Договор коммерческого найма: ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения / КонсультантПлюс

Договор коммерческого найма жилого помещения: максимальный срок действия

Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.

Понятие аренды жилья в РФ довольно широкое. Можно выделить несколько типов документов, регламентирующих отношение найма жилья:

• коммерческий;
• некоммерческий;
• социальный.

Первый тип до сих пор не определен в законодательстве РФ. Четко определена нормами лишь аренда жилья в ст. 671 ГК.

В сочетании с понятием найма жилой недвижимости рассматриваемый термин не вполне удачный. Поскольку в отечественном законодательстве коммерция отождествляется с понятием предпринимательства. Но, с другой стороны, но и изучаемая тема всегда может рассматриваться с точки зрения вида предпринимательской деятельности, поскольку речь идет о получении дохода от операции.

Особенности соглашений коммерческого характера

Если речь идет все же о коммерческом характере, то такие отношения должны иметь свои особенности:

1. Должна быть определена сфера действия соглашения: государственный или негосударственный жилой фонд. Аренда в первом случае имеет социальный характер, и заключается на основании соответствующего решения органа власти. Если фонд негосударственный, контракт является обоюдным соглашением.
2. Такой договор вправе заключать, как юридические, так и физические лица. Одновременно они обязательно должны быть наделены правом собственности на предлагаемую недвижимость, либо иными возможностями, позволяющим проводить подобные операции. И, в отличие от нанимателя, который может иметь любое гражданство, арендодателем могут быть исключительно граждане РФ.
3. Главное отличие заключается в том, что договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, ранее оговоренный сторонами.
4. За таким типом соглашения ограничено комплекс прав арендатора.
5. Не представляются никакие требования относительно размера помещения, сдающегося внаем.
6. Размер вознаграждение за пользование недвижимостью определяется сторонами и фиксируется в соглашении. Если нормами законодательства предусмотрен максимальный размер такой оплаты, то сумма в договоре не должна его превышать.

Еще один важный момент – объектом договора такого типа должно быть помещение из частного жилого фонда. Но, в то же время, по целям использования недвижимость должна приносить доход.

Договор коммерческого найма жилого помещения: срок найма

Если речь идет не о социальном жилье, которое по закону сдается на бессрочный период, то максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения оговорен на законодательном уровне. Хозяйственный кодекс определяет, что помещения может быть сдано с коммерческой целью максимум на 5 лет. Если в документе срок не указан, договор автоматически считается заключенным максимально возможный период.

Что касается социального найма, то он обеспечивает стабильность жилищных правоотношений, гарантию реализации прав граждан на предоставления жилья от государства. Помимо этого, такая особенность отражает его социально-потребительскую функцию. Срочность контракта, в свою очередь, свидетельствует о коммерческой направленности рассматриваемого документа.

Нормы законодательства РФ четко обозначают существование двух видов соглашений найма с целью коммерции:

1. Договор долгосрочного характера – заключается на период от одного года до пяти лет. По истечении заранее обусловленного срока наниматель получает преимущественное право на продолжение периода использования жилого помещения (ст. 684 ГК). Кроме того, контракт такого типа предоставляет более широкий перечень прав арендатора.
2. Краткосрочный — заключается на срок менее года. Такой контракт значительно сужает правомочия арендатора (п. 2 ст. 683 ГК). В данном случае он теряет преимущественное право на перезаключение договора, не может воспользоваться правом вселения в жилье других лиц, временных жильцов, заключать соглашение о поднайме.

Важным моментом в таких отношения является необходимость со стороны арендодателя предложить нанимателю заключения повторного договора. Сделать это нужно за три месяца до истекания срока ранее заключенного соглашения. Также важно оговорить, на тех же или иных условиях будет осуществляться наем. Если планируется отказать нанимателю в дальнейшем пользовании жильем, об этом также следует предупредить за три месяца.

Если не выполнить эту обязанность, договор будет считаться продленным на предыдущих условиях и на аналогичный срок.

Если арендатор отказался предоставлять недвижимость для дальнейшего пользования, но в течение года с момента истечения предыдущего соглашения заключил новый контракт найма жилого помещения с иным лицом, предыдущий наниматель вправе требовать признания таких договорных соглашений недействительными и дополнительно получить право на возмещения причиненных убытков.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Сегодня поговорим о договоре коммерческого найма жилого помещения. Есть несколько моментов, которые необходимо учитывать, чтобы избежать проблем в будущем.   Для нанимателя грамотно оформленный договор найма означает уверенность в том, что его завтра не выселят из квартиры или не поднимут внезапно плату за найм. А наймодатель может быть уверен в сохранности своего имущества. Порой вызывает удивление, когда отношения по найму вообще никак не оформляются, все держится только на устной договоренности.

Кстати, в прошлых статьях я обещал выложить здесь несколько статей об изменениях в ГК РФ, вступающих в силу 1 июня 2015 года (здесь и здесь). Первая статья почти готова, скорее всего в следующий раз именно она и появится на блоге. Речь пойдет о новых видах обязательств, о принципе добросовестности. Тема настолько же спорная, насколько интересная. Поэтому не пропустите и подписывайтесь на обновления блога.

Вернемся к договору коммерческого найма

В отличие от договора социального найма, ему в полной мере свойственен принцип свободы договора. Ведь в коммерческом найме стороны вправе договориться о любых условиях, тогда как договор социального найма заключается по типовой форме.

На всякий случай расскажу, что такое договор найма на примере.

Допустим, вы устроились на работу в другом городе. Своего жилья там нет. Выход — снять квартиру на длительный срок. Для этого ищем человека, который сдает квартиру. Искать можно разными способами. Через риэлторские фирмы. Либо напрямую у собственников. Иногда это делается через знакомых.

В итоге имеем следующее.

У вас есть потребность в жилье. У кого-то есть возможность удовлетворить эту вашу потребность. Вы договариваетесь друг с другом. Он вам дает возможность проживать в своей квартире, вы платите ему за это деньги.

Это и есть договор коммерческого найма жилого помещения, в котором вы являетесь нанимателем, а противоположная сторона — наймодателем.

Возможна и обратная ситуация. У вас есть свободная квартира. Например, такая…

Вы решаете ее сдать. Начинаете искать того, кому нужно жилье. Находите и договариваетесь о всех существенных условиях. Теперь вы уже являетесь наймодателем, а тот человек — нанимателем жилого помещения.

Сейчас поговорим о стадии «договариваемся друг с другом». Иными словами о заключении договора.

Договариваться нужно начинать еще до заключения и подписания договора. На этой стадии особенно сильна позиция наймодателя: если некоторые предлагаемые условия его по каким-то причинам не устраивают, он может отказаться от заключения договора. Ведь найти другого, более сговорчивого нанимателя не составит особого труда. Ему в общем-то без разницы, кто будет проживать в сдаваемом им помещении, главное, чтобы платил исправно и, желательно, по максимуму. Наниматель наоборот хочет получить хорошее жилье за наименьшую плату. Если договориться не удается, то продолжаем искать дальше. Наниматель — жилье, наймодатель — другого нанимателя.

Форма договора

Для договора коммерческого найма предусмотрена письменная форма. Однако, очень и очень многие письменный документ не составляют, ограничиваясь устной договоренностью. Почему-то люди боятся зафиксировать отношения по найму жилья на бумаге по разным причинам. Причем иногда одна из сторон просто боится заговорить о договоре, мол, подумает, что я ему не доверяю. Позиция более чем странная. Если отношения по найму складываются со знакомым человеком, то это еще куда ни шло. Хотя и в этом случае не всегда обходится без неожиданностей. Знаю по своему опыту, поскольку не единожды приходилось снимать жилье.

Будьте вы с противоположной стороной хоть трижды друзьями, когда речь заходит о деньгах, все дружеские чувства как-то незаметно отступают на второй план, начинаются взаимные обиды, непонимание.

А если наймодатель и наниматель не знакомы друг с другом?

Наймодатель, вы готовы предоставить незнакомому человеку жилое помещение, поверив ему на слово, что он очень хороший наниматель, будет исправно платить и ответственно подходить к содержанию вашего имущества? А если он возьмет и затопит соседей снизу? Совершенно случайно, конечно же.

Без письменного договора найма замучаетесь бегать и доказывать, что это сделал ваш наниматель, а не вы. Юридически его тут нет. Не стоит забывать правило, согласно которому, если письменная форма договора не соблюдена, то стороны не вправе ссылаться в обоснование своих доводов на свидетельские показания.

Наниматель, вы готовы жить в квартире в постоянном ожидании неприятностей? Договорились о размере платы за квартиру, а через пару месяцев наймодатель повышает цену. А потом еще и еще. И договора-то нет, в котором записано, что наниматель может изменить в одностороннем порядке размер платы только раз в год. Это лишь один вариант злоупотребления наймодателем своими правами. Их может быть масса.

Какой из этого вывод? Заключать договор найма в письменной форме выгодно и наймодателю, и нанимателю.

Надеюсь, я вас убедил это сделать, теперь перейдем непосредственно к тому, как правильно оформить договор.

Условия договора

Если квартиру или дом вы нашли через риэлторскую фирму, то риэлтор вам сразу подсунет свой бланк договора. Надо понимать, что это не типовая форма, вы вольны вносить в нее какие угодно, в рамках закона, коррективы, изменения, дополнять условия.

Мне приходилось заключать договоры найма через риэлторов. Честно, их варианты мне не очень нравились. Это были какие-то неаккуратные договоры, со скудным содержанием. Пункты его едва ли не полностью скопированы из ГК.

Один из друзей тоже как-то поделился, что при заключении договора найма риэлтор ему дал договор, в одном из пунктов которого было написано примерно следующее: сторона ПО ДОГОВОРУ обладает иными правами, предусмотренными настоящим КОДЕКСОМ. Вот это вообще жесть. Откровенно скопировали ГК и глазом не моргнули.

А если мне общие положения, закрепленные в нем не нравятся? Например, текущий ремонт по общему правилу делает наниматель. А я хочу, чтобы и капитальный, и текущий ремонт делались силами наймодателя. Лучше буду платить больше, зато проблема ремонта меня вообще волновать не будет. В случае необходимости я позвонил наймодателю, попросил его, он нашел специалистов, те пришли и все починили.

Договор коммерческого найма жилого помещения должен содержать следующие условия.

В первую очередь — предмет, т.е. Само жилое помещение. Необходимо указать точный адрес, в случае необходимости детализировать и описать само помещение. Например, если сдается не квартира целиком, а только отдельная комната. Тогда вписываем ее расположение в квартире, ее площадь.

Второе — это размер платы за найм и правила его изменения. Самым оптимальным вариантом будет установить, что изменяется плата по соглашению сторон, а в одностороннем порядке наймодатель имеет право изменить ее раз в год.

Нанимателю перед подписанием договора (не после, когда вдруг начнут всплывать проблемы, связанные с правами на помещение) нужно убедиться, что сдаваемое помещение принадлежит на праве собственности наймодателю. Поэтому смело требуйте от него свидетельство о государственной регистрации права.

В договоре пропишите положение о том, что нанимателю предъявлен документ, подтверждающий право собственности наймодателя на помещение, а также оно не обременено правами третьих лиц. Нужно убедиться, что квартира уже не сдана внаем другому человеку, она не находится под залогом и т. п. Иными словами, ни у кого кроме собственника (или собственников, если помещение находится в долевой собственности) никаких, в т. ч. и ограниченных, прав на помещение нет.

Наймодателю следует обратить внимание на те условия, которые регулируют порядок пользования помещения нанимателем. На ком лежит обязанность делать капитальный и текущий ремонт, обратите внимание на коммунальные платежи: входят ли они в сумму платы за найм, либо уплачиваются отдельно сверх этой платы. То же самое с интернетом, телефонной связью, электроэнергией.

Есть очень интересные особенности касаемо срока договора.

Вообще его указывать необязательно, тогда договор будет считаться заключенным на 5 лет. Если решили указать, то обратите внимание, что если срок будет меньше одного года (краткосрочный найм), по умолчанию действует ряд ограничений. Проживать в помещении в этом случае имеет право только сам наниматель. Кого-либо еще вселять он не вправе. Не будет действовать правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор найма на новый срок, помещение нельзя передать по договору поднайма. Нельзя заменить нанимателя на другого человека.

Я не случайно написал «по умолчанию». Потому что это можно предусмотреть в договоре.

Хотите себе гарантировать преимущественное право на перезаключение договора на новый срок? Укажите это в договоре. То же самое, если вместе с нанимателем будут проживать другие лица, родственники.

Правда, есть одно «но». Если наймодатель будет с вами не согласен и не захочет включать эти положения в договор, то тут только два варианта. Либо идти на уступки, либо искать другого наймодателя. Потому что договор — это двустороннее соглашение. Ключевое слово здесь — соглашение.

Если договор заключен на срок более года, то тут проблем нет, положения о преимущественном праве, о возможности заключить договор поднайма и иные будут действовать в силу закона. Всех обозначенных ограничений уже не будет и наймодатель не может отказать в том же включении в договор родственника нанимателя, который тоже будет проживать в этой квартире.

Поэтому с этой точки зрения лучше заключать договор сроком более года.

Однако, есть у всего этого оборотная сторона. С 22 июля 2014 года отношения по договору найма, заключенному на срок более года, подлежат государственной регистрации. Вот как написано в п. 2 ст. 674 ГК РФ:

«Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В переводе на русский означает, что регистрации подлежит не сам договор найма, а отношения по найму, возникшие на основании договора, обременение помещения отношениям по найму. Регистрация осуществляется по заявлению сторон договора. Заявление должны подписать и наймодатель, и наниматель.

Хотите жить в съемной квартире длительное время, но не желает бегать и что-то там регистрировать? Заключайте договор на срок менее года, на 364 дня. Потом просто продлевайте его действие. Но не забудьте об ограничениях для краткосрочного найма, среди которых отсутствие преимущественного права на заключение договора на новый срок. По всем этим моментам придется договариваться с наймодателем. Настаивайте на включении пункта о преимущественном праве в договор. Это оптимальный вариант. Тогда с продлением договора проблем не будет.

Как видите в случае как краткосрочного, так и долгосрочного найма вам нужно решать определенные проблемы. Как именно их разрешить — думайте сами.

Это, пожалуй все самые основные моменты, которые следует учитывать при заключении договора коммерческого найма жилого помещения. Не стесняйтесь заявлять о своих правах ни риэлтору, ни другой стороне договора. Максимально корректно и убедительно.

Надеюсь, статья была полезна. Буду рад комментариям. Следите за обновлениями блога и до встречи в новых статьях!

Условия договора коммерческого найма жилого помещения

Я уже неоднократно писала, что при аренде жилья в столице необходимо быть бдительным и проявлять осторожность в любой ситуации, даже если хозяин квартиры на первый взгляд любезен и располагает к себе.

Наём жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 671 ГК РФ по

Форма договора найма. Договор найма должен быть заключён в простой письменной форме. Независимо от срока его заключения закон не предъявляет особых требований по оформлению договора найма у нотариуса или его государственной регистрации в органах росреетра (иное мнение ошибочно).

Несоблюдение простой письменной формы договора найма лишает сторон права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его заключения и условий, однако не лишает права приводить письменные и другие доказательства. Таким образом, если вы всё-таки не оформили свои отношения с собственником в письменном виде (забыли, собственник не захотел и пр.), ежемесячно берите с него расписки в получении  денег за квартиру и коммунальные услуги. Их можно будет предъявить в суде в качестве доказательства существования фактических отношений найма между вами и собственником.

Предмет договора. В договоре обязательно должен быть указан его предмет, то есть то недвижимое имущество, которое передаётся в пользование. Причём его необходимо как можно подробнее индивидуализировать путём указания на адрес квартиры (регион, улица, номера дома и квартиры, этаж), её площадь, условный номер (указывается в свидетельстве). Если вы снимаете комнату, желательно приложить планировку квартиры и отметить на ней, какую именно комнату из всех вы занимаете.

Стороны договора найма.

Нанимателем по договору может выступать только дееспособное физическое лицо, а именно психически устойчивые граждане/лица без гражданства/лица с двойным гражданством, достигшие 18-летнего возраста.

Цена договора найма

Порядок оплаты согласовывается сторонами по договорённости. Но обычно оплата за квартиру и коммунальные услуги производится нанимателем в порядке предоплаты (кроме коммунальных платежей за первый месяц пользования).

Особое внимание в договоре найма следует уделить условию о страховом депозите, то есть той сумме, которую вы платите собственнику в момент заключения договора с возможностью производить вычеты в случае причинения ущерба жилью или имуществу собственника по вашей вине. В договоре необходимо зафиксировать сумму уплаченного депозита, предусмотреть порядок осуществления вычета и установления вашей вины в причинении ущерба, а также порядок и сроки возврата депозита. Обычно собственник возвращает депозит в момент подписания акта возврата квартир, когда расторгается договор.

Иногда собственник в договоре указывает на удержании 100% депозита в качестве штрафа при условии, что наниматель захочет расторгнуть договор до окончания срока его действия. В такой ситуации есть несколько вариантов поведения.

Первый вариант: согласиться и прописать в договоре встречное условие, согласно которому, если собственник желает расторгнуть договор раньше срок, то он возвращает депозит в двойном размере (т.е. по факту возвращает депозит и дополнительно оплачивает нанимателю услуги агента, к которому последний вынужден будет обратиться).

Второй вариант: попытаться убедить собственника, что расторжение договора нанимателем – это право, предоставленное ГК РФ (п. 1 ст 687 ГК РФ), и устанавливая за это штраф, наймодатель нарушает положения закона. По своей природе штраф – это санкция за какие-либо нарушения, а вы пользуетесь своим законным правом. Какие могут быть санкции в такой ситуации?

Третий вариант: не спорить и не ссориться с наймодателем, если припрёт, то обратитесь в суд и попытаетесь отстоять свой депозит, ссылаясь на судебную практику, которая поддерживает позицию, указанную во втором варианте. Но суд в России – это большая лотерея, поэтому лучше заранее договориться о судьбе депозита.

Срок договора найма. По сроку заключения выделяют краткосрочный (менее одного года) и долгосрочный (более одного года) договоры найма. Предельный срок договора найма согласно ГК РФ составляет не более пяти лет. Это значит, что если стороны заключат договор на срок более пяти лет, договор будет всё равно признан заключённым на пять лет.

Важно знать, что к договору найма, как уже было отмечено выше, не применяются положения о регистрации долгосрочного договора найма в органах росреестра (в отличие от договора аренды), поскольку законом это прямо не предусмотрено. Несмотря на это многие риелторы ошибочно полагают, что договор найма, заключённый на срок более одного года, необходимо регистрировать, и советуют собственникам заключать договор на срок, равный 11 месяцам. В принципе для квартиранта это неплохо, потому что за год можно понять, нравится ли вам квартира, хотите вы в ней остаться или нет, насколько сложно вам строить свои отношения с собственником. И соответственно, если на все три вопроса ответ отрицательный, через год можно съехать с  квартиры без потери страхового депозита. В любом случае продлить договор или заключить долгосрочный договор найма ы всегда успеете.

Расторжение договора найма. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ договор найма может быть расторгнут по соглашения сторон, наймодателем в одностороннем судебном порядке (за нарушения, указанные в ст. 687 ГК РФ) или нанимателем в одностороннем внесудебном порядке в любое время (при условии согласия всех проживающих в жилом помещении граждан) с уведомлением наймодателя не менее чем за три месяца. Какие ситуации могут возникнуть при заключении договора найма, связанные с его расторжением.

Иногда стороны фиксируют в тексте договора срок уведомления наймодателя о расторжении договора менее чем три месяца. В итоге это положение вступает в противоречие с положением закона. Чем это может грозить для нанимателя? Наймодатель вправе потребовать от нанимателя подать уведомление о расторжении договора найма за три месяца и всё это время наниматель обязан будет уплачивать плату за пользование. Так что советую заранее подавать такое уведомление.

Как строить свои отношения с собственником, каждый наниматель решает самостоятельно, однако чтобы не было проблем в будущем, лучше заранее подумать об условиях договора найма и попытаться соблюсти в договора баланс интересов обеих сторон.

Ещё по этой теме:
Как найти квартиру в Москве.
Договор аренды квартиры (образец).

Бесплатный шаблон договора коммерческой аренды — шаблоны в формате PDF

Договор аренды и аренды — это документ, в котором излагаются договоренности между владельцем недвижимости, известным как «арендодатель» или «арендодатель», и кем-либо, кто готов платить арендная плата при владении недвижимостью, известная как «арендатор» или «арендатор». С точки зрения непрофессионала, это документ, используемый для занятия помещения (коммерческого или жилого) на определенный период времени в обмен на ежемесячную арендную плату. Условия договора являются предметом переговоров между арендатором и арендодателем, и после подписания форма считается юридически обязывающей для обеих сторон.

С помощью Jotform у вас есть возможность добавить в форму виджеты электронной подписи, а остальную часть формы заполнить арендатор. Идеальным вариантом использования является создание PDF-копии отправленного соглашения, которую можно распечатать. Вместо того, чтобы кропотливо разрабатывать вывод PDF для вашего соглашения, почему бы не использовать один из шаблонов, которые мы разработали для вас? Если вы занимаетесь недвижимостью, брендинг важен, поскольку вы будете делиться этим соглашением со многими клиентами. Наш обновленный редактор PDF позволит вам полностью настроить шаблон, добавить собственный брендинг, изменить порядок вопросов или изменить контекст условий.

Если у вас раньше не было возможности заключить договор об аренде и аренде, мы перечисляем некоторые из наиболее важных деталей, которые вам необходимо запросить и указать в вашем договоре: помещение (будь то дом, квартира, квартиру, подвал или чердак), контактные данные арендодателя и арендатора, сумму денег, уплаченную арендатором арендодателю, и период времени, в течение которого арендатор имеет право оставаться в помещении. Вы также должны включить пункты условий и виджетов подписи, которые должны быть подписаны обеими сторонами.

Что такое договор аренды?

Договор аренды — это юридически обязывающий договор между арендодателем и арендатором, в котором излагаются условия, по которым арендатор может арендовать имущество у арендодателя, такие как продолжительность аренды, размер ежемесячной арендной платы и обязанности по обслуживанию.

Кому нужен договор аренды жилого помещения?

Любой, кто занимается арендой имущества, должен иметь договор аренды жилого помещения, в котором определяются условия договора и обеспечивается защита всех вовлеченных сторон по закону.К таким лицам относятся управляющие недвижимостью, ищущие арендаторов, и наоборот, поставщики социальных услуг, ищущие вспомогательное жилье, агенты по недвижимости и все, кто арендует или хочет арендовать недвижимость.

В чем разница между договором аренды и договором аренды?

В случае недвижимости или квартир договор аренды обычно предусматривает аренду на короткий период времени, обычно 30 дней. Если арендатор или арендодатель не предоставит уведомление о выезде, договор аренды автоматически продлевается.Условия соглашения также могут меняться каждый месяц.

Аренда предоставляет арендатору право занимать недвижимость в течение определенного срока, который обычно составляет от шести месяцев до года или более. Если арендатор не согласен, условия аренды не могут быть изменены арендодателем.

Кроме того, аренда обычно не продлевается автоматически. Арендатор, который продолжает оставаться в собственности, переходит на помесячную оплату до тех пор, пока не будет подписано новое соглашение об аренде или аренде.

Эти условия не являются уникальными для этого типа собственности.Они также могут применяться к аренде оборудования, автомобилей и других предметов.

Могу ли я сам составить договор аренды?

Да, можно. Договор аренды — это соглашение между вами (арендодателем) и вашим арендатором. Аренда обычно включает стандартные элементы, такие как сумма арендной платы, продолжительность аренды, кто несет ответственность за различные элементы технического обслуживания и штрафы, которые могут быть наложены за несоблюдение условий.

С помощью Jotform вы можете создать шаблон аренды и использовать форму для сбора конкретной информации, которая меняется при каждой аренде, такой как имя арендатора, сумма арендной платы и т. д.Вы также можете принять цифровые подписи, когда придет время подписать окончательный документ.

Что я должен включить в договор аренды?

1. Условия. В договоре аренды должен быть указан срок действия договора.
2. Аренда. Размер арендной платы и сроки ее уплаты.
3. Депозиты и сборы. Укажите, требуется ли вам залог и арендная плата за первый/последний месяц.
4. Имена всех жильцов. Каждый взрослый, который будет проживать на участке, должен быть включен.
5. Пределы занятости.В нем должно быть указано, что только взрослые, подписавшие договор аренды, и их несовершеннолетние дети могут занимать недвижимость.
6. Ограничения на подрывную деятельность. Включите текст, который запрещает такие действия, как чрезмерный шум и незаконные действия.
7. Домашние животные. Сообщите арендатору, разрешаете ли вы размещение с домашними животными, и если да, то какого типа.
8. Техническое обслуживание и ремонт. Опишите ответственность арендатора за содержание имущества в чистоте и возмещение ущерба, причиненного злоупотреблением.
9. Коммунальные услуги. Установите, кто несет ответственность за коммунальные услуги, и что произойдет, если платеж просрочен.
10. Вход на территорию. Уточните свои права на доступ к имуществу для проведения ремонта и укажите, за какое время вы будете уведомлять об этом заранее.

Можно ли использовать договор аренды в качестве подтверждения адреса?

В большинстве случаев в качестве подтверждения адреса можно использовать действующий договор аренды или аренды. Вы можете использовать Jotform для создания PDF-файла аренды для вашего арендатора.

Можно ли отменить аренду?

Аренда обычно заключается на фиксированный срок, например, на один год. Однако арендодатель может отменить любые штрафы и позволить арендатору расторгнуть договор аренды.Вам рекомендуется ознакомиться с вашими местными законами о недвижимости.

Нужно ли нотариально заверять договор аренды?

Аренда – это договор между арендодателем и арендатором. Как правило, нотариальное заверение не требуется. Jotform позволяет включать цифровые подписи, такие как DocuSign, в договор аренды, которые обычно имеют юридическую силу.

Глоссарий условий договора аренды

1. Арендодатель (арендодатель): Арендодатель — это лицо, которое владеет землей, домами или квартирами и сдает их внаем или аренду арендаторам.
2. Арендатор (арендатор): Арендатор — это лицо, которое арендует землю или недвижимость у арендодателя.
3. Гарантийный депозит: Гарантийный депозит уплачивается новым арендатором для обеспечения аренды от арендодателя. Это может быть либо частичный платеж в счет ежемесячной арендной платы арендатора, либо мера безопасности для арендодателя в случае повреждения имущества.
4. Обслуживание мест общего пользования (CAM): Плата за обслуживание мест общего пользования (CAM) — распространенная при аренде коммерческих и промышленных объектов — оплачивается арендаторами для покрытия расходов на внутренние и внешние помещения общего пользования, такие как коридоры, лифты, общие ванные комнаты, парковочные места. , и больше.Плата за CAM варьируется в зависимости от обстоятельств, поэтому суммы должны быть согласованы как арендодателем, так и арендатором и четко указаны в их договоре.
5. Вариант продления: Вариант продления включен в договор аренды или аренды и описывает условия продления исходного соглашения. Арендодатели не обязаны продлевать или продлевать договор аренды без возможности продления, указанной в соглашении, поэтому важно включить возможность продления, если вы собираетесь продлевать договор аренды.
6. Периодическая аренда: Периодическая аренда — это владение имуществом без определенной даты окончания. В отличие от срочной аренды, арендатор сам решает, когда прекратить аренду. Это особенно характерно для помесячной аренды.
7. Поручитель: Поручитель — это лицо, ответственное за заботу об имуществе и оплату за него в случае банкротства основного арендатора. Поручители часто требуются для студенческих договоров аренды или для арендаторов без постоянной работы.
8. Поручитель: Поручитель — это третье лицо, которое разделяет ответственность по уплате арендной платы с основным арендатором, хотя они не обязаны проживать в собственности.

Отказ от ответственности

Эти шаблоны являются только рекомендуемыми формами. Если вы используете форму в качестве контракта или для сбора личной (или личной информации о здоровье) или для какой-либо другой цели с юридическими последствиями, мы рекомендуем вам сделать домашнее задание, чтобы убедиться, что вы соблюдаете применимые законы, и проконсультироваться адвоката, прежде чем полагаться на какую-либо конкретную форму.

Договоры аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Договор аренды коммерческой недвижимости во Флориде дает арендодателю необходимые документы для заключения договора аренды с физическим или коммерческим лицом на имущество арендодателя. Договоры аренды коммерческой недвижимости, как правило, более сложны, чем договоры аренды жилья, и к ним следует относиться с осторожностью на этапе переговоров. Прежде чем заключать договор аренды коммерческой недвижимости, важно понимать, во что вы ввязываетесь.Одним из примеров является то, что коммерческая организация не имеет такой защиты прав потребителей, которой пользуются отдельные жители. От подразумеваемых и явных обязанностей каждой соответствующей стороны соглашения или формальностей, связанных с выполнением соглашения, есть аспекты договора коммерческой аренды, о которых вам следует знать.

Некоторые важные вопросы, которые стороны должны рассмотреть перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости:

• Будет ли коммерческий арендатор иметь эксклюзивные права на свой вид деятельности в собственности?
• Разрешено ли коммерческому арендатору сдавать помещение в субаренду?
• Какие варианты будут у коммерческого арендатора в случае, если здание арендодателя не соответствует нормам и создаст чрезмерные трудности для бизнеса коммерческих арендаторов?

Кроме того, арендодателю, вероятно, потребуются гарантии того, что в течение срока коммерческой аренды арендатор будет соблюдать все муниципальные законы, не причинит ущерба имуществу в результате внесения изменений, которые могут негативно повлиять на способность арендодателя сдавать аренду в будущем. арендатор и сотрудники арендатора не создают никаких незаконных беспорядков в помещении или вокруг него.Законы Флориды сложны, эта статья будет удобным руководством и предоставит как арендодателям, так и потенциальным коммерческим арендаторам обзор того, что вам следует знать о договорах аренды коммерческой недвижимости во Флориде.

Терминология, которую следует знать в договорах коммерческой аренды

Аренда коммерческой недвижимости представляет собой интерес к недвижимому имуществу на согласованный период времени. Если договор аренды коммерческой недвижимости заключается на срок более одного года, договор должен быть подписан в присутствии двух подписавшихся понятых, по мнению Ф.С. §689.01.

В договорном праве существует правовая доктрина, которая требует, чтобы некоторые контракты были заключены в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу. Эта доктрина известна как статут о мошенничестве и требует письменного контракта, подписанного стороной, которой будет предъявлено обвинение, то есть стороной, против которой контракт будет приведен в исполнение. Во Флориде под руководством Ф.С. §725.01, все договоры аренды на срок более одного года являются недействительными, если они не заключены в письменной форме. Существует исключение из Статута о мошенничестве, которое может сделать устный договор коммерческой аренды на срок более одного года подлежащим исполнению.Это исключение называется «частичным исполнением» и возникает в обстоятельствах, когда одна сторона полагалась на устное соглашение в такой степени, что частично исполнила устное соглашение. В таком случае устное соглашение не может быть аннулировано на основании закона о мошенничестве.

Арендодатель (также известный как арендодатель) — это лицо, которое предоставляет в аренду недвижимое имущество другой стороне, арендатору (арендатору). Арендатор платит арендодателю или арендодателю за право пользования недвижимым имуществом в течение определенного периода времени.Юридические лица также могут выступать в роли арендодателя или арендатора. Письменный договор аренды может быть оформлен юридическим лицом при условии, что либо президент, вице-президент или главный исполнительный директор подписывают договор аренды коммерческой недвижимости и что договор аренды содержит корпоративную печать, согласно Ф. С. §692.01.

Следующие условия должны быть включены в письменный договор аренды коммерческой недвижимости, включая: (1) имена сторон (сегодня при коммерческой аренде большинство арендодателей также называют физическое лицо с юридическим лицом), (2) описание предмета собственности , (3) срок аренды (может быть в годах или месяцах), (4) сумма арендной платы, (5) формулировка в соглашении, показывающая сходство мнений, что обе стороны намеревались заключить договор аренды недвижимого имущества , (6) подписи всех сторон договора аренды и (7) залог.В аренде также могут быть дополнительные условия, несмотря на то, что они не требуются по закону штата. Некоторые из этих дополнительных условий могут включать в себя ограничения на использование арендатором, изменение арендной платы для договоров аренды на срок более одного года, расходы арендатора на конкретный ремонт и/или услуги, положения о возмещении убытков, положения о субаренде и переуступке прав, требования о страховании для арендатора и арендодателя, а также посредничество/арбитраж. оговорки. Кроме того, договор аренды может включать раздел под названием «Ограничение на использование предмета собственности», который включает отчет о том, что предприятию будет разрешено делать в арендованных помещениях.Обычно в этом разделе требуется написать описание типа бизнеса в помещении и цели бизнеса.

Оправдательная оговорка также является термином, который фигурирует в договоре аренды коммерческой недвижимости. Целью оправдательной оговорки является освобождение стороны от ответственности за ущерб, причиненный в помещении в результате действия по небрежности. Как правило, арендодатель включает этот пункт в договор аренды, чтобы дополнительно оградить себя от любой ответственности, связанной с арендой.Хотя суды не поддерживают это положение в договорах аренды, они подлежат исполнению, если этот пункт четко прописан в договоре. Однако оправдательная оговорка не будет применяться, если травма произошла как нарушение закона.

Личная гарантия — это термин, который обычно используется в договорах аренды коммерческой недвижимости и, как правило, представляет собой положение, которое используется для установления личной ответственности лица, подписывающего договор аренды, обычно арендатора. Арендатор, который является юридическим лицом, может иметь подпись корпоративного должностного лица и связывает только корпорацию, а не физическое лицо, подписывающее договор аренды.

Обязанности и обязательства арендатора по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Одной из самых основных обязанностей арендатора является обязанность платить арендную плату. Арендатор обязан содержать помещение в том же состоянии, в каком оно было передано в аренду арендатору. Арендатор также должен вернуть владение имуществом по окончании срока аренды арендодателю, если только договор аренды не был продлен автоматически или по прямому соглашению с арендодателем. Так же, как и в случае договоров аренды жилья, в договорах аренды коммерческой недвижимости действует принцип «осторожно, покупатель».Арендатор должен осмотреть имущество перед заключением договора аренды, чтобы быть в курсе любого состояния имущества, которое может снизить стоимость имущества. Арендодатель не может нести ответственность за недостатки имущества, существовавшие на момент заключения сторонами договора аренды, если арендатор не выполнил свою обязанность по осмотру имущества до заключения договора аренды.

Тем не менее, существует исключение из применения правила оговорки покупателя, когда коммерческая аренда включает новое здание, арендодатель несет ограниченную обязанность подразумеваемой годности, когда существует подразумеваемая гарантия того, что здание подходит для использования арендатором.В ситуации, когда арендодатель или арендодатель нарушил подразумеваемую гарантию, арендатор или арендатор имеет право отказаться от помещения или может оспорить иск о невыплате арендной платы на основании непригодности помещения.

Обязанности и обязательства арендодателя по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Наиболее важной обязанностью арендодателя является передача имущества во владение арендатору в дату, указанную в договоре аренды. Обязанность спокойного пользования предусматривает, что арендодатель является полноправным собственником имущества, и не будет никаких нарушений владения имуществом арендатором.Как правило, арендодатель не несет ответственности за травмы, возникшие в результате действий арендатора в арендованных помещениях, если арендатор имеет полный контроль над помещением. Распространено предположение, что арендатор должен осознавать опасность в помещении и должен прилагать разумные усилия для поддержания помещения в безопасном состоянии для приглашенных лицензиатов.

Существует несколько ситуаций, когда арендодатель или арендодатель могут нести ответственность, если причиной вреда явилось нарушение закона, дефект помещения, существовавший на момент заключения договора аренды, неотъемлемая опасность или ненадлежащий ремонт, выполненный арендодателем. .

Претензии арендатора, возражения и средства правовой защиты в связи с нарушением арендодателем договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Арендатор или арендатор может подать иск о нарушении договора аренды против арендодателя или арендодателя о возмещении общего ущерба. Общие убытки рассчитываются по разнице рыночной стоимости оставшегося срока аренды от стоимости арендной платы за оставшийся срок. В ситуации, когда арендодатель вступает во владение помещением неправомерно и без судебного разбирательства, арендатор может подать иск о задержании и/или незаконном проникновении в соответствии с F. С. § 82.01. В случае незаконного выселения арендатора арендодатель должен вернуть арендатору залог и все заработанные проценты.

Если неправомерные действия арендодателя лишают арендатора права владения или нарушают пользование помещением, арендатор может предъявить арендодателю иск о конструктивном или фактическом выселении. Арендаторы, которые столкнулись с неправомерным выселением, могут потребовать возмещения общего ущерба, а в некоторых случаях могут дополнительно потребовать упущенную выгоду и расходы на переезд. Штрафные убытки применяются редко, но если действия арендодателя будут признаны злонамеренными, мошенническими, преднамеренными и представляют собой грубую небрежность, арендатору могут быть присуждены штрафные санкции.

Средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения арендатором договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Во Флориде самопомощь арендодателя строго запрещена. Это означает, что арендодатель не может силой проникнуть в помещение, арендованное арендатором, даже в тех случаях, когда арендатор нарушил договор аренды. Арендодатель должен использовать право, предусмотренное Ф.С. §83.05, чтобы получить владение помещением. Несмотря на то, что даже если договор коммерческой аренды содержит положение о въезде арендодателя в помещение, суды не поддержат это положение.

В соответствии с законодательством Флориды арендодатель может использовать три варианта, если арендатор нарушит соглашение. Во-первых, арендодатель может счесть, что договор аренды прекращен, и вернуть помещение во владение для собственного использования арендодателем. Во-вторых, арендодатель может сохранить владение помещением от имени арендатора и подать иск о возмещении общего ущерба на любую сумму, не подлежащую возмещению в результате сдачи помещения в аренду новому арендатору. Наконец, арендодатель не может ничего сделать и ждать, чтобы подать иск против арендатора в отношении любой будущей арендной платы, которая подлежит уплате, или любого другого метода, предусмотренного в аренде, такого как ускоренная сумма.Общий ущерб в качестве средства правовой защиты для арендодателя рассчитывается путем изучения разницы между арендной платой по договору аренды и любой возмещенной суммой в результате добросовестной попытки арендодателя повторно сдать помещение в аренду.

Что такое остаточный арендатор?

Арендатор становится «остаточным арендатором», когда он отказывается покинуть помещение после окончания срока аренды. У арендодателя есть четыре средства правовой защиты, если есть оставшийся арендатор. Арендодатель может получать двойную согласованную арендную плату в месяц, если арендатор не откажется от владения в конце срока аренды, F.С. § 83.06. Считать арендатора нарушителем и предъявлять иск о возмещении убытков в размере разумной арендной платы за имущество. Другой вариант для арендодателя — потребовать увеличения арендной платы по сравнению с первоначальным договором аренды. Наконец, арендодатель может выселить арендатора. Арендодатель/арендодатель может возбудить иск о выселении против арендатора, не уплатившего арендную плату, после направления письменного уведомления за три дня.

Предусмотренное законом средство правовой защиты от залога для арендодателей

По данным Ф.С. § 83.20, во всех действиях по выселению арендатор должен внести сумму, указанную в жалобе (неуплаченную сумму арендной платы), в судебный реестр, включая любую арендную плату, которая накопилась во время действия по выселению, за исключением случаев, когда защита арендодателя направлена ​​на удовлетворение или оплату. Под Ф.С. § 83.08, коммерческие арендодатели имеют предусмотренное законом средство правовой защиты в виде удержания имущества в арендованных помещениях, принадлежащих арендатору. Предусмотренное законом средство правовой защиты Флориды от удержания возможно только в течение срока действия договора коммерческой аренды и прекращает свое действие по окончании срока аренды.Чтобы обеспечить соблюдение установленного законом залога в отношении причитающейся арендной платы, арендодатель должен подать иск в соответствии с законом о взыскании арендной платы. Если арендодатель выиграет дело, суд вынесет «приказ о бедствии» в пользу арендодателя. После выдачи судебного приказа арендодатель может попросить шерифа исполнить судебный приказ против арендатора помещения.

Рассмотрение вопроса о расторжении договора коммерческой аренды

Разочарование цели и неосуществимость

Если в формулировке форс-мажора в договоре отсутствует необходимая конкретность, то вместо или в дополнение к заявлению о форс-мажоре могут быть использованы возражения по общему праву в отношении «несостоятельности цели», «непрактичности» или «невозможности».

Разочарование цели можно оспорить, если цель, ради которой предприятие заключило договор аренды, является «существенно неудовлетворенной», например, ресторан, который может обслуживать только на вынос во время пандемии, или тренажерный зал, который может предлагать только онлайн-тренировки. В таких случаях также может применяться родственное заявление о «временной невозможности». Но такие аргументы, даже если они успешны, обычно не приводят к исполнению обязательств по аренде, а только к уменьшению или отсрочке.

Во время пандемии фрустрация цели могла предположительно сочетаться с защитой от «невозможности выполнения»; однако доказать абсолютную невозможность в отношении COVID-19 само по себе чрезвычайно сложно.Это связано с тем, что суды склонны рассматривать пандемии и другие кризисы в области общественного здравоохранения как события, которые маловероятны, но в некоторой степени предсказуемы и поэтому должны быть включены в договор. Если нет, и если есть какой-либо мыслимый способ, которым бизнес может продолжать приносить доход, шансы на успех защиты от невозможности в лучшем случае маловероятны.

Страхование от прерывания деятельности

Предприятия, у которых есть страховка от перерыва в работе, также могут по понятным причинам полагать, что их полис должен покрывать любые убытки из-за COVID-19 или освобождать их от обязательств по аренде.К несчастью для арендаторов, суды до сих пор в основном встали на сторону страховых компаний по этим вопросам — опять же, если формулировка в договоре конкретно не включает пандемии или санкционированные государством действия, не зависящие от арендатора.

Стратегическое банкротство

Если все другие аргументы исчерпаны и арендодатель просто настаивает на соблюдении условий договора, объявление о банкротстве может быть лучшим вариантом для бизнеса по нескольким причинам.

Во-первых, банкротство в соответствии с Главой 11 позволяет арендаторам отказываться от аренды, что автоматически приводит к ограничению суммы денег, которую арендодатель может на законных основаниях взыскать с арендатора.Если арендатор обанкротится, сам иск может обеспечить некоторую меру экономической защиты.

Для участников судебных процессов заявление о банкротстве также может быть использовано в качестве инструмента ведения переговоров. Как правило, арендодатели не хотят обращаться в суд, поэтому иногда можно использовать заявление о банкротстве, чтобы вернуть арендодателей за стол переговоров. Там предел, вызванный отказом в аренде, может использоваться в качестве рычага или просто служить отправной точкой для дальнейших переговоров.

Юридическое представительство

Для главного юрисконсульта прекращение коммерческой аренды бизнеса может быстро перерасти в серьезное дело.Закон о коммерческой недвижимости сложен, и непосвященный может потенциально наткнуться на наземные мины. Кроме того, большинство арендодателей, управляющих недвижимостью и брокеров по коммерческой недвижимости (и их юристы) гораздо лучше знакомы с правовой системой, чем их арендаторы, поэтому адекватное представительство со стороны бизнеса является обязательным. Консультация или партнерство с опытным местным юристом по недвижимости может иметь большое значение для обеспечения того, чтобы клиенты получали наилучшее представительство.

Досрочное расторжение договора коммерческой аренды Юрист

С юридической точки зрения аренда – это договор, часто письменный, в котором владелец имущества разрешает использование имущества другой стороне в течение определенного периода времени в обмен на периодические платежи.Коммерческая аренда предполагает письменный договор с арендодателем на использование части коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая может использоваться в коммерческих целях, например, офисные помещения, складские помещения или даже салон по продаже подержанных автомобилей.

Договоры коммерческой аренды обычно представляют собой длительные договоры, в которых излагаются такие условия, как:

• Обязательства обеих сторон;
• Использование коммерческой недвижимости;
• Общая продолжительность срока аренды;
• Сумма и периодичность арендных платежей; и
• Пункты о том, как следует разрешать споры.

Многие владельцы бизнеса, арендующие помещения коммерческой недвижимости, часто оказываются в ситуации, когда их бизнес терпит неудачу, но они по-прежнему несут ответственность по договору коммерческой аренды за арендные платежи до конца срока освобождения. Часто договоры коммерческой аренды включают условия, при которых коммерческая аренда может быть прекращена, и штрафы, которые могут возникнуть в результате досрочного прекращения аренды. Таким образом, важно, чтобы вы внимательно рассмотрели коммерческую аренду, прежде чем заключать соглашение любой продолжительности.

Кроме того, важно понимать разницу между расторжением или разрывом договора аренды и расторжением договора аренды без штрафных санкций. Во-первых, коммерческая аренда основывается на договорном праве, а это означает, что при разрыве или расторжении договора аренды может быть установлено, что вы нарушили свои обязательства по договору. Однако договоры коммерческой аренды обычно допускают расторжение договора коммерческой аренды без штрафных санкций в определенных ситуациях.

Например, договор может предусматривать досрочное расторжение договора аренды с предварительным уведомлением, например, за 30 или 60 дней.Кроме того, важно, чтобы вы ознакомились с законами вашего штата о коммерческих контрактах, поскольку владелец коммерческой недвижимости может иметь юридическую обязанность уменьшить свой ущерб. Примером смягчения убытков может быть то, что владельцу собственности необходимо искать нового арендатора после того, как ему было дано надлежащее уведомление.

Может ли договор аренды быть расторгнут, если бизнес не может платить арендную плату?

Опять же, важно, чтобы вы полностью понимали условия ваших конкретных договоров аренды.Как правило, коммерческая аренда не может быть расторгнута только потому, что арендатор не в состоянии платить арендную плату. С другой стороны, некоторые договоры коммерческой аренды фактически допускают расторжение договора аренды в ситуациях, когда владелец бизнеса не в состоянии платить арендную плату. Пункты о прекращении коммерческой аренды также могут быть очень конкретными в отношении причины прекращения аренды.

Например, некоторые договоры аренды могут разрешать владельцу бизнеса расторгать договор аренды только в ситуациях, когда его неспособность платить арендную плату не является результатом предпринятых им непосредственных действий, а скорее результатом внешних сил.Например, если их бизнес вынужден закрыть из-за «стихийного бедствия», арендатор может быть расторгнут.

Кроме того, при коммерческой аренде часто требуется, чтобы арендатор, арендодатель или, в большинстве случаев, обе стороны имели различные виды страхования. Некоторые коммерческие страховые полисы могут покрывать арендодателя или арендатора в случае неспособности платить арендную плату. Кроме того, в некоторых случаях коммерческой аренды гарантийный депозит, вносимый арендатором, может покрывать расходы на досрочное расторжение договора.

Например, если арендатор досрочно расторгает договор аренды из-за неспособности платить арендную плату, договор может освободить его от ответственности по уплате оставшейся части арендной платы, причитающейся по договору, но арендодатель удержит их первоначальный залог. Еще раз, важно просмотреть разделы гарантийного депозита и страхования вашего договора коммерческой аренды.

Каковы последствия досрочного расторжения договора коммерческой аренды?

Как упоминалось выше, досрочное прекращение коммерческой аренды часто приводит к тому, что вам приходится платить штрафы, указанные в договоре.Типичные штрафы за досрочное прекращение коммерческой аренды включают, но не ограничиваются следующим:

• Оплата оставшейся части арендной платы, причитающейся за аренду, в полном объеме;
• Выплата определенной суммы неустойки в соответствии с условиями договора;
• Выплата дополнительной суммы штрафных санкций в зависимости от местных законов штата; и/или
• Необходимость пройти через форму альтернативного разрешения споров, такую ​​как посредничество или арбитраж.

Опять же, штрафы за досрочное прекращение коммерческой аренды часто обсуждаются в договоре. Таким образом, важно полностью понимать риски заключения долгосрочного договора коммерческой аренды до подписания договора.

Могу ли я досрочно расторгнуть договор коммерческой аренды без штрафных санкций и ответственности?

Как отмечалось выше, ваш конкретный договор коммерческой аренды часто будет содержать положения, согласно которым договор аренды может быть расторгнут любой из сторон, арендатором или арендодателем, в определенных ситуациях.Например, в случае, когда в коммерческую недвижимость ударила молния и она сгорела, обе стороны часто освобождаются от своих обязательств по условиям договора коммерческой аренды без штрафных санкций.

Другим распространенным способом досрочного прекращения коммерческой аренды без штрафных санкций является письменное соглашение. Общение между арендодателем и арендатором имеет основополагающее значение в ситуациях коммерческой аренды, поскольку часто арендодатель несет ответственность за поддержание функциональности коммерческого помещения.

Если между арендатором и арендодателем хорошие рабочие отношения, часто арендодатель понимает, когда арендатор не может продлить аренду, и позволяет ему расторгнуть договор досрочно с надлежащим уведомлением без каких-либо штрафов. Заключение соглашения о досрочном расторжении аренды также является выгодной сделкой для арендодателя, потому что для них лучше прийти к взаимовыгодному решению, чем платить судебные издержки для получения и взыскания судебного решения. Кроме того, им не нужно беспокоиться о том, что вы объявите себя банкротом.

Кроме того, некоторые договоры коммерческой аренды позволяют арендодателю переуступать договор или сдавать его в субаренду. Субаренда или переуступка происходит, когда коммерческий арендатор передает все или часть своей доли в собственности другой стороне в течение срока аренды. Однако уступки и субаренда обычно разрешены только в том случае, если они специально разрешены в коммерческой аренде.

Если переуступка или субаренда разрешены, коммерческий арендатор может найти другую сторону для принятия своей аренды без штрафных санкций.Однако важно помнить, что арендодатель может по-прежнему иметь возможность преследовать первоначального арендатора, если субарендодатель не производит платежи, указанные в первоначальном договоре.

Может ли арендодатель расторгнуть договор коммерческой аренды?

Опять же, конкретные условия контракта будут определять, разрешено ли арендодателю расторгать договор коммерческой аренды. Если арендодатель в одностороннем порядке разорвет договор коммерческой аренды, арендатор сможет потребовать компенсацию за это нарушение. Когда арендодатель нарушает договор коммерческой аренды, арендатор может взыскать с арендодателя убытки, в том числе:

• Общая сумма экономических потерь, понесенных ими в результате невозможности использования коммерческой недвижимости;
• Стоимость поиска и обеспечения другого подходящего имущества; и/или
• Расходы на адвоката, необходимые для подачи иска против домовладельца.

Нужен ли мне юрист, если я хочу расторгнуть договор коммерческой аренды досрочно?

Как видно, коммерческая аренда часто представляет собой длительные договоры, включающие множество различных положений, определяющих ответственность и обязательства сторон, являющихся предметом договора. Поэтому, если вы находитесь в ситуации, когда вам необходимо досрочно расторгнуть договор коммерческой аренды, в ваших интересах проконсультироваться с высококвалифицированным и знающим юристом по недвижимости рядом с вами.

Опытный юрист по недвижимости сможет определить, позволяет ли ваш договор коммерческой аренды досрочно расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.Кроме того, адвокат сможет помочь вам полностью понять ваши юридические возможности в соответствии с условиями вашего контракта. Наконец, адвокат может подать любые необходимые юридические документы от вашего имени и, при необходимости, представлять вас в суде.

Все, что вам нужно знать

Договор коммерческой аренды — это соглашение, используемое при сдаче в аренду имущества предприятия другому конкретному лицу или фирме.8 min read

Что такое договор коммерческой аренды?

Договор коммерческой аренды представляет собой соглашение, используемое при аренде имущества предприятия другому конкретному лицу или фирме или от него. Договор коммерческой аренды предлагает арендатору (или арендатору) право использовать имущество для функций компании в течение срока аренды в обмен на вознаграждение владельцу. Обычно договор коммерческой аренды включает информацию о владельце и арендаторе, которая может включать следующее:

• Поручитель
• Аренда
• Период срока аренды
• Любая соответствующая информация, которая представляет собой период аренды

Подробная модель договора коммерческой аренды является дополнительной и содержит точные спецификации условий аренды. Краткая модель коммерческой аренды представляет собой более простой договор аренды и не содержит каких-либо пунктов или условий, которые не являются полностью обязательными.

Почти всем предприятиям нужна рабочая зона или витрина, и эта аренда позволяет владельцу защищать себя в случае, если владелец предприятия не в состоянии. Определите, для чего может использоваться имущество, кто будет платить налоги на имущество и что активирует срок вашей коммерческой аренды. Большинство компаний выбирают аренду недвижимости в качестве альтернативы ее покупке, потому что это требует гораздо меньшего капитала.

Альтернативные имена

Коммерческая аренда также известна как договор коммерческой аренды, коммерческой аренды и промышленной аренды.

Когда использовать коммерческую аренду

Лучше всего использовать коммерческую аренду, если у вас есть офисное здание и вы хотите сдавать в аренду рабочую зону различным компаниям и людям. Лучше всего использовать коммерческую аренду, если у вас есть склад или производственная площадь, которую вы хотите сдать в аренду другой компании. Если вы арендуете бизнес-площадь у арендодателя, лучше всего использовать коммерческую аренду.

Типы коммерческой недвижимости

Договор коммерческой аренды распространяется почти на все типы коммерческой недвижимости, включая офисы, магазины, рестораны, промышленные и другие бизнес-направления, включая большинство нежилых объектов, таких как складские помещения, медицинские клиники и курорты. Обычно офисное помещение состоит из множества многочисленных рабочих мест, посвященных совершенно разным профессиям и профессиям, расположенных в одном и том же здании, хотя сюда входят и объекты с одним арендатором.Офисные помещения включают бухгалтерские корпорации, авторизованные места работы и различные виды квалифицированных профессий. Торговые и ресторанные помещения обычно занимают торговые центры и торговые центры. Розничная торговля и ресторанная индустрия включают в себя места быстрого питания, специализированные закусочные, экипировку, сетевые магазины и традиционные варианты онлайн-компаний розничной торговли.

Промышленная площадь сдается в аренду компаниям, которым требуются склады и помещения для хранения, производственные здания, фабрики, или компаниям, которым нужны производственные площади в дополнение к офисным помещениям для рабочих.Промышленные рабочие места арендуются многими торговыми компаниями, которые занимаются производством товаров, которые отправляются как в розничные магазины и розничные торговцы, так и в другие более крупные производственные корпорации и торговые компании.

Коммерческая недвижимость и обязанности арендодателя

При аренде рабочего места, торговой площади, ресторана или промышленной площади арендодатели (или арендодатели) имеют в виду множество совершенно разных моментов:

• Спецификация собственности
• Использование собственности
• Эксклюзивное использование
• Условия аренды
• Операционные цены и коммунальные услуги
• Налоги
• Парковка и благоустройство

Спецификации собственности предназначены для владельца, чтобы убедиться, что коммерческое использование собственности разрешено, и собственность будет соответствовать определенному виду экономического использования для действий арендатора. Например, как правило, нельзя открыть ресторан в офисном здании, если не соблюдены особые строительные нормы и правила. Владелец должен решить и определить, как арендатор будет использовать недвижимость для своего бизнеса. Арендатор должен указать, каким бизнесом он будет заниматься (недвижимость, финансы и многое другое). Владелец должен выбрать, разрешено ли арендатору эксклюзивное использование, что означает, что арендатор может быть единственной стороной в этом здании, которая будет вести свой бизнес.Примером может быть разрешение только одного магазина эспрессо в торговом центре.

Условия коммерческой аренды могут быть недельными, месячными, ежегодными или более длительными, что будет либо при установленном продлении, либо при периодической аренде. Арендатор может как оплачивать долю коммунальных услуг и рабочих цен, так и установленную плату в размере основной суммы аренды. Некоторые арендодатели требуют, чтобы арендатор платил часть налога на недвижимость. Сумма уплаченного налога на имущество, вероятно, будет долей или установленной долей, равной плате, которую платит владелец.

Когда парковка доступна, она может быть либо бесплатной, либо включенной в договор аренды, либо взимаемой в качестве дополнительной оплаты. Как правило, арендатор требует, чтобы в собственность были внесены определенные улучшения, чтобы помочь ему правильно вести свою повседневную деятельность. Арендодатель должен одобрить улучшения и, в зависимости от того, что они собой представляют, оплатить и завершить их. Улучшения могут быть переданы арендатору по завершении аренды и обычно амортизируются в течение всего периода аренды.

Важные условия договора коммерческой аренды

Многие договоры аренды включают пункт об использовании, в котором указывается, как арендатор может использовать помещение. Пункт об использовании предназначен для защиты собственности от вреда и ограничения ответственности владельца собственности. Если это возможно, попросите широкое положение об использовании на случай, если предприятие расширится до других видов деятельности. Ознакомьтесь с местными постановлениями о зонировании, чтобы узнать, какие различные ограничения могут применяться к вашему договору аренды. В договоре аренды должно быть четко описано имущество, сдаваемое в аренду. Например, в договоре аренды должно быть четко указано, есть ли в нем ванные комнаты, места общего пользования, кухня и парковка.

В договоре аренды должны быть подтверждены сумма залога и условия его возврата. Арендодатель рассчитывает сумму аренды, в первую очередь, исходя из площади помещения. Обратите внимание на то, какой метраж использует собственник для расчета арендной платы. Например, есть ли в отснятом материале лифт и внутренние коридоры? Если возможно, договоритесь, какая сторона несет ответственность за различные цены, такие как коммунальные услуги, налоги на имущество, страховое покрытие и ремонт.

Важные вещи, которые необходимо включить при заключении договора коммерческой аренды

Вы можете решить, могут ли владелец или арендатор нести ответственность за страховое покрытие имущества в вашей коммерческой аренде. Обязанности по страховому покрытию включают страхование ответственности и страхование от несчастных случаев, и очень важно с самого начала указать эти условия, чтобы защитить арендатора и имущество. Как и в многоквартирном доме, владелец, как правило, заботится о содержании имущества в договоре коммерческой аренды.

Нельзя сдавать недвижимость и не определить денежные условия. Убедитесь, что вы знаете, как часто вы будете взимать арендную плату (как правило, ежемесячно), какой льготный интервал для просроченной арендной платы (часто несколько дней) и продлевается ли аренда автоматически или нет после ее окончания.

Типы условий аренды коммерческой недвижимости

Существуют различные условия, которые вы можете выбрать при заключении договора коммерческой аренды:

• Безопасная дата окончания аренды
• Срок в неделях/месяцах/годах
• Периодическая аренда и компьютеризированная аренда с продлением

Безопасная дата окончания аренды указывает точную дату окончания аренды.Фиксированная дата окончания полезна для каждого события, потому что размер аренды заранее определен, аренда не может быть увеличена в течение этого интервала, и в аренду также нельзя вносить никакие изменения, за исключением того, что владелец добавляет пункт в договор аренды и арендатор соглашается. Срок аренды в течение недель/месяцев/лет определяет временной интервал аренды в неделях, месяцах или годах. Арендатор может расторгнуть договор на определенный период, согласованный между владельцем и арендатором.

Владелец не может увеличить срок аренды или изменить какие-либо условия в неделях/месяцах/годах, за исключением случаев, указанных в договоре.Периодическая аренда может состоять из недель, месяцев или лет и может продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор аренды. Самый распространенный вид аренды – помесячная аренда. При периодической аренде арендодатель обычно может увеличить арендную плату и внести изменения в условия, если он или она достаточно уведомит арендатора. Аренда, в основном основанная на автоматическом продлении, означает, что аренда продолжается на согласованных условиях до тех пор, пока как владелец, так и арендатор не предложат расторгнуть договор.

Автоматическое продление позволяет контракту продолжать действовать на тех же условиях, что и заранее оговоренные, даже после окончания периода времени. Например, при аренде с автоматическим продлением, если арендатор заключил годовой договор аренды с автоматическим продлением, договор аренды может оставаться обязательным и законным даже по истечении года, если каждая из сторон заключила договор. Если ни одна из сторон не возражает, договор аренды будет просто продлен еще на один 12-месячный интервал.

Договоры коммерческой аренды против.Договоры аренды жилья

Во многих случаях арендодатель может использовать обычный тип аренды жилого помещения, потому что нет необходимости учитывать потребности совершенно разных арендаторов, тогда как договоры коммерческой аренды имеют разные условия в результате разных потребностей каждого арендатора. Условия коммерческой аренды, как правило, подлежат обсуждению. Условия коммерческой аренды, подлежащие изменению, включают следующее:

• Сумма аренды
• Увеличение арендной платы
• Продолжительность аренды
• Гибкость при назначении аренды
• Приемлемые улучшения

Срок аренды большинства жилых помещений в настоящее время не превышает одного года. Однако многие договоры коммерческой аренды иногда заключаются на несколько лет.

Что нужно знать об аренде коммерческой недвижимости

Большая ответственность связана с арендой коммерческого помещения — успех вашей компании может зависеть от того, что указано в самом договоре аренды. Прежде чем арендовать коммерческое помещение, лучше посмотреть, чем эти контракты отличаются от более общей аренды жилья. Прежде чем вступать в обязывающие отношения, обязательно ознакомьтесь и согласитесь с основными аспектами аренды, такими как продолжительность аренды, стоимость аренды и расположение фактической площади.

Аренда коммерческих помещений и аренда жилых помещений

Необходимо с самого начала знать, что, говоря юридически, эти два вида аренды довольно различны. Коммерческая аренда, как правило, не подпадает под действие большинства правовых норм безопасности покупателей, которые требуются при аренде жилых помещений — например, нет никаких ограничений на страховые депозиты или руководящих принципов, защищающих безопасность арендатора. Коммерческая аренда обычно не основывается на обычной форме или договоре; каждая коммерческая аренда адаптирована к желаниям владельца.Вы не можете просто изменить или выйти из коммерческой аренды. Коммерческий лизинг – это договор, связанный законом, и обычно на кону стоит большая сумма наличных денег.

Коммерческая аренда, как правило, является предметом переговоров с владельцами бизнеса и владельцами зданий, поскольку компаниям обычно нужны определенные варианты с их помещениями, а арендодателям иногда нужны арендаторы, и они готовы увеличить определенные предложения.

Подходит ли аренда для вашего бизнеса?

Прежде чем подписывать договор аренды, лучше внимательно изучить его условия, чтобы убедиться, что в договоре аренды учтены все потребности вашего бизнеса.Во-первых, подумайте о стоимости аренды и убедитесь, что вы можете себе это позволить в течение всего срока аренды. Вам не нужно привязывать себя к пяти- или десятилетнему договору аренды, если вы можете помочь этому; ваша корпорация может развиваться быстрее, чем вы думаете, или договоренность может не сработать для вас. Краткосрочная аренда с возможностью продления обычно безопаснее. Кроме того, рассмотрите физическую площадь перед подписанием договора аренды.

Если вашей корпорации требуется модификация основного помещения — например, включение кабинок, поднятие погрузочной платформы или переделка проводки для более высоких коммуникаций — просто убедитесь, что вы (или владелец) сможете сделать необходимые модификации.Другие, гораздо менее очевидные вещи, изложенные в договоре аренды, также могут быть важны для успеха вашей корпорации. Например, убедитесь, что в договоре аренды предусмотрена возможность установки знака, который будет виден с дороги. Или, если вы полагаетесь на то, что вы будете единственным магазином, зажатым внутри совершенно нового бизнес-комплекса, убедитесь, что договор аренды не позволяет владельцу сдать в аренду близлежащую территорию конкуренту.

Если вам нужна помощь с коммерческой арендой, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Объяснение коммерческой аренды, аренды и имущества

Какие существуют виды коммерческой аренды?

На первый взгляд, расчет стоимости аренды помещения в коммерческом здании может показаться довольно простым.Как только вы и ваша команда решите арендовать коммерческое помещение, вы договариваетесь о стоимости и условиях, подписываете пунктирную линию и въезжаете в помещение. На самом деле, полное понимание коммерческой аренды требует внимания к деталям и помощи от брокера по аренде. Кто будет нести ответственность за уплату налога на недвижимость и страховку, вы или арендодатель? Кто будет платить за коммунальные услуги? Чтобы найти ответ на эти важные вопросы, вам нужно точно знать, какой вид коммерческой аренды вы подписываете. Давайте рассмотрим различные типы аренды коммерческой недвижимости, чтобы вы знали, чего ожидать в отношении стоимости и как заключать соглашение.

Что такое полный комплекс услуг или полная аренда?

Подписание договора аренды с полным обслуживанием (или полной аренды) означает, что вы несете ответственность за уплату базовой арендной платы. Тем не менее, арендодатель покрывает все расходы на строительство, включая плату за обслуживание, страховку и налоги на недвижимость. При подготовке к подписанию договора аренды с полным обслуживанием обратите внимание на то, сколько в договоре аренды указано, что вы должны заплатить за обслуживание мест общего пользования. Арендодатель может компенсировать свои расходы с помощью «коэффициента нагрузки» в арендной плате.

Чистая аренда

Чистая аренда обычно предусматривает, что арендаторы оплачивают часть (но не все) эксплуатационных расходов здания: плату за обслуживание, налоги на недвижимость и страхование.Типы чистой аренды включают тройную, двойную и одинарную.

Тройной чистый лизинг

Тройной чистый лизинг, по существу, противоположен валовому аренде. Арендатор (вы) соглашаетесь оплачивать не только арендную плату и коммунальные услуги, но и все эксплуатационные расходы коммерческой недвижимости, такие как плата за обслуживание, страхование здания и налоги на имущество. Обычно тройная чистая аренда требует снижения арендной платы, поскольку арендатор берет на себя ответственность за операционные расходы.

Двойная чистая аренда

Двойная чистая аренда требует, чтобы арендатор оплачивал арендную плату и коммунальные услуги, а также налоги на имущество и страхование здания.Тем не менее, арендодатель оплачивает расходы на техническое обслуживание здания. Арендодатели, сдающие офисное здание в аренду нескольким арендаторам, скорее всего, будут справедливо делить налог на недвижимость и расходы на страхование здания между арендаторами.

Единая чистая аренда

Единая чистая аренда предусматривает, что арендаторы оплачивают арендную плату и коммунальные услуги, а также налоги на недвижимость. Арендодатель позаботится о страховании здания и расходах на содержание. Будьте осторожны, чтобы не перепутать одиночную чистую аренду с чистой арендой.Чистая аренда относится к категории аренды, включая одинарную, двойную и тройную аренду.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда занимает промежуточное положение между валовой арендой и тройной чистой арендой. Как правило, модифицированная валовая аренда означает, что арендатор оплачивает базовую арендную плату, коммунальные услуги и часть эксплуатационных расходов. Детали варьируются от контракта к контракту. В некоторых модифицированных валовых арендных договорах арендаторы платят только базовую арендную плату и коммунальные услуги в течение первого года, но в каждый дополнительный год оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов здания.Их доля расходов, вероятно, будет зависеть от доли здания, которое они занимают. Например, арендатор, занимающий 50% здания, будет нести 50% своих эксплуатационных расходов.

Абсолютная аренда NNN

Иногда термины «абсолютная аренда NNN» и «тройная чистая аренда» взаимозаменяемы. Однако они не одинаковы. Обычно тройная чистая аренда требует, чтобы арендаторы оплачивали некоторые или все расходы на ремонт здания, но в некоторых случаях арендодатель помогает с этими расходами.И наоборот, абсолютная аренда NNN освобождает арендодателя от всякой ответственности за здание в любом случае. Это означает, что арендатор должен покрывать все расходы на строительство, включая техническое обслуживание или ремонт крыши и конструкции здания. Эта аренда обычно применяется только к арендаторам с национальным или региональным присутствием и отличной кредитной историей.

Процентная аренда

Процентная арендная плата требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату в дополнение к проценту от продаж бизнеса. Арендодатели часто просят семь процентов.Будьте осторожны, если просят 10 или 12 процентов. Торговые точки обычно имеют такие типы аренды.

Советы по ведению переговоров и исключения

Эти категории аренды коммерческих зданий не представляют собой абсолютных правил, хотя они могут дать вам общее представление о том, каких затрат ожидать для каждой из них. Помните: каждый контракт индивидуален, и каждый контракт подлежит обсуждению. Прочитайте мелкий шрифт и просмотрите его со своим брокером и адвокатом перед подписанием.

Таблица типов коммерческой аренды

Тип аренды	Расходы	Вариант использования
Общая аренда	аренда.	Любое коммерческое помещение
Измененная общая арендная плата	Вы платите арендную плату + часть годовых эксплуатационных расходов здания; эти контракты сильно различаются.	Любое коммерческое помещение
Triple Net Lease	Вы платите арендную плату + налоги, страховку и плату за обслуживание.	Любое коммерческое помещение
Двойная чистая аренда	Вы платите арендную плату + налоги и страховку.	Любое коммерческое помещение
Чистая аренда	Вы платите арендную плату + некоторые налоги, страховку и плату за обслуживание.Типы бывают одинарные, двойные и тройные.	Любое коммерческое помещение
Абсолютная аренда	Вы платите арендную плату + все расходы на строительство (налоги, страхование, техническое обслуживание), включая ремонт крыши и конструкций.	Долгосрочная аренда для кредитных арендаторов
Процентная аренда	Вы платите арендную плату + процент от ваших ежемесячных продаж	Торговая площадь
Чистая арендная плата за один раз Вы платите налоги на имущество.	Любое коммерческое помещение

Поиск офисных помещений в аренду в вашем городе

Обновлено: январь 2020 г.

Вообще говоря, договор коммерческой аренды будет либо валовой арендой, либо чистой арендой.

Полная аренда

Аренда брутто также известна как аренда с полным обслуживанием, и все, кроме ежемесячной арендной платы, оплачивается арендодателем.

Даже туалетную бумагу заменит хозяин. В Нью-Йорке не так много зданий с полной арендой, и если вы их увидите, оно, скорее всего, будет ориентировано на более мелких арендаторов, которые платят более высокую цену за квадратный фут (PPSF).

Единая чистая аренда

Существует несколько различных типов чистой аренды. Единая чистая аренда была наиболее традиционным типом аренды до революции коворкингов. В ситуации с единой чистой арендой арендатор платит налоги на недвижимость. Налоги на недвижимость за первый год включены в валовую арендную плату; тем не менее, арендатор несет ответственность за свою пропорциональную долю любого будущего увеличения налогов на недвижимость.

Арендатор также будет нести ответственность за свои расходы. Плата за обслуживание мест общего пользования (CAM) и страхование имущества по-прежнему оплачиваются арендодателем.

Двойная чистая аренда

В Нью-Йорке очень редко можно увидеть двойную чистую аренду. При двойной чистой аренде арендатор платит арендную плату, налоги на имущество и взносы по страхованию имущества. Арендодатель по-прежнему будет нести ответственность за содержание здания и оплату сборов CAM.

Тройной чистый лизинг

Тройной чистый лизинг является наиболее удобным для арендодателя договором коммерческой аренды.Это потому, что все расходы по размещению перекладываются на арендатора, а арендодатель может просто сидеть сложа руки, расслабляться и собирать арендную плату. Это означает, что арендатор несет ответственность за уплату арендной платы, налогов на имущество, взносов за страхование имущества, а также сборов за CAM и любой связанный с этим ремонт или техническое обслуживание.

Арендаторы, подписывающие договор тройной чистой аренды, должны проверить, есть ли гарантия на основные бытовые приборы и есть ли в договоре аренды положение о стоимости ремонта таких приборов, как кондиционеры.