МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Отказ от совместно нажитого имущества: Отказ от совместно нажитого имущества при разводе: образец расписки 2021 года

Отказ от имущества при разводе

Просмотров 5972

Отказаться от права на общее имущество можно как во время брака, так и во время развода.

Однако стоит разобраться, что значит «отказ от имущества». Если только брошенные в сердцах слова «Все забирай себе, мне от тебя ничего не нужно!», то говорить о правомерности такого отказа не приходится. Супруг, который лишь на словах отказался от имущества, на самом деле не утратил своего права на него, поэтому в любой момент на протяжении срока исковой давности он может передумать и потребовать свое. И если второй супруг за это время успел распорядится «отказным» имуществом, ему придется возместить половину его стоимости. Очевидно, что полагаться на такой демонстративный устный отказ не стоит.

Как же правильно оформить отказ от имущества?

Если разговор об этом ведется еще во время брака, супруги могут составить брачный договор. Этот документ регулирует все имущественные отношения мужа и жены, и может предусматривать право собственности одного из них на все нажитое за время брака имущество.

Если же один из супругов хочет отказаться от общего имущества во время развода, это можно оформить в виде…

  • нотариально заверенного Соглашения о разделе имущества — вне судебного разбирательства. Правда, этот документ тоже не защитит супругов от суда в будущем, поскольку юридической силы судебного решения не имеет;
  • Мирового соглашения о разделе имущества — в судебном бракоразводном процессе.
    Если суд удостоверится, что это соглашение не нарушает права ни одного из супругов, он утвердит его своим решением.

Следует иметь в виду! Если один из супругов отказывается от общего имущества, рассчитывая таким образом отказаться и от общих долгов, такой отказ не будет законным. Как имущество, так и долги будут разделены поровну.

Расписка об отказе от доли в совместном имуществе

Муж или жена, которые хотят отказаться от своих имущественных прав в пользу друг друга, часто задают вопрос по поводу расписки.  Можно ли написать расписку, согласно которой один супруг отказывается от имущественных прав в пользу второго супруга?

Нет, такой односторонний документ не предусмотрен законом, поэтому не будет иметь силы. Ведь согласно статьи 38 Семейного кодекса супружеское имущество может быть разделено только путем составления двустороннего документа — Соглашения (вне суда) или Мирового соглашения (в судебном процессе), о которых мы упоминали выше.  Документ должен быть составлен в письменной форме и может быть заверен нотариально по желанию сторон.

Оформляйте отказ от совместного имущества правильно и юридически грамотно, чтобы обезопасить себя от неправомерных претензий в будущем!

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Отказ от совместно нажитого имущества при разводе

Как во время супружества, так и после его расторжения, муж и жена вольны самостоятельно распоряжаться приобретёнными за этот период имущественными правами, в том числе отказаться от них полностью или частично. Однако для того, чтобы такое волеизъявление имело законную силу, необходимо при его совершении соблюдать определённые требования. О том, каким образом совершается отказ от совместно нажитого имущества при разводе и как его оформить, расскажем далее.

Способы отказа

Муж и жена могут решить, что одному из них переходит всё приобретённое за время супружества. Достижение такой договорённости допустимо как до расторжения брака, так и после него. Оформить отказ от доли в совместно нажитом имуществе можно следующими способами.

Брачный договор

Подписание его допускается только до оформления развода. При заключении этого документа должна быть соблюдена нотариальная форма (статья 41 Семейного кодекса РФ). При нарушении данного условия он не будет иметь никакой законной силы.

Шаблон документа поможет составить нотариус, который сформулирует необходимые условия по желанию сторон. Как правило, прописывается, что всё нажитое за совместную жизнь будет собственностью только мужа или жены. Бланк договора включает отказ от каких-либо претензий на имущество при разводе со стороны другого супруга.

Семейная собственность перечисляется конкретно либо содержится общая ссылка «всё приобретённое в браке». Брачный договор может предусматривать раздел того, что будет куплено супругами в последующем.

Подписавшие этот документ муж и жена обязаны выполнять его условия, если соберутся разводиться. Просто так отказаться по истечении времени от этого и требовать раздела на общих основаниях не получится.

Однако брачный договор возможно расторгнуть через суд. Это допустимо, когда один из семейной пары грубо нарушал его условия. Также подлежит расторжению документ, если будет доказано, что супруг отказался от имущества, поскольку его вынудили подписать обманом, угрозами или воспользовавшись болезненным состоянием.

Соглашение о разделе

Состоя в браке или после развода, муж и жена могут подписать соглашение о разделе. Его содержанием будет установлено, что всё нажитое имущество отходит одному из супругов, а второй от него отказывается.

Соглашение удостоверяется нотариально (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ). Его текст должен содержать весь перечень супружеской собственности, приобретённой за период семейной жизни, с точным описанием.

Супруги, подписавшие соглашение, обязаны выполнять его положения. При его нарушении, возможно обращение к суду за защитой и к приставам. Расторгнуть данный документ допускается по тем же основаниям, что и брачный договор.

Мировое соглашение

Может иметь место такая ситуация, что один из супругов подаст исковое заявление о разделе совместно нажитого. Однако при рассмотрении спора стороны смогут договориться. При этом они имеют право составить мировое соглашение, подав соответствующее заявление суду. Оно может в том числе содержать в себе отказ от раздела общего имущества при разводе.

Суд обязан такое мировое соглашение сторон утвердить. После этого оно приобретает законную силу и подлежит обязательному исполнению супругами. Если один из них этого не делает, возможно обращение к приставам.

Оспорить мировое соглашение можно не позднее 15 дней после его утверждения судом. Это получится сделать, только если допущены какие-либо серьёзные процессуальные нарушения, о чём нужно писать в апелляционной жалобе. Если отказавшийся от имущества супруг просто передумал, мировое соглашение на этом основании никто не отменит.

Дарение

Муж или жена может отказаться от нажитого за период семейной жизни, подарив свою часть долевой собственности другому супругу. Для этого нужно написать и оформить соответствующий договор.

Дарственная на недвижимость подлежит регистрации в органах Росреестра. Также нужно учитывать, что если будет переоформляться доля, например, квартиры, то необходимо договор заверять у нотариуса.

При дарении автомобиля, сделку нужно будет регистрировать в органах ГИБДД. Договор можно составить самим, использовав для этого типовой образец.

Супругу, подарившему свою долю, отказаться от этой сделки впоследствии будет практически невозможно.

Условия отказа

Отказ одного из семейной пары от имущества в пользу другого может иметь разные условия.

Безвозмездный

В этом случае всё остаётся одному из бывших супругов. Чаще всего жене, с которой будет проживать ребёнок.

Под условием

При этом один из пары отказывается от семейной собственности при выполнении другим определённого условия. Наибольшее распространение имеет включение положения об отказе бывшей жены от взыскания алиментов.

Также может предусматриваться единоличная выплата непогашенного ипотечного кредита той стороной, которой отходит всё имущество. На практике имеют место и любые другие, не противоречащие закону условия.

Передача другого имущества

Один из супругов может отказаться от совместно нажитого в браке, если другая сторона взамен передаст ему какое-либо своё единоличное имущество, не подлежащее включению в раздел.

Например, соглашением будет предусмотрено, что жена переоформляет на мужа полученное ею в наследство жильё. Супруг же, в свою очередь, отказывается от приобретённой в браке трёхкомнатной квартиры.

Оформление на ребёнка

Как правило, мужья не очень любят всё оставлять своим жёнам при разводе. Однако гораздо охотнее они готовы передать свою часть имущества в пользу ребёнка.

Один из пары может отказаться от раздела, при переоформлении своей части собственности на общего сына или дочь. Это условие может быть закреплено как в брачном контракте, так и в соглашение, в том числе мировом. Допускается также составление договора дарения на имя ребёнка.

Расписка

Оформление раздела и отказа от имущества связано с определёнными затратами. Это включает в себя оплату услуг нотариуса, оценщика, государственной регистрации и другие расходы. Итоговая сумма может выйти достаточно существенной.

Некоторые супруги, желая сэкономить, решают оформить отказ путём расписки. В ней они указывают, что муж или жена обещает ни на что не претендовать, а всё нажитое за время брака отходит другой стороне.

Однако данный документ, если возникнет спор, не будет иметь законной силы и не подлежит судебной защите.

Расписка, даже оформленная собственноручно и при свидетелях, позволяет отказаться от взятых на себя данным документом обязательств когда угодно. При этом если будут предъявлены такие требования, всё семейное имущество подлежит разделу на общих основаниях.

Таким образом, не нужно пытаться сэкономить, а необходимо всё оформлять, как того требуют нормы закона. Только это позволит полноценно защитить свои права.

Пассивный отказ от раздела

Все вышеописанные способы являются так называемым активным отказом от раздела. То есть для его осуществления супруги оформляют и подписывают документы, при необходимости занимаются перерегистрацией собственности, совершают иные действия.

Однако на практике нередко имеет место и так называемый пассивный раздел. При нём супруги устно решают, что всё имущество переходит одному из них, другой ни на что не претендует. Однако никакие документы разведённые муж и жена не оформляют.

Это может быть обусловлено нежеланием нести расходы либо заниматься «бумажной волокитой». Также один из супругов может полагаться на порядочность другого.

Такой вариант имеет ряд недостатков:

1. Отказавшаяся от своей доли сторона когда угодно может передумать и потребовать раздела. При несогласии другого супруга на это, он вправе подать соответствующий иск.

Устные договорённости никакой силы иметь не будут, поэтому всё приобретённое за время семейной жизни может быть поделено. Суд удовлетворит иск, если не пропущен срок давности. При этом исчисляется он не с момента развода, а со дня, когда стало известно о нарушении прав.

Таким образом, отказавшийся от нажитого супруг может потребовать раздела, спустя многие годы после расторжения брака.

2. Невозможность распоряжаться имуществом.

Тот, кому осталось супружеское имущество, не сможет без согласия другой стороны никак им распорядиться. Нельзя будет ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду. По закону такая собственность продолжает считаться совместной.

3. Наследование.

Возможно, супруг, отказавшийся от раздела, за время своей жизни не будет претендовать на нажитое в браке имущество. Однако после его смерти наследники (родители, дети от других союзов, новый муж или жена либо по завещанию) будут вправе потребовать свою часть из этой собственности.

При этом из нажитого за время брака и не поделенного при разводе будет выделена супружеская доля умершего (как правило, половина). После чего она подлежит распределению между всеми наследниками. Для этого достаточно будет подать соответствующее заявление нотариусу.

Таким образом, супруг, которому осталось имущество, при наличии только расписки, находится в незащищённом положении, вплоть до потери части собственности.  В его интересах документально оформить отказ от раздела другой стороной.

Как отказаться от совместно нажитого имущества при разводе?

В российском законодательстве такое понятие, как отказ от совместно нажитого имущества, отсутствует.

На самом деле Семейный кодекс регулирует раздел собственности супругов – как во время брака, так и при разводе. Как разделить имущество в браке и без развода, мы рассказали в этой статье.

Часто возникает ситуация, когда по различным причинам муж или жена не желают сохранять за собой право на имущественную долю. Как юридически грамотно оформить отказ, какие документы составить? Обо всем этом в нашей статье.

Когда необходимо оформить отказ?

Отказ мужа или жены от имущества, которое приобретено за время семейной жизни, дает право второму представителю супружеской пары оформить право частной собственности (или остаться единоличным собственником).

В период совместной жизни между мужем и женой устанавливаются доверительные отношения. Супружеская чета устно, без составления каких-либо документов, определяет, кому и что принадлежит. К примеру, приобретенный за время брака дом регистрируется на супруга, а земельный участок – на супругу. Вместе с тем при разводе, один из супругов вправе подать исковое заявление и требовать раздела имущества в соответствие с законом. Так как собственность, нажитая в браке, является общей.

Чтобы этого избежать, договоренность нужно юридически грамотно оформить. В особенности, если она касается имущественных вопросов. Так, фактический раздел собственности подтверждается брачным договором или соглашением. При этом оспорить условия, прописанные в документе, непросто.

Сколько стоит оформление брачного договора, мы рассказали здесь.

Отказ от имущества

Совместно нажитое имущество – это собственность, приобретенная за время официально зарегистрированных брачных отношений. Понятно, что отказаться от этой собственности можно в период семейной жизни либо после расторжения брака.

Обратите внимание! Законодатель позволяет решить судьбу имущества, которое будет приобретено в будущем.

При разводе супруг вправе отказаться от совместной собственности. Отказ может быть выражен в активной или пассивной форме.

В последнем случае приобретенное имущество оформляется на имя жены или мужа, а вторая половина не осуществляет действий, направленных на определение собственной доли и раздел.

Обратите внимание! Это положение вещей невыгодно собственнику, так как имеется юридическая неопределенность. Необходимо учесть, что сроки давности по разделу имущества супругов начинают исчисляться не со дня развода, а с момента, когда один из супругов совершил какое-либо распорядительное действие с данным имуществом (продал, подарил, поменял, просто выставил на продажу). Такая ситуация может длиться не один год, а иногда даже десятилетие. Собственник вынужден ждать или на свой страх и риск решать судьбу имущества.

Активный отказ оформляется письменным документом, согласно которому отказник добровольно передает общее имущество второй половине. Таким документом является:

  • брачный договор – заключается до регистрации союза либо во время семейной жизни. Документ устанавливает имущественные права супругов, в том числе после развода. Договор определяет, какая собственность будет передана мужу, а что останется жене. Документ приобретает юридическую силу после нотариального заверения. В России брачный договор не особо популярен и оформляется довольно редко.
  • соглашение об имущественном разделе между супругами (вне рамок судебного бракоразводного процесса) – заключается, как правило, в процессе развода или после него. В документе добровольно определяется порядок раздела собственности, супруги подписывают обязательства об отсутствии имущественных претензий. Соглашение не требует нотариального заверения и это отличает его от брачного контракта.

Обратите внимание! Документ не защищает стороны от судебных тяжб в будущем, поскольку не имеет юридической силы. 

  • мировое соглашение в судебном процессе. Документ имеет правовую значимость. Судья, удостоверившись, что условия договоренности не нарушают права сторон, утверждает его своим решением.
  • договор дарения – оформляется на всю собственность или на каждый объект в отдельности. Дарственную можно составить не только в пользу одного из супругов, но также в пользу несовершеннолетнего ребенка. Если объектом дарения является недвижимость или земельный участок, право собственности необходимо переоформлять в Росреестре.

В данном случае документальный отказ выгоден титульному собственнику, поскольку право собственности юридически определено и в дальнейшем меняться не будет.

После оформления договора или соглашения, а также после государственной регистрации объекта, собственник приобретенного в браке имущества может свободно отчуждать его, заключать договора купли-продажи, мены, дарственные и любые другие гражданско-правовые соглашения. Согласие бывшей второй половины на это не требуется.

Расписка об отказе от доли в совместном имуществе

Часто разводящиеся задают вопрос: может ли жена отказаться от имущественных прав в пользу мужа, написав расписку?

Расписка является одностороннем документом, а согласно семейному законодательству, раздел совместно нажитой собственности сопровождается подписанием двухстороннего документа – соглашения (без суда) или мирового соглашения (в суде). При определении доли в собственности (или отказе от нее) оформление расписки не предусмотрено.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Отказ от супружеской доли \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ от супружеской доли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Отказ от супружеской доли

Судебная практика: Отказ от супружеской доли Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования истца к ответчику о взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами; отказал в удовлетворении встречного требования ответчика к истцу о признании денежного вклада общим имуществом супругов, выделении супружеской доли, исключении супружеской доли из наследственной массы, признании права собственности. При этом суд признал неверными выводы нижестоящего суда о том, что денежные средства, сформированные на дату смерти наследодателя и находящиеся на счете в кредитном учреждении, являются совместно нажитым имуществом, в связи с чем ответчик имеет право на выделение супружеской доли в размере 1/2 доли от накопленных денежных средств. Как указал суд, в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. В данном случае ответчик отказался от выделения супружеской доли, подав заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном во время брака с наследодателем. Отказ от выделения супружеской доли, по сути, представляет собой одностороннюю сделку, направленную на распоряжение своим имуществом, и влечет правовые последствий в виде включения в наследственную массу денежных средств, находящихся на вкладе, оформленном на имя наследодателя. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 36 «Имущество каждого из супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к департаменту городского имущества города федерального значения, ответчику о признании незаконным соглашения об определении долей, включении имущества в наследственную массу, установлении факта родственных отношений и признании права собственности на долю квартиры в порядке наследования по закону; отказал в удовлетворении встречного иска департамента о признании соглашения об определении долей недействительным, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на долю квартиры как выморочное имущество. Как указал суд, в силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Оспаривая соглашение как незаконное и недействительное, департамент ссылается на то, что, подписав данное соглашение, истец фактически отказался от супружеской и обязательной доли в наследстве, что законом не допускается. Между тем суд отметил, поскольку при жизни наследодателя между собственниками квартиры не было достигнуто соглашение об определении доли каждого из участников общей собственности, следовательно, их доли признаются равными. Право истца на супружескую либо обязательную долю в наследстве данным соглашением нарушено не было, так как раздел наследства по данному соглашению произведен не был, а была определена лишь доля собственников в общем имуществе.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Отказ от супружеской доли Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Покупка квартиры на вторичном рынке без рисков: миф или реальность?
(Кистанова Е. В.)
(«Актуальные проблемы юриспруденции», 2018, N 1)Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности с со ст. ст. 34, 39, 256, 1150 ГК РФ, п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в силу положений действующего гражданского законодательства об общей собственности супругов право собственности одного из супругов на долю в имуществе, нажитом во время брака, не прекращается после смерти другого супруга; обращение к нотариусу за получением свидетельства о праве собственности на супружескую долю не является обязанностью пережившего супруга, является его правом, а поскольку Л.В. отказа от принадлежащей ей супружеской доли не заявила, то включение принадлежащей истице супружеской доли в наследственную массу не может быть признано законным, при этом в данном случае к требованию о признании права собственности на супружескую долю не может быть применен срок исковой давности.

Нормативные акты: Отказ от супружеской доли Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 26.02.2013 N 156
Поскольку супруга должника требование о признании гарантии недействительной по указанному основанию в установленном порядке не заявляла, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что наличие законодательно предоставленной возможности обращения взыскания на имущество супруга-должника, а при его недостаточности — выделения доли должника, которая причиталась бы ему при разделе общего имущества супругов, препятствует удовлетворению ходатайства должника об отказе в признании и приведении в исполнение иностранного арбитражного решения как противоречащего публичному порядку Российской Федерации.

РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СУПРУГОВ — Кадастровая палата информирует

 Когда один из супругов решает продать имущество, совместно нажитое в браке, покупатель должен проверить наличие нотариально удостоверенного согласия второго супруга на совершение такой сделки. Впоследствии, супруг, чье нотариальное согласие на отчуждение имущества отсутствует, может сделку оспорить. Сегодня Управление Росреестра по Алтайскому краю отказывает в регистрации права собственности на объекты недвижимости в случае, если заявителем не представляется нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества.

        Чтобы однажды не оказаться в ситуации признания сделки недействительной и не получить отказ в проведении государственной регистрации, разберемся в каких случая согласие супруга просто необходимо.

          Согласие супруга на сделку – обязательный документ при совершении одним из супругов сделок с совместным имуществом, нажитым во время брака. Отсутствие согласия на продажу объекта недвижимого имущества является прямым основанием для признания уже совершенной сделки недействительной. Этот документ необходимо получить  в интересах покупателя.

           Необходимость получения согласия супруга возникает из положений Семейного кодекса РФ. Законом установлен совместный режим общей собственности супругов, в соответствии с которым владение, пользование и распоряжение имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Законный режим совместной собственности супруги вправе изменить, заключив брачный договор. В брачном договоре они могут указать, на какие конкретно сделки не требуется согласие одного из супругов (например, не требуется согласие супруга на покупку квартиры) или что один из супругов не имеет права собственности на определенное имущество.

            При совершении сделки в отношении общей совместной собственности одним из супругов согласие другого супруга предполагается и по общему правилу другой супруг не должен предоставлять доказательства такого согласия, но есть такие виды имущества, которые могут отчуждаться только при наличии явно выраженного согласия другого супруга. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Такое согласие должно быть удостоверено подписью нотариуса.

         Необходимо отметить, что согласие супруга требуется не только при отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа и др.), но и при его обременении. Так, если арендодатель состоит в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и соответственно на приобретение прав, т.е. на заключение договора аренды требуется согласие от обеих сторон сделки.  Поскольку законодательством не предусмотрена регистрация сделки купли-продажи недвижимого имущества, то регистрируется только переход права. В связи с этим нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только от продавца. Сделки нет, но имеет место распоряжение совместно нажитым имуществом. Аналогию можно применить и к дарению. Для регистрации перехода права по договору дарения нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только от дарителя, согласие супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.

            Следует учитывать, что требование о необходимости получения согласия супруга на совершение сделки правомерно только в отношении сделки с общим имуществом, т.е. имуществом, нажитым супругами во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. При совершении сделки с таким имуществом согласия другого супруга не требуется. В том случае, если совершается сделка с недвижимым имуществом, приобретенным до момента вступления в брак, в регистрирующий орган необходимо дополнительно представить свидетельство о браке.

          При прекращении брака режим общей совместной собственности в отношении имущества, приобретенного в браке, сохраняется. Раздел общего имущества может быть осуществлен путем заключения бывшими супругами соответствующего соглашения либо в судебном порядке. К требованиям супругов о разделе общего имущества бывших супругов применяется трехлетний срок исковой давности. Если супруги не произвели раздел совместно нажитого имущества, то при совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом требуется получение нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга. В противном случае супруг, чье согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

        На практике признание сделки недействительной означает возвращение сторон в исходное состояние, при котором продавцу должна быть возвращена недвижимость, покупателю – уплаченные денежные средства. А если денег у продавца к этому моменту уже нет, тогда он будет возмещать покупателю стоимость объекта недвижимости по исполнительному листу, что не исключает многолетней волокиты. Насколько растянутым во времени окажется этот процесс, зависит только от величины официального дохода продавца. Избежать этой ситуации достаточно просто. Нужно всего лишь получить согласие супруга продавца на совершение сделки.

      Чтобы постараться избежать неприятностей, необходимо проверить у продавца (дарителя) его паспорт на наличие штампа о регистрации брака, сверить дату заключения брака и дату приобретения недвижимости. Но часто оказывается так, что человек в браке состоит, а штамп в паспорте отсутствует (например, при смене паспорта). В этом случае продавец (даритель) может ввести покупателя (одаряемого) в заблуждение и продать (или подарить) купленную им во время брака недвижимость без согласия супруга, а через некоторое время новоявленный собственник обнаружит в своем почтовом ящике повестку в суд. Несмотря на то, что права супруга, чье согласие не получено, нарушены, Закон стоит на стороне обманутых покупателей. Совершенная одним из супругов сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, без согласия другого супруга, может быть признана недействительной по его требованию только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (то есть покупатель или одаряемый – в случае дарения) знала или заведомо должна была знать об этом.

         При сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество специалист по приему документов требует от всех участников сделки указать в своем заявлении семейное положение на момент приобретения недвижимости. В случае судебного разбирательства это может послужить доказательством того, что покупатель не знал о семейном положении продавца. Несмотря на то, что Закон защищает добросовестных покупателей, перспектива судебной тяжбы с обманутым супругом – мало привлекательна. Поэтому, приобретая квартиру, дом, земельный участок или иной объект недвижимого имущества, будьте бдительны.

      Чем больше мер покупатель предпримет, чтобы подстраховать себя на этапе приобретения имущества, тем проще ему будет защитить себя и свою недвижимость от непредсказуемых ситуаций в будущем.

                                                                               

                                                                                     Главный специалист-эксперт

                                                                                      Управления Росреестра

                                                                                       по Алтайскому краю

                                                                                        Игумнова Т. А.

10.08.2015, 3467 просмотров.

«Обязательства супруга перед третьими лицами не препятствуют разделу совместно нажитого имущества»

Комментарии в СМИ
Банкротство

Александра Улезко, адвокат, руководитель группы по банкротству поясняет решение ВС об оценке правомерности мирового соглашения между бывшими супругами, один из которых стал банкротом уже после утверждения соглашения.

По мнению одной из адвокатов, в данном деле особый интерес представляет внимание Суда к принципиально важным деталям, на которые не обратили внимания нижестоящие инстанции. Другая заметила, что в этом случае раздел имущества не был явно несправедливым. Третья адвокат считает, что позиция ВС позволит разгрузить арбитражные суды от дополнительных обособленных споров в рамках дел о банкротстве.
Верховный Суд оценил правомерность мирового соглашения между бывшими супругами, один из которых стал банкротом уже после утверждения соглашения (Определение ВС № 5-КГ20-69-К2 от 1 сентября 2020 г.).

После развода с Игорем Мавляновым его бывшая супруга, Стелла Мавлянова, подала в Мещанский районный суд г. Москвы иск о разделе совместно нажитого имущества. В ходе рассмотрения дела сторонам удалось договориться, в феврале 2015 г. первая инстанция утвердила мировое соглашение и прекратила производство.

В феврале 2017 г. Игорь Мавлянов был признан банкротом. После этого один из его кредиторов, «Газпромбанк», сумел восстановить срок на обжалование определения об утверждении мирового соглашения. В частных жалобах финансовый управляющий Мавлянова и банк ссылались на то, что по мировому соглашению всю совместно нажитую недвижимость получила Стелла Мавлянова, а Игорю Мавлянову досталось неликвидное имущество – доли в уставных капиталах обществ, которые стали банкротами или ликвидируются.

В декабре 2019 г., прислушавшись к этим доводам, Мосгорсуд вернул дело на новое рассмотрение. По мнению апелляции, первой инстанции следовало выяснить, не нарушают ли условия мирового соглашения права кредиторов бывшего супруга. Кроме того, нужно было провести оценку общего имущества и определить стоимость имущества, передаваемого каждой из сторон мирового соглашения, чтобы обеспечить «равнозначный раздел», подчеркнул Мосгорсуд. С таким подходом согласился судья Второго кассационного суда общей юрисдикции.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к иному выводу. Сославшись на ряд статей Семейного кодекса, Суд напомнил, что распоряжение совместным имуществом осуществляется супругами, в том числе и бывшими, по их личному усмотрению.

Отменяя определение об утверждении мирового соглашения, Мосгорсуд указал на неравнозначный раздел имущества между супругами. «Однако действующее семейное законодательство при отсутствии спора между супругами не содержит запрета на раздел имущества не в равных долях», – подчеркнул ВС. Более того, заметил он, при отмене утвержденного в 2015 г. мирового соглашения апелляция учла финансовое состояние организаций (доли в уставном капитале которых получил Игорь Мавлянов) не на дату утверждения этого соглашения, а на 2018 г.

Относительно утверждения об оценке имущества ВС напомнил, что в соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона об оценочной деятельности оценка общего имущества супругов обязательна только при наличии спора о его стоимости. В случае отсутствия такого спора оценка не производится, подчеркнул Суд.

При этом, по мнению ВС, несостоятельны выводы апелляции и кассации о нарушении прав кредиторов. Так, пояснил он, первая инстанция при утверждении мирового соглашения не выявила непогашенных обязательств у Игоря Мавлянова. Кроме того банки, в интересах которых финансовый управляющий обжаловал утверждение мирового, в ответ на запрос районного суда сообщили, что не имеют к Мавлянову претензий. Апелляция в свою очередь сослалась на наличие множественных обязательств у Игоря Мавлянова как по личным кредитам, так и по договорам поручительства.

«Однако само по себе наличие обязательств у одного из супругов перед третьими лицами не препятствует разделу совместно нажитого имущества, семейное законодательство таких ограничений не содержит», – заключил Верховный Суд. Между тем бывшие супруги утверждали, что договоры, на основании которых возникли требования кредиторов, не были сделками по распоряжению общим имуществом. Часть из этих соглашений связана с личными обязательствами Игоря Мавлянова по договорам поручительства, а часть заключена уже после расторжения брака.

ВС обратил внимание также на то, что, по мнению Мосгорсуда, мировое соглашение между супругами нарушило права «Промсвязьбанка». Однако, подчеркнула судебная коллегия, первая инстанция привлекла банк к участию в деле в качестве третьего лица и он не возражал относительно заключенного мирового.

На этом основании решения апелляции и кассации были отменены, а дело направилось на новое рассмотрение в Мосгорсуд.

Адвокат АБ г. Москвы «Инфралекс» Ирина Зимина считает, что в данном деле особый интерес представляет внимание ВС к принципиально важным деталям, на которые не обратили внимание нижестоящие инстанции, но которые имели решающее значение для рассмотрения данного спора: дата заключения мирового соглашения, наличие претензий и требований со стороны кредиторов на дату заключения мирового соглашения, а также наличие спора между супругами относительно стоимости их общего имущества.

Адвокат, руководитель группы по банкротству АБ «Качкин и Партнеры» Александра Улезко заметила, что, поскольку финансовый управляющий обжаловал утверждение мирового соглашения в интересах конкурсной массы, то действия кредиторов, которые были привлечены к участию в деле и имели возможность высказать свою процессуальную позицию по существу спора, имеют существенное значение. «В ином случае нарушалась бы правовая определенность, которая едва ли и без этого достигается в спорах, осложненных банкротством одной из сторон», – считает эксперт.

Кроме того, добавила она, в данном случае раздел имущества не был явно несправедливым: «В результате утверждения мирового соглашения все недвижимое имущество было передано в собственность жены, а в собственность мужа, который стал впоследствии банкротом, перешло имущество в виде долей в уставных капиталах обществ. Тот факт, что эти компании стали впоследствии банкротами, не говорит о неравноценности раздела, если их несостоятельность не имела место на момент заключения мирового соглашения».

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко заметила, что это определение дает утвердительный ответ на вопрос о возможности реализации супругами права на раздел общего имущества, нажитого в браке, вне рамок дела о банкротстве супруга-должника. Сегодня выдел супружеской доли в рамках дела о банкротстве зачастую превращается в длительное ожидание вторым супругом выплаты стоимости своей доли, срок ожидания нередко равен по продолжительности всему сроку рассмотрения дела о банкротстве, указала эксперт.

«Еще одним положительным моментом данного судебного акта является отказ Суда от неверной, на мой взгляд, квалификации определения об утверждении мирового соглашения в спорах о разделе общего имущества супругов как брачного договора. Эта позиция фигурирует в Определении СК по экономическим спорам ВС от 24 сентября 2018 г. №304-ЭС18-4364 по делу №А03-7118/2016», – добавила Валентина Ященко.

По ее мнению, само по себе положение ст. 46 Семейного кодекса, предусматривающее специальные гарантии прав для кредиторов супругов, не должно препятствовать разделу совместно нажитого имущества, поскольку не каждое обязательство является сделкой по распоряжению общим имуществом. Отнесение подобных сделок к личным обязательствам супруга-должника зависит от момента возникновения обязательств, отметила адвокат: «Сделки, совершенные до заключения брака или после заключения брака, но в отсутствие осведомленности второго супруга о совершении подобной сделки, носят личный характер, а следовательно, не порождают дополнительных обязательств для второго супруга».

Позиция ВС позволит разгрузить арбитражные суды от дополнительных обособленных споров в рамках дел о банкротстве, а супругу должника поможет получить своевременно принадлежащую ему долю в общем имуществе, заключила Валентина Ященко.

Екатерина Коробка

Материал опубликован на сайте «Адвокатской газеты» 19.10.2020

фиктивные долги, подарки, завышение и занижение стоимости имущества.

Статья 34 Семейного Кодекса РФ говорит, что все имущество нажитое ими в период брака, является их совместным. При этом туда включаются доходы, полученные ими в период брака, пенсии и пособия, а так же различные выплаты, имеющие специальное назначение, например материальная помощь, либо выплаты, связанные с возмещение вреда здоровью. Кроме того, в совместное имущество супругов законом включено движимое и недвижимое имущество, доли в капитале, паи, вклады, ценные бумаги, при чем все это включается в общую массу независимо от того, на кого из супругов это оформлено. Отдельно стоит отметить, что на свою долю может претендовать с супруг, который в период барка занимался домашним хозяйством, либо по уважительной причине не мог заниматься трудовой деятельностью.
Понятно, что дойдя до этапа развода, отношения супругов далеки от тех, что они испытывали друг к другу когда-то, а поэтому для того, чтобы насолить своей некогда любимой половине идут на различные хитрости и уловки, направленные на уменьшение возможной «прибыли» другой стороны по итогам рассмотрения дела. О некоторых из них мы сейчас и расскажем.

Создание фиктивного долга при разделе совместного имущества.

Иногда стороны идут на создание фиктивных долгов, которые в соответствии со ст. 39 Семейного Кодекса РФ так же делятся пропорционально присужденным судом долям. Особенно часто к подобному приему прибегают, когда очень не хочется расставаться с частью так полюбившейся квартиры или загородного дома, на которую вполне может претендовать бывший супруг/супруга.
Делается это, как правило, при помощи надежного человека на честность и порядочность которого, заинтересованный в подобном бывший супруг может положиться. Для этого понимая, что будет происходить раздел совместного имущества, он или она заключают по сути фиктивный договор со своим другом, например договор займа, по которому супруг должен ему кругленькую сумму денег, как правило достаточно значительную. Для того, чтобы получить весомый козырь в свою копилку, они с мнимым кредитором идут в суд, где ответчик, в роли которого выступает желающий разводиться человек, подтверждает факт такой задолженности. После этого суд выносит решение, которым требования кредитора удовлетворяются. После  этого, незадачливый должник приходит в процесс, посвященный дележу имущества и предъявляет решение суда или исполнительный лист, по которому он должен большие деньги и просит учесть это при разделе совместного имущества. Подобный прием в основном используют при дележе недвижимости, так как ставки там слишком высоки и расставаться с этим пусть и совместно нажитым имуществом не все готовы.
Конечно подобный фиктивный долг можно попробовать оспорить, да вот только беда в том, что в процессе развода далеко не все судьи готовы приостанавливать производство по делу и детально разбираться в обстоятельствах возникновения такого долга, что так или иначе сказывается и на итоговом результате.

Появление подарков при разделе совместного имущества супругов.

Данная уловка не менее популярна, чем предыдущая и так же направлена на то, чтобы оставить бывшего супруга или супругу «с носом». Дело в том, что согласно положению ст. 36 Семейного Кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов в дар является его личным имуществом.
Однако не стоит это воспринимать буквально и предполагать, что если при разделе совместного имущества супругов делится например машина, то эта машина должна быть обязательно подарена, это не так. Как правило, в деле по разделу имущества начинают появляться документы, подтверждающие получение супругом денег в определенный период времени, который тесно связан с периодом приобретения имущества. В большинстве своем начинают появляться всевозможные расписки, по которым кто-то безвозмездно передал мужу или жене деньги, которые в свою очередь и были благополучно потрачены на приобретение спорного имущество, подлежащего разделу. Часто в роли дарителей выступают родители или близкие родственники.
Опять же повторимся, что подобные «подарки» могут быть оспорены в суде, однако это бывает не всегда осуществимо в силу определенных обстоятельств, что в свою очередь может сказаться и на итоговом результате дела по разделу совместного имущества. Супруги ведь тоже деля его далеко не всегда прибегают к помощи юристов, считая, что в состоянии справить с этим самостоятельно.

Завышение или занижение стоимости совместного имущества супругов.

Ну тут все предельно ясно. При обращении в суд, лицо, которое обратилось туда с соответствующим исковым заявлением, должно предварительно оценить имущество, подлежащее разделу, при чем сделать это оно должно максимально приближенно к дате обращения в суд, так как, исходя из общей стоимости имущества, определяется государственная пошлина, подлежащая оплате. Ну как мы понимаем стоимость имущества при разделе совместного имущества важна не только по этой причине.
Как правило, интерес в завышении или занижении стоимости, подлежащего разделу совместного имущества супругов прямо пропорционален интересу, который преследует та или иная сторона. Так например, если разделяемое имущество стороне не интересно и она готова оставить его другой, велика вероятность завышения его реальной стоимости и соответственно в случае занижения, скорее всего супруг или супруга проявляет к этому имуществу живой интерес. Так в оценке могут использоваться фиктивные данные, например по метражу, месторасположению или составу делимого объекта. Согласитесь, что стоимость набора серебряных столовых приборов на 24 персоны серьезно отличается от такого же, но отлитого из алюминия.
Правда необходимо отметить, что подобный прием, хоть используется достаточно регулярно супругами в процессе раздела, однако, всегда может быть опротестован, путем проведения судебной экспертизы, назначаемой судом в рамках рассмотрения иска о разделе совместного нажитого имущества.

В случае возникновения каких-либо вопросов или необходимости профессиональной помощи в страховых спорах, спорах о возмещении причиненного вреда или иных, Вы всегда можете позвонить нам или написать свой вопрос на наш электронный адрес.

Права и обязанности совместных собственников недвижимого имущества

Вся земля и стационарные (недвижимые) строения, такие как квартира или дом, считаются недвижимым имуществом. Эти типы собственности могут совместно принадлежать двум или более людям, что означает, что все они имеют право собственности на собственность. Совместное владение недвижимым имуществом можно разделить на три наиболее распространенных типа собственности:

  1. Общие арендаторы (TIC)
  2. Совместная аренда
  3. Сдача в аренду целиком

Первая, общая аренда, разделяет доли собственности в зависимости от того, сколько каждый человек внес в покупку собственности.Когда владелец умирает, его акции переходят к наследникам. Совместная аренда отличается тем, что в случае смерти владельца его акции переходят к другому владельцу (ям), что называется правом на наследство. Совместная аренда должна соответствовать следующим трем требованиям:

  • Интерес: У всех владельцев одинаковые интересы.
  • Владение: Каждый собственник владеет единой долей владения.
  • Время: Все собственники получают проценты одновременно.
  • Заголовок: Все собственники приобретают свои доли на одном и том же акте.

Аренда полностью разрешена только супружеским парам. Продажа имущества без согласия обеих сторон запрещена. Если один из супругов умирает, вступает в игру право на наследство, и его / его доли переходят к другому супругу.

Каковы мои права как совместный собственник недвижимого имущества?

Как правило, совладельцы имеют право владеть и пользоваться собственностью. В большинстве штатов не требуется, чтобы совладелец платил ренту другому совладельцу (-ам) при осуществлении этого права.Совладелец, который единолично владеет имуществом, не может лишать других владельцев права использовать и владеть имуществом. Если бы это произошло, владелец, делающий это, был бы обязан платить арендную плату другим совладельцам, так как это называется вытеснением. Тем не менее, право исключать всех остальных из собственности остается в силе.

Ваши права как совладельца также включают:

  • Деньги, полученные от сдачи имущества в аренду арендаторам.
  • Прибыль от продажи природных ресурсов, а также коммерческая выручка.

Ваша доля прибыли и арендной платы зависит от того, какую долю вы держите в собственности. Законы штатов различаются, и юрист по недвижимости может помочь вам определить ваши права и обязанности как совладельца недвижимости.

Каковы мои обязанности как совладельца недвижимости?

Как совладелец, вы несете ответственность за уплату своей доли налогов, платежей по ипотеке, сборов, технического обслуживания, ремонта и всего остального, требуемого государством. Если вы оставляете мусор на участке, вы должны выплатить компенсацию другим совладельцам.Если вы не согласились оплачивать улучшения, выполненные другим владельцем, то, как правило, вы не несете ответственности за оплату счета.

Что произойдет, если возникнут совместные споры о праве собственности на недвижимое имущество?

Если возникает спор с другим совладельцем недвижимого имущества, то первым шагом должно быть определение характера проблемы. Это превышает доход, получаемый от собственности? Это связано со стоимостью ремонта объекта? Это потому, что вы используете их место в собственности?

Как бы то ни было, как только вы разберетесь в споре, вы можете вернуться к своему соглашению в качестве совладельца и обратиться к юристу, чтобы он вам помог.После того, как вы установите, какой совладелец нарушил соглашение, этот владелец, нарушивший соглашение, может исправить свою ошибку, оплатить стоимость своего нарушения или предложить выкупить другому владельцу его долю собственности.

Нужен ли мне юрист, чтобы помочь мне с моей проблемой совместной собственности?

Опытный поверенный по недвижимости сможет помочь с любыми проблемами, которые могут возникнуть у вас в отношении вашей собственности, а также с проблемами, которые могут возникнуть у вас с другими совладельцами. Вы также можете проконсультироваться с поверенным по наследству для составления завещания или траста для ваших наследников и имущества.

Последнее изменение: 2018-03-05 19:49:09

Освобождение права собственности на заброшенное имущество

В: Я живу в Калифорнии и у меня есть вопрос о правах собственности. Допустим, собственность принадлежит двум братьям и их женам. Один брат умирает, а его жена уезжает, и с тех пор о ней ничего не слышно.

Что нужно, чтобы лишить супругу умершего брата права собственности? Они никогда не платили ни налогов на собственность, ни содержания собственности.Жена фактически отказалась от него сразу после смерти мужа. Есть ли способ убрать ее имя из титула?

A: По словам поверенного, с которым я разговаривал, как правило, после смерти человека право собственности на его собственность переходит в соответствии с условиями его или ее воли или в соответствии с законами каждого штата.

Когда брат умер, если он владел имуществом в качестве совместного арендатора с правом наследования со своей женой, его доля в доме автоматически перешла к его жене.

Если он умер без завещания и владел домом в качестве общих арендаторов со своей женой, его доля была бы распределена в порядке, предусмотренном штатом Калифорния.В некоторых штатах его доля в собственности будет разделена пополам, при этом половина будет передана его жене, а оставшаяся часть — его детям или другим близким родственникам.

Когда вы владеете недвижимостью в качестве совместных арендаторов с правом наследования, когда один из владельцев умирает, право собственности автоматически переходит к другому владельцу. Когда титул принадлежит как общим арендаторам, титул передается так же, как и вся другая собственность, принадлежащая лицу, в соответствии с завещанием или законами штата.

Жена покойного брата, которая в настоящее время исчезла, безусловно, является частичным владельцем дома.Настоящий вопрос заключается в том, владеют ли другие члены семьи частью дома.

Если жена умершего брата является единственным владельцем, в каждом штате есть положения, касающиеся «брошенного» имущества. В то время как общее правило может заключаться в том, чтобы подождать до 21 года, чтобы заявить собственность как свою собственность, в некоторых штатах есть более короткие периоды времени, чтобы позволить людям очистить право собственности на дом.

В некоторых штатах от вас может потребоваться подать иск о лишении права собственности на дом через 5-7 лет.В вашем случае вам необходимо поговорить с юристом, который поможет вам в подаче иска на собственность и очистит право собственности на дом.

Кстати, то, что имя человека указано в праве собственности на дом, не обязательно означает, что этот человек по-прежнему владеет домом.

Например, если муж и жена совместно владеют своим домом и муж умирает, публичные записи покажут, что дом по-прежнему принадлежит мужу и жене как совместным арендаторам. Но в то же время публичные записи также покажут, что муж умер.

Когда жена идет продавать собственность, агент по закрытию или титульная компания потребуют от нее доказательства того, что ее муж скончался, например, копию свидетельства о смерти и, возможно, некоторые другие дополнительные документы.

Поскольку жена была о праве собственности, и если она и ее муж владели им как совместные арендаторы с правом наследования, она фактически является единственным владельцем собственности с правом передать право собственности следующему владельцу.

Либо вам нужно найти жену вашего брата — либо я предполагаю, что это ваш брат скончался — либо вам придется следовать процедурам в вашем штате, касающимся ее потерянного интереса к собственности и уточнять право собственности до Недвижимость продана.

Совместная аренда

Совместная аренда похожа на общую аренду, но главное отличие состоит в том, что совместные арендаторы имеют безраздельный интерес с правами наследства . Неразделенная доля — это право собственности на использование и владение всем имуществом. Однако ни один совладелец не может закладывать, продавать, изобретать или иным образом передавать какую-либо часть собственности без согласия всех совместных арендаторов, но он может передать свою безраздельную долю во всем имуществе другому, который в таком случае будет арендатор совместно с остальными совместными арендаторами.Если остается только один арендатор, то имущество будет находиться в общем владении, при этом каждый арендатор может передать свою долю владения в собственности другому. Часто солидарными жильцами выступают родственники, получившие имущество по завещанию. Обратите внимание, что доля совместного арендатора в собственности различается в момент смерти, поэтому имущество никогда не переходит в завещание и не может быть передано наследникам. По той же причине кредиторы умершего арендатора обычно не могут прикрепить какой-либо процент к собственности, потому что его интерес погашается в момент смерти (хотя в некоторых штатах допускается наложение ареста при определенных условиях); Вместо этого интерес к собственности перераспределяется между оставшимися в живых арендаторами.

Когда совместный арендатор умирает, право на наследство дает каждому оставшемуся совладельцу равную долю владения умершего — таким образом, каждый совместный арендатор сохраняет равную долю с оставшимися совместными арендаторами. Однако в некоторых штатах акт должен явно предоставлять право на наследство. Последний совместный арендатор будет владеть землей в качестве арендатора в сотнях (это означает, что арендатор владеет собственностью отдельно и отдельно от любой другой, или, проще говоря, арендатор имеет единоличное владение) и будет пользоваться всеми правами как арендатор. единственный собственник имущества.

Совместная аренда может быть создана только по намерению или по воле, а не по смыслу или действию закона. В акте должно быть прямо указано совместное владение недвижимостью, а собственники должны быть четко определены как совместные арендаторы.

Во многих штатах для создания совместной аренды должны быть удовлетворены 4 единицы:

  1. единоличное владение;
  2. единство интересов;
  3. единство времени;
  4. Правовой титул.

Следствиями этих требований единства являются следующие:

  • право собственности приобретается 1 актом;
  • акт оформлен и сдан единовременно; и
  • все арендаторы приобретают равную и безраздельную долю в собственности.

Следовательно, во многих штатах, если владелец, состоящий из нескольких частей, желает создать совместную аренду, владелец должен передать собственность посреднику — соломенному обывателю — который затем передает право собственности совместным арендаторам, включая первоначальную собственность. владелец. В некоторых штатах отпала необходимость в соломенном человеке, поэтому владелец по частям может передать собственность себе и другим в качестве совместных арендаторов.

Совместная аренда может быть прекращена, когда любой из совместных арендаторов передает свою долю владения другой стороне, которая затем становится арендатором совместно с остальными совместными арендаторами, но первоначальные совместные арендаторы сохраняют свои права и интересы.Совместная аренда также может быть расторгнута по иску о разделе , который представляет собой судебный процесс либо о разделе собственности, чтобы 1 или более совместных арендаторов имели право собственности на определенную часть собственности, либо ходатайствовать в суд о ее получении. проданы, разделив выручку от продажи поровну между совместными арендаторами.

Закон о совместном владении недвижимостью

Практически все штаты разрешают совместное владение собственностью, но в некоторых штатах есть больше ограничений, чем в большинстве. Аляска, Орегон и Теннесси разрешают только совместное владение собственностью в качестве арендаторов на все , тип совместной аренды, ограниченный супружескими парами. Висконсин допускает аналогичную форму собственности для любой собственности, приобретенной после 1 января 1986 года, которую они называют общественной собственностью с правом выживания . В Техасе совместная аренда может быть создана только по отдельному письменному соглашению между совместными арендаторами.

Банковские счета совместной аренды

Банковский счет совместной аренды отличается от других типов собственности совместной аренды тем, что их доля собственности на счете не имеет реального значения, поскольку любой из совместных арендаторов может снять все деньги.Чтобы предотвратить снятие всех денег одним арендатором, некоторые банки разрешают лицу, открывающему счет, требовать подписи всех совместных арендаторов при любом снятии денег.

Банковский счет совместного владения часто используется в качестве средства передачи без права наследства, но такое использование имеет ряд недостатков. Суды по наследственным делам часто оспаривают совместную аренду как нечто, чего владельцы счетов на самом деле не планировали, а просто подписали форму, которую многие банки используют по умолчанию для открытия счетов нескольким пользователям.Хотя маловероятно, что банковский счет для совместной аренды может также повлечь за собой налоговое обязательство по налогу на дарение для арендатора, который внес большую часть денег на счет. Однако любые обязательства по налогу на дарение будут возникать только в том году, когда другие совместные арендаторы индивидуально снимают сумму, превышающую годовое исключение для дарения, которое в 2011 году составляло 13 000 долларов.

Сейфы совместной аренды

Сейфы также могут храниться в совместной аренде, что всегда означает, что любой из совместных арендаторов имеет доступ ко всему, что находится в сейфе.Однако это не обязательно означает, что содержимое сейфа также находится в совместной аренде, если это не оговорено в документах, которые необходимо подписать при открытии счета.

Совместное налогообложение аренды

Если муж и жена владеют какой-либо собственностью в качестве совместных арендаторов или на правах аренды в полном объеме, то оба супруга владеют равной долей в собственности, поэтому, когда один из супругов умирает, 50% от рыночной стоимости совместной собственность, находящаяся в собственности, включается в наследство умершего, независимо от того, какой вклад умерший фактически внес в имущество. Для не состоящих в браке совместных арендаторов, IRC §2040 приписывает стоимость всей собственности первому умершему совладельцу, за вычетом того, что кто-либо из выживших арендаторов может доказать, что они внесли свой вклад.

Совместное владение недвижимостью с лицом, не являющимся супругом, также может быть налогооблагаемым подарком, если один совместный арендатор внес более половины денег за собственность и сумма превышает годовое исключение налога на дарение. Хотя налоги на дарение платить не нужно, необходимо подавать налоговую декларацию на дарение, что сокращает общие пожизненные льготы, доступные для компенсации будущей передачи подарков или наследства.

Выжившие совместные арендаторы получают повышенную базу только за долю имущества умершего — налоговая база их собственных акций остается прежней. Однако, если выжившие совместные арендаторы не могут доказать, что они заплатили свою долю за имущество, тогда все имущество получит расширенную основу, так как оно будет включено в наследство умершего. Если общественная собственность находится в совместной аренде, тогда вся собственность получает усиленную основу в случае смерти одного из супругов, независимо от того, какой вклад внес умерший.

Любая собственность, в отношении которой была установлена ​​совместная аренда до 1977 года, а также для совместной аренды в штатах с общим правом, получает полную расширенную основу, даже если совместные арендаторы не состоят в браке. Однако стоимость совместной собственности включается в наследство первого умершего совместно арендатора.

Совет: Любому, кто приобрел недвижимость в качестве совместного арендатора до 1977 года, не следует менять форму собственности, например, передавать ее в доверительный фонд, поскольку во многих населенных пунктах недвижимость переоценивается для налогообложения при переходе ее из рук в руки.Однако, если владелец недвижимости создает совместную аренду, сохраняя при этом частичную долю в собственности, то в большинстве населенных пунктов смена владельца обычно не вызывает переоценки, хотя это должно быть проверено для конкретной юрисдикции.

Преимущества и недостатки совместной аренды

Совместная аренда обычно не лучший способ избежать завещания, но может быть выгодна, когда один из совместных арендаторов, вероятно, скоро умрет; он позволяет избежать бумажной работы и проще, чем большинство других схем уклонения от завещания.

Однако совместная аренда имеет ряд недостатков:

  • Дар совместной собственности не может быть отменен.
  • Любой совместный арендатор может лишить своего интереса в совместной аренде, пока он жив, передав свои интересы другому лицу; в этом случае другое лицо становится совместным арендатором и может продать свою долю в собственности независимо от остальных совместных арендаторов. Если остается более 1 совместного арендатора, то они остаются совместными арендаторами в отношении оставшихся долей.Однако, если первоначальная совместная аренда состояла только из двух арендаторов, как это обычно бывает, то выходное пособие любого арендатора изменит право собственности на общую аренду для обоих арендаторов.
  • Кредиторы совместного арендатора могут арестовать его долю, или суд может распорядиться о продаже всего имущества, чтобы кредитору можно было заплатить. Хотя оставшиеся в живых арендаторы не несут ответственности по долгам умершего совместного арендатора, некоторые штаты разрешают кредитору наложить арест на имущество:
    • , если умершее лицо заложило свои проценты в собственности в качестве обеспечения ссуды;
    • , если кредиторы уже инициировали юридические действия по взысканию денег до смерти арендатора;
    • или кредитор может доказать, что соглашение о совместной аренде было схемой для обмана кредиторов.
  • Недееспособность может затруднить совместную аренду, поскольку некоторые решения, такие как продажа собственности, должны приниматься всеми арендаторами. Кто-то с постоянной доверенностью на недееспособного совместного арендатора должен быть доступен для принятия решения за него.

В редких случаях, если совместное имущество достаточно ценно, оно может подлежать двойному налогообложению, поскольку налоги на наследство, возможно, придется уплатить, когда 1 st совладелец умирает, а затем снова, когда 2 nd или другие выжившие совладельцы умирают.

Многосторонний счет без права на наследство (он же многопользовательский счет ), который банки иногда называют удобным счетом , может быть более выгодным в некоторых ситуациях, чем совместная аренда, например, когда ребенок хочет помочь престарелому родителю управлять своим банковским счетом. Один из владельцев счета выступает в качестве доверенного лица или агента другого. Агент должен действовать в наилучших интересах других владельцев счетов, и счет не подчиняется каким-либо кредиторам агента.Поскольку нет права на наследство, агент не получает имущество на счете, когда другие держатели счета умирают, а, скорее, оно становится частью их имущества. Таким образом, многосторонняя учетная запись не позволяет избежать завещания, но может помочь избежать конфликтов в определенных ситуациях, например, которые могут возникнуть при совместной аренде, когда дети, не являющиеся соарендаторами родительской учетной записи, могут чувствовать себя вправе получить некоторую долю денег.

Хотя долгосрочная доверенность более эффективна для помощи престарелым родителям, многостороннюю учетную запись проще настроить и у нее меньше времени.Около половины штатов приняли Закон о единых счетах для нескольких лиц, но даже в тех штатах, которые не приняли типовое законодательство, лицо, тем не менее, может открыть такой счет в банке, если он его предлагает.

Создание совместной аренды

Для титулованной собственности совместную аренду легко создать, но точный язык, требуемый в документе, отличается от штата к штату, и в некоторых штатах могут быть другие требования. Например, во Флориде совместная аренда может быть создана только на основании документа, а в Техасе владельцы совместной аренды должны подписать отдельный письменный договор, подтверждающий совместную аренду.Как правило, в договоре должна быть указана совместная аренда с конкретными словами, такими как «совместная аренда с правом наследования», иногда сокращенно « JTWROS ».

Чтобы создать совместную аренду для личной собственности, совместные арендаторы должны подписать документ, декларирующий, что они владеют недвижимостью как совместные арендаторы. Документ не нужно подавать в какое-либо государственное учреждение, но подписи должны быть нотариально засвидетельствованы как свидетельство соглашения о совместной собственности.

Как правило, совместная аренда — это владение равными долями, поскольку в большинстве штатов не предусмотрены средства отображения процента владения в документе.Однако в Колорадо, Коннектикуте, Огайо и Вермонте действительно есть документы, в которых могут быть указаны разные проценты владения. В штатах, которые не позволяют этого, неравное владение может быть достигнуто только в качестве общих арендаторов.

Получение права собственности на совместное владение недвижимостью после смерти совместного арендатора

Автоматическое право на наследство просто означает, что юридическая задача передачи документа остальным совместным арендаторам относительно проста. Однако оставшиеся в живых жильцы по-прежнему должны выполнить определенные процедуры, чтобы удалить имя умершего совместного жильца.Как правило, совместные арендаторы должны установить, что совместный арендатор умер, путем подачи копии свидетельства о смерти в соответствующий государственный орган или регистратор права собственности; затем они должны подать документ, который обычно представляет собой письменное показание под присягой, подтверждающий, что оставшиеся в живых владельцы являются единственными владельцами собственности.

Одна из проблем совместной аренды заключается в том, что государство может подавать залоговое право, если в штате есть налог на наследство или наследство. Налоговые права могут быть наложены на все совместное имущество или только имущество умершего совместного арендатора.Чистый титул не может быть передан до тех пор, пока не будут сняты налоговые права, что может включать размещение залога, подачу окончательной налоговой декларации на наследство или наследство или выполнение других требований, установленных законом.

Если имущество совместной аренды является достаточно ценным для того, чтобы совместный арендатор мог платить федеральные налоги на наследство, то четкое право собственности может не быть получено до тех пор, пока не будет определена стоимость налогооблагаемого имущества и не уплачены налоги, обычно с подачей налоговая декларация на наследство, которая может быть через 9 месяцев или более после смерти совместного арендатора.Тем не менее, IRS может разрешить передачу имущества, находящегося в совместной аренде, при наличии точной оценки стоимости имущества и наличия достаточного количества активов для уплаты налогов на наследство умершего.

Основы права — Права и обязанности соарендаторов

Условия:


Владение :
Владение собственностью в пределах своего владения и контроля.

Перегородка :
Акт разделения.

Раздел в натуре :
Акт раздела участка собственности путем физического разделения таким образом, чтобы каждая сторона получила физический контроль, владение и право собственности на часть собственности, которой он или она ранее владел как участник совместной аренда.

Раздел путем продажи :
Акт раздела земельного участка путем продажи земельного участка и распределения выручки между бывшими соарендаторами.

(Примечание: хотя все совместные аренды, кроме аренды в целом, могут существовать между тремя или более арендаторами, для простоты мы ограничим наше обсуждение случаями с участием двух соарендаторов. Однако все они правила в равной степени применяются к случаям с участием трех или более соарендаторов.)

Сарендаторы имеют определенные права в собственности, находящейся во владении соарендатора.Эти права можно разделить на три категории: владение, аренда и раздел.

Владение

Как мы обсуждали ранее в этой главе, каждый соарендатор в любом недвижимом имуществе имеет право владеть и пользоваться всем имуществом, если передача, которая создает интерес, или соглашение между сторонами не диктует иное. Это верно даже в случае общей аренды, когда одна сторона владеет более чем половиной доли в собственности.

Несмотря на такое разделение права владения, стороны могут договориться о предоставлении одному из арендаторов исключительного владения недвижимостью в течение определенного периода времени.Это может быть сделано даже при совместной аренде, и предоставление единоличному арендатору права владения недвижимостью в течение определенного периода времени не разрушает совместную аренду. Например:

Опи и Энтони владеют Pinkacre в качестве совместных арендаторов. Поскольку Энтони переезжает на Мадагаскар, он и Опи соглашаются, что Опи сохранит полное владение Пинкакром в обмен на то, что Опи будет платить Энтони 1000 долларов в месяц. В период действия этой договоренности только Опи имеет право владеть Pinkacre. Фактически, если бы Энтони вернулся и переехал в собственность, Опи могла бы выселить его, потому что Опи имеет полное и исключительное право владеть Pinkacre по соглашению сторон.Тем не менее, между Опи и Энтони все еще существует совместная аренда.

Как следствие права владения, каждый соарендатор имеет право не быть «вытесненным» другой стороной. «Бездельник» происходит, когда одна сторона физически препятствует другой стороне получить или остаться во владении собственностью. Если один соарендатор «вытесняет» другого соарендатора, жертва увольнения может подать иск о неправомерном выселении. Например:

Опи и Энтони владеют Pinkacre в качестве совместных арендаторов.Однажды Опи действительно злится на Энтони, он меняет все замки на Пинкакре, и он отказывается дать Энтони ключ. Опи «выгнал» Энтони, и Энтони может подать на Опи в суд за незаконное изгнание.

Аренда

Поскольку каждый соарендатор имеет равные права владения совместной арендой, исключительное владение одним соарендатором, как правило, действительно. Следовательно, общее правило состоит в том, что если один соарендатор находится в исключительном владении недвижимостью, потому что другой соарендатор добровольно разрешает ему или ей владеть имуществом в одиночку, то соарендатор, который владеет имуществом, не должен платить аренда другому арендатору. Однако, если один арендатор «вытесняет» другого соарендатора, то арендатор, совершивший отстранение, должен уплатить справедливую рыночную арендную стоимость собственности в течение всего времени, в течение которого он или она оставались в собственности в результате отстранения. . См. Pico v. Columbet , 12 Cal. 414 (1859 г.).

В меньшинстве юрисдикций, однако, соарендатор, которому принадлежит исключительное право совместной аренды, должен уплатить другому соарендатору его или ее долю разумной арендной платы, даже если он или она не вытеснили другую соаренду. -жилец.Например:

  1. Йоги и Бубу владеют Jellyacre в качестве общих арендаторов. Йоги отправляется в путешествие на год, чтобы исследовать уровень интеллекта среднего медведя. В это время Бубу живет на Джелликре. Согласно правилу большинства, Бубу не должен платить Йоги арендную плату за то время, что он жил один на этой собственности. Однако, согласно правилу меньшинства, Бубу должен был заплатить Йоги половину справедливой рыночной стоимости аренды Jellyacre за весь год, поскольку Йоги имеет право владеть Jellyacre вместе с Booboo, и он позволил Booboo владеть всей собственностью.
  2. Йоги и Бубу владеют Джеллиакром в качестве общих арендаторов. Однажды Бубу приходит к выводу, что Йоги не так умен, как средний медведь, и поэтому он решает, что больше не может жить с Йоги. Поэтому он выбрасывает Йога из Желейки и меняет замки. К тому времени, когда Йоги сможет подать в суд на изгнание и получить постановление суда, разрешающее ему вернуться на Джелликр, прошло четыре месяца. Во всех юрисдикциях Йоги мог взыскать половину справедливой рыночной стоимости арендной платы за четыре месяца, что Бубу прожил один на Джеллякре.

Разделение:

Любой общий или совместный арендатор может потребовать в любое время раздела и раздела собственности между арендаторами. [Имейте в виду, что арендатор целиком (один из супругов) не может требовать раздела, потому что права могут быть переданы только с согласия обеих сторон. Единственными выходами из договора аренды в целом являются развод, смерть супруга и, возможно, обращение взыскания на ипотеку (будет обсуждаться в разделе ипотеки).]

Если стороны не могут договориться о том, как разделить собственность, любая из сторон может подать иск о разделе имущества в суд, и затем суд примет решение о наиболее справедливом способе раздела имущества.Разделение может быть выполнено:

  1. Натуральное разделение: Это относится к физическому разделу собственности. Обычно это предпочтительный метод разделения.
  2. Раздел путем продажи: Суд принудит к продаже имущества и разделит выручку между арендаторами, если раздел в натуральном выражении невозможен или крайне непрактичен, или если физическое разделение не отвечает интересам всех арендаторов. В таком случае суд может принудить к продаже имущества и разделить выручку, или один из соарендаторов может выкупить другого соарендатора (ов).

Хотя натуральное разделение обычно является предпочтительным методом разделения, большинство разделов фактически делается путем продажи. Причина этого в том, что в современном обществе большинство земельных участков не могут быть эффективно физически разделены. Частный дом, например, явно не подходит для физического разделения. То же самое и с большинством офисных зданий и т. Д. Наиболее вероятными кандидатами на физическое разделение являются фермы и другие сельские или неосвоенные земли. Например:

  1. Фред и Барни — общие арендаторы в Стоунекре.Stoneacre — это сельхозугодья площадью 40 акров. Однажды они вступают в драку из-за того, кто может преследовать Вильму, и Фред немедленно требует раздела. Когда Барни не соглашается, Фред подает иск о разделе. Суд, скорее всего, вынесет решение о разделе имущества и разделит имущество физически наиболее справедливым для всех сторон способом.
  2. Фред и Барни — общие арендаторы в Хаусакре. Хаусакр — это участок размером в полакра с жилым домом. Однажды они вступают в драку из-за того, кто может преследовать Вильму, и Фред немедленно требует раздела. Когда Барни не соглашается, Фред подает иск о разделе. Суд, скорее всего, распорядится о разделе путем продажи. Суд может потребовать, чтобы Фред или Барни выкупили другого, или он может распорядиться о продаже дома третьей стороне и разделить выручку между Фредом и Барни на основе их долей собственности в аренде.
  3. Фред и Барни — общие арендаторы в Уайтекре. Уайтекр — это большая открытая территория, которая в настоящее время используется как ферма. Тем не менее, Whiteacre находится в районе, который коммерчески развивается.Фред хочет построить торговый центр на Уайтекре, но Барни отказывается. Итак, Фред подает иск о разделе и требует раздела путем продажи, чтобы он мог выкупить долю Барни и построить торговый центр. Барни, с другой стороны, хочет раздела в натуральном выражении, потому что он хочет продолжить свою сельскохозяйственную деятельность. Поскольку раздел натурой является предпочтительным методом раздела и поскольку Барни сильно заинтересован в недопущении раздела путем продажи, суд, скорее всего, не разрешит раздел путем продажи.Вместо этого он, скорее всего, закажет перегородку натурой. См. Delfino v. Vealencis , 181 Conn. 533 (1980).

В дополнение к правам, перечисленным выше, каждый соарендатор имеет определенные обязанности в совместной аренде. Среди этих обязанностей — обязанность вносить равный вклад в выплаты по ипотеке, если обе стороны взяли ипотеку на собственность, платить свою справедливую долю любых налогов на собственность, которые причитаются с собственности, и вносить свою справедливую долю на необходимый ремонт собственности. .По сути, каждый соарендатор несет ответственность за внесение своей справедливой доли во все расходы, возникающие в повседневной жизни, связанные с недвижимостью.

Однако ни один из арендаторов не обязан улучшать собственность. Фактически, поскольку люди могут расходиться во мнениях относительно того, что является улучшением, один соарендатор не может вносить существенные изменения в собственность без предварительного разрешения других соарендаторов. Это верно, даже если это изменение приведет к увеличению стоимости собственности.

Суд разъясняет тест на создание совместной аренды

Совместная аренда обозначается правом наследования — когда совместный арендатор умирает, оставшийся арендатор (или арендаторы) владеют собственностью. Без компонента выживания совместное владение осуществляется на основе общей аренды. Это означает, что в случае смерти соарендатора доля умершего соарендатора в земле переходит к наследникам соарендатора (либо по завещанию, либо по завещанию). Исторически сложилось так, что общее право требовало, чтобы для создания совместной аренды совладельцы разделяли «четыре единицы» (1) времени — имущественный интерес должен быть приобретен обоими арендаторами одновременно; (2) титул — оба арендатора должны иметь одинаковые права собственности на собственность в документе; (3) интерес — оба арендатора должны иметь одинаковые интересы в собственности; и (4) владение — оба арендатора должны иметь право владеть всей собственностью.Если какое-либо одно из четырех подразделений отсутствует, совместное владение осуществляется по общей аренде. Однако со временем критерий «четырех единств» стал считаться устаревшим, и некоторые суды отказались от него. Теперь в список можно добавить Айову.

В этом случае Верховный суд Айовы постановил, что попытки ныне покойного мужа передать ему долю своей некомпетентной жены в семейной усадьбе путем прекращения совместной аренды были неэффективными. По факту дела, супружеская пара приобрела усадьбу в качестве совладельцев и прожила вместе 35 лет.В 1998 году жена перенесла тяжелый инсульт, в результате чего ее семья предположила, что она умрет первой. Семья согласилась, что все имущество должно быть передано мужу. Таким образом, как часть этого плана, ее семья (от ее имени) отказалась от права собственности на ее долю в качестве совместного арендатора в усадьбе ее мужу. Муж подписал акт о увольнении. Но жена не оформила действующую доверенность на момент оформления заявления о прекращении трудовых отношений. Позже она оформила доверенность, и ее дочь как агент подписала за нее акт.Муж также оформил акт о передаче усадебного имущества себе. Однако муж умер первым по завещанию, по которому все свое имущество оставалось его трем детям в равных долях. Спустя пять лет был составлен окончательный отчет о его поместье. Жена возражала против утверждения, что она передала свою долю в усадьбе через акт о прекращении права собственности. Суд первой инстанции, однако, постановил, что муж мог в одностороннем порядке прекратить совместное владение недвижимостью в течение своей жизни, в результате чего жена была только общим арендатором, владеющим половиной усадьбы.

Суд первой инстанции установил, что один из супругов может в одностороннем порядке прекратить совместное владение в усадьбе, оставив правообладателей в качестве общих жильцов, не нарушая ни язык статута усадьбы, ни его цель. Верховный суд Айовы не рассматривал этот вопрос, но вместо этого постановил, что акт, совершенный мужем, не был исполнен с намерением прекратить совместную аренду. Вместо этого он был исполнен с намерением передать все имущество мужу. Суд рассудил, что, поскольку не было намерения разделить и создать общую арендную собственность, договор не приводил к разрыву совместной аренды.Таким образом, имущество оставалось в совместной аренде до смерти мужа, а жена оставалась выжившим совместным арендатором и полностью владела всем имуществом после смерти мужа. Таким образом, имущество должно было быть распределено по ее завещанию как оставшемуся совместному арендатору. Имущество мужа утверждало, что передачи ему было достаточно, чтобы разделить совместную аренду и создать общую аренду, но вместо того, чтобы сосредоточиться на «четырех единицах», чтобы определить, существует ли совместная аренда, Суд, как упоминалось выше, принял подход, основанный на намерениях, который сосредоточен на намерении сторон, о чем свидетельствует какое-либо действие или инструмент, подтверждающий это намерение.В дополнение к подходу, основанному на намерениях, суд исключил возможность непреднамеренного расторжения брака, посчитав поступок мужа на самого себя недействительным в соответствии с § 561. 13 Кодекса штата Айова, потому что жена не подписала договор (и не могла из-за ее некомпетентность). К сожалению, по этому поводу единственным органом, на который ссылался суд в своем заключении, были дела, связанные с совместной арендой личного имущества, а не приусадебного имущества.

Мнение суда не так однозначно, как могло бы быть, и в будущем может вызвать некоторые вопросы, касающиеся общего имущества и методов медицинского планирования. In re Estate of Johnson, 739 N.W.3d 493 (Iowa 2007).

Как передать недвижимость в совместную аренду | Руководства по дому

Два или более человека могут владеть домом в качестве совместных арендаторов, при этом каждый человек имеет равную долю владения. Одна сторона не может владеть большей долей, чем другая в этом соглашении. Совместная аренда создает права на выживание: если один владелец умирает, доля автоматически переходит к оставшемуся владельцу. Вы можете прекратить совместную аренду, передав свою долю другому арендатору.Совместно арендатор также имеет право продать или подарить свою долю другому лицу.

Получите бланк заявления о прекращении права собственности. Вы можете приобрести форму в местном магазине канцелярских товаров или канцелярских товаров. Бланки также доступны в местных юридических библиотеках.

Заполните номер посылки оценщика и юридическое описание. Обратитесь к существующему документу для получения информации. Если у вас нет документа, получите доступ к информации, выполнив поиск в публичных записях.

Укажите деньги, связанные с переводом.Если один собственник выкупает другого, укажите сумму, которую он платит.

Укажите лицо, предоставляющее право, как лицо, передающее свою долю собственности. Грантополучатель — это лицо, получающее имущество.

Укажите сумму переводимых процентов. Если вы владеете домом совместно и хотите передать всю свою долю другому владельцу, укажите 100-процентную долю. Если в настоящее время вы владеете всем домом и хотите оформить совместную аренду, уступите половину доли другой стороне.

Принесите удостоверение личности нотариусу для подписания акта о прекращении права собственности. Подпись требуется только лицу, предоставившему право.

Попросите получателя гранта заполнить предварительный отчет о смене собственника. Вы можете скачать и распечатать бланк с веб-сайта окружного асессора или получить его лично. Во время перевода получатель гранта заполняет форму, отвечая на вопросы о характере транзакции. Налоговый инспектор округа использует информацию, собранную в отчете, чтобы определить, необходима ли переоценка налога.

Подайте акт и предварительный отчет о смене собственника вместе в окружной регистраторской конторе. Плата за запись варьируется в зависимости от округа. В Сан-Франциско запись первой страницы стоит 17 долларов. Каждая дополнительная страница стоит 3 доллара. Если вы не подадите предварительный отчет о смене собственника вместе с актом, взимается дополнительная плата за подачу заявления.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Жаннин Мансини, уроженка Флориды, пишет статьи о бизнесе и личных финансах с 2003 года.Ее статьи публиковались в газетах Florida Today и Orlando Sentinel. Она получила степень бакалавра наук в области междисциплинарных исследований в Университете Центральной Флориды.

Совместная собственность | Правовая помощь штата Мичиган

Собственность, находящаяся в совместной собственности, — это собственность, принадлежащая более чем одному лицу. Обычно он не входит в наследство умершего. Примерами частной собственности, находящейся в совместном владении, могут быть вы и другое лицо, указанные в названии автомобиля, или если у вас есть совместный банковский счет.Если другой человек умирает, вы автоматически получаете полную собственность на это имущество.

Иногда совместная собственность более сложна. Если вы владели недвижимостью с умершим лицом или если вы владеете какой-либо собственностью с умершим или кем-то еще, после смерти может быть трудно понять, что это за собственность.

В Мичигане вы можете совместно владеть недвижимостью четырьмя способами:

Все четыре формы совместной собственности оставляют выжившему собственнику разные права. Когда вы имеете дело со сложными ситуациями, связанными с совместной собственностью, вы можете поговорить с юристом.Используйте Руководство по юридической помощи, чтобы найти адвоката или юридические услуги в вашем районе.

Выживание и правило 120 часов

Выживание (пережиток вашего совладельца) влияет не только на четыре типа совместной собственности. Это также может повлиять на права наследования наследников и наследников. В Мичигане человек должен прожить более 120 часов после смерти совладельца, чтобы право на выживание вступило в силу. Как правило, любой, кто умирает в течение первых 120 часов после смерти умершего, считается умершим раньше (умершим раньше) умершего.Когда это происходит, они теряют интерес к собственности умершего. В результате наследники и завещатели этого лица не получат доли в имуществе умершего. Правило 120 часов не соблюдается, если:

  • Завещание, акт, титул или доверие касаются одновременных смертей или смертей в общем бедствии;

  • В завещании, документе, титуле или доверии указывается, что человеку не требуется выживать в течение определенного времени, или указывается другой период выживания;

  • Правило затронет интересы, защищаемые законом штата Мичиган; или

  • Правило вызовет сбой или дублирование при распределении собственности.

Общие арендаторы (недвижимое имущество)

Совместная аренда создается, когда недвижимость передается (передается) двум или более лицам, не состоящим в браке друг с другом, и нет ссылки на совместную аренду или право наследования. Все общие арендаторы имеют равное право использовать или занимать всю собственность до тех пор, пока право аренды остается неизменным. Как только арендатор умирает или продает свою долю, оставшиеся арендаторы получают право только на свою дробную долю.После смерти доля каждого арендатора переходит в его состояние; нет права на выживание.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли владеют коттеджем вместе как арендаторы. Мэри умирает. Ее 1/3 часть коттеджа достается ей, а не Бобу и Келли. Бобу и Келли принадлежит по 1/3 доли коттеджа.

Совместные арендаторы (недвижимое и личное имущество)

Совместная аренда создается, когда собственность совместно передается двум или более лицам. Что касается недвижимого имущества, то в передаче (обычно в праве собственности) должно быть прямо указано совместное владение.Однако, когда два человека указаны на финансовых счетах (банковских, кредитных или сберегательных) или когда они указаны в праве собственности на транспортное средство, они автоматически владеют недвижимостью совместно. Если фраза «Полные права выжившего» появляется в учетных документах или праве собственности на транспортное средство, право собственности становится правом собственности после смерти одного из совместных арендаторов. Это означает, что выживший совместный арендатор получает полную собственность. Если эта фраза не появляется, то имущество будет либо завещано вместе с остальной частью имущества умершего лица, либо оно будет разделено между ближайшими родственниками (наследниками) этого человека.

Вот пример:

У Мэри и Келли есть автомобиль, который назван в их именах с надписью «Полные права выжившего». Келли умирает. Теперь Мэри автоматически становится владельцем транспортного средства, даже если имущество Келли проходит процесс завещания.

С недвижимостью все сложнее. Если собственность передается только в качестве совместной аренды — без упоминания права на наследство — право на наследство может быть прекращено владельцами. Один арендатор мог продать свою долю в собственности.Или все арендаторы могут согласиться разделить совместную аренду, сделав ее общей. (См. Выше раздел «Общие арендаторы»).

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы. Келли продает свою 1/3 доли собственности Джону. Это уничтожает ее долю совместной аренды и превращает ее в общую аренду. Мэри умирает (с сохранением ее совместной аренды с Бобом). Ее 1/3 доли достается Бобу, а , а не — ее имению или Джону.Если Джон умрет, его доля перейдет в его имение.

Совместные арендаторы с полным правом наследования (недвижимое имущество)

Совместное владение недвижимостью с полным правом наследования создается, когда недвижимость передается двум или более людям, и в передающем документе (обычно это акт) конкретно упоминается о праве собственности. Когда совместный арендатор умирает, его доля переходит к остальным арендаторам. Ни один собственник не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия других совместных арендаторов.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы с полными правами на выживание. Мэри умирает. Боб и Келли теперь владеют всем коттеджем. Имение Марии не получает доли в коттедже.

Сдача в аренду целиком (недвижимое и личное имущество)

Договор аренды в полном объеме возникает, когда собственность передается супружеской паре в одно и то же время. В передаче (обычно в документе) нет необходимости упоминать создание права аренды в целом или упоминать супружескую пару как таковую.Поскольку передача была связана с супругами, состоявшими в браке в то время, договор аренды создавался полностью.

Этот тип аренды почти всегда касается недвижимости. Но бывают случаи, когда аренда целиком может включать в себя личное имущество, например сертификаты акций.

Каждый из супругов имеет право на наследство, и предполагается, что каждый из них владеет всем имуществом. Ни один из них не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия другого.Кредиторы одного из супругов не могут удерживать имущество. Однако, если оба супруга несут ответственность по одному и тому же долгу, кредитор может связаться с имуществом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>