Ипотека и алименты при разводе: Влияет ли ипотека на алименты и можно ли уменьшить их размер бывшему мужу?

Алименты и ипотека при разводе

Алименты и ипотека при разводе для многих пар становится камнем преткновения, не дающим официально оформить тот факт, что семья уже давно распалась. Однако следует принимать во внимание, что эти вопросы можно решить и после того, как брак будет прекращен. Главное, не пропустить срок исковой давности для решения этих вопросов в суде.

Если у супругов есть дети, то оформлять развод придется через суд. В этом есть свое преимущество, тут же можно сразу решить все вопросы, касающиеся проживания детей и их содержания.

В обязанности супругов, затеявших бракоразводный процесс, входит предоставление суду соглашения о детях. Они должны решить, с кем останется жить ребенок. Если соглашения супруги достигнуть не могут, тогда за них это делает суд. В то же время супруги могут заключить и соглашение об алиментах.

В бракоразводном процессе перед судом стоит основная задача защитить интересы детей, а интересы их родителей учитываются как второстепенные. Для этого судом используются нормы семейного законодательства, которыми регулируются вопросы назначения алиментов при разводе.

Неурегулированные вопросы выплаты компенсаций на содержания детей могут решаться и после прекращения брака. И тут срок исковой давности действует по особым правилам, подавать иск о выплате алиментов можно до достижения ребенком совершеннолетия.

По сути ипотека – это совместный долг супругов, и делится он по тем же правилам, что и совместная собственность. Если нет брачного контракта, тогда используется законный режим имущества супругов, а это означает, что все имущество и долги супругов делятся поровну.

Но с таким положением дел может не согласиться банк, который выдал кредит. Ему важно, чтобы у должника был определенный уровень финансового положения. После развода не всегда оба супруга обладают одинаковыми возможностями для погашения кредита. И тут могут быть варианты закрепления прав на квартиру за супругами. Квартира вместе с обязанностями по погашению кредита переходит к одному супругу, а другой получает лишь компенсацию за уже погашенную часть. Или же ипотека гасится обоими супругами без изменений, а затем делится уже выкупленная квартира.

Поскольку такие вопросы как алименты и разделение ипотеки могут быть урегулированы супругами самостоятельно, то имеет смысл воспользоваться этим правом. Суд не всегда вникает во все тонкости семейной жизни разводящейся пары, а вот при составлении адвокатом соответствующих соглашений они будут учтены.

В отдельных ситуациях, например, при выплате алиментов на двоих детей, адвокату легче найти компромисс по сумме, учитывая все виды доходов супругов. Адвокат гибче воспринимает ситуацию с неучтенными доходами и находит оптимальное решение.

Читайте также:

Раздел ипотеки при разводе

Вернуться в раздел Алименты на двоих детей от разных браков

Ипотека и алименты при разводе

Автор Максим На чтение 6 мин Просмотров 25 Опубликовано 04.01.2018

Оплата ипотечного кредита обычно представляет собой длительный и растянутый по времени процесс. Во время проведения выплат супруги могут прекратить брачные отношения. При этом к совместно нажитому имуществу обычно прибавляется бремя содержания и воспитания несовершеннолетних иждивенцев. На члена семьи, который оставляет семейный очаг и детей, накладываются алиментные обязательства. Встает вопрос о размере алиментов на ребенка при действующей ипотеке или вопрос о зачете этой суммы в счет погашения жилищного кредита.

Алиментные обязательства возникли до получения ипотечного кредита

Последствия для того кто платит алименты

Бракоразводный процесс при наличии детей производится исключительно с привлечением судебного производства. Мировой судья вправе не только выяснить действительно ли отношения между супругами не могут продолжаться, но и рассмотреть исковое заявление о назначении выплат алиментов лицу, осуществляющему опеку над ребенком.

На вопрос: «дают ли ипотеку алиментщикам» однозначно ответить нельзя. Банк оценивает платежеспособность заявителя, учитывая все обязательства, связанные с расходами. Выплата ипотечного кредита при этом также накладывает на финансовое состояние плательщика дополнительную нагрузку. Учитывается также наличие иных иждивенцев, содержание которых предопределяется совместным проживанием с ними.

Таким образом, при взятии ипотеки алименты учитываются в качестве расходной доли, наравне с платежами по другим кредитам, например.

Алименты при ипотеке являются дополнительным обременением, и их сумма в дальнейшем скажется на максимально возможной величине займа. А когда алименты взыскиваются на 2 детей или на бывшую жену (по причине не достижения ребенком возраста трех лет, например), стоит задуматься о привлечении созаемщика на получение ипотеки.

Последствия для того, кто получает алименты

Родитель, в попечении которого остается ребенок, после развода имеет законные основания предъявить бывшему супругу требование о возмещении затрат на содержание ребенка в виде определенных законом платежей. Когда процедура ежемесячного взыскивания алиментов после развода соблюдена и родитель обращается за ипотекой, то банк запрашивает информацию обо всех источниках дохода, которые будут основной для определения максимально возможной суммы покрытия стоимости квартиры.

Существует ошибочное мнение, которым злоупотребляет большинство получателей денег на содержание детей – алименты считаются как доход при оформлении ипотеки. По замыслу законодателя они имеют определенного субъекта – это несовершеннолетний иждивенец и определенную цель – содержание такого нетрудоспособного члена бывшей семьи. Поэтому финансовые организации не имеют права причислять эти суммы к доходу. Увеличивать за счет них доходную часть заработка нельзя.

Важно понимать, что супруг, который производит отчисления на ребенка при подозрении, что деньги уходят на выплату кредита за квартиру, может подать иск в суд об уменьшении размера выплат на содержание несовершеннолетнего.

Оплата ипотеки после развода

Последствия для того, кто платит и алименты, и ипотечный кредит

В том случае, когда ребенок остается проживать в квартире, за которую выбывший член семьи (предположительно муж) платит кредит, то, как учитываются алименты при ипотеке. Естественно возрастает желание уменьшить финансовую нагрузку либо не выплачивая положенную законом часть заработка, либо снижая процент по ипотеке. Когда кредит оформляется в браке, то зачастую второй супруг является созаемщиком и в соответствии с семейным законодательством имеет полное право претендовать на половину квартиры. Неважно сколько времени платится кредит на момент расторжения договора (хоть год, хоть 10 лет). Главная задача – не допускать просрочек платежей.

Не стоит подавать заявление в банк, так как просителю будет дан стандартный ответ «банк сожалеет и поделать в этой ситуации ничего не может». А вот если обратиться в суд с иском об уменьшении ежемесячного ипотечного платежа, то можно добиться желаемого результата.

Важно знать, что основанием для уменьшения ежемесячной суммы погашения долга будет не возникшая обязанность по оплате средств на содержание ребенка, а снижение общего дохода плательщика. Поэтому к исковому заявлению желательно подкрепить справку с места работы о величине заработка. Суд запросит у банка первоначальную справку 2-НДФЛ, и сравнит ее с той, что предоставлена истцом. Плательщик в этом случае имеет право снизить и размер выплат, а также запросить изменения формы их начисления (от изначальной доли заработка на определенную фиксированную сумму).

Существует еще один способ оплаты содержания на ребенка и ипотеки – отчуждение недвижимости. Банки иногда рассматривают такой вопрос, ведь после продажи квартиры у плательщика будет достаточная сумма денег, чтоб рассчитаться и с банком и передать деньги на содержание отпрыска.

Последствия для того, кто получает алименты и платит ипотечный кредит

Купленная недвижимость в браке предполагает, что после погашения кредитного обязательства она будет распределена поровну. Но если вторая сторона «переключилась» на оплату содержания ребенка, а гасить ипотечный кредит не имеет возможности и в дальнейшем не предполагает претендовать на квадратные метры.

В таком случае между бывшими супругами должно быть заключено юридически значимое соглашение, в рамках которого будет произведена замена заемщика, а доля квартиры, которая должна достаться супругу перейдет в собственность получателя определенных сумм на содержание.

Подмена алиментов ипотекой

На первый взгляд, может сложиться мнение о том, что вопрос о подмене одних платежей другими возможен, когда родитель переоформляет свою долю на ребенка и при этом осуществляет платежи только по кредитному займу. Но противоречий в таком подходе к платежам нет, ведь условие о содержании ребенка и выплате ипотечного кредита должно быть зафиксировано между бывшими супругами. Это особо актуально, когда собственность изначально оформлялась на обоих членов семьи после регистрации брака.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Учитываются ли алименты как доход при ипотеке?”]

Ответ однозначный – нет. Они исключаются из общей массы доходов, поскольку носят исключительно целевой характер.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как начисляются алименты, если есть ипотека?”]

Получение ипотечного кредита и содержание ребенка не взаимосвязанные и не взаимозависимые вещи. Однако в ряде случаев плательщик кредита может запросить уменьшения начисления платежей. Такое действие можно осуществить только через суд.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как влияют алименты на ипотеку?”]

Ипотека не влияет на размер содержания. Однако если алименты уже выплачиваются до получения займа, то общая сумма дохода будет снижена.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли уменьшить алименты, если есть ипотека?”]

Да, такая практика существует. Бывшие супруги могут договориться об этом самостоятельно и письменно в нотариальной форме удостоверить свое намерение.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Берут ли алименты в доход по ипотеке?”]

Суммы на содержание ребенка не повышают доходную часть бюджета, который рассчитывается при определении максимально возможной суммы займа.

[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]

Президент РФ подписал закон о праве ребенка на жилье

14.02.2020

6 февраля Президент РФ подписал поправки в Семейный Кодекс РФ, согласно которым родителя, выплачивающего алименты, можно привлечь к расходам на обеспечение ребёнка жильём.

Законопроект вызвал бурную реакцию в обществе, разбив сторонников и противников инициативы на два лагеря. При прежнем положении дел родитель, не живущий совместно с ребёнком, оплачивал дополнительные затраты на содержание только в случае выявления особых обстоятельств.

К особым обстоятельствам относились, как правило, причины, связанные с болезнью — тяжёлое заболевание, связанная с этим необходимость оплачивать дополнительный уход за ребёнком, увечье несовершеннолетнего ребёнка или совершеннолетнего, но нетрудоспособного. Проблемы с жильём в этот список не входили, хотя данное обстоятельство напрямую затрагивает интересы ребёнка — родители в равной мере должны заботиться о нормальных жилищных условиях для него.

Подписание Федерального закона от 06.02.2020 № 10-ФЗ исправляет ситуацию. В п.1. статьи 86 СК РФ дополнен список обстоятельств, с учётом которых каждый из родителей обязан нести дополнительные расходы. Наравне с заболеванием и нетрудоспособностью, поводом для взыскания судом дополнительных средств с родителя, оплачивающего алименты, является отсутствие у ребёнка жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.

Материалы по теме

Определение размера затрат и порядка участия родителей в допзатратах остались прежними — данное определяет суд, если соглашение между бывшими супругами не было достигнуто. Судья выносит решение, согласно которому выплаты нужно будет осуществлять ежемесячно.

В разрабатываемом законопроекте устанавливается ответственность за неуплату алиментов и прочих средств при «нерегулярности» и несущественности выплат. В данное время, если алименты выплачивают изредка и в количестве менее планки, установленной судом, в возбуждении уголовного дела отказывают.

Данные изменения напрямую затрагивают и военнослужащих, так как нормы Семейного Кодекса РФ распространяются на всех граждан Российской Федерации. Алименты и расходы на жильё ребёнку в размере, установленном судом, могут списывать с зарплатного счета военнослужащего. Средств, накопленных на именном счету участника НИС, данное не касается, так как они являются собственностью государства до наступления у участника НИС права на использование накоплений в соответствии с законом о накопительно-ипотечной системе и не подлежат изъятию.

Остались вопросы? Обращайтесь по телефону +7-800-100-97-67, окажем юридическую помощь!

Автор: Наталья Ковылина

Алименты и ипотека при и после развода

Автор Александр Миронов На чтение 5 мин. Опубликовано 09.06.2017

Если супруги развелись, они должны урегулировать массу вопросов. Решения ожидает не только будущее место проживания детей и раздел нажитого семейной парой имущества. Неопределенность вызовет ситуация, когда муж будет перечислять алименты при ипотеке. После расторжения брака придется распределить и долги.

Давайте разберемся как разрешается данная проблема.

Что происходит с ипотечным кредитом в результате развода?

Существуют различные варианты распределения ипотеки.

1. Если жилье было приобретено в кредит до брака, то долг по ней вносит исключительно муж или жена.
2. Когда между собой супруги заключили брачное соглашение, то платить придется тому из них, кому принадлежит имущество.
3. Если при разводе все общее имущество было разделено посредством подписания нотариального документа, то при расчете долгов разводящихся, будет учитываться полученная доля собственности.
4. Если вопрос раздела вещей решается в суде, то оно, как и платежи по кредиту, делится пополам.

Перечисленные варианты регулируют долговые проблемы сторон друг перед другом. Для кредитора ничего не поменяется. По обычным условиям кредитного договора банк вправе потребовать выполнения ипотечного обязательства у любого из разведенных супругов.

Алименты как источник получения ипотеки

В некоторых ситуациях выплаты для содержания детей составляют существенную сумму. Если содержание уплачивается в виде доли от высокого дохода (особенно на 2-х и более детей), то этих средств может хватить на получение банковского кредита. Давайте уточним, можно ли бывшей супруге или мужу использовать деньги таким способом.

Проблемы у потенциального заемщика начнутся уже в банке. При выдаче кредита учитываются персональные источники дохода. Алименты являются целевым платежом, предназначенным ребенку.  Они не входят в число источников дохода заявителя и банк не сможет учесть эти средства при определении платежеспособности.

Использование алиментов для расчетов по действующей ипотеке

Возможны ситуации, когда супруга выплачивает ипотеку за счет перечислений бывшего мужа на содержание ребенка. Такая практика может привести к негативным последствиям.

• Бывший супруг имеет право инициировать уменьшение алиментов.
• В качестве оснований он приведет доводы о достаточности для ребенка меньших ежемесячных сумм.
• Также он сможет заявить о злоупотреблении правом со стороны супруги, а также потребовать возмещения.
• Если деньги получаются детьми лишь частично, а также были предусмотрены соглашением о содержании ребенка, плательщик сможет оспорить этот документ. Условием является нарушение ч.2 ст. 116 СК РФ. Речь идет об обмане другого супруга при подписании.
• Может выясниться, что жена подала на алименты и представила подложные доказательства в подтверждение расходов на детей.

Если выяснится подлог или обман, то уплаченные деньги будут взысканы с получателя. Под угрозу попадут алименты и ипотека: первые уменьшатся, а кредит станет сложнее обслуживать.

Пример из судебной практики

Средства, уплаченные родителем и не пошедшие на содержание ребенка, зачастую пытаются отсудить в качестве неосновательного обогащения. Направление таких исков бесперспективно. Судебная практика признает надлежащими для возврата алиментов только те основания, которые указаны в ч. ст. 116 СК РФ.

Примером служит решение мирового судьи Богдановичского судебного района Свердловской области по делу 2-163/2017, принятое 27 февраля 2017 года. Истцу, к которому переехала дочь (бывшая супруга продолжала получать алименты после переселения), было отказано во взыскании неосновательного обогащения по причине отсутствия такого основания в законе.

Возможность зачета

В результате развода один из супругов часто неспособен осуществить погашение своей части кредита. Если обслуживание долга легло на родителя, перечисляющего алименты, он полагает, что вправе не перечислять деньги для детей в счет долга бывшей супруги по займу.

Ипотека и алименты не подлежат зачету, поскольку их участниками являются разные лица. В первом случае отношения возникают между бывшими супругами, а во втором – между родителем и ребенком, которого представляет мать или отец. Согласно ч. 1 ст. 116 СК РФ, зачет алиментов и других обязательств запрещен. По этой причине, гашение ипотеки или других платежей не станет считаться надлежащим выделением содержания.

Единоличное внесение денег на кредитный счёт станет лишь поводом взыскать компенсацию с другого супруга в судебном порядке.

Ипотека как основание уменьшить алименты

Плательщики алиментов часто обращаются в суды с заявлением о снижении их ежемесячной суммы. Ипотека не служит безусловным основанием для уменьшения обязательств. Если родителю дали кредит, значит он платежеспособен.

Если алименты устанавливаются впервые, то судьей учитывается имущественное положение должника, когда они взыскиваются в твердой сумме. Наличие ипотеки нередко заявляется в качестве фактора, ухудшающего благосостояние родителя. Этот довод не поможет добиться желаемого. Гораздо большее значение у двух других моментов:

• наличия на содержании других иждивенцев;
• состояния здоровья.

Алименты как помеха для оформления ипотеки

Давайте разберемся, дадут ли ипотеку заемщику, имеющему обязательства перед несовершеннолетним. Банки собирают информацию обо всех доходах и расходах клиента. Им необходимо знать, что может помешать своевременной выплате кредита. Ситуации, когда крупная задолженность по выплате средств на содержание детей явилась основанием для отказа в займе, не редкость.

Потенциальная платежеспособность заемщика зависит и от количества детей: если их двое и более, то возможности клиента по обслуживанию долга существенно снижаются.

Когда доходы заемщика высоки, содержание иждивенцев не станет основанием для отказа.

Вывод

Алименты и ипотека, оплачивающаяся после развода, могут стать источником новых конфликтов между бывшим мужем и женой. Чтобы избежать взаимных претензий и проблем, специалисты рекомендуют делить или ликвидировать долги сразу после развода.

Как делится ипотечное жилье при разводе — пошаговая инструкция, советы юриста

Люди встречаются, люди влюбляются, женятся и, как бы это печально не звучало, разводятся. Хорошо, если удается договориться и решить вопрос с разделом имущества мирным путем. Плохо, когда бывшие супруги враждуют, не понимают, как правильно разделить имущество, особенно, если речь заходит об ипотечной недвижимости. Как показывает практика, вопрос о том, как делится ипотека при разводе, не теряет своей актуальности. Давайте разберемся, на какие нюансы стоит обратить особое внимание, что говорит закон, как выстроить диалог с банком, какую стратегию выбрать и как не нарушит права всех заинтересованных лиц.

Не хотите делить ипотеку — позаботьтесь обо всем заранее

Если вы задумываетесь о том, как поделить квартиру при разводе без потерь, прислушайтесь к нашему совету — оформляйте все заранее по договоренности в письменном виде. Речь идет о брачном договоре. Вы можете сразу обговорить, кому достанутся долги и сам объект ипотеки. Если дело дойдет до развода, то делиться будет имущество, которое вы не включали в договор. Менять условия брачного контракта можно в любое время. При этом, важно показать документ банку, так как он обязательно должен знать, как будет распределяться залоговое имущество.

Еще один вариант, о котором можно задуматься — правильное оформление покупки и хранение важных документов. К примеру, первоначальный взнос делался из средств, которые один из супругов получил в наследство, вклад второго супруга был минимальным. Следует хранить бумаги, прямо указывающие на получение денег в наследство и подтверждающие факт того, что именно они были потрачены на приобретение ипотечного жилья.

Если вклад каждого из супругов разный, можно предложить оформить жилье в долях, с учетом вкладов. Здесь опять придется вернуться к теме оформления брачного договора при ипотеке. Это связано с тем, что по закону, нельзя определять неравные доли между супругами. Вносимые платежи в браке, будут засчитываться в равных долях.

Брачный договор при ипотеке во время брака — неплохой вариант позаботиться о будущем, если дело дойдет до развода. Если кредит уже оформлен и вариантов нет, давайте разберемся, как будет делиться ипотека по закону.

Ипотека при разводе — определяем права супругов

Семейное законодательство четко определяет, что любое имущество, купленное в браке, относится к совместной собственности мужа и жены. Это же правило распространяется и на ипотечное жилье. Соответственно, супруги, приняв решение о разводе, имеют равноценные права на него.

При этом важно помнить, что ипотечная квартира находится под обременением банка и не может делиться в обычном порядке. Третьей заинтересованной стороной выступает банк.

Если вопрос с разводом решен, следует уведомить о принятом решении кредитное учреждение, где ранее оформлялась ипотека на жилье. Лучше заранее подготовить варианты решения выхода из сложившейся ситуации.

Банк имеет определенные права — требовать полного или частичного закрытия долга, как от обоих супругов, так и по отдельности от каждого. Это связано с тем, что раздел ипотечных обязательств затрагивает интересы банка и становится причиной для изменения условий соглашения с банком. Если супруги решат разделить долг по ипотеке без согласия кредитора, это будет являться прямым нарушением.

Важно! Независимо от того, как складывается процесс развода, обязательства по погашению долга должны обязательно продолжаться. Если бракоразводный процесс затягивается, между супругами возник конфликт и платежи прекращаются, банк имеет право применить к заемщикам штрафные санкции, вплоть до обращения в суд, с целью изъятия квартиры.

В каких случаях ипотечное жилье не будет делиться

Что делать с ипотекой при разводе и имеются ли исключения из правил — насущные вопросы, волнующие многих наших клиентов. Безусловно, каждая ситуация требует детального рассмотрения. Главное, на что сразу следует обратить внимание, когда была куплена квартира — до или после вступления в барк.

Важно запомнить, в каких случаях не подлежит разделу недвижимость:

• она получена по наследству или договору дарения;

• право собственности возникло в результате приватизации;

• ипотека была оформлена до вступления в брак.

В последнем случае нужно понимать, что если квартиры была оформлена в ипотеку до брака, но супруг в процессе совместной жизни совершал платежи за нее, он будет иметь право на квартиру при разводе в части понесенных им расходов.

Топ-3 вариантов раздела ипотечной квартиры

Рассмотрим варианты того, как делится ипотека при разводе супругов:

1. Продажа жилья с согласия банка, вырученные средства направляются на погашение кредита. Если что останется после закрытия долга, супруги могут поделить поровну. Достаточно оптимальный вариант, но на практике практически не применимый. Для его реализации необходимо получить согласие кредитора, который имеет право как дать положительный ответ, так и отказать. Допустим, если банк теряет значительную часть процентов, он может дать отказ. В качестве альтернативы, супругам может быть предложено вложить оставшиеся средства от продажи на первоначальный взнос. Оформляется новый ипотечный кредит или два, на каждого из супругов. Получается фактический размен квартиры.
2. Отказ от квартиры вторым супругом. Например, ипотека оформлена на жену, как она делится при разводе — муж дает отказ от квартиры, в суде стороны просят оставить жилье и ипотечный кредит супруге, так как изначально он был оформлен на нее. Что получает муж — компенсацию. Ее размер равен половине средств, которые он выплатил по кредиту. Здесь возражений никаких не будет, так как первоначальный ипотечный договор остается без изменений.
3. Раздел ипотеки на двоих супругов, то есть, в равных долях. Суд будет учитывать условия ипотечного договора и определит для каждой из сторон размер платежа. Здесь важно понимать, что супруг, на которого оформлен договор, будет платить только половину. При этом, за ним все равно закрепляется обязанность по уплате долга. Нельзя допускать просрочек. Иначе, банк может обратить взыскание на ипотечное жилье. И объяснения по типу, что второй супруг виноват в просрочке, для кредитора не будут интерес. Если один из супругов полностью погасит долг за второго, он сможет заявить о возмещении расходов на оплату его доли через суд.

Развод, ипотека и материнский капитал

Развод при ипотеке, в которой использовался материнский капитал, отличается от обычного процесса тем, что здесь могут затрагиваться интересы детей. Чтобы избежать затягивания раздела имущества, стоит заранее обговорить все нюансы и оформить документально еще до развода.

С учетом норм действующего законодательства, разделение ипотеки с материнским капиталом при разводе супругов с детьми, происходит в равных долях, между членами семьи — мужем, женой и каждым ребенком. Такой принцип применим в случае, если раздел квартиры происходит по закону. Если супруги заключают мировое соглашение, что изменения возможны в сторону увеличения долей детей.

Более подробнее о разделе материнского капитала в квартире вы можете прочитать здесь.

Деление ипотеки при разводе — пошаговая инструкция

Рассмотрим более подробно, как делится ипотека при разводе супругов, и какие шаги следует предпринять:

• Посещение банка. Любой кредитный договор содержит условие о том, что при любых изменениях в жизни должника, он должен обязательно уведомить кредитора. Если такое положение проигнорировать, банк вправе заявить о досрочном расторжении договора. Чтобы быстрее уладить ситуацию, супруги могут выплатить долг совместно, перевести долг на мужа или жену, реализовать жилье при согласии кредитора.

• Титульный созаемщик. Это означает, что происходит переоформление на одного из супругов. Банк может допустить такую ситуацию, с учетом оценки платежеспособности нового заемщика. Супруги, без участия банка, самостоятельно решают, кто и кому должен выплатить сумму. Один из них может вовсе отказаться от притязаний на квартиру.

• Досрочное погашение долга. При наличии такой возможности, всегда можно погасить долг досрочно. Уже бывшие супруги могут сами определить, кто будет жить в квартире, а кто получит компенсацию.

• Продажа спорного имущества. С согласия банка, супруги могут реализовать квартиру. Оставшиеся средства от продажи, делятся между мужем и женой.

Какой вариант выбрать, супруги решают самостоятельно. Главное, обо всех принятых решениях, заранее уведомлять кредитора, так как спорное жилое имущество является залоговым.

Советы юристов

Мы рассказали о том, как должна делиться ипотека при разводе, и теперь хотим дать несколько юридических советов, чтобы сам процесс прошел легче:

• Каждое вложение в ипотечное жилье подтверждайте документально.

• Обязательства по кредиту делите поровну, чтобы в случае неисполнения супругом обязательства, ваши интересы не пострадали.

• Составьте брачный договор. Да, в нашей стране такой вид договора не слишком популярен. Как показывает практика, он позволяет решить многие вопросы на случай, если вы решили расторгнуть брак.

Помните о том, что каждый случай раздела имущества сугубо индивидуальный. Чтобы правильно оценить ситуацию, необходимо внимательно изучить кредитный договор, выслушать позиции обоих супругов и уже потом принимать решение.

Чтобы не затягивать процесс, своевременно обращайтесь за юридической помощью. Юристы нашей компании оказывают полный спектр услуг в городах Кемерово и Москва.

Для связи с нами, вы можете обратиться по телефону 8-923-524-77-93 Печенкин Егор Евгеньевич , либо по электронной почте [email protected]

Возможно, вам будут интересны слудющие статьи:

1. Раздел имущества нажитого в браке
2. Раздел долгов супругов при разводе и разделе имущества
3. Раздел имущества по военной ипотеке 

Мы еще много всего знаем. Поищите у нас на сайте!»

Ипотека после развода

Вы взяли ипотеку на покупку жилья, но на горизонте «маячит» расторжение брака? В таком случае прочитайте эту статью. Она расскажет, какая юридическая помощь вам понадобиться, как правильней всего поступить в сложившихся обстоятельствах, что будет с долгом и кому отойдет квартира.

Ипотечное жилье и долг после развода

Как гласит законодательство, все совместно нажитое в браке имущество при разводе может быть поделено. Также, в соответствии с нормами права в России, делятся и долги супругов. Следовательно, ипотека после развода может быть разделена на двоих. Но только теоретически. На практике супругам придется получить письменное согласие кредитора на разделение долга по долям. А вот банки на такой шаг почти никогда не идут.

Конечно, есть и несколько других вариантов:

• продолжать выплаты по ипотеке с тем, чтобы после выплаты долга разделить квартиру;
• перестать выплачивать кредит с тем, чтобы через некоторое время банк реализовал квартиру в счет долга;
• досрочно закрыть кредитный договор и определить преемника недвижимости.

Но есть и 3 вариант – сначала разделить квартиру, и только после этого делить долг. Закон в текущем виде позволяет это сделать.

Для начала один из супругов должен подать иск о разделе имущества. Поскольку пара не затрагивает проблему разделения долга (на момент иска он все еще общий), согласия банка для судьи не потребуется. Ипотечное жилье будет поделено в соответствии с законом, причем возможны варианты полного вывода одного из супругов из числа залогодателей, если на это будут причины, или он сам пожелает этого.

После вступления постановления суда в силу созаемщикам потребуется обратиться в госреестр для получения нового свидетельства на жилье. Права сторон окажутся закреплены на государственном уровне.

Со свидетельствами, копией решения суда и заявлением (подписывается обоими из супругов) пара должна обратиться к кредитору с просьбой о внесении изменений в ипотечный договор. Долг будет разделен соразмерно долям каждого из супругов, поскольку возражения кредитора станут бессмысленны. Если же по какой-то причине банк откажет, то супругам придется требовать разделение долгов через суд.

Но так можно поступить только в случае, если между бывшими мужем и женой была достигнута договоренность. А если договориться миром не удалось?

Иные способы разделения ипотечной квартиры

Поскольку выплата ипотеки после развода может оказаться обременительной для любого из супругов, есть вариант ее продажи. Конечно, пока полностью не будет выплачен долг, продать квартиру невозможно. Однако и здесь есть варианты.

К юристам консультации обратился Константин Ш. с просьбой помочь оформить продажу ипотечной квартиры. Он уже нашел покупателя, но не знал, как оформить сделку. Специалисты помогли составить договор задатка с обязательством продать квартиру после снятия обременений, который должен быть заверен у нотариуса. Также юристы разъяснили алгоритм действий: уведомить банк о продаже квартиры с обязательным указанием веской причины реализации имущества. После получения согласия банка покупатель внес задаток в размере долга по ипотеке и подписал договор купли-продажи. Оставшуюся часть средств он передал продавцам и по договору вступил в право собственности квартирой.

Бывают ситуации, когда один из бывших супругов не хочет выплачивать кредит, а второй хочет и может, то раздел ипотеки после развода не потребуется. Переоформить долг на 1 заемщика реально даже без обращения в суд. Достаточно лишь подписать нотариально заверенный отказ от исполнения обязательств. Кредитная организация с большой долей вероятности согласится с ним. Но право собственности на квартиру перейдет оставшемуся заемщику и оспорить его будет невозможно.

Если ипотека оформлена только на одного супруга

Ситуации, когда ипотека берется только на 1 из супругов – не редкость. В таком случае вариантов решения проблемы может быть два.

1. Не обремененный долгом супруг может отказаться от претензий к разделу квартиры.
2. Не обремененный долгом супруг требует свою долю, но в этом случае суд разделит и жилплощадь, и долг. Если не выступающий заемщиком супруг откажется платить свою долю, банк предъявит требования к уплате к основному заемщику, однако тот отправит регрессивное требование к «отказнику».

Но если ипотека была взята еще до оформления брака, то и собственником жилья, и должником будет являться только тот супруг, который подписал кредитный договор. Второй не вправе требовать ни долей в имуществе (оно не относится к совместно нажитому), ни компенсации выплаченной во время брачных уз средств по ипотеке. Однако если удастся доказать, что ипотека частично покрывалась его доходом, то некоторая компенсация вероятна.

Отдельные ситуации с ипотекой

Особенность урегулирования вопроса с ипотекой во многом зависит от наличия детей. Квартира не будет делиться поровну между супругами, поскольку дополнительная доля на детей будет отдана тому супругу, с которым останутся дети после развода. Долг же при этом вполне может быть поделен поровну.

Также не «стандартно» поступит суд и в случае военной ипотеки, когда общие правила исключат равноценный раздел имущества после развода. Ипотека на льготных условиях предоставляется военнослужащему. Соответственно после расторжения брака вторая сторона не имеет права претендовать на какую-то часть жилья.

Но в такой ситуации не относящийся к военным супруг может подать исковое заявление с требованием выплатить до 50% внесенных по ипотеке средств. Плательщиком выступит военнослужащий, который сохраняет за собой квартиру и ипотеку.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, 
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Материнский капитал при разводе в ипотеке, квартире Помощь Юриста Suvorov.Legal

Государственная программа о выплате мат. капитала с каждым годом становится все более и более популярной, и, судя по улучшению демографической статистики, руководство страны не планирует отказываться от целенаправленных выплат материнских денег. Соответственно, семей, получивших приличные суммы капитала, становится с каждым годом все больше. Справочно: Размер материнского капитала.

Нередко семейная жизнь супругов дает трещину и приводит к бракоразводному процессу с последующим дележом совместно нажитого имущества.

Материнский капитал при разводе

Материнский капитал – это сертификат, на государственную финансовую помощь, которая должна быть потрачена на улучшение жизни детей – новое жилье или ремонт старой квартиры, образование в высшем учебном заведении, формирование накопительной пенсии или приобретение товаров для реабилитации детей-инвалидов.

Разделение материнского капитала при разводе определяется из понимания с кем остается ребенок, с матерью или отцом. Согласно действующему законодательству Российской Федерации все нажитое супругами имущество при разводе делится пополам. Эта правовая норма, на первый взгляд, не имеет никаких правовых нюансов. Но только на первый взгляд…

Раздел квартиры, купленной на материнский капитал

На сегодняшний день потратить деньги, выделенные государством за рождение ребенка, можно не дожидаясь его трехлетнего возраста, но только в том случае, если средства будут направлены на улучшения жилищных условий: покупка квартиры, ипотечное жилье, ремонт. Чаще всего родители так и решают поступить. Очень редко встречаются ситуации, когда супруги пришли к бракоразводному процессу, а деньги материнского капитала остались не тронутыми.

Если использование материнского капитала пошло на покупку новой квартиры, то здесь ситуация решается несколькими способами:

• При разводе супруги решают продать квартиру и разделить полученные средства в равных долях между всеми членами семьи. Здесь есть масса своих нюансов. Продавать квартиру, в покупку которой заложенные целевые средства государства за рождения ребенка можно только после разрешения органов опеки. Они должны удостовериться в том, что права и доли детей никак не занижены, а смена жилищных условий не ухудшится. Это правило регламентируется 28 и 37 статьей Гражданского Кодекса.
• Если квартира остается матери с детьми, то доля супруга по решению суда может быть направлена на будущее погашение алиментов или просто достаться детям на добровольной основе. Но тогда, такое решение необходимо закрепить документально в присутствии нотариуса.
• Если квартира куплена за государственные средства и подлежит равному разделу, а один из супругов не хочет ее продавать, тогда взамен, посчитав эквивалент его денежной суммы равной имущественной доли, можно предложить другое имущество, например, гараж, дорогостоящую технику, мебель, прочее.
• Все остальные случаи, при которых супругам не получается прийти к общему согласию, подлежат решению через судебные органы.

Если квартира за материнский капитал взята в ипотеку

Очень часто, молодая семья не имеет собственных средств, а родственники не могут помочь купить новую квартиру, поэтому единственно верным решением, чтобы обзавестись собственным жильем, остается ипотека. Но так как ипотека может растянуться на 10–15 лет, то неудивительно, что на протяжении такого длительного времени супруги могут развестись. Когда наступает момент развода и раздела общего имущества, то начинаются сложности, особенно учитывая тот факт, что ипотека в настоящий момент еще не погашена.

Вы должны понимать, что разделить квартиру, когда она находится в залоге у банка в виде обеспечения просто невозможно. То есть на равные части, по ¼ между четырьмя членами семьи разделить квартиру можно только после полного погашения задолженности, когда она перейдет в права собственности одного из супругов и будет доказан факт использования материнского капитала. А теперь рассмотрим все возможные варианты с ипотекой, если материнский капитал использовался для ее погашения.

• Оставшийся долг по кредиту разделяется в равных частях после развода между супругами, а после полной выплаты ипотеки, квартира делится по закону в равных частях на всех членов семьи.
• Если супруги отказываются гасить задолженности по кредиту, то можно продать недвижимость при разрешении банка и органов опеки, а полученную сумму от продажи направить на погашение остатка долга, а разница возвращается заемщикам. В этом случае материнский капитал может быть реализован снова или зачисляется обратно в пенсионный фонд РФ. Такая процедура является достаточно сложной и невыгодной. Также вы должны учитывать, что реальная рыночная стоимость квартиры в результате продажи может быть ниже.
• Супруг может отказаться от права на квартиру и тогда его долевая собственность может учитываться в качестве погашения части долга по кредиту или выплате будущих алиментов.
• Если дети остаются с матерью и на них приходится ¾ доли всей квартиры, то возможен вариант обмена на другое жилье, если, конечно, позволяет материальное положение семьи. Но здесь также имеются свои нюансы. Органы опеки будут требовать подтверждение того, что жилищные права детей при этом не ухудшились.

Наиболее правильным решением всегда остается мирное соглашение между супругами. Очень часто задолженность остатка по кредиту делится не в равных частях, а в первую очередь учитывается финансовое состояние каждого, и с кем остаются дети. Немаловажным является и полноценное здоровье одного из супругов, в чем выражается его возможность зарабатывать деньги. Это правило касается и наличия детей инвалидов. Поэтому, если вам не безразлична доля ваших детей и в каких условиях они будут проживать, то лучше решать такие вопросы путем мирных договоренностей. В противном случае в силу вступает закон, а судебная власть, чаще всего принимает сторону матери с детьми.

Если маткапитал использовали для первоначального взноса

Материнский капитал можно направить на внесение первоначального взноса или на погашение основной части долга. Но так как большинство банков требуют минимум 10–20% от общей стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, то у супругов не остается другого выхода, как направить государственные средства на эти нужды. В этом случае деление квартиры происходит в идентичном порядке, как при покупке квартиры в ипотеку за маткапитал.

Если материнский капитал использовали для ремонта квартиры

Если средства материнского капитала использовались для улучшения жилищных условий, а именно ремонта квартиры, то деление долевой собственности на каждого члена семьи происходит в таком же порядке, как и при покупке квартиры, если только один из супругов не отказывается от своей доли в пользу детей. Тогда недвижимость полностью остается матери с детьми. Таким образом, если вы хотите избежать такой неприятной и сложной процедуры, как деление имущества после развода, которое было куплено при участии средств материнского капитала, то лучше сразу оформлять собственность в равных частях на имя детей, которые смогут распорядиться ею после достижения 18-летнего возраста на свое усмотрение.

Случай из судебной практики

Данная история началась с традиционного иска подготовленного юристом по разделу имущества о разделе недостроенного дома между бывшими супругами. Поскольку строительные и ремонтные работы в жилье были начаты бывшими мужем и женой в браке и не были закончены до момента развода, бывший супруг потребовал у суда признать за ним право собственности на половину недостроенного дома. Городской суд удовлетворил исковое заявление бывшего супруга, ссылаясь на законодательные нормы Семейного Кодекса. Не согласившись с таким дележом, бывшая супруга обратилась в краевой суд с встречным исковым заявлением, где получила подтверждение решения городского суда.

В поисках справедливости женщина «дошла» до Верховного суда. Судебная коллегия этой инстанции внимательно перечитала материалы дела и вынесла новый приговор – предыдущие решения городского и краевого судов существенно нарушили нормы материального и процессуального права, поэтому подлежат отмене и вынесению нового законного решения на основе разъяснений судебной коллегии Верховного суда.

Правовые основы дела

Основанием решения со стороны судебной коллегии Верховного суда послужили некоторые нюансы материалов дела, в частности, при рождении детей государство выделило женщине материнский капитал. Именно на эти деньги было начато строительство дома для семьи, ставшего впоследствии предметом имущественного спора между бывшими супругами.

Когда женщина получала материнские деньги, она подписала юридическое обязательство, что регламентирует оформление недвижимости, приобретенной, отремонтированной, построенной и так далее на данные финансовые средства, в общую собственность на всех членов семьи – и супруга, и детей, с обязательным указанием размеров доли собственности каждого члена семьи.

Местный и краевой суды, рассматривая исковое заявление бывших супругов из Славянска по вопросу раздела имущества в виде недостроенного дома, не приняли во внимание материальную основу строительства данного имущества. На лицо – факт целевого использования материнского капитала, который был потрачен на улучшение жилищных условий семьи.

Правовые нормы раздела имущества

Согласно законодательным нормам Семейного Кодекса Российской Федерации, нажитое совместное имущество супругов – это материальные вещи, предметы, включая денежные поступления и выплаты, кроме тех, что имеют специальное целевое назначение, в частности, выплаты, полученные женщиной при рождении ребенка, так называемый «материнский капитал».

В нормативно-правовой базе Российской Федерации четко определено целевое назначение материнских денег. Средства, выплачиваемые государством женщине при рождении ребенка, могут быть потрачены на ограниченные цели, к примеру, на образование ребенка или, как вариант, на улучшение жилищных условий семьи, в которой ребенок проживает. К слову, в законодательстве не оговорен способ улучшения условий проживания. Это может быть как новое строительство, так и реконструкция вторичного жилья, не исключено также вложение денег в строительный кооператив и так далее.

Именно по этой причине деньги материнского капитала не могут считаться совместно нажитым имуществом – они могут быть потрачены за целевым назначением, а поэтому не подлежат разделу между супругами.

Подпишитесь в соц сетях

Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.

Важно знать!

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

Анонимно

Профессионально

Задавайте вопрос
удобным для Вас способом

Ответим на вопрос в соц. сетях

Ответим на вопрос в мессенджерах

Ссылки по теме:

Что происходит с ипотекой после развода?

Развод — дело болезненное, сложное и часто сопряженное с неприятностями. А когда речь идет о ипотечной ссуде? Это еще больше усложняет жизнь разводящимся супругам.

В идеале супруги либо соглашаются продать свой дом, либо рефинансировать ипотечный кредит, чтобы на нем было указано имя только одного человека. Этот бывший супруг затем несет ответственность за ежемесячные выплаты по ипотеке.

К сожалению, это не всегда возможно.Часто в доме остается один супруг. В соглашении о разводе будет указано, кто несет ответственность за выплату ипотеки.

Это может привести к серьезным проблемам: что, если супруг, который живет вне дома, должен платить ипотеку, но перестает это делать? Это приведет к резкому падению кредита другого супруга. Имя этого супруга остается в ипотеке, поэтому пропущенные платежи снизят кредитный рейтинг этого владельца так же сильно, как и супруга, который должен был заплатить.

«Совместно полученная жилищная ссуда может обернуться катастрофой для вашей кредитной истории во время развода», — сказала Мишель Блэк, президент Hope4USA, консультационной службы по кредитным вопросам в Шарлотте, Северная Каролина.«Ваш ипотечный кредитор не будет заботиться о вашем решении о разводе. Решение о разводе никоим образом не снимает с вас ответственности за совместно приобретенную ипотечную ссуду».

Злополучная правда? Когда дело доходит до развода и ипотечных ссуд, вы можете принять меры для защиты своего кредита. Но вы никогда не можете гарантировать, что ошибки вашего бывшего супруга не повлияют на ваш кредитный рейтинг.

Лучшие варианты

Эндрю Вон, владелец чикагской юридической фирмы NuVorce и профессор современного права семейных отношений в Чикагской юридической школе Университета Лойола, сказал, что лучшим решением для развода супругов является продажа дома или рефинансирование ипотеки на имя одного бывших супругов.Тогда этот супруг будет нести ответственность за выплату ипотечного кредита.

Эти решения работают лучше всего, потому что другой супруг больше не должен опасаться пропущенных платежей или невыполнения обязательств по ссуде, которые произошли по вине его бывшего партнера. Когда разводящиеся пары продают дом, они используют выручку от продажи для выплаты ссуды. Когда они рефинансируют ссуду на имя одного из супругов, супруг, чье имя больше не указано в ссуде, не увидит снижения кредита, даже если другой супруг перестанет производить платежи.

Но бывают случаи, когда бывшие супруги не могут продать дом или рефинансировать ссуду. Может быть, они хотят, чтобы их дети остались в их доме. Возможно, ни один из супругов не может претендовать на рефинансирование в одиночку. В таких случаях бывшая пара разъяснит, как обрабатывается ипотека в своем указе о разводе, что является далеко не идеальным решением.

«Риск состоит в том, что банк или кредитор все еще могут преследовать обе стороны для взыскания», — сказал Вон. «А что, если супруг не платит ипотеку, потому что у этого супруга нет денег? Тогда у вас есть договор о разводе, который в основном бесполезен, потому что в нем говорится, что кто-то другой несет ответственность, кто не может платить.«

Гарантии

Супругам, которые не могут продать или рефинансировать, необходимо предусмотреть особые гарантии в указе о разводе, сказал Кристиан Денмон, партнер-основатель юридической фирмы Denmon & Denmon из Тампы.

Например, предположим, что супруг (а), который остается в доме, планирует рефинансировать ипотеку на свое имя. Этот супруг может согласиться произвести выплаты по ипотеке до тех пор, пока он не сможет закрыть рефинансирование. Супруг, который больше не живет в доме, может беспокоиться о том, что ее бывший супруг не сможет претендовать на рефинансирование.Это могло вызвать у нее серьезные проблемы: в этом случае ее имя останется в ссуде, и если ее бывший супруг перестанет платить, ее кредит тоже потерпит крах.

Денмон сказал, что бывшая супруга может защитить себя, потребовав, чтобы в соглашении о разводе было указано, что если ее бывший супруг не может рефинансировать ссуду в течение определенного периода времени, то дом немедленно будет выставлен на продажу.

Выплаты по ипотеке при расторжении брака

Денмон приводит другой пример: предположим, что бывшая жена сохраняет дом, но ее бывший муж, который переехал, соглашается в урегулировании развода, чтобы внести платежи по ипотеке.Бывшая жена может волноваться, что ее бывший супруг внезапно перестанет платить, что, конечно же, приведет к резкому падению ее кредита.

Бывшая жена может защитить себя, настаивая на жестких формулировках при расторжении брака, заявляя, что выплаты по ипотеке от ее бывшего мужа являются формой алиментов. В соглашении может быть прописано, что, если муж не внесет выплаты по ипотеке, он будет осужден за неуважение к суду. По словам Денмона, во многих штатах судья может отправить бывшего мужа в тюрьму, если он не выплатит требуемые алименты, что является сильным стимулом для бывшего супруга продолжать выплаты по ипотеке.

«Ключом к защите обоих супругов после завершения развода является тщательно разработанная формулировка урегулирования», — сказал Денмон.

Но даже эти меры предосторожности не идеальны. Даже если в соглашении о разводе указаны конкретные штрафы для бывших супругов, которые не вносят требуемые платежи по ипотеке, нет никакой гарантии, что эти ответственные стороны будут следовать правилам.

«К сожалению, не существует надежных способов защитить супругов, которые являются совместными должниками по ипотеке после развода», — сказала Линда Кернс, адвокат из Филадельфии.«Лучшее решение — рефинансировать или продать. Бывшие супруги также должны помнить, что, если против другого супруга будет предъявлен иск, он станет банкротом или на него будет подано залоговое право, это повлияет на совместную собственность и еще больше усложнит запутанную ситуацию».

Полное руководство по ипотеке и разводу

Знаете ли вы, что вам может понадобиться развестись с супругом и ипотекой? Большинство людей этого не делают. Вот почему мы создали это популярное руководство, которое приоткрывает завесу над всем, что вам нужно знать и что нужно учесть, прежде чем вы действительно будете готовы развестись по ипотеке.

Топ-8 заблуждений об ипотеке

1. Мне лучше работать в моем банке. Они знают меня много лет.

Не ожидайте преференциального режима только потому, что у вас есть предыдущие банковские отношения. Вы должны соответствовать их требованиям, чтобы получить одобрение. Ограничивая себя одним кредитором, вы зависите от их ставок, их руководящих принципов и их кредитных продуктов. Выгода от работы с брокером проста — у вас есть варианты.

2.У всех ипотечных кредиторов одинаковые правила и требования.

У каждого кредитора есть свои уникальные правила. Эти правила также различаются в зависимости от суммы кредита, кредитного рейтинга и типа собственности (первичная, инвестиционная и т. Д.).

3. Ставки по ипотеке завышены. Я не хочу рефинансировать.

Хотя ставки немного выросли, они остаются на уровне, близком к историческим минимумам. Также подумайте, является ли ваш платеж фиксированным на весь период. В противном случае вы можете столкнуться со значительно более высокими выплатами в будущем.

4. Я все еще держу совместную ипотеку со своей бывшей супругой. Я беспокоюсь, что эти выплаты будут засчитаны против меня, когда я подам заявление на новую ипотеку.

Многословие имеет значение. Если в соглашении о брачном соглашении (MSA) указано, что ваш супруг (а) несет полную ответственность за платежи, новый кредитор не будет обслуживать вас в долг по указанным платежам (т. Е. Они не будут засчитываться против вас).

5. Я подписал договор о передаче супругов и отказался от права собственности — я наконец-то свободен от дома.

Отказ от права собственности и отказ от ипотеки — это разные вещи. Если ваше имя все еще указано в ипотеке, ваш кредит находится под угрозой. Единственный способ отказаться от ипотеки — это рефинансирование или погашение кредита вашим супругом.

6. Я получаю алименты на супруга и ребенка. Это поможет мне пройти квалификацию.

Как правило, для получения алиментов на ребенка и супруга требуется 6-месячная история получения и 3-летняя отсрочка с даты подачи заявки на кредит.

7. У меня высокий доход — получить ссуду должно быть легко.

Не весь доход считается «квалифицированным» доходом с точки зрения кредиторов. Например, для получения денежных бонусов обычно требуется двухлетняя история, а опционы на акции рассматриваются редко.

8. Имею значительные ликвидные активы. Это делает меня сильным заемщиком.

Соответствие критериям в первую очередь зависит от отношения вашего долга к доходу (DTI) и отношения кредита к стоимости (LTV). К сожалению, кредиторы не уделяют большого внимания ликвидным активам при определении того, соответствуете ли вы критериям.

Не все ипотечные кредиты одинаковы. Вот что их отличает.

1. Защитите свой кредит. Если ваш супруг (а) выкупает вас из семейного дома, вы не сорвете с крючка. Если вы все еще пользуетесь ипотекой, тогда вы в опасности. Просроченные платежи могут испортить ваш кредит. Единственный способ по-настоящему защитить себя — это рефинансирование вашего супруга.По возможности, в соглашении о брачном соглашении должно содержаться требование о том, чтобы супруг (а), ведущий дом, рефинансировал его вскоре после развода (и включать положения о том, что происходит в случае невыполнения супругом).

2. Выкупите супругу. Рефинансирование с выплатой наличных — это часто упускаемая из виду стратегия поиска средств для выкупа доли вашего супруга в доме. Цель рефинансирования с выплатой наличных — использовать капитал вашего дома, взяв новую ипотеку, которая больше, чем существующая ипотека.

3. Используйте свой собственный капитал. Выкуп средств — не единственная причина рассмотреть возможность рефинансирования за счет выкупа. Собственный капитал в вашем доме может быть отличным источником ликвидности. Некоторые из наиболее распространенных причин использовать свой собственный капитал включают консолидацию долга (выплата по кредитным картам с высокой процентной ставкой, HELOC и другие ссуды), создание денежного резерва (чрезвычайный фонд), ремонт дома или оплата гонораров адвокатам.

4. Блокировка фиксированных выплат по ипотеке. Есть ли у вас ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Если это так, важно понимать, как повышение ставок повлияет на будущие выплаты. Чтобы снизить риск повышения ставок, подумайте о рефинансировании ипотечного кредита с фиксированной ставкой (или даже ARM с более длительным фиксированным периодом).

5. Уменьшите размер ипотечного платежа. Учитывая дополнительные расходы, связанные с содержанием двух домашних хозяйств, очень важно найти способы улучшить свой денежный поток. Рефинансируя, вы можете снизить свой ежемесячный платеж (снизив ставку, переключившись на другой кредитный продукт или распределив платежи на более длительный период времени).

Полную версию статьи можно прочитать на Forbes.com.

Fannie Mae и Freddie Mac — спонсируемые государством предприятия (GSE), которые покупают соответствующие ссуды у кредиторов. Продавая ссуды Fannie и Freddie, кредиторы получают доступ к средствам для будущих ссуд.

Jumbo Loans не могут быть приобретены Fannie and Freddie. В результате кредиторы либо продают крупные ссуды частным инвесторам, либо оставляют их в качестве инвестиций.

Какие рекомендации важнее всего?
• Отношение долга к доходу (DTI): кредиторы хотят гарантировать, что вы сможете погасить свою ипотеку. Если ваши ежемесячные долги превышают определенный процент от вашего ежемесячного дохода, вы не имеете права участвовать в программе.
• Отношение кредита к стоимости (LTV): все очень просто. Возьмите сумму кредита и разделите ее на стоимость вашего имущества. Чем ниже LTV, тем лучше.
• Кредитный рейтинг (FICO): существует три кредитных бюро, которые выдают кредитные рейтинги (Equifax, Transunion, Experian).Кредиторы используют средний балл для оценки вашей кредитоспособности.

В компании «Развод ипотечных консультантов» нам нравится сохранять простоту .

Вам нужна лучшая ставка по ипотеке, и для ее получения нужно понимать несколько основ. Имея это в виду, вот краткое изложение доступных вам кредитных продуктов с некоторыми соответствующими определениями:

Срок действия следующих ARMS составляет 30 лет.

• 3/1 ARM — Ставка является «фиксированной» в течение первых 3 лет, а затем становится переменной в течение следующих 27 лет на основе процентной ставки плюс маржа.
• 5/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 5 лет, а затем становится переменной в течение следующих 25 лет на основе вашего индекса плюс маржа.
• 7/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 7 лет, а затем становится переменной в течение следующих 23 лет на основе вашего индекса плюс маржа.
• 10/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 10 лет, а затем становится переменной в течение следующих 20 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.

• 10-летний фиксированный — Выплачивается более 10 лет, фиксированные платежи все 10 лет.
• Фиксированная ставка на 15 лет — Выплачивается в течение 15 лет, фиксированная на все 15 лет.
• Фиксированная ставка на 20 лет — Выплачивается в течение 20 лет, фиксированная на все 20 лет.
• 30-летний фиксированный — Выплачивается более 30 лет, фиксированный на все 30 лет.

Совет для профессионалов: Как показывает практика, чем дольше фиксированный период, тем выше процентная ставка.

Вот некоторые специальные кредитные продукты и стратегии, о которых следует знать.

• Перекрестное обеспечение. Вам нужна выручка от продажи вашего нынешнего дома, чтобы внести первоначальный взнос за ваш новый дом? Вот тут-то и вступает в игру кросс-залоговая ссуда.
• Отбытие по месту жительства. Если вы покупаете новый дом и переводите свое основное место жительства в аренду, вы можете получить кредит на потенциальный доход от аренды.Некоторые кредиторы позволят провести «обзор справедливой рыночной арендной платы» для определения кредита на доход от аренды.
• Обратная ипотека. Обратная ипотека, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM), позволяет вам использовать часть собственного капитала вашего дома для погашения существующей ипотеки. Затем вы можете использовать оставшуюся выручку по своему усмотрению. Платежи по кредиту могут быть отложены до тех пор, пока вы живете в собственности. Имейте в виду, что вы по-прежнему несете ответственность за уплату налогов на недвижимость и страховку домовладельцев.Существует ряд требований для участия. Например, вам должно быть не менее 62 лет.
• Срок 40 лет. Крупный заем, выплачиваемый более 40 лет. Поскольку выплаты распределяются на более длительный период, выплаты обычно меньше 30-летнего срока, что позволяет заемщику претендовать на более высокую сумму кредита. 40-летний срок обычно выше, чем 30-летний срок.

Мы действительно коснулись здесь поверхности. Не стесняйтесь обращаться к нам за подробностями.

Предупреждение о риске: По истечении периода только выплаты процентов у вас будет более короткий период для выплаты оставшейся суммы основного долга. Если вы не рефинансируете, ваши ежемесячные платежи резко увеличатся.

Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — это всего лишь кредитная линия. Думайте о HELOC, как о кредитной карте: вы используете ее для совершения покупок, а затем оплачиваете эти покупки позже.

В отличие от кредитной карты, которая представляет собой необеспеченный долг, HELOC защищен, потому что он обеспечен ценным активом: вашим домом. Выплачивая ежемесячный платеж по ипотеке, а рыночная стоимость дома растет, вы увеличиваете капитал. HELOC позволяет вам брать займы под этот капитал.

После получения разрешения на участие в программе HELOC вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно. Это то, что отличает HELOC от ссуды под залог собственного капитала, при которой банк предоставляет вам единовременную ссуду.С HELOC вы не берете его в долг, пока он вам не понадобится.

Большинство HELOC имеют переменные процентные ставки, что означает, что они повышаются и понижаются в зависимости от финансового индекса, как правило, от основной ставки. Некоторые банки добавляют к основной ставке несколько процентных пунктов, называемых маржей.

Вы можете использовать HELOC по многим причинам, включая, помимо прочего:

• Гонорары адвокатов
• Выравнивающие платежи
• Чрезвычайные фонды
• Товары для дома
• Консолидация долга

Вот 9 критических шагов , которые вы должны понять, чтобы помочь обеспечить плавное и успешное закрытие ссуды.

Шаг 1. Думайте заранее

Не подготовившись, вы готовитесь к провалу. Подготовка — вот что отличает плавное закрытие от стресса. Начните с того, что ваш консультант по ипотеке подготовит кредитный отчет, чтобы подтвердить ваш FICO, проверить ваши долги и устранить любые просрочки или неточности.

Кроме того, вы, скорее всего, получите контрольный список необходимой документации. Соберите документы из этого списка как можно скорее. Этого не избежать. Чем больше информации ваш кредитор должен предварительно обработать, тем легче будет процесс для всех вовлеченных сторон.

Шаг 2 — Выберите подходящий для вас кредит

Чтобы определить, какой кредит подходит вам, задайте себе следующие вопросы:

• Какова цель новой ссуды? (удаление супруга, выкуп и т. д.)
• Чего вы надеетесь достичь с помощью рефинансирования? (сэкономьте ежемесячно, погасите быстрее? и т. д.)
• Как долго вы планируете владеть этой собственностью?
• Знакомы ли вы с различными кредитными продуктами, доступными сегодня?
• Какова ваша толерантность к риску для корректировок ставок и / или платежей по новому займу?

Если не уверены — СПРОСИТЕ.Основная обязанность вашего консультанта по ипотеке — убедиться, что выбранный вами кредитный продукт и условия соответствуют вашим целям и потребностям.

Шаг 3. Зафиксируйте ипотечную ставку

Как только вы будете удовлетворены условиями кредита, вы можете заблокировать ставку.

Блокировка ставки важна, потому что она защищает вас от роста доходности. Незакрепленная ссуда считается «плавающей» ссудой, и этот подход очень рискован, поскольку ваша ставка будет продолжать колебаться ежедневно.Это похоже на азартные игры.

Блокировка тарифов действует на определенный период времени (обычно 30-45 дней). Как правило, чем дольше ваша ставка заблокирована, тем выше соответствующая стоимость. Как правило, срок действия большинства кредитов составляет 30-45 дней в зависимости от кредитора.

Скорее всего, на этом этапе вам также потребуется подписать конкретное раскрытие информации о кредиторе. Обязательно просмотрите эти раскрытия и подтвердите точные сроки и стоимость закрытия.

Шаг 4 — Заказать оценку дома

Реальность об аттестации такова, что она нужна для каждой ссуды.Фактически, каждый кредитор нуждается в собственном отчете об оценке, созданном его собственной компанией по управлению оценкой. Эти отчеты не подлежат передаче между кредиторами, поэтому обязательно выберите кредитора, к которому вы хотите обратиться, прежде чем платить и приступать к выполнению любых поручений на оценку.

Шаг 5 — Обзор ипотечного андеррайтинга

К этому моменту вы предоставили своему консультанту по ипотеке все необходимые документы (см. Раздел «Требования к документам»). Ваша заполненная кредитная заявка и оценка будут отправлены андеррайтеру для рассмотрения.Андеррайтер внимательно изучит каждый из предоставленных вами документов, чтобы определить вашу способность произвести платеж по этой ссуде. Они также подтвердят, что вы соответствуете всем изложенным правилам кредитования. Будьте готовы предоставить дополнительную документацию или пояснения после проверки андеррайтером.

Шаг 6 — Проверка утверждения и условий ссуды

Если андеррайтер удовлетворен вашей кредитной заявкой, он выдаст письмо с одобрением и список условий одобрения (да, последний раунд документов).Условия утверждения — это последние пункты, необходимые для подготовки вашего файла к закрытию. Внимательно прочтите свое одобрительное письмо, чтобы убедиться, что условия кредита, утвержденные андеррайтером, соответствуют тому, что, по вашему мнению, вы получаете. Кроме того, проверьте свои условия, чтобы убедиться, что вы удовлетворяете всем требованиям андеррайтера.

Шаг 7 — Очистить, чтобы закрыть

После того, как ваши условия будут рассмотрены и приняты андеррайтером, ваш консультант по ипотеке закажет ваше окончательное раскрытие.В этом окончательном заключительном отчете перечислены все ожидаемые затраты на закрытие сделки и содержится еще один обзор условий вашего займа. Крайне важно внимательно изучить детали, чтобы не было никаких сюрпризов. Если у вас есть вопросы по поводу вашего предварительного заключительного заявления, доведите их до сведения ваших консультантов, прежде чем сесть за заключительный стол. Если все в порядке с предварительным заключительным заявлением, вы можете выбрать официальную дату подписания.

Шаг 8 — Подписание

Наконец, вы готовы подписать документы.Ваш консультант по ипотеке подтвердит, где и когда будет подписание. За закрывающим столом вас попросят предоставить удостоверение личности, поэтому не забудьте взять с собой водительские права, удостоверение личности государственного образца или паспорт. Большинство подписаний длятся от 30 до 90 минут.

Шаг 9 — Финансирование и учет

Если вы рефинансируете жилое помещение, занимаемое владельцем, у вас будет трехдневный период расторжения договора. Если вы решите отменить бронирование, вам необходимо связаться со своим консультантом по ипотеке до истечения срока отмены.

По истечении срока отмены кредитор профинансирует вашу ссуду. Выручка будет направлена ​​на погашение существующей ссуды (если она у вас есть), а в отделе условного депонирования будет регистрироваться ваша новая ипотечная ссуда и Доверительный акт с округом.

Мы надеемся, что это поможет пролить свет на неясный в остальном процесс. Если сомневаетесь, попросите о помощи. Ваш консультант по ипотеке при разводе — ваш консьерж.

Многие люди принимают решения до и во время процесса ссуды, которые могут поставить под угрозу их одобрение ссуды.Вот что нужно делать , а не .

• Не меняй работу
• Не бросай работу
• Не перемещайте свои банковские счета без зеленого света
• Не покупайте то, что нужно финансировать (автомобили, грузовики, мебель и т. Д.).
• Не открывайте новые счета потребительского кредита.
• Не опаздывайте с погашением каких-либо кредитных обязательств и не взимайте чрезмерно высокие суммы.
• Не делайте крупных вкладов на свои банковские счета, если вы не хотите объяснять или задокументировать их.
• Ни для кого не подписывайте ссуду.
• Не забывайте раскрывать какие-либо долги, обязательства или другую относящуюся к делу информацию.
• Не тратьте заложенные в бюджет сбережения на первоначальный взнос или наличные, необходимые при закрытии сделки.
• Не забудьте указать размер алиментов или алиментов на супруга.

Помните, что ваш заем не является окончательным, пока он не будет профинансирован и не зарегистрирован .

В процессе урегулирования бракоразводного процесса есть несколько важных этапов, и начальные этапы часто бывают самыми важными.То, что вы делаете на раннем этапе процесса, может стать залогом успеха. Наша задача — убедиться, что вы готовы.

Есть одна услуга, которой каждый разводящийся человек должен обязательно воспользоваться при поиске рефинансирования или покупки нового дома:

Enter, анализ «что, если».

Конечно, это сыграет решающую роль в определении того, сможете ли вы пройти квалификацию.

Но что делает анализ «что, если» ТАК ценным, так это то, что он дает вам простой и надежный способ оценить, как переменные в вашем урегулировании развода (доход, долги и т. Д.)) может напрямую повлиять на вашу способность получить новый заем.

Это может помочь вам ответить на важнейший вопрос о том, как алименты супруга и / или ребенка повлияют на вашу способность соответствовать требованиям.

Все мы знаем, что развод — это движущаяся цель, поскольку переговоры и обсуждения урегулирования разворачиваются в течение месяцев, а иногда и лет.

Наш анализ «что, если» можно быстро и легко изменить, чтобы отразить предлагаемые изменения в вашем урегулировании.

Получив анализ «что, если» в начале игры, вы заметите, насколько легче подготовиться к изменениям, когда они вам представляются.

• Требуется как минимум 6-месячная история получения алиментов на супруга и / или ребенка
• Для поддержки требуется минимум 3 года предоставления (т.е. не может быть прекращена в течение 3 лет после закрытия кредита). Например, если вашему ребенку 16 лет, а алименты прекращаются в возрасте 18 лет, никакие из них не будут учитываться в качестве дохода.
• Алименты на ребенка могут быть увеличены на 25% — это обеспечит вам дополнительный соответствующий доход!
• Для большинства платежей и обязательств кредиторы вводят это как «долг» при расчете отношения долга к доходу.Супружеская поддержка рассматривается по-разному. Вводится как уменьшение дохода. Не вдаваясь в технические подробности — это существенно улучшает вашу способность к квалификации.
• Ваше соглашение о семейном соглашении (MSA) и судебное решение не обязательно должны быть окончательно согласованы. В некоторых случаях ваш заем может быть профинансирован посредством подписанного Меморандума о взаимопонимании (MOU) или других более простых альтернатив.

Сбор документов может показаться сложной задачей, но это не обязательно, если вы к этому готовы.

Essential:
• Налоговые декларации за два года (личные и / или деловые)
• Два года W-2
• Две последние квитанции о заработной плате
• Текущие выписки по ипотеке
• Выписки с банковского счета за два месяца
• Пояснения для любого кредита просрочки
• Действующие страховые полисы домовладельцев

В отношении развода:
• Соглашение о брачном урегулировании (MSA) или судебное решение
• Доказательства получения алиментов на супруга и / или ребенка

Это далеко не полный список.Кредиторы часто запрашивают дополнительную документацию на протяжении всего процесса ссуды.

Позвоните нам, и мы предоставим более подробный контрольный список с учетом вашей ситуации.

Таким образом, вы получите удовольствие от беспрепятственного закрытия кредита от начала до конца.

Как вы заряжаете?
Клиенты часто удивляются, узнав, что они нам ничего не платят. Мы получаем компенсацию от кредитора, и наш единственный стимул при выборе кредитора — найти для вас наилучшие возможные условия.

На каком этапе процесса вы участвуете?
Чем раньше, тем лучше. Раннее участие позволяет нам предложить рекомендации относительно того, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования — и мы всегда можем вернуться к анализу андеррайтинга по мере развития переговоров по урегулированию.

Я планирую выкупить свою супругу. О чем я должен думать?
Ваш (а) супруг (а), скорее всего, захочет отказаться от ипотечного кредита, а это значит, что вам потребуется рефинансирование.Первый шаг — подтвердить, что это жизнеспособный вариант. Мы можем помочь оценить, как предложения по разделу собственности и поддержке влияют на вашу способность соответствовать требованиям.

Моя супруга ведет дом. Мне все еще нужно с вами связаться?
Совершенно верно. Прежде чем соглашаться на мировое соглашение, вы должны убедиться, что ВСЕ предложения осуществимы. Это включает в себя подтверждение того, что ваш супруг (а) имеет право на рефинансирование.

Я планирую купить дом по дороге. Что мне делать, чтобы подготовиться?
Соглашения, достигнутые сегодня, могут повлиять на вашу способность получать квалификацию в будущем.Мы можем проанализировать СУО на предмет возможных ошибок и дать представление о том, как кредитор может интерпретировать различные положения.

Как время влияет на мои варианты финансирования?
Время — КЛЮЧ. Например, нередко квалифицированный заемщик обращается к нам после развода только для того, чтобы узнать, что выплаченная поддержка не позволяет им получить право на получение помощи.

С чего начать?
Просто свяжитесь с нами, и мы предоставим вам краткий список информации, необходимой нам для оценки вашего предложения по ипотеке.Затем мы предоставим подробный анализ с подробным описанием того, на какую сумму вы имеете право, и о том, насколько чувствительны к ключевым переменным (например, поддержка, реструктуризация долга и т. Д.).

• Определите, что отличает ипотечные кредиты при разводе
• Имейте план основных причин рефинансирования при разводе
• Знайте свои варианты и типы ссуд
• Поймите важность анализа «что, если» во время переговоров о разводе
• Иметь разберитесь с финансовыми документами, которые вам нужно собрать
• Оцените важность работы с консультантом по ипотеке при разводе

Развод и ипотека: ваши возможности при раздельном проживании

Развод с ипотекой — обычная проблема

Развод совсем не простой.

Процесс усложняют решения по поводу вашего совместного дома и ипотеки.

Вы не одиноки в этом испытании. По данным Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC), почти 800000 пар развелись в 2017 году, последнем году, по которому имеются данные.

Примерно 60 процентов населения США владеют домом, а это означает, что большинству разводящихся пар приходится принимать жесткие жилищные решения.

Существуют проверенные временем варианты ипотеки, которые помогут обеим сторонам жить дальше после разлуки.Эти варианты зависят от таких факторов, как собственный капитал, кредитный рейтинг и желание одной из сторон остаться дома.

Практически любую ситуацию можно исправить одним из этих вариантов.

Подтвердите новую ставку (2 августа 2021 г.)

Рефинансировать ипотеку

Самым чистым решением могло бы стать рефинансирование ипотеки и оставить в ссуде только имя одного человека.

После закрытия рефинансирования только лицо, имя которого указано в ипотеке, будет нести ответственность за ежемесячные платежи.

Затем вы можете взять имя человека, который не будет производить выплаты по ипотеке, из названия дома.

При необходимости используйте рефинансирование с выплатой наличных для выплаты части капитала, причитающейся уходящему физическому лицу.

Это простейшее решение, но оно работает только при соблюдении определенных условий. Есть по крайней мере несколько проблем, которые могут помешать вам завершить рефинансирование.

Доход. Возможно, у вас нет дохода, чтобы самостоятельно выплатить ипотечный кредит.Вы обнаружите, что кредитор не утвердит ссуду для семьи с одним доходом. Если вы не сможете быстро увеличить свой доход, вам, возможно, придется продать дом.

Кредит. Может быть, ваши кредитные рейтинги упали после того, как вы взяли первоначальную ипотечную ссуду. Возможно, вы больше не имеете права на рефинансирование. Вы можете преодолеть низкий кредитный рейтинг с помощью быстрого переоценки, но успех использования этого метода далеко не гарантирован. Часто единственным «исправлением» низкого кредитного рейтинга является восстановление кредитной истории за длительный период времени.

Собственный капитал. Если вы недавно приобрели или купили дом, когда его стоимость была выше, возможно, у вашего дома недостаточно капитала для рефинансирования. Например, если вы накопили лишь несколько процентов собственного капитала, рефинансирование может оказаться слишком дорогостоящим или вообще недоступным. К счастью, есть варианты ипотеки, которые могут помочь вам справиться с нехваткой капитала.

Удаление супруга, если у вас низкий уровень собственного капитала

Определенные типы рефинансирования позволяют отозвать заемщика, несмотря на низкий уровень собственного капитала дома.

Рефинансирование FMERR для удаления супруга

Рефинансирование с расширенной помощью Freddie Mac или FMERR может сработать, если вы приобрели дом после 1 октября 2017 г. и срок ипотеки составляет не менее 15 месяцев. Этот заем доступен только заемщикам, имеющим заем Freddie Mac, но аналогичная программа доступна, если ваш заем принадлежит Fannie Mae.

Оставшийся супруг должен будет повторно претендовать на получение ссуды, чтобы доказать, что они могут производить платежи без помощи созаемщика.Требуется минимум 620 баллов.

Вы не сможете получить наличные по этой ссуде. Это будет строго инструмент для отстранения одного супруга от ссуды.

FHA оптимизировать рефинансирование

Если вы приобрели или в последний раз рефинансировали свой дом с помощью ссуды FHA, вам разрешается рефинансирование для удаления заемщика.

Однако оставшийся супруг должен показать, что он или она полностью выплачивали ипотечный платеж за последние шесть месяцев.Этот вариант лучше всего подходит для тех, кто был разлучен хотя бы так долго.

Но это не идеальный вариант, если вам нужно сразу решить проблему с ипотекой.

Узнайте больше о рационализации рефинансирования FHA.

VA рефинансирование ссуд при расторжении брака

Вы можете использовать упрощенное рефинансирование VA для увольнения супруга после развода. Обычно ветеран должен оставаться в аренде.

Если уходящее лицо является ветераном, оставшемуся супругу придется рефинансировать в ссуду другого типа.

Однако, если оставшийся супруг имеет право на ссуду VA, он или она может выбрать ссуду с выплатой наличных денег VA. Этот вариант позволяет домовладельцам оформить ссуду в размере до 100 процентов от текущей стоимости дома.

Эта функция может позволить оставшемуся супругу выплатить долю уходящего партнера в доме в соответствии с указом о разводе.

Нет недостатка в вариантах рефинансирования в случае развода. Но если вы не можете рефинансировать по какой-либо причине, вам нужно будет найти другое решение.

Выплата супруге за их долю собственного капитала

Во многих штатах суд разделит прирост капитала в доме между двумя партнерами по разводу.

Существует ряд инструментов, которые вы можете использовать, чтобы собрать наличные, чтобы «выкупить» супруга и сохранить дом.

Если в доме есть собственный капитал , рассмотрите возможность получения ссуды под залог собственного капитала. Вам не придется рефинансировать первую ипотеку. Это просто вторая ипотека, добавленная к существующей ссуде.Затраты на закрытие низкие, и эти ссуды должны быть получены быстрее и легче, чем первичная ипотека.

Если в доме мало или совсем нет собственного капитала, можно получить личный заем. Персональные ссуды зависят не от вашего дома для получения разрешения, а от вашей прошлой кредитной истории и ситуации с доходами.

Сумма ссуды достигает 50 000 долларов США, но в некоторых случаях и до 100 000 долларов США. Утверждение происходит в течение нескольких дней, а не недель, и дом не предоставляется в качестве залога.

В целом, личный заем может быть быстрым способом собрать наличные для выплаты доли капитала уходящего супруга.

Продам дом

Другой вариант — продажа дома. Вы и ваш супруг согласны выставить дом на продажу, а затем разделить прибыль при его продаже.

Вам все равно необходимо определить, как обрабатываются выплаты по ипотеке до закрытия продажи, но это скорее краткосрочная, чем долгосрочная проблема.

Опять же, это решение может не сработать в случае развода.

Может быть, у вас и вашего супруга есть дети, и вы не хотите заставлять их переезжать из дома, в котором они выросли.Или же рынок недвижимости в вашем районе слабый, и вы боитесь потерять деньги, если продадите.

При продаже важен капитал. Стоимость продажи обычно составляет от семи до десяти процентов от стоимости вашего дома. Эта сумма включает агентские сборы, налоги, страхование титула и другие сборы.

Другими словами, вам, возможно, придется продать дом за 220 000 долларов, чтобы покрыть расходы даже в том случае, если вы должны двести тысяч.

В противном случае вам может потребоваться прийти с чеком при закрытии продажи.

Если вы не можете продать дом или рефинансировать ипотечный кредит, есть еще один вариант. Но это сопряжено с определенными рисками.

Держите дом и ипотеку

Если вы не желаете или не можете продать или рефинансировать свой дом, другой вариант — сохранить дом и ипотеку в неприкосновенности.

Обе стороны остаются в ссуде и несут ответственность за платеж.

Для этого требуется конкретная формулировка в соглашении о разводе о том, кто будет производить ежемесячные выплаты по ипотеке.Возможно, в вашем соглашении будет указано, что ваш бывший партнер будет платить ипотеку, даже если вы и ваши дети будете жить в доме.

В соглашении может быть указано, что вы и ваш бывший партнер будете платить половину ипотеки каждый месяц.

Имейте в виду, что такая ситуация может привести к пропущенным платежам, если ваш бывший партнер не выполнит или не выполнит постановление о разводе.

Допустим, ваш бывший супруг должен платить по ипотеке каждый месяц, но ваше имя остается в ссуде.Если ваш бывший партнер пропустит платеж, ваш трехзначный кредитный рейтинг FICO может упасть на целых 100 баллов.

Когда ваше имя остается в ссуде, ваш кредитор считает вас равной ответственностью за ежемесячные платежи.

Ваш ипотечный владелец не уволит просроченные платежи, даже с указом о разводе, в котором указано, что ответственность за это несет ваш бывший.

По этой причине разделенная ипотека после развода может работать только при дружеских разводах.

Защитите свой кредит

Вы можете предпринять определенные шаги, чтобы защитить себя.

В документах о разводе может быть указано, что ваш бывший супруг будет жить в доме, и в определенный момент подать заявление на рефинансирование. Когда рефинансирование будет завершено, ваше имя будет удалено из ипотеки. В вашем соглашении о разводе может быть указано, что ваш бывший будет продолжать производить свои платежи до тех пор, пока рефинансирование не будет официально прекращено, и вы больше не будете нести ответственность за ипотеку.

Вы можете обеспечить себе дополнительную защиту, включив пункт в свое соглашение о разводе.Это будет означать, что если ваш бывший не закроет рефинансирование в течение определенного периода, дом, в котором вы когда-то жили, будет выставлен на продажу.

Помните, однако, что независимо от того, что написано в ваших документах о разводе, вы никогда не сможете полностью защитить себя от действий вашего бывшего партнера, когда речь идет о ипотеке. Даже если в документах о разводе указаны штрафы, нет никакой гарантии, что ваш бывший партнер будет продолжать производить эти выплаты.

Разводящиеся пары, которые хотят получить самый безопасный вариант для всех, могут захотеть продать дом или рефинансировать ипотеку.

Каковы текущие ставки по ипотеке при разводе?

Развод — это сложно, но он не должен быть концом для ваших целей владения домом. Сегодняшние низкие ставки рефинансирования делают более возможным взять на себя всю выплату по ипотеке для разводящейся стороны, которая желает остаться в доме.

Проверьте сегодняшние цены и получите достоверную оценку всех ваших вариантов. Затем примите обоснованное решение о том, как вы будете двигаться дальше.

Руководство по вашему дому и ипотеке при разводе (2021)

В разводе есть определенные «горячие кнопки», которые могут существенно повлиять на вашу жизнь после развода.

Общий список горячих вопросов включает такие вещи, как опека над детьми, алименты на супруга и ребенка, а также раздел активов.

Разделение активов выходит далеко за рамки ваших банковских счетов, пенсионных планов, деловых интересов и личного имущества.

Какие еще БОЛЬШИЕ активы могут подпадать под эту категорию?

Как вы уже догадались… семейный дом!

Процесс разделения дома может быть как сложным, так и (что неудивительно) спорным.

Это руководство поможет вам разобраться во всем этом.

Мы расскажем вам о возможных вариантах, процессе и всем остальном, что вам следует знать, чтобы помочь вам принять осознанное решение по важнейшему вопросу:

Что происходит с домом при разводе?

Давайте начнем.

Варианты вашего дома и ипотеки при разводе

Есть несколько вариантов урегулирования дома и ипотеки при разводе.

Заранее подготовившись к этим вариантам, вы получите наилучшие шансы на успешный и мирный исход.

Вот несколько основных вариантов, которые вы можете рассмотреть:

Вариант 1 — Один супруг сохраняет дом и выкупает долю своего супруга в капитале

По разным финансовым или эмоциональным причинам один или другой супруг может решить они хотят сохранить дом.

Лучший способ сделать это — это рефинансировать дом на свое имя и за счет своего дохода.

Тогда возникает вопрос, подходит ли этот супруг? Если да, то на какую сумму может претендовать этот супруг? Подробнее об этом позже.

Что, если они хотят семейный дом, а я нет?

Если вы являетесь супругом, отказывающимся от прав на жилище, обязательно, чтобы ваше имя было удалено не только из титула, но и из ипотечной ссуды.

Не упускайте из виду это важное различие при выборе жилья. Большинство людей ошибочно рассматривают право собственности на дом и ипотеку как одно и то же.

Их нет.

В то время как основной вопрос при обсуждении вопроса о поселении может вращаться вокруг того, что делать с семейным домом, основной вопрос, который следует задать, — что можно, а что нельзя делать с семейной ипотекой.

Начни с этого места и работай в обратном направлении.

До тех пор, пока это не произойдет, вы и ваш супруг (а) обязаны ежемесячно вносить полную ипотечную выплату.

Представьте себе сценарий, в котором ваш бывший партнер пропускает оплату, теряет работу, становится инвалидом или умирает.Как вы думаете, будете ли вы по-прежнему на крючке по выплате ипотечного кредита, даже если у вас больше нет права собственности на недвижимость?

Вы делаете ставку.

И если вы не сделаете платеж самостоятельно и позволите долгу расти в просрочке, в результате ваш кредит будет серьезно поврежден.

Исправление дефектов кредитного качества может занять годы. Плохая кредитоспособность может повлиять на вашу способность получить ссуду в будущем на такие вещи, как дома, автомобили, бизнес-ссуды и т. Д.

Еще одним следствием отказа от ипотечного кредита является то, что ипотечный долг (даже если вы больше не требуемый) для осуществления платежей) может помешать вам иметь право на покупку другого дома после развода.

Например, представьте, что при разводе дом передается вашему супругу. Ипотечный кредит остался нетронутым, другими словами, оба ваших имени остаются связанными с ним. Однако вы чувствуете себя защищенным, потому что мировое соглашение переуступает все долги, связанные с этим имуществом (включая ипотеку), на вашего бывшего супруга, который предположительно все еще проживает в доме

Теперь ваша очередь пойти и купить дом, чтобы вы могли начни налаживать свою новую жизнь. Вы подаете заявление в банковский кредитор, и кредитор сообщает вам, что вы не соответствуете требованиям, потому что ваш долг слишком высок по сравнению с вашим доходом.

Как такое может быть?

Помните ту закладную, которую вы оставили нетронутой после развода?

Ну, не все кредиторы выполнят вашу юридическую уступку долга. Это означает, что они могут по-прежнему требовать, чтобы вы соответствовали критериям использования долгов ОБЕИХ объектов недвижимости просто потому, что старая ссуда указана в вашем кредитном отчете.

Некоторые кредиторы будут выполнять юридическую уступку ипотечного долга, и это положительный момент. Однако это не то, что вы захотите оставить на волю случая.

Знание не только об имеющихся вариантах, но также о плюсах и минусах каждой стратегии — важная часть головоломки.

Чем раньше вы сможете оценить эти вопросы, тем больше у вас шансов решить их быстро и эффективно.

Вариант 2 — Сохранить совместное владение домом, установить отсроченную дату продажи

Как вы могли догадаться, это не особенно популярный вариант, особенно с учетом рекомендаций, данных ранее.

Этот вариант не обязательно означает, что вы двое собираетесь продолжать жить в доме вместе. Хотя некоторым парам все же удается найти способ мирно сосуществовать под одной крышей, переживая развод.

Решение о совместном владении домом в течение определенного периода времени после развода может быть вызвано рядом веских причин:

• Дети заканчивают колледж через X лет
• Влияние прироста капитала и других налогов связанные с продажей
• Оставшийся супруг не может претендовать на получение ссуды от своего имени
• Рынок жилья находится на пике, и вы ждете, пока он остынет, прежде чем переехать в другое место
• Или просто потому, что недвижимость находится на пике. слишком ценное вложение, чтобы его отпустить.

Остаточным преимуществом этой стратегии является то, что вы оба можете участвовать в повышении стоимости собственности в течение этого периода времени.

Кроме того, если вы оба продолжаете участвовать в расходах на недвижимость (ипотека, налог на имущество, страхование домовладельцев и т. Д.), Это может быть более дешевым вариантом и способом улучшить ваш индивидуальный денежный поток, а не переносить груз. Все сам.

Знаете ли вы, что в случае совместного владения вы также можете арендовать дом?

Если вы откладываете продажу дома, это еще один законный вариант.

Очевидные преимущества получения дополнительного дохода в краткосрочной перспективе должны стать долгожданным облегчением.

Сдача дома другим людям сопряжена с определенными проблемами, и если вы все же решите пойти по этому пути, было бы разумно воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, чтобы избежать возможных конфликтов между вами и вашим супругом. .

Возможно, вы думаете об этой стратегии дохода от аренды как о способе получения дополнительного дохода, который будет отображаться в заявке на получение ипотечной ссуды.Кредиторы допускают это только в ограниченном числе обстоятельств.

Проще говоря, кредиторы не будут включать доход от аренды недвижимости, которую вы заявляете в качестве своего «основного места жительства».

Единственное исключение из этого правила — если доход от аренды получен от отдельно стоящей вспомогательной единицы, например, коттеджа. Спальня в том же доме, в котором вы живете, не в счет.

Рост популярности Airbnb и краткосрочной аренды добавил еще один уровень сложности в рекомендации по кредитованию, поэтому обязательно проработайте свой конкретный сценарий с помощью квалифицированного консультанта по ипотеке при разводе.

Альтернативной стратегией при совместном владении после развода является запрос об отсрочке распределения.

Отсроченное распределение — это когда суд соглашается разделить долю в вашем доме позднее.

Этот вариант по-прежнему обеспечивает стабильность для всех детей в доме, с указанием не продавать дом, пока младшему ребенку не исполнится 18 лет или он не пойдет в колледж. В этот момент дом должен быть продан.

В таком случае разделение капитала будет основываться на новой стоимости собственности в этот момент времени, а не на какой-либо фиксированной стоимости с предыдущей даты.

Это распространенный подход, когда рынки жилья слабы, и пары хотят иметь возможность увеличить прибыль от продажи своего дома в более поздний срок. Продавая недвижимость сейчас по непривлекательной цене, можно получить большую прибыль от будущей продажи, которая останется на столе.

Подобно отсроченной продаже, с отсрочкой распределения суд обычно требует, чтобы оба супруга несли долю в расходах, которые будут включать выплаты по ипотеке, налоги, страхование домовладельца и расходы на содержание.

Вариант 3 — Продам свой дом.

Последний вариант — продам свой дом.

Для большинства это может быть крайним средством. Для других это может быть единственный вариант.

Одно можно сказать наверняка в случае продажи — оба супруга в конечном итоге получат долю от (акционерного) дохода, на которую они имеют право.

Эти средства могут быть впоследствии использованы с пользой и могут помочь одному или обоим супругам успешно встать на ноги после развода.

Как и все решения, касающиеся дома и ипотеки, продажа дома может иметь большие финансовые последствия, включая налоги на прирост капитала, исключения, штрафы за досрочное погашение ипотеки и т. Д.

У продажи дома есть и другие недостатки, особенно если вы этого не хотите: семья под этой крышей.

Эти эмоциональные импульсы могут привести к коленным рефлексам и неправильным решениям о том, какой на самом деле «лучший» вариант.

Убедитесь, что вы продаете свой дом по правильной причине, а не только для того, чтобы доставить удовольствие своему супругу или, что еще хуже, вызвать продажу из-за негодования.

Что делать, если наша ипотека превышает стоимость нашего дома?

Еще одна уникальная проблема при продаже дома при разводе связана с текущим балансом по ипотеке, пропорциональным текущей стоимости собственности.

Вы когда-нибудь слышали термин «подводный»?

Это когда текущий баланс ипотечного кредита превышает текущую стоимость недвижимости. В этом случае короткая продажа может быть единственным вариантом.

Короткая продажа — это продажа недвижимости по цене, меньшей, чем текущий остаток непогашенной задолженности.Это оставляет кредитора или кредитора в убытке из-за того, что они не могут возместить всю сумму остатка ссуды.

Вы хотите, чтобы все держатели залога или кредиторы согласились принять сумму, меньшую, чем общая причитающаяся сумма, в противном случае у вас может остаться непогашенный остаток, который от вас могут потребовать погасить даже после продажи дома.

В трудные времена некоторым домовладельцам при разводе, возможно, придется прибегнуть к другим средствам избавления от дома.

Решение этих проблем становится немного сложнее, когда ни один из клиентов не находится в финансовом положении, чтобы позволить себе сохранить собственность, И на момент урегулирования бракоразводного процесса в собственности остается мало или совсем не остается капитала.

В этих случаях вам, возможно, придется прибегнуть к таким вещам, как изменение ссуды. Или, чтобы сделать еще один шаг вперед, альтернативами также могут быть: обращение взыскания, акт взамен обращения взыскания, банкротство.

Хотя в этом посте мы не будем касаться таких тем, как взыскание и банкротство, важно знать все доступные вам инструменты для решения проблем с недвижимостью.

В конце концов, крайне важно, чтобы за вами была профессиональная помощь, чтобы отсортировать эти варианты — плюсы и минусы, что можно и чего нельзя.

Если вы не доверяете своему супругу и у вас недостаточно информации, чтобы принять правильное решение в отношении одного из важнейших решений в вашей жизни, вам необходимо проконсультироваться с обученными профессионалами.

Будь то адвокат по семейным делам, сертифицированный финансовый аналитик по разводам, CPA или специалист по ипотеке при разводе, вам необходимо определить все доступные вам возможности, и ТОЛЬКО ТОГДА вы сможете принять правильное решение.

У нас есть популярная поговорка: «Сначала определите, что такое ВОЗМОЖНЫЙ , а затем определите, что такое PRUDENT .”

Ни при каких обстоятельствах вы не должны завершать развод, пока не будут рассмотрены, проанализированы и тщательно спланированы вопросы, касающиеся вашего дома и ипотеки.

Как определить вашу долю в собственном капитале

Раздел имущества при разводе основывается на нескольких факторах.

Во-первых, вам необходимо выяснить, живете ли вы в государстве с общественной собственностью или со справедливым распределением.

Тогда вам нужно понять разницу между отдельным имуществом иобщественная собственность (или семейная собственность).

Некоторые штаты считаются общими состояниями собственности, что означает, что все активы, приобретенные во время брака, делятся поровну. Это относится к вашему дому, а также к арендуемой недвижимости, инвестиционным счетам, пенсионным планам, бизнес-интересам и так далее.

Однако это не всегда означает, что при разводе вы получите 50% стоимости дома.

Возможно обменять стоимость дома на большую или меньшую долю в других активах сообщества, при этом чистый эффект будет по-прежнему разделен на 50-50.

Опять же, сумма денег, которую вы можете получить в рамках раздела активов, будет зависеть от штата, в котором вы проживаете, и классификации брачных активов (т.е. классифицируются ли они как «общественная собственность»).

Под обособленным имуществом обычно понимаются активы, приобретенные до брака или после раздельного проживания. Сюда также входят активы, приобретенные во время брака в дар или по наследству.

Например, если вы владеете и домом, а затем поженитесь, дом будет считаться отдельной собственностью, по крайней мере, на начальном этапе.Но если оба супруга начнут вносить вклад в дом либо посредством выплат по ипотеке, либо если дом переименован, чтобы включить в него другого супруга, то он переходит в общественную собственность и будет разделен как таковой в случае развода.

Время, когда что-то переходит в общественную собственность из отдельной собственности, обычно является горячей кнопкой для клиентов при разводе и, в частности, домовладельцев.

Обособленное имущество также может быть наследством, полученным мужем или женой во время брака, или любым подарком, данным им в течение брака, включая недвижимость.

Чтобы предотвратить переход отдельной собственности в общественную собственность, супруги должны предпринять шаги по сохранению активов отдельно через индивидуальные банковские счета и другие меры.

Например, если вы владели домом до развода и намереваетесь сохранить его как отдельную собственность на протяжении всего брака — не добавляйте вашего супруга к титулу. В CA в этот момент собственность становится общественной собственностью.

Расчеты в штатах со справедливым распределением не требуют разделения 50 на 50, но суды требуют, чтобы разделение было справедливым и равноправным.

В государствах справедливого распределения учитывается несколько факторов, в том числе:

• Финансовое положение каждого супруга
• Продолжительность брака
• Возраст и физическое / эмоциональное состояние каждого супруга
• Доход и потенциальные возможности заработка для каждый
• Потребности опекуна в поддержании образа жизни детей

И этот список можно продолжить.

Что делать, если дом находится на имя только одного супруга?

Опять же, сначала необходимо определить, является ли ваш дом общественной или отдельной собственностью.

Если вы приобрели дом до брака и сохранили финансовые аспекты дома отдельно, вы можете усилить свои аргументы в пользу отдельного имущества, но ваш супруг может доказать, что они внесли свой вклад в оплату дома и, таким образом, имеют право к собственному капиталу.

Этот случай укрепился в многолетнем браке. Однако, если будет доказано, что дом является отдельной собственностью (что гораздо проще доказать в случае подаренной или унаследованной собственности), то супруг (а) владелец сохранит за собой дом.

В случае возникновения спора супруг может заблокировать продажу или передачу дома до тех пор, пока судья не решит, как разделить имущество.

Супруг (а) также может подать письменный лист.

A lis pendens — это уведомление (очень похожее на красный флаг), которое предупреждает общественность о наложении залога на дом. Это заносится в реестр дел в канцелярии уездного служащего, по месту нахождения дома.

Этот lis pendens (или красный флаг) не снимается до тех пор, пока не будет принято соответствующее юридическое решение, например, окончательное решение о разводе.Законы Lis pendens различаются в зависимости от штата, поэтому лучше проверить, что применяется в вашей конкретной юрисдикции.

Что делать, если дом принадлежит обоим супругам?

Если дом зарегистрирован на оба имени, то в состоянии общей собственности оба супруга будут в равной степени участвовать в разделе дома в качестве актива.

Могут быть некоторые компромиссы относительно того, на какую долю каждый из супругов имеет право при включении раздела других активов, но в целом разделение 50 на 50 является правилом.

Опять же, ваш адвокат по семейным делам или другой квалифицированный специалист по бракоразводным процессам должен иметь возможность провести вас через разделение активов и ваши ожидания в отношении того, на что вы имеете право, в дополнение к тому, что суд может быть склонен принять решение.

В государствах справедливого распределения суды будут пытаться определить, что является справедливым и равноправным для раздела дома, но другие факторы, включая потенциал заработка каждого супруга, продолжительность брака, физические и эмоциональные соображения, потребности родителя-опекуна и другие аналогичные факторы будут влиять на то, как распределяется дом.

Как разделить собственность, когда задействована ипотека

Если у вашего дома есть ипотека, это может создать некоторые дополнительные проблемы.

Вот несколько общих вопросов, которые возникают относительно ипотеки при разводе:

Могу ли я удалить имя моего бывшего из дома и ипотеки?

Во-первых, вы должны понимать, что удаление супруга из дома (также известный как передача права собственности) и удаление его из ипотеки (также известного как рефинансирование) — это две совершенно разные задачи.

Многие считают, что титул и ипотека — одно и то же.

Это , а не .

Могу ли я убрать имя моего бывшего из титула?

Да. Фактически, в тех случаях, когда один из супругов согласился принять дом в рамках урегулирования бракоразводного процесса, может быть разумным удалить имя бывшего супруга как можно быстрее, чтобы они по закону не получали никаких доходов, если вы продаете имущество или наследуете его в случае смерти.

С точки зрения бывшего или уходящего супруга, они также склонны исключать свое имя из существующей ипотеки.

Удаление одной стороны из титула не означает, что удаляет их из текущего залога по ипотеке, при условии, что заем выдан на оба ваших имени.

Передача права собственности осуществляется посредством простого акта о выдаче прав или брака. Чего нельзя сказать об ипотеке, которая требует, чтобы один из супругов имел право на наследование ипотечной задолженности самостоятельно.

Желает ли уходящий супруг или другой супруг быть связанным с ипотекой бывшего супруга предположительно на следующие 30 лет (или оставшийся срок по ипотеке)?

Ответ может быть да или нет, в зависимости от вашей терпимости к риску.

Каковы риски неиспользования уходящего супруга (а) из ипотеки?

Есть несколько разных способов взглянуть на это. Два основных момента, которые необходимо учитывать в отношении другого супруга:

1. Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?
2. Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне мой старый долг?

Первый вопрос касается кредита, а второй вопрос касается кредита.

В соглашении о разводе может быть указано, что оставшийся супруг (супруга) несет ответственность за все ипотечные и жилищные расходы.

В соглашении также может быть указано, что внебрачный супруг получает компенсацию и освобождается от какой-либо ответственности по этим жилищным обязательствам.

Отсутствие ответственности определяется как: «Освободить другую сторону от любой ответственности за ущерб или другую ответственность, возникшую в результате сделки».

Компенсация определяется как: « Для возмещения другой стороне убытков, понесенных в результате действий или невыполнения обязательств третьей стороной или чьей-либо стороны.

Учитывая эту информацию, давайте еще раз вернемся к двум основным соображениям:

Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?

Короткий ответ: Да.

К сожалению, кредитные бюро не заботятся о том, какой стороне было передано имущество. Единственное, о чем заботится кредитор, — это получение выплаты.

Если вы подписали ипотечный кредит вместе со своим бывшим супругом, с точки зрения кредитора, вы согласились своевременно вносить платежи.

В случае пропуска платежа, об этом будет сообщено непосредственно в 3 кредитных бюро. 3 кредитных бюро: Experian, Transunion и Equifax.

Эти компании несут ответственность за отчетность о вашей кредитной истории и создание соответствующей оценки FICO (также известной как кредитный рейтинг). При уведомлении о просрочке платежа по ипотеке эта просрочка немедленно сообщается в ОБЕИХ ваших кредитных отчетах.

Таким образом, ни одна из сторон не имеет иммунитета от первоначального векселя, который они подписали вместе.

Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне доплатить дополнительный долг?

Ответ на этот вопрос может варьироваться от кредитора к кредитору.

В большинстве случаев кредитор, рассматривающий заявку на ипотеку, обычно может исключить задолженность по прежнему жилому дому, если это отражено в соглашении об урегулировании.

Кредиторы считают, что это юридическая уступка долга, и не будут наказывать уходящего супруга за дополнительный долг.

Стоит отметить, что правила кредитования постоянно меняются.Кредиторы постоянно пересматривают свои руководящие принципы с учетом рыночных тенденций и других факторов риска.

В современном мире кредитования такой юридической уступки долга часто бывает достаточно.

Однако мы не знаем, изменятся ли когда-нибудь эти правила и когда они это сделают.

По этой причине всегда лучше взвесить сопутствующие риски, прежде чем соглашаться сохранить совместную ипотеку после урегулирования бракоразводного процесса.

Как происходит удаление имени одного из супругов из ипотечного кредита?

Чтобы исключить имя супруга из ипотеки, вам нужно будет подать заявление на получение ипотечной ссуды исключительно на ваше имя.Процесс рефинансирования включает в себя первоначальное заявление, андеррайтинг кредитора и утверждение вашего дохода и кредита, а также оценку.

Это не только защищает вас, демонстрируя, что вы единолично владеете домом, но также защищает вашего бывшего партнера, который будет нести ответственность за выплаты по ипотеке в случае, если вы не поспешите с платежами.

Как насчет титула на собственность?

После того, как вы получили одобрение на получение ссуды для рефинансирования, вам также необходимо будет убрать имя вашего бывшего супруга из документа, подтверждающего право собственности.

Обычно это делается посредством заявления о прекращении права собственности или договора о передаче права собственности между супругами, что означает, что ваш супруг (а) отказывается от своих прав на собственность. Затем этот акт подается в канцелярию окружного секретаря, и право собственности на собственность обновляется.

Иногда имеет смысл рефинансировать эту ссуду до развода до вступления в силу судебного решения или расторжения брака. Часто рефинансирование осуществляется до заключения какого-либо мирового соглашения.

Если вы обновляете право собственности на дом в рамках рефинансирования до развода, еще находясь в законном браке, вам необходимо будет иметь титул:

Женатый мужчина / женщина, как его / ее единственная и отдельная собственность.

Затем, после завершения развода, вы можете подать другой акт, изменяющий право собственности на вашу единственную и отдельную собственность на:

Не состоящий в браке мужчина / женщина.

Это лишь некоторые из важных аспектов процесса и сроков, связанных с разделом собственности.

Должен ли я разрешить моей супруге эксклюзивное использование дома, если я все еще остаюсь в праве собственности?

Если вы соглашаетесь в расторжении брака предоставить своему супругу дом, в идеале они будут рефинансировать ипотечный кредит только на свое имя.Это даст вам уверенность в том, что вы больше не несете какой-либо финансовой ответственности, и тогда вы сможете уверенно передать право собственности на дом.

Исключением является отсроченное распределение, при котором обе стороны соглашаются сохранить владение домом до тех пор, пока суд не вынесет постановление о продаже дома, как правило, когда в доме больше нет несовершеннолетних детей.

Какие шаги мне следует предпринять, чтобы продать дом при разводе

Чтобы полностью прервать развод, многие супруги соглашаются продать дом и разделить выручку в рамках начального процесса.

Имейте в виду, что это работает только тогда, когда право собственности на дом не оспаривается в рамках оспариваемого урегулирования бракоразводного процесса. В таких случаях судья выносит окончательное решение о том, сколько капитала (или денег) имеет право каждый из супругов после продажи собственности.

В течение этого переговорного периода обеим сторонам будет запрещено продавать дом до тех пор, пока не будет издано окончательное постановление.

Когда одна сторона подает прошение о расторжении брака, ей запрещается делать что-либо с собственностью.

Повестка, в которой перечисляются активы и недвижимое имущество, также являются временными запретительными судебными приказами или ТРО, которые запрещают супругу (а) распоряжаться или скрывать какое-либо имущество.

Есть некоторые исключения из этих типов заказов. Например, если имущество подлежит обращению взыскания или уже вступило в процесс обращения взыскания, судья не сможет помешать банку взять дом во владение после завершения этого процесса обращения взыскания.

Еще одно исключение — это когда дом является единственным источником ликвидности, который позволяет стороне или сторонам оплачивать гонорары адвокатов и расходы.Если нет возможности покрыть эти конкретные расходы в ходе урегулирования спора, постановление судьи о продаже дома может поступить раньше, чем ожидалось, несмотря на наличие каких-либо ТРО.

В отсутствие этих ограничений, и особенно когда существует соглашение о продаже дома до подачи ходатайства или после окончательного решения, супруги будут проходить довольно традиционный процесс продажи.

Во-первых, найдите агента, которого вы оба можете использовать. Если вы не можете определиться, вам будет назначен риэлтор.Агент поможет установить реалистичные ожидания в отношении потенциальной цены продажи, продвигать вашу недвижимость и посоветовать, какие предложения являются наиболее привлекательными.

Что еще более важно, ваш риэлтор должен быть открытым и честным в отношении процесса общения во время этого листинга. Как обе стороны будут проинформированы о происходящих действиях? В конечном итоге обе стороны должны иметь равные права при принятии решения о том, какое предложение лучше.

Есть агенты по недвижимости, которые специализируются на расторжении брака.Они специально обучены разбираться не только с юридическими и финансовыми аспектами продажи в части урегулирования бракоразводного процесса, но и с эмоциональными аспектами, которые включают эффективное общение, совместное принятие решений и прозрачность.

Как оценить дом при разводе

Мы уже определили, что дом, вероятно, является наиболее ценным активом, который нужно разделить во время развода.

Текущая стоимость дома является основным фактором, определяющим ваше финансовое положение после развода.

Согласование стоимости собственности не всегда бывает черно-белым. Стоимость недвижимости и рыночные тенденции по стране могут быть нестабильными на ежедневной, еженедельной или ежемесячной основе.

Вот некоторые из наиболее распространенных способов оценки дома:

1. Официальная оценка лицензированным оценщиком недвижимости
2. Сравнительный анализ рынка (CMA)
3. Мнение брокера о ценах (BPO)
4. Онлайн-оценщик ( Zillow, Redfin и т. Д.)
5. Оценка налога на имущество (округ)

Эти варианты перечислены в порядке приоритета.

Самый точный и предпочтительный метод оценки — это формальная оценка, проводимая лицензированным оценщиком недвижимости. Оценщик посетит вашу собственность, чтобы завершить осмотр, изучить рыночные тенденции, рассмотреть недавние сопоставимые продажи, а затем подготовить полный отчет, обычно от 15 до 40 страниц с подробностями.

Второй и третий варианты — это либо сравнительный анализ рынка (CMA), либо заключение брокерской цены (BPO). CMA обычно заполняется брокером по недвижимости.В отчете будут рассмотрены сопоставимые продажи на местном уровне и сделаны корректировки цен (положительные или отрицательные) с учетом любых различий в характеристиках недавних продаж по сравнению с вашим имуществом.

Заключение о цене брокера часто заполняется и брокером по недвижимости, но оно не обязательно учитывает рыночную активность в реальном времени.

Третий и четвертый варианты не должны использоваться при определении истинного значения свойства.

Оценка налога на недвижимость — это стоимость, которую округ присваивает вашему дому для расчета налогов на недвижимость.Однако эти переоценки случаются нечасто, если вообще происходят. Другими словами, округ оценивает вашу собственность, но редко обновляет оценочную стоимость, несмотря на улучшение жилищных условий и повышение стоимости имущества с течением времени.

По этой причине ваша оценочная стоимость не является истинным индикатором сегодняшней стоимости.

То же самое относится к онлайн-калькуляторам цен, таким как Zillow и Redfin.

Эти онлайн-платформы отлично справляются с задачей , оценивая вашу текущую недвижимость, оцененную на основе тонны тщательно отобранных местных данных.Тем не менее, это то, что он говорит, это оценка. Эти компании не проезжают мимо вашей собственности, не осматривают внутреннюю часть и не принимают во внимание ее состояние.

Хотя точность этих оценщиков со временем улучшилась, на них не следует полагаться при определении истинной стоимости вашего дома сегодня.

Когда расторжение ипотеки НЕ является вариантом

Не все разведенные будут иметь право взять на себя ответственность за всю ипотеку самостоятельно.

Эта проблема усугубляется, когда супругу, сохраняющему право собственности, необходимо вывести наличные из собственности (посредством рефинансирования), чтобы завершить выкуп или компенсационный платеж.

В определенных сценариях уходящий супруг или другой супруг соглашаются сохранить свое имя в ипотеке, передавая супругу исключительные права и право владения домом.

Хотя это может быть путь наименьшего сопротивления, возникает несколько уникальных вопросов:

Кто несет ответственность за выплаты по ипотеке? Отвечаю ли я за половину ипотеки, если мой бывший супруг остается дома?

Как мы уже обсуждали ранее, это двоякий вопрос.Существует разница между ответственностью с точки зрения кредита и ответственностью с точки зрения закона.

Если ваше имя указано в ипотечных документах в качестве одного из владельцев дома, вы и любое другое лицо, указанное в качестве заемщика, несете финансовую ответственность за выплаты по ипотеке со стороны кредитора и кредитных бюро.

Не имеет значения, продолжает ли один из вас жить в доме или нет. И даже если вы разработаете соглашение об оплате одним супругом, если один из вас пропустит платеж и ваше имя указано в ипотеке, просрочки повлияют на оба ваших кредитных профиля.

Совместная ипотека означает, что вы разделяете совместную ответственность до тех пор, пока дом не будет продан или ваше имя не будет удалено в результате рефинансирования.

Однако в вашем соглашении о брачном соглашении может быть указано, что оставшийся супруг несет единоличную юридическую ответственность за поддержание платежей на дом. Большинство кредиторов считают это юридически обязательной уступкой долга.

Акцент на слове больше всего , поскольку не все кредиторы имеют одинаковые руководящие принципы и критерии для исключения такого рода долгов.Проконсультируйтесь с консультантом по ипотеке при разводе, чтобы уточнить особенности вашей ситуации.

В той мере, в какой этот пункт является частью вашего соглашения, вы можете обратиться за помощью в случае, если супруга не выполняет свою часть сделки, по крайней мере, в глазах суда.

Однако кредитные бюро по-прежнему будут наказывать вас за просрочку платежа независимо от того, кто виноват.

Что произойдет, если мой бывший не удалит мое имя из ипотеки?

Если ваш дом передан вашему супругу в соответствии с соглашением, то часть этого будет включать принятие соответствующих мер для исключения вас из титула И ипотеки.

Если супруг (а) не выполняет постановление о разводе, имеющее такую ​​же силу, что и любое другое постановление суда, вы можете обратиться в суд с ходатайством о приведении в исполнение вашего мирового соглашения или постановления о справедливом распределении.

Хотя процесс займет некоторое время, в конечном итоге ваше имя будет удалено из титула и ипотеки, будь то рефинансирование или продажа собственности.

Суды обычно предоставляют разумное и заранее определенное количество времени, чтобы это произошло, и фактическое количество времени может варьироваться в зависимости от того, сколько времени потребуется для рефинансирования дома или от того, требуется ли дополнительное время для повышения кредитоспособности или поиска компании-партнера. -сеньор.

Если супруг (а) не соблюдает срок, установленный судом, вы можете подать ходатайство о неуважении к суду. И если ваш супруг (а) попытался рефинансировать дом, но потерпел неудачу, то суд может распорядиться о том, чтобы дом был выставлен на продажу.

Могу ли я лично продать дом, если имя моего бывшего находится в ипотеке?

Если только декрет о разводе не предоставляет полные права собственности одному или другому супругу, то для совместного дома также потребуется одобрение и подписи обоих супругов.

Если один из супругов отказывается сотрудничать с продажей дома, может потребоваться судебный иск. Супруг может обратиться в суд с ходатайством об изменении решения о разводе и о продаже дома, принадлежащего обоим супругам. Это может занять много времени и дорого, если супруги ссорятся из-за того, стоит ли продавать дом.

Как рефинансировать ипотеку при разводе

Итак, вы решили, кто из вас будет держать дом после развода.

У оставшейся супруги теперь есть задача — рефинансировать ипотеку на дом на свое имя.

Это требует от банка проверки финансовых показателей заемщиков и определения того, являются ли они подходящими кандидатами.

Процесс подачи заявления на ипотеку при разводе ничем не отличается от любого другого стандартного процесса подачи заявления на ипотеку.

Все они возвращаются к одной и той же теме: квалификация.

Независимо от того, заключается ли рефинансирование в простом удалении имени одного из супругов путем рефинансирования существующего остатка по ипотеке, или если рефинансирование требует, чтобы вы вывели наличные из дома для целей выкупа, квалификационные параметры остаются в основном теми же.

Право на получение ипотечного кредита в сегодняшней кредитной среде основывается на трех основных принципах, или, как мы их называем, — 3 C:

# 1 Вместимость: (также известный как доход или ваша способность погашать)

# 2 Кредит: (ваша историческая способность управлять долгом и своевременно производить платежи)

# 3 Обеспечение: (сумма собственного капитала или собственности, имеющейся у вас дома)

Все три из этих полей должны быть быть проверенным, чтобы кто-то мог успешно получить финансирование, по крайней мере, по обычным стандартам кредитования.

Вот краткий обзор значения каждого из 3 C’S:

Емкость (также известный как доход): Кредиторы соблюдают строгие ограничения отношения долга к доходу (DTI). Другими словами, кредитор проверит ваши финансовые показатели, чтобы определить, превышает ли ваша ежемесячная задолженность определенный процент от вашего ежемесячного валового дохода.

По большей части эти ограничения отношения долга к доходу (DTI) не подлежат обсуждению. Если ваше соотношение превышает допустимое, вы не сможете завершить процесс.Вот несколько советов по решению проблем, связанных с соотношением долга к доходу:

• Уменьшите сумму ипотеки
• Погасите прочую задолженность
• Найдите дополнительные источники дохода

Кредит (он же рейтинг FICO): Кредиторы уделяют большое внимание о вашей кредитной истории, в частности о вашем кредитном рейтинге или рейтинге FICO. Низкий балл FICO сигнализирует банку о том, что заемщик может плохо оплачивать свои счета вовремя.

Или кредитный отчет может показать, что заемщик имеет чрезмерный баланс, пропорциональный их кредитному лимиту.Высокий балл говорит об обратном.

Низкий балл дает более высокую процентную ставку, поскольку уровень предполагаемого риска повышается. Заемщики с более высоким кредитным рейтингом получают преимущество более низких ставок и / или затрат по ипотеке.

Залог (он же дом): 3 ^-й и последний кусок головоломки — это сам дом. Кредиторы будут предоставлять ссуды только до определенного процента от стоимости дома. Они называют это пределом стоимости кредита (LTV).

Здесь вступает в игру формальная оценка.Сумма собственного капитала, находящаяся в их собственности, должна быть задокументирована в ходе этого процесса оценки, чтобы получить соотношение кредита к стоимости (LTV).

В случае, если сумма ссуды превышает лимиты кредитора пропорционально стоимости дома, клиент может не иметь права на рефинансирование.

Альтернативой смягчению ограничений LTV может быть сокращение остатка по ипотеке, поиск дополнительных сопоставимых продаж для поддержки более высокой стоимости или принятие более высокой процентной ставки в результате чрезмерного соотношения.

Это три основных фактора, которые повлияют на вашу способность претендовать на новую ипотеку.

Чем раньше вы сможете подготовиться к этому при расторжении брака, тем лучше.

После того, как развод окончен, и вы положили чернила на бумагу, очень трудно вернуться и исправить положение постфактум.

Консультант по ипотеке при разводе должен быть в состоянии заранее подумать о том, как будет выглядеть ваше финансовое положение после развода, и посоветовать вам, что вам нужно делать (если что-нибудь), чтобы позиционировать себя в лучшем свете, когда придет время банк, чтобы хорошо на вас взглянуть.

Чтобы ознакомиться с некоторыми из уникальных правил кредитования, характерных для заявителей на развод, не стесняйтесь загрузить бесплатную копию книги «Развод и ипотека: полное руководство».

Это руководство предоставит общий обзор того, что отличает стандартную ипотечную заявку от заявки на развод, которую вы будете подавать.

Причины рефинансирования ипотеки при разводе

Мы свели это к двум основным причинам, по которым кому-то может быть необходимо рефинансировать ипотеку после или во время развода:

Во-первых, уходящий супруг не может больше не хотят иметь обязательства по существующей ссуде, особенно если они теряют свою долю владения в собственности.По сути, они хотят защитить свой кредит и разорвать все связи с собственностью.

Во-вторых, получение наличных из дома может быть единственным способом получить доступ к средствам для завершения выкупа или любых компенсационных выплат.

С другой стороны, есть несколько других причин для рефинансирования дома при разводе, несмотря на то, что это не требуется в рамках вашего урегулирования бракоразводного процесса.

Какие еще причины для рефинансирования ипотеки при разводе?

Итак, вам «наградили» дом.

А теперь пора принять разумные финансовые решения, которые принесут вам выгоду в долгосрочной перспективе.

Дом — отличное место для начала, если вы хотите использовать собственные средства, чтобы получить доступ к наличным деньгам, консолидировать задолженность или снизить ежемесячные выплаты по ипотеке.

Вот несколько распространенных подходов:

Используйте собственный капитал вашего дома по причинам, не связанным с выкупом.

С ростом цен на жилье и исторически низкими процентными ставками, рефинансируя свое жилье, вы можете получить доступ к дешевому капиталу как источнику ликвидности.Возможно, вы захотите консолидировать свои долги, такие как кредитные карты, студенческие ссуды, автокредиты и другие обременительные обязательства.

Вы также можете создать денежный резерв, если развод сильно повлиял на вашу ликвидность или наличные деньги. Эти средства также могут быть использованы для завершения тех давно назревших улучшений дома, косметического ремонта или более крупных надстроек.

В качестве альтернативы деньги можно использовать для других инвестиций, таких как акции и облигации, а также другую недвижимость.

Блокировка фиксированных платежей.

Знаете ли вы, что около 10% всех домовладельцев имеют ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Что это значит? Это означает, что платежи могут колебаться как в большую, так и в меньшую сторону после истечения фиксированного периода оплаты.

Например, 5 лет назад вы профинансировали ссуду с помощью продукта ARM 7/1. Это 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой на 1 7 лет. После 7 года ваша ставка изменится в зависимости от текущих рыночных ставок. Неудобно работать с ипотекой со ставкой, которая изменится через два года, особенно если вы намереваетесь сохранить собственность в течение следующих 2 лет.

По этой причине вы можете захотеть рефинансироваться в новый продукт 7/1 ARM в течение еще 7 лет по соглашению с фиксированной ставкой. Еще более безопасным является вариант рефинансирования в продукт с полностью фиксированной ставкой, такой как ссуды с фиксированной ставкой на 10, 15, 20 или 30 лет.

В то время как продукты ARM обычно изначально имеют более низкую стоимость, компромисс заключается в том, что существует определенная неопределенность в будущем, когда истечет вводный период фиксированной ставки. Существует определенная степень уверенности в том, чтобы фиксировать процентную ставку в обозримом будущем или, по крайней мере, до тех пор, пока вы не планируете продавать дом.

Развод уже создает в вашей жизни изрядное количество вопросов, на которые нет ответов, и, рефинансируя ссуду с фиксированной ставкой, вы точно знаете, какими будут ваши ежемесячные платежи в ближайшие годы.

Уменьшите размер выплаты по ипотеке.

В последние годы ставки несколько снизились и сейчас упали около исторических минимумов. Рефинансирование может позволить вам снизить выплаты по ипотеке и улучшить ежемесячный денежный поток.

В конце концов, денежные потоки — это общая проблема супругов после развода.Стоит держать руку на пульсе ипотечного рынка и выявлять возможности для фиксации более низкой ставки и оплаты.

Если цель состоит в том, чтобы снизить ежемесячные выплаты по ипотеке, имейте в виду, что рефинансирование с целью повышения процентной ставки не всегда означает более высокий ежемесячный платеж. Разрешите пояснить:

Ваш текущий заем был профинансирован 10 лет назад в размере 500 000 долларов США по ставке 3,75%. Ваш ежемесячный платеж составляет 2316 долларов в месяц, а срок ипотеки составляет 30 лет.

Сегодня (10 лет спустя) ваш остаток по ипотеке составляет 385 000 долларов, а ваш ежемесячный платеж остается на уровне 2316 долларов в месяц.

Вот загвоздка…

Если рефинансировать текущий баланс в размере 385 000 долларов в новый 30-летний кредит с более высокой процентной ставкой , скажем, 4,25%, ваш ежемесячный платеж фактически упадет с до 1894 доллара в месяц. Это эквивалентно колоссальной ежемесячной экономии 422 долларов в месяц!

Но как…?

Проще говоря, вы продлили выплаты по ипотеке еще на 30 лет, тогда как у вас осталось только 20 лет по старому кредиту.

В конечном итоге это может быть значительно дороже с точки зрения общей суммы процентов, потраченных в течение срока действия ссуды.Опять же, все зависит от ваших целей.

В данном случае целью было снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. Мы продемонстрировали, что, несмотря на заблуждение, более высокая ставка не всегда означает более высокую оплату.

Чтобы глубже погрузиться в причины рефинансирования вашего дома при разводе, ознакомьтесь с этой статьей Forbes «Пока дом не разлучит нас: 5 основных причин рефинансирования после развода».

Принятие ипотечного кредита при разводе

Не слишком ли хороша процентная ставка по текущему ипотечному кредиту, чтобы от нее отказаться? Вы хотите сохранить дом И текущие условия кредита?

Что ж, тебе повезло (может быть).

Альтернатива: предполагаемая ипотека.

Что такое предполагаемая ипотека и как она работает?

Проще говоря, предположение о ипотеке похоже на наследование текущего кредита. Это когда совместная ипотека передается только на имя одного из супругов. Затем наследующий супруг сохраняет свою текущую ставку по ипотеке (надеюсь, она лучше, чем текущие рыночные ставки) и поддерживает тот же ежемесячный платеж по ипотеке, при этом достигая конечной цели — отстранения своего супруга от ссуды.

Хотя это может показаться привлекательным в теории, возможность успешно взять ссуду гораздо менее вероятна, чем большинство предложений по рефинансированию.

С ростом популярности предполагаемой ипотеки возникает множество заблуждений, которые необходимо устранить.

Заблуждение № 1: Все ссуды можно предполагать

Истина: Большинство ссуд не допускают допущений. Предположение о ссуде — это «особенность» ссудного продукта. Не все ссуды имеют эту предполагаемую «особенность».

Как узнать, имеет ли ваша ссуда предполагаемая функция или нет?

Вы захотите стереть копию своего старого векселя (или позвоните в банк для получения копии). В примечании отражены условия вашего существующего займа. В этом примечании вы прямо укажете, можно или нельзя принять ваш заем. ВСЕГДА начинайте здесь.

Заблуждение № 2: Квалификация не требуется для принятия кредита

Истина: Как и в случае рефинансирования, супругу, который надеется принять свою ссуду, все равно потребуется пройти стандартный процесс утверждения.Это включает в себя отправку финансовых отчетов, банковских отчетов, кредитных отчетов и всего остального.

Подобно рефинансированию, необходимо продемонстрировать, что они могут позволить себе поддерживать платежи самостоятельно, исходя из своего общего профиля. Если вы не имеете права на рефинансирование, скорее всего, вы также не имеете права на получение кредита.

Заблуждение № 3: Предположение, что ссуда защитит мой платеж от роста

Истина: Как мы показали ранее, более высокая ставка не всегда означает более высокий платеж.Например, рефинансирование ссуды по более высокой ставке, но в течение нового 30-летнего срока может фактически снизить ваш ежемесячный платеж. Независимо от того, имеет ли это смысл или нет, все зависит от ваших целей.

Если цель состоит в том, чтобы свести к минимуму ваши ежемесячные расходы, то рефинансирование (независимо от ставки) может быть лучшим вариантом.

Если цель состоит в том, чтобы минимизировать сумму процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды, то предположение может быть лучшим вариантом.

Конечно, вы должны быть уверены, что ваша текущая ставка лучше, чем текущая рыночная.И, повторюсь, вы должны быть уверены, что ваш кредит действительно может быть принят, прежде чем вы начнете столь трудный процесс.

В конце концов, возможная ипотека может быть привлекательной. Однако в лучшем случае вероятность успеха для обеспечения предполагаемой ссуды невысока.

Затраты на рефинансирование дома

В этом мире нет ничего бесплатного (кроме нашего контента!), И то же самое касается подачи заявки на новую ипотеку.

Вот некоторые общие сборы и расходы, которые вы, вероятно, понесете при рефинансировании своего дома:

Комиссия за выдачу кредита (750-1500 долларов)

Кредитор за выдачу кредита — это фиксированная комиссия, которую банк взимает за их время и усилия. .

Пункты дисконтирования ссуды (0% — 3% от суммы кредита)

Пункты дисконтирования — это комиссия, которую вы можете уплатить для обеспечения более низкой процентной ставки. Подумайте об этом так: теоретически доступна любая желаемая процентная ставка, вопрос лишь в том, сколько эта ставка будет вам стоить.

Оплата дополнительных сборов для получения более выгодного тарифа до некоторой степени имеет смысл. Дисконтные баллы также не облагаются налогом, так же как проценты, которые вы платите по ипотеке, не облагаются налогом.

Плата за оценку (от 350 до 1250 долларов)

Большинство банков требует проведения оценки собственной компанией по управлению оценкой.Плата может варьироваться в зависимости от стоимости недвижимости, сложности или уникальности. Большинство оценок не подлежат передаче между кредиторами , а это означает, что даже если вы сделали одну оценку за последние несколько месяцев, банк все равно может потребовать новую проверку.

Плата за условное депонирование / правовой титул (от 500 до 1500 долларов США)

Компания условного депонирования и / или титульная компания является стороной 3 ^-го по вашей ипотечной сделке. Они являются посредниками, и любые средства, обмененные в соответствии с транзакцией, будут проходить через компанию условного депонирования.Это примерный диапазон комиссионных за типичные услуги условного депонирования и титула.

Сборы за регистрацию (250-500 долларов)

Все без исключения действия, совершенные во время процесса ссуды, включая Доверительный акт, регистрируются в местном офисе клерков графства. Да, округу тоже платят.

Страхование правового титула (от 750 до 1500 долларов)

Это страховой полис, необходимый для каждой новой ссуды, который гарантирует отсутствие скрытых залоговых прав на собственность и предоставление вам чистого титула.Если в будущем возникнут какие-либо ошибки или кто-то попытается предъявить претензию на вашу собственность, эта страховка правового титула станет вашей защитой.

Нотариальные сборы (75–200 долларов)

Все кредитные документы, в частности Акты, которые должны быть зарегистрированы, требуют подписи в присутствии нотариуса. Компания условного депонирования, обрабатывающая вашу транзакцию, несет ответственность за создание нотариуса через одного из своих утвержденных поставщиков.

Нотариальный сбор может варьироваться в зависимости от количества документов, которые необходимо нотариально заверить.Плата также может варьироваться в зависимости от того, происходит ли подписание в отделении условного депонирования (самый дешевый вариант) или требуется ли нотариус для поездки — например, к вам домой или в офис.

Штраф за досрочное погашение

За досрочное погашение кредита может взиматься или не взиматься плата, хотя, скорее всего, это не так. Чтобы убедиться в этом, всегда лучше проконсультироваться с вашим текущим кредитором. Однако штрафы за досрочное погашение, похоже, остались в прошлом, и большинство ипотечных кредитов, обеспеченных после рецессии в 2008 году , не имеют каких-либо штрафов за досрочное погашение.

Обычные документы о недвижимости, используемые при разводе

Независимо от того, обновляете ли вы право собственности на свой текущий дом или покупаете новый дом, вы часто будете слышать ряд сбивающих с толку терминов.

Легко принять за одно и то же право собственности и документы о собственности.

Однако это две совершенно разные юридические концепции, и эти термины не должны использоваться взаимозаменяемо.

В чем разница между титулом собственности и свидетельством о собственности?

Право собственности — это законный способ заявить о праве собственности на определенный объект недвижимости.Следовательно, титул относится к уровню владения данной собственностью. Это сигнализирует о том, что собственность принадлежит им, правообладателям, и что они имеют права на ее использование.

Доля в собственности может быть полной или частичной, в зависимости от того, есть ли другие правообладатели или зарегистрированные владельцы.

Когда кто-то имеет право собственности на недвижимость, он также имеет возможность передать свою долю или даже часть своей доли другому лицу.Это обычно происходит при расторжении брака, когда один из супругов выкупается из своей доли в доме и титул передается из «совместной» собственности на имя одного из супругов как «единственного собственника».

С другой стороны, документы — это физические юридические формы, которые подписываются и регистрируются для завершения передачи доли. Большинство документов, в зависимости от штата, должны быть поданы и зарегистрированы в офисе секретаря округа или аттестата, чтобы они стали официальными после того, как они были подписаны и нотариально заверены.

Короче говоря, титул равняется владению. Акты — это инструменты, используемые для смены владельца.

Каков процесс подачи документов? Есть налоговые последствия?

Требования к документам и процесс изменения права собственности на собственность с использованием документов могут варьироваться от штата к штату.

Кроме того, передача правового титула на собственность может также повлечь за собой налоговые последствия, которые могут варьироваться в зависимости от того, где находится собственность — вплоть до конкретного округа.Например, в некоторых округах может взиматься налог на передачу права собственности за отстранение одного супруга от титула.

По этой причине всегда лучше проконсультироваться с местным прокурором или местным должностным лицом, чтобы понять влияние подачи различных документов в вашем штате.

Какие общие действия используются при разводе?

Есть несколько документов, которые можно использовать при передаче права собственности на недвижимость. Некоторые из них отличаются друг от друга, а другие могут использоваться как взаимозаменяемые.

Вот некоторые общие дела в связи с урегулированием бракоразводного процесса:

Акт передачи брака — Это документ, по которому право собственности передается между супругами при разводе.

В Калифорнии этот вид Акта считается «передачей» права собственности, а не «сменой» владения. Например, один из супругов может пожелать передать свой отдельный имущественный интерес в доме своему супругу, не влияя на классификацию отдельного имущества по сравнению с другим.семейная собственность .

Соглашение о предоставлении субсидии — Соглашение о предоставлении субсидии, аналогичное договору о браке между супругами, используется в некоторых штатах для передачи недвижимости от одного лица другому.

Сторона, передающая свою долю, называется Праводателем, а получатель — Получателем.

Основное различие между Соглашением о предоставлении права и Соглашением о браке заключается в том, что один используется для передачи права собственности между супружеской парой, а другой используется для передачи права собственности кому-либо.

Акт об отказе от права требования — Также называется «Актом о срочном предъявлении иска» из-за скорости, с которой они могут передавать недвижимость. Эти поступки обычны при разводе.

Например, один из супругов может пожелать прекратить или прекратить свою долю участия или право требования в совместном проживании в семейном доме. По сути, это дает получающему супругу полное, необремененное право на собственность.

При расторжении брака, если супруг приобретает или получает семейный дом, уходящий супруг может быстро и недорого подписать акт о прекращении права собственности, лишив его интереса к собственности.

В качестве альтернативы, акт о прекращении права собственности может быть использован для усиления отдельного имущественного интереса одного из супругов в доме. Это будет гарантировать, что собственность останется классифицированной как их отдельная собственность, а не будет преобразована в классификацию семейной собственности.

Акт о прекращении права требования не гарантирует того, что Праводатель действительно владеет правом собственности.

Гарантийный договор — Гарантийный договор используется в сценариях, в которых участвуют покупатель и продавец.

Этот документ свидетельствует о наличии определенных гарантий между покупателем и продавцом.

Например, одна из основных гарантий, связанных с этим документом, заключается в том, что Праводатель (продавец) имеет долю собственности в доме И что они имеют право передать или продать эту долю собственности Получателю гранта (покупателю).

Акт о прекращении права требования, который мы описали в том же примере, не содержит таких заверений.

Доверительный договор — Доверительный договор — это совершенно иной вид договора, нежели описанный выше, по которому право собственности передается между двумя сторонами.Эти более длинные и подробные документы могут занимать от 3 до 15 страниц.

С Договором доверительного управления всегда связаны 3 стороны. Этими сторонами являются 1) заемщик, 2) кредитор и 3) доверительный управляющий.

По сути, кредитор ссужает заемщикам средства. Заемщик подписывает вексель на возникшую задолженность.

В некоторых штатах заемщик может передать юридический титул Доверительному управляющему (который является нейтральной стороной 3 ^rd ). Затем Доверительный управляющий удерживает дом до выплаты ипотеки.

В других штатах Доверительный управляющий просто помещает ипотечный залог на дом.

Это лишь некоторые из наиболее распространенных деяний, которые совершаются при разводе.

Крайне важно, чтобы вы проверили, какие формы документов использовать и как их заполнять в зависимости от вашего штата.

Получение помощи от ключевых специалистов

Обычно принято нанимать адвоката по семейным делам, который поможет вам в разводе.

Для подавляющего большинства разводов потребуется компетентный и опытный судебный специалист, который сможет проработать процессуальные требования, проконсультировать вас по юридическим вопросам, провести за вас переговоры и, при необходимости, представлять вас в суде.

Тем не менее, есть несколько других профессионалов, которых вы также должны рассмотреть, чтобы помочь вам на различных этапах развода.

Их специальные знания могут облегчить ваше беспокойство, уберечь вас от финансовых ошибок и помочь пережить бракоразводный процесс, чтобы вы могли как можно быстрее двигаться вперед в следующей части своей жизни.

Когда дело доходит до вопросов, касающихся вашего дома и ипотеки, вам будет разумно рассмотреть возможность использования услуг консультанта по ипотеке при разводе.

Если у вас есть вопросы о владении домом, связанные с разводом, или вы подумываете о покупке нового дома, вам очень поможет глубокая информация, которую консультант по ипотеке при разводе может получить о процессе развода и руководящие принципы андеррайтинга, связанные с разводом.

Выполнив подробный анализ андеррайтинга, консультант по ипотеке при разводе может дать рекомендации о том, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования.

Например, если вы хотите сохранить дом, важно определить, имеете ли вы право на рефинансирование (с учетом обязательств супруга и алиментов на ребенка).

Хотя это правда, что развод — это в высшей степени юридический процесс, у развода также есть несколько финансовых последствий. Вот почему может быть разумным решением также рассмотреть возможность использования услуг финансового консультанта по разводам.

Если у вас сложный развод и есть сложные финансовые и налоговые последствия, финансовый консультант по разводам может предложить творческие решения, оценить предложения по урегулированию и помочь вам понять долгосрочные последствия ваших решений.

Как минимум, вы захотите нанять сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA), но вы получите несколько дополнительных преимуществ, если этот финансовый специалист также является сертифицированным специалистом по финансовому планированию (CFP).

У CDFA есть специальная подготовка по финансовым и налоговым аспектам развода, а у CFP есть обширный опыт во всех аспектах финансового планирования.

В некоторых случаях вы также можете нанять бухгалтера-криминалиста. Это может оказаться особенно полезным, когда супруг (а) не хочет раскрывать свой истинный доход или вы подозреваете, что он может скрывать активы.

Некоторые бухгалтеры-криминалисты также являются экспертами по оценке бизнеса и могут оценить любые частные бизнес-интересы.

И последнее, но не менее важное: подумайте о работе с терапевтом, который поможет вам справиться с любым беспокойством, страхом или другими негативными эмоциями, которые вы можете испытывать.

Ваши друзья и семья могут оказать вам сильную эмоциональную поддержку, но хороший семейный психотерапевт сможет помочь сосредоточить стратегии, которые также помогут вам поддерживать открытые линии общения с вашим супругом и даже помочь в переговорах. план воспитания детей, отвечающий интересам всех детей в браке.

Ключевые выводы

Теперь, когда мы рассмотрели мельчайшие детали, вот 14 ключевых фактов, которые вам нужно помнить о своем доме и ипотеке в случае развода.

Ищете другие полезные советы о разводе и деньгах? Ознакомьтесь с некоторыми из наших любимых ресурсов:

Алименты и процесс подачи заявки на ипотеку

Автор приглашенного писателя, Гленн Дэвис, Benchmark Lending

Развод — это сложно, и, к сожалению, ваша личная жизнь — не единственное, что может пострадать.Чтобы вернуть свои финансы в нужное русло, так же как и снова войти в пул знакомств, потребуется определенное внимание.

После развода вы можете столкнуться с трудной проблемой — найти новое место для жизни. Что еще хуже, вы беспокоитесь, что ваше текущее финансовое положение ограничит ваши возможности получить жилищный заем. В конце концов, кредиторы выдают ипотеку людям с хорошей кредитной историей и стабильным доходом.

Это может быть не так мрачно, как вы думаете.

Многие люди не осознают, что алименты и алименты считаются постоянными источниками дохода, которые банк будет использовать для оценки вашей финансовой стабильности.Хотя правила использования алиментов для получения ссуды различаются от кредитора к кредитору, существуют некоторые общие практические правила, на которые можно разумно рассчитывать, независимо от кредитора.

Использование алиментов и алиментов для получения ипотеки

Как отмечалось выше, алименты — это , которые ваш кредитор считает действительным источником дохода. Фактически, алименты могут увеличить ваш общий доход, что может дать вам право на получение большей суммы кредита. При использовании алиментов и алиментов для получения ссуды следует учитывать некоторые нюансы.

Во-первых, давайте рассмотрим основные различия между ними: Алименты, также называемые супружеской поддержкой, обеспечивают финансовую поддержку супругу с более низким доходом. Алименты — это выплата по решению суда, которую один родитель платит другому за содержание ребенка (как правило, до достижения им 18-летнего возраста). Вы можете получать и алименты, и алименты одновременно, если ваш бывший супруг является родителем вашего ребенка, но для получения алиментов вам не обязательно иметь детей.

Как алименты, так и алименты могут быть использованы для получения права на получение ипотеки при определенных условиях:

• Оба должны быть получены как минимум за шесть месяцев до получения права на обычное финансирование — или за три месяца для финансирования FHA (примечание: отсчет времени не начинается до тех пор, пока обе стороны не согласятся и не подпишут соглашение об урегулировании спора)
• Оба должны иметь гарантированный источник дохода в течение как минимум трех лет после покупки или рефинансирования дома

Алименты и алименты не будут считаться доходом, если:

• У вашего бывшего супруга есть история невыполнения обязательств или просрочки платежей
• В настоящее время вы получаете алименты, но в следующем году вашему ребенку исполнится 18 лет
• Ваши алименты или алименты находятся под угрозой (e.г. у вашего бывшего супруга есть невыполненное ходатайство о прекращении выплат)

Просто имейте в виду, что ваш кредитор должен будет тщательно изучить условия вашего соглашения о разводе, прежде чем одобрить вам кредитование с использованием алиментов и алиментов в качестве источников дохода.

Процесс подачи заявки: будьте готовы

Прежде чем обращаться к кредитору по поводу ипотеки, обязательно соберите все необходимые формы и документы, в том числе:

• Кредитный рейтинг и отношение долга к доходу (DTI)
• Копии долгов, включая арендную плату, коммунальные услуги, счета по кредитным картам и т. Д.
• W-2 за последние два года
• Налоговые документы за последние два года
• Документация по выплате алиментов и алиментов, такая как копии всех полученных вами чеков или выписки из банковского счета, в которых указаны депозиты
• Документация о любых других источниках дохода (например, побочные работы, гонорары, годовые бонусы, пенсия и т. Д.)

Кроме того, ваш кредитор может посмотреть, сколько у вас есть для первоначального взноса, сколько кредита вы используете, сколько лет вашим счетам и / или как часто вы подаете заявку на новый кредит.

Итог: у вас есть варианты

Независимо от того, покупаете ли вы или рефинансируете своего бывшего супруга за счет ипотеки, мы понимаем стресс, неуверенность и часто боль, которые сопровождают развод. Наша цель номер один — работать с вами, чтобы сделать процесс максимально гладким. Позвольте нам показать вам, как алименты могут привести к увеличению ипотечного кредита.

Гленн Дэвис — ипотечный банкир и менеджер отделения Benchmark Lending. Гленн начал свою карьеру в качестве частного ипотечного банкира в 1998 году и в настоящее время имеет лицензию в Нью-Джерси и Пенсильвании.Он гордится своим уникальным подходом к рассмотрению ипотеки, советуя своим клиентам рассматривать ипотеку как вложение.

Гленн и его команда направляют своих клиентов с самого начала процесса ипотеки, выбирая лучшую программу, соответствующую их индивидуальным потребностям. Многие из них продолжают возвращаться, когда решают рефинансировать или купить новый дом или вторую недвижимость — друзья и клиенты на всю жизнь.

Чтобы узнать больше о Гленне и программах, которые он предлагает, свяжитесь с ним на его веб-сайте.