Типовой договор служебного найма жилого помещения: ТИПОВОЙ ДОГОВОР НАЙМА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОТНЕСЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ К СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМУ ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ И ТИПОВЫХ ДОГОВОРОВ НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ»

ТИПОВОЙ ДОГОВОР НАЙМА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОТНЕСЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ К СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМУ ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ И ТИПОВЫХ ДОГОВОРОВ НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ»

                          ТИПОВОЙ ДОГОВОР\r\n                 найма служебного жилого помещения\r\n                     N ______________________\r\n \r\n_________________________________         _________________________\r\n(наименование населенного пункта)            (число, месяц, год)\r\n \r\n___________________________________________________________________\r\n    (наименование собственника служебного жилого помещения или\r\n             действующего от его лица уполномоченного\r\n___________________________________________________________________\r\n    органа государственной власти Российской Федерации, органа\r\n                  государственной власти субъекта\r\n___________________________________________________________________\r\n  Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного\r\n                     уполномоченного им лица,\r\n__________________________________________________________________,\r\n    наименование уполномочивающего документа, его дата и номер)\r\nименуемый    в    дальнейшем   Наймодателем,  с  одной  стороны,  и\r\nгражданин(ка) _____________________________________________________\r\n__________________________________________________________________,\r\n                     (фамилия, имя, отчество)\r\nименуемый   в   дальнейшем   Нанимателем,   с  другой   стороны, на\r\nосновании    решения    о    предоставлении   жилого  помещения  от\r\n"____" _________ 200_ г.  N ___  заключили   настоящий   Договор  о\r\nнижеследующем.\r\n \r\n                        I. Предмет Договора\r\n \r\n     1. Наймодатель  передает  Нанимателю  и  членам  его  семьи за\r\nплату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в ____\r\n___________________________________________________________________\r\n         (государственной, муниципальной - нужное указать)\r\nсобственности    на    основании   Свидетельства  о государственной\r\nрегистрации  права  от  "____" _______ 200_  г.   N ___,  состоящее\r\nиз   квартиры   общей  площадью _______ кв. метров,   расположенное\r\nв ____________________, д. ___, корп. ____, кв. ___, для временного\r\nпроживания в нем.\r\n     2. Жилое помещение предоставляется в связи с _________________\r\n___________________________________________________________________\r\n   (работой, прохождением службы, назначением на государственную\r\n                  должность Российской Федерации,\r\n__________________________________________________________________.\r\n  государственную должность субъекта Российской Федерации или на\r\n               выборную должность - нужное указать)\r\n     3. Характеристика   предоставляемого   жилого  помещения,  его\r\nтехнического  состояния,  а  также  санитарно-технического  и иного\r\nоборудования,   находящегося   в   нем,  содержится  в  техническом\r\nпаспорте жилого помещения.\r\n     4. Совместно  с  Нанимателем в жилое помещение вселяются члены\r\nего семьи:\r\n     1) __________________________________________________________;\r\n         (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень\r\n                          родства с ним)\r\n     2) __________________________________________________________;\r\n         (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень\r\n                          родства с ним)\r\n     3) __________________________________________________________.\r\n         (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень\r\n                          родства с ним)\r\n \r\n     5. Настоящий Договор заключается на время ____________________\r\n___________________________________________________________________\r\n      (трудовых отношений, прохождения службы, нахождения на\r\n          государственной должности Российской Федерации,\r\n__________________________________________________________________.\r\n  государственной должности субъекта Российской Федерации или на\r\n                        выборной должности)\r\n \r\n       II. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи\r\n \r\n     6. Наниматель имеет право:\r\n     1) на  использование  жилого  помещения  для проживания, в том\r\nчисле с членами семьи;\r\n     2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;\r\n     3) на     неприкосновенность     жилища    и    недопустимость\r\nпроизвольного  лишения  жилого помещения. Никто не вправе проникать\r\nв  служебное  жилое  помещение  без  согласия  проживающих в нем на\r\nзаконных   основаниях  граждан  иначе  как  в  порядке  и  случаях,\r\nпредусмотренных  федеральным  законом,  или  на основании судебного\r\nрешения.  Проживающие  в  служебном  жилом  помещении  на  законных\r\nоснованиях  граждане  не могут быть выселены из этого помещения или\r\nограничены   в   праве   пользования  иначе  как  в  порядке  и  по\r\nоснованиям,  которые  предусмотрены  Жилищным  кодексом  Российской\r\nФедерации и другими федеральными законами;\r\n     4) на расторжение в любое время настоящего Договора;\r\n     5) на  сохранение права пользования служебным жилым помещением\r\nпри  переходе  права  собственности  на  это  помещение, а также на\r\nправо  хозяйственного ведения или оперативного управления в случае,\r\nесли  новый  собственник  жилого  помещения  или  юридическое лицо,\r\nкоторому   передано   такое   жилое  помещение,  является  стороной\r\nтрудового договора с работником-Нанимателем;\r\n     6) на   получение   субсидий  на  оплату  жилого  помещения  и\r\nкоммунальных   услуг   в   порядке  и  на  условиях,  установленных\r\nстатьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.\r\n     Наниматель    может    иметь   иные   права,   предусмотренные\r\nзаконодательством.\r\n     7. Наниматель обязан:\r\n     1) использовать  жилое  помещение  по назначению и в пределах,\r\nустановленных Жилищным кодексом Российской Федерации;\r\n     2) соблюдать правила пользования жилым помещением;\r\n     3) обеспечивать сохранность жилого помещения;\r\n     4) поддерживать      в      надлежащем     состоянии     жилое\r\nпомещение. Самовольное  переустройство  или  перепланировка  жилого\r\nпомещения не допускается;\r\n     5) проводить текущий ремонт жилого помещения;\r\n     6) своевременно   вносить   плату   за   жилое   помещение   и\r\nкоммунальные  услуги  (обязательные  платежи). Обязанность  вносить\r\nплату  за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента\r\nзаключения  настоящего  Договора. Несвоевременное внесение платы за\r\nжилое  помещение  и  коммунальные  услуги  влечет  взимание пеней в\r\nпорядке   и  размере,  которые  установлены  статьей 155  Жилищного\r\nкодекса Российской Федерации;\r\n     7) переселяться  на  время  капитального ремонта жилого дома с\r\nчленами   семьи   в   другое   жилое   помещение,   предоставленное\r\nНаймодателем   (когда   ремонт   не   может   быть  произведен  без\r\nвыселения). В случае  отказа  Нанимателя  и  членов  его  семьи  от\r\nпереселения  в  это  жилое  помещение Наймодатель может потребовать\r\nпереселения в судебном порядке;\r\n     8) допускать  в  жилое помещение в заранее согласованное время\r\nпредставителя   Наймодателя   для  осмотра  технического  состояния\r\nжилого  помещения,  санитарно-технического  и  иного  оборудования,\r\nнаходящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;\r\n     9) при   обнаружении   неисправностей   жилого  помещения  или\r\nсанитарно-технического  и  иного  оборудования, находящегося в нем,\r\nнемедленно  принимать  возможные  меры  к  их устранению и в случае\r\nнеобходимости  сообщать  о  них  Наймодателю  или в соответствующую\r\nэксплуатирующую либо управляющую организацию;\r\n     10) осуществлять   пользование   жилым   помещением  с  учетом\r\nсоблюдения  прав  и законных интересов соседей, требований пожарной\r\nбезопасности,   санитарно-гигиенических,   экологических   и   иных\r\nтребований законодательства;\r\n     11) при  освобождении  жилого  помещения сдать его в течение 3\r\nдней  Наймодателю  в  надлежащем  состоянии,  оплатить стоимость не\r\nпроизведенного  Нанимателем  и входящего в его обязанности текущего\r\nремонта  жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате\r\nжилого помещения и коммунальных услуг;\r\n     12) при   расторжении   или  прекращении  настоящего  Договора\r\nосвободить   жилое  помещение. В  случае  отказа  освободить  жилое\r\nпомещение  Наниматель  и  члены  его  семьи  подлежат  выселению  в\r\nсудебном порядке.\r\n     Наниматель    несет    иные    обязанности,    предусмотренные\r\nзаконодательством.\r\n     8. Временное  отсутствие  Нанимателя  и  членов  его  семьи не\r\nвлечет изменение их прав и обязанностей по настоящему Договору.\r\n     9. Наниматель  не  вправе осуществлять обмен жилого помещения,\r\nа также передавать его в поднаем.\r\n     10. Члены  семьи  Нанимателя  имеют  право  пользования  жилым\r\nпомещением   наравне   с  Нанимателем,  если  иное  не  установлено\r\nсоглашением между Нанимателем и членами его семьи.\r\n     11. Члены  семьи  Нанимателя  обязаны  использовать  служебное\r\nжилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.\r\n     12. Дееспособные  члены  семьи  Нанимателя  несут солидарную с\r\nНанимателем   ответственность   по  обязательствам,  вытекающим  из\r\nпользования  жилым помещением, если иное не установлено соглашением\r\nмежду  Нанимателем  и  членами  его  семьи.  В  случае  прекращения\r\nсемейных   отношений   с   Нанимателем   право   пользования  жилым\r\nпомещением  за  бывшими  членами семьи не сохраняется, если иное не\r\nустановлено  соглашением  между  Нанимателем  и бывшими членами его\r\nсемьи.\r\n \r\n               III. Права и обязанности Наймодателя\r\n \r\n     13. Наймодатель имеет право:\r\n     1) требовать  своевременного внесения платы за жилое помещение\r\nи коммунальные услуги;\r\n     2) требовать   расторжения   настоящего   Договора  в  случаях\r\nнарушения   Нанимателем   жилищного   законодательства   и  условий\r\nнастоящего Договора;\r\n     3) принимать решение о приватизации жилого помещения.\r\n     Наймодатель    может   иметь   иные   права,   предусмотренные\r\nзаконодательством.\r\n     14. Наймодатель обязан:\r\n     1) передать  Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное\r\nдля  проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям\r\nпожарной  безопасности,  санитарно-гигиеническим,  экологическим  и\r\nиным требованиям;\r\n     2) принимать  участие в надлежащем содержании и ремонте общего\r\nимущества   в  многоквартирном  доме,  в  котором  находится  жилое\r\nпомещение;\r\n     3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;\r\n     4) предоставить   Нанимателю  и  членам  его  семьи  на  время\r\nпроведения  капитального  ремонта  или  реконструкции  жилого  дома\r\n(когда  ремонт  или  реконструкция  не  могут  быть произведены без\r\nвыселения   Нанимателя)  жилое  помещение  маневренного  фонда  (из\r\nрасчета  не  менее  6 кв. метров  жилой  площади на 1 человека) без\r\nрасторжения  настоящего  Договора.  Переселение Нанимателя и членов\r\nего   семьи   в   жилое  помещение  маневренного  фонда  и  обратно\r\n(по окончании     капитального     ремонта    или    реконструкции)\r\nосуществляется за счет средств Наймодателя;\r\n     5) информировать  Нанимателя о проведении капитального ремонта\r\nили реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;\r\n     6) принимать  участие  в своевременной подготовке жилого дома,\r\nсанитарно-технического  и иного оборудования, находящегося в нем, к\r\nэксплуатации в зимних условиях;\r\n     7) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;\r\n     8) принять  в  установленные  настоящим  Договором сроки жилое\r\nпомещение  у  Нанимателя  с  соблюдением  условий,  предусмотренных\r\nподпунктом 11 пункта 7 настоящего Договора;\r\n     9) соблюдать   при   переустройстве  и  перепланировке  жилого\r\nпомещения  требования,  установленные  Жилищным кодексом Российской\r\nФедерации;\r\n     10) предоставлять   другие   жилые   помещения   в   связи   с\r\nрасторжением   настоящего  Договора  гражданам,  имеющим  право  на\r\nпредоставление   другого   жилого   помещения   в  соответствии  со\r\nстатьей 103 Жилищного кодекса Российской Федерации.\r\n     Наймодатель    несет    иные    обязанности,   предусмотренные\r\nзаконодательством.\r\n \r\n              IV. Расторжение и прекращение Договора\r\n \r\n     15. Наниматель  в  любое  время  может  расторгнуть  настоящий\r\nДоговор.\r\n     16. Настоящий  Договор  может быть расторгнут в любое время по\r\nсоглашению сторон.\r\n     17. Расторжение  настоящего Договора по требованию Наймодателя\r\nдопускается в судебном порядке в случае:\r\n     1) невнесения  Нанимателем  платы  за  жилое помещение и (или)\r\nкоммунальные услуги в течение более 6 месяцев;\r\n     2) разрушения  или  повреждения  жилого  помещения Нанимателем\r\nили членами его семьи;\r\n     3) систематического   нарушения   прав  и  законных  интересов\r\nсоседей;\r\n     4) использования жилого помещения не по назначению.\r\n     18. Настоящий Договор прекращается в связи:\r\n     1) с утратой (разрушением) жилого помещения;\r\n     2) со смертью Нанимателя;\r\n     3) с истечением срока трудового договора;\r\n     4) с окончанием срока службы;\r\n     5) с  истечением срока пребывания на государственной должности\r\nРоссийской    Федерации,    государственной    должности   субъекта\r\nРоссийской Федерации или на выборной должности.\r\n     19. В  случае  расторжения или прекращения настоящего Договора\r\nв  связи  с  истечением  срока  трудового договора, окончания срока\r\nслужбы,    истечением    срока   пребывания   на   государственной,\r\nмуниципальной  или  выборной должности Наниматель и члены его семьи\r\nдолжны  освободить  жилое  помещение.  В  случае  отказа освободить\r\nжилое  помещение  граждане  подлежат  выселению  без предоставления\r\nдругого  жилого  помещения, за исключением случаев, предусмотренных\r\nЖилищным кодексом Российской Федерации.\r\n \r\n                   V. Внесение платы по Договору\r\n \r\n     20. Наниматель  вносит  плату  за  жилое помещение в порядке и\r\nразмере,   которые   предусмотрены   Жилищным  кодексом  Российской\r\nФедерации.\r\n \r\n                         VI. Иные условия\r\n \r\n     21. Споры,   которые   могут  возникнуть  между  сторонами  по

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений

С изменениями и дополнениями от:

18 июля 2016 г.

В соответствии со статьями 92 и 100 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду;

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

типовой договор найма служебного жилого помещения;

типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Председатель Правительства

Договор найма специализированного жилого помещения

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются по договорам найма специализированного жилого помещения, а помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан — по договорам безвозмездного пользования. Договор найма специализированного жилого помещения является одним из видов договоров найма жилого помещения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — наймодатель — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

Данное определение позволяет охарактеризовать договор найма специализированного жилого помещения как консенсуальный, возмездный, дву- сторонне-обязывающий, срочный.

Объектом найма является жилое помещение, как правило, квартира или комната. Объектом найма служебного жилого помещения может быть только квартира.

В теории высказывались различные мнения о возможности передачи по договору найма специализированного жилого помещения «койко-места», права пользования частью комнаты. Поскольку ЖК признает объектом жилищных прав только жилые помещения (комнаты, квартиры, жилые дома), часть жилого помещения или площадь (место) в жилом помещении не могут быть объектом найма. Граждан, которые совместно занимают одну комнату, в частности, при найме помещений в общежитиях, квалифицируют как сонанимателей, хотя понятие «койко-место» продолжает использоваться в некоторых нормативных правовых актах.

Нанимателями но договору найма специализированного жилого помещения могут быть граждане, категории которых установлены законом. В ЖК четко определены категории нанимателей не для всех видов специализированных жилых помещений. Категории нанимателей установлены ЖК для договоров найма жилых помещений для беженцев и вынужденных переселенцев, а также для договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В отношении иных видов найма специализированных жилых помещений либо дается примерный открытый перечень категорий граждан — нанимателей (наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда), либо определяется лишь назначение соответствующих жилых помещений, а в ЖК лишь указывается, кто должен определять категории граждан, обеспечиваемые соответствующими жилыми помещениями (наниматели но договору найма служебного жилого помещения, договору найма жилого помещения в общежитии).

Наряду с нанимателем по договору найма специализированного жилого помещения право пользоваться специализированными жилыми помещениями предоставлено членам семьи нанимателя, вселенным в жилое помещение с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (ч.3,4 ст. 67, ст. 69 ЖК).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 100 ЖК и ч. 2-4 ст. 31 ЖК имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК.

Наймодателями по договору найма специализированного жилого помещения являются: собственник жилого помещения или действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо (ч. 1 ст. 100 ЖК). Данное положение конкретизируется в нормативных правовых актах субъектов РФ и муниципальных образований.

Права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом совпадают с нравами и обязанностями нанимателя в договоре социального найма. В ч. 5 ст. 100 ЖК содержится норма, отсылающая к положениям отдельных статей гл. 8 Ж К.

Так, в обязанности наймодателя по договору найма специализированного жилого помещения входит передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществление капитального ремонта жилого помещения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК).

Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения обязан использовать помещение но назначению и в пределах, которые установлены ЖК; обеспечивать сохранность помещения; поддерживать надлежащее его состояние; проводить текущий ремонт; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением по соответствующему договору найма (ст. 67 ЖК).

Независимо от вида специализированных жилых помещений наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также сдачу его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК).

По общему правилу жилые помещения, занимаемые по договору найма специализированного жилого помещения, приватизации не подлежат (ст. 1, 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Однако собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на нраве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передай жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

В отношении отдельных видов найма специализированного жилого помещения установлены особые права и обязанности сторон. Так, наниматель по договору найма жилого помещения в общежитии вправе требовать обеспечения мебелью, постельными принадлежностями и инвентарем и т.д.

Раздел IV ЖК не содержит специальных положений об ответственности сторон по договору найма специализированного жилого помещения. Иные немногочисленные нормативные правовые акты содержат лишь отдельные положения об ответственности нанимателя. В типовых договорах указывается, что несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в размере и порядке, которые установлены ст. 155 ЖК. Однако данная мера ответственности не является специальной, характерной только для договора найма специализированного жилого помещения.

Прекращение отношений найма специализированного жилого помещения может быть связано с соглашением сторон, отказом нанимателя от договора, невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по назначению, наступлением обстоятельств, являющихся основанием прекращения договора, наличием нарушений со стороны нанимателя.

Договор найма специализированного жилого помещения

Применительно к отдельным видам найма специализированного жилого помещения установлены особые основания расторжения. Так, но инициативе наймодателя договор с беженцем или вынужденным переселенцем может быть расторгнут в случае неиспользования жилого помещения более шести месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока).

При прекращении отношений найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 103 Ж К.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в и. 1-4 ч. 2, ч. 5 ст. 103 ЖК, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Статьей 13 Закона о введении в действие ЖК предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК: если эти граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, они не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Ж К.

Глава 12. Договор найма специализированного жилого помещения §12.1. Понятие специализированных жилых помещений

Жилые помещения специализированного жилищного фонда принадлежат государству или муниципальным образованиям (государственный и муниципальный жилищный фонд). Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Лица, занимающие указанные помещения по договору найма, не вправе:

а) приватизировать эти жилые помещения;

б) обменивать их либо иным способом распоряжаться ими;

в) передавать в аренду, сдавать в поднаем;

г) осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;

д) вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются без соблюдения норм предоставления и требований благоустроенности. Специальные требования к таким жилым помещениям могут быть установлены нормативными правовыми актами. Жилищное законодательство предусматривает специальный порядок предоставления и освобождения таких жилых помещений. Жилые помещения специализированного жилищного фонда подлежат государственному учету в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства России от 13 октября 1997 г. N 1301.

§12.2. Виды специализированных жилых помещений и основания их предоставления

Согласно статье 92 ЖК РФ, к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты некоторых категорий граждан.

В качестве специализированных используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд, отнесение к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, управляющего государственным или муниципальным жилищными фондами.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются на время по договору найма при наличии специальных условий, не ограниченных такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и др.

§12.3. Порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения

В соответствии со статьей 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

От имени собственника специализированного жилого помещения может действовать уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. В договоре определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе обменивать занимаемое жилое помещение, а также передавать его в поднаем.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам их найма применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК РФ, за исключением тех служебных жилых помещений, к пользованию которыми по договорам найма применяются правила, предусмотренные частями 2-4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 ЖК РФ.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя; такой договор заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством России.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Контракт найма может заключаться исключительно в письменном виде.

Основные понятия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования значительно отличается от прочих контрактов соцнайма в части требований к предмету контракта, периоду предоставления жилья, причин для подписания, определения наемного дома, ограничения собственнических прав и т.д.

По подобному документу наймодателем могут выступать:

• органы госвласти/местного самоуправления, наделенные полномочиями представлять РФ в качестве владельцев помещения, которое относится к гос/муниципальному фонду, или структура, получившая полномочия для предоставления жилища от органов, упомянутых выше;
• структуры, которые являются владельцами помещений жилого фонда, или структура, которая уполномочена владельцем. При этом они должны соответствовать требованиям, которые установлены Правительством России.

В качестве наймодателя может выступать исключительно одно лицо, что установлено статьей 91.2 ЖК.

Нанимателем в таком случае могут выступать лица, которые признаны нуждающимися в предоставлении жилища по такому контракту на основаниях, которые предусмотрены законодательными актами РФ: законы субъектов РФ, указы Президента России, ЖК и т.п.

Предметом контракта найма жилых помещений жилищного фонда социального использования является жилое помещение, находящееся в наемном доме социспользования, за исключением отдельных комнат, или же дом, который относится к наемным домам социспользования (статья 91.5 Жилищного кодекса).

Что же подразумевается под понятием «наемный дом»? Согласно статьи 91.16 ЖК России — это сооружение, на которое имеет собственнические права одно лицо и назначением которого является предоставление для проживания физическим лицам по контракту найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Требования к договору найма

Контракт найма может заключаться исключительно в письменном виде. Обязательными для указания в нем являются:

• период действия данного документа;
• порядок внесения корректив в документ;
• размер оплаты за предоставление помещения;
• условия, на которых может быть заключен договор на новый период после того, как истечет срок действия контракта, подписанного ранее.

Правительством РФ постановлением от 5 декабря 2014 года № 1318 был утвержден Типовой договор, а вместе с ним Требования, которые выдвигаются к наймодателям по контрактам такого рода.

Этот документ не является бессрочным, как, например, в случае с контрактом соцнайма жилого помещения. Определена минимальная и максимальная временная граница предоставления в найм жилья: минимальный срок, на который заключается документ составляет 12 месяцев, максимальный – 10 лет.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение

Обременение собственнических прав, которое появляется в результате подписания контракта найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подвергается госрегистрации по процедуре, установленной ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, согласно ст. 674 п.2 Гражданского кодекса обременение по договору подлежит госрегистрации, если он подписан на срок не меньше года. Осуществляется процедура в течение месяца после заключения контракта о предоставлении в найм жилья.

Госрегистрация прекращения найма происходит по заявлению любой стороны после окончания срока действия контракта или в случае его расторжения (ст.26.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Покупка жилья, которое обременено контрактом найма, ограничивает возможность фактического обладания и применения жилого помещения. Это вызвано тем фактом, что переход собственнических прав на жилье, которое было предоставлено по договору найма, не ведет к его модификации или расторжению (ст.675 ГК).

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

В контракте найма жилых помещений жилищного фонда социального использования указывается:

• Предмет, в качестве которого выступает жилое помещение в наемном доме социспользования (кроме отдельных комнат), или жилой дом, который принадлежит к наемным домам социспользования. Требования к предоставляемому помещению установлены ст. 15 ЖК.
• Период действия контракта и условия, на которых может быть заключен новый договор по истечении термина действия контракта, подписанного ранее. Новый контракт может быть заключен только в случае, если человек продолжает нуждаться в жилье, поскольку не может купить его самостоятельно, но при этом не является малоимущим.
• Сумма оплаты за предоставление помещения и режим, в котором он может быть изменен. В контракте на наем жилого помещения жилищного фонда социального использования указывается помесячная сумма, которая рассчитывается, исходя из размера совокупной площади жилья и суммы оплаты за 1 м2 в нем. Ежегодно может проводиться индексация, инициированная наймодателем. Это возможно, если изменился индекс потребительских цен в субъекте РФ.
• В договоре на предоставление жилья в найм указываются члены семейства нанимателя, которые имеют равные с ним обязанности и права.

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма cпециализированных жилых помещений»

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 января 2006 г. N 42

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

ОТНЕСЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ К СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМУ ЖИЛИЩНОМУ

ФОНДУ И ТИПОВЫХ ДОГОВОРОВ НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ

ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

(в ред. Постановления Правительства РФ от 18.07.2016 N 689)

В соответствии со статьями 92 и 100 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду;

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

типовой договор найма служебного жилого помещения;

типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

от 26 января 2006 г. N 42

ПРАВИЛА

ОТНЕСЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ К СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМУ

ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ

1. Настоящие Правила устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (далее — жилые помещения) к специализированному жилищному фонду.

2. Виды жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду, и их назначение установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

3. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

4. Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

5. К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

6. К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

7. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

8. К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

9. Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

10. Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев предоставляется из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

11. В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.

12. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее — орган управления), с учетом требований, установленных настоящими Правилами.

13. Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

в) технический паспорт жилого помещения;

г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов.

14. Орган управления в срок, предусмотренный в пункте 13 настоящих Правил, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

15. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с настоящими Правилами.

Договор найма специализированного жилого помещения

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, которое выносится собственником специализированного жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» утверждены типовые договоры найма общежития, служебного жилого помещения, жилого помещения маневренного фонда, жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Лица, занимающие помещения по договору социального найма, не вправе приватизировать, осуществлять их обмен или иным способом распоряжаться ими, передавать в аренду, сдавать в поднаем, осуществлять раздел и вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Поскольку типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, закрепляющей порядок вселения членов семьи нанимателя по договору социального найма.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору. Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.

Какие обязанности у наймодателя по договору найма специализированного жилого помещения

Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:

• при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.

Какие обязанности у нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения

Наниматель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:

• использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан) и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;
• не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующих разрешений.

Наряду с указанными обязанностями наниматель по договору найма специализированного жилого помещения может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.

Становление договора найма служебного жилого помещения и его место в системе договоров найма жилого помещения Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347. 453

Поздняков А.Г.

СТАНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

С принятием ЖКРФ 2004 года классификация жилых помещений в отличие от предшествовавшего законодательства предусматривает два критерия разделения жилищного фонда РФ на его составные части. Помимо исторически сложившегося и общепринятого критерия — в зависимости от формы собственности, законодатель использовал второй критерий, обозначив его как цель использования жилого помещений. В числе других в Кодексе выделен фонд специализированных жилых помещений, в который включены служебные жилые помещения. В работе предпринята попытка обосновать необходимость выделения служебных жилых помещений в самостоятельный фонд наряду с фондом социального использования, индивидуальным жилищным фондом, жилищным фондом коммерческого использования.

With enactment of the Housing Code of Russian Federation in 2004 the classification of the residential premises unlike the former legislation provides two touchstones for separating the housing fond in Russian Federation into several composite parts. Alongside with historically established and generally accepted criteria — the property form — the legislator used the second criteria — the purpose of the housing exploitation. Among others the specialized residential premises fond which comprehends the official housing premises is separated in the Housing Code. This article is an attempt to prove the necessity for separating of the official residential estates into the independent fond alongside with the fond of social exploitation, individual housing fond and the housing fond for commercial use.

Ключевые слова: специализированный жилищный фонд, служебное жилое помещение.

Квy words: specialized housing fond, official housing apartment.

В литературе до принятия в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза СССР [1, с. 834] и на их базе жилищных кодексов союзных республик жилищный фонд СССР делился по единому критерию в зависимости от принадлежности жилого строения к той или иной форме собственности.

Все строения распределялись на четыре категории: 1) фонд строений местных Советов; 2) фонд строений государственных предприятий и учреждений; 3) фонд строений общественных организаций, куда включались и кооперативные организации; 4) фонд строений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Фонд строений местных Советов и фонд строений государственных предприятий и учреждений согласно статье 6 Конституции СССР 1936 года признавались всенародным достоянием.

Более дифференцированная классификация в законодательных актах того периода отсутствовала, несмотря на то, что отношения по пользованию отдельными жилыми строениями обладали спецификой. Так, в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в горо-

дах» [2] указывалось: Возросший материальный и культурный уровень трудящихся требует образцового содержания… жилищного фонда. Между тем существующий порядок управления и пользования огромным жилищным фондом не только не соответствует требованиям сохранения жилищного фонда и образцового его содержания, но, наоборот, тормозит дальнейшее улучшение жилищного хозяйства [3, с. 44].

До 1981 г. основная часть жилищных отношений регулировалась нормами гражданского законодательства (вопросы пользования жилыми помещениями).

Верховный Совет СССР 24 июня 1981 г. принял Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик. На базе Основ. и в соответствии с ними были приняты жилищные кодексы союзных республик. Жилищный кодекс РСФСР был принят 24 июня 1983 года, который действовал вплоть до принятия Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года [4].

Первый шаг на пути дифференциации жилищного фонда, которая осуществлялась исключительно с использованием одного критерия — принадлеж-

ности жилого помещения к той или иной форме собственности, законодатель сделал посредством выделения фонда жилищной кооперации в отдельный фонд, исключив строения этих организаций из общественного [5, с. 39].

Это было сделано, несмотря на то, что жилищный фонд жилищно-строительных кооперативов составлял незначительную часть в общей массе жилищного фонда СССР.

В Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 года «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» указывалось, что в общем объеме жилищного строительства доля жилищно-строительных кооперативов практически не увеличилась и составляет 7 % [6, с. 39].

Выделение в самостоятельный фонд жилищностроительных кооперативов можно объяснить тем, что режим жилищно-строительных кооперативов по созданию и использованию жилых помещений отличался существенными особенностями от режимов всех остальных жилых помещений, включенных в жилищный фонд РСФСР.

Как справедливо заметил В.Н. Литовкин, классификация должна опираться на правовую специфику самих обязательств [7, с. 21].

После экономических и социальных преобразований в стране возникли новые формы собственности (частная и муниципальная), в связи с чем решение вопроса о новой классификации жилищного фонда стало неизбежностью.

Это нашло воплощение в Законе 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» [8], в котором был использован в основном тот же критерий, что и предшествовавшая ему классификация.

Особенность данного закона состояла в том, что часть жилых домов была выделена в отдельную группу и получила название «специализированные дома». К числу таких домов законодатель отнес: общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие, поместив их в тексте в скобки. Служебных жилых помещений в их числе не было. Они были помещены в тексте наряду с квартирами, которые можно полагать, могли входить в любой фонд, предусмотренный статьей 5 ЖК РСФСР.

В то же время необходимо обратить внимание на то, что проблема правового статуса служебных жилых помещений была предметом активного обсуждения в правовой доктрине.

Следует заметить, что говорили о необходимости выделения служебных жилых помещений в отдельный жилищный фонд подавляющее большинство ученых, исследовавших данную проблему. [9, с. 6].

Так, Ю.К. Толстой еще в 1967 г. предложил наряду с известными жилищными фондами выделить в качестве самостоятельного жилищного фонда фонд служебных жилых помещений, обосновывая это тем, что служебные жилые помещения обладают специфическими особенностями, которые не присущи остальным жилищным фондам.

Чем же можно объяснить тот факт, почему служебные жилые помещения законодателем не были включены в жилищный фонд РСФСР

В ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г. было предусмотрено, что жилые помещения предназначаются для постоянного проживания в установленном порядке в качестве служебных помещений и общежитий.

Объяснение такого решения вопроса мы можем обнаружить в комментарии ст. 7 ЖК РСФСР. Жилое помещение, сказано там, должно быть функционально предназначено для постоянного проживания, а поэтому пригодно по санитарным и техническим характеристикам к постоянному проживанию. Служебные жилые помещения могут не отвечать функциональному назначению жилых помещений, т.е. могут быть во временных строениях, иметь сниженные санитарные и технические характеристики [10, с. 33-36].

Об особенностях служебных жилых помещений говорил и В.Ф. Чигир [11, с. 43-44], обращая внимание, на то, что служебные жилые помещения предназначены для определенных категорий работников, которые по роду своих трудовых обязанностей должны проживать по месту своей работы. По характеру такое помещение должно свидетельствовать о необходимости предоставления его гражданам, входящим в строго ограниченный круг работников определенных учреждений.

Служебные жилые помещения имеют особый режим, касающийся порядка распределения жилых помещений и их использования, который не совпадает с правилами, установленными для предоставления и использования иных жилых помещений государственного жилищного фонда, фонда строений местных Советов депутатов трудящихся и фонда строений государственных предприятий, учреждений и организаций.

В самой работе В.Ф. Чигира предложение о выделении служебных жилых помещений в самостоятельный жилищный фонд отсутствует [11, с. 26].

В 1986 г. В.Ф. Чигир вновь вернулся к вопросу о месте служебных жилых помещений в жилищном фонде СССР. «В юридической литературе, — писал В.Ф. Чигир, — обсуждался вопрос о выделении из жилищных фондов части жилых помещений в отдельные самостоятельные фонды. Так, рекомендовали выделить в самостоятельные жилищные фонды служебные жилые помещения, общежития и гостиницы. Предлагались и другие классификации жилищных фондов. Однако Основы жилищного законодательства не восприняли эти предложения, поскольку наличие некоторых особенностей в правовом режиме определенной части жилых помещений в том или ином фонде не дает основания выделить их в самостоятельные фонды» [12, с. 25].

Устанавливая ряд особенностей для отдельных категорий жилищного фонда, жилищное законодательство вместе с тем предусматривает некоторые особые правила в отношении использования специальных (служебных) жилых помещений, а также общежитий и гостиниц [13, с. 8].

Фонд служебных жилых помещений, фонд общежитий и фонд гостиниц по степени значимости, особенностям правового регулирования, способам управления. целесообразно выделять в качестве самостоятельных, — писал А.Г. Потюков, — фонд служебных жилых помещений; фонд общежитий; фонд гостиниц относятся к вспомогательным фондам [14, с. 15].

В 90-е годы в ряде регионов страны порядок предоставления служебной жилой площади и пользование ею значительно изменился.

Так, в Москве организациям и предприятиям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда столицы, служебная жилплощадь начала предоставляться в аренду (Дирекциям единого заказчика). Последние уже в свою очередь стали предоставлять это жилье непосредственно своим сотрудникам на основании договора аренды.

Для создания фонда такой служебной жилплощади комитету муниципального жилья г. Москвы было разрешено передавать 3,5 % от фактически сданной в эксплуатацию общей площади во всех домах — новостройках, домах после комплексного капитального ремонта и реконструкции, построенных или реконструированных по заказу Правительства г. Москвы. В дальнейшем комитет муниципального жилья выделяет организациям, осуществляющим обслуживание жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы: Дирекциям единого заказчика, «Мос-лифт», «Мосводоканал», «Мостеплоэнерго», «Мос-

газ» и т.п. — служебное жилье по определенным нормам на основе договора аренды.

Комитету было разрешено от имени Правительства г. Москвы заключать с этими организациями договоры аренды и передавать жилые помещения арендаторам без компенсации затрат на их строительство. Арендаторы предоставляли эту площадь своим работникам, но не любым, а только тем категориям, перечень которых утвержден в установленном порядке.

Служебная жилая площадь предоставлялась работникам по договору субаренды, который назывался «договором на право пользования служебной жилой площадью».

Противники выделения служебных жилых помещений в самостоятельный жилищный фонд объясняли свою позицию тем, что это привело бы к дополнительной детализации деление единого жилищного фонда вплоть до выделения в самостоятельный фонд общежитий и других частей коммунального и ведомственного фонда (А.М.Фельдман) [15, с. 37]. Классификация Жилищного фонда РСФСР, содержавшаяся в ст. 5 ЖК РСФСР 1983 года, не учитывала специфики правового режима специальных жилых помещений (служебных жилых помещений, общежитий). Дифференциация жилищного фонда строилась на общих основаниях его использования, в отличие от оснований использования служебных квартир и общежитий [10, с .23].

Вскоре законодатель изменил свою позицию. Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года [16] из общего массива жилищного фонда Российской Федерации были выделены специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие). Однако служебные жилые помещения не были включены в число специализированных и наряду с обычными квартирами были вынесены за скобки, в которых содержался перечень специализированных жилых домов.

Это позволяло говорить, что общие нормы, регулирующие отношения по договору найма жилого помещения, применяемые при найме жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, применимы и к договорам найма служебного жилого помещения.

Это вытекало и из положений статьи 106 ЖК РСФСР 1983 года, в которой из 52 помещенных в

главе 2 норм, регулирующих отношения, возникающие на основе договора социального найма, 28 статей имели прямое отношение и к договору найма служебного жилого помещения.

Новый этап решения вопроса о месте договора найма служебного жилого помещения в системе договоров найма жилого помещения и одновременно новый этап дискуссии по этой проблеме начался с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации Государственной Думой 22 декабря 2004 года и одобрением его Советом Федерации 24 декабря 2004 года.

Жилищный кодекс РФ 2004 года в отличие от прежнего законодательства разделил жилищный фонд Российской Федерации с использованием не одного критерия — «в зависимости от формы собственности жилых помещений», а двух, применяя в качестве второго критерия «цель использования жилого помещения», в котором наряду с фондом социального использования по договорам социального найма включены индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования и специализированный жилищный фонд.

Регламентации отношений по пользованию помещениями специализированного жилищного фонда посвящены главы 9 и 10 ЖК РФ.

В них содержится перечень специализированных жилых помещений: 1)служебные жилые помещения; 2)жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда;4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6)жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Целью любого договора найма жилого помещения является удовлетворение жилищных потребностей граждан.

Анализ включенных в специализированный жилищный фонд жилых помещений позволяет говорить, что не все названные в статье 92 Кодекса жилые помещения выполняют эту главную задачу. К их числу, в частности, относятся жилые помещения в домах системы социального обслуживания.

Как справедливо заметил В.Н. Литовкин, «Кодекс делает попытку установить специальные нормы жилищного законодательства для несамостоятельных жилищных отношений, введя самостоятельный договор найма специализированного жилого помещения и безвозмездного пользования

ими как для самостоятельных жилищных отношений».

«Наверное, здесь уместно сказать, — пишет В.Н. Литовкин, — что удовлетворение потребности в жилье, которое является основной целью вступления в жилищные отношения, в данном случае таковым не является. Главная цель здесь — получение специальной социальной защиты с предоставлением медицинских и социальных услуг» [17, с. 162].

Аналогичные сомнения возникают и в бесспорности включения в ст.92 Кодекса жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Одним из видов помещения, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, являются дома ночного пребывания, в которых предоставляется для ночлега койко-место с постельными принадлежностями на 12 часов, не более 10 дней подряд. Эти жилые помещения в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» были названы гостиницами-приютами.

Включение этих помещений в сферу регулирования жилищного законодательства подвергается справедливой критике [18, с. 162].

Гостиницы сами по себе уже много десятилетий не числятся в составе жилищного фонда [17, с. 162].

В домах системы социального обслуживания граждан не является главной задачей удовлетворение потребности граждан в жилых помещениях, не заключается договор найма жилых помещений.

Вряд ли можно признать главной целью поселяющихся в таких помещениях граждан удовлетворение потребности в жилье. Такая потребность и вовсе может отсутствовать. Если в жилом помещении, в котором проживали эти граждане, остались проживать члены его семьи, право на это помещение сохраняется за ними в течение всего времени нахождения в доме системы социального обслуживания. Если там никого не осталось, они сохраняют право на него в течение 6 месяцев.

Что касается права на жилое помещение беженцев и вынужденных переселенцев, то договор, заключенный с ними, также существенно отличается от договора найма служебного жилого помещения.

Основные отличия могут быть сведены к следующему:

1. Статья 108 ЖК РФ содержит отсылочную норму, согласно которой предоставление жилых помещений для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев устанавливается феде-

ральным законодательством и законодательством субъекта Федерации.

2. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 года жилые помещения вынужденным переселенцам и беженцам предоставляются в порядке очереди, установленной территориальными органами миграционной службы.

3. Беженцы и вынужденные переселенцы должны быть признаны таковыми органами миграционной службы.

4. Члены семьи беженца и вынужденного переселенца приобретают равные права с нанимателем, если они также признаны беженцами или вынужденными переселенцами.

5. Объектом не может быть дом (п.1 Типовых договоров найма жилого помещения для временных переселенцев и признанных беженцем).

6. Время пользования определяется временем действия статуса беженца или вынужденного переселенца.

7. Основанием расторжения договора является утрата статуса беженца или вынужденного переселенца. Расторжение договора может иметь место также в случае не использования жилого помещения в течение 6 месяцев.

В то же время, как и прежде, договор найма служебного жилого помещения имеет много общего с договором социального найма. Не случайно М.И. Брагинский называл его разновидностью договора социального найма [19, с. 662].

1. Как и договор социального найма, договор найма служебного жилого помещения может быть заключен только по поводу жилого помещения, находящегося в государственном либо муниципальном фонде.

2. По договору социального найма жилое помещение предоставляется гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. По договору найма служебного жилого помещения жилое помещение предоставляется гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте (статья 99 часть 2 ЖК РФ), т.е. нуждающимся в жилом помещении.

3. Как по договору социального найма, так и по договору найма служебного жилого помещения предоставление жилого помещения осуществляется собственником (ст.ст. 60, 99 ЖК РФ).

4. И в том, и в другом случае право на жилое помещение возникает в силу договора найма жилого помещения.

5. Договор социального найма бессрочен. В то же время, несмотря на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма служебного жилого помещения жилое помещение предоставляется нанимателю во временное пользование, согласно ст. 103 ЖК РФ оно может оказаться в постоянном пользовании нанимателя или членов его семьи: 1) если члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; 2) если наниматель является пенсионером по старости; 3) члены семьи работника, который умер; 4) инвалиды 1-й или 2-й групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя либо инвалидность наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами 1-й или 2-й группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

6. Права и обязанности наймодателя по договору найма служебного жилого помещения полностью совпадают с правами и обязанностями наймодателя жилого помещения по договору социального найма, предусмотренными статьей 65 ЖК РФ (ст. 100 ЖК РФ).

7. Понятие члена семьи нанимателя, содержащееся в ст. 69 ЖК РФ, применимо и к служебным жилым помещениям (ст. 100 ЖК РФ).

8. Обязанности членов семьи нанимателя служебного жилого помещения согласно ст. 100 ЖК РФ полностью совпадают с обязанностями нанимателя по договору социального найма (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

9. Правила, сформулированные в ст. 83 ЖК РФ, предусматривающие порядок прекращения и рас-

торжения договора социального найма, применимы к договору найма служебного жилого помещения.

10. Согласно п.п. 3 п. 13 Типового договора найма служебного жилого помещения, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года № 42 [20], допускается приватизация жилого помещения.

В то же время договор найма служебных жилых помещений имеет существенные отличия от договора найма социального, поэтому он не может быть признан его разновидностью.

К ним, в частности относятся: а) особое правовое положение членов семьи нанимателя служебного жилого помещения, определенного в соответствии со ст. 31 ЖК РФ; б) наниматель служебного жилого помещения не имеет права передавать помещение в поднаем, осуществлять обмен занимаемого жилого помещения; в) помимо оснований прекращения договора найма, предусмотренных ч.5 ст. 83 ЖК РФ, договор найма служебного жилого помещения может быть прекращен в связи с утратой нанимателем трудовых отношений с наймодателем (ст. 102 ЖК РФ).

Выполненный сравнительный анализ договора найма служебного жилого помещения с договором социального найма и договорами найма специализированных жилых помещений позволяет сделать вывод, что договор найма служебного жилого помещения обладает существенными особенностями, позволяющими говорить о его самостоятельности и выделении его из системы специализированного жилищного фонда в самостоятельный, наряду с такими, как жилищный фонд социального использования, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования.

Массив этого фонда с учетом того, что по состоянию на 2011 год такая категория работников, как государственные гражданские служащие, составила 1 065 000 человек, военнослужащие 1 600 000 человек [21].

Кроме того, нельзя не учесть те категории граждан, которые по ранее действовавшему законо-

дательству пользуются служебными жилыми помещениями в настоящее время.

Литература

1. Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26.

2. СЗ СССР 1937. № 69. Ст. 314.

3. Жилищное законодательство. Сборник официальных материалов. М., 1950.

4. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 15 июля 1996 года. М., 1996.

5. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990.

6. СП СССР. 1988. № 16. Ст. 43.

7. Литовкин В.Н. Жилищный фонд в СССР. Проблемы совершенствования жилищного законодательства. М., 1980.

8. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99.

9. Иванчук М.В. Право на служебное жилое помещение: Автореф… кандид. юрид. наук. Харьков, 1982.

10. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. Комментарий. М., 1991.

11. Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1988.

12. Чигир В.Ф. Советское жилищное право. М., 1986.

13. Скрипко В.Ф., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965.

14. Потюков А.Г. Жилищное право. Л., 1973.

15. Ландкоф С.Н., Лисниченко П.Н., Фельдман А.М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. Киев, 1971.

16. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99.

17. Литовкин В.Н. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.

18. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда: предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. № 1.

19. Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000.

20. СЗ РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 697.

21. Базы данных Федеральной службы государственной статистики за 4 квартал 2011 года.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения — Адвокат в Самаре и Москве

Особый порядок предоставления специализированных жилых помещений включает в себя несколько этапов.  Предоставлению помещения должен предшествовать административный акт об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду. В дальнейшем, принимается решение собственника такого помещения (действующих от  его имени уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления) или уполномоченных им лиц о предоставлении жилого помещения, и уже на основании указанного акта заключается договор найма специализированного жилого помещения.  При последующем освобождении жилого помещения и нахождении его в составе специализированного жилищного фонда вопрос об его отнесении к числу специализированных помещений  уже не возникает. Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда  РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»[1] нарушение требований, установленных жилищным законодательством, при предоставлении жилых помещений специализированного жилищного фонда может послужить основанием для признания соответствующего решения и заключенного на его основании договора недействительными по иску заинтересованных лиц, что повлечет выселение проживающих в них граждан.

Служебные жилые помещения и общежития предоставляются на основании решений собственников (действующих от их имени государственных органов или органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц, в качестве которых могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.

Жилые помещения в маневренном фонде нанимателям по договору социального найма  в случае проведения капитального ремонта или реконструкции их жилого дома должен предоставить наймодатель.

В ЖК РФ пока не установлен орган, который будет предоставлять помещения в домах маневренного фонда гражданам, утративших свои жилые помещения в результате обращения взыскания на них, если они были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, и на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

Кроме того, в случае непригодности для проживания  жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств нанимателям по договору социального найма жилое помещение в маневренном фонде предоставляется наймодателем, а вот применительно к собственникам утраченных жилых помещений такой субъект не установлен.

Таким образом, помещения маневренного фонда могут быть предоставлены как в добровольном, так и в принудительном порядке. Кроме того, помещения маневренного фонда предоставляются не только в ситуации, когда жилье утрачено помимо воли пользователей по объективным не зависящим от них причинам (например, дом разрушен в силу природных явлений), но и как результат правонарушения (например, невыполнения гражданами своих обязательств по кредитному договору).

В соответствии со ст. ст. 107, 109  ЖК РФ порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания  и для социальной защиты отдельных категорий граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ: помещение граждан в стационарное учреждение социального обслуживания производится на основании их заявлений или заявлений их законных представителей, поданных в администрацию соответствующего учреждения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Жилые помещения беженцам и вынужденным переселенцам предоставляются территориальными органами миграционной службы.

Заявление о включении в список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подлежащих обеспечению жилыми помещениями муниципального специализированного жилищного фонда (далее — список), подается в орган местного самоуправления законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, органами опеки и попечительства в случае отсутствия законных представителей детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, до достижения ими возраста 18 лет в случае приобретения ими полной дееспособности, если они не были своевременно включены в список (далее — заявители).Заявление о включении в список подается заявителями в орган местного самоуправления по месту жительства детей в течение 60 календарных дней со дня достижения ими возраста 14 лет или возникновения после достижения ими возраста 14 лет предусмотренных федеральным законодательством и настоящим Законом оснований для предоставления указанным лицам жилых помещений.

Орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня поступления заявления и документов.

Субъектный состав договора  на стороне нанимателя также зависит от подвида специализированного жилищного фонда и соответственно связан с назначением отдельных жилых помещений.

Несмотря на существующие различия, наниматели жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения отвечают одному общему признаку: все они не должны быть обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).

Содержание договора. Права и обязанности сторон по договору найма специализированного  жилого помещения

Содержание договора найма специализированного жилого помещения, как и любого гражданско-правового договора, составляет совокупность условий, на которых он заключен.

Единственным существенным условием договора найма специализированного жилого помещения является его предмет. В доктрине к числу существенных некоторые авторы относят помимо предмета условия о цене и сроке договора[2].

Жилищное законодательство содержит общие требования, предъявляемые ко всем помещениям специализированного жилищного фонда  и специальные, обусловленные видом входящих в его состав жилых помещений. Согласно п. 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду все жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан и благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта.

В свою очередь для служебных жилых помещений в качестве возможных видов предусмотрены отдельные дома и квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения в которых укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека.

Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека. В науке жилищного права встречается мнение, согласно которому жилые помещения в маневренном фонде  не обязательно должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта[3], однако законодатель (п. 4 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 « Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»)[4]  предъявляет единые в этой части требования ко всем специализированным жилым помещениям, не предусматривая исключений для маневренного жилищного фонда.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение этого фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

Жилые помещения для детей-сирот в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения, которая составляет 33 квадратных метра общей площади жилого помещения на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей.

Жилые помещения по договорам найма специализированных жилых помещений могут быть предоставлены общей площадью, превышающей норму предоставления на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру или жилой дом.

Как видим, размер как требование к предоставляемому жилому помещению, закреплен на федеральном уровне не для всех подвидов специализированного жилищного фонда. Здесь же следует отметить, что установленные правила о размере носят относительно императивный характер, то есть могут быть изменены, но только в сторону увеличения нормы предоставления жилой площади.

Ряд  авторов включают в предмет договора найма наряду с собственно жилым помещением мебель и иные необходимые для проживания граждан предметы[5].

Поскольку в качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ обозначил жилое помещение, которым согласно ст. 15 названного закона признается изолированное, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан помещение, комната, не отвечающая всем обозначенным критериям, или часть помещения не могут выступить в качестве объекта жилищных прав, а, следовательно, не могут быть названы и в качестве предмета  договоров, порождающих жилищные права. Для договора найма специализированного жилого помещения не предусмотрено каких-либо исключений относительно предмета, им признается жилое помещение с указанными квалифицирующими признаками. Однако специфика  этого договора, обусловленная временным характером проживания в специализированных жилых помещениях, отражается и на особенностях его предмета.  Для некоторых подвидов специализированного жилищного фонда, например, общежитий или домов системы социального обслуживания населения, допускается вселение в одну комнату нескольких нанимателей, каждый из которых заключает отдельный договор, В этой связи встает вопрос об элементах договора, предусматривающего возможность вселения в одну комнату двух и более лиц. Говорить о наличие сонанимателей в данном случае, на наш взгляд, недопустимо, поскольку каждый из вселяющихся граждан может обладать различным объемом прав и обязанностей, в частности, может иметь льготы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Помимо этого сроки заключаемых договоров найма  также различны и зависят от сроков трудовых договоров, сроков обучения или лечения каждого конкретного нанимателя. Вызывает возражения высказанная в теории позиция, согласно которой предметом договора для проживающих в общежитии может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты – «койко-место»), определенная количественными показателями – площадью, исчисляемой в квадратных метрах[6]. Определить в этой ситуации часть жилого помещения как предмет договора не позволяет законодатель, так как не обладающее признаком изолированности помещение не может выступить объектом жилищного права, да и фактически каждым из проживающих используется все жилое помещение в целом, а не какая-либо его часть.

Обозначенная правовая конструкция, в рамках которой сразу несколько договоров найма заключаются в отношении одного объекта, не вписывается в общие положения гражданского и жилищного законодательства, что порождает определенные трудности при определении порядка пользования жилым помещением несколькими совместно проживающими, но обособленными друг от друга отдельными договорами лицами. В теории на этот счет отмечалось, что «каждый наниматель имеет равное право пользования всей комнатой и реализует это право совместно (сообща) с другим, при этом юридически право пользования каждого нанимателя ограничено правом пользования данной комнатой другими нанимателями»[7]. Законодателем не решена проблема урегулирования отношений между нанимателями одного жилого помещения.  Предусмотренной в договоре обязанности «не нарушать права и интересы соседей» не всегда достаточно в таком случае. В частности, если лица не могут прийти к соглашению о порядке пользования жилым помещением, вероятно, в настоящий момент, по аналогии закона, закрепляющего право обращения в суд участников долевой собственности с целью определения  порядка пользования  общим имуществом, нанимателям следует использовать такую возможность.  Эффективнее всего, на наш взгляд, дополнить  в этой части типовые договоры найма соответствующих подвидов специализированного жилищного фонда, что поможет избежать противоречий в правоприменительной деятельности.

Срок

Договор найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или на выборной должности, на время обучения.

Договор найма маневренного фонда заключается на период проведения ремонта и реконструкции. Точно определить срок в данном случае очень сложно, поэтому в литературе имели место предложения по установлению в договоре конкретных или максимальных сроков проведения ремонта и проживания в маневренном фонде[8]. На этот счет Ю.П. Свит указывает, что установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан даже при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из маневренного фонда. С другой стороны, негативным последствием отсутствия ограничения срока пользования маневренным жильем является то, что граждане могут длительное время находится в таких помещениях[9].

Для другой категории пользователей маневренного жилищного фонда срок определяется завершением расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате неисполнения обязанностей по кредитному договору или целевому займу и завершением расчетов с гражданами, единственное жилье которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо моментом предоставления последним жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Однако, как указывается в литературе, закрепляя изложенные правила, законодатель не конкретизирует ни в ЖК РФ, ни в федеральных законах порядок и основания таких расчетов, поэтому следует предусмотреть на законодательном уровне решение данного вопроса[10].

Договор найма жилого помещения в фонде для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами действует в течение срока существования соответствующего статуса у данных лиц.

Договор с гражданами, нуждающимися в социальном обслуживании, действует до момента отпадения обстоятельств, послуживших условиями его заключения.

Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, определяется пунктом 6 статьи 8 Федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и равен 5 годам. (думается необходимо отразить это положение в ЖК РФ)

В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый срок не более чем один раз.

По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган местного самоуправления обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с ними договор социального найма в отношении данного жилого помещения.

Возмездность договора предполагает наличие платы за пользованиежилым помещением. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора.

Неурегулированным остается вопрос о размере платы для нанимателей жилых помещений в маневренном фонде, в отношении которых продолжают действовать договоры социального найма на ремонтируемое жилое помещение.     Как верно отмечено по этому поводу в литературе, ранее ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала, что в период проживания в другом жилом помещении маневренного фонда в связи с капитальным ремонтом наниматель вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Такого положения ЖК РФ не содержит, поэтому представляется необходимым уточнить вопрос оплаты жилья в сложившейся ситуации, имея в виду положения ч.11 ст. 155 Кодекса. Было бы целесообразным использовать позицию упомянутой статьи ЖК РСФСР.

Решению задачи надлежащего использования специализированного жилищного фонда способствует закрепление правил об ограниченном круге прав нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения. В отличие от договора социального найма наниматели по договору найма специализированного жилого помещения не имеют права на обмен, права на заключение договора поднайма.

Наймодатель также не вправе отчуждать жилые помещения, передавать в аренду и внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма специализированного жилого помещения (ст. 92 ЖК РФ). Попутно следует заметить, что п.2 ст. 102 ЖК РФ все же указывает на возможный переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на служебные жилые помещения и помещения в общежитиях. Вероятно, законодатель имеет в виду случаи универсального правопреемства, в частности, при реорганизации юридического лица, либо смену собственника в рамках публичных форм собственности.

В остальном круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя совпадает с объемом прав и обязанностей сторон по договору социального найма. Так, ст. 100 ЖК РФ предусматривает, что к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 65, ч.3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, регулирующие договор социального найма, за исключением договора найма служебных жилых помещений, правовое положение членов семьи нанимателя по которому определяется ч.2-4 ст. 31 ЖК РФ, устанавливающей статус членов семьи собственника жилого помещения. Подробное регулирование прав и обязанностей сторон применительно к каждому виду договоров содержится в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Наниматели жилых помещений в домах системы социального обслуживания, вероятно, должны исполнять обязанности с учетом своего состояния здоровья и физических возможностей. В теории неоднократно подчеркивалось, что перечисленные категории лиц в силу возраста и других обстоятельств не всегда могут полноценно исполнять обязанности нанимателей, закрепленные в целом для договора найма специализированного жилого помещения[11]. В то же время, учитывая, что основная цель проживания таких граждан в стационарных учреждения – это получение социального обслуживания, пользование жильем сопровождается наличием дополнительных прав, например, связанных с приемом посетителей, сохранностью личных вещей и ценностей, пользованием телефонной связью и почтовыми услугами и т.п.

В пользование нанимателю жилого помещения в общежитии или домах системы социального обслуживания передаются также мебель и другие необходимые для проживания предметы.

В законе предусмотрена возможность вселения членов семьи, которые должны быть указаны в договоре, но порядок такого вселения не урегулирован в ЖК РФ даже при помощи отсылочных норм. Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 « О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, регулирующей соответствующий порядок для договора социального найма жилого помещения. Члены семьи по общему правил имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору найма специализированного жилого помещения, исключение составляют члены семьи нанимателя служебного жилого помещения. К ним, в отличие от остальных, применяется ст. 31 ЖК РФ о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя (а согласно ст. 69 ЖК РФ и ограниченно дееспособные) несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Бывшие члены семьи, продолжающие проживать в жилом помещении, не утрачивают своих прав, однако, к бывшим членам семьи нанимателей служебных жилых помещений эта норма не применяется.

Как верно отмечается в литературе, правила ст. 69 ЖК РФ подлежат полноценному применению не ко всем специализированным жилым помещениям. Так, что касается общежитий, речь о возможности вселения и пользования жилым помещением членами семьи можно вести только в отношении семейных общежитий, где наниматель занимает с членами семьи изолированное жилое помещение[12].   Исходя из сущности договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, жилое помещение не может быть предоставлено членам семьи нанимателя в том порядке и на тех условиях, как это происходит, например, в договоре найма служебного жилого помещения. Исключением является нуждаемость члена семьи, как и самого нанимателя, в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг[13].

Кроме того, с одной стороны, в законодательстве провозглашено равенство прав нанимателя и членов его семьи по договору (ст.100,69 ЖК РФ), что, на наш взгляд, не  во всех случаях согласуется с той целью, ради которой предоставляются жилые помещения. С другой стороны, для расторжения договора не требуется согласия членов семьи, решение может быть принято исключительно нанимателем, а, следовательно, прекращение прав членов семьи полностью от него зависит (ст.101 ЖК РФ). Поэтому говорить о самостоятельности правового статуса членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения в целом не приходится. Изначально в ЖК РФ заложено противоречие между нормами  о равенстве прав членов семьи и нанимателя в специализированном фонде и положениями о возможности расторжения договора без согласия членов семьи. Обособлено лишь положение членов семьи служебного жилого помещения, к ним применяются правила ст. 31 ЖК РФ, а значит, они имеют равные с нанимателем права лишь в части пользования жилыми помещениями и прекращение семейных отношений влечет прекращение их прав. Следовательно, права членов семьи служебного жилого помещения носят зависимый, производный от прав нанимателя характер. Применение указанных положений совершенно обоснованно, учитывая тот факт, что жилое помещение предоставляется именно нанимателю в связи и на время выполнением им трудовых или служебных обязанностей. Однако служебные жилые помещения и общежития  близки по целям их использования, они предоставляются  гражданам в связи с наличием у них трудовых или иных служебно-административных отношений с владельцами жилых помещений и, как правило, только на период существования такой связи. Тогда возникает вопрос, почему для общежитий не установлены аналогичные правила?

Представляется, что закрепленный законодателем подход в полной мере применим только к жилым помещениям маневренного жилищного фонда и жилым помещениям для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев,  использование в отношении них правил о равенстве прав нанимателя и членов его семьи не вызывает возражений.

Ряд договоров найма в специализированном жилищном фонде (например, в общежитиях) заключаются в отношении жилых помещений, укомплектованных мебелью, инвентарем и иными культурно-бытовыми предметами. На этот счет в теории существует дискуссия относительно правовой природы складывающихся отношений. Большинство ученых включают в качестве дополнительных прав и обязанностей в договор найма жилым помещением в общежитии возможность пользоваться мебелью, инвентарем, требовать их замены и т.п., не обнаруживая при этом ничего противоречащего сути этого договора или меняющего его правовую природу[14]. Отдельные исследователи констатируют наличие в таком случае помимо договора найма иных договоров, требующих самостоятельного оформления[15]. На наш взгляд, закрепление в договоре найма специализированного жилого помещения дополнительных элементов не противоречит его сущности и вполне достаточно для урегулирования возникших отношений.

Возможность приватизации служебного жилого помещения стала предметом пристального внимания теории и практики[16]. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в период до введения Жилищного кодекса РФ в действие многие многоквартирные жилые дома не имели четко определенного статуса либо статус, установленный в официальных документах, не соответствовал реальному состоянию жилых помещений.

Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[17] в ст. 4 среди объектов,  не подлежащих приватизации, назвал жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

В целом, как указал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность[18].

Но запрет на приватизацию служебных жилых помещений не является абсолютным. В абзаце 2 ст. 4 Закона имеется оговорка о том, что собственники жилищного фонда, а также уполномоченные ими органы либо предприятия и учреждения, за которыми служебный жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Но следует помнить, что в законе закреплено именно право, а не обязанность собственника, подтверждением тому служит Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 441-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ивановой Н.А. на нарушение ее конституционных прав положениями ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», согласно которому Суд сделал вывод  о том, что понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к передаче жилых помещений в собственность граждан недопустимо, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Один из наиболее часто возникающих в судебной практике вопросов касается возможности приватизации служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии переданы в муниципальную собственность. В настоящее время он разрешен Верховным Судом РФ положительно, такие помещения могут быть приобретены в собственность в порядке приватизации[19]. Сходные выводы сделаны и в отношении общежитий, но в силу того, что ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» прямо указывает на то, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями в таких общежитиях применяются нормы о договоре социального найма, проблем, связанных с их приватизацией возникает гораздо меньше. Другое дело — служебные жилые помещения, в отношении них, к сожалению, вводный закон никаких указаний на этот случай не содержит, что и породило многочисленные споры в вопросах приватизации.

Еще один проблемный вопрос связан с тем, что жилое помещение может и не обладать статусом специализированного, несмотря на соответствующее указание в договоре найма. Как показывает судебная практика, приватизация такого жилья также возможна. Верховный Суд РФ подчеркнул, что установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только  в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном предприятии или учреждении[20].

Судя по правовому режиму и назначению, жилые помещения маневренного фонда не подлежат приватизации, но ст. 4 Закона не перечисляет их в перечне соответствующих объектов, что является, на наш взгляд, упущением законодателя.

Кроме того, нет четкого указания относительно запрета на приватизацию жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. Хотя закон и упоминает о невозможности передачи в собственность граждан помещений жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, учитывая различия в терминологии с ЖК РФ и наличие самостоятельного подвида специализированного жилищного фонда со сходным названием – помещения, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, нормы ст.4 Закона в этой части нуждаются в корректировке.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Имеют значительные отличия порядок и последствия прекращения договора. Отнесение жилого помещения к числу специализированных и исключение из соответствующего жилищного фонда осуществляется на основании решения управляющего фондом органа. Следовательно, при решении спорных вопросов, прежде всего необходимо выяснить: имел ли место названный административный акт, в противном случае положения жилищного законодательства, регулирующие основания и последствия прекращения договора найма, не подлежат применению, об этом свидетельствует и складывающаяся судебная практика[21].

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается:

1)в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на служебное жилое помещение и помещение в общежитии другому лицу, за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем помещения;

3) вследствие истечения установленных для договора сроков;

4) в результате расторжения договора.

Судебная практика изобилует примерами обращений со стороны наймодателей к нанимателям служебных жилых помещений и помещений в общежитии с требованием об их выселении в связи с приобретением последними жилых помещений в собственность или по договору социального найма[22]. Многими исследователями отмечалось, что исходя из смысла ст. 99 ЖК РФ, указывающей в качестве условия проживания в специализированном фонде на отсутствие у граждан жилья,  можно сделать вывод, что в случае, когда граждане будут обеспечены жильем по договору социального найма или приобретут его в собственность, должно прекратиться их право проживать в специализированном жилищном фонде[23]. На наш взгляд, во избежание противоречивой судебной практики  решением обозначенной проблемы станет прямое закрепление в ЖК РФ обозначенного обстоятельства в качестве основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения.  Между тем в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 лишь в некоторых типовых договорах получение (приобретение) иного жилого помещения фигурирует в качестве основания расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя (например, в Типовом договоре найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами). Полагаем, что названное основание должно, во-первых, иметь место на уровне кодификационного акта и, во-вторых, относится ко всем категориям пользователей специализированными жилыми помещениями.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:

— по соглашению сторон;

— по инициативе нанимателя в любое время;

— по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма;

— в иных, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Как видим, наниматель может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке в любое время. При этом, как верно подчеркивается в литературе, автономия его воли абсолютна: он даже не обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения. Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем расторжении договора по инициативе нанимателя? Возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин вынужден был бы оставаться в помещении и оплачивать пользование им уже после того, когда реальная необходимость в его использовании отпала[24].

Давая анализ перечисленным вариантам расторжения, следует отметить, что в ст. 101 ЖК РФ используется слишком широкая, несвойственная жилищному законодательству в целом, формулировка применительно к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя: значимыми становятся любые, даже несущественные, нарушения договора. Хотя в Постановлении Правительства РФ от 26.12.2006 г. № 42  уточнено, что для расторжения договора должны иметь место существенные его нарушения, а именно: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; использование жилого помещения не по назначению, полагаем, такого рода детализация оснований должна быть отражена именно в положениях кодекса.

Неудачным следует признать и наличие отсылочной нормы к ст. 83 ЖК РФ, регулирующей случаи прекращения договора социального найма, при  возможности расторгнуть договор при любых нарушениях обращение к этой статье оказывается излишним. Но с другой стороны, ряд оснований расторжения договора социального найма, не закрепленных в ст. 83 ЖК РФ и не связанных с нарушением договора, могут иметь место и в  специализированном фонде,  в частности, снос, капитальный ремонт дома, в котором находятся специализированные жилые помещения и др. В перечисленных ситуациях требует разрешения не только вопрос об основаниях, но и о последствиях   расторжения договора. По мнению Ю.П. Свит, в таких случаях нанимателю должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в том же населенном пункте[25]. Однако значение имеют не только требования к помещению, но и его правовой режим. Считаем, что не следует менять статус предоставляемого жилья при выселении с предоставлением другого жилого помещения в постоянное пользование, если на этот момент сохранились основания для проживания граждан в специализированном жилищном фонде, в частности, при выселении в связи со сносом дома.

При исследовании норм ЖК РФ, посвященных расторжению договора, возникает и ряд других вопросов. Должно ли иметь место согласие членов семьи на расторжение договора по инициативе нанимателя? В науке жилищного права верно подчеркивается, что само по себе отсутствие нормы, аналогичной правилам, установленным для договора социального найма, прямо указывающим на необходимость получения согласия членов семьи в этом случае,  уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по данному вопросу — такое согласие не требуется[26]. И если применительно к служебным жилым помещениям выбранный законодателем подход не вызывает возражений, то относительно других специализированных жилых помещений отсутствие согласия со стороны членов семьи на расторжение договора противоречит установленным в ст.100 ЖК РФ положениям о равенстве прав нанимателя, проживающего в жилом помещении специализированного жилищного фонда, и членов его семьи.

Необоснованно, с нашей точки зрения, не придается никакого значения причинам невнесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги в отличие от аналогичных норм, регулирующих расторжение договора социального найма.

Кроме того, не урегулированы последствия самовольного переустройства (перепланировки) специализированного жилого помещения, причем для этих целей не задействованы даже отсылочные нормы.

В литературе в качестве дополнительного основания расторжения предусмотрен случай неправомерного предоставления жилого помещения, например, при сообщении гражданином не соответствующих действительности сведений и документов, послуживших основанием для заключения договора[27]. Данное основание закреплено также в Типовых договорах найма специализированных жилых помещений[28].  Представляется, что в такой ситуации речь должна идти о применении последствий недействительной сделки, а не о расторжении договора, тем более, что ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований расторжения по инициативе наймодателя, не предусматривая в нем названного.

Для беженцев и вынужденных переселенцев в качестве дополнительного основания расторжения договора по инициативе наймодателя в Типовом договоре найма указано на неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствие без уважительных причин в течение этого срока). Возникает вопрос о правомерности включения его в число оснований с учетом отсутствия соответствующих положений в ЖК РФ.

Правовые последствия прекращения договора найма специализированного жилого помещения предопределяются видом жилого помещения специализированного жилищного фонда, основанием прекращения и личностью гражданина-нанимателя жилого помещения. Для служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитии в законе установлен целый ряд исключений из общего правила.

Общим последствием прекращения договора найма специализированного жилого помещения названо выселение без предоставления другого жилого помещения. При этом не имеет значения состав проживающих с нанимателем лиц, даже в том случае, если в их числе несовершеннолетние дети[29].

Ряд категорий граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. Это в первую очередь лица, указанные в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, то есть работники, проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях, право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на которые передано другому публичному образованию либо юридическому лицу. Помимо этого к ним относятся граждане, перечисленные в ст. 103 ЖК РФ:

 1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Ко всем этим гражданам закон предъявляет общее требование: они не должны являться собственниками жилых помещений, нанимателями по договору социального найма и членами их семей и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. То есть, речь идет только об одном из критериев нуждаемости, названных в ст. 51 ЖК РФ. Используемый законодателем в данном случае подход не оправдан, не менее значимы и другие критерии нуждаемости. Полагаем, нет смысла отдавать предпочтением лишь одному из них.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.

Следует отметить, что в ныне действующем законодательстве значительно сокращен перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилья. Согласно ст. 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитии, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях,  или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Эти лица обозначены в ст. 108, ст. 110 ЖК РСФСР, к ним, в частности относятся многодетные семьи, работники, уволенные в связи с ликвидацией организации или сокращением штата, одинокие граждане, проживающие с несовершеннолетними и др.

Всем перечисленным категориям граждан предоставляются другие не обязательно благоустроенные и не обязательно соответствующие норме предоставления жилые помещения по договору социального найма. Как видим, требования к предоставляемым жилым помещениям занижены, практически приравнены к тем, что закреплены для жилых помещений лиц, выселяемых в связи с неоплатой за жилое помещение и коммунальные услуги, а ведь в данном случае обеспечиваются социально незащищенные категории граждан. (п. 42 Постановление Пленума № 14…)

Одной из сложнейших проблем для правоприменительной практики стало отсутствие у собственника фонда жилых помещений, необходимых для обеспечения выселяемых лиц. Как следствие, граждане и при отсутствии оснований продолжают проживать в служебных жилых помещениях и помещениях в общежитии и в результате не могут воспользоваться всем объемом прав в отношении такого жилого помещения. Нередки случаи обращения нанимателей в суд с целью признания за квартирой или комнатой статуса помещения с общим правовым режимом. Перевести жилое помещение из одного фонда в другой или признать за ним статус жилого помещения с общим правовым режимом в судебном порядке весьма затруднительно. Действующих норм права, определяющих соответствующий порядок, не предусмотрено.

В доктрине и судебной практике возник вопрос о возможности применения сроков исковой давности по делам, связанным с выселением нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда[30]. Решение указанного вопроса во многом определяется законностью вселения в жилое помещения. При соблюдении установленного законом порядка вселения — применим общий трехлетний срок исковой давности,  в противном случае на предъявляемые собственником фонда требования давностный срок не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

В завершение обратимся к правовому режиму жилых помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан. Согласно ст. 99 ЖК РФ соответствующие помещения предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением не урегулирован ЖК РФ, а применение норм главы 36 ГК РФ «Безвозмездное пользование» вызывает ряд проблем, требующих законодательного разрешения. В частности, возложение на лиц, проживающих в жилых помещениях, предназначенных  для социальной защиты, обязанностей по осуществлению текущего и капитального ремонта невозможно, исходя из смысла существования и назначения этого подвида специализированных жилых помещений. О важности поставленной проблемы свидетельствуют неоднократное обращение к ней практически всех исследователей правового режима специализированного жилищного фонда. Так, по мнению Г.Ф. Шешко, вопросы безвозмездного пользования регулируются гражданским законодательством (статьи 689-701 ГК РФ), но в отношения безвозмездного пользования «не вписываются» отношения по использованию помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан. Такие отношения требуют специального регулирования.

[1] См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. – 2009. — № 9.

[2] См.: Польщикова А.Е. Предоставление и использование жилых помещений в общежитии //Жилищное право. – 2009. — № 9.

[3] См.: Энциклопедия будущего адвоката: Учебное пособие / Л.К. Айвар и др. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – С. 425.

[4] СЗ РФ. — 6.02.2006. — № 6. — Ст. 697.

[5] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /  Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб.  и доп. – М: Проспект, 2010. — С. 252.

[6] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /  Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб.  и доп. – М: Проспект, 2010. — С. 260.

[7] Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. -2010. — № 4.

[8] См., например: Латынова Е.В. Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы  // Сам себе адвокат. — № 11. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – С. 139.

[9] См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. — № 3. – С. 9.

[10] См.: Шипунова Е.  Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. – 2009. — № 5.

[11] См., например: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. Ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. — М.: Статут, 2008.-  С. 450.

[12] См. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. – 2006. — № 1; Кузнецова О.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / О.В. Кузнецова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС; Саратов: Макет плюс, 2010. – С.185.

[13] См.: Шипунова Е. Договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Жилищное право. – 2008. — № 12.

[14] См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 426.

[15] См.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. — 2010. —  № 4.

[16] См., например: Шанхаев С.В. Карбашев В.Е. Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения // Право в Вооруженных Силах. – 2010. — № 3 и др.

[17] Российская газета. – 10.01.1993. — № 5.

[18]Постановление Конституционного Суда РФ от 3.11.1998 № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ. – 9.11.1998. — № 45. – Ст. 5603.

[19]Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. — 2006. — № 9.

[20] Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2006 дело № 35-ВО6-12.

[21] Надзорное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2006г. № 35-В06-12.

[22] Определение Верховного Суда РФ от  4.08.2009г. № 71-В09-8.

[23] См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ/ Под. Ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. — С.412.

[24] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /  Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб.  и доп. – М: Проспект, 2010. — С.263.

[25] См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. — №3. — С. 8.

[26] См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – М.: Проспект, 2005. — С.180.

[27] См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С.417.

[28] Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // СЗ РФ. — 6.02.2006.- № 6. — Ст. 697.

[29] См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004  № 413-О; Определение Конституционного Суда РФ от 19.03.2009  № 192-О-О.

[30] Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2007 № 5-В08-77; Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2008 № 5-В08-77;Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2007 № 5-В07-147.

особенности оплаты услуг управляющей организации при найме

Механизм найма в многоквартирных домах

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (п. 1 ст. 49 ЖК РФ). Такие помещения предоставляются нуждающимся категориями лиц с определенным порядком их выделения.

Собственник жилого помещения выступает как наймодатель, а гражданин, принимающий жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, является нанимателем. Между данными сторонами заключается договор социального найма жилого помещения (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме (п. 2 ст. 61 ЖК РФ), а предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (п. 1 ст. 62 ЖК РФ).

Если управляющая организация вновь приступает к управлению многоквартирным домом и видит, что в структуре собственников есть некоторое количество жилых помещений, владельцем которых является орган местного самоуправления (или, например, Министерство обороны, Следственный комитет, Прокуратура или ФСБ), то в 90% случаев в данных помещениях живут наниматели (либо по договорам социального найма, либо по договорам найма служебного жилого помещения). В таком случае целесообразно направить запрос собственнику жилых помещений, чтобы он прояснил ситуацию по использованию принадлежащего ему жилого фонда.

Общая характеристика специализированного жилищного фонда, как правило, связана с временным характером его использования (например, на период учебы, службы, работы и так далее) (ст. 92 ЖК РФ).

Как оплачивать наем: собственники и наниматели

В случае социального найма между наймодателем и нанимателем заключается Типовой договор социального найма жилого помещения, условия которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и условия типовых договоров найма специализированных жилых помещений, утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42. Они определяют условия следующих договоров для специализированных жилых помещений:
— типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
— типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Во всех случаях наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке ст. 154 ЖК РФ. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя включает в себя:
— плату за пользование жилым помещением (плату за наем)
— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также – коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме).

При этом размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
— плату за коммунальные услуги (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Важно отметить, что обязанность по оплате взноса на капитальный ремонт относится законом не на нанимателя, а на собственника помещения. Согласно типовым договорам найма, именно наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Проблемы управляющей организации с нанимателями

С учетом своего статуса наниматели жилых помещений способны создать много хлопот управляющей домом организации.
В п. 4 ст. 155 ЖК РФ есть норма о том, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Формально, в таком случае, если муниципальный тариф на содержание жилого помещения, прописанный в договоре найма, составляет (например), 20 р. за 1 кв. м, а тариф управляющей организации 25 р. за 1 кв. м, то возможны споры между управляющей организацией, нанимателями и наймодателем (собственником).

Наймодатель и управляющая организация обязаны информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов с новым тарифом (п. 13 ст. 155 ЖК РФ). Такое «особое» отношение к нанимателям (которые, нужно отметить, не всегда ведут себя добросовестно и корректно) создает управляющей домом организации дополнительные сложности.

Еще одна проблема – дефицит информации. Для того, чтобы подать заявления о вынесении судебных приказов на нанимателей в порядке ст. 124 ГПК РФ, необходимо получить сведения о нанимателях (или договора социального найма), чтобы приложить их к заявлению в суд. Наймодатели неохотно предоставляют такую информацию, ссылаясь на законодательство о защите персональных данных.

С другой стороны, применительно к социальному найму есть норма п. 1 ст. 90 ЖК РФ, в соответствии с которой если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» пояснено, что к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. При этом заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

Орган местного самоуправления обычно не занимается такими вопросами (да и суды, как видим, неохотно встают на сторону управляющих организаций), однако письменное требование провести выселение нанимателя с предоставлением копии данного письма нанимателю – способно мотивировать должника начать оплату.

Конечно, взаимодействие управляющей домом организации с нанимателями имеет ряд особенностей, однако при изначально правильно выстроенной системе учета и контроля – многих проблем можно будет избежать.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Договор служебного найма жилого помещения

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор найма служебного помещения — это документ, который подписывается при возникновении трудовых отношений или при нахождении гражданина на государственной должности РФ. Если трудовые отношения прекращаются или государственный служащий увольняется, то действие договора найма служебного помещения прекращается.

Особенности договора

При заключении договора служебного найма жилого помещения определяются стороны сделки. В любых соглашениях по найму одной стороной всегда выступает наймодатель. Он может заключить сделку самостоятельно или через своего представителя по доверенности. Другую сторону представляет наниматель (сотрудник или государственный служащий).

Если жилье является служебным, то в качестве наймодателя выступает муниципалитет или государство.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Предметом сделки является жилая недвижимость. В договоре в этом разделе указывается:

• количество квадратных метров;
• комнат;
• точный адрес местонахождения объекта недвижимости;

Статья 104 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит, что предоставляемое в аренду жилье не может быть долей, она предоставляется целиком.

Особенности оформленного соглашения:

1. В договоре следует предусмотреть, чтобы передаваемое жилье соответствовало санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам.
2. Собственник объекта недвижимости должен учесть требование о благоустроенности помещения. Но если у большей части жилого дома отсутствует, к примеру, водопровод, это условие обязательным не считается.
3. В документе указывается причина, на основании которой сотруднику предоставляется служебное жилое помещение. Например, человек служит в вооруженных силах или органах правопорядка.
4. Перечисляется количество человек, которые могут проживать совместно с работником. Например, муж/жена, родители или дети и другие.
5. Период действия. Указывается точный период юридического действия соглашения.

Права и обязанности сторон

При заключении договора социального найма служебного помещения у сторон сделки появляется ряд прав и обязательств.

Список прав собственника недвижимости:

• Владелец квартиры может потребовать от квартиросъемщика оплату аренды или предоставляемых ему услуг;
• Уведомлять жильцов о том, что они должны соблюдать правила поведения, оговоренные в соглашении.

Список прав получателя служебного имущества по договору найма и его родственников:

• Право на пользование имуществом после смены владельца или прекращение действия документа между сторонами, если это не противоречит законодательству;
• Право на субсидии;
• Право на досрочное прекращение юридического действия соглашения.

В обязанности квартиранта входит:

• Оплата счетов по коммунальным услугам и за пользование жилой недвижимостью;
• Сохранение имущества в приемлемом для проживания состоянии;
• Использование предоставленной служебной недвижимости по назначению.

Порядок заключения

Чтобы заключить договор социального найма на служебное помещение, следует:

1. Обратиться в жилищный отдел департамента жилищной политики.
2. Предоставить заявление и приложить к нему следующие документы:
   • удостоверение личности;
   • копии документов, удостоверяющих личность всех членов семьи;
   • сертификат о заключении или расторжении брака.
3. Предоставить заявление на регистрацию.
4. Дождаться проверки документов.

Заявитель получает справку о том, что государственный орган принял заявление на рассмотрение. Срок рассмотрения — не более 30 дней с момента подачи. Если потребуются дополнительные документы, срок рассмотрения может быть увеличен.

После прохождения вышеперечисленных шагов составляется соглашение о найме служебной собственности.

Образец договора

Типовой договор найма служебного жилого помещения заключается после получения согласия собственника. Собственник может заключить договор найма с гражданами, которые не обладают жильем в населенном пункте, в котором на данный момент они выполняют служебные обязанности.

Для правильного составления договора используйте типовой образец, скачать который можно по следующей ссылке.

Порядок расторжения

Расторжение договора найма служебного жилого помещения может быть осуществлено:

• По добровольному соглашению сторон;
• По решению суда, если был подан иск одной из сторон и доказан факт несоблюдения условий.

Основания для прекращения договора найма служебного жилого помещения:

• Трудовая деятельность сотрудника завершена;
• Переход на новую должность;
• Прекращение службы по контракту;
• Разрушение жилого помещения, что является причиной непригодности к дальнейшему проживанию;
• Передача собственности другому юридическому лицу.

Выселение осуществляется прежним арендодателем. Если досрочное аннулирование
соглашения произошло по причине смены собственника, наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение.

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, потребуется:

1. Получить согласие сторон о расторжении;
2. Предоставить документы и заявление с указанием причины аннулирования контракта;
3. Зарегистрировать факт расторжения в Росреестре.

Соглашение

До заключения соглашения о расторжении договора найма служебного жилого помещения учитывается ряд особенностей. Обязательный критерий — наличие обоюдного согласия сторон сделки.

Дополнительно составляется акт о прекращении действия контракта. В нем указывается:

• информация об основаниях, на которых выселяется наниматель;
• о сроке передачи ключей от квартиры;
• данные о проведение взаиморасчетов.

Образец соглашения

Исковое заявление

Договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут и через суд. Если судебное решение вступает в силу, сотруднику потребуется освободить служебное жилое помещение в назначенный приставом срок.

Для обращения в высшие судебные инстанции составляется исковое заявление о расторжении договора найма служебного жилого помещения. Если ответчиков несколько, прилагается несколько копий документа. Одно заявление остается в суде, копии отправляются нанимателям.

В заявлении указывается следующая информация:

• Данные о суде (название, адрес), в который направляется иск;
• Личные данные истца и ответчика (ФИО, домашний адрес, телефон). Прописываются в «шапке» документа;
• Указывается причина необходимости расторжения договора. Например, неправомерные действия участников сделки;

После решения суда служебное жилое помещение придется покинуть в назначенный срок.

Образец иска

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

ЖК РФ определяет особенности служебного жилого объекта (служебное жилье), в качестве которого гражданам могут предоставляться отдельные помещения: дома или квартиры. Законодательство не допускает предоставление комнаты в квартире, где имеются другие жильцы – арендаторы или владельцы. В доме могут использоваться все помещения или отдельно взятые квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

Служебные помещения должны включаться в специализированный жилищный фонд, для этого основанием служит решение органов, осуществляющих управление домами государственного и муниципального жилищного фонда. После отнесения жилья к специализированному фонду и причисления его к категории служебного жилья допустимо его использование.

Обязательным критерием использования такого помещения для проживания является его благоустройство с учетом специфических особенностей региона, где оно располагается, а также соответствие требованиям действующих нормативов. Наличие прав третьих лиц на служебное недвижимое имущество, предназначенное для проживания граждан, исключено законодательством, права на него не могут оспариваться в суде, в противном случае запрещена его передача нанимателю по договору.

Жилая площадь передаваемого во временное владение объекта недвижимости составляет не менее 6 кв. м. на человека. Следует учитывать тот факт, что только владелец имеет право принять решение о причислении жилья к категории специализированного; при исключении жилья из категории служебного будет возможна аренда в соответствии с условиями социального найма.

Более подробную информацию об особенностях служебного жилья вы можете получить в этом видео:

Решение о передаче на время служебной недвижимости служит основанием для составления и подписания соответствующего документа – договора о найме такого помещения. Договор служебного найма жилого помещения оформляется в письменном виде.

Образец договора служебного найма жилого помещения содержится в Постановлении Правительства РФ (Типовой договор Постановления Правительства РФ №42 от 26.01.2006 г.).

Документ является срочным, в тексте может указываться конкретный период действия (краткосрочный найм), также период действия договора может определяться длительностью трудовых отношений, занимания государственных и выборных должностей или прохождения службы.

Об особенностях заключения договора посуточной аренды квартиры вы можете прочесть здесь.

В договоре служебного найма жилого помещения обязательно указывается причина, служащая обоснованием передачи в наем жилья, т. е. указывается тип отношений между принимающей стороной и наймодателем: это могут быть трудовые отношения, служба в госструктурах, в вооруженных силах или правоохранительных органах.

Договор подписывается участниками сделки, что закрепляет обязанность лица, выступающего в роли наймодателя, передать лицу, выступающего в роли нанимателя, жилой объект на возмездной основе, т. е. с взиманием арендной платы. Помещение передается во владение и пользование на время и является предметом договора.

В роли наймодателя может выступать собственник лично, также от его лица вправе действовать органы власти и местного самоуправления в лице государственных и муниципальных учреждений и иных уполномоченных лиц.

В роли нанимателя служебного помещения могут выступать необеспеченные жильем физические лица – граждане РФ и других государств, а также лица без гражданства, при этом в их обязанности по договору входит извещение лица, предоставившего служебное помещение, об изменении условий, дающих право на пользование служебным помещением. Срок на оповещение устанавливается договором найма служебного жилого помещения.

Размер арендных платежей, порядок внесения оплаты предоставленного жилья — устанавливаются условиями договора в соответствии с установленными законодательством правилами, применяемыми к договорам социального найма жилой недвижимости. Пользование служебными помещениями определяется особыми правилами законодательства, которые только частично соответствуют правилам о договоре найма жилья, оговоренным в нормативах жилищного законодательства, в т.ч. ЖК РФ.

Арендаторы служебных помещений не вправе передавать его по договору аренды или поднайма третьим лицам, не имеют права обменивать помещение (в т. ч. на аналогичное), служебное помещение не подлежит разделу. Права и обязанности сторон находят отражение в тексте договора найма служебного жилого помещения.

Права родственников арендатора и членов его семьи, перечисленных в договоре найма, являются производными от его собственных прав, семья нанимателя не вправе самостоятельно пользоваться помещением, однако, члены семьи могут проживать совместно с квартиросъемщиком и могут быть зарегистрированы по месту проживания.

Право на постоянную регистрацию имеют также дети, не перечисленные в договоре, но появившиеся на свет после совершения сделки. С момента утраты трудовой связи нанимателя с лицом, предоставившим помещение для проживания, члены семьи нанимателя теряют право пользования помещением.

Помимо своевременной оплаты аренды в обязанности нанимателя входят обязанности по внесению любых видов платежей, связанных с содержанием помещения. Квартирант обязан поддерживать вверенный ему объект недвижимости в надлежащем состоянии, в т. ч. проводить при необходимости ремонт, оповестив об этом собственника; наниматель также является ответственным за сохранность имущества, расположенного в квартире.

Во избежание разногласий в дальнейшем, при заключении договора следует составить акт о приеме-передаче имущества, который будет описывать все имеющиеся недостатки помещения (или их полное отсутствие), также необходимо составить опись расположенного в помещении имущества с указанием его состояния на момент передачи.

Проведение капитального ремонта входит в обязанности наймодателя, как и участие в мероприятиях, предполагающих облагораживание и уборку прилегающей территории, сохранение и восстановление общедомового имущества.

Необходимыми для указания в договоре являются реквизиты сторон, место и время заключения договора, а также информация, позволяющая идентифицировать объект недвижимости, выступающий предметом договора (его адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер).

В тексте договора могут оговариваться сторонами и иные условия пользования и проживания, не противоречащие законодательством РФ.

Прекращение действия договора, как досрочное, так и по истечении периода действия, обязывает жильцов освободить помещение, при отказе от выполнения такого требования в добровольном порядке – выселение жильцов проходит в судебном порядке и не предусматривает предоставление другой жилплощади.

При выселении в обязательном порядке предоставляется жилье инвалидам I или II группы, инвалидность которых является следствием исполнения трудовых или служебных обязанностей, сюда относятся: профессиональные заболевания, увечья, полученные по вине работодателя, а также ранения и контузии.

Граждане, отнесенные к категории нуждающихся в жилье, если они не принадлежат к числу членов семьи арендатора или владельца, а также сами не являются арендаторами или владельцами помещения, не могут быть выселены, согласно Закону, при отсутствии другого жилья, предоставленного им для проживания:

• Пенсионеры по возрасту;
• Члены семьи военнослужащих или сотрудников правоохранительных органов, если они погибли во время прохождения службы и исполнения служебных обязанностей или признаны пропавшими без вести.

В случае факта смерти нанимателя или признания его умершим членам его семьи при выселении также предоставляется жилплощадь.

Жилье предоставляется в черте населенного пункта, где ранее проживали лица, подлежащие выселению.

Причины досрочного расторжения договора:

• В случаях уклонения от исполнения обязательств арендатором и проживающих с ним лиц, отказа от оплаты жилья, коммунальных услуг или внесения иных платежей (например, за электроэнергию) в течение полугода и более, в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости по вине нанимателя – наймодатель может выступать инициатором расторжения договора, однако, реализация такого права возможна только в судебном порядке.
• Наниматель имеет право по собственной инициативе расторгнуть договор в любой момент, также в любой момент времени договор расторгается по соглашению сторон.

Основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения является:

• Завершение трудовой деятельности, переход на новую должность, прекращение службы по контракту и т. д.
• Разрушение жилого помещения;
• Смена собственника помещения, передача его другому юридическому лицу. Выселение граждан осуществляется в такой ситуации прежним наймодателем, он же предоставляет жильцам другое жилое помещение.

Право пользования служебными помещениями с целью проживания принадлежит лицам, связанным с наймодателем трудовым соглашением, контрактом или иными отношениями, определенными законодательством РФ. Квартира или дом должны быть отнесены к категории специализированного жилья, предназначены для проживания, соответствовать действующим нормам: санитарным, противопожарным, техническим и иным.

Возникновение такого рода отношений между принимающей и передающей сторонами основано на заключении соответствующего договора служебного найма жилого помещения, определяющего их права и обязанности, не противоречащие законодательству, а также срок аренды в пределах срока прохождения службы или действия трудового договора.

Может служить причиной расторжения договора. Законом определен список лиц, предполагающий возможность их выселения только при условии передачи им для проживания другой площади в том же регионе.

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

бесплатных стандартных шаблонов договоров аренды жилья | PDF

Стандартный договор аренды жилого помещения , как правило, составляет один (1) год или любой фиксированный период времени, который устанавливает отношения, при которых лицо платит арендную плату («Арендатор») собственнику недвижимости («Арендодатель» ) в обмен на занятие собственности. После того, как арендатор проявляет интерес, арендодатель обычно просит показать свои учетные данные и справочную информацию, заполнив Заявление на аренду.

Аренда жилого помещения — это юридический документ, который позволяет домовладельцу заключать юридически обязывающее соглашение с арендатором.Независимо от типа аренды, арендатор несет ответственность за своевременную выплату арендной платы. В зависимости от того, что написано в договоре аренды жилого помещения, домовладелец может иметь свои собственные обязанности, которые необходимо соблюдать в течение срока, такие как техническое обслуживание, уход за территорией за пределами дома и коммунальные услуги. Договор аренды является обязательным во всех 50 штатах и ​​подписывается домовладельцем и арендатором, никаких свидетелей или нотариуса не требуется.

Шаг 1 — Загрузите документ в формате Adobe PDF или Microsoft Word (.док).

Шаг 2 — Стороны —

• Введите дату начала договора в формате дд / мм / гггг
• Укажите имя арендодателя
• Укажите имя арендатора
• Укажите полный адрес помещения

Шаг 3 — Информация о фиксированном сроке (аренде) — Отправить:

• Даты начала и окончания аренды в формате мм / дд / гггг

Шаг 4 — Аренда —

• Арендодатель должен ввести сумма арендной платы, подлежащей выплате каждый месяц
• Прочтите заявление о форме оплаты, которая будет производиться

Порядок выплаты арендной платы —

• Арендодатель должен указать либо почтовый адрес, либо местный адрес, по которому арендная плата должна поступать каждый месяц
• Прочтите отчет «Срок аренды»
• Ознакомьтесь с информацией о плате за услугу «Недействительный чек»

Залог —

• Земля Лорд должен ввести сумму гарантийного депозита, подлежащего уплате при подписании документа, и прочитать оставшуюся часть раздела. перед подписанием документа, а именно:
• Плата за уборку
• Вывоз имущества арендодателя
• Изменения условий аренды
• Сотрудничество с арендатором
• Страхование арендатора
• Отказ от квартиры
• Жильцы — (арендодатель должен указать количество добавленных арендаторов и количество основных арендаторов)
• Политика блокировки
• Блокировка — (арендодатель должен указать размер платы, причитающейся в случае блокировки — если таковая имеется)
• Состояние помещений
• Инвентаризация и проверка Запись
• Балконы и подъезды
• Ответственность арендатора
• Изменение
• Использование транспортных средств и гаража
900 19 Коммунальные услуги
• Услуги
• Уведомление о серьезных проблемах со зданием
• Разумное время для ремонта
• Перекрытие дренажа
• Сады заднего двора
• Отсутствие ответственности
• Раскрытие информации об арендодателе / ​​агенте — (Арендодатель должен указать имя руководства компания (если есть) — Снова введите название управляющей компании, подтверждающей полномочия на действия — Введите физический адрес управляющей компании)
• Доступ в помещения
• Передача в субаренду и переуступку
• Домашние животные
• Прекращение продажи помещений
• Отказ от прав
• Условия
• Полное раскрытие информации

Шаг 6 — Подписи — После прочтения и согласования всеми сторонами укажите:

• Дата принятия в формате дд / м / г
• Подпись арендатора (ов) (s)
• Подписи даты в формате мм / дд / гггг
• И
• Подпись арендодателя / управляющего
• D есть подпись в формате мм / дд / гггг

Бесплатные формы договора аренды и аренды [шаблоны Word и PDF]

Договор аренды (или договор аренды) — это документ, объясняющий условия, на которых арендатор арендует жилую или коммерческую недвижимость собственность от домовладельца.

Договоры аренды являются юридически обязывающими договорами, в которых разъясняются обязанности и права как арендатора, так и арендодателя. Даже если вы просто сдаете комнату в своем доме другу или члену семьи, вам понадобится договор аренды для правовой защиты на случай, если у вас возникнут проблемы с арендаторами.

Найдите свой бесплатный распечатанный договор аренды / аренды по типу ниже и используйте его для сдачи в аренду собственности.

Содержание

1. Бланки договоров аренды жилого помещения [Для арендодателей]
2. Формы договора субаренды [Арендаторам]
3. Формы договоров коммерческой / иной аренды
4. Часто задаваемые вопросы
5. Образец договора аренды жилого помещения [и бланки по штатам]
6. Правовая информация и руководства для арендодателей

Бланки договоров аренды жилого помещения [Для арендодателей]

Стандартный договор аренды

Используйте стандартный договор аренды, чтобы сдать жилую недвижимость в аренду на фиксированный период, как правило, один год.Это соглашение включает в себя наиболее важные и общие положения и может использоваться для дома, квартиры, студии, кондоминиума, дуплекса, таунхауса, подвала или передвижного дома. Стандартные договоры аренды различаются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с требованиями к своей собственности.

Договор помесячной аренды

Используйте помесячный договор аренды, если вы не хотите сдавать свою недвижимость в аренду на целый год или более, но все же хотите защитить свои права. Использование ежемесячной аренды позволяет вам (и вашему арендатору) быть гибкими.

Договор краткосрочной аренды (отпуска)

Используйте краткосрочный договор аренды, чтобы сдать вашу собственность на короткий период времени (обычно от 1 до 31 дня), чаще всего в аренду на время отпуска. В соглашении о краткосрочной аренде гостям разъясняются правила их пребывания и их ожидания по прибытии.

Формы договора субаренды [Арендаторам]

Договор субаренды

Используйте договор субаренды, чтобы сдать в аренду недвижимость (или просто комнату), если вы уже арендуете недвижимость у другого арендодателя.Например, вы можете сдать недвижимость в субаренду, если вам нужно съехать, но вы не хотите разрывать договор аренды.

Договор аренды помещения

Используйте договор аренды комнаты, когда вы сдаете в аренду комнату в своей собственности и вам нужно установить правила и границы. Например, вы можете использовать это соглашение, чтобы объяснить, как вы разделите арендную плату и коммунальные платежи, и может ли ваш арендатор приглашать гостей в гости.

Формы договоров коммерческой / иной аренды

Договор коммерческой аренды

Используйте договор коммерческой аренды, если вы сдаете в аренду офисное здание, торговую площадь, ресторан, промышленный объект или любую недвижимость, где арендатор будет вести бизнес.

Договор аренды земли

Используйте договор аренды земли, чтобы сдать в аренду участок земли, на котором нет собственности. Аренда земли или земли может иметь несколько целей, включая сельскохозяйственную, жилую и коммерческую.

Договор аренды с правом владения

Используйте договор аренды с правом владения, чтобы дать арендатору возможность приобрести недвижимость по окончании срока действия договора. Этот вид аренды помогает арендатору, который не может купить недвижимость сразу, и позволяет продавцу получать стабильный доход.

Вы можете дополнительно подтвердить свое первоначальное соглашение об аренде, изменив условия путем внесения поправки в договор аренды. Кроме того, вы можете закончить существующий договор аренды, отправив письмо о расторжении договора аренды, или продлить аренду на другой срок с продлением аренды.

Часто задаваемые вопросы

Что такое аренда?

Аренда — это юридически обязывающий договор, используемый, когда домовладелец («арендодатель») сдает недвижимость в аренду арендатору («арендатору»). В этом письменном соглашении указываются условия аренды, например, как долго арендатор будет сдавать недвижимость в аренду и сколько он будет платить, в дополнение к последствиям нарушения соглашения.

Аренда также обычно называется договором аренды, договором аренды, договором аренды, формой аренды, договором аренды квартиры, договором аренды квартиры, договором аренды и договором аренды дома.

Зачем мне нужен договор аренды?

Вам нужен договор аренды, потому что он объясняет ваши обязанности как арендодателя, устанавливает правила для арендаторов, проживающих в вашей собственности, и часто требуется по закону штата. Наличие договора аренды помогает избежать споров с арендаторами и устранять проблемы, когда они возникают.

Если вы сдаете недвижимость в аренду, но не используете договор аренды, вы можете потерять деньги за аренду, понести ответственность за незаконные действия с недвижимостью, получить штрафы за неоплаченные коммунальные расходы или потратить много денег на ремонт поврежденного имущества и адвоката. сборы. Любой, кто сдает в аренду дом, землю или коммерческое здание, должен иметь договор аренды.

Всем взрослым квартиросъемщикам должна быть предоставлена ​​копия договора аренды после его подписания. Арендодатели и управляющие недвижимостью также должны хранить копию в файле.

Как сдать в аренду комнату в доме?

Вы сдаете в аренду комнату в своем доме по договору аренды, в котором говорится, что вы сдаете в аренду только комнату, а не все имущество. Если вы арендатор, проживающий в арендуемой собственности, вы можете сдать комнату в субаренду другому арендатору, используя договор аренды комнаты.

Как стандартный договор аренды жилого помещения, так и договор аренды помещения позволяют вам установить тихие часы, время, в которое могут приходить гости, как разделить коммунальные платежи, а также установить правила в отношении домашних животных, курения и парковки.

Чтобы сдать комнату в аренду, обе стороны подписывают договор, и арендодатель взимает с арендатора залог перед передачей ключей.

В чем разница между договором аренды и договором аренды?

Разница между договором аренды и договором аренды заключается в сроке действия договора. Договоры аренды обычно являются долгосрочными (от 12 до 24 месяцев), тогда как договоры аренды обычно краткосрочные (несколько недель или месяцев).

Если вы решаете, что лучше для вас — аренда или аренда, помните, что договор аренды обеспечивает большую безопасность, но договор аренды предлагает большую гибкость.

Каковы мои обязанности как арендодателя?

В ваши обязанности как арендодателя входит следующее:

• Ремонт и поддержание нормального износа таких приборов, как кондиционер или обогреватель.
• Соблюдение права арендатора на «тихое наслаждение» (жизнь без помех).Например, не совершать ненужных визитов на территорию и решать проблемы, вызывающие шум (например, лай собак).
• Предоставление арендатору безопасного и чистого дома на срок аренды. Примеры включают избавление от плесени, устранение повреждений, вызванных водой, и устранение проблем с вентиляцией.
• Возврат залога арендатора, если арендатор относится к собственности уважительно и она находится в хорошем состоянии на конец срока аренды.
• Предварительное уведомление арендатора, когда вам нужно войти в помещение, чтобы что-то починить или показать кому-то имущество.

Обязанности арендодателя различаются в соответствии с законами штата о арендодателях и арендаторах, которые описывают, как арендодатель должен обращаться с доступом к собственности, залоговым депозитом и выселением.

Что произойдет, если арендатор нарушит договор аренды?

Если арендатор нарушает договор аренды, арендодатель может попытаться решить проблему, предоставив арендатору возможность исправить это (если нарушение не является серьезным, например, использование собственности для продажи или производства запрещенных наркотиков).Если проблема не будет решена в течение определенного периода времени (установленного законодательством штата), домовладелец может начать процесс выселения, чтобы удалить арендатора.

Общие нарушения при аренде включают неоплаченную арендную плату и счета за коммунальные услуги, повреждение собственности и нарушение закона арендатором.

Что я должен включить в договор аренды?

Вы должны включить в договор аренды следующую информацию и пункты:

• Имена всех арендаторов : напишите имена всех взрослых, которые будут проживать в собственности.
• Срок действия : укажите продолжительность аренды, а также на фиксированный срок или с автоматическим продлением.
• Аренда : укажите сумму денег, которую арендатор будет платить, чтобы жить в собственности, и в какой день месяца будет выплачиваться арендная плата.
• Помещение : опишите объект и его местонахождение.
• Залог залог : назначьте сумму денег, которую арендатор передаст арендодателю на хранение в случае каких-либо повреждений

В зависимости от вашей собственности и места ее расположения вам может потребоваться включить некоторые общие сведения и дополнения, касающиеся конкретных ситуаций, таких как курение или домашние животные.

Образец договора аренды жилого помещения [и бланки по штатам]

Следующий стандартный договор аренды жилого фонда действует для всех штатов, кроме Калифорнии, Флориды и Вашингтона, округ Колумбия.

Стандартный договор аренды жилого помещения

Настоящее Соглашение об аренде (настоящее «Соглашение») заключено с __________ между __________ («Арендодатель») и __________ («Арендатор»).Каждого Арендодателя и Арендатора можно по отдельности именовать «Стороной», а вместе — «Сторонами».

1. Помещение. Арендуемое помещение __________ находится по адресу __________, __________, __________ __________ («Помещение»).

2. Договор аренды . Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору, а Арендатор соглашается арендовать Помещение у Арендодателя в соответствии с условиями, изложенными в настоящем документе.

3. Срок. Срок действия настоящего Соглашения начинается __________ и заканчивается __________ («Срок»).

4. Аренда. Арендатор будет платить Арендодателю ежемесячную арендную плату в размере __________ за Срок. Арендная плата будет выплачиваться заранее и причитаться __________ числа каждого месяца в течение Срока. Первый арендный платеж выплачивается Арендодателю при подписании Арендатором настоящего Договора . Арендная плата за любой период Срока менее одного месяца будет составлять пропорциональную часть ежемесячного платежа.Арендная плата будет выплачиваться Арендодателю по адресу Арендодателя, указанному в настоящем документе (или в другие места по указанию Арендодателя), по почте или лично одним из следующих способов: и будет выплачиваться в долларах США.

5. Гарантия. __________, расположенный по адресу __________, __________, __________ __________ («Гарант»), обещает безоговорочно гарантировать Арендодателю полную оплату и выполнение Арендатором всех финансовых обязанностей и обязательств, вытекающих из настоящего Соглашения.Гарант соглашается нести солидарную ответственность с Арендатором по финансовым обязательствам и обязательствам Арендатора по настоящему Соглашению, включая арендную плату, убытки, сборы и расходы. Гарант также соглашается, что эта гарантия будет оставаться в полной силе и будет иметь обязательную силу для Гаранта до тех пор, пока настоящее Соглашение не будет расторгнуто.

6. Плата за просрочку. Арендная плата, уплаченная после __________ числа каждого месяца, будет считаться просроченной; и если арендная плата не будет выплачена в течение __________ дней после указанного срока, Арендатор соглашается оплатить штраф за просрочку платежа в размере __________.

7. Дополнительная аренда. В рамках настоящего Соглашения могут быть случаи, когда Арендатор может быть обязан уплатить Арендодателю дополнительные сборы. Все такие сборы считаются дополнительной арендной платой в соответствии с настоящим Соглашением и будут оплачены при следующем регулярном внесении арендной платы. Арендодатель имеет те же права, а Арендатор имеет те же обязательства в отношении дополнительной арендной платы, что и в отношении арендной платы.

8. Коммунальные услуги. Арендатор несет ответственность за оплату всех коммунальных и иных услуг Помещения.

9. Залог. После подписания настоящего Соглашения Арендатор уплачивает Арендодателю залог в размере __________. Залог будет удерживаться Арендодателем в качестве обеспечения выполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Соглашению. Гарантийный депозит не может быть использован или вычтен Арендатором в качестве арендной платы за последний месяц Срока. Арендатор будет иметь право на полное возмещение страхового депозита, если Арендатор вернет Арендодателю владение Помещением в том же состоянии, в каком было принято, обычная одежда и слеза исключена.В течение __________ дней после прекращения действия настоящего Соглашения Арендодатель вернет Арендатору гарантийный депозит (за вычетом любой суммы, примененной Арендодателем в соответствии с настоящим разделом). Любая причина удержания части залога будет объяснена в письменной форме. Залог не будет приносить проценты, пока он находится у Арендодателя в соответствии с применимыми законами штата и / или местными постановлениями.

10. Отказ арендодателя передать владение. В случае, если Арендодатель не сможет передать Помещение Арендатору во владение в дату начала Срока действия, Арендодатель не будет нести никакой ответственности за такой отказ, действительность настоящего Соглашения не будет затронута, и Срок не будет затронут. быть расширенным.Арендатор не несет ответственности за аренду до тех пор, пока Арендодатель не передаст Помещение Арендатору во владение.

11. Передача аренды. Если настоящее Соглашение не было продлено по взаимному письменному соглашению Сторон, ни при каких обстоятельствах не будет задержек по истечении Срока в соответствии с условиями настоящего Соглашения. Если возникнет необходимость возбудить судебный процесс по выселению Арендатора из Помещения, выигравшая сторона будет иметь право на гонорары и расходы адвоката в дополнение к возмещению ущерба.

12. Использование помещений. Помещение будет занимать только Арендатор и ближайшие родственники Арендатора и будет использоваться только для проживания. Арендатор не будет участвовать в нежелательном поведении, в том числе в поведении, которое сделает Помещение менее пригодным для проживания, создаст опасные, опасные или антисанитарные условия или будет нарушать права других на пользование своей собственностью. Арендатор несет ответственность за любой ущерб, нанесенный Помещению, а также за любой ущерб или потерю его содержимого, причиненный Арендатором, его гостями или приглашенными.

13. Состояние помещения. Арендатор осмотрел Помещение, включая бытовую технику, оборудование и мебель, и подтверждает, что оно находится в хорошем состоянии и ремонтируется, за исключением нормального износа, и принимает их в текущем состоянии.

14. Техническое обслуживание и ремонт. Арендатор будет поддерживать Помещение, включая территорию и всю бытовую технику, оборудование и мебель, в чистом, санитарном и хорошем состоянии и ремонтировать.Арендатор не будет вывозить приборы, приспособления или мебель Арендодателя из Помещения ни для каких целей. Если требуется ремонт, отличный от общего обслуживания, Арендатор уведомит Арендодателя о таком ремонте. В случае невыполнения обязательств Арендатором Арендатор возместит Арендодателю стоимость любого ремонта или замены.

15. Разумные приспособления. Арендодатель соглашается соблюдать все применимые законы, обеспечивающие равные жилищные возможности, включая разумные приспособления для известных физических или психических ограничений квалифицированных лиц с ограниченными возможностями, если это не приведет к неоправданным трудностям.Арендатор несет ответственность за информирование Арендодателя о любых таких необходимых приспособлениях, которые являются разумными и не создают неоправданных трудностей. Если Арендатор сообщает об инвалидности и запрашивает жилье, Арендодатель имеет право на то, чтобы квалифицированный поставщик медицинских услуг подтвердил инвалидность, если инвалидность не является очевидной, а Арендодатель имеет право использовать квалифицированного поставщика медицинских услуг для подтверждения инвалидности в качестве ресурса для предоставления разумное приспособление.

16. Реестр сексуальных преступников. Согласно закону, информация об определенных зарегистрированных лицах, совершивших преступления на сексуальной почве, является общедоступной. Арендатор понимает и соглашается с тем, что Арендатор несет исключительную ответственность за получение любой и всей информации, содержащейся в государственном или национальном реестре лиц, совершивших преступления на сексуальной почве, в районе, прилегающем к Помещению, которую можно получить в Интернете, в местном отделении шерифа или других соответствующих правоохранительных органах. В зависимости от криминального прошлого правонарушителя эта информация будет включать либо адрес, по которому правонарушитель проживает, либо район проживания и почтовый индекс, в котором он или она проживает.

17. Соответствие. Арендатор соглашается соблюдать все применимые законы, постановления, требования и постановления любого федерального, государственного, окружного, муниципального или другого органа власти.

18. Mechanics ’Lien. Арендатор понимает и соглашается с тем, что Арендатор и любое лицо, действующее от имени Арендатора, не имеют права требовать залогового удержания механика или любого другого залога в отношении Помещений. Арендатор соглашается своевременно уведомлять любых подрядчиков, субподрядчиков или поставщиков товаров, труда или услуг о том, что такие залоговые права недействительны.Арендатор также соглашается предпринять дополнительные шаги, необходимые для того, чтобы Помещение оставалось свободным от любых залогов, которые могут возникнуть в результате строительства, завершенного Арендатором или для Арендатора.

19. Подчинение. В отношении Помещений настоящее Соглашение подчиняется любой ипотеке, которая существует в настоящее время или может быть предоставлена ​​позже Арендодателем.

20. Изменения. Арендатор не будет производить никаких изменений, дополнений или улучшений Помещений без предварительного письменного согласия Арендодателя.Любые изменения, дополнения или улучшения Помещений производятся без оплаты Арендатору и сразу после завершения становятся собственностью Арендодателя и остаются в Помещении, если Арендодатель не потребует или не разрешит удаление, и в этом случае Арендатор вернет эту часть Помещения в Дом. такое же состояние, какое существовало до внесения изменений, дополнений или улучшений. Арендатор не будет менять существующие замки или устанавливать какие-либо дополнительные замки в Помещениях без предварительного письменного согласия Арендодателя и без предоставления Арендодателю копий всех ключей.

21. Курение. Курение любого вида в любой части Помещения строго запрещено. Этот запрет распространяется на Арендатора и любого посетителя, гостя или другого жителя Помещения.

22. Домашние животные. Арендатору не разрешается иметь или содержать домашних животных, даже временно, в любой части Помещения. Несанкционированное присутствие любого домашнего животного подвергнет Арендатора штрафам, возмещению ущерба, вычетам и / или расторжению настоящего Соглашения. Правильно обученные животные-поводыри, которые оказывают помощь инвалидам, могут быть допущены в Помещения с предварительного письменного согласия Арендодателя, в котором не должно быть необоснованно отказано.Арендатор будет нести ответственность за расходы на удаление блох, дезодорирование и / или мытье шампунем всего или любой части Помещения, если домашнее животное находилось в Помещении в любое время в течение Срока (с письменного согласия Арендодателя или без него).

23. Пожар и пострадавшие. Если Помещение повреждено пожаром или другим серьезным бедствием или несчастным случаем, и Помещение становится непригодным для проживания в результате, Арендатор может немедленно покинуть Помещение и расторгнуть настоящее Соглашение, уведомив об этом Арендодателя.Арендатор будет нести ответственность за любую невыплаченную арендную плату или получит любую предоплаченную арендную плату до дня такого пожара, стихийного бедствия или несчастного случая. Если Помещение повреждено лишь частично и пригодно для проживания, Арендодатель может произвести полный ремонт и сделает это в кратчайшие сроки и в разумные сроки. По усмотрению Арендодателя арендная плата может быть снижена на время ремонта.

24. Ответственность. Арендодатель не несет ответственности за любые убытки, претензии, ущерб или расходы в результате любого несчастного случая, травмы или повреждения любого лица или имущества, произошедших в любом месте Помещения, за исключением случаев, когда это произошло в результате небрежности или умышленных неправомерных действий Арендодателя.

25. Страхование арендатора. Арендатор должен получить и поддерживать в любое время в течение Срока действия страховой полис арендатора с покрытием личной ответственности на сумму не менее 100 000,00 долларов США. Арендатор называет Арендодателя заинтересованной стороной или дополнительным страхователем. Арендатор предоставит Арендодателю справку или подтверждение страхования по запросу.

26. Переуступка и субаренда. Арендатор не будет переуступать условия настоящего Соглашения в отношении какой-либо части или всех Помещений, а также предоставлять или разрешать полную или частичную субаренду или другую передачу любой части или всех Помещений.

27. Требования к страхованию. Арендатор не будет совершать или разрешать совершать какие-либо действия или действия, которые увеличивают страховой риск по любому полису страхования, покрывающему Помещения. Если премия по такому полису страхования увеличивается из-за нарушения Арендатором обязательств по настоящему Соглашению, Арендатор уплачивает дополнительную сумму премии в качестве дополнительной арендной платы по настоящему Соглашению.

28. Право входа. Арендодатель или его агенты могут входить в Помещение в разумные сроки, чтобы осмотреть Помещение, внести какие-либо изменения, улучшения или ремонт или показать Помещение потенциальному арендатору, покупателю или кредитору.В случае возникновения чрезвычайной ситуации Арендодатель может войти в Помещение в любое время.

29. Сдать. Арендатор доставит и сдаст в собственность Арендодателю Помещения немедленно по истечении Срока или прекращения действия настоящего Соглашения, чистыми и в таком хорошем состоянии и с ремонтом, как Помещения в начале Срока, за исключением разумного износа. .

30. По умолчанию. В случае любого невыполнения обязательств по настоящему Соглашению Арендодатель может направить Арендатору уведомление о невыполнении обязательств и возможность исправить такое невыполнение.Если Арендатору не удается исправить невыполнение обязательств, кроме неуплаты арендной платы или дополнительной арендной платы, Арендодатель может расторгнуть настоящее Соглашение, направив письменное уведомление за __________ дней. Если невыполнение обязательств — это неуплата Арендатором в срок арендной платы или дополнительной арендной платы, как указано в настоящем Соглашении, Арендодатель может прекратить действие настоящего Соглашения, направив Арендатору письменное уведомление за __________ дней. После прекращения действия настоящего Соглашения Арендатор продолжает нести ответственность за любую арендную плату, дополнительные просроченные расходы, включая расходы на устранение любых дефолтов и убытков в соответствии с настоящим Соглашением.

31. Средства правовой защиты. Если настоящее Соглашение расторгается из-за неисполнения обязательств Арендатором, Арендодатель может, помимо любых прав и средств правовой защиты, доступных в соответствии с настоящим Соглашением и применимым законодательством, использовать любое отчуждение, выселение или другие аналогичные судебные разбирательства, доступные по закону или справедливости.

32. Подчинение. Настоящее Соглашение и права Арендатора по нему подчиняются и подчиняются залогу, действию и действию каждой существующей или будущей ипотеки, договора доверительного управления, аренды земли и / или любого другого аналогичного документа обременения, охватывающего любое или все Помещения, если таковые имеются, а также каждое их обновление, изменение, объединение, замену или продление.

33. Осуждение. Если все или практически все Помещения подлежат осуждению, включая осуществление каких-либо полномочий выдающегося домена правительственным органом, настоящее Соглашение прекращает свое действие в день, когда Помещение вступает во владение осуждающим органом, и вся арендная плата согласно Настоящее Соглашение подлежит оплате пропорционально к этой дате. Арендодатель имеет право взыскать с осуждающего органа всю сумму компенсации, присужденной в ходе любого судебного разбирательства.Арендатор отказывается от любых прав, титула или интереса, которые Арендатор может иметь в отношении любого такого вознаграждения, и соглашается не предъявлять никаких претензий в течение Срока настоящего Соглашения.

34. Опасные материалы. Арендатор не должен держать в Помещении какие-либо предметы опасного, легковоспламеняющегося или взрывоопасного характера, которые могут необоснованно увеличить опасность пожара или взрыва в Помещении или которые могут быть сочтены опасными или особо опасными для любой ответственной страховой компании.

35. Уведомления. Все уведомления, направляемые в соответствии с настоящим Соглашением, должны быть в письменной форме. Уведомление вступает в силу с момента его получения и должно быть доставлено лично, отправлено заказным письмом или заказным письмом по следующим адресам (или по другому адресу, который любая Сторона может указать после разумного уведомления другой Стороны):

__________

__________, __________ __________

Уведомления направляются Арендатору по следующему адресу:

__________

__________, __________ __________

36. Тихое наслаждение. Если Арендатор платит арендную плату и выполняет все другие обязательства по настоящему Соглашению, Арендатор может спокойно и спокойно владеть Помещением и пользоваться им в течение Срока действия.

37. Без отказа. Ни одна из Сторон не считается отказавшейся от какого-либо положения настоящего Соглашения или осуществления каких-либо прав по настоящему Соглашению, если такой отказ не был сделан прямо и в письменной форме.

38. Делимость. Если какое-либо положение настоящего Соглашения будет признано недействительным, незаконным или не имеющим исковой силы полностью или частично, остальные положения не будут затронуты и останутся действительными, законными и имеющими исковую силу, как если бы недействительная, незаконная или неисполнимая часть не была включены в настоящее Соглашение.

39. Правопреемники и правопреемники. Настоящее Соглашение вступает в силу в интересах Сторон и их допустимых правопреемников и правопреемников и будет иметь обязательную силу для них.

40. Применимое право. Условия настоящего Соглашения, а также права и обязанности Сторон по нему регулируются и толкуются в соответствии с законами штата __________, без учета его коллизионных норм.

41. Споры. Любой спор, возникающий из настоящего Соглашения, разрешается посредством посредничества. Если спор не может быть разрешен посредством посредничества, то спор будет разрешен посредством обязательного арбитража, проводимого в соответствии с правилами Американской арбитражной ассоциации.

42. Поправки. Настоящее Соглашение может быть изменено или изменено только по письменному соглашению, подписанному Сторонами.

43. Аналоги. Настоящее Соглашение может быть составлено в одном или нескольких экземплярах, каждый из которых считается оригиналом и все вместе составляют один и тот же документ.

44. Заголовки. Заголовки разделов предназначены только для справочных целей и не влияют иным образом на значение, толкование или толкование любого положения настоящего Соглашения.

45. Полнота соглашения. Настоящее Соглашение представляет собой полное соглашение между Сторонами и отменяет и отменяет все предыдущие соглашения Сторон, письменные или устные, в отношении предмета.

В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО Стороны настоящего Соглашения, индивидуально или через своих должным образом уполномоченных представителей, подписали настоящее Соглашение с Даты вступления в силу.

Чтобы увидеть заполненный договор аренды жилого помещения, просмотрите наш заполненный образец договора аренды.

Или найдите ниже договор аренды жилого помещения для вашего штата.

Формы договоров аренды / аренды для штата

Как составить (заполнить) договор аренды / аренды

Вот как составить договор аренды, заполнив наш бесплатный шаблон договора аренды:

1. Назовите стороны

В простой форме договора аренды необходимо указать стороны , подписывающие договор аренды, и место их проживания. Сначала запишите:

2.Опишите помещение

«Помещение» — это просто точный адрес и тип арендуемой собственности, например, квартира, дом или кондоминиум.

3. Определить срок аренды

«Срок» — это срок, в течение которого арендатор будет сдавать в аренду указанную недвижимость. Стандартное соглашение об аренде должно точно указывать, когда срок аренды начинается с , а заканчивается с .

Кроме того, аренда может быть срочной или помесячной.

• Срочная аренда означает, что договор заключен на заранее определенный или фиксированный период времени. Срок действия этого типа аренды истекает в дату окончания, указанную в соглашении (обычно до 6 месяцев, 1 года или 2 лет с даты начала).
• Помесячная аренда означает, что договор заключен на период в один месяц без определенной даты окончания. Это продолжается ежемесячно до тех пор, пока арендодатель или арендатор не расторгнут договор.

4. Установить размер задолженности по арендной плате

В договоре аренды должна быть четко указана сумма ежемесячной арендной платы и указаны последствия, если арендная плата просрочена.

Арендодатель решает, сколько взимать за аренду, но обычно стоимость сопоставима с другими объектами недвижимости в том же районе.

Кроме того, стандартные законы о контроле за арендной платой могут ограничивать сумму, которую вы можете взимать за аренду. Проверьте свое местное постановление о контроле за арендной платой, чтобы убедиться, что ваш договор аренды соответствует этим правилам.

5. Назначьте сумму гарантийного депозита

Залог — это определенная сумма денег, которая обычно взимается в начале аренды. Арендодатели имеют право взыскать со своих арендаторов залог в размере , но то, на что можно потратить эти деньги, строго определяется законами о залоге вашего штата.

6. Завершить аренду

Когда вы закончите обсуждение деталей со своим арендатором, не забудьте:

• Распечатайте — распечатайте не менее двух экземпляров договора аренды для вас и другой стороны
• Подпись — подпишите и поставьте дату на бланке договора аренды (арендатор (арендаторы) и арендодатель)
• Сохранить — храните бумажную копию подписанного документа в надежном месте и рассмотрите возможность сканирования электронной копии для дополнительного безопасного хранения.

Правовая информация и руководства для арендодателей

Независимо от того, являетесь ли вы опытным арендодателем или впервые арендодателем, вы можете использовать эти ресурсы и руководства, чтобы простым языком понять, что говорится в законе об аренде и договорах аренды:

Как сдать жилую недвижимость в аренду [шаг за шагом]

Чтобы легко сдать свою недвижимость в аренду, выполните следующие действия:

1. Предъявите арендаторам свою арендуемую квартиру

Первый шаг при сдаче дома или квартиры в аренду — дать людям возможность осмотреть собственность.Если арендатору понравится недвижимость и он хочет въехать, он сделает устное предложение о ежемесячной арендной плате.

Хостинг просмотров может быть неудобным, если у вас несколько объектов недвижимости, поэтому многие арендодатели нанимают компанию по управлению недвижимостью, чтобы показать свои арендные квартиры потенциальным арендаторам.

2. Выдайте арендатору форму заявки на аренду для заполнения

После того, как вы согласовали стоимость аренды, арендатору необходимо заполнить заявку на аренду. Эта форма помогает арендатору показать, что он заслуживает доверия и включает такую ​​информацию, как:

• Имя
• Текущий адрес
• Место работы
• Уровень дохода
• Рекомендации по аренде

Арендатор может подтвердить свое рабочее место с помощью подтверждающего письма.Этот документ также является простым способом для арендатора подтвердить свой доход.

Как правило, арендодатели требуют от арендатора небольшую невозмещаемую плату для обработки заявки на аренду.

3. Выполните фоновую проверку и проверку кредитоспособности

После просмотра заявки арендатора следует выполнить проверку биографических данных (и / или проверку кредитоспособности). Подобная проверка арендаторов может помочь вам избежать мошенничества и проблемных арендаторов. Стоимость обычно оплачивается арендатором.

Проверка биографических данных показывает, есть ли у заявителя криминальное прошлое, а проверка кредитоспособности подтверждает наличие у заявителя хорошей или плохой кредитной истории.Плохая кредитная история может быть признаком плохого финансового планирования, что может привести к пропущенным арендным платежам.

Хотя эти проверки помогают избежать проблем с арендаторами, вы не должны основывать свое решение об аренде собственности исключительно на результатах. Во многих штатах есть строгие правила в отношении дискриминации арендаторов. Отказ в аренде из-за незначительных уголовных правонарушений или плохой кредитной истории может быть обоснованно расценен как нарушение федерального закона о борьбе с дискриминацией.

4. Проверить рекомендации арендатора

Затем вам необходимо проверить ссылки, которые арендатор включил в свою форму заявки на аренду, упомянутую в шаге 2 выше.

Вам следует обращаться по ссылкам и задавать такие вопросы, как:

• Оплачивал ли заявитель вовремя арендную плату и коммунальные услуги?
• Были ли жалобы на шум в предыдущей квартире арендатора?
• Вызывали ли когда-нибудь полицию в последнюю съемную квартиру арендатора?
• Не могли бы вы снова арендовать у этого человека?

Рекомендации по аренде обычно относятся к текущим или предыдущим арендодателям и могут дать вам представление о характере и поведении арендатора.

5. Заключить договор аренды

Если вы готовы сдать свою собственность арендатору, вам необходимо создать договор аренды / аренды в правильном формате.

Вы заключаете договор аренды, составляя его самостоятельно, заполняя пустой шаблон договора аренды, который включает все необходимые пункты, или используя разработчика договора аренды для создания договора аренды, относящегося к вашей собственности.

Не забудьте включить:

После того, как вы создали договор аренды и обсудили все с вашим новым арендатором, обе стороны подписывают договор.Возможно, вам придется рассчитать пропорциональную арендную плату в зависимости от того, когда арендатор въезжает.

6. Сдать ключи

После того, как договор аренды будет составлен и подписан, дайте арендатору ключи, чтобы они могли въехать в собственность.

Чтобы завершить процесс, вместе с арендатором следует провести окончательное обследование помещения. Возьмите с собой контрольный список для проверки аренды и задокументируйте состояние собственности до въезда арендатора.

Общие сведения о договорах аренды и дополнения

Поскольку каждая арендуемая недвижимость индивидуальна, а законы различаются в зависимости от штата, ваше соглашение об аренде может потребовать раскрытия дополнительной информации и дополнений.Эти документы, прилагаемые отдельно к вашему договору аренды, информируют новых или нынешних арендаторов о проблемах с вашей собственностью и их правах.

Загрузите нижеприведенные наиболее распространенные раскрытия информации и дополнения в формате MS Word (.docx) или Adobe PDF:

• Asbestos Disclosure (Word) — уведомляет арендаторов о наличии асбеста на участке (требуется для объектов, построенных до 1979 года).
• Приложение для клопов (Word) — объясняет, как обе стороны должны действовать в случае заражения клопами.
• В приложении (Word) к детекторам угарного газа и дыма указывается, будет ли домовладелец предоставлять детекторы угарного газа / дыма и как арендатор несет ответственность за их поддержание в хорошем состоянии.
• Смерть в арендуемой единице Раскрытие (Word) — информирует арендатора, если кто-либо ранее умер в собственности.
• Раскрытие информации об опасности на основе свинца s (PDF) — уведомляет арендаторов о существовании краски на основе свинца или других материалов (требуется для объектов, построенных до 1978 года).
• Раскрытие зоны опасности наводнения (Word) — указывает, находится ли собственность в зоне особой опасности наводнения.
• Уведомление о потере права выкупа (Word) — должно быть предоставлено арендатору во время аренды, если вам нужно объяснить, что договор аренды прекращается в указанную дату.
• Раскрытие информации о незаконном загрязнении вещества (Word) — уведомляет арендатора, если часть собственности была загрязнена в результате производства или хранения незаконного вещества (например, метамфетамина).
• Mold Disclosure (Word) — уведомляет арендатора о том, что в собственности есть или может быть плесень, и будет ли домовладелец ее исправлять.
• Уведомление о брошенной личной собственности (Word) — сообщает арендатору, что они оставили что-то в квартире, когда выехали, и что им необходимо забрать это перед тем, как это будет выброшено.
• Приложение для домашних животных (Word) — приложение для домашних животных устанавливает правила в отношении домашних животных в отеле.
• Раскрытие общих коммунальных услуг (Word) — объясняет, как рассчитываются коммунальные услуги и распределяются между несколькими жителями
• Дополнение к аренде для курящих (PDF) — в дополнении к аренде для курящих арендатор сообщает, могут ли они курить табак или марихуану на участке.

Законы штата об арендодателях и арендаторах

Федеральный закон признает, что арендодатели и арендаторы имеют индивидуальные юридические права и обязанности.Узнайте, что говорится в законодательстве вашего штата о ваших правах, используя приведенную ниже таблицу, или ознакомьтесь со следующими конкретными законами для вашей собственности:

Государственные законы о доступе арендодателя к арендуемому имуществу

Арендаторы имеют право на неприкосновенность частной жизни при аренде собственности. Однако могут возникнуть ситуации, когда домовладельцу потребуется доступ к собственности, например, для обслуживания или осмотра.

Практически каждый штат требует, чтобы домовладелец заранее уведомлял своих арендаторов, прежде чем они получат доступ к съемной квартире.Используйте приведенную ниже таблицу, чтобы узнать, сколько уведомлений вы должны подавать в вашем штате, и ознакомьтесь с соответствующим законом:

Закон о залоге

Каждый штат регулирует максимальную сумму денег, которую домовладелец может получить от арендатора в качестве залога. В некоторых штатах также требуется, чтобы домовладельцы возвращали своим арендаторам гарантийные депозиты в течение определенного периода времени (возможно, с процентами).

Обычно арендодатель может вычесть из залога арендатора следующие расходы:

• Неоплаченная аренда
• Стоимость уборки
• Стоимость замены ключа
• Стоимость ремонта повреждений сверх обычного износа
• Любая другая сумма, разрешенная законом по договору аренды

Воспользуйтесь приведенной ниже таблицей, чтобы узнать максимальный лимит гарантийного депозита в вашем штате, нужно ли его хранить на отдельном счете и сколько времени у вас есть для его возврата после окончания аренды:

Законы о выселении

Если арендатор создает проблемы или не платит арендную плату, домовладелец может выселить его из собственности, подав уведомление о выселении.

Воспользуйтесь приведенной ниже таблицей, чтобы узнать, какой тип уведомления вам необходимо предоставить и какие законы применяются:

Глоссарий договора аренды / лизинга

Вот несколько полезных определений юридического языка, обычно используемого в формах аренды и договоров аренды:

• Доступ : право входа в собственность.
• Несчастные случаи : антропогенные или естественные события, которые могут привести к повреждению собственности (пожар, наводнение, землетрясение и т. Д.)).
• Изменения : изменения, внесенные в собственность.
• Бытовая техника : обычное домашнее оборудование, такое как холодильник или посудомоечная машина.
• Уступка : передача доли в аренде.
• Адвокат Сборы : платеж, произведенный адвокату.
• Осуждение : захват государством частной собственности для общественных целей, таких как строительство шоссе.
• По умолчанию : когда происходит и сохраняется нарушение договора, например, невыплата арендной платы или нарушение других условий договора аренды.
• Мебель : обычное домашнее оборудование, такое как диваны, столы, кровати и т. Д.
• Поручитель / Со-подписант : лицо, которое несет ответственность за уплату арендной платы, если арендатор не может это сделать.
• Гости : временно проживающие в арендуемой собственности.
• Совместная и раздельная ответственность : когда два или более человека несут независимую ответственность за ущерб, независимо от того, кто виноват.
• Плата за просрочку аренды : дополнительная разумная сумма денег, выплачиваемая арендатором после внесения арендной платы после срока, указанного в договоре аренды.
• Политика в отношении шума : положение договора аренды с указанием «тихих часов» в многоквартирном доме, кондоминиуме или районе.
• Уведомление : письменное сообщение о каком-либо факте или наблюдении.
• Возможность покупки : право арендатора приобрести часть арендуемой собственности позднее.
• Парковка : отведенные места, где арендатор может оставить свои автомобили.
• Политика в отношении домашних животных : разрешение или ограничение права арендатора содержать животное в арендуемой собственности.
• Обслуживание недвижимости : процесс сохранения сдаваемой в аренду единицы и кто за это отвечает. Например, косить траву, вынести мусор или прочистить канализацию на кухне и в ванной.
• Продление : возможность арендатора продолжить аренду.
• Страхование арендатора : платный полис, который защищает личные вещи от кражи или повреждения.
• Делимость : пункт договора аренды, в котором говорится, что если одна часть договора недействительна по какой-либо причине, остальная часть договора аренды все еще подлежит исполнению.
• Политика в отношении курения y: разрешение или ограничение права арендатора курить в арендуемой собственности.
• Субаренда : временное жилищное соглашение между текущим арендатором и новым арендатором для сдачи в аренду всей или части арендуемой в настоящее время собственности. Срок субаренды должен быть меньше срока аренды.
• Преемник : лицо, которое берет на себя обязательства по аренде от арендатора или домовладельца.
• Коммунальные предприятия : государственная или частная служба по снабжению объекта электроэнергией, водой, газом или вывозом мусора.
• Водяная кровать : мебель, наполненная водой, используемая для сна и обычно не разрешенная в большинстве сдаваемых в аренду объектов недвижимости.

Бесплатные стандартные шаблоны договоров аренды жилого помещения | PDF | СЛОВО

Стандартный договор аренды жилого помещения — это вид срочной аренды, который после подписания требует от участвующих сторон соблюдения условий, изложенных в письменном договоре. Хотя договор аренды физически не может помешать арендатору нанести ущерб имуществу или пропустить арендные платежи, он дает арендодателю юридический вес для выселения арендатора, а также предъявления иска арендатору для взыскания любого ущерба.Известная поговорка «Лучшее нападение — это отличная защита» не могла больше применяться к лизингу; Арендодатель должен гарантировать, что только арендаторам, которые подали подробные заявки на аренду, будет разрешено сдавать недвижимость в аренду. Это не только избавляет от ненужной головной боли в будущем, но и дает арендодателям облегчение, зная, что они сделали все возможное, чтобы арендатор был занят надежными арендаторами.

От получения арендной платы до кода и объявления до представления первых арендаторов в собственность, процесс аренды должен осуществляться с большой осторожностью и должной осмотрительностью, чтобы сделать это правильно с первого раза.Приведенный ниже обзор предоставляет арендодателям и владельцам недвижимости контрольный список для того, чтобы приступить к сдаче недвижимости в аренду.

Провести глубокую уборку недостаточно. Прежде чем быть готовым к приему арендаторов, арендуемая недвижимость должна быть свободна от вредителей, иметь рабочую технику, соответствовать нормам и не содержать каких-либо опасностей или опасностей. Помните: попытка сократить расходы только отсрочит боль. Арендатор (-ы) подаст жалобу и потребует ремонта или, что еще хуже, доставит управляющего имуществом в гражданский суд. Всегда лучше перед приемом арендаторов убедиться, что все отремонтировано и в хорошем состоянии.

Чтобы убедиться, что недвижимость готова к приему арендаторов, можно использовать следующую форму:

Контрольный список арендуемой собственности (Word | PDF)

Установленная арендная плата поскольку объект недвижимости должен покрывать любые расходы, связанные с недвижимостью, и точно отражать среднюю арендную плату для данного района.В целом при определении арендной платы необходимо учитывать следующее:

• Покрытие всех расходов — Арендная плата должна покрывать всех расходов, связанных с домом, включая налоги, платежи по ипотеке, услуги по управлению недвижимостью и любые затраты на ремонт / текущее обслуживание.
• Сравните варианты аренды в этом районе. — Если вы посмотрите, что другие варианты аренды в этом районе, вы сможете получить отличную приблизительную стоимость. Тем не менее, обязательно сравнивать только те свойства, которые очень похожи на , с недвижимостью, которая будет сдана в аренду.
• Оцените текущий рынок — На элитном рынке аренда будет менее желательной из-за более низких процентных ставок, ведущих к увеличению домовладения. Аренда лучше работает на невысоком рынке, что приводит к более широкой аудитории арендаторов. Спрос и предложение приводят к возможности увеличения арендной платы.
• Стоимость недвижимости — Безусловно, важнейшим фактором, определяющим ежемесячную арендную плату, является стоимость сданного в аренду дома или квартиры. Чтобы рассчитать ежемесячную арендную плату на основе стоимости собственности, возьмите общую стоимость аренды и умножьте ее на любое значение.От 08% до 1,1%.

Используя шаблон договора аренды для конкретного штата, заполните все применимые поля и сохраните документ без каких-либо имен или подписей в соглашении. Это позволяет легко повторно использовать его для последующих арендаторов. При написании контракта проверьте местные законы штата, чтобы убедиться, что все поля являются законными и в достаточной степени защищают обе стороны. Если домовладелец желает сдавать недвижимость в аренду на ежемесячной основе, а не на ежегодной, следует использовать шаблон помесячной аренды.

Чтобы недвижимость увидели потенциальные арендаторы, арендная плата должна быть указана в Интернете. Если вы потратите время на рекламу объекта в дополнение к объявлению на его листинге, это может дать ему известность, необходимую для получения качественного арендатора. Хотя некоторые могут рекомендовать рекламу в газете, с появлением Интернета и удобством размещения недвижимости в списке одним нажатием кнопки использование онлайн-платформы является рекомендуемым курсом действий для арендодателей и домовладельцев.Следующие веб-сайты рекомендуются для рекламы арендуемой квартиры или дома:

После того, как арендатор проявил интерес к арендуемой недвижимости, ему предоставляется полный тур и он запросил аренду собственности после просмотра, работа владельца недвижимости — потребовать от арендатора (-ов) заполнить заявку на аренду. Это документ, который предоставляет владельцу исчерпывающую историю того, где арендатор ранее арендовал, набор ссылок (прошлые арендаторы, работодатели и т. Д.)), их статус занятости и ежемесячный доход, криминальное прошлое, есть ли у них домашние животные или нет, а также личная информация (например, номер социального страхования), которая позволяет арендодателю провести уголовную проверку и проверку кредитоспособности арендатора.

Без сомнения, арендодатель должен запросить плату за процесс подачи заявления. Это делает две (2) вещи: 1) гарантирует, что применяются только серьезные арендаторы, и 2) покрывает расходы на запуск приложения, которые обычно составляют около 20 долларов. Ниже приведены типы ответов, которые должны заставить собственника недвижимости немедленно отклонить заявку потенциального арендатора:

• Заявитель не работает
• Их ежемесячный доход менее трех (3) раз превышает месячную арендную плату
• Ссылка не дать заявителю положительный отзыв (или сказать о чем-либо , кроме того, что они были идеальными арендаторами)
• Арендатор пытается спорить или ведет конфронтацию по любому пункту во время подачи заявки
• У арендатора плохой кредитный рейтинг
• Были выселение или банкротство за последние десять (10) лет

Выше приведены лишь примеры типов ответов, которые должны привести к отказу заявителя.Перед подачей заявки арендодатель уже должен был создать набор параметров, по которым заявителю будет отказано. Это гарантирует, что управляющий недвижимостью предоставляет всем заявителям равные возможности в области жилья.

Если заявитель передает заявку на аренду, владелец недвижимости должен установить время и дату для подписания сторонами договора аренды. Арендодатель должен выделить все области, в которых арендатору (-ам) необходимо будет подписать соглашение, чтобы обеспечить беспрепятственный процесс.

После подписания договора собственник должен получить залог и арендную плату за первый месяц . Арендодатель должен принимать только надежный источник оплаты для арендной платы за первый месяц и гарантийного депозита — это может включать кассовый чек или денежные переводы.

После подписания договора и сбора всех платежей стороны должны заполнить полный контрольный список состояния собственности. Это включает в себя отметку любых повреждений (дыры в стенах, контрпятна, неработающие переключатели и т. Д.)). Рекомендуется, чтобы арендодатель снимал недвижимость на видео в дополнение к фотографиям. Это может дать более подробный обзор объекта и включить области, которые в противном случае не были бы рассмотрены для изображений.

После въезда арендатора (-ов) собственник недвижимости официально принимает своего первого арендатора.

Загрузить

Перед тем, как перейти к первому шагу, сохраните шаблон в Adobe PDF (.pdf) или Microsoft Word (.docx).

Примечание. Поля, введенные в форму ниже, являются только примерами.Перед заполнением формы следует ознакомиться с законами, в соответствии с которыми находится арендная плата, так как в каждом штате есть свои требования в отношении гарантийных депозитов, выселений, невыполнения обязательств и других условий.

Шаг 1 — Стороны

Начните с ввода текущего дня, месяца и года. Затем введите:

• Полное имя арендодателя и
• Полное имя (имена) арендатора (ов)

Шаг 2 — Срок аренды

Введите полные даты начала и окончания в котором будет действовать договор аренды.Стандартная продолжительность составляет один (1) год, хотя это время может быть изменено, если обе стороны согласны сделать это.

Шаг 3 — Недвижимость

Введите полный адрес аренды (включая квартиру, если применимо).

Шаг 4 — Ежемесячная арендная плата

После знака доллара ($) введите полную стоимость ежемесячной арендной платы. Это общая арендная плата независимо от количества арендаторов, занимающих квартиру.

Шаг 5 — Просроченные платежи / возвращенные чеки

Введите следующее в четыре (4) предоставленных поля:

• Число (#) дней, которые должны пройти, прежде чем арендодатель сможет прекратить аренду,
• Количество (#) дней до того, как арендодатель сможет взимать штраф за просрочку платежа,
• Сумма в долларах ($) за просрочку платежа, которую арендатор (-ы) должен будет заплатить, и
• Сумма в долларах ($) за просрочку платежа. плата за возвращенный чек.

Шаг 6 — Коммунальные услуги

В предоставленных строках укажите, какие коммунальные услуги будут оплачиваться арендодателем. За любые коммунальные услуги, не включенные в стоимость, несет ответственность арендатор.

Шаг 7 — Гарантийный депозит

Введите сумму ($), которую арендатор (-ы) должны будут заплатить за гарантийный залог при въезде. Необходимо изучить законы штата, в котором находится пункт аренды, чтобы убедиться, что сумма залога не превышает максимума, который может взиматься.Если по закону требуется вернуть любые накопленные проценты арендатору (-ам), шаблон следует отредактировать, чтобы он соответствовал указанным требованиям.

Шаг 8 — По умолчанию

Введите:

• Количество дней, которое должно пройти (после доставки уведомления) до того, как арендодатель сможет расторгнуть договор, и
• Количество дней после неисполнения обязательств в котором арендодатель может потребовать немедленную выплату всей арендной платы (и реализовать другие права, разрешенные договором аренды).

Шаг 9 — отказ

Введите количество дней, которые должны пройти, по истечении которых арендодатель может считать аренду «заброшенной».

Шаг 10 — Детекторы дыма

В видимом поле введите количество дней, в течение которых арендатор (-ы) должны подтвердить работу детектора (-ов) дыма после въезда в собственность.

Шаг 11 — Применимое право

Штат, в котором находится аренда.

Шаг 12 — Дополнительные условия (необязательно)

Если есть дополнительная информация, которую арендодатель хотел бы предоставить арендатору (-ам), они могут сделать это в соответствующих строках.

Шаг 13 — Подпись арендодателя

Над полем для подписи арендодателя введите текущую дату (день, месяц и год).

Затем домовладелец должен написать от руки (или поставить электронную подпись) свое имя, напечатать свое имя полностью и ввести дату, когда он поставил свою подпись.

Шаг 14 — Подпись (-и) арендатора (-ов)

Каждый арендатор (всего до четырех арендаторов) должен указать свои:

• Подпись (подписанная электронной или от руки),
• Полное печатное имя , и
• Дата их подписи.

Десять условий, которые необходимо включить в договор аренды

Договор аренды или аренды устанавливает правила, которым арендодатели и арендаторы соглашаются следовать в своих арендных отношениях. Это юридический договор, а также чрезвычайно практичный документ, полный важных бизнес-деталей, таких как, как долго арендатор может занимать недвижимость и размер ежемесячной арендной платы.Независимо от того, состоит ли договор аренды или аренды всего одна страница или больше пяти, напечатан на машинке или написан от руки, он должен охватывать основные условия аренды.

Вот некоторые из наиболее важных пунктов, которые необходимо учесть в вашем договоре аренды или аренды.

1. Имена всех арендаторов. Каждый взрослый, проживающий в съемной квартире, включая обоих членов супружеской или не состоящей в браке пары, должен быть назван арендатором и подписать договор аренды или аренды. Это возлагает на каждого арендатора юридическую ответственность за все условия, включая полную сумму арендной платы и надлежащее использование собственности.Это означает, что вы можете на законных основаниях требовать всю арендную плату у любого из арендаторов, если другие выйдут из дома или не смогут заплатить; и если один арендатор нарушит важное условие соглашения, вы можете расторгнуть договор аренды для всех арендаторов по этому договору аренды или аренды.

2. Ограничения по вместимости. В вашем соглашении должно быть четко указано, что арендуемая квартира является местом проживания только арендаторов, подписавших договор аренды, и их несовершеннолетних детей. Это гарантирует ваше право определять, кто живет в вашей собственности — в идеале, люди, которых вы проверили и одобрили, — и ограничивать количество жителей.Ценность этого пункта заключается в том, что он дает вам основание выселить арендатора, который переезжает к другу или родственнику или сдает квартиру в субаренду без вашего разрешения.

3. Срок аренды. В каждом документе об аренде должно быть указано, является ли это договором аренды или срочным договором аренды. Договоры аренды обычно заключаются из месяца в месяц и автоматически продлеваются, если не расторгнуты арендодателем или арендатором. С другой стороны, аренда обычно длится год. Ваш выбор будет зависеть от того, как долго вы хотите, чтобы арендатор оставался и насколько гибкости вы хотите в своей договоренности.

4. Аренда. В вашем договоре об аренде или аренде должна быть указана сумма арендной платы, когда она должна быть оплачена (обычно первое число месяца) и как она должна быть оплачена, например, по почте в ваш офис. Чтобы избежать путаницы и избежать споров с арендаторами, укажите такие детали, как:

— допустимые способы оплаты (например, только персональный чек)

— будут ли уплачены штрафы за просрочку платежа, если арендная плата не будет выплачена вовремя, размер комиссии и наличие льготного периода, а также

— любые начисления, если чек не выплачивается.

5. Депозиты и комиссии. Использование и возврат гарантийных депозитов — частый источник трений между арендодателями и арендаторами. Чтобы избежать путаницы и юридических проблем, в вашем договоре аренды или аренды должно быть четко указано:

— долларовая сумма гарантийного депозита (убедитесь, что вы соблюдаете законы штата, устанавливающие максимальные суммы)

— как вы можете использовать залог (например, для ремонта повреждений) и как арендатор не может его использовать (например, применить его к арендной плате за последний месяц)

— когда и как вы вернете залог и учет вычетов после выезда арендатора, и

— любые юридические невозвратные сборы, например, за уборку или домашние животные.

Также неплохо (и по закону в некоторых штатах и ​​городах) указывать подробную информацию о том, где хранится гарантийный депозит и будут ли проценты по гарантийному депозиту выплачиваться арендатору.

6. Ремонт и обслуживание. Лучшая защита от проблем, связанных с удержанием арендной платы и других проблем (особенно в связи с гарантийным залогом), — это четко указать ваши обязанности и ответственность арендатора за ремонт и техническое обслуживание в договоре аренды или аренды, включая:

— ответственность арендатора за содержание арендуемого помещения в чистоте и санитарии и оплату любого ущерба, причиненного его или ее жестоким обращением или небрежностью

— требование, чтобы арендатор предупреждал вас о неисправных или опасных условиях в арендуемой собственности, с конкретными подробностями о ваших процедурах рассмотрения жалоб и запросов на ремонт, и

— ограничения на ремонт и переделку арендатором, такие как добавление встроенной посудомоечной машины, установка системы охранной сигнализации или покраска стен без вашего разрешения.

7. Вступление в сдачу в аренду. Чтобы избежать претензий арендатора о незаконном въезде или нарушении прав на неприкосновенность частной жизни, в вашем договоре об аренде или аренде должно быть уточнено ваше законное право доступа к собственности — например, для проведения ремонта — и указано, за сколько предварительное уведомление вы предоставите арендатору перед тем как войти.

8. Ограничения на незаконную деятельность арендаторов. Чтобы избежать проблем среди ваших арендаторов, предотвратить повреждение имущества и ограничить вашу подверженность судебным искам со стороны жителей и соседей, вы должны включить четкий пункт, запрещающий деструктивное поведение, такое как чрезмерный шум, и незаконную деятельность, например торговлю наркотиками.

9. Домашние животные. Если вы не разрешаете размещение с домашними животными, убедитесь, что в вашем договоре аренды или аренды есть четкое указание на эту тему. Если вы разрешаете размещение с домашними животными, вы должны указать какие-либо особые ограничения, такие как ограничение на размер или количество домашних животных или требование, чтобы арендатор содержал двор без отходов животного происхождения.

10. Прочие ограничения. Убедитесь, что ваше соглашение об аренде или аренде соответствует всем применимым законам, в том числе постановлениям о контроле за арендной платой, кодексам здоровья и безопасности, правилам проживания и антидискриминационным законам.Законы штата имеют особое значение, поскольку они могут устанавливать лимиты гарантийного депозита, требования к уведомлению для входа в арендуемую собственность, права арендаторов сдавать в субаренду или привлекать дополнительных соседей по комнате, правила изменения или прекращения аренды, а также особые требования к раскрытию информации, такие как наличие Прошло затопление в арендуемой квартире.

Любые другие юридические ограничения, такие как ограничения на вид бизнеса, который арендатор может вести из дома, также должны быть прописаны в договоре аренды или аренды.Важные правила и положения, касающиеся парковки и использования мест общего пользования, следует особо указать в договоре аренды или аренды.

Договоры аренды жилого помещения — по делам потребителей Виктория

Договор аренды раньше назывался арендным договором или договором аренды жилого помещения. Это договор между арендатором (арендатором) и арендодателем (арендодателем).

Существует 3 типа договоров аренды жилой недвижимости, такой как дома, квартиры и квартиры.

Существуют различные договоры на ночлег, стоянки для домов-фургонов и арендаторов участков в жилых парках и деревнях.

На этой странице:

На других страницах есть информация о продлении договоров, уведомлениях о выселении и уведомлениях арендаторов.

Что должно быть в договоре аренды (аренды)

Договоры аренды должны включать:

• размер арендной платы и порядок ее выплаты
• как будет рассчитываться прибавка к квартплате
• срок действия и вид договора
• размер облигации
• прочие условия и правила
• любые особые условия.

Подробнее о правах арендатора при заключении договора аренды.

Вы должны использовать «установленную форму» при заключении письменного договора аренды. Установленная форма определяется викторианским законом об аренде.

Вы можете включить дополнительные условия, которых нет в форме, если они не запрещены законом. Вы не должны включать условия, лишающие каких-либо прав и обязанностей, предусмотренных законом.

В договоре аренды нет периода обдумывания, поэтому вам следует убедиться, что вы его понимаете и принимаете условия, прежде чем подписывать его.

Различные виды договоров аренды (аренды) жилья

Есть 3 типа договоров аренды жилья:

• краткосрочные договоры
• долгосрочные договоры
• периодических (помесячно) договоров.

Краткосрочные срочные договоры

Большинство срочных соглашений являются краткосрочными. Они могут длиться 6 или 12 месяцев, но могут быть и до 5 лет.

Краткосрочные соглашения могут быть письменными или устными, но мы рекомендуем заключать письменные соглашения.

Вы должны использовать эту форму:

Если краткосрочный договор истекает, и вы остаетесь в арендованном помещении без подписания дополнительного договора, он автоматически переходит в периодический (помесячный) договор.

Долгосрочные договоры

Долгосрочные договоры на срок более 5 лет.

Люди могут выбрать долгосрочное соглашение, потому что оно обеспечивает большую безопасность и стабильность. Это также позволяет людям до подписания соглашения договариваться о таких вещах, как расчет повышения арендной платы и внесение изменений в собственность.

Есть несколько разных законов для долгосрочных договоров. К ним относятся:

• Пополнение облигаций. Поставщики аренды могут потребовать дополнительный залог после того, как арендатор прожил в собственности в течение 5 лет и есть долгосрочное соглашение еще на 5 или более лет.
• Арендаторы устанавливают сантехнику и меняют собственность. Поставщик аренды и арендатор могут согласовать некоторые изменения до подписания долгосрочного соглашения. Если эти изменения записаны в договор, арендатору не нужно получать какое-либо другое разрешение от арендодателя перед их внесением.
• Нарушение соглашения. Арендаторам, которые уезжают раньше, возможно, придется платить арендную плату за один месяц за каждый полный год, оставшийся по соглашению, в течение максимум 6 месяцев.

Долгосрочные соглашения должны заключаться в письменной форме. В противном случае арендатор может расторгнуть договор в любое время, уведомив об этом арендодателя за 28 дней. Арендатору не придется платить штраф.

Вы должны использовать эту форму:

Если срок действия долгосрочного договора истекает, и вы остаетесь в арендованном помещении без подписания дополнительного договора, он автоматически переходит в периодический (от месяца к месяцу) договор.Правила этого периодического соглашения будут стандартным фиксированным соглашением на 5 лет или меньше на момент окончания соглашения.

Периодические (помесячные) соглашения

Месячные соглашения не имеют даты окончания.

По окончании срочного соглашения об аренде оно автоматически превращается в периодическое соглашение, если только поставщик аренды или арендатор не уведомят о прекращении действия договора или не решат начать новое соглашение с фиксированным сроком.

Обычно арендатор не подписывает новый договор, когда срочный договор становится помесячным соглашением.Однако, если арендодатель или арендатор желают заключить письменный договор на период, они должны использовать установленную форму: Форма 1 — Договор аренды жилого помещения (Word, 1,5 МБ).

Если срок действия срочного соглашения составлял 5 лет или менее, условия первоначального соглашения по-прежнему применяются к новому периодическому соглашению.

Если длительное соглашение с фиксированным сроком заканчивается, и оно превращается в периодическое соглашение, правила этого периодического соглашения будут стандартным соглашением с фиксированным сроком на 5 лет или меньше на момент окончания аренды.

До переезда

Перед въездом в дом арендодатель или агент должны предоставить ему:

• копия договора аренды, если он письменный
• Копия руководства для арендатора на бумаге или в цифровом виде, если арендатор согласился получать документы в электронном виде.
• телефон на случай, если арендатору потребуется срочный ремонт в нерабочее время
• полное имя арендодателя или агента, почтовый адрес для отправки им документов и адрес электронной почты (если они согласились получать уведомления и документы в электронном виде)
• комплект ключей для каждого арендатора, подписавшего договор
• отчет о состоянии (2 копии или 1 электронный).

Изменение договоров (аренды)

Арендаторы и поставщики аренды могут договориться о переходе от одного вида соглашения к другому. Они могут:

• взаимно соглашаются досрочно прекратить действие текущего соглашения и начать новое соглашение
• дождитесь окончания текущего соглашения, а затем начните новое соглашение.

По окончании срочного соглашения об аренде оно автоматически превращается в периодическое соглашение, если только арендодатель или арендатор не уведомят о расторжении договора.Однако вы оба можете договориться о заключении еще одного срочного соглашения.

Условия, которых не может быть в договоре (аренде)

могут включать дополнительные условия, если их попросит арендатор или поставщик услуг аренды, но есть некоторые условия, которые не допускаются.

Если в соглашение включено одно из этих запрещенных условий, оно недействительно. Арендодателю, возможно, также придется заплатить штрафы за включение в договор запрещенного условия.

Список условий, которые нельзя включить

Арендаторам нельзя требовать:

• оформить любую форму страхования
• платить дополнительную арендную плату или штрафы, если они нарушают правила соглашения
• оплатить арендодателю или агенту подготовку договора
• вносить арендную плату заранее таким образом, чтобы это потребовало дополнительных затрат (кроме банковских комиссий или комиссий за счет, подлежащих уплате на банковский счет арендатора)
• использовать услуги стороннего поставщика услуг, назначенного поставщиком услуг аренды, кроме встроенной сети
• Оплачивать или организовывать техническое обслуживание защитного оборудования, ответственность за которое несет арендодатель.
• возместит арендодателя.

Также в соглашении не может быть сказано, что:

• Арендная плата будет снижена, если арендатор не нарушит правила договора
• арендатору будут выплачиваться скидки или другие платежи, если они не нарушают правила соглашения
• Арендатор будет связан договором, с которым он не согласился в письменной форме после того, как имел возможность ознакомиться с ним перед заключением договора аренды
• арендатор не может требовать компенсации, поскольку арендованное помещение недоступно на дату начала действия договора
• арендатор должен оплатить расходы арендодателя по подаче заявки в VCAT
• арендатор должен заплатить страховой франшизы по полису арендодателя
• арендатор по умолчанию несет ответственность за выплату страховой франшизы в соответствии со страховым полисом арендодателя (необходимо учитывать каждую ситуацию)
• арендатор должен уплатить фиксированную плату за досрочное расторжение договора (если основание для расчета фиксированной платы не указано в договоре).

Бланки, которые могут вам понадобиться

Соглашения должны быть в «установленной форме». Установленная форма определяется викторианским законом об аренде. Рекомендуем использовать наши официальные формы:

Реформа законодательства об аренде

Виктория внесла значительные изменения в законы об аренде в 2021 году. Это включает установление списка условий, которые не могут быть включены в договор аренды.

Вы можете прочитать об изменениях в обзоре реформ или в подробных информационных бюллетенях и руководствах.

Некоторые языки также изменены:

• Арендодатели теперь называются арендодателями
• Арендаторы теперь называются арендаторами
• Договоры аренды теперь называются договорами аренды .

Разделы Закона

Если вы хотите знать, что говорится в законе о договорах аренды жилья, вы можете прочитать эти разделы Закона об аренде жилых помещений 1997 г. :

• Часть 1, Раздел 1, Раздел 1 — Заявление о заключении договоров аренды жилья
• Часть 2 — Аренда жилья — Договор аренды жилого помещения.

Типы договоров аренды | Союз арендаторов

Знайте свои права »Въезд» Договоры аренды

Арендодатель должен предоставить копию договора аренды каждому арендатору, который его подписывает. Арендатор может запросить одну бесплатную заменяющую копию во время аренды. Существует три различных типа договоров аренды:

1) Помесячно договора аренды не содержат конкретных сроков. Аренда продолжается до тех пор, пока одна или другая сторона не направит уведомление об освобождении или прекращении аренды за 20 дней до наступления срока аренды.(Жильцы Сиэтла пользуются защитой от выселения по справедливой причине, которая требует от домовладельцев в некоторых случаях более уведомления и ограничивает прекращение аренды до 18 причин «по уважительной причине».) Помесячная аренда может быть устной или письменной. Устные договоры аренды являются законными в штате Вашингтон и считаются помесячной арендой. Если арендодатель берет с вас какой-либо залог или невозвращаемую плату, договор аренды должен быть в письменной форме и содержать условия, на которых ваши деньги подлежат возврату.

2) Односторонняя аренда — это помесячные договоры, по которым арендодатель взимает плату за расторжение договора или отказывается от депозита, если арендатор выезжает до определенного количества месяцев. Односторонняя аренда незаконна в Сиэтле. Их называют «односторонней» арендой, потому что они выгодны только одной стороне: арендодателю. См. Раздел «Информация о арендодателе и арендаторе Сиэтла» для получения дополнительной информации о защите от односторонней аренды.

3) Срочная аренда — это договоры аренды на определенный период времени.Они должны быть в письменной форме. Аренда на один год очень распространена. Согласно RCW 59.18.210, договоры аренды на срок более 12 месяцев должны быть нотариально удостоверены, чтобы считаться действительными. Аренда также не позволяет арендодателю увеличивать арендную плату или изменять правила аренды в течение определенного срока. Арендаторы обязаны выполнять условия аренды в течение всего срока, в противном случае им грозит штраф.

RCW 59.18.220 утверждает, что аренда заканчивается по истечении указанного срока аренды. Срок аренды истекает в конце срока аренды, если в договоре не указано иное.Как правило, годовая аренда может содержать формулировку, которая переводит аренду на помесячную аренду в конце указанного срока аренды. Это означает, что для арендатора, договор аренды которого не предусматривает автоматического продления срока его действия, ни одна из сторон не должна направлять письменное уведомление, и арендатор должен либо съехать, либо договориться о новом сроке.

Справочник по стандартной аренде Онтарио

Эта информация не является юридической консультацией. Поговорите с юристом, если вам нужна юридическая консультация по договору аренды или по акту.

О стандартном договоре аренды

Стандартный договор аренды требуется для большинства договоров аренды жилья, подписанных 30 апреля 2018 г. или позднее.

Обновление: Стандартный договор аренды был изменен, и теперь доступна обновленная версия. До 28 февраля 2021 года арендодатель и арендатор могут использовать старую или обновленную версию стандартного договора аренды. Для большинства новых договоров аренды жилья, подписанных 1 марта 2021 г. или позднее, необходимо использовать обновленный стандартный договор аренды.

По завершении стандартный договор аренды создает договор между арендодателем и арендатором. Его также называют договором аренды жилого помещения.

Стандартный договор аренды не применяется к домам престарелых, участкам в парках передвижных домов и земельных участках, большей части социального и вспомогательного жилья, некоторых других специальных арендованных участках и кооперативному жилью.

Согласно Кодексу прав человека Онтарио, каждый имеет право на равное обращение в жилищных условиях без дискриминации или притеснений.

Аренда не может лишить права или обязанности в соответствии с Законом об аренде жилых помещений (закон)

Если у вас есть вопросы

Совет арендодателей и арендаторов предоставляет информацию о правах и обязанностях арендодателей и арендаторов в соответствии с законом (доступно на Английский или французский). Вы можете связаться с ними с понедельника по пятницу с 8:30.м. до 17:00 позвонив по телефону:

Что входит в стандартный договор аренды

1. Стороны договора

В этом разделе указаны имена домовладельцев и арендаторов, которые соглашаются на аренду.

2. Арендуемая квартира

В этом разделе описывается арендуемая квартира и адрес.

Количество парковочных мест, если они есть, и их расположение также описаны в этом разделе.

Если арендуемая квартира находится в кондоминиуме:

• это должно быть указано в этом разделе
• арендатор также соглашается соблюдать декларацию кондоминиума, подзаконные акты и правила, которые предоставляет арендодатель.

3.Контактная информация

В этом разделе указан адрес домовладельца, по которому следует отправлять уведомления. Если арендатору необходимо официально уведомить арендодателя, его следует доставить по этому адресу.

Этот раздел также позволяет домовладельцу и арендатору соглашаться получать официальные уведомления по электронной почте и включает место для адресов электронной почты арендодателя и арендатора. Официальные уведомления можно отправлять только по электронной почте, если это разрешено правилами Совета арендодателей и арендаторов. Вы можете связаться с Советом арендодателей и арендаторов, чтобы узнать, какие уведомления можно отправлять в электронном виде.

В этом разделе также есть место, где домовладелец может предоставить дополнительную контактную информацию для экстренных случаев или повседневной связи.

4. Срок договора аренды

В этом разделе указывается дата, когда арендатор будет иметь право переехать в арендуемую квартиру, а также продолжительность (срок) аренды.

Окончание договора не означает, что арендатор должен съехать или подписать возобновление или новое соглашение, чтобы остаться. Правила соглашения будут по-прежнему применяться, и арендатор по-прежнему имеет право остаться:

• в качестве арендатора на месяц, если договор заключался на фиксированный срок или на ежемесячную аренду,
• в качестве арендатора на неделю, если договор был на аренду на неделю, или
• в качестве посуточного арендатора, если договор заключался в посуточной аренде.

5. Арендная плата

В этом разделе указана общая арендная плата (также называемая законной арендной платой).

Общая арендная плата — это сумма сумм, перечисленных в подразделе 5 (b), которая включает:

• базовая арендная плата за арендуемую единицу
• любая отдельная плата за парковку или другие услуги, такие как шкафчик для хранения вещей или кондиционер, которые арендодатель предоставляет арендатору.

Любое повышение арендной платы в будущем будет основано на общей арендной плате, указанной в подразделе 5 (b).

В этом разделе также указывается, когда необходимо платить арендную плату, кому она должна быть выплачена, какие методы будут использоваться для оплаты, а также любые административные сборы за чеки, возвращаемые финансовым учреждением.

6. Услуги и коммунальные услуги

В этом разделе указывается, какие услуги включены или не включены в общую арендную плату (законная арендная плата). Сюда входят как услуги, которые включены в базовую арендную плату в подразделе 5 (a), так и услуги, за которые арендодатель установил отдельную плату в подразделе 5 (b) стандартного договора аренды.

В некоторых случаях арендодатель и арендатор могут позже договориться о добавлении других услуг в обмен на повышение арендной платы. Например, домовладелец и арендатор могут договориться о сезонном повышении арендной платы за дополнительные услуги кондиционирования воздуха или подключаемого блока обогревателя, чтобы арендатор мог прогреть двигатель своего автомобиля в холодные зимние дни.

В этом разделе арендодатель и арендатор также договариваются о том, кто отвечает за коммунальные услуги (электричество, тепло, вода) в арендуемой квартире.

7. Скидки на аренду

Этот раздел позволяет арендодателю предлагать скидку на аренду.

По истечении срока действия скидки на аренду арендатор должен заплатить полную арендную плату (законную арендную плату), согласованную в разделе 5, плюс любые законные увеличения.

8. Залог за аренду

В этом разделе арендодатель и арендатор согласовывают необходимость внесения залога и его размер. Закон ограничивает сумму и то, как с ней обращаться. Залог не может быть использован в качестве страхового залога.

9. Залог за ключ

В этом разделе арендодатель и арендатор согласовывают необходимость залога за ключ и его размер.Закон ограничивает сумму и то, как с ней обращаться.

10. Курение

В соответствии с законодательством провинции, курение запрещено в любых помещениях общего пользования здания за пределами арендуемой единицы. В этом разделе арендодатель и арендатор могут согласовать правила о курении в съемном помещении.

11. Страхование арендатора

В этом разделе арендодатель и арендатор могут договориться о том, должен ли арендатор иметь страхование ответственности. Если домовладелец запрашивает подтверждение страхового покрытия, арендатор должен его предоставить.

Арендатор должен получить страховку содержимого, если он этого хочет.

12. Изменения в арендуемой квартире

В этом разделе объясняется, что арендатор может устанавливать декоративные элементы, такие как картины или оконные покрытия, но он должен иметь разрешение арендодателя на внесение других изменений в арендуемую квартиру.

Этот раздел нельзя изменить. Если домовладелец и арендатор желают согласовать дополнительные детали, они могут быть записаны как дополнительные условия в разделе 15.

13. Техническое обслуживание и ремонт

В этом разделе объясняется, что арендодатель должен содержать арендуемую квартиру и имущество, но арендатор должен отремонтировать или оплатить любой неоправданный ущерб, причиненный арендатору или его гостям.

Арендатор несет ответственность за поддержание чистоты в квартире, если арендодатель не дал на это согласия.

Этот раздел нельзя изменить. Если домовладелец и арендатор желают согласовать дополнительные детали, они могут быть записаны как дополнительные условия в разделе 15.

14. Переуступка и субаренда

В этом разделе объясняется, что арендатору необходимо разрешение арендодателя, чтобы передать или сдать квартиру в субаренду кому-то другому, и что арендодатель не может произвольно или необоснованно отказать в согласии.

Этот раздел нельзя изменить. Если арендодатель и арендатор желают согласовать дополнительные детали, они могут быть записаны как дополнительные условия в разделе 15.

15. Дополнительные условия

Арендодатель и арендатор могут согласовать дополнительные условия, относящиеся к аренде.Если согласовано, эти дополнительные правила или условия должны быть приложены к договору аренды.

Эти дополнительные условия должны быть написаны простым языком и четко определять, что домовладелец или арендатор должен или не должен делать, чтобы соблюдать условия. Если набрать дополнительные термины, их размер должен быть не менее 10 пунктов.

Дополнительные условия могут устанавливать правила, которые очень специфичны для арендуемой единицы или собственности, например, правила использования мест общего пользования или удобств.

Любое дополнительное условие, которое пытается лишить права или ответственности по закону, является недействительным (недействительным или юридически обязательным) и не может быть приведено в исполнение.Некоторые примеры недействительных и не имеющих исковой силы условий включают следующие:

• не допускают домашних животных (однако арендодатель может потребовать от арендатора соблюдения правил кондоминиума, которые могут запрещать использование определенных домашних животных)
• не допускать гостей, соседей по комнате, дополнительных гостей
• требует от арендатора уплаты залога, сборов или штрафов, которые не разрешены в соответствии с законом ( например, , залог ущерба или домашних животных, проценты за просрочку аренды)
• требуют, чтобы арендатор полностью или частично оплатил ремонт, за который отвечает арендодатель.

Арендодатель и арендатор могут захотеть получить юридическую консультацию, прежде чем соглашаться на какие-либо дополнительные условия.

16. Изменения в этом соглашении

В этом разделе объясняется, что любые изменения в соглашении должны согласовываться в письменной форме.