МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Раздел квартиры на доли: Как происходит раздел квартиры на доли?

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями. 

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

В этом сюжете
  • 5 июля, 12:48

  • 13 сентября, 15:09

  • 29 сентября, 13:21

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду. 

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

В этом сюжете
  • 21 марта, 5:04

  • 20 марта, 4:58

  • 12 марта, 10:23

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м  – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов». 

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что  собственнику не получится выделить самостоятельные объекты. 

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда,  напомнили в коллегии. 

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Раздел квартиры в долевой собственности

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел квартиры в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Раздел квартиры в долевой собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 36 «Имущество каждого из супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Отказывая в удовлетворении исковых требований о включении квартиры в состав совместно нажитого имущества супругов и ее разделе, суд руководствовался положениями ст. 36 Семейного кодекса РФ и исходил из того, что данная квартира была приобретена ответчиком по договору купли-продажи, заключенному до брака, в связи с чем спорная квартира является личной собственностью ответчика и разделу не подлежит. При этом доказательств, подтверждающих приобретение квартиры в общую долевую собственность сторон, не представлено.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39 «Определение долей при разделе общего имущества супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Как указал суд, СК РФ не содержит перечня заслуживающих внимания интересов несовершеннолетних детей, с учетом которых суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в общем имуществе (ст. 39 СК РФ). Указанные причины (обстоятельства) устанавливаются в каждом конкретном случае с учетом представленных сторонами доказательств. Между тем, требуя увеличения своей доли в общем имуществе и отступления от равенства долей, истец в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела не указал, каким образом в таком случае будут соблюдаться интересы детей, ради которых и должно произойти данное отступление. Поскольку брак между сторонами не расторгнут, супруги находятся в равном положении относительно своего отношения к соблюдению имущественных интересов детей. При этом суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорная квартира подлежит разделу с учетом интересов детей, поскольку дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Таким образом, суд частично удовлетворил требования истца о разделе совместно нажитого имущества и признании имущества личной собственностью.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Раздел квартиры в долевой собственности

Нормативные акты: Раздел квартиры в долевой собственности
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939
«О рассмотрении обращения»В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Как делятся доли в имуществе супругов при наличии детей и без них?

Кстати: Знаете о нашей услуге «Развод без стресса»? Подробнее

Раздел недвижимости, пожалуй, самый трудный момент при разводе. Осложнений, сопровождающих этот процесс, немало.

Но как бы то ни было, нечто целое – квартира или дом – будет разделено между супругами на части, то есть доли.

О доле, как результате этого раздела, мы и поговорим в этой статье, а заодно прольём свет и на связанные с ней стереотипы.

Доказывать право на долю не надо!

Есть один момент, вызывающий тревогу у находящихся в состоянии развода супругов.

Нередко приобретенная в браке недвижимость закрепляется юридически за мужем или женой, в результате чего у того, кто записан в регистрационных документах, возникает иллюзия, что он имеет на неё безоговорочное единоличное имущественное право.

Второй супруг в этой ситуации испытывает вполне естественную тревогу и задаётся вопросом – как не остаться обделённым и получить свои квадратные метры.

Существуют, разумеется, случаи, когда вопрос в имущественном праве на часть приобретённой в браке недвижимости спорный. К примеру, квартира или дом полностью приобретались на средства, предоставленные родителями одного из супругов, и этот факт зафиксирован юридически, или квартира досталась в собственность по договору приватизации, участие в которой один из супругов принимать отказался или не имел на это права.

Если же речь идёт о приобретении недвижимости в браке по договору купли-продажи, то долю в этом совместно нажитом имуществе имеет и тот супруг, который не является собственником по документам и на этой жилплощади не прописан.

Доказывать отдельно ничего не требуется – порядок определения собственности установлен п.2 ст. 34 СК РФ, в соответствии с которым приобретённые в браке квартира или дом принадлежат каждой из сторон вне зависимости от того, на кого они оформлены или кем из супругов вносились в приобретение деньги.

Однако чтобы каждый из собственников получил право распоряжаться своей частью недвижимости, необходимо изменить статус собственности — перевести её из общей совместной в долевую.

Что такое доля в имуществе?

Дробь пишем, а комната в уме?

Самое время разобраться, что же такое доля в недвижимости.

Зачастую при обсуждении этого вопроса с клиентами приходится слышать нечто подобное: «мне с детьми в квартире принадлежит гостиная и спальня, а ему небольшая комнатка возле кухни». Когда речь заходит об особняках, то обычно фигурируют этажи.

Так вот, на этапе определения причитающихся каждому долей, ни о каких комнатах или этажах речь не идёт.

Доля – это арифметически выраженная простой дробью часть в объекте недвижимости, не привязанная к конкретно взятым помещениям или квадратным метрам.

Выражаясь юридическим языком, это «доля в праве», которую при наличии разногласий определяет суд в процессе раздела совместно нажитого недвижимого имущества супругов.

Как разделить имущество на доли?

Как уже говорилось выше, долю в объекте недвижимости дарить, продавать, завещать по наследству или использовать в качестве залогового имущества можно только после изменения статуса совместной собственности – перевода её в долевую и регистрации данного факта в Росреестре.

Через суд

Если раздел квартиры или дома проводится в суде, то после того как выносится судебное решение об определении долей, статус объекта недвижимости изменяется автоматически — она становится долевой, но данные изменения также следует зарегистрировать в Росреестра.

Мировым соглашением (У нотариуса)

Определить доли можно и без участия суда, заключив соглашение и заверив его у нотариуса.

Определение долей и их раздел на практике

Разногласия, как делить совместно нажитую недвижимость – по закону или «справедливости» – не редкость.

К примеру, один из супругов, может полагать, что из-за разницы в доходах (он работал, а жена нет), его вклад в приобретение квартиры или дома более ощутимый, а, следовательно, и доля должна быть больше.

Следует заметить, что с точки зрения законодательства это не более чем иллюзия. Если нет брачного договора или соглашения о разделе недвижимости, то в соответствии со ст. 39 СК РФ совместно нажитое имущество делится на равные доли между супругами.

Здесь следует уточнить один немаловажный момент – обычно квартира или дом являются составной частью совместно нажитого имущества. И доля одного из супругов может оказаться в объекте недвижимости большей или вообще отойти к нему целиком — при том, что будет реализовано требование закона о равенстве долей при разделе имущества в целом.

Нередко перед обращением в суд требуется определить, как наиболее выгодно разделить имущество, и стоит ли в принципе стремиться к получению доли в квартире или доме.

Это вопрос крайне деликатный и при обращении к нам решается всегда индивидуально. Требуется не просто рассмотреть подлежащее разделу имущество, но и учесть жизненные обстоятельства, в которых находится наш доверитель и все условия, на которых приобреталась недвижимость.

Пример 1: получении ¼ части квартиры и денежной компенсации за остальную часть доли, при наличии несовершеннолетних детей.

Возьмём, к примеру, довольно типичную ситуацию, когда существенной частью спорного имущества является квартира, состоящая из двух комнат.

Суд без участия представителя с вероятностью 99,9% разделит её в равных долях. Но при сходных условиях задачи — раздел двухкомнатной квартиры между супругами, имеющими детей, решение может быть разным.

Одна из наших клиенток, выступающая истицей, изначально не имела каких-то сомнений в отношении раздела квартиры в равных долях. Но при более пристальном рассмотрении её ситуации в был найден тактически более выгодный для неё вариант раздела.

Было решено настаивать на получении ¼ части квартиры и денежной компенсации за остальную часть доли. В судебном процессе ответчику нами был предложен проект мирового соглашения о разделе недвижимости таким образом. По итогу переговоров сторонами было подписано данное мировое соглашение.

Судите сами – другим местом жительства наша клиентка не обладала, а бывший супруг проживать на отчуждаемой ему жилплощади не планировал, но право собственности на квартиру терять не хотел. Сопрягалось ли закрепление в собственности за нашей клиенткой доли в размере ½ с получением каких-то выгод?

Разумеется, нет. Право пользования жилплощадью у неё сохранялось как в случае получения ею ½, так и ¼. Соответственно, право посещать квартиру и распоряжаться ею иным способом получал и бывший супруг, причём вне зависимости от размера отходящей к нему доли.

Могла ли полученная клиенткой доля расцениваться как потенциально перспективный объект продажи? Маловероятно.

Не будем забывать, что в квартире был уже прописан несовершеннолетний ребёнок, что делало практическую продажу доли фактически невозможной. Кроме того, бывший супруг теоретически мог прописать своих будущих детей на причитавшуюся ему долю.

Теперь давайте взглянем, какой набор выгод получила клиентка при варианте раздела, предложенном нами:

  • денежную компенсацию, выражавшуюся в достойной сумме;
  • облегчение потенциальной продажи своей доли. При покупке другого жилья требования органов опеки о достойных условиях проживания несовершеннолетних при закреплении в собственности ¼, а не ½ в прежней квартире выполнить гораздо проще.

Пример 2: Получение денежной компенсации за долю в квартире

Другой пример. Спорным объектом также была двухкомнатная квартира. Но клиентка имела возможность проживания у родителей. Получение доли в квартире практически не приносило ей никаких выгод.

Тактически выигрышным было получение денежной компенсации за причитающуюся ей половину квартиры. Ответчик в свою очередь на такие условия был согласен, так как тоже не желал делить квартиру с бывшей супругой. Нами был подготовлен проект соглашения о разделе имущества таким образом, который впоследствии был подписан сторонами и нотариально заверен.

Отвоёванные деньги послужили начальным вкладом в приобретение нового жилья. Реализовать такую покупку при получении доли клиентке было бы невероятно сложно.

Как видите, роль по-настоящему компетентного юриста сводится не к элементарному сопровождению своего доверителя в суде.

Его задача – помочь определиться с наиболее выгодным вариантом решения, дотошно и тщательно взвесив все «против» и «за», а затем, пользуясь знанием тонкостей законодательства, отстоять тот вариант раздела, в котором заинтересован его доверитель.

Риски, связанные с получением доли

Как мы уже сказали чуть выше, доля в квартире или доме не имеет материальной привязки к каким-то конкретно определённым комнатам или другой территории.

Чтобы причитающаяся кому-то доля из абстрактной арифметической дроби превратилась в нечто материально-осязаемое, в некоторых случаях применяется специальная процедура, то есть «выдел доли в натуре». Проще говоря, в результате из какой-то жилплощади выделяется самостоятельный автономный объект недвижимости. Но такой вариант возможно претворить в жизнь далеко не всегда, такая процедура относится, как правило, к земельным участкам и домам.

Возможность проведения этого мероприятия наше законодательство предусматривает, но ограничивает случаи, когда это действительно может быть осуществлено.

Есть даже специальная статья 252 ГК РФ, которая так и называется: «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли».

В её третьем пункте говорится о том, что участник долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли в натуре.

В этом же п. 3 есть абзац, начинающийся довольно примечательной фразой: «Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу …»
Что здесь имеется в виду? Да фактически то, что обладатель доли в квартире многоэтажного дома не может рассчитывать на её перевоплощение в самостоятельную жилплощадь.

Почему – да просто выделение доли предполагает образование жилого помещения, имеющего отдельный санузел, кухню и вход, а в реальности БТИ столь серьёзную перепланировку не допустит.

С домовладением такое бывает вполне выполнимо. Но здесь имеются свои немаловажные нюансы.

Дом и прилегающая к нему территория должны обладать способностью раздела в соответствии с долей каждого из бывших супругов. При этом у каждого должны образоваться отдельный вход, кухня и санузел.

Однако даже при наличии такой возможности её устного подтверждения недостаточно. В суде необходимо предоставить результаты экспертизы, доказывающей возможность такого раздела, с приложением проекта перепланировки. Следует заметить, что процедура проведения экспертизы и разработка проектной и технической документации удовольствие не из дешёвых. Нелишне заметить, что домовладение, претерпевшее подобную перестройку, существенно теряет ликвидность.

Всё вышесказанное – серьёзный повод к тому, чтобы крайне вдумчиво подходить к решению о способе раздела совместно нажитого имущества, когда его частью является жилплощадь.

Отсутствие практической возможности выдела доли в натуре является существенным препятствием и для применения п.2 ст. 39 СК РФ, дающего судьям право определить для супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети, долю, равную не ½, а больше.

Впрочем, обманчивой радужности этого пункта у нас посвящена отдельная статья, познакомившись с которой вы поймете, почему рассчитывать на него не очень-то стоит.

И в заключение …

Знакомясь с реальными жизненными историями и проблемами, которыми делятся друг с другом участницы женских интернет-форумов, нередко приходится встречать истории «с хорошим концом», в которые дамы с удовольствием верят.

Да и как не поверить в добрую сказку, в которой суд «из-за детей» назначил не ½, а, например, ⅔ !

К подобным легендам следует относиться критически. При разделе имущества супругов дети также могут получить в собственность часть недвижимости, например, при покупке с использованием средств материнского капитала, поэтому суд на вполне естественных основаниях делит имущество пропорционально вложенным средствам каждого члена семьи.

ВС разъяснил правила раздела долевой собственности супругов после развода — Российская газета

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сделала интересное, а главное — полезное разъяснение, которое касается раздела долевой собственности супругов в случае развода.

Сегодня подобные ситуации с разделом долей недвижимости, к сожалению, встречаются часто. Поэтому толкование Верховным судом норм закона может оказаться нужным не только судьям, для которых и даны эти толкования, но и гражданам, столкнувшимся с чем-то подобным.

Итак, в Рязани молодая семья приняла решение купить квартиру в строящемся доме. Все положенные документы оформили. А спустя год супруги развелись. Они заключили с застройщиком дополнительное соглашение, чтобы перевести недвижимость из совместной собственности в общедолевую. Но у них ничего не вышло. Местный Росреестр регистрировать документ отказался. По мнению Росреестра, дополнительное соглашение «содержит элементы брачного договора, и его нужно удостоверить у нотариуса». Местные суды с мнением рязанского Росреестра согласились. Но Верховный суд поправил коллег.

А теперь рассмотрим ситуацию по правовым деталям. Молодая семья с застройщиком заключили договор участия в долевом строительстве. Такой договор означает, что когда строительство будет завершено, квартира переходит в совместную собственность. Но через год брак распался, а будущая квартира еще не была построена. После развода молодые люди заключили соглашение о равенстве долей в строящейся квартире. Прошло два года, и у строящегося дома, сменился застройщик. Им стал местный фонд.

Тогда экс-супруги заключили с компанией дополнительное соглашение к договору. Они заменили «совместную собственность» на «общую долевую по 1/2» и передали бумагу для госрегистрации. Но Росреестр потребовало его нотариально удостоверить. Чиновники объяснили, что соглашение содержит элементы брачного договора, так как экс-супруги меняют совместную собственность на общедолевую. В Росреестре сослались на статью 38 Семейного кодекса. Эта статья говорит о разделе общего имущества супругов.

Тогда бывшая супруга направила в адрес ведомства соглашение о равенстве долей, которое они с мужем заключили еще в 2015 году. Но регистратор посчитал, что и его бывшим супругам следовало заверить у нотариуса. Не согласившись с этим решением, экс-супруги пошли с иском к Росреестру в местный районный суд.

В суде бывшие заявили, что соглашение они заключили 24 августа 2015 года, тогда редакция статьи 38 Семейного кодекса о разделе общего имущества супругов разрешала удостоверять у нотариуса соглашение по разделу по желанию. Через полгода в эту норму внесли изменения. По новым изменениям обращение к нотариусу стало обязательным. Сделку наши герои заключили раньше, чем изменилось законодательство. Но Росреестр продолжил настаивать, что оба документа надо удостоверить у нотариуса.

Райсуд согласился с бывшими супругами, что регистратор неверно истолковал норму, поэтому соглашение от 2015 года не нужно удостоверять у нотариуса. Но вот дополнительное соглашение с фондом по той же части 2 статьи 38 Семейного кодекса нужно заверить, решила первая инстанция. Поскольку супруги этого не сделали, Росреестр отказал правомерно. В общем, райсуд бывшим супругам отказал. И сделал правильно, сказали следующие местные судебные инстанции.

Росреестр обязан руководствоваться нормами о регистрации прав, а не о семейных отношениях

Дело изучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда и с рязанскими решениями не согласилась. Верховный суд заявил следующее. По статье 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для приостановления госрегистрации прав являются отсутствие необходимых документов, несоответствие по форме или содержанию документов. Судя по материалам дела, дополнительное соглашение стороны удостоверили своими подписями и документом, подтверждающим полномочия фонда. А ответчик не представил доказательств того, что требования к оформлению дополнительного соглашения кем-то из сторон не соблюдены. Значит, Росреестр отказал бывшим супругам незаконно.

По мнению Верховного суда, все доводы о том, что документ содержит элементы брачного договора, — ошибочны. Росреестр должен был руководствоваться нормами, которые регулируют порядок регистрации прав, а не семейные отношения.

Верховный суд сказал, что закон не запрещает регистрацию вновь созданного объекта недвижимости в долевую собственность участников строительства. То есть в дополнительном соглашении можно указать, какая часть квартиры достанется каждому из бывших супругов. В итоге Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу бывшей супруги и обязал местное управление Росреестра повторно рассмотреть вопрос о регистрации дополнительного соглашения между экс-супругами и застройщиком.

Раздел квартиры по суду | Юрист по недвижимости

Раздел квартиры через суд

К ПЕРЕДЕЛУ КВАРТИРЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ стороны прибегают в случаях расторжения брака, при смене законного правообладателя, наследовании недвижимости, при разъезде собственников, простом отсутствии взаимопонимания владельцев и иных ситуациях, включая необходимость обращения в суд даже при наличии взаимного согласия (раздел в натуре, определение долей, уточнение характеристик и др.).

Необходимость обращения в суд возникает в двух случаях:

В ПЕРВОМ СЛУЧАЕ спор возникает при отсутствии взаимопонимания собственников квартиры, которые не могут договориться «полюбовно» и намеренно затевают спор, с целью передать решение вопроса на усмотрение суда.

Стоит отметить, что без тщательной профессиональной подготовки иска мероприятие это является весьма рискованным, т.к. суд самостоятельно не будет собирать отсутствующие документы и доказательства.

Также не будет проведена и судебно-техническая экспертиза для определения реальных долей, если никто из сторон не заявит ходатайства о её проведении.

ВО ВТОРОМ СЛУЧАЕ собственники готовы разделить объект недвижимости, но по объективным причинам не могут этого сделать, например, когда регистрационный орган отказывает во внесении сведений в кадастр (ЕГРП, ЕГРН) и не регистрирует договор, либо когда в жилом помещении существуют неузаконенные переустройства (перепланировки, реконструкции) или имеются несоответствия площадей — т.н. «красные линии».

Судебный раздел также необходим, когда в имуществе не определены доли, возникают разногласия относительно выдела в материальном выражении (в натуре) половины (или иной части) квартиры.

Случается, стороны спорят относительно средств, вложенных в содержание или улучшение жилого помещения. Так, вложения в ремонт возможно поделить в судебном порядке, к чему часто прибегают супруги при разделе совместно нажитого имущества. Мебель и предметы интерьера также являются вещами, имеющими стоимостную оценку.

Стоимость услуг юристов нашего центра по разделу квартиры в суде:

Подробнее…

Порядок раздела квартиры через суд

Разберём поэтапно причины для обращения в суд, перечень документов и действия сторон при разрешении конфликта в судебном порядке. Мы приводим полный перечень мероприятий, необходимых для решения спора согласно действующему законодательству. По усмотрению суда перечень документов и экспертиз может быть сокращен до минимума, необходимого при разрешении конкретного спора.

Теперь разберём указанные этапы более подробно:

Досудебный порядок

В соответствии с действующим законодательством для некоторых споров предусмотрено обязательное соблюдение досудебного порядка, который представляет собой обращение одной из сторон к оппоненту с предложением решить возникший спор мирным путем.

Например, правильным соблюдением досудебного порядка будет предложение подписать соглашение о добровольном разделе жилого помещения или заключении соответствующего договора, который определит права и обязанности, установит правила распределения, приобретения или отчуждения долей в совместном праве.

Суды трепетно относятся к соблюдению истцами порядка досудебного урегулирования, включая дела по искам о разделе квартиры, хотя напрямую такая обязанность в данном конкретном случае законом на заявителя не возложена.

Неоспоримо, что для подтверждения добросовестности и правоты заявителя соблюдать такую процедуру придётся, это поможет сократить сроки судопроизводства за отсутствием необходимости у суда запрашивать дополнительные доказательства или рассылать соответствующие уведомления.

Подготовка искового заявления

Иск о разделе квартиры через суд должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации и включает в себя:

  • Ссылку на суд, которому подведомственно дело.
  • Данные Истца, включая сведения о прописке и контактную информацию для обратной связи.
  • Данные Ответчика, включая паспортные данные, ИНН, сведения о прописке и контактную информацию для обратной связи.
  • Обоснование исковых требований, сведения о том, какие именно права заявителя нарушены, на каких нормативных актах основаны требования о разделе и что послужило причиной для него.
  • Сведения о спорном объекте недвижимости (квартире, подлежащей разделу в судебном порядке).
  • Документы и доказательства, имеющие прямое или косвенное отношение к делу.
  • Подтверждение попытки досудебного решения спора, о чем говорилось выше.
  • Опись всех документов, прилагаемых к иску.
  • Подтверждение отправки искового заявления с приложениями всем сторонам, участвующим в деле.

Иск должен отражать сложившуюся ситуацию, иметь документальное обоснование позиции с точки зрения закона и чётко сформулированные требования, например, о разделе прав на имущество в равных долях или о выделе части жилого помещения в натуре.

Проблемы подсудности

Стоит сказать, что указанная проблема, при наличии соответствующих знаний, становятся лишь особенностью, которую необходимо учитывать при подаче искового заявления в суд о разделе квартиры.

Другое дело, что споры о разделе недвижимости являются наиболее трудоёмкими, и судьи используют любую возможность, чтобы отказать в приёме искового заявления, оставить его без движения или возвратить заявителю.

Это вполне объяснимо — любой такой спор сопровождается исследованием технической документации, проведением независимых экспертиз, назначением судебных комиссий, выездом судей для осмотра делимых помещений, что всегда «воспринимается в штыки» служителями фемиды.

ПРИ ВЫБОРЕ ПОДСУДНОСТИ СЛЕДУЕТ УЧИТЫВАТЬ: 

1) Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту его нахождения, независимо от того, где проживают собственники.

2) Иски о правах на наследство рассматриваются по месту его открытия. В данном случае спор о разделе квартиры должен быть рассмотрен судом, к зоне ответственности которого относится местонахождение спорного имущества.

Перечень документов для иска:

Процессуальное законодательство (Гражданский процессуальный кодекс, Арбитражный процессуальный кодекс, а также ряд иных нормативных актов) предполагает обязательный перечень документов и доказательств, необходимых для принятия к производству и рассмотрению судом искового заявления, среди которых следующие документы:

  • Экземпляры искового заявления по количеству лиц, участвующих в деле.
  • Заверенные копии документов, относящихся к спору по количеству оппонентов и третьих лиц.
  • Копия паспорта истца.
  • Копия паспорта заявителя (при наличии у истца).
  • Документы о заключении и/или расторжении брака.
  • Документы о наличии несовершеннолетних детей.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор, акт, распоряжение государственного органа и т.д.).
  • Правоподтверждающие документы (свидетельство о государственной регистрации права, лист записи и т.д.).
  • Техническая и кадастровая документация на имущество (технический, кадастровый паспорт, планы БТИ, заключения о перепланировках и др.).
  • Отчёт независимого эксперта о рыночной стоимости квартиры.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Перечень документов лишь на первый взгляд кажется большим и сложным. Владение титулом (правом), как правило, предполагает наличие таких документов у собственника.

Если часть документов утеряна или отсутствует, юристы по недвижимости помогут собрать недостающие и восстановить утраченные материалы.

В случае обращения в суд за разделом квартиры при разводе потребуются дополнительные документы, подтверждающие статус недвижимости как совместно нажитого имущества. Подробно о разделе совместно нажитых активов можно прочитать в ДРУГОЙ статье.

Независимая экспертная оценка

В отношении оценки стоимости квартиры для раздела по суду есть небольшая хитрость – иск можно заявить без её проведения, указав рыночную стоимость объекта недвижимости. Узнать примерную цену можно на общедоступных ресурсах, например, на Публичной кадастровой карте, «ЦИАНе» или «АВИТО».

Если Ответчик не согласится с заявленной стоимостью, то суд укажет на необходимость проведения соответствующей экспертизы. А если присутствует необходимость разделить доли в праве без выдела помещений в натуре, то делать оценку и вовсе не придется.

Техническая экспертиза

Если истец требует от суда разделить квартиру, дом, гараж или участок, что называется «в натуре», когда заявлены требования о фактическом делении объекта с возведением стен, созданием проёмов, входов, выходов и других конструктивных изменений, в данном случае должна проводиться техническая экспертиза.

В своём заключении экспертная организация укажет, возможно ли в действительности разделить квартиру на несколько самостоятельных помещений без причинения ущерба конструктивным элементам, а также не повлечет ли это за собой угрозу имуществу, жизни, здоровью собственников или третьих лиц и ряд других, принципиальных моментов.

Судебная комиссия

Для решения вопроса о выделе доли в натуре или установления порядка пользования совместным помещением суд обязан назначить соответствующую комиссию для выезда на объект и его исследования.

Истец обязан предоставить доступ в помещение в согласованные с судом дату и время. Комиссия в ходе изучения квартиры формирует заключение о том, возможно ли выделить для каждого собственника комнату с самостоятельным входом, разделить санузел, кухню и подсобные помещения. В подавляющем большинстве случаев квартира признается неделимой и стороны довольствуются лишь определением долей в общем праве на собственность.

Вынесение решения

По итогам оценки всех приведённых доказательств, заслушивания сторон и изучения документов суд выносит одно из следующих решений (следует учитывать, что не существует двух одинаковых судебных решений по двум идентичным делам, суд рассматривает каждое дело основываясь на своём внутреннем убеждении, стараясь быть при этом всесторонним и объективным):

1) Отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

2) Удовлетворить исковые требования частично или в полном объёме, и:

— осуществить раздел квартиры в натуре, определить порядок раздела квартиры;

— признать право совместной собственности, определить доли сторон в праве;

— признать право совместной собственности, определить порядок пользования и содержания жилого помещения.

Получается, что альтернативным вариантом суд может определить порядок пользования совместным помещением. Такие решения совсем недавно было широко распространены в судебной практике, но постепенно изживают себя ввиду неактуальности при стремлении каждого субъекта права к владению независимым жилым помещением.

Суды такие стремления учитывают, присуждая компенсации за приобретённую долю в праве, либо обязывают участников судебного процесса обеспечить оппонента жилым помещением или выплатить разницу в стоимости из иного совместного имущества, что наиболее актуально при разводе супругов.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ НЕ ИЗБЕЖАТЬ РАЗДЕЛА КВАРТИРЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Если спор зашёл в тупик и стороны не намерены добровольно урегулировать вопросы, связанные с пользованием и распоряжением имуществом, точку в таком вопросе поставит суд. Также законом и сложившейся практикой установлены случаи, в которых раздел имущества возможен только в судебном порядке.

  • При разводе. Если недвижимость, включая землю, частные дома, квартиры, постройки и др., относится к совместно нажитому, она автоматически попадает в состав имущества, подлежащего разделу. Когда у бывших супругов не вышло уладить ситуацию, подписав соответствующее соглашение, к решению вопроса подключается суд.
    Раздел квартиры по суду в обязательном порядке требуется так же при наличии в семье несовершеннолетних детей, права которых приоритетно должны учитываться при разводе и быть согласованы с органами опеки и попечительства. Дети во всех случаях наделяются долей в указанном имуществе, выплата стоимости доли делимой в суде квартиры не допускается.
  • При наследовании. Столкновения наследников возникают даже при оформленном нотариальном завещании, в котором чётко отражаются желания покойного о наделении членов семьи (или иных лиц) своим имуществом.
    Судебные споры могут возникнуть, когда один из претендентов на наследство сочтёт нарушенными свои права, усомнившись в подлинности завещания или доброй воле покойного.
    Помимо указанного имеются категории граждан, обладающих преференциями на обязательную долю в наследовании. К таковым относятся малолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его супруг и родители, лишённые возможности трудиться, а также нетрудоспособные иждивенцы умершего. Потому даже завещание, в котором не упоминаются перечисленные лица, не даст гарантии наследникам неприкасаемости прав на недвижимость.
    Лица, установленные законом, могут претендовать на свою долю, оформив соответствующее обращение к нотариусу или в суд. Одной из причин возникновения споров о разделе квартиры в судебном порядке является ситуация, когда после открытия или принятия наследства выясняется факт наличия обременений, например, когда квартира была передана в залог или за квартиру наследодателем были получены денежные средства.
  • При отказе регистратора. Банальная ситуация, когда у сторон есть принципиальное согласие о разделе квартиры, подписаны соответствующие договоры и соглашения, но при этом регистрирующий орган отказывает в совершении сделки о разделе имущества по объективным или необъективным причинам. В данном случае придётся оспаривать решение регистратора и делить квартиру через суд.
  • Конфликт интересов. Когда несколько владельцев (совместных собственников) не могут найти точки соприкосновения и заводят проблему в тупик, выход из которого один. С заявлением в суд может обратиться любая из конфликтующих сторон, с просьбой в принудительном порядке разобраться с конфликтом и определить для каждого владельца его законную долю, либо же часть в спорном имуществе.
  • Правопритязания третьих лиц. Как и в рассмотренном случае с наследством, в отношении любой недвижимости могут возникнуть попытки неправомерного захвата либо законной реализации своих прав со стороны третьих лиц. Часто такие ситуации возникают при «двойной» продаже недвижимости так называемыми «чёрными риэлторами», когда в определённый момент появляется второй собственник или предыдущий, незаконно лишенный имущества (актуально и для незаконной приватизации), с иском об обращении взыскания на квартиру или разделе квартиры по суду.

Любые спорные вопросы относительно возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество не терпят «сослагательного наклонения» и должны детально прорабатываться.

Консультации наших юристов по вопросам раздела квартиры доступны ежедневно в нашем офисе на Проспекте мира, по телефону или электронной почте, указанным в разделе Контакты.

Как сделать разделение долей на квартиру в 2021 году

Раздел квартиры на доли — это процесс распределения частей жилой недвижимости между собственниками. Разберемся в способах раздела такого имущества.

Что такое долевая собственность

Прежде чем выяснить, как разделить квартиру на доли, необходимо определить, что же такое долевая собственность. Само право долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ. Порядок распоряжения прописан в 218-ФЗ от 13.07.2015.

Общая собственность бывает:

  1. Долевой — когда вопрос по разделению долей решен официально, стороны поделили имущество на определенные части и заверили сделку юридически. У каждой стороны имеется свидетельство (при разделе до 2017 года) или выписка из ЕГРН.
  2. Совместной. Жилье принадлежит обеим сторонам (например супругам), приобретается во время брака. В случае совместного владения долевое участие каждого из супругов не конкретизируется, за исключением случаев брачного договора или соглашения, в котором описано, как делятся доли в квартире при ее покупке и оформлении в собственность.

Долевое владение подразумевает распределение частей еще на этапе приобретения имущества. В этом случае нет необходимости выяснять, как правильно разделить доли в квартире, так как они уже поделены и юридически закреплены. Порядок раздела такой недвижимости берет свое начало в статье 35 Конституции РФ — в ней запрещено лишение граждан имущества, за исключением тех случаев, по которым вынесено соответствующее судебное решение.

Существуют 3 варианта, как сделать разделение долей на квартиру при совместной собственности:

  • путем заключения брачного договора;
  • путем подписания мирового соглашения;
  • путем обращения в судебные инстанции.

Сразу ответим на вопрос: может ли один собственник разделить на доли жилую недвижимость. Поскольку само право общей долевой собственности осуществляется только по взаимному согласию всех сторон, то производить юридически значимые действия с имуществом без согласия всех собственников запрещено. Если у совладельцев возникнут неразрешимые споры, они их решают через суд.

Размер жилья роли не играет. И если вы спросите законодательство, можно ли однокомнатную квартиру разделить на доли, то получите однозначный ответ «ДА». Сам процесс раздела однокомнатной квартиры сопряжен с некоторыми юридическими нюансами: он производится по принципам распределения совместно нажитого имущества. А если однокомнатная квартира была унаследована, приобретена до момента заключения брака, жилье приватизировано одним супругом из-за добровольного отказа второго или супруг сможет доказать, что приобрел актив за собственные средства, то раздел не допускается.

Брачный договор

Брачный договор, заключенный супругами, определяет, как делить доли в квартире во время самого брака или после развода. В условиях такого договора определяются части каждого из супругов, и процедуру раздела специально проводить не нужно. В самом контракте указывают части как мужа, так и жены. Документ действует во время брака и после его расторжения до момента урегулирования вопросов.

Соглашение о разделе

В случае подписания соглашения о разделе стороны сами инициируют распределение частей имущества на определенных условиях. Это и есть ключевое отличие мирового соглашения от брачного договора. Положения брачного контракта должны строго отвечать действующим законодательным нормативам, тогда как мировое соглашение подразумевает договоренность на условиях сторон.

В соглашении о разделе за сторонами закрепляются виды имущества и размеры частей для каждого из супругов. В нем указывают, на сколько долей можно разделить квартиру, — величина таких частей не ограничена законом, каждый собственник вправе свободно распоряжаться своим имуществом и делить жилье на четное количество кусочков (2, 4, 6 и проч.).

В мировом соглашении прописываются персональные сведения о каждой из сторон, четко оговаривается предмет договора. Само соглашение должно нотариально заверяться.

Обращение в суд

Судебное разбирательство — это крайняя мера, которая применяется в случае невозможности мирового соглашения между сторонами. Истцом является гражданин, претендующий на часть жилья, ответчиком — остальные собственники. Истец обращается в территориальный суд, находящийся по месту регистрации имущества, составляет исковое заявление и прикладывает все необходимые подтвердительные документы.

После завершения судебного разбирательства и распределения частей недвижимости все собственники обязаны оформить право собственности в Росреестре.

Об авторе статьи
Александра Задорожнева
Бухгалтер, финансист, специалист по кадровым вопросам.
Имеет профильное экономическое образование и большой опыт работы в коммерческих и бюджетных организациях.
Последние публикации автора

Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия) рассказала о процедуре выделения доли в натуре

Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. Когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры выделения доли в натуре рассказывает Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия).

Выдел доли в натуре становится необходим чаще всего для того, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Собственник, инициирующий раздел, юридически лишается общей собственности, приобретает индивидуальную и вместе с этим получает право распоряжаться своей долей как пожелает. Ее можно продать, подарить или сдать в аренду без согласия остальных владельцев.

Стоит учесть, что не всегда получается выделить долю в натуре. Если с частным домом ситуация зачастую решаемая, то с квартирой уже возникают сложности. Выделить же долю в однокомнатной квартире не представляется возможным. В некоторых случаях выдел доли в натуре не допускается законом, когда, например, выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Для выдела доли в натуре по соглашению всех собственников необходимо:

Проверить, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям. В частности, выдел доли из отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Следует учесть, возможно ли произвести раздел квартиры, чтобы отдельно выделяемые части соответствовали техническим требованиям к выделенным частям (по площадям жилых комнат, по площадям и освещенности подсобных помещений (кухонь) для дальнейшего размещения и установки в них проектируемого газового оборудования; по санитарно-гигиеническим требованиям; по освещенности и инсоляции жилых помещений).

При необходимости провести работы по перепланировке, переустройству помещений.

Заключить соглашение о способе и условиях раздела имущества или выдела доли.

Обратиться в МФЦ для кадастрового учёта и регистрации прав.

Если доля, выделяемая участнику, несоразмерна остальным, то должна быть выплачена соответствующая денежная сумма или иная компенсация с согласия участника. Согласие не требуется, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

После утверждения соглашения необходимо собрать следующие документы:

заявление от каждого из собственников;

документы, удостоверяющие личность заявителей;

соглашение о выделе доли в натуре;

правоподтверждающие документы на исходный объект недвижимости;

нотариально заверенную доверенность на представителя (если документы подает представитель).

Пакет документов нужно предоставить в МФЦ, либо воспользоваться услугой выездного приема работника Кадастровой палаты. В первом случае кадастровый учет и регистрация прав происходит в течение 12 дней, а во втором – 10 дней. Проведенная регистрация удостоверяется выписками из ЕГРН, которые могут быть направлены в электронной форме.

За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ оплаты не требуется, но заявитель может сделать это по собственной инициативе.

Вопросы можно задать круглосуточно по телефону Ведомственного центра телефонного обслуживания (ВЦТО): 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный).

 

различных типов квартир: (полное руководство)

Дата публикации: июнь 2020 г.

Если вы снимаете жилье (или хотите им стать), неплохо было бы разобраться в различных типах мест, которые могут быть вам доступны. Вот список некоторых распространенных типов квартир, который поможет вам узнать, как определить различия между ними.

Понимание различных типов квартир, включая размер и планировку, может помочь вам с максимальной пользой использовать время при принятии решения о том, какие места вам следует посетить.

Студия
Квартира-студия состоит из одной комнаты, которая служит открытым жилым пространством, сообщает Realtor.com. Это означает, что ваше жилое пространство, кухня и спальная зона находятся в одном пространстве с отдельной дверью, ведущей в ванную комнату. Согласно Apartment Guide, квартиры-студии обычно имеют площадь от 300 до 600 квадратных футов.

Альков Студия
«Студия с альковом» похожа на традиционную студию, за исключением того, что в ней есть отдельный уголок (или альков) для кровати, — говорит Гид по апартаментам.Поскольку студии с альковом позволяют разделить спальную зону, это может создать больше уединения.

Кабриолет Квартира
Согласно руководству по апартаментам, в конвертируемой квартире есть дополнительное пространство, которое вы можете отгородить стеной или занавеской, чтобы создать еще одну спальню или отдельное пространство. Вам может потребоваться разделить гостиную на две комнаты, чтобы одна могла быть спальней.

Микро Квартира
По словам Риэлтора, микроблок обычно занимает менее 300 квадратных футов, что обычно включает в себя полностью функциональную кухню.com. Несмотря на то, что эти единицы меньше по размеру, они обычно включают в себя высокие потолки или гибкие жилые помещения — например, кровать, которая может складываться в стену, чтобы создать открытое жилое пространство в течение дня.

Лофт
«Лофт» — это, как правило, большая комната с высокими потолками, небольшим количеством стен и большими окнами. Как и в квартирах-студиях, в лофтах есть полностью оборудованные кухни и спальные зоны, но они намного больше и часто построены на старых фабриках или складах, которые были превращены в жилые помещения.

Апартаменты с 1 спальней
Стандартная двухкомнатная квартира содержит настоящую спальню, согласно Apartment Guide. Американское общество домашних инспекторов (ASHI) объясняет, что спальня обычно должна быть от 70 до 80 квадратных футов, иметь способ обогрева (например, вентиляционное отверстие из системы центрального отопления и вентиляции или оконный блок), включает в себя открывающиеся окна и двери и обычно имеют высоту потолка не менее семи футов. Тем не менее, ASHI отмечает, что местные нормы могут отличаться в зависимости от высоты потолка или окна и площади в квадратных футах.

Дуплекс
«Дуплекс — это одно строение, состоящее из двух отдельных жилых единиц», — говорит Гид по апартаментам. Дуплексы имеют отдельные входы в каждый блок, которые похожи по размеру. Триплекс похож на дуплекс, а это значит, что в одном здании три дома.

Кооператив
Согласно Zillow, жилищный кооператив («кооператив») — это совместное жилье, в котором группа людей вместе владеет всей собственностью. По словам Зиллоу, покупка «доли» дает владельцам исключительные права на жилую единицу в собственности и право голоса в отношении функционирования кооператива.Однако имейте в виду, что, поскольку владельцы кооператива владеют всей недвижимостью вместе (а не отдельной единицей), процесс аренды может быть более утомительным, говорит Гид по апартаментам.

Квартира с садом
По данным Национального совета по многоквартирным домам, квартира с садом занимает первый этаж здания. Эти единицы обычно находятся в доме на одну семью.

Высотная квартира
В «Путеводителе по квартирам» говорится, что многоэтажные апартаменты обычно располагаются в доме не менее 12 этажей.В многоэтажном жилом доме обычно есть доступ к лифту, добавляет Apartment Guide.

Квартира средней этажности
Согласно «Путеводителю по апартаментам», жилые единицы средней этажности обычно находятся в зданиях высотой от пяти до 11 этажей. В этих зданиях обычно есть один лифт, и они обычно встречаются в городских районах.

Малоэтажная квартира
«В малоэтажном доме не более четырех этажей, и иногда в нем нет лифта», — говорит Гид по апартаментам.

Железная дорога Квартира
«Железнодорожная квартира — это такая квартира, в которой коридор идет от передней части к задней части помещения, а комнаты расположены за коридором с одной стороны», — объясняет Rent.com. Планировка аналогична формату спального вагона железной дороги.

Подставка для пешеходов
По словам Гида по апартаментам, апартаменты без лифта находятся в здании без лифта. Этот тип квартир также обычно находится в небольшом здании с небольшим количеством арендаторов.

Отделение для родственников
Как сообщает Realtor.com, квартира для свекрови — это меньшая по размеру отдельная квартира, разделяющая тот же участок земли, что и дом на одну семью. Квартиры для свекрови могут быть переделаны в комнаты главного дома с отдельным входом или отделены от главного дома. По данным Realtor.com, их иногда называют «дополнительными жилыми домами» или «второстепенными люксами».

Квартира
«Квартира» — это, как правило, то же самое, что и квартира.com. В США слово «квартира» используется чаще, чем «квартира». Иногда слово «квартира» используется, когда жильцы многоквартирного дома с несколькими квартирами делят общие площади, добавляет Rent.com.

Знание различий между типами жилья, которое вам доступно, является ключевым при поиске аренды. Найдите время, чтобы понять ваши варианты, чтобы найти подходящее место для вашей ситуации и бюджета.

Соседи по комнате разделяют и властвуют с помощью временных стен

Донни Зангер, руководитель проекта All Week Walls, специализирующейся на установке герметичных стен, согласится.«В кодексе пожарной безопасности четко не определены параметры того, что представляет собой временная стена по сравнению с постоянной стеной, и мы думаем, что эти стены явно временные, поскольку их легко устанавливать и снимать», — сказал г-н Зангер в электронном письме. .

«Коды по определению говорят вам, что стена — это что-то фиксированное», — сказал он. «Эти стены принципиально, совершенно разные».

Несмотря на ограничения, бизнес г-на Зангера продолжал расти. Он считает, что существует разрыв между тем, что застройщики строят в Нью-Йорке, и тем, что арендаторы могут себе позволить.Он сказал, что они слишком сосредоточены на строительстве роскошных квартир, ориентированных на иностранного покупателя.

«Это бред, — сказал он. «Даже при разделе квартиры он может составлять от 1000 до 2000 долларов в месяц каждая. Им нужно начать понимать и понимать, что они создают пузырь на рынке недвижимости. Они больше не могут просто гоняться за двумя процентами. Они должны обслуживать более широкую демографию ».

Г-н Вюрцель говорит, что это понятие не ново и не шокирует. «Последние 70 лет наблюдается жилищный кризис», — сказал он, и даже несмотря на усилия по увеличению доступного жилья, остается в стороне одна группа людей: молодые специалисты.По его словам, они часто зарабатывают слишком много, чтобы претендовать на доступное жилье, но не настолько, чтобы легко позволить себе квартиру в роскошном здании, и застройщикам это «наплевать».

По его словам, основная проблема заключается в брокерах, которые могут ввести в заблуждение потенциальных арендаторов. «Молодые специалисты ходят с маклером и смотрят квартиру. И брокер может делать представления о строительстве стены, которые не являются точными, и эти люди принимают решения об аренде или не сдаче в аренду на основе того, что говорят брокеры », — сказал он.

Предложение господина Вюрцеля? Переехать в Квинс.

«Переезжайте в Асторию, где вы можете жить за гораздо меньшие деньги, чем в Мюррей-Хилл или в центре Бруклина», — сказал он. «Или переехать в Лонг-Айленд-Сити, где это дешевле, чем жить на Манхэттене».

COVID-19 Часто задаваемые вопросы для арендаторов и арендодателей

Часто задаваемые вопросы для арендаторов

A арендатор в моем доме инфицирован COVID-19. Что я могу сделать?

Управление недвижимостью и Владельцы собственности по закону не допускаются поделиться с другими арендаторами медицинским состоянием или инвалидностью другого арендатора.Потому что любой может заболеть и не иметь симптомов, вы должны принять меры для защиты себя, даже если вы не знаете никого с диагнозом COVID-19. Остаться в по крайней мере в шести футах от других людей, которые не живут в вашем доме, и оставайтесь дома, за исключением важных поездок, таких как покупка еды или посещение доктор. Узнайте больше о том, как защитить себя и свою семью, на веб-сайте города, посвященном COVID-19.

я есть COVID-19.Должен ли я сказать своему домовладельцу?

Нет. Вы не требуются сообщить арендодателю о диагнозе COVID-19. Если вы решите сообщите арендодателю свой диагноз, арендодатель может сообщить вам соседям, что на участке была проведена диагностика, но ваш арендодатель не разрешается сообщать свое имя или номер квартиры другим квартиросъемщикам.

Банка Меня выселяют?
Ваш арендодатель не может выселить вас или попросить вас покинуть место проживания, потому что вы есть COVID-19 или любое другое заболевание.Они также не могут вас выселить потому что вы пошли к врачу.

Мой домовладелец думает, что у меня COVID-19, и не пускает меня в дом. Что я могу делать?
Арендодатели не могут отказать во въезде или попросить вас уехать из-за страха перед COVID-19 или по любой другой причине без решения суда. Если вам было незаконно отказано Чтобы попасть в свой дом, обратитесь в жилищное управление по телефону 703.746.4990. Дискриминация или домогательства на основании фактической или предполагаемой расы, национального происхождения, инвалидности, или другие защищенные классы также незаконны.Если вы столкнулись с дискриминацией и преследования со стороны арендодателя, обратитесь в Управление по правам человека на 703.746.3140.

Is руководство, необходимое для очистки моего блока с профессионалом по уборке, если есть инфицированный человек (а) в моем многоквартирном доме?

Нет, они несут ответственность для уборки в местах общего пользования, но внутри квартир ответственность арендатора. Департамент здравоохранения Александрии предоставил рекомендации всем арендодателям Александрии по уборке помещений общего пользования должным образом.

Как Как безопасно убрать и продезинфицировать свой дом?

Следуйте рекомендации Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC). Спросите арендодателя, что они делают для уборки и продезинфицировать места общего пользования.

арендодатель пытается показать мою квартиру потенциальным арендаторам. я боится заразиться. Что я могу сделать?

Квартира и офис Строительная ассоциация и Национальная ассоциация риэлторов настоятельно не рекомендуют показывать занятые единицы и имеют ресурсы для виртуального показа свойств.Если ты с высоким риском серьезного заболевания COVID-19 (вам больше 65 лет, есть еще один состояние здоровья или беременны), вы можете попросить арендодателя не войдите в свой дом до тех пор, пока не уйдете. Возможно, вам потребуется предоставить медицинские документации, но ваш поставщик медицинских услуг не должен раскрывать характер ваше состояние или инвалидность, только то, что вам не нужно с медицинской точки зрения иметь посетителей в вашем доме, пока он занят. Если вы столкнулись с трудностями по этому поводу со своим арендодателем обратитесь в Управление жилищного строительства. Отдел по работе с арендаторами, 703.746.4990.

Кто-то из моей семьи заболел. Как я могу избежать заболеть?

Каждый может предпринять шаги чтобы снизить риск заболеть. Следуйте этим шаги от CDC, чтобы узнать как чистить поверхности, белье и кухонные принадлежности.

Мой сосед дал положительный результат на COVID-19. Я тоже заражен?

Если вы потратите больше, чем 10 минут с кем-то с COVID-19, находящимся ближе, чем на 6 футов, вы могли подвергнуться воздействию вируса.Постарайтесь дистанцироваться от других, и обратитесь к своему врачу, если у вас или других членов вашей семьи есть симптомы.

Я кого-то волную в моем доме COVID-19. Что я могу сделать, чтобы защитить себя?

Здесь Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять.

  • Не поднимайтесь на лифты. Подумайте о том, чтобы ладить только со своими членами домочадцев, ожидая следующего лифта или поднимаясь по лестнице.
  • Если вы должен покинуть свое место жительства, практиковать физическое дистанцирование . Оставайся минимум шесть в футах от других.
  • Носить тканевое покрытие лица, , тем более, что может быть трудно оставаться на высоте шести футов вдали от других в лифтах, прачечных или других местах общего пользования.
  • Предел посетителей к тем, кто предоставляет основные услуги.

В моем доме живет много людей.Как нам защитить себя от COVID-19, если один из нас заболел?

Подписаться на этот CDC руководство, доступное на нескольких языках, для людей, живущих вместе в близких людей, например людей, которые делят небольшую квартиру, или для людей, которые живут в одном доме с большими или расширенными семьями.

я еще есть вопросы. Где я могу найти дополнительную информацию?

Посетите офис веб-сайта Housing, посвященного COVID-19, по вопросам о проблемах арендатора и арендодателя, выселении и ресурсы предотвращения потери права выкупа и экстренная помощь.

Город создал веб-сайт COVID-19, где жители могут найти дополнительную информацию и подписывайтесь на обновления в режиме реального времени. Горячая линия COVID-19 доступна по телефону 703.746.4988 в будние дни с 9:00 до 18:00.


Часто задаваемые вопросы для арендодателей

I у арендатора был диагностирован COVID-19, или я считаю, что у арендатора может быть COVID 19. Нужно ли мне запрашивать подтверждение и / или сообщать об этом другим арендаторы?

Абсолютно нет.Ваш арендаторам не нужно сообщать о своем состоянии здоровья, в том числе о COVID-19. диагноз. Существуют также законы о конфиденциальности и справедливом жилищном обеспечении, запрещающие расследование или раскрытие информации о состоянии здоровья или инвалидности арендатора. Как и в любом медицинском состояние или инвалидность арендатор не обязан информировать арендодателя состояния. Если арендатор запрашивает разумное приспособление на основании состояние или инвалидность, вы можете запросить медицинскую документацию, проживание необходимо для данного состояния или инвалидности, но вы не можете запросите подробную информацию о диагнозе или инвалидности.Александрия Здоровье Департамент не будет ни подтверждать, ни опровергать отдельные случаи.

Поощряйте своих арендаторов и персонал должен принимать индивидуальные меры предосторожности, такие как физическое дистанцирование от соседи и частая уборка и мытье рук. Прочие правила гигиены можно сослаться на городской веб-сайт COVID-19 или в CDC.

Как должен ли я убирать места общего пользования, чтобы предотвратить COVID-19?

В Департамент здравоохранения Александрии рекомендует следовать руководству CDC о том, как правильно дезинфицировать участки. защищая сотрудников.Для получения дополнительных вопросов и рекомендаций обращайтесь в COVID-19. Горячая линия 703.746.4988 по будням с 9 до 18 часов.

Что я отвечаю за уборку и дезинфекцию квартиры арендатора, если они положительный тест на COVID-19?

Арендатор несет ответственность для очистки и дезинфекции собственного помещения, хотя арендодатель может отвечает за уборку и дезинфекцию имущества для будущего арендатора. Дополнительные инструкции доступны через CDC и U.С. Департамент жилищного строительства и градостроительства.

Как остановить распространение COVID-19?

Здесь Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять.

  • Часто чистые поверхности с сильным касанием. Эти включая дверные ручки, перила лестницы, кнопки лифта, рецепцию столы, нажимные пластины, выключатели света и оборудование для прачечных. Следовать Рекомендации CDC по очистке и дезинфекции.
  • Пост знаки , ограничивающие количество людей , которые одновременно заходят в лифт
  • Сообщение знаки , ограничивающие количество людей , которые могут пользоваться прачечной одновременно.
  • Пост знаки с просьбой к жителям практиковать физическое дистанцирование, в том числе при получении посылок или почты, а также при входе в здание или выходе из него на номер . их рот при кашле или чихании , а на мыть руки .
  • Рассмотреть предлагает дезинфицирующее средство для рук на спиртовой основе в общие зоны в любое время.
  • Поощрять персонал носить ткань покрытия лица.
  • Есть персонал здания отправляет посылки или отправляет их на улицу двери для жителей , чтобы свести к минимуму контакт между персоналом и жителей, и попросите жителей поручить службам доставки еды тем же.

Вирджиния Ярмарка жилищного строительства | Департамент профессионального и профессионального регулирования штата Вирджиния

Составление правил арендатора и сообщества

Хорошее правило, которому следует следовать при разработке правил или положений, — составлять их так, чтобы они не выделяли детей или членов защищенного класса.Вместо того, чтобы иметь табличку с надписью «Детям запрещается бегать в местах общего пользования», просто скажите: «Запрещается бегать в местах общего пользования». Вместо того, чтобы говорить: «Дети держатся подальше от травы», просто скажите: «Держитесь подальше. трава ». Правила и постановления, применимые ко« всем жителям », вызывают меньше подозрений, чем правила, касающиеся детей.

Если вы должны выделить детей, подумайте об этом по соображениям здоровья и безопасности. Например, если у вас есть тренажерный зал с тренажерами, попросите производителя сообщить вам, в каком возрасте можно пользоваться тренажерами без присмотра.Затем разместите табличку, например: «По словам производителя, это оборудование не может использоваться лицами младше 14 лет без сопровождения взрослых».

Претенденты на отбор

Если вы являетесь поставщиком жилья, один из способов снизить вероятность подачи жалобы на вас — это относиться ко всем одинаково. Письменные инструкции, которым вы следуете с каждым заявителем, помогут обеспечить одинаковое отношение ко всем. Независимо от того, управляете ли вы сотнями квартир в крупной компании или являетесь физическим лицом, которое владеет и арендует несколько единиц, рекомендуется установить письменные инструкции для всего: от того, как вы ожидаете выплаты арендной платы, до вашего процесс выселения, на то, как вы ожидаете, что жильцы будут вести себя во время проживания в вашем жилище.

Часть ваших рекомендаций по отбору должна включать в себя способность заявителя своевременно вносить арендную плату. Поэтому вы можете попросить заявителя предоставить информацию о занятости, доходе и кредитной истории. Какой доход и сколько времени вам потребуется, зависит от вашего рынка жилья. Вы должны установить стандарты, которые позволят вам конкурировать за кандидатов. Но установка слишком высоких стандартов может рассматриваться как попытка удержать определенные группы людей от вашей аренды.

В дополнение к просьбе ко всем заявителям проверить свой доход и кредитную историю, вы также можете попросить всех заявителей предоставить справки о личности или проверку криминального прошлого. Например, если заявитель имеет криминальное прошлое, вы можете отказаться от сдачи в аренду лицу с судимостью, которая может представлять угрозу безопасности для других жителей вашего комплекса.

Проверка криминального прошлого

Если вас беспокоит сдача в аренду определенным осужденным преступникам, вы можете установить проверку на наличие судимости как часть критериев вашего заявления.При проверке судимости помните следующее: изложите свой полис в письменной форме; получить разрешение заявителя на проверку биографических данных; последовательно применять политику; и если вы отклоняете заявителя, объясните им, почему.

Последовательное применение политики проверки криминального прошлого означает, что вы применяете политику к всем . Вы применяете его к молодым и старым, черным и белым и всем, кто находится между ними.

Даже если вы не проведете проверку на судимость, вы не будете принимать каждого заявителя.Отклонение заявителей по причинам законного кредита, дохода или характера не должно вызывать жалобу, если вы следуете определенным процедурам. Как уже отмечалось, вы должны установить письменных критериев аренды , которые помогут всем заявителям понять, как их заявки будут рассматриваться. Затем последовательно применяйте свои критерии. Если вы отклоняете заявителя, отправьте письмо с объяснением причин и ведите отличный учет.

Проблемные арендаторы

Итак, вы одобрили заявку, и арендатор въезжает.Однако вскоре после въезда арендатора к вам начинают поступать жалобы. Новый арендатор явно преследует других арендаторов. И вы также получаете жалобы на то, что они слишком громко играют в стереосистему. Что вы должны сделать?

Когда арендаторы нарушают правила, вы должны применять последствия справедливо, последовательно и в соответствии с установленными процедурами. Какие последствия вы примените, зависит от ваших процедур и от записей, которые вы ведете. Некоторые записи, которые вы должны хранить, включают жалобы, которые арендаторы подают против других арендаторов; жалобы с участием полиции; письма, которые вы отправили и получили от арендатора о нарушениях аренды; и любые другие соответствующие письма и информация.Ведение подробных и точных записей будет важно, если вам придется защищать причину выселения арендатора.

Если вы не ведете хороший учет, доказать, что вы выселили арендатора по недискриминационной причине, может быть труднее.

Обработка запросов на обслуживание

Как в вашем комплексе обрабатываются заявки на техническое обслуживание и ремонт? Ваши сотрудники обрабатывают заявки на ремонт от одних арендаторов быстрее, чем от других? Если это так, это может привести к жалобе на справедливость жилищных условий.Как правило, ремонт следует выполнять в порядке поступления, причем аварийный ремонт имеет приоритет над текущим ремонтом. Арендаторам необходимо понимать, что плановый и неаварийный ремонт может занять несколько дней или даже больше.

Ваши арендаторы должны понимать, как вы обрабатываете запросы на ремонт, и они должны понимать, сколько времени потребуется, прежде чем вы дойдете до их запроса. Если экстренный ремонт отвлекает вас или ваших сотрудников от планового планового ремонта, позвоните пострадавшему арендатору и объясните, что произошло.Среди вещей, которые вы можете сделать, чтобы снизить вероятность подачи претензии по поводу жилья, — это действовать профессионально, быть последовательным, общаться с квартиросъемщиками и вести безупречный учет.

Разумные приспособления и модификации для арендаторов с ограниченными физическими возможностями

В то время как разумные изменения включают , позволяющие арендатору с ограниченными возможностями вносить физические изменения в свою квартиру или общую площадь, разумное приспособление требует, чтобы арендодатель изменил или модифицировал некоторые правила, практику, политику или услуги, когда это может быть необходимо, чтобы предоставить арендатору равные возможности использовать и пользоваться квартирой.Для получения дополнительной информации о разумных приспособлениях посетите страницу «Жилье и инвалидность: разумные приспособления и модификации».

Стандарты занятости

Стандарты занятости включают в себя количество людей, которые могут проживать в квартире. В декабре 1998 года Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) опубликовало заявление о стандартах, которые оно рассматривает при оценке стандартов занятости поставщика жилья, чтобы определить, соответствуют ли действия политика поставщика может представлять собой дискриминационное поведение в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении на основании семейного статуса (что означает наличие в семье детей младше 18 лет).

Управление справедливого жилищного строительства штата Вирджиния применяет стандарт размещения HUD, выдержанный ниже:

… Департамент считает, что политика размещения двух человек в спальне, как правило, является разумной в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении. Однако разумность любой политики размещения неоспорима. Таким образом, при рассмотрении случаев размещения HUD будет учитывать размер и количество спален, а также другие особые обстоятельства. Следующие ниже принципы и гипотетические примеры должны помочь вам определить, могут ли размер спален или особые обстоятельства сделать политику размещения необоснованной.

Размер спален и квартиры

Рассмотрим две теоретические ситуации, в которых поставщик жилья отказался разрешить семье из пяти человек арендовать дом с двумя спальнями на основании политики «два человека на спальню». В первом заявители — семья из пяти человек, которая подала заявку на аренду квартиры с двумя большими спальнями и просторной гостиной. Во втором случае заявителями являются семья из пяти человек, которая подала заявку на аренду места в передвижном доме, на котором они планировали жить в передвижном доме с двумя спальнями.В зависимости от других фактов выдача обвинения может быть оправдана в первой ситуации, но не во второй.

Размер спален также может быть фактором, указывающим на то, что определение без уважительной причины неуместно. Например, если передвижной дом рекламируется как дом с двумя спальнями, но одна спальня очень мала, в зависимости от всех фактов, для управляющего парком может быть разумным ограничить размещение в доме двумя людьми.

Возраст детей

Следующие гипотезы касаются двух поставщиков жилья, которые отказались разрешить трем людям жить в одной спальне.В первом случае заявителями являются двое взрослых родителей, которые подали заявку на аренду однокомнатной квартиры вместе со своим младенцем, причем и спальня, и квартира большие. Во втором случае заявителями являются семья из двух взрослых родителей и одного подростка, которые подали заявку на аренду однокомнатной квартиры. В зависимости от других фактов выдача обвинения может быть оправдана в первом гипотетическом случае, но не во втором.

Конфигурация агрегата

Следующие ниже воображаемые ситуации иллюстрируют особые обстоятельства, связанные с конфигурациями агрегатов.Каждая из двух ассоциаций кондоминиумов отклоняет покупку семьей из двух взрослых и трех детей на основании правила, ограничивающего продажи для покупателей, которые удовлетворяют политике размещения двух человек в спальне. Первая ассоциация управляет зданием, в котором семья из пяти человек хотела купить квартиру, состоящую из двух спален, а также кабинета или кабинета. Второй управляет зданием, в котором семья из пяти человек хотела купить квартиру с двумя спальнями без кабинета или кабинета. В зависимости от других фактов обвинение может быть оправдано в первой ситуации, но не во второй.

Другие физические ограничения жилья

В дополнение к физическим соображениям, таким как размер каждой спальни, а также общий размер и конфигурация жилища, Департамент рассмотрит ограничивающие факторы, указанные поставщиками жилья, такие как пропускная способность септических, канализационных или других систем здания.

Государственное и местное право

Если жилище регулируется требованиями правительства штата или местного самоуправления и политика размещения поставщика жилья отражает эти требования, HUD будет рассматривать правительственные требования как особые обстоятельства, указывающие на то, что политика размещения поставщика жилья является разумной.

Другие соответствующие факторы

Другие соответствующие факторы, подтверждающие разумную причину, рекомендация, основанная на выводе о том, что политика размещения является предлогом, будет включать доказательства того, что поставщик жилья имеет:

В справочнике должностных лиц и администраторов кодекса указано, что по соображениям здоровья и безопасности вам необходимо 70 квадратных футов спальной площади на одного человека. Если у вас более одного человека, вам потребуется 50 квадратных футов на человека. Если у вас есть квартира с одной спальней размером 10 х 8 или 80 квадратных футов, она будет слишком маленькой для двух человек.Но если у вас есть квартира с одной спальней размером 10 x 16, она может быть достаточно большой для трех человек.

Поставщики жилья должны стремиться найти баланс между требованием внедрения разумных стандартов проживания и своим правом защищать свою собственность от переполненности. Поставщики жилья также должны стремиться найти баланс между требованием внедрения разумных стандартов проживания и своим правом на защиту своих инвестиций. При некоторых обстоятельствах большой блок с тремя спальнями может разумно вместить семь или восемь человек, не создавая переполненности и не подвергая опасности инвестиции поставщика жилья.При других обстоятельствах в квартире с тремя спальнями разумно разместить только пять человек. Каждую ситуацию и комплекс нужно оценивать по достоинству.

  1. сделали дискриминационные заявления;
  2. приняли дискриминационные правила, регулирующие использование общих помещений;
  3. предприняли другие шаги, чтобы отговорить семьи с детьми от проживания в этом доме; или
  4. ввел в действие свои правила размещения только в отношении семей с детьми.

Тихоокеанский регион | Отдел студенческой жизни

Сидней-Пасифик (NW86) составляет примерно 0.В 5 милях ходьбы от главного входа в Массачусетский технологический институт на 77 Массачусетс-авеню. Он расположен в северо-западной части кампуса.


Building NW86
70 Pacific Street
Cambridge, MA 02139
(617) 452-4753

Посетите сайт Sidney-Pacific

ВАЖНО: Строительство кампуса и / или проекты, связанные с жильем, могут повлиять на Sidney-Pacific в течение 2021-2022 учебного года.

Sidney-Pacific предлагает сочетание квартир и апартаментов для одного, двух или четырех человек.Здание разделено на четыре крыла и имеет открытый внутренний двор и большой внутренний дворик с грилем для барбекю.

Планы этажей можно посмотреть на http://floorplans.mit.edu. Примечание. Для доступа к этому сайту вам потребуются сертификаты MIT.

Описание квартиры
Тип агрегата Приблизительный размер Номер Описание
Четырехкомнатный люкс с 2 спальнями 670 SF 6 Четыре жильца делят квартиру с одной ванной комнатой и кухней.Каждый житель делит спальню с еще одним человеком.
2-х комнатный 670 SF 458 Два жильца делят квартиру с одной ванной комнатой и кухней. У каждого жильца есть отдельная спальня.
КПД кв. для пар 320 SF 15 Частная квартира для пары с ванной и кухней.
КПД кв. 320 SF 182 Частная квартира для одного человека с ванной и кухней.
2-х комнатная 2-х комнатная кв. * 1,200 SF 12 Два жильца делят квартиру с двумя ванными комнатами, гостиной и кухней. У каждого жильца есть отдельная спальня.

* Квартиры с 2 спальнями и 2 ванными комнатами доступны только в рамках внутреннего процесса, а не путем распределения.

** Пары должны предоставить документы, подтверждающие семейную документацию, до вашего въезда.

Коммунальные услуги включены в ежемесячную арендную плату.

Каждая единица укомплектована:

  • удлиненная односпальная кровать и матрас (постельное белье не предоставляется)
  • Комод с 5 ящиками
  • Комод с 2 ящиками
  • шкаф
  • стеллаж
  • письменный стол
  • стул рабочий
  • боковой стул

Каждая кухня оборудована холодильником и плитой.(Посуда и принадлежности не предоставляются.)

Обратите внимание: во всех спальнях ковровое покрытие от стены до стены.

Удобства в здании:

  • 5 телевизионных залов
  • 8 общих кухонь с телевизорами и развлекательными системами
  • 4 учебных зала
  • Помещение вычислительной техники
  • музыкальных кабинета
  • игровая
  • фитнес-центр
  • 2 помещения для хранения велосипедов
  • прачечные

Парковка доступна, но годовые разрешения на использование парковочных мест на внешней территории или в подземном гараже необходимо приобретать в Парковочном офисе Массачусетского технологического института.

ВАЖНО: Домашние животные запрещены в любом общежитии для студентов и выпускников, если специально не указано иное. Пожалуйста, прочтите полную политику для получения дополнительной информации.

Как разделить аренду, если вы живете с парой | Руководства по дому

Из всех потенциальных источников конфликтов между соседями по комнате первое место в списке занимает выяснение того, как разделить арендную плату. Проблема особенно остро стоит, когда одинокий сосед по комнате живет с парой в доме или квартире.Хотя каждый сосед по комнате использует примерно одинаковое количество общего пространства, одинокий сосед по комнате и пара используют разное количество пространства в спальне. Справедливое разделение арендной платы отражает равное использование всеми соседями общих частей и пропорциональное использование общей площади спальни.

Измерьте длину и ширину каждой общей зоны. Общие зоны обычно включают гостиную, кухню и столовую, а также любую ванную комнату, которая не находится в спальне.

Умножьте длину каждой общей зоны на ее ширину, чтобы найти ее квадратные метры.

Добавьте квадратные метры общих частей, чтобы найти общую площадь общих площадей в квадратных метрах.

Измерьте длину и ширину каждой спальни, затем умножьте длину и ширину каждой комнаты, чтобы найти ее квадратные метры. Добавьте площади обеих спален, чтобы найти общую площадь спальни дома. Например, если площадь спальни 1 составляет 180 кв. Футов, а спальни 2 — 270 кв. Футов, общая площадь спальни составляет 450 кв. Футов.

Разделите общую площадь спальни на площадь каждой спальни, чтобы найти площадь каждой спальни. процент от общей суммы.180 кв. Футов спальни 1, разделенные на 450, составляют 0,4, или 40 процентов. 270 кв. Футов в спальне 2, разделенные на 450, составляют 0,6, или 60 процентов.

Сложите общую площадь в квадратных футах и ​​общую площадь спальни, чтобы найти общую площадь дома.

Разделите сумму арендной платы на общую площадь в квадратных футах, чтобы определить, сколько арендной платы вы платите за квадратный фут. Например, если ваша арендная плата составляет 1450 долларов в месяц, а площадь вашего дома составляет 1450 квадратных футов, вы платите 1 доллар за квадратный фут.

Умножьте сумму за кв.футов от общей общей площади в квадратных футах. Если общая площадь составляет 1000 кв. Футов, и вы платите 1 доллар за квадратный фут, 1000 долларов из вашей ежемесячной арендной платы идет на общие площади.

Разделите арендную плату за общую площадь на три части. Арендная плата в размере 1000 долларов США, разделенная на трех соседей по комнате, составляет 333,33 доллара США в месяц на одного соседа по комнате.

Умножьте общую площадь спальни на сумму, которую вы платите за квадратный фут. Общая площадь спальни 450, умноженная на 1 доллар за квадратный фут, равняется 450 долларам.Это часть арендной платы в размере 1450 долларов, которая идет на спальную площадь.

Умножьте долю соседа по комнате от общей площади спальни на общую арендную плату за спальню. Если спальня этого соседа по комнате составляет 40 процентов от площади в 450 долларов, ее доля в арендной плате за квартиру составляет 180 долларов.

Умножьте долю площади спальни для пары на общую арендную плату за спальню. Используя предыдущий пример, 60 процентов арендной платы в 450 долларов равняется 270 долларам.

Разделите арендную плату за спальню пары пополам.Каждый партнер платит 135 долларов из 270 долларов за аренду их общей спальни.

Добавьте долю арендной платы за общую площадь каждого соседа к их доле арендной платы за площадь спальни. В этом примере арендная плата за общую площадь в размере 333,33 доллара США плюс ее аренда спальни в размере 180 долларов США равняются 513,33 долларам США. Для пары каждый партнер платит 333,33 доллара за общую площадь плюс 135 долларов за спальню. Каждый из них платит 468,33 доллара в месяц.

Ссылки

Биография писателя

Дарья Келли Улиг начала профессионально писать для веб-сайтов в 2008 году.Она является лицензированным агентом по недвижимости, специализирующимся на аренде курортной недвижимости в Оушен-Сити, штат Мэриленд. Ее статьи о недвижимости, бизнесе и финансах появлялись на нескольких сайтах, в том числе Motley Fool, The Nest и других. Улиг получил степень младшего специалиста по коммуникациям в Centenary College.

БЮДЕР РИЧАРД против РИЧАРДА | FindLaw

Michele BEUDERT-RICHARD и др., Истец-апеллянт, v.Памела РИЧАРД, ответчик-ответчик.

Решено: 19 января 2010 г.

ДЭВИД Б. САКС, Дж. П., ДЖОН Т. БАКЛИ, ДЖЕЙМС М. МакГайр, КАРЛА МОСКОВИТЦ, РОЛАНДО Т. АКОСТА, ДЖ. Джули Хайман, ПК, Бронкс (Джули Хайман, адвокат), от лица апеллянта. Toback, Bernstein & Reiss LLP, Нью-Йорк (Брайан К. Бернстайн, советник), для ответчика.

Истец Мишель Бёдерт-Ричард, вторая жена и вдова умершего Адама Ричарда и распорядитель его имущества, возбудила иск против первой жены Адама, Памелы Ричард, добиваясь взыскания доли в доходах от продажи кооперативной квартиры. это было совместной семейной собственностью Адама и Памелы до их развода.

Памела и Адам купили кооперативную квартиру в 1978 году, когда они были женаты. Они получили право собственности на акции кооператива как совместные арендаторы с правом наследования, а не как арендаторы в целом, поскольку до внесения поправок в EPTL 6-2.1 и 6-2.2 1 января 1996 г. (L 1995, ch 480) , кооперативные акции рассматривались как личное имущество, а не как недвижимость, и доля собственности супружеской пары в таких акциях могла быть как совместных арендаторов или как общих арендаторов, но не могла быть как арендаторов в целом (см. EPTL 6-2.1; Стюарт против Стюарта, 118 A.D.2d 455, 457 [1986]).

12 апреля 1989 года Памела и Адам заключили соглашение о раздельном проживании, которое предусматривало раздел семейного имущества. В параграфе соглашения о раздельном проживании, касающемся квартиры, ошибочно указывалось, что пара владеет квартирой «как арендаторы в полном объеме» и передала Памеле исключительное владение во время несовершеннолетия их ребенка, после чего квартира должна была быть продана, а чистая выручка разделена. Адам также согласился выплатить половину суммы ипотеки и содержания квартиры до ее продажи, а также сохранить полис страхования жизни для покрытия своих обязательств по алиментам в случае его смерти.В решении сторон о разводе от декабря 1989 г., которое включало, но не объединяло их соглашение о раздельном проживании, говорилось, что семейное имущество должно быть разделено в соответствии с соглашением о раздельном проживании.

После этого Адам женился на истце Мишель. Адам умер 23 сентября 1999 года, и по завещанию Мишель он получил долю владения этой квартирой. На момент смерти Адама обязательство продать квартиру по соглашению о раздельном проживании еще не было задействовано, потому что его ребенку с Памелой было тогда 16 лет.Доходы от полиса страхования жизни Адама были переданы Памеле в соответствии с соглашением о раздельном проживании.

Через несколько лет после того, как сын Адама и Памелы закончил колледж и стал эмансипированным, Микеле и Памела заключили соглашение от 21 ноября 2007 года, в котором говорилось, что Памела является владельцем половины доли в квартире, а Микеле — бенефициаром. Половина доли Адама в квартире, и оба согласились продать квартиру и разделить чистую выручку.В январе 2008 года Микеле и Памела, как продавцы, заключили договор о продаже квартиры за 1 385 000 долларов. Однако в феврале 2008 года управляющий агент кооператива настоял на внесении поправок в контракт, чтобы исключить имя Микеле из контракта. Затем Памела подала заявление в контексте разбирательства по делу о завещании в Коннектикуте в отношении имущества Адама, добиваясь определения того, что имущество не имело законного права или интереса в квартире или выручке от ее продажи, в то время как Мишель начала это действие, добиваясь исполнения соглашение о раздельном проживании и контракт от ноября 2007 года.Суд Коннектикута отказался от юрисдикции в отношении всех исков, возникающих в соответствии с соглашением о раздельном проживании.

Мишель переехал, до ответа, на приказ о замене имущества в качестве истца в целях обеспечения выполнения соглашения о разделении и предписания Памеле продать квартиру и поровну разделить выручку. Памела обратилась за приказом о том, что Микеле не имеет права участвовать в выручке от продажи квартиры, и аннулировала соглашение между ними от ноября 2007 года на основании взаимной ошибки, утверждая, что кооператив принадлежал Адаму и Памела как совместные арендаторы с правом наследования, смерть Адама, которая предшествовала событиям, которые вызвали продажу по соглашению о разделении, оставила ее единственным владельцем кооператива.

Суд отклонил ходатайство Микеле о разделении чистой выручки от недвижимости и удовлетворил встречное ходатайство Памелы, указав, что Микеле не имеет права участвовать в какой-либо части выручки от продажи квартиры, расторгнув соглашение 2007 года и отклонив жалоба. Ссылаясь на дело Виоли (65 NY2d 392 [1985]), суд по ходатайству рассудил, что на момент смерти Адама соответствующее положение соглашения о раздельном проживании было просто исполнительным договором о разделении выручки, когда произошла продажа, которая не изменила форма его собственности, и поскольку договорное право Адама на продажу кооператива не было обеспечено правовой санкцией на момент его смерти, его имущество не могло требовать его (со ссылкой на Brower v.Брауэр, 226 г. от Р. Х., 2 день 92 [1997]).

По нижеследующим причинам мы меняем положение.

Дело Виоли касалось ситуации, когда супруги, которые владели своим домом в качестве арендаторов в целом, заключили соглашение о раздельном проживании, в соответствии с которым они согласились продать свое жилище в течение четырех лет и разделить чистую выручку, но жена умерла через год. до того, как стороны развелись, а дом еще не был продан. Поскольку стороны не изменили свои права аренды полностью ни судебным постановлением, таким как решение о разводе, ни письменным документом, удовлетворяющим § 3-309 Закона об общих обязанностях, посредством четкого выражения намерения изменить форму аренды, в которой имущество был проведен, аренда продолжала оставаться в собственности в целом; Таким образом, после смерти жены у мужа было изъято все имущество (Виоли, 65 N.Y.2d на 395). Если бы стороны в Виоли действительно развелись до смерти жены, имущество автоматически перешло бы в совместное владение, и имущество жены получило бы право на ее долю.

В деле Брауэр против Брауэра (226 A.D.2d 92 [1997], см. Выше) небольшое, но важное различие в фактах привело к результату, отличному от результата в деле Виоли. Как и Виоли, стороны владели супружеской резиденцией целиком, и, как и Виоли, они заключили соглашение о раздельном проживании, предусматривающее ее продажу, но одна из сторон умерла до продажи или развода.Однако, в отличие от Виоли в Брауэре, «дата, указанная в соглашении для ответчика [жены] освободить собственность, чтобы ее можно было продать, предшествовала смерти умершего», и, следовательно, у мужа в Брауэре было серьезное нарушение договора иск против оставшейся в живых жены на момент его смерти, что жизнеспособное право давало его имуществу право требовать конкретного исполнения соглашения после его смерти (там же, 94).

В рассматриваемом нами деле, в отличие от Виоли или Брауэра, стороны фактически добились окончательного решения о разводе, включив в него соглашение о раздельном проживании, в котором они выразили взаимную уверенность в том, что они полностью владеют долями кооператива, а также сопутствующими сторонами. , если подразумевается, ожидание того, что после развода их владение недвижимостью будет автоматически преобразовано в совместное владение.

В то время как право собственности супружеской пары в целом автоматически превращается в общую аренду после вступления в силу решения о разводе (см. Goldman v. Goldman, 95 NY2d 120, 122 [2000]; Freigang v. Freigang, 256 AD2d 539, 539-540 [1998]; 13 Warren’s Weed, New York Real Property, Tenancy in Common, § 2.08 [1] [4-е изд.]), То же самое не относится к совместной аренде супружеской пары. Однако § 3-309 Закона об общих обязанностях позволяет супружеской паре свободно «передавать или передавать недвижимое или личное имущество напрямую, одно другому, без вмешательства третьего лица.Следовательно, как отметил суд в деле Виоли (65 N.Y.2d, 395), супружеская пара может изменить форму аренды, в которой они владеют собственностью, выразив в письменной форме свое намерение сделать это.

Хотя Адам и Памела конкретно не указали в своем соглашении о разделении, намерение преобразовать свою собственность в кооперативе из совместной аренды в аренду целиком, поскольку они имели на это право, их неспособность сделать это, по-видимому, основываться на их (хотя и неправильном) понимании того, что их собственность уже приняла эту форму.Не может быть никаких сомнений в формулировке их соглашения о раздельном проживании, которое Адам и Памела имели в виду и предполагали, что после вступления в силу решения о разводе они автоматически станут совместными квартиросъемщиками без какого-либо права на наследство. Мало того, что нет никаких указаний на то, что Адам намеревался отказаться от своего имущественного интереса (или его имущества) в кооперативе, или что Памела думала, что он это сделал, но на самом деле запись содержит множество указаний на обратное.

Взаимное ожидание супругов, что вынесение решения о разводе приведет к совместной аренде, видно из языка их соглашения о раздельном проживании.Важно отметить, что и Памела, и Адам исходили из веры в то, что развод превратит их право собственности на квартиру в общую аренду, что подтверждается вступлением Памелы в соглашение 2007 года о продаже квартиры, в котором говорилось: «Мишель является исполнителем поместья». Адама Ричарда, который умер, владея другой половиной (1/212) доли в указанной квартире ». Фактически, Памела не претендовала на исключительное право на наследство до тех пор, пока управляющий агент кооператива не настоял на внесении изменений в договор купли-продажи, предусматривающих исключение имени Микеле из договора.Более того, завещание Адама, в котором он заявил: «Я передаю, придумываю и завещаю своей жене, Мишель Ф. Бедерт, всю мою долю собственности на [квартиру], в ее прямую собственность», отражает его понимание того, что после его развода с Памелой форма их владения кооперативом оставляла бы каждому из них долю собственности в случае его смерти.

Вышеупомянутая совокупность фактов и событий демонстрирует неточность замечания суда по ходатайству о том, что «в протоколе нет доказательств того, что Адам или ответчик продемонстрировали намерение изменить свое совместное владение с правом наследования.«Хотя нет прямого утверждения о намерении изменить их совместную аренду, это было связано с тем, что ни одна из сторон не рассматривала свою аренду как совместную аренду в то время; есть веские доказательства того, что они намеревались, что после развода их право собственности на кооператив автоматически станет общей арендой. Замечание суда о том, что стороны предусмотрели другие «права в случае кончины стороны», относится просто к шаблонным отказам и стандартным положениям в соглашении о раздельном проживании, и наличие этих положений не отражается негативно на отсутствии какого-либо положения о прекращении действия договора. право наследования в отношении владения квартирой.

Несогласие использует то, что мы считаем чрезмерно строгим формалистическим применением § 3-309 Закона об общих обязательствах. Он игнорирует четкое понимание мужем и женой на момент заключения ими соглашения о раздельном проживании в 1989 году относительно того, как они будут владеть квартирой после вынесения решения о разводе, и вместо этого полагается на отсутствие формальных формулировок, прямо заявляющих о намерении изменить форма собственности на квартиру. На наш взгляд, это излишне жестко. Чтобы закон получил должное уважение, он должен применяться таким образом, чтобы очевидные факты и намерения признавались, а не игнорировались из-за технических юридических требований.Бывают случаи, когда закон предъявляет жесткие требования к языку, который должен использоваться в документе, чтобы сделать его юридически эффективным. Это не такое уж обстоятельство. Результат, которого мы достигаем в этом случае на основе этих фактов, не повлияет, как предупреждает несогласие, с определенностью правового титула на недвижимое имущество; мы удовлетворены тем, что предполагаемая опасность для добросовестных покупателей сильно преувеличена.

Таким образом, как минимум, регистрационные доказательства поднимают вопросы о фактах относительно того, демонстрирует ли язык соглашения о раздельном проживании понимание того, что право собственности на квартиру должно было быть изменено после их развода, чтобы исключить любое существующее право на наследство. .Один только этот вопрос исключает возможность вступления в силу окончательного судебного решения о том, что имущество Адама не имеет права участвовать в какой-либо части доходов от продажи квартиры.

Мы также не согласны с тем, что расторжение соглашения 2007 года и отклонение жалобы были оправданы с точки зрения закона. Верно, что взаимная ошибка фактов может служить основанием для аннулирования документа (см. Дело Гулда против Совета по образованию. Средней школы Сент-Севанхака, 81 N.Y.2d 446, 453 [1993]).Но даже если мы примем за факт посылку о том, что соглашение сторон от 2007 года было основано на взаимной ошибке в отношении юридической формы доли владения Адама и Памелы в квартире, при уникальных обстоятельствах, отраженных в протоколе, расторжение договора является справедливым средством правовой защиты. , может быть неприемлемым с точки зрения справедливости. В любом случае, поскольку соглашение о раздельном проживании может быть истолковано как установление выражения обоюдными намерениями супругов, согласно которым после развода собственность будет принадлежать как общим арендаторам, расторжение договора в контексте ходатайства в соответствии с CPLR 3211 было принято. наименее преждевременный.

Соответственно, постановление и решение (один документ) Верховного суда округа Нью-Йорк (Дебора А. Каплан, Дж.) От 2 декабря 2008 г. соглашение 2007 года о продаже кооперативной квартиры и равной доле в выручке, а также отклонение жалобы, направленной на обеспечение выполнения этого соглашения, должны быть отменены в соответствии с законом без каких-либо затрат, расторжение соглашения отменено, жалоба возобновлена, а вопрос возвращен на рассмотрение. дальнейшие разбирательства.

Я бы подтвердил. Переворот, который предлагает большинство, полностью игнорирует многовековой закон с черной буквой, регулирующий совместное владение собственностью.

Памела Ричард со своим тогдашним мужем Адамом Ричардом приобрели квартиру в кооперативе в 1978 году. В сертификате акций указано, что они получили право собственности на акции кооператива как «арендаторы с правом наследования». Они никогда не меняли форму собственности на эти акции кооператива.

В декабре 1989 года Памела и Адам развелись по соглашению о раздельном проживании от 12 апреля 1989 года.В соглашении о разделении ошибочно указывалось, что Памела и Адам владели акциями кооператива как «арендаторы в полном объеме», а не совместные арендаторы с правом наследования, как это отражено в сертификате акций. Соглашение о раздельном проживании предусматривало, что Памела будет иметь исключительное владение в течение несовершеннолетнего ее и единственного ребенка Адама, Александра, после чего они продадут квартиру и разделят выручку. Соглашение о раздельном проживании стало частью решения сторон о разводе, которое предусматривало раздел семейного имущества в соответствии с соглашением о раздельном проживании.

Некоторое время спустя Адам снова женился. 23 сентября 1999 года Адам умер. Его завещание предоставило истцу, его вдове, то, что, по его мнению, было его продолжающейся долей владения в квартире.

После того, как Александр закончил колледж, ответчик и истец заключили соглашение от 21 ноября 2007 года, в котором они согласились продать квартиру и разделить чистую выручку. В этом соглашении также предполагалось, что ответчик является владельцем только половины доли в квартире, а истец в силу воли Адама является бенефициаром своей половины доли.

В январе 2008 года истец и ответчик заключили договор о продаже квартиры третьему лицу. Однако перед закрытием управляющий агент кооператива потребовал внести поправку в договор купли-продажи, чтобы не указывать имя истца. Впоследствии ответчик оспорил законный интерес истца в квартире и доходах от нее.

Истец подала иск с целью обеспечить соблюдение соглашения о раздельном проживании и контракта от ноября 2007 года между ней и ответчиком.До того, как вопрос был присоединен, истец ходатайствовал о замене имущественной массы в качестве истца для целей обеспечения исполнения соглашения о разделении. Ответчик обратился с ходатайством о том, что истец не имеет права участвовать в выручке от продажи квартиры. Она также подала ходатайство о расторжении соглашения от ноября 2007 года, поскольку она была единственным владельцем квартиры и заключила соглашение от ноября 2007 года, ошибочно полагая, что это не так. Суд постановил, что Мишель не имеет права участвовать в выручке от продажи квартиры, поскольку после смерти Адама ответчик стал единственным владельцем.

Имущество не имеет имущественного интереса в квартире, потому что соглашение о разделении не изменило статус собственности из совместной аренды с правом наследования. «Совместная аренда» — это «аренда с двумя или более совладельцами, которые одновременно берут на себя одинаковые интересы посредством одного и того же документа и с одинаковым правом владения» (Юридический словарь Блэка 1505 [8-е изд 2004 г.]). «Совместная аренда» — это «аренда двумя или более лицами равными или неравными неразделенными долями, при этом каждое лицо имеет равное право владеть всей собственностью, но не имеет права наследования» (там же.на 1506). Совместная аренда отличается от совместной аренды, потому что каждый совместный арендатор имеет право наследования на долю другого. Еще одна форма совместной собственности — «сдача внаем в полном объеме». Этот вид собственности доступен только мужу и жене. Это похоже на совместную аренду, потому что после смерти мужа или жены оставшийся в живых автоматически приобретает право собственности на долю умершего супруга (там же приводится Роберт Кратовил, Закон о недвижимости 198 [6-е изд. 1974]).При расторжении брака полная аренда автоматически переходит в общую аренду (Matter of Violi, 65 N.Y.2d 392, 395 [1985]).

Однако ответчик и Адам владели акциями в квартире не как арендаторы в целом, а как совместные арендаторы с правом наследования. Совместная аренда с правом наследования не превращается в общую аренду после развода сторон. Таким образом, развод ответчика и Адама не мог преобразовать форму собственности в совместную аренду.Соответственно, после смерти Адама подсудимый стал единственным владельцем квартиры.

Я не согласен с большинством в том, что простое выражение в соглашении о разделении акций ошибочного убеждения Адама и ответчика в том, что они владели кооперативными акциями в качестве арендаторов в целом, изменило статус собственности с совместной аренды с правом наследования на арендаторов в обыкновенная или любая другая форма собственности. Во-первых, как признает большинство, до 1996 года для ответчика и Адама не было юридической возможности владеть акциями кооператива в качестве арендаторов в целом.Они заключили соглашение о разделении в 1989 году. Соответственно, не имеет значения, что ответчик и Адам думали, что они полностью владели акциями в качестве арендаторов. Кроме того, стороны не могли бы продемонстрировать намерение в соглашении о разделении владеть акциями в качестве арендаторов в целом, потому что это было бы юридически невозможно.

Тем не менее, даже если бы они могли владеть акциями кооператива в качестве арендаторов в полном объеме в 1989 г., «[в целом] право собственности на земельные участки должно изменяться только путем четкого выражения намерений» (Дело Виоли , 65 Н.Y.2d на 396). В то время как § 3-309 Закона об общих обязанностях разрешает мужу и жене «разделить или разделить» недвижимое имущество, находящееся в их собственности как общих арендаторов, совместных арендаторов или арендаторов целиком », рассматриваемое соглашение о разделении просто устанавливает событие, которое в будущем приведет к наступлению времени для продажи собственности. Ошибочное предположение сторон о том, что они полностью владели недвижимостью в качестве арендаторов, является ошибкой. «В соглашении нет формулировок, свидетельствующих о намерении изменить форму собственности.»(Виоли, 396). Таким образом, соглашение о разделении было недостаточным для удовлетворения требований § 3-309 Закона об общих обязанностях «сделать раздел или раздел недвижимость.»

Также ответчик не признает в соглашении от ноября 2007 г., что «Адам Ричард» умер, владея другой половиной (1/212) доли в указанной квартире », достаточной для изменения формы собственности. Принятие ответчиком этой формулировки в соглашении 2007 года основывалось на том же ошибочном предположении, которое она сделала в соглашении о раздельном проживании, а именно, что она полностью владела недвижимостью как арендатор.Точно так же, когда Адам передал истцу свою половину доли в квартире, это также было основано на том же ошибочном предположении.

Хотя этот результат может противоречить предположению сторон, это предположение было основано на ошибке, которая повторялась с каждым шагом Адама и ответчика в отношении собственности. Как признает большинство, «нет прямого утверждения о намерении изменить их совместную аренду». Но «прямое утверждение намерения» — это именно то, что необходимо для изменения формы собственности (Виоли, 396).Остается, что Адам и ответчик ничего не сделали, не предприняли никаких действий для изменения формы собственности на акции на квартиру. Например, они могли изменить сертификат акций, чтобы акции кооператива держались в качестве общих арендаторов.

Уважение к форме собственности и соответствующая государственная политика, благоприятствующая определенности в праве собственности на недвижимое имущество, диктуют этот результат (см. Виоли, 65 NY2d, стр. 396) политика, благоприятствующая определенности правового титула на недвижимость, как для защиты добросовестных покупателей, так и для предотвращения конфликтов прав собственности, которые могут повлечь за собой ненужные судебные разбирательства »]).

Наконец, вопреки заключению большинства, ходатайство суда о расторжении соглашения между истцом и ответчиком о разделе доходов от продажи квартиры было правильным. Контракт, заключенный по взаимной ошибке фактов, является недействительным и подлежит расторжению (Дело Гулда против Совета по образованию. Средней школы Сент-Севанхака, 81 N.Y.2d 446, 453 [1993]).

SAXE, J.P.

Все согласны, кроме MOSKOWITZ, J.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>