Отказ от доли в квартире в пользу родственника: Как отказаться от доли в квартире?

Руководство по оформлению отказа от доли в квартире по закону РФ

Часто люди отказываются от своих долей в имуществе, чтобы упростить дальнейшие сделки при участии с тем или иным объектом. Главное – заранее узнать обо всех нюансах. И последствиях, которые могут наступить.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

Что такое отказ от доли в квартире

Отказ от доли – это выражение своего желания. Или, вернее, не желания владеть той или иной собственностью. Причин у такого отказа может быть множество. Среди наиболее распространённых мотивов:

• Нежелание возлагать на себя обязанности собственника.
• Возможность улучшить жилищные условия.
• Желание оформить имущество на другого члена семьи.

Хотите узнать подробнее об отказе от приватизации — нажмите на ссылку.

Кто может отказаться от доли и в чью пользу

Обычно таким правом наделяется сам собственником. Отказ производится либо в пользу родственников, либо в пользу собственников, которым принадлежат остальные доли в том же имуществе. Можно оформить документы и на третьих лиц, но при осуществлении этого процесса возникает достаточно много сложностей.

Последствия при отказе от приватизации

Главным последствием считается переход права собственности к другому человеку. Бывший собственник не сохраняет за собой никаких прав на жильё. Если новый владелец предъявляет соответствующие требования, старый выполняет определённые действия.

1. Переезд из бывшего места проживания.
2. Обращение к регистрационном органу для снятия с учёта.

Риски при отказе от приватизации.

Дальнейшему отчуждению доли бывший собственник препятствовать не может.

Иными последствия будут для тех, кто отказывается от доли в добровольном порядке.

Такого жильца нельзя выписать из квартиры, пока он не даёт своего собственного согласия. Даже в судебном порядке выселение становится невозможным, либо затруднительным. Право на проживание не будет отменено, даже если квартиру в дальнейшем продадут.

Основные разновидности отказов

Оформление при участии родственников

Именно эта ситуация на практике встречается чаще всего. Никаких ограничений на такие сделки законодательно не накладывается. Исключение – ситуации, когда одна из долей принадлежит детям, не достигшим совершеннолетия.

Как дарение, так и продажа доли может осуществляться в польщу близких людей. В случае совершения последней разновидности сделки возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Можно ли приватизировать квартиру, если она с долгами? Ответ вы узнаете по ссылке.

В процессе приватизации так же есть право отказаться от доли в чью-нибудь пользу. Отказ оформляется в письменной форме, с обязательным указанием причин. Квартиру после этого могут приватизировать родственники, в равных долях.

Отказ в пользу других собственников

Обычно это происходит в случае желания продать свою долю. Или купить доли, принадлежащие другим собственникам. Такой договор оформляется в стандартном порядке. Но необходимо собрать целый ряд документов, которые послужат приложениям.

Их список состоит из:

1. Выписки из домовой книги с информацией обо всех, кто оформил прописку в недвижимости.
2. Паспорта, в форме копии.
3. Правоустанавливающих документов на долю в квартире.

Порядок оформления отказа

В любом случае не обойтись без документа, который подтверждает законность владения долей. Это правило общее вне зависимости от того, в чью пользу оформляется отказ. Только после получения данного документа составляется соответствующий договор, в зависимости от конкретной ситуации.

Заявление об отказе от доли.

Форма договора свободная, но обязательно – письменная, ведь речь идёт о совершении сделок с имуществом. Последним этапом станет оформление права собственности на нового владельца.

Куда и к кому надо обращаться

Можно самостоятельно заняться оформлением договора. Обычно пользуются типовым бланком для решения данного вопроса. Описание предмета станет наиболее существенным пунктом для данного документа.

Хотите, чтобы ваша квартира досталась определенному человеку, но что для этого лучше использовать — завещание или дарение? Ответ находится тут.

Надо подробно описать, какая доля и в каком объекте связана с отказом. Можно обратиться к юристу, чтобы он помог разобраться со всеми тонкостями. Когда все документы будут собраны, надо обратиться в Росреестр, для проведения государственной регистрации. Именно в этом органе оформляют право собственности на нового владельца.

Пакет необходимых документов

Понадобится не только договор, но и другие документы, включающие:

1. Подтверждение оплаты госпошлины в виде квитанции.
2. Паспорт из кадастра для земельного участка.
3. Правоустанавливающие документы, связанные с долей.
4. Паспорта тех, кто проводит сделку.

В самих договорах так же должна присутствовать определённая информация.

• О том, что третьи лица не претендуют на эту долю.
• О наличии или отсутствии обременений.
• Есть ли в квартире не собственники, проживающие на территории?
• На основе какого документа и права доля принадлежит прежнему собственнику?
• Что входит в состав доли? Это нужно, если ранее прошёл раздел.
• Каков размер доли, от которой отказывается гражданин?
• Сведения о каждой из сторон, участвующих в подписании договора.

Когда отказ невозможен

Если доля получена в качестве наследства, то иногда от неё невозможно отказаться. К примеру:

1. При получении выморочного имущества.
2. В случае отказа появляется другой наследник.
3. Лицо должно получить обязательную долю.

Подробно процесс дарения недвижимости между родственниками описан в этой статье.

Налог при отказе от приватизации и последующем дарении

Если доля или другое имущество передаётся близким родственникам, то о налогах не придётся заботиться. Но это обязательство появляется, если в сделке участвуют посторонние люди.

Налоги рассчитываются в зависимости от стоимости, которая указана в договоре дарения. Если подобные данные в документе отсутствуют – за основу берётся инвентаризационная цена, рассчитанная БТИ.

Налог на дарение и на продажу квартиры.

Налог должен заплатить тот, кто получил долю в дар. Ставку определяют всего парой способов.

• Она равна 30 процентам для тех, кто не является резидентом РФ.
• В других случаях составляет 13 процентов.

Нюансы и законодательное регулирование

Отказаться от своей собственности можно только в том случае, если соблюдаются определённые условия. И если на то есть серьёзные основания. В оформлении таких отказов есть свои нюансы. Одним из способов решить спорную ситуацию становится процедура деприватизации или расприватизации.

Это возможность получения лучшей недвижимости, если собственник не может содержать старую. В деприватизации нет ничего сложного. Только после этого повторное оформление приватизации становится недоступным.

Чтобы приватизировать квартиру, необходимо собрать пакет документов, а каких именно, вы узнаете по ссылке.

Для расприватизации собирается классический пакет документов, состоящий из:

1. Квитанции об оплате государственных пошлин.
2. Документов, подтверждающих законность владения жильём.
3. Документов из БТИ
4. Паспортных данных.
5. Заявления об отказе.

Бумаги передаются в местную администрацию. И составляется отдельный документ о том, что имущество передано в государственную собственность. Такая процедура возможна и для долей, если другие собственники откажутся от своих прав. Иначе вопрос решается другими методами.

Обычно на такие процедуры уходит до месяца.

Отказ от имени не достигшего совершеннолетия лица

Такой документ можно оформить только от имени лица, которое достигло возраста 14 лет. При этом органы опеки должны дать официальное разрешение.

Если лицу нет 18 лет, то ему необходимо отдельно разъяснить все последствия, связанные с выполнением данного действия. Органы опеки требуют наличия серьёзных оснований для того, чтобы ребёнок отказался от своей доли.

О приватизации, долях в квартире и отказе от доли можно посмотреть в этом видео:

После продажи или дарения старого жилья родители обязаны будут приобрести новое, доля ребёнка в котором будет не меньше старой. В противном случае происходит аннулирование отказа, а квартира снова переходит в собственность муниципалитета. Заявление об отказе пишется в той же форме, что и при совершении других сделок.

Заключение и сроки действия документа

Отказ оформляется бессрочно. Обратный ход дать такому документу невозможно. Особенно, если при первоначальном составлении принимал участие нотариус. Свою правоту в суде можно будет доказать только при наличии веских улик в пользу своей позиции. Но такие ситуации на практике встречаются редко.

Правила оформления договора дарения на долю в квартире прочтите здесь.

Документ можно отозвать только до момента, пока не состоялось подписание договора на приватизированную квартиру.

Тогда процесс легко остановить. А сам документ признают недействительным. Перед оформлением отказа необходимо заранее подумать обо всех достоинствах и недостатках процедуры. Рекомендуется посетить консультацию с юристами.

Они расскажут обо всех подводных камнях, характерных для процедуры. И о том, какие последствия возникают для каждого из участников. Важно, чтобы они достигли взаимного понимания друг с другом в этом вопросе. Тогда проблем не возникнет, и на оформление документов уйдёт минимальное время.

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

Отказ от права собственности на квартиру

Как правило, приобретение прав на недвижимое имущество является осознанным решением и позволяет улучшить жилищные условия или инвестировать денежные средства в надежный объект. Тем не менее, по различным обстоятельствам, допускается отказ от зарегистрированного права на квартиру по волеизъявлению собственника.

В представленном материале можно узнать, кто имеет право отказаться от собственности на недвижимость, и каким образом оформляется отказ от права собственности на квартиру.

Основания для возникновения, перехода или прекращения права собственности регламентированы Гражданским кодексом РФ. Специальные условия отказа от права собственности, в том числе на недвижимое имущество, указаны в ст. 236 ГК РФ.

Данная процедура характеризуется следующими особенностями:

• субъектом отказа от права на недвижимость может выступать гражданин или организация, чья собственность зарегистрирована в службе Росреестра;
• отказ должен выражаться в объявлении об этом или совершении иных действий, однозначно свидетельствующих об устранении от владения, пользования и распоряжения недвижимостью;
• при совершении отказа не допускается предусматривать какие-либо условия, выражающие намерение сохранить какие-либо права на недвижимость.

Важно! Ст. 236 ГК РФ предусматривает, что даже совершение действий по отказу от имущества не повлечет юридических последствий до приобретения прав на имущество другим лицом.

Помимо этого, в ст. 235 ГК РФ установлены иные варианты прекращения права собственности, которые могут применяться наряду с прямым отказом:

• отчуждение объектов недвижимости третьим лицам по возмездным или безвозмездным сделкам;
• уничтожение недвижимого имущества;
• утрата права собственности в силу требований закона.

Для отдельных видов недвижимого имущества условия отказа от права собственности могут устанавливаться специальными нормами. В частности, при отказе от приватизированной квартиры необходимо руководствоваться профильным Законом 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (для этого введена отдельная ст. 9.1), а для отказа от наследственного имущества – частью третьей ГК РФ.

Исходя из указанных оснований, отказ от права собственности на недвижимость может выражаться только путем составления письменного документа с обязательной его регистрацией в службе Росреестра. Это обусловлено главным принципом оборота недвижимости – подавляющее большинство юридически значимых действий должно быть зарегистрировано в органах Росреестра.

Статья 236 ГК РФ прямо указывает, что отказ одной стороны от права собственности может иметь место только при одновременном возникновении аналогичного права у другого субъекта. Это означает, что отказ от права собственности на недвижимость должен выражаться в одновременных действиях двух сторон.

Об отказе от права собственности может заявить только субъект, обладающий полномочиями по распоряжению недвижимостью, т.е. собственник. Так как наличие права собственности на жилое помещение подтверждается записью в ЕГРН, только указанные в реестре лица смогут совершить действия, направленные на отказ от недвижимости.

Важно! Публичные образования, а также государственные и муниципальные органы, не имеют права отказываться от права собственности на недвижимое имущество, ни при каких обстоятельствах.

Распоряжение недвижимым имуществом, в том числе отказ от права, допускается через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность, в которой будет указано не только полномочие по отказу от права собственности, но и перечень действий, которые имеет право осуществлять представитель.

Отказ от права собственности на недвижимость должен быть зафиксирован учреждением Росреестра, поэтому он будет выражаться в письменной форме. Односторонним такой договор не может быть по определению – требуется не только выразить свободное волеизъявление на прекращение права, но и передать его другому лицу.

Рассмотрим типичные случаи отказа от права собственности на квартиру – отказ от приватизированной квартиры и отказ при оформлении наследственного имущества.

Право на отказ от приватизированной квартиры зафиксировано в ст. 9.1 Закона № 1541-1 и может быть реализовано при наличии следующих условий:

• деприватизация возможна при выражении единогласного решения всех граждан, принимавших участие в программе приватизации и получивших квартиру в собственность;
• передаваемая по отказу квартира должна быть единственным местом постоянного проживания граждан;
• жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств (например, обременения в виде залога или арендных правоотношений).

При соблюдении указанных требований уполномоченные органы обязаны принять квартиру в собственность публичного образования и оформить на бывших собственников договор соцнайма.

Для отказа от права собственности на приватизированное жилое помещение причины такого решения не имеют юридического значения. Как правило, такими причинами могут выступать:

• нежелание оплачивать расходы на содержание общедомового имущества, взносы на капремонт или налог на имущество;
• желание принять участие в программе переселения из ветхого и аварийного жилого фонда;
• невозможность урегулировать споры между несколькими собственниками квартиры.

Принятие квартиры муниципальными органами будет выражено в виде договора, который подлежит регистрации в службе Росреестра. После отказа от собственности у граждан не возникает повторного права на участие в программе приватизации, поскольку ранее оно уже было реализовано.

Задать вопрос юристу

Для отказа от квартиры путем деприватизации собственники должны предоставить следующие документы:

• заявление в адрес уполномоченного органа по управлению муниципальным имуществом;
• копии паспортов на каждого собственника;
• правоустанавливающие документы – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН;
• справку из службы Росреестра об отсутствии зарегистрированных обременений;
• выписку из лицевого счета на квартиру, подтверждающую отсутствие задолженности по услугам ЖКХ.

Если в процессе приватизации квартира не проходила процедуру кадастрового учета, для отказа от права собственности следует оформить технический план у кадастрового инженера.

Если в состав собственников входят несовершеннолетние граждан, отказ от права собственности будет оформляться только при получении согласия органов опеки и попечительства. На практике, такое согласие получить крайне сложно, так как безвозмездное лишение ребенка права собственности законом не допускается.

Перед вступлением в права на имущество умершего гражданина, наследники могут отказаться от наследуемой квартиры. Отказаться можно без указания конкретных лиц, кому перейдет наследственная масса, или в пользу определенных наследников. Оформление всех документов на отказ от принятия имущества будет осуществляться у нотариуса, который ведет производство.

Если потенциальным наследником является несовершеннолетний гражданин,  при отказе от наследства в его интересах будут действовать законные представители, но потребуется получить согласие органов опеки и попечительства.

Документ оформляется письменно у нотариуса, который сам подготовит необходимый бланк. В содержании документа не нужно указывать причину отказа от принятия наследства, закон такого требования не устанавливает.

Важно! Оформленный нотариально отказ в пользу другого человека не подлежит изменению или отмене.

Единственным исключением будет обращение в суд – подлежит отмене отказ, если будет доказано, что он написан недееспособным лицом, под угрозой или вследствие обмана или заблуждения. Государственная пошлина за оформление отказа от принятия наследства не предусмотрена законом.

При наличии права общей долевой собственности отказ от доли может быть оформлен путем заключения договора дарения или купли-продажи. При этом новым обладателем доли могут выступать как остальные дольщики, так и третьи лица.

Процедура отказа от доли также сопровождается обращением в службу Росреестра для проведения регистрационных действий. Одновременно с утратой права собственности на долю возникнет аналогичное право у нового владельца.

Также есть возможность отказаться от еще не оформленной доли на квартиру в процессе приватизации. Для этого один или несколько нанимателей должны удостоверить в нотариальной конторе согласие на приватизацию жилья на остальных членов семьи.

Отказ от права собственности является нестандартной процедурой, которая требует особого отношения к деталям оформления документов. Мы рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов, чтобы соблюсти все требования закона. Для этого заполните онлайн-заявку на нашем сайте или позвоните по указанным телефонам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Отказ от наследства по закону: можно ли отказаться от обязательной доли наследственного имущества или передать часть в пользу других лиц, процедура проведения и возможные ограничения

Право преемника на отказ от доли имущества, которая досталась ему как участнику актуальной очереди наследования, оговорено в нормах законодательства, а именно в ст. 1157 ГК (Гражданского кодекса) РФ. Сумма или имущество, от которых отказались, делится на эквивалентные части между всеми преемниками очереди, призванной к наследованию. Отказ одного из наследников влечет увеличение долей всех других.

Перераздел частей долей происходит с учетом рыночной стоимости наследства (производится оценка).

Если один из преемников отказывается от своей доли, другие независимо от него могут принять положенное им имущество или также отвергнуть его.

Если наследство поделено между законными наследниками, то при желании оформить отказ от его части стоит помнить о соблюдении сроков волеизъявления преемников. Они составляют 6 месяцев со дня открытия наследства. В этот период рекомендуется уложиться для подачи нотариусу заявления об отказе.

Отказываясь от доли наследства, человек также отвергает долги наследника. Последние не могут быть больше, чем доставшаяся человеку часть имущества и средств.

Круг лиц, в пользу которых возможен отказ от наследования

Если после наследодателя не осталось завещания или документ признан судом недействительным, в наследование вступают преемники по закону. Все они вместе или каждый отдельно могут принять положенные им доли наследства, либо отказаться от них. Отказ можно выполнить в пользу других наследников, принадлежащих к призванному кругу наследования.

До 29.05.2012 г. отвергнуть свою часть можно было в пользу абсолютно любого законного наследника вне зависимости от его принадлежности к призванному к наследству кругу. После выхода постановления Конституционного суда РФ №29-П от 23.13.2013 г. отказываться можно лишь в пользу родственника из круга, представители которого наследуют в данный момент.

Родственники, получающие часть наследства по праву представления (ст. 1146 ГК РФ) вследствие смерти наследодателя, произошедшей до открытия наследства, имеют право отказаться от доставшейся им части, но также могут воспользоваться возможностью получить приращение наследственных долей. Такое же утверждение касается преемников по трансмиссии, которые могут рассчитывать на увеличенную часть, доставшуюся им от наследника, умершего по факту открытия наследства.

Пример

Отец совершеннолетних сына и дочери оставил им наследство — деревенский домик и машину, причем недвижимость завещал дочери. У последней есть право наследовать одновременно по закону и по завещанию. Она может отказаться от машины в пользу брата, тогда каждый из них будет владеть полноценной вещью. Однако может в качестве законной наследницы претендовать и на половину автомобиля.

Невозможность отказа от обязательной доли в наследстве

Несовершеннолетние дети, взрослые отпрыски-инвалиды, нетрудоспособные родители или законный супруг, а также другие иждивенцы наследодателя являются особым видом наследников. Им положена доля имущества, как по закону, так и по завещанию, даже когда они не вписаны в документ (ст. 1149 ГК РФ). Для защиты интересов нетрудоспособных наследников и во избежание давления на них закон предусматривает невозможность отказаться от обязательной части имущества, им причитающейся (п. 1 ст. 1158 ГК РФ).

Еще один повод обозначения в законе обязательной доли — ограничение воли наследодателя. Это особенно актуально, если он не расположен в отношении своих малолетних детей и других иждивенцев.

Согласно действующему закону, решение наследника в указанном случае не является решающим для того, чтобы прекратить ограничивать свободу наследодателя.

Обязательная доля, от которой нельзя отказаться, положена также нерожденным детям, зачатым при жизни наследодателя.

Органы опеки обычно разрешают вверенным подопечным выполнить отказ от наследства, если оно предполагает большую часть долгов.

Процедура осуществления отказа от наследства по закону

После отказа от имущества, положенного при наследовании по закону, не получится претендовать на него снова. Отказаться от него получится только бесповоротно, в отличие от права на принятие наследства. Отказ может быть полным и безоговорочным, иначе при оспаривании любой суд признает его недействительным. А это может быть чревато последствиями для лица, в пользу которого отказались от части наследства.

Порядок отказа предусматривает обращение к нотариусу, открывшему наследственное дело, или прикрепленному к определенному округу, с заявлением о полном отказе от своей доли в наследстве.

Бывает, что нужно оформить отказ от уже фактически принятого имущества или такого, сроки отказа от которого вышли. В этом случае придется обращаться в суд с иском о восстановлении срока, только после этого идти к нотариусу с документами об отказе.

Необходимые документы, помимо письменного заявления. Для отказа от своей доли имущества, необходимо предоставить бумаги, подтверждающие факт открытия наследства (свидетельство о смерти наследодателя). Также обязательны документы, удостоверяющие место открывшейся к наследованию собственности (справка с места прописки наследодателя, выписка из домовой книги). Наследник должен документально подтвердить родственные связи с умершим.

Заключение

• Возможность отказаться от доли наследства (полностью) абсолютно законна. Она является правом преемника, но не обязанностью.
• Отказ отличается от непринятия наследства порядком действий (и бездействия), а также последствиями.
• Отказавшись от наследуемого имущества, невозможно будет вернуть себе право владеть им.
• Можно оформить отказ с учетом интересов конкретного человека (он должен принадлежать к тому же кругу наследования, что и отказодатель), а можно просто отказаться от своей доли.
• Имущество, оставшееся в результате отказа, делится поровну между оставшимися наследниками (происходит приращение долей).
• Иждивенцы и малолетние дети имеют право наследовать по закону, и также по завещанию, даже если не указаны в документе. Им положена так называемая обязательная доля, от которой нельзя отказываться.
• Отказ по законному праву оформляется в нотариальной конторе. Нужно подать документы не позднее полугода с момента смерти наследодателя.

Вопрос

Вероятно, в вашем случае удобнее будет заключить соглашение о разделе имущества между вами с братом, а не отказ.

Вопрос

Как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу родителей в 2021 году?

Счастлива та семья, где нет жилищных споров, где дети не гонятся за квадратными метрами.

А наоборот, для упрощения жизни хотят отдать в полное владение свою долю в приватизированной квартире родителям, потому что у них уже есть своя недвижимость или они уезжают жить за границу.

Как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу родителей, когда можно отказаться и какие существуют способы отказа от доли в общем владении недвижимостью в 2021 году?

Как отказаться от своей доли в приватизированной квартире? Важные моменты

Любой совершеннолетний человек, у которого есть своя доля в квартире, имеет право отказаться от нее, когда захочет. Единственным ограничением является факт ареста квартиры.

Отказ от доли в квартире – добровольное волеизъявление человека. Никто не может заставить его написать отказ.

Если судом будет установлен факт, что человека шантажировали, ему угрожали, тогда судья признает сделку недействительной и доля в квартире вернется законному владельцу.

Отменить совершенную сделку в рамках законодательства РФ об отказе от доли квартиры по закону нельзя. Поэтому этот шаг должен быть обдуманным.

Как отказаться от приватизации в пользу родителей: оформление дарственной

Самый распространенный способ отказа от своей доли квартиры – оформление договора дарения.

Процедура отказа от доли в этом случае проходит так:

1. Заключение договора дарения. Оформляется договор в письменной форме, в трех экземплярах (для одаряемого, дарителя и для предоставления в Регпалату). Заверять документ у нотариуса необязательно.
2. Получение свидетельства в Росреестре о смене владельца доли квартиры. Регистрировать сделку нужно в том территориальном Росреестре, где находится квартира.
3. Подготовка таких документов: техпаспорт, справка из БТИ, кадастровый план.

После составления договора, подготовки всех необходимых документов, необходимо посетить Регпалату. Присутствие дарителя и одаряемого в этой инстанции обязательно.

После проверки документов специалист назначает одаряемому день, когда тот должен прийти и забрать свидетельство.

При оформлении договора дарения на близкого родственника (родители, дети) налог на совершение сделки не взимается.

Для того чтобы оформить дарственную, нужно только согласие одаряемого.

Согласие других собственников квартиры, у которых тоже есть свои доли, не требуется.

Можно ли отказаться от доли собственности в пользу другого члена семьи?

Многие люди ошибочно думают, что при отказе своей доли в приватизации квартиры они могут передать права конкретному члену семьи. Однако это не так.

Если человек отказывается принимать участие в приватизации, тогда общая площадь недвижимости делится поровну на всех жильцов.

Если же родственник хочет отдать свою долю конкретному члену семьи, тогда ему обязательно нужно принять участие в приватизации квартиры, а уже после этого оформить на одаряемого дарственную.

Как отказаться несовершеннолетнему от своей доли в приватизированной квартире?

По законам РФ отказ несовершеннолетнего гражданина от своей доли в квартире является незаконным.

Сам несовершеннолетний ребенок не имеет права отказаться, сделать это может только его представитель, но только при условии, что ребенку уже исполнилось 14 лет.

При этом важно также получить разрешение от органов опеки, иначе отказ будет аннулирован.

Если квартира планируется продаваться и нужно, чтобы ребенок отказался от своей доли, тогда родители обязаны после продажи купить новое жилье, выделить в нем долю ребенка.

При этом органы опеки контролируют, чтобы после продажи и купли нового жилья ребенок не оказался в худших условиях проживания.

Права человека, отказавшегося от своей доли в квартире

Сын (дочка), который отказался от своей части квартиры, имеет право на пожизненное проживание в ней.

Факт отказа от своей доли вовсе не означает, что другие члены семьи имеют право выгнать отказавшегося из квартиры.

Человек также не может быть выписан из квартиры без своего согласия. Это касается даже тех случаев, когда муж отказался от своей доли квартиры в пользу жены, а впоследствии их брак распался.

Родственник, который отказался от положенных ему квадратных метров, но продолжает жить в квартире, обязан наравне с собственниками оплачивать коммунальные услуги.

Последствия отказа от доли в квартире

Прежде чем отказываться от своей доли квартиры в пользу родителей, необходимо знать о том, какие последствия наступают после совершения сделки:

1. Человек, отказавшийся от своей части квартиры, имеет право на дальнейшее проживание в ней.
2. Он не имеет права продавать, дарить или завещать свою долю, ведь фактически он ее уже передал.
3. Он не имеет права прописывать в ней членов своей семьи без согласия владельцев квартиры (исключение составляют только несовершеннолетние дети, которые прописываются по месту проживания матери автоматически, без согласия других членов семьи).
4. У человека, который отказался от своей доли в квартире, могут не требовать согласия на продажу квадратных метров. То есть по факту человек даже может и не знать, что квартира уже продана кому-то.
5. У человека прекращается право на проживание в ней тогда, когда он выписался из квартиры и получил другую жилплощадь либо же принял участие в приватизации другой квартиры.

Отказ от доли квартиры в пользу матери

Передать свою долю квартиры матери имеет право только дееспособный совершеннолетний сын (дочка).

Несовершеннолетний ребенок по закону не может отказаться от своей доли квартиры, даже в пользу матери или отца.

Однако в процессе приватизации можно исключить несовершеннолетнего ребенка, но только с согласия органов опеки.

Популярные вопросы по теме

Можно продать свою долю недвижимости?

Да, можно. Нужно заключить договор купли-продажи. Можно продать свою долю не только другому владельцу этой же недвижимости, но и совершенно постороннему человеку.

Можно ли отказаться от своей доли приватизированной квартиры в пользу двоих детей?

Если квартира уже приватизирована, то отказаться от своей доли нельзя. Можно подарить свою долю детям, например, в равных частях.

Можно ли отказаться от своей доли квартиры в пользу несовершеннолетнего ребенка?

Да, сделать это можно. Для этого необходимо оформить договор дарения.

Формулировка «Как отказаться от своей части в приватизированной квартире?» неверна. Если она приватизирована, то отказаться от своей части невозможно.

Если квартира еще не приватизирована, тогда можно не участвовать в процессе ее приватизации. Свою долю можно подарить другим родственникам путем оформления договора дарения.

Похожие статьи:

Facebook

Twitter

Вконтакте

Одноклассники

Google+

• Предыдущая записьМогут ли конфисковать имущество родителей за долги детей?
• Следующая записьКак оформить наследство после смерти матери?

Оформление отказа одного из супругов от доли в общем имуществе

В процессе расторжения брака или после его расторжения может возникнуть ситуация, когда один из супругов не претендует на совместное имущество или его часть и согласен, чтобы оно было передано другому супругу. Как зафиксировать и оформить данное соглашение, чтобы исключить в дальнейшем возможность споров в отношении этого имущества?

Если брак еще не расторгнут

Во время брака лучшим способом урегулировать принадлежность и судьбу имущества после расторжения брака является брачный договор, в котором можно оговорить, какое имущество кому из супругов переходит в личную собственность.

Если брак, расторгнут, то возможность заключения брачного договора в соответствии со статьей 40 Кодекса Республики Казахстан о браке (супружестве) и семье отсутствует и необходимо воспользоваться другими способами.

Если имущество оформлено на имя супруга, которому планируется его оставить

Не смотря на то, что по документам собственником имущества считается супруг, в пользу которого стороны договорились оставить это имущество, доля в нем принадлежит другому супругу (хотя он не указан в документах). Для передачи этой доли можно использовать следующие варианты (рассмотрены на примере недвижимого имущества):

Определение долей супругов и последующее дарение

Супруги обращаются к нотариусу, который в порядке, предусмотренном статьей 73 Закона Республики Казахстан «О нотариате» выдает им свидетельство о праве собственности на долю в общей собственности. После регистрации данного свидетельства в органе юстиции, супруги заключают и регистрируют договор дарения доли одним супругом в пользу другого, в результате чего один из супругов станет собственником всего имущества в целом.

Заключение договора раздела имущества

Супруги могут в соответствии со статьей 37 Кодекса Республики Казахстан о браке (супружестве) и семье заключить договор раздела имущества, нажитого во время брака, определив в нем доли супругов в общем имуществе и указав, какое имущество кому из супругов переходит. Поскольку имущество супругов делится между ними по их соглашению, то отсутствуют препятствия к тому, чтобы по договору один из супругов стал собственником одного объекта, не получая взамен компенсации или другого имущества.

Если имущество оформлено на имя супруга, который планирует передать его другому супругу

В этом случае возможно воспользоваться договором дарения имущества, согласно которому один из супругов подарит его второму супругу, а второй в свою очередь даст согласие на распоряжение общим имуществом в виде письменного заявления, приложенного к договору.

Проект «Вопрос нотариусу» на TOMIN.BY: отказ от наследства

30

нояб 2019

 TOMIN.BY 

«Вопрос нотариусу» — совместный проект TOMIN.BY и Первой Брестской нотариальной конторы. Ведущая проекта — нотариус Брестского нотариального округа, заведующий Первой Брестской нотариальной конторой Ирина Васильевна Савчук. Бесплатно консультируют и отвечают на вопросы пользователей TOMIN.BY также нотариусы Брестского нотариального округа, осуществляющие деятельность в Первой Брестской нотариальной конторе.

Цель проекта «Вопрос нотариусу» на TOMIN.BY — повышение правовой грамотности населения, доступность в получении нотариальной консультации, оперативное информирование об изменениях законодательства по вопросам нотариальной деятельности.

Свои вопросы присылайте на адрес электронной почты портала TOMIN.BY. 

Как отказаться от наследства: порядок, сроки, правила

На вопросы пользователей TOMIN.BY отвечают нотариусы Брестского нотариального округа Лариса Николаевна Баландина и Ирина Васильевна Савчук.

Общие правила отказа от наследства: что нужно знать

Принятие наследства — это право наследника, а не его обязанность.

Наследник, как по завещанию, так и по закону, вправе отказаться от наследства.

Единственное исключение — это отказ от наследства несовершеннолетних, недееспособных или ограничено дееспособных наследников. Отказ от наследства таких наследников допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Отказ от наследства может быть двух видов:

• безоговорочный — то есть, когда наследник отказывается от причитающегося ему наследства без указания лиц, в пользу которых он совершает отказ;
• отказ в пользу других лиц.

Наследник имеет право отказаться от наследства в течение 6 месяцев со дня открытия наследства путем подачи в установленном порядке заявления об отказе от наследства.

Если наследник принял наследство, фактически вступил во владение или управление наследственным имуществом, суд может по заявлению этого наследника признать его отказавшимся от наследства и по истечении установленного срока, если найдет причины его пропуска уважительными.

Изменить свой отказ от наследства или взять его обратно наследник не вправе. Решение вопроса о признании отказа недействительным возможно только в судебном порядке.

В чью пользу наследник может отказаться от наследства?

Распространенным является заблуждение, что отказаться от наследства можно в пользу любого гражданина. Это не так.

Круг лиц, в пользу которых можно отказаться от наследства, ограничен законом. Так, отказ от наследства допускается только в пользу других лиц из числа наследников либо по завещанию, либо по закону любой очереди. Например, наследник по закону первой очереди (сын, дочь умершего) может отказаться от наследства в пользу наследника второй и последующих очередей (брата или сестры).

Отказ от наследства в пользу лиц, которые не являются наследниками, не допускается. Так, нельзя отказаться в пользу бывшего мужа (при отсутствии в его пользу завещания), поскольку наследником по закону он не является.

Нередки случаи, когда дети умершего желают отказаться от причитающегося им наследства в пользу своих детей, то есть внуков наследодателя. Одним из примеров, когда можно отказаться от наследства в пользу внуков, является тот случай, если внуки являются наследниками по завещанию. Возможен также отказ в пользу внуков, если они являются наследниками по закону по праву представления. Но в том случае, если к моменту открытия наследства жив тот из их родителей, который является наследником по закону, то отказаться от наследства в пользу внуков нельзя, так как в этом случае внуки не являются наследниками по закону.

В каких случаях не допускается отказ от наследства в пользу другого лица?

Законодательством установлены следующие исключения относительно возможности отказа наследников от наследства в пользу других лиц:

1. Наследник по завещанию не может отказаться в пользу других лиц, если все имущество завещано наследодателем назначенным им наследникам. Ограничение связано с волеизъявлением умершего гражданина по отношению к дальнейшему распоряжению всем принадлежащим ему имуществом. В данном случае возможен только безоговорочный отказ. При этом доля этого отказавшегося наследника поступит к остальным наследникам, указанным в завещании.

2. Нельзя отказаться в пользу других лиц от обязательной доли в наследстве. Право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители. Поскольку такие наследники приобрели право на долю в наследстве на основании своего особого статуса, отказаться от обязательной доли в пользу другого лица они не имеют права.

3. Завещатель в завещании может назначить основного наследника и подназначить ему дополнительного наследника, на тот случай, если основной наследник откажется от наследства, умрет, не успев принять наследство, будет отстранен от наследования как недостойный наследник и т.д. В этом случае основной наследник также не вправе делать отказ от наследства в пользу какого-либо другого лица, поскольку в завещании уже указано лицо, приобретающее право наследования в случае отказа.

В каких случаях наследник не может отказаться от причитающегося ему наследства?

Закон запрещает отказываться от наследства с предъявлением каких-то условий или оговорок. Например, один из наследников заявляет, что откажется от наследства, если другой наследник тоже откажется. Или наследник поставил условие о возможности своего отказа от наследства на наследуемую квартиру в том случае, если другой наследник, получивший его долю наследства, пообещает, что эта квартира не будет продана.

Может ли наследник отказаться от части наследства?

Довольно часто встречаются случаи, когда наследник, отказавшись от наследования какого-то конкретного имущества, спустя определенное время претендует на другое имущество. При этом он ошибочно полагает, что отказ на такое имущество не оформлял. Закон не допускает отказ от части наследства. Например, при наследовании по закону наследник не может унаследовать только квартиру, а от автомобиля отказаться.

Однако в том случае, если наследник призывается к наследованию и по завещанию, и по закону, то по одному из оснований он может принять наследство, а по-другому — отказаться.

Например, сыну отец завещал квартиру, а остальная часть имущества осталась не завещанной. В этом случае остальное имущество будет распределяться между наследниками по закону, в круг которых также входит и сын. В такой ситуации сын может наследовать только то, что ему завещано, а от наследования по закону на оставшееся имущество вправе отказаться.

***

Далее на вопросы отвечает нотариус Брестского нотариального округа, осуществляющий нотариальную деятельность в Первой Брестской нотариальной конторе Наталья Васильевна Кулак.

Вопрос: «Можно ли забрать заявление об отказе на наследство или изменить его?»

 Галина П., г.Брест.  

— Все вопросы, связанные с оформлением наследства, а также отказом от наследства решаются каждым наследником индивидуально. Остановлюсь на основных моментах, на которые следует обратить внимание наследникам, принимая решение отказаться от наследства.

Как отказаться от наследства

Наследник вправе отказаться от наследства. Каким образом он вправе совершить такое действие, и в какой срок?

Отказ от наследства совершается подачей наследником в нотариальную контору или нотариальное бюро по месту открытия наследства соответствующего заявления. При этом местом открытия наследства является последнее место жительства умершего. Если наследник не может лично прийти в нотариальную контору или нотариальное бюро по месту открытия наследства, то подлинность подписи на таком заявлении можно засвидетельствовать нотариально и указанное заявление выслать по почте.

Допускается также отказ от наследства в случае, если от имени наследника действует гражданин на основании нотариально удостоверенной доверенности. В этом случае в указанной доверенности должно содержаться полномочие, предоставляющее право на отказ от наследства.

В любом из указанных случаев отказ от наследства, в том числе и от принятого наследства, должен быть совершен в установленный для принятия наследства шестимесячный срок со дня смерти наследодателя. По истечении установленного срока отказ от наследства производится только в судебном порядке.

Отказ от наследства бесповоротен и безусловен. Это означает, что, подав заявление об отказе от наследства, забрать назад это заявление уже нельзя. Кроме того, не допускается изменение содержания заявления об отказе от наследства. Отказавшись в пользу одного наследника, отказавшийся наследник не имеет права изменить такой отказ и отказаться в пользу другого наследника. Любые изменения содержания заявления допускаются только в судебном порядке. Кроме этого, не может быть отказ от наследства с какими-либо оговорками или условиями для других наследников.

Отказ от наследства распространяется на все виды имущества. Нельзя получить свидетельство о праве на наследство на автомобиль и одновременно отказаться от квартиры. Другими словами, или наследник принимает все наследство, или от всего наследства отказывается.

Исключением является тот случай, когда наследник призывается к наследованию по двум основаниям: по завещанию и по закону. В этой ситуации наследник вправе отказаться от наследства, причитающегося ему по одному из этих оснований или по обоим основаниям.

В своем заявлении об отказе от наследства наследник вправе распределить причитающееся ему наследство между другими наследниками как по завещанию, так и наследниками по закону любой очереди.

Статья 1075 Гражданского кодекса Республики Беларусь содержит ряд ограничений, когда не допускается отказ в пользу другого лица:

• от имущества, наследуемого по завещанию, если все имущество наследодателя завещано назначенным им наследникам;
• от обязательной доли в наследстве;
• если наследнику подназначен наследник.

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Если из содержания завещания следует, что указанным в завещании наследникам завещается все причитающееся наследодателю имущества, указанный в завещании наследник не имеет права отказаться в пользу другого лица, не указанного в данном завещании.

Что такое обязательная доля наследства

Обязательная доля — это причитающаяся несовершеннолетнему или нетрудоспособному ребенку наследодателя, нетрудоспособному супругу или родителю умершего часть в наследственном имуществе. В случаях, если было удостоверено завещание, и названные лица не были указаны в качестве наследников по завещанию, закон гарантирует таким лицам право на получение обязательной доли в наследстве. Лица, имеющие право на получение обязательной доли в наследстве, вправе отказаться от этой обязательной доли. Но в этой ситуации отказаться можно без указания в чью пользу производится отказ.

Наследник не имеет права отказаться в пользу другого лица, если в завещании этому наследнику подназначен другой наследник.

Наследник, отказываясь от наследства в пользу кого-либо из наследников по закону, не связан очередностью наследования. Возможен отказ от наследства в пользу наследника по закону любой очереди. При этом одновременно, например, можно отказаться от 1/2 доли наследства в пользу наследника 1-ой очереди — сына наследодателя и на 1/2 долю наследства в пользу наследника 2-ой очереди — родного брата наследодателя. Варианты таких отказов могут быть различные.

Подводя итог сказанному, хотелось бы отметить следующее. Учитывая тот факт, что, подав в нотариальную контору или нотариальное бюро заявление об отказе от наследства, уже нельзя такое заявление изменить или забрать обратно. Поэтому наследнику надо все хорошо взвесить, при желании — согласовать вопрос решения судьбы своей доли в наследстве с родственниками, получить полную и квалифицированную консультацию у нотариуса.

Внимательный подход к этому вопросу, хорошо продуманные все «за» и «против» позволят избежать семейных раздоров, интриг, а также обращения за разрешением спорных ситуаций в судебном порядке.

Читайте также:

Можно ли изменить условия и состав участников в договоре ипотеки: порядок внесения изменений — Ипотека

Выплата ипотеки, как правило, занимает не один год. За это время могут произойти события, требующие изменений условий кредитного договора: рождение ребенка и выделение ему доли, развод с разделом имущества и другие непредвиденные обстоятельства.

Клиенты, оформившие ипотечный кредит в Сбербанке, могут решить все эти вопросы онлайн в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки.

Рассказываем о самых распространенных причинах изменения кредитного договора и объясняем, как это сделать.

Важно! Любое изменение кредитного договора — это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком.

Выделение доли в залоговом объекте недвижимости

Чаще всего это происходит при использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Могут быть и другие причины для выделения доли родственникам в ипотечной недвижимости.

Например: Илья и Светлана — семейная пара — взяли двухкомнатную квартиру в ипотеку. Через два года у них родился ребенок. Средства материнского капитала родители решили использовать, чтобы частично погасить ипотеку, а после — выделить долю в квартире ребенку.

Какие нужны документы

• заявление от всех созаемщиков
• анкета нового собственника (при включении нового собственника в состав созаемщиков)
• паспорт нового собственника (если он старше 14 лет)
• свидетельство о рождении нового собственника (если возраст менее 14 лет)
• документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство об усыновлении и т.д.)
• документ-основание перераспределения доли (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.)

Изменение состава созаемщиков

Созаемщик — человек, который вместе с основным заемщиком отвечает за своевременное погашение ипотечного кредита. Если заемщик перестает платить, ответственность перед банком будет нести созаемщик. Рассмотрим три случая изменения состава созаемщиков, разрешенных банком.

Исключение созаемщика из состава должников

Например: Илья и Светлана — муж и жена. Илья — основной созаемщик, квартира оформлена на двоих. Супруги развелись, кредит еще не погашен. Договорились, что квартира остается Илье, а Светлана выходит из состава должников.

Замена созаемщика

Например: Та же ситуация, но представим, что дохода Ильи недостаточно для оплаты кредита. Просто добавить нового созаемщика нельзя, можно только заменить. Вместо бывшей супруги созаемщиком становится, например, отец Ильи.

Переход статуса титульного заемщика другому созаемщику

Например: Илья, будучи основным заемщиком, при разводе решил передать свою долю в квартире бывшей жене Светлане. Она станет единственным собственником, и по условиям банка, статус основного (титульного) заемщика должен перейти к ней.

Какие нужны документы

• заявление от всех созаемщиков
• анкета нового созаемщика
• паспорта всех действующих и новых заемщиков/созаемщиков
• документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость оставшегося заемщика/нового заемщика/созаемщиков
• кредитный договор и документы на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав требования) и, при наличии, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
• при разводе: свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества
• если развода не было — брачный договор с разделом имущества и обязательств

О том, как поделить ипотечную недвижимость при разводе, читайте в статье «Ипотека при разводе: как делится недвижимость»

Замена недвижимости в залоге у банка

Пока вы платите ипотеку, она находится в залоге у банка — на ней есть обременение и распоряжаться свободно вы ей не можете. Но у вас есть вариант предоставить банку другую недвижимость в качестве залога, а с этой квартирой делать, что захотите. 

Например: Илья и Светлана оформили в ипотеку однокомнатную квартиру, а через три года купили квартиру побольше и ипотечную однушку решили продать. Для этого нужно  переоформить залог на новую квартиру, а после вывести из залога старую.

Какие нужны документы

• документ-основание возникновения права собственности заемщика (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство и др.)
• отчет об оценке стоимости недвижимости
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
• нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог, либо заявление залогодателя недвижимсоти о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял (нотариальное или составленное в банке в присутствии сотрудника)
• справка из жилищно-эксплуатационного органа об отсутствии зарегистрированных жильцов в жилом помещении или выписка из домовой книги, содержащая сведения о наличии/ об отсутствии зарегистрированных жильцов
• разрешение органов опеки и попечительства в соответствии с требованиями действующего законодательства (при необходимости)
• брачный договор (при наличии)

Важно! При замене залогового объекта недвижимости обременение с предыдущего объекта банк снимает самостоятельно только после регистрации ипотеки на новый объект.

Как изменить условия кредитного договора

✅ Клиент подает документы на изменение состава участников или залога в любом офисе Сбербанка, либо в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки на сайте ДомКлик без лишних визитов в банк

✅ Банк проверяет предоставленный пакет документов, рассматривает заявление клиента и принимает решение

✅ В случае положительного решения банк дает согласие на изменение условий кредитного договора

✅ В кредитную документацию вносятся изменения путем составления дополнительного соглашения и договора обеспечения (при необходимости), а также изменения в закладную (при наличии)

✅ Изменения регистрируются в Росреестре

✅ После регистрации изменений в Росреестре клиент предоставляет в банк документы, подтверждающие регистрацию (зарегистрированный договор, выписка из ЕГРН)

✅ Банк вносит изменения в системы учета кредитных договоров

Сколько времени занимает рассмотрение заявки

Рассмотрение заявки и принятие банком решения происходит в течение 30 дней.

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн».

Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру  8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

Какое-то определение оказалось слишком сложным? Главные термины и понятия вы наверняка найдете в «Азбуке ипотеки от ДомКлик»

вопросов, которые следует учитывать в отношении права первого отказа

Люди часто говорят о предоставлении или получении права первого отказа («ROFR») при сделках с недвижимостью. Но что такое ROFR? Простое определение может быть таким:

Если владелец собственности решает продать собственность, то лицо, владеющее ROFR, сначала получает возможность купить собственность на тех же условиях.

Это определение простое и кажется очевидным, но в такой простоте есть потенциальные проблемы как для стороны, проводящей, так и для стороны, получающей ROFR.К счастью, многих потенциальных проблем можно избежать, распознав и решив их, пока обе стороны работают вместе над согласованием условий ROFR.

Давайте поговорим о некоторых вопросах, которые следует учитывать при предоставлении или получении ROFR.

Защищенное имущество

На какое имущество распространяется действие ROFR? Хотя обычно это не проблема, ROFR должен точно указывать, какое недвижимое имущество должно быть охвачено ROFR («Собственность»).Отсутствие ясности в описании Объекта может нанести ущерб как владельцу, так и держателю ROFR.

Если объект недвижимости правильно описан в ROFR, какие правила применяются, если владелец решает продать недвижимость как часть пакета с другим имуществом?

Например, что, если владелец планирует продать Недвижимость как часть торгового центра, большого участка или группы аналогичных объектов? Имеет ли право владелец ROFR заставить владельца отделить Собственность и предложить Собственность отдельно держателю ROFR?

Хотя требование о выделении Собственности из более крупной продажи может показаться справедливым на первый взгляд, оно может помешать владельцу продать другую собственность.Желание владельца продать другое имущество также сделает более привлекательным для владельца сговор со сторонним покупателем, чтобы сделать условия продажи только Собственности непривлекательными для держателя ROFR. Например, владелец может наложить ограничение на использование Имущества, которое сделало бы Имущество непригодным для использования в целях держателя ROFR, не влияя при этом на предлагаемое использование сторонним покупателем.

Хотя не существует решения, справедливого для всех сторон, признав проблему вначале, стороны могут структурировать ROFR таким образом, чтобы ни одна из сторон не чувствовала, что ею пользуются в случае возникновения ситуации.

Продам собственника взамен имущества

Если владельцем Собственности является юридическое лицо (например, корпорация или компания с ограниченной ответственностью), стороны должны задать следующий вопрос: Продажа акций у корпоративного владельца или продажа долей участия в компании с ограниченной ответственностью владелец компании инициирует ROFR?

Если основным активом, которым владеет предприятие, является Имущество, то ROFR должен предусматривать, что продажа или передача акций или долей участия в предприятии считается продажей или передачей Имущества, которая запускает ROFR.В противном случае владелец может помешать ROFR, «продав» компанию вместо Собственности.

Покрытые переводы

ROFR часто гласит, что «любая продажа или передача» Имущества приведет к активации ROFR, но стороны редко предполагают, что каждая передача будет запускать ROFR.

Например:

• Большинство владельцев не ожидают инициирования ROFR, давая своему кредитору право удержания (например, доверительный акт) на Имущество, даже если технически удержание может включать в себя передачу правового титула кредитору.
• Аналогичным образом, большинство собственников не намерены, чтобы ROFR препятствовал их передаче членам семьи или трастам для целей имущественного планирования.
• Точно так же владелец юридического лица редко ожидает, что слияние с другой компанией приведет к возникновению ROFR (за исключением упомянутого выше).

Передачи, подобные этим примерам, могут быть исключены из определения продажи или передачи, в противном случае подпадающей под действие ROFR, без существенного влияния на права держателя ROFR, при условии, что «новый» владелец также будет подпадать под действие ROFR.

Чтобы снизить риск того, что будущий кредитор владельца будет возражать против ROFR, владелец может пожелать указать в ROFR, что предоставление доверительного договора на Имущество не будет являться продажей или передачей Имущества, подпадающего под действие ROFR, и что любые обращение взыскания на доверительное управление также не будет регулироваться ROFR.

Чтобы защитить права держателя ROFR, держатель ROFR может пожелать указать в ROFR, что, хотя использование Имущества в качестве залога и любое обращение взыскания не приведет к возникновению ROFR, покупатель Имущества при продаже взыскания подлежит ROFR в отношении будущей продажи Недвижимости.

Те же условия

Когда в ROFR говорится «на одинаковых условиях», действительно ли стороны имеют в виду одни и те же условия? Хотя формулировка может показаться справедливой, она может поставить держателя ROFR в затруднительное или невозможное положение.

Например, если собственник предлагает обмен землей, держатель ROFR может оказаться не в состоянии выполнить требование «тех же условий». Если держатель ROFR думает, что может произойти обмен земельными участками, то владелец ROFR может пожелать добавить формулировку для решения этой ситуации.Одна из возможностей заключается в том, чтобы предусмотреть, что, если владелец предлагает осуществить обмен землей, то владелец ROFR может потребовать, чтобы «покупная цена» для Имущества была конвертирована в сумму в долларах на основе оценки справедливой рыночной стоимости Имущества или земля будет приобретена в обмен.

Хотя концепция, лежащая в основе ROFR, заключается в том, что продавца не волнует, кто платит покупную цену, пока продавец ее получает, часто действуют другие силы, которые могут заставить владельца отдать предпочтение стороннему покупателю, а не держателю ROFR.Важно помнить, что условия ROFR обычно не вступают в силу, если владелец уже не «заключил сделку» (по крайней мере, предварительно) с третьей стороной. Следовательно, держатель ROFR должен убедиться, что «сделка», которую совершает владелец, не будет заключена таким образом, чтобы уменьшить права держателя ROFR.

Например, что произойдет, если владелец предложит включить в продажу условия, которые могут нанести ущерб держателю ROFR (например, ограничение, запрещающее использование Собственности для бизнеса владельца ROFR), но это не повредит и не повлияет на стоимость Недвижимости для стороннего покупателя? Чтобы этого не произошло, держатель ROFR может захотеть убедиться, что ROFR предусматривает, что Недвижимость будет продана держателю ROFR с учетом только ограничений, действующих при подписании ROFR, независимо от того, что может быть сказано в будущем предложении третьей стороны. .

Аналогичным образом, если владелец ROFR не владеет Имуществом, владелец может захотеть убедиться, что он имеет право осматривать Имущество независимо от того, что может быть указано в предложении третьей стороны. Когда условия ROFR обсуждаются, собственник обычно соглашается предоставить держателю ROFR ограниченный период проверки независимо от того, что может быть предусмотрено в будущем предложении третьей стороны.

Другие вопросы, которые держатель ROFR может захотеть решить, — это тип документа, который он должен получить, и сроки закрытия, если держатель принимает предложение.Указание этих пунктов в ROFR защитит держателя от принуждения принять заявление о выходе или негарантийный акт от владельца или закрыть сделку в нереалистичном графике.

Эти вопросы можно решить в ROFR, указав, что «независимо от положений предложения третьей стороны» следующие условия будут регулировать в отношении ограничений, прав на проверку, гарантийных обязательств и графика закрытия. Неспособность решить эти проблемы в ROFR может дать владельцу возможность структурировать сделку с третьей стороной, которая затруднит для держателя ROFR покупку Имущества.

Продолжительность

Продолжительность ROFR должна быть указана в ROFR. Как правило, это не проблема, потому что обе стороны имеют в виду конкретный график при согласовании ROFR. Однако бывают случаи, когда продолжительность ROFR может быть неоднозначной, если не позаботиться о распознавании потенциальных неоднозначностей.

Неоднозначные положения часто возникают в договорах аренды, когда арендатор должен иметь ROFR для покупки арендуемой собственности.Неоднозначный язык часто звучит примерно так: «В течение срока действия настоящего Договора Арендатор будет иметь ROFR в отношении Арендуемых Помещений».

Означает ли это предложение, что арендатор будет иметь ROFR каждый раз, когда Недвижимость будет выставлена ​​на продажу в течение срока аренды? Или стороны намерены предоставить арендатору только одно право на покупку недвижимости, которое распространяется только на первую продажу недвижимости и никакие другие?

Как и в случае с другими проблемами, ключ к ответу на этот вопрос состоит в том, чтобы указать в ROFR, является ли это постоянным правом (как это часто бывает в ситуациях аренды) или одноразовым правом, которое уходит, если оно не используется, когда происходит первая продажа.

Есть и другие вопросы, которые следует учитывать, когда сторона хочет, чтобы ROFR длился в течение длительного времени, но их лучше оставить для будущих обсуждений.

Уведомление

Как владелец уведомляет держателя ROFR о том, что он получил предложение о покупке Недвижимости от третьей стороны, которое владелец примет? Хотя многие из предшествующих проблем более важны для держателя ROFR, чем для владельца, положения об уведомлении имеют жизненно важное значение для владельца.

Современные технологии позволяют нам находить людей проще, чем когда-либо прежде. Однако это не всегда срабатывает. Включение конкретных положений об уведомлении в ROFR может избежать бесчисленных вопросов о том, было ли уведомление действительным, было ли оно получено и что делать, если владелец ROFR не может быть обнаружен.

Значительных затрат времени и проблем можно избежать, указав в ROFR:

• Официальный адрес для извещения держателя ROFR;
• Обязанность держателя ROFR уведомлять владельца о любом изменении адреса держателя;
• Способ доставки уведомления;
• Продолжительность времени, в течение которого держатель ROFR должен ответить на уведомление;
• Что должен сделать держатель ROFR, чтобы принять предложение; и,
• Что (если что-либо) должен сделать держатель ROFR, если держатель ROFR не принимает предложение.

Обязательство держателя ROFR сообщать владельцу адрес для уведомления держателя ложится бременем на сторону, которая фактически располагает такой информацией. Аналогичным образом, указание утвержденных методов доставки в ROFR позволяет избежать заявлений держателя ROFR о том, что выбранный владельцем способ доставки был неэффективным или недействительным.

Владелец также может пожелать включить положение, обязывающее держателя ROFR подписать регистрируемый документ, подтверждающий, что владелец не реализовал свое право на покупку Имущества.Подобные положения помогают избежать затяжных вопросов о том, было ли получено уведомление и было ли оно достаточным, а также помогают сохранить право собственности на Собственность в «чистоте».

В ROFR также должно быть указано, что должно быть в уведомлении относительно предложения третьей стороны, чтобы уведомление было действительным. Стороны могут договориться о том, что владельцу достаточно сообщить держателю ROFR основные условия (такие как цена, залог, период проверки и дата закрытия), чтобы начать процесс.

В качестве альтернативы, ROFR может потребовать, чтобы полная копия предлагаемого соглашения со сторонним покупателем была предоставлена ​​держателю ROFR.Хотя предоставление полного соглашения имеет множество преимуществ, оно может вызвать задержки из-за того, что владельцу и стороннему покупателю потребуется потратить время на согласование полного соглашения по сделке, чего сторонний покупатель может не захотеть делать, если он считает, что сделка может быть изъята держателем ROFR.

Соглашение также может содержать информацию о планах стороннего покупателя, которую он предпочел бы не разглашать держателю ROFR.

Предоставление в ROFR конкретных основных положений, которые должны быть включены в уведомление для держателя ROFR (и что копия всего соглашения не требуется), поможет владельцу продвинуть продажу без существенного влияния на права держателя ROFR.

Кстати, имея дело с существующим ROFR, важно прочитать все положения ROFR, чтобы ничего не упустить в спешке с отправкой уведомления держателю ROFR. Ни владелец, ни сторонний покупатель не хотят знать, что существует вопрос о действительности уведомления, предоставленного держателю ROFR.

Изменение условий

При более крупных сделках часто возникают ситуации, когда условия сделки должны быть изменены в соответствии с реальностью.Если ROFR написан так, что держателю ROFR должна быть предоставлена ​​копия точных условий, любое изменение в сделке может привести к тому, что держатель ROFR получит новое уведомление и возобновит право на покупку Имущества.

Для решения таких ситуаций владелец может потребовать, чтобы ROFR учитывал ограниченные отклонения в цене и сроках контракта со сторонним покупателем без повторного задействования прав держателя ROFR. Хотя обсуждение этих положений вначале может быть непростым, всегда легче согласовать их до того, как стороны столкнутся с реальной ситуацией, и каждая сторона уже имеет в виду конкретный результат.

Заключение

Хотя все соглашения являются предметом споров, рассмотрение и решение некоторых из многих вопросов, которые могут возникнуть в будущем, помогут вам оставаться на «правильном» пути, когда вы ведете переговоры о праве преимущественной покупки. Консультация с адвокатом, имеющим опыт в праве первого отказа, во время переговоров предпочтительнее, чем необходимость нанять адвоката, чтобы попытаться спасти последующую сделку.

—
© 2021 Уорд и Смит, П.A. Для получения дополнительной информации по вопросам, описанным выше, свяжитесь с Клинтом Д. Рутсоном.

Эта статья не предназначена для предоставления юридических консультаций при каких-либо конкретных обстоятельствах или фактах, и на нее не следует полагаться. Не следует предпринимать никаких действий на основании информации, содержащейся в этой статье, без консультации с юристом.

Мы — ваша устоявшаяся юридическая сеть с офисами в Эшвилле, Гринвилле, Нью-Берне, Роли и Уилмингтоне, Северная Каролина.

Все, что вам нужно знать

Право первого отказа, также называемое ROFR, первое право на отказ или положение о последнем просмотре, дает возможность сначала выполнить бизнес-операцию. 7 мин. Чтения

Обновлено 28 октября 2020 г.:

Что такое право на первый отказ?

Право первого отказа, также называемое ROFR, первым правом отказа или последним положением, дает человеку или компании возможность начать бизнес-транзакцию раньше, чем кто-либо другой. Это может дать первый шанс купить акции или недвижимость по той же цене и на тех же условиях, что и другое предложение.Если обладатель права преимущественной покупки отказывается от сделки, владелец актива может продать его кому угодно.

Во многих соглашениях об опеке над детьми даже есть ROFR. Это требует, чтобы один родитель предлагал другому родителю возможность присмотреть за детьми, прежде чем использовать члена семьи или не по уходу за ребенком.

Право первой оферты или ROFO требует, чтобы собственники сначала сообщили держателю, когда они планируют продать актив. Затем держатель ROFO имеет право сделать первое предложение по бизнесу, акциям или собственности.Продавец может принять или отклонить предложение, поговорить с другими покупателями и провести переговоры с держателем. ROFO может снизить транзакционные издержки и сэкономить время. Для продажи бизнеса часто требуются юристы, консультанты по инвестициям и бухгалтеры. Покупатели и продавцы заинтересованы в том, чтобы быстро договориться о сокращении расходов, поэтому покупатели обычно делают справедливые предложения. Продавцы могут дождаться лучших предложений, но покупатели могут снизить свои ставки.

Почему важно право на первый отказ?

Многие договоры коммерческой аренды содержат эти положения.Они повышают безопасность бизнеса, если домовладелец обанкротится или решит продать недвижимость, которую он арендует. Инвесторы венчурного капитала и другие компании часто используют право преимущественной покупки, чтобы получить лучшую цену на акции или целые компании. Держать ROFR и ждать обычно более выгодно, чем сразу покупать актив. Кроме того, деловые партнеры по совместным предприятиям обычно предоставляют друг другу это право, чтобы они могли удержать новичка от покупки доли в их фирме, если один из них хочет продать свои акции.Соглашения акционеров в частных компаниях часто имеют аналогичные условия. Издатель может даже попросить у нового автора право преимущественной покупки будущих книг. Если никто еще не имеет права преимущественной покупки на недвижимость или компанию, первый участник торгов может попросить об этом, или продавец может предложить его для привлечения покупателей.

Некоторые примеры права преимущественной покупки

Владелец недвижимости хочет продать покупателю за 1 000 000 долларов на определенных условиях. Поскольку третья сторона имеет право преимущественной покупки недвижимости, владелец должен предложить ее держателю ROFR на тех же условиях, что и предложение покупателя.Покупатель может получить недвижимость только в случае отказа владельца. ROFR — это, по сути, возможность купить недвижимость до того, как она будет продана другому покупателю. Продавец и держатель могут согласовать цену и другие условия в ROFR или договориться позже. Опцион может закончиться в конкретную дату в будущем, и владельцу не нужно продавать, если условия еще не установлены.

Право преимущественного отказа также может быть указано в каждом соглашении о покупке или предоставлении акций или в уставе стартапа.Некоторые стартапы используют оба метода, что называется подходом с ремнем и подтяжками.

Право преимущественной покупки удерживает лицо, владеющее им, от потери важного актива. Многие коммерческие арендаторы предпочитают сдавать помещения в аренду, но они купят их, чтобы предотвратить выселение нового собственника. Право преимущественной покупки дает арендаторам возможность купить и остаться по своему адресу.

Держатель и покупатель договариваются об условиях продажи на определенный период. Затем покупатель должен продать, если владелец хочет купить его в течение этого времени.Например, две стороны могут договориться о том, что 100 акров земли стоимостью 100 000 долларов в настоящее время будут расти на 3 процента в год, с добавлением сложных процентов или без такового. ROFR также может дать держателям право соответствовать любым предложениям потенциальных покупателей. Владельцы платят за право преимущественной покупки во многих соглашениях или контрактах. Если владелец не может выполнить будущие условия, продавец может продать кому угодно. Некоторые соглашения позволяют держателю сделать предложение только в конце срока, в то время как люди могут использовать другие в любое время. Срок действия ROFR обычно составляет один или два года, поскольку более длительные сроки более рискованны.

Причины рассмотреть возможность использования права преимущественной покупки

• Условия ROFR очень гибкие.
• ROFR позволяет держателю зарезервировать опцион на покупку актива позже.
• Это может ускорить процесс продаж и помочь продавцам сэкономить время и деньги, особенно в сфере недвижимости.
• Помогает арендодателям привлекать арендаторов.
• Владелец может получить выгоду от улучшения недвижимости или бизнеса собственниками, если он или она решит купить недвижимость.
• Стартап с правом первого отказа может помешать внешнему покупателю вмешаться, когда текущий акционер хочет продать свои акции. Они могут предложить ту же сделку текущему акционеру и не допустить разводнения своих акций.

Причины рассмотрения отказа от права преимущественной покупки

• Если положение о ROFR не включает некоторые условия, которые владелец хочет изначально, он или она может решить не совершать покупку.
• Если об этом узнают другие участники торгов, пункт о праве преимущественной покупки может снизить цены или затруднить привлечение покупателей.Например, у арендодателя могут возникнуть проблемы с поиском покупателей, если у арендатора есть ROFR.
• Это также ограничивает гибкость владельца, особенно его способность продавать и искать покупателей.
• Если кредитор имеет право преимущественной покупки ссуды, он имеет право соответствовать условиям любой другой компании. Это может испортить продажу или рефинансирование.
• Эти положения сложны и запутаны, поэтому вам не следует пытаться использовать их без адвоката.
• Некоторые ROFR имеют короткие периоды ответа, что затрудняет их использование держателями.По данным Commercial Observer, обычный срок ответа составляет всего 30 дней.
• Только владелец может использовать ROFR, поэтому он или она часто не может рассказать другу или члену семьи о возможности или совершить покупку, а затем решить перевернуть ее.
• Агент по недвижимости, работающий на покупателя, не может получить комиссию, если владелец решит воспользоваться своим правом преимущественной покупки.
• Когда инвестор получает уведомление ROFO или ROFR, он или она может быть не готов к крупной сделке.Однако инвесторы часто теряют свои права, если отказываются.

Право первого отказа

• Вы должны точно указать, на какую недвижимость распространяется право преимущественного отказа, а также что произойдет, если собственник захочет продать дополнительную собственность или часть первоначальной собственности. Используйте распределение закупочной цены или формулу, чтобы определить правильную цену.
• ROFR должен указывать на то, что произойдет, если предложение о покупке будет направлено на собственность, а не на наличные деньги.Он должен включать способ определения справедливой рыночной стоимости собственности, чтобы правообладатель мог заменить денежные средства.
• Положения о сроках должны быть тщательно разработаны. Владелец должен направить уведомление о предложении держателю ROFR в течение определенного количества дней, и у держателя должна быть возможность воспользоваться правом в течение определенного количества дней. Не забудьте указать, какими способами владелец может направить уведомление, например заказным письмом или доставкой, а также дату окончания действия права.Закрытие или уведомление о другом предложении также должно произойти в течение определенного количества дней.
• Обладатель права преимущественной покупки может передать право третьей стороне, если условия не запрещают передачу. ROFR должен быть обязательным для юридических лиц или трастов, связанных с владельцем или находящихся под его контролем. Он также должен иметь обязательную силу, если владелец имеет прямую или косвенную заинтересованность в собственности.
• В ROFR должны быть четко указаны любые исключения. Например, большинство соглашений позволяют владельцам продавать или передавать собственность трасту или членам семьи, не предлагая ее держателю ROFR.В соглашении также должно быть сказано, что произойдет, если владелец умрет.
• Если владелец права преимущественной покупки откажется от покупки, недвижимость либо не будет подпадать под действие ROFR, либо право перейдет к новому покупателю. Некоторые соглашения требуют, чтобы владелец снова продлил оферту держателю после отказа.
• Если держатель принимает право, но не завершает транзакцию, право обычно аннулируется. Другие соглашения требуют права преимущественной покупки в случае продажи собственности третьему лицу.Без четких положений могут быть различия в толковании.
• Небольшие изменения в предложении владельца и держателя ROFR обычно приемлемы. Во многих соглашениях говорится, что стороны не могут существенно отличаться от условий первоначального предложения, но люди часто спорят о том, какие изменения являются существенными. Возможность вносить изменения увеличивает гибкость для обеих сторон и упрощает решение проблем.
• ROFR может быть в каждом соглашении о покупке акций или гранте, или в уставе стартапа.Некоторые стартапы используют оба метода, и это называется подходом с ремнем и подтяжками. Включение права преимущественной покупки в подзаконные акты избавляет компании от необходимости указывать их в каждом акционерном соглашении. Если ваш стартап проходит через раунд начального или венчурного капитала, он может иметь документ о праве преимущественной покупки для стартапа или определенных ценных бумаг, используемых в инвестициях.
• Убедитесь, что положение о праве преимущественного отказа в уставе не включает привилегированные акции, поскольку большинство инвесторов хотят большего контроля над своими инвестициями.Адвокат должен изучить устав перед инвестированием, даже если инвестиционная структура представляет собой ценную бумагу, такую ​​как конвертируемая векселя или конвертируемый капитал.

Если вам нужна помощь в решении вашего права преимущественного отказа или по другим юридическим вопросам, вы можете опубликовать свой вопрос или проблему на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой веб-сайт только 5% лучших юристов. На сайте представлен широкий выбор лучших юристов страны по вопросам стартапов. Вы легко можете найти юриста, который поможет вам в переговорах или расскажет о других аспектах вашего бизнеса.Юристы UpCounsel пришли из отличных юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law. У них в среднем 14 лет юридического опыта, и многие из них работают с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Что такое право на первый отказ и как оно работает?

Право первого отказа (RFR) в договоре о недвижимости, как правило, представляет собой механизм, который дает определенной стороне право первой получить право на покупку определенной собственности, если она выставлена ​​на продажу.Владелец имеет право отказаться от покупки недвижимости; это может сбивать с толку.

RFR — это право в будущем, и оно зависит от того, будет ли недвижимость выставлена ​​на продажу.

Условия RFR могут варьироваться от неопределенных и необязательных до очень конкретных и очень обязательных. RFR может легко означать разные вещи для разных сторон, поэтому важно, чтобы оба точно знали, что каждый из них означает RFR, когда он впервые обсуждается.

Один из типов RFR — это, по сути, опцион на покупку недвижимости для продажи перед ее продажей любому другому покупателю.Продавец и держатель / покупатель могут или не могут договориться во время переговоров по RFR, чтобы связать себя определенной ценой и другими условиями. Опцион может или не может закончиться в какой-то конкретный день в будущем. Продавец не обязан продавать, если цена и условия не были установлены при создании RFR.

Вариация RFR как цены опциона — это соглашение о продаже и покупке по цене, основанной на одной или нескольких оценках при использовании RFR или в процентах от текущей стоимости, согласованной сторонами при согласовании RFR.Стороны могут, например, договориться, что 100 акров сейчас стоят 100 000 долларов, а цена опциона будет на три процента выше в течение каждого следующего года, как в совокупности, так и без нее.

Второй тип RFR — это право его держателя соответствовать любому предложению продавца, тем самым упреждая его продажу другой стороне. Держатель обычно не обязан согласовывать предложение, но может сделать это по своему усмотрению.

Схожая идея — это то, что называется Право преимущественного предложения (ROFO) ( или Право преимущественного торга).Формулировка обычно требует, чтобы владелец собственности вступил в добросовестные переговоры с держателем ROFO, прежде чем договариваться о продаже с другими сторонами. Но РОФО может просто дать своему держателю право сделать предложение и не обязывать продавца, кроме рассмотрения предложения держателя. РОФО может, но обычно не обязать стороны прийти к соглашению. ROFO помогает покупателю встать перед продавцом, но после этого ничего нельзя предсказать.

Каждый RFR должен быть оформлен либо как соглашение, либо как контракт (в котором держатель дает некоторую «компенсацию» или платит за право).Он может связать в одиночку текущего владельца или бежать с землей. В любом случае я бы посоветовал записать это.

Обе стороны — правообладатель и собственник / продавец — заинтересованы в разработке RFR. Мотивация владельца / продавца может быть наличной в момент согласования RFR. Владелец обычно мотивирован выгодной ценой или условиями в будущем в сочетании с улучшенной способностью оплачивать продажу.

В приобретенном RFR обычно указывается будущая цена (опционная) и другие условия.Это дает обеим сторонам в текущих условиях уверенность в будущем времени, цене и других договоренностях. Если владелец не может выполнить условия RFR в будущем, RFR не исполняется, и продавец может продавать или не продавать кому-либо. В большинстве случаев держатель RFR не претендует на деньги, которые он заплатил заранее за право, которое он не использует.

RFR также может быть установлен среди субъектов права собственности, что позволяет тем, кто хочет продолжать владеть совместно управляемой собственностью, право сделать первое предложение или сопоставить предложение партнеру, который хочет выйти из партнерства, или к имущественному комплексу этого партнера.Держатель / покупатели получают возможность сохранить право собственности между собой, в то время как продавец может получить лучшую цену от тех, кто уже участвует в сделке. Доля долей в совокупной собственности часто дисконтируется на рынке, и продажа за пределами группы может наказать продавца.

RFR любого типа обычно устанавливается в определенную дату в будущем. (Это не относится к ROFO.) Чем дольше срок RFR, тем больше неопределенности и риска каждая сторона принимает на себя в свете рыночных изменений стоимости собственности.Как правило, время приносит пользу владельцу в той степени, в которой недвижимость дорожает по фиксированной цене RFR. Один или два года — это типичный диапазон. Некоторые RFR позволяют продавцу или покупателю ссылаться на RFR в любой момент в течение срока его действия. Другие дают покупателю право сделать оферту только по истечении указанного срока.

Кредитор или ипотечный брокер может попросить заемщика согласиться на рефинансирование RFR , которое обязывает заемщика работать через держателя (т. Е. Кредитора или брокера) или дает держателю право соблюдать любые условия рефинансирования.Не соглашайтесь с этим типом RFR, который, в зависимости от его языка, может привести к продаже или рефинансированию на более выгодных условиях. Если вы подписали такой RFR с кредитором, запросите разрешение и поговорите с юристом.

RFR — это не самостоятельный юридический проект. Обе стороны должны привлечь юристов к разработке формулировок и убедиться, что все понимают, как они будут работать.

Этот контент не может быть использован или воспроизведен каким-либо образом, частично или полностью, без письменного разрешения LANDTHINK.Использование этого контента без разрешения является нарушением федерального закона об авторских правах. Статьи, сообщения, комментарии, мнения и информация, предоставленные LANDTHINK, предназначены только для информационных и исследовательских целей и НЕ заменяют и не совпадают с советами адвоката, бухгалтера, брокера по недвижимости или любого другого лицензированного специалиста по недвижимости. LANDTHINK настоятельно рекомендует посетителям и читателям обращаться за профессиональным руководством и советами по вопросам покупки, инвестирования или продажи недвижимости.

ВАШ ДОМ; Право отказа в кондоминиумах

«Право первого отказа в основном означает, что ассоциация кондоминиумов сама имеет право стать покупателем квартир, продаваемых в здании», — сказал Ричард Сиглер, кооператив и кондоминиум на Манхэттене. адвокат. Г-н Сиглер объяснил, что основная причина, по которой правление кондоминиума желает такого права, состоит в том, чтобы обеспечить сообщество «дружелюбных, квалифицированных, близких по духу жителей».

«Другими словами, право первого отказа дает правлению право первого отказа. способность отсеять действительно нежелательного покупателя », — сказал г-н.- сказал Зиглер. «И они делают это, покупая квартиру сами».

Он указал, что, хотя у кондоминиумов нет такой же возможности, как у кооперативов, вникать в личное и финансовое положение покупателя, некоторые уставы кондоминиумов требуют от продавца предоставления некоторая информация о покупателе.

«Знание чего-либо о доходах и активах покупателя будет иметь ключевое значение, — сказал г-н Сиглер. Он добавил, что, если продавец не предоставит информацию, совет директоров может заблокировать продажу, отказавшись предоставить отказ от своего права преимущественной покупки.

По его словам, советы директоров кондоминиумов могут воспользоваться правом преимущественной покупки по другим причинам.

Например, сказал он, правление может пожелать предоставить новую или большую квартиру для суперинтенданта или может захотеть квартиру, которую может использовать сама ассоциация кондоминиумов. Правление также может пожелать воспользоваться правом преимущественной покупки, если оно считает, что конкретная квартира продается по цене ниже рыночной.

«По мере роста цен некоторые советы директоров кондоминиумов рассматривают возможность покупки квартир, а затем их перепродажи с прибылью в качестве средства создания резервного фонда ассоциации», — сказал г-н.- сказал Зиглер. Он добавил, что, поскольку ассоциация кондоминиумов должна купить квартиру на тех же условиях, которые продавец готов принять от внешнего покупателя, продавцу не будет хуже, когда будет реализовано право преимущественной покупки. (В то же время, сказал г-н Сиглер, устав кондоминиумов обычно не предусматривает права преимущественной покупки, когда квартира продается спонсором, когда право собственности передается в результате отчуждения права выкупа или когда владелец квартиры продажа взрослому члену семьи или трасту, созданному в пользу члена семьи.)

Каким бы удобным ни было право преимущественной покупки, его, как правило, трудно реализовать.

«Реальность такова, что во многих случаях право преимущественной покупки практически невозможно использовать», — сказал Говард Шехтер, юрист по кооперативам и кондоминиумам на Манхэттене.

Когда умирает собственник кооператива

БОЛЬШИНСТВО акционеров кооператива знают, что владение своей квартирой отличается от владения домом или кондоминиумом. Это связано с тем, что советы кооперативов в значительной степени контролируют использование квартиры и возможность передачи прав собственности на акции.

Эти различия также применяются в случае смерти акционера.

Лоуренс МакГоги, юрист кооператива из Манхэттена, сказал, что, когда муж и жена получают право собственности на недвижимость — например, дом или кондоминиум — существует юридическая презумпция того, что они являются арендаторами в целом. При такой форме собственности каждый супруг владеет 100% собственности и правом владения всем помещением. Таким образом, когда один из супругов умирает, оставшийся в живых автоматически становится единственным владельцем.

Однако владение кооперативом — это владение акциями корпорации, а ценные бумаги — личной собственностью.В Нью-Йорке, сказал г-н МакГоги, муж и жена не могли получить право собственности на совместные акции в качестве арендаторов до тех пор, пока в январе 1996 года не был принят закон штата, разрешающий им это.

Итак, по его словам, супружеская пара, купившая кооперативную квартиру до 1996 года, получила титул либо в качестве совместных арендаторов с правом наследования (что аналогично арендованию в целом), либо в качестве общих арендаторов. И, как заметил г-н МакГоги, если пара не укажет, что они хотят быть совместными арендаторами — и их пожелания не будут отражены в сертификате акций — они будут считаться общими арендаторами.

При общей аренде акции умершего акционера переходят через его или ее имущество к наследникам или бенефициарам. И хотя это не было бы проблемой, если бы умерший оставил доли супругу в завещании, вполне возможно, что без завещания доли будут разделены между супругом и любыми оставшимися в живых детьми.

«Поэтому владельцам кооперативов важно проверять свои сертификаты на акции, чтобы определить, как они принадлежат», — сказал он. «И если он проводится в качестве общих арендаторов, важно иметь завещание, в котором точно указывается, что они хотят, чтобы произойти со своими акциями.»

Другие проблемы могут возникнуть, когда кооперативная квартира принадлежит умершему, который оставил квартиру кому-то другому, кроме жены или ребенка.

Ева Талел, юрист кооператива на Манхэттене, сказала, что, хотя большинство договоров аренды частной собственности предусматривают что кооператив не может необоснованно отказать в согласии на передачу долей квартиры супругу или ребенку умершего, большинство договоров аренды дают кооперативам право отказать в передаче права собственности или даже разрешить владение другими лицами. Но будет суды применяют такое положение?

Phyllis H.Вайсберг, юрист кооператива Манхэттена, сказал, что закон не совсем ясен. «Если Джейн Доу оставит свою квартиру Джону Смиту, имеет ли кооператив право отказать мистеру Смиту?» — сказала г-жа Вайсберг. «Некоторые суды говорят« да », и поэтому кооператив может заставить поместье продать квартиру покупателю, которого одобряет кооператив, и передать выручку г-ну Смиту. Другие говорят, что завещание имеет приоритет над правами кооператива. и что Смит получает квартиру «.

Артур И. Вайнштейн, вице-президент Совета кооперативов и кондоминиумов Нью-Йорка, сказал, что другой вопрос заключается в том, что произойдет, если не состоящий в браке акционер умирает и оставляет квартиру партнеру по жизни.«Я думаю, что суд скажет, что согласно законам о борьбе с дискриминацией, — сказал он, — к спутнику жизни следует относиться так же, как и к супругу».

Андреа Рошель, юрист кооператива из Манхэттена, упомянула еще одну возможную проблему, связанную с смертью акционера. «Если в квартире проживает кто-то, не уполномоченный соглашением о заселении кооператива, кооператив не должен принимать плату за обслуживание от этого человека», — сказала г-жа Рошель, поскольку это может дать этому человеку основание для утверждения права. оставаться.«Большинство договоров аренды частной собственности гласят, что кооператив может принимать плату за обслуживание, не отказываясь от прав. Но я могу вам сказать, что суды не всегда обеспечивают соблюдение таких положений».

Что такое право преимущественной покупки недвижимости?

Представьте себе, что вы можете сделать предложение на дом еще до того, как другие заинтересованные покупатели смогут его осмотреть. Если у вас есть право первого отказа, оговоренное в договоре аренды или другом жилищном соглашении, вы будете первым в очереди на покупку недвижимости.

Но действительно ли это преимущество для обладателя права преимущественной покупки? А как это работает? Давайте подробнее рассмотрим соглашения о праве преимущественной покупки и их значение как для покупателей, так и для продавцов.

Что такое право преимущественной покупки?

В сфере недвижимости право преимущественной покупки — это положение в договоре аренды или другом соглашении. Это дает потенциально заинтересованной стороне право купить недвижимость до того, как продавец обсудит любые другие предложения. Обычно это делается до того, как домовладелец выставляет недвижимость на продажу.

Этот пункт разрешает продавцам продавать дом по своему желанию, но на этом может и закончиться.

Они могут выставить дом на продажу, но прежде чем они смогут даже подумать о том, чтобы принять это первое поступившее предложение, владелец должен уведомить лицо, имеющее право преимущественного отказа.В этот момент владелец контракта может решить, покупать недвижимость или нет.

Если это лицо отказывается, домовладелец может вести переговоры с другими потенциальными покупателями, заинтересованными в собственности.

Когда это используется?

Есть несколько ситуаций, в которых уместна оговорка о праве преимущественной покупки.

• Между арендатором и арендодателем: Если арендатор или арендаторы заинтересованы в покупке арендуемой собственности, в которой они живут, и в договоре аренды есть оговорка о праве преимущественной покупки, арендодатель должен рассмотреть их предложение. перед переговорами с другими потенциальными покупателями.
• Между членами семьи: Обычно этот пункт используется, когда член семьи хочет купить дом. Соответствующий член (или члены) семьи имеет возможность представить свое первое предложение, когда дом поступает на рынок. Но если семья в то время не заинтересована в недвижимости, владелец может открыть ее третьему лицу.
• При работе с ассоциацией домовладельцев или правлением кондоминиумов: Иногда ассоциация домовладельцев или правление кондоминиумов включает положение об отказе в праве преимущественной покупки в свои руководящие документы.Это позволяет совету директоров проверять потенциальных покупателей, прежде чем домовладелец сможет принять предложение. Многие сообщества используют этот пункт, чтобы предотвратить такие ситуации, как распродажи со скидкой, которые снизят их стоимость. В некоторых случаях это даже дает правлению возможность полностью отклонить предложение.

Как право преимущественной покупки влияет на покупателей

Положение о праве преимущественной покупки в договоре арендатора дает арендатору право на получение первых долей за дом, в котором они живут, если арендодатель решит его продать .

Этот пункт оговаривается в договоре с самого начала аренды, поэтому у арендаторов потенциально есть достаточно времени, чтобы сэкономить на первоначальный взнос или улучшить свой кредитный рейтинг, прежде чем у них появится возможность купить недвижимость.

В то время как права на «первую ставку» и выгоды от времени уже может быть достаточно, чтобы сделать право преимущественной покупки большим преимуществом для арендаторов, могут существовать также финансовые стимулы, вызывающие восторг.

Держатели контрактов могут получить возможность купить свою аренду ради кражи.

«В зависимости от специфики контракта, заинтересованная сторона может иметь возможность предложить цену продажи, не беспокоясь о немедленной конкуренции», — поясняет Кэтрин Бишоп , агент по недвижимости Келлер Уильямс в Студио-Сити, Калифорния. «Меньше шансов, что цена поднимется из-за войны на торгах».

Однако это не означает, что обладателям права преимущественной покупки всегда легко.

Главный недостаток для покупателя с правом первого отказа заключается в том, что, поскольку продавец может получить предложение в любое время от третьей стороны, покупателю, возможно, потребуется быть готовым в короткие сроки, чтобы продолжить продажу.

Это ситуация «откладываешь — проигрываешь». Если обладатели права преимущественной покупки будут удивлены сроками листинга и не успеют подготовить необходимые им средства, они могут их упустить.

Как право преимущественной покупки влияет на продавцов

На рынке покупателя, когда домов много, а цены низкие, соглашения о преимущественном праве могут принести прямую пользу продавцам.

Поскольку это соглашение составляется до того, как дом поступит на рынок, домовладелец может убедить первоначальную заинтересованную сторону заплатить больше, чем текущая стоимость дома.

В конечном итоге, однако, продавцы, как правило, опасаются права преимущественной покупки, поскольку оно ограничивает их способность работать с другими покупателями.

Они не могут вести переговоры с третьей стороной до тех пор, пока они не получат формальное прекращение действия этого непредвиденного обстоятельства от держателя права преимущественной покупки.

За время, необходимое для получения ответа от держателя контракта, более надежные покупатели могут потерять интерес, осматривая другие объекты недвижимости.

Согласны ли вы с положением о преимущественном праве?

Нет двух одинаковых положений о праве преимущественной покупки; Хотя покупатель получает право первой покупки недвижимости, условия каждого пункта о праве преимущественной покупки могут различаться.

Некоторые устанавливают правила относительно того, как долго может длиться непредвиденное обстоятельство, для доказательства, которое заинтересованная сторона должна предоставить, чтобы продолжить покупку собственности, или для любых исключений, основанных на денежном предложении.

Чтобы определить, подходит ли вам соглашение о праве преимущественной покупки, убедитесь, что все детали вам подходят.

Проконсультируйтесь с юристом перед заключением соглашения о праве преимущественной покупки. И, как и в случае с любым другим контрактом, внимательно прочитайте свое непредвиденное обстоятельство, чтобы получить представление о крайних сроках, ограничениях и / или обязательствах, которые он влечет, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Законы о борьбе с дискриминацией для арендодателей и управляющих недвижимостью

Арендодатели, управляющие недвижимостью и поставщики жилья обязаны соблюдать меры защиты гражданских прав, установленные Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года).

Закон о справедливом жилищном обеспечении — это свод законов, связанных с антидискриминационными законами для арендаторов. Закон о справедливом жилищном обеспечении применяется ко всем сделкам с недвижимостью, включая покупку, аренду, финансирование и продажу собственности.

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает отказывать в аренде, вести переговоры или дискриминировать любого человека на основании его принадлежности к защищенному классу.

Классы защиты, признанные в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, включают:

• Гонка
• Цвет
• Религия
• Секс
• Семейное положение
• Гандикап
• Национальное происхождение

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) отвечает за обеспечение соблюдения Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Согласно HUD, согласно Закону о справедливом жилищном обеспечении, никто не может предпринимать какие-либо из следующих действий на основании расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности:

• Отказать в аренде или продаже жилья
• Отказ от переговоров по жилью
• Сделать жилье недоступным
• Запретить жилище
• Установить различные условия или привилегии при продаже или аренде жилья
• Предоставлять различные жилищные услуги или услуги
• Ложно отрицать доступность жилья для осмотра, продажи или аренды
• Для получения прибыли, убедить владельцев продать или сдать в аренду (блокирование) или
• Отказать кому-либо в доступе или членстве в объекте или услуге (например, многократном листинге), связанных с продажей или арендой жилья.

Дополнительно: Запрещается никому:

• Угрожать, принуждать, запугивать или мешать любому, кто реализует право на справедливое жилище или помогает другим, пользующимся этим правом
• Рекламировать или делать какие-либо заявления, указывающие на ограничение или предпочтения, основанные на расе, цвете кожи, национальном происхождении, религии, поле, семейном положении или инвалидности. Этот запрет на дискриминационную рекламу применяется к жилью на одну семью и жилому дому, занимаемому владельцами, на которое в остальном не распространяется действие Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Дополнительная защита для инвалидов

Если вы или кто-то из ваших близких:

-Имеете физическую или умственную инвалидность (включая нарушения слуха, подвижности и зрения, хронический алкоголизм, хроническое психическое заболевание, СПИД, комплекс, связанный со СПИДом и умственную отсталость), который существенно ограничивает один или несколько основных видов жизнедеятельности

-Иметь справку о такой инвалидности или

— Считаются инвалидами

ваш домовладелец не может :

-Отказ разрешить вам внести разумные изменения в ваше жилище или места общего пользования за ваш счет, если это необходимо для инвалида для использования жилья.(В разумных случаях домовладелец может разрешить внесение изменений только в том случае, если вы согласитесь восстановить собственность до ее первоначального состояния при переезде.)

-Отказ от внесения разумных изменений в правила, политику, практику или услуги, если это необходимо инвалиду для использования жилья.

Примеры дискриминации в соответствии с Законом о справедливом решении жилищных вопросов

Чтобы еще больше помочь арендодателям и управляющим недвижимостью, давайте рассмотрим некоторые сценарии, которые можно рассматривать как нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Требование к некоторым арендаторам вносить дополнительный залог, но не всем арендаторам платить дополнительно.

Объяснение: Вы должны относиться ко всем арендаторам одинаково. Даже если вы запрашиваете залог с высокой степенью безопасности по недискриминационной причине, если арендатор принадлежит к защищенному классу, он может подать против вас законный иск.

Спросить, есть ли у соискателя аренды дети, даже в непринужденной беседе.

Объяснение: Вам не разрешается задавать вопросы, связанные с семейным статусом соискателя аренды.Обычно вы можете спросить количество человек младше 18 лет, чтобы убедиться, что вы соблюдаете законы о занятости в вашем районе. Но вы не можете конкретно спросить, сколько детей у заявителя или арендатора.

Описание объекта недвижимости как подходящего для семейного отдыха в объявлении об аренде.

Пояснение: Описание имущества, ориентированного на семью, может дискриминировать семейный статус, поскольку заявители могут сделать разумный вывод о том, что в качестве арендаторов предпочтение отдается семьям.

Запрос подтверждения иммиграционного статуса или статуса гражданства.

Объяснение: Дискриминация по национальному происхождению является незаконной, и требование о подтверждении гражданства соискателя аренды является нарушением этого права.

Вы не можете сказать своим арендаторам, что вы идете в церковь вниз по улице.

Пояснение: Религия — это защищенный класс, и домовладелец, ссылающийся на свои религиозные предпочтения, может заставить арендатора почувствовать, что арендодатель предпочитает арендаторов с аналогичными религиозными убеждениями.

Это лишь некоторые примеры жилищной дискриминации, связанной с арендой жилья. Есть несколько исключений из Закона о справедливом жилищном обеспечении, в том числе более 55 жилищных сообществ и арендаторов, которые принадлежат к защищенному классу, но представляют угрозу для здоровья или безопасности других или которые в настоящее время употребляют запрещенные наркотики.

Поставщики жилья несут ответственность за знание закона и своих обязательств в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении. Незнание закона не может служить оправданием непреднамеренных нарушений.

Разрозненное воздействие

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает как преднамеренную дискриминацию, так и политику и практику, которые имеют разное влияние, т.е. которые не имеют государства, направленного на дискриминацию, но имеют эффект дискриминации в отношении классов, защищенных Законом о справедливом жилищном обеспечении, как объясняется в Национальном документе о низком доходе Жилищная коалиция.

В 2015 году Верховный суд США вынес решение в пользу признания несопоставимого воздействия обоснованными исками по искам о дискриминации в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении.В постановлении от июня 2015 г. было принято решение 5-4 о том, что действие может считаться дискриминационным, даже если намерение не было.

Как и все законы о справедливом жилищном обеспечении, постановление о несопоставимых последствиях устанавливается для обеспечения дополнительной защиты людей, принадлежащих к защищенному классу, чтобы они могли иметь равные возможности для получения жилья.

В случае аренды жилья домовладелец или управляющий имуществом могут быть привлечены к подаче иска о справедливом решении жилищных вопросов на основании несопоставимых последствий, если их критерии отбора или политика аренды препятствуют доступу защищенной группы к жилью.Если политика аренды не имеет явного дискриминационного намерения, если политика отрицательно влияет на доступ защищенной группы к жилью, такая политика может нарушать Закон о справедливом жилищном обеспечении в отношении несопоставимых последствий. Например, неодинаковое влияние возникает, когда практика дает разные эффекты в разных расовых группах, даже если практика не была мотивирована расовыми мотивами.

Заявления о несопоставимых последствиях предназначены для устранения «искусственных, произвольных и ненужных препятствий» для равного доступа к жилью.

Консультации для арендодателей и управляющих недвижимостью

Каждый домовладелец и управляющие имуществом должны быть хорошо знакомы с Законом о справедливом жилищном обеспечении и всеми федеральными, государственными и местными жилищными законами.

Справедливое жилье и проверка арендаторов

После того, как будут поняты законы о справедливом решении жилищных вопросов, необходимо разработать критерии отбора, которые одинаково относятся к каждому заявителю. Юридические критерии отбора могут быть основаны на кредитном отчете заявителя и его судимости, истории аренды, доходе и подтверждении занятости при условии, что арендодатель может доказать, что каждый заявитель проходил проверку по одним и тем же стандартам и основанием для отказа послужил потенциальная неспособность заявителя платить арендную плату или подвергнуть опасности собственность, других жителей или район.

Чтобы защитить себя от разрозненных претензий о воздействии, домовладелец должен иметь подтверждающую документацию, подтверждающую, что ко всем заявителям обращаются одинаково, а арендатор был принят или отклонен на основании юридических критериев отбора. Собирая всю эту информацию, арендодатели могут не только принять обоснованное решение о потенциальных арендаторах, но и доказать в суде, что у них были веские причины выбрать одного арендатора вместо другого.

Справедливое управление жилищным фондом и арендой

Помимо проверки арендаторов, каждый домовладелец и управляющий недвижимостью должны одинаково относиться ко всем жильцам во время их аренды в вашей собственности.

Вот некоторые примеры неравного обращения:

• Требование к некоторым резидентам, но не ко всем, платить дополнительные сборы
• Запрещение некоторым жителям, но не всем, пользоваться общими помещениями или услугами для жителей
• Требование, чтобы некоторые жители, но не все, подтвердили свое место жительства при доступе на территорию, объекты или собственность

Помните, даже если намерения не было, если житель принадлежит к защищенному классу и чувствует, что подвергся дискриминации, он может подать против вас иск о справедливом жилищном обеспечении или несоразмерном воздействии.

Образование и обучение по вопросам справедливого жилищного строительства

Хорошая идея — предоставить вашим сотрудникам и сотрудникам возможность регулярного обучения и повышения квалификации по вопросам их обязанностей как поставщиков жилья, чтобы соблюдать Закон о справедливом жилищном обеспечении и относиться ко всем жителям и заявителям справедливо и одинаково.

о справедливом решении жилищных вопросов часто меняются, поэтому всегда полезно пересмотреть политику арендного бизнеса и обратиться за помощью к юристу, знакомому с законами о арендодателях и арендаторах в вашем штате, прежде чем устанавливать новые законы, чтобы проактивно решать эти потенциальные проблемы до того, как это произойдет. поздно.

Итак, рекламируете ли вы свою собственность, проверяете новых арендаторов или устанавливаете правила для квартир, убедитесь, что вы соблюдаете закон и что любые действия или политики применяются ко всем (с подтверждающей документацией) и не могут быть истолкованы как затрагивающие некоторые люди, но не другие.

Как арендатор подает иск о дискриминации?

Если арендатор считает, что его гражданские права нарушаются в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, HUD готов помочь. Бланк жалобы на дискриминацию в области жилья доступен для съемщиков, которые можно заполнить онлайн или загрузить и вернуть.

HUD хочет знать имя и адрес подателя жалобы, имя и адрес лица, против которого подана жалоба, адрес соответствующего жилья, краткое описание предполагаемого нарушения и дату (даты) предполагаемого нарушения.

HUD расследует претензию, предпримет попытку примирения, определит, есть ли причина для претензии, и, при необходимости, проведет судебное слушание.

Эта статья была первоначально опубликована в мае 2017 г.

Дополнительная литература для вас: