларов. В данную классификацию не входит оценка подразделений.

Сертифицированный оценщик жилой недвижимости:

Тот, кто квалифицирован для оценки от одной до четырех жилых единиц без учета стоимости или сложности.В данную классификацию не входит оценка подразделений. Чтобы быть сертифицированным государственным оценщиком жилого фонда, имеющим право проводить оценку сделок, связанных с федеральным законодательством, штат должен иметь требования, которые соответствуют этому минимальному стандарту или превышают его.

Сертифицированный генеральный оценщик недвижимости:

Тот, кто квалифицирован для оценки всех типов недвижимости. Чтобы быть сертифицированным государственным оценщиком, имеющим право проводить оценку сделок, связанных с федеральным законодательством, штат должен иметь требования, соответствующие этому минимальному стандарту или превышающие его.

• Для стажеров и лицензированных классов это только рекомендация AQB. Государства не обязаны использовать это руководство. В некоторых штатах могут быть программы стажировок или лицензий, которые предъявляют совсем другие требования.

Заинтересованы в изучении того, как присоединиться к профессии?

Посетите нашу информационную страницу, чтобы начать свою карьеру оценщика.

советов по оценке жилья — и что такое оценка дома на основе

Вне зависимости от того, продаете ли вы дом или покупаете его, вы, вероятно, в какой-то момент столкнетесь с непредвиденными обстоятельствами, связанными с оценкой дома.Хотя нет никаких сомнений в том, что этот процесс может нервировать, знание того, чего ожидать от оценки дома, может успокоить эти нервы.

Мы здесь, чтобы подробно рассказать о том, что, почему и как проводить оценку дома, и поделиться некоторыми советами, которые помогут вашему дому выйти на первое место.

В этой статье мы рассмотрим:

Перво-наперво, что такое оценка дома?

Отличный вопрос! Оценка дома — это процесс, с помощью которого лицензированный оценщик проводит тщательный осмотр собственности, чтобы оценить его истинную стоимость (которая не всегда совпадает с ценой на листинге).Затем оценщик объединит все свои выводы в отчет и произведет оценочную стоимость дома.

Если покупатель финансирует свою покупку с помощью ссуды, обычно заказывает оценку кредитор. Это делается для того, чтобы гарантировать, что кредитор не одалживает слишком много денег, чем стоит собственность. Таким образом, некоторые кредиторы могут фактически потребовать от покупателей включить в свои предложения оценку непредвиденных обстоятельств.

Почему вам как покупателю следует заботиться об оценке дома?

Кредиторы обычно основывают сумму денег, которую они ссужают вам, на оценочной стоимости собственности, а не на листинговой цене.Если вы финансируете покупку с помощью ссуды, ваш кредитор может потребовать проведения оценки на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы убедиться, что сумма ссуды не превышает стоимость имущества. В этих случаях кредитор обычно занимается координацией оценки.

Если дом, о котором вы сделали предложение, оценивается на сумму ниже, чем цена вашего предложения, у вас есть несколько вариантов:

1. Компенсируйте разницу в цене. Как упоминалось ранее, кредиторы используют оценочную стоимость дома для определения суммы вашей ссуды.Если недвижимость оценивается по более низкой стоимости, ваш кредитор уменьшит сумму вашего кредита. Если вы хотите продолжить покупку, вам нужно будет увеличить свой первоначальный взнос, чтобы покрыть разницу между вашей новой суммой кредита и согласованной ценой. .
2. Пересмотреть цену с продавцом. Если вам действительно нужен дом, но вы не хотите повышенной финансовой ответственности, связанной с более низкой оценочной стоимостью, вы всегда можете попросить продавца согласиться на более низкую покупную цену.Это может быть долгим шансом на конкурентном рынке, где продавцы получают несколько предложений, а войны между покупателями являются обычным явлением.
3. Выйдите из сделки, если у вас есть непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой. Если продавец не желает пересматривать покупную цену, и вы не хотите оплачивать разницу из своего кармана, непредвиденная оценка позволяет вам расторгнуть договор купли-продажи. Кроме того, он позволяет вам возместить свой EMD (задаток), если вы выполнили условия и сроки, указанные в вашем предложении.

→ Покупаете дом? Просмотрите наши списки и дома для самостоятельной экскурсии по своему расписанию, просто воспользуйтесь нашим приложением, чтобы открыть дверь.

Как оценивается дом?

Во время оценки дома лицензированный оценщик проводит тщательный осмотр объекта недвижимости.

Оценщик рассмотрит все факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. Эти факторы включают в себя состояние собственности, любые улучшения или дополнения, внесенные в собственность, размер лота и «льготы» или недавно проданные свойства сопоставимого размера и состояния на том же рынке.

Как продавцы могут гарантировать получение максимальной оценочной стоимости своего дома?

Продавцы могут сделать несколько вещей, чтобы повысить стоимость своего дома.

1. Примите участие в конкурсе

Посмотрите продажные цены на дома в вашем районе, которые по площади, планировке, модернизации и состоянию аналогичны вашему собственному. Лучше всего вернуться максимум на 6 месяцев назад или посмотреть дома, которые были проданы в то же время года, которое вы собираетесь продать, потому что на рынках обычно бывают сезонные приливы и отливы.

Вы можете получить доступ к этой информации самостоятельно в записях государственной собственности или в Интернете.

2. Завершить мелкие исправления

А теперь пора составить список дел по проектам, который есть у каждого домовладельца. Смажьте петли на скрипучей двери, положите конец работающему унитазу, отрегулируйте этот привередливый мусоропровод.

Хотя они могут показаться вам несущественными, оценщику они могут ухудшить общее состояние вашего дома.

Мы предлагаем совершить экскурсию по вашему дому, чтобы найти те мелкие исправления, с которыми вы можете справиться.

→ Хотите продавать без лишних хлопот? Получите конкурентное предложение от Opendoor и выберите дату закрытия.

3. Поднимите апелляцию

Внешний вид вашего дома также играет роль в определении его общей стоимости. Если бы ваш дом был книгой, ее сдержанная привлекательность была бы ее обложкой, и покупатели и оценщики БУДУТ судить о ней. Это потому, что состояние внешнего вида дома часто рассматривается как показатель состояния его интерьера.

Не знаете, с чего начать? Вы можете попробовать решить более мелкие проблемы, такие как незакрепленная черепица или забитые желоба.Обеспечение того, чтобы все проходы в ваш дом были чистыми и хорошо освещенными, — еще одна простая, но эффективная задача, которую необходимо выполнить.

Добавление очаровательных декоративных элементов в дверной проем и, конечно же, обеспечение надлежащего ухода за газоном — также отличные способы сделать ваш дом более привлекательным.

4. Рассмотреть косметические улучшения

Модернизация вашего дома для оценки — всегда авантюра. Если вы вложите много денег в полную реконструкцию, есть шанс, что вы не окупите свои инвестиции в добавленную стоимость.Тем не менее, небольшие косметические обновления обычно того стоят.

Такие вещи, как добавление свежего слоя краски, замена устаревшего умывальника в ванной и переход на новую сантехнику, как правило, требуют меньших затрат и меньшего количества труда, но они могут иметь большое влияние.

→ Воспользуйтесь нашим калькулятором благоустройства дома, чтобы узнать, какие улучшения могут повысить ценность вашего дома.

5. Задокументируйте свои улучшения

Вы захотите отслеживать все улучшения, которые вы делаете в своем доме.

Ваш оценщик может быть не очень хорошо знаком с домами в вашем районе, так что это ваш шанс указать на любую добавленную стоимость в вашей собственности. Составьте список всех улучшений, которые вы сделали в отеле.

Если у вас есть документы по обновлениям — например, счета подрядчика — обязательно приложите копии к своему списку. Это поможет повысить обоснованность ваших утверждений и поможет подрядчику правильно оценить качество выполненных работ.

Примечание: Всегда получайте соответствующие разрешения от вашего города на любые важные дополнения к вашему дому.Неразрешенная работа может фактически снизить стоимость вашего дома, поскольку устранение неразрешенной работы может быть дорогостоящим.

6. Чистый, чистый, чистый

Это может показаться очевидным, но ваш дом должен быть безупречным для оценки.

Дело в том, что оценки несколько субъективны, и чистый дом обычно оценивается намного лучше с точки зрения общего состояния, чем тот, который инспектор считает грязным. Кроме того, частая не уборка дома увеличивает вероятность появления вредителей и грызунов.Это то, что примет во внимание оценщик.

7. Предоставьте оценщику место

Когда прибудет оценщик, важно предоставить ему или ей место для выполнения работы.

Может возникнуть соблазн направить их или указать на все ваши улучшения, но мы не советуем этого делать. Оценщики делают это каждый день. Они знают, что искать. Если вы станете их тенью, вы рискуете их рассердить или случайно раскрыть слишком много информации, которая может больше помешать, чем помочь.

Будьте вежливы, сердечны и постарайтесь ответить на любые вопросы, которые могут у них возникнуть в конце поездки.

Еда на вынос

Хотя полный отказ от оценки не может быть вариантом для тех, кто финансирует покупку своего дома, есть способы, которыми вы можете положительно повлиять на результат.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация.Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Должен ли продавец присутствовать при оценке дома?

Меган Уэббер | Lansing State Journal

Как продавец, вы должны соблюдать множество неписаных правил этикета. Большинство из нас знают, что считается надлежащим приличием покинуть свой дом, пока покупатели осматривают его, а также забрать домашних животных и, возможно, оставить немного прохладительных напитков.

Но как вы справляетесь с другими этапами транзакции, такими как оценка? Что ожидается от продавца и насколько он должен участвовать в этом процессе?

Для новичков в сфере недвижимости давайте сначала поговорим о том, что такое оценка.Оценка дома — это оценка стоимости недвижимости. Большинство ипотечных кредиторов требуют проведения оценки жилья перед одобрением финансирования, поскольку дом служит залогом по ипотеке. Если по какой-либо причине заемщик не выполняет свои обязательства и дом переходит в залог, кредитор должен будет продать недвижимость для погашения ссуды.

Оценщики — это профессионалы, которые имеют лицензии и / или сертификаты и обучены определять стоимость дома справедливо, объективно и непредвзято.

Хотя оценку часто можно рассматривать как субъективную, поскольку это мнение оценщика о стоимости, важно отметить, что это мнение основано на текущем рынке, данных, собранных дома и в муниципалитете, и сопоставимых продажах домов.

Помимо информации, которую оценщик собирает самостоятельно, ему также полезно знать, какие виды обновлений, обновлений или ремонтов были сделаны в собственности. Поскольку продавец, очевидно, знает дом из первых рук, он может стать отличным источником информации.

«Будь то агент продавца или сам продавец, часто бывает полезно, чтобы кто-то присутствовал во время оценки, чтобы ответить на вопросы и предоставить дополнительную информацию», — сказала Бет Грэм из Beth Graham Appraisals.«Если никто не может присутствовать, продавцы могут рассмотреть возможность оставить письменный список того, что было сделано с домом за последние 15 лет».

Агенты также могут предоставить ценную информацию оценщику, но Грэм говорит, что им просто нужно быть осторожными, чтобы не делать ничего, что могло бы повлиять на вывод о ценности.

«РИЭЛТОРЫ® могут предоставить сопоставимые продажи, чтобы показать, как они пришли к цене листинга, но более того, если они знают что-то, что может повлиять на конкурентоспособность, это может быть полезно», — сказала она.«Например, если за углом находится парк, или если в город переезжает крупный бизнес … мелочи, о которых мы можем не сразу узнавать».

Пока они не обсуждают ценность, агенты и продавцы могут предоставить любые подробности, которые, по их мнению, полезны, а оценщик может просмотреть информацию, чтобы определить, что уместно.

Грэм говорит, что как минимум полезно, чтобы кто-нибудь встретился с оценщиком дома, чтобы убедиться, что нет проблем с доступом.

«Много раз я не могла попасть в дом, потому что ключ не работал, или мне приходилось возвращаться во второй раз, потому что я не могла попасть на чердак или подползти», — она сказал. «В таких обстоятельствах полезно иметь кого-то рядом, чтобы гарантировать, что я выполню все за один визит, и это не затянет процесс».

Итак, хотя присутствие продавца или его агента для оценки может быть полезным, мы должны помнить о наших правилах этикета и этики.

«В общем, хорошо, если кто-то присутствует, если только они не вмешиваются в процесс», — сказал Грэм. «Будьте там, чтобы ответить на вопросы и предоставить необходимый доступ, но просто знайте, когда нужно держаться на расстоянии и позволить оценщику делать свою работу».

Если вы планируете купить или продать дом в ближайшем будущем, посетите веб-сайт Greater Lansing Association of REALTOR® www.lansing-realestate.com, чтобы найти список местных поставщиков услуг, включая местных опытных оценщиков и РИЭЛТОРЫ®.

Подход сравнения продаж, подход затрат, подход дохода

Оценки недвижимости используются продавцами, покупателями и их кредиторами. Продавцы хотят убедиться, что их продажная цена не будет меньше стоимости собственности. Покупатели, и особенно их кредиторы, хотят убедиться, что недвижимость стоит не ниже покупной цены. Действительно, в большинстве договоров купли-продажи недвижимости предусмотрено положение, позволяющее покупателю отказаться от договора купли-продажи без штрафных санкций, если оценка недвижимости ниже покупной цены.Более того, кредиторы будут ограничивать любые суммы ссуды на покупку недвижимости до определенного процента от ее оценочной рыночной стоимости, а не ее покупной цены.

Оценка недвижимости — это независимая оценка стоимости участка недвижимости оценщиком с использованием утвержденных стандартизированных методов. Во многих штатах оценщики должны иметь лицензию. Однако оценки — это мнения, которые зависят от оценщика.

Отчет об оценке представляет собой подробный перечень оценок, которые обычно проводятся для кредитора собственности или собственником, как правило, для установления продажной цены.Большинство отчетов об оценке основано на заранее распечатанных формах, таких как Единый отчет об оценке жилого помещения (Единый отчет об оценке жилого помещения (Единый 1004), Фактический отчет), который соответствует Унифицированным стандартам профессиональной оценки ( USPAP ). ) руководящие принципы и требуются федеральными агентствами, которые могут быть вовлечены в продажу собственности, например, федеральным банком, ссужающим деньги за собственность.

Отчет об оценке

• идентифицирует оцениваемую недвижимость;
• дата составления отчета;
• его назначение и использование по назначению;
• фактические методы, использованные для оценки собственности, включая методы, которые не использовались;
• допущений и условий, которые могут повлиять на стоимость имущества;
• лучшее использование недвижимости;
• оценка стоимости недвижимого имущества;
• , и он должен соответствовать руководящим принципам USPAP.

USPAP также требует, чтобы оценщик подписал отчет в качестве метода его удостоверения.

Однако, поскольку профессиональная оценка стоит денег, агенты по недвижимости обычно проводят анализ конкурентного рынка, чтобы установить продажную цену дома. Анализ конкурентного рынка ( CMA ) оценивает стоимость недвижимости, сравнивая ее с аналогичной, недавно проданной недвижимостью в том же районе. Агент по недвижимости будет лично знать, что было продано и за сколько.Полезным инструментом для проведения анализа конкурентного рынка является Служба множественных списков ( MLS ), база данных, совместно используемая агентствами по недвижимости, с указанием недвижимости, выставленной на продажу, а также продажной ценой и датой продажи недвижимости, а также как аспекты каждой собственности, определяющие продажную цену, такие как квадратные метры, количество ванных комнат и спален. CMA не является таким исчерпывающим или подробным, как формальная оценка, а также имеет предвзятость, поскольку CMA обычно проводится агентом по недвижимости для владельца собственности, чтобы определить лучшую цену продажи.CMA никогда не следует заменять оценкой.

Поскольку оценка определяет стоимость на основе местоположения, размера, типа жилой недвижимости, дохода и валовых характеристик собственности, таких как количество ванных комнат и спален, она не заменяет осмотр собственности или обследование. Оценщики не ищут скрытые дефекты и не проверяют, например, границы собственности, которые могут иметь большое влияние на стоимость свойства. Оценка также не определяет хорошее название, поэтому она не заменяет поиск по названию.

В некоторых особых случаях, таких как оценка недвижимого имущества или имущества, участвующего в короткой продаже или отчуждении права выкупа, банк или поверенный может запросить у брокера заключение о цене ( BPO ) в качестве замены или в качестве предварительной оценки value, в котором брокер за определенную плату заполняет форму BPO, сравнивая недвижимость с аналогичными объектами на основе информации в Службе множественного листинга ( MLS ), чтобы оценить стоимость. Брокер или агент по недвижимости также могут подъехать к собственности, чтобы сфотографироваться.BPO быстрее и дешевле, чем формальная оценка. BPO также может быть запрошен, если недвижимость была недавно оценена, но кредитор или другая заинтересованная сторона может захотеть определить, изменилась ли ее стоимость значительно с момента оценки.

Сгенерированные компьютером автоматизированные модели оценки также могут использоваться для оценки стоимости, где точность не имеет первостепенного значения, например, для ссуд под залог жилья с низким уровнем риска, определяя, имеет ли заемщик 20% собственного капитала в доме, необходимом для устранения частной собственности. выплаты по ипотечному страхованию, а также для анализа портфеля, когда необходимо оценить стоимость многих свойств, например, когда ипотечные кредиты, основанные на собственности, секьюритизируются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

Процесс оценки

Процесс оценки оценивает все данные, которые могут повлиять на стоимость собственности. Данные могут быть в широком смысле классифицированы как общих данных , таких как район, город и регион недвижимости, и как конкретных данных , которые представляют собой информацию, касающуюся самой собственности.

Один общий фактор, который учитывается, — это коэффициент поглощения для района, то есть количество месяцев, которое потребуется для продажи всего инвентаря домов в этом районе.Значение более 6 месяцев указывает на избыток предложения и снижает оценочную стоимость.

Рыночная стоимость, рыночная цена и рыночная стоимость

Есть 3 различных типа стоимости собственности, которые связаны, но не обязательно одинаковы:

1. рыночная стоимость
2. рыночная цена
3. рыночная стоимость

Оценщик пытается для точного определения рыночной стоимости недвижимости, цены, по которой недвижимость, вероятно, будет продаваться, если будут соблюдены следующие характеристики:

• покупатель и продавец действуют на расстоянии вытянутой руки и без давления;
• покупатель и продавец хорошо осведомлены об объекте недвижимости, в том числе о ее возможностях и недостатках;
• Недвижимость находится на рынке достаточно долго, чтобы привлечь покупателей.

Рыночная стоимость считается наиболее вероятной ценой, по которой будет продаваться недвижимость, не обязательно средней или максимальной ценой. Рыночная стоимость считается денежной ценой, поэтому она не принимает во внимание какие-либо финансовые стимулы или механизмы финансирования.

Рыночная цена — это цена, по которой недвижимость фактически продается. Она может быть больше или меньше рыночной стоимости, особенно если покупателю или продавцу необходимо быстро завершить сделку или если сделка не является коммерческой. , например, распродажа между родственниками или друзьями.

Рыночная стоимость — это фактическая стоимость покупки земли и строительства зданий. Рыночная стоимость и рыночная стоимость могут не совпадать; редко бывает то же самое с улучшением собственности. Например, заплатив 40 000 долларов за добавление нового товара, вероятно, не повысится рыночная стоимость на 40 000 долларов.

Определение рыночной стоимости

Существует 3 основных метода для фактического определения рыночной стоимости:

1. сравнение продаж
2. затратный подход
3. доходный подход

Не каждая рыночная стоимость недвижимости может быть определена с помощью всех трех подходов; обычно существует лучший метод, но другие методы могут сузить диапазон оценочной рыночной стоимости.Для определенных типов собственности обычно используется один и тот же лучший метод.

Как подход сравнения продаж, так и метод затрат основаны на экономическом принципе замещения — когда одна вещь может быть заменена другой, тогда их значения будут сопоставимы. Следовательно, стоимость собственности будет сопоставима либо с сопоставимой недвижимостью с аналогичными качествами, либо со стоимостью строительства эквивалентной собственности с нуля.

Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (он же метод рыночных данных , ) представляет собой более сложный анализ конкурентного рынка и является основным методом определения стоимости домов на одну семью. объект недвижимости сравнивается с недавно проданными сопоставимыми объектами недвижимости . Важные характеристики для сравнения:

• расположение, особенно если недавно проданные объекты находились в том же районе
  • рассматриваемые характеристики, связанные с расположением, включают панорамные виды из объекта, количество уличного движения и шум, находится ли объект в культуре. de sac, и находится ли он рядом с парками или зонами отдыха
• Размер строений и участков
• продажных цен за последние 6 месяцев, более поздние цены имеют больший вес
• физических характеристик, таких как гараж, бассейн, патио, веранды или террасы
• состояние собственности
• качество строительства
• количество комнат, спален и ванных комнат
• план этажа
• финансирование, поскольку покупатели за наличные могут покупать по более низким ценам, в то время как покупатели используют финансирование продавца (часто называемое владелец будет нести , или OWC , финансирование ), как правило, платят более высокие цены
900 15

Однако, поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, цены продажи сопоставимых объектов должны быть скорректированы в большую или меньшую сторону для каждого различия между рассматриваемым объектом и сопоставимыми объектами.Хотя объекты, в которых отсутствуют характеристики соседних домов, будут скорректированы в сторону уменьшения, объекты с более дорогими характеристиками, не типичными для соседних домов, также будут снижены. Оценка кондоминиумов и квартир часто бывает проще и точнее, потому что квартиры, как правило, имеют те же характеристики и планы этажей, размер и возраст, что и другие, недавно проданные в том же комплексе.

При сравнении различных объектов собственности необходимо сравнивать и учитывать не только различия в свойствах, такие как фактические конструкции, их возраст и состояние, но также и то, какие права собственности передаются или были переданы в сопоставимых объектах, и также необходимо учитывать любые различия в обременениях.Например, передается ли простой правовой титул за плату, или существуют ли какие-либо сервитуты или ограничения в отношении данного объекта или сопоставимых объектов собственности?

Стоимостной подход

Как правило, стоимостной подход учитывает, сколько будет стоить земля, лишенная каких-либо построек, затем добавляет стоимость фактического строительства сооружений, после чего вычитается амортизация. Затратный подход чаще всего используется для общественных зданий, таких как школы и церкви, поскольку на местном рынке трудно найти недавно проданную сопоставимую недвижимость, а общественные здания не приносят дохода, поэтому доходный подход также не может быть использован.

Уже улучшенная собственность обычно приносит некоторую пользу сайту, но улучшения могут также снизить стоимость собственности, если потенциальные покупатели сайта захотят использовать собственность для другого использования, что повлечет за собой удаление некоторых улучшений на текущем сайте.

Затратный подход лучше всего использовать, когда улучшения являются новыми и имеется адекватная ценовая информация для оценки компонентов собственности. Затратный подход может быть менее желательным, если в последнее время не было продаж вакантных земель, которые можно было бы сравнить, поскольку основной метод оценки вакантных земель заключается в использовании подхода сравнения продаж или когда затраты на строительство недоступны.

Затратный метод:

• Оцените, сколько будет стоить свободная недвижимость.
• Оцените текущую стоимость строительства сооружений, затем прибавьте эту стоимость к стоимости свободной земли.
• Оцените сумму начисленной амортизации рассматриваемого имущества, затем вычтите ее из общей суммы, чтобы определить стоимость имущества.

Существует 2 метода оценки стоимости замены конструкции:

1. Стоимость воспроизведения — это стоимость полного дублирования структуры объекта собственности.
2. Восстановительная стоимость — это стоимость строительства аналогичного сооружения, но с использованием современных строительных методов и материалов.

Затраты на замену — это наиболее часто используемый подход, поскольку в нем используются самые современные материалы и функции, устраняющие функциональное устаревание, например помещения нежелательного размера или строительные материалы, требующие ухода. Стоимость замены также обычно ниже, чем стоимость воспроизводства.

Оценка стоимости воспроизводства или замены

Существует 3 основных метода оценки стоимости воспроизведения или замены:

1. Метод квадратных футов (также известный как метод сравнения ) рассчитывает стоимость квадратного фута недавно разработанного сопоставимого свойство и умножает его на квадратные метры, используя внешние размеры структур объекта собственности.
2. Метод на месте оценивает стоимость объекта недвижимости путем суммирования затрат на отдельные компоненты конструкции, такие как материалы, рабочая сила, накладные расходы и прибыль.
3. Метод количественного обследования оценивает отдельные затраты на строительные материалы (дерево, гипс и т. Д.), Рабочую силу и другие факторы и складывает их. Этот метод является наиболее точным и самым дорогостоящим и используется в основном для исторических зданий.

Существует также метод индекса , который использует фактическую стоимость строительства объекта недвижимости, а затем умножает ее на то, насколько увеличились затраты на материалы и рабочую силу с момента постройки конструкции. Этот метод считается наименее точным и обычно используется для проверки трех основных методов воспроизведения или стоимости замещения.

Оценка вакантной земли

Пустая земля обычно оценивается так, как если бы она использовалась для наилучшего использования, независимо от ее нынешнего использования, что обычно делается путем сравнения ее с другими аналогичными объектами недвижимости, которые используются наилучшим образом.Свободная земля может быть оценена только с использованием метода сравнения продаж, поскольку свободная земля не строится и не приносит дохода. Определение стоимости земли необходимо как при стоимостном подходе, так и при коммерческом подходе для оценки амортизации, поскольку земля не подлежит амортизации.

Однако на пустующей земле могут быть небольшие улучшения, но она все равно считается неулучшенной собственностью. Неулучшенная городская недвижимость может иметь асфальтированную улицу, тротуар и доступ к воде, канализации и другим услугам, но все равно будет считаться неулучшенной, если на ней нет зданий или других построек. Неулучшенные сельскохозяйственные угодья не имеют усадеб или других построек, но могут иметь ограждение по периметру, дренажные плитки, сборы, пруд для хранения запасов или другие подобные улучшения.

Эти улучшения земли включены в оценку земли, а не как часть каких-либо построек на участке. Оценка сельских земель может быть более точной, принимая во внимание тип растительности на земле, то есть луг или лесной массив, пригодна ли земля для обработки или нет, а также тип почвы.

Амортизация

При оценке стоимости собственности с использованием затратного подхода амортизация вычитается из общей стоимости. Амортизация при оценке недвижимости имеет несколько иное значение, чем при налогообложении. Амортизация — это просто потеря стоимости по всем причинам. Земля не обесценивается, если она не деградировала в результате эрозии, неправильного использования или, возможно, изменений зонирования.

Амортизация может быть излечима или неизлечима. Излечимая амортизация — это потеря стоимости, которая может быть скорректирована по стоимости, меньшей, чем увеличение стоимости собственности, которое произошло бы, если бы она была исправлена, тогда как неизлечимая амортизация либо не может быть исправлена, либо будет стоить больше, чем любое повышение стоимости имущества ценить.

Износ можно классифицировать по его причине:

• Физический износ (он же физический износ ) — это износ конструкций из-за износа.
• Функциональное устаревание (также известное как функциональная амортизация ) — это потеря стоимости, связанная с особенностями, обесцениваемыми рынком, такими как немодные конструктивные особенности, устаревшие водопроводные, электрические или отопительные системы или недостаточная изоляция.
• Внешнее устаревание (также известное как внешняя амортизация ) — это потеря стоимости, вызванная изменениями внешних факторов, таких как изменения в окружающем имуществе, окружающей среде, зонировании или других факторах, которые могут снизить стоимость собственности, например, увеличение преступление или изменение зонирования.

Несмотря на то, что различные типы амортизации могут предлагать улучшения, вычислить фактическую сумму сложно, поэтому используется упрощенный линейный метод (также известный как экономический метод возраст-срок службы ), который просто предполагает, что амортизация является линейно в течение срока службы конструкции, уменьшаясь в цене с постоянной скоростью.Сумма годовой амортизации рассчитывается путем деления стоимости конструкций на ожидаемый срок их службы.

Пример: прямолинейный метод амортизации

Если ожидалось, что дом стоимостью 250 000 долларов с землей в 50 000 долларов прослужит 40 лет, то годовая амортизация будет рассчитана следующим образом:

1. Стоимость дома = Цена собственности — Цена земли = 250 000 долларов США — 50 000 долларов США = 200 000 долларов США
2. Годовая амортизация = Стоимость дома / Ожидаемый срок службы дома = 200 000 долларов США / 40 = долларов США 5 000 долларов США .

Доходный подход

Доходный подход оценивает собственность по сумме дохода, которую она потенциально может принести. Следовательно, этот метод используется для квартир, офисных зданий, торговых центров и другой собственности, которая приносит регулярный доход. Оценщик рассчитывает доход в соответствии со следующими этапами:

1. Оцените потенциальный годовой валовой доход , проводя исследования рынка, чтобы определить, сколько может заработать недвижимость, которая может отличаться от той, которую она получает в настоящее время.
2. Эффективный валовой доход рассчитывается путем вычитания доли вакантных площадей и потери арендной платы, оцененных оценщиком с использованием рыночных исследований.
3. Затем рассчитывается чистая операционная прибыль (NOI) путем вычитания годовых операционных расходов из эффективной валовой прибыли. Ежегодные операционные расходы включают налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, техническое обслуживание, ремонт, рекламу и управленческие расходы. Управленческие расходы включены, даже если владелец будет управлять им, поскольку владелец несет альтернативные издержки, управляя им сам.Стоимость основных средств не включается, поскольку это не операционные расходы. Следовательно, он не включает ипотеку и проценты, поскольку это выплата долга по объекту капитала.
4. Оцените коэффициент капитализации (также известный как коэффициент капитализации ), который представляет собой норму прибыли или доходности, которую другие инвесторы в недвижимость получают на местном рынке.

Эффективный валовой доход = Валовой доход — Доля вакансий — Потеря аренды

Чистый операционный доход = Эффективный валовой доход — Операционные расходы

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки или стоимость собственности

Следовательно:

Стоимость собственности = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации

Ставка капитализации эквивалентна процентной ставке для облигаций или коэффициенту E / P для акций: более желательные объекты недвижимости будут иметь более низкие ставки капитализации, чем менее желательные объекты, по той же причине, что и казначейские облигации. ставки, чем мусорные облигации или быстрорастущие компании, имеют более низкое отношение прибыли к цене, чем компании, которые не растут.Ставка капитализации учитывает потенциал роста либо собственности, либо ее дохода. Другими словами, инвесторы будут готовы платить более высокую цену за недвижимость в желаемом районе, чем за недвижимость, приносящую такой же доход в гетто.

Пример: определение наилучшей стоимости ваших инвестиций путем расчета нормы капитализации

Вы рассматриваете возможность покупки 4 квартир для получения дохода от аренды на общую сумму 200 000 долларов. Вы можете сдавать квартиры в аренду по цене 500 долларов в месяц для постоянных арендаторов, а ваши общие эксплуатационные расходы на каждую квартиру составляют 200 долларов в месяц.Чтобы рассчитать чистый годовой операционный доход, рассчитайте чистую прибыль в месяц, затем умножьте на 12:

• Чистая годовая операционная прибыль = [(500 долларов США × 4) — (200 долларов США × 4)] × 12 = 14 400 долларов США
• Ставка капитализации = 14 400 долл. США / 200 000 долл. США = 0,07 = 7%

Как видите, ставка капитализации — это ваша норма прибыли на ваши инвестиции, и ее можно использовать для сравнения арендуемой собственности с другими инвестициями. Однако также имейте в виду, что стоимость квартир при перепродаже вырастет, по крайней мере, при уровне инфляции, в то время как большинство других инвестиций, таких как инвестиции в облигации, не увеличатся.Кроме того, по мере роста цен на недвижимость вы можете повышать арендную плату, позволяя получать доход от растущей основной суммы, что дает вам те же преимущества, что и казначейские ценные бумаги с защитой от инфляции (TIPS). Следовательно, с инвестиционной недвижимостью вы не только застраховываетесь от инфляции, но и зарабатываете все больше денег в ближайшие годы. Единственный недостаток собственности по сравнению с ценными бумагами и другими инвестициями заключается в том, что ею нужно управлять, и вы должны иметь дело с арендаторами.

Множители валовой ренты и валового дохода

Другой метод оценки собственности — это применение множителя валовой ренты или дохода, который проще, чем доходный подход, описанный выше.

Множитель валовой арендной платы ( GRM ) используется для оценки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц и равен продажной цене, деленной на ежемесячную арендную плату:

GRM = Цена продажи / Ежемесячная арендная плата

Оценщик однако не использует текущую взимаемую арендную плату, поскольку это может быть не рыночная арендная плата, а использует недавнюю информацию об аренде как минимум 4 сопоставимых объектов недвижимости для получения более точной оценки.

Примеры GRM для жилой недвижимости

Недвижимость	Цена продажи	÷	Ежемесячная арендная плата	=	GRM
Кондоминиум на 123 901 Main Street			$		$	80
Дом на одну семью по адресу 908 Hilltop Street	135 000 долларов	÷	1 200 долларов	=	112.5

Годовой валовой доход от коммерческой недвижимости, которая включает жилую недвижимость с 5 или более единицами, равен ее годовому доходу от аренды, концессий, парковок, торговых автоматов и других источников. Годовой валовой доход используется для оценки коммерческой собственности, поэтому естественно использовать мультипликатор валового дохода ( GIM ), рассчитываемый как GRM, но с использованием годового валового дохода вместо ежемесячной арендной платы.

GIM = Цена продажи / Годовой валовой доход

Примеры GIM для коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость	Цена продажи	÷	Годовой валовой доход	=	GIM
AB 300 000 долл. США	÷	40 000 долл. США	=	7.5
DEF Woodridge Complex	400000 долларов США	÷	55000 долларов США	=	7,3

После определения множителя стоимость объекта недвижимости может быть оценена:

Рыночная стоимость Недвижимость = GRM × Ежемесячный доход

Рыночная стоимость коммерческой собственности = GIM × Валовой доход

Пример: Определение увеличения рыночной стоимости с помощью множителя валовой арендной платы

Если вы заплатили 120000 долларов за дом с 4 квартирами, которые сдаются в аренду по 500 долларов в месяц каждый, то:

• Общий ежемесячный доход = 500 долларов США × 4 = 2000 долларов США
• Множитель валовой арендной платы = 120 000 долларов США / 2000 долларов США = 60

Если через несколько лет вы повысите арендную плату до 600 долларов США и при этом сохраните своих арендаторов, то стоимость вашей собственности:

• Стоимость собственности = GRM × Ежемесячный доход = 60 × 2400 долларов = 144000 долларов .

Выверка

Выверка — это анализ трех подходов для определения окончательной стоимости, присваиваемой собственности. Поскольку различные подходы лучше всего подходят для конкретных типов собственности, лучший подход для данного типа собственности получает наибольший вес с некоторыми корректировками стоимости из других подходов, если оценщик считает, что это оправдано.

Оценщик должен объяснить причину сверки, особенно ее отношение к текущему рынку.

Чем не является оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это, в лучшем случае, оценка стоимости, основанная на ограниченной информации. Например, подход сравнения продаж зависит от легко идентифицируемых характеристик собственности. Оценщик не проводит осмотр имущества, поэтому скрытые дефекты не рассматриваются. Однако скрытые дефекты снизят стоимость имущества в размере стоимости их ремонта. Границы собственности не проверяются, это должен делать геодезист.Предполагается, что передаваемый титул будет простым, без каких-либо посягательств. Очевидно, что передача меньших юридических прав или собственности с посягательствами снизит стоимость.

Еще одна вещь, о которой следует помнить, это то, что оценщики основывают большую часть своих продаж на вторичной информации, такой как списки MLS и правительственная информация. Оценщики не проводят осмотр сопоставимых объектов недвижимости. Их сравнения основаны на зарегистрированных продажных ценах и описаниях недвижимости.Поэтому незарегистрированные детали, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, не рассматриваются. Кроме того, люди сильно различаются по своим навыкам ведения переговоров при покупке или продаже собственности, и оценки собственности разными оценщиками также будут отличаться, поэтому даже зарегистрированные цены на сопоставимую недвижимость в сопоставимых районах будут отличаться.

Поскольку объекты недвижимости редко бывают похожи друг на друга, оценщики должны добавлять или вычитать суммы, отражающие преимущества или недостатки оцениваемой собственности по сравнению с сопоставимыми объектами.Учитывается только рыночная стоимость разниц, а не их фактическая стоимость. Например, если в оцениваемой собственности есть бассейн, а в сопоставимых объектах нет, то рыночная стоимость бассейна, а не его стоимость, либо добавляется, либо вычитается, в зависимости от желательности бассейнов в данном районе. Бассейны обычно более желательны в более жарком климате и менее желательны в более холодном климате. Таким образом, точная оценка недвижимости будет также зависеть от точной оценки рыночной стоимости различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимой недвижимостью, что представляет собой еще один источник возможных ошибок.

Лучшее, что действительно может сделать оценщик, — это предложить диапазон возможных значений для собственности.

Правила предотвращения завышенных оценок недвижимости

Для предотвращения завышенных оценок недвижимости, которые способствовали возникновению Великой рецессии 2007–2009 годов, Fannie Mae и Freddie Mac и их регулирующий орган, Федеральное управление жилищного финансирования, выпустили новые инструкции. по ипотеке примут. Новое независимое учреждение, Independent Valuation Protection Institute , наблюдает за отраслью оценки недвижимости, чтобы гарантировать соответствие отрасли передовым практикам.

Эти правила включают:

• Для снижения затрат и поддержания контроля качества руководство позволяет кредиторам продолжать использовать своих собственных оценщиков недвижимости, но между оценщиками и кредиторами должен существовать брандмауэр, особенно чтобы запретить кредиторам устанавливать цену. цели для оценок и не разглашать, сколько заемщики ищут.
• Оценка должна производиться в соответствии с правилами Кодекса поведения по оценке жилья , что, среди прочего, означает, что ипотечные брокеры и агенты по недвижимости не могут заказывать оценку напрямую, но должны разрешить кредиторам использовать стороннюю оценку Управляющие компании .
• Оценщики должны включить дополнительный рыночный отчет о последних ценах на дома, продаваемые в этом районе, и прогноз ценовых тенденций. Оценщики берут от 45 до 50 долларов за этот отчет. Кроме того, многие оценщики требуют предоплаты за все оценки без возмещения, если заявка на ипотеку отклонена.
• Источники:

Независимые оценщики недвижимости

Частично причиной пузыря на рынке недвижимости и краха субстандартного кредитования, произошедшего во время Великой рецессии, были завышенные оценки жилья.Многие кредиторы использовали свои собственные оценочные подразделения, дочерние или аффилированные компании для оценки собственности по ценам выше рыночных для получения одобрения ссуд. В прошлом кредиторы были бы обеспокоены рисками, но в настоящее время, когда большая часть ипотечных кредитов перепродается как ценные бумаги с ипотечным покрытием, риски перекладываются на инвесторов, что уменьшило обеспокоенность кредиторов по поводу рисков и повысило их внимание к прибыли. .

Начиная с января 2009 года, Fannie Mae и Freddie Mac , крупнейшие покупатели ипотечных кредитов, секьюритизированных в ценные бумаги с ипотечным покрытием, потребуют, чтобы кредиторы использовали независимых оценщиков недвижимости.Также агентам по недвижимости и ипотечным брокерам не разрешат выбирать оценщика.

Fannie Mae и Freddie Mac создают Independent Valuation Protection Institute , который будет обнародовать правила, обеспечивающие выполнение независимых и надежных оценок, и будет принимать жалобы как от потребителей, так и от оценщиков, чтобы контролировать соблюдение правил со стороны Управления . Федеральный надзор за жилищным хозяйством , государственный регулирующий орган, контролирующий Fannie Mae и Freddie Mac.

Источник: ужесточены стандарты оценки жилья

Внешние ссылки

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Три подхода к оценке стоимости

Оценщики используют три подхода к оценке стоимости в практике оценки при определении рыночной стоимости имущества:

• Подход сравнения продаж
• Затратный подход
• Доходный подход

1.Подход сравнения продаж

Наиболее часто используемый и принятый подход к определению стоимости в практике оценки недвижимости — это метод сравнения продаж . Такой подход к оценке стоимости основывает свое мнение о стоимости на том, за что недавно были проданы похожие объекты недвижимости (также известные как «сопоставимые» или «компромиссы») в окрестностях. Эти свойства корректируются по времени, площади, размеру, удобствам и т. Д. По сравнению с оцениваемой собственностью. Понимание того, какие (и в какой степени) корректировки целесообразны для данной области рынка (для данного объекта недвижимости), основывается на опыте оценщика.Характеристика собственности, которая высоко ценится в одном районе, может не оцениваться в одинаковой степени в другом районе.

2. Затратный подход

Второй подход к определению стоимости собственности — это стоимостной подход . Этот подход направлен на определение того, сколько будет стоить замена (т.е. восстановление) собственности после вычета начисленной амортизации. Начисленная амортизация — это уменьшение фактической стоимости имущества за определенный период времени в результате износа или устаревания.Термин стоимость воспроизведения используется, если создается точная копия оригинальной собственности. Термин восстановительная стоимость используется, если недвижимость перестраивается с сопоставимой полезностью, но с использованием текущих методов проектирования и строительства и материалов.

Затратный подход считается более надежным при использовании в новом строительстве. Методы и результаты затратного подхода считаются менее надежными при более старом строительстве.

Оценка затратного подхода часто является единственным подходом, который считается надежным при оценке объектов особого назначения, таких как коммерческие / промышленные объекты или общедоступные объекты, такие как библиотеки, школы или церкви, которые не продаются на открытом рынке.

3. Доходный подход

Третий подход к оценке называется доходным подходом . Когда недвижимость приносит владельцу доход, этот доход или потенциальный доход помогает обосновать, рассчитать или определить рыночную стоимость собственности. Многоквартирные дома и дуплексы являются примерами доходной недвижимости. Оценщики используют доход, полученный от собственности, как часть оценки рыночной стоимости собственности.

Чем занимается оценщик?

Когда вы подумываете о покупке дома, у этой истории есть две стороны: запрашиваемая цена продавцом и фактическая стоимость недвижимости.Здесь и вступает в дело оценщик.

Не слишком ли дорого стоит новый дом, на который вы смотрите? Оценка недвижимости поможет вам узнать, является ли запрашиваемая сумма справедливой покупной ценой.

Вот дополнительная информация о процессе оценки дома, чтобы вы могли узнать истинную ценность своего будущего дома.

Чем занимается оценщик?

Работа оценщика заключается в определении текущей стоимости недвижимости для потенциального покупателя. Большая часть работы по определению стоимости оценки недвижимости выполняется во время инспекции на месте, где оценщик:

• Проводит обход комнаты за комнатой для оценки состояния интерьера
• Прогулка длина объекта недвижимости для оценки состояния экстерьера
• Оцените стоимость любых удобств, таких как бассейн, готовый подвал или встроенный бар
• Отметьте любые нарушения кодекса здоровья или безопасности для отчет об оценке
• Запишите планировку недвижимости, осмотрите квадратные метры и определите, является ли это домом на одну семью
• Если вы покупаете коммерческую недвижимость, оценщик недвижимости может провести оценку бизнеса для определения рыночной стоимости во многом таким же образом.

Вне офиса оценщик может также оценить текущий рынок недвижимости, учитывая сопоставимые объекты в районе, чтобы помочь оценить стоимость дома или справедливую рыночную стоимость собственности.

Оценщик жилья сообщит о стоимости аналогичной недвижимости в вашем районе, чтобы вы могли определить, является ли ваша предстоящая сделка с недвижимостью разумной.

Как узнать, квалифицирован ли оценщик?

Обычно ваш кредитор выбирает оценщика.Оценщик должен иметь лицензию штата или другое свидетельство — например, Фонд оценки уполномочен Конгрессом устанавливать квалификацию для того, чтобы стать оценщиком. Однако не во всех штатах требуется сертификационная аттестация, поэтому перед тем, как начать, проведите небольшое исследование оценочной стоимости.

Кто нанимает оценщика?

Обычно оценщика нанимает кредитор или финансовая организация. Поскольку в интересах кредитора получить хорошую оценку, у кредитора будет список авторитетных оценщиков, которых он нанял в прошлом, чтобы определить стоимость дома.

Кто оплачивает экспертизу?

Кредитный договор обычно содержит установленную стоимость оценки имущества. Кто берет ссуду, платит за оценку, если в договоре не указано иное. Затем покупатель оплачивает оценочную плату в составе закрывающих расходов. Если продавцы заинтересованы, они могут оплатить оценку, чтобы подтвердить запрашиваемую цену, что приносит пользу покупателю за счет сокращения затрат на закрытие сделки и транзакционных издержек.

Кредитор не может регулировать размер комиссии после найма оценщика.Ожидайте, что средний диапазон составит от 300 до 600 долларов, в зависимости от размера вашей недвижимости, стоимости собственности и местоположения. Для разных типов отчетов об оценке требуются различные усилия, которые могут повлиять на цену.

Сколько времени длится оценка?

Один или два часа — это среднее время, затрачиваемое на большинство оценок собственности. Вы должны получить отчет в среднем в течение трех-семи рабочих дней. Время, необходимое для завершения оценки, может зависеть от типа отчета, размера собственности и других факторов.

Каковы преимущества аттестации?

Думайте об оценке как о вложении вашего времени, денег и усилий.