Признание недействительным свидетельства о праве собственности на землю: Суд признал недействительным регистрационные документы на собственность

Суд признал недействительным регистрационные документы на собственность

Ознакомление с ситуацией

За юридической помощью к адвокату Поляк Марии Ивановне обратился гражданин «А», который пояснил, что 09.06.1995 года умер гражданин «Б», являющийся его отцом и отцом его брата — гражданина «В». После смерти отца гражданин «В» продал гражданину «А» принадлежащую ему часть земельного участка, однако при оформлении договора купли-продажи произошли какие-то ошибки, в результате чего гражданин «А» не может полноценно распоряжаться приобретенным земельным участком.

Адвокат, изучив предоставленные гражданином «А» документы, выяснила, что в соответствии со свидетельствами о праве на наследство по закону, выданными нотариусом, наследники умершего гражданина получили по 1/2 доле наследственного имущества, которое состояло из земельного участка размером 0,08 га, принадлежавшего наследователю на основании Свидетельства о праве собственности на землю.

Гражданин «А» на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверенного нотариусом, получил Свидетельство о праве собственности на землю, где было указано, что он приобретает право общедолевой собственности на землю общей площадью 400 кв.м., что противоречило выданному ему Свидетельству о праве на наследство по закону, где было указано, что наследник, т.е. гражданин «А», приобретает 1/2 долю земельного участка размером 0,08 га, соответственно и в Свидетельстве о праве собственности на землю должно было быть указано в графе «Общая площадь» не 400 кв.м., а 800 кв.м.

Гражданин «В» на основании Свидетельства о праве на наследство по закону удостоверенного нотариусом, получил Свидетельство о праве собственности на землю, где было указано, что он приобретает право собственности на землю общей площадью 400 кв.м., что противоречило правоустанавливающим документам, выданным гражданину «А», а также выданному гражданину «В» Свидетельству о праве на наследство по закону, где было указано, что наследник т.е. гражданин «В», приобретает 1/2 земельного участка размером 0,08 га, соответственно и в Свидетельстве о праве собственности на землю должно было быть указано в графе «Вид права» общедолевая, а в графе «Объект права» не 400 кв.м., а 800 кв.м.

23.06.1998 года между гражданином «А» и гражданином «В» был заключен Договор купли–продажи земельного участка, согласно которому гражданин «В» продал принадлежащий ему участок (долю в праве) гражданину «А».

Гражданин «А» на основании Договора купли-продажи земельного участка и Свидетельства о государственной регистрации права, а так же на основании Свидетельства о праве на наследство по закону и Свидетельства о праве собственности на землю, приобрёл право собственности на весь земельный участок общей площадью 800 кв.м., принадлежащий ранее его отцу.

Затем гражданин «А» подал пакет документов по указанному земельному участку для постановки участка  на кадастровый учёт.

Однако в кадастровом учёте земельного участка гражданину «А» было отказано, так как ФГБУ «Кадастровая палата» обратило внимание на то, что Свидетельство на право собственности на землю, в котором в графе «Общая площадь» был указан земельный участок общей площадью 400 кв.м. не соответствовал Свидетельству о праве на наследство по закону, в котором в качестве объекта права была указана 1/2 доля от земельного участка общей площадью 800 кв.м.

Гражданин «А» узнал о своём нарушенном праве в момент получения на руки решения об отказе в осуществлении кадастрового учёта изменений объекта недвижимости.

Гражданин «А» не мог реализовать своё право на постановку на кадастровый учёт земельного участка, размером 0,08 га, несмотря на то, что он открыто и беспрепятственно пользовался вышеуказанным земельным участком, уплачивал все причитающиеся налоги и платежи; никаких притязаний со стороны других лиц на данный земельный участок не было.

Адвокат обратила внимание гражданина «А» на то, что правоустанавливающие документы на земельный участок соответствуют действительности, однако правоподтверждающие документы (свидетельства о праве собственности на землю) противоречат правоустанавливающим.

Адвокат Поляк М.И. проанализировала возникшую у гражданина «А» проблему и посоветовала ему обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, частично недействительным договора купли-продажи земельного участка, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании недействительным внесение сведений в государственный кадастр недвижимости, признании права собственности на земельный участок и обязании внести сведения в государственный кадастр недвижимости о земельном участке.

Исковое заявление

Гражданин «А» попросил адвоката Поляк М.И. подготовить исковое заявление и представлять его интересы в суде.

Адвокат Поляк М.И. свою позицию по данному делу основывала на следующих правовых нормах:
— в соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом;
— в соответствии со ст. 59 ЗК РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землёй в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Решение суда

Суд, ознакомившись с материалами дела, согласился с позицией адвоката Поляк М.И. и несмотря на возражения со стороны ФГБУ «Кадастровая палата» и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области удовлетворил исковые требования гражданина «А» в полном объёме, постановив следующее решение:
1) признать недействительным Свидетельство на право собственности на земельный участок выданное гражданину «А», признать недействительным Свидетельство на право собственности на земельный участок выданное гражданину «В».
2) признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права выданное гражданину «В».

Признание недействительной записи о регистрации права собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание недействительной записи о регистрации права собственности

Признание недействительным государственного акта на право собственности на землю — PRAVO.UA

Поскольку государственные акты на право собственности на земельные участки являются документами, удостоверяющими право собственности, и выдаются на основании соответствующих решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, то в спорах, связанных с правом собственности на земельные участки, недействительными могут признаваться как указанные решения, на основании которых выданы соответствующие государственные акты, так и сами акты на право собственности на земельные участки.

Признание недействительными государственных актов на право собственности считается законным, надлежащим и отдельным способом восстановления нарушенных прав в судебном порядке

1 июля 2015 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-на Л., гр-на М. к гр-ну Н., Лисиничевскому сельскому совету Пустомытовского района Львовской области о признании недействительным государственного акта, обязательстве совершить действия и устранении препятствий в пользовании земельным участком общего пользования по заявлению гр-на Л. и гр-на Н. о пересмотре Верховным Судом Украины определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 20 января 2015 года, определения Апелляционного суда Львовской области от 24 ноября 2014 года и решения Пустомытовского районного суда Львовской области от 4 ноября 2013 года, установила следующее.

В апреле 2009 года гр-н Л., гр-н М. обратились в суд с иском к гр-ну Н., Лисиничевскому сельскому совету Пустомытовского района Львовской области о признании недействительным государственного акта, обязательстве совершить действия и устранении препятствий в пользовании земельным участком общего пользования.

Гр-н Л., гр-н М. указали, что на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от 22 мая 2008 года им принадлежит на праве собственности в равных долях земельный участок площадью * в с. Лисиничи Пустомытовского района Львовской области.

Решением исполнительного комитета Лисиничевского сельского совета Пустомытовского района Львовской области от 18 августа 1995 года передан в собственность гр-на Н. земельный участок площадью ** в с. Лисиничи Пустомытовского района Львовской области. 11 августа 2000 года гр-ну Н. выдан государственный акт на право собственности на указанный земельный участок.

Ссылаясь на то, что Лисиничевский сельский совет Пустомытовского района Львовской области с нарушением требований действующего законодательства передал в частную собственность гр-ну Н. часть земельного участка из земель общего пользования, расположенного по адресу: ***, чем нарушил права истцов как смежных землесобственников на пользование приусадебным земельным участком и землями общего пользования, обеспечивающими проезд к принадлежащему им земельному участку, в процессе рассмотрения дела, уточнив исковые требования, гр-н Л., гр-н М. просили на основании статей 39, 83, 152 Земельного кодекса (ЗК) Украины и статьи 4 Земельного кодекса Украины от 18 декабря 1990 года (ЗК Украины 1990 года) признать недействительным выданный 11 августа 2000 года гр-ну Н. государственный акт на право собственности на земельный участок площадью ** в с. Лисиничи Пустомытовского района Львовской области; обязать гр-на Н. и Лисиничевский сельсовет Пустомытовского района Львовской области восстановить на местности *** в с. Лисиничи Пустомытовского района Львовской области в части, которая граничит с земельным участком гр-на Н. и ведет к их приусадебному земельному участку, шириной 6 м и длиной 28,2 м согласно проекту застройки земельного участка гр-на Н.; устранить препятствия в пользовании указанной улицей и заездом путем обязательства гр-на Н. освободить улицу от многолетних насаждений и песка.

Дело рассматривалась судами неоднократно.

Решением Пустомытовского районного суда Львовской области от 4 ноября 2013 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Львовской области от 24 ноября 2014 года, в удовлетворении исковых требований гр-на Л., гр-на М. отказано.

Определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 20 января 2015 года отказано гр-ну Л., гр-ну М. в открытии кассационного производства по делу по указанному иску на основании, предусмотренном пунктом 5 части 4 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины.

В заявлении о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 20 января 2015 года, определения Апелляционного суда Львовской области от 24 ноября 2014 года и решения Пустомытовского районного суда Львовской области от 4 ноября 2013 года гр-н Л., гр-н М. просят отменить указанные судебные решения и принять новое решение об удовлетворении их исковых требований на предусмотренных пунктами 1, 4 части 1 статьи 355 ГПК Украины основаниях неодинакового применения судом кассационной инстанции статей 13, 55 Конституции Украины, статей 15, 16 Гражданского кодекса (ГК) Украины, статей 152, 155 ЗК Украины и несоответствия судебного решения суда кассационной инстанции, о пересмотре которого подано заявление, изложенному в постановлении Верховного Суда Украины от 22 мая 2013 года (дело № 6-33цс13) выводу о применении в подобных правоотношениях указанных норм материального права.

В обоснование заявления гр-н Л., гр-н М. предоставили копии определений коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 4 марта 2015 года, 26 марта 2014 года, 10 апреля, 7 августа, 30 октября и 4 декабря 2013 года и постановления Верховного Суда Украины от 22 мая 2013 года (дело № 6-33цс13).

Заслушав судью-докладчика, проверив изложенные в заявлении гр-на Л., гр-на М. доводы, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к выводу о том, что заявление подлежит частичному удовлетворению на таких основаниях.

Согласно положениям пунктов 1, 4 части 1 статьи 355 ГПК Украины, заявление о пересмотре судебных решений по гражданским делам может быть подано на основании неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, и несоответствия судебного решения суда кассационной инстанции изложенному в постановлении Верховного Суда Украины выводу о применении в подобных правоотношениях норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 360⁴ ГПК Украины суд удовлетворяет заявление о пересмотре судебных решений при наличии одного из оснований, предусмотренных частью 1 статьи 355 этого Кодекса.

По пересматриваемому делу суды установили, что гр-ну Л. и гр-ну М. на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от 22 мая 2008 года принадлежит в равных долях земельный участок площадью * в с. Лисиничи Пустомытовского района Львовской области.

В соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок, выданным Лисиничевским сельским советом Пустомытовского района Львовской области 11 августа 2000 года на основании решения исполнительного комитета Лисиничевского сельского совета Пустомытовского района Львовской области от 18 августа 1995 года гр-ну Н., ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью ** в с. Лисиничи Пустомытовского района Львовской области.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований гр-на Л., гр-на М., суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался тем, что решение исполнительного комитета Лисиничевского сельского совета Пустомытовского района Львовской области от 18 августа 1995 года, на основании которого гр-ну Н. выдан спорный государственный акт на право собственности на земельный участок, истцами не оспаривалось. Указав, что государственный акт на право собственности на земельный участок выдается на основании решения соответствующего уполномоченного органа местного самоуправления или исполнительной власти, поэтому требование об отмене государственного акта является производным и зависит от доказанности законности решения соответствующего органа, на основании которого он выдан, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания спорного государственного акта на право собственности на земельный участок недействительным.

Вместе с тем в определениях коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 4 марта 2015 года, 26 марта 2014 года, 7 августа, 30 октября и 4 декабря 2013 года, копии которых предоставлены заявителями для сравнения, содержатся выводы о том, что государственные акты на право собственности на земельные участки являются документами, удостоверяющими право собственности, и выдаются на основании соответствующих решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий. В спорах, связанных с правом собственности на земельные участки, недействительными могут признаваться как указанные решения, на основании которых выданы соответствующие государственные акты, так и сами акты на право собственности на земельные участки. Признание недействительными государственных актов на право собственности считается законным, надлежащим и отдельным способом восстановления нарушенных прав в судебном порядке. С учетом изложенного вывод судов о невозможности признания недействительным государственного акта на право собственности на земельный участок без признания недействительным (обжалования) решения о передаче в собственность этого земельного участка, на основании которого выдан государственный акт, является ошибочным.

В определении коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 апреля 2013 года, копия которого предоставлена заявителями для сравнения, суд кассационной инстанции, установив, что государственные акты на право собственности на земельные участки выданы с нарушением требований действующего законодательства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания этих государственных актов недействительными без признания недействительным распоряжения районной государственной администрации, на основании которого были выданы указанные государственные акты.

В постановлении Верховного Суда Украины от 22 мая 2013 года (дело № 6-33цс13) содержится вывод о том, что судам подсудны дела по заявлениям, в частности, относительно владения, пользования, распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан или юридических лиц, и признания недействительными государственных актов о праве собственности и праве постоянного пользования земельными участками.

Государственные акты на право собственности на земельные участки являются документами, удостоверяющими право собственности, выдаются на основании соответствующих решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий. В спорах, связанных с правом собственности на земельные участки, недействительными могут признаваться как указанные решения, на основании которых выданы соответствующие государственные акты, так и сами акты на право собственности на земельные участки. Признание недействительными государственных актов на право собственности считается законным, надлежащим и отдельным способом восстановления нарушенных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 пункта 12 раздела Х «Переходные положения» ЗК Украины (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, отмеченных в абзаце 3 этого пункта) в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти.

Следовательно, существуют неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: статей 15, 16 ГК Украины, статьи 152 ЗК Украины, и несоответствие судебного решения суда кассационной инстанции, о пересмотре которого подано заявление, изложенному в постановлении Верховного Суда Украины от 22 мая 2013 года (дело № 6-33цс13) выводу о применении в подобных правоотношениях указанных норм материального права.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права и о несоответствии его решения изложенному в постановлении Верховного Суда Украины выводу, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.

В соответствии со статьей 17 ЗК Украины 1990 года (в редакции, действовавшей на момент принятия решения исполнительного комитета Лисиничевского сельского совета Пустомытовского района Львовской области) передача земельных участков в частную собственность осуществлялась советами народных депутатов, на территории которых расположены земельные участки. Граждане, заинтересованные в передаче им в собственность земельных участков из земель запаса, подают заявление об этом в сельский, поселковый, городской, а в случае отказа — в районный, городской, в административном подчинении которого находится район, советы народных депутатов по месту расположения земельного участка. В заявлении указываются: желаемые размер и месторасположение участка, цель его использования и состав семьи. Соответствующий совет народных депутатов рассматривает заявление и в случае согласия на передачу земельного участка в собственность гражданину заказывает землеустроительной организации разработку проекта его отвода. Проект отвода земельного участка согласовывается с сельским (поселковым) советом народных депутатов, с районными (городскими) землеустроительным, природоохранным и санитарным органами, органом архитектуры и подается в районный (городской) совет народных депутатов для принятия решения о передаче гражданину земельного участка в собственность.

Передача в собственность земельного участка, который был ранее предоставлен гражданину, в частности, для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий (приусадебный участок), производится сельскими, поселковыми, городскими советами народных депутатов по месту расположения этого участка. Советы народных депутатов рассматривают в месячный срок указанные заявления и материалы и принимают соответствующие решения.

Согласно статье 22 ЗК Украины 1990 года (в редакции, действовавшей на момент выдачи спорного государственного акта), право собственности на землю возникает после установления землеустроительными организациями границ земельного участка в натуре (на местности) и получения документа, удостоверяющего это право.

Право собственности на земельный участок удостоверяется государственными актами, которые выдаются и регистрируются сельскими, поселковыми, городскими, районными советами народных депутатов (статья 23 ЗК Украины 1990 года в редакции, действовавшей на момент выдачи спорного государственного акта), и возникает с момента государственной регистрации этого права.

Часть 1 статьи 15 ГК Украины предусматривает право каждого лица на защиту своего права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания. Положения этой статьи базируются на нормах Конституции Украины, которые устанавливают обязанность государства обеспечивать защиту прав всех субъектов права собственности и хозяйствования (статья 13), защиту прав и свобод человека и гражданина судом (часть 1 статьи 55).

В соответствии с частью 1 статьи 16 ГК Украины каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного или имущественного права и интереса.

Лицо, права которого нарушены, может воспользоваться не каким-то, а конкретным способом защиты своего права. Под способами защиты субъективных гражданских прав подразумеваются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на нарушителя.

В соответствии со статьей 152 ЗК Украины (в редакции, действовавшей на момент обращения истцов в суд) государство обеспечивает гражданам и юридическим лицам равные условия защиты прав собственности на землю. Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещения нанесенных убытков. Защита прав граждан и юридических лиц на земельные участки осуществляется путем: а) признания прав; б) восстановления состояния земельного участка, существовавшего до нарушения прав, и предотвращения совершения действий, нарушающих права или создающих опасность нарушения прав; в) признания сделки недействительной; г) признания недействительными решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления; д) возмещения причиненных убытков; е) применения иных, предусмотренных законом способов.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Украины в абзаце 2 пункта 2 постановления «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» от 16 апреля 2004 года № 7, исходя из положений статей 8, 124 Конституции, статей 26, 30, 87–90, 97, 100, 102, 118, 123, 128, 143–146, 149, 151, 153–158, 161, 210, 212 ЗК Украины, глав 27, 33, 34 ГК Украины, статьи 15 ГПК Украины, статьи 12 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, судам подсудны дела по заявлениям, в частности, относительно владения, пользования, распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан или юридических лиц, и признания недействительными государственных актов о праве собственности и праве постоянного пользования земельными участками.

Таким образом, поскольку государственные акты на право собственности на земельные участки являются документами, удостоверяющими право собственности, и выдаются на основании соответствующих решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, то в спорах, связанных с правом собственности на земельные участки, недействительными могут признаваться как указанные решения, на основании которых выданы соответствующие государственные акты, так и сами акты на право собственности на земельные участки.

Признание недействительными государственных актов на право собственности считается законным, надлежащим и ­отдельным способом восстановления нарушенных прав в судебном порядке.

Однако по пересматриваемому делу кассационный суд не опроверг выводы судов предыдущих судебных инстанций о том, что признание недействительным государственного акта на право собственности на земельный участок без установления незаконности решения соответствующего органа, на основании которого он выдан, не является ­надлежащим и отдельным способом защиты нарушенных прав.

Следовательно, суды неправильно применили нормы статей 15, 16 ГК Украины, статьи 152 ЗК Украины, поэтому судебные решения по делу, которое пересматривается Верховным Судом Украины, подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно статье 360² ГПК Украины, Верховный Суд Украины рассматривает дела по правилам, установленным главами 2 и 3 раздела V этого Кодекса, поэтому не может устанавливать обстоятельства дела, собирать и проверять доказательства и давать им оценку.

Поскольку правомерность передачи части спорного земельного участка в собственность ответчика и соответственно выдачи государственного акта на указанный земельный участок суды не проверяли, допущенные нарушения норм процессуального права делают невозможным принятие Верховным Судом Украины решения по сути спора.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 355, пунктом 1 части 1, частью 3 статьи 360³, частью 1 статьи 360⁴ ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— заявление гр-на Л. и гр-на М. удовлетворить частично;

— определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 20 января 2015 года, определение Апелляционного суда Львовской области от 24 ноября 2014 года и решение Пустомытовского районного суда Львовской области от 4 ноября 2013 года отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление Верховного Суда Украины является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 3 части 1 статьи 355 Гражданского процессуального кодекса Украины.

(Постановление Верховного Суда Украины от 1 июля 2015 года. Дело № 6-319цс15. Председательствующий — Охримчук Л.И. Судьи — Григорьева Л.И., Гуменюк В.И., Лященко Н.П., Романюк Я.М., Сенин Ю.Л., Симоненко В.Н., Ярема А.Г.)

Признание недействительным свидетельства о праве собственности

Main menu

Решение о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, признании права собственности — споры о праве собственности на землю — степанов александр петрович — 08 04 2013 — росправосудие разглядев в открытом судебном совещании судебное дело по иску Макарова А.Ю. к Алмазову В.Г. о признании недействующим свидетельства о гос регистрации собственности за Алмазовым В.Г.

Как признать регистрацию права собственности недействительной: последствия кадастровой ошибки

Вход на Клерк Через соцсети. Регистрация Через соцсети. Я прочитал пользовательское соглашение и принимаю его. Подпишите меня на рассылку. Святые угодники, Клерк без рекламы прекрасен:.

Отмена Оплатить. Форум Юридический отдел Правовая помощь Признание недействительным свидетельства о праве собственности. Показано с 1 по 20 из Тема: Признание недействительным свидетельства о праве собственности.

Опции темы Версия для печати Подписаться на эту тему…. SidWilson Просмотр профиля Сообщения форума. Признание недействительным свидетельства о праве собственности Я вот уже ничего не понимаю, толи я дурак, толи суды.

Можно ли признать недействительным свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, не признав недействительным документ-основание?

Я уже устал доказывать этим судьям одно и тоже, что нельзя, но без толку. Сперва 1 инстанция, затем кассация. И еще можно ли признать недействительным межевание, не признав недействительным постановку на кадастровый учет?

Я этого тоже не понимаю. Межевание признано не законным, а в кадастре сведения остались? Если ув. Поделиться с друзьями. Irusya Просмотр профиля Сообщения форума Блог. Сообщение от SidWilson.

Bryansk Eagle Просмотр профиля Сообщения форума. Я так понял, автор темы как раз пытался доказать судьям, что нельзя оспорить само свидетельство как бумажку, не оспаривая правоустанавливающий документ.

Но не преуспел и теперь ищет совета. А на основе этих решений фактические действия предпринимаются? Вроде выселения и т. Тема интересная. В арбитраже такое вряд ли возможно, а вот в районном суде я про подобное слышал.

Уровень районных судей всем известен Последний раз редактировалось Bryansk Eagle; Люди, я представляю проигравшую сторону, у которой признали недействительным государственную регистрацию права собственности, при этом не оспорив договор купли-продажи.

Я в шоке. Сосед подал в суд с требованием передвинуть забор на пару метров назад, признать недействительным регистрацию права собственности и межевание он не участвовал при согласовании границ.

Казалось бы: пускай суд обяжет передвинуть забор, если на самом деле на чужой участок выступает, ну пускай межевание признает недействительным, но каким образом была отменена регистрация права в ЕГРП я без понятия.

Вот и я и хочу узнать, что это за хрень такая? Плюс межевание: суд признал ее недействительной, а постановку на кадастровый учет не тронул.

Таким образом, в кадастре границы установлены и не тронуты, а межевание уже недействительно. И как теперь быть бедным собственникам. Проводить новое межевание.

И как результаты заносить в кадастр? Так у них нет Св-ва о праве собственности. Постановкой на учет? Так и стоит на учете. Судьи бесят уже, тупые как пробки. Походу одно из проявлений юридической неграмотности некоторых судей. А может субъективизма Странно, что и кассация этот бред поддержала, может судья договорился чтобы решение засилили Есть практика арбитражников, правда довольно старая.

А вот практики Верховного суда я что-то не видел. Может, кто еще натыкался…. Спасибо за арбитраж, но хотелось бы практику Верховного суда, чтобы ткнуть носом. А может я не прав??? Коллеги, ни у кого не завалялась практика Верховного суда по такому вопросу?

А то сейчас пишу надзорную жалобу по точно такой же ситуации. Отменили регистрацию права собственности, не оспаривая при этом правоустанавливающий документ, и еще заявляют, что это не нарушает права. Верховный суд, если вникнет, думаю, отменит этот бред, но хотелось бы на стадии президиума суда все решить… И практика ВС не помешала бы, а то на ВАС судьи коллегии по гражданским делам наплевали с большой колокольни.

Сан Саныч72 Просмотр профиля Сообщения форума. Сообщение от Сан Саныч Чушь полнейшая. Признавать недействительным межевание. Межевание проводят кадастровые инженеры, работающие в коммерческих организациях. Им только плати, и они тебе стописят раз замежуют один участок так, как твоей душеньке угодно.

Сообщение от Bryansk Eagle. Ага, а у моих клиентов судья на основе якобы неверно проведенного межевания не всех уведомили. Если не всех уведомили, то нужно оспаривать постановление ОМСу. Оспаривать межевание, это то же самое, что оспаривать нарезание колбасы в магазине. Которую, по чьему то мнению, нарезали неправильно.

SidWilson , кассу жалобу можешь выложить, потертую, естественно. Может дело не в бобине? Перестань клеветать на самый гуманный суд в мире!

А если серьезно, таким судьям надо пистон вставлять, сами не разбираются, и специалистов не привлекают. Жалобу, и определение желательно. Подскажите пожалуйста.

Ситуация такая, Юр. В году было обнаружено, что внутри данного земельного участка, зарегистрировано еще 4 собственника, которые так же имеют свидетельство на право собственности, как выяснилось, что данные собственники зарегистрировали свое право на основании Свидетельства от г.

Подскажите, как поступить в данной ситуации юридическому лицу. У каждого собственника есть свой кадастровый паспорт с со своим кадастровым номером. А в кадастровом паспорте юр лица, в графе Особые отметки указанно “Границы запрашиваемого земельного участка пересекают границы земельных участков При этом общаясь в людьми, которые хорошо помнят г.

Подскажите, каковы будут в данной ситуации исковые требования? B lex Просмотр профиля Сообщения форума Блог. Быстрый переход Правовая помощь Вверх Навигация Кабинет Личные сообщения Подписки Кто на сайте Поиск по форуму Главная страница форума Форум Бухгалтерия Общая бухгалтерия Бухучет и Налогообложение Оплата труда и кадровый учет Документация и отчетность Учет ценных бумаг и валютных операций Внешнеэкономическая деятельность Внешнеэкономическая деятельность.

Ру Пятница Частные инвестиции Политика Спорт. Стоит ли уходить в облако? Банковские депозиты: как не потерять и выиграть Больничные листы и другие пособия за счет ФСС.

Порядок расчета и начисления Клерк. Ру: задайте любой вопрос руководству сайта Правила расчёта НДС при осуществлении экспортно-импортных операций Как сдать отчетность в Пенсионный фонд за 3 квартал года Отчетность в ФСС за 9 месяцев года Подготовка отчетности в ПФР за 2 квартал.

Основные изменения Налог на прибыль: нюансы заполнения декларации за год Годовая отчетность в ПФР. Актуальные вопросы Новое в бухгалтерской отчетности за год Отчетность в ФСС в вопросах и ответах Полугодовая отчетность в ПФР в вопросах и ответах Расчет пособий по временной нетрудоспособности в году Электронные счета-фактуры и электронные первичные документы Формирование бухгалтерской отчетности за год Расчет больничных в году.

Декретные и пособия в переходный период Новое в законодательстве о налогах и страховых взносах в году Изменения в финансовой отчетности в году DDoS атаки в России как способ нечестной конкурентной борьбы.

Банковские продукты для физлиц: кредитование, депозиты, спецпредложения Документ в электронной форме — эффективное решение актуальных проблем Как найти работу с помощью Клерк.

Ру Предоставление сведений перс. Ру: смена дизайна Построение личного финансового плана: мечты и реальность Подготовка бух. Изменения в рос. Что делать? Все, что вы хотели знать о Клерк.

Ру, но стеснялись спросить Кредит в кризис: условия и возможности Сохранение капитала во время кризиса: стратегии для частных инвесторов НДС: вычеты по авансам.

Вопросы с ответами и без Пресс-конференция Деда Мороза Изменения в Налоговый кодекс, вступающие в силу с года Налог на прибыль с учетом последних изменений и разъяснений Минфина Российский кризис: угрозы и возможности Сетевой бизнес: качественные товары или развод на деньги?

Что это такое?

Признание свидетельства о праве собственности недействительной — это прецедент отмены факта регистрации имущественной сделки или иной правовой операции удостоверяющей право собственности лица.

В результате признания данного факта, право собственности субъекта на имущественный объект подвергается сомнению и может быть оспорено исключительно путём подачи иска. Отмена регистрации права собственности по обозначенной причине может быть признана только решением суда.

Естественно, что подобная аннигиляция прав собственника является достаточно серьёзным правовым последствием, которое последовало за одним из нарушений в правилах регистрации. К их числу могут относиться следующие недочёты:

1. Регистрация произведена в отношении объекта, не требующего регистрации или не имеющего для этого основания.
2. При обращении для регистрации лица, не имеющего правового основания для проведения регистрации.
3. Несоответствие требованиям, предъявляемым к пакету документов.
4. При отсутствии необходимого документа.
5. При неверно оформленном заявлении на регистрацию права собственности.
6. Отсутствие оснований для регистрации права собственности в соответствии с данными указанными в правоустанавливающем документе.
7. Не надлежаще оформленный правоустанавливающий документ.
8. Наличие правоустанавливающего документа, оформленного не уполномоченным лицом.
9. При уже имеющейся регистрации на данный объект со стороны другого лица.
10. При сокрытии ограничения (обременения) недвижимого объекта.

При этом она должна иметь правовую подоплёку, отражающую наличие правонарушения в отношении правил внесения сведений в записи ГКН или ЕГРП.

Исковое производство возбуждается на основании поданного заявления с предоставлением подтверждающих фактов и доказательств того, что вопрос не может быть решён иным путём. Для этого истцу необходимо пройти через досудебное урегулирование. Если хотите знать больше о признании права собственности на гараж жмите здесь.

Исковое заявление о признании права собственности на наследство по завещанию

Бывают ситуации, когда наследник считает, что его право на получение наследственного имущества было нарушено и какое-либо имущество было передано другому наследнику неправомерно.

Чаще всего для оспаривания свидетельства о праве на наследство имеются веские причины, какие-либо новые открывшиеся обстоятельства и пр.

Что же делать для того, чтобы оспорить свидетельство и признать его недействительным? Ответ один — обращаться в суд. Для того, чтобы признать свидетельство о праве на наследство недействительным, необходимо доказать в суде, что оно нарушает Ваши права и не соответствует законодательству России.

Заявление о признании свидетельства о праве на наследство недействительным подается в суд общей юрисдикции, лицом, право которого нарушено то есть наследником, не получившим положенное по закону имущество или представляющем его интересы адвокатом, в порядке искового производства.

В иске надо указать какие нормы права нарушил нотариус, выдав оспариваемое свидетельство. Для того, чтобы гарантированно собрать достаточный комплект доказательств для суда и составить юридически обоснованное исковое заявление, лучше заручиться поддержкой опытного адвоката, специалиста по наследственным делам.

При его участии Вы сможете понять перспективы Вашего дела и добиться наиболее благоприятного для Вас решения суда. После признания свидетельства о праве на наследство недействительным, автоматически признаются недействительными все сделки и переход права собственности, совершенные на основании этого свидетельства.

Если право собственности по нему уже было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решение суда является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности на наследуемое имущество.

Также применяются последствия недействительности сделок в отношении того имущества, право собственности на которое уже было зарегистрировано и после этого оно было продано, подарено, обменено и пр. Розенберг Евгений Бенционович. Адвокат, Президент Московской городской коллегии адвокатов “Розенберг, Хазова и партнёры”, участник научных конференций по юриспруденции.

Помогаем побеждать в судах. Опишите свою проблему и получите юридическую консультацию. Мы ответим вам в течении ти минут. Установление родственных отношений Наследование выморочного имущества Восстановление срока наследования Взыскание долгов умершего с наследников Признание недостойным наследником Оспаривание завещания Включение в наследственную массу Оспаривание действий нотариуса Выделение обязательной доли наследства Установление факта смерти наследодателя Установление факта нахождения на иждивении наследодателя Раздел наследства между наследниками Оспаривание свидетельства о праве на наследство Признание права собственности в порядке наследования Признание преимущественного права наследования Установление факта принятия наследства.

Копирование материалов размещенных на данном сайте возможно только с письменного разрешения автора и ссылкой на сайт advokatmoskva. Подготовка адвокатов Анекдоты про адвокатов Карта сайта Наука Политика конфиденциальности. Заказать бесплатный звонок адвоката.

Советы адвокатов

Бывают ситуации, когда наследник считает, что его право на получение наследственного имущества было нарушено и какое-либо имущество было передано другому наследнику неправомерно. Чаще всего для оспаривания свидетельства о праве на наследство имеются веские причины, какие-либо новые открывшиеся обстоятельства и пр.

Что же делать для того, чтобы оспорить свидетельство и признать его недействительным? Ответ один — обращаться в суд. Для того, чтобы признать свидетельство о праве на наследство недействительным, необходимо доказать в суде, что оно нарушает Ваши права и не соответствует законодательству России.

Заявление о признании свидетельства о праве на наследство недействительным подается в суд общей юрисдикции, лицом, право которого нарушено то есть наследником, не получившим положенное по закону имущество или представляющем его интересы адвокатом, в порядке искового производства.

В иске надо указать какие нормы права нарушил нотариус, выдав оспариваемое свидетельство. Для того, чтобы гарантированно собрать достаточный комплект доказательств для суда и составить юридически обоснованное исковое заявление, лучше заручиться поддержкой опытного адвоката, специалиста по наследственным делам.

При его участии Вы сможете понять перспективы Вашего дела и добиться наиболее благоприятного для Вас решения суда.

После признания свидетельства о праве на наследство недействительным, автоматически признаются недействительными все сделки и переход права собственности, совершенные на основании этого свидетельства. Если право собственности по нему уже было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решение суда является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности на наследуемое имущество.

Также применяются последствия недействительности сделок в отношении того имущества, право собственности на которое уже было зарегистрировано и после этого оно было продано, подарено, обменено и пр. Розенберг Евгений Бенционович. Адвокат, Президент Московской городской коллегии адвокатов “Розенберг, Хазова и партнёры”, участник научных конференций по юриспруденции.

Помогаем побеждать в судах. Опишите свою проблему и получите юридическую консультацию. Мы ответим вам в течении ти минут. Установление родственных отношений Наследование выморочного имущества Восстановление срока наследования Взыскание долгов умершего с наследников Признание недостойным наследником Оспаривание завещания Включение в наследственную массу Оспаривание действий нотариуса Выделение обязательной доли наследства Установление факта смерти наследодателя Установление факта нахождения на иждивении наследодателя Раздел наследства между наследниками Оспаривание свидетельства о праве на наследство Признание права собственности в порядке наследования Признание преимущественного права наследования Установление факта принятия наследства.

Копирование материалов размещенных на данном сайте возможно только с письменного разрешения автора и ссылкой на сайт advokatmoskva. Подготовка адвокатов Анекдоты про адвокатов Карта сайта Наука Политика конфиденциальности. Заказать бесплатный звонок адвоката.

Что это такое?

Признание регистрации права собственности недействительной – процедура, совершенно противоположная процессу признания права собственности. Однако осуществляется она только судебным производством. Ни одно из учреждений, в том числе муниципальных, не может разделить с судами право принимать подобные решения.

Процедура основана на лишении права собственности, которое было зарегистрировано, но на основании правомерных причин – произошла отмена признания права. Собственник мог по недосмотру или иным образом допустить неправомерное действие, лишающее кадастровые сведения юридической силы. Во многих ситуациях ответственными являются кадастровые служащие.

К условиям, которые требуют нейтрализации кадастровой записи, и отмены права собственности могут относиться:

1. Проведённая без надлежащих правовых оснований регистрация объекта недвижимости. Иногда проводится при отсутствии необходимого документа.
2. Регистрация объекта при участии лица, которое не имеет полномочий на регистрацию. Как правило, лицо не является собственником, но не предоставило нотариально удостоверенную доверенность.
3. Объект, в принципе, не подлежит регистрации по нормативным критериям.
4. При не снятом с кадастрового учёта объекте, зарегистрированном на актуального собственника.
5. При сокрытии обременений.

Он может иметь следующие недочёты:

1. Отсутствие оснований для приватизации в целом (см. о признании права собственности по приватизации тут).
2. Неправильно оформленный документ, или оформленный на другое лицо, не претендующее на право собственности.
3. Грубые нарушения в составлении договора.
4. Правоустанавливающий документ, оформленный не уполномоченным на оформление документов лицом.
5. При неразборчивых подписях, печатях или при их отсутствии.

Этот значительный перечень связан едиными принципами, разработанными для решения ситуации. Им нужно следовать, независимо от того, на каком основании осуществляется признание свидетельства о праве собственности недействительным.

Течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось ее исполнение, а не с момента, когда лицо узнало о совершенной сделке. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 февраля 2013 г. N 4-КГ12-35 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации

         1. Течение срока исковой давности по требованию о
             применении последствий недействительности
                ничтожной сделки начинается со дня,
           когда началось ее исполнение, а не с момента,
              когда лицо узнало о совершенной сделке

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                 от 26 февраля 2013 г. N 4-КГ12-35

                           (Извлечение)


     Н. обратился в суд с иском к А. о  признании  недействительным
договора купли-продажи  земельного  участка  от  29  июня  2000 г.,
применении последствий недействительности сделки в виде  исключения
из ЕГРП записи о регистрации за А. права собственности на земельный
участок, признании  недействительным  свидетельства  о  регистрации
права собственности на земельный участок на имя А. и  признании  за
Н. права собственности на указанный земельный участок.
     В обоснование заявленных исковых требований Н. указал, что  на
основании постановления главы Подольского района Московской области
от 22 ноября 1999 г. ему выделен в собственность земельный  участок
общей  площадью  2579  кв. м.  В  2000 году  для  оформления  права
собственности на данный земельный участок он выдал А. доверенность,
в  которой  в  числе  прочих  содержались  полномочия  на   продажу
земельного участка и право передоверия. В апреле 2010 г. ему  стало
известно, что земельный участок был отчужден в  2000 году  и  право
собственности  на  него   зарегистрировано   на   имя   А.   Будучи
представителем Н., А. передоверила полномочия В., а затем заключила
договор  купли-продажи  указанного   земельного   участка   с   В.,
действовавшим от имени Н., как покупатель, т. е.  в отношении  себя
лично, что не допускается законом (п. 3 ст. 182 ГК РФ). При    этом
денежную сумму по  сделке  он  не  получал;  о  том, что полномочия
по доверенности были передоверены А., В. уведомлен  не был.
     Решением   Подольского  городского  суда Московской области от
23 марта 2011 г.  иск  удовлетворен частично. Постановлено признать
недействительным  договор   купли-продажи   названного   земельного
участка от 29 июня 2000 г., заключенный между В., действовавшим  от
имени Н.,  и  А.  Также  за  Н.  признано  право  собственности  на
указанный земельный участок, признаны  недействительными  запись  в
ЕГРП от 29  июля  2000 г.  о  регистрации  права  собственности  на
земельный участок за А. и  свидетельство  о  регистрации  ее  права
собственности  на  данный  земельный  участок.  Иск  Н.   в   части
применения последствий недействительности сделки в виде  исключения
из ЕГРП записи от 29 июля 2000 г. о государственной регистрации  за
А. права собственности на указанный земельный участок оставлен  без
удовлетворения.
     Определением   судебной   коллегии   по   гражданским    делам
Московского областного суда  от  19  января  2012 г.  решение  суда
первой инстанции оставлено без изменения.
     В  кассационной  жалобе  представитель  А.  просил  об  отмене
состоявшихся по делу судебных  постановлений  и  принятии  по  делу
нового решения об отказе Н. в иске.
     Судебная  коллегия  по  гражданским  делам Верховного Суда  РФ
26 февраля  2013 г.  жалобу  удовлетворила, поскольку при вынесении
оспариваемых судебных постановлений  судами  обеих  инстанций  были
допущены нарушения норм права, которые в  соответствии  со  ст. 387
ГПК РФ являются  основаниями  для  отмены  или  изменения  судебных
постановлений в кассационном порядке.
     Как  установлено  судом,  на  основании  постановления   главы
Подольского района Московской  области  от  22  ноября  1999 г.  Н.
выделен земельный участок общей площадью 2579 кв. м, в том  числе в
собственность бесплатно  - 2500 кв. м,  в  собственность за плату -
79 кв. м сверх предельной, передаваемой в собственность бесплатно.
     В 1999 году Н. проведен кадастровый учет  спорного  земельного
участка.
     31 марта 2000 г. Н. выдал  на  имя  А.  доверенность,  которой
уполномочил ее быть его представителем в компетентных  организациях
по вопросу оформления и регистрации права собственности  на  данный
земельный участок, с правом последующей продажи земельного  участка
за цену и на условиях по ее усмотрению,  для  чего  предоставил  А.
право подавать от его  имени  заявления,  собирать  и  представлять
необходимые  справки  и  другие   документы,   получить   на   руки
необходимые документы, заключить договор купли-продажи, производить
расчеты по сделке, производить необходимые оплаты пошлин, сборов  и
налогов, зарегистрировать  полученные  документы  в  регистрирующих
органах Московской области, а также расписываться за Н. и совершать
все действия, связанные с выполнением этого поручения. Доверенность
выдана сроком на один год с правом передоверия.
     27 апреля 2000 г. Н. выдал на имя А.  еще  одну  доверенность,
согласно которой А. была уполномочена зарегистрировать на основании
постановления от  22  ноября  1999 г.  право  собственности  Н.  на
земельный  участок,  а  также  выкупить  земельную  площадь   сверх
предельной, передаваемой в собственность.
     28 апреля 2000 г. А., действуя от имени Н. по доверенности  от
27  апреля  2000 г.,   заключила   с   муниципальным   образованием
Подольский   район   договор   купли-продажи,   согласно   которому
муниципальное образование (продавец)  продало,  а  Н.  (покупатель)
купил земельный участок площадью 79 кв. м.
     27 июня 2000 г. А.,  действуя  по  доверенности  от  31  марта
2000 г.  от  имени  Н.,  выдала   В.   нотариально   удостоверенную
доверенность, которой уполномочила его быть  представителем  Н.  во
всех компетентных организациях по вопросу оформления и  регистрации
права собственности  на  спорный  земельный  участок  на  основании
постановления  главы  Подольского  района   Московской  области  от
22 ноября 1999 г.  с  правом последующей продажи земельного участка
за цену и на условиях по его усмотрению.
     29 июня 2000 г. В., действуя  от  имени  Н.  по  доверенности,
удостоверенной нотариусом 27 июня 2000 г., и А.  заключили  договор
купли-продажи земельного участка площадью 2579 кв. м.
     Разрешая дело, суд первой инстанции исходил из того,  что  А.,
передоверив  В.  предоставленные  ей  Н.   полномочия,   оставалась
представителем последнего, в  связи  с  чем,  выступая  в  качестве
покупателя в договоре купли-продажи земельного участка от  29  июня
2000 г., в нарушение требований п. 3 ст. 182 ГК РФ совершила сделку
в отношении себя лично. При этом суд пришел к  выводу  о  том,  что
срок исковой давности для обращения в суд Н. не пропущен, поскольку
о передаче полномочий В. А.  его  в  известность  не  поставила,  о
продаже земельного участка истец узнал в 2010 году,  когда  получил
выписку из ЕГРП. Суд указал также, что  земельный  участок Н. А. не
передавался, денежные средства по сделке истцу переданы не были.
     Суд второй инстанции,  оставляя  без  изменения  решение  суда
первой инстанции, указал на то, что поскольку исполнение по  сделке
не начиналось, постольку срок исковой давности для обращения в  суд
Н.  не  пропущен.  При  этом,  оценивая  представленные  ответчицей
справки из кооператива об оплате ею за  2000-2010 годы  членских  и
целевых взносов, взносов  за  газификацию  и  иное  благоустройство
земельного участка, суд пришел к выводу о том, что они не  являются
безусловным   доказательством   соответствия   совершенной   сделки
требованиям закона.
     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного  Суда  РФ  с
данными выводами судебных инстанций  не  согласилась  по  следующим
основаниям.
     Судом установлено, что выдача 31 марта 2000 г. доверенности на
имя А., в числе полномочий которой  содержалось  право  на  продажу
спорного земельного участка по цене и  на  условиях  по  усмотрению
представителя, а также право передоверия, Н. не отрицалась.
     29 июня 2000 г. В., действуя  от  имени  Н.  по  доверенности,
удостоверенной нотариусом 27 июня 2000 г. (в порядке  передоверия),
и А. заключили договор купли-продажи,  согласно  которому  продавец
обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался
принять и  оплатить  в  соответствии  с  условиями  этого  договора
спорный земельный участок.
     Судом установлено, что согласно пп.  2.1  и  2.2  заключенного
договора  купли-продажи  стоимость  указанного  земельного  участка
полностью уплачена А. В. до подписания договора.
     29  июня  2000 г.  договор  купли-продажи  и   переход   права
собственности на земельный участок к А. зарегистрированы в  ЕГРП  в
установленном порядке.
     Согласно п. 1  ст. 556  ГК  РФ,  если  иное  не  предусмотрено
законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость
покупателю считается исполненным  после  вручения  этого  имущества
покупателю и  подписания  сторонами  соответствующего  документа  о
передаче.
     Во исполнение договора купли-продажи между В., действующим  по
доверенности  от  имени  Н.,  и  А.  29   июня   2000 г.   подписан
передаточный акт, согласно которому продавец передал, а  покупатель
принял указанный земельный участок.
     При  таких  обстоятельствах  исполнение  сделки  в   отношении
спорного земельного  участка  началось 29  июня  2000 г.,  т. е.  с
момента  государственной  регистрации  договора   купли-продажи   и
перехода  права  собственности  на  земельный   участок,   передачи
имущества  покупателю  по   передаточному   акту   и   фактического
вступления А. во владение земельным участком.
     Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ  течение  срока  исковой  давности
начинается со дня, когда лицо  узнало  или  должно  было  узнать  о
нарушении своего права. Изъятия из  этого  правила  устанавливаются
Гражданским кодексом РФ и иными законами.
     Одно из таких изъятий установлено п. 1 ст. 181 ГК РФ  (в  ред.
Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ), согласно которому
срок исковой давности по  требованию   о   применении   последствий
недействительности ничтожной сделки  составляет  три года.  Течение
срока исковой давности по указанному требованию начинается со  дня,
когда началось исполнение этой сделки.
     Трехгодичный срок исковой давности по требованию о  применении
последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к
требованиям,  ранее  установленный  Гражданским  кодексом  РФ  срок
предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального
закона  от  21 июля 2005 г. N 109-ФЗ  (ст. 2 Федерального закона от
21 июля 2005 г. N 109-ФЗ).
     В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности,  о
применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к
вынесению судом решения об отказе в иске. Истечение  срока  исковой
давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
     Первоначальные  исковые  требования  Н.  о   признании   права
собственности на спорный  земельный  участок,  а  затем  уточненные
требования  о  признании  недействительным  договора  купли-продажи
земельного  участка  и  применении  последствий  недействительности
сделки заявлены в суде соответственно 8 октября 2010 г., 29  ноября
2010 г. и 11 марта 2011 г.
     Таким образом,  иск  заявлен  с  пропуском  трехлетнего  срока
исковой давности, течение которого началось 29 июня  2000 г., т. е.
со дня, когда началось исполнение сделки.
     В связи с этим ссылка суда на то, что о совершенной сделке  Н.
узнал только  в  2010 году,  сделана  без  учета  предписаний  п. 1
ст. 181 ГК РФ. Положения п. 1 ст. 200 названного Кодекса,  которыми
руководствовались  суды  при  вынесении  решения,  в  данном   деле
применению не подлежали.
     Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ
решение Подольского городского суда Московской области от 23  марта
2011 г.  и  определение  судебной  коллегии  по  гражданским  делам
Московского областного суда от 19 января 2012 г. отменила.  Вынесла
новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Н. к  А.
о признании  договора  купли-продажи  недействительным,  применении
последствий недействительности сделки отказала.


                           _____________

Особенности отчуждения и наследования земельных участков и загородных домов рассмотрели на круглом столе в МГНП

Особенности отчуждения и наследования земельных участков и загородных домов рассмотрели на круглом столе в МГНП

С момента расширения территории Москвы за счет ряда областных населенных пунктов, вопросы, связанные с земельными участками, становятся все более  актуальными для столичных нотариусов. Граждане покупают и продают свои земельные наделы и загородную недвижимость, получают их в наследство, предпочитая и в том и в другом случае обращаться за оформлением к нотариусу, как наиболее компетентному юристу в сфере недвижимости. Ведь за 28 лет существования частной собственности на землю законодательство, регулирующую эту сферу, много раз менялось, и даже юристам общей практики, не говоря о простых гражданах,  трудно ориентироваться в этом правовом лабиринте. Нотариусы же регулярно собираются на учебу, чтобы поддерживать уровень своей квалификации, позволяющий  гарантировать защиту прав собственников при купле-продаже и наследовании, а также стабильность гражданского оборота в сегменте недвижимого имущества.

Очередной круглый стол по проблемным вопросам отчуждения и наследования земельных участков и объектов недвижимого имущества в Московской городской нотариальной палате провела нотариус Ленинского нотариального округа Московской области, член Методической комиссии Московской областной нотариальной палаты Олеся Мурыгина.

Если в странах Западной Европы права собственности на землю и недвижимое имущество являются незыблемыми в течение нескольких столетий, то в России история частной собственности и регистрации прав на нее очень коротка. В период с 1991 года, когда был принят закон о собственности, нормативная база много раз менялась, функции государственного регулятора передавались от одних органов другим и, чтобы сделка соответствовала закону, нужно учесть множество нюансов, включая сроки действия правоустанавливающих документов и начала работы органов государственной регистрации в регионе.

Олеся Семеновна отдельно рассмотрела особенности оформления прав на земельные участки и объекты капитального строительства до вступления в силу с 1 февраля 1998 года Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и после этой даты. Подробно были изучены правоустанавливающие документы разных лет, сроки их действия, юридическая сила и первенство. Так в качестве правоустанавливающих документов в период с 1993 по 1998 годы действовали свидетельства различной формы органов МСУ и Роскомзема, постановления этих органов и даже выписки из похозяйственных книг. При этом нотариус должен внимательно следить за датами выдачи этих документов, поскольку некоторые формы свидетельств действовали достаточно короткий период.

После вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ на территории России правоудостоверяющим документом стало свидетельство о государственной регистрации права. Но, не во всех регионах в силу того, что институт госрегистрации не был сформирован, сразу появилась возможность выдачи этих документов. Поэтому в зависимости от готовности службы в каждом субъекте РФ, могло продлеваться действие старых свидетельств, которые в обиходе называют розовыми из-за соответствующего цвета. Сегодня, чтобы понять законность правоустанавливающего документа, нотариусу нужно проводить целое расследование, иначе будут риски признания сделки недействительной.

Современность тоже накладывает отпечаток на особенности работы с землей и загородной недвижимостью. С 1 сентября 2006 года действует закон о дачной амнистии, который в том числе устанавливает взаимосвязь прав собственности на дом с правами собственности на землю и наоборот. С 2008 года в целях систематизации вопроса о предмете права собственности принимается закон о кадастре. С 2017 года проходит объединение систем кадастрового учета и государственной регистрации, которая также тянет за собой ряд сложностей при оформлении прав собственников. В частности, для нотариусов очень проблемным остается вопрос о том, как сопоставить данные кадастра и правоустанавливающие документы старых образцов, которые содержат весьма скудные, а то и противоречащие сведения?

Олеся Семеновна поделилась с коллегами опытом того, какие действия можно предпринять, чтобы помочь гражданам зарегистрировать свои законные права на имущество в процессе оформления наследства или купли-продажи недвижимости, и избежать рисков оспаривания нотариальных актов.

Видеозапись круглого стола и презентация лектора размещены в разделе для нотариусов сайта МГНП.

Признание права собственности на земельный участок отсутствующим

Представьте ситуацию, когда кто-то при отсутствии законных оснований зарегистрировал свое право собственности на Ваш земельный участок и запись об этом внесена в ЕГРН. Разумеется, речь не идет о регистрации права собственности другого лица на участок с тем же кадастровым номером, что и Ваш участок, но исходя их правоустанавливающих документов ясно, что речь идет об одном и том же земельном участке.

Например, некто Б купил у А земельный участок :01 по договору купли-продажи, а затем продал Вам этот же земельный участок :01 по договору купли-продажи. Несмотря на то, что право собственности Б на земельный участок :01 было погашено в результате перехода права собственности на этот участок к Вам, тем не менее, Б каким-то неизвестным способом зарегистрировал свое право собственности на земельный участок :02, при этом в качестве правоустанавливающего документа А указал договор купли-продажи земельного участка :01 между А и Б. У земельных участков нередко меняются кадастровые номера, поэтому никого не удивит, если договоре купли-продажи, заключенном много лет назад, указан один номер земельного участка, а в свидетельстве о праве собственности (в выписке из ЕГРН) будет указан другой номер того же участка.

Хотя в примере указаны два участка с разными кадастровыми номерами, очевидно, что речь идет об одном и том же земельном участке.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Скрытых дефектов могут сделать действия недействительными

Регистрация сделок с недвижимостью в реестре округа предназначена, среди прочего, для предотвращения мошенничества и обеспечения того, чтобы потенциальный покупатель мог проверить, действительно ли продавец владеет недвижимостью, выставленной на продажу. В редком случае, когда продавец продает недвижимость дважды, если первый покупатель незамедлительно оформляет свой документ, второй покупатель считается «получившим уведомление» о том, что продавец больше не владеет недвижимостью, и, таким образом, второй договор считается недействительным. в свете первого зарегистрированного дела.Это правило защищает «первых покупателей», которые делают записи, от претензий на право собственности, предъявляемых другими, и защищает потенциальных «вторых покупателей» от невольного принятия недействительного акта.

Конечно, из каждого правила есть исключения, и это не исключение. Недавно в деле Allen v. Allen Земельный суд штата Массачусетс постановил, что «второй акт» не был признан недействительным, даже несмотря на то, что существовало ранее записанное «первое дело», которое, по всей видимости, было в порядке.

В Аллен пожилая женщина совершила два дела с семейным домом незадолго до своей смерти.Первую грамоту выдали ее сыну, который тут же его зафиксировал. Второй акт был выдан через несколько месяцев семейному трасту недвижимости. И сын, и траст заявили о праве собственности на имущество. Земельный суд постановил, что первый акт был признан недействительным, поскольку не был должным образом признан. Подтверждение акта — это часть, в которой нотариус удостоверяет, что продавец добровольно подписал акт в присутствии нотариуса. Хотя первый акт в Allen содержал подтверждение, подписанное нотариусом, которое, казалось, было в порядке, доказательства в суде показали, что лицо, предоставившее право, не подписывало акт в присутствии нотариуса.Скорее всего, подтверждение было заполнено нотариусом позже и, следовательно, было недействительным. Хотя лицо, проводившее поиск правового титула и проверяющее этот документ, не будет иметь возможности узнать, что признание было дефектным, Земельный суд постановил, что он тем не менее признал недействительным первый документ, то есть доверие, а не сын, владело имуществом.

Решение Земельного суда по делу Allen ограничивалось конкретными фактами этого дела, ситуацией, когда и первый, и второй сделки были внутрисемейными переводами, сделанными только за номинальную плату в рамках имущественного плана.Суд не выразил мнения относительно того, был ли первый документ действительным в отношении «добросовестного покупателя по стоимости», , то есть , стороннего покупателя, уплачивающего рыночную стоимость собственности.

Чтобы просмотреть биографию автора или найти его контактную информацию, нажмите здесь.

сделок с недвижимостью и передача правового титула в Техасе: что нужно знать

Для многих людей владение недвижимостью — особенно собственным домом — является важной частью пресловутой «американской мечты».”

Раньше землевладельцами могли стать только очень богатые люди. Но сегодня владение домом и недвижимостью возможно для большего числа людей, чем когда-либо. А из-за характера собственности и того факта, что многие люди теперь могут владеть домами и имуществом, понимание процесса передачи прав собственности на недвижимость имеет жизненно важное значение. Опытные поверенные по недвижимости в The Farah Law Firm могут помочь вам разобраться в титулах, документах и ​​том, как передача прав собственности на недвижимость работает в Техасе.

В чем разница между титулом на недвижимость и документом?

Термины «документ» и «титул» не являются синонимами.Название передает идею законного владения недвижимостью в Техасе, а также законных прав, связанных с этим владением. Право собственности — это не физический документ, а скорее концепция, которая передается через документ о собственности, который является официальным документом, подтверждающим ваше законное владение недвижимостью. Если у вас есть действующий документ о собственности в Техасе, вы имеете право на все права, которые с ним связаны.

наименований недвижимости в Техасе

Как законный владелец собственности в Техасе, ваш титул дает вам:

• Право владения: Как законный владелец собственности, вы имеете право требовать права собственности на собственность и все, что на ней.Однако важно отметить, что вы обязаны выяснить, включает ли ваше название права на воду и полезные ископаемые.
• Право распоряжения: Вы можете использовать собственность как хотите, при условии, что это законно и не противоречит ограничениям зонирования или правилам ассоциации домовладельцев.
• Право пользования: Вы можете пользоваться своей собственностью любым законным способом.
• Право исключения: Как законный владелец, вы имеете право выбирать, кого вы разрешите использовать в своей собственности.Однако, если ваша собственность имеет какой-либо вид полезности или доступа к сервиту (законное право использовать или получать доступ к собственности без права собственности на нее), владелец сервитута имеет право на доступ к собственности. Однако от них требуется соблюдать юридические условия сервитута.
• Право распоряжения: Вы можете передать право собственности на постоянной или временной основе, когда захотите, при условии, что это имущество не имеет залогового права или ссуд.

Сделки по недвижимости в Техасе

Вы можете передать титул в Техасе только с передачей акта.Каждый раз, когда собственность передается от одного владельца к другому, акт — и, следовательно, титул — переходят из рук в руки.

Документ о недвижимости в Техасе должен содержать следующее, чтобы считаться законным и имеющим исковую силу:

• Идентификационные данные получателя (покупателя / получателя) и лица, предоставившего право (продавец)
• Выражение намерения лица, предоставившего право, передать имущество лицу, предоставившему грант
• Юридическое и точное описание собственности и любых связанных с ней прав
• Подпись доверителя

Для различных нужд существует несколько типов документов, в том числе:

• Передача по делу о смерти: Позволяет передать собственность новому владельцу после смерти предыдущего владельца без предварительного прохождения завещания.
• Гарантийный договор: Гарантирует качество и конкурентоспособность названия. Это доказательство того, что продавец владеет землей и имеет право присматривать за получателем гранта.
• Доверительный акт: Доверительный договор подобен закладной. Доверительный управляющий получает титул и хранит имущество в качестве обеспечения ссуды. После выплаты долга право собственности возвращается заемщику. Доверительному управляющему разрешается продавать собственность только в том случае, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде.
• Общий гарантийный договор: Гарантирует, что ни продавец, ни кто-либо другой не причинили никакого ущерба собственности.
• Акт о прекращении права требования: Когда этот документ подписан, лицо, предоставившее право, передает все права, которые у него есть на собственность, и не несет ответственности перед получателем гранта.
• Специальная гарантия: Специальная или ограниченная гарантия является доказательством того, что текущий владелец не сделал ничего, чтобы повредить собственность или отрицательно повлиять на право собственности. Это не возлагает на праводателя ответственности за дефекты правового титула, возникшие по вине предыдущих владельцев или владельцев-мошенников.

Закон о недвижимости в Техасе и процесс передачи правового титула

Передача недвижимости в США отслеживается и фиксируется.Документы хранятся в окружном регистраторе и являются частью публичного реестра. Если вы собираетесь купить или продать недвижимость в Техасе, вам необходимо обновить и подать официальные документы, чтобы они отражали передачу. Невыполнение этого требования может привести к признанию передачи собственности недействительной.

Перевод акта должен иметь место, когда:

• Вы собираетесь продать недвижимость
• Если вас или кого-то еще удаляют из титула
• Необходимо изменить имя в заголовке

Вы не можете передать заголовок из уст в уста.Это должно быть оформлено в письменной форме и нотариально удостоверено. Как только это будет сделано, вы подадите акт в районный регистратор округа, в котором находится недвижимость.

Использование услуг поверенного по недвижимости, которое поможет вам в оформлении документов и передаче правового титула, обеспечит вам юридическую защиту при покупке или продаже вашей собственности.

Обратитесь в юридическую фирму Farah для передачи вашего дела

Адвокаты по недвижимости в The Farah Law Firm могут помочь вам сориентироваться в процессе передачи документов и убедиться, что вы подаете правильный тип документа.Мы предлагаем 24-часовой срок обработки наших документов во всех округах Северного Техаса за фиксированную плату в размере 375 долларов США за большинство видов сделок. Во многих случаях мы даже можем подготовить дело в тот же день. И все это можно сделать онлайн.

Свяжитесь с нашим офисом сегодня, чтобы узнать больше о наших услугах по передаче жилых и коммерческих документов.

Предупреждение: составление собственного документа, чтобы избежать завещания, может привести к непредвиденным последствиям

Один из способов избежать завещания недвижимости после смерти владельца — это владение правом собственности на совместное имя с правом наследования с детьми или другими бенефициарами.Это может быть достигнуто путем добавления имен детей и определенных юридических терминов в новый документ на собственность, а затем внесения их в соответствующие государственные земельные книги.

Некоторые люди считают, что им не нужно работать с адвокатом, чтобы помочь им подготовить и зарегистрировать новое дело. Вместо этого они думают, что бланк документа можно просто загрузить из Интернета или получить из книги, которую затем можно легко заполнить и записать. Но на самом деле документы являются юридическими документами, которые должны соответствовать законам штата, чтобы считаться действительными.Кроме того, в большинстве штатов собственность не переходит к другим владельцам, указанным в документе, без завещания, если в нем не используются определенные юридические термины. В одном из недавних случаев мы видели документ, в котором владелец намеревался передать частичную долю в собственности другому арендатору, но не понимал терминов «Правообладатель» и «Получатель гранта», что делает договор недействительным.

В целом, хотя эта транзакция может показаться простой, она может вызвать «тройную игру ошибок». Во-первых, добавление дополнительных арендаторов к договору приведет к предъявлению претензий на недвижимость кредиторам нового арендатора, во-вторых, в случае смерти умершего часть повышенного дохода будет потеряна в отношении оцененного имущества, что приведет к увеличению будущих налогов на прирост капитала при более поздней продаже и, в-третьих, если это сделано с заявлением о прекращении права собственности, это может привести к аннулированию полиса страхования титула собственников.
Как исправить дефектный или недействительный документ?

Если проблемы с дефектным или недействительным актом обнаружены до смерти собственника, то проблемы могут быть решены путем подготовки и внесения «корректирующего акта» в соответствующие государственные земельные книги. Это должно быть сделано только с помощью адвоката.
К сожалению, часто проблемы с дефектным или недействительным актом обнаруживаются только после смерти владельца. В этом случае проблемы не могут быть устранены с помощью корректирующего акта, так как умерший владелец не может подписать корректирующий акт.Вместо этого, скорее всего, необходимо будет дать право собственности на право собственности, чтобы устранить проблемы с правом собственности. Помимо затрат времени и денег на судебные издержки и судебные издержки, связанные с завещанием, наследники не смогут продать собственность до тех пор, пока проблемы с правом собственности не будут решены в суде по наследственным делам. Или, что еще хуже, собственность может быть унаследована кем-то, кого владелец намеревался лишить наследства, когда они подготовили и зарегистрировали свой собственный документ.
Что делать?

Если вы хотите добавить своих детей или других бенефициаров к своему делу, чтобы избежать завещания, и вы думаете, что можете сэкономить несколько долларов, используя форму, которую вы найдете в Интернете или в книге, подумайте еще раз.Акты — это юридические документы, которые имеют очень специфические требования и регулируются разными законами в каждом штате (другими словами, акт, действительный в одном штате, не обязательно может быть действительным в другом.

Если вы хотите, чтобы ваш дом или другая недвижимость перешла к вашим детям или другим бенефициарам без завещания, обратитесь за советом к юристу, который знаком с законами о наследстве и недвижимости штата, в котором находится ваша собственность.

Если вы хотите минимизировать затраты на завещание в будущем или хотите управлять имуществом в Колорадо сегодня, опытный адвокат может вам помочь.Мы приглашаем вас связаться с опытными поверенными по планированию недвижимости и завещаниям Дэвиса Шилкена по телефону 303-670-9855, чтобы организовать консультацию в одном из наших двух офисов в Денверском техническом центре и Голдене, штат Колорадо, и узнать, чем мы можем вам помочь.

Cloud on Title Definition

Что такое облако на заголовке?

Облако на праве собственности — это любой документ, претензия, невыполненное залоговое право или обременение, которое может сделать недействительным или ослабить право собственности на недвижимость или сделать право собственности сомнительным.Облака на заголовке обычно обнаруживаются во время поиска заголовка. Затруднения в отношении титула разрешаются путем подачи заявления о прекращении права требования, которое освобождает человека от интереса к собственности без указания характера интересов человека.

Любая недвижимость, которая имеет залоговое право или находится под залогом права выкупа, непривлекательна для потенциальных покупателей, поскольку они создают облако для титула.

Облако на заголовке объяснено

Поиск и страхование титула обычно требуются кредиторами в качестве защиты от любых претензий третьих лиц или облаков правового титула на имущество, используемое в качестве залога.Поиск титула и страхование титула необходимы в процессе выдачи ипотеки.

Факторы, вызывающие облако на заголовке

Облако на титуле обычно возникает из-за нерешенных вопросов, касающихся собственности. Например, процедура обращения взыскания, инициированная залогодателем в ответ на невыполнение заемщиком своих обязательств по платежу, может помешать заемщику, нарушившему закон, продать собственность третьему лицу в процессе обращения взыскания.

Имущество может иметь залоговое право от кредиторов или по контрактам, с которыми согласился собственник.Если владелец собственности имеет свободное и четкое право собственности на недвижимость, он может использовать ее в качестве залога для нового финансирования для оплаты других расходов или долгов. Такая сделка может включать в себя удержание имущества до тех пор, пока долг не будет погашен.

Быстрый факт

Облако в титуле также известно как дефектный титул, потому что трудно определить, кто является надлежащим владельцем.

Владельцы собственности могут обнаружить, что на собственность было наложено удержание механика, если возникла проблема, связанная с оплатой строительных или реконструкционных работ, по контракту.Залог механика останется в силе до тех пор, пока не будут устранены все затраты на рабочую силу и материалы. Залог остается с собственностью, а не с владельцем собственности, что заставит любого покупателя собственности взять на себя ответственность за решение связанных проблем. Обнаружение этого типа облака на названии, скорее всего, отпугнет потенциальных покупателей от покупки недвижимости.

Проблемы с наследством — возникающие в результате имущественных и наследственных дел — также могут создавать облако для титула.Такие документы, как свидетельства о смерти, могут быть потеряны со временем в случае более старой собственности. Это может вызвать вопросы о том, где находится окончательное юридическое право собственности. Если владелец собственности скончался, не указав в завещании, кто получит контроль над его имуществом или станет владельцем собственности, наследники могут оспорить друг друга в суде за право собственности.

Ключевые выводы

• Облако титула — это любое обременение, которое ставит под сомнение право собственности на недвижимость.
• Примерами обременений являются процедуры обращения взыскания, залоговое удержание собственности, завещание или мошеннические права собственности.
• Облака в названии разрешены посредством заявления о прекращении права собственности.

Мошенничество также может привести к появлению облака на заголовке. Фальшивые действия могут быть зарегистрированы как законные и создать юридическую неразбериху, поскольку право собственности на собственность ставится под сомнение.

Статья 15 RPAPL: Повсеместный спор о недвижимости «оружие выбора»

Статья 15 Закона Нью-Йорка об исках и судебных разбирательствах в отношении недвижимого имущества гласит: «Если лицо претендует на владение недвижимостью или право собственности на недвижимость… такое лицо… может подать иск против любого другого лица, известного или неизвестного…, чтобы потребовать определения любые претензии, противоречащие иску истца, поданные ответчиком [.] ”

Наши суды почти ежедневно публикуют решения, которые демонстрируют широкий спектр споров, которые рассматриваются в соответствии с «зонтиком» статьи 15 РПАПЛ. Далее следуют несколько недавних примеров:

Loeuis v. Grushin , 2015 NY Slip Op 01926 (2-й департамент, 11 марта 2015 г.) возник в результате судебного разбирательства, «чтобы скрыть право собственности в соответствии со статьей 15 RPAPL, объявить два дела и ипотеку недействительными, чтобы взыскать убытки за мошенничество, нарушение фидуциарных обязательств, конвертацию, деньги, полученные и полученные, и неосновательное обогащение, а также установить конструктивное доверие [.] ”

Апелляционная палата изложила факты:

Истец утверждает, что 29 мая 1992 года он и его сестра, ответчик Дениз Грушина, приобрели право собственности на объект недвижимости, где проживал истец, используя только средства истца. По словам истца, в 2003 году ему потребовались деньги на медицинские расходы, и он решил рефинансировать закладную на объект недвижимости, чтобы получить эти средства. Подсудимая Дениз Грушина предложила, чтобы ее муж, ответчик Кори Грушин, занимался сделкой, поскольку он был «профессионалом в сфере недвижимости».Истец утверждает, что, когда он оформлял ипотечные документы для рефинансирования собственности, он не был представлен адвокатом, и «ответчики сунули акт о прекращении права требования в стопку многочисленных бумаг, которые ответчики просили истца подписать в связи с 2003 г. [r] efinance [t] ransaction ». Хотя в этом акте от 12 мая 2003 г. имущество было передано на имя ответчика Дениз Грушин, истец утверждает, что его намерением было не передать имущество, а, скорее, рефинансировать ипотеку.

Предыдущее производство:

Истец подал незамедлительный иск 1 июля 2010 года. В его измененной проверенной жалобе указывались причины иска о прекращении правового титула в соответствии со статьей 15 RPAPL в судебном решении, в котором объявлялось, что акт о прекращении права требования 2003 года, документ 2006 года и ипотека 2006 года были недействительными. и недействительным заявление о том, что он владеет объектом собственности, для взыскания убытков за мошенничество, нарушение фидуциарных обязательств, конверсию, деньги, которые были и получены, и неосновательное обогащение, а также для установления конструктивного доверия к собственности.

Ответчики ходатайствовали об отклонении измененной жалобы в соответствии с CPLR 3211 (а), утверждая, среди прочего, что срок иска истек. В поддержку ходатайства ответчик Дениз Грушин представила письменные показания, в которых говорилось, что истец выполнил акт о прекращении права требования, чтобы избежать обращения взыскания со стороны стороннего ипотечного кредитора, и после этого продолжал собирать 400000 долларов в виде арендной платы за помещения, которые он оставил себе. Истец выступил против ходатайства, основанного, в частности, на своих показаниях под присягой, и предложил предварительно запретить ответчикам передавать, передавать, закладывать или иным образом обременять рассматриваемое имущество.Приказ обжаловал отклонение ходатайства [истца] и удовлетворил встречное ходатайство [ответчиков].

Доводы ответчиков:

Основное утверждение ответчиков состоит в том, что основания для иска возникли 12 мая 2003 г., когда был оформлен акт о прекращении права требования, и, следовательно, возбуждение иска 1 июля 2010 г., более семи лет спустя, было несвоевременным. … Ответчик, который добивается отклонения жалобы на том основании, что она запрещена сроком давности, несет первоначальное бремя доказывания, prima facie, того, что время для возбуждения иска истекло »…

Фактическое и конструктивное мошенничество:

Истец утверждал как фактическое, так и конструктивное мошенничество.Элементы основания для иска, представляющие собой фактическое мошенничество, заключаются в том, что ответчик сознательно исказил или скрыл существенный факт с целью побудить другую сторону полагаться на него, а другая сторона обоснованно полагалась на такое искажение или сокрытие, что привело к причинению вреда … Срок исковой давности для фактического мошенничества составляет шесть лет с момента совершения мошенничества или два года с момента, когда истец обнаружил или мог бы обнаружить мошенничество при разумных усилиях, в зависимости от того, что наступит позже.Здесь вторая и третья причины иска не имеют срока давности, поскольку они предполагают фактическое мошенничество, поскольку иск был возбужден почти сразу после того, как истец якобы обнаружил мошенничество в 2010 году.

Нарушение фидуциарной обязанности:

Вторая и третья причины иска также предполагают конструктивное мошенничество, основанное на нарушении фидуциарных обязательств. Ответчики, которые являются членами семьи истца, находились с ним в фидуциарных отношениях … Срок давности по причине иска о нарушении фидуциарных обязанностей не начинает действовать до тех пор, пока фидуциар открыто не откажется от своих обязательств или отношений был прекращен иным образом … Отказ ответчиков от своих фидуциарных обязательств произошел не раньше, чем в 2006 году, когда Дениз Грушина передала имущество себе и своему мужу, и они заложили это имущество на сумму 700 000 долларов и забрали эти доходы.Кроме того, истцу не был причинен ущерб до 2006 года, когда ответчики без его согласия обременяли имущество ипотекой на сумму 700 000 долларов [.]

Срок исковой давности для основания иска, который звучит как нарушение фидуциарной обязанности, зависит от испрашиваемой защиты. * * * Поскольку право истца на объект собственности находится под вопросом, возмещение убытков не будет адекватным. Следовательно, должен применяться шестилетний срок исковой давности по основаниям иска, которые звучат справедливо … Поскольку вторая и третья причины иска возникли в 2006 году, когда ответчики предположительно действовали вопреки своим фидуциарным обязательствам в ущерб истцу, эти причины иски, возбужденные четыре года спустя в 2010 году, не имеют срока давности.

Заявление о прекращении правового титула:

Первая причина иска, чтобы успокоить правовой титул в соответствии со статьей 15 RPAPL, не имеет срока давности, поскольку истец был конфискован или завладел помещением в течение 10 лет до возбуждения иска и, по сути, добивается определения того, что акт об отказе от права требования, который он подписал в 2003 году, был частью ипотечной сделки, а не передачи правового титула [.]

Преобразование:

Четвертая причина иска, предполагающая конверсию, основанную на мошенничестве, не имеет срока давности, так как она регулируется сроком давности, установленным в CPLR 213 (8)…

Денег было и получено:

Пятое основание иска, требование возмещения убытков в отношении денег, которые были и получены … имеет справедливый характер и, следовательно, применимый срок исковой давности составляет шесть лет … Поскольку получение денег ответчиками произошло в 2006 году, а иск был возбужден в 2010 году , причина иска не имеет срока давности.Точно так же шестая причина иска, звучит как неосновательное обогащение, имеет справедливый характер и не имеет срока давности…

И конструктивное доверие:

Седьмая причина иска о конструктивном доверительном управлении является справедливой по своей природе и регулируется шестилетним сроком исковой давности … Элементами основания иска для установления конструктивного доверительного управления являются (1) конфиденциальные или фидуциарные отношения, (2) обещание, (3) передача в соответствии с ним и (4) неосновательное обогащение … Причина иска, возникшая на дату «неправомерной передачи» предмета собственности … Определение того, когда возникла причина иска, зависит от того, были ли конструктивный доверительный управляющий приобрел имущество неправомерно — в этом случае основание иска возникло на дату приобретения — или был ли конструктивный доверительный управляющий неправомерно удержал имущество, законно приобретенное у бенефициара, — в этом случае повод для иска возник, когда доверительный управляющий нарушил или отказался от соглашение о передаче собственности… Утверждения в настоящем деле указывают на то, что передача собственности в 2003 году от совместных имен истца и Дениз Грушин к th Единственное имя Дениз Грушина было создано на основании фидуциарных отношений сторон для облегчения ипотечной сделки, а не как передача правового титула … Предположительно неправомерная передача, нанесшая ущерб истцу, произошла в 2006 году, когда Дениз Грушина передала собственность себе и с ее мужем и действуя вместе, они обременяли все имущество, включая половину справедливого интереса истца.Поскольку действие было начато в 2010 году, причина действия по установлению конструктивного доверия не имеет срока давности.

DeMaio v. Capozello , 2015 NY Slip Op 00719 (2-й департамент, 28 января 2015 г.), был иск для определения претензии на недвижимое имущество, возникшей из:

«[A] Длительный спор по поводу определенного недвижимого имущества. Истец подал в суд на собственность ответчикам Роберту Капозелло и Анне Капозелло … После того, как между истцом и Капозелло возник спор относительно собственности, истец подал иск против Капозелло.Во время рассмотрения иска Капозелло подписали акт о передаче права собственности на собственность Стивену Зангре, который был добавлен в качестве ответчика по иску ».

По предварительной апелляции:

[Второй департамент] постановил, что истец имел право на упрощенное судебное разбирательство по вопросу о том, предназначался ли документ, который он передал Капозелло, только для представления обеспечительного интереса в собственности. Поскольку договор был предназначен только для представления обеспечительного интереса, в силу закона он был всего лишь ипотекой.[И Апелляционный отдел также постановил], что существовали подлежащие рассмотрению вопросы факта относительно того, был ли Зангре добросовестным покупателем стоимости без уведомления о немедленном разбирательстве…

Суд установил предыдущее разбирательство:

Истец впоследствии ходатайствовал, среди прочего, об упрощенном судопроизводстве по четвертому основанию иска в его измененной жалобе, которое касалось постановления, объявляющего, что любой документ, принадлежащий Зангре, является недействительным и не передает право собственности на объект собственности. Зангре.Верховный суд отклонил эту ветвь ходатайства на том основании, что истец не смог доказать, prima facie, что Зангре не был добросовестным покупателем по стоимости.

Применимое право:

Покупатель недвижимости, который действительно знает о незавершенном судебном процессе в отношении собственности, связан последствиями этого судебного процесса … за исключением обстоятельств, не имеющих отношения к данному делу … Здесь, вопреки определению Верховного суда, истец обосновал свое право prima facie на судебное решение по четвертому основанию иска в его измененной жалобе путем демонстрации, среди прочего, того, что Зангре знал об этом иске до того, как приобрел рассматриваемую собственность у Капозеллос… В противовес, Капозеллос и Зангре не удалось поднять вопрос о фактах, который можно поднять.Соответственно, поскольку Зангре обвиняется в том, что он знал, что Капозелло не владеет правом собственности и не может передать ему право собственности, эта ветвь ходатайства истца должна была быть удовлетворена…

И соответственно действие было:

[Передано] в Верховный суд округа Саффолк для дальнейшего разбирательства по оставшимся основаниям иска истца и встречным искам, а также для внесения после этого судебного решения, в частности, объявляющего, что любой документ, принадлежащий Зангре, недействителен, и не передает право собственности на объект недвижимости Zangre…

Kennedy v.Nimons , 2014 NY Slip Op 07036 (3-й департамент, 16 октября 2014 г.) возник, когда: «Истец возбудил [] иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, стремясь установить западную границу своей собственности в соответствии с обзором 2010 года, подготовленным лицензированного геодезиста Генри Уитбека с изменениями, внесенными впоследствии в 2012 году ».

Ответчики ответили встречным иском, «утверждая, что истец посягнул на их собственность, как это отражено в опросе Родни Майкла, также имеющего лицензию оценщика в 2008 году».

Апелляционная палата описала предшествующее разбирательство:

Ответчики ходатайствовали о частичном упрощенном судебном решении по вопросу о местонахождении пограничной линии, а истец возражал против упрощенного судебного разбирательства, требуя декларации о местонахождении пограничной линии. Обнаружив, что ответчики установили границу в соответствии с опросом Майкла в 2008 году, Верховный суд, тем не менее, отклонил оба ходатайства, установив, что истец поднял вопрос о том, была ли линия границы изменена в результате неправомерного владения.

Третий отдел подтвердил решение Верховного суда, потому что:

В пограничном споре «дела должны толковаться в соответствии с намерениями сторон, и для прояснения любых неясностей допустимы внешние доказательства. Кроме того, ссылки на природные достопримечательности и искусственные памятники имеют приоритет перед описанием метра и границ »… Как движущаяся сторона, ответчики несли первоначальное бремя представления компетентных допустимых доказательств, демонстрирующих отсутствие каких-либо проверяемых фактов в отношении местоположения границы… Для этого обвиняемые опирались на опрос 2008 года и подтверждающие показания Майкла, очерчивающие западную границу.Интересно, что Майкл впервые определил границы собственности истца в 1981 году по просьбе отца истца и его правового предшественника, который скончался в 1996 году. Хотя он не проводил фактического обследования в 1981 году, Майкл заявил, что он выполнил полевое обследование и установить четыре угла собственности истца в соответствии с описанием в акте 1794 года. Майкл утверждал, что его местоположение западной пограничной линии соответствовало обзору 1944 года, подготовленному А.Ф. Кингом для участка, который сейчас принадлежит ответчикам, вдоль западной границы истца, и обзору 2002 года, подготовленному для истца другим лицензированным геодезистом Дэвидом Дикинсоном.Майкл также объяснил, что он выполнял работу для титульных предшественников ответчиков в 1984 и 1995 годах, подтвердив свои выводы, сделанные в 1981 году. Этого доказательства было достаточно, чтобы продемонстрировать, что западная граница собственности истца была обозначена на карте обследования Майкла 2008 года, тем самым смещая бремя доказывания истцу доказать обратное…

В возражение против ходатайства ответчиков и в поддержку его встречного ходатайства об упрощенном судебном разбирательстве истец представил письменные показания под присягой и обзор Уитбека.После проведения обыска и полевого обследования Уитбек обнаружил собственность истца дальше на запад, чем Майкл, до водопропускной трубы моста Pennroyal Lane в северо-западном углу и трубы в каменной куче в юго-западном углу, добавив к земельному участку более двух акров, чем указано. в обзоре Майкла. Уитбек оспорил точность опроса Майкла, указав на собственное письмо Майкла 1981 года, в котором объяснялось, что имела место «математическая линейная ошибка закрытия в 63,71 фута» и что имелся «очевидный перерыв» в северо-западном углу собственности истца.Уитбек утверждал, что Майкл полагался на ошибочное описание деяния, в котором западная граница была перенесена с «двадцати четырех цепей и восьмидесяти звеньев» на «двадцать четыре цепи и восемь звеньев», с разницей в 34,21 фута. Уитбек также утверждал, что Майкл не учел полевые улики, в том числе скошенные скальные стены и проволочный забор для овец в северо-западном углу, а также каменную стену к югу от переулка Пеннройал и перпендикулярно ему, которая заканчивается на границе участка, показанной в исследовании Уитбека. Более того, как указывает Уитбек, Майкл проигнорировал тот факт, что Дикинсон внес поправки в свой опрос 2002 года в 2006 году, добавив то, что Дикинсон определил как «рассматриваемую область» из 2.03 соток по западной границе. Ни одна из сторон не представила письменных показаний Дикинсона.

Благодаря этим экспертным показаниям истец выполнил свою задачу по постановке вопроса о фактах относительно местоположения границы между его собственностью и собственностью ответчиков … Однако, поскольку Майкл возражал, что исследование Уитбека было в корне ошибочным, ни одна из сторон не установила оснований для суммарное решение. Майкл пояснил, что «труба в каменной куче» не является памятником, указанным в документе истца, и на самом деле обозначает северо-западный угол собственности, примыкающий к собственности истца и к югу от нее, а не юго-западный угол собственности истца.Майкл также возразил, что его исследование соответствовало обзору «компиляции дел» и точно учитывало доказательства в полевых условиях. Учитывая эти расхождения в экспертных заключениях, были представлены фактические вопросы относительно местоположения западной границы, которые требуют решения в суде.

И Суд продолжил, что:

Мы также отклоняем утверждение истца о том, что Верховный суд должен был удовлетворить его встречное ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства на основе доктрины практического местонахождения.Согласно этой доктрине, «[] практическое расположение пограничной линии и согласие с ней на период, превышающий установленный законом период, свидетельствует о местоположении такой границы… хотя такая линия на самом деле может не быть истинной линией в соответствии с призывами дела соседних владельцев »… Для применения доктрины необходимо« четкое разграничение линии границы и доказательство взаимного согласия сторон с границей таким образом, чтобы она была «определенно и в равной степени известна, понята и урегулировано »… Хотя истец представил доказательства того, что его семья использовала спорную территорию в течение десятилетий как часть своей козьей фермы, доказательства не позволяют установить с правовой точки зрения, что стороны взаимно согласовали определенную границу… Тот факт, что ответчики« смотритель согласился с тем, что граница Уитбека была точной, не означает, что предшественники ответчиков в титуле взаимно согласились с этой границей.По причинам, изложенным выше, встречное ходатайство истца было отклонено.

5262 Kings Highway, LLC против Nadia Development, LLC , 2014 г. NY Slip Op 06797 (2-й департамент, 8 октября 2014 г.): недвижимое имущество и для декларативной защиты [.] »

Верховный суд «отклонил ходатайство [истца] о вынесении упрощенного судебного решения по первому основанию иска, по сути, о негласном праве собственности и об упрощенном судебном решении, заявив, что [истец] является собственником рассматриваемой собственности и что ответчики не заинтересованы в рассматриваемого имущества, для упрощенного судебного разбирательства по вопросу об ответственности по второму и третьему основаниям иска, а также для упрощенного судебного решения об отклонении встречного иска ответчиков ООО «Надия Девелопмент», Kristal Auto Mall, Corp., и Лилаахар Бикал, также известный как Сэмми Бикал, который утверждал, что право владения объектом собственности было незаконным ».

Апелляционная палата обобщила факты:

Истец и ответчик ООО «Надя Девелопмент» (далее «Надя») являются собственниками прилегающей собственности в Бруклине. Ответчик Kristal Auto Mall Corp. и его руководитель, ответчик Лилаахар Бикал, также известный как Сэмми Бикал (далее вместе с Надей, ответчиками), якобы управляют автомобильным дилерским центром на собственности Нади в качестве арендатора Нади.В апреле 2011 года истец возбудил этот иск, в частности, в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав граждан и защиты прав собственности на участок земли (далее именуемая собственность), расположенный на собственности истца, которая была ограждена забором вокруг собственности Нади. Ответчики подали встречный иск, в котором утверждалось, что они приобрели право собственности на объект недвижимости в результате неправомерного владения.

Соответствующий закон:

В 2008 году Законодательное собрание внесло изменения в статут о неправомочном владении… Однако в данном случае, поскольку титул якобы был передан в результате неправомерного владения не позднее 1999 года, закон, действовавший до внесения поправок, применим к встречным искам ответчиков … Соответственно, для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество в результате неправомерного владения ответчики должны доказать ясными и убедительными доказательствами, среди прочего, что владение имело (1) враждебное отношение и основывалось на праве владения; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение установленного законом периода в 10 лет … Право собственности, полученное в результате неправомерного владения, имеет такую ​​же силу, как и право собственности, полученное в результате предоставления, и может быть передано только путем передачи с соблюдением формальностей, разрешенных законом…

Применял закон к фактам:

В данном случае доводы истца в поддержку своего ходатайства были недостаточными для устранения всех подлежащих рассмотрению фактов относительно того, получили ли ответчики право собственности на объект собственности в результате неправомерного владения.

И пришел к выводу, что:

[T] он Правильно отклонил ходатайство истца о вынесении упрощенного судебного решения по первому основанию иска, по сути, о смягчении правового титула и о вынесении упрощенного судебного решения о том, что он является владельцем рассматриваемой собственности и что ответчики не заинтересованы в отношении объекта собственности, для упрощенного судебного разбирательства по вопросу об ответственности по второму и третьему основаниям иска, а также для упрощенного судебного разбирательства, отклоняющего встречный иск ответчиков об утверждении права собственности на объект в результате неправомерного владения.

Pritsiolas v. Apple Bankcorp, Inc. , 2014 NY Slip Op 05851 (2-й департамент, 20 августа 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL для определения требований к недвижимому имуществу [.]» Supreme Суд удовлетворил встречное ходатайство ответчика о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства и отклонил жалобу.

Суд обобщил факты:

Истцы и ответчик владеют прилегающими друг к другу участками недвижимого имущества. Истцы приобрели право собственности на свой земельный участок актом от 29 января 2001 года.28 сентября 2012 г. истцы подали иск, добиваясь вынесения судебного решения о том, что они являются владельцами участка земли размером примерно 5 футов в ширину и 95 футов в длину (далее — спорная территория), который проходит вдоль южной граница их участка и посягает на северную часть участка ответчика. Бесспорно, что часть спорной территории была огорожена с 1992 года как часть заднего двора жилого дома, в котором в настоящее время проживают истцы.Истцы утверждали в своей жалобе, что они приобрели право собственности на всю спорную территорию в 2002 году в результате неправомерного владения, возникшего в результате совместного использования этой территории ими самими и их непосредственным правовым предшественником.

Предыдущее производство:

Верховный суд вынес решение в порядке упрощенного производства в пользу ответчика, в частности, отклонив жалобу, и постановил, что возведение забора и действия, предпринятые истцами и их предшественниками в отношении спорной территории, были разрешительными, а не неблагоприятными. по смыслу RPAPL 543.

Обобщено применимое право:

Для того, чтобы продемонстрировать неправомерное владение, истцы должны были удовлетворить элементы общего права, что владение было (1) враждебным и обосновывалось правом, (2) фактическим, (3) открытым и печально известным, (4) исключительным , и (5) непрерывно в течение установленного законом 10 лет…. Кроме того, в соответствии с прежней версией RPAPL 522, которая действовала в соответствующее время, истцы были обязаны доказать, что спорная территория либо «обычно возделывалась или улучшалась», либо «защищалась значительным огораживанием»….

Применял закон к фактам:

Вопреки определению Верховного суда, при обстоятельствах, представленных здесь, истцы имеют право привязать любой период неправомерного владения, которым обладал их предшественник по титулу, к своему собственному периоду неправомерного владения….

* * *

Ответчик продемонстрировал свое prima facie право на судебное решение в соответствии с законом, отклонив требование истцов о неправомерном владении той частью спорной территории, которая не подкреплялась представленными доказательствами того, что истцы не участвовали в каком-либо возделывании или улучшении этой части собственности.В ответ истцы просто утверждали в расплывчатых и неопровержимых выражениях, что они «посадили, полили, благоустроили и поддержали всю территорию», хотя они одновременно признали, что «поддерживать абсолютно нечего» на этой части территории. В лучшем случае истцы утверждают, что они просто пытались сохранить неогороженную часть в презентабельном состоянии, что не соответствует требованию о том, что оспариваемая недвижимость обычно возделывалась или улучшалась…. Поскольку истцы не подняли вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, в отношении той части ходатайства ответчика, которая касалась упрощенного судебного разбирательства в отношении неогороженной части спорной территории, Верховный суд правильно удовлетворил эту ветвь ходатайства.

Что касается огороженной части, то ответчик продемонстрировал свое prima facie право на судебное решение с точки зрения закона, представив письменные показания своего старшего вице-президента и профессионального ландшафтного дизайнера, который обслуживал имущество ответчика в течение примерно 16 лет. Эти письменные показания показали, что ответчик допустил посягательство на ограждение своей собственности в качестве соседнего жилого помещения, и что ландшафтный дизайнер ответчика регулярно входил на огороженную территорию с ведома и, по крайней мере, с неявного одобрения истцов и их предшественников, чтобы содержать имущество ответчика за забором.Эти показания под присягой вместе с различными документами, представленными ответчиками, указывают на то, что требование о том, чтобы владение огороженной частью истцов и их предшественников имело место на основании иска о праве, не было удовлетворено … Однако истцы подняли вопрос о фактах, который можно судить. против этого ответвления ходатайства, представив письменные показания истца Джеймса Прициоласа и правового предшественника истцов, оба из которых отрицали, что ландшафтный дизайнер ответчика когда-либо заходил на огороженную часть спорной территории, и которые далее утверждали что они всегда считали огороженный участок частью переданного им участка.

И постановил, что:

Верховный суд допустил ошибку, применив RPAPL 543 к этому иску. Хотя этот статут обычно применим к искам, связанным с претензиями о неправомерном владении, которые возбуждаются после даты его вступления в силу 7 июля 2008 г., он не применяется, если, как в этом случае, имущественный интерес якобы перешел в результате неправомерного владения до вступление в силу закона, поскольку закон… «не может иметь обратной силы для лишения истца права собственности, которое имело место до [его] принятия» [и], следовательно, закон, действовавший в то время, когда истцы утверждали, что приобрели название должно быть применено.

* * *

[A] Рассматриваемый вопрос о фактах существует в отношении того, было ли владение [истцом] огороженной частью на основании права требования….

Scalamander Cove, LLC против Бахманна , 2014 NY Slip Op 04914 (2-е отделение, 2 июля 2014 г.) возникло в результате «иска, в частности, в соответствии со статьей 15 RPAPL, чтобы скрыть право собственности на реальные права [. ] ”

Вначале Суд резюмировал запрашиваемую помощь и бремя доказывания:

Ответчики Бретт Х.Бахманн и Гарольд Бахманн-младший …, которые стремились получить право собственности на объект собственности путем неправомерного владения, были обязаны доказать, что владение имело враждебный характер и было заявлено о праве, действительном, открытом и печально известном, исключительном и непрерывном в течение периода 10 лет … Кроме того, поскольку требование о неблагоприятном владении не было основано на письменном документе, для получения права собственности на объект собственности ответчики были обязаны установить, в соответствии с законом, действовавшим в то время, когда требование предположительно созрело … «Поскольку приобретение права собственности в результате неправомерного владения не одобряется законом, эти элементы» должны были «быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами [.] ”

Сделал вывод:

При пересмотре определения, вынесенного после судебного разбирательства без присяжных, полномочия этого Суда столь же широки, как и полномочия суда первой инстанции, и этот Суд может вынести решение, которое он считает «обоснованным фактами», имея в виду, что в закрытом деле , судья имел преимущество видеть свидетелей и заслушивать показания… Здесь Верховный суд правильно пришел к выводу, что ответчики установили, с помощью ясных и убедительных доказательств, необходимые элементы неправомерного владения.Решение Суда в этом отношении во многом основывалось на его оценке достоверности ответчиков, и мы с уважением относимся к этой оценке достоверности…

И постановил, что:

[T] он Верховный суд надлежащим образом определил, что ответчики являются собственниками рассматриваемой собственности в результате неправомерного владения, и отклонил жалобы против всех ответчиков.

Джайлс против Арчера , 2014 NY Slip Op 02262 (2-й департамент, 2 апреля 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью принуждения к рассмотрению требований к недвижимому имуществу, а также судебного решения, объявляющего что истец является собственником рассматриваемого имущества, а ответчик У.Национальная ассоциация S. Bank не имеет интереса к объекту собственности [.] »

Суд обобщил факты:

Истец заключила соглашение со своим двоюродным братом Грегори Винном о покупке определенной жилой недвижимости в округе Куинс. В июле 2002 года недвижимость была приобретена на имя истца. Для финансирования покупки истец получил ссуду в размере 180 000 долларов от ипотечного кредитора. Она не вносила никаких денег в покупку, не собиралась здесь проживать, никогда не посещала недвижимость и не разговаривала с арендаторами, которые занимали недвижимость.Она уполномочила Винн управлять имуществом и оплачивать ипотеку и другие расходы на недвижимость с доходом от аренды, а Винн удерживала оставшийся доход от аренды в качестве комиссии. Ипотечный кредит был погашен в феврале 2004 г. без каких-либо взносов со стороны истца.

В апреле 2006 года истец якобы совершил дело, передав свою долю в собственности ответчику Алане Арчер. Чтобы профинансировать покупку, Арчер получил ипотечный кредит в размере 500 000 долларов от First Franklin. В ноябре 2006 года ипотека была передана ответчику У.Национальная ассоциация S. Bank (далее — Банк США). Впоследствии Арчер не выплачивал ипотечный кредит, и банк США подал против нее иск о выкупе ипотечного кредита.

Предыдущее производство:

Истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, чтобы добиться рассмотрения требований в отношении собственности и вынесения судебного решения, в котором объявлялось, что она является законным владельцем собственности. Она утверждала, что документ 2006 года был подделкой и, следовательно, недействителен, а закладная принадлежала У.С. Банк был недействителен. После того, как это действие было начато, в соответствии с судебным решением об обращении взыскания по иску Банка США против Арчера, Банк США приобрел имущество при продаже права выкупа и получил акт арбитража с целью передать ему это имущество.

После судебного разбирательства без судебного разбирательства Верховный суд установил, что акт 2006 года был подделкой, но истице было запрещено добиваться справедливой судебной защиты, поскольку у нее были нечистые руки при покупке и продаже собственности. Суд отказал в удовлетворении жалобы, истец обратился в суд.

Применимое право:

Документ, основанный на подделке или полученный ложным предлогом, является недействительным ab initio, и ипотека, основанная на таком действии, также недействительна »[.]« Если документ, якобы выражающий имущественный интерес, недействителен, он ничего не передает, а последующий добросовестный покупатель или добросовестный поручитель ничего не получает »[.] Здесь, как установил Верховный суд, истец установил, что акт 2006 года был подделкой.

Доктрина нечистых рук может помешать стороне добиваться справедливой защиты, «когда сторона, подавшая жалобу, показывает, что виновная сторона виновна в аморальном, недобросовестном поведении, и даже тогда только тогда, когда поведение, на которое ссылаются, напрямую связано с предметом судебного разбирательства и сторона, пытавшаяся сослаться на доктрину, пострадала от такого поведения »[.] Вопреки определению Верховного суда, U.S. Bank не смог доказать, что истец виновен в аморальном или недобросовестном поведении. Нет никаких доказательств того, что она была добровольным участником схемы мошенничества с ипотекой. Действительно, нет никаких доказательств какого-либо мошенничества при совершении сделки — ипотека была погашена в течение двух лет. Кроме того, нет никаких доказательств того, что истец намеревался обмануть, когда она использовала свое имя и кредит для покупки собственности. Более того, Банк США не пострадал от ее поведения при покупке собственности [.]

Применял закон к фактам:

Более того, нет никаких доказательств того, что истец или Винн каким-либо образом участвовали в мошеннической транзакции 2006 года. Если предположить, что доверенность, оформленная истцом в 2003 году, которая предоставила Винн полномочия действовать от ее имени в сделках с недвижимым имуществом, была должным образом признана доказательством, этот документ не доказывает, что Винн участвовала в подделке. .

И пришел к выводу, что:

Соответственно, поскольку истец установил, что дело 2006 года было подделкой, и У.S. Bank не смог обосновать свою защиту нечистых рук, этот документ недействителен, ипотека, основанная на документе и переданная банку США, недействительна, акт арбитражного суда на имя US Bank является недействительным, и истец имеет право на вынесение решения по делу жалоба.

Кляйн против Аронштейна , 2014 NY Slip Op 02264 (2-е отделение, 2 апреля 2014 г.) также возникло в результате «иска, в частности, в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью принудить к рассмотрению требований определенная недвижимость [.] ”

Суд обобщил факты:

Истцы и ответчики владеют прилегающими участками недвижимого имущества вдоль канала, известного как Водный путь Ваукена в Оушенсайд, графство Нассау. Водный путь заканчивается под прямым углом, образованным южной границей собственности истцов и восточной границей собственности ответчиков. Ответчикам также принадлежит подводный участок, примыкающий к прибрежной собственности сторон. Каждая прибрежная недвижимость была приобретена с доком, простирающимся над водой над подводным участком.

Предыдущее разбирательство;

После того, как между сторонами возник спор по поводу расположения их конструкций доков, истцы подали иск, в частности, чтобы добиться рассмотрения требований к подводному участку, утверждая, что они приобрели право собственности на часть участка в результате неблагоприятных обстоятельств. владение, поддерживая структуру дока над водой. Ответчики подали встречные иски о нарушении и вмешательстве в их прибрежные права. После этого истцы подали упрощенное судебное решение по основанию иска о неблагоприятном владении, а ответчики — в порядке упрощенного судопроизводства, в частности, об отклонении иска о неблагоприятном владении и о взыскании компенсации по своим встречным искам.Верховный суд отклонил ходатайство истцов, удовлетворил ту часть встречного ходатайства ответчиков, которая касалась упрощенного судебного решения об отклонении основания иска о неблагоприятном владении, отклонил те части встречного ходатайства ответчиков, которые касались упрощенного судебного решения по их встречным искам, и определили, что истцы имеют право прибрежных прав на объект недвижимости.

Применимое право:

Для обоснования претензии на правовой титул путем неправомерного владения сторона должна доказать, что «(1) владение было враждебным и требовало права; (2) это было актуально; (3) он был открытым и печально известным; (4) это было исключительным; и (5) оно было непрерывным в течение установленного законом 10 лет »[.] Кроме того, если «неправомерное владение не основано на письменном документе, владелец должен также доказать, в соответствии с законом, действовавшим на момент возбуждения этого иска, что спорная собственность обычно либо возделывалась, либо улучшалась» или защищен существенным огораживанием »[.]« Поскольку приобретение права собственности в результате неправомерного владения не одобряется законом, эти элементы должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами »[.]

И применил факты к закону:

В данном случае истцы не смогли обосновать свое право prima facie на судебное решение в соответствии с законом по причине иска о неправомерном владении.Ответчики в поддержку своего встречного ходатайства доказали, что они имеют право prima facie на судебное решение как вопрос закона, отклонив эту причину иска, продемонстрировав, что использование истцами объекта собственности не было враждебным и на основании иска о праве [.] В возражении истцы не подняли вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению. Соответственно, Верховный суд должным образом отклонил ходатайство истцов о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства и удовлетворил встречное ходатайство ответчиков, касающееся упрощенного судебного разбирательства, отклонив основание иска о неправомерном владении.

Элам против Altered Ego Realty Holding Corp. , 2014 NY Slip Op 01292 (2-е департамент, 26 февраля 2014 г.) возникло в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью скрыть право собственности на недвижимое имущество [.]»

Суд обобщил факты:

Актом от 16 марта 1988 г., зарегистрированным 24 марта 1988 г., наследник истца приобрел право собственности на указанное помещение. Умерший якобы передал право собственности на данное помещение ответчику Altered Ego Realty Holding Corp.(далее по тексту «Измененное эго») на основании документа от 11 марта 1998 г., зарегистрированного 12 марта 1998 г. После этого право собственности на рассматриваемое помещение якобы передавалось несколько раз, пока в конечном итоге оно не было передано ответчикам Кристине Х. Простано и Чарльзу У. Уолдрон (далее вместе движущиеся ответчики) в акте от 15 марта 2002 г., зарегистрированном 8 апреля 2002 г.

В июне 2010 года истец, как исполнитель наследства умершего, подал иск, чтобы скрыть право собственности на объект недвижимости, утверждая, среди прочего, что подпись умершего на акте 1998 года, передающем право собственности на объект недвижимости Altered Ego, была поддельные и, следовательно, акт 1998 года, а также все последующие документы и ипотеки были недействительными.Подвижные ответчики ходатайствовали в соответствии с CPLR 3211 (a), чтобы отклонить измененную жалобу в той мере, в какой она была выдвинута против них на том основании, что срок иска истек, и истец обратился в соответствии с CPLR 3215 с просьбой о разрешении вынести судебное решение против Altered Ego. при его неявке или неявке на жалобу.

Применимое право:

Вопреки утверждению движущихся ответчиков, этот иск, в котором истец пытается скрыть правовой титул, регулируется 10-летним сроком давности CPLR 212 (a) [.] Более того, истец в достаточной мере заявлял о владении предметом жилого помещения. В связи с этим CPLR 212 (a) предусматривает, что «[любой] иск о возврате недвижимого имущества или владения им не может быть возбужден, если истец или его предшественник, имеющий интересы, не был арестован или вступил во владение помещениями в течение десяти лет до открытия. действия »[.] Однако CPLR 212 (a) следует читать вместе с RPAPL 311, которая предусматривает, что« лицо, устанавливающее юридический титул на помещение, считается владением им в течение срока, установленного законом; и занятие помещения другим лицом считается находящимся под и в подчинении законному титулу, если только помещения не владели и владели в ущерб законному титулу в течение десяти лет до начала иска »[.]

И применил закон к фактам:

В данном случае истец в достаточной мере заявлял о владении объектом недвижимости в течение 10 лет с момента возбуждения этого иска, утверждая, что документ 1998 года на Altered Ego, а также каждый последующий документ в правовой цепочке был недействителен. В этих обстоятельствах «предполагается, что истец, как предполагаемый правообладатель помещения, владеет помещением в течение требуемого времени» [.] Соответственно, Верховный суд должен был отклонить ходатайство движущихся ответчиков в соответствии с CPLR. 3211 (а) отклонить измененную жалобу в той мере, в какой она была выдвинута против них.Идентификатор.

Яухлер против Серта , 2014 NY Slip Op 01233 (2-й департамент, 20 февраля 2014 г.) возник на основании следующих фактов и предшествующих судебных разбирательств:

В октябре 2005 года ответчик продал истцу земельный участок на берегу озера. В документе ответчик оставил за собой определенные права на использование и «управление» районом запуска лодки и согласился взять на себя определенные обязанности, связанные с этими правами. Истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, добиваясь признания того, что ответчик утратил свои права в отношении района спуска лодки на воду из-за невыполнения своих обязательств по документу.Истец ходатайствовал об упрощенном судебном решении, а ответчик — об отказе в упрощенном судебном решении об отклонении жалобы. Верховный суд отклонил ходатайство истца и удовлетворил встречное ходатайство ответчика. Истец апелляции.

Апелляционная палата пришла к выводу, что:

Первоначально заявление ответчика от 23 декабря 2011 г. и приложения к нему не должны рассматриваться в ходатайствах [FN1]. Неясно, считал ли Верховный суд эти документы противоречащими закону, приказ не «излагает документы, использованные в ходатайстве [-ях]» (CPLR 2219 [a]).В любом случае ответчик не мог законно подать заявление без присяги, поскольку он является стороной в этом действии, а не адвокатом (см. CPLR 2106). Прилагаемые документы не сертифицированы (см. CPLR 2105; см. Также CPLR 5532), и, поскольку мы не можем полагаться на подтверждение ответчика, они лишены контекста и основания. Соответственно, мы не будем рассматривать какие-либо материалы, содержащиеся в дополнительном отчете, поскольку ни один из них не был должным образом передан в Верховный суд [.]

Верховный суд допустил ошибку, отклонив жалобу полностью, поскольку существуют фактические вопросы относительно того, нарушил ли ответчик определенные условия дела.Истец утверждает, что ответчик существенно нарушил условия договора: (1) не предоставив доказательств наличия надлежащей страховки при спуске лодки на воду; (2) неспособность в течение года, предшествующего началу немедленного действия, уведомить истца имена всех лиц, владеющих ключами от шлюпки для спуска на воду; (3) неспособность в течение года, предшествующего возбуждению иска, сообщить истцу имена и номера телефонов всех лиц, которым ответчик разрешил доступ к озеру через катер; (4) несоблюдение надлежащего технического обслуживания катера, что привело к тому, что оно стало засорено мусором; и (5) неправомерное вмешательство истца в использование и спокойное пользование своей собственностью путем замены замка на спусковых воротах шлюпки и отказа предоставить истцу ключ или комбинацию ключей от замка.В поддержку своего ходатайства о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства истец представил, среди прочего, свои письменные показания под присягой и подтвержденную жалобу, в которой утверждались вышеупомянутые нарушения закона, а также копию документа, в которой в соответствующей части говорится: «[Ответчик] построит ворота и обслужит катер за свой счет и за свой счет. [Ответчик] всегда будет иметь страховку на сумму не менее [1 миллиона долларов] на спуске лодки на воду. Запуск будет закрыт для публики в любое время, за исключением жителей Мариавилля.Они могут получить ключ с подписанной синей биркой от [ответчика]. [Ответчик] будет ежегодно сообщать [истцу] имена и номера телефонов всех людей, использующих катер, и периодически обновлять их каждый раз, когда пять (5) человек добавляются в список пользователей. [Ответчику] будет разрешено использовать катер для 3 нерезидентов только в том случае, если их имена и номера телефонов будут заранее сообщены [истцу]. [Ответчик] должен ежегодно предъявлять [истцу] доказательство наличия страховки. Если [ответчик] нарушает какое-либо из условий этого соглашения, [ответчик] теряет право на управление спуском лодки.Нарушения должны рассматриваться судом соответствующей юрисдикции. [Истец] будет иметь ключ или доступ к катеру ».

Ответчик представил свои письменные показания под присягой, отрицая утверждения истца. Ответчик также представил истцу копию своего письма от сентября 2010 года, в котором был приложен список людей, у которых были ключи от спуска на воду в то время, и доказательства наличия страхового покрытия с апреля 2010 года по апрель 2011 года, а также заказная квитанция, подтверждающая, что Жена истца расписалась в переписке в октябре 2010 года.Хотя истец утверждает, что ему не были предоставлены доказательства наличия действующей страховки, он не смог доказать, что ответчик нарушил условия договора, который требует от ответчика только «ежегодно предъявлять доказательства наличия страховки» истцу, без указания на дата, к которой это должно быть выполнено. Записи показывают, что с 2005 года ответчик ежегодно страховал имущество, при этом истец был указан в качестве держателя сертификата в полисе, и не реже одного раза в год представлял истцу подтверждение наличия такого страхования в письменной форме.В письмах также были списки людей, у которых в то время были ключи от лодки. На основе этих доказательств ответчик подтвердил свое право на упрощенное судебное разбирательство по первым двум утверждениям истца, а истец не представил каких-либо доказательств, достаточных для проведения судебного разбирательства по любому факту в отношении этих двух заявленных нарушений закона [.]

Что касается третьего утверждения истца, то в документе требуется, чтобы ответчик «ежегодно сообщал [истцу] имена и номера телефонов всех людей, использующих катер.Ответчик не представил доказательств того, что люди, у которых были ключи, были единственными людьми, которым разрешалось пользоваться катером. Таким образом, неясно, соблюдал ли ответчик это условие дела, что делает упрощенное судебное решение неуместным в отношении этого утверждения.

Что касается четвертого утверждения истца, что ответчик не содержал должным образом катер, истец утверждал, что ответчик допустил, чтобы имущество было засорено мусором. С другой стороны, ответчик утверждал, что видел, как родственники истца сбрасывали мусор на катер.В дополнение к этому фактическому разногласию, значение термина «поддерживать» точно не определено в акте, и есть разумные основания для разногласий, а именно, включает ли этот термин вывоз мусора. В свете фактического спора и двусмысленности этого положения в контракте соответствующее утверждение не созрело для упрощенного судебного разбирательства [.]

Пятое и основное утверждение истца состоит в том, что ответчик препятствовал использованию истцом и спокойному пользованию своим имуществом, заменив замок истца на спусковых воротах лодки замком ответчика и отказавшись предоставить истцу ключ или комбинацию замка.Стороны, кажется, признают, что каждая из них вырубила замки на воротах, поставленные другой стороной. Хотя это не включено в параграф, касающийся спуска лодки на воду, этот акт действительно содержит завет тихого наслаждения. Судя по размещению этого договора, неясно, предполагали ли стороны, что нарушение этого условия приведет к лишению ответчика права распоряжаться спуском лодки. Помимо двусмысленности в отношении этого термина в деле, ответчик утверждает, что, поскольку он управляет спуском лодки, его замок должен быть на воротах.Ответчик объяснил, что он переключился на кодовый замок, потому что истец раздавал ключи случайным людям, которые не имели права использовать катер; ответчик согласился передать истцу комбинацию по запросу, но ответчик планировал заменять замок каждый раз, когда он передавал комбинацию истцу. Суть вопроса, по-видимому, заключается в уровне доступа, который истец должен иметь к шлюпке, а также в том, должен ли истец иметь беспрепятственный доступ или должен запрашивать доступ у ответчика каждый раз, когда он хочет использовать катер, находящийся на собственной собственности истца. .Хотя в документе предусмотрено, что ответчик будет управлять доступом третьих лиц к катеру, стороны не определили термин «управление» в документе и не указали уровень контроля, который это право предоставило ответчику, т.е. предоставил ответчику более высокий контроль, чем у истца. Судебное решение в порядке упрощенного судопроизводства было бы преждевременным, поскольку для разрешения этих неясностей в отношении существенных условий в акте необходимы доказательства намерений сторон [.]

Faviola, LLC v.Patel , 2014 NY Slip Op 01147 (2-й департамент, 19 февраля 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL в отношении судебного решения о том, что истец имеет сервитут по необходимости для входа и выхода в отношении части определенных недвижимое имущество, и для судебного запрета [.] »

Суд резюмировал факты и предшествующее разбирательство:

Истец запросил судебное решение о том, что он имел сервитут по необходимости над переулком на определенной недвижимости, обозначенной лотом 115, для доступа к своей собственности, обозначенной лотом 215.Верховный суд должным образом объявил, что истец имеет сервитут с правом прохода через переулок, должным образом распорядившись о том, чтобы владельцы объекта собственности, ответчики Правинкумар Патель и Анита Патель (далее вместе ответчики Патель) удалили любые препятствия на пути следования. переулок, и должным образом запретил им препятствовать доступу истца и проезду по этому переулку. Идентификатор.

Применимое право:

Сторона, утверждающая, что она имеет сервитут по необходимости, несет бремя установления четких и убедительных доказательств того, что имело место единство и последующее разделение правового титула, и что во время разделения сервитут в отношении обслуживаемого имущества был абсолютно необходим для получить доступ к участку земли [.] Необходимость должна существовать на самом деле, а не просто для удобства, и должна быть обязательной для разумного использования прилегающей собственности [.] Здесь не подлежит сомнению, что существовало единство и последующее разделение правового титула, поскольку ответчики Patel признают, что им принадлежали оба лота 115 и 215 с января 1991 г. по апрель 1996 г., когда лот 115 был разделен и лот 215 был продан предшественнику истца в интересах.

И применил закон к фактам:

Истец установил, что сервитут через переулок на участке 115 был абсолютно необходим для получения доступа к участку 215.Ответчики Patel не оспаривают, что лот 215 не имеет прямого доступа к шоссе или улице общего пользования, без необходимости пересекать участок, принадлежащий ответчикам Patel или третьей стороне. Истец представил доказательства того, что после подразделения Лот 215 оказался без выхода к морю и без доступа к шоссе или улице общего пользования [.] Отсутствие выхода к морю для Лота 215 было прямым результатом раздела, проведенного ответчиками Пателя по Лоту 115, и продажа лота 215 в 1996 году. Этот статус отсутствия выхода к морю привел к необходимости преимущественного проезда по лоту 115 в пользу лота 215 (см. Bogart v.Ровен, 8 AD3d 600, 602). Необходимость использовать переулок на участке 115 для доступа к собственности была не просто удобством [.]

Траск против Tremper Prop. Assn., Inc. , 2014 NY Slip Op 08287 (3-е отделение, 26 ноября 2014 г.) возникла из следующих фактов:

Ответчик, объединенная имущественная ассоциация, приобрела в 1960 году недвижимость на берегу озера и разделила земельный участок на 13 участков. Затем он передал участки своим учредителям, включая Отиса Равальта и Роберту Равалт, путем предоставления сертификатов собственности.В свидетельстве о праве собственности Равалтов указано, что они являются владельцами земельного участка «в соответствии с положениями свидетельства [ответчика] [c] о [инкорпорации]… и, кроме того, при соблюдении всех положений, условий, ограничений и договоренностей, содержащихся в [ответчике] ] подзаконные акты », который был принят в 1960 году. Истцы приобрели свой участок в имении Роберты Равалт в 2004 году. В договоре купли-продажи прямо предусматривалось, что ответчик остается правообладателем собственности и что передача истцам подлежит организационные правила и подзаконные акты.Вскоре после этого ответчик выдал доверительному управлению недвижимостью истцов свидетельство о праве собственности, в котором, среди прочего, указывалось, что приобретение истцом земельного участка регулируется уставом ответчика и свидетельством о регистрации.

И последующие разработки:

На момент покупки собственности истцы знали, что ответчик создал общую зону для купания, которая простиралась вдоль береговой линии участка истцов. Однако истцы были недовольны расположением зоны для купания, поскольку это мешало им добраться до пристани на лодке, заняться рыбной ловлей и иным образом пользоваться недвижимостью на берегу озера.Таким образом, они возбудили этот иск, добиваясь декларации своих интересов в собственности в соответствии со статьей 15 RPAPL и ссылаясь на причины нарушения владения и причинения неудобств. Ответчик представил ответ и примерно через месяц предложил отклонить жалобу в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) и (7). Верховный суд удовлетворил ходатайство, побудив истцов подать апелляцию. Истцы утверждают, что ходатайство ответчика в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) было удовлетворено ненадлежащим образом, поскольку документальные представления ответчика не являлись неоспоримыми доказательствами, окончательно опровергающими претензии в жалобе.Хотя Верховный суд не указал в своем постановлении, что он предполагал отклонение жалобы на CPLR 3211 (a) (1), мы согласны с утверждением истцов о том, что это было ошибочным.

Суд указал применимое право:

Ходатайство в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) удовлетворяется надлежащим образом «только в том случае, если документальные доказательства полностью опровергают фактические утверждения [] истца, окончательно обосновывая защиту с точки зрения закона»… Документы, которые ответчик представил в поддержку своих ходатайство включало, среди прочего, его свидетельство о регистрации, его документ о собственности, копию устава ответчика 1987 года, карту подразделения, протоколы и заметки с определенных собраний членов, договор истцов о купле-продаже и свидетельство о праве собственности других участников. ответчика.Однако, поскольку большинство этих доказательств, включая недатированный протокол встречи ответчика и неподписанный измененный устав 1987 года, не являются «однозначными и неоспоримыми подлинными», они не служат основанием для отклонения жалобы…

Тем не менее, рассмотрение подзаконных актов ответчика и положения о том, что всем членам ответчика предоставляется доступ к «береговой линии и зоне для купания» озера, не разрешает с точки зрения закона требования истцов о том, что ответчик, уступивший гонорар собственности, нарушил прибрежные права истцов при размещении общей плавательной зоны на участке истцов… Аналогичным образом, свидетельство о регистрации ответчика не отражало требования истцов, поскольку в таком документе просто говорится, что ответчик был инкорпорирован «[t] o покупать, развивать, поддерживать, оборудовать и эксплуатировать определенные земли, примыкающие к берегам озера Квичи… в качестве зоны отдыха и курорта для взаимного удовольствия и комфорта его членов », тем самым оставляя без ответа вопрос о предполагаемых правах истцов на беспрепятственное озеро доступ и, кроме того, жалобы о нарушении права владения и неудобствах.Наконец, хотя в свидетельствах о собственности истцов и Равалтов содержится подробное описание имущества, переданного ответчиком, поскольку такие документы не содержали прямого оговорки о правах на подводное плавание ответчику, отклонение жалобы на основании этих документов не производилось. гарантия…

И применил закон к фактам:

В данном случае истцы в достаточной мере заявили обоснованный иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, заявив, что их свидетельство о собственности дает им определенные права собственности, включая прибрежные права на беспрепятственный доступ к озеру, и что ответчик постоянно вмешивался в такие прибрежные права … в достаточной степени сослался на юридически обоснованный иск, первая причина иска истцов «выжить после увольнения в соответствии с либеральным тестом, применявшимся в ходатайстве CPLR 3211»…

Также не было уместным отклонение истцов в связи с нарушением права владения и частными неудобствами, поскольку в жалобе утверждалось, что содержание ответчиком огороженной территории для купания непосредственно перед собственностью истцов противоречило прибрежным правам истцов и без разрешения … и , кроме того, что это существенно препятствовало использованию истцами их собственности на берегу озера … В письменных показаниях, противоречащих ходатайству ответчика, истец Роберт Б.Траск утверждал, что, хотя некоторые из членов совета директоров ответчика подтвердили во время покупки истцами участка, что местоположение плавательной зоны будет изменено по запросу истцов, и, кроме того, что приобретение истцами участка будет включать: полный доступ и использование фасада участка для доступа к озеру Квичи », просьба истцов о перемещении территории была отклонена ответчиком, тем самым лишив истцов возможности пристыковать свои лодки, использовать свои каяки и ловить рыбу на берегу озера со своими внуками .Признавая эти утверждения как истинные, истцы заявили очевидные иски о нарушении права владения и причинении неудобств, тем самым иммунизируя такие причины действий от увольнения в соответствии с CPLR 3211 (a) (7).

New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc. v. 25-33 Astoria Blvd., Джон Маннис, старший и Джон Маннис, младший , 2014 NY Slip Op 33097 (U) (Sup. Ct. , Q. Co., 25 июня 2014 г., Weiss, J.) возникла из следующих фактов:

Истец New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc., возбудила это дело 31 января 2014 года в соответствии со статьей 15 Закона о судебных исках и судебных разбирательствах в отношении недвижимого имущества, добиваясь вынесения судебного решения, в котором объявляется, что они являются законными владельцами в результате неправомерного владения определенной недвижимостью, расположенной по адресу 25-33 Astoria Boulevard, Астория, Нью-Йорк. Указанная недвижимость улучшается за счет трехэтажного здания, которое состоит из основного этажа, второго и третьего этажей с жилыми квартирами и подвала. Первым основанием для иска истца в отношении неправомерного владения является предъявление иска 25-33 Astoria Blvd.Corp. Второе основание для иска о незаконном владении выдвинуто против Джона Манниса-старшего и Джона Манниса-младшего, которые в сентябре 2013 года заключили десятилетний договор аренды основного этажа и цокольного этажа.

Суд описал утверждения истца:

Истец утверждает, что «Греко-Американский клуб, инк.» Была «организована» (инкорпорирована) 14 июля 1958 г .; что Греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. был зарегистрирован 5 мая 1977 года и стал преемником Greek American Club, Inc.; и что New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc. была учреждена 19 февраля 1998 года и пришла на смену греко-американско-греческому спортивному клубу Нью-Йорка, Inc. Истец утверждает, что она и ее предшественники были фактически открыты. , печально известное и постоянное владение объектом недвижимости с 5 сентября 1973 г.

Утверждается, что «Греко-Американский клуб инк.» Владел недвижимостью, расположенной по адресу 31-08 Astoria Boulevard, Astoria, New York, которую она использовала в качестве своей штаб-квартиры.Указанная недвижимость была продана 1 мая 1973 г., и утверждается, что часть выручки от продажи была использована указанным клубом и его членами для приобретения указанного помещения 5 сентября 1973 г. Также утверждается, что члены указанного клуба также сделали пожертвования, взносы и «авансы», которые были использованы для приобретения объекта недвижимости; и что указанные «авансы» были возвращены истцом и / или его предшественниками. Истец утверждает, что указанный клуб произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемых помещениях для себя и своих членов.Истец утверждает, что Греко-Американский Клуб Инк. Непрерывно и исключительно занимал помещения с 5 сентября 1973 г. по 4 мая 1977 г., не платя арендную плату, пользование и размещение или иное вознаграждение, и что указанный клуб эксплуатировал, обслуживал и контролировал помещения в течение указанный период времени.

Истец утверждает, что 5 мая 1977 г. на смену Греко-Американскому Клубу Inc. 5 мая 1977 г. пришел Греко-Американско-Греческий Спортивный Клуб Нью-Йорка, Инк., И что большинство членов указанного клуба были его членами. греко-американского клуба, Inc.Утверждается, что Греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. вступил во владение указанным помещением 5 мая 1997 г .; произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемом помещении для своей выгоды и выгоды для своих членов; и что он непрерывно и исключительно занимал помещения с 5 мая 1977 г. по 18 февраля 1977 г., не платя арендную плату, пользование и занятие или иное вознаграждение; и что указанный клуб эксплуатировал, обслуживал и контролировал рассматриваемые помещения в течение указанного периода времени.

Истец утверждает, что он стал правопреемником греко-американо-греческого спортивного клуба Нью-Йорка, Inc. 19 февраля 1998 г .; что большинство его членов были членами Греко-американо-греческого спортивного клуба Нью-Йорка, Inc.; этот истец вступил во владение данным помещением 19 февраля 1998 г .; что истец произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемом помещении для своей выгоды и выгоды для своих членов; что он постоянно и исключительно занимал помещения с 19 февраля 1998 г. по настоящее время без уплаты арендной платы, использования и проживания или других вознаграждений; и что указанный истец эксплуатировал, содержал и контролировал указанное помещение с 19 февраля 1998 г. по настоящее время.

Истец утверждает, что две квартиры на втором и третьем этажах здания были сданы в аренду третьим лицам с 5 сентября 1973 года, и что доход, полученный от этих арендных единиц, был использован для оплаты налогов на недвижимость, воды и канализации. , страхование и отопление помещений в пользу истца, его предшественников и их членов.

Утверждения ответчиков:

Ответчики дали ответ и теперь ходатайствуют об упрощенном судопроизводстве, отклоняя жалобу на том основании, что истец не может обосновать свои требования о неправомерном владении.Ответчик 25-33 бул. Астория. Corp. утверждает, что она была зарегистрирована в 1973 году и с тех пор владеет объектом улучшенной недвижимости. Утверждается, что он поддерживает помещения, собирает арендную плату, платит налоги и коммунальные услуги и исторически поддерживал футбольный клуб своей чистой прибылью в соответствии с соглашением о доверительном управлении от 15 апреля 1998 года. этаж рассматриваемого помещения всегда был разрешительным, а не враждебным или неблагоприятным по отношению к ответчикам.Ответчики также утверждают, что использование истцом помещения никогда не было исключительным, поскольку на верхних этажах всегда были арендаторы, платившие арендную плату. Далее утверждается, что истец не может обосновать «требование о праве», поскольку этот иск был впервые подан в этом иске, и клуб ранее признал в жалобе в иске 2011 года, что 25-33 Astoria Blvd. Corp. принадлежала собственность, и клуб занимал или использовал первый этаж помещения.

Судья Вайс счел неоспоримыми следующие факты:

Бесспорно, что 14 апреля 2011 г. было проведено специальное собрание попечителей, на котором 7 голосами против 3 было решено, что объект недвижимости будет продан, а вырученные средства будут переданы в дар St. .Michael’s Home for the Aged или что собственность будет оформлена как прямой подарок St. Michael’s Home for the Aged. Тремя несогласными попечителями были Питер Элиу, Джордж Меллис и Гас Андрейкопулос. Постановление от 14 апреля 2011 г. вызвало два предыдущих судебных иска. 2 февраля 2011 года греко-американский футбольный клуб Atlas подал иск по индексу № 2509 / 201l против 25-33 Astoria Boulevard Corp., а также десяти попечителей, проголосовавших 14 апреля, 2011 г.Истец в этом документе добивался заявления о том, что траст должен предоставлять истцу чистый доход от сданного в аренду имущества и что он не может продавать или передавать имущество. Достопочтенный Роджер Н. Розенгартен приказом от 11 октября 2011 г. отклонил жалобу и любые встречные иски к ответчикам на том основании, что истец не являлся бенефициаром траста и не имел права оспаривать поведение попечителей в рамках траста. соглашение. Встречное ходатайство несогласных попечителей, сообвиняемых Питера Элиу, Джорджа Меллиса и Гаса Андрейкопулоса о дисквалификации, было отклонено как спорное.Поскольку не все интересы ответчиков совпадали, суд постановил, что эти три несогласных попечителя будут иметь право возбуждать иск от имени траста, и, следовательно, увольнение не наносило ущерба такому общему иску.

1 ноября 2011 г. Питер Элиу, Джордж Меллис и Гас Андрейкопулос возбудили иск против корпорации Astoria Boulevard, 25–33 и семи попечителей, проголосовавших за резолюцию от 14 апреля 2011 г. (индекс № 24849/2011). Истцы в нем требовали, среди прочего, судебного запрета, чтобы предотвратить продажу объекта недвижимости, и утверждали, что 25-33 Astoria Boulevard Corp.являлся владельцем объекта недвижимого имущества; что траст был создан для поддержки футбольного клуба, который с момента его основания был греко-американским футбольным клубом Atlas, и что указанный клуб использовал первый этаж рассматриваемого помещения примерно с 1973 года. Указанное действие было прекращено в соответствии с положением от 16 июля 2012 г.

В сентябре 2013 года Джон Маннис-старший и Джон Маннис-младший заключили договор аренды на десять лет с 25-33.

Изложил применимое право:

Чтобы предъявить претензию на имущество, основанное на неправомочном владении, истец должен доказать в соответствии с требованиями общего права, что владение предметом собственности было враждебным, в соответствии с иском о праве, фактическим, открытым и пресловутым, исключительным и непрерывным для установленных законом 10- годовой период… Другими словами, для перехода права собственности в соответствии с доктриной неправомерного владения «фактически должно быть владение такого типа, который давал бы владельцу основание для иска о выселении против захватчика в течение всего предписанного периода»… Как приобретение права собственности право собственности на землю в результате неправомерного владения не одобряется законом, элементы такого требования должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами…

И удовлетворил ходатайство ответчиков о обсуждении, заключив, что:

До июля 2008 года сторона, стремящаяся установить правовой титул путем неправомерного владения по иску, не основанному на письменном документе, должна была показать, что земля «обычно обрабатывалась или улучшалась» или «защищалась значительным огораживанием» (бывший RPAPL 522) .Тип возделывания или улучшения, достаточный в соответствии с законом, варьировался в зависимости от характера, состояния, местоположения и потенциального использования собственности … и должен был соответствовать характеру собственности только для указания исключительной собственности … Поправки внесены Законодательным собранием в 2008 году, RPAPL 522 теперь заявляет, что после 7 июля 2008 г. сторона без требования о праве собственности на основании письменного документа, заявляющего о праве собственности на землю на основании неправомерного владения, должна установить либо то, что «имели место действия, достаточно открытые для того, чтобы извещение о собственнике »или о том, что рассматриваемая земля« защищена значительным огораживанием ».RPAPL 501, также измененный Законодательным собранием в 2008 году, теперь определяет элемент общего права «требования права» как означающий «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит противоположному владельцу или владельцу собственности, в зависимости от обстоятельств. ” Тем не менее, Апелляционный отдел Второго департамента постановил, что Закон о действиях с недвижимостью и процессуальных действиях с внесенными в него поправками не может применяться задним числом для лишения истца имущественного права, которое имело место до даты вступления в силу нового законодательства…

Доводы истца недостаточны для того, чтобы установить с точки зрения закона, что данный иск регулируется бывшим RPAPL 522.В жалобе, в лучшем случае, утверждается, что главный этаж рассматриваемого помещения был занят с 1973 года последовательными объединенными футбольными клубами, членами которых являются американцы греческого происхождения, и что истец занимал это пространство с февраля 1998 года. Истец dot не утверждает, что Греко-американский клуб инк. Или греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, инк., Прекратили свое корпоративное существование или были объединены или приобретены другой корпорацией. Более того, истец не утверждает, и нет никаких доказательств того, что либо Greek American Club Inc.или Греческий американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. когда-либо заявлял о том, что незаконно владел указанным помещением.

Истец не может доказать, что он выполнил установленный законом десятилетний срок для неправомерного владения, г-н Меллис признает в своих показаниях под присягой, что решение от 14 апреля 2011 года и договор аренды в сентябре 2013 года послужили толчком для начала этого действия.

Суд также считает, что представленные доказательства подтверждают, что 25-33 Astoria Blvd. Corp. приобрела право собственности на помещение в соответствии с договором от 5 сентября 1973 года, и что сменявшим друг друга греко-американским футбольным клубам, включая истца, было разрешено занимать первый этаж объекта недвижимости без арендной платы.Ввиду того, что владение истцом всегда разрешалось и разрешалось корпорацией-ответчиком, требование истца о неправомерном владении не может быть удовлетворено. Суд также считает, что доводы истца недостаточны для того, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, относительно того, было ли занятие им указанного помещения враждебным и на основании иска о праве.

Наконец, не подлежит сомнению, что две квартиры на верхнем этаже были сданы в аренду арендаторам после того, как корпорация-ответчик приобрела помещения.Истец не утверждает, что сдавал эти квартиры в аренду арендаторам или собирал и удерживал арендную плату арендаторов. Истец также не утверждает, что он производил какие-либо платежи в связи с содержанием недвижимого имущества. Дело в том, что бул. Астория 25-33. Corp. использовала некоторую часть дохода от сдачи в аренду для содержания объекта недвижимости и предоставления площади без арендной платы футбольному клубу истца, что явно недостаточно для установления того, что размещение истцом объекта недвижимости является исключительным.Таким образом, доводы истца недостаточны для того, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, относительно того, является ли занятие им объекта недвижимости исключительным.

Комбс против Ocwen Loan Servicing, LLC , 2014 NY Slip Op 33362 (U) (Sup. Ct., K. Co., 10 декабря 2014 г., Knipel, J.) было основано на следующих фактах:

Истцы являются владельцами недвижимости, расположенной по адресу 1506 Pacific Street в Бруклине. 25 июля 2005 г. истцы оформили закладную на имущество, чтобы получить вексель от Fremont Funding Corp.(Фремонт) на сумму 463 000,00 долларов США. Ипотечный кредит был зарегистрирован 30 августа 2005 года на имя MERS как номинального держателя акций Fremont. Согласно документу о переуступке от 2 октября 2009 г., зарегистрированному 18 ноября 2009 г., ипотека якобы была передана Трасту от MERS.

Суд резюмировал запрашиваемую помощь:

Истцы подали незамедлительный иск в соответствии со статьей 15 Закона о судебных процессах и исках в отношении недвижимого имущества (RPAPL), чтобы скрыть право собственности на объект недвижимости, признать недействительной ипотеку и переуступку, а также о присуждении фактических и штрафных убытков против Ocwen, обслуживающего ипотека, предположительно ненадлежащее применение платежей условного депонирования.В своей проверенной жалобе истцы изложили причины иска, утверждая, что: 1) ипотека и векселя были «намеренно разделены», когда ипотека была записана на имя MERS, что сделало вексель необеспеченным; 2) ипотека MERS и переуступка от 2 октября 2009 года не подлежат исполнению; 3) предполагаемая уступка ипотеки 2 октября 2009 г. недействительна, как это было сделано во время банкротства Фремонта; 4) предполагаемая уступка ипотеки трасту является недействительной, поскольку она была произведена после «даты закрытия», указанной в Соглашении о пуле и обслуживании (СРП), создавшем траст [;] (i) и 5) Оквен неправильно применил условное депонирование платежи по оплате платы за воду и в результате произвольно увеличили ежемесячный платеж.

Применимое право:

Иск о негласном праве собственности может быть подан «[когда] здесь лицо претендует на наследство или интерес в недвижимом имуществе… для того, чтобы добиться принятия решения по любому иску, противоречащему иску истца, который подает ответчик…» (RPAPL § 1501). Требование о негласном праве собственности требует от истца заявить о «существовании удаляемого« облака »на собственности, которое является очевидным титулом, например, в документе или другом документе, которое фактически недействительно или недействительно» [.]

И рассмотрел основания иска в отдельности:

Суд не находит оснований для первого основания иска истцов для решения, объявляющего вексель необеспеченным на том основании, что ипотека, зарегистрированная на имя MERS, была «намеренно отделена» от векселя.[A] ипотека — это всего лишь инцидент с долгом, который она предназначена для обеспечения; обеспечение не может быть отделено от долга и существовать независимо от него… Более того, ипотека не является недействительной только потому, что она была записана на имя MERS как номинального держателя Fremont…

Помимо регистрации ипотеки на имя MERS, истцы не предъявляли никаких дальнейших обвинений, которые ставят под сомнение действительность самой основной ипотеки. Истцы не утверждают, что ипотека и / или векселя были подделаны или приобретены в результате мошенничества.Истцы заявляют в своей жалобе, что они «не утверждают, что они не обязаны в соответствии с примечанием, подписанным при закрытии». Таким образом, истцы не указали причину иска для судебного решения о признании лежащей в основе ипотеки недействительной.

Суть второй, третьей и четвертой причин иска заключается в том, что предполагаемая уступка ипотеки от MERS трасту является недействительной … В той степени, в которой истцы в своем четвертом иске добиваются признания недействительной предполагаемой уступки ипотеки в связи с нарушением [Соглашения о пуле и обслуживании (СРП)], образующего траст, истцы не имеют права предъявлять этот иск…

Однако суд находит вторую и третью причины иска истцов в той степени, в которой они стремятся скрыть правовой титул и признать недействительной уступку ипотеки 2 октября 1999 г., и указать понятные причины иска … Траст намеревается передать только ипотеку.Точно установлено, что уступка ипотеки без лежащей в основе ноты является недействительной … Для передачи обязательства достаточно либо письменной уступки базовой ноты, либо физической доставки ноты до начала действия по взысканию права выкупа. ипотека переходит с долгом как неотъемлемое происшествие. «Вексель, обеспеченный ипотекой, является оборотным инструментом … который требует индоссамента на самом инструменте» или на бумаге, настолько прочно прикрепленной к нему, чтобы стать его частью … для осуществления действительной «уступки» всего инструмента … UCC § 3-202 (1) предусматривает, в соответствующей части, что «[i] если вексель подлежит оплате на заказ, он оговаривается путем доставки с любым необходимым подтверждением.UCC § 3-204 (2) далее предусматривает, что «[a] n индоссамент в бланке не указывает никакого конкретного индоссатора и может состоять из простой подписи. Вексель, подлежащий оплате по заказу и заполненный бланком, становится оплачиваемым на предъявителя и может быть предметом переговоров только путем доставки до тех пор, пока не будет специально индоссирован »…

Доверительный фонд утверждает, что записанная 2 октября 1999 года переуступка не имеет значения, поскольку векселя была надлежащим образом доставлена ​​Доверительному фонду в соответствии с СРП. Однако, хотя Траст предоставил копию примечания в своих ответных документах, сам по себе этот документ не решает окончательно требования истцов.Вместе с копией примечания Доверительный фонд прилагает отдельную страницу, которая содержит пустое одобрение из Фремонта. Доверие утверждает, что отдельная страница прикреплена, потому что одобрение находится на обратной стороне последней страницы примечания. Однако это не подтверждается письменными показаниями кого-то, кто физически исследовал оригинальную записку. Кроме того, предполагая, что на обратной стороне банкноты имеется пустое подтверждение, для установления права собственности на вексель (и, следовательно, ипотеку) Трастовый фонд должен предоставить письменные показания лица, обладающего личными знаниями и предоставляющего фактические данные относительно физическая доставка записки… Поверенный Доверительного фонда не предоставляет таких фактических подробностей в своих утверждениях и не подтверждает, что обладает личными знаниями.

Что касается пятой причины иска, в которой утверждается, что Оквен неправильно применил платежи условного депонирования для платы за воду, Оквен представляет копию ипотеки и цитирует следующие положения:

3. Ежемесячные платежи по налогам и страхованию

(а) Обязательства заемщика.

Я заплачу Кредитору все суммы, необходимые для уплаты налогов, платы за воду, арендной платы за канализацию и других подобных сборов… Каждый Периодический платеж будет включать сумму, которая будет применяться к оплате следующих элементов, которые называются «Пунктами условного депонирования».”

(1) Налоги, начисления, плата за воду, арендную плату за канализацию и другие аналогичные сборы на Имущество, которые в соответствии с Применимым законодательством могут иметь преимущественную силу по сравнению с настоящим Обеспечительным инструментом в качестве залогового права на Имущество…

* * *

После подписания Облигации или в любое время в течение этого срока Кредитор может включить эти суммы как Предметы условного депонирования. Ежемесячный платеж, который я произведу за Предметы условного депонирования, будет основываться на оценке Кредитора требуемой годовой суммы.

Я заплачу кредитору все эти суммы Кредитору, если Кредитор не сообщит мне в письменной форме, что я не обязан это делать…

… Кредитор будет время от времени оценивать сумму средств условного депонирования, которую мне придется заплатить, используя оценки и счета, а также разумные оценки суммы, которую мне придется заплатить за элементы условного депонирования в будущем…

Вышеупомянутые положения четко дают право Ocwen включать сборы за условное депонирование, такие как плата за воду, в ежемесячный платеж истцов по ипотеке и корректировать сумму ежемесячных платежей условного депонирования в зависимости от суммы, указанной в счетах за воду.Даже представляя состязательные бумаги либеральным толкованием и принимая все предполагаемые факты как истинные… истцы четко не сформулировали причину иска о возмещении убытков, возникших в результате расчетов и применения условных платежей Оквеном. В своем утверждении адвокат истца заявляет, что Оквен использовал средства условного депонирования для оплаты счета за воду, который позже был признан ошибочным, и что Оквен не пытался взыскать ошибочный платеж с Департамента охраны окружающей среды (DEP). Однако истцы не ссылаются на какие-либо положения в ипотечных документах, которые обязывают Ocwen самостоятельно взыскивать любые ошибочно списанные средства с DEP и повторно перечислять их на счет истцов.Кроме того, условия ипотеки предусматривают, что сумма ежемесячных эскроу-платежей будет оцениваться «время от времени» с использованием оценок и счетов. Из жалобы или утверждения адвоката не ясно, не завышает ли в настоящее время Оквен необоснованно суммы условного депонирования в свете недавних точных счетов за воду.

MKG Georgica LLC против Popcorn , 2015 NY Slip Op 30255 (U) (Sup. Ct. Suff. Co., 18 февраля 2015 г.) было иском для определения того, имел ли истец простое право собственности на оспариваемое имущество. .

Суд обобщил факты:

В декабре 2013 года Марджори Честер и Майкл Инсел, как правопреемники отзываемого траста Марджори Честер, передали истцу MKG участок незастроенной недвижимости площадью два акра на пруду Джорджика, известный как 11 Association Road, Wainscott, New York. Георгика, ООО. К этой собственности на ее северо-западной границе примыкает земельный участок, известный как 9 Association Road, с которого также открывается вид на пруд Георгика. Усовершенствованный дом для одной семьи и отдельный гараж, собственность, известная как 9 Association Road, была приобретена ответчиком Фейт Попкорн в октябре 2012 года у Алана Такмана, исполняющего обязанности администратора имения Франка Витале.Улучшенная недвижимость, известная как 7 Association Road, которая примыкает к западной границе 9 Association Road, также принадлежит ответчику, который якобы получил долю в собственности на такую ​​собственность почти 30 лет назад.

Предыдущее производство:

[1] В феврале 2014 года истец подал иск в соответствии со статьей 15 Закона о действиях в отношении недвижимого имущества и судебных разбирательствах, чтобы скрыть право собственности на участок земли неправильной формы, расположенный на северо-западной границе его собственности, которая была очищена от кустарников и благоустроена.Спорная полоса земли, также называемая «расчищенной территорией», содержит часть проезжей части к дороге Ассоциации 9, сланцевую дорожку, лужайку с кустами, груду дров, участок ограждения, баллон с пропановым газом, и дренажная труба, выходящая в пруд Георгика. В дополнение к основанию иска о снятии титула, жалоба содержит требования о нарушении права владения, изгнании и судебном запрете. Ответ ответчика поднимает различные утвердительные возражения, включая неправомерное владение и срок давности, и вставляет встречные иски о неправомерном владении и предписывающем сервитуте на очищенной территории.

Претензии истца:

Истец [утверждает], что документальные доказательства и письменные показания, представленные в поддержку ходатайства, подтверждают, что он имеет право собственности на спорную собственность и имеет право на немедленное владение ею. В дополнение к декларативному возмещению ущерба истец добивается постановления об исключении ответчика из спорной собственности, предписывающем ответчику устранить посягательства на оспариваемую собственность и запрещающему ответчику использовать оспариваемую собственность. Что касается встречных требований, выдвинутых против него, истец утверждает, что ответчик не может продемонстрировать непрерывное владение спорной собственностью в течение 10-летнего периода, необходимого как для неправомерного владения, так и для предписывающего сервитута.В частности, истец утверждает, что, поскольку заинтересованный предшественник ответчика Витале скончался в 2010 году, ответчик не может доказать, что Витале намеревался передать право владения спорным имуществом вместе с имуществом, известным как 9 Association Road; следовательно, она не может привязать любой возможный период неправомерного владения к своим двум годам владения. Заявления истца в поддержку ходатайства включают заверенные копии документов, передающих право собственности на 9 Association Road и 11 Association Road сторонам; исследование имущества истца, подготовленное в 2014 году, с указанием границ расчищенной территории; [и] фотографии расчищенной территории [.]

Довод ответчика:

Ответчик [утверждает], что рассматриваемые «улучшения» «являются функциональными частями [ее] использования и занятия дороги Ассоциации 9», и что «спорная территория и сопутствующие улучшения были фактически переданы ей в то время, когда она приобрела собственность 9 Association Road от Vitale ». Однако она не оспаривает доказательства истца о том, что оспариваемое имущество включено в описания документов, выданных Честером и Инселем на имущество по адресу: 11 Association Road, и что спорное имущество не включено в описание документа для собственность на 9 Association Road.Ответчик далее утверждает, что истец не выполнила своего бремени по ходатайству о демонстрации того, что она не имеет права закрепить свое неправомерное владение спорной собственностью на период неправомерного владения, принадлежащий Vitale. В возражении ответчик представляет, среди прочего, копию акта администратора о передаче ей права собственности на 9 Association Road [и] обзор такого имущества, подготовленный в 2012 году [.]

[D] Подсудимый утверждает, что спорная территория является «естественным продолжением собственности 9 Association Road», и что она «не понаслышке знает о действиях Vitale в исключительном и постоянном использовании, занятии, улучшении, возделывании и поддержании спорная территория, по крайней мере, с 1982 года… и информация из первых рук о том, что Витале намеревалась и действительно передала право владения спорной территорией и сопутствующими улучшениями во время покупки ею дороги Ассоциации 9 в 2012 году.Она утверждает, что, основываясь на ее «непрерывном владении соседней собственностью 7 Association Road в течение почти 30 лет» и ее «знании как Vitale, так и рассматриваемого района», она «имеет право засвидетельствовать внешние акты Vitale об исключительном праве собственности на спорной территории », и« хорошо знаком с собственностью 9 Association Road, включая давно существующую дренажную трубу, ландшафтный дизайн, подъездную дорожку, лужайку, резервуар для пропана, деревянную сваю, а также декоративные конструкции из кирпича и шифера »на расчищенном участке площадь.

Применимое право:

Чтобы предъявить претензию на собственность на основании неправомерного владения, сторона должна доказать в соответствии с требованиями общего права, что владение предметом собственности было враждебным, в соответствии с иском о праве, фактическим, открытым и печально известным, исключительным и непрерывным в течение 10 лет. период … Для перехода права собственности в соответствии с доктриной неправомерного владения «фактически должно быть владение такого типа, который давал бы владельцу основание для иска о высылке против оккупанта в течение всего предписывающего периода» … Как приобретение права собственности на землю неправомерное владение не одобряется законом, элементы такого требования должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами [.]

До июля 2008 г. сторона, стремящаяся установить правовой титул путем неправомерного владения по иску, не основанному на письменном документе, должна была показать, что земля «обычно обрабатывалась или улучшалась» или «защищалась значительным огораживанием» (RPAPL 522). Тип возделывания или улучшения, достаточный в соответствии с законом, варьировался в зависимости от характера, состояния, местоположения и потенциального использования собственности … и должен был соответствовать характеру собственности только для указания исключительного права собственности … Поправки внесены Законодательным собранием в 2008 году, RPAPL 522 теперь заявляет, что после 7 июля 2008 г. сторона без требования о праве собственности на основании письменного документа, заявляющего о праве собственности на землю на основании неправомерного владения, должна установить либо то, что данная земля была «защищена существенным огораживанием». »Или что« были совершены действия, достаточно открытые для того, чтобы привлечь внимание разумно прилежного владельца.RPAPL 501, также измененный Законодательным собранием в 2008 году, определяет элемент общего права «требования права» как означающий «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит противоположному владельцу или собственнику собственности, в зависимости от обстоятельств. ” Согласно RPAPL 543, наличие «de minimis неструктурных посягательств», таких как заборы, кусты и навесы, теперь считается допустимым, как и определенные действия по текущему обслуживанию и культивации, такие как стрижка газона. Однако Закон о действиях в отношении недвижимого имущества и процессуальных действиях с внесенными в него поправками не может применяться задним числом для лишения истца права собственности, которое имело место до даты вступления в силу нового законодательства [.]

Кроме того, «[е] последующие враждебные владения имуществом, не указанным в описании документа, особенно смежным имуществом, могут быть отмечены, если окажется, что противный собственник намеревался и фактически передал владение неописанной частью с включенной частью земли. в документе »… Другими словами,« [] неправомерное владение может быть действительным в течение установленного законом срока для следующих друг за другом лиц при условии, что такое владение будет продолжаться непрерывной цепочкой личных отношений между противоборствующими владельцами »… Таким образом, если сторона, заявляющая о неблагоприятном право владения имуществом не принадлежало в течение установленного законом периода, такая сторона может «связать свое [или ее] неправомерное владение с владением его [или ее] предшественника, чтобы удовлетворить применимый установленный законом период» »… И наоборот, при отсутствии доказательств правового предшественника предназначен для передачи права собственности на землю, не включенную в описание акта, между противоборствующими владельцами и стороной, претендующей на право собственности на основании неблагоприятных возможных исключается возможность привязки правопреемника к времени владения предшественником … Более того, стороне не будет разрешено связывать предполагаемое неправомерное использование предшественником со своим заявлением о неправомерном владении, если нет доказательств, что предшественник подал … спорное имущество [.]

Подобно неправомочному владению, сервитут по рецепту устанавливается путем четкого и убедительного доказательства неблагоприятного, открытого и печально известного, непрерывного и непрерывного использования собственности в течение 10-летнего периода … Однако сторона, претендующая на право пользования по рецепту, , нет необходимости устанавливать, что такое использование было исключительным… и может указывать на предыдущее использование его или ее предшественников для установления необходимого срока давности [.]

«Посягательство на владение — это умышленное проникновение на чужую землю без оправдания или разрешения»… «Суть посягательства — это посягательство на интересы лица в исключительном владении землей» … Незаконное посягательство на чужую недвижимую собственность считается постоянным посягательством на владение землей. и порождает последовательные причины действия [.]

Применил факты к закону:

Здесь материалы истцов, в частности, документы на соответствующую собственность сторон, исследование дороги 11 Association Road и письменные показания землемера, Саскаса, устанавливают убедительные доказательства того, что он имеет право на заявление о том, что он не взимает плату за право собственности на оспариваемое имущество, и что он имеет право как на немедленное владение таким имуществом, так и на судебный запрет … Заявления истцов также представляют собой убедительные доказательства нарушения владения и право на судебный запрет, препятствующий продолжающемуся нарушению прав ответчика … Истец также продемонстрировал, что ответчик мог не устанавливать владение или использование оспариваемой собственности в течение десяти лет, как это требуется для обоснования ее встречных требований о неправомерном владении и предписывающем сервитуте [.]

Таким образом, бремя ответственности было переложено на ответчика, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению … Здесь расплывчатые, неопровержимые утверждения в аффидевите ответчика недостаточны для того, чтобы поднять фактические вопросы относительно того, владел ли Витале спорным имуществом в течение необходимого периода. Более того, нет никаких доказательств того, что Витале, который скончался за два года до того, как ответчик стал владельцем 9 Association Road, когда-либо предъявлял претензию о неправомерном владении спорным имуществом и намеревался передать такое требование ответчику … Аналогичным образом, нет никаких доказательств Vitale требовал права использовать оспариваемую собственность в качестве проезжей части или для любых других посягательств на собственность истцов, и что он намеревался передать это право последующему владельцу 9 Association Road [.]

И пришел к выводу, что:

[Судебное решение] вынесено в пользу истца на основании его иска о снятии правового титула на оспариваемую собственность, о причинах иска о нарушении права владения и судебном запрете, а также о встречных исках о неправомерном владении и предписывающем сервитуте. Суд объявляет, что истец является простым владельцем спорной собственности, и что он имеет право на владение такой собственностью и на устранение посягательств на нее.

Извлеченный урок: Статья 15 RPAPL — это легкодоступный, эффективный и общий законодательный инструмент для представления и решения виртуального юридического «рога изобилия» вопросов, которые возникают в связи с претензиями, спорами и интересами в отношении недвижимого имущества.

Можно ли отозвать гарантийный договор? | Home Guides

Гарантия может быть отозвана. В большинстве ситуаций человеку, подписывающему акт, требуется содействие лица, получившего документ, чтобы отозвать его. Если договор был подготовлен для передачи собственности между членами семьи или близкими друзьями, это могло не быть проблемой. Однако, если договор был подготовлен для передачи собственности в рамках обычной продажи, вам, вероятно, придется подать в суд, чтобы отозвать договор.

Основы гарантийного договора

Гарантийный договор используется для передачи права собственности на недвижимость от одного человека к другому.В этом отношении гарантия похожа на акт о предоставлении или прекращении права требования. Однако гарантийный акт обычно используется, когда недвижимость продается за полную стоимость, что называется «сделкой на расстоянии вытянутой руки». В этой ситуации используется гарантийный акт, поскольку он дает покупателю заверения в том, что продавец обладает правом собственности на недвижимость и свободен от залогов и любых других претензий на право собственности.

Уничтожение документа

Чтобы надлежащим образом подготовить гарантийный акт в рамках продажи, договор должен быть подписан владельцем-продавцом, его подпись должна быть нотариально заверена в соответствии с требованиями законодательства штата, в котором находится недвижимость.Пока оформленный акт не передан продавцом покупателю, недвижимость не передается. На практике продавец, владеющий актом, имеет право аннулировать предполагаемую передачу недвижимости, отказавшись отказаться от владения актом, либо испортив, измельчив или иным образом убедившись, что документ уничтожен.

Добровольное аннулирование

После того, как продавец-собственник доставит покупателю заполненный ордер, передача недвижимости завершается.Хотя регистрация документа в местном правительственном учреждении, которое ведет учет недвижимости, является обычным делом, это не требуется для того, чтобы передача между покупателем и продавцом вступила в силу. Запись акта предназначена для публичного уведомления о передаче. Независимо от того, является ли покупатель просто владельцем документа или уже зарегистрировал его, для отзыва документа потребуется сотрудничество покупателя. Предполагая, что покупатель согласен отозвать документ до того, как он будет зарегистрирован, покупатель может вернуть документ продавцу, чтобы отозвать его.Если акт был зарегистрирован, покупатель должен будет подписать документ, отменяющий гарантийный акт, который подходит для записи. Когда этот документ будет записан, отзыв будет завершен.

Quiet Title Action

В случае, если покупатель откажется от просьбы продавца отозвать гарантийный акт, который, скорее всего, был зарегистрирован, единственный способ действия продавца — подать иск и потребовать от суда аннулировать сделку. связанные с гарантийным актом.Такой иск обычно называют иском о «тихом праве собственности» — то есть продавец просит суд установить, что он имеет право на владение недвижимостью без каких-либо претензий со стороны покупателя. Этот тип судебного процесса сложен и может быть подан только с помощью опытного юриста по недвижимости.

Ссылки

Биография писателя

Джо Стоун — писатель-фрилансер из Калифорнии, профессионально пишет с 2005 года. Его статьи публикуются на LIVESTRONG.COM, SFgate.com и Chron.com. Он также имеет опыт проведения расследований и проработал почти два десятилетия в юридической практике. Стоун получил степень юриста на юридическом факультете Юго-Западного университета и степень бакалавра философии в Калифорнийском государственном университете в Лос-Анджелесе.

Разница между недействительным и недействительным актом

Различие между недействительным и аннулируемым актом

Обновлено 15 августа 2017 г.

В предыдущих сообщениях блога Закон Шорра обсуждал последствия недействительной передачи собственности в Калифорнии.Сегодня я обсуждаю различия между недействительным и аннулируемым документом, а также то, как это влияет на вашу способность удалять облачные данные о праве собственности в отношении последующего добросовестного покупателя.

Акт может быть аннулирован либо потому, что он недействителен, либо потому, что он может быть аннулирован. Это различие важно, потому что оно влияет на вашу способность очистить облако вашего титула от добросовестного покупателя, который получает титул на основании поддельного документа.

В частности, если договор недействителен, он не передает право собственности и не может быть принудительно исполнен, даже если он зарегистрирован, и даже если право собственности позже будет приобретено добросовестным покупателем.( Гибсон против Вестоби (1953) 115 Cal.App.2d 273.) Например, поддельный акт считается недействительным. (Handy v. Shiells (1987) 190 Cal.App.3d 512.) Акт, оформленный без указания получателя гранта, также является недействительным. (Брюс против О’Брайена (1936) 5 Cal. 2d 615.) В любой из этих ситуаций, за некоторыми исключениями, если лицо, зарегистрировавшее недействительный документ, впоследствии передает собственность добросовестному покупателю, законному собственнику все еще может удерживать титул против добросовестного покупателя.

Напротив, если правовой титул может быть аннулирован, лицо, предоставляющее право, может принять решение об аннулировании дела против получателя гранта, но право собственности может быть принудительно реализовано добросовестным покупателем.