Рефинансирование ипотеки и налоговый вычет: Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Как рефинансировать ипотеку, заем или кредитную карту: что важно знать :: Новости :: РБК Инвестиции

Чтобы меньше платить по кредиту, можно его рефинансировать. Но везде есть свои подводные камни. Мы спросили у экспертов и банков, на что нужно обратить внимание, прежде чем принять такое решение

Фото: Kelly Sikkema / Unsplash

Центральный банк России с 2015 года снижает ключевую ставку, по которой он предоставляет кредиты коммерческим банкам. Тогда ставка составляла 17%, но постепенно уменьшалась и 19 июня текущего года достигла исторического минимума — 4,5%.

Со снижением ключевой ставки приходит уменьшение процентов по вкладам и ставок по кредитам в банках, в том числе по ипотеке. Поэтому сейчас взять кредит выгоднее, чем было несколько лет назад.

В случае если у вас уже есть кредит, на помощь может прийти рефинансирование — получение нового займа на погашение старого. Этот инструмент позволяет снизить ставку, ежемесячные платежи, срок кредита и переплату за него.

По данным Райффайзенбанка, в последние месяцы растет интерес к рефинансированию потребительских кредитов, которые составляют 23% от всех сделок банка. С ипотеками дела обстоят наоборот — за пять месяцев текущего года объем их рефинансирования немного снизился, доля таких сделок относительно всего объема выданных кредитов составила 47%. В Промсвязьбанке (ПСБ) рассказали, что с марта по июнь рефинансировали 4,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму ₽8 млрд.

В банке «Открытие» отметили, что у них за этот же период количество заявок на рефинансирование составило свыше 6,7 тыс. Наибольшая активность была в марте, когда поступила 3651 заявка, а в следующем месяце — всего 343.

По итогам первых пяти месяцев 2020 года ВТБ рефинансировал ипотеку на ₽82,2 млрд, что оказалось в пять раз выше показателя аналогичного периода прошлого года. Потребительских кредитов банк рефинансировал на ₽52 млрд, рассказали в пресс-службе.

Рекордным по количеству рефинансированных ипотечных кредитов клиентов других банков стал март — в этом месяце объем достиг ₽24 млрд. С учетом влияния пандемии коронавируса и режима самоизоляции в апреле число сделок незначительно снизилось, но в мае вернулось к уровню начала года — 7,7 тыс. человек рефинансировали ипотеку на ₽16,4 млрд.

Плюсы рефинансирования

Кроме уменьшения ставки, платежей и переплаты, у этого инструмента есть другие плюсы. Например, рефинансировать можно сразу несколько кредитов в разных банках. После этого по всем займам будет производиться единый ежемесячный платеж, сообщили в пресс-службе банка «Открытие».

Рефинансирование также позволяет получить сумму, превышающую объем ранее взятых займов. Таким образом, заемщик не только снижает стоимость обслуживания своих кредитов, но и получает свободные деньги, отметили в банке.

Данные о рефинансировании передаются в бюро кредитных историй, однако они не портят кредитную историю клиента. «Для банков вы остаетесь качественным заемщиком, которому можно доверять и предлагать займы на более выгодных условиях», — сообщил РБК Quote руководитель направления по развитию потребительских кредитов Райффайзенбанка Дмитрий Сивов.

Не стоит путать рефинансирование с реструктуризацией долга. Последняя проводится, когда человек по какой-то причине не может платить по кредиту или выплачивать прежнюю сумму ежемесячно. Реструктуризация негативно влияет на кредитную историю, и придется доказывать банку, почему человек не может платить столько, сколько раньше, рассказала финансовый консультант Анна Громова. Однако с рефинансированием такого не произойдет.

А что насчет минусов?

Из минусов этой процедуры можно назвать повторный сбор большого количества документов, если речь идет об ипотеке. «Нужно снова собирать пакет документов, как при текущем кредите, опять придется проводить оценку объекта, страховаться, платить за регистрацию сделки», — отметила руководитель проекта ipotekahouse. ru Марина Малайчик.

Кроме того, могут понадобиться нотариальные согласия, например разрешение супруга на эту сделку, а также согласие органа опеки и документы по текущему займу — кредитный договор и справка от банка о текущем остатке долга.

Заемщику также нужно будет оформить залог на жилье в пользу нового банка, если рефинансирование происходит не в вашей кредитной организации. В среднем на новую оценку объекта залога клиент потратит ₽5 тыс., на новую страховку — 0,8–01% от суммы кредита.

«Поэтому более выгодно проводить рефинансирование, когда у вас заканчивается срок по прежней страховке», — посоветовала руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина. До завершения оформления залога банк обычно устанавливает надбавку к процентной ставке, а после — снижает ее.

Но есть нюансы…

При принятии решения, делать ли рефинансирование кредита или нет, стоит учесть несколько нюансов. Первый из них касается ипотеки. Если человек взял ипотечный кредит, заем на покупку машины и кредитную карту, то теоретически их можно рефинансировать и объединить в одно целое.

Однако при подобном рефинансировании человек потеряет право на налоговый вычет, который составляет 13% от уплаченных по ипотеке процентов, но не более ₽390 тыс. Причина — новый кредит будет уже не ипотечный. В связи с этим Анна Громова советует рефинансировать ипотеку новым ипотечным займом, так как с него тоже можно будет получать налоговый вычет.

По словам Громовой, большинство банков используют систему аннуитетных платежей. В этом случае вы платите каждый месяц одну и ту же сумму. Однако в первой половине срока кредита вы платите больше процентов банку, чем погашаете тело долга, а во второй половине — наоборот. В результате при рефинансировании вы начнете все заново и снова будете платить больше процентов, чем покрывать основной долг. Например, человек, который брал ипотеку на ₽16 млн, за первый год заплатил банку ₽1,5 млн, однако из этой суммы на погашение долга пошло только ₽65 тыс.

Для того чтобы разобраться, выгодно ли сделать рефинансирование, нужно посчитать данные по кредитному калькулятору. Его можно найти в интернете. Необходимо внести информацию по текущему кредиту — какая осталась сумма долга, сколько месяцев еще нужно выплачивать кредит и какая ставка. Затем нужно ввести данные другого кредита, который вы хотите использовать для рефинансирования, а потом сравнить переплату по займу в первом и втором случаях. По мнению Громовой, рефинансировать кредит лучше в первый или второй год после получения займа, так как это выгоднее.

По словам Малайчик, расчеты показывают, что выгодно рефинансировать кредит можно тогда, когда новая ставка хотя бы на 1,5% ниже текущей. Такой же позиции придерживаются и в ВТБ. В Промсвязьбанке отметили, что разница между ставками по новому и старому кредиту должны быть 1,1–1,3%, чтобы рефинансирование имело смысл.

Все материалы нашего проекта доступны в Яндекс.Дзене. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе

Рефинансирование ипотеки

Порядок рефинансирования ипотеки \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Подборка наиболее важных документов по запросу Порядок рефинансирования ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки назвали в Ставропольском крае

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки назвали в Ставропольском крае

Ниже ставка — не значит выгоднее, отмечают специалисты.

Специалисты ставропольских банков разъяснили, в каких ситуациях стоит рефинансировать кредит, а в каких это может быть невыгодно. Кредиты под низкий процент на фоне уменьшения Центробанком ключевой ставки стали популярны у жителей края в 2020 году. Часто их берут для погашения старой ипотеки или объединения нескольких кредитов в один, сообщает «Ставропольская правда».

Бизнес-лидер одного из банков края Максим Кузнецов отмечает, что рефинансирование имеет смысл, если новая ставка будет меньше хотя бы на 0,7-1%, при этом ипотека оформлена на длительный срок. Иначе сэкономленные средства не перекроют расходов на переоформление кредита.

В числе плюсов называют экономию за счёт снижения процентной ставки. Но при этом нужно будет собрать новый пакет документов: заплатить госпошлину, оформить страховку и заново провести оценку объекта, если рефинансирование проводится в другом банке. Это потребует новых трат.

Если займов несколько, с помощью рефинансирования удобно будет свести их в один. Но если это ипотека и какой-то другой кредит, то теряется право на налоговый вычет.

Рефинансирование отличается от реструктуризации, к которой прибегают, если заёмщик не может «потянуть» прежнюю сумму ежемесячного платежа.

«Информация о рефинансировании передается в бюро кредитных историй, но в отличие от реструктуризации она не может негативно повлиять на кредитную историю клиента. Таким образом, для банков человек остается качественным заёмщиком», — передаёт «Ставропольская правда».

Перед перекредитованием, даже при оформлении кредита по более низкой ставке, советуют обратить внимание на сроки существующего кредита. В большинстве случаев в течение первой половины этого срока заёмщик по большей части платит проценты банку, а во второй — уже покрывает сам долг. При рефинансировании ситуация повторится: в ежемесячном платеже большая часть будет засчитываться на уплату процентов. Разобраться поможет любой кредитный калькулятор.

Рефинансирование ипотечного кредита на вторичном рынке жилья, возможность досрочно погасить до 4 кредитов

¹ При определении окончательного размера процентной ставки надбавки суммируются, скидки не суммируются (за исключением скидки за оформление расширенного договора страхования и скидки за крупную сумму кредита и скидки за подписание кредитной документации до 31.03.2021).

² Зарплатные клиенты Банка — сотрудники (с типом занятости «по найму») компаний/организаций, обсуживающихся в Банке по «Договору на оказание дополнительных услуг по расчетному обслуживанию» или «Договору на оказание дополнительных услуг по расчетному обслуживанию с использованием специального счета», и регулярно получающие заработную плату или ее часть (с признаком заработной платы) на счет(а) в Банке в течение не менее 3 (трех) последних месяцев. Указанная скидка не распространяется на заемщиков-индивидуальных предпринимателей или владельцев/совладельцев юридического лица.

³ Перечень дополнительных страховых рисков при оформлении расширенного договора страхования «Премиум»:

1) Потеря работы — имущественные интересы Страхователя, связанные с риском убытков в результате увольнения (сокращения) Страхователя. Страховая сумма по данному риску равна 1/30 ежемесячного платежа за каждый день пребывания в статусе безработного, либо 5% от суммы остатка ссудной задолженности по кредиту;

2) гражданская ответственность — имущественные интересы Страхователя, связанные с риском гражданской ответственности Страхователя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу Третьих лиц. Страховая сумма по данному риску равна не менее 5% от задолженности по кредиту на момент оформления полиса;

3) временная нетрудоспособность Застрахованного лица. Страховая сумма по данному риску равна 1/30 ежемесячного платежа за каждый день нетрудоспособности.

⁴ Перечень дополнительных страховых рисков при оформлении расширенного договора страхования «Стандарт»:

1) Потеря работы — имущественные интересы Страхователя, связанные с риском убытков в результате увольнения (сокращения) Страхователя. Страховая сумма по данному риску равна 1/30 ежемесячного платежа за каждый день пребывания в статусе безработного, либо 5% от суммы остатка ссудной задолженности по кредиту;

2) гражданская ответственность — имущественные интересы Страхователя, связанные с риском гражданской ответственности Страхователя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу Третьих лиц. Страховая сумма по данному риску равна не менее 5% от задолженности по кредиту на момент оформления полиса.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру по закону

Рефинансирование жилищного кредита может стать настоящим спасением для тех заемщиков, которые оказались в сложной финансовой ситуации и не могут выполнять долговые обязательства по ипотеке. Специальная программа позволяет значительно снизить нагрузку на бюджет за счёт снижения ставки по кредиту, который будет выплачиваться на новых условиях. В данной статье рассказывается о повторной процедуре рефинансирования и о целесообразности данной программы.

Содержание

1. Сколько раз можно рефинансировать?
   1. Что дает повторное рефинансирование?
      1. В каких случаях стоит прибегать к рефинансированию?
         1. Когда не стоит обращаться за перекредитованием?

            Сколько раз можно рефинансировать?

            Стоит отметить, что повторное рефинансирование официально не запрещено — однако многие банки относятся с повышенным вниманием к подобным клиентам, тщательно анализируя личную кредитную историю. Закон не ограничивает количество операций рефинансирования по различным направлениям — всё зависит непосредственно от требований финансовой организации, выдавшей кредит.

            
            

            Многие банки стараются развивать программу рефинансирования и создавать привлекательные условия для клиентов. Но для того, чтобы несколько раз рефинансировать жилищный кредит, заемщик обязательно должен соответствовать следующим критериям:

            1. Клиент должен иметь безупречную кредитную историю — это одно из важнейших условий для многих банков;
            2. Все платежи должны совершаться без единой просрочки;
            3. Ежемесячный доход заемщика должен быть достаточным для погашения новых платежей по ипотеке.

            Клиенту необходимо повторно пройти процедуру проверки стандартных документов, а также вновь подписать договор страхования.Только после выполнения всех условий может быть повторно одобрена программа рефинансирования. При этом стоит помнить, что в первый год выплаты долга по ипотечному кредиту воспользоваться данным предложением нельзя.

            Стоит отметить, что повторная процедура рефинансирования не позволяет получить налоговый вычет во второй раз. Таким образом, получить дополнительные субсидии от государства не получится.

            Что дает повторное рефинансирование?

            Основным преимуществом повторного рефинансирования является создание более выгодных кредитных условий для клиентов, позволяющих без особых проблем рассчитаться с финансовой организацией. Повторная процедура предполагает снижение процентной ставки и уменьшение ежемесячного платежа, а также сроков кредитования. Всё это позволяет уменьшить переплаты и облегчить нагрузку на бюджет.

            
            

            В каких случаях стоит прибегать к рефинансированию?

            Многие эксперты считают, что рассматривать программу рефинансирования стоит лишь в следующих случаях:

            1. Клиента не устраивают условия договора, а также техническое обслуживание банка;
            2. Процентная ставка по кредиту слишком высока по сравнению с предложениями других финансовых организаций;
            3. Достаточно большой размер ежемесячного платежа.

            Перед оформлением процедуры необходимо тщательно изучить условия финансовых организаций и выбрать наиболее оптимальный вариант.

            
            

            Когда не стоит обращаться за перекредитованием?

            
            

            Прежде чем решиться на рефинансирование ипотеки, необходимо тщательно изучить условия разных банков. Всё дело в том, что в некоторых случаях перекредитование может стать причиной значительной переплаты — базовая ставка по новому займу может быть значительно выше. Также не следует рефинансировать кредит, если платежеспособность клиента находится на невысоком уровне — риск отказа в оформления в данном случае достаточно высок.

            Рефинансирование ипотеки от УСК «Сибиряк»

            Политика конфиденциальности

            Мы ценим важность конфиденциальной информации и защищает ее на уровне доступных технологий и процедур, считаем необходимым объяснить Вам, как будут использоваться Ваши личные данные. Для этого мы просим Вас внимательно ознакомиться с нашей Политикой Конфиденциальности.

            Данная Политика Конфиденциальности применима ко всей личной информации и полученным или использованным данным нами, ее сайтами, доменами, приложениями и сервисами.

            Сбор вашей личной информации

            Мы храним и обрабатываем предоставленную Вами информацию с тем уровнем достаточной защиты, которая представляется достаточной и доступной. Мы не передает предоставленную информацию третьим лицами за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

            Мы можем попросить Вас предоставить контактную информацию, такую, как адрес электронной почты, ФИО, номер телефона, ссылки на аккаунты в социальных сетях или прочих контактов, необходимых для осуществления наших услуг.

            Отказ от предоставления данной информации является достаточным условием для отказа или прекращения оказания всех или части наших услуг. Для Вашего удобства эти данные могут быть получены в автоматическом режиме с уведомлением Вас перед отправкой запроса на его получение.

            Мы можем объединять информацию, предоставленную Вами на нашем сайте, с другой информацией, полученной нами от Вас вне рамок сайта или от сторонних лиц для более эффективной работы нашего сайта, услуг или наших предложений для Вас.

            Если Вы предоставляете нам свою информацию, Вы имеете право, предварительно уведомив нас, проверить, изменить, исправить или удалить эту информацию.

            Заполняя наши формы и передавая нам информацию, Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности.

            Использование вашей личной информации

            Мы используем Вашу личную информацию исключительно для предоставления Вам услуг и сервисов, указанных на наших сайтах и страницах. В частности, мы используем Вашу информацию, чтобы связаться с вами удобным для вас способом, для предоставления услуг и поддержки.

            Мы может связаться с Вами для предоставления информации о товарах, услугах, рекламе, конкурсах и других мероприятиях или предложениях представляющих для Вас интерес. Вы имеете право решить и уведомить нас, хотите ли вы получать такую информацию, с помощью запроса по электронной почте или по иным каналам связи, указанных на наших сайтах и страницах.

            Передача вашей личной информации

            Мы обязуемся не передавать вашу личную информацию другим лицам за исключением случаев, когда Вы запросите товары или услуги, выполнение которых требует обращение к нашим партнерам или подрядчикам, с вашим предварительным согласием на передачу такой информации.

            Мы обязуемся не передавать Вашу личную информацию, предоставленную Вами, сторонним лицам, за исключением: вашего согласия; ответа на официальный и юридически правильно оформленный запрос правительственных органов; следования нормам законодательства, акта, повестки в суд или судебного решения; помощи в предотвращении мошенничества, защите прав и имущества; защиты личной безопасности или имущества наших сотрудников, пользователей или общественности; обработки Вашего заказа или запроса, или обработки нашего счета-фактуры; передачи лицам или компаниям, которых мы нанимает для выполнения внутренних операций компании.

            Безопасность вашей личной информации

            Мы гарантирует защиту информации, которую Вы нам предоставляете. Хотя мы не может гарантировать отсутствие попыток несанкционированного доступа, Вы все равно можете быть уверены, что мы прилагаем максимум усилий для защиты Вашей личной информации и предотвращения несанкционированного доступа к ней с помощью соответствующей технологии и внутренних процедур.

            Согласие на обработку данных

            Предоставляя любые личные данные на нашем сайте, все наши клиенты четко понимают и безусловно соглашаются на сбор и обработку такой информации в рамках данной Политики конфиденциальности.

            Изменения в политике конфиденциальности

            Условия данной Политики конфиденциальности являются правилом для сбора и использования любой собранной на сайтах и страницах.

            Мы оставляет за собой право в любое время изменять или обновлять условия данной Политики конфиденциальности. В случае изменения каких-либо материалов, мы публикуем таковые изменения и обновляем дату редакции в документе. Изменения в Политике конфиденциальности вступают в силу с момента публикации на этом сайте, а Ваше дальнейшее пользование нашими услугами и сервисами означает Ваше принятие и согласие на эти изменения.

            Как рефинансирование влияет на мои налоги?

            Рефинансирование — отличный способ сэкономить деньги. Но это также может повлиять на ваши налоги как положительно, так и отрицательно.

            С точки зрения налоговых последствий рефинансирование рассматривается иначе, чем первоначальная ипотека. Поскольку это рассматривается как «реструктуризация долга», вычеты и кредиты, которые могут быть востребованы при рефинансировании, не так выгодны, как когда вы изначально брали жилищный заем.

            Кроме того, с тех пор, как в 2017 году был принят Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), появились новые правила для вычетов при рефинансировании.Эта статья познакомит вас с некоторыми налоговыми правилами, о которых вам следует знать, прежде чем принять решение о рефинансировании вашего дома. Надеюсь, это даст вам советы о том, как минимизировать возможные налоговые сюрпризы.

            Налоговые последствия рефинансирования

            Согласно TCJA, существуют строгие ограничения на сумму вычитаемых процентов, которые вы можете требовать по своим налогам. Например, проценты могут быть вычтены только по ипотеке на сумму до 750 тысяч долларов или 375 тысяч долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельно.Для домовладельцев на дорогих рынках это делает менее выгодным (с точки зрения списания налогов) покупку более дорогого дома.

            Если вы рефинансируете жилищный заем, выданный 15 декабря 2017 г. или ранее, вам повезло. Ваш рефинансированный заем может быть погашен в соответствии с предыдущим законодательством. Это означает, что на вас будет распространяться более щедрый лимит в 1 миллион долларов вместо 750 тысяч долларов для совместной подачи — или 500 тысяч долларов вместо 375 тысяч долларов для раздельной подачи документов о браке — и вы сможете рассматривать большую часть рефинансированного остатка ссуды как налоговую льготу. задолженность по приобретению дома.Для целей федерального подоходного налога это означает, что вы можете вычесть проценты по ипотечному кредиту или потенциально вычесть или амортизировать баллы рефинансирования.

            Стандартные вычеты по сравнению с разбивкой по позициям

            Есть и другие изменения, на которые следует обратить внимание. Например, в соответствии с законом 2017 года стандартные отчисления IRS увеличились. Это может сократить многие вычеты, на которые домовладельцы могли раньше рассчитывать. Новые вычеты следующие:

            • Отдельная подача заявок физическими лицами и супружескими парами: от 6 350 долларов США до 12 000 долларов США
            • Для главы семьи: от 9 350 до 18 000 долларов
            • Для супружеских пар, подающих совместно: от 12 700 долларов США до 24 000 долларов США

            Эти пересмотренные контрольные показатели уменьшают вероятность того, что вы будете детализировать отчисления и получить какую-либо экономию на налогах в результате рефинансирования.Однако, если сумма ваших детализированных вычетов превышает стандартный вычет, возможно, стоит детализировать их. Ваш составитель налоговой декларации или финансовый консультант сможет подсчитать суммы и наметить преимущества.

            Итак, что вычитается из налогооблагаемой базы при рефинансировании жилищного кредита?

            Распространенный вопрос среди покупателей жилья: «Какие расходы на покупку дома не облагаются налогом?» Что ж, некоторые из новых налоговых правил TCJA применяются конкретно к налогоплательщикам, которые осуществляют рефинансирование.Вот что вас ждет в соответствии с новым налоговым законодательством:

            Проценты по ипотеке и капитальные улучшения

            Проценты по ипотеке могут быть вычтены, если у вас есть рефинансирование с выплатой наличных, что означает, что вы получаете деньги из собственного капитала, который вы накопили до настоящего времени. Но есть одна оговорка: вы должны использовать наличные деньги для покупки, строительства или существенного обновления основного или второго дома с капитальными улучшениями. Капитальное улучшение определяется как любой постоянный ремонт или дополнение, которое увеличивает стоимость вашего дома (например, замена окон или крыши, добавление гаража или террасы, ремонт кухни или ванной комнаты, внедрение системы домашней безопасности или модернизация системы отопления, вентиляции и кондиционирования).Такие вещи, как внутренняя или внешняя покраска или мелкий ремонт, не в счет.

            Собственный капитал

            До 2018 налогового года домовладельцы могли вычесть проценты, уплаченные по долгу за счет собственного капитала, по причинам, не связанным с ремонтом вашего дома (например, для покрытия расходов на колледж). Этот вычет собственного капитала был отменен налоговым планом TCJA.

            Очки

            Вы ранее рефинансировали и выплачивали баллы? У вас может быть неамортизированный — еще не списанный — остаток.В таком случае вы можете вычесть всю неамортизированную сумму при повторном рефинансировании вместе с вычитаемыми процентами и амортизацией баллов, выплаченных по новому займу. Дисконтные баллы полностью вычитаются, независимо от типа рефинансируемого имущества и от того, проводите ли вы рефинансирование: обычное или обналичиваемое.

            HOI

            Страховые выплаты домовладельца не подлежат налогообложению.

            Затраты на закрытие

            Затраты на закрытие, а также другие расходы, не включенные в затраты на закрытие, не подлежат вычету.Сюда могут входить гонорары за оценку, гонорары за поиск права собственности, гонорары адвокатам и другие административные расходы.

            Налог на недвижимость

            Если вы завершите свое рефинансирование в день уплаты налогов на недвижимость или незадолго до этого, вы можете в конечном итоге заплатить эти налоги при закрытии. В этом случае вы можете вычесть налоги на недвижимость, уплаченные во время рефинансирования, в следующей налоговой декларации. Однако вычету подлежат только платежи по налогу на недвижимость, которые вы (или ипотечный обслуживающий персонал) фактически осуществили в течение года.Вы не можете вычесть наличные, помещенные на условное депонирование, для будущих платежей по налогу на имущество.

            Начать рефинансирование

            Налог на рефинансирование сложен. Прежде всего, вам следует обсудить свои планы с налоговым инспектором, чтобы лучше понять преимущества и недостатки рефинансирования с точки зрения налогообложения.

            Если вы решите рефинансировать, это всегда будет проще и понятнее, когда вы обсудите свои варианты с опытным специалистом по ипотеке.Найдите здесь местного кредитного специалиста.

            А пока ознакомьтесь с нашими кредитными продуктами для рефинансирования, и когда вы будете готовы, вы всегда сможете подать заявку онлайн.

            Как рефинансирование в 2020 году повлияет на ваши налоги?

            Раньше было то, что домовладелец мог предложить некоторые большие налоговые льготы, не последним из которых были льготы, связанные с той ипотечной ссудой, которую вы платите каждый месяц. С учетом того, что Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), пересматривающий некоторые аспекты налогового кодекса, начиная с 2018 налогового года, это гораздо менее определенная вещь, чем раньше.

            Если вы рефинансировали свою ипотеку в 2020 году, есть некоторые особые правила, которые нужно и чего нельзя делать перед подачей налоговой декларации, а также несколько советов, которые могут помочь вам снизить налоговые ставки.

            Следующая информация поможет снизить ваши федеральные подоходные налоги и подготовит вас к налоговым вопросам, связанным с ипотекой, в 2020 году и в последующий период.

            Сделайте: составьте список, чтобы требовать вычета процентов по ипотеке

            Личные исключения, введенные TCJA в размере до 24 800 долларов США для супружеских пар, подающих совместную регистрацию, могут или не могут оправдать ваше время, чтобы детализировать свой доход, чтобы получить перерыв, который может принести вычет по ипотечным процентам.Как и в прошлом году, TCJA немного усложнил ситуацию, поскольку также существует лимит в 10 000 долларов на вычет государственных и местных налогов (SALT, который, конечно, включает подоходный налог и налог на имущество).

            Если общая сумма двух (плюс любые другие вычеты, которые вы можете иметь) составляют более 24 800 долларов США (12 400 долларов США для одного заполнителя), вероятно, стоит детализировать ваш доход, но нет простого ответа, так ли это или нет. т.

            В качестве примера, если вы находитесь в штате с высоким налогообложением и достигнете предела SALT в размере 10 000 долларов, у вас останется 14 800 долларов для заполнения процентов по ипотеке (и, возможно, других вычитаемых статей), прежде чем вы превысите порог, при котором разбивка по статьям может привести к смысл.Для супружеской пары с ипотечным кредитом под 3% вам понадобится сумма кредита в размере 498 074 долларов США, чтобы выплатить 14 800 долларов США процентов в первый год действия кредита. Поскольку процентные расходы снижаются со временем, поэтому достичь этой отметки в будущие годы может быть все труднее. Тем не менее, заемщикам-одиночкам легче перейти к тому месту, где разбивка по статьям, вероятно, имеет смысл — 10 000 долларов в расходах на ОСВ оставляют всего 2800 долларов в виде процентов по ипотеке (и других статей) для покрытия — и под 3% с 30-летним сроком. это происходит с суммой кредита всего 94 230 долларов.

            Так стоит ли перечислять возврат или нет? Вы должны проверить цифры, чтобы выяснить это, или пусть ваш налоговый специалист выяснит это за вас.

            Какие ограничения по сумме ипотечного кредита, не подлежащего налогообложению, применяются к вам?

            Если вы приобрели дом до 14 декабря 2017 года, хорошая новость заключается в том, что к вам по-прежнему применяются некоторые из старых ограничений на вычет процентов по ипотеке. По ипотечным кредитам на покупку до этой даты сохраняется скидка на вычет процентов по ссудам в размере до 1 миллиона долларов, если вы одиноки или женаты, подающие совместно (по 500 000 долларов каждый, если состоят в браке и подаете отдельно).На этот так называемый долг «приобретения» вашего основного или дополнительного места жительства не распространяются новые ограничения на покупки, сделанные в 2018 году.

            Суммы вычитаемой ипотечной ссуды ниже для закладных с выкупной суммой (так называемой «задолженности по приобретению»), взятых после 15 декабря 2017 г .; 750 000 долларов США (совместная подача холостых или женатых) или 375 000 долларов США при раздельной подаче документов о браке.

            Итак, если вы взяли ипотеку на сумму 900 000 долларов в феврале 2016 года и рефинансировали ее в феврале 2019 года посредством операции рефинансирования с прямой ставкой и сроком, проценты, уплаченные на весь оставшийся баланс в размере почти 852 000 долларов, все равно будут иметь право на вычет процентов по ипотеке, поскольку старые лимиты на задолженность по приобретению переносятся.

            От IRS: рефинансирование долга по приобретению жилья. «Любой обеспеченный долг, который вы используете для рефинансирования долга по приобретению дома, рассматривается как долг по приобретению дома. Однако новый долг будет квалифицироваться как долг по приобретению дома только до суммы остатка основного долга по старой ипотеке непосредственно перед рефинансированием. Любой дополнительный долг, не использованный для покупки, строительства или существенного улучшения квалифицированного дома, не является долгом на приобретение дома «.

            Для справки, IRS считает улучшение «существенным», если оно:

            • Увеличивает стоимость вашего дома,
            • Продлевает срок службы вашего дома, или
            • Адаптирует ваш дом к новым условиям использования.

            Все может усложниться, если сумма вашей существующей ссуды была выше новых лимитов, и вы выполнили рефинансирование с выплатой наличных средств. Даже если вы взяли вырученные средства и использовали их для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, на приобретение которого был взят кредит, это будет считаться новой ссудой на приобретение , и на нее будут распространяться новые более низкие максимальные пределы ссуды. Однако ваша первоначальная часть долга по приобретению будет перенесена на будущие периоды. По сути, эта новая ипотека рассматривается как совершенно новая ссуда и подлежит новым ограничениям, при этом только часть приобретения имеет право на налоговый вычет.

            Например, у вас осталось 852 000 долларов по существующей ипотеке, и вы выполнили рефинансирование наличными на сумму 31 000 долларов и отремонтировали подвал. Несмотря на то, что он используется для улучшения вашего дома, новая сумма кредита превышает новый порог в 750 000 долларов, и могут быть вычтены только проценты по части долга по приобретению (852 000 долларов). Проценты на остальные 31 000 долларов не подлежат вычету, даже если они были использованы для улучшения дома, потому что они выше нового или перенесенного порога.

            В этом случае это было бы так же, как если бы вы выполнили рефинансирование с выплатой наличных и использовали выручку для чего-то, кроме целей «купить, построить, улучшить», поскольку проценты на сумму, превышающую первоначальную задолженность по приобретению, не подлежат вычету.Как и в приведенном выше примере, предположим, что вы рефинансировали 852 000 долларов и взяли дополнительные 31 000 долларов в виде собственного капитала для оплаты некоторых счетов по кредитной карте. Только проценты на 852 000 долларов останутся приемлемыми для вычета процентов по ипотеке; оставшиеся 31 000 долларов — нет.

            Однако, если вы меньше лимита в 750 000 долларов — скажем, с суммой кредита в 600 000 долларов — а затем вытащите 100 000 долларов капитала для улучшения своего дома, ваша новая общая сумма займа будет ниже лимита в 750 000 долларов, а также все проценты, которые вы платите. будет не облагаться налогом.И наоборот, если вы вытащили 100 000 долларов, чтобы погасить задолженность по кредитной карте и купить автомобиль, только часть приобретения (600 000 долларов) будет иметь право на подробный налоговый вычет.

            Пример из IRS:

            «Пример 1. В январе 2018 года налогоплательщик берет ипотечный кредит в размере 500 000 долларов США для покупки основного дома со справедливой рыночной стоимостью 800 000 долларов США. В феврале 2018 года налогоплательщик берет ссуду на приобретение собственного капитала в размере 250 000 долларов США для пристройки основного дома. Обе ссуды обеспечены основным домом, и общая сумма не превышает стоимости дома.Поскольку общая сумма обоих займов не превышает 750 000 долларов, все проценты по займам подлежат вычету. Однако, если налогоплательщик использовал выручку от жилищной ссуды для личных расходов, таких как выплата студенческих ссуд и кредитных карт, тогда проценты по жилищной ссуде не подлежали вычету ».

            Что есть что и кто предоставляет доказательства для целей отчетности?

            Хотя ваш кредитор или обслуживающий персонал предоставит вам форму 1098 (уплаченные вами проценты по ипотечному кредиту), существующая форма не предусматривает разбивки процентов, которые считаются задолженностью по приобретению (и подлежат вычету), и той, которая не считается задолженностью по приобретению (и не t франшиза).Это означает, что вы несете ответственность за выяснение того, что есть, а что нет, поэтому вам необходимо внимательно отслеживать (и вести хороший учет) того, как вы использовали выручку от рефинансирования с выплатой наличных. Отслеживание основных сумм ссуды отдельно в электронной таблице может помочь вам в этом, и здесь вам может помочь калькулятор амортизации.

            Вот интерактивный рабочий лист, который мы обнаружили, который также может помочь вам выяснить возможность вычета ваших процентов: Рабочий лист вычета процентов по ипотеке.

            Примечание. «Убыточный» долг, упомянутый в документе, связан с ипотечными кредитами, возникшими до 1987 года. Так как это был 31 налоговый год назад, если первоначальный срок выписанной тогда ссуды не превышал 30 лет, это вряд ли применимо ко многим людям. Даже если вы это сделаете, большая часть ваших выплат будет состоять из основной суммы с небольшими фактическими выплатами процентов, поэтому вы, вероятно, вместо этого воспользуетесь стандартным вычетом.

            Могу ли я списать взносы по частному страхованию ипотечных кредитов, как это было в другие налоговые годы?

            Да, по крайней мере, до 2020 налогового года.Первоначально Конгресс разрешил домовладельцам вычитать ипотечное страхование в рамках Закона 2007 года о прощении ипотечного долга. Поскольку вычет взносов по ипотечному страхованию не является постоянной частью налогового кодекса, возможность их удержания зависит от обычного повторного разрешения Конгресса. и нет никакой гарантии, что они это сделают. Например, вычетность была произведена в течение 2017 налогового года, а затем истекла.

            Тем не менее, «расширители» в «Законе о дополнительных консолидированных ассигнованиях , 2020 » разрешают вычет премий PMI и FHA MI не только за налоговые годы 2019 и 2020, но также делает премии PMI задним числом вычитаемыми из налогооблагаемой базы 2018 года. год тоже .Если вы подали декларацию за 2018 год с детализированными вычетами в Приложении A, вы можете рассмотреть возможность подачи измененной налоговой декларации, чтобы зафиксировать вычет MI за 2018 год, если это того стоит в вашей ситуации. В целом, IRS утверждает, что у вас есть три года с даты, когда вы изначально подали заявку, чтобы подать исправленную декларацию.

            Нельзя: вызывать тревогу, ошибочно требуя баллов и комиссионных от вашего рефинансирования

            «Люди часто ошибаются, полагая, что баллы и сборы, уплаченные при рефинансировании, подлежат вычету из налогооблагаемой базы, как это могло быть, когда они первоначально получили ипотеку на свой дом», — говорит Джонс.«Однако это не так».

            Джонс объясняет, что согласно руководству IRS, баллы, выплачиваемые при рефинансировании, не принимаются в полном объеме в течение года, в котором было получено рефинансирование. «Вместо этого баллы должны вычитаться поровну в течение срока ссуды», — говорит она. «Чтобы рассчитать сумму годового вычета, разделите общую сумму выплаченных баллов на количество платежей, которые должны быть произведены в течение срока ссуды. Обычно эту информацию можно получить у кредитора».

            Например, домовладелец, который заплатил 2000 долларов баллами по 30-летней ипотеке (360 ежемесячных платежей), может вычесть 5 долларов.56 за платеж, или всего 66,72 доллара за 12 платежей. По словам Джонса, налогоплательщики могут вычитать баллы только за те платежи, которые фактически были произведены в налоговом году.

            Примечание: если ваше рефинансирование в 2019 году было вторым (или более) рефинансированием, невычитанная часть любых баллов, которые должны были быть распределены между оставшимся сроком старого кредита, ускоряется до текущего года, и поэтому оставшаяся часть этих невычисленных затрат становится полностью франшиза в этом году. Конечно, любые новые баллы, уплаченные по новой ипотеке, снова будут распределены в течение срока новой ссуды, как и раньше.

            Распределение выплаченных баллов в течение срока ссуды — не единственный фактор, определяющий, полностью ли подлежат вычету из налогооблагаемой базы ваши расходы на рефинансирование. Вы также должны принять во внимание, была ли ваша первоначальная ссуда до или после октября 1987 г. (если у вас возникла ипотечная задолженность до 14 октября 1987 г., могут применяться другие правила, касающиеся налогового вычета), превышает ли общая сумма ваших совокупных ипотечных кредитов допустимый предел. предел для вычета процентов по ипотеке, а также то, использовались ли части рефинансирования для улучшения жилищных условий, говорит Джонс.«Этот последний фактор может иногда позволить вам списать дополнительные расходы в течение года рефинансирования», — отмечает она.

            Если вы домовладелец, вам, безусловно, следует воспользоваться всеми вычетами по налогу на домовладение, на которые вы имеете право. Но чтобы убедиться, что вы не нарушаете налоговые правила IRS, обязательно проконсультируйтесь с бухгалтером или финансовым консультантом относительно вашей конкретной ситуации.

            Также неплохо, — предлагает Джонс, — прочитать Публикацию IRS № 936, в которой подробно разъясняются все нюансы, касающиеся вычета налогов на расходы по рефинансированию ипотеки.«Это не обязательно на« простом английском », но, тем не менее, объясняется», — говорит Джонс.

            Связанное содержание:

            Кейт Гамбинджер исправил и обновил эту статью.

            Распечатать страницу

            Тема № 504 Очки жилищной ипотеки

            Термин «баллы» используется для описания определенных сборов, уплачиваемых для получения жилищной ипотеки. Баллы также могут называться комиссией за выдачу ссуды, максимальной комиссией по ссуде, скидкой по ссуде или дисконтными точками. Баллы представляют собой предоплаченные проценты и могут вычитаться как проценты по ипотеке, если вы перечисляете вычеты в Приложении A (Форма 1040), Детализированные вычеты. Если вы можете вычесть все проценты по ипотеке, вы сможете вычесть все баллы, уплаченные по ипотеке. Если ваш долг за приобретение дома превышает предел вашего статуса регистрации, вы не сможете вычесть все проценты и баллы по ипотеке. См. Публикацию 936, Удержание процентов по жилищной ипотеке, чтобы подсчитать ваши вычитаемые баллы в этом случае. См. Тему № 505 и могу ли я вычесть расходы, связанные с ипотекой? для получения дополнительной информации о вычете процентов и баллов по ипотеке.

            баллов могут быть списаны по определенному принципу в течение срока ссуды или в течение года, когда они были выплачены.Вы можете вычесть баллы полностью в том году, в котором они были выплачены, если вы соответствуете всем следующим требованиям:

            1. Ваш основной дом обеспечивает вашу ссуду (ваш основной дом — это тот дом, в котором вы проживаете большую часть времени).
            2. Платежных пунктов — это устоявшаяся практика ведения бизнеса в регионе, где был предоставлен кредит.
            3. Выплаченные баллы не превышали сумму, обычно взимаемую в этой области.
            4. Вы используете кассовый метод учета. Это означает, что вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, и вычитаете расходы в том году, в котором вы их платите.
            5. Выплаченные баллы не относились к статьям, которые обычно указываются отдельно в листе расчетов, например, оценочные сборы, сборы за проверку, сборы за право собственности, гонорары адвокатам и налоги на имущество.
            6. Денежные средства, которые вы предоставили при закрытии или до закрытия, включая любые баллы, уплаченные продавцом, были не меньше, чем начисленные баллы. Вы не могли занимать средства у своего кредитора или ипотечного брокера для выплаты баллов.
            7. Вы используете ссуду, чтобы купить или построить свой основной дом.
            8. Баллы были рассчитаны как процент от основной суммы ипотеки, а
            9. Сумма четко обозначена пунктами в выписке по расчету.

            Вы также можете полностью вычесть (в течение оплаченного года) баллы, уплаченные по ссуде, для улучшения вашего основного дома, если вы соответствуете тестам с первого по шестой, указанным выше.

            баллов, не отвечающих этим требованиям, могут вычитаться по тарифу в течение срока кредита. Вы можете вычесть баллы, уплаченные за рефинансирование, как правило, только в течение срока действия новой ипотеки.Однако, если вы используете часть рефинансированных поступлений от ипотечного кредита для улучшения своего основного дома и соответствуете первым шести требованиям, указанным выше, вы можете полностью вычесть часть баллов, связанных с улучшением в том году, в котором вы заплатили им своими собственными средствами. Вы можете вычесть оставшиеся баллы в течение срока ссуды.

            баллов, взимаемых за определенные услуги, такие как расходы на подготовку ипотечного кредита, оценочные сборы или нотариальные сборы, не являются процентами и не могут быть вычтены. Баллы, уплаченные продавцом дома, не могут быть вычтены как проценты по возвращению продавца, но они являются расходами на продажу, которые уменьшают сумму полученной прибыли.Покупатель может вычесть баллы, уплаченные продавцом, при условии, что покупатель вычитает сумму из базовой стоимости проживания. Вы можете вычитать только баллы, выплачиваемые по ссудам, обеспеченным вашим вторым домом, в течение срока ссуды.

            Для получения дополнительной информации о баллах см. Публикацию 936, Удержание процентов по жилищной ипотеке, и Публикацию 530, Налоговую информацию для новых домовладельцев.

            Что вы можете вычесть из подоходного налога при рефинансировании ипотечной ссуды? | Финансы

            Что вы можете вычесть из подоходного налога при рефинансировании ипотечной ссуды? | Финансы — Zacks
            • Home
            • Акции Акции +
            • Фонды Фонды +
            • Прибыль Прибыль +
            • Скрининг Скрининг +
            • Финансы Финансы +
            • Портфель
            • Портфель +
            • Образование Образование +
            • Услуги Услуги +

            Почему Zacks? Научитесь быть лучшим инвестором.

            org/BreadcrumbList»>
            1. Финансы
            2. Налоговая информация
            3. Налоговые вычеты
            4. Что вы можете вычесть из налога на прибыль при рефинансировании ипотеки?

            Автор: Аманда МакМаллен

            Рефинансирование ипотечного кредита по более низкой процентной ставке может сэкономить вам значительную сумму денег каждый месяц. Однако вы также можете сэкономить на налогах, вычтя часть расходов, которые вы понесете во время рефинансирования. Вычитаемые расходы включают проценты по ипотеке, баллы и налоги на недвижимость, уплачиваемые при закрытии.

            Проценты по ипотеке

            Когда вы рефинансируете ипотечный кредит на первый или второй дом, вы можете продолжать вычитать проценты по ипотеке так же, как вы делали это с предыдущей ссудой. Вы можете вычесть все уплаченные вами проценты по ипотеке на первый миллион долларов вашего жилищного кредита. Вы также можете вычесть проценты, уплаченные по ссудам на приобретение жилья или улучшение жилищного фонда, в размере до 100 000 долларов США.

            Баллы

            Налоговая служба позволяет вам вычесть любые баллы, которые вы платите, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке, из вашего налогооблагаемого дохода.Однако при рефинансировании вы не можете вычесть полную сумму баллов в год транзакции. Вместо этого вы должны разделить баллы поровну в течение срока ссуды. Например, если вы заплатили 1500 долларов в счет баллов по 15-летней ссуде, вы можете вычитать 100 долларов каждый год после рефинансирования.

            Налоги на недвижимость

            Если вы осуществили рефинансирование незадолго до даты уплаты налога на имущество, вы, возможно, заплатили деньги в счет налога на имущество при закрытии ссуды. В этом случае вы можете вычесть уплаченную сумму из своей налоговой декларации.Однако вы можете вычесть только те платежи по налогу на недвижимость, которые вы или ипотечная компания фактически осуществили в течение года. Вы не можете вычесть деньги, внесенные вами на условное депонирование, в счет будущих налоговых обязательств по налогу на имущество.

            Прочие расходы

            В большинстве случаев при рефинансировании дома вы также должны оплатить другие прочие расходы по закрытию. Эти расходы могут включать в себя гонорары, гонорары адвокатам, оценочные сборы и другие административные расходы. Вы не можете вычесть эти сборы из своего налогооблагаемого дохода. Однако, если ваше рефинансирование включало ипотечную страховку, вы можете вычесть стоимость страховых взносов.Как правило, вы можете вычесть взносы по ипотечному страхованию, уплаченные при закрытии вашего рефинансирования, а также те, которые вы платите ежемесячно.

            Ссылки

            Биография писателя

            Аманда МакМаллен — фрилансер, профессионально пишет с 2010 года. Она имеет степень бакалавра в области математики и статистики и вторую степень бакалавра в области интегрированного математического образования.

            Налоговые вычеты процентов по рефинансированию ипотеки

            Изменения в налоговом законодательстве вступили в силу 1 января 2018 года с принятием Закона о сокращении налогов и рабочих мест (TCJA), который существенно повлиял на налоговый вычет процентов по ипотечной ссуде для рефинансирования.Правила не такие щедрые, как в 2017 году, поэтому вы можете обновить себя, прежде чем рассматривать вопрос о рефинансировании ипотечного кредита, если у вас нет острой необходимости в деньгах.

            Вы больше не можете использовать эти средства ни для чего другого, кроме своего дома — по крайней мере, если вы хотите требовать налогового вычета.

            Срок действия большинства этих изменений истекает в конце 2025 года, когда закроется TCJA, если Конгресс не утвердит Закон или не обновит некоторые аспекты законодательства.

            Дата ипотеки: 15 декабря 2017 г.

            Правила вычета на 2018–2025 годы применяются к рефинансированию первоначальной ипотеки, которая была завершена после 15 декабря 2017 года. Ипотечные кредиты, заключенные до этой даты, погашаются.

            Правила TCJA в отношении рефинансирования не применяются, если первоначальная ипотека не вступила в силу в эту дату или раньше, и новый заем не может превышать сумму первоначальной ипотеки.

            Как лучше всего использовать деньги

            Имеют ли заемщики право удерживать проценты по кредиту сверх их существующей ипотеки, дополнительно зависит от того, как они используют поступления от рефинансирования и суммы поступлений.

            Согласно правилам для ссуд на приобретение жилья, падение процентных выплат может быть вычтено, если заемщики используют средства от ссуды для покупки, строительства или существенного улучшения основного или второго дома. Изменение в старом законе требует, чтобы поступления от собственного капитала использовались только для этой цели, чтобы вычитаться из налогооблагаемой базы. Раньше выручка от ссуды под залог недвижимости могла быть использована на что угодно.

            Соответствующее налоговое законодательство запрещает вычеты по выплате процентов по потребительским кредитам, когда заемщики используют избыточную сумму для любых других целей.

            Ссуды под залог собственного капитала и потребительские ссуды

            Широкая категория «потребительских ссуд» включает использование денег для оплаты счетов по кредитным картам, автокредитов, медицинских расходов и других личных долгов, таких как просроченные федеральные налоги и налоги штата.

            Большинство заемщиков ранее могли обойти эти ограничения на отчисления на потребительские проценты благодаря правилам, действовавшим до 2018 года в отношении жилищных кредитов.

            Лимиты по ипотечной задолженности

            По данным Налоговой службы, заемщики могут вычесть проценты по ипотеке на жилье на первые 750 000 долларов задолженности — или 375 000 долларов, если они состоят в браке, но подают отдельные отчеты. Более высокое ограничение в 1 миллион долларов или 500 000 долларов для каждого, если вы подаете заявление о браке отдельно, применяется, если вы вычитаете проценты по ипотеке из задолженности, возникшей до 15 декабря 2017 года.

            Старые правила разрешали налогоплательщикам вычитать проценты на дополнительные 100 000 долларов по задолженности или 50 000 долларов каждая для супружеских пар, подающих отдельные декларации. Лимит на 2018–2025 годы остается на уровне 750 000 долларов или 375 000 долларов каждая для супружеских пар, подающих отдельно, когда рефинансированные ссуды объединяются при приобретении дома. ссуды и ссуды под залог собственного капитала.

            Снова существует общий лимит в 750 000 долларов, или 375 000 долларов каждая для супружеских пар, подающих отдельно, когда рефинансируемые ссуды частично представляют собой ссуды на приобретение жилья и частично ссуды на приобретение жилья.

            Другие ограничительные правила

            Залогом ссуды должен дополнительно быть дом, для которого были произведены улучшения, и совокупная задолженность по дому больше не может превышать его первоначальную стоимость.

            Эффект альтернативного минимального налога

            Еще одно ограничение распространяется на заемщиков, обремененных альтернативным минимальным налогом (AMT).Сложные правила для этого налога по-прежнему разрешают вычеты процентов по ссудам на приобретение жилья, но они также запрещают вычет процентов по ссудам под залог недвижимости для первого или второго дома, если только средства от ссуды не используются для покупки, строительства или существенного улучшения жилищных условий. .

            Последнее предупреждение: вы должны указать

            Здесь есть еще одна плохая новость: вы должны внести в список, чтобы претендовать на этот налоговый вычет. Это означает заполнение Приложения А к вашей налоговой декларации по форме 1040 с подробным описанием каждого не облагаемого налогом доллара, который вы потратили в течение всего года. Затем вы потребуете вычет из общей суммы.

            Возможно, вы не против немного поработать в налоговое время, если это поможет вам сэкономить деньги, но этого может не произойти, потому что стандартный вычет, доступный для налогоплательщиков, значительно увеличился в 2018 году, в том числе из-за TCJA. С 2020 года налогоплательщики имеют право на следующие стандартные вычеты:

            • 24 800 долл. США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно
            • 12 400 долл. США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельные декларации
            • 12 400 долларов США для плательщиков единого налога
            • 18 650 долларов США для налогоплательщиков, которые считаются главой семьи

            Налогоплательщики должны выбирать между перечислением или требованием стандартного вычета.Они не могут делать и то, и другое.Поэтому, если общая сумма ваших детализированных вычетов не превышает сумму стандартного вычета, на которое вы имеете право, вы будете платить налог на больший доход, чем вы должны. И стандартный вычет, и общая сумма ваших детализированных вычетов вычитаются из вашего налогооблагаемого дохода.

            Выплата ипотечного кредита, рефинансирование налоговых последствий

            Рефинансирование с выплатой наличных позволяет вам брать взаймы из собственного капитала или разницы между вашим текущим балансом по ипотеке и стоимостью вашего дома.Например, если ваш дом стоит 200 000 долларов, а текущий остаток по ипотеке составляет 150 000 долларов, у вас есть 50 000 долларов собственного капитала.

            При рефинансировании наличными вы можете получить доступ к этому капиталу наличными и использовать его для чего угодно, от ремонта дома или обучения в колледже до медицинских счетов. Однако это не «бесплатные деньги», и есть налоговые последствия.

            Основы рефинансирования с выплатой наличных

            Рефинансирование с выплатой наличных заменяет текущую ипотеку на более крупную. Более крупный, новый включает остаток по текущей ипотеке, денежные средства (капитал), которые вы получили, и любые заключительные расходы, включенные в новую ипотеку.

            По этой причине IRS не рассматривает ваши выплаты как доход, поэтому вам не нужно платить подоходный налог с полученных денег. Однако существуют определенные правила, которым вы должны следовать, чтобы требовать вычета процентов по ипотеке.

            Налоговые правила для рефинансирования при выплате наличных

            Вы можете вычесть проценты, уплаченные по новой ипотеке, из налогооблагаемого дохода, если вы используете полученные средства для капитального ремонта своего дома. Как правило, это постоянные дополнения и улучшения дома, которые повышают ценность дома, продлевают его срок службы или адаптируют его для новых целей.Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы убедиться, что проекты, которые вы выполняете, соответствуют требованиям. Вам предстоит доказать, что вы потратили деньги на капитальный ремонт, поэтому сохраните квитанции и другие документы, связанные с вашими проектами.

            «Если вы тратите эти деньги на повышение стоимости своего дома и можете списать их со счетов, это дает двойную выгоду», — объясняет Ральф ДиБуньяра, вице-президент компании Cardinal Financial, расположенной в Шарлотте.

            Как использовать деньги рефинансирования при обналичивании, чтобы они не подлежали налогообложению

            Есть множество проектов по благоустройству дома, которые вы можете выполнить с выплатой наличных, чтобы потребовать вычета процентов по ипотеке.Вот несколько примеров:

            • Добавьте бассейн или джакузи на свой задний двор
            • Построить новую спальню или ванную комнату
            • Возвести забор вокруг дома
            • Улучшите свою крышу, чтобы она более эффективно защищала от непогоды
            • Заменить окна на штормовые
            • Настроить центральную систему кондиционирования или отопления
            • Установить систему домашней безопасности

            Имейте в виду, что капитальные улучшения обычно определяются как постоянные дополнения, которые увеличивают стоимость вашего дома.Ремонт, например починка окна, или небольшие изменения в дизайне, например покраска комнаты, не в счет.

            «Капитальные улучшения должны существенно улучшить ваш дом», — поясняет Деннис Брагер, сертифицированный специалист по налогам из Лос-Анджелесской налоговой юридической группы Brager. «Ремонт кухни и ванной комнаты, пристройка комнат, модификация для пожилого родителя — все это подойдет. Автономная картина не подходит; с другой стороны, если бы это было просто частью более крупной реконструкции, тогда стоимость покрасочных работ была бы приемлемой.”

            Пределы вычета процентов по ипотеке при рефинансировании наличными

            Вы не можете вычесть проценты по всей новой ипотеке, если вы используете выплату для чего-либо, кроме капитального улучшения. Это включает в себя погашение долга по кредитной карте или покупку новой машины. В этих случаях вы сможете вычесть проценты только с первоначального остатка по ипотеке. Предположим, у вас есть ипотечный кредит с основной суммой в 60 000 долларов, и вы хотите получить 20 000 долларов в качестве капитала путем рефинансирования с выплатой наличных.Если вы потратите деньги на установку гидромассажной ванны на заднем дворе, вы можете вычесть уплаченные вами проценты на общий баланс или 80 000 долларов. Если вы используете его для погашения долга по кредитной карте, вы можете вычесть уплаченные проценты только на свой первоначальный баланс или 60 000 долларов.

            Использование рефинансирования с выплатой наличных для погашения долга по кредитной карте может быть лучшим решением, если вы обременены долгом под высокие проценты.

            «Средняя ставка по кредитным картам составляет около 16 процентов, а по ипотечным кредитам — от 3 до 4 процентов», — объясняет ДиБугнара.

            Также важно отметить, что существуют другие ограничения на вычеты процентов по ипотеке. Вы можете вычесть только проценты, уплаченные с первых 750 000 долларов США, если зарегистрированы совместно, состоящие в браке, или 375 000 долларов США, если они подаются отдельно, из вашей ипотеки. Это правило распространяется на все ссуды, используемые для покупки, строительства или улучшения вашего дома.

            Помните, что рефинансирование с выплатой наличных по сути заменяет вашу текущую ипотеку на более крупную ипотеку, но это не бесплатные деньги. Вы получаете некоторую разницу между вашим текущим балансом по ипотеке и стоимостью вашего дома наличными.Ваша новая ипотека включает сумму, которую вы получили наличными, в дополнение к любым затратам на закрытие сделки, поэтому она может превышать максимальную сумму, которую вы можете требовать.

            К счастью, вы можете вычесть все проценты на исходный баланс, даже если он превышает этот предел. Например, если у вас есть остаток по ипотечному кредиту в размере 800000 долларов, и вы берете 20 000 долларов в виде собственного капитала через рефинансирование с обналичиванием и используете его для капитального ремонта дома, вы все равно можете вычесть проценты с первоначального остатка в 800000 долларов, даже если он превышает текущий предел .Однако вы не можете вычесть проценты на весь новый баланс в размере 820 000 долларов, поскольку он превышает текущий лимит, даже если вы использовали его для улучшения капитала.

            Новый лимит был установлен Законом о сокращении налогов и занятости, который вступил в силу в 2018 налоговом году. Рефинансирование, произведенное до 16 декабря 2017 года, подпадало под старый лимит, который составлял 1 миллион долларов для супружеских пар, подающих совместную заявку, и 500 000 долларов для супружеских пар подача отдельно.

            Имейте в виду, что если вы потребуете вычет процентов по ипотеке, вы не сможете претендовать на стандартный вычет, который был удвоен в соответствии с TCJA.Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы узнать, какой вариант лучше всего подходит для вас.

            Вычет ипотечных баллов при рефинансировании с выплатой наличных

            Ипотечные баллы, также называемые дисконтными баллами, по сути, представляют собой авансовые сборы, которые вы платите кредитору в обмен на меньшую процентную ставку по ссуде. Один балл равен 1 проценту от стоимости вашей ипотечной ссуды.

            При рефинансировании с выплатой наличных вы не можете вычесть общую сумму денег, которую вы заплатили за баллы в течение года, когда вы выполняли рефинансирование, но вы можете делать вычеты меньшего размера в течение всего срока действия ссуды.Таким образом, если вы приобретаете ипотечные баллы на сумму 2000 долларов США при 15-летнем рефинансировании, вы можете вычесть около 133,33 доллара США в год в течение срока кредита.

            Риски рефинансирования с выплатой наличных

            Во времена экономической неопределенности и низких процентных ставок рефинансирование с выплатой наличных может быть дешевым способом занять столь необходимые денежные средства. Но это также означает новую, более крупную ссуду, которую вам нужно вернуть, со сложными правилами.

            «Самый большой налоговый риск заключается в том, что вы не соблюдаете все строгие правила, касающиеся вычетов, и вас ждет большой сюрприз при уплате налогов», — говорит Брагер.«Чтобы этого избежать, лучше всего поговорить со своим налоговым консультантом о ваших личных обстоятельствах, прежде чем брать на себя обязательства. Еще больший риск связан не с налоговым риском, а с тем, что в тяжелые экономические времена вы не сможете вносить платежи по ипотеке и потеряете дом из-за чрезмерных расходов ».

            Альтернативы рефинансированию с выплатой наличных

            Наконец, рефинансирование с выплатой наличных — не единственный способ получить доступ к собственному капиталу в вашем доме. Рассмотрим ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).Вы также можете выполнить традиционное рефинансирование, которое заменяет вашу ипотеку на новую с тем же балансом, но более низкой процентной ставкой рефинансирования.

            Подробнее:

            Налоговые последствия рефинансирования вашего дома

            Отчисления на баллы рефинансирования

            Предполагая, что вы перечисляете вычеты, баллы, выплачиваемые для рефинансирования остатка вашей старой ссуды, должны амортизироваться в течение срока новой ссуды.

            Например, Ал рефинансировал свою старую ипотеку 1 июля 2019 года.Он заплатил 6000 долларов баллами за новую 15-летнюю ипотеку (180 месяцев) с тем же основным балансом, что и его старый кредит.

            Al может амортизировать баллы в течение срока действия новой ссуды. В 2019 году его амортизационные отчисления составят 200 долларов (6000 долларов, разделенные на 180 месяцев, умноженные на 6 месяцев). Его амортизационные отчисления будут продолжаться в 2020 году и в последующий период по ставке 33,33 доллара в месяц (400 долларов в год), пока новый заем остается непогашенным.

            Кроме того, в настоящее время он может вычесть баллы рефинансирования, чтобы получить дополнительную ипотечную задолженность, которая квалифицируется как задолженность по приобретению дома, поскольку она используется для финансирования улучшений в его доме.

            Старая ипотека Барб составляла 400 000 долларов. В 2019 году она рефинансировала свой дом с помощью новой 15-летней ипотеки на 600000 долларов. Барб потратила дополнительные 200 000 долларов на добавление семейной комнаты и реконструкцию кухни. Она также заплатила 1 балл (6000 долларов), чтобы получить новую ссуду.

            Барб может немедленно вычесть одну треть (200000 долларов, разделенные на 600000 долларов) баллов рефинансирования, или 2000 долларов, из своей налоговой декларации за 2019 год, если она заплатила хотя бы эту сумму из своего кармана для получения нового кредита.

            В отношении оставшихся двух третей (400 000 долларов, разделенных на 600 000 долларов) баллов рефинансирования, или 4 000 долларов, Barb может потребовать амортизационные отчисления в течение 15-летнего срока (180 месяцев) нового кредита.Таким образом, она может вычитать 22,22 доллара (4000 долларов, разделенные на 180 месяцев) за каждый месяц, в течение которого новый кредит остается непогашенным в течение 2019 года. В 2020 году и в последующий период она может продолжать требовать амортизационные отчисления в размере 22,22 доллара в месяц, пока новый заем остается непогашенным.