МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Является ли совместно нажитым имуществом приватизированная квартира: Квартира, приватизированная на одного из супругов, не является совместно нажитым имуществом

Квартира, приватизированная на одного из супругов, не является совместно нажитым имуществом

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Ольги (г. Москва)

Можно ли выделить супружескую долю в приватизированной квартире (квартира была получена в 1977 году), после смерти одного из супругов?

Если квартира путем приватизации была зарегистрирована на одного из супругов, то такая квартира не является совместно нажитым имуществом. Однако данная квартира может быть признана в судебном порядке совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака за счет их общего имущества или имущества либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этой квартиры. Будьте внимательны, и не пропустите установленные законом сроки для обращение в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Такое определение содержится в ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон N 1541-1).

Таким образом, приватизированное имущество не может рассматриваться как совместно нажитое супругами в период брака (см. Постановление президиума Московского областного суда от 17.01.2007 N 27, Обзор Кемеровского областного суда от 16.12.2003 N 01-19/415 «Обзор судебной практики рассмотрения судами дел с применением части 3 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Но если в период брака в отношении приватизированной квартиры за счет общего имущества или имущества каждого из супругов либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.), такая квартира может быть признана совместной собственностью супругов (абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ).

Получить персональную консультацию Олега Семенова в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Приватизированная квартира – совместно нажитое имущество?

Довольно часто у супругов, желающих делить совместное имущество, возникает вопрос, является ли приватизированная квартира в браке совместно нажитым имуществом супругов.

Этот вопрос актуален и задается довольно часто, несмотря на то, что в интернете существуют «километровые простыни текста» на 20 тысяч символов по вопросу совместного имущества супругов, которые по сути путают людей в этом конкретном вопросе.

Итак, кратко по теме приватизированной квартиры в браке и совместного имущества супругов.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ ч.1 имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи.

 

Теперь обратимся к ст. 36 Семейного кодекса. В соответствии с ч. 1 данной статьи имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

 

 

Приватизация жилищного фонда происходит в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

 

На основании ст. 1 данного закона Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

 

Скриншоты сделаны из интернет версии системы Консультант плюс — consultant.

ru

Таким образом, приватизация – это безвозмездная сделка и приватизированная в браке квартира не является совместно нажитым имуществом супругов и не может быть разделена.

Для получения юридических консультаций по семейным делам звоните адвокату по прямым телефонам: 

8 (926) 239-53-66; 8 (499) 131-31-63 

Будет ли считаться совместно нажитым имуществом квартира, приватизированная одним из супругов на свое имя? //

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Приватизированное жилое помещение поступает в личную собственность супруга, осуществившего приватизацию.

Обоснование вывода:

Статьей 34 СК РФ предусмотрено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К такому имуществу относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Однако данное положение имеет ряд исключений. Так, согласно п. 1 ст. 36 СК РФ к единоличной собственности супругов относится имущество, полученное во время брака в дар, в порядке наследования, по иным безвозмездным сделкам.

В соответствии со ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Право на приватизацию занимаемого жилого помещения является личным имущественным правом каждого гражданина и не может быть передано никакому другому лицу.

Приватизация квартиры является сделкой между гражданином и государством (собственником отчуждаемого жилого помещения).

Сделка эта безвозмездна: гражданин приобретает право собственности на квартиру бесплатно, а следовательно, средства семейного бюджета на это не расходуется. Поэтому в случае приватизации занимаемого по договору социального найма жилого помещения оно на основании п. 1 ст. 36 СК РФ поступает в личную собственность супруга, осуществившего приватизацию.

Как указал, например, Московский городской суд в определении от 10.10.2011 N 4г/5-8489/11 приватизированная квартира является собственностью супруга, указанного в документах о приватизации, даже в том случае, если другой супруг в период приватизации проживал в квартире, но отказался от приватизации в пользу другого. Следовательно, на имущество, полученное в порядке приватизации, не распространяется режим общего имущества супругов (смотрите также определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 N 67-КГ15-26, постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 26.07.2016 по делу N 44г-1253/2016).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ложечникова Елена

Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ

http://www. garant.ru

Многоканальный телефон: (347) 292-44-44

Нюансы раздела приватизированной квартиры: почему она не является совместно нажитым имуществом?


Собственность супругов


Обычно, если собственность приобретена в браке, то она принадлежит обоим супругам – неважно, на кого из них она оформлена. Совместно нажитым имуществом супруги распоряжаются по взаимному согласию, то есть без разрешения мужа или жены сделку совершать нельзя. Однако существуют исключения:

  1. Обособленной собственностью каждого супруга являются его личные вещи, которыми пользуется только он в обычной жизни (к примеру, одежда и обувь, предметы личной гигиены). К ним не относятся предметы роскоши или драгоценности.
  2. Добрачная собственность граждан тоже остается их личной.
  3. Имущество, полученное одним из супругов пусть и в период брака, но по безвозмездной сделке, полученное по наследству или в дар, тоже в общую копилку семьи не поступает.

Собственность, оплаченная из супружеских средств, является совместно нажитой.

Поскольку в силу закона жилые помещения бесплатно передаются проживающим в них гражданам, то приватизация является одним из случаев, когда приобретаемое имущество не считается совместно нажитым. Получение государственной или муниципальной квартиры в собственность на безвозмездной основе производится при наличии согласия на это всех зарегистрированных в ней членов семьи старше 14 лет. Право на приватизацию имеют только те, кто ранее в таком порядке не приобретал другого жилья (кроме получения его в несовершеннолетнем возрасте). В случае если один из супругов зарегистрирован по другому адресу, то он не сможет участвовать в приватизации квартиры, даже несмотря на брачные узы и фактическое проживание в ней.

Приватизированная квартира оформляется в общую долевую собственность всех прописанных там членов семьи или, по общему согласию, нескольких или одного из них. Даже если супруги совместно приобретают право собственности в этой квартире, они будут самостоятельно владеть каждый своей частью.

Варианты приватизации и их влияние на право собственности

Процесс передачи муниципального жилья в частную собственность может происходить по-разному. Возникновение прав на него напрямую зависит от времени и условий оформления сделки.

Возможно вам будет интересно: льготы по ипотеке при рождении детей.

До брака


Имеет ли право муж на приватизированную квартиру жены, если приватизирована квартира до брака.

Жилплощадь, оформленная в собственность любым из супругов до вступления в брак, является его личным имуществом.

Никаких прав второго после вступления в брак на неё не возникает.

Регистрация брака после приватизации и прописка мужа или жены на данную жилплощадь не даёт ему никаких имущественных прав. Кроме того, не возникает права на долю и у детей, рождённых в браке.

При этом существуют исключения, когда определённую часть стоимости подобного жилья получить можно. Если во время брака квартира существенно изменила стоимость, то у второго супруга есть шанс получить часть её стоимости или определённое количество квадратных метров при разводе.

Такие права возникают, если в квартире в период брачных отношений произведена реконструкция или капитальный ремонт, которые увеличили стоимость недвижимости.

Доля второго супруга рассчитывается, исходя из размера вложенных средств. Предположим, что цена жилья после ремонта увеличилась вдвое, значит, данное имущество подлежит равноценному разделу.

Конечно, доказывать свои права претендующему на раздел гражданину придётся путём подачи иска в суд. Подтверждением для иска должны служить чеки на стройматериалы, акты приёмки строительных работ, договора со строительными бригадами и т.д.

Хорошим подтверждением послужит факт снятия с личного счёта крупной суммы денег непосредственно перед проведением ремонта или продажа собственной недвижимости.

При расторжении брака гражданин, не имеющий права на жилплощадь, обязан выписаться и выселиться из квартиры по требованию собственника.

Однако, если имеется совместный ребёнок, который зарегистрирован на данной жилплощади, выселить его до совершеннолетия нельзя. Исключения составляют случаи наличия у бывшего супруга, с которым остаётся ребёнок, другого жилого помещения.

Возможно вам будет интересно: если муж не платит алименты, может ли государство платить за него?

Во время брака

Приватизированная квартира — совместно нажитое имущество? Какова супружеская доля в приватизированной квартире?

Варианты передачи в собственность недвижимости в этом случае зависят от прав граждан на участие в приватизации, а также их личного желания. Ситуации в случае, если квартира приватизированная в браке, могут складываться следующим образом.

Оформление на обоих супругов


Имеет ли право супруг на приватизированную квартиру на двоих? Каковы последствия совместной приватизации квартиры?

Если муж и жена проживают и прописаны в муниципальной квартире и не участвовали ранее в приватизации, они имеют право на долю в ней.

Оформление производится в долевую собственность (реже в совместную).

Каждый получает свою часть недвижимости и является её полноправным владельцем.

Если во время проживания в муниципальной квартире рождены дети, они также должны быть прописаны в ней. В этом случае при проведении процедуры им должна в обязательном порядке выделяться доля.

Возможно вам будет интересно: какие пособия можно получить при рождении первого ребенка?

Оформление на одного из супругов

Что будет после развода, если муж приватизировал квартиру только на себя или, наоборот, жена приватизировала квартиру на себя? Например, если квартира приватизирована на мужа: права жены на нее утрачиваются?

Такой вид проведения процедуры проводится в случае отказа одного из них от участия в процессе или в том случае, если он участвовал в нём ранее.

Если квартира была приватизирована в браке на одного из супругов, то собственником жилья становится один супруг, и второй теряет свои права на недвижимость.

Отказавшийся от доли не теряет права пожизненного проживания в квартире. Выселить или выписать его с данной жилплощади будет нельзя.

Отказ от приватизации даёт право жить в квартире, но при этом повлиять на процесс отчуждения жилья отказник не сможет. Если владелец решит продать приватизированную квартиру, прописанный в ней гражданин будет вынужден жить в квартире постороннего человека.

Некоторые задаются вопросом: «Как муж приватизировал квартиру без меня?» Попробуем разобраться.

Раздел приватизированной квартиры


Когда семья распадается, возникает проблема раздела имущества. Если собственность является совместно нажитой, права жены и мужа равны. Делить безвозмездно приобретенные владения сложнее. Самый простой вариант – если квартира приватизирована на обоих. В этом случае каждый из супругов сможет выделить свою долю в жилом помещении в натуре, то есть приобрести в пользование какую-то конкретную комнату (при наличии такой возможности), либо получить компенсацию в размере стоимости своей доли. Причем если собственность оформлена только на супругов, их доли практически всегда распределены поровну, а если еще и на ребенка, то у каждого будет по 1/3 доле, и т.д. Чем больше владельцев, тем меньшая часть квартиры у каждого из них.

Право проживания в приватизированной квартире

Право на проживание в квартире, приватизированной одним из супругов, имеет разный объем в зависимости от того, мог ли второй тоже получить ее бесплатно в собственность.


А. Когда супруг, обладавший таким правом, отказался от приватизации, он в любом случае сможет постоянно проживать в этой квартире, сколько захочет. Выселить его будет нельзя. Однако распоряжаться квартирой, то есть продавать, сдавать в аренду, завещать и т.д. этот человек не будет иметь возможности, а также не повлияет на принятие такого решения другими жильцами. Его наследники тоже не смогут претендовать на получение имущества в виде квартиры, которой он пользовался.

Жилье в браке

Стоит обратить внимание супругов на то, что имущество в судебном порядке можно признать совместным, если один из супругов вложил в покупку свои личные средства или же были добавлены общие деньги пары. Учитывается в этом случае даже личный труд одного из супругов.

Если, к примеру, был проведен ремонт или перепланировка, квартира будет уже относится к совместной собственности.

Будет кстати сохранять все чеки и квитанции, которые будут подтверждением совместных покупок и личных улучшений.

Виды имущества

К общему совместному имуществу, которое при бракораздводном процессе подлежит разделу, относятся:

  • доходы от постоянного места работы;
  • прибыль от ведения предпринимательской деятельности;
  • прибыль от интеллектуальной деятельности;
  • пенсионные выплаты;
  • другие денежные средства, полученные посредством возмещения ущерба или материальной помощи).

Совместно нажитым имуществом может быть:

  • движимое или недвижимое имущество;
  • акции;
  • ценные бумаги;
  • пай, который супруги приобрели за счет совместных средств, и не важно на кого оно было оформлено, и кто вносил за него средства.

К личному имуществу относятся (п.1 статья 36 СК РФ):

  1. Имущество, приобретенное до вступления в брак: она неприкосновенна. Что делать, если у супруга до брака была квартира, потом он ее продал, и купил более просторную квартиру? В таком случае суд за супругом признает только часть квартиры, которая будет соответствовать внесенным его материальным средствам, а остальную часть признает совместной собственностью. В этом случае нужно будет доказать, что супруг вложил именно те средства, которые он получил от продажи собственной квартиры.
  2. Имущество, которое перешло по договору дарения: в этом случае супруг(а) не смогут при разделе имущества претендовать даже на долю квартиры. Только необходимо быть уверенными, что дарственная была оформлена правильно, согласно требованиям главы 32 ГК РФ.
  3. Имущество, полученное в порядке наследования.
  4. Имущество, которое получил супруг(а) по безвозмездной сделке: сюда относится и процесс приватизации. Большинство специально отказываются участвовать в приватизации. К примеру, супруги проживали по договору социального найма, муж отказался от приватизации, а жена стала собственником квартиры. В такой ситуации супруг будет думать, что квартира останется совместным имуществом, ведь получили ее в браке, однако это теперь личная собственность супруги.

Собственники жилья обязаны выплачивать налог на приватизированную квартиру в 2020 году. Как приватизировать землю под многоквартирным домом в одиночку? Смотрите тут.

Наследование приватизированного жилья другим супругом


После смерти одного из супругов в наследство включается все имущество, принадлежавшее ему на день смерти. Переживший супруг, по общему правилу, имеет такие же права на совместно приобретенную в браке собственность, пусть и оформленную на умершего. Поэтому он получает у нотариуса свидетельство о праве на половину этого имущества. Другая половина идет в наследственную массу и делится между всеми наследниками по закону или по завещанию.
Если же в собственности усопшего находилась приватизированная только им квартира, она целиком переходит к наследникам, а не ее ½ доля, как в остальных случаях. Таким образом, у пережившего супруга останется меньше жилой площади, чем если бы он участвовал в приватизации, или если бы квартира была куплена в браке.

На видео о разделе совместно нажитого имущества

Важно

В рассматриваемом случае супруг в случае развода сохранит право пользования жилым помещением (квартирой) бессрочно и сможет в нем проживать столько сколько ему будет угодно. Это право сохранится за ним даже в случае продажи (дарения, мены) квартиры другому лицу. Он не будет собственником и не сможет произвести раздел квартиры, которую супруга приобрела по договору приватизации в период брака, но он сможет жить и пользоваться квартирой наравне с собственником.

2. Если в приватизированную квартиру или иное жилое помещение произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Согласно ст.

Важно

Но, как и любой закон, он имеет свои исключения из правил – это обжалование единоличного владения квартирой. Сейчас идет речь не о законности сделки и возможном факте мошенничества, а о праве разделить квартиру со вторым супругом через суд. Сделать это можно только при условии, если реальная цена недвижимости существенно возросла, и здесь не обошлось без семейных денег, на половину которых вправе претендовать второй супруг при разделе имущества.

Увеличение стоимости обычно происходит, если во время брака:

  • произведен капитальный ремонт;
  • сделана перепланировка;
  • реконструкция;
  • вмонтирована дорогостоящая мебель;
  • прочее.

При соблюдении вышеописанных пунктов, второму супруг можно отсудить долю недвижимости, которая эквивалентна его вложениям, либо требовать денежной компенсации.

Инфо

В таком случае у них на руках имеется два свидетельства и при разводе им не придется делить жилье.

  • Общее совместное. Тогда в случае прекращения брачных отношений супругам придется прибегать к разделу жилплощади и выделению долей.

Если квартира приватизирована одним из супругов до заключения семейных отношений, то его вторая половина не имеет никаких прав на нее. Такая недвижимость признается законом личным имуществом.

Предлагаем ознакомиться: Наследники первой очереди по закону без завещания в 2020 году: кто ими является и как делится наследство{q}

Поэтому даже при условии прописки второго члена семьи на территорию квартиры, приватизированной первым до брака, при разводе право собственности останется за последним.

На долю в такой квартире не смогут претендовать даже совместные дети, рожденные после регистрации семьи в ЗАГСе.

Законом определен ряд исключений, когда один из супругов сможет претендовать при разводе на часть стоимости такого жилья.

Только в случае, если процедура приватизации была проведена с нарушением норм действующего законодательства, а значит, право собственности на квартиру было оформлено незаконно, только тогда второй супруг сможет оспорить приватизацию, а в дальнейшем принять участие в ее законном оформлении.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Выдел доли для обращения взыскания

Бывают случаи, когда для обращения взыскания на долю супруга в совместно нажитом брачном имуществе требуется выделить ее. Это происходит в судебном порядке. По общему правилу (если нет брачного договора) доли супругов признаются равными, поэтому при выделе доли учитывается все общее имущество. Стоимость его делится пополам, а затем определяется конкретное имущество, подлежащее передаче мужу и жене. Стоимость приватизированной квартиры, если должник не является ее собственником, не учитывается при определении долей супругов и на эту сумму не будет обращено взыскание.

При оформлении в собственность жилья в порядке приватизации, перед принятием решения нужно заранее продумать возможные последствия, предусмотреть различные варианты и не отказываться от участия в этой процедуре без действительно веских причин.

Является ли совместной собственностью супругов приватизированная квартира, дом или комната?

О статусе полученного в собственность жилья супругами за время брака

Приватизированная квартира не входит в состав общего владения супругов, не является совместно нажитым имуществом и не подчиняется правилам, установленным законодательством о семье.

Собственность супругов

Обычно, если собственность приобретена в браке, то она принадлежит обоим супругам – неважно, на кого из них она оформлена. Совместно нажитым имуществом супруги распоряжаются по взаимному согласию, то есть без разрешения мужа или жены сделку совершать нельзя. Однако существуют исключения:

  1. Обособленной собственностью каждого супруга являются его личные вещи, которыми пользуется только он в обычной жизни (к примеру, одежда и обувь, предметы личной гигиены). К ним не относятся предметы роскоши или драгоценности.
  2. Добрачная собственность граждан тоже остается их личной.
  3. Имущество, полученное одним из супругов пусть и в период брака, но по безвозмездной сделке, полученное по наследству или в дар, тоже в общую копилку семьи не поступает.

Собственность, оплаченная из супружеских средств, является совместно нажитой.

Поскольку в силу закона жилые помещения бесплатно передаются проживающим в них гражданам, то приватизация является одним из случаев, когда приобретаемое имущество не считается совместно нажитым. Получение государственной или муниципальной квартиры в собственность на безвозмездной основе производится при наличии согласия на это всех зарегистрированных в ней членов семьи старше 14 лет. Право на приватизацию имеют только те, кто ранее в таком порядке не приобретал другого жилья (кроме получения его в несовершеннолетнем возрасте). В случае если один из супругов зарегистрирован по другому адресу, то он не сможет участвовать в приватизации квартиры, даже несмотря на брачные узы и фактическое проживание в ней.

Приватизированная квартира оформляется в общую долевую собственность всех прописанных там членов семьи или, по общему согласию, нескольких или одного из них. Даже если супруги совместно приобретают право собственности в этой квартире, они будут самостоятельно владеть каждый своей частью.

Раздел приватизированной квартиры

Когда семья распадается, возникает проблема раздела имущества. Если собственность является совместно нажитой, права жены и мужа равны. Делить безвозмездно приобретенные владения сложнее. Самый простой вариант – если квартира приватизирована на обоих. В этом случае каждый из супругов сможет выделить свою долю в жилом помещении в натуре, то есть приобрести в пользование какую-то конкретную комнату (при наличии такой возможности), либо получить компенсацию в размере стоимости своей доли. Причем если собственность оформлена только на супругов, их доли практически всегда распределены поровну, а если еще и на ребенка, то у каждого будет по 1/3 доле, и т. д. Чем больше владельцев, тем меньшая часть квартиры у каждого из них.

Если же один из состоящих в браке людей участвовал в приватизации, а второй – нет, то такая квартира разделу между ними не подлежит. Она является собственностью того супруга, который получил ее бесплатно от государства. Но иногда возможно обойти это правило:

  1. При заключении брачного договора права на имущество передаются в соответствии с этим документом. В нем указывается, какая конкретно собственность является принадлежащей каждому из супругов, и как распределяются их доли вообще.
  2. По согласию между мужем и женой, после принятия от государства квартиры они могут заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, включив туда и приватизированное жилье, независимо от того, кто его получил.
  3. Если не владеющий супруг произвел за счет собственных средств и/или труда капитальный ремонт или иную реконструкцию, что значительно увеличило стоимость квартиры, то он вправе потребовать признания за ним права собственности на долю в ней, как если бы она была приобретена совместно. Доказать это довольно сложно. Необходимо представить, во-первых, доказательства наличия и источника вложенных средств, во-вторых, использования их для улучшения квартиры. Это могут быть, в частности, сведения о полученных в наследство или за счет продажи наследственного имущества денежных средствах, квитанции на приобретение строительных материалов, договоры с подрядчиками, свидетельские показания и т.д. Также, скорее всего, потребуется проведение судебной экспертизы, которая определит стоимость квартиры до и после ремонта.
  4. Если приватизированную квартиру в период брака продать и купить другую, право собственности на новое жилое помещение возникнет уже у обоих супругов в обычном порядке, т.к., приобретенное за плату, оно станет совместно нажитым. Обратное при необходимости придется доказывать заинтересованной стороне.

Право проживания в приватизированной квартире

Право на проживание в квартире, приватизированной одним из супругов, имеет разный объем в зависимости от того, мог ли второй тоже получить ее бесплатно в собственность.

А. Когда супруг, обладавший таким правом, отказался от приватизации, он в любом случае сможет постоянно проживать в этой квартире, сколько захочет. Выселить его будет нельзя. Однако распоряжаться квартирой, то есть продавать, сдавать в аренду, завещать и т.д. этот человек не будет иметь возможности, а также не повлияет на принятие такого решения другими жильцами. Его наследники тоже не смогут претендовать на получение имущества в виде квартиры, которой он пользовался.

Тем не менее право на проживание, даже само по себе, способно осложнить жизнь собственнику. Ведь распоряжение таким помещением ограничивается – едва ли кто-то захочет купить квартиру, в которой живет посторонний человек. Да и просто нахождение под одной крышей со ставшим уже чужим человеком не приносит удовольствия, особенно если отношения сложились неприязненные.

Б. Если же в квартире прописан бывший супруг, который не имел права участвовать в ее приватизации, есть возможность выселить его после развода через суд. Однако это также представляет серьезную сложность, особенно если есть дети, или у бывшего мужа или жены отсутствует другое жилье и средства, чтобы его приобрести. В этом случае, по иску последнего, суд может определить срок, в течение которого он имеет право проживать в квартире, либо возложит на бывшего супруга обязанность снять для него жилье.

Наследование приватизированного жилья другим супругом

После смерти одного из супругов в наследство включается все имущество, принадлежавшее ему на день смерти. Переживший супруг, по общему правилу, имеет такие же права на совместно приобретенную в браке собственность, пусть и оформленную на умершего. Поэтому он получает у нотариуса свидетельство о праве на половину этого имущества. Другая половина идет в наследственную массу и делится между всеми наследниками по закону или по завещанию.

Если же в собственности усопшего находилась приватизированная только им квартира, она целиком переходит к наследникам, а не ее ½ доля, как в остальных случаях. Таким образом, у пережившего супруга останется меньше жилой площади, чем если бы он участвовал в приватизации, или если бы квартира была куплена в браке.

Выдел доли для обращения взыскания

Бывают случаи, когда для обращения взыскания на долю супруга в совместно нажитом брачном имуществе требуется выделить ее. Это происходит в судебном порядке. По общему правилу (если нет брачного договора) доли супругов признаются равными, поэтому при выделе доли учитывается все общее имущество. Стоимость его делится пополам, а затем определяется конкретное имущество, подлежащее передаче мужу и жене. Стоимость приватизированной квартиры, если должник не является ее собственником, не учитывается при определении долей супругов и на эту сумму не будет обращено взыскание.

При оформлении в собственность жилья в порядке приватизации, перед принятием решения нужно заранее продумать возможные последствия, предусмотреть различные варианты и не отказываться от участия в этой процедуре без действительно веских причин.

Является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом супругов: имеет ли муж или жена право на жилье?

Приватизированная жилплощадь – особый вид недвижимого имущества в плане возникновения собственности на него.

В отличие от совместно нажитой собственности супругов во время брака, владение ею, а также деление при разводе, отличается некоторыми нюансами.

Является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

О том, как разделить лицевой счет на оплату коммунальных услуг в приватизированной квартире, читайте в нашей статье.

Статус жилья по закону

В каких случаях приватизированная квартира не является совместно нажитым имуществом? Статья 34 Семейного Кодекса гласит, что всё имущество, приобретённое супругами до брака является его личным, а приобретённое в период брака – совместным.

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
  2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
  3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

В то же время, имущество, право на которое возникло путём безвозмездной сделки (дарение, завещание и т.п.) является личным и разделу не подлежит (ст. 36 СК).

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Право на приватизированное жильё возникает у граждан на основании процесса безвозмездной передачи муниципальной собственности в частные руки (Закон «О приватизации…» №1541-1).

Следовательно, приватизированная квартира – это личное имущество гражданина. Права супругов на неё зависят от времени передачи в собственность от государства и прав граждан, которым она передавалась на основании договора.

О правах и обязанностях собственника и проживающих в приватизированной квартире читайте на нашем сайте.

Варианты приватизации и их влияние на право собственности

Процесс передачи муниципального жилья в частную собственность может происходить по-разному. Возникновение прав на него напрямую зависит от времени и условий оформления сделки.

Имеет ли право муж на приватизированную квартиру жены, если приватизирована квартира до брака.

Жилплощадь, оформленная в собственность любым из супругов до вступления в брак, является его личным имуществом.

Никаких прав второго после вступления в брак на неё не возникает.

Регистрация брака после приватизации и прописка мужа или жены на данную жилплощадь не даёт ему никаких имущественных прав. Кроме того, не возникает права на долю и у детей, рождённых в браке.

При этом существуют исключения, когда определённую часть стоимости подобного жилья получить можно. Если во время брака квартира существенно изменила стоимость, то у второго супруга есть шанс получить часть её стоимости или определённое количество квадратных метров при разводе.

Такие права возникают, если в квартире в период брачных отношений произведена реконструкция или капитальный ремонт, которые увеличили стоимость недвижимости.

Доля второго супруга рассчитывается, исходя из размера вложенных средств. Предположим, что цена жилья после ремонта увеличилась вдвое, значит, данное имущество подлежит равноценному разделу.

Конечно, доказывать свои права претендующему на раздел гражданину придётся путём подачи иска в суд. Подтверждением для иска должны служить чеки на стройматериалы, акты приёмки строительных работ, договора со строительными бригадами и т.д.

Хорошим подтверждением послужит факт снятия с личного счёта крупной суммы денег непосредственно перед проведением ремонта или продажа собственной недвижимости.

Однако, если имеется совместный ребёнок, который зарегистрирован на данной жилплощади, выселить его до совершеннолетия нельзя. Исключения составляют случаи наличия у бывшего супруга, с которым остаётся ребёнок, другого жилого помещения.

Во время брака

Приватизированная квартира — совместно нажитое имущество? Какова супружеская доля в приватизированной квартире?

Варианты передачи в собственность недвижимости в этом случае зависят от прав граждан на участие в приватизации, а также их личного желания. Ситуации в случае, если квартира приватизированная в браке, могут складываться следующим образом.

Оформление на обоих супругов

Имеет ли право супруг на приватизированную квартиру на двоих? Каковы последствия совместной приватизации квартиры?

Если муж и жена проживают и прописаны в муниципальной квартире и не участвовали ранее в приватизации, они имеют право на долю в ней.

Оформление производится в долевую собственность (реже в совместную).

Каждый получает свою часть недвижимости и является её полноправным владельцем.

Если во время проживания в муниципальной квартире рождены дети, они также должны быть прописаны в ней. В этом случае при проведении процедуры им должна в обязательном порядке выделяться доля.

Оформление на одного из супругов

Что будет после развода, если муж приватизировал квартиру только на себя или, наоборот, жена приватизировала квартиру на себя? Например, если квартира приватизирована на мужа: права жены на нее утрачиваются?

Такой вид проведения процедуры проводится в случае отказа одного из них от участия в процессе или в том случае, если он участвовал в нём ранее.

Если квартира была приватизирована в браке на одного из супругов, то собственником жилья становится один супруг, и второй теряет свои права на недвижимость.

Отказ от приватизации даёт право жить в квартире, но при этом повлиять на процесс отчуждения жилья отказник не сможет. Если владелец решит продать приватизированную квартиру, прописанный в ней гражданин будет вынужден жить в квартире постороннего человека.

Некоторые задаются вопросом: «Как муж приватизировал квартиру без меня?» Попробуем разобраться.

Согласие второй половины

Можно ли приватизировать жильё без согласия второй половины? Согласие всех зарегистрированных на жилплощади граждан, включая детей с 14 до 18 лет, является обязательным условием приватизации (ст. 2 Закона «О приватизации…»).

При этом оформлять в собственность необходимо всю жилплощадь целиком. Ни один из супругов без наличия согласия второго не может приватизировать ни всю квартиру, ни полагающуюся ему часть.

Единственным выходом в этой ситуации может являться принудительная выписка гражданина с жилплощади.

Это можно сделать через суд, если удастся доказать утрату прав на проживание в квартире.

Однако сделать это довольно-таки сложно.

Для выселения и выписки требуются действительно веские основания, подтверждённые документами и свидетельскими показаниями. Но даже в этом случае шанс получить положительное решение суда минимален.

Таким образом, процесс приватизации во время и до брака имеет некоторые тонкости. Если вовремя не обдумать принимаемые решения, придётся в будущем отстаивать собственные права в суде.

Является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом

Основная масса жилого фонда в России – это c. Как правило, владельцами такой недвижимости становятся члены одной семьи. Если в качестве таковых выступают супруги, им необходимо знать, что в случае развода данная собственность не всегда делится в равных долях, т.к. не является совместно нажитым имуществом. Но у этого правила имеется несколько исключений. При решении спорных вопросов стороны руководствуются положениями Закона № 1541-1, а также нормами СК РФ, ГК РФ и ГПК РФ.

Статус жилья по закону

Приватизация жилой недвижимости в России осуществляется на основании Закона РФ № 1541-1 (от 04. 07.1991). Так именуется процедура перевода муниципального жилья в категорию частного владения.

Принять участие в приватизации и стать собственниками квартиры могут все граждане, имеющие постоянную регистрацию на ее территории. Если их несколько, квартиру приватизируют все одновременно. Стать собственником, участвуя в данной процедуре, совершеннолетний гражданин может лишь единожды. Дети до наступления совершеннолетия имеют право участвовать в приватизации без количественных ограничений.

Если один объект приватизирует сразу несколько человек, недвижимость оформляется в общую долевую собственность. Т.е. каждому выделяется отдельная доля и предоставляется свидетельство о праве собственности на нее.

Если в приватизации одновременно участвуют муж и жена, их квартира также переводится в общую долевую собственность. По причине такого правового статуса приватизированная квартира не относится к совместно нажитому имуществу.

Но у этой нормы имеется несколько исключений:

  1. Во-первых, самые первые квартиры приватизировались супругами без выделения долей. И часть из них так до сих пор и числится совместной собственностью.
  2. Во-вторых, закон предусматривает возможность отнести приватизированное жилье к совместно нажитому имуществу, если супруг, не участвовавший в приватизации, вложил в него крупную сумму денег, когда состоял в браке с собственником.

По закону приватизированная квартира – это такая же частная собственность, как и приобретенная по договору купли-продажи. и на нее распространяются все правовые нормы, включая правила раздела имущества.

Квартира приватизированная до брака

Если квартира была приватизирована до брака

Недвижимость, оформленная в собственность одним из супругов до брака, является личным владением. Это значит, что в случае развода она не относится к делимому имуществу. В ситуациях с приватизированной квартирой норма эта тоже действительна.

Однако закон предусматривает варианты, при которых личная собственность мужа или жены может быть признана совместно нажитым имуществом. Все они связаны с дополнительными капиталовложениями в квартиру.

Согласно ст. 37 СК РФ, если личная недвижимость была существенно улучшена за счет общих денег или при помощи личных накоплений супруга, который не является ее хозяином, такую собственность могут отнести к совместно нажитому имуществу.

Например, мужчина до брака приватизировал небольшой дом. После свадьбы молодожены решили его перестроить и проживать в нем. Для этого супруга продала свою однокомнатную квартиру и вложила деньги в реконструкцию. В результате перестройки площадь дома существенно расширилась, и стоимость возросла в несколько раз. В этом случае дом, приватизированный на одного человека, является совместным имуществом.

Ситуации, когда в приватизированной квартире после свадьбы регистрируют супруга, который не является ее собственником – это не основание для признания прав собственности на недвижимость. И после развода бывшего супруга просто снимут с регистрационного учета в принудительном порядке.

Варианты приватизации в браке

Участие в приватизации не рассматривается в качестве обязанности. Это – имущественное право гражданина. Он может от него отказаться. Т.е. не обязательно оба супруга, проживающие в одной квартире при приватизации становятся ее собственниками. Тем более что участвовать в процедуре можно только единожды. И если один из супругов ранее приватизировал какое-то жилье, далее право это теряется.

Плюс изначально в муниципальной квартире могут проживать не только члены одной семьи, но и люди посторонние. И все они станут собственниками при желании. А также их несовершеннолетние дети, даже если они не живут с родителями. Поэтому вариантов приватизации может быть множество даже для лиц, находящихся в браке.

Оформление на обоих супругов

Рассмотрим, является ли приватизированная квартира совместным имуществом, если в процессе ее перевода в частную собственность участвовали оба супруга. Процедура приватизации завершается оформлением свидетельств о праве собственности. Получать их нужно в Росреестре. Если в приватизации участвуют одновременно муж и жена, каждый из них получит свое свидетельство, в котором будет указан размер доли, которым владеет собственник.

Если супруги решат развестись и поделить приватизированную квартиру, собственниками которой они являются, ее разделят сообразно тем долям, которые указаны в свидетельствах. Т.е. если на каждого из супругов приходится по 50% жилой площади, поделят квартиру пополам. Если в свидетельствах указано, что муж владеет 60%, а жена 40%, то поделят только в таком соотношении, а не поровну.

Если в приватизации дополнительно участвовали несовершеннолетние дети пары, их доли между родителями не делятся. Распоряжаться собственностью детей можно только с согласия органов опеки и попечительства.

Если супругов не устраивает размер долей, и они желают их изменить, сделать это можно путем составления простого договора дарения. Это – самый удобный вариант. Хотя при желании можно составить брачный контракт. И зафиксировать, например, в нем, что в случае развода приватизированная квартира становится собственностью одного из супругов или какой-то третьей стороны и пр.

Оформление на одного из супругов

Необязательно оба зарегистрированных в квартире супруга становятся ее собственниками в процессе приватизации. Один из них может отказаться от участия или утратить право. В таком случае квартира становится личным имуществом одного из супругов. Она не является совместно нажитой собственностью и разделу не полежит.

При этом супруг, не участвовавший в приватизации, не теряет право на проживание в квартире. Это тот редкий случай, когда человека практически невозможно заставить съехать с занимаемой площади даже при расторжении брака и смене собственника. Исключение составляют ситуации, когда у такого гражданина есть собственная квартира.

Раздел приватизированной квартиры

Раздел приватизированной квартиры при разводе

Приватизированная квартира, у которой двое и более владельцев – это имущество, оформленное в долевую собственность. При разделе имущества ориентируются на размер этих долей. Увеличить их или уменьшить просто по единоличному желанию невозможно. Правило равенства долей, действительное в отношении общей собственности супругов, в данном случае не работает.

Но если стороны имеют обоюдное желание изменить размер долей, они могут оформить договор дарения или заключить между мужем и женой брачный контракт. Только следует помнить, что документ этот можно подписать только до официального расторжения брака.

Здесь вы можете ознакомиться с образцом договора дарения на долю в квартире и скачать его при необходимости.

При возникновении спорных ситуаций следует обращаться с исковым заявлением в судебную инстанцию. Например, если квартира переведена в частную собственность до свадьбы, а в браке на ее реконструкцию расходовались общие средства.

Иск подается в районный (городской) суд по месту нахождения ответчика. Если это невозможно, то по месту проживания истца или нахождения жилой площади. Если суд решит удовлетворить требования истца и признает квартиру совместным владением, ее поделят следующими способами:

  1. Один из супругов остается владельцем квартиры и на него возлагается обязанность по выплате компенсации второй стороне за ее долю.
  2. Недвижимость выставляют на торги. Полученные от продажи деньги поделят между супругами.
  3. Объект делят в натуре, и каждый владелец продолжает в нем проживать.

Нужно ли приватизировать муниципальное жилье – это вопрос, который каждый для себя должен решить самостоятельно. Но до начала приватизации необходимо учесть варианты возможного дальнейшего раздела такой недвижимости. За редким исключением жилье делят согласно установленным при приватизации долям, т.к. не относят к совместно нажитому имуществу супругов.

Нюансы раздела приватизированной квартиры: почему она не является совместно нажитым имуществом?

Когда возникает необходимость в разделе имущества, муж и жена нередко сталкиваются с проблемой установления прав на жилье, особенно, если речь идет о приватизированной недвижимости.

Согласно семейному законодательству, мужа и жена обладают равными правами на имущество, нажитое за годы брака. Поэтому при разводе каждый из них может получить причитающуюся ему долю.

Если предметом спора является приватизированная недвижимость, то в этом случае итог раздела будет зависеть от обстоятельств, при которых она была переведено в собственность. Рассмотрим спорные моменты в статье: например, как быть, если супруг приватизировал жилье без вас, имеет ли это он на это право? А также другие ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Является ли жилье совместно нажитым имуществом после приватизации?

Для начала следует дать определение общего имущества в браке. Согласно ст. 34 СК РФ, совместно нажитым имуществом является вся собственность, приобретенная мужем и женой в период действия брака.

Как делится недвижимость после развода?

Права мужа и жены на приватизированную недвижимость зависят от того, кем и когда она была оформлена в собственность.

Одним из супругов до свадьбы

Вещи, полученные в результате безвозмездной сделки, являются личной собственностью человека. Об этом говорится в ст. 36 СК РФ. Если в браке были рождены дети, то они также не имеют права на недвижимость, которая была предана безвозмездно в результате приватизации одному из родителей.

Приведем пример: муж приватизировал недвижимость до заключения брака только на себя и прописал в квартире жену. При разводе жилье остается за ним, несмотря на то, что жена имеет постоянную прописку.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Если жилье было оформлено в собственность в период брака, то имущественные права зависят от того, кто именно участвовал в приватизации.

    Недвижимость оформлена в собственность на одного из супругов. При таких обстоятельствах лицо, участвующее в приватизации, будет единоличным собственником. В соответствии со ст. 36 СК РФ, все, что получено человеком на безвозмездной основе, считается только его личным имуществом и не подлежит разделу.

Если супруг не хочет писать отказ, то решить вопрос оформления недвижимости в собственность можно только через суд. В любом случае отказник не будет иметь никаких прав на жилье.

Подробнее о процессе раздела приватизированной квартиры в разных ситуациях предусмотренных законом РФ можно узнать тут.

Особенности и нюансы

Если жилье является имуществом мужа (жены), то жена (муж) может добиться раздела этой квартиры или потребовать денежную компенсацию в суде.

Право на жилье в таких обстоятельствах возникает на основе ст. 37 СК РФ.

Супруг вправе требовать от своей второй половины компенсации или признания приватизированной квартиры общим имуществом, если сможет доказать в суде, что за время брака за его счет были произведены улучшения в квартире, которые повлекли за собой увеличение ее стоимости.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Например, если жена произвела капитальный ремонт, перепланировку или приобрела дорогостоящую мебель на личные деньги, то имеет право требовать свою долю. Если жена решила отстоять свои интересы в суде, то ей придется собрать доказательства того, что улучшения были произведены на ее средства. Такими доказательствами могут быть чеки, квитанции об оплате, выписки со счетов, а также свидетельские показания иных лиц.

Вопросы приватизации недвижимости супругами имеют много тонкостей и нюансов. Именно поэтому о них лучше думать заранее, чтобы в случае возникновения спорных ситуаций знать свои законные права.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Случаи, когда приватизированная квартира не является совместно нажитым имуществом супругов

Совместно нажитое имущество в рамках семейного законодательства подлежит разделу между супругами при расторжении брака. Однако с приватизированной квартирой, которая была оформлена в собственность после заключения брака, не все так просто.

Что такое совместно нажитое имущество

Определение имущества, нажитого совместно, заключено в Гражданском Кодексе и Семейном Кодексе одновременно. Совместно нажитым имуществом считается все имущество, полученное супругами после заключения брака, включая доходы от всех видов деятельности. Исключение составляет то имущество, которое было получено одним из супругов в дар или путем наследования.

Личное имущество

Законодательство предусматривает наличие у супругов личного имущества. Например, все то имущество, которое было в собственности у супругов до брака, является личным, не подлежит разделу после развода, если иное не оговорено договором между мужем и женой. Если у мужчины до заключения брака была квартира, в которую он после заключения брака прописал супругу, но не выделил ей при этом долю в праве собственности, то после развода квартира остается в его собственности в полной мере, разделу жилая площадь не подлежит. Личным имуществом являются одежда, обувь, предметы индивидуального пользования и прочие. Правило не распространяется на предметы роскоши и драгоценности, даже если они были куплены и использованы кем-то одним (например, женой).

Размер дохода и участие в семейных покупках

Независимо от того, сколько получает каждый из супругов, а также участвует ли в семейных приобретениях, имущество, купленное в браке, является совместным. Квартира или дом в том же числе. Например, супруга находится в отпуске по уходу за ребенком и не вносит никаких платежей, супруг работает и оплачивает все семейные расходы, приобретает имущество в собственность. Это имущество является совместным, поскольку куплено в браке, независимо от того, что вторая половина финансово в этом не участвует. На законодательном уровне достаточно расплывчато написано о том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом или нет, но при этом четко регламентируется процесс приватизации: те, кто прописан на момент начала процедуры, получают долю в праве собственности. Если супруги прописаны в квартире вместе, то в процессе приватизации получают равные на нее права, жилая площадь является совместно нажитой.

Приватизация жилой площади

Согласно законодательству, приватизированная квартира не является совместно нажитым имуществом в том случае, если один из супругов получил ее до вступления в брак и прописан в ней один. В процессе приватизации могут участвовать все прописанные члены семьи. Например, если имущество было получено одним из супругов, но постоянную регистрацию получили все члены семьи (второй супруг и дети), то при приватизации все получают равную долю в праве собственности. Как разделить доли в приватизированной квартире, узнайте тут. Чтобы квартира после приватизации принадлежала только одному супругу, до процесса приватизации второго необходимо выписать из нее.

Спорные ситуации

Тонкости вопроса по признанию приватизированной квартиры совместно нажитым имуществом освещены в видео

Квартира оформлена до брака

Квартира оформлена в браке на одного супруга

Ситуация, когда один из супругов уже после заключения брака оформляет квартиру только на себя (приватизирует), тоже является спорной. Во время раздела имущества учитывается несколько обстоятельств:

  • когда и кем была получена квартира;
  • участвует ли финансово в благоустройстве второй супруг;
  • есть ли в браке дети.

Например, квартира была получена супругом до брака, приватизация началась уже после заключения брака, материально супруга в благоустройстве участвует, в браке есть несовершеннолетние дети. Суд по семейным спорам может принять решение о компенсации затраченных средств супруге, а так же о выделении доли в праве собственности для детей.

Юрист с 10-летним опытом работы в области Гражданского законодательства. В настоящее время возглавляет юридический отдел крупного агентство недвижимости. С 2016 г. Константин параллельно работает на нашем проекте, где бесплатно отвечает на ваши вопросы.

Информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед принятием какого-либо решения проконсультируйтесь с юристом.

Руководство сайта не несет ответственности за использование размещенной на сайте информации.

Копирование материалов допускается только при использовании активной ссылки на этот сайт или источник информации.

По вопросам сотрудничества и рекламы, а также жалоб и претензий просим писать на наш электронный адрес.

Является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом?

Считается ли приватизированная доля в квартире общим нажитом имуществом?

Здравствуйте, хотела бы уточнить. Мы с мамой вдвоем прописаны в нашей квартире, сейчас решили ее приватизировать. Я замужем. Будет ли считаться приватизированная моя доля общим нажитом имуществом с мужем? Будет ли он иметь право на нее в случае развода? Если да, то верно ли будет решение сделать приватизацию только на мою маму? Благодарю за ответ.

Ответы юристов ( 6 )

Нет не будет являться совместно нажитым имуществом так как получена по безвозмездной сделке, и не за счет общих средств, делится при разделе не будет.

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29. 12.1995 N 223-ФЗ

Статья 36. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

  • 10,0 рейтинг
  • 7291 отзыв эксперт

Екатерина, добрый день! Нет, в силу ст. 36 СК РФ данная доля не будет являться общим имуществом супругов поскольку хотя и приобретена в период брака но на основании безвозмездной сделки (приватизации)

… а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

  • 8,3 рейтинг
  • 1757 отзывов

В состав совместно нажитого входит имущество, полученное в браке каждым из супругов, за исключением имущества, полученного по безвозмездным сделкам

Приватизация — это безвозмездная сделка, следовательно, приватизированная квартира не будет входить в состав совместно нажитого имущества и супруг не будет иметь на неё права собственности

Поэтому можете оформлять долю в этой квартире на себя без риска её раздела в случае развода

СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Нюансы раздела приватизированной квартиры: почему она не является совместно нажитым имуществом?

Когда возникает необходимость в разделе имущества, муж и жена нередко сталкиваются с проблемой установления прав на жилье, особенно, если речь идет о приватизированной недвижимости.

Согласно семейному законодательству, мужа и жена обладают равными правами на имущество, нажитое за годы брака. Поэтому при разводе каждый из них может получить причитающуюся ему долю.

Если предметом спора является приватизированная недвижимость, то в этом случае итог раздела будет зависеть от обстоятельств, при которых она была переведено в собственность. Рассмотрим спорные моменты в статье: например, как быть, если супруг приватизировал жилье без вас, имеет ли это он на это право? А также другие ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Является ли жилье совместно нажитым имуществом после приватизации?

Для начала следует дать определение общего имущества в браке. Согласно ст. 34 СК РФ, совместно нажитым имуществом является вся собственность, приобретенная мужем и женой в период действия брака.

Как делится недвижимость после развода?

Права мужа и жены на приватизированную недвижимость зависят от того, кем и когда она была оформлена в собственность.

Одним из супругов до свадьбы

Вещи, полученные в результате безвозмездной сделки, являются личной собственностью человека. Об этом говорится в ст. 36 СК РФ. Если в браке были рождены дети, то они также не имеют права на недвижимость, которая была предана безвозмездно в результате приватизации одному из родителей.

Приведем пример: муж приватизировал недвижимость до заключения брака только на себя и прописал в квартире жену. При разводе жилье остается за ним, несмотря на то, что жена имеет постоянную прописку.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

В браке

Если жилье было оформлено в собственность в период брака, то имущественные права зависят от того, кто именно участвовал в приватизации.

    Недвижимость оформлена в собственность на одного из супругов. При таких обстоятельствах лицо, участвующее в приватизации, будет единоличным собственником. В соответствии со ст. 36 СК РФ, все, что получено человеком на безвозмездной основе, считается только его личным имуществом и не подлежит разделу.

Если супруг не хочет писать отказ, то решить вопрос оформления недвижимости в собственность можно только через суд. В любом случае отказник не будет иметь никаких прав на жилье.

Подробнее о процессе раздела приватизированной квартиры в разных ситуациях предусмотренных законом РФ можно узнать тут.

Особенности и нюансы

Если жилье является имуществом мужа (жены), то жена (муж) может добиться раздела этой квартиры или потребовать денежную компенсацию в суде.

Право на жилье в таких обстоятельствах возникает на основе ст. 37 СК РФ.

Супруг вправе требовать от своей второй половины компенсации или признания приватизированной квартиры общим имуществом, если сможет доказать в суде, что за время брака за его счет были произведены улучшения в квартире, которые повлекли за собой увеличение ее стоимости.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Например, если жена произвела капитальный ремонт, перепланировку или приобрела дорогостоящую мебель на личные деньги, то имеет право требовать свою долю. Если жена решила отстоять свои интересы в суде, то ей придется собрать доказательства того, что улучшения были произведены на ее средства. Такими доказательствами могут быть чеки, квитанции об оплате, выписки со счетов, а также свидетельские показания иных лиц.

Вопросы приватизации недвижимости супругами имеют много тонкостей и нюансов. Именно поэтому о них лучше думать заранее, чтобы в случае возникновения спорных ситуаций знать свои законные права.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Источники:
http://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/doli-chasti/do-i-posle-braka.html
http://o-nedvizhke.ru/vopros-otvet/yavlyaetsya-li-vneshnyaya-stena-iz-penogazobetonnyx-blokov-nesushhej.html

Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов

Кстати: Знаете о нашей услуге «Развод без стресса»? Подробнее Кстати: Мы проводим онлайн-консультации.
Надёжно, экспертно, конфиденциально. Подробнее

Согласно ст. 39 СК РФ, при разводе все, что нажито в браке, делится между супругами поровну, если иные условия не определены брачным договором. Однако из данного правила есть исключения — они приведены в ст. 36 СК РФ: к ним, например, относятся те активы, которые приобретены безвозмездно. Разделены они быть не могут и останутся в собственности изначального владельца.

Но какое отношение это имеет к приватизации? Дело в том, что приватизация жилья как раз является безвозмездной сделкой. Суть ее состоит в безвозмездной (бесплатной) передаче государственной или муниципальной жилплощади в частное владение. Воспользоваться такой возможностью допускается только один раз в жизни.

Как приватизированное жилье можно поделить при разводе?

Приватизированное в пользу одного из супругов жилье может быть включено в общую массу супружеского имущества лишь в случаях, когда оно было модернизировано за счет общих доходов или личного вклада (усилий, средств, материала) второго супруга в период брака таким образом, что его стоимость на рынке недвижимости значительно возросла.

Если квартира приватизировалась обоими супругами в равных долях или без определения долей, то раздел квартиры будет происходить по нормам ЖК РФ и ГК РФ, но не как совместно нажитая собственность. Если доли не были определены изначально, то считается, что приватизация должна происходить в равных долях, поэтому каждый получит по ½ доле жилья, а при наличии иных участников приватизации – в равных долях между ними.

Подобная форма раздела не является делением квартиры как общего имущества по нормам СК РФ. По сути, деления как такового и не происходит — за супругами сохраняются их доли в праве собственности, возникшие в момент приватизации.

Когда приватизированное помещение разделить при разводе нельзя?

Во всех остальных случаях, если приватизация был осуществлена при участии только одного супруга. При этом какая-либо компенсация может быть затребована лишь тогда, как если второй супруг докажет и документально подтвердит, что вкладывал в нее собственные (а не общие) средства.

Например, когда был произведен ремонт, но он не внес существенных изменений в технические или значительные качественные параметры жилья. В этом случае компенсации подлежат только эти расходы.

Если нет доли в собственности приватизированной квартиры, можно ли там жить второму супругу после развода?

Для сохранения права пользования приватизированной квартирой после развода должны быть соблюдены следующие условия:

  • Переход прав из государственной/муниципальной формы в частную происходил в период брака;
  • Второй супруг был зарегистрирован в это время в помещении и заявил отказ от участия в приватизационном процессе, пожелав воспользоваться своим правом на приватизацию в будущем.

При соблюдении всех перечисленных условий не имеющий собственной доли в приватизированном жилье супруг приобретает бессрочное право пользование приватизированным жильем и выселить его оттуда невозможно будет даже через суд. Однако разделить жилье все равно не получится, можно лишь определить правила и порядок использования помещением и/или требовать вселения, и не чинить препятствий в пользовании жильем.

Что делать супругу, оставшемуся без доли?

Для членов семьи, самостоятельно отказавшихся от приватизации, закон предусматривает защитные механизмы: такие граждане могут жить в квартире без ограничения по времени, хотя собственниками считаться не будут. Но для этого закон выдвигает условия: граждане официально зарегистрированы в квартире и другого жилья у них нет.

Конечно, вынужденное нахождение рядом создает определенные сложности для ставших чужими людей. Ситуация эта непростая, и разрешить ее проблематично даже через суд. И опять-таки важную роль здесь играет наличие детей. В качестве альтернативы суд может обязать владельца квартиры обеспечить бывшего супруга другим жильем.

Вынужденное совместное проживание бывших супругов — всегда источник конфликтов

Помощь юриста

Приватизированное жилье после расторжения брака остается у того, кто участвовал в приватизации. Однако, как вы успели убедиться, нюансов тут множество — и для собственника, и для членов его бывшей семьи.

Вопрос возможности дележа приватизированной квартиры в любом случае необходимо уточнять у юриста, поскольку без соответствующего юридического опыта граждане часто неправильно понимают нормы законы и неверно их истолковывают. В итоге, как результат – отказ в удовлетворении исковых заявлений и лишние затраты времени и средств на последующее обжалование судебных решений.

Специалисты МЦПИ «Планета Закона» готовы оказать полный комплекс правовой помощи по вопросам раздела приватизированного жилья, а также в поиске возможных компромиссов в случаях, когда такой раздел невозможен. Звоните нам прямо сейчас по номеру + 7 (495) 722-99-33.

Развод раздела квартиры по решению суда. Алгоритм раздела приватизированной квартиры. Как разделить частный дом при разводе

Судя по статистике бракоразводных процессов, их меньше не становится, и раздел квартиры, находящейся в совместной собственности, при разводе супругов остается актуальной проблемой. Эта процедура часто происходит в спорах и конфликтах, что требует знания подводных камней, с которыми может столкнуться каждый.

При расторжении брака необходимо делить совместно купленную квартиру.

Без решения проблемы совместной собственности невозможно обойтись, ведь каждый супруг будет и дальше строить личную жизнь без своей бывшей половинки, а для этого необходимо решать вопросы, касающиеся недвижимости.

Стоит знать

Первый аспект, который нужно определить сразу, — это то, что не все квартиры подлежат разделу. К категориям, которые пойдут только в одну сторону, относятся:

  • объектов (квартира, дом, другие помещения), приобретенных в собственность до заключения брака;
  • предметов, которые переданы в дар конкретному лицу, переданы в собственность по наследству или приватизированы на имя конкретного лица;
  • Для детей приобретено
  • предметов.

Судебная практика часто устанавливает право временно проживать в квартире, принадлежащей бывшему супругу, а не совместной собственности, при наличии оснований для невозможности в короткие сроки переехать на другое место жительства. Это обстоятельство необходимо указать в исковом заявлении, если вы оказались в такой ситуации.


Разделу подлежат не все квартиры.

Прямой участок квартиры

На практике есть три варианта. Они регулируются законом и имеют четко определенные возможности, которые они предоставляют.Возможен раздел квартиры при расторжении брака.

С помощью судов по иску одной из сторон

Через суд раздел квартиры при расторжении брака осуществляется в случаях, когда в семье есть дети или супруги не смогли явиться на добровольное решение вопросов, связанных с имуществом, и предъявлен иск. Во втором случае исковое заявление в суд станет основанием для начала производства по делу.

В исковом заявлении обязательно указать причину разрыва в семье, вопросы, которые следует рассмотреть и решить.Также в исковое заявление должны быть включены все необходимые документы, которые могут понадобиться в бракоразводном процессе.

Важнейший момент, указанный в статье 38 Семейного кодекса Российской Федерации: «На требования супругов по разделу общего имущества супругов, брак которых расторгнут, распространяется трехлетний срок давности». То есть иск может быть подан в течение трех лет после развода, если есть совместно нажитое имущество.

Раздел квартиры при расторжении брака осуществляется в судебном порядке в случаях наличия в семье детей

По соглашению сторон, не нарушая взаимных интересов

Если есть возможность мирно обсудить все условия и Придите к решению, которое устраивает все стороны, вы должны им воспользоваться.В этом случае все пункты муж и жена должны зафиксировать в виде раздела договора и придать ему юридическую силу путем нотариального удостоверения. Здесь может быть изменен принцип равных долей при разделе имущества. Один из супругов может передать право на квартиру второму. Особенно часто на практике это происходит, если есть дети.

При заключении брачного договора

Наиболее грамотная и цивилизованная альтернатива судебному разбирательству по исковому заявлению.В договоре супруги могут прописать правила, порядок и конкретные детали раздела имущества в случае развода. Все прописанные пункты при правильной регистрации будут иметь первостепенную юридическую силу и позволят провести бракоразводный процесс быстро, без конфликтов и спокойствия, ведь все уже известно и оговаривается заранее.


Брачный договор — цивилизованная альтернатива судебному разбирательству

Также, в случае изменения каких-либо обстоятельств, условия брачного договора по инициативе одной из сторон могут быть пересмотрены.Но для этого потребуется согласие второй стороны. Если в семье есть дети, то условия, которые касаются его будущего и могут существенно повлиять на его жизнь, не могут быть прописаны в брачном контракте. Такие вопросы могут быть решены исключительно при участии судебной власти.

Решения, содержащиеся в профессионально составленном брачном контракте, сложно оспорить, поэтому стоит отнестись к нему серьезно и осторожно.

Квартира не приватизированная

Если семья проживала в квартире, предоставленной в пользование социальными программами, муниципальными властями или в качестве служебного жилья, то такие объекты не подлежат разделу. Тем более, что это невозможно в съемной или съемной квартире. Возможны следующие варианты:

  • провести все мероприятия по юридической приватизации и только после этого приступить к решению вопроса о разделе;
  • добавить необходимую сумму и купить две квартиры;
  • Обменять одну квартиру на двоих.

Если вы жили в муниципальной квартире, наличие прописки будет играть ключевую роль. Если он есть у обоих супругов, оба имеют право на проживание.Приватизация совместной квартиры в этом случае может быть проведена только при наличии согласия всех проживающих в ней. В случае, когда только один из супругов имеет регистрацию, после развода только он имеет право проживать, второй супруг не имеет законных оснований требовать такую ​​недвижимость.

Коммунальную квартиру можно обменять

Если квартира получена по социальному договору найма, то в большинстве случаев в нем указаны все члены семьи, и в такой ситуации нужно написать заявление на продление этого документа . В ситуации со служебной квартирой все проще: работник и члены семьи имеют право пользоваться, а после развода второй супруг обязан освободить жилую площадь в случае такого требования.

Обстоятельства, которые касаются служебной, муниципальной или иной недвижимости, должны быть указаны в исковом заявлении.

Приватизированная квартира

Какие есть варианты в таком случае, если вам понадобится раздел квартиры после развода?

  • Самый маловероятный вариант — сделать реальный раздел с ремонтом, перепланировкой, полноценный раздел на два объекта недвижимости.
  • Обменять квартиры на нескольких.
  • Продажа такой недвижимости и получение причитающихся сумм в соответствии с определенными акциями.

Определение долей

Доли в долевой собственности делятся по принципу равенства

Если необходимо разделить однокомнатную квартиру, то необходимо определить доли каждой из сторон. Это может быть сделано по соглашению сторон или по решению суда. После определения долей в долевой собственности выгоднее продать квартиру, а затем разделить полученные деньги.Доли в долевой собственности делятся по принципу равноправия, но если в семье есть ребенок, из судебной практики следует, что определение долей осуществляется по направлению супруга, с которым остаются дети.

В ситуациях, когда однокомнатная квартира находится в долевой собственности, если в семье есть дети, ситуация раздела осложняется определением вопроса о том, где будут жить дети после развода.Также соотношение долей в долевой собственности может быть изменено в других ситуациях, признанных судом существенными при решении вопроса. К ним относятся: использование одним из супругов денег и имущества не в интересах семьи, отсутствие дохода по неуважительной причине.

Ипотека

Если у вас есть квартира, приобретенная по ипотечной программе, в первую очередь стоит известить о смене семьи кредитной организацией, в которой был получен кредит. Все действия необходимо озвучить в банке и попытаться изменить условия контракта так, чтобы каждый супруг платил за свою долю.Также данные об ипотеке необходимо указать в исковом заявлении.

Банковские организации не хотят вносить такие изменения; все происходит на их усмотрение в зависимости от обстоятельств; они не обязаны проводить такую ​​невыгодную для них процедуру. В случае соглашения совместная ипотека будет разделена на два договора в соответствии с согласованными долями.

Необходимо искать компромисс и находить общий язык с представителями банка.

Другой вариант — переоформление ипотеки на одного супруга. В этом случае и обязательства, и права на недвижимость попадут на одну сторону бракоразводного процесса. Самый оптимальный вариант, досрочное внесение необходимой суммы ипотеки. В этом случае после заключения ипотечного договора квартира продается, а полученные средства делятся.

Если ипотека была взята до брака, но выплаты производились из общих фондов, то при расторжении брака квартира остается в собственности покупателя и получателя ссуды, а второй супруг получает компенсацию.Стоит помнить, что при разводе происходит разделение прав и материальных обязанностей, которые лежат на семье.

Развод — это печально. Но еще печальнее оставаться без крова.

Следовательно, в бракоразводном процессе так важно участие третьей незаинтересованной стороны, юридической. С холодной головой и легким сердцем эта сторона будет апеллировать аргументами в пользу закона, представляя ваши интересы в суде.

Суд на раздел квартиры? Можно ли этого избежать?

Можно, но только согласившись со своей половиной.

Семейный кодекс признает совместно нажитую собственность общей собственностью, которая делится ровно пополам. Многие разводящиеся люди думают, что собственность принадлежит как их общим детям, и справедливости ради просят суд по большей части оставшегося родителя с ребенком, но это печальное заблуждение. Если сами супруги этого не определяют, суд не может выделить одну из их сторон, даже с детьми, больше, чем требуется по закону. Поэтому, прежде чем обращаться в суд по жилищному вопросу, постарайтесь решить имущественный вопрос мирным путем.И только если это сделать категорически невозможно — готовьтесь к суду.

Раздел квартиры через суд: натурой и деньгами

Раздел недвижимости можно оформить двумя способами:

  • Квартира обменяна на две части (одна муж, другая жена). Бывшие супруги могут и дальше жить в одной квартире, а могут обменять, например, трехкомнатную квартиру на две однокомнатные и жить отдельно друг от друга.
  • Квартира оценивается в денежном выражении, и одна из сторон выплачивает стоимость своей доли другой стороне.Итак, один из супругов становится полноправным владельцем всей квартиры, а второй получает деньги и ищет способ их выгодно вложить, например, в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Как происходит разделение недвижимого имущества в натуральном выражении?

На каждого супруга признаются равные доли. Однако понятно, что строго разделить на половину квартиру, состоящую из нескольких комнат разной площади и удобств, невозможно. Поэтому будьте готовы к тому, что при передаче комнаты, стоимость которой превышает причитающуюся долю, соответствующая компенсация будет присуждена второй стороне.

Если вы хотите получить лучшую долю в квартире, которая будет разделена натурой, свяжитесь с My Family Lawyer! Грамотные консультации, профессиональная оценка перспектив и грамотно подготовленная защита!

Раздел квартиры через суд и ипотеку

Согласно действующему законодательству, разделу подлежит и общая квартира, являющаяся объектом залога в банке и оформленная на одного из супругов, как и любое другое имущество. При этом проценты по кредиту и общая сумма долга делятся пропорционально долям.Однако на практике все не так гладко …

Если при расторжении брака происходит раздел ипотечной квартиры через суд, принимается во внимание мнение банка как заинтересованной стороны. И зачастую банк выступает против такого раздела. Вам могут быть предложены следующие варианты:

  • выплатить кредит за квартиру в полном объеме и продолжить бракоразводный процесс без участия кредитной организации,
  • разделить квартиру с выплатой второй стороне денежной компенсации за ее долю и произвести выплаты по кредиту в обычном порядке.

Конечно, оба варианта, как говорится, не вариант. Поэтому досудебная юридическая консультация в данной ситуации будет как никогда полезной.

My Family Lawyer работает с семьями и помогает в самых разных жизненных ситуациях. Мы прилагаем все усилия к тому, чтобы такое болезненное событие, как расторжение брака и раздел квартиры прошло как можно безболезненно для обеих сторон. Вы можете оставить заявку на звонок прямо сейчас и убедиться в нашей компетентности, порядочности и большом желании вам помочь.Свяжитесь с нами — мы вас защитим!

Квартира — самый частый предмет споров при разделе имущества после развода. Случаи, когда квартира делится без судебного разбирательства, редки. Сложности возникают из-за количества собственников, общей детской, квадратных метров, ипотеки и т. Д. Чтобы получить долю в разделе квартиры, нужно знать правила и требования для ее получения.

Основные положения раздела недвижимого имущества при разводе

Правила раздела недвижимого имущества регулируются ст.38 Семейного кодекса. В нем говорится, что раздел недвижимого имущества может быть произведен без участия суда в результате соглашения между мужем и женой. В таких ситуациях заключается договор, как гражданско-правовой договор. Он содержит положения о долях, которые остаются в собственности мужа и жены.

Важно! Если брачный договор был заключен при регистрации брака, раздел недвижимого имущества осуществляется в соответствии с его условиями.Таким образом, если он оговорит, что владельцем может быть только муж, жена не сможет добиться распределения своей доли даже при участии суда.

Как правило, можно разделить объекты недвижимости бывших супругов. Если соглашения нет, к разделу недвижимого имущества привлекается третье лицо — суд.

Какую квартиру можно делить при разводе, а какую нельзя?

Раздел квартиры осуществляется исключительно в тех случаях, когда он считается совместным между мужем и женой.

Арт. 34 Семейного кодекса гласит: имущество обыкновенное, приобретенное во время брака (даже если владельцем документов является одно лицо). Обычная квартира не считается полученной по договору дарения или по наследству. Поэтому после развода она не может быть предметом разделения.

Разводная квартира МОЖЕТ быть разделена, если она обременена кредитными обязательствами. Долговые обязательства подлежат разделу между сторонами на равные или иные доли.

Раздел квартиры после развода НЕВОЗМОЖЕН, если он:

  • приобрел до брака;
  • оформлено в собственность ребенка;
  • , приобретенные одним из супругов во время брака, но с раздельным проживанием;
  • приобрел один из супругов в браке за свой счет.

Важно! Суды руководствуются общепринятой практикой раздела квартиры при разводе. Например, когда она была куплена на собственные сбережения мужа, он может отказаться от раздела по просьбе жены.

Например, у жены была квартира, на средства от продажи которой была куплена новая во время брака. Или люди не живут вместе, но брак действителен. В таких ситуациях владельцем квартиры будет владелец квартиры.

Можно ли разделить приватизированную квартиру?

Раздел приватизированной квартиры после развода возможен только при участии в приватизации и мужа, и жены.Приватизация не подлежит компенсации, поэтому, если она была проведена только одним лицом, приватизированная квартира становится собственностью после развода.

Регистрация не дает права на часть приватизированной квартиры. После окончания судебного разбирательства зарегистрированное лицо увольняется добровольно или через суд.

Можно ли поделить квартиру, купленную до брака?

Для выполнения раздела в некоторых ситуациях можно , , если квартира куплена до брака.Развод с действующей ипотекой подразумевает раздел кредитных обязательств.

Если в период брака оба супруга выполнили кредитные обязательства, то оба могут рассчитывать на доли, которые будут установлены судьей.

Когда во время брака оба супруга вложили средства в ремонт и благоустройство территории, то недвижимость можно раздавать. Правда, сечение 50 на 50 процентов в таких ситуациях маловероятно. Чаще всего тот, у кого большая часть, платит другому пропорциональную сумму денег.

Какие документы нужны на раздел квартиры или дома?

Перед тем, как разделить квартиру после развода, собираются необходимые документы. Когда заявитель приходит в судебный орган и подает иск, вместе с ним необходимо предоставить:

  • копия договора на право собственности;
  • копия свидетельства собственника;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
  • копия технического паспорта недвижимого имущества БТИ;

Важно! Если в заявлении содержится требование о разделе недвижимости, заявитель должен указать его стоимость.Она определяется исходя из стоимости технического паспорта БТИ и, как правило, существенно ниже рыночной. Если после решения суда квартиру планируется продать, лучше всего перед подачей заявления провести экспертную оценку стоимости. Свидетельство, полученное в результате проверки, необходимо приложить к заявлению.

Как разделить квартиру при расторжении брака через суд?

Раздел квартиры при разводе часто происходит через суд.При вынесении решения суд учитывает такие факторы:

  • наличие и интересы детей до 18 лет;
  • участие супругов в удовлетворении интересов семьи (получение дохода, воспитание детей и т. Д.).

Если истец предъявляет разумные и юридически обоснованные требования, суд их удовлетворяет. Раздел дома после развода может быть определен судом в иной пропорции, чем указано в иске.Причиной тому могут быть интересы детей.

Продажа квартиры после развода

После объявления судом решения о разделе и пропорциях стороны переходят к собственному разделу. Продажа квартиры после развода самый распространенный способ деления. Фактически, даже после того, как супруги развелись и имущество разделено, это все еще обычное дело.

Поэтому продажа обязательно должна сопровождаться согласием как мужа, так и жены.Для продажи необходимо заключить договор и нотариально заверить его. Если документ не подписан, продажа может быть признана судом недействительной.

Муж и жена могут продавать свою собственность отдельно. Тот, кто выступил в качестве истца, получает право преимущественной покупки.

Если муж или жена не соглашаются продать квартиру, эта процедура может быть проведена после соответствующего судебного решения.

Расторжение брака ставит перед бывшими супругами ряд неотложных проблем, одна из которых — раздел квартиры при разводе.Несмотря на установленные законом правила, на практике бывают ситуации, которые граждане не могут решить мирным путем. В таких случаях стороны конфликта должны будут разделить квартиру через суд. Для защиты своих интересов вам следует ознакомиться с основными правовыми нормами, применяемыми в различных спорных ситуациях.

Раздел квартиры между супругами

По закону совместно нажитое в браке имущество принадлежит гражданам поровну и делится в равных долях при расставании.Существует три юридически грамотных способа раздела квартиры между бывшими супругами: брачным договором, соглашением и в судебном порядке. Первые два варианта позволяют действовать по нотариально заверенному документу, решить проблему мирным путем. Договор заключается с обоюдного согласия, нотариус проверяет его на соответствие букве закона и заверяет.

Официальное соглашение или предоставляется в государственный регистрирующий орган, где они служат основным правовым инструментом. После проверки каждая из сторон договора получает свидетельство о праве собственности, в котором определяется его право собственности.Довольно часто родители заключают договор об определении размера алиментов.

Половина совместной собственности зачисляется на финансовую поддержку общего ребенка. Документы на недвижимость переоформляются, родитель передает свою половину и перестает быть собственником.

Поскольку такие формы раздела имущества в виде квартиры встречаются довольно редко, чаще всего потребуется судебное рассмотрение проблемы. При подаче иска истец предъявляет претензии ответчику, документально подтверждает позицию и веские аргументы в защиту своей точки зрения.Если у граждан есть дети, в процесс вовлекаются их интересы, что иногда заставляет суд отклоняться от стандартных решений, защищая в первую очередь интересы несовершеннолетних.

Помимо стандартных ситуаций, при разделе квартиры при разводе супругов возникает множество специфических фактов, требующих особого подхода. Это связано не только с личными отношениями, но и с правовым статусом делимого имущества.

Секция придворной квартиры


Прежде всего, имущество каждого супруга, принадлежащее ему индивидуально, исходит из возмещения.Недвижимость, переданная в брак по дарственной или в наследство, пересмотру не подлежит. В этой ситуации истец имеет право заявить свои претензии на основании совместной реконструкции и дорогостоящего ремонта. Например, один из супругов получает или владеет добрачной квартирой в аварийном состоянии. Вместе граждане вложили большие средства, хотя формально собственник продолжает оставаться одним из них. Суд может выделить долю собственности, но чаще всего присуждает выплату половины потраченных денег супругу, который не является владельцем.

Несмотря на равенство собственности по закону, суд вправе изменить пропорцию в интересах одной из сторон. Родитель, проживающий с ребенком, может подать иск от имени несовершеннолетнего, если он является одним из дольщиков жилого помещения. Такое заявление потребует от правосудия особой осторожности при рассмотрении и признании преимущественных прав двух держателей акций по сравнению с одним. Определение преимуществ при разделе квартиры, в которой ребенок зарегистрирован или является владельцем доли, позволяет определить право собственности с выплатой противоположной стороне ценового эквивалента его доли.

Особо актуален раздел квартиры, если это однокомнатная квартира или комната в коммунальной квартире. Если у второго родителя есть другая недвижимость, он живет по другому адресу, и разделить спорную площадь в материальном отношении невозможно, суд может определить выплату его половины или доли. Вопрос в первую очередь решается в пользу ребенка, но аргументы обеих сторон будут учтены. Фактическое определение места жительства не может быть установлено; Таким образом, при отсутствии возможности выплатить половину противной стороне решение принимается в форме продажи объекта и получения равных денежных средств.


Спорный вопрос может возникнуть в следующей жизненной ситуации. Люди расстались, живут в разных местах, но развод не зарегистрирован. Один из них лично приобретает имущество, которое на законных основаниях принадлежит обоим бывшим супругам. Истцу необходимо будет доказать, что семейные отношения не поддерживаются и объект приобретен на личные средства после раздельного проживания. Вопрос серьезный, если другая сторона будет настаивать на своем участии в покупке, то процесс затянется надолго.С одной стороны, граждане остались связаны юридически, но фактически стали чужими.

Вопрос о гражданском сожительстве иногда приводит людей в суд, так как несформированные отношения не дают права требовать свою половину. В гражданском браке все приобретенное имущество должно быть оформлено в долевую собственность сразу после приобретения, чтобы исключить такой конфликт с возможным разделением.

Если сертификат на жилье выдается одному из граждан, то после согласования он может обратиться в регистрирующие органы и получить два новых документа на право собственности, после чего свою половину продать.При этом владельцы доли обязаны, прежде всего, предоставить возможность выкупа второму владельцу. Раздел общей доли в присутствии других собственников допускается в исключительных случаях, чаще принимается решение о реализации собственности. Только после получения письменного отказа разрешается продать недвижимость третьему лицу.

Секция приватизированной квартиры

Программа приватизации — это бесплатная сделка, при которой государство передает собственность заявителю.Если договор приватизации подписывают оба супруга, то в дележе приватизированной квартиры через суд нет необходимости, так как граждане равноправны. Наличие одного участника приватизации делает его владельцем всей площади, так как предусматривает официальный отказ второго от участия. Не являясь собственником, отказник имеет право жить пожизненно.

Приватизация квартиры после развода возможна при заселении ее по социальному договору.В случае служебного жилья право трудоустройства сохраняется только за ответственным арендатором, второй теряет все права.

Если доля на недвижимость оплачена полностью, то делится жилье на общих основаниях, так как граждане имеют свидетельство о совместной собственности. В остальных случаях раздел кооперативной квартиры возможен при поступлении уплаченных взносов, принадлежащих супругам поровну.

Согласно приговору суда, право проживания получает один из них с обязательством выплатить долю противной стороне, если физически разделить пользование невозможно.При возможном выделении половины каждая из сторон спора составляет новый договор с определением платежного баланса по акциям.

Вы все-таки решили развестись, но не знаете, как разделить имущество с супругом? Если нервов уже не хватает на мирное решение вопроса, на помощь приходит второй способ — раздел квартиры через суд. Из статьи вы узнаете, как при разводе разделить квартиру, дом, землю и другую недвижимость и как не ошибиться.

Кадр из фильма

Прежде чем рассматривать эти два способа, давайте сначала поговорим о нюансах разделения недвижимости, о которых мало кто знает.

Как и какое имущество можно разделить при расторжении брака:

  1. Раздел недвижимости можно разделить до развода, при разводе, после развода (не позднее трех лет). Однако специалисты советуют делать это в последний из перечисленных периодов — больше хлопот. Чем позже обратиться в суд, тем сложнее добиться положительных результатов.
  2. При разделе имущества суд, как правило, исходит из принципа равенства. Однако можно делить недвижимость поровну или долями — по договоренности супругов. Главное, чтобы при этом не пострадали права несовершеннолетних детей.
  3. Вы можете разделить совместно нажитое в браке имущество. Однако и в этом случае есть свои нюансы.

Что считается недвижимым имуществом, приобретенным совместно

  • Недвижимость, приобретенная супругами. при браке. Неважно, на кого он оформлен, и кто больше вложил средств. Если муж купил на свои деньги квартиру, а жена в нее ничего не вкладывала, такое жилье также считается совместной собственностью. Однако есть нюансы. Например, если один из супругов еще ДО БРАКА продал свое имущество и на эти деньги он уже купил другое имущество ВО ВРЕМЯ брака, и при этом другой супруг не вложил свои деньги, то это имущество не подлежит разделу.Но весь этот процесс нужно будет доказать в суде.
  • Опять же: если имущество было приобретено во время брака одним из супругов, но второй супруг не имел собственных средств и не вложил в него ни копейки, жилье будет разделено поровну. Но если будет доказано, что у второго супруга нет денег без уважительной причины Например, он наркоман или алкоголик, то в этом случае первый супруг имеет право выбирать жилье. То же самое происходит, если вы докажете суду, что супруг тратил свои деньги во вред семье (например, играя в азартные игры).Доказать это сложно, особенно если муж / жена не стоит на учете в поликлинике (на случай зависимости). В этом деле могут помочь подписи соседей и знакомых.
  • Если квартира или дом, или земельный участок и д.т. были приобретены до официального заключения брака, это имущество не может считаться совместно нажитым . Даже если оба супруга вложили деньги, значение имеет только владелец недвижимости.
  • Если квартира или дом, или земельный участок и д.т. досталось одному из супругов бесплатно : по наследству, дарению или приватизации — такое имущество также не может считаться совместно нажитым. Однако и здесь есть нюансы. Например, если во время брака один из супругов унаследовал квартиру, а второй вложил свои деньги в ремонт этой квартиры или сам этим ремонтом занимался, то он также имеет право претендовать на нее. Стоит учесть, что доказать это крайне сложно. Главное в этой ситуации, чтобы второй супруг подтвердил, что его действия увеличили рыночную стоимость этого имущества.
  • Этот корпус аналогичен предыдущему. Если один из супругов докажет, что недвижимость была куплена на деньги от продажи другой недвижимости , которую он унаследовал или которая была ему подарена, новая недвижимость тоже не может быть разделена. Однако такие операции сложно доказать. И еще: если второй супруг при этом докажет, что вложил в это имущество либо свою работу, либо свои деньги, то квартиру можно разделить как совместно нажитую.
  • Даже если недвижимость была куплена одним из супругов до брака, второй супруг в некоторых случаях может претендовать на нее. Таким образом, если он докажет, что у него нет другой недвижимости и нет средств для аренды жилья после развода, суд обязан пойти ему навстречу: ему будет разрешено пользоваться жилищем на определенный срок, который установлен законом. суд. Суд также может потребовать от собственника имущества предоставить бывшему супругу другое жилье или средства для аренды другого жилья вместо алиментов.Данная «страховка» предусмотрена 31 статьей Жилищного кодекса Российской Федерации.
  • Коммунальное или муниципальное имущество , перешедшее в пользование одному из супругов, также не подлежит разделу, так как оно вообще не является собственностью супругов. Однако практика показывает, что, несмотря на это свидетельство, такое имущество часто фигурирует при разводе. Более того, есть случаи, когда суд собирается встречаться с пользователями жилья. В 2012 году один из гарнизонных судов рассмотрел судебную тяжбу между военными и командованием, которое отказалось предоставить ему жилье.Дело в том, что военнослужащий переехал на новое место, но возвращать квартиру не захотел. Выяснилось, что жилье он оставил бывшей жене и ребенку, а сам получил новую квартиру на новом месте. Суд отказал в удовлетворении иска местного командования и разрешил бывшей жене и ребенку военнослужащего и дальше жить в этой квартире.
  • Если супруги долгое время не проживают вместе, но брак официально не расторгнут, и один из них купил недвижимость, возникает спорная ситуация.В этом случае владелец нового жилища должен доказать, что недвижимость была приобретена на его личные деньги и что он фактически не проживает с женой вместе.

Как мирно разделить квартиру или другое имущество?

Можно, конечно, договориться устно и не связываться со специалистами и законодательством. Но, как показывает практика, через время супруги сожалеют о непродуманном шаге.

В статье 38 Семейного кодекса РФ прописано, как разделить недвижимое имущество (как и другое совместное имущество) мирным путем.Супругам необходимо подготовить письменный договор, в котором будет прописан раздел жилья, при таком сценарии, согласно которому оба супруга согласны. Юристы советуют нотариально заверить документ, хотя в этом нет необходимости. Договор и сопроводительные документы необходимо предоставить в госучреждение для регистрации права на недвижимое имущество. Там сделают запись о передаче прав собственности. Без этого имущество останется в собственности обоих супругов.

Соглашение о разделе имущества по ряду факторов аналогично брачному договору.Но есть отличия:

  1. Соглашение касается только совместно нажитого недвижимого имущества.
  2. Договор можно заключить после развода, а брачный договор нельзя заключить даже во время семейной жизни.
  3. Нотариус запросит комиссию от суммы разделяемого имущества. По брачному контракту он запросил бы фиксированную сумму.

Если брачного договора не было, и по обоюдному согласию разделить имущество не получается, и не все вас устраивает, подумайте о втором варианте раздела недвижимого имущества.

Как разделить квартиру через суд

  • Чтобы определить имущество как совместно нажитое, суд должен предоставить информацию о том, как, когда и на какие средства было приобретено имущество.
  • До окончания судебного разбирательства вы можете потребовать наложения ареста на имущество.
  • Если совместное имущество супругов кооперативное, суд при рассмотрении иска обратит внимание на выплату сбережений: со дня заключения брака до дня расторжения.Кроме того, суд будет интересовать момент возникновения права собственности. И долей в этом случае будет не доля в накоплении, а владение долей в жилье.

Как разделить частный дом при разводе

  • Обычно дом или коттедж разделяют как есть: на каждую сторону выделяется отдельная часть дома. При этом сделать отдельные входы.
  • Если разделение невозможно, суд может передать домохозяйство супругам в долевую собственность и определить порядок использования.
  • Если дом строится, суд при рассмотрении иска обращает внимание на степень готовности, возможность разделения дома на части, возможность достройки после развода. В этом случае назначается строительно-техническая экспертиза, определяющая состояние дома.

Как разделить землю при разводе

  • Не всякую землю можно поделить.
  • Чтобы разделить землю, нужно выяснить, является ли недвижимость в принципе делимой.Это условие регулируется статьей 1182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье, обособленные части в пределах данной территории должны соответствовать нормативам, закрепленным за видами целевого назначения (для земель сельскохозяйственного назначения свои нормы, для земель населенных пунктов — свои и т. Д.). Узнать, соответствует ли часть земли этим нормам без специальных знаний невозможно, нужно учитывать множество факторов: размер земли, количество собственников, вид прав на землю и другие технические и юридические условия. .
  • Прежде чем принять решение о разделе земельного участка, суд рассматривает долю каждого супруга в общем имуществе и только после этого на основании этих выводов принимает окончательное решение.

Отдел недвижимости и права ребенка при разводе

Несовершеннолетний ребенок не участвует в разделе имущества. В процесс вовлечены только родители. Однако российским законодательством предусмотрены случаи, когда учитываются интересы супруга, с которым остался ребенок.Так, если ребенок останется с матерью, суд увеличит ее долю в имуществе. Или, может быть, другое соглашение между супругами типа: муж оставляет свою долю матери, с которой остается ребенок, при этом отказываясь выплачивать алименты. В судебной практике это довольно частое явление.

Резюме:

Вы когда-нибудь смотрели фильм «Развод по-итальянски» с Марчелло Мастроянни? Если да, то вы поймете, почему так называются длительные и сложные бракоразводные процессы.Чтобы не попасть в положение главных героев, соблюдайте основные правила:

  • Если вы стоите на грани развода и решаете вопросы с недвижимостью, попробуйте договориться мирным путем, напишите договор о разделе недвижимости.
  • В противном случае придется все решать в суде, что довольно утомительно.
  • Каждый конкретный случай раздела недвижимого имущества индивидуален и решается судом.
  • Изучите все нюансы раздела недвижимости и не упустите подробности.Обратитесь к специалисту, иначе вы можете потерять гораздо больше, чем сэкономить.

Facebook

Твиттер

В контакте с

Google+

Юриспруденция

Приходит Революция в кв. 26 — Особый репортаж .; Приватизация в Москве порождает уединение и проблемы

Когда он переедет из квартиры № 26, г-н Файт получит собственную двухкомнатную квартиру, достаточно большую, чтобы позволить его двум дочерям, которые выросли отдельно от отца, приехать и остаться.Это и достаточно денег, чтобы осуществить свою давнюю мечту о поездке в Грецию, — это все, что г-н Файт хочет в обмен на то, что он отказался от своей части дома своего деда.

«Когда я подхожу к этому дому, я чувствую себя как дома, — сказал г-н Файт, который, насколько ему известно, всегда был« хозяином »квартиры № 26.« Конечно, это больно. уйти, но я не считаю это несправедливостью. Я получаю то, что заслуживаю ». Художник, создающий жизнь и студийное пространство

Прошло несколько лет с тех пор, как Mr.Файт обменялся даже общими любезностями с соседом по соседству Сергеем Мироновым, художником, который переехал сюда 18 лет назад, когда он уволился из армии, а его бабушка уехала в дом престарелых.

Используя свои навыки дизайнера, г-н Миронов превратил свою комнату площадью 263 квадратных фута в студию с жилым помещением с чердаком, на который ведет крутая деревянная лестница. Он называет свой гениальный проект «испытательным полигоном на выживание», но этого было недостаточно, чтобы соблазнить его молодую жену жить там с ним.

Их брак в конце концов распался, став жертвой напряженности, типичной для коммуналки. Другой пример — отношения между г-ном Файтом и г-ном Мироновым, которые испортились после того, как г-н Миронов обратился к местным властям с заявлением о том, что одна из дочерей г-на Файта проживает в квартире незаконно, без «прописки».

Сейчас г-н Миронов, который в последний год работал в Германии и видел там свои работы, готовится переехать в свою двухкомнатную квартиру с балконом, который он планирует огородить и превратить в студия.Художник, живущий на твердую валюту, которую он зарабатывает на продаже своих картин иностранцам, теперь, в возрасте 38 лет, может увидеть, как открывается новая жизнь.

«Чтобы работать профессионально, мне нужно жить одному и не зависеть от прихотей соседей», — сказал он. «Мне не придется просыпаться и часами слушать, как какая-то старушка плещется в ванной». Рай для пенсионерки длился недолго, но она держится за

Путь NYCHA к приватизации?

AM Родригес выступает на мероприятии сообщества (фото: @_rjayrodriguez)


В настоящее время 2602 здания NYCHA, расположенные в 334 комплексах, обслуживающие более 615 000 человек, нуждаются в 18 млрд долларов для капитального ремонта и модернизации зданий.В районе Восточного Гарлема, который я представляю, самая высокая концентрация государственного жилья в штате. Такое аварийное состояние является как естественным результатом старения жилищного фонда, так и неспособностью надлежащим образом вкладывать средства в регулярное обслуживание этих зданий. Недавно представленный NYCHA план по продаже 50% акций шести жилых комплексов в обмен на немедленное вливание денежных средств является интригующим подходом к решению этой серьезной проблемы, но эта сделка требует более тщательного изучения. Более того, это вызывает серьезные вопросы о будущей роли федерального правительства в предоставлении жилищных субсидий.

Нет сомнений в том, что огромные потребности этих зданий в удовлетворении даже самых элементарных стандартов жизни жителей NYCHA потребуют творческого мышления. Как сторонник государственно-частного партнерства, я могу оценить роль частного сектора в работе с правительством для предоставления более качественных услуг и поощрения его. Сделка привлекает значительные капитальные вложения для этих зданий и других объектов в портфеле, где раньше не было денег или почти не было. Нам говорят, что исходя из исходной структуры финансирования, она не может быть воспроизведена по всему портфелю.На первый взгляд, сбор денег на ремонт зданий имеет смысл, но в любой сделке с участием NYCHA есть нечто большее. Фактически, мне трудно понять, как это вписывается в долгосрочный план доступного жилья для Нью-Йорка. Является ли этот «пилотный» частью более крупного плана по уменьшению доли города в жилищном строительстве?

Недавно обнародованные планы включают частные девелоперы, которые заплатят 150 миллионов долларов за первоначальную продажу в обмен на 50% -ную долю в шести разработках. NYCHA также собирается получить 100 миллионов долларов в течение следующих двух лет и дополнительно 100 миллионов долларов дохода в течение следующих 15 лет.Эта сделка работает на разработчиков, потому что теперь федеральное правительство будет выплачивать застройщикам разницу между арендной платой, которая собирается в настоящее время, и арендной платой по рыночной ставке. Также в рамках сделки разработчики смогут продавать не облагаемые налогом облигации и федеральные налоговые льготы в течение 30-летнего срока действия сделки. По истечении срока контракта застройщикам может быть предоставлена ​​возможность выкупить оставшиеся 50% и превратить все квартиры в единицы по рыночной цене.

Самый большой красный флаг в этой сделке — это детали или их отсутствие, окружающие способность разработчиков вывести устройства на рынок через 30 лет.Как мы видели в программе Mitchell-Lama по всему штату, неспособность обеспечить постоянную доступность заранее привела к исчезновению тысяч доступных по цене единиц. С уменьшением обязательств со стороны федерального правительства и правительства штата у NYCHA почти наверняка будет меньше возможностей сохранять свою долю через 30 лет. Я попросил NYCHA рассмотреть вопрос об ограничении права собственности, которое потребует, чтобы недвижимость оставалась доступным жильем бессрочно. Недостаточно «пообещать» не продавать через 30 лет; Требуется более постоянная правовая защита.

Выбор партнера NYCHA, особенно отсутствие бизнес-партнера MWBE, также вызывает беспокойство. Город и штат приветствуют улучшение взаимодействия с партнерами из числа меньшинств и женщин на конференции MWBE в прошлом октябре, а также обязательства администрации де Блазио перед MWBE, и это кажется мне прекрасной возможностью для расширения этих отношений. С двумя объектами, включенными в эту сделку, Milbank-Frawley и East 120th, расположенными в Восточном Гарлеме, у нас нет недостатка в местных застройщиках, подрядчиках, управляющих недвижимостью или поставщиках рабочей силы, которые могли бы участвовать в этой сделке.

Еще одним важным аспектом этой сделки является контракт на управление недвижимостью, который был предоставлен аффилированному лицу застройщика в виде комплексной услуги. NYCHA утверждает, что в качестве собственника оно имеет возможность уволить управляющего недвижимостью, если сочтет, что его работа была небрежной. Похоже, у нас есть лиса, присматривающая за курятником. Как NYCHA, которое исторически не выполняло свои обязанности по управлению недвижимостью, может быть единственным арбитром в небрежности? Более того, деловое партнерство между NYCHA и застройщиком по своей сути представляет собой отношения, которые могут затруднить любые изменения в управляющей компании.Если это модель, которую городские власти намерены развивать в будущем, как мы можем защитить наших арендаторов от небрежного управления?

Мы обязаны подойти к этой проблеме так, чтобы противостоять вызовам сегодняшнего дня, обеспечивая при этом, чтобы Нью-Йорк завтрашнего дня предоставлял равные возможности. В отличие от предыдущей администрации, которая утверждала, что предыдущие попытки застройки или приватизации были исключены из процесса ULURP, я прошу, чтобы мэр де Блазио позволил более внимательно изучить эту сделку и добавить дополнительные сдержки и противовесы, чтобы гарантировать, что мы выполняем свои обязательства по обеспечению высокого качества. государственное жилье.

Что наиболее важно, это решение, которое является результатом нынешней модели федерального финансирования HUD (жилищного строительства и городского развития). Я думаю, мы должны позволить себе более широко подумать о том, как федеральное правительство поддерживает жилищное строительство, и обеспечить, чтобы большая доля была вложена в сообщество и самих жителей. Это начинается с обеспечения того, чтобы местные разработчики и разработчики MWBE получили возможность, и это распространяется на управление недвижимостью, строительные работы и другие области экономического воздействия.Я с нетерпением жду этого разговора с мэром де Блазио, городским советом и, что наиболее важно, с самими членами сообщества.

***
Роберт Дж. Родригес — член законодательного собрания штата, представляющий Восточный Гарлем / Эль-Баррио и Верхний Ист-Сайд. Он является председателем государственного подкомитета Митчелла Ламы и членом Жилищного комитета.

***
У вас есть идея или публикация для Gotham Gazette? Редактор электронной почты Бен Макс: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов.У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

RAD: Чувствуют себя обделенными, арендаторы государственного жилья «не участвуют» в плане приватизации NYCHA

Городское управление жилищного строительства возобновляет работу над давно запланированным шагом: перевод многих комплексов в частное управление.

Но жители — некоторые из которых могут быть временно переселены из-за капитального ремонта квартир — говорят, что их держат в неведении, что усугубляет беспокойство, которое уже усиливается во время пандемии.

В небольшом здании жилищного управления города Нью-Йорка в Кипс-Бэй, одном из первых на Манхэттене переоборудованного здания, арендаторы говорят, что у них мало ответов на ключевые вопросы.Среди них: как будут работать новые договоры аренды, и придется ли арендаторам, уязвимым для COVID-19, переезжать, пока ведутся ремонтные работы?

Мелани Аучелло, президент ассоциации арендаторов по адресу 344 E. 28th St., рассказала THE CITY, что замешательство и отсутствие информации о процессе привело к «полному ужасу» среди жителей.

«Мы не согласны с этим, — сказала она.

Некоторые настолько разочарованы, что планируют бойкотировать встречу в здании, запланированную на вторник новым частным менеджером комплекса, PACT Renaissance Collaborative, или PRC.

Встреча должна стать первой в серии виртуальных собраний муниципалитета, проводимых PRC в восьми других комплексах по всему району в течение следующих трех недель.

Около 3 000 единиц государственного жилья на Манхэттене будут переданы новому руководству в этом году, из них 62 000 единиц, которые должны быть преобразованы в многолетний план для частных компаний по ремонту собственности NYCHA, известной как RAD или PACT.

«Я очень твердо уверен, что если мы создадим прецедент — если они проведут по нам поезд и будут делать все, что захотят, а мы просто сядем и сядем на место, — это произойдет с любым другим проектом», — сказал Аучелло.

«Гостиничные люксы» на Tap

В своем заявлении пресс-секретарь NYCHA Рошель Лия Голдблатт заявила, что PRC организует мероприятие во вторник, «чтобы все жители знали о статусе проекта и ответили на вопросы жителей», добавив, что, если у жителей есть проблемы, «мы рекомендуем им принять участие в этой встрече. чтобы мы могли их обсудить и решить ».

В презентации PRC для встречи во вторник, переданной в THE CITY, группа сообщает, что планирует отремонтировать кухни и ванные комнаты, отремонтировать крышу, фасад и лифты, а также добавить систему безопасности, среди других улучшений.

Но жители комплекса говорят, что из-за сбоев они уже не доверяют NYCHA или PRC, чтобы эти работы выполнялись без проблем.

Aucello уже несколько месяцев отвечает на звонки соседей по поводу проблем с предстоящими изменениями, сказала она. По ее словам, до COVID-19 работники без документов приставали к арендаторам, чтобы те проводили проверки перед конверсией.

Затем, после серии жалоб, она подтолкнула КНР приостановить проверки в первую неделю марта. С тех пор работы остановлены из-за пандемии.

И пожилые люди в здании, некоторые из которых говорят только на испанском или китайском, обеспокоены тем, что их выгнают из своих квартир, пока работа будет сделана, сказал Аучелло.

Goldblatt сказал, что некоторым жильцам, возможно, придется временно покинуть свои квартиры в течение дня во время строительства, но что «гостиничные апартаменты будут доступны» тем арендаторам, которые хотят уехать, пока идет работа.

Беспокойство по поводу аренды

Аренда также вызывает серьезную озабоченность, заявили арендаторы.

Аида Гонсалес, прожившая в комплексе 49 лет, сказала, что в прошлом году она заполнила документы юридической группы, представители которой приехали в здание, чтобы помочь арендаторам правильно оформить договор аренды квартиры перед перестройкой.

Гонсалес и трое ее внуков были у нее в аренде, а ее бывший муж, который жил с ней после сердечного приступа в прошлом году, — нет.

Согласно Справочнику RAD, все дополнительные члены семьи, домашние животные и бытовая техника должны быть добавлены к аренде квартиры до того, как частные управляющие возьмут здание на себя.

Адвокаты, с которыми работала Гонсалес, сказали, что ее бывшему разрешат остаться. Но когда она недавно говорила с NYCHA об этом вопросе, она сказала, что ей сказали, что не было никаких записей об изменении аренды.

«Они сказали:« Мы ничего об этом не знаем ». Итак, что мне делать?» она сказала.

У ее сестры Розы Митчелл, которая также живет в этом здании, была похожая проблема. По ее словам, в прошлом году она заполнила документы, чтобы сдать в аренду своего 24-летнего внука. Но когда этой весной она разговаривала с сотрудником NYCHA, ей сообщили, что молодой человек не арендовал квартиру.

«Это случилось в мае», — сказала она. «Я не собираюсь бросать моего внука на улицу с COVID-19 повсюду».

Президент ассоциации арендаторов Мелани Аучелло говорит, что обнаружила мышей, падавших на пожертвованную еду, хранившуюся в их общественной комнате, 16 июля 2020 года. Бен Фрактенберг / ГОРОД

Прежде, чем что-либо будет сделано, Аучелло сказала, что хочет решить все проблемы, с которыми арендаторы сталкивались в течение нескольких месяцев, включая получение юридической помощи.

«Существует постоянный страх увольнения и ответных мер», — сказала она. «Никто этого не хочет».

Goldblatt сказал, что после встречи во вторник Legal Aid обратится к жителям, «чтобы ответить на вопросы о конверсии, новых договорах аренды и в целом предложить юридические услуги в связи с конверсией».

Арендаторам будет предложено подписать новые договоры аренды, что приведет к закрытию проекта в конце октября, сказала она, и «всем арендаторам будет предоставлен доступ к услугам юридической помощи, и от них не ожидается, что они подпишут договор аренды без предварительной консультации с Адвокат по юридической помощи.”

Legal Aid не сразу ответила на запрос о комментарии.

Том Корсилло, представитель PRC, заявил в своем заявлении: «Наше обязательство перед каждым жителем 344 East 28th Street состоит в том, чтобы продолжать слушать, поддерживать и сотрудничать с ними, чтобы гарантировать, что их потребности будут удовлетворены, и удовлетворить высокие требования. стандарты, которых мы придерживаемся и которых заслуживают эти жители ».

Только начало

Не только жители Восточной 28-й улицы. К концу 2028 года около трети всего жилищного портфеля NYCHA будет переведено в частное управление в соответствии с текущими планами.

Согласно новому отчету Community Service Society, группы по защите интересов жилищного строительства, программа резко разделила жильцов. CSS опросила 285 жителей государственного жилья о RAD / PACT в 2019 году и обнаружила, что лишь незначительное большинство поддерживает этот план, при этом 56% заявили, что поддерживают или «решительно поддерживают» идею преобразования.

Но многие арендаторы категорически против. Вик Бах, ведущий автор отчета CSS, сказал, что полученные данные «не предвещают ничего хорошего для NYCHA».

В отчете была обнаружена наиболее распространенная причина отказа от поддержки PACT: страх перед джентрификацией, которая в конечном итоге может вытеснить давних жителей.

В отчете была обнаружена наиболее частая причина отказа от приватизации: страх джентрификации.

Однако в соответствии с PACT частным управляющим недвижимостью NYCHA запрещено повышать арендную плату до рыночных ставок или заменять существующих арендаторов арендаторами, готовыми платить более высокие цены.

Согласно Справочнику RAD, написанному совместно CSS и Legal Aid, все жители имеют право оставаться в своих квартирах после преобразования, и любые вакансии, которые появляются после преобразования, будут заполнены из списка ожидания Раздела 8.

«Ваш проект не будет« облагораживать », — говорится в справочнике.

Аучелло видит обе стороны: страхи, а также острую потребность улучшить свое разрушающееся здание и тому подобное.

«Я на все 100% за улучшение условий жизни и проживания здесь», — сказала она. «Я просто хочу, чтобы это было сделано безопасно — и чтобы через 20 лет нам не грозило выселение».

Подпишитесь на Новостная рассылка Получить THE CITY Scoop

Зарегистрируйтесь и получайте свежие новости из ГОРОДА каждое утро

Машинный перевод «Поправок к закону« О приватизации государственного и муниципального жилья »» (Латвия)

Сейм принял и обнародовал следующие законы: поправки к закону «О приватизации государственного и муниципального жилья» составляют закон » о приватизации государственного и местного жилья »(докладчик Сейма Латвийской Республики и Кабинета министров, 1995 г., №16; 1996; 1997, нет. 19, 2,14; 1998, нет. 12. нет) следующие поправки: 1. Выразить третий и четвертый абзацы статьи 7 следующим образом: «(3) Если viendzīvokļ или многоквартирный дом расположен на государственной или муниципальной земле, то приобретение собственности в privatizētāj существует предел в соответствии с в соответствии с законом «о приватизации земли в сельской местности», частью второй статьи 29 и законом «о земельной реформе в городах», частью второй статьи 21, приватизация объекта — это дом viendzīvokļ или его предполагаемый или многоквартирный дом , вместе с правом аренды земли на 99 лет, на которой построен этот Дом.
(4) Если viendzīvokļ или многоквартирный дом расположен на государственной или муниципальной земле, объектом приватизации является дом viendzīvokļ или его предполагаемый или многоквартирный дом, вместе с землей, на которой был построен дом, за исключением случаев, предусмотренных в третьем подпункте статья. «
2. Первое предложение статьи 8 изложить в следующей редакции:» Если viendzīvokļ или многоквартирный дом расположен на земле, находящейся в собственности физических или юридических лиц, объектом приватизации является квартира в многоквартирном доме, в мастерской художника или жилое помещение вместе с совместное владение существующим домом в предполагаемом viendzīvokļ или его частью, или его предполагаемым, или многоквартирным домом.«
3. Изложите текст статьи 9 следующим образом:« (1) если жилой дом находится в государственной или местной власти и находится в долевой собственности другого лица, то государственная или муниципальная часть совместной собственности приватизирована как квартиры, мастерские художников или жилые помещения. помещения, если в соответствии с положениями статьи 24 настоящего Закона «О жилищной собственности» и переходными положениями параграфа 20 находятся в государственной или муниципальной собственности отдельные квартиры, студии или жилые помещения. Через раздел совместной собственности не применяются 1075 гражданского права.статья.
(2) Если не согласовано между совладельцами долевой собственности — жилье, жилые помещения, а не совместное владение мастерской художника в соответствии с этим законом, переходные положения параграфа 20, государство или муниципалитет продает свою долевую собственность предполагаемой части аукциона в соответствии с постановлением Кабинета Министров соответствующего муниципального совета (Совета), законом «О государственной и местной повестке дня отчуждения» и настоящим Законом.
(3) если дом viendzīvokļ находится в государственной или муниципальной собственности и находится в долевой собственности другого лица, государственная или муниципальная часть совместной собственности может приватизировать своих совладельцев (совладельцев).»
4. Добавить во вводную часть статьи 10 после слова» viendzīvokļ «словами» Дом или его предполагаемый «.
5. Дополнить статью 13, четвертый и пятый абзацы статьи 14 следующим предложением:» в этом случае арендатор сохраняет право пользования жилой площадью, если иное не предусмотрено соглашением ».
6. Дополнить статью 14 и статью 20 шестой следующим образом:« (6) если у человека есть общая жилая площадь квартиры, то Не сдаваемое в аренду общее жилище наниматель (наниматель) и члены его семьи могут приватизировать всю общую квартиру в порядке, установленном настоящей статьей.»
7. Сделать абзац первый пункта 2 статьи 15 и абзац первый абзац 2 статьи 21 следующего содержания:» 2) ​​арендованное жилое помещение в denacionalizēt или законный собственник вернул дом или дом, возвращенный законного собственника принял соответствующее решение или решение по которому было принято в отношении собственности, или дома, в котором бывший владелец или его наследники в соответствии с законом «о денационализации домовладения в Латвийской Республике» и законом «О возвращении собственности законным владельцам» подано заявление о возобновлении права собственности, если договор аренды заключен до дома denacionalizācij или вернуться к прежним владельцам; «.
8. Выразить пятый абзац статьи 15 следующим образом: «(5) в некоторых случаях не снимаемая квартира или viendzīvokļ муниципалитетов по решению муниципального совета (совета), но не снимаемая квартира или загородный дом с приватизацией центрального жилого дома viendzīvokļ Решением комиссии может быть предложено приватизировать публичный аукцион только за латы ».
9. Заменить абзац второй пункта 1 статьи 18 слова и цифры «до 1 июня 1997 года» словами и цифрами «до 1 января 2000 года».
10. Абзац первый после слова «viendzīvokļ» статьи 26 дополнить словами «дом или его части».
11. Статью 29 часть первую пункта 5 статьи 29 дополнить следующим текстом: «5) совладельцы жилья viendzīvokļ, предлагающие ему приватизировать государственную или муниципальную долевую собственность на жилище viendzīvok».
12. В абзаце 1 статьи 30 после слов «собственник земли» добавить слова «дом совладельцев ‘viendzīvokļ» и (5) после слова «арендатор» словами «дом совладельцев». из viendzīvokļ «.
13. Статья 34: добавить в первый абзац после слова «арендатор» словами «дом совладельцев ‘viendzīvokļ;
сделать третий абзац следующим образом:« (3) арендатор и члены его семьи » отказ от приватизации предложенного объекта не лишает их права подать заявку на приватизацию в более позднее время, но не позднее 1 ноября 2000 года ».
14. В статье 45 абзаца пятого после слова« viendzīvokļ » «со словами« Дом или его предполагаемый ».
15. Заменить абзац второй статьи 46, второе предложение, слова и цифры «до 31 декабря 1999 года» словами и цифрами «до 31 декабря 2000 года».
16. Статья 48: Дополнение к четвертому предложению следующего содержания: «договор купли-продажи недвижимого имущества, долгового бремени и правового обеспечения земельных знаков, подлежащих продаже»;
дополнить статью пятым предложением следующего содержания: «(5) Если жилой дом в ходе приватизации обнаружены неточности в приватизационных документах по сравнению с земельной книгой в записях до приватизации в жилом доме для домовладельцев при управлении жилищными решениями о совместной собственности якобы или других уточнениях записей вносится в земельный кадастр, принимается Комиссией по приватизации Uptown, на базе службы оценки недвижимости.«
17. в статье 54: абзац второй, первое предложение изложить в следующей редакции:

« Земельный участок в аренду приватизирован в квартире, и владелец мастерской художника не может превышать пяти процентов в год от кадастровой стоимости земли »;
абзац третий изложить в следующей редакции: «(3) Если собственник земельного участка, заключивший договор аренды с собственником проданного объекта (собственниками), продал земельный участок, то преимущественное право на него приватизируется. собственник (собственники) объекта в соответствии со статьей 7 настоящего Закона.»
18. Добавить в статью 59 абзац первый абзацев 10 и 11 следующего содержания:« 10) поместить в загородный жилой дом неприватизированные квартиры, мастерские художников, нежилые помещения и не приватизированные национальные жилые дома муниципалитетов;
11) создать и поддерживать электронную базу данных приватизации жилых домов, обеспечивая взаимодействие с другими национальными информационными системами ».
19. В статье 70 первого абзаца после слова« viendzīvokļ »добавить слова« дом или его части ».
20. Дополнить абзац 1 статьи 72 после слова «viendzīvok» словами «дом или его части», а абзац 4 после слова «viendzīvokļ home» словами «или его части».
21. Статью 73 под названием «viendzīvok» словами «Дом или его предположительно часть», а слова «Дом viendzīvokļ» словами «предполагаемый» или его часть.
22. Абзац седьмой статьи 73.9 после слова «квартира» дополнить словами «или мастерская художника».
23. Статья 74: заменить первый абзац, слова и цифры «не позднее 1 июля 1999 года» словами и цифрами «не позднее 1 июля 2000 года»;
Добавить в статью новый пятый абзац следующее: «(5) не передается в приватизацию не сдаваемая в аренду квартира в жилом доме, не приватизация и консервация муниципальной собственности, необходимые законодательные полномочия для выполнения функции принимаются на решение муниципального совета (совета) .«
считать пятым, шестым и седьмым соответственно со стороны шестого, седьмого и восьмого.
24. Добавить в статью 77 закона следующего содержания:« Статья 77. Ограничения в отношении неприватизированных жилых домов, жилых домов, существующих жилых домов. , студии и жилые помещения (1) Viendzīvokļ или многоквартирные дома, а также жилые дома существующие квартиры, художественные мастерские и нежилые помещения, предложенные для приватизации и заключенные до 31 декабря 2000 года, договоры купли-продажи или которые не были переданы в собственность приватизацией жилища можно распоряжаться в соответствии с законом «О государственной и местной повестке дня отчуждения» и в порядке, установленном в этой статье.
(2) Передвижное жилище, мастерская художника или дом viendzīvokļ сначала предлагает арендатору купить квартиру или дом viendzīvokļ арендатору и членам его семьи или мастерской художника. Согласие на покупку должно быть предоставлено в течение одного месяца с даты предложения.
(3) Сдаваемая квартира, арендованная или сдаваемая в аренду Домом viendzīvok мастерская художника может быть передана другим лицам только в том случае, если у нее есть арендатор и члены его семьи, несовершеннолетние или мастерская художника с письменного согласия арендатора.
(4) отчуждение существующего жилого дома, жилого помещения, мастерской художника, а не жилого помещения и не приватизированного аптона, проводится в установленном настоящим Законом порядке. «
25. Переходные положения: абзац 3 изложить в следующей редакции:« 3. С вступлением в силу этого закона запрещается отчуждать день, заложенный и обремененный государством REM и местным жилым домом или его частями, а также национальным капиталом и компаниями, включенными в жилой дом, или их части, если в существующих квартирах сдаются внаем и сдается жилая площадь, за исключением этого закона, предусмотренных статьей 9 и 77 случаев.»;
переходными положениями дополнить 20, 21, 22, 23, 24 и 25 следующего абзаца:« 20. Соглашения о долевой собственности для прекращения многоквартирного жилого дома, находящегося в государственной или местной власти и совместной собственности другого лица, следующие: 1) Государственное акционерное общество «Национальное агентство недвижимости» (далее — агентство недвижимости), а также Органы государственной власти и местного самоуправления, которые владеют многоквартирным жилым домом, находящимся в собственности государственных или местных органов власти и других сторон в совместной собственности до 1 апреля 2000 года, разрабатывают и предлагают проекты для совладельцев совместной собственности Распределение квартирных объектов или недвижимых частей .Совместный проект раздачи рассылается совладельцам обзора, а объявление о совместном раздаче проекта публикуется в газете «Ведомости»;
2 Если предложены совместные совладельцы) проектного соглашения, в течение двух месяцев после заключения соглашения о разделе совместной собственности на недвижимое имущество или части жилья, квартирную собственность, связанную с государством или муниципалитетом, мастерские художников или нежилые помещения ставит приватизацию;
3 в предложенных совладельцев) Если распространение проекта не принимает или не дает ответа в течение двух месяцев с даты объявления, опубликованного в газете «Журнал», агентстве недвижимости или другом государственном или муниципальном организация, предложившая проект распределения долевой собственности, продавая государству или муниципалитету часть долевой собственности на аукционе, предположительно на основании постановления Кабинета министров или решения муниципального совета (совета) в соответствии с законом » О государственной и местной повестке дня по продаже активов «и что переходные положения в пункте 20;
4) агентство недвижимости или иное государственное или муниципальное учреждение, проводящее аукцион, должно опубликовать в газете «Ведомости» сообщение об аукционе и срок, до которого лица, имеющие преимущественное право, могут подать заявку на аукцион, а также направить предложение об осуществлении преимущественного права следующим лицам: (а) личность, на продажу) предположительно часть первоначальной аукционной цены при оплате полной суммы в долларах,

б) арендаторы Группа (группы) которых общая площадь арендуемого помещения, не менее как государственного или местного дома, принадлежащего области под предполагаемыми частями вокруг, если группа арендаторов (Группа) (согласованная) договорилась о покупке частей, принадлежащих государству или муниципалитету, и предположительно имеет (имеет) мандатный договор, в котором группа арендаторов уполномочена от имени конкретного лица реализовывать преимущественную покупку для соответствующих групп арендаторов.Группа арендаторов имеет право реализовать преимущественное право на рыночную часть предполагаемой первоначальной цены аукциона, принадлежащую государству и местным органам власти, если оплата производится в полном объеме приватизационных сертификатов;
5) в случае просрочки указанного в извещении об аукционе логина, лицо, имеющее преимущественное право выкупа, перестает якобы продать;
6) Если для аукциона войдите в систему с одним или несколькими совладельцами и одним или несколькими членами группы арендаторов или одним или несколькими совладельцами или группой арендаторов, созданными в соответствии с параграфом 4 правил, изложенных в пункте, это аукцион между лицами, имеющими преимущественное право покупки.Каждый из совладельцев и арендаторов каждой группы является независимым участником аукциона;
7) разница между nosolīt и начальной ценой аукциона оплачивается в местной валюте. «
21. Все национальные жилые дома, а также все жилые дома в существующих государственных квартирах, мастерских художников и нежилых помещениях, по которым заключен договор приватизационной купли-продажи и которые не являются собственностью переданных в собственность приватизация жилого (жилого не приватизированного) кабинета по порядку переходит в муниципальную собственность города и волости, если речь идет об административной территории домов.Эти положения не применяются к жилым домам, в отношении которых Кабинет министров до 1 июля 2000 года принял решение о консервации государственной собственности.
22. Принадлежащие государству Uptown Uptown, не приватизированные или частичные собственники до 1 апреля 2001 г., готовят записи о приемке и передаче и отчеты Uptown.
23. Городские и уездные власти до 1 июля 2001 г .: 1) принимает от государства неприватизированные дома и неприватизированные жилые дома, владеющие всей необходимой документацией;
2 отведено от государства) начато жилой дом и Верхний город не приватизировали часть управления.
Через три месяца после того, как в стране не приватизированы жилые дома и верхняя часть города, городские власти и правительства округов укрепили права собственности на землю от имени муниципалитета.
24. Центральная комиссия по приватизации жилых домов или ее правопреемники после 1 января 2001 года предусматривают: 1) передачу государственных жилых домов, не приватизированных и не приватизированных Uptown в муниципальную собственность;
2) контроль за передачей собственников квартир приватизированной Uptown в управление;
3) республиканский объект приватизации жилого фонда с заключением договоров купли-продажи и ипотеки, отсрочка платежа предоставлена ​​на контроль.
25. Кабинет Министров утвердил порядок и размеры, в которых после 1 января 2001 года приватизация Верхнего города приводит к денежным средствам, полученным в долларах: 1) муниципалитеты, 80 процентов из которых владеют недвижимым жилым домом и управление квартирной собственностью, и распределяются пропорционально их окраина города и жилые районы для неприватизированной части, которые муниципалитет перенял у государства;
2) приватизированные проекты реконструкции жилого района, связанные с мерами государственной поддержки;
3) Центральная комиссия по приватизации жилых домов или ее правопреемники и соответствующие уставные функции.
Закон вступает в силу 1 января 2000 года.
Парламент принял закон от 16 декабря 1999 года.
Государство против президента Вайры Вике-Фрейберги в Риге, 29 декабря 1999 года.

Корпоративное право Страница

По всему миру Lendlease дизайна безопасные, гостеприимные сообщества с лучшими условиями для людей живи, работай, учись и играй.

Мы наблюдаем за одной из крупнейших приватизаций военного жилья Инициативные портфели и держат наибольшую долю приватизированных жилье в пределах U.С. Армия. Мы предоставляем нашим военным партнерам полностью интегрированные, комплексные решения для собственности, включая планирование, проектирование, строительство и управление целым рядом военных резиденции. Что нас отличает, так это наша приверженность созданию экологически и социально устойчивый сообщества.

Во многом наш успех в заботе о наших семьях связан с нашим партнерство с WinnCompanies в его подразделение WinnResidential Military Housing Services. WinnResidential — один из крупнейших менеджеров по приватизированное военное жилье, оказание услуг по управлению недвижимостью это обеспечит семьям безопасное, мирное, дружелюбное место для наслаждайтесь своей жизнью.

О Lendlease
Lendlease — ведущая международная недвижимость и инфраструктура группа. Котируется на Австралийской фондовой бирже и около 12 400 (июнь 2015 г.) сотрудников по всему миру, возможности Lendlease охватывают цепочку создания стоимости собственности.

В США государственное партнерство Lendlease является национальным лидер в развитии общественных / частных сообществ. С упором на создавая устойчивую ценность, Lendlease создает сообщества, которые возродить нашу окружающую среду, обогатить жизнь людей и способствовать экономический рост.Lendlease активно сотрудничает с Министерство обороны через приватизацию военного жилья Инициатива (MHPI), программа, предусматривающая передачу военное жилье для компаний частного сектора. С более 40 000 жилых единиц, 192 квартиры и более 12 492 отелей помещений в своем портфеле Lendlease будет финансировать, развивать, строить, обновлять и эксплуатировать эти сайты не менее 50 лет.

Мы создаем инновационные и устойчивые решения в сфере недвижимости, партнерские отношения и предоставление максимальной выгоды клиентам, инвесторам и сообщества.Безопасность — наш приоритет номер один, а Lendlease — стремимся работать без происшествий и травм, где бы мы ни присутствие.

www.lendlease.com

О WinnКомпании
WinnCompanies — это отмеченный наградами национальный многосемейный проект и управляющая компания, отвечающая самым высоким стандартам совершенство. Через свои компании WinnDevelopment, WinnResidential и WinnM military, WinnCompanies приобретает, разрабатывает и управляет доступный, пожилой, смешанный, рыночный, военный и смешанный использовать свойства.Основана в 1971 году и работает в 22 штатах и Округ Колумбия, это пятое по величине многоквартирное жилье управляющий и крупнейший управляющий доступным и военным жильем В Соединенных Штатах.

www.winncompanies.com

Земельная реформа в Восточной Европе

Земельная реформа в Восточной Европе — Западная часть СНГ, Закавказье, Балканы и страны, вступающие в ЕС

В этом и следующем разделах рассматриваются основные проблемы, с которыми сталкиваются страны с переходной экономикой Западного и Закавказского Содружества Независимых Государств (СНГ) при реформировании своих законов, касающихся отношений землевладения и земельных рынков в сельскохозяйственных целях, и рассматриваются возможные подходы к решению конкретные проблемные вопросы.К западным странам СНГ, включенным в этот раздел, относятся Беларусь, Украина, Россия и Молдова, а к странам СНГ Закавказья, включенным в раздел II, относятся Грузия, Армения и Азербайджан.

Западные страны СНГ существенно отличаются от других восточноевропейских стран с точки зрения приватизации земли и развития земельных рынков. Страны Запада СНГ значительно отстают от стран Восточной Европы, готовящихся к вступлению, и стран Закавказья СНГ практически во всех аспектах развития земельного рынка.Фактически, за исключением Молдовы и сектора небольших участков, в западных странах СНГ, как правило, нет четкого и авторитетного законодательства в отношении реорганизации ферм или сделок с сельскохозяйственными землями, а земельные рынки практически отсутствуют.

A. Политика и законодательная база

1. Земельная собственность

Из всех стран СНГ только Беларусь не разрешает частную собственность на землю сельскохозяйственного назначения (кроме приусадебных участков). 3 Конституция Белоруссии гласит, что «[1] сельскохозяйственного назначения находится в собственности государства». 4 Однако Земельный кодекс 1999 года вводит два исключения из общего запрета: граждане могут владеть (1) до одного гектара сельскохозяйственных земель на приусадебном участке; и (2) до 0,25 га сельскохозяйственных земель под частным домом и вокруг него. На эту землю приходится около 20% сельскохозяйственных земель. 5 Земля, находящаяся в частной собственности, может быть продана, продана, заложена, сдана в аренду и передана по наследству. 6

Во всех других странах Западной части СНГ допускается частная собственность на землю, но набор прав, связанных с этой собственностью, варьируется от страны к стране, как обсуждается ниже.

2. Приватизация земли

В западных странах СНГ большая часть сельскохозяйственных земель приватизирована по системе «земельных паев», при которой подавляющее большинство частных собственников (бывших членов государственной и колхозной системы) по-прежнему имеют свои права совместно, а некоторые форма права на раздел земли в натуре (еще не реализована). 7 Ни одна из западных стран СНГ не вернула землю бывшим владельцам. Преимущество системы долевого участия в земле состоит в том, что члены фермы, которые работали на земле, получили часть земли в собственность или на правах собственности. Из четырех западных стран СНГ Беларусь находится на одном конце спектра, а Молдова — на другом с точки зрения приватизации сельскохозяйственных земель.

Земельных долей в Беларуси не существует, поэтому члены колхозов и совхозов не имеют даже теоретического права на долю земли.Скорее, если фермер хочет создать частное крестьянское хозяйство, местная администрация может выделить землю колхозного предприятия или из государственного земельного фонда. Частные фермеры имеют право пользования этой землей, но не права собственности. 8

На другом конце спектра находится Молдова, которая разграничила, присвоила и зарегистрировала земельные участки для индивидуальных членов фермерского хозяйства. 9 За исключением государственных исследовательских хозяйств и сельских пастбищ, все нелесные сельскохозяйственные земли находятся в частной собственности.Земля бывших коллективов делилась между членами и пенсионерами. Почти вся эта земля разграничена и созданы свидетельства о праве собственности. (Некоторые из этих свидетельств о праве собственности, которые были созданы, не были переданы владельцам, так как бывшие руководители прекративших существование колхозов блокируют полную приватизацию земли.) Садовые (приусадебные) участки, с другой стороны, не имеют титула и в некоторые деревни больше похожи на земельные паи, а фактическое использование земли меняется из года в год.Примерно 17% сельскохозяйственных земель в Молдове попадает в эту категорию. 10

Украина и Россия приватизировали землю по системе долевого участия, за исключением приусадебных участков, которые полностью приватизированы в том смысле, что собственник владеет разграниченным земельным участком. Из 41,9 млн га. земель сельскохозяйственного назначения в Украине — 26,7 млн ​​га. (64%) были переданы в управление 6,5 млн физических лиц, каждому из которых было выдано земельное свидетельство. 11 Земельные паевые сертификаты не разграничены, но представляют собой часть земли, ранее использовавшуюся совхозом или колхозом. Большинство из тех, кто получил земельные паевые сертификаты, быстро сдали их в аренду колхозу, от которого они получили эти неразмеченные земли, и мало что изменилось с точки зрения их прав собственности.

В то время как земля, представленная сертификатами на земельные доли, в значительной степени контролируется бывшими колхозами, в 2000 году правительство Украины начало усилия по продвижению земельной реформы, преобразовав сертификаты на землю в правоустанавливающие документы на индивидуально разграниченные земельные участки.По состоянию на июль 2001 года Правительство утверждает, что 1,5 миллиона из 6,5 миллионов сертификатов на землю были преобразованы в правоустанавливающие документы на земельные участки. 12

В то время как Россия распределила землю между бывшими членами колхозов и совхозов в виде земельных паев, проблемы с осуществлением прав собственности на эту землю сохраняются. Процедура в российском законодательстве по преобразованию земельных долей в разграниченные земельные участки может быть трудной в использовании и дает мало твердой гарантии того, что полученный земельный участок будет разумного качества и в разумном месте.Юридические правила, касающиеся физического разграничения, несколько неясны, и фермерские хозяйства интерпретируют законодательство по-разному. Чтобы физически обозначить границы земельных участков, в некоторых случаях требуется согласие каждого члена коллектива (количество которых может составлять 600 и более). В остальных случаях, когда земельный участок разграничен для выделения, он находится далеко от населенного пункта собственника, и качество земли ниже. Эта процедурная проблема привела к небольшому количеству владельцев земельных долей, которые предпочли преобразовать свои доли в земельные участки.Более того, на некоторых сельскохозяйственных предприятиях земельные паевые сертификаты, подготовленные еще в 1994 году, до сих пор не выданы владельцам земельных долей, а находятся в руках руководителей сельскохозяйственных предприятий.

3. Государственные земельные резервы

Россия и Украина удержали часть сельскохозяйственных земель в государственной собственности при приватизации сельскохозяйственных земель. В России земля находится в собственности и под контролем государства на местном уровне ( район) фондов перераспределения земель. 13 Эта земля происходит из трех разных источников. Во-первых, колхозы и совхозы выделили около 10% пашни для перераспределения между теми, кто хотел открыть крестьянские хозяйства. 14 Во-вторых, земля, оставшаяся после расчета земельных долей у сельскохозяйственных предприятий, была передана в те же земельные фонды. 15 В-третьих, земля, конфискованная крестьянскими хозяйствами, прекратившими свою деятельность, и земля, изъятая местными властями за нерациональное использование или неиспользование, продолжает добавляться в земельный фонд.

Четкая политика, лежащая в основе федерального законодательства о земельном фонде, заключалась в перераспределении земли от совхозов и колхозов в пользу крестьян. Перераспределение земель, оставшихся после распределения земельных паев, было специально рассмотрено в президентском указе 1991 года. 16

районов сельскохозяйственных областей (регионов) Дальнего Востока России владеют большим количеством земель, находящихся в государственной собственности, которые можно сдавать в аренду по номинальной ставке (от нуля до пяти рублей за гектар в год).Хотя это может обеспечить доступность недорогой земли для многих из тех, кто хочет ее использовать, это почти гарантирует замедление развития рынка частных сделок по аренде и продаже земли.

В Украине законодательство о земельной реформе предусматривает, что 10% пахотных земель, используемых совхозами и колхозами, должны быть переданы в «земельный резерв». Земля должна была использоваться для раздачи под частные фермерские хозяйства, подсобное сельскохозяйственное производство и лицам, не занятым в настоящее время в сельском хозяйстве.Дополнительные 15% пахотных земель были выделены совхозами и колхозами для действующих членов сельскохозяйственных предприятий для создания частных хозяйств. 17

В Молдове, где сельскохозяйственных земель мало по отношению к численности населения, нет сельскохозяйственного «земельного фонда», но каждому селу было разрешено владеть до 5% земли для расширения жилой зоны села. В некоторых деревнях эта резервная земля сдается в аренду фермерам, а в других демографическое давление новых семей уже поглотило эту землю.Некоторые села не оставляли за собой земли, предпочитая раздать всю ее бывшим членам коллектива.

4. Реструктуризация хозяйств

Страны Запада СНГ существенно не разделили крупные колхозы. В России существует около 290 000 частных фермерских хозяйств, хотя как минимум половина из них в настоящее время не работает. 18 На частные фермы приходится около 6% пахотных земель, но они обеспечивают только 2% сельскохозяйственной продукции из-за нехватки средств и неравных условий игры, когда большая часть государственной помощи поступает в бывшие колхозы и совхозы.С другой стороны, приусадебные участки составляют около 7% всех пахотных земель и при этом производят около половины всей сельскохозяйственной продукции в стоимостном выражении. 19 В крупных совхозах и колхозах мало что изменилось в организационной и управленческой сферах.

Хотя процесс выдачи сертификатов на землю в Украине почти завершен, менее 5% всех членов коллектива фактически отделились от более крупных коллективных сельскохозяйственных предприятий. 20 В настоящее время только 15% пахотных земель обрабатывается индивидуальным сектором, который состоит из приусадебных участков и семейных ферм. В 1994 г. количество частных хозяйств (без приусадебных участков) составило 38 000. Эти несколько хозяйств контролируют только 2% всех пахотных земель и производят около 2% сельскохозяйственной продукции. 21

Подавляющее большинство колхозов и совхозов были «косметически» преобразованы в другие организационно-правовые формы. Эта форма реорганизации считается косметической, поскольку управление этими хозяйствами осталось неотличимым от стиля управления колхозами.Центральный орган управления, имитирующий коллективный, присутствует в 70% хозяйств; только 30% сообщили о менее централизованной системе, в которой ответственность в большей степени перекладывается на уровень подразделений («бригад»). 22 Более того, рентабельность и эффективность улучшились лишь в ограниченном объеме, а урожайность в целом не превысила дореформенный уровень. 23

Программы, финансируемые международными донорами, помогли в реструктуризации 620 хозяйств из 16 000 крупных хозяйств.Массовые усилия начались в форме местных инициатив руководителей хозяйств и региональных властей в направлении реструктуризации. Благодаря таким инициативам на низовом уровне было создано около 500 спонтанно реорганизованных хозяйств. В совокупности международные донорские проекты и спонтанно реорганизованные фермерские хозяйства составляют лишь 7% бывших колхозов и совхозов. 24 Однако возникает вопрос, насколько значительна была даже эта ограниченная реструктуризация, поскольку большинство этих хозяйств остаются крупными.

В Беларуси общая структура сельскохозяйственных угодий 25 остается неизменной с 1992 года, при этом 84% приходится на социальный сектор, а 16% — на индивидуальный сектор. В настоящее время индивидуальный сектор, представленный в основном приусадебными участками, составляет значительную часть этой земли, при этом на частные фермерские хозяйства приходится менее 1% сельскохозяйственных земель в Беларуси. 26 Отсутствие подлинной рыночной реструктуризации крупных сельскохозяйственных предприятий препятствует прогрессивным изменениям в сельском хозяйстве.

Гражданский кодекс Беларуси, который был пересмотрен в 1999 году, может оказать некоторое положительное влияние на реорганизацию хозяйств. Гражданский кодекс признает три организационно-правовые формы организации бизнеса (акционерные общества с ограниченной ответственностью, товарищества с неограниченной ответственностью и кооперативы), но не признает колхозы и коллективные сельскохозяйственные предприятия. Преднамеренное исключение этой коллективной формы, по-видимому, должно было способствовать реорганизации (или, возможно, появлению реорганизации).Однако президент отклонил предложения Министерства сельского хозяйства о возможных вариантах реструктуризации фермерских хозяйств, и действие соответствующих положений Гражданского кодекса было приостановлено. Никаких дополнительных значительных действий по изменению организационно-правовой формы колхозов не предпринималось. 27

Для проведения реорганизации в Беларуси решение о реорганизации может принять либо рабочий колхоз, либо руководители хозяйства. Руководство должно пользоваться поддержкой общего собрания членов фермерского хозяйства, но никакого другого официального разрешения от государства в начале реорганизации не требуется.Однако прозрачных процедур реорганизации нет. Отсутствие адекватной правовой базы является одним из основных препятствий реорганизации хозяйств в Беларуси. 28 Наиболее очевидное изменение, произошедшее при реструктуризации, — это распределение коллективной неземельной собственности между участниками в форме долей собственности. Бумажные сертификаты выдаются членам, дающим им право на долевое владение полуденной землей. 29

Несмотря на то, что земли бывших колхозов были разграничены и присвоены титулы в Молдове, фактическое разделение хозяйств происходило нерегулярно.Хотя примерно 20% бывших членов колхоза и пенсионеров отделились от бывшего колхоза и образовали независимые фермы, остальные 80% продолжают сдавать свою землю в аренду правопреемнику колхоза, который обычно регистрируется на имя одного или нескольких из них. бывшие руководители колхоза. В консервативных регионах страны, таких как Гагаузия на юге Молдовы, приватизация сельскохозяйственных земель практически не изменила структуру бывших колхозов, которые просто перерегистрировались в других юридических формах. 30

В результате, для большинства сельских землевладельцев в Молдове единственным изменением в отношениях, внесенным программой приватизации земли, является то, что они могут отказаться от аренды земли и изъять землю, если они не получат арендную плату, указанную в контракте. На практике очень сложно добиться исполнения договоров аренды земли, хотя некоторые землевладельцы прибегли к бесплатной юридической помощи, чтобы настоять на соблюдении условий аренды или на возвращении им земли. 31 Вследствие повсеместной сдачи в аренду сельскохозяйственных земель правопреемникам коллективов молдавские фермы остаются очень большими по европейским стандартам, в среднем более 500 га каждое. (Это все еще намного меньше, чем в России, где хозяйства в косметически реорганизованном коллективном секторе в среднем составляют от 4 000 до 5 000 га пашни каждая.)

Существует несколько причин отсутствия разделения хозяйств в Молдове, несмотря на индивидуальное разграничение и право собственности на землю.Во-первых, хотя бывшие члены хозяйства и пенсионеры документально подтвердили права на доли неземельных активов бывшего колхоза (так называемые «доли собственности»), в подавляющем большинстве случаев эти активы продолжают использоваться бесплатно. предприятием-преемником. Де-факто запрет на распространение неземельных активов — в основном тракторов и другой необходимой техники — ограничил способность членов фермерских хозяйств изъять землю для создания независимых хозяйств. Только в деревнях, где члены фермерского хозяйства настояли на разделении бывшего колхоза на несколько единиц, техника была передана группам независимых фермеров.Во-вторых, расположение находящихся в собственности земельных участков посреди больших пахотных полей сильно ограничивает использование земельного участка землевладельцем. Землевладельцу, чей земельный участок «заблокирован» в середине поля, очень сложно сдать его в аренду кому-либо, кроме лица или предприятия, которое контролирует прилегающие земли на этом поле, поскольку сдача в аренду другому фермеру не позволит эффективно использовать использование техники. Проблема середины поля также влияет на способность фермеров самостоятельно забирать свои земли и заниматься сельским хозяйством.Полосы отвода для будущих дорог показаны на карте, но в настоящее время они засажены посевами и на практике не обеспечивают доступа. Единственный жизнеспособный вариант в таких случаях для землевладельца — обмен его или ее земельным участком с земельным участком владельца, чей участок граничит с дорогой, процесс, который разрешен законом, но пока используется редко. 32

В-третьих, хотя ближайшие члены семьи обычно получают смежные посылки, просьбы других родственников, друзей или соседей о получении прилегающих друг к другу посылок иногда игнорируются.Это может произойти в результате действий руководителя коллектива, потенциальных «руководителей» новых сельскохозяйственных предприятий, мэра или даже инспектора, нанятого программой. Кроме того, есть и другие виды преднамеренных препятствий со стороны руководителей бывшего хозяйства. 33

Наконец, нестабильный экономический климат, трудности с получением капитала для текущих операций (и долгосрочных инвестиций), а также отсутствие управленческого и маркетингового опыта удерживают некоторых потенциальных фермеров от создания собственных хозяйств.

Тем не менее, процесс приватизации земли в Молдове дает некоторые основания для оптимизма. До Национальной земельной программы на многих предприятиях от 10 до 40% домохозяйств (а в некоторых случаях и 100% домохозяйств) уже изъяли землю у коллектива, чтобы создать независимые фермы. По оценке молдавских властей, средний показатель был близок к 20%. В то время как большинство колхозов, участвовавших в Национальной земельной программе, не претерпели дальнейшего серьезного разделения во время первоначального процесса выдачи прав собственности — обычно в результате получается только одна, две или три корпоративных фермы — небольшое количество людей продолжает выходить из некоторых крупных предприятия после первоначального оформления прав собственности.Это явление сильно различается в зависимости от региона.

5. Сделки с землей

а. Купля-продажа

Россия юридически признает частную собственность на землю сельскохозяйственного назначения, но покупка и продажа земли ограничена как законом, так и на практике. В Молдове и Украине нет структурных барьеров для сделок с землей. В Беларуси запрещены сделки с землей сельскохозяйственного назначения.

Несмотря на то, что возможности для получения дополнительных земель в Беларуси сильно ограничены, значительное количество фермеров заинтересованы в приобретении дополнительных земель.Две трети частных фермеров, включенных в опрос Всемирного банка 1999 года, выразили желание увеличить свои земельные владения. Более того, большинство частных фермеров поддерживают предложение о возможности полностью владеть землей; 80% считают, что купля-продажа земли должна быть разрешена. 34

Отношение фермеров в России аналогично. Исследование, проведенное на Дальнем Востоке в 1997 г. 35 , показало, что в «Красной» Амурской области чиновники и фермеры одинаково поддерживали введение права покупки и продажи сельскохозяйственных земель.Но в России правовая база купли-продажи сельскохозяйственных земель обсуждалась в течение 10 лет в федеральном парламенте, Государственной Думе , но пока не было принято никакого решения. 36

В сентябре 2001 года Государственная Дума приняла Земельный кодекс, который либерализует регулирование сделок с землями несельскохозяйственного назначения. 37 Однако новый Земельный кодекс охватывает 18,6 млн. Га в городах, поселках и деревнях, а также 17.4 млн га земель промышленного назначения. 38 Глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации гарантирует право собственности на землю и разъясняет ряд материальных и процедурных вопросов, касающихся собственности на землю, но не вступит в силу до тех пор, пока Федеральный Земельный кодекс не станет законом. 39

При отсутствии изменений на федеральном уровне регулирование собственности на сельскохозяйственные земли оставлено на усмотрение региональных правительств. В 17 регионах приняты законы, разрешающие продажу сельскохозяйственных земель.Однако потенциальные покупатели неохотно вкладывают средства в сельскохозяйственные земли, опасаясь, что они могут потерять свои участки, если федеральный Земельный кодекс будет запрещен или жестко ограничен продажей сельскохозяйственных земель. 40

Однако 7% пахотных земель, относящихся к категории «небольшие участки» (приусадебные участки, дачи, садовые участки) и составляющие около 41 миллиона мелких хозяйств, могут быть куплены и проданы в соответствии с конкретным федеральным законодательством. приняты в 1992 г., а правила их применения обнародованы в 1993 г. 41 С середины 1990-х годов было совершено значительное количество сделок купли-продажи таких земель.

В Украине статья 6 Земельного кодекса предусматривает, что граждане могут приобретать землю путем покупки. Кодекс, однако, также предусматривает, что гражданин может покупать землю только для определенных целей: для ведения личного хозяйства; для подсобного хозяйства; для садоводства; для дачи и гаражного строительства; и для жилищного строительства.

В Молдове установлены и проверены процедуры аренды, продажи, завещания, обмена и ипотеки сельскохозяйственных земель.Плата за нотариальное заверение и регистрацию сделок с землей сельскохозяйственного назначения была снижена, чтобы сделать ее более доступной. По-прежнему очень мало сделок купли-продажи, что, вероятно, является результатом плохого экономического климата для сельского хозяйства и того факта, что потенциальные покупатели не имеют капитала для покупки земли и не хотят вкладывать средства в сельскохозяйственные земли. 42

г. Аренда

Большая часть аренды, которая происходит в западных странах СНГ, осуществляется между держателями земельных долей и частными или корпоративными правопреемниками бывших колхозов.Большинство сельскохозяйственных предприятий недоплачивают (или не платят вообще) владельцам земельных паев за использование их земли.

В Украине большинство договоров аренды предусматривает передачу земельных паев от индивидуальных фермерских хозяйств к фермерским хозяйствам или другим лицам. При данной форме аренды совершаются бумажные сделки, но земельные участки не разграничиваются. Когда земельные доли сдаются в аренду сельскохозяйственному предприятию, это фермерское предприятие в основном принимает права на землю (которая всегда обрабатывалась этим фермерским предприятием, но теперь регистрируется в книгах как аренда приватизированной земли). 43 По сути, это просто увековечивание ситуации, существовавшей в дореформенный период.

Тем не менее, владельцы земельных долей могут заключать сделки с земельными долями, и, в свою очередь, могут быть внесены изменения в размер хозяйств частных фермеров. Это делается преимущественно через лизинг. Первоначально государство было основным поставщиком арендуемых земель, но сейчас ситуация меняется по мере роста популярности индивидуальной аренды. 44 В целом рынок аренды земельных долей — единственный вид земельного рынка, который сейчас существует в Украине.Частные фермеры, арендующие земельные доли, увеличивают свои владения в среднем с 25 га. до 60 га. Кроме того, более половины земли в фермерских хозяйствах сдается в аренду. Обследование Всемирного банка показало, что с 1997 по 1998 год 45% частных фермеров сообщили об аренде земли; из которых 20% из 45% сообщили об аренде земли у частных лиц. 45

Земля в Украине в основном сдается в аренду на срок 5 лет, но сроки могут составлять от 1 до 10 лет. Возникла форма конкурентной аренды, при которой предприимчивые люди сдают в аренду большие пакеты земельных паев у бывших членов коллектива, а затем конкурируют в качестве арендодателей с бывшими колхозами.В результате арендаторы могут получить достаточно земли для большой коммерческой фермы. 46 Однако может быть важным различать такие договоры аренды, которые являются добровольными и предполагают умеренно разумный уровень оплаты арендодателю, от других договоров аренды, в которых бывшие руководители колхозов или другие лица, обладающие заемными средствами, могут получить договоры аренды (иногда довольно долгий срок) и предлагают небольшую оплату взамен.

В России аренда земли более распространена, чем покупка и продажа.Приблизительно 33% респондентов-фермеров и 24% руководителей фермерских хозяйств в правительственном опросе (2000 г.) сообщили, что им известно о сделках по аренде земли. 47

При поддержке USAID Молдова добилась определенных успехов в ипотечном кредитовании для поддержки развития рынка недвижимости. В рамках одной пилотной программы двум коммерческим банкам было предоставлено 30 ипотечных кредитов на сумму 274 000 долларов США операторам малых и средних ферм и агробизнеса, что помогло заемщикам приобрести в общей сложности 360 гектаров сельскохозяйственных земель.Другая пилотная программа помогла шести сельским сберегательным и кредитным ассоциациям предоставить фермерам 31 малую ссуду на общую сумму 43 000 долларов США на покупку в общей сложности 100 гектаров сельскохозяйственных земель, все на участках площадью менее четырех гектаров. Эти пилотные программы позволили понять проблемы использования земельной ипотеки для финансирования покупки земли (обычно называемой в Америке «ипотекой на покупку»). В современной правовой системе покупатель земли может получить ссуду в банке для покупки земельного участка, используя купленную землю в качестве обеспечения ссуды.Хотя с 1999 года молдавское законодательство разрешало этот процесс, молдавские нотариусы, тем не менее, отказывались нотариально заверять ипотечный договор до тех пор, пока покупатель / заемщик не будет впервые зарегистрирован как владелец недвижимости. Таким образом, продавец был вынужден отказаться от права собственности до того, как банк освободил средства от займа, в результате чего продавец оказался незащищенным. Проблема с нотариальным заверением документов не была решена на практике до тех пор, пока сельские сберегательные и кредитные ассоциации с помощью пилотной программы не потребовали от нотариусов нотариально заверить одновременно и договор купли-продажи, и ипотеку, как это разрешено поправками 1999 г. Закон о залоге.Более того, управления территориального кадастра часто откладывали регистрацию ипотечных договоров без причины, что еще больше увеличивало период времени, в течение которого продавец должен был ждать поступления своих доходов. Пилотные программы не были продолжены, а процедура ипотеки на покупку денег не получила широкого распространения в коммерческих банках Молдовы.

В Молдове все титульные земли могут быть сданы в аренду гражданам Молдовы и молдавским юридическим лицам без ограничений. Многие договоры аренды сейчас заключаются в письменной форме на срок 1 год, что дает землевладельцам гибкость.Тем не менее, бывшие руководители колхозов, которые теперь арендуют большие участки земли, часто злоупотребляют землевладельцами, отказываясь соблюдать условия договора аренды или не позволяя землевладельцам изымать свои земли. Землевладельцы не имеют достаточной информации о правах на землю и не могут удобно обеспечить соблюдение своих прав, даже если они о них знают. Некоторые договоры аренды не являются индивидуальными, не оформляются письменно или являются краткосрочными. Следовательно, во многих селах арендные платежи не увеличились в результате передачи прав собственности. 48

6. Ипотека

В западных странах СНГ, где мало землевладельцев, которые являются частными субъектами, и мало сделок с землей, ипотека сельскохозяйственных земель очень ограничена.

В Молдове в 1999 г. были внесены поправки в Закон о залоге, упрощающие ипотеку. Механизмов Закона о залоге, хотя они и не определены, достаточно. Одна поправка предусматривает одновременное заключение договоров купли-продажи и ипотечных договоров (процедурный момент, который ранее был неясен), а другая поправка более точно определяет процедуру обращения взыскания на заложенную землю.

Закон об ипотеке в России предусматривает, что земельные участки предприятий, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество могут передаваться в ипотеку, но исключает земли сельскохозяйственного назначения. 49

В Украине нет закона об ипотеке, хотя предложения обсуждаются.

Гражданский кодекс Беларуси 1999 г. ослабил ограничения на аренду и ипотеку, и теперь арендаторы могут сдавать в субаренду и закладывать свои права пользования землей. 50 Согласно указу президента 1997 года, некоторые банки теперь могут принимать земельные участки в залог.Совет Министров Белоруссии и Нацбанк приняли правила предоставления земельных участков в залог банкам в качестве обеспечения кредита. 51 Похоже, это применимо даже к тем, кто просто имеет права пользования землей. Однако залог прав аренды в условиях нерыночной экономики маловероятен.

Б. Административная структура

1. Право собственности на землю и регистрация

Все западные страны СНГ начали регистрацию земли, за исключением Беларуси.В Беларуси не существует прав на землю и регистрации, что создает серьезные препятствия для существования земельных рынков. 52

В России федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действует с 1998 года, но его реализация в сельской местности была проблематичной. Это особенно верно в отношении земельных долей. Хотя их насчитывается 12 миллионов Владельцы земельных долей в России, большинство районных регистрационных бюро отказываются регистрировать сделки с земельными долями, отчасти потому, что соответствующее законодательство (Гражданский кодекс и Закон о регистрации) не учитывает уникальные характеристики совместно используемых земель сельскохозяйственных коллективов.Кроме того, стоимость услуг по геодезии (с учетом того, что земельный участок должен быть разграничен на местности, если он будет сдан в аренду или иным образом передан индивидуальному частному фермеру, шаг не является необходимым, если он «сдается в аренду» коллективу предприятие) недоступно для большинства фермеров и владельцев земельных долей.

В Молдове право собственности на все приватизированные сельскохозяйственные земли было зарегистрировано на уровне села, но закон предусматривает, что такая земля может быть предметом сделок, только если она также зарегистрирована в региональном реестре.По состоянию на декабрь 2000 года в результате сотрудничества между USAID и финансируемым Всемирным банком «Кадастровым проектом» примерно половина всех приватизированных сельскохозяйственных земель была зарегистрирована в региональном реестре. 53

В Украине статьи 9, 10 и 11 Земельного кодекса требуют регистрации прав на землю. Эта регистрация осуществляется местными сельсоветами. Принято считать, что процесс регистрации не отвечает потребностям фермеров. Необходим всеобъемлющий закон о государственной регистрации, который уже некоторое время находится в стадии подготовки в Верховной Раде , парламенте Украины.

2. Роль государственного и частного секторов

В западных странах СНГ соответствующая административная структура находится в основном в руках государства. У частного сектора мало мотивации к развитию, поскольку существует как сопротивление со стороны закрепившихся государственных субъектов, так и очень слабая экономическая мотивация при небольшом или полном отсутствии рынка сельскохозяйственных земель.

В России за последние пять лет в правительстве произошли многочисленные реорганизации и сдвиги ответственности в области земельной политики и управления.В настоящее время кадастровая деятельность находится в ведении Федеральной кадастровой службы, регистрация контролируется Министерством юстиции, а земельная политика находится в ведении Министерства имущественных отношений. Кроме того, несомненно, свою роль играет и Министерство сельского хозяйства.

Одной из положительных частных инициатив в России являются центры юридической помощи в Самаре и Владимирской области , сфокусированные на частных правах на сельскохозяйственные земли и смежных вопросах. 54 Сельское население не знает и не понимает своих прав на землю и другое имущество, и многие сельские жители боятся жаловаться на нарушения, потому что опасаются, что их накажут за попытку защитить свою землю и другие права собственности.Два центра правовой помощи в России помогают сельским жителям узнать об этих правах и воспользоваться ими.

В Беларуси административная структура душит сельское хозяйство. Правительство вмешивается, чтобы исправить последствия того, что оно считает «по своей сути нестабильными» силами свободного рынка. Вмешательство принимает форму неявного налогообложения сельскохозяйственного сектора и предоставления субсидий для смягчения последствий налогообложения. 55 Государственный контроль, квоты с фиксированными ценами и обширное торговое регулирование препятствуют реформам и препятствуют восстановлению сельскохозяйственного сектора. 56

В то время как и частные фермы, и фермерские хозяйства должны работать в ограничительной экономической среде в Беларуси, частные фермы не получают многих субсидий, которыми пользуются большинство сельскохозяйственных предприятий. Вместо того, чтобы создавать благоприятные условия для частных фермеров, правительство пыталось ввести более строгий административный контроль. 57 В соответствии с Указом Президента № 193, начиная с апреля 1998 г., частные фермеры должны были заключать контракты с местными властями, соглашаясь на конкретные условия землепользования, производственные структуры и производство определенных видов и объемов товаров для передачи на Государство. 58

Земельный кодекс 1999 г. также контролирует частных фермеров, предусматривая, что государство может лишить фермера прав, если его урожайность ниже, чем урожайность, считающаяся «нормальной» для региона. Более того, местные власти имеют право диктовать землепользователям модели посевов, фактически заменяя суждения частных фермеров суждениями государственных бюрократов. 59

В Молдове резко снизилась роль государства в управлении землями сельскохозяйственного назначения.От фермеров не требуется продавать продукцию государству или получать государственное разрешение при изменении своих производственных схем. В течение 1997–2000 годов сельские мэры реализовали комплексный проект по оформлению прав на землю в соответствии с процедурами, установленными совместно Департаментом приватизации и управления государственным имуществом (Министерства экономики и реформ) и Национальным агентством кадастра, земельных ресурсов и геодезии. 60 Процесс децентрализации земельной реформы уменьшил вмешательство центральной бюрократии и позволил гражданам оказывать давление на мэров, которые откладывали действия.С другой стороны, децентрализованный процесс, наделивший мэров полномочиями, также позволил недобросовестным мэрам злоупотреблять своим авторитетом, чтобы вознаграждать друзей лучшей землей и наказывать врагов худшей землей. В целом, однако, децентрализация оказалась эффективной стратегией для ускорения, а затем и завершения приватизации сельскохозяйственных земель в Молдове.

В западных странах СНГ только в Молдове зародился активный частный сектор в учреждениях по управлению земельными ресурсами сельскохозяйственных земель.В рамках проекта USAID по развитию рынков земли и недвижимости была предоставлена ​​финансовая и техническая поддержка для создания около 50 новых частных сюрвейерских фирм для реализации Национальной земельной программы, а также четырех частных брокерских фирм для оказания помощи покупателям и продавцам недвижимости в заключении сделок с землей. .

В Молдове в октябре 1999 г. в рамках проекта было оказано содействие четырем сотрудникам проекта (с предшествующим опытом приватизации городских земель, связанных с молдавскими коммерческими предприятиями) в создании четырех частных брокерских фирм по недвижимости для обслуживания предприятий, заинтересованных в приватизации земли под своими предприятиями, а также покупатели и продавцы частной недвижимости.Брокерские фирмы сыграли важную роль в оценке деятельности частных нотариусов и государственных региональных регистраторов недвижимости. Эти брокеры заставляли нотариусов взимать со своих клиентов соответствующую плату за свои услуги и принимать надлежащие стандартизированные контракты. Они и жаловались в центральные регистрационные органы, когда региональные регистраторы завышали цену покупателям и продавцам недвижимости или иным образом не оказывали регистрационные услуги. Брокеры также информировали новых землевладельцев об их законных правах и помогали им реализовывать эти права во время сделок.Они оказались единственными организациями, которые представляют интересы своих клиентов, покупателей и продавцов недвижимости, потому что клиент платит комиссию и является источником реферального бизнеса.

Первоначально проект нарушил государственную монополию на межевание земель, соблазнив государственных служащих создавать частные геодезические фирмы, обещая контракты на реализацию программы приватизации земли. Количество фирм росло со временем по мере роста программы приватизации.Без участия частных сюрвейерских фирм очень маловероятно, что приватизация земли могла бы быть завершена. После завершения программы приватизации земли в 2000 году многие частные фирмы нашли другой бизнес, включая реализацию других приватизаций, финансируемых донорами, а также контрактов и услуг Всемирного банка, необходимых для нового рынка недвижимости.

Были проблемы и с приватизацией землемеров. Поскольку частным геодезистам платили только за выполненную работу, а не по дневной ставке, в их интересах было работать с местными «руководителями» хозяйств, а не напрямую с гражданами.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>