Регистрация квартиры в собственность по договору долевого участия: Инструкция по оформлению квартиры в новостройке в собственность

Росреестр

Управление  Росреестра по Рязанской области (далее – Управление) разъясняет  изменения  действующего законодательства в сфере долевого участия в строительстве.

Управление  доводит  до  сведения  всех заинтересованных  лиц,  что  13.07.2020  № 202-ФЗ вступили  в  силу  изменения  в  Федеральный закон  от  30.12.2004  №  214-ФЗ  «Об  участии  в  долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Принятый Федеральный закон № 202-ФЗ устанавливает ряд нововведений, которые, безусловно, существенно сократят временные затраты участников долевого строительства на оформление своих прав и облегчает процесс оформления ими права собственности на объект долевого строительства.

Напомним, что объектом долевого строительства является, например, квартира в многоквартирном  доме,  которую  гражданин  приобретает  по  договору  долевого участия в строительстве (ДДУ) или по договору об уступке прав требований по ДДУ (в виде права требования этой квартиры).

Согласно  новым  нормам,  застройщик  теперь  имеет  право  на  подачу  без доверенности  в  орган  регистрации  прав  заявления  о  госрегистрации  права собственности любого из участников долевого строительства на приобретенный им объект.  Это  возможно  только  после  передачи  застройщиком  такого  объекта участнику  долевого  строительства  по  установленным  действующим законодательством  правилам  (с  составлением  передаточного  акта  или  иного документа  о  передаче  объекта  долевого  строительства)  и  постановки  его  на государственный кадастровый учет.

После  того,  как  государственная  регистрация  права  собственности  участника долевого  строительства  на  такой  объект  будет  произведена,  застройщик  обязан передать  собственнику  выписку  из  Единого  государственного  реестра недвижимости  (ЕГРН),  которая  удостоверяет  проведенную  государственную регистрацию.

Таким образом, подача участником долевого строительства отдельного заявления о государственной  регистрации  своего  права  собственности  на  объект  долевого строительства  не  требуется.  После  проведенной  по  заявлению  застройщика госрегистрации  такой  участник  вправе  представить  в  Управление  подлинный экземпляр ДДУ или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи. 

Регистрация права собственности на квартиру по договору долевого участия

Подборка наиболее важных документов по запросу

Регистрация покупки новостроек ускорится. Разъяснения экспертов :: Жилье :: РБК Недвижимость

Правительство России предлагает сократить сроки регистрации договоров долевого участия (ДДУ). Первый договор предлагается регистрировать в течение семи рабочих дней, а все последующие — за пять рабочих дней. Соответствующий документ внесен в Госдуму.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили готовящиеся поправки и напомнили, как госрегистрация ДДУ помогает защитить интересы будущего владельца квартиры.

Регистрация ДДУ = защита прав дольщика

Договор долевого участия, который заключает покупатель квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации. В противном случае он не имеет правовой силы, даже если подписан обеими сторонами сделки. Зарегистрировать ДДУ можно в Росреестре или в МФЦ.

«Только зарегистрированный договор наделяет покупателя официальным статусом дольщика и способен защитить его права и интересы в случае недобросовестного строительства или банкротства застройщика», — напомнили в Федеральной кадастровой палате.

При помощи регистрационной процедуры будущий дольщик может обезопасить себя от мошенников еще на предварительном этапе заключения сделки. Подтверждением того, что государственная регистрация проведена, служит штамп регистрационной надписи на обратной стороне договора с указанием даты и номера регистрации.

Если регистратору станет известно о финансовой несостоятельности застройщика, подделке представленных им документов или будут выявлены другие причины, которые препятствуют заключению сделки, заявитель получит официальный отказ в регистрации договора с обоснованием.

Таким образом, при помощи регистрационной процедуры будущий дольщик может обезопасить себя от мошенников еще на предварительном этапе заключения сделки.

Суть поправок

Как рассказали эксперты, сейчас регистрация ДДУ занимает до семи рабочих дней со дня поступления документов в орган регистрации прав — как для первого участника долевого строительства, так и для последующих. При обращении в многофункциональные центры (МФЦ) регистрация ДДУ проводится в срок до десяти рабочих дней.

После вступления закона в силу сроки регистрации первого ДДУ останутся прежними, а для последующих — сократятся до пяти дней. Если документы поданы в электронном виде, то срок регистрации составит три дня.

Согласно действующему законодательству, сокращенный срок электронной регистрации выделен только для нотариусов. Для всех остальных прописан общий срок регистрации — до семи дней при обращении в орган регистрации прав. Поправки предполагают сокращение электронной регистрации непосредственно для дольщика, отметили эксперты.

«Регистрация договора с первым дольщиком требует больше времени, поскольку на данном этапе происходит правовая экспертиза представленных документов, в том числе касающихся строительства многоквартирного дома, проверка информации о застройщике и внесение соответствующих сведений в Росреестр», — пояснили в Федеральной кадастровой палате.

Сведения о зарегистрированных ДДУ можно получить, запросив выписку из Росреестра. Данный документ содержит информацию о земельном участке, на котором ведется строительство. При этом застройщик обозначается в ней как правообладатель участка, а зарегистрированные ДДУ — в качестве обременений прав на участок. Дольщики указываются как лица, в пользу которых установлены данные обременения.

Падение спроса

В мае московский Росреестр зафиксировал значительное снижение сделок с жильем из-за действующих в столице карантинных мер. За первые две недели было заключено 2,9 тыс. договоров долевого участия и 1,7 тыс. ипотечных сделок. Об этом в ходе онлайн-конференции «РБК-Недвижимости» рассказала заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. По мнению эксперта, ситуация должна стабилизироваться с открытием МФЦ, которые заработали с 25 мая.

Автор

Наталия Густова

Изменение начала срока владения для квартир, купленных по ДДУ — блоги риэлторов

23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).

Почему это так важно?

В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет). 

В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность. 

Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.

Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи. 

Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.

Теперь, ситуация изменилась.

Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.

Появилась легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.

Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.

Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Будьте внимательны, для всех квартир проданных в 2019 году, минимальный предельный срок владения — 5 лет (даже для единственного жилья)

P.s.

Начало владения при оплате через эскроу счет наступает с момента поступления денег на эскроу счет в уполномоченном банке (Фед. закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)

02.07.2021 Федеральным законом N 305-ФЗ было уточнено, что доплата за увеличение площади помещения после ввода в эксплуатацию, не учитывается в целях определения полной оплаты.

——————————————

Полный текст поправки в НК РФ:

« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».

Впервые ульяновский застройщик обратился с заявлением о регистрации права собственности от имени участника долевого строительства

Подобный механизм взаимодействия ведомства с застройщиками стал возможен после вступления в силу 13 июля 2020 года Федерального закона № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 202-ФЗ).

Теперь у застройщика появилась возможность зарегистрировать право собственности участника долевого строительства на построенную квартиру. Для этого нет необходимости оформлять доверенность на имя застройщика. Новый закон прямо указывает на то, что доверенность для подачи такого заявления не требуется.

Нововведение распространяется и на многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию до 13 июля 2020 года, то есть до вступления в силу Федерального закона № 202-ФЗ. Это позволит решить проблему уклонения участника долевого строительства от приёмки объекта. Застройщик теперь может составить односторонний акт и инициировать регистрацию его права собственности на квартиру. Для доказательства уклонения застройщик представляет уведомления о доставке или недоставке письма в адрес участника долевого строительства.

Как работает новый механизм взаимодействия ведомства с застройщиками:

1. Застройщик завершает строительство дома и проводит постановку квартир на кадастровый учёт.
2. Застройщик может самостоятельно обратиться в Управление с заявлением о регистрации права собственности на построенную квартиру от имени участника долевого строительства
3. За регистрацию права собственности уплачивается госпошлина. Застройщик должен уплатить ее самостоятельно.
4. После того, как регистрация завершена, застройщик передаёт участнику долевого строительства полученную выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую его (участника долевого строительства) право собственности на построенную квартиру и проведённую регистрацию.
5. Далее участник долевого строительства имеет право подать в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в дополнительном обращении свой экземпляр договора долевого участия или договора об уступке прав требования для проставления на нем штампа Росреестра о регистрации права собственности. Уплачивать госпошлину на основании этого заявления не нужно, поскольку не предполагается совершения каких-либо регистрационных действий. Срок оказания услуги – 5 рабочих дней. 

Росреестр разъяснил особенности регистрации права по ДДУ в электронной форме

На должность заместителя министра строительства и ЖКХ России его назначил премьер-министра Михаил Мишустин, сообщили в строительном ведомстве.

Фото: пресс-служба компании «Россети»

Напомним, что на днях, как информировал портал ЕРЗ.РФ, Александр Козлов был освобожден от должности заместителя министра строительства и ЖКХ России. В федеральном ведомстве он отвечал за цифровизацию строительной отрасли.

Теперь данное направление будет курировать сменщик Козлова на этой должности Константин Михайлик (на фото), уточнили в пресс-службе министерства.

Фото: www.vpkalyuzhnyy.files.wordpress.com

СПРАВКА

МИХАЙЛИК Константин Александрович

Родился в 1983 году в г. Лесозаводстве Приморского края. В 2004 г. окончил Санкт-Петербургский университет МВД России по специальности «Юриспруденция», в 2005 г. — Московский государственный институт международных отношений (Университет) МИД России по специальности «Финансы и кредит».

С февраля 2005 г. по ноябрь 2013 г. работал на различных должностях, от ведущего специалиста до начальника Инспекции по контролю за Центральным банком РФ и мониторингу финансовых рынков Департамента контроля за государственным долгом, банковской системой, Центральным банком РФ, кредитно-финансовыми учреждениями и расходами федерального бюджета на связь и информатику в Счетной палате РФ.

С ноября 2013 года по декабрь 2014 года работал сначала советником генерального директора, затем заместителем генерального директора в Администрации ЗАО «Интеркомп», входящего в группу Сбербанк.

В декабре 2014-го — марте 2015 года занимал должность советника генерального директора в Управлении делами Аппарата генерального директора ОАО «МРСК Центра». С марта 2015 года по декабрь 2018 года работал первым заместителем генерального директора ПАО «МРСК Центра».

С мая 2019 года по сентябрь 2021 года работал заместителем генерального директора ПАО «Россети»: сначала по операционной деятельности, затем — по цифровой трансформации.

13 сентября 2021 года распоряжением Правительства РФ назначен заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Победитель конкурса управленцев «Лидеры России» 2018—2019 гг.

Свободно владеет тремя иностранными языками, является кандидатом юридических наук, а также имеет опыт работы по таким направлениям, как оптимизация бизнес-процессов, антикризисное управление, увеличение операционной эффективности.

Другие публикации по теме:

Александр Козлов больше не замминистра строительства

Бывший замминистра строительства Дмитрий Волков стал вице-президентом структуры Росатома

Дмитрий Волков: Ухожу из Минстроя, но со сферой строительства не расстаюсь

Первым замминистра строительства России назначен Александр Ломакин

Статс-секретарем — заместителем министра строительства России стала Светлана Иванова

В Минстрое отвечать за цифровизацию будет профильный чиновник с Южного Урала

Замминистра строительства стал победитель конкурса «Лидеры России» Дмитрий Волков

Решением суда удовлетворены требования Доверителей З.Л., З.Е. о признании права собственности на квартиру — Адвокат в Самаре и Москве

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2016 года г. Самара Кировский районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Маликовой Т.А.,

При секретаре Старостиной О.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2010/2016 по иску З.Л., З.Е. к Администрации г.о. Самара, З.А. в лице законного представителя З.Н. о признании права собственности квартиру, встречному иску З.А. в лице законного представителя З.Н. к З.Л., З.Е., Администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру,

Установил:

Истцы З.Л., З.Е. обратились в суд с иском к администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру, указав следующее. В 1999г. между ГУП «Управление строительства No 15» и З.А., З.Л., З.Е., З.М. был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: (скрыто). По условиям договора, вышеуказанные лица должны были получить в общую долевую собственности квартиру No 9 после сдачи дома в эксплуатацию. Обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены в полном объеме. 31.01.2002г. был подписан акт приема передачи указанной квартиры семье З.. Право собственности на квартиру в установленном порядке зарегистрировано не было. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности невозможно, поскольку застройщик ГУП «Управление строительства No 15» ликвидирован. З.А. умер 09.12.2003г., его наследниками являются жена З.Л., дочь З.Е., сын З.М., наследственное дело не заводилось. 21.07.2009г. умер З.М.. Наследниками после его смерти являются мать З.Л. С учетом права истцов на доли в спорной квартире по договору долевого участия в строительстве и доли в порядке наследования, с учетом уточнений просят признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто) за З.Л. на 2/3 доли, за З.Е. на 1/3 долю.

В процессе рассмотрения дела к участию в качестве соответчика была привлечена З.А. в лице законного представителя З.Н.

З.А. в лице законного представителя З.Н. обратилась в суд со встречным иском, в котором указала, что З.М. и З.Н. состояли в зарегистрированном браке до 22.10.2001г., от брака имеется дочь З.А., 29.05.2000г.р., которая является наследницей после смерти З.М., умершего 21.07.2009г., и имеет право на долю в наследственном имуществе после смерти отца. Просит признать за З.А. право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: (скрыто) за З.Л. право собственности на % долю, за З.Е. — на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

В судебном заседании истица З.Е. уточненные исковые требования поддержала с учетом предъявленных встречных требований, встречные исковые требования З.А. признала, признание иска отражено в письменном заявлении, последствия признания иска разъяснены и понятны. Право З.А. на долю в наследственном имуществе после смерти З.М. не оспаривала.

Представитель истицы З.Л. по доверенности Малофеев В.А. уточненные требования поддержал с учетом предъявленных встречных требований, встречные исковые требования признал. Право на признание исковых требований отражено в нотариальной доверенности.

Ответчик (истец по встречному иску) З.А. в лице законного представителя З.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором встречные исковые требования поддержала, первоначальные исковые требования признала частично с учетом встречных требований. Просила рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель Департамента управления имуществом г.о.Самара в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, письменный отзыв не представил.

Представитель ТУ Росимущества в Самарской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Нотариус Уварова Г.Е. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. —

Судом установлено, что 30.12.1999г. между ГУП «Управление строительства No 15» и З.А., З.Л., З.М., З.Е. был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома по ул. Товарная 7А в г. Самара (л.д. 8-10). По условиям договора, Застройщик принял Заказчика для участия в долевом строительстве жилья в г. Самара на квартиру общей площадью 66,85кв.м., в том числе жилой площадью 40,86 квадратных метров по улице Товарная, 7А, кв. 9. Условиями договора предусмотрена передача квартиры в собственность заказчиков в равных долях, т.е. по % доле каждому.

Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены надлежащим образом. Из акта приема —передачи квартиры от 31.01.2002г. следует, что Застройщик в лице конкурсного управляющего Гордеева В.Ф., действующего на основании решения Арбитражного суда Самарской области № А55-15101/00-39 от 28.12.2000 г., передал, а З.А. принял в собственность квартиру № 9, состоящую из 3 комнат, общей площадью 66,85 кв.м, жилой площадью 40,86 кв.м, соответствующую техническим характеристикам, представленным в справке МУП БТИ г. Самары и техническом плане, находящуюся по адресу: (скрыто), денежные расчеты произведены в полном объеме.

Строительство велось на основании Постановления Главы города Самары от 21.06.01г. № 899 ГУП «Управление строительства No15», которым разрешена реконструкция здания казармы под жилой дом № 7А по ул. Товарной.

Постановлением Главы города Самары от 29.12.01г. № 1605 утвержден акт Государственной приемочной комиссии от 22.10.01г., принявший от ГУП «Управление строительства № 15» реконструированное здание казармы под жилой дом по адресу: (скрыто) в объеме проекта.

Согласно акта государственной приемочной комиссии 22.09.2001 г., жилой дом по ул. Товарной, 7а, был сдан в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.08.2002г. ГУП «Управление строительства № 15» ликвидировано.

В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру не представляется возможным в связи с ликвидацией застройщика и смертью сособственников З.А. и З.М.

Из технического паспорта (л.д. 49-52) следует, что технические характеристики спорной квартиры по состоянию на 25.03.2016г. составляют: общая площадь 71,5 кв.м., жилая площадь — 43,5 кв.м., подсобная площадь — 28,0 кв.м. Перепланировки не зафиксировано.

Право собственности на указанную квартиру в установленном порядке зарегистрировано не было, что так же подтверждается сведениями из ЕГРП от 16.03.2016г. (л.д. 40).

З.А. умер 09.12.2003г. (л.д. 13), наследственное дело после его смерти не заводилось. Согласно справке СУП ЖКУ No 6 МП г.о. Самара ЕИРЦ от 30.03.2016г., совместно с З.А. на дату его смерти были зарегистрированы супруга З.Л., сын З.М., дочь З.Е. (л.д. 54).

З.М. умер 21.07.2009г. (л.д. 12), наследственное дело после его смерти не заводилось. Согласно справке СУП ЖКУ No 6 МП г.о. Самара ЕИРЦ от 30.03.2016г., совместно с З.М. на дату его смерти были зарегистрированы мать З.Л., дочь З.А., 2000 г.р. (л.д. 53).

Из материалов дела следует, что З.М. и З.Н. состояли в зарегистрированном браке до 22.10.2001 г., т.е. на момент смерти З.М. брак был расторгнут (л.д. 48). От брака имеется дочь З.А., 29.05.2000 г.р.

Согласно ст.1111 ГК РФ, наследование осуществляется по завещанию и по закону. В силу ст.1142 ГК РФ, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

На основании ст.1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.1153 ГК РФ, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

В силу ст.1154 ГК РФ, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия НаСЛeДСТВа.

Исходя из материалов дела, суд приходит к выводу, что З.А. и З.М. на момент их смерти принадлежало по % доле в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

При этом, после смерти З.А. его наследники — З.Л., З.М., З.Е. фактически приняли наследство и вправе оформить наследственные права на имущество, принадлежащее наследодателю, в равных долях, т.е. по 1/12 доле (по 1/3 доле от 4 доли квартиры, принадлежащей З.A.).

После смерти З.М. его наследники — З.Л., З.А. так же фактически вступили в права наследования и вправе оформить наследственные права на имущество, принадлежащее наследодателю так же в равных долях, т.е. по 1/6 доле (по % доле от 1/3 доли (1/4+1/12), принадлежащей З.М. на основании договора долевого участия в строительстве (1/4) и имевшего право на наследство после смерти отца З.А., но не оформившего своих наследственных прав (1/12).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцы по первоначальному иску З.Л., З.Е., ответчик (истец по встречному иску) З.А., как наследники первой очереди, принявшие наследство после смерти наследодателей, имеют право на оформление наследственных прав.

Во внесудебном порядке оформить наследственные права не представляется возможным. Учитывая, признание иска сторонами, отсутствие спора о праве наследования, доли истцов по первоначальному иску по договору участия в долевом строительстве от 1999г., а так же доли по праву наследования после смерти З.А., суд приходит к выводу, что доля З.Л. в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: (скрыто) составляет % доля (1/4 доля по договору долевого участия в строительстве +1/12 доля после смерти мужа +1/6 доля после смерти сына), доля З.Е. составляет 1/3 доли (1/4 доля по договору долевого участия в строительстве + 1/12 доля после смерти отца З.А.), доля З.А. составляет 1/6 доля после смерти отца З.М. Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Решил:

Исковые требования З.Л., З.Е. к Администрации г.о. Самара, З.А. в лице законного представителя З.Н. о признании права собственности квартиру удовлетворить частично.

Признать за З.Л. право собственности на % (одну вторую)долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Признать за З.Е. право собственности на 1/3 (одну третью) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Встречные исковые требования З.А. в лице законного представителя З.Н. к З.Л., З.Е., Администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за З.А. право собственности на 1/6 (одну шестую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (скрыто), общей площадью 71,50 кв.м., жилой площадью 43,50 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.о. Самара в течение месяца.

Председательствующий: Т. А. Маликова

Мотивированное решение изготовлено 24.05.2016г.

Здесь и далее в целях соблюдения адвокатской тайны имена и фамилии участников дела изменены

Другую практику адвоката Анатолия Антонова Вы можете посмотреть в открытом доступе здесь

Некоторые проблемы правового статуса незавершенного строительства в Кыргызской Республике

Марина Лим

Статья 33 Конституции Кыргызской Республики гарантирует всем гражданам Кыргызской Республики право на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного, муниципального и частного жилищного фонда, жилищного фонда организаций, а также содействием гражданам в приобретении жилья на условиях и в порядке, установленных законодательством.

К сожалению, наличие законодательных актов не всегда является гарантией их реализации по многим причинам, среди которых отсутствие финансовых возможностей. В такой ситуации одним из способов реализации конституционного права является так называемое строительство на основе долевого участия.

В последнее время этот способ приобретения недвижимости получил широкое распространение в нашей стране. Несмотря на то, что долевое строительство можно использовать не только при строительстве многоквартирных домов, именно этот вид нашел наибольшее применение в нашей стране.

Однако, как и любое явление, оно может иметь как положительные, так и отрицательные стороны. Безусловно, положительной стороной является то, что будущему владельцу квартиры не требуется моментально находить необходимые средства и оплачивать стоимость квартиры. Именно это позволяет строительным и инвестиционным компаниям получать средства дольщиков (инвесторов) и строить на эти средства многоквартирные дома. Кроме того, с точки зрения роста цен на недвижимость это, безусловно, способ вложения денег.Поначалу все кажется ясным и не лишенным экономических преимуществ. Однако необходимо иметь в виду актуальность правовой составляющей данного вопроса, поскольку незнание таковой повлечет за собой ряд негативных последствий, в частности признание сделок недействительными, неисполнение обязательств сторонами и т. Д. Что такое правовое регулирование долевого строительства и с какими проблемами на практике сталкиваются инвесторы, подрядчики, будущие собственники квартиры? Одним из основных вопросов, возникающих в этом контексте, является вопрос об обязательной регистрации договоров долевого участия, а также о регистрации прав на строительство технологических объектов в Государственном агентстве регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики ( «Государственный реестр»), учитывая, что до начала строительства предмет договора не существовал как недвижимое имущество.

Решение данных вопросов имеет принципиальное значение в связи с тем, что законодательством Кыргызской Республики, в частности Гражданским кодексом и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» («Закон о государственной регистрации»), в прямой зависимости возникновения прав на недвижимое имущество, а также действительности сделок с недвижимым имуществом, зарегистрированы ли права и сделки в Государственном реестре. Для принятия решения об обязательной регистрации договора долевого участия необходимо определить предмет договора.

Предметом договора долевого участия является выполнение строительных работ (услуг), в рамках которых одна сторона соглашается оказать услуги строительства многоквартирного дома с последующей передачей результата, а другая сторона соглашается принять и оплатить представление. Кроме того, при принятии решения о регистрации договора долевого участия необходимо помнить, что в соответствии с Законом о государственной регистрации права на объект недвижимости, который относится к земле, зданиям, квартирам или другому недвижимому имуществу, имеют установленную границу в соответствии с законодательством. Кыргызской Республики должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре.Учитывая, что законодательством не предусмотрена регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом, до тех пор, пока имущество не существует физически, договор долевого участия не может быть зарегистрирован в Государственном реестре. К сожалению, законодатель не определил четко, можно ли рассматривать строительство на технологических предприятиях как недвижимость, поэтому нерешенными остались следующие вопросы: может ли строительство на технологических установках считаться недвижимым имуществом или только завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию. будет основанием для отнесения его к категории недвижимого имущества, и кто будет признан владельцем строительства перерабатывающих заводов до того, как оно будет введено в эксплуатацию.Статья 24 Гражданского кодекса не включает напрямую в перечень объектов недвижимого имущества, строящегося на производственных предприятиях. С другой стороны, строительство на производственных предприятиях может рассматриваться как недвижимость как объекты, постоянно прикрепленные к земле и перемещение которых приведет к повреждению. Следовательно, в отношении незавершенного строительства должен применяться правовой режим недвижимого имущества со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Статья 252 Гражданского кодекса определяет, что право собственности на вновь созданные здания, заводы и другую вновь образованную недвижимость возникает с момента такой регистрации, из чего можно сделать вывод, что только факт регистрации позволяет рассматривать строительство в перерабатывающие предприятия как недвижимость.Судебная практика, к сожалению, тоже непоследовательна.

Например, некоторые суды в спорах, в которых рассматривались права на недвижимое имущество, в том числе незавершенное строительство, считали такие объекты недвижимым имуществом и поэтому обязывали органы государственного реестра регистрировать права и сделки с ними (решение Чуйской области Арбитражный суд от 5 ноября 2002 года по делу специального администратора ОАО «Северный ПМК» в Госреестр Аламудуна, дело № Ч07-357 / С6пр02).

Несколько судов признали объекты незавершенного строительства недвижимостью в зависимости от наличия факта регистрации в Государственном реестре, например Решением Высшего Арбитражного Суда Кыргызской Республики от 14 декабря 2001 года указано, что согласно статье 252 Гражданского кодекса право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Незавершенное строительство представляет собой совокупность активов и денежных средств, вложенных в его строительство.

Вопрос о том, кто и в какой момент становится собственником квартиры в долевом строительстве, также не имеет достаточно четкого правового регулирования. Статья 251 ГК РФ гласит, что основанием для приобретения прав на имущество наряду с другими основаниями может считаться отчуждение имущественных сделок, а также полная оплата акций. Договор долевого участия не рассматривается как сделка отчуждения имущества, поэтому заключение договора долевого участия не может рассматриваться как основание для получения прав акционеров.Полная оплата акций, так как основания для получения прав держателей акций также сомнительны. В частности, можем ли мы рассматривать выплату комиссионных при построении собственного капитала как накопление акций (в этом случае накопление акций мы рассматриваем как продолжающееся невыполнение обязательств), если ответ «да», тогда вопрос о том, кто является владельцем и, следовательно, чьи права должны быть зарегистрированы в Государственном реестре, разрешенном в пользу подрядчика, поскольку владелец, который не полностью внес долю, не выполнил все обязательства для него по приобретению права собственности на квартиру, как того требует статья 251. Гражданского кодекса.

Если рассматривать позицию нотариальных органов по данному вопросу, которая юридически требуется Положением о порядке совершения нотариальных действий нотариусов Кыргызской Республики, утвержденным приказом Министерства юстиции Кыргызской Республики от 7 июля, то 2004 № 106 («Положение о нотариате»), можно сделать вывод, что до подписания субъектами правоотношений договора долевого строительства о передаче права собственности на недвижимое имущество, построенного на принципах долевого участия, право собственности принадлежит подрядчику. и только подписание этого договора дает право лицу, производившему платежи по договору долевого участия (акционеру), считаться собственником квартиры.

Вероятно, в Госреестре также указано, что права собственности на объекты незавершенного строительства принадлежат подрядчику. Вывод в пользу данной позиции может быть основан на анализе стандартов, изложенных в Практическом руководстве по государственной регистрации прав и обременений (ограничений) на недвижимое имущество и сделок с ним («Практическое руководство»), утвержденном Приказом Государственный реестр № 107 от 27 июля 2005 года.

Так, в Практическом руководстве указано, что право собственности на незавершенные объекты оформляется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов. с описанием незавершенного строительства.

Конечно, нет прямого упоминания о том, что право собственности должно быть зарегистрировано на подрядчика, однако, исходя из того, что в этой норме сказано, что в качестве правоустанавливающего документа требуется разрешение на строительство и документы, содержащие описание строящегося объекта, а не договора долевого участия как единого документа, регулирующего правоотношения дольщиков и подрядчика, то можно предположить, что предметом регистрации являются имущественные права подрядчика.

Еще одним подтверждением этого подхода является тот факт, что Практическое руководство предусматривает регистрацию права собственности на вновь созданную единицу недвижимого имущества на основании Акта о допуске к эксплуатации или Решения органа местного самоуправления или местного самоуправления. органы по утверждению Акта о допуске к эксплуатации (при наличии такого решения).

Решая, регистрировать или не регистрировать права, следует исходить из того, что регистрация поможет в большей степени защитить права инвесторов и подрядчиков в случае возникновения спора.Отсутствие регистрации дает больше поводов для разрешения конфликта не в их пользу.

В данной статье мы рассматриваем только одну проблему, решение которой не всегда возможно в рамках существующего правового поля. Рекомендации в этой ситуации таковы: необходимо устранить несоответствия и противоречия между законами и нормативными актами, а также противоречия, возникающие в процессе их применения в отношении незавершенного строительства, и, возможно, следовать примеру России и России. Казахстан, где приняты специальные законодательные положения, регулирующие долевые отношения в жилищном строительстве.

(Статья опубликована на сайте
International Business Council:
www.ibc.kg в разделе «Анализ»)

Срок владения унаследованной квартирой и ее продажа. Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Движущееся и недвижимое имущество Как исчисляется срок владения квартирой

При продаже жилой недвижимости и земельных участков с точки зрения налогообложения важным параметром является срок владения недвижимостью.Поскольку, в зависимости от периода владения недвижимостью, вам либо нужно, либо не отчитываться в налоговом органе и платить налог с дохода от продажи.

В большинстве случаев срок владения недвижимостью начинает исчисляться с момента государственной регистрации права собственности … Этот порядок установлен статьями 219, 223 ГК РФ и подтверждается письмами Минфина. от 16.02.2009 № 03-04-05-01 / 62, от 28.03.2008 № 03-04-05-01 / 86. Данное правило распространяется на недвижимое имущество, приобретенное по договорам купли-продажи, участия в долевом строительстве. , уступка требований (цессия), вложения, а также если квартира получена в дар или приватизирована.

Пример: Васильева А.С. В декабре 2017 года она продала квартиру, которую получила по договору дарения от родителей. Васильева оформила квартиру в собственность в январе 2014 года. Поскольку дом принадлежал Васильевой более трех лет, ей не нужно отчитываться о продаже и платить налог (НДФЛ).

Следует иметь в виду, что если недвижимость была передана третьим лицам (например, если квартира была продана, а затем выкуплена), срок владения необходимо указывать с даты последней регистрации права собственности на объект.

В отдельных случаях срок владения определяется с учетом определенных особенностей приобретения имущества.

Минимальный период составляет 3 года или 5 лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость.

Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет, исключение составляет приобретенная недвижимость:

• по наследству / в дар от близкого родственника;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивенцами.

Здесь срок владения остался прежним — 3 года.

Если недвижимость, приобретенная до 1 января 2016 года, находится в собственности 3 года и более, доход от ее продажи не облагается налогом, и декларацию 3-НДФЛ заполнять не нужно.

Соответственно, граждане, которые продали недвижимое имущество (квартиру, комнату, жилой дом, земельный участок, коттедж, гараж и т. Декларация НДФЛ.

Согласно Налоговому кодексу РФ граждане, которые продали квартиру / дом / комнату / землю, находящиеся в собственности более минимального срока, полностью освобождаются от уплаты подоходного налога и обязанности подавать налоговую декларацию.Соответственно актуальный вопрос: с какого момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе отдельно для всех основных случаев приобретения дома.

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок права собственности на него исчисляется с момента регистрации права собственности на жилой объект (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14). Закона 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: В феврале 2015 г. Киселев приобрел квартиру по договору купли-продажи. Контракт был заключен 20 февраля, право собственности было оформлено через два месяца (от 25 апреля 2015 г.). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи был менее 3-х лет (так как исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирование, уступка прав требования)

Если вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

Важно отметить, что в этом случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке дома) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком не имеет значения (Письма Минфина России от 02.14.2013 N 03-04-05 / 9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05 / 9-1315).

Пример: В 2013 году Петров А.Л. подписал договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана в аренду и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Он зарегистрировал собственность Петрова только в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи был менее 3-х лет (так как исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с жилищным кооперативом (договор паевого накопления)

Если квартира приобретена у жилищного кооператива (по договору паевого накопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной оплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи. и передача квартиры (п.4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07. 2012 N 03-04-05 / 7-837, ФНС России по Москве от 22.03.2011 N 20-14 / 4/026727).

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключили договор с жилищным кооперативом на строительство квартиры. В 2014 году квартира построена. В том же году Волков полностью оплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Волков оформил право собственности на эту квартиру только в 2016 году. В 2018 году Волков продал эту квартиру.Срок владения квартирой на момент продажи будет более 3-х лет (так как в этом случае он исчисляется не с момента регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной оплаты паевого взноса. и подписание акта приема-передачи).

Жилье, приобретенное в результате приватизации

Если вы приобрели недвижимость в результате приватизации, срок владения зависит от года, в котором проводилась приватизация:

1. Если жилище было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

   Пример: Сахаров И.Т. С 1997 года жил в квартире, сдаваемой у муниципалитета. В 2016 году приватизировал ее и оформил свидетельство о праве собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров продал ее, срок владения квартирой на момент продажи был менее 3-х лет (так как считается только с момента регистрации права собственности).

2. Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 г., то срок владения им указывается с даты заключения договора о передаче жилого объекта в собственность (так как на тот момент свидетельств о регистрации права собственности не было). выдано) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 г.03-04-05 / 35433).

   Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составлял более 3-х лет (так как исчисляется не с момента регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье в наследство

Если жилищный объект был передан по наследству, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст.1114 п.4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05 / 8357).

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти деда унаследовал квартиру; Он зарегистрировал право собственности на нее только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал эту квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составлял более трех лет (так как отсчитывается со дня смерти деда).

В этом случае есть два исключения:

1. Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 № 03-04-05 / 30938, от 02.04.2013 № 03-04 -05 / 9-326).

   Пример: В 2010 году пара приобрела квартиру и зарегистрировала ее как свою жену.В 2017 году жена умерла, и квартиру унаследовал муж. В том же году он решил продать квартиру. На момент продажи период владения составлял более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее зарегистрирована на имя жены, но была приобретена в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.

2. Если владелец одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в квартире (Письмо Минфин России от 24.10.2013 № 03-04-05 / 45015).

   Пример: В результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была зарегистрирована в долевой собственности бабушки и внука, по ½ каждой. В 2016 году после смерти бабушки ее внук унаследовал ее долю и стал единственным владельцем квартиры. В 2018 году продал квартиру. Несмотря на то, что внук унаследовал ½ квартиры только в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как отсчет будет отсчитываться с даты регистрации первой доли в право собственности).

Квартира получена в подарок

Если квартира получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру, ст. 131, арт. 223 ГК РФ п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: в марте 2017 г. Родители Матвеева подарили квартиру, он зарегистрировал недвижимость в июле 2017 года.В 2018 году Матвеев А. Решили продать квартиру, срок владения будет меньше 3-х лет (будет исчисляться с момента регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры были приобретены в разное время, но были объединены в одно имущество, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма Федеральной Налоговая служба России от 26 июля 2016 г.BS-4-11 / [email protected], Минфин России от 23.08.2016 № 03-04-07 / 49241, от 13.01.2015 № 03-04-05 / 69528).

Пример: в 2011 году братья А.К. Морозов, Н.К. приобрел квартиру в долевую собственность (½ доли). В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Н.К. Морозова, в результате чего последний стал единственным владельцем всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. Продана квартира. Срок владения квартирой на момент продажи составлял более 3 лет (так как исчисляется с даты приобретения первоначальной доли — с 2011 года).

Примечание: Если несколько акций квартиры были приобретены в разное время, но каждая из них зарегистрирована как отдельная собственность, то каждая акция считается отдельным имуществом, и для каждой акции рассчитывается ее собственный период владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05 / 23772).

Квартира получена взамен снесенного / ветхого жилья

Если квартира получена в обмен на снесенное / ветхое жилье от муниципальных властей, то срок собственности на квартиру исчисляется с момента регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05 / 10-1199).

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила квартиру от мэрии Москвы взамен снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составлял менее 3-х лет (так как учитывается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, период владения старым / снесенным жилищем не принимается. в учетную запись).

Дом построен самостоятельно

Если дом строится самостоятельно, срок владения домом исчисляется с момента регистрации права собственности на данный объект недвижимости (статьи 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 14 Закона). N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 г. Павлов А.Т. приобрели земельный участок и начали строительство на нем дома, в 2015 году строительство было завершено. Зарегистрировали дом, построенный Павловым А.В 2016 году. В 2018 году решил ее продать. На момент продажи срок владения домом составлял менее 3-х лет (так как считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано в судебном порядке

В случае признания права собственности на квартиру в судебном порядке срок владения квартирой исчисляется со дня вступления в силу решения суда (по истечении месяца после принятия этого решения) (п. 1 ст. 209, п. статья 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05 / 32983).

Пример: в 2008 г. Марков А.Н. приобрели квартиру в строящемся доме у ООО «СтройИнвет». После сдачи дома в эксплуатацию застройщик стал уклоняться от регистрации собственности А.Н. Марков. за построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд признал право собственности на квартиру А.Н. Марков. Регистрация права собственности на Маркова А.Произошло только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал эту квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составлял более 3-х лет (так как отсчитывается со дня вступления в силу решения суда, а не со дня регистрации права собственности).

• НДФЛ
• Квартира
• sale_apartment
• tenure_time

Согласно Налоговому кодексу РФ граждане, которые продали квартиру / дом / комнату / земельный участок, находящиеся в собственности более минимального срока, не подают декларацию 3-НДФЛ и не платят налог.

Минимальные сроки:

• Если недвижимость, приобретенная до 1 января 2016 года, находится в собственности 3 года и более, доход от ее продажи налогом не облагается, и гражданин не обязан подавать декларацию.
• Если недвижимость была приобретена после 2016 года, устанавливается иной минимальный срок владения — 5 лет, за исключением полученной недвижимости:
  • по договору пожизненного содержания с иждивенцами;
  • в результате приватизации;
  • по наследству;
  • в подарок от близкого родственника.

Эти свойства подлежат предыдущему трехлетнему пределу владения.

Подумайте, с какой точки следует отсчитывать период владения.

С какого момента ЗАКОНЧИВАЮТСЯ три года владения квартирой, после чего она не облагается налогом? С момента оформления квартиры в собственность или с момента подписания договора купли-продажи?
Василий

Срок истекает ровно с момента регистрации права собственности, соответственно окончание трехлетнего срока — 14 мая 2016 г.

ОТДЕЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 2 марта , 2012 N 20-14 / [email protected]
Доходы, полученные физическими лицами — резидентами Российской Федерации от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, в соответствии со ст.Изобразительное искусство. Глава. 208 и 209 23 НК РФ облагаются НДФЛ по ставке 13%, установленной п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 декабря 2009 г. № 368-ФЗ, доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами Российской Федерации за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир. , помещения, в том числе приватизированные, не подлежат налогообложению (освобождению от налогообложения) жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки, а также доли в указанном имуществе, находившиеся в собственности налогоплательщика три года и более, а также как при продаже другого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности приобретателя на вещь по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и иные имущественные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимость и сделки с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на квартиру, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон. N 122-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на всей территории Российской Федерации по установленной системе учета прав на каждое недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. указанным Законом.Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, установленной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав осуществляется по заявлению их владельцев.
Заместитель
начальника Управления
Государственный советник
государственной службы Российской Федерации
1-го класса
Ю.Ю.ШИЛОВА

Добрый день уважаемые посетители сайта! Сегодня мы остановимся на вопросе, ответ на который будет интересен многим.

Итак вопрос: «В 2010 году я купил квартиру по договору долевого участия в строительстве, сейчас планирую ее продать. Акт приема-передачи квартиры был подписан в 2012 году. Свидетельство о праве собственности выдано в 2015 году. Правильно ли я решил, что мне не нужно платить налог, так как я владею этой недвижимостью более трех лет? «

Ответ на этот вопрос можно сформулировать так: налог, полученный от продажи такой квартиры, необходимо уплатить.

Во-первых, с 2016 года период владения квартирой для освобождения от налогов должен составлять не три года, а пять лет. Но в этом случае не только пять лет, но даже три года, поскольку право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права.

Следовательно, период владения квартирой следует считать не с момента заключения договора долевого участия в строительстве и не с момента подписания акта приема-передачи, а с момента государственной регистрации права собственности.Дата государственной регистрации указана в свидетельстве о государственной регистрации прав.

Из этого правила есть следующие исключения:

• Если квартира передана по наследству, то срок необходимо отсчитывать со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя;
• Если квартира получена в доме, построенном жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), то срок владения отсчитывается с даты, указанной в свидетельстве о полной оплате доли;
• Если собственник владеет квартирой более пяти лет, но доля изменилась, доход от продажи всей квартиры налогом не облагается.Например, квартира принадлежала супругам десять лет. После раздела имущества квартира перешла к его жене, которая, соответственно, получила новое свидетельство о праве собственности. В этом случае жена может легко продать квартиру, зная, что ей не придется платить налог.

ключевых изменений в законе о долевом строительстве

¹ Часть 8.1 статьи 13 Закона о долевом строительстве

² Часть 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке

³ Часть 8.1 статьи 15.5 Закона о долевом строительстве, часть 7 статьи 13 Закона о фондах

⁴ Статья 10.1 Закона о поддержке семьи

⁵ Часть 6 статьи 16 Закона о долевом строительстве

⁶ Пункт 3 части 3 статьи 18 Закона о долевом строительстве

⁷ Часть 4 статьи 19 Закона о долевом строительстве

⁸ Часть 1.3 статьи 23.1 Закона о долевом строительстве

⁹ Часть 1.4 статьи 23.1 Закона о долевом строительстве

¹⁰ Пункт 2.2 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹¹ Пункт 2.3 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹² Пункт 2.3-1 статьи 201.1 Закона о банкротстве

¹³ Пункт 3 статьи 201.13 Закона о банкротстве

¹⁴ Пункт 1 пункта 3 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве

¹⁵ часть 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса

¹⁶ Пункт 4.1 части 1, пункт 2.1 части 2 статьи 15 Закона о регистрации собственности

¹⁷ Пункт 4.2 части 1, пункт 2.2 части 2 статьи 15 Закона о регистрации собственности

¹⁸ Пункты 61-63 части 1 статьи 26 Закона о регистрации собственности

¹⁹ Часть 13-15 статьи 40 Закона о регистрации собственности

²⁰ Часть 3 статьи 66, часть 4 статьи 67 Закона о регистрации собственности

²¹ Часть 2, 2.1 статьи 13 Закона о фондах

²² Часть 11 статьи 13.3 Закона о фондах

²³ Часть 3.1-1 статьи 13.1 Закона о фондах

²⁴ Статья 13.4 Закона о фондах

Фонд защиты прав граждан

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства был зарегистрирован в форме публичной компании 20 октября и начал свою работу.

Фонд государственного долевого строительства заменил механизм страхования ответственности застройщиков и предназначен для защиты прав дольщиков в новых жилищных проектах. В отличие от системы страхования дошкольных образовательных учреждений (договоры долевого участия), деятельность фонда будет направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. Минстрой России является учредителем Фонда защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве; Генеральным директором назначен глава АИЖК Александр Плутник.

В случае банкротства застройщика за счет компенсационного фонда будет выплачиваться компенсация гражданам — участникам долевого строительства или финансирование мероприятий по завершению строительства незавершенного строительства.

Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных взносов (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки. , состоящий из трех и более блоков, если договор на участие в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости подан на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда.С момента государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора на участие в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных взносов (вкладов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены, согласованной сторонами по каждому договору участия в долевом строительстве, при условии по передаче жилого помещения.В этом случае обязанность по уплате взносов в Фонд возникает в отношении договоров на участие в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилого помещения, независимо от того, является ли участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные взносы (вклады) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, находящегося в собственности Фонда, не менее чем за три рабочих дня до даты подачи. документов для государственной регистрации договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ, при государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд требование об оплате или неуплате со стороны Застройщик вносит обязательные взносы (взносы) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня с момента получения такого запроса предоставляет информацию, указанную в запросе.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» срок государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве устанавливается с 7 до 9 часов. рабочие дни в зависимости от способа подачи документов на государственную регистрацию.

Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети Интернет www.fond214.rf. Вопросы о работе Фонда и другие запросы присылайте по электронной почте: [email protected]… Телефон специализированного контакт-центра: 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.

Уплата обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд должна осуществляться согласно реквизитам, опубликованным на Официальном сайте Фонда в разделе «Застройщики».

Напомним, закон о Фонде долевого строительства — 218-ФЗ — подписал президент России Владимир Путин 31 июля 2017 года. К середине октября правительство России приняло постановление о создании публично-правового акта. компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».Теперь при регистрации договоров долевого участия в жилищных проектах по вновь выданным разрешениям от застройщика требуется внести взнос в компенсационный фонд.

21 июля 2017 года Госдума приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительные компании сталкиваются с жесткими требованиями. Но поможет ли это семьям дольщиков стать собственниками новых квартир?

В России строительство жилых домов за счет инвестиций населения законодательно регулируется с 2004 года. Заключение соглашения о долевом участии (DSA) дает семьям шанс получить жилье по цене ниже рыночной. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без сбережений, если строители не выполнят взятые на себя обязательства. В 2014 году государство впервые вмешалось в долевой строительный бизнес для защиты интересов граждан — инвесторов в жилищное строительство. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность от страховщика или взять гарантию от банка.Но страховые компании и банки не смогли завершить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым акционерам, число которых продолжает расти. В соответствии с новым законом 2017 года о компенсационном фонде дольщиков создается механизм государственных гарантий возмещения убытков при долевом строительстве.

Фонд защиты прав акционеров

Принятие в 2017 году Закона о компенсационном фонде дольщиков коренным образом меняет работу на рынке долевого строительства.

История создания

1. Инициатива по созданию фонда долевого строительства была обнародована летом 2016 года (Закон № 304-ФЗ, статья 23.2).
2. В начале 2017 года Указом Президента Российской Федерации государственный фонд помощи дольщикам был объявлен официально существующим, Госдуме поручено проработать все связанные с ним правовые вопросы.
3. С февраля по июль 2017 года положения предстоящего законодательного акта трижды обсуждались в парламенте, проект претерпел радикальные изменения и окончательно одобрен парламентом 21 июля 2017 года.Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Правовой статус

Изначально новый фонд долевого строительства определялся как некоммерческая организация (НКО), входящая в сферу деятельности Государственного агентства по страхованию ипотечного жилищного строительства (АИЖК). Учредителем стало Минстрой, которому принадлежит ряд важных поправок по изменению статуса компенсационного фонда дольщиков.

Дума утвердила статус публично-правовой компании (ППК) «Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства» с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.

Компания подотчетна Президенту России, контроль за финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетной палаты Российской Федерации. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.

Основные функции

У фонда долевого строительства две основные задачи — помочь дольщикам в строительстве и довести до конца проблемное строительство. Его функции связаны с этими задачами.

1. Вести учет и контролировать вклады, полученные от разработчиков.
2. Организовать арбитражное разбирательство по делу о банкротстве строительных компаний, внесших взносы в фонд.
3. Возмещение убытков дольщикам.
4. Финансирование и кредитование компании, взявшей на себя обязательство завершить проблемный объект.
5. Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипотечные ценные бумаги и государственные облигации.

Механизм работы компенсационного фонда

Существующий с 2014 года механизм страхования ответственности застройщика признан неэффективным как независимыми экспертами, так и государственными органами. В случае банкротства строительной компании стоимость страхового полиса или процентов по поручительству в банке не могла покрыть убытки всех владельцев договоров долевого строительства, тем более, что их не хватало для решения проблемы. объект.Количество недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

• Новый механизм удобен, прежде всего, для разработчиков. Им не нужно страховать каждый договор долевого строительства; им не нужно искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на ее регистрацию.
• Деньги, полученные от застройщиков, являются резервом, из которого будут выплачиваться убытки дольщиков при разорении их строительной компании.Из этого же резерва будет профинансирована компания, которая завершит строительство проблемного объекта. Новый разработчик выбирается на конкурсной основе.
• У акционеров в лице компенсационного фонда есть реальный гарант того, что их дом будет достроен и они переедут в новую квартиру. Причем гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК — часть государственной структуры.

Официальный сайт фонда долевого строительства

Информационная прозрачность является обязательным условием для работы нового компенсационного фонда, предусмотренного законом.Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института жилищного строительства, а также на ресурсе АИЖК. В нем должны быть отражены:

• состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество дошкольных учреждений, фотографии этапов строительства жилья;
• сведения о государственных служащих, контролирующих работу разработчиков, результаты их проверок;
• факты нарушения закона и привлечения к ответственности виновных и др.

Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года.

Взносы в компенсационный фонд

• Не позднее чем за три дня до заключения первого договора на дошкольное образование в 2017 году страховщик должен перечислить взносы в виде денежных средств в компенсационный фонд долевого строительства.
• Без перевода денег договор не регистрируется государством.
• Вовлечение средств дольщиков в предпринимательскую деятельность без регистрации дошкольного учреждения — влечет наложение штрафа от 0,5 до 1 миллиона рублей.
• Размер ставки взноса составляет 1,2% от стоимости дошкольного образовательного учреждения от всего объекта строительства.
• Пересмотр ставки предусматривается, но не чаще одного раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в Государственной Думе.

Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1.2% не вызывает возражений со стороны экспертов. Суммы взносов в 18-25 миллиардов в первые годы существования фонда вполне достаточно, чтобы покрыть будущие проблемы одного-двух региональных подрядчиков. Закон не прописывает, откуда брать деньги в случае нехватки средств, возможно, из бюджета.

Компенсация по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если у строящегося объекта есть хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не будет включен в объем компенсационного фонда.

Требования к застройщику

Центральным положением нового закона о компенсационном фонде акционеров является введение строгих требований к застройщикам, в результате чего на рынке долевого строительства может остаться очень мало застройщиков. Изложение этих требований начнется по завершении DDU от 1.07. 2018 год.

1. Организации долевого строительства не вправе заниматься иной коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное название должно содержать термин «специализированный разработчик».
2. Компаниям, имеющим не менее трех лет опыта строительства жилых домов и построившим не менее 10 тысяч квадратных метров, разрешается привлекать средства от дольщиков. м жилья.
3. На протяжении всего строительства на счету компании должно быть не менее 10% средств, составляющих стоимость объекта; в этот период у нее не должно быть долгов, кроме ссуд на строительство этого объекта.
4. Разработчики получат разрешение на строительство только одного объекта за раз.
5. Запрещается тратить средства дольщиков на покупку земли под стеллаж, создание проектов, инженерные работы. Этот момент вызвал полюбовное непонимание как строителей, так и специалистов, поскольку любое строительство начинается с этих затрат.
6. Все средства строительной компании долевого участия должны находиться в одном банке, который проверяет каждую финансовую статью.
7. Управляющим строительной компанией не должно быть:

• судимостей за экономические преступления;
• быть банкротом;
• быть дисквалифицированным.

Возмещение убытков

Убытки дольщиков в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в особом порядке.

• Сначала.
• Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплата убытков дольщикам или достройка жилого дома. Решение вопроса может занять 6 месяцев.
• Решение о выплате размещено на сайте компенсационного фонда дольщиков.Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы, и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2 недель после принятия решения.
• Перечень документов на компенсацию: заявление; заграничный пасспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождает деятельность застройщика.
• Деньги выплачиваются дольщикам в течение 10 дней после подачи необходимых бумаг.
• Призывники, тяжелобольные и уезжающие имеют право на досрочную выплату.

Фонд обязуется возместить убытки дольщиков в полном объеме.

Нюансы

Размер выплат инвесторам в недвижимость определяется умножением стоимости квадратного метра жилья на его площадь.

1. Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м 2. Государственный фонд — для тех, кто отдаст последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели больших квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут постоять за себя.
2. Размер компенсации зависит от стоимости жилья, которая определяется Минстроем — она ​​соответствует минимальной рыночной стоимости, которая отличается от фактической на 30-40%. Получив компенсацию по таким ставкам, дольщики теряют часть своих средств.

Анализируя закон, специалисты находят множество нюансов и делают различные прогнозы. Таким образом, ограничительные меры в отношении бизнеса заставят небольшие компании уйти с рынка долевого строительства.Для начала нового строительства крупным компаниям придется создавать дочерние предприятия, а это приведет к дополнительным расходам. При монопольном положении крупных девелоперов все это приведет к росту цен на жилье и ударит по карманам дольщиков.

Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но это может вызвать падение деловой активности на рынке долевого строительства.

Ответственность строительных компаний Положение нового законодательства о компенсационном фонде долевого строительства определяет строгие требования к ответственности застройщиков.С июля 2018 года начнут работать:

• Теперь компании будут более ограничены в своей деятельности, им останется заниматься только строительством, а не смежным бизнесом;
• Средства инвесторов могут привлечь те девелоперы, которые имеют опыт работы более 3-х лет, возвели около 10 квадратных метров. м. жилые дома;
• компания должна иметь значительный уставный капитал около 10% от стоимости дома;
• застройщику будет разрешено построить только один объект;
• финансы компании должны храниться на едином счете в банковском учреждении, которое контролирует все финансовые расходы.

Также требования касаются моральной стороны чиновников.

Фонд защиты акционеров начал работу

Закон предполагает, что с января 2017 года при регистрации каждого нового договора долевого участия Росреестр будет направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных взносов по этому договору. Таким образом, Застройщикам будет предложено вовремя вносить взносы в компенсационный фонд, а инвесторам в недвижимость будет предоставлена ​​реальная финансовая защита их прав.

Внимание

Но есть один нюанс. Обязанность Застройщика по перечислению взноса в компенсационный фонд возникает только в том случае, если первое Соглашение о долевом участии (DSA) для строительства нового дома зарегистрировано после 1 января 2017 года (см. Ссылку выше на сайте Правительства Российской Федерации). Федерация). Это как раз первый контракт на строительный объект.

Статья 10. Обязательные взносы (взносы) застройщиков в компенсационный фонд

Причем гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК — часть государственной структуры. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития ЖКХ, а также на ресурсе АИЖК.
Должен отразить:

• состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество дошкольных учреждений, фотографии этапов строительства жилья;
• сведения о государственных служащих, контролирующих работу разработчиков, результаты их проверок;
• факт нарушения закона и привлечения к ответственности виновных и др.

Собственный фонд компенсации за строительство

Этот пункт вызвал полюбовное непонимание как строителей, так и специалистов, поскольку любое строительство начинается с этих затрат.

• Все средства строительной компании долевого участия должны находиться в одном банке, который проверяет все финансовые расходы.
• Управляющим строительной компанией не должно быть:

• судимостей за экономические преступления;
• быть банкротом;
• будет дисквалифицирован.

Возмещение убытков Убытки дольщиков в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в особом порядке.

• Сначала арбитражный суд устанавливает факт банкротства.
• Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта.

Акция не быстрая, может затянуться на полгода.Принятый вердикт будет размещен на сайте фонда инвестора. Также указываются адресные данные, где принимается документация, график приема сотрудниками.

Информация

Инвесторы получат информацию о решении в течение 14 дней после его утверждения. Пакет документации, паспорт, заявление предоставляется в банковское учреждение, сопровождавшее работу строительной компании.

Важно

Фонд обязуется выплатить инвесторам убытки в соответствии с установленными правилами. Долевые дома, строящиеся по старой схеме, в случае разорения не защищены компенсационным фондом.

Компенсационный фонд защиты прав акционеров

Суммы взносов 18-25 миллиардов в первые годы существования фонда вполне достаточно, чтобы покрыть будущие проблемы одного-двух региональных подрядчиков.Закон не прописывает, откуда брать деньги в случае нехватки средств, возможно, из бюджета.

Компенсация по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если у строящегося объекта есть хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не будет включен в объем компенсационного фонда. Требования к застройщику Центральным положением нового закона о компенсационном фонде дольщиков является введение строгих требований к застройщикам, в результате чего на рынке долевого строительства может остаться очень мало застройщиков.Изложение этих требований начнется по завершении DDU от 1.07.

2018 г.

Официальный сайт фонда компенсации за строительство

В случае банкротства строительной компании стоимость страхового полиса или процентов по поручительству в банке не могла покрыть убытки всех владельцев договоров долевого строительства, тем более что их не хватало для завершения проблемный объект. Количество недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

• Новый механизм удобен, прежде всего, для разработчиков.

  Им не нужно страховать каждый договор долевого строительства; им не нужно искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на ее регистрацию.

• Деньги, полученные от застройщиков, — это резерв, из которого будут выплачиваться убытки дольщиков при разорении их строительной компании.

  Из этого же резерва профинансирует предприятие, которое завершит строительство проблемного объекта.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Официальный сайт

Средства, накопленные в этом фонде, будут использованы исключительно для выплаты компенсации обманутым держателям акций в случае банкротства Застройщика или для финансирования завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь или кредит новому застройщику, который возьмет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

Запрещается расходовать средства фонда на другие цели. Для новых дольщиков это означает значительное снижение риска вложений в покупку квартир в новостройках.

Во-первых, есть реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротится. Во-вторых, сам механизм выплаты компенсаций дольщикам стал намного проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).

В-третьих, этими фондами будут управлять не частные страховые компании, а государственная структура.
Основные функции Фонд долевого строительства имеет две основные задачи — помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и завершить проблемное строительство. Его функции связаны с этими задачами.

1. Вести учет и контролировать вклады, полученные от разработчиков.
2. Организовать арбитражное разбирательство по делу о банкротстве строительных компаний, внесших взносы в фонд.
3. Возмещение убытков дольщикам.
4. Финансирование и кредитование компании, взявшей на себя обязательство завершить проблемный объект.
5. Размещение свободных денежных средств в активы и на банковские депозиты, в ипотечные ценные бумаги и государственные облигации.

Механизм работы компенсационного фонда Механизм страхования ответственности застройщиков, существующий с 2014 года, признан неэффективным как независимыми экспертами, так и государственными органами.

Официальный сайт инвестиционного фонда строительства

Полное название закона: «Об публичной юридической компании по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.»входит в сферу деятельности государственного« Агентства по страхованию ипотечного жилищного строительства »(АИЖК). Учредителем стало Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок по изменению статуса компенсационного фонда дольщиков. Дума утвердила статус публично-правовой компании (ППК) «Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства» с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти. Компания подотчетна Президенту России. Контроль за финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетной палаты Российской Федерации.

Вакансии на официальном сайте паевого фонда строительства

Решение вопроса может занять 6 месяцев.

Фонд обязуется возместить убытки дольщиков в полном объеме.

Нюансы Размер выплат дольщикам определяется умножением стоимости квадратного метра жилья на его площадь.

Юридическая помощь!

Москва и область

Санкт-Петербург и область

Федеральный номер

Кроме того, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» имеет и другие важные преимущества:

• Механизм выплат дольщикам стал намного проще по сравнению с ранее существовавшим страхованием ответственности.
• Государственная структура управляет собранными финансовыми ресурсами, что само по себе повышает надежность компенсационного фонда.
• Средства компенсационного фонда хранятся на специальных счетах, что гарантирует прозрачность механизма распределения денег.

Основные задачи и функции Основная задача создаваемой конструкции — защита прав участников долевого строительства. В случае банкротства убытки возмещаются за счет ранее перечисленных застройщиком взносов.

Создан фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

По сути, этот единый фонд девелоперов будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат денег людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах. В целом можно сказать, что у дольщиков, которые вступили в институт предварительного найма после января 2017 года, появился новый механизм защиты своих инвестиций.

Фонд защиты акционеров начал работу

Средства, накопленные в этом фонде, будут использоваться исключительно для выплаты компенсации обманутым держателям акций в случае банкротства Застройщика или для финансирования завершения строительства.В последнем случае это может быть финансовая помощь или кредит новому застройщику, который возьмет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
Использование средств фонда на другие цели запрещено. Для новых дольщиков это означает значительное снижение риска вложений в покупку квартир в новостройках.
Во-первых, есть реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротится. Во-вторых, сам механизм выплаты компенсаций дольщикам стал намного проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
В-третьих, этими фондами будут управлять не частные страховые компании, а государственная структура.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

Информация

Для того, чтобы акционер имел возможность защитить себя в случае банкротства застройщика или иных непредвиденных обстоятельств, законодательством об участии в долевом строительстве предусмотрена обязательная регистрация дошкольного учреждения в государственном органе.Требования к разработчикам Очень серьезные условия по отношению к разработчикам закреплены в Федеральном законе № 218.

Официальное название разработчика должно содержать наименование — «специализированный разработчик». Любая коммерческая деятельность специализированных строительных организаций, занимающихся строительством жилой и нежилой недвижимости в рамках ЗДУ запрещена.

Компенсационный фонд защиты прав акционеров

21 июля 2017 года Госдума приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительные компании сталкиваются с жесткими требованиями.

Но поможет ли это семьям дольщиков стать собственниками новых квартир? В России строительство жилых домов за счет инвестиций населения законодательно регулируется с 2004 года.Заключение соглашения о долевом участии (DSA) дает семьям шанс получить жилье по цене ниже рыночной. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без сбережений, если строители не выполнят взятые на себя обязательства. В 2014 году государство впервые вмешалось в долевой строительный бизнес для защиты интересов граждан — инвесторов в жилищное строительство. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность от страховщика или взять гарантию от банка.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

Этот пункт вызвал полюбовное непонимание как строителей, так и специалистов, поскольку любое строительство начинается с этих затрат.

• Все средства строительной компании долевого участия должны находиться в одном банке, который проверяет все финансовые расходы.
• Управляющим строительной компанией не должно быть:

• судимостей за экономические преступления;
• быть банкротом;
• будет дисквалифицирован.

Возмещение убытков Убытки дольщиков в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в особом порядке.

• Сначала арбитражный суд устанавливает факт банкротства.
• Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта.

Собственный фонд компенсации за строительство

Внимание

Содержимое

• 1 Сущность
• 2 Основные задачи и функции
• 3 Как акционер может защитить свои права
• 4 Некоторые нюансы
• 5 Требования к разработчикам

Поддержка обманутых инвесторов в недвижимость очень часто оказывается на самом высоком уровне.Для поддержки данной категории граждан в 2017 году официально создан компенсационный фонд для защиты прав граждан участников долевого строительства.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Официальный сайт

• Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда инвесторов в недвижимость, не должна превышать 120 м2. Госфонд — для тех, кто отдает последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели больших квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут постоять за себя.
• Размер компенсации зависит от стоимости жилья, которую определяет Минстрой — она ​​соответствует минимальной рыночной стоимости, которая отличается от реальной стоимости на 30-40%.Получив компенсацию по таким ставкам, дольщики теряют часть своих средств.
Анализируя закон, специалисты находят множество нюансов и делают различные прогнозы. Таким образом, ограничительные меры в отношении бизнеса заставят небольшие компании уйти с рынка долевого строительства. Для начала нового строительства крупным компаниям придется создавать дочерние предприятия, а это приведет к дополнительным расходам.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства официальный сайт

Знаете ли вы об этом… С января 2017 года в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. Его также в народе называют компенсационным фондом застройщика или фондом защиты прав дольщиков.

Что это такое? Кому это должно понравиться? Законодатели утверждают, что это должно понравиться дольщикам — участникам долевого строительства в многоквартирных домах. Ведь основная задача компенсационного фонда строительства — выплатить компенсацию дольщикам по договорам долевого участия (DAC) в случае банкротства Застройщика.

А как насчет страховки застройщика? Означает ли это действующее до сих пор страхование ответственности Застройщика? Эта страховка (подробнее о ней по указанной ссылке) была запущена в 2014 году и за несколько лет показала свою несостоятельность. Точнее неудобство и сложность реализации.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства зарегистрирован в форме публично-правовой компании и начинает свою работу, сообщает АИЖК.Регистрация фонда в форме публичной компании завершилась 20 октября. За счет средств фонда будет выплачиваться компенсация участникам долевого строительства или будет профинансировано строительство объектов незавершенной недвижимости. Финансирование фонда будет осуществляться за счет взносов девелоперов в размере 1,2 процента от каждого договора долевого участия после даты государственной регистрации фонда.

Неуплата застройщиком взноса в фонд дольщиков является основанием для приостановления государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве.Подробная информация о порядке и особенностях внесения разработчиками взносов и регистрации DDU размещена на сайте фонда.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Официальный

Управление Росреестра по Курской области сообщает о создании Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. 20 октября 2017 года начал работу Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.Создание и функционирование данного фонда регулируется Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «Об акционерном обществе по защите прав граждан — участников долевого строительства в случае несостоятельности (банкротства)». разработчиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации ». Во исполнение положений Закона Правительство Российской Федерации приняло ряд постановлений о работе Фонда.

Определение соглашения о подписке

Что такое соглашение о подписке?

Соглашение о подписке — это заявка инвестора на вступление в коммандитное товарищество (LP).Это также двусторонняя гарантия между компанией и новым акционером (подписчиком). Компания соглашается продать определенное количество акций по определенной цене, а взамен подписчик обещает купить акции по заранее определенной цене.

Ключевые выводы

• Соглашение о подписке — это соглашение, определяющее условия инвестирования сторон в частное размещение акций или коммандитное товарищество (LP).
• Правила для соглашений о подписке обычно определены в Правиле SEC 506 (b) и 506 (c) Положения D.
Положение
• D позволяет компаниям, осуществляющим определенные типы частных размещений, привлекать капитал без необходимости регистрировать ценные бумаги в SEC.

Общие сведения о соглашениях о подписке

В широком смысле партнерство — это деловое соглашение между двумя или более людьми, каждый из которых лично владеет бизнесом. Партнерское общество не платит налоги. Вместо этого прибыль и убытки переходят к каждому партнеру. Партнеры будут платить налоги со своей распределительной доли налогооблагаемого дохода партнерства на основании партнерского соглашения.Юридические фирмы и бухгалтерские фирмы часто образуются как полные товарищества.

В LP генеральный партнер управляет партнерством и привлекает партнеров с ограниченной ответственностью, используя соглашение о подписке. Кандидаты подписываются, чтобы стать партнерами с ограниченной ответственностью. После выполнения стандартных требований генеральный партнер решает, принимать ли кандидата.

Партнеры с ограниченной ответственностью действуют как молчаливые партнеры, предоставляя капитал, обычно разовое вложение, и не принимают материального участия в операциях бизнеса.В результате партнеры обычно практически не имеют права голоса в повседневных операциях партнерства и подвергаются меньшему риску, чем полноправные партнеры.

Подверженность каждого ограниченного партнера коммерческим убыткам ограничивается первоначальными инвестициями этого партнера. Соглашение о подписке для присоединения к LP описывает инвестиционный опыт, изощренность и чистую стоимость потенциального партнера с ограниченной ответственностью.

Как регулируются соглашения о подписке

Соглашения о подписке обычно регулируются правилами SEC 506 (b) и 506 (c) Положения D.Эти положения определяют метод проведения предложения и объем существенной информации, которую компании должны раскрывать инвесторам.

Когда к предложению добавляются новые ограниченные партнеры, генеральные партнеры получают согласие существующих партнеров перед изменением соглашения о подписке. Привлечение капитала с помощью инвестиций Reg D предполагает выполнение значительно менее обременительных требований, чем публичное размещение. Это позволяет компаниям экономить время и продавать ценные бумаги, которые в других случаях они не смогли бы выпустить в некоторых случаях.

Соглашения о подписке с частным размещением

Когда компания желает привлечь капитал, она часто выпускает акции для покупки либо широкой публикой, либо путем частного размещения. Первичной формой раскрытия информации для потенциальных публичных инвесторов является проспект эмиссии. Проспект — это документ, раскрывающий информацию о бизнесе и его ценных бумагах.

Частное размещение — это продажа акций ограниченному числу аккредитованных инвесторов, которые соответствуют определенным критериям.Критерии аккредитации включают наличие определенного уровня инвестиционного опыта, активов и собственного капитала. Инвесторы получат меморандум о частном размещении в качестве альтернативы проспекту эмиссии. В меморандуме дается менее полное описание инвестиции.

Во многих случаях меморандум сопровождается соглашением о подписке. В некоторых соглашениях указывается конкретная норма прибыли, которая будет выплачиваться инвестору, например определенный процент от чистой прибыли компании или единовременные выплаты.

Кроме того, в соглашении будут определены даты оплаты этих возвратов. Эта структура отдает приоритет инвестору, поскольку он получает доход от инвестиций раньше учредителей компании или других миноритарных владельцев.

Как принять квартиру от застройщика, построенную по договору долевого строительства

И если вы по-прежнему твердо решили купить квартиру в новостройке, следующим шагом будет поиск подходящего жилого комплекса и надежной строительной компании.С чего начать? Конечно, из Интернета. Помимо информации о самом объекте (местонахождение, стадия строительства, тип дома и т. Д.), Сразу узнайте репутацию застройщика. Какие объекты он уже построил, были ли громкие скандалы с его участием, насколько успешно объекты были проданы. Ознакомьтесь с отзывами о ЖК и застройщике на форумах или поговорите с теми, кто уже купил там квартиру. На официальном сайте компании должна быть информация о заказчике, генподрядчике строительства, разрешительная документация, лицензии.Если на их сайте нет документов, то попросите менеджера показать их вам. Также узнайте, есть ли у разработчика партнерские программы с банками. Особенно активен в этом отношении Жилстройсбербанк. Ипотека в этом случае предоставляется также на не сданный в эксплуатацию жилой комплекс.

Также хорошим показателем надежности может служить партнерство с государственными организациями и банками. Приемка объекта от подрядчика (генподрядчика) осуществляется заказчиком в комплексе с техническим и авторским надзором.После получения от подрядчика письменного уведомления о готовности объекта к приемке в эксплуатацию заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию. Со дня получения извещения подрядчика о готовности объекта, запросов заказчика от подрядчика и лиц, осуществляющих технический и авторский надзор, декларация соответствия, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненная работа с проектом.Подрядчик (генеральный подрядчик) и лица, осуществляющие технический и авторский надзор, в течение трех рабочих дней представляют декларацию соответствия, заключения о качестве выполненных строительно-монтажных работ и соответствие выполненных работ проекту или отрицательные заключения. с момента получения запроса от заказчика.

Заключение авторского надзора за соответствием выполненных работ проекту является основанием для предоставления поставщикам инженерно-коммунальных услуг доступа к оказываемым ими услугам в соответствии с ранее выданными техническими условиями при проектировании объекта, если это не противоречит действующим правилам и нормам.Заказчик на основании декларации о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту вместе с подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзор, обязан проверить исполнительную техническую документацию на наличие и комплектность, осмотреть и принять объект в эксплуатацию на основании соответствующего акта. В случае нарушения утвержденных проектных решений и государственных (межгосударственных) стандартов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию после устранения нарушений подрядчиком (генеральным подрядчиком).В случае устранения выявленных нарушений прием объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном настоящей статьей.

Предоставление заказчику проектной (проектно-сметной) документации, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту не снимает с подрядчиков договора на проектирование и строительство. и монтажные работы, от лиц, осуществляющих технический и авторский надзор, ответственность за выполненные работы при проектировании, строительстве, приемке и сдаче объекта в эксплуатацию.

Внимательно следите за получением уведомлений от компании-разработчика: если вы меняете свой адрес, вам необходимо уведомить. В редких случаях в договор участия добавляется пункт, согласно которому, если заказчик не явился на осмотр и повторный осмотр квартиры, это означает, что у него нет претензий и претензий.

Все требования к строящемуся жилью должны соответствовать указанным в договоре и минимальным требованиям для жилищного строительства.Не спешите подписывать сертификат, не осмотрев квартиру внимательно, чтобы быстрее забрать ключи. Вы обезопасите себя и свое жилье в будущем, снизите стоимость ремонта, если правильно подойдете к приемке квартиры и правильно сообщите о недостатках. Строительная компания обязана устранять все несоответствия между договорными обязательствами и реальным жильем если не добровольно, то в судебном порядке.

Подписывая акт сдачи-приемки без осмотра или путем краткого ознакомления, вы автоматически соглашаетесь устранить дефекты застройщика самостоятельно, если вы не возлагаете обязательство по их устранению на строительную компанию.

Согласно первой статье Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» в договоре должен быть указан гарантийный срок . Гарантийный срок — время, в течение которого застройщик гарантирует сохранение качественных показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации, и возможность эксплуатации жилого дома в соответствии с Договором долевого строительства.

HDFC — HPD

В 1970-х и 1980-х годах город Нью-Йорк приобрел много жилых домов, которые были заброшены их домовладельцами и испытывали финансовые затруднения. HPD отремонтировало некоторые из этих зданий и на протяжении многих лет дало арендаторам возможность владеть своими квартирами и стать акционерами кооперативов с ограниченным капиталом, организованных как кооперативы Корпорации жилищного строительства (HDFC кооперативы). Совсем недавно городские власти профинансировали и предоставили налоговые льготы для нового строительства, восстановления и стабилизации кооперативов HDFC.Сегодня существует более 1100 кооперативов HDFC, которые составляют значительную часть структуры доступного жилищного фонда Нью-Йорка. Кооперативы HDFC получают выгоду от снижения налогов на недвижимость в обмен на следующие ограничения дохода и перепродажи, среди других ограничений управления.

Информация и требования

Щелкните тему или нажмите клавишу ввода в теме, чтобы отобразить ответ.

Кооперативы — это особая форма собственности на жилье, которая отличается от кондоминиума, частной собственности или аренды.Владельцев кооперативных квартир называют «акционерами», поскольку они приобрели акции кооперативной корпорации, владеющей недвижимым имуществом. Кооперативы HDFC зарегистрированы в соответствии с Законом штата Нью-Йорк о коммерческих корпорациях и статьей XI Закона штата Нью-Йорк о финансировании частного жилищного строительства (статья XI) и подлежат надзору со стороны HPD. В кооперативах HDFC все акционеры владеют равным количеством акций, независимо от размера их квартиры. Акционеры избирают совет директоров для принятия решений по кооперативу.Обычно совет директоров кооператива избирается ежегодно.

Совет директоров юридически обязан действовать в интересах HDFC и ее акционеров. Они несут ответственность за обеспечение финансового благополучия кооператива, а также за соблюдение закона и нормативных ограничений, налагаемых на собственность, включая ограничения дохода, перепродажи и субаренды.

HDFC отличаются от кооперативов по рыночной ставке тем, что возможность акционера получить прибыль от продажи единицы ограничена, чтобы гарантировать постоянную доступность единицы для будущих покупателей с низкими доходами.

Как купить квартиру в кооперативе HDFC?

Большинство квартир в кооперативах HDFC, доступных для продажи, выставлены на торги, как и другие кооперативы в городе, — акционерами или советом директоров кооператива через брокеров и на сайтах недвижимости. Иногда они рекламируются через некоммерческие организации. Список доступных кооперативов HDFC можно найти на портале городской лотереи доступного жилья NYC Housing Connect.

Покупатели квартир HDFC должны выполнить определенные требования, изложенные в законе, любом документе, подписанном кооперативом с государственным учреждением, и руководящими документами кооператива.Требования к покупке и владению кооперативом HDFC описаны ниже, но предназначены только для описания общих правил. Акционеры и покупатели всегда должны просматривать документы кооператива HDFC, чтобы подтвердить ограничения, которые применяются к собственности, и, возможно, захотят проконсультироваться с юристом.

Что считается доступным?

Продажные цены должны быть доступными для семьи, которая соответствует ограничениям дохода, установленным в конкретном здании. Цены должны быть достаточно низкими, чтобы покупающие домохозяйства обычно не тратили более одной трети (33%) своего дохода на расходы на жилье, которые включают выплаты по ипотеке, алименты и коммунальные услуги.Кооперативы с регулирующими соглашениями могут иметь ограничения на продажные цены.

Все кооперативы HDFC зарегистрированы в соответствии со Статьей XI и должны соответствовать ее требованиям. Статья XI требует, чтобы кооперативы HDFC обеспечивали жильем лиц и семьи с низкими доходами. В соответствии с Законом штата Нью-Йорк о финансировании частного жилья под низким доходом понимаются лица и семьи, семейный доход которых не превышает 165% от среднего дохода по району (AMI). Однако зачастую кооперативы HDFC подчиняются более строгим требованиям к доходу в их Акте, Свидетельстве о регистрации, Уставе, Плане предложения и Регулирующем соглашении (если применимо).Каждый HDFC должен соответствовать самым строгим требованиям.

Для получения информации о том, как определить доход семьи и применимый AMI, обратитесь к Справочнику по маркетингу HPD.

Где найти руководящие документы HDFC

Совет директоров HDFC или компания по управлению имуществом должны иметь все руководящие документы. Городская автоматизированная информационная система городского реестра (ACRIS) содержит документы, регулирующие соглашения, соглашения об обеспечении и ипотечные ссуды.

Максимальный доход определяется уровнем AMI

Некоторые кооперативы HDFC имеют регулирующие документы или нормативное соглашение, определяющее максимальный доход семьи в соответствии с AMI.

Средний доход для всех городов страны ежегодно определяется Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). AMI 2021 года для региона Нью-Йорка приведен ниже. Узнать больше об AMI.

Максимальный доход, определяемый по формуле (NYS PHFL Section 576)

Некоторые кооперативы HDFC могут подпадать под действие регулирующих документов или соглашений, таких как Договор, который вместо указания уровня AMI ссылается на формулу в Разделе 576 Закона о финансировании частного жилья для определения максимального дохода для новых акционеров.Эта формула требует, чтобы единицы были доступны новым акционерам (т. Е. Покупателям), которые зарабатывают не более 6 (для семьи из 1-2 человек) или 7 (для семьи из 3+ человек) раз больше годовой платы за обслуживание плюс коммунальные расходы (пожалуйста, используйте числа, расположенные в разделе «Надбавка на коммунальные услуги» для сумм коммунальных услуг, соответствующих размеру единицы) плюс шесть процентов (6%) от первоначальных инвестиций текущего акционера (т. е. продавца).

Ниже описаны шаги для расчета максимального дохода семьи в кооперативе HDFC с учетом ограничений Раздела 576.

Пример 1: квартира с 1 спальней продается семье из 2 человек

Вот пример использования формулы Раздела 576 для определения максимального дохода нового покупателя на основе следующих данных:

• Размер квартиры: 2-х комнатная
• Ежемесячное обслуживание: 700 $
• Ежегодное обслуживание: 8400 долларов (700 долларов на 12 месяцев)
• Годовые коммунальные платежи: 1164 доллара (97 долларов в месяц x 12)
• Цена покупки продавцом («первоначальная инвестиция»): 260 000 долларов
• 6% от первоначальной инвестиции: 15 600 долларов США (6% от 260 000 долларов США)
• Размер домашнего хозяйства покупателя: 2
• Множитель в зависимости от размера домохозяйства (требуется согласно Статуту): 6x

Для сравнения: средний уровень дохода в районе 2020 года для домохозяйства из 2 человек с доходом 72 984 долларов США составляет 80% AMI.

Пример 2: 3-комнатная квартира продается семье из 4-х человек

Вот пример использования формулы Раздела 576 для определения максимального дохода нового покупателя на основе следующих данных:

• Размер квартиры: 3-х комнатная квартира
• Ежемесячное обслуживание: 900 $
• Годовое обслуживание: 10 800 долларов США (900 долларов США на 12 месяцев)
• Годовые коммунальные услуги: 1752 доллара (146 долларов в месяц x 12)
• Цена покупки продавцом («первоначальная инвестиция»): 240 000 долларов
• 6% от первоначальных инвестиций: 14 400 долларов США (6% от 240 000 долларов США)
• Размер домашнего хозяйства покупателя: 4
• Множитель в зависимости от размера домохозяйства (требуется по Уставу): 7x

Для сравнения: средний уровень дохода в районе 2020 года для домохозяйства из 2 человек с доходом 102 264 долларов США составляет 90% AMI.

HDFC всегда должны ссылаться на свои руководящие документы, такие как Свидетельство о регистрации, Устав и План предложения, а также любой Акт, Регулирующее соглашение или аналогичный документ при определении ограничений дохода. Каждый HDFC должен соответствовать самым строгим требованиям.

По вопросам, касающимся требований к доходу, обращайтесь по адресу [email protected].

Почти все кооперативы HDFC имеют свидетельства о регистрации, которые требуют владения собственником, а в статье XI говорится, что такие корпорации должны действовать в интересах акционеров-резидентов.

Практически все кооперативы HDFC ограничивают субаренду. В целом, краткосрочная субаренда с разрешения Совета директоров приемлема, если акционер намеревается вернуться в квартиру, но долгосрочная субаренда недопустима. Все субарендаторы должны соответствовать критериям дохода кооператива HDFC.

Акционер должен проверить руководящие документы HDFC и любые соглашения, обязывающие HDFC, чтобы определить эти ограничения. HDFC всегда должна соответствовать требованиям статьи XI Закона о финансировании частного жилищного строительства.

Продажа квартир во многих кооперативах HDFC облагается налогом на перекуп. Это означает, что когда акционер продает свою квартиру, прибыль от продажи делится между продающим акционером и HDFC. Акционер должен проверить руководящие документы HDFC (включая Устав и Свидетельство о регистрации), любые соглашения, связывающие HDFC, договор аренды собственности от кооператива и сертификат акций, чтобы определить сумму применимого налога на прибыль.

Подоходный налог очень важен для непрерывной успешной работы кооператива HDFC.Кооператив HDFC реинвестирует собранные налоги на капитальный ремонт и другие строительные нужды. Использование обратных налогов для оплаты капитального ремонта и резервов также означает, что техническое обслуживание, возможно, не нужно увеличивать так сильно или так быстро, чтобы оплачивать такой ремонт и резервы.

Ниже приведены два примера расчета подоходных налогов:

Пример 1 — HDFC с флип-налогом 70/30: где 70% достается продающему акционеру, а 30% — HDFC

В этом примере подоходный налог одинаков для всех продаж в HDFC.Количество лет, в течение которых пай принадлежит акционеру, не влияет на налоговую разбивку.
Акционер первоначально приобрел пай за 60 000 долларов
Акционер теперь продает пай покупателю, имеющему право на доход, за 100 000 долларов
Общая прибыль от продажи составляет: 100 000 — 60 000 долларов = 40 000 долларов
Доля прибыли акционера составляет 70% от 40 000 долларов = 28 000 долларов
Доля HDFC прибыли составляет 30% от 40000 долларов = 12000 долларов США

Пример 2: HDFC с обратным налогом 90/10: где 90% достается продающему акционеру, а 10% — HDFC

В этом примере подоходный налог одинаков для всех продаж в HDFC.Количество лет, в течение которых пай принадлежит акционеру, не влияет на налоговую разбивку.
Акционер первоначально приобрел пай за 180 000 долларов
Акционер теперь продает пай покупателю, имеющему право на доход, за 200 000 долларов
Общая прибыль от продажи составляет: 200 000 — 180 000 долларов = 20 000 долларов
Доля прибыли акционера составляет 90% от 20 000 долларов = 18 000 долларов
Доля HDFC прибыль 10% от 20 000 долларов = 2 000 9000 долларов 5

Требования к годовой отчетности для HDFC согласно нормативным соглашениям

HDFC, подписавшие нормативное соглашение с HPD, должны предоставить определенные документы в Отдел управления активами.Сроки ежегодного представления могут быть разными, и их можно найти в тексте нормативного соглашения. HDFC должны ссылаться на свое Регулирующее Соглашение, чтобы указать дату платежа и список документов, которые необходимо подавать каждый год.

Просмотрите полный список документов, которые может запросить HPD.

Ресурсы и контактная информация

ресурсов

Программы субсидий

Существующие или потенциальные акционеры могут иметь право на получение помощи через городские или государственные программы, перечисленные ниже:

Техническая помощь и мониторинг кооперативов

города Нью-Йорка (NHS) предоставляет бесплатное обучение и техническую помощь HDFC по всему городу.

Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) каждый месяц предлагает бесплатные тренинги по различным темам для советов и акционеров HDFC. Посмотреть ежемесячный календарь UHAB.

Запросы на обслуживание ипотечного кредита и / или заключение соглашения

Информационный лист для кооперативов, желающих освободить свои соглашения об обеспечении безопасности 60/40.

, которые ищут удовлетворение ипотеки или субординацию, должны заполнить следующую форму и предоставить все перечисленные приложения в Отдел управления активами.

Другие правовые ограничения для кооперативов HDFC

В 2015 году Генеральный прокурор штата Нью-Йорк опубликовал руководящий документ, в котором излагаются правовые ограничения на преобразование HDFC в проект по рыночной ставке:

Программы финансирования HPD для HDFC

HPD управляет несколькими программами финансирования, чтобы обеспечить физическую и финансовую устойчивость и доступность зданий, занимаемых владельцами. Перечисленные ниже программы обеспечивают финансирование капитального ремонта под низкие проценты или могут быть использованы для рефинансирования существующих займов.

Контакт

По вопросам о совместных действиях HDFC, включая соответствие статье XI или другим нормативным ограничениям, обращайтесь по адресу [email protected].