Что такое индивидуальная собственность: Индивидуальная и общая собственность. Исключительное право пользования собственностью

Индивидуальная и общая собственность. Исключительное право пользования собственностью

Индивидуальная и общая собственность. Исключительное право пользования собственностью

Общая и индивидуальная собственность

Собственникам квартиры принадлежит индивидуальное право на нее, а именно право на управление и распоряжение этой собственностью. В некоторых случаях индивидуальное право на собственность распространяется также и на другие помещения, например, на подвальные помещения или гаражи. Необходимым условием является наличие данного пункта в Уставе по разделу собственности (Teilungserkärung).

Все помещения и части здания, не относящиеся к индивидуальной собственности, являюся общей собственностью. Это означает, что каждый участник общей долевой собственности имеет определенные права и обязанности. К общей собственности относятся в обязательном порядке все значимые части здания (например, опорные сооружения), строительные элементы, от которых зависит внешний вид здания (например, фасад здания) и те части здания, которыми вынуждены пользоваться большинство собственников жилья. Причиной такого разделения является, с одной стороны, то, что управление общей собственностью происходит коллективно. С другой сторны, все собственники жилья могут сами выбирать какими частями здания они могут пользоваться.

Исключительное право пользования собственностью

От совместной и индивидуальной собственности следует отличать исключительное право пользования собственностью. Исключительное право пользования собственностью подразумевает под собой, что только владелец жилья вправе пользоваться им. Такое право всегда распространяется на отдельные части здания или земли, на которой оно находится. Например, сюда относятся, парковочные места для автомобилей, сад, подвальные и чердачные помещения. Здесь важно какие положения содержит Устав по разделу собственности.

Наш специалист по жилищному праву

индивидуальная собственность — это… Что такое индивидуальная собственность?

индивидуальная собственность

individual property, personal property, peculiar

Большой англо-русский и русско-английский словарь. 2001.

• индивидуальная переменная
• индивидуальная стойка

Смотреть что такое «индивидуальная собственность» в других словарях:

• индивидуальная собственность — личная собственность — [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] Тематики энергетика в целом Синонимы личная собственность EN individual property …   Справочник технического переводчика

• ИНДИВИДУАЛЬНАЯ/ЛИЧНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ — (personal property, personalty) Любая собственность, отличная от недвижимого имущества (real property, realty). Данное разграничение особенно важно при установлении налога на наследство (inheritance tax). Личная собственность может включать… …   Словарь бизнес-терминов

• ИНДИВИДУАЛЬНАЯ (ЛИЧНАЯ) СОБСТВЕННОСТЬ — (personal property (personality): Любая собственность, отличная от недвижимости (real property, realty). Данное разграничение особенно важно при установлении налога на наследство (inheritance tax). Личная собственность может включать денежные ак …   Финансовый словарь

• индивидуальная (личная) собственность — Любая собственность, отличная от недвижимости (геа1 property (realty). Данное разграничение особенно важно при установлении налога на наследство (inheritance tax)).

  Личная собственность может включать денежные активы, ценные бумаги, движимое… …   Справочник технического переводчика

• Собственность Индивидуальная Трудовая — вид частной собственности, представляющий собой слияние собственника и работника в одном лице. С.и.т. служит для удовлетворения общественных потребностей через рынок. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 …   Словарь бизнес-терминов

• Собственность — У животных. Потребность питания неудержимо влечет всех животных к отысканию, захвату и присвоению питательных средств, причем животные слабые и не способные к сбережениям, а также и животные очень сильные, не нуждающиеся в сбережениях, не делают… …   Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

• Собственность — принадлежность средств и продуктов производства определенным лицам индивидам или коллективам в определенных исторических условиях, отражающих конкретный тип отношений собственности. С. это исторически определенная форма присвоения людьми… …   Экономика. Словарь по обществознанию

• СОБСТВЕННОСТЬ, ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ТРУДОВАЯ — разновидность частной собственности, важнейшей чертой которой является слияние собственника и работника в одном лице. Отличается от домашнего и личного подсобного хозяйства тем, что ведется для удовлетворения общественных потребностей через рынок …   Большой экономический словарь

• ЛИЧНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ — собственность, принадлежащая человеку, семье, индивидуальная собственность. К объектам Л. с. обычно относят непроизводственные бытовые объекты, вещи, имущество …   Энциклопедический словарь экономики и права

• личная собственность —    собственность, принадлежащая человеку, семье; индивидуальная собственность. К объектам личной собственности обычно относят непроизводственные бытовые объекты, вещи, имущество …   Словарь экономических терминов

• Личная собственность — Личная собственность  индивидуальная собственность человека, также собственность домохозяйств.

  К объектам личной собственности обычно относят непроизводственные бытовые объекты, вещи, имущество.[1] Личная собственность ос …   Википедия

Совместная собственность и личные деньги супругов

Известная старая проблема режима совместной собственности: если личные деньги одного из супругов были потрачены им на приобретение вещи, станет ли она совместной собственностью?

Ответ на этот вопрос был дан ВС в пост.пленума № 15 от 1998 г. (п. 15): нет, не станет.

Следовательно, по задумке ВС, источник финансирования покупки определяет правовой режим собственности на вещь (дальше я буду именовать этот подход теорией трансформации).

Я не уверен, что это соответствует ст. 34 и 36 Семейного кодекса, ведь из п. 1 ст. 36 следует, что режим совместной собственности не распространяется только на «вещи, полученные по наследству или в дар во время брака». Таким образом, закон исходит из того, что уже «на втором шаге» индивидуальная собственность супруга уже существовать не может. Это разумно, ведь ст. 34 говорит о том, что «все, что нажито во время брака, является совместной собственностью».

Теория трансформации, предложенная в ПП 15, создает большую проблему: самим супругам, да и всем третьим лицами надо учитывать источник приобретения супругами имущества. Например, муж и жена приобретают автомобиль, используя для этого подаренные каждому из них деньги. Реализация концепции трансформации будет означать, что автомобиль будет находиться в общей долевой собственности супругов. Бедный потенциальный будущий покупатель этой машины, который должен сломать голову, как же понять режим собственности на автомобиль и правильно заключить договор купли-продажи!

Более сложная ситуация: супруг получил в наследство вещь, продал ее, а на вырученные деньги приобрел другую вещь. 

С точки зрения СК — это будет совместная собственность супругов, так как вещь нажита во время брака, а под исключение, предусмотренное ст. 36 она не подпадает. Следовательно, режим принадлежности такой вещи как совместной собственности достаточно прост и очевиден.

Но с точки зрения теории трансформации эта вещь будет индивидуальной собственностью супруга, а не совместной собственностью. 

В недавнем деле гражданская коллегия ВС подтверждает этот вывод. Причем дополнительная пикантность дела в том, что в нем речь идет о недвижимости. Муж получил в наследство квартиру, продал ее, на вырученные деньги купил другую квартиру, причем куплена квартира была на имя жены, она же зарегистрирована в реестре недвижимости как собственник. Потом случился развод и муж идет в суд с иском к бывшей жене о признании квартиры его, мужа, индивидуальной собственностью. Суды отказывают, признавая ее совместной собственностью, но гражд.коллегия ВС отменяет и признает ее индивидуальной собственностью мужа.

Таким образом, теория трансформации означает, что даже на «третьем шаге» индивидуальная собственность супруга сохраняется. 

На мой взгляд, это дело решено неправильно, ведь нормы СК теорию транформации не признают вообще, а продление транформации так далеко — это очень опасное (в первую очередь — для третьих лиц) решение.

Представим себе теперь покупку такой квартиры: с учетом практики той же гражд.коллегии, полагающей, что добросовестный приобретатель — «это тот, кто смотрит всё-всё-всё», перед сделкой надо выяснять, на какие деньги была приобретена квартира продавцом. Ведь если источником покупки были деньги, вырученные от продажи личного имущества мужа, то тогда режим отчуждения не подлежит применению, договор надо заключать только с мужем (который при этом не значится в реестре в качестве собственника!), согласие жены на такую сделку не нужно. Любой юрист, который будет сопровождать такую сделку, просто схватится за голову! И виновата в этом будет созданная ВС на пустом месте теория трансформации!

Кроме того, в этом деле обращает на себя внимание, что квартира была зарегистрирована именно на жену. Не означает ли это, что даже если теория трансформации и верна, то муж сам же и отказался от того, чтобы рассматривать эту квартиру как личную собственность, согласившись с тем, чтобы покупателем и собственником в реестре числилась его супруга. Почему это произошло — это отдельный интересный вопрос. Возможно, муж так хотел проявить щедрость к жене. Возможно, муж скрывал эту квартиру от кредиторов. Возможно, он — чиновник и так хотел избежать декларирования квартиры, мы этого не знаем. Но правильно было бы выяснить это и дать оценку мотивам такого поступка. 

И, наконец, еще одно тонкое замечание, которое при обсуждении этого дела сделал Олег Зайцев — ведь недавно та же гражд. коллегия ВС рассмотрела дело, в котором отказалась считать общей собственностью квартиру, нажитую совместно лицами, не состоявшими в зарегистрированном браке. Смысл подхода таков: на ком из сожителей недвижимость зарегистрирована, тот и собственник, источник финансирования приобретения квартиры значения не имеет. Это тоже неправильно, но теперь — в свете нового дела о трансформации — и еще теперь и непоследовательно: раз имеет значение, кто зарегистрирован в реестре, то и в этом деле надо было обсуждать значение факта регистрации купленной квартиры на жену.

В оправдание гражд. коллегии, наверное, можно было бы сказать следующее: вполне возможно, что судьи, участвовавшие в рассмотрении этого дела, искренне не любят совместную собственность супругов, считают ее злом, полагают необходимым бороться с ней. 

Я с этим совершенно согласен — я тоже полагаю, что совместная собственность супругов не соответствует социальным реалиям современной России и от нее надо как можно скорее отказаться. Но это надо делать иначе: путём изменения норм законов, а не подтачиванием совместной собственности двусмысленными и неочевидными определениями троек судей ВС.

Потому что это цена вопроса для всего оборота недвижимости может быть слишком велика.

Собственность индивидуальная — Энциклопедия по экономике

Несмотря на отмеченные недостатки, методы экспертных оценок остаются важнейшим и наиболее надежным способом прогнозирования. Но спектр экспертных методов, используемых в прогнозировании, достаточно широк. Применяются такие традиционные способы, как собственно индивидуальные оценки руководителей прогнозных разработок групповые оценки коллектива разработчиков групповые оценки, уточненные консультациями у специалистов оценки, полученные в результате официальных запросов и подтвержденные ответами научно-исследовательских и других компетентных организаций.  [c.127]

Однако для кофе наш киоск предлагает особую смесь. Здесь имеется в виду (конечно, в определенных границах) возможность проведения собственной, индивидуальной ценовой стратегии.  [c.61]

Для того, чтобы придать выражениям частная собственность , отношения частной собственности , частный собственник (а также личная собственность , отношения личной собственности , личный собственник ) научный смысл, надо сузить их значение — и сделать их просто синонимами терминов индивидуальная собственность , отношения индивидуальной собственности , индивидуальный собственник в том значении, которое мы выше придали этим терминам. В результате получится, что два не подчиняющихся друг другу капиталиста — это частные собственники по отношению друг к другу, зато по отношению к своему наемному работнику каждый из таких капиталистов — вовсе не частный, но авторитарный собственник. При этом совершенно не важно, называется ли принадлежащая одному из капиталистов фирма государством или нет, является ли этот капиталист одним из высших государственных чиновников или нет в любом случае эти два капиталиста по своему месту в системе отношений собственности будут гораздо больше похожи друг на друга, чем каждый из них — на мелкого ремесленника, владеющего только своей рабочей силой и ни в какой мере не являющегося ничьим авторитарным собственником.  [c.33]

Из вышесказанного следует, что предприятие само определяет оптимальные (нормативные) значения коэффициентов ликвидности с учетом собственных индивидуальных и отраслевых особенностей. Уровень финансового дефицита (в широком смысле слова) определяется путем сопоставления расчетных (нг базе первичного проекта сводного бюджета) коэффициентов ликвидности с нормативными значениями.  [c.84]

Инвестируемый капитал как объект собственности может выступать носителем всех форм этой собственности — индивидуальной частной, коллективной частной, муниципальной, общегосударственной и т.п. Носителем титула собственности капитал выступает прежде всего как накопленный инвестиционный ресурс. При разделении в экономическом процессе прав собственности и использования капитала как инвестиционного ресурса в разрезе различных субъектов, роль этого капитала как объекта собственности носит пассивный характер.  [c.15]

Образование и принадлежность капитала фирмы определяются экономической формой собственности индивидуальной или коллективной.  [c.67]

Потому что имея только одного наставника или образец для подражания, вы рискуете потерять собственную индивидуальность. Я настоятельно рекомендую вам всегда быть увлеченным н благодарным учеником, но при этом также настоятельно рекомендую, чтобы вы никогда не становились последователем. Работа над собой, чтобы стать Мастером, не предполагает попыток стать похожим на кого-то, ее суть — в открытии и развитии лучшего, что есть в вас  [c.167]

Мы увидим, что основная структура рынка является зеркалом, отражающим индивидуальности каждого трейдера. Очень важно согласовать свою собственную индивидуальность (часто скрытую) со структурой рынка.  [c.16]

Урок здесь таков Вы действительно наслаждаетесь действиями в торговле Или же вы страдаете от страха и жадности каждую минуту, что находитесь на рынке Если вы страдаете, то только потому, что это одно из двух вы либо не понимаете рынок и/или непосредственно самого себя. Большинство трейдеров выигрывают или проигрывают в точно такой же степени, насколько они понимают сами себя. Раскрытие вашей собственной индивидуальной основной и невидимой структуры — вот на чем сосредоточены Уровень Четвертый и Уровень Пятый.  [c.153]

Мы должны прийти в согласие с туннелем, в котором мы живем, когда он не содержит достаточного количества питательных веществ еды, любви, либо прибыли. В действительности, этот туннель — наше душевное состояние, наш набор мнений, которые были созданы тем человеком, которого мы видим каждый день в своем зеркале. Мы все строим наши собственные индивидуальные туннели. Гордимся ли мы ими в действительности  [c.189]

Хотя вы используете их все в своей повседневной жизни и торговле, тем не менее, в каждом отдельном случае вы можете применять только одну из них (однако, их можно очень быстро переключать). В этом разделе мы будем рассматривать эти программы в последовательности, зависящей от числа группы трейдеров, использующих их в обычный день на рынке. Ваш собственный индивидуальный набор убеждений определяет, к помощи каких программ вы прибегаете при торговле на рынке. Последний раздел представляет методологию управления вашим собственным набором убеждений, нацеленной на улучшение ваших успехов в торговле.  [c.190]

Форма собственности Общественно-служебная собственность Частная собственность (индивидуальная или коллективная)  [c.25]

ЧАСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ — предприятие, имеющее одного хозяина, основанное на частной собственности индивидуального лица, владельца и распорядителя основных средств, капитала предприятия. Разновидностью частного предприятия является семейное предприятие.  [c.383]

Первый период. Все участники делятся на несколько равных групп. Ведущий раздает каждому из них специальные бланки для фиксации по определенной форме принимаемых решений и подсчета результатов. После этого он излагает ситуацию (содержание игры) и объясняет правила и порядок действий для достижения игровых результатов. Прежде всего, каждый участник должен самостоятельно принять собственное, индивидуальное решение и зафиксировать его на бланке. Затем в каждой малой группе участники должны выработать единое групповое решение, после чего каждый должен снова принять свое, но уже окончательное. Это очень важный психологический момент игры.  [c.218]

Формы предпринимательства на базе частной единоличной собственности индивидуальное (семейное) частное предприятие коллективная собственность полное товарищество, смешанное товарищество, товарищество с ограниченной ответственностью, акционерное общество, а также с использованием государственной и муниципальной собственности.  [c.551]

Вопрос о разделе общего имущества участников после прекращения договора зависит от того, на каком правовом основании это имущество было передано или находилось в распоряжении товарищества. В случае, когда имущество принадлежит товарищам на праве общей долевой собственности, его раздел производится по правилам ст. 252 ГК РФ. При этом, если товарищем была внесена в общую собственность индивидуально-определенная вещь (например, производственные помещения),  [c.338]

Любая организация, стремящаяся занять на рынке определенную нишу, должна позаботиться о собственной индивидуальности. К составляющим этой индивидуальности наряду с фирменным поведением и фирменным дизайном относятся и маркетинговые коммуникации.  [c.244]

ЧАСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ — предприятие, имеющее одного хозяина, основанное на частной собственности индивидуального лица, вла-  [c.526]

Многие банки идут по пути диверсификации деятельности, сочетания выпуска международных карт, членства в российских системах и выпуска собственных индивидуальных карт.  [c.722]

Сегодня монополии охватили все решающие отрасли экономики. В отдельных отраслях они переросли в государственные монополии. Вместе с этим претерпели дальнейшую эволюцию и формы капиталистической собственности индивидуальная форма частной собственности все более вытесняется групповой и государственной,  [c. 87]

Монополии — это крупные хозяйственные объединения, находящиеся в частной собственности (индивидуальной, групповой или акционерной) и осуществляющие власть над отраслями, рынками и макроэкономикой в целом с целью установления монопольно высоких цен и извлечения монопольных прибылей.  [c.597]

Взвешенная комплексная оценка труда другого человека, таким образом, в значительной мере зависит от знания собственных индивидуальных особенностей, умения управлять собственными процессами познания и отношениями.  [c.35]

При этом крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями продолжают уплачиваться (наряду с единым сельскохозяйственным налогом) налог на добавленную стоимость, акцизы, государственная пошлина, таможенные пошлины, налог на имущество физических лиц (в частности, жилых строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности индивидуальных предпринимателей), налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, лицензионные сборы, взимается плата за загрязнение окружающей природной среды. Одновременно крестьянские хозяйства уплачивают страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и продолжают перечислять в общеустановленном порядке налог на доходы физических лиц с суммы оплаты труда работников.  [c.263]

Полагаю, у него все хорошо. Он никогда не входил в круг школьной золотой молодежи . Они называют это следовать ритму другого барабана . Поэтому теперь, когда у него свой бизнес и свои деньги, мой сын нашел собственную индивидуальность, обрел чувство личной безопасности. Ему не нужно стараться увеличить свою популярность среди толпы золотых мальчиков . Думаю, оказавшись под защитой собственной индивидуальности, он задумается о том, кем он хочет стать, а не будет просто  [c.214]

Ключевым в определении фон Мизеса является слово выбранный . Люди должны выбирать, как им учиться, выживать и процветать. Все люди, если они не хотят быть паразитами, должны учиться, чтобы обеспечить свое собственное индивидуальное выживание оценкой доступных целей и средств к их достижению, посредством выбора и последующих эффективных действий.  [c.18]

Разработайте свой собственный индивидуальный установочный набор, отвечающий Вашему персональному стилю трейдинга и поставленным Вами задачам. Современные программные обеспечения поражают широким набором имеющихся индикаторов, изучающих различные аспекты рыночный настроений. Изучите, каким образом эти основные инструменты реагируют на изменения рыночных условий, и затем исследуйте их, более детально. Медленно перенастраивайте установочные наборы и наблюдайте за результатами изменений. Со временем незначительные изменения внесут значительный потенциал для достижения стабильных прибылей.  [c.289]

В экономическом аспекте можно выделить три основных формы присвоения индивидуальную, коллективную и государственную. Индивидуальная форма присвоения может быть представлена в виде личной собственности, индивидуальной трудовой деятельности, личного подсобного хозяйства. Коллективная форма присвоения может быть представлена в виде таких хозяйствующих субъектов, как коллективные, арендные, акционерные предприятия, кооперативы, товарищества, ассоциации и т. д. Государственная форма присвоения может быть общегосударственной, региональной или муниципальной и т. д.  [c.54]

Иначе говоря, общество предписывает каждому из нас определенные образцы поведения в определенных ситуациях. Особенно жестко эти предписания действуют в трудовой деятельности. Но это отнюдь не исключает элементов собственного индивидуального творчества, согласующегося с реальной обстановкой и личностными особенностями других членов коллектива.  [c.139]

Таким образом, производство есть взаимоотношение различных экономических субъектов (или соответствующих форм собственности — индивидуальной, коллективной, государственной).  [c.8]

На начальных этапах становления ГМК (в период первой мировой войны и особенно после второй мировой войны) казалось, что магистральный путь развития ГМК — это расширение государственной собственности. Государство взяло под свое крыло те средства производства и сообщения, которые не могли эффективно развиваться даже при акционерной форме владения. Собственность государства встала в один ряд с другими формами капиталистической собственности — индивидуальной, акционерной, кооперативной и др.  [c.250]

Происходят изменения в рентных отношениях. Монополистический капитал видоизменяет характер крупной земельной собственности. Индивидуальная крупная земельная собственность уступает место земельной собственности монополий, банков, акционерных обществ. Через акционерные сельскохозяйственные компании, ипотечные банки и другими путями финансовый капитал сращивается с земельной собственностью. Скупая сельскохозяйственные земли, монополистическая буржуазия сдает их в аренду фермерам или организует сельскохозяйственные предприятия монополистического типа. В результате происходит слияние земельной ренты с монопольной прибылью. Оно происходит также в результате вложения крупными землевладельцами своих доходов в акции промышленных, банковских и других монополий. Крупнейшие земельные собственники становятся владельцами или совладельцами акционерных компаний, занимающихся скупкой, переработкой, транспортировкой и сбытом сельскохозяйственной продукции.  [c.259]

Узкие рамки частнокапиталистической собственности являются преградой для развития производительных сил. Переход от раздробленной собственности индивидуальных капиталистов к акционерной форме, образование монополистических акционерных обществ означали укрупнение масштабов капиталистической собственности. Однако современные производительные силы требуют более высокого уровня обобществления производства. Система государственно-монополистического капитализма объективно направлена на приспособление капиталистических производственных отношений к потребностям развития современных производительных сил. Но тем самым еще более обостряются антагонистические противоречия капитализма.  [c.400]

Отношения эксплуатации трудящихся сельского хозяйства монополистическим капиталом выражаются и в рентных отношениях. Монополистический капитал видоизменяет прежде всего характер крупной земельной собственности. Индивидуальная крупная земельная собственность в империалистических странах уступает место земельной собственности монополий, банков, акционерных обществ. Через акционерные сельскохозяйственные компании, ипотечные банки и другими путями финансовый капитал сращивается с земельной собственностью. Скупая сельскохозяйственные земли, монополистическая буржуазия сдает их в аренду фермерам или организует сельскохозяйственные предприятия монополистического типа. В результате происходит слияние земельной ренты с монопольной прибылью.  [c.457]

Но компетентного пианиста никогда не попросят сыграть в Карнеги Холл. Может быть, в гостинице, но никак не в Карнеги Холл. На этом уровне можно зарабатывать на жизнь, играя на пианино, но это еще не мировой класс. Разница между Третьем и Четвертым в том, что на Четвертом Уровне не только читают музыку, но и добавляют или вносят что-то такое изнутри. Пианист на компетентном уровне есть только человеческое «играющее пианино», а «играющие пианино» не получает денег за сольные концерты. Большинство пьес, переведенных на язык программ для в механических пианино, являются быстрыми, танцевальными мелодиями или строевыми маршами — каждая выборка имеет свой ритм. Композиции Брамса, Бетховена, Дебюсси, или Пахабеля редко попадают в играющее пианино, потому что инструмент не в состоянии передать внутренние «чувства» музыки. Та же самая аналогия может быть применена и для торговли. На Втором Уровне трейдер делает деньги постоянно на од неконтрактной основе. Торгуя на Третьем Уровне несколькими контрактами, трейдер должен быть способен удвоить прибыль на инвестированный капитал (ROI), достигнутого на Втором Уровне, варьируя объемом торговли. Третий Уровень позволяет трейдеру максимально вкладывать средства, когда существует наименьший риск и минимально вкладывать при наибольшем риске. Трейдеры Третьего Уровня компетентны, но еще не знают, как направлять самого себя внутри рынка. Они понимают «основную и обычно невидимую структуру рынка», но не могут еще видеть взаимодействия между этой структурой и основной, обычно невидимой, структурой их собственной индивидуальности. Мы заберемся глубоко в эту область на Четвертом Уровне.  [c.122]

Накопленный опыт управления хозяйственными системами вновь и вновь подтверяадает, что в познании ленинского стиля и в опоре на него заключена решающая гарантия выработки индивидуального стиля, адекватного в каждом конкретном случае нуяэдам управляемой системы. Как бы ни был своеобразен стиль руководителя, в конечном счете он оправдывает себя в той мере, в какой согласуется с содержанием ленинского стиля — стиля, справедливо оцениваемого как образец, на который должны равняться руководители больших и малых хозяйственных систем. Богатство и гибкость, научная аргументированность и глубина понимания психологии личности, присущие этому стилю, таковы, что любой заинтересованный руководитель находит в них все необходимое для формирования собственного, индивидуального стиля работы.  [c.41]

Волна в океане, кажется, обладает своей собственной индивидуальность Она появляется и существует какое-то время. Мы можем наблюдать, как оъ довольно ровно движется в определенном направлении. Вы можете слышат ее, и если вы идите по пляжу, то можете угадать, как далеко она докатится. F рынке мы называем эту волну трендом. Затем она исчезает, уходя обратно океан (мы называем океан ограниченным рынком), из которого ои появилась. Попробуйте подумать о себе, как о волне, которая лишь появилас из океана и вернется туда, откуда пришла. Тогда вы начнете испытыват реальное восприятие и родство с рынком. Таким образом, мы являемс переработанной частицей вселенского мышления как, впрочем, и весь рыно  [c.68]

Ридерз дайджест и Тайм , имеющие книгоиздательские предприятия, сформировавшиеся на основе выпуска газет, иллюстрируют два различных подхода к мультинационализации. Де Витт и Генри Люс руководствовались целеустремленностью и глобальным мышлением, поэтому их наследники имели успех в тех случаях, когда они не отклонялись от этой линии. Распределение функций, децентрализация и транснационализация хороши для успеха книгоиздания. Теоретически, они более присущи частным корпорациям, однако в современном мультинациональном мире форма собственности, индивидуальная или акционированная, утрачивает значение при определении стратегии.  [c.265]

В ленинском стиле управления воплощены наивысшие достижения человеческой мысли в разработке проблем эф фективного руководства. Он справедливо оценивается Kai образец, на который должны равняться руководители боль ших и малых хозяйственных систем. Богатство и гибкость научная аргументированность и глубина понимания психо логии личности, присущие этому стилю, таковы, что любо заинтересованный руководитель находит в них все необходи мое для формирования собственного, индивидуального стил управления. При этом индивидуальный стиль предстает каз особая форма сочетания производственной функции руково дителя с его функцией регулирования взаимоотношений меж ду членами подчиненного ему коллектива.  [c.14]

Государственные услуги в Республике Татарстан. / Услуги / Предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, занимаемого индивидуальным жилым домом, принадлежащим гражданину (гражданам) на праве собственности в г.Казани

Описание:

Предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, занимаемого индивидуальным жилым домом, принадлежащим гражданину (гражданам) на праве собственности, в г.Казани

Расчётное время:

В течение 26 рабочих дней со дня регистрации заявления. Приостановление срока предоставления муниципальной услуги не предусмотрено

Результат предоставления услуги:

Постановление Исполнительного комитета г. Казани о предоставлении в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, занимаемого индивидуальным жилым домом, принадлежащим гражданину (гражданам) на праве собственности. Письмо об отказе в предоставлении муниципальной услуги

Основания для отказа:

1) Подача документов ненадлежащим лицом;
2) Несоответствие представленных документов перечню документов, указанных в пункте 2.5 регламента;
3) В заявлении и прилагаемых к заявлению документах имеются неоговоренные исправления, серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;
4) Отсутствие каких-либо сведений или наличие недостоверных сведений в документах, представляемых заявителем;
5) Представление документов в ненадлежащий орган;
6) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;
7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ;
8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства или комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением случаев обращения с заявлением члена этой некоммерческой организации либо этой некоммерческой организации, если земельный участок относится к имуществу общего пользования;
9) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39. 36 ЗК РФ, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства;
10) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
11) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
12) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;
13) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории;
14) вид разрешенного использования земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка;
15) предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается;
16) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования;
17) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесен к определенной категории земель;
18) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное, не указанное в этом решении, лицо;
19) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят;
20) границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24. 07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
21) площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, в соответствии с которой такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Способы обжалования:

1. Получатели муниципальной услуги имеют право на обжалование в досудебном порядке действий (бездействия) сотрудников Исполнительного комитета г. Казани, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в Исполнительном комитете г. Казани, а также МФЦ, работников МФЦ и удаленных рабочих мест МФЦ, не являющихся государственными или муниципальными служащими, в МФЦ и удаленных рабочих местах МФЦ.
Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, нормативными правовыми актами Исполнительного комитета г. Казани для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, нормативными правовыми актами Исполнительного комитета г. Казани для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;
5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, нормативными правовыми актами Исполнительного комитета г. Казани;
6) требование у заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, нормативными правовыми актами Исполнительного комитета г. Казани;
7) отказ Исполнительного комитета г. Казани, должностного лица Исполнительного комитета г. Казани в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
8) нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления муниципальной услуги;
9) приостановление предоставления муниципальной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани.
2. Жалоба на решения и действия (бездействие) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, муниципального служащего, руководителя органа, предоставляющего муниципальную услугу, подается в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме.
Жалоба может быть направлена по почте, через МФЦ, посредством сети Интернет, официального портала органов местного самоуправления города Казани (www.kzn.ru), единого портала государственных и муниципальных услуг Республики Татарстан (www.uslugi.tatar.ru), единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (www.gosuslugi.ru), а также принята при личном приеме заявителя.
3. Срок рассмотрения жалобы — в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации. В случае обжалования отказа органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений — в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.
4. Жалоба должна содержать следующую информацию:
1) наименование органа, предоставляющего услугу, должностного лица органа, предоставляющего услугу, или муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер(-а) контактного(-ых) телефона(-ов), адрес(-а) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего;
4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) органа, предоставляющего услугу, должностного лица органа, предоставляющего услугу, или муниципального служащего.
5. К жалобе могут быть приложены копии документов, подтверждающих изложенные в жалобе обстоятельства. В таком случае в жалобе приводится перечень прилагаемых к ней документов.
6. Жалоба подписывается подавшим ее получателем муниципальной услуги.
7. По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
1) удовлетворение жалобы, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
2) отказ в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, указанного в настоящем пункте, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.
8. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, работник, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Предоставление в собственность земельного участка, занимаемого индивидуальным жилым домом, принадлежащим гражданину на праве собственности

Основания для приостановления муниципальной услуги: 

1)  наличие противоречивых сведений об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке, выявленных в процессе предоставления муниципальной услуги; 

2)  выявление недостоверной информации, содержащейся в документах, представленных заявителем; 

3) наличие судебного спора в отношении земельного участка; 

4) наличие судебного  спора в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. 

Основания для отказа: 

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 

2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ; 

3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства или комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением случаев обращения с заявлением члена этой некоммерческой организации либо этой  некоммерческой организации, если земельный участок относится к имуществу общего пользования; 

4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39. 36 ЗК РФ либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также в случаях, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации; 

5) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства; 

6) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; 

7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд; 

8)  указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка; 

9) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в  отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории, за исключением случая, если такой земельный участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения и с заявлением о предоставлении  такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на строительство указанных объектов; 

10) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального, регионального или  местного значения, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка обратилось лицо, с которым заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, предусматривающие обязательство данного лица по строительству указанных объектов; 

11) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является предметом аукциона, извещение о проведении которого размещено в соответствии с пунктом 19 статьи 39. 11 ЗК РФ; 

12) в отношении земельного  участка, указанного в заявлении о его предоставлении, поступило предусмотренное подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии  с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ; 

13) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, опубликовано и размещено в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; 

14) разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка,  за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; 

15) испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка; 

16) испрашиваемый земельный участок не  включен в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, в случае если подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39. 10 ЗК РФ; 

17) площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, превышает предельный размер, установленный пунктом 6 статьи 39.10 ЗК РФ; 

18) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов; 

19) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения  в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения; 

20) предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается; 

21) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования; 

22) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесен к определенной категории земель; 

23) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении,  принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное,  не указанное в этом решении лицо; 

24) указанный в заявлении о предоставлении земельного  участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на такомземельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; 

25) границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным закономот 13. 07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; 

26) площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположенияземельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельныйучасток образован, более чем на 10 процентов; 

27) с заявлением о предоставлении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18  Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», обратилось лицо, которое не является субъектом малого или среднего предпринимательства, или лицо, в отношении которогоне может оказываться поддержка в соответствии с частью 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ.

Права участников кондоминиума на индивидуальное имущество

Кондоминиумом является форма собственности, которая образуется из помещений (квартир), принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве индивидуальной собственности. Право собственности на индивидуальное имущество возникает в результате совершения гражданами или юридическими лицами гражданско-правовой сделки.  Что является индивидуальной собственностью? Ограничено ли право собственности каким-либо сроком? Можно ли распорядится индивидуальным имуществом по своему усмотрению?

Что такое индивидуальная собственность в кондоминиуме?

Индивидуальной (раздельной) собственностью является собственность граждан, юридических лиц или государства на помещение в составе жилого дома (жилого здания) (подпункт 2) статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях»).

Что относится к индивидуальной собственности?

К индивидуальной собственности, входящей в состав жилого дома (жилого здания) относятся:

• жилые помещения (квартира)
• нежилые помещения  (кафе, магазины и другое индивидуальное имущество не используемое собственником для проживания).

Что не входит в состав индивидуальной собственности?

К индивидуальной собственности не относится следующее имущество, находящееся в составе жилого дома (жилого здания):

• подъезды;
• лестницы;
• лифты;
• крыши;
• чердаки;
• подвалы;
• внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование;
• абонентские почтовые ящики;
• земельный участок;
• другое имущество общего пользования.

(подпункт 24) статьи 2 Закона «О жилищных отношениях»)

Указанное имущество является общим имуществом, в состав которого входят помещения, не являющиеся частью индивидуальной собственности и предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме (жилом здании). 

Нужно ли согласие участников кондоминиума на распоряжение индивидуальным имуществом?

Пунктом 2 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях»  установлено, что каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.

То есть собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по своему усмотрению и без согласования с членами семьи, участниками кондоминиума и другими лицами.

Может ли собственник завладеть частью общего имущества (подъезда, земельного участка, подвала?), присоединить его к своему помещению?

Нередко участники кондоминиума сталкиваются с ситуацией, что собственники индивидуального имущества  без согласования с другими владельцами присоединяют к своему помещению (квартире) часть общего имущества.

Например, в многоквартирных жилых домах, оборудованных тамбурами, владельцы индивидуальной собственности без согласования с соседями присоединяют часть подъездного тамбура к своему помещению с целью увеличения площади индивидуального имущества.

Пунктом 2 статьи 41 Закона «О жилищных отношениях» установлено, что изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений.

Отсутствие согласования между собственниками общего имущества на изменение границ между соседними помещения путем захвата одним из владельцев индивидуального имущества площади подъезда является нарушением норм действующего законодательства и прав участников кондоминиума на владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Также владельцы индивидуального имущества, расположенного на первых этажах жилого дома, увеличивают площадь, принадлежащего им помещения, путем возведения пристроя в виде балкона на придомовом земельном участке.

Что касается площади подвального помещения, то данный объект общего имущества также порой используется собственниками с нарушением норм действующего законодательства. Так подвал чаще всего поделено между «старожилами» жилого дома или занят одним из собственников индивидуального имущества для осуществления предпринимательской деятельности. В результате чего остальные владельцы индивидуального имущества в жилом доме лишены права извлекать из подвального помещения, являющегося общим имуществом, его полезные свойства.

Нередки и случаи когда КСК без согласования с участникми кондоминиума передают площадь подвального помещения или ее часть в найм. В результате чего арендаторы владеют и пользуются предоставленным КСК подвальным помещением, а КСК извлекает из заключенной сделки доход. 

Согласно пункту 3 статьи 41 Закона «О жилищных отношениях» изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.

В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях» общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)).

Таким образом,  изменение границ общего имущества и распоряжение общим имуществом без согласования с собственниками индивидуального имущества противоречит нормам действующего законодательства.

Факт нарушенного права на распоряжение общим имуществом предоставляет владельцу индивидуальной собственности возможность обратиться с исковым заявлением за защитой нарушенных прав в судебном порядке.

Общие сведения о владении частной собственностью

Определение собственности может быть непростым и трудным для понимания, потому что человек может получить право собственности на собственность одним из трех способов: на свое собственное имя, на совместное имя с одним или несколькими другими владельцами или через договорные права.

Вопрос о том, должен ли быть завещан конкретный актив, которым вы владеете на момент вашей смерти, зависит от того, какой у вас тип собственности и как это имущество называется.

Индивидуальная собственность

Если вы владеете активом на свое единственное имя без каких-либо совместных владельцев, обладающих правом наследования, для этого актива потребуется завещание после вашей смерти.Никто не будет иметь законных полномочий для доступа к учетной записи или передачи собственности живому владельцу после вашей смерти — только вы можете сделать это, и теперь вас нет.

Термины JTWROS, POD, TOD и ITF в документах или учетных записях указывают на право сохранения права на наследство. JTWROS означает «совместные арендаторы с правом наследования». POD и TOD переводятся как «выплата в случае смерти» и «передача в случае смерти». ITF означает «в доверительное управление». Доверительные счета Totten обычно предоставляют право выживания.

Аренда в общей собственности

Если вы владеете активом совместно с другими владельцами в качестве общего арендатора, для передачи вашей доли потребуется завещание.Совместные арендаторы имеют право передавать свои доли собственности в течение своей жизни и по своему завещанию или имуществу после смерти.

Как получить доступ к вашей личной собственности после смерти?

Судья суда по наследственным делам назначит лицо или учреждение, которое будет действовать в качестве личного представителя или исполнителя вашего имущества и управлять вашим имуществом в рамках процесса завещания. Обычно это человек, указанный в вашем завещании, если вы его составили. Судья по наследству будет издавать административные письма, иногда называемые завещательными в некоторых юрисдикциях, предоставляя личному представителю или исполнителю законные полномочия на доступ к собственности, хранящейся на ваше имя или в качестве общего арендатора.

Фактическое время назначения личного представителя может варьироваться от штата к штату и может варьироваться от нескольких дней до месяца и более.

Что будет с вашей личной собственностью во время наследства?

Завещание вашего индивидуального имущества регулируется условиями вашего последнего завещания и завещания, если вы его составили. В противном случае завещание вашего индивидуального имущества будет контролироваться законами вашего штата и любого другого штата, в котором вы владеете недвижимым или материальным личным имуществом.Эти законы обычно предписывают, что ваша собственность в первую очередь переходит к оставшимся в живых супругу и детям, а затем к более дальним родственникам.

Использование отзывного живого траста для избежания завещания

Если вы хотите, чтобы ваша семья имела немедленный доступ к вашим банковским счетам и другому имуществу без вмешательства суда по наследственным делам, но вы с подозрением относитесь к добавлению совладельцев с правом наследования на свою собственность, подумайте о создании отзывного живого траста.

Это лучшее из обоих миров — ваши активы остаются вашими и только вашими, пока вы живы.Если вы умрете после того, как профинансировали свой траст этой собственностью — передав право собственности на имя траста, — ваш преемник-доверенное лицо может получить к нему доступ практически сразу. Ваш преемник доверительного управления — это тот, кого вы назвали, чтобы он занял свое место в качестве доверительного управляющего, если вы когда-либо не сможете самостоятельно управлять трастом.

Государственные и местные законы часто меняются, и приведенная выше информация может не отражать самые последние изменения. Если у вас есть особые проблемы, проконсультируйтесь с юристом для получения текущих юридических рекомендаций.Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет юридическую консультацию.

Сообщество и отдельная собственность — разница и сравнение

В штатах с совместной собственностью большая часть имущества, приобретенного во время брака (за исключением подарков или наследства), считается общественной собственностью (совместно принадлежит обоим партнерам) и делится при разводе, расторжении брака или смерти. Отдельное имущество принадлежит только одному супругу.Это собственность, которую супруг привносит в брак или получает в качестве подарка или по наследству во время брака. Если нет конкретных доказательств обратного, закон предполагает, что все активы, принадлежащие паре, являются общественной собственностью. Система общинной собственности обычно оправдывается идеей о том, что такое совместное владение признает теоретически равный вклад обоих супругов в создание и функционирование семейной ячейки.

В штатах, где нет законов об общественной собственности, активы принадлежат тому, чье имя указано в документе или регистрации.

Таблица сравнения

Сравнительная таблица общинной собственности и отдельной собственности

	Общинная собственность	Отдельная собственность
Определение	Имущество, приобретенное во время брака и проживания в состоянии общинной собственности	Имущество, принадлежавшее до брака или никогда не разделенное супругами
Примеры	Заработная плата, жильё, инвестиции	Подарки, наследство, имущество, приобретенное одним поименованным и никогда не использованное в пользу другого супруга
Налоговая отчетность	Каждый супруг указывает 50% общего дохода в своей налоговой декларации при отдельной подаче.	Каждый супруг указывает 100% своего индивидуального (раздельного) дохода в своей налоговой декларации при отдельной подаче.
Штаты	Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон, Висконсин	Все штаты

Что такое общественная собственность и общественный доход?

Общинная собственность включает большую часть имущества, которое было приобретено в браке и проживало в состоянии общинной собственности.Он включает заработную плату и доход от самозанятости, а также такие активы, как дома и автомобили. Инвестиционный доход от активов, находящихся в общественной собственности, также учитывается в этой категории.

Раздельное имущество либо находилось в отдельной собственности до брака, покупалось на отдельные фонды (и никогда не использовалось в пользу партнера), либо являлось имуществом, которое оба супруга согласились преобразовать в отдельное имущество на основании юридически действительного супружеского соглашения.Сюда могут входить подарки, полученные одним из супругов во время или до брака, имущество, приобретенное на имя супруга и никогда не использовавшееся в пользу другого супруга, наследство и определенные компенсации за телесные повреждения. Инвестиционный доход от отдельного имущества считается отдельным доходом.

Примеры

• Заработная плата и доход от самозанятости являются общественной собственностью, как и любые проценты, арендная плата или дивиденды, полученные от общественной собственности.
• Доход с индивидуальных пенсионных счетов (IRA) всегда является отдельным доходом, как и пособия по социальному обеспечению.
• Любые проценты, рента или дивиденды, полученные от отдельной собственности, считаются отдельным доходом в большинстве штатов, но считаются доходом сообщества в Айдахо, Луизиане, Техасе и Висконсине.
• Для планов 401 (k) и других видов пенсий доход делится на общинный и отдельный доход в зависимости от продолжительности участия в пенсии и продолжительности брака. Например, если человек участвовал в пенсионной схеме в течение 30 лет и был женат в течение 15 из этих лет, 50% этого дохода составляет доход сообщества.

Сообщество состояний собственности

Законы о собственности сообщества существуют в Аризоне, Калифорнии, Айдахо, Луизиане, Неваде, Нью-Мексико, Техасе, Вашингтоне и Висконсине.

Налоговая отчетность

При подаче налоговой декларации в отдельных декларациях (состоящих в браке, подача отдельно) каждый супруг должен указать в своей налоговой декларации 50% стоимости своего общего дохода и 100% стоимости своего отдельного дохода.

Список литературы

Поделитесь этим сравнением:

Если вы дочитали до этого места, подписывайтесь на нас:

«Сообщество против отдельной собственности». Diffen.com. Diffen LLC, н.д. Интернет. 13 марта 2021 г. <>

Индивидуальные имущественные права | Умный рост

Отставание от экологичного транспорта и заполнение границами роста и зонами обслуживания с выделением 15 долларов США — это право собственности.Именно этому подразделу «Умного роста» было уделено самое пристальное внимание. Здесь мы уделяем внимание индивидуальным правам и свободам на землю, которые становятся ограниченными из-за программ Smart Growth.

ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫЙ ПЕРЕГРУЗКА

Руководство по жилищному строительству и городскому развитию рекомендует более широкое применение принципа «амортизации несоответствующего использования», когда домовладельцы вынуждены менять свою собственность таким образом, чтобы соответствовать новому плану. План, который направлен на сдерживание разрастания городов, вынуждая застройку жилой застройкой в ​​более плотные сообщества и строго ограничивая землепользование (Cox, 2002). Другой пример чрезмерного вмешательства правительства — это попытки таких агентств, как EPA, отказать в предоставлении грантов сообществам, которые не поддерживают планы разумного роста. Эти действия уменьшают доступность земли под застройку в пригороде, ограничивая будущее использование землевладельцами своей земли. (Strzelczyk, 2009)

Другой пример всеобъемлющего государственного контроля — это когда фермер теряет свои права на подразделение; природоохранные земли, прилегающие к центрам городов, могут быть преобразованы в коммерческие центры; а земли с низкой плотностью застройки в малых городах повторно обозначены как районы роста для размещения большого объема жилья.Повестка дня ООН на XXI век объявляет застройки пригородов и поместья нерациональными отходами земли, что серьезно ограничивает рентабельность участка земли, когда местность не позволяет землевладельцу разделить собственность для получения прибыли. Это рассматривается как разновидность воровства при рассмотрении муниципальных планов, которые позволяют местным властям манипулировать законами о зонировании и принимать другие меры регулирования, которые отрицательно сказываются на стоимости собственности, без выплаты какой-либо компенсации владельцу собственности. (Strzelczyk, 2009)

НЕУДАЧНОЕ ВНЕДРЕНИЕ

В предыдущих реализациях программ интеллектуального роста дебаты о правах собственности создавали множество препятствий и даже провалили инициативы.План в Мэриленде по ограничению разрастания пригородов путем ограничения финансирования областями с уже существующими планами по улучшению инфраструктуры и областями, которые были выделены для сообществ умного роста, имел неприятные последствия после реализации планов: объем земли, потребляемой под жилое строительство после принятия взятые с пастбищ, лесов и других участков за пределами зон умного роста. Это привело к тому, что крупные застройщики начали свободно строить, финансируя сами необходимые дороги и канализацию. Хотя основная цель многих планов разумного роста — ограничить использование автомобилей, усилия по строительству таунхаусов вокруг станций Metrorail в округе Монтгомери, штат Мэриленд.были отклонены или сокращены из-за возражения резидента. Из-за того, что у многих американцев были идеи не на моем заднем дворе, многие планы разумного роста были сорваны местным сопротивлением.

СЧЕТЧИК НА ИНИЦИАТИВУ

Из-за высокой стоимости жизни в густонаселенных городских районах многие люди уехали; способствуя быстрому росту микрополитенов. Часто это происходит из-за того, что молодые семьи уезжают из городов в поисках доступного жилья и места для воспитания детей.Во многих случаях они предпочитают жить в районе, где есть более дешевые дома и более низкие налоговые ставки. Он показал, что люди, живущие в густонаселенных городах с более высокой стоимостью проживания, реже заводят семью и заводят детей. (Орский, 2005)

Определение собственности Merriam-Webster

1а : качество или черта, принадлежащие и особенно характерные для человека или вещи.

б : эффект, который объект оказывает на другой объект или на органы чувств.

d : атрибут, общий для всех членов класса

2а : что-то принадлежащее или владение конкретно : объект недвижимости

c : то, на что физическое или юридическое лицо имеет юридическое право

d : один (например, исполнитель), работающий по контракту и чья работа особенно ценится

е : книга или сценарий, приобретенные для публикации или производства.

3 : Изделие или объект, используемый в пьесе или кинофильме, за исключением нарисованных декораций и костюмов.

Что такое право собственности? — Стать юристом по недвижимости

Право собственности — это область права, которая регулирует то, чем владеют люди. Это область права, которая определяет, кто может владеть землей и личными вещами, как они могут их использовать и на каких условиях. Право собственности применяется как к недвижимому, так и к движимому имуществу. Право собственности и использование собственности — это сфера права, которая влияет на всех членов общества. Право собственности также является важной частью имущественного права, семейного права и муниципального права.

В чем разница между недвижимым имуществом и личным имуществом?

Есть два вида собственности: недвижимое имущество и личное имущество.Недвижимость — земля. Сюда также могут входить объекты, прикрепленные к земле, такие как дом, коммерческие постройки, гараж или сарай, и даже деревья. Недвижимость — это земля и все, что с ней связано. Напротив, личная собственность — это то, чем вы владеете или владеете, что можно перемещать. Автомобиль — это образец личной собственности. Рабочий стул, компьютер и все остальное, кроме земли или зданий, является личной собственностью. У большинства людей есть хоть какая-то личная собственность.

Право собственности — это в первую очередь закон штата

Хотя иногда федеральное правительство может что-то сказать о законе о собственности, для большинства людей закон штата является самым важным.В каждом штате существует своя система владения и передачи недвижимого и движимого имущества. Когда адвокат по вопросам недвижимости консультирует клиентов, они должны знать законы, применимые к их государству и их делу. В законах разных штатов могут быть существенные различия, поэтому важно знать, что законы штата и местные законы говорят о проблемах, возникающих в каждом конкретном случае.

Виды имущественного права

Право собственности может затрагивать множество различных тем, в том числе:

Передача имущества и формы собственности

Владельцы собственности должны знать, как они могут владеть своей собственностью и что они должны делать, чтобы законно передать право собственности посредством продажи или дарения. Например, человек может владеть частью собственности в единоличном владении или иметь совместную аренду с другими. Если у них есть совместная аренда, они могут иметь или не иметь право передать свою долю собственности кому-либо в любое время или в случае своей смерти.

Что такое деяние?

Акт — это юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество. Тип документа очень важен для его законных интересов. Например, гарантийный акт гарантирует покупателю свободное и четкое владение недвижимостью.С другой стороны, акт о прекращении права требования только подтверждает любое право, которое лицо может иметь в собственности. В каждой юрисдикции есть правила создания и регистрации действующего дела.

Законы о зонировании

Правительство может ограничивать действия человека со своей собственностью. Законы, ограничивающие использование недвижимости, называются законами о зонировании. Например, правительство может ограничить использование собственности жилым, коммерческим или промышленным использованием. Люди, приобретающие недвижимость в районе, должны знать ограничения зонирования и соблюдать их.Законы о зонировании могут быть общими, например, ограничение собственности на использование в жилых помещениях, или могут быть довольно конкретными, например, требовать от зданий определенного отступа от дороги.

Законы о частном землепользовании, например правила ассоциации домовладельцев

Так же, как правительство может ограничивать использование собственности, принадлежащей другим, частные ассоциации также могут ограничивать использование собственности. Закон о собственности включает в себя создание, соблюдение и оспаривание законов о частных ассоциациях домовладельцев. В то время как государственный поверенный может принимать меры для обеспечения соблюдения нарушений зонирования, поверенные действуют от имени частных ассоциаций, чтобы обеспечить соблюдение имущественных ограничений.Существуют законы штата, которые контролируют, как ассоциации утверждают себя в качестве органа власти и что они должны делать, чтобы создать закон, подлежащий исполнению.

Eminent Domain

Иногда правительство может захотеть взять частную собственность в общественное пользование. Право государства забирать недвижимость у частного владельца называется выдающимся владением. Правительство может забрать собственность, даже если кто-то возражает, но они должны выплатить человеку справедливую компенсацию за собственность. Известный домен имеет ограничения и часто становится предметом юридических споров.Поверенные по недвижимости работают от имени своих клиентов как на государственные учреждения, так и на частных землевладельцев, поскольку это связано с выдающейся сферой деятельности.

Неблагоприятное владение

Закон дает людям право требовать права собственности на собственность, не платя за нее при некоторых обстоятельствах. Взыскание собственности по праву называется незаконным владением. Чтобы приобрести собственность в результате неправомерного владения, человек должен проживать в ней несколько лет. Обычно они должны жить на территории собственности, а не в подполье, с заявлением о праве собственности в течение десяти или более лет.Неблагоприятное владение может быть распространенной проблемой, когда владельцы соседней собственности используют неточные границы в течение определенного периода времени. Целью неправомерного владения является разрешение земельных споров и обеспечение использования земли.

Что такое сервитут?

Сервитут позволяет человеку использовать собственность, которая принадлежит кому-то другому. Право использовать собственность, принадлежащую другому лицу, называется сервитутом или правом доступа. Если у человека нет другого способа получить доступ к своей собственности, кроме как проехаться по чужой собственности, у него, вероятно, есть сервитут в отношении этой собственности.То, как человек может использовать сервитут, часто может быть предметом споров и судебных разбирательств.

Дикие животные и природные ресурсы

Объект недвижимости может также содержать диких животных и природные ресурсы. Эти ресурсы могут находиться на земле все время, или они могут периодически находиться в собственности. Законы о собственности касаются того, когда и как владелец собственности может использовать природные ресурсы в своей собственности. Законы о нефти и газе также могут иметь значение, поскольку закон определяет, как человек должен обращаться с дикими животными и природными ресурсами, которые встречаются на его земле.

Личное имущество — подарки, утраченное и брошенное имущество

Вопросы, связанные с недвижимостью, обычно зависят от закона штата. Например, в некоторых штатах обручальное кольцо — это подарок. Если брак не заключен, лицо, получившее обручальное кольцо, оставляет его себе. В других штатах обручальное кольцо — это условный подарок. Если брак не заключен, лицо, получившее кольцо, должно вернуть его. В каждом штате также есть свои правила обращения с потерянным и брошенным имуществом.

Возникающие проблемы имущественного права

Законы о собственности продолжают расти и меняться. Поскольку дроны становятся все более распространенными, закон должен бороться с тем, когда дрон может фотографировать чужую собственность и когда они могут входить в воздушное пространство над чужой собственностью. Кроме того, благодаря Интернету сдавать дом в аренду стало проще, чем когда-либо. В краткосрочной аренде становится все более популярной, они также становятся все более спорными. Проблемы с недвижимым и личным имуществом продолжают возникать, и законы продолжают меняться.Юристы по вопросам собственности имеют возможность создавать, разрабатывать и оспаривать новые законы о собственности.

Кто занимается имущественным правом?

Закон о собственности — это, прежде всего, закон штата, но могут возникнуть конституционные проблемы или вопросы собственности федерального правительства, связанные с законодательством о собственности. Юристы по недвижимости обычно работают по всей территории Соединенных Штатов. Обычно они практикуют транзакционное право, но они должны быть готовы к судебному разбирательству, если их дело будет передано в суд. Юристы по недвижимости живут и работают в больших и малых городах.Они могут быть городскими поверенными или работать от имени отдельных владельцев собственности.

Зачем становиться адвокатом по имущественным вопросам?

Для юристов, которым нравится технический текст и внимание к деталям, право собственности может быть отличным выбором для юридической практики. Право собственности предполагает подробное чтение и письмо. Даже одно слово может иметь большое значение в праве собственности. Юристы часто развивают давние отношения со своими клиентами, поэтому практика имущественного права может стать основой стабильной юридической практики как для индивидуальных адвокатов, так и для небольших фирм, а также для крупных фирм.

Сделать карьеру в сфере имущественного права

по недвижимости помогают клиентам быть уверенными в том, что они владеют недвижимым и личным имуществом, которым они хотят владеть, и на понятных им условиях. Юристы по недвижимости помогают клиентам передать право собственности на недвижимость. Они понимают нюансы государственного и местного законодательства, чтобы помочь своим клиентам приобретать, использовать и передавать собственность.

Определение, экономический рост, индекс, примеры

Компонент прав собственности — это оценка способности людей накапливать частную собственность, закрепленную четкими законами, которые полностью соблюдаются государством.Он измеряет степень, в которой законы страны защищают права частной собственности, и степень, в которой ее правительство обеспечивает соблюдение этих законов. Он также оценивает вероятность того, что частная собственность будет экспроприирована, и анализирует независимость судебной системы, наличие коррупции в судебной системе и способность отдельных лиц и предприятий обеспечивать выполнение контрактов.

Чем более надежна правовая защита собственности, тем выше рейтинг страны; аналогично, чем выше вероятность конфискации собственности государством, тем ниже рейтинг страны. Страны, которые попадают между двумя категориями, могут получить промежуточный балл.

Каждая страна оценивается по следующим критериям:

• 100 —Частная собственность гарантирована государством. Судебная система обеспечивает исполнение контрактов эффективно и быстро. Система правосудия наказывает тех, кто незаконно отбирает частную собственность. Нет коррупции или экспроприации.
• 90 —Частная собственность гарантируется государством.Судебная система обеспечивает эффективное исполнение контрактов. Система правосудия наказывает тех, кто незаконно отбирает частную собственность. Коррупции почти нет, а экспроприация маловероятна.
• 80 —Частная собственность гарантируется государством. Судебная система обеспечивает исполнение контрактов эффективно, но с некоторыми задержками. Коррупция минимальна, а экспроприация маловероятна.
• 70 —Частная собственность гарантируется государством.Судебная система подвержена задержкам и неэффективно обеспечивает исполнение контрактов. Коррупция возможна, но редко, а экспроприация маловероятна.
• 60 —Обеспечение прав собственности неэффективно и с задержками. Коррупция возможна, но редко, и на судебную систему могут влиять другие ветви власти. Экспроприация маловероятна.
• 50 —Судебная система неэффективна и работает с задержками. Может присутствовать коррупция, и на судебную систему могут влиять другие ветви власти.Экспроприация возможна, но редко.
• 40 — Судебная система крайне неэффективна, а задержки настолько продолжительны, что препятствуют использованию судебной системы. Коррупция присутствует, и судебная власть находится под влиянием других ветвей власти. Возможна экспроприация.
• 30 —Слабо защищена собственность на собственность. Судебная система крайне неэффективна. Коррупция широко распространена, и судебная система находится под сильным влиянием других ветвей власти. Возможна экспроприация.
• 20 —Частная собственность слабо защищена. Судебная система настолько неэффективна и коррумпирована, что внешнее урегулирование и арбитраж — это норма. Права собственности трудно обеспечить. Судебная коррупция обширна. Экспроприация — обычное дело.
• 10 —Частная собственность редко охраняется, и почти вся собственность принадлежит государству. Страна находится в таком хаосе (например, из-за продолжающейся войны), что практически невозможно обеспечить защиту собственности.Судебная власть настолько коррумпирована, что собственность не защищена эффективно. Экспроприация — обычное дело.
• 0 —Частная собственность объявлена ​​вне закона, и вся собственность принадлежит государству. Люди не имеют права подавать в суд на других и не имеют доступа к судам. Коррупция носит эндемический характер.

Источники . Источники. Если не указано иное, индекс Index основан на следующих источниках информации о правах собственности в порядке приоритетности: Economist Intelligence Unit, Country Commerce , 2009–2012; U.S. Министерство торговли, Country Commercial Guide , 2009–2012; Государственный департамент США, страновых отчетов о соблюдении прав человека , 2009–2012 гг .; и различные новостные и журнальные статьи.

16. Право собственности и Конституция

Основатели Америки ясно понимали, что частная собственность — это основа не только процветания, но и самой свободы. Таким образом, посредством общего права, государственного права и Конституции они защищали права собственности — права людей свободно приобретать, использовать и распоряжаться собственностью.Однако с ростом современного правительства эти права были серьезно ущемлены. К сожалению, Верховный суд еще не разработал принципиальную, гораздо менее исчерпывающую теорию исправления этих нарушений. Эта неудача привела к рождению движения за права собственности в штате за штатом. Пришло время вмешаться Конгрессу — исправить нарушения, допущенные федеральным правительством, и установить стандарт, на который суды могут обратить внимание при рассмотрении жалоб о нарушениях, допущенных штатом.

Конституция защищает права собственности посредством положений о надлежащей правовой процедуре пятой и четырнадцатой поправок и, более конкретно, через положение о выкупе пятой поправки: «частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации». Есть два основных способа, которыми правительство может забрать собственность: (1) напрямую, путем осуждения собственности и получения титула; и (2) посредством нормативных актов, регулирующих использование, оставляя право собственности на владение — так называемые нормативные сборы. В первом случае титул слишком часто используется не для публичного, а для частного использования; а компенсация, получаемая владельцем, редко бывает справедливой.Во втором случае собственнику часто не возмещают вообще свои убытки; и когда он есть, компенсация снова недостаточна.

За последние три десятилетия Верховный суд решил проблему некомпенсированных регулирующих сборов, требуя компенсации в некоторых случаях; но его решения были в основном спонтанными, и большинство владельцев несли убытки самостоятельно. Таким образом, собственники сегодня могут получить компенсацию, когда право собственности фактически получено, как только что отмечалось; когда собственность физически захвачена по приказу правительства, постоянно или временно; когда регулирование по причинам, не связанным со здоровьем или безопасностью, принимает на себя всю или почти всю стоимость имущества; и когда правительство придает разрешениям условия, которые являются необоснованными, несоразмерными или не связаны с целью, лежащей в основе требования разрешения.Но, несмотря на эти скромные успехи, к концу своего октябрьского срока 2004 года Суд вынес решение по трем делам о правах собственности, по которым у владельцев были законные жалобы, и во всех трех владельцы проиграли. Одним из таких дел было Kelo v. City of New London , в котором городские власти осудили собственность г-жи Кело только для того, чтобы передать ее другой частной стороне, которая, по мнению города, могла лучше использовать ее. Поступая таким образом, Суд просто отменил ограничение на «общественное использование» права правительства брать частную собственность.Результатом, однако, стал общественный резонанс по всей стране и введение реформ в более чем 40 штатах. Но эти реформы существенно различались, и почти все они не решают гораздо более распространенную проблему регулирующих сборов.

По сути, Суду еще предстоит разработать принципиальную и всеобъемлющую теорию прав собственности, не говоря уже о всеобъемлющем решении проблемы государственных сборов. Для этого Конгрессу (или Суду) придется обратиться к основным принципам, как это делали старые судьи общего права.Таким образом, нам нужно начать не с публичного права Конституции в его нынешнем толковании, а с частного права собственности.

Неслучайно нация, зародившаяся в условиях свободы и посвятившая себя справедливости для всех, защищает права собственности. Собственность — это основа всех наших прав, включая право быть свободными. В конце концов, каждое требование о праве — это требование на какую-то вещь — либо защитное требование сохранить то, что принадлежит одному, либо наступательное требование к чему-то другому.Джон Локк, философ-отец американской революции и вдохновитель Томаса Джефферсона, когда он составлял Декларацию независимости, сформулировал проблему просто: «Жизни, свободы и сословия, которые я называю общим именем , собственность ». И Джеймс Мэдисон, главный автор Конституции, поддержал эти мысли, когда написал: «Поскольку говорят, что человек имеет право на свою собственность, можно также сказать, что он имеет собственность в своих правах».

Многих моральных и юридических недоразумений можно было бы избежать, если бы мы поняли, что все наши права — все, на что мы «имеем право» — могут быть сведены к собственности. Это позволило бы нам отделить подлинные права — вещи, на которые мы имеем право, — от мнимых «прав» — вещей, на которые другие люди имеют право собственности, которые мы можем пожелать для себя. Это был гений старого общего права, основанного на разуме и обычаях, что он уловил этот момент. И судьи по общему праву понимали также пару следствий: собственность, в широком смысле слова, отделяет одного человека от другого; и люди независимы или свободны в той степени, в которой они обладают единоличной или исключительной властью над тем, чем они владеют.Действительно, американцы каждый день ходят на работу, чтобы приобрести собственность, чтобы быть независимыми.

Однако было бы бесполезно, если бы однажды приобретенная собственность не могла использоваться и пользоваться — если бы права на приобретение, пользование и распоряжение не были защищены законом. Таким образом, судьи по общему праву, отвечающие за урегулирование споров между соседями, опирались на принципы разума, эффективности и обычаев для выработки закона о собственности, который в целом уважал равные права всех.

Вкратце, основными правами, которые они признали, помимо приобретения и распоряжения, было право на единоличное владение — по-разному описываемое как право исключать других, право против посягательства или право на спокойное пользование, которым все могут пользоваться в равной степени при любых обстоятельствах. в то же время и в том же отношении — и право активного использования, по крайней мере, до той степени, в которой такое использование нарушает права других на спокойное пользование. Разумеется, где именно находится этот момент, будет зависеть от фактов, и это дело судов, хотя законодательные органы могут очертить общие контуры.Однако, учитывая наш современный разрешительный режим, следует отметить, что презумпция общего права обычно была на стороне бесплатного использования. Людям не требовалось получать разрешение перед использованием своей собственности, то есть точно так же, как сегодня люди не обязаны получать разрешение перед выступлением. Скорее, бремя ложилось на тех, кто возражал против данного использования, чтобы показать, как оно нарушает их право. Это равносильно тому, чтобы показать, что в пользование их соседа забирают то, что у них есть, бесплатно и ясно.Если им это не удалось, использование могло продолжаться.

Таким образом, общее право ограничивает право бесплатного использования только в том случае, если использование нарушает права собственности других лиц, как в классическом законе о неудобствах и рисках. Однако последствия этого ограничения не должны остаться незамеченными, особенно в контексте современной защиты окружающей среды. Действительно, распространенное сегодня убеждение, что права собственности противоречат охране окружающей среды, настолько далеко от действительности, что является прямо противоположным: право против ухудшения состояния окружающей среды является правом собственности .Согласно общему праву, при правильном применении, люди не могут использовать свою собственность таким образом, чтобы нанести ущерб собственности своих соседей, что, опять же, определяется как забирать вещи, которые у этих соседей есть бесплатно. Таким образом, правильно задуманные и применяемые права собственности являются самоограничивающими: они представляют собой созданную в судебном порядке и обеспечивающую соблюдение нормативную схему, в которой права активного использования прекращаются, когда они посягают на права собственности других лиц.

Но если общее право собственности определяет и защищает частных прав — права владельцев по отношению друг к другу — оно также служит руководством для надлежащей сферы действия и ограничений государственного закона , определяющего права владельцев и общественность по отношению друг к другу.Поскольку публичное право, по крайней мере на федеральном уровне, вытекает из Конституции; и Конституция вытекает из принципов, сформулированных в Декларации независимости; и они в значительной степени отражают общее право. Итак, оправдание публичного права начинается с наших прав, как ясно сказано в Декларации. Затем следует правительство, не для того, чтобы дать нам права посредством позитивного права, а для признания и обеспечения прав, которые мы уже имеем, посредством естественного права. Таким образом, чтобы быть морально законным, полномочия правительства должны исходить из этих прав и согласовываться с ними.

Двумя публичными полномочиями, которые чаще всего обсуждаются в контексте прав собственности, являются полномочия полиции (полномочия правительства в основном обеспечивать права) и полномочия выдающихся властей — право брать собственность для публичного использования при выплате справедливой компенсации, поскольку косвенно изложены в Положении о сборах Пятой поправки.

Общая полицейская власть — фундаментальная власть правительства — происходит от того, что Локк называл исполнительной властью, властью, которую каждый из нас имеет в естественном состоянии для защиты своих прав.Таким образом, как таковой , эта юридическая власть является законной, поскольку это не что иное, как публично-правовая версия моральной власти, которая у нас уже есть по праву, которую мы предоставили правительству для осуществления от нашего имени, когда мы конституировали себя как нацию. . Но его упражнение законно только постольку, поскольку оно используется для защиты прав и обеспечения определенных «общественных благ», таких как национальная оборона и чистый воздух — в узком смысле, как это делают экономисты, ссылаясь на проблемы безбилетника, неисключимость и неконкурентное потребление — и только постольку, поскольку его использование уважает права других.Таким образом, хотя наши права порождают власть полиции, они также ограничивают ее. Мы не можем использовать власть полиции в целях, не связанных с властью полиции. Это сила, в основном обеспечивающая права посредством ограничений или санкций, а не какая-то общая власть по предоставлению населению товаров и услуг в более широком смысле.

Однако в случае с федеральным правительством возникает сложность, поскольку у него нет общих полномочий федеральной полиции. Скорее, Конституция устанавливает правительство с делегированными, перечисленными и, таким образом, ограниченными полномочиями, оставляя большую часть полномочий, включая общие полицейские полномочия, за штатами или народом, как ясно говорится в Десятой поправке.Таким образом, в соответствии с конституционным принципом, любые полномочия федерального правительства по обеспечению прав ограничиваются федеральной территорией, являются второстепенными по отношению к одному из его перечисленных полномочий или вытекают из поправок. (См. Главу 15 для более подробной информации по этому поводу.)

Но если таким образом ограничиваются полномочия полиции, то любые усилия по обеспечению населения товарами и услугами в более широком смысле должны осуществляться в рамках каких-либо других полномочий, таких как те, в случае федерального правительства, которые перечислены в статье I, Раздел 8 Конституции.Тем не менее, эти усилия будут ограничены оговоркой о выручке, которая требует, чтобы частная собственность, изъятая для достижения этих целей — полностью или частично, не имеет значения — сопровождалась справедливой компенсацией собственнику собственности. В противном случае общественные издержки полностью лежали бы на собственнике. Чтобы не придавать этому большого значения, это будет равносильно воровству. На самом деле, именно для того, чтобы запретить подобные вещи, основатели изначально написали пункт о сборах.

Таким образом, власть выдающегося домена — которая не перечислена в Конституции, но подразумевается в Положении о сборах — является инструментальной властью: она предоставляет средства, которые позволяют правительству, действующему под какой-либо другой властью, преследовать другие цели — строительство дорог. , например, или спасение дикой природы.Более того, в отличие от власти полиции, власть выдающейся области не является по своей сути законной: действительно, в естественном состоянии до создания правительства никто из нас не имел бы права осуждать собственность соседа, какой бы достойной ни была наша цель. много мы ему компенсировали. Таким образом, не зря выдающееся владение было известно в 17-18 веках как «деспотическая власть». Это возникает только из практических соображений — дать возможность общественным проектам развиваться, не будучи заложником противников, стремящихся воспользоваться ситуацией, получая гораздо больше, чем просто компенсацию.Что касается его обоснования, лучшее, что можно сказать о выдающейся сфере, это следующее: власть была утверждена теми, кто занимал исходное положение; и он «выше по Парето», как говорят экономисты, что означает, что по крайней мере одна сторона (общественность) получает выгоду от его использования, о чем свидетельствует ее готовность платить, в то время как никто не становится хуже, если собственник получает просто компенсация.

Таким образом, мы подходим к основному вопросу: когда владельцы должны получать компенсацию в результате действий правительства? В общем, необходимо рассмотреть четыре сценария.

Во-первых, когда действия правительства случайно снижают стоимость собственности, но никакие права не нарушаются, потому что ничего, что принадлежит собственнику бесплатно и ясно, не отбирается, компенсация не причитается. Если, например, правительство закроет военную базу или районную школу или построит новую автомагистраль вдали от старой дороги с ее коммерческими предприятиями, в результате стоимость собственности может снизиться — но ничего не было взято. Нам принадлежит наша собственность и все связанные с ней законные способы использования, а не стоимость нашей собственности, которая является функцией многих постоянно меняющихся факторов.

Во-вторых, когда правительство действует в соответствии со своими полномочиями полиции для защиты прав — например, когда оно не дает кому-либо загрязнять окружающую среду или чрезмерно подвергать опасности других — ограниченный владелец не имеет права на компенсацию, каковы бы ни были его финансовые потери, поскольку использование запрещено или «взят» были неправильными с самого начала. Поскольку нет права загрязнять, никакого права не было взято. Таким образом, нам не нужно платить загрязнителям, чтобы они не загрязняли окружающую среду. Здесь снова вопрос не в том, было ли взято значение , а в том, было ли взято правильное значение .Правильное использование власти полиции не требует прав. Они защищают человека.

В-третьих, когда правительство действует не для защиты прав, а для обеспечения населения такими благами, как среда обитания дикой природы, живописные виды или сохранение исторического наследия, и тем самым запрещает или «берет» какое-либо законное использование в иных случаях, тогда оно действует в частично, под выдающейся властью домена и не должно ли компенсировать владельцу любые убытки, которые он может понести. Принцип здесь довольно прост: общественность должна платить за товары, которые она хочет, точно так же, как и любое частное лицо.Достаточно плохо, чтобы публика могла принять то, что она хочет, осуждением; по крайней мере, он должен платить за то, что нужно, а не просить владельца нести полную стоимость его аппетита. Здесь, конечно, наиболее часто встречаются злоупотребления в отношении современных нормативных сборов, поскольку правительства на всех уровнях стараются предоставить населению всевозможные удобства, особенно экологические, «за пределами бюджета». Как отмечалось выше, для этой практики есть старомодное слово — «воровство», и никакие рационализации относительно «веских причин» это не изменит.В конце концов, даже у воров есть «веские причины» для того, что они делают.

Наконец, когда правительство, полностью осуждая его, принимает в общественное пользование не только некоторые или все виды использования собственником, но и все имущество, включая титул, компенсация явно подлежит выплате.

Таким образом, исходя из первых принципов, мы видим, что нет принципиальной разницы между полным использованием только что описанного выдающегося домена и нормативным взятием — между получением полного права собственности и получением только использования. Таким образом, часто слышимое утверждение о том, что пункт о выручке требует компенсации только за «полные» выручки, не выдержит проверки. Если придать этому положению естественное толкование, в нем говорится просто о «частной собственности». Как писал Мэдисон (см. Выше), «собственность» означает все виды использования или права, которые могут быть справедливо связаны с холдингом. Это не просто обозначение основного имущества. Фактически, во всех сферах права собственности, кроме регулирующих сборов, мы говорим о собственности как о «связке прутьев», любую из которых можно купить, продать, сдать в аренду, завещать, что у вас есть.Тем не менее, чтобы позволить правительству обеспечивать население товарами «вне бюджета» и, таким образом, «по дешевке», закон о сборах придерживается идеи, что только в том случае, если будет получен весь пакет, правительство должно выплачивать компенсацию.

Эта точка зрения позволяет правительству пресекать почти все виды использования посредством регулирования — и, следовательно, регулировать почти всю стоимость собственности — но при этом не требовать компенсации, потому что почти пустой титул остается за владельцем. И это позволит правительству забрать 90 процентов стоимости в первый год, а затем вернуться через год и получить титул за десять центов с доллара.Это не только неправильно, но и неконституционно. Это не может быть тем, что означает пункт о сборах. Принцип, скорее, состоит в том, что собственность действительно представляет собой связку палочек, пачку прав: возьмите одну из этих палочек, и вы получите то, что принадлежит владельцу. Тогда вопрос только в том, сколько стоит его потеря.

Таким образом, когда в 1992 году Суд в деле Лукас против прибрежного совета Южной Каролины сформулировал то, что фактически является правилом 100%, согласно которому владельцы имеют право на компенсацию только в том случае, если правила ограничивают использование до такой степени, что вся ценность потеряна, он пошел об этом задом наперед. Он измерил потери, чтобы определить, была ли потеря. Исходя из первого принципа, Суд должен был сначала определить, имело ли место изъятие — было ли законное использование запрещено постановлением, — и только затем он должен был измерить убыток. Это касается принципа дела. Тогда остается просто измерить потерю стоимости и, следовательно, причитающуюся компенсацию. В случае Lucas , поскольку все использования были эффективно использованы, требовалась полная компенсация.Короче говоря, лучше всего начать с первой палки, а не с последнего доллара. Это особенно верно, поскольку большинство регулирующих сборов имеют лишь некоторые виды использования, таким образом снижая стоимость собственности меньше, чем ее полная стоимость.

В более общем плане, принципиальный подход к выручке требует, чтобы Суд обладал базовым пониманием теории вопроса и базовым пониманием того, как разрешать противоречивые претензии об использовании таким образом, чтобы уважать равные права всех. Как продемонстрировали старые судьи по общему праву, это вряд ли является сложной задачей, хотя применение этих принципов в конкретных случаях, безусловно, может быть затруднено.Но в целом, как уже отмечалось, презумпция находится в стороне от активного использования, пока какой-либо истец не продемонстрирует, что такое использование требует спокойного удовольствия, которое принадлежит ему по праву (а также право ответчика). В этот момент бремя перекладывается на ответчика, чтобы оправдать его использование: в отсутствие какой-либо защиты, такой как предварительное согласие истца, ответчику, возможно, придется прекратить его использование — или, если его деятельность того стоит, предложить купить сервитут или купить от истца. Таким образом, при принципиальном подходе соблюдаются равные права на спокойное пользование, а значит, и на охрану окружающей среды.Но это также позволяет активному использованию продвигаться вперед — хотя и не за счет частных или общественных прав. Пользователи могут быть настолько активными, насколько захотят, при условии, что они справляются с создаваемыми ими «внешними факторами», уважая права других.

Как уже отмечалось, применение этих принципов часто зависит от фактов, и поэтому лучше всего это делать в судах. Но до тех пор, пока наши суды и, в частности, Верховный суд не выработают более принципиального и систематического подхода к сборам, Конгресс может помочь, составив хотя бы общие контуры такого подхода в качестве руководства как для судов, так и, более конкретно, для федеральных органов власти. агентства.

В этой последней связи, однако, Конгресс должен признать, что проблема регулирующих сборов начинается с регулирования. Несомненно, Учредители не ожидали современного регулирующего государства, поэтому они не указали, что регулирующие сборы также являются выручкой и, таким образом, подпадают под действие Положения о справедливой компенсации. Они не предполагали, что мы одержимы регулированием любой человеческой деятельности и настаиваем на том, чтобы такая деятельность — бытовая, коммерческая и т. Д. — имела место только после предоставления официального разрешения.В некоторых сферах бизнеса сегодня мы почти достигли точки, когда все, что не разрешено, становится запрещенным. Это полностью меняет наш основополагающий принцип: все, что не запрещено, разрешено, то есть «разрешено свободно», а не разрешено только после получения разрешения правительства.

Домовладельцы, девелоперы, фермеры и владельцы ранчо, горнодобывающие и лесозаготовительные компании, большие и малые фирмы, стремящиеся к получению прибыли, а не коммерческие, — у всех есть ужасающие истории о нормативных препятствиях, с которыми они сталкиваются, когда хотят что-то сделать, особенно с недвижимостью.Конечно, многие из этих нормативных актов являются законными, особенно если они направлены превентивно на обеспечение подлинных прав. Но многие другие нацелены на обеспечение одних граждан льготами за счет других граждан. Они отбирают права у одних, чтобы приносить пользу другим. На федеральном уровне такие переводы вряд ли будут санкционированы никакими перечисленными полномочиями. Но даже если это разрешено конституцией, они должны осуществляться в соответствии с положением о сборах. Некоторые виды, находящиеся под угрозой исчезновения, если взять яркий современный пример, действительно, возможно, стоит спасти, даже если полномочия для этого принадлежит государствам, и даже если импульс исходит от относительно небольшой группы.Однако мы не должны ожидать, что несколько владельцев недвижимости возьмут на себя все расходы по этому предприятию. Если общественность действительно хочет, чтобы среда обитания таких видов оставалась нетронутой, позвольте ей выкупить эту среду обитания или, в противном случае, оплатить расходы соответствующих владельцев за неиспользование их собственности.

В целом, Конгресс должен пересмотреть многие федеральные постановления, касающиеся частной собственности, чтобы определить, какие из них разрешены, а какие нет. Если они не санкционированы, они должны быть аннулированы, что быстро положит конец большому количеству регулирующих сборов, которые сейчас существуют.Но если это санкционировано некоторыми конституционно перечисленными полномочиями Конгресса, расходы, которые теперь возлагаются на конкретных владельцев, в связи с выгодами, предоставляемыми обществу в целом, должны быть помещены «в бюджет». Критики такого поведения часто говорят, что, если бы эти товары были в рамках бюджета, мы бы не смогли их себе позволить. На самом деле они, конечно же, говорят, что налогоплательщики не захотят платить за все, чего хотят критики. Действительно, те, кто выступает против принципиального подхода к регулирующим сборам, очень опасаются того, что, как только обществу придется платить за льготы, которые оно теперь получает «бесплатно», оно будет требовать меньшего их количества.Неудивительно, что когда людям приходится платить за что-то, они требуют меньше.

Конечно, это чистая претензия — предполагать, что такие льготы теперь бесплатны, что они еще не оплачиваются. За них платят изолированные владельцы, а не общественность. Из соображений справедливости Конгрессу необходимо переложить бремя на общественность, которая пользуется преимуществами. Когда у нас будет честная и публичная отчетность, мы сможем лучше определить, оправдывают ли полученные таким образом выгоды затрат.Сегодня мы не знаем об этом, потому что все затраты скрыты. Когда регулирующие льготы, таким образом, «бесплатны», спрос на них, как мы видим, почти бесконечен.

Но в дополнение к устранению, сокращению или корректировке своих собственных регулирующих сборов — в дополнение к приведению в порядок своего собственного дома — Конгрессу необходимо принять общее законодательство в отношении сборов, которые могут помочь восстановить уважение к правам собственности и переориентировать нацию. к своим собственным первым принципам. С этой целью Конгресс должен сделать следующее.

Принять закон, определяющий конституционные права владельцев собственности в соответствии с пунктом о сборах пятой поправки

Как уже отмечалось, в законодательстве рекомендованного здесь типа не было бы необходимости, если бы суды правильно читали и применяли Оговорку о сборах. Поскольку это не так, Конгресс должен вмешаться. Тем не менее, есть определенная аномалия в том, чтобы попросить Конгресс выполнить эту работу. В конце концов, в рамках нашей системы политические ветви и государства представляют и преследуют интересы людей в рамках ограничений, установленных Конституцией; и именно суды, и в частности Верховный суд, должны обеспечивать соблюдение этих ограничений.Для этого Суд интерпретирует и применяет Конституцию при рассмотрении переданных ему дел — часто против политических ветвей или государства, когда собственник пытается либо предписать правительству действие на том основании, что оно нарушает его права, либо добиться компенсация согласно положению о выручке или и то, и другое. Таким образом, несколько аномально просить или ожидать, что Конгресс исправит ошибки, которые, возможно, совершает сам Конгресс. Разве Конгресс, выполняя волю общественности, не просто выполняет свою работу?

Да, это часть его работы.Но члены Конгресса клянутся поддерживать Конституцию, которая требует от них вынесения независимых суждений о значении ее положений. И в этой связи они должны признать, что мы не живем в условиях чистой демократии. Конституция устанавливает мощные и далеко идущие ограничения на полномочия всех трех ветвей федерального правительства и, особенно после ратификации поправок к Гражданской войне, также и на штаты. Таким образом, необходимо противостоять идее о том, что Конгресс просто вводит в действие все, что пожелает какое-то временное большинство населения, оставляя на усмотрение судов определять конституционность его актов.Разумеется, присяга приносится от имени народа, но в соответствии с Конституцией. Следовательно, даже если суды не в состоянии обеспечить свободы людей, ничто в Конституции не препятствует Конгрессу выполнять обязанности, вытекающие из присяги. Фактически, эта клятва требует, чтобы Конгресс взломал ее.

Конечно, нет никаких гарантий, что Конгресс будет толковать Конституцию лучше, чем это сделал Суд.Фактически, учитывая, что Конгресс является одной из политических ветвей и, следовательно, «заинтересованной» партией, он вполне мог бы справиться и хуже. Вот почему разработчики поместили «судебную власть» — предполагающую, предположительно, власть, в конечном счете, определять, что такое закон — в Суд, неполитическую ветвь власти. Но это не причина для Конгресса игнорировать свою ответственность за то, чтобы сделать свое решение известным, особенно когда Суд явно ошибается, как здесь. Несмотря на то, что Суд в принципе не является политическим, он не действует в политическом вакууме, как это продемонстрировало, к сожалению, в 1937 году, после пресловутой угрозы Суда Франклина Рузвельта.Если удастся убедить Суд отменить основную часть Конституции, доктрину перечисленных полномочий, как это произошло после этого чрезвычайного и недобросовестного политического вмешательства, можно представить, что Конгресс может убедить его восстановить права собственности до их надлежащего конституционного статуса. .

Таким образом, для начала Конгрессу следует пересмотреть и отменить или скорректировать законодательство, которое приводит к некомпенсируемым регулирующим сборам, и не принимать такого законодательства в будущем. Кроме того, однако, Конгрессу следует принять более общий закон, определяющий конституционные права владельцев собственности в соответствии с положением о выкупе пятой поправки, опираясь на принципы общего права для этого.

Следуйте традиционному общему праву при определении «частной собственности», «общественного пользования» и «справедливой компенсации».

Как мы видели выше, права собственности защищаются не только положением о сборах пятой поправки, то есть положительным конституционным правом. Действительно, в течение более чем двух лет с момента ратификации и вступления в силу Конституции и до момента ратификации Билля о правах именно общее право защищало права собственности как от частного, так и от государственного вторжения.Таким образом, оговорка о сборах просто четко сформулировала против нового федерального правительства гарантии, которые уже были признаны общим правом. (Конституционная защита была имплицитно в то время, конечно, через доктрину перечисленных полномочий, поскольку никакие безвозмездные сборы не были разрешены согласно новой Конституции.) И с ратификацией поправок к Гражданской войне — пункта о привилегиях или иммунитетах Четырнадцатой поправки. В частности, конституционализированы гарантии общего права перед государствами.Таким образом, поскольку оговорка о сборах берет свое начало и значение из общего права собственности, именно там мы должны искать, чтобы понять ее условия.

«Частная собственность». Первый из этих терминов — «частная собственность»: «частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации». Каждый студент первого курса юридического факультета узнает, что «частная собственность» означает гораздо больше, чем просто участок недвижимости. Если бы это было не так, право собственности действительно было бы предметом обнищания.Напротив, общее право раскрывает множество значений понятия «собственность» и богатое разнообразие механизмов, которые человеческое воображение и предприимчивость сделали в отношении основной идеи частной собственности. Однако, как указано выше, все эти договоренности сводятся к трем основным идеям — приобретению, исключительному использованию и отчуждению, трем основным правам, которыми мы обладаем в собственности, из которых могут быть получены более конкретно описанные права.

Что касается регулирующих сборов, однако, важно отметить, что при отсутствии договорных отношений об обратном, право приобретать и владеть недвижимостью влечет за собой право использовать ее.Как писал Мэдисон, люди обладают «собственностью» в своих правах, в том числе в правах пользования. Если бы право на собственность не влекло за собой права пользования, это было бы пустым обещанием. В конце концов, люди приобретают собственность только потому, что это позволяет им пользоваться ею, что и придает ей ценность. Действительно, основная жалоба на некомпенсированные сборы со стороны регулирующих органов состоит в том, что, устраняя таким образом некоторые или все виды использования собственниками собственности, правительство делает сохраняемый за ними титул гораздо менее ценным — даже в крайних случаях бесполезным.Кто будет покупать недвижимость, которой нельзя пользоваться?

Таким образом, само понятие «собственность» влечет за собой и обозначает все законные виды использования, которые могут быть сделаны из лежащего в основе имущества, придавая ему ценность. А правомерными являются те виды использования, которые могут осуществляться в соответствии с правами других лиц, как частных, так и государственных, как это определено традиционным общим правом. Однако, как указано выше, права других лиц, которые ограничивают возможности использования владельцем, часто зависят от фактов. Таким образом, в законодательстве может быть изложен только принцип вопроса, но не его применение в конкретных контекстах.Тем не менее, в любом постановлении Конгресса следует четко обозначить общие контуры. В частности, термин «частная собственность» должен быть определен таким образом, чтобы включать все виды использования собственности в соответствии с правами других лиц по общему праву. Единственными основаниями, оправдывающими ограничение использования без компенсации, являются: (1) защита прав других; и (2) предоставлять узко определенные «общественные блага», когда собственники получают общественные выгоды, эквивалентные потерям, понесенным регулированием. Напротив, когда использование конкретного владельца ограничено для предоставления широкой публике товаров в более широком смысле, возникшая в результате потеря стоимости должна быть компенсирована.

«Общественное пользование». Теперь, переходя от регулирующих сборов к полному использованию выдающегося владения, здесь правительство осуждает всю собственность и получает право собственности, чтобы предоставить ей «общественное пользование» — например, военную базу, государственную школу или шоссе. К сожалению, сегодня правительства слишком часто используют выдающийся домен для гораздо более широких целей, и суды санкционировали такое осуждение, читая «общественный использует » как «общественный пользу ». Это привело к частному публичному сговору против частных прав, поскольку правительства осуждают частную собственность в пользу других частных пользователей, либо напрямую, либо делегируя свое право осуждения квазигосударственной или даже частной организации.Это грубые злоупотребления выдающейся властью в домене, часто сводящиеся к неявному предоставлению частной выдающейся области и к приглашениям к публичному взяточничеству и коррупции. Как правило, когда крупное частное предприятие хочет расшириться, оно обращается в соответствующее государственное учреждение и просит осудить близлежащую собственность и передать ей право собственности, утверждая, что расширение принесет пользу населению за счет увеличения числа рабочих мест, бизнеса, налогов и прочего. ты. Больше не нужно торговаться с владельцами целевых объектов недвижимости с целью их покупки, организация просто просит или даже платит агентству, чтобы оно осудило недвижимость «ради общественного блага».”

Поскольку выдающийся домен является «деспотической властью», его следует использовать редко и только для подлинно публичных целей. Это означает использование, которым пользуется широкая публика, а не какая-то узкая часть публики; а в случае федерального правительства это означает использование, разрешенное конституцией. Однако при определении «общественного пользования» важны факты, и иногда яркой черты нет. Тем не менее можно отметить некоторые общие соображения. Начнем с того, что если компенсация будет справедливой, тогда не возникнет проблем, когда право собственности будет передано общественности для подлинного общественного использования, такого как упомянутые выше.Также не возникает проблем, когда право собственности передается частной стороне — например, во избежание нежелательной ситуации, которая может возникнуть при прокладке кабеля или телефонных линий — при условии, что последующее использование открыто для всех на недискриминационной основе, часто для того, чтобы регулируется в общественных интересах. В таких случаях, если бы выдающаяся область была доступна только тогда, когда общественность сохраняла право собственности, публика была бы лишена относительной эффективности частной собственности.

Однако, помимо таких случаев, ограничение общественного использования на использование именитых доменов становится все более серьезным.Таким образом, осуждение «снижения вреда», часто являющееся уловкой для передачи права собственности частному застройщику, распространяется слишком широко. Если «испорченная» собственность представляет собой реальное неудобство, она может быть осуждена полицией, в конце концов, без передачи права собственности другому владельцу. Близким родственником аргументов в пользу снижения вреда является «экономическое развитие», использованное в печально известном деле Kelo и часто используемое для возведения частных спортивных стадионов; это обоснование никогда не должно допускаться, независимо от заявленной общественной выгоды.Частное экономическое развитие почти всегда приносит дополнительные выгоды для общества, но это не оправдание для использования выдающейся области. поскольку частные рынки предоставляют широкие возможности для приобретения недвижимости, необходимой для правильной застройки, по добровольному соглашению. Поэтому, чтобы избежать злоупотреблений и возможности для коррупции, Конгрессу необходимо строго определить «общественное использование» со ссылкой на названия, использование и контроль.

«Справедливая компенсация». Наконец, Конгресс должен дать определение «справедливой компенсации» с учетом ее функции: это средство правовой защиты от неправомерного изъятия чьей-либо собственности.То, что Конституция безоговорочно разрешает такое нарушение, конечно же, не меняет характера акта. Как обсуждалось выше, обоснование этой деспотической власти, даже при правильном использовании, проблематично. Учитывая это, меньшее, что может сделать общественность, — это сделать жертву его использования целостной. Это тоже будет зависеть от фактов, но Конгресс должен, по крайней мере, прояснить, что для того, чтобы компенсация была «справедливой» и, следовательно, чтобы сделать собственника целостным, он должен получить больше, чем «рыночная стоимость» своей собственности, т.е. нормальный сегодня стандарт.В конце концов, тот простой факт, что у владельца нет своей собственности на рынке, указывает на то, что ее ценность для него выше рыночной. Более того, его компенсация должна отражать тот факт, что его потеря возникла не в результате простой случайности, как в случае правонарушений, а в результате сознательного решения общества заставить его отказаться от своей собственности.

Однако в случае регулирующих сборов следует отметить, что не каждое такое изъятие потребует компенсации собственнику. Например, минимальные убытки трудно доказать, и они не стоят затраченных усилий.Более того, некоторые нормативные ограничения могут фактически повысить стоимость собственности — скажем, если весь район объявлен «историческим». Наконец, та часть «справедливой компенсации», которая касается рыночной стоимости, должна отражать стоимость до и без каких-либо ожиданий регулирующих ограничений. Таким образом, при определении размера компенсации правительство не должно извлекать выгоду из снижения стоимости, вызываемого его постановлениями. Учитывая современную склонность к регулированию, это не всегда может быть легко. Но в целом, учитывая характер осуждения как принудительного изъятия, любые сомнения следует разрешать в пользу владельца, вынужденного отказаться от своей собственности.

Если Конгресс примет общий закон, определяющий конституционные права владельцев собственности, следуя общему праву при определении условий статьи о выкупе, он, по сути, отменит любое реальное различие между частичным и полным выкупом. Тем не менее, Конгресс должен четко заявить о том, что он делает.

Относиться к собственности, конфискованной в соответствии с нормативными актами, так же, как к имуществу, полученному в результате физического ареста

Невозможно переоценить важность принятия единого и единообразного закона о сборах.Сегодня у нас есть один закон о «полных изъятиях», «физических изъятиях», «осуждениях» — называйте их как хотите — и еще один закон о «частичных изъятиях», «регулирующих изъятиях» или «осуждениях использования». Но есть и совпадения. Таким образом, как отмечалось выше, Суд заявил, что, если правила охватывают все виды использования, компенсация подлежит выплате — возможно, потому что устранение всех видов использования сводится к тому же, по сути, как «физическое изъятие», тогда как устранение большинства, но не всех видов использования кажется не приходить к одному и тому же.

Конечно, эта внешность обманчива.На самом деле истина намного проще, но только если мы будем открывать ее из первых принципов. Если «собственность» означает не только лежащую в основе недвижимость, но и все законные виды использования, которые по праву могут быть использованы с ней, то любое действие правительства, которое предусматривает любое из этих видов использования или прав, по определению является изъятием, требующим компенсации за любые финансовые потери. в результате может пострадать собственник. На самом деле проблема не более сложная. Нет необходимости различать «полную» и «частичную» выручку: каждого осуждения, полного или частичного, является взятием.Действительно, употребление принято «в полном объеме». Представьте, что недвижимость конвертируется в доллары — скажем, 100 долларов. Могли бы мы сказать, что если правительство забирало все 100 долларов, то брали, но если брало только 50 из 100 долларов, то взятия не было? Конечно, нет. Тем не менее, это то, что мы говорим в соответствии с современной доктриной Суда о взимании сборов: как выразился один судья, «Закон о взимании сборов полон таких ситуаций« все или ничего »».

Эта путаница должна прекратиться. Посредством законодательства, определяющего права владельцев собственности, Конгрессу необходимо разъяснить, что компенсация требуется всякий раз, когда правительство отменяет права собственности по общему праву и в результате владелец несет финансовые потери — независимо от того, является ли исключение результатом регулирования или прямого осуждения.

Обеспечьте единый форум, на котором владельцы собственности могут требовать судебного запрета и справедливой компенсации в кратчайшие сроки.

Обещание общего права и Конституции будет реализовано, однако, только с помощью процедур, позволяющих потерпевшим сторонам подавать свои жалобы. Некоторые из самых серьезных нарушений сегодня имеют место из-за того, что владельцы на каждом шагу разочаровываются в своих усилиях по удовлетворению своих требований. Соответственно, Конгресс должен предоставить владельцам единый форум для выражения своих требований.

В 1998 году Верховный суд вынес решение по делу о выкупе, которое началось 17 лет назад, в 1981 году, когда владельцы обратились в местную комиссию по планированию за разрешением на застройку своей земли. После подачи многочисленных предложений за этот период, каждое из которых было отклонено, хотя каждое из них удовлетворяло предыдущей рекомендации комиссии, владельцы в конце концов подали в суд, после чего они столкнулись с препятствиями, которые поставили перед ними суды. Большинство собственников, конечно, не могут позволить себе пройти такой долгий и дорогостоящий процесс, по окончании которого шансы все еще уменьшаются.Но сегодня этот процесс стоит перед владельцами собственности по всей стране, которые стремятся получить удовольствие, а затем отстоять свои права. Если бы это было выступление, голосование или любое количество других прав, путь к защите был бы легким по сравнению. Но права собственности были отнесены к статусу второго сорта.

Первая проблема — это современный разрешительный режим. Мы не будем выступать за свободу слова, религии или большинства других прав только с разрешения. Тем не менее именно это мы делаем с правами собственности, в результате чего огромная, часто произвольная, власть находится в руках федеральных, государственных и местных «плановиков».«Руководствуясь политическими целями и соображениями, комиссии по планированию открывают форум заявок не только для тех, чьи права могут быть поставлены на карту, но и для тех, кто имеет интересы в данном вопросе. Таким образом, различие в общем праве между правами и интересами стирается и в конечном итоге утрачивается. Таким образом, вопрос о защите прав трансформируется в вопрос о том, чьи «интересы» должны преобладать. Таким образом, права собственности фактически политизированы. И для большинства владельцев это конец, потому что это все, что они могут себе позволить.

Однако, когда собственник идет дальше, он обнаруживает, что суды часто не более склонны рассматривать его жалобу, чем комиссия по планированию. Федеральные суды обычно воздерживаются от слушания федеральных исков, предъявленных властям штата и местным властям, требуя от владельцев предъявлять иски в суды штата, прежде чем они смогут даже вступить в федеральный суд по своим федеральным искам. Более того, Верховный суд постановил, что иск собственника не созрел для рассмотрения, если (1) он не получит окончательного, окончательного решения агентства в отношении применения рассматриваемого постановления, и (2) он исчерпает все доступные средства государственной компенсации.

Излишне говорить, что плановики, не желающие с самого начала одобрять заявки, относятся к этим стандартам как к призыву отложить работу до тех пор, пока «проблема» не исчезнет. Затем, если владелец тратит годы и огромные расходы, преодолевая эти препятствия, и он наконец попадает в федеральный суд, он сталкивается с ограничением res judicata федерального Закона о полной верности и кредитоспособности: суд скажет, что дело уже были рассмотрены государственными судами. Наконец, если иск против федерального правительства, владелец сталкивается с так называемым перемешиванием закона Такера: он не может получить судебный запрет и компенсацию от того же суда, но должен обратиться в окружной суд за судебным запретом и в Федеральный суд. Иски о компенсации, каждый ожидает действия другого.

105-й и 106-й съезды пытались устранить эти процедурные препятствия с помощью нескольких мер, ни одна из которых не была одобрена обеими палатами. Эти или аналогичные меры должны быть возрождены и приняты, если мы хотим положить конец бессовестному обращению с собственниками, которые просто пытаются отстоять свои конституционные права. Это не «вторжение» в государственные и местные органы власти. Согласно Четырнадцатой поправке, при правильном понимании и применении, эти правительства не имеют большего права нарушать конституционные права граждан, чем федеральное правительство должно вмешиваться в законные полномочия правительств штатов и местных органов власти.Федерализм — не щит для местной тирании. Это тормоз тирании, независимо от ее источника.