МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке риски: Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав :: Жилье :: РБК Недвижимость

Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 27.07.2020

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?


Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

 

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора.

Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

 

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

 

 

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

 

Чтобы продать (уступитьправа требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у

Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

 

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

 

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от

Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

 

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании

Договора долевого участия (ДДУ).

 

 

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей

ИНСТРУКЦИИ.

 

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

 

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя

поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

 

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены.

А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

 

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

 

 

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

 

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих

прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

 

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом

в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

 

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

 

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

 

 

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

 

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

 

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

https://realty.ria.ru/20200117/1563544106.html

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная… Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

риелторы

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

москомстройинвест

новостройки

строительство

долевое строительство

дольщики

жилье

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn24. img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_0:318:3076:2048_1920x0_80_0_0_400ae24060f3be6de6db2f44557dd7c4.jpg

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку. В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он. «Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты. Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

https://realty.ria.ru/20191226/1562877411.html

https://realty.ria.ru/20190927/1559199642.html

https://realty.ria.ru/20191210/1562209640. html

https://realty.ria.ru/20191021/1560029973.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_42:0:2773:2048_1920x0_80_0_0_9725fc37633caa808038ed22553dd566.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected] ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

риелторы, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), москомстройинвест, новостройки, строительство, долевое строительство, дольщики, жилье, realty-гид — крупным планом

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

26 декабря 2019, 13:14

Покупатели жилья в Москве оплатили безопасность будущих дольщиков

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

«Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

27 сентября 2019, 12:50

Опасность и комфорт: что нам дают и чем грозят онлайн-сервисы недвижимости

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

«И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

10 декабря 2019, 13:34

Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройке

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

21 октября 2019, 15:07

Без суда и следствия: как деньги должников могут списать с карты

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Как по закону оформить покупку квартиры по переуступке в новостройке. Какие риски подстерегают покупателя.

Что такое право требование и как оно соотносится с правом собственности на квартиру. Чем важен ДДУ. Примеры, как не потерять деньги и квартиру. Выгодные инвестиции в ремонт в 2021 году

Иногда встречается такая ситуация, когда долевой владелец квартиры решает продать свою долю стороннему лицу. Как называется такая ситуация? Переуступкой квартиры в новостройке, хотя и не совсем. Давайте разберемся.

Разбираемся в терминах

Начнем с того, что переуступка не влечет за собой перехода права собственности к покупателю, как это происходит в обычном случае. Дело в том, что на стадии строительства прав собственности нет вообще. Поэтому юристы говорят: по переуступке приобретают не собственность, а всего лишь право требование.

В чем отличие права требования от права собственности?

Право требования —это неотъемлемое право первоначального дольщика. Считается, что он, по договоренности с Застройщиком, предполагает успешное завершение объекта и поэтому заключает с ним договор о намерениях. Это может быть либо ДДУ (договор долевого участия), либо предварительной купли-продажи.

Вводится новое понятие – приобретатель, он же дольщик. Если приобретатель частное лицо, то он получает право требование на конкретную квартиру строящегося дома. Приобретателем может выступать и юрлицо, которое может получать право требования как на единичную квартиру, так и на несколько (по решению Застройщика).

Реализуется право требование двояко:

  • когда дом готов, оно переходит на право собственности квартиры;

  • пока дом не готов, дольщик имеет право продать свою долю третьей стороне по переуступке.

Итак, подытожим. Право требование – тип предварительной договоренности первичного инвестора с Застройщиком о том, что после окончания строительства дольщик получит в собственность квартиру, за которую отдал деньги. Но не раньше.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Риски и особенности

Третьей стороне, то есть второму покупателю, легче оказаться в рискованной ситуации, чем первому дольщику. Потому что он юридически связан только с продавцом, а не с Застройщиком. Если продавец юридическое лицо, то покупатель может и не знать об отношениях этого лица с Застройщиком. Это большой риск, как мы опишем ниже на примере.

Если же продавец – частник, то главный риск в том, что у него может не оказаться всей полноты права требования. Соответственно, покупая долю, приобретатель может лишиться правовой защиты сделки, вплоть до потери денег и квартиры.

Объясним подробнее. Единственным документом, который по закону гарантированно передает право требование, является договор долевого участия, ДДУ. Его зарегистрируют в Росреестре. Переуступка прав по ДДУ, с точки зрения легитимности сделки, считается безупречной. Если при продаже договор переуступки прав заключается на основе ДДУ, то он также считается легитимным.

Но как с этим на практике? С вариациями.

Важно! Если переуступка оформляется другими договорами, то фактической передачи прав требований не происходит!

Кроме того, в других договорах могут быть предусмотрены дополнительные условия перехода прав требования. Пока они не выполнены, сделка не считается легитимной.

Пример, как покупатель по переуступке может лишиться всего

Допустим, строительный подрядчик получил как оплату за свои услуги от Застройщика несколько квартир. Сделка оформлена договором не ДДУ, а иным. После этого подрядчик переуступает (продает) доли частным покупателям. И тоже не на основе ДДУ, а другого договора.

Время идет, вроде бы все нормально. Но в один прекрасный день подрядчик ссорится с Застройщиком, например, по причине взаимных претензий. Поскольку договор по переуступке прав подрядчика с Застройщиком не ДДУ и не зарегистрирован в госреестре, наступает катастрофа. Застройщик единоличным решением аннулирует ранее подписанный договор с подрядчиком. Соответственно, последний теряет право требования, лишается квартир, которые возвращаются в распоряжение Застройщика. Вслед за подрядчиком лишаются квартир в будущем доме и его клиенты-покупатели. Они страдают больше, поскольку еще теряют немалые средства, заплаченные за переуступку. Единственно, что им остается, — требовать возврат средств с подрядчика, что нереально из-за отсутствия договора долевого участия. Либо ждать и надеяться, что подрядчик через суд вернет свои права.

Важный вывод из примера! При наличии ДДУ любые отношения между Застройщиком-Продавцом-Покупателем можно урегулировать в законодательном режиме.

Это очень важно помнить всем, кто собирается купить квартиру в новостройке по переуступке.

Причины переуступки прав

Причины продажи долевого участия могут быть неблагоприятными для покупателя и вызываться не очень комфортными ситуациями. Распространенные случаи, когда строительство заморозилось, не соблюдаются нормы, от чего страдает качество работ, либо Застройщик попросту растратил средства инвесторов и находится в состоянии, близком к банкротству.

Разочарованные дольщики переуступают права требования другим покупателям (естественно, по сниженной цене), чтобы сохранить хотя бы первоначальные взносы. Новый дольщик оказывается в цейтноте. Поскольку добровольно попал в эту неприятную ситуацию, прельстившись дешевой ценой.

Отсюда вывод – причины продажи легко знать, если самому собрать информацию об объекте. Неплохо проверить деловую репутацию Застройщика, его законченные проекты, отзывы инвесторов, любые данные, которые помогут определиться с ситуацией.

Существенное дополнение

Важно! По закону (ст. 390 ГК) первоначальный дольщик или цедент не отвечает перед покупателем по переуступке прав за Застройщика. Если тот нарушит сроки строительства либо заморозит объект, свои претензии покупатель может адресовать только Застройщику.

Но по той же статье Гражданского кодекса, если в договоре переуступки указать пункт, что продавец отвечает за действия Застройщика перед покупателем, то ситуация меняется.

В случае проблем со строительством по вине Застройщика (и даже его банкротства) покупатель получает право требовать компенсацию с продавца. На бумаге звучит прекрасно, но в жизни встречается очень редко. Кто согласится на эту драконовскую ответственность поручаться за Застройщика, если первый дольщик и так продает свою долю, потому что потерял доверие к тому.

Совет на заметку

Не каждое предложение переуступки таит в себе опасность. Если ДДУ подписан, а Застройщик проверен и с ним все в порядке, то дом будет закончен, а новый дольщик обязательно получит долгожданную квартиру. Поскольку цена по переуступке иногда существенно ниже рыночной, у покупателя на руках остается немалая сумма денег, которую он планировал потратить на квартиру в новостройке. Хотим посоветовать разумно распорядиться этими средствами. Пока идет строительство, можно в квартире сделать комплексный ремонт. Когда дом будет готов, то не надо будет тратить дополнительные деньги на ремонт, а сразу въехать в обновленные апартаменты.

Единственный момент – ремонт желательно сделать силами сторонней строительной компании, а не строителей на объекте. Как показывает опыт, эти строители ничем не отличаются от частных бригад со всеми вытекающими последствиями. В случае с компанией можно заключить договор, определить сроки и зафиксировать цену за квадратный метр. Так клиент получит гарантированный результат без лишних хлопот и нервотрепки.

Резюме

Итак, главный вывод статьи – покупка квартиры по переуступке в новостройке должна заключаться только на основании Договора долевого участия (он должен быть у первоначального дольщика). Один лишь этот документ в состоянии свести почти к нулю все возможные риски. Если дольщик не соглашается на этот вариант, либо если у него нет договора ДДУ с Застройщиком, отказывайтесь от покупки!

Опубликовано: 26.02.2020 Автор: Александра Ремонтникова

Переуступка прав: особенности сделок — Полезные советы : Domofond.ru

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

oatawa/Fotolia

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.


Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса


Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.


7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки


Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.


5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?


Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?, 21 мая 2019 — Novostroy.ru

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче. При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене. Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу. В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне. Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д. А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник. Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных — за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика. Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо. У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч. В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А. А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам. Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену. Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т. П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон. Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны. По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки. Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию). Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Переуступки прав на новостройку

19. 11.2019

Продажа квартиры в доме, который еще не достроен, возможна по договору переуступки прав на новостройку. Иными словами, собственник еще не существующей недвижимости может продать право на нее другому лицу.

Данный тип сделки называется цeccиeй и регламентируется ФЗ №214 и отдельными пунктами ГК РФ. Продавец, то есть лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, при этом выступает как цeдeнт, a покупатель является цeccиoнapием. Третьим участником будет компания-застройщик, так как договор предполагает передачу прав и обязательств в ее отношении. Переуступка прав на квартиру в новостройке обычно осуществляется по более высокой стоимости, чем изначальная цена объекта. Это нередкое явление на рынке новой недвижимости и один из способов инвестирования средств.

Отличительной особенностью сделки по переуступке прав на новостройку является то, что предметом торга выступает не сама жилплощадь, а права на нее. Вместе с ними к покупателю переходят обязанности дольщика и возможные риски, а иногда и обязательство выплачивать часть долга строительной компании. При возникновении разногласий относительно недвижимости все вопросы с застройщиком будет решать цeccиoнapий. Договор цессии может быть подписан до введения жилья в эксплуатацию и вступает в юридическую силу до сдачи новостройки.

Существует несколько разновидностей данного типа сделок:

  • На основе ДДУ, когда продавец имеет право уступить жилье только после полной выплаты долга за него. Но бывают ситуации, когда при переуступке права собственности на новостройку передается и обязательство погасить задолженность.
  • На основе предварительного ДКП, когда покупателю передается весь остаток долга. Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке предполагает не продажу недвижимости, но обязанность сторон оформить передачу собственности. При расторжении договора покупатель получает обратно выплаченные средства.

Застройщики без энтузиазма относятся к подобным соглашениям, которые могут заключаться до ввода объекта в эксплуатацию неоднократно, так как переоформление – сложный процесс, а покупка новостройки по переуступке прав осуществляется по более низким ценам, чем на первичное или вторичное жилье.

Переуступки прав на новостройку

Преимущества и недостатки

Минусы для продавца:

  • на оформление требуется больше времени, чем на заключение ДКП, регистрацию дарения или других форм отношений;
  • цeccия, как сделка с недвижимостью, которая заключается с целью получения прибыли, облагается налогом и требует подачи декларации.

Плюсы для продавца:

  • возможность заработать на росте в цене, приобретя объект в начале строительства и заключив договор переуступки права на квартиру в новостройке под конец.

Минусы для покупателя:

  • цeccиoнapий получает только право собственности, но еще не само жилье, вынужден ждать окончания строительства, которое может затянуться, и рискует в случае, если застройщик станет банкротом;
  • возможность купить права требования с обязательствами перед СК или просроченными платежами;
  • если договор оформлен неправильно или не зарегистрирован в Росреестре, цeccиoнapий рискует потерять инвестиции или стать жертвой «двойных продаж».

Плюсы для покупателя:

  • переуступка прав на новостройку дает возможность приобрести жилье дешевле, чем на вторичном или первичном рынке и даже чем продавец, если ему деньги нужны срочно – скидка может составлять 5-20%;
  • возможность инвестировать и заработать на перепродаже – покупатель может продать недвижимость, права на которую приобрел до окончания строительства, дороже, когда дом будет сдан – наценка может составлять 5-50% в зависимости от ситуации на рынке и особенностей конкретной сделки.

Что нужно учесть, чтобы минимизировать риски

Чтобы не стать жертвой мошенников в результате заключения сделки по переуступке прав на квартиру в новостройке и избежать многих неприятностей, перед подписанием договора необходимо проверить:

  • есть ли на оригинале ДДУ подписи и печати застройщика, отметка о регистрации;
  • надежность застройщика – не находится ли он на грани банкротства, не является ли фигурантом уголовного дела;
  • нет ли на недвижимости обременения;
  • сроки сдачи и особенности жилья – проектная декларация, содержащая необходимую информацию, должна быть доступна на сайте СК или по требованию;
  • отзывы о застройщике.

Особенности оформления

Переуступка прав на новостройку осуществляется в несколько этапов. Необходимо собрать пакет документов, в который входят разрешение от застройщика и банка (если недвижимость приобретена на кредитные средства), письменное согласие на сделку супругов, договор долевого участия, справка о погашении задолженности перед СК. В результате сделки в ДДУ меняется дольщик с продавца на покупателя. Разрешение от застройщика лишает СК права не признать сделку, иногда достаточно отправить письменное уведомление.

Договор составляется в нескольких экземплярах, содержит информацию об участниках, объекте, стоимости, порядок расчета и реквизиты, данные о ДДУ, перечень передающихся документов и другие пункты. Сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре, где после введения дома в эксплуатацию можно будет оформить право собственности.

Подробнее узнать о переуступке прав на квартиру в новостройке можно на семинаре, который будет проходить 04.04.2020 в рамках выставки «Недвижимость от лидеров». Спикеры расскажут, как уведомить застройщика, какие документы подготовить, как оформить сделку, и ответят на интересующие вопросы.

Переуступка квартиры от подрядчика — переусупка прав от субподрядчика

Выгодные предложения по покупке квартир в новостройках можно найти у подрядных организаций. Они устанавливают стоимость на жилье ниже, чем застройщик, так как получают квартиры с дисконтом, за выполнение определенных работ по строительству дома. Низкая цена обусловлена целью быстрой реализации жилья, возвращения затрат и прибыли.

Как оформить переуступку

Подрядные квартиры приобретаются 2 способами.

Вариант 1.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав собственности — наиболее популярный вариант.Сделка купли-продажи проходит до завершения строительства дома и называется цессией.

Вариант 2.

При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется по договору цессии. Если продавцец  субподрядчик или подрядная организация, продажа оформляется договором переуступки прав.

Застройщик передает квартиру подрядчику по Договору долевого участия (ДДУ) между сторонами и подлежит государственной регистрации.

5 шагов оформления покупки подрядной квартиры:

  • Поиск подходящего предложения, проверка объекта на обременения.
  • Изучение ДДУ между строительной и подрядной компаниями. Проверка регистрации подрядчика в Регистрационной палате. Изучение текста договора на отсутствие запрета передачи прав, ограничений и выплаты вознаграждения застройщику.
  • Заключение соглашения. Если квартира строится, будет заключен договор цессии. Готовые квартиры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Приемка у подрядчика готовой квартиры с ключами через акт Приема-передачи.

Риски

Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации:

  • Застройщик передает квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.
  • С покупателем подписывается договор передачи прав на квартиру.
  • После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком

Важно обратиться к надежной организации, которая предложит выгодную цену и полное сопровождение сделки.

ГК NordEst доверяют как надежному партнеру покупатели квартир и крупные строительные организации. Мы сотрудничаем с крупными строительными компаниями Санкт-Петербурга и области. Более чем за 20 лет работы NordEst зарекомендовал себя как стабильного и надёжного партнера. Мы учитываем все требования клиента и берем на себя все заботы по оформлению сделки.

При покупке квартиры у нас вы получаете полную юридическую поддержку на всех этапах заключения договора. Вам не придётся самостоятельно обращаться в Росреестр с регистрацией договора и к нотариусу для получения заверительных печатей.

Мы всегда проконсультируем вас по квартирам, стоимости и акциям по телефону +7 (812) 421-88-42. 

7 квартирных рисков, о которых вы, вероятно, не знали

Ничего не рискнули, ничего не выиграли … но когда риск слишком велик? Мы внимательно изучаем семь потенциальных факторов риска при инвестировании в единицы и раскрываем правду о претензиях

Идя по проторенному пути к инвестициям в недвижимость, вы обязательно столкнетесь с противоречивыми школами мысли. Существует почти столько же различных теорий, сколько и многоквартирных домов, и порой бывает трудно разобраться, чтобы найти истину.

То, что одни считают рискованным, другие — хитрым; главное знать об опасностях и минимизировать риск. Мы консультируемся с экспертами по семи основным рискам паевых инвестиций.

  1. Старые квартиры

Некоторые говорят, что квартира, как хорошее вино, с возрастом становится только лучше. Противоположный аргумент состоит в том, что старые квартиры чреваты опасностями, когда дело доходит до инвестиций. А третьи, например Крис Грей, генеральный директор консалтинговой компании Empire по вопросам недвижимости, говорят, что это всего лишь вопрос мнения.

«Нет правильного или неправильного», — объясняет Грей. «Все зависит от конкретной собственности и цены. Обычно я покупаю 95% подержанной недвижимости и 5% новой ». Точно так же Мартин Шоддерт, директор Iris Property, говорит, что нет однозначного ответа. «Суть в том, что нет абсолютно идеального решения для чего-либо».

У выбора новой собственности много преимуществ: инвесторы могут ожидать меньшего количества текущих проблем с обслуживанием, современной и привлекательной уличной привлекательности и потенциально более высокого спроса со стороны арендаторов.

Однако самая большая привлекательность новой квартиры — это предлагаемая налоговая скидка. Инвесторы могут списать амортизацию как расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, и впоследствии увеличить свой денежный поток — и вознаграждение будет тем лучше, чем новее недвижимость. Нормы амортизации зависят от возраста объекта недвижимости, при этом наибольшую выгоду получают квартиры возрастом менее 10 лет.

Тайрон Хайд, директор геодезической фирмы Washington Brown, говорит, что существуют два типа надбавок: амортизация основных средств и амортизация строительных надбавок.

«Машины и оборудование» относятся к предметам внутри здания, таким как ковры, жалюзи и печи, а «надбавка на строительство» относится к расходам на строительство самого здания, например, бетонной и кирпичной кладке.

«Обе эти затраты могут быть компенсированы за счет вашего оцениваемого дохода», — объясняет Хайд.

Хотя для машин и оборудования дата ввода в эксплуатацию не указана, надбавка на строительство подлежит. «Чтобы получить разрешение на строительство жилой недвижимости, строительство должно быть начато после 18 июля 1985 года», — говорит Хайд.«Если строительство началось в период с 18 июля 1985 г. по 16 сентября 1987 г., вы можете потребовать 4% годовых от стоимости здания. Если строительство началось после сентября 1987 года, ставка снизится до 2,5% годовых ».


В приведенной ниже таблице Хайд использует калькулятор амортизации Вашингтона Брауна (можно найти на сайте www.washingtonbrown.com.au), чтобы сравнить амортизационные преимущества новой многоэтажной квартиры с квартирой 10-летней давности, а затем еще одной встроенной. 1980. «Совершенно новая собственность принесет самый высокий износ», — объясняет Хайд.«Это имеет смысл, поскольку амортизация по стоимости строительства составляет полную, то есть за 40 лет. 10-летняя квартира в многоэтажном здании все еще имеет значительную амортизацию, доступную инвестору, в то время как жилая недвижимость, построенная до июля 1985 года, значительно отличается по степени амортизации. Это потому, что вы не можете претендовать на пособие на строительство или структуру здания в счет налогооблагаемого дохода «.

Однако Грей предупреждает, что, хотя налоговые льготы по амортизационным отчислениям выгодны для денежного потока, инвесторы всегда должны сосредоточиться на оценке потенциала основных инвестиций. «Подсчитайте, сколько стоят инвестиции сейчас и насколько они могут вырасти в будущем», — говорит он. «Существует мало возможностей повысить ценность новых квартир, поскольку они были спроектированы так, чтобы продавать их по более высокой цене. Застройщики, которые продают новые квартиры, являются профессиональными продавцами, поэтому зачастую недвижимость стоит очень дорого ».

По этой причине, старые квартиры могут быть лучшим выбором для инвесторов начального уровня после доступной цены. «Недвижимость в старом стиле обычно продается владельцами мам и пап, — объясняет Грей.«Не будучи профессиональными продавцами, они не доходят до крайностей, убирая беспорядок и стилизуя недвижимость, готовую к продаже, поэтому подержанная недвижимость обычно продается по более реальной цене. Тогда покупатели смогут повысить ценность за счет собственного ремонта ».

Инвесторам также следует опасаться исключительно высоких налоговых сборов в новых многоквартирных домах. Поскольку современные здания предлагают все больше и больше удобств, таких как услуги консьержа и парковщика, тренажерные залы и бассейны, соответствующие сборы поднимаются до новых высот, что может серьезно повредить вашему денежному потоку.

Schoeddert предполагает, что старые квартиры могут быть хорошим вариантом для инвестиций. «Я предпочитаю старые квартиры по нескольким причинам. Основная причина заключается в том, что если вы относитесь к тому типу людей, которые с радостью обновляют и увеличивают стоимость, вы получите больший прирост капитала, чем просто амортизационные отчисления ».

Тем не менее, совет Шеддерта содержит предупреждение. «Вы должны быть очень осторожны со многими [блочными домами], которые были построены в конце 1960-х — начале 1970-х годов, поскольку очень, очень высокий процент из них болен конкретным раком», — предупреждает он.«Удостоверьтесь, что вы действительно хорошо ознакомились с инспекцией здания, внимательно ознакомились с сертификатом Раздела 70 и убедитесь — и это имеет решающее значение для любых вложений в единицу — чтобы иметь действительно, действительно хорошее представление о том, сколько стоит фонд администрирования и погашения, чтобы на вас не облагались особые сборы ». Если вы все же получите специальный сбор, вы можете получить тысячи, а это означает, что ваш доход от аренды будет направлен прямо на сбор, полностью минуя ваш кошелек.

Инвесторы также должны учитывать состояние рынка при принятии решения о выборе старой или новой квартиры.Генеральный директор Residex, Джон Эдвардс, советует, что старые подразделения могут быть разумным выбором в текущем цикле, особенно те, которые расположены в Сиднее. «Сиднейские подразделения, которые расположены в выгодном месте (недалеко от транспортных узлов) и которым более десяти лет, выглядят так, как будто в них ожидается лучший рост. При этом избегайте пригородов, где происходят значительные объемы новых разработок », — сказал он в апрельском выпуске Market Wrap .

Он добавляет, что выход на рынок новых единиц фактически приведет к снижению цен на их более старые аналоги в том же районе, что даст инвесторам больше возможностей для согласования цен.Снижение затрат на закупку также должно привести к повышению урожайности.

  1. Малогабаритные квартиры

Некоторые эксперты предостерегают инвесторов от покупки студий или квартир с одной спальней, предполагая, что меньшее жилище может иметь меньший потенциал для увеличения стоимости и, следовательно, ограничивать рост капитала.

Они говорят, что рынок покупателей также ограничен, что оказывает существенное давление на квартиру, чтобы получить высокую рентабельность. По словам Грея, такие доходы от аренды вызывают беспокойство, поскольку считает, что завышенные арендные платежи на человека в небольших домах могут быть слишком высокими для привлечения достаточного количества арендаторов.

«Хотя покупка однокомнатных квартир и квартир-студий стоит меньше денег, они обычно могут быть дороже на одного человека для аренды, и это может ограничивать количество людей, которые хотят их арендовать или купить», — объясняет он.

В приведенной ниже таблице сравниваются средние суммы арендной платы, выплачиваемой на человека за студию, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями. «Таблица показывает, что для одного человека очень дорого снимать студию или двухкомнатную квартиру, в то время как для двух человек гораздо дешевле арендовать более дорогую двухместную кровать, поскольку они могут разделить недельную арендную плату в два раза.Снова арендовать трехместные кровати дешевле, однако меньше людей хотят делить трехместные апартаменты », — объясняет Грей.

«Хотя ваше решение в конечном итоге будет зависеть от пригорода и его демографических характеристик, апартаменты с двумя спальнями обычно являются хорошим выбором».

Вы должны рассмотреть демографию рынка арендаторов в этом районе, прежде чем решать, будет ли вам лучше выбираться меньшая или большая квартира. Студенты, проживающие в университетских центрах, и краткосрочные работники в крупных городских районах с большей вероятностью выберут студии и апартаменты с одной спальней, чем арендаторы, желающие жить в пригородах, где преобладают семьи.

Мишель Галлетти, управляющий директор Just Rent Sydney, предполагает, что небольшие меблированные апартаменты в центральной части города и на окраинах города всегда будут пользоваться большим спросом. «Это почти похоже на гостиничный сценарий, но на более долгий срок», — говорит она. «Очевидно, что для иностранцев дешевле арендовать полностью меблированную квартиру на короткий период времени, чем платить за проживание в гостинице. Поэтому многие компании выбирают в городе полностью меблированные квартиры.”

Schoeddert согласен с тем, что обслуживаемые студии и апартаменты с одной спальней, расположенные недалеко от центра города и / или конференц-залов, пользуются большим спросом. «Во многих случаях рентабельность квартиры с обслуживанием выше, чем у обычной аренды».

Последние данные Австралийского статистического бюро могут снизить предполагаемый риск инвестирования в небольшие квартиры, поскольку они указывают на тенденцию к увеличению числа одиноких людей. В отчете АБС «Прогнозы домохозяйств и семей, Австралия, с 2001 по 2026 годы» показано, что в одиноких домохозяйствах ожидается наибольший рост среди всех типов домохозяйств за эту четверть века.Ожидается, что число одиноких жителей Австралии увеличится на 57–105%, с 1,8 миллиона домашних хозяйств в 2001 году до 2,8–3,7 миллиона домашних хозяйств в 2026 году.

Schoeddert не видит проблем в инвестировании в студию и однокомнатную квартиру. спальные квартиры. «Я думаю, что в мире грез, если бы доступность не была проблемой, то место с двумя или тремя спальнями и гаражом на две машины было бы замечательно. Но что касается вещей начального уровня, я без колебаний выберу комнату с одной спальней или студию ».

  1. Высотные блоки

Когда стоимость актива зависит от фактора его редкости, идея высотного небоскреба, кажется, кричит о «риске» со всех сторон.Действительно, многие эксперты предлагают держаться подальше от огромных единичных блоков для печенья и вместо этого выбирать более мелкие блоки с меньшим количеством инвесторов.

Высотные многоквартирные дома могут ограничивать возможности для инвесторов, поскольку усиление конкуренции ограничивает потенциал перепродажи и спрос на аренду. Ваша инвестиция не будет уникальной, если в одном и том же блоке будет несколько сотен идентичных продуктов, которые конкурируют за одних и тех же арендаторов и / или покупателей.

Ищите блоки с меньшим количеством квартир и большей долей собственников-арендаторов — эксперты предлагают соотношение владельцев-арендаторов к инвесторам как минимум 70:30.

Schoeddert согласен с тем, что громоздкие блоки могут быть опасными, особенно когда речь идет о взвешивании решений по блокам. «Для меня, с инвестиционной точки зрения, как отдельному владельцу паев в большом многоквартирном доме вы ничего не можете использовать, у вас недостаточно ворчания в корпорации владельцев, чтобы иметь хоть какой-то эффект. Вы можете быть исключены в мгновение ока; они могли сказать: «Мы хотим отремонтировать вестибюль», и если он в квартале из 80, у вас нет выбора ».

Schoeddert предлагает инвесторам выбирать блоки, которые «маленькие и удобные», в идеале вмещающие от шести до восьми квартир на двух или трех этажах.

4. Рынок с избыточным предложением

Что касается инвестиций в недвижимость, следует избегать избыточного предложения на рынке. Квартиры, в частности, имеют тенденцию периодически достигать точки насыщения в определенных местах. Рассмотрите взаимосвязь между спросом и предложением на местном рынке и спрогнозируйте, каким путем он пойдет в будущем. Если вы видите, как из земли вырастают и строятся массы юнитов, это может быть сигналом держаться подальше от этой области.

Основатель Hotspotting.com.au Терри Райдер указывает на престижные рынки единиц в Дарвине, Голд-Кост и Саншайн-Кост как на те, которые сейчас находятся в избытке.

Ищите места, где предложение квартир на рынке аренды не удовлетворяет спрос, и вы сможете правильно рассчитывать прибыль. Поговорите с торговыми агентами на местах и ​​оцените демографические данные ABS. Например, такие пригороды, как Ультимо и Хеймаркет в Сиднее, представляют собой районы, в которых преобладает большое количество жилых домов, но квартиры по-прежнему пользуются спросом.Высокий процент одиноких домохозяйств и студентов-резидентов в этом районе по-прежнему истощает запасы.

Грей указывает на Сидней и Мельбурн как на рынки, созревшие для паевых инвестиций. «Нехватка жилья в Сиднее и Мельбурне означает, что в пригородах, расположенных в 5–15 км от центрального делового района, никогда не бывает избыточного предложения», — говорит он. «CBD может время от времени становиться избыточным, так как это может быть единственное место, где разработчики могут продолжать наращивать свой потенциал. Это означает, что на самом деле нет предела для предложения, но спрос конечен.”

  1. Премиум цена

Престижные квартиры по своей сути являются рискованным вложением средств. Возможности для создания добавленной стоимости ограничены, шансы на перекапитализацию высоки, и верхний предел часто оказывается первым, когда дела идут в трудную минуту.

Астрономическая цена бай-ина означает, что сумма арендной платы должна расти, чтобы достичь даже умеренного дохода от аренды, а положительный денежный поток — это далекая мечта для инвесторов. Например, престижные пригороды Сиднея, Креморн-Пойнт, Довер-Хайтс и Пойнт-Пайпер, которые в мае имели средние цены за единицу в 950 000, 905 000 и 1775 000 долларов соответственно, по данным RP Data, достигли неутешительной валовой доходности всего в 3%.

Более высокие сборы, связанные с престижной недвижимостью, также могут значительно сократить любые доходы. «По определению, престижные квартиры доступны только для 10–20% верхнего населения, а не для 80% большинства», — говорит Грей. «По мере роста цен спрос снижается, а доход от аренды начинает падать до 1-2%, что затрудняет получение денежного потока, если у вас есть крупная ипотека.

«Некоторые инвесторы предпочитают обставить свою элитную квартиру для инвестиций и сдают ее в аренду для руководителей; это может увеличить денежный поток, но может быть очень нестабильным, поскольку в значительной степени зависит от экономики.”

Повышение страховых взносов также может вызывать беспокойство. Генеральный менеджер страховых услуг Terri Scheer Insurance Кэролин Майда говорит, что стоимость полиса «Привилегированный полис арендодателя» может увеличиться для владельцев элитных квартир, арендующих более 1000 долларов в неделю. «Если бы квартира была арендована более чем за 1000 долларов в неделю, а другая квартира в том же здании была арендована менее чем за 1000 долларов в неделю, то их страховые взносы по полису предпочтительного арендодателя были бы другими», — говорит она.

«Арендодатели, которые владеют арендуемыми квартирами, могут получить доступ к Политике предпочтения арендодателей Terri Scheer. Это обеспечивает защиту от злонамеренного ущерба, причиненного арендаторами, случайного повреждения, преднамеренного ущерба, юридической ответственности за происшествия с имуществом, которые повлекли смерть или телесные повреждения, и потерю дохода от аренды в результате повреждения имущества или побега арендатора ».

Schoeddert предлагает инвесторам диверсифицировать свои вложения, а не объединять все свои средства в одну квартиру стоимостью 2–4 миллиона долларов.«Лично я считаю, что это слишком рискованно; Я думаю, что есть более эффективные способы инвестирования в недвижимость », — говорит он. Вместо этого эксперт по недвижимости предлагает купить целый блок единиц или основной титул компании, который затем можно преобразовать в титульный титул и продать, или действительно распределить риск, инвестируя прямо между коммерческими, промышленными и жилыми объектами. «Я бы не стал тратить 3 или 4 миллиона долларов на одну квартиру, не с инвестиционной точки зрения. Это слишком рискованно.

  1. Покупка вне плана

Покупка недвижимости вне плана всегда несет в себе элемент риска, но это также область инвестиций, в которой вы можете получить значительную прибыль.Как говорит Шоддерт, это рискованно, но стоит того. Все сводится к индивидуальной собственности и направлению рынка.

Грей считает, что у внеплановых инвестиций есть явные плюсы и минусы. Это может быть отличным способом выйти на рынок недвижимости с небольшими затратами, поскольку покупатели могут использовать депозитные облигации и банковские гарантии для удовлетворения своих требований. Однако, если вам не удастся рассчитаться, вы потеряете целое состояние. «Если рынок пойдет против вас, вы можете внести депозит в размере 20% от текущей стоимости плюс сумму, которую упала единица», — объясняет Грей.

Он предлагает воспользоваться услугами независимого оценщика, чтобы получить достоверную и беспристрастную оценку текущей стоимости собственности, а также провести авторитетные исследования, чтобы предсказать, в каком направлении пойдет рынок. Вы должны убедиться, что у вас достаточно капитала и план на случай, если рынок пойдет не в ту сторону.

Но если ваши звезды совпадают и инвестиции будут разумными, вы можете значительно выиграть к тому моменту, когда проект достигнет урегулирования. «Если рынок быстро растет, вы покупаете по сегодняшней цене, но затем останавливаетесь через несколько лет, когда цена в идеале вырастет на 10–20%», — говорит Грей.«Если все сработает, и 80%, которые банк ссудит вам под расчет, больше, чем цена покупки, вы можете получить квартиру без залога».

7. Расположение в многоквартирном доме

Является ли один уровень многоквартирного дома более рискованным вариантом для инвестиций, чем другой? Верхний этаж лучше первого или квартира среднего уровня безопаснее?

Сторонники квартир на первом этаже утверждают, что их положение не накладывает ограничений на рынок арендаторов, тогда как квартиры на верхнем этаже могут исключать определенные группы, такие как люди с детскими колясками, инвалидными колясками и пожилые люди.

Тем не менее, те, кто строит бараки на верхнем этаже, говорят, что они предлагают более открытое ощущение, поскольку меньше шансов быть встроенными и затененными окружающими зданиями. Жильцы верхних этажей также получат больше уединения, поскольку их балконы с меньшей вероятностью будут смотреть прямо в другое здание. В многоквартирных домах с видами, очевидно, предпочтут верхние этажи, что может существенно повысить стоимость недвижимости.

Безопасность, шум и изоляция — все это важная составляющая дискуссии, при этом эксперты выражают озабоченность по поводу более легкого доступа к блокам на первом этаже и потенциальных проблем с шумом для блоков нижних этажей. В зависимости от здания, апартаменты верхнего уровня также могут иметь лучший внешний вид и большее количество естественного света.

Цена покупки также может входить в уравнение при оценке того, какой уровень является для вас лучшим вариантом. Чем выше в блоке находится юнит, тем дороже он может быть. Например, квартиры в недавно завершенном комплексе Whitsunday Reflections в Эйрли-Бич, Квинсленд, растут в цене по мере того, как они расположены в здании. По словам Дэйва Алкока, консультанта по маркетингу проекта PRDnationwide Whitsunday, двухкомнатные квартиры стоят 550 000 долларов на первом этаже, 563 000 долларов на среднем этаже и 583 000 долларов на верхнем этаже трехуровневого блока.

Schoeddert говорит, что нельзя количественно сказать, что один уровень является лучшим вложением, чем любой другой. Решите, кто ваш вероятный рынок арендаторов, и соответственно сделайте свой инвестиционный выбор. Правильный выбор, в конечном итоге, будет за вами.

Для покупателей новостроек или новостроек, 20 важных вопросов

Жители Нью-Йорка больше всего привлекают квартиры в недавно построенных кондоминиумах с их современной планировкой и высококлассными удобствами. Но это изменилось недавно с пандемией. Обеспокоенность по поводу коронавируса привела к тому, что высокие здания с общими помещениями потеряли свое преимущество по сравнению с домами на одну семью с частным открытым пространством.

Тем не менее, согласно рыночному отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, средняя цена продажи новостроек на Манхэттене выросла за год с 2446 647 долларов до 2 660 000 долларов.


[Примечание редактора: более ранняя версия этого сообщения была опубликована в сентябре 2019 года.Он снова представлен с обновленным содержанием за сентябрь 2020 года.]


В целом, продажи новых разработок в течение некоторого времени находились в затруднительном положении из-за переизбытка товарных запасов, но картина не одинакова по всему городу. Согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, в Квинсе количество продаж продолжало резко расти из года в год.

Это может быть связано с тем, что застройщики на ранних стадиях строительства смогли изменить и адаптировать планировки, чтобы отреагировать на кризис общественного здравоохранения. Другие покупатели могли решить, что покупка вышедшего из употребления продукта — лучший шанс на сделку.

В любом случае, если вы хотите построить новую или строящуюся квартиру, как никогда важно знать, какие вопросы задать, чтобы вы могли принять наиболее обоснованное решение о покупке.

Совет профессионала Совет профессионала:

Чтобы компенсировать дополнительные затраты на закрытие сделки при покупке новой застройки — и повысить вашу переговорную способность против проницательного профессионального разработчика — работайте с брокером покупателя, который предлагает скидку на их комиссию.Если вы пригласите Prevu в качестве своего адвоката с самого начала, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В кондоминиуме за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.

Покупка недвижимости прямо сейчас означает, что вам нужно чувствовать себя комфортно с высоким уровнем неопределенности. Покупка готовой к строительству или новой застройки означает еще больший риск — неизвестного и непроверенного.

Чтобы повысить ваши шансы получить то, за что вы платите, и предотвратить неприятные сюрпризы, вот 20 основных вопросов, которые следует задать при покупке квартиры на этапе подготовки к строительству.

1. Цена договорная?

В течение многих месяцев наблюдается избыток предложения элитных квартир, и, согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, продажи новостроек на Манхэттене упали больше, чем продажи кондоминиумов в годовом исчислении. Это означает, что оборотность достигла наивысшего уровня за более чем пять лет. Лучший способ попросить о снижении цен — это вооружиться информацией и комплиментами для использования в качестве подтверждающих доказательств. Чем более вы образованы, тем больше у вас шансов получить более низкую ставку.

2. Каков послужной список разработчика?

Прежде чем заключить сделку, узнайте как можно больше о разработчике. Они вовлечены в какие-либо судебные процессы? Какие еще постройки они построили? Были ли покупатели в целом довольны?

Обязательно найдите спонсора — юридическое лицо, строящее кондоминиум, связанное с девелоперской фирмой или группой разработчиков, — а также руководителей фирмы, которые будут указаны в плане предложения. Взгляните на их прошлые проекты.Вы также можете запросить имена подрядчиков и субподрядчиков и получить информацию о том, кто выполняет или будет выполнять работы в здании.

Онлайн-поиск будет полезен, однако базы данных, которые вам нужно проверить, не ориентированы на потребителя и сложны в использовании — Brick Underground предлагает пошаговое руководство по навигации по ним.

3. Каков точный план здания?

Прежде чем застройщик сможет начать продажу новых кондоминиумов, план предложения, в котором подробно описывается застройка, должен быть одобрен Генеральной прокуратурой штата Нью-Йорк. Этот документ включает подробности обо всех аспектах застройки, например, какие материалы разработчики будут использовать для фасада, и сколько деревьев они посадят на территории. Идея состоит в том, чтобы защитить покупателей от любых неожиданностей и привлечь к ответственности разработчика. Если они не доставят, как обещали, покупатели могут пожаловаться генеральному прокурору или подать в суд.

В офисе продаж будет копия плана, который обычно занимает несколько сотен страниц. Ваш адвокат должен внимательно изучить его, обращая внимание на необычные положения, затраты и другие детали, которые может пропустить неопытный (ваш) глаз.

Совет профессионала Совет профессионала:

Защитите себя, свои инвестиции и качество жизни в будущем, работая с опытным юристом по недвижимости при покупке новой квартиры. «Ваш поверенный должен провести тщательную проверку застройщика, включая любые жалобы на его предыдущие проекты», — говорит адвокат по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер из Wagner Berkow & Brandt. «Он или она также должны тщательно изучить план предложения и проверить финансовую устойчивость и репутацию разработчика, чтобы сообщить вам о скрытых и не очень скрытых рисках, а затем устранить или уменьшить эти риски путем переговоров.«Чтобы запланировать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером из Wagner Berkow & Brandt, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

Часто вы можете «одолжить» план продаж за несколько сотен долларов, что является возвращаемым депозитом до того, как ваш контракт будет расторгнут и официально рассмотрен поверенным.

«Есть определенные вещи, на которые следует обратить внимание на раннем этапе», — говорит Роберт Браверман, поверенный по кооперативам и кондоминиумам в Braverman Greenspun. Например, раздел о специальных рисках в плане предложения, который охватывает такие вещи, как требования к резервному фонду и условия покупки паев суперкомпьютера.

Вы также сможете узнать, оставил ли застройщик право не продавать некоторые из квартир, говорит Браверман, что может означать, что здание будет превращено в гибридную аренду / квартиру.

Более низкие продажи в новых многоквартирных домах означают, что более вероятно, что спонсор сохранит контроль над советом директоров в течение максимального периода времени, разрешенного планом размещения. Браверман говорит, что это может занять пять лет или даже больше.

«Потенциальные покупатели должны учитывать это в своем решении — хотят ли они жить в жилом кондоминиуме, которым управляет и управляет застройщик в обозримом будущем?» он спрашивает.Получение независимого контроля над советом директоров — важный шаг к структурному и финансовому здоровью многоквартирного дома.

План предложения нелегко прочитать, но Дэниел Бекташи, управляющий портфелем в Нью-Йоркской фирме по управлению недвижимостью Maxwell Kates, говорит, что вам нужно проверить план на предмет отчета инженера. Он указывает на то, что, поскольку он предоставляется спонсором, часто бывает трудно выявить скрытые дефекты в здании, но ваш брокер и поверенный должны быть в состоянии «определить качественную собственность по сравнению с недвижимостью, имеющей проблемы.

В рамках плана предложения представлены бюджетные отчеты, в которых указаны эксплуатационные расходы на коммунальные услуги за первый год. «Часто [спонсор] вкладывает в план предложения минимальный бюджет, чтобы он выглядел привлекательно, — говорит Бектеши. Он предлагает задавать вопросы о цифрах, предупреждая, что во многих случаях эти цифры так далеки от того, что «общие расходы вырастут на 5-10 процентов после первого и второго года».

Еще одно соображение заключается в том, привлечены ли строительные работники к аутсорсингу.Бектеши говорит, что в новых разработках есть тенденция иметь живые суперспособности, но это может стать проблемой, если компьютерные системы управления в здании выйдут из строя. «В такие моменты вам нужен квалифицированный менеджер-резидент», — говорит он.

4. Какая внешняя дата?

Если строительство не будет завершено к запланированной дате, вы обычно можете получить обратно свой первоначальный взнос. Эта дата называется внешней датой. Это будет указано в соглашении о покупке, но, возможно, стоит спросить заранее, — говорит Дебби Золан, агент Compass с большим опытом новых разработок, особенно в Бруклине.

«Иногда покупатели могут договориться о более ранней внешней дате», — говорит она.

5. Мне следует знать о каких-либо дополнительных заключительных расходах?

Иногда застройщики перекладывают на покупателей неожиданные дополнительные расходы, в том числе часть стоимости квартиры супергероя (что, по словам Золана, обычно является сюрпризом для покупателей и может достигать нескольких тысяч долларов). Другими потенциальными сюрпризами могут быть расходы на страхование здания в течение первого года и гонорары адвокатам за подготовку и подачу плана размещения.Вы хотите знать об этих элементах, которые будут перечислены в плане предложения.

Вы также можете договориться о залоге за квартиру. Размер вашего кредитного плеча зависит от того, являетесь ли вы ранним покупателем и какой это рынок.

6. Как насчет уступок?

Льготы — это льготы или бонусы, которые разработчики предоставляют покупателю. Они не влияют на цену продажи, но могут сэкономить покупателю немного денег (например, скидки на стоимость закрытия, включая налоги на передачу, налог на особняк, налоги на регистрацию ипотеки, а также бесплатное хранение или парковочные места).

Концессии во многом зависят от рынка и района. Согласно последнему отчету Дугласа Эллимана, продажи новых разработок за последний квартал показали самый большой спад по сравнению с прошлым годом за 16 лет отслеживания, поэтому очевидно, что покупатели в настоящее время имеют преимущество.

7. За какие дополнительные постройки я готов платить?

Стремясь привлечь покупателей, некоторые девелоперы снабдили свои проекты непревзойденными удобствами. Кризис общественного здравоохранения означает, что существует множество ограничений на открытие тренажерных залов и игровых комнат, так что узнайте заранее, что это такое. Если ваше сердце настроено на этот спа для собак, сделайте это — просто помните, что вы будете платить за него в виде ежемесячных общих сборов, поэтому убедитесь, что оно того стоит.

Адам Ролстон, дизайнер и архитектор, который работал над такими проектами, как The Vanderwater и The Sutton для Toll Brothers, говорит, что удобства в некоторых зданиях требуют большого количества сотрудников, что может увеличить ваши ежемесячные расходы. «Я думаю, это важный вопрос, который следует задать — как эти высоко модернизированные здания влияют на общие расходы?» он говорит.

Также имейте в виду, что разработчики стремятся занижать текущие затраты на удобства в своих тарифных планах. По прошествии первого года и наступлении реальности (и руководство здания понимает, что им может потребоваться больше экспертов по здоровью собак), расходы, как правило, возрастают, беря на себя общие расходы.

8. Как выглядит модель квартиры?

Для зданий, которые все еще строятся, застройщики часто создают внешние офисы продаж, в которых есть образцы ванных комнат, кухонь и других помещений, чтобы дать вам представление об отделке, бытовой технике и сантехнике. Когда строительство приближается к завершению, они часто наряжают одну из квартир как модель квартиры, чтобы показать вам версию готового продукта.

Принесите свою отличную игру, чтобы узнать подробности. Есть ли на кухне ящики с плавным закрытием? Крепкие ли петли шкафов? Двери шкафа ровные? Линии затирки ровные?

Но помните, что это, скорее всего, не такая же планировка, как ваша квартира. Спросите у агентов по размещению, как, например, ваша кухня или ванные комнаты могут отличаться от модели.

9. Каким будет вид?

Модель квартиры не даст вам почувствовать вид, но Ролстон говорит, что лучшие разработки часто дополняют это, используя фотографии с дрона, чтобы дать вам точное представление о виде из выбранной вами квартиры.

«Вы должны попросить об этом, а если он недоступен, попросите тур в каске», — говорит он. Туры в каске позволяют вам физически стоять на том месте, где будет находиться ваша квартира, и смотреть на вид.

«Нет ничего лучше, чем стоять в пространстве, даже если это необработанное бетонное пространство, и смотреть на вид», — говорит он.

10. Подходит ли дизайн моему стилю жизни?

Если вы редко готовите, небольшая кухня с ограниченным пространством шкафа может быть именно тем изящным и компактным дизайном, который вам нужен. Но для гурманов семьи из пяти человек вы можете позаботиться о том, чтобы у вас были небольшие удобства, такие как место для выдвижного мусорного ведра или достаточное количество ящиков.

Стандартная новая конструкция с бетонными потолками, поэтому часто бывает сложно заменить верхнее освещение. Если вас это сильно волнует, это может быть связано с понижением потолка.

Ролстон говорит, что одна маленькая деталь, которую он любит включать в свои проекты, — это наличие выключателя света прямо у входа, поэтому, войдя в квартиру, вы можете легко настроить освещение, например, включив лампу в углу от дома. главный выключатель у двери.

11. Если разработка идет с налоговой льготой, когда она истекает?

Некоторые новые многоквартирные дома получают налоговую скидку 421-a, и для покупателя это означает более низкий ежемесячный счет по налогу на недвижимость.Обычно легко узнать, предлагается ли такой бонус. Это будет описано в маркетинговых материалах, и менеджер по продажам без колебаний сообщит вам об этом.

Настоящий вопрос, который следует задать, — это сколько налогов вы будете платить в будущем. Эти налоговые льготы действуют только в течение ограниченного периода времени — часто 10, 15 или 25 лет — и постепенно отменяются. (На Манхэттене более распространены 10-летние скидки.) В зависимости от того, как долго вы планируете оставаться, они также могут повлиять на стоимость жилья при перепродаже.Еще одно важное замечание: налоговые скидки не вступают в силу до первого закрытия.

Срок действия программы 421-а истек, и недавно принятая версия распространяет налоговые льготы только на несколько многоквартирных домов, поэтому количество зданий с доступными налоговыми льготами иссякает.

12. Могу ли я получить ипотеку?

Получить ссуду при покупке нового жилого дома возможно, но это может быть немного сложнее, чем для уже существующей квартиры. Банки с осторожностью относятся к кредитованию покупателей строящихся зданий из-за рекомендаций Fannie Mae.Они часто не выдают ипотеку, если здание не соответствует определенным минимальным требованиям для квартир, занимаемых владельцем, среди прочего.

«Некоторые финансовые учреждения не могут финансировать строительство нового кондоминиума до тех пор, пока у здания не будет финансовых результатов за два года с домовладельцами, оплачивающими общие сборы, и 51 процент будет продан», — говорит Бриттни Болдуин, вице-президент и ссудный офис Национального кооперативного банка (FYI, Brick Underground спонсор).

К счастью, девелоперы Нью-Йорка постоянно с этим сталкиваются, обычно объединяясь с предпочтительным кредитором, который оформляет ипотечные кредиты до тех пор, пока здание не будет соответствовать спецификациям Fannie Mae, а затем остается. В среднем ставки по ипотеке для новостроек не выше, чем для существующих квартир.

Если вы покупаете, когда здание продано только на 25 процентов, ваша ставка будет отражать этот риск и обычно будет немного выше, чем если вы покупаете, когда оно продано на 50 процентов. Однако обычно вы также получаете более низкую цену на свою квартиру, и вы можете рефинансировать ее в будущем.

Что касается утверждения, то зачастую это бывает быстрее и проще, чем получение ссуды на уже имеющуюся квартиру, потому что банк уже одобрил строительство.Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям, свяжитесь напрямую с предпочтительным кредитором.

13. Когда я могу въехать?

В новой застройке может пройти от 12 до 18 месяцев, прежде чем здание будет готово к закрытию и вы сможете в него въехать. Хотя спонсор может указать вам целевую дату, даже самый опытный разработчик, работающий по графику, может столкнуться с задержками, вне их контроля.

Если вы ожидаете закрытия в установленную дату закрытия, вы можете быть разочарованы, поэтому не уходите со своего старого места до того, как будет завершено новое место.Вы также можете попытаться договориться об окончательной дате, к которой у вас будет право расторгнуть договор и вернуть свои деньги, если устройство не будет готово. Обязательно оставайтесь на связи с агентом по листингу и проверяйте статус. Вы также получите уведомление, когда до закрытия останется 30 дней.

14. Какой будет розница в здании?

Многофункциональные здания, в которых жилые квартиры сочетаются с офисами, гостиницами, магазинами или ресторанами, обычны в Нью-Йорке. Стоит спросить, что ваш разработчик запланировал для любого места в здании, отведенного для коммерческого использования, чтобы вы не застряли с чем-то шумным, вонючим или другим неприятным.

В некоторых случаях здание запрещает открываться менее привлекательным заведениям. В других случаях застройщик может использовать пространство под тренажерный зал или продуктовый магазин, что может показаться еще одним приятным местом. Но не исключено, что вы застрянете в ресторане быстрого питания или шумном ночном клубе.

Поскольку так много розничных торговцев находятся в затруднительном положении и закрывают свои двери в Нью-Йорке, также важно учитывать, зависят ли финансы здания от розничной торговли на первом этаже. Если это небольшой процент (обычно это 10-15 процентов), то беспокоиться не о чем, поскольку большая часть затрат на строительство будет покрываться за счет общих платежей.

15. Кто соседи? Какой будет шум?

Осмотрите здание. Есть пустые участки? «Если да, то, скорее всего, будет строительство, и вам нужно подумать о том, как это повлияет на качество вашей жизни, а также на стоимость перепродажи», — говорит Браверман.

В облагораживаемых районах это может быть еще более серьезной проблемой. Выполняйте домашнее задание и ходите по проекту в разное время, чтобы понять, что происходит в районе, что происходит, кто там и какие компании могут двигаться.

Задайте сотрудникам отдела продаж как можно больше вопросов о соседях. Кто живет по соседству? Это собственник дома или арендатор? А как насчет химчисток и супермаркетов? Они рядом?

16. Что является источником тепла и кондиционирования воздуха?

Системы вентиляции подвергаются повышенному вниманию из-за коронавируса, но некоторые системы имеют эстетические или практические недостатки, о которых следует знать.

На нижнем конце шкалы находятся устройства PTAC.Хотя некоторые из них могут быть привлекательными и даже эффективными, другие могут быть шумными, поэтому обязательно включите их, чтобы узнать, как вы относитесь к уровню шума. Они также торчат в комнату, поэтому вы должны учитывать это, когда планируете, где будет размещаться ваша мебель.

Тепловые насосы внутри стены, как правило, тише и эффективнее, а их размещение позволяет создавать окна большего размера. В супер-роскошных зданиях у вас могут быть даже лучшие системы, настоящие системы центрального кондиционирования, с очень гладкими вентиляционными отверстиями и, возможно, с контролем влажности для защиты ваших произведений искусства.

Точно так же, если принудительный горячий воздух — это то, что вам не нравится, и вы предпочитаете радиаторы, обязательно спросите об этом.

17. А как насчет звукоизоляции?

Это может быть немного сложнее проверить в пустом здании и невозможно в том, которое еще не построено, поэтому спросите, какая звукоизоляция устанавливается. Также узнайте о плане шумоподавления между квартирами. Если вы покупаете готовое здание, а наверху есть пустая квартира, попросите кого-нибудь прогуляться и посмотреть, слышите ли вы что-нибудь.

Вы также можете спросить, сколько оконных стекол будет в окнах — окна с тройным остеклением обеспечивают одни из лучших звукоизоляционных качеств — гарантируя, что шум снаружи остается снаружи.

18. Каков опыт местных жителей?

Если люди уже начали переезжать, их вклад может быть неоценимым. Однако коронавирус усложняет вам возможность посетить здание и поговорить с жителями. Вы действительно хотите спросить кого-нибудь, кто действительно пережил ливень, пользовался удобствами, включал душ и использовал вывоз мусора.

Вы можете спросить у супермена, жаловались ли владельцы на что-то конкретное. Некоторые красные флажки могут указывать на структурные проблемы, в том числе утечки через системы отопления / охлаждения и окна, проблемы с вентиляцией, а также механические шумы или звуки откачки.

19. Могу ли я сдать квартиру в аренду?

Некоторые застройщики запрещают сдавать объект в аренду на срок до года после закрытия. Другие ограничивают пользование удобствами собственниками. Если вы, возможно, захотите найти арендатора по дороге, перепроверьте правила здания.

Число туристов сократилось в результате пандемии, но вы, возможно, захотите выяснить, существуют ли ограничения или сборы, направленные на то, чтобы отговорить владельцев сдавать свои квартиры на короткий период времени на Airbnb или аналогичных платформах. Узнайте, есть ли ограничения на краткосрочную аренду.

20. Есть ли особые ограничения?

В некоторых зданиях будет указано, что вы не можете продать свою квартиру в течение определенного периода времени, потому что они хотят отпугнуть тех, кто в конечном итоге может конкурировать со спонсором за непроданные квартиры.Спросите у листинговых агентов, действуют ли подобные правила.

Риски совместной собственности

Несмотря на то, что владение имуществом с семьей может позволить вам передать имущество без получения завещания, существует несколько рисков, включая налоги, риски кредиторов и потерю контроля. Имея дело с собственностью, важно учитывать эти риски и способы управления ими или полностью рассмотреть другие методы управления имуществом.

Первый риск совместной собственности — это налоги.Когда часть собственности переходит к другому лицу, кроме супруга, это считается подарком, что может повлечь за собой налоги на дарение или наследство. Это также означает, что имущество не будет подлежать исключению в отношении прироста капитала для наследования, если ваша семья продаст имущество после вашей смерти.

Второй риск — это требования кредиторов. Чем больше людей владеет недвижимостью, тем больше кредиторов имеют права на собственность. Точно так же, чем больше людей владеют недвижимостью, тем больше они контролируют ее. Это означает, что другие владельцы могут передавать право собственности, и что, если вы решите продать, вам нужно будет получить их разрешение.И так далее.

Если вы все же принимаете решение о совместной собственности, тщательное планирование является обязательным. Заранее решите, кто будет отвечать за техническое обслуживание и ремонт, аренду и финансы, управление бизнесом и лицензии, демонстрацию собственности, въезд и выезд и т. Д. Также выясните, как вы распределяете расходы; одна договоренность заключается в том, чтобы сделать это пропорционально вашим долям в собственности. Обсудите свои краткосрочные и долгосрочные цели, чтобы понять, что вы все хотите делать с недвижимостью. Если вы планируете аренду, независимо от того, кто будет управлять арендаторами, важно согласовать критерии арендатора, такие как кредитный рейтинг и продолжительность срока аренды.

Совместное владение также означает принятие решения о получении права собственности. Есть два варианта, три для семейных пар. Первый — это договор об общих арендаторах; второй — совместные арендаторы с правом наследования; третий — ООО.

Соглашение об общих арендаторах означает, что вы оба владеете акциями собственности, и любой из вас может продать их в любой момент. По соглашению TIC, если один из вас умирает, ваша доля переходит к тому, кого вы указали в своем завещании. Вы можете изменить это в соглашении, чтобы вы могли выкупить своего партнера до того, как он продаст кому-то другому или после того, как он умрет.Совместные арендаторы с правом на выживание похожи на TIC, но обычно только для супружеских пар. Если один владелец умирает, доля этого человека автоматически переходит к другому.

Еще один способ совместного владения — создание юридического лица, которое затем будет владеть имуществом вместо вас и вашего совладельца. Создание юридического лица позволит отделить собственность от ваших личных активов и оградить личные активы от долгов, возникающих в связи с этим конкретным имуществом и связанным с ним бизнесом.

Альтернативой совместной собственности является живой траст. Живое доверие создается в течение вашей жизни, и оно отзывное. У вас есть контроль, и вы можете добавлять и удалять активы на протяжении всей жизни. После вашей смерти попечитель (например, ваш супруг) распределяет активы между бенефициарами.

Если у вас есть вопросы или вы хотите обсудить способы защиты своей собственности, мы будем рады поговорить с вами.

Застройщики квартир взвешивают риски и отдачу от строительства квартиры

Предоставлено: Джек Хорнади.

Все сводится к простой экономике. Простая экономика говорит, что инвесторы в квартиры ждут приятной поездки в следующие несколько лет. Отсутствие значимого строительства новых квартир с 2008 года привело к дисбалансу спроса и предложения, который, как ожидается, вместе с прибытием 80 миллионов арендаторов поколения Y (которые предпочитают гибкость образа жизни арендатора) приведет к созданию гигантского рынка многоквартирных домов. По правде говоря, монстр, возможно, уже прибыл: в секторе квартир 16 месяцев подряд наблюдается рост заполняемости и арендной платы, несмотря на отсутствие значимого роста рабочих мест.Но простая экономическая теория также указывает на возникающую дихотомию стоимости жилья, которая традиционно сводила на нет оператор квартир: арендная плата растет, а цены на квартиры падают. Если циклический характер многоквартирного строительства подтвердится, финал этой дихотомии означает, что арендаторы будут постепенно покидать квартиры, чтобы покупать квартиры, а строители и инвесторы будут преследовать их, пытаясь по пути превратить арендованные здания в квартиры. «Что действительно вызывает решение о конверсии, так это когда дешевле купить недвижимость, чем сдать ее в аренду», — говорит преобразователь квартир Энтони Эверетт, 11-летний ветеран Post Properties, который теперь является владельцем Тампы, штат Флорида.- основанная Metis Property Group, которая завершила шесть преобразований кондоминиумов за последние 24 месяца. «На любом реальном конверсионном рынке люди покупают квартиры для жилья начального уровня, потому что это дешевле, чем ежемесячная аренда. Так и начался последний цикл ».

Хотя приверженцы многоквартирного строительства не оспаривают формулу преобразования кондоминиумов, текущий спрос на квартиры, похоже, предполагает, что в обозримом будущем правит монстр аренды. «Кредиторы вернулись к традиционным требованиям к первоначальному взносу; в результате люди будут склонны покупать свой первый дом в более позднем возрасте », — говорит Ноэль Джонсон, городской партнер Северо-Западного региона по многоквартирному застройщику Alliance Residential из Феникса.«Это, вероятно, минимизирует конверсию кондоминиумов».

Базирующаяся в Чикаго компания Fifield Cos., Которая переехала в кондоминиумы в начале 2000-х, прежде чем уйти с рынка в 2004 году, сегодня не видит каких-либо результатов в погоне за конверсией квартир. «Мы крайне медвежьи в отношении квартир, — говорит председатель и генеральный директор Fifield Стивен Филд. «Мы покинули кондоминиум в Чикаго в 2004 году, потому что увидели огромное предложение и не могли понять, откуда будет спрос. Люди в возрасте от 25 до 35 лет, которые составляют около 85 процентов наших арендаторов, хотят гибкости и не хотят быть привязанными к ипотеке.Они ожидают смены работы, вступления в брак или даже могут остаться в опасности потерять работу ».

Другие представители отрасли подозревают, что некоторые девелоперы уже планируют начать реализацию проектов уже сегодня, поскольку квартиры оцениваются по более высокой оценке (и имеют более высокую рентабельность инвестиций) в качестве квартир, когда они будут завершены в ближайшие два года. «Если вы принесете проект кондоминиума кредитору, он будет настаивать на том, чтобы он был оформлен как аренда, и размер ссуды будет основываться на этом, а не на том, что рынок предлагает для кондоминиумов», — говорит Билл Витте, президент Нью-Йорка. на основе Related Cos.Калифорнийское подразделение, которое только что завершило как долевое, так и долговое финансирование для 420-квартирного проекта в Санта-Монике, которое будет поровну разделено между выставленными на продажу кондоминиумами и доступным для аренды жильем. «В этом месте не было видно ни одного продукта на субрынке, который неплохо себя показал, но мы смотрим на некоторые проекты, которые другие разработчики делают в городских районах; они действительно не выглядят так, как будто они нарисованы карандашом, и мы ожидаем, что [они] предназначены для преобразования, как только рынок изменится, и мы верим, что это произойдет ».

Преимущества и недостатки «Аренда в собственность»

Договоры аренды с выкупом являются альтернативой традиционным жилищным займам.И покупатели, и продавцы могут извлечь выгоду из этих договоренностей, но важно, чтобы все понимали риски. Такие договоренности вначале очень похожи на традиционные договоры аренды, которые могут подписывать домовладельцы и арендаторы. Однако договор также дает арендатору исключительные права на покупку дома в определенный момент в будущем. Часть денег, выплаченных авансом и как часть установленной ежемесячной арендной платы, также идет на покупную цену.

Любые две стороны могут заключить такое соглашение, но иногда они используются в рамках жилищных программ, направленных на создание доступного жилья или оживление кварталов.Взаимодействие с другими людьми

Соотношение цены к арендной плате

Отношение цены к арендной плате измеряет относительную доступность покупки и аренды на рынке жилья. Он рассчитывается путем деления средней цены домов, проданных в течение определенного периода времени на определенном рынке, на среднюю ежемесячную арендную плату на том же рынке за 12 месяцев.

Например, средняя цена домов, проданных в США в третьем квартале 2019 года, составила 382700 долларов США, а средняя ежемесячная арендная плата, выплаченная за это же время по стране, составила 1471 доллар США.Итак, чтобы получить отношение цены к ренте, вы должны разделить 382 700 на 17 652 (1 471 умножить на 12) и получить 21,68. Чем выше коэффициент, тем выгоднее рынок для аренды. Чем ниже коэффициент, тем больше рынок для покупок.

Конечно, средние цены на жилье и арендная плата варьируются от рынка к рынку, поэтому средний показатель по стране дает лишь общий обзор. Чтобы быть точным, вам нужно основывать свой расчет на текущих цифрах, где вы планируете покупать или арендовать.Мы составили диаграмму 10 городов США с самым высоким и самым низким соотношением цены к арендной плате.

Почему стоит покупать с арендой для владения?

Программы аренды с выкупом могут быть привлекательными для покупателей, особенно для тех, кто рассчитывает получить более сильное финансовое положение в течение нескольких лет. Некоторые из преимуществ включают:

  • Купить с плохой кредитной историей: Покупатели, которые не могут претендовать на получение жилищной ссуды, могут начать покупку дома по договору аренды с выкупом. Со временем они могут работать над восстановлением своих кредитных рейтингов и, возможно, смогут получить ссуду, когда, наконец, придет время покупать дом.
  • Зафиксируйте покупную цену: На рынках с растущими ценами на жилье покупатели могут заключить договор о покупке по сегодняшней цене, при этом покупка будет происходить через несколько лет в будущем. Покупатели имеют возможность отказаться от предложения, если цены на жилье упадут, хотя то, имеет ли это финансовый смысл, будет зависеть от того, сколько они заплатили по соглашению.
  • Тест-драйв: Покупатели могут жить в доме до совершения покупки недвижимости. В результате они могут узнать о проблемах с домом, кошмарах соседей и любых других проблемах, пока не стало слишком поздно.
  • Двигайтесь меньше: Покупатели, которые привержены дому и району (но не могут покупать), могут попасть в дом, который они в конечном итоге купят. Это снижает стоимость и неудобства переезда через несколько лет.
  • Собственный капитал: С технической точки зрения арендаторы не создают собственный капитал так, как это делают домовладельцы. Однако платежи могут накапливаться и обеспечивать значительную сумму для покупки дома.

Почему продавать с арендой в собственность?

Продавцы также могут получить выгоду от аренды с выкупом:

  • Больше покупателей: Если у вас возникли проблемы с привлечением покупателей, вы можете продать их арендаторам, которые надеются совершить покупку в будущем.
  • Доход: Если вам не нужно продавать сразу и использовать деньги для другого первоначального взноса, вы можете получать доход от аренды, двигаясь к продаже собственности.
  • Более высокая цена: Вы можете запросить более высокую продажную цену, когда предлагаете аренду в собственность. Люди могут быть готовы доплачивать за возможность. Арендаторы также имеют возможность купить дом, который они могут никогда не использовать, но гибкость всегда стоит дороже.
  • Инвестированный арендатор: Потенциальный покупатель с большей вероятностью позаботится о собственности и будет ладить с соседями, чем арендатор, не участвующий в игре.Арендатор / покупатель уже вложил средства в недвижимость и заинтересован в ее сохранении.

Как это работает

Все договоренности об аренде с выкупом, также известной как вариант аренды. И покупатель, и продавец соглашаются с определенными условиями, и все условия могут быть изменены в соответствии с потребностями каждого.

Совет необходим. Просмотрите любой договор с юристом по недвижимости. Сделки по аренде с выкупом могут быть особенно рискованными для покупателей, и некоторые мошенничества направлены на то, чтобы воспользоваться преимуществами людей с плохой кредитной историей и большими надеждами на покупку дома.Даже с честным продавцом можно потерять много денег, если дела пойдут не так, как планировалось.

Покупатель и продавец устанавливают покупную цену дома в своем контракте. В какой-то момент в будущем покупатель сможет приобрести дом по этой цене — независимо от того, сколько он стоит на самом деле. При установке цены цена, которая выше текущей цены, нередко учитывает прогнозируемый рост стоимости жилья. Если стоимость дома выросла быстрее, чем ожидалось, все складывается в пользу покупателя.Если дом обесценивается, арендатор может отказаться от сделки. Покупатели обычно подают заявку на ипотеку, когда приходит время покупать дом.

Покупатели обычно платят опционную премию авансом, часто около 5% от окончательной цены покупки. Этот платеж дает покупателю возможность — но не обязанность — купить дом в какой-то момент в будущем. Оплата не возвращается, но может быть применена к покупной цене.

Контракты также устанавливают размер ежемесячной арендной платы, но обычно арендатор платит немного больше каждый месяц.Дополнительная сумма обычно зачисляется на окончательную цену покупки, поэтому она снижает сумму денег, которую покупатель должен заплатить при покупке дома. Дополнительная арендная плата не возвращается. Он компенсирует продавцу согласие не продавать недвижимость кому-либо еще до тех пор, пока договор с арендатором не истечет. В контрактах также оговаривается, кто несет ответственность за техническое обслуживание в течение периода аренды.

Подводные камни при сдаче в аренду

Нет ничего идеального, включая программы аренды с выкупом.Эти транзакции сложны, и как покупателей, так и продавцов могут ждать неприятные сюрпризы.

Риски для покупателей

Некоторые из вещей, которые следует учитывать перед заключением договора аренды с правом собственности, включают:

  • Конфискация денег: Если вы не купите дом, вы потеряете все дополнительные деньги, которые вы заплатили. У продавцов может возникнуть соблазн сделать вашу покупку трудной или непривлекательной, чтобы они могли положить ваши вложения в карман.
  • Медленный прогресс: Вы можете планировать улучшить свой кредит или увеличить свой доход, чтобы иметь право на получение кредита, когда срок действия опциона истечет, но все может пойти не так, как планировалось.
  • Меньше контроля: Вы еще не являетесь владельцем собственности, поэтому не можете полностью ее контролировать. Ваш домовладелец может прекратить выплачивать ипотечные платежи и потерять собственность в результате обращения взыскания, или вы не можете нести ответственность за решения по основным предметам обслуживания. Точно так же ваш домовладелец может проиграть судебное решение или прекратить платить налоги на недвижимость, и в конечном итоге получит право удержания собственности. В соглашении должны быть рассмотрены все эти сценарии. Арендодателю не разрешается продавать, пока у вас есть опцион на собственность, но юридические баталии всегда являются большой головной болью и расходами.
  • Падение цен: Цены на жилье могут упасть, и вы, возможно, не сможете изменить более низкую закупочную цену. Затем у вас остается выбор: отказаться от всех денег за опцион или купить дом. Если ваш кредитор не одобрит чрезмерный заем, вам нужно будет внести дополнительные деньги в закрытие для внесения первоначального взноса.
  • Несвоевременные платежи повредят: В зависимости от вашего соглашения, если вы не платите арендную плату вовремя, вы можете потерять право на покупку вместе со всеми своими дополнительными платежами.В некоторых случаях вы оставляете свой вариант, но ваш дополнительный ежемесячный платеж не учитывается и не прибавляется к сумме, накопленной вами для возможной покупки.
  • Вопросы по дому: Могут возникнуть проблемы с недвижимостью, о которой вы не знаете, пока не попытаетесь ее купить, например, проблемы с правом собственности. Относитесь к покупке с выкупом как к реальной покупке. Пройдите осмотр и выполните поиск по названию перед тем, как погрузиться.

Риски для продавцов

Некоторые из рисков, с которыми сталкиваются продавцы при заключении договоров аренды с выкупом, включают:

  • Нет уверенности: Возможно, ваш арендатор не купит, а это значит, что вам придется начинать все сначала и найти другого покупателя или арендатора — но, по крайней мере, у вас есть дополнительные деньги.
  • Медленные деньги: Вы не получаете единовременно крупную сумму, которая может понадобиться для покупки вашего следующего дома.
  • Недостаточная оценка: Обычно вы фиксируете продажную цену, когда подписываете договор аренды с правом собственности, но цены на жилье могут расти быстрее, чем вы ожидали. Вы должны принять это или подождать некоторое время, чтобы предложить возможность покупки.
  • Падение цен на жилье: Цены на жилье могут упасть, и если ваш арендатор не купит недвижимость, вам было бы лучше просто продать недвижимость.
  • Обнаружение недостатков: Покупатели могут обнаружить недостатки, о которых вы никогда не знали, и они могут решить не покупать. Например, водопровода может хватить на пару, но не на семью из пяти человек. Хотя этот дефект никогда не возникал при предыдущем проживании, теперь вам придется исправить это или сообщить об этом будущим покупателям.

Вы можете управлять строительными рисками

Больница Колоссального округа разваливалась по швам. С десятками недавно нанятых врачей, медсестер и техников, оборудованием на миллионы долларов в дороге и записью на прием к пациентам, записанной на несколько месяцев, новое учреждение было невозможно использовать.Во-первых, строительство не было закончено, и многое из того, что было завершено, было неисправно. Что еще хуже, подрядчик наложил арест на имущество за неуплату, предотвращая заселение. Стоимость значительно превышала доступное финансирование. Персонал больницы был в ярости; банк был апоплексическим; попечительский совет был в отчаянии.

Как это случилось? Председатель правления — глава местного отделения финансовой компании — был сбит с толку. Он попытался проследить историю проекта.

Двумя годами ранее члены правления проголосовали за строительство нового важного объекта и реконструкцию соседнего старого. Они наняли лучшего архитектора больницы. Одна группа попечителей сосредоточила свое внимание на выпуске специальных облигаций для обеспечения недорогостоящего финансирования, а другая группа разработала и реализовала детальную маркетинговую стратегию, чтобы позиционировать больницу как мирового лидера в нескольких областях помощи и исследований. В тесном сотрудничестве с врачами, которые будут руководить различными программами, архитектор спроектировал современное медицинское учреждение и великолепное здание, которое станет символом больницы и ориентиром для города.

По рекомендации архитектора был привлечен местный подрядчик, который начал оценивать предварительные планы. По мере разработки чертежей и составления бюджета больница была достаточно уверена, чтобы подать заявку на получение банковского финансирования, и банк на основе оценок подрядчика и предлагаемого выпуска облигаций согласился предоставить ссуду.

Затем подрядчик представил свой окончательный бюджет. К удивлению правления, смета увеличилась на 3,5 миллиона долларов, а подробные строительные чертежи все еще не были завершены.Подрядчик утверждал, что архитектор улучшал качество и объем строительства. Архитектор настаивал, что он только выполняет растущий список пожеланий доверенных лиц, врачей и экспертов по маркетингу, нанятых советом директоров. Но выпуск облигаций был основан на первоначальном бюджете, и он не был достаточно большим, чтобы учесть более высокую цену. Больница не могла продолжаться. Попечители и врачи провели встречу.

Врачи настаивали на том, что добавили очень мало, и отказались удалить какие-либо медицинские элементы, встроенные в здание.Попечители были убеждены, что общее увеличение объема было намного меньше, чем указывала новая цена. Все подозревали подрядчика в использовании больницы. Председатель решил, что пора действовать.

«В моей сфере финансовых услуг, — рассуждал он, — все услуги предлагаются по цене». Мы даем всем соискателям возможность сказать, сколько они будут взимать. Это способ получить самую низкую цену «.

Местный производитель на плате согласился. «У меня был один из этих« доверься мне »подрядчиков, который обеспечивал мой склад с учетом времени и материалов, и он хорошо меня замочил.Он давал работу своим худшим работникам, он не боролся за скидки при покупке и делал все, что мог, чтобы увеличить расходы, чтобы его гонорар увеличился. Не будем повторять ту же ошибку, что и я ».

Итак, проект был выставлен на торги без каких-либо изменений в объеме, а также без законченных чертежей и спецификаций. Заявки подали пять компаний. Финансовый директор больницы заключил контракт со строителем, цена которого не выходила за рамки первоначального бюджета. Первоначальный подрядчик был изгнан с позором, несмотря на его протесты, что его оценка была правильной ценой за всю работу, которая может понадобиться больнице.

Конфликты возникли сразу. Новый строитель предполагал, что ремонтируемое помещение освободят для работы, но больница не могла этого сделать. Строитель пригрозил прекратить работы, поэтому доска прогнулась и дала ему прибавку. Архитектор и подрядчик постоянно боролись за интерпретацию чертежей и спецификаций. Попечители, отвлекаясь на вопросы финансов и маркетинга, не всегда вовремя принимали решения. Подрядчик сокращал все возможные углы, чтобы снизить расходы, и архитектор отвергал его снова и снова.

Как раз когда строительство было почти закончено, правление было шокировано получением огромного запроса на изменение от подрядчика с утверждениями о неточных спецификациях, измененных условиях и задержке принятия решения владельцем. Больница отказалась платить. Строитель прекратил работу и наложил арест на имущество механика.

Именно здесь сейчас стоял проект. Члены правления — успешные местные бизнесмены, преподаватели и государственные служащие — были рассержены и смущены; архитектор был ожесточен; у первоначального подрядчика было полно всяких слов «я уже сказал» для всех, кто слушал.Председатель правления все еще был сбит с толку. • • •

Эта история, конечно, преувеличена, но некоторые ее части знакомы каждому, кто участвовал в строительном проекте. Строительные головные боли — это факт деловой жизни. Компании переезжают. Предприятия модернизируют старые кварталы. Растущим организациям нужно больше места. Компании несут одни из самых крупных и долгосрочных долгов для финансирования этих инвестиций, в то время как задержки с заполнением помещений и строительные ссоры могут входить в число самых изнурительных проблем, с которыми может столкнуться компания.Часто невозможно точно предсказать, сколько будет стоить проект и сколько времени потребуется для его завершения, и всегда сложно координировать работу десятка профессионалов — архитекторов, инженеров, подрядчиков, банкиров, юристов, консультантов, многие из которых имеют свои собственные скрытые планы. —И множество субподрядчиков, поставщиков и рабочих.

В целом, риски, связанные со строительным проектом, столь же велики, как и любые риски, с которыми обычно сталкивается компания, и эти риски сильно отличаются от тех, к которым привыкли компании.Тем не менее, многие должностные лица и директора корпораций, которые последовательно анализируют и управляют всеми остальными контролируемыми рисками, не используют все доступные инструменты для контроля строительных рисков.

Одна из причин, по которой генеральные директора и директора упускают из виду или недооценивают риски строительства и поручают управление им подчиненным, заключается в том, что строительство — это старая технология. Здания строились раньше — что такого особенного в этом? Финансовый директор следит за другими расходами — почему она тоже не может следить за этими долларами? У компании есть отдел, который занимается закупками — почему нельзя купить здание? Управляющий объектами делится словарным запасом с подрядчиком — почему бы не позволить ему наблюдать за процессом? Кажется глупым не делегировать процедуру, которая повторялась миллион раз с тех пор, как пирамиды были построены.

Но именно исключительный финансовый директор может выйти за рамки первых нескольких итоговых цифр, чтобы понять, какие услуги на самом деле предлагает потенциальный подрядчик; это необычный агент по закупкам, который может наблюдать за завершением продукта, состоящего из десятков тысяч деталей, поставленных в течение периода до нескольких лет; и менеджеры предприятий редко имеют опыт, чтобы защитить своих работодателей от претензий подрядчиков. Наконец, большинство компаний нечасто проходят процесс строительства.Строительные навыки просто не входят в репертуар обычного менеджера.

Строительство — это запутанный процесс, управляемый сложными контрактами и включающий сложные отношения на нескольких уровнях. Клиент действительно покупает услугу, а не продукт. На одном уровне взаимоотношений подрядчик выполняет важную услугу, направляя и координируя работу десятков или сотен субподрядчиков, поставщиков, мастеров и рабочих. На следующем уровне кто-то — иногда подрядчик или архитектор — должен также координировать услуги строителя с услугами архитекторов, инженеров и консультантов.Наконец, кто-то должен взять под контроль весь процесс и координировать работу координаторов. На этом уровне генеральный директор и совет директоров будут либо управлять проектом и его рисками, либо позволить рискам управлять ими. Нет замены ответственности наверху.

Анализ и управление строительными рисками состоит из семи этапов:

1. Понимание типов и фаз риска.

2. Оценка рисков конкретного строительного объекта.

3.Сопоставление рисков с собственными возможностями и создание строительной бригады.

4. Определение стратегии строительства.

5. Выбор правильного контракта.

6. Выбор застройщика.

7. Мониторинг строительства.

Понимание типов и фаз риска

Существует три вида строительного риска, и они проявляются в два этапа. Первый вид риска — финансовый: проект превышает бюджет и ставит под угрозу финансовое здоровье компании.Превышение бюджета не всегда связано с плохим надзором за строительством. Они часто являются результатом плохого планирования, желаемого ценообразования или плохой координации.

Второй вид риска связан со временем — строительство завершается с опозданием. Задержки могут иметь разрушительные финансовые последствия. Какой ущерб будет нанесен вашей торговой точке, если ее пространство будет готово 4 января вместо 15 ноября? Как будет функционировать ваша организация, если компьютерный зал не готов, потому что ни на кого не возлагалась ответственность за обеспечение бесперебойного питания? Каковы последствия для вашего бизнеса, если вашему финансовому директору придется потратить 40 дней на рассмотрение дела в строительном арбитраже?

Третий тип риска связан с проектированием — завершенное здание не соответствует потребностям организации.Например, медицинская организация с фиксированным бюджетом может решить построить небольшое здание с отделкой и системами выше среднего, но по завершении обнаружит, что в нем недостаточно места. (Возможно, ему следовало построить более крупный, но более простой объект за те же деньги.) Или застройщик офиса может выбрать систему кондиционирования воздуха, которая допускает индивидуальный контроль для каждого офиса, но оказывается слишком шумной. (Лучше всего было бы пожертвовать отдельными элементами управления, чтобы получить акустическую ценность, или, возможно, потратить больше денег, чтобы получить и то, и другое.)

Все три вида рисков могут быть устранены как на этапе предварительного строительства , так и на этапе строительства и урегулирования . Этап подготовки к строительству часто самый изнурительный для владельца и зачастую самый важный. Теперь организация должна составить прогнозы по маркетингу, бюджету, пространству и графику, а также принять фактические решения о дизайне, требованиях зонирования, финансировании, движении и других экологических проблемах. Риски на этом этапе в определенном смысле невелики, потому что на самом деле никто ничего не строит.Но в остальном риски велики. Во-первых, консультанты дороги, и, поскольку строительный кредит еще не получен, компания должна выплачивать им из своего кармана спекулятивными деньгами без заемных средств. Кроме того, ошибка в планировании или принятие желаемого за действительное в этот момент могут вызвать большие проблемы в будущем.

На этом этапе у больницы округа Колоссал уже были проблемы по трем причинам. Во-первых, попечители сосредоточились на своих индивидуальных специализациях в области маркетинга и финансов, оставив другие обязанности перед строительством подчиненным и врачам.Во-вторых, архитектор доминировал в команде, занимающейся предварительным строительством, и привел ее к проекту, который будет иметь больше архитектурной и медицинской истории, чем деловой смысл. В-третьих, первоначальный подрядчик не ожидал роста списков желаний, и, как только он их увидел, он не смог убедить попечителей, что его новая цена действительно разумна — фактически, неизбежна. Команда, занимавшаяся подготовкой к строительству, была плохо отобрана для реальных нужд проекта, и никто не мог контролировать команду подробно и авторитетно.

На этапе подготовки к строительству существует большая часть неопределенности и двусмысленности, поскольку соотношение затрат на проектирование постоянно меняется. Многие практические специалисты плохо справляются с этим недостатком определения, и плохо управляемая команда может превратиться в хаос, если участникам позволят прятаться за своими дисциплинами и препятствовать или игнорировать друг друга.

Картина затрат на проектирование, которая вырисовывается на этом этапе, является фундаментом, на котором будут лежать большие риски в период строительства, однако работа, проделанная сейчас, является наиболее управляемой из всех.Рыночные и финансовые риски являются внешними и неконтролируемыми. Риск перед началом строительства является внутренним для команды и может контролироваться. Ключом к успеху на этом этапе, как и везде, является подбор правильной команды, а затем обеспечение координации и центрального руководства. Примеры шума в медицинских помещениях и кондиционировании воздуха лучше всего решать на этапе подготовки к строительству. Правильное использование опыта архитектора и подрядчика на данном этапе может избавить от множества проблем в будущем.

На этапе строительства и заселения факторы риска переходят от планирования к надзору.Дизайн в основном фиксированный; временной риск больше не зависит от создания реалистичного графика, а от его соблюдения; бюджетный риск — это уже не вопрос ценообразования, а вопрос контроля затрат.

Однако внешность обманчива. В зависимости от контракта контроль затрат теперь в основном или полностью лежит на подрядчике. Если в вашем контракте указаны заранее оцененные убытки за просрочку поставки, то график также является обязанностью подрядчика, хотя большинство контрактов допускают несколько исключений по стоимости и графику.Более того, теперь существует ссуда на строительство, поэтому банк возмещает подрядчику напрямую затраты на строительство — обычно ежемесячно, всегда после тщательной проверки того, что работа действительно была сделана и материалы действительно доставлены, и почти всегда после того, как возврат от 5% до 10% от общей суммы в качестве гарантии производительности до завершения всего проекта и окончательного расчета. Так в чем же риск собственника?

Давайте вернемся к больнице Colossal County Hospital, крупному учреждению, которое поставили на колени на этом этапе проекта.Прежде всего, плохое планирование на этапе подготовки к строительству стало очевидным, когда проект близился к завершению. Например, попечители выставили проект на торги на основании неполной строительной документации (чертежей и спецификаций), поэтому подрядчик имел право корректировать цену по мере добавления архитектором новых деталей. Во-вторых, в то время как выпуск облигаций устанавливал лимит средств, врачи и архитектор боролись за то, чтобы тратить больше, и попечители никогда не сталкивались с несоответствием. В-третьих, условия строительства (продолжающееся использование больницей реконструируемых помещений) и неоднократная неспособность опекунов принимать оперативные решения требуют времени подрядчика, и такие задержки являются законными основаниями для продления графика.Наконец, право удержания механика позволяет подрядчику или субподрядчику, участвующему в платежном споре, связать проект в суде и предотвратить его использование или продажу до тех пор, пока спор не будет урегулирован. И это лишь некоторые из проблем, которые могут возникнуть даже после того, как цена, график, финансирование, механизмы оплаты и дата поставки якобы установлены раз и навсегда.

Какими бы сложными и серьезными ни казались все эти риски — особенно в вопиющем случае с больницей округа Колоссал — было бы напрасной тратой усилий пытаться устранить каждую из них, потому что это просто невозможно.Цель состоит в том, чтобы контролировать и управлять строительными рисками в разумных пределах.

Оценка рисков конкретного строительного объекта

Нет двух проектов, двух площадок и двух строительных бригад, которые бы никогда не совпадали. Чтобы выбрать правильных членов команды, правильную группу консультантов, правильного архитектора, правильного подрядчика и правильный вид контракта, вам необходимо понимать риски вашего конкретного проекта. Решающим фактором является сложность проекта.

Какие потребности компании в проекте? Есть ли спешка для размещения? Есть ли у вас время для разработки полных чертежей и спецификаций перед тем, как выставить проект на торги, или вам придется перекрывать время подготовки документов с началом строительства? Являются ли механические системы стандартными, или подрядчику необходимо будет координировать их проектирование, а также установку? Критично ли качество строительства, как в больнице, или нужны только крыша и стены? А как насчет проектного финансирования? Некоторые кредиторы не возьмут на себя никаких обязательств, пока не ознакомятся с контрактами и всеми завершенными чертежами.

А что с сайтом? Существует огромная разница между строительством на участке хорошо осушенной сельхозугодья и строительством в центре города с неопределенной историей и неизвестными условиями. Опасные отходы и остатки старых фундаментов — это всего лишь два невидимых сюрприза, ответственность за которые в большинстве контрактов полностью ложится на владельца.

А как насчет структуры? В новом здании будет намного больше компонентов, чем в старом, но проект реабилитации будет означать больше неизвестных и больших рисков.

Оценка риска — это первый шаг к его контролю. На диаграмме «Оценка строительного риска» перечислены основные элементы риска и показано, как три гипотетических проекта могли их оценить.

Оценка риска строительства

Сопоставление рисков с возможностями и создание строительной бригады

После того, как вы оцените риски своего проекта, следующим шагом будет оценка возможностей вашей организации. Создание строительной бригады включает в себя серию классических решений «сделай или купи»: что нам нужно? Можем ли мы предоставить это на месте? Стоит ли покупать это снаружи? Таблица «Оценка внутренних возможностей» поможет вам составить представление о способности вашей организации справиться с сотнями головных болей при строительстве, которые возникнут в ходе реализации проекта.

Оценка внутренних возможностей

Всем известно, что для строительства здания требуется подрядчик и обычно архитектор, пара инженеров, кредитор, несколько консультантов, а иногда и юрист. (Из всех этих профессионалов вы сможете выбрать только одного — архитектора. См. Предложения во вставке «Выбор архитектора».) Однако в целях контроля риска основные игроки являются вашим собственным советом директоров, генеральным директором и старшим персоналом, один или несколько из которых фактически будут контролировать весь проект.

Этот человек или люди — которых мы могли бы назвать представителем владельца (или даже разработчиком) — будут в центре напряженного клубка большого эго, сильного стресса и высоких финансовых ставок. В то время как архитектор произносит эрудированные речи об эстетике и дизайне, подрядчик может общаться в основном с ненормативной лексикой. В то время как банкир говорит о финансовой двойственности в надежде снизить риск кредитора до нуля, руководители отделов маркетинга и операций рвут волосы из-за перспективы получить неправильное место в неподходящее время.Чтобы координировать все усилия, нужен жесткий лидер. Если у генерального директора есть время и опыт, тем лучше. Если нет, то ему или ей придется делегировать ответственность какому-нибудь необычному подчиненному, обладающему необходимыми знаниями и опытом, или осторожно возложить ее часть на архитектора или подрядчика. Но ни при каких обстоятельствах нельзя делегировать координацию случайно. Строительство — одна из самых спорных отраслей на земле и воплощение закона Мерфи: «Если что-то пойдет не так, то так и будет.”

Определение стратегии строительства

Графики имеют два важных значения. Во-первых, они показывают, как выявлять и устранять различные отдельные элементы риска. Во-вторых, они определяют стратегию выбора подрядчика и консультантов. Концентрация компонентов с высоким уровнем риска предполагает, что вам следует искать преимущества производительности от сотрудничества и попытаться найти подрядчика, способного работать в команде. Компоненты преимущественно с низким уровнем риска указывают на то, что цена выгодна конкурентам .Оба типа подрядчиков доступны практически везде.

Строительная отрасль очень фрагментирована и относительно несложна. Стратегии компании часто более интуитивны, чем продуманы. Тем не менее, по собственному выбору или случайно, строительные компании находятся где-то в диапазоне между поставщиками недорогих продуктов на одном конце шкалы и поставщиками высоко дифференцированных услуг на другом. Задача клиентов — определить цель каждого проекта и выбрать наиболее подходящий вариант.

Работа

Colossal County Hospital была сопряжена с повышенным риском, и ей следовало создать сильную сплоченную команду, включая подрядчика, который работал бы в тесном сотрудничестве с советом директоров для решения проблем. Вместо этого совет директоров, слишком сильно ориентированный на конкуренцию, принял решение исключительно на основе цены и пострадал от враждебных отношений со строителем. Напротив, доверительный управляющий, который чувствовал, что его «замочили» на контракте о времени и материалах для склада, на самом деле тратил деньги на сотрудничество.У него должно было быть конкурентоспособное предложение за реальные деньги на основе полной строительной документации.

Если ваш проект представляет собой простое одноэтажное здание на плоском участке свободной земли, вам, вероятно, подойдет недорогой поставщик. Строитель не принесет особой пользы, кроме доставки материала на участок и его возведения. Если, с другой стороны, ваш проект представляет собой сложную, быстро развивающуюся реабилитацию, услуги, не связанные с ремеслом, предлагаемые высокодифференцированным подрядчиком, могут иметь большую потенциальную ценность. Ваш проект может предъявлять особые требования к подрядчику, например, строительство одного этапа, в то время как следующий все еще разрабатывается и оценивается; предвкушение открытия неизвестных условий, например, скрытых гниющих бревен; качественное выполнение работы из несовершенной проектной документации; или работа вокруг существующих агентов.Подрядчики, которые могут все это сделать, будут брать больше, но они также будут действовать как члены вашей команды.

Еще одна услуга, которую может предоставить дифференцированный подрядчик, — помочь вам воспользоваться преимуществами фрагментации строительного бизнеса за счет создания хорошей конкуренции среди субподрядчиков. Индустрия коммерческого строительства состоит из тысяч субподрядчиков в нескольких сотнях специализированных профессий. Эти небольшие компании имеют тенденцию быть предприимчивыми и чрезвычайно независимыми, и их капризность может быть проблемой или преимуществом.Субподряды и заказы на поставку могут составлять от 70% до 80% от общей стоимости проекта коммерческого здания. Строители, умеющие справляться с конкуренцией на уровне торговли, могут взимать более высокую плату за свои собственные услуги и при этом производить самую низкую общую конечную стоимость.

Некоторые подрядчики также умеют создавать партнерские отношения с субподрядчиками, которых они используют чаще всего. Такие команды могут повысить эффективность за счет совместного использования проектной и производственной информации, а также за счет хорошего понимания стилей работы друг друга.В такой кооперативной среде сумма в игре может быть больше нуля. Работа в команде снижает трение, неопределенность, неэффективность и дублирование усилий.

Такая командная работа — вот что нужно больнице Колоссального округа на каждом уровне. Конечно, построение командной работы требует энергии и доверия. Как всегда, вопрос для руководства заключается в том, стоит ли добавленная стоимость дополнительных затрат. Colossal County не потратила ни энергии, ни денег на создание правильной команды, когда это было необходимо. Другим владельцам может и не понадобиться.

Выбор подходящего типа контракта

Различия в уровнях обслуживания, описанные здесь, привели к трем основным типам контрактов. Все три существуют уже много лет, но многие владельцы не понимают своего отношения к управлению рисками. В большинстве случаев хорошая оценка вида и уровня риска четко укажет на один из этих трех контрактов.

Контракт с единовременной выплатой легко понять. Каждый подрядчик, участвующий в торгах по проекту, оценивает общую стоимость, добавляет маржу прибыли и предлагает фиксированную цену за работу.Владелец выбирает самую низкую ставку. Если затраты увеличиваются, цена для владельца остается прежней. Если затраты снижаются — а стимул к их снижению за счет срезания углов может быть значительным — дополнительная маржа переходит к подрядчику. Этот контракт — действительно игра с нулевой суммой. Все, что получает подрядчик, вы не получаете.

При заключении контракта с единовременной выплатой подрядчик принимает на себя все видимые риски, а собственник — ни один. Это кажется хорошей ставкой для проектов с высоким риском, но на самом деле все наоборот.Во-первых, если затраты неожиданно превысят цену, которая была предложена и принята, приверженность вашего подрядчика работе может внезапно исчезнуть. Во-вторых, при заключении контракта с единовременной выплатой цена может быть фиксированной, но также и объем работ. Даже небольшое изменение в проекте может выбросить весь контракт из окна, и вы не сможете позволить себе пересмотреть этот контракт после того, как работа будет начата. Избегая риска, вы также теряете большую часть своих полномочий по принятию решений. Другими словами, вы платите деньги и рискуете — а это не способ построить больницу или любую другую высоко дифференцированную структуру.Тем не менее, контракт с единовременной выплатой — правильный контракт для простых работ, где цена важнее сотрудничества.

Большинство людей знакомы с контрактами на время и материалы, контрактами, основанными на стоимости работы плюс гонорар. Так выставляют счет юристы и автомеханики. Строителю возмещаются фактические затраты на работы, какими бы они ни были, плюс процентная ставка или наценка. Другими словами, владелец принимает на себя весь риск, а подрядчик — нет. Заказчик может быть уверен, что работа будет выполнена должным образом, потому что нет стимула сокращать углы.Конечно, чем больше тратит подрядчик, тем больше он зарабатывает — а мы знаем по опыту, что у автомехаников и юристов нет особого стимула торопиться.

Несмотря на очевидные недостатки с точки зрения риска, есть три довольно распространенные ситуации — и одна довольно необычная, — когда время и материалы, тем не менее, являются правильным контрактом для владельца. Первый — когда качество важнее денег. Второй — когда время очень ограничено, и подрядчику придется много работать сверхурочно.Третий — когда строительные документы неполны или отсутствуют, что не оставляет подрядчику ничего, на котором можно было бы основывать свое предложение. Четвертая ситуация возникает, когда у владельцев столько опыта в строительстве и столько времени на надзор, что они могут получить именно то, что хотят, и при этом снизить затраты, указав местоположение и качество каждого кирпича и гвоздя.

В большинстве случаев один из этих двух контрактов отвечает всем требованиям. Но для многих крупных строителей более подходящей является гибридная форма с гарантированной максимальной ценой .Часто это лучший контракт для выполнения работы, обозначенной в двух графиках как высокорисковая.

Как и время и материалы, гарантированная максимальная цена также основана на стоимости работы плюс гонорар, но риск разделяется. До заранее определенной максимальной цены подрядчик перекладывает все расходы на владельца, но как только эта цена достигнута, все риски ложатся на застройщика.

Как и в договоре о времени и материалах, владелец получает выгоду, когда прямые затраты меньше ожидаемых. Но когда затраты становятся слишком высокими, подрядчики покрывают перерасход, как они это делали бы в контракте с единовременной выплатой.Как правило, это расположение сохраняет лучшие черты обоих типов контрактов и позволяет владельцу иметь свой торт и есть его. Чаще всего гарантированная максимальная цена устанавливается выше, чем единовременная цена для того же проекта, потому что прибыль подрядчика ограничена.

Цель в данном случае — сделать подрядчиков игроками команды, не давая им карт-бланша. Прибыль строительной компании зависит не от сокращения затрат, а от того, насколько хорошо эта услуга будет предоставлена ​​собственнику.Клиент получает ограничение на доступ к информации и отношения сотрудничества вместо враждебных.

На выставке «Стоимость против цены с тремя типами контрактов» цена показана по отношению к фактической стоимости строительства в контрактах с единовременной выплатой, временем и материалами и контрактами с гарантированной максимальной ценой.

Все эти три типа контрактов предполагают традиционную конфигурацию «владелец-архитектор-подрядчик». Есть три менее распространенных способа назначения этих ролей. По договору «под ключ» и собственник покупает участок, проект и готовое здание как пакет.Поставщик обеспечивает финансирование строительства и играет роль собственника и подрядчика (а иногда и архитектора) во время строительства. Контракты под ключ подходят для ситуаций, когда потребности пользователя легко описываются.

Контракт «проектирование — строительство» очень похож на контракт «под ключ», поскольку архитектор и подрядчик работают по одному контракту, что дает один источник ответственности. Это способствует сотрудничеству за счет устранения традиционных сдержек и противовесов. Но при проектировании-строительстве, а не «под ключ», ответственность за финансирование несет собственник.

Управление строительством, в простейшей форме — это просто консультационные услуги. Строительные менеджеры часто дополняют строительную бригаду собственника, давая советы и осуществляя надзор за определенную плату. Они не берут на себя фидуциарной ответственности и не гарантируют цену, результаты или график. (Имейте в виду, что архитекторы, инженеры, подрядчики и консультанты используют фразу «управление строительством» немного по-другому. Прежде чем заключать контракт на управление строительством, убедитесь, что вы точно знаете, что получаете.)

Выбор строителя

На данном этапе звучит элементарно, что способ, которым компания выбирает застройщика, должен соответствовать ее уровню риска проекта и типу контракта. Но старая практика продажи контрактов настолько устоялась, что организации прибегают к ней, даже когда это не имеет смысла. У каждого вида проекта и контракта должны быть свои критерии отбора.

Паушальный взнос. Строитель для контракта с единовременной выплатой может быть выбран почти полностью посредством открытого тендера, основанного на строительной документации — чертежах и спецификациях, — которые четко определяют объем работ.(Никогда не выставляйте частичные документы на торги. Фактически, если вы должны выбрать подрядчика до того, как документы будут готовы, единовременная выплата может быть неправильным типом контракта.) Помимо требования к участникам торгов соответствовать определенному минимальному уровню опыта, репутации и финансовая сила, цена — это все, что вас волнует.

Одно предупреждение: не поддавайтесь искушению воспользоваться очень низкой ставкой. Это может быть ошибка, основанная на неверно истолкованной строительной документации, и последующая борьба того не стоит.

Время и материалы. Для так называемых контрактов с оплатой затрат или времени и материалов репутация, способности и доверие имеют первостепенное значение. Проверьте ссылки, найдите правильную химию между всеми сторонами, убедитесь, что вам комфортно с строителем. Что бы вы ни делали, не пытайтесь делать выбор на основе какой-то оценочной ставки. Если в контракте нет ограничения, ставка ничего не значит. Это может только соблазнить вас выбрать наименьшее из нескольких бессмысленных чисел, и это хороший способ выбрать наименее компетентного кандидата.

Гарантированная максимальная цена. Процесс здесь очень похож на описанный выше. Вашим проводником должны быть опыт, рекомендации и порядочность подрядчика, а также химия между вами. Вы планируете платить компании вознаграждение за ее компетентность в управлении строительством, соблюдение графиков, поддержание качества, оказание строительных услуг и честное и справедливое отношение к своим клиентам. Установление этой компетентности должно быть вашим единственным критерием.

Любая компания, участвующая в этом типе контракта, сможет назвать вам имена предыдущих клиентов, которые расскажут, насколько хорошо она работала в прошлом.Спросите о точности оценок затрат и степени экономии, возвращенной владельцу (или о размере перерасхода, понесенного подрядчиком). Спросите, сколько было серьезных драк и были ли они разрешены удовлетворительно. Узнайте, было ли место доставлено вовремя. Также попросите рекомендации у бывших субподрядчиков и узнайте, что они думают о компании, в которой они работали. Вы покупаете услугу с добавленной стоимостью. Убедитесь, что вы получите то, за что платите.

Мониторинг строительства

Всем нравится наблюдать за землеройной техникой и играть в суперинтенданта тротуара, когда летит большая сталь.Наблюдение за командой и контрактом гораздо менее увлекательно — и гораздо важнее. Опять же, объем и метод надзора зависят от типа контракта.

По контракту с единовременной выплатой застройщик или представитель владельца должны контролировать как материалы, так и качество изготовления, чтобы убедиться, что подрядчик не увеличивает свою прибыль за счет поставки меньше, чем было предусмотрено контрактом. Такой уровень внимания требует руководителя строительства, который понимает спецификации, детали, качество изготовления, а также градацию материалов и обращение с ними.

В контракте на поставку времени и материалов задача строительного надзора — следить за тем, чтобы подрядчик не растрачивал деньги владельца. Строитель вряд ли станет срезать углы, но контроль над расходами, вероятно, также не будет главным приоритетом. Такой контракт требует наблюдателя, который разбирается в производительности труда, эффективном использовании сырья и учете затрат.

Теоретически структура контракта с гарантированной максимальной ценой снижает степень надзора, которая потребуется владельцу.Подрядчик принимает на себя риск перерасхода средств и получает заранее установленный гонорар, чтобы убедиться, что работа и материалы выполнены правильно. Тем не менее, предусмотрительный владелец будет следить за качеством изготовления и бухгалтерией. Навыки опытного надзирателя по-прежнему должны быть доступны, но необходимость менее острая.

Понятно, что человеку, выполняющему функции руководителя строительства, необходимы опыт и знания. Немногие генеральные директора — и несколько членов правления — подойдут. Если координатор проекта не является специалистом по строительству, иногда может оказаться целесообразным нанять консультанта по строительству.Часто архитектор привлекается для надзора за строительством, и иногда это очень хорошо работает. Но архитекторов обучают проектированию, и их способность и готовность проверять качество изготовления, контролировать материалы и контролировать бухгалтерский учет в лучшем случае неодинаковы.

Кроме того, по мере того, как проекты становятся более сложными, у архитектора все больше возрастает потребность работать с подрядчиком, а не против него. Всегда будут вопросы интерпретации, эстетики и даже стоимости, которые они будут рассматривать вместе.А в проекте с множеством неизвестных рисков — скажем, в строительстве с морским фундаментом или при реконструкции исторического сооружения — опыт и рассудительность подрядчика являются важнейшими активами для архитектора. Настойчивость владельца в исполнении полицейских обязанностей может повлиять на способность архитектора работать со строителем.

Больница округа Колоссал пережила это испытание — город вмешался, предоставив экстренный заем и дополнительную эмиссию облигаций — и извлек из этого урок. Для следующего дополнения совет директоров с самого начала сформировал команду и всегда был в курсе всего процесса.Новый председатель совета директоров, глава местной консалтинговой фирмы по вопросам управления, взял на себя роль внутреннего разработчика. Она провела команду через предварительный анализ сложности и рисков, который затем повлиял на выбор контракта, строителя, финансирования и графика. У выбранного подрядчика была репутация точного ценообразования и совместного решения проблем. Проект был выполнен вовремя и даже немного не соответствовал бюджету.

Управляющий производством тоже усвоил урок. Для своего нового распределительного центра он нанял архитектора, который мог предоставить ему надежные подробные чертежи; он выставил проект на торги только тогда, когда все спецификации и чертежи были выполнены; и он выбрал участника с низкой ценой из 12 предварительно квалифицированных строителей.Помещение обошлось ему на 50% меньше, чем по предыдущему контракту о времени и материалах.

Строительство — серьезная обязанность для многих растущих компаний. Первоначальные оценки затрат, времени и проблем неизбежно кардинально изменятся по мере продвижения работы. Сама строительная бригада может быть нестабильной и проблемной. Но директора и высшее руководство вашей компании могут выявлять, анализировать и рационально контролировать эти риски.

Версия этой статьи появилась в выпуске Harvard Business Review за март-апрель 1989 г.

Три уровня стратегии управления рисками собственности

Что касается операций с недвижимостью, то каждый день солнце садится и встает, рискуя понести убытки из-за вакансий, безнадежных долгов, убытков по сбору и концессии и т. Д.

«У вас есть стратегия управления рисками?» Это один из главных вопросов, которые задают компаниям по управлению недвижимостью, и многие организации принимают снижение рисков за управление рисками.

Если ваша компания занимается только снижением рисков или упреждающим снижением рисков, на которые вы готовы пойти, вы упускаете две трети комплексной стратегии управления рисками.Вот почему:

  • Существует опасность возгорания на кухне или несчастного случая в доме по неосторожности жильца. Вы не можете рассчитать этот риск и смягчить несчастный случай или даже поведение ваших арендаторов.
  • Существует риск того, что новым арендатором окажется даже не то лицо, которое указано в заявке на получение кредита. Вы не можете рассчитать риск и уменьшить то, что вы не знаете о потенциальном арендаторе.
  • Существует риск того, что арендатор пропустит последние несколько месяцев аренды, в результате чего у вас останется безнадежная задолженность.Вы можете снизить этот риск, но какой ценой для вашей занятости?

Неотъемлемый риск, связанный с управлением собственностью, реален и временами даже невезет. Все мы знаем печальные истории несчастных случаев, краж, мошенничества и многого другого. Коллега рассказал историю о неудачном выборе времени для местного гольфиста, когда однажды летним утром возле парковки он работал над качелями. Используя пластиковые тренировочные мячи, чтобы уменьшить риск разбить окно, житель собирался вступить в контакт, когда сработали спринклеры.Вместо того, чтобы ударить по мячу, клюшка попала прямо в разбрызгиватель, выбросив в воздух гейзер и залив салон кабриолета.

Поскольку у арендатора не было страхового полиса, он был на крючке из-за нескольких сотен долларов за повреждение спринклерной системы и очистку автомобиля.

Другие истории — и они есть — рассказывают более сложные истории о больших пожарах, начатых жильцами, и мошенничестве с именами, которые стоили управляющим квартирами тысяч долларов безнадежных долгов.Подобные катастрофы могут поставить недвижимость в опасное положение, если отсутствует стратегия управления рисками.

Управление рисками иногда путают с уменьшением риска, то есть уменьшением воздействия события или причины, которую нельзя избежать или покрыть другой стороной. Снижение риска действительно является одним из компонентов более широкого подхода к управлению рисками, который предлагает решения не только для смягчения, но и для предотвращения и передачи риска.

Это трехуровневая платформа, предназначенная для защиты операторов и владельцев недвижимости от экономических потерь, которые снижают валовую выручку и чистую операционную прибыль (NOI) в результате повреждения имущества, мошенничества и сбора и потери вакансий в результате традиционных процедур залогового депозита.

Проще говоря, хорошая стратегия управления рисками означает, что вы избегаете максимального риска, перекладываете все возможные риски на арендаторов и защищаете собственность от остающегося неотъемлемого риска.

Первое: избежание риска

Лучший способ защитить себя от риска — это вообще не допустить его! Первичный способ избежать риска — использовать надежную проверку в сочетании с предотвращением мошенничества. Мошенничество с использованием личных данных растет, особенно в связи с распространением онлайн-аренды.

Сейчас более чем когда-либо уязвимы компании по управлению недвижимостью, поскольку соискатели пытаются обмануть вашу команду на протяжении всего процесса аренды. Подделка документов становится все более обычным явлением, как и синтетические удостоверения личности.

Избегайте рискованных арендаторов с платформой, разработанной для предотвращения мошенничества с использованием личных данных. Традиционные инструменты проверки — кредитная история и криминальная отчетность — больше не работают. Важное значение имеют передовые технологии, которые включают проверку личности и предотвращение мошенничества.Ищите платформы, которые также могут предотвратить мошенничество, даже для существующих жителей, с прямой интеграцией в систему управления недвижимостью.

И, наконец, лучший способ избежать риска арендатора — это знать прошлую историю аренды. Простое знание того, заплатил ли арендатор, несмотря на кредитный или криминальный рейтинг, арендную плату за предыдущую недвижимость, может помочь вам избежать рисков плохих арендаторов и гарантировать, что хорошие арендаторы будут приветствоваться.

Второй: передача риска

Передача риска жильцов, причиняющих ущерб своим квартирам, — это то, что многие компании по управлению недвижимостью практикуют в качестве нормального ведения бизнеса.Бремя ответственности передается жителям через программы обязательного страхования арендатора для покрытия ущерба имуществу арендатора, будь то случайный или умышленный.

Страхование

Арендатора не ново, но обеспечение соблюдения обязательных программ может вызвать головную боль у вашей команды по недвижимости. Вам не нужно тратить драгоценное время на отслеживание арендаторов, не соответствующих требованиям, и вам не нужно изо всех сил пытаться временно прикрыть несоответствующие или свободные квартиры от риска.

Эффективные инструменты передачи рисков легко и автоматически справляются с несоблюдением требований, напрямую связываясь с арендаторами, не соблюдающими требования, информируя собственность о нарушениях программы и предоставляя временное покрытие пробелов для квартиры, и все это без прямого вмешательства команды объекта.

[ Дополнительная литература : Как передать собственность в ООО и снизить риск]

Учитывая рост затрат на строительство и содержание собственности, кто может позволить себе рискнуть активом из-за чего-то, что обычно находится вне контроля компании по управлению имуществом?

Третий: снижение риска

Как только вы избежали и переложили риски, которые вы можете: смягчить то, чего вы не можете. Снижение риска — это снижение воздействия или ущерба с помощью проактивной стратегии.Бейсболисты высшей лиги снижают риск получить травму от питчера, надевая шлем, и, хотя он не всегда идеален, он спас многих спортсменов от серьезных повреждений.

Иногда арендаторы проходят проверочные проверки, имеют страховку арендатора на протяжении всего срока аренды и при этом несут больший имущественный ущерб, чем сумма их гарантийного залога.

Или же хорошие потенциальные жители столкнутся с непреодолимыми денежными депозитами, необходимыми при въезде, — и предпочтут искать в другом месте, что отрицательно скажется на вашей занятости.

Снижение риска баланса между занятостью и безнадежной задолженностью может быть решено с помощью альтернативного гарантийного депозита в дополнение или даже вместо традиционного денежного депозита.

При наличии альтернативы залогового депозита для собственности доступен пул средств, эффективно уравновешивая хороших участников с действиями плохих. Невозвращаемый арендатору альтернативный залог снижает сумму денежных средств, необходимых для внесения депозита, не снимая при этом защиты объединенных средств для снижения риска для квартиры или собственности.

Мы все это слышали: всякое бывает. И когда вы меньше всего этого ожидаете, что ж, вот оно. А также эффективная стратегия управления рисками с использованием новейших технологий, предназначенная для предотвращения, передачи и снижения рисков — без дополнительной нагрузки на вашу команду.

По мере того, как бизнес по аренде квартир становится все более конкурентным и сложным, защита активов от неблагоприятных событий — и любительских качелей в гольф — становится более важной, чем когда-либо.

Готовы узнать больше об управлении рисками? Загрузите нашу бесплатную электронную книгу здесь.

Есть вопрос о наших продуктах или услугах?

Связаться с нами

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>