МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Выкуп квартиры по договору коммерческого найма: Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей? — Сухов Олег

Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей? — Сухов Олег

Тенденции рынка недвижимости

Договор коммерческого найма — весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг. На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое — договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения. В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.

В данном материале мы рассмотрим договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, нами рассматриваться не будут.


Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров. Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья. Кроме того, договор социального найма — это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).

Договор коммерческого найма — это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма — это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.

Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы — выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам. Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.

Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:


1. Может ли наймодатель (собственник жилья — орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?
Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье — возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.


2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?
Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма — невозможно.


3. Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?
Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.


4. Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?
Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.


5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?

Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире.

Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.

 

Договор коммерческого найма с правом выкупа

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор коммерческого найма с правом выкупа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор коммерческого найма с правом выкупа

Судебная практика: Договор коммерческого найма с правом выкупа

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор коммерческого найма с правом выкупа
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Защита гражданских прав: избранные аспекты: Сборник статей»
(рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова)
(«Статут», 2017)Представленная статья посвящена рассмотрению вопроса защиты жилищных прав лиц в ситуации общей собственности на жилые помещения. В данной работе с учетом материалов судебной практики Верховного Суда РФ анализируются три конкретные правовые ситуации. Во-первых, это проблема определения порядка пользования жилым помещением со стороны собственника, обладающего крайне незначительной долей в праве собственности на жилище. Во-вторых, это вопрос о принудительном выкупе незначительной доли у сособственника. И в-третьих, это ситуация сдачи комнаты, находящейся в коммунальной квартире, вместе с местами общего пользования по договору коммерческого найма.

Нормативные акты: Договор коммерческого найма с правом выкупа Решение Московского УФАС России от 13.11.2009 по делу N 3-25-56/09
Нарушение: ч. 1 ст. 15, ч. 3 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений. Согласно пункту 2 Постановления Правительства Москвы от 24.02.1998 N 136 «О создании муниципального унитарного предприятия города Москвы «МА» ГУП «МА» является уполномоченной Правительством Москвы организацией по заключению, оформлению и сопровождению договоров аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы и предназначенных для продажи юридическим лицам, а также по реализации жилых помещений по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа, предоставляемых гражданам по договорам коммерческого найма, и осуществляют свою деятельность в соответствии с действующим законодательством, уставом предприятия на основании заключаемых договоров с органами управления города, юридическими и физическими лицами.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ГРАЖДАН, ЗАНИМАЮЩИХ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ НА УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА (выкуп жилых помещений)

14 августа 2020

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ГРАЖДАН, ЗАНИМАЮЩИХ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ НА УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА (выкуп жилых помещений)

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

ДЛЯ ГРАЖДАН, ЗАНИМАЮЩИХ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ НА УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

(выкуп жилых помещений)

 

В соответствии с Решение Думы города Лангепаса от 29. 05.2020 №69                           «Об утверждении Порядка возмездного отчуждения (продажи) гражданам жилых помещений коммерческого использования, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Лангепас» (далее – Порядок), в муниципальном образовании осуществляется продажа таких жилых помещений на определённых условиях, с предоставлением льготы по оплате за жилое помещение (снижение выкупной стоимости), в том числе с учётом срока непрерывного проживания в городе Лангепасе либо имеющейся льготы.

 

Категории граждан и непрерывное время проживания на территории города Лангепаса

Размер оплаты стоимости продаваемого жилого помещения, % от рыночной стоимости жилого помещения

свыше 25 календарных лет

20

от 20 до 25 календарных лет

40

от 15 до 20 календарных лет

60

от 10 до 15 календарных лет

80

менее 10 календарных лет

100

Инвалиды I и II групп, семьи, имеющие детей-инвалидов, проживающие на территории муниципального образования не менее 10 календарных лет

20

Ветераны Великой Отечественной войны

0

Граждане, удостоенные почетного звания «Почетный гражданин города Лангепаса» и проживающие на территории муниципального образования не менее 25 календарных лет

0

Жилое помещение (квартира, комната(ы)), находящееся в пользовании по договору найма, отчуждается нанимателю и членам семьи нанимателя по действующему договору найма, при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Срок проживания нанимателя либо одного из проживающих совместно с ним членов его семьи в подлежащем продаже жилом помещении на законных основаниях составляет не менее 3 лет подряд. Наниматель и члены семьи нанимателя, вселенные в жилое помещение, находящееся в пользовании по договору найма, в рамках реализации мероприятий, направленных на расселение граждан, проживающих в жилых помещениях, находящихся в домах, признанных непригодными для проживания, многоквартирных аварийных домах, подлежащих сносу, мероприятий по обеспечению жилыми помещениями граждан, единственные жилые помещения которых, находившиеся в собственности, уничтожены в результате пожара, подтопления, стихийного бедствия имеет(ют) право обратиться с заявлением о продаже жилого помещения, если суммарное проживание нанимателя либо одного из проживающих совместно с ним членов его семьи в вышеуказанных жилых помещениях на дату обращения составляет не менее 3 лет.

2. Наниматель и члены семьи нанимателя занимает (ют) жилое помещение на условиях договора найма, пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям муниципального образования, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также находящееся в доме, не подлежащем сносу, не признанном аварийным или непригодным для проживания.

3. Имеется письменное согласие всех проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи нанимателя на заключение договора купли-продажи жилого помещения.

Срок проживания (не менее 3 лет) в жилом помещении (в коммунальной квартире), не распространяется на нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае, если наниматель и (или) члены семьи нанимателя являются единственными собственниками жилого (ых) помещения (й) в квартире, в которой находится объект продажи.

Право на заключение договора купли-продажи жилого помещения (при одновременном соблюдении условий) предоставляется нанимателю и членам семьи нанимателя:

1. Не являющемуся нанимателем и членом семьи нанимателя по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования муниципального образования.

2. Не являющемуся собственником или членом семьи собственника:

2. 1. Квартиры, части квартиры.

2.2. Жилого дома, части жилого дома (за исключением жилых домов (частей жилых домов), жилых зданий (частей жилых зданий), садовых домов (частей садовых домов), расположенных на садовых земельных участках, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

 

Продаже подлежат следующие жилые помещения, находящиеся в пользовании нанимателя и членов семьи нанимателя по договору найма:

1. Отдельное изолированное жилое помещение (квартира).

2. Комната(ы) в коммунальной квартире.

3. Отдельные комнаты в многоквартирных домах.

Жилое помещение, занимаемое по договору найма, отчуждается нанимателю и членам семьи нанимателя за полную рыночную стоимость в следующих случаях:

1. Отчуждения нанимателем и (или) членами семьи нанимателя жилого(ых) помещения(й) в течение 5 (пяти) лет, предшествующих обращению нанимателя и членов семьи нанимателя с заявлением о продаже жилого помещения.

2. Наличия в собственности нанимателя и (или) членов его семьи жилых помещений на территории Российской Федерации.

Если наниматель и члены семьи нанимателя соответствует всем перечисленным выше критериям, соответственно могут обратиться в уполномоченные органы, отвечающие за реализацию мероприятия, с заявлением о выкупе занимаемого жилого помещения на условиях договора коммерческого найма, предоставив соответствующий пакет документов.

Дополнительную информацию о возможности реализации своих прав в соответствии с указанном выше Решением Думы можно получить, обратившись в администрацию города Лангепаса в кабинет №108а, предварительно записавшись через официальный сайт администрации города Лангепаса в сети интернет: /Запись к специалистам администрации города Лангепаса /Запись на приём/ Поленова Анастасия Николаевна/ либо позвонить по телефону: 8 (34669) 56057 доб. 1520 либо 1521.

Количество показов: 8874

Коммерческий найм муниципального жилья — что это такое?

Кто имеет право на получение жилья по договору коммерческого найма?


Да.

Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6

«Основы жилищной политики города Москвы»

(в редакции от 10 июля 2002 г.)

» Статья 11. Наем (коммерческий наем) жилого помещения

1. Граждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, утвержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на предоставление жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммерческого найма.

Жилые помещения по договору коммерческого найма не предоставляются семьям малоимущих граждан, ветеранов, инвалидов и иных граждан, которые в соответствии с федеральным законодательством должны обеспечиваться жилыми помещениями в фонде социального использования.

2. В случае отказа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, от получения жилых помещений по договору коммерческого найма они могут предоставляться по договору коммерческого найма иным лицам в порядке, установленном правовыми актами города Москвы.

3. Жилое помещение по договору коммерческого найма предоставляется как с освобождением занимаемого жилого помещения, так и без его освобождения.

4. Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение исполнительного органа государственной власти.

5. Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения.

6. По договору коммерческого найма город Москва либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет гражданину (нанимателю) жилое помещение без ограничения нормой предоставления во временное владение и пользование для проживания в нем за договорную плату, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, выполнять условия договора, своевременно вносить плату за наем жилого помещения.

7. Наниматель вносит плату за жилищные, коммунальные и иные услуги в полном размере.

8. Наниматель самостоятельно заключает в установленном порядке договоры на предоставление ему жилищных, коммунальных и иных услуг, если договором коммерческого найма не установлено иное.

9. В договоре коммерческого найма указываются граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Ответственность за действия граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма жилого помещения, несет наниматель жилого помещения, если договором граждан с нанимателем не установлена солидарная ответственность перед наймодателем.

10. При расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в случаях, предусмотренных законом или договором, граждане подлежат выселению из занимаемого по договору коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке.

В случае предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма с освобождением ранее занимаемого жилого помещения, граждане подлежат выселению с предоставлением жилого помещения, равнозначного по размеру ранее занимаемому.

В случае предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма без освобождения занимаемого жилого помещения, граждане подлежат выселению в ранее занимаемое жилое помещение. При отсутствии возможности вселения в ранее занимаемое жилое помещение, граждане подлежат выселению с предоставлением жилого помещения по нормам общежития.

11. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок.

К договору коммерческого найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные настоящей статьей.

Договор краткосрочного найма жилого помещения заключается в порядке и на условиях, установленных гражданским законодательством».

Коммерческий наем жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

  • признанное бесхозным;
  • из числа выморочного имущества;
  • добровольно переданное владельцем.

Освободившиеся квартиры, которые не запланированы в качестве объектов для передачи очередникам, ставятся на баланс городской администрации или администрации населённого пункта и могут участвовать в коммерческой деятельности.

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Главное отличие заключается в безвозмездности процедуры перехода прав по договору социального найма, в то время как коммерческий договор предусматривает взимание соразмерной платы с проживающих.
Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Регистрация при коммерческом найме жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Соответственно, прописка предоставляется на срок действия договора.
Так как договор имеет срочный характер и оформляется на срок от 1 года до 5 лет, регистрация по установленному адресу не допускает пролонгации без повторного оформления соглашения (см. Временная регистрация).

Пролонгация же осуществима:

  • при продлении действия соглашением на установленный срок;
  • автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Договор коммерческого найма жилья

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:

  • Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
  • Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.

Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.

Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:

  • время и место составления;
  • разрешение на регистрацию;
  • допустимость субаренды;
  • право выкупа.

Далее следуют положения, составленные из пунктов и подпунктов, в которых подробно санкционируются юридические отношения контрагентов. В их числе:

  • Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
  • Права и обязанности контрагентов.
  • Сроки действия договора.
  • Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
  • Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
  • Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
  • Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.

В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.

Переход права следует обеспечить актом приёма передачи, условия проведения которого требуется зафиксировать отдельным пунктом в соответствующем положении.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.
После трёх месяцев, если лица не съехали, допускается подача искового заявления с ходатайством о расторжении договора и выселении.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Договор социального и коммерческого найма жилых помещений; их отличия.

1.Социальный найм. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления

Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма — это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое — проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.

Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции.

Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования.

2. Коммерческий найм. Стороны и предмет договора найма жилого помещения. Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем.

Наемные дома социального типа

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

Социальное жилье предоставляется:

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;

• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;

• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;

• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;

• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

По истечению срока соглашения наниматель имеет право на повторное заключение договора. Также допускается расторжение договора наймодателем в одностороннем порядке и может происходить по следующим основаниям:

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала

• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год

• приобретение нанимателем жилья на праве собственности.

В этом случае жилье предоставляется по договору социального найма жилого помещения или договору найма объектов социального назначения.

Согласно договору наниматель имеет следующие обязанности:

• использовать жилое помещение по назначению;

• принимать меры по сохранности нанимаемого жилья;

• поддерживать надлежащее его состояние;

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Договор также устанавливает права нанимателя:

• право на пользование общим имуществом дома;

• вселять в нанимаемое жилье третьи лица с целью временного их проживания;

• обменивать или заменять нанимаемый объект недвижимости;

• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наемный дом коммерческого типа

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации. При этом договор может иметь краткосрочный характер и заключаться на несколько месяцев, а может носить длительный характер и заключаться на несколько лет.

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома, условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

:: Социальная политика :: Квартиры очередникам

В каждом городе России существуют люди, которые имеют право на помощь государства в получении квартиры. Это: военные, молодые семьи, многодетные, жильцы коммунальных квартир и т.д. Пытается ли государство решать сложившуюся проблему?

В настоящее время жилье по договорам социального найма предоставляются  вне очереди детям-сиротам и детям, оставшимся без родительского попечения,  достигшим совершеннолетия, многодетным семьям в связи с рождением тройни и гражданам, больным открытой формой туберкулеза, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Прочим очередникам остается ждать еще неопределенное количество времени или  решать проблемы с жильем самостоятельно, используя следующие варианты:

1. Коммерческий найм жилья, находящегося в собственности Санкт-Петербурга. Стоимость оплаты коммерческого найма жилого помещения будет в несколько раз ниже рыночной. Квартиры будут предоставляться гражданам, при условии, что они встали на очередь до 1 марта 2005 г. Помимо этого они и члены их семьи должны быть собственниками жилья или проживать в социальном жилье.

Площадь предоставляемого жилья рассчитывается по нормативам. Это пресловутые 33 кв. м на одиноко проживающего человека и по 18 кв. м на каждого члена семьи из двух и более человек. Договор коммерческого найма заключается на 5 лет и может быть продлен или прекращен по желанию нанимателя.  Единственным основанием для расторжения договора будут долги по оплате.

Чтобы получить жилье в коммерческий наём, придется сняться с жилищного учета. Вновь встать на очередь можно будет только через 5 лет, согласно ст. 53 ЖК РФ.

Возможность выкупа предоставленных по договору коммерческого найма  квартир исключена.

Жильцы коммунальных квартир смогут брать в наем свободные комнаты, если квартира при этом становится отдельной. Кроме того, таким гражданам предоставят право выкупа комнаты с рассрочкой платежей на 5 лет. 

2. Получение субсидии. В рамках закона от 28.07.2004 N 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» очередникам предоставляется субсидия на строительство или приобретение жилья как в Санкт-Петербурге, так и на территории Ленинградской области. Внеочередное право на получение субсидии имеют следующие категории граждан:

— многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей, проживающих совместно с родителями;

— реабилитированные лица и лица, пострадавшие от политических репрессий.

Размер субсидии зависит от целого ряда факторов: метража квартиры,  количества членов семьи, времени стояния в очереди. Одним из главных условий ее получения является срок постоянного проживания в Петербурге – не менее 10 лет.

Увы, одной субсидии на приобретения жилья не хватит, придется привлекать дополнительные средства в виде ипотечного кредитования или продажи имеющейся жилой площади. Также важно помнить – субсидия выдается лишь на 1 год, и в течение этого времени очередник должен подобрать вариант, соответствующий всем нормам и получить одобрение Жилищного комитета. В настоящее время, понимая, что средств субсидии категорически мало, Жилищный комитет закрывает глаза на требуемый метраж приобретаемого жилья – главное чтобы у приобретших квартиру не было оснований сразу же опять встать на очередь, то есть, чтобы общая площадь жилого помещения составляла в сумме не менее 10 кв. м на одного проживающего.

3. Участие в одной из пяти целевых жилищных программ Санкт-Петербурга. Это «Жилье работникам бюджетной сферы», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», «Молодежи – доступное жилье» и «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты».

 

Выселение из помещения, занимаемого по договору коммерческого найма

                                                                             РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Камбарский районный суд Удмуртской Республики в составе:

Председательствующего судьи Ефимова С.Л.,

при секретаре Хисамутдиновой А.Р.,

с участием помощника прокурора Камбарского района УР Нуретдинова Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению В.М.Ю. к Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении ответчиков из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, признании их утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,

и встречному иску Х.Н.А. к В. М.Ю. и ОАО «З» о признании противоречащим нормам жилищного законодательства положений договора найма и признании права бессрочного пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

В.М.Ю. обратилась с иском в суд к Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., с требованиями:

1) расторгнуть в судебном порядке договор коммерческого найма жилого помещения от 01.05.2007 года – квартиры, заключенный между В.М.Ю., как правопреемником прежнего собственника указанной квартиры (ОАО «Завод») и ответчиком Х.Н.А.;

2) признать ответчика Х.Н.А., утратившей право (прекратить ее право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить ее из указанного жилого помещения, сняв ее с регистрационного учета по указанному адресу;

3) признать ответчика М.Ю.М., утратившим право (прекратить его право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить его из указанного жилого помещения, сняв его с регистрационного учета по указанному адресу;

4) признать ответчика Ш. О.Е., утратившей право (прекратить ее право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить ее из указанного жилого помещения, сняв ее с регистрационного учета по указанному адресу;

5) признать несовершеннолетнего Х.Д.В., утратившим право (прекратить его право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить его из указанного жилого помещения, сняв его с регистрационного учета по указанному адресу.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила и дополнила ранее заявленные исковые требования, и окончательно просила суд:

1) расторгнуть в судебном порядке договор коммерческого найма жилого помещения от 04.10.2000 года и договор найма жилого помещения от 01.05.2007 года – квартиры, заключенный между В.М.Ю. как правопреемником прежнего собственника указанной квартиры (ОАО «Завод») и ответчиком Х.Н.А.;

2) признать ответчика Х.Н.А., утратившей право (прекратить ее право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить ее из указанного жилого помещения, сняв ее с регистрационного учета по указанному адресу;

3) признать ответчика М. Ю.М., утратившим право (прекратить его право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить его из указанного жилого помещения, сняв его с регистрационного учета по указанному адресу;

4) признать ответчика Ш.О.Е., утратившей право (прекратить ее право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить ее из указанного жилого помещения, сняв ее с регистрационного учета по указанному адресу;

5) признать несовершеннолетнего Х.Д.В., утратившим право (прекратить его право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить его из указанного жилого помещения, сняв его с регистрационного учета по указанному адресу.

С учетом уточнения и дополнения к иску, исковые требования мотивированы следующим.

Истец является собственником квартиры. Ответчики Х.Н.А., М.М., Ш.О.Е. и несовершеннолетний Х.Д.В. (сын Ш.О.Е.) зарегистрированы в данной квартире: Х.Н.А. с 10.04.2001 года, М.Ю.М. с 02.10.2006 года; Ш.О.Е. с 25.01.2010 года; несовершеннолетний Х.Д.В. с 08.11.2001 года, вместе с тем квартире проживают лишь ответчики Х. Н.А. и М.Ю.М., а ответчики Ш.О.Е. и несовершеннолетний Х.Д.В. выбыли для временного проживания в иное место жительства.

Данное жилое помещение предоставлено ответчикам на основании договора найма жилого помещения, заключенного с ответчиком Х.Н.А. 01.05.2007 года.

Не желая продлевать в дальнейшем действие указанного договора найма жилого помещения истцом ответчикам было направлено уведомление о его расторжении с 01.05.2012 года, их выселении из данного жилого помещения и передачи его истцу по приемопередаточному акту в срок до 10.05.2012 года.

На указанные требования ответчики никак не отреагировали и продолжают проживать в данном жилом помещении.

Вместе с тем, истец намерена распорядиться принадлежащим ей на праве собственности жилым помещением, продав его третьим лицам. Право выкупа данного жилого помещения истцом предлагалось и ответчикам, однако указанным правом ответчики воспользоваться не желают.

В соответствии с судебными решениями Камбарского районного суда УР от 23. 12.2009 года и от 19.09.2011 года, а также принятыми по ним кассационными определениями Верховного Суда УР, было установлено, что договор найма жилого помещения от 01.05.2007 года, является по своей сути соглашением об изменении договора найма от 04.10.2000 года, а не новым договором. В связи с этим договор найма от 04.10.2000 года также должен быть признан судом расторгнутым по следующим основаниям.

В договоре найма жилого помещения от 01.05.2007 года изменен срок договора, а именно в п.13.2 договора указано, что он действует в течение одиннадцати месяцев.

Пункты 1 и 4 ст.421 ГК РФ определяют, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Ст. 683 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Срок действия договора найма жилого помещения от 04.10.2000 года, с учетом положений договора найма жилого помещения от 01. 05.2007 года определен продолжительностью 11 месяцев и в дальнейшем пролонгировался на 6 месяцев каждый раз.

Истцом было направлено уведомление о расторжении данного договора найма жилого помещения с 01.05.2012 года и передаче квартиры, в которой ответчики проживают, по приемопередаточному акту. Указанное требование ответчиками выполнено не было, в связи с этим ответчики подлежат выселению из принадлежащей истцу квартиры и признанию утратившими право пользования указанной квартирой.

В ходе рассмотрения дела Х.Н.А. заявлены встречные исковые требования к В.М.Ю. и ОАО «Завод» (далее по тексту ОАО «З»), в соответствии с которыми ответчик и истец по встречному иску Х.Н.А. просит суд:

1) признать противоречащим нормам Жилищного кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма жилого помещения, заключенного 01.05.2007 года между Х.Н.А. и ОАО «З», в части установления одиннадцатимесячного срока действия договора;

2) признать за Х.Н.А., право бессрочного пользования жилой квартирой, предоставленной по договору найма жилого помещения от 04. 10.2000 года.

В исковом заявлении Х.Н.А. указывает, что исковые требования она не признает в полном объеме, считает, что судом при вынесении решения должны быть приняты во внимание следующие обстоятельства.

Спорное жилое помещение предоставлено Х.Н.А. и членам ее семьи на основании Договора найма жилого помещения, заключенного между Х.Н.А. и ОАО «З» на неопределенный срок.

Основанием заключения указанного договора является письмо администрации завода от 12.02.1998г., на основании которого 24.02.1998 г. было издано Постановление администрации г. Камбарка УР о предоставлении спорного жилого помещения.

27.02.1998г. администрацией г. Камбарка УР бывшему мужу Х.Н.А. – М.С. В. на семью из 4-х человек был выдан ордер на спорное жилое помещение.

До проживания в спорной квартире Х.Н.А. и члены ее семьи проживали в квартире, т.е. до 01 марта 2005 года до введения в действие Жилищного Кодекса РФ. Таким образом, к спорным правоотношениям наряду с нормами ЖК РФ, применяются нормы ЖК РСФСР.

Предоставление иного жилья предшествовало решение о признании квартиры, аварийной.

Исходя из положений ст. 28 ГК РСФСР — граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте, как правило, в виде отдельной квартиры на семью.

В соответствии со ст. 92 ЖК РСФСР — если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение).

В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием к предоставлению иного жилья и заключению договора найма жилого помещения от 04 октября 2000г., из положений п. 1.1. которого следует, что Наймодатель предоставляет Нанимателю и членам его семьи в бессрочное пользование изолированное жилое помещение из двух комнат в отдельной квартире.

В настоящее время Договор найма жилого помещения от 04 октября 2000г. не расторгнут, его положения не изменены, а заключенный договор найма жилого помещения с Х.Н.А., 01 мая 2007 года фактически является соглашением к договору найма жилого помещения от 04 октября 2000г. Пункт 13.2 договора об установленном сроке действия договора в течение одиннадцати месяцев, противоречит нормам ЖК РСФСР в части установления срока действия договора найма, т. к. договора найма жилых помещений исходя из норм ЖК РСФСР, заключались на неопределенный срок.

Исходя из положений ст.40 Конституции РФ — каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

ОАО «З», заключив 01 мая 2007 года с Х.Н.А. дополнительное соглашение в форме договора найма жилого помещения, фактически нарушил ее право на бессрочное пользование спорным жилым помещением.

В судебное заседание истец и ответчик по встречному иску В.М.Ю. не явилась, о дне и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия, о чем в деле имеется соответствующее заявление. На удовлетворении своего иска настаивает. Истец направила в суд своего представителя.

Представитель истца и ответчика по встречному иску В. А.Г., действующий на основании доверенности, позицию В.М.Ю. поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать в полном объеме.

В письменном возражении на встречное исковое заявление представитель истца и ответчика по встречному иску указывает, что с заявленными исковыми требованиями ответчика и истца по встречному иску Х.Н.А. как представитель В.М.Ю. не согласен.

Считает, что в удовлетворении заявленного иска должно быть отказано по следующим основаниям:

Иск Х.Н.А. заявлен о признании противоречащим нормам жилищного законодательства положений договора найма и признании права бессрочного пользования жилым помещением. Указанный договор заключен между сторонами 01 мая 2007 года, одной из сторон договора является Х.Н.А. В судебном заседании Х.Н.А. указала, что получила копию настоящего договора в день его подписания и с его положениями знакома. Полагает, что в отношении заявленных Х.Н.А. исковых требований должен быть применен срок исковой давности в соответствии с положениями действующего законодательства. К указанному спору в соответствии с положениями ст. 196 и 201 Гражданского кодекса РФ применяется общий срок исковой давности сроком 3 года, с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве.

Аналогичная позиция по данному вопросу изложена и в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в п. 9 которого указано, что если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Исковые требования Х.Н.А. заявлены по отношению к правоотношениям, о которых ей стало известно 01 мая 2007 года, то есть предусмотренный законом 3-х летний срок давности последней пропущен, в связи с чем в удовлетворении заявленных Х.Н.А. исковых требований должно быть отказано.

Представитель истца и ответчика по встречному иску В.М.Ю. – Х.В.В., действующий на основании доверенности, а также как представитель ОАО «З», встречный иск не признал, иск В.М.Ю. просил удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что когда принималось решение о продаже спорного жилья В.М.Ю., у Х.Н.А. была задолженность по оплате коммунальных услуг, в связи с чем продажа спорного жилья была вынужденной мерой. В.М.Ю. приобрела данную квартиру от ОАО «З» в 2010 году. До этого момента она не получала денежных средств, которые ей положены за аренду имущества. Все условия договора она соблюдает. Ответчики, которые проживают в квартире, производят перепланировку, отключают системы жизнеобеспечения без предупреждения и разрешения, не имея на это документов. Договор коммерческого найма прекратил свое действие 1.05.2012 года. Ответчикам регулярно предлагалось выкупить спорную квартиру. В связи с вышеизложенным, Х.В.В. просит расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, выселить ответчиков из жилого помещения, признать их утратившими право пользования жилым помещением и снять с регистрационного учета.

Ответчик и истец по встречному иску Х.Н.А. в судебном заседании иск В.М.Ю. не признала, просила встречный иск удовлетворить по основаниям указанным в нем. Суду показала, что они получили квартиру от ОАО «З», директор этого предприятия В. уговорил их в 2007 году подписать коммерческий договор, уверяя, что он необходим для проведения ремонта в квартире. Нынешний директор Х.В.В. продал их дом В.М.Ю. Коммерческий договор 2007 года был пролонгирован только на 1 год, теперь он не имеет силу. Пояснила, что в настоящее время у нее нет долгов по коммунальным платежам.

Ответчики М.Ю.М. и Ш.О.Е., действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего Х. Д.В., в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил дело рассмотреть в отсутствие указанных ответчиков.

Представитель ответчика и истца по встречному иску адвокат Г.А.Я., действующий на основании ордера, иск не признал, требования по встречному иску поддержал в полном объеме, по основаниям указанным в иске. Суду пояснил, что данная квартира была предоставлена ответчикам по договору социального найма до 01.10.2010 года, ордер был выдан им как лицам – погорельцам. Когда квартира была предоставлена Х. на условиях социального найма, в то время действовал старый ЖК РФ. Если изначально заключался договор социального найма, то это противоречит заключению договора коммерческого найма. На момент вступления в силу нового ЖК РФ, с ответчиком Х.Н.А. проживали несовершеннолетние члены семьи. Были нарушены права несовершеннолетнего ребенка по договору коммерческого найма, который был заключен обманным путем, когда руководитель ОАО «З» сказал ответчикам, что если они подпишут договор коммерческого найма, он отремонтирует их квартиру. Сейчас ответчики обращаются в различные инстанции, так как возникает вопрос, имеет ли свои правовые последствия договор социального найма от 21.07.2001 года. Считает, что на сегодняшний момент требования заявлены необоснованно. Представителем истца приобщен договор купли-продажи, существенным условием которого является цена. У лиц, с которыми был заключен договор социального найма спорного жилого помещения, имеется преимущественное право на приобретение этого жилого помещения. Это говорит о незаконности сделки купли – продажи. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Считает, что затрагиваются права лиц, которые проживают в данном жилом помещении.

Ответчик по встречному иску ОАО «З» представило суду отзыв на встречное исковое заявление, доводы которого сводятся к следующему.

Исковые требования Х.Н.А. к ОАО «З» последним не признаются и не подлежат удовлетворению судом по следующим основаниям.

Сделка по найму жилого помещения — договор найма спорного жилого помещения совершена между ОАО «З» и Х. Н.А. 01 мая 2007 года. На момент совершения данной сделки Жилищный кодекс РСФСР утратил законную силу в связи с введением в действие с 01 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.1, ст. 2 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Требование Х.Н.А. о признании договора № 57 от 01 мая 2007 года (найма жилого помещения) не соответствующим закону (Жилищному кодексу РСФСР) в части установления 11-месячного срока его действия равнозначно требованию признания недействительной части сделки (ст. 180 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (ст. 181 ГК РФ). Таким образом, на момент обращения Х.Н. А. в суд с встречным исковым заявлением от 24 июля 2012 г. сроки исковой давности о применении последствий ничтожной сделки, а также признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности истекли.

Кроме того, Х.Н.А. повторно ставит на разрешение суда вопрос о несоответствии закону условий о сроке действия договора от 01 мая 2007 года (найма жилого помещения). Данное обстоятельство ранее уже исследовалось судом, и ему была дана правовая оценка в решении Камбарского районного суда Удмуртской Республики от 23 декабря 2009 года.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ст. 61 ГПК РФ).

ОАО «З» 01 октября 2010 года заключило с В.М.Ю. договор купли-продажи спорного помещения. 02 ноября 2010 г. произведена государственная регистрация данной сделки. С момента государственной регистрации договора купли-продажи право собственности ОАО «З» на спорное помещение прекратилось. По договору от 01 мая 2007 года (найма жилого помещения) 02 ноября 2010 года произошла перемена лица в обязательстве с ОАО «З» на В.М.Ю. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Из существующего положения следует то, что ОАО «З» не может быть ответчиком по исковым требованиям Х.Н.А., то есть является ненадлежащим ответчиком.

На основании выше изложенного, в том числе в связи с истечением сроков исковой давности, предусмотренных ст. 181 ГК РФ, просит отказать Х.Н.А. в удовлетворении заявленных исковых требований.

Выслушав участников процесса, заключение помощника прокурора Камбарского района УР Нуретдинова Р.Н., полагавшего, что иск о выселении подлежит удовлетворению, исследовав представленные сторонами доказательства, суд, разрешая спор по первоначальному иску и по встречному иску, исходит из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Камбарского районного суда УР от 19.09.2011 года по иску Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына Х.Д.В. к ОАО «З» о предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма установлены следующие обстоятельства имеющие значение для дела.

Согласно свидетельству о расторжении брака, брак между Х.Е.В. и М.Н.А. прекращен на основании решения суда от 09 февраля 1988 года.

В 1989 году Х.Н.А. вступила в брак с М.С.В. и сменила фамилию на М.

В 1997 году в жилом помещении, проживал М.С.В. и члены его семьи: супруга М.А.Н., несовершеннолетние дети супруги Х. А.Е. и Х.О.Е.. Указанное жилое помещение им было предоставлено ОАО «З».

Ответчик ОАО «З» является правопреемником Государственного предприятия и АООТ «З».

Постановлением Управляющего Администрации г. Камбарки Удмуртской Республики от 24.02.98г. на основании письма «З» от 12.02.98 года и выписки протокола совместного заседания Администрации и профкома завода от 26.12.97 г., жилплощадь, была выделена М.С.В. на семью из 4 человек.

На основании постановления Управляющего делами Администрации города Камбарка от 24.02.1998 г., М.С.В. на семью из 4 человек, 27 февраля 1998 г. выдан ордер на жилое помещение, на право занятия жилого помещения.

ОАО «З» заключило договор найма от 04.10.2000 года на 2 комнаты, с Х.Н.А.

Х. (по ордеру М.) Н.А., ее дочь Х.О.Е. вселились в спорную квартиру в качестве членов семьи — соответственно в качестве супруги и дочери нанимателя жилого помещения М.С.В.

Брак между М.С.В. и М.Н.А. расторгнут на основании решения от 03 марта 2000 года. После расторжения брака ей присвоена фамилия Х.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной от 10.12.2010 года на основании договора купли-продажи квартиры от 01.10.2010 года собственником жилого помещения, квартиры, является В.М.Ю.

В соответствии со свидетельством о внесении записи в Единый реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 года ОАО «З» зарегистрировано Исполкомом Камбарского райсовета 15 декабря 1992 года.

Постановлением Администрации Камбарского района Удмуртской республики от 30 декабря 1997 года утвержден акт государственной комиссии по приемке законченного строительством 2-х квартирного жилого дома. На застройщика ОАО «З» возложена обязанность произвести необходимые работы по инвентаризации объекта.

Из акта государственной приемочной комиссии о приемке строительства объекта в эксплуатацию от 23 декабря 1997 года следует, что строительство 2-х квартирного жилого дома с двумя трехкомнатными квартирами произведено на основании решения директора завода от 20 мая 1995 года. Решением государственной приемочной комиссии предъявленный к приемке жилой дом принят в эксплуатацию.

Решением Камбарского районного суда УР от 17 января 2006г. по иску ОАО «З» к Х.Н.А., Х.О.Е. и несовершеннолетнему Х.Д.В. о выселении из занимаемого жилого помещения, вступившим в законную силу 28 февраля 2006 года, установлено, что ОАО «З» оформила государственную регистрацию права собственности на жилое помещение с 17.07.2003 г.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики от 24 февраля 2010 года при пересмотре решения Камбарского районного суда УР от 23.12.2009 года, Верховный Суд Удмуртской Республики указал, что то обстоятельство, что право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ОАО «З» 17.07.2003 года не является значимым, поскольку спорная квартира принадлежала ОАО «З» до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в соответствии с п. 1 ст. 6 указанного Закона право ответчика на это имущество признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации.

Таким образом, жилой дом построен ОАО «З» после акционирования завода, то есть не передан в уставный фонд при приватизации предприятия и находится в его собственности с 23 декабря 1997 года (составления акта государственной приемочной комиссии о приемке строительства объекта в эксплуатацию).

Вступившим в законную силу решением Камбарского районного суда УР от 23.12.2009 года установлено, что договор найма от 04.10.2000 года является договором коммерческого найма. 01 мая 2007 года между Х.Н.А. и ОАО «З» заключен договор найма жилого помещения на трехкомнатную квартиру, Стороны добровольно изменили договор найма от 04.10.2000 года, заключив дополнительное соглашение к указанному договору — Договор от 01.05.2007 года. На момент рассмотрения спора указанная квартира находилась в собственности ОАО «З», и не являлась государственной и (или) муниципальной собственностью.

Вышеуказанным решением Камбарского районного суда УР от 19.09.2011 года также было установлено, что в настоящее время собственником жилого помещения, является В.М.Ю. Основанием перехода права собственности на жилое помещение послужил заключенный между ОАО «З» и В.М.Ю. договор купли-продажи квартиры от 01.10.2010 года.

После приобретения В.М.Ю. жилого помещения, заключенный ОАО «З» с истцом Х.Н.А. договор коммерческого найма от 04.10.2000 года (с дополнением к данному договору от 01.05.2007 года) сохраняет свое действие на условиях, оговоренных в указанных договорах.

Оба вышеуказанные решения обжаловались в вышестоящую инстанцию и оставлены без изменения, вступили в законную силу.

Таким образом, в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1.7 договора от 01.05.2007 г. вместе с нанимателем (Х.Н.А.) в жилом помещении могут постоянно проживать Х.О.Е. — дочь, Х.Д.В. — внук, М.Ю.М. — муж.

Согласно данным домовой книги, зарегистрированы и постоянно проживают следующие лица:

— Х.Н.А., с 10.04.2001 года;

— Х.О.Е. (в браке Ш.О.Е.) с 18.05.2000 года;

-несовершеннолетний сын истца Ш.О.Е. – Х.Д.В., с 01.10.2001г.;

— истец М.Ю.М. с 02.10.2006 года.

Как установлено в судебном заседании между ОАО «З» и Х.Н. А. 04.10.2000 года был заключен договор найма, который был признан судом по правовым признакам договором коммерческого найма (решение Камбарского районного суда УР от 19.09.2011 года).

Согласно ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, срок договора найма от 04.10.2000 года истекал 03.10.2005 года.

Согласно ст. 684 ГК РФ (в редакции ФЗ № 12 от 18.07.2005 года) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

На момент истечения срока договора найма от 04.10.2000 года (на дату 03.10.2005 г.) ОАО «З» не воспользовалось правом, предусмотренным ст. 684 ГК РФ, а Х.Н.А. не отказалась от продления договора.

Таким образом, договор найма от 04.10.2000 года был продлен еще на 5 лет, то есть до 03.10.2005 г.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

01.05.2007 года между ОАО «З» и Х.Н.А. было заключено дополнительное соглашение к договору найма от 04.10.2000 года.

В п.13.2 указанного соглашения стороны установили, что договор действует в течение одиннадцати месяцев.

Согласно ч. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Из содержания ст.11 соглашения № 57 к договору найма № 1 от 04.10.2000 года следует, что при наличии в том необходимости и целесообразности стороны настоящего договора найма вправе рассматривать вопрос о продлении срока действия (пролонгации) договора на определенный обоюдным решением период времени (срок) на тех же или иных, определенных сторонами условиях найма жилого помещения (п. 11.1). Если за 10 дней до истечения срока действия настоящего договора найма ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать найм по договору или заключить новый договор найма на существенно иных условиях пользования жилым помещением, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на срок равный шесть месяцев (п.11.2).

Договор найма от 04.10.2000 года, принятым дополнительным соглашением от 01.05.2007 года был продлен первоначально на 11 месяцев, срок которого истекал 31.03.2008 года, в последующем ни одна из сторон договора не заявила о своем намерении не продлевать найм, либо заключить новый договор найма, в связи с чем, в соответствии с п.13.2 дополнительного соглашения договор найма автоматически продлевался (пролонгировался) на срок шесть месяцев:

1. с 01.04.2008 г. до 30.09.2008 г.;

2. с 01.10.2008 г. до 31.03.2009 г.;

3. с 01.04.2009 г. до 30.09.2009 г.;

4. с 01.10.2009 г. до 31.03.2010 г.;

5. с 01.04.2010 г. до 30.09. 2010 г.;

6. с 01.10.2010 г. до 31.03.2011 г.;

7. с 01.04.2011 г. до 30.09.2011 г.;

8. с 01.10.2011 г. до 31.03.2012 г.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В момент действия договора с 01.10.2011 г. до 31.03.2012 г. собственником спорного жилого помещения является В.М.Ю. на основании договора купли-продажи от 01.10.2010 года с момента регистрации права, т.е. с 02 ноября 2010 г.

Письмом от 30.01.2012 года представитель собственника спорного жилого помещения В.А.Г., действующий на основании доверенности, уведомил Х.Н.П., М.Ю.М., Ш.О.Е. о расторжении с 01.05.2012 года договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года, заключенного ранее между ОАО «З» и Х.Н.А. (л.д. 16). Ответчикам предлагалось в добровольном порядке освободить указанную квартиру и передать ее по передаточному акту В. М.Ю. или ее представителю. При этом ответчикам разъяснялось их право выкупить данную квартиру в собственность на оговоренных между сторонами условиях. Письменное уведомление о расторжении договора найма Х.Н.А. получила 13.02.2012 года, о чем свидетельствует ее личная подпись в почтовом уведомлении о вручении (л.д. 17).

Таким образом, данное обстоятельство свидетельствует, что В.М.Ю. отказалась от последующего продления договора найма и ею выполнена обязанность об уведомлении нанимателя, предусмотренная п. 11.2 соглашения (за 10 дней до истечения срока действия договора), в связи с чем договор найма от 04.10.2000 года прекратил свое действие с 31.03.2012 года.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В п. 13.3 соглашения № 57 от 01.05.2007 года стороны установили, что прекращение срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему.

Между тем, ответчики по первоначальному иску Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., по прекращении действия договора не освободили спорное жилое помещение и занимают квартиру до настоящего времени.

Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, в силу прекращения договора найма жилого помещения ответчики по первоначальному иску Х. Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е. и Х.Д.В. утратили право пользования указанным помещением и проживают в спорном жилом помещении без законных оснований, отказываются в добровольном порядке освободить спорное жилое помещение, следовательно, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении требований истца В.М.Ю. о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением следует отказать, поскольку судом установлено, что ответчики в настоящее время проживают в жилом помещении без законных оснований по прекращении действия договора найма, что в свою очередь является в соответствии со ст. 35 ЖК РФ основанием для их выселения.

Суд считает необходимым отказать в удовлетворении требования иска о расторжении договора найма от 04.10.2000 года, так как указанный договор прекратил свое действие с 01.04.2012 года, в связи с чем не может быть расторгнут.

В удовлетворении иска о снятии ответчиков с регистрационного учета необходимо отказать, поскольку в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из жилого помещения.

Судом принято такое решение.

Довод представителя ответчика и истца по встречному иску адвоката Г.А.Я. о том, что квартира была предоставлена Х. на условиях социального найма, и в то время действовал старый ЖК РФ, в связи с чем если изначально заключался договор социального найма, то это противоречит заключению договора коммерческого найма и, что затрагиваются права лиц, которые проживают в данном жилом помещении, суд считает несостоятельным.

Вступившим в законную силу решением Камбарского районного суда УР от 23.12.2009 года по иску Х.Н.А. к ОАО «З» о признании договора найма жилого помещения недействительным, взыскании убытков в связи с ненадлежащим оказанием услуг по капитальному ремонту жилого помещения, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов, установлено, что договор найма от 04. 10.2000 года не является договором социального найма, истец и ответчик достигли соглашения об изменении договора от 04.10.2000 года, заключив фактически дополнительное соглашение к указанному договору — Договор найма жилого помещения от 01.05.2007 года.

Рассматривая встречное требование Х.Н.А. о признании противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года в части установления одиннадцатимесячного срока действия договора, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заинтересованным лицом самостоятельно (статья 12 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 4 части 2 статьи 131 ГПК РФ предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику, направленное на возникновение, изменение и прекращение правоотношений.

Под основаниями иска следует понимать обстоятельства, на которые истец ссылается в подтверждение своих требований к ответчику (пункт 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ).

Определением суда от 24.07.2012 г. (л.д.73 оборот) истцу Х.Н.А. было предложено уточнить предмет иска в соответствии со способами защиты права, указанными в ст. 12 ГК РФ.

Суд считает, что требование Х.Н.А. о признании противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма является основанием иска по требованию о признании сделки недействительной.

Также суд считает, что такой способ защиты гражданских прав как признание противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения договора не предусмотрен в качестве самостоятельного способа защиты права.

Так как истцом выбран неверный способ защиты права, не определен предмет иска, как того требует закон согласно ст. 3 ГПК РФ, то в удовлетворении требования Х.Н.А. о признании противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года в части установления одиннадцатимесячного срока действия договора следует отказать.

Требование Х.Н.А. о признании договора от 01 мая 2007 года (найма жилого помещения) не соответствующим закону (Жилищному кодексу РСФСР) в части установления 11-месячного срока его действия равнозначно требованию признания недействительной части сделки (ст. 180 ГК РФ).

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Исходя из смысла указанной нормы требования о признании недействительности части сделки по своей природе являются требованиями о признании сделки недействительной, к которым применяются положения §2 гл. 9 ГК РФ.

Статья 196 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Представителем истца и ответчика по встречному иску В.А.Г., а также ответчиком по иску ОАО «З» заявлено о применении срока исковой давности к рассматриваемому спору, по основаниям указанным в возражениях на встречный иск Х.Н.А.

Определением суда от 01.08.2012 года распределено бремя доказывания, в соответствии с которым Х.Н. А. необходимо было доказать, что срок исковой давности ею не пропущен либо пропущен по уважительной причине. Разъяснено право ходатайствовать перед судом о восстановлении срока пропущенного по уважительной причине. Разъяснено, что пропуск срока обращения в суд с настоящими требованиями является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований (л.д.90).

Судом установлено, что дополнительное соглашение к договору найма № 1 от 04.10.2000 года заключено сторонами 01.05.2007 года, о чем свидетельствуют личные подписи сторон в документе (л.д. 10).

Следовательно, начало течения трехлетнего срока исковой давности в соответствии с требованиями п. 1 ст. 181 ГК РФ следует исчислять с указанной даты, что означает, что он истек 01.05.2010 года.

С встречным иском Х.А.Н. обратилась в суд 24.07.2012, то есть с пропуском срока. Ходатайств о восстановлении срока Х.Н.А. не заявлено. Поэтому в удовлетворении требования о признании противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года в части установления одиннадцатимесячного срока действия договора следует также отказать в связи с пропуском срока обращения в суд.

Поскольку судом установлено, что договор найма от 04.10.2000 года в купе с дополнительным соглашением от 01.05.2007 года по своей правовой природе является договором коммерческого найма, между сторонами достигнуто соглашение о сроке его действия и договор прекратил свое действие с 31.03.2012 года, то у суда не имеется оснований для признания за истцом Х.А.Н. права бессрочного пользования спорным жилым помещением. Х.А.Н. проживала в спорном жилом помещении по договору краткосрочного коммерческого найма, следовательно, не приобрела права бессрочного пользования спорным помещением.

Таким образом, на основании изложенного, в удовлетворении встречного иска Х.Н.А. к В.М.Ю. и ОАО «З» о признании противоречащим нормам жилищного законодательства положений договора найма и признании права бессрочного пользования жилым помещением следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования В.М.Ю. к Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении ответчиков из жилого помещения, признании их утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета — удовлетворить частично.

Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., Х.Д.В. выселить из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу:*****.

В удовлетворении исковых требований В.М.Ю. к Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., в остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Х.Н.А. к В.М.Ю. и ОАО «З» о признании противоречащим нормам жилищного законодательства положений договора найма и признании права бессрочного пользования жилым помещением отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики через Камбарский районный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2012 года.

 

Судья Ефимов С.Л.

Обмен, выкуп, но не приватизация. 5 вопросов о Госжилфонде


Квартиры Госжилфонда можно купить и обменять. Фото с сайта s.iw.ro


Все чаще в редакцию поступают вопросы, связанные с объектами недвижимости Госжилфонда Чувашии. Как определить стоимость жилого помещения, возможен ли обмен на другую квартиру с меньшей площадью, каков порядок и условия выкупа помещений фонда — вот лишь краткий перечень тем, интересующих наших читателей.
Сегодня на эти и другие вопросы отвечают Министер­ство юстиции ЧР и Адвокатская палата Чувашии, которым редакция адресовала обращения жителей Новочебоксарска.

Госжилфонд – что это?

Начнем с ответа на самый простой вопрос — как появился и что представляет собой Госжилфонд?
Для оказания адресной поддержки гражданам в улучшении жилищных условий в Чувашии еще в 2008 году сформирован Государственный жилищный фонд, или Госжилфонд. С декабря 2008 года по декабрь 2014 года в республике в эксплуатацию введено 1988 квартир (23 объекта) общей площадью 106,3 тыс. кв. м — все это объекты Госжилфонда. Квартиры находятся в Чебоксарах, Новочебоксарске, Шумерле и поселке Опытный Цивильского района.
“Жилые помещения Госжилфонда предоставляются по договорам коммерческого найма гражданам, состоящим на учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также отдельным категориям граждан, например работникам бюджетной сферы, очередникам, имеющим льготы на предоставление жилья, молодым семьям, молодым специалистам, наиболее нуждающимся в улучшении жилищных условий, гражданам, пострадавшим от чрезвычайных ситуаций, — рассказали нам в Минюсте Чувашии. — Благодаря Госжилфонду граждане имеют возможность решить жилищную проблему путем найма благоустроенного, полностью готового к проживанию жилья сроком на 5 лет с правом пролонгации договора найма”.
По данным Минюста ЧР, воспользоваться объектами Госжилфонда за период действия программы смогли 5022 гражданина (1988 семей) Чувашии.

 

Цена помещений

Кто и как определяет стоимость жилого помещения для его последующего выкупа — один из основных вопросов, полученных от читателей.
Отвечая на него, Минюст Чувашии сообщает, что продажа жилых помещений Госжилфонда осуществляется по рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком в соответствии с законодательством (согласно п. 4.2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 23.10.2008 г. № 322). При определении стоимости учитывается расположение квартиры (этаж, торцевое или в центральной части), количество комнат.
В силу абз. 2 п. 4.4 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 23.10.2008 г. № 322 наймодатель в течение трех рабочих дней после получения сведений об отсутствии у нанимателя задолженности по плате за наем жилого помещения, содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги делает заявку на оценку жилого помещения, подлежащего продаже, оценщику или оценочной организации.
Основанием для проведения оценки является договор о проведении оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Требования к порядку проведения оценки определяются стандартами оценочной деятельности (ст. 20 Закона об оценке).
В отчете указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата и другие существенные сведения (ст. 11 Закона об оценке).

 

Обмен площадей

Следующий вопрос: возможен ли обмен жилого помещения Госжилфонда на иное жилое помещение с меньшей площадью?
Согласно п. 3.7 Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, утвержденного приказом Мин­строя России от 20.08.1996 г. № 17‑113, отношения между гражданами, проживающими в муниципальном, государ­ственном и частном жилищных фондах и не являющимися собственниками жилых помещений, и собственником жилищного фонда регулируются договором найма.
Граждане, проживающие в муниципальном и государ­ственном жилфонде социального использования, заключают договор социального найма. В ином фонде граждане занимают жилые помещения по договору коммерческого найма.
В настоящих положениях дана примерная форма договора социального найма. Основными отличиями договора коммерческого найма от социального являются:

  • срочность договора, до пяти лет;
  • основание для занятия жилого помещения — договор, а не ордер;
  • площадь занимаемого жилого помещения не определяется нормой жилищной обеспеченности;
  • другие (в отличие от социального найма) принципы формирования платы за найм.

При этом возможность обмена жилого помещения Госжилфонда на наименьшую площадь существует. Для этого необходимо обратиться в уполномоченную организацию КУ ЧР “Республиканская служба единого заказчика” Минстроя Чувашии и написать заявление.

 

Если замерз

Еще один актуальный вопрос, полученный нами недавно, звучит так: если в жилом помещении, предоставленном по договору найма, холодно, куда обращаться?
Дело в том, что на управляющую организацию возложены обязанности по управлению многоквартирным домом (МКД), по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома и предоставлению коммунальных услуг, пояснили в Минюсте Чувашии.
В обязанности управляющей организации входит, в частности (ч. 2.3 ст. 161, ч. 1, 2, 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ):

  • выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД;
  • оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
  • предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме, а также лицам, которые пользуются помещениями в этом доме, либо в установленных случаях обеспечение готовности инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;
  • осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Ввиду этого, по вопросу проверки исправности, работоспособности, регулировки и технического обслуживания насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, коллективных (общедомовых) приборов учета необходимо обратиться в управляющую организацию.

 

Регистрация в жилище

И последний вопрос на сегодня, который пришел в редакцию газеты “Грани”: возможно ли оформить постоянную регистрацию гражданам, проживающим по договорам коммерческого найма в Госжилфонде?
Согласно Положению о порядке предоставления жилых помещений Госжилфонда, утвержденному постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 23.10.2008 г. № 322, жилые помещения предоставляются для проживания нанимателей, членов их семей и граждан в соответствии с гражданским и жилищным законодательством и указанным положением по договорам найма во временное владение и возмездное пользование без права приватизации.
Таким образом, оформить постоянную регистрацию в Госжилфонде не представляется возможным, пояснили в Минюсте Чувашии.

 

Еще вопросы? По всем интересующим вопросам можно обращаться:

  • в уполномоченную организацию КУ ЧР “Республикан­ская служба единого заказчика”      Минстроя Чувашии по адресу: Чебоксары, Московский проспект, 38/1. Тел. 58-12-91;
  • в Минюст Чувашии по адресу: Чебоксары, ул. К.Иванова, 84. Тел. 64-21-39.

 

Справка Минюста ЧР

Выкуп жилья
Граждане, проживающие в Госжилфонде не менее 1 года, имеют право на приобретение занимаемых жилых помещений по договору купли-продажи (в том числе с беспроцентной рассрочкой платежа на срок до 10 лет) при отсут­ствии задолженности по оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг.
Выкуп жилого помещения в рассрочку выгоднее, чем приобретение квартиры в ипотечный кредит. На сегодняшний день правом выкупа воспользовались порядка 35% нанимателей.

 

 

Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой аренде — США

Основы коммерческой аренды

Что такое коммерческая аренда?

Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор, заключаемый между домовладельцем и бизнес-арендатором. Договор аренды дает арендатору право использовать определенное имущество для ведения бизнеса или коммерческой деятельности в течение определенного периода времени в обмен на деньги, выплачиваемые домовладельцу. Кроме того, в договоре аренды изложены права и обязанности как арендодателя, так и арендатора в течение срока аренды.LawDepot предоставляет письменный договор коммерческой аренды.

Чем аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилой недвижимости?

Коммерческая аренда используется арендатором для аренды помещения для бизнеса, в то время как аренда жилого помещения используется арендатором для аренды дома или помещения для личного проживания. Коммерческая аренда обычно рассматривается как контракты между знающими бизнесменами. Следовательно, арендаторам коммерческой недвижимости предоставляется меньшая государственная защита, чем арендаторам жилой недвижимости.Поскольку стороны являются знающими бизнесменами, основная идея заключается в том, что они должны иметь возможность согласовывать условия аренды по своему вкусу. В соответствии с этой идеей стороны коммерческой аренды обычно обладают большей переговорной силой и большей способностью вести переговоры, чем стороны договора аренды жилого помещения.

Почему устного договора аренды недостаточно?

Проблема устных договоров аренды состоит в том, что их бывает сложно обеспечить. Если возникнет спор, суд должен будет заслушать доказательства и решить, чью версию истории принять.Если есть письменное соглашение, суды, как правило, будут обязаны соблюдать условия письменного соглашения, даже если они не нравятся судам. Некоторые юрисдикции требуют, чтобы любой контракт, касающийся земли или прав на землю, был заключен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.

Какие положения обычно используются при коммерческой аренде?

При коммерческой аренде обычно речь идет о следующем:

  • вид арендуемого имущества;
  • адрес арендуемого имущества;
  • срок аренды и то, является ли аренда на фиксированный срок или периодически возобновляется;
  • размер подлежащей оплате арендной платы, как часто и когда следует платить арендную плату;
  • вид деятельности, которая может вестись в помещении;
  • право собственности на улучшения арендованного имущества; и
  • положения любого залога / страхового депозита.

Кроме того, в коммерческой аренде может быть указано следующее:

  • резервы на продление аренды;
  • улучшения домовладельцев и стимулы для подписания;
  • улучшений арендатора;
  • может ли арендатор передать или сдать недвижимость в субаренду:
  • положения уведомления о прекращении аренды; и
  • страховые резервы.

Какое законодательство регулирует мой договор аренды?

Применимым законодательством является юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от юрисдикции, в которой проживают арендодатель и арендатор.

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами. При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода.Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое аренда на условиях брутто?

Аренда с валовой арендной платой — это вид коммерческой аренды, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату (иногда арендатор должен будет платить фиксированную базовую арендную плату плюс определенные указанные расходы в отношении Помещений), а арендодатель оплачивает все другие связанные с этим расходы с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Операционные расходы могут включать страхование, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, а иногда и налоги.

Стороны

Кто стороны договора аренды?

Сторонами договора аренды являются арендодатель (также называемый арендодателем) и арендатор (также называемый арендатором). Арендодатель владеет имуществом и позволяет арендатору использовать его в обмен на денежные выплаты, называемые арендной платой.

Арендуемое помещение

Каково юридическое описание помещения?

Юридическое описание помещения относится к тому, как собственность идентифицируется в юридических сделках с недвижимостью.Описание можно найти в акте, ипотеке или другом документе о покупке, или получить его в регистраторе округа, в офисе регистрации прав на землю, у налогового инспектора или у другого аналогичного должностного лица.

Что такое светильники?

В терминологии недвижимого имущества слово «приспособление» относится к части собственности, которая достаточно прикреплена к Помещению, так что ее перемещение или удаление может повредить собственность. Если прикрепленная часть имущества может быть удалена без значительного повреждения имущества, то обычно это не считается приспособлением.Примеры приспособлений могут включать встроенные шкафы, раковины, туалеты или ковровые покрытия от стены до стены.

Что такое движимое имущество?

Шатры являются личной собственностью. Они отличаются от недвижимого имущества или недвижимого имущества тем, что их можно перемещать из одного места в другое. Примеры движимого имущества могут включать жалюзи или занавески, микроволновые печи, холодильники, столы и персональные компьютеры.

Что такое улучшения арендованного имущества?

Улучшение арендованного имущества — это расходы, понесенные в связи с постоянным улучшением арендованного имущества.Они считаются основными активами и обесцениваются в течение срока аренды.

Как арендатору разрешено пользоваться помещением?

Арендатор может использовать арендованное имущество только для целей, одобренных Арендодателем. Пункт «разрешенное использование помещений» ограничивает арендатора только определенными видами бизнеса. Прежде чем позволить арендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, не указанных в Договоре аренды, арендатору необходимо получить письменное согласие Арендодателя.

Срок аренды

Что означает «Автоматическое продление»?

Автоматическое продление означает, что договор аренды продолжается бессрочно в течение согласованного периода (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока арендатор или домовладелец не уведомит другую сторону о том, что они будут расторгать договор аренды.

Какой срок аренды мне использовать?

LawDepot позволяет вам выбирать из нескольких различных типов условий аренды:

Аренда с фиксированной датой окончания дает определенность срока как для арендодателя, так и для арендатора.В нем указывается точный день окончания аренды. Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о расторжении договора аренды, он просто заканчивается в указанную дату. В договоре аренды с фиксированной датой окончания арендодатель не может увеличить арендную плату или изменить какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в договоре аренды, а арендатор не соглашается с изменениями. Если арендатор остается после указанной даты, арендодатель может либо: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на помесячной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения арендатора.

  • Фиксированное количество недель / месяцев / лет

Аренда на фиксированное количество недель / месяцев / лет определяет дату начала аренды и количество недель / месяцев / лет, в течение которых она будет действовать (например: аренда может начаться 1 сентября 2005 г. и затем продолжайте в течение 18 месяцев). Преимущество здесь состоит в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды, он просто заканчивается через указанное количество недель / месяцев / лет. При аренде с фиксированным сроком арендодатель не может увеличивать арендную плату или изменять какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право на аренду, и арендатор не соглашается с изменениями.В конце указанного периода арендодатель может: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на еженедельной / ежемесячной / ежегодной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения арендатора.

Периодическая аренда (еженедельная / ежемесячная / годовая аренда с автоматическим продлением) будет продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор аренды. Чтобы расторгнуть договор аренды, домовладелец или арендатор должны уведомить о своем намерении расторгнуть договор в соответствии с законом.Арендодатель обычно может повысить арендную плату или изменить условия аренды в соглашениях такого типа, направив надлежащее уведомление в соответствии с требованиями закона. По истечении срока уведомления арендатор должен съехать, или домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Аренда

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами.При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода. Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое «тройная аренда»?

Тройная аренда — это наиболее распространенная форма коммерческой аренды. Их можно использовать для торговых, складских и промышленных объектов. Арендатор несет ответственность за все расходы по эксплуатации здания (включая ремонт и техническое обслуживание) по договору тройной аренды.

Залог / залог возмещения убытков

Что такое залог / залог возмещения убытков?

Залог — это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор выполнит все обязательства по договору аренды. Арендодатель хранит гарантийный депозит на срок аренды, чтобы гарантировать, что арендатор не нарушит условия договора аренды и не нанесет иной ущерб собственности. Если арендатор повредит собственность (исключая обычный «износ») или если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель имеет право возместить задолженность из залога.Обычно арендатор должен предоставить арендодателю залог в начале срока аренды. В конце срока аренды арендатор получит обратно залог за вычетом любых вычетов на ремонт / восстановление.

Какой должна быть сумма страхового залога / ущерба?

Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен максимальной арендной плате за один месяц, но может быть любой суммой, которую арендодатель решит в коммерческих условиях. Залог может варьироваться от одного до трех месяцев аренды в зависимости от арендатора и отрасли.

Что такое отчет о проверке?

Отчет о проверке заполняется арендатором в разумные сроки после того, как арендатор вступает во владение недвижимостью. Эта форма содержит описание состояния собственности на момент владения арендатором и используется в конце срока аренды в качестве инструмента сравнения, чтобы определить, причинил ли арендатор какой-либо ущерб собственности. Арендатор должен убедиться, что весь ущерб надлежащим образом раскрыт в этом отчете, чтобы арендодатель не мог предположить, что арендатор нанес ущерб.

Поощрение арендодателя / подписание договора

Что такое поощрение подписания?

Стимул для подписания — это стимул или уступка, предоставляемая арендатору для заключения договора аренды, например, бесплатная аренда за месяц.

База данных статей

Будут ли затронуты мои права, если я не укажу некоторые из статей в базе данных статей?

Обратите внимание, что отсутствие указания некоторых пунктов в базе данных пунктов может повлиять на права сторон или их способность обеспечить соблюдение этих прав.

Что входит в стандартные условия страхования домовладельца?

Стандартные положения о страховании арендодателя устанавливают, что арендодатель должен иметь:

  • расширенное страхование от пожара и расширенное страхование Здания;
  • страхование котлов и оборудования; и
  • комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и материальный ущерб.

Что входит в стандартные условия страхования арендатора?

Стандартные положения о страховании арендатора устанавливают, что арендатор должен иметь:

  • комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по причинению телесных повреждений, включая смерть и имущественный ущерб или убытки, возникшие в результате проживания в помещении;
  • Страхование рисков арендаторов товаров, инвентаря, мебели, оборудования, улучшений и имущества в помещениях
  • страхование стекла и листового стекла в помещениях;
  • страхование котлов и оборудования, которое арендатор установил или контролирует; и
  • автострахование автотранспортных средств, принадлежащих арендатору или используемых в хозяйственной деятельности арендатора.

Разное

Что такое личная гарантия акционера?

Личная гарантия акционера — это обещание акционера (или акционеров) лично выплатить арендную плату или ущерб, который корпоративный арендатор может задолжать по договору аренды.

Что такое субаренда?

Субаренда — это когда права на использование собственности (или части собственности) по договору аренды передаются текущим арендатором третьей стороне на часть оставшегося срока аренды.

Что означает уступка аренды?

Передача аренды означает полную передачу всех прав на проживание в помещении на оставшийся срок от текущего арендатора третьему лицу.

Какие дополнительные пункты включает длинная версия?

Расширенная версия включает в себя несколько пунктов, таких как получение страховки (если вы выберете расширенную версию, вам будет предложено ответить на несколько вопросов, касающихся страхования).

Когда арендаторам придется профессионально чистить ковры паром?

Арендаторы должны будут профессионально очистить ковры паром перед окончательной проверкой выезда.

Детали подписи

Я не знаю, когда будет подписан договор аренды. Могу я указать дату позже?

Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена ​​пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.

Кто должен подписывать договор аренды?

И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Наличие свидетелей подписей сторон дает больше доказательств того, что стороны заключили договор аренды.

Договор коммерческой аренды с возможностью покупки

Договор коммерческой аренды с возможностью покупки, также известный как вариант аренды. 4 мин. Читать

1. Цена покупки
2. Налоговые последствия, когда вариант аренды рассматривается как продажа
3. Налоговые последствия для арендатора-покупателя
4. Налоговые последствия для арендодателя как продавца
5. Преимущества варианта аренды для арендаторов
6. Преимущества аренды для арендодателя

Обновлено 21 октября 2020 г.:

Договор коммерческой аренды с возможностью покупки, также известный как вариант аренды, представляет собой форму договора коммерческой недвижимости, в которой арендатор и владелец недвижимости соглашаются, что у арендатора есть возможность купить указанную недвижимость в конце. оговоренного срока аренды.В договоре обычно указывается срок, в течение которого арендатор имеет возможность приобрести сдаваемую в аренду недвижимость. Стороны соглашаются о нижеследующем:

  • Цена продажи и срок действия договора.
  • Сумма ежемесячной арендной платы, которая будет зачислена на возможную покупку.
  • Кто будет отвечать за повседневное обслуживание собственности.

Закупочная цена

В зависимости от обстоятельств юридическое соглашение или контракт может включать или не включать установленную цену.Однако в таком случае цена может быть согласованной или оцененной на момент покупки. При заключении договоров аренды существенную роль играет намерение сторон. В нескольких судебных постановлениях судьи всегда полагались на намерения сторон при определении того, может ли сделка с опционом аренды рассматриваться как продажа, а не на экономические тесты.

Опцион аренды обычно остается в силе, если на момент заключения сделки стороны считали, что взимаемая арендная плата отражает справедливые рыночные ставки, а цена опциона учитывает оценку будущей стоимости.Два тщательно продуманных фактора свидетельствуют о приобретении арендатором доли в собственности. Во-первых, сумма цены опциона и арендной платы должна приблизительно соответствовать справедливой рыночной стоимости недвижимости. Во-вторых, должно быть доказательство того, что арендная плата превышает справедливую рыночную арендную стоимость недвижимости.

Налоговые последствия, когда вариант аренды рассматривается как продажа

Если вариант аренды рассматривается как продажа, возникает два значительных налоговых последствия:

  • Изменен характер арендной платы и опционная оплата в течение срока аренды.
  • Изменены сроки перехода права собственности на объект недвижимости.

Налоговые последствия для арендатора-покупателя

  • Ни одному арендатору не разрешается удерживать арендную плату как таковую.
  • Учитывая распределенную предполагаемую покупную цену амортизируемых улучшений, арендатору разрешается вычесть такую ​​амортизацию.
  • Вычет из подоходного налога части арендной платы, производимой арендатором. Этот вычет рассчитывается в соответствии с правилами вмененных процентов.

Налоговые последствия для арендодателя как продавца

Ниже приведены налоговые последствия опциона на аренду для арендодателя как продавца:

  • Опционная оплата считается авансовым платежом.
  • Арендные платежи, произведенные арендодателю по варианту аренды, считаются частью продажной цены.
  • Измененные арендные платежи приводят либо к обычным убыткам, либо к обычной долгосрочной прибыли.
  • Доход от аренды, также известный как обычный доход, приводит к выручке от продажи, также известной как прирост капитала.
  • Поскольку предполагается, что арендодатель продал недвижимость, ему не разрешается вычитать какие-либо скидки на амортизацию или аренду.

Выгоды от аренды для арендаторов

Как арендатор с возможностью аренды, вы получите множество преимуществ, заключив договор коммерческой аренды со своим арендодателем. Во-первых, недвижимость будет время от времени требовать ремонта. В таких случаях вы можете заключить несколько творческих сделок и впоследствии применить стоимость работы к цене покупки.Во-вторых, вариант аренды дает вам время, чтобы сэкономить первоначальный взнос, не теряя при этом недвижимость. В-третьих, ваш договор аренды действителен до тех пор, пока он согласуется с арендодателем и, как таковой, вам не нужно выезжать из собственности. Наконец, вариант аренды позволяет вам решить ваши кредитные проблемы, чтобы претендовать на получение традиционной ипотеки.

Преимущества аренды для арендодателя

Вариант аренды предоставляет значительные преимущества любому арендодателю. Эти преимущества заключаются в следующем:

  • Поскольку арендатор надеется когда-нибудь стать владельцем собственности, он позаботится о ней
  • Арендодатель получает невозвращаемую плату за опцион аренды от арендатора-покупателя независимо от того, воспользуется ли арендатор в конечном итоге опционом.
  • Учитывая, что часть платежей арендатора идет на окончательную покупку, арендодатель получает более высокие ежемесячные платежи от арендатора-покупателя.
  • Арендатор-покупатель берет на себя полную ответственность за ремонт и техническое обслуживание.
  • Если арендатор сможет воспользоваться опционом, таким образом приобретя недвижимость, договор купли-продажи уже будет в наличии, и комиссия за продажу будет ниже.

Вы можете быть новичком в сфере недвижимости или опытным магнатом коммерческой недвижимости, которому нужен бизнес-юрист для решения ваших юридических вопросов.Если вам нужна помощь по вопросам, связанным с соглашением о коммерческой аренде с возможностью покупки, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel пришли из юридических школ, таких как Yale Law и Harvard Law, и имеют практику в области права около 14 лет, включая работу с / или от имени таких компаний, как Menlo Ventures, Airbnb и Google.

Обзор договора аренды

— FindLaw

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 16 февраля 2018 г.

Коммерческая аренда — это договор между домовладельцем и бизнесом об аренде собственности.Большинство предприятий предпочитают арендовать недвижимость, а не покупать ее, потому что это требует меньше капитала. Договоры коммерческой аренды сложнее, чем аренда жилья, поскольку условия являются предметом переговоров и сильно различаются от аренды к аренде. Перед подписанием договора коммерческой аренды важно понять условия аренды, которые определяют права и обязанности каждой стороны.

Договоры коммерческой аренды и договоры аренды жилого фонда

Между договором коммерческой аренды и договором аренды жилого помещения есть существенные различия.Предложение коммерческой аренды:

  • Меньше средств правовой защиты: Законы о защите прав потребителей, применимые к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду. Законы штата обеспечивают меньшую защиту потребителей от обманных действий домовладельцев, поскольку законодатели штата считают, что бизнесмены более осведомлены.
  • Различные условия: Во многих случаях арендодатель может использовать стандартную форму для аренды жилья, поскольку нет необходимости учитывать различные требования арендатора.Однако условия коммерческой аренды различаются, потому что потребности каждого арендатора разные.
  • Обсуждаемые условия: Условия коммерческой аренды обычно являются предметом переговоров. Условия, которые могут быть изменены, включают размер арендной платы, увеличение арендной платы, срок аренды, возможность уступить договор аренды и допустимые улучшения.
  • Более длительные сроки: Большинство договоров аренды жилья заключаются не более чем на год. С другой стороны, многие договоры коммерческой аренды часто заключаются на несколько лет.

Важные условия договора коммерческой аренды

Перед подписанием договора коммерческой аренды убедитесь, что его условия соответствуют потребностям бизнеса. Неспособность определить требования до заключения договора аренды может привести к неблагоприятным последствиям. Коммерческая аренда обычно включает следующие условия:

  • Размер арендной платы: Арендодатель рассчитает размер арендной платы, исходя из площади помещения. Помните, какие кадры использует домовладелец для расчета арендной платы.Например, есть ли в кадре лифт и внутренние стены? Если возможно, обсудите, какая сторона несет ответственность за другие расходы, такие как коммунальные услуги, налоги на имущество, страхование и ремонт.
  • Повышение арендной платы: Договоры коммерческой аренды обычно предусматривают ежегодное процентное повышение арендной платы. Договоритесь с домовладельцем об ограничении процентного увеличения, чтобы в дальнейшем избежать неуправляемых расходов на аренду.
  • Залог: В договоре аренды необходимо проверить размер залога и условия его возврата.
  • Срок аренды: Большинство арендодателей предпочитают долгосрочные договоры аренды. Однако это может быть неразумным для нового бизнеса. Спросите у арендодателя о краткосрочной аренде с возможностью продления. Это может повысить размер арендной платы, но это лучшая альтернатива, чем согласие на длительный срок.
  • Улучшения: В договоре аренды следует указать, какие улучшения или модификации могут быть внесены в собственность, какая сторона будет платить за улучшения, и несет ли арендатор ответственность за возвращение квартиры в ее первоначальное состояние по окончании срока аренды. .
  • Описание имущества: В договоре аренды должно быть четко описано имущество, переданное в аренду. Например, в договоре аренды следует указать, включает ли он ванные комнаты, помещения общего пользования, кухню и парковочное место.
  • Знаки: Если это необходимо для успеха бизнеса, убедитесь, что договор аренды не запрещает размещение знаков, которые видны с улицы. Кроме того, проверьте местные постановления о зонировании, чтобы определить, какие другие ограничения могут применяться.
  • Пункт использования: Многие договоры аренды будут включать пункт использования для определения деятельности, которой арендатор может заниматься на территории. Эти положения призваны защитить имущество от повреждений и ограничить ответственность собственника. Если возможно, попросите о расширении использования на случай, если бизнес расширится за счет других видов деятельности.
  • Исключительное право: Это важное положение для предприятий розничной торговли, арендующих помещения в торговом комплексе.Положение об исключительности не позволяет арендодателю сдавать площадь в аренду конкуренту.
  • Передача и субаренда: Спросите у арендодателя о праве передать помещение в аренду или субаренду другому арендатору. Это важный термин, потому что арендатор по-прежнему несет ответственность за уплату арендной платы, если бизнес терпит неудачу или переезжает, но с оговоркой о переуступке или субаренде предприятие может найти кого-то другого для покрытия арендной платы.
  • Соответствие Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA): Согласно ADA, если бизнес открыт для общественности и имеет более 15 сотрудников, помещения должны быть доступны для людей с ограниченными возможностями.В договоре аренды должно быть определено, кто несет ответственность за внесение любых необходимых изменений в собственность и кто должен платить за эти изменения.

Получите профессиональную юридическую помощь по договору коммерческой аренды

Закон о коммерческой аренде постоянно меняется и может быть довольно сложным для юристов. Если у вас есть вопросы относительно условий коммерческой аренды или других вопросов, или вы хотите избежать проблем до того, как они возникнут, помощь профессионала может помочь. Обратитесь к местному адвокату по коммерческому праву, который поможет с арендой и другими юридическими вопросами.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

Использование покупки в лизинг для покупки недвижимости

Покупка в лизинг — это письменное соглашение между домовладельцем и арендатором, дающее арендатору возможность приобрести недвижимость в какой-то момент времени в будущем.Природа этого типа сделки с недвижимостью может сильно различаться, поскольку практически все условия аренды являются предметом переговоров. Например, они могут включать или не включать установленную цену. Когда они это сделают, цена может быть оценочной стоимостью собственности на момент покупки или другой согласованной стоимостью.

Платежи по лизингу

Как правило, продавец хочет, чтобы арендатор внес невозвращаемый платеж заранее, чтобы «приобрести» возможность последующей покупки недвижимости.Это называется «опционным» платежом и может быть любой суммы. Это «закрепляет» право арендатора на покупку, даже если арендодатель позже изменит свое мнение.

В договоре аренды наряду с покупной ценой устанавливается размер первоначального взноса и график его внесения. Стороны могут согласиться на внесение части арендной платы в счет этого первоначального взноса. Конечно, это обычно означает увеличение арендной платы каждый месяц. Но некоторые покупатели могут предпочесть это как метод принудительной экономии в качестве первоначального взноса.

Преимущества аренды для арендаторов

Есть несколько причин, по которым кто-то может захотеть сдать дом в аренду с возможностью выкупить его позже.

  • Ему может потребоваться некоторое время для решения кредитных проблем, чтобы он мог претендовать на получение традиционной ипотеки.
  • Ему нужно время, чтобы накопить первоначальный взнос, и при этом он не хочет терять дом.
  • Его договор аренды уже заключен на срок, на который домовладелец согласится, и он хочет иметь возможность купить, а не переезжать снова.
  • Он уже вложил значительные средства в недвижимость путем ремонта и улучшения. Часто стоимость этой работы может быть засчитана в счет первоначальных взносов или против покупной цены.

Преимущества лизинговых покупок для продавцов

Договоренности о лизинговой покупке также могут принести пользу владельцам арендуемой собственности.

  • Опционная предоплата может увеличить возврат инвестиций, и она остается у владельца, даже если арендатор не приобретает недвижимость.
  • Владелец может заранее зафиксировать разумную цену за дом.
  • Предложение аренды в аренду может привлечь ответственных арендаторов, заинтересованных в долгосрочном проживании.
  • Если арендатор думает, что он может в конечном итоге стать владельцем дома, он может быть более склонен поддерживать его в хорошем состоянии на протяжении всего срока аренды.

Итог

Если вы владелец дома, который не продается, и вам необходимо переехать по какой-либо причине, или если вы инвестор в недвижимость с несколькими объектами недвижимости, покупка в аренду может быть жизнеспособным вариантом для заключения сделки и получить хорошую цену за вашу недвижимость.Если вы потеряли дом, имеете проблемы с кредитом или просто не можете получить первоначальный взнос за короткий период времени, покупка в аренду также может подойти вам как арендатору.

На какой бы стороне вы ни заключали договор аренды и купли-продажи, сделка может оказаться выгодной. Но поскольку все аспекты этой частной сделки зависят от отдельных сторон, тщательно продумывайте свои потребности и интересы при выработке условий.

Разъяснение документов по аренде коммерческой недвижимости

Когда вы завершите процесс переговоров по коммерческой аренде, вам будет передан документ о коммерческой аренде.Этот документ представляет собой юридический и обязательный договор между вами (арендатором) и другой стороной (арендодателем или управляющим недвижимостью). Если вы нарушите договор (не выполните свою часть сделки), на ваш бизнес может быть предъявлен иск, и вам придется возместить ущерб другой стороне. Обязательно прочтите его и задайте вопросы, прежде чем подписывать.

Попросите адвоката изучить условия аренды, чтобы он объяснил любые конкретные условия, которые вы не понимаете, и выявил вопросы, которые могут быть проблемой для вас или не являются тем, с чем, по вашему мнению, вы согласились.

Разделы коммерческой аренды

Вот общие разделы коммерческой аренды и краткое объяснение этих разделов.

Сторон

Стороны являются официальными именами арендатора и домовладельца. Убедитесь, что ваш бизнес является стороной, описанной в договоре аренды, а не вами лично. Если что-то пойдет не так, вы не хотите нести личную ответственность. Возможно, вам потребуется предоставить личную гарантию аренды, но документы все равно могут быть на имя компании.

Определения

Определены термины, используемые в договоре аренды, например, что включают в себя «общие площади» и конкретно определяется «арендуемая площадь». Обратите внимание на эти определения, чтобы знать, за что вы платите.

Помещение

Описывает арендуемую площадь. Убедитесь, что вы понимаете, как распределяются помещения и за что конкретно вы платите аренду. Это включает в себя CAM — обслуживание общей зоны — которое может оказаться скрытой стоимостью, если вы не будете осторожны.

Аренда

Объясняет, как рассчитывается арендная плата, когда и как ее нужно платить, в том числе, что происходит, если арендная плата не выплачивается вовремя. В этот раздел могут быть включены другие расходы, связанные с арендой, включая обслуживание помещений общего пользования (CAM). Сюда могут быть включены такие общие термины, как «валовая аренда» или «тройная чистая аренда»; убедитесь, что вы понимаете, что означают эти термины.

Срок

Объясняет, когда аренда начинается и заканчивается.В этом разделе также может быть описано, как можно пересмотреть договор аренды.

Залог

Описывает гарантийный депозит, который арендатор должен предоставить, когда он считается полученным, а также обстоятельства, при которых он может быть конфискован или возвращен.

Задержка

Объясняет, что произойдет, если арендатор не уйдет в конце срока аренды.

Коммунальные услуги

Если коммунальные расходы включены в договор аренды, это объясняет, как они измеряются и распределяются между арендаторами.В некоторых случаях у каждого арендатора может быть отдельный счетчик. Если арендатор платит за коммунальные услуги, в этом разделе можно объяснить требование об оплате коммунальных услуг и что произойдет, если они не будут оплачены своевременно. Это защищает арендодателя, если арендатор не оплачивает коммунальные услуги.

Использование / ограничения

Перечисляет ограничения на использование помещений, включая знаки, часы использования, а также ограничения по заполняемости и субарендаторам.

Налоги и страхование

Обсуждает, кто платит налоги на имущество и страхование имущества.Этот раздел обычно включает требование о том, чтобы арендатор предоставил подтверждение наличия страховки на имущество и оборудование в арендуемой площади и страхование ответственности для защиты арендодателя. Обычно от арендатора требуется возместить домовладельцу (обезопасить его / ее) от ответственности за любые иски против арендатора.

Парковка

Описывает парковку, доступную для арендуемой площади. В некоторых документах по аренде проводится различие между местом парковки сотрудников и общей парковкой для клиентов.Убедитесь, что парковочное место соответствует стандартам ADA, предоставив соответствующую парковку для инвалидов.

Техническое обслуживание

Описывает, кто несет ответственность за выполнение и оплату технического обслуживания и ремонта. Большинство договоров аренды требуют от арендаторов оплаты ремонта из-за «износа» (обычное использование), а арендодатель несет ответственность за внеплановый ремонт из-за серьезного повреждения или отказа оборудования.

Переуступка и субаренда

В некоторых договорах аренды есть отдельный раздел, в котором описаны условия, при которых вы можете сдать помещение в субаренду.

Опции

Описывает варианты аренды дополнительного места в здании, если оно станет доступным, или варианты покупки недвижимости.

Неисправности по умолчанию и способы устранения

Описывает, что произойдет, если одна из сторон нарушит соглашение (нарушит соглашение), а также средства правовой защиты, доступные другой стороне.

Разрушение / Осуждение

Эти статьи описывают, что произойдет, если арендованное пространство будет уничтожено или списано.

Подчинение, невозмутимость и привязанность

Описывает права арендатора, если кредитор арендодателя передает недвижимость в собственность. Этот раздел защищает арендатора от выселения новым арендодателем или банком.

Эстоппель

Объясняет, что происходит в случае изменения ситуации арендодателя, чтобы убедиться, что арендатор выполняет свои обязанности арендатора.

Гонорары адвокатов

Соглашение о том, кто оплачивает гонорары адвокату в случае судебного процесса между арендодателем и арендатором.

Разрешение споров

Некоторые договоры аренды предусматривают альтернативные формы разрешения споров, такие как посредничество и арбитраж. Многие контракты в наши дни включают обязательную арбитражную оговорку. Если вы обнаружите это в своем договоре аренды, вам следует обсудить последствия со своим поверенным, прежде чем подписывать.

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

  • Исследования — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия. В частности, обратите внимание на владельца здания, домовладельца, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
  • Знайте, сколько вы должны платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную сумму.
  • Укажите подробную информацию о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
  • Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса.Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен.Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе. Прежде чем подписывать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых неприятных оговорках в вашем договоре аренды.Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места. Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между домовладельцем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily.«Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, что создает долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может показаться очень похожим на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть несколько важных различий. Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна.«Обычно они более продолжительны и предлагают большую гибкость при ведении переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие заключается в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды арендатор очень часто платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости схожи, но есть некоторые важные различия, в том числе продолжительность аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна.«Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих затрат ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в большие накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может быть контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду помещения на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», — сказал Кханна.«Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у той же группы клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Основные выводы: Коммерческая аренда включает несколько основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, гарантийный депозит и срок аренды.

Исследование участка, арендодателя и деталей аренды

Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование.Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о своих потенциальных клиентах. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и владельце здания.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае узнайте как можно больше о домовладельце и владельце здания. Вы вместе вступаете в деловое партнерство, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и получают ли они выплаты по своим платежам.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи владельцу здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут нарушиться. Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых источниках, чтобы узнать больше о домовладельце.Вы также можете запросить документы, относящиеся к компании с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучите законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы зонирования. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых домовладелец или владелец здания могут подумать, что они могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе.Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о неудобствах и окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность вести свой бизнес на полную мощность, как только вы откроете двери. Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось оговаривать «условие о неприятных запахах».«

» В правилах строительства сказано, что неприятных запахов нет, — сказала она. «Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделала исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основы окружающей среды. — сказал Гумерселл, — сказал Гумерселл, прежде чем подписывать законы, касающиеся собственности. Арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Ключевой вывод: Прежде чем подписывать договор аренды, внимательно проверьте имущество.Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о нарушениях и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть некоторые ключевые моменты, о которых следует помнить при пересмотре договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите возможность краткосрочной аренды по сравнению с долгосрочной. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежей, так и со сроками, убедитесь, что вы точно понимаете, что именно вам грозит каждый месяц. Спросите у потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

  • Страхование
  • Налог на недвижимость
  • Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
  • Ремонт
  • Безопасность
  • Парковка
  • Местные законы о неудобствах (шум или запах)
  • Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
  • Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

После того, как вы установили базовую структуру ценообразования и сроков, пришло время погрузиться в некоторые менее очевидные детали.Хотя ваш договор аренды, скорее всего, будет зависеть от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

  • Передаточная структура. Уточните, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда нынешний арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
  • Личное воздействие. В некоторых случаях вам может потребоваться подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваша организация или юридический бизнес взяли на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
  • Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект до 125%.
  • Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если арендодатель не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По соглашению о неразрушении, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому лицу, которое взяло здание на себя от вашего арендодателя, Gumersell
  • .

Ключевой вывод: При рассмотрении договора аренды обязательно обратите особое внимание на то, как производятся платежи, а также на дополнительные пункты, такие как структура передачи, личные риски, арендная плата за удержание и соглашения о неразрушении.

Все можно обсудить

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить. Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar.«Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Ключевые вынос: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды. Многие аспекты контракта, особенно продолжительность срока, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые термины, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды.Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения в квадратных футах. Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате и может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении повышения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно оставить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды.В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть выполнены в помещении, и кто несет ответственность за их расходы. Многие аспекты этого раздела можно обсудить.

Итог. Убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору, как только все условия (например, уплата залога) будут выполнены и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата ввода в эксплуатацию. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Добавочный. Обе стороны могут договориться о продлении соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, который указан в соглашении о коммерческой аренде. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату.В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он несет ответственность за уплату), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные налоговые оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации недвижимости.В нем также описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонтов на арендуемом участке.

Заветы. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор должен платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатора. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой халатности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен.Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене. Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды.В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует ознакомиться, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Договоры аренды и субаренды для инвесторов в недвижимость

Генеральные договоры аренды (ГНД) решают ряд потенциальных проблем для инвесторов в недвижимость. Так что же такое главная аренда? Этот тип юридического контракта позволяет арендатору сдавать в субаренду и контролировать объект недвижимости в течение установленного периода времени.В периоды спада эта стратегия может быть особенно привлекательной для тех, кто стремится приобрести или ликвидировать недвижимость, когда цены продажи и стоимость падают.

Есть несколько сценариев, в которых основная аренда имеет смысл не только для инвесторов, владеющих активами, но и для тех, кто ищет творческие стратегии приобретения. Вот обзор генеральных договоров аренды и того, как они могут принести пользу как покупателям, так и продавцам инвестиционных активов в сфере недвижимости.

Что такое генеральная аренда и субаренда?

Инвесторам в недвижимость доступно множество видов аренды.Генеральный договор аренды — это лишь один из инструментов в вашем арсенале инвестирования в недвижимость.

Команда юристов неоценима при рассмотрении варианта основной аренды, и юридические требования могут различаться в зависимости от юрисдикции. Тем не менее, вот как обычно работает основная аренда для инвесторов в недвижимость:

  • Недвижимость приобретается с небольшим залогом или без него.
  • Арендатор (покупатель) получает «равноправный титул» на имущество. Продавец сохраняет за собой «правовой титул».
  • Арендатор имеет право использовать имущество любым способом, указанным в договоре аренды.Как правило, это включает доступ к денежным потокам, субарендам, налоговым льготам, приросту стоимости и прибыли, как указано в генеральном договоре аренды.
  • Арендатор несет ответственность за все управление, техническое обслуживание и расходы (коммунальные услуги, налоги на имущество и т. Д.), Связанные с недвижимостью.

Необязательно: Опцион на прямую покупку собственности может быть прописан в генеральном договоре аренды. Это дает арендатору юридический титул и может быть оформлено на определенных этапах основной аренды.

Поскольку арендатор основного договора аренды все еще может увеличивать стоимость актива с помощью стратегий добавления стоимости, арендаторы обычно имеют право на любое вознаграждение и денежный поток от собственности.

Когда использовать основную аренду

Использование основной аренды и субаренды может быть привлекательным при ряде обстоятельств. Вот некоторые из них:

Продавец не может получить справедливую рыночную стоимость

Например, если продавец не может получить справедливую рыночную стоимость (FMV), он может заключить долгосрочное соглашение об аренде с арендатором. , который обязуется покупать в будущем по желаемой цене.

Проблемные или вакантные квартиры

Инвесторы с добавленной стоимостью могут искать проблемные или вакантные активы для приобретения, связавшись с текущим арендодателем, чтобы обсудить преимущества основной аренды. В этой ситуации домовладелец восстанавливает и стабилизирует свой актив, устанавливает ежемесячные платежи и имеет возможность продать недвижимость в будущем по заранее установленной цене. Для арендатора они получают новый актив со скидкой с минимальным первоначальным взносом.

Налоги

Генеральное соглашение об аренде — отличный способ для продавцов избежать крупных обязательств по приросту капитала, которые будут выплачиваться при продаже.Генеральная аренда позволяет продавцу избежать традиционной юридической продажи, но при этом поддерживать ежемесячные платежи в долгосрочной перспективе.

Инвесторы из других городов

Инвесторы из других штатов могут быть готовы или открыты для сотрудничества с кем-то на местах, кто может лучше управлять своими активами. Это верно как для долгосрочных инвесторов, так и для владельцев любой краткосрочной аренды, такой как хосты или отели Airbnb. Генеральная аренда позволяет арендодателям сохранять юридический титул, снижая их риск, а также обеспечивает уверенность в арендной плате и доходе за счет ежемесячных платежей.

Затраты на закрытие

Процесс закрытия генерального договора аренды активов недвижимого имущества менее обременительн, чем традиционная продажа недвижимости. Кроме того, стоимость закрытия ниже.

Действующие предприятия

Арендодатели коммерческой недвижимости и действующих предприятий, таких как отели и краткосрочная аренда, могут захотеть разработать для себя стратегию выхода. Инвестор, предлагающий генеральное соглашение об аренде, дает нынешнему домовладельцу возможность отказаться от повседневных операций, но при этом сохранить доход без налогового бремени продажи.

Основные условия аренды

Как и все, что связано с инвестированием в недвижимость, заключение хорошего контракта может улучшить или разрушить ваши инвестиции. Вот почему так важно проконсультироваться с вашим юридическим отделом, который может составить основные условия аренды, наиболее подходящие для вашей ситуации. Вот что вы обычно найдете в генеральном договоре аренды:

  • Описание недвижимости.
  • Срок основной аренды.
  • Структура платежей главному арендатору.
  • Обязанности главного арендатора по аренде, доходам и расходам.
  • Приемлемое использование собственности.
  • Правила капитального ремонта.
  • Требования к техническому обслуживанию.
  • Ведение делопроизводства.
  • Хронология возврата собственности.
  • Вариант покупки.
  • Средства по умолчанию.
  • Детали счета Escrow.

Для получения дополнительной информации вы можете просмотреть пример выполненного основного договора аренды на веб-сайте Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC).

Пример сценария основной аренды

Допустим, вы нашли 20-квартирный многоквартирный дом в районе джентрификации.У этого актива было много вакансий в течение последних 90 дней, но вы верите в долгосрочную жизнеспособность местоположения актива. Проявив должную осмотрительность, вы обнаружите, что владелец является инвестором из другого города, имеет вторую ссуду на недвижимость и задерживает уплату налога на недвижимость в предыдущем году.

Вы связываетесь с владельцем и обнаруживаете, что, несмотря на то, что он зарабатывает 1500 долларов в месяц наличными после расходов, высокая вакансия и менеджмент арендаторов готовы выслушать ваше основное предложение по аренде.

Вы предлагаете владельцу ежемесячный платеж в размере 1000 долларов США в течение первых 12 месяцев, пока вы восстанавливаете и стабилизируете многоквартирный актив. По прошествии 12 месяцев вы предлагаете предоставить владельцу 2000 долларов в месяц на 5-летний период с возможностью аренды для покупки квартиры на сегодняшнем FMV в конце срока аренды. Если бы владелец продал сегодня — что они признали, рассматривая, но высокая вакансия снижает привлекательность их собственности — они, конечно, не получили бы FMV.

Это потенциальный беспроигрышный вариант для всех участников: арендатор потенциально может получить выгоду от повышения арендной платы и сокращения вакантных площадей после ремонта недвижимости и имеет возможность приобрести недвижимость в будущем на сегодняшнем FMV.С другой стороны, арендодатель получает обновление плохо производящего актива без вложения капитала, получает уверенность в арендной плате и доходе во время процесса реабилитации и все еще может сохранить юридический титул в случае, если что-то пойдет не так с арендатором.

Успех модели генерального договора аренды полностью зависит от способности арендатора отремонтировать недвижимость, не выходить за рамки бюджета и стабилизировать арендную плату в среднесрочной перспективе для получения более высокой прибыли.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>