Отделимые улучшения это: как различить и как учесть

спорные случаи и учет — СКБ Контур

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

• Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
• Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
• Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:
   Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
   Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
   
   Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
   Д 99…К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.
   Д 76…К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений
   Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС
   Д 91…К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

• Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
• Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
• Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
• Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
• Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
• Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
• Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68…К 19 — НДС принят к вычету
Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
Д 99…К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выбрать журналАктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложенияАктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: учет в сельском хозяйствеБухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятияхБухгалтер Крыма: учет в сельском хозяйствеБухгалтер КрымаАптека: бухгалтерский учет и налогообложениеЖилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложениеНалог на прибыльНДС: проблемы и решенияОплата труда: бухгалтерский учет и налогообложениеСтроительство: акты и комментарии для бухгалтераСтроительство: бухгалтерский учет и налогообложениеТуристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложениеУпрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложениеУслуги связи: бухгалтерский учет и налогообложениеОплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: бухгалтерский учет и налогообложениеАвтономные учреждения: акты и комментарии для бухгалтераАвтономные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложениеБюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтераБюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложениеКазенные учреждения: акты и комментарии для бухгалтераКазенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложениеОплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: акты и комментарии для бухгалтераОтдел кадров государственного (муниципального) учрежденияРазъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфереРевизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учрежденийРуководитель автономного учрежденияРуководитель бюджетной организацииСиловые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения образования: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение

20192020

НомерЛюбой

Электронная версия

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Съем жилых и нежилых помещений уже давно стал нормой в современном мире. Такого рода сделки сопровождаются составлением соглашений. Договор аренды является одним из популярнейших соглашений между гражданами в нашей стране. Конечно не всегда найденное помещение может полностью соответствовать всем требованиям и желаниям арендатора. Арендатор может выполнить «перестройку» имущества под свои потребности, тем самым проведя улучшение его характеристик. Как результат цена этого имущества повышается. Поэтому лучше понять, что представляют собой отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Стоит также отметить, что такого рода улучшения обладают определенной спецификой в их учете по налоговым нормам.

Что такое отделимые улучшения арендованного имущества и их особенности

Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества. Есть такое правило, в котором говорится, что при отделении этих улучшений, цена на имущество остается такой же. К отделимым относят следующие:

•  оборудование для касс и сейфы,
•  не постоянный металлический навес,
•  системы электроснабжения компьютерной и бытовой техники,
•  пристройки без фундамента и двери, также важно чтобы они не затрагивали несущие конструкции,
•  электронно-световые стенды,
•  счетчики потребления электроэнергии,
•  витрины,
•  межкомнатные двери,
•  наружные вывески и прочее,
•  перегородки внутри комнат,
•  изменение пространства.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимыми называют улучшения, не дающие возможность их отсоединить так, чтобы не доставить повреждения имуществу. К ним относят те, что остаются после проведения перепланировки и прочих подобных работ.

Проведенные работы, после которых появляются неотделимые улучшения:

•  проведенные ремонтных работ с канализационной системой или системой отопления,
•  усовершенствование напольного покрытия,
•  переустановка дверей,
•  результат перекраски окон и стен в помещении,
•  реконструкция фасада,
•  приведение в порядок электроснабжения,
•  благоустройство окружающей территории.

Если арендатор собирается выполнить неотделимые улучшения, то он может сообщить сам или это может определиться во время проведения технического осмотра помещения. Если возникает какой-либо спор после проведения улучшения, то он решается в судебном порядке, и судья обязательно должен определить стоимость имущества, после выполненных работ.

Чтобы это сделать, арендатору будет необходимо предоставить соответствующую документацию. Сторона, которая эксплуатировала имущество, должна будет обзавестись доказательствами:

•  необходимо доказать, что улучшения, которые появились, являются неотделимыми,
•  нужно будет привести доказательства,что цена существующего имущества стала больше,
•  необходимо будет указать цену.

Не всегда судебный процесс может адекватно оценить ситуацию, решить какие работы необходимо отнести к какому типу улучшений. Здесь сможет помочь профессионал, который даст заключение. Стоит также помнить, что определенные работы могут быть включены в стоимость имущества. Тогда их нельзя назвать неотделимыми. Это в принципе достаточно спорный вопрос.

Отделимые улучшения арендованного имущества. Особенности выполнения

Когда действующий собственник решил выполнить отделимые улучшения, то они уже по праву считаются его собственностью. Но нужно сказать сразу, что соглашение об аренде может описать все по-другому. Если такое согласие есть, то после окончания срока договора, он может затребовать возмещение этих финансовых потерь. Помните, что соглашение об аренде может по-разному определять правовой исход этих ситуаций.
Для того, чтобы обе стороны смогли себя обезопасить, нужно оформить согласие для совершения улучшений имущества в письменном виде. Его выполнение можно начать только после согласия арендодателя. Тогда это будет правильным для обоих сторон.

Не дожидаясь подтверждения о согласии от владельца на выполнение ремонта можно, если сложилась срочная ситуация. Также это можно выполнить, если владелец не выполнил свои обещания по его осуществлению.

Что такое неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества мы разобрались, теперь можно определиться с обязанностями со стороны арендатора и арендодателя.

Обязанности сторон

Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.

То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:

•  то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
•  то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.

Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.

Усовершенствование имущества, которого находится в аренде, подразумевает не только лишь выполнение работ. Это может быть также как разновидностью формы арендной платы, помимо того, что есть фиксированная сумма, иногда используют такие возможности. В соглашении об аренде, которое составляется, может быть указана возможность соединения нескольких форм арендной платы.

Цена произведенных работ по усовершенствованию помещения, которые сделал арендатор с использованием арендодателя, входит в счет суммы арендной платы. Все произведенные работы необходимо будет в обязательном порядке произвести документально. В заключенном соглашении должен быть в наличии пункт том, что может быть обязательное улучшение имущества.

Если договор определяет собой возможность только оплаты аренды помещения ежемесячно, то другие формы оплаты невозможны, но если есть задолженность оплаты, то улучшения можно зачесть в ее счет. В таком случае даже решение в судебном порядке этого вопроса приведет к правоте арендатора.

Улучшение имущества долевой собственности

Говоря о процессе улучшении имущества в арендованных помещениях, то это может также касаться улучшений при использовании долевого владения. Долевая собственность подразумевает под собой, владение нескольких человек одним имуществом одновременно. Каждое лицо при этом имеет свою долю. Порядок использования доли может быть определенном либо в законном порядке, либо путем соглашения владельцев.

Один из участников собственности может затребовать равнозначное увеличение своей части в долевом имуществе в размере выполненных неотделимых его улучшениях. Такое требование может быть законно в случае соблюдения определенных условий:

1.  Если они признаны неотделимыми.
2.  Если выполнены за собственные средства.
3.  Если соблюден законный порядок эксплуатации долевого имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести изменения, которые влияют на соотношения долей. Первым пунктом, который сюда можно отнести, является увеличение площади помещения. Для того, чтобы изменить размер долей участников, после проведения неотделимых улучшений, нужно всего лишь установить, что эти улучшения произведены согласно порядка, который прописан в законе по поводу использования общего имущества. Стоит отметить, что для этого потребуется согласие всех владельцев имущества.

В случае, если стороны не смогут прийти к общему согласию, то учитываются реальные затраты каждой стороны на выполнение неотделимых улучшений, при этом обязательно учитывается размер доли имущества каждого лица и составляются пропорции в денежном эквиваленте.

Говоря о отделимых улучшениях, то они являются собственностью того, кто их выполнил. Но в договоре о порядке использования общей долевой собственности есть возможность указать другой порядок, это будет законно.

Улучшения, которые выполняет не собственник

Говоря об улучшении имущества как отделимого, так и неотделимого, то это достаточно сложный вопрос, который имеет сложную законодательную базу. Нередко ситуации с выполнением улучшений приводят к тому, что споры решаются в судебном порядке. Помимо этого, не всегда даже судья сможет однозначно определиться с вопросом какие же улучшения по истине являются отделимыми, а какие неотделимыми. Кроме того, даже не любые произведенные работы могут считаться улучшением со стороны закона. Необходимо все возможные форс-мажоры описывать при заключении соглашения.

В заключении можно сказать:

1.  Произведение работ по усовершенствованию помещения приравнивают к его собственности, если другие пункты не указаны в договоре.
2.  Действующий собственник,выполнивший усовершенствования с использованием собственных средств, при согласии на это арендодателя, которые не принесут вред существующему имуществу, то арендатор в праве после окончания срока действия соглашения потребовать возмещение затраченных средств. Но это в случае, если другие ситуации не прописаны в соглашении между сторонами.
3.  Возвращение финансовых средств за неотделимые улучшения, которые арендатор выполнил, не дожидаясь согласия владельца, то вам не может быть гарантировано вам, только если законодательство не предусматривает иные ситуации и случаи.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств, и не всегда в вашу пользу они заканчиваются. Поэтому для того, чтобы обезопасить себя с юридической и моральной стороны, и для того, чтобы не потерпеть значительных финансовых потерь, нужно внимательно изучать договор аренды при подписании. В том случае, если вас не устраивают какие-то пункты, необходимо их сразу скорректировать. Рекомендуем вам лучше вникнуть в законодательную базу и повысить свою юридическую грамотность. В таком случае вы точно сможете избежать проблем и неприятных ситуаций.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств.

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Особенности учета.

При аренде офисных помещений и иных объектов основных средств, особенно, если такая аренда носит долгосрочный характер, арендаторы нередко осуществляют вложения в эти основные средства, не принадлежащие им на праве собственности.

Делается это в целях приведения арендуемого имущества к тому состоянию, в котором оно наиболее полно будет соответствовать потребностям арендатора и особенностям его хозяйственной деятельности.

Расходы на арендуемые основные средства могут осуществляться в виде ремонта, дооборудования, достройки, реконструкции и т.п.

В соответствии с положениями ст.623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Так что же называют улучшением имущества?

Улучшениями считаются качественные изменения объекта, увеличивающие ценность имущества, которые направлены:

• на усовершенствование имущества,

• улучшение его технических характеристик и свойств,

• расширение функциональных возможностей

Таким образом, улучшениями арендованного имущества могут быть признаны:

• достройка,
• дооборудование,
• модернизация,
• реконструкция,
• техническое перевооружение объекта.

Бухгалтерии предприятия-арендатора нередко приходится поломать голову над тем, как с максимальной выгодой для компании учесть такие расходы и при этом минимизировать налоговые риски.

В статье будут рассмотрены особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества, в том числе — в расходах для целей налога на прибыль, а так же — некоторые нюансы начисления и возмещения НДС, начисления налога на имущество.

Содержание договора аренды.

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел:

• за счет собственных средств и с согласия арендодателя

При этом, на основании п.3 ст.623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором:

• без согласия арендодателя,

Если в договоре аренды ничего про неотделимые улучшения не сказано, либо есть условие о том, что улучшения проводятся только с письменного разрешения арендодателя, компании стоит обратиться за таким письменным разрешением до того, как приступать к улучшениям имущества.

Однако, порой арендатор попадает в ситуацию, в которой получить письменное согласие арендодателя на улучшения имущества практически невозможно (особенно часто это случается при аренде федерального имущества).

При этом, улучшения арендуемого имущества необходимы для нормальной деятельности компании.

Соответственно, варианты учета неотделимых улучшений будут разниться в зависимости от того, согласен ли арендодатель на их проведение и будет ли впоследствии возмещать арендатору расходы на их проведение.

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Неотделимые улучшения выполнены за счет арендатора в соответствии с договором и/или с письменного согласия арендодателя.

1. Арендодатель согласен с улучшениями и с возмещением стоимости улучшений, произведенных арендатором.

При этом, такие расходы учитываются в соответствии с п.1 ст.258 НК РФ:

• капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем.

В данном случае арендатор не будет являться собственником произведенных улучшений арендованного имущества на основании п.4 ст. 623 ГК РФ:

• Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

«Таким образом, в случае если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, что должно быть отражено в договоре аренды имущества либо в дополнении к указанному договору, и арендодатель возмещает арендатору понесенные им расходы, то указанные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с гл. 25 Кодекса при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Кодекса.»

В бухгалтерском учете расходы на улучшение арендованного имущества, возмещаемые арендодателем, учитываются в зависимости от того, когда по условиям договора (или дополнительного соглашения), данные улучшения передаются/переходят арендодателю.

Так, в соответствии с п.35 Приказа Минфина РФ от 13.10.2003г. №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю:

• затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

2. Арендодатель согласен с улучшениями, но возмещать их стоимость не намерен.

На основании п.1 ст.258 НК РФ, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором:

• в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

В бухгалтерском учете, в соответствии с п.5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», в составе основных средств учитываются также:

• капитальные вложения в арендованные объекты ОС.

• затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.

Неотделимые улучшения выполнены за счет арендатора без письменного согласия арендодателя.

Однако, арендатор решившийся на такие улучшения должен осознавать, что в этом случае арендодатель вряд ли захочет возместить ему расходы.

Кроме того, в соответствии с положениями ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соответственно, арендодатель вправе потребовать у арендатора приведения возвращаемого имущества в первоначальный вид, что так же повлечет за собой определенные расходы.

При этом, если все вышеуказанные расходы компания захочет принять в целях налогообложения налогом на прибыль, это повлечет за собой серьезные налоговые риски.

Ведь в соответствии с п.1 ст.256 НК РФ, амортизируемым имуществом признаются лишь те капитальные вложения в арендуемые объекты ОС (в форме неотделимых улучшений), которые произведены арендатором с согласия арендодателя.

Таким образом, у налогоплательщиков-арендаторов, которые произвели капитальные вложения в арендуемое имущество в виде неотделимых улучшений без согласия арендодателя, отсутствуют основания для признания расходов в целях налогового учета по налогу на прибыль.

Отсюда же вытекают налоговые риски, связанные с приемом к вычету входящего НДС:

Ведь если расходы на неотделимые улучшения не принимаются для целей налога на прибыль, то и доказать, что они были понесены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС в соответствии с НК РФ, будет не так просто.

Не смотря на то, что налог на прибыль и НДС законодательно напрямую не связаны между собой, проверяющие тщательно отслеживают подобные ситуации и НДС не будет ими принят к вычету с очень большой вероятностью.

Даже если налогоплательщик готов отстаивать свою позицию в суде, гарантии, что он сможет доказать свою правоту, никто не даст, так как в аналогичных ситуациях суды далеко не всегда принимают сторону налогоплательщика.

Таким образом, наименее рискованным вариантом будет являться следующий:

• Расходы на неотделимые улучшения не учитываются в целях налога на прибыль.

• Входящий НДС не принимается к вычету.

• передача на территории РФ товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций.

Соответственно, НДС к вычету, образовавшийся при выполнении таких работ, можно будет принять к вычету, уменьшив таким образом сумму налога к уплате.

В бухгалтерском учете, т.к. п.5 ПБУ 6/01 не содержит каких либо ограничений по учету капитальных вложений в арендованные объекты ОС, улучшения арендованного имущества учитываются в их составе, если выполняются все условия, перечисленные в п.4 ПБУ 6/01:

• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

• объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом срок амортизации можно установить исходя из срока договора аренды улучшаемого имущества (п.20 ПБУ 6/01).

В случае, если по окончании договора аренды, арендатором осуществляется передача неотделимых улучшений арендодателю без возмещения последним их стоимости, то такую передачу можно рассматривать, как безвозмездную передачу ОС.

НДС с неотделимых улучшений, как с безвозмездной передачи от арендатора арендодателю.

В связи с этим, передача арендатором арендодателю результатов работ, в том числе произведенных с привлечением подрядных организаций, по улучшению арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, является объектом налогообложения НДС.

Соответственно, если по данным неотделимым улучшениям ранее не был принят НДС к вычету (например, при их осуществлении без согласия с арендодателем), то в момент начисления НДС с безвозмездной передачи, его можно будет принять к вычету и уменьшить налог к уплате.

Налог на имущество с неотделимых улучшений.

В соответствии с разъяснениями Минфина, данным в том числе в Письме от 13.12.2012г. №03-03-06/1/651:

Согласно п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.378 и ст.378.1 НК РФ.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены ПБУ 6/01, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01.

В соответствии с п.5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

Согласно п.29 ПБУ 6/01 стоимость объекта ОС, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Исходя из ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия.

Согласно разъяснениям, направленным в адрес ФНС России Письмом Минфина России от 24.10.2008г. №03-05-04-01/37, под выбытием указанных капитальных вложений среди прочего можно понимать возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества посредством установления соответствующей величины арендной платы).

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, в том числе затраты на капитальное строительство, учитываются на счете бухгалтерского учета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Сформированная первоначальная стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, принятые в эксплуатацию и оформленные в установленном порядке, списывается со счета 08 в дебет бухгалтерского счета 01 «Основные средства».

Соответственно, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС в виде стоимости улучшений арендованного имущества (Письмо Минфина от 27.12.2012г. №03-05-05-01/80):

• учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в рамках договора аренды и облагаются налогом на имущество организаций.

• не учитываются в составе ОС и не облагаются налогом на имущество организаций.

Договор аренды: споры об улучшениях имущества

Правовая судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определена статьей 623 ГК РФ и зависит от характера таких улучшений.

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть при прекращении договора аренды арендатор вправе оставить такие улучшения себе и возвратить объект аренды арендодателю без улучшений.

Возврата улучшений, не отделимых без вреда для имущества, арендатор при прекращении договора аренды требовать не вправе. Если такие улучшения были произведены им с согласия арендодателя, он согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ возмещению не подлежит.

Нормы статьи 623 ГК РФ являются диспозитивными, и стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре иные правила (например, отсутствие у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя; обязанность арендодателя выкупить у арендатора произведенные им отделимые улучшения имущества и т.п.).

Казалось бы, ответ на вопрос об отделимом или неотделимом характере произведенных арендатором улучшений является очевидным, однако судебная практика свидетельствует о том, что далеко не всегда это так. Наибольшее количество споров касается таких улучшений арендованного имущества, как инженерное, климатическое и иное оборудование, различного рода сборно-разборные конструкции, благоустройство земельного участка и т.п.

Волго-Вятский округ

Постановлением от 20 ноября 2015 г. по делу № А82-15346/2014 АС Волго-Вятского округа признал неотделимыми улучшениями установку кондиционеров и системы видеонаблюдения, несмотря на утверждения арендатора о том, что это оборудование может быть демонтировано без вреда для арендуемого помещения (здесь, правда, необходимо отметить, что, согласовывая проведение этих работ, арендодатель сам соглашался с тем, что они представляют собой неотделимые улучшения имущества, в связи с чем суд сделал вывод о том, что им были приняты обязательства по возмещению стоимости таких улучшений по окончании срока аренды).

В постановлении от 11 февраля 2015 г. по делу № А31-13871/2013 суд признал неотделимым улучшением топочный блок, установленный в арендованном зерносушильном комплексе, мотивировав это тем, что при осуществлении демонтажа этого оборудования возможно нарушение единой целостности объекта недвижимости, а также повреждение конструкций здания. При этом суд отметил, что именно арендатор, требующий возврата произведенных им улучшений арендованного имущества, должен доказать их отделимый характер.

К аналогичным выводам ФАС Волго-Вятского округа пришел в постановлении от 10 февраля 2012 г. по делу № А17-5210/2010, квалифицировав как неотделимые улучшения установленное в арендованном помещении вентиляционное и климатическое оборудование (в этом постановлении, правда, не нашел отражения вопрос о квалификации в качестве отделимых или неотделимых улучшений установленных в помещении кондиционеров LG-S12LHP – суд отказал арендатору в их истребовании со ссылкой на отсутствие доказательств того, что это имущество удерживается арендодателем).

Дело № А17-5210/2010 примечательно еще тем, что вопрос о характере произведенных арендатором улучшений решался посредством назначения по делу судебной экспертизы (перед экспертом был поставлен вопрос о том, возможен ли демонтаж воздуховодов с вентиляционным оборудованием либо отдельных его частей без причинения вреда помещениям).

Постановлением от 13 мая 2011 г. по делу № А17-2899/2010 ФАС Волго-Вятского округа отказал арендатору в возврате установленных в арендованном помещении алюминиевых дверей, кассы, системы кондиционирования и вентиляции и структурированной кабельной системы, мотивировав это тем, что арендатор не доказал отделимый характер произведенных им улучшений арендованного имущества.

Восточно-Сибирский округ

АС Восточно-Сибирского округа постановлениями от 17 ноября 2015 г. по делам № А19-21385/2014 и № А19-21386/2014 отказал арендатору в возврате (демонтаже) инженерного оборудования системы водоотведения, сославшись на неотделимый характер произведенных арендатором улучшений (оборудование задействовано в технологическом процессе оказания услуг водоснабжения и водоотведения муниципального образования; является оборудованием, необходимым для полноценного, бесперебойного и обеспечивающего в соответствии со специальными требованиями функционирования систем водоотведения), а также на то, что данные улучшения производились арендатором в рамках исполнения обязанностей по текущему и капитальному ремонту объекта аренды (установка арендатором приобретенного им оборудования производилась частично вследствие необходимости замены вышедшего из строя оборудования, обеспечивающего деятельность по водоотведению, и в процессе исполнения своих обязанностей по выполнению текущего и капитального ремонта, устранению неполадок и т.д.).

К аналогичным выводам ФАС Восточно-Сибирского округа пришел в постановлении от 29 июля 2014 г. по делу № А10-3806/2013, квалифицировав в качестве неотделимых улучшений арендованной тепловой сети установленные арендатором секционирующие задвижки, запорную арматуру (задвижки с электроприводами), сетевые насосные агрегаты, и указав, что эти улучшения были произведены арендатором с учетом особенностей арендованного имущества и в рамках исполнения обязанностей по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению имущества.

Постановлением от 30 января 2015 г. по делу № А33-2218/2013 АС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как неотделимые улучшения арендованного помещения работы по монтажу системы вентиляции и кондиционирования, динамиков, отделочные работы (устройство перегородок, шпаклевка стен, грунтовка и окраска стен, устройство подвесного потолка, окраска потолка), изготовление элементов внутреннего оформления, печать на пленке, разработку плана эвакуации.

В постановлении от 24 июля 2007 г. по делу № А78-10180/2013 ФАС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как неотделимые улучшения водогрейные котлы, установленные в арендованной котельной, поддержав тем самым выводы нижестоящих судов о том, что водогрейные котлы являются составной частью системы отопления, их демонтаж невозможен без ущерба для объекта теплоснабжения.

По обстоятельствам рассмотренного ФАС Восточно-Сибирского округа дела № А58-5626/2011 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование две емкости для хранения нефтепродуктов. Эти емкости были использованы арендатором для строительства автомобильной сливно-наливной станции (по условиям договора арендатор был обязан выполнить проект станции, провести его экспертизу промышленной безопасности, выполнить строительство). Стоимость работ по строительству эстакады с использованием переданных в аренду емкостей для хранения нефтепродуктов была взыскана судами с арендодателя по правилам статьи 623 ГК РФ как стоимость произведенных арендатором с его согласия неотделимых улучшений арендованного имущества[1].

В постановлении от 20 февраля 2012 г. по делу № А78-3097/2011 ФАС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как отделимые улучшения смонтированные арендатором в арендованном помещении пожарно-охранную сигнализацию, структурированную кабельную систему, систему энергообеспечения и входную группу, отказав арендатору в иске о взыскании стоимости этих улучшений и поддержав выводы нижестоящих судов о том, что при прекращении договора аренды стороны договорились о праве арендатора выполнить демонтаж установленного в помещении оборудования (ссылка на это была включена в акт возврата помещения).

Дальневосточный округ

АС Дальневосточного округа Постановлением от 27 октября 2015 г. по делу № А24-6160/2014 отказал арендатору в истребовании у арендодателя двух котлов, сославшись на то, что это оборудование является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, входит в состав сложной вещи – энергетического комплекса, функционирование которого без истребуемого имущества невозможно. В этом же постановлении суд указал, что на основании статьи 65 АПК РФ арендатор, требующий возврата произведенных им улучшений, должен доказать наличие возможности возврата имущества без вреда для имущества арендодателя, в то время как на ответчика возлагается обязанность доказать обратное.

В постановлении от 20 июля 2012 г. по делу № А51-20087/2011 ФАС Дальневосточного округа признал неотделимыми улучшениями арендованного имущества – земельного участка – выполненные арендатором работы по отсыпке участка скальным грунтом с последующим грейдированием и покрытием гравием в целях приведения участка в состояние, позволяющего осуществлять его использование под размещение автомобильной стоянки.

Западно-Сибирский округ

ФАС Западно-Сибирского округа постановлением от 28 января 2011 г. по делу № А70-5523/2010 признал отделимыми улучшениями работы по устройству в помещении, арендованном для целей осуществления банковской деятельности, кассового узла на два рабочих места. Установив, что фактически это имущество у арендодателя отсутствует, суд посчитал возможным взыскать в пользу арендатора стоимость произведенных им улучшений.

Постановлением от 03 марта 2010 г. № А45-13386/2009 ФАС Западно-Сибирского округа признал отделимыми улучшениями установленные арендатором в помещении стеклянные витражи, выполняющие функции пространственного разграничения помещения. Ссылаясь на то, что витражи были изготовлены непосредственно для арендуемого помещения, их использование возможно только в этом помещении, в связи с чем потребительская ценность спорного имущества для арендодателя несоизмеримо больше, чем для него, арендатор просил суд взыскать с арендодателя стоимость произведенных им улучшений. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что возмещение арендатору стоимости произведенных им отделимых улучшений имущества ни законом, ни договором не предусмотрено, в связи с чем арендатор вправе забрать свое имущество, а если арендодатель будет чинить препятствия к этому, — истребовать имущество в судебном порядке.

Московский округ

АС Московского округа в постановлении от 06 мая 2015 г. по делу № А40-151817/13 признал отделимыми улучшениями арендованного помещения фанкойлы (устройства для охлаждения и нагревания воздуха), а также установленные арендатором светильники. Суд отметил, что неотделимые улучшения связаны с работами капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. На основании заключения, подготовленного по результатам судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что спорное оборудование может быть демонтировано без ущерба помещению, а само помещение в дальнейшем может использоваться по назначению при условии замены демонтированного оборудования другим с аналогичными характеристиками, и присудил его к возврату арендатору.

В постановлении от 01 августа 2013 г. по делу № А41-46314/12 ФАС Московского округа также отметил, что под неотделимыми улучшениями понимаются результаты работ, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией (реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства), влияют на соответствие целям временного пользования объектом. Этим же постановлением суд признал, что возведенные арендатором в торговых помещениях металлоконструкции (перегородки из заполненного стеклом алюминиевого профиля и рольставни) являются неотделимыми улучшениями, поскольку изделия их стекла имеют раму, которая крепится к полу, и в результате их демонтажа будет повреждено напольное покрытие.

В постановлении от 04 июля 2013 по делу № А40-120702/12 ФАС Московского округа квалифицировал как неотделимые улучшения смонтированные арендатором в помещении системы пожаротушения и дымоудаления (эти мероприятия были выполнены арендатором во исполнение предписания, выданного органами госпожнадзора по результатам проведенной проверки). Этим же постановлением окружной суд подтвердил правомерность взыскания с арендодателя стоимости произведенных улучшений, сославшись при этом на то, что арендодатель дал согласие на выполнение соответствующих работ (тот, в свою очередь, утверждал, что, разрешая выполнение работ, не брал на себя обязательств впоследствии возместить арендатору их стоимость). Суд отметил, что если арендодатель дает согласие на производство улучшений, он обязуется принять вещь назад в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимые улучшения.

Постановлением от 20 апреля 2012 по делу № А40-41216/11 ФАС Московского округа признал неотделимыми улучшениями установленную арендатором в помещении сплит-систему и структурированную кабельную сеть, отклонив возражения арендодателя о том, что их демонтаж не причинит вреда арендованному имуществу.

В постановлении от 03 февраля 2012 г. по делу № А40-35815/11 ФАС Московского округа квалифицировал как неотделимые улучшения установленные арендатором в помещениях сборно-разборные перегородки, отметив, что истребование из владения арендодателя улучшений арендованного имущества возможно только при их отделимости без вреда для имущества, при этом бремя доказывания отделимости улучшений арендованного имущества без вреда для последнего лежит на арендаторе.

Постановлением от 12 декабря 2011 г. по делу № А41-К1-22059/10 ФАС Московского округа признал отделимыми улучшениями кассовый узел (в составе панели, угловой стойки, бронеокна, лотка, инкассаторского шлюза и т.п.). По обстоятельствам этого дела арендодатель после прекращения договора аренды передал помещение во временное владение и пользование новому арендатору. Истец предъявил иск о возврате имущества как к собственнику помещения (арендодателю), так и к новому арендатору. Суды истребовали имущество у нового арендатора со ссылкой на то, что именно он фактически владеет этим имуществом.

По обстоятельствам дела № А40-174195/09 арендатор земельного участка пытался взыскать с арендодателя в качестве стоимости неотделимых улучшений затраты на выполнение работ по берегоукреплению и благоустройству территории пляжа, возведению сооружений спортивно-оздоровительного назначения (гольф-поле, площадки для мини-гольфа и волейбола, теннисный корт и пр.), легких сооружений сезонного характера, а также проведению коммуникаций. ФАС Московского округа в постановлении от 23 декабря 2010 г. признал такое требование необоснованным и указал, что улучшением земельного участка могут быть признаны только такие мероприятия, которые приводят к улучшению его природных свойств, в связи с чем возведение градостроительных объектов (некапитальных сооружений, элементов благоустройства и инженерной инфраструктуры) не может рассматриваться как неотделимые улучшения земельного участка.

По обстоятельствам дела №А40-49568/09 арендатор пытался вернуть себе смонтированные в арендованных помещениях кондиционеры, ссылаясь на то, что кондиционеры являются съемным оборудованием, которое может быть установлено в любом другом помещении. Арендатор указывал, что демонтаж данного оборудования не изменяет состояние помещений, которые могут использоваться по назначению и после демонтажа кондиционеров, не повлияет на состояние здания и его функциональные качества, следы демонтажа носят устранимый характер.

Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 27 апреля 2010 г. пришел к выводу о том, что неотделимыми улучшениями арендованного помещения являются не сами кондиционеры как объект права собственности истца, являющиеся, безусловно, съемным оборудованием, а результаты проведения работ по монтажу и пусконаладке кондиционеров, которые, в конечном итоге, привели к переоборудованию, изменению нежилых помещений, оснащению их оборудованием для обеспечения нормальных температурных режимов на рабочих местах, т.е. улучшением вентиляционной системы этих помещений.

ФАС Московского округа при вынесении по этому делу постановления от 05 августа 2010 г. не стал разбираться в отделимом или неотделимом характере произведенных улучшений, указав, что по условиям договора как отделимые, так и неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя, в связи с чем арендатор их истребовать в любом случае не может.

Поволжский округ

АС Поволжского округа постановлением от 31 октября 2014 г. по делу № А12-25488/2013 отказал арендатору земельного участка в иске о взыскании стоимости неотделимых улучшений – ограждения, асфальтового замощения, расходов по демонтажу пожарного резервуара, мотивировав это тем, что спорные работы были произведены арендатором без согласия арендодателя и для использования земельного участка в своих целях – для организации отдыха сотрудников и размещения временной автостоянки. Суд отметил, что арендатор обратившийся с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Постановлением от 19 января 2012 г. по делу №  А12-4832/2011 ФАС Поволжского округа признал правомерным отказ в удовлетворении требований арендатора земельного участка о взыскании в качестве стоимости неотделимых улучшений суммы расходов на его благоустройство, отметив при этом, что благоустройство является обязанностью землепользователя по содержанию земельного участка, поэтому арендатор был обязан безвозмездно проводить работы на земельном участке по благоустройству и озеленению, сохранять зеленые насаждения на своем земельном участке, а также поддерживать их в должном санитарном и противопожарном состоянии.

По обстоятельствам рассмотренного ФАС Поволжского округа дела № А65-2555/2009 стороны договора аренды нежилого помещения заранее оговорили, какие улучшения они будут считать отделимыми, а какие – нет, установив в договоре, что неотделимыми улучшениями являются неотделимые без вреда для помещения покрытия стен, потолка, пола краской или иным материалом, не способным самостоятельно удерживаться на поверхности без применения клеящих или иных специальных веществ или крепежных приспособлений, а к неотделимым улучшениям относятся результаты произведенных ремонтных, отделочных, электромонтажных и пусконаладочных работ, перепланировка помещения, установка дополнительного инженерного оборудования и т.д. С учетом этого ФАС Поволжского округа в постановлении от 13 августа 2009 г. признал правомерным возврат арендатору счетчика электропотребления с электрооборудованием (устройство защитного отключения), сделав вывод о том, что это оборудование может быть демонтировано без вреда для помещения.

Северо-Западный округ

В рамках дела № А13-16561/2014, рассмотренного АС Северо-Западного округа, стороны прекращенного договора аренды земельного участка спорили о судьбе песка, который был намыт на участок в ходе его инженерной подготовки к строительству. Арендатор, осуществивший намыв песка, по окончании срока аренды начал осуществлять действия по забору и вывозу песка с территории участка, ссылаясь на то, что намытый песок представляет собой отделимое улучшение участка и является собственностью арендатора. Суды же посчитали, что гидронамыв песка, осуществлявшийся в целях подготовки участка к застройке, является неотделимым улучшением земельного участка и запретили арендатору совершать действия по его забору и изъятию с территории участка. Постановлением от 03 декабря 2015 г. АС Северо-Западного округа признал эти выводы обоснованными.

В постановлении от 28 марта 2013 г. по делу № А42-7628/2011 ФАС Северо-Западного округа признал отделимыми улучшениями установленные арендатором в помещении кондиционеры, фильтр для очистки воды, оконные вертикальные жалюзи и кассовый узел. Вопрос о возможности демонтажа данного имущества без вреда для помещения решался посредством назначения по делу судебных экспертиз. Суд также обратил внимание на отсутствие доказательств того, что последствия демонтажа спорного имущества носят неустранимый характер.

Постановлением от 26 февраля 2012 г. по делу № А44-2899/2011 ФАС Северо-Западного округа квалифицировал как неотделимое улучшение установленную в арендованном помещении систему автоматического пожаротушения.

В постановлении от 08 июня 2010 г. по делу № А56-25453/2008 ФАС Северо-Западного округа пришел к выводу о том, что отделимыми улучшениями арендованного банком помещения является оборудование кассового узла и сейфовых комнат (взломо-, пулестойкие панели, двери, оконные блоки, подоконная доска).

Северо-Кавказский округ

В рамках дела № А53-24637/2010, рассмотренного ФАС Северо-Кавказского округа, арендатор требовал возврата оставшегося в арендованном помещении имущества, ссылаясь на то, что оно представляет собой отделимые улучшения объекта аренды. В качестве такого имущества истец указал структурированную кабельную сеть, кассовые кабины (помещение использовалось для размещения банка), систему вентиляции, охранно-пожарную систему, комплект кухонной мебели. Для определения характера (отделимости) произведенных арендатором улучшений, по делу были проведены две судебные строительно-технические экспертизы.

С учетом результатов экспертиз ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 14 декабря 2012 г. признал обоснованными выводы нижестоящих судов о том, что система вентиляции и охранно-пожарная система являются отделимыми улучшениями (эксперт пришел к заключению, что основная разводка трубопроводов, воздуховодов выполнена в пространстве между подвесным потолком и перекрытием, то есть в легкодоступном месте, является сборно-разъемной, приборы систем вентиляции и кондиционирования съемные, имеется возможность демонтажа без повреждения конструкций здания). А специальное оснащение кассовых кабин, напротив, признал неотделимым улучшением, мотивировав это тем, что удаление кассовых кабин приведет к невозможности эксплуатации освобожденного истцом помещения по его новому назначению, которое было обусловлено деятельностью истца (для размещения банка).

В постановлении от 12 января 2012 г. по делу № А32-9721/2011 ФАС Северо-Кавказского округа пришел к выводу о том, что отделимым улучшением арендованного имущества (здания кафе) является сооруженный арендатором летний навес. Установив, что данный навес был демонтирован по распоряжению арендодателя, который не обеспечил сохранность строительных материалов, суд взыскал с арендодателя в пользу арендатора стоимость этого навеса по правилам статей 15, 1064 ГК РФ. Определяя размер подлежащего возмещению ущерба, суд исключил из него стоимость работ по возведению навеса, сославшись на то, что при производстве отделимых улучшений арендатор принимает на себя расходы, связанные с их созданием для собственных нужд.

Уральский округ

АС Уральского округа в постановлении от 08 июля 2015 г. по делу № А76-4008/2014 квалифицировал как отделимые улучшения установленные на витражах арендованного здания защитные рольставни с электродвигателем и аварийным управлением. Суд признал за арендатором право требовать возврата этого имущества и отказал в иске о взыскании с арендодателя его стоимости (в обоснование иска арендатор ссылался на экономическую нецелесообразность для него возврата имущества в натуре в связи потерей его функционально-эксплуатационных свойств, обусловленных неисправностью систем управления рольставнями и отсутствия необходимости использования рольставней при открытии нового магазина по причине приобретения новых).

В рамках дела № А60-20918/2014 суды присудили к возврату арендатору в качестве отделимых улучшений арендованного имущества (часть подвального помещения для целей размещения магазина непродовольственных товаров) тротуарную плитку, металлическую урну, дверь входной группы из арматуры, отдельно стоящую рекламную стелу, камеры видеонаблюдения, гранитные плитки, установленные по длине лестницы при облицовке стен в количестве, утеплитель межпотолочного пространства, покрытие пола линолеумом в количестве; электрический счетчик с устройством защитного отключения; кабель; потолочные светильники; люминесцентные лампы; лампы накаливания; межкомнатные двери с фурнитурой.

Отделимый характер этих улучшений был установлен на основании заключения судебной экспертизы. В соответствии с тем же экспертным заключением к неотделимым улучшениям была отнесена входная группа в виде арочной конструкции с покрытием из поликарбоната, кабель от камеры видеонаблюдения, кнопка вызова персонала, керамогранитные плитки облицовки пола, кирпичная кладка перегородок, кладка проема, конструкция каркасных перегородок с облицовкой ГКЛ, подвесные потолки, облицовка стен ГКЛ, покрытие пола керамогранитной плиткой, щит электроснабжения, светильники.

В судебном заседании эксперт пояснил, что квалифицировал улучшения как неотделимые в случае, если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (повреждение отделки дома, останутся повреждения на конструкциях, следы от шурупов или иных креплений).

Постановлением от 16 апреля 2015 г. АС Уральского округа признал такой подход правильным и соответствующим смыслу понятия «неотделимые улучшения арендованного имущества». Суд отметил, что отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды, в связи с чем отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения ему повреждений (вреда).

Постановлением от 07 мая 2013 г. по делу № А60-39473/2012 ФАС Уральского округа признал неотделимым улучшением арендованного имущества (объектов энергетического комплекса) установленный арендатором на подстанции поселка новый силовой трансформатор. Суд пришел к выводу о том, что спорный трансформатор являлся частью арендуемого энергетического комплекса, его наличие необходимо для обеспечения надлежащего энергоснабжения потребителей всего поселка, трансформатор входит в состав подстанции, которая в силу своего целевого и технологического единства представляет собой сложную вещь (статья 134 ГК РФ.

Постановлением от 08 июля 2011 г. по делу № А71-11939/10 ФАС Уральского округа отказал в возврате арендатору в качестве отделимых улучшений арендованного имущества охранно-пожарной сигнализации, автономной охранной сигнализации, металлических дверей, рольставней и раздвижных решеток, подвесных ящиков, лотков, стеллажей и полок, листового железа, которым были обшиты подвальные складские помещения, и подвесных потолков, со ссылкой на то, что истребуемое истцом имущество было передано им ответчику при возврате арендованного помещения как характеризующее исправное состояние недвижимого имущества и обеспечивающее пригодность нежилого помещения для дальнейшей эксплуатации, то есть фактически передано в составе нежилого помещения.

Центральный округ

ФАС Центрального округа в постановлении от 13 ноября 2012 г. по делу № А14-9157/2012 указал на необходимость назначения по делу судебной экспертизы с целью определить, являются произведенные арендатором улучшения имущества (возведение витринных и межпавильонных перегородок из гипсокартона оцинкованного профиля, стеклянных витрин, рольставней и металлокаркаса) отделимыми либо неотделимыми улучшениями.

В постановлении от 07 апреля 2011 г. по делу № А14-5963/2010 ФАС Центрального округа пришел к выводу о том, что истец (арендатор нежилого помещения) не доказал отделимый характер таких улучшений арендованного помещения, как алюминиевая дверь, касса, система безопасности, система кондиционирования и вентиляции, структурированная кабельная система. Суд отметил, что арендатор возвратил помещение арендодателю по акту без указаний на наличие в этом помещении отделимых улучшений, а в соглашении о расторжении договора стороны прямо предусмотрели, что не считают себя связанными какими-либо правами и обязанностями по отношению руг к другу и не имеют друг к другу никаких претензий по договору аренды, в том числе финансовых.

Постановлением от 24 июня 2010 г. по делу № А68-11244/2009 ФАС Центрального округа отказал арендатору в удовлетворении требований о возврате установленной в арендованном помещении витражно-перегородочной системы, состоящей из стеклянного заполнения и рольставен с пружинно-инерционным механизмом. Приняв во внимание, что демонтаж спорной витрины, фактически являющейся стеной помещения, приведет к невозможности сохранения изолированного помещения, суд квалифицировал витражно-перегородочную систему как неотделимое улучшение помещения.

В постановлении от 17 декабря 2008 г. по делу № А62-838/2008 ФАС Центрального округа пришел к выводу о том, что электросеть, водопровод, газопровод являются инженерными коммуникациями и не могут быть отделимы без вреда для имущества (нежилого здания). Этим же постановлением суд отнес к неотделимым улучшениям установленные арендатором гаражные ворота и оконные блоки.

ВЫВОДЫ:

1. Для того, чтобы избежать споров об отделимом или неотделимом характере произведенных арендатором улучшений, сторонам при заключении договора имеет смысл подробно оговорить перечень тех улучшений, которые может (или должен) выполнить арендатор, а также определить их судьбу на случай прекращения арендных отношений. Рассчитывать на то, что мнение суда по вопросу квалификации тех или иных улучшений как отделимых или неотделимых в случае спора совпадет с мнением сторон, крайне рискованно – практика показывает, что одни и те же улучшения разными судами и при разных обстоятельствах квалифицируются и как отделимые, и как неотделимые.
2. Арендатор, намеревающийся оставить за собой отделимые улучшения, должен освободить объект аренды от этих улучшений до его возврата арендодателю. Так он избавит себя от необходимости в последующем требовать возврата отделимых улучшений и доказывать, что эти улучшения могут быть отделены без вреда для арендованного имущества.
3. Если объект передается арендодателю с отделимыми улучшениями, которые арендатор впоследствии намерен возвратить, перечень таких улучшений, порядок и сроки возврата следует указать в акте или ином совместно составленном сторонами документе (например, в соглашении о расторжении договора).
4. В случае возникновения спора об улучшениях арендованного имущества бремя доказывания их отделимого или неотделимого характера суд возложит на арендатора. Наиболее весомым доказательством в таком споре будет являться экспертное заключение. При этом важно, чтобы в ходе экспертизы эксперт определил не только возможность демонтажа улучшений без вреда для арендованного имущества, но и способ такого демонтажа, а также устранимость его последствий (возможность закрытия следов крепления оборудования к стенам и полу, возможность дальнейшей эксплуатации объекта аренды без отделимых улучшений и т.п.).

[1] Такая квалификация правоотношений сторон вряд ли может быть признана верной. Фактически арендатор по заданию арендодателя создал новую вещь (сливно-наливную станцию) с использованием предоставленного арендодателем материала (емкостей для нефтепродуктов). Подобного рода отношения должны были быть квалифицированы как подрядные, а стоимость произведенных арендатором работ должна была взыскиваться с арендодателя по правилам главы 37 ГК РФ.

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры

При заключении сделки с недвижимостью может возникнуть вопрос возможной компенсации за неотделимые улучшения квартиры или имущества.

Расскажем, что представляют собой неотделимые улучшения любого объекта недвижимости, как они влияют на правовые отношения между арендатором и собственником, и определим, какие налоги придется заплатить при заключении подобной сделки.

Содержание статьи:

1. Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры
2. Влияние неотделимых улучшений на аренду
3. Неотделимые улучшения и купля\продажа
4. Варианты договоров при оформлении сделки
5. Неотделимые улучшения и налоги

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры – отличия от отделимых

В соответствии со статьей 623 ГК РФ, под улучшением следует понимать изменения состояния имущества с целью повышения эффективности его использования, расширения его применения, либо с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Улучшения имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимые улучшения всегда причиняют вред общему имуществу, не только квартире. Невозможно осуществить преобразование, устранить их без нарушения целостности здания и т. п.

Например, неотделимым улучшением считается:

1. Перепланировка жилья и снос основных стен здания.
2. Встраивание новой вентиляционной системы.
3. Перестройка или замена инженерных коммуникаций, систем, труб, батарей, оборудования.
4. Проведение капитального ремонта в квартире.
5. Замена или снос лифта, лифтовой шахты.
6. Перестройка продолжения комнаты в балконной части.
7. Оборудование кухни на балконе.
8. Установка дополнительного технического оснащения.
9. Замена электропроводки.
10. Установка теплого пола.

Этот список можно дополнять. Вы должны понять, что из-за неотделимых улучшений может повредиться общее имущество. Если мы говорим о квартире, — то, вероятнее всего, повредится здание многоквартирного дома в связи с демонтажем или перемещением определенных элементов.

А отделимые улучшения не несут в себе вреда.

Например, к ним можно отнести мебель, технику, которая находится в квартире, предметы быта и домашнего обихода.

Влияние неотделимых улучшений имущества, квартиры на отношения арендодателя и арендатора

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества. Арендатор должен уведомить – желательно, письменно — об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя. Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Если данный пункт о согласовании работ был прописан в договор, но арендатор не следовал ему, то вероятность получения компенсации сводится к нулю.

Более того, если случится ситуация с повреждением здания, причинением вреда другим собственникам МКД, то арендодатель может взыскать причиненный ущерб с арендатора.

Также несогласование улучшений квартиры может послужить причиной расторжения договора аренды в связи с нарушением требований, прописанных в документе.

Неотделимые улучшения квартиры и купля\продажа недвижимости – плюсы, минусы для сторон, риски

При покупке или продаже недвижимости тоже встречается понятие неотделимых улучшений, но в качестве них может выступать мебель, бытовая техника, дизайнерский ремонт и т. п. — то есть, те вещи и элементы, которые могут составлять общую стоимость жилья.

При заключении сделки купли-продажи неотделимые улучшения прописывают в договоре с указанием их цены. Они используются для занижения налогооблагаемой базы и снижения налога за приобретение жилья с продавца. Это — главный плюс сделки такого характера. Налог выплачивается в меньшем размере.

Минусы такой сделки могут быть различны:

1. Прежде всего, налоговая служба может провести проверку сделки и привлечь к ответственности продавца, который скроет дополнительный доход.
2. При расторжении договора покупатель может не получить всю сумму за имущество, если договор на покупку неотделимых улучшений не был составлен. Он вернет только ту, которая была прописана в основном договоре.

Стоит уделить особое внимание договору купли-продажи.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки — обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам разобраться с документацией, составят правильный договор с учетом всех нюансов.

Варианты договоров при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями имущества, квартиры

Договор при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями жилья можно заключить в одной форме. В нем следует указать не только покупку квартиры, но и имущества, находящегося в нем.

Есть еще вариант — заключить два договора:

1. Отдельно на покупку недвижимости.
2. Отдельно на приобретение неотделимых улучшений жилья.

Первый договор — основной, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Второй — дополнительный, его можно оставить на руках, он не нуждается в регистрации.

Неотделимые улучшения имущества, квартиры и налоги

При расчетах и проведении налоговых операций неотделимые улучшения имущества нуждаются в декларировании, если договор заключается с участием юридических лиц. Все ИП, юрлица обязаны учитывать данные операции при расчете налогов.

А физические лица могут не уплачивать налог с компенсации за неотделимые улучшения, и не декларировать их. Это не противоречит российскому законодательству.

Законность установки тамбурной двери на лестничной площадке в подъезде

1. Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.
2. НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан оплатить НДС (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).
3. Налог на прибыль. Неотделимые улучшения считаются амортизируемым имуществом. Если стоимость данного имущества по договору арендатору не возмещается, то он может «погасить» долг в течение действия договора аренды с учетом периода полезного использования объекта (ст 258 НК РФ).

Заметьте, что некоторые нюансы, касающиеся налоговых, бухгалтерских выплат можно прописать в договоре. Так вы сможете обезопасить себя от возникновения непредвиденных расходов.

Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Статья 623 ГК РФ ➔ текст и комментарии. Улучшения арендованного имущества.

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к статье 623 Гражданского Кодекса РФ

1. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор по общему правилу может произвести улучшения вещи. Причем улучшения могут быть как отделимыми, так и не отделимыми. Под неотделимыми признаются такие улучшения, которые нельзя отделить от имущества, не причинив ему вреда. По общему правилу отделимые улучшения являются собственностью арендатора, хотя и договором аренды может быть установлено, что отделимые улучшения переходят в собственность арендодателя.

2. Вопрос о собственности на неотделимые улучшения решается следующим образом. Если арендатор получил согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, первый после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости улучшений. Если такое разрешение арендатором не было получено, стоимость улучшений возмещению не подлежит.

3. В случае улучшения имущества за счет амортизационных отчислений, улучшения переходят в собственность арендодателя независимо от того, являются они отделимыми или нет. Любые положения, включенные в договор аренды, противоречащие данному пункту, являются ничтожными.

Другой комментарий к статье 623 ГК РФ

1. Улучшения арендованной вещи — это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.

Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние — на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.

В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).

2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п. 1 коммент. ст.), неотделимые — передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.

Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 662 ГК) или договором аренды (п. 3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.

3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя- балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл. 25 НК).

Употребление Фразовых Глаголов в Английском Языке

На английском языке существует множество так называемых фразовых глаголов (фразовые глаголы), которые не подчиняются никаким правилам, которые можно только выучить наизусть.

Фразовый глагол существует как единая неразделимая семантическая единица языка и несет смысловое значение только в таком виде:

• глагол + предлог (Глагол + Предлог)
• глагол + наречие (Глагол + Наречие)
• глагол + предлог и наречие

Значение фразового глагола может разительно отличаться и обычно отличается, от значения глагола, из которого он образован.

Фразовые глаголы на английском языке очень распространенное явление, но чаще используются в повседневной речи, чем в деловой переписке или деловой беседе.

Тем не менее, очень важно знать их (хотя бы наиболее употребляемые) и использовать для того, чтобы ваш английский естественнее и более «английским».

Иногда фразовые глаголы являются эквивалентом наших глаголов с приставками:
ходить (ходить) — ходить (входить)
сушить (сохнуть) — сушить (засыхать)
резать (резать) — отрезать (отрезать)
давать (давать) — отдавать (раздавать)

Чаще глагол в сочетании с предлогом образует совершенно новое значение:
взять (брать) — взлет (взлетать)
поворот (поворачивать) — поворот (отклонять, отвергать)
catch (ловить) — догнать (наверстывать)

Фразовые глаголы делятся на: непереходные (без прямого дополнения) и переходные (требуют прямого дополнения), как и обычные глаголы.

В случае с переходными фразовыми глаголами вопрос: где должно располагаться дополнение по отношению к предлогу? Поэтому принято делить переходные фразовые глаголы на две категории: разделяемые (разделяемые) и неразделяемые (неотделимые) глаголы.

Непереходные (непереходные):

break down — сломаться (перестать функционировать), плохо
Вы сломаетесь, если будете слишком много работать. — Если ты будешь слишком много работать, ты потеряешь здоровье.

Переходные (переходные):

выключить — отключить (электричество), остановить
Фред закрыл свой бизнес — Фред закрыл свой бизнес

выключить — отвергать, отклонять (что?)
Они отклонили мой план. — Они отвергли мой план.
или
Убавить, уменьшить (свет, газ и т.п.)
Я попросил ее убавить громкость радио — Я попросил ее убавить громкость радио

Но не все так просто, так как одни и те же глаголы могут быть в одних значениях непереходными, а в других — переходными, то есть, в одних случаях требовать дополнений и даже быть разделяемыми, а в других своих значениях могут употребляться без дополнений.

Например:
вставать:
подниматься, вставать: вставать рано утром — вставать рано утром;
(реже) поднимать (кого ?, что?): Поднимите детей — поднимите детей.

Уточняйте в способ, переходный или непереходный глагол перед вами.

Фразовые глаголы могут быть разделяемыми и неразделяемыми (большинство глаголов с предлогами для, в, после попадает именно в эту категорию).

Неразделяемые фразовые глаголы (неразрывные фразовые глаголы)

К неразделяемым соединением все непереходные (не имеющие прямого дополнения) фразовые глаголы и некоторые переходные.

Например:
налететь — налететь на, столкнуться с, врезаться в (переходный, но неразделяемый)
Он врезался в дерево. — Он врезался в дерево.
Он врезался в дерево. (не верно)

Разделяемые фразовые глаголы (отделяемые фразовые глаголы)

Многие переходные глаголы разделяются.Но не существует способа просто, по внешнему виду, узнать, разделяемый глагол или нет, надо смотреть в возможности. Если глагол разделяемый, то дополнение может стоять либо после него, либо между.

Например:
отклонить мое предложение
или отклонить мое предложение — отвергнуть мое предложение (переводится одинаково).

А если добавлено местоимением, то фразовый глагол всегда разделяется и местоимение помещается между его частями.

Например:
Продолжайте — продолжать
Продолжайте! — Так держать!
Они сделали, но продолжили работу, которую он начал.
или Они сделали, но продолжили работу, которую он начал. — Они лишь продолжали работу, начатую им.
или Они сделали, но продолжили. (Они лишь продолжали это.)
Они продолжали, но продолжали это делать. — не верно.

Проголосовало 1 чел.

Неразделимые фразовые глаголы