Что выгоднее сокращать срок кредита или ежемесячный платеж: Уменьшение срока или платежа по ипотеке: что выгоднее

Правильный выбор для вас будет зависеть от вашего финансового положения и степени риска, на который вы готовы пойти.

«Выплата ипотечного кредита — это, по сути, безрисковая инвестиция. Вы заранее знаете, сколько вы сэкономите», — говорит Бардос.

«Большинство других инвестиций с более высокой доходностью связаны с более высокими рисками. Вы можете и можете потерять деньги. Поэтому при принятии инвестиционных решений учитывайте свой общий портфель, склонность к риску и временной горизонт».

Прежде чем выбрать один из вариантов, задайте себе несколько вопросов:

• Позволяет ли ваш ипотечный кредит легко погасить? Или есть штраф за досрочное погашение кредита? «Это может повлиять на вас в любом случае, если есть затраты, которые могут не оправдать досрочное погашение», — говорит Баркер. Обратите внимание, что подавляющее большинство ипотечных кредитов, выданных с 2014 года, не предусматривают штрафы за досрочное погашение
• Каковы ваши финансовые цели? «Инвестирование денег может иметь больше смысла с финансовой точки зрения.Но если вас не устраивает сумма долга, который у вас есть, откладывание даже части этой суммы на ипотеку может помочь вам лучше спать по ночам», — отмечает Баркер. «В зависимости от того, как работает рынок, вашей склонности к риску и вашей общей инвестиционной стратегии, вложение любых дополнительных денег, которые у вас есть, сразу может не сработать для вас. В этом случае вы можете предпочесть вложить часть денег в свои инвестиции, а остальные — в ипотеку», — советует Баркер

Есть вероятность, что ни погашение ипотеки, ни инвестирование в фондовый рынок не являются для вас лучшим вариантом.

В зависимости от вашего финансового положения ваши доллары могут быть использованы по-другому. Рассмотрим:

Есть ли у меня резервный фонд?

Существует множество сценариев, когда пригодятся сбережения на случай чрезвычайной ситуации. Что делать, если вы потеряли работу или заболели и не смогли работать? Что делать, если вы столкнулись с капитальным ремонтом автомобиля или нуждаетесь в неожиданном переезде?

Вам понадобятся дополнительные деньги. Вот почему так много финансовых консультантов рекомендуют хранить резервный фонд на сберегательном счете.Размер вашего денежного резерва зависит от вас, но большинство экспертов предлагают оставить достаточно денег, чтобы при необходимости оплатить расходы на проживание до 6 месяцев.

Вложение всех дополнительных денег в ипотеку не даст вам достаточно гибкости для покрытия непредвиденных потребностей. Вам понадобится кредит под залог собственного дома, чтобы ликвидировать активы в сфере недвижимости.

Вы могли бы легче ликвидировать инвестиции в акции, но вы можете столкнуться со штрафами за досрочное снятие средств и подоходным налогом за снятие денег с пенсионных счетов.

Некоторые люди в конечном итоге используют кредитные карты для решения чрезвычайных ситуаций, а затем платят высокие проценты по этим возобновляемым остаткам.

Есть ли другой долг с более высокой процентной ставкой, который я должен погасить в первую очередь?

Как инвестирование, так и выплата ипотечного кредита могут быть недальновидными, если вы обременены большим количеством долгов под высокие проценты.

Когда вы должны, например, 20 000 долларов США по кредитной карте под 20% годовых, вы платите 4 000 долларов США в год в виде финансовых расходов. Для большинства домовладельцев выплата этого долга с более высокими процентами в первую очередь может открыть больше сбережений, чем вы заработаете, инвестируя.

В этом случае вы можете рассмотреть рефинансирование наличными или кредит под залог собственного дома, чтобы использовать стоимость вашего дома для погашения долга по кредитной карте с высокими процентами.

Эти виды кредитов являются одним из преимуществ домовладения — при условии, что вы накопили достаточно собственного капитала, чтобы взять кредит.

Студенческие ссуды, как правило, взимают более низкие проценты; средний американец платит менее 6% по остаткам студенческого кредита. Таким образом, использование кредита собственного капитала для консолидации студенческих кредитов имеет меньше смысла.

Повлияет ли досрочное погашение ипотеки на подоходный налог?

Избавиться от долгов — это цель для многих людей по уважительной причине. Без ипотечного долга вы можете лучше контролировать, как вы тратите свои с трудом заработанные деньги. Кроме того, вы обретаете дополнительное спокойствие, зная, что владеете большим активом.

Но ипотечный долг может иметь и свои преимущества. Например, некоторые домовладельцы ежегодно списывают проценты по ипотечным кредитам в налоговую декларацию о доходах. Некоторые заемщики могут даже списать стоимость страховых взносов по ипотечному кредиту.

Проценты по ипотеке подлежат вычету из налогооблагаемой базы только в том случае, если вы детализируете свои налоговые вычеты. И вы, как правило, не должны перечислять вычеты, если они не превышают стандартные вычеты IRS.

Выплата ипотечного долга отменит этот налоговый вычет для тех, кто претендует на него, а потеря любого вычета может привести к тому, что вы попадете в более высокую налоговую категорию. Уплата более высокой налоговой ставки повлияет на вашу финансовую картину в целом.

Поговорите с профессиональным налоговым консультантом, если вы не уверены, как лучше всего урегулировать подоходный налог. В конце концов, мы не налоговые эксперты, и этот сайт не дает налоговых советов.

Альтернативный вариант: рефинансировать ипотеку

Возможно, вам не придется выбирать между экономией на ипотеке и инвестициями в фондовый рынок.

Есть и третий вариант: рефинансирование, чтобы сэкономить деньги на ипотечном кредите и вложить оставшуюся часть денег в более доходные инвестиции.

Возможно, вы сможете достичь обеих целей — досрочного погашения ипотеки и получения прибыли — если рефинансируете кредит на более короткий срок.

Однако более короткие сроки ипотеки означают более высокие ежемесячные платежи. Так что, если вы это сделаете, у вас может не остаться много денег.

Вы также можете рефинансировать новый 30-летний ипотечный кредит с более низкой ставкой.

С сегодняшними почти рекордно низкими ставками по ипотечным кредитам вы все равно можете сэкономить значительную сумму на общих процентах по ипотечным кредитам, и у вас останутся деньги для инвестиций.

Перед рефинансированием убедитесь, что ваш кредитный рейтинг дает вам право на низкую процентную ставку, и поищите по крайней мере три разных кредитора, чтобы найти лучшее предложение.

Узнайте, каковы ваши финансовые цели, изучите варианты и убедитесь, что вы выбираете наилучшую стратегию для их достижения.

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Что нужно знать об авансовых платежах

Вы могли прочитать это в своем почтовом ящике.

Подпишитесь на нашу бесплатную еженедельную рассылку новостей. Никакого спама, только полезные советы.

• Требуется действующий адрес электронной почты.
• Вы должны установить флажок, чтобы принять условия.

Спасибо за регистрацию!

Скоро увидимся в вашем почтовом ящике.

Это может быть самый большой чек, который вы когда-либо выписывали в своей жизни, и сумма, которую вы решите заплатить, может повлиять на ваш ежемесячный бюджет на десятилетия.

Таким образом, расчет первоначального взноса – это не легкое решение. То, сколько вы вложили в новый дом, может повлиять на весь ваш путь домовладельца.

Собрать достаточно наличных для внесения первоначального взноса — одно из самых больших препятствий на пути к покупке дома, и если вы копили деньги на первый взнос в течение нескольких лет, наконец, выписывание этого чека может оказаться сложной задачей.

«Сейчас для многих покупателей, особенно для молодых покупателей, которые, возможно, покупают дом впервые, цель владения жильем конкурирует с их другими финансовыми целями», — говорит Лиз Сильван, CFP, специалист по финансовому планированию в Cultivating Wealth в Нью-Йорке. «У многих людей есть студенческие кредиты, им нужно откладывать деньги на пенсию и в то же время они хотят накопить на первоначальный взнос».

Чтобы облегчить процесс, важно заранее точно знать, во что вы ввязываетесь.

Вот все, что вам нужно знать об первоначальном взносе, чтобы вы могли с уверенностью застраховать свой новый дом.

Что такое первый взнос на жилье?

Ваш первоначальный взнос — это сумма наличных денег, которую вы вносите авансом для погашения кредита. Первоначальный взнос требуется почти для всех ипотечных кредитов, и хотя стандартные передовые практики рекомендуют снижать 20% от продажной цены вашего дома, некоторые ипотечные кредиторы разрешают гораздо более низкие платежи.

Ваш авансовый платеж повлияет на соотношение суммы кредита к стоимости, что, в свою очередь, может повлиять на процентную ставку, необходимость в частном ипотечном страховании (PMI) и даже на соответствие требованиям для получения кредита.Более крупный первоначальный взнос также означает меньшую основную сумму кредита, что поможет вам сэкономить на процентах в долгосрочной перспективе. Из-за этого лучше тщательно продумать, сколько положить. Эксперты рекомендуют первоначальный взнос в размере 20%, если вы можете себе это позволить.

Почему необходим первоначальный взнос?

Ваш первоначальный взнос представляет собой вашу первоначальную долю в новом доме.

«Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы начали с первоначального взноса», — говорит Сильван. «Если вы начнете с собственного капитала в своем доме, то, когда вы пойдете продавать, у вас будет что показать за него.Ты даешь себе фору».

Ваш первоначальный взнос также является доказательством вашей приверженности делу, обеспечивая некоторую безопасность в глазах кредитора. Твердый первоначальный взнос может означать, что у вас меньше шансов не выполнить платеж и что у вас есть финансовые средства и дисциплина, чтобы сэкономить большую сумму.

Требования к первоначальному взносу: обычные, FHA, VA и USDA

Требования к первоначальному взносу варьируются в зависимости от типа ипотечного кредита, на который вы имеете право, но очень немногие кредиторы готовы вообще отказаться от первоначального взноса.

«Ссуды обычно делятся на две категории высокого уровня: государственные и обычные», — говорит Ариэль Миникоцци, CFP Modern Money Advisor, фирмы по виртуальному финансовому планированию. «В каждой из этих категорий есть несколько кредитных программ».

Как правило, для обычной ипотеки через частного кредитора вы должны быть готовы внести 20% от покупной цены вашего дома, но такие факторы, как ваш кредитный рейтинг и тип собственности, могут повлиять на первоначальный взнос, который ожидает ваш кредитор.

Если вы имеете право на получение кредита, обеспеченного государством, требуемый первоначальный взнос может быть ближе к 3% или даже к нулю. Покупатели жилья, впервые приобретающие жилье, также могут иметь больше гибкости, когда речь идет об авансовых платежах, в зависимости от квалификации для участия в программах помощи.

Согласно Профилю покупателей и продавцов жилья от Национальной ассоциации риэлторов, средний первоначальный взнос для всех покупателей в 2019 году составлял 12%. Для покупателей, впервые совершивших покупку, средний показатель составлял 6%, а для повторных покупателей средний 16%. .

Обычные кредиты

Если вы выбираете обычный кредит от частного кредитора, вы, как правило, должны рассчитывать на 20% первоначальный взнос. Однако даже обычные кредиты иногда допускают меньший авансовый платеж.

Но если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, ваш кредитор может потребовать от вас оплаты PMI или частного ипотечного страхования.

PMI может помочь вам быстрее приобрести дом, если накопление на первоначальный взнос является для вас большим препятствием, но это также увеличит ваш ежемесячный платеж. Как правило, после того, как вы достигли 20-процентного порога платежей по основной сумме кредита, вы можете прекратить платить PMI.

Государственные кредиты

В некоторых случаях вы можете претендовать на получение кредитов, обеспеченных государством, включая кредиты Федерального жилищного управления (FHA), по делам ветеранов (VA) или Министерства сельского хозяйства США (USDA).

«Ссуды FHA разрешены только для основного места жительства, ссуды USDA разрешены только для недвижимости в сельской местности, а ссуды VA разрешены только для ветеранов США.С. военных и их супругов», — говорит Миникоцци.

Кредиты VA и USDA не требуют внесения каких-либо платежей, в то время как кредиты FHA предлагают минимальный первоначальный взнос в размере 3,5%. В обмен на эти меньшие авансовые платежи кредиты FHA и USDA взимают ипотечное страхование, в то время как кредиты VA отказываются от страховки, но включают «комиссию за финансирование».

Преимущества крупного первоначального взноса на дом

Больший первоначальный взнос означает, что фактическая сумма кредита, требуемая от кредитора, будет меньше — и, следовательно, ежемесячные платежи также будут меньше. Кроме того, более существенный первоначальный взнос может помочь вам претендовать на более низкую ставку по ипотеке, потому что вы представляете меньший риск для кредитора.

Вы также можете платить меньше сборов (как авансовых, так и текущих) и, если вы достигаете порога в 20%, отказаться от ежемесячной стоимости частного ипотечного страхования. Согласно данным Urban Institute, эта стоимость PMI может варьироваться от 0,55% до 2,25% от общей суммы кредита в год.

Более крупный первоначальный взнос минимизирует не только риск кредитора, но и ваш риск, говорит Сильван.

Внося меньшую сумму и беря ссуду, для которой вы, возможно, не подходите в финансовом отношении, она говорит: «Вы подвергаете себя более рискованному положению, если потеряете работу, вы не сможете выплачивать ипотечные платежи. , и стоимость вашего дома снижается, что является реальностью для многих людей».

Даже если вам не нужно вносить 20%, это все равно сумма, наиболее рекомендуемая экспертами, потому что преимущества настолько велики. Более низкая процентная ставка, более низкие ежемесячные платежи и больший авансовый капитал в вашем доме могут помочь вам встать на правильный путь, когда вы начнете свое путешествие в собственность дома.

Когда выбрать меньший первоначальный взнос

Крупный первоначальный взнос может быть самым разумным выбором с точки зрения выплаты кредита, но когда многие американцы уже балансируют несколько финансовых обязательств одновременно, это может быть неосуществимо.

Если первоначальный взнос в размере 20 % истощит ваши сбережения на случай непредвиденных обстоятельств или помешает достижению других финансовых целей, возможно, лучше выбрать вариант с более низким первоначальным взносом или отложить покупку дома до тех пор, пока вы не создадите большую подушку безопасности.

«У нас так много конкурирующих финансовых интересов; Будь то студенческие ссуды, выход на пенсию, накопления на расходы по уходу за ребенком или образование ребенка, это довольно длинный список», — говорит Кевин Махони, CFP, основатель Illumint, фирмы по финансовому планированию, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия. C. «Даже если математика может подсказать, что первоначальный взнос в размере 20% является оптимальным, возможно, это не лучший или даже доступный вариант для вас в настоящее время».

Тем не менее, убедитесь, что вы подсчитали дополнительные расходы, поскольку со временем первоначальный взнос может снизиться. Ваши ежемесячные расходы, вероятно, будут выше, потому что вы возьмете более крупный кредит (вероятно, с более высокой процентной ставкой) и, в большинстве случаев, понесете расходы по ипотечному страхованию. Если вы заплатите больше авансом, в долгосрочной перспективе это может стоить вам гораздо меньше.

Убедитесь, что ваш бюджет учитывает эти более высокие ежемесячные расходы в дополнение к другим вашим финансовым целям и обязательствам, а также то, как эти расходы могут изменить стоимость, которую вы можете окупить, если решите переехать через несколько лет.Если цифры не совпадают, найдите время, чтобы пересмотреть, действительно ли покупка является правильным выбором для вас прямо сейчас.

И помните, первоначальный взнос — это не единственная вещь, которую вам необходимо заплатить вперед. Рассмотрите расходы на закрытие, такие как сборы, страхование и налоги, а также другие расходы на выдачу кредита.

«Даже такие вещи, как переезд и обустройство нового места, любой первоначальный ремонт или реконструкция», — говорит Махони. «Это должно быть учтено в первоначальных финансовых расчетах так же, как авансовый платеж и затраты на закрытие.

Сбережения на первоначальный взнос

Источники первоначального взноса

Если у вас уже есть дом и вы продаете его, чтобы купить что-то новое, самым простым и наиболее распространенным решением является использование выручки от этой продажи для финансирования первоначального взноса. оплата.

Авансовые платежи для тех, кто впервые покупает жилье, — это отдельная история. Большинство покупателей жилья, впервые покупающих жилье, будут использовать свои долгосрочные сбережения для первоначального взноса, но есть и другие распространенные источники финансирования первоначального взноса: к вашему первому первоначальному взносу, особенно если вы одновременно пытаетесь выполнить другие финансовые цели и обязательства.

«Когда вы копите деньги на первоначальный взнос, сначала создайте резервный фонд с расходами от трех до шести месяцев, потому что это выработает у вас привычку откладывать», — говорит Сильван. «Когда вы домовладелец, вам действительно нужно иметь резервную копию этих денег».

Затем оставьте свои сбережения на случай непредвиденных обстоятельств и начните перенаправлять эти ежемесячные сбережения в свой фонд первоначального взноса.

Один из разумных способов накопить на первоначальный взнос — «поиграть в дом» — потренируйтесь выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке прямо сейчас.Используйте ипотечный калькулятор для расчета будущих ежемесячных платежей. Затем, после того как вы ежемесячно платите за аренду или текущие расходы на жилье, начните направлять разницу на свой сберегательный счет.

Таким образом вы не только быстро накопите свой первоначальный взнос, но и почувствуете меньшее влияние после завершения процесса покупки дома, потому что вы и так уже откладывали этот более крупный платеж каждый месяц.

Вы также можете использовать это как лакмусовую бумажку, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе ожидаемые расходы в рамках вашего текущего бюджета.

Bottom Line

Покупка нового дома, независимо от того, являетесь ли вы постоянным покупателем или новым домовладельцем, может быть пугающим процессом. Проведите исследование заранее и начните откладывать как можно больше, чтобы быть в наилучшей финансовой форме, когда придет время оплатить первоначальный взнос и получить кредит. Узнайте больше о следующих шагах, которые необходимо учитывать в процессе покупки дома, с нашими руководство по покупке жилья.

Хорошо ли перейти с 30-летней ипотеки на 15-летнюю?

Рефинансирование 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой в ​​15-летнюю облигацию с фиксированной ставкой может помочь вам быстрее погасить ипотеку и сэкономить много денег на процентах, особенно если ставки упали с тех пор, как вы купили дом.Более короткие ипотечные кредиты, как правило, имеют более низкие процентные ставки, что приводит к еще большей экономии.

Итак, если вы можете себе это позволить, переход на 15-летнюю ипотеку может быть хорошим решением. Идеальные кандидаты — это домовладельцы, которые прожили в своих домах несколько лет и имеют ежемесячный бюджет и доходы, которые могут с комфортом покрыть более высокие платежи по ипотеке.

Если это относится к вам, и вы рассматриваете возможность перехода, вам нужно сравнить текущие ставки рефинансирования, чтобы убедиться, что вы можете получить хорошую процентную ставку для вашей конкретной ситуации.Ваш кредитный консультант Caliber с удовольствием проконсультирует вас по этому вопросу.

Ипотека на 15 лет не для всех. Ваш ежемесячный платеж за дом значительно увеличится, потому что вы сжимаете график погашения до более коротких временных рамок, а это означает, что у вас будет меньше резерва в вашем ежемесячном бюджете. Если это звучит пугающе, возможно, это не правильный выбор для вашей ситуации.

30-летняя ипотека с более низкими ежемесячными платежами обеспечивает большую гибкость бюджета. Это может быть критически важно, если ваш доход изменится, если вы потеряете работу или если у вас возникнут чрезвычайные финансовые ситуации. Важно тщательно учитывать влияние более высоких ипотечных платежей на вашу способность оплачивать текущие и непредвиденные ежемесячные расходы. Если слишком большая часть вашего ежемесячного дохода связана с вашим домом, это может быть рискованно.

Даже если у вас достаточно дохода, чтобы без труда внести более крупный платеж по ипотечному кредиту, есть и другие соображения.

Другие долги, которые нужно оплатить в первую очередь?

Более короткий срок ипотеки повлияет на вашу способность погасить другие долги.Посмотрите на свои другие обязательства, чтобы увидеть, есть ли у них более высокая процентная ставка, например, кредитные карты и автокредиты. Если это так, ваши деньги лучше использовать для оплаты этих предметов с более высокой процентной ставкой.

Более выгодные инвестиции

Допустим, 15-летняя ипотека увеличит ваши ежемесячные платежи на 400 долларов. Можно ли вложить эти деньги в другое место с большей отдачей? Если у вас есть инвестиционные возможности с более высокой доходностью, чем сбережения по 15-летней ипотеке, то переход на более короткий срок ипотеки не имеет хорошего финансового смысла.

Если вы можете заработать больше денег в другом месте, вы не хотите отказываться от своего самого ценного капитала, то есть наличных денег, которые у вас есть каждый месяц для этих инвестиций. Другими словами, не ограничивайте и не теряйте доступ к собственным деньгам.

Есть и другие способы быстрее погасить ипотечный кредит

Если ваша цель — быстрее погасить ипотечный кредит, вы можете сделать это с помощью 30-летнего кредита, просто внося дополнительные платежи, когда это возможно. Если вы сделаете достаточно дополнительных платежей в течение срока кредита, вы можете легко сократить время кредита, даже до 15 лет.

Загвоздка этой стратегии в том, что вы все равно будете платить несколько более высокую процентную ставку по 30-летней ипотеке по сравнению с 15-летней облигацией.

Если вы делаете дополнительные платежи, убедитесь, что вы указали, что эти платежи должны идти на погашение основного долга. Ваш кредитный консультант Caliber может показать вам, как это сделать.

Давайте посчитаем цифры

Вот пример того, как более низкая процентная ставка и более короткий срок кредита влияют на основную сумму ипотеки.

В приведенном ниже примере домовладелец с 30-летней ипотекой в ​​размере 200 000 долларов может погасить ее за 15 лет, добавляя 524 доллара к каждому ежемесячному платежу. С 30-летней ипотекой вы можете пропустить дополнительный платеж в размере 524 долларов в любой месяц, если у вас есть другие дополнительные расходы. Однако 15-летняя ипотека с более высоким минимальным платежом не дает вам такой гибкости — вам придется платить более высокий платеж или рисковать дефолтом.

Добавление платежей для сокращения срока кредита вдвое

Срок кредита на сумму 200 000 долларов США	Процентная ставка	Ежемесячный отчет о прибылях и убытках *	Общая сумма выплаченных процентов
30-летний	4. 00%	$955	$143 739
30-летний Кредит выплачен через 15 лет	4,00%	1479 долларов	66 288 долларов
15 лет	3,5%	1430 долларов	$57 358

^* Ежемесячная основная сумма и проценты.

Вы также можете обратиться к кредитному консультанту Caliber, который поможет вам с амортизацией ипотечного кредита и продемонстрирует эффект от дополнительных платежей.

Не забывайте о пенсии

Как поживает твой пенсионный фонд? Проверьте это и посмотрите, достаточно ли вы в настоящее время вносите свой вклад. Вместо того, чтобы рефинансировать 15-летнюю ипотеку, вам может быть лучше вложить больше денег в план 401 (k) или на счет IRA.

Вы также хотите максимально использовать свои налоговые льготы в этих и других типах программ, таких как сберегательные счета для здоровья (HSA) и сберегательные счета колледжа 529. По сравнению с этими планами выплата низкопроцентного, потенциально не облагаемого налогом долга, такого как ипотека, является низким финансовым приоритетом.

Внимательно просмотрите варианты

Как видите, переход на 15-летнюю ипотеку требует тщательного анализа, чтобы увидеть, работает ли она как часть вашего общего инвестиционного плана. Наличие большего количества денег в вашем собственном капитале — это отличная долгосрочная инвестиция, но это не ликвидный актив, который может ограничить вашу финансовую гибкость.

Чтобы помочь вам принять лучшее решение в вашей ситуации, спросите себя:

1. Можете ли вы позволить себе более высокий ежемесячный платеж?
2. Стоят ли деньги, которые вы в конечном счете сэкономите, более высокая оплата каждый месяц, учитывая другие цели или потребности, которые у вас могут быть в отношении этих денег?
3. У вас есть долги с высокими процентными ставками, которые необходимо погасить?
4. Вместо более высокой оплаты вы бы вложили эти деньги? При каком вероятном уровне доходности?

Риск смещения и снижение процентных ставок

Студенческие кредиты составляют миллиарды долларов для U. С. налогоплательщиков, по крайней мере, на бумаге. Эти прибыли вызывают частую критику со стороны политиков, последний раз в письме в Министерство образования шесть американских сенаторов во главе с Элизабет Уоррен, которая ранее назвала прибыль «непристойной» и «аморальной».

Действительно ли правительство США зарабатывает миллиарды долларов на студентах-заемщиках? Текущие дебаты по этому вопросу переходят в аргумент о методах бухгалтерского учета, который противопоставляет метод, который аналитики государственного бюджета должны использовать в соответствии с Федеральным законом о кредитной реформе (FCRA), с альтернативным методом, называемым «справедливая стоимость».«Оказывается, ни один метод бухгалтерского учета не может положить конец государственной прибыли по студенческим кредитам, но изменение самой кредитной программы может.

Дебаты по методам бухгалтерского учета

Метод учета FCRA говорит, что федеральные займы приносят деньги правительству, в то время как метод справедливой стоимости говорит, что они стоят денег налогоплательщикам. Согласно последнему анализу, проведенному Бюджетным управлением Конгресса (CBO), FCRA показывает прибыль в размере 135 миллиардов долларов за 10 лет, тогда как справедливая стоимость показывает затраты в размере 88 миллиардов долларов. ^[1] Иными словами, FCRA показывает норму прибыли в размере 12 процентов, тогда как справедливая стоимость показывает уровень субсидии в размере восьми процентов.(К сожалению, во многих оценках, в том числе и в этой, не учитываются административные расходы, которые, по оценкам CBO, составят 35 миллиардов долларов за 10 лет.)

Споры о том, какой метод лучше, сводятся к тому, должно ли правительство учитывать в своих оценках затрат «рыночный риск», который, по сути, представляет собой риск того, что его бюджетные прогнозы будут ошибочными. ^[2] Эти прогнозы могут оказаться неверными по многим причинам, таким как более слабая, чем ожидалось, экономика через несколько лет (имейте в виду, что студенческие ссуды обычно погашаются в течение 10 или более лет). Даже в течение короткого периода времени бюджетные прогнозы могут сильно колебаться: оценка CBO прибыли по студенческим кредитам за 10 лет (с использованием метода FCRA) упадет со 110,7 млрд долларов в апреле 2014 года до 47,2 млрд долларов в марте 2015 года, менее чем через год. . ^[3] По данным CBO, это снижение ожидаемой прибыли произошло в результате увеличения ожидаемых неплатежей по кредитам, административных расходов и участия в программах погашения на основе доходов.

Сторонники справедливой стоимости утверждают, что правительство должно рассчитать стоимость этого риска для налогоплательщиков и учесть ее в прогнозах бюджета, как это делают кредиторы в частном секторе.Эти сторонники конкретно указывают на то, что Дональд Маррон из Urban Institute называет FCRA «проблемой волшебной денежной машины», поскольку это позволяет правительству фиксировать прибыль в сегодняшнем бюджете на основе доходов (например, процентных платежей), которые ожидаются в течение длительного времени. период времени. Правительству не имеет смысла делать рискованную долгосрочную ставку, а затем тратить ожидаемый выигрыш сегодня, но именно это ему позволяет делать FCRA.

Критики справедливой стоимости утверждают, что учет риска не нужен и приведет к преувеличению стоимости федеральных программ кредитования.Это похоже на то, что Маррон называет «проблемой недостающих денег» справедливой стоимости, поскольку игнорирует тот факт, что правительство рассчитывает заработать деньги на некоторых рискованных предприятиях, таких как предоставление кредитов студентам колледжей. По словам Маррона, «FCRA считает фискальных цыплят правительства до того, как они вылупятся, и справедливая стоимость предполагает, что они никогда не вылупятся». ^[4]

Конечная прибыль за счет смещения риска и снижения процентных ставок

Риск, присущий любой программе кредитования, реален, независимо от того, учитывается ли он в процессе составления бюджета.Кто должен нести этот риск, вызывает вопросы о справедливости. Сегодня политики возражают против прогнозируемой прибыли по студенческим кредитам. Но если слишком много студентов не выплатят долг, будущие политики могут возражать против того, чтобы налогоплательщики оплачивали счета просроченных заемщиков. Поскольку невозможно предсказать будущее, сегодня невозможно установить процентные ставки (и другие условия заимствования), которые гарантировали бы отсутствие прибыли или убытков по кредитам.

Это справедливо для любого правила учета. Кредитная программа, которая безубыточна даже ниже справедливой стоимости, часто в конечном итоге приносит прибыль налогоплательщикам, но все же может привести к убыткам.И наоборот, кредитная программа, которая, согласно FCRA, считается безубыточной, с большей вероятностью оставит налогоплательщиков в руках, если больше заемщиков не погасит свои долги, чем ожидалось, но также может приносить прибыль.

Решение этой головоломки состоит в том, чтобы переложить большую часть рыночного риска на заемщиков в целом, продолжая при этом защищать отдельных заемщиков посредством погашения на основе дохода. Если заемщики несут риск более высоких или более низких общих ставок погашения, то вопрос о том, учитывает ли правительство этот риск, становится спорным вопросом.По определению, кредитная программа безубыточна даже для налогоплательщиков.

Этого можно добиться путем реформирования федеральной программы кредитования студентов, включив в нее гарантийный фонд. Вот как это будет работать: заемщики платят комиссию, когда берут кредит, который поступает в трастовый фонд, используемый для покрытия невыплаченных долгов заемщиков, которые в конечном итоге не могут погасить. ^[5] В конце периода погашения любые деньги, оставшиеся в гарантийном фонде для этой когорты заемщиков, возвращаются с процентами заемщикам, которые успешно погасили.

Например, правительство в настоящее время ожидает дефолтов, эквивалентных примерно 0,6 процента выданных кредитов. Взимание комиссии в размере 2,4% защитит налогоплательщиков от неплатежей в четыре раза больше, чем ожидалось. В рамках этой системы правительство никогда не получает прибыли от студенческих ссуд и сталкивается с убытками только в том случае, если ставки погашения настолько неожиданно низки, что истощают гарантийный фонд.

Чтобы обнулить государственную прибыль, при этой системе процентные ставки должны быть значительно ниже. ^[6] Правительство в настоящее время извлекает большую часть своей «прибыли» из разницы между процентными ставками по студенческим кредитам и его (более низкой) стоимостью заимствования. Например, каждый год процентная ставка по кредитам для студентов устанавливается примерно на два процентных пункта выше ставки казначейства по 10-летним кредитам. Имея гарантийный фонд, защищающий налогоплательщиков от неплатежей, студенты могли платить процентную ставку, равную государственной стоимости заимствования, соответствующей сроку их кредита. Текущие ставки казначейства равны 1.9 процентов для 10-летнего кредита и 2,4 процента для 20-летнего кредита, оба значительно меньше, чем 4,7 процента, которые платят студенты. ^[7]

Гарантийный фонд для студенческих кредитов не новая идея. В 1920-х годах благотворительный фонд начал «испытание предоставления кредитов на деловых условиях студентам колледжей, с характером и групповой ответственностью в качестве основы для кредита». ^[8] Компонент «групповой ответственности» представлял собой гарантийный фонд, который фонд использовал для обеспечения того, чтобы деньги, которые он выделял на студенческие ссуды, «были защищены самими заемщиками по фактической стоимости. ^[9] В фонде отметили, что это было похоже на программу страхования, в которой «избыточная стоимость убытков ложится на плечи членов группы в виде уменьшенного заработка на их страховых взносах».

Этот интересный ранний эксперимент приносил в среднем 1 миллион долларов в год (в сегодняшних долларах). Нынешняя федеральная кредитная программа, которая ежегодно предоставляет ссуды на сумму более 100 миллиардов долларов любому студенту колледжа, который попросит об этом, намного масштабнее и сложнее. Создание гарантийного фонда потребует принятия ряда стратегических решений, таких как размер необходимой комиссии и способы распределения возмещения, учитывая, что разные заемщики выплачивают кредит в течение разных периодов времени. Эта особенность политики также может повлечь за собой увеличение административных расходов.

Но гарантийный фонд также имел бы некоторые преимущества помимо защиты студентов от государственных прибылей и налогоплательщиков от потери денег по безнадежным кредитам. Нынешняя система представляет собой смесь перекрестного субсидирования различных групп заемщиков. Например, и метод FCRA, и метод учета по справедливой стоимости предполагают, что прибыль, полученная от ссуд, предоставленных аспирантам, помогает покрыть убытки, понесенные по ссудам, предоставленным некоторым студентам. Гарантийный фонд может быть разделен на различные пулы заемщиков, при этом пулы с более высоким риском покрывают свои собственные расходы, или политики могут принять четкое решение о сохранении этих перекрестных субсидий.

Политические выгоды от гарантийного фонда могут оказаться более важными, чем его политические выгоды. Во-первых, это помешает сегодняшним политикам раздувать пламя кризиса студенческих кредитов, указывая на правительственную прибыль от студенческих кредитов, а завтрашним политикам — от нападок на программу, когда она начнет приносить убытки. ^[10] Во-вторых, это позволит политикам получить кредит на снижение процентных ставок по студенческим кредитам, не подвергая риску деньги налогоплательщиков. И, наконец, эта политика может помочь изменить преобладающее представление о студенческом кредитовании от «студенты против студентов».правительство» к менталитету «мы в этом вместе».

Гарантийный фонд не решит всех проблем, стоящих перед федеральной системой кредитования студентов, не говоря уже о высшем образовании в целом. Но в сочетании с другими реформами, такими как упрощение получения и погашения кредитов, это могло бы повысить долгосрочную экономическую и политическую устойчивость инструмента политики, который открыл двери университетов для миллионов студентов.

Примечание. Я благодарю Дональда Маррона за полезные комментарии к предыдущему черновику этой публикации.Любые оставшиеся ошибки являются моими собственными.

[1] Предполагаемая прибыль/затраты зависит от типа студенческой ссуды. Ссуды PLUS для родителей и аспирантов приносят прибыль при обоих расчетах (хотя и меньшую прибыль по справедливой стоимости), тогда как субсидированные ссуды Стаффорда для студентов имеют затраты при обоих методах (хотя и большую стоимость по справедливой стоимости). Несубсидированные кредиты студентам и аспирантам приносят прибыль в соответствии с FCRA, но их стоимость ниже справедливой стоимости.

[2] Оба метода учитывают прогнозируемый риск того, что заемщики не будут возвращать свои кредиты.

[3] Эти итоги относятся к периоду 2015-2024 гг. и учитывают административные расходы.

[4] Маррон также предлагает третий метод учета под названием «ожидаемая доходность», который, по его мнению, превосходит как FCRA, так и справедливую стоимость.

[5] На практике заемщики уже платят комиссию за выдачу федеральных студенческих кредитов. Текущую комиссию за создание можно сохранить и установить на уровне, необходимом для покрытия административных расходов федеральной программы кредитования. Плата за выдачу и гарантийный фонд может быть включена в баланс кредита.

[6] Альтернативный вариант этой политики, который я подробно не рассматриваю, заключается в использовании более высоких процентных ставок для финансирования гарантийного фонда, а не комиссии, взимаемой при выдаче (см. обсуждение Алексом Холтом из New America компромисса между комиссией за выдачу и процентные ставки). На мой взгляд, более низкая процентная ставка с более высокой комиссией политически более жизнеспособна, чем более высокая процентная ставка с более низкой комиссией.

[7] Процентные ставки для студентов бакалавриата, если они будут установлены сегодня, составят около четырех процентов (текущая ставка основана на ставках Министерства финансов за май прошлого года).Кроме того, политика, которую я обсуждаю, не приведет к точно нулевым прибылям/убыткам, потому что условия кредита не всегда фиксированы, а досрочное погашение сократит процентные платежи правительству. Альтернативная политика процентных ставок, которая могла бы решить эту проблему, заключается в возврате к студенческим ссудам с плавающей процентной ставкой, которые были нормой с начала 1990-х до 2006 года.

[8] Фонд Хармона, «Семь лет опыта работы со студенческими ссудами», Нью-Йорк, 1929 г.

[9] В этой программе гарантийный фонд финансировался за счет комиссии, взимаемой при погашении, а не при выдаче кредита.

[10] Что касается политики, то политики и ученые мужи склонны отдавать предпочтение тому методу бухгалтерского учета, который дает результаты, которые им нравятся больше всего. Есть множество примеров людей, которые были против, прежде чем стали за, и были за, прежде чем стали против. Демократы в наши дни используют оценки FCRA, чтобы аргументировать более низкие процентные ставки по студенческим кредитам, но в предыдущие годы выступали против его использования для расчета затрат на реформу социального обеспечения. Республиканцы, как правило, переворачивались в противоположном направлении.

обратных ипотечных кредитов | Информация для потребителей FTC

Если вам 62 года или больше, и вы хотите получить деньги для погашения ипотеки, увеличения дохода или оплаты расходов на здравоохранение, вы можете рассмотреть вариант обратной ипотеки. Это позволяет вам конвертировать часть капитала в вашем доме в наличные деньги без необходимости продавать свой дом или оплачивать дополнительные ежемесячные счета. Но не торопитесь: обратная ипотека может быть сложной и может не подойти вам. Обратная ипотека может израсходовать капитал в вашем доме, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников.Если вы решите искать один, просмотрите различные типы обратных ипотечных кредитов и сравнительный магазин, прежде чем выбрать конкретную компанию.

Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, как работает обратная ипотека, как получить обратную ипотеку, получить для вас лучшее предложение и как сообщить о любом мошенничестве, которое вы можете обнаружить.

Когда у вас есть обычная ипотека , вы ежемесячно платите кредитору за покупку вашего дома с течением времени.В обратной ипотеке вы получаете кредит, по которому кредитор платит вам . Обратная ипотека берет часть собственного капитала в вашем доме и конвертирует его в выплаты вам — своего рода авансовый платеж в счет собственного капитала. Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом. Как правило, вам не нужно возвращать деньги, пока вы живете в своем доме. Когда вы умрете, продадите свой дом или переедете, вы, ваш супруг или ваше имущество должны будете погасить кредит. Иногда это означает продажу дома, чтобы получить деньги для погашения кредита.

Существует три вида обратной ипотеки: одноцелевая обратная ипотека – предлагается некоторыми государственными и местными органами власти, а также некоммерческими организациями; имущественная обратная ипотека – частные ссуды; и застрахованные на федеральном уровне обратные ипотечные кредиты, также известные как ипотечные конверсионные ипотечные кредиты (HECM).

Если вы получаете обратную ипотеку любого вида, вы получаете ссуду, по которой вы берете взаймы под залог собственного дома. Вы сохраняете право собственности на свой дом. Однако вместо того, чтобы платить ежемесячные платежи по ипотеке, вы получаете аванс на часть собственного капитала.Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом и, как правило, не влияют на ваши льготы по социальному обеспечению или программе Medicare. Когда последний выживший заемщик умирает, продает дом или больше не живет в доме в качестве основного места жительства, ссуду необходимо погасить. В определенных ситуациях супруг, не взявший взаймы, может остаться в доме. Вот некоторые вещи, которые следует учитывать при обратной ипотеке:

• Есть сборы и прочие расходы . Кредиторы с обратной ипотекой обычно взимают комиссию за выдачу и другие расходы на закрытие, а также плату за обслуживание в течение срока действия ипотеки.Некоторые также взимают страховые взносы по ипотечному кредитованию (для HECM, застрахованных на федеральном уровне).
• Со временем вы должны больше . Когда вы получаете деньги через обратную ипотеку, проценты добавляются к остатку, который вы должны каждый месяц. Это означает, что сумма, которую вы должны, растет по мере увеличения процентов по кредиту с течением времени.
• Процентные ставки могут меняться со временем . Большинство обратных ипотечных кредитов имеют переменные ставки, которые привязаны к финансовому индексу и меняются вместе с рынком. Кредиты с переменной процентной ставкой, как правило, дают вам больше возможностей для получения денег через обратную ипотеку.Некоторые обратные ипотечные кредиты — в основном HECM — предлагают фиксированные ставки, но они, как правило, требуют, чтобы вы брали кредит единовременно при закрытии. Часто общая сумма, которую вы можете взять взаймы, меньше, чем вы могли бы получить по кредиту с плавающей процентной ставкой.
• Проценты не подлежат налогообложению каждый год . Проценты по обратной ипотеке не вычитаются из налоговой декларации до тех пор, пока кредит не будет погашен частично или полностью.
• Вы должны оплатить другие расходы, связанные с вашим домом . При обратной ипотеке вы сохраняете право собственности на свой дом. Это означает, что вы несете ответственность за налоги на имущество, страхование, коммунальные услуги, топливо, техническое обслуживание и другие расходы. И, если вы не платите налоги на недвижимость, не сохраняете страховку домовладельца или не обслуживаете свой дом, кредитор может потребовать от вас погасить кредит. При подаче заявления на ипотеку требуется финансовая оценка. В результате ваш кредитор может потребовать «отложенную» сумму для уплаты налогов и страховки во время кредита. «Отложенный» уменьшает сумму средств, которые вы можете получить в платежах.Вы по-прежнему несете ответственность за содержание своего дома.
• Что происходит с вашим супругом? В случае кредитов HECM, если вы подписали документы по кредиту, а ваш супруг или супруга нет, в определенных ситуациях ваш супруг может продолжать жить в доме даже после вашей смерти, если он или она платит налоги и страховку и продолжает содержать имущество. . Но ваш супруг перестанет получать деньги от HECM, так как он или она не были частью кредитного договора.
• Что вы можете оставить своим наследникам? Обратная ипотека может израсходовать долю в вашем доме, что означает уменьшение активов для вас и ваших наследников.Большинство обратных ипотечных кредитов имеют так называемую оговорку «без права регресса». Это означает, что вы или ваше имущество не можете быть должны больше, чем стоимость вашего дома, когда наступает срок погашения кредита и дом продается. Как правило, с HECM, если вы или ваши наследники хотите погасить кредит и сохранить дом, а не продать его, вам не придется платить больше, чем оценочная стоимость дома.

Виды обратной ипотеки

Когда вы решаете, подходит ли вам обратная ипотека, также подумайте, какой из трех типов обратной ипотеки может лучше всего удовлетворить ваши потребности.

Одноцелевая обратная ипотека является наименее дорогим вариантом. Их предлагают некоторые государственные и местные органы власти, а также некоммерческие организации, но они доступны не везде. Эти кредиты могут быть использованы только для одной цели, которую определяет кредитор. Например, кредитор может сказать, что ссуда может быть использована только для оплаты ремонта дома, улучшений или уплаты налогов на недвижимость. Большинство домовладельцев с низким или умеренным доходом могут претендовать на эти кредиты.

Собственные обратные ипотечные кредиты — это частные кредиты, обеспеченные компаниями, которые их разрабатывают. Если у вас есть дом с более высокой стоимостью, вы можете получить более крупный аванс по кредиту от частной обратной ипотеки. Таким образом, если ваш дом имеет более высокую оценочную стоимость и у вас небольшой ипотечный кредит, вы можете претендовать на большее финансирование.

Ипотечные конверсионные ипотечные кредиты (HECM) являются обратными ипотечными кредитами, застрахованными на федеральном уровне и обеспеченными США. С. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). Кредиты HECM можно использовать для любых целей.

HECM и частная обратная ипотека могут быть дороже, чем традиционные ипотечные кредиты, а первоначальные затраты могут быть высокими. Это важно учитывать, особенно если вы планируете остаться дома на короткое время или занять небольшую сумму. Сколько вы можете взять взаймы с помощью HECM или частной обратной ипотеки, зависит от нескольких факторов:

• твой возраст
• тип выбираемой обратной ипотеки
• оценочная стоимость вашего дома
• текущие процентные ставки и
• финансовую оценку вашей готовности и способности платить налоги на недвижимость и страховку домовладельца.

Как правило, чем вы старше, тем больше у вас капитала в вашем доме, и чем меньше вы должны за него, тем больше денег вы можете получить.

Перед подачей заявления на получение HECM вы должны встретиться с консультантом из независимого агентства по жилищным вопросам, утвержденного правительством. Некоторым кредиторам, предлагающим обратную ипотеку, также требуется консультация.

Консультант должен объяснить стоимость кредита и финансовые последствия. Консультант также должен объяснить возможные альтернативы HECM, такие как государственные и некоммерческие программы или одноцелевая или частная обратная ипотека.Консультант также должен быть в состоянии помочь вам сравнить стоимость различных типов обратной ипотеки и рассказать вам, как различные варианты оплаты, сборы и другие расходы влияют на общую стоимость кредита с течением времени. Вы можете посетить HUD, чтобы получить список консультантов, или позвонить в агентство по телефону 1-800-569-4287. Консультационные агентства обычно взимают плату за свои услуги, часто около 125 долларов. Эта комиссия может быть оплачена из средств кредита, и вам не могут отказать, если вы не можете позволить себе эту комиссию.

Для HECM, как правило, нет конкретных требований к доходу.Тем не менее, кредиторы должны провести финансовую оценку при принятии решения об утверждении и закрытии вашего кредита. Они оценивают вашу готовность и способность выполнять свои обязательства и требования по ипотеке. Основываясь на результатах, кредитор может потребовать выделения средств из выручки по кредиту для оплаты таких вещей, как налоги на недвижимость, страхование домовладельца и страхование от наводнения (если применимо). Если это не требуется, вы все равно можете согласиться с тем, что ваш кредитор будет платить по этим пунктам. Если у вас есть «отложенный платеж» или вы согласны с тем, чтобы кредитор произвел эти платежи, эти суммы будут вычтены из суммы, которую вы получите в виде кредитных поступлений.Вы по-прежнему несете ответственность за содержание имущества.

HECM позволяет выбрать один из нескольких вариантов оплаты:

• Единый вариант выплаты — он доступен только при кредите с фиксированной процентной ставкой и обычно предлагает меньше денег, чем другие варианты HECM.
• «срочный» вариант – фиксированные ежемесячные денежные авансы на определенное время.
• вариант «постоянного пребывания» — фиксированные ежемесячные денежные авансы, пока вы живете в своем доме.
• кредитная линия — это позволяет вам в любое время использовать средства кредита в выбранной вами сумме, пока вы не израсходуете кредитную линию.Этот вариант ограничивает сумму процентов, налагаемых на ваш кредит, потому что вы должны проценты по кредиту, который вы используете.
• сочетание ежемесячных платежей и кредитной линии.

Вы можете изменить способ оплаты за небольшую плату.

HECM обычно дают вам более крупные авансы по кредиту при более низкой общей стоимости, чем кредиты на собственность. В программе HECM заемщик обычно может жить в доме престарелых или другом медицинском учреждении до 12 месяцев подряд, прежде чем кредит должен быть погашен.Налоги и страховка по-прежнему должны быть оплачены по кредиту, и ваш дом должен содержаться в порядке.

Для HECM существует ограничение на сумму, которую вы можете снять в первый год. Ваш кредитор рассчитает, сколько вы можете занять, исходя из вашего возраста, процентной ставки, стоимости вашего дома и вашей финансовой оценки. Эта сумма называется вашим «начальным лимитом основной суммы».

Как правило, в первый год вы можете снять до 60 процентов от вашего первоначального основного лимита. Однако есть исключения.

Покупка обратной ипотеки

Если вы рассматриваете возможность обратной ипотеки, присмотритесь. Решите, какой тип обратной ипотеки может быть правильным для вас. Это может зависеть от того, что вы хотите делать с деньгами. Сравните варианты, условия и сборы от различных кредиторов. Узнайте как можно больше об обратной ипотеке, прежде чем говорить с консультантом или кредитором. И задайте много вопросов, чтобы убедиться, что обратная ипотека может работать на вас — и что вы получаете правильный вид для вас.

Вот некоторые вещи, которые следует учитывать:

• Вам нужна обратная ипотека для оплаты ремонта дома или налогов на недвижимость? Если да, узнайте, имеете ли вы право на получение каких-либо недорогих одноцелевых кредитов в вашем районе. Сотрудники вашего местного агентства по проблемам старения могут знать о программах в вашем регионе. Найдите ближайшее агентство по вопросам пожилых людей на сайте oldcare.gov или позвоните по телефону 1-800-677-1116. Спросите о «программах ссуд или грантов на ремонт или улучшение дома», «отсрочке уплаты налога на имущество» или «отсрочке уплаты налога на имущество» и о том, как подать заявку.
• Вы живете в более дорогом доме? Возможно, вы сможете занять больше денег с помощью реверсивной ипотеки. Но чем больше вы берете взаймы, тем выше комиссия, которую вы будете платить. Вы также можете рассмотреть кредит HECM. Консультант HECM или кредитор может помочь вам сравнить эти типы кредитов, чтобы увидеть, что вы получите и сколько это стоит.
• Сравните сборы и затраты . Это стоит повторить: присмотритесь к ценам и сравните стоимость кредитов, доступных для вас.В то время как страховая премия по ипотеке обычно одинакова от кредитора к кредитору, большая часть затрат по кредиту, включая комиссию за выдачу, процентные ставки, затраты на закрытие и плату за обслуживание, варьируется среди кредиторов.
• Общие затраты и погашение кредита . Попросите консультанта или кредитора объяснить ставки общей годовой стоимости кредита (TALC): они показывают прогнозируемую среднегодовую стоимость обратной ипотеки, включая все детализированные затраты. И независимо от того, какой тип обратной ипотеки вы рассматриваете, поймите все причины, по которым ваш кредит может потребоваться погасить до того, как вы планировали его.

Остерегайтесь рекламных предложений по обратной ипотеке

Подходит ли вам обратная ипотека? Только вы можете решить, что подходит для вашей ситуации. Вам может помочь консультант из независимого одобренного правительством консультационного агентства по вопросам жилья. Но продавец вряд ли будет лучшим помощником в том, что работает для вас. Это особенно верно, если он или она действует так, как будто обратная ипотека является решением всех ваших проблем, подталкивает вас взять кредит или имеет идеи о том, как вы можете потратить деньги от обратной ипотеки.

Например, некоторые продавцы могут попытаться продать вам такие вещи, как услуги по благоустройству дома, но затем предложить обратную ипотеку как простой способ заплатить за них. Если вы решили, что вам нужны улучшения для дома, и вы думаете, что обратная ипотека — это способ заплатить за них, поищите вокруг, прежде чем выбрать конкретного продавца. Ваши расходы на благоустройство дома включают не только стоимость проделанной работы, но также расходы и сборы, которые вы должны заплатить, чтобы получить обратную ипотеку.

Некоторые продавцы обратной ипотеки могут порекомендовать способы инвестирования денег по обратной ипотеке, даже заставляя вас покупать другие финансовые продукты, такие как аннуитет или страхование на случай длительного ухода.Сопротивляйтесь этому давлению. Если вы покупаете такие финансовые продукты, вы можете потерять деньги, полученные от обратной ипотеки. Вам не нужно покупать какие-либо финансовые продукты, услуги или инвестиции, чтобы получить обратную ипотеку. Фактически, в некоторых ситуациях незаконно требовать от вас покупать другие продукты, чтобы получить обратную ипотеку.

Некоторые продавцы пытаются ускорить процесс. Остановитесь и проконсультируйтесь с консультантом или кем-то, кому вы доверяете, прежде чем что-либо подписывать. Обратная ипотека может быть сложной, и с ней не следует торопиться.

Итог: если вы не понимаете стоимость или особенности обратной ипотеки, уходите. Если вы чувствуете давление или срочность в завершении сделки — уходите. Проведите небольшое исследование и найдите консультанта или компанию, с которой вы чувствуете себя комфортно.

Ваше право на отмену

В большинстве случаев обратной ипотеки у вас есть как минимум три рабочих дня после закрытия сделки, чтобы отменить сделку по любой причине без штрафных санкций. Это известно как ваше право на «расторжение договора». Чтобы отменить, вы должны уведомить кредитора в письменной форме.Отправьте письмо заказным письмом и попросите квитанцию ​​о вручении. Это позволит вам задокументировать, что и когда получил кредитор. Сохраняйте копии вашей корреспонденции и любых вложений. После того, как вы отмените, у кредитора есть 20 дней, чтобы вернуть все деньги, которые вы заплатили за финансирование.

Если вы подозреваете мошенничество или что кто-то, участвовавший в сделке, может нарушить закон, сообщите об этом консультанту, кредитору или кредитному специалисту. Затем подайте жалобу в Федеральную торговую комиссию, Генеральную прокуратуру вашего штата или орган банковского регулирования вашего штата.

Подойдет ли вам обратная ипотека – большой вопрос. Рассмотрите все ваши варианты. Вы можете претендовать на менее дорогостоящие альтернативы. Следующие организации имеют дополнительную информацию:

Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)

Программа HECM

1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342)

Бюро финансовой защиты прав потребителей

Рассмотрение обратной ипотеки?

1-855-411-CFPB (1-855-411-2372)

Фонд ААП

Образовательный проект по обратной ипотеке

1-800-209-8085

Как рассчитать проценты по кредиту

Когда вы занимаете деньги, ожидается, что вы вернете средства в течение долгого времени. Тем не менее, кредиторы ожидают, что им что-то заплатят за их услуги и риск, который они берут на себя, одалживая вам деньги. Это означает, что вы не просто вернете деньги, которые вы одолжили. Вы вернете кредит плюс дополнительную сумму, известную как проценты.

Проценты — это один из основных способов получения прибыли кредиторами, банками и эмитентами кредитных карт. Вот посмотрите, как работают проценты и как рассчитать проценты по кредиту.

Что такое проценты по кредиту?

Проценты — это цена, которую вы платите, чтобы занять деньги у кого-то другого.Если вы возьмете личный кредит в размере 20 000 долларов, вы можете заплатить кредитору в общей сложности почти 23 000 долларов в течение следующих пяти лет. Эти дополнительные 3000 долларов и есть проценты.

По мере того, как вы постепенно погашаете кредит, часть каждого платежа идет на покрытие суммы, которую вы взяли взаймы (которая называется основной суммой), а другая часть идет на оплату процентов. Сколько процентов по кредиту взимает кредитор, определяется такими вещами, как ваша кредитная история, доход, сумма кредита, условия кредита и текущая сумма вашего долга.

Как рассчитать проценты по кредиту

Чтобы максимизировать прибыль, кредиторы применяют разные подходы к начислению процентов. Расчет процентов по кредиту может быть затруднен, так как некоторые виды процентов требуют дополнительных математических расчетов.

Простые проценты

Если кредитор использует метод простых процентов, легко рассчитать проценты по кредиту, если у вас есть правильная доступная информация. Соберите информацию, такую ​​как основная сумма кредита, процентная ставка и общее количество месяцев или лет, в течение которых вы будете выплачивать кредит.

Расчет

Вы можете рассчитать общую сумму процентов по следующей формуле: Основная сумма кредита x Процентная ставка x Время (количество лет в сроке) = Проценты

Например, если вы берете пятилетний кредит на 20 000 долларов США а процентная ставка по кредиту составляет 5 процентов, формула простых процентов работает следующим образом:

• 20 000 долларов x 0,05 x 5 = 5 000 долларов в виде процентов

Вы можете столкнуться с простыми процентами по краткосрочным кредитам. Однако способ, которым большинство банков и кредиторов взимают проценты, более сложен.

Амортизационные ссуды

Многие кредиторы взимают проценты на основе графика амортизации. Студенческие кредиты, ипотечные кредиты и автокредиты часто попадают в эту категорию. Ежемесячный платеж по этим типам кредитов остается фиксированным, и кредит выплачивается с течением времени равными долями, но способ, которым кредитор применяет платежи, которые вы делаете, к остатку кредита, со временем меняется.

По амортизируемым кредитам первоначальные платежи, как правило, облагаются высокими процентами, а это означает, что меньше денег, которые вы платите каждый месяц, идет на выплату основной суммы кредита.

Время идет, и вы приближаетесь к дате выплаты кредита, однако, таблица меняется. К концу вашего кредита кредитор применяет большую часть ваших ежемесячных платежей к вашему основному балансу и меньше к процентным сборам.

Вот как рассчитать проценты по амортизированной ссуде:

1. Разделите процентную ставку на количество платежей, которые вы сделаете в этом году . Если у вас 6-процентная процентная ставка и вы делаете ежемесячные платежи, вы разделите 0.06 на 12, чтобы получить 0,005.
2. Умножьте это число на остаток по кредиту, чтобы узнать, сколько процентов вы будете платить в этом месяце . Если у вас есть остаток по кредиту в размере 5000 долларов США, ваши проценты за первый месяц составят 25 долларов США.
3. Вычтите эти проценты из вашего фиксированного ежемесячного платежа, чтобы узнать, сколько основного долга вы заплатите в первый месяц . Если ваш кредитор сказал вам, что ваш фиксированный ежемесячный платеж составляет 430,33 доллара, вы заплатите 405,33 доллара в счет основного долга за первый месяц.Эта сумма вычитается из вашего непогашенного остатка.
4. Для следующего месяца повторите процесс с новым остатком кредита и продолжайте повторять для каждого последующего месяца.

Вот пример того, как амортизируется годовой кредит в размере 5000 долларов США с фиксированной процентной ставкой 6 процентов:

Дата платежа	Оплата	Директор	Проценты	Общая сумма выплаченных процентов	Остаток
10/2021	430 долларов. 33	405,33 $	25,00 $	25,00 $	4 594,67 $
11/2021	430,33 $	407,36 $	22,97 $	47,97 $	4 187,31 $
12/2021	430,33 $	409,40 $	20,94 $	68,91 $	3777,91 $
1/2022	430,33 $	411,44 $	18,89 $	87 долларов.80	3 366,47 $
2/2022	430,33 $	413,50 $	16,83 $	104,63 $	2952,97 $
3/2022	430,33 $	415,57 $	14,76 $	119,40 $	2 537,40 $
4/2022	430,33 $	417,65 $	12,69 $	132,08 $	2 119,76 $
5/2022	430 долларов.33	419,73 $	10,60 $	142,68 $	1700,03 $
6/2022	430,33 $	421,83 $	8,50 $	151,18 $	1 278,19 $
7/2022	430,33 $	423,94 $	6,39 $	157,57 $	854,25 $
8/2022	430,33 $	426,06 $	4,27 $	161,84 $	428 долларов. 19
9/2022	430,33 $	428,19 $	2,14 $	163,99 $	$0

Поскольку расчет графиков амортизации требует значительных математических вычислений, в Bankrate есть калькулятор амортизации, который сделает всю работу за вас. Просто введите начальную сумму, количество месяцев и процентную ставку, и калькулятор определит ваш ежемесячный платеж.

Факторы, влияющие на размер процентов, которые вы платите

Многие факторы могут влиять на размер процентов, которые вы платите за финансирование.Вот некоторые из основных переменных, которые могут повлиять на то, сколько вы будете платить в течение срока действия кредита.

Сумма кредита

Сумма денег, которую вы берете взаймы (ваша основная сумма кредита), оказывает большое влияние на то, сколько процентов вы платите кредитору. Чем больше денег вы берете взаймы, тем больше процентов вы будете платить.

«Для более крупных кредитов кредитор берет на себя больший риск. Следовательно, кредитор ищет более высокую прибыль», — говорит Джефф Аревало, эксперт по финансовому благополучию GreenPath Financial Wellness.

Если вы одолжите 20 000 долларов США на пять лет с процентной ставкой 5 процентов, вы заплатите 2 645,48 долларов США в виде процентов по амортизированному графику. Если вы сохраните все остальные факторы кредита без изменений (например, ставку, срок и тип процента), но увеличите сумму кредита до 30 000 долларов США, проценты, которые вы будете выплачивать в течение пяти лет, увеличатся до 3 968,22 долларов США.

Вывод : Не берите взаймы больше, чем вам нужно. Сначала подсчитайте цифры и точно определите, сколько денег вам действительно нужно.

Процентная ставка

Наряду с суммой вашего кредита, ваша процентная ставка чрезвычайно важна, когда дело доходит до выяснения стоимости займа.Более плохие кредитные рейтинги обычно означают, что вы будете платить более высокую процентную ставку.

Опираясь на предыдущий пример (20 000 долларов США, пятилетний срок, амортизируемые проценты), давайте сравним 5-процентный кредит с 7-процентным кредитом. По 5-процентной ссуде общая стоимость процентов составляет 2645,48 долларов. Если процентная ставка увеличивается до 7 процентов, стоимость процентов возрастает до 3761,44 доллара.

Вам также необходимо выяснить, имеет ли ваш кредит фиксированную процентную ставку или переменную процентную ставку. Если он переменный, ваши процентные расходы могут возрасти в течение срока действия кредита и повлиять на стоимость финансирования.

Вывод : Возможно, имеет смысл поработать над улучшением кредитного рейтинга, прежде чем брать деньги взаймы, что повысит ваши шансы на получение более выгодной процентной ставки и меньшей платы за кредит.

Срок кредита

Срок кредита — это количество времени, на которое кредитор соглашается растянуть ваши платежи. Таким образом, если вы имеете право на пятилетний автокредит, ваш срок кредита составляет 60 месяцев. Ипотечные кредиты, с другой стороны, обычно выдаются на 15 или 30 лет.

Количество месяцев, которое требуется вам для погашения денег, которые вы занимаете, может оказать существенное влияние на ваши расходы по процентам.

Более короткие сроки кредита обычно требуют более высоких ежемесячных платежей, но вы также будете платить меньшие проценты, поскольку вы минимизируете сроки погашения. Более длительные сроки кредита могут уменьшить сумму, которую вам нужно платить каждый месяц, но поскольку вы растягиваете погашение, выплачиваемые проценты со временем будут увеличиваться.

«Проблема с долгосрочными кредитами заключается в том, что они значительно увеличивают общую стоимость кредита», — говорит Майкл Салливан, личный финансовый консультант Take Charge America, некоммерческого агентства кредитного консультирования и управления долгом.«Долгосрочные кредиты — враг накопления богатства».

Вывод : Обязательно заранее подсчитайте цифры, выясните, какую сумму ежемесячного платежа вы можете себе позволить, и найдите срок кредита, соответствующий вашему бюджету и общей долговой нагрузке.

График погашения

Частота платежей кредитору — еще один фактор, который необходимо учитывать при расчете процентов по кредиту. Большинство кредитов требуют ежемесячных платежей (хотя существуют еженедельные платежи или платежи раз в две недели, особенно при кредитовании бизнеса).Если вы решите совершать платежи чаще, чем раз в месяц, есть шанс, что вы сэкономите деньги.

Чем чаще вы совершаете платежи, тем быстрее уменьшается основная сумма долга по кредиту. Во многих случаях, например, когда кредитор взимает сложные проценты, внесение дополнительных платежей может значительно сэкономить.

«Если вы собираетесь вносить дополнительные платежи каждый месяц, уточните у своего кредитора, чтобы убедиться, что эти платежи действительно идут на выплату основного долга», — говорит Стив Секстон, финансовый консультант и генеральный директор Sexton Advisory Group.«Если ваш кредит амортизируется, чем больше денег будет уплачено для уменьшения основной суммы долга, тем меньше процентов вы заплатите».

Вывод : Не думайте, что вы можете сделать только один ежемесячный платеж по кредиту. Если вы хотите уменьшить общую процентную ставку, которую вы платите за займы, хорошей идеей будет совершать платежи чаще, чем требуется.

Сумма погашения

Сумма погашения — это сумма в долларах, которую вы должны ежемесячно выплачивать по кредиту.

Точно так же, как более частые платежи по кредиту могут сэкономить вам деньги на процентах, выплата сверх минимального ежемесячного платежа также может привести к экономии.

Вывод : Если вы думаете о добавлении денег к ежемесячному платежу по кредиту, спросите у кредитора, будут ли дополнительные средства учитываться в счет погашения основного долга. Если это так, это может быть отличной стратегией для уменьшения вашего долга и снижения суммы процентов, которые вы платите.

Как получить лучшие процентные ставки по кредиту

Вы можете повысить свои шансы на получение наиболее выгодной процентной ставки по кредиту несколькими способами.

Улучшение вашего кредитного рейтинга

Наиболее конкурентоспособные процентные ставки обычно доступны тем, у кого самый высокий кредитный рейтинг. «Держите свой кредитный рейтинг выше 740», — говорит Джей Ферранс, президент JM Financial & Accounting Services. «Поддержание хорошего кредитного рейтинга позволит вам получить доступ к лучшим вариантам кредита, потому что вы продемонстрировали кредитоспособность».

Выберите более короткий срок погашения

Лучшие процентные ставки всегда будут сопровождать краткосрочные кредиты. «Если вы можете позволить себе платеж по более короткому кредиту, это, как правило, лучший способ», — говорит Ферранс.

Сократите отношение долга к доходу

Соотношение долга к доходу (DTI) представляет собой сумму долга, которую вы должны выплачивать каждый месяц, в процентах от вашего валового ежемесячного дохода.Это считается почти таким же важным, как ваш кредитный рейтинг, когда дело доходит до получения конкурентного кредита. «Примите меры, чтобы улучшить соотношение долга к доходу», — говорит Секстон. «Выплатив свой долг и снизив коэффициент DTI, вы можете претендовать на более низкую процентную ставку с новым долгом или когда вы рефинансируете существующий долг».

Практический результат

Выяснение истинной стоимости процентов по кредиту или кредитной карте может показаться сложным. Но как только вы узнаете тип процентов, которые вы платите, вы можете использовать финансовый онлайн-калькулятор, который поможет вам вычислить цифры.

Когда речь идет о кредитных картах и ​​других кредитах, помните, что более быстрое погашение остатка может сэкономить вам много денег на процентных платежах. В частности, в случае с кредитными картами ежемесячная выплата полного баланса выписки к установленному сроку обычно помогает полностью избежать процентов.

Зарегистрируйте учетную запись Bankrate, чтобы получить доступ к рекомендуемым калькуляторам и другим ресурсам, которые помогут вам принимать уверенные финансовые решения.

Узнать больше: