Заявление в суд о выделении доли в натуре в квартире: Исковое заявление о выделе доли

Исковое заявление о выделе доли в натуре в жилом доме

Согласно решению суда истец является участником долевой собственности на жилой дом. Другим участником долевой собственности является ответчица – бывшая супруга истца. Между истцом и ответчицей постоянно возникают споры о порядке пользования и владения жилым домом. Истец просит суд выделить в  натуре его долю в общей долевой собственности на жилой дом.

В ______________ городской суд
_______________ области,
_______________________

Истец: _____________________________

Ответчик: _____________________________
прож., _____________________________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о выделе в натуре доли в праве общей собственности на жилой дом

Согласно решению суда от «___»____________ г. я являюсь участником долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: _________________________ «________», площадью ___ кв. м., кадастровый номер ________________________ (свидетельство о праве собственности №___________, выдано ________________). Мне принадлежит __ доля в общем имуществе – жилом доме. Другим участником долевой собственности является ответчица – моя бывшая супруга (свидетельство о праве собственности №____________, выдано ____________).

ПРОШУ:

Выделить в натуре мою долю в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: _____________________________ кадастровый номер ____________ и передать мне в собственность _______________________________________________ и построек хозяйственного назначения, соответствующих моей доле.

Приложение: копия искового заявления;
квитанция об оплате гос.пошлины;
свидетельство о праве собственности.

«___»_______________ г. ______________ /_______________/

«Тактика защиты ответчика при выделе доли в натуре на жилой дом»

Часто на практике случаются ситуации, при которых собственники жилого дома находятся в крайне неприязненных отношениях, итогом которых является судебный спор по выделу доли одного из собственников в натуре.

В начале остановимся на различии понятий раздела жилого дома и выдела из него доли в натуре. В соответствии со ст. 252 ГК РФ раздел общего долевого имущества возможен по соглашению между собственниками. Отсюда раздел жилого дома, который находится в общей долевой собственности предполагает заключение между сторонами соглашения о разделе жилого дома и отсутствия каких-либо спорных моментов между собственниками. Выдел доли в натуре на жилой дом предполагает наличие спора между собственниками, при котором они не могут договориться о варианте раздела жилого дома. В этом случае один из собственников подает исковое заявление в суд о выделе в натуре своей доли из права общей долевой собственности на жилой дом. В связи с этим настоящая статья посвящена практическим аспектам тактики защиты Ответчика при выделе Истцом в натуре своей доли из права общей долевой собственности на жилой дом.

Итак, представим ситуацию, что вам вы являетесь ответчиком по судебному спору с обозначенным выше предметом. В первую очередь Вам необходимо внимательно прочитать исковое заявление и прилагаемые к нему документы, чтобы понимать чего требует у суда истец, и на каких доказательствах он основывает свою правовую позицию. Далее вы выбираете для себя форму защиты своих прав: самостоятельно либо с привлечением профессионального юриста, имеющего практический опыт участия в судебных спорах. Казалось бы, если есть необходимость обращаться к профессионалу, зачем тогда нужна данная статья, ведь мне же делать ничего не надо? По моему мнению, указанный вид судебных споров включает в себя три составляющих: бытовую (кто фактически пользуется каким помещением, где проходят коммуникации и т.д.), юридическую (составление грамотных процессуальных документов, формулирование вопросов перед экспертом и т.д.), экспертную (привлечение эксперта в области строительно-технической экспертизы). Кроме того, как говорится в пословице, хочешь сделать что-то хорошо тогда сделай это сам. Я не имею ввиду конечно, что Ответчик должен стать юристом и сам защищать свои права, на это банально не хватит времени, но контролировать работу юриста и помогать ему в случае, если тот что-то упустил крайне необходимо.

В связи с этим остановимся на тех аспектах, которые могут быть положены в основу тактике защиты по данного рода спорам.

1) Досудебный порядок урегулирования спора.

Закон в лице Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает истца соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Это означает, что вместе со своим исковым заявлением истец обязан был предоставить доказательства подтверждающие соблюдение им указанного порядка. Какие документы являются указанными доказательствами? К ним могут относиться различного рода входящие документы (заявления, уведомления, письма, претензии и т.д.) отправленные истцом ответчику посредством почтового отправления либо врученные ему нарочно. Кроме того, к доказательствам соблюдения досудебного порядка могут относиться исходящие документы ответчика (отказ, согласие и т.д.). При этом в случае отсутствия указанных документов судебная практика говорит о том, что суд все равно должен рассмотреть дело по существу, а не оставлять исковое заявление без рассмотрения. Таким образом, указанное обстоятельство может быть указано в качестве возражения на исковое заявление, а также может являться основанием для отложения судебного заседания для разрешения сторонами мирного сценария урегулирования спора.

2) Строительно-техническая экспертиза.

В спорах о выделе доли в натуре на жилой дом всегда привлекается эксперт, в качестве лица обладающего специальными познаниями в области строительства. И действительно проведение строительно-технической экспертизы является при вынесении судом решения по таким делам практически «обязательным».

Как известно экспертизы бывают досудебные и судебные. В чем их отличия и какова сила их доказательственного значения? Досудебной экспертизой является экспертное исследование специалиста, проведенное им на основании обращения гражданина по поставленным им вопросам. На практике принимается судом в качестве значимого доказательства по делу при отсутствии иных доказательств. Судебной же экспертизой является экспертное исследование специалиста, проведенное им на основании определения суда о назначении экспертизы по вопросам, которые поставил перед экспертом суд. На практике принимается судом в качестве основного доказательства по делу и большинстве случаев имеет решающее доказательственное значение.

Правильным поведением истца по указанным делам является назначение экспертизы вместе с подачей искового заявления, после чего он будет иметь возможность уточнить свои исковые требования. В случае же, если экспертиза проведена в досудебном порядке, Вам необходимо внимательно ее проанализировать понять какие варианты были предложены экспертом и устраивает ли хотя бы один из этих вариантов Вас. Если экспертиза проведена явно в «защиту» прав и законных интересов Истца обязательно необходимо подать ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с указанием экспертной организации и вопросов, какие вы ходите поставить перед экспертом.

3) Вопросы, на которые должен ответить эксперт.

Очень важным моментом в указанных спорах является постановка грамотных вопросов перед экспертом. В связи с этим попробую привести их примерный перечень:

• а) Имеется ли возможность выдела доли в натуре из права общей долевой собственности на жилой дом…, расположенный по адресу… без несоразмерного ущерба его техническому состоянию и хозяйственному назначению?
• б) Предложить варианты раздела (не менее двух) жилого дома…, расположенного по адресу… для выдела в натуре из права общей долевой собственности на жилой дом по … идеальной доли?
• в) Определить стоимость строительных работ по переустройству жилого дома в соответствии с предложенными вариантами раздела?
• г) Определить в случае наличия в вариантах раздела жилого дома…, расположенного по адресу… отклонений идеальных долей от реально выделяемых сумму компенсационных выплат в каждом из предложенных вариантов в соответствии с кадастровой стоимостью объекта недвижимости?

4) Сложившейся порядок пользования жилым домом.

Обращаю ваше внимание на то, что при проведении строительно-технической экспертизы обязательно учитывается сложившейся порядок пользования жилым домом. Так что при написании возражений и при постановке вопросов перед экспертом на это необходимо обратить особое внимание суда.

5) Компенсационные выплаты.

Практически всегда варианты раздела жилого дома, предложенные экспертом не соответствуют по площади идеальным выделяемым долям. В таком случае встанет вопрос выплаты компенсации той стороне по делу, которая получит реальную долю меньше идеальной. На основании какой стоимости будет определяться указанная компенсация? Здесь есть два варианта, взять за основу кадастровую стоимость на жилой дом либо провести независимую экспертизу по определению рыночной стоимости жилого дома.

6) Распределение расходов сторон по переустройству жилого дома.

Расходы по переустройству жилого дома делятся между сторонами соразмерно идеальной доле, исходя из обязанности каждого из собственников содержать жилой дом соразмерно своей доле.

7) Вопрос подведения коммуникаций (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение).

Расходы по подведению коммуникаций делятся между сторонами соразмерно идеальной доле, на основании проектов и смет, представленных организациями, уполномоченными на проведение такого рода работ.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Самохин С.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

Выделение доли в натуре, дарственная

Здравствуйте! Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 255 ГК РБ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 250 ГК РБ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 250 ГК РБ). То есть данный вопрос может решить суд.  Существует практика подписания соглашений (у нотариуса или в суде) об определении порядка пользования жилым помещением (один гражданин занимает комнату площадью Х метров, а второй – площадью Y метров). Однако при продаже указанной доли в праве собственности на квартиру третьему лицу правоспособность данного соглашения находится под большим вопросом, и может повлечь возникновение конфликтной ситуации.

Решить эту проблему можно, определив в судебном порядке реальные доли в квартире, с выплатой компенсации тому сособственнику, доля которого уменьшилась. При этом в свидетельстве о государственной регистрации будет указываться вместо фразы, к примеру: «1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу…», фраза – «46/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу…, состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности».

Стоит отметить, что при продаже доли, находящейся в общей долевой собственности, сохраняется право преимущественной покупки. Вопрос о выделе комнаты решается через суд. Оплачивать компенсацию за меньшую комнату будет сособственник квартиры.

С уважением, В.А.Юбко, магистр права, риэлтер,

замдиректора агентства недвижимости Вестстройпром

Заключение о возможности выделения доли квартиры или дома в натуре заказать в Киеве, Одессе, Украине

Техническое заключение о возможности разделения садового дома, особняка, квартиры, промышленного помещения может быть необходимо в различных ситуациях, в которых требуется раздел общего имущества. Например, при разводе или дележе наследства. Документ оформляется в форме проекта, где устанавливаются доли совладельцев недвижимости. Прежде, чем его выдать проводиться строительно-техническая экспертиза. Долю в квартире или доме можно выделить в натуре, когда эту часть жилища можно изолировать от остальной части объекта недвижимости и использовать полностью автономно. Для этого в ней должны быть отдельный вход, санузел и другие коммуникации.

Если пристройка или перепланировка не узаконены, они не могут учитываться при разделе домовладения. Когда сама недвижимость или соответствующий закон не предусматривает возможность выделить долю в натуре, стоимость части здания, помещения или сооружения компенсируются собственнику деньгами. Точная сумма устанавливается в результате экспертизы. Вопрос выделения долей переносится в суд, если совладельцы не смогли между собой договориться о разделе.

Процедура раздела общего имущества и выделения долей в натуре

Выдел доли в доме, раздел домовладения

Экспертиза раздела начинается с исследования объекта недвижимости и анализа его технических свойств. Далее выполняется расчет всей площади и долей совладельцев согласно утвержденной инструкции о проведении технической инвентаризации. Общее право собственности теряет свою силу после разделения имущества. Но если выделение своей части запросил только один совладелец, прежние права на недвижимость других собственников остаются актуальными.

Выделение долей в натуре на дом, квартиру или другую недвижимость согласно законодательству возможно, только если совладельцам могут предоставить:

• равнозначные пригодные для проживания части имущества без:
• потери своего прежнего предназначения,
• занижения рыночной стоимости всего объекта в целом,
• ущемления прав других собственников.

• собственные почтовые адреса,
• по отдельному входу для каждого или возможность выделения части имущества в общее пользование,
• равное количество подсобных помещений, если таковые имеются.

Цель экспертизы выделения долей в натуре – разбить общую собственность и переоборудовать ее на равные части в соответствии с количеством совладельцев. При разделении земельного участка также выдаются отдельные акты на право частной собственности.

Неузаконенные пристройки и манипуляции с недвижимостью (перепланировка, реконструкция) не могут выступать объектами разделения. Они могут стать таковыми только после получения недостающих прав собственности.

Выдел доли в квартире

При получении доли в квартире зачастую вышеназванные условия не могут быть соблюдены. Выделить часть собственности в натуре, так же как в случае с домом, здесь не позволяют технические характеристики жилья. Невозможно предоставить каждому совладельцу по отдельному санузлу и входу в квартиру. Исключением в плане оборудования дополнительного входа могут выступать жилища многоквартирного дома, расположенные на первом этаже. В некоторых случаях, если совладельцы согласны, предметом разделения по праву собственности могут выступать только жилые комнаты. Некоторые места при этом остаются в общем пользовании (коридор, санузел, кухня).

Проведение строительно-технической экспертизы квартиры с последующим разделением имущества необходимо, когда владельцы ходят свободно распоряжаться своей собственностью, а не пользоваться ею совместно. После выделения доли и оформления всех соответствующих документов могут выполняться различные юридические процедуры по отношению к ней: задача в залог, купля-продажа, оформление ипотеки.

Также существует вариант, когда один из сособственников может продать свою долю другим, если они в этом заинтересованы. Так тот, кто нуждается в деньгах, получит финансовую компенсацию. А вторая сторона сможет завладеть всех квартирой.

Виды экспертиз по разделу дома, квартиры, дачи и другой недвижимости

Несудебное строительно-техническое исследование

Несудебная экспертиза проводится, когда все совладельцы дают согласие на разделение имущества и выделение долей. После устного соглашения необходимо заключить соответствующий договор и нотариально заверить документ.

Соглашение о выделении доли из общего жилого дома удостоверят только если к нему будут прикреплены дополнительные документы, подтверждающие возможность организации отдельных доступов к коммуникациям водо-, газо- и теплоснабжения. При разделении нежилого здания предоставляют только правоустанавливающую документацию.

Судебная экспертиза о разделе недвижимости

Вопрос выделения доли недвижимости в натуре переносится в суд, если кто-то из совладельцев не дает разрешения на выделение части имущества. Первым шагом для получения своей доли будет составление искового заявления. Далее необходимо заказать заключение судебно-технической экспертизы. Сделать это нужно до момента рассмотрения дела.

В заключении будут определены:

• степень физического износа объекта недвижимости,
• его актуальная рыночная стоимость,
• техническая возможность выделения доли,
• сумма денежной компенсации, если невозможно разделить имущество на равные части,
• что нужно переоборудовать для раздела и какова стоимость этих работ,
• объективная рыночная стоимость недвижимости.

Каждый совладелец может заказать собственную экспертизу, чтобы подтвердить или опровергнуть свои предположения и выстроить доводы для суда. Взвесив все заключения, судья выносит решение, какая именно часть недвижимости достанется каждому сособственнику. Или какой будет сумма денежной компенсации.

Стоимость экспертизы раздела дома, квартиры или другой недвижимости

|3 рабочих дня — 2800 грн.

|1 рабочий день — 5600 грн.

Необходимые документы для экспертизы раздела дома, квартиры или другой недвижимости

• Документ подтверждает право собственности за (свидетельство, купля-продажа, дарение, наследство, выписка)
• Документы на земельный участок (свидетельство, купля-продажа, дарение, наследство, выписка)
• Технический паспорт
• Физическое лицо — паспорт и идентификационный код
• Юридическое лицо-выписка о регистрации

Юридическая помощь необходима при разделе домовладения, выделении долей в натуре в доме, квартире или на земельном участке. Специалисты документ-сервиса dela готовы оказать квалифицированную помощь в кратчайшие сроки.

Заказать услугу экспертизы выдела доли в натуре или раздела недвижимости легко. Просто позвоните по одному из указанных телефонов в контактах или оставьте заявку на консультацию онлайн, и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время.

Выделение доли в натуре. Долевая собственность.

РИАР / Юрист / Выделение доли в натуре. Долевая собственность.

Выделение доли в натуре. Долевая собственность.

Долевая собственность. Как выделить долю в натуре?

У собственников частных домовладений, расположенных на специально отведенных земельных участках, нередко возникает множество вопросов, связанных с необходимостью оформления земельных участков из аренды либо бессрочного пользования или выделения части своей собственности из общедолевой. С необходимостью выделения доли в натуре, могут столкнуться граждане, проживающие, например, в одноэтажном строении, образующем целостную конструкцию, включающую соседей, и обладающую общей крышей и смежной стеной. В свидетельстве о праве собственности на такие дома, соседи считаются собственниками определенно установленных долей в едином доме.

Чтобы прекратить право общей долевой собственности и стать собственником индивидуально определенного строения можно воспользоваться существующей процедурой выделения доли в натуре. Такая процедура имеет место в случае, если организация выделяемого помещения полностью изолирована, то есть помещение обладает изолированным входом и собственной системой коммуникаций и при этом остается полностью пригодным для проживания.

Долю в натуре проще всего выделить при согласии всех участников долевой собственности. Однако, зачастую, отношения между собственниками являются конфликтными и согласие получить невозможно, что и является причиной необходимости выдела доли в натуре. В таком случае от участника долевой собственности требуется обращение в суд с требованием о выделе в натуре своей доли из общего имущества. В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение, которое предполагается к выделу в счет доли. При необходимости, в тексте искового заявления можно указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально определенных помещений представляет собой квартиру с определенным номером либо позднее обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить выделенным в натуре помещениям номер квартиры.

Выделяя долю в натуре в доме с общей крышей важно понимать нюансы постановки на кадастровый учет образованного объекта недвижимости. Если выдел происходит с присвоением статуса квартиры, то для постановки на кадастровый учет назначение дома должно быть изменено с индивидуального на многоквартирный. Это правило оформления действует при невозможности признать выделяемую в натуре долю индивидуально стоящим зданием.

Специалисты юридической компании РИАР-Холдинг, готовы оказать любую юридическую помощь по вопросам выдела доли в жилом помещении в натуре, сбора и проверки доказательств, подачи искового заявления, дать разъяснения по всем интересующим вопросам. Наши клиенты получают качественный результат в максимально короткие сроки!

По вопросу выдела доли в натуре и другим юридическим вопросам Вы можете проконсультироваться с нашими юристами!

Запись на консультацию по телефонам:

8(8452) 25-08-11 –  Александра Дмитриевна

8(8452) 46-28-69 — Лидия Сергеевна

Темы:  юридическая консультация, юридическая помощь, юридические услуги, юрист в Саратове, выделение доли в натуре, доля в праве собственности, общая собственность, долевая собственность, доля в частном доме, частное домовладение, суд с соседями, судебное представительство, защитить интересы в суде, квалифицированный юрист, заявить исковые требования; представительство в суде; представительство интересов,составить исковое заявление, составление исков.

выход из тупика — PRAVO.UA

Вопрос о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом стоит особо остро, если имущество принадлежит нескольким лицам, не желающим использовать его совместно. И если большинство таких споров можно разрешить путем выделения долей в натуре, то ситуация с «делением неделимого» зачастую ставит в тупик.

Прежде чем делить общую совместную собственность, необходимо выделить идеальные доли. И этот тезис не вызывает сомнений.

Далее переходим к вопросу выделения доли в имуществе общей долевой собственности. Сособственник имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности (статья 364 Гражданского кодекса Украины (ГК)). Если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается по закону или невозможен, сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли. Компенсация может быть предоставлена сособственнику только по его согласию.

Иной вариант разрешения конфликта предлагается статьей 365 ГК: право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска иных сособственников, если:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь неделима;

3) совместное владение и пользование имуществом невозможно;

4) такое прекращение не причинит существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи.

Итак, варианта два: либо требовать от остальных сособственников компенсации своей доли, либо самому становиться единственным собственником, выплатив остальным сособственникам компенсацию. Разница в двух предложенных законодателем вариантах очевидна: если во втором случае инициатор остается собственником имущества, то в первом случае его право собственности прекращается.

При этом второй вариант могут позволить себе лишь те сособственники, которые в состоянии оплатить сособственнику, права которого на имущество будут прекращены, стоимость его доли. При первом же варианте финансового обязательства у выделяющегося сособственника не возникает, наоборот, он получает право требования стоимости его доли.

Ввиду того, что при реализации первого варианта суд по сути обязывает ответчика выкупить имущество против его воли, рассмотрение подобных исковых требований вызывает целый ряд сложностей.

Итак, дабы определить возможность получения компенсации доли, определим обязательные условия для удовлетворения такого требования.

1. Имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности.

Пока правовой режим определяется как общая совместная собственность, требовать компенсации нельзя.

2. Выдел доли в натуре недопустим или невозможен.

Здесь речь идет, прежде всего, о неделимом имуществе, то есть имуществе, которое нельзя поделить без утраты его целевого назначения.

Полагаю, что вопрос о возможности произвести выдел доли в натуре, как правило, должен рассматривать эксперт.

Итак, рассмотрим ситуацию, когда имуществом, находящимся в общей долевой собственности, является квартира. Возможность совместного использования этой квартиры сособственниками (например, если каждый сособственник может занять по отдельной комнате) еще не означает, что можно выделить долю в натуре. Следует различать возможность определения порядка использования и возможность выделения доли в натуре. Так, например, Верховный Суд Украины (ВСУ) в определении от 28 мая 2008 года указал, что наличие судебного решения об определении порядка использования имущества не влияет на правоотношения относительно раздела имущества в натуре.

Отдельного внимания заслуживает позиция ВСУ, изложенная в постановлении «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октября 1991 года. В нем ВСУ отметил, что выделение доли из общего имущества может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещения в изолированные квартиры.

Исходя из вышеизложенного, наличие лишь одного санузла в квартире еще не означает, что выделение доли в натуре невозможно. Ведь теоретически (!) квартиру можно переоборудовать так, что у каждого сособственника будет своя комната, кухня, санузел. Поскольку суд не обладает знаниями, которые позволили бы ему сделать вывод о возможности или невозможности такого переоборудования, по данному вопросу необходимо назначить строительно-техническую экспертизу. На рассмотрение эксперта следует поставить вопрос «Возможны ли варианты раздела объекта в соответствии с идеальной долей каждого из сособственников?».

Справедливости ради стоит отметить, что не всегда суд считает необходимым проведение экспертизы. Так, например, коллегия Судебной палаты по гражданским делам ВСУ в определении от 19 марта 2008 года пришла к выводу, что истцы имеют право на получение компенсации, хотя экспертиза по вопросу возможности раздела квартиры не проводилась.

Полагаю, что вопрос о необходимости назначения экспертизы следует решать отдельно в каждом конкретном случае. Например, если предметом спора является право на однокомнатную квартиру общей площадью 17 кв. м, в назначении экспертизы нет необходимости, ведь суд и без специальных знаний может определить, что площади квартиры недостаточно для переоборудования ее в две (при этом суд должен привести в решении нормативы минимально допустимой площади жилых и нежилых помещений).

3. Сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

При этом согласие должно быть и с самим фактом получения компенсации, и с суммой такой компенсации.

Итак, для получения компенсации необходимо соблюдение лишь трех указанных условий. Вместе с тем суды зачастую исходят из необходимости получения согласия на выплату (получение) компенсации от всех сособственников. Нередки случаи, когда суды отказывают в удовлетворении требований о выплате компенсации на том основании, что ответчик возражает против иска и его материальное положение не позволяет выплатить компенсацию.

Полное и, на мой взгляд, обоснованное опровержение такой ложной позиции содержит определение ВСУ от 19 марта 2008 года. Рассматривая дело о взыскании денежной компенсации стоимости доли имущества, Суд указал следующее:

«Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходил из отсутствия оснований для его удовлетворения, поскольку ответчики не желают и не имеют материальной возможности приобрести право собственности на доли ответчиков, встречных требований о прекращении права истцов на долю в спорной квартире не заявляли, в то время как, по мнению суда, из анализа норм статей 364, 365 ГК следует вывод, что присуждение денежной компенсации лицу, желающему выдела за его долю в общем имуществе, возможно лишь по взаимному согласию всех сособственников. Однако с таким выводом согласиться нельзя, поскольку суды пришли к нему из-за неправильного применения норм материального права и с нарушением норм процессуального права. В силу положений статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 319, 358 ГК все граждане равны в своих правах, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав, в том числе относительно защиты права общей долевой собственности. Исходя из этих положений, правовой режим общей долевой собственности определяется главой 26 ГК с учетом интересов всех ее участников. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех сособственников, а при отсутствии их согласия спор решается судом. Независимо от размера долей, сособственники при осуществлении указанных правомочностей имеют равные права. В соответствии с частью 1 статьи 364 ГК каждый из сособственников общей долевой собственности имеет право на выдел в натуре доли [имущества], находящейся в общей долевой собственности. При невозможности такого выделения в связи с неделимостью вещи (часть 2 статьи 183 ГК) сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли.

Исходя из приведенной нормы во взаимосвязи с положениями статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 316, 317, 319, 358, 361 ГК, следует прийти к выводу, что предусмотренное частью 2 этой нормы право сособственника на выдел доли из общего имущества путем получения денежной компенсации стоимости доли в имуществе не может быть ограничено иными сособственниками и такому его праву сособственника, который выделяется, корреспондируется обязанность иных сособственников выплатить денежную компенсацию доли, размер которой определяется из действительной стоимости имущества на время рассмотрения судом дела. При этом приведенной нормой предусмотрено, что обязательным условием денежной компенсации является лишь согласие сособственника, который заявляет требования о выделении доли, и не предусмотрена обязательность согласия на выдел доли в зависимости от согласия иных сособственников и мотивов, по которым сособственник желает реализовать свое право на выдел. […] Кроме того, анализируя в единстве положения статей 364 и 365 ГК, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о необходимости обязательного взаимного согласия сторон на присуждение денежной компенсации сособственнику, который выделяется, поскольку указанные нормы регулируют разные правоотношения: первой из них регулируются вопросы прекращения общей долевой собственности по требованию собственника, желающего реализовать право на выдел своей доли; второй же нормой регулируются правоотношения относительно прекращения по требованию иных сособственников имущества права лица на долю в общей собственности при отсутствии на то согласия и желания. Судами отличие указанных норм, их направленность и содержание не учтены; безосновательно применена к правоотношениям норма статьи 365 ГК, а при применении части 2 статьи 364 ГК неправильно истолкованы положения этой нормы, что привело к неправильному ее применению и принятию незаконного судебного решения».

Итак, для получения сособственником компенсации его доли обязательным является соблюдение следующих условий:

1) имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности;

2) выдел доли в натуре недопустим или невозможен;

3) сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

Как изложено выше, согласия иных сособственников на выплату компенсации не требуется.

Кроме выполнения приведенных выше условий, истцу необходимо обосновать сумму, о выплате которой он просит, то есть доказать стоимость имущества. Считаем, что назначение экспертизы по данному вопросу обязательно.

Из постановления ВСУ «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октяб­ря 1991 года следует, что под действительной стоимостью имущества понимается денежная сумма, за которую оно может быть продано в данном населенном пунк­те или местности. Таким образом, необходимо назначить экспертизу и поставить на рассмотрение эксперта вопрос о рыночной стоимости объекта исследования.

Итак, ввиду приведенных норм и разъяснений спор о получении компенсации стоимости доли не должен вызывать существенных сложностей при судебном рассмотрении: предмет доказывания относительно ограничен и в установлении иных обстоятельств (как-то: мотив выделения, имущественное состояние ответчика и т.д.) нет необходимости.

Вместе с тем есть вопрос, который даже в свете приведенных разъяснений ставит в тупик: как быть, если ответчик заявит встречное требование о выплате истцом по первичному иску компенсации ему, а не наоборот? В таком случае стороны будут в равных положениях, и предпочтение доводам лишь одного из них будет безосновательным.

Логичным в таком случае было бы мирное урегулирование спора — продажа имущества. Однако не исключен вариант, что встречное требование будет заявлено именно с целью не допустить удовлетворения первичного иска, и тогда о мирном урегулировании спора речи быть не может. Судебная практика пока не содержит подобных ситуаций, однако такой вариант защиты интересов ответчика, по-моему, имеет право на существование.

ТАРАСЕНКО Дарья — частный юрист, г. Харьков

Уполномоченный по правам человека в РФ

Одни из самых сложных гражданских споров в судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия. Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств. Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено. Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

споров о совместном владении недвижимостью — Kimball Tirey & St. John LLP

Джейми Стернберг, эсквайр. и Тейлор Бауман, эсквайр.

Пересмотрено в октябре 2013 г.

Если собственность принадлежит более чем одному владельцу, и владельцы не согласны, как разрешается спор сторон?

Споры между совладельцами могут касаться любого из следующих (или иных) вопросов:
• Один собственник единолично владеет недвижимостью, но отказывается платить арендную плату или иным образом компенсировать собственность владельцу, который не владеет им;
• Один собственник отказывается оплачивать свою долю имущественных расходов;
• Собственники расходятся во мнениях по вопросам управления; или
• Совладельцы не могут договориться о том, как обращаться с собственностью в будущем (например,грамм. следует ли продолжать держать его для инвестиций или продать, или нужно ли улучшать собственность).
В таких ситуациях владельцы недвижимости часто обращаются за советом к юристам Kimball, Tirey & St. John LLP.

Если стороны формализовали свое соглашение в отношении собственности при ее покупке (будь то в форме операционного соглашения LLC, соглашения о партнерстве, договора аренды по совместному соглашению, корпоративного соглашения купли-продажи или другого соглашения), стороны могут обращайтесь к их соглашению и законам Калифорнии, чтобы определить свои права и обязанности по отношению друг к другу.¹

При отсутствии соглашения об ином:
• Совладельцы имеют равные права владения имуществом, а также равные права и обязанности. Если один совладелец исключает другого из собственности, исключенный совладелец может взыскать арендную стоимость имущества с исключаемого совладельца.
• Если один владелец не может или не хочет оплачивать расходы на недвижимость, другой владелец может оплатить расходы на недвижимость, чтобы сохранить вложения. Совладелец, который платит больше, чем его доля эксплуатационных расходов и расходов на техническое обслуживание, имеет право на залоговое удержание в отношении доли другого совладельца в собственности и / или большей части выручки от продажи в результате действия раздела.
• Если совладелец заплатил за улучшение собственности без согласия другого собственника, совладелец не имеет права на возмещение. Тем не менее, в случае раздела, улучшающий собственник будет иметь право на любое увеличение выручки от продажи в результате улучшений. В качестве альтернативы, если улучшения были необходимы и увеличили стоимость собственности, и улучшающий собственник отправляет уведомление о стоимости улучшений другому владельцу, другой владелец должен либо внести пропорциональный вклад, либо отказаться от права требования в отношении увеличенной стоимости собственности и аренда.
• Если стороны не могут разрешить свой спор (либо напрямую, с помощью адвокатов или других лиц, либо с помощью формы альтернативного разрешения спора), стороны могут обратиться в суд для определения прав и обязанностей сторон. В случае совместного владения это делается с помощью действия раздела²

Иск о разделе — это судебный процесс, в котором совладелец требует, чтобы суд разделил имущество или выручку от продажи. Существует два различных типа раздела:
• Физический раздел собственности между совладельцами; или
• Заказ проданной собственности (либо путем частной продажи, либо на открытом аукционе) с разделением выручки между совладельцами.

Расходы по разделу (такие как сборы за регистрацию, гонорары рефери, гонорары сюрвейера и полисы) будут распределены между сторонами судом. Затраты обычно распределяются пропорционально долям собственности, но судья может распорядиться иначе, если судья считает, что другое распределение более справедливо. Суд также распределяет гонорары адвокатов, понесенные сторонами.

Действия по разделу обычно отнимают много времени, эмоционально истощают и дороги для обоих владельцев.Угроза перегородки должна побудить обоих владельцев внимательно рассмотреть альтернативы. Действия по разделу должны подаваться только тогда, когда обсуждения и / или посредничество не могут разрешить разногласия.

Споры о совместном владении могут быть урегулированы путем выкупа одним владельцем имущества другого или путем заключения соглашения о продаже имущества. Опытный адвокат может посоветовать преимущества и недостатки действий по разделу и других вариантов, доступных враждующим совладельцам.

¹Идеально, при совместном владении недвижимостью (будь то с семьей, друзьями или другими людьми), владельцы должны решить, прежде чем приобретать собственность, как будут приниматься решения, как будут разрешаться споры, право первого отказа (если таковые имеются), что произойдет если один собственник не оплачивает свою долю расходов на имущество и т. д.Помощь адвоката может быть полезной; адвокат может помочь определить вопросы, которые необходимо решить, и документально оформить соглашение сторон

²Если совладельцы состояли в браке и сейчас разводятся, имущественные вопросы будут решать суды по семейным делам.

Kimball, Tirey & St. John LLP — юридическая фирма с полным спектром услуг в сфере недвижимости, представляющая владельцев и менеджеров жилой и коммерческой недвижимости. Эта статья предназначена только для общих информационных целей. Хотя KTS предоставляет клиентам информацию об изменениях в законодательстве, наши бесплатные уведомления не должны быть исчерпывающими и не заменяют собой законодательные услуги или членство в торговых ассоциациях.Наши юридические уведомления предоставляются по избранным темам, и на них не следует полагаться как на полный отчет обо всех новых изменениях местных, государственных и федеральных законов, затрагивающих владельцев и управляющих недвижимостью. Со времени публикации этой статьи законы могли измениться. Прежде чем действовать, обязательно получите юридическую консультацию в нашем офисе. Для получения контактной информации посетите наш веб-сайт: www.kts-law.com. Чтобы узнать о прошлых юридических предупреждениях, вопросах и ответах и ​​юридических статьях, обратитесь к разделу ресурсов на нашем веб-сайте.

© 2019 Kimball, Tirey and St.John LLP

Страница не найдена | Уомбл Бонд Дикинсон

Имя

Фамилия

Офис — Любой -AberdeenAtlanta, GA, USBaltimore, MD, USBoston, MA, USBristolCharleston, SC, USCharlotte, NC, USCharlottesville, VA, USColumbia, SC, USEdinburghGreensboro, NC, USGreenville, SC, USHouston, TX, USIsrussine, CA , Калифорния, США Ньюкасл — Сент-Эннс Ньюкасл — ТринитиПлаймут Роли, Северная Каролина, США Исследовательский треугольник Парк, Северная Каролина, США Силиконовая долина, Калифорния, США Саутгемптон Тайсонс, Вирджиния, США Вашингтон, Д.К., США, Уилмингтон, Делавэр, США, Уинстон-Салем, Северная Каролина, США

Связанные сектора — Любое покупку и Disposition реальных активов недвижимости для институциональных InvestorsAdmiralty и PortsAerospace & DefenceAerospace & DefenseAerospace, обороны и правительства ContractsAgriculture, ферм и EstatesApparelAviationBuild к RentBuilding и строительства ProductsBusCannabisCentral GovernmentCharitiesCharities и PhilanthropyChemicalsCommunications, технологии и MediaComputers и ElectronicsConsumer FinanceConsumer FinanceConsumer ProductsCrown Коммерческого ServiceCyber ​​RiskDevelopersDigital инфраструктуры и Облачные решенияЭкономические стимулы для развитияОбразованиеПособия для сотрудников Консультационные услугиЭнергия и природные ресурсыХранилище энергииФинансовые институтыФинансовые направленияФинансовые услугиФинтех и страхованиеЕда и напиткиМебель и предметы интерьера Налоговые стратегииНалог на наследство, подоходный налог и налог на прирост капиталаИнституциональное страхование благосостоянияСтрахование — нормативные и транзакционные консультации по инвестициямИнвестиционные фондыИнвесторы ИТ-услуги и консалтинг Совместное предприятие и соглашения между девелоперами и партнерами по акциямЖизнь и фармацевтикаМестное правительствоЛогистикаПроизводство РазвитиеЭнергетика и возобновляемые источники энергииЧастное богатствоЧастное благосостояниеУслуги по предоставлению недвижимостиПланирование защитыГосударственные финансыГосударственный секторЖелезнодорожная недвижимостьФонды недвижимости и частные REITЖилая недвижимость

Связанные услуги — Любые — Адмиралтейские и морские споры и судебные разбирательстваРеклама и цифровой маркетинг Регулирование рекламы и маркетингаПравила о рекламе и маркетингеПротиводействие взяточничеству и коррупцииПротиводействие взяточничеству и коррупцииАнтимонопольные судебные разбирательстваСудебные разбирательства по судебным искамКредитование на основе активовФинансирование и защита активовБанковское дело и финансированиеБанкротство и кредитное управление Судебные искиКоммерческиеКоммерческие и страховые возмещенияКоммерческие контрактыКоммерческие контрактыКоммерческие спорыКоммерческие спорыСудебные споры о коммерческом финансированииКоммерческая собственностьКоммерческая собственностьКомпания СекретарьКонкурсное и антимонопольное законодательство Политика и ProceduresCopyrightCopyright и RightsCorporateCorporate базы данных и партнерства StructuresCorporate и акционеры Споры Корпоративного GovernanceCorporate GovernanceCorporate ImmigrationCorporate OccupiersCorporate Real EstateCorporate ReorganizationCorporate TaxCorporate TaxData, конфиденциальность и FOIDerivatives & SwapsDesign ProtectionDevelopment и ConstructionDiscrimination и равное PayDiscrimination и равное PayDispute разрешения и LitigationDrugs, биопрепараты и медицинская DeviceseCommerceECommerceEconomic DevelopmentEducational учреждение Судебные ServicesEmployee ПособияПособия сотрудникамПомощь наемным работникам Судебные разбирательстваПрием на работу и увольнение сотрудниковПланы и льготы для сотрудниковРабота и пенсииСпоры при найме на работуСпоры в сфере занятостиСтруктуры организацийОкружающая средаЭкологическое регулирование, споры и судебные разбирательстваЭкологическое регулирование, споры на рынке капитала и судебные разбирательства ionExecutive найм и увольнениеЭкспорт и международная торговляЭкспорт и международная торговляФидуциарное судебное разбирательствоФинансы: банковское дело, реструктуризация, несостоятельностьПредотвращение финансовых преступленийФинансовые направленияФинансовое регулированиеФинансовые услуги Business GroupПромышленные отношенияИнформационные технологииИнформационные технологииНаследство, фидуциарные и доверительные споры и судебные разбирательстваСтраховые спорыСтрахованиеСпоры и судебные разбирательства в области интеллектуальной собственностиВнутренние расследованияМеждународные и внутренние ADR и посредничествоМеждународный арбитражМеждународный арбитражМеждународное лицензирование и лицензирование IP-споров и сделок по IP nsIP, технологии и данныеСовместные предприятия и сотрудничествоСовместные предприятия и сотрудничествоТрудовые отношенияПользование и зонированиеЛизингМассовые судебные тяжбыМедицинские и научные решенияСлияния и поглощенияСлияния и приобретенияМногосостояние и местное налогообложениеПатенты на продукты в области биотехнологии и судебные разбирательства по медицинским устройствамПланированиеУправление портфелемКонфиденциальность и кибербезопасностьЧастный капиталЧастный капиталЗакупкиСоответствие продуктаСоответствие продукта и нормативные документыСудебные разбирательства по продуктам и ответственностьСпоры о профессиональных рискахСпоры о профессиональных рискахФинансирование проектовПроекты, строительство и управление инфраструктуройСпоры по управлению недвижимостью ngReal Estate FinanceReal Estate FinanceReal Estate FinanceReal Estate LitigationRegenerationRegulatoryRegulatory AffairsRegulatory и корпоративные InsuranceReorganisationsResidential и HousingRestructuring и InsolvencyRestructuring и RedundancyShareholder, ценные бумаги и производные LitigationSyndicated LendingTCPA оборона Судебные и ComplianceTechnology CommunicationsTelecommunications и СМИ RegulationTrademarks и Марка ManagementTUPE и OutsourcingWBD AdvanceWhite Воротник Уголовной DefenseWorkforce реорганизации и сокращения

должность — Любой — Ассоциированный (FCILEx) Консультант по государственным контрактам Юрист (австралийская квалификация) Юрисконсульт, Советник по вопросам конфликтов и соблюдения нормативных требований (Барристер) Управляющий партнер Квалифицированный юрист в Австралии Квалифицированный юрист Управляющий партнер (Квалифицированный в США-Иллинойс) Юрист-управляющий (не практикующий) Юридический консультант FCI (не практикующий) Юрист и сертифицированный поверенный по товарным знакамКвалифицированный юрист из Южной Африки, управляющий и сертифицированный поверенный по товарным знакам, управляющий юрист (юрист по развитию практики), старший юрист, генеральный директор и председатель, председатель Великобритании, партнер, юридический директор, управляющий, юрист, генеральный советник и главный юрист, генеральный помощник, юрист Советник на пенсииСтарший юрисконсультМенеджер по благосостояниюКонсультант по благосостояниюДиректор по обслуживанию клиентовАналитикПомощник главного юрисконсультаПомощник доверительного управляющегоПомощник помощника юристаБизнес-менеджер al ExecutiveСертифицированный поверенный по товарным знакамГлавный операционный директорГлавный сотрудник по подбору персоналаМенеджер по коммерческим контрактамОтветственный бизнес-менеджерСекретарский администратор компанииКонсультантКонсультирующий юрист по затратамКонсультирующий поверенныйДепартаментский клеркЗаместитель генерального юрисконсультаДиректорДиректор по консультационным вопросамДиректор по графическим решениямДиректор по медицинским решениям и медицинскому анализу Судебный консалтинг Координатор по работе с ключевыми клиентами и стажер LE (ACILEx) Специалист по планированию земли Директор по связям с общественностьюРасработчик по юридическим затратамГлавный консультантЮридический администраторИсполнитель по юридической рекламе и маркетингуЮридический консультантМенеджер по юридической поддержкеМенеджер по работе с клиентамиСтарший менеджер по вопросам здравоохраненияМенеджер по вопросам здравоохраненияМенеджер по вопросам здравоохраненияМенеджер по вопросам здравоохранения Адвокат Регуляторный консультантСолибор (юрист по развитию практики) Старший сотрудник по работе с клиентамиСтарший аналитикСтарший директор по работе с клиентамиМаркетинговый менеджерСтарший менеджер по долгамСтарший директор по продажамСтарший советник отделаСтарший менеджерСтарший медсестра-консультантСтарший параюридический консультантСтарший консультант по трейдингуСтарший консультант по налогамСтарший налоговый консультантНалоговый консультант

Как подать заявку на N.Y. Льгота по аренде — если вам достаточно повезло, чтобы соответствовать требованиям

жителей Нью-Йорка, пострадавших от экономических последствий COVID-19, могут подать заявку на часть долгожданной государственной помощи — во всяком случае, те, кто имеет на это право.

Открылся трехнедельный период подачи заявок на участие в программе штата Нью-Йорк по сокращению арендной платы в связи с COVID, которая предлагает домашним хозяйствам, обремененным арендной платой, единовременную субсидию, выплачиваемую непосредственно арендодателям. Программа, которая была принята в мае в законодательном порядке, прибывает вслед за тихим откатом губернатора Эндрю Куомо мер защиты от выселения в связи с COVID-19 в этом месяце, а также вместе с новым руководством Управления судебной администрации штата, продлевавшим паузу в большинстве судебных разбирательств по выселению в жилищный суд до начала августа.

Изначально срок подачи заявок был установлен на закрытие 30 июля, но после того, как для некоторых заявителей возникли технические и языковые барьеры, штат продлил этот период на дополнительную неделю до 6 августа.

Но помощь с ограниченным доходом — это лишь малая часть головоломки по снижению арендной платы, необходимой для того, чтобы помочь жителям Нью-Йорка снова встать на ноги. Многие, чьи доходы сильно пострадали во время остановки, предписанной государством, теперь пытаются справиться с суровой реальностью задолженности по квартплате за несколько месяцев.Ваучерная программа штата не предусматривает прямого покрытия арендной платы, но для тех, кто имеет на это право, она может оказать некоторую поддержку.

Чтобы иметь право на получение субсидии, которая может применяться к аренде в период с апреля по июль, арендатор должен зарабатывать менее 80 процентов среднего дохода в районе до вспышки пандемии — это около 82000 долларов за семья из трех человек в Нью-Йорке.

Кандидаты также должны были уже платить более 30 процентов своего семейного дохода в счет арендной платы по состоянию на март, а затем понесли потерю дохода из-за распоряжения штата о домохозяйстве, которое увеличило их арендные платежи до еще большей доли от их доход.

Если арендатор соответствует этим требованиям, штат будет выплачивать разницу между 30 процентами дохода арендатора и причитающейся арендной платой. Эта субсидия ограничена 125 процентами справедливой рыночной арендной платы за каждый месяц запрашиваемой помощи. В случае пяти районов это будет означать максимум около 2439 долларов за квартиру с двумя спальнями.

Домохозяйства, отвечающие этим сложным критериям и уже сумевшие полностью или частично оплатить свою арендную плату в период с апреля по июль, имеют право на получение помощи.В этих обстоятельствах арендаторы также имеют возможность использовать помощь в качестве предоплаты за будущую арендную плату, начиная с августа. В качестве альтернативы они могли разрешить своему домовладельцу использовать субсидию для внесения залога, если он использовался для выплаты арендной платы.

Домохозяйства должны иметь хотя бы одного гражданина США для подачи заявления, а лицам без документов не разрешается обращаться за помощью напрямую. Арендаторы, получившие жилищный ваучер по Разделу 8, также не имеют права на льготу, но, если их семья обременена арендной платой, они могут обратиться к администратору по ваучерам с просьбой об увеличении помощи, которую они уже получают.

Для подачи заявки необходимы три основных документа: удостоверение личности государственного образца, договор аренды или другое договорное обязательство, в котором указывается сумма арендной платы, и подтверждение валового дохода семьи как до марта, так и в настоящее время (это могут быть квитанции о заработной плате, письма от работодатель или налоговые декларации федерального или государственного уровня). Арендаторы могут подавать заявки через веб-сайт штата по обновлению домов и общин (HCR) до 6 августа.

Финансируемая Законом о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности (CARES) в связи с коронавирусом, усилия в размере 100 миллионов долларов представляют собой лишь небольшую часть десятков миллиардов долларов, выделенных штату Нью-Йорк федеральным правительством.Трудно подсчитать, сколько жителей Нью-Йорка получат помощь от помощи, но если арендаторы будут получать, скажем, в среднем 1000 долларов в месяц в течение четырех месяцев, помощь может быть оказана примерно 25 000 домохозяйств.

При этом в Нью-Йорке проживает 5,4 миллиона арендаторов в более чем 2 миллионах квартир. Примерно 25 процентов городских арендаторов не платили арендную плату с марта, по данным торговой группы домовладельцев, Программы улучшения жилищного строительства (CHIP).

Защитники арендаторов, такие как Сеа Уивер, координатор кампании коалиции «Жилищное правосудие для всех» штата, назвали эту меру «крайне неадекватной».Сенатор штата Манхэттен Брайан Кавана, председатель жилищного комитета Сената и спонсор законопроекта, признал, что меры по ограничению доходов «не удовлетворяют потребности» неквалифицированных арендаторов, которые потеряли значительный доход и все еще должны своим арендодателям.

Законодательство, включенное в государственный пакет новых законопроектов о помощи от COVID-19, надеется изменить это. Закон об отмене арендной платы и ипотеки 2020 года, представленный членом Ассамблеи Манхэттена Юй-Лайн Ниу и сенатором штата Бруклин Джулией Салазар, направлен на полную отмену арендных платежей за жилую недвижимость, начисленных в период с 7 марта до окончания текущего чрезвычайного положения в Нью-Йорке (плюс еще 90 дней).

Этот закон, в отличие от других предложений, не будет предусматривать квалификацию финансовых затруднений для отмены арендной платы. В соответствии с этим законопроектом также будет учрежден «фонд помощи арендодателям», контролируемый и распределяемый HCR, но владельцы собственности будут получать эту помощь только в том случае, если они согласятся на пятилетний запрет на повышение арендной платы для арендаторов вместе с обязательством не выселять арендаторов без уважительной причины , например нарушение договора аренды.

Отдельный законопроект направлен на разработку другой программы арендных ваучеров, спонсируемой Кавано и членом Ассамблеи Стивеном Цимбровицем, в ведении HCR, только на этот раз она будет ориентирована на бездомных жителей Нью-Йорка или тех, кто столкнулся с неизбежной потерей жилья.

Все о субарендах — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникли ваши проблемы до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На странице «Изменения в законодательстве».

По мере того, как заканчивается каждый семестр, многим студентам UW приходится строить планы относительно другого жилья. Может быть, этот лучший сосед по комнате превратился в худшего человека в мире.Может быть, вы собираетесь учиться за границей, или получили отличную стажировку, или вы заканчиваете учебу и двигаетесь дальше. Поскольку большинство договоров аренды в городе действует с августа по август, здесь есть все, что вам нужно знать о сдаче квартиры в субаренду.

Что такое субаренда?

Субаренда или договор субаренды добавляет кого-то нового к существующему договору аренды. Обычно новое лицо (субарендатор) заменяет кого-то, кто выезжает (субарендатор или субарендатор), но это также может произойти с любым новым лицом, добавленным к договору аренды.Субаренда — это договор, имеющий обязательную силу, и все те же правила аренды и законы об аренде применяются ко всем участникам, как и в случае обычной аренды. В Висконсине договоры аренды могут быть устными, а субаренда — в письменной форме. В противном случае у вас может быть другая ситуация с лизингом, и могут применяться другие правила. Висконсин. Стат. 704,09 (4)

Перво-наперво: возможно, вам не придется сдавать в субаренду!

Субаренда рискованна. Это сопряжено с теми же рисками, что и нападение на соседа по комнате, за исключением того, что оба человека не будут здесь, чтобы решать проблемы по мере их возникновения.Если ваш субарендатор выезжает из города или повреждает квартиру, вы несете солидарную ответственность с ними и можете застрять в счете. Если вы новый человек, это может быть похоже на обычную аренду, за исключением того, что человек, с которым вы, возможно, больше всего общаетесь, является одновременно арендатором и (своего рода) домовладельцем. В любом случае, в отличие от соседа по комнате, велики шансы, что это не тот, кого вы очень хорошо знаете. А иногда есть и лучшие варианты!

По всем этим причинам вы хотите убедиться, что вам действительно нужно идти этим путем, прежде чем подписывать договор субаренды.В Ресурсном центре для арендаторов мы предлагаем это только в качестве последнего варианта, хотя многие студенты в конечном итоге вынуждены выбирать его по причинам, изложенным здесь.

Вам всего нужно сдать в субаренду , если …

• Вы выходите из договора аренды, который вы разделяете с соседями по комнате, и по крайней мере один из них остается. (Это, безусловно, самая частая причина сдачи в субаренду.)
• Вы хотите вернуться в ту же квартиру позже (например, на лето после весеннего семестра).

Если ничего из этого не подходит, мы настоятельно рекомендуем вам рассмотреть другие варианты досрочного прекращения аренды! Конечный результат тот же (кто-то новый въезжает в вашу квартиру и берет на себя арендную плату), но домовладелец должен проделать больше работы по поиску этого нового арендатора, и у вас больше нет обязательств, даже если этот новый человек нарушает правила или должен Деньги.

Шаги для субаренды

1. Разрешение арендодателя. Ознакомьтесь с правилами аренды или переуступки в субаренду.

• Если у вас есть помесячная аренда или вы арендатор по собственному желанию, вам никогда не разрешается сдавать в субаренду без разрешения арендодателя. Но в такой ситуации это не имеет значения! Вы можете довольно быстро расторгнуть договор аренды, с их разрешения или без него, отправив простое письменное уведомление. Висконсин. Стат. 704,09 (1)
• Если у вас есть договор аренды на определенный срок, например, на один год, вы можете сдавать в субаренду с разрешения домовладельца или без него, если они не запрещают это в письменном договоре аренды.Висконсин. Стат. 704.09 (1). Однако, даже если вам это разрешено, никогда не — хорошая идея для въезда кого-либо без ведома домовладельца, поскольку он может не уважать права этого человека, если не знает, что является там арендатором. Всегда лучше, если вы можете получить разрешение и от домовладельца, но, по крайней мере, вы должны сказать им, кто там живет.

2. Разрешение на соседство по комнате. (У вас нет соседей по комнате? Рассмотрите другие способы расторгнуть договор аренды!) Вам всегда требуется разрешение от других арендаторов, чтобы добавить кого-то в договор аренды.Вы можете изменить существенные условия договора только в том случае, если с этим согласны другие стороны аренды. Это означает, что ваши соседи по комнате должны одобрить въезжающего человека, сумму арендной платы, которую они будут платить, и т. Д. Решите между собой, кто будет размещать рекламу и проводить показы, когда они будут соответствовать соседям по комнате, каковы критерии будет пр.

Советы человеку, выезжающему из дома: Вы должны быть максимально любезны, чтобы они приняли нового соседа по комнате. Подумайте об этом с их точки зрения и продолжайте общение.

Советы для человека, который останется дома: Вы также должны быть справедливыми, принимая или отвергая нового потенциального соседа по комнате. Если нынешний человек уезжает, не имея возможности обеспечить замену, вы можете попытаться получить от него деньги за аренду, но обычно не раньше, чем домовладелец начнет процесс выселения. И если нет четкого соглашения с соседом по комнате об арендных платежах, тогда может быть очень сложно заставить предыдущего соседа платить за аренду после того, как они уехали. Итак, в ваших интересах принять кого-то, кто будет выполнять обязательства уходящего арендатора.

Ознакомьтесь с нашими полезными сообщениями в блоге: «Переговоры 101» и «Как просить о том, что вы хотите»!

3. Договоры субаренды. Вот образец договора субаренды, который вы можете заполнить или использовать в качестве шаблона. Это очень хорошая идея, чтобы все также подписали соглашение о соседстве по комнате, где это возможно. Что бы вы ни делали, вам всем необходимо согласовать несколько важных вещей, например:

Кому субарендатор будет платить арендную плату?

Безопаснее всего платить напрямую арендодателю.Субарендаторам грозит выселение, если субарендатор заберет их деньги и вовремя не вложит их в арендную плату.

Как вы будете вносить залог?

Самый безопасный для домовладельца — провести выезд со старым арендатором, чтобы вернуть его часть, а затем провести регистрацию с новым арендатором и получить от него новый залог. Однако это требует времени и энергии, и арендодатель не обязан это делать. В противном случае у арендаторов есть два варианта:

Один — старый арендатор должен передать свой депозит новому арендатору и тем временем получить от него эту сумму денег.Риск этого варианта состоит в том, что новому арендатору может не понравиться возвращаемая им сумма — и он сможет подать в суд на домовладельца или старого арендатора за все, что, по их мнению, было несправедливо вычтено. ATCP 134.02 (5) и (12).

Другой — для съемщика, выезжающего, просто дождитесь окончания срока аренды, чтобы арендодатель вернул свой залог. Риск здесь состоит в том, что старый арендатор может получить плату за вещи, поврежденные новым арендатором.

В любом случае, для всех будет очень важно соблюдать все законы о залоге и передовые методы регистрации! Для получения дополнительной информации см. Нашу страницу о депозитах в городе Мэдисон.

Субаренда может выглядеть так:

Субаренда имеет 2 формы:

1. Первоначальный арендатор становится (юридически) соарендатором субарендатора. В этой ситуации первоначальный арендатор несет солидарную ответственность с арендодателем . Они становятся законными соарендаторами, потому что арендодатель предложил арендодателю .
2. Первоначальный арендатор становится домовладельцем субарендатора. В этой ситуации первоначальный арендатор по-прежнему является арендатором арендодателя квартиры и должен соблюдать условия своего первоначального договора аренды .Но этот первоначальный арендатор также является арендодателем субарендатора , потому что первоначальный арендатор был тем, кто предложил аренду этому субаренденту . Первоначальный арендатор должен соблюдать все законы в качестве арендодателя (например, уведомление о въезде арендодателя в места, где субарендатор имеет исключительное владение), но также должен следовать своему собственному договору аренды в качестве арендатора. Первоначальный арендатор несет ответственность за все действия своих «гостей или приглашенных», и поэтому он будет на крючке за любую неоплаченную арендную плату или нанесенный ущерб.К вашему сведению: если при таком сценарии первоначальный арендатор теряет свое право на съемное жилье (например, из-за непродления или выселения), то субарендатор также теряет свои права на жилье.

Когда домовладелец должен дать согласие на субаренду:

В законе штата Висконсин мало говорится о субаренде. Единственное место, где есть конкретная ссылка на «субаренду», — это штат Висконсин. 704.09 (1), но только для того, чтобы указать, что первоначальный арендатор (-ы) должен запросить согласие арендодателя, чтобы предложить субаренду, когда:

Многие люди в аренде:

В ситуации, когда в аренде находится много людей, и все они несут солидарную ответственность как соарендаторы и соседи по комнате, может возникнуть беспорядок, когда один человек захочет выселиться до того, как договор аренды будет заключен.Чаще всего мы видим этот сценарий у студентов, живущих в больших домах вокруг Мэдисона, и это один из немногих сценариев, когда субаренда может быть единственным выходом.

Вот почему: Расторжение договора аренды или его аннулирование иным образом (подробнее здесь, если вы не знаете об этих вариантах) будет работать только в том случае, если ВСЕ арендаторы решат действовать таким образом. Итак, в ситуации, когда любой из арендаторов остается в квартире по договору аренды, который все еще действует, необходимо какое-то другое решение для работы с человеком, который уезжает.Вот варианты:

Вариант 1: Взаимное соглашение о расторжении

Люди всегда имеют право изменить условия контракта, если каждый, кто указан в контракте, согласен с этими изменениями. У нас есть образец формы для ситуации, когда все стороны в аренде (ВСЕ арендаторы, а не только те, которые остаются; арендодатель, все соруководители) могут решить прекратить или изменить договор аренды, если все они согласны с этим. — это здесь. Прийти к соглашению, даже если это не совсем удобно, может частично снизить давление, поскольку есть четкий план, которому каждый должен следовать.Мы настоятельно рекомендуем идти по этому маршруту, если это вообще возможно. Если вы все же придете к какому-то соглашению, обязательно запишите его.

Пример: в договоре аренды 5 первоначальных арендаторов, и 1 из них хочет уйти. 4 оставшихся арендатора не в восторге от этого, но соглашаются освободить пятого арендатора от аренды, если этот арендатор будет платить дополнительный месяц арендной платы за то время, пока их комната будет оставаться свободной. Остальные 4 арендатора будут искать нового 5-го арендатора в течение этого месяца, и арендодатель соглашается передать этого нового человека в аренду при условии, что новый потенциальный арендатор соответствует критериям заявки арендодателя.

Если вы заключаете соглашение, вы можете ответить на следующие вопросы:

• Сколько времени единица будет свободна, прежде чем ее сможет заполнить кто-то другой?
• Что произойдет с гарантийным депозитом после его полного или частичного возврата?
• Будет ли заполнена свободная квартира? Если да, то кто будет жить в отряде? Если объект необходимо заполнить, но никто еще не идентифицирован, кто будет искать субаренду (подробнее об этом ниже)?
• Есть ли у вас соглашение с соседом по комнате, в котором указано, какие действия необходимо предпринять в этой ситуации?

Вариант 2: Субаренда

Итак, предположим, что есть несколько человек в аренде, и один (или несколько) из них уходит, в то время как один (или несколько) из них остается.Скажем, это своего рода спорных (возможно, Распад, где один человек остается и один человек идет, или студент ситуации, когда кто-то делает плохой выбор). Затем, если кто-то, кто указан в договоре аренды, уйдет, что произойдет с его ответственностью? И как их ответственность переходит в субаренду? Это не совсем понятно.

Прежде чем мы начнем, любой, кто рассматривает эти варианты, должен четко прояснить вопрос о солидарной ответственности. Идите вперед и щелкните; мы подождем. ( В основном: если арендная плата составляет 1000 долларов, и в договоре аренды указано 5 арендаторов как солидарно несущих ответственность, то арендодатель имеет право на полную сумму 1000 долларов, и не имеет значения, поровну ли она разделена между арендаторы.Если арендная плата не выплачивается, домовладелец может выселить кого угодно (скорее всего, человека / людей, оставшихся в квартире). )

Таким образом, если кто-то уезжает, не совсем ясно, на кого возложена ответственность за уплату арендной платы и других не связанных с арендой расходов. Если есть соглашение о соседстве по комнате, ОТЛИЧНО, это, безусловно, помогает и позволяет соседям по комнате возлагать ответственность друг на друга за то, что им причитается, хотя домовладелец не должен следовать этому соглашению при принятии решения о том, кого выселить.

Из-за всего этого, если один человек уезжает, а в квартире остаются арендаторы в рамках действующего договора аренды, то единственным вариантом может быть субаренда. Вот как может выглядеть субаренда в этом сценарии:

• Арендатор (-ы), остающийся в квартире, ищут субаренду . Плюсы: жильцам, проживающим в квартире, придется жить вместе с арендодателем, поэтому они должны выбрать человека, с которым они хотят жить. Минусы: не их вина, что понадобилась субаренда.
• Уходящий арендатор ищет арендодателя . Плюсы: уходящий арендатор знает, что у него больше шансов не платить за аренду, если он найдет себе замену. Минусы: для оставшихся арендаторов могут выбрать того, с кем будет сложно жить.
• Арендодатель не разрешает субаренду : В условиях срочной аренды домовладельцы должны дать согласие, чтобы арендаторы могли иметь субаренду. Если домовладелец не даст согласия, вы не сможете (по закону) получить субаренду.
• Субарендатор не найден : возможно, в силу различных обстоятельств субарендатор не найден. Арендатор (-ы), который остается в квартире, может быть вынужден заплатить всю арендную плату (возможно, с возможностью подать в суд на человека / людей, которые ушли, если было какое-то соглашение о распределении финансовых обязательств), или могут быть выселен за неспособность заплатить. Лицо, которое уходит, не несет ответственности по закону с точки зрения своей юридической и финансовой ответственности, но часто имеет меньше причин продолжать платить, если это лицо физически не проживает в помещении.

Итак, какие шаги можно предпринять?

• Попытайтесь договориться о том, как это будет решаться. Действительно. Это лучший вариант. Если вам нужна помощь в том, чтобы что-то придумать, попробуйте найти посредника в вашем районе, который может помочь (для жителей округа Дейн у нас есть программа посредничества, которая может помочь).
• Если вы уходите, вы можете :
  — попытаться заменить себя (и, вероятно, снизить ваши финансовые обязательства по арендной плате, но также возможно их увеличение, если замена нанесет ущерб или не внесет арендную плату),
  — выберите ничего не делать (что может решить проблемы — любые выселения или иски произойдут позже, и ваше имя по закону может быть на всех из них)
• Если вы остаетесь, вы можете :
  — выбрать оплату всей арендной платы и подать в суд на бывшего первоначального арендатора за его долю (обычно это лучше всего работает, когда есть какое-то соглашение, показывающее, как была разделена арендная плата)
  — решите попробовать заменить арендатора (покидающий арендатор по-прежнему будет в арендном договоре и по-прежнему будет нести ответственность по этому договору аренды, но вы сможете выбрать, с кем живете) домовладелец не выселяет вас (это вряд ли сработает)

Когда субаренда — единственный вариант, который дает арендодатель:

Так что субаренда — не единственный вариант (за исключением ситуации выше, когда в аренде много людей).Есть несколько способов расторгнуть договор аренды, и расторжение договора аренды — это всегда вариант. Закон гласит, что разрыв договора аренды всегда возможен, потому что штат Висконсин. 704.29 (1) говорит, что домовладельцы должны найти нового арендатора, если арендатор разрывает договор аренды, а штат Висконсин. 704.44 (3 м) очень ясно, что если арендодатель говорит в договоре аренды, что у него нет этого обязательства, то договор аренды считается недействительным.

Обычно арендаторы считают, что субаренда является единственным вариантом (что неверно), потому что они пытаются разорвать договор аренды, и им сообщают, что арендодатель не допустит нарушения договора аренды.Есть 3 возможных способа, которыми домовладелец может сообщить арендатору, что субаренда — единственный вариант (что неверно):

1. В договоре аренды говорится, что субаренда является единственным вариантом. : Аренда, которая не позволяет арендатору расторгнуть договор аренды, а позволяет арендатору только сдавать в субаренду, является вероятным нарушением штата Висконсин. 704,44 (3 м). Договор аренды, который разрешает только субаренду и не допускает расторжения договора аренды, означает, что арендодатель отказывается от своей обязанности по уменьшению ущерба, и означает, что арендатор (-ы) может аннулировать свой договор аренды.Чтобы поступить таким образом, все арендаторы должны написать письмо домовладельцу, ссылаясь на договор аренды, закон и требуя аннулировать договор аренды. Вот образец письма для этой ситуации.
2. Арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант : Если арендодатель говорит, что арендатору не разрешается разрывать договор аренды, а вместо этого он должен сдавать в субаренду, то это запрещено законом, но арендатору трудно доказать, поскольку это был словесный разговор. Поэтому арендатор напишет письмо, подтверждающее, что арендодатель запрещает арендатору расторгнуть договор аренды (это поможет позже доказать отсутствие у арендодателя смягчения последствий — образец письма здесь для записи разговоров в письменной форме), а затем приступит к нарушению аренда (шаги в этом сообщении в блоге, а также образец письма о прекращении аренды).
3. Арендодатель просто не упоминает, что расторжение договора аренды является одной из возможностей : Ложь по бездействию — это то, что не подпадает под действие закона об арендодателе-арендодателе. Таким образом, то, что арендодатель не предлагает расторжения договора аренды, не означает, что арендатор не может этого сделать. В этой ситуации выполните следующие действия, чтобы разорвать договор аренды, и если в какой-то момент арендодатель устно скажет, что субаренда — это * единственный * выбор, следуйте варианту № 2, описанному выше.

Пожалуйста, помните: когда мы говорим здесь «арендодатель», мы имеем в виду любого, кто выступает в качестве арендодателя.Таким образом, это относится к агентам по аренде, а также к человеку, владеющему недвижимостью.

Прекращение аренды против субаренды

Когда у людей возникает желание сдать в субаренду, во многих случаях лучшим выбором будет расторжение договора аренды. Расторжение договора аренды обычно бывает лучшим выбором, когда:

• Все люди, указанные в списке арендаторов, желают расторгнуть договор аренды. (расторжение договора аренды не сработает, если некоторые из арендаторов останутся в доме).
• Первоначальные арендаторы не знают / не доверяют субарендатору, , поскольку в случае субаренды вы остаетесь финансово на крючке в отношении всей арендной платы, которая может быть неоплаченной, и всего ущерба, который может нанести субарендатор.
• У вас договор аренды на срок. Арендаторам, которые арендуют помесячную или другую периодическую аренду, вероятно, будет лучше просто отправить уведомление о невозобновлении. (Вас сбивают с толку эти термины? Посетите нашу страницу об аренде)

В прошлом мы неоднократно сталкивались с шагами по разрыву аренды, поэтому дополнительную информацию о разрыве аренды можно найти на следующих страницах:

Субаренда

Иногда, когда домовладелец узнает, что арендатор желает сдать квартиру в субаренду, он сообщает арендатору, что ему необходимо внести плату, чтобы иметь возможность сдать квартиру в субаренду. Эта плата часто не является полностью законной .

Для ясности, иногда арендодатель действительно несет расходы, связанные с проверкой нового арендатора (проверка биографических данных, проверка судимости), и арендодатель может переложить эти расходы на арендатора. Однако арендодатель не может:

• Взимать плату сверх фактического ущерба (это связано с заранее оцененными убытками — щелкните здесь, чтобы просмотреть предыдущий пост об этой правовой концепции, где также есть образец письма для оспаривания этих обвинений).
• Заряд своего времени . Существуют определенные обстоятельства, при которых арендодатель может взимать плату за свое время, но это не один из них. Поскольку проверка новых арендаторов или иное предоставление квартиры арендаторам частично совпадает со смягчением последствий и нарушением договора аренды, мы видим, что к этой ситуации применяются законы о времени, затрачиваемом арендодателем на смягчение последствий. См. Вторую заметку внизу Wis. Stat. 704,29.

Лучшие практики субаренды

Итак, допустим, после всего этого вы хотите сдать в субаренду.Вот несколько передовых методов, которые мы рекомендуем для наилучшего решения этой задачи:

A. Арендные платежи должны поступать к арендодателю : Субарендаторы почти всегда должны платить арендную плату непосредственно арендодателю. Если они платят первоначальному арендатору, это лицо не может передать платеж арендодателю, и это может привести к иску о выселении, в результате которого арендатор, а не первоначальный арендатор, потеряет свое жилье.

B. Залог : Самый безопасный способ внести залог — это встретиться в квартире для первоначального арендатора (-ов), нового (-ых) арендатора (-ей) и арендодателя для «регистрации заезда / заселения». вне »и возместить первоначальный депозит, причитающийся субаренденту, при взыскании нового гарантийного депозита, причитающегося с субарендатора.
PRO: первоначальный арендатор не может нести ответственности, если субарендатор не получит обратно весь свой депозит.
ПРОТИВ: Иногда бывает сложно найти время, когда все будут готовы встретиться в квартире. Если они пропустят или забудут зафиксировать какой-либо ущерб, субарендатор будет нести ответственность за эти предметы. Многие домовладельцы не хотят участвовать в процессе субаренды. Первоначальные арендаторы, которые принимают залоговый депозит, должны соблюдать законы и правила о залоге, применимые к арендодателям (щелкните здесь, чтобы получить информацию об этих законах).

C. Процедуры регистрации и выселения : Первоначальные арендаторы должны заполнить форму выезда, а арендаторы должны заполнить форму регистрации. Арендаторам следует сделать копии заполненных форм и отправить оригиналы арендодателю. Это предотвратит в будущем споры о повреждениях квартиры. Если какая-либо мебель, бытовая техника или электронное оборудование остается в квартире для использования арендатором, как первоначальный арендатор, так и арендатор должны тщательно задокументировать состояние этих предметов.

D. Договор субаренды: Все субаренды должны иметь письменное соглашение. Вот образец соглашения. Не стесняйтесь добавлять — это всего лишь предложение к началу более продолжительного разговора.

Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе, когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11 (Закон штата Висконсин 2011 г.) Краткое содержание

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям от 31 марта 2012 г. (Закон штата Висконсин 2011 г. 143) Сводка

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям от 3/1/14 (2013 Wis. Act 76) Summary WI, Summary Dane Co.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям от 01.11.15 (CR 14-038) Сводка

Бордовый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 3/2/16 (2015 г., штат Висконсин.Действовать. 176) Сводка

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям от 18.04.18 (Закон штата Висконсин 2017 г. 317) Резюме

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать, каковы ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы потребовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете иск против арендодателя.

Коган против Aimco Fox Chase, L.P., 193 F.R.D. 496

ПОРЯДОК УТВЕРЖДЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ КЛАССА

ЗАТКОФФ, главный судья.

I. ВВЕДЕНИЕ

Этот вопрос находится на рассмотрении суда по ходатайству истцов об окончательном утверждении мирового соглашения по данному коллективному иску и заявлению адвоката истцов о присуждении гонораров адвокатам и возмещению расходов.Суд предварительно одобрил мировое соглашение 31 января 2000 г. 22 мая 2000 г. было проведено слушание по делу о справедливости. По причинам, указанным ниже, урегулирование коллективного иска УТВЕРЖДАЕТСЯ, вопрос ОТКЛОНЯЕТСЯ С ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ ОБРАЗОМ, и ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ заявление адвоката истца о присуждении гонораров адвокатам и возмещении расходов.

II. ИСТОРИЯ ВОПРОСА

A. СТОРОНЫ

Этот иск возникает в результате продажи жилого проекта, расположенного в Александрии, штат Вирджиния, известного как Foxchase и ранее принадлежавшего First Alexandria Associates (далее «FAA»).Истцы — это те партнеры с ограниченной ответственностью FAA, которые не проявили интерес к AIMCO Properties после продажи Foxchase. Национальное жилищное товарищество ответчиков (далее «NHP») является генеральным партнером FAA. Ответчик Национальная корпорация жилищных товариществ (далее «НЧП») является генеральным партнером NHP.

Компания по инвестициям и управлению квартирами (далее «AIMCO») осуществляет практически все свои операции через AIMCO Properties и другие аффилированные и дочерние компании.Ответчик AIMCO Foxchase был конечным покупателем собственности Foxchase. Ответчик AIMCO Holdings является генеральным партнером AIMCO Foxchase. Ответчик AIMCO Holdings QRS является генеральным партнером AIMCO Holdings. Именно через ответчика AIMCO Properties AIMCO приобрела доли ограниченного партнерства FAA. Ответчик AIMCO-GP является единственным генеральным партнером AIMCO Properties. Все указанные организации AIMCO Ответчика либо дочерние компании AIMCO, либо контролируются AIMCO. Если не указано иное, различные субъекты AIMCO-Ответчика будут вместе именоваться «AIMCO».

B. МЕМОРАНДУМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В 1980 году NHP через своего генерального партнера NCHP обратилась к истцам и другим инвесторам, отправив копию меморандума о частном размещении (далее «PPM») для выбора инвесторов по всей стране. NHP продавала интересы в партнерстве искушенным инвесторам с чистой стоимостью более 400 000 долларов (без учета домов, домашней мебели и автомобилей) и гарантированным потоком дохода. К PPM были приложены Соглашение о партнерстве FAA (далее «Соглашение о партнерстве») и Соглашение FAA о покупке с инвестором (далее «Соглашение о покупке»), а также финансовые прогнозы и прогнозы.ЦБК проинформировал потенциальных инвесторов о том, что на приобретаемые паи распространяются условия Соглашения о партнерстве и Соглашения о покупке, и посоветовал инвесторам внимательно прочитать оба документа. Кроме того, ЦБК раскрыло потенциальным инвесторам возможность продажи Foxchase Property. Действительно, ЦБК планировал продажу после окончания 1999 календарного года.

C. СОГЛАШЕНИЕ О ПАРТНЕРСТВЕ

Соглашение о партнерстве предоставило NHP полномочия по эксплуатации и управлению Партнерством, за некоторыми исключениями.Соглашение о партнерстве уполномочивает NHP «покупать, владеть, управлять, продавать, сдавать в аренду или иным образом приобретать или отчуждать все или любую часть активов Партнерства». Он также уполномочил NHP заключать сделки с аффилированными лицами, включая тех, кто «контролирует, контролируется или находится под общим контролем» любого партнера. Таким образом, NHP или аффилированное лицо имели право приобрести собственность Foxchase при условии утверждения.

D. СОГЛАШЕНИЕ О ПОКУПКЕ

Соглашение о покупке FAA устанавливает условия для инвестиций и включает положения Соглашения о партнерстве.Каждый инвестор должен был подписать договор купли-продажи в качестве условия инвестирования.

Соглашение о покупке давало NCHP право на получение комиссии за продажу в случае продажи или рефинансирования. Если собственность была продана или рефинансирована, то NCHP имел право на 10% «валовой суммы вознаграждения, уплаченной Партнерству (включая ипотечные и другие принятые долги и уплаченные сборы)». Раздел 9 (3) Договора купли-продажи, именуемый «каскадным положением», устанавливает порядок выплаты выручки в случае продажи.NCHP имел право на первую половину вознаграждения после того, как были выделены достаточные поступления для оплаты дебиторской задолженности Партнерства и выплаты инвесторам «Покупной цены для инвесторов». NCHP имела право на вторую половину гонорара после того, как была зарезервирована достаточная сумма денег для покрытия любых налоговых обязательств инвесторов в связи с продажей. Раздел 10 Соглашения о покупке предоставляет NHP доверенность для индивидуальных инвесторов на получение выплат от товарищества и надлежащее распределение средств.

E. УЧАСТИЕ AIMCO В ПАРТНЕРСТВЕ

AIMCO — это публичный инвестиционный фонд недвижимости (REIT), который владеет, приобретает, развивает и управляет многоквартирными домами. В 1997 году AIMCO и ее дочерние компании приобрели различные предприятия NHP посредством ряда интегрированных сделок. Сначала AIMCO приобрела контрольный пакет акций компании по управлению недвижимостью NHP, а затем объединила ее с дочерней компанией, находящейся в полной собственности.AIMCO также приобрела активы NHP в сфере недвижимости путем покупки 100% акций NHP Partners, Inc. за 54,8 миллиона долларов. В результате этой покупки AIMCO стала материнской компанией NCHP.

F. ПРОДАЖА СОБСТВЕННОСТИ FOXCHASE

После того, как AIMCO приобрела NHP, руководители двух компаний встретились в первом квартале 1997 года, чтобы обсудить стоимость недвижимости, принадлежащей партнерам с ограниченной ответственностью, аффилированным с NHP, включая FAA. После переговоров сотрудники AIMCO и NHP оценили собственность Foxchase в 110 268 270 долларов.00 (включая непогашенную задолженность).

Четыре месяца спустя оценщик недвижимости Aaron & Wright подготовил независимую оценку Foxchase Property. Целью оценки было «оценить рыночную стоимость» апартаментов Foxchase на следующие двенадцать месяцев. Оценочная стоимость, 110 000 000,00 долларов, была аналогична стоимости, согласованной между NHP и AIMCO.

12 августа 1997 г. AIMCO опубликовала PPM, в котором предлагала выкупить все и без исключения доли ограниченного партнерства в FAA.AIMCO сообщила, что NHP является дочерней компанией AIMCO, и NHP продаст собственность Foxchase компании AIMCO, если она приобретет достаточно долей (51%) для одобрения продажи. AIMCO сообщила, что купит собственность Foxchase за 110 268 270 долларов США. AIMCO предложила партнерам с ограниченной ответственностью ликвидационную стоимость их долей участия на основе согласованной стоимости в 110 268 270 долларов США и оценочной стоимости Aaron & Wright.

К 1 декабря 1997 г. партнеры с ограниченной ответственностью Foxchase I Property выставили на торги 262 объекта, представляющих 49.26% от общего количества непогашенных процентных долей и партнеров с ограниченной ответственностью в собственности Foxchase II выставили на торги 8,125 единиц, что составляет 3,38% от общего количества непогашенных процентных долей. Соответственно, AIMCO получила около 52,4% долей участия в коммандитном товариществе. После этого AIMCO и NHP подписали Двадцать восьмую поправку к Соглашению о партнерстве (далее «28-я поправка»), в которой, помимо прочего, предполагалось признать AIMCO в качестве партнера с ограниченной ответственностью, владеющего примерно 52% от общей доли участия в партнерстве с ограниченной ответственностью.

Foxchase I — это первая фаза развития Foxchase Property.

Несмотря на возражения некоторых партнеров с ограниченной ответственностью, AIMCO и NHP продолжили реализацию объявленного плана продажи Foxchase Property компании AIMCO OP за 110 268 270 долларов США. Продажа была завершена 1 декабря 1997 года, когда NHP проголосовала за свою долю полного товарищества, а AIMCO проголосовала за большинство долей коммандитного товарищества в пользу продажи. Стороны структурировали сделку как обмен с отложенным налогом, чтобы ограниченные партнеры не могли признать прибыль от продажи.Вместо денежных средств NHP приняла эквивалентную стоимость долей ограниченного партнерства в AIMCO OP (далее «OP Units»). Паи OP подлежат обмену на обыкновенные акции AIMCO, котирующиеся на Нью-Йоркской фондовой бирже, по принципу один к одному или за эквивалентную денежную сумму.

Чистое вознаграждение от продажи собственности Foxchase составило почти 46 миллионов долларов (после поправки на предположение об ипотеке на 70 миллионов долларов и различных других корректировок на конец периода). Из этой суммы NCHP получил кредит в размере 10% от покупной цены, или 11 026 827 долларов, в качестве платы за утилизацию.Остаток покупной цены (34 462 429,00 долларов США) был передан FAA в виде OP-единиц и распределен между партнерами с ограниченной ответственностью в соответствии с их соответствующими интересами в соответствии с Двадцать девятой поправкой к Соглашению о партнерстве (далее «29-я поправка»). 29-я поправка позволила каждому инвестору «контролировать свою судьбу», решая, когда ликвидировать свою долю, если вообще. 29-я поправка разрешила партнеру с ограниченной ответственностью выкупить выделенную ему долю OP-паев по текущей рыночной стоимости с гарантированной минимальной ценой в 35 долларов.13 за единицу. Таким образом, партнеры с ограниченной ответственностью получают гарантированный доход в размере более 65000 долларов США на единицу в Foxchase I (на основе выделенной доли в размере 1863,44764 OP единиц на каждую единицу в Foxchase I) и более 144000,00 долларов США на Foxchase II (на основе распределенной доли в 4129.98147 OP единиц. за каждую единицу в Foxchase II).

Двадцать девятая поправка почти идентична Двадцать восьмой поправке и была введена для исправления ошибки в предыдущей поправке, касающейся количества единиц OP, выделенных каждой единице в FAA.

G. ПРОЦЕДУРНАЯ ИСТОРИЯ

Истцы подали первоначальную жалобу 24 июля 1998 года, которая была основана на продаже Foxchase и уплате за утилизацию. Жалоба также включала ходатайство о сертификации класса. Истцы выдвигали в своей жалобе несколько теорий, включая мошенническое введение в заблуждение, небрежное и / или невиновное введение в заблуждение, нарушение различных законов о ценных бумагах, нарушение фидуциарных обязательств, гражданский сговор, халатность и нарушение контракта.Истцы подали свою Первую измененную жалобу 6 октября 1998 г., которая содержала следующие претензии: нарушение фидуциарных обязательств, нарушение контракта, халатность, конверсия и вмешательство в выгодные договорные отношения. 16 октября 1998 года обвиняемые по первоначальному иску подали жалобу третьей стороны против Мортона Сарубина, Филлис П. Сарубин, Флоры Сарубин Стелцер, Джудит Сарубин Квасновски и Лесли Сарубин Райс. Жалоба третьей стороны требовала декларативного судебного разбирательства и справедливой компенсации.

Жалоба оставлена ​​без удовлетворения 3 ноября 1999 г. по соглашению сторон.

25 марта 1999 г. истцы подали ходатайство о подаче второй измененной жалобы, чтобы добавить к делу трех новых сторон. Новыми сторонами стали AIMCO Foxchase, LP, AIMCO Holdings, LP и AIMCO Holdings QRS, Inc. 31 марта 1999 г. суд удовлетворил ходатайство истцов. различных законов о ценных бумагах, халатности, грубой небрежности, конвертации и вмешательства в выгодные договорные отношения.В ответ ответчики подали ходатайство об отклонении исков к вновь названным ответчикам по Fed.R.Civ.P. 12 (б) (6). 3 августа 1999 г. это ходатайство было частично удовлетворено и частично отклонено.

Тем временем истцы и ответчики подали ходатайства о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства. Слушание этих ходатайств было назначено на 19 октября 1999 г. Примерно за три недели до слушания стороны уведомили Суд о том, что они достигли предварительного урегулирования по делу. Следовательно, слушание было отложено на неопределенный срок, и сторонам было предоставлено время для проработки деталей мирового соглашения.

H. МЕЖДУНАРОДНОЕ СОГЛАШЕНИЕ

По сути, для урегулирования этого коллективного иска ответчики согласились выплатить группе 4 000 000 долларов. Одна треть компенсации должна была быть выплачена наличными, а оставшаяся часть должна была быть выплачена в единицах AIMCO OP. В ходе слушания по вопросам справедливости адвокаты истцов и ответчиков подробно обсудили условия мирового соглашения. Адвокат истца пояснил, что каждый член класса, который получает единицы AIMCO OP, сможет конвертировать эти единицы в акции AIMCO, которые публично торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже, после удержания их в течение одного дня.В этот момент у членов класса будет возможность либо владеть акциями AIMCO, либо продать их. Кроме того, адвокат ответчиков пояснил, что стоимость акций AIMCO не может опускаться ниже $ 35,13. Если стоимость акций действительно падает ниже этой суммы, AIMCO выплачивает разницу члену класса.

Адвокат истцов пояснил, что была согласована формула для определения количества единиц AIMCO OP, которые будут переданы ответчиками в класс. Хотя стоимость каждого отдельного подразделения AIMCO OP может варьироваться, ответчики, тем не менее, выпустят дополнительное количество акций на сумму 2 512 271 доллар США.50, разделенные на стоимость акции REIT, которая является долей обыкновенных акций AIMCO класса А.

Адвокат истцов также объяснил, что существует три разные категории учащихся. Класс был определен, по сути, как те лица, которые были ограниченными партнерами в First Alexandria Associates по состоянию на 12 августа 1997 года. Первой категорией были те, кто приобрел свою долю в 1980 году. Вторая категория включала лиц, которые приобрели свою долю в 1984 году. Наконец, , в третью категорию вошли шесть учеников, выкупивших свои проценты после 12 августа 1997 года.Адвокат объяснил, что, поскольку эти шесть учеников уже выкупили свои проценты, они не имеют права на получение единиц AIMCO OP. Следовательно, этим шести ученикам нужно было заплатить наличными, которые должны были распределяться на пропорциональной основе.

В Приложении А к Положению об урегулировании коллективного иска шесть членов группы, которые должны были получить денежные средства, были указаны следующим образом: Партнерство Эд-Аллен Фэмили Лтд. (43 257,01 долл. США), Эмброуз Х. Хардвик-младший (10 814,25 долл. США), Пол Х.Oreffice (43 257,01 долларов США), Сол Ритценберг (43 257,01 долларов США), Норман Рокофф (10814,25 долларов США) и Вероника Т. Пикман-Менели (2995,97 долларов США).

I. УВЕДОМЛЕНИЕ О ЗАСЕЛЕНИИ

31 января 2000 г. Суд вынес постановление о предварительном одобрении мирового соглашения. Кроме того, приказ утвердил форму уведомления, которое должно было быть отправлено членам класса, и была назначена дата слушания по вопросам справедливости. После этого приказа члены класса были уведомлены о мировом соглашении.В уведомлении содержится описание судебной тяжбы и описание предлагаемого урегулирования. Кроме того, в уведомлении предусматривалось, что до одной трети из 4 000 000 долларов, уплаченных ответчиками, будет использовано для покрытия гонораров и расходов адвокатов истцов.

16 мая 2000 г. письменные показания Поля Шульман были представлены в суд. Шульман — вице-президент компании Corporate Investor Communication, Inc., которая занимается распространением уведомлений о коллективных исках около двадцати пяти лет.В письменных показаниях подробно описано, каким образом члены группы были уведомлены о мировом соглашении.

Через некоторое время после того, как уведомление было отправлено ученикам, и незадолго до слушания дела о справедливости, суд был уведомлен о том, что шесть учеников не получили уведомление из-за недосмотра. Таким образом, 10 апреля 2000 г. Суд вынес второе постановление, требующее, чтобы шесть членов группы, не получившие уведомления о мировом соглашении, были уведомлены.Кроме того, в постановлении говорилось, что слушание по вопросам справедливости состоится 22 мая 2000 г. Наконец, остальная часть группы, которая ранее получила уведомление, была проинформирована о новой дате слушания по делу о справедливости.

J. СПРАВЕДЛИВОЕ СЛУШАНИЕ

22 мая 2000 г. в Суде было проведено беспристрастное слушание. Адвокат истцов рассказал о таких вопросах, как процессуальная история дела, переговоры об урегулировании, мировое соглашение и гонорары адвокатам.Адвокат также обсудил некоторые вопросы, касающиеся мирового соглашения.

Самое главное, что никто не явился на слушание по справедливости, чтобы возразить против мирового соглашения. Кроме того, Суд не получил письменных возражений против мирового соглашения. Адвокат истца упомянул, что его вызвал адвокат, представляющий двух учеников. Адвокат истцов заявил, что из его вопросов было очевидно, что этот адвокат был хорошо знаком с делом.Однако адвокат истцов заявил, что этот адвокат не возражал против мирового соглашения. Наконец, адвокат истцов обсудил многочисленные звонки, которые он получил от одноклассников, выражающих свое удовлетворение мировым соглашением.

III. УТВЕРЖДЕНИЕ ДОГОВОРА О РАСЧЕТЕ

A. ЮРИДИЧЕСКИЕ СТАНДАРТЫ

В соответствии с Fed.R.Civ.P. 23 (e), коллективный иск «не может быть отклонен или скомпрометирован без одобрения суда.«Окружной суд может не одобрить мировое соглашение, если после слушаний он не определит, что оно справедливое, адекватное и разумное, а также соответствует общественным интересам». Bailey v. Great Lakes Canning, Inc., 908 F .2d 38, 42 (6th Cir.1990).

Суд должен изучить «сложность, расходы и вероятную продолжительность судебного разбирательства, а также стадию разбирательства и объем завершенного открытия». Bronson v. Board of Образов., 604 ф.Supp. 68, 73 (С. Д. Охио, 1984). «Кроме того, когда будет сделано важное открытие, Суд должен отложить решение до решения опытного адвоката, который оценил силу его аргументов». Бронсон, 604 F.Supp. на 73 (ссылка на Williams v. Vukovich, 720 F.2d 909, 922-23 (6th Cir.1983)). Суд также должен убедиться, что любое урегулирование является результатом переговоров на расстоянии вытянутой руки, а не сговора. Бронсон, 604 F.Supp. в 73.

Суд должен внимательно рассмотреть любые возражения, выдвинутые членами группы, но в одобрении нет необходимости отказываться только потому, что некоторые члены группы возражают против условий мирового соглашения. Бронсон, 604 F.Supp. на 73. Утверждение также не должно быть отказано только потому, что сумма урегулирования меньше, чем то, что выигравший истец получил бы при завершении полностью оспариваемого дела. ид. на 74. В дополнение к этим требованиям, суд не решает никаких фактических или юридических вопросов, которые являются основанием основного судебного процесса. ид. на 73-74. Суд также должен убедиться, что предлагаемое урегулирование отвечает интересам общества. ид. at 74.

Наконец, Руководство по сложным судебным разбирательствам также перечисляет некоторые другие соображения:

• названные истцы являются единственными членами группы, которые получают денежную помощь или должны получить помощь, которая является непропорционально большой;

• сумма урегулирования намного меньше запрашиваемой в жалобе или указанной в предварительном обнаружении;

• основные требования или виды судебной защиты, запрошенные в жалобе, не были включены в мировое соглашение;

• определенные сегменты класса рассматриваются значительно иначе, чем другие;

• к заявителям, не принадлежащим к классу, относятся существенно иначе;

• многие члены сословия возражают против поселения; и

• были выдвинуты явно убедительные возражения.

Руководство по сложным судебным процессам § 30.42 (3-е изд. 1995 г.).

B. АНАЛИЗ

Прежде всего, Суд считает наиболее убедительным тот факт, что ни один член группы не возражал против мирового соглашения. Ни один из учащихся не подавал письменных возражений, и ни один из учащихся не явился на слушание по справедливости, чтобы возразить против мирового соглашения. Членам группы было направлено уведомление о мировом соглашении.В письменных показаниях Пола Шульмана подробно излагается способ, которым класс был уведомлен о мировом соглашении. Суд считает, что уведомление, предоставленное группе, было наилучшим из возможных уведомлений и разумно уведомленных членов группы о мировом соглашении. Следовательно, Суд считает тот факт, что ни один член группы не возражал после получения максимально возможного в данных обстоятельствах уведомления, является весомым аргументом в пользу утверждения мирового соглашения.

Рассматривая некоторые другие факторы, Суд находит, что они также весят в пользу утверждения мирового соглашения.Нет сомнений в том, что это дело касалось сложных юридических и фактических вопросов. Обзор обсуждения жалоб истцов показывает, что истцы выдвигали многочисленные правовые теории, включая претензии о нарушении фидуциарных обязательств, нарушении контракта, нарушениях различных законов о ценных бумагах, халатности, грубой небрежности, конверсии и вмешательстве в выгодные договорные отношения. . Кроме того, в этом вопросе были сделаны обширные открытия. Это не была ситуация, в которой адвокат истцов решил урегулировать вопрос после краткого расследования.Вместо этого было подготовлено более 10 000 страниц документов, было проведено четыре опроса для допросов, были сняты показания в различных местах, включая Вашингтон, округ Колумбия, Денвер и Хьюстон, и были проведены консультации со многими экспертами. Принимая во внимание это обширное открытие, Суд помнит, что он «должен полагаться на решение опытного адвоката, который оценил силу его аргументов». Бронсон, 604 F.Supp. на 73.

Кроме того, Суд считает, что мировое соглашение было результатом переговоров на расстоянии вытянутой руки.Адвокат истцов охарактеризовал разбирательство как «ожесточенное оспаривание» и «решительное противодействие». Далее на протяжении всего дела продолжались попытки уладить дело. Адвокат истцов заявил, что он и адвокат ответчиков время от времени будут говорить об урегулировании спора. В конце концов, адвокат ответчиков убедил адвоката истцов приехать в Колорадо для обсуждения мирового соглашения. Возможность урегулирования обсуждалась в течение дня без каких-либо договоренностей. Однако после этой встречи стороны продолжили обсуждение урегулирования, и в итоге было достигнуто соглашение.Понятно, что решение об урегулировании не было безотлагательным решением со стороны адвокатов истцов. Напротив, это продукт долгих и обстоятельных переговоров.

Рассматривая конкретные условия мирового соглашения, Суд отмечает, что названные истцы не единственные лица, получившие денежную компенсацию. Вместо этого доходы от мирового соглашения будут распределены среди членов группы на пропорциональной основе. Хотя два названных истца должны получить 4500 долларов в дополнение к их пропорциональной доле, адвокат истцов объяснил, что это должно было компенсировать им их работу по делу, которая включала смещение и консультирование адвоката истцов по делу.Суд не считает, что компенсация указанным истцам дополнительных 4500 долларов делает мировое соглашение несправедливым.

Что касается суммы урегулирования, на Суд произвело впечатление заявление адвоката истца о том, что 4 000 000 долларов составляют 80% от того, что он считал «доказуемым ущербом». Кроме того, участники класса сохранят свои первоначальные вложения и получат сумму, равную 25% от их первоначальных вложений, либо наличными, либо в форме OP. Суд считает, что такое урегулирование не может считаться «намного меньшим», чем сумма возмещения ущерба, испрашиваемая в жалобе.

Еще один фактор, который следует учитывать, — это то, по-разному ли относятся к членам класса друг к другу. Как обсуждалось ранее, шесть членов класса, которые продали свои доли после 12 августа 1997 г., получат расчет наличными, в отличие от большинства членов класса, которые получат расчет в единицах AIMCO OP. Как пояснялось на слушании, оплата наличными этим шести ученикам была необходима, поскольку они не имели права на получение единиц AIMCO OP из-за того, что они уже выкупили свои проценты.Тем не менее, сумма, которую должны получить эти шесть учеников, является их долей, пропорциональной их инвестициям. Кроме того, хотя большая часть класса должна получать единицы AIMCO OP, эти единицы можно быстро конвертировать в акции AIMCO, а затем в наличные. Таким образом, несмотря на то, что некоторые члены класса должны получать оплату наличными, Суд считает, что из-за скорости, с которой единицы AIMCO OP могут быть конвертированы в наличные, с членами класса не обращаются «существенно иначе».«

После рассмотрения многих факторов, Суд убежден, что мировое соглашение« является справедливым, адекватным и разумным, а также соответствующим общественным интересам ». Bailey, 908 F.2d at 42. Опять же, при принятии это определение, Суд во многом убежден тем фактом, что ни один из членов группы не возражал против мирового соглашения. Следовательно, Суд УТВЕРЖДАЕТ мировое соглашение.

IV. УТВЕРЖДЕНИЕ АДРЕСНЫХ СБОР И РАСХОДОВ

Как обсуждалось ранее , адвокаты согласились выплатить 4 миллиона долларов.Одна треть должна быть выплачена наличными (1 333 333 долларов США), а оставшиеся две трети должны быть оплачены в единицах AIMCO OP. В связи с мировым соглашением адвокат истцов обратился к суду с просьбой: (1) выплатить им гонорары адвоката в размере 1 240 000 долларов США; (2) предоставить им 83 909,36 долларов на оплату наличных средств; и (3) предоставить 4500 долларов каждому из названных истцов за оказанные услуги.

При рассмотрении присуждения гонорара адвокату в деле с общим фондом Шестой округ требует, чтобы вознаграждение было разумным в данных обстоятельствах. Rawlings против Prudential-Bache Properties, Inc., 9 F.3d 513, 516 (6-й округ 1993 г.). Шестой округ выделил шесть факторов, которые необходимо учитывать при определении обоснованности присуждения гонораров адвокатам:

(1) стоимость выгоды, предоставленной [классу], (2) доля общества в вознаграждении адвокатов, которые предоставляют такие выгоды в чтобы поддерживать стимул для других, (3) были ли услуги предоставлены на основе условной оплаты, (4) стоимость услуг на почасовой основе, (5) сложность судебного разбирательства, и (6) профессионал навыки и авторитет адвокатов, задействованных с обеих сторон.

Smillie v. Park Chemical Co., 710 F.2d 271, 275 (6-й округ 1983 г.). Что касается первого фактора, адвокат истцов утверждает, что урегулирование в размере 4 000 000 долларов составляет примерно 80% доказуемого ущерба. Адвокат истцов также ссылается на многочисленные решения, чтобы продемонстрировать, что их результаты превышают взыскания, полученные другим классным адвокатом по аналогичным групповым искам. Суд считает, что этот фактор является весомым аргументом в пользу предоставления адвокату истцов запрошенных гонораров адвоката, поскольку Суд считает, что адвокат истцов оказал существенную пользу классу.

Второй фактор заключается в том, послужит ли награда стимулом для других адвокатов к рассмотрению аналогичных дел. Суд считает, что сумма гонораров, запрошенных адвокатом истцов, является значительной и, следовательно, создаст стимул для других адвокатов браться за аналогичные дела. Следовательно, этот фактор является весомым аргументом в пользу присуждения адвокату истцов компенсации.

Третий фактор заключается в том, должна ли адвокат истца получить компенсацию на основе непредвиденных расходов.Этот фактор также говорит в пользу предоставления запрошенных сборов. Адвокат истцов предпринял это действие на условиях выплаты непредвиденных расходов и потратил значительные денежные средства на его финансирование. Кроме того, адвокат истцов подробно рассмотрел риски, которые они взяли на себя, взяв это дело на основе непредвиденных расходов. Наконец, Суд отмечает, что в уведомлении, отправленном членам группы, им сообщалось, что гонорары и расходы адвоката могут составлять до одной трети суммы урегулирования, и ни один член группы не возражал.

Четвертый фактор, который следует учитывать, — это стоимость услуг консультантов истцов на почасовой основе. По оценкам адвокатов истцов, они потратили около 2400 часов на работу по этому делу. Выставление счетов на постоянной почасовой основе привело бы к гонорарам в размере 561 434,50 долларов США для адвоката истцов. Суд считает, что значительный объем работы, проделанной адвокатом истцов, и стоимость этой почасовой работы также являются весомыми аргументами в пользу удовлетворения просьбы адвокатов истцов.

Пятый фактор — сложность судебного процесса. Нет сомнений в том, что этот коллективный иск был очень сложным. От адвоката истцов требовалось разбираться в различных законах, которые повлияли на это дело, в том числе в налоговом законодательстве, законодательстве о ценных бумагах и праве о коммандитном товариществе. Адвокату истцов также пришлось просмотреть более 10 000 страниц документов, представленных ответчиками. Кроме того, адвокату истцов приходилось иметь дело с многочисленными проблемами открытия и запросами, проводить показания в Колорадо, Техас и Вашингтоне Д.C., преодолеть ходатайство ответчиков об увольнении и проконсультироваться с многочисленными экспертами. Таким образом, этот фактор также является весомым аргументом в пользу удовлетворения запроса на оплату услуг адвоката.

Шестой и последний фактор, который следует учитывать, — это профессиональные навыки и статус адвоката. Адвокат истцов утверждает, что они, Салливан, Уорд, Боун, Тайлер и Ашер, П.С., являются признанными на национальном уровне специалистами в области сложных коммерческих судебных разбирательств. Кроме того, они заявляют, что в настоящее время участвуют в нескольких дополнительных групповых исках.Адвокат истцов также отмечает мастерство адвокатов Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom в этом деле, одной из крупнейших и наиболее уважаемых юридических фирм в стране. Следовательно, Суд считает, что этот фактор также имеет значение в пользу выплаты запрошенных гонораров адвокатам.

В дополнение к гонорарам адвокатам, адвокат истцов также просит суд предоставить им компенсацию в размере 83 909,36 долларов США. Адвокат истцов представил достаточную документацию в отношении этих расходов, и Суд считает их разумными.

Наконец, адвокат истцов просит присудить компенсацию в размере 4500 долларов за каждого из двух названных истцов. На слушании по справедливости адвокат истцов заявил, что это касается услуг, оказанных названными истцами, включая время, потраченное на консультирование адвоката истцов по иску и отстранение от должности. Кроме того, адвокат истцов заявил, что «казалось справедливым», что названные истцы получили дополнительные деньги из-за времени, потраченного на это дело. Суд считает справедливым присуждение указанным истцам дополнительных 4500 долларов, учитывая дополнительное время и усилия, которые они вложили в судебный процесс.

Таким образом, Суд считает запрошенные гонорары адвокатов, издержки и компенсации для указанных истцов справедливыми и разумными в обстоятельствах данного дела. Следовательно, настоящим ПРЕДУСМОТРЕНЫ гонорары адвокатам, издержки и компенсации указанным истцам.

V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По причинам, указанным выше, мировое соглашение УТВЕРЖДАЕТСЯ, и этот вопрос ОТКАЗЫВАЕТСЯ С ПРЕДВАРИТЕЛЬНОСТИ. Кроме того, заявка на оплату услуг адвоката в размере 1 240 000 долларов США, 83 909 долларов США.36 наличных расходов, и ВЫРАЖАЕТСЯ 4500 долларов США на каждого из названных истцов.

ТАК ЗАКАЗАНО.

Какие типы ваучеров существуют?

Ваучер — это своего рода субсидия, которая позволяет жилищному агентству оплачивать часть вашей арендной платы за квартиру, которую вы должны найти на частном рынке. Хотя фактическая аренда находится между вами и частным домовладельцем, у вас также есть отношения с жилищным управлением или региональным некоммерческим жилищным агентством, которое управляет ваучером.Это означает, что управляющее агентство должно утверждать договор об аренде квартиры, определять размер вашей части арендной платы, периодически проверять квартиру, чтобы убедиться, что она безопасна, проводить ежегодный обзор вашего дохода и состава семьи, а также контролировать ваучер, чтобы убедиться, что вы и арендодатель соблюдаете правила программы.

Самая крупная ваучерная программа — это федеральная ваучерная программа Раздела 8, которая также называется Ваучерной программой на выбор жилья.В Массачусетсе имеется около 68 791 ваучеров по разделу 8. Существует также ряд более мелких ваучерных программ по разделу 8 для людей с особыми потребностями. Федеральные фонды доступного жилья HOME также могут использоваться для оказания помощи арендаторам в аренде жилья, аналогично ваучерам Раздела 8.

Существуют также две программы ваучеров для арендаторов на уровне штата: Программа ваучеров на аренду в штате Массачусетс (MRVP), которая в настоящее время насчитывает 3600 ваучеров для арендаторов; и Программа альтернативных жилищных ваучеров (AHVP) для людей с ограниченными возможностями, которая в настоящее время насчитывает 512 ваучеров.

Отрывные листы по разделу 8

Ваучерная программа Section 8 финансируется федеральным правительством через Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD). ²⁸ Имея ваучер по разделу 8, вы можете жить где угодно в Массачусетсе. Если вы переедете, вы можете взять ваучер с собой и по истечении первого года использовать его в любой точке страны. ²⁹

Ваучеры Раздела 8 выдают примерно 130 жилищных властей и 9 региональных некоммерческих жилищных агентств в Массачусетсе.Список органов власти и агентств, которые администрируют программу по разделу 8, см. В программе ваучеров на выбор жилья по разделу 8 на веб-сайте Департамента жилищного строительства и общественного развития штата Массачусетс. Жилищное управление или региональная некоммерческая организация, в которую вы подаете заявление, определяет, имеете ли вы право на получение ваучера. Он рассчитывает, какова ваша доля арендной платы — обычно от 30% до 40% вашего дохода. ³⁰ Хотя жилищное агентство обязано проводить проверку на наличие судимости у совершеннолетних, как правило, домовладельцы, принимающие участие в разделе 8, несут ответственность за проверку и выбор своих арендаторов. ³¹ Для получения дополнительной информации см. Проверка арендаторов.

Когда вы впервые получаете ваучер по разделу 8, у вас есть определенное время, чтобы найти квартиру. Это называется периодом поиска. Вы должны сдать в аренду ваучер до окончания периода поиска. Все жилищные органы и региональные некоммерческие организации должны предоставить вам время поиска не менее 60 дней. Каждая жилищная администрация и региональная некоммерческая организация также устанавливают свою собственную политику в отношении того, на сколько времени они продлят этот 60-дневный период поиска и по каким причинам. ³² Жилищное агентство также может определить, следует ли заморозить (приостановить) период поиска. Веские причины для продления или приостановления периода поиска заключаются в том, что вы были госпитализированы или по иным причинам не можете участвовать в поиске жилья по независящим от вас причинам, или что вы подали запрос на одобрение квартиры и ожидаете окончательного решения. .

Арендодатель, который желает сдавать в аренду домашнему хозяйству с держателем ваучера Раздела 8, подает форму, называемую запросом на утверждение аренды, в жилищное управление или региональную некоммерческую организацию.В этой форме должна быть указана общая арендная плата за квартиру, а также то, какие коммунальные услуги будут оплачиваться арендодателем и арендатором. Арендная плата должна быть разумной, что означает, что она должна быть аналогична арендной плате, взимаемой за квартиры на частном рынке, не получающие помощи, аналогичного размера, удобств и состояния в помещениях и в общине. ³³

В дополнение к требованию о разумной арендной плате собственнику жилищное управление должно определить, что часть арендной платы семьи не будет превышать 40% дохода при первоначальной сдаче в аренду.Это означает, что разница между стандартом оплаты жилищных властей (максимальной выплатой субсидии) за квартиру и долей арендатора в расходах на жилье (арендная плата, выплачиваемая собственнику плюс любые оплачиваемые арендатором коммунальные услуги, как определено надбавками за коммунальные услуги жилищного управления) не может быть более 10% дохода домохозяйства. Большинство жилищных властей устанавливают свои стандарты оплаты от 90% до 110% от справедливой рыночной арендной платы, публикуемой HUD каждый год. Более высокий стандарт оплаты может быть установлен в качестве разумного приспособления для людей с ограниченными возможностями, которое может позволить им при необходимости арендовать более дорогие квартиры. ³⁴ См. Таблицу Справедливой рыночной арендной платы в Массачусетсе.

После подачи запроса об утверждении аренды жилищное управление утверждает или отклоняет эту арендную плату, осматривает квартиру, чтобы убедиться, что она пригодна для проживания, и рассматривает договор аренды. Для получения дополнительной информации о поиске квартиры по ваучеру Раздела 8 см. Использование Ваучера Раздела 8.

После утверждения квартиры арендодатель и арендатор подписывают договор аренды. Обычно срок аренды составляет один год.В течение этого первого года домовладелец может расторгнуть ваш договор аренды только по уважительной причине, то есть если вы нарушите договор аренды. ³⁵ Если вы хотите съехать в первый год аренды, обычно вы должны получить согласие арендодателя на расторжение договора аренды. Однако вы можете расторгнуть договор аренды, если кто-то из членов семьи стал жертвой домашнего насилия, насилия при свиданиях или преследования, и вам необходимо переехать в другое место в целях безопасности. ³⁶ Кроме того, если арендодатель не устраняет нарушения кодекса, указанные городским или государственным учреждением, вы также имеете право расторгнуть договор аренды с разумным уведомлением. ³⁷

В конце первого года действия договора аренды домовладелец может отказаться от продления договора аренды без указания уважительной причины. ³⁸ Если вы утверждаете, что отказ арендодателя продлить срок действия договора действительно вызван тем, что он дискриминирует вас из-за наличия ваучера Раздела 8, арендодателю, возможно, придется доказать, что вы нарушили договор аренды или что арендодатель имеет деловую причину для отказа в продлении. Это. ³⁹ Для получения дополнительной информации о жилищной дискриминации и ваших правах см. Дискриминация.

В дополнение к вашим отношениям с домовладельцем, в рамках ваучерной программы по разделу 8 у вас есть постоянные отношения с местным жилищным управлением или региональным некоммерческим агентством, и вы должны сообщать о своем доходе и составе семьи. Жилищное агентство может исключить вас из программы Раздела 8, если оно сочтет, что вы нарушили какие-либо правила программы Раздела 8 (например, не сообщили должным образом о доходе или составе семьи или участвовали в мошенничестве). В этом случае вы можете запросить неофициальное слушание, чтобы показать, почему вас не следует исключать из программы. ⁴⁰

Полезных сайтов:

Программа ваучеров на аренду в Массачусетсе (ваучеры для арендаторов)

Ваучерная программа штата Массачусетс (MRVP) — это ваучерная программа, финансируемая государством. ⁴¹ Эта программа состоит из двух компонентов: ваучеры на основе арендатора (или мобильные) и ваучеры на основе проекта (немобильные). Подразделения по проектам рассматриваются ниже в разделе «Многосемейное жилье». В настоящее время существует только около 2 000 ваучеров MRVP для арендаторов и 3 000 ваучеров для проектов. ⁴² Список жилищных властей, которые администрируют программу MRVP, см. На веб-сайте Департамента жилищного строительства и общественного развития штата Массачусетс в программе «Ваучеры на аренду».

MRVP выдаются жилищными властями и региональными некоммерческими жилищными агентствами, которые определяют право на участие и обычно проводят проверку арендаторов. Фактическая аренда у частных владельцев. Если у вас есть ваучер для арендатора MRVP, вы можете жить где угодно в Массачусетсе, за одним исключением: вы не можете переехать или переехать в другой город или поселок, если квартира расположена в районе, где проживает 40% или более людей. ниже федерального уровня бедности. ⁴³ См. Таблицу федеральных уровней бедности. Вы не можете использовать ваучер MRVP за пределами Массачусетса.

MRVP позволяет найти квартиру в течение 120 дней. Вы должны сдать в аренду ваучер до окончания периода поиска. Этот период поиска может быть приостановлен на 30 дней или меньше, если вы не можете искать жилье из-за трудностей. Если вы найдете квартиру, владелец должен подать заявку на участие в программе и подтверждение от местного управления здравоохранения о том, что квартира находится в хорошем состоянии.Когда владелец подает заявку на участие в программе, период поиска приостанавливается до тех пор, пока вы не сдадите этот объект в аренду. Если вы не можете сдать эту квартиру в аренду, ваучер повторно активируется на оставшиеся 120 дней. ⁴⁴

В случае ваучера MRVP семья арендатора не может платить более 40% дохода за свою долю арендной платы. Размер субсидии зависит от вашего дохода, количества спален и географического района. По программе MRVP не предусмотрены надбавки за коммунальные услуги или отчисления за тепло. ⁴⁵ У вас могут возникнуть трудности при аренде или переезде по ваучеру MRVP, поскольку жилищные органы обычно платят арендодателю меньше, чем они платят по программе Section 8. ⁴⁶

Владельцы, которые принимают арендатора MRVP, должны иметь письменный договор аренды и подписать приложение к договору аренды MRVP. Это гарантирует, что в течение годичного срока аренды вы не будете выселены, кроме как по уважительной причине, и ваша арендная плата ограничена размером, установленным в договоре аренды. ⁴⁷

Как и в случае с ваучерной программой по разделу 8, у вас будут постоянные отношения с персоналом местного жилищного управления или регионального некоммерческого агентства.Вам нужно будет регулярно отчитываться о своем доходе и составе семьи, и вам может быть прекращено ваше пособие, если вы нарушите правила программы или будете выселены за нарушение договора аренды. Вы можете запросить неофициальное слушание, если жилищное агентство предлагает исключить вас из программы. ⁴⁸

Программа ваучеров на альтернативное жилье

Программа альтернативных жилищных ваучеров (AHVP) — это ваучерная программа, финансируемая государством, созданная в 1995 году. ⁴⁹ В настоящее время в штате используется около 500 ваучеров AHVP. ⁵⁰

AHVP предоставляет ваучеры инвалидам в возрасте до 60 лет и их семьям, которые находятся в очереди на получение государственного государственного жилья для престарелых / инвалидов в жилищных органах, которые сдали 13,5% своих квартир не-пожилым жильцам с ограниченными возможностями. Списки ожидания AHVP периодически открываются и закрываются по мере того, как DHCD предоставляет жилищным властям дополнительное финансирование.

Как и в случае с программой ваучеров на аренду жилья в Массачусетсе, вы должны найти квартиру в течение 120 дней после получения ваучера.Этот период поиска может быть «заморожен» или приостановлен на 30 дней или меньше, если вы не можете провести поиск жилья из-за трудностей. Ваша доля арендной платы составляет 30% дохода (если коммунальные услуги включены) или 25% дохода (если коммунальные услуги не включены). Как и в случае с государственным жилищным фондом, если вам нужно платить за тепло, взимается дополнительный вычет за тепло. ⁵¹ DHCD устанавливает ограничение на сумму арендной платы, которая может быть одобрена для квартир в AHVP, в зависимости от размера спальни и географического региона.Если арендная плата, запрашиваемая владельцем, превышает этот предел или потолок, она не может быть утверждена, даже если арендатор готов заплатить разницу между требуемой арендной платой и максимальной арендной платой. Вы можете использовать свой ваучер в любом месте штата, но вы не можете переехать в другой город или поселок, если квартира находится в районе, где 40% или более людей живут на уровне федеральной бедности или ниже него. ⁵² См. Диаграмму федерального уровня бедности. Вы не можете использовать ваучер AHVP за пределами Массачусетса.

AHVP должны продолжать вносить свои имена в списки для других жилищных программ, и их договор аренды может быть расторгнут, если появится другое государственное или субсидируемое жилье. ⁵³ Как и в случае с ваучерной программой MRVP, помощь может быть прекращена из-за несоблюдения правил программы, но арендатор имеет право на слушание в жилищном агентстве, чтобы оспорить это действие. ⁵⁴

Программа помощи при аренде DMH

Департамент психического здоровья (DMH) также реализует финансируемую государством программу субсидирования арендной платы, отдельную от программ MRVP и AHVP. ⁵⁵ Часть этой помощи предоставляется арендаторам, а часть — проектам. Вы должны соответствовать критериям отбора арендатора государственного жилья, а также нуждаться в дополнительных жилищных услугах, определенных DMH. Поставщики услуг отбирают жителей, которые будут занимать подходящие квартиры, а местная жилищная администрация определяет арендную плату и выплачивает субсидию. Ваша арендная плата установлена ​​в размере 30% дохода, если вы платите за некоторые или все свои коммунальные услуги, и 35% дохода, если вы не платите ни за какие коммунальные услуги.В этой программе около 800 квартир.

Ваучерные программы Специализированной секции 8

В дополнение к программе ваучеров на выбор жилья существуют и другие типы ваучеров по разделу 8, которые имеют определенные цели. В их числе:

Основная программа по разделу 8 для людей с ограниченными возможностями

Некоторые жилищные органы получили дополнительное финансирование на ваучеры по Разделу 8 для домохозяйств, в которых один или несколько членов семьи имеют инвалидность.Лист ожидания для ваучеров основной программы обычно короче, чем для других типов ваучеров по разделу 8. Только семья, имеющая право на доход и включающая человека с ограниченными возможностями, может получить ваучер на основную программу. ⁵⁶

Раздел 8 Программа объединения семьи

Некоторые жилищные органы и региональные некоммерческие организации получили дополнительное финансирование от HUD для программы объединения семей. Он предназначен для двух групп людей: (1) подвергшихся побоям женщин и их детей, которые были перемещены из-за избиений и не получили постоянного жилья, достаточно большого для всей семьи; и (2) семьи с детьми, помещенными в приемные семьи, которые в основном выполнили все задачи плана обслуживания Департамента по делам детей и семьи (DCF, ранее известный как Департамент социальных услуг (DSS)), но у которых нет постоянных или адекватных жилье, в которое могут быть возвращены их дети.Клиенты должны иметь открытое дело DCF и должны быть направлены DCF. ⁵⁷

Раздел 8 Программа семейной самодостаточности (FSS)

Программа семейного самообеспечения открыта для всех домохозяйств, у которых есть ваучер по разделу 8. Принцип его работы заключается в том, что жилищное управление заключает пятилетний контракт с участвующей семьей, и с участником устанавливает цели и описывает различные связанные с работой действия, которые участник соглашается выполнять. По мере увеличения дохода участника и доли арендной платы жилищное управление открывает счет условного депонирования, чтобы зарезервировать средства для участника в конце программы.После успешного завершения программы участник может использовать эти средства для любых целей, таких как домовладение, открытие бизнеса, погашение ссуд или возвращение в школу. Участник также может использовать деньги на счете условного депонирования в течение пятилетнего срока контракта, если они предназначены для служебных целей, таких как оплата страховки автомобиля, покупка униформы или запись на курсы, связанные с работой. ⁵⁸

Раздел 8 Вариант домовладения

Жилищные органы могут выбрать участие в варианте владения домом по Разделу 8 и использовать свои обычные ваучеры по Разделу 8 для покрытия расходов на владение домом, приобретенным участником. ⁵⁹ Жилищные органы могут установить свои собственные критерии участия в этой программе в своем годовом плане, которые применяются в дополнение к минимальным критериям, требуемым HUD. Участник должен получить финансирование в другом месте и найти другие средства для покрытия первоначального взноса и затрат на закрытие сделки. Максимальный срок оказания помощи составляет 10 лет; однако для пожилых участников / участников с ограниченными физическими возможностями могут применяться особые исключения в отношении критериев отбора и продолжительности помощи. ⁶⁰

В штате Массачусетс существует около 183 ваучеров на домовладение по разделу 8, которыми распоряжаются 29 жилищных властей.Чтобы узнать, есть ли в вашем районе Программа домовладения по Разделу 8, обратитесь в службу государственного жилищного строительства или в офис HUD в Бостоне.

Раздел 8 Программа ваучеров на основе проектов (PBV)

Каждому жилищному агентству, которое управляет программой ваучеров по Разделу 8, разрешается выделить до 20% своего инвентаря по Разделу 8 для помощи на основе проекта, которая связана с конкретными зданиями. Жилищное агентство может принимать заявителей из своего обычного списка ваучеров по Разделу 8 или может иметь специальный список ожидания PBV.Если у вас есть помощь PBV, ваша арендная плата ограничена 30% дохода, и вас могут выселить только по уважительной причине. После первого года проживания вы можете подать заявку на переезд и получить ваучер по Разделу 8 для арендатора. Если ваучер не доступен сразу, вы должны получить приоритет на получение следующего ваучера или другой помощи в аренде на основе арендатора, которая станет доступной. ⁶¹ В Массачусетсе около 1 259 квартир получили помощь в рамках программы Section 8 PBV; Еще 212 квартир получают помощь в рамках более старой программы под названием «Сертификат на основе проектов» (PBC), которая в настоящее время переводится на помощь PBV. ⁶²

Программа жилищного обеспечения при поддержке Секции 8 по делам ветеранов (VASH)

Это программа, учрежденная HUD и Департаментом по делам ветеранов (VA). Программа нацелена на бездомных ветеранов-инвалидов, подпадающих под действие Раздела 8 и страдающих тяжелыми психическими расстройствами и / или расстройствами, связанными с употреблением психоактивных веществ. В качестве условия получения субсидии участники должны согласиться на участие в продолжающемся лечении. Ведение пациентов и клинические услуги предоставляются VASH. Все заявители должны быть направлены в DHCD сотрудниками VASH.Субсидии распределяются по регионам Большого Бостона и Северного побережья. ⁶³

Раздел 8 Программы опционов на жилье (HOP)

HOP — результат совместных усилий Департамента жилищного строительства и общественного развития (DHCD), Департамента психического здоровья (DMH), Департамента служб развития (DDS, ранее Департамент умственной отсталости (DMR)), Департамента общественных Health (DPH), Управление здравоохранения и социальных служб (EOHHS) и Mass.Комиссия по реабилитации (MRC). Программа объединяет ваучеры Раздела 8 с услугами поддержки. Субсидии HOP распределяются по инвалидности с соответствующими услугами, предоставляемыми каждой группе инвалидности. Клиенты должны быть инвалидами, бездомными или проживающими во временном жилье, и должны быть направлены в DHCD ведущим обслуживающим агентством, медицинским персоналом Института ресурсов правосудия (JRI).

• Для получения дополнительной информации см. JRI

Специальные ваучеры

В некоторых случаях федеральный закон разрешает жилищным властям и владельцам определенных проектных многоквартирных домов по Разделу 8 ограничивать количество семей, не являющихся инвалидами пожилого возраста, которые могут проживать в государственном жилье для престарелых / инвалидов или в доме с оказанием помощи. ⁶⁴ Когда HUD разрешает это, он обычно также разрешает дополнительно зарезервировать ваучеры по Разделу 8 для региональных некоммерческих жилищных агентств или для жилищных властей, предназначенных для домохозяйств, не являющихся инвалидами пожилого возраста, чьи жилищные возможности ограничены из-за ограничений. Вам необходимо узнать в своем региональном некоммерческом жилищном агентстве или в местном жилищном управлении, чтобы узнать, есть ли у них такие ваучеры.

Федеральная программа помощи арендаторам жилья (TBRA)

Программа HOME, жилищная программа, финансируемая из федерального бюджета, которая не является частью программы ваучеров на выбор жилья, предоставляет финансирование непосредственно штатам, городам и поселкам для различных жилищных целей, включая помощь арендаторам в аренде жилья (TBRA).Если штат, город или поселок решили использовать жилищные фонды таким образом, они должны иметь письменные правила и критерии отбора арендаторов. Срок помощи при аренде не может превышать 24 месяцев, но может быть продлен при наличии достаточных средств. Срок аренды должен составлять не менее одного года и может быть прекращен только по уважительной причине. Арендная плата обычно устанавливается в размере 30% скорректированного дохода. ⁶⁵

Не все юрисдикции штата Массачусетс, участвующие в программе HOME, имеют HOME TBRA. По состоянию на 30 июня 2009 г. насчитывалось около 2000 единиц HOME TBRA.Во многих крупных общинах нет отделений HOME TBRA, но существуют серьезные программы, администрируемые консорциумами в Пибоди, Линне, Сомервилле и Спрингфилде, а также DHCD. ⁶⁶

Если агентство администрирует и HOME TBRA, и помощь по разделу 8, участники программы HOME имеют право на предпочтения при выборе арендатора для программы по разделу 8 в той же степени, что и при первоначальной помощи HOME. Если бы агентство отдало предпочтение бездомным заявителям, они не потеряли бы это предпочтение в списке Раздела 8.Поэтому HOME TBRA часто называют «промежуточной» субсидией. HOME TBRA также можно использовать для оплаты гарантийных депозитов. ⁶⁷

Список ожидания | Rochdale Village

Rochdale Village имеет списки ожидания на все наши квартиры. Если вы новый кандидат, нажмите https://www1.dhcr.state.ny.us/AutomatedWaitingList/GenerateWaitlist.aspx. Используйте стрелку вниз, чтобы выбрать «Rochdale Village» из списка. Щелкните по кнопке ОТПРАВИТЬ. Перейдите в раздел «Доступные списки ожидания».Список появится внизу страницы. Найдите свою позицию в списке по номеру заявки.

Текущие жители Rochdale Village, ожидающие переселения в новую квартиру, должны нажать «Создать список ожидания для типа заявки». Проконсультируйтесь с вкладками «Внутренний трансфер» и «Размер квартиры», чтобы узнать размер квартиры, на которую вы подали заявку. Найдите свою позицию в списке по номеру заявки. Вернитесь в верхнюю часть страницы и перейдите в список ожидания для типа заявления, равного «Допуск», а Размер квартиры — это размер квартиры, на которую вы подали заявку.

Самый доступный жилищный кооператив Митчелл-Лама в Нью-Йорке

Самые низкие ежемесячные расходы на перевозку

Кооперативные апартаменты с 1 и 3 спальнями

Приблизительное время ожидания:

3 комнаты: 5 лет
3.5 комнаты: 5 лет
4 комнаты: 5 лет
4.5 комнаты: 5 лет
5 комнат: 5 лет
6 комнат: 5 лет
6.5 комнат: 5 лет

** Предпочтение отдается всем ветеранам или их оставшимся в живых супругам, которые несли действительную службу во время войны, как это определено в разделе 85 Закона о государственной службе, и проживают в штате Нью-Йорк.

*** На основе общего дохода домохозяйства за предыдущий календарный год за вычетом 1000 долларов за каждое освобождение для физических лиц и иждивенцев и за вычетом 20 000 долларов (или фактического заработка, если меньше) для каждого вторичного наемного работника.Домохозяйства, состоящие из трех или более человек, чей доход не превышает 125% от указанного максимального дохода, также имеют право на зачисление и должны уплатить дополнительный сбор за хранение. Семейный доход должен быть в пределах допустимого дохода на момент подачи заявления и в момент наличия квартиры.

ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ЗАЯВКИ ЛИЧНО,
посетите:
Rochdale Village Management Office
169-65 137th Avenue
Jamaica, NY 11434
С понедельника по пятницу: 9:00 a.м. до 16:00
Телефон: (718) 276-5700

ДЛЯ ЗАПРОСА ЗАЯВКИ ПО ПОЧТЕ:
Отправьте конверт с обратным адресом и почтовым сбором в 84 цента по адресу:
Rochdale Village, Inc.