МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Покупка недвижимости по материнскому капиталу: Покупка жилья с использованием средств маткапитала

Почему рискованно покупать квартиры, в которые вложен материнский капитал

Федеральная нотариальная палата предупредила о риске, который появился на рынке недвижимости. Нередко люди, вложившие в покупки квартиры средства материнского капитала, не выделяют потом доли детей. В результате в квартиру фактически закладывается юридическая мина: если ее купить, то можно потом потерять. Потому что сделка может быть оспорена.

«Увеличение количества сделок с материнским капиталом, которые проводят без участия нотариуса, приводит к тому, что растет количество случаев, когда при таких сделках нарушаются права несовершеннолетних, — подчеркивают в нотариате. — А последствия таких нарушений могут коснуться последующих добросовестных приобретателей жилплощади, которая покупалась с использованием средств господдержки».

Когда родители вкладывают материнский капитал в жилье, они обязаны оформить долю в квартире на ребенка. На практике это делается не всегда.

Если средства материнского капитала используются для частично досрочного погашения долга по ипотеке, оформление детских долей откладывается до того момента, как кредит будет погашен полностью.

А если точнее, это необходимо сделать в течение 6 месяцев с момента полной выплаты кредита.

«Именно такое обязательство дается Пенсионному фонду при получении средств маткапитала, — поясняют в ФНП. — Такие обязательства оформляются нотариально и подаются в Пенсионный фонд РФ перед получением средств. И впоследствии квартиру можно будет продать только после выделения долей. При этом необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить согласие на продажу «детских» долей, с условием одновременной покупки на имя детей другой недвижимости, стоимость которой не будет ниже стоимости предыдущей».

В часть квартир на рынке недвижимости заложены юридические мины

Но многие получатели семейного капитала не выполняют все юридические требования. Поэтому покупателю надо особо проверять: не использовали ли продавцы в свое время маткапитал.

как не остаться без денег, покупая жилье у семьи с детьми

Просторный зеленый двор, рядом школа, до метро рукой подать – именно в таком районе москвичка Наталья Белоусова и мечтала переселиться. Она уже готовилась к сделке, но решила проверить квартиру мечты вместе с риелтором.

«Заказала выписку из домовой книги и выяснилось, что в квартире прописаны маленькие дети. Соответственно, я задала вопрос собственникам, был ли использован материнский капитал», – рассказала Наталья.

Выяснилось, что маткапитал действительно использовался, но детей долями в квартире не наделили, хотя, по закону, родители обязаны это сделать.

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, детям должны быть выделены доли в квартире, соразмерные сумме выплаты. Но если в сделке фигурирует ипотека, родителям дают отсрочку, и выделить те самые доли они могут в течение полугода после погашения кредита. К тому времени кто-то уже забывает об обязательствах, а кто-то намеренно обходит закон. И это повод признаться последующую сделку по продаже жилья недействительной.

Узнать о том, что квартиру покупали с использованием материнского капитала, порой удается не сразу, а лет через десять. Детям, которые имеют право на часть квадратных метров, уже может исполниться 18 лет, и они могут подать в суд. То же самое могут сделать органы опеки и Пенсионный фонд, если узнают о нарушении. В таком случае покупатель недвижимости может лишиться не только жилья, но и денег. Не исключено, что средства продавцом давно потрачены, а возвращать их смогут лишь частями и не один год.

Обезопасить себя от подобных сделок, к сожалению, непросто, признают эксперты.

«В едином государством реестре недвижимости, к сожалению, нет отметок о том, что по данному объекту, на его приобретение использовались средства маткапитала, и что, соответственно, у родителей имеются обязанности», – констатировала нотариус Елена Образцова.

Но есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание.

«Должно насторожить то, что в договоре купли-продажи не указан материнский капитал, использование материнского капитала, но при этом есть у собственников двое детей или более, даже один ребенок, и в выписке из домовой книги фигурируют прописанные дети собственников», – говорит руководитель агентства недвижимости Дмитрий Шапцев.

Поэтому прежде чем пускать корни, специалисты советуют тщательно прощупать почву. Вы можете задать вопрос про маткапитал, даже увидев у продавца в паспорте отметку о детях, и, если хотя бы один из них родился после 1 января 2007 года. С этого времени и действует господдержка семьям с детьми. Попросите показать сам сертификат или предъявить справку из Пенсионного фонда как доказательство того, что деньги были использованы на другие цели.

Покупка квартиры с материнским капиталом

15.06.2020

Для большинства российских семей материнский капитал становится неплохим дополнительным финансовым подспорьем при покупке квартиры. Но, как и у любой формы государственной поддержки семей, и у материнского капитала есть свои нюансы. Ниже я расскажу вам о некоторых из них.

Покупка квартиры с материнским капиталом

  1. Материнский сертификат и ипотека. При ипотеке использовать материнский сертификат в качестве первоначального взноса можно. Многие банки разрешают использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, но как правило в дополнении к наличным денежным средствам. Одно из главных условий –– это размер первоначального взноса за квартиру, как правило он должен быть не менее 20% от стоимости квартиры. То есть, материнский капитал и наличные денежные средства должны вместе составлять 20% от стоимости квартиры, т.е в примерном соотношении 10 на 10%. Некоторые банки (а таких мало) позволяют использовать только материнский капитал в качестве первоначального взноса, но и в этом случае размер материнского капитала должен быть не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Помимо этого, материнским капиталом можно погасить частично или полностью действующий ипотечный кредит. Для этого просто обратитесь в ваш банк и банк объяснит какие бланки и заявления и в какие сроки вам необходимо будет заполнить или написать и после этого можно отправляться писать заявление в ПФР, приложив весь необходимый список документов в копиях.
  2. Материнский сертификат и покупка квартиры у юридического лица без ипотеки. В этом случае оформляется договор рассрочки. То есть большая часть денежных средств вносится наличными, а средства материнского капитала считаются деньгами в рассрочку, так как ПФР переведет их не сразу, а в течение 2-3 месяцев по результатам проверки документов. Практически все застройщики легко соглашаются работать по этой схеме, ведь объект до полного исполнения обязательств находится в залоге у юридического лица и только после полного погашения стоимости, переходит к покупателю. Естественно в договоре должны быть прописаны все эти и другие нюансы, и он должен быть зарегистрирован в Росреестре. После полного погашения будет снято обременение и объект полностью ваш.
  3. Материнский сертификат и покупка квартиры у физического лица без ипотеки. Такой вариант тоже возможен, но как правило между хорошо знакомыми друг другу людьми (друзьями, родственниками) или же это очень и очень неликвидный объект, где продавец готов будет ждать 2-3 месяца до полного расчета. Соответственно, все нюансы должны быть прописаны в договоре, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. То есть примерно по аналогии с покупкой квартиры у юридического лица.
  4. Покупка квартиры с материнским капиталом

  5. Порядок оформления.

    4.1. Заказ справки об остатке средств материнского капитала на дату. Справка заказывается либо через МФЦ, либо через ПФР – все через личное присутствие. Онлайн заказать пока, к сожалению, нельзя. Срок исполнения справки – 10 рабочих дней.

    4.2. Если материнский капитал планируется к использованию в дополнении к средствам в качестве первоначального взноса, то просто приложите сам сертификат и справку из ПФР об остатке. И после одобрения и выдачи ипотечного кредита на квартиру, обязательно (как можно быстрее) напишите заявление в ПФР об использовании материнского капитала для получения ипотечного кредита. До тех пор, пока средства материнского капитала не поступят на счет банка, ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет выше. После получения банком средств материнского капитала, ваш ежемесячный платеж станет меньше.

    4.3. При использовании средств материнского капитала в дополнении к наличным денежным средствам при покупке квартиры у юридического или физического лица, схема выглядит так же. То есть заключается договор (в данном случае рассрочки) и пишется заявление в ПФР о перечислении средств материнского капитала в счет погашения оставшейся части стоимости квартиры. Во всех случаях необходимо прикладывать копии договоров, расписок и прочих документов, подтверждающих факт приобретения квартиры. После проверки всех документов, ПРФ переводит денежные средства материнского капитала на счет продавца или банка.

  6. Помните, что материнский капитал обязует вас обеспечить метражом (т.е выделить доли) в приобретаемой квартире как на детей, так и на супругу, если она по каким-то причинам не указана в договоре купли-продажи квартиры.

Это лишь некоторые моменты при покупке квартиры с помощью средств материнского капитала. Надеюсь, что статья была полезной и поможет вам купить заветные метры при помощи этой программы.

Об авторе

Каляева Анна
Учредитель Петербургского агентства недвижимости
Жилищныйброкер.рф

Каляева Анна

Использование средств материнского капитала при покупке недвижимости: будет ли объект находиться в залоге до момента окончательного расчета

Общеизвестно, что одной из мер государственной поддержки семей с детьми является возможность улучшения жилищных условий, которая может быть реализована, в том числе, путем направления средств материнского (семейного) капитала в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости. Однако средства материнского капитала поступают продавцу не в момент совершения сделки, а в установленный законом срок после регистрации перехода права на жилое помещение, при условии обращения владельца сертификата в Пенсионный фонд. О том, какие меры защиты в этот период предоставлены законом продавцу жилого помещения, рассказала специалист Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович.

Возможностью направлять средства материнского капитала на улучшение жилищных условий в настоящее время пользуется большой процент покупателей недвижимости. При этом у продавцов квартир часто и совершенно справедливо возникают вопросы: когда же они получат свои деньги и насколько это безопасно?

Прежде всего, договор купли-продажи по сделке с использованием средств материнского капитала обязательно должен быть составлен таким образом, чтобы в нем содержалась вся необходимая информация о порядке расчета. Это сумма, перечисляемая на основании сертификата на материнский капитал с указанием реквизитов сертификата, сведения о счете продавца, на который поступят денежные средства, а также сроки перечисления суммы материнского капитала. Законом установлено, что владелец сертификата (покупатель) либо его уполномоченный представитель может обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о перечислении средств материнского капитала только после регистрации права на приобретенное жилое помещение. Такое заявление рассматривается Пенсионным фондом в месячный срок. После принятия Пенсионным фондом положительного решения денежные средства перечисляются продавцу в течение пяти рабочих дней.

И так как все это время продавец ожидает окончательной оплаты за продаваемое помещение, то здесь применяются общие нормы гражданского права о продаже «товара» в кредит. А именно, статья 488 Гражданского кодекса РФ, в силу которой с момента передачи «товара» покупателю и до его полной оплаты «товар», проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Таким способом закон позволяет обеспечить исполнение покупателем его обязанности по оплате «товара» (в нашем случае – жилого помещения). Иными словами, если стороны договора не предусмотрели иное, то при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала возникает ипотека в силу закона, залогодержатель по которой – это продавец жилого помещения, а залогодатель – покупатель, который на момент совершения сделки полностью не произвел оплату. После поступления денежных средств на основании сертификата на материнский капитал на счет продавца, он должен подать заявление о прекращении ипотеки в силу закона, так как обязательство по оплате перед ним будет считаться полностью исполненным.

Как известно, одним из принципов гражданского законодательства является свобода договора. Поэтому и в рассматриваемом случае, если стороны по какой-либо причине не пожелают, чтобы возникло обременение – ипотека в силу закона, то они вправе предусмотреть и обозначить в договоре купли-продажи, что жилое помещение не будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты. При отсутствии в договоре купли-продажи договоренностей по данному вопросу ипотека в силу закона на приобретаемое с использованием средств материнского капитала помещение будет считаться возникшей.

Покупка квартиры в новостройке с использованием материнского капитала

Семья, в которой младший ребёнок родился после 2007 года, получает материнский капитал. Это определенная сумма, которую выплачивает государство матери (иногда отцу или приёмным родителям) 2-х и более детей. Подать заявление, чтобы получить сертификат на материнский капитал можно в любое время, даже если вашему второму ребёнку исполниться 20 лет.

Обналичивать его нельзя, но материнский капитал можно использовать на следующие цели:

  • Оплату медицинских услуг

  • Увеличение накопительной части пенсии

  • Оплату образования любого ребенка возрастом до 25 лет

  • Покупку или строительство жилой недвижимости

Пока ребенку не исполнится 3 года, воспользоваться материнским капиталом нельзя. Исключением является оплата ипотеки, которая была выбрана еще до того, как родился ребёнок.

Таким образом, материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса на покупку жилья в ипотеку или оплаты части стоимости квартиры от застройщика в новостройке.

Последовательность действий:

  • Если вы уже получили сертификат, то для начала необходимо выбрать подходящего застройщика, т.е. убедиться, что в уставе строительной компании допускается использование материнского капитала для оплаты доли жилья.

  • Нужно выбирать понравившуюся недвижимость и заключить договор купли-продажи.

  • Следующий шаг – регистрация договора долевого участия. Это необходимо, чтобы обеспечить дополнительную юридическую защиту и исключить возможность «двойной продажи» недвижимости.

  • Далее нужно подать документацию в Пенсионный Фонд. Средства из маткапитала поступят на счёт компании-застройщика через 60 дней после подачи в Пенсионный Фонд всех необходимых документов.

Если к тому моменту, как вы решили купить квартиру в новостройке с использованием сертификата в качестве первоначального взноса за ипотеку, сумма на счету была нетронута, то все в порядке. Это очень важное условие, поэтому будьте внимательны.

Конечно, далеко не все банки предоставляют такую возможность. Для оформления ипотеки потребуются такой документ, как справка о доходах по форме 2-НДФЛ. И если материнский капитал был нетронут, то после получения вами свидетельства о собственности, деньги будут перечислены Пенсионным Фондом на счет банка.

Вы должны понимать, что при использовании маткапитала для получения ипотеки, вы берете сразу два кредита: на квартиру и на сумму, которая предусмотрена сертификатом. Автоматическое погашение второго кредита будет осуществлено только после получения свидетельства, и все это время вам придется выплачивать проценты по двум кредитам.

К сожалению, на сегодняшний день сертификат нельзя использовать на реконструкцию или на ремонт дома, погашение автомобильного кредита или прочие, не менее важные нужды. Но изменения в постановлениях происходят постоянно, и возможно когда-нибудь появятся новые пункты, направленные на улучшение условий жизни семей с 2-мя и более детьми.

Безумие, связанное с недвижимостью, охватило маленький городок Америки: «Я пришел домой в слезах»

Доминик Поллок, все еще в своих рабочих ботинках, он стоял на лужайке дома с тремя спальнями 1960-х годов, выставленного на продажу в бывшем сталелитейном городе Вифлееме, штат Пенсильвания, в 60 милях к северу от Филадельфии. Он был перечислен в 250 000 долларов.

«Мне это очень, очень нравится», — сказал Поллок своему агенту по недвижимости. Дэнни Хазим, приятель из средней школы в соседнем Аллентауне, штат Пенсильвания.Группы других заинтересованных покупателей столпились поблизости и настойчиво шептали своим агентам, бросая лукавые взгляды на соперников.

Г-н Поллок, 25 лет, был готов пойти выше запрашиваемой цены. Он и его невеста, Брук Терплан, 26, сделали более 20 предложений на дома за девять месяцев. Каждый раз их перебивали.

Пара надеялась найти дом к свадьбе на этой неделе и начать совместную жизнь.Г-н Поллок жил со своим братом, а г-жа Терплан, медсестра по родам, жила со своими родителями.

Как и многие потенциальные покупатели, они приготовились к разочарованию.

Цены на жилье в США за последний год резко выросли из-за ограниченного предложения, рекордно низких процентных ставок и покупательского спроса. Войны торгов распространились от таких громких мест, как Палм-Бич, штат Флорида, и пригородов за пределами Нью-Йорка, до небольших городов и поселков, в том числе давно заброшенных мест, где недвижимость обычно оставалась на рынке месяцами.

Брук Терплан и ее жених Доминик Поллок в доме открытых дверей в Уайтхолле, штат Пенсильвания.

Местные покупатели участвуют в торгах друг против друга, а также против инвесторов, на долю которых в настоящее время приходится примерно пятая часть годовых продаж домов в стране. Интернет-платформы, такие как BiggerPockets и Fundrise, облегчают иностранным инвесторам покупку недвижимости в небольших городах США, говорится в сообщении. Джон Бернс из калифорнийской компании John Burns Real Estate Consulting.

Часто, как говорил г-н Бернс, «денежные потоки лучше в Тулсасе и Аллентауне в мире» для тех, кто хочет сдавать недвижимость в аренду. По данным г-на Бернса, в четвертом квартале 2020 года почти пятая часть домов, проданных в районе Аллентауна, была куплена инвесторами.

Средняя заявленная цена на дом подскочила на 24% в январе по сравнению с годом ранее в мегаполисе, прилегающем к Аллентауну, городу Ржавый пояс, падение которого было увековечено в 1982 году. Билли Джоэл песня, по данным Риэлтора.com. То же самое было в таких местах, как Мартин, штат Теннеси, небольшой город в 150 милях от Нэшвилла, где средняя цена продажи выросла на 159% за тот же период; в Кендалвилле, штат Индиана, примерно в 30 милях от Форт-Уэйна, он поднялся на 56%.

Средняя цена дома в районе метро Аллентауна, который включает в себя Вифлеем, год назад составляла около 225 000 долларов. Джонатан Кэмпбелл, вице-президент DLP Realty в Вифлееме. С тех пор цена на рынке превысила 270 000 долларов, так что дни открытых дверей вызывают пробки, а недвижимость продается за 48 часов.

Многие домовладельцы хотят продать, хотя цены высоки, но колеблются, опасаясь, что не найдут доступное место для переезда. Предложение жилья не может удовлетворить спрос.

Согласно почтовому индексу Вифлеема 18018, среднемесячное количество домов на продажу упало на 65% в прошлом году до 25 с уровня 2017–2019 годов, согласно данным Realtor.com. ( News Corp, владелец The Wall Street Journal, управляет Realtor.com по лицензии Национальной ассоциации риэлторов.)

Покупатели чувствуют давление, заставляющее их принимать поспешные решения, и некоторые отказываются от обычных осмотров дома, опасаясь проиграть другому участнику торгов. «Если вы покупатель, сейчас самое разочаровывающее время», — сказал Кэмпбелл. По его словам, местный рынок опережает жилищный бум середины 2000-х годов.

За исключением нескольких городских рынков, в том числе Манхэттена и Сан-Франциско, в США наблюдается «хроническая нехватка запасов, высокие объемы продаж и цены, растущие на уровнях, значительно опережающих рост доходов», — сказал Джонатан Миллер из Нью-Йорка. основанная Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants.Национальный индекс цен на жилье в США от Case-Shiller в феврале сообщил о 12% -ном годовом приросте — цифра, которую можно было увидеть всего несколько раз в истории индекса, говорится в сообщении. Крейг Лаззара, управляющий директор S&P DJI.

Дом в стиле ранчо, где мистер Поллок стоял с мистером Хазимом на Кенсингтон-роуд, был внесен в список в один день и уже получил несколько предложений. Это было 1900 квадратных футов с полностью оборудованной ванной и двумя половинными ванными комнатами. Продавцы будут принимать заявки только до 23:00.на следующий день.

Г-н Поллок, устанавливающий пожарные спринклеры, согласился подать предложение на сумму 270 500 долларов, добавив 20 500 долларов к запрашиваемой цене. Чтобы сделать сделку еще более приятной, он отказался от права на осмотр водопровода, крыши, фундамента или любой другой части дома.

«Мы узнаем завтра», — сказал ему его агент, г-н Хазим.

Много покупателей, мало предложений


Рост цен и сокращение предложения в Аллентауне отражает общенациональную тенденцию.

Средняя цена листинга, изменение по сравнению с предыдущим годом

Активные объявления, изменение по сравнению с предыдущим годом

Медиана дней на рынке

Средняя цена листинга, изменение по сравнению с годом ранее

Активные объявления, изменение по сравнению с предыдущим годом

Медиана дней на рынке

Средняя цена листинга, изменение по сравнению с годом ранее

Активные объявления, изменение по сравнению с предыдущим годом

Медиана дней на рынке

Средняя цена листинга, изменение по сравнению с предыдущим годом

Активные объявления, изменение по сравнению с предыдущим годом

Медиана дней на рынке

Первый дом

Старые доменные печи на давно не существующем заводе Bethlehem Steel возвышаются над рекой Лихай, в 90 милях к западу от Нью-Йорка.Город Вифлеем и соседний Аллентаун были крупными промышленными центрами, пока в 1980-х и 1990-х годах волна фабрик не перебралась за границу.

В центре Аллентауна с населением 121 000 человек, рядные дома викторианской эпохи, когда-то занимаемые семьями среднего класса, были разделены на арендуемые квартиры по низким ценам. Центр города недавно был реконструирован, но преступность остается частой жалобой, сказал 25-летний г-н Хазим, который там вырос.

Здравоохранение и университеты в настоящее время являются основными работодателями в регионе, который известен как Долина Лихай.Большая часть территории все еще обрабатывается. Дорога в нескольких минутах езды от центра города Аллентаун окаймлена кукурузными полями, а в воздухе пахнет навозом.

Слева направо: Доминик Поллок, Брук Терплан и агент по недвижимости Дэнни Хазим собираются совершить поездку по дому в Вифлееме, штат Пенсильвания.

Мистер Поллок и мисс Терплан выросли в нескольких домах в районе Аллентауна под названием Мидуэй Мэнор. Они начали встречаться, когда им был 21 год.Это было в канун Нового 2016 года в пабе, где мистер Поллок до сих пор посещает бар по выходным. Кто-то спросил, собирается ли он поцеловать мисс Терплан в полночь, и он это сделал.

Пара начала искать дом примерно в то время, когда в августе они обручились. Им нужно было место с комнатой, чтобы создать семью. Г-жа Терплан сказала, что хочет забеременеть, как только они выйдут замуж. «Ей действительно нужна американская мечта, белый забор из штакетника, две собаки сзади», — сказал г-н Поллок.

ПОДЕЛИТЬСЯ СВОИМИ МЫСЛЯМИ

Были ли вы или члены вашей семьи вовлечены в безумие, связанное с недвижимостью, как покупатель или продавец? Присоединяйтесь к беседе ниже.

Они копили много лет и планировали внести 10% первоначальный взнос, когда начали искать. «Пара человек сказала нам, что это будет сложно, — сказал г-н Поллок, — но мы даже не могли понять, во что мы войдем».

До пандемии цены на жилье в долине Лихай начинались с 15 000 долларов за передвижной дом и доходили до 400 000 долларов за двухэтажный дом в новом районе.Исторические дома в Вест-Энде Аллентауна были проданы за 450 000 долларов. Г-н Хазим сказал, что в течение многих лет у покупателей был свой выбор.

После того, как первый раунд запретов на пандемию ослаб, в июне прошлого года вновь открылись офисы по продаже недвижимости, сказал г-н Хазим, и агенты сразу заметили сдвиг на рынке.

Во-первых, из-за опасений по поводу COVID-19 было меньше объявлений о продаже жилья, чем обычно. «Никто не хочет перечислять свой дом, потому что никто не хочет, чтобы в него входили случайные люди», — сказал он о самом страшном периоде.«Никогда не знаешь, у кого это есть».

Предложение также снизилось из-за того, что государственная программа отказа от ипотечного кредитования резко снизила продажи домов, переданных в залог. В то же время, по словам г-на Хазима, резко вырос спрос на дома.

Медицинский центр Lehigh Valley Health Network в Аллентауне, штат Пенсильвания.

Инвесторов привлекает долина Лихай, сказал г-н Хазим, потому что цены на жилье и налоги низкие по сравнению с рыночной арендной платой.Недавно он работал с инвестором из Нью-Йорка, который купил дом на одну семью в городе Нортгемптон, примерно в 20 минутах езды от Аллентауна.

Житель Нью-Йорка заплатил 15 000 долларов сверх запрашиваемой цены — все наличными, без проверок — и планировал сдать его в аренду. Покупатель, — сказал г-н Хазим, все еще удивляясь, не заметил его.

«Пристрели меня сейчас»

Г-н Поллок и г-жа Терплан сначала начали искать в Вифлееме, недалеко от своих родителей, и в соседнем Истоне, где г-н Поллок жил со своим братом.Когда одно предложение за другим отклонялось, они начали смотреть дальше и подняли потолок своего бюджета до 300 000 долларов с 250 000 долларов.

Почти раз в час, в выходные дни г-жа Терплан, она проверяла Zillow или Realtor.com на предмет списков недвижимости, задаваясь вопросом, она спросила: «Есть ли новые?»

Поначалу их семьи были сбиты с толку. Отец г-жи Терплан «так рассердился на нас, что сказал:« Эй, ты что-то делаешь не так! », — вспоминал Поллок. Его будущий тесть не мог понять рыночного безумия, пока они не показали ему документы для одного из предложений, которые они сделали сверх запрашиваемой цены, мистер Мистер.- сказал Поллок.

Г-н Хазим шел рядом с ними. Он показал паре около 50 домов и поделился разочарованием после отклоненных предложений. Он учился в средней школе Dieruff в Аллентауне вместе с мистером Поллоком, а спустя годы присоединился к DLP Realty.

Г-н Хазим, 25 лет, сказал, что он работал по 12 часов в день, семь дней в неделю и совершал около пяти сделок в месяц, что примерно вдвое меньше того, что он ожидал бы, обслуживая такой большой круг клиентов. «С таким количеством часов, необходимых для закрытия, — сказал он, — это будет минимальная заработная плата.

Недавно в среду он за два часа езды на машине показал своему клиенту Лиза Ханна пару списков, которые она нашла в Интернете. Оба дома нуждались в капитальном ремонте, и госпожа Ханна провела в каждом из них всего несколько минут.

«Пристрели меня, — сказала г-жа Ханна, выходя из одного из домов в сельском поселке Рускомбмэнор, штат Пенсильвания. — Фотографии этого дома совсем не похожи на то, что это за дом».


Подписка на информационный бюллетень

The 10-Point.

Ежедневный персональный тур с гидом по лучшим новостям и историям в The Wall Street Journal.


48-летняя г-жа Ханна, которая работает в страховой компании в Вифлееме, искала дом с тремя спальнями и достаточным количеством земли, чтобы начать разведение немецких догов. За две недели поиска жилья она увидела от 10 до 15 домов и сделала три неудавшихся предложения. «Я очень расстраиваюсь», — сказала она.

Она купила свой нынешний дом шесть лет назад, заплатив 116 000 долларов за новую трехкомнатную квартиру.Ей потребовался всего день, чтобы найти его. Теперь она беспокоилась, что не сможет найти дом, в который можно было бы переехать. «Это действует на нервы», — сказала она.

У многих продавцов такая же проблема. «Эти люди не могут быть внесены в список, потому что им некуда идти», — сказал г-н Хазим. Он выставил на продажу дом г-жи Ханны за 189 000 долларов, и он был продан в считанные дни за наличные, чуть ниже запрашиваемой цены.

Дэнни Хазим, агент по недвижимости DLP Realty.

Она так и не нашла другого дома, но покупатели согласились дать ей 45 дней на поиски. После месяца безуспешных попыток «я была в ужасе», — сказала г-жа Ханна.

Боясь потерять своих покупателей, г-жа Ханна сделала предложение о доме с двумя спальнями — меньше, чем она надеялась — в Поконосе, и оно было принято. Обе сделки планируется закрыть в один день в июне.

Для мистера Поллока и мисс Терплан отказ превратился в эмоциональные американские горки.«Это сложно», — сказал Поллок, особенно своей невесте, которая влюбляется в каждый дом, на который они претендуют.

«Были дни, когда я приходила домой в слезах», — сказала г-жа Терплан.

Когда они впервые обручились, г-жа Терплан сказала, что она и представить себе не могла, что они все еще будут искать дом к свадьбе. Несколько недель назад она сказала: «Я поняла, что у нас, вероятно, не будет дома, пока мы не поженимся. У меня был небольшой срыв ».

Арендная плата в этом районе сравнялась с выплатами по ипотеке, но, возможно, до этого дойдет, — сказала пара.

После нескольких часов ожидания ответа на их предложение по дому на Кенсингтон-роуд г-н Хазим получил электронное письмо от агента по листингу.

«Спасибо за ваше предложение», — сказал он. «У нас было 14 предложений, и мои продавцы выбрали то, что им больше всего подошло. Удачи вашим покупателям ».

Доминик Поллок и его невеста Брук Терплан на дне открытых дверей в Нортгемптоне, штат Пенсильвания.

Напишите Кэндис Тейлор в [email protected]

Copyright © 2021 Dow Jones & Company, Inc. Все права защищены. 87990cbe856818d5eddac44c7b1cdeb8

Стоит ли покупать дом до или после рождения ребенка?

Это извечный вопрос: что было раньше, дом или ребенок? Многие люди спрашивают себя: «Стоит ли нам покупать дом или завести ребенка?» Имеет ли смысл покупать дом после рождения ребенка или лучше сделать это раньше, чтобы к тому времени, когда вы были готовы создать семью, уже все обжились?

Ответ заключается в том, что не существует единственного правильного ответа.Для некоторых людей имеет смысл купить дом и одновременно завести ребенка. Покупка дома до того, как приветствовать ребенка, — правильный выбор для других, а покупка дома после рождения ребенка имеет смысл для некоторых. Вот что вам нужно знать о получении ипотеки, расходах, связанных с вашим новым домом и рождением ребенка, а также о некоторых преимуществах каждого варианта.

Право на получение ипотеки до рождения ребенка

Процесс получения ипотеки до рождения ребенка очень похож на право на получение ипотеки после рождения ребенка, за одним заметным исключением.Если вы или ваш партнер в настоящее время находитесь в отпуске по беременности и родам или в отпуске по уходу за ребенком, когда вы подаете заявление на ссуду, ваш отпуск может повлиять на вашу способность иметь право на получение ипотеки. Нахождение в неоплачиваемом отпуске может усложнить процесс подачи заявления на ипотеку, поскольку ваш ипотечный кредитор не сможет подтвердить ваш доход, даже если вы планируете вернуться на работу через несколько недель. По этой причине имеет смысл подать заявку на ипотеку и купить дом до рождения ребенка или подождать, пока вы и ваш партнер не вернетесь к работе после рождения ребенка, прежде чем начинать процесс ипотеки.

Когда вы подаете заявку на жилищный заем, кредитор рассмотрит следующие вопросы, чтобы определить, имеете ли вы право на ипотеку, какую сумму вы можете взять в долг и процентную ставку, которую вы будете платить.

  • Ваш доход: Сколько зарабатываете вы и ваш партнер, играет важную роль, когда дело доходит до определения суммы займа. Как правило, чем больше вы зарабатываете и чем стабильнее ваш доход, тем больше вы можете взять взаймы на покупку дома. Если вы или ваш партнер планируете оставаться дома с ребенком и не зарабатывать деньги, возможно, стоит проверить, имеете ли вы право на получение ипотечной ссуды с использованием заработной платы другого человека.Таким образом, вы избежите покупки большего количества дома, чем вы можете позволить себе с комфортом, после рождения ребенка и изменения вашего дохода.
  • Ваш кредит: Ваша кредитная история и рейтинг также имеют большое влияние на процесс ипотеки. Чем выше ваш балл, тем лучше условия кредита, который вы получите. Как и в случае с доходом, если у одного человека нет наилучшего кредита или у него проблемная кредитная история, возможно, стоит попытаться получить ипотечный кредит, используя кредит только одного партнера.
  • История вашего трудоустройства: Продолжительность вашей работы у конкретного работодателя или самостоятельной работы также играет важную роль, когда вы имеете право на получение жилищного кредита. Кредиторы хотят видеть стабильную историю занятости, поскольку это означает, что вы продолжите работать в компании или по-прежнему будете иметь надежный источник дохода.
  • Другие ваши долги: Еще одним фактором, который кредиторы учитывают при рассмотрении заявки на ипотеку, является количество других долгов, имеющихся у человека или пары, и сумма этих долгов.Во многих случаях отношение долга к доходу должно быть ниже 36%. Если вы зарабатываете 1000 долларов в месяц, ваши ежемесячные выплаты по долгу должны быть менее 360 долларов. В некоторых случаях отношение вашего долга к доходу может достигать 45% или 50%, но 36% обычно предпочтительнее для вас и вашего кредитора.
  • Ваши активы: Кредитор хочет знать, сколько у вас есть сбережений или инвестиций, когда вы подаете заявку на ипотеку. Информация о ваших активах важна по двум причинам. Во-первых, это позволяет кредитору узнать, что у вас достаточно денег для первоначального взноса.Это также может обеспечить некоторую уверенность кредитора в том, что, если вы потеряете доход, у вас все равно будет возможность вносить платежи по ипотеке.

ЗАЯВИТЬ СЕГОДНЯ

Вам нужно сообщить кредитору о своих семейных планах?

Кредиторы не могут дискриминировать беременных, имеющих детей или планирующих завести детей в ближайшем будущем. Они также не могут дискриминировать людей, находящихся в отпуске по уходу за ребенком. Если вы в настоящее время беременны или планируете забеременеть в ближайшее время, вы не обязаны сообщать об этом кредитору.Они также не могут спросить вас о ваших семейных планах.

Если вы в настоящее время находитесь в декретном отпуске или отпуске по уходу за ребенком, это немного другая история. Доход является важным элементом при одобрении или отказе лица в предоставлении ссуды, поэтому рассмотрите возможность предоставления вашему кредитору большого количества документов о вашем отпуске, например, о том, когда он закончится и какой будет ваш доход после того, как ваш отпуск закончится. Ваш работодатель может пожелать написать записку с информацией о доходах, а также датой начала и окончания вашего отпуска.

Хотя кредиторы не могут дискриминировать людей в отпуске, неоплачиваемый отпуск может затруднить получение родителями ипотечной ссуды. Хорошая идея — работать с кредитором, который понимает с самого начала и готов обойти ваш отпуск, а не отказывать в вашей заявке.

Общие расходы, связанные с домом и детьми

Покупка дома и рождение ребенка — два основных жизненных события, которые влекут за собой определенные расходы. Понимание стоимости беременности и покупки дома может помочь вам определить, является ли тот или иной вариант — или оба сразу — правильным выбором для вас в данный момент.Взгляните на некоторые из скрытых и не очень скрытых затрат на домовладение и отцовство.

Расходы, связанные с домом

Некоторые расходы, связанные с владением домом, являются текущими, в то время как другие менее частыми.

  • Коммунальные услуги: Вам нужно будет заплатить, чтобы свет, печь работала и вода в вашем доме была включена. Если вам нужны услуги Интернета и телевидения, вам также придется платить за них. Стоимость коммунальных услуг может варьироваться в зависимости от размера дома и количества энергии, потребляемой вашей семьей.Местные тарифы также различаются, и некоторые районы дороже, чем другие.
  • Ремонт и техническое обслуживание: Оборудование и системы, обеспечивающие бесперебойную работу вашего дома, будут нуждаться в постоянном уходе и обслуживании, а также могут время от времени нуждаться в более серьезном ремонте. Техническое обслуживание включает в себя такие вещи, как настройка системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или печи, очистка вентиляционных отверстий сушилки и стрижка газона. Ремонт может включать в себя ремонт сломанных приборов, утечек в водопроводе или проблем с электрической системой.Эксперты обычно рекомендуют, чтобы домовладельцы откладывали не менее 1% от стоимости дома для покрытия расходов на техническое обслуживание и счетов за ремонт.
  • Мебель, бытовая техника и украшения: Вы захотите наполнить свой новый дом мебелью и декором, чтобы придать ему индивидуальный вид. В зависимости от того, какой тип бытовой техники был в доме, и ее возраста, вы также можете приобрести новые или модернизировать существующие. Хотя мебель и бытовая техника могут быть дорогими, особенно если вы покупаете много сразу, хорошая новость заключается в том, что это, как правило, разовая оплата или разовая оплата.
  • Страховые взносы домовладельца: Если у вас есть ипотечный кредит, вам необходимо иметь страховку домовладельца. Обычно ежемесячный платеж по ипотеке включает стоимость ваших страховых взносов. Тем не менее, это кое-что, что нужно планировать, поскольку вы не хотите удивляться, когда ваш первый счет по ипотеке окажется на несколько сотен долларов больше, чем вы ожидали.
  • Налог на имущество: Налог на имущество — это еще один расход, который может сильно различаться в зависимости от местоположения. В одних областях высокие ставки налога, в других — относительно низкие.Некоторые города или муниципалитеты предлагают налоговые скидки определенным типам домовладельцев или людям, которые покупают определенные виды собственности. Как и страхование домовладельца, налог на недвижимость обычно взимается вместе с выплатой по ипотеке.
  • Сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ): В зависимости от типа района, в который вы переезжаете, вам, возможно, придется платить сборы ТСЖ. Обычно сборы ТСЖ требуются, когда вы живете в кондоминиуме или таунхаусе. Сборы покрывают расходы на содержание общих частей, таких как вестибюль многоквартирного дома или парковка в жилом комплексе.Сборы могут варьироваться от района к району и могут внезапно увеличиваться в случае неожиданного события, такого как чрезмерное количество снегопадов или значительный ущерб от урагана.

Расходы, связанные с детьми

Воспитание ребенка обходится семье со средним доходом в среднем в 12 980 долларов в год. Тремя самыми большими расходами являются расходы на жилье, питание, уход за детьми и образование. А пока давайте посмотрим на затраты, связанные с доставкой домой нового ребенка.

  • Доставка: Хотя страховка предназначена для покрытия многих затрат на рождение ребенка, в 2015 году средняя застрахованная женщина заплатила 4569 долларов за роды.На цену доставки может повлиять то, как рождается ребенок и где он появляется на свет. Например, кесарево сечение обычно обходится дороже, чем естественные роды.
  • Одежда: Детская одежда — это мило, но она также стоит денег. Вы можете получить много одежды во время детского душа, но вы также можете ожидать, что ваш малыш быстро перерастет эти комбинезоны и крошечные футболки.
  • Детское снаряжение: Младенцам обычно требуется много вещей, от автомобильных сидений до люльки и от детских кроваток до прогулочных колясок.Есть также стоимость «забавных» вещей для младенцев, например игрушек и ходунков. Один из способов снизить затраты на подготовку ребенка — это купить вещи, которые раньше принадлежали, или принять подарки от родственников и друзей.
  • Еда: Младенцы, которые кормят грудью, получают почти бесплатный источник пищи в течение первых нескольких месяцев или года их жизни. Но не каждого ребенка можно вскармливать грудью, а это означает, что некоторым родителям придется планировать покупку смеси. Когда ваш ребенок начнет есть твердую пищу, обычно около шести месяцев, вам нужно добавить стоимость его еды в свой бюджет.
  • Детский сад: Хотя родители могут решить оставаться дома со своим ребенком на неопределенный срок, многим в какой-то момент необходимо вернуться к работе. Стоимость дневного ухода за младенцем сильно варьируется от региона к региону, но, как правило, высока. В Миссисипи ежегодный уход за младенцем обходится в 5 436 долларов, или около 11% от среднего дохода домохозяйства. В Вашингтоне, округ Колумбия, среднегодовые затраты на уход за младенцами составляют 24 243 доллара США, или 28,3% от среднего дохода домохозяйства.

Стоит ли покупать дом перед тем, как создать семью или увеличить свою семью? Завершение поиска и покупки жилья до рождения ребенка имеет ряд преимуществ.

  • У вас есть время поселиться: Если вы покупаете дом, думая о растущей семье, но до того, как появятся дети, у вас будет достаточно времени, чтобы устроиться в доме и распаковать вещи, прежде чем вы начнете планировать следующий этап вашей жизни. Вы даже можете какое-то время наслаждаться домом вдвоем, в зависимости от того, беременны ли вы, когда покупаете дом.
  • Вы можете завершить домашние проекты до рождения ребенка: Ожидание создания семьи до тех пор, пока вы не купите дом, дает вам время отметить все эти домашние проекты из своего списка.Инстинкт гнездования часто срабатывает, когда женщина беременна, а это означает, что вы можете получить заряд энергии и почувствовать желание починить протекающий кухонный кран, переделать фартук или обои в спальне до прибытия вашего нового члена семьи.
  • У вас будет меньше вещей, чтобы упаковать: Младенцы и дети могут быть маленькими, но у них, как правило, много вещей. Если вы купите дом до того, как забеременеть, любые подарки, которые вы получите во время душа, или любые предметы, которые вы купите для своего новорожденного, можно будет отправить прямо к вам домой.У вас будет меньше вещей для упаковки и перевозки, что также поможет вам сэкономить на расходах на грузчиков или аренду грузовика.
  • Младенец может устроиться в своем новом доме: Младенцы и малыши — существа привычек и рутины — если вы выработаете эти привычки и распорядок вместе с ними. Переезд может помешать их повседневному распорядку, а это означает, что вы можете перейти от рождения ребенка, который спит всю ночь, к ребенку, который просыпается каждые два часа с криком. Если вы уже находитесь в своем доме и заселились, когда ребенок родился, вам не нужно беспокоиться о том, чтобы позже нарушить его режим сна или другой распорядок дня.
  • Когда детей нет, искать дом может быть проще: Прежде чем купить дом, вы должны его найти. Это проще сделать, когда смотрите только вы или вы и ваш партнер. Если у вас уже есть ребенок, вам нужно будет найти для него няню или взять с собой, чтобы осмотреть дома. В то время как очень маленький ребенок, скорее всего, проспит опыт охоты по дому со своими родителями, вы можете не рисковать, что они проснутся с криком, когда вы находитесь в середине проверки открытого дома.
ресурсов

Руководства для загрузки

Мы создали эти руководства, чтобы стать ценным ресурсом, который шаг за шагом проведет вас через ваше следующее приключение.

Плюсы покупки дома после рождения ребенка

Ожидание покупки дома и переезда до тех пор, пока у вас не появится ребенок или ваша семья не расширится, также может иметь смысл, в зависимости от ваших потребностей и обстоятельств. Некоторые из преимуществ откладывания процесса покупки дома до рождения ребенка включают:

  • . Вы лучше представляете, сколько места вам нужно: . Ваш ребенок, вы будете лучше понимать, что работает, а что нет в вашем нынешнем доме, и что бы вы хотели от своего будущего места жительства.Например, вы можете обнаружить, что квартира с двумя спальнями слишком мала для вас, вашего партнера и вашего ребенка, и что вам нужен дом как минимум с тремя спальнями. Или вы можете понять, что хотите, чтобы ваш ребенок мог безопасно играть, когда станет старше. Вы можете решить, что подниматься и спускаться по лестнице с ребенком на буксире сложно, и что вы бы предпочли переехать в одноэтажный дом на ранчо.
  • У вас есть время, чтобы оправиться после родов: Хотя это зависит от женщины к женщине, многие считают, что им действительно нужно время, чтобы расслабиться и восстановиться после родов.Это особенно верно в отношении женщин, рожающих с помощью кесарева сечения. Если вы откладываете поиски дома до рождения ребенка, вы также можете дать себе достаточно времени, чтобы восстановиться после родов.
  • У вас есть время, чтобы привязаться к своему ребенку: Вы можете потратить все время, которое вам нужно, чтобы привязаться к своему ребенку, если вы решите подождать, пока он не родится, чтобы двигаться. Вы можете отложить поиск жилья до окончания отпуска по уходу за ребенком, чтобы вы могли провести это время в общении со своим ребенком.
  • Вы можете сразу же присоединиться к новой родительской группе: В зависимости от того, как далеко вы в конечном итоге переедете, вам может потребоваться найти новый круг общения по прибытии. Возможно, вы все равно захотите расширить свою социальную группу после рождения ребенка, особенно если у остальных ваших друзей все еще нет детей. Ожидание переезда до рождения ребенка означает, что, как только вы поселитесь в новом районе, вы можете присоединиться к местной родительской группе или другому социальному клубу, предназначенному для родителей молодых, например, к клубу йоги «Мама и я» или Прогулочная коляска клуба упражнений Strides.
  • Ваш новорожденный не будет знать, что происходит: Младенцы, особенно новорожденные, легче, чем большинство людей думает. Они спят много дня и не понимают, что происходит. Вы можете уложить спящего ребенка в его автокресло и возить его по городу или по штату, и они не поймут, что они где-то в другом месте, когда приедут. Если вам нужно найти няню для вашего малыша во время переезда, вы можете обнаружить, что вам легко убедить бабушку, дедушку или близкого друга присмотреть за ними.
  • У вас есть повод убрать беспорядок: Возможно, вы получили много подарков и вещей для своего ребенка, в которых вы в конечном итоге не нуждались. В зависимости от того, когда вы двигаетесь, ваш малыш, возможно, уже перерос часть своей одежды. Если вы ждете, пока ребенок не придет, чтобы переехать, это может означать, что у вас есть шанс продать или отдать часть детского снаряжения, которое, как вы знаете, вам не понадобится. Вам не нужно беспокоиться о том, чтобы таскать его из одного дома в другой.

Беременная и покупаете дом? Подайте заявку на ипотеку онлайн с Abby

Независимо от того, беременны ли вы в настоящее время, собираетесь забеременеть или недавно пополнили свою семью, первым шагом в процессе покупки дома является получение одобрения на получение ипотеки.Эбби — цифровой помощник по кредитованию в Assurance Financial. Она здесь, чтобы провести вас через процесс и помочь собрать всю информацию, которая вам понадобится при подаче заявления. Если вы готовы приступить к работе, вы можете подать заявку на ипотеку менее чем за 15 минут.

Источники:

  1. https://assurancemortgage.com/applying-for-home-loan-pregnant/
  2. https://selling-guide.fanniemae.com/Selling-Guide/Origination-thru-Closing / Subpart-B3-Underwriting-Borrowers / Chapter-B3-6-Liability-Assessment / 1736872241 / B3-6-02-Debt-to-Income-Ratios-02-05-2020.htm
  3. https://selling-guide.fanniemae.com/Selling-Guide/Origination-thru-Closing/Subpart-B3-Underwriting-Borrowers/Chapter-B3-3-Income-Assessment/Section-B3-3-5 -DU-Requirements-for-Income-Assessment / 1736867221 / B3-3-5-01-Income-and-Employment-Documentation-for-DU-08-07-2019.htm
  4. https: //www.zillow. com / mortgage-learning / qualification-for-a-mortgage / # qualify
  5. https://www.capitalone.com/bank/money-management/saving-house/qualify-for-mortgage/
  6. https: // неделя.com / article / 717349/3-tips-покупкой-дома-ожидающего-ребенка
  7. https://www.bankrate.com/mortgages/proving-income-to-land-a-mortgage/
  8. https: // dreamhomefinancing .com / buy-house-before-Have-baby /
  9. https://themortgagereports.com/60552/how-to-get-a-mortgage-on-maternity-leave
  10. https://www.nytimes. com / 2010/07/20 / your-money / mortgages / 20mortgage.html
  11. https://www.credit.com/blog/can-you-be-denied-a-mortgage-if-youre-pregnant-157075 /
  12. https: // www.bankrate.com/mortgages/maternity-leave-mortgage-approval/
  13. https://www.usda.gov/media/blog/2017/01/13/cost-raising-child
  14. https://www.realtor .com / advice / home-Improvement / how-much-should-you-budget-for-home-maintenance-and-repairs /
  15. https://www.nerdwallet.com/blog/finance/budgeting-for-new -homeowners /
  16. https://www.hgtv.com/lifestyle/real-estate/immediate-expenses-for-new-homeowners-to-expect
  17. reuters.com/article/us-health-maternity-costs/ Даже для застрахованных-женщин-рожениц-в-США-дорого-idUSKBN1Z7300
  18. https: // www.epi.org/child-care-costs-in-the-united-states/#/DC
  19. https://www.newyorklife.com/articles/breakdown-of-biggest-expenses-for-your-child
  20. https://www.moving.com/tips/why-you-should-move-before-the-baby-comes-or-wait-why-you-shouldnt/
  21. mortgages.com/buying-house-and- владение-дом / покупка-дома-когда-няня-способ-посмотрите-и-бюджет-вы-прыжок
  22. https://assurancemortgage.com/meet-abby/
  23. https://assurancemortgage.com/apply/

Какие налоги при продаже дома в Нью-Йорке?

При продаже дома в Нью-Йорке многие люди обращают внимание на продажную цену и комиссионные агента по недвижимости.Но о чем они могут не думать, так это о налогах, связанных с сделкой с недвижимостью в штате Нью-Йорк. Есть много налоговых последствий, о которых вам нужно знать при продаже своего дома, и в зависимости от ситуации они могут реально повлиять на вашу прибыль. Давайте подробнее рассмотрим налоги на продажу вашего дома и подробнее рассмотрим, как налоги связаны с продажей дома в Нью-Йорке.

Какие налоги при продаже дома?

Налог на прирост капитала в Нью-Йорке

Самый важный налоговый вопрос, о котором нужно знать при покупке или продаже дома в Нью-Йорке, — это прирост капитала.Прирост капитала определяется как прибыль, которую вы получаете в результате покупки недвижимости. Вы можете думать об этом как о разнице между ценой продажи и ценой покупки.

Сумма налога на прирост капитала по вашей продаже зависит от различных чисел и условий. Они включают в себя все, от состояния собственности до того, является ли покупатель законным резидентом США. Каждый разный регулирует процент. Также доступно множество вычетов, в том числе сборы, уплаченные за подачу заявки на ссуду, расходы на закрытие и баллы, выплачиваемые по ссуде, чтобы получить более низкую ставку по ипотеке.

В целом, налог на прирост капитала составляет около 15 процентов для жителей США, проживающих в штате Нью-Йорк. Если шланг расположен в пределах города Нью-Йорка, вы должны внести еще 10% в налоги Нью-Йорка. Однако не исключено, что вы имеете право на освобождение от уплаты налогов.

Если дом был основным местом жительства продавца в течение как минимум двух лет в течение последних пяти лет, прирост капитала ограничивается 250 000 долларов для физического лица и 500 000 долларов для супружеской пары.

Также хорошо знать, как сообщать о налогах на прирост капитала.Вы найдете их в Приложении D вашей формы IRS. Следует отметить, что если собственность находилась в собственности в течение одного года или менее, владелец должен сообщить об этом как о краткосрочном приросте капитала. Если он находился в собственности более года, он считается долгосрочным приростом капитала.

Один из ключевых выводов всего этого заключается в том, что владельцу выгодно прожить в доме не менее двух лет, прежде чем он решит продать дом. Если вы это сделаете, у вас будет больше времени, чтобы реинвестировать прибыль от продажи дома.

За пределами США. Проблемы с налогами резидентов в Нью-Йорке

Важно отметить, что налоги действуют немного иначе, если нерезидент США участвует в продаже дома в Нью-Йорке. Если нерезидент владеет недвижимостью более года, он должен заплатить 30% от продажной цены среди своих федеральных налогов и налогов штата. Это связано с Законом о налоге на иностранные инвестиции в недвижимость, который удерживает эти налоги от выручки от продажи, чтобы гарантировать, что любой нерезидент платит налоги по сделке с недвижимостью.Штат Нью-Йорк удерживает 6,85%, а IRS удерживает 10%. Когда недвижимость продается, покупатель или продавец должны подать в IRS заявление об удержании налога при отчуждении иностранными лицами имущественных интересов США.

Кто-то может избежать таких налогов, создав компанию с ограниченной ответственностью или ООО. Это сделает так, что лицо, покупающее или продающее недвижимость в Нью-Йорке, больше не будет просто человеком.

Знайте налоговые льготы для покупателей и продавцов жилья в Нью-Йорке

Вы захотите быть в курсе многих налоговых льгот, которые существуют при покупке или продаже домов в Нью-Йорке.Во-первых, если вы владеете домом в качестве основного места жительства не менее двух лет и вам необходимо продать его из-за неизбежных обстоятельств, требующих переезда (повышение по службе, проблемы со здоровьем и т. Д.), Вы можете получить освобождение от налогов. Когда дело доходит до состояния здоровья, вам нужно убедиться, что у вас есть письмо от врача, в котором подробно описывается проблема, на случай, если позже будет проведена проверка.

Вы также можете претендовать на освобождение от налога на недвижимость в случае «непредвиденных обстоятельств». Что это означает? Что ж, IRS определяет это как «возникновение события, которого вы не могли разумно предвидеть до покупки и заселения вашего основного дома.«Некоторые из примеров включают стихийные бедствия, разводы, смерть, многоплодные роды в результате одной беременности, терроризм или изменение статуса занятости. Это довольно широкий набор параметров. Вам следует обратиться к публикации 523 IRS, чтобы получить еще более четкое представление о том, что квалифицируется как «непредвиденные обстоятельства».

Возвращаясь к приросту капитала, в налоговом кодексе есть положение, которое позволяет тем, кто зачислен в армию, флот или национальную гвардию, не обязательно проживать в доме не менее двух лет, чтобы получить освобождение.Кроме того, вместо пяти лет вы должны использовать его в качестве основного места жительства в течение последних десяти лет, учитывая тот факт, что некоторые военнослужащие уехали на действительную военную службу.

Еще один способ получить освобождение от прироста капитала — это купить дом или недвижимость «аналогичного типа». Это означает, что дом равной или большей стоимости, чем недвижимость, которую вы продали. Часто существуют ограничения, требующие, чтобы вы приобрели новый дом в течение 180 дней после продажи старого дома.Если вы действительно подаете заявку на это исключение, у вас есть формы для подачи в IRS, чтобы они знали о новой покупке. Кроме того, новый дом должен находиться в континентальной части США.

Налоговые льготы по ипотеке

Обратите внимание на налоговые льготы, которые вы можете получить, имея ипотеку на свой дом в Нью-Йорке. Это может пригодиться, когда вы пытаетесь выяснить свою стратегию покупки или продажи. Когда у вас есть ипотека, все выплачиваемые вами проценты не облагаются налогом и, следовательно, уменьшают сумму дохода, которая облагается налогом.Вам также следует проконсультироваться со специалистом по бухгалтерскому учету или налогообложению, поскольку существуют ограничения и правила, когда дело доходит до того, что вы можете требовать в связи с налогами на недвижимость, и вы не хотите привлекать внимание штата Нью-Йорк или IRS.

Вы решили, что лучше всего торговать?

Теперь, когда вы знаете о налогах, которые взимаются при попытке продать свой дом в Нью-Йорке, это много информации, и вы должны принять во внимание многое. Но если вы решили продать, вы можете продать свой дом как есть напрямую наличный покупатель, как Leave the Key Homebuyers.

Они купят ваш дом в любом состоянии и любой ситуации. Они изучат детали вашего дома и найдут время, чтобы быстро встретить вас в отеле. Они возьмут на себя весь ремонт, так что вам даже не придется об этом беспокоиться. Затем они сделают вам выгодное предложение, основанное на стоимости дома. Если вы принимаете, вы устанавливаете дату закрытия. Затем все, что вам нужно сделать, это подписать контракт и получить свои деньги.

корпораций покупают дома — грабят семьи американской мечты

Однажды утром 2012 года застройщик из Феникса Джефф Джейкобс играл в гольф, когда ему неожиданно позвонили.

Один из его сотрудников, пытаясь сделать ставку на дом, который они хотели на аукционе, сказал ему, что цена достигла согласованного потолка в 85 000 долларов — редкий случай, поскольку они обычно покупали дома, которые хотели, без конкуренции.

Джейкобс сказал своему сотруднику увеличить сумму до 87 000 долларов. Но цена продолжала расти.

«Цена подскочила до 90 000 долларов. Потом 95000 долларов. Дом был продан примерно за 100 000 долларов », — пишет Райан Дезембер в своей новой книге« Под водой: как наша американская мечта о домовладении превратилась в кошмар »(Thomas Dunne Books), вышедшей в свет.

«Джейкобс был сбит с толку. Кто был этим агрессивным участником торгов? К концу дня у него было имя. Претендент был из организации под названием Invitation Homes ».

Как выяснилось,

Invitation Homes принадлежала Blackstone Group, крупнейшему в мире инвестору в недвижимость. Компания Invitation Homes, созданная после того, как компания Treehouse Group была объединена в Blackstone, а затем переименована в 2012 году, жила 10 миллиардов долларов, покупая дома на 150 миллионов долларов в неделю.

«На аукционе в Сакраменто продавец домов по имени Райан Хек был сбит с толку участником торгов, который купил каждый дом, попавший в этот квартал», — пишет Дезембер, отмечая, что участник торгов превышал все остальные ставки на доллар, пока другие участники торгов не уступили.

С 2010 года 700 домов в Спринг-Хилле, штат Теннеси, были приобретены всего четырьмя компаниями, которые вместе владеют примерно 5 процентами домов в городе. Люк Шаррет

«Ни Хек, ни другие завсегдатаи не узнали парня за доллар. Оказалось, что он работал в загородном предприятии под названием Treehouse и имел инструкции покупать все, что стоит меньше, чем будет стоить строительство аналогичного дома. Каждый дом, выставленный на аукционе в тот день, отвечал всем требованиям «.

Двигаясь вперед, Хек пытался конкурировать, иногда даже заглядывал через плечи других участников торгов, чтобы «наложить на них рутину доллара.Но его превзошли.

«У него было несколько кассовых чеков», — пишет Дезембер. «У новых парней были полные дорожные сумки».

«Под водой» описывает, как после финансового кризиса 2008 года корпорации начали массово покупать загородные дома, а затем сдавать их в аренду, зачастую за большую сумму, чем жители в противном случае заплатили бы в виде арендной платы или ипотеки.

Это стало настолько распространенным явлением, что, хотя этого явления «не существовало десять лет назад», корпорации купили один из каждых 10 загородных домов, проданных в 2018 году.

Корпоративное домовладение может не только привести к повышению стоимости жизни арендаторов, но и зачастую лишает их возможности покупать эти дома самостоятельно, поскольку компании платят большие деньги, чтобы снять их с рынка.

В результате Америка быстро становится страной-арендодателем.

«В период с 2006 по 2016 год, когда количество домовладельцев упало до самого низкого уровня за пятьдесят лет, количество арендаторов выросло примерно на четверть», — пишет Дезембер.

Богатые инвесторы, такие как Уоррен Баффет (слева) и Б.У. Хьюз скупает многие дома на одну семью, которые долгое время поддерживали средний класс США. Getty Images (2)

Хотя он отмечает, что компании владеют примерно 300 000 домов в США, это лишь верхушка айсберга, поскольку они достаточно богаты, чтобы покупать, и достаточно технически подкованы, чтобы управлять, «умножают больше» с «безжалостной эффективностью».

Эти компании не просто лишают потенциальных домовладельцев места, которое они могут назвать своим: они лишают тысячи американских семей среднего класса возможности накапливать богатство.

«Исторически благодаря повышению цен на жилье американцы добивались финансового процветания», — пишет Дезембер. «В отличие от акций и облигаций, собственность на которые сосредоточена наверху, дома находятся в собственности многих. Примерно половина жилищного богатства принадлежит среднему классу Америки ».

По-настоящему процветание началось в 2011 году, когда компания Morgan Stanley выпустила отчет под названием «A Rentership Society». В отчете прогнозируется «рост числа арендаторов и потенциально огромная возможность для инвесторов превратить избыток изъятых домов в арендуемую недвижимость», поскольку в США более 1,6 миллиона домов, лишенных права выкупа, и еще больше на подходе.”

Американские инвестиционные менеджеры пошли ва-банк. К 2012 году «инвесторы привлекли более 1 миллиарда долларов для этой цели. Некоторые из самых громких имен в финансах были складами ».

Частные инвесторы вскоре в основном ушли или были поглощены более крупными компаниями с такими инвесторами, как Уоррен Баффет, KKR, известный как «Варвары у ворот», и инвестиционный гигант The Carlyle Group. Сам Хек присоединился к American Homes 4 Rent, основанной миллиардером, магнатом Б.Уэйна Хьюза, и к концу 2016 года ему будет принадлежать около 48 000 домов. Существует даже лоббистская организация, Национальный совет по аренде жилья, который защищает их интересы в правительстве, например, отменяет законы о контроле за арендной платой.

В отличие от акций и облигаций. . . дома широко распространены. Примерно половина жилищного богатства принадлежит среднему классу Америки.

— Райан Дезембер в новой книге «Под водой»

По мере роста отрасли аукционы по выкупу закладных в некоторых городах стали крупными делами.Первый вторник каждого месяца — день аукционов по всей Джорджии, и корпоративные покупатели жилья прилетают, «потому что инвесторы называют супервторник».

«Хек и другие участники торгов Б. Уэйна накануне вечером соберутся в отеле Sheraton и поделят около 20 миллионов долларов кассовых чеков», — пишет Дезембер.

Их миссия заключалась в том, чтобы купить дома рядом с хорошими школами, в которых семьям было бы комфортно, не старше 20 лет или меньше, чем три спальни и две ванные комнаты.

Идеальный покупатель в отрасли был четко определен. Дезембер отмечает, что компания под названием Progress Residential, которой принадлежало около 20 000 домов, стремилась обеспечить «прекрасные условия жизни для арендаторов, которые, как правило, были в возрасте около 38 лет и были женаты, с одним или двумя детьми, годовой доход которых составлял около 88 000 долларов США, менее чем — Звездный кредитный рейтинг FICO составляет около 665 баллов, а задолженность составляет 45000 долларов. Если бы они хотели вести образ жизни среднего класса, к которому они привыкли, им пришлось бы снимать жилье.”

Покупка домов, лишенных права выкупа, имела свои подводные камни, поскольку покупатели не могли видеть дома изнутри до покупки. Иногда они получали угощения, например мраморные столешницы, но зачастую сюрпризы были более ужасными.

«Были дикие истории, — пишет Дезембер. «Труп в Каролине. Подвальные фермы марихуаны. Бригада, которая ремонтировала не тот дом в Калифорнии, удивив семью, только что вернувшуюся из отпуска, новой кухней и новостями о том, что их имущество было выброшено на свалку.”

Когда инвесторы осознали масштабы своей золотой жилы, они вышли за рамки простой покупки права выкупа права выкупа и вышли на открытый рынок, конкурируя с обычными покупателями жилья.

По мере того, как все больше корпораций скупают дома, они также повышают цены на аренду, что затрудняет для американцев экономию — и в конечном итоге покупку дома самим. Getty Images

Дезембер вспоминает дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в Спринг-Хилле, штат Теннесси, который поступил в продажу в апреле 2017 года. На сильном, быстрорастущем рынке продавец подал четыре заявки на дом в течение нескольких часов.

«Самая высокая ставка в размере 208 000 долларов поступила от пары с ребенком, которые искали свой первый дом», — пишет Дезембер. «American Homes 4 Rent соответствовала их предложению, все наличные».

American Homes приобрела седьмой дом на этой улице.

Фактически, с 2010 года 700 домов в Спринг-Хилл были приобретены всего четырьмя компаниями, включая American Homes 4 Rent и Progress Residential, пишет Дезембер. Вместе эти четверо владели примерно 5 процентами домов в городе.

В результате резко выросла арендная плата. Когда Дезембер навестил вице-мэра города Брюса Халла в апреле 2017 года, ему сказали, что «не так давно можно было получить трехкомнатную и две ванные комнаты за 1000 долларов в месяц».

Эти дома теперь стоили около 1800 долларов в месяц, и это было намеренно.

На конференции по инвестициям в недвижимость генеральный директор American Homes Дэвид Сингелин сказал, что средний доход претендентов на жилье его компании вырос с 86000 долларов до 91000 долларов за год, и что это является признаком того, что «арендная плата имеет место для роста», Дезембер пишет.

«Это выбор, который они делают, чтобы платить арендную плату, и их средств, чтобы платить арендную плату сегодня, а также платить арендную плату в будущем с повышением, достаточно», — сказал Сингелин. «Наша задача — обучить арендаторов по-новому, что будет ежегодное повышение арендной платы».

«American Homes без особого уведомления повысила арендную плату [своих арендаторов] на сотни долларов в месяц», — пишет Дезембер.

А так как компания купила так много домов в этом районе, «недовольные арендаторы не могли ничего сделать, кроме как заплатить, если бы они хотели снять в Спринг-Хилл и оставить своих детей в школах с самым высоким рейтингом.”

Арендная плата одного человека в Спринг-Хилле выросла на 35 процентов за три года после того, как компания American Homes 4 Rent купила дом, в котором он жил.

«Он и его жена неоднократно писали в компанию, чтобы просить о более скромном увеличении. Ответа не последовало.

«Вскоре после того, как они подписали [договор аренды], компания American Homes ответила на их предыдущие просьбы и снизила ежемесячную арендную плату на 20 долларов».

В больших масштабах тенденция, когда корпорации скупают дома и сдают их в аренду, может иметь решающее долгосрочное влияние на способность многих семей владеть частью американской мечты.

«Многие американцы экономят деньги только непреднамеренно, когда они ежемесячно выплачивают ипотечные платежи и накапливают капитал в своих домах», — пишет Дезембер.

«Если домовладение выйдет из моды даже для поколения, это может иметь тяжелые экономические последствия, если арендаторы не станут прилежными вкладчиками и осмотрительными инвесторами. Если бы это произошло в больших масштабах, это было бы таким же важным сдвигом в поведении американцев, как массовый отказ от домовладения ».

Адвокаты

Партнер по операциям с недвижимостью и финансами (Группа рынков капитала) — Лос-Анджелес

Cox, Castle & Nicholson LLP ищет партнера, имеющего опыт работы с рынками капитала, корпоративными и финансовыми операциями, чтобы присоединиться к нашей команде.Наш идеальный кандидат будет иметь опыт работы в сделках с недвижимостью от 3 до 6 лет с упором на финансирование недвижимости (со стороны заемщика и кредитора) и сложные приобретения. Высоко ценятся сильные академические достижения и большой опыт работы на фирме. Настоятельно рекомендуется поступление в Калифорнийскую коллегию адвокатов.

Чтобы подать заявку, отправьте свое резюме и стенограмму по адресу: [email protected]

Партнер по сделкам с недвижимостью (Группа по недвижимости и развитию) — Лос-Анджелес

Команда фокусируется на широком спектре сделок с недвижимостью и проектов для многочисленных публичных и частных инвесторов и девелоперов, особенно тех, которые ориентированы на гостиничный бизнес, здравоохранение, жилье для престарелых, офисные, курортные и многофункциональные проекты.Наш идеальный кандидат должен иметь 2-6 лет общего опыта работы с недвижимостью, включая приобретения и отчуждения, создание совместных предприятий, аренду и / или финансовую работу.

Желательно иметь богатый опыт работы в юридической фирме. Настоятельно рекомендуется поступление в Калифорнийскую коллегию адвокатов. Кандидаты будут иметь возможность использовать сбалансированный график работы, сочетающий совместное рабочее время в офисе с гибким временем работы на дому.

Чтобы подать заявку, отправьте свое резюме и стенограмму на рекрутинг @ coxcastle.com.

Партнер по сделкам с недвижимостью (группа совместного предприятия) — Лос-Анджелес

Наш идеальный кандидат будет иметь 2-6 лет опыта в сделках с недвижимостью, связанных с приобретениями, отчуждением, совместными предприятиями и / или земельными банковскими операциями в жилом и / или коммерческом контексте (хотя опыт во всех этих областях не требуется). Настоятельно рекомендуется поступление в Калифорнийскую коллегию адвокатов.

Чтобы подать заявку, отправьте свое резюме и стенограмму на рекрутинг @ coxcastle.com.

Партнер по сделкам с недвижимостью (группа институциональных инвесторов) — Лос-Анджелес

Идеальный кандидат должен иметь 3-5 лет общего опыта в сделках с недвижимостью, включая приобретения и отчуждения, и желательно иметь некоторый опыт работы в совместных предприятиях. Команда представляет институциональных инвесторов во всех аспектах их инвестиций в недвижимость, как внутренних, так и международных инвестиций в недвижимость. Настоятельно рекомендуется поступление в Калифорнийскую коллегию адвокатов.

Чтобы подать заявку, отправьте свое резюме и стенограмму по адресу: [email protected]

Налоговый поверенный — Лос-Анджелес

Cox, Castle & Nicholson LLP ищет партнера или старшего юрисконсульта с существенным опытом в федеральном и калифорнийском налоговом планировании доходов, собственности и трансфертного налога для сделок с недвижимостью. Знание партнерств, LLC, подраздела K, некоторых подразделов S и подразделов C, инвестиций пенсионных фондов и фондов целевого капитала в недвижимость США (UBTI), REIT, бирж и долговых проблем имеет важное значение.Настоятельно рекомендуется поступление в Калифорнийскую коллегию адвокатов.

Чтобы подать заявку, отправьте свое резюме и стенограмму по адресу: [email protected]

Уведомление для поисковых фирм: Поисковые фирмы должны иметь письменное соглашение с CCN до подачи кандидатов.

Cox, Castle & Nicholson LLP является работодателем с равными возможностями и не допускает дискриминации по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, семейного положения, беременности, сексуальной ориентации, национального происхождения, происхождения, гражданства, возраста и физического или физического состояния заявителя или сотрудника. умственная отсталость или любая другая характеристика, защищенная законом штата или федеральным законом.

Распоряжение излишками имущества | э-Ли

Окружным органам власти часто приходится продавать или передавать оборудование или имущество, которые больше не нужны для окружных целей. Распоряжение излишками собственности — заключительный шаг в цикле закупок округа. Должностные лица округа и главы департаментов должны ознакомиться с различными законами и / или частными актами, которые регулируют продажу и / или передачу избыточной собственности для своего округа. Далее следует обзор законов, касающихся распоряжения избыточной собственностью.

Общий закон . Когда нет конкретных требований, налагаемых общим законом или частным актом, распоряжение имуществом округа находится на усмотрении законодательного органа округа. См. T.C.A. § 5-7-101 (разрешение округу распоряжаться своей собственностью) и T.C.A. § 5-1-103 (уполномочивающий законодательный орган округа действовать от имени округа). Законодательный орган округа должен будет действовать на собрании, которое соответствует закону об открытых собраниях. См. Op. Tenn. Att’y Gen. U86-112 (1 августа 1986 г.), Op. Tenn. Att’y Gen. 03-131 (3 октября 2003 г.). Округам разрешено сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им согласно T.C.A. § 5-7-116.

Система управления финансами округа 1981 года . В округах, которые приняли Систему управления финансами 1981 г. (Закон 1981 г.), это входит в обязанности финансового директора T.C.A. § 5-21-118 (b) для проведения публичных продаж имущества округа, когда законодательный орган округа объявляет избыток собственности.В округе, действующем в соответствии с Законом 1981 г., вся избыточная собственность округа должна быть продана на публичных торгах. Op. Tenn. Att’y Gen. 13-84 (31 октября 2013 г.). В отношении собственности совета по образованию этот статут должен толковаться в сочетании с положениями T.C.A. §§ 49-6-2006 и 49-6-2007, которые дают совету по образованию определенные полномочия по распоряжению своим имуществом. См. Раздел «Распоряжение излишками имущества в Департаменте образования».

Закон округа о закупках 1957 года .В округах, которые выбрали регулирование в соответствии с положениями Закона округа о закупках 1957 года, агент округа по закупкам должен продавать излишки недвижимого или личного имущества в соответствии с T.C.A. § 5-14-108 (o) путем публичного аукциона или запечатанного предложения после того, как законодательный орган округа объявил излишек собственности (в отношении имущества совета по образованию совет вынесет решение о том, что имущество является излишком, и может провести продажа, если департамент образования не находится в соответствии с законом 1957 года; см. Распоряжение излишками имущества в Департаменте образования).Окружной агент по закупкам при содействии окружной закупочной комиссии может принять правила, требующие отчетов от окружных отделов об избыточном оборудовании и расходных материалах, а также о передаче лишнего оборудования и материалов, которые могут использоваться другими окружными отделами, а также правила для продажа излишков оборудования после получения конкурсных предложений (TCA §§ 5-14-107 (5) и 5-14-107 (6)). В этих округах законодательный орган округа уполномочен T.C.A. § 5-14-108 (o), чтобы установить 2/3 голосов процедуру, в соответствии с которой агент по закупке, по запросу мэра округа, может распоряжаться излишками личной собственности с оценочной стоимостью 1000 долларов США или меньше путем продажи на открытом рынке. либо подарком, обменом или бартером некоммерческой или благотворительной организации.

Передача лишнего имущества между государственными организациями . Есть два закона, которые разрешают округам передавать излишки собственности другим государственным учреждениям. Под T.C.A. § 12-2-420 (ранее TCA § 12-3-1005), округа могут передавать излишки личного имущества другим государственным учреждениям путем продажи, дарения, обмена или бартера на таких условиях, которые законодательный орган округа может разрешить, без публичной рекламы. или конкурентные торги, независимо от любого другого закона об обратном.Требуется одобрение руководящих органов обоих субъектов. Похожий статут T.C.A. § 12-9-110 разрешает государственным учреждениям, в том числе законодательным органам округов и советам по образованию, передавать или передавать как недвижимое, так и личное имущество другим государственным учреждениям без продажи или проведения конкурентных торгов. Передача может быть осуществлена ​​по соглашению между руководящими органами государственных агентств, санкционирующих передачу и определяющих, что условия являются подходящими.Государственное агентство или агентства, получающие перевозку или передачу, должны использовать собственность в общественных целях. Это положение может использоваться без объявления излишка собственности, и оно заменяет любые противоположные требования в любом другом общем законе или частном акте. T.C.A. § 12-9-110.

Должностным лицам и служащим округа запрещено покупать излишки имущества округа в частном порядке — Под T.C.A. § 5-1-125, должностным лицам и служащим округа запрещается приобретать излишки имущества округа, если только оно не продается на публичных аукционах или по конкурентным запечатанным торгам.

Продажа излишков имущества через Интернет-аукцион —Under T.C.A. § 5-1-128, округам разрешено продавать излишки собственности на интернет-аукционах.

Продажа исторической или живописной собственности . Под T.C.A. § 12-2-501, округа могут продавать недвижимую или личную собственность путем частных переговоров и продажи, если (1) собственность важна для архитектурных, археологических, художественных, культурных или исторических целей или для ее открытого, естественного или живописного состояния, и (2) собственность продается некоммерческой корпорации или трасту для содействия ее сохранению или целям консервации, и (3) соглашение о консервации или консервации помещается в документ, и некоммерческая организация может распоряжаться имуществом только в соответствии с соглашениями, продвигающими сохранение или консервация.или, если применимо, обеспечение права на публичный доступ.

Распоряжение конфискованным имуществом или имуществом, приобретенным в ходе налоговой продажи . Эти типы собственности не считаются избыточной собственностью округа, от которой можно избавиться с использованием методов, описанных выше, а скорее регулируются собственными процедурами, которые описаны в других разделах.

Продажа недвижимого имущества определенным лицам, подпадающим под действие пункта 501 (c) (3), . Независимо от каких-либо правил, постановлений или других законов об обратном, любой округ может двумя третями (2/3) голосов законодательного органа округа продать недвижимое имущество по номинальной стоимости путем частных переговоров и продажи некоммерческой корпорации. в соответствии с законодательством этого штата, который получил решение Налоговой службы об освобождении от налогов в соответствии с 26 U.SC § 501 (c) (3), цель которого включает предоставление образовательных и профессиональных услуг для детей и взрослых с ограниченными возможностями, или чья цель включает предоставление образовательных услуг для молодежи в таких областях, как здравоохранение, наука, сельское хозяйство и гражданское участие через -школьные и внешкольные программы, а также школьные и общественные клубы и лагеря. T.C.A. § 5-7-119.

Собственность, взятая в собственность Eminent Domain . Если осуждающая организация определяет, что собственность, отобранная выдающимся доменом, не используется для целей, для которых она была осуждена, или для какого-либо другого разрешенного общественного использования, или если осуждающая организация решает продать собственность в течение 10 лет после принятия собственности, тогда осуждающее лицо должно сначала предложить недвижимость на продажу лицам, у которых это имущество было отобрано.Такие лица могут приобрести недвижимость по цене не ниже справедливой рыночной стоимости плюс расходы и иметь 30 дней для подписания договора купли-продажи недвижимости. Если бывший владелец не приобретет недвижимость в течение 30 дней, она может быть продана любым коммерчески разумным способом по цене не ниже справедливой рыночной стоимости плюс расходы. T.C.A. § 29-17-1005.

Имущество, привезенное после продажи с просрочкой налога . Имущество, привезенное округом после продажи неуплаченного налога, не считается избыточной собственностью округа, а вместо этого продается в соответствии с T.C.A. § 67-5-2507. См. Раздел «Распоряжение имуществом, приобретенным округом при налоговой продаже».

Избыточные устройства двусторонней радиосвязи для служб быстрого реагирования . После уведомления комиссара департамент безопасности может передать излишки двухсторонних радиостанций службы экстренного реагирования в округ, обозначенный Аппалачской региональной комиссией как вышедший из строя. После передачи излишков двусторонней радиосвязи в бедствующий округ, другие радиостанции могут быть переданы другим нуждающимся уездным властям, которые представят в департамент доказательства того, что округ не может приобрести оборудование.Однако радиостанции двусторонней связи, приобретенные федеральным правительством, должны передаваться в соответствии с федеральным законом. T.C.A. §12-2-403.

Торговля жильем на черном рынке Кубы станет законной

Каждое утро, прежде чем солнце встает слишком высоко, кубинцы собираются в затененном углу в центре Гаваны, общаясь, как на коктейльной вечеринке. Ледокол всегда один: «Что вы предлагаете?»

Это неформальный рынок недвижимости Кубы, где хроническая нехватка жилья объединяет всех, от молодоженов до пенсионеров, для заключения сделок, которые часто предполагают скрытые выплаты на тысячи долларов.Они нарушают не только закон, но и коммунистическую доктрину, торгуя собственностью и наживаясь на ней, и теперь их правительство вот-вот вмешается.

Президент Рауль Кастро пообещал легализовать куплю-продажу домов до конца года, выведя этот неформальный рынок из тени в рамках пакета экономических реформ, в соответствии с которым Куба уже позволяет островитянам заниматься бизнесом самостоятельно. 178 назначенных видов деятельности: рестораторы, организаторы свадеб, сантехники, плотники.

Открытый рынок жилья обещает множество преимуществ для безденежного острова: он поможет облегчить жилищный кризис, стимулировать занятость в строительстве и получить столь необходимые налоговые поступления. Он будет атаковать коррупцию со стороны чиновников, которые берут взятки для подписания незаконных сделок, и даст людям возможность искать мирные решения споров на черном рынке, которые иногда перерастают в насилие.

Это также может привлечь больше твердой валюты у кубинцев за границей, которые, как можно ожидать, отправят своим семьям наличные деньги на покупку, расширение и реконструкцию домов, особенно после того, как президент Барак Обама ослабил 50-летнее экономическое эмбарго, разрешив неограниченные денежные переводы американцами кубинского происхождения.

«Все это взаимосвязано», — сказал Серхио Диас-Брикетс, эксперт по демографии из США. «Они хотят, чтобы кубинцы-эмигранты вносили деньги в кубинское государство, и это большой стимул для людей, которые хотят помочь своим семьям».

Но немногие изменения, вероятно, будут такими же сложными и трудными для реализации, как реформа в сфере недвижимости.

С первых дней революции Фидель Кастро выступал против эксплуататорских отсутствующих домовладельцев и провел реформу, согласно которой владение недвижимостью было предоставлено всем, кто жил в доме, независимо от того, кто имеет право собственности.Большинство из тех, кто покинул остров, лишились своей собственности в пользу государства. Правительство, как проповедовал Кастро, обеспечит гражданина всем, в чем он может нуждаться: работой, едой, образованием и жильем — и все это за небольшие деньги или вообще без них.

Но жилищный фонд, и без того истощенный до революции, продолжал ухудшаться, эмбарго США подавляло поставки строительных материалов, а новое строительство не успевало за спросом.

Между тем циклоны и соленый воздух могут начать проедать металлические решетки через год и опустошили сельские лачуги и старые кварталы Гаваны.На приморском бульваре Малекон в столице есть пустые участки: некогда величественные особняки регулярно рушатся после проливных дождей. Многие из тех, что до сих пор стоят, являются просто фасадами или поддерживаются лесами и деревянными балками.

Пока кубинцы ждут вступления в силу нового закона и объявления подробностей, у кубинцев есть несколько вариантов законного решения. Они могут участвовать в совместных строительных проектах, строить на базе существующей собственности или присоединяться к длинному списку ожидания на получение государственного жилья. Или они могут отправиться на рынок недвижимости под открытым небом в надежде договориться о «пермуте», которая официально представляет собой обмен недвижимостью равной стоимости, но на самом деле обычно подразумевает незаконные денежные средства на стороне.

Многие прибегают к услугам «бегунов», таких как Мануэль Вальдес, 83-летний бывший военный, который занимается посредничеством в сделках в течение четырех десятилетий. На базаре в центре города Вальдес держит суд на бетонной скамейке, отслеживая предложения недвижимости в потрепанном блокноте и на плакате, который он прикрепляет к дереву.

Указывая на людей, слоняющихся вокруг в надежде заключить сделку, Вальдес сказал, что жилье — это такая проблема, что легализация была неизбежна: «Это ситуация, от которой государству так или иначе пришлось отказаться.»

Есть также www.revolico.com, своего рода кубинский Craigslist, в котором есть объявления о недвижимости, запрашивающие десятки тысяч долларов. Операторы сайта утверждают, что один только раздел недвижимости получает 30 000 уникальных посещений в месяц, хотя островитяне должны найти способ обойти эту проблему. Интернет-цензоры.

Некоторые кубинцы вступают в фиктивные браки, чтобы облегчить передачу документов. Другие переезжают в дома якобы для ухода за живущим там пожилым человеком. Они регистрируются по адресу и, по прошествии достаточного времени, могут по закону потребовать «унаследованное» » заглавие.Нигде нет официального отчета о переходе денег из рук в руки.

Гаванский профессионал с работой, которая приносит намного больше, чем большинство зарплат на острове, рассказал о том, что около 10 лет назад он поменял свою крошечную квартиру на более крупный исторический дом, ванная и крыша которого разваливались, а жильцы — 60 с лишним лет. пара, уже не могла справиться.

Супруги сняли его недавно отремонтированную и перекрашенную квартиру. Они также получили 1200 долларов наличными — что больше не будет незаконным после вступления в силу жилищной реформы Кастро.

Профессионал размышлял об аномалии людей с деньгами, но без дома для покупки, и о людях с большими домами, чем им нужно, и о риске, которым все они подвергаются, пытаясь изменить свои обстоятельства. У некоторых кубинцев были конфискованы дома, когда стало известно об их незаконной продаже.

«Было бы очень полезно, если бы вы могли сделать это на законных основаниях», — сказал он на условиях анонимности из-за незаконного характера транзакции.

«Ситуация с жильем — это такая большая проблема», — сказал Диас-Брикетс, оценивший в недавней статье, что страна с 11-миллионным населением не имеет дефицита 1.6 миллионов единиц «адекватного жилья» в 2010 году. «Они годами пытались решить эту проблему, и, наконец, до них дошло, что государство никогда не пойдет на это».

Кубинское правительство оценивает дефицит примерно в 500 000 домов. Тем не менее, в результате легионы препирающихся разведенных женщин оказались в ловушке под одной крышей; молодожены вынуждены жить вместе с братьями и сестрами, двоюродными братьями, дядями и тетями; и пожилые люди, неспособные отремонтировать свои полуразрушенные дома.

Положение Хуаны Инес Дельгадо типично.В своей крошечной студии в Старой Гаване она живет со своим взрослым сыном, замужней дочерью и 4-летней внучкой, а ее зять ночует у тети на улице.

«Это брак, который не должен быть таким, каким должен быть, понимаете, о чем я?» — сказал 61-летний Дельгадо. «Моя ситуация такова … Но я надеюсь, что моим детям не придется заканчивать здесь свои дни».

Кубинские эксперты предупреждают, что новая мера является лишь первым шагом к разрешению жилищного кризиса, и отмечают, что она намеренно не позволяет создать свободный капиталистический рынок недвижимости.

Рауль Кастро сказал, что владение домом будет ограничено одним домом на человека, чтобы избежать накопления богатства. Правительство объявило о планах предоставить кредит на закупку строительных материалов, но подробности пока неизвестны, и не существует механизма для жилищных кредитов. Пошлины будут взиматься как с продавцов, так и с покупателей, и если налоги будут слишком высокими, это может стать достаточным стимулом для занижения данных о сделках.

Только островитяне и постоянные жители смогут покупать недвижимость, но кубинцы, по крайней мере, могут привлечь внимание иностранцев, желающих приобрести шедевр ар-деко на набережной.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>