Согласие супруга на покупку недвижимости сколько действует: Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости

Росреестр

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ)). Режим совместной собственности супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ)

По общему правилу совершать сделки с общим имуществом вправе любой из супругов. При этом для совершения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 1 ст. 253 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ)

До вступления в силу с 01.01.2017 года Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) для регистрации перехода права собственности к покупателю было необходимо представить нотариальное согласие второго супруга.

         С 1 января 2017 года отсутствие нотариального согласия супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества другим супругом не приводит к приостановлению регистрации перехода права собственности на недвижимость и не является основанием для отказа в регистрации перехода права.

Согласно Закону о регистрации у Росреестра нет права требовать у продавца предоставления согласия его супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а государственный регистратор не имеет право выяснять причины отсутствии такого согласия.

В случае, если согласие супруга не представлено на государственную регистрацию перехода права, орган регистрации обязан сделать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отметку об отсутствии необходимого в силу закона согласия третьего лица, которая сохраняет свое действие в течение всего срока актуальности зарегистрированного права собственника и отражается в выписке из ЕГРН.

Указанное означает, что орган регистрации прав проведет государственную регистрацию перехода права собственности без согласия супруга, но сделает отметку в ЕГРН о том, что на государственную регистрацию перехода права согласие супруга не представлено, соответственно, указанная отметка будет содержаться в документах, которые Вы получите после проведения регистрации права.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, перед тем как совершать сделку по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное супругами в период барака, необходимо оформить у нотариуса согласие супруга на совершение сделки другим супругом.

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

КонсультантПлюс: примечание.

Арбитражные споры:

— Третье лицо хочет признать недействительным договор купли-продажи (дарения) доли (акций)

— Третье лицо оспаривает выход участника из общества

Споры в суде общей юрисдикции:

— Третье лицо хочет признать договор займа недействительным, т.к. он заключен без согласия одного из супругов

— Третье лицо хочет признать договор ипотеки недействительным

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

(см. текст в предыдущей

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Открыть полный текст документа

Покупка квартиры ребенку. Согласия супруга не потребовалось — Юрист arbitra — Статьи

Достаточно распространенная история, когда клиент читает в Законе совсем не то, что в нем написано, переубедить такого невозможно, работать с ним тоже. Однако в данном случае мне так не показалось. Прошу подробностей.

«Дед купил в деревне квартиру, оформили на мою несовершеннолетнюю дочь, я выступал как представитель ребенка. В госрегистрации документы приняли, а за неделю до выдачи сообщили, что требуется ещё нотариально заверенное согласие супруги на совершение сделки, типа тратятся совместно нажитые средства (хотя оплачивал сделку вообще дед).

Я предложил приехать в госрегистрацию с супругой, чтобы она им лично написала согласие, но они требуют только нотариально заверенное. Конкретный пункт СК, на который они ссылаются, не сообщили».

Знакомо. Несколько лет назад продавал квартиру по доверенности, мой представитель не указал в заявлении, что квартира покупалась мной до брака, сделку приостановили. Звоню начальнику и получаю потрясающий совет – взять справку в ЗАГСе о том, что на тот момент я в браке не состоял. Предложение поставить нужную галочку в заявлении начальник отверг. Парирую – «Вам справку из всех ЗАГСов страны  предоставить?». В ответ тишина. Далее зачем-то вывел  его из ступора предложением оформить нотариальное заявление о факте безбрачия.  Начальник обрадовался, мы попрощались. До нотариуса в скором времени дойти не удалось, и к лучшему – позвонил покупатель квартиры и сообщил, что договор зарегистрировали. Обошлось.

Здесь же, как всегда, первым делом советую пойти по пути меньшего сопротивления, взвесить категории времени, денег, здоровья и возможно, согласиться с их требованиями. В силу определенных причин, поступить именно так человеку было затруднительно.

Рекомендую написать чиновникам небольшое эссе о режиме собственности супругов, детей, обязанностях органов опеки и Росрегистрации. Вот основные тезисы.

1. Податель заявления не сторона сделки, а представитель своей дочери.

2. В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

3. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

4. А именно — глава 4, ст.17-23, из анализа которых делаем вывод, что согласие органа опеки требуется в случаях, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в противном случае, согласие не требуется. Именно о необходимости такого согласия и должен был выяснить регистрирующий орган согласно «Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 № 199). В инструкции приведен исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистрации, нотариального согласия супруга там — нет.

Ответили оперативно. Уведомление о приостановлении действий было мотивировано ст. 35 СК РФ и точка. Приободрив безутешного просителя, советую написать жалобу в областное управление.

Через месяц приходит ответ, в котором полное согласие с доводами жалобы, документы готовы.

Гражданин поехал в Переяславль за документами, довольный тем, что  в этот раз он и чиновник прочитали Закон одинаково.

Обязательно ли оформлять нотариальное согласие супруга на приобретение в собственность земельного участка — Юридическая Компания ЮСАКТУМ |

Ответ юриста по земельным вопросам о наличии или отсутствии необходимости оформления нотариального согласия супруга на покупку земельного участка.

По Вашему вопросу ответ следующий. Приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью, а потому не требует обязательного нотариального согласия супруги. Также указанная Вами сделка не является сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством РФ порядке, для совершения которых требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Предоставляю следующие разъяснения.

Семейное законодательство РФ предусматривает, что отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Если один из супругов совершает сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Перечень случаев, при которых необходимо получать нотариальное удостоверение согласия супруга отражен в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Указанные правовые нормы направлены на определение правового режима распоряжения именно имуществом, приобретенным супругами в период брака.

Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью.

Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не требует обязательной нотариальной формы.

Гражданский кодекс РФ в ст. 550 и в п. 2 ст. 434 регулирует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа (имеется ввиду одного содержания, а не одного экземпляра), подписанного сторонами.

Земельный кодекс РФ в п. 2 ст. 25 указывает, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Законом не установлена государственная регистрация указанной Вами сделки.

По правилам п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не сам договор купли-продажи, за исключением договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, реализация Вашего права на приобретение в собственность арендуемого Вами земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством РФ порядке, для совершения которых требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

В отношении возможного наличия в административном регламенте предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков положений о необходимости предоставления нотариального согласия супруга разъяснения следующие.

В случае наличия такой нормы, она вводит для Вас дополнительную обязанность, которая не предусмотрена нормативными правовыми актами РФ, регулирующими оборот земель, а также правовой режим общего имущества супругов.

В Вашем случае необходимо обжаловать полученный отказ в судебном порядке.

В этом случае суд, при рассмотрении судебного дела, должен будет руководствоваться положениями п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в котором разъяснено, что согласно абзацу тринадцатому ст. 12 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Таким образом, суд не должен будет применять указанное выше положение административного регламента, как противоречащее нормативным правовым актам РФ, имеющим большую юридическую силу.

Приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью, а потому не требует обязательного нотариального согласия супруга. Также указанная Вами сделка не является сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством РФ порядке, для совершения которых требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Используя поиск на нашем сайте, Вы можете ознакомиться с документами, которые могут оказаться полезными для Вас при разрешении споров различных категорий, включая земельные споры.

Для эффективного представительства Ваших прав и законных интересов, для успешного разрешения земельных споров, в том числе споров о выделе доли земельного участка, признании права на земельный участок, оспаривании сделок с земельными участками, арендой земельных участков и др., обращайтесь к юристам по земельным вопросам нашей компании:

+ 7 (495) 507-98-07

Согласие супруга на приобретение автомобиля — Российская газета

Вопрос: Прошу разъяснить, требуется ли при покупке автомобиля письменное согласие жены. Или  достаточно доверенности для мужа на право покупки?

Клин Н.В.

Ответ: Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Сделка по приобретению автомобиля не требует обязательного нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке. Действия по постановке на учет приобретенного транспортного средства в органах ГИБДД не являются формой сделки, предъявляемой при приобретении транспортных средств. Такие сделки заключаются в простой письменной форме.

Таким образом, учитывая изложенное а также то, что денежные средства, на которые приобретается автомобиль, а также автомобиль являются движимым имуществом, для его приобретения закон не устанавливает обязательной формы, в которой должно быть выражено согласие второго супруга на приобретение данного имущества в общую собственность супругов. Тем не менее вы вправе оформить такое согласие либо в простой письменной форме либо в нотариальном порядке.

С уважением, Шилов Дмитрий,
юрист Независимого аналитического агентства «Инвесткафе«

Задайте свой вопрос

Силой усадьбы

Эта статья призвана развеять освященную веками игру «Кто должен подписать, а что — подписать?»

Кто должен подписывать листинг или агентское соглашение покупателя, отличается по закону от того, кто должен подписывать передаточный документ, например, предложение о покупке. И эта статья будет сосредоточена исключительно на том, когда собственность принадлежит супружеской паре.

Сценарий

Пара приобрела дом во время брака, и этот дом был основным местом жительства пары.Пара подала на развод. Муж переехал из дома пары, а жена осталась в собственности. Жена связалась с вами, чтобы зарегистрировать недвижимость.

Можете ли вы выставить недвижимость только за подписью жены?

Да.

Договор о листинге должен быть подписан лицом, согласным платить комиссию. См. Wis. Stat. § 240.10 (1). Закон не требует, чтобы все владельцы подписывали контракт о листинге, чтобы контракт о листинге имел исковую силу по отношению к собственнику, который его подписал.Следовательно, технически жена, подписывающая листинг, может нести ответственность за комиссию перед фирмой, которая успешно привлекает покупателя.

Перед тем, как принять листинг, подписанный одним из супругов, с юрисконсультом можно проконсультироваться по поводу множества потенциальных проблем, включая обязанности по раскрытию информации перед потенциальными покупателями, закон о приусадебном участке, закон о семейной собственности и раскрытие агентством информации клиенту-продавцу и покупателю-продавцу.

Кроме того, агент должен проконсультироваться с политикой компании относительно возможности сознательного подписания контракта на листинг без всех необходимых подписей.Действия без подписи всех владельцев обычно создают потенциальную проблему, когда продавцы не соглашаются продать собственность. Имейте в виду, что закон об усадьбе требует, чтобы оба супруга подписали предложение независимо от того, есть ли у одного или обоих супругов титул. Тем не менее, это хорошее практическое правило: все продавцы подписывают листинг, даже если собственность не является усадьбой.

Например, если вы размещаете объект недвижимости у нескольких продавцов, таких как группа братьев и сестер, унаследовавших семейную собственность, лучший способ действий — попросить всех продавцов подписать листинг, чтобы убедиться, что все, как правило, готовы продать недвижимость. .Хотя нет гарантии, что продавец согласится с условиями предложения только потому, что продавец подписал контракт о листинге, простой факт, что вы знаете, что продавец тепло относится к идее продажи собственности, уменьшает один элемент потенциальной драмы. А уменьшение драматизма всегда имеет свои преимущества.

Можно ли продать дом с подписью жены?

№

Согласно закону штата Висконсин, одному супругу запрещено передавать приусадебное имущество.

Что такое усадьба? «Усадьба» относится к дому или месту жительства женатого человека. В сельской местности усадьба состоит из дома и прилегающей земли, необходимой для использования жилища в качестве дома, но не менее четверти акра и не более 40 акров. Это определение является широким и охватывает собственность до тех пор, пока один или оба супруга проживают в ней.

Висконсин, штат Висконсин. § 706.02 предусматривает, что оба супруга должны подписать все документы, подтверждающие заинтересованность в любой приусадебной собственности, включая Предложение о покупке и договор или земельный договор.Вообще говоря, «усадьба» — это дом или жилище женатого человека.

Акцепт оферты должен быть оформлен в письменной форме, чтобы удовлетворить Wis. Stat. § 706.02 требования к письменному контракту, выражающему интерес к недвижимости. Висконсин. Стат. Согласно § 706.02 документ о передаче недвижимости, такой как предложение о покупке, должен идентифицировать стороны и быть подписан всеми сторонами или от их имени для создания имеющего обязательную силу договора.

Следовательно, подписи обоих супругов должны быть получены на всех передаточных документах.Вообще говоря, это означает все, от предложения до заключения сделки и всех промежуточных документов. Даже если только один из супругов имеет право собственности, собственность является усадьбой и требует подписей обоих супругов.

Если отсутствующий супруг желает отказаться от своих прав на усадьбу, этот супруг может присоединиться к передаче или оформить отдельную передачу своих прав на владение.

Однако, если один из супругов отказывается подписывать передаточные документы, другой супруг должен будет поговорить с юрисконсультом относительно его или ее юридических возможностей.

Обратите внимание, что статус усадьбы применяется к жилой недвижимости, в которой оба супруга проживают вместе, а также к жилью, в которой один из супругов живет один. Например, если один из супругов работает в Мэдисоне и живет в кондоминиуме пары в течение недели, а другой супруг живет в доме пары в Милуоки, каждое имущество, возможно, считается усадьбой пары.

Может ли один супруг расписаться за другого?

№

За исключением случаев, когда один из супругов имеет надлежащие полномочия подписывать за другого, например доверенность, оба продавца должны принять предложение в письменной форме, чтобы удовлетворить § 706.02 требования к передаче недвижимого имущества. Супруги не имеют автоматического права подписывать друг друга.

Как узнать, является ли чья-то собственность усадьбой?

Агент должен задавать вопросы во время листинга, чтобы выяснить, состоит ли продавец в браке. Как бы резко это ни звучало, пара состоит в браке до развода. Кроме того, обращение в компанию, занимающуюся титулом, с подтверждением того, чьи имена указаны в названии, — еще один способ начать процесс расследования.В соответствии с Законом штата Висконсин о семейном имуществе продавец может проконсультироваться с юрисконсультом о последствиях предстоящего развода.

Если собственность не является усадьбой, брокер должен определить, каким образом удерживается право собственности на собственность, чтобы узнать, кто должен подписать предложение и акт. Например, если собственность названа в именах «Mr. Продавец или г-жа Продавец, муж и жена, как оставшаяся в наследство супружеская собственность », то г-н Продавец или г-жа Продавец могли осуществлять управление и контроль и индивидуально передавать право собственности.Опять же, если собственность представляет собой усадьбу, то оба супруга должны оформить предложение о покупке и все другие связанные документы, включая договор.

Кому нужно подписывать оферту, если супруги покупают недвижимость?

Лица, состоящие в браке, могут приобретать имущество на имя только одного супруга. Обязательное предложение будет создано при условии, что предложение о покупке оформлено на одно имя и этот покупатель подписывает предложение о покупке. Покупатели сами решают, с советом своего поверенного, при желании, желают ли они владеть титулом на имя только одного супруга.

Есть ли в законодательстве штата Висконсин исключения из требования о подписи в усадьбе?

Да.

Если только один из супругов имеет право собственности, и документ, который должен быть подписан, является ипотекой на деньги за покупку — даже если собственность находится в усадьбе, только супруг, имеющий право собственности, должен подписать.

Что такое Закон штата Висконсин о семейной собственности?

Закон штата Висконсин о семейной собственности, принятый в штате Висконсин. Глава. 766, основан на предпосылке, что все, что супружеская пара, проживающая в Висконсине, приобретает во время брака, принадлежит им в равной степени.Акт важен при определении:

• Право собственности, которое влияет, среди прочего, на переход собственности супругов в случае смерти одного или обоих супругов, а также на права кредиторов.
• Управление и контроль, который определяет, кто имеет право продавать, сдавать в аренду или закладывать недвижимость супругов.

Эти права основаны на формулировке, использованной в праве собственности.

Закон классифицирует собственность супружеской пары, приобретенную после (1) брака пары, (2) создания места жительства пары в Висконсине или (3) 1 января 1986 года, в зависимости от того, что произойдет последним.Это называется «датой определения». Имущество, приобретенное супругами до даты определения, называется «имуществом до даты определения» и рассматривается как отдельная категория для целей завещания.

Что делает Закон штата Висконсин о семейной собственности?

Акт классифицирует имущество. Каждый супруг обычно имеет неделимую половину доли в каждом объекте семейной собственности без учета денежной стоимости фактического вклада супруга в это имущество.

Супруг не может передать свою половину доли в активе семейной собственности в качестве отдельной доли.Однако штат Висконсин. В § 766.51 предусматривается, что супруг, который управляет и контролирует актив семейной собственности — например, коттедж, названный только на имя одного из супругов, — может продать имущество, но другой супруг будет иметь долю в выручке от продажи, поскольку актив была супружеской собственностью. В случае смерти половина всего имущества супругов, за некоторыми исключениями, становится частью имущества умершего супруга и может быть распределена по воле умершего супруга.

Как недвижимость классифицируется в соответствии с Законом штата Висконсин о семейной собственности?

Индивидуальная собственность

Индивидуальной собственностью супруга обычно является собственность, которой супруга владела до даты определения права собственности.Имущество, приобретенное супругом во время брака, также может быть индивидуальной собственностью, как это предусмотрено в штате Висконсин. § 766.31, если имущество было приобретено:

• Даром или по наследству от третьего лица или доверительному управлению только одному супругу.
• В обмен на личное имущество супруга или на доходы от него.
• От признания индивидуальной собственности супруга, за исключением случаев, когда такое приношение является результатом приложения труда или навыков другого супруга, что может привести к тому, что собственность станет смешанной собственностью, согласно Wis.Стат. § 766.63.
• Постановлением суда или соглашением о семейном имуществе, определяющим его как личную собственность одного из супругов.

Доход от собственности супруга может быть классифицирован как индивидуальная собственность, если супруг выполняет одностороннее письменное заявление с указанием такой классификации — в противном случае это, как правило, семейная собственность.

оставшееся после смерти семейное имущество

После смерти супруга наследственное имущество переходит пережившему супругу без завещания и не регулируется положениями завещания умершего супруга.Семейное имущество, оставшееся в живых, создается, когда в документе или другом документе, подтверждающем право собственности, упоминаются оба супруга и указывается, что это имущество является «семейным имуществом, оставшимся в живых».

Если муж и жена приобретают усадьбу после даты определения, она автоматически классифицируется как семейная собственность, оставшаяся в живых согласно закону штата Висконсин. § 766.605, если иное не указано в акте или в соглашении о семейном имуществе.

Договоры о семейном имуществе

Закон о семейной собственности разрешает супружеским парам или парам, собирающимся вступить в брак, заключать различные соглашения о совместной собственности, классифицируя все активы, находящиеся в настоящее время или будущие активы, как индивидуальную собственность, семейную собственность или некоторую комбинацию классификаций.Некоторые соглашения о супружеской собственности используются для изменения прав супругов на управление и контроль в отношении некоторых или всех активов недвижимого имущества пары.

Договоры о семейном имуществе могут регистрироваться в реестре актов и, следовательно, становиться частью правовой цепи. Однако договоры о совместной собственности могут не регистрироваться, и листинговые агенты могут узнать о них в разное время в ходе сделки.

Если вы перечисляете то, что, по вашему мнению, является усадьбой, а затем продавец сообщает вам, что в соглашении о совместной собственности супруга говорится, что усадьба является индивидуальной собственностью только одного супруга, то подпись должен только этот супруг.

Однако агенты должны быть осведомлены о том, что некоторые титульные компании могут не признавать такие соглашения о семейной собственности и по-прежнему могут требовать, чтобы оба супруга подписали документы о передаче права собственности. Титульные компании страхуют закрытие и, таким образом, проявляют осторожность, когда сталкиваются с военным соглашением о собственности, которое лишает права собственности одного из супругов. Поэтому продавцу, возможно, придется поработать со своим юрисконсультом и титульной компанией, чтобы определить, кто должен поставить подпись для передачи собственности.

Не будь страусом — игнорирование не поможет

Если вы как агент по листингу знаете, что продавцы женаты и вы продаете их жилье, вам необходимо как можно скорее выяснить, кто подписывает и что. Если вы решите ничего не делать, а покупатель узнает за несколько дней до закрытия от титульной компании, что другой супруг должен был подписать все это время, у вас есть проблема. Продвигая этот пример дальше, предположим, что другой супруг не подписывает или недоступен для подписания до даты закрытия.Закрытие сейчас проходит, и продавец не может закрыть. Покупатель, скорее всего, будет утверждать, что продавец не предоставил четкое право собственности и не закрыл. Теперь у вас есть более серьезная проблема, потому что вы все время знали, что нужна еще одна подпись, и игнорировали проблему. В этой ситуации агенту по листингу могут быть предъявлены иски, и на него могут быть поданы жалобы в местную ассоциацию РИЭЛТОРА ^® , если они являются РИЭЛТОРОМ ^® , и в Департамент безопасности и профессиональных услуг с заявлением о недостаточной компетентности.

Понимание того, кому нужно подписывать и что может быть сложно. Если вы не уверены, кто подписывает предложение, обратитесь в титульную компанию и, возможно, к юрисконсульту. Единственное, чего не может произойти, — это игнорирование проблемы в качестве листингового агента.

Кори Ламонт — директор по корпоративным и регуляторным вопросам WRA.

Особое право собственности для супружеских пар: аренда в полном объеме

Супружеские пары имеют особый способ совместного владения собственностью в некоторых штатах, который имеет преимущества перед обычным совместным владением.Если вы состоите в браке и владеете имуществом совместно, вам следует убедиться, что у вас правильная форма собственности.

Совместные арендаторы должны иметь равные доли владения недвижимостью. Если один из совместных арендаторов умирает, его или ее доля немедленно прекращается, и оставшийся совместный арендатор владеет всей собственностью. Преимущество совместной аренды заключается в том, что она позволяет избежать проверки интересов владельца после его смерти. Недостатком является то, что кредиторы могут арестовать собственность одного арендатора для погашения долга другого.

Некоторые штаты предоставляют супружеским парам другую возможность совместно владеть собственностью и избегать завещания, но также имеют защиту от кредиторов. Полная аренда имеет такое же право на наследство, как и совместная аренда, но один из супругов не может продать свою долю без разрешения другого супруга. Кредиторы одного из супругов не могут наложить арест на собственность или принудить ее продажу для взыскания долгов без согласия обоих супругов. Кредиторы могут наложить арест на имущество, находящееся в аренде в полном объеме, но если должник умирает раньше другого супруга, другой супруг получает право владения имуществом без долга.Вот почему, если у вас есть аренда в целом, и муж, и жена должны подписать ипотеку на свою собственность, чтобы ипотека была действительной.

Аренда в полном объеме доступна в половине всех штатов и округе Колумбия. Некоторые государства признают это для всей собственности; другие государства признают это только для недвижимости. Полностью арендованные штаты: Аляска, Арканзас, Делавэр, Флорида, Гавайи, Иллинойс, Индиана, Кентукки, Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миссисипи, Миссури, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо, Оклахома, Орегон, Пенсильвания. , Род-Айленд, Теннесси, Вермонт, Вирджиния и Вайоминг.

Если вы владеете совместной собственностью с супругом, проживающим в штате с арендой в полном объеме, вам следует убедиться, что это имущество находится в полной собственности арендаторов. Кроме того, не состоящие в браке пары, которые покупают недвижимость и впоследствии вступают в брак друг с другом, должны проверить, могут ли они полностью изменить право собственности на договор в качестве арендаторов, чтобы воспользоваться большей защитой, которую предлагает эта форма аренды.

Для получения дополнительной информации о совместной собственности щелкните здесь.

Общественная собственность и недвижимость Калифорнии

Калифорния — один из девяти штатов с общинной собственностью.Это дает супружеским парам в Калифорнии несколько вариантов того, как получить право собственности на недвижимость в Калифорнии. Как и все остальные, супружеские пары могут владеть титулом как совместные арендаторы с правом наследования или как общие арендаторы. Но большинство супружеских пар предпочитают владеть титулом в общественной собственности.

Преимущества владения титулом как общественной собственности

Сохранение собственности как общественной собственности имеет ряд преимуществ. Государства с общинной собственностью рассматривают супругов как единую экономическую единицу.Если собственность приобретена во время действительного брака и собственность не является отдельной собственностью (обсуждается ниже), она считается собственностью обоих супругов. Оба супруга имеют равные права на контроль и управление имуществом, и один из супругов не может передавать имущество без согласия другого супруга. Это часто совпадает с намерениями супругов.

Эти льготы будут еще более благоприятными, если собственность будет обозначена как общая собственность с правом наследования .Право на наследство означает, что собственность автоматически переходит к пережившему супругу после смерти первого супруга. Поскольку титул передается автоматически, нет необходимости вовлекать собственность в процесс завещания. Это делает общественную собственность с правом наследования отличным способом избежать завещания недвижимого имущества в Калифорнии.

Общинная собственность также предоставляет возможности для налогового планирования, недоступные для других форм собственности. Как обсуждалось в нашей статье о общественной собственности и налогах, общественная собственность имеет право на полное «повышение» в случае смерти первого супруга.Это правило фактически исключает любое недооценку общественной собственности, имевшую место до смерти первого супруга. Это может сэкономить налоги, когда собственность продается либо оставшимся в живых супругом, либо другими членами семьи.

Исключение для отдельного имущества

Как упоминалось выше, вся собственность, которую супружеская пара приобретает во время брака, является общей собственностью , если она не определена как отдельная собственность . Это означает, что собственность по умолчанию характеризуется как собственность сообщества, если только она не соответствует определению отдельной собственности.Раздел 770 Семейного кодекса Калифорнии определяет три особые категории отдельной собственности:

1. Все имущество, принадлежавшее человеку до брака.
2. Все имущество, приобретенное лицом после вступления в брак по дарению, завещанию, завещанию или по наследству.
3. Поступления (арендная плата, выпуски и прибыль) от собственности, описанной в первых двух категориях.

Если собственность соответствует какой-либо из этих категорий, это , а не общественная собственность. Супруг, владеющий имуществом, может распоряжаться имуществом без согласия другого супруга.

Примечание: Все может быть сложно, если общественная собственность тратится на отдельную собственность. Предположим, супружеская пара использует средства со своего банковского счета, находящегося в совместной собственности (общественной собственности), для реконструкции дома, который является отдельной собственностью жены. Это создает смешанную собственность. Стоимость дома, относящаяся к семейным фондам на его реконструкцию, является общественной собственностью; остальное — отдельная собственность. Эта характеристика применяется к , даже если в документе указано, что собственность является отдельной собственностью .

Всегда сложно четко определить, какая часть дома находится в общественной собственности, а какая — в отдельной. Чтобы избежать этой путаницы, обычно лучше не тратить общественные средства на собственность одного из супругов.

Получение титула как отдельного имущества

Если недвижимость квалифицируется как отдельная собственность, состоящее в браке физическое лицо может получить титул только на свое имя. В акте должно быть указано, что имущество принадлежит этому супругу как отдельная собственность.Хотя это и не является строгим юридическим требованием, для обоих супругов рекомендуется также подписать отдельный договор о собственности. В соглашении о раздельном имуществе указано, что оба супруга согласны с тем, что собственность является отдельной собственностью одного из супругов. Это дает гарантии третьим сторонам, таким как банки и титульные компании, и может предотвратить будущие проблемы с титулом.

Преобразование отдельной собственности в собственность сообщества

Некоторые супруги могут пожелать преобразовать собственность в общественную собственность.Это может произойти, когда один из супругов владеет титулом как отдельной собственностью и хочет преобразовать его в общественную собственность, которая находится в совместной собственности обоих супругов. Это также может произойти, когда оба супруга владеют титулом как совместные арендаторы с правом наследования, но предпочитают владеть титулом в качестве общей собственности, чтобы воспользоваться преимуществами, описанными выше.

Лучший способ преобразовать некоммунальную собственность в общественную собственность — это подписать новый акт, по которому собственность передается обоим супругам в собственность общины.В акте также может быть указано, что собственность должна находиться в общественной собственности с правом наследования.

Общинная собственность и документы о передаче в связи с смертью штата Калифорния

Когда общественная собственность находится в собственности с правом наследования, форма собственности может противоречить условиям Акта передачи в случае смерти. Чтобы разрешить этот конфликт, Закон штата Калифорния об отмене передачи в случае смерти предусматривает, что право на наследство имеет приоритет над указанием бенефициара в акте передачи в случае смерти.Ознакомьтесь с нашим обсуждением аннулируемых форм передачи в Калифорнии для получения дополнительной информации о Калифорнийских актах передачи в случае смерти.

Заявление зарегистрированным отечественным партнерам

Законы об общественной собственности штата Калифорния также применяются к сожителям, зарегистрированным в штате. Исторически сложилось так, что правила о регистрации домашнего партнера использовались для предоставления общественных имущественных прав однополым парам, которые не могли вступить в брак в соответствии с законодательством Калифорнии. Еще неизвестно, устареют ли правила о регистрации семейных партнеров сейчас, когда Верховный суд постановил, что основное право на вступление в брак защищено Конституцией Соединенных Штатов.

УСАДЬБА, вы можете владеть ею, но это не значит, что вы ее контролируете.

Физические лица обычно считают, что, если они владеют недвижимостью, они могут продать ее, когда захотят, передать ее кому захотят или разработать ее в своих документах по планированию недвижимости, как они захотят. Но это не всегда так, если у владельца есть супруг (а) и / или несовершеннолетние дети, когда речь идет о недвижимости во Флориде, которая соответствует определению приусадебной собственности . Концепция усадьбы и то, как она облагается налогом, освобождается от уплаты налогов, передается, разрабатывается и иным образом обрабатывается, является одной из самых сложных концепций в законодательстве Флориды.
Во-первых, что такое усадьба? Конституция Флориды определяет усадьбу как недвижимость в пределах не более половины акра прилегающей земли в муниципалитете, принадлежащей физическому лицу, и улучшения на ней. Изобразительное искусство. X, § 4 (a), Fla. Const. Владелец должен «сделать или намереваться сделать недвижимость своим постоянным местом жительства или резиденции своей семьи». Аронсон против Аронсона , 81 So.3d 515 (Fla. 3d DCA 2012). Кроме того, не всегда необходимо, чтобы владелец проживал в собственности на момент его или ее смерти, чтобы собственность считалась усадьбой.Это может звучать относительно прямолинейно или нет, но существует обширное прецедентное право о том, что именно представляет собой усадьба, но это выходит за рамки данной статьи. Для целей данной статьи под усадьбой понимается жилище и прилегающая земля, на которой человек или его семья проживают в качестве своего дома. В этой статье основное внимание будет уделено ограничениям, налагаемым Кодексом законов о наследстве Флориды и Конституцией Флориды в отношении приусадебной собственности, чтобы ограничить возможность владельца передавать и разрабатывать собственность, когда они переживаются супругом или несовершеннолетним ребенком.

Незнание об этих ограничениях может привести к обширным судебным разбирательствам по вопросу о том, кому принадлежит усадьба после смерти владельца. Некоторые факты, которые кажутся относительно хорошо установленными, могут быстро стать предметом горячих споров. Такие вопросы, как то, являлась ли собственность усадьбой умершего, отказался ли супруг от своих прав, была ли усадьба заброшена, была ли собственность надлежащим образом передана в течение жизни, и многие другие могут привести к затяжным судебным разбирательствам. Технически имущество усадьбы переходит за пределы завещания «в мгновение ока» надлежащим бенефициарам.Эта цитата взята из дела Aronson , процитированного выше, но владелец собственности умер в 2001 году, и суд окончательно не решил, кто были настоящими владельцами собственности до 2012 года. Таким образом, одиннадцать лет — это «в мгновение ока». »?
Ограничения на то, как лицо может передавать или создавать свою собственность, могут показаться плохой концепцией, но существуют также меры защиты приусадебной собственности, предусмотренные Кодексом законов о наследстве и Конституцией. Как защита, так и ограничения направлены на защиту семей путем предоставления освобождения для кредиторов и ограничений на создание и передачу, когда у владельца остались супруги или несовершеннолетние потомки.

Вероятно, наиболее распространенная мысль о усадьбе во Флориде связана с льготным налоговым освобождением, предоставляемым домовладельцам. Но есть также исключения для кредиторов и защита от принудительной продажи, в результате чего собственность часто называют «охраняемой усадьбой». Это основано прежде всего на формулировке статьи X, раздела 4 (а) Конституции Флориды. Конечно, есть исключения из этих исключений. Как правило, исключения относятся к обязательствам, связанным с налогами на имущество (т.е. залог за неуплаченные налоги на имущество), оценки собственности (например, оценки ассоциации домовладельцев) и расходы, связанные с покупкой, улучшением или ремонтом собственности (например, ипотека, кредитная линия или залог механика). Эти льготы также переходят к пережившей супруге или наследникам владельца после его смерти.

Обсуждаемые выше меры защиты и освобождения защищают владельца в течение их жизни, а также переживших супругов и наследников после смерти владельца. Но существуют ограничения на то, что владелец может делать в отношении собственности, которые направлены исключительно на защиту оставшегося в живых супруга и наследников.Эти ограничения изложены в статье X, раздел 4 (c) Конституции Флориды, которая гласит: Усадьба не подлежит застройке, если ее владелец пережил супруг (а) или несовершеннолетний ребенок, за исключением того, что усадьба может быть передана в собственность супруга владельца, если нет несовершеннолетнего ребенка. Владелец усадьбы, к которой присоединяется супруг, если состоит в браке, может отчуждать усадьбу путем ипотеки, продажи или дарения и, если состоит в браке, может передать право собственности на поместье полностью вместе с супругом.Если собственник или супруг (а) недееспособны, порядок отчуждения или обременения определяется законом. Завещательный кодекс Флориды предлагает некоторые пояснения, определяя определенные термины, которые появляются в разделе 4 (c) ограничений. В соответствии с §732.4015 Статута Флориды термин «владелец» включает лицо, предоставившее доверительную собственность, а термин «разработка» также включает распоряжение имуществом через траст. Эти определения в основном означают, что передача собственности после смерти через завещательный или отзывный траст — это то же самое, что и передача собственности от физического лица, и на нее накладываются те же ограничения.Проще говоря, каковы ограничения на застройку и передачу усадьбы? Это следующие:

1. Если у владельца остался несовершеннолетний ребенок или дети, он не может придумать (передать в случае смерти по завещанию или доверию) усадьбу кому-либо, кроме детей, даже супругу.
2. Если есть выживший супруг, но нет несовершеннолетних детей, усадьба может быть построена только за простую плату (100% владение) для супруга.
3. Собственник, состоящий в браке, не может закладывать, продавать или дарить усадьбу кому-либо, кроме своего супруга, или себе и супругу, если супруг (а) также не подписывает договор или ипотеку.Это верно даже в том случае, если супруг (а) не имеет доли владения недвижимостью.

Это ограничения на усадьбу, которые направлены на защиту семьи владельца, но если владелец не состоит в браке (или супруг отказался, отказался от права и т. Д.) И не имеет несовершеннолетних детей, они могут свободно передавать и придумывают собственность, как им заблагорассудится.

Конституция Флориды, статья X, раздел 4 устанавливает ограничения на застройку, но не регулирует, как собственность переходит в собственность после смерти владельца или что происходит, если усадьба построена или передана с нарушением ограничений.Эти стандартные положения предусмотрены Завещательным кодексом Флориды в §732.401. Раздел (1) предоставляет пережившему супругу, если таковой имеется, пожизненное имущество в усадьбе умершего, если усадьба не была построена в соответствии с законодательством и конституцией, а также оставшуюся часть наследства. Это все потомки, независимо от того, являются ли они бенефициарами имущественного плана умершего или нет, поскольку усадьба выходит за пределы поместья. Хотя это может обеспечить защиту некоторым выжившим супругам, для многих это может стать проблемой.Пожизненное имущество возлагает на оставшегося в живых супруга обязанность поддерживать имущество в интересах остальных держателей долей. Он / она будет нести ответственность за все расходы по содержанию собственности. Затем, поскольку единства владения не существует, оставшийся в живых супруг не имеет возможности принудительно продавать имущество посредством раздела. Законодательный орган Флориды недавно попытался решить эту потенциальную проблему, создав раздел (2), чтобы предоставить оставшемуся в живых супругу альтернативу работе с пожизненным имуществом, которое они могут не хотеть или не могут себе позволить.Оставшийся в живых супруг может выбрать пожизненное имущество, предусмотренное в Разделе (1), или половину доли в усадьбе. Выбор оставшегося в живых супруга на получение половины процента дает ему / ему единство владения с потомками, так что становится доступным действие по разделу, чтобы заставить проданную собственность. Это также приводит к тому, что оставшийся в живых супруг несет ответственность только за половину затрат на содержание. Хотя эти выборы действительно дают выжившему супругу «выход» и не позволяют ему увязнуть в содержании собственности, которую они не могут себе позволить, есть некоторые минусы.У оставшегося в живых супруга нет защиты, чтобы держать его / ее в доме, поскольку потомки / совладельцы могут заставить продать собственность. Если оставшийся в живых супруг желает остаться в доме, это может быть не лучшим выбором.

Хотя эти ограничения предназначены для защиты выжившей семьи, они могут иметь некоторые непредвиденные последствия, которые сорвут намерения человека, если они не были должным образом спланированы. Одним из примеров является то, что если муж и жена разводятся, живут отдельно, но не разводятся, и любой из них покупает дом, они не могут свободно передать этот дом без согласия отчужденного супруга или передать его кому-либо, кроме отчужденного супруга.Это верно независимо от того, как долго пара находится в разлуке. См. Estate of Scholtz, 543 So.2d 219 (Fla. 1989).

Есть способы избежать непредвиденных последствий ограничений усадьбы. Согласно Статуте Флориды §732.401 (5), ограничения / меры защиты усадьбы не применяются к собственности, принадлежащей Уступнику в качестве аренды целиком или в совместной аренде с правом наследования. Это означает, что если лицо владеет своей усадьбой совместно с другим лицом таким образом, что его интересы прекращаются со смертью, совладелец может унаследовать долю умершего независимо от того, был ли у умершего супруг (а) или несовершеннолетний ребенок.Это связано с тем, что защита приусадебных участков применяется только к выгодным интересам в собственности, а права умершего погаснут в случае смерти, поэтому защищать будет нечего. Кроме того, перечисленные выше три ограничения на застройку и передачу усадьбы не включают ограничение на пожизненную передачу усадьбы, если у этого владельца есть несовершеннолетние дети. Это ограничение присутствует только с супругом. Это полезно, потому что человек может сделать определенные пожизненные переводы в траст, чтобы предотвратить наследование своей собственности бывшим супругом в качестве опекуна несовершеннолетних детей.

Единственными механизмами, позволяющими лицам свободно создавать свое собственное хозяйство, когда они состоят в браке, является отказ супруга до или после брака (до или после брачного соглашения) или отказ от права собственности после смерти владельца. Отказ супруга от выборной доли, доли без завещания, досрочной доли, приусадебного участка, освобожденного имущества, семейного пособия и предпочтения при назначении в качестве личного представителя регулируется Статутом Флориды 732.702. Отказ должен быть подписан отказавшейся стороной в присутствии двух подписавшихся свидетелей.Справедливое раскрытие информации требуется, если оно подписано после брака, но не требуется раскрытия, если оно подписано до брака.

Однако действительный отказ от ответственности пережившего супруга не «спасет» недействительное устройство. Заявление об отказе от ответственности приведет только к тому, что оставшиеся интересы всех потомков будут переданы, а не сохранят недействительное устройство. Например, если владелец передает свою усадьбу одной из своих двух дочерей, но у нее остались муж и две дочери, это недействительное изобретение, поскольку она не могла передать собственность кому-либо, кроме своего супруга.Если супруг отказывается от претензий, имущество не переходит к дочери, которая была передана в собственность по завещанию владельца, а переходит непосредственно к обеим дочерям в равной степени. Заявление об отказе от ответственности приведет только к тому, что оставшиеся проценты перейдут ко всем потомкам, а не «спасут» недействительное устройство.

Хотя ограничения на создание и передачу предназначены для защиты, они также могут привести к нежелательным результатам в отношении распоряжения собственностью человека. Важно подумать о том, что вы хотите делать со своей собственностью как в течение жизни, так и после смерти.Затем вам необходимо определить, позволяют ли ограничения усадьбы распоряжаться своим имуществом так, как вы хотите. Вы хотите воспользоваться этой защитой, но не стать жертвой ограничений, которые могут сорвать ваши намерения.

Это моя собственность. Почему моему супругу нужно подписывать?

Я уверен, что многие из вас сталкивались с этой ситуацией и насколько она может быть неудобной: сегодня день закрытия, вы приходите в офис адвоката, и продавца спрашивают: «Вы женаты?»

Ответ — да, и продавцу сообщают, что его супруга должна будет подписать договор.

Чаще всего продавец отвечает: «Это моя собственность! Зачем моему супругу подписывать Акт? »

Знание причин этого требования может помочь облегчить эту неудобную ситуацию или предотвратить все вместе.

Часто продавец приобретал свою собственность до брака, путем дарения или по наследству.

Причины, по которым продавец может не желать, чтобы его супруга подписывала контракт, могут варьироваться от простого неудобства до нежелания, чтобы отчужденный супруг знал, что делает продавец.Какова бы ни была причина, существуют супружеские права, которые необходимо учесть, прежде чем имущество может быть передано бесплатно и без каких-либо обременений.

Что такое супружеские права и откуда они берутся?

Семейное право содержится в § 29-30 Общего статута штата Северная Каролина, который, в частности, гласит: (a) Вместо доли без завещания, предусмотренной в GS 29 14 или GS 29 21, или выборной доли, предусмотренной в GS 30 3.1. , оставшийся в живых супруг не завещания или оставшийся в живых супруг, который ходатайствовал о выборной доле, имеет право принять в качестве своей доли или выборной доли, оставшейся без завещания, пожизненное имущество в размере одной трети стоимости всего недвижимого имущества, принадлежащего умершему супругу. был конфискован и обладал наследственным имуществом в любое время во время прикрытия.

Короче говоря, в этом законе говорится о том, что после смерти супруга-владельца, супруг, не являющийся собственником, имеет право выбрать получение одной трети пожизненного имущества всего недвижимого имущества, принадлежащего умершему супругу, в любое время в течение брак вместо другого имущества, которое супруг, не являющийся собственником, мог получить по завещанию, наследованию по закону или несогласию с завещанием.

Это независимо от того, что умерший супруг давно передал недвижимость другому.

При избрании супругом, не являющимся собственником, недвижимое имущество, находящееся в собственности на момент смерти или ранее переданное, будет подлежать одной трети пожизненного имущества супруга, не являющегося собственником. Право с юридической точки зрения называется начальный интерес , что означает, что это только потенциальный интерес, и он возникает в то время, когда закон хотел защитить жену от фактического лишения ее наследства мужем, передавшим все свое недвижимое имущество. перед смертью.

Супруг, не являющийся собственником, не имеет никаких прав владения в собственности до тех пор, пока супруг (а) владельца не умрет, а оставшийся в живых супруг, не являющийся собственником, не сделает выбор в соответствии с законом.

Очень редко право когда-либо может быть реализовано. Однако прецедентное право Северной Каролины ясно дает понять, что, хотя право никогда не может быть реализовано, оно действует как обременение недвижимого имущества, препятствующее передаче правового титула на продажу.

Так как же избавиться от этого семейного интереса?

Как вы уже догадались: попросив супруга, не являющегося собственником, присоединиться к Договору о передаче права собственности.

Супруги, не являющиеся собственниками, также могут отказаться от супружеских интересов.

1. Распоряжение о браке, подписанное супругом, не являющимся владельцем.
2. Соглашение о раздельном проживании, подписанное мужем и женой.
3. Развод.
4. Соглашение о свободной торговле

В любом случае отказ может быть только с четкого согласия супруга, не являющегося собственником, и, как всегда в случае с недвижимостью, «унция профилактики стоит фунта лечения».

Обязательно сообщите своим продавцам, если они состоят в браке, что перед передачей собственности необходимо будет решить вопрос о семейных интересах.

Помните, что если вам нужна юридическая консультация по завещаниям, трастам, имуществу или семейному или внутреннему праву, юридическая фирма Hutchens имеет в штате более 30 юристов и может вам помочь.

Опубликовано 15 октября 2015 г.

Брачный договор

Что следует знать о брачном соглашении

Брачный договор (образец формы)

Закон о собственности штата Луизиана и то, как его последствия могут быть изменены договором

Офис генерального прокурора штата Луизиана

В Луизиане брак затрагивает имущественные права как мужчин, так и женщин. Права женатых людей покупать, продавать, контролировать свою собственность, занимать деньги и получать кредит регулируются законом.«Имущество» включает в себя почти все: их дом, землю, банковские счета, акции, пенсионные планы, заработную плату и другие доходы и ценные вещи.

Супружеская пара автоматически попадает под действие закона Луизианы об общественной собственности после вступления в брак, если мужчина и женщина не заключили специальный договор, предусматривающий различные правила управления их собственностью.

Что такое система общественной собственности?

Система общественной собственности — это группа правил, принятых законодательным собранием Луизианы, которые определяют, как супружеская пара будет владеть своей собственностью и управлять ею.Система общинной собственности также предусматривает правила относительно того, кто может иметь долги, как эти долги должны быть выплачены и как долги и активы должны быть разделены между мужем и женой, когда их община заканчивается.

В основе системы общественной собственности лежит правило, согласно которому большая часть имущества, приобретенного женатым человеком во время брака, принадлежит мужу и жене вместе. Во время брака муж владеет половиной процентов, а жена — половиной. Когда сообщество заканчивается, каждый получает половину (1/2) общей собственности, оставшейся после оплаты счетов.Таким образом, закон признает, что оба женатых человека вносят свой вклад в брак, даже если один из них не зарабатывает денег или если один зарабатывает намного меньше, чем другой.

В конце системы общественной собственности супружеской пары все вещи, которыми владеют муж и жена, считаются общественной собственностью. Если актив действительно является отдельной собственностью, муж или жена, владеющие им, должны доказать, что это его или ее отдельная собственность. Может быть трудно доказать, что является отдельным, если муж и жена смешали вместе отдельную собственность и общую собственность.

Закон называет эту смесь собственности «смешанной» собственностью.

Когда супружеская пара ведет хороший учет, чтобы показать, какие деньги поступают из какого источника, и они разделяют деньги и общественные деньги отдельно, в конце гораздо легче разделить собственность.

способов прекращения действия системы общественной собственности

Система общественной собственности может быть прекращена смертью мужа или жены, разводом, объявлением суда о расторжении брака, договором между мужем и женой или решением суда о создании отдельного система собственности вместо системы общинной собственности.

Два вида собственности: общественная и отдельная

Не вся собственность, принадлежащая мужу и жене, является общественной собственностью. Имущество, принадлежавшее мужчине или женщине до брака, подарки, сделанные исключительно мужу или жене, и имущество, унаследованное мужем или женой, являются отдельной собственностью того, кто его получил. Раздельная собственность им обоим не принадлежит.

Общинная собственность включает заработную плату как мужа, так и жену, вещи, которые они покупают на деньги, полученные от общинной собственности, а также арендную плату и другие доходы, полученные от общественной собственности.Убытки, полученные мужем или женой в результате утраты или повреждения чего-либо, что является общественной собственностью, также классифицируются как общественная собственность. Однако ущерб, выплачиваемый женатому человеку в результате травмы, обычно является отдельной собственностью потерпевшего супруга.

Доход от отдельной собственности обычно является общественной собственностью в соответствии с законодательством штата Луизиана. Однако, если муж или жена не желают делить долю владения доходом от отдельного имущества, этот супруг может подать заявление нотариусу.После того, как документ будет внесен в приходскую ведомость передачи, доход от отдельной собственности также будет классифицироваться как отдельная собственность, и другой супруг не получит доли владения.

Контроль за использованием имущества

В системе общинной собственности контроль над собственностью отличается от владения собственностью. Несмотря на то, что муж и жена владеют общественным имуществом, часть его может быть продана одним из них в одиночку, а часть не может быть продана, заложена или сдана в аренду без согласия мужа и жены.Например, и муж, и жена необходимы для продажи, ипотеки или аренды недвижимости, мебели, находящейся в их семейном доме, общественного бизнеса или вещей, зарегистрированных на их имя. Таким образом, даже если дом или земельный участок указан только на одно имя, он все равно не может быть продан без согласия обоих супругов. Оба супруга также должны быть в согласии, прежде чем могут быть сделаны дорогие подарки.

В некоторых случаях либо муж, либо жена могут продавать, закладывать или сдавать в аренду общественное имущество, даже если другой не согласен.Например, вещи, не имеющие зарегистрированного права собственности, могут быть проданы одним из них. Вещи, зарегистрированные только на одно имя, могут быть проданы только тем, на чье имя они зарегистрированы. Муж или жена, ведущие общественный бизнес, не нуждаются в согласии другого супруга для принятия повседневных решений по ведению бизнеса. Однако оба должны согласиться, прежде чем бизнес может быть продан, даже если только один из них управляет общественным бизнесом.

Любому женатому лицу разрешается тратить деньги, являющиеся общественной собственностью, без согласия другого.Долг, возникший у состоящего в браке лица либо до брака, либо во время брака, может быть выплачен из любых денежных средств, полученных от общественной собственности, независимо от того, кто из них заработал деньги. Задолженность также может быть выплачена из отдельного имущества лица, сделавшего долг. Как правило, другой супруг не может быть принужден использовать свои отдельные деньги или имущество для выплаты долга, который другой супруг сделал до или во время брака.

Лицо, состоящее в браке, может использовать общую стоимость общественной собственности для получения необеспеченного кредита.Однако и муж, и жена должны договориться, прежде чем дом, земля или мебель, находящиеся в их семейном доме, могут быть заложены для обеспечения ссуды.

Брачные контракты

Мужчина и женщина, которые планируют вступить в брак и жить в Луизиане, могут не захотеть подчиняться системе общественной собственности, предусмотренной законом Луизианы. в противном случае они могут заключить письменный брачный договор перед свадьбой, в котором будет указано, как они хотят владеть и контролировать свою собственность. Брачный контракт, заключенный до брака, не требует одобрения суда.Люди, которые женятся в другом штате, а затем переезжают в Луизиану, имеют один год после переезда в Луизиану, чтобы заключить брачный контракт без одобрения судьи, прежде чем они подпадут под систему общественной собственности.

После свадьбы пары или по прошествии одного года с тех пор, как пара переехала в Луизиану, они все еще могут впервые подписать брачный контракт или изменить уже существующий. Однако, если в контракте, подписанном после свадьбы, устанавливаются какие-либо правила, отличные от правил системы общественной собственности, установленных законом, контракт должен быть одобрен судом.Судья спросит, понимают ли и муж, и жена, что означает контракт, и судья решит, в лучших ли интересах супружеской пары заключение нового контракта. Супружеской паре не потребуется одобрение суда, если их контракт заключается только в переходе с частной системы на систему общественной собственности, установленную законом.

Все брачные контракты должны быть написаны и подписаны нотариусом и двумя свидетелями, либо они должны быть подписаны должным образом частной подписью.Последняя фраза означает, что контракт должен быть подписан лицом, которое позже признает другим, что его подпись действительна. Все брачные контракты также должны регистрироваться в транспортных записях в приходе, где проживает пара, и в каждом приходе, в котором они владеют недвижимостью.

Если вам нужна помощь, чтобы понять, что такое система общественной собственности, вам следует поговорить с юристом. Если вы думаете, что хотите заключить брачный договор, вам также следует поговорить с юристом, который расскажет вам, как договор может изменить налоги, которые вы будете платить за свою собственность, и как договор может изменить порядок наследования вашей собственности.

Запомни эти вещи:

1. По закону брак изменяет ваши имущественные права.
2. Закон о совместной собственности будет применяться к вам, если вы не заключите особый брачный договор.
3. Вы можете заключить этот особый контракт до или после вступления в брак, но некоторые контракты, подписанные после заключения брака, требуют одобрения судьи, чтобы быть законными.
4. Если вы были женаты за пределами Луизианы, переезд сюда изменил ваши права собственности.У вас есть один год с даты вашего переезда, чтобы заключить брачный контракт без одобрения судьи.
5. Контракт должен быть подписан нотариусом и двумя свидетелями или подписан частной подписью, должным образом подтвержденной.
6. Вам следует обратиться к юристу, чтобы узнать, как налоги на вашу собственность и наследование вашей собственности могут быть изменены в результате вашего брака.
7. Если вы не знаете юриста, справочная служба юристов поможет вам его найти.В крупных городах обращайтесь за помощью в бюро юридической помощи, если у вас нет средств на услуги адвоката.

Простое руководство по договору купли-продажи недвижимости — Юридическая фирма в Метро Манила, Филиппины

Продажа недвижимости не должна быть сложным делом. Хотя рекомендуется воспользоваться услугами юриста для составления договора купли-продажи, существуют шаблоны, которые можно загрузить в Интернете. Конечно, следует соблюдать осторожность при использовании этих шаблонов, поскольку они не настраиваются и не могут быть полностью применимы к сторонам.

Цель этой статьи — дать простое руководство по договорам купли-продажи для тех, кто хочет иметь общий обзор того, что эти договоры должны содержать.

Сначала определите тип контракта, который вы хотите заключить.

1. Это будет Акт абсолютной продажи, если будет произведена полная оплата и произойдет немедленная передача права собственности.
2. Это будет договор условной продажи, если оплата будет производиться в рассрочку или если есть какие-то условия перед передачей права собственности.

Во-вторых, убедитесь, что есть правильные группы.

1. Продавец — В случае брака супруг должен дать согласие. В противном случае продажа считается недействительной. Согласно Семейному кодексу, если один из супругов продал собственность без согласия и ведома другого супруга, продажа считается недействительной. Однако сделка должна рассматриваться как продолжающееся предложение и может быть усовершенствована после принятия другим супругом. С другой стороны, если один из супругов продал общественную собственность с ведома, но без согласия другого супруга, договор просто аннулируется.У другого супруга есть 5 лет с даты заключения контракта, чтобы обратиться в суд и потребовать расторжения контракта.
2. Покупатель — согласие супруга не требуется, но его лучше включить. В любом случае он может составлять часть Абсолютной общности собственности или супружеского партнерства выгод.
3. Убедитесь, что все стороны достигли совершеннолетия (18 лет и старше), находятся в здравом уме (не признаны невменяемыми) и не работают под какими-либо ограничениями (под опекой и т. Д.).
4. Укажите имена, адреса, гражданский статус и налоговый идентификационный номер сторон.

В-третьих, укажите детали свойства

1. Укажите адрес
2. Укажите номер TCT
3. Укажите техническое описание и границы, поскольку это будет определять объем вашей собственности.

В-четвертых, четко укажите рассмотрение и другие согласованные условия.

1. Назовите цену. Это будет использоваться Налоговым управлением США (BIR) в качестве основы для расчета налога на прирост капитала.