МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

МКОУ "СОШ с. Псыншоко"

Добро пожаловать на наш сайт!

Если квартира приобретена в браке но оформлена на одного из супругов: Суд разъяснил, когда при разводе жилье достается одному из супругов

Выселение бывшего супруга из квартиры

Содержание статьи

Вопрос о выселении бывшего супруга (мужа или жены), возникает, как правило, сразу или вскоре после развода. Нередко супруг уже выехал, но не «выписывается» из квартиры, и тогда ставится вопрос о его снятии с регистрационного учета. 

Как и в каких случаях можно выселить бывшего супруга из квартиры (дома), если он не собственник? 

Как ни странно, этот вопрос актуален. Основной ответ на него таков: в тех случаях, когда выселяемый не имеет никаких прав на квартиру. Например, жилье приобретено до брака, куплено в браке, но на личные деньги,  когда собственность уже поделена или закреплена за владельцем брачным контрактом, унаследована, получена в дар и в иных подобных случаях.

Закон не делает акцент на том, что брак сторон обязательно должен быть расторгнут. То есть иск может быть заявлен как в период брака, так и в случае его расторжения.

Не имеет значения, зарегистрирован супруг в квартире, или нет, оформлен договор на проживание или нет, ипотечная квартира или нет и т.д. 

Таким образом, не будут препятствием для выселения:

  1. наличие регистрации в квартире
  2. наличие нерасторгнутого брака
  3. отсутствие письменного оформления проживания по соглашению сторон
  4. наличие разного рода обременений на жилье

Это сильно усложнит выселение супруга из квартиры

Нельзя выселить супруга, если квартира приобретена в браке, но оформлена на одного из бывших супругов (недвижимость, по общему правилу,  в таком случае является общей). Данное исключение работает, если все или часть покупной цены уплачена за счет не личных, а общих денег.

Ипотечная квартира, купленная до брака, но часть цены которой уплачена после вступления в брак.

То же касается и квартиры, полученной от государства по договору социального найма, если на момент приватизации бывший супруг (супруга) был в ней зарегистрирован.  Разумеется,  нельзя выселить из государственной или служебной  квартиры при наличии действующей прописки.

Часто в брачных договорах можно встретить условие о свободном взаимном пользовании супругами имуществом друг друга. Если такое условие присутствует, перед выселением сначала потребуется развестись. Вариант – расторгнуть брачный контракт.

Отсутствие собственного жилья у бывшего супруга, об этом подробнее читайте в тексте ниже.

Если вселение имело место по письменному соглашению, например, по договору безвозмездного найма, процесс выселения зависит от формулировки условий сделки. Хотя если был использован стандартный вариант, то выселить не сложно, но нужно кропотливо соблюсти все требования норм права.

Москва, Варшавское ш., 46

ИНЮСТА

Юридическая фирма

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ: СУД, ПЕРЕГОВОРЫ, СДЕЛКИ БЕСПЛАТНЫЕ ЮР.КОНСУЛЬТАЦИИ

Способы выселения из квартиры

Варианты выселения сводятся к трем «способам»:

  • самостоятельное ограничение доступа;
  • принудительное выселение при помощи сотрудников полиции;
  • посредством подачи иска — в порядке судебного производства.

Первые два варианта носят околоправовой характер, поэтому остановимся на последнем.  

Выселение или снятие с регистрационного учета без согласия проживающего возможны в порядке судебной процедуры. По большому счету, нет значительных различий от такого же судебного процесса в отношении любого другого человека – тещи, зятя или просто знакомого. В суде стороны являются истцом и ответчиком. Имеется состязательность процесса, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Как правило,  перед подачей иска должна иметь место письменная претензия.

По искам о выселении к разбирательству в обязательном порядке должен быть привлечен прокурор. 

Если у бывшего мужа, жены нет своей квартиры

Суд может учесть семейные отношения в прошлом вот в каком аспекте. Выселяемый бывший член семьи вправе заявить о том, что ему некуда выехать и в связи с эти попросить суд предоставить отсрочку его выезда и/или попросить выплату ему собственником денежной компенсации на приобретение или съем иного жилья.

Суд в таком случае обязан проверить данный довод и доказательства, его подтверждающие, и с учетом всех обстоятельств  принять соответствующее решение. Таким образом, одного голословного заявления не достаточно, ответчик  должен доказать свое утверждение. В свою очередь, истец вправе доказывать противоположное, например, представить документы о наличии у ответчика своего жилья.
Кроме того, суд учитывает иные обстоятельства дела — характер взаимоотношений сторон, длительность совместного проживания, уровень материального обеспечения каждого, наличие общих детей, как давно прошел развод, а также мнение прокурора.

Решение суда и исполнительный лист являются теми документами, которые   дают право потребовать фактического освобождения жилой площади и осуществить снятие с регистрационного учета.

Москва, Варшавское ш., 46

ИНЮСТА

Юридическая фирма

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ: СУД, ПЕРЕГОВОРЫ, СДЕЛКИ БЕСПЛАТНЫЕ ЮР. КОНСУЛЬТАЦИИ

Нормы законов, применяемых при выселении бывшего мужа, жены из квартиры

Статьи 31, 32, 35 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), статьи 209, 288, 304, 689, 699, 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), ст.7 ФЗ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», Гражданский процессуальный кодекс (ГПК РФ), СК РФ.

Типичная ситуация из вопросов к адвокату по спорам о жилье:

Вопрос

Бывший муж подал исковое заявление о признании утраты права пользования жилым помещением меня и моего ребенка из первого брака. Ситуация следующая: мы зарегистрированы в квартире бывшего мужа, который имеет в ней долю 1/3, остальное находится в руках его сына от первого брака, однако нам негде прописаться, если нас выпишут. Со мной живет также наш общий ребенок школьного возраста, которому он по постановлению суда должен платить алименты, которые, кстати, он не платит.
Я нашла в его исковом заявлении упоминание статьи 31 пункт 4 ЖК, который просмотрев самостоятельно, нашла оговорку о том, что есть возможность остаться на определенный судом срок зарегистрированной в данной квартире по причине материального положения. И как максимум обязать его обеспечить нас жильем. Факторы играют в нашу сторону: он инициатор расторжения брака, он алиментообязанный , мы находились около 10 лет в браке, материальное положение мое, к тому же мой сын от первого брака учится. Однако, мы от него съехали в прошлом году, первое время жили у друзей семьи и после были вынуждены снимать съемное жилье, которое снимаем с трудом и сейчас. Этот фактор повлияет на что-то? Что лучше нам делать?  

Ответ юриста

В вашем случае вы вправе обратиться со встречным иском о вселении, определении порядка пользования квартирой (с тем, чтобы закрепить для проживания конкретную комнату), мотивируя это обстоятельствами, на которые вы указали, и ссылкой на статью 31 Жилищного кодекса. Суды нередко применяют данную статью, закрепляя право на срочное проживание. Альтернативное требование в виде обязания приобрести жилье или выплаты компенсации встречается в судебной практике реже, то есть рассчитывать на успех по такому иску приходится в гораздо меньшей степени.

К сожалению, такой довод, что мы не хотим выписываться, потому что это не удобно для меня, ребенка судами не воспринимается. Актуальным может быть только такое возражение, связанное, во-первых, с тем, что вы реально нуждаетесь в жилье, и, во-вторых, с тем, что бывший муж, другие жильцы, препятствуют проживанию в квартире (не дают войти в квартиру, безапелляционно входят в вашу комнату и т.д.).
О том, что вам препятствую пользоваться квартирой, вам достаточно просто заявить в иске, что играет вам на пользу.

Еще по теме:

Посмотреть решение московского суда о снятии с регистрационного учета, полученное адвокатом «Инюсты» в защиту интересов доверителя
Из практики юристов компании: иск о выселении из дома

Заявление в полицию о выдворении бывшего супруга

Может ли супруг претендовать на долю в квартире, приобретенной до брака, но в момент совместного проживания? Собственником является супруга. Может ли супруга после развода сразу выписать мужа, не имеющего другого жилья на тот момент и проживающего отдельно, на съемной квартире? — Адвокат в Самаре и Москве

Добрый день. Может ли супруг претендовать на долю в квартире, приобретенной до брака, но в момент совместного проживания? Собственником является супруга. Может ли супруга после развода сразу выписать мужа, не имеющего другого жилья на тот момент и проживающего отдельно на съемной квартире?

Адвокат Антонов А.П.

Добрый день!

Согласно ст. ст. 34-38 Семейного кодекса, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.
К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Согласно ст. ст. 196-200 Гражданского кодекса, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 — 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.
Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон.
Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.
Снятие с регистрационного учета («выписка») без согласия лица возможна, только если это лицо не имеет долю в праве собственности на квартиру. Но и при отсутствии доли это возможно только в судебном порядке при наличии следующих оснований (п. 31 Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»:
Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
а) изменения места жительства — на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства (в письменной форме или в форме электронного документа). При регистрации по новому месту жительства, если гражданин не снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета в 3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета;

г) признания безвестно отсутствующим — на основании вступившего в законную силу решения суда;
д) смерти или объявления решением суда умершим — на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;
ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации — на основании вступившего в законную силу решения суда;
з) изменения гражданином, указанным в пункте 26(1) настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального района, по адресу местной администрации поселения которого он зарегистрирован по месту жительства, — на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни;

к) выявления факта фиктивной регистрации гражданина по месту жительства в жилом помещении, в котором этот гражданин зарегистрирован, — на основании решения органа регистрационного учета в порядке, установленном Министерством внутренних дел Российской Федерации.
Согласно ст.31 Жилищного кодекса, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 настоящей статьи.
Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Таким образом, так как квартира была приобретена до брака, то она является собственностью жены. После расторжения брака возможно принудительное снятие бывшего мужа с регистрационного учета.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Вопрос-ответ: ипотека после развода

Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734 развода. Существуют исследования, подтверждающие: ипотечные заемщики разводятся гораздо реже, но иногда это происходит и с ними. В этом случае приходится делить квартиру и определять, кто оплачивает ипотеку. Отвечаем на вопросы, которые могут возникнуть в такой ситуации.

Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734… Финансы

Что будет с ипотекой при разводе?

Зависит от того, на кого и когда она была оформлена — до или после свадьбы.

Допустим, один из нас оформил ипотеку на свое имя до свадьбы?

Тогда выплачивать ипотеку нужно ему, владелец квартиры тоже он — это не совместно нажитое имущество.

Но можно попробовать доказать, что оно совместно нажитое — если в период брака другой супруг вложил средства, которые увеличили стоимость имущества — например, сделал дорогой ремонт.

Может ли тот, на кого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возврат части выплат?

Не всегда — такое решение может принять только суд. Он может посчитать, что выплаты были из общих средств — тогда, скорее всего, нет. С другой стороны, вы можете попробовать доказать, что туда были вложены и ваши личные деньги.

Разделение этих двух типов бюджета есть в Семейном кодексе. Общее имущество — это доходы каждого из супругов, они складываются в общий бюджет. Там же говорится, что личное имущество — это средства, которые вы получили до брака, в дар во время брака или по другим безвозмездным сделкам («спонсорская помощь и благотворительность, прощение долга и другие виды партнерства»).

Хорошо, а если ипотека оформлена на одного человека, но после свадьбы?

Тогда это совместно нажитое имущество, на него претендуют оба человека и ответственность за выплаты тоже несут оба, независимо от того, кто вносил первоначальный взнос или большую часть платежей.

А если мы созаемщики и разводимся?

Если не перезаключить договор, каждый из вас остается одной из сторон договора. Соответственно, ответственность за выполнение обязательств по договору (выплату платежей по кредиту) тоже несете вы оба. До сих пор, пока не заключите соглашение о разделе имущества и долговых обязательств.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Зависит от вашего решения или решения суда. Обычно они распределяются пропорционально присужденным долям.

Например, вы оба претендуете на половину квартиры — кредит и проценты тоже делятся пополам. Важно, что предыдущие платежи в расчет не берутся, и компенсация никому не выплачивается.

Если одна сторона на квартиру не претендует, то она может получить денежную и или имущественную компенсацию, например, из совместно нажитых вещей. Кредит продолжит оплачивать тот, кто получил квартиру.

А можно обойтись без суда?

Это самое простое решение, но стоит скреплять договоренности письменно и заверять у нотариуса. Например, можно разделить квартиру и выплаты на части, как вам кажется справедливым.

Что делать, если договориться не получилось?

Идти в суд. Тогда две стороны представит свои требования, а суд решит, как нужно разделить квартиру и кто в каких долях будет выплачивать ипотеку.

Зачастую доли супругов признаются равными. Иногда суд может отступить от этого правила, когда этого требуют интересы детей или учитывая другие детали дела.

Все это нужно согласовывать с банком?

Да, банк — третья сторона и с ним нужно договариваться об изменении списка собственников и должников. Например, если вам удалось договориться о разделе имущества, банк может оставить в заемщиках только одного человека, все права и обязанности на объект будут на нем.

Что если квартира и ипотека никому из нас не нужна?

Обычно в этом случае квартиру продают, из этой суммы отдают деньги банку, а оставшееся — делят. На это тоже нужно разрешение банка — квартира находится в залоге. Закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения банка.

Как заранее избежать таких ситуаций?

Нужно заранее подумать о том, как оформлять кредиты и ипотеку, реалистично понимая, что развод может случиться и у вас. Например, можно письменно оформить и заверить брачный договор — документ о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. Там можно прописать кому достанется квартира, компенсация, а кто будет продолжать выплачивать ипотеку. В некоторых случаях, банк может включить в договор пункты о том, что будет с ипотекой и квартирой после развода.

Совместная собственность и личные деньги супругов

Известная старая проблема режима совместной собственности: если личные деньги одного из супругов были потрачены им на приобретение вещи, станет ли она совместной собственностью?

Ответ на этот вопрос был дан ВС в пост.пленума № 15 от 1998 г. (п. 15): нет, не станет.

Следовательно, по задумке ВС, источник финансирования покупки определяет правовой режим собственности на вещь (дальше я буду именовать этот подход теорией трансформации).

Я не уверен, что это соответствует ст. 34 и 36 Семейного кодекса, ведь из п. 1 ст. 36 следует, что режим совместной собственности не распространяется только на «вещи, полученные по наследству или в дар во время брака». Таким образом, закон исходит из того, что уже «на втором шаге» индивидуальная собственность супруга уже существовать не может. Это разумно, ведь ст. 34 говорит о том, что «все, что нажито во время брака, является совместной собственностью».

Теория трансформации, предложенная в ПП 15, создает большую проблему: самим супругам, да и всем третьим лицами надо учитывать источник приобретения супругами имущества. Например, муж и жена приобретают автомобиль, используя для этого подаренные каждому из них деньги. Реализация концепции трансформации будет означать, что автомобиль будет находиться в общей долевой собственности супругов. Бедный потенциальный будущий покупатель этой машины, который должен сломать голову, как же понять режим собственности на автомобиль и правильно заключить договор купли-продажи!

Более сложная ситуация: супруг получил в наследство вещь, продал ее, а на вырученные деньги приобрел другую вещь. 

С точки зрения СК — это будет совместная собственность супругов, так как вещь нажита во время брака, а под исключение, предусмотренное ст. 36 она не подпадает. Следовательно, режим принадлежности такой вещи как совместной собственности достаточно прост и очевиден.

Но с точки зрения теории трансформации эта вещь будет индивидуальной собственностью супруга, а не совместной собственностью. 

В недавнем деле гражданская коллегия ВС подтверждает этот вывод. Причем дополнительная пикантность дела в том, что в нем речь идет о недвижимости. Муж получил в наследство квартиру, продал ее, на вырученные деньги купил другую квартиру, причем куплена квартира была на имя жены, она же зарегистрирована в реестре недвижимости как собственник. Потом случился развод и муж идет в суд с иском к бывшей жене о признании квартиры его, мужа, индивидуальной собственностью. Суды отказывают, признавая ее совместной собственностью, но гражд.коллегия ВС отменяет и признает ее индивидуальной собственностью мужа.

Таким образом, теория трансформации означает, что даже на «третьем шаге» индивидуальная собственность супруга сохраняется. 

На мой взгляд, это дело решено неправильно, ведь нормы СК теорию транформации не признают вообще, а продление транформации так далеко — это очень опасное (в первую очередь — для третьих лиц) решение.

Представим себе теперь покупку такой квартиры: с учетом практики той же гражд.коллегии, полагающей, что добросовестный приобретатель — «это тот, кто смотрит всё-всё-всё», перед сделкой надо выяснять, на какие деньги была приобретена квартира продавцом. Ведь если источником покупки были деньги, вырученные от продажи личного имущества мужа, то тогда режим отчуждения не подлежит применению, договор надо заключать только с мужем (который при этом не значится в реестре в качестве собственника!), согласие жены на такую сделку не нужно. Любой юрист, который будет сопровождать такую сделку, просто схватится за голову! И виновата в этом будет созданная ВС на пустом месте теория трансформации!

Кроме того, в этом деле обращает на себя внимание, что квартира была зарегистрирована именно на жену. Не означает ли это, что даже если теория трансформации и верна, то муж сам же и отказался от того, чтобы рассматривать эту квартиру как личную собственность, согласившись с тем, чтобы покупателем и собственником в реестре числилась его супруга. Почему это произошло — это отдельный интересный вопрос. Возможно, муж так хотел проявить щедрость к жене. Возможно, муж скрывал эту квартиру от кредиторов. Возможно, он — чиновник и так хотел избежать декларирования квартиры, мы этого не знаем. Но правильно было бы выяснить это и дать оценку мотивам такого поступка. 

И, наконец, еще одно тонкое замечание, которое при обсуждении этого дела сделал Олег Зайцев — ведь недавно та же гражд. коллегия ВС рассмотрела дело, в котором отказалась считать общей собственностью квартиру, нажитую совместно лицами, не состоявшими в зарегистрированном браке. Смысл подхода таков: на ком из сожителей недвижимость зарегистрирована, тот и собственник, источник финансирования приобретения квартиры значения не имеет. Это тоже неправильно, но теперь — в свете нового дела о трансформации — и еще теперь и непоследовательно: раз имеет значение, кто зарегистрирован в реестре, то и в этом деле надо было обсуждать значение факта регистрации купленной квартиры на жену.

В оправдание гражд. коллегии, наверное, можно было бы сказать следующее: вполне возможно, что судьи, участвовавшие в рассмотрении этого дела, искренне не любят совместную собственность супругов, считают ее злом, полагают необходимым бороться с ней. 

Я с этим совершенно согласен — я тоже полагаю, что совместная собственность супругов не соответствует социальным реалиям современной России и от нее надо как можно скорее отказаться. Но это надо делать иначе: путём изменения норм законов, а не подтачиванием совместной собственности двусмысленными и неочевидными определениями троек судей ВС.

Потому что это цена вопроса для всего оборота недвижимости может быть слишком велика.

 

Дареные метры не делятся. Верховный суд РФ разобрался с разделом квартиры, купленной на наследство — Верховный Суд Российской Федерации

Очень интересное решение принял Верховный суд, когда изучил материалы спора за имущество при разводе. Такие дела действительно крайне сложные, и правовых коллизий в них всегда достаточно. На в этот раз речь шла о наследстве, которое получил один из супругов. Но он его продал и купил квартиру для проживания семьи. А когда брак распался, встал непростой вопрос — как делить квартиру, купленную на наследство одного супруга?

Вариантов было два — поровну как совместно нажитое имущество или не делить, а отдать тому, на чье наследство она куплена. Подобные вопросы встают перед тем, кто делит совместно нажитое имущество, нередко. Поэтому разъяс­нения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ могут оказаться полезными не только судьям, для которых они были даны, но и для рядовых граждан.

Местные суды разошлись во мнениях , а точку поставил Верховный суд. Он заявил, что недвижимость, которая была куплена на средства одного из супругов, разделить невозможно. Эта история началась почти 15 лет назад в Ростовской области. Там через два года после свадьбы молодой супруг получил наследство от бабушки. Это были доли в частном доме и земельном участке. Наследство супруг решил продать и на вырученные деньги купить квартиру для своей семьи. Так все полученные деньги целиком ушли на покупку жилья. Новую квартиру оформили на жену.

Прошло еще несколько лет, и семья распалась. Вот тогда и встал вопрос раздела нажитого добра. И в первую очередь — квартиры. Мужчина пошел в суд, потребовав признать квартиру не совместной супружеской собственностью, а только его личной собственностью.

В суде истец объяснил, что квартира полностью куплена на его деньги, которые он выручил от продажи наследства. Показал документы. Правда, бывшая супруга этого не отрицала.

Суд первой инстанции все тщательно подсчитал. Он увидел, что та сумма, которая была выручена за наследство, буквально спустя месяц целиком, копейка в копейку, ушла на оплату квартиры.

Волгодонской районный суд Ростовской области решил, что квартиру супруги купили на личные деньги мужа, поэтому она не может относиться к совместной собственности супругов. Суд удовлетворил иск бывшего мужа и оставил жилье ему.

Апелляцию такое решение не устроило. Суд согласился, что супруг купил недвижимость за свой счет. Но при этом областной суд сказал, что муж «фактически внес деньги в семейный бюджет, так как купил совместную жилплощадь». Областной суд отметил, что муж согласился оформить квартиру на жену. А это лишний раз подтверждает, что оснований считать имущество личной собственностью нет.

Так что апелляция отменила решение районных судей и приняла свое — разделила квартиру пополам.

Вот тогда бывший муж и обратился в Верховный суд.

Коллегия указала на ошибки нижестоящих инстанций. По мнению ВС, чтобы правильно определить статус имущества (общее или личное), нужно понять, на какие средства его покупали и по каким сделкам. Согласно п. 1 ст. 36 СК («Имущество каждого из супругов»), то, что один из партнеров получил безвозмездно (в том числе унаследовал), не является общим. Личным оно останется, если партнер продаст его и взамен купит другой дом или квартиру.

Купленное в браке имущество на деньги одного из супругов исключает его из режима общей совместной собственности, даже если оно оформлено на имя другого супруга, заявил Верховный суд.

Он напомнил про свое постановление Пленума (от 5 ноября 1998 года) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».

Имущество, купленное на личные средства одного из супругов, не является общим

В нем четко сказано — не является общим имущество, купленное во время брака, но на личные средства. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда заявила, что правильную позицию при рассмотрении заняла первая инстанция. То есть районный суд.

В спорах, если супруг хочет признать имущество личным, он должен доказать суду, что средства, на которые купили спорный объект, не были общими. Доказывать можно по-разному. Можно показать, что средства заработаны до брака. Или указать на получение наследства или в дар. В таких случаях суд должен оценить стоимость приобретенного имущества, размер личных средств и время между получением дохода и приобретением недвижимости. В нашем случае прошло очень мало времени с момента продажи одного объекта и покупкой другого. Так что Верховный суд оставил в силе решение районного суда, по которому квартира не делилась.

Текст: Наталья Козлова

Российская газета — Федеральный выпуск № 246(8300)


как делятся финансы бывших супругов

Решив развестись, супруги неизбежно сталкиваются с вопросом раздела нажитого имущества, сбережений и обязательств по долгам. Что нужно знать об особенностях этого процесса, чтобы обезопасить себя от неожиданностей? 

Согласно Гражданскому кодексу РФ имущество супругов при разделе делится пополам, а те активы, которые до брака были собственностью одного из супругов, за ним и остаются. То же самое относится и к долгам. Вместе с тем существует ряд тонкостей, о которых стоит знать заранее.

Сбережения и имущество

Вклад, открытый на имя одного из супругов в период брака, относится к совместно нажитому имуществу. «Раздел такого имущества происходит по общим основаниям, при этом доли вклада признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами», — рассказывает адвокат Московской областной коллегии Ирина Зуй.

Однако при разделе такого имущества в судебном порядке существуют свои особенности. По словам Ирины Зуй, если депозит по вкладу был открыт одним из супругов до заключения брака, но затем на счет вносились денежные средства, то при разделе будут учитываться только те средства, что поступили во время брака, включая начисленные на них проценты. Если же вклад был получен в дар, достался по наследству или открыт на полученные этими способами средства, разделу он не подлежит. Кроме того, личными сбережениями могут быть признаны средства с продажи личного имущества супруга, а также компенсации за моральный или материальный ущерб, страховка и прочие судебные выплаты, поясняет Зуй.

По словам Ирины Зуй, на практике чаще всего бывшие супруги скрупулезно делят сбережения. Однако бывают случаи, когда одна из сторон решает, что ничего делить не будет и отдает все в пользу супруга. «Все зависит от благосостояния семьи, характеристики личности отдельно взятого человека и взаимных договоренностей супругов», — говорит Зуй.

«Гражданский» брак

В России расчет количество исков от людей, живших в незарегистрованном браке, рассказывает старший юрист Адвокатского бюро А2 Екатерина Ильина. Поскольку отношения супругов не были оформлены, то правила Гражданского кодекса на них не распространяются.

Даже если имущество было нажито совместно, то разделить его поровну не получиться.

«Если имущество оформлено на одного из супругов, то это его имуществом и останется», — говорит Ильина.

Вместе с тем гражданин может попытаться признать имущество общим долевым. «Имея доказательства внесения своих средств на оплату или улучшение имущества, он может обратиться в суд и претендовать на выделение доли. Но гражданин претендует на это не как супруг, а согласно общим правилам гражданского законодательства, регулирующим общедолевые права собственности», — рассказывает Ильина. Доказательствами внесения средств в первую очередь могут служить документы, касающиеся перевода средств. Суд может рассмотреть и показания свидетелей и даже фотографии, подтверждающие право одного из бывших супругов на имущество.

Размер доли каждого сожителя будет зависеть от вклада в приобретенное имущество, поясняет Ильина.

Долги

В спорах при разделе кредитных обязательств всегда участвует третье лицо — банк. В соответствии со статьей 391 ГК РФ, перевод должником своего долга (или его части) на другое лицо допускается только с согласия кредитора. Банки в подавляющем большинстве случаев такое согласие не дают, так как с двух должников долг вернуть дольше и сложнее, рассказывает Ирина Зуй.

«Как правило, суды в этом вопросе становятся на сторону банков, даже если между супругами есть соглашение о разделе имущества. В таком случае суд признает всю сумму долга непосредственно перед банком за супругом, взявшим кредит, но другого супруга обязывает возместить свою часть долга первому супругу», — говорит Зуй.

При разделе кредитов на автомобиль и недвижимость супруги договариваются, кому из них остается кредитный автомобиль, и тот, кто продолжает владеть автомобилем, продолжает и выплачивать кредит, рассказывает заместитель председателя правления, начальник юридического управления «Европлан Банка» Илья Елагин.

Впрочем, существуют прецеденты, когда владеет один из супругов, а выплаты осуществляет другой или оба, добавляет Елагин.

Если дело доходит до суда, то ситуация может развиваться по двум сценариям, рассказывает Зуй.

Первый вариант — автомобиль достается одному супругу, с условием выплаты второму причитающейся ему доли. Второй — кредит погашается поровну обоими супругами, автомобиль впоследствии продается, вырученная сумма делится поровну.

В случае с ипотечными кредитами чаще всего супруги выступают созаемщиками и несут солидарную ответственность перед банком. По словам Ирины Зуй, если супруги не определятся с тем, кому достанется квартира после развода, то она делится на доли, и уже согласно долям будет осуществляться погашение ипотеки. В этом случае первоначальный ипотечный договор фактически делится на два разных. «Если квартира достается одному супругу, то на этого супруга ложится обязательство по выплате оставшейся ипотеки, при этом он должен выплатить второму супругу половину суммы уже выплаченной ипотеки», — рассказывает адвокат.

Третий вариант — квартира продается, ипотека выплачивается в равных долях между супругами. Однако стоить помнить, что при решении всех приведенных вариантов участвует банк, который может и не дать согласие на решение вопроса тем или иным образом.

Брокерский счет

Средства, которые хранятся на брокерском счете, делятся по тем же правилам, что и любое другое имущество. По словам руководителя юридического департамента «АЛОР Брокер» Надежды Подкорытовой, средства, внесенные на него в браке, делятся при разводе пополам. Денежные средства, полученные супругом до брака, являются его собственным имуществом. «Если впоследствии именно они были внесены на брокерский счет, открытый в браке, то все заработанное по счету не должно делиться», — поясняет Подкорытова. Однако на практике доказывать это будет сложно: денежные средства нельзя «пометить» и отделить от «нажитых» в браке проблематично. С ценными бумагами все гораздо легче. По ним достоверно можно установить, когда они были приобретены: в браке или до.

«У нас практически нет запросов от супругов или суда на получение информации, необходимой для раздела имущества, и тем более, исполнительных листов, — делится опытом Надежда Подкорытова. — Либо супруги не осведомлены о подобной деятельности партнера, либо интересуются только банковскими счетами. Хотя в действительности на брокерском счете может находиться солидная сумма».

Как подготовиться к разводу

Самый цивилизованный и в то же время непопулярный способ предотвращения конфликтов при разводе — заключение брачного договора, считает независимый финансовый советник, эксперт Института финансового планирования Саида Сулейманова. Такого же мнения придерживается финконсультант консалтинговой группы «Личный капитал» Дмитрий Герасименко. Если же такой договор не заключен, совместно нажитое имущество по закону делится поровну между обоими супругами, добавляет он.

Если договор не был заключен, а супруги решают разводиться — лучше всего разделить имущество самостоятельно, без суда, говорит Герасименко. Если договориться не получается, можно привлечь адвокатов. Это в любом случае проще и быстрее, чем решать вопрос через суд. «Даже у олигархов бракоразводные процессы продолжаются по несколько лет с большими материальными и моральными издержками», — пояснил он.

Однако существует способ вывести часть имущества одной из сторон из-под судебных претензий. Совместным имуществом не считаются программы накопительного страхования, замечает Сулейманова. «При оформлении таких программ выпускается полис страхования жизни, на который не может быть наложено судебное взыскание», — поясняет Герасименко.

«Супругу, который не работает, полезно делать накопления, чтобы была возможность прийти в себя после развода и начать жизнь заново», — советует Сулейманова. Также она не рекомендует одному из супругов гасить задолженность досрочно. «Потом будет сложно определить, чьи доходы больше участвовали в погашении этого кредита и чей вклад был больше», — рассуждает она. Все равно останутся долги, которые разделятся пополам. Если есть долги, нужно просто погашать их по графику и быть готовым к тому, что в какой-то момент придется забирать половину на себя, заключила Сулейманова.

Назад Поделиться

Кому будет принадлежать имущество, если оно приобретается на средства одного из супругов?

По общему правилу все имущество, нажитое во время брака, считается общей собственностью супругов. Это правило имеет исключения. Каждый из супругов может иметь имущество (в том числе деньги) в своей личной собственности. На каким будет статус имущества, приобретаемого на эти средства?

Возможны следующие ситуации, требующие регулирования:

  • На деньги, являющиеся личной собственностью одного из супругов, приобретается имущество, строится недвижимость. Деньги могут быть получены в дар, унаследованы или приобретены до вступления в брак.
  • Имущество, принадлежащее одному из супругов, продается и на вырученные деньги покупается имущество или строится недвижимость.
  • На участке, принадлежащем одному из супругов строится недвижимость.
  • Имущество, принадлежащее одному из супругов обменивается на другое имущество с доплатой или без нее.

Может ли другой супруг в случае развода претендовать на приобретенное таким образом имущество?

Имущество приобретается (строится) на личные средства одного из супругов

Согласно статье 35 Кодекса Республики Казахстан о браке (супружестве) и семье не является общим совместным и не подлежит разделу имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак (пункт 16 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан «О рассмотрении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»).

Следует учитывать, что в случае спора супругу придется доказывать, что дом построен или квартира куплена исключительно на деньги, которые являлись его собственностью, и на него не затрачены общие деньги супругов. В случае разногласий с другим супругом это будет затруднительно, и к этому лучше подготовиться заранее.

Имущество приобретается на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов

Деньги, вырученные от продажи личного имущества, принадлежат только одному супругу, в личной собственности которого находилось это имущество. Поэтому согласно указанной в предыдущем пункте норме приобретенное имущество будет являться личной собственностью того супруга, средства которого были использованы для его приобретения.

Возможна ситуация, когда для приобретения имущества, вырученных от предыдущей сделки оказывается не достаточно и требуется доплата из общих денег супругов (например, общих сбережений). В этом случае, купленное имущество поступит в общую собственность, но размер долей будет определятся с учетом того, сколько средств, вырученных от продажи (личных средств одного из супругов) и общих средств супругов вложено в это имущество.

Строительство на участке одного из супругов

В данном случае построенный дом будет являться личной собственностью супруга только в случае, если на его строительство были использованы личные средства этого супруга (например, полученные в дар или унаследованные). Если же дом строится за счет общих средств, то он будет являться общей собственностью, возможно и не в равных долях, поскольку стоимость доли одного из супругов должна увеличиться за счет стоимости земельного участка.

Обмен имущества одного из супругов

Если имущество одного из супругов обменивается на равноценное другое имущество без доплаты (например, квартира на жилой дом), то последнее имущество в соответствии со статьей 35 Кодекса поступает в личную собственность супруга, который обменял свое имущество.

Сложнее обстоит дело, когда при обмене производится доплата. Если эта доплата сделана за счет личных средств супруга, обменивающего свое имущество, то новая вещь также остается в его собственности.

Однако чаще обмен производится с доплатой, которую супруги производят за счет общих доходов (зарплата, накопления, кредит в банке и т. п.). В этом случае, имущество полученное в обмен, поступит в общую собственность, но размер долей будет определятся с учетом того, сколько средств каждого из супругов и общих средств вложено в это имущество. Например, обменивается 2-комнатная квартира, принадлежавшая одному из супругов до вступления в брак, стоимостью 6 000 000 тенге, на 3-комнатную квартиру стоимостью 8 000 000 тенге. Доплата производится за счет накоплений супругов, сделанных в период брака, в размере 2 000 000 тенге. В этом случае вклад первого супруга в новую квартиру составит 6 000 000 + 1 000 000 = 7 000 000 тенге, а вклад второго только 1 000 000 тенге (половина от общей доплаты). Таким образом, доли супругов в новой квартире в случае ее раздела составят 7/8 и 1/8 соответственно.

Влияние последующих улучшений на размер долей супругов

Следует принимать во внимание, что согласно статье 36 Кодекса о браке (супружестве) и семье имущество каждого из супругов может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества другого супруга, либо труда любого из супругов были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Поэтому суд по иску супруга может признать его право на долю в построенном доме или отремонтированной квартире. Размер доли суд определяет, исходя из конкретных обстоятельств спора.

Как избежать споров по определению долей между супругами?

Во избежание неопределенности в этом вопросе рекомендуется заключить брачный договор, в котором оговорить, что приобретаемое имущество является собственностью одного из супругов или распределить доли в нем. Для этого требуется согласие обеих супругов.

Что будет, если вы женаты и дом не на ваше имя? | Руководства по дому

Карина С. Эрнандес Обновлено 18 июля 2017 г.

Если вы состоите в браке и ваше имя не указано в титульном документе, вы, возможно, отказались от права собственности. Это зависит от того, когда ваш супруг приобрел недвижимость и где вы живете. В Калифорнии все имущество, купленное во время брака с доходом, полученным во время брака, считается «общественной собственностью». Закон подразумевает, что оба супруга владеют этой собственностью в равной степени, независимо от того, какое имя указано в титульном документе.

Общинная собственность в собственности 50/50

Женатый покупатель может приобрести дом самостоятельно, используя только свой кредит, доход и активы для получения ссуды. Однако, поскольку Калифорния является штатом с общественной собственностью, закон будет подразумевать, что дом принадлежит обоим супругам совместно. Если предполагается, что только один из супругов владеет домом, другой супруг должен будет отказаться от прав с заявлением о выходе из дома и формой предварительного изменения права собственности. Заемщик, который не имеет права собственности или не имеет обязательств по ссуде, не имеет права продавать или рефинансировать недвижимость.

Имущество, приобретенное до брака

Недвижимость, принадлежавшая до брака, остается отдельной собственностью. Имущество, унаследованное или подаренное одному из супругов, также остается отдельной собственностью. Если ваше имя не фигурирует в названии вашего дома по этим причинам, вы не будете владельцем дома; вы также не будете нести ответственность за погашение кредита или любое другое залоговое право, наложенное на собственность, даже если это привело к потере права выкупа. Супруги могут «объединить» свою отдельную собственность в общую собственность в любое время, передав дом на оба имени совместно.

Получение ипотеки


Когда кредитор предоставляет жилищную ссуду супружеской паре, супруги обычно переходят в совместное владение. Кредитор требует, чтобы имена обоих владельцев указывались в названии, если они использовали оба своих финансовых качества для получения ссуды. Если ваш супруг (а) приобрел дом в ссуду только на свое имя, дом считается общественной собственностью, если вы не отказываетесь от своих прав на собственность. Вам нужно будет подписать акт о прекращении права собственности вместе с формой предварительного изменения права собственности и зарегистрировать их, чтобы показать, что вы отказываетесь от права собственности.

Ответственность за ссуду

Супружеская пара, которая получает жилищный ссуду во время брака, имеет равные обязательства по ссуде, и оба имени обычно фигурируют в титуле. Когда финансирование используется для дома в Калифорнии, регистрируется трастовый договор. Это предполагает владение титулом в трасте. Кредитор освобождает залоговое право по доверительному акту, давая заемщику свободные и четкие права собственности после полного погашения ссуды. Если вы оба приобрели дом вместе и отказались от прав собственности после закрытия, вы все равно несете ответственность за ссуду.Любой дефолт или потеря права выкупа могут повлиять на ваш кредит независимо от того, имеете ли вы право собственности или нет.

Акты об отказе от права, подписанные во время брака

Одним из самых ценных активов при многих разводах в Сан-Диего является место жительства супругов; поэтому определение характера семейного проживания является важным шагом в начале многих дел. Если семейное жилище является совместной собственностью, стороны будут иметь равные интересы в доме при условии возмещения отдельного имущественного взноса одного из супругов.Если место жительства является отдельной собственностью одного из супругов, этот супруг будет иметь 100% долю в доме с учетом любых возмещений, причитающихся общине, и любых процентов, приобретенных обществом в доме во время брака. Анализируя характер семейного проживания, адвокаты по семейным делам часто обращаются к зарегистрированным документам, чтобы определить, как называется дом.

В соответствии с принципами семейного права Калифорнии, название дома является важным фактором при определении характеристики этого дома как общего или отдельного имущества.Если стороны приобрели дом во время брака и получили совместное право собственности, дом будет считаться общественной собственностью. Если стороны приобрели дом во время брака и забрали его на имя только одного супруга, дом может считаться отдельной собственностью этого супруга. Чтобы получить право собственности на дом на имя только одного супруга, другой супруг должен оформить какую-либо форму передачи права собственности, такую ​​как акт о прекращении права собственности или акт о передаче права между супругами.

Во время брака пары соглашаются передать право собственности на свой дом на имя только одного супруга по разным причинам.Например, если у одного из супругов плохой кредит или значительный долг, стороны могут получить лучшую процентную ставку по ссуде, необходимой для покупки дома, если титул принадлежит только супругу с лучшим кредитом или без долга. Эта проблема может возникнуть, когда стороны первоначально покупают дом или когда они рефинансируют ранее купленный дом. После развода супруг (а) может быть удивлен, узнав, что, подписав акт о прекращении права собственности или акт о переходе между супругами, он или она отказались от общественных интересов в доме.Супруг, имеющий право собственности, может получить дом в полном объеме, при условии соблюдения различных других общественных интересов или прав на возмещение.

В некоторых из этих случаев супруг, получивший титул только на свое имя, мог иметь более зловещие мотивы, чем получение более выгодной сделки по ссуде. Зная, как право собственности на дом может повлиять на его характеристику, некоторые супруги побуждают своих партнеров оформить передаточные акты, чтобы получить преимущество в случае развода. Эти типы сделок между супругами регулируются фидуциарными отношениями, которые закон устанавливает для сторон при заключении брака.Каждый из супругов обязан друг другу добросовестно и честно. В сделках с недвижимостью, если один из супругов обеспечивает преимущество перед другим, существует презумпция неправомерного влияния. Если суд установит, что преуспевающий супруг обещал восстановить право собственности на совместное владение в будущем, акт о прекращении права собственности или акт о межбрачной передаче могут быть аннулированы.

Характеристика недвижимости — это сложная область права, которая требует применения множества различных правовых принципов.Если вы находитесь в процессе заключения сделки с недвижимостью со своим супругом или уже заключили такую ​​сделку, рекомендуется проконсультироваться с опытным адвокатом по семейным делам относительно ее влияния на характеристику в случае развода.

Пожалуйста, свяжитесь с нами, если вы рассматриваете развод со своим супругом, юридическое разделение или у вас есть вопросы относительно опеки над детьми и посещений. Нэнси Дж. Бикфорд — единственный сертифицированный специалист по семейному праву (CFLS) в округе Сан-Диего, который также является лицензированным дипломированным бухгалтером (CPA) со степенью магистра делового администрирования (MBA).Не соглашайтесь на меньшее при определении своих прав. Позвоните по телефону 858-793-8884 в Дель-Мар, Кармел-Вэлли, Северное графство или Сан-Диего.

Кому принадлежит дом, если в ипотеке в Нью-Йорке находятся два имени?

Определить, кому принадлежит дом в Нью-Йорке, не всегда легко. Большинство людей не знакомы с различными типами собственности и взаимодействием между документом и ипотекой. В юридической фирме Moshes мы обычно видим и помогаем исправить следующие ситуации:

  1. Два супруга по делу, но только один по ипотеке.
  2. Один супруг по документу, двое по ипотеке.
  3. Один супруг и по договору, и по ипотеке.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Держатель ипотеки против держателя титула

Для начала важно понять разницу между ипотекой на дом и титулом на дом. Хотя в обычном разговоре они часто используются как взаимозаменяемые, ипотека и титул — это не одно и то же, и на самом деле они не связаны между собой. В закладной и титуле могут быть указаны разные люди, и это часто случается.

Право собственности

Право собственности представляет собой настоящую собственность. В контексте дома титул представлен документом под названием «Акт». Когда дом продается, право собственности на дом должно быть передано новому владельцу посредством передачи права собственности. Они подаются в окружной регистр, чтобы любой мог узнать, кто является владельцем дома. Если истинное право собственности на дом когда-либо вызывает споры, то в первую очередь следует обратить внимание на документ. Если вы не указаны в документе, предполагается, что вы не являетесь владельцем, и установить, что вы являетесь владельцем, будет очень сложно и, вероятно, потребуется помощь со стороны титульной компании.

Ипотека

Ипотечная ссуда не означает права собственности. Скорее, ипотека — это просто обещание вернуть банку определенную сумму денег. Это обещание затем «обеспечивается» активом, обычно домом, на покупку которого вы использовали средства ссуды. Тот факт, что ссуда является «обеспеченной», означает, что если вы не можете ее вернуть, кредитор может обратиться непосредственно к дому и продать его, чтобы покрыть невыплаченный остаток. Таким образом, дом «защищает» кредитора от риска убытков.

Должны ли имена обоих владельцев быть в ипотеке?

Нет — у вас может быть только один супруг по ипотеке, но оба имеют титул.Оба владельца дома, обычно являющиеся супругами, перечисленными в документе, не должны быть указаны в ипотеке. Помните, что в ипотеке не указывается, кто является владельцем дома, поэтому отсутствие в ипотеке не повлияет на ваше право собственности на дом.

В определенных ситуациях идеальным вариантом является наличие одного супруга по ипотеке и обоих по договору. Это часто бывает, когда один из супругов имеет очень плохую кредитную историю, так что включение этого супруга в ипотечный кредит приведет к гораздо более высокой процентной ставке, чем просто перечисление другого супруга в одиночку.Размещение только одного супруга в ипотеке может сэкономить значительные проценты в долгосрочной перспективе.

Есть множество других причин для включения в ипотеку только одного супруга. Общие причины включают в себя:

  • Требования к доходу — если включение обоих супругов приведет к тому, что пара не выполнит требования к доходу, возможно, из-за того, что у него или нее не было дохода в последние несколько лет, этого супруга может быть лучше не участвовать в заявке на получение кредита. .
  • Сроки — часто бывает быстрее одобрить ссуду одному супругу, чем обоим, когда время имеет существенное значение.
  • Ограничение влияния на кредитный рейтинг — Если происходит обращение взыскания и только один супруг указан в ипотеке, это повлияет только на его или ее кредитный рейтинг.
  • Ожидается развод — супруги ожидают развода, и один желает купить дом без другого.

Однако не всегда просто попросить одного супруга подать заявление на получение ипотеки. На самом деле кредитный специалист должен будет согласиться с этой договоренностью, зная, что оба супруга являются владельцами дома.

Кто владелец дома?

Домовладение определяется исключительно актом. Если вы указаны в документе, но не в ипотеке, вы являетесь владельцем дома. Это определяется, когда вы покупаете дом, когда предыдущий владелец передает вам свой документ после удовлетворения непредвиденных обстоятельств по ипотеке. Покупатель жилья должен убедиться, что в передаточном документе и соглашении о покупке нового дома указаны все, кто должен быть владельцем, обычно оба супруга.

Правильная идентификация владельца дома важна по ряду юридических причин, не говоря уже о простом душевном спокойствии. Если у вас есть вопросы относительно права собственности на ваш дом, обращайтесь в Moshes Law, P.C. Cегодня. Наши опытные юристы по недвижимости могут гарантировать, что ваше законное право на ваш дом будет защищено.

Можете ли вы добавить кого-нибудь в ипотеку?

Обычно нет, вы не можете добавить к ипотеке еще одного человека. Это связано с тем, что ипотека — это соглашение между вами и вашим кредитором, которое обычно заключается во время покупки дома.Банк согласился предоставить вам ссуду в обмен на ежемесячный платеж по ипотеке и проценты в течение 30 лет. Банк рассчитал эту процентную ставку и одобрил вашу ссуду исключительно на основании вашего дохода, вашей кредитной истории и вашей истории. Если бы вы первоначально подали заявку на ипотеку с двумя людьми, в результате условия ипотеки могли бы быть другими.

Однако, если у вас есть два имени на документе и одно имя в ипотеке, вам не повезло. Хотя большинство кредиторов не позволят вам добавить сторону к ипотеке, они позволят вам рефинансировать ипотеку на обоих ваших имен.Рефинансирование — это когда вы берете у кредитора дополнительную новую ипотечную ссуду на остаток текущей непогашенной ипотеки. В новой ипотеке будут указаны и вы, и новое лицо, и, вероятно, ее условия будут отличаться от условий первоначальной ипотеки. Затем средства новой ипотеки используются для погашения средств старой ипотеки, удовлетворяя ее. У вас остается совершенно новое соглашение об ипотеке, в котором указаны оба человека. Перефинансирование сопряжено со значительными расходами, обычно от 2% до 5% от суммы кредита.

Что произойдет, если ваше имя указано в ипотеке, но не в документе?

Если ваше имя указано в ипотеке, но не в документе, это означает, что вы не являетесь владельцем дома. Скорее, вы просто являетесь соавтором ипотеки. Поскольку ваше имя указано в ипотеке, вы обязаны платить по ссуде так же, как лицо, владеющее домом. Таким образом, вы несете всю ответственность домовладельца, фактически не владея домом. Часто иметь в деле только одного супруга — плохая идея по ряду причин.

Самая большая проблема возникает, если супруга, имя которой указано в документе, умирает. Обычно, если в документе указаны имена обоих супругов, дом автоматически переходит к другому супругу. Это не так, если в документе указано только имя умершего супруга. Вместо этого дом будет передан в соответствии с законами о завещании или завещании умершего. В некоторых случаях это может означать, что оставшийся в живых супруг может не унаследовать дом.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Если вы указаны в ипотеке, но не в документе, могут возникнуть серьезные проблемы, если один из супругов умрет или не сможет заплатить.К счастью, это относительно легко исправить. Если вы указаны в ипотеке, но не в документе, обратитесь к поверенному по передаче документов в Moshes Law, P.C. сегодня, чтобы помочь решить эту проблему и обеспечить право собственности на ваш дом.

Что происходит с ипотекой после развода?

Развод — это сложно, когда дело касается финансов. К сожалению, в Нью-Йорке нет правил относительно того, что происходит с ипотекой после развода, если обе стороны подписали ипотеку. Если вы были женаты на момент покупки дома, это общая собственность в Нью-Йорке и принадлежит обоим супругам.Будем надеяться, что стороны заключат соглашение о раздельном браке. Условия этого соглашения обычно подробно описывают, что произойдет с ипотекой и домом. Как правило, супруг (а), который остается в доме, будет рефинансировать дом и получить ипотеку только на свое имя. Это означает, что существующая ипотека с обоими супругами будет удовлетворена, а другой супруг будет освобожден. Супруги могут согласиться разделить любую долю в доме.

Однако если соглашение не будет достигнуто, все может усложниться.Оба супруга по-прежнему несут ответственность за остаток по ипотеке, несмотря на то, что, скорее всего, там проживает только один. Это означает, что если один из супругов не вносит ежемесячный платеж, другой супруг будет нести ответственность за ежемесячный платеж, даже если он не проживает там. Что еще хуже, если этот супруг не может позволить себе оплату или иным образом не желает платить, дом может быть лишен права выкупа закладной и отрицательно повлияет на его или ее кредитный рейтинг.

Могу ли я снять у своего партнера ипотеку?

Подобно тому, как муж не может оставить жену без завещания, супруг не может взять другого супруга из ипотеки.Это потому, что ипотека — это соглашение между супругами и кредитором. Если произойдет невыполнение обязательств по ипотеке, кредитор обратится к обоим супругам за погашением. Удаление одного супруга означает, что у кредитора на один способ взыскания меньше. Из-за этого супруга может быть снята с ипотеки только с согласия ипотечного кредитора или путем рефинансирования ипотеки.

Что произойдет, если ваше имя указано в документе, но не в ипотеке?

Обычно это нормально иметь два имени в титуле и одно на ипотеке.Если ваше имя указано в документе, но не в ипотеке, это означает, что вы являетесь владельцем дома, но не несете ответственности за ипотечный кредит и связанные с этим платежи. Однако, если вы не выплачиваете платежи, кредитор все равно может лишить права выкупа дома, несмотря на то, что в ипотеке указан только один супруг. Таким образом, хотя по закону вы не обязаны платить по ипотеке, кто-то должен ее заплатить, чтобы избежать потери права выкупа. В этом случае могут возникнуть другие проблемы, например, если неназванный супруг не может получить налоговые вычеты на уплаченные проценты.

FAQ:

Что произойдет, если вы состоите в браке, а дом не на ваше имя?

Это невыгодная ситуация. После развода дом будет либо супружеской собственностью (то есть принадлежащей обоим), либо индивидуальной собственностью (то есть принадлежащей только супругу по договору) в зависимости от обстоятельств ситуации. . После смерти указанного супруга имущество не может перейти непосредственно к оставшемуся в живых супругу.

Я получаю развод с ипотекой только на мое имя.Что происходит?

Если дом был приобретен до брака, он потенциально может быть индивидуальной собственностью и не подлежит разделу. Однако, если он был получен во время брака, он, как правило, всегда будет общественным имуществом, независимо от того, на чье имя находится ипотека и документ. Оба супруга должны прийти к соглашению в соглашении о раздельном проживании.

Может ли супружеская пара купить дом только на имя одного человека?

Да, супруг (а) может купить дом и перечислить его только под одним именем.Однако в контексте развода Нью-Йорк является государством с коммунальной собственностью. Это означает, что имущество, полученное во время брака, принадлежит обоим супругам для целей раздела имущества при разводе.

Что произойдет, если я умру, а моя жена не получит ипотеку?

В этом случае имущество умершего будет подлежать ипотеке. Имущество должно будет платить ежемесячный платеж или риск потери права выкупа. Как правило, банк будет работать с оставшимся в живых супругом, чтобы рефинансировать дом на его или ее имя.

Могу ли я добавить дочь в свою ипотеку?

Нет. Обычно ипотечный кредитор не позволяет физическому лицу быть добавленным к ипотеке без рефинансирования. Причины этого более подробно обсуждаются выше.

Могут ли три имени быть в ипотеке?

Да. Поскольку ипотека — это соглашение между вами и банком, вы можете указать в ней столько людей, сколько захотите. В действительности, однако, кредиторы обычно видят только двух претендентов на ипотеку.Чем больше людей вы добавите, тем сложнее и дороже это будет, так как каждый человек должен будет получить одобрение.

Получите бесплатную консультацию, если у вас есть дополнительные вопросы по ипотеке, праву собственности и домовладению.

Отличить домовладение от ответственности по ипотеке может быть сложно, особенно для домовладельцев, которые не часто покупают и продают недвижимость. У различных структур собственности есть много преимуществ и недостатков.

В Законе Моше, П.C. мы обладаем опытом оформления прав собственности на недвижимость и передачи прав на недвижимость. Если у вас есть вопрос относительно права собственности на ваш дом или того, как лучше всего совершить покупку в будущем, один из наших опытных юристов по недвижимости будет рад вам помочь.

Права собственности и разрыв отношений

Введение

Когда отношения прекращаются, у вас могут возникнуть вопросы о ваших правах собственности, включая «, кто получает дом » и «, как насчет дети?

Это сложная область права, и ответы на эти вопросы зависят от ряд факторов, в том числе:

  • Ваше семейное положение (женаты вы или не женаты)
  • Можете ли вы и ваш партнер договориться об условиях вашего разрыва
  • Указываются ли одно или оба имени в титулах на дом
  • Есть ли дети и нужно ли их обеспечивать

На этой странице объясняются ваши имущественные права в зависимости от ваших личных ситуация.

Вы также можете прочитать о собственности на наших страницах, посвященных семейным домам и совместным домам. владение недвижимостью.

Ваши имущественные права, если вы состоите в браке

Если дом был куплен и титулы зарегистрированы как на ваше имя, так и на ваше имя. имя супруга, вы — совладельцы. Это также известно как шарнир . аренда . В этом случае вы и ваш партнер можете договориться:
  • Продать недвижимость и разделить выручку (деньги) после любых непогашенных ипотека выплачена
  • «Выкупите» долю собственности вашего партнера, чтобы вы стали единственный владелец.Если на дом есть ипотека, вам нужно будет получить договор банка.

Важно помнить, что если вы брали ипотеку вместе с супругом или партнер, вы несете солидарную ответственность по выплате ипотечного кредита. Даже если ваш супруг перестает платить, вы по-прежнему несете ответственность за всю сумму.

Семья посредничество может помочь вам прийти к соглашению о том, как вы управляете своими делами когда ваш брак распадается, включая раздел вашего имущества.

Вы не должны быть законным владельцем (укажите свое имя в названии документы) семейного дома, чтобы иметь законное право на собственность после брака авария. Все зависит от окружающих фактов. Такие вопросы, как каждый вклад человека (финансовый и иной) в дом и семью будет очень важно.

Вы не можете продавать, закладывать, сдавать внаем или передавать свой семейный дом без согласие (разрешение) вашего супруга. Это изложено в семье Закон о защите жилища 1976 года с поправками, внесенными семьей Закон 1995 года.Аналогичная защита предусмотрена для совместного дома гражданского партнеры по законодательству о гражданском партнерстве. Эти положения не распространяются на сожительствующие пары.

Порядок внесения изменений в недвижимость

Если вы состоите в браке и подаете заявление в суд разделение или развод, и вы не может договориться о том, что происходит с домом, суд вынесет собственности Порядок регулировки . Вот где суд решает , что происходит с собственностью.

Суд рассмотрит ряд факторов перед тем, как сделать заказ на корректировку собственности, в том числе ваши финансовые и жилищные потребности.В зависимости от этих факторов суд решит, какие активы (или процент активов) вы и ваш супруг должны получить.

Брачный договор

Брачный соглашение (также называемое добрачным соглашением ) является соглашением между двумя людьми, которые планируют жениться друг на друге. Это относится к собственности, порядок содержания и опеки в случае распада брака.

Суд должен обеспечить надлежащий уход за супругами и детьми. о том, когда брак распадается.Брачный договор не имеет юридической силы, но он может служить руководством для судов в отношении намерений сторон были в начале брака в судебных делах о раздельном проживании и разводе.

Ваши права собственности, если вы не женат

Если вы сожительствуете (проживаете вместе, но не состоите в браке) и ваш отношения распадаются, семейный дом будет принадлежать тому, кто держит юридическое право собственности на дом. Это может быть один из вас или вы оба.

Вы не состоите в браке, но ваше имя указано на титульном листе

Если ваши имена указаны в титульных листах, вы оба являетесь законными владельцами имущество. Вы совместно должны принять решение о том, что произойдет с имущество.

Если вы не можете прийти к соглашению, вы можете обратиться в суд, чтобы недвижимость продана, и выручка разделена, или можно получить заказ разрушение собственности. Это позволит каждой стороне решить, что ей делать с их доля.Это возможно, если есть много земли, подключенной к семейный дом, или если в собственности более одного жилья.

Ваше имя не указано в титулах, но вы внесли свой вклад в покупка дома

В браке вы или нет, если ваше имя не указано в документах, подтверждающих право собственности на дом, вы все равно можете подтвердить, что у вас есть права собственности на отношение к дому.

Эти права основаны на том факте, что вы могли внести вклад, (прямо или косвенно), к покупной цене дома с намерение получить долю в собственности дома.Обычно, если можно показать, что вы внесли свой вклад в покупную цену дома, вы иметь право на долю в доме в некоторой степени пропорционально вашему вкладу.

Например, если вы выплатили половину ипотечного кредита (и представляли 90% покупной цены), вы можете иметь право примерно на 45% право собственности на недвижимость.

Закон о гражданском партнерстве и некоторых правах и обязанностях сожителей 2010

Гражданский Закон о партнерстве и определенных правах и обязанностях сожителей 2010 г. устанавливает: некоторые юридические права и средства защиты, которыми обладают сожительствующие пары, которые может позволить вам добиваться возмещения в суде.Чтобы иметь право на любые судебные приказы о возмещении ущерба, такие как в порядке урегулирования имущественных прав сожительствующие пары без детей должны прожили вместе в интимных и преданных отношениях 5 лет. Если у вас есть дети вместе, им 2 года.

Суд вынесет такое постановление только в том случае, если он убедится, что один из партнеров финансово зависит от другого сожителя.

Соглашения о совместном проживании

Закон также предусматривает, что пары заключают «соглашение о совместном проживании». изложить свои финансовые интересы, а также определить, что будет с определенные активы, такие как собственность, если ваши отношения должны прекратиться.

Соглашение сожителя может упростить задачу в случае расставания. Суд может изменить (изменить аспекты) или установить помимо договор сожительства в исключительных обстоятельствах, когда его применение приведет к серьезной несправедливости.

Что делать, если в этом участвуют дети?

Если есть дети, может произойти разрыв отношений. изменяющий жизнь. С ним нужно обращаться осторожно, чтобы дети первоочередное внимание уделяется наилучшим интересам.

Часто, если супружеская пара с детьми разводится, человек, который присматривает за детьми большую часть времени остается в семейный дом до тех пор, пока младший ребенок не достигнет 18 лет (или 23, если они очное обучение).

Дети-иждивенцы гражданских партнеров защищены аналогичным образом дети и Закон о семейных отношениях 2015 года.

Если родители не могут договориться, с кем будет жить ребенок, суд может приказы в отношении опеки и доступ.

Получение юридической консультации

Перед принятием каких-либо решений важно получить профессиональную юридическую консультацию. в отношении имущества и других активов.

Гонорары адвокатов

могут значительно различаться, так что покупайте вокруг и получайте расценки. прежде чем решить, кого использовать. Найдите контактную информацию для юристы на веб-сайте Юридического общества.

Свяжитесь с вашим ближайший юридический центр для получения информации о правовой помощи. Если вы имеете право на юридический помощь и совет от Совета по юридической помощи, вы должны внести взнос к затратам.

FLAC (Бесплатная юридическая консультация Центры) — это независимая добровольная организация, которая управляет сетью юридических консультаций по всей стране. Эти клиники конфиденциальны, бесплатно и открыты для всех. Свяжитесь с ближайшим отделением для граждан Центр информации об услугах FLAC в вашем регионе. FLAC также имеет справочная и справочная линия в рабочее время для основных юридических Информация.

Совет по оказанию юридической помощи

Quay Street
Caherciveen
Kerry
V23 RD36
Ирландия

Тел .: 066 947 1000

Местный телефон: 1890 615 200

Центр бесплатных юридических консультаций

85/86 Upper Dorset Street
Дублин 1
D01 P9Y3
Ирландия

Тел .: +353 (0) 1874 5690

Местный телефон: 18250


Страница отредактирована: 8 июня 2021 г.

Вы женаты.Вы не в титуле «Дом». Каковы ваши права?

Если ваш дом назван именем вашего супруга, то какой у вас права в доме? Ответ зависит от нескольких факторов, начиная с закон и обычаи вашего родного государства. Давайте взглянем.

В государственной собственности

В государстве с общественной собственностью — скажем, в Калифорнии — ваш Право собственности на дом, приобретенное во время вашего брака, является автоматическим. Ваш Дом делится между вами поровну, пятьдесят на пятьдесят — независимо от того, как он называется.Ты изменить это можно, только отказавшись от своих прав на жилище. А в Калифорнии это будет означать, что вы подали заявление о выходе и предварительное изменение формы собственности, а затем эти документы были поданы и зарегистрированы с округом.

Политика, регулирующая общественную собственность, заключается в том, чтобы супруги оставались от потери дома при распаде брака. Здесь предполагается, что оба супруга вложили в дом деньги, содержание или уход во время ход брака, поэтому было бы несправедливо выгнать одного супруга без беспристрастность.Другие государства общинной собственности, в которых действуют правила, аналогичные Калифорния, Аризона, Невада, Нью-Мексико, Техас, Луизиана, Айдахо, Вашингтон, и Висконсин.

А как насчет дома, принадлежащего одному из вас до того, как вы стали пара? Или что, если собственность была передана или завещана только одному из вас? Что составляет обособленных имущества. Другой супруг не имеет ни прав, ни обязанности по выплате неоплаченных долгов и залогового права на имущество.

Супруги могут поменять отдельную собственность на общую. путем передачи права собственности в совместную собственность.Как это влияет на человека кто раньше владел этой собственностью в одиночку? Когда собственность зарегистрирована исключительно в вашем имя, только вы можете продать или рефинансировать его. Привлекая совладельца на поступком, вы отказываетесь от части этого контроля. Оба владельца будут защищены права после того, как оба подписали соглашение о юридически обязательной «трансмутации» переход дома из отдельной в общественную собственность в соответствии с государственными правилами.

Читать подробнее о трансмутации отдельного имущества и налоговых преимуществах сообщества недвижимость .

А как насчет других государств?

А как насчет штатов, где общественная собственность не является нормой? В в некоторых из этих других государств супруги могут использовать специальные трасты для утвердительного определения Общественная собственность. Жители Южной Дакоты могут использовать для этого супружеские трасты, как и жители Аляски. Доверительный фонд муниципальной собственности Теннесси позволяет назначение общей собственности для дома, а также налоговые льготы. Может быть и другие варианты тоже. Юрист в вашем штате, имеющий опыт работы с завещаниями, имуществом и по вопросам недвижимости могу посоветовать.

Но, как правило, если вы живете в гражданском государстве, то есть если вы не находитесь в государственной собственности, вам необходимо указать свое имя на титул иметь право собственности. В рамках системы общего права реальных собственность, дом, приобретенный одним спутником жизни, принадлежит исключительно этому физическое лицо, если иное не указано совместно.

Почему ваш дом не имеет общего права собственности? Возможно, ваш супруг или спутник жизни купили дом до того, как вы стали супружеской парой, и хотели сохранить его как отдельную собственность или передать по наследству ребенку от предыдущего брака.Возможно, консультант по налогам или имущественному планированию посоветовал вашему партнеру получить титул единоличного владельца. Или, возможно, ваш кредитный рейтинг был проблемой во время покупки.

Для добавления супруга к ипотеке после получения улучшенный кредитный рейтинг, пара должна рефинансировать свой дом. Если кредитор предоставляет ссуду вам обоим на основе ваших комбинированных финансовых профилей, оба ваших имен почти наверняка должны быть в названии. Другими словами, кредиторы попросите двух совладельцев стать совладельцами, а не просто совладельцами.Причина в том просто. Кредиторы хотят, чтобы оба человека были в праве собственности, чтобы оба были юридически обязаны отправлять ежемесячные платежи. Если эти платежи перестанут поступать, кредиторы не будут хотят пройти через проблему, заставляя совладельца, не являющегося владельцем, действовать.

Вы получите дом в воле вашего партнера. Этого достаточно?

Если вы указаны в завещании, а ваш партнер делает перед смертью вас, это может быть все, что вам нужно. Но завещание несет в себе риск в некоторых семьи. Вас могут противопоставить семье вашего супруга или спутника жизни над правами на сохранение дома.Если ваш партнер должен сохранять единоличное владение пока вы живете, узнайте, можете ли вы быть названным бенефициаром по переводу о смертной казни . Если ваш штат предлагает это, это хорошая альтернатива для завещания, но он по-прежнему предлагает повышенную основу для затрат, поэтому бенефициар, который решает продать ценный дом, чтобы избежать высоких налогов на прирост капитала.

Однако с любым вариантом, пока вы и ваша жизнь партнер живы, у вас не будет права голоса. Ваш партнер мог продать, взять ссуду под недвижимость или рефинансирование без вашего участия или участия.

Более того, если вы живете дома, но не участвуете в ипотека, вполне возможно, что дом, в котором вы живете, может быть лишен права выкупа закладной. Эти являются ключевыми причинами того, что титул был перенесен на оба ваших имени в качестве совместные арендаторы с правом наследования или, если это разрешено, в качестве арендаторов в целом (что защищает каждого супруга от ответственности по долгам Другие). Тогда у вас обоих появится личная заинтересованность. Если ваш супруг скончался Во-первых, как выживший вы получите дом.Вы сделаете это, записав письменное показание под присягой о выживании вместе со свидетельством о смерти покойного супруга.

Совет для профессионалов: Разрешает ли ваш штат единоличным домовладельцам переключить свои титулы на совместное владение после вступления в брак? Некоторые делают. Если ваш супруг создает совместное владение и право на наследство для вас, убедитесь, что передается 100% -ная доля в обоих именах, а не только половина.

Как происходит изменение названия дома?

Часто самый простой способ изменить название с подошвы собственность в совместную собственность перестает претендовать (для Калифорнийцы, находящиеся в браке акт о выдаче) и указание обоих партнеров на новом документе в качестве совладельцев.

Некоторые пары обращаются в компанию, которая занималась текущим поселение собственника. Его агенты имеют опыт работы с парами, которые изменить свои титулы с единоличного владения на совместное владение. Это простой вопрос, чтобы оба человека подписали акт у нотариуса и заплатили регистрационный сбор.

Но лучше всего встретиться с местными завещаниями и имениями или реальным юрист по недвижимости, чтобы понять возможности в вашем штате, а также риски и преимущества каждого, прежде чем добавить имя супруга к титулу.

Несколько напоминаний об изменении названия:

  • Понять, если состояние налоги на передачу применяются в вашей ситуации. Не забудьте проверить приведет ли смена названия к освобождению от уплаты налога на усадьбу или другого налога льготы остаются неизменными, или если вам нужно будет повторно подать заявление на их получение.
  • Перед оформлением заказа позвоните ипотечному специалисту. действие, чтобы избежать срабатывания оговорки «подлежит передаче», которая может означать ипотека выплачивается сразу.
  • Убедитесь, что совладельцы указаны бенефициарами на страховой полис домовладельца.

Если вы совладелец того же пола, обратите внимание: Так как 2015 г., когда Верховный суд США вынес решение Обергефелл против Ходжеса , однополые у пар есть дополнительная опция. Вы все еще можете надеть ваш титул на дом совместно как арендаторы совместно или совместно арендаторы с право на выживание. Но теперь, если вы выйдете замуж, существует дополнительный вариант: совместное владение. Ваш дом в качестве арендаторов в целом, что изолирует каждую вашу собственность проценты от других кредиторов.

Как развод меняет домовладение

Условия урегулирования бракоразводного процесса в суде ограничивают совместное владение и руководит будущими титулами на дом.Если дети В центре внимания суда будет защита интересов детей.

Совладелец, выезжающий из дома, может подать иск о выходе из дома или акт без гарантии, позволяющий перейти к тому, кто останется. Оба люди должны подписать акт — и уходящий партнер должен прекратить требовать весь процент, а не половину. Обратите внимание, что партнер, который уходит, может по-прежнему предоставлено право собственности в доме через залоговое право на развод.

Супруг, подписавший ипотеку, несет ответственность за выплату это от.Убедитесь, что вы понимаете, кто и как обязан производить платежи. Помните, что если выплаты прекратятся, банк может лишить права выкупа дома.

Резюме: внесение осознанных изменений

Как видите, домовладелец может легко использовать иск о выходе, чтобы добавьте супруга или партнера к названию дома. Тем не менее, дополнительные факторы могут сообщить лучший способ внести это изменение, и многие из этих факторов связаны с вашим государством определенная смесь законов.

На сайте Deeds.com мы не можем предоставить юридические консультации, которые зависят от конкретного случая и требуют консультации с юристом в вашем штате.Тем не менее, мы предлагаем этот обзор в качестве отправной точки для понимания общих правил и того, что вы можете сделать, чтобы укрепить свое юридическое и финансовое благополучие.

Фотография предоставлена ​​Беккой Таперт через Unsplash.

Понимание покупки и продажи недвижимости супружеской парой

Как поверенный по недвижимости, имеющий лицензию в Северной Каролине и Южной Каролине, я часто задаю вопросы о том, какой из супругов должен иметь титул и кто должен подписывать документы при закрытии сделки с недвижимостью.Эта статья предназначена для решения некоторых из этих вопросов.

One to Buy; Два на продажу?

В Северной Каролине эмпирическое правило для супружеских пар состоит в том, что один из супругов может покупать недвижимость, но оба супруга должны подписать договор о продаже собственности. Хотя это полезный инструмент для запоминания, он подходит не для всех ситуаций. Если женатый человек может купить недвижимость за наличные без доверенности, то он / она может купить недвижимость без подписи супругом / супругой.

Однако, если женатый человек должен получить ссуду для покупки собственности, кредитор потребует доверительный акт для обеспечения своей ссуды, и оба супруга должны подписать доверительный акт и связанные с ним документы.

Почему мой муж / жена должны подписать акт?

Самый частый вопрос, который мне задают продавцы: Почему мой супруг (а) должен подписать договор о продаже моей собственности? Это вполне логичный вопрос, поскольку кажется интуитивно понятным, что если только одно лицо имеет право собственности на недвижимость, только это лицо должно будет подписать договор о продаже этой недвижимости.Однако закон Северной Каролины требует, чтобы оба супруга подписали документ, подтверждающий право собственности.

Обоснование этого требования заключается в том, что в Северной Каролине один из супругов приобретает супружеский интерес в недвижимом имуществе другого супруга независимо от того, было ли это имущество приобретено до или после вашего брака.

Например, если вы умрете, ваш (а) супруг (а) может претендовать на выборную долю в этой собственности независимо от того, указано ли их имя в документе на эту собственность. Таким образом, чтобы погасить эти супружеские интересы во время продажи недвижимого имущества, акт о передаче недвижимого имущества должен включать подписи обоих супругов.
Суть в том, что в Северной Каролине оба супруга должны подписать договор о продаже или передаче недвижимости!

Сказка о двух Каролинах

Удивительно, но законы Северной и Южной Каролины очень разные. Эмпирическое правило Северной Каролины: один покупать, два продавать — не является законом в Южной Каролине. В Южной Каролине нет супружеских прав, которые могут быть закреплены за собственностью, как в Северной Каролине. Следовательно, если только один из супругов имеет право собственности, то этот супруг может продать собственность без подписания договора другим супругом.Точно так же, если в документе будет участвовать только один супруг, то другой супруг не обязан подписывать ипотеку.

Независимо от того, на какой стороне сделки вы находитесь, всегда необходимо проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы убедиться, что ваши интересы защищены. В Helms Robison Lee & Bennett у нас есть поверенные, лицензированные в Северной Каролине и Южной Каролине, чтобы помочь вам со всеми вашими потребностями в недвижимости. Позвоните нам по телефону 704.289.4577, и мы будем рады помочь.

Вернуться ко всем сообщениям в блоге

Нужно ли писать имя жены на моем доме? Разве она не унаследует его автоматически, когда я умру?

Уважаемый MarketWatch,

Я построил дом в 1995 году.Я женился на своей жене в 1999 году. Я не знал ее, когда строил свой дом в 1995 году.

Мой вопрос: нужно ли мне указывать имя моей жены на моем доме? Когда я умру, разве она не получит дом автоматически, поскольку она моя супруга? Мой дом в Калифорнии сейчас оценивается в 350 000 долларов. Есть ли какие-либо налоговые последствия, о которых мне следует знать?

С уважением,

Перспективы

«Большой шаг» — это колонка MarketWatch, в которой рассматриваются все тонкости недвижимости, от поиска нового дома до подачи заявки на ипотеку.

У вас есть вопрос о покупке или продаже дома? Вы хотите знать, где вам следует сделать следующий шаг? Напишите Джейкобу Пасси по адресу [email protected]

Уважаемый отдел планирования,

Прежде всего я должен поблагодарить вас за то, что вы исследуете эти проблемы сейчас, а не откладываете их на потом. Как мы видели из громких дел, таких как смерть Ареты Франклин и Чедвик Боузман, когда люди отказываются от планирования недвижимости, их наследники должны наводить порядок.Это может привести к ссорам между членами семьи, обиду и финансовым потерям — просто спросите моего коллегу The Moneyist.

На ваш вопрос, было бы здорово, если бы вопросы наследования были такими простыми. Но то, что ваша жена будет содержать дом, здесь не предрешено.

В штатах с общинной собственностью, например в Калифорнии, как правило, любое имущество, которое супружеская пара получает вместе, автоматически полностью передается одному из супругов после смерти другого. Большинство супружеских пар покупают дома вместе.Отчет за 2020 год от компании Haus, финансирующей жилищное строительство, показал, что только около 38% домов принадлежали одиноким людям — и это на самом деле рекорд.

Может быть, у вас есть подруга, которая овдовела, и ей удалось без особых проблем содержать дом. Возможно, она даже вообще избегала завещания в том, что касалось дома, в котором она делила с мужем. Но это, вероятно, потому, что они с мужем вместе купили дом, сделав его общественной собственностью.

По вашему собственному признанию, вы владели домом, в котором теперь живете со своей женой, еще до того, как встретили ее.Так что в глазах Калифорнии это будет отдельная, а не общественная собственность. Таким образом, кто унаследует дом, будет зависеть от других ваших потенциальных наследников. У вас есть дочь, брат, племянница, родитель или двоюродный брат? Если так, то они могут претендовать на собственность. Если нет, то он должен достаться вашей жене.

Учитывайте дом в своем завещании

Один из способов избежать семейных ссор и неразберих — составить завещание, в котором четко изложено ваше желание, чтобы ваша жена унаследовала дом после вашего ухода.Но в этом случае воля должна будет пройти через завещание, что может оказаться длительным и напряженным процессом.

Другой вариант, как вы намекнули, — добавить свою жену в домохозяйство. Это сделало бы ее совместным арендатором дома, предоставив ей право полностью вступить во владение имуществом после вашей смерти. Однако это не лишено потенциальных недостатков или осложнений.

Если у вас есть ипотечный кредит на дом, вам может потребоваться одобрение вашего кредитора перед изменением права собственности.Знаете ли вы, есть ли у вашей жены значительный непогашенный долг? Если это так, кредиторы могут наложить арест на дом после того, как ее имя будет добавлено в размере суммы, которую она должна. Вашей жене также необходимо будет пересмотреть свое собственное планирование имущества, если дом перейдет на ее имя.

С налоговой точки зрения, есть соображения по приросту капитала. В настоящее время, когда наследник наследует дом, он получает его в расширенном порядке. Поэтому, когда они идут продавать дом, первоначальной стоимостью собственности для целей расчета прироста капитала от продажи является дата, когда они унаследовали собственность, а не дату ее первоначальной покупки, что обычно уменьшает сумму налогов, которые они должны.

Добавление вашей жены к документу устранит возможность увеличения базиса, а это означает, что если она продаст его, она будет должна платить налог с прироста капитала в зависимости от того, когда вы его изначально купили.

« Добавление супруга к документу устранило бы для них возможность увеличения базы в будущем, что могло бы привести к резкому увеличению налоговых счетов при продаже дома. ”

Еще одно соображение: добавление вашей жены к документу технически будет считаться подарком, эквивалентным 50% рыночной стоимости собственности.Это превысит годовой лимит исключения для подарков (который составляет 15000 долларов США по состоянию на 2020 год), но будет значительно меньше лимита исключения на всю жизнь (в настоящее время более 11 миллионов долларов США). Таким образом, вам нужно будет подать налоговую декларацию на дарение, также известную как форма 709, но вы не должны столкнуться с серьезными налоговыми обязательствами.

Само собой разумеется, что если бы вы двое разводились, дом стал бы еще одним предметом торга, если бы имя вашей жены было добавлено в документ.

Другие способы избежать завещания немного сложнее, в том числе создание отзывного живого траста для владения имуществом или передача права на наследство.

Мой вам совет: поговорите с адвокатом, который специализируется на имущественном планировании, чтобы разработать наилучший план для вас и вашего супруга, чтобы все ваши интересы учитывались и уважались.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>