Предоставление земельных участков многодетным семьям: Предоставление земельных участков многодетным семьям

Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей

Вид помощи:

Бесплатное предоставление в общую долевую собственность земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства, или ведения личного подсобного хозяйства, или создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Кому предоставляется помощь:

Гражданам Российской Федерации, имеющим трех и более несовершеннолетних детей и совместно проживающим с ними на территории Ростовской области.

Условия предоставления:

Предоставление земельных участков возможно при одновременном соблюдении следующих условий:

— земельный участок предоставляется однократно;

— гражданин:

• имеет трех и более несовершеннолетних детей и совместно проживает с ними либо является опекуном или попечителем детей, при условии воспитания этих детей не менее 3 лет;

• проживает на территории Ростовской области в течение не менее чем 5 лет, предшествующих дате подачи заявления о постановке на учет в целях бесплатного предоставления земельного участка в собственность;

• состоит по месту его жительства на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет основания для постановки на данный учет без признания его малоимущим (в случае, если земельный участок испрашивается в целях индивидуального жилищного строительства, требование введено Областным законом Ростовской области от 29.12.2016 № 939-ЗС, вступившим в силу 01.01.2017).

Законодательное основание:

статьи 8.3, 8.4, 8.4-1 Областного закона № 19-ЗС от 22.07.2003 «О регулировании земельных отношений в Ростовской области»

Куда обращаться:

в уполномоченный орган местного самоуправления.

Право на получение земельного участка в собственность бесплатно гражданами, имеющими трех и более детей, установлено п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ, при условии установления законом субъекта Российской Федерации соответствующих случая и порядка предоставления земельных участков в собственность бесплатно.

На территории Ростовской области вопросы предоставления земельных участков семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, регулируются Областным законом Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС«О регулировании земельных отношений в Ростовской области».

В соответствии со статьями 8.2, 8.3, 8.4 и 8.4-1 Областного закона, право на однократное бесплатное приобретение в собственность находящихся в муниципальной, областной или федеральной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов строительства имеют граждане Российской Федерации, проживающие на территории Ростовской области в течение не менее чем 5 лет, предшествующих дате подачи заявления о постановке на учет в целях бесплатного предоставления земельного участка в собственность, имеющие трех и более несовершеннолетних детей и совместно проживающие с ними. Если указанные граждане являются опекунами или попечителями детей, то они имеют право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков при условии воспитания этих детей не менее 3 лет. В случае подачи заявления на однократное бесплатное приобретение в собственность земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства, указанные граждане должны состоять по месту их жительства на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или иметь основания для постановки на данный учет без признания их малоимущими.

Перечень земельных участков, которые могут быть использованы для бесплатного предоставления гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, устанавливается уполномоченными органами и подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Граждане, имеющие трех и более несовершеннолетних детей и совместно проживающие с ними, изъявившие желание приобрести бесплатно в собственность земельный участок, направляют в уполномоченный орган местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, поселений по месту их проживания заявление о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность. Форма заявления устанавливается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, поселений. К указанному заявлению прилагаются копии документов с предъявлением их подлинников или только заверенные в установленном порядке копии документов, согласно перечню, установленному Областным законом.

Уполномоченный орган в течение месяца после получения всех необходимых документов осуществляет постановку на учет граждан в целях предоставления земельных участков и подбор места нахождения земельного участка, а также не позднее чем через шесть месяцев после получения согласия граждан на получение в собственность земельного участка в выбранном месте осуществляет проведение необходимых работ по формированию земельного участка.

Решение о бесплатном предоставлении земельного участка в общую долевую собственность граждан и их детей принимается уполномоченным органом муниципальных районов, городских округов, поселений в течение месяца со дня формирования данного земельного участка.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, в общую долевую собственность граждан и их детей осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти Ростовской области в соответствии с порядком их взаимодействия при осуществлении указанных полномочий, определенным Правительством Ростовской области

Предоставление федеральных земельных участков в общую долевую собственность граждан и их детей осуществляется органами исполнительной власти Ростовской области, уполномоченными на осуществление переданных органам государственной власти Ростовской области полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности, в соответствии с порядком их взаимодействия при осуществлении указанных полномочий, определенным Правительством Ростовской области.

Смотри также:

План мероприятий («дорожная карта») по инфраструктурному обустройству в Ростовской области земельных участков, подлежащих предоставлению для жилищного строительства семьям, имеющим трех и более детей

Предоставление земельных участков многодетным семьям

В целях самоорганизации многодетных семей, подавших заявку на предоставление земельных участков, предлагаем обращаться по телефону 8-909-719-93-80 (после 18-00 часов) к Чесноковой Елене Витальевне, председателю Ассоциации защиты прав многодетных семей Кировской области.

e-mail: [email protected]

ВНИМАНИЕ: во избежание аннулирования сведений о земельных участках, имеющих временный характер (5 лет), из государственного кадастра недвижимости, администрация города Кирова рекомендует гражданам, получившим земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), дачного хозяйства осуществлять государственную регистрацию права собственности на земельные участки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области заявления принимаются в территориальных отделах КОГАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг»

Блок-схема по регистрации выбранного земельного участка и строительству индивидуального жилого дома

Схема проезда к земельным участкам, предоставляемым многодетным семьям на территории в районе дер.Шутовщина Кирово-Чепецкого района

Информация о земельных участках, планируемых к предоставлению в 2019 году гражданам, имеющим трех и более детей, на территории МО «Город Киров»  

Дополнение в перечень земельных участков, предназначенных для бесплатного предоставления в собственность гражданам, имеющим трех и более детей, для индивидуального жилищного строительства (Постановление администрации города Кирова от 06.12.2018 № 3165-п)

Информация о газификации жилых домов, планируемых к предоставлению гражданам, имеющим трех и более детей, на территории МО «Город Киров»

Информация о получении технических условий для подключения к инженерным сетям в ресурсоснабжающих организациях МО «Город Киров» 

Информация по подключению к централизованному водоснабжению по представленным территориям 

Перечень энергоснабжающих организаций, реализующих свою деятельность на территории муниципального образования «Город Киров» 

Перечень земельных участков на территории муниципального образования «Город Киров» предназначенных для индивидуального жилищного строительства

Перечень земельных участков на территории муниципального образования «Город Киров» предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)

Перечень земельных участков на территории муниципального образования «Город Киров» предназначенных для бесплатного предоставления в собственность гражданам, имеющим трех и более детей, для дачного хозяйства

Административный регламент муниципальной услуги «Бесплатное предоставление гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков на территории муниципального образования «Город Киров»

Новости для граждан, имеющих трех и более детей

Граждане, имеющие трех и более детей могут обратиться с заявлением о получении государственных и муниципальных услуг в любой из четырех отделений

МФЦ города Кирова

Жители областного центра независимо от района прописки могут получить единый набор услуг в любом из четырех центров «Мои Документы», расположенных по следующим адресам:

— территориальный отдел МФЦ по Первомайскому району: ул.Карла Маркса, д.54, тел.76-08-80;

— территориальный отдел МФЦ по Ленинскому району: ул.Калинина, д.2, тел.76-06-06;

— территориальный отдел МФЦ по Октябрьскому району: ул.Захватаева, д.21а, тел.76-08-80;

— территориальный отдел МФЦ по Нововятскому району: Нововятский район, ул.Советская, д.12, тел.76-06-06.

Режим работы территориальных отделов МФЦ:

Понедельник 08:00-19:00

Вторник 08:00-20:00

Среда, четверг 08:00-19:00

Пятница 10:00-19:00

Суббота 08:00-15:00

Общественное самоуправление

Обращения граждан – Земля и имущество

В соответствии со статьей 5 Закона Новосибирской области от 05.12.2016 № 112-ОЗ «Об отдельных вопросах регулирования земельных отношений на территории Новосибирской области» предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Новосибирской области или муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, гражданам, постоянно проживающим на территории Новосибирской области, в собственность бесплатно осуществляется в случае предоставления:

1) земельных участков для индивидуального жилищного строительства:

а) инвалидам войны, участникам Великой Отечественной войны и лицам, награжденным знаком «Жителю блокадного Ленинграда»;

б) лицам, работавшим в период Великой Отечественной войны на объектах противовоздушной обороны, местной противовоздушной обороны, строительстве оборонительных сооружений, военно-морских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах тыловых границ действующих фронтов, операционных зон действующих флотов, на прифронтовых участках железных и автомобильных дорог;

в) нетрудоспособным членам семьи погибшего (умершего) ветерана боевых действий, инвалида войны, участника Великой Отечественной войны, состоявшим на его иждивении и получающим пенсию по случаю потери кормильца (имеющим право на ее получение) в соответствии с пенсионным законодательством Российской Федерации;

г) лицам, проработавшим в тылу в период с 22 июня 1941 года по 9 мая 1945 года не менее шести месяцев, исключая период работы на временно оккупированных территориях СССР, либо награжденным орденами или медалями СССР за самоотверженный труд в период Великой Отечественной войны;

д) ветеранам боевых действий;

е) нетрудоспособным членам семьи погибшего (умершего вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей) сотрудника органов внутренних дел, состоявшим на его иждивении и получающим пенсию по случаю потери кормильца (имеющим право на ее получение) в соответствии с пенсионным законодательством Российской Федерации;

Земельные участки гражданам, указанным в подпунктах «б — д» пункта 1, предоставляются в случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

В статье 6 вышеуказанного закона установлен порядок постановки граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности Новосибирской области или муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность бесплатно, снятия граждан с данного учета и предоставления гражданам земельного участка, находящегося в государственной собственности Новосибирской области или муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность бесплатно

Для решения вопроса необходимо обращаться в администрацию района (округа по районам) города Новосибирска по месту регистрации (проживания) с заявлением о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Поскольку резервная территория в городе Новосибирске под ИЖС практически отсутствует, заявитель вправе обратиться в министерство социального развития Новосибирской области, находящееся по адресу: ул. Серебренниковская, 6 (прием заявлений осуществляется ежедневно в рабочие дни с 10.00 до 12.00), или в администрацию Новосибирского района Новосибирской области (г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, дом 33а, тел. +7(383)223-03-08) с заявлением о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Граждане, подвергшиеся радиационному воздействию ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне и получившим суммарную (накопленную) эффективную дозу облучения, превышающую 25 сЗв (бэр) и граждане, указанные в пунктах 1, 2, 3, 6 части первой статьи 13, части четвертой статьи 14, части второй статьи 16, части второй статьи 25 Закона Российской Федерации от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»;

инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов;

военнослужащие - граждане, проходящим военную службу по контракту, и граждане, уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, а также военнослужащие — граждане, проходящим военную службу за пределами территории Российской Федерации, в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностях и других местностях с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями  — имеют право на внеочередное (первоочередное) приобретение земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 39.6, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации.

Граждане вышеуказанных категорий вправе подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства. К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагается схема расположения земельного участка, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, а так же документы, подтверждающие право на приобретение земельного участка без проведения торгов (в том числе  документ, подтверждающий принятие гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, копия справки МСЭ (кроме военнослужащих).

Требования к подготовке схемы расположения земельного участка и формату схемы установлены приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка и документы вправе подать в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска по адресу: ул. Красный проспект, 50, кабинет 515 (понедельник – четверг с 9.00 до 18.00, пятница с 9.00 до 17.00, обед с 13.00-14.00),

Граждане, не имеющие право на льготное предоставление земельного участка, вправе обратится с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка для индивидуального строительства в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 39.18, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагается схема расположения земельного участка, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Требования к подготовке схемы расположения земельного участка и формату схемы установлены приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка подается в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска по адресу: ул. Красный проспект, 50, кабинет 515.

На официальном сайте города Новосибирска www.novo-sibirsk.ru и на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru размещается информация о публикации извещений о предоставлении земельных участков, а также о проведении аукционов для индивидуального жилищного строительства.​

О постановке на очередь на предоставление земельных участков для дачного строительства многодетным семьям

Вопрос 1: У нас в семье родился третий ребенок. Все постоянно прописаны в Калининском районе. Есть ли у меня право на постановку на очередь на земельный участок для дачного строительства многодетной семье?

Ответ: Да есть, если все дети прописаны вместе с Вами. Заявление на постановку на очередь на земельный участок Вы можете подать в Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», либо посредством официального интернет-портала государственных услуг gosuslugi.ru, предоставив следующие документы: паспорт и свидетельства о рождении детей.

Вопрос 2: У меня трое детей. Я и дети прописаны в г. Мурманске. В Санкт‑Петербурге у всех оформлена регистрация по месту пребывания. Могу ли я встать на учет для предоставления земельного участка для дачного строительства как многодетная семья в Санкт‑Петербурге?

Ответ: Нет, не можете. В Санкт‑Петербурге законодательством предусмотрено предоставление земельных участков многодетным семьям, имеющим место жительства в Санкт‑Петербурге (статья 1 Закона Санкт‑Петербурга от 06.12.2011 № 710-136 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства и дополнительной меры социальной поддержки гражданам, имеющим трёх и более детей»).

Вопрос 3: Я являюсь многодетной матерью, с первым мужем в разводе. Двое детей зарегистрированы по месту жительства со мной в Калининском районе, а старший ребенок от первого брака зарегистрирован с отцом в Московском районе. Все дети проживают со мной. Мне отказали в постановке на очередь на предоставление земельного участка, так как не подтвержден факт моего совместного проживания со старшим ребенком. Обоснован ли отказ, и какими документами я могу подтвердить совместное проживание с ребенком от первого брака?

Ответ: Да, отказ обоснован. В соответствии с законодательством такими документами могут быть только справка о регистрации по месту жительства (форма 9), свидетельство о регистрации по месту пребывания (форма 3) или решение суда об установлении места жительства или места пребывания (п.4 статьи 4 Социального кодекса Санкт‑Петербурга). В Вашем случае это может быть регистрация ребенка по месту пребывания (форма № 3) по Вашему адресу.

Предоставление земельных участков многодетным семьям на территории Мурманской области

Прокуратура города Кировска разъясняет, что в соответствии со ст. 15.1 Закона Мурманской области от 31.12.2003 № 462-01-ЗМО «Об основах регулирования земельных отношений в Мурманской области» многодетные семьи, проживающие на территории Мурманской области, имеют право приобрести бесплатно без торгов земельные участки.

Однако для получения земельного участка указанные семьи должны отвечать следующим условиям:

1. являться многодетной семьей.

Под многодетной семьей понимается семья граждан Российской Федерации, к членам которой относятся зарегистрированные в браке родители или одинокие мать, отец, проживающие на территории Мурманской области, трое и более их несовершеннолетних детей, в том числе усыновленных, пасынков и падчериц. К членам многодетной семьи также относятся дети, обучающиеся в образовательных организациях по очной форме обучения, до окончания обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет.

1. состоять на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
2. земельные участки необходимы для ведения садоводства (с правом размещения на садовом земельном участке садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей) и осуществления индивидуального жилищного строительства.

Земельные участки предоставляются многодетным семьям бесплатно в собственность в соответствии с настоящей статьей однократно.

Предельный минимальный размер земельного участка, предоставляемого бесплатно в собственность многодетной семье, составляет:

• для осуществления жилищного строительства — 0,1 гектара;
• для ведения садоводства — 0,15 гектара.

Предельный максимальный размер земельного участка, предоставляемого бесплатно в собственность многодетной семье, составляет:

• для осуществления жилищного строительства — 0,15 гектара;
• для ведения садоводства — 0,2 гектара.

Однако права на такие земельные участки лишены следующие семьи:

• многодетные семьи, члены которых имеют земельные участки в собственности, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на территории Мурманской области, предназначенные для ведения садоводства либо осуществления жилищного строительства;

• многодетные семьи, в которых оба родителя, усыновителя (одинокие мать, отец, усыновитель) лишены родительских прав.

Решения о постановке на учет многодетных семей принимают местные администрации городских и сельских поселений, городских округов.

Решение о предоставлении многодетной семье в собственность бесплатно земельного участка принимается местной администрацией муниципального образования.

Решение о предоставлении многодетной семье в собственность бесплатно земельного участка принимается в месячный срок со дня постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

В первую очередь земельные участки предоставляются многодетным семьям, имеющим в своем составе ребенка-инвалида. Во вторую очередь земельные участки предоставляются иным многодетным семьям.

В случае своевременной постановки на учет многодетные семьи сохраняют право на соответствующую очередь до окончания обучения детьми, обучающимися в образовательных организациях по очной форме обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет.

Земельные участки предоставляется членам многодетных семей в общую долевую собственность в равных долях.

Каким образом осуществляется выделение земельных участков многодетным семьям?

Порядок предоставления земельных участков в собственность гражданам, имеющим трех и более детей, определен Законом Тульской области от 21.12.2011 № 1708-ЗТО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам, имеющим трех и более детей».

Действие настоящего Закона распространяется на граждан Российской Федерации, имеющих трех и более несовершеннолетних детей, а также совершеннолетних детей — учащихся учебных заведений всех форм обучения любых организационно-правовых форм — до окончания обучения или проходящих срочную военную службу по призыву, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет, и проживающих с ними на территории Тульской области.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, на территории области предоставляются в собственность бесплатно многодетным гражданам в следующих случаях:

1) для индивидуального жилищного строительства;

2) для личного подсобного хозяйства (с правом возведения жилого дома).

Многодетные граждане могут использовать право на бесплатное предоставление земельного участка в собственность однократно.

Порядок постановки многодетных граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно

1. Для постановки на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно, многодетные граждане подают заявление о постановке на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно (далее — заявление о постановке на учет), в орган исполнительной власти Тульской области, проводящий на территории Тульской области государственную политику в сфере социальной защиты населения (далее — уполномоченный орган). В заявлении о постановке на учет указывается испрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка.

2. Форма заявления о постановке на учет, перечень документов, прилагаемых к указанному заявлению, порядок подачи заявления о постановке на учет устанавливаются правительством Тульской области (далее — правительство области).

3. Заявление о постановке на учет регистрируется в журнале регистрации по форме, установленной уполномоченным органом, с указанием даты и времени поступления заявления.

4. Уполномоченный орган в течение двадцати рабочих дней со дня подачи заявления о постановке на учет принимает решение о постановке многодетного гражданина на учет в качестве лица, имеющего право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно (далее — учет), либо об отказе в постановке на учет, о чем в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения письменно уведомляет многодетного гражданина. В случае принятия решения об отказе в постановке многодетного гражданина на учет указываются основания отказа.

Порядок предоставления многодетным гражданам, принятым на учет, земельных участков в собственность бесплатно

1. Многодетному гражданину, принятому на учет, земельный участок предоставляется в границах муниципального образования, где постоянно проживает многодетный гражданин, имеющий право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно. В случае отсутствия земельного участка в границах соответствующего муниципального образования земельный участок предоставляется в муниципальном образовании, имеющем общую границу с данным муниципальным образованием.

2. Земельный участок предоставляется многодетному гражданину, его супругу (супруге) и детям, с учетом которых установлено право на получение земельного участка, в общую долевую собственность в равных долях.

3. Многодетному гражданину, состоящему на учете, земельный участок может быть предоставлен следующими способами:

1) многодетному гражданину предоставляется земельный участок из перечней земельных участков, предназначенных для предоставления многодетным гражданам в собственность бесплатно.

Земельные участки, включенные в Перечни земельных участков, предоставляются многодетным гражданам в порядке очередности с учетом даты и времени поступления их заявлений о постановке на учет.

Многодетным гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, земельные участки предоставляются в первоочередном порядке с учетом даты и времени поступления их заявлений о постановке на учет.

Уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня поступления Перечней земельных участков, направляет многодетному гражданину заказным письмом с уведомлением о вручении предложение приобрести в собственность бесплатно земельный участок (с указанием кадастрового номера, местоположения, площади, разрешенного использования земельного участка) в соответствии с порядковым номером земельного участка в Перечне земельных участков.

Многодетный гражданин в течение двадцати календарных дней со дня поступления соответствующего предложения направляет в уполномоченный орган письменное согласие на приобретение предложенного земельного участка.

Уполномоченный орган в течение десяти рабочих дней со дня получения согласия многодетного гражданина на приобретение земельного участка направляет информацию о состоящем на учете многодетном гражданине с указанием подлежащего передаче земельного участка в правительство области или орган местного самоуправления, имеющий право распоряжения земельными участками (далее — орган местного самоуправления), для принятия указанными органами решения о предоставлении многодетному гражданину земельного участка в собственность бесплатно.

Правительство области или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении многодетному гражданину земельного участка в собственность бесплатно в течение тридцати календарных дней со дня получения информации о состоящем на учете многодетном гражданине с указанием подлежащего передаче земельного участка. Копии указанного решения в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляются многодетному гражданину и в уполномоченный орган.

В случае если многодетный гражданин в течение одного месяца со дня получения соответствующего предложения не представил в уполномоченный орган письменное согласие на приобретение земельного участка или представил письменное заявление об отказе от предложенного земельного участка, это считается отказом многодетного гражданина от предоставления предложенного земельного участка. Указанный многодетный гражданин сохраняет право на однократное приобретение земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с датой и временем подачи им заявления о постановке на учет;

2) многодетный гражданин обращается с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в правительство области или орган местного самоуправления. В случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, многодетный гражданин самостоятельно обеспечивает подготовку схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка подлежит рассмотрению в соответствии с земельным законодательством.

После принятия правительством области или органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка многодетный гражданин самостоятельно обеспечивает выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка в целях его дальнейшего предоставления в собственность бесплатно и обращается с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в правительство области или орган местного самоуправления.

Формы заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и заявления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, перечень документов, прилагаемых к указанным заявлениям, и порядок их подачи устанавливаются правительством области.

При этом предоставление таким гражданам земельных участков осуществляется без учета очередности, а также без учета требований о территориальном расположении земельного участка.

В целях принятия решения о предоставлении земельного участка многодетному гражданину, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, правительство области или орган местного самоуправления запрашивает в уполномоченном органе данные о праве такого многодетного гражданина на приобретение земельного участка в собственность бесплатно. Данные предоставляются уполномоченным органом в течение пяти рабочих дней со дня поступления запроса.

Правительство области или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении многодетному гражданину земельного участка в собственность бесплатно в течение тридцати календарных дней со дня получения кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка. Копии указанного решения в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляются многодетному гражданину и в уполномоченный орган.

4. Многодетные граждане, принятые на учет с 1 ноября 2011 года, сохраняют право на однократное приобретение земельного участка в собственность бесплатно по достижении детьми возраста 23 лет.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых многодетным гражданам в собственность бесплатно, устанавливаются:

для индивидуального жилищного строительства — 0,15 га;

для ведения личного подсобного хозяйства (с правом возведения жилого дома) — 0,15 га.

Дата и время размещения: 23.03.2017 15:10
Дата и время изменения: 18.03.2019 22:54

Об утверждении Порядка предоставления земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории Княгининского района Нижегородской области

Администрация Княгининского района

Нижегородской области

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31.07.2017                                                                                                     № _862_

Об утверждении Порядка предоставления земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории  Княгининского района Нижегородской области

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Нижегородской области от 01 декабря 2011 года № 168-З «О предоставлении земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории Нижегородской области», администрация Княгининского района

п о с т а н о в л я е т:

1. Утвердить  прилагаемый Порядок предоставления земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории Княгининского района Нижегородской области.
2. Установить, что действие настоящего Порядка распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Княгининского района Нижегородской области и на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставление которых осуществляется органами местного самоуправления Княгининского района Нижегородской области в соответствии с действующим законодательством.
3. Признать утратившим силу постановление администрации Княгининского района от 22.04.2015 № 712 «Об утверждении Порядка ведения учета многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление в собственность земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Княгининского района, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Княгининского района Нижегородской области».

Глава администрации района                                                                          А.Н.Ерофеев

Приложение

к постановлению администрации

Княгининского района

Нижегородской области

от ________________ № ____

Порядок предоставления земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории

Княгининского района Нижегородской области

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Порядок предоставления земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории Княгининского района Нижегородской области (далее – Порядок) разработан в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Нижегородской области от 01.12.2011 № 168-З «О предоставлении земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории Нижегородской области», иными нормативными правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления.

1.2. Целью настоящего Порядка является обеспечение многодетных семей земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства или огородничества.

2. ПРЕДМЕТ РЕГУЛИРОВАНИЯ

2.1. Настоящий Порядок определяет процедуру бесплатного предоставления многодетным семьям в собственность земельных участков на территории Княгининского района Нижегородской области, для индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства или огородничества, а также предельные (максимальные и минимальные) размеры таких земельных участков.

3. МНОГОДЕТНЫЕ СЕМЬИ, ИМЕЮЩИЕ ПРАВО  НА БЕСПЛАТНОЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.1. Право на бесплатное предоставление земельных участков имеют многодетные семьи, все члены которых являются гражданами Российской Федерации, при условии постоянного проживания родителей либо единственного родителя многодетной семьи на территории Нижегородской области не менее 5 лет до момента подачи заявления о бесплатном предоставлении земельного участка.

Под постоянным проживанием понимается наличие постоянной регистрации по месту жительства на территории Нижегородской области.

Положения настоящей части  не распространяются на многодетные семьи, состоящие на учете   многодетных  семей,  имеющих  право  на  бесплатное  предоставление земельных  участков  для  целей индивидуального жилищного строительства, до вступления в силу Закона Нижегородской области от 29.05.2015 № 78-З «О внесении изменений в Закон Нижегородской области «О предоставлении земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории Нижегородской области».

3.2. В случае бесплатного предоставления земельных участков многодетным семьям для целей индивидуального жилищного строительства члены многодетной семьи должны состоять на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением случая, предусмотренного п. 4.8 раздела 4 настоящего Порядка.

3.3. В целях настоящего Порядка многодетной семьей признается семья, имеющая на содержании и воспитании трех и более детей.

В составе многодетной семьи учитываются:

— дети, в том числе усыновленные, пасынки, падчерицы, не достигшие возраста 18 лет;

— дети, обучающиеся по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, до достижения ими возраста 23 лет;

— дети, проходящие военную службу по призыву или альтернативную гражданскую службу в соответствии с законодательством Российской Федерации до достижения ими возраста 23 лет;

— дети-инвалиды без ограничения возраста.

В составе многодетной семьи не учитываются дети:

— в отношении которых родители лишены родительских прав или ограничены в родительских правах;

— в отношении которых отменено усыновление;

— находящиеся на полном государственном обеспечении в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1996 года N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»;

— объявленные полностью дееспособными (эмансипированными) или вступившие в брак;

— находящиеся под опекой (попечительством), в том числе находящиеся в приемных семьях;

— поставленные на учет в составе другой многодетной семьи.

4. ПОРЯДОК БЕСПЛАТНОГО ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ МНОГОДЕТНЫМ

СЕМЬЯМ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

4.1. Земельные участки в соответствии с настоящим Порядком предоставляются однократно бесплатно в общую долевую собственность членам многодетной семьи в равных долях.

Если многодетная семья, либо члены многодетной семьи имеют право на бесплатное предоставление земельного участка по нескольким основаниям, предусмотренным законодательством, направленным на предоставление земельных участков гражданам в собственность бесплатно, многодетная семья вправе получить в собственность бесплатно земельный участок по одному из указанных оснований.

4.2. Земельные участки предоставляются многодетным семьям, состоящим на учете многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков (далее — учет), либо для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства или огородничества по выбору многодетной семьи.

Очередность бесплатного предоставления земельных участков многодетным семьям определяется в хронологической последовательности исходя из даты постановки многодетных семей на учет.

4.3. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства предоставляется в собственность членам многодетной семьи после завершения строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и государственной регистрации права собственности на жилой дом.

На время строительства индивидуального жилого дома земельный участок предоставляется всем членам многодетной семьи в аренду сроком на пять лет. По окончании указанного срока по заявлению арендатора заключается новый договор аренды такого земельного участка сроком не более чем на пять лет, при условии наличия объекта незавершенного строительства либо разрешения на строительство на данном земельном участке, за исключением случая, предусмотренного пунктом 4.4 настоящего Порядка.

4.4. В случае, если строительство индивидуального жилого дома производится с привлечением денежных средств кредитных организаций, при предоставлении арендатором надлежаще заверенной копии кредитного договора срок действия договора аренды продлевается по соглашению сторон на срок действия кредитного договора, но не более чем на 20 лет.

4.5. В случае если после заключения договора аренды выявляются недостатки, которые не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора, влекущие невозможность строительства на предоставленном земельном участке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае многодетная семья считается не реализовавшей право на бесплатное предоставление земельного участка и после расторжения договора аренды имеет право на внеочередное предоставление иного земельного участка из числа земельных участков, включенных в перечни земельных участков, указанные в пункте 4.10 раздела 4 настоящего Порядка.

Наличие недостатков, влекущих невозможность строительства на предоставленном в аренду земельном участке, подтверждается актом комиссии, сформированной по решению администрации Княгининского района.

4.6. Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства или огородничества предоставляется в собственность членам многодетной семьи на основании письменного согласия многодетной семьи на получение земельного участка.

4.7. Предоставление земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно осуществляется на основании решения администрации Княгининского района. Администрация Княгининского района (далее — уполномоченный орган) ведет процедуру оформления (формирование пакета документов).

4.8. При наличии в собственности родителей, единственного родителя многодетной семьи индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной собственности или муниципальной собственности Княгининского района, многодетная семья вправе обратиться в администрацию с заявлением о передаче ей данного земельного участка в собственность бесплатно.

Принятие решения о предоставлении таких земельных участков в собственность многодетных семей бесплатно осуществляется независимо от даты постановки на учет многодетной семьи в месячный срок со дня поступления соответствующего заявления (а при отсутствии выписки из Единого государственного реестра недвижимости — в двухнедельный срок со дня представления выписки из Единого государственного реестра недвижимости заявителем) в уполномоченный орган, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законодательством такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

4.9. В случае заключения одним из членов многодетной семьи в установленном законом порядке договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, для целей индивидуального жилищного строительства до момента вступления в силу Закона Нижегородской области от 01.12.2011 № 168-З «О бесплатном предоставлении многодетным семьям в собственность земельных участков в Нижегородской области» и иного закона, направленного на предоставление земельных участков гражданам в собственность бесплатно, по заявлению арендатора такой земельный участок предоставляется бесплатно в собственность всем членам многодетной семьи после завершения строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и государственной регистрации права собственности на жилой дом при соблюдении требований, установленных разделом 3 настоящего Порядка.

4.10. Уполномоченный орган ежегодно в срок до 1 марта текущего года формирует и утверждает перечни земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, а также из земель, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенные для бесплатного предоставления многодетным семьям в собственность для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства или огородничества.

4.11. Включение земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в Перечень осуществляется при условии их обеспечения инженерной инфраструктурой применительно к условиям соответствующего населенного пункта Княгининского района либо при условии, что на обеспечение инженерной инфраструктурой этих земельных участков предусмотрено финансирование на текущий финансовый год.

4.12. Предоставление многодетным семьям земельных участков осуществляется из числа земельных участков, включенных в перечни, путем проведения жеребьевки в порядке очередности с учетом количества сформированных земельных участков. Проведение жеребьевки по предоставлению земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не соответствующих требованиям пункта 4.11 раздела 4 настоящего Порядка, не допускается. При наличии в Перечне только одного сформированного земельного участка жеребьевка не проводится и земельный участок предлагается многодетной семье в порядке очередности. В случае отказа многодетной семьи от предлагаемого участка он предлагается следующей в очереди многодетной семье.

Для проведения жеребьевки формируется жеребьевочная комиссия, состав, полномочия и порядок работы которой утверждаются правовым актом администрации Княгининского района.

Перечни подлежат размещению на официальном сайте администрации Княгининского района.

4.13. В случае постоянного проживания многодетной семьи на территории Княгининского района Нижегородской области не менее 5 лет до момента подачи заявления о бесплатном предоставлении земельного участка многодетная семья вправе обратиться администрацию района, с заявлением о бесплатном предоставлении земельного участка в одном из сельских населенных пунктов, входящих в состав Княгининского района Нижегородской области, для индивидуального жилищного строительства со сложившейся инженерной инфраструктурой в таком сельском населенном пункте либо для ведения личного подсобного хозяйства по выбору многодетной семьи.

 4.14. Многодетная семья считается реализовавшей право на бесплатное предоставление земельного участка в собственность после регистрации права собственности на земельный участок.

5. ПОРЯДОК УЧЕТА МНОГОДЕТНЫХ СЕМЕЙ, ИМЕЮЩИХ ПРАВО

НА БЕСПЛАТНОЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

5.1. Уполномоченный орган формирует отдельные списки многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для дачного хозяйства, для садоводства или огородничества. Списки утверждаются правовыми актами администрации Княгининского района.

5.2. Основанием для постановки на учет является заявление одного из родителей многодетной семьи о бесплатном предоставлении земельного участка, поданное в администрацию Княгининского района на бумажном носителе или в форме электронного документа.

К заявлению прилагаются следующие документы:

1) документы, удостоверяющие личность, принадлежность к гражданству Российской Федерации, на каждого члена семьи и их копии.

2) документы, подтверждающие состав семьи (свидетельство о браке (при наличии), свидетельства о рождении (усыновлении) детей, свидетельство о расторжении брака (при наличии)), и их копии.

3) документы, подтверждающие факт постоянного проживания на территории Нижегородской области, на каждого члена семьи (справка о составе семьи, выписка из домовой книги), выданные не ранее 30 дней до даты обращения многодетной семьи с заявлением о бесплатном предоставлении земельного участка.

4) справка об обучении ребенка в организации, осуществляющей образовательную деятельность, в отношении детей, обучающихся в данных организациях.

5) справка из военного комиссариата о призыве на военную службу либо о прохождении альтернативной гражданской службы в отношении детей, проходящих военную службу по призыву либо альтернативную гражданскую службу.

6) справка медико-социальной экспертизы об установлении ребенку инвалидности в отношении детей-инвалидов.

7 ) подтверждение из органов опеки и попечительства об отсутствии судебного решения о лишении родительских прав либо об ограничении в родительских правах в отношении своих детей обоих родителей либо единственного родителя многодетной семьи либо об отсутствии сведений о передаче детей под опеку (попечительство), в том числе в приемные семьи (оригинал либо заверенная в установленном порядке копия такого документа).

8) справка органа местного самоуправления муниципального образования Нижегородской области о том, что члены многодетной семьи состоят на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (в случае бесплатного предоставления земельных участков многодетным семьям для целей индивидуального жилищного строительства).

Положения подпункта 8 настоящего пункта не распространяются на многодетные семьи, состоящие на учете многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства, до вступления в силу Закона Нижегородской области от 29.05.2015 № 78-З «О внесении изменений в Закон Нижегородской области «О предоставлении земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно на территории Нижегородской области».

Документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для постановки на учет, запрашиваются самостоятельно уполномоченным органом в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Нижегородской области, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе.

5.3. Уполномоченный орган в течение месяца со дня регистрации заявления о бесплатном предоставлении земельного участка принимает решение о постановке многодетной семьи на учет многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков, либо об отказе в постановке на учет.

 О результатах рассмотрения уполномоченный орган направляет заявителю в течение пяти рабочих дней уведомление о принятом решении либо мотивированный отказ.

5.4. Основаниями для отказа в постановке многодетной семьи на учет многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков, являются:

 1) несоответствие многодетной семьи условиям, установленным пунктом 3 настоящего Порядка.

2) представление недостоверных сведений.

3) реализация права на бесплатное предоставление земельного участка одним из членов многодетной семьи в соответствии с законодательством Нижегородской области.

4) ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующий об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для постановки многодетной семьи на учет в соответствии с п. 5.2 раздела 5 настоящего Порядка, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе, за исключением случаев, если отсутствие такого запрашиваемого документа или информации в распоряжении таких органов или организаций подтверждает право многодетной семьи состоять на учете.

В случае непредставления (в том числе представления не в полном объеме) необходимых документов заявление подлежит возврату с указанием документов, подлежащих представлению.

Отказ в постановке многодетной семьи на учет в соответствии с настоящим Порядком может быть обжалован в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5.5. В случае изменения обстоятельств, послуживших основанием для постановки многодетной семьи на учет, многодетная семья в течение месяца со дня наступления таких обстоятельств обязана уведомить об этом уполномоченный орган с приложением соответствующих документов.

5.6. Многодетная семья снимается с учета многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков, на основании решения уполномоченного органа, в следующих случаях:

1) при наличии заявления многодетной семьи о снятии с учета;

2) утраты оснований для постановки на учет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5.8 настоящего Порядка;

3) выявления в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием для постановки на учет;

4) реализации права на бесплатное предоставление земельного участка одним из членов многодетной семьи в соответствии с законодательством Нижегородской области;

5) выезда одного из членов многодетной семьи либо всей многодетной семьи на постоянное место жительства в другой субъект Российской Федерации или за пределы Российской Федерации;

6) отказа от заключения договора аренды земельного участка или договора безвозмездной передачи земельного участка в собственность;

7) заключения с многодетной семьей договора аренды земельного участка либо договора безвозмездной передачи земельного участка в собственность;

8) неявки два раза подряд родителей, единственного родителя без уважительных причин или представителя многодетной семьи, полномочия которого надлежащим образом оформлены (далее — представитель многодетной семьи), для участия в жеребьевке, либо отказа более двух раз подряд родителей, единственного родителя или представителя многодетной семьи от участия в жеребьевке, либо отказа родителей, единственного родителя или представителя многодетной семьи при проведении жеребьевки от выбранного путем жеребьевки земельного участка.

Для целей настоящего Порядка к уважительным причинам относится болезнь (подтвержденная копией листка нетрудоспособности) и нахождение в служебной командировке.

5.7. Решение о снятии с учета выдается или направляется многодетной семье не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В случае изменения обстоятельств, послуживших основанием для снятия многодетной семьи с учета, многодетная семья имеет право подать новое заявление о бесплатном предоставлении земельного участка.

5.8. Многодетная семья, состоящая на учете, сохраняет право на бесплатное предоставление земельного участка в соответствии с настоящим Порядком независимо от возраста детей на момент фактического предоставления земельного участка.

6. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О БЕСПЛАТНОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

6.1. При наличии сформированных в соответствии с требованиями земельного законодательства земельных участков уполномоченный орган уведомляет об этом многодетную семью в соответствии с установленной очередностью с предложением об участии в жеребьевке с указанием даты, времени и места проведения жеребьевки.  В уведомлении также указывается местоположение земельных участков. Предложение направляется многодетной семье, состоящей на учете многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков, первой, заказным письмом с уведомлением либо вручается под роспись.

Интересы многодетной семьи при распределении и предоставлении земельных участков представляет один из родителей, либо единственный родитель, либо представитель многодетной семьи.

6.2. В случае, если надлежаще уведомленные родители, либо единственный родитель, либо представитель многодетной семьи отказались от участия в жеребьевке или не явились на жеребьевку в указанные в уведомлении дату, время, место, жеребьевочная комиссия осуществляет свою работу в отсутствие указанных граждан.

6.3. По результатам жеребьевки в соответствии с протоколом жеребьевки согласие на получение конкретного земельного участка оформляется в письменной форме за подписью родителей, или единственного родителя, либо представителя многодетной семьи.

6.4. В случае неявки родителей, единственного родителя или представителя многодетной семьи на жеребьевку либо отказа от участия в жеребьевке многодетная семья приглашается для участия в следующей жеребьевке в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае, если родители, единственный родитель или представитель многодетной семьи явились на жеребьевку, но не приняли в ней участие, многодетная семья считается отказавшейся от участия в жеребьевке.

6.5. Земельные участки, не распределенные при проведении жеребьевки, предлагаются к распределению при проведении следующей жеребьевки.

6.6.   В  случае  поступления  заявления,  указанного в  пункте 4.13 раздела 4 настоящего Порядка,   при        наличии      свободных     земельных    участков    для

индивидуального жилищного строительства   либо  для ведения личного подсобного хозяйства    в     соответствующем      сельском  населенном пункте и при отсутствии

иных  заявлений  о    бесплатном    предоставлении     земельных   участков в данном сельском  населенном  пункте уполномоченный орган формирует земельный участок в 90-дневный срок с момента поступления заявления.

При наличии только одного заявления, земельный участок предоставляется многодетной семье на основании решения уполномоченного органа в аренду либо в собственность в соответствии с настоящим Законом.

В случае наличия нескольких заявлений, земельные участки в одном сельском населенном пункте предоставляются многодетным семьям на основании решения уполномоченного органа, путем проведения жеребьевки в порядке очередности постановки многодетных семей на учет.

6.7. В случае согласия на получение земельного участка многодетная семья представляет вместе с письменным согласием расписку, которой подтверждается неизменность представленных ими ранее сведений. В случае изменения сведений, послуживших основанием для постановки на учет, уполномоченный орган приостанавливает процедуру предоставления земельного участка, отобранного по результатам жеребьевки, до представления многодетной семьей необходимых документов. Срок представления указанных документов не может превышать 45 календарных дней со дня получения многодетной семьей письменного уведомления уполномоченного органа.

В случае непредставления документов в указанный срок, отобранный по результатам жеребьевки земельный участок предлагается к перераспределению при проведении следующей жеребьевки.

6.8. Уполномоченный орган в четырнадцатидневный срок со дня получения письменного согласия многодетной семьи на получение земельного участка принимает решение  о предоставлении многодетной семье земельного участка в аренду сроком на пять лет для индивидуального жилищного строительства и последующем бесплатном предоставлении земельного участка в собственность либо о предоставлении земельного участка в собственность для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства или огородничества в форме  постановления администрации Княгининского района. О принятом решении многодетная семья информируется в течение десяти дней со дня его принятия. В решении о предоставлении земельного участка указываются местоположение, кадастровый номер и площадь земельного участка.

6.9. В четырнадцатидневный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду уполномоченный орган заключает с многодетной семьей договор аренды земельного участка, в случае предоставления земельного участка в собственность — заключает договор безвозмездной передачи земельного участка в собственность. В случае, предусмотренном пунктом 5.8 настоящего Порядка, договор аренды либо договор безвозмездной передачи земельного участка в собственность заключается с супругами (единственным родителем), а также детьми, учитываемыми в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка в составе многодетной семьи на момент заключения такого договора.

6.10. В случае отказа многодетной семьи от заключения договора аренды земельного участка либо договора безвозмездной передачи земельного участка в собственность в указанный срок такой земельный участок повторно предлагается к распределению при проведении следующей жеребьевки.

Под отказом от заключения договора также понимается неподписание многодетной семьей договора аренды либо договора безвозмездной передачи земельного участка в собственность в срок, указанный в п. 6.9 раздела 6 настоящего Порядка.

6.11. После завершения строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном многодетной семье по договору аренды для индивидуального жилищного строительства, и государственной регистрации права собственности на него многодетная семья вправе обратиться в уполномоченный орган, с заявлением о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность, к которому прилагается выписка из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом.

 В течение месяца со дня получения заявления многодетной семьи о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган заключает с многодетной семьей договор о безвозмездной передаче земельного участка в собственность.

Члены многодетной семьи сохраняют право на заключение договора о безвозмездной передаче земельного участка в собственность независимо от произошедших изменений в составе многодетной семьи на момент подачи заявления о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность.

6.12. При предоставлении земельного участка в соответствии с п. 4.7, п. 4.8 настоящего Порядка наряду с документами, предусмотренными п. 5.2 настоящего Порядка, представляются выписки из Единого государственного реестра                           недвижимости  о правах на передаваемый земельный участок и на жилой дом, находящийся на передаваемом земельном участке, либо правоустанавливающие документы на данный земельный участок и на жилой дом в случае,   если  право  собственности  на  данные  объекты  недвижимости  не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

При предоставлении земельного участка в соответствии с п. 4.7, п. 4.8 настоящего Порядка наряду с документами, предусмотренными п. 5.2 настоящего Порядка, представляются договор  аренды  земельного участка и выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах на передаваемый земельный участок.

7. ПРЕДЕЛЬНЫЕ РАЗМЕРЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕСПЛАТНО ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ МНОГОДЕТНЫМ СЕМЬЯМ

1. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность на территории Нижегородской области для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям, имеющим трех — пятерых детей, составляют:

1) максимальный размер земельного участка — 0,15 га;

2) минимальный размер земельного участка — 0,06 га.

2. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность на территории Нижегородской области для индивидуального жилищного строительства многодетным семьям, имеющим шесть и более детей, составляют:

1) максимальный размер земельного участка — 0,30 га;

2) минимальный размер земельного участка — 0,10 га.

3. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность на территории Нижегородской области для ведения садоводства или огородничества многодетным семьям, составляют:

1) максимальный размер земельного участка — 0,15 га;

2) минимальный размер земельного участка — 0,02 га.

4. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность на территории Нижегородской области для дачного хозяйства многодетным семьям, составляют:

1) максимальный размер земельного участка — 0,25 га;

2) минимальный размер земельного участка — 0,10 га.

5. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность на территории Нижегородской области для ведения личного подсобного хозяйства многодетным семьям, составляют:

1) максимальный размер земельного участка — 0,50 га;

2) минимальный размер земельного участка — 0,02 га.

Права собственности на землю и распределение ресурсов по JSTOR

Abstract В этой статье мы рассматриваем наиболее значительную эмпирическую литературу о причинных последствиях прав собственности на землю. В литературе указывается, что защищенные права собственности способствуют увеличению инвестиций как в сельских, так и в городских районах. Эти эффекты, однако, не являются результатом улучшения условий кредитования. В сельских районах четкие права на землю также приводят к повышению производительности и доходов фермерских хозяйств.Для городских районов, напротив, данные о влиянии на заработки неоднозначны. Мы находим мало эмпирических свидетельств того, что программы выдачи прав на землю способствуют развитию земельных рынков. Наконец, некоторые данные свидетельствуют о том, что право собственности на землю вызывает изменения в структуре домохозяйства, которые способствуют накоплению человеческого капитала и могут способствовать увеличению доходов будущих поколений.

Текущие выпуски теперь размещены на веб-сайте Chicago Journals. Прочтите последний выпуск.Основанный в 1958 году, The Journal of Law and Economics публикует исследования по широкому кругу тем, включая экономический анализ регулирования и поведения регулируемых фирм, политическую экономию законодательства и законодательных процессов, право и финансы, корпоративные финансы и управление, а также производственная организация. Журнал опубликовал некоторые из наиболее влиятельных и широко цитируемых статей в этих областях.

С момента своего основания в 1890 году в качестве одного из трех основных подразделений Чикагского университета, University of Chicago Press взяла на себя обязательство распространять стипендии высочайшего стандарта и публиковать серьезные работы, способствующие образованию, развитию общественное понимание и обогащение культурной жизни.Сегодня Отдел журналов издает более 70 журналов и сериалов в твердом переплете по широкому кругу академических дисциплин, включая социальные науки, гуманитарные науки, образование, биологические и медицинские науки, а также физические науки.

Сайты и сервисы

Для повышения доступности жилья нам необходимо более согласованное зонирование, налоги и субсидии

Управляющее резюме

Доступность жилья — финансовый стресс для американских семей

Стоимость жилья растет быстрее, чем доходы, что увеличивает финансовую нагрузку на U.Семьи С. В 2017 году почти половина домохозяйств, снимающих жилье, тратили более 30 процентов своего дохода на аренду, что соответствует определению Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) «обремененные расходами». Хотя доступность жилья уже давно является проблемой для бедных арендаторов, даже домохозяйства со средним доходом сталкиваются с более серьезными проблемами, особенно в городских районах с развитыми рынками труда. И то, где люди могут позволить себе жить, имеет важные последствия. Исследования показывают, что дети, которые растут в общинах с широкими возможностями, достигают лучших экономических результатов во взрослом возрасте.Города и районы с сильным рынком труда и хорошими школами — а это именно те места, которые пользуются наибольшим спросом — не строят достаточно нового жилья, что способствует ухудшению доступности. Поскольку жилье рядом с рабочими местами и транзитными центрами очень дорогое, люди с низким и средним доходом вынуждены переезжать в более дешевое жилье на окраинах мегаполисов, что требует от них тратить больше времени и денег на дорогу.

Почему лучше согласование трех жилищных политик поможет

Подобно тому, как реформа здравоохранения в соответствии с Законом о доступном медицинском обслуживании была задумана как «стул на трех ножках», повышение доступности жилья потребует лучшего согласования трех инструментов политики: реформирования регулирования землепользования для создания более компактного и компактного жилья; повышение налогов на дорогие, малоиспользуемые земли; и расширение жилищных субсидий домашним хозяйствам с низкими доходами.Каждое из этих изменений более подробно описано ниже.

Первый этап: реформа зонирования

США необходимо построить больше жилья и более дешевое жилье, особенно в районах с высокими возможностями. Для этого местные органы власти должны снизить нормативные барьеры, ограничивающие способность рынка строить небольшие недорогие дома на дорогих землях. Например, местные правила зонирования запрещают строительство чего-либо, кроме частных домов на одну семью, на трех четвертях земли в большинстве США.С. города. Таунхаусы, дуплексы и многоквартирные дома просто незаконны. Даже там, где разрешены многоквартирные дома, правила зонирования, такие как максимальная высота зданий и минимальные размеры участков, часто ограничивают финансовую осуществимость строительства нового жилья. В односемейных домах на один дом приходится больше земли, чем в других типах жилья. Следовательно, в местах, где земля стоит дорого, строительство нескольких домов на определенном участке — это самый прямой способ сократить расходы на жилье, поскольку при этом стоимость земли распределяется между несколькими домами.

Простой числовой пример показывает, как перестройка существующих односемейных участков на более компактные типы жилья может улучшить доступность (Таблица 1). Типичный односемейный участок в Вашингтоне, округ Колумбия, достаточно велик, чтобы разместить три рядом стоящих таунхауса или трехэтажное здание кондоминиума из шести квартир. Основываясь на преобладающих затратах на строительство и условиях финансирования, застройщик мог бы с выгодой построить три новых таунхауса, которые продавались бы по цене чуть менее 1 миллиона долларов каждый — примерно по той же цене, что и старый дом на одну семью в плохом состоянии на том же участке.Или же застройщик может построить шесть квартир с двумя спальнями по цене около 580 000 долларов каждая, что примерно на 40% дешевле. Хотя цифры, используемые для этого анализа, относятся к Вашингтону, округ Колумбия, финансовые последствия — добавление большего количества домов к одному участку снижает удельные затраты — аналогичны на других рынках с высокими ценами в США

Перепланировка старых зданий с низкой плотностью застройки новыми зданиями с высокой плотностью населения довольно распространена в дорогих городах, за исключением самых богатых районов, где состоятельные домовладельцы используют свои финансовые и политические ресурсы, чтобы заблокировать большую часть нового жилья.Реформы общегородского зонирования, которые открывают эти районы для таунхаусов, дуплексов и небольших многоквартирных домов, существенно увеличат предложение жилья, а также сделают эти сообщества финансово доступными для гораздо большего числа семей.

Несколько кандидатов в президенты от Демократической партии 2020 года предложили планы решения проблемы доступности жилья путем ослабления исключительного зонирования. Этот вопрос имеет двухпартийную привлекательность: Белый дом издал распоряжение о сокращении нормативных барьеров на пути к доступному жилью.Для достижения прогресса в этом вопросе потребуется сотрудничество между федеральными органами власти, правительствами штата и местными властями.

Вторая стадия: налог на стоимость земли

Устранение барьеров для строительства квартир со временем приведет к увеличению количества жилья в дорогих районах. Однако переход произошел бы быстрее — и более справедливо — если бы эти усилия сочетались с более высокими налогами на землю. Концепция налогообложения земли восходит к 19 веку, когда Генри Джордж предложил ее, чтобы не дать богатым землевладельцам искусственно ограничивать предложение домов.В отличие от обычных налогов на недвижимость, которые взимают одинаковую ставку как с земли, так и со строений, налоги, которые взимают более высокую ставку налога на землю и более низкую ставку для строений, побуждают владельцев дорогой земли строить более интенсивно. Налоги на чистую стоимость земли, которые освобождают строения в целом, на практике довольно редки по сравнению с налогами с «раздельными ставками».

Например, рассмотрим стимулы развития для владельца парковки в центре дорогих городов, таких как Бостон или Лос-Анджелес. Согласно типичному режиму налогообложения собственности, владелец должен был бы платить больше налогов, если бы она построила на участке многоквартирный дом.Но в соответствии с налогом на стоимость земли владелец столкнется с одним и тем же налоговым счетом, независимо от того, была ли земля предназначена для парковки, квартир, офисных помещений или любого другого использования.

Одной из проблем, связанных с реформами зонирования, которые допускают более высокую плотность застройки, является то, что такое зонирование увеличивает стоимость собственности, создавая непредвиденные выгоды для существующих владельцев собственности. Обновление зон также может побудить землевладельцев отложить застройку, поскольку они ждут возможности построить более крупные и плотные здания. Оценка налогов на возросшую стоимость земли не только стимулирует более быстрое развитие дорогостоящих земель, но также позволяет местным общинам получать часть прибыли от дополнительной стоимости земли.Эта особенность налогов на стоимость земли особенно привлекательна в тех местах, где местные органы власти сделали инвестиции, которые увеличивают стоимость земли, например, путем строительства общественного транспорта. Введение налога на стоимость земли в районах, уже освоенных на максимальную мощность, без ослабления зонирования, приведет к увеличению налоговых расходов землевладельцев, но не приведет к увеличению предложения жилья.

Налоги на стоимость земли в сочетании с повышением зонирования аналогичным образом изменили бы стимулы для владельцев больших частных домов в дорогих местах.Реформы зонирования, допускающие более высокую плотность застройки, повысят стоимость земли и, при снижении налогов на стоимость земли, приведут к более высоким налоговым счетам. Нынешние владельцы, которые дорожат своим дворовым пространством, могут оставить свои дома на одну семью как есть и платить налоги. Но некоторые домовладельцы могут решить разделить свои дома (например, превратить гаражи в дополнительные жилые единицы) или продать свою недвижимость застройщикам. В примере с дополнительным зонированием счет по налогу на стоимость земли был бы таким же, если бы участок оставался домом на одну семью или был перепрофилирован под таунхаусы или кондоминиумы.Но счет по налогам будет разделен между тремя домохозяйствами по сценарию таунхауса или шести домохозяйствам по сценарию кондоминиума, так же как и расходы на землю.

Земля дороже всего в центрах городов, вблизи рабочих мест и транспортных узлов. Налоги на стоимость земли в первую очередь меняют финансовые стимулы для владельцев дорогих земель с низкой плотностью застройки. Повышенная плотность населения, поощряемая переходом на налог на стоимость земли, позволит большему количеству людей жить рядом с работой, сокращая тем самым расстояния до работы.Если бы все общины в пределах штата ввели налоги на стоимость земли, это отразилось бы на односемейных домах на недорогой земле вдали от центра города или в недорогих метро.

Третье звено: больше жилищных субсидий

Строительство большего количества жилья, особенно жилья меньшего размера, со временем снизит расходы на жилье (или, по крайней мере, предотвратит их быстрый рост). Но расширения предложения жилья по рыночной цене недостаточно, чтобы помочь беднейшим семьям. Для 14 миллионов низкооплачиваемых рабочих со средним доходом около 20 000 долларов США руководящие принципы HUD предлагают тратить не более 500 долларов в месяц на жилищные расходы.Это меньше, чем операционные расходы на квартиры минимального качества в большинстве США. Для семей с низкими доходами единственный способ преодолеть разрыв между доходами и расходами на жилье — это государственные субсидии.

Федеральное правительство могло бы снизить финансовую нагрузку на семьи с низким доходом, увеличив жилищные субсидии, такие как ваучеры или Национальный целевой фонд жилищного строительства. В отличие от продуктовых талонов или Medicaid, федеральные жилищные субсидии не являются правовым титулом: в настоящее время примерно одна из пяти семей, имеющих право на съемку жилья, получает федеральную помощь.В качестве альтернативы, увеличение доходов за счет налоговой льготы на заработанный доход или более высокой минимальной заработной платы могло бы помочь бедным семьям оплачивать аренду.

С одной стороны, увеличение субсидий для бедных семей не зависит от зонирования и налоговых реформ — доступность жилья была насущной проблемой в течение многих лет. Но изменение зон и переход на налоги на стоимость земли могут усугубить давление на доступность. На горячих рынках недвижимости эти две политики, вероятно, приведут к перестройке старых квартир с низкой плотностью и низкой арендной платой в новые, более крупные здания, недоступные для существующих арендаторов.Таким образом, распространение жилищных ваучеров на большее количество семей поможет защитить малообеспеченных арендаторов от перемещения. Также возможно, что расширение жилищных субсидий без увеличения предложения за счет реформы зонирования приведет к увеличению арендной платы на некоторых рынках.

Вопросы и проблемы внедрения

Экономическая интуиция, лежащая в основе реформы зонирования, налогов на стоимость земли и увеличения жилищных субсидий, проста, но реализация этой политики создает некоторые проблемы. Зонирование исключительно для одной семьи выгодно долгосрочным домовладельцам, которых также называют активными избирателями.Мэры и городские советы сталкиваются с жесткой оппозицией со стороны своих избирателей, предлагающих реформу зонирования. Политики на уровне штата и на федеральном уровне все больше интересуются тем, как стимулировать реформу зонирования, но имеют ограниченный прямой контроль. Возникает вопрос: существуют ли финансовые или юридические рычаги, которые могли бы эффективно побудить местные органы власти реформировать свое зонирование, особенно когда самые отчужденные районы богаты?

Как и в случае зонирования, налоги на недвижимость в основном являются прерогативой местных органов власти, хотя государства создают правовую основу, в соответствии с которой действуют местные органы власти.Некоторым штатам, возможно, придется внести поправки в свои конституции, чтобы разрешить «раздельный» налог на недвижимость с различными налоговыми ставками, применяемыми к земле и строениям. Одна техническая проблема заключается в том, что точно оценить рыночную стоимость земли отдельно от строений непросто. Но новый набор данных, созданный с использованием данных оценки Федерального управления жилищного финансирования, является весьма многообещающим.

Расширение ваучеров не составляет труда с юридической и процедурной точек зрения. Это просто требует от Конгресса продемонстрировать политическую волю тратить больше денег на бедных людей.Малообеспеченные семьи, получающие федеральные жилищные ваучеры, снимают квартиры у частных домовладельцев. Семьи платят тридцать процентов своего дохода в счет аренды, а оставшуюся часть берет на себя HUD. Ваучеры снижают финансовый стресс, скученность и риск бездомности среди малообеспеченных семей. Недавние исследования показывают, что при относительно недорогих изменениях программы ваучеры также могут помочь бедным семьям переехать в районы, предлагающие лучшие экономические возможности.

В заключение, более совершенная жилищная политика может повысить эффективность местных рынков жилья, создать больше домов в районах с высокими возможностями и предоставить финансовую помощь семьям с низкими доходами.Это способ получить существенные выгоды для людей и способ решить большие проблемы в Америке.

Спасибо Саре Крамп за выдающуюся помощь в исследованиях.

3. ПОЧЕМУ ГЕНДЕРНАЯ ПРОБЛЕМА ДОСТУПА К ЗЕМЛЕ

3.1 Гендерные различия в землепользовании должны признаваться, если земельные цели, такие как повышение продуктивности земли, обеспечение доступной жилищного строительства или содействия устойчивому управлению ресурсами.Существует потребность в основах политики землевладения, которые прямо касаются гендерных аспектов доступ к земле. Без особого внимания к гендерной инклюзивности важно сегменты общества могут быть исключены из преимуществ управления земельными ресурсами, схемы управления и развития. Об этом свидетельствуют выводы Женский саммит ⁴ , что в большинстве современных обществ существует большое гендерное неравенство в доступе к земле, жилью и базовой инфраструктуре.Наконец, но не в последнюю очередь, равный доступ к земле — это вопрос прав человека. и, как Комиссия Экономического и Социального Совета ООН по положению женщин заявляет, что «дискриминация в правах на землю является нарушением прав человека. права ». ⁵

3.2 Во многих странах до сих пор не хватает адекватных положения, позволяющие женщинам владеть земельными правами независимо от их мужей или мужчин родные. Статутное право часто не предусматривает независимость женщин. прав, и когда такое законодательство действительно существует, механизмы для обеспечения его соблюдения часто нет на месте.В традиционных или «традиционных» обществах женщины напрямую доступ к земле путем покупки или наследования часто ограничен, но они могут имеют больше прав на управление и использование, чем мужчины. Поскольку женщины часто крупных производителей продуктов питания в домашних условиях, как правило, существуют общепринятые положения для косвенный доступ к земле с точки зрения прав пользования, приобретенных через родство отношения и их статус жен, матерей, сестер или дочерей. (Видеть Рисунок 1.)

РИСУНОК 1: Учреждения, которые влияют на доступ женщин к земельным правам

3.3 Однако эти права на использование могут не обеспечивать достаточную безопасность для женщин и других иждивенцев, когда рушатся традиционные семейные структуры. Из-за мобильности рабочей силы, развода, разлуки или смерти все большее число женщины становятся главами домашних хозяйств. Таким образом, они делают многие из повседневные решения, влияющие на жилье, производство продуктов питания и домашнее хозяйство экономика. Однако лишь небольшая часть этих женщин имеет гарантированные права на землю. Точно так же есть общества, в которых доступ к земле происходит по женской линии, и в этом случае партнеры-мужчины и дети могут оказаться в невыгодном положении как общества изменять.

3.4 Урбанизация — главный фактор таких социальных изменений. Вторая Конференция Организации Объединенных Наций по населенным пунктам (Хабитат II) отметила что люди и инвестиции привлекаются в города, и эта тенденция ожидается ускорение в будущем. Friedmann ⁶ оценивает, что около 30-40 процентов городского населения обслуживаются женщинами, т. Е. Ответственными за еда и другие домашние дела. Можно ожидать, что это число будет больше в многие развивающиеся страны, где больше людей могут составлять домохозяйство и, таким образом, ответственность женщин.С другой стороны, растет число бездомные мужчины и дети. Такие гендерные изменения в домашнем хозяйстве и коммунальное обслуживание необходимо решать в жилищном и экономическом развитии проекты, нацеленные на целевые группы, например, через специальный кредит или аренду договоренности.

3.5 Миграция в городские центры привела к быстрому росту количество сельских семей, в которых женщины возглавляют домашние хозяйства. Многие из эти женщины обладают наименьшей социальной властью (т.е., родители-одиночки, вдовы, разведенные, жены трудовых мигрантов, престарелые и немощные). Они в значительной степени без эффективных полномочий по принятию решений, часто без права голоса в сообществе управления, и все более беззащитны как люди в традиционных закон. Попытки отстоять свои права могут вызвать конфликты в сообществе или даже на национальном уровне. Слишком часто женщины остаются с теми правами, которые они иметь по желанию родственников-мужчин. Незамужние, разведенные или овдовевшие женщины могут оказаться зависит от доброй воли дальних членов семьи.

3,6 В то же время домохозяйства, возглавляемые женщинами, сталкиваются с ответственность за производство продуктов питания для растущего населения. Даже в домохозяйства, возглавляемые мужчинами, женщины часто несут главную ответственность за питание производство, в то время как мужчины обычно концентрируются на товарных культурах. Сельские женщины в в частности несут ответственность за половину мирового производства продуктов питания и производят от 60 до 80 процентов продуктов питания в большинстве развивающихся стран. В в странах Африки к югу от Сахары и Карибского бассейна женщины производят до 80 процентов основных продукты питания.В Азии от 50 до 90 процентов работы на рисовых полях приходится на сделано женщинами. После сбора урожая сельские женщины в развивающихся странах почти несет полную ответственность за хранение, транспортировку, складирование, маркетинг и обработка.

3.7 Обеспечение более равноправного доступа к земле не означает обращаясь только к количеству выделенных прав. Чтобы использовать права и возможности, доступ к земле также должен быть обеспеченным или безопасным (например, от захвата силой или по закону).Равный доступ к земле также должен быть эффективно, то есть путем включения равного доступа к транспорту, кредитам, рынки и т. д. Поддержка юридических, традиционных и семейных институтов фундаментально, если более эффективный доступ к земле должен быть улучшен для мужчин и женщины.

3.8 Обеспечить гендерное равенство, будь то на основе человеческого прав или по причинам экономической эффективности, то основные проблемы Управление земельными ресурсами:

• понять и признать сложность режимов прав собственности, поскольку они связаны с динамичные роли мужчин и женщин в современных обществах; и

• для обеспечения эффективного институциональные структуры, которые могут защитить и укрепить справедливый доступ к земля в рамках конкретной земельной политики общества цели.

Это важно, учитывая, что земля является основным источником дохода. и продовольственная безопасность для большинства сельских домохозяйств во многих страны.

3.9 Это непростые задачи, потому что землевладение договоренности динамичны и могут сильно различаться внутри стран и между странами. Там может даже не быть четкого консенсуса, на национальном или региональном уровне, по поводу того, на какой земле цели политики есть или должны быть. Несмотря на эти ограничения, земельные управляющие нужно понимать, как земельная реформа, землеустройство и схемы развития земель может повлиять на доступ к земле с гендерной точки зрения.

3.10 Появляется все больше свидетельств того, что результаты земельной реформы и деятельность по управлению земельными ресурсами имеет разные последствия для мужчин и женщины. ⁷ Традиционно участие мужчин как де-юре главы домохозяйств в качестве основных бенефициаров таких программ рассматривались как достаточно для того, чтобы другие члены домохозяйства в равной степени пользовались преимущества проектов в качестве иждивенцев. Сегодня все чаще признал, что такие предположения не могут быть сделаны.

3.11 При значительных демографических сдвигах в сельской и городской области, организации по развитию и специалисты были вынуждены искать новые стратегии решения гендерных проблем. В земельном секторе это может означать предоставление женщин и мужчин, напрямую или через совместное владение, большую надежность владения и лучший доступ к земельным ресурсам. Повышается безопасность прав на землю способность держателя принимать решения в отношении соответствующих экономических стратегии, которые могут включать диверсификацию от натурального хозяйства.Безопасность владения и пользования является ключом к тому, чтобы отдельные лица и домохозяйства могли участвовать эффективно в экономическом развитии.

3.12 Своевременность этого нового видения подчеркивается некоторыми опыт из прошлого. Как комментируют Рошело и Эдмундс (1997) ⁸ : «Женщины, которым нравится доступ к разнообразным деревьям, лесам и пастбищам доступ к ресурсам в сельской местности может быть ограничен после формальные реформы правового титула на землю или землевладения предоставили более широкие возможности исключение владельцев земли, будь то мужчины или женщины.Даже там, где есть формальный титул отданный совместно мужу и жене, женщина может потерять право принятия решений над ее бывшими владениями на ферме и за ее пределами, когда «главы» домохозяйств о полной и исключительной ответственности за управление приусадебными участками и все растения и животные на нем ».

3.13 Другой пример дает Ластаррия-Корнхил. (1997) ⁹ : «Среди мандинка … Гамбии как обычные, так и признаются индивидуальные имущественные права: выделенная для семейного отдыха земля maruo на коллективной ферме семьей, но под контролем мужчины глава семьи; и индивидуально очищенная земля, обозначенная каманянго , которая если разрешение женщины дает ей доступ к земле с частичной автономией, контролировать прибыль и передавать землю дочерям.В конце 1940-х и начале 1950-х годов женщины стремились установить каманянго права новых рисовые земли за счет очистки бывших мангровых болот. В 1984 году Джахали Пачарр ирригационный проект, направленный на повышение продуктивности рисовых полей за счет обеспечение круглогодичного выращивания, признавая, что женщины были ключевыми фермерами на эта земля стремилась передать землю женщинам. Главы домохозяйств (как правило, мужчины) зарегистрировал землю на женское имя, но затем обозначил ее как maruo земля.”

3.14 «Инструментарий по гендерным вопросам в Сельское хозяйство » ¹⁰ , подготовленный Всемирным банком, включает следующие наблюдение: «Право собственности на землю и владение им, как правило, принадлежит мужчинам либо правовым условием или социокультурными нормами. Земельная реформа и переселение имели тенденцию усиливать это предубеждение против владения женщинами. Нехватка земли — обычное дело среди женщин. По сравнению с мужчинами женщины обрабатывают меньшие и более рассредоточенные участки и с меньшей вероятностью будут обладать титулом, гарантированным владением или такими же правами на использование, улучшение или распоряжаться землей.”

3.15 Статистическая информация далека от полной и, где он существует, отсутствие единообразия затрудняет сравнение. Например, в некоторых случаях определение «собственности» не принимает во внимание «Совместная собственность». Некоторые исследователи ¹¹ полагают, что собственность на землю женщины составляют менее 10 процентов во всем мире. Другие утверждают, что на самом деле женщины могут имеют более прямое использование и управление землей, чем мужчины, за счет меньших прав, чем право собственности. Однако несоответствие между полномочиями по принятию решений и рабочей силой ввод является неотразимым во многих ситуациях.

3,16 В процентах населения, проживающего в домохозяйствах, может считаться де-факто или де-юре домохозяйство, возглавляемое женщиной, является на подъеме, ¹² необходимо пересмотреть, как права собственности выделены и защищены. Также необходимо лучше понять сложный отношения между использованием, контролем и владением земельными ресурсами. Просто свидетельство о праве собственности, безусловно, не может отражать разнообразие прав на землю встречается во многих культурах.

3.17 Трудности защиты и расширения доступа к земля проиллюстрирована вставкой 1 и следующими параграфами.

3.18 Документирование обычного владения. Есть растущий интерес в нескольких африканских странах к документированию обычных прав (например, Закон Уганды о земле 1998 года). Аргументы в пользу регистрации этих сертификаты обычного владения, что процессы будут:

• обеспечить большее обеспечение прав владения на обычных землях

• предоставить документ, который может быть используется в качестве обеспечения кредита

• предоставить дополнительную информацию для планирование и землеустройство

3.19 Несмотря на достоинства или ограничения процессов, может оказать существенное влияние на некоторые права на землю. Основная трудность заключается в том, что что такая документация может эффективно заморозить действующие общепринятые правила в это время. Например, не учитываются такие будущие права, как право ребенка вернуться домой и получить семейный земельный участок после развода. Ограниченные права, такие как право собирать фрукты или дрова на чужом имущество может быть исключено по документации.И тогда возникает вопрос чье имя (имена) будут записаны в сертификатах или реестрах. Например, будет имя — de facto глава семьи, которая может быть женщиной, чей муж работает вне дома, или de jure глава семьи в соответствии с к обычному праву? У обоих этих подходов есть ограничения, в том числе проблема приоритета документов над обычным правом в делах наследования, когда записаны оба имени.В этом отношении многоженство — это существенный усложняющий фактор при выдаче титулов на землю. Незарегистрированный браки, разводы и многоженство могут иметь большое влияние на женское гарантия владения.

3,20 Динамичные культурные и религиозные ценности. Традиционные законы и религиозные законы часто защищают женщин и предусматривают женами, вдовами и детьми женского пола иными способами, чем, например, равными земельные доли по наследству. Например, по исламскому закону дочери могут получают половину земли, которую сыновья получают после смерти своего отца.Это в действуют их приданое, чтобы привести к браку. С другой стороны, у сыновей есть обязанность обеспечивать незамужних сестер и их мать и теоретически требуется больше земли. В других культурах были аналогичные традиционные законы.

3.21 Традиционные общества и религиозные общины не застрахованы от влияния социальных изменений вокруг них. Образование женщин и более широкие возможности для трудоустройства и самодостаточности влияют на многие традиционные общины.Развод, дезертирство и городская миграция также могут бросить вызов традиционным сетям безопасности. Ущерб, причиненный ВИЧ / СПИДом и войной. дальнейшая фрагментация расширенных и традиционных семейных отношений. В то же время, в разгар очевидной потребности в изменениях, кто имеет право требовать, чтобы сделать эти изменения или заставить другое сообщество принять его ценности? Этот ставит перед землевладельцем этические дилеммы.

3,22 Гендерные проекты развития. Международные организации помощи нацелены на определенные группы, такие как женщинам и детям за особую помощь на протяжении десятилетий. Совсем недавно защита и расширение прав женщин на землю стали в центре внимания для некоторых проектов земельной реформы. Одна из трудностей заключается в том, что эти проекты часто повысить экономическую ценность земли, что может изменить восприятие этой земли внутри сообщества. Например, часть сообщества могла использовать участки маргинальные земли для выращивания личных культур.После проекта застройки это маргинальные земли могут иметь доступ к ирригации и к новой дороге, тем самым улучшая его ценность. Позволят ли местные власти первоначальным землепользователям поддерживать их права на землю после завершения проекта? Опыт работы в жилищных проектах имеет также показали, что улучшение дома может привести к «Экспроприация» прав на дом более влиятельными членами сообщество.

3.23 Целью данного обсуждения не является отговорка гендерные проекты и программы.Вместо этого он должен продемонстрировать, что внесение изменений не всегда дает первоначальные выгоды предназначена. ¹⁵ Ситуация сложная и требует рассмотрения существующие ограничения на макроуровне (законодательство и политика), институциональные механизмы (механизмы и процедуры управления земельными ресурсами), и местная динамика (преобладающие социальные организации и связанные с ними факторы в социальной верования, правила и обычаи).

Изменения зонирования для увеличения плотности проживания

Обзор

Кодекс зонированияНабор местных норм, регулирующих использование и развитие собственности.Он устанавливает, какие типы застройки — коммерческие, жилые, промышленные и т. Д. — разрешено строить на определенных участках, и устанавливает стандарты строительства для каждой области, такие как минимальные размеры участков, максимальная высота, отступы и размеры дворов. .s и постановление Закон, принятый местным правительством по вопросу, входящему в его юридические полномочия. определяет использование, допустимое в каждом районе зонирования (жилой, коммерческий, промышленный, смешанный и т. д.), а также положения о форма здания, включая размер и масштаб.В жилых зонах эти положения обычно включают ограничения на плотность заселения, то есть количество единиц жилья, которое может быть построено на данном участке земли. Города, поселки и округа, стремящиеся увеличить общее предложение жилья, могут пожелать пересмотреть свой кодекс зонирования, чтобы способствовать росту путем (а) выявления возможностей в существующих районах для увеличения плотности проживания и (б) открытия районов, где жилое строительство ранее не осуществлялось. разрешено (c) изучать процессы анализа проекта, плановую застройку объекта («PUD») и другие процессы утверждения зонирования, чтобы увидеть, не увеличивают ли правила излишне затраты на единицу.

В существующих жилых районах уровни плотности могли быть намного ниже тех, которые рынок и инфраструктура могут поддерживать. В других случаях кодексы зонирования могут запрещать жилую застройку в районах, где это сейчас может быть целесообразно. Изменяя политику зонирования, чтобы разрешить жилищную застройку и более плотное использование жилых помещений, а также минимизируя процессы утверждения проектов для многоквартирных домов, местные юрисдикции могут помочь увеличить количество единиц жилья, которые могут быть созданы, и лучше согласовать предложение жилья со спросом.

Подход

могут ограничивать количество единиц жилья, которые могут быть застроены, и эти ограничения следует пересмотреть в свете того, что будет выдерживать рынок и инфраструктура, особенно в условиях высокого спроса на жилье. В районах, где спрос на жилье превышает предложение, эти ограничения затрудняют исправление этого дисбаланса и, таким образом, способствуют повышению арендной платы и покупных цен на жилье. Хотя разработчики иногда могут запросить специальное разрешение для проектов с более высокой плотностью размещения, их может оттолкнуть длительность и неопределенность процесса получения необходимых разрешений или отклонений, а также связанное с этим увеличение затрат.

Городам, поселкам и округам, стремящимся увеличить свою плотность, сначала необходимо будет определить, какие районы наиболее подходят для изменения зонирования. Не все кварталы подходят для жилой застройки с более высокой плотностью населения, и в некоторых районах могут потребоваться инвестиции в модернизацию инфраструктуры, прежде чем они смогут разместить больше жителей. Однако во многих случаях города, поселки и округа могут позволить некоторое увеличение плотности, не перегружая дороги, канализацию или школьную систему и не меняя характера района.

Районы рядом с существующими или планируемыми транзитными станциями или вдоль автобусных маршрутов могут быть особенно подходящими для целей повышения плотности, поскольку дополнительные жители могут внести свой вклад в уровни использования, необходимые для успешной работы этих систем. (Если застройка вокруг транзитных станций компактна, ориентирована на пешеходов и предлагает сочетание жилых и коммерческих целей, она также известна как «развитие, ориентированное на транзит».) Города, поселки и округа также могут быть в состоянии идентифицировать части город, который выиграет от перепланировки под жилую застройку.Например, в районах с длинными торговыми коридорами во многих городах, поселках и округах было обнаружено, что разрешение на строительство смешанного типа позволяет продолжить розничную торговлю на первом этаже, но добавляет значительное новое многоквартирное жилье таким образом, чтобы не нарушать работу соседних кварталов. Недостаточно используемые промышленные или коммерческие районы могут предоставить важные возможности для более плотной застройки жилой (или смешанной) застройки с дополнительным преимуществом увеличения предложения земли, доступной для жилья.На рынках мягкого жилья со значительными свободными коммерческими или производственными площадями также есть возможность создавать доступное жилье за ​​счет адаптивного повторного использования корпусов этих структур в качестве жилого жилья.

После того, как город, поселок или округ определили районы, которые могут стать объектами повышения плотности проживания (процесс, называемый «зонирование») или изменений, позволяющих использовать жилое пространство («изменение зонирования»), следующим шагом будет определение подходящей плотности. уровень. «Развитие с высокой плотностью» означает разные вещи в разных местах, и модели развития могут быть адаптированы к различным обстоятельствам.Многие варианты доступны в диапазоне между крупными частными домами на одну семью и многоэтажными многоквартирными домами. К ним относятся:

• Разрешение на создание домов на одну семью на участках меньшего размера, что создает возможности для подразделения существующих крупных участков для строительства дополнительных единиц жилья
• Зонирование пристроенных домов, включая дуплексы, триплексы и таунхаусы, каждый из которых имеет собственный подъезд, но потребляет меньше земли, чем отдельно стоящие дома на одну семью
• Зонирование многоквартирных домов средней плотности с арендой квартир или кондоминиумов
• Запланированные застройки, позволяющие использовать различные формы зданий, но требующие минимального количества единиц на акр.

В дополнение к созданию условий, которые позволяют расширить общее предложение квартир, за счет снижения удельных затрат на землю, зонирование может также увеличить потенциал для развития домов, которые более доступны для аренды или покупки. Соображения о зонировании, такие как минимальные парковочные места и максимальные размеры покрытия участков, могут значительно увеличить стоимость застройки.

Решения о том, какой потенциал развития следует добавить в конкретном районе, вероятно, будут конечным результатом длительного процесса, включающего общественные слушания, экологические обзоры и инженерные исследования.Однако после того, как изменения будут приняты, строительство дополнительных жилищных единиц может продолжаться как положено с меньшими административными препятствиями и затратами.

Рекомендации по размещению

В рамках этого процесса города, поселки и округа также могут пожелать пересмотреть лимиты проживания для посторонних лиц. Эти ограничения определяют степень, в которой соседи по комнате могут проживать в одном доме или квартире, и обычно не применяются, если члены семьи связаны кровью или браком.

Чрезмерно строгие ограничения по вместимости могут также ограничить возможности совместного использования существующих квартир для создания большего количества несубсидируемого доступного жилья.В некоторых случаях можно создать зоны, в которых жилищные условия будут иметь более высокие ограничения — например, в районах рядом с кампусами колледжей, где дома, вероятно, будут заняты студентами. Города, поселки и округа также могут увеличивать лимиты проживания, но требуют, чтобы дома регистрировались как арендные и подвергались периодическим проверкам для обеспечения безопасных условий.

Другие соображения

• Воздействие на другие правила землепользования. Для вступления в силу изменений одного набора политик может потребоваться корректировка других.Например, городам, поселкам и округам, которые уменьшают минимальный размер участка для домов на одну семью, также может потребоваться пересмотреть минимальные требования к отступлению, которые определяют размещение конструкции на участке (т. Е. Насколько далеко она должна быть «отодвинута» от улица и соседние дома). Если требования к отступлению слишком велики, то оставшаяся пригодная для строительства земля может оказаться слишком маленькой для дома среднего размера.
• Взаимосвязь с правилами краткосрочной аренды и совместного использования жилья: Возникающим фактором, особенно в районах с сезонно управляемыми рынками недвижимости, является взаимосвязь между доступностью жилья в течение всего года и рынком краткосрочной аренды и совместного использования жилья.На экономически проблемных рынках краткосрочная аренда может обеспечить доход, который удерживает домовладельцев в своих домах. Однако краткосрочная аренда может также исключить единицы из круглогодичного предложения, что приведет к увеличению стоимости жилья. Города, поселки и округа могут пожелать рассмотреть вопрос о внесении изменений в правила краткосрочной аренды и совместного использования жилья, чтобы привести их в соответствие с жилищными целями, достигаемыми за счет зонирования.
• Возможность для «большой сделки». Высокая плотность застройки часто (но не всегда) означает, что застройщики могут получить большую прибыль от строительства на одном и том же участке земли.Признавая это преимущество, а также новые возможности для развития жилищного строительства, создаваемые при изменении зон районов, некоторые города, поселки и округа в тандеме применяют зонирование и обязательное инклюзивное зонирование в рамках комплексной сделки, которая требует, чтобы часть квартир была доступна по цене взамен. для обеспечения более высокой плотности развития. См. Ниже приведенный ниже пример Программы доступности и приемлемости жилья в Сиэтле. (Города, поселки и округа также могут предусматривать повышение зон, предлагая бонус за плотность, исключение для зонирования, предоставленное муниципалитетом, чтобы разрешить строительство большего количества единиц жилья на данном участке, например, увеличение количества жилых единиц на акр, соотношение площадей или высота.Он часто предоставляется зданиям, в которых имеется значительная часть доступных квартир для работающих семей, в обмен на обязательство выделить часть вновь созданных единиц в качестве доступного жилья.)

Примеры

• Чтобы предложение жилья могло идти в ногу с ростом населения и не способствовать увеличению пробок на дорогах, округ Фэрфакс, штат Вирджиния, изменили зону вокруг транзитных станций метро и некоторых коммерческих коридоров, чтобы обеспечить более плотную жилую застройку.Реконструкция увеличила допустимую площадь жилых домов новостроек на специально отведенных территориях с 2,0 или 3,0 до 5,0. (Соотношение площадей позволяет сравнить общую полезную площадь здания с общей площадью участка, на котором оно расположено.)
• В рамках программы «Доступность жилья и жизнеспособность» в Сиэтле () город приступил к реализации крупной инициативы по изменению зонирования территорий в некоторых частях города, чтобы включить в них льготы для более высокой плотности застройки, а также требования для включения доступного жилья.Предложение является результатом обширного процесса планирования и вовлечения сообщества. В определенных городских деревнях застройщики многоквартирных домов смогут строить с более высокой плотностью, но также будут обязаны либо включать доступные квартиры на месте, либо вносить взамен платеж в Управление жилищного строительства города за использование в деятельности, которая способствует доступности жилья. .
• Лос-Анджелес установил Постановление о малых участках и Руководства по проектированию небольших участков для содействия развитию домов с большей плотностью застройки на отдельных или небольших участках.Постановление позволяет делить эти участки на части за плату за простые застроенные дома для застройки, в то время как руководящие принципы обеспечивают основу для проектирования в соответствии с Общей структурой плана района и планами сообщества.
• В 2019 году Oregon запретило зонирование для одной семьи на основании Закона 2001 года. В городах с населением более 25 000 жителей на ранее выделенных участках будут разрешены многоквартирные дома, такие как дуплексы, триплексы, четырехэтажные дома и «коттеджные поселки». для частных домов.В городах с населением более 10 000 человек можно будет построить дуплексы.
• Город Миннеаполис утвердил план Миннеаполиса 2040 в январе 2020 года, согласно которому значительные участки земли в настоящее время зонируются для проживания одной семьи. Этот план уступит дорогу многосемейному жилью, например, трехэтажным домам, и застройке, ориентированной на транзит с большей плотностью.
• Город Буффало утвердил Постановление о едином развитии в 2016 году, перейдя на кодекс на основе форм, ориентированный на контекстное и устойчивое развитие.Новый код устранил обременительное обязательство по предоставлению ненужных и дорогих парковок во дворе для адаптивных проектов повторного использования и заполнения. Переход к рыночному подходу позволит лучше согласовать жилищное строительство с фактическими потребностями в парковках и снизит общую стоимость строительства.
• The City of Austin имеет детальную политику размещения, которая позволяет от трех до шести взрослых, не связанных родственниками, проживать в одном жилище, в зависимости от типа жилья (односемейный дом, дуплекс, дом с дополнительным жилым помещением. квартира внутри или пристроенная к большому односемейному дому.и т. д.) и местонахождение. Кодекс Остина также включает исключение, которое разрешает совместное проживание пожилых людей. В частности, кодекс разрешает жить вместе не более чем десяти взрослым, не состоящим в родстве, если им 60 лет и старше, они заботятся о себе и самодостаточны и живут вместе как часть некоммерческой организации по ведению домашнего хозяйства. В других городах и округах действуют более строгие ограничения: например, в Денвере, штат Колорадо, два человека, не состоящие в родстве, могут жить вместе; третье лицо допускается только с разрешением на занятие дома в соответствии с Кодексом зонирования Денвера (стр. 26).

Связанные ресурсы Эти ресурсы предоставляют полезную информацию по теме и включают источники, использованные при подготовке этого краткого обзора.

• Застройка с высокой плотностью застройки: миф и факт, Институт городских земель (2005 г.) — Эта брошюра развенчивает восемь основных возражений против застройки с высокой плотностью застройки и включает профили застройки в различных сообществах.
• Визуализация плотности, Институт земельной политики Линкольна — этот веб-сайт включает ряд ресурсов, предназначенных для помощи посетителям в том, чтобы увидеть, как разные уровни плотности выглядят в реальных сообществах.Сайт включает в себя галерею изображений и интерактивные функции, позволяющие лучше понять преимущества разработки с более высокой плотностью.
• Exploring Upzoning as a Tool to Increase Housing Supply California, Turner Center for Housing Innovation (2019) — В этой серии информационных бюллетеней Калифорнийского университета в Беркли исследуются проблемы, с которыми сталкиваются законопроекты о повышении зон, проходящие через законодательный орган штата. Ресурс использует карты и тематические статьи для анализа местных условий и воздействия на уязвимые сообщества.

• The Roommate Gap: Your City’s Occupancy Limit, Sightline Institute (январь 2013 г.) — Эта статья является частью серии, посвященной легализации недорогого жилья, и дает представление о различиях в лимитах занятости в разных городах и препятствиях, которые эта политика может создать для населения. создание более дешевого жилья.
Поправка
• к формулировке маломасштабной жилой застройки, город Эшвилл, Департамент планирования и городского дизайна штата Северная Каролина (август 2017 г.) — В этой презентации описывается процесс рассмотрения городских властей поправок к зонированию, допускающих «недостающее среднее» жилье (т. Е. Дуплексы, квартиры во дворе , таунхаусы и т. д.) и четыре предложения по увеличению плотности.
• Inclusionary Upzoning: Tying Growth to Affordability, Center for Housing Policy (2014) — В этом отчете излагаются ключевые термины, относящиеся к зонированию с более высокой плотностью населения, и рассматриваются тематические исследования политики повышения зонирования в Соединенных Штатах.

См. Также:
Сниженные требования к парковке
Изменения зонирования для облегчения использования недорогих типов жилья
Оптимизированные процессы выдачи разрешений

Дополнительные ресурсы

Управляющие агентства

Комиссия по зонированию или местный отдел планирования

Цели политики

Раздел 18.06 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОЙ ЗЕМЛИ (R-1, R-2, R-3)

СТАТЬЯ II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 18.06

Ячейки:

18.06.010 Цель и предназначение.

18.06.020 График использования.

18.06.025 Правила пользования.

18.06.030 Нормы жилищной застройки.

18.06.035 Стандарты разработки Р-1-Б-3.

18.06.040 Особые стандарты разработки.

18.06.050 Исключения из стандартов разработки.

18.06.060 Промышленные дома.

18.06.070 Несоответствующие конструкции.

18.06.080 Разрешения и пересмотр планов.

18.06.010 Цель и предназначение.

A. Цель. Целью этих правил жилого района является: обеспечение надлежащим образом расположенных территорий для жилой застройки, которые соответствуют местной прибрежной программе, плану землепользования и генеральному плану, а также стандартам общественного здоровья и безопасности, установленным муниципальным кодексом; обеспечить достаточное освещение, воздух, уединение и открытое пространство для каждого жилища, установив разумные стандарты развития для массы, масштаба и расположения на строительной площадке для всего нового жилого строительства; достичь высоких стандартов проектирования участков и зданий, а также совместимости дизайна с окружающими районами; предусмотреть ряд разрешенных видов использования и деятельности в различных жилых районах; и предоставить участки для государственного и полуобщественного землепользования, необходимые для дополнения жилой застройки или требующие размещения в жилой среде.

Б. Намерение. Цель этой главы — создать следующие жилые районы и направить упорядоченное развитие в каждом районе:

1. Односемейный. Р-1, район одноквартирного жилого зонирования;

2. Двухсемейный. Р-2, микрорайон на две семьи;

3. Многосемейная. Р-3, многоквартирный жилой район, район. (Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

18.06.020 График использования.

Таблицы с A-1 по A-5, графики использования, данной главы устанавливают виды использования, разрешенные в каждом жилом районе. Определенное использование разрешено по праву в соответствии с положениями этого раздела. Другие виды использования по своему характеру требуют утверждения разрешения на использование. Некоторые виды использования регулируются правилами использования, изложенными в Разделе 18.06.025. Любое не разрешенное явным образом использование категорически запрещено. (Приказ C-2015-08 §2 (Исх. A (часть)), 2015; Приказ.5-00 §2 (Exh. B (часть)), 2000).

(Постановление C-2018-04 §2 (Прил. A) (часть), 2018; Постановление C-2016-03 §3, 2016; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A (часть)) ), 2010; Ord.5-00 §2 Exh. B (part), 2000).

18.06.025 Правила пользования.

Дополнительные правила разрешенного использования в каждом жилом районе должны выполняться для следующих целей:

A. Животные.В дополнение к определениям и классификациям этого подраздела, все животные подпадают под действие подраздела B этого раздела, правила содержания животных. Животные, которые не соблюдают правила содержания животных, могут содержаться только на таких условиях и в течение времени, которые могут быть установлены комиссией по планированию вместе с утверждением разрешения на использование.

1. Животное, экзотическое. «Экзотическое животное» означает любое дикое животное, которое обычно не разводится или не культивируется человеком для домашних или коммерческих целей, но содержится в качестве домашнего животного или для демонстрации.

2. Животное, крупное. «Крупное животное» означает животное крупнее самой крупной породы собак. Этот термин включает кабанов, коров, коз, лошадей, лам, мулов, домашних свиней, овец и других животных, обычно содержащихся в загонах или конюшнях.

3. Животные мелкие. «Мелкое животное» означает мелких домашних животных, которые обычно содержатся в качестве домашних животных, включая птиц, кроме домашней птицы, кошек, шиншилл, собак, миниатюрных свиней, мелких рептилий, грызунов и других подобных животных размером не более крупной породы собак. .Не более трех мелких животных могут содержаться на открытом воздухе на любом участке жилого района площадью менее пяти тысяч квадратных футов. На любом участке в любом жилом районе с площадью не менее пяти тысяч квадратных футов может содержаться не более четырех мелких животных. Пять или более мелких животных могут быть разрешены в районах R-1 и R-2 при получении разрешения на использование в каждом случае.

4. «Домашняя птица» означает кур, уток, гусей, гороха, голубей, индеек и других домашних птиц, которые обычно используются в пищу или пищевые продукты, что может нарушить спокойствие в жилых районах.Одновременно в округах R-1 и R-2 могут быть разрешены не более двух домашних птиц. В каждом районе R-1 разрешено использование трех или более домашних птиц при получении разрешения на использование. Домашняя птица в районе Р-3 запрещена.

5. Животное, молодняк. «Молодое животное» означает любое животное в возрасте до четырех месяцев.

6. Петухи. Петухи категорически запрещены во всех микрорайонах.

B. Правила содержания животных.В дополнение к дополнительным правилам, изложенным в подразделе A этого раздела, содержание разрешенных животных и домашних животных должно соответствовать следующим правилам:

1. В клетке или в жилом помещении. За исключением случаев, когда это может быть утверждено как часть разрешения на использование или в сочетании с признанной образовательной программой по сельскому хозяйству или животноводству, включая любую аналогичную программу, например, для полицейских собак или собак-поводырей для слепых или слабослышащих, ни одно животное, кроме мелкие животные, такие как домашние животные, должны содержаться в клетках или размещаться в пределах жилого дома или в пределах двадцати футов от жилого дома или прилегающих жилых домов, или в пределах двадцати футов от необходимого переднего двора, или в пределах шестидесяти футов от передней линии участка.Ни один животный мир или клетки не должны находиться ближе, чем десять футов к любой прилегающей линии собственности, и также не должны быть видны такие помещения или клетки из прилегающей государственной или частной собственности.

2. Требования к открытому пространству. Максимальное количество животных, разрешенное на участке, определяется размером открытого пространства на участке. Для целей этого раздела открытое пространство определяется как общая сумма участка за вычетом покрытия основных и вспомогательных зданий.Расчет необходимого общего открытого пространства должен производиться кумулятивно, исходя из количества животных. Молодняк может быть исключен при определении требований к открытому пространству, если количество таких животных не в три раза превышает количество разрешенных животных одновременно. Минимальная площадь открытого пространства, предназначенного для содержания животных, кроме мелких животных, таких как домашние животные, должна составлять пять тысяч квадратных футов. Применяются следующие дополнительные требования к открытому пространству:

а.Дополнительные мелкие животные. За каждое дополнительное мелкое животное или домашнюю птицу: пятьсот квадратных футов;

г. Дополнительные крупные животные. На каждое крупное животное: две тысячи квадратных футов;

г. Дополнительные экзотические животные. Для каждого экзотического животного: определяется разрешением на использование.

3. Надлежащие и санитарные. Помещение или клетка для животных должны быть адекватными и гигиеничными, и все животные должны содержаться в порядке, одобренном окружным инспектором здравоохранения.

4. Хранилище, защищенное от грызунов. Все корма для животных, хранящиеся на открытом воздухе, за исключением сена и соломы, должны храниться в контейнерах, защищенных от грызунов.

5. Убой животных. Убой мелких животных, выращиваемых на территории, таких как домашняя птица и кролики, разрешен только в тех случаях, когда они предназначены для употребления в пищу членами семьи.

6. Отказ от разрешения на использование крупных животных. Большое животное, как определено в этой главе, может содержаться в районе R-1 без требования разрешения на использование при следующих обстоятельствах:

а.Программа животноводства. Требуется участие в признанной образовательной программе по сельскому хозяйству или животноводству, включая аналогичные программы, такие как программы для полицейских собак или собак-поводырей для слепых или слабослышащих.

г. Максимум один. Допускается не более одного крупного животного и только во время активного участия в программе. В случае, если на одного жителя предлагается более одного крупного животного, требуется разрешение на использование.

г.Разрешить жалобу. Что в случае получения жалоб от соседних или близлежащих жителей, участник (участники) должны предпринять все усилия для разрешения конфликта, приведшего к жалобе.

г. Передано в комиссию по планированию. В случае, если проблема не может быть решена к удовлетворению стороны, подавшей жалобу, либо животное (а) должно быть удалено, либо вопрос должен быть передан в комиссию по планированию для решения на «бесплатной» основе. Перед рассмотрением комиссии по планированию директор по развитию сообщества должен уведомить сторону, подавшую жалобу, и владельца (ов) животного о времени, дате и месте заседания комиссии по планированию, на котором будет обсуждаться вопрос.Решение плановой комиссии является окончательным, если оно не обжаловано в городском совете.

C. Дневной уход, ограниченный уход и частный уход, ограниченный.

1. Шесть или меньше. Как определено в этом заголовке, эти виды использования ограничиваются немедицинской помощью для шести или менее человек.

D. Медицинские учреждения и дневные стационары, Общие.

1. Разрешение на использование. Разрешение на использование необходимо до открытия любого нового или расширенного учреждения для выздоровления или организации дневного ухода за детьми в округах R-2 и R-3.

2. Планы пересмотрены. Планы должны быть рассмотрены, и / или объекты должны быть проверены пожарным округом Half Moon Bay до рассмотрения в городе.

3. Разрешительные документы. Все необходимые разрешения или лицензии города, округа или штата должны быть получены заявителем до выдачи разрешений на использование.

4. Управление транспортными средствами. Планы должны включать средства контроля движения транспортных средств, высадки и посадки, а также парковки для сотрудников, чтобы обеспечить совместимость с жилой средой.

E. Сельское хозяйство / садоводство. Коммерческое сельское хозяйство должно быть ограничено любым участком в любом жилом районе с пятью акрами или более земли; розничная продажа разрешена только в том случае, если это специально указано в разрешении на одобренное использование. Питомники и теплицы должны использоваться только для размножения и выращивания растений и срезанных цветов; при условии, что запрещены никакие розничные продажи, а площадь участка должна составлять не менее одного акра.

Ф.Домашние занятия. Работа на дому разрешена во всех жилых районах и должна соответствовать следующим требованиям:

1. Только для резидентов. Никто, кроме проживающего в жилище, не может быть нанят на работу или явиться на работу на месте домашней работы. Этот запрет распространяется и на независимых подрядчиков.

2. Отсутствие непоследовательной активности. Не допускается никакая внутренняя или внешняя деятельность, связанная с домашним занятием, несовместимая с использованием недвижимости в жилых помещениях или препятствующая ее использованию или наносящая ущерб находящемуся поблизости имуществу.

3. Полностью внутри. Домашнее занятие должно осуществляться полностью внутри здания, будь то основное жилище или вспомогательное здание, и должно занимать не более пятисот квадратных футов площади пола. Запрещается хранение материалов или принадлежностей на открытом воздухе вместе с домашним трудом.

4. Нет видимости. Существование домашнего занятия не должно быть очевидным за пределами территории, и никакое домашнее занятие не должно включать использование вывески или демонстрацию продуктов, видимых с улицы.

5. Запрет розничной торговли на месте. Домашнее занятие не должно включать в себя розничную торговлю на территории, внутренние или внешние изменения или конструктивные элементы, которые обычно не встречаются в жилищах.

6. Нет движения. Домашнее занятие не должно создавать пешеходного, автомобильного или грузового движения, наносящего ущерб находящемуся поблизости имуществу.

7. Требуется подача. Перед выдачей лицензии на ведение домашнего хозяйства заявитель должен представить директору по развитию сообщества письменное описание эксплуатационных характеристик предлагаемого домашнего занятия.Директор по развитию сообщества должен определить, что предлагаемое домашнее занятие соответствует требованиям этого раздела. Решения директора по развитию сообщества могут быть обжалованы в плановую комиссию заявителем или любым заинтересованным лицом.

8. Жалобы. В случае получения жалобы на использование дома, директор по развитию сообщества должен передать этот вопрос в комиссию по планированию для проверки эксплуатационных характеристик использования.Как сторона, подавшая жалобу, так и владелец дома должны быть уведомлены о времени, месте и дате заседания комиссии по планированию. В случае, если будет установлено, что домашнее занятие наносит ущерб окрестностям, комиссия по планированию может наложить любые условия, необходимые для обеспечения соответствия положениям данной главы.

г. Парковочные места. Площадки для парковки с покрытием для коммерческого использования, прилегающие к жилым районам, могут быть утверждены в разрешении на использование.Любая такая вспомогательная парковка подлежит рассмотрению и рекомендациям любым назначенным городским советом консультативным комитетом или комиссией до рассмотрения комиссией по планированию заявки на разрешение на использование.

H. Школы плавания. Школы плавания могут быть одобрены разрешением на использование в районах R-1 и R-2 на площадках площадью не менее шести тысяч квадратных футов.

I. Коммерческая съемка. Коммерческая съемка разрешена во всех жилых районах при наличии всех необходимых разрешений и лицензий, требуемых этим кодексом.

J. Продажа личного имущества. Продажа личного имущества, такая как продажа гаражей, ограничена максимум тремя выходными в календарный год для каждого участка в районах R-1 и на одну жилую единицу в районах R-2 и R-3.

К. Строительный прицеп. В целях данного раздела строительный трейлер определяется как передвижное или временное офисное помещение, используемое подрядчиком во время строительства жилого строения или сооружений.Строительный прицеп должен быть удален с площадки в течение десяти дней после выдачи свидетельства о занятости или окончательной проверки здания, в зависимости от того, что произойдет раньше. Строительный прицеп может быть преобразован в офис продаж после утверждения разрешения на использование в каждом случае.

L. Дневной уход за большой семьей разрешается в период проживания в жилых помещениях во всех жилых районах при условии, что директор по развитию сообщества определит, что дневной уход за большой семьей соответствует всем следующим требованиям:

1.Концентрация использования. Не более одного детского сада для большой семьи разрешается в пределах трехсот линейных футов от границы любого существующего детского сада для большой семьи.

2. Парковка. Парковка на территории сверх того, что требуется для использования в жилых помещениях, не требуется.

3. Пассажирская загрузка. В дополнение к доступной загрузке на улице, на площадке должно быть предусмотрено как минимум одно место для загрузки пассажира в периоды посадки и высадки.

4. Шум. Работа детского сада для большой семьи должна соответствовать ограничениям по шуму, указанным в главе 9.23.

5. Показ игровых площадок на открытом воздухе. В соответствии с требованиями данной главы должен быть предусмотрен прочный забор для защиты открытых игровых площадок, расположенных в заднем дворе.

6. Резиденция. Оператор детского сада для большой семьи должен постоянно проживать в той квартире, в которой находится детский сад.

7. Гараж. Никакая часть гаража, обеспечивающая «необходимую» парковку, не может использоваться для дневного ухода.

8. Требования пожарных и строительных норм. Дневной уход за многодетной семьей должен соответствовать требованиям Государственной службы пожарной безопасности.

9. Государственное и иное лицензирование. Дневной уход для больших семей должен иметь государственную лицензию и функционировать в соответствии со всеми применимыми государственными и местными правилами. (Приказ C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Приказ.C-2016-03 §4, 2016; Ord. C-2015-04 §1 (часть), 2015; Ord. C-2014-12 §1, 2014; Ord. C-2014-05 §1, 2014; Ord. 5-00 §2 (Exh. B) (часть), 2000).

18.06.030 Нормы жилищной застройки.

В таблице Б данной главы приведен график нормативов застройки для всех районов Р-1. В таблице В приведен график нормативов застройки районов Р-2 и Р-3. Эти стандарты должны соблюдаться вместе с Разделом 18.06.040. Особые правила застройки для всех застроек в жилых районах.

(Постановление C-2014-10 §4 (A), 2014; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A (часть)), 2010; Постановление 5-00 §2 Exh. B (часть) , 2000).

18.06.035 Стандарты разработки Р-1-Б-3.

В районе Р-1-Б-3 применяются следующие стандарты застройки:

A. Разрешенные виды использования указаны в Разделе 18.06.020.

B. Дополнительные правила должны соответствовать правилам, указанным в Разделе 18.06.025.

C. За исключением случаев, указанных в подразделе D этого раздела, стандарты развития должны соответствовать определенным для округа R-1 в Разделе 18.06.030 и общеприменимым в разделах с 18.06.040 по 18.06.080.

D. Несмотря на подраздел C этого раздела, применяются стандарты, указанные в таблице B-2:

(Постановление C-2013-08 §2, 2013 г .: Постановление C-2013-01 §2, 2013 г.).

18.06.040 Особые стандарты разработки.

В сочетании со специальными стандартами разработки, изложенными в таблицах B и C данной главы, применяются следующие конкретные правила разработки:

А. Открытое пространство. Развитие многоквартирных домов в районе R-2 и R-3 должно включать в себя полезные открытые пространства, составляющие пятнадцать процентов площади на единицу, а именно:

1. Полезное открытое пространство. Используемое открытое пространство определяется как сумма частного открытого пространства и общего открытого пространства, как определено в этом разделе, обеспечивающее открытое или открытое пространство на земле или на балконе, террасе, крыльце или террасе, разработанное и доступное для жизни на открытом воздухе, отдыха, пешеходный доступ или озеленение, за исключением парковок, проездов, подсобных или служебных зон, или любого необходимого двора перед входом или улицей, а также за исключением любых земельных участков с уклоном более двадцати процентов.

2. Частное открытое пространство. Частное открытое пространство — это открытое пространство, прилегающее к жилой единице и имеющее прямой доступ к ней, зарезервированное для исключительного использования жильцами жилой единицы и их гостями, например, патио или застекленные террасы или балконы. Внутренние дворы на уровне класса должны иметь минимальную площадь сто двадцать квадратных футов, а балконы должны иметь минимальную площадь шестьдесят квадратных футов с размером не менее шести футов, чтобы удовлетворить часть требований к открытому пространству.

3. Общее открытое пространство. Общее открытое пространство — это открытое пространство, обычно используемое жителями здания, имеющее минимальный размер пятнадцать футов в любом направлении и минимальную площадь в триста квадратных футов. Общее открытое пространство включает террасы, корты, дворы без улиц, задние дворы, открытые патио и палубы, крыши, окруженные парапетными стенами, или аналогичную конструкцию, имеющую минимальную высоту четыре фута. Общее открытое пространство должно быть открытым для неба и не должно включать подъездные пути, пешеходный доступ к объектам, парковочные зоны или зоны, необходимые для дворов перед домом или улицей.

Б. Ландшафтный дизайн.

1. Соответствие директивам. Все посадочные площади, растительный материал и орошение должны соответствовать руководящим принципам действующей в городе программы водосберегающего озеленения.

2. Ландшафтный план. План озеленения необходим для всех новых многоквартирных домов и должен соответствовать критериям проектирования, содержащимся в этом заголовке, и текущей городской программе водосберегающего озеленения.

3.Никаких препятствий. Никакое озеленение не может препятствовать, блокировать, затруднять или иным образом позволять расти над общественным тротуаром или другим способом общественного или частного доступа, таким как улица, тротуар или дорога. За деревьями и кустарниками следует ухаживать таким образом, чтобы обеспечивать минимальное расстояние между общедоступными или частными тротуарами, улицами, дорогами или полосами отчуждения и самой низкой листвой.

4. Расстояние видимости. В пределах зоны видимости любого угла, как определено в данном документе, деревья должны быть обрезаны, чтобы оставался зазор в девять футов между естественным уклоном и самой нижней листвой, а кусты должны быть обрезаны до максимальной высоты трех футов.

а. Зона дальности видимости. Треугольная область, измеренная от углового маркера собственности или вершины радиуса кривой до двух точек, расположенных на расстоянии двадцати пяти футов назад вдоль передней и боковой линий свойств и завершенная диагональю, соединяющей эти две точки. Объем пространства от трех до девяти футов над этой треугольной областью должен быть свободным, чтобы обеспечить безопасное движение транспортных средств на перекрестке улиц. Во время обзора новой застройки на угловых участках эта зона видимости может быть увеличена для улиц, если будет обнаружено, что увеличенное расстояние обзора требуется для безопасности на перекрестке, сделанном во время проверки дискреционного разрешения (разрешений) для проекта.

C. Высота заборов, стен, ворот и живых изгородей. Высота забора, стены или живой изгороди должна измеряться по вертикали от естественного или готового существующего уровня, в зависимости от того, что ниже, у основания забора, стены или живой изгороди до вершины забора, стены или живой изгороди выше этого уровня. Следующие конкретные критерии должны применяться во всех жилых районах:

1. Подъездные ворота. Декоративные ворота могут быть на один фут выше, чем разрешенная в этом месте высота забора.

2. Максимальная высота. Максимальная высота сплошного забора, стены или живой изгороди должна составлять:

а. Передняя ограниченная высота. Заборы, стены и живые изгороди, расположенные в пределах требуемой зоны отступления переднего двора или в пределах зоны расстояния между участками, как определено в настоящем документе, должны быть ограничены максимальной высотой в три фута.

г. Ограниченная высота сзади. Заборы, стены и живые изгороди, расположенные позади требуемой зоны отступления переднего двора, должны быть ограничены максимальной высотой в шесть футов, если только эта зона не находится в пределах зоны расстояния от площадки, как определено в данном документе, и в этом случае максимальная высота не должна превышайте три фута в зоне расстояния до площадки.

г. Решетки или рельсы. Дополнительный один фут высоты забора или стены разрешается на ограждениях переднего двора, заднего двора и внутренних боковых дворов, только если добавленное ограждение имеет отверстия, составляющие не менее пятидесяти процентов добавленной площади (например, решетчатые решетки или перила).

г. Подпорная стена забор. Если подпорная стена защищает выемку ниже существующего уровня или содержит насыпь выше существующего уровня и расположена на линии, разделяющей участки, такая подпорная стена может быть увенчана забором, стеной или живой изгородью с максимальной общей высотой, не превышающей шести футов. .

Д. Парковка во дворе. Парковка во дворе должна быть предусмотрена для всех целей в жилом районе в соответствии со следующими минимальными требованиями:

1. Парковочные места. Парковочные места должны соответствовать размерам:

2. Проходы доступа. Парковочные площадки должны обеспечивать соответствующие проходы для всех поворотов и маневров транспортных средств и соответствовать следующим стандартам парковки:

3. Улица Полоса отвода.Парковка не должна быть спроектирована таким образом, чтобы было необходимо маневрировать транспортным средством на полосе отвода на общественной или частной улице или выезжать на нее задним ходом. Это правило не применяется к проездам в районах R-1 и R-2 или к проектам с двумя или менее блоками в районе R-3.

4. Расположение. Необходимые гаражные места не должны располагаться в пределах заднего двора, но открытые, открытые парковочные места могут быть расположены в боковых или задних дворах.

5. Дуплексы и триплексы.Требуется одно гостевое парковочное место. Место на гостевой автостоянке должно быть открытым. Место для гостевой парковки не должно находиться в тандеме с другими необходимыми парковочными местами без согласования исключения для парковки.

6. Многоквартирный жилой дом. Особые положения применяются к округу C-D в соответствии с главой 18.07; в противном случае, по крайней мере, одно из двух требуемых парковочных мест для каждой единицы должно быть заключено в гараж. Второе необходимое парковочное место и гостевые парковочные места могут быть открыты.

7. Навесы для автомобилей. Любой навес или открытая парковка для пяти или более автомобилей, используемых в жилых помещениях, должны быть ограждены сплошной стеной или забором высотой шесть футов, за исключением того, что высота стены или забора, примыкающего к необходимому переднему двору, должна быть не менее двух футов. или более трех футов.

8. Гаражи. В гаражах должно быть достаточно места для стандартных парковочных мест. Проемы гаражных ворот должны иметь высоту не менее семи футов и должны быть закрыты сплошными или секционными потолочными воротами, которые должны быть изготовлены из прочного материала, одобренного строительным отделом, и окрашены, окрашены или обработаны, чтобы они гармонировали с внешним видом жилого помещения. состав.Все необходимые гаражи должны быть свободными, свободными и доступными для парковки транспортного средства или транспортных средств в любое время.

E. Подъездные пути. Видимость проезжей части, пересекающей границу участка улицы, не должна быть заблокирована на высоте от трех до девяти футов на глубине пяти футов от границы участка улицы, если смотреть с края полосы отвода по обе стороны от проезжей части. подъездная дорога на расстоянии пятидесяти футов или на ближайшем пересечении линии собственности с линией собственности улицы, в зависимости от того, что меньше.

1. Полукруглый. Полукруглые подъездные пути разрешены на участках шириной семьдесят пять футов или более, если не более пятидесяти процентов площади переднего отступа должно быть вымощено, и если видимое озеленение должно быть установлено между подъездной дорожкой и тротуаром.

2. Минимальная ширина. На строительных площадках в районе R-1 и R-2 подъездные пути к гаражам на две машины должны иметь минимальную ширину восемнадцать футов для гаражей на две машины и девять футов для гаражей на одну машину и минимальную глубину 18 футов. для рулонных дверей и двадцати футов для подъемных дверей с соответствующей шириной проема в гараж.Подъездные пути, ведущие к отдельно стоящему или пристроенному гаражу на заднем дворе, должны иметь те же размеры, что и рядом с гаражом, но могут быть уменьшены до минимальной ширины десяти футов в требуемых зонах отступления.

F. Подземные коммуникации. Все новые электрические, телефонные, кабельные и аналогичные распределительные линии, обеспечивающие прямое обслуживание объекта жилой застройки, а также любые такие службы, существующие на участке, должны быть проложены под землей в пределах объекта, если такая установка не будет сочтена невозможной.

г. Максимальный габарит здания. Максимальный размер ограждающей конструкции распространяется на всю жилую застройку в любой жилой зоне. Максимальный размер ограждающей конструкции, в которую должны входить все конструкции в жилых зонах, определяется следующим образом: плоскость, которая начинается на высоте десяти футов над боковыми линиями собственности и простирается в собственность под углом в сорок пять градусов и на шестнадцать футов выше фасада и задняя линия отступления и простирается в собственность под углом в шестьдесят градусов.Следующие элементы могут нарушить максимальную ограждающую конструкцию здания, как определено в этом подразделе:

1. Мансардные окна или фронтоны могут выходить за пределы ограждающей конструкции; при условии, что комбинация всех этих элементов на одной строительной площадке имеет размеры не более пятнадцати футов по горизонтали на пересечении ограждающей конструкции здания на любой ограждающей конструкции бокового двора, а общая общая высота выступающих элементов не превышает максимально допустимой высота здания.(Постановление C-2020-02 §2 (Прил. A) (часть), 2020; Постановление C-8-11 §2 (A), 2011; Постановление C-15-010 §1 (Исх. A) (часть)), 2010; Ord. 5-00 §2 Прл. Б (часть), 2000).

18.06.050 Исключения из стандартов разработки.

A. Исключения из стандарта высоты.

1. Дымоходы. Дымоходы могут превышать максимальную высоту каждого жилого района только в той степени, в которой это требуется Строительным кодексом Калифорнии.

2. Архитектурные особенности.Башни, шпили, купола, лифтовые пентхаусы или аналогичные архитектурные элементы, а также механические приспособления должны соответствовать максимальной высоте каждого жилого района.

3. Исключения. В дополнение к обнаруженным отклонениям, изложенным в этом заголовке, комиссия по планированию может утвердить исключение, позволяющее конструкции превышать максимальную высоту здания, установленную для каждого жилого района в таблицах B и C данной главы. Рассмотрение заявки комиссией по планированию должно включать оценку предлагаемого объема конструкции, включая как горизонтальные, так и вертикальные размеры, расположение конструкции на участке, а также обработку всех отступающих и открытых участков, а также световых плоскостей.Комиссия по планированию может рассмотреть рекомендацию любого консультативного комитета или комиссии, назначенного городским советом. Должны быть сделаны следующие дополнительные результаты согласования:

а. Увеличенная высота здания. Увеличение высоты здания приведет к появлению большего количества открытого для публики открытого пространства и видов, чем если бы здание (я) соответствовало стандарту максимальной высоты здания для жилого района;

г. Более желаемый результат.Увеличение высоты здания приведет к более желательному архитектурному оформлению здания (зданий) и более сильному и более привлекательному визуальному характеру территории, чем при соблюдении стандарта максимальной высоты здания;

г. Никаких нежелательных результатов. Что увеличенная высота здания не приведет к созданию нежелательных или резких масштабных отношений между строениями и существующими застройками в районе;

г.Больше нет площади. Строения не должны иметь больше площади пола, чем можно было бы достичь без исключения.

B. Исключения из стандарта максимальной площади пола. В дополнение к выводам по отклонению, изложенным в этом заголовке, комиссия по планированию может утвердить исключение из стандартов соотношения площадей этажей при условии следующих дополнительных выводов в каждом случае:

1. Сохраняется преобладающий образец. Визуальный масштаб и объем предлагаемой структуры соответствуют преобладающему образцу, установленному существующими структурами в окружающем районе;

2.Совместимость с сайтом. Предлагаемая структура совместима с физическими характеристиками участка;

3. Просмотры не затронуты. Дополнительные квадратные метры предлагаемой структуры не повлияют на общественные или частные просмотры сайта;

4. Защита доступа к солнечной энергии. Дополнительная площадь пола не должна влиять на доступ солнечной энергии к соседним строениям.

C. Исключения из Стандарта покрытия лотов. Зона дорожек, патио, бассейнов в земле или бассейнов, которые не выступают более чем на тридцать дюймов над землей, открытых настилов на тридцать дюймов или меньше над землей и карнизов, выступающих на тридцать дюймов или меньше от внешней поверхности здания стена не должна учитываться при расчете покрытия участка.

D. Исключения из понижающих стандартов.

1. Отдельные вспомогательные конструкции.

а. Отдельно стоящие вспомогательные конструкции площадью не более двухсот пятидесяти квадратных футов и общей высотой не более восьми футов могут быть расположены в пределах необходимого отступа на заднем дворе участка, но не должны быть ближе пяти футов к задней линии собственности или пяти футов к боковая линия собственности.

г. Отдельно стоящие вспомогательные конструкции площадью более двухсот пятидесяти квадратных футов и общей высотой более двенадцати футов могут быть расположены в пределах необходимого отступа на заднем дворе участка, но не должны быть ближе десяти футов к задней линии собственности или пяти футов сбоку. линия собственности; при условии, что это не посягает на максимальную ограждающую способность здания.

г. Отдельно стоящие дополнительные конструкции должны соответствовать всем применимым требованиям Строительного кодекса Калифорнии.

2. Прикрепленные конструкции и элементы. Суммарная длина всех эркеров, балконов, навесов, дымоходов, крытых веранд и декоративных элементов, прикрепленных к конструкции, может выступать в требуемый двор или отступать не более чем на двадцать процентов ширины участка вдоль задней стены здания. , и двадцать процентов строительной длины стены уличного здания.Площадь, определяемая допустимым вторжением и общей разрешенной длиной, является максимальной площадью проецирования.

а. Закрытые веранды и солярии. Если он прикреплен к первому этажу жилого дома, может распространяться на задний двор на двадцать процентов ширины участка, но должен обеспечивать минимальное отступление заднего двора на тринадцать футов и обеспечивать требуемые отступы на задний двор, указанные в таблицах B и C этой главы. Закрытые веранды и солярии не должны превышать максимальную высоту девяти футов в требуемой зоне отступления.Установленные на верхних этажах солярии, веранды и настилы могут не мешать задним и боковым откосам. Площадь, покрытая закрытыми вспомогательными конструкциями, должна быть включена в расчеты площади участка.

г. Балконы. Балконы на втором этаже или выше могут выступать максимум на тридцать дюймов в требуемое переднее или заднее отступление. Балконы или палубы второго этажа, вторгающиеся в требуемые отступы переднего или заднего двора, должны иметь открытые перила, стеклянные или архитектурные детали с отверстиями для уменьшения видимого объема; балконы, состоящие исключительно из массивных ограждений, не могут выступать в необходимые дворы.Та часть балкона, которая выступает в зону отступления, не должна быть закрыта.

3. Покрытия для патио. Крышки патио только с решетчатой ​​конструкцией с открытой крышей, прикрепленные к основной конструкции, могут быть расположены в требуемых задних дворах, но должны обеспечивать минимум пять футов для отступа заднего двора и отступа бокового двора, равного требуемому боковому двору двора. нижележащее районирование района.

4. Карнизы, карнизы, навесы, навесы и механическое оборудование.Эти элементы могут выступать максимум на тридцать дюймов в требуемых ярдах; при условии, что остается минимальный зазор в три фута.

5. Ящики для цветов и другие декоративные элементы. Декоративные элементы, прикрепленные к стенам конструкции, могут выходить максимум на двенадцать дюймов в любую требуемую зону отступления.

6. Посягательство на эркер. Эркеры, обеспечивающие площадь пола (т. Е. Выходящие от готового пола вверх), могут не посягать на требуемые отступы и включаются в расчеты площади участка.

7. Расчеты эркера. Эркеры, имеющие не менее восемнадцати дюймов свободного пространства над готовым уровнем, которые не обеспечивают площадь пола и не выступают за карниз, не включаются в расчеты покрытия участка. Эркеры, которые обеспечивают минимум восемнадцать дюймов свободного пространства над уровнем земли и не обеспечивают площади пола, могут посягать максимум на тридцать дюймов на требуемые отступы переднего и заднего двора и не более чем на двенадцать дюймов на любые требуемые отступы бокового ярда.

E. Стандарты застройки исключительных, некачественных и сильно некачественных участков. В этом разделе излагаются стандарты разработки некачественных или сильно некачественных участков, которые определены в определениях кодов зонирования в Разделе 18.02.040.

1. На особые лоты распространяются стандарты разработки R-1, изложенные в Таблице B данной главы, если не указано иное.

2. Разработка некачественных или сильно некачественных партий, кроме исключительных, должна соответствовать всем стандартам, изложенным в таблицах E и F данной главы, соответственно, если не указано иное.Обзор проекта в соответствии с главой 14.37 требуется для всех разработок, включая дополнения и вспомогательные конструкции, но не включая какие-либо полностью в рамках существующей дополнительной жилой единицы застройки, как определено в Разделе 18.33.030, на любом нестандартном или сильно нестандартном участке или строительной площадке, за исключением предусмотренных в подразделе (E) (3) этого раздела.

3. Согласованность прибрежного акта. Исключение из стандартов застройки для некачественных, сильно некачественных и исключительных участков, изложенное в данном подразделе, должно применяться только в полном соответствии с требованиями разрешений на прибрежную застройку согласно разделам 30600 и 30610 Закона о прибрежных территориях и разделам раздела 14 13250, 13252 и 13253 Калифорнийского свода правил и разделов 18.20.025 и 18.20.030 кодекса зонирования.

F. Исключения для доступного жилья. Комиссия по планированию проекта доступного жилья может отменить или смягчить любые стандарты и правила застройки, указанные в данной главе, если полученная в результате застройка полностью соответствует политике сертифицированного плана землепользования и всем другим применимым положениям кодекса зонирования за пределами этого глава.

G. Исключения для проектов пожилых людей и жилья для инвалидов. Комиссия по планированию односемейного, многосемейного или однокомнатного жилого дома может быть отменена или смягчена комиссией по планированию проекта строительства однокомнатного, многоквартирного или однокомнатного жилья, ограниченного проживанием пожилых людей или людей с ограниченными возможностями, если результат строительства полностью соответствует политика сертифицированного плана землепользования и все другие применимые положения кодекса зонирования за пределами данной главы.

H. Исключения для больших арендных единиц. Проекты многоквартирной аренды по доступной цене или по рыночной ставке, которые включают двадцать пять или более процентов квартир с как минимум тремя спальнями, имеют право на следующие исключения:

1. Десятипроцентный бонус за плотность, основанный на максимально допустимой плотности участка в соответствии с Кодексом зонирования. Бонус за плотность округляется до ближайшего целого числа. Этот бонус за плотность не является дополнением к любому другому бонусу за плотность, на который может претендовать проект.

2. Снижение стандартов разработки в соответствии с применимыми положениями подраздела G настоящего раздела и главы 18.42.

3. Если проект по рыночной ставке не имеет права на какие-либо сокращения или исключения в стандартах разработки в соответствии с подразделом G настоящего раздела или главой 18.42, проект может получить одно из следующих стимулов: требования по отступлению, боковому и заднему двору, (б) увеличение максимальной высоты на десять процентов или (в) увеличение максимального покрытия площадки на четыре процента.

I. Исключения для незначительных улучшений доступа для инвалидов. Директор по развитию сообществ может отменить или смягчить исключения из требований городского развития, включая стандарты и правила этого кодекса, в случае незначительных улучшений зданий для разумного удовлетворения потребностей в доступе для людей с ограниченными возможностями.

1. Порядок действий. Исключения из существующих стандартов разработки могут быть разрешены директором по развитию сообщества после того, как будут сделаны все выводы, изложенные ниже.

а. Запрос об исключении должен быть подан на бланке заявления, предоставляемом отделом планирования, и должен содержать следующую информацию:

и. План участка и отметки.

ii. Основание для заявления о том, что физическое лицо признано инвалидом.

iii. Положение муниципального кодекса, положение постановления о зонировании или другое постановление или политика, из которых запрашиваются исключения.

iv. Дополнительная вспомогательная информация, которая может потребоваться директору по развитию сообщества для обеспечения достаточного понимания запроса и соблюдения стандартов разработки.

г. Публичного уведомления или слушания не требуется.

г. Исключения допускаются при следующих ограничениях:

и. Улучшения должны быть ограничены теми, которые необходимы для улучшенного доступа для людей с ограниченными возможностями, включая, помимо прочего, пандусы, расширение коридоров или ванных комнат или туалетов.

ii. Исключения из правил разработки должны быть ограничены любым или всеми из следующего в течение срока службы каждой конструкции:

а. Покрытие мощеных площадей не более двухсот пятидесяти квадратных футов сверх допустимых лимитов для площадки; и / или

бб. Площадь этажа не более ста пятидесяти квадратных футов сверх допустимых лимитов для участка; и / или

куб. Посягательство на неудачи, не превышающие десяти процентов допустимой ширины неудач; и / или

дд.Увеличен максимальный размер здания для основного жилого или основного здания, чтобы он не превышал сто пятьдесят квадратных футов сверх допустимого максимума для данного участка.

2. Выводы. Директор по развитию сообщества должен сделать все следующие выводы, чтобы сделать исключение для незначительных улучшений для доступа инвалидов:

а. Предлагаемые исключения необходимы для предоставления доступа инвалиду, как это определено Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении или Законом о справедливом найме и жилье штата Калифорния (Законы).

г. Дом или здание будет использоваться лицом с ограниченными возможностями, защищенными законами.

г. Исключение (я) необходимо для того, чтобы сделать конкретный дом или здание доступным для человека с ограниченными возможностями в соответствии с Законами.

г. Запрошенное (ые) исключение (я) не налагает чрезмерного финансового или административного бремени на город.

e. Предлагаемое (ые) исключение (я) не вызовет значительного негативного воздействия на окружающую среду собственности заявителя, прилегающей собственности или окрестностей и города.

ф. Предлагаемое (ые) исключение (я) не окажет существенного негативного воздействия на конфиденциальность заявителя или соседних с ним соседей.

г. Запрос на разумное приспособление в соответствии с этим разделом может быть одобрен, если он соответствует сертифицированной местной прибрежной программе, или он может быть одобрен, и город может отказаться от соблюдения применимого в иных случаях положения местной прибрежной программы, если город обнаружит оба из следующих : (i) запрашиваемое разумное приспособление в максимально возможной степени соответствует сертифицированной местной прибрежной программе; и (ii) нет реальных альтернативных способов предоставления жилья на территории, которые обеспечивали бы большее соответствие с сертифицированной местной прибрежной программой.

ч. Запрос на разумное (ые) приспособление (я) не потребует кардинального изменения характера землепользования и зонирования города, а также строительных норм, политики, практики и процедур, а также местной прибрежной программы города. (Постановление C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Постановление C-2018-04 §2 (Прил. A) (часть), 2018; Постановление C-2015-04 §1 (часть), 2015; Постановление C-2014-10 §4 (B), 2014; Постановление C-8-11 §§2 (B), (C), 2011; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A) (часть), 2010: Приказ O-2-06 §2, 2006 г .; Приказ.O-6-04 §2 Отл. А (часть), 2004; Ord. O-5-04 §1 Пр. А, 2004; Ord. O-4-04 §1 Пр. А, 2004; Ord. 5-00 §2 (Exh. B) (часть), 2000).

18.06.060 Промышленные дома.

A. Намерение. Намерение города состоит в том, чтобы предоставить возможности для размещения промышленных домов в односемейных жилых районах в соответствии с законодательством штата и гарантировать, что такие промышленные дома спроектированы и расположены таким образом, чтобы быть гармоничными в контексте окружающей среды. дома и окрестности.

B. Утверждение. Утверждение директором по развитию сообщества требуется до выдачи разрешений на строительство для отдельных построенных домов на участке в любом районе R-1, в соответствии с положениями этого раздела. Директор по развитию сообщества должен проверить каждый предложенный изготовленный дом, чтобы определить совместимость по дизайну и внешнему виду с жилыми постройками в окрестностях, на основе критериев проектирования и застройки, изложенных в этом разделе.

С.Расположение. Готовые дома могут располагаться в любом жилом районе, где разрешено строительство особняка на одну семью, с теми же ограничениями по плотности и с теми же правилами развития собственности. Готовые дома могут располагаться на строительных площадках со средним уклоном не более десяти процентов.

Д. Дизайн и разработка. Критерии проектирования и застройки, изложенные в этом разделе, предназначены для защиты целостности района, обеспечения гармоничных отношений между промышленными домами и окружающим их использованием и минимизации проблем, которые могут возникнуть в результате размещения промышленных домов на строительных площадках, предназначенных для проживания одной семьи. использует.Каждый произведенный дом:

1. Ширина. Должен быть не менее восемнадцати футов в ширину при измерении в самом узком месте;

2. Фундамент. Должен быть построен на постоянном фундаменте, одобренном строительным чиновником;

3. Недавнее производство. Должны быть изготовлены после 15 июня 1976 г. и должны быть сертифицированы в соответствии с Национальным законом о строительстве и безопасности промышленных домов 1974 г. и должны устанавливаться в соответствии с положениями последней редакции Единого строительного кодекса, принятого городом;

4.Плинтус. Обеспечит плинтус из материалов внешней отделки до готового сорта;

5. Сайдинг. Обеспечить материал наружной обшивки, совместимый с прилегающими жилыми постройками; блестящая или металлическая отделка запрещена;

6. Уклон кровли. Должен иметь крышу с уклоном не менее трех дюймов по вертикали на двенадцать дюймов по горизонтали;

7. Материал кровли. Должен иметь кровельный материал из бетона или асфальтовой черепицы, тряски или черепицы, соответствующий самым последним изданиям Единого строительного кодекса, принятого городом;

8.Крыша с карнизом или свесом. Должны быть обеспечены карнизы или свесы крыши высотой не менее одного фута при измерении от вертикальной стороны агрегата;

9. Отметка этажа. Должен поддерживать высоту готового пола не выше двадцати дюймов над уровнем внешней отделки; и

10. Крытая парковка. Обязательно поддерживать крытую парковку в соответствии с положениями настоящей главы. Внешние материалы и кровля, предлагаемые для любого гаража, должны быть такими же, как и материалы, используемые в основной конструкции.

E. Аннулирование государственной регистрации. Каждый раз, когда промышленный дом устанавливается на постоянный фундамент, любая регистрация такого промышленного дома в штате Калифорния должна быть отменена в соответствии с законами и постановлениями штата. До того, как какой-либо сертификат заселения может быть выдан для использования такого искусственного дома, владелец должен предоставить строительному служащему удовлетворительное свидетельство того, что государственная регистрация изготовленного дома была или наверняка будет аннулирована; если изготовленный дом новый и никогда не был зарегистрирован в государстве, владелец должен предоставить строительному чиновнику справку об этом от продавца, продающего дом.(Постановление C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Постановление C-2015-04 §1 (часть), 2015; Постановление 5-00 §2 (Исх. B) (часть) ), 2000).

18.06.070 Несоответствующие конструкции.

Любое существующее жилое строение, законно построенное в соответствии с кодексом зонирования до даты вступления в силу постановления, кодифицированного в этом заголовке, которое повреждено в результате катастрофы, такой как пожар, наводнение, взрыв, ветер, землетрясение, война, беспорядки или другое бедствие, может быть заменены, восстановлены, перестроены или отремонтированы и использованы как до того, как такое событие произошло, при соблюдении всех следующих условий:

А.Нет повышенного несоответствия. Что любое несоответствующее покрытие участка, высота, соотношение площадей пола или отступление от конструкции не будут увеличиваться сверх того, что существовало до того, как произошло повреждение, если только отклонение не будет одобрено в соответствии с положениями этого раздела;

B. Требование разрешения на строительство. Заявление о разрешении на строительство для замены или ремонта поврежденного или разрушенного здания должно быть подано в течение двадцати четырех месяцев после события;

С.Соответствие строительным нормам. Все применимые положения Единого строительного кодекса, принятого городом на момент запроса разрешения на строительство для ремонта или реконструкции, должны быть включены в планы. (Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

18.06.080 Разрешения и пересмотр планов.

A. Требование разрешения на строительство. Разрешения на строительство требуются для любого нового строительства, реконструкции или дополнений, за исключением ограждений, высота которых не превышает семи футов, и настилов высотой менее восемнадцати дюймов.

B. Требование отклонения. Отклонение должно требоваться для любого проекта в любом жилом районе, который не соответствует стандартам развития и дополнительным правилам, изложенным в этой главе, или для проектов, которые включают предложения по расширению существующих несоответствующих условий на участке.

C. Обзор архитектуры и плана участка. Положения этого заголовка, касающиеся обзора архитектуры и плана участка, должны соблюдаться до выдачи любых разрешений на строительство, для которых требуется анализ проекта.(Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

о землепользовании: чего оно вообще стоит?

Прошу прощения за опоздание на это увлекательное обсуждение. Я путешествовал последние несколько дней и раньше не мог этим заниматься. Итак, с вашей снисходительностью, я расскажу о контексте зонирования здесь, а затем о средствах правовой защиты в следующей публикации.

Как отметили несколько других участников, затраты и выгоды от зонирования нельзя рассчитать только с экономической точки зрения.У нас есть нация, которая, как многие отметили, страдает от растущего неравенства, которое, помимо других своих последствий, угрожает нашей социальной сплоченности. Неравенство носит расовый и экономический характер. Школы более разделены, чем когда-либо, потому что районы, в которых они расположены, являются однородными в расовом и экономическом отношении. (Джентрификация, которая, кажется, может улучшить ситуацию, обычно носит временный характер, а ее улучшение — в основном временное.) Трагические ожесточенные столкновения полиции с молодыми афроамериканскими мужчинами, которые являются результатом как безнадежности, так и в результате оппозиционного поведения этих мужчин и колониальной позиции силы оккупационной полиции сохраняются в основном потому, что мы сосредоточили наиболее обездоленных членов нашего общества в отдельных кварталах.Относительно низкие показатели мобильности между поколениями в нашей стране усугубляются сегрегацией по месту жительства; Недавние исследования показали, что афроамериканские дети из малообеспеченных семей, которые растут в районах с низким доходом, с меньшей вероятностью, будучи взрослыми, достигнут статуса среднего класса, чем аналогичные дети афроамериканцев с низким доходом, которые растут в районах, где бедность меньше концентрированный.

Безусловно, зонирование может усугубить эти проблемы. Но также бывает, что, как отмечали другие участники, свободный рынок землепользования может также усугубить их, и что для их устранения может потребоваться другое зонирование.Прежде чем говорить о том, как следует реформировать правила зонирования, я кратко изложу историю зонирования, потому что понимание этой истории необходимо, прежде чем можно будет решать проблемы.

Хотя до Первой мировой войны существовало некоторое зонирование, оно было относительно ограниченным (Нью-Йорк был пионером), за исключением городов (в основном в приграничных штатах), которые приняли правила расового зонирования. Многие из этих городов (Балтимор, Луисвилл, Сент-Луис и т. Д.) Имели районы, которые были более интегрированы в расовом отношении в плане проживания, чем все, с чем мы знакомы сегодня; они приняли постановления, чтобы попытаться разрушить эту интеграцию.Как указал профессор Арнольд, Верховный суд запретил такое зонирование в 1917 году. Он сделал это не по причинам расового равенства, а потому, что расовое зонирование (но, по-видимому, все зонирование) нарушало право собственности Четырнадцатой поправки владельца распоряжаться собственностью по своему усмотрению .

Как я описываю в своей недавней книге The Color of Law , решение Верховного суда Buchanan вдохновило и стимулировало общенациональное расширение экономического зонирования как часто явную попытку уклониться от запрета Бьюкенена на обязательную расовую сегрегацию.В 1921 году министр торговли Герберт Гувер созвал комитет из восьми человек для рассмотрения рекомендаций по зонированию столицы. Основываясь на работе комитета, в следующем году Департамент опубликовал «Букварь по зонированию»; 100 000 экземпляров были розданы городским властям по всей стране. В 1924 году Департамент опубликовал Стандартный закон о разрешении зонирования, типовой закон, который был принят многими штатами, чтобы уполномочить местные органы власти принимать постановления о зонировании.

Хотя в учебнике по зонированию министерства торговли прямо не упоминается расовая сегрегация как оправдание зонирования, члены или консультанты комитета министерства недвусмысленно заявили о необходимости зонирования для предотвращения расовой интеграции.

Вот только один из многих примеров: влиятельным членом Консультативного комитета Гувера был Фредерик Лоу Олмстед-младший. Через год после Бьюкенен Олмстед сказал Национальной конференции по городскому планированию, что хорошую политику нужно отличать от «правовой и правовой». конституционный вопрос ». Что касается политики, Олмстед заявил, что «в любом жилищном строительстве, которое должно быть успешным,… расовые разделения… должны быть приняты во внимание… [если] вы попытаетесь заставить смешаться людей, которые еще не готовы к общению, и кто не хочет смешиваться », развитие не может быть экономически успешным.

В 1929 году Эрнст Фройнд, профессор права Колумбийского университета, который был ведущим специалистом в области административного права, резюмировал мотивы комитета Гувера и других национальных экспертов по планированию следующим образом: предотвращение «прихода цветных людей в район», он писал, что на самом деле это «более веская» причина для зонирования, чем создание районов с аналогичными физическими характеристиками, обычное общественное оправдание зонирования. Поскольку, объяснил Фройнд, Верховный суд (Бьюкенен) сделал «невозможным найти подходящую юридическую формулу» для сегрегации, зонирование было оставлено как наиболее разумное средство достижения тех же целей.

В 1926 году, как было описано в предыдущих сообщениях, Верховный суд подтвердил экономическое зонирование в деле Euclid . Это было любопытное решение, потому что это был Верховный суд, который последовательно (и впоследствии) считал свободу собственности неприкосновенной. В течение почти 40 лет Суд отменил все виды регулирования (не только зонирование, как в Buchanan , но, в первую очередь, регулирование здоровья и безопасности и минимальной заработной платы) на том основании, что оно нарушает свободу заключения договоров.Разрешение Евклида на экономическое зонирование было единственным существенным исключением из этого строго идеологического подхода. В более ранней публикации в этом обсуждении Дана Берлинер заявила, что Euclid представляет собой простую практику «не размещайте химический завод рядом с кучей домов для защиты здоровья и безопасности населения». Это не так. Это было о расе.

Евклид был деревней, официальные лица которой были мотивированы принять постановление об исключительном зонировании из-за желания не допустить переселения афроамериканцев и иммигрантов из Восточной Европы в эту общину из соседнего Кливленда.(Смуглые итальянцы и евреи еще не считались «белыми».) Судья окружного суда изначально запретил постановление, заключив, что положения об исключительном зонировании, подобные положению Евклида, неотличимы от явно расового зонирования, которое Верховный суд признал неконституционным всего девять лет назад. Судья написал, что он не мог притвориться, что не знает, в чем заключалась цель постановления: «Унижение ценностей собственности и скопление населения всякий раз, когда цветные или определенные иностранные расы вторгаются в жилые районы, настолько хорошо известны, что быть в пределах судебной компетенции », — говорится в его заключении.

Отменяя это решение, судья Верховного суда Джордж Сазерленд, по мнению большинства, утверждал, что было уместно запретить многоквартирные дома в районе домов для одной семьи, потому что

«очень часто жилой дом — это просто паразит, построенный для того, чтобы воспользоваться преимуществами открытых пространств и привлекательного окружения, созданного жилым характером района… и принося, в качестве необходимого сопровождения, беспокоящие шумы, возникающие при увеличении трафика и бизнес,… лишение детей привилегии тихих и открытых пространств для игр, которыми пользуются те, кто живет в более благоприятных местах, — до тех пор, пока, наконец, не будет полностью разрушен жилой характер района и его желательность в качестве места для самостоятельного проживания.В этих условиях многоквартирные дома, которые в других условиях были бы не только совершенно неприемлемыми, но и весьма желательными, становятся почти неудобными ».

Хотя многие пригородные общины впоследствии приняли постановления о зонировании, которые требовали больших размеров земельных участков или отступления улиц от домов для одной семьи, и запрещали городские дома или квартиры по причинам экономической элитарности, а не расы, исторические записи включают достаточное количество случаев, когда расовая принадлежность была неосмотрительно сделана явной для сделать неразличимыми экономическую элитизм и расовую изоляцию.Несколько дел дошли до судов, и решения должны быть вам знакомы — случаи, когда муниципалитеты перезонировали районы только тогда, когда в них въехали афроамериканцы или предположительно въехали (например, Black Jack , 1974). В одном деле ( Dailey v. Lawton , 1970), когда город отказался предоставить вариант зонирования для многоквартирного дома после шквала публичных жалоб расового характера, федеральный апелляционный суд заявил: «Хотя Комиссия по планированию этого не сделала. использовать расовую принадлежность как официальное основание для отказа в разрешении… [если] доказательство нарушения гражданских прав зависит от открытого заявления должностного лица о намерении провести дискриминацию, четырнадцатая поправка мало утешает тех, кто ищет ее защиты.Но эта аргументация не применялась по всей стране в спорах о зонировании. Более типичным был Arlington Heights (1977), касающийся городского совета, который принял постановление об исключительном зонировании на собрании, где представители общественности призвали совет действовать из соображений расовой дискриминации и где письма в местную газету открыто выражали желание исключить афроамериканцев как причины противодействия развитию. Тем не менее, Верховный суд счел постановление конституционным, поскольку нельзя было доказать, что сами члены совета были специально мотивированы исключать афроамериканцев, а не только все семьи с низкими доходами.

Массовая субурбанизация Соединенных Штатов была достигнута в основном за счет федеральных субсидий застройщикам целых подразделений — при явном условии, что будут приняты постановления об исключительном зонировании, что дома не будут продаваться афроамериканцам и что жилищные документы включают ограничительные условия, запрещающие перепродажу африканцам. Американцы. Эти три требования взаимно усиливали и неотличимы друг от друга. Начиная с 1935 года, в Руководстве по андеррайтингу Федерального жилищного управления США были даны инструкции оценщикам банков, которые надеялись квалифицировать ссуды на строительство и развитие, а также индивидуальные заявки на ипотеку для страхования FHA.Оценщикам было сказано давать более высокие оценки там, где «защита от некоторых неблагоприятных воздействий достигается за счет наличия и обеспечения соблюдения надлежащих правил зонирования и соответствующих ограничений действий», и добавляли, что «среди неблагоприятных воздействий [i] важным является проникновение негармоничных факторов. расовые или национальные группы «.

Из этого и многих других свидетельств очевидно, что мы имеем неконституционный расовый жилищный ландшафт. Независимо от того, является ли зонирование неразумным по причинам экономической или социальной политики, у нас есть конституционное обязательство по его реформированию, независимо от его экономической целесообразности или отсутствия таковой.Как я писал в книге «Цвет закона », отказ от прошлого не является конституционной политикой.